Investasi apartemen lebih profit dari deposito by Hendrawillyanto

Editor’s Letter tapak), tapi bisa mendatangkan yield (pendapatan sewa) hingga 10% per tahun.

Para investor dan pebisnis properti, Bulan lalu kami berhasil menggelar perhelatan akbar “Indonesia Property Investment Conference 2015” di Hotel Mulia, Jakarta. Acara ini juga dibarengi dengan launching Majalah Property-In. Kami berterima kasih kepada para peserta, sponsor, pembicara, dan berbagai pihak yang telah memberi dukungan sehingga event tersebut bisa terselenggara dengan baik. Dalam Majalah Property-In edisi Februari ini, kami mencoba mengangkat liputan utama tentang investasi apartemen yang memberikan capital gain luar biasa selama tiga tahun terakhir. Dikatakan luar biasa karena, seperti kita ketahui, biasanya kenaikan harga jual apartemen relatif kecil (apalagi jika dibandingkan dengan rumah

Artha Gading Niaga Blok A/10-11, Kelapa Gading, Jakarta Utara 14240 Telp. +6221 4585 7040 Fax. +6221 4585 7039 REKENING BANK PT Info Cahaya Hero AC. 630-0056839 BCA KCP Hibrida Kelapa Gading

Namun, yang terjadi belakangan ini harga apartemen justru meningkat drastis, sementara yield-nya pun tetap besar. Tentunya hal ini membuat banyak investor properti makin getol membenamkan investasinya di apartemen. Nah, apakah tren ini akan terus berlanjut? Lalu, strategi apa saja yang harus diperhatikan sebelum kita berinvestasi dengan membeli apartemen? Semua itu akan kami ulas dalam edisi ini. Selain itu kami juga menampilkan artikel-artikel menarik lainnya, seperti cara menghitung return on investment dan cara mengoptimalkan pendapatan sewa dari properti yang Anda miliki. Kami berharap Property-In bisa menjadi referensi yang komprehensif bagi para investor dan berguna dalam mengatasi permasalahan dan memilih investasi properti yang tepat. Selamat membaca!

FOUNDER: Handi Irawan D MANAGING DIRECTOR: Suhartono Chandra TECHNICAL ADVISOR: PJ Rahmat Susanta PUBLISHER PT Info Cahaya Hero

EDITOR IN CHIEF: David S. Simatupang JOURNALIST: Aziz F. Hidayat Caca Casriwan Fisamawati, Ivan Mulyadi Moh. Agus Mahribi PHOTOGRAPHER: Aston Koes Lilyanti GRAPHIC DESIGN & LAYOUT: Rizky Maulana ILLUSTRATOR: Whisnu Anggoro

FINANCE DIRECTOR: Henny Setiawati BUSINESS DEV. DIRECTOR: Sukardi Arifin Andria Wijaya (Head) OPERATIONAL DIRECTOR: Adyo Bawono

E-mail Website Percetakan

redaksi@property-in.co www.property-in.co Gramedia

Redaksi menerima saran, kritik, dan komentar dari pembaca.

ADVERTISING: Ahmad Arief (Head) Binsar Tobing Gofar Hendry DJ EVENT ORAGANIZER : Hesti Hastuti (Manager) CIRCULATION: Ali Mustaqim

Edisi 2 Februari 2015

Contents Cover Story

MAKIN KAYA DENGAN APARTEMEN

16 Tiga tahun terakhir ini, apartemen berkembang menjadi ‘mesin uang’ yang menggiurkan. Apakah tren ini terus berlanjut?

Global

01 10 12

Editor’s Letter Insight Trend

Investment & Marketing 48

Upaya Merambah Negeri Paman Ho

“Bocah Bandel” yang Kreatif

ROI: Basic Rules for Investor

Ciputra Group memiliki proyek kota mandiri seluas 368 hektar di Hanoi, Vietnam. Bagaimana kisahnya?

Malaysia: Tahun Ini Melorot

Akibat rencana kenaikan pajak barang dan jasa yang mencapai 6%, transaksi properti Malaysia diprediksi bakal merosot 10%.

Hong Kong: Harga Rumah Tak Terkendali

Edisi 2 Februari 2015

Investasi properti merupakan hal wajib bagi Raja Sapta Oktohari. Ke depan, ia bermimpi merambah berbagai wilayah di dalam dan luar negeri.

Jika ingin menjadi investor properti, Anda harus memahami hal yang paling mendasar dari investasi tersebut.

Edisi 2 Februari 2015

Contents Bank & Financing

Hot Spots

Menangkap Peluang Industri MICE

Industri ini bukan hanya monopoli kawasan Jabodetabek. Kota-kota di daerah pun semakin marak mengembangkannya.

Strategi Meretas Bunga Tinggi

100

Potensi Besar â&#x20AC;&#x153;Little Singaporeâ&#x20AC;?

Nasabah KPR dan KPA mesti bersiap-siap menghadapi impitan beban bunga kredit lebih tinggi. Adakah jalan keluarnya?

Batam memikat hati banyak investor properti. Seberapa besar daya tariknya?

Pulau Baru Bernama Pluit City

Gugusan pulau di utara Jakarta akan bertambah dengan hadirnya Pluit City. Pulau ini terbilang komplet karena menyediakan beraneka ragam fasilitas.

Special Report

Indonesia Property Investment Conference 2015

ETC (Etcetera)

106 112 116 118 120 126 128

Edisi 2 Februari 2015

Mahkota Pencakar Langit Jakarta

Ibarat raja dan ratu, gedung-gedung juga akan bertambah megah jika mengenakan mahkota.

Fiat 500S

Mobil mungil yang menawan.

Gadget

iPhone 6 hadir dengan layar lebih besar

Building

Kondominium anti kiamat.

Property Event Book

Mindset Seorang Investor

Propertiana Timing

Edisi 2 Februari 2015

Branding in Property

CRM di Industri Properti customer centric dan kemudian memformulasikan strategi untuk mengembangkan pelanggan sebagai aset perusahaan. Pelanggan adalah aset intangible yang memiliki nilai besar bagi perusahaan.

ndustri properti sebelumnya sangat dikenal dengan orientasinya kepada selling. Bahkan, untuk perusahaan properti yang memiliki perspektif jangka pendek, strategi marketing identik dengan strategi penjualan. Yang diperlukan oleh para pengembang adalah menjual produk yang sudah dibangunnya. Industri properti, baik pengembang, kontraktor maupun agen properti, perlu melangkah lebih dari sekadar berorientasi selling atau penjualan. Mereka perlu mengubah paradigma atau orientasi ini menjadi berorientasi kepada pelanggan dan pengembangan reputasi perusahaan. Perusahaan perlu mempersiapkan diri menjadi organisasi yang

Edisi 2 Februari 2015

Dalam tulisan di edisi sebelumnya, saya sudah mengulas bahwa ada komponen intangible asset di industri properti. Terbukti, beberapa perusahaan besar di industri ini memiliki rasio P/BV (rasio antara kapitalisasi pasar dengan nilai buku) yang cukup tinggi, jauh di atas 100%. Dengan demikian, nilai perusahaan ini banyak dibangun oleh intangible asset dibandingkn dengan nilai bukunya. Intangible asset ini terutama bersumber dari ekuitas merek dan ekuitas pelanggan. Ekuitas pelanggan akan menentukan profitabilitas jangka panjang. Perusahaan pengembang akan semakin bertumbuh sehat bila memiliki banyak pelanggan loyal. Perusahaan kontraktor yang memiliki pelanggan loyal, akan terus-menerus memberikan revenue dan laba bagi perusahaan. Perusahaan produsen bahan-bahan bangunan yang sudah memiliki pelanggan loyal, tentunya akan jauh lebih mudah menjual produk-produk lainnya. Strategi apa yang dapat

diformulasikan dan dieksekusi perusahaan agar mampu menciptakan pelanggan loyal dan menghasilkan ekuitas bagi perusahaan? Customer Relationship Management (CRM) sudah pasti adalah pilihan strategi yang terbaik. Kenyataannya, sekali lagi, CRM ini masih tidak banyak dijalankan oleh pemain dalam industri properti di Indonesia. Apa saja yang dapat dilakukan oleh perusahaan properti baik pengembang, kontraktor maupun agen properti agar bisa menjalankan CRM yang efektif? Tahapan CRM Perusahaan yang menjalankan CRM secara efektif baik adalah perusahaan yang mengelola database pelanggan dengan baik. Mereka memiliki profil pelanggan mereka, melakukan proses updating, melakukan analisis untuk melihat kebutuhan pelanggan, menyimpan database dengan baik dan memiliki sistem yang siap untuk membagikan database kepada departemen terkait. Industri bahan bangunan seperti semen, keramik, dan ritel bahan bangunan relatif memiliki database yang cukup baik. Maklum, mereka memiliki pelanggan yang berulang-ulang bertransaksi dan seringkali juga memiliki program membership.

Branding in Property

Hanya segelintir pengembang dan agen properti yang memiliki database yang baik. Pengembang sebaiknya memiliki database para investor atau yang sudah pernah membeli properti mereka dan menyimpannya dengan baik. Agen properti yang percaya akan pentingnya CRM, sebaiknya juga memiliki database yang selalu di-update terus-menerus. Di kebanyakan perusahaan agen properti, sebagian besar database-nya hanya ada di tangan agennya. Ini yang kemudian membuat pemilik agen properti tidak memiliki strategi menjalin relationship yang efektif karena semua relationship dilakukan oleh para agennya. Tidak mengherankan, agen properti juga sulit menjaga loyalitas para agennya. Database pelanggan adalah kekuatan besar untuk menjaga bisnis ke depan. Tanpa database pelanggan yang baik, agen properti akan sulit bertumbuh dengan baik danâ&#x20AC;&#x201D; sangat mungkinâ&#x20AC;&#x201D;juga bakal ditingggalkan oleh para agennya. Sudahkah Anda memiliki database pelanggan yang

memadai? Bila tidak, sudah saatnya untuk mengembangkan database. Anda bisa mendesain database dan kemudian mulai mengumpulkan data pelanggan. Ini bisa dilakukan saat menggelar pameran, event atau saat bekerja sama dengan industri lain seperti industri perbankan.

mempersiapkan strategi targeting yang lebih efektif. Bila suatu saat pengembang meluncurkan produk barunya, dengan mudah mereka dapat memilih pelanggan yang dianggap sesuai dengan properti yang diluncurkan. Kenyataannya, banyak pengembang tidak memiliki segmentasi yang baik. Tidak mengherankan, saat mengirimkan brosur atau alat-alat komunikasi, banyak menjadi tidak efektif. Prospek yang tidak memiliki daya beli cukup, misalnya, dikirimi brosur properti yang jelas tidak akan terjangkau. Atau sebaliknya, properti yang ditawarkan ternyata kelasnya jauh di bawah yang diharapkan. Interaksi dan Bonding

Tahap kedua CRM adalah strategi untuk melakukan segmentasi dari database pelanggan yang sudah ada. Setiap pelanggan memiliki perilaku berbeda dan mereka adalah prospek yang berbeda untuk jenis properti yang berbeda. Dengan adanya segmentasi pelanggan yang baik, perusahaan akan dapat

Tahap ketiga adalah interaksi. Relationship dengan pelanggan akan mulai terjalin bisa terjadi komunikasi. Perusahaan yang baik akan mendesain dan mengeksekusi berbagai program komunikasi. Banyak pengembang biasanya hanya mengandalkan SMS, brosur atau dengan membuat acara.

Edisi 2 Februari 2015

Branding in Property

Padahal banyak alternatif yang dapat dikembangkanâ&#x20AC;&#x201D; seperti e-mail marketing, web, mobile marketing atau customer gatheringâ&#x20AC;&#x201D;menjadi bagian komunikasi yang efektif. Interaksi dengan pelanggan dan prospek haruslah mencakup berbagai media. Pelanggan dan prospek memiliki preferensi media komunikasi yang berbeda-beda. Tidak ada satu pun media yang mampu menjangkau semua prospek dan pelanggan yang dibidik oleh perusahaan. Tahap keempat CRM adalah membuat berbagai program bonding yang mampu meningkatkan loyalitas

Edisi 2 Februari 2015

pelanggan. Salah satu program yang sangat baik adalah dengan membentuk komunitas pelanggan. Komunitas yang terbentuk ini akan sangat berguna untuk menjaga loyalitas. Bahkan, komunitas yang memiliki anggota loyal, biasanya juga akan menyebarkan promosi dari mulut ke mulut atau melakukan viral dalam komunikasi dengan media sosial. Produsen bahan bangunan, ritel bahan bangunan, dan pusat perbelanjaan termasuk yang paling maju dalam menjalankan program bonding relatif dibandingkan dengan perusahaan lain di industri

properti. Mereka sudah memiliki program sistematis melalui program membership yang mereka lakukan. Strategi CRM biasanya hanya akan mampu diwujudkan bila perusahaan memiliki perspektif jangka panjang. Demikian pula, diperlukan CEO dan jajaran manajemen yang memang memiliki mind-set bahwa pelanggan adalah aset berharga. Hanya dengan cara menjalin relationship sajalah pelanggan bisa menjadi loyal. Loyalitas inilah yang akhirnya mempengaruhi penjualan dan profitabilitas perusahaan.

Edisi 2 Februari 2015

Insight

Survei Persepsi Properti

Rumah Masih Primadona ertumbuhan ekonomi nasional yang sedikit melambat tampaknya tidak terlalu berpengaruh terhadap industri properti. Industri ini justru kian diminati dan diprediksi meningkat pada 2015. Sulit dimungkiri, pasar properti di Tanah Air masih terbuka luas, permintaannya pun tinggi. Data World Bank 2013 mencatat, jumlah penduduk Indonesia mencapai 249,9 juta jiwa merupakan indikator potensi ekonomi yang besar. Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang diperkirakan bakal membaik tentunya memberikan efek positif terhadap industri properti. Hasil online survey yang dilakukan SurveyOne belum lama ini memperlihatkan bahwa minat konsumen terhadap investasi di bidang properti masih cukup tinggi. Sebanyak 59% responden ternyata ingin berinvestasi properti pada 2015.

Edisi 2 Februari 2015

Insight

untuk tempat tinggal dan tempat usaha atau disewakan. Kemudian apartemen menduduki posisi ketiga (11,0%). Uniknya, minat responden wanita ternyata lebih banyak di sini, yaitu 23,3%. Selain gengsi dan gaya hidup, investasi apartemen juga dianggap cukup ampuh untuk dijadikan property cash machine. Sebaliknya, investasi tanah lebih banyak dipilih oleh responden pria. Sebagian dari mereka beralasan, tanah merupakan modal dasar untuk pengembangan sebuah produk properti. Dari jenis-jenis properti yang ada, sebanyak 56,1% responden memilih rumah tapak (landed house) sebagai investasi properti yang utama. Pemilihan ini bukanlah tanpa dasar. Di Jakarta, misalnya. Walaupun rumah yang dibeli teletak di lokasi kurang strategis, mereka yakin harganya tetap akan naik. Jika dipilah dari sisi gender, hasilnya pun tidak jauh berbeda. Baik pria maupun wanita sama-sama tertarik dengan investasi rumah tapak, porsinya masing-masing 55,8 dan 56,7%.

Beberapa alasan yang menguatkan mengapa investasi properti, termasuk apartemen, banyak diburu karena capital gain yang bisa diraih di masa mendatang. Kemudian disusul faktor keamanan, mahalnya harga rumah tapak, tersedianya pusat perbelanjaan yang terjangkau, dan lokasi yang strategis. Selain hal di atas, ada beberapa faktor lain yang patut dipertimbangkan oleh responden, yaitu: akses, fasilitas, harga, potensi disewakan, nama pengembang, dan desain. Reputasi nama pengembang menjadi poin yang tidak bisa diabaikan. Reputasi baik akan terasosiasi dengan produk properti yang berkualitas. Sementara untuk fasilitas, pengembang yang baik tentunya tidak akan main-main dalam mempersiapkannya. Untuk alasan potensi disewakan, beberapa responden mengatakan bahwa mereka mengincar peluang untuk mendapatkan penghasilan tambahan dari produk investasinya. Dengan menyewakan, properti tersebut dapat dimanfaatkan untuk memberikan passive income.

Jenis properti lain yang juga diminati oleh masyarakat adalah ruko (23,2%). Pemilihan properti yang satu ini lebih didominasi oleh kalangan pria (28,8%) dibanding wanita (13,3%). Ruko, selain memiliki nilai jual kembali yang bagus, juga bisa digunakan secara bersamaan

Edisi 2 Februari 2015

TREND

Biar Banjir Tetap Laris Promo hunian dengan jaminan bebas banjir memang menjadi magnet yang sangat kuat bagi calon konsumen. Tapi bagaimana antisipasi developer kalau wilayah itu rawan banjir?

Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

panduk, flyer, billboard proyek properti akhir-akhir ini kian marak bertebaran di jalan-jalan ibukota. Selain menampilkan display unit, spesifikasi harga dan fasilitas, ada satu catatan penting yang kerap disampaikan oleh pengembang: “lokasi bebas dan aman dari banjir”. Poin terakhir itu berpengaruh besar kepada calon konsumen saat memilih properti. Pernyataan bahwa lokasi hunian tidak terkena banjir menjadi salah satu faktor penentu ditandatanganinya kontrak perjanjian pembelian unit. Boleh jadi lantaran ada jaminan bebas dari banjir, penghuni merasa lebih nyaman dan punya bayangan nilai jual propertinya bakal bertambah tinggi di masa depan. Persoalan banjir memang merupakan hal klasik yang seakan tidak pernah selesai di Jakarta . Alih-alih cuma ‘mewabah’ lima tahun sekali, banjir kini kadang menyelonong sesukanya tanpa harus menunggu selama itu. Akibatnya, banjir acap membawa dampak cukup sistematis bagi sejumlah kawasan, yakni lumpuhnya aktivitas sekitar. Itulah mengapa banyak pengembang yang mati-matian memerangi banjir agar produknya tetap unggul dan laris manis.

Edisi 2 Februari 2015

Seperti disebutkan tadi, harga jual sebuah unit dan lahan akan naik seiring amannya lokasi tersebut dari banjir—meski ada beberapa lokasi yang sekalipun kerap dilanda banjir, propertinya cenderung aman dan terus diminati investor. Musuh utama para pengembang kini adalah banjir. Beragam upaya dilakukan guna setidaknya meminimalisasi dampak banjir terhadap properti mereka. Sebut saja Summarecon Kelapa Gading—kawasan yang dulunya berupa rawa kini telah berubah menjadi lokasi premium di Jakarta. Sejumlah antisipasi yang dilakukan oleh pengembang juga melibatkan pihak pemerintah, seperti hadirnya Banjir Kanal Timur (BKT). Setelah BKT difungsikan, Kelapa Gading relatif sudah mulai aman dari banjir meski tidak 100%. Kemudian, pengembang juga membuat kawasan hijau di sejumlah cluster hingga ada yang seluas 40 hektar. Tujuannya jelas, menghadirkan konsep ramah lingkungan agar tidak membebani lingkungan sekitarnya. Ditambah dengan membuat sistem drainase plus folder system yang memungkinkan kawasan ini mengelola sistem tata airnya secara mandiri—termasuk penyerapannya— tanpa tergantung pada lingkungan sekitar (zero sum concept). Selain itu juga diciptakan green spine, taman hijau yang luas dengan

TREND

berbagai jenis pohon peneduh. Kehadiran pohon-pohon tersebut setidaknya turut membantu mengurangi dampak banjir. Upaya-upaya lainnya yang dilakukan pengembang bersama dinas terkait adalah pengerukan dan revitalisasi waduk di Kelapa Gading. Waduk sangat berpengaruh terhadap konsentrasi banjir yang kerap melanda kawasan ini. Asal tahu saja, dulu sebelum diperbaiki, waduk di sana hanya memiliki kedalaman 2-3 meter. Perlu tindakan spesifik guna menambah kedalaman waduk

yang sebenarnya bisa mencapai 7 meter. Selain memperbaiki waduk, skema drainase atau penyerapan air juga diperhatikan dengan menyiapkan pompa-pompa berskala besar. Pompapompa disediakan untuk menyerap genangan air yang ada di kawasan tersebut. Ini termasuk pula pompa milik Dinas Pekerjaan Umum Jakarta Utara yang harus bekerja keras menguras tumpahan air di Kali Kelapa Gading. Summarecon sendiri sebenarnya sudah menyiapkan satu divisi khusus untuk

melakukan berbagai upaya perbaikan dan penanganan di wilayah Kelapa Gading, yaitu Tim Tata Air. Kegiatannya meliputi pengamanan dan antisipasi peralatan serta mesin panel terhadap banjir. Kemudian menyediakan pompa dan stok BBM, genset 1.000 KVA di lokasi waduk dan petugas yang siaga. Tindakan antisipasi banjir lainnya pun sudah lebih dulu dilaksanakan. Mulai dari memperbaiki dan meninggikan tanggul Kharisma, pengangkatan lumpur sekitar kolam pompa, peningkatan kinerja pompa QJ dan pompa Aâ&#x20AC;?Xâ&#x20AC;?C (dengan

Edisi 2 Februari 2015

TREND

Waduk Kelapa Gading

memperbesar volume kolam sedot), pembersihan lumpur dan sampah di inlet waduk sampai pembersihan lumpur kolong jembatan Jalan Nias Barat dan saluran di Pelepah Indah. Uniknya, sekalipun kawasan ini termasuk langganan banjir, namun harganya tetap bagus dan minat investasi properti di sana tetap besar. Ketersedian beragam fasilitas yang lengkap dari A sampai Z menjadi penyebab utama tetap diburunya properti di Kelapa Gading. Kawsan ini juga telah

berkembang menjadi kota mandiri yang hidup. Kedua faktor itulah yang membuatnya menjadi primadona bagi kebanyakan investor. Memang, jika menyebut nama Kelapa Gading, dalam benak kita akan langsung terlintas nama Summarecon. Pengembang besar spesialis pembesut kota mandiri ini terkenal sebagai pengembang ulung dalam mendesain sebuah wilayah dari yang bukan apa-apa menjadi wilayah ber-value tinggi.

Siapa pun mafhum betul daerah ini termasuk rawan banjir dan cukup merepotkan bagi penghuni dan pekerja di sana. Namun, fakta berbicara lain. Bahkan ada pernyataan menarik, â&#x20AC;&#x153;Sebanjir-banjirnya, Kelapa Gading tidak akan pernah mati dan ditinggalkan oleh investorâ&#x20AC;?. Kawasan ini masih memiliki magnet sangat kuat untuk sebidang tanah berharga fantastis. Foto: Aston Koes

Pompa penyedot air

Edisi 2 Februari 2015

MAKIN KAYA DENGAN APARTEMEN Tiga tahun terakhir ini, apartemen berkembang menjadi ‘mesin uang’ yang menggiurkan. Apakah tren ini terus berlanjut? Oleh : DAVID S. SIMATUPANG

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

aya selalu membeli apartemen waktu prelaunching, belum diluncurkan. Harganya pun belum tahu. Tapi kita bisa pesan dengan nomor urut pesanan (NUP),” kata Widarto Wirawan (62), seorang investor properti yang cukup berhasil.

20% (berarti modal awal yang dikeluarkan 200 juta). Angsurannya 25 juta per bulan. Pada saat cicilan keempat (ketika total investasinya baru 300 juta), dia bisa menjual apartemen itu seharga 1,5 miliar. Untung bersih yang digondolnya mencapai 400 juta. Fantastis, capital gain-nya 100% lebih!

Widarto masih ingat betul peristiwa tiga tahun silam. Saat itu, ia membeli satu unit apartemen di Ciputra World 1 seharga Rp1 miliar. Cukup mahal memang, maklum harga per meternya sudah 20,5 juta. Tapi dia punya feeling harga jualnya nanti bakal terus menanjak.

Mantan bos sebuah perusahaan direct selling ini menuturkan, uang tersebut lalu dia tanamkan kembali di Pavillion, apartemen besutan Forza Land. “Harga awal 1 miliar, lalu menjadi 2 miliar dalam kurun dua tahun. Tapi apartemen itu saya sewakan 15 juta per bulan. Lumayan, buat pensiun,” ujarnya sambil terkekeh.

Benar saja. Harga apartemen itu langsung melesat. “Saya untung besar,” kenang Widarto dengan ceria.

Waktu itu, rincinya, down payment unit tersebut masih

Edisi 2 Februari 2015

Pada 2010, Widarto sama sekali tidak punya apartemen.

Sekarang sudah ada empat. Selain Pavillion, ia juga

memiliki unit apartemen di Ciputra World 2, BSD City, dan Ciputra International. Tapi semua itu diakuinya karena kebetulan dia sedang beruntung. “Keberuntungan itu pertemuan antara kesempatan dan kesiapan. Pas ada kesempatan, pas saya punya duit.” Yang pasti, Widarto tidaklah sendirian. Tentunya masih banyak investor properti lain yang ikut mengecap nikmatnya lonjakan harga apartemen selama periode 2010-2013. “Teman saya bahkan ada yang sampai ‘beternak apartemen’,“ katanya. Melebihi Bunga Deposito Apartemen memang menawarkan segudang kemudahan bagi masyarakat perkotaan. Lokasinya berada dekat dengan beragam fasilitas penunjang seperti area perkantoran dan pusat perbelanjaan. Tinggal di apartemen kini bahkan sudah menjadi gaya hidup bagi sebagian kalangan. Itulah sebabnya apartemen diburu oleh keluarga muda, eksekutif, dan investor. Selain menjadi tempat tinggal, apartemen juga telah menjadi salah satu pilihan

COVER STORY

investasi yang menjanjikan. Memang, dari sisi investasi, hunian vertikal ini menawarkan tingkat return menggiurkan. Tengok saja kisah di atas. Bahkan, banyak pengamat mengatakan kenaikan nilai investasi apartemen per tahun bisa melebihi 25%. Angka ini jelas melebihi bunga deposito yang rata-rata 8% per tahun. Apalagi bila apartemen yang dimiliki investor berada di kawasan perkantoran, mal atau berdekatan dengan kampus. Tingkat okupansi di lokasi-lokasi tersebut sangat tinggi. Otomatis, yield (pendapatan sewanya) juga bagus. Harga jualnya juga bisa melonjak tiga kali lipat dalam tempo tiga tahun saja. “Enggak ada bisnis yang bisa naik seperti itu,” ujar Stefanus Ridwan, Vice President Pakuwon Group.

Pasar apartemen memang sedang hot. Menurut data Colliers International, suplai apartemen di Jabodetabek sempat turun 29% tahun lalu, dari 15.068 unit menjadi 10.701 unit. Lantaran Pemilu, banyak pengembang yang mengerem laju proyek-proyeknya. Namun, tahun ini mereka langsung tancap gas 169% sehingga jumlahnya mencapai 28.838 unit. Data serupa juga disajikan oleh Jones Lang LaSalle. Konsultan riset properti tersebut menyatakan bahwa saat ini tersedia sekitar 90.000 unit apartemen di Jakarta; dan jumlahnya akan bertambah sekitar 58.000 unit lagi hingga 2018. Harganya pun menggiurkan. Sejak 2007 hingga 2014 tren harganya terus naik dan tahun ini menunjukkan kecenderungan meningkat tajam.

“Kenaikan harga apartemen ini tertolong oleh faktor supply dan demand. Pasokan yang tertahan, karena sulitnya mendapatkan tanah dan perizinan di ibukota, membuat harga apartemen melambung,” kata Budi Yanto Lusli, President Director PT Synthesis. Namun, Budi mempertanyakan apakah kenaikan harga apartemen yang ‘aduhai’ dalam tiga tahun terakhir bakal terus berlanjut? Menurut Artadinata Djangkar, Direktur Ciputra Group, pasar apartemen di 2015 akan tetap bagus. Meski begitu, “Kita tidak akan mengalami pertumbuhan setinggi tiga tahun terakhir,” imbuhnya. Memang tidak semua apartemen akan terus naik seperti itu. Pembeli pun semakin pintar. Mereka kini mulai membanding-bandingkan, mencermati apartemen mana yang bisa menguntungkan.

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Yang jelas, dari sisi developer. Kompetisinya bakal semakin sengit. Oleh karena itu dibutuhkan kreativitas dan diferensiasi dalam memasarkan produknya. Apartemen yang dekat atau berada di dalam mal, misalnya, akan mempunyai nilai jual tinggi. â&#x20AC;&#x153;Lebih bagus lagi kalau apartemen dan mal itu digabung dengan office tower. Para tamu dan penghuni tidak akan pusing mencari parkir lot,â&#x20AC;? kata Stefanus Ridwan. Masalah lokasi memang vital dalam pendirian apartemen. Apartemen biasanya

Edisi 2 Februari 2015

disewakan untuk mendekatkan penyewa dengan lokasi kegiatannya, misalnya kantor. Tak heran bila hunian ini banyak diminati, terutama yang terletak di kawasan central business district (CBD) seperti Sudirman-Thamrin,

Gatot Subroto, dan Rasuna Said. Namun, kawasan perkantoran di Jakarta kini mulai bergeser ke pinggiran. Kawasan TB Simatupang, misalnya, kini merupakan wilayah perkatoran di luar CBD

21 yang tumbuh pesat. Otomatis, dengan tumbuhnya perkantoran, pembangunan apartemen akan segera menyusul. “Kawasan TB Simatupang memang bagus untuk apartemen,” kata Widarto. “Cuma harga apartemen di sana tidak boleh terlalu tinggi—tak boleh lebih dari 20 juta per meter persegi.”

masih tetap bersinar. Namun tren pembelinya tidak lagi end user, melainkan investor. “Mereka merem

saja sudah untung.” Investor yang sudah untung ini biasanya menjadi pengikut setia developer. Saat

Tren apartemen yang bergeser ke pinggir juga diamini oleh Marcellus Chandra, CEO Prioritas Land Indonesia. “Proyek kami di Serpong, kami termasuk perintis apartemen di sana. Trennya bagus seiring dengan hadirnya kota mandiri di daerah-daerah penyangga,” katanya. Marcellus mengatakan, tahun ini penjualan apartemen

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

developer mau membangun, mereka sudah pesan dari jauh-jauh hari. Tingginya permintaan apartemen tentu menjadi peluang meraup untung berlipat. Namun ada sejumlah hal yang harus diperhatikan sebelum kita mengambil keputusan membeli apartemen. Misalnya, kapan timing yang tepat untuk membeli aset properti tersebut (saat pre-launching), lokasi mana yang menjadi primadona, reputasi pengembang, dan perhitungan return of investment (ROI).

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Jurus Investasi Apartemen

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

ren investasi properti kini semakin bertumbuh. Properti menjadi pilihan paling ideal bagi masyarakat dalam mendulang keuntungan maksimal. Hampir setiap jenis properti diyakini mampu memberikan keuntungan bagus bagi investor, meski dalam kadar yang berbeda-beda dan ditentukan oleh faktor-faktor penunjang.

Salah satu yang saat ini sedang hot adalah investasi apartemen. Namun agar dapat menjadi instrumen investasi yang baik, pemilihan apartemen haruslah benar-benar jeli. Berikut ini ada beberapa strategi yang bisa dipertimbangkan dalam memilih apartemen sebagai alat investasi. Poin-poin ini patut dicermati demi meminimalisasi kesalahan yang tidak perlu dalam berinvestasi properti, khususnya di apartemen.

TIMING (WAKTU)

DATANG LEBIH AWAL

Usahakan bisa membeli apartemen seawal mungkin. Dalam bisnis properti, ada yang disebut pre-launch alias masa sebelum launching. Biasanya harga pre-launch itu jauh lebih murah dibanding harga ketika launching dan harga ketika apartemen sudah rampung. Akan lebih bagus lagi, kalau Anda bisa membeli apartemen pada masa â&#x20AC;&#x153;pre-pre-launchâ&#x20AC;?.

Upayakan Anda datang lebih awal dalam masa launching atau pre-launching demi memperoleh kesempatan memilih unit terbaik. Ingat, dalam membeli apartemen tidak hanya soal lokasi, tetapi juga unit mana yang akan dibeli. Sering kali pembeli diberikan kartu urut berdasarkan kedatangan ketika launching untuk melakukan pemilihan lebih awal unit yang diinginkan.

INFORMASI DAN JARINGAN Bagaimana agar kita bisa membeli apartemen di masa-masa pre-launch? Salah satu cara yang paling mujarab adalah mendapat informasi dari jaringan atau orang dalam. Karenanya, bangunlah relasi dengan berbagai pihak yang memiliki informasi sekitar pembangungan apartemen itu. Misalnya, kapan apartemen itu mulai bisa dibeli, terutama sebelum masa launching.

KOLEKTIVITAS JARINGAN Membeli apartemen seorang diri dengan membeli apartemen beramai-ramai atau atas nama kelompok/jaringan tentunya berbeda. Jika pembeli membentuk suatu kelompok yang besar, dia akan lebih mempunyai bargaining power dalam membeli apartemen tersebut. Dengan demikian,Â pembeli kolektif lebih bisa mendapatkan harga bagus, lokasi atau unit pilihan.

PERHATIKAN VIEW UNITNYA Perhatikan view dari unit yang akan dibeli. Hal ini penting ketika kita membeli apartemen untuk disewakan. Sering kali penyewa sangat mengutamakan view unit apartemen itu. Nilai apartemen yang mempunyai view Monas ketika malam hari tentunya akan berbeda dengan yang menghadap ke pasar becek yang kotor.

LAKUKAN RISET Sebelum datang ke presentasi ke launching apartemen, sebaiknya Anda melakukan riset terlebih dulu. Misalnya, berapa harga NJOP dan harga sewa rata-rata di daerah sekitar itu. Riset awal akan sangat membantu dalam pengambilam keputusan secara cepat dan tepat. Mereka yang melakukan riset akan menang beberapa langkah dari calon investor lain. Yang lebih penting lagi, pembeli tidak akan gampang diyakinkan oleh penjual karena sudah punya gambaran terlebih dulu.

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Selain faktor-faktor di atas, ada beberapa tips yang juga tak kalah penting dan wajib diketahui calon investor dalam memilih apartemen yang tepat. Berikut ini tipsnya:

1. Lokasi

Lokasi tetap menjadi prioritas utama dalam mencari apartemen. Perhatikan faktor ini secara detil dengan melihat apakah lokasi yang diincar berada di jalur protokol (utama). Ini menjadi penting karena tingkat kenaikan harga propertinya lebih tinggi bila dibandingkan dengan lokasi di jalan alternatif kelas 2 atau kelas 3. Perlu diingat, lokasi nomor satu memiliki â&#x20AC;&#x2DC;senjataâ&#x20AC;&#x2122; penunjang untuk mempercepat pertumbuhan nilai properti tersebut. Namun, jika terpaksa memilih apartemen yang berada di jalur alternatif, sebaiknya Anda bisa memprediksi bahwa lokasi tersebut akan berkembang di masa depan.

Posisi apartemen yang berada di kawasan pusat bisnis dan perkantoran dapat menjadi faktor penting keberhasilan investasi Anda. Hal tersebut berpengaruh terhadap okupansi unit apartemen yang dimiliki, terlebih jika banyak karyawan yang berasal dari jauh atau ekspatriat. Keberadaan pusat bisnis pun secara otomatis memberikan dampak memuaskan terhadap nilai investasi. Makanya, pengembang kini tidak hanya membangun apartemen, tapi juga mal, perkantoran dan ruko. Istilah kerennya mixed use building.

2. Fasilitas

Kecenderungan orang yang senang dengan kemudahan tentunya dapat terwujud jika apartemen dibekali fasilitas yang lengkap dan mudah dijangkau. Misalnya, mal. Keberadaan mal penting untuk menjamin tersedianya semua kebutuhan kita sebagai pemilik dan penghuni apartemen nantinya. Fasilitas-fasilitas pendukung lain seperti sarana pendidikan, rumah sakit, transportation meeting, dan hiburan juga mutlak harus ada.

3. Reputasi Pengembang

Lantaran sedang tren pembangunan apartemen di mana-mana, calon investor kadang kalap main asal beli. Asalkan harganya cocok dengan dompet, mereka kurang peduli siapa developernya. Namun, investor acap kecewa setelah tahu bahwa kualitas bangunan, after-sales service, dan segudang permasalahan tak ditangani dengan baik. Hal itu sebetulnya

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

mudah dihindari sejak dini jika mencermati pengembang di belakang proyek tersebut. Biasanya pengembang dengan reputasi bagus memiliki sistem pengelolaan yang jauh lebih baik daripada pengembang baru.

4. Sebaiknya Tidak Memilih Unit Studio

Jika apartemen itu berada dekat dengan lingkungan kerja ekspatriat, ada baiknya Anda tidak memilih unit studio (1 bed room). Sebab, harga sewa atau harga jualnya tidak lebih memuaskan daripada tipe 2 bed room. Ketika ekspatriat berencana menetap di apartemen, mereka bakal menggunakan minimal dua kamar tidur. Mreka biasanya akan membawa keluarga atau relasi. Nah, dengan menyediakan dua kamar tidur ini, nilai

apartemen Anda bakal lebih tinggi ketimbang yang satu kamar tidur apalagi studio.

5. Perhatikan Status Tanah

Inilah poin penting berikutnya yang tidak boleh dilupakan. Perhatikan betul status tanah apartemen tersebut. Tindakan preventif perlu dilakukan, sebab bisa saja Anda mendapati lahan apartemen sedang dalam sengketa atau merupakan sewa lahan. Pastikan dokumen properti tersebut tidak bermasalah (dalam agunan bank atau sengketa), mintalah bantuan notaris sebelum melakukan transaksi. Selamat berinvestasi. (ucu/dari berbagai sumber)

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Mesin Uang

dari Sudirman ama PT Astra International tidaklah asing terdengar di telinga konsumen Indonesia. Sebagian besar pengisi padatnya jalanan di Jakarta saja adalah produk-produk besutan anak perusahaan tersebut. Setelah mapan di dunia transportasi, Astra akhirnya ikut tergoda bermain di industri properti. Belum lama ini mereka merilis hunian vertikal mewah berkonsep superblok. Tidak tanggung-tanggung, lokasi yang dipilihnya merupakan salah satu lokasi termahal di Indonesia, yaitu CBD Sudirman. Mereka menggandeng pengembang luar negeri, Hong Kong Land. Kedua badan usaha ini lalu membentuk PT Brahmayasa Bahtera

Edisi 2 Februari 2015

untuk mengembangkan megaproyek bernama Anandamaya Residences. ProyekÂ yang berdiri di atas lahan seluas 1,6 hektar ini terbilang sangat menjanjikan bagi kalangan calon investor yang mengincar â&#x20AC;&#x153;mainanâ&#x20AC;? kelas wahid. Anandamaya Residence memang sengaja dirancang untuk penghuni yang ingin menikmati kehidupan mewah serta dekat dengan pusat hiburan, kuliner, dan perbelanjaan. Beragam fasilitas yang dihadirkan pun didesain untuk mengutamakan kepuasaan penghuni seperti lagoon pool, fitness & spa, minimart, tennis court, jogging track, gazebo area, function room

COVER STORY

& lounge dan masih banyak lagi. Apartemen itu menyediakan 509 unit yang terdiri dari tipe 2-3 bedroom di Premium Tower; tipe 3-4 bedroom di Luxury tower; tipe 4 bedroom mewah dengan kolam renang pribadi dan langit-langit setinggi 6 meter di ruang utama dan ruang makan; serta 6 unit penthouse yang dilengkapi ensuite bathrooms, ruang keluarga, double volume living and dining area, dan kolam renang pribadi. Rasa-rasanya setiap unit yang dijual bakal laris manis bak jagung bakar di malam tahun baru. Optimisme tinggi diusung Anandamaya Residences dalam merekrut calon investor. Tidak salah memang. Merujuk pada data Jones Lang LaSalle, saat ini pasar apartemen di Jakarta

membeli. Tujuannya agar pengembang mampu menyaring terlebih dulu calon pembeli dan ini sengaja dilakukan karena nantinya pembeli bakal menjadi penghuni ataupun investor jangka panjang di sana. cukup dinamis. Tersedia sekitar 90.000 unit apartemen di Jakarta dan jumlahnya akan bertambah sekitar 58.000 unit lagi hingga 2018 (hebatnya lagi, lebih dari 72% jumlah ini sudah laku terjual). Jakarta memang pasar yang sangat â&#x20AC;&#x153;seksiâ&#x20AC;?. Namun untuk mendapatkan unit apartemen tersebut tidaklah mudah karena pengembang menutup akses harga seperti halnya kebanyakan pengembang. Metode penjualan dilakukan dengan sistem undangan khusus sehingga harga akan dibuka kepada pihak yang benar-benar tertarik

Jika melihat pada potensi proyek perdana Astra tersebut, berinvestasi di Anandamaya Residence bisa menjadi pilihan paling prospektif tahun ini. Dengan lokasi yang sangat premium, dukungan fasilitas dan kemewahan unit, kemungkinan pendapatan aktif dari yield income serta pendapatan pasif dari capital gain bisa melonjak tinggi ke angka yang fantastis. (ucu)

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Foto: Istimewa

Sebagian besar warga keturunan Tionghoa sepakat, wilayah ini disebutnya sebagai Kepala Naga. Naga, dalam mitosnya diyakini membawa keberuntungan, tampak mulai â&#x20AC;&#x153;menggerakkan kepalanyaâ&#x20AC;? ke wilayah barat Jakarta. Oleh: Caca Casriwan

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

ehadiran Bandara Internasional Soekarno-Hatta membuat denyut perekonomian wilayah sekitar Cengkareng semakin kencang. Tidak hanya pertumbuhan ekonominya, properti di sana—perkantoran, hunian, dan komersial—juga berkembang pesat. Salah satu wilayah yang perkembangannya pesat dalam lima tahun terakhir adalah Daan Mogot, Cengkareng. Sebagian besar warga etnis Tionghoa sepakat, wilayah ini disebut sebagai “kepala naga”. Praktisi feng shui Suhu Benny, seperti dikutip situs resmi Point 8, menjelaskan bahwa kepala naga adalah menilik hunian berdasarkan lokasi. Jadi, jika orang hendak berinvestasi di mana pun, sebaiknya dia mempertimbangkan faktor lokasi ‘kepala naga’ itu berada. Nah, naga—yang diyakini membawa keberuntungan itu—tampaknya mulai “menggerakkan kepalanya” ke wilayah barat Jakarta. Saat properti di kawasan lain hanya memperlihatkan pertumbuhan harga moderat, kawasan ini justru melesat. Pertumbuhan harganya bisa mencapai ratarata 20%. Angela Wibawa, Head of Markets Jones Lang LaSalle Indonesia, menyatakan, kenaikan harga tersebut ditunjang oleh keunggulan komparatif wilayah ini. Lokasinya dekat dengan gerbang utama Indonesia,

yakni Bandara SoekarnoHatta. Jakarta Barat juga punya aksesibilitas memadai yang didukung kelengkapan infrastruktur seperti tol dalam kota yang terkoneksi dengan tol lingkar luar Jakarta, fasilitas publik lengkap, dan lingkungannya relatif tertata dengan baik. “Semua keunggulan komparatif itu memicu minat pasar. Investor individu berlomba membelanjakan

uangnya di sini untuk mendapatkan cuan,“ ujar Angela kepada PropertyIn di Gedung BEI Jakarta pertengahan bulan lalu. “Peningkatan permintaan tersebut secara otomatis mendongkrak harga jual lebih tinggi ketimbang kawasan lainnya di Jabodetabek.” Diakuinya, meskipun pasar secara umum melambat, kawasan barat Jakarta tampil sebagai pemimpin pertumbuhan harga properti. Bahkan, dengan asumsi yang ada, dalam dua tahun ke depan kawasan ini bakal mencatat akselerasi harga hingga 30%. Potensi wilayah ini tentunya tak luput dari perhatian para

pengembang, salah satunya PT Cakrawala Bumi Sejahtera (CBS). Melihat potensi besar tersebut, CBS telah membangun proyek perdana Point 8 Grup-Daan Mogot sejak 2011. Proyek ini merupakan kawasan terpadu terdiri dari apartemen, hotel, dan business park. Point 8 juga memadukan business centre dan tempat hunian dengan mengusung konsep hunian hijau, hemat energi, dan bernuansa Bali. Bali merupakan pulau yang paling terkenal di dunia. Pulau yang terletak di sebelah Selatan garis khatulistiwa ini memiliki luas wilayah sekitar: panjang 80 km dan lebar 150 km yang menyerupai bentuk ikan. Peradaban mencatat bahwa Bali memiliki mikrokosmos yang luar biasa tentang sejarah, legenda, kesusasteraan, seni, alam, dan manusia itu sendiri. Point 8 Group- Daan Mogot dikembangkan di lahan seluas 3 hektare, terbagi atas 4 menara apartemen di antaranya Terrace Mansion dan Aircrew Tower. Selain itu, diluncurkan pula satu hotel berbintang di bawah operator Wyndham dari Amerika Serikat dengan Brand Ramada. Yakni apartemen Terrace Mansion dan Aircrew Tower. “Cengkareng itu merupakan wilayah kepala Naga. Sehingga tidak salah jika banyak investor yang tertarik berinvestasi. Dalam lima tahun terakhir perkembangan bisnis di wilayah ini cukup pesat. Baik untuk Kebutuhan perumahan, business centre, dan hotel,” kata Direktur Marketing PT

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

CBS Reinhard T Rusli kepada Property-In di Jakarta, pertengahan bulan lalu. Dari sisi harga, untuk apartemen Terrace Mansion Tower dan Aircrew Tower menawarkan harga dan cara

pembayaran yang cukup menarik dibandingkan dengan properti setara di sekitarnya. Reinhard menjamin, nilai kenaikan investasinya bisa mencapai 15% sampai 20% setiap tahunnya. â&#x20AC;&#x153;Kami melihat adanya kebutuhan hunian yang nyaman, tenang dan eksklusif serta kemudahan beraktifitas bagi mereka, hal tersebut ditunjang dengan lokasi yang dekat dengan tol Lingkar Luar Barat Cengkareng, sehingga

Edisi 2 Februari 2015

memudahkan bagi mereka yang memiliki aktivitas bisnis di sekitar bandara. Selain itu capital gain-nya bisa mencapai 20 persen setiap tahunnya,â&#x20AC;? lanjut Reinhard.

kental, apartemen Point 8 melengkapinya dengan konsep green living yang sangat mengutamakan kenyamanan lingkungan. Mereka menerapkan sistem go green di mana dinding tidak lagi

Nuansa Bali

menggunakan cat seperti yang biasa kita lihat di beberapa apartemen di Indonesia, melainkan menggunakan wallpaper dengan lima motif atau pilihan warna. Kemudian apartemen ini juga menggunakan lampu LED dalam di luar kamar yang juga berfungsi sebagai emergency lamp (lampu darurat) yang tahan sampai 60 jam. lampu ini otomatis menyala bila arus dari PLN mati tanpa ada jeda sedetik pun.

Apartemen Point 8 dengan nuansa Bali mulai terlihat sejak pertama masuk ke dalam lobi hotel dan apartemen. Nuansa Pulau Dewata kian kental terasa di pinggir taman dan kolam renang. Suasana inilah yang memungkinkan para investor yang berinvestasi di apartemen ini makin terasa nyaman dan makin betah untuk tinggal berlama-lama. Selain nuansa Bali yang

COVER STORY

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

KAWASAN BEKASI

Kemilau di Timur Jakarta Olok-olok tentang Bekasi di media sosial ternyata tak mengurangi minat investasi apartemen di sana. Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

ungkin 20 tahun silam, belum banyak yang melirik Bekasi sebagai kawasan investasi yang menjanjikan. Maklum, jaraknya terlampau jauh dari Jakarta, kondisinya pun gersang dan minim fasilitas. Alhasil, Bekasi seakan terasing dari pusat keramaian sosial. Namanya baru dikenal sebatas puisi “Antara Karawang-Bekasi”, karya fenomenal Chairil Anwar.

Foto: Istimewa

Saat itu memang belum banyak proyek properti yang dibangun. Pengembangpengembang besar agaknya enggan menancapkan tiang di sana. Gambaran akan keuntungan dari investasi pasti tidak terbersit jika melihat Bekasi dahulu. Namanya kalah populer dibanding sesama kota penyangga seperti Tangerang, Depok, dan Bogor Tapi itu dulu. Kini properti Bekasi layaknya situs jual beli online yang semakin banyak, beragam dan memiliki potensi aduhai. Wilayah ini terus berbenah dan menuntaskan sejumlah infrastruktur yang sempat tertunda. Properti di sana perlahan masuk dalam urutan teratas sejumlah pengembang. Tercatat beberapa nama besar seperti Summarecon, Metropolitan Land (Metland), PP Properti, Gapura Prima, Prioritas Land dan Agung Sedayu yang telah membidiknya sebagai pasar potensial. Tidak hanya menggoda pemain sekaliber di atas, beberapa pengembang baru juga tak mau ketinggalan ikut mencicipi kue properti Bekasi. Trennya pun berubah. Bekasi tak lagi melulu menggeber konsep perumahan berlahan luas. Hunian vertikal macam apartemen juga mulai marak dibangun. Sepanjang 2014 saja, jumlah apartemen yang dirilis mencapai 15 buah (lihat tabel— red). Proyeknya tersebar di sejumlah area potensial seperti di dalam kawasan perumahan, dekat pusat bisnis dan

lingkungan industri. Satu contoh yang paling fenomenal tentunya apartemen SpringLake besutan Summarecon. Bayangkan, dalam waktu sehari 3.000 unit apartemen itu ludes terjual. Ada pula M-Gold Tower, karya Metropolitan Land (Metland) yang hadir di kawasan pusat bisnis Kalimalang. M-Gold, yang menjadi pionir untuk properti konsep mixed use building di sepanjang Jalan KH Noer Ali tersebut, sekaligus melengkapi proyek sebelumnya: Metropolitan Mall dan Hotel Horison Bekasi. Dengan mengusung konsep all-in-one service, M-Gold menjadi salah satu pilihan paling menjanjikan sebagai “property cash machine” calon investor. Menurut Ir. Nanda Widya, Presiden Director PT Metropolitan Land Tbk, awalnya Bekasi bukan daerah favorit bagi pengembangan proyek-proyek para developer. Padahal, kawasan ini termasuk lokasi sunrise untuk ke depannya. Itulah kemudian yang membuat Metland mantap masuk ke Bekasi. “Tugas utama developer adalah mengembangkan,” urai Nanda. “Mengembangkan suatu wilayah dari yang tidak memiliki nilai apa-apa menjadi bernilai.” Adrianto P, Adhi, Direktur PT Summarecon juga mengisyaratkan hal serupa. Dalam kacamatanya, sebagai kawasan penyangga—seperti Depok, Tangerang dan Bogor—Bekasi menjadi pilihan paling potensial saat ini. Teori kawasan penyangga terjadi ketika aktivitas di Ibukota Jakarta sudah penuh sehingga kemudian bergeser ke kawasan sekitarnya yang masih bisa menampung. Kini Bekasi tidak hanya menjadi kota penyangga, tapi tumbuh menjadi core baru dan pusat aktivitas baru. “Karena jika dulunya merupakan pusat industri, sekarang sudah banyak orang yang tinggal dan bahkan

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

berinvestasi di sana,” terang Adrianto. Namun, imbuhnya, pemerintah kota telat melakukan sejumlah pembenahan infrastruktur yang akhirnya memperlambat kemajuan kota—dan berimbas pada sempat absennya Bekasi dalam perkembangan properti. “Maka kemudian di lapangan, praktiknya pengembanglah yang berinisiatif membangun juga infrastruktur, selain proyeknya,” tutur Adrianto. Potensi Bekasi memang sedang tinggitingginya. Muhammad Latif, Direktur Latief Property, menyatakan setidaknya terdapat 5-10 pembangunan properti baru yang tersebar merata. Menurutnya, Bekasi tidak lagi dianggap anak bawang untuk urusan properti. Kawasan penyangga Ibukota Jakarta ini kini menjadi wilayah garapan para pengembang nasional.

Mereka berkompetisi membangun pusat belanja, hotel, perumahan dan apartemen. Memang sempat ada kelesuan investasi ketika momen pemilu tahun lalu. “Namun itu juga terjadi di seluruh Indonesia karena mereka sedang wait and see,” ujar Latief. Bekasi sekarang berbeda. Kota ini semakin berkilau sebagai kawasan ideal untuk tempat tinggal yang memberikan jaminan fasilitas terbaik—dari segi area komersial, pusat bisnis, hiburan, pendidikan, kesehatan sampai kemudahan akses yang melimpah. Terlebih dukungan akses dan transportasi begitu memadai. Mobilitas angkutan umum yang 24 jam, pintu tol yang banyak, sampai keberadaan jalur kereta komuter. Semuanya itu merupakan pesona yang mampu memikat bagi para investor properti.

DAFTAR APARTEMEN BARU DI BEKASI NO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

NAMA BTC RESIDENCE THE ENVIRO GRAND DHIKA CITY BINTARA RESIDENCE ONE SENTOSA KEMANG 88 RESIDENCE LAGOON RESORT GRAND CUT MEUTIA GRAND KAMALA LAGOON GREEN PALACE RESIDENCE INDIGO APARTEMENT METROPOLITAN PARK THE SPRINGLAKE SENTRALAND BEKASI THE OASIS THE SUITES TRIVIUM TERRACE RESIDENCE M-GOLD TOWER

PENGEMBANG PERDANA GAPURA PRIMA HK REALTINDO ADHI PERSADA PROPERTI CEMPAKA GRUP CENAS RAYALAND GOLDEN LAND GRUP TRIPUTRI NATATAMA SELARAS MITRA SEJATI PP PROPERTI PUDJIADI PRESTIGE PRIORITAS LAND STARINDO KAPITAL INDONESIA SUMMARECON PROPENAS GRIYA UTAMA COWELL DEVELOPMENT LIPPO METLAND

LOKASI HARGA JL. HM JOYO MARTONO KOTA BEKASI 332-940 JUTA KOTA JABABEKA 500 JUTA- 1 MILIAR KOTA BEKASI 400- 600 JUTA BINTARA, BEKASI 350-850 JUTA CIKARANG 350- 600 JUTA RAWA LUMBU MULAI 250 JUTA KOTA BEKASI 360- 650 JUTA KOTA BEKASI 300-850 JUTA KALIMALANG 300-950 JUTA CIKARANG 250-500 JUTA NAROGONG BEKASI 400-600 JUTA KOTA BEKASI 200-400 JUTA KOTA BEKASI 300-700 JUTA RAWALUMBU 13 JUTA/M2 CIKARANG 600 JUTA- 1 MILIAR CIKARANG 500 JUTA- 1 MILIAR JL. KH NOER ALI KALIMALANG 15- 202 JUTA/M2

Sumber: Riset Property-In

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Berbagi Ceruk di Bekasi Banyak pilihan investasi menarik di Bekasi. Investor mesti mencermati mana yang memberikan tingkat kenyamanan dan keamanan investasi terbaik.

Oleh: Aziz F. Hidayat

etika terlalu banyak pilihan, lazimnya timbul kebimbangan. Ini berlaku pula dalam urusan investasi properti. Di Bekasi tersedia belasan properti baru jenis apartemen. Hampir semuanya menawarkan kenaikan investasi yang menguntungkan (capital gain). Namun yang harus benar-benar dicermati: apakah properti yang tersebut mampu memenuhi ekspektasi? Proyek M-Gold Tower yang dimiliki Metland, misalnya. Mengusung konsep teranyar dalam dunia properti, yaitu mixed use building, Metland menggagas proyek pertama di Bekasi yang mengintegrasikan tiga bangunan utama yang terdiri dari mal, office, dan apartemen dalam satu gugusan wilayah di kawasan Kalimalang. Mal yang dibangun setara bintang lima dengan fasilitas terbaik yang memiliki jalur langsung menuju dan dari perkantoran maupun apartemen. Sehingga, dari sisi kemudahan dan kemewahan, proyek ini merupakan bangunan eksklusif pertama di Bekasi. â&#x20AC;&#x153;M-Gold Tower merupakan kawasan terpadu perkantoran dan hunian di Bekasi. Ini sekaligus menjadi bangunan terintegrasi pertama di Kota Bekasi,â&#x20AC;? ujar Anhar

Sudradjat, Business Development Director Metland. Menurutnya, M-Gold dibangun karena melihat potensi pasar di Bekasi sangat besar. Ia menyebutkan faktor berkumpulnya perusahaanperusahaan asing di kawasan industri seperti Cikarang dan Cibitung menjadikan Bekasi semakin berkembang sebagai pusat bisnis dan niaga, dari semula kawasan industri. Seiring dengan itu, kebutuhan perkantoran dan tempat tinggal pun terus meningkat. Namun, untuk menggaet pasar middle up to up, Anhar melihat belum ada properti yang bisa memenuhinya. Untuk itu Metland kemudian membesut sebuah proyek mewah dan berkelas dengan meluncurkan perkantoran dan apartemen M-Gold Tower di Kalimalang. â&#x20AC;&#x153;Kawasan ini akan menjadi CBD Bekasi ,â&#x20AC;? imbuh Nanda Widya, President Director Metland. Selain M-Gold di jalur Kalimalang, ada juga apartemen SpringLake milik Summarecon yang terletak di dalam komplek Summarecon Bekasi. SpringLake termasuk apartemen fenomenal karena mampu membukukan penjualan 3.000 unit dalam waktu sehari. (2.200 unit dan 800 unit masingmasing satu hari). Dalam proyeksi pembangunannya, SpringLake akan terdiri dari 12 menara dan 4 di antaranya dipersembahkan khusus untuk kalangan atas.

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Masing-masing apartemen, M-Gold Tower dan Spring Lake, memiliki target pasar yang berbeda. Bila M-Gold lebih spesifik untuk kalangan pekerja internasional yang berada di Bekasi dan end user, target pasar Spring Lake lebih umum— meskipun tak lepas dari pasar yang serupa dengan M-Gold. Yang jelas, kedua apartemen ini hanyalah sepersekian dari belasan apartemen lain yang turut hadir meramaikan persaingan investasi di Bekasi. Sebut saja Grand Kamala Lagoon, Indigo, Kemang View Apartment, Grand Dhika City, BTC City, Enviro, Green Palace, The Oasis, dan Grand Cut Meutia. Memang menarik melihat progesivitas properti Bekasi belakangan ini. Proyek-proyek tersebut seakan-akan berlombalomba memasuki ceruk pasar yang semakin hits ini.

Kenaikan Signifikan Mengharapkan kenaikan harga investasi adalah salah satu alasan orang menanamkan uangnya di properti. Anhar menyebutkan, investasi apartemen memang bisa memberikan keuntungan maksimal bagi investor. Harga properti di Bekasi kini sudah naik cukup tinggi dibanding 2-3 tahun lalu. Faktornya, selain perkembangan kota yang kian pesat dan pasar ekspatriat tadi, terjadi pula pergeseran pola konsumsi properti yang dulunya untuk dihuni menjadi tren

Edisi 2 Februari 2015

Ketika pertama kali ditawarkan, harga apartemen M-Gold yang berada di lokasi premium sudah menyentuh dua digit per meternya, yaitu sekitar Rp15 juta per meter persegi (m2). Angka tersebut sudah tidak berlaku lagi karena sekarang harga M-Gold telah berada di kisaran Rp20-22 juta/ m2. Hebatnya lagi, kata Anhar, meskipun harganya terbilang tinggi untuk ukuran Bekasi, unitunit apartemen M-Gold sudah habis terjual. Begitu pula dengan SpringLake yang memulai dengan tahap pertama (tiga tower) sudah terjual semua. Harga satu unitnya sejauh ini masih tertahan di Rp15 juta/m2. Namun tak tertutup kemungkinan angka itu akan

meyakini hal itu.

“Investasi di apartemen terjadi karena lahan untuk landed house sudah habis dan harga tanah apartemen lebih murah. Jika saat ini banyak pengembang yang membangun apartemen dengan harga terjangkau, janji fasilitas terbaik serta pengelolaan manajemen yang baik pula, tentunya tidak cukup bagi calon investor segera

investasi. “ Jika dua atau tiga tahun lalu harga properti masih berkisar ratusan juta, kini ada yang sudah menembus level Rp1 miliar per unit,” ujar Anhar.

Calon investor perlu mencermati siapa pengembang yang membangun proyek tersebut. Itu akan menjawab semua keraguan calon investor terhadap rencana investasinya. Pengembang yang sudah banyak memiliki produk—dan terbukti berhasil—cenderung akan menjadi pilihan prioritas investor. Sebab, investor pastinya akan melihat reputasi

pengembang. Kebanyakan investor akan terus berburu proyek-proyek terbaru dari pengembang yang baik.”

COVER STORY

beranjak naik, mengingat masih ada dua tahapan lagi (masingmasing empat tower) yang akan dibangun. Apalagi jika melihat lengkapnya fasilitas yang diberikan serta nama pengelolanya, Summervile Property Management—anak usaha Summarecon yang khusus menangani building management—rasanya kenaikan investasi tinggal menunggu waktu saja. Dari deskripsi di atas terlihat bagaimana cepatnya lonjakan harga unit apartemen di kawasan ini. Ambil contoh M-Gold. Investasi awal untuk tipe studio (luas 33 m2) dengan harga Rp 15 juta/m2 yakni sekitar Rp 500 juta. Ketika harganya

naik menjadi Rp20-22 juta, maka taksiran capital gain yang diperoleh mencapai Rp200 juta. Itu terjadi dalam kurun waktu yang cepat, sekitar dua tahun saja. Artinya, semakin berkembang kawasan tersebut, kecenderungan meningkatnya harga semakin memungkinkan. Hal lain yang membuat investasi di M-Gold terasa menyenangkan: pengembangnya masih terlibat aktif dalam hal pengelolaan dan servis apartemen tersebut. Tentunya ini turut mempengaruhi nilai jual dan kenaikan investasi. “Kami masih terlibat dalam hal pengelolaan apartemen demi menjaga kualitas dan hubungan baik

dengan investor,” jelas Anhar. Dia juga memberikan saran dan tips dalam memilih apartemen yang baik. Di antaranya lokasi, fasilitas, dan pengembang. Poin terakhir sangat penting lantaran banyak proyek yang dibangun oleh pengembang, namun kemudian tidak sesuai dengan ekspektasi investor. “Harus dilihat siapa di belakang sebuah proyek. Jangan-jangan pengembang yang tidak bertanggung jawab yang hanya mengedepankan penjualan saja, kemudian tidak diurus. Akibatnya, proyek itu tidak berkembang dan bernilai,” tutupnya.

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Developer adalah Pengembang

Ir. NANDA WIDYA, President Director PT Metropolitan Land Tbk

etika terlalu banyak pilihan, lazimnya timbul kebimbangan. Ini berlaku pula dalam urusan investasi properti. Di Bekasi tersedia belasan properti baru jenis apartemen. Hampir semuanya menawarkan kenaikan investasi yang menguntungkan (capital gain). Namun yang harus benarbenar dicermati: apakah properti yang tersebut mampu memenuhi ekspektasi? Proyek M-Gold Tower yang dimiliki Metland, misalnya. Mengusung konsep teranyar dalam dunia properti, yaitu mixed use building, Metland menggagas proyek pertama di Bekasi yang mengintegrasikan tiga bangunan utama yang terdiri dari mal, office, dan apartemen dalam satu gugusan wilayah di kawasan Kalimalang. Mal yang dibangun setara bintang lima dengan fasilitas terbaik yang memiliki jalur langsung menuju dan dari perkantoran maupun apartemen. Sehingga, dari sisi kemudahan dan kemewahan, proyek ini merupakan bangunan eksklusif pertama di Bekasi. â&#x20AC;&#x153;M-Gold Tower merupakan kawasan terpadu perkantoran dan hunian di Bekasi. Ini sekaligus menjadi bangunan

Edisi 2 Februari 2015

terintegrasi pertama di Kota Bekasi,â&#x20AC;? ujar Anhar Sudradjat, Business Development Director Metland. Menurutnya, M-Gold dibangun karena melihat potensi pasar di Bekasi sangat besar. Ia menyebutkan faktor berkumpulnya perusahaanperusahaan asing di kawasan industri seperti Cikarang dan Cibitung menjadikan Bekasi semakin berkembang sebagai pusat bisnis dan niaga, dari semula kawasan industri. Seiring dengan itu, kebutuhan perkantoran dan tempat tinggal pun terus meningkat. Namun, untuk menggaet pasar middle up to up, Anhar melihat belum ada properti yang bisa memenuhinya. Untuk itu Metland kemudian membesut sebuah proyek mewah dan berkelas dengan meluncurkan perkantoran dan apartemen M-Gold Tower di Kalimalang. â&#x20AC;&#x153;Kawasan ini akan menjadi CBD Bekasi ,â&#x20AC;? imbuh Nanda Widya, President Director Metland.

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

BERPACU MELAWAN WAKTU Kiat melawan musuh yang tidak terlihat dalam dunia sewa menyewa.

ika di tahun 80-an salah satu acara kuis di TVRI yang paling populer dibawakan oleh Koes Hendratmo (alm) adalah “Berpacu dalam Melodi”, maka bagi Anda yang berinvestasi dalam hunian sewa—apartemen ataupun rumah sewa—’kuis’ yang harus Anda hadapi adalah “Berpacu Melawan Sang Waktu”. Namun, musuh yang satu ini sering kali tidak disadari kehadirannya. Selain karena dianggap tidak menimbulkan kerugian nyata, banyak orang tidak merasa bahwa opportunity lost sebagai benar-benar kerugian. Padahal, dalam dunia sewa-menyewa, membiarkan properti Anda menganggur tidak tersewa adalah sama saja dengan kerugian senyatanyatanya. Tampaknya konsep menyewakan properti seolah sangat mudah. Tinggal mematok harga yang Anda inginkan, penawaran datang, bernegosiasi, para pihak sepakat, lantas properti Anda tersewa, uang pun masuk ke rekening Anda. Andaikata dunia sesederhana itu!

Edisi 2 Februari 2015

Kenyataannya, negosiasi acap menemui jalan buntu ketika penawaran tidak bersambut permintaan. Klien Anda mengajukan harga permintaan 30% lebih rendah dari penawaran Anda. Tapi Anda bersikukuh hanya mau turun 5%. Broker berusaha membujuk, namun Anda tidak bergeming. Anda yakin masih banyak penawaran lain yang akan datang. Tahun lalu Anda harus menolak beberapa penawaran karena orang-0rang berebut mau menyewa properti Anda. Mengapa harus mengalah pada satu penawaran yang Anda anggap tidak masuk akal? Namun, hari berganti minggu, minggu berganti bulan, bulan cepat berlalu. Tanpa terasa sudah lebih dari 6 bulan sejak penawaran terakhir Anda tolak dan properti Anda belum juga tersewa. Ingat, setiap satu bulan properti Anda tidak tersewa, itu artinya sama saja harga penawaran Anda mengalami penurunan sekitar 8,5% (dari mana datangnya angka ini? Misalkan harga permintaan Anda dalam satu tahun sama dengan 100%, maka jika dibagi 12 bulan hasilnya per bulan adalah

sekitar 8,5%). Artinya, jika ada yang menawar harga Anda sampai 30%, jangan cepat-cepat tersinggung dan menutup pintu. Lihat-lihat pasar. Jika benar-benar yakin masih banyak penawaran yang jauh lebih baik akan segera datang, silakan pasang kuda-kuda bertahan. Tapi kalau ternyata pasar sedang berbalik arah, sebaiknya Anda cukup fleksibel untuk bernegosiasi. Properti yang tidak tersewa selama enam bulan sama saja dengan memberikan diskon 50% dari harga penawaran Anda semula! Tentu tidak sedikit pemilik properti yang punya falsafah “Ah, biar saja. Saya tidak lagi butuh uang, kok.” Bapak-bapak, ibu-ibu: bukan masalah Anda perlu uang atau tidak, tapi ini hanya hitung-hitungan bisnis sederhana. Anda investasi properti untuk disewakan dan mendapatkan keuntungan, bukan? Anda investasi properti bukan untuk gagahgagahan, tentunya. Lain cerita kalau ternyata Anda punya agenda lain. Tulisan ini tidak dimaksudkan untuk menunjang agenda lain tersebut. Karena itu, mari kita pikirkan dengan

COVER STORY

seksama dan tanpa emosi. Kadang-kadang, si musuh Sang Waktu ini datang dalam bentuk yang lebih samar lagi. Anda menolak penawaran seorang calon penyewa yang mau mulai menyewa saat ini karena minta diskon 20% dari harga penawaran. Anda lebih memilih calon penyewa lain yang tidak menawar, tapi akan mulai menyewa 3-4 bulan lagi. Kalau Anda ingat tulisan di atas, 3-4 bulan membiarkan properti menganggur artinya sama saja dengan penurunan total pendapatan sebesar 25,5-

34%! Tidakkah lebih baik Anda menyewakan dengan diskon 20%? Belum lagi keuntungan yang ditambah dari menerima uang sekarang dibandingkan menerima uang nanti-nanti. Setuju? Tentunya ada banyak lagi faktor penentu dalam keberhasilan sewa-menyewa suatu properti. Tulisan singkat ini hanya mengajak pembaca melihat dari salah satu perspektif dalam dunia sewamenyewa, yakni perspektif waktu. Lain kali mungkin kita bisa membahas perspektif

lainnya. Ada usul? Silahkan sapa saya di leo@mediapura.com. Salam. â&#x2013;Ą

Leo Ferdinand

Pakar & Praktisi Real Estate (e-mail: leo@mediapura.com)

Beberapa tips menyewakan properti:

1 2

Cek harga pasar dan dengarkan kata broker Anda. Broker yang mumpuni akan memberikan gambaran realistis terhadap harga penawaran Anda. Memberikan penawaran harga yang realistis memperbesar peluang Anda mendapatkan penyewa secepat mungkin. Siapkan properti Anda sebaikbaiknya. Banyak pemilik properti yang berpikir bahwa mereka akan merenovasi properti mereka ketika mendapatkan calon penyewa yang sudah pasti. Kenyataannya, calon penyewa bakal semakin mempertimbangkan suatu properti jika kondisi properti tersebut sudah dipersiapkan lebih baik (bersih, baru dicat, tidak ada bekas bocor, dan lain sebagainya).

4 5

sentuhan pribadi terlalu banyak pada rumah atau apartemen yang akan Anda sewakan. Anda memegang uang jaminan (security deposit) yang mestinya bisa meng-cover kerusakankerusakan yang mungkin terjadi. Jadi, tidak perlu terlalu khawatir dengan properti Anda. Perhatikan perjanjian sewa dengan seksama. Gunakan perjanjian sewa yang sudah teruji dan seimbang, tidak berat sebelah kepada keuntungan pemilik properti, tapi juga tidak menihilkan risiko-risiko penyewa. Bahasa dalam perjanjian sewamenyewa tidak perlu rumit dan terkesan bahasa hukum, tapi harus ringkas, sederhana namun jelas (tidak memberikan ruang untuk intepretasi ganda).

Jangan terlalu terikat dengan properti Anda. Ingat, Anda berinvestasi pada properti untuk disewakanâ&#x20AC;&#x201D;bukan untuk Anda huni. Jadi jangan memberi

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Edisi 2 Februari 2015

COVER STORY

Melirik Pesona Apartemen

Kota Pahlawan

Properti di Surabaya hampir mirip dengan Jakarta. Tumbuh pesat, banyak ragam, dan kenaikan harga yang menggiurkan.

urabaya merupakan lokasi yang menarik bagi para investor properti untuk membenamkan investasi mereka. Faktor tingginya kebutuhan akan hunian berimbas pada supply yang tinggi pula di sana. Bahkan, dalam kurun waktu dua tahun belakangan ini, hampir sulit ditemukan rumah dengan harga di bawah Rp200 juta per unit. Kondisi itulah yang akhirnya membuat banyak pengembang melirik apartemen sebagai â&#x20AC;&#x153;mainanâ&#x20AC;? terbaru untuk dikembangkan. Merujuk pada data riset Colliers International, terdapat 30 apartemen di Surabaya yang tersebar di wilayah barat dan timur. Tahun ini saja terdapat sekitar 22 pembangunan apartemen baru. Banyaknya perusahaan besar serta kampus yang bermukim di Kota Pahlawan ikut mendorong

Edisi 2 Februari 2015

peningkatan suplai apartemen. PT MNC Land Tbk, developer yang bernaung dalam MNC Group, merupakan salah satu pemain yang terjun ke sana. Perusahaan milik Harry Tanoesoedibjo ini tercatat sebagai pengembang apartemen mewah One East Residence. Hunian eksklusif One East Residence yang memiliki luas 5.042 meter per segi ini terdiri dari Â 144 unit serviced apartment dan 287 unit dijual strata title. Apartemen 33 lantai tersebut saat ini ditawarkan dengan harga mulai Rp2,4 miliar per unit (tipe studio) atau Rp27 juta per meter persegi. Harga ini telah mengalami kenaikan signifikan sejak pertama dipasarkan. Ketika awal dipasarkan, harganya masih berada di kisaran Rp1,5 miliar per unit atau sekitar Rp19,3 juta

per meter persegi. Pihak managemen pun yakin, saat pembangunan selesai, harganya bisa menembus angka Rp35 juta-40 juta per meter persegi. Bahkan dalam waktu dekat ini akan ada lagi penyesuaian harga seiring kenaikan harga sejumlah bahan bangunan sebagai dampak fluktuasi harga bahan bakar minyak (BBM). Saat ini One East Residence masih dalam tahap pembangunan dan diperkirakan bakal rampung pada kuartal ketiga 2016. Jika melihat pesatnya kenaikan harga unit di One East Residence, proyek ini bisa menjadi incaran yang prestisius bagi investor. Bukan tidak mungkin pula tren investasi properti yang menggiurkan akan bergeser ke ibukota propinsi Jawa Timur ini. Bisa jadi. (ucu)

Edisi 2 Februari 2015

GLOBAL

Upaya Merambah Negeri Paman Ho Ciputra Group memiliki proyek kota mandiri seluas 368 hektar di Hanoi, Vietnam. Bagaimana kisahnya? Oleh: Caca Casriwan

eperti halnya Indonesia dan Filipina, perkembangan investasi properti di Vietnam mengalami peningkatan pesat. Data Cushman & Wakefield AsiaPacific menyebutkan, pada periode 2013-2025, pasar properti VIP (Vietnam, Indonesia, dan Philippine) akan tumbuh 80% di kelompok ‘prime spending group’. Negaranegara VIP ini merupakan pasar yang sedang meningkat pesat di dunia berdasarkan prospek ekonomi dan demografi. Dengan total populasi hampir 430 juta jiwa, perekonomian VIP telah menunjukkan pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) rata-rata sebesar 6-7% setiap tahun selama 2008–2013. Kebijakan fiskal dan keuangan yang baik merupakan faktor

Edisi 2 Februari 2015

yang sangat mempengaruhi kestabilan dan menjadi kunci penentu dari pertumbuhan ekonomi makro. Tahun 2025, kondisi VIP siap untuk pertumbuhan ekonomi yang cepat dan akan membuat PDB totalnya mencapai US$5 triliun. “Dengan latar belakang ini, VIP telah berubah menjadi pilar-pilar utama pertumbuhan kawasan Asia Pasifik selama lima tahun terakhir. Kami percaya ekspansi VIP yang terus berlanjut akan membentuk kelompok konsumen yang berdaya beli tinggi dan akan menjadikan mereka kelompok ekonomi kelas berat,” kata Sigrid Zialcita, Managing Director, Research Cushman & Wakefield Asia Pasifik. Secara keseluruhan, pasar VIP menawarkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi—walaupun tidak stabil—

ketimbang Amerika dan Eropa. Sektor perkantoran, misalnya, diharapkan dapat memberikan tingkat pengembalian antara 12-18% pada lima tahun mendatang. Sigrid menambahkan, perekonomian yang makin matang dari negara-negara VIP akan terus berlangsung seiring masuknya modal asing untuk mendapatkan keuntungan. Khususnya potensi tingkat pengembalian yang tinggi dan rendahnya korelasi mereka dengan bagian dunia lainnya. Terwujudnya lapangan kerja dengan kompensasi lebih tinggi akan membentuk kelas menengah yang kuat. Dengan tingkat pendapatan yang makin tinggi, VIP diprediksi akan menjadi rumah dari 200 juta konsumen dengan pertumbuhan kemampuan belanja memadai pada 2025.

GLOBAL

Hampir 40% dari total populasi akan memiliki kemampuan belanja lebih dari kebutuhan dasar.

Foto: Istimewa

Invasi Ciputra Potensi pasar Vietnam di atas rupanya telah lama dilirik oleh Ciputra Group. Jauh sebelum krisis moneter menerjang Indonesia pada 1998, Ciputra telah mendapatkan izin dari pemerintah Negeri Paman Ho (sebutan lain Vietnam) untuk mengembangkan bisnis properti. Paman Ho berasal dari nama tokoh terkemuka di Vietnam. Itulah sebabnya salah satu kota di sana juga dinamakan Ho Chi Minh City. Hingga saat ini Ciputra sudah melebarkan sayapnya di beberapa negara. seperti China, Vietnam, dan Kamboja. Sayangnya, ekspansi bisnis properti globalnya itu tengah ‘lesu darah’ dan belum menunjukkan hasil memuaskan. Pasalnya, negaranegara tersebut sedang mengalami perlambatan dan hal itu berakibat pada sektor properti di sana. “Semuanya [perekonomian negara] memang sedang slow down dan itu imbasnya ke sektor properti,” kata Rina Ciputra Sastrawinata, Managing Director PT Ciputra Development Tbk (Ciputra Group) seperti dikutip laman resminya. Dihubungi terpisah, Budiarsa Sastrawinata, Presiden Direktur PT Ciputra Residence—sub holding Ciputra Group yang menangani pengembangan proyek Ciputra di luar negeri— mengatakan bahwa perekonomian Vietnam sudah melambat sejak 2008 karena terkena efek krisis keuangan di negara maju. Sementara China dan

Kamboja juga mengalami perlambatan dalam dua tahun terakhir. Oleh karena itu, perusahaan masih menunggu perbaikan ekonomi terjadi di Vietnam hingga sudah benar-benar pulih.“Makanya dalam beberapa tahun terakhir perseroan berkonsentrasi dan fokus pada pasar dalam negeri, yang dari sisi pertumbuhan masih lebih besar dibanding ketiga negara tersebut,” tambah Budiarsa. Proyek properti Ciputra Group di mancanegara memang menelan dana cukup besar. Untuk mengembangkan satu kawasan kota mandiri, investasi yang ditanamkan setidaknya mencapai Rp9 triliun— yang diperoleh dari modal sendiri, modal dari mitra lokal, dana sindikasi perbankan, dan turn over project. Menurut Budiarsa, perusahaan bakal masuk dan mengembangkan properti di negara yang memiliki sumber daya manusia di bidang properti lebih rendah daripada Indonesia. “Kami bisa masuk pada negara yang memiliki teknisi lebih rendah dari Indonesia,“ katanya. “Kalau Singapura dan Hong Kong, di sana sudah banyak pengembang yang berkualitas. Investasinya cukup besar tapi marjinnya kecil sehingga kami kurang tertarik mengembangkan properti di sana.” Ciputra Group memiliki proyek kota mandiri di Shenyang, China seluas 313 hektar. Proyek ini rencananya bakal dikembangkan dalam 12 tahun dengan 6-8 tahap, di mana dalam setiap tahapan perusahaan hanya

Edisi 2 Februari 2015

GLOBAL

enam tahun berturut-turut (2008-2013). CHIC merupakan proyek terbesar pada masanya yang ditujukan untuk penduduk berpenghasilan menengahatas. CHIC juga mendapatkan banyak insentif bagi pemerintah, salah satunya merupakan peminjaman tanah.

mengembangkan 16 hektar. Ada pula proyek seluas 368 hektar di Hanoi, Vietnam. Namanya Ciputra Hanoi International City. Di sana rencananya akan dikembangkan perumahan, apartemen kelas menengahatas, dan fasilitas penunjang lainnya. Proyek Terbesar Ciputra Hanoi International City (CHIC) adalah proyek terbesar oleh perusahaan real estate asing yang dimulai sejak 2007. Proyek tersebut dikembangkan oleh Citra Westlake City Development Co, Ltdâ&#x20AC;&#x201D;perusahaan joint venture antara Ciputra Group (70%) dan Urban Development and Infrastructure Investment Cooperation. Terletak di daerah kelas atas di Hanoi, tepatnya di Tay Ho District, menurut rencana

Edisi 2 Februari 2015

CHIC akan membangun sekitar 50 menara, 2.500 vila, kompleks perkantoran, pusat perdagangan dan perbelanjaan, Ciputra Mall, rumah sakit, sekolah, tempat rekreasi, dan pusat kesehatan. Proyek ini diperkirakan mampu menyediakan tempat tinggal bagi 50.000 orang. Selain itu, juga ada banyak fasilitas publik bagi penghuninya seperti lapangan tenis, kolam renang, gym, minimarket, tempat parkir, dan lainnya. â&#x20AC;&#x153;Lokasi proyek ini cukup strategis dan memiliki cukup banyak infrastruktur publik sehingga berhasil menarik banyak investor,â&#x20AC;? kata Anh Lee, analis dari Spire Research Vietnam. Proyek ini juga berhasil meraih banyak penghargaan seperti Green Brand Award 2014 dan Golden Dragon Award for the Best Urban Development selama

GLOBAL

Akan tetapi, proyek ini juga menemui banyak penghalang seperti biaya pembebasan lahan dan tunggakan pajak. Pada 2013, pemerintah memutuskan untuk menagih tunggakan pajak sebesar VND1.400 miliar dari Citra Westlake City Development. Selain itu, keberlangsungan proyek pun terhambat pembebasan lahan yang berlangsung lambat. Menurut rencana, proyek tersebut seharusnya sudah selesai pada 2012. Tapi beberapa bagian proyek bahkan baru menyelesaikan masalah pembebasan lahan. Ciputra Mall, bagian proyek yang dimulai sejak akhir 2007 dan diharapkan bisa beroperasi pada 2012, bahkan belum rampung karena masalah dana.

â&#x20AC;&#x153;Masih belum ada kejelasan kapan proyek ini bakal dilanjutkan,â&#x20AC;? kata Anh Lee. Namun, imbuhnya, secara umum CHIC masih merupakan proyek yang diminati oleh investor dan pembeli karena perencanaan jangka panjangnya yang bagus. Dengan pulihnya sektor real estate di Vietnam, CHIC masih tetap merupakan proyek yang menarik di masa depan.

Menarik bagi Investor Asing Harga aset properti di tiga negara unggulan baru, Indonesia, Filipina, dan Vietnam dalam lima tahun terakhir telah terapresiasi sebesar 50%. Hal itu membuat return on investment (ROI) atau tingkat pengembalian diprediksi menjadi 12- 18% per tahun. Jadi, tidak salah jika Vietnam menjadi salah satu tujuan investasi properti dari mancanegara. Lembaga riset properti Cushman & Wakefield mengungkapkan, tingkat pertumbuhan perekonomian negara VIP (Vietnam, Indonesia, Philippines) kian bisa dibandingkan dengan negara-negara BRICS (Brazil, Rusia, India, China, dan Afrika Selatan). â&#x20AC;&#x153;Kelompok VIP saat ini menjadi lokasi yang semakin menarik bagi investor asing. Tingkat pengembaliannya di sektor perkantoran mencapai 12-18% per tahun pada lima tahun mendatang,â&#x20AC;? kata David Cheadle, Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia di Jakarta, akhir tahun lalu. David menjelaskan, pertumbuhan pasar properti di Vietnam didorong oleh pertumbuhan sektor manufaktur. Saat ini, properti di Ho Chi Minh City dan Hanoi sedang tumbuh pesat. Total pasokan dari kedua kota tersebut pada 2016 diperkirakan mencapai 929.000 meter persegi.

Edisi 2 Februari 2015

GLOBAL

MALAYSIA

TAHUN INI PROPERTI MELOROT

kibat dari rencana kenaikan pajak barang dan jasa (goods and service tax/GST) yang mencapai 6% pada 1 April mendatang, transaksi properti Malaysia diprediksi bakal merosot hingga 10%. Di satu sisi, harga rumah hanya naik tipis sekitar 3-5%. Data tersebut tertuang dari laporan JF Apex Research belum lama ini. Rencana GST itu merupakan bagian dari langkah “pendinginan” pemerintah Malaysia, selain juga memberikan persetujuan mengenai pengetatan kredit dan pertumbuhan ekonomi. Hal tersebut tentunya menjadi tantangan berat bagi pasar properti Malaysia di seluruh segmen—terutama di wilayah Lembah Klang, Penang, dan Johor. Dampaknya, proses transaksi di sejumlah pengembang akan terhambat. Namun, pengembang yang benar-benar fokus pada pasar

Edisi 2 Februari 2015

massal (properti hunian) dapat menghasilkan pertumbuhan berkelanjutan. Ini berlaku terutama untuk pengembang yang membangun hunian di kawasan Iskandar Malaysia. Menurut JF Apex Research, mereka bisa menjual

propertinya senilai 300.000800.000 ringgit. Sebab, permintaan yang berasal dari pembeli properti pertama— end user yang membeli properti dengan tujuan untuk ditinggali—masih cukup besar. Saat ini, di kawasan Iskandar Malaysia, para pengembang hanya fokus menggenjot penjualan kepada pembeli pertama

saja. Tentunya mereka menyeleksi secara ketat apakah calon pembeli benar-benar pembeli pertama atau bukan. Pengembang juga membuat skema pembiayaan yang mudah demi merangsang minat pembeli. Skala proyek yang dibangun pun umumnya berskala kecil dengan harga jual rata-rata tinggi. Kembali ke persoalan turunnya transaksi properti Malaysia, saat ini pasar tengah dalam kondisi waswas jika GST benar-benar diberlakukan. Pasar cenderung bersikap menunggu (wait and see) selama 6-9 bulan sejak GST bergulir. CIMB Research, yang juga turut melakukan penelitian terhadap hal ini, memperkirakan pertumbuhan sektor properti bakal semakin berjalan lambat. “Dampaknya baru akan mulai terasa pada akhir 2015. Para pengembang mengatakan bahwa 2015 adalah tahun yang penuh dengan perjuangan,” tulis CIMB.

GLOBAL

Edisi 2 Februari 2015

GLOBAL

CIMB Research menambahkan, penjualan properti pada kuartal pertama tahun ini akan melanjutkan momentum yang terjadi pada paruh kedua 2014. Prediksi itu dibuat berdasarkan keyakinan bahwa harga properti bakal melesat pasca GST. Sinyal-sinyal melemahnya perekonomian Malaysia sebenarnya sudah diprediksi sejak Dana Moneter Internasional (IMF) menyatakan, pertumbuhan ekonomi global tahun ini hanya naik sekitar 3,8%. Namun, pemerintah Malaysia yakin pertumbuhan bakal melebihi perkiraan IMF tersebut. Keyakinan itu diungkapkan Menteri Senior Kantor Perdana Menteri Malaysia, Abdul Wahid Omar, seperti dilansir situs Bernama.com. Menurut dia, Malaysia telah meningkatkan investasi dan konsumsi domestik sehingga pada momentum ini perekonomian semestinya bisa tumbuh 5-6% selama beberapa tahun ke depan. Seperti diberitakan sebelumnya, IMF menurunkan perkiraan pertumbuhan ekonomi global 2015 dari sebelumnya 4% menjadi 3,8%â&#x20AC;&#x201D;akibat terus melemahnya kawasan euro dan sejumlah emerging market utama. IMF secara rinci juga memangkas perkiraan pertumbuhan ekonomi sejumlah negara Asia, termasuk Malaysia. Omar menyatakan, revisi prospek pertumbuhan Malaysia oleh IMF sebagian disebabkan oleh perlambatan ekonomi di China, yang menjadi pemain utama ekonomi dunia. Namun, kinerja sektor swasta yang merupakan kunci pertumbuhan menunjukkan kecenderungan membaik. â&#x20AC;&#x153;Ini

Edisi 2 Februari 2015

sangat sejalan dengan target kami agar sektor swasta menjadi pendorong investasi di Malaysia,â&#x20AC;? katanya beberapa waktu lalu di Kuala Lumpur. Omar menegaskan, Program Transformasi Ekonomi yang dijalankan pemerintah sudah bekerja dan diharapkan mampu memelihara tren pertumbuhan

ekonomi. Diakuinya, perlambatan di China dan sejumlah negara Asia lain akan mempengaruhi ekonomi Malaysia. Namun, ia yakin semua bisa dikelola selama fundamental ekonomi dan sistem keuangan Malaysia kuat. (Aziz F. Hidayat, dari berbagai sumber)

Edisi 2 Februari 2015

GLOBAL

HONG KONG

Harga Rumah Tidak Terkontrol

da fenomena menarik di negeri yang harga propertinya termasuk paling mahal ini. Pada November 2014, harga rumah di Hong Kong telah menembus rekor tertinggi selama tujuh bulan berturut-turut. Indeks harga rumah pribadi bulan itu naik 3,7 poin. Namun, jika ditotal dari bulan-bulan sebelumnya, akumulasi lonjakannya menjadi 274 poin. Ini merupakan indeks keuntungan tertinggi bagi para pengembang selama kurun waktu tersebut. Harga rumah di Hong Kong naik 12% dalam 11 bulan sepanjang 2014. Menurut data pemerintah, Sun Hung Kai Propertiesâ&#x20AC;&#x201D;salah satu pengembang terbesar di sanaâ&#x20AC;&#x201D;mampu menjual 300 unit rumah kecil dan menengah hanya dalam kurun sembilan jam saat peluncuran. Namun, pengembang tersebut mengakui unit yang terjual waktu itu sudah diberikan potongan harga hingga 10,5%. Saat ini para pengembang di Hong Kong gencar menawarkan diskon untuk memikat pembeli, tapi pemerintah juga

Edisi 2 Februari 2015

menjalankan sejumlah langkah antisipasi untuk menghindari ancaman bubble properti. Dengan cara-cara seperti itu, para analis memperkirakan permintaan unit-unit hunian bakal terus meningkat . Strategi itu akan tetap dipakai developer guna mendongkrak penjualan selama 2015. â&#x20AC;&#x153;Para pengembang bakal terus memberikan diskon dan insentif serta melanjutkan cara itu untuk menggaet konsumen end-user,â&#x20AC;? kata Joanne Lee, Manager Research Colliers International Hong Kong. Ia meramalkan, harga rumah akan naik 3-5% pada 2015. Langkah Pendingin Secara keseluruhan harga penjualan properti di Hong Kong sebelumnya sempat menurun pada 2013. Itu terjadi lantaran pemerintah mengambil sejumlah kebijakan untuk mengendalikan harga properti yang semakin tidak terkendali. Pada akhir 2009, bekas koloni Inggris tersebut meluncurkan langkah pertama dari serangkaian antisipasi: mereka menaikkan dua kali lipat harga materai dalam

transaksi perumahanâ&#x20AC;&#x201D;menjadi 8,5% dari nilai penjualan. Centaline Property mengatakan, total nilai transaksi pada 2014 untuk rumah baru di Hong Kong merupakan yang tertinggi sejak 1996 (saat lembaga tersebut mulai melakukan pencatatan). Salah satu sebab yang paling menonjol adalah diskon gilagilaan yang mampu menarik minat konsumen. Cara tersebut diakui berdampak positif bagi penjualan properti. Namun, di sisi lain, juga membuat harga semakin tidak terkontrol dan jika terlalu lama didiamkan bakal menimbulkan gejolak bubble. Fenomena bubble memang sangat mungkin terjadi di Hong Kong. Faktor utamanya: harga-harga properti yang tidak terawasi dengan baik oleh pemerintah. Harga rumah di sana telah melonjak 120% sejak 2008 akibat suku bunga rendah, kekurangan pasokan, dan flush likuiditas. Maka, wajarlah bila pemerintah mengantisipasinya dengan menaikkan pajak penjualan. (ucu)

Edisi 2 Februari 2015

Investment

“BOCAH BANDEL” YANG KREATIF Oleh: Caca Casriwan

Investasi properti merupakan hal wajib baginya. Ke depan, ia bermimpi merambah berbagai wilayah di dalam dan luar negeri. ak perlu waktu lama untuk mengenal Raja Sapta Oktohari. Hanya dalam hitungan menit, perbincangan dengan CEO PT Realindo Sapta Optima (RSO) ini sudah langsung cair. Karakternya yang kuat dan tegas terbaca jelas.

umumnya dihuni oleh kaum urban dari mancanegara. “Semakin banyak orang asing yang datang ke Indonesia, semakin besar juga kebutuhan hunian,” kata Okto saat ditemui Property-In bulan lalu di ruang kerjanya di bilangan Bidakara, Jakarta Selatan.

Okto, begitu dia biasa disapa, memang tak suka basa-basi. Ia cenderung ceplas-ceplos, langsung ke sasaran—meski caranya luwes. Jawaban-jawabannya acap kali di luar dugaan, cerdas, dan mengandung humor. Selalu ada hal baru yang diutarakannya.

Pria berdarah Minang-Bugis ini anak kedua di antara empat bersaudara dari konglomerat dan pemilik OSO Group, Oesman Sapta Odang. Di samping perusahaan properti, ia juga mengelola bisnisnya di beberapa daerah yang bergerak di bidang pertambangan, perkebunan, perikanan, transportasi, komunikasi dan perhotelan.

Perusahaan propertinya terbilang berkibar di segmen pasarnya. Sebagian besar proyek yang dibangun RSO membidik kelas premium dan

Hingga kini Okto masih ikut mengurus konglomerasi OSO Group milik keluarganya. Ia juga terpilih menjadi Ketua Umum Himpunan Pengusaha

Edisi 2 Februari 2015

Muda Indonsia (Hipmi) periode 2011-2014 menggantikan Erwin Aksa pada Munas XIV Hipmi di Makassar pada 20 Oktober 2011. Dari raihan kesuksesan yang digenggamnya, terselip pelajaran yang pantas ditiru dan dijadikan pedoman bagi siapa saja yang ingin meraih sukses. Okto selalu mencoba berpikir di luar kebiasaan dan menangkap peluang yang selama ini luput dari perhatian orang. “Kunci sukses dalam berusaha adalah harus memiliki mental pengusaha dan jeli membaca peluang. Ini prinsip dan jadi modal awal [saya],“ ujarnya. Intuisi dan Petualangan Okto lahir di Jakarta pada 19 Oktober 1975. Ia mewarisi darah Makassar dari bundanya,

Investment

SMA ia melanjutkan studi ke jurusan Ekonomi Managemen Universitas Padjajaran, Bandung, sebelum menuju Oklahoma City University, Amerika Serikat. “Cita-cita saya waktu kecil ingin jadi pilot.” Pencarian Jati Diri Namun sekembali dari Amerika pada 1997, dengan pinjaman modal dari sang ayah, Okto malah menekuni bisnis garmen di Pasar Tanah Abang. Usianya saat itu baru 22 tahun. “Saya tidak malu terjun ke pasar. Justru saya beruntung bisa mendapatkan pengalaman luar biasa di sana,” ujarnya.

Serviati, serta campuran Kalimantan Barat dan Padang dari ayahnya, Oesman Sapta. Dari masih bocah hingga remaja ia dibesarkan di beberapa kota: Pontianak, Makassar, Jakarta, Pare-Pare, dan Amerika. “Saya sejak kecil memang bandel. Namun saya percaya, anak bandel itu biasanya kreatif,” katanya. Setiap aktivitas dan usaha yang ditekuninya pun selalu diikuti dengan intuisi dan sisi petualangan. Tak heran bila olahraga yang digemarinya kini juga tak jauh-jauh dari petualangan: bersepeda up hill, arung jeram, menembak, dan bungee jumping.

Bagi Okto, tantangan adalah kata yang menggerakkan adrenalin dalam dirinya. Mungkin darah kompetisi ini mengalir karena posisinya sebagai anak ke dua dari lima bersaudara, di mana ke tiga saudara lelakinya juga menggunakan nama yang sama: Raja Sapta. Dunia bisnis mulai dimasuki sejak masih berusia belasan. Lingkungan keluarga, terutama aktivitas ayahnya, banyak memengaruhi pola pikirnya. Ketika duduk di bangku SMP, Okto sudah menunjukkan kesukaannya pada dunia bisnis. Tamat dari

Di sanalah ia memahami bahwa dalam berbisnis dan berdagang, yang dilihat bukan hanya ilmu tapi juga intuisi. “Saya dilatih, saya ditipu, dibohongin orang, dicurangi, dicelakai, dan dijahati. Itulah yang saya sebut sebagai pembelajaran terbesar,” ungkap Okto. Di sini, ia benar-benar terjun langsung, berhadapan dengan buyer, dan melakukan transaksi antarnegara dengan bekal kemampuannya berbahasa. Termasuk pula berusaha memahami bahasa India, menuju pabrik-pabrik garmen, memilih produk-produk terbaik untuk kemudian dibawa contohnya ke toko yang ada di dalam pasar. “Pada level ini, saya belajar bisnis dengan berbagai jenis orang dari level pejabat sampai supir. Dengan komunikasi yang sama, saya bisa menempatkan diri di ritme komunikasi berbeda,” katanya. Pengalaman

Edisi 2 Februari 2015

Investment

itu menempanya menjadi orang yang kreatif, banyak ide, dan pandai bergaul. Baginya lingkungan adalah guru kehidupan. Okto merasa saat itulah proses pembelajaran dan pencarian jati diri terjadi. “Saya setuju dengan Dahlan Iskan yang mengatakan bahwa pengusaha sukses itu adalah pengusaha yang sudah pernah dibohongi, ditipu, dikhianati sama temantemannya,” katanya. Menurutnya, percepatan untuk mendapat pengalaman tadi sangat penting. “Saya malu, orang luar saja usia 23 sudah bisa jadi miliuner,” ujarnya sembari menampik bahwa keberhasilannya didapat dari faktor keturunan. “Ini bukan soal modal. Banyak orang dari keluarga biasa yang punya kemampuan luar biasa.” Namun, perjalanan meniti kesuksesan dalam bisnis tidak semudah membalikkan telapak tangan. Tidak sedikit rintangan berat dihadapi, bahkan sempat pula gagal. Meski demikian, Okto tidak pernah menganggap kegagalan demi kegagalan sebagai bagian dari kekalahan, melainkan sebuah pembelajaran seperti halnya di bangku kuliah. “Anggap saja seperti bayar kuliah,” begitu jawabnya. Dulu ia pernah beranggapan bahwa hidup harus mencari kerja. Namun yang justru dirasakan: ia banyak kerja, tak ada uangnya. Bisnis juga bukan pula untuk eksistensi. “Kalau hanya untuk eksistensi,

Edisi 2 Februari 2015

artinya orang yang pura-pura mau berbisnis,” katanya. Ia pun sampai pada titik bersikap pragmatis, bisnis untuk mencari uang. “Akhirnya saya jadi bisa memisahkan antara idealisme dan komersialisme. Saya idealis terhadap 1-2 aktivitas bisnis, tapi saya memilih untuk menjadi komersial. Bukan melulu melihat pada diri sendiri, namun pada pasar,” urainya panjang lebar. Pada titik ini, Okto sudah menjalani berbagai macam bisnis. Namun, bagaimana caranya menjalankan begitu banyak bisnis? “Kuncinya: distribusi. Bila kita mau, pasti kita bisa. Tapi kalau kita nggak mau ya, pasti kita jadi nggak bisa,” katanya enteng.

Investment

Mewujudkan Mimpi Sebelum terjun ke bisnis properti dan menancapkan namanya di jajaran pengusaha properti dalam negeri, Okto sudah mulai mencoba untuk berinvestasi. Mulai dari landed houses, apartemen hingga investasi tanah. Bukan hanya di Jakarta dan kota-kota satelit, tapi juga di beberapa daerah yang dianggapnya punya kans untuk mengembangkan investasi. â&#x20AC;&#x153;Merasakan bisa beli rumah dan apartemen dengan uang sendiri itu luar biasa bangganya,â&#x20AC;? ucapnya dengan mata berbinar-binar. Dalam kacamata Okto, investasi properti merupakan hal wajib, di samping lini bisnis lain miliknya yang semakin

berkembang. Tengok saja, ada yang di bidang pertambangan, perkebunan, perikanan, transportasi, komunikasi, dan perhotelan. Bisnis properti merupakan bisnis yang paling anyar baginya.

â&#x20AC;&#x153;Bisnis properti itu luar biasa. Tidak hanya bisa memberikan keuntungan, tapi boleh dikatakan hampir tidak memiliki risiko. Bisnis ini merupakan perwujudan dari mimpi saya sejak remaja,â&#x20AC;? jelasnya. Okto mengakui dalam menapaki roda bisnis properti, ia pun tidak terbebas dari beragam kendala. Baginya, problem mendasar yang kerap menjadi kendala dalam pengembangan bisnis properti adalah skema pembiayaan. Pasalnya, developer sangat tergantung pada suku bunga kredit. Kondisi itu tentu akan berpengaruh besar pada pembentukan nilai jual properti. Menghadapi realitas tersebut, Okto tidak patah semangat.

Edisi 2 Februari 2015

Sebagai pengusaha, ia punya strategi tersendiri. Ia berencana menggunakan gaya pendekatan baru dalam bisnis properti, terutama untuk masalah pembiayaan proyek. Dengan begitu, pembentukan harga di tingkat konsumen akan lebih stabil, pembiayaan kreditnya pun akan lebih fleksibel.

meneken kerja sama dengan Marriott International. Kerja bareng di bawah label The Stones Hotel & Villa di Ubud, Bali itu merupakan babak lanjutan sukses kerja sama terdahulu: The Stones Hotel (Legian, Bali) dan Autograph Collection.

Sejalan dengan kreativitas dan sifatnya yang sigap menangkap peluang, Okto melihat perkembangan bisnis properti semakin kinclong. Lantas, ia mencoba peruntungan di bisnis ini dengan mendirikan perusahaan properti di bawah bendera PT Realindo Sapta Optima (RSO).

Di samping hotel dan vila, RSO juga menggarap apartemen dan perkantoran. Sejumlah proyek lainnya telah menyusul. Sebut saja La Foret Vivante, apartemen eksklusif yang berlokasi di daerah Permata Hijau. Kemudian Office Tower, gedung perkantoran premium berlokasi di Gatot Subroto. Keduanya terletak di Jakarta.

Kian banyaknya kaum ekspatriat yang datang ke Indonesia merupakan peluang pasar tersendiri bagi Okto. Bagaimana tidak, proyek- proyek yang dibangunnya sebagian besar kelas premium untuk ekspatriat dari mancanegara.

Lalu, ada pula Premium Apartment yang dilengkapi luxurious-international brand. Lokasinya di Senayan, Jakarta Selatan. â&#x20AC;?Ke depan, saya bermimpi melakukan ekspansi ke berbagai wilayah dalam negeri maupun luar negeri,â&#x20AC;? tandas Okto.

Yang terbaru, RSO membenamkan investasi di ranah properti senilai Rp4 triliun. Mereka telah

Edisi 2 Februari 2015

Investment

ROI: Basic Rules for Investor

Jika Anda berkeinginan menjadi investor properti, maka Anda harus memahami hal yang paling mendasar dari investasi tersebut, yakni ROI!

ini semakin banyak pengembang yang menawarkan rumah dengan iming-iming return on investment (ROI) tinggi. Sebagai investor, Anda mungkin akan tergoda dengan penawaran ini. Ambil contoh sebuah iklan pengembang di Bali menawarkan kondotel dengan ROI sebesar 18% setahun atau 90% dalam lima tahun. Menurut hitunghitungan ini, break event point dari pembelian properti Anda akan tercapai dalam enam tahun. Tahun berikutnya, Anda tinggal merasakan pengembalian dari investasi Anda. Properti memang tidak sekadar menawarkan tempat tinggal bagi Anda, tapi juga pengembalian investasi. Kebanyakan properti, seperti rumah dan apartemen, harganya akan terus meningkat sehingga memungkinkan terjadinya ROI positif. ROI dapat definisikan sebagai persentase nilai pengembalian dari investasi Anda setelah dikurangi dengan biaya-biaya. Dalam berinvestasi properti, mengetahui ROI sangatlah penting karena ROI merupakan indikator yang menentukan apakah properti Anda bernilai atau tidak. Secara teori, rumus ROI adalah:

Gain from Investment â&#x20AC;&#x201C; Cost of Investment ROI =

Cost of Investment

Misalnya sebuah rumah Anda beli senilai 500

Edisi 2 Februari 2015

juta rupiah, kemudian Anda renovasi dengan biaya 100 juta. Dalam lima tahun, rumah Anda ternyata bernilai 1 miliar rupiah. Maka ROI dari rumah Anda jika dijual adalah sebesar:

1 miliar â&#x20AC;&#x201C; (500 juta + 100 juta) ROI =

= 0.66 atau 66%.

600 juta

Dari sini kita bisa melihat bahwa ROI juga memperhitungkan biaya perbaikan dan perawatan rumah. Sering kali investor lupa memasukkan biaya-biaya ini dan hanya melihat ROI secara sederhana, yakni berapa harga rumah pada saat dibeli dan berapa harga rumah pada saat dijual. Padahal selama Anda memiliki rumah ini mungkin ada biaya perbaikan atau renovasi rumah yang menelan biaya cukup besar. Orang sering kali juga menyamakan antara ROI dengan yield. Dalam bahasa investasi, keduanya sering diartikan berbeda, sekalipun dua-duanya merupakan hasil yang didapat dari investasi Anda. ROI biasanya berhubungan dengan capital gain atau hasil pengembalian pada suatu periode dari modal yang Anda keluarkan pada masa lalu. Sebaliknya yield menyangkut return on investment per tahun dari biaya investasi yang dikeluarkan. Dalam hal properti, yield menyangkut berapa nilai sewa per tahun dari biaya properti yang dikeluarkan.

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Isi dengan huruf Kapital

DATA PRIBADI

Nama Lengkap

: ..................................................................................................................

Jabatan/Posisi

: ..................................................................................................................

No. HP

: ................................................

E-mail

: ..................................................................................................................

Tempat Tanggal Lahir : .................................................................................................................. Hobby

: .................................................................................................................. DATA PERUSAHAAN

Nama Perusahaan

: ..................................................................................................................

Industri

Automotif

Consumers

Keuangan

Telekomunikasi

Komunikasi

Pelayanan Umum

Logistik

Media

Pendidikan

Lainnya ... Alamat

: .................................................................................................................. ..................................................................................................................

No. Telp.

: ................................................ ................................................

No. Fax.

: ................................................

Website

: ................................................

PAKET BERLANGGANAN Majalah MARKETING Langganan 1 tahun Langganan 2 tahun Langganan 3 tahun

: Rp. 414.000 : Rp. 828.000 : Rp. 1.242.000

Luar Jakarta + Ongkos Kirim (Jakarta FREE!!!) Bodetabek : Rp. 120.000/tahun Pulau Jawa : Rp. 175.000/tahun Luar Jawa : Rp. 250.000/tahun Tersedia bundel Majalah MARKETING Edisi Edisi I - XII Tahun 2014 Rp. 250.000

Berlangganan Mulai Edisi : Bulan : ..................................... Tahun : Metode Pembayaran: Transfer Bank BCA KCP Hibrida AC. 6300-0568-39 a/n PT Info Cahaya Hero

Segera isi formulir ini dan fax beserta bukti pembayaran ke: 6221 - 4585 7039 atau kirimkan ke alamat Majalah MARKETING: Artha Gading Niaga Blok A 10 - 11, Kelapa Gading. Jakarta Utara 14240. Telp. 6221 - 4585 7040, Fax. 6221 - 4585 7039. e-mail: sirkulasi@marketing.co.id Edisi 2 Februari 2015

Investment

Sebagai contoh, properti Anda senilai 500 juta dan Anda bisa menyewakannya seharga 20 juta setahun. Maka yield Anda setahun adalah:

20 juta

ROI setahun =

= 0.04 atau 4% setahun

500 juta

Yang menarik, dalam konsep ROI ini adalah metode out of pocket atau biasa disebut leverage. Artinya, biaya investasi yang menjadi dasar perhitungan ROI diperoleh dari nilai uang yang dikeluarkan benar-benar dari kantong si pemilik properti. Sebagai contoh, untuk membeli apartemen senilai 1 miliar, sang investor mungkin hanya mengeluarkan 200 juta rupiah sebagai down payment sementara sisanya dibiayai oleh bank. Si pemilik apartemen mengeluarkan cicilan apartemen dan bunga sebesar 20 juta rupiah setahun. Kemudian, properti tersebut disewakan dengan harga 40 juta setahun. Maka yield-nya adalah sebesar:

40 juta â&#x20AC;&#x201C; 20 juta

ROI setahun =

= 0.1 atau 10% setahun 200 juta

Jadi, Anda bisa mendapatkan persentase ROI yang tinggi jika Anda berhutang kepada bank. Tapi jika Anda membeli rumah tersebut dengan cash senilai 1 miliar, maka biaya investasi Anda menjadi besar, dan yield Anda setahun menjadi sangat kecil. Makanya, tidak mengherankan jika iklan kondotel di Bali di atas berani menawarkan ROI sebesar 18% setahun. Mereka sudah memperhitungkan nilai penyewaan dari kondotel Anda dibandingkan dengan down payment yang Anda keluarkan. ROI bisa Anda tingkatkan, tergantung dari strategi yang Anda jalankan. Selain metode di atas, meningkatkan ROI secara mendasar bisa dilakukan dengan memilih properti di lokasi yang tepat. Memilih properti di area yang memiliki potensi

kenaikan harga tinggi akan menyebabkan ROI Anda pada saat menjual juga tinggi. ROI tinggi juga bisa diraih jika Anda beruntung mendapatkan properti dengan harga di bawah market value. Jika di sebuah area harga pasaran rumah adalah 1 miliar sementara Anda mendapatkan rumah senilai 850 juta, praktis Anda memiliki kesempatan untuk mendapatkan ROI yang tinggi. Strategi lainnya adalah meningkatkan harga sewa dari properti Anda. Dengan menambah biaya interior apartemen sehingga terasa mewah, Anda mungkin bisa menyewakannya dengan harga premium. Akibatnya, ROI Anda pun terdongkrak naik. Memilih properti yang memerlukan sedikit biaya perbaikan juga bisa membuat ROI properti Anda semakin tinggi. Terkadang, dua buah rumah bertipe samaâ&#x20AC;&#x201D;dan dijual dengan harga samaâ&#x20AC;&#x201D; bisa jadi berbeda dalam hal kualitas. Rumah pertama dibangun dengan kualitas bangunan yang buruk sehingga pada tahun-tahun berikutnya Anda akan disibukkan dengan biaya perbaikan dan perawatan. Sedangkan, rumah kedua dibangun dengan kualitas bangunan yang baik. Akibatnya, biaya investasi Anda tidak perlu membengkak karena perbaikan dan perawatan rumah. Jika Anda berkantong tebal, cara lain meningkatkan ROI adalah dengan menambah jumlah properti sehingga memungkinkan Anda memiliki portofolio properti yang bisa menambah pundi-pundi kekayaan dari hasil ROI tinggi. (RS)

Cara Meningkatkan ROI: 1.

Mengurangi out of pocket Anda

Memilih area yang tepat

Membeli properti di bawah harga pasar

Meningkatkan harga sewa

Memilih bangunan yang sedikit perbaikan

Menambah jumlah properti

Edisi 2 Februari 2015

Investment

ajalah Property-In baru saja menggelar perhelatan akbar Indonesia Property Investment Conference 2015 di Hotel Mulia, Senayan, Jakarta. Conference yang mengusung tema ”Maximize Your Return in Property Investment” ini sekaligus menjadi acara launching majalah Property-In. Conference ini berlangsung pada 20 Januari 2015. Dibuka oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Basuki Hadimuljono— yang diwakilkan oleh Staf Ahli Menteri Bidang Ekonomi dan Keuangan Kementerian, I Nyoman Shuida—ditandai dengan pemukulan gong. Acara conference tersebut dibagi dalam empat sesi yang menghadirkan pembicarapembicara kampium di industri properti. Mereka adalah Todd Lauchlan, Country Head

Edisi 2 Februari 2015

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

Jones Lang LaSalle Indonesia; Panangian Simanungkalit, Founder Panangian School Of Property; Stefanus Ridwan, Vice President Pakuwon Group; Matius Yusuf, CEO Agung Podomoro Land; Arthur MD Batubara, Wakil Ketua Umum REI; Eddy Ganefo, Ketua Umum DPP APERSI; dan Anton Sitorus, Director Research & Consultant PCI Savills. Acara yang dihadiri oleh lebih dari 250 peserta dari industri properti—investor, developer, bank, kontraktor, arsitek, agen properti, broker, dan bisnis-bisnis yang terkait dengan property—ini berlangsung meriah. Para peserta mengikuti acara penuh antusias dan berdialog aktif dengan para pakar demi mengasah strategi yang mumpuni dalam investasi properti.

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

Investment

Edisi 2 Februari 2015

Todd Lauchlan Country Head Jones Lang LaSalle Indonesia

Edisi 2 Februari 2015

Anton Sitorus, Director Research & Consultant PCI Savills

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

MENGEJAR ROI SECEPAT MUNGKIN STEFANUS RIDWAN & MATIUS JUSUF

alam setiap rencana investasi, lazimnya yang pertama terlintas di benak investor adalah berapa lama pencapaian return on investment (ROI)-nyaâ&#x20AC;&#x201D;selain memikirkan keuntungan dalam bentuk yield income dan capital gain. Terlebih jika dana yang diinvestasikan dalam nominalnya besar. Jika perhitungannya tidak cermat, para penanam modal bisa ketar-ketir di tengah jalan. Banyak hal yang membuat investor terjebak dalam kondisi H2C (harap-harap cemas). Di bisnis properti, situasi demikian terjadi lantaran beberapa kesalahan. Misalnya salah memilih lokasi proyek, tidak memperhatikan reputasi pengembang, dan terimingimingi gimmick yang terlalu berlebihan. Pada prinsipnya, setiap pengembang pasti menawarkan bahwa proyek yang dijualnya menggaransikan sejumlah keuntungan bagi konsumen. Dalam investasi properti memang tidak dikenal istilah rugi. â&#x20AC;&#x153;Properti itu

Edisi 2 Februari 2015

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

Investment

STEFANUS RIDWAN, Vice President Pakuwon Group

pikun. Kalau sudah naik, suka lupa turun,” kata Matius Jusuf, Direktur Agung Podomoro Land. Benar memang pernyataan seperti itu. Namun, investasi seperti apa yang masuk dalam “kategori pikun” tersebut? Matius memaparkan faktor utama yang wajib diperhatikan adalah lokasi. Ia bahkan mengulanginya hingga lima kali, mengingat betapa pentingnya persoalan lokasi dalam memilih lahan investasi. Yang baik, menurutnya, lokasi sunrise. Artinya, secara demografi inflownya lebih tinggi ketimbang outflow-nya. “Bahkan bisa

dibilang outflow-nya rendah dan tidak ada.” Lokasi sunrise diyakini Matius merupakan yang paling baik bagi investor karena secara otomatis lokasi tersebut akan berkembang sehingga dapat memacu laju ROI semakin cepat. Sedangkan lokasi sunset—yang pengertiannya kebalikan dari lokasi sunrise— justru harus dihindari. Sebab, lokasi semacam itu tidak dapat memberi keuntungan bagi investor. “Hindari lokasi sunset. Anda tidak akan cuan (untung),” ujarnya. Stefanus Ridwan, Vice President Pakuwon Group

juga mengamini hal itu. Menurutnya, bagaimanapun lokasi merupakan poin paling penting dalam mencari properti. “Faktor lokasi tentu berpengaruh pada kenaikan investasi,” tutur Stefanus. Selanjutnya Stefanus juga memaparkan penunjang lain yang mendukung percepatan penggapaian ROI. Menurutnya, ada lima hal yang harus diperhatikan. Pertama, pilih atau ciptakan lokasi yang sesuai dengan impian konsumen. Maksudnya, lokasi yang hendak dipilih harus strategis dan memang sesuai dengan

Edisi 2 Februari 2015

Investment

harapan investor. Kalaupun tidak sepenuhnya sesuai, maka investor dituntut untuk menciptakan lokasi tersebut menjadi menarik.

tersebut, proyeksi ROI dalam waktu cepat bisa dikejar,” ujar Stefanus. Bagi para investor properti, persoalan mendapatkan ROI dalam jangka waktu relatif singkat memang sangat menarik. Investor kadang terlena dengan harga murah tanpa melihat faktor-faktor lain yang sebenarnya mempengaruhi pendapatan ROI. Yang lebih buruknya lagi, bukan hanya bakal lama mendapatkan ROI, investor justru malah merugi karena tidak memperhatikan secara teliti unit yang akan dibelinya.

Kedua, harga harus sesuai dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) di mana semakin luas bangunan dan sama dengan luas lahan, maka biayanya makin murah. Kemudian investor harus tahu kapan unit yang dipesannya bakal digunakan. Hal tersebut menjadi penting karena dengan mengetahui itu, investor bisa menentukan harga yang sesuai dengan kondisi. Tidak kalah penting juga desain yang ideal. Dalam membeli sebuah properti, desain sangat menentukan untuk menarik minat penyewa atau pembeli kedua. Selain itu, desain yang baik juga turut mempengaruhi harga jual unit. Terakhir adalah faktor kemudahan dari segi akses dan fasilitas bagi konsumen. “Dengan mengetahui faktor penunjang

Meskipun tahun ini properti kembali booming, menurut Matius, investor harus tetap mengutamakan kejelian dalam membeli properti yang tepat. Jangan sampai lantaran berpatokan pada harga yang terkesan murah, investor terjebak pada situasi tidak menguntungkan ke depannya.

pesat di Indonesia. Pertumbuhan ini jelas memberikan peluang menjanjikan bagi pengembang untuk menggarap pasar tersebut. Apalagi, kata Matius, roda perekonomian khususnya yang makro sedang hidup. “Investasi properti satu-satunya investasi yang paling aman dan terhindar dari risiko besar.” Kenaikan investasi properti akan terus terjadi sekalipun dalam kondisi inflasi. Matius meyakinkan, dengan adanya inflasi, properti justru bakal naik hingga dua kali dari inflasi. “Jika inflasi naik 8%, maka harga properti akan naik hingga 16%,” tuturnya. Stefanus menimpali, yang paling penting harus diperhatikan oleh para investor adalah pemilihan lokasi yang tepat serta soal after- sales service. “Tentunya itu bisa didapatkan dengan melihat reputasi pengembang di belakangnya.” (ucu)

Matius mengatakan saat ini kelas menengah tengah tumbuh

Cara Menghitung ROI Total Laba Penghasilan Capital Gain ROI

Edisi 2 Februari 2015

= Penghasilan + Capital Gain = Pendapatan Sewa = Harga Jual - Harga Beli = Total Laba/Total Investasi x 100%

IBS

Edisi 2 Februari 2015

IBS

Edisi 2 Februari 2015

IBS

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

PROPERTI INDONESIA SEMAKIN CERAH PANANGIAN SIMANUNGKALIT

Tahun 2014 properti sempat mengalami perlambatan. Tapi, tahun ini diindikasikan bakal bangkit dan menuju booming pada 2018.

Edisi 2 Februari 2015

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

anyak pengamat menyatakan bahwa sektor properti secara keseluruhan mengalami perlambatan pada 2014. Penyebabnya bermacammacam. Mulai dari lemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika, peningkatan suku bunga hingga kebijakan loan to value (LTV). Khusus untuk LTV, pengaruhnya memang cukup signifikan dalam perlambatan dan spekulasi di properti. Ditambah lagi dengan adanya momen pemilu, banyak pemain mengambil sikap wait and see karena ingin melihat tren atau kebijakan dari pemerintah yang baru. Panangian Simanungkalit, pengamat properti sekaligus pendiri Panangian School of Property, mengatakan LTV setidaknya banyak membuat penjualan terhambat terutama untuk pasar rumah dan apartemen menengah. “Ini efek kebijakan LTV dari BI, banyak properti yang tersendat penjualannya,” ujarnya. Sejumlah pihak juga telah meminta kepada pemerintah untuk meninjau ulang kembali kebijakan LTV yang dinilai memberatkan konsumen. Seperti yang disampaikan Ketua REI Eddy Hussy, seharusnya pemerintah mengkaji lagi soal kebijakan LTV, terutama untuk besaran uang mukanya. Dia berharap, paling tidak pemerintah

memberikan keringanan atau kelonggaran terhadap uang muka untuk kepemilikan rumah maupun apartemen sehingga pertumbuhan sektor properti bisa move on. Namun, menurut Panangian, persoalan tersebut tidak akan berjalan lama. Tahun ini properti Indonesia akan kembali bangkit. Optimismenya itu dilandaskan sejumlah faktor. Inflasi bakal turun menjadi 5,2% tahun ini. Kemudian BI Rate mulai turun di bawah 7,5% pada akhir 2015 dan suku bunga KPR akan menurun di bawah 10%. Faktorfaktor tersebut, kata Panangian, turut membawa perubahan positif. Di antaranya pasar perumahan akan bangkit paruh kedua 2015, begitu pula dengan pasar apartemen. “ Jika sudah demikian, properti mulai bangkit pada semester II-2015 dan booming property akan terjadi pada 2018,” ujarnya penuh semangat. Tahun 2015, ungkapnya, merupakan momen yang tepat untuk kembali menjadikan properti sebagai investasi terbaik. Mengapa demikian? Pertama karena bagi dia, orang kaya lebih percaya kepada properti sebagai instrumen investasinya. “Itu semacam indikasi baik. Jika orang berduit saja investasinya di properti, maka artinya properti investasi yang aman dan menjanjikan.”

Investment

oleh orang-orang yang sukses serta berhasil di bisnis properti. Katanya lagi, properti satusatunya bisnis investasi yang cenderung memiliki risiko paling kecil dari jenis-jenis investasi lainnya. Apalagi, properti memiliki prospek pasar yang sangat besar. Tercatat kebutuhan akan hunian per 2015 ini saja sudah mencapai angka 15 juta. Itu merupakan peluang besar bagi investor. Seperti diketahui, demand akan hunian mencapai 1,1 juta per tahun; sementara supply baru mampu menyediakan 300.000. Perbandingan angkanya cukup jauh. Tahun ini pemerintah mencanangkan program 1 juta rumah yang melibatkan sejumlah pihak terkait. Tentunya hal itu menjadi peluang dan tantangan bagi investor yang berencana berinvestasi di properti. “Saya sangat optimistis tahun ini properti Indonesia akan bangkit dan mencapai booming-nya tiga tahun mendatang,” tutup Panangian. (ucu)

Kemudian, yang kedua, tidak ada bisnis yang lebih baik selain properti. Hal itu sudah banyak dibuktikan

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

PROPERTI INDONESIA TUMBUH

DUA KALI LIPAT ANTON SITORUS

Tahun ini industri properti kita dapat bertumbuh dua kali lipat dibandingkan tahun 2014.

Edisi 2 Februari 2015

Special Report | Indonesia Property Investment Conference

erkembangan ekonomi Indonesia yang tidak terlepas dari fluktuasi yang terjadi di kawasan Asia Pasifik maupun ekonomi global turut mempengaruhi perlambatan yang terjadi di pasar properti Indonesia, khususnya Jakarta. Melemahnya rupiah dan naiknya suku bunga membuat pelaku pasar cenderung melakukan aksi menahan rencana ekspansi atau pembelian. Ditambah dengan melemahnya sentimen sebagian kalangan sebagai antisipasi dampak pemilu yang akan berlangsung tahun ini membuat volume permintaan pasar di semua sektor belakangan ini menurun. Anton Sitorus, Head of Research Savills PCI, memprediksi pertumbuhan sektor properti di Tanah Air pada 2015 mampu mencapai dua kali lipat dibandingkan pertumbuhan 2014 yang hanya berkisar 5-10%. Tahun ini, sejumlah faktor bakal mendorong pertumbuhan lebih baik dibandingkan setahun sebelumnya, antara lain program pemerintah membangun dua juta rumah per tahun. Selain itu, pemerintah juga gencar

membangun infrastruktur di sejumlah wilayah di Indonesia. “Pada 2015, industri properti kita dapat bertumbuh dua kali lipat dibandingkan 2014. Salah satu yang menopang adalah iklim investasi dan pertumbuhan ekonomi kita yang cukup stabil,” ujar Anton saat ditemui usai Indonesia Property Investment Conference 2015 di Hotel Mulia akhir bulan lalu. Dia menjelaskan, pertumbuhan setiap sub sektor properti berbeda-beda. Misalnya, di sub sektor residensial dan properti ruang ritel akan berbeda besaran pertumbuhannya. Program pemerintah menargetkan pembangunan dua juta rumah per tahun dinilai ikut menjadi pendorong pertumbuhan sub sektor residensial. “Karena itu, dua sub sektor yang pertumbuhannya cukup bagus pada 2015 adalah residensial dan komersial,” katanya.

Investment

Jika 2014 dianggap sebagai tahun konsolidasi, 2015 mestinya menjadi tahun ekspansi pengembang properti. “Untuk pengembang properti, tahun ini boleh jadi saatnya menggulirkan proyek kembali sehingga lebih ramai proyek yang muncul di pasar,” ucap Anton. Menurut catatannya, dua sektor properti yang diperkirakan melonjak pada 2015 adalah sub sektor hotel dan residensial. Sub sektor hotel diprediksi melonjak sekitar 57% menjadi sekitar Rp39 triliun; sedangkan residensial diprediksi melonjak hingga 33% menjadi sekitar Rp105 triliun. “Pada dasarnya properti 2015 akan lebih bagus karena situasi politik kondusif dan ekonomi nasional diprediksi bertumbuh lebih tinggi dari 2014,” tandasnya. (cac)

Anton menggarisbawahi bahwa program pembangunan dua juta rumah per tahun dapat menjadi pendorong pertumbuhan bila program itu benar-benar konkret. Pemerintah diminta belajar dari kegagalan program serupa yang dibuat oleh pemerintahan sebelumnya.

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Liputan Khusus | Indonesia Property Investment Conference

HUNIAN MEWAH TIDAK LAGI MONOPOLI JAKARTA Eddy Ganefo & Artur Batubara

embangunan proyek-proyek properti dengan konsep hunian mewah bukan lagi “monopoli” kota metropolitan seperti Jakarta. Gencarnya pengembangan properti di ibukota justru memicu daerah lain untuk berbenah. Selain pasar di daerah sangat potensial, kocek orang daerah pun tak kalah tebal. Tengok saja, dalam lima tahun terakhir pembangunan proyek-proyek prestisius properti kian semarak. Proyek bernilai triliunan rupiah terus mengucur ke daerah, terutama untuk proyek yang mengusung konsep superblok. Tren pembangunan proyek-proyek properti kelas atas memang mulai bergeser ke kota-kota besar di daerah.

Edisi 2 Februari 2015

Seakan ingin mengejar ketertinggalan dari Jakarta, daerah-daerah tersebut terus berbenah. Belum lama ini kota-kota seperti Bogor, Surabaya, Palembang, Medan, Batam, dan Balikpapan tengah berpacu dengan waktu untuk menghadirkan hunian papan atas. Ini tentu menjadi lahan empuk untuk berinvestasi. Betapa tidak, meski pertumbuhan di daerah yang kian pesat, pasokan hunian mewah yang ada pun relatif belum begitu banyak. Sementara itu, kebutuhan akan hunian mewah terus meningkat. Apalagi untuk daerah-daerah yang banyak dikunjungi para ekspatriat, tentu saja perlu menyiapkan hunian bertaraf internasional.

Ketua Umum DPP Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Eddy Ganefo mengatakan, seperti halnya Jakarta, kini daerah menjadi ladang subur untuk investasi. Banyak pula yang meramalkan pasar properti di daerah akan mencapai era keemasannya sekitar dua tahun lagi. Saat itu, akan banyak lokasi-lokasi prime yang memang memiliki nilai jual tinggi. “Perkembangan di daerah sudah dimulai sejak lima tahun lalu. Saat ini hasilnya mulai terlihat. Ke depan perkembangannya bisa dua kali lipatnya,” kata Eddy dalam paparannya di Indonesia Property Investment Conference 2015 di Hotel Mulia, Senayan, Jakarta beberapa waktu lalu.

Liputan Khusus | Indonesia Property Investment Conference

Investment

ARTUR MD BATUBARA, Wakil Ketua DPP REI

Bagi yang berkantong tebal, lanjutnya, kota-kota di luar Jawa yang menyuguhkan superblok atau hunian papan atas lainnya bisa menjadi sasaran investasi properti. Di Medan, misalnya. Pengembang Sinar Menara Deli menghidangkan superblok Deli Grand City. Di atas lahan seluas 5,2 hektar itu terdapat shopping mall enam lantai, convention hall, apartemen, satu office tower, dan tiga menara kondotel. Di Pulau Batam, Grand Uway Development mengembangkan Grand Quarter di atas lahan seluas 15 hektar. Konsepnya menggabungkan apartemen 18 lantai berkapasitas 179 unit dengan kondotel 11 lantai yang berisi 280 unit. Di luar itu, masih ada mal serta ruang konvensi berstandar internasional dengan kapasitas daya tampung hingga 3.000 orang. Di sini juga tersedia

waterpark, serta sarana rekreasi dan olahraga lainnya. Menekan Backlog Meski perkembangan hunian berkelas telah merambah daerah, Eddy juga menyayangkan banyak developer yang ‘melupakan’ kelas menengah. Dijelaskannya, saat ini saja backlog komulatif di Indonesia mencapai 15 juta unit, di mana kebutuhan rumah per tahunnya mencapai 800.000 unit. Padahal, backlog mayoritas itu untuk kalangan menengahbawah termasuk di antaranya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat miskin. “Saat ini dibutuhkan kebijakan yang tepat dan juga kerja sama antara pemerintah dan swasta agar terpenuhi kemampuan penyediaan

perumahan bagi MBR,” katanya. Menurut Eddy, kerja sama antara pemerintah dan swasta diperlukan untuk menekan backlog hunian sangat dibutuhkan. Target pemerintah 10 juta unit selama 5 tahun akan sulit direalisasikan jika pemerintah dan swasta tidak berjalan seiringan. Apalagi jika dikejar untuk dirampungkan dalam kurun dua tahun. “Jelas kalau hanya dua tahun untuk membangun 10 juta unit, itu mustahil. Sekarang kan kemampuannya baru 800.000 unit saja. Kalau satu tahun ditingkatkan 2 juta unit, masingmasing 1 juta unit, mungkin masih bisa dikejar,” urainya. Jumlah backlog yang besar sebetulnya bisa menjadi opportunity, jika saja pemerintah mampu memperkecil hambatan

Edisi 2 Februari 2015

Investment

Liputan Khusus | Indonesia Property Investment Conference

yang selama ini masih menjadi musuh pengembang. Contohnya, jika ada pengembang dari Apersi yang akan membangun rumah murah, hambatannya tentu harga tanah pasti akan naik. Lainnya adalah birokrasi perizinan yang panjang dan lama, biaya, kurangnya pasokan listrik, akses perbankan dan tingginya suku bunga pembiayaan. “Itu semua ‘kan paket dari hambatan yang selama ini kita terima,” kata Eddy. “Jika saja pemerintah mau memperkecil hambatan itu. Tentu target pemerintah untuk mengadakan perumahan murah bisa tercapai.” Backlog Itu Peluang “Program 1 juta rumah tahun 2015” dari pemerintahan Joko Widodo-Jusuf Kalla, rencananya bakal diluncurkan Maret nanti, memberikan peluang bagi para pengembang landed houses di daerah. Program tersebut diharapkan mampu memperkecil backlog yang saat ini sudah menyentuh angka 15 juta unit. Angka di atas tentu saja bukan hal yang mudah bagi pemerintahan baru. Mengingat masih banyak yang perlu dibenahi terutama untuk mengatasi hambatan-hambatannya. Meski begitu, Real Estate Indonesia (REI)

Edisi 2 Februari 2015

tetap optimistis mampu menjadi perpanjangan tangan pemerintah untuk mewujudkan program 1 juta rumah pemerintahan Jokowi. “Bagi kami, program ini adalah peluang dan kami yakin dapat menjalankannya. Sebab ini akan membuka peluang bagi perkembangan industri properti nasional,” kata Wakil Ketua DPP REI, Artur MD Batubara. Terkait hal itu, setidaknya ada lokasi-lokasi favorit yang dapat dijadikan destinasi baru untuk pengembangan properti di daerah. Antara lain Medan (Sumatera Utara), Pekanbaru (Riau), Batam (Kepulauan Riau), Palembang (Sumatera Selatan); Balikpapan; Manado, Sulawesi Utara dan Makasar (Sulawesi Selatan). Menilik kondisi saat ini, lanjut Artur, program pemerintah itu akan memicu pengembangan

properti daerah. Sebab, kondisi terkini, masih terjadi ketimpangan pemerataan pembangunan dan kesejahteraan antara Jawa dan daerah. Tengok saja Pulau Jawa. Dengan luas area yang hanya 7% dari total daratan Indonesia, pulau ini dihuni hampir 60% dari total penduduk kita. Inilah yang memicu ketimpangan pembangunan antara Jawa dan daerah lainnya. “Bukan hanya itu, persoalan lahan juga semakin terbatas dan tentunya membuat harga di Jawa menjadi begitu mahal.” Artur menjelaskan, program pemerintah dapat juga memicu ekspansi para pengembang perumahan ke berbagai daerah. Selain faktor harga tanah yang memang masih murah, tentunya ekspansi akan menambah portofolio pengembangan bisnis properti bagi pelaku usahanya. (cac)

Liputan Khusus | Indonesia Property Investment Conference

Investment

SEBARAN DATA BACKLOG PERUMAHAN PROVINSI Aceh Sumatera Utara Sumatera Barat Riau Kepulauan Riau Jambi Kep. Bangka Belitung Sumatera Selatan Bengkulu Lampung Pulau Sumatera DKI Jakarta Jawa Barat Banten Jawa Tengah DI Yogyakarta Jawa Timur Pulau Jawa Bali Nusa Tenggara Barat Nusa Tenggara Timur Bali dan Kep Nusa Kalimantan Barat Kalimantan Tengah Kalimantan Selatan Kalimantan Timur Pulau Kalimantan Sulawesi Utara Gorontalo Sulawesi Tengah Sulawesi Selatan Sulawesi Barat Sulawesi Tenggara Pulau Sulawesi Maluku Maluku Utara Kepulauan Maluku Papua Papua Barat Pulau Papua TOTAL

PENDUDUK 4,768 13,764 5,144 5,878 1,782 3,280 1,298 7,932 1,820 8,071 53,737 10,192 45,672 11,279 34,682 3,668 39,755 145,248 4,128 4,774 4,969 13,871 4,663 2,347 3,847 3,770 14,627 2,409 1,103 2,795 8,523 1,229 2,368 18,427 1,627 1,101 2,728 3,006 1,018 4,024 252,662

TAHUN 2014 KK RUMAH 1,192 1,112 3,441 3,292 1,286 1,258 1,470 1,426 445 439 820 789 324 306 1,983 1,945 455 436 2,018 1,766 13,434 12,769 2,548 2,427 11,418 10,728 2,820 2,218 8,670 7,972 917 708 9,939 9,545 36,312 33,598 1,032 691 1,193 1,074 1,242 1,219 3,467 2,984 1,166 1,145 587 543 962 906 942 874 3,657 3,468 602 564 276 252 699 623 2,131 1,848 307 245 592 566 4,607 4,098 407 362 275 239 682 601 752 597 255 193 1,007 790 63,166 58,308

BACKLOG 258 764 292 331 102 183 71 451 101 410 2,963 563 2,489 515 1,849 164 2,214 7,794 160 249 283 692 266 126 210 203 805 131 58 144 429 57 131 950 84 55 139 138 45 183 13,526

(Sumber Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat) *angka dalam ribuan Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

MENANGKAP PELUANG INDUSTRI

MICE

Industri ini bukan hanya monopoli kawasan Jabodetabek. Kota-kota di daerah pun semakin marak mengembangkannya. Oleh: Caca Casriwan & Aziz F. Hidayat

Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

ebagai sebuah destinasi yang menjanjikan, Indonesia patut diperhitungkan oleh pasar wisata MICE (meeting, incentive, convention, and exibition). Perkembangannya bukan hanya di Jakarta saja, namun kini sudah merambah di kota satelit Jakarta dan berbagai kota besar lainnya. Kehadiran MICE ini seolah menjadi pembuktian membaiknya pertumbuhan ekonomi Indonesia. Tidak salah bila seiring bertumbuhnya ekonomi, stabilitas politik dan keamanan yang semakin membaik, banyak investor lokal maupun asing yang terpincut berinvestasi di Tanah Airâ&#x20AC;&#x201D;baik sebagai penyelenggara ataupun peserta. Terpuruknya ekonomi Eropa juga menjadi momentum bagi industri MICE di Indonesia untuk memikat konsumen, khususnya dari negara Asia Timur dan Timur Tengah. Apalagi, jumlah penduduk yang lebih dari 240 juta jiwa menjadi magnet tersendiri untuk mendatangkan konsumen dalam penyelenggaraan event-event berskala internasional. Dukungan infrastruktur dengan kualitas yang bagus tentunya menjadi hal yang sangat penting. Misalnya akses udara, jalan atau rel kereta api, convention center dengan kualitas prima, dan hotel berbintang tiga hingga bintang lima. Selain itu, diperlukan pula destinasi yang atraktif dan memiliki nilai tambah, pemasaran yang baik, dan professional conference

organizer (PCO) lokal yang ahli di bidangnya. Di sisi lain, para penyedia jasa MICE di Indonesia mesti lebih agresif menggaet pasar dari luar negeri. Dalam industri jasa ini, kita tidak cukup hanya proaktif merebut pasar MICE, tapi harus agresif mengerahkan semua sumber daya untuk melobi serta memenangi bidding internasional yang dilakukan pelaku bisnis pariwisata dan pemerintah. Perlus diingat, industri MICE merupakan produk unggulan karena kegiatan itu menghasilkan devisa negara yang besar.

Salah satu perusahaan yang getol berinvestasi di industri ini adalah PT Indonesia Internasional Expo (IIE). Proyek terbarunya gedung Indonesia Convention and Exhibition (ICE) di kawasan BSD City, Tangerang. Gedung yang diklaim sebagai gedung pameran terbesar di Asia Tenggara ini menelan dana investasi Rp3,8 triliun. Presiden Direktur PT Indonesia Internasional Expo (IIE) Danny Budiharto mengatakan, target 100% pembangunan proyek gedung Indonesia Convention and

Exhibition (ICE) ini sudah tercapai pada Januari 2015 dan mereka sudah melakukan pre-launching akhir November tahun lalu. Saat ini, ICE sudah siap menampung dan menyelelenggarakan pameran akbar skala nasional maupun internasional. Untuk operatornya, perusahaan patungan Kompas Gramedia Group dan Sinar Mas Land itu telah menunjuk Hannover Fairs Internationalâ&#x20AC;&#x201D; anak usaha raksasa bisnis pameran dan konvensi Jerman, Deutsche Messe AG. Pemilihan operator ini menunjukan kesiapan ICE berpentas di tingkat internasional. Danny menyebutkan, pembangunan sarana ini dilatarbelakangi oleh semakin berkembangnya industri jasa MICE. Kondisi ini didukung penuh oleh stabilitas ekonomi Indonesia yang semakin membaik sehingga Indonesia mulai dilirik pangsa pasar penyelenggara pameran dan konferensi mancanegara. Ia mengungkapkan meningkatnya jumlah pameran, konferensi, dan acara skala nasional dan internasional tidak sebanding dengan keberadaan venue yang dapat menampung acara kaliber dunia tersebut. â&#x20AC;&#x153;Kami percaya investasi kami tidak hanya akan bermanfaat bagi kami, tetapi juga kota di mana tempat ini berada dan pertumbuhan bisnis MICE di Indonesia,â&#x20AC;? jelas Danny.

Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

Indonesia Convention and Exhibition (ICE) BSD City

Sebagaimana diketahui, ICE dibangun diatas lahan seluas 22 hektar dengan total luas bangunan 200.000 meter per segi. Fasilitas dan sarana yang dimiliki berupa 10 Exhibition Hall dengan luas 50.000 meter persegi. Ditambah outdoor exhibition space seluas 50.000 meter per segi, fasilitas convention hall dan meeting room sebanyak 33 ruangan berkapasitas 10.000 orang. Kemudian, in-house food production, F&B outlet, fasilitas parkir untuk 3.000 kendaraan serta 300 kamar hotel bintang tiga. Efek Berganda Pendapat senada juga diungkapkan Indra Sukirno, Direktur Eksekutif Jakarta

Edisi 2 Februari 2015

Convention & Exhibition Bureau (JCEB). Menurutnya, industri MICE di Indonesia tumbuh agresif seiring dengan berkembangnya sektor pariwisata di dalam negeri. Sektor pariwisata dan MICE dapat meningkatkan PDB di dunia.

MICE. Namun, seiring gencarnya diselenggarakan berbagai acara akbar dan pemberitaan melalui berbagai media, industri MICE diharapkan bisa lebih tersosialisasi. Bagaimanapun industri ini punya efek berganda yang dapat mengembangkan sektor-sektor lainnya.

Industri MICE dan travel justru tumbuh pesat, meskipun sebagian besar sektor lain tengah mengalami penurunan. â&#x20AC;&#x153;Pertumbuhan MICE Indonesia pada 2013 mencapai 6-7%, pada 2014 dan 2015 dapat bertumbuh lebih besar lagi. Sektor pariwisata dan MICE ini juga banyak menciptakan lapangan pekerjaan,â&#x20AC;? ujar Indra.

Ditambahkannya, berbagai upaya dijalankan demi mendongkrak MICE dan mencapai target wisman pada 2015. Upaya itu dilakukan dengan cara menghadiri pameran atau trade show yang berkaitan dengan MICEâ&#x20AC;&#x201D;untuk menjelaskan tentang kawasan tujuan di wilayah Indonesia. Selain itu, banyak upaya lain seperti mengadakan kerja sama dengan atase pemerintah asing di Indonesia.

Indra mengakui, saat ini memang belum begitu banyak masyarakat umum mengenal

HOT SPOT

Daerah Tak Mau Kalah Geliat ekonomi di daerah makin bertambah sejak diberlakukannya hak otonomi daerah beberapa tahun silam. Daerah kini bisa menjadi raja di rumahnya sendiri tanpa perlu intervensi pusat. Perlahan perekonomian daerah mulai beringsut membaik sejak mereka diberikan kuasa penuh untuk mengelola potensi sumber daya alamnya. Termasuk dalam urusan pembangunan infrastruktur dan fasilitas penunjang lainnya seperti industri MICE. Daerah-daerah yang memiliki bakat wisata cukup baik banyak membuat investor berdatangan. Mereka tertarik mengembangkan sarana penunjang dengan membangun sejumlah kebutuhan papan

bagi wisatawan. Dalam perkembangannya, mereka tak hanya menyediakan penginapan dalam bentuk resort, wisma atau hotel. Banyak di antara mereka yang membuat konsep lebih besar lagi, yakni menggabungkan hunian dan ruang konvensi dalam satu properti. Sebut saja Yogyakarta yang sejak zaman orde baru dikenal sebagai salah satu destinasi favorit wisatawan untuk liburan. Kunjungan wisatawan ke sana, baik lokal maupun internasional, cukup tinggi. Data BPS Daerah Yogyakarta menyebutkan, sepanjang 2014 terjadi peningkatan 36% dari tahun sebelumnya. Tahun ini diprediksi bakal meningkat lagi, mengingat Yogyakarta tergolong daerah yang menjajakan service murah

meriah tapi berkualitas dan tidak berbeda jauh dari Jakarta. Bukan potensi wisata saja yang membuatnya dikenal. Sebagai kota pelajar dan budaya, Yogyakarta juga kerap menghelat berbagai event dalam format seminar maupun dan pameran di level lokal dan nasional. Kebutuhan akan sarana MICE juga terseret ke dalamnya. Otomatis hal ini turut memantik sejumlah investor tunggal dan pengembang membangun sarana yang bertujuan menampung kegiatankegiatan tersebut. Pada 2015 saja, menurut situs www.jadwalevent.web. id, sudah terjadwal sekitar 25 pameran nasional di Yogyakarta . Situs tersebut juga menyebutkan beberapa kota favorit yang sering

Febry M. Anindita Corporate. Director of Marketing & Communication Archipelago International

Edisi 2 Februari 2015

HOT HOT SPOT SPOT

dijadikan tempat pameran, yaitu: Jakarta, Bandung, Surabaya dan Yogyakarta . Sementara Makassar, Batam, dan Balikpapan hanya sesekali disebut. Menurut Febry M. Anindita, Corporate Director of Marketing & Communications Archipelago International, Yogyakarta memang semakin berkembang serta menjadi salah satu spot idola untuk event seperti pameran. Ditambah dengan nilai plus potensi wisata alam dan budaya, kota ini memesona banyak orang. “Yogyakarta termasuk salah satu wilayah yang sering dikunjungi masyarakat, baik untuk berlibur maupun keperluan lainnya, karena sudah semakin banyak fasilitas yang tersedia,” katanya

Edisi 2 Februari 2015

kepada Property-In. Saat ini, Yogyakarta memiliki banyak tempat yang menyediakan jasa penginapan. Mulai dari yang berkonsep budget hotel sampai bintang lima. Sebagian hotel bahkan ada yang mengusung tema “allin-one” dengan menghadirkan juga convention seperti The Alana Hotel and Convention Centre yang terletak di daerah Palagan, Yogyakarta. “The Alana Hotel and Convention Centre merupakan hotel bintang empat yang digarap oleh Archipelago dan hotel konferensi terbesar di Yogyakarta,” kata Dita, sapaan akrab Febry M. Anindita. The Alana Hotel baru beroperasi Februari ini. Hotel ini memiliki 269 kamar dan suites

dengan tiga tipe kamar—secara khusus kamar-kamar tersebut didekorasi dengan desain kontemporer yang mengusung tradisi Jawa. Sejumlah ruang pertemuan, fasilitas MICE yang modern, dan ballroom terluas di wilayahnya telah disiapkan. Menurut Dita, hotel ini ingin menjadikan Yogyakarta sebagai tujuan konferensi terbaik di Indonesia setelah Bali. Disinggung tentang alasan memilih Yogyakarta, Dita menjawab bahwa kota budaya ini termasuk lokasi yang sangat sempurna untuk membuat hotel dengan fasilitas MICE. Demi menggaet pasar penyelenggara acara dengan skala besar, The Alana Hotel menyediakan fasilitas ruang konferensi yang terdiri dari 10

ruang pertemuan dan ballroom megah yang dapat menampung hingga 2.000 orang. Mereka juga menyiapkan coffee shop, lounge, kolam renang, spa, dan pusat kebugaran. Dita optimistis hotel ini mampu memenuhi pertumbuhan pasar bisnis

di wilayah Yogyakarta dan sekitarnya. â&#x20AC;&#x153;Kami yakin The Alana Hotel and Convention Centre juga mampu menggenjot sektor industri pariwisata, budaya, dan ekonomi di Yogyakarta,â&#x20AC;? tuturnya.

Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

Potensi Besar â&#x20AC;&#x153;Little Singaporeâ&#x20AC;? Pulau Batam memikat hati banyak investor properti. Seberapa besar daya tariknya? Oleh: Caca Casriwan

eberapa tahun belakangan, kita disuguhi tontonan menarik dalam industri properti. Tidak hanya di Jabodetabek, kotakota lain pun memperlihatkan pertumbuhan yang kinclong. Kota-kota itu pun terus bersolek untuk menarik minat investor. Bandung, Semarang, Yogyakarta, Solo, Surabaya, Bali, Pekanbaru, Batam, Balikpapan dan Manado kini menjadi incaran investasi nan gurih. Potensi besar yang

Edisi 2 Februari 2015

dimiliki kota-kota tersebut membuat pengembang papan atas seperti Agung Podomoro Land (APL), Lippo Group, dan Ciputra Group kian mantap menancapkan tiang properti mereka di sana. Memang karakter dan konsep pengembangan yang mereka usung berbeda-beda. Ciputra Group, misalnya, tampak nyaman dengan proyek landed houses di Semarang, Yogyakarta, Solo, Jambi, Gowa, Banjarmasin,

dan Kendari. Sedang APL lebih pede dengan konsep one stop living (superblok) di Medan, Bali, Balikpapan, dan Batam. Menurut Ferry Salanto, Associate Director Research Colliers International Indonesia, kota-kota di luar Jabodetabek itu tak ubahnya sebuah oase yang menjadi pertumbuhan baru properti di Indonesia. Perkembangannya terus melaju, meski perekonomian nasional tidak kunjung menunjukkan

HOT SPOT

kestabilan. Banyak kota baru yang menjadi destinasi yang “seksi” di mata para investor, salah satunya Provinsi Batam. Dengan suguhan view Singapura yang menjadi “halaman”-nya, provinsi ini dinilai punya daya tarik sendiri. “Batam, letaknya paling strategis dibandingkan dengan wilayah kota-kota lainnya. Infrastrukturnya cukup bagus, juga menjadi pintu utama dari seluruh penjuru dunia karena ada bandara yang memadai,” ungkap Ferry kepada Property-In bulan lalu. Proyek Akuisisi Indra W. Antono, Marketing Director Agung Podomoro Land (APL), mengatakan bahwa sebenarnya pegembangan sebuah proyek properti berprinsip pada kebutuhan masyarakat. Karena strategis dan istimewa itulah Batam patut menjadi ikon baru di bisnis properti. Kota Batam bisa dijadikan sebagai basis baru pertumbuhan properti

di Indonesia. Apa pun yang diluncurkan pengembang, properti-properti di sana laris manis diterima pasar. “Kami mengembangkan disesuaikan juga dengan karakter masyarakatnya,” ungkap Indra di Jakarta awal bulan lalu. Selain itu, pertumbuhan ekonomi Batam 7%—lebih tinggi dibanding pertumbuhan ekonomi nasional yang 6%. Pulau yang dikenal dengan sebutan “Little Singapore” ini memiliki lima kawasan industri dengan ratusan perusahaan modal asing dan ribuan pekerja asing. Lokasinya yang berdekatan dengan Singapura (30-40 menit perjalanan melalui jalur laut) juga semakin memberikan nilai tambah bagi provinsi ini. Setelah mengakuisisi 80% saham PT Dimas Pratama Indah senilai Rp98 miliar pada Februari 2013, APL bersiap ekspansi ke Batam. Inilah perjalanan awal APL menembus pasar properti di Batam. Perusahaan tersebut kini sedang mempersiapkan lahan seluas 42 hektar untuk

Menurut Djaja Roeslim, Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) Batam, pertumbuhan properti di sana masih bagus. Tahun lalu tercatat kurang lebih 10.000 unit penjualan berupa rumah, ruko, dan apartemen. Tahun ini akan naik sekitar 20% sejalan dengan peningkatan ekonomi masyarakat. “Pertumbuhan pada 2015 masih bagus karena Batam merupakan daerah industri,“ katanya. Namun, keterbatasan lahan di perkotaan bakal menjadi kendala tersendiri dalam pembangunan properti di sana. “Demi mengatasi makin sempitnya lahan, seperti halnya Nagoya, properti harus mulai dibangun secara vertikal,” jelasnya. Di kawasan Batam Centre lahan juga semakin sempit— diperkirakan sudah penuh dalam lima tahun ke depan. Oleh karena itu, diharapkan ada pengaturan dari pemerintah setempat, terutama untuk menyelesaikan status Rempang Galang. “Sebab, jika tidak segera diatur, dalam waktu 10 tahun mendatang akan sulit untuk mendapatkan lahan,” tandas Djaja. □ (cac)

Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

mengembangkan proyek terbarunya, Orchard Park Batam. Rencananya proyek dengan investasi sekitar Rp1-1,5 triliun (berlokasi di jalan Engku Putri, di Batam Center) ini akan dibangun menjadi kawasan terpadu yang terdiri 1.100 unit rumah, 70 unit ruko, dan 100 unit apartemen. Dari 42 hektar lahan yang ada, sekitar 32 hektar dipakai sebagai kawasan hunian, sisanya (10 hektar) untuk fasilitas dan area komersial. Orchard Park Batam juga bakal dilengkapi berbagai fasilitas seperti area kuliner (Orchard Kitchen), taman bermain anakanak, kolam renang ukuran olimpiade, fitness center, private garden, sistem kabel bawah tanah, dan pencahayaan dengan panel surya. Seperti dilansir laman resminya, Marketing Manager Orchard Park Batam Tedi Guswana, menjelaskan bahwa mereka berencana membangun lima klaster untuk hunian atau rumah tapak, rencananya akan dibangun di mana masing-masing terdiri dari 250 unit. Klaster pertama yang dipasarkan bakal didominasi tipe 6 (luas bangunan 55 meter persegi) dan tipe 7 (luas bangunan sekitar 70 meter persegi), harganya mulai dari Rp700 juta per unit. Sedangkan tipe paling besar di klaster lainnya bakal ditawarkan dengan harga Rp2,5 miliar per unit. Apartemen di Orchard Park Batam akan dijual sekitar Rp250– 300 juta per unit, sedangkan rukonya dijual dengan harga Rp3 miliar per unit. Mereka berharap nantinya pembeli kawasan ini adalah end user (85%) dan

Edisi 2 Februari 2015

investor (15%). Apalagi sekitar 60% perusahaan asing yang beroperasi di sana adalah perusahaan Singapura yang banyak memakai pekerja asing. Dengan demikian, membidik segmen B-to-B juga sangat cocok diterapkan untuk mempercepat penjualan proyek ini.

Cocok untuk Liburan Dihubungi terpisah, Nino Suprayitno dari Orchard Park Batam Subsidiary of APL menyebutkan, mereka telah berhasil menjual sekitar 90% atau 700 unit dari tiga klaster proyek yang sedang digarap Orchard Park Batam di kawasan Batam Center. Proyek perumahan ini dibangun di atas lahan seluas 42 hektar. Sekitar 40% dari lahan tersebut dialokasikan untuk penghijauan. “Rencananya akan ada enam klaster di kawasan tersebut. Ada 1.200 unit rumah, 140 unit ruko, dan 100 unit apartemen,” ungkap Nino. Dia menerangkan, saat ini pihaknya tengah menggenjot penjualan dua klaster dan sudah laku terjual sekitar 30%. Satu klaster lagi, baru dipasarkan tahun depan. Lebih lanjut, Nino mengatakan bahwa sebagian besar konsumennya warga Batam dan Kepulauan Riau (jumlahnya mencapai 60%), sedangkan sisanya berasal dari

luar kedua daerah tersebut terutama Jakarta. “Investor kami bukan hanya dari Batam dan sekitarnya saja. Bandung dan Jakarta kami bidik karena prospek proyek ini sangat menjanjikan,” tutur Nino. Hunian di Orchard Park ini sangat cocok untuk liburan. Apalagi letaknya dekat dengan terminal ferry yang mau menyeberang ke Singapura. Menurut Nino, sekitar 85% konsumen yang membeli unit di kawasan terpadu memakainya untuk hunian pribadi. Sisanya, 15% ditujukan untuk investasi. Satu unit rumah di Orchard Park Batam dibanderol mulai Rp1,1 miliar, sedangkan ruko mulai Rp2,3 miliar per unit. “Struktur bangunan sudah selesai tinggal tahap akhir. Serah terima kunci pertama akan dilakukan pada Desember 2015,” jelasnya. “Selama pameran 29 Desember 2014 hingga 4 Januari 2015, kami masih menjual dengan harga lama. Setelah itu baru naik sekitar 4%, disesuaikan dengan kenaikan harga BBM bersubsidi.” Disinggung mengenai prediksi perlambatan bisnis properti pada 2015, menurut Nino, Batam merupakan pengecualian. Hal ini lantaran Batam dipandang sebagai gerbang bagi negara-negara Asia Tenggara untuk masuk ke Indonesia di era ASEAN Economic Community (AEC) 2015. “Batam prioritas utama pembangunan Indonesia. Lihat saja pengembangan industri maritim yang dicanangkan pemerintahan sekarang. Ada 110 galangan kapal di Batam, tentu ini potential market yang sangat menjanjikan. Buktinya, kami bisa menjual sekitar 700 unit di tahun ini saja,” tandasnya.

HOT SPOT

Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

PULAU BARU BERNAMA

PLUIT CITY Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

Gugusan pulau di utara Jakarta akan bertambah dengan hadirnya Pluit City. Istimewanya, pulau yang satu ini terbilang komplet karena menyediakan beraneka ragam fasilitas.

gung Podomoro Land (APL) tengah sibuk-sibuknya awal tahun ini. Sebuah megaproyek bertajuk Pluit City giat dibangun di lepas pantai utara Jakarta, dikembangkan di atas lahan reklamasi seluas 500 hektar. Pembangunan proyek raksasa ini bakal memakan waktu lumayan panjang karena begitu banyak hal yang harus dipersiapkan sedetail mungkin. Trihatma Haliman, President Director Agung Podomoro Group (APG), mengatakan bahwa pembangunan dan pengembangan megaproyek tersebut akan berbeda dari produk-produk APL lainnya, terutama dari segi periode penyelesaiannya. “Pembangunan Pluit City bisa memakan waktu kurang lebih lima tahun,” ujarnya dalam sebuah kesempatan. Rencana reklamasi Pluit

City berangkat dari semakin minimnya lahan yang ada di Jakarta untuk digunakan sebagai pembangunan. APL lebih memilih untuk mereklamasi ketimbang mencari lahan kosong di ibukota yang semakin sulit diperoleh. Pertimbangannya, Ibukota Jakarta masih menjadi daya tarik bagi masyarakat bertempat tinggal.

dengan mereklamasi pantai utara Jakarta. Uniknya, konsep megaproyek ini dikemas sedemikian rupa sehingga nantinya akan membentuk tiga pulau baru. Tahap pertama dilakukan reklamasi satu pulau yang lokasinya berjarak 250 meter dari Green Bay Pluit— proyek superblok seluas 12,5 hektar garapan Agung Podomoro Land lainnya.

Menurut CEO APL Matius Jusuf, saat ini developer sangat susah mendapatkan lahan kosong di Jakarta, apalagi bila ingin mengedepankan aspek lahan terbuka hijau bagi masyarakat. “Pluit City menyediakan porsi 25% untuk lahan hijau,” ujarnya. “Jadi, selain mendapatkan kenyamanan fasilitas, masyarakat nantinya juga bisa menikmati suasana yang sehat.”

Segala persiapan sudah diantisipasi sejak dini, misalnya mengantongi izin analisis mengenai dampak lingkungan (Amdal) untuk proyek Pluit City. Berikutnya, mengantongi izin reklamasi—yang pada 7 Januari sudah dikeluarkan oleh Pemda DKI (No. 2238/2014 tanggal 23 Desember 2014). “Otomatis jika izin ini sudah keluar, kami segera melakukan reklamasi untuk tahap awal,” kata Matius. Reklamasi tahap pertama bakal dikerjakan di Pulau G, dengan luas 165 hektar.

Melalui anak usahanya, PT Muara Wisesa Samudera, APL mengembangkan Pluit City

Edisi 2 Februari 2015

HOT SPOT

Proyek Pluit City memang terbilang dahsyat. Konsep yang diusung mirip dengan pengembangan proyek pulau buatan Palm Island Dubai, Uni Emirat Arabâ&#x20AC;&#x201D;yang terkenal karena keunikan dan konsepnya yang luar biasanya. Dalam proyek ini, APL menggunakan sekaligus dua kontraktor reklamasi asal Belanda: Van Oord dan Royal Boskalis. Kedua kontraktor itu terkenal sebagai ahli di bidang folder system. Lebih jauh lagi, program reklamasi ini merupakan bagian dari impian pembangunan water front city yang sudah direncanakan cukup lama oleh APG. Selain AGP, ada beberapa perusahaan swasta lain yang

Edisi 2 Februari 2015

terlibat dalam proyek reklamasi, yaitu Agung Sedayu, Intiland, Jakpro, dan Jaya Ancol. Namun, sejauh ini baru APG yang sudah melakukan persiapan. Reklamasi tersebut nantinya bakal menghasilkan 11 pulau baru. Jika proyek ini terlaksana, Indonesia akan mengikuti jejak Singapura dan Dubai yang

membangun beragam fasilitasâ&#x20AC;&#x201D; seperti perkantoran, hotel, resor, mal, dan apartemenâ&#x20AC;&#x201D;di atas lahan hasil pengurukan laut. Nantinya, di lahan reklamasi juga bakal dibangun hunian, business centre, area komersial, dan sarana entertainment. Selain itu, di Pluit City akan dihadirkan sebuah Taman Central Park seluas 8 hektar sebagai jantung penghijauan yang didesain oleh Martha Schwartz. (ucu)

HOT SPOT

Edisi 2 Februari 2015

100

BANK & FINANCE

Strategi Meretas Bunga Tinggi Nasabah KPR dan KPA mesti bersiap-siap menghadapi impitan beban bunga kredit lebih tinggi. Adakah jalan keluarnya? Oleh: Caca Casriwan

etahun terakhir ini, suku bunga kredit pembiayaan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) tampaknya sedang dijangkiti ‘penyakit pikun’. Trennya terus meningkat, sama sekali lupa untuk turun. Wajarlah

Edisi 2 Februari 2015

bila nasabah KPR dan KPA dilanda kekhawatiran, beban cicilan mereka akan semakin melonjak karena suku bunga naik. Kekhawatiran terus berlanjut. Paslanya, sejumlah bank diprediksi akan terus menaikkan bunga cicilan KPR-

nya hingga akhir 2015 akibat tekanan biaya dana yang dialami perbankan. Dalam survei terbaru Bank Indonesia (BI) yang dirilis pertengahan Januari, para bankir diperkirakan bakal mengerek bunga kredit—baik untuk debitur korporasi maupun ritel—pada kuartal pertama

101

BANK & FINANCE

tahun ini. Itu artinya, mau tidak mau nasabah akan dihadapkan pada beban bunga tinggi. Ambil contoh, rata-rata bunga kredit modal kerja diramalkan bakal naik 11 basis points (bps) menjadi 13,60% pada kuartal I 2015â&#x20AC;&#x201D;dari posisi 13,49% pada kuartal IV 2014. Bunga kredit investasi malah naik lebih tinggi atau sebesar 16 bps menjadi 13,46%. Bagi debitur individu yang gemar berutang untuk kebutuhan barang konsumsi, kenaikan bunga kredit akan naik lebih rendah yakni sebesar 7 bps menjadi 15,61% di sepanjang kuartal I 2015. Itu perkiraan BI selama tiga bulan pertama tahun ini. Survei BI ini juga menyebutkan hingga akhir 2015, bunga kredit konsumsi akan melesat jauh lebih cepat ketimbang kredit modal kerja dan kredit investasi. Rata-rata bunga kredit konsumsi bakal melonjak naik sebesar 87 bps sepanjang 2015 di kisaran 15,66%. Padahal, selama 2014 rata-rata bunga kredit konsumsi masih sekitar 13,49%.

Pemicu lonjakan bunga kredit konsumsi adalah kredit tanpa agunan (KTA). Selama 2015, bunga KTA diperkirakan naik 85 bps menjadi sekitar 21,19% dari tahun lalu yang sebesar 20,34%. Anda yang berniat mencicil rumah (KPR) atau apartemen (KPA) juga bakal menanggung beban lebih berat.

Pada kuartal I 2015, bunga KPR dan KPA akan naik 10 bps menjadi 12,85%. Hingga akhir tahun ini, bunga KPR dan KTA diperkirakan naik 6 bps. Alasan bankir mengerek bunga kredit adalah lantaran biaya dana (cost of fund) atau bunga simpanan naik. Survei BI

menyebutkan, pada kuartal I 2015, biaya dana diperkirakan naik 6 bps. Alasan lainnya, mengikuti tren suku bunga dunia. Wan Razly Abdullah, Direktur Keuangan Bank CIMB Niaga, menuturkan bahwa pihaknya menanti keputusan Bank Sentral Amerika Serikat (The Fed) yang berniat menaikkan suku bunga acuan. â&#x20AC;&#x153;Jika The Fed mengerek suku bunga dan BI juga menaikkan suku bunga, kami akan adjust di bunga kredit dollar,â&#x20AC;? kata Wan seperti dilansir Kontan awal bulan lalu. Sementara itu, Bank Permata memiliki sikap lebih pasti. Bank patungan Astra Internasional dan Standard Chartered Bank ini sudah memantapkan hati untuk mengerek suku bunga kredit. Meski begitu, Roy A. Arfandy, Direktur Utama Permata Bank, mengungkapkan mereka masih mengkaji besaran kenaikan suku bunga kredit yang bakal diterapkan. â&#x20AC;&#x153;Memang ada rencana, tapi kami belum putuskan naik berapa dan sektor mana saja yang akan naik. Kami menunggu laporan keuangan akhir tahun 2014

Edisi 2 Februari 2015

102

BANK & FINANCE

Persentase responden yang memiliki realisasi kredit baru di bawah target (deviasi >5%)

untuk analis internal,â&#x20AC;? kata Roy. Lain halnya dengan Syariah Imam T. Saptono. Direktur Bisnis Bank BNI ini mengatakan, tidak akan ada perubahan pada besaran imbal hasil yang dibayarkan nasabah kepada bank syariah di sepanjang masa cicilan. Dalam akad pembiayaan rumah di bank syariah, kesepakatan mengenai harga rumah berikut imbal hasilnya telah disepakati pada awal perjanjian. Jika, misalnya, satu unit rumah berharga Rp100 juta, kemudian bank dan nasabah menyepakati nilai imbal hasil adalah sebesar 100% dari harga rumah ataupun apartemen dalam jangka waktu tertentu untuk masa cicilan, maka kesepakatan itu tidak akan berubah. â&#x20AC;&#x153;Pembiayaan syariah itu harus pasti. Semua ditentukan di depan, harganya sudah pas. Jadi jawaban atas

Edisi 2 Februari 2015

strategi para investor keluar dari bayang-bayang bunga KPR dan KPA yang tinggi itu adalah dengan beralih ke pembiayaan syariah,â&#x20AC;? katanya. Imam mengatakan nasabah bahkan dapat meminta diskon atau rabat jika ternyata mereka berkesempatan melunasi utang lebih awal dari masa cicilan yang ditetapkan sebelumnya. Akan tetapi, besaran cicilan KPR di bank syariah juga tidak akan berubah ketika suku bunga di industri perbankan mulai menurun. Jadi, meski data survei Bank Indonesia tidak menghembuskan angin segar bagi para investor properti, masih ada cara lain bagi investor yang ingin berinvestasi tanpa harus dipusingkan oleh melambungnya bunga KPR/KPA.

BANK & FINANCE

Kredit konsumsi dalam rupiah

Edisi 2 Februari 2015

103

104

BANK & FINANCE

Menghadapi Kenaikan Bunga KPR/ KPA Sebelum mengambil keputusan, ada baiknya investor melakukan beberapa langkah menghadapi naiknya bunga. Di antaranya: 1. Melakukan financial check-up. Langkah ini perlu untuk mengetahui kondisi keuangan setelah kenaikan bunga KPR/KPA. Caranya, dengan menghitung apakah naiknya pembayaran cicilan KPR dapat diserap oleh kondisi keuangan sekarang. Jika tidak dapat diserap, berarti kondisi keuangan menjadi minus dengan beban cicilan yang lebih tinggi. Anda harus segera menyusun strategi mengatur pengeluaran mana dalam anggaran rumah tangga yang harus dipangkas untuk mengakomodasi kenaikan cicilan ini. 2. Melakukan over credit Dengan over credit, pinjaman berubah statusnya menjadi pinjaman baru di bank lain. Nah, pinjaman baru mendapatkan bunga tetap yang lebih rendah dari bunga mengambang. Cara ini disarankan hanya untuk

Edisi 2 Februari 2015

Anda yang cicilan KPR-nya sudah memakai bunga mengambang. Untuk yang masih dalam masa bunga tetap, sebaiknya tidak pindah ke bank lain karena saat ini tingkat bunga tetap yang baru lebih tinggi dibanding bunga tetap sebelumnya. Kalau dipindahkan, bunga tetap yang Anda bayar akan menjadi lebih tinggi, bukannya lebih rendah dari bunga tetap yang dinikmati saat ini. 3. Melihat KPR/KPA syariah yang menawarkan cicilan tetap sepanjang tenor Gonjang-ganjing bunga ini membuat KPR/ KPA syariah menjadi tawaran yang menarik. KPR/KPA syariah memiliki skema cicilan tetap sepanjang tenor. Ya, dengan KPR/KPA jenis ini, Anda bisa tenang, karena jumlah cicilan sudah fixed sampai masa kredit selesai. Berbeda dengan KPR/KPA konvensional di mana cicilan yang sama hanya dinikmati selama masa bunga tetap masih berlaku.

105

Edisi 2 Februari 2015

106

ETC

Mahkota Pencakar Langit Jakarta Ibarat raja dan ratu, gedung-gedung juga akan bertambah megah jika mengenakan mahkota. Oleh: Caca Casriwan

angunan pencakar langit dengan mahkotanya memiliki kesan yang penting untuk aura sebuah kota. Setiap kota hebat di dunia pasti memilikinya bangunan ataupun gedung khas tersendiri yang menjadi ikon kota tersebut. Jakarta juga memiliki ikon bangunan seperti halnya kota-kota negara lain semisal London, New York, Shanghai, Paris, Singapura, dan Kuala Lumpur. Arsitektur gedung merupakan salah satu pemberi

Edisi 2 Februari 2015

kesan yang paling melekat di benak pelancong yang datang ke suatu kota. Tidaklah mengherankan jika sejumlah gedung menempatkan mahkotanya dengan desain dan filosofi tertentu. Mahkota itu bukan hanya sebagai cerminan sang arsitek dan sang pemilik, tapi juga kota itu. Setidaknya ada empat gedung yang memiliki mahkota unik dan bisa menjadi ikon bagi Jakarta. Gedung-gedung itu antara lain: Wisma 46 di bilangan Sudirman, Menara 165 di TB Simatupang, apartemen

The Peak di Setiabudi, dan apartemen MOI di Kelapa Gading. Unik Seperti Pena Wisma 46 adalah bangunan tertinggi Indonesia. Sebuah pencakar langit setinggi 262 meter (hingga pucuk antena) yang terletak di kompleks Kota BNI di Jakarta Pusat. Di kancah global, Wisma 46 merupakan bangunan tertinggi ke-147 di dunia dan tertinggi kedua di belahan bumi selatan. Bila dihitung hingga ke atap,

ETC

Edisi 2 Februari 2015

107

108

Dunkinâ&#x20AC;&#x2122; Donuts. Selain Tugu Monas, gedung ini juga menjadi ikon kota Jakarta karena bentuk mahkotanya nan unik seperti sebuah pena. Tulisan Berbahasa Arab Menara 165 memiliki sebuah tower utama 25 lantai yang berfungsi sebagai perkantoran serta sebuah fasilitas gedung pertemuan (convention center) yang akan berfungsi sebagian besar untuk penyelenggaraan training Leadership ESQ. Menara ini nantinya diharapkan bakal menjadi suatu landmark di Jakarta Selatan karena mengandung unsur-unsur spiritual. tinggi gedung ini 228 meter; sedangkan bila dihitung hingga atap terendah, tingginya hanya 200 meter. Menara perkantoran yang selesai dibangun pada 1996 ini dirancang oleh Zeidler Roberts Partnership (Zeidler Partnership Architects) dan DP Architects Private Ltd. Terletak di atas tanah seluas 15 hektar, luas bangunannya 140.028 meter persegi. Di dalamnya terdapat 23 elevator yang dapat mencapai kecepatan 360 mpm dalam model berkecepatan super tinggi. Desain Wisma 46 merupakan sebuah bangunan

Edisi 2 Februari 2015

beton berbentuk kubus setinggi 200 meter, sebelum sebuah menara kaca masuk dan membentuk puncak yang melengkung. Menara kaca ini seluruhnya terdiri dari eksterior kaca dengan jendela persegi. Pola jendela persegi ini dilintasi oleh tiga jendela persegi panjang. Desainnya mencerminkan image modern. Menara yang mempunyai 48 tingkat di atas tanah ini hanya berisi perkantoran. Terdapat dua tingkat bawah tanah yang digunakan sebagai tempat parkir. Lantai 1 dan 2 diisi oleh bank, kafe, dan resto seperti Starbucks Coffee dan

Dalam laman www.esqway165.com disebutkan, pembangunan gedung ini merupakan perwujudan dan cita-cita para alumni training Leadership ESQâ&#x20AC;&#x201D;khususnya yang memiliki suatu kebanggaan bahwa akan lahir suatu era kebangkitan bangsa. Mereka bercita-cita membangun moral bangsa menuju Indonesia Emas pada 2020 dalam rangka menciptakan kedamaian, kebersamaan, dan kesejahteraan sehingga tercipta perwujudan Dunia Emas pada 2050. Uniknya, Menara 165 ini berdiri megah dengan mahkota

ETC

tulisan berbahasa arab “Allah” terpancang di puncaknya— simbol bahwa kita akan meninggikan Sang Pencipta di atas segalanya. Dalam laman situs tadi dijelaskan bahwa sesungguhnya banyak peristiwa yang menimpa bangsa ini terjadi lantaran prinsip “Ketuhanan Yang Maha Esa” tidak menjadi hal pertama dan utama, sebagaimana dirumuskan dalam falsafah negara Indonesia. Menara 165 juga berupaya mengampanyekan keberadaannya melalui media sosial. Pada 16-17 Mei

2012, mereka mencanangkan “Menara 165 Day” dengan memasang gambar Menara 165 di picture profile masing-masing anggotanya di berbagai media sosial. Si Jangkung nan Menawan Dilansir www.wikipedia. org, kehebatan apartemen masterpiece milik Agung Podomoro Group ini tidak begitu terdengar bagi warga Jakarta. Padahal The Peak menjadi salah satu dari 50 apartemen terbaik di dunia yang tertera dalam buku 50

of The Words Best Apartments yang diterbitkan oleh Image Publishing, Australia. Dengan tinggi yang mencapai 265 meter (terdiri dari 55 lantai), The Peak merupakan apartemen tertinggi di dunia. Apartemen kelas premium yang selesai dibangun pada 2006 ini memiliki empat buah menara dengan ketinggian bervariasi dari 33 lantai hingga 55 lantai. Arsitekturnya sangat menawan sehingga pantas menjadi landmark hunian kota berkelas dunia. Yang

Edisi 2 Februari 2015

109

110

ETC

disayangkan dari bangunan berkelas ini, lokasinya tidak persis berada di koridor protokol tapi sedikit ke belakang dari Jalan Sudirman— berada di turunan di kawasan Setiabudi yang terhubung ke Sudirman. Rancangan karya DP Architect, firma arsitek asal Singapura, ini didesain sebagai gedung hunian modern metropolitan. DP Architect membagi tiga komposisi desain apartemen berdasarkan konsep green oase, island sanctuary in the ‘hustle and bustle of Jakarta’. Menaranya dirancang sebagai vertical simplicity dan linear expression, sedangkan

mahkotanya sebagai identitas. Tak pelak, The Peak yang begitu jangkung terlihat menyolok dari kejauhan dengan fasadnya yang begitu indah. Meski puncak menara ini tak tampak mahkotanya, namun puncak menara menjadi perhatian khusus lantaran terdapat enam puncak

Edisi 2 Februari 2015

yang memiliki kesamaan identik. Hal ini sesuai dengan tema yang diusungnya “A timeless character twin towerspectacular heights and organized symmetry”. Romantisme Prancis dan Italia Gaya bangunan Mall of Indonesia (MOI) Nice Garden Apartment di Kelapa Gading ini memiliki keunikan tersendiri. Di setiap puncak menara tersembul mahkota bernuansakan Vatikan, Roma, dan Prancis. Ini mencerminkan perpaduan romantisme Prancis dan Italia.

Mungkin ada di antara Anda pernah melancong ke Prancis dan Italia. Jika Anda ingin merasakan kembali romantismenya, datang saja dan nikmati suasana demikian di Kelapa Gading Square. Pusat bisnis dan hunian eksklusif ini dibangun dengan sentuhansentuhan seni arsitektur Eropa, terutama Prancis dan Italia,

yang cantik dan menarik. Kelapa Gading Square dirancang sebagai sebuah ‘kota impian’ di atas lahan seluas 17 hektar. Gaya arsitektur Prancis akan mewarnai bangunanbangunan utamanya, terutama gedung-gedung tinggi untuk hunian eksklusif seperti Lourdes Garden Tower, Nice Garden Tower, Lyon Garden Tower, Evian Garden Tower, dan Paris Garden Tower. Nuansa Prancis semakin kental terasa dengan adanya French Walk yang dilengkapi 20 fasilitas mewah dari barbeque area, coffee shop, ATM, clinic, day care, fitness/club house, jacuzzi, jogging track hingga

beragam fasilitas olahraga lainnya. Nuansa Italia didukung oleh adanya Italian Walk— sebuah pedestrian bergaya Italia yang diapit oleh shopping arcade. (dari berbagai sumber)

Foto: Aston Koes Foto The Peak: Istimewa

111

Edisi 2 Februari 2015

112

ETC

GARAGE

Si Mungil nan Menawan Fiat 500S merupakan lambang kesempurnaan city car premium yang menyuguhkan gaya hidup, teknologi mumpuni, dan kenyamanan dalam berkendara.

etelah generasi pertama yang diluncurkan pada 1957 dan membuatnya menjadi â&#x20AC;&#x2DC;ikon abadiâ&#x20AC;&#x2122; selama lebih dari 50 tahun; pada 2007, Fiat 500 generasi baru kembali diluncurkan. Ini menjadi penanda lahir kembalinya sang legenda milik Fiat, pabrikan mobil asal Italia. Salah satu varian yang dikembangkan dari keluarga Fiat 500 adalah Fiat 500S (Sport). Sejatinya, Fiat 500S dibuat untuk mereka yang menginginkan Fiat 500 dengan desain agresif dan sporty. Namun, tetap mengutamakan desain, kenyamanan, dan fungsionalitas. Desainnya yang unik dan ramping sangat cocok melewati jalanan padat

Edisi 2 Februari 2015

ibukota, ataupun menemani Anda yang berjiwa muda beraktivitas. â&#x20AC;&#x153;Mobil ini ditujukan bagi profesional muda yang memiliki kepribadian anti-mainstream, menyukai pengalaman berkendara, menghargai performa, serta mencintai gaya hidup kota yang praktis. Dibanderol dengan harga Rp365 juta (off the road), â&#x20AC;? kata Dhani M. Yahya, Managing Director Fiat & Alfa Romeo PT Garansindo Inter Global. Secara visual memang terlihat mungil. Namun, ketika berada di dalam kabin, kesan tersebut dengan sendirinya akan pupus. Ruang kaki yang cukup luas di balik kemudi memberikan pergerakan lebih

GARAGE

ETC

Edisi 2 Februari 2015

113

114

ETC

GARASI

GARAGE

leluasa, bahkan pada baris kedua sekalipun. Keleluasaan bukan hanya terasa dari sisi kabin saja, tapi juga merembet hingga visibilitas depan yang memberikan jarak pandang luas bagi pengemudi. Guna menonjolkan kesan sporty, pada bagian eksterior Fiat 500S diejawantahkan velg yang berdesain sporty, bumper depan dan belakang yang lebih agresif serta roof spoiler. Sementara interiornya memiliki perpaduan warna hitam dan abu-abu, instrument cluster

Edisi 2 Februari 2015

berdesain sporty serta lingkar kemudi dan kursi berwarna hitam dengan jahitan warna merah. Tampilan Fiat 500S kian menawan dengan pilihan aneka ragam warna eksterior dan interior, yang dapat mencerminkan kepribadian pemiliknya. Warna yang ditawarkan meliputi pasodoble red, new age cream, goth metal blue, tropicalia yellow, tech house grey, sky blue, funk white, purple aurora, electroclash grey, dan crossover black.

Fiat 500S dibekali mesin 1.400 cc berteknologi multiair. Keuntungan dari teknologi ini: tenaga bakal meningkat 10%, torsinya meningkat 15%, dan konsumsi bahan bakar akan berkurang 10%. Alhasil, dapur pacu mobil ini mampu menyemburkan tenaga sebesar 100 horse power pada 6.500 rpm serta torsi 131 Nm pada 4.500 rpm. Tidak hanya itu, mesin juga dikaitkan dengan sistem transmisi 5-Speed AT w/ DuaLogic. Fungsi utama dari

GARASI

ETC

GARAGE penggunaan DuaLogic adalah untuk membuat perpindahan gigi berada pada putaran mesin yang paling sempurna sehingga efisiensi bahan bakar bisa dicapai. “Performa mesin merupakan keseimbangan yang sangat cerdas antara bobot dan bentuk kendaraan yang diperuntukkan sebagai city car dengan efisiensi pemakaian bahan bakar,” kata Dhani.

diaktivasi, responsivitas mesin dan akurasi stir akan meningkat. Satu lagi yang menarik, tersedia fitur “Sliding Roof Sunroof” yang dapat terbuka untuk menikmati kehangatan sinar matahari pagi. Ini semua merupakan kemewahan yang bisa dirasakan penumpang di dalam kabin Fiat 500S.

resistance steel elements yang 65% lebih kuat dari city car sekelasnya. Sementara di depan terdapat tambahan submarining cross member, yang akan menahan mesin dan transmisi, sehingga rangkaian pedal akan turun menjauh dari kaki pengemudi saat terjadi benturan keras.

Selain akselerasi yang mengesankan dan efisiensi bahan bakar, mobil mungil ini juga memberikan kenyamanan penggunanya melalui fiturfitur canggih yang disematkan. Misalkan “Blue & Me”, sistem telematika inovatif yang dapat menghubungkan pengemudi atau penumpang (menggunakan handsfree) dengan koneksi bluetooth.

Dengan berbagai keunggulan yang diusungnya, Fiat 500S ingin memberikan pengalaman menjelajahi jalan aspal dan kawasan-kawasan perkotaan dengan kendaraan khas city car Eropa yang mengedepankan gaya hidup, desain unik serta pengendalian yang menyenangkan. “Fiat 500S bukan sekadar alat transportasi, tetapi menjadi suatu gaya hidup yang mewariskan kesan tersendiri,” jelas Dhani

Kemudian ada fitur “Sport Button”. Melalui satu sentuhan tombol sakti ini Anda dapat mengubah karakteristik berkendara jadi lebih mantap. Apabila tombol fitur ini

Soal fitur keselamatan sudah tak diragukan lagi. Fiat 500S menyandang predikat bintang 5 Euro NCAP untuk urusan keselamatan. Ini terlihat dari rangka body dual phase high

Sebagai pabrikan yang mengutamakan faktor keamanan dan kenyamanan, pemilihan material juga sangat diperhatikan. Ini terlihat dari penggunaan material yang memiliki fire prevention system (FPS) dan flame resistant interior trim. Untuk melindungi dan meningkatkan keselamatan seluruh penumpang ketika terjadi benturan, mobil ini dilengkapi 7 airbags yang merupakan terbanyak di kelasnya. (Moh. Agus Mahribi)

Edisi 2 Februari 2015

115

116

ETC

GADGET

iPhone 6

Hadir dengan Layar Lebih Besar

abar gembira bagi para pecinta produk Apple. Belum lama ini Apple merilis iPhone 6 dan iPhone 6 Plus. Kedua smartphone ini datang dengan layar lebih besar dari pendahulunya. Seri iPhone 6 hadir dengan ukuran layar 4,7 inci; sementara iPhone 6 Plus mempunyai layar 5,5 inci. Tampilannya didukung layar sentuh LED-Backlit IPS LCD dengan kapasitas warna hingga 16M. Perubahan mencolok pada iPhone seri terbaru ini terletak pada desain: bagian ujungnya membulat. Ponsel ini juga terbuat dari aluminium dengan logo Apple yang dilapisi baja. Selain itu, beberapa spesifikasi unggulan juga dibenamkan pada kedua ponsel pintar ini. Di antaranya: range memori serta ketersediaan jaringan 2G GSM dan 4G LTE-nya kini lebih lengkap, serta kamera utama beresolusi 8 MP. Ada pula fitur-fitur canggih autofocus, dual-LED, Flash, geo tagging, simultaneous HD Video and Image Recording, touch focus, face and smile detection, panorama dan image stabilization. Apple iPhone 6 ini di-backup sistem operasi keluaran terbaru, yaitu iOS 8 beserta chipset Apple A8. Kapasitas baterai Non-Removable Li-Po yang dipakai juga kian mumpuni. Baterai tersebut mampu bertahan hingga 14 jam talk time dan bisa memutar musik hingga 50 jam. Seri iPhone 6 ini dibanderol seharga 11,4 juta-15,77 juta rupiah (bervariasi tergantung kapasitas memori yang dipilih).

Edisi 2 Februari 2015

117

M O FRARTA JAK

We provide solutions not just property Jeffrey Hong, President Director | Craig Williams, CEO | Rosaline Lie, Retail & Residential Rupert Provest, Office & Investment | Leny Soedojo, Office & Corporate Services Anton Sitorus, Research & Consultancy savills.co.id

Savills is the Asiaâ&#x20AC;&#x2122;s leading multi-sector property advisor, with a network that stretches from London to Singapore, Sydney to New York. Commercial or residential, local or global, we have more than 150 years of history to help with your future. Savills. Home of Brilliant Contrasts. PT Property Connection Indonesia, in partnership with PT Savills Consultants Indonesia. Savills PCI, Panin Tower 16th Fl â&#x20AC;&#x201C; Senayan City, Jl. Asia Afrika LOT 19, Jakarta 10270. Tel. +62 21 293 293 80 Fax. +62 21 293 293 81

Edisi 2 Februari 2015

118

Kondominium Anti Kiamat

mumnya manusia percaya tentang hari kiamat, tapi tidak seorang pun yang tahu persis kapan hari akhir itu bakal datang. Yang jelas, tidak ada satu manusia pun yang dapat selamat saat bencana kiamat tiba. Meski begitu, ternyata masih ada orang yang menganggap dirinya bisa lolos dari hari kiamat jika bersembunyi dalam bangunan super kokoh. Baru-baru ini, Larry Hallâ&#x20AC;&#x201D;miliarder asal Amerika Serikat (AS)â&#x20AC;&#x201D; membuat banyak orang tercengang. Hall mendirikan sebuah bunker raksasa nan mewah yang (dia yakini) dapat menyelamatkan penghuninya saat hari akhir tiba. Dibangun di sebuah padang rumput di Kansas, AS, bunker mewah ini diklaim oleh pengembangnya mampu melindungi para penghuni dari berbagai bencana: mulai dari serangan bom, badai matahari, wabah penyakit hingga hari kiamat. Proyek tersebut dinamakan Survival Condo. Survival Condo adalah sebuah kompleks kondominium mewah.

Edisi 2 Februari 2015

Lokasinya persis di bekas silo rudal bawah tanah dekat Concordia, Kansas. Terdiri dari 15 lantai di bawah tanah, kondo ini dirancang untuk bertahan hidup dalam kenyamanan pada saat kiamat, bencana alam, dan serangan teror dan nuklir datang. Menurut si pemilik ide, sudah banyak pihak yang tertarik membeli flat di dalam bunker rancangannya.

Bahkan, kata Hall, ada empat investor yang rela merogoh kocek hingga US$7 juta untuk membangun tempat tersebut. â&#x20AC;&#x153;Mereka khawatir dengan berbagai bencana mulai dari badai, penyakit menular, terorisme hingga kekurangan pangan,â&#x20AC;? katanya kepada harian Daily Mail. Kondominium itu sudah terjual habis, tapi saat ini ia sedang mengerjakan proyek kedua.

119 Dari segi keamanan, fasilitas ini memiliki sistem keamanan kelas militer yang meliputi kamera inframerah, sensor jarak, mikrofon, sensor perjalanan, dan detektor pasif. Pintunya juga dirancang sebagai anti ledakan.

2 Juta Dolar Hall mengatakan, 7 dari 14 lantai kondo yang ada bakal digunakan sebagai kondominium dan dijual seharga US$2 juta per lantai. Biaya hidup di kondo ini pun aduhai, mulai dari US$1,5-3 juta. Harga yang dibanderol memang tidak murah. Pasalnya, kondo dengan kedalamam 53 meter ini tidak hanya dilengkapi dengan tembok setebal 9 kaki (sekitar 3,6 meter), tapi juga berbagai fasilitas yang dijamin bisa membuat penghuninya nyaman. Nantinya, bunker tersebut akan dilengkapi dengan lift canggih yang hanya bisa digunakan oleh pemilik lantai. Penghuni bakal dimanjakan dengan sejumlah fasilitas modern seperti TV layar datar, kolam renang, teater, tempat latihan, ruang kelas dan perpustakaan. Mereka juga tidak perlu

takut kelaparan karena di dalam bunker akan dibuat tanah pertanian indoor untuk mengembangkan tanaman dan beternak ikan. Setiap unitnya diberikan pasokan penunjang kehidupan untuk lima tahun ke depan, baik itu makanan kering atau minuman. Selain itu, mereka memiliki kebun hidroponik yang dapat menumbuhkan 70 varietas buah-buahan dan sayuran. Ada pula sebuah kolam ikan yang bisa membudidayakan ikan nila. Keunggulan lainnya, kondo ini memiliki pasokan udara yang disaring oleh filter NBC (nuclear, biology, and chemical). Sementara intake udara fisik dilindungi oleh katup yang mencegah ledakan gelombang udara akibat tekanan tinggi. Urusan listriknya disediakan oleh jaringan listrik lokal, dengan turbin angin dan generator diesel; sedangkan pasokan air berasal dari sumber terdekat yang dimurnikan untuk konsumsi.

Namun, Survival Condo bukanlah satu-satunya. Di tempat lain di AS, â&#x20AC;&#x153;propertiâ&#x20AC;? sejenis mulai bermunculan, permintaannya pun meningkat. Bunker anti kiamat ini juga muncul di Australia. Bunker tersebut dibangun di perbukitan dekat Tenterfield, New South Wales, oleh sekelompok orang yang tak mau disebutkan namanya.

Berangkat dari kepercayaan akan terjadinya kiamat, kelompok ini sengaja mempersiapkan bangunan tersebut dan mengizinkan siapa yang dapat membayar sesuai tarif untuk memasukinya. Mereka percaya tempat ini akan dapat melindungi siapa saja yang masuk ke dalamnya dari kiamat. Setiap orang wajib membayar â&#x20AC;&#x153;tiketâ&#x20AC;? masuk bunker seharga US$5.000 untuk mengganti biaya material bangunan. Ada-ada saja. (Caca Casriwan, dari berbagai sumber)

Edisi 2 Februari 2015

120

ETC

PROPERTY EVENT

MURI untuk PT Surya Agung Realti PT Surya Agung Realti berhasil memboyong penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) untuk proyek terbarunya, Botanica Valley. Pasalnya, anggota Asosiasi Pengembang dan Perumahan Seluruh Indonesia (Apersi) mencatat rekor fantastis berkat penjualan 131 unit yang habis hanya dalam tempo15 menit. “Rekor untuk kategori ini merupakan yang pertama di Indonesia,” ungkap Osmar Semesta Susilo dari Museum Rekor kepada media akhir Januari. Tidak hanya melakukan penjualan, Andreas Audyanto, Promotion & Marketing

Edisi 2 Februari 2015

Director Surya Agung, menjelaskan bahwa penandatanganan surat pemesanan rumah (SPR) juga dilakukan serentak hari ini. Sementara itu, Eddy Ganefo, Ketua Umum DPP Apersi yang hadir pada kesempatan tersebut turut mengapresiasi Surya Agung. Menurutnya, rekor MURI ini tidak hanya menjadi kebanggaan bagi APERSI atau pengembang secara umum, tetapi juga bagi anak bangsa. “Banyak masyarakat Indonesia yang belum memiliki rumah. Pemerintah, melalui kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat menargetkan pembangunan satu juta unit rumah tahun ini. Semoga penghargaan ini bisa menjadi pemicu bagi pengembang lain untuk membangun rumah,” ujarnya. (ucu)

ETC

PROPERTY EVENT

BTN Kucurkan Kredit untuk PP Properti Bank Tabungan Negara (BTN) kucurkan kredit konstruksi sebesar Rp250 miliar ke PT PP Properti, pengembang apartemen Grand Kamala Lagoon. Kerja sama antara BTN dengan PT PP ini terdiri dari dua materi. Pertama, tentang pemberian kredit konstruksi untuk pembangunan apartemen Grand Kamala Lagoon sebanyak 1.464 unit.di atas lahan seluas 25 hektar.

kredit konsumtif (KringBatara) kepada pegawai PP Properti maksimum Rp500 juta/orang. â&#x20AC;&#x153;BTN juga tidak menutup kemungkinan memberikan kredit Kepemilikan Apartemen (KPA) kepada masyarakat yang membutuhkan untuk membeli apartemen Grand Kamala Lagoon.â&#x20AC;? (cac)

Pembiayaan konstruksi untuk Tower Emerald North diperkirakan mencapai Rp131 miliar (920 unit). Sementara pembiayaan Tower Emerald South diperkirakan mencapai Rp119 miliar (544 unit). Total dana yang disiapkan BTN akan mencapai Rp250 miliar. Direktur Bank BTN Mansyur S. Nasution, mengatakan, kerja sama kedua berupa pemberian

WIKA Fokus Bangun Proyek High Rise Langkah ini diyakini WIKA guna memfokuskan usahanya untuk membangun proyek-proyek high rise di masa mendatang. Saat ini WIKA Realty tengah mengembangkan 9 kawasan landed houses dan 12 proyek high rise, yang tersebar di Sulawesi, Kalimantan, Jawa, Bali, dan Sumatera.

PT Wijaya Karya Realty, anak perusahaan PT Wijaya Karya Tbk (WIKA) mendapatkan setoran modal usaha sebesar 300 miliar yang diberikan dalam dua tahap. Setengah diberikan tahun ini, sisanya tahun depan. Hal ini untuk menambah kepemilikan induk pada anak usahanya.

Selain sebagai pengembang, WIKA Realty juga memiliki unit usaha bidang property management berupa pengelolaan klub olahraga, perkantoran, perhotelan, apartemen serta kawasan industri dan unit usaha bidang konstruksi yang saat ini lebih difokuskan untuk menangani proyek high rise. (cac)

Edisi 2 Februari 2015

121

122

ETC

PROPERTY EVENT

Adhi Karya Andalkan Proyek Pemerintah PT Adhi Karya (Persero) Tbk meraih kontrak baru sebesar Rp9,2 triliun sepanjang 2014. Sekretaris Perusahaan Ki Syahgolang Permata mengatakan, kontrak baru itu didominasi oleh proyek swasta sebesar 52%. Sementara proyek BUMN dan BUMD mencapai 24% dari total kontrak baru; sedangkan proyek APBN dan APBD sebesar 24%. “Dari jenis pekerjaan, persentase terbesar adalah proyek-proyek gedung (43%), jalan dan jembatan (19%), sisanya merupakan proyek infrastruktur lainnya,” ungkapnya, Kamis (8/1/2015).

Megapolitan Bangun CBD Cinere

Edisi 2 Februari 2015

Proyek tersebut di antaranya pembangunan pabrik Ammonia-Urea II di Gresik, Jawa Timur, milik PT Petrokimia Gresik dengan nilai kontrak Rp1,1 triliun (porsi ADHI); proyek Construction Services– Work Unit Rate (CS-WUR) Next G Pack A sebesar Rp855,6 miliar; proyek pembangunan gedung New Spare Part Centre Astra di Karawang, Jawa Barat milik PT Astra Honda Motor sebesar Rp237,3 miliar; dan proyek pengembangan gedung Universitas Negeri Semarang dengan nilai kontrak Rp228,7 miliar. (cac)

Pengembang Properti nasional PT Megapolitan Developments Tbk menargetkan penjualan sebesar Rp 700 miliar pada 2015. Kontribusi target penjualan diharapkan bersumber dari peluncuran proyek di kawasan Cinere (CBD Centro Cinere dan Graha Cinere) dan Sentul. Sekretaris Perusahaan PT Megapolitan Development Tbk Fanny S. Sutanto mengatakan, proyek yang akan dikerjakan dan menghasilkan penjualan antara lain berasal dari Cinere Terrace Suites, Cinere Parkview, Cinere Mansion, dan Gallerio Vivo. “Penjualan diharapkan bersumber dari peluncuran proyek di kawasan Cinere (CBD Centro Cinere dan Graha Cinere) dan Sentul,” kata Fanny akhir bulan lalu di Jakarta.

Menurut Fanny, proyek yang sedang dikerjakan di Central Business District (CBD) Centro Cinere antara lain adalah Cinere Terrace Suites yang dikembangkan di atas lahan seluas 2,2 hektare. Cinere Terrace Suites ini merupakan hunian vertikal yang terintegrasi dengan shopping arcade dan outdoor dining. Selain itu, juga nanti akan ada Cinere Mansion yang berlokasi di dalam kawasan CBD Centro Cinere, akan meluncurkan Cinere Mansion di tahun 2015 yang merupakan high-end apartment yang terdiri dari lima tower, 18 lantai dengan city view dan river side view. (cac)

ETC

LT 398+618(1016)m2, hadap timur, rumah kontrakan 27 pintu+ 4 kios

5x15m, 5 unit gandeng, 4+1 lt, utara 15 KT, 10 KM, furnished/unfurnished

LT 6410m2, LB 4000m2, hdp timur

LT 4,5x17m, 4 lt, 2 ruko gandeng, 3 mnt ke MKG jalan kaki

105m2x2 unit (duplex), view taman & MOI

101m2, 2 lantai (loft), 3 KT, 2 KM

LT 718m2, 2 lt, hadap utara, 6 KT, 3 KM furnished, private pool

Selamat Natal 2014

4,5x17m, 2 lt, hdp utara, 2 line telp, ada sekat untuk oﬁce

5x15m, 4+1 lt basement, hadap utara

123

85m2, hadap utara, 2+1 KT, 1+1 KM, full furnished

LT 525m2, LB 500m2, 1¼ lt, hdp utara, F, cantik, private pool

LT 600m2, LB 1000m2, 2½ lt, hdp utara, 7 KT, 8 KM, furnished

LT 6x19m, LB 432m2, 4½ lt, hdp timur, brand new, good price

LT 220m2, hdp selatan, hoek

Edisi 2 Februari 2015

124

ETC

PROPERTY EVENT

APLN Bukukan Penjualan Rp6,02 Triliun PT Agung Podomoro Land Tbk membukukan total penjualan sebesar Rp6,02 triliun sepanjang 2014. Pencapaian tersebut sedikit meningkat dari tahun sebelumnya. Direktur Keuangan Agung Podomoro Land, Cesar M. dela Cruz mengatakan, penjualan terbesar didapatkan dari sektor apartemen dengan kontribusi lebih dari 90%. Sedangkan sisanya didapatkan dari penjualan sektor residensial. Dia melanjutkan, kontribusi terbesar dari penjualan apartemen didapatkan dari The Pakubuwono Springs (23,3%). Diikuti oleh penjualan Orchard Park Batam (18,1%), Harco

Glodok (17%), Podomoro City Extension (13,6%), dan beberapa proyek lainnya. Dari total penjualan tersebut, perusahaan sudah membukukan total pendapatan sebesar Rp4,9 triliun sampai akhir Desember 2014 sebelum audit. Menurut Cesar, total pendapatan tersebut meningkat sebesar 15% dari tahun sebelumnya. “Meski penjualan meningkat dan pendapatan meningkat, net income margin yang kami dapatkan sedikit menurun menjadi 10-15% dari tahun sebelumnya 15%. Hal ini disebabkan oleh banyaknya kontruksi yang tertunda,” kata Cesar di Jakarta. (cac)

Metland Kembangkan Pendidikan Kepariwisataan Tourism Politeknik yang ditandai dengan pemancangan tiang pertama. Acara ini dihadiri oleh Kepala Dinas Pendidikan Kabupaten Bogor, Ketua Sekolah Tinggi Pariwisata Bandung/ NHI, Presiden Direktur Dompet Dhuafa, dan Ir. Nanda Widya selaku Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk dan jajaran Direksi Metland.

Dalam rangka mengembangkan Pendidikan Kepariwisataan, PT Metropolitan Land Tbk menyiapkan lahan seluas lebih dari 6.000 meter persegi untuk dibangun Metland School. Pembangunan ini bakal dilakukan secara bertahap untuk mengakomodir kebutuhan kelas bagi siswa. Pada tahap pertama akan dibangun 1 lantai yang terdiri dari 3 ruang kelas dan 1 ruang praktikum kulineri berstandar industri hotel berbintang. Berlokasi di Metland Transyogi Cileungsi, Jawa Barat, pada 15 Januari 2015 lalu secara resmi Metland mendirikan Sekolah Menengah Kejuruan (SMK) Pariwisata Metland School dan Metland

Edisi 2 Februari 2015

PT Metropolitan Land Tbk (Metland), melalui Yayasan Pendidikan Metland, juga mengembangkan pendidikan tinggi setingkat diploma 3 dan diploma 4 melalui Metland Tourism Politeknik. Metland memilih mengembangkan Pendidikan kepariwisataan agar sejalan dengan lini bisnis perusahaan, yang salah satunya bergerak di bidang perhotelan. Pengalaman Metland dalam dunia industri perhotelan tentunya akan menjadi nilai lebih bagi sekolah yang dikembangkan. “Kerja praktik para siswa nantinya dapat dilakukan di hotel-hotel yang kami miliki,” tukas Wahyu Sulistio, Ketua Yayasan Pendidikan Metland. (ucu)

ETC

PROPERTY EVENT

PP Properti Luncurkan Produk Baru Peluncuran tersebut dilaksanakan setelah GKL tahap I (Tower Emerald) ludes terjual sejak di-launching Agustus 2014. Sedangkan, GSL tahap I (Tower Venetian) dan APP I ludes terjual pada akhir 2014. Setelah itu, dalam waktu dekat bakal dilaksanakan peluncuran produk baru PP Properti, antara lain The Ayoma Apartment yang berlokasi di Serpong, The North East Square di Surabaya dan Apartemen Payon Amartha di Semarang. PT PP Properti meluncurkan dua tower baru, yaitu proyek central business district Grand Kamala Lagoon (GKL) yang berlokasi di Kalimalang dan superblok Grand Sungkono Lagoon (GSL) di Surabaya. Peluncuran Tower Caspian sebagai tower kedua i GSL dilaksanakan akhir bulan lalu dan disusul dengan peluncuran Tower Barclay sebagai tower kedua GKL.

Direktur Utama PT PP (Persero) Tbk Bambang Triwibowo.dalam keterangan tertulisnya akhir bulan lalu mengatakan, untuk proyek terbaru perusahaan sedang melakukan pembangunan jembatan penghubung dari jalan Kalimalang, yang akan digunakan sebagai akses utama menuju GKL dan kawasan lain disekitarnya. Progres pembangunan jembatan dan struktur tower I ini telah mencapai 80%. Sedangkan, pembangunan struktur GSL tower I telah mencapai fisik 84%. (cac)

Edisi 2 Februari 2015

125

126

ETC

Books

Mindset Seorang Investor

ari hari ke hari bisnis properti tampak semakin memikat. Pasalnya, tidak hanya dianggap berkelas, bisnis properti juga menjanjikan profit aduhai. Banyak orang kaya (miliarder) baru yang muncul dari bisnis ini. Plus, yang sudah kaya pun menjadi semakin kaya jika mampu mengelola properti-properti mereka. Buku Property Cash Machine menyajikan konten yang berusaha mengubah mindset kita terhadap investasi properti. Biasanya orang memiliki anggapan negatif terhadap investasi properti yang dinilai lamban, sulit, mahal, dan tidak liquid. Penulisnya mempaparkan alasan mengapa Anda harus mengubah cara berpikir negatif tadi supaya bisa memandang investasi properti dengan lebih positif. Buku ini juga memberikan tips dan trik tentang bagaimana memilih properti yang bagus untuk dijadikan investasi, seperti bagaimana cara membiayainya, bernegosiasi, mencari modal, berurusan dengan bank, dan lain-lain. Singkatnya, buku ini mengajak kita untuk menjadi investor properti yang memiliki mindset seorang investor—bukan spekulan. Sang penulis, Joe Hartanto, adalah investor properti dan entrepreneur berpengalaman yang memulai kiprahnya dari awal. Memiliki portofolio properti investasi memang bukan hal luar biasa bagi kebanyakan orang yang sudah sukses. Namun, yang membedakan penulis dengan penulis lain adalah strategi yang dipelajarinya dari berbagai tokoh investor properti dunia.

Edisi 2 Februari 2015

“Jangan menunggu untuk membeli properti. Belilah properti dan tunggulah,” kata Robert G. Allen. Kata-kata itu termuat dalam buku ini dan mendorong penulis terjun ke bisnis properti. Selain konsep leverage yang sudah banyak dibahas di buku-buku properti pada umumnya, penulis juga memberikan tips dan strategi dalam berburu properti investasi, dan juga seluk beluk mencari pembiayaan—terutama dari bank. Dengan buku ini, Anda bisa belajar memiliki mindset seorang investor properti (menjadi investor properti betulan, bukan spekulan). Kemudian belajar tentang kriteria properti yang layak dijadikan investasi, memahami lima jenis harga properti, dan kunci sukses berburu hot deal. Selanjutnya tentang 11 langkah sukses negosiasi dan memenangi transaksi, 7 strategi melakukan transaksi tanpa keluar duit, 9 alasan mengapa kita meminjam uang dari bank, mengenali cara berpikir bank, dan sumber pendanaan bila modal Anda Rp0. Ivan Mulyadi

Judul Penulis Penerbit Tebal Harga

Property Cash Machine Joe Hartanto Gramedia Pustaka Utama, 2013 (cetakan ke-7) 174 halaman Rp85.000

ETC

Edisi 2 Februari 2015

127

128

ETC

PROPERTISIANA PJ Rahmat Susanta - Director of Property-in

Timing

Salah satu yang harus diperhatikan oleh seorang investor properti adalah timing: Apakah kini saatnya membeli apartemen? Apakah kini saat yang tepat menjual apartemen? Timing adalah waktu ketika sesuatu itu terjadi, misalnya harga turun, suku bunga naik atau terjadi bubble. Timing yang tepat akan membuat Anda bertambah kaya, sebaliknya timing yang tidak tepat akan membuat Anda bertambah miskin. Jika Anda membeli rumah pada saat rumah teramat murah dan menjualnya ketika nilai rumah meningkat tajam, berarti Anda selalu berada di timing yang tepat. Jangan bertanya kepada seorang penjual apartemen, apakah kini saat yang tepat membeli apartemen, karena jawabannya pasti selalu: iya. Memang tidak bisa dimungkiri bahwa investasi yang hasil akhirnya selalu lebih tinggi dari modal awalnya adalah properti. Namun sebagai investor yang baik, Anda harus selalu memikirkan return paling maksimal yang bisa Anda dapatkan. Oleh karena itu, timing membeli properti bukan sekadar melihat harga beli dan harga jual. Namun juga kemungkinan bahwa return Anda hilang karena kenaikan suku bunga, kondisi ekonomi memburuk atau adanya kebijakan baru pemerintah. Banyak dari kita bersifat pasif dan hanya menunggu timing itu

Edisi 2 Februari 2015

pelengkap investasi Anda yang lain. Tujuan yang jelas akan memperjelas langkah yang akan kita ambil nantinya. Tujuan yang jelas akan membuat kita juga tidak menjadi investor yang sekadar ikut-ikutan.

datang ke hadapan kita. Seperti menunggu di halte bis, kita baru naik bis saat bis yang dimaksud datang menghampiri kita. Demikian pula halnya Anda yang baru tergerak membeli properti pada saat semua orang mulai membeli properti. Sebagai seorang investor, kita tidak boleh sekadar menunggu. Setiap opportunity harus menjadi pertanyaan bagi Anda: apakah ini timing yang tepat? Kita harus bersifat aktif mencari peluang dan selalu reaktif terhadap peluang yang datang. Kata pepatah China, dalam setiap krisis pasti ada peluang. Sesuatu yang merupakan krisis bagi orang lain barangkali justru menjadi timing yang tepat bagi Anda untuk berinvestasi. Sebelum melihat sebuah kesempatan sebagai timing yang tepat bagi kita, ada baiknya kita menetapkan obyektif atau tujuan kita terlebih dulu. Apakah kita membeli properti untuk memperoleh capital gain, mendapatkan income dari hasil sewa atau menjadi salah satu

Kedua, berhitunglah seberapa besar kemampuan finansial Anda dan dari mana Anda bisa mendapatkan dana untuk menjalankan investasi tersebut. Dengan demikian, ketika ada opportunity, maka itu sudah menjadi timing yang tepat bagi Anda, karena Anda sudah memiliki rencana, tujuan, dan kesiapan finansial. Ketiga, membiasakan diri melakukan riset. Beberapa hal perlu terus diobservasi, misalnya melihat siklus-siklus yang terjadi seperti siklus ekonomi dan siklus di industri properti. Juga meriset area-area yang punya potensi pengembalian yang tinggi dan area-area hotspot. Selain itu, juga perlu meriset waktu-waktu yang tepat untuk membeli properti. Sering kali ada masa di mana penjual properti mulai kehabisan waktu sehingga mereka terdesak untuk menjual dengan harga murah. Jadi, timing itu ibarat memancing, jangan cuma sekadar melihat-lihat ikan di kolam dan baru menangkap saat ikan yang tepat lewat. Terjunlah ke dalam kolam agar Anda bisa merasakan apa yang terjadi di dalam kolam tersebut. Lihatlah setiap ikan yang ada dan tangkaplah di saat yang tepat.