Brøset BS3 – Wesselsløkka
Beskrivelse/deklarasjon
1. Generelt
Utbyggingsområdet Brøset Nord består av flere delfelt, og består av ulike typer boliger, næringsarealer, fellesfunksjoner, offentlige grøntområder, gatetun mm. Wesselsløkka er feltet som bygges ut først, og vil bestå av ca 122 boliger, kjeller med boder og sykkelparkering og tilhørende fellesarealer. Området vil også inneholde næringsareal på gateplan mot den nye vegen «Brøsetjordet».
Boligene vil ha en arealeffektiv planløsning, moderne arkitektonisk utrykk og funksjonelle løsninger. Prosjektet er tegnet av Add Arkitekter AS.
Boligene er organiseret i et eget boligsameie. Forslag til vedtekter og budsjett for sameiet ligger vedlagt salgsoppgaven. Utomhusanlegg og fellesfunksjoner vil kunne driftes av et eget realsameie. Organisering av boliger og fellesfunksjoner kan bli endret før overlevering.
Prosjektet har også fellesfunksjoner som vaskeri, forsamlingslokale og gjesterom. Disse arealene vil eies av utbygger og driftes som næringsareal. De vil være tilgjengelige for beboere i prosjektet, men vil også kunne være tilgjengelige for andre beboerer innenfor Brøset området etterhvert som øvrige felt bygges ut.
For de som har leid eller kjøpt en bruksrett til parkeringsplass for transportsykkel vil parkeringsplass for disse være i et avsatt areal i kjelleren.
For de som har leid eller kjøpt en bruksrett til parkeringsplass for bil vil parkeringsplass være plassert i parkeringskjeller i annet felt. Parkeringsanlegget vil være et eget realsameie, og de med eventuell bruksrett vil være andelseiere med en andel pr. parkeringsplass i dette realsameiet. Midlertidig parkering vil etableres utvendig frem til parkeringskjeller er bygd.
Denne beskrivelsen omhandler boligene og arealer tilhørende boligdelen av prosjektet. For bokal-arealer henvises det til romskjema.
2. Fellesarealer - Boliger
Det felles kjelleranlegget er i all hovedsak et anlegg for sykkelparkering, sportsboder og verksted, men det skal også romme nødvendig driftstekniske rom og gi adkomst/plass til heis- og trappeforbindelser til leilighetsbyggene. Leverandør av kabel-tv/data vil kunne ha eget rom (noderom) for sitt utstyr som leverandør skal ha tilgang til for nødvendig drift.
Det vil plasseres nettstasjon fra nettleverandør på tomten. Plassering kan bli endret av nettleverandør.
2.1 Parkering
Det vil være mulig å leie eller kjøpe bruksrett til parkeringsplasser i felt som utbygges senere. Dette vil fremkomme av prislisten. Organisering av parkeringsplasser er ikke avklart. For de som har mulighet til å leie eller kjøpe bruksrett til parkeringsplass i annet felt vil det bli etablert midlertidig overflateparkering frem til parkeringskjeller i annet felt er ferdigstilt.
2.2 Boder i kjeller
Sportsboder leveres med tette vegger og tett dør. Øverste del av veggen kan bli levert åpen med nett.
Sportsbodene vil ha systemlås.
Det vil være en stikkontakt for renhold i felles gang i bodareal.
2.3 Trapperom, utvendige trapper og svalganger.
Innvendige adkomstsoner, gangsoner, gulv i hovedinngangsparti og hovedtrapper leveres med flislagt overflate/belegg/synlig betong.
Vegger og himlinger leveres malt, eventuelt systemhimling. Rekkverk leveres i stål/aluminium/glass.
Det leveres porttelefon med to-veis kommunikasjon. Alternativt kan det bli levert porttelefonsystem med kommunikasjon via app som hver enkelt beboer må installere på egen mobiltelefon.
2.4 Heis
Heis leveres i lukket heissjakt og går ned til kjeller. Heiskupe er ferdig overflatebehandlet fra leverandør.
3. Fellesfunksjoner – Næring
3.1 Vaskeri
Et vaskeri vil bli etablert i hus A, plan 1. Her vil det bli plassert vaskemaskiner og tørketromler som kan benyttes av alle beboere i sameiet. Betaling basert på bruk, via egen app.
3.2 Forsamlingslokale
Et eget forsamlingslokalet vil bli etablert i hus A, plan 1. Forsamlingslokalet vil inneholde kjøkken, samt plass til spisebord, ulike sittegrupper og tv-krok.
Booking og betaling for leie vil skje via egen app.
3.3 Gjesterom
Det vil bli etablert 3 stk gjesterom i prosjektet. Gjesterommene vil ha egen inngangsdør, og vil inneholde eget bad, soverom med seng, og entre. Booking og betaling for leie vil skje via egen app.
4. Kort ytelsesbeskrivelse av bygning
Det vises til vedlagte tegninger for boligene og utomhusarealer. Boligene blir oppført iht. bestemmelsene i Plan og Bygningsloven og Teknisk forskrift 2017.
Boligene vil være oppført med et bæresystem av stål/betong/tre.
4.1 Yttervegger
Yttervegger over terreng leveres som isolerte vegger kledd med plater/tegl/skjermtegl/tre. Alle fasader med trekledning vil måtte påregnes vedlikeholdt av sameiet fra 1-3 år fra innflytting.
Kjeller/ringmur under terreng utføres i betong med utvendig isolasjon.
4.2 Vinduer og ytterdører
Vinduer leveres i tre, med 2-lags energiglass eller bedre. Innvendig leveres vinduene med farge angitt av arkitekt, utvendig med ferdig overflatebehandlet aluminiumskledning med farge angitt av arkitekt.
Vindussmyg og omramming leveres i gips/ mdf-materiale eller likeverdig.
Dører til terrasser leveres i samme kvalitet og utførelse som vinduer. Ytterdør leveres med farge angitt av arkitekt. Dørvrider leveres forkrommet.
Enkelte leiligheter vil kunne ha brannvindu (type Securo eller tilsvarende) der dette kreves, for eksempel ut mot svalgang.
4.3 Innervegger
Bærende vegger mellom leiligheter utføres i betong/tre. Innvendige lettvegger leveres med gipsplatekledning og isolasjon. Vegger rundt baderom og kjøkken forsterkes om nødvendig for oppsetting av veggfliser og/eller kjøkkeninnredning.
På kjøkken leveres det malt gips på veggen mellom overskap og underskap.
Nødvendige vertikale og horisontale sjakter for føring av tekniske anlegg er delvis påført salgstegninger. Detaljprosjektering vil kunne endre plassering og størrelse på sjakter i boligen.
4.4 Innvendige dører
Dører innvendig i boligen leveres som glatte hvite. Listverk leveres med synlige spikring. Dørvridere, låseskilt og skyvedørsbeslag (kopp) leveres i rustfritt stål. Foringer og omramming leveres i tre/mdf-materiale.
4.5 Gulv, etasjeskiller
Gulv på grunn i bodarealer og sykkelparkering leveres med epoxybehandlet/impregnert betongoverflate.
Etasjeskillere leveres som en betongkonstruksjon. Synlig v-fuge i himling kan forekomme i hver elementskjøt.
Det vil forekomme innkassinger under himling på grunn av tekniske føringer, bærende konstruksjoner eller lignende. Dette gjelder spesielt i bad, bod, soverom og gang, men må påregnes også i øvrige rom.
4.6 Tak
Takkonstruksjoner utføres i tre,betong eller stål, med isolasjon og membrantekking. ( Gjelder hovedtak. Tak over felles inngangspartier og over balkonger i øverste etasjer kan bli utført i glass. )Taknedløp føres innvendig i sjakt. Avrenning fra svalgang, takterrasse og balkonger/balkongtak vil bli lagt i utvendig taknedløp.
4.7 Innredning
Kjøkkeninnredning leveres fra HTH iht. vedlagte spesifikasjon.
Baderomsinnredning leveres fra leverandør av baderomskabiner.
Det er foreløpig ikke valgt leverandør av baderomskabiner.
Skap og garderober vist på tegning er ment som illustrasjoner, og leveres ikke.
4.8 Baderom
Det leveres vegghengt toalett i hvitt porselen med sete og lokk.
Det leveres en innfelt servant per bad med ettgreps blandebatteri i krom utførelse.
Det leveres fliser på vegg, se romskjema.
Dusjnisje leveres med dusjvegger i herdet glass som angitt i romskjema.
Våtrommene vil bli produsert i fabrikk. Dette vil gi noen begrensninger i blant annet tilvalg av flistyper og -format. Fristene for kundetilvalg på våtrom vil være korte på grunn av leveringstid på baderomskabiner.
4.9 Overflater
Veggflater i beboelsesrom leveres sparklet og malt i farge NCS 1704Y19R (Space).
Vegger i våtrom leveres med fliser som beskrevet i romskjema.
Himling i boligen leveres sparklet og malt med farge NCS 0500-N (klassisk hvit). Se romskjema for himling i våtrom.
Gulv i beboelsesrom leveres med 13 mm eikeparkett fra anerkjent fabrikat. Det leveres gulvlist i alle rom som leveres med parkett.
4.10 Balkonger og terrasser
Gulv på balkonger/terrasser leveres med tremmegulv som angitt i romskjema.
Rekkverk/håndløper på terrasser og balkonger leveres i stål/alu/glass. Balkonger vil kunne ha søyler i fremkant. Disse er ikke nødvendigvis inntegnet på illustrasjoner og fasadetegninger på dette stadiet av prosjektet.
Eventuelle skillevegger mellom balkonger har overflater av plater, panel, spiler eller som rekkverk forøvrig. Illustrasjoner og modell viser ikke nødvendigvis disse skilleveggene.
5 Sanitærinstallasjoner og VVS
5.1 Generelt
Vannledninger legges skjult i lettvegger/himling eller som ”rør i rør system”.
Varmt tappevann vil leveres fra sentral i felles teknisk rom. Det må derfor påregnes noe lengre responstid på varmt vann. Responstid på kaldt vann vil også kunne variere over døgnet og basert på forbruk i bygget.
Det monteres 1 stk. utekran i forbindelse med inngang til hvert hus, eller annet sted som bestemmes i detaljprosjekteringen.
Boligene vil bli sprinklet, med synlige sprinklerhoder i himling eller på vegg.
Se for øvrig romskjema.
5.2
Fjernvarme
Boligene vil bli tilkoblet fjernvarme levert av Statkraft Varme.
Det leveres målere i hver leilighet tilrettelagt for automatisk avlesing. Alle kostnader tilknyttet fjernvarme, herunder avregning, måling, installasjon, leie og faktisk forbruk vil bli fakturert den enkelte seksjonseier månedlig.
Det totale varmebehovet i boligen dekkes ved vannbåren varme i gulv på kjøkken/stue og entre/gang. Det leveres ikke gulvvarme på soverom og bod.
6 Ventilasjon
Alle boenheter leveres med balansert ventilasjon med roterende varmeveksler med forskriftsmessig virkningsgrad. Generelt vil ventilasjonsaggregat plasseres i overskap på kjøkken i mindre leiligheter eller på bod/walk-in-closet i større leiligheter. Det kan også bli plassert som himlingsaggregat i gang/entre. Plassering av ventilasjonsaggregat vil kunne endres som følge av detaljprosjekteringen i prosjektet.
7 Elektroinstallasjoner
7.1 Generelt
Anlegget leveres generelt som skjultanlegg med innfelt materiell. Åpne føringer kan likevel forekomme i begrenset omfang.
Det monteres utvendig belysning ved inngangsparti tilkoblet fellesanlegget.
Det leveres hussentral for fiber med egen trådløs ruter. Boligen leveres som trådløs.
Bredbåndsleverandøren er forpliktet å ta kr 0 i tilknytningsgebyr mot en bindingstid på 5 år for sameiet. I bindingstiden vil boligeierne betale standardabonnementet for TV og internett over fellesutgiftene til boligen.
7.2 Fordelingsanlegg
Hovedfordeling med målere plasseres i fordelerskap i fellesareal. Det leveres fordelingstavle med jordfeilbryter og automatsikringer innfelt i vegg i boligen. Det leveres ikke trekkerør for telefon, dette må løses via tv/internettleverandør.
Alle stikkontakter bortsett fra for komfyr, kjøleskap, takpunkter, bad og oppvaskmaskin leveres doble.
Det leveres stikk ved tak tilkoblet veggbryter for takbelysning i alle soverom og ved vist sofa og kjøkkenbordplassering, iht. romskjema. Det leveres lampe i tak i bod/walk-in-closet. Det vil være mulig å supplere med flere el-punkter gjennom kundetilvalg. De som er medtatt i leveransen kan ikke fjernes eller flyttes.
Kjøkken
Det leveres belysning under overskap ved vask. Komfyrvakt leveres i forbindelse med platetopp.
Bad
På badene leveres lys i forbindelse med baderomsinnredningen/speil. I tillegg inngår innfelte downlights i tak på bad, med dimmer. Det leveres stikk på vegg ved vask, og stikk ved skissert plassering av vaskemaskin og tørketrommel.
Gang/entre
Det leveres innfelte downlights i tak, med dimmer.
8 Andre installasjoner
Det leveres røykvarsler og slukningsutstyr i tråd med myndighetenes krav. Det leveres 1 avstillerenhet for brannalarm i hver bolig.
Det medfølger nøkler til boligens ytterdør, sportsbod og postkasse og brikker til fellesdører.
Avfallssug: Nedkastpunkt for boligene er plassert sentralt i området iht tekniske plan godkjent av Trondheim Kommune. Dersom avfallssuganlegget ikke er ferdigstilt til innflytting vil det bli etablert provisoriske løsninger.
9 Utomhusarbeider
Tomten skal være ferdig opparbeidet med plen og faste dekker som vist på utomhustegninger. Justeringer og endringer av utomhusløsninger må påregnes gjennom detaljprosjektering.
Det gjøres oppmerksom på at deler av utomhusarealene kan ha en senere ferdigstillelse på grunn av tidspunkt for salg og avtale om overtagelse. Dette vil ikke være å oppfatte som en mangel ved overtakelse.
Tilgrensende arealer vil opparbeides av selger og offentlige arealer vil overføres Trondheim kommune.
10 Tilvalg
Kjøper vil få mulighet til å gjøre tilvalg innenfor en tilvalgsmeny som inneholder de alternativer man vil kunne velge blant, samt priskonsekvens for disse.
Tillegg/tilvalg avtales særskilt mellom kjøper og selger/entreprenør. Prosjektet er basert på serieproduksjon og det kan ikke påregnes endringer utover tilvalgsmeny for prosjektet. Dersom man ønsker å bestille tilvalg må en signert bestilling være selger i hende innen de tidsfrister som er gjeldende for prosjektet. Dersom signert avtale ikke er selger i hende innen tidsfrister vil boligen utføres som standard etter kontrakten. Tilvalgsmenyen vil inneholde produkter slik at man kan utforme boligen etter egen smak på blant annet følgende punkter:
a) Parkett/laminat
b) Fliser iht leverandørens utvalg.
c) Farger på innervegger.
d) Kjøkkenfronter, benkeplate og hvitevarer.
e) Fronter baderomsinnredning
f) Armatur på kjøkken og våtrom.
g ) Innerdører og dørvridere
11 Oppstart/ferdigstillelse
Det er forventet byggestart så snart selgers forbehold for igangsetting er hevet av selger.
Det er stipulert en total byggetid på 20 måneder etter at selgers forbehold er frafalt. Dersom det oppstår forsinkelser, skal dette beregnes etter 24 måneder etter heving av selgers forbehold.
Kjøper er forpliktet til å overta boligen på det tidspunkt den er ferdigstilt.
Endelig overtakelse vil bli varslet med 2 ukers skriftlig varsel. Overtakelse kan ikke finne sted før fullt oppgjør inkludert alle omkostninger og tilleggsavtaler bestilt via utbygger er innbetalt til megler. Det samme gjelder så fremt midlertidig brukstillatelse ikke foreligger. Det gjøres oppmerksom på at overtakelse av boligen ikke kan nektes av kjøper selv om utomhusarealer og eventuelt ytre kledning m.m. ikke er ferdigstilt. Forutsetningen er imidlertid at kommunen har utstedt midlertidig brukstillatelse for boligen. Uferdig arbeid anmerkes i overtakelses-protokollen på overtakelsesbefaringen.
Alle boliger overtas i ryddig og rengjort stand (byggvask).
12 Forbehold
Selger tar følgende forbehold med tanke på igangsetting av prosjektet:
- Tilstrekkelig salg (70 % av salgsverdien målt i kroner)
- At det for selger oppnås offentlig godkjenning i form av igangsettingstillatelse og andre nødvendige godkjenninger innvilges for prosjektet, inkl. dispensasjon vedrørende skolekapasitet.
- At styret fatter vedtak om at prosjektet skal realiseres.
- At det for selger innvilges byggelånsfinansiering på akseptable vilkår for prosjektet.
Hvis et av selgers forbehold blir gjort gjeldende, er partene fristilt fra avtalen.
Disse forbeholdene skal være avklart senest 31.12.2025 . Selger kan selv velge å heve forbeholdene og deretter igangsette bygging, uavhengig av om forbeholdene er innfridd.
Det tas følgende forbehold med tanke på gjennomføring av prosjektet:
- Det kan bli endringer som følge av prosjektering, videre bearbeiding og detaljering av prosjektet ved arkitekt og rådgivere
- Det kan bli endringer som følge av krav fra offentlige instanser
- Selger kan inngå bindende avtaler på vegne av sameiet for å forestå driften av sameiet første driftsåret. Det vil være mulig for sameiet etter at det er stiftet å tre ut av disse avtalene på normale vilkår.
- Selgeren forbeholder seg retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer.
- Selger forbeholder seg retten til å bestemme material- og fargevalg på
bygningsfasader og innvendige og utvendige fellesarealer.
- Det tas forbehold om at salgsoppgave del 1 med oversikt over leilighetstyper ikke viser den enkelte leilighet. Den enkelte leilighet er vist i etasjeplaner for det enkelte huset. Der det er avvik mellom leilighetstype og etasjeplaner er det etasjeplaner som gjelder.
13 Eierforhold
Prosjektet vil bli solgt som seksjonssameie hvor utkast til vedtekter og budsjett ligger vedlagt salgsmaterialet. Antall seksjoner vil kunne endres.
14 Betalingsplan
Hele kjøpesummen inklusive bestilte tilvalg innbetales før overtakelse.
Brøset – Wesselsløkka
ROM OVERFLATER SANITÆR ** ELEKTRO * INNREDNING DIVERSE***
ENTRE/VF
Himling:
Sparklet og malt
Gulv: 3-stavs eikeparkett
Vegger:
Sparklet og malt
KJØKKEN OG
STUE
Himling:
Sparklet og malt
Gulv: 3-stavs
eikeparkett
Vegger:
Sparklet og malt
SOVEROM
Himling:
Sparklet og malt
Gulv: 3-stavs
eikeparkett
Vegger: Sparklet og malt
BAD
Himling:
Folierte stålplater eller sparklet og malt gips eller glassfiberplate
Gulv:
Flis, grå matt 30 x 60 cm. 5x5 cm på gulv i dusjsone
Vegger:
Flis, grå matt 30 x 60 cm
Liggende format
Ettgreps benkearmatur med avstengingsventil for oppvaskmaskin.
Tilkopling av vann og avløp fra oppvaskmaskin.
Gulvvarme
Evt inspeksjonsluke for sjakt
Ringeanlegg.
Downlights i tak med hvit ring og dimmer på vegg. Avstillerenhet for brannalarm.
Evt Strømskap og tv/dataskap på vegg.
Stikk for hvitevarer
Stikk ved tak, ved vist sofaplassering med egen bryter.
Stikk ved tak, ved vist kjøkkenbordplassering med egen bryter.
Røykvarsler i tak iht. forskrift.
Stikk til lampepunkt på vegg med egen bryter.
Ingen innredning leveres. Eventuelt ventilasjonsaggregat på vegg eller i himling
Kjøkkeninnredning iht. spesifikasjon. Hvitevarer inkluderer kombiskap, kokesone, stekeovn, oppvaskmaskin
Eventuelt
ventilasjonsaggregat i overskap over kokesone for de minste enhetene.
Blandebatteri - ettgreps.
Dusjhjørne – herdet glass 90x90 cm
WC – vegghengt
Evt. opplegg for vaskemaskin. Inspeksjonsluker/skap for sanitær og varme.
Gulvvarme
Downlights i tak med hvit ring og dimmer på vegg.
Stikk for tørketrommel og vaskemaskin
Ingen innredning leveres. Soverom leveres uten varmekilde
Baderomsinnredning med servant.
Speil med lys med egen bryter, stikk på vegg
EVENTUELT WALK-IN-CLOSET / BOD
Himling: Sparklet og malt
Lampe i tak med egen bryter.
BALKONG/MARK TERRASSER
EVENTUELT TAKTERRASSE
EVENTUELT BOKALAREAL
3
Gulv: 1-stavs eikeparkett
Vegger: Sparklet og malt
Tremmegulv av trykkimpregnert trevirke.
Vegger: Panel eller plater
Tremmegulv av trykkimpregnert trevirke
Vegger: Panel eller plater
Himling: Betong støvbundet
Gulv: Avrettet betong klargjort for parkett
Vegger: Betong støvbundet
Vannutkaster på vegg, kaldt vann
Evt. Strømskap og tv/dataskap på vegg.
Eventuelt ventilasjonsaggregat på vegg eller i himling
Leveres uten varmekilde
Lysarmatur Utvendig stikk
Lysarmatur Utvendig stikk
Tilrettelagt for tilkobling av vann og avløp ved stiplet plassering tekjøkken.
Gulvvarme
Stikk til lampepunkt på vegg med egen bryter.
Tilrettelagt for tilkobling strøm til stiplet plassering tekjøkken
Eventuelt luftesjakter fra underliggende leiligheter
Ingen innredning leveres Ventilasjon som i boligdel
*: I tillegg leveres stikk i leiligheten iht. gjeldende NEK 400. Plassering av strømskap er ikke bestemt. Boligen leveres som trådløs **: Sprinklerhoder i tak (evnt. vegg) på alle rom.
06.04.2025
A2-102
UTKAST
Dette er et utkast til vedtekter utarbeidet av utbygger i forbindelse med salgsstart av boligprosjektet Wessel sløkka Vedtektene er kun ment å gi et bilde av de rettigheter og forpliktelser som følger av eierforholdet, og det tas forbehold om senere endringer. Det tas uttrykkelig forbehold om endring i måten sameiet er organisert på når det kommer til oppdeling av seksjoner, parkeringsplasser, boder, fellesareal mv. Det vises for øvrig til forbehold i salgsoppgaven.
Vedtekter
for
Sameiet
Wesselsløkka (org. nr. <organisasjonsnummer>)
Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet .
1. NAVN
1-1 Navn og opprettelse
Sameiets navn er Sameiet Wesselsløkka. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra xx.xx.xxxx.
1-2 Hva sameiet omfatter
Sameiet består av 122 boligseksjoner og 9 næringsseksjoner på eiendommen gnr. 14 bnr. 320 i Trondheim kommune.
Næringsseksjoner består blant annet av gjesteleiligheter, forsamlingslokale, vaskeri og transportsykkelparkering i kjeller. Det henvises til tinglyst seksjonering.
Den enkelte bruksenhet består av en hoveddel, samt eventuelt en eller flere seksjonerte tilleggsdeler. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning, med egen inngang. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal.
Seksjonerte tilleggsdeler omfatter boder i parkeringskjeller.
Fastsettelse av sameiebrøken bygger på seksjonenes bruksareal fratrukket evt. tilleggsarealer og balkonger, oppmålt fra tegning. Sameiebrøken kan avvike fra faktisk areal og kan ikke legges til grunn for arealberegning.
1-3 Realsameie Brøset
Alle sameiere eier andel i Realsameiet for utendørs fellesarealer for hele Området. Området vil dekke bl. a gatetun, gangveier og grøntareal i området. Se egne vedtekter for øvrige rettigheter og forpliktelser.
1-4 Fellesfunksjoner
Ved etablering av sameiet planlegges det etablert fellesfunksjoner organisert i næringsseksjon xx, yy i sameiet. Disse vil bestå av vaskeri, forsamlingslokale og gjesteleiligheter for utleie mv. Dette fremgår av vedlegg 1 (ikke utarbeidet pt) i vedtektene. Sameiet har pliktig tilknytning til fellesfunksjonene så lenge disse tilbys, og alle sameierne må betale fastsatt månedlig beløp for dette.
Kostnader tilknyttet faktisk bruk av fellesfunksjoner betales særskilt av sameierne, herunder bl. a kostnad for bruk av vaskemaskin, tørketrommel, samt leiekostnad for forsamlingslokale. Prisen reguleres av den enhver tid eier av lokalet.
Dersom tilbudet av fellesfunksjoner skal utvides i seinere byggetrinn skal eventuelt økt deltakelse fra sameiet vedtas i årsmøte med vanlig flertall. Fellesfunksjonene vil også være tilgjengelige for andre enn sameierne.
2. RETTSLIG DISPOSISJONSRETT
2-1 Rettslig disposisjonsrett
(1) Seksjonseier disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseier kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn i året er ikke tillatt.
(2) Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr til forretningsfører for sameiet.
(3) Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i sameiet Det henvises til lov om eierseksjoner § 23.
3. SEKSJONSEIERENS RETT TIL Å BRUKE BRUKSENHETEN OG FELLESAREALER
3-1 Rett til bruk
(1) Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
(2) Alle boligseksjonene og næringsseksjoner beregnet for utleie (snr. xxx) har rett til å benytte takterrasse.
(3) Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.
(4) Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet.
(5) Seksjonseier har ikke rett til å foreta arbeider som påvirker/berører sameiets fellesarealer og fellesanlegg uten forhåndsgodkjenning fra styret eller årsmøtet. Dette omfatter bl.a. arbeid som endrer bærende konstruksjoner, installasjoner på fellesareal og balkong/terrasse, som montering av parabolantenne, varmepumpe, fastmontert lys, boblebad, markise, screens, innglassing mv. Styret har rett til å fjerne ulovlige installasjoner/ rette opp utførte arbeider for eiers regning. Alternativt kan styret kreve at seksjonseier sørger for fjerning av ulovlige installasjoner.
(6) Kostnader til de- og remontering av installasjoner/utstyr nåværende eller tidligere seksjonseiere har montert på fellesareal og balkong/terrasse, slik som eksempelvis sol/vindskjerming, fliser etc., skal ved rehabilitering og andre felles tiltak belastes den seksjon installasjonen tilhører.
(7) Seksjonseier kan med forhåndssamtykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av beboers nedsatte funksjonsevne. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.
(8) Næringsseksjon (snr. xx) skal i tilknytning til lovlig virksomhet i sin seksjon, ha rett til å sette opp faste skilt og andre profileringsanordninger, frittstående eller på byggets fasade, innenfor rammene av hva som godkjennes av offentlige myndigheter. Dette omfatter også flaggs tenger på fellesareal. I tillegg har næringsseksjon (snr. x ) rett til å montere nødvendig utstyr på utsiden av bygget, f.eks. vvs, teknisk utstyr og har rett til å etablere uteservering. Styrets eller sameiets samtykke til dette er ikke påkrevet.
(9) Sameiet kan ikke gjøre vedtak som går på bekostning av næringsseksjon x xx sin drift og utvikling.
3-2 Ordensregler
Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Det kan ikke fastsettes ordensregler som innskrenker næringsseksjon x sin bruk av egen seksjons med tilleggsareal/fellesareal.
3-3 Enerett til bruk
(1) Seksjon xx, yy på bakkeplan har enerett til bruk og ansvar for vedlikehold av uteareal i forkant av sin seksjon som fremgår av vedlegg nr. 2 (ikke utarbeidet pt).
(2) Snr. xx (butikklokalet/kafe) og snr. xx har enerett til bruk og ansvar for vedlikehold til fellesareal som framgår av vedlegg nr. 2 (ikke utarbeidet pt).
(3) Endring av allerede etablerte eneretter krever samtykke fra de seksjonseierne som er direkte berørt.
4. PARKERING
4-1 Sameiets parkeringsplasser
Sameiere som leier eller har kjøpt rett til parkering disponerer p-plass(er) i egen anleggseiendom. Det henvises til egne vedtekter for sameiet for parkering. I tillegg er det parkering for sykler og transportsykler i kjeller og utendørs på avmerket plass som ligger i Sameiet Wesselsløkka.
5. VEDLIKEHOLD
5-1 Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten
(1) Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler.
Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt omfatter slikt som
a) inventar,
b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
c) apparater, for eksempel brannslukkingsapparat
d) skap, benker, innvendige dører med karmer
e) listverk, skillevegger, tapet
f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
g) vegg-, gulv- og himlingsplater
h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
i) vinduer og ytterdører
Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskiftning av sluk, vinduer og ytterdører.
(3) Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.
(4) Seksjonseieren skal holde bruksenheten fri for insekter og skadedyr.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.
(7) Oppdager seksjonseieren skade i bruksenheten som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter seksjonseieren straks å sende skriftlig varsel til styret.
(8) Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning i henhold til denne bestemmelse. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle vært utført av den tidligere seksjonseieren.
(9) En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.
(10) For skader som en seksjonseier er ansvarlig for, skal seksjonseierens innboforsikring benyttes så langt den rekker før sameiets forsikring benyttes. Hvis sameiets forsikring må benyttes, skal den som har forårsaket skaden betale egenandelen. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til.
5-2 Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.
(1) Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne s lipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. punkt 5 -1. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskiftning når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.
(2) Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger, kanaler og felles varmeanlegg inklusive radiatorer. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.
(3) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også slikt som utskifting av vinduer, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.
(4) Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i andre ledd. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.
(5) Sameiet kan ved forsømmelse av vedlikeholdsplikten holdes erstatningsansvarlig for økonomisk tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 35.
6. FELLESKOSTNADER, PANTESIKKERHET OG HEFTELSESFORM
6-1 Felleskostnader og fordelingsnøkkel
(1) Kostnader med drift og vedlikehold av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, med unntak av kostnader knyttet til elektroniske fellesavtaler, kontingent utendørs realsameie, kontingent fellesfunksjoner.
(2) Kostnader til avregning og ev. nedbetaling av måleutstyr, samt faktisk forbruk på fjernvarme vil bli fakturert den enkelte seksjonseier månedlig.
(3) Kostnader knyttet til vedlikehold av takterrasse legges til boligseksjonene og snr. xxx som er boliger for utleie
(4) Kostnader til drift og vedlikehold knyttet til bruksrett for uteareal , skal dekkes av eier denne næringsseksjonen i henhold til punkt 3-1 (7)
(5) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk, jfr. lov om eierseksjoner § 29 første ledd.
(6) Dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn det som følger av (1).
(7) Næringsseksjon 1-9 skal ikke betale felleskostnader for kontingent realsameie, kontingent fellesfunksjoner eller kabel-tv/internett.
6-2 Betaling av felleskostnader
Den enkelte seksjonseier skal forskuddsvis hver måned betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.
6-3 Panterett for seksjonseiernes forpliktelse
De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.
6-4 Seksjonseierens heftelse for sameiets ansvar og forpliktelser utad
Den enkelte seksjonseier hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameierbrøk.
7-1 Mislighold
Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler.
7-2 Pålegg om salg
7. PÅLEGG OM SALG OG FRAVIKELSE - MISLIGHOLD
Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonsloven § 38. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Styret kan uten forhåndsvarsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med reglene eierseksjonsloven § 23. Tilsvarende gjelder ved erverv av aksjer eller selskapsandeler i et selskap som eier en eller flere boligseksjoner i sameiet.
7-3 Fravikelse
Hvis seksjonseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av bruksenheten etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, jfr. eierseksjonsloven § 39
8. STYRET OG DETS VEDTAK
8-1 Styret - sammensetning, valg, tjenestetid og vederlag
(1) Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og 2-4 medlemmer. Varamedlemmer kan velges Ved etablering av sameiet vil det velges et interimsstyre bestående av to medlemmer utpekt av utbygger.
(2) Styremedlemmene tjenestegjør i to år hvis ikke årsmøtet har bestemt noe annet. Varamedlemmer velges for ett år
Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Årsmøtet skal velge styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen skal velges særskilt.
(4) Årsmøtet skal fastsette eventuelt vederlag til styremedlemmene for foregående styreperiode. Styret bestemmer fordelingen av vederlaget blant styrets medlemmer
8-2 Styremøter
(1) Styreleder skal sørge for at styret møtes så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
(2) Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.
(3) Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Beslutninger kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for en beslutning, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av stemmene.
(4) Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedlemmene skal undertegne protokollen.
8-3 Styrets oppgaver
(1) Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.
(2) Styret skal utarbeide og oppbevare dokumentasjon som årsmøte - og styreprotokoller på en trygg og forsvarlig måte og innenfor de til enhver tid gjeldende personvernregler.
8-4 Styrets beslutningsmyndighet
(1) Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.
(2) Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
8-5 Inhabilitet
Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
8-6 Taushetsplikt
Medlemmer av styret er forpliktet til å bevare taushet om personlige forhold (helse, økonomi, sosiale forhold ol.) som de får kjennskap til under sitt arbeid i styret.
8-7 Styrets representasjonsadgang
(1) Seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to styremedlemmer i fellesskap.
(2) Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom. Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseiere har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.
8-8 Styrets kommunikasjon med seksjonseierne
Styret bestemmer hvordan meldinger og lignende skal gis til seksjonseierne, men må sørge for at all kommunikasjon skjer på en betryggende og hensiktsmessig måte. Seksjonseierne kan reservere seg mot å motta meldinger elektronisk.
9. ÅRSMØTET
9-1 Årsmøtets myndighet og mindretallsvern (1) Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet.
(2) Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
9-2 Tidspunkt for årsmøtet
(1) Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.
(2) Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
9-3 Innkalling til årsmøte
(1) Styret innkaller til årsmøte med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsføreren.
(2) Innkallingen skjer skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.
(3) Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
(4) Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen i vedtektenes punkt 9-2 (1).
9-4 Saker årsmøtet skal behandle (1) Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.
(2) Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet:
• behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår
• behandle vederlag til styret
• velge styremedlemmer
(3) Årsregnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.
(4) Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. Hvis alle seksjonseiere er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret beslutter å innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.
9-5 Hvem kan delta i årsmøtet
(1) Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøtet med forslags -, tale-, og stemmerett. Ektefelle, samboer eller annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og uttale seg.
(2) Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall.
(3) En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det. Fullmakten kan ikke angi hva fullmektigen skal stemme.
9-6 Møteledelse og protokoll
(1) Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møteleder behøver ikke å være seksjonseier.
(2) Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet
blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.
9-7 Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøtet I årsmøtet har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
9-8 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet
(1) Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene. Ved valg kan årsmøtet på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.
(2) Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om
a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt
e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum
f) samtykke til sammenslåing av eierseksjonssameier som nevnt i § 22 a
g) ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning h) endring av vedtektene.
9-9 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak
(1) Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo - eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
(2) Hvis tiltakene etter (1) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
9-10 Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne
Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om
a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
b) oppløsning av sameiet
c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter
d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.
9-11 Beslutninger som krever samtykke fra seksjonseiere det gjelder
Følgende beslutninger krever samtykke fra de seksjonseiere det gjelder:
• at eierne av bestemte seksjoner plikter å holde deler av fellesarealet vedlike
• innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige disposisjonsretten over seksjonen
• innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnadene enn det som følger av pkt. 6.
9-12 Inhabilitet
Ingen kan delta i en avstemning om
a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.
Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.
10. FORHOLDET TIL EIERSEKSJONSLOVEN
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.6.2017 nr. 65.
11. SÆRLIGE BESTEMMELSER I OPPSTARTSFASEN AV SAMEIET
Sameiet skal bygges ut i flere trinn, og det vil i en overgangsperiode være behov for noen særskilte bestemmelser frem til hele prosjektet er ferdigstilt. Disse vedtektsbestemmelsene kan ikke endres uten selger/utbyggers samtykke.
(1) Hele eiendommen blir seksjonert før innflytting av første byggetrinn. Selger/utbygger sitter med hjemmelen til ubygde og usolgte seksjoner, og har stemmerett i henhold til antall seksjoner de eier. Selger/utbygger har rett til å sitte i styret i sameie t frem til eiendommen er ferdig utviklet.
(2) Sameiets områder ferdigstilles etappevis fra selger/utbygger og overtas etappevis av sameiet. Ved overtakelse skal det normalt sett gjennomføres befaring mellom styret i sameiet og utbygger. Fra tidspunkt for overtakelsen tar sameiet over drift- og vedlikeholdsansvar for de overtatte bygninger og fellesareal/utomhus. Felleskostnadene fordeles på de ferdigstilte seksjonene etter forholdsmessig brøk. Det skal ikke betales felleskostnader for ubygde seksjoner.
(3) Selger/utbygger har ansvar for utvikling og utforming av de enkelte felt frem til de er overtatt av sameiet. Inntil hele sameiet er ferdig bygd har selger/utbygger rett til å ta alle nødvendige beslutninger som direkte gjelder ubebygde felt/områder. Sa meiet besluttende organer kan ikke fatte beslutninger som berører selger/utbyggers interesser i forbindelse me d ferdigstillelse av prosjektet.
(4) Utbygger har rett til å vederlagsfritt benytte deler av sameiets fellesareal til adkomst, plassering
av utstyr, bygningsmateriell og andre gjenstander behøvelig for utbyggingen av området. Sameierne må påregne at den kan bli endring i tildelte parkeringsplasser grunnet arbeid i parkeringskjelleren.
(5) Dersom sameiet pådras kostnader som knytter seg direkte til ikke ferdig utbygde felt, eller deler av slike felt, skal disse kostnadene dekkes av selger/utbygger. Eventuelle utgifter til ferdig utbygde felt frem til sameiet er ferdigstilt kan betales av selger/utbygger og viderefaktureres da sameiet.
(6) Selger/utbygger er økonomisk ansvarlig for kostnader relatert til usolgte enheter fra ferdigstillelse herunder felleskostnader og evt. andre økonomiske forpliktelser i sameiet.
