LABORATORIO DE INNOVACIÓN, CIENCIA Y TECNOLOGIA EN MEDELLIN Enero de 2015 / Informe No. 61 Medellín en su propósito de avance y de transformación continua, tiene como propuesta la creación de un gran distrito de innovación, donde se ponen en marcha la ciencia, la tecnología y el intercambio de conocimientos. La inserción de este distrito tecnológico en la ciudad trae como objetivos fundamentales: Incentivar la innovación, el desarrollo de nuevas tecnologías y la oportunidad de negocios de conocimiento; de esta manera se impulsa el desarrollo económico del territorio, el fomento de nuevas empresas, la transformación físicosocial de la ciudad y la retención de talentos en materia de ciencia y entendimiento.
Los barrios que albergarán el proyecto en mención, cuya área de ocupación es de 114 hectáreas, son: Sevilla, San Pedro, El Chagualo, Jesús Nazareno y los barrios institucionales Universidad de Antioquia y San Vicente de Paúl; este sector cuenta con una ubicación privilegiada, pues dispone de topografía plana, servicios de transporte adecuados como el Sistema Metro de Medellín y el transporte masivo de mediana capacidad Metroplús, además del conjunto de i n s t a l a c i o n e s q u e p o s e e , e n t re e l l o s universidades, clínicas, institutos de salud, parques de esparcimiento y los centros comerciales en construcción AVENTURA Y BOSQUE PLAZA.
Foto 1. Panorámica barrio El Chagualo. OIME. Nov-14
Foto 2. Panorámica barrio Jesús Nazareno. OIME. Nov -14
Foto 3. Panorámica barrio San Pedro. OIME. Nov-14.
Foto 4. PanorámicabarrioSevilla. OIME. Nov -14.
En este sector de la ciudad concurren actualmente diversidad de actividades comerciales, actividades industriales, usos residenciales e importantes equipamientos que atraen gran población demandante de estos servicios; proporcionando condiciones afines para el emprendimiento en esta zona de proyectos estratégicos que contribuyan a la evolución de la ciudad.
Como datos de referencia, una vez culmine este proceso de transformación territorial, el Observatorio Inmobiliario de Medellín presenta una descripción de lo que es hoy este espacio de la ciudad, enmarcada en lo que contiene físicamente y en el valor del suelo que arrojan los estudios inmobiliarios realizados en esta zona.
Gráfica 1. Demarcación Perímetro de Ubicación Distrito de Innovación.
Gráfica 1.Demarcación Zona de Ubicación Distrito de Innovación. Construida por OIME. Nov-14
Generalidades del sector. Los barrios que conforman la superficie delimitada para el desarrollo del distrito tecnológico, se encuentran localizados hacia el centro de la ciudad, donde convergen espacios óptimos para la prestación de servicios a todo nivel y las complejidades desde el ámbito social y urbano; aspectos que han sido contemplados por la normatividad vigente en materia de planificación del territorio, como es el caso del POT “Plan de Ordenamiento Territorial”, donde se han implementado acciones como planes parciales 1 y planes especiales; diseñados para un desarrollo favorable del sector.
El barrio Jesús Nazareno se encuentra inmerso en el centro de la ciudad, cercano a importantes vías como la Autopista Norte, la Avenida el Ferrocarril, La CR 52 (Carabobo) que cruza todo el barrio y la CR 51 (Bolívar) por donde transita el Sistema Metro. Su conformación física es principalmente por locales especializados para el sector automotriz, talleres, servitecas y comercio diverso como depósitos de materiales de construcción, ferreterías, funerarias, entre otros; entre tanto el uso residencial es escaso en este barrio.
Sevilla y San pedro aún conservan su originalidad en algunas zonas residenciales, con un planteamiento normativo orientado al desarrollo organizado del sector. En ambos barrios se mezclan el uso residencial y el comercial con algunos segmentos de industria liviana especialmente en San pedro. Ambos barrios se encuentran ubicados en el costado inferior de la comuna 04- Aranjuez y de acuerdo a su ubicación tienen cercanía a importantes instituciones ubicadas en el sector, como la universidad de Antioquia, El complejo de Innovación y desarrollo
RUTA N, el parque de la vida, Hospital Leon XIII y Centros de Salud. El barrio Chagualo se caracteriza por su actividad industrial, pues físicamente proporciona las condiciones para este uso, ya que cuenta con calles de secciones amplias y está conectado a importantes vías como la Autopista Norte, La Avenida el Ferrocarril y la CL 67 (Barranquilla). En este barrio se mezclan la industria liviana, el bodegaje, industria pesada, industria maderera, almacenes para la construcción y la vivienda; pero tiene una característica particular y es la ocupación más zonificada de estos usos.
Estadísticas Inmobiliarias Número de predios avaluados por uso
Con el fin de conocer los valores del suelo vigentes para la zona de anclaje de este proyecto, se realizaron 43 avalúos comerciales de referencia, establecidos como puntos de control inmobiliario para el monitoreo mediante estudios futuros. Los puntos de control se distribuyeron en los 4 barrios, teniendo en consideración las diferentes actividades económicas de cada uno, abarcando la composición física y económica de cada zona dentro del barrio.
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Gráfica 2. Cantidad de puntos realizados por uso.
En el proceso de valoración realizado, se estimaron las variables físicas determinantes para el valor de esta zona, estimando las clasificaciones a nivel normativo establecidas en el POT, como áreas de actividad, jerarquía vial y usos general y específico; variables indispensables para la realización del estudio, pues el barrio El Chagualo tiene una connotación especial y es su condición de centro tradicional y representativo para la ciudad, mientras que Sevilla y Jesús nazareno por su vocación de servicios están catalogados como áreas de actividad especializadas en salud, ciencia y tecnología.
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Como resultado del estudio presentamos las gráficas 1 y 2, donde se puede observar el valor máximo y mínimo del suelo en cada barrio de acuerdo al uso predominante. Respecto al uso comercial los 4 barrios tienen zonas sectorizadas con actividad comercial, mientras que el uso residencial en el barrio Jesús Nazareno se presenta de manera puntual ya que predomina el comercio; entre tanto el uso industrial se concentra en el barrio el Chagualo donde obtuvimos un rango de valor para el lote por M² entre $1.000.000 y $1.130.000.
Planes parciales aprobados para esta zona: Plan Parcial Paseo de Sevilla, Plan Parcial Torres de la Fuente y el Plan Parcial de Sevilla. Planes especiales: Plan Especial del Centro, Plan Especial Patrimonial y Plan Especial del Espacio Público. http://www.medellin.gov.co/irj/portal/ciudadanos
Gráfica 3. Valores para el lote por M² en el uso comercial. Construida por OIME. Nov-2014.
Gráfica 4. Valores para el lote por M² en el uso residencial. Construida por OIME. Nov-2014.
Los valores comerciales más altos en cada barrio tienen correlación con los principales corredores comerciales, en el caso de Jesús Nazareno el valor más alto $2.150.000, concierne a zonas ubicadas al costado de las vías de mayor relevancia dentro del barrio, como la Avenida el Ferrocarril, Carabobo y Bolívar. Esta condición es similar en el barrio Sevilla donde el valor más alto para la actividad comercial se concentra en la CR 52 (Carabobo) en cercanías con la CL 67 (Barranquilla).
Con relación al uso residencial el barrio Sevilla presenta un valor intermedio en el M² de lote, comparado con los barrios residenciales, San Pedro y Chagualo; esta condición refleja la proporción que existe entre las buenas condiciones que tiene el barrio en cuanto a factores locativos y la restricción normativa que se ha establecido para su desarrollo urbanístico; aspectos taxativos con los que no cuenta el barrio el Chagualo en el cual se presenta el valor más alto del suelo para este uso.
Gráfica 5. Delimitación por uso del suelo y valores por M² lote. Distrito de Innovación. Construida por OIME. Nov-14
Conclusiones Como aspectos relevantes en el valor del suelo para zonas residenciales, cabe mencionar la facilidad de acceso a vías principales, la tipología del comercio existente en el barrio ya que de esta depende la fisionomía del entorno y los nuevos desarrollos constructivos que en materia de urbanismo mejoren la apariencia física de la zona. Esta zona céntrica tiene connotaciones especiales que la diferencian del resto de la ciudad, tales como la topografía, el albergue de importantes equipamientos en materia de salud y educación, la transformación que ha tenido por importantes
proyectos de transporte como el Sistema Metro y el Metro Plus, así como la facilidad de conexión con las vías más importantes de la ciudad; consideraciones de obligatoriedad para la valoración de la propiedad raíz. El distrito de innovación trae consigo la creación del primer clúster del conocimiento, la ciencia y la tecnología, allí se concentrarán las empresas tanto propias como de otras localidades que se especialicen en dichas áreas, contribuyendo así en la competitividad de la ciudad e incentivando el desarrollo desde un enfoque intelectual.
Bibliografía ? Jose F. Loaiza Bran, “Cinco Años de Un Camino Hacia el Horizonte de la Innovación”, El Colombiano
[Medellín] Tema del Día. 25 Nov de 2014. ? www.medellinnovation.org/app/webroot/distrito/ ? http://www.programaerica.org/index.php?option=com_content&view=article&id=130:inicia-ppt-
distrito-tecnologico-medellin&catid=9:destacados ? Municipio de Medellín, Departamento Administrativo de Planeación, Acuerdo 46 de 2006 “Plan de Ordenamiento Territorial”