²
BELKACEMI Katia
MOUSLI Nabil
DOUTRE Agathe
OUZIDANE Hadjer
GIBERT Emma
STRATEGIE FONCIERE Définition d’une méthode d’intervention en centres-bourgs dégradés
Sous la direction de FAUCON Frédéric Pour l’EPF Smaf (Etablissement Public Foncier) d’Auvergne EU 06-13 _ Projets Collectifs Master 2 STRATAM (Stratégie d’Aménagement des Petites et Moyennes villes et de leurs Territoires) _ Année universitaire 2019-2020 1
²
SOMMAIRE
INTRODUCTION ............................................................................................................................................ 5
I.
TRAVAUX DE RECHERCHE ET METHODOLOGIE ........................................... 7 A.
Présentation du commanditaire : l’EPF Smaf ............................................................................... 7 1.
EPF Smaf : de quoi s’agit-il ? ..................................................................................................... 7
2.
Naissance et évolution de l’EPF Smaf d’Auvergne ................................................................... 7
3.
Les domaines d’intervention de l’EPF Smaf d’Auvergne .......................................................... 7
4.
Le rôle de l’EPF Smaf d’Auvergne ............................................................................................. 8
5.
Les moyens (humains, matériels et financiers) de l’EPF Smaf d’Auvergne .............................. 8
B.
Objectif de la commande ............................................................................................................. 8
II.
VERS LA CONNAISSANCE DES CONCEPTS ........................................................ 9
A.
Centre bourg................................................................................................................................. 9 6.
Pourquoi les centres-bourgs ? ................................................................................................ 10 a.
La vacance des logements .................................................................................................. 10
b.
Vacances et dégradation des commerces .......................................................................... 11
c.
Déclin démographique ....................................................................................................... 11
d.
Manque d’emplois.............................................................................................................. 11
7.
B.
Qui intervient dans les centres-bourgs ?................................................................................ 11 a.
Un programme national ..................................................................................................... 12
b.
Loi Elan ............................................................................................................................... 12
c.
Programme « Action cœur de ville » .................................................................................. 12
d.
Réinventons nos cœurs de ville .......................................................................................... 13
La notion de la dégradation de l’habitat .................................................................................... 13 1.
Qu’est-ce que l’habitat dégradé où indigne ? ........................................................................ 13
2.
Les différents types de l’habitat dégradé : ............................................................................. 14
C.
a.
Logement non décent ........................................................................................................ 14
b.
Logement insalubre ............................................................................................................ 15
c.
Le logement en état de péril ou menaçant de ruine .......................................................... 15
La stratégie foncière ................................................................................................................... 16 1.
Définitions .............................................................................................................................. 16 a.
Qu’est-ce qu'une politique foncière ? ................................................................................ 17
b.
Qu’est-ce que l'ingénierie foncière ? ................................................................................. 17
c.
Qu’est-ce qu’une stratégie foncière ? ................................................................................ 17
d.
Gisement foncier ................................................................................................................ 18 2
² e.
Prospective foncière ........................................................................................................... 18
f.
Charge foncière .................................................................................................................. 18
g.
Valeur foncière ................................................................................................................... 19
h.
Valeur vénale foncière........................................................................................................ 19
i.
Mutabilité foncière (ou dureté foncière) ........................................................................... 19
j.
Outils fonciers..................................................................................................................... 19
k.
Livre foncier ........................................................................................................................ 19
2.
Ambitions politiques et cadres juridiques : ............................................................................ 19
3.
Un contexte législatif .............................................................................................................. 20
III.
BENCHMARKHING : EXEMPLE DE L’EPF LORRAINE .................................. 22
A.
Justificatif du choix : ................................................................................................................... 22
B.
Les objectifs et les enjeux :......................................................................................................... 22
C.
Une analyse critique : ................................................................................................................. 24
D.
Analyse de l’intérêt :................................................................................................................... 26
DÉFINITION D’UNE MÉTHODE D’INTERVENTION :...................................... 28
IV. A.
Le diagnostic du territoire d’un point de vue foncier et général : ............................................. 28 1.
Analyse de la consommation foncière ................................................................................... 28 a.
Consommation foncière globale ........................................................................................ 28
b.
Consommation foncière locale........................................................................................... 29
c.
Typologie des communes au regard de leurs stratégie foncière passée : ......................... 29
d.
Analyse des marchés fonciers et immobiliers .................................................................... 30
2.
B.
Revenu médian des ménages ................................................................................................. 30 a.
Capacité d’investissement des ménages dans le Logement .............................................. 31
b.
Profil des ménages nouvellement installés ........................................................................ 31
Maitrise du périmètre d’intervention : constitution d’une base de données ........................... 33 1.
Les servitudes d’urbanisme et les projets d’aménagement du territoire : ............................ 33
2.
Les servitudes concernant les monuments et les sites patrimoniaux remarquables : .......... 36
3. Les données socio-économiques des occupants et d’autres données sur les propriétés et les copropriétés : ................................................................................................................................. 39 C.
Catégoriser le bâti : .................................................................................................................... 40 1.
La grille d’évaluation : Contenus et usage.............................................................................. 40 a.
2. D.
Evaluation des éléments de la façade ................................................................................ 41 Traduction des résultats ......................................................................................................... 45
Les scénarios d’actions sur le bâti .............................................................................................. 46 1.
Les actions menées sur le bâti (opérations réalisables) : ...................................................... 46 a.
Privilégier la déconstruction à la démolition...................................................................... 46
b.
La réhabilitation du bâti ancien : conserver son enveloppe et revaloriser son image ...... 46
3
² c.
L’extension comme prolongement d’un bâtiment existant ............................................... 47
d.
La rénovation : préserver et révéler ................................................................................... 47
e.
Les surélévations en bois.................................................................................................... 50
SYNTHÈSE ................................................................................................................................................... 53
V.
APPLICATION DE LA MÉTHODE SUR THIERS ................................................ 54
A.
Le diagnostic territorial de la ville de Thiers d’un point de vue foncier et général :.................. 54 1.
La situation géographique de Thiers : .................................................................................... 54
2.
Axe 1 : Analyse de la consommation foncière ....................................................................... 55 a.
La Consommation foncière : .............................................................................................. 55
b.
Analyse du marché du foncier ............................................................................................ 55
3.
B.
Axe2 : le revenu médian des ménages ................................................................................... 60 a.
Profil des ménages nouvellement installés : ...................................................................... 60
b.
Capacité d’investissement des ménages dans le Logement : ............................................ 65
Intervention et catégorisation :.................................................................................................. 67 Application de la grille d’évaluation du bâti dégradé à Thiers ............................................... 67
1. a.
C.
Localisation de l’ilot : .......................................................................................................... 67
2.
Evaluation des bâtisses sur l’ilot prédéfini ............................................................................. 69
3.
Carte d’évaluation des bâtiments ainsi d’intervention possible ............................................ 69 Les stratégies d’interventions : .................................................................................................. 71
4
²
INTRODUCTION Aujourd’hui, de nombreuses communes voient leur centre-bourg se vider et se paupériser, avec une migration des habitants vers des agglomérations de plus grande ampleur. Face à ce phénomène, des programmes tels que « Action cœur de ville » sont mis en place, des actions politiques sont menées pour redynamiser ces villes et des porteurs de projets comme les EPF (Etablissement Public Foncier) sont sollicités pour accompagner au mieux les communes. Ces projets de revitalisation ont pour objectif de donner une nouvelle impulsion à ces centresbourgs afin de les rendre de nouveaux attractifs, créer de nouveaux emplois et activités de façon à inciter de nouvelles populations à réinvestir ces territoires. L’ensemble de cette démarche doit s’inscrire dans un projet de développement durable sur le territoire. Ce travail expérimente l’élaboration d’une stratégie foncière en centre-bourg dégradé et pose la question de l’intervention sur son bâti. Cette réflexion globale aboutit à la proposition d’une méthode à suivre, appliquée à la ville de Thiers (63) dans un premier temps, puis mise en perspective vers d’autres centres-bourgs de façon à montrer sa transposabilité. Il faut rappeler qu’il n’existe pas une seule et unique solution applicable mais qu’il s’agit plutôt d’un ensemble de réflexions portées sur ces villes, convoquant divers outils s’adaptant aux spécificités de chacune de ces communes afin d’en assurer le renouvellement. Aujourd’hui, l’EPF d’Auvergne est à la recherche d’une planification et d’une programmation du foncier. L’organisme cherche donc à élaborer un parcours de gestion du bien accompagné d’une stratégie d’intervention sur le bâti pour que les projets puissent être réinjectés rapidement dans leur tissu urbain. En effet, la problématique réside ici dans le traitement de ce bâti dégradé vers sa destruction et/ou sa reconversion. COMMENT INTERVENIR À GRANDE ÉCHELLE SUR LES CENTRES-BOURGS DÉGRADÉS ? QUELLES MÉTHODES ? QUELS OUTILS ? QUELLE STRATÉGIE SUR LE BÂTI POUR QUE LE PROJET Y SOIT INJECTÉ RAPIDEMENT ? Au vu de la multiplicité des centres-bourgs que l’EPF est amené à traiter, il cherche à établir des méthodes d’action qui puissent être reproductibles. Aujourd’hui, l’EPF travaille plutôt à l’échelle de la parcelle et sur la sécurisation du bâti. Ce travail s’attache à décaler le regard vers la considération du transcalaire et élargir la considération des projets à l’échelle de l’îlot, permettant ainsi la conception de projet par “lot”, s'inscrivant dans une logique de projet globale au sein du centre-bourg. De même, il faut rappeler l’intérêt du potentiel « bâti dégradé »car bien que 5
²
déprécié, il peut s'avérer pertinent de considérer une réhabilitation au détriment de la destruction totale du bâti, d’un point de vue économique, patrimonial ou même environnemental. En somme, on propose d’analyser de façon dégressive : le bourg dans sa composition, sa structure ; puis de se focaliser progressivement vers une situation de projet afin de prendre connaissance de toutes les données et potentiels de chaque site.
6
²
I.
TRAVAUX DE RECHERCHE ET METHODOLOGIE
A. Présentation du commanditaire : l’EPF Smaf 1. EPF Smaf : de quoi s’agit-il ? Un EPF (Etablissement Public Foncier) est un outil mutualisé, créé à l’initiative des collectivités locales pour se doter de moyens techniques et financiers leur permettant ainsi de mettre en œuvre leur stratégie foncière et servir tous projets de développement de leurs territoires. Selon la Loi ALUR du 24 mars 2014 : l’EPF met en place les stratégies foncières afin de mobiliser du foncier et de favoriser le développement durable et la lutte contre l’étalement urbain, en limitant et maîtrisant la consommation d’espaces, en mettant en place des politiques d’anticipation et de requalification foncière.
2. Naissance et évolution de l’EPF Smaf d’Auvergne La naissance de l’EPF Smaf d’Auvergne se résume chronologiquement à :
Dans les années 60 : l’idée est de doter les communes d’un instrument qui leur assurerait la maîtrise foncière.
En 1976 : le Syndicat Mixte d’Action Foncière du Puy-de-Dôme est créé par arrêté interministériel.
En juillet 1991 : la loi d’orientation pour la ville autorise la création d’EPF.
Depuis 2006 : l’EPF d’Auvergne peut apporter son aide à l’ensemble des collectivités territoriales des quatre départements auvergnats.
En 2017 : 675 communes d’Auvergne adhèrent à l’EPF.
3. Les domaines d’intervention de l’EPF Smaf d’Auvergne L’EPF intervient sur les quatre départements d’Auvergne à travers :
La valorisation des centres bourgs et centres villes.
La production de logements.
Le développement économique.
Le maintien et renforcement des services et équipements.
La préservation des espaces naturels sensibles.
La réserve foncière.
La voirie.
7
²
4. Le rôle de l’EPF Smaf d’Auvergne L’EPF s’intéresse à la rénovation urbaine ainsi qu’à la revitalisation des centres-bourgs les plus dégradés, là où les projets privés n’aboutissent pas. Il s’occupe d’acheter les parcelles sur lesquelles se trouve du bâti dégradé pour s’occuper de leur démolition. Or, depuis une dizaine d’années l’EPF met également l’accent sur le projet : son déroulement ainsi que son aboutissement. Aujourd’hui, le service « étude » à l’EPF reste plus dans la planification, la programmation. L’objectif est donc de joindre ce service avec des vues d’ensemble à long terme. 5. Les moyens (humains, matériels et financiers) de l’EPF Smaf d’Auvergne C’est un service de 8 personnes : 7 responsables du travail de gestion, Mme Caroline Arnoux manage les équipes. 1 millier de bâtiments, 4500 parelles, 300 000 m2 de bâti répartis sur 700 communes d’une valeur de 80 millions d’euros (à la valeur d‘acquisition).
B. Objectif de la commande Si les projets sur les parcelles achetées par l’EPF n’aboutissent pas, l’organisme engrange du bâti sur lequel il ne sait pas exactement quoi faire. Les maires ont besoin de projets et l’EPF définit les actions nécessaires pour aboutir à ce projet justement (confortement démolition, sécurisation). Il faut également définir ces projets avec un calendrier (limite de temps), et avec un budget prévisionnel. En ce sens, l’EPF se tourne aujourd’hui vers la conception en plus de la gestion. Dans un premier temps, il faut définir le projet, le concevoir. Ensuite il faut voir ce qui est nécessaire pour le mener à bien et définir son coût. QUELLES SONT LES ACTIONS SUR LE BATI DANS LE TEMPS DE SORTIE DU PROJET ? Aujourd’hui, l’EPF est à la recherche de planification, de programmation. Il cherche à mettre en place un parcours de gestion sur le bien. POURQUOI LE BIEN RENTRE ? ET COMMENT ET IL VA SORTIR ? Les actions qui vont être menés pour que le projet sorte de la manière dont il a été conçu.
8
²
II.
VERS LA CONNAISSANCE DES CONCEPTS
Afin d’enrichir notre réflexion et mieux répondre à la commande, on a défini les mots clés qui composent la problématique, notamment : centre-bourg, la déclinaison des sens du « bâti dégradé » et la définition d’une stratégie foncière.
A. Centre bourg Récemment la question des « centres-bourgs » prend place dans les débats et actions d’aménagement et développement des territoires. En France, une attention particulière est portée à ces derniers, d’où c’est important dans un premier temps de les définir. « Le centre », dans les champs d’urbanisme et d’aménagement c’est : « n'est pas un point, mais un lieu dont l'étendue et l'importance relative varient suivant certaines conditions. Les caractéristiques du centre peuvent être visuelles, structurelles et/ou fonctionnelles. Elles sont variables dans le temps et suivant l'évolution économique, technique et les conditions politiques. Elles s'opposent en général à celles de la périphérie. »1 Selon Françoise Choay et Pierre Merlin, c’est un lieu de vie et de dynamique d’un territoire défini. « Le centre » se compose d’éléments visuels, des « Skylines » des bâtiments, de formes architecturales et de mode de construction particulier. De plus, il se dote d’une structure, d’une organisation des espaces, d’activités, d’axes de communication, etc. qui peuvent être une structure fonctionnelle ou non. Enfin le facteur temps s’impose, le centre subit des transformations sur divers plans auxquels il faut s’adapter. En parallèle, « le bourg » se définit comme un territoire qui « s'applique à une agglomération qui s'inscrit aux marges de la cité, en situation périurbaine, ou dans la campagne. Les bourgs (…) abritent souvent une population d'artisans ou de marchands : ils constituent le noyau de la bourgeoisie. (…) Ils sont le siège de marché ou de foires, et abritent des services élémentaires. Dans l'ouest de la France, on désigne par bourg le centre des communes. (…) Le bourg abrite l'école, la mairie et l'église, mais n'est pas nécessairement plus important que d'autres fractions de la commune. ».2 On remarque une convergence d’éléments composants « le centre » et le « bourg » : un environnement de vie sociale, d’activités économiques et de services. Quant à DOMINIQUE Perchet, géographe spécialisé dans l'aménagement du territoire et la prospective territoriale, il propose une définition de ces termes pouvant rapidement porter à confusion.
1
2
9
Françoise CHOAY et Pierre MERLIN, Dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement.2005 ibid
²
« Bourg-centre » « en aménagement du territoire, une localité (qui n’a pas la taille ni la structure, ni les fonctions d’une ville) qui « organise » la vie d’un territoire : services privés et publics, loisirs, ressources collectives… ». « Centre-bourg » (par analogie avec le centre-ville) « partie centrale où se concentrent les activités, la vie urbaine, les aménités ». Ainsi, l’INSEE définit le bourg comme ayant entre 2000 et 5000 habitants et la petite ville entre 5000 et 20 000 habitants. Des valeurs et seuils utilisés notamment par Bernard Kayser dans sa thèse, où la concentration démographique est mise en avant, afin de situer la place d’une aire ou zone d’occupation.
6. Pourquoi les centres-bourgs ? Les récentes publications du géographe et consultant Christophe Guilluy (2014) - sur les dynamiques socio-économiques des différents territoires et leurs conséquences politiques - et du journaliste Olivier Razemon (2016) - sur la dévitalisation des centres des villes moyennes et bourgs, font l'objet de re-questionner l’organisation territoriale actuelle. Cependant, malgré l'intensité de ces récents débats et intérêt à ce sujet, la question de désertification des centres bourgs n’a pas encore été traitée à l'échelle nationale. Les raisons de cette question de désertification découlent de plusieurs indices et problématiques rencontrées dont : a. La vacance des logements Selon les statistiques de l’INSEE 2018, la vacance est de plus en plus amarante avec une évolution de logements vacants en moyenne de 1.5%. Cette vacance touche en grande partie les « centres-bourgs » et « les petites villes » où l’on trouve un parc immobilier parfois délaissé. Un sentiment d’éloignement de cet environnement est alors créé, et le développement de centres qui ne sont plus attractifs.
Figure 1 : Répartition du parc logements selon la catégorie, Source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/3620894 consulté le 14/11/2019
10
²
b. Vacances et dégradation des commerces En 2012, la France recense un taux de 7.2% de commerces vacants dans les « centres-villes » selon la fédération pour la promotion du commerce spécialisé (PROCOS), un taux qui connaît une hausse aussi rapide en arrivant à 11.9% en 2018. C’est l’un des indices statistiques de la désertification de certains centres bourgs en France, cette augmentation se matérialise sur les territoires et centres par des locaux commerciaux à l’abandon, délaissé ou fermé complètement par les propriétaires. Parfois, on croise des commerces en ville qui présente une dégradation, qu'elle soit matérielle du local ancien ou de gestion, de services instable qui ne répondent aux besoins des habitants, l’attractivité d’un centre bourg prend place aussi par le biais des dynamiques commerciales et qualité de services offerts aux habitants. Des locaux commerciaux en activité sont parfois vétustes et vieillissants, et présentent des vitrines peu avenantes, ce qui réduit l’attractivité commerciale des rues et nuisent à l’image du centre-bourg, peu à peu déserté par les habitants et les clients. Le coût des loyers est souvent surestimé. Il y a un manque de diversité commerciale et de prestations de qualité. c. Déclin démographique Aujourd’hui les « centres-bourgs » souffrent de perte de leurs populations actives, les jeunes s’orientent vers les grandes villes ou les métropoles, lieux favorables pour faire des études ou développer un projet professionnel, dans un environnement idéal avec la présence de tous les moyens nécessaires en matière d’équipements et services. Une mobilité remarquable des jeunes d’un sens, mais de l’autre, le vieillissement de la population dans les « centres-bourgs ». d. Manque d’emplois Ce sont dans les centres-bourgs que le taux de revenus est le moins important en France (statistiques INSEE). En 2015, le taux de pauvreté est le plus important dans les « centres villes », où il atteint 19,5 % en moyenne. Vient ensuite les communes isolées, avec 16,9 % ; et seulement après les banlieues, avec 13,9 %. Les principales activités se trouvent dans les grands pôles urbains avec des grandes surfaces industrielles qui attirent les jeunes diplômés.
7. Qui intervient dans les centres-bourgs ? L'idée que de nombreuses villes françaises sont en difficulté peut sembler troublante pour l’attractivité des territoires. Au cœur de Paris - ou de grandes villes comme Nantes ou Strasbourg, les rues sont animées et regorgent de petites entreprises et de marchés, et le parc de logements est attrayant et en bon état en général. En contrepartie, lorsque l’on s’attache aux populations de moins de 10 000 habitants, on remarque la dévitalisation des centres-bourgs.
11
²
Afin de réagir à ce contexte, de multiples solutions sont mises en place par les différents acteurs: a. Un programme national En 2014, la volonté gouvernementale de faire revivre les centres bourgs a commencé, un programme national nommé revitalisation des centres-bourgs est lancé, soutenu par le Commissariat Général à l'Egalité des Territoires (CGET). Par la suite, le Comité interministériel aux ruralités du 14 septembre 2015 a permis de renforcer ce soutien. 300 millions d’euros du fonds de soutien à l’investissement local seront mobilisés pour accompagner le développement des bourgs-centres et villes de moins de 50 000 habitants. L’objectif principal du programme est d’améliorer la qualité de vie et l’attractivité des territoires dans une vision globale d’un développement durable. b. Loi Elan Les politiques publiques s’orientent vers cette revitalisation en créant la loi Elan qui a permis la naissance des ORT « Opérations de Revitalisation des Territoires ». L’ORT prend la forme d’une convention signée entre l’État, ses établissements publics (CDC Anah, Anru…) et les EPCI portant sur des secteurs d'intervention de centres-villes délimités. Les documents d'urbanisme3 et notamment le DAAC (Document d’Aménagement Artisanal et Commercial) du SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) - qui est devenu obligatoire depuis la loi Elan, doivent fixer les grandes dispositions relatives à la revitalisation. c. Programme « Action cœur de ville » Action cœur de ville est lancée en 2018, ce programme a permis d’accélérer les projets de revitalisation de « centres-villes » et « centres-bourgs » afin d’améliorer la vie de leurs habitants. Un plan budgétaire de 5 milliards d'euros, destiné à réorganiser 222 noyaux de la ville au cours des cinq prochaines années avec de nouveaux magasins, bureaux, espaces de coworking et logements rénovés. Un milliard proviendra de la Caisse des dépôts en fonds propres, 700 000 euros en prêts, 1,5 milliard d’euros d’Action Logement et 1,2 milliard d’euros de l’Agence Nationale de l’Habitat. La mise en œuvre de ce plan doit s’étaler jusqu’en 2022.
3
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/programme-action-coeur-de-ville, consulté le 26/12/2019.
12
²
Figure 2 : 222 Collectivités bénéficiaires du plan national Action Cœur de ville, Source : https://www.cohesionterritoires.gouv.fr/programme-action-coeur-deville consulté le 12/12/2019.
d. Réinventons nos cœurs de ville Le ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les collectivités territoriales en partenariat avec le ministère de la Culture (Cité de l’architecture & du patrimoine) mettent en place des partenaires financeurs du programme Action Cœur de Ville : banque des Territoires, Action Logement, Agence nationale de l’habitat...Le ministère lance cette initiative Réinventons nos Cœurs de Ville auprès des 222 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville. Une initiative qui vise à faciliter l’émergence de projets et de programmes urbains innovants en centre-ville, adaptés aux marchés et aux besoins locaux, favorisant la transition écologique et l’inclusion sociale, et valorisant le patrimoine architectural, paysager et urbain dans les cœurs de ville.
B. La notion de la dégradation de l’habitat 1. Qu’est-ce que l’habitat dégradé où indigne ? Selon le dictionnaire le mot « indigne » désigne ce qui n’est pas digne de sa fonction, de son rôle, et le mot « dégradé » pour un édifice revoit à son état détérioré. L’habitat dégradé, appelé également habitat indigne ou vétuste, renvoie à plusieurs problématiques notamment, la lutte contre la pauvreté et l’amélioration des conditions de vie, les enjeux sanitaires, la préservation du patrimoine, l’effondrement des immeubles ainsi que des conditions dangereuses et difficiles de 13
²
ces derniers très présent surtout dans les centres anciens négligés depuis longtemps… Toutes ces situations, qui se croisent
également avec des problématiques plus globales telles que le
développement des territoires, on mise en avant la nécessité d’intervention de l’action des politiques publiques. Ainsi, depuis 2011, la lutte contre l’habitat indigne constitue la priorité du Pôle National de Lutte contre l'Habitat Indigne (PNLHI) en lien avec plusieurs partenaires à l’exemple des Directions Départementales des Territoires (DDT), les Directions Départementales de la Cohésion Sociale (DDCS), les Agences Régionales de Santé (ARS)… Les collectivités territoriales qui ont un travail commun de repérage des situations qui sont "un déni du droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine", l’accompagnement des ménages, le suivi des arrêtés ou encore le lien avec les magistrats référents lutte contre l'habitat indigne. Par ailleurs, afin de mener l’ambition et la volonté publique pour traiter la question de l’habitat dégradé, cette dernière doit être codifiée afin de mobiliser les instruments (procédures, critères…) et des domaines publics spécifiques, « Toute demande n’est pas traitable par une autorité publique, elle doit être codifiée, traduite dans un langage audible pour l’autorité publique ». Ainsi le concept politique s’est concrétisé juridiquement par l'article 84 de la loi du 27 mars 2009 dit de mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les Exclusions. Le champ de l’habitat indigne est défini comme : « [...] constituent un habitat indigne, les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »
2. Les différents types de l’habitat dégradé : Il existe différents degrés de l’habitat dégradé (types) selon la gravité de la situation du logement commençant du simple entretien jusqu’à un état plus grave de ruine. Ainsi on distingue trois catégories : a. Logement non décent La non-décence d’un logement est le degré le moins alarmant de l’habitat dégradé. Le logement indécent est celui qui ne répond pas à des caractéristiques minimales de confort et d’équipements (surface et éclairage minimales, composé de matériaux sains et doté d’installations de gaz et d'électricité sécurisées…). Fixées par un décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, mais aussi à des exigences de sécurité physique et de santé de ses occupants et dernièrement en 2018, 14
²
celui-ci doit même être économe en énergie. La notion de non-décence relève du champ « contrat de bail » entre le locataire et le bailleur et dans le cas d’une contestation, la compétence revient au tribunal d’instance. « Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre ». Le logement non-décent peut-être à la fois salubre et en bon état mais peut manquer de quelques éléments de confort. En outre un logement déclaré insalubre ou péril ne peut pas être décent. b. Logement insalubre Le logement insalubre est le degré le plus alarmant de la notion de l’habitat dégradé, selon les articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique. Ce dernier, qui par son état et/ou ses conditions présentent un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants et le voisinage. Cela revient généralement à l’accumulation des désordres et des problèmes affectant le bâtiment dans son ensemble. Parmi les critères caractérisant le logement insalubre : l’état des équipements et installations (gaz, électricité, chauffage) et risque d’incendies, détérioration des fenêtres, murs, plafonds, risque au plomb… ; critères de l’organisation de l’espace, l’hygiène, risques structurels. Afin de remédier à l’insalubrité du logement, deux procédures par arrêté d’insalubrité peuvent être engagées par le préfet selon la gravité (procédures d’insalubrité remédiable ou procédure d’insalubrité irrémédiable) et cela après avoir réalisé un rapport d'analyse de salubrité et de respect du règlement sanitaire départemental par des techniciens spécialisés (Services Communaux d’Hygiène et de Santé SCHS ou services de l’Agence Régionale de Santé). L’immeuble peut alors être évacué temporairement pour des travaux, interdit définitivement pour l’habitation et/ou démoli. c. Le logement en état de péril ou menaçant de ruine Le logement en état de péril présente un risque de solidité, d’effondrement ou de chute, pour ses occupants et/ ou pour les passants en vue de l’atteinte de sa structure que ce soit en partie (éléments intérieurs ou extérieurs) ou sa totalité. Le danger est alors aussi présent pour tous les autres éléments bâtis proches. La procédure pour ce cas relève des pouvoirs de police publique spéciale du Maire à l’encontre du syndical de copropriété ou du propriétaire du logement. Elle est différente de l’insalubrité or elle intervient par un arrêté de péril sur la solidité du bâti et non sur son état. Ci-dessous un schéma récapitulatif des différents degrés de l’habitat dégradé :
15
²
Figure 3Notions de l'habitat dégradé, Source : https://www.lavieimmo.com/mieux-habiter/habitat-indigne-quelles-differencesentre-un-logement-indecent-insalubre-ou-en-peril-43894.html,
C. La stratégie foncière 1. Définitions Avant de définir la stratégie foncière il est nécessaire de définir tous les termes qui peuvent lui être associés. Les acteurs de l'aménagement et du foncier ne partagent pas tous ces mêmes notions ou la même définition de la stratégie foncière. Ils n’ont pas tous les mêmes significations. Il y a certains acteurs qui confondent « stratégie foncière » et « politique foncière». Les différentes opérations de l’EPF représentent une stratégie foncière, ce qui signifie que le rôle de l’EPF est d’élaborer une stratégie foncière. Ce mode opérationnel se traduit par les capacités de négociation pour acquérir à l'amiable un bien foncier ou le choix des différents outils juridiques tel que la préemption ou l'expropriation. La stratégie foncière est cet outil d'organisation et/ou d'anticipation pour aider la prise de décision et faciliter le mode opératoire.4
Stratégies foncières : manœuvres et montages d’opérations foncières au service des collectivités alsaciennes Romain Martel 4
16
²
a. Qu’est-ce qu'une politique foncière ? C’est la prise de décision de mobiliser plus spécifiquement le foncier en fonction d’une certaine sensibilité théorique ou conviction idéologique afin de répondre à un besoin ou à un objectif de projet est de préparer et approuver les plans locaux d’urbanisme (PLU). Il faut préciser que l’État peut avoir un regard sur les politiques foncières et il peut directement devenir un acteur notamment à travers les grands projets d’infrastructure et d’intérêt général. Les Établissements Publics de Coopération Intercommunal (EPCI) et les communautés de communes peuvent également suppléer les communes. Mais quel que soit l’institution administrative, la politique foncière émane obligatoirement de son élu. C'est lui qui la choisit, qui la décide, qui la dirige et qui la commande. Elle dispose par la suite d’un large choix d’outils pour sa mise en œuvre et ces derniers constituent l’ingénierie foncière. b. Qu’est-ce que l'ingénierie foncière ? L’ingénierie est l’appui technique du projet qui assure son bon déroulement. Elle a le rôle de traduire le discours théorique de la politique foncière en réalité opérationnelle. Elle vise à conseiller et à mettre en œuvre la politique foncière, qui se heurte généralement à plusieurs contraintes techniques et pratiques. Ainsi, elle peut contribuer à alimenter ou influencer une politique foncière en lui proposant d'autres alternatives mais l'ingénierie doit rester à son service. Elle est donc du ressort des spécialistes du foncier et de ses techniciens. Il existe deux types d'ingénierie foncière :
L'ingénierie opérationnelle est celle qui justifie la raison d'être del’ EPF alors qu'elle est moins développée dans les structures privées.
L'ingénierie prospective est celle qui peut influencer une politique foncière par le conseil. Elle doit pouvoir réfléchir et proposer plusieurs alternatives qui auraient été jusque-là omises face aux difficultés.
c. Qu’est-ce qu’une stratégie foncière ? Une stratégie foncière est le montage d’une opération spécifique aux problématiques foncières. Elle est animée par l’ingénierie foncière prospective. Cette notion vient du jargon militaire : de racine grecque, la stratégie comprend à la fois le mot « stratus » qui signifie armée et « Agen » qui signifie conduire. Ainsi, elle est utilisée avec une forte connotation positive puisqu’elle est liée à l’habilité, à diriger et coordonner les actions nécessaires à l’atteinte d’un ou plusieurs objectifs précis. C’est pourquoi on définit une stratégie foncière comme une démarche technique.
17
²
Elle vise à satisfaire une politique urbaine. Elle est achevée une fois que toutes les actions qui la composent sont achevées. Le terme de « stratégie foncière » est avec la tactique où la politique. (La tactique vise un enjeu local et ponctuel). Autrement dit, une stratégie foncière est une réponse adaptée aux problèmes soulevés. Elle nécessite obligatoirement une phase prospective et peut déboucher sur plusieurs pistes qui constitueront le volet « tactique » puis opérationnel. C’est donc une méthodologie de programmation ou de prospection. Elle est au service des politiques foncières. Elle cherche les moyens et les options à mettre en œuvre selon les volontés politiques et les réalités du contexte territorial étudiées. Elle permet également d’anticiper et de favoriser la phase opérationnelle mais elle peut aussi influencer les politiques foncières en leur proposant des conseils et une aide à la décision. d. Gisement foncier Il existe deux types de "gisements fonciers" :
Les terrains naturels périurbains affectés à l'urbanisation nouvelle.
Les terrains anciennement urbanisés à démolir et à réaménager.
Réglementairement, le gisement foncier est urbanisable mais inconstructible. On parle aussi dans ce cas de "terrains bruts". 5 e. Prospective foncière Elle consiste à prendre connaissance des enjeux fonciers par une bonne compréhension du contexte territorial. On peut parler d’observation quand l’analyse est ponctuelle ou d’observatoire lorsqu’elle est permanente ou régulièrement réactualisée.6 f. Charge foncière C’est la part du prix d’une construction qui est imputable à l’acquisition du terrain ainsi que son aménagement pour accueillir l’infrastructure. Elle s’exprime en €/m2 est fonction notamment du prix et des frais d'acquisition du terrain, des dépenses d'équipements du terrain, des taxes et éventuelles participations financières liées à l'opération de construction envisagée. Elle s'exprime en Euro par mètre carré de plancher autorisé et correspond à la somme à verser à un aménageur par un promoteur, en échange du droit de construire un bâtiment d'une catégorie donnée. » 7
5 6 7
Dictionnaire foncier http://www.comby-foncier.com/
18
²
g. Valeur foncière Elle désigne le prix du foncier (bâti ou non) comme dépense d’investissement mais aussi la charge fiscale comme dépense de fonctionnement. Ce dernier point est souvent négligé alors qu’il pourrait être intéressant à maîtriser pour optimiser le coût global d’un projet. h. Valeur vénale foncière Il s’agit du prix du foncier (bâti ou non) dans les conditions normales du marché sans spéculation. C’est le service du ministre du budget « France Domaine » qui a la compétence d’estimer les valeurs vénales dans le cas d’investissements publics. i. Mutabilité foncière (ou dureté foncière) Elle représente la difficulté à mobiliser ou acquérir des terrains par rapport au découpage parcellaire, au nombre et au type de propriétaire (personne physique, morale, publique...), à la complexité des partages de droit de propriété (indivision, recherche d’héritier, etc.). j. Outils fonciers Ils consistent à alimenter ou aider l’ingénierie foncière. Dans une phase de prospection, ils peuvent se traduire par des bases de données ou des logiciels. Dans une phase opérationnelle, ils peuvent être des normes juridiques ou fiscales. k. Livre foncier Le livre foncier est une institution judiciaire (le tribunal d'instance). Il est présent dans trois départements qui sont la Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin. Il mentionne les propriétaires des biens fonciers, leurs droits, les servitudes et les charges. C’est l’équivalent de la conservation des hypothèques dans le reste de la France.
2. Ambitions politiques et cadres juridiques : Depuis les années 2000 la France prend conscience et souhaite faire profondément évoluer les objectifs de l’aménagement de son territoire en soumettant de grandes orientations et dispositifs réglementaires aux collectivités. L’évolution de cette alternative était autours d’une France qui souhaite la légalité des citoyens, Depuis que la nation s’est industrialisée, elle a toujours dû faire face aux crises du logement entre vétusté, exodes ruraux, destructions par les guerres successives et croissance démographique (baby-boom et immigrations une France démocratique qui prend en charge l’opinion public sans délaisser le volet environnemental et écologique. On peut résumer cette action en deux décisions importantes :
19
²
La loi de la Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU) qui fut adoptée par le gouvernement de Lionel Jospin en décembre 2000. Elle modifie en profondeur le code de l’urbanisme et du logement en France en fixant trois grandes orientations :
L’exigence d’une solidarité,
Le renforcement de la démocratie et de la décentralisation,
Le développement durable.
La loi SRU, l’évolution d’un certain nombre de documents d’urbanisme devenus aujourd’hui incontournables, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Schéma de Cohérence Territorial (Scot). La promotion de la mixité sociale avec un quota minimum de logements sociaux a été une des mesures emblématiques concrète de la loi SRU.
En octobre 2008, c’est le gouvernement de François Fillon qui adopte la loi portant sur l’Engagement National pour l’Environnement. Elle fut complétée par la loi Grenelle II de 2010 et renforce davantage les aspects écologiques du territoire en associant au débat les collectivités locales, les ONG, les employeurs et les salariés. De nombreux codes ont ainsi été modifiés comme les codes de l’urbanisme, de l’environnement et le code rural. Les trames vertes et bleues figurent, dans le code de l’urbanisme, comme la mesure symbolique. C’est dans ce contexte social et politique que le concept de « stratégie foncière » a progressivement pris tout son sens pour y être défendu. Il faut désormais répondre aux objectifs de limitation de la consommation des espaces à travers les documents de planification. Il faut aussi veiller à un développement équilibré des territoires ou encore aux déplacements. « La stratégie foncière » doit pouvoir organiser et anticiper toutes les difficultés qui pourraient mettre en péril les enjeux nationaux et même locaux. Ainsi, la production de logement social peut être facilitée par une stratégie foncière qui peut anticiper le marché foncier.8
3. Un contexte législatif Depuis l’adoption du projet de loi ALUR, la mise en place d’une stratégie foncière n’apparaît plus comme une nécessité morale puisqu’elle devient presque un devoir pour les collectivités. Afin d’accélérer la prise de conscience et valider puis légitimer les avis partagés, le législateur codifie les orientations politiques. La stratégie foncière est l’un des outils de la planification territoriale qui doit défendre une partie de ces préoccupations politiques. Il est devenu obligatoire de se doter d’un tel outil pour faciliter la maîtrise d’une urbanisation plus soucieuse de l’environnement naturel, patrimoniale et
8
Projet de loi Elan - En commission, le Sénat réaffirme les prérogatives des collectivités en matière, Publié le 5 juillet 2018 par Philipe Marcangelo-Leos / Victoires-Editions d'urbanisme
20
²
agricole tout en relançant l’économie des territoires et en protégeant la santé publique des habitants. La stratégie foncière c’est elle qui va permettre une proximité urbaine, une mixité sociale et une mixité fonctionnelle de la ville, aussi, c’est elle qui va favoriser une ville dense en protégeant les milieux naturels et agricoles de la consommation foncière. La stratégie foncière a pu démontrer son efficacité. Si elle ne prend pas une place importante dans le débat politique et législatif, c’est parce qu’elle est encore nouvelle et bien acceptée par les élus locaux. Elle a été mentionnée dans le débat parlementaire et figure dans le projet de loi ALUR qui a modifié le code de l’urbanisme. Le code de l’urbanisme ne précise pas le contenu d’une stratégie foncière ce qui montre que la démarche est encore jeune et innovante. Si l’EPF doit mettre en place des stratégies foncières, il peut rester assez libre dans la démarche.9
9
Projet de loi d'orientation pour l'aménagement et le développement durable du territoire LARCHER (Gérard) ; BELOT (Claude) ; REVET (Charles)
21
²
III.
BENCHMARKHING : EXEMPLE DE L’EPF LORRAINE
A. Justificatif du choix : La revitalisation des centres-bourgs est un sujet d’actualité. Les centres-bourgs sont des territoires fragilisés, qui présentent divers signes de dévitalisation. La vacance des commerces et des logements est l’une des nombreuses caractéristiques d’un centre-bourg en perte de vitesse, par ailleurs, face à ces symptômes, ces espaces offrent des cadres de vie exceptionnels et de nombreuses ressources locales (patrimoine, environnement, tourisme, etc.). Dans ce contexte, ce travail abordera les questionnements suivants : COMMENT
REVITALISER
LES
CENTRES
BOURGS ?
QUELLES
STRATEGIES FONCIERES POUR REVELER LES QUALITES DE CES ESPACES PARTICULIERS ET A QUELLE ECHELLE ? L’objectif de notre commande étant de réfléchir une méthode de revitalisation des centresbourgs auvergnats en élaborant une stratégie foncière qui est la compétence de l’EPF d’Auvergne, on est amené donc à voir ce qui se passe ailleurs, ce que font les autres régions et quelles sont les méthodes qu’ils utilisent afin de mener leur stratégies foncière Ainsi, on a choisi d’étudier l’exemple d’EPF lorraine qui représente un cas pertinent car il a initié le renouvellement de sa politique foncière avec les autorités locales, c'est un instrument de recyclage urbain qui améliore la relation avec la communauté urbaine et qui propose des étapes permettent le repérage du foncier libre et son cheminement tout en identifiant les actions qui peuvent être mené. Cet exemple représente un cas compétitif qui a permis d’établir une stratégie similaire, mais qu’on a améliorée par l'utilisation d'autres leviers, et d'autres outils ce qui a permet d’établir une méthodologie spécifique au centre bourg.
B. Les objectifs et les enjeux : Cette étude s’inscrit dans la volonté de l’EPFL (L’Etablissement Public foncier de Lorraine), depuis 2015, d’évoluer et renouveler sa politiques, conventions et démarche de stratégie foncière auprès des collectivités afin de mieux répondre à leur attente. L’objectif étant de devenir un outil incontournable dans les projets de renouvellement urbain. Ainsi, l’EPFL a ciblé le PLUI comme étant un levier important pour intégrer leur démarche. Pour ce faire les trois agences d’urbanismes de Lorraine ont été sollicitées afin de leur proposer plusieurs méthodes innovantes pour leur démarche. 22
²
La procédure suivie par l’EPFL s’est organisée en deux étapes :
Il s’agit dans un premier temps, d’accompagner le recrutement des bureaux d’études et d’assister aux ateliers et réunions afin de d’enrichir leur diagnostic sur le volet foncier.
Dans un deuxième temps cofinancer l’élaboration d’une analyse fine du foncier afin de définir les actions à mener. Parmi les bureaux d’études, L’AGAPE souligne la difficulté d’établir une méthode de
stratégie foncière réelle et opérationnelle à une échelle communale et intercommunale qui est souvent limitée à l’achat du foncier. Toutefois L’AGAPE s’appuie sur les différents textes de lois récents figurant dans le PLUI et Le PLUIH concernant la dimension foncière qui impose obligatoirement l’analyse de certains aspects. Néanmoins ces lois ne font pas l’objet d’un de décrets et leur application peut varier selon la compréhension de chacun. Selon le PLUI dans son rapport d’orientation, il est primordial d’effectuer :
L’analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années passées.
L’analyse de la capacité de densification.
L’analyse de la capacité de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales.
Article du code de l’urbanisme en vigueur au 11 octobre 2017 : L 302-1 D’après les PLH (PLUIH), diagnostic foncier doit contenir :
L’analyse des marchés fonciers,
L’analyse de l’offre foncière et de son utilisation.
L’analyse de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements.
Article du code de la construction et de l’habitat en vigueur au 11 octobre 2017 : L 151-4 En vue de sa proposition de démarche foncière d’un territoire (échelle d’une EPCI), L’AGAPE tient en compte essentiellement des orientations du PLUIH en cours et fixe à travers cette étude deux objectifs principaux qui en consiste en :
Pourquoi il est important de réaliser une telle approche foncière ?
La mise en application de cette démarche sur l’ensemble des territoires concernés.
23
²
Il s’agit d’une analyse plus fine que celle du PLUIH des potentialités foncières disponibles dans le tissu urbain (secteurs de développement, secteurs de renouvellement urbain, friches), selon plusieurs indicateurs et variables (accessibilité, proximité des équipements et services, attractivité…) et cela dans le but de les mobiliser afin de répondre aux différents besoins en termes de logements et équipements et d’autres possibilités d’aménagements. C’est dernier ont été déjà identifiés dans les documents constituant le PLUIH (PDDA, zonage OAP, PAO...) Ce qui constitue d’une part un support pour l’EPFL pour définir leurs actions ainsi de vérifier la faisabilité d’atteindre des objectifs fixés par ses derniers.
C. Une analyse critique : La méthodologie suivie dans ce cas d’étude de Loraine comprend trois étapes, la première étape c’est le diagnostic, qui rend compte de l’état des lieux et de la dynamique de la consommation foncière, des stratégies de développement foncier des communes et de l’évolution des marchés fonciers et immobiliers. La deuxième Caractérisation du potentiel foncier et enfin Planification foncière. L’analyse AFOM est sollicitée afin d’avoir une liste organisée des principales Atouts, Faiblesses, Opportunités et Menaces des méthodes de cette stratégie foncière de Lorraine. Actions (interne)
Atouts (A)
Faiblesses (F)
Cette stratégie a permis de lister des indicateurs qui peuvent traduire un
Stratégie foncière de Lorraine
Atouts ou une Faiblesses: •
Données démographiques
•
consommation foncière locale
•
L’occupation de sol de façon détaillée afin de connaitre la nature des mutations et la fonction des sites nouvellement artificialisés.
•
Les marchés fonciers et immobiliers bâtis et nos bâtis.
•
Le potentiel foncier.
•
Situation par rapport à la tache urbaine de la commune
•
La Proximité des équipements/services/commerces de proximité
•
La proximité d’un réservoir ou d’une continuité écologique
24
² •
Environnement: Présence de risques, Pente, Présence de pollution, etc.
Situation idéale où la stratégie foncière
et
le
PLUI
locale
est
orientations des documents d’urbanisme SCOT, PLU,
Un diagnostic est réalisé dans
PLUIH
le cadre de la stratégie
stratégie
toujours limitée par les
s’alimentent mutuellement
La
Un potentiel foncier étant
Les
résultats
sont
conséquents et l’analyse est
identifié et analysé
chronophage sur un vaste
Utilisation
des
outils
et
territoire
documents d’urbanisme
Actions (Externe)
Opportunités
Menaces
Une stratégie qui mis en avant les Opportunités et les Menaces en matière de : •
Degré de vacance
•
Mesure de la dynamique démographique
•
compétitivité économique
•
Attractivité communale
•
Voir la Consommation foncière globale et de la comparer à celle d’un territoire de référence voisin
25
² •
•
•
Difficulté
d’établir
qui intègre la démarche de la
méthode
de
stratégie
foncière
PLUI et PLUIH est un levier
Rechercher
au
•
spécifiques
Les actions peuvent être l’évolution des objectifs de l’intercommunalité.
de
chaque commune lors de
•
et
modifiées en fonction de
Anticiper et encadrer les situations
et
intercommunale
économique •
réelle
communale
niveau
programmatique, temporel ou
stratégie
opérationnelle à une échelle
de
complémentarités entre les projets
une
•
Une analyse de la faisabilité
l’identification du potentiel
des projets et actions peut
foncier
renverser les résultats
Identifier les sites d’intérêt communautaire ou d’intérêt pour le territoire.
Figure 4 Analyse AFOM, Source : Auteurs
D. Analyse de l’intérêt : Cette étude a permis de créer une méthodologie qui permet d’identifier le foncier qu’on peut présenter à l’EPF à travers 3 étapes principales tout en introduisant des éléments spécifique à notre territoire (les centres-bourgs). L’intérêt de cette analyse se résume en 3 étapes :
Phase 1 : Diagnostic
Le diagnostic permet d’identifier les grandes tendances de l’usage et de la mutation du foncier sur un territoire. Il permettra de comprendre le contexte en s’appuient sur les différents instruments d’urbanisme, Il comprend deux volets qui sont :
Le diagnostic foncier.
Le diagnostic complémentaire.
Ainsi, le premier volet qui est celui du diagnostic permet d’analyser la consommation du foncier à travers divers outils tels, les données de l’NSEE, mais aussi d’analyser le marché du foncier et de l’immobilier qui est une étape tranchante car elle a permet d’observer toute les transactions du foncier et savoir l’importance de ce foncier par rapport aux collectivités.
26
²
Le second volet constitue une démarche plus approfondie qui permet de connaitre le profil des résidents et nouveaux arrivants susceptibles d’acheter un bien (foncier ou immobilier) sur le territoire. Ces éléments de diagnostic sont nécessaires pour anticiper et encadrer les situations spécifiques de chaque commune lors de l’identification du potentiel foncier.10
Phase 2 : Caractérisation du potentiel foncier
Une deuxième étape qui permet d’identifier les caractères de potentialités du foncier en utilisant des indicateurs des différents centre bourg. Ensuite, cette étape est complétée par une grille d’évaluation du foncier qui sert à recenser le gisement et le qualifier afin de le prioriser. Les résultats de l’identification du potentiel foncier font ensuite l’objet d’une analyse technique permettant de connaître les caractéristiques de chaque site (surface, risques, classement PLU, propriétaires…) et de pouvoir les classer selon deux indicateurs généraux :
Les enjeux urbains
La mutabilité
Ces deux indicateurs ont été choisis afin de simplifier la compréhension et la communication des résultats. Chaque indicateur est composé de sous-indicateurs et de variables.11
Phase 3 : Planification foncière
Une dernière étape qui consiste à analyser les sites choisis et voir la faisabilité des projets tout en identifiant les sites pouvant générer des bénéfices, elle consiste aussi à faire un tableau qui aide à les hiérarchiser et les sélectionner en identifiant les actions à mener par les EPF. En résumé, « le diagnostic » a permis d’identifier les tendances de l’usage et de la mutation du foncier du territoire ainsi que le potentiel foncier disponible ou déjà ciblé dans le PLUIH. « La caractérisation du potentiel foncier » a permis d’identifier les enjeux urbains et la temporalité de la mobilisation de celui-ci. Dans étape Il s’agit désormais d’analyser l’ensemble des sites sous l’angle du projet, de les hiérarchiser et enfin de définir les actions à mener pour les sites d’intérêt communautaire : acquisition, étude (étude ciblée sur un site, étude sur la vacance, étude centrebourg), OAP, zonage.12
10
Démarche d’une stratégie foncière, stratégie foncière dans un PLUiH- méthodologie
11 12
Conception d’un instrument de veille et de mobilisation du foncier urbain pour reconstruire la ville sur la ville à destination des communes Marie-Noëlle Anfrie, Sébastien Pradella, Marko Kryvobokov, Stéphanie Cassilde
27
²
DÉFINITION D’UNE MÉTHODE D’INTERVENTION :
IV.
D’après les recherches qu’on a effectuées et notre réflexion sur le sujet, on a pu développer une méthode d’intervention sur le bâti dégradé qui se développe en 4 étapes essentielles :
A. Le diagnostic du territoire d’un point de vue foncier et général : D’une manière générale, le diagnostic territorial permet de :
Connaître son territoire, ses forces, ses faiblesses et les opportunités
Connaître son public, ses attentes ses besoins
Éclairer la décision, orienter ou réorienter son action, Instaurer un dialogue entre les acteurs.
1. Analyse de la consommation foncière a. Consommation foncière globale L’analyse de la consommation foncière permet de déterminer l’évolution de l’artificialisation des sols de l’intercommunalité sur plusieurs dizaines d’années et de la comparer à celle d’un territoire de référence. 13 Source : Les données de la consommation foncière locale et globale sont obtenue à travers : ● Mode d’Occupation du Sol local. ● Fichiers fonciers MAJIC. ●
Recensement de la population INSEE.
Les critères observés : ● Surface totale de l’EPCI. ●
Surface artificialisée sur le territoire de l’EPCI (ha) / an
●
Part d’évolution de la surface artificialisée / an
● Taux d’évolution de la surface artificialisée sur la période de référence comparé au taux d’évolution de la population ● Surface artificialisée moyenne (m²/habitant) pour chaque année de recensement ●
Surface artificialisée à vocation d’habitat (indifférencié) sur le territoire de l’EPCI en
valeur absolue (ha) / an
13
Démarche d’une stratégie foncière, stratégie foncière dans un PLUiH- méthodologie
28
²
● Surface artificialisée moyenne à vocation d’habitat (m²/habitant) pour chaque année de recensement. b. Consommation foncière locale Objet : L’analyse de la consommation foncière locale permet de comprendre les spécificités l’intérieur d’un territoire sur une période courte et récente. Dans le but d'étudier l’occupation des sols afin de connaître la nature des mutations elle permet aussi de déterminer les commune ou les groupes de communes qui sont les plus consommateurs d’espaces naturels et agricoles.14 Source : Les données de la consommation foncière locale et globale sont obtenue à travers : ●
Mode d’Occupation du Sol local.
● Fichiers fonciers MAJIC. ●
Recensement de la population INSEE.
Les critères observés : ● Evolution de la surface artificialisée par occupation (habitat, activité, infrastructure) en valeur absolue (ha) par commune. ● Taux d’évolution de la surface artificialisée par occupation (habitat, activité, infrastructure) et par commune. ● Evolution de la surface naturelle par occupation (agricole, prairie, forestier) en valeur absolue (ha) et par commune. ● Taux d’évolution de la surface naturelle par occupation (agricole, prairie, forestier) par commune. c. Typologie des communes au regard de leurs stratégie foncière passée : Objet : Elle consiste à élaborer des résultats et une analyse de la consommation foncière en s'appuyant sur les mêmes sources, afin de classifier les communes, on prend les critères d’observation ci-dessous :
14 15
15
Les caractéristiques urbaines
La taille de la commune et / ou son rôle dans l’armature urbaine ;
Démarche d’une stratégie foncière, stratégie foncière dans un PLUiH- méthodologie Développement Local : La solution participative de «Suxali Sunu Gokh»
29
²
La situation géographie (isolée, en zone périurbaine ou urbaine) ;
Les risques et contraintes existants (périmètres des PPR).
Les stratégies de développement antérieures
La consommation foncière sur les 10 dernières années.
Les documents stratégiques de la commune en matière de foncier.
Les choix opérés par la commune en matière d’extensions urbaines.
Les choix opérés par la commune en matière de renouvellement urbain.
d. Analyse des marchés fonciers et immobiliers Objet : L’analyse des marchés fonciers et immobiliers permet de déterminer l’évolution du nombre de transactions et des prix de l’artificialisation des sols de l’intercommunalité sur une période longue et de la comparer à celle d’un territoire de référence. Il comporte l'analyse du foncier bâti et non bâti mais dans notre étude on s'intéresse à l’analyse des marchés du foncier bâti. Cette analyse correspond au marché de l’immobilier que ce soit à destination de logement ou d’activité. Ou on retrouve 3 principales classes qui sont :
La maison : bâtiment à vocation d’habitat ne comprenant qu’un seul logement. Il peut s’agir d’une maison individuelle, semi-mitoyenne ou mitoyenne possédant un terrain ou non.
L’appartement : logement situé dans un bâtiment comprenant plus d’un bien à destination d’habitat ou d’activité.
La surface d’activité : local vendu dans le but d’y abriter une activité économique. 16
Les critères observés :
Nombre de transactions par an et pour toute la période.
Nombre de transactions selon le nombre de pièces du bien par an et pour toute la période (habitat, maison et appartement uniquement).
Surface totale échangée en m² bâti par an et pour toute la période.
Volume financier total par an et pour toute la période.
Prix médian du m² bâti par an.
2. Revenu médian des ménages Objet : Il permet d’avoir une analyse sur les revenus et la capacité d’investissement des ménages ainsi qu’un profil des ménages nouvellement installés.
16
Démarche d’une stratégie foncière, stratégie foncière dans un PLUiH- méthodologie
30
²
a. Capacité d’investissement des ménages dans le Logement Objet : Les prix médians de l’immobilier et des revenus médians disponibles des ménages permettent de définir la capacité d’investissement des ménages, l'analyse se fera par rapport à la capacité des gens qui se logent en location ou en accession dans le neuf ou l’ancien. Certaines pratiques sur le territoire permet d'identifier cette capacité à travers le taux d’achat qui est plus important que la location ce qui signifie que le loyer et trop cher, dans d’autres secteurs, on constate que les revenus des ménages leur permettent seulement d’acquérir dans l’ancien avec de grosses opérations de réhabilitation énergétique (coûteuse). 17 Les critères observés :
Montant mensuel de l’investissement mobilisable pour une personne seule
Montant mensuel de l’investissement mobilisable pour un couple.
b. Profil des ménages nouvellement installés Objet : Le profil des ménages nouvellement installés permet de comprendre quels types de biens immobiliers et fonciers sont privilégiés sur un territoire.18 Les critères observés : ●
Statut d’occupation des logements par les nouveaux résidents.
●
Surface des logements occupés par les nouveaux résidents.
●
Age de la personne de référence du ménage pour les nouveaux résidents.
●
Lieu de travail de la personne de référence du ménage pour les nouveaux résidents.
●
Origine géographique des nouveaux résidents.
17 18
Démarche d’une stratégie foncière, stratégie foncière dans un PLUiH- méthodologie 2018-nov_guide_strategie_fonciere-avec_annexes
31
²
Figure 5mĂŠthodologie du diagnostic territorial, Source : Auteurs
32
²
B. Maitrise du périmètre d’intervention : constitution d’une base de données Cette étape consiste en la phase pré-opérationnelle de la méthode, elle permet d’anticiper l’action sur le bâti dégradé. Son objectif principal
est de rassembler un maximum de
renseignements (une base de données) sur le périmètre d’intervention et le bâti existant à l’intérieur de ce périmètre (la maitrise de la zone d’étude). Les données recueillies : peuvent aider à ressortir le bâti dégradé déjà existant sur le périmètre d’étude (arrêté de péril, d’insalubrité, etc.) ; peuvent donner des informations sur les propriétés
et les copropriétés qui parfois constituent des
indicateurs de fragilité (la vacance, revenus, etc.) ; permettent la connaissance de l’ensemble des servitudes d’utilité publics en plein droit sur le bâti à respecter et prendre en considération avant d’agir (les servitudes d’urbanisme, servitudes de la protection du patrimoine, etc.) et permettent également de nourrir la réflexion sur les possibilités d’interventions sur le bâti dégradé et son utilisation (projets d’aménagements programmer sur le territoire). Ces données constituent un ensemble d’outils (documents) de différentes natures (technique, juridique, fiscaux, etc.) à mobiliser par l’EPF. Ci- dessous une liste de documents qu’on a jugés important de les consulter :
1. Les servitudes d’urbanisme et les projets d’aménagement du territoire : Avant tout projet sur le bâti, il nécessaire de prendre connaissance des servitudes d’urbanisme existantes de plein droit sur les immeubles, bâtiments ou terrains, ainsi, il faut consulter les documents d’urbanisme qui régissent la construction et la rénovation du bâti. Document : Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Objet : Le plan local d’urbanisme est le principal document de planification de l’urbanisme communal (PLU) ou intercommunal (PLUI). Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU). Le PLU est composé de divers documents : le rapport de présentation ; le Projet D’aménagement et de Développement Durable (PADD) ; Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), le zonage et les documents graphique du règlement, le règlement ; les emplacements réservés et les annexes. Dans ce cas d’étude, Le règlement est l’élément constitutif du PLU à consulter en priorité, puisque il décrit pour chaque zone définie dans les documents graphique les mesures
33
²
réglementaires à respecter. Ces dispositions représentent un guide de référence pour les nouvelles et anciennes constructions, elles fixent : la nature de l’occupation et de d’utilisation du sol. Document : Les emplacements réservés dans le PLU Objet : Les emplacements réservés dans le PLU sont également importants à voir puisque ils servent à prédéterminer un emplacement réservé à des biens visés (bâti ou non) que la collectivité public envisage d’acquérir au future pour un usage d’intérêt général, ces biens peuvent recevoir soit : voies et ouvrages publics (autoroutes, équipements et infrastructures, etc.) ; installations d’intérêt général (installations ou équipements satisfaisant un besoin collectif) ; espaces verts ou nécessaires aux continuités écologiques (trame bleu et verte) ; programmes de logement incluant une mixité sociale. Source : le PLU est consultable à la mairie ou bien sur son site internet d’une manière dématérialisée. Document : Le Schéma de Cohérence Territorial (SCoT) : Objet : Le Schéma de Cohérence Territorial est créé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) en décembre 2000, bien qu’il soit un document de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique à long terme (20 ans) à une grande échelle (échelle intercommunale) dans le cadre d’un projet d’aménagement et de développement durable (PADD), c’est un outil qui peut aider à la définition d’un projet d’intervention sur le bâti dégradé du territoire étudié. A l’inverse du PLU, le SCoT est très vaste puisque il regroupe plusieurs communes ainsi il n’est très proche du terrain ainsi il ne fixe pas les servitudes et les règlementations du sol à respecter mais il peut nourrir la réflexion sur les besoins et les enjeux du territoire. De plus, le SCoT identifie les projets du territoire et les zones prioritaires d’intervention ainsi il peut modifier les occupations des sols. Son contenu se rapproche de celui du PLU, il est composé de trois éléments qui ciblent à respecter les principes du développement durable : un rapport de présentation de l’ensemble des connaissances et les besoins du territoire ; un Plan d’Aménagement et du Développement Durable (PADD) qui vise à renforcer la complémentarité des territoires par le baie de d’un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) ; un Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO) qui est de nature juridique et qui sert à définir des orientations localisés également des données chiffrées en terme de (logements, équipements, aménagements…).
34
²
Source : le Scot est consultable à la mairie ou d’une manière dématérialisé sur le site internet de l’EPCI ou la mairie qu’il concerne. Document : le Plan Local de l’habitat (PLH) Objet : A côté des documents de planification généralistes que le SCoT et le PLU ou bien le PLUI, le PLH est un document stratégique à mobiliser en faveur de notre étude puisqu’il s’engage à planifier et programmer l’action en matière de la politique locale de l’habitat. Il a pour objectif principale d’assurer la mixité sociale et une répartition équilibrée du territoire en matière de l’offre de logements et de places d’hébergements à base de l’étude des enjeux locaux, du l’évolution de la consommation et du marché foncier. Il est composé de 3 éléments : le diagnostic, l’énoncé des principes et des objectifs et le programme d’actions, ainsi, il peut être un véritable appui pour aider à définir les actions sur le bâti. Source : le PLH est librement consultable et téléchargeable sur le site internet de la mairie ou de l’EPCI concernée Document : Le Plan de de préservation du risque d’inondation (PPRI) : Objet : Le Plan de de préservation du risque d’inondation ou bien Plan de Prévention des Risques d’Inondation « PPRI » est l’une des servitudes d’utilité publics qui fixe les regèles de l’occupation et de l’utilisation du sol, à ce titre, il définit les prescriptions réglementaires applicables dans les zones présentant un risque d’inondation ainsi que les mesures de prévention et de protection afin de réduire le danger dans les zones déjà occupées et ne pas créer de nouveaux risques. Il autorise la construction dans certaines zones où le danger est faible ou moyen (la zone orange) sous réserve de respecter certaines prescriptions et interdit toute construction dans les zones présentant un risque trop fort d’inondation (la zone rouge), d’autres zones ne sont régies d’aucune réglementation puisque elles sont considérée comme inondable. C’est aussi un document graphique parce qu’il délimite sur une carte les zones qui présentent un risque d’inondation. Il existe des bâtiments qui peuvent être concernés par plusieurs zonages, généralement ceux-ci sont construits sur des pentes ainsi les limites de zones peuvent les couper, dans ce cas, les aménagements extérieurs devront respecter la réglementation applicables de chaque zone dans laquelle ils sont situés. Source : Les « PPRI » sont disponibles sur les sites des préfectures de département ou sur le site de la « DRIEE » Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement et de l’Energie.
35
²
2. Les servitudes concernant les monuments et les sites patrimoniaux remarquables : Relevant du code de l’urbanisme ou bien du code du patrimoine, les monuments et les sites patrimoniaux remarquables, ont un statut juridique et un caractère de servitude d’utilité publique qui assure la protection, la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine architectural, urbain et paysager des territoires, ainsi ils sont les premiers éléments à consulter avant toute action d’intervention sur le bâti. Il est donc primordial de vérifier si une maison, un immeuble, un édifice, une parcelle, un quartier….qui fait partie du périmètre d’étude est situé à l’intérieur d’un périmètre de protection des monuments historique ; d’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager (ZPPAUP) ; d'une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) ; d'un secteur sauvegardé (S.S) ; d'un site classé ; ou d'un site inscrit ; ou bien fait l’objet d’un monument classé ; ou d’un monument inscrit. Dans ces périmètres patrimoniaux protégés, l’intervention sur le bâti est restreinte, elle doit donc être obligatoirement plus prudente et surtout cohérente avec les règles de protection du patrimoine bâti existant, les perceptions architecturales et les enjeux patrimoniaux fixés par ces documents. Dans ce cas, il est à noter que toute modification de l’existant (rénovation, réhabilitation, restauration…), extension, destruction ou toute construction nouvelle n’est pas autorisé et nécessite une déclaration préalable et qui doit être transmise à la mairie qui le communiquera à son rôle ensuite aux différents services qui doivent être consultés pour émettre un avis, dont le service principale est celui de l’architecte des bâtiments de France (ABF) à la direction régionale des affaires culturelles – service territorial de l'architecture et du patrimoine). Document : le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Secteur Sauvegardé (PSMV-SS) : Objet : C’est un document d’urbanisme créé en 1962, il tient en compte du PLI sur le périmètre qu’il recouvre (Secteur Sauvegardé,
qui présente un intérêt historique nécessitant une
conservation. Il se concentre plus particulièrement sur les règles de protection du patrimoine bâti existant et les perceptions architecturales (au niveau de la parcelle et au niveau de l’édifice). Avant d’intervenir et avant toute action sur le bâti, il est primordial de vérifier si la zone d’intervention ou une partie est régie où pas d’un PSMV. Dans le cas où elle n’est recouverte par ce dernier, l’intervention sera plus prudente et dans le respect les prescriptions définies pour chaque bâtiment dans le cas d’une rénovation, réhabilitation, destruction, reconstruction, etc. Toutes ces informations peuvent être trouvées dans les parties qui le constituent et qui sont : le
36
²
rapport de présentation, le règlement est ses documents graphiques et les annexes plus précisément dans le règlement et les documents graphiques. Source : le PSMV peuvent être récupéré soit dans des plates formes dématérialisés à l’exemple du site internet de la mairie soit on en déplacement sur place. Document : Les mises en demeure au titre de la sécurité Document : L’arrêté de Péril ou bien l’arrêté de Péril imminent Objet : La procédure de péril est engagée par le maire envers le propriétaire ou bien le syndic de copropriété au vu d’un immeuble ou d’un logement (appartement ou maison) et de ses parties communes présentant un danger relatif à sa structure (chutes de pierres ; effondrement d’un escalier, balcon,… ; etc.). Deux sortes de procédures peuvent être engagées en fonction du danger : la procédure ordinaire si le danger est non immédiat, dans ce cas, le maire informe le propriétaire ou bien le syndic de copropriété (ce dernier est aussi chargé d’avertir l’ensemble des copropriétaires dans un délai maximal de 21 jours), qu’une procédure de péril est susceptible d’être mise en œuvre, sans réponse de leurs parts sous un délai de deux mois ou parfois moins d’un mois, le maire mis en place un arrêté de péril pour la réalisation des travaux nécessaire dans un délai qu’il fixe ; La procédure d’urgence, et cela en cas d’un danger grave et actuel, le maire prend un arrêté de péril imminent et incite les propriétaire ou bien syndic de propriétés à faire les travaux d’urgences dans délai qu’il fixe, ainsi le maire peut décider la démolition de la totalité ou d’une partie de l’immeuble et une interdiction d’habiter les lieux jusqu’à remédier à la situation. Source : Données à recueillir auprès de la mairie sur les immeubles ou les logements concernés par les procédures. Document : L’arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable Objet : La procédure d’insalubrité ne concerne pas les problèmes liés à la solidité du logement (procédure de péril ou bien du péril imminent) mais plutôt concerne ceux liées à l’état du logement ou les conditions de son occupation (propreté ; risques sanitaires liées au plomb, aux réseaux d’électricité ou de gaz ; présence d’animaux nuisible à l’exemple d’insectes, rongeurs ; etc.) qui peuvent nuire à la santé et la sécurité de ses habitant et le voisinage. Dans le cas de danger, le préfet en collaboration avec le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) ou des agents d'une Agence Régionale de Santé (ARS) réalisent un rapport sur l’meuble qui sera transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst). Selon l’avis (Coderst) à la base d’une réunion avec propriétaire ou le syndic de propriété sur la réalité des causes et les solutions pour y remédier et selon la gravité de la situation, le préfet peut 37
²
prendre un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable. L’arrêté d’insalubrité remédiable entraine une interdiction temporaire d’habiter les lieux jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires, tandis que, l’arrêté d’insalubrité irrémédiable donne suite à la démolition de l’immeuble et donc une évacuation immédiate des habitant et une interdiction d’habiter les lieux a cause l’absence d’une solution pour la situation ou bien les travaux de résorption sont plus couteux qu’une reconstruction de l’immeuble. Source : Données à recueillir auprès de la mairie sur les immeubles ou les logements concernés par les procédures. Document : Les mises en demeure au titre du Règlement sanitaire Départemental (RSD) Objet : Selon l’Agence National pour l’Information sur le Logement (ANIL), c’est à la responsabilité du maire de vérifier l’application des prescriptions du Règlement Sanitaire Départementale (RSD) sur le territoire de sa commune qui est obligatoire pour chaque logement et pour tous les locaux à usage d’habitation. Les mesures à respecter sont très proches de celles relatives à la décence, comme par exemple (mauvais état des ouvertures, des conduits de fumées, des évacuations des eaux pluviales et usées, des abords de la propriété ; Absence de locaux sanitaires ; mauvais fonctionnement des installations d’électricité, de gaz, de chauffage, de cuisine et de production d’eau chaude ; Ventilation insuffisante ; etc.). Dans le cas de non-conformité au Règlement, le maire peut engager un procès-verbal pour la réalisation de travaux nécessaire et en cas d’inexécution des travaux, il peut faire une injonction ou prendre un arrêté de mise en demeure. Source : données à récupérer auprès du Service Technique de l’habitat (STH) à l’exemple de celui de Paris ou auprès de la mairie. Document : Les données concernant les Constats de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) Objet : Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est un document qui concerne principalement les logements construits avant 1949, dans ce sens, Il définit les logements qui sont exposés aux dangers du plomb (risque de saturnisme infantile ou de dégradation du logement) qui est généralement compris dans leurs anciens revêtements (peintures, plâtres, briques, etc.). Le diagnostic se fait par un diagnostiqueur professionnel certifié, dans le cas où le risque est trop élevé des travaux par le propriétaire sont nécessaires, dans le cas contraire une procédure initié par l'acquéreur ou le locataire auprès du tribunal peut être engagée. Source : données à récupérer auprès de la préfecture. Document : les données sur le ravalement de façades
38
²
Objet : le Ravalement de façade d’une propriété est obligatoire au moins une fois tous les dix ans d’après le code de la construction et de l’habitation (article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le propriétaire doit donc respecter la réglementation en vigueur qui répond à la fois à un objectif esthétique et de sécurité, dans le cas du non-respect de la règlementation, le maire peut engager une procédure d’injonction afin d’inciter le propriétaire ou le syndic de copropriété à réaliser les travaux. Source : données à récupérer auprès de la mairie.
3. Les données socio-économiques des occupants et d’autres données sur les propriétés et les copropriétés : Il s’agir de recueillir l’ensemble des indicateurs de fragilités socio-économiques des occupants qui peuvent constituer de véritables indices de fragilité des logements ou des immeubles en raison de leurs capacité à les entretenir :
Les factures d’énergies et de l’eau impayées : Les factures d’énergies ce sont les factures de l’Electricité de France (EDF) d’’électricité et de gaz), lorsque ces factures sont impayées (120 jours depuis la datte de leurs émission pour l’eau), dans certains cas, peuvent être un indice de vacance des logements qui constitue un facteur de fragilité (absence d’entretien ou problèmes de non décence, d’insalubrité ou de sécurité).
Les données sur les revenus des occupants
Les données sur les aides sociales aux occupants (les aides du Fond de Solidarité Logement (FSL), la Caisses d’Allocations Familiale (CAF), etc.
Source : Ces données sont parfois difficiles à obtenir en raison de leurs indisponibilités ou encore pour des raisons de confidentialité. Document : Les fichiers fonciers ou bien les données de l’application : Mise À Jour des Informations Cadastrales (MAGIC) : Objet : les fichiers fonciers sont la propriété de l’Etat sous la responsabilité de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) par le baie d’un dispositif de suivi disponible le site «Géoinformations », ils sont issues de la base de données Mise À Jour des Informations Cadastrales (MAGIC) qui fournit des informations sur les propriétés foncières inscrites au cadastre (parcelles et propriétés bâties). Ces données renseignent : Si une parcelle ou une propriété bâties est privée ou public, ce qui facilitera l’identification du propriétaire et la définition du champ de l’étude si l’étude porte seulement sur le parc privé ou bien le parc public ; la vacance, la date de
39
²
construction, la densité et la forme du logement et l’âge du logement qui peuvent être des indicateurs de fragilité. Source : données disponibles à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) avec un dispositif de suivi disponible le site «Géoinformations ». Document : les données du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI), le Fichier des Logements par Commune (FILOCOM) : Objet : le PPPI s’appuie sur les données FILICOM ainsi d’autre types de données tels que (le fichier des propriétés bâties, la matrice de taxe d’habitation, le fichier des plaintes et signalements pour insalubrité, l’inconfort de logement, l’occupation par les familles en situation de pauvreté et précarité …) et à partir des enquêtes de terrain à l’exemple de celles réalisées par l’Agence National de l’Habitat (ANAH). C’est outil donc qui permet repérer les logements indigne dans la phase pré-opérationnelle afin d’hiérarchiser les territoires potentiels d’habitat indigne en fonction de la densité du PPPI. Les données sont cartographiées et synthétiser sous forme de tableaux. Source : Données à récupérer à la Direction Régional de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL). Document : les données du registre des copropriétés de l’Agence National de l’Habitat (ANAH) Objet : le registre des copropriétés a pour rôle l’immatriculation des copropriétés (es immeubles totalement ou partiellement destinés à l'habitation) au sein d’un registre national d’immatriculation des copropriétés. Ces données sont obligatoire et à actualiser chaque année car elles portent des informations importante sur l’état des copropriétés mais surtout prévient la disfonctionnement qui peuvent être engendrés. L’inscription est à la charge du syndic de copropriété ou tout autre organisme qui l’autorité sur la copropriété. Source : données disponible à l’Agence National de l’Habitat (ANAH). L’ensemble de ces informations peuvent être nourries et confirmés avec le travail et les observations du terrain.
C. Catégoriser le bâti : 1. La grille d’évaluation : Contenus et usage Afin de catégoriser les bâtiments d’un ilot seulement de l’extérieure et sans avoir accès à l’intérieure de celui-ci, l’appelle à un outil d’évaluation de la façade est sollicité. La création de cette grille d’évaluation permet de saisir l’état des différents éléments de la façade à un moment
40
²
donné et de synthétiser l’état du bâtiment dont : les murs extérieurs, les ouvertures, couvertures, voies et réseaux divers, ainsi autres éléments qu’on peut rencontrer sur une façade. Avant de parler sur l’évaluation, dans un premier temps on doit avoir les informations et renseignements du contexte dans lequel l’évaluation sera faite, des informations sur le nom de l’évaluateur, la date d’évaluation, l’adresse du bâtiment numéro, rue et nom si présent afin de le localiser, l’occupation du logement, nombre étages, etc. Compte tenu de la visite à Thiers ainsi les recherches bibliographiques sur les constats qu’on peut avoir sur un bâtiment ancien, l’évaluation se matérialise par une crois lorsque en remarque sur un élément l’un des dommages suivants : salpêtre, humidité, fissure (types), décollage des éléments, voir un état péril ou abimé pour certain d’autres éléments. Tandis que pour les voies et réseaux divers l’évaluation se limite à l’alimentation de gaz, électricité, fibre optique, eau potable et assainissement, cela peuvent être : achevée, en cours ou absente pour le bâtiment. a. Evaluation des éléments de la façade :
41
²
42
²
Cette grille n’est qu’une évaluation préalable, les résultats de la grille peuvent être diffèrent d’un évaluateur à un autre (position professionnelle), cependant des études techniques doivent faire l’objet par la suite, car la conformité des éléments structurels est obligatoire et la façade parfois ne reflète pas le danger structurel de l’édifice. Un autre paramètre à prendre en considération c’est le facteur temps, l’évaluation du bâti sur cette fiche n’est valable que sur une durée, vu que le climat et les risques naturels peuvent influencer sur l’état du bâti, c’est pourquoi la fiche doit posséder la date d’évaluation et des informations.
43
²
Figure 6 : Grille d'évaluation des bâtiments dégradés, Source : Auteurs 44
²
2. Traduction des résultats Les résultats obtenus à partir de la grille seront traduits sous forme d’un graphe qu’on appelle diagramme de KIVIAT, il contient cinq axes d'évaluations, c'est selon le degré de dégradation (de 0% à 100% autrement dit d’un état intacte à un état péril), du manque perçu sur la façade décrit dans la grille que cela sera dessiné, tant le graphe (bleu ci-dessous) penche vers l’Extérieur d'un axe tant que l’intervention prendra d’ampleur et d'importance sur les éléments de la catégorie. Cette traduction des résultats de la grille vers graphe va nous permettre de situer le type et stratégie d’intervention possible par la suite sur chaque bâtiment d’un ilot. Une carte d’évaluation et d’intervention finale peut être faite pour l’ensemble des bâtiments d’un l’ilot cela à partir des grilles et des graphes réalisés sur le terrain.
Figure 7 Traduction des résultats par le diagramme de KIVIAT, Source : Auteurs
45
²
D. Les scénarios d’actions sur le bâti 1. Les actions menées sur le bâti (opérations réalisables) : Diverses opérations peuvent être appliquées sur du bâti : a. Privilégier la déconstruction à la démolition Lorsque l’on parle de démolition, c’est l’action de déconstruire et démonter un bâtiment pièce par pièce, et avoir pour objectif de réutiliser certains fragments au maximum et ainsi les recycler. Par le biais de cette méthode, on tend vers une logique de minimiser l’empreinte écologique et énergétique d’un chantier. Toutefois, lors de cette action, il est nécessaire de prendre certaines précautions en termes de sécurité, mais aussi faire une sélection précise des matériaux réutilisables. La démolition quant à elle, n’inclut pas la reconversion des matériaux d’un bâtiment. Aujourd’hui, on tend de plus en plus à une logique circulaire afin de réintroduire des matériaux dans de nouveaux projets. Une fois le bâtiment totalement démonté, la parcelle laisse place à de nouvelles possibilités en termes de construction et d’aménagement de l’espace. La parcelle ainsi vierge, peut-être divisée en plusieurs lots ou conservée dans sa totalité. Avec cet espace supplémentaire au sol, divers projets peuvent alors voir le jour : concevoir une extension d’un bâtiment déjà existant et adjacent à la parcelle vierge, conserver ce nouveau terrain vierge et agencer un espace extérieur profitant aux habitants alentours, proposer une ou des nouvelles unités d’habitations (une maison individuelle ou un immeuble limité à un certain niveau), ou encore des commerces de proximités. b. La réhabilitation du bâti ancien : conserver son enveloppe et revaloriser son image Aujourd’hui, les ménages favorisent de plus en plus la réhabilitation de leur habitation, principalement pour des raisons financières. Réhabiliter un logement revient à transformer son intérieur pour améliorer le confort de son lieu de vie, tout en conservant l’enveloppe extérieure. Il est donc essentiel de garder et valoriser le caractère architectural du corps du bâtiment. La réhabilitation à plusieurs enjeux : d’une part préserver en l’état le bâtiment et apporter des modifications si cela est nécessaire, le moderniser pour s’adapter aux réglementations actuelles, proposer de nouvelles fonctions et aménager les espaces pour les rendre plus fonctionnels, réduire ses coûts comparé à une construction neuve et l’achat d’un terrain,.... Toutefois, il est indispensable de faire un état des lieux du bâtiment pour s’assurer de sa structure.
46
²
c. L’extension comme prolongement d’un bâtiment existant Le processus d’extension d’un bâtiment est un compromis intéressant pour augmenter sa surface habitable sans avoir à déménager. Des conditions sont toutefois à respecter pour agrandir son logement : avoir une parcelle suffisamment grande pour l’agrandissement, et respecter certains règles imposées par le POS (Plan d’Occupation des Sols) et le PLU (Plan d’Urbanisme Local). Il est aussi nécessaire de faire une demande de déclaration préalable de travaux jusqu’à 40 mètres carrés de construction, et au-delà déposer un permis de construire (que ce soit pour une construction, terrassement, piscine…). Aussi, au-delà d’un agrandissement de 150m2, il est obligatoire d’avoir recours à un architecte. Deux types d’agrandissements sont envisageables :
L’extension verticale, permet ainsi d’agrandir une surface par sa hauteur, sans avoir à exploiter la surface au sol.
L’extension horizontale, qui elle, nécessite d’avoir de l’espace disponible au sol.
Ces deux types d’extension peuvent également être combinés. Ces transformations permettent de proposer de nouveaux espaces au lieu existant et ainsi donner une valeur ajoutée au bâtiment pour une future revente. d. La rénovation : préserver et révéler Une rénovation ne comprend pas de changement de fonctionnalité intérieure du bâti, contrairement à la réhabilitation. Seulement l’intérieur des espaces est réaménagé en remplaçant certains matériaux en mauvais état par d’autres. Ici, il est donc de l’ordre d’une remise en état du bâti. De nouveau, la rénovation comme la réhabilitation à un avantage financier et un gain de temps par rapport à une construction neuve. Aujourd’hui, avec le développement de la mise en œuvre de nouveaux matériaux avec une empreinte écologique faible, il est possible de rendre positif un bâtiment rénové. D’autres avantages sont liés à la rénovation : une protection d’un patrimoine pour préserver une forme architecturale remarquable, mais aussi conserver des savoir-faire locaux de certaines techniques de construction pour les faire perdurer. La rénovation permet aussi à de nouvelles populations de venir s’installer et vivre dans des lieux transformés où aucun travail n’est à entreprendre, et avoir la possibilité de devenir propriétaire d’un bien.
47
²
POUR QULES ENJEUX ? L’ensemble de ces travaux entrepris va favoriser une cohérence au sein d’un territoire, mettre à nouveau en valeur des architectures remarquables pour restructurer des villes ou des centresbourgs.
Proposer une nouvelle image d’un centre-bourg, à la fois à ses habitants comme aux touristes.
Occasionner des dynamiques commerciales, touristiques, culturelles...
Maintenir les bâtiments existants, développer leurs ressources, valoriser le patrimoine.
Mettre en place de nouvelles offres immobilière et ainsi favoriser un regain économique.
Inciter de nouveaux commerçants ou entreprises à s’installer dans ces locaux réaménagés.
Encourager de nouvelles catégories de populations à venir vivre dans ces territoires.
L’objectif final est de revitaliser ces centres-bourgs afin qu’ils s’y développent en diversifiant les offres. « Bourg-en-Bresse » : un projet de réhabilitation du Carré Amiot, ancien conservatoire Bourg-en-Bresse, ville médiévale et ville moderne de 40 000 habitants, souhaite réactiver son centre bourg. L’opération étudiée se trouve en plein de cœur de bourg, position stratégique et privilégiée. Lancé en 2017, le projet du Carré Amiot prévoit la rénovation d’une partie de l’ancien collège Amiot, qui accueillera le nouveau Conservatoire de musique à Rayonnement Départemental (CRD). Aujourd’hui, éclatées sur 4 sites, ses activités pourront être en grande partie réunies sur un seul lieu. Cet ensemble conséquent constitue la première partie du projet. La seconde prévoit la construction d’un bâtiment à vocation commerciale, confié à un opérateur privé. Ce projet propose une réhabilitation d’un bâtiment et la construction d’un nouvel ensemble. Le lieu sera constitué des équipements suivants : des échoppes pour se restaurer, des bureaux, des commerces et éventuellement un hôtel. L’ambition finale est de faire revenir de petits commerces en centre-ville, aujourd’hui délaissé par un centre-commercial en périphérie. Trois axes principaux développés pour ce concept novateur
48
²
Un réaménagement des voiries pour une meilleure circulation : restructuration de la gare routière, nouveaux arrêts de bus créent, réorganisation des voies pour faciliter le déplacement des piétons et des vélos...
Parvenir à mettre en place un nouveau repère pour la ville, et ainsi créer une liaison entre l’ancien centre historique et les franges de la ville
Mettre en place une cohérence d’ensemble entre le nouveau projet et les bâtis existants. Trouver une articulation entre les différentes fonctions proposées sur le lieu.
Ces différentes actions menées ont pour enjeux d’améliorer un cadre de vie existant, reconquérir ce secteur délaissé, renforcer l’activité et l’attractivité de Bourg-en-Bresse.
Figure 8 : Travaux en cours du Carré Amiot en 2019, Travaux en cours du Carré Amiot en 2019, Source : ©https://www.journal-du-btp.com/coulisses-du-btp-dans-l-ain-carre-amiot-et-le-cfa-des-vennes-ouvrent-leurs-portes-1652.html
Figure 9 : Mail piéton végétalisé, Source : https://www.youtube.com/watch?v=lHcoZav-cyg
49
²
Figure 10 : Projection du futur espace aménagé, Source : Projection du futur espace aménagé, Source : https://www.leprogres.fr/ain-01/2019/04/09/bourg-en-bresse-leprojet-de-centre-commercial-du-carre-amiot-a-du-plomb-dans-l-aile
e. Les surélévations en bois La surélévation des bâtiments est une des réponses envisagées afin d’augmenter la surface des bâtis, sans avoir à prendre de la surface au sol. Cette technique est souvent utilisée dans les villes ou les centres-bourgs, ou l’espace au sol est majoritairement déjà pris par des constructions. Ces extensions verticales peuvent prendre des formes, des architectures et des usages divers. Toutefois, il est obligatoire de consulter le PLU afin de vérifier ce qu’il est possible de faire ou non concernant ces extensions. Des habitations sur les toits, Poissy, Paris : Par l’agence Virtuel Architecture En 2016, une partie du quartier de Beauregard a été transformé. Des logements ont été ajoutés sur la toiture d’immeubles existants, dans le cadre d’une rénovation urbaine. Le projet consistait à l’ajout de 33 logements répartis sur 3 immeubles, avec en complément la rénovation des bâtiments existants. Les extensions sont faites en ossature bois, avec une préfabrication de modules tridimensionnels : trois modules les uns collés aux autres pour fabriquer un seul logement et proposer des T2, T3 et T4. De plus, une rénovation des bâtiments existants a été comprise dans ce programme. Ainsi, de nouveaux balcons et ascenseurs neufs ont été mis en place pour les habitants. Ce projet avait pour objectif d’obtenir le label BBC (Bâtiment à Basse Consommation) et redonner une nouvelle attractivité à ce quartier. Les nouveaux logements créés sont eux, conformes à la réglementation RT2012 avec un impact écologique moindre. 50
²
« Une adaptation à chaque site » : L’exemple des extensions à Poissy, avec une structure légère en bois sur une construction bétonnée permet de comprendre qu’il est possible de créer des extensions avec des structures légères, tout en s’adaptant aux contraintes de bâtiments existants, respecter les réglementations en vigueur, et répondre ainsi à de nouvelles demandes et proposer de nouveaux lieux de vies pour la population. Il est essentiel de proposer des projets contemporains tout en réussissant à ne pas dénaturer les bâtiments existants, et rester dans une continuité architecturale pour valoriser l’ensemble du projet final, et s’insérer au mieux dans son contexte environnant. L’exemple de cette surélévation en bois pourrait ainsi répondre à des attentes dans de plus petites agglomérations et s’adapter à des situations plus complexes, avec une mise en œuvre facile et rapide. Toutefois, certaines situations restent complexes : certains centres-bourgs sont très dense, et donc difficile d’accès pour de potentiels travaux. Il est primordial d’analyser le site sur lequel on intervient afin de prendre en compte les largeurs des rues pour l’arrivée des camions par exemple, l’acheminement de certains matériaux…
51
²
Figure 11 : Inscription des nouvelles extensions dans son contexte, Source http://www.virtuel.fr/extension-sur-les-toits-de-33logements
Figure 12 : Façades des nouvelles constructions, Source : http://www.virtuel.fr/extension-sur-les-toits-de-33-logements
52
²
SYNTHÈSE Cette réflexion théorique ainsi que l’étude d’exemples (benchmarking) nous ont permis de réaliser une stratégie foncière et ainsi l’appliquer à Thiers dans un premier temps comme terrain d’expérimentation. Cette méthode se compose de quatre phases. Chacune de ces phases correspond à une échelle de travail approprié, s’apparentant à un phénomène de « zoom » partant du général pour aller vers le particulier, ainsi des outils biens définis pour proposer une stratégie globale. Ci-dessous le schéma de stratégie élaboré :
Figure 13 : Schéma de la stratégie foncière, Source : Auteurs
53
²
V.
APPLICATION DE LA MÉTHODE SUR THIERS A. Le diagnostic territorial de la ville de Thiers d’un point de vue foncier et général : 1. La situation géographique de Thiers :
La commune de Thiers est située au centre du département du Puy-de-Dôme et est limitrophe des communes de :
Dorat, Orléat et Peschadoires à l’Ouest. Saint-Rémy-sur-Duron et Paslières au Nord. Escoutoux au Sud. Celles-sur-Durolle et La Monnerie-le-Montel à l’Est.
Figure 14 : carte de la zone d'intervention (Thiers), Source : Auteurs
Elle constitue la centralité locale et est située non loin d'autres pôles urbains, côté « Limagne » :
Vichy au Nord : 37 km Clermont-Ferrand à l'Ouest : 44 km
Les pôles urbains sont plus éloignés à l'Est car situés de l'autre côté du massif du Forez :
Roanne à l'Est : 88 km Montbrison au Sud-Est : 89 km
La commune est facilement desservie par les axes de communication et notamment « l’A89 « qui relie Lyon à Clermont-Ferrand, la D2089 qui traverse le massif du Forez et la « D400/906 » qui file au Nord vers Vichy.
54
²
2. Axe 1 : Analyse de la consommation foncière a. La Consommation foncière :
L’occupation du sol
Figure 15 : carte de l’occupation du sol de Thiers, Source : Auteurs
b. Analyse du marché du foncier L’analyse de la consommation foncière permet de déterminer l’évolution de l’artificialisation des sols de l’intercommunalité sur plusieurs dizaines d’années et de la comparer à celle d’un territoire de référence. Nombre de transaction qu’on va étudier concerne la zone suivante et qui entoure le centre bourg dégradé de la ville.
Figure 16 : zone d'intervention (ville de Thiers) source : Auteurs
55
²
Nombre de transaction par zone :
Zone 01 (AH)
Figure 17 : graphe des transactions de la zone AH, Source : Auteurs
Zone 02 (AE)
Figure 18 : graphe des transactions de la zone AE, Source : Auteurs
Zone 03 (AL)
Figure 19 : graphe des transactions de la zone AL, Auteurs
56
²
Zone 04 (AK)
Figure 20 : graphe des transactions de la zone AK, Source : Auteurs
Zone 05 (AO)
Figure 21 : graphe des transactions de la zone AO, Source : Auteurs
Zone 06 (AW)
Figure 22 : graphe des transactions de la zone AW, Source : Auteurs
57
²
Zone 07 (AS)
Figure 23 : graphe des transactions de la zone AS, Source : Auteurs
Zone 08 (AR)
Figure 24 : graphe des transactions de la zone AR, Source : Auteurs
Zone9 (AY)
Figure 25 : graphe des transactions de la zone AY, auteurs
58
²
Nombre de transaction celons le nombre de pièce/an
Figure 26 : tableau des transactions selon le nombre de pièces, Source INSSE.
Prix médian du m²/an
Type de logement
Prix moyen en (€/m²)
Appartement
721 €
Maison
941 €
Figure 27 : tableau du prix de logement à Thiers source Wikipédia
Synthèse :
Un parc de logement relativement ancien avec des typologies de l’habitat diversifié Faible attractivité du « Centre ancien » (vacance importante), une demande forte pour la maison individuelle. Une pénurie de terrains urbanisables. Réveil du marché depuis quelques années (transactions en hausse 2003 / 2004).
59
²
3. Axe2 : le revenu médian des ménages a. Profil des ménages nouvellement installés : Le profil des ménages nouvellement installés permet de comprendre quels types de biens immobiliers et fonciers sont privilégiés sur un territoire. Recensement démographique L'analyse de la variation annuelle moyenne de la population met en avant une baisse démographique continue depuis 1968 qui s'est accélérée avec le temps (0,5% dans les années 1970 à -1,6% dans les années 2000).
Figure 28 : graphe de la population par grandes tranches d'âges, Source : INSEE.
La commune connait un renouveau de la croissance depuis 2010 avec 0.8% de croissance annuelle moyenne. Le solde naturel est quasiment nul sur toute la période (moyenne de 0,1%) et les tendances ont été dictées par le solde migratoire : les périodes de baisse de population comme les périodes d'augmentation sont liées au départ ou à l'arrivée d'habitants.
Si la croissance démographique a connu un renouveau au cours de ces dernières années, l'accueil de nouveaux habitants sur la commune reste un enjeu significatif et implique ainsi de nouveaux besoins en matière de développement résidentiel. Figure 29tableau de la population selon le sexe et l’âge en 2016, Source : INSEE
Figure 30 : tableau des indicateurs démographiques en historique depuis 1968, Source : INSEE
60
²
Origine géographique des nouveaux résidents
le taux d’’agriculteurs ,artisants ouvriers dimnuent, en parallèle, on retrouve l’augmentation du taux des cadres des professions intellectuelles, elle augmente de 3.3% a 4.3% ce qui signifie que cette ville offre de nouvelle opportunités differentes a celle d’avant , un chmangement de perspectives des métier agricole et artisant a de nouveaux métier intelectuelles . Ainsi, on remarque une augmentation des retraités ce que signifie que Thiers reste un foyer pour les retraités .
Figure 31 : tableau de la population de 15ans ou plus selon la catégorie socio-professionnel, Source : INSSE.
Statut socioprofessionnelle des nouveaux resident
Figure 32 : tableau des lieux de résidence 1an auparavant, source INSEE
Figure 33 : graphe des lieux de résidence antérieure par âge de personnes habitant un autre logement 1 an auparavant source INSEE
61
²
Le taux de réparation des logements occupés :
Le parc de logements de la commune est majoritairement constitué de résidences principales (75,88% en 2015). On recense 3,38% de résidences secondaires et une part très importante de logements vacants avec 20,74%. les logements vacants ont connu une légère
diminution (-4%) depuis 2010, elle représente toutefois un nombre important de logements mobilisables. La forte proportion de logements vacants nos interpelé sur la source et les cause de cette désertification qui est due peut-être à : vétusté, taille ou typologie non adaptée aux besoins actuels, ... ? comme elle pourra être lié à l'âge moyen du parc de
Figure 34 : camembert des logements occupés, Source insee
logements. On remarque que le parc des résidences principales est ainsi assez ancien : 63% des constructions datent d'avant 1970 et 86% d'avant 1990. Ce qui éclaire la nécessité d'offrir de nouveau logement qui seront plus adaptés aux besoins et aux usages actuels : des familles avec leur enfant, des ménages qui vieillisse. Dans les centres bourg anciens de Thiers on remarque un nombre important des logements vacants qui est souvent lié à une inadaptation des logements avec sa population
Figure 35 : camembert des années de constructions des résidences principales en 2015 source insee.
qui deviens de plus en plus âgées, malgré leur localisation importante qui se trouve au milieu des services important ce qui nous mène à chercher disfonctionnement des logements et qui est souvent relié à : les logements sont vétustes, souvent mal isolés ou en étage, donc inaccessibles aux personnes à mobilité réduite. On constate que sur la période récente y’a une baisse de logement vacant qui sont souvent relié au diffèrent stratégies mise par la Communauté de Communes Thiers Communauté à partir de 2014 dans le cadre du dans le but d’améliorer le confort et l'attractivité des logements vacants en centre-ville, et favoriser leur réinvestissement :
62
²
Aide à l’accession pour les primo-accédant de logements anciens vacants en centres villes.
Centres bourgs et hameaux d'importance équivalente au centre bourg.
Lutte contre la précarité énergétique.
L’habitat indigne et aide à l'adaptation des logements au vieillissement de la population.
Si Thiers compte de nombreux logements vacants liés à l'âge de son parc de logements et à son inadaptation à certaines catégories de ménages, la ville comporte aussi un parc de logements plus récents de maison individuelle (58,4% en 2015) avec un niveau de confort et une surface moyenne correspondant davantage aux besoins des familles, mais qui demeure inadapté aux ménages vieillissants.
Statut d’occupation des résidents :
Figure 36 : tableau des résidences principales selon le statut d'occupation source Insee
Sur Thiers la population a baissé de 9,8 % entre 1999 et 2008, les ménages ont baissé de 3,8 %, alors que le parc de logements a augmenté de 5,1 % (progression de + 9,5 % sur le territoire total PLH).
Etude sociodémographique :
Le maintien de la croissance démographique, ou, a minima, sa stabilisation, nécessite non seulement de répondre aux catégories de ménages présentes sur la ville de Thiers, pour éviter leur départ, mais aussi d'attirer de nouvelles typologies de ménages. A Thiers on observe le phénomène de desserrement des ménages (diminution du nombre moyen de personnes par ménage), qui est continu depuis 1968. La taille moyenne des ménages est passée de 2,8 personnes en 1968 à 2,1 personnes par ménage en moyenne en 2015.
Figure 37 : graphe de l'évolution de la taille des ménages en historique depuis 1968 source : insee. 63
²
Ce phénomène de desserrement est lié au vieillissement de la population et aux évolutions sociologiques (augmentation des divorces, décohabitation des jeunes, des naissances qui arrivent plus tard dans la vie d'un couple, ...etc.). On notera toutefois que la taille moyenne des ménages a connu un léger rebond entre 2010 et 2015.
Figure 38 populations de 15 à 64 ans par le type d’activité
Figure 39 : camembert de l’ancienneté des ménages, source : INSEE
Le solde naturel étant nul sur cette période, cela implique l'arrivée de familles plus grandes sur le territoire. le desserrement des ménages a des répercussions directes sur l'offre de logements nécessaire à l'accueil des résidents : il faudra s’investir à l'avenir
Figure 40 : tableau du ménage selon leur composition, source insee
dans le logements pour pouvoir accueillir le même nombre d'habitants. Parallèlement au besoin croissant en logements lié au phénomène de desserrement des ménages et à l'accueil de nouveaux habitants sur le territoire, entre 2010 et 2015on observe un phénomène de vieillissement de la population qu'il est nécessaire de prendre en compte, la part des personnes de plus de 45 ans n'a que très légèrement augmentée, celles des tranches 45-59 ans et 60-74 ont en revanche augmenté plus nettement. A l'inverse, en dépit d'une nette augmentation de la part des 15-29 ans, la part des 0-14 ans et surtout celle des 30-44 ans, qui correspondent aux familles avec enfants ont diminué.
64
²
La diminution de la part des adultes en âge d'avoir des enfants (30-44 ans) explique le solde naturel nul, et risque d'entrainer un vieillissement de population plus marqué dans les années à venir. Ce vieillissement démographique doit être pris en compte pour adapter le plus finement possible les types de logements à produire en fonction des besoins des ménages. De plus, la diversification du parc de logements doit permettre de faciliter le parcours résidentiel des ménages sur la commune et notamment de gagner en attractivité vis-à-vis des jeunes ménages et des familles avec enfants.
Figure 41 : population par grande tranches d’âge entre 2010 et 2015, source insee
b. Capacité d’investissement des ménages dans le Logement : Les prix médians de l’immobilier et des revenus médians disponibles des ménages nous permets de définir la capacité d’investissement des ménages , l'analyse se fera par rapport à la capacité des gens qui se loge en location ou en accession dans le neuf ou l’ancien , certain pratiques sur le territoire nous permets d'identifier cette capacité à travers le taux d’achat qui est plus important que la location ce qui signifie que le loyer et trop chère, dans d’autre secteur on constate que les revenus des ménages leur permettent seulement d’acquérir dans l’ancien avec de gros opérations de réhabilitation énergétique coûteuse.
Taux de pauvreté :
Figure 42 : Tableau de ménage fiscaux de l’année 2016 source insee
65
²
Les années passent mais le constat reste désespérément le même : encore 21 % des habitants de Thiers vivent sous le seuil de pauvreté c’est-à-dire que leurs revenus sont inférieurs à 1.015 euros nets par mois. Dont 40% sont des locataires. La précarité est souvent corrélée au taux de chômage. Les personnes entre 30 et 50 ans sont la catégorie la plus importante qui est touché par cette pauvreté ou on aperçoit que 40% sont des personnes de –30 ans
Montant mensuel de l’investissement :
Des ménages souvent aux revenus modestes comparant à d’autres communes voisines ou on remarque que le taux de chômage est de 20% à Thiers et dans les communes voisines il est à 12%
66
²
Conclusion :
A travers ce diagnostic territorial, on pourra intervenir sur le centre de la ville dégradé désertifié tout en basant sur ce diagnostic qui a permis de :
Connaître le territoire de Thiers, ses forces, ses faiblesses et les opportunités.
Connaître le public, ses attentes ses besoins.
Éclairer la décision, orienter ou réorienter son action, Instaurer un dialogue entre les acteurs.
Définir le périmètre d’intervention.
Choisir les bonnes stratégies d’intervention et les bonnes actions.
B. Intervention et catégorisation : 1. Application de la grille d’évaluation du bâti dégradé à Thiers Après qu’on a choisi d’intervenir sur le bâti à Thiers ilot par ilot, afin de localiser les biens dit vacants ou dégradés et qui représentent un foncier d’intervention intéressant pour l’EPF d’Auvergne la grille est appliqué pour chaque bâtiment d’un ilot pour pouvoir vers la fin avoir une carte synthétisante de l’état des bâtisses sur un ilot donné comme ci-dessous : a. Localisation de l’ilot : L’ilot se situe sur la partie sud-Est de la haute Thiers, il est inscrit dans le PSMV de Thiers ancestrale, un ilot de position stratégique sur le bassin versant, de fantastique vues vers le jardin des Echos et la rivière de Furolle, un ilot qui présente une forte présence démographique pas loin des commodités et du centre de Thiers, limité du nord par la rue Furolle l’Est et sud-Est par le jardin des Echos, l’Est par la rue Mancel Chabot, et la partie sud par l’hôpital.
67
²
Figure 43: Localisation de l'ilot, Source : Auteurs
68
²
2. Evaluation des bâtisses sur l’ilot prédéfini L’évaluation de chaque bâtiment est faite sur cet ilot, un travail de terrain à partir duquel les grilles sont remplies (jointes en annexes), on déduit ainsi (ci-dessous) quelques graphes différents possibles qui synthétisent les résultats obtenus dans les grilles :
Figure 44: Interprétations des résultats des grilles en graphe de Kiviat, Source : Auteurs
3. Carte d’évaluation des bâtiments ainsi d’intervention possible Une carte est réalisée à partir des grilles obtenues et les notes finales données pour chaque bâtiment en le catégorisant de : Rénové, non décent, insalubre et péril. C’est une carte (ci-dessous) qui est à la fois une carte qui résume les degrés de dégradations sur l’ilot mais aussi d’intervention qui peuvent avoir lieu sur cet ilot. 69
²
Figure 45: Evaluation et intervention possible sur cet ilot, Source : Auteurs
70
²
C. Les stratégies d’interventions :
71
²
72
²
73
²
74
²
75
²
76