Las tres grandes determinantes de éxito para un proyecto y su valorización son la ubicación, el diseño y su construcción y acabados. Por eso la ubicación, la escogencia del lote es clave en el negocio. No es posible tener buenos proyectos pero mal ubicados, no se dan buenos negocios sobre malos terrenos, al menos continuamente, ya que siempre habrá alguna excepción.
¿Cómo saber si está pagando caro un terreno? Muy bien, como norma general utilizo esta técnica deductiva a partir del margen de operación del constructor. Es el método que les permite determinar si se justifica comprar un terreno al precio que le solicitan.
Normalmente el Costo Total de un proyecto es el 70% de su Valor de Venta, según estudios con el experto economista de la construcción en Colombia Oscar Borrero Ochoa. La diferencia de 30% entre el costo total y venta, es el margen de operación donde se incluye el valor del lote urbanizado y la utilidad. En condiciones normales en un 14% y 16% respectivamente.
Plano tomado del polígono Z1_R_9 (Plan Parcial Sevilla)
En síntesis la incidencia del lote sobre el 100% del valor comercial de un proyecto (la suma de su precio de costo y venta) es de alrededor del 14%. Con esto el precio del terreno no debe superar el 14% del valor comercial estimado del proyecto. Ni el 20% del precio de costo total del proyecto. Valoremos esto con un ejemplo: Imaginando que el valor comercial de una casa es $400.000.000 y su costo total fue de $280.000.000. Entonces el valor del terreno debe ubicarse entre $56.000.000, que es el 14% del valor de venta y el 20% del precio de costo. Si se sobrepasas estos límites…
Por supuesto que hay casos en los que un lote puede alcanzar valores hasta del 30% o incluso más. Pero son terrenos con ubicaciones extraordinarias, entornos de lujo, excelentes vías de acceso, vistas privilegiadas y todos los servicios.
¿Qué aspectos influyen para variar estos porcentajes? Si la economía está ilíquida o en recesión, el margen se
puede reducir al 20% y en algunos casos trabajar sin utilidad y ofreciendo menos por el terreno. Si la economía está en auge ocurre lo contrario, el
margen puede llegar a 35% y así también se eleva la incidencia de utilidad y lote. En los estratos altos el margen aumenta en épocas de
buenas ventas, y también puede llegar al 35%. Obviamente, cuando la demanda es alta y la escasez de
tierra exista, la balanza del 30% de margen ya no es de 14% para el lote y 16% para la utilidad, y se inclina hacia el lote aumentando su participación frente a la utilidad.
Por otra parte los elementos que siempre se valoran en un lote son: Sus condiciones urbanísticas y ambientales, de barrio o
sector. El estrato y calidad de servicios públicos. Posibilidades de uso del predio. (Comercio, industria, etc.). Índice de construcción y de ocupación de área en el terreno. Vías de acceso y transporte. Distancia a la esquina y frente, a vías o parques. Factor de frente vs fondo del lote. A más frente más precio. Regularidad de su geometría y topografía. Un terreno plano
vale más.
Existen otros métodos de valoración y estudios de mercado para lotes. Son más complejos y pueden ser tema de otros artículos. Pero lo importante es tener presente que estamos hablando del precio del terreno en términos de NEGOCIOS, no del terreno para mi casa cueste lo que cueste.
Exagerando, imagina un terreno que limite con un botadero de basuras, para hacer un edificio de 3 pisos…
Y el mismo terreno, en un sector con vistas exclusivas hacia la ciudad, para hacer el mismo edificio de 3 pisos…
El terreno junto al botadero de basura cuesta $20.000.000 y el que tiene vistas exclusivas… $200.000.000 ¿Cual eliges? El terreno que cuenta con vistas exclusivas tiene bastantes más posibilidades de éxito, por razones obvias. La ubicación es clave. Y esto hace que valga la pena acceder a ese tipo de terrenos.
Es muy importante estar bien informado para enfrentar la negociación de un lote y no dejar que las emociones nos jueguen una mala pasada. Informándose se presentan valiosas sorpresas que hay que saber aprovechar. Contar con el dato del índice de valorización del sector es clave para hacer una buena inversión.
Si eliges un terreno por un precio bajo, seguramente algo le va a faltar. O está lejano, o en zonas deprimidas de la ciudad. Y eso que le falte, ya sea vías de acceso, agua, gas etc., o bien por lejanía, te jugará en contra al momento de la venta. Conozco casos de viviendas que llevan años esperando su venta y no pueden suplir, aun con la buena calidad de su diseño o construcción, los defectos del lote… de su ubicación.
Para ir a la fija, además de estar bien informado hay que tener conocimientos qué nos permitan saber de las normas (reglamentación del POT), cómo se aplica (su interpretación arquitectónica), cuáles son los costos de construcción (presupuestos), a cómo se puede vender (mercado inmobiliario) y cuál puede ser la utilidad esperada (factibilidad). Es decir un manejo interdisciplinar.
Pero la máxima más popular de este negocio es: ¡Ubicación, Ubicación, Ubicación…! ¿Estás de acuerdo? Autor: Arq. Vladimir Luna Z. Tomado de blog.decasas.co