Año 2013 - Nº 14 - Una publicación del Registro Nacional de Avaluadores
legislación y normalización de la actividad valuatoria Pág. 8
análisis sobre el proyecto del ‘pot’ Pág. 14
tasación en una economía globalizada Pág. 32
MERCADO RESIDENCIAL DE BOGOTÁ D.C. 2013
Pág. 36
El R.N.A. entidad fundada por
ISSN: 2256-2435
Miembro activo de
Registro Nacional de Avaluadores
Experiencia y liderazgo en la
CERTIFICACIÓN DE VALUADORES
2013
PARTICIPE: ACTIVIDADES R.N.A. Año 2012
- Nº 10 - Una
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luadores
ional de Ava
Registro Nac
Año 2012
- Nº 11 - Una
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Registro Nac
LÚO DE EL AVA ARCAS LAS M
Pág. 6
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CIÓN IONALIZA IA18 PROFES INMOBILIARPág.
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BIENES IÓN DE ES40 VALUAC INTANGIBLPág.
S EDIFICIO S NTE INTELIGE
IÓN Pág. 40
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Miembro El R.N.A.
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publicac N - Nº 11 - Una ITUCIÓ REST Año 2012 AS DE TIERRPág. 18
UN ELEGIR R? ¿CÓMO DO AVALUA Pág. 26
Pág. 6
activo de
MEDIO E Pág. 18 AMBIENT
por
Año 2013 - Nº 14 - Una publicación del Registro Nacional de Avaluadores
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El R.N.A.
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NY IZACIÓ S NORMAL DE SUELO Pág. 26 PRECIOS
ISSN: 2256-2435
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EL PROYECTO DEL ‘POT’ DE BOGOTÁ Pág. 7
Año 2013
- Nº 13 - Una
del publicación El R.N.A.
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NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES DE AVALÚOS
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EDITORIAL EL CAMPO LABORAL Como ya sabemos y gracias a una espectacular gestión de FEDELONJAS en el Congreso, y con el fin de mejorar nuestro campo laboral, salió adelante la Ley 1673 del 19 de julio del 2013, una tarea que parecía impensable en el pasado, gestión que se realizó pensando en defender el profesionalismo de nuestros valuadores colombianos así como de los usuarios de los avalúos. Para todos es claro que el papel de los valuadores en la sociedad es importantísimo y muchos sectores dependen de su profesionalismo especialmente el de infraestructura y el de vivienda, sectores en los cuales tenemos graves retrasos en el país. Este es un claro ejemplo para otros sectores que siempre le han temido a lanzarse a gestionar herramientas legales que igualen y mejoren su campo de trabajo en el sector inmobiliario. Siendo este campo tan importante para la sociedad, debemos animar a los gremios inmobiliarios a profesionalizar un trabajo que evitará tantos problemas que se tienen hoy en día como el robo de tierras, el déficit de vivienda que parece inalcanzable y tantas irregularidades en un tema tan sensible socialmente como la tierra y su uso. Una vez dicho esto esperamos que el papel del Registro Nacional de Avaluadores en este panorama sea aún más importante en dos puntos principalmente: El primero es el de ser o permanecer como el ente rector de la profesión como lo ha sido en los últimos 27 años, ya que tiene la experiencia y seriedad que se necesita para este trabajo tan importante, además de ser la razón por la que se ha venido preparando en los últimos años. El segundo punto es que, en el régimen de transición que está por reglamentarse, se considere a los Avaluadores pertenecientes al R.N.A. y que han cumplido con los parámetros que exige el Registro como aptos para continuar ejerciendo su labor y como parte o prueba definitiva para los Avaluadores, esto también contando con el apoyo de Fedelonjas y la Sociedad Colombiana de Avaluadores, lo que sería justo y un parámetro certero para tener en cuenta en el régimen de transición así como un reconocimiento mínimo a una tarea titánica que se ha realizado en los últimos 27 años. Nadie sabe certificar mejor a los valuadores que el R.N.A.
Manuel Fernando Alfonso Carrillo Presidente Consejo Nacional de Avaluadores
DIRECTOR Manuel Fernando Alfonso Carrillo Presidente Consejo Nacional de Avaluadores
CONSEJO EDITORIAL Francisco Bruno Cavalli Papa Manuel Fernando Alfonso Carrillo Germán Noguera Ángela María Castañeda
MERCADEO Y PUBLICIDAD Ángela María Castañeda comunicaciones@rna.org.co
CONCEPTO GRÁFICO Y DISEÑO EDITORIAL Hans Rodríguez dimitri8810@hotmail.com
FOTOGRAFÍA Silde Deport SAS 123RF
IMPRESIÓN Op Gráficas, quien solo actúa como impresor
* Los conceptos emitidos en cada uno de los artículos publicados en esta revista son responsabilidad exclusiva de sus autores. REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES Teléfonos: 620 5023 / 310 3346607 Dirección: Calle 121 Nº 7A - 72 Correo electrónico: direccion@ rna.org.co certificacion @ rna.org.co Página web: www.rna.org.co
CONTENIDO INTRODUCCIÓN Legislación y normalización de la actividad valuatoria
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Normas Internacionales de Valuación
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Herramienta fundamental de la actividad valuatoria
NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA
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Como proceso gestor de Calidad
GUÍA PARA ENTENDER LAS NORMAS
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Técnicas sectoriales de avalúos
ANÁLISIS DEL PROYECTO DE MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL
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Del plan de ordenamiento territorial de Bogotá
LOS OBSERVATORIOS INMOBILIARIOS Una herramienta para avaluadores
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El mercado profesional de informes
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De tasación en una economía globalizada
Coyuntura Mercado residencial de Bogotá d.C. 2do trimestre 2013
Comportamiento del valor Inmueble usado en el tiempo
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INTRODUCCIÓN A LA SOSTENIBILIDAD, EDIFICIOS Verdes, sistema leed e influencia y manejo desde el punto de vista valuatorio
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Eventos y sociedad
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INTRODUCCIÓN legislación y normalización de la actividad valuatoria
U
n avalúo representa una apreciación cierta y objetiva del valor de un bien, para la sociedad es el argumento que le permite desencadenar todo tipo de negocios, para el estado es criterio sobre el cual se ejecuta todo tipo de proyecto, para el sistema de judicial es concepto valido para impartir justicia. En fin para unos y otros los avalúos son esenciales, no obstante de ello, resulta paradójico que Colombia no contará un régimen que reglara la actividad, los intentos del pasado por establecer condiciones propicias para realizar la actividad de Avaluador fueron desarticuladas por pronunciamientos de la Corte Constitucional que dejo al garete la supervisión y el control de la actividad que a principios de la década pasada la Superintendencia de Industria y comercio trato de implantar. Esta ausencia de normas claras permitió que bajo un manto de legalidad un grupo de personas sin preparación y experiencia alguna ejercieran la actividad filtrando el aparato judicial y generando el caos en la adquisición de bienes por parte del estado, esta coyuntura solo fue contrarrestada parcialmente por el esfuerzo que el Registro Nacional de Avaluadores, Fedelonjas y la Sociedad Colombina de Avaluadores realizaron para formar y actualizar a los profesionales que las integraban, así como para establecer normas técnicas que articulan las diferentes metodologías valuatorias.
El caos desatado motivo en algunos estudiosos y profesionales destacados de la actividad Valuatoria en Antioquia la necesidad de redactar y promover ante los miembros de la cámara de representantes un proyecto de ley que estableciera el marco regulatorio de la actividad, fue así como desde la Lonja de Medellín se le propuso al Representante Carlos Alberto Zuluaga que presentara a consideración del Congreso de la República un proyecto de Ley en tal sentido. Atendiendo dicha solicitud en marzo del 2012, el Representante Zuluaga radico el proyecto de Ley denominado Ley del Avaluador que en esencia pretendía por la profesionalización de la actividad, como ponente del proyecto en la Cámara fue designado el Representante Diego Naranjo de Risaralda, quien con un compromiso total tramito el proyecto hasta su aprobación por la plenaria de la Cámara en diciembre pasado, lamentablemente las observaciones que el Ministerio de Educación hiso sobre el texto, condujo a desvirtuar el proyecto de su objetivo inicial, generando una carga al estado y conflictos judiciales que obligaron al ponente en el Senado Senador Jorge Hernando Pedraza a reformular el texto para lo cual convoco a Fedelonjas y a través de esta a todas las Lonjas del país a conformar un equipo de trabajo interinstitucional, el resultado de ello fue un texto que armonizo los intereses de los redactores del proyecto inicial, e incorporo un modelo de autorregulación para estatal en el que se dele-
ga en las agremiaciones la responsabilidad de su implementación y operación, bajo la supervisión de la Superintendencia de Industria y comercio. Luego de un arduo trámite y superando escollos como los que genero la oposición de Fenalco, entidad gremial que atendiendo la solicitud de algunos de sus miembros y se opuso a la eliminación del Registro de Avaluadores de la Superintendencia de Industria y Comercio, el Senado de la República aprobó la Ley del Avaluador la cual fue sancionada por el Presidente Santos el pasado 19 de julio, quedando registrada bajo el número 1673. El 19 de julio será recordado como el día en el que se partió la historia de la actividad Valuatoria y el día en el cual el Estado dejo de estar al menester de intereses oscuros que buscaban lucrarse de manera fraudulenta del erario público, La Ley del Avaluador es a su vez es un reconocimiento del estado al Gremio valuador no solo reconoce la importancia de su actividad sino que pone de manifiesto de quienes objetiva y profesionalmente han ejercido la actividad concediéndoles la oportunidad para que durante dos años a partir de la vigencia de la Ley ingresen al modelo de registro y vigilancia con solo demostrar adecuadamente su experiencia y conocimientos, a cambio quienes deseen ejercer la actividad posterior a esa fecha deberán acreditar una formación superior tanto en metodologías valuatorias como especifica en el tipo de bienes para los cuales desean ser certificados. La tarea que continua por parte del Gobierno Nacional a través del Ministerio Nacional es la reglamentación de la Ley en la cual desde Fedelonjas y a través del Registro Nacional de Avaluadores estaremos monitoreando el proceso de reglamentación a fin de poder exponer el pensamiento de los Gremios Valuador e Inmobiliario; temas como la Entidad de Autorregulación, el Registro Abierto de Avaluadores deberán ser discutidos al interior de nuestras agremiaciones con el propósito de recoger el pensamiento de nuestros afiliados.
Normas Internacionales de Valuación
Herramienta fundamental de la actividad valuatoria
Con la entrada en vigencia de los tratados de libre comercio, la apertura de un comercio mundial y con la dinámica de globalización de la información, cada vez es más común en el sector valuatorio, que los usuarios de avalúos requieran dentro de sus encargos valuatorios el cumplimiento de normas internacionales, es por este motivo que es importante que los valuadores conozcan el contexto de la normatividad internacional referente al tema valuatorio, ¿quiénes son sus gestores? y ¿cuál es el impacto que genera en los diferentes mercados?. ING. LUIS ALBERTO ALFONSO ROMERO Especialista en Avaluos Universidad Distrital Subdirector Técnico Registro Nacional de Avaluadores
IVSC mantiene una relación estrecha con organismos normativos tales como: • International accounting standards commitee (IASC) • International federacion of Accountants (IFA) • International Organization of security commissions (IOSCO)
Para entender la importancia que tiene el conocimiento y aplicación de normas internacionales en la elaboración de avalúos, realizaré una pequeña reseña partiendo de lo general a lo particular además de solucionar algunos interrogantes que se plantearán en el desarrollo Además IVSC proporciona asesoría y consejo en tedel presente artículo. mas valuatorios a la profesión contable por lo cual las normas IVS elaboradas por IVSC son concordantes con En varias ocasiones, los valuadores han escuchado so- las normas internacionales de contabilidad NIC e inforbre las siglas IVSC e IVS, pero actualmente cual es su signi- mación financiera NIIF. ficado y que papel desempeñan en la actividad Valuatoria? ¿Cómo nace o se origina esta organización? ¿Qué es IVSC? Historia de IVSC: IVSC es una organización no gubernamental (ONG) miembro de las naciones unidas, registrado en el Conse- A finales de los años 70 representantes de Reino Unido jo Económico y Social de las naciones unidas en mayo de y profesionales tasadores de Estados Unidos se reúnen 1985. IVSC trabaja de manera conjunta con los estados para la fundación del COMITÉ DE NORMAS INTERmiembros y mantiene un enlace con organizaciones in- NACIONALES DE VALUACIÓN IVSC para dar origen ternacionales como: a las normas internacionales de valuación IVS, luego para el año 1994 y gracias a la integración de 20 organizacio• Cooperación y desarrollo económico (OCDE) nes de diferentes países, el comité cambia de nombre • Banco Mundial a COMISION DE NORMAS INTERNACIONALES DE • Fondo Monetario Internacional (FMI) VALUACIÓN IVSC, el cual funciono como comisión • Organización mundial de Comercio (OMC) hasta mediados del año 2007, en donde se decide la • Comisión de la unión europea inclusión de un mayor número de organizaciones en• Banco para las conciliaciones internacionales tre ellos proveedores de valuación, emisores de normas,
Normas Internacionales de Valuación
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reguladores de los servicios de valuación y el mundo académico entre otros de más de 50 países, este auge ocasiona acogimiento y demanda de las normas de valuación en los diferentes sectores y mercados, con ello IVSC decide realizar una reestructuración para enfrentar los nuevos desafíos. En octubre del año 2008 el IVSC ya reestructurado cambia su nombre a CONSEJO DE NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN ubicando su sede desde entonces en Londres, éste consejo en la actualidad cuenta con más de 60 organizaciones de más de 50 países. ¿Qué objetivos tiene IVSC? • Fortalecimiento de la profesión del valuador a nivel mundial • Desarrollo de normas internacionales de calidad, además de su adopción y uso • Ser puente entre sus organizaciones • Ser el vocero de la profesión del valuador a nivel mundial
Gracias al éxito que ha tenido IVSC y el impacto de las normas a nivel internacional, se ha generado un gran reconocimiento de la actividad Valuatoria en los mercados de capitales. En línea con lo anterior se origina el siguiente interrogante: ¿Cuál es la importancia de las normas internacionales IVS emitidas por IVSC? Importancia de las IVS: • Facilitar las transacciones transfronterizas y contribuir a que cada vez sean más viables los mercados internacionales de bienes • Entablar requisitos para estandarizar la práctica Valuatoria e implementar un lenguaje unificado • Promover la transparencia en los informes que servirán de soporte a estados financieros
Fiabilidad en las valuaciones realizadas para propósitos de asegurar prestamos, hipotecas, transacciones que involucren la transferencia de propiedad y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales. Las normas IVS tendrán el objetivo además de servir como parámetro o guía profesional para los valuadores
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Normas Internacionales de Valuación
del mundo, permitiéndoles de este modo responder a la exigencias de los mercados de los diferentes tipos de bienes para obtener valuaciones confiables además de cumplir con los requisitos de información financiera en los negocios de la comunidad internacional y satisfacer las necesidades de los países en vías de desarrollo y en proceso de industrialización. En particular IVSC ha trabajado para que las normas internacionales de valuación IVS sean reconocidas en las normas de contabilidad e información financiera además de promover que los valuadores reconozcan cuales son las exigencias que además están contenidas en otros estándares de otras disciplinas para la realización idónea de las valuaciones que así lo requieran. ¿Cuantas normas internacionales de valuación IVS se han generado en IVSC? Publicaciones de IVSC: IVSC ha desarrollado varias normas internacionales de valuación IVS las cuales fueron publicadas respectivamente en los años 1985, 1994,1997, 2000,2003, 2005, 2007 y la IVS del año 2011, la evolución que han tenido éstas normas son prueba del éxito, reconocimiento y aceptación en el mundo, además de demostrar que las normas son dinámicas por lo cual su cambio y continua actualización es un trabajo que conlleva gran esfuerzo y compromiso por parte de IVSC para asegurar tanto a los valuadores, como a los usuarios de la valuación, que las definiciones y la orientación fundamental de la valuación contenida en las normas, son vigentes en un mundo cambiante.
¿Cómo es la adopción de las IVS en Colombia? La adopción de las normas internacionales IVS en Colombia se ha generado gracias al REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. el cuál es la entidad representante por Colombia ante IVSC desde el año 2003, como razón de ser y compromiso ha procurado por la profesionalización de la actividad Valuatoria además de trabajar en la promoción, divulgación y elaboración de normas técnicas sectoriales bajo el marco y adopción de IVS y conformadas a un lenguaje Nacional, a través de su unidad sectorial de normalización de la actividad Valuatoria y el servicio de avalúos USN AVSA en convenio con ICONTEC para que los valuadores en Colombia estén a la vanguardia en la aplicación de normatividad internacional en busca de contribuir a la profesionalización del valuador además de elevar la calidad del servicio y de la actividad. En la actualidad se poseen publicados trece (13) documentos normativos (normas y guias) bajo la sombrilla de las normas IVS las cuales han sido herramientas fundamentales para los valuadores en la aplicación de normas internacionales, además de proveer orientaciones generales en la convergencia de éstos estándares internacionales para nuestro país. Por ultimo quiero dejar a los lectores la invitación de conocer e informarse acerca de normalización del sector valuatorio que adelanta Colombia por medio del R.N.A. y su unidad sectorial con el fin de generar mayor acogida a los estándares internacionales para los valuadores, encaminados en ejecutar encargos valuatorios acordes a las exigencias de un mercado globalizado, dinámico y cambiante.
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NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA
COMO PROCESO GESTOR DE CALIDAD La Valuación de Bienes y Servicios, como cualquier actividad de la economía, debe buscar garantizar a través de diversos mecanismos, herramientas que permitan brindar confianza y tranquilidad al usuario final de un Encargo de Valuación.
Francisco Cavalli Papa Ingeniero fcavalli@gmail.com
D
e la misma manera como en una Empresa de manufactura se realizan los aseguramientos de calidad respectivos que permiten garantizar la satisfacción del cliente a través de un producto bien elaborado, en materia de avalúos se debe poder contar con mecanismos similares que permitan brindar esta satisfacción, reflejada en la sensación de respaldo, seguridad y confianza que genera en el cliente un trabajo de calidad. Un servicio de calidad, así como un producto de calidad, se obtiene, entre otros factores, a través de la estandarización de procesos que intervienen en su elaboración, o de la unificación de criterios y normativas inherentes a la actividad, para el caso de los servicios. En este sentido es de suma importancia el concepto de NORMALIZACION.
Según la ISO (International Organization for Standarization), la Normalización es la actividad que tiene por objeto establecer, ante problemas reales o potenciales, disposiciones destinadas a usos comunes y repetidos, con el fin de obtener un nivel de ordenamiento óptimo en un contexto dado, que puede ser tecnológico, político o económico. La normalización es el proceso de elaboración, aplicación y mejora de las normas que se aplican a distintas actividades de Bienes y Servicios con el fin de ordenarlas y mejorarlas.
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NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA
La normalización persigue fundamentalmente tres objetivos: 1.- Simplificación: Se trata de reducir los modelos quedándose únicamente con los más necesarios. 2.- Unificación: Para permitir la intercambiabilidad a nivel internacional. 3.- Especificación: Se persigue evitar errores de identificación creando un lenguaje claro y preciso.
En los últimos años se han venido efectuando una serie de cambios en los mercados internacionales, lo cual ha provocado profundas transformaciones en las reglas de negociación y comercialización de bienes y servicios. Estos cambios han generado la apertura de fronteras y han obligado a las personas y a las empresas a iniciar un proceso de cambio que los conduzca hacia nuevos rumbos en su proceso y volverse más competitivas.
La normalización ha sido hasta ahora la otra cara de la calidad, sin normas no puede haber calidad, y para que Este proceso de normalización como un proceso ges- haya calidad, las normas, valga la redundancia, tienen que tor de calidad busca como meta mejorar la competitivi- ser hechas con calidad. dad y por ende la calidad y productividad, como única forma de subsistencia ante la competencia Nacional e En el tema de avalúos, es complejo hablar de estandaInternacional. rización, en el sentido en que es imposible “estandarizar o normalizar” el procedimiento técnico mediante el cual se Si evaluamos el término de Mejoramiento Continuo, determina el valor de un bien. Al realizar un Informe de Vanos encontramos que estos no son grandes cambios, ni luación, el valuador emite su opinión acerca de la cifra obinnovaciones, son cambios permanentes que se originan tenida en su informe, que si bien puede parecer subjetiva, en el día a día de nuestro trabajo, cuando revisamos, me- está sustentada mediante el análisis de las diversas variables joramos, ponemos en práctica y seguimos revisando y que intervienen en la determinación del valor perseguido. mejorando permanentemente y en forma sistemática es No obstante, el proceso de valuación es susceptible de lo que llamamos NORMALIZACION O ESTAN- normalizar o estandarizar en el sentido del cumplimiento DARIZACION. de las normas que rodean la actividad valuatoria. Esta normalización solo la podemos lograr a través del establecimiento de reglas, normas, procedimientos de trabajo o como los queramos llamar, bajo un sistema preestablecido que nos permitan por una parte ordenar los procesos y por otra, nos sirva para saber si lo que estamos haciendo hoy es mejor que lo que hicimos ayer…
“HACEMOS LAS COSAS BIEN DESDE LA PRIMERA VEZ Y LAS CONTINUAMOS HACIENDOLAS DE IGUAL MANERA.” Muchos se estremecen cuando escuchan la palabra norma o normalización, por cuanto inmediatamente lo asocian con reglas indestructibles, por lo contrario, la normalización es un proceso dinámico, flexible, en sí mismo de mejoramiento continuo. La normalización como un proceso gestor de calidad, es un proceso de carácter participativo, que nos permite establecer un orden lógico en nuestro trabajo, una mejor comunicación entre áreas involucradas, un lenguaje común y por ende un ordenamiento de nuestra gestión.
Si bien la Normas Internacionales de Valuación – NIV 2.011 emitidas por el Comité de Normas Internacionales de Valuación marcan una pauta en cuánto a conceptos técnicos aplicables, se hace necesaria una normativa que permita la normalización de esta actividad en Colombia. En Colombia, esta actividad poseía diversas normas contenidas en Leyes, Decretos o Circulares aisladas, pero no existía un documento de “normalización” y consulta obligatoria, sobre todo en lo que respecta al valuador en sí, aspecto este de suma importancia si lo que se persigue es la satisfacción de los usuarios de este servicio. Por esta razón, cobra importancia la recién expedida Ley 1763 de Julio 19 de 2013, cuyo objeto principal radica en la prevención, entre otros, de riesgos sociales de inequidad, injusticia e ineficiencia, falta de transparencia y posible engaño a compradores, vendedores y al Estado. Concebida igualmente para “poner en cintura” a los valuadores, esta Ley termina siendo, sin pretenderlo, un documento de normalización que garantiza a los usuarios la tranquilidad, confianza y respaldo que se requiere brindar a los usuarios de un Informe de Valuación.
Guía para entender Las normas técnicas sectoriales de avalúos
En el año 2006 el Registro Nacional de Avaluadores, con el aval del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo fue autorizado por el Instituto Colombiano de Normas Técnicas - ICONTEC, para conformar la Unidad Sectorial de Normalización en Valuación y Servicios de Avalúos (USN AVSA).
Germán Noguera Camacho Colaborador de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos (USN AVSA). Presidente del Comité 223 de la USN AVSA. Avaluador inscrito en el RNA. Director de la División de Avalúos de ONC Ltda.
E
l ICONTEC es el Organismo Nacional de Normalización y como tal es la entidad encargada por el Gobierno para liderar el proceso de normalización técnica en nuestro país (Decreto 2746 de 1984, artículo 4). Además, es la entidad que representa a Colombia ante la Organización Internacional de Normalización – ISO. En la determinación de la delegación de esta tarea por parte del ICONTEC al RNA, resultó de gran importancia la participación del RNA en IVSC (International Valuation Standards Council). En efecto, desde el año 2002 el RNA presentó, y fue aceptada, su solicitud de ingreso ante esta entidad, que es la encargada de elaborar las Normas In-
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normas técnicas sectoriales de avalúos
ternacionales de Valuación – NIV (o IVS por su sigla en inglés). Personalmente tuve oportunidad de participar como delegado del RNA y de Colombia ante IVSC en el periodo comprendido entre 2002 y 2010, y durante el periodo 2005-2008 fui designado por parte del Consejo Directivo de IVSC como uno de los nueve (9) integrantes del Consejo Técnico (Standards Board) que es el grupo a cargo de la elaboración de las NIV.
El nivel siguiente es el sectorial o de asociación. Las Unidades Sectoriales de Normalización son estructuras que operan administrativamente de manera independiente del ICONTEC, pero técnicamente están bajo su vigilancia y supervisión, para que se cumplan todas las exigencias y procedimientos del proceso normativo. Otros ejemplos de unidades sectoriales de normalización son la de turismo, que es administrada por COTELCO; la del sector inmobiliario, que es administrada por En un comienzo, la tarea de la USN AVSA consistió FEDELONJAS, o la de seguridad industrial y medicina del en la elaboración del plan de trabajo. Para esto se tuvie- trabajo a cargo del Consejo Colombiano de Seguridad. ron en cuenta básicamente dos consideraciones principales: La pirámide normativa y la estructura de las NIV El segundo aspecto que se consideró en su momento, vigentes en ese momento (es decir la versión 2005, que fue la estructura de las NIV, que tenía unas secciones posteriormente fue reemplazada por la versión 2007) generales, como las correspondientes a código de conducta, conceptos y principios generales, clasificación de los El concepto de la pirámide normativa consiste en tipos de bienes; las normas o standards “IVS 01 Valor de reconocer que en algunos casos para llegar a un con- mercado”, “IVS 02 Valores distintos del valor de mercado”, senso global en la elaboración de una norma intena- e “IVS 03 Informes de valuación”. Luego venían las aplicacional, se deben eliminar consideraciones particulares ciones: “IVA 01 - Valuación para fines de estados financieque solamente aplican a una región o país, para dejar ros”, “IVA 02 - Valuación para concesión de préstamos”, y en la norma únicamente esos aspectos generales co- finalmente una serie de guías complementarias referentes munes aplicables de manera global. Es así como la ISO a Métodos o Valuación de diferentes clases de activos. reconoce entonces una jerarquía en la estructura normativa, con normas de carácter global o internacional, El plan de trabajo incluyó una clasificación y codifien el caso de los avalúos como las NIV (o IVS), normas cación de los documentos normativos que debían ser de carácter regional o continental, como podrían ser elaborados. Esta codificación es la siguiente: las normas de TEGOVA publicadas para la comunidad europea en el caso de la actividad valuatoria. (TEGOVA - The European Group of Valuers Associations, es organización que agrupa a las principales asociaciones de valuadores de Europa, y podría decirse que es el homólogo de la UPAV – Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación en nuestro continente). Otro ejemplo de normas regionales es COPANT (Comité Panamericano de Normas Técnicas), en el cual ICONTEC participa como representante de Colombia. La siguiente figura ilustra la pirámide de la normalización. niveles de normalización • Internacional (ISO-IEC) - IVS • Regional (COPANT-CEN) - UPAV • Nacional ICONTEC • Asociación USN AVSA • Empresa
A medida que se baja en la pirámide, las normas se hacen más extensas y particulares. El nivel que le sigue al regional, es el nivel país. Aquí encontramos en Colombia las normas técnicas colombianas, que son elaboradas por los diferentes comités que operan bajo la estructura de ICONTEC.
normas técnicas sectoriales de avalúos
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• NTS¬ S. Es un documento normativo relacionado con las secciones de NIV correspondientes a norma (IVS 01, IVS 02 e IVS 03) • NTS A. Es un documento normativo relacionado con las secciones de NIV correspondientes a aplicaciones (IVA 1 o IVA 2). • GTS G. Es un documento normativo del tipo Guía (es decir, es orientativo y no establece requisitos de mandatorio cumplimiento), relacionado con las secciones generales iniciales de las NIV, como los Conceptos y principios generales, o la clasificación de los tipos de bienes. • GTS E. Es un documento normativo del tipo Guía (es decir, es orientativo y no establece requisitos de mandatorio cumplimiento), relacionado con las guías que complementaban las NIV.
Hasta aquí los documentos normativos por elaborar estarían basados en los textos de las NIV. Sin embargo, la tarea debería ir más allá, pues las NIV no establecen requisitos específicos, los cuales deben ser desarrollados a nivel de cada país, desde luego armonizados con los requisitos generales de las NIV pero teniendo en cuenta las situaciones particulares de cada país. Pertenecen a este grupo de documentos, los siguientes: • NTS¬ M. Es un documento normativo relacionado con la metodología valuatoria aplicable de manera específica a un tipo de bienes. Inmuebles, maquinaria y equipo, vehículos, intangibles, etc. No están asociados a secciones particulares de las NIV, y deben ser elaborados de acuerdo con las necesidades particulares de Colombia. Actualmente se trabaja en la elaboración de la NTS-M correspondientes a la valuación de inmuebles urbanos, intangibles y maquinaria y equipo. • NTS¬ I. Es un documento normativo relacionado con la elaboración y contendí de los informes para un tipo de bienes (Inmuebles, maquinaria y equipo, vehículos, intangibles, etc). • NTS¬ C. Es un documento normativo relacionado con los requerimientos de formación y conocimiento asociados a la valuación de los diferentes tipos de bienes. Con este plan de trabajo, y una estructura de cuatro comités, se inició la tarea de elaboración de las normas técnicas sectoriales de valuación en Colombia. Los Comités tuvieron una primera distribución de tareas, que luego evolucionó para facilitar la especialización de los equipos de trabajo. La actual distribución de temas por Comités, es la siguiente: • Comité 222. Tiene a su cargo los temas generales y transversales de la actividad valuatoria, como por
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normas técnicas sectoriales de avalúos
ejemplo los conceptos y principios generales, las definiciones de Valor de mercado y Valores distintos del valor de mercado, la Valuación con fines de operaciones de crédito o la Valuación con fines de reportes financieros, y el código de conducta.
“Algunos de estos documento ya han sido elaborados y publicados, algunos ya próximos a iniciar su revisión, otros se encuentran en proceso de elaboración y otros pendientes de ser elaborados.”
• Comité 221. Tiene a su cargo los temas relacionados con valuación de intangibles, como marcas, patentes, derechos, intereses financieros, empresas, entre Este proceso de elaboración de las Normas Técnicas otros. Debe elaborar los documentos de metodoloSectoriales de Valuación es único en el país, no hay otras gía, contenido de informes, requisitos del valuador, y entidades elaborando normas técnicas con las metodorevisar las guías relacionadas con este tipo de bienes. logías valuatorias y que estas normas con algunos pasos • Comité 223. Tiene a su cargo los temas relaciona- adicionales pasarán de ser normas técnicas sectoriales y dos con la valuación de bienes muebles, como maqui- se convertirán en Normas Técnicas Colombianas. naria y equipo, vehículos, aeronaves, muebles y equipo Hasta este momento, la aplicación de las normas es de oficina. Debe elaborar los documentos de metovoluntaria, ya sea por determinación del valuador, que dología, contenido de informes, requisitos del valuador, decide que utilizarlas como referencia para la realización y revisar las guías relacionadas con este tipo de bienes. de su trabajo, o por solicitud de sus clientes, que le piden • Comité 224. Tiene a su cargo los temas relacio- al avaluador tenerlas en cuenta. Sin embargo, eventualnados con la valuación de bienes inmuebles, como mente toda la estructura normativa, o algunas de las norinmuebles urbanos, inmuebles rurales, patrimonio mas podrían convertirse en Reglamentos Técnicos, que arquitectónico, entre otros. Debe elaborar los docu- sí son de obligatorio cumplimiento. mentos de metodología, contenido de informes, reSea esta la oportunidad para invitar a la comunidad quisitos del valuador, y revisar las guías relacionadas valuatoria de nuestro país, a los usuarios de las valuacon este tipo de bienes. ciones y a los entes de control a estudiar y aplicar las La siguiente figura muestra los diferentes documen- normas, y desde luego, a todas las partes interesadas en tos normativos que se tienen dentro del plan de trabajo apoyar los procesos de elaboración de estas normas, a de la USN AVSA, y muestra su distribución por Comité. participar en los Comités. GTS G 01 “Introducción a las Normas Internacionales de Valuación” (Corresponde a la Introducción del IVS)
NTSS 01 “Bases para la determinación del Valor de Mercado (Corresponde a IVS 1)
NTSS 02 “Bases para la determinación de valores distintos al Valor de Mercado” (Corresponde a IVS 2) NTSA 01 “Valuación para la Elaboración de Estados de Financieros” (Corresponde a IVA 1)
NTSA 02 “Valuación para la Concesión de Préstamos” (Corresponde a IVA 2)
NTSS 03 “Contenido de Informes de Valuación (Corresponde a IVS 3)
NTSS 04 “Código de Conducta del Valuador” (Corresponde al Código de Conducta IVS)
NTS A 03 “Valuación de activos del sector público (Corresponde a IVA 3)
GTS G 02 “Conceptos y Principios Generales de Valuación” (Corresponde a la sección de Principios Generales de IVS) GTS G 03 “Tipos de bienes” (Corresponde a la sección tipos de bienes de IVS)
NTSM 01 “Valuación de inmuebles urbanos”
NTS I 01 “Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles urbanos”
NTS C 01 “Requisitos del valuador de inmuebles urbanos”
GTS E 01 “Valuación de bienes inmuebles” (Corresponde a la GN1)
NTSM 02 “Valuación de inmuebles rurales
NTS1 02 “Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles rurales”
NTS C 02 “Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles rurales”
GTS E 01 “Valuación de bienes rurales” (Corresponde a la GN10)
NTSM 03 “Valuación de derechos de arrendamiento”
NTS I 03 “Contenido de informe de valuación de derechos de arrendamiento”
NTS C 03 “Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento”
GTS E 02 “Valuación de derechos de arrendamiento” (Corresponde a las GN2)
NTSM 04 “Valuación de maquinaria, planta y equipo”
NTS I 04 “Contenido de informes de valuación de marquinaria, planta y equipo”
NTS C 04 “Requisitos del valuador de maquinaria, planta y equipo”
GTS E 03 “Valuación de maquinaria, planta y equipo” (Corresponde a la GN3)
NTSM 05 “Valuación de activos intangibles”
NTS I 05 “Contenido de informes de valuación de activos intangibles”
NTS C 05 “Requisitos del valuador de activos intangibles”
GTS E 04 “Valuación de activos intangibles” (Corresponde a las GN4)
NTSM 06 “Valuación de bienes muebles
NTS I 06 “Contenido de informe de valuación de bienes muebles”
NTS C 06 “Requsitos del valuador de bienes muebles”
GTS E 05 “Valuación de bienes muebles” (Corresponde a la GN5)
NTSM 07 “Valuación de empresas”
NTS I 07 “Contenido de informe de valuación de empresas”
NTS C 07 “Requisitos del valuador de empresas
GTS E 06 “Valuación de empresas” (Corresponde a la GN6)
NTSM 15 “Valuación de propiedades históricas
NTS I 15 “Contenido de informe GTS E 14 “Guías de valuación de NTS C 15 “Requisitos del vade valuación de propiedades propiedades históricas” (Corresluador de propiedades históricas” históricas ponde a las GN15)
ANÁLISIS DEL PROYECTO DE MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL
DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE BOGOTÁ
“Los Peores enemigos son los que aprueban siempre todo” TACITO 1
Las políticas a implementar por parte de la administración distrital están causando incertidumbre sobre los inversionistas y constructores.
Andrés Mauricio Martínez Umaña Director Departamento de Normas Urbanísticas Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
T
al situación cada vez es más fuerte y se visibiliza aun más crítica, dada la modificación excepcional del POT, las posibles cargas a imponer como consecuencia del desarrollo de los predios, la disponibilidad de agua, la exigencia de VIP, la cesión de suelo a cambio de mayor edificabilidad, la limitación de parqueaderos y el cobro de plusvalía, situaciones que van a ocasionar la salida de empresas de la ciudad hacia otras, donde la seguridad jurídica da un alto nivel de confianza y el desarrollo es más eficiente. Se ha realizado una labor importante en la revisión excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial en aspectos como la inclusión de políticas de población y género, una mejor definición de la estructura ecológica principal, la incorporación de gestión integral de riesgo y el reconocimiento de algunos desarrollos incompletos, la incorporación de los Planes Especiales de Manejo y Protección, así como la inclusión del concepto Sistema 1
(Roma?, h. 55-?, h. 117) Historiador romano. Los pocos datos que se conocen de su vida indican que desarrolló una brillante carrera política, que le llevó al Senado así como a ejercer el cargo de cónsul.
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PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE BOGOTÁ
Integrado de Trasporte (red metro, tren de cercanías, cable aéreo, corredores de alta, media y baja capacidad, corredores de carga) y en la creación de la agenda regional para el fortalecimiento institucional, la productividad y equidad de la Región Capital, Bogotá – Cundinamarca. “La Lonja como gremio comprometido con la actividad inmobiliaria, el desarrollo y la dinámica de la ciudad, ha analizado en varias oportunidades los proyectos de MEPOT y considera conveniente dar a conocer todos los comentarios que tenemos y que consideramos van en beneficio de la construcción de ciudad y de la calidad de vida de sus habitantes”. La propuesta de modificación excepcional del POT determina que existe un plano de estrategia de ordenamiento para el distrito capital en articulación con la región, el cual cambia considerablemente la estrategia de ordenamiento, al modificar la estructura socio económica y espacial, pasando de una zonificación más amplia a una más general (área económica intensiva, área de integración, áreas de proximidad). Dicha simplificación normativa eliminaría las Unidades de Planeamiento Zonal como unidades que establecen usos y edificabilidad sobre un área determinada, pero no como áreas de planeamiento de intervenciones urbanas por parte del Distrito. Esta simplificación es un punto muy importante, ya que la aprobación de proyectos prácticamente quedaría al libre albedrio del curador urbano. Causa preocupación como la generalización de la normativa urbana propuesta va a tener impacto en la ciudad. El hecho de dividir la ciudad con las edificabilidades previstas (2, 3, 4, 5, resultante, predominante y restringido) solo va a ocasionar un desarrollo predio a predio y un desorden urbano generalizado para la capital. En una misma manzana se podrán observar predios con edificaciones de 15 pisos y al lado otro de 3, acabando con el tipo y la historia de algunas edificaciones y barrios. Si bien es cierto que la generación de una norma simple trae beneficios a las comunidades ya que pueden conocer las posibilidades de desarrollo sobre sus inmuebles, y una facilidad en los trámites así como una mayor vigilancia y control, tanta generalidad de la norma va a generar desorden urbano, diferenciación de alturas en una misma manzana, y un caos en las áreas que tienen infraestructura de servicios y de transporte ineficiente, ya que la densidad se va a aumentar considerablemente. 2
MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Una de las mayores debilidades del MEPOT es el desconocimiento que mal o bien la ciudad ya tiene un orden establecido y se ha desarrollado a través de una lógica y dinámica propias de la ciudad. Esa es una de las grandes ventajas que aportan los Planes de Ordenamiento Territorial a las ciudades, ya que de esta forma el desarrollo de la ciudad se ejecuta de forma organizada y no a la discrecionalidad de cada plan de desarrollo de un alcalde, situación que se está visibilizando en la capital, donde prácticamente se está acondicionando el plan de ordenamiento al plan de desarrollo del alcalde.
niales y arquitectónicos, ésta debe ser conservada y se le deben dar unos tratamientos e intervenciones diferentes a una zona que no ha sido desarrollada, o una zona de mejoramiento integral, o un área de la ciudad consolidada, o a un zona que debe ser renovada. Una de las mayores preocupaciones está dada por las cargas urbanísticas exigidas a los constructores y a la comunidad en general que quiera desarrollar sus proyectos urbanísticos y arquitectónicos, ya que se exigirán cesiones de suelo en el mismo proyecto, o el traslado de suelo o el pago de cesiones para pasar de una edificabilidad básica a una máxima. Éstas serán exigidas a toda la ciudad, desconociendo de ante mano que el mayor porcentaje de la ciudad se encuentra en
Una gran preocupación es la inexistencia en la delimitación de los tratamientos urbanísticos, esto se convierte en una gran falla cuando sabemos que el planeamiento de una ciudad debe estar enfocado en el tipo de intervenciones que se pueden hacer sobre la ciudad, es decir, por ejemplo si una zona de la ciudad posee valores patrimo-
Contamos con el más experto grupo de profesionales que aplican los métodos más modernos con herramientas de última tecnología basados en investigaciones recientes, con una experiencia de millones de metros cuadrados avaluados a nivel nacional en inmuebles de todo tipo, esto nos hace los consultores más efectivos en el tema de tasación de inmuebles, contamos con un Departamento Técnico propio y único en el medio inmobiliario.
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PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE BOGOTÁ
tratamiento de consolidación que en el momento de su desarrollo ya fueron exigidas esas cargas (vías locales, parques, equipamientos, vías arterias e infraestructura) conforme a la normatividad vigente en su momento. Es importante mencionar que las cargas no solo están dadas en cesiones de suelo, también en la exigencia de Vivienda de Interés Prioritario y en el pago de plusvalía, cobrada por los cambios de uso. Si bien sobre la plusvalía no se hace mucha mención, el hecho de generar una mixtura de usos para la ciudad daría la posibilidad de convertirse en un hecho generador de plusvalía. El MEPOT establece para cada uso una cantidad limitada de unidades de parqueo, lo cual no tiene coherencia con la dinámica inmobiliaria, la dinámica económica ni con las preferencias de la población. No se entiende como en el uso comercial y de servicios solo se permite un sótano del 80% del área del lote, pero para VIS o VIP si un 200% del área del lote. Es incomprensible este planteamiento, más aún cuando no se han dado diferentes alternativas de modos de transporte a la población para desincentivar el uso del automóvil. No se ha realizado una labor importante en materia de divulgación del Proyecto a la comunidad, que en últimas son los usuarios del POT y que desconocen las implicaciones que éste tiene en la ciudad. Como conclusión consideramos que la aprobación del POT puede generar las siguientes situaciones:
• El incremento en los costos de construcción, producto de las excesivas cargas urbanísticas generaría un incremento en el valor del producto inmobiliario final trasladado al comprador. • Éxodo de constructores a otras ciudades y municipios. • Inseguridad jurídica para inversionistas dada la generalización normativa. • Difícil control de las infracciones urbanísticas.
Como recomendaciones consideramos que: • Las cargas urbanísticas deben ser exigidas a los predios en tratamiento de desarrollo y renovación urbana en la modalidad de redesarrollo, ya que los demás tratamientos ya cumplieron con una serie de obligaciones como consecuencia de un desarrollo por urbanización. • Se debe tener en cuenta que existen unos determinantes de ordenamiento y normas de mayor jerarquía, que son la base para la revisión de plan de ordenamiento. • La determinación de los tratamientos urbanísticos es indispensable en la regulación normativa y asignación de usos y edificabilidad. • La normatividad urbanística contenida en los Planes de Ordenamiento Territorial no debe imponer cargas, obligaciones y gravámenes a la propiedad que no estén explícitamente autorizadas por la ley.
LOS OBSERVATORIOS INMOBILIARIOS
En estos tiempos de gran movimiento inmobiliario relacionado con proyectos de vivienda, comercio e industria para ventas, permutas, arriendos, leasing inmobiliario, es importante a acudir a estudios e investigaciones que le permita a ese sinnúmero de usuarios contar con datos fidedignos y ciertos.
UNA HERRAMIENTA PARA AVALUADORES HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
Especialista en Avalúos Coordinador de la Especialización en Avalúos Universidad Distrital Director Grupo de Investigación “GIGA” Asesor Inmobiliario
E
n ese sentido, en la Universidad Distrital nos propusimos hace más de seis años crear un grupo de investigación en estas áreas necesarias para la comunidad universitaria e inmobiliaria; fue así como se creó el Grupo de investigación “GIGA” sobre asuntos de gestión pública, avalúos, catastro, urbanismo cuyo propósito de investigación inicial fue la creación e implementación del OBSERVATORIO TERRITORIAL DE LA UNIVERSIDAD DISTRITAL –OTUD-. Me permito transcribir parte del texto y resultados de esta investigación con el propósito de dar a conocer al medio inmobiliario y valuatorio de la existencia del grupo de investigación a cual puede acceder cualquier interesado mas allá de estar vinculado a la Universidad. En el campo de la investigación, la observación siempre se ha tenido como punto fundamental para el conocimiento, análisis y estudio de objetos dignos de ser investigados. Sin embargo, podría pensarse que la observación es una herramienta fácil y sencilla de manejar y que su aplicación no implica mayores cuidados, pero ésta es una técnica que, a través del desarrollo histórico de
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LOS OBSERVATORIOS INMOBILIARIOS
la investigación, ha logrado altos niveles de elaboración y profundización. Precisamente, Humberto Eco en su libro “El Signo de los Tres” muestra como científicos de la talla del historiador de arte Morelli, Sigmund Freud con su método psicoanalítico y Artur Conan Doyle en sus escritos literarios sobre Sherlock Holmes utilizaron y desarrollaron en profundidad esta técnica llegando a plantear una serie de principios epistemológicos sobre la misma. El primero aplicando la observación directamente sobre la obra de arte - pintura de grandes artistas - y los otros dos a través de la pregunta aplicada a los pacientes, en el caso de Freud, y a los personajes de sus obras en el caso de Sherlock Holmes. Ver entonces, como la observación se puede aplicar de diferentes maneras fue lo que motivó a adelantar el presente estudio dando alcance al sector inmobiliario. Es evidente la necesidad de contar con observatorios del territorio a nivel local, municipal, regional y nacional más aún, cuando la aplicación de los TLCs es un hecho y el Igualmente, a través de campo de la finca raíz no es procesos que adelanta el Esla excepción; es clara la incitado para actualizar los Cadencia en el valor del suelo tastros a nivel Distrital (BoEs con esta ley con la que se establece el de las decisiones administratigotá) y Nacional por medio marco normativo actual bajo el cual se vas, obras públicas – privadas de índices, se implementan adelantan los Planes de ordenamiento y desastres, y es claro también utilizando los conocidos obterritorial (POT) y en los cuales la que la captura de esa inforservatorios inmobiliarios vivienda, el uso del suelo, los bancos de mación es viable y productiva. cuya información es valiosa tierras y el expediente urbano aparecen para la determinación de los como competencias vinculantes para Así mismo, nuestra legisincrementos porcentuales de las entidades territoriales. lación ha requerido desde los avalúos con fines fiscales. la Ley 14 de 1983, Ley 9/89, la conformación de los banPor otra parte, en los cos de tierras, estudios y transacciones inmobiliarios. Sin nuevos modelos de desarrollo económico implementaembargo, es con la Ley 388/97 con la que se establece dos en América Latina, existe un creciente interés por el marco normativo actual bajo el cual se adelantan los comprender entre otros, la dinámica de los mercados Planes de ordenamiento territorial (POT) y en los cuales inmobiliarios urbanos en algunos países de la región y la vivienda, el uso del suelo, en especial en Colombia. Lo anterior, porque se trata los bancos de tierras y el de un sector de la actividad económica, principalmente expediente urbano apaprivada, cuya evolución medida por el número y la magrecen como compenitud de sus transacciones, constituye un indicador de tencias vinculantes la importancia de la economía urbana. Además tiene para las entidaefectos en el desenvolvimiento económico, social y físico des territode las diferentes zonas urbanas y en la configuración riales. de las ciudades y también sobre las condiciones de vida de los habitantes.
388/97
En el caso específico colombiano, la Ley de Desarrollo Territorial trae consigo instrumentos fundamentales para la intervención en las ciudades, los cuales crean la imperiosa necesidad de contar con herramientas de información y de análisis apropiadas que faciliten la toma
LOS OBSERVATORIOS INMOBILIARIOS
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• Permite el conocimiento sobre el funcionamiento real de la ciudad, mediante el análisis de las tendencias, con el fin de diseñar o modificar el Plan de Ordenamiento Territorial, hacer el seguimiento y evaluación de las políticas y de la normativa urbanística. • Proporciona los soportes para el diseño e implementación de planes, programas y proyectos estratégicos de desarrollo urbano y la utilización eficaz de herramientas e instrumentos legales para la intervención y gestión del suelo urbano. • Facilitar la intervención sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario con el fin de adoptar medidas conducentes a corregir procesos especulativos o de generación de monopolios. • Facilita la toma de decisiones de inversión y el desarrollo de estrategias de negociación y concertación con el sector privado en el planeamiento e implementación de proyectos urbanísticos estratégicos. • Caracteriza y retroalimentar la información mediante observaciones permanentes los cambios en el mercado de inmuebles • Permite regulaciones del mercado, evitando sesgos que distorsionan la realidad económica. • Evalúa las políticas de Ordenamiento Territorial y sus impactos.
“Existen grandes vacíos de conocimiento sobre las características de los mercados inmobiliarios en el sector público, lo que se traduce en grandes dificultades para el diseño de estrategias de política urbana.” de decisiones para la aplicación de estos instrumentos. Un observatorio territorial, además de los aportes para los proyectos curriculares se justifica, entre otros aspectos por los siguientes: Capturar información física y económica directa del territorio a nivel predial urbano complementada con información física, jurídica y económica de la UAECD y del IGAC; base de datos que permite generar estudios de planificación, comportamiento y dinámica del valor y usos del suelo en el Distrito Capital y para el servicio de estudiantes, sector inmobiliario y los diferentes Entes del Distrito.
Según lo anterior, el problema de investigación fue crear el Observatorio Territorial de la Universidad Distrital (OTUD) para la ciudad de Bogotá y conformar una base de datos tipo alfanumérico y gráfico. El proyecto de la implementación de un Observatorio Territorial para la Universidad Distrital “OTUD” de la Ciudad de Bogotá, se desarrolló inicialmente en su primera fase con la investigación del “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO PARA LA LOCALIDAD DE SUBA” y posteriormente se hará extensivo a toda la ciudad capital; es éste el proyecto piloto que sirvió de base y modelo para aplicarlo a las demás localidades de Bogotá; en consecuencia, la publicación y resultados se encuentra en proceso y está compuesta de dos capítulos, el primero hace alusión al Observatorio Territorial que es el proyecto macro y el segundo, al Estudio del Valor del Suelo y el análisis estadístico de la propiedad horizontal en la Localidad de Suba como proyecto piloto de toda la Ciudad.
LOZANO VILLEGAS & CIA. S. en C. Certificación Sena Registro nacional de Avaluador Nº 850 Matrícula Arrendador Nº 1064
Registro Cámara de Propiedad Raíz No. 105
Compra y Venta de Bienes Inmuebles, Avalúos Urbanos y Rurales, Empresas Industriales y Agropecuarias, Inventarios, Patrimonio Histórico, Plusvalías, Medio Ambiente, Maquinaria, Equipo, Venta de Proyectos Urbanísticos, Asesoría Legal inmobiliaria, Arrendamientos. Centro Comercial Hacienda Santa Bárbara Carrera 6ª Nº 115-65 Oficina F 501 Teléfonos: 214 5144 - 214 4433 - Fax: 2145144 E-mail: lozanovillegas2004@yahoo.com.ar
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LOS OBSERVATORIOS INMOBILIARIOS
Con la investigación se logró involucrar diferentes actores tanto para su realización como para el uso de sus resultados: estudiantes quienes con sus participación pusieron en práctica sus conocimientos; los profesores que orientaron desde su especialidad, Catastro, Avalúos, SIG e Inmobiliaria, el estudio; Lonjas, Inmobiliarias, Catastro Distrital e IGAC con las cuales necesariamente se intercambiaron conceptos e información quienes requerirán del estudio y resultados para sus aplicaciones particulares. Con este tipo de investigación se logró que la Universidad como Ente Distrital genere un servicio interdisciplinario para las demás Entidades y le permitirá posicionarse a la vanguardia en un tema que como el territorial le es inherente a la Ingeniería Catastral y Geodesia así como en asuntos de Avalúos a la Especialización en Avalúos. Sabedores de los momentos que conforman una propuesta investigativa - formulación, condiciones, actividades del desarrollo, evaluación de los resultados - este trabajo se refiere al primer momento con un objetivo definido vinculado al proceso de enseñanza de Universidad más aun con la reciente Ley del Avaluador No.1673 de 2013.
“Uno de los elementos fundamentales de este trabajo es el mapa digital de la ciudad de Bogotá elaborado por la unidad administrativa del catastro el cual contiene una base de datos con variables relacionadas con los predios, lotes, manzanas, barrios, UPZs, y localidades de la ciudad de Bogotá”. Este mapa junto con los resultados de las dos aplicaciones que se desarrollan en este estudio permiten consultas a un gran número de personas e instituciones para su normal trabajo. Es evidente la necesidad de observar el Territorio Distrital y consecuentemente determinar y espacializar sus diferentes valores a nivel predio, generados por esa gama de variables analizadas y ponderadas que incluyen entre otras, la topografía, ubicación, vías, servicios, tamaño, usos, normatividad, afectaciones, que permiten graficar e identificar de manera agrupada a título de zonas homogéneas un sector, un territorio, un municipio, una ciudad. En este primer volumen se aprecian los resultados de un proceso dispendioso de investigación adelantado y orientado bajo la medida unitaria de UPZ, tomada como referente práctico de distribución grupal y operativa más que como una medida técnica. En ese sentido, se trabajaron diez UPZ urbanas de la Localidad para generar las zonas geoeconómicas.
Se alcanza el objetivo complementado con el análisis predial en relación con su distribución en Propiedad Horizontal o NPH que permite vislumbrar las tendencias de la propiedad y los comportamientos constructivos a futuro. Estudio elaborado por estudiantes de pregrado de Ingeniería Catastral y Geodesia y posgrado en Avalúos, se realizaron 2000 avalúos, se consultaron 5000 ofertas y se elaboraron 30 mapas; se presenta la ilustración y procedimientos sobre zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. De igual manera y con la colaboración del doctorado en Ingeniería de la Universidad Distrital y otro proyecto de investigación se logró crear una página web de consulta cuyo link del aplicativo es: http://rita. udistrital.edu.co:22015/pmapper/map_default.phtml En la fecha de elaboración de este texto, se encuentra terminándose el Estudio del Valor del Suelo en la Localidad de Suba por segunda vez, cuyos resultados luego de esta segunda observación posterior a dos años, permitirá los verdaderos análisis y estadísticas del comportamiento, dinámica, tendencias de usos, desarrollos, tipologías, incrementos de valor para ese buen uso del usuario inmobiliario y valuador.
El mercado profesional de informes de
tasación en una economía globalizada ARTÍCULO INTERNACIONAL -españa-
mico del país. Pero, en una economía globalizada, como es la que vivimos actualmente, el panorama de la valoración profesional se hace más complejo, porque existen empresas de tasación que actúan en diversos lugares del mundo, y marcan pautas de comportamiento propias n general, el valorador en su actividad profesional basadas en el mercado. debe plantearse dos campos alternativos de actividad: el nacional y el internacional. Natividad Guadalajara Catedrática de la Universidad Politécnica de Valencia (España)
E
• Las valoraciones de ámbito nacional se refieren a todas aquellas valoraciones cuyo ámbito de actuación es el mercado nacional, las cuales y a su vez, pueden diferenciarse en valoraciones regladas y valoraciones libres. Las primeras se realizan bajo las normativas dictadas en el país y suelen tener una finalidad expropiatoria, catastral, hipotecaria, etc. Por el contrario, las valoraciones libres son aquellas que no vienen marcadas por ninguna regulación y su objetivo es la obtención de un valor de mercado, principalmente a los efectos de compraventa.
“En consecuencia, estas multinacionales se adaptan al contexto local de ámbito legal del país o bien establecen criterios de ámbito general cuando se trata de valoraciones libres para el mercado”.
Así, por ejemplo, la valoración de inmuebles para el sector terciario (oficinas, locales comerciales, hoteles, etc.) suele comportarse de manera análoga en muchos países por su ámbito internacional, dado que las grandes empresas inversoras multinacionales de diferentes sectores: financiero, energético, construcción, comunicaciones, • Las valoraciones de ámbito internacional son etc., poseen este tipo de inmuebles repartidos por todo aquellas cuyo ámbito de actuación es la valorael mundo. Dichas empresas inversoras establecen los vación para otro país, organismo internacional, o lores de mercado en función de las rentas que esperan empresa multinacional. obtener en el futuro, esto es, desde el punto de vista de los activos inmobiliarios objeto de inversión. Se sigue de Hasta hace unos cuantos años, las valoraciones de este modo, una regla internacional de que el valor de ámbito nacional tenían una especial importancia para los mercado viene dado en función de su rentabilidad. Se tasadores, dependiendo del grado de desarrollo econó- trata de valorar los inmuebles en un mercado cambiante
donde se analizan exhaustivamente las oportunidades de negocio, y se producen grandes movimientos de capital dirigidos por las inversiones extranjeras, fundamentalmente. Esto se observa fácilmente, en la configuración de las zonas “prime” de las grandes capitales, zonas de alta rentabilidad, muy codiciadas por las grandes inversoras, que evolucionan al compás de las oportunidades que ofrece el mercado y de los principales sectores de actividad, que sustentan la vida económica de las ciudades: turismo, comercio, ocio, acontecimientos deportivos, grandes eventos, etc. En consecuencia, cuando se trata de compraventas de inmuebles, de una empresa en otro país, o de valoraciones para organismos internacionales, como puede ser el Banco Mundial o el Banco Interamericano de Desarrollo, el mercado de tasaciones se configura de otra manera, empleando otro tipo de criterios:
inversores van buscando las inversiones de mayor rentabilidad, y como es conocido por todos, los valores de mercado se relacionan con las variables macroeconómicas del país, como puede ser la relación entre el valor de la vivienda y el salario, o entre el valor de la tierra y los alquileres. Esta relación vivienda-salario puede parecer en ocasiones un tanto artificial, pero con el tiempo siempre se llega a alcanzar el equilibrio en el mercado. Esto se ha visto cómo sucede en países en épocas de gran expansión o de elevado crecimiento, en donde puede y suele ocurrir que el precio de la vivienda alcance en algunos momentos cifras desorbitadas en relación con el salario, pero que a medio plazo se consigue la relación justa y adecuada que cabría esperar.
Igualmente ocurre con el valor de la tierra de uso agrario y su relación con la tasa de arrendamiento. Así, 1º Criterio de mercado. puede ocurrir que, en un momento dado, las rentas para una determinada clase de tierra en dos países distintos Se valora para el mercado, y la tendencia mundial es sean similares, pero que su precio difiera debido a la hacia la homogeneización del mercado. Ello se debe a diferente situación económica de los países. Ello da lugar, que, como se ha comentado anteriormente, los grandes evidentemente, al interés de los inversores por la tie-
Henry Guerrero Martínez
Avalúo inmuebles urbanos, rurales, maquinaria y equipo. Celular: 3143575053 email: guerrero.henry@gmail.com
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tasación en una economía globalizada
rra de precio inferior, con el fin de obtener una mayor rentabilidad. No obstante, conforme se vaya saturando el mercado e igualando la situación económica y social de ambos países, los precios se irán aproximando hasta coincidir también sus rentabilidades. 2º Criterio normativo internacional: Existen diferentes normativas de ámbito internacional, cuyo objetivo es establecer un marco general de actuación en las valoraciones realizadas en este contexto. Son las normas dictadas por organismos internacionales corporativos, como son, principalmente: las Normas Internacionales de Valoración (NIV) o las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) para la contabilidad de las empresas; las Normas de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), en América Latina; las Normas del Grupo Europeo de Asociaciones de Valoradores (TEGOVA), en Europa; y las Normas de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), de origen en Reino Unido y con miembros en todo el mundo.
“Aunque cada una de estas Normas tiene sus propias peculiaridades, la tendencia es hacia su homogeneización mediante la realización de encuentros e intercambio de experiencias.”.
Resulta evidente, pues, que en este cambio hacia la globalización se requiere una formación del tasador con perfil internacional, en función de cual sea su objetivo perseguido. Así, por ejemplo, en los momentos en que en un país existe una elevada actividad de la tasación con fines nacionales, y con agentes (inversores y entidades de financiación) nacionales, tienen gran importancia las asociaciones o sociedades de tasación nacionales y las normativas locales. Pero en el momento, en que empiezan a participar en el mercado inversores extranjeros, se produce un giro, un cambio, hacia valoraciones realizadas bajo el paraguas de estas Normas Internacionales, surgiendo un nuevo perfil del profesional tasador. Esto se puede observar actualmente en España, en donde recientemente, las normas nacionales están, quizá, pasando a un segundo plano, y las Normas Internacionales están adquiriendo especial importancia en la realización de las valoraciones inmobiliarias. Este cambio, evidentemente, está siendo promovido por la participación de los agentes que operan en el mercado (inversores, instituciones oficiales reguladoras, como es el Banco de España, y entidades de financiación) que exigen que las nuevas valoraciones se realicen con criterios internacionales, con la garantía de una actuación ética, objetiva, y profesional, y con un conocimiento profundo del mercado y de los enfoques de valoración. Por ello, las sociedades de tasación y los valoradores profesionales están sintiendo la necesidad de actualizar su formación conforme a las nuevas necesidades del mercado, eligiendo programas docentes y Maestrías de formación con un perfil internacional, y acreditados por instituciones internacionales.
MERCADO RESIDENCIAL DE BOGOTÁ D.C. 2do trimestre 2013
(indicadores generales de vivienda nueva en venta) El objetivo del Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) es proporcionar un análisis detallado, único y exclusivo del sector inmobiliario, la información que se muestra es de primera fuente y está basada en el seguimiento minucioso de todos los proyectos estudiados, reúne información del mercado inmobiliario a partir de un censo con tracking trimestral. Bogotá D.C. características generales Características Generales Área urbana Población Localidades 307,36 km 7 363 782 hbts. 19
Bogotá D.C.
Fuente:DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística)
Mapa 1. Bogotá D.C., Zona de estudio
11 1
10
TINSA NOTAS DE CONYUNTURA
12
9
2 13 8 7
Introducción
14
Para el manejo y presentación de la información, se crearon 6 rangos de precios de vivienda, a los que llamamos segmentos.
19
6
18
3 17
15
En Bogotá D.C. (Distrito Capital) de Colombia, encontramos 19 localidades urbanas, ahí se desarrolla la actividad del mercado inmobiliario, conformando la zona de estudio de éste informe. Al término del segundo trimestre de 2013, se presentan, los primeros resultados obtenidos del monitoreo del mercado de vivienda nueva en venta en Bogotá D.C., en él, se incluye información trimestral de ventas, proyectos, stocks disponibles y precios ofertados.
16
4
5
1.Usaquen 2.Chapinero 3.Santa Fe 4.San Cristobal 5. Usme
Bogotá
0 - 10 11 -20
6.Tunjuelito 7.Bosa 8.Kennedy 9.Fontibón 10.Engativa
11.Suba 12.Barrios Unidos 13.Tuesaquillo 14.Mártires 15.Antonio Nariño
Número de proyectos 21- 30 31 - 40
16.Puente Aranda 17.La Candelaria 18.Rafael Uribe 19.Ciudad Bolívar
41 - 50 más de 100
MERCADO RESIDENCIAL DE BOGOTÁ D.C. 1. Ventas en el segundo trimestre de 2013
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Proyectos ingresados y Durante el segundo trimestre de 2013, se detectaron agotados un total de 4,634 unidades vendidas de las cuales el 99% En el segundo trison departamentos, el 1% restante corresponde a casas. mestre de 2013, ingresaron al Las localidamercado 47 proUnidades vendidas por localidad des en las que se yectos, la mayor detectó el mayor parte , pertenenúmero de unidacen a las localidades vendidas son des de Usaquén Suba y Usaquén y Chapinero con con 1,374 y 953 21 y 12 proyectos respectivamente, juntos, representan el unidades vendidas 70% de los proyecto nuevos. Se agotaron 43 proyectos respectivamente, que en su mayoría pertenecían a la localidad de Suba. ambos, representan el 50% de las 3. Avance de obra de los proyectos Tabla 2. Unidades Vendidas por Tipo de Vivienda ventas totales en Evolución de la Unidades Vendidas por trimestre Bogotá D.C. De los proyectos en venta, el 3% se encontraba en Tipo de Vivienda 1T2013 2T2013 Aptos 4,172 4,590 etapa de Entrega Inmediata, el 7% en Terminados, el 37% Casas 16 44 Total general 4,188 4,634 El segmento* en Obra Negra y el 53% en etapas iniciales de Bardeado Variación Trimestral 4,188 4,634 al que pertenece y Preliminares. Unidades vendidas por segmento* el mayor número Proyectos de vivienda vivienda Avance de obra de los proyectos Proyectos por por tipo tipo de de ventas en BoAvance de obra de los proyectos 490 100% gotá es el Resi9% 480 20% dencial Medio con 470 33% 80% 460 1,673 unidades 36% 450 33% vendidas, seguido 60% 440 por el Residencial 430 47% 420 40% Bajo con 1,575 410 unidades vendidas. 400 20% Proyectos agotados e ingresados
proyectos
600 500 400 300 200 100
unidades unidades 1,400
0
1,200
No. PROYECTOS
1,000
4T2012
1T2013
2T2013
420
476
480
PROY AGOT STOCK
800
22
PROY NUEVOS Variación %
600
43
78
47
13%
1%
400
SUBA
USAQUEN
ENGATIVA
CIUDAD BOLIVAR
SANTA FE
CHAPINERO
USME
KENNEDY
FONTIBON
SAN CRISTOBAL
BOSA
RAFAEL URIBE
TEUSAQUILLO
PUENTE ARANDA
CANDELARIA
BARRIOS UNIDOS
ANTONIO NARIÑO
MARTIRES
0
TUNJUELITO
200
unidades unidades 1,800
proyectos
1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0
CASAS
APARTAMENTOS
VIS
BAJO
MEDIO
9
2
1
1575
1664
341
122
32
805
MEDIO-ALTO
ALTO
LUXURY
42%
83
2. Proyectos en Venta Se detectaron 480 proyectos de vivienda activos, dentro de las 19 localidades consideradas en Bogotá D.C, de las cuales, la localidad de Usaquén, tiene una oferta de 192 proyectos activos que representan el 42% del total. Las localidades Rafael Uribe, San Cristóbal, Candelaria y Tunjuelito Proyectos en venta por Localidad tienen meUSAQUEN nos de 5 SUBA p r oye c t o s 2% 2% 2% 3% CHAPINERO 2%2% 42% KENNEDY disponibles 3% FONTIBON 4% cada uno y 5% ENGATIVA representan USME CIUDAD BOLIVAR el 3% de la 9% BOSA oferta en la TEUSAQUILLO 24% zona de esBARRIOS UNIDOS Otros tudio.
390 380
12%
4T2012
1T2013
20132T
CASAS
2
3
4
APTOS
418
473
476
TOTAL
420
476
480
0%
37%
5% 3%
8% 4%
7% 3%
4T2012
1T2013
2T2013
ENTREGA INMEDIATA OBRA NEGRA BARDEADO
TERMINADOS PRELIMINAR
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MERCADO RESIDENCIAL DE BOGOTÁ D.C.
38
4. Stock de unidades en venta La ciudad de Bogotá D.C. tiene un stock de 21,604 unidades disponibles al cierre del segundo trimestre del 2013, resaltando que casi la totalidad de la oferta son departamentos. Las unidades disponibles pasaron de 23,339 en el trimestre pasado (1T2013) a 21,604 en el actual trimestre (2T2013), esto representa una disminución de -7%. La localidad con el mayor número de unidades en venta es Usaquén con 6,731 unidades que representan el 31% del total de unidades en venta, y la localidad de Tunjuelito tiene el menor número de unidades a la venta, en Antonio Mariño y Martires se agotó su stock durante el presente trimestre. En la ciudad de Bogotá D.C., predomina el segmento Residencial Bajo con 8,642 unidades en existencia, que representan el 40% de la oferta, seguido por el segmento Residencial Medio con 8,403 unidades disponibles y el segmento con menor stock es el de mayor precio, el segmento Residencial Luxury con 120 unidades en venta.
Evolución del stock por Localidad unidades 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000
STOCK 4T2012
unidades
SUBA
USAQUEN
KENNEDY
ENGATIVA
CIUDAD BOLIVAR
BOSA
STOCK 1T2013
USME
CHAPINERO
FONTIBON
RAFAEL URIBE
SANTA FE
SAN CRISTOBAL
TEUSAQUILLO
PUENTE ARANDA
BARRIOS UNIDOS
TUNJUELITO
0
CANDELARIA
1,000
MARTIRES
Tabla de participación en el mercado Segmento Casas Apartamentos Total Participación Vis 161 2,759 2,920 14% Bajo 8,642 8,642 40% Medio 11 8,392 8,403 39% Medio-Alto 108 974 1,082 5% Alto 0 437 437 2% Luxury 120 120 1% Total general 280 21,324 21,604 100%
ANTONIO NARIÑO
Stock por segmento y Tipo de vivienda
STOCK 2T2013
Evolución del stock por segmento*
10,000
Evolución trimestral de las unidades en venta
9,000 8,000
unidades
7,000
25,000
6,000 5,000
20,000
4,000 3,000
15,000
2,000 1,000
10,000
-
5,000 0
STOCK 4T2012
STOCK 1T2013
STOCK 2T2013
TOTAL
19,711
23,339
21,604
APTOS
19,516
23,124
21,324
CASAS
195
215
280
18%
-7%
%TRIMESTRAL
5. Precios y superficies ofertados El precio de la vivienda en Bogotá D.C. es en promedio de $245,538,138 pesos. En la localidad de Usme se encuentran el precio promedio más bajo de la zona
VIS
BAJO
MEDIO
MEDIOALTO
ALTO
LUXURY
STOCK 4T2012
3,386
7,929
7,600
438
292
66
STOCK 1T2013
4,321
8,954
8,672
986
338
68
STOCK 2T2013
2,920
8,642
8,403
1,082
437
120
Unidades en venta por Localidad 0% 3% 2% 2% 0% 3%3% 4% 5% 5%
31%
11% 14%
17%
USAQUEN
FONTIBON
SUBA
BOSA
KENNEDY
RAFAEL URIBE
CIUDAD BOLIVAR
SAN CRISTOBAL
ENGATIVA
SANTA FE
CHAPINERO
TEUSAQUILLO
USME
Otros
MERCADO RESIDENCIAL DE BOGOTÁ D.C.
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*Es importante aclarar que el área de estudio sólo es de Bogota, D.C. y no incluye el área metropolitana (no oficialmente constituida, pero existente de facto) que de acuerdo con el DANE (Departamento AdministrativoNacional de Estadística),está compuesta por los municipios de Soacha, Facatativá, Zipaquirá, Chía, Mosquera, Madrid, Funza, Cajicá, Sibaté, Tocancipa, La Calera, Sopó, Tabio, Tenjo, Cota, Gachancipá y Bojacá. Precio Promedio por segmento
precio
$/m2 $8,000,000
$2,500,000,000
$7,000,000 $2,000,000,000
que es de $61,643,336 pesos y en Chapinero están las viviendas con el precio promedio más alto que es de $684,574,151 pesos. El precio por metro cuadrado ($/m2) promedio más bajo va de $1,219,140 m2 en la localidad de Usme, el valor más alto se encuentra en Chapinero con $6,363,086/ m2 en la localidad de Chapinero. El promedio general de Bogotá D.C. es $3,257,270/m2. El promedio de la superficie por segmento van de 48m2 en el segmento VIS, al segmento* Luxury con 292m2; en promedio las superficies ofertadas en Bogotá D.C. son de 75m2. El rango de los precios unitarios ($/m2) por segmento* van de $1,401,472/m2 en el segmento VIS a $7,437,507/m2 en el segmento Luxury.
$6,000,000 $5,000,000
$1,500,000,000
$4,000,000 $1,000,000,000
$3,000,000 $2,000,000
$500,000,000
$1,000,000 $0
$0
VIS
BAJO
MEDIO
MEDIO-ALTO
M2
ALTO
LUXURY
PRECIO M2
Precio Promedio por Localidad
precio
$/m2
$800,000,000
$7,000,000
$700,000,000
$6,000,000
$600,000,000
$5,000,000
$500,000,000
$4,000,000
$400,000,000 $3,000,000
$300,000,000
$2,000,000
$200,000,000
$1,000,000
$0
$79,582,500
$79,582,501
$210,000,000
BAJO
$210,000,001
$517,080,750
MEDIO
SEGMENTO SEGÚN VALOR DE VENTA VIVIENDA VIS
VIVIENDA NO VIS
VIS
$517,080,751
$826,521,750
$826,521,751
$1,500,000,000
MEDIO - ALTO ALTO
$1,500,000,001
-
LUXURY
Se asignaron 6 rangos, de acuerdo al precio de la vivienda en Bogotá, Colombia. Estos toman en cuenta el tope de precio de la vivienda ViS (Vivienda de Interés Social) y a partir de ellos se generaron los segmentos Tinsa con el fin de facilitar el manejo, y la presentación de la información. Se tomó como Salario Legal Mínimo Vigente Mensual en el 2013 $589.500. pesos colombianos.
PRECIO M2
CHAPINERO
TEUSAQUILLO
SUBA
USAQUEN
FONTIBON
CANDELARIA
KENNEDY
ENGATIVA
SANTA FE
RAFAEL URIBE
BOSA
TUNJUELITO
PRECIO
BARRIOS UNIDOS
PRECIO MÁXIMO
CIUDAD BOLIVAR
CLASIFICACIÓN HOMOLOGADA DE VALOR DE VIVIENDA PRECIO MINIMO
SAN CRISTOBAL
6. Tabla segmentos Tinsa
$0
USME
$100,000,000
$0
Comportamiento del valor del
inmueble usado en el tiempo
Este trabajo efectuado entre los años 2006 al 2008 intenta mostrar el comportamiento de la oferta de los inmuebles usados con respecto al valor de los inmuebles nuevos, el resultado es una gráfica que puede servir de orientación rápida sobre el posible valor de oferta de un inmueble usado.
Daniel D’Amato B. R.N.A. 706 ddamato@une.net.co
P
ara este ejercicio se trabajó con apartamentos ubicados en las diferentes zonas y estratos de la ciudad de Medellín, se calculó la ecuación con todos los inmuebles encontrándose unos márgenes de error aceptables, teniendo en cuenta la gran dispersión que existe en la información obtenida. Procedimiento utilizado Toma de datos de inmuebles tipo apartamento, comerciales en los estratos 3, 4, 5 y 6 de la ciudad de Medellín. En cada año se trabajó con más de 350 datos; por el método de regresión multivariante se analizó cada año y se obtuvo una ecuación del comportamiento del valor por metro cuadrado como variable dependiente; las variables independientes analizadas fueron: Edad, Área, Estrato, Alcoba servicios, No de baños, Parqueadero y Zonas Comunes. Trabajando con la ecuación de cada año, se tomaron apartamentos con variables independientes típicas y se modificó solo la edad de dichos apartamentos.
Comportamiento del valor del inmueble
41
Los resultados para los diferentes tipos de aparta- de ese inmueble si fuera nuevo, para ello se debe obsermentos y para los diferentes años fueron analizados y var el sector, el urbanismo, los acabados etc, comparados obteniéndose el siguiente cuadro de datos que resume el comportamiento global. Es importante tener en cuenta que los sectores cambian, y que un sector que fue anteriormente estrato me% de % de % de dio alto (cuando el inmueble fue construido), hoy puede Edad Edad Edad nuevo nuevo nuevo ser estrato medio bajo, por lo tanto se debe comparar 1 0,985 13 80,50% 25 58,60% con inmuebles nuevos ubicados en estrato medio bajo. 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
0,98 0,975 0,97 0,96 0,95 0,935 0,92 0,9 0,88 0,855 0,83
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
78,20% 76,00% 74,00% 72,00% 70,00% 68,00% 66,00% 64,20% 62,50% 61,00% 59,80%
26 27 28 29 30 35 40 45 50 55 60
57,40% 56,20% 55,00% 53,80% 52,60% 47,08% 42,14% 37,72% 33,76% 30,22% 27,05%
También es importante calificar bien los acabados, pues podemos encontrarnos con inmuebles con acabados que no pertenecen al sector.
Gráficamente el comportamiento es el siguiente
AVALUOS COMERCIALES / PLUSVALIAS / PLANES PARCIALES / SANEAMIENTOS CONTABLES
Como los datos calculados dependen del valor comercial del inmueble semejante nuevo, es necesario tener conocimiento de este mercado para poder analizar el inmueble usado.
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INTRODUCCIÓN A LA SOSTENIBILIDAD, EDIFICIOS VERDES, SISTEMA LEED E
La sostenibilidad más que una moda es un compromiso en el cual todos debemos embarcarnos; nuestro planeta está sufriendo cada vez más por los abusos sufridos durante el siglo pasado resultado de un proceso de industrialización y crecimiento sin control; solo en los últimos veinte años probablemente nos hemos dado cuenta que los recursos como el agua y el aire no son ilimitados y que debemos tomar conciencia de una correcta utilización.
INFLUENCIA Y MANEJO DESDE EL PUNTO DE VISTA VALUATORIO Ricardo Castrillon Restrepo RNA 718
A
l enfrentar la realidad de los daños en la capa de ozono, la reducción del agua y el aumento de la temperatura global entre otros, hoy se acepta la realidad de que el medio ambiente está en peligro. Con el fin de remediar esta situación se deben implementar medidas a todo nivel de la sociedad, siendo una de ellas la asociada al ramo de la construcción y/o propiedad raíz. La mayoría de los seres humanos pasamos la mayor parte del tiempo dentro de construcciones bien sean de tipo residencial o de trabajo; estas edificaciones consumen más del 75% de nuestros recursos hoy; de ahí la importancia de que estos ambientes en los cuales pasamos la mayor parte de nuestro tiempo colaboren con el concepto de sostenibilidad y entre varios factores colaboren con el ahorro de los recursos naturales. Este trabajo pretende hacer una introducción al concepto de sostenibilidad, a este concepto asociado a las construcciones de edificios conocidos como “verdes” cuyo propósito es minimizar el impacto ambiental manejando con eficacia y moderación los recursos naturales; también se presentará el concepto de certificación LEED y al final se presentara su influencia y su manejo en el proceso valuatorio. CONSUMO HISTORICO EN USA Para darnos cuenta de la importancia de la implementación del concepto de sostenibilidad se presentan las siguientes estadísticas de Estados Unidos. Según el Departamento de Energía de USA (DOE) hay más de 76 millones de edificios residenciales y casi 5 • 37 % del total de la enermillones de edificios comerciagía utilizada en U.S.A les que en conjunto consumen: • 68% de la electricidad Adicionalmente estos edificios • 88% del agua potable contribuyen con: Estas estadísticas permiten entender la magnitud del problema. • Más de 1/3 de los residuos sólidos municipales • 36% de las emisiones de dióxido de carbono (CO2)
¿QUE ES? El programa LEED es el sistema de clasificación de construcciones ecológicas de mayor aceptación en el mundo, (existen otros sistemas que no son objetivo de este trabajo); inicialmente fue implementado en los Estados Unidos pero se ha convertido en un estándar internacional. Para lograr la certificación cada proyecto es auditado por una tercera parte, autorizada por el sistema LEED y el USGBC, haciendo seguimiento a cada uno de los capítulos de sostenibilidad que se mencionarán más adelante. Después de calificados se analiza el puntaje para ver en cual categoría de certificación está el edificio analizado. QUE PROMUEVE EL SISTEMA DE CERTIFICACION LEED El programa LEED promueve prácticas de construcción y diseño integradas y alienta a tomar conciencia de los numerosos beneficios de las construcciones ecológicas. El diseño ecológico basado en el programa LEED no sólo tiene un impacto positivo en el medio ambiente y la salud pública, sino que también disminuye los costos operativos, mejora las posibilidades de comercialización de la organización y la construcción, puede aumentar la productividad de los ocupantes y contribuye a la creación de una comunidad sustentable. Normalmente, el programa LEED caracteriza el desempeño en seis áreas claves de la salud humana y ambiental: desarrollo sustentable de las instalaciones, ahorro de agua, eficacia energética, selección de los materiales, calidad del ambiente interior y proceso de diseño e innovación. Es importante resaltar que hoy se certifican en promedio 150.000 m² de edificaciones por día en el mundo. ¿COMO SE CALIFICA? Mediante su uso como pauta de diseño y herramienta de certificación a cargo de terceros, el sistema LEED mide el desempeño sostenible en las siguientes categorías:
INTRODUCCIÓN A LA SOSTENIBILIDAD
44
• Sitios Sostenibles - SS • Eficiencia en el Manejo del Agua - WE • Energía y Atmosfera - EA • Materiales y Recursos - MR • Calidad de Medio Ambiente Interno - IEQ • Innovación y Diseño - ID
La certificación bajo el sistema LEED crea una meta común y tangible a la cual los proyectos pueden aspirar. Este proceso proporciona una estructura para que los propietarios e inquilinos de los inmuebles puedan evaluar estratégicamente las oportunidades de inversión y sus beneficios potenciales. La norma LEED establece detalladamente el propósito, los requisitos y las tecnologías o estrategias que se necesitan para obtener cada crédito. Cada crédito comprende uno o más puntos y éstos se obtienen al cumplir requisitos específicos. La cantidad de puntos obtenidos determina qué nivel de certificación LEED que se le otorga al proyecto. La calificación LEED en la actualidad se divide según su puntaje: • • • •
Proyectos Certificados-Entre 40 y 49 puntos Certificado Plata: - Entre 50 y 59 puntos Certificado Oro: - Entre 60 y 79 puntos Certificado Platino: - Entre 80 a 110 puntos
CATEGORIAS DE SOSTENIBILIDAD CALIFICADAS EN EL SISTEMA LEED Sitios Sostenibles – SS La primera categoría que se evalúa en el sistema LEED es la de Sitios Sostenibles en la cual se evalúan varios criterios de sostenibilidad relacionados directamente con el lote entre los cuales se mencionan las categorías siguientes cada una de las cuales otorga el puntaje especificado: • Selección del sitio: 1 punto. Evitar el desarrollo en sitios inadecuados y reducir el impacto ambiental generado por la localización del edificio. • Densidad del desarrollo e inserción y conectividad con la comunidad: 5 puntos. Integrar el desarrollo a áreas urbanizadas con infraestructura básica existente, proteger espacios verdes y preservar el hábitat y los recursos naturales. • Recuperación de Sitios: 1 punto. Rehabilitar sitios dañados por contaminación ambiental, reduciendo la presión de tierras no urbanizadas. • Transporte Alternativo: 12 puntos. Reducir la contaminación y los impactos en la ocupación de la tierra dado por el uso de automóviles, incentivando alternativas diferentes como uso de bicicletas y parqueo para las mismas.
nes dentro del sitio y reducir la polución, eliminar contaminantes de las aguas de lluvia que escurren por el sitio. • Efecto isla de calor: 2 puntos. Reducir las islas de calor generadas en las zonas urbanizadas para minimizar el impacto en el microclima y en la vida de los seres vivos. • Reducción de la polución lumínica: 1 punto. Minimizar el traspaso de luz desde el edificio y/o sitio. Reducir el resplandor para aumentar la visibilidad del cielo en la noche y la luz nocturna. Reducir el impacto del desarrollo en la vida nocturna. La categoría de Sitios Sostenibles podría otorgar según las categorías anteriores un máximo de 26 puntos. Uso Eficiente del Agua - WE La segunda dimensión de análisis del sistema LEED es el uso eficiente del agua, cuyo propósito es reducir el consumo de agua potable incentivando el uso de agua reciclada mediante la captura y almacenamiento de aguas lluvias y grises. Las categorías consideradas son las siguientes:
• Desarrollo del hábitat: 2 puntos. Promover los espacios abiertos y conservar las áreas naturales y restaurar áreas dañadas que promuevan el hábitat y la biodiversidad.
• Uso eficiente del agua para riego. Entre 2 y 4 puntos Dependiendo del volumen de reducción que se espera sea superior al 50% y a la no utilización de agua potable incentivando el uso de aguas lluvias y grises debidamente tratadas; una de las maneras de lograr la reducción es plantando especies que requieran menos cantidad de agua para sobrevivir.
• Gestión de aguas de lluvia: 2 puntos. Limitar los trastornos de las aguas naturales hidrológicas mediante la reducción de las superficies impermeables que aumente las filtracio-
• Tecnologías innovadoras para aguas servidas. Categoría que otorga un máximo de dos puntos, incentivando la reutilización de aguas grises provenientes de lavamanos y duchas.
INTRODUCCIÓN A LA SOSTENIBILIDAD • Disminuir el volumen de agua que se utiliza. Entre 2 y 4 puntos. Reducción de los requerimientos de agua con un mínimo del 30% incentivando la utilización de elementos sanitarios de bajo consumo como inodoros de doble descarga, orinales secos y lavaplatos más eficientes entre otros. Esta categoría aporta un máximo de 10 puntos en el mejor de los casos. Energía y Atmósfera – EA La tercera dimensión de evaluación es la Energía y Atmosfera que es la más importante y considerada como el núcleo de la certificación Leed; por lo tanto es la que más créditos y puntos representa. El objetivo es lograr una reducción en el consumo de energía, eliminar el uso de componentes que dañan la capa de ozono, promover el uso de energía renovable e incentivar las buenas prácticas de operación y mantenimiento. Las categorías tenidas en cuenta y los puntos que se otorgan son: • Eficiencia energética, la cual otorga un máximo de 19 puntos mediante la optimización del consumo energético mediante diseños que garanticen criterios óptimos de iluminación, ventilación y la utilización de sistemas eficientes de aire acondicionado luminarias de bajo consumo y controles automáticos entre otros. Adicionalmente se recomienda utilizar aislamientos de fachadas, ventanas y techos. Verificar: La implementación de estos criterios se refleja en más bajos costos de operación y mantenimiento. • Protección de la capa de Ozono: 2 puntos. Eliminar equipos de aire acondicionado que utilicen CFC (refrigerantes de tecnología anterior altamente nocivos para la capa de ozono) como refrigerante. • Energía alternativa: Categoría que otorga un máximo de 7 puntos mediante la incorporación de sistemas de energía renovable en el edificio (mínimo 3% del total). Energía solar, eólica, biocombustibles, etc. • Consumo Energía Verde. Se incentiva la compra de un porcentaje de los requerimientos de energía con empresas que producen energía con sistemas renovables (mínimo un 35%). Esta categoría otorga 2 puntos. • Gestión y control: 5 puntos. Hacer auditoria energética. Monitoreo y verificación. Como se mencionó antes esta categoría de sostenibilidad es el núcleo de la certificación LEED, lo cual se refleja en el puntaje máximo que se puede alcanzar de 35 puntos al sumar las subcategorías. Materiales y Recursos – MR La cuarta dimensión del sistema LEED es el manejo de los materiales y recursos cuyo objetivo es gestionar de manera sostenible los materiales en todo su ciclo de vida. Las categorías tenidas en cuenta y los puntos que se otorgan son:
45
• Reutilización de materiales en general: se incentiva el reciclaje de cualquier construcción existente y sus materiales bien sean concreto, hierro, divisiones, madera, ventanearía etc. El propósito es la reutilización de un mínimo del 55 % del edificio que existía en el sitio, caso que otorga un 1 punto, hasta un máximo de reúso del 95% otorgando 3 puntos. • Reutilización del 50% de los elementos interiores no estructurales, otorgando un 1 punto. • Gestión del desecho de la construcción: se incentiva el óptimo manejo de los escombros o desechos resultantes del proceso constructivo. Este ítem es muy importante debido a la dificultad de encontrar rellenos sanitarios para tal uso. En Estados Unidos al menos el 30% de los rellenos sanitarios está compuesto por materiales provenientes de las construcciones. Un óptimo manejo puede significar reutilización de los mismos en el proceso constructivo lo cual puede ayudar entre otros a preservar
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46
INTRODUCCIÓN A LA SOSTENIBILIDAD
recursos naturales y a la prolongación de la vida útil de los depósitos destinados para tal fin. Dependiendo del nivel de gestión de manejo se pueden obtener entre 1 y 2 puntos.
• Iluminación natural en 75% de los espacios: 1 punto. • Cálculo de las visitas más adecuadas: 1 punto. Esta categoría otorga un máximo de 15 puntos.
• Reutilización de materiales existentes en el edificio que Innovación y Diseño – ID existía en el predio entre los cuales pueden contarse vigas de acero, cielo raso, paneles, puertas y marcos, cabinas y Esta es la categoría más flexible de las 6 consideradas en los ladrillo entre otros. Si la reutilización es del 5 % se obtie- criterios de sostenibilidad. ne 1 punto y si es superior al 10% se obtienen 2 puntos. Otorga 5 puntos por diseño innovador premiando aquellas • Utilización de Materiales locales, ítem que incentiva la uti- características que vayan incluso por encima de los requerilización de materiales locales para incentivar la economía mientos de la norma LEED. local y para evitar el impacto de la huella ambiental por polución debido a largos tramos de transporte. extraíAdicionalmente se otorga 1 punto adicional basado en do, procesado y manufacturado regionalmente: 10%, 1 el equipo de trabajo que respalde el proyecto. Un equipo punto; 20%, 2 puntos. integrado de diseño puede incluir entre otros los siguientes profesionales: propietario, arquitecto, ingeniero estructural, in• Utilización de materiales que puedan renovarse rápida- geniero mecánico, urbanista, corredor de propiedad raíz, paimente. A diferencia de algunos tipos de madera que se sajista, diseñadores técnicos y otros entre los cuales se cuentan demora entre 30 o 40 años en poder ser utilizada, hay el certificador LEED. otros como el bambú que pueden utilizarse a los 4 o 5 años de haberse plantado. Esta categoría otorga 1 punto. Esta categoría otorga un máximo de 6 puntos. • Madera certificada es una categoría que premia con 1 punto la utilización de al menos el 50% de la madera requerida en el proyecto, la cual debe provenir de cultivos o empresas madereras debidamente certificadas por el “Forest Stewardship Council” (FSC), agencia que reconoce el uso de productos hechos de madera certificada cuya meta es asegurar la salud de la flora y la fauna. Esta categoría otorga un máximo de 12 puntos. Calidad de Ambiente Interior – IEQ La quinta dimensión del sistema LEED es la calidad del ambiente interior cuyo objetivo principal es establecer requerimientos mínimos de la calidad del aire dentro del edificio y controlar el humo del tabaco. Esta categoría considera las siguientes sub-categorías: • Monitoreo del CO2 del aire expulsado al exterior; 1 punto. • Generar sistemas de ventilación superiores a la norma (30%), 1 punto. • Plan de Gestión de la calidad del aire durante la obra: 1 punto. • Plan de Gestión de la calidad del aire antes de la ocupación: 1 punto. • Materiales de baja emisión de VOC en adhesivos, pintura, alfombras y fibras: 4 puntos (1 por cada material o insumo). • Control de las fuentes de polución interior para minimizar la exposición al ocupante:1 punto. • Control individual de la iluminación para el 90% de los ocupantes: 1 punto. • Control individual de la temperatura para el 50% de los ocupantes: 1 punto. • Diseño para el confort térmico: 1 punto. • Verificación del confort térmico: 1 punto.
Adicional a las 6 categorías antes mencionadas hay una 7 que otorgaría hasta 4 puntos adicionales según prioridades específicas que pudieran implementarse en cada región. La suma de las 7 categorías más la categoría regional adicional otorgaría un máximo teórico de 110 puntos. Al calificar cada proyecto según el número de puntos obtenidos se logrará una de las categorías antes mencionadas, es decir, Certificado, Plata, Oro o Platino. En cuanto al proceso valuatorio, es importante hacer énfasis en el carácter exclusivo de cada edificio verde que hay obtenido su certificación LEED; el hecho de que dos edificios tengan calificaciones similares, no necesariamente los hace comparables; un edificio de oficinas puede tener 75 puntos, los mismos que podría tener un edificio destinado a la salud o un edificio deportivo. CLASES DE CERTIFICACION LEED Las siguientes son las certificaciones LEED que se otorgan según el tipo de proyecto: • • • • • • • • •
NC para construcciones nuevas EB para renovación de edificios existentes CI para espacios comerciales interiores CS para “Core & Shell” que es una certificación para empresas desarrolladoras que se han involucrado en el diseño y construcción bajo criterios sostenibles LEED Hay una categoría especial para sector educativo Hay otra categoría especial para el sector comercial (retai) Hay otra exclusiva para el sector salud Otra para hogares Una para desarrollo de vecindarios LEA MÁS DE ESTE ARTÍCULO EN LA SIGUIENTE EDICIÓN
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