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Editorial
Segundo trimestre de retomada e oportunidades de investimento Conforme já previsto nesse espaço editorial, o ano imobiliário em nossa região apresentou movimento morno e abaixo das expectativas. Grande parte desse contexto justifica-se pela quantidade de feriados no primeiro trimestre, como o Carnaval, que produzem impacto na relação com os investimentos para o setor. Para José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) , a expectativa é positiva após essas datas festivas: “Neste momento os negócios começaram a reagir. Até o carnaval o movimento nas imobiliárias estava abaixo da expectativa e , após as festas, apresentou uma agitação e o número de pessoas fazendo consultas aumentou”, declara. As construtoras e incorporadoras apresentam novidades oferecendo diversas opções , principalmente no que tange aos empreendimentos verticais direcionados as classes A, B e C. Muitas dessas ofertas são remanescentes de oportunidades e pesquisas realizadas nos últimos anos e que agora estão disponíveis para a sua comercialização. No intuito de reduzir seus estoques, diversas são as oportunidades de negócios que gera aquecimento ao setor e boas oportunidades aos compradores. Esse panorama aqui no interior, acompanha a realidade dos grandes centros como São Paulo. Segundo o Sindicato da Habitação (SECOVI-SP), cerca de 14% dos lançamentos de imóveis em São Paulo foram realizados no primeiro trimestre. Isso acontece porque é o quarto trimestre que concentra o maior número de lançamentos na cidade. Aproximadamente 40% dos lançamentos são realizados no quarto trimestre. “As empresas fecham o relatório anual no final do ano e com isso, elas procuram correr para antecipar as aprovações de projetos e os lançamentos imobiliários. E como o trimestre anterior teve muito lançamento e com menos vendas, no primeiro trimestre há inversão dos fatos”, explica o economista do Secovi, Celso Petrucci. Hoje, diferentemente de alguns anos atrás, percebe-se que o comprador ganhou força mediante o crescente número de ofertas do setor. Esse público dispõe de maiores opções de escolha e, por isso, poderá realizar propostas mais condizentes com a sua realidade financeira. Esse cenário apresenta boas razões para você, leitor, começar a investir em imóveis em 2013 , deixando claro que o período é propício, pois ainda que ocorra valorização mais tímida que anos anteriores, certamente apresentará melhores resultados e segurança que os nossos índices de juros da poupança, investimentos em bolsa de valores ou qualquer outro meio de investimento.
Gabriel Miloco Idealizador do Guia Cenário
ANO ii | EDIÇÃO 8 | ABRIL / MAIO
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IMOBILIÁRIA
ENTENDA COMO ADOTAR PROCEDIMENTOS MINUCIOSOS QUE EVITAM RISCOS NAS TRANSAÇÕES
Ano II Edição 08 Abril/Maio
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Direção Gabriel Miloco Barbosa | gabriel@guiacenario.com.br
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Tiragem 10.000 exemplares A reprodução total ou parcial do Guia Cenário, somente será possível com a autorização por escrito. As informações contidas os anúncios, são de total responsabilidade dos anunciantes. O Guia Cenário não expressa nenhuma forma de opinião.
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Documentação Imobiliária Entenda como adotar procedimentos minuciosos que evitam riscos nas transações com o vendedor caso não o faça, principalmente se não forem exigidas as certidões.” Responsabilidade Quem tem que pagar as certidões é o vendedor, segundo a corretora, porque ele tem que provar que pode fazer a venda, e que o imóvel tem condições de ser vendido. No caso da locação, quem tem que apresentar as certidões é o locatário. “Eu oriento quais os documentos necessários, e faço a análise, logicamente, se a pessoa se recusar a trazer os documentos, tanto para locação como para a venda do imóvel, a negociação se torna inviável.”
Para comprar, vender ou locar um imóvel de maneira segura, algumas regras básicas devem ser seguidas com rigor, principalmente no que se refere à documentação. Além disso, também é essencial que a intermediação ou a negociação seja realizada apenas com o corretor de imóveis. Segundo a corretora de imóveis, advogada e professora Maria Regina de Castro Busnello, todas as certidões são essenciais para que seja realizada uma transação segura, e na locação a situação é um pouco mais tranquila. “Normalmente, a pessoa possui aquele roteiro de certidões e documentos que devem ser apresentados ao locador, comprovando que o locatário é pessoa idônea, e também, que tem condições de arcar com o pagamento do aluguel.” Em relação à compra e venda, Regina enfatizou que o procedimento é mais minucioso porque nem sempre o proprietário do bem vai ter condições de vender o imóvel, pois pode haver dívidas ou processos que prejudiquem aquela negociação. O corretor de imóveis, portanto, deve ser muito cuidadoso. “O Artigo 723 do Código Civil estabelece que o intermediador tem responsabilidade pelos riscos do negócio. Regina alertou que o profissional bem preparado deve agir preventivamente. “Tenho batido nesta tecla insistentemente. Então a função do corretor de imóvel, qual é? Aproximar as partes, participar da intermediação e evitar que os riscos ocorram. Mas para isto tem que se preparar, exigindo toda a documentação necessária, além de se manter atualizado e informado.” “Fiquem atentos! O comprador pode ser o maior prejudicado, então o vendedor tem que provar que tem condições de vender o imóvel, ou seja, que não está fraudando eventual credor ou execução. Neste caso, o intermediador tem que prestar uma boa orientação, podendo ser responsabilizado solidariamente
Validade De acordo com a corretora, a certidão do registro de imóvel - a certidão atualizada de matrícula - tem um prazo de trinta dias, “se passar deste período tem que ser renovada. As outras certidões possuem um prazo um pouco maior. Se o imóvel foi vendido nos últimos três anos, eu tiro a certidão do proprietário atual e do anterior, e nós precisamos realmente ter um certo cuidado em relação a isso.” Custo Segundo Regina, a certidão do distribuidor civil, que é feita no Fórum, custa em torno de R$ 14. “A certidão da Justiça do Trabalho – esta considero imprescindível - apresenta um valor de R$ 5,53, e o custo da certidão dos cartórios de protestos é R$ 8,41. Se for na Capital, existem dez cartórios, portanto o custo pode atingir R$ 84,10. Ao todo, as certidões podem sair em torno de R$ 150,00. Na realidade, é um investimento, portanto não pensem em fazer economia, pois não vale a pena!” Cautela A pessoa que adquiriu o imóvel, como cautela, deve guardar as certidões junto com a escritura, e o corretor também deve manter uma cópia arquivada no escritório, para evitar futuros problemas, e se prevenir de qualquer responsabilidade, demonstrando que foi diligente. Regina orientou também que a Serasa é um bom caminho para se iniciar uma pesquisa. “Mas não vale como certidão”, enfatiza. “Já as procurações precisam ser específicas para a finalidade de venda, e devem ser apresentadas certidões atualizadas das mesmas. É importante verificar se o vendedor possui mais de um domicílio, em outra cidade ou ainda em outro Estado, neste caso devem ser providenciadas as certidões dos dois locais. O proprietário é responsável por todas as declarações prestadas, devendo fazê-las por escrito.”
ABAIXO A LISTA DE DOCUMENTOS QUE PODEM GERAR MAIOR SEGURANÇA NAS INTERMEDIAÇÕES
DO IMÓVEL NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS: • Cópia autenticada da escritura definitiva de aquisição do imóvel; • Original da certidão atualizada (com menos de 30 dias) da matrícula do imóvel, com negativas de ônus e alienações. NA PREFEITURA MUNICIPAL: • Certidão negativa de impostos e taxas até o exercício atual a ser expedida pela Prefeitura do Município, acompanhada pelo carnê do IPTU do ano em curso, constando áreas coincidentes com as dispostas nas matrículas dos imóveis, com seus pagamentos quitados até a data da outorga da escritura; • Informação sobre multas da Prefeitura do Município ou Termo de Responsabilidade firmado pelo Vendedor, com a firma da assinatura reconhecida, declarando a inexistência de multas sobre o imóvel até a data de outorga da escritura definitiva de venda e compra; • Certidão negativa de desapropriação obtida junto à Prefeitura do Município; • Cópia da última conta de água, energia elétrica e gás (se houver); • Comprovação de inexistência de débitos de água e luz; (se houver área edificada a ser regularizada, acrescentar: CND - Certidão Negativa de Débito - da obra obtida junto ao INSS; habite-se ou documento equivalente; planta aprovada na Prefeitura e demais necessários).
Documentação específica de condomínio: • Declaração do síndico dando quitação das despesas condominiais com firma reconhecida da assinatura – aponta eventuais débitos existentes de condomínio, multa, ou benfeitorias referentes à unidade autônoma transacionada; • Ata de eleição do síndico – comprova que a assinatura constante na declaração é do síndico; • Documentos comprobatórios da existência ou não de ações em curso contra o condomínio e sua situação fiscal (mesma relação da pessoa física, no entanto, deve ser retirada com o CNPJ do condomínio).
VENDEDOR PESSOA JURÍDICA • Cópia autenticada dos atos constitutivos, devidamente registrados na Junta Comercial; • Cópia autenticada de todas as alterações posteriores, devidamente registradas na Junta Comercial, especialmente do ato que elege os atuais representantes da empresa; • Cópia autenticada do último balanço; • Cópia autenticada do R.G. e CPF daqueles que representam a empresa, bem como qualificação completa dos mesmos (nome completo, estado civil, profissão, nacionalidade, RG, CPF e endereço); • Cópia autenticada da inscrição válida no CNPJ; • Original ou cópia autenticada das certidões cartorárias atualizadas e expedidas pelo período de 10 (dez) anos, da comarca da sede da empresa e daquela a que pertencer o imóvel, se diversa (protestos; distribuidores cíveis; executivos fiscais; pedidos de falência e recuperação judicial ou extrajudicial; distribuidores criminais; Justiça Federal e Justiça do Trabalho); • Certidões esclarecedoras (objeto e pé) de todos os feitos eventualmente apontados e para os protestos eventualmente certificados os respectivos cancelamentos; • Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS (CND do INSS); • Certidão de Regularidade de Situação (CRS) junto ao FGTS; • Certidão Negativa Conjunta de Débitos de Tributos e Contribuições Federais e Dívida Ativa da União. NO CASO DE S/A, SOLICITAR: • Estatutos sociais e alterações posteriores registradas na Junta Comercial; • Cópia da ultima Assembléia realizada; • Ata de autorização para venda de imóveis; • Cópia da Ata de Eleição da Diretoria em vigor; • Último balanço realizado. PESSOA FÍSICA (REPRESENTANTES DAS EMPRESAS):
DO VENDEDOR (CERTIDÕES PESSOAIS) PESSOAIS)
• Cópia autenticada do CPF e cédula de identidade, e se casados, do respectivo cônjuge;
DOCUMENTOS PESSOAIS:
• Comprovação de estado civil atualizado;
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• Comprovante de residência;
• Comprovação de estado civil atualizado; • Comprovante de residência; CERTIDÕES NEGATIVAS:
• Certidões cartorárias atualizadas e expedidas pelo período de 10(dez) anos, da Comarca em que residam e daquela a que pertencer o imóvel, se diversa (protestos; distribuidores cíveis; executivos fiscais; distribuidores criminais; Justiça Federal e Justiça do Trabalho);
• Da Justiça do Trabalho – no fórum trabalhista;
• Certidões esclarecedoras (objeto e pé) de todos os feitos eventualmente apontados, necessários à comprovação da inexistência de riscos à presente transação, com apresentação de todos e quaisquer dados sobre o objeto apontado, valor atualizado da pendência, andamento do procedimento administrativo ou judicial devidamente atualizado e forma de garantia de liquidação do mesmo que não impeça a realização do presente, e para os protestos eventualmente certificados os respectivos cancelamentos;
• Certidão de não interdição - que pode ser solicitada no 1º Ofício de Registro Civil do domicílio do vendedor.
• Certidão Negativa Conjunta de Débitos junto a Receita Federal e Dívida Ativa da União.
• Dos Cartórios de Protestos – solicitadas nos respectivos cartórios; • Dos distribuidores cíveis, criminais e de executivos fiscais – podem ser solicitadas em qualquer Fórum; • Da Justiça Federal – obtidas no site www.justicafederal.gov.br, envolvem as ações cíveis e criminais federais;
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Lançamento Imobiliário
BMC realiza lançamento do Villa Positano
Perspectiva ilustrada do empreendimento Villa Positano
A construtora BMC Empreendimentos Imobiliários lança no mês de maio seu novo empreendimento Villa Positano, que vem consolidar a empresa após o sucesso do Villa Florença, condomínio com 80% das unidades vendidas e que foi entregue aos compradores em janeiro de 2013. Townhouses O projeto no estilo townhouse - conceito amplamente difundido na Europa e nos EUA - proporciona aos moradores todo conforto e praticidade, tão desejados na vida moderna. Os 24 apartamentos de 2 dormitórios, sendo 1 suíte, tem amplo living integrado à cozinha americana. No condomínio os futuros moradores terão
um espaço gourmet com churrasqueira e um quiosque, além de portaria com segurança e monitoramento, estacionamento para visitantes e área administrativa. Localização Localizado na região que mais se desenvolve em Itu, o Villa Positano está próximo de faculdades e escolas, e tem na sua região supermercados, padarias, farmácias, além de estar à 5 minutos do centro da cidade e poucos minutos do shopping e do anel viário que interliga as principais cidades do estado. A construtora A BMC Empreendimentos Imobiliários está no mercado ituano desde novembro de 2010 e foi criada com o objetivo de construir condomínios na cidade. Suas obras são caracterizadas pelos conceitos inovadores, projetos idealizados pensando nos futuros moradores e excelência no acabamento. Tudo realizado por uma empresa sólida, com muitos projetos para a região. Vendas Visite o stand de vendas e confira as condições especias para comercialização das unidades na planta: Av. José Carlos Massoco, 455, bairro Bela Vista, Itu/SP.
Villa Florença, empreendimento entregue em Janeiro de 2013
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CAUTELAS BÁSICAS NA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL A aquisição de um imóvel envolve, via de regra, um considerável investimento financeiro, além disso, deposita-se neste fato a concretização de um sonho familiar. Por isso, a relação entre vendedor e comprador deve ser transparente, ao ponto de eliminar ao máximo os riscos inerentes ao negócio. O comprador habitual, investidor, que compra e vende imóveis de forma costumeira, está habituado aos trâmites desta negociação e, geralmente, bem assessorado por profissionais que o cercam. O mesmo não ocorre com o comprador não habitual, aquele que adquire imóvel para uso próprio, não detém praticamente conhecimento algum dos procedimentos e tampouco profissionais que o assessorem neste sentido. Aí reside a importância da contratação da assessoria imobiliária, através de um(a) corretor(a) de imóveis, cuja função não se limita na aproximação das partes, mas perdura até a concretização SEGURA do negócio imobiliário. Isto implica em exigir do vendedor todas as certidões necessárias a dar legitimidade e segurança à venda.
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O comprador deve exigir, no mínimo, a apresentação da matrícula atualizada do imóvel, que comprovará a propriedade e a inexistência de ônus ou gravames; certidão negativa dos tributos imobiliários (IPTU ou ITR, conforme o caso); declaração de inexistência de débitos condominiais ou associativos (em se tratando de imóvel situado em condomínio ou associação), demonstrativo de quitação de todas as contas de consumo vinculadas ao imóvel (água, luz, gás, etc). Além dos documentos relacionados ao imóvel, é necessária a análise da solidez dos próprios vendedores, através das certidões pessoais que demonstrem a inexistência de dívidas vencidas e de estado de insolvência. Caso o vendedor não resida no município aonde encontra-se o imóvel, deverão ser apresentadas todas as certidões pessoais também do local de sua residência. Elencamos acima as precauções básicas necessárias na compra de um imóvel, que irão variar de acordo com cada caso; por isso, é de extrema importância a contratação de imobiliária ou corretor(a) de imóveis sérios e comprometidos com a segurança dos negócios que intermediam.
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Sérgio Tibiriçá CRECI 48.977 Em março de 2013, completou 45 anos no ramo imobiliário, especializado em avaliações, documentação, venda e locação de imóveis urbanos. Presidente da ACIIT (Associação dos Corretores de Imóveis de Itu) e Delegado do CRECI em Itu há mais de 10 anos.
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1. Como você se interessou pela arquitetura? Meu primeiro trabalho foi como desenhista, logo como projetista e a partir daí o interesse por arquitetura foi consequência.
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ROSI RODRIGUES
Graduada em Arquitetura e Urbanismo, Desenho, Decoração e Feng Shui. Possui mais de 20 anos de experiência nás áreas de consultoria, análise prévia de anteprojeto, projetos residenciais, comerciais e industriais, estrutural, hidráulico e elétrico, decoração, feng shui, documentação, averbação, INSS, cartório, administração e gerenciamento de obras.
2. O que considera fundamental em um bom projeto? Que ele atenda as necessidades e desejos do cliente, cada uma em especial. O projeto tem que partir do arquiteto, não pode ser terceirizado, deve conter a essência de cada arquiteto como característica própria. É uma ferramenta de grande importância onde vai trabalhar a felicidade do cliente. Muitas pessoas sonham a vida toda com um projeto maravilhoso e este precisa atender a suas necessidades, deve ser especial. O projeto é único e tem que mostrar o seu valor independente da dimensão. 3. Como você se inspira para realizar seus projetos? Acredito que minha inspiração
vem de Deus, através desse dom posso dar minha contribuição por algo melhor. 4. Quais são os principais desafios que você enfrenta no planejamento de seus projetos? Conhecer a cada cliente e atender suas necessidades. 5. Você possue algum projeto preferido? Gosto de todos, pois cada um reflete uma história, a possibilidade de realização e a felicidade de alguém. 6. Como você vê o futuro da arquitetura? Vejo o futuro da arquitetura com projetos de grande estilo e sustentáveis. Acredito que o arquiteto hoje está mais próximo das pessoas,independente da classe social de cada um.
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Setor quer atingir consumidor moderno Entre as prioridades no momento da compra estão produtos que tragam conforto e mais tecnologia agregada
O consumidor de materiais de construção não está preocupado somente com o preço. Ele também se interessa por novidades que possam garantir economia de uma forma mais ampla, menos desperdício e menor tempo de obra. Isso vale para o varejo e atacado. O presidente da Anamaco (Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção), Cláudio Elias Conz realizou uma palestra nos dias 12 e 13 de março, durante a 19ª edição, a Feicon Batimat 2013, em São Paulo, para mostrar a evolução na demanda pelos materiais de construção. Para o presidente da entidade, quem entra numa loja para comprar material de construção se comporta da mesma forma como um consumidor que vai a um ponto de venda de eletroeletrônicos. “A busca por novidades é igual. A tecnologia, a variedade e o conforto fazem parte da decisão de compra da mesma forma”, afirma, completando que há um novo consumidor e que é preciso se adaptar a ele. “O cliente está cada vez mais exigente. Cada vez mais ele pesquisa, procura entender do produto, seja dentro da própria loja ou por meio da internet ou de seu smartphone”, analisa.
Segundo Conz, o desafio do lojista atualmente é oferecer sempre a melhor experiência de compra aos clientes. “É necessário ter uma loja com produtos de qualidade e com as novidades do mercado, todos com preços acessíveis. Ter o estabelecimento sempre limpo e organizado também é importante. Oferecer um ambiente agradável fará com que o cliente tenha prazer em voltar. Vitrines bem decoradas vendem mais. Iluminação e bom atendimento também. Tudo isso conta”, explica, lembrando que a Loja Escola do Varejo da Anamaco prepara os lojistas para essa nova realidade do mercado. No entender do especialista, o desejo do consumidor por novidades no setor de material de construção não está apenas relacionado a produtos de acabamento, mas aos insumos também. “Se ele sabe que uma empresa vende cinco tipos de cimento, e que esse produto vai agregar qualidade à sua obra, ele vai querer se informar e comprar. Hoje, três pilares sustentam o novo consumidor: qualidade, tecnologia e preço, isso independentemente do produto”, garante. Fonte: Sindicaf
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