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11 JUN 2021
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'판매자 주도' 시장에서 주택 매입자에 유리한 지역은 하다. 코어로직 자료에 따르면 이 기간 신규 매물 부동산이 12만 6000호에 육박 했던 이전 5년 평균보다는 많지만, 매매 량 상승으로 신규 물량이 신속하게 흡수 된다는 뜻이다. 210602_Corelogic_1제목=매물로 추가 된 신규 부동산 vs 매매 물량 (5월 기준 3 개월 · 호주 전체) 그렇다면 구매자들에게 위안을 줄 수 있 는 동네는 있을까? 코어로직은 지역별 매물자료 분석을 통해 전년보다 매물량 이 더 많고 주택가격은 주변 지역만큼 급 등하지 않은 곳을 찾았다. 코어로직은 호 주 전 지역에서 2016년부터 2021년까지 ▲ 코어로직이 부동산시장 매물량과 가격증가세를 고려해 분석한 결과 도심 인근과 고밀도 도심 지역, 오지 5월 시장에 나온 전체 매물량을 분석에 지방시장이 비교적 구매자에게 유리한 것으로 나타났다. 사용했다. 주마다 5월 5년 평균에 비해 지난해 하반기부터 뜨겁게 달아오른 호 앞지르는데 기인한 것이다. 시장 매물량이 증가하고 지난 12개월간 주 주택시장의 현재 ‘판매자 시장’ 상 코어로직 추정에 따르면 5월 기준 3개월 해당 지역이 속한 SA4 권역보다 연간 지 황을 더 굳히는 요소 중 하나는 매각물량 간 호주 전체 주택매매 건수가 약 16만 역 주택가격 상승이 더 낮은 곳에 주목했 이 적다는 점이다. 최근 강력한 가격 상 4,000건이며, 같은 기간 매물로 시장에 다. 승은 부분적으로는 주택수요가 공급을 나온 신규 부동산은 13만 6000호에 불과
아래 표에는 호주 전역에서 지난 12개월 간 SA4 권역보다 주택가격 상승률이 더 적은 33개 지역이 나와 있다. 그러나 이 지역 가운데 실제로 주택가격이 전년 대 비 하락한 곳은 5곳에 불과하다. ▶A08면으로 이어짐 박은진 기자
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Property & Business
PROPERTY NEWS
The Korean Herald 11st Jun 2021
▶A01면에서이어받음 코어로직에서 구매자에게 비교적 유 리한 지역으로 꼽은 많은 지역이 도심 인근이거나 고밀도 도심지역으로 코 로나 19 기간 동안 주택수요가 약세였 던 곳이다. 일라이자 오웬 코어로직 조사부장은 이러한 결과가 일부 단독주택에 대한 선호 때문이라고 해석했다. 코어로직 자료에 따르면 5월 기준 1년간 전국 주택가격은 12.4% 상승했지만 유닛 가격은 4.8% 상승해 유닛이 상대적 약세를 보였다. 지난 12개월간 투자수 요가 상대적으로 완화된 상태가 유지 됐고, 실수요자가 엄격한 코로나 19 규제 기간 집에서 더 많은 시간을 보 내면서 선호도가 변화해 이러한 추세 가 등장했다고 추측할 수 있다. 국경봉쇄 가격 성장 완화와 매물량 증가 요인 이러한 시장에서 가격 성장은 완화되 고 매물량 증가로 이어지는 또 다른 요소는 국경 봉쇄라고 할 수 있다. 오 웬 부장은 해외 이주민과 유학생에게 인기 있는 빅토리아주 멜버른과 사우 스 야라, 시드니 서부 웨스트미드와
▲매물로 추가된 신규 부동산 vs 매매 물량 (5월 기준 3개월, 호주 전체)
UNSW 인접 랜드윅 같은 지역에서 도 심 및 고밀도 도심 주택에 대한 수요 하락이 발생했다고 설명했다. 이에 더해 구매자에게 유리한 지역 중 빅토리아주 호손, ACT 필립, NSW 맥 쿼리 파크 같은 지역에서는 신규 개발 이 공급을 뒷받침했다는 점도 지적했 다. 구매자에게 유리한 다른 지역은 사우 스 타운즈빌, 퀸즈랜드 중부 물람번 (Mulambin), 서호주 북부오지 니콜 (Nickol) 같은 외딴 지방 시장이다. 이 러한 시장에서 구매자들이 단독주택 을 확보하는 것은 쉽지만, 상당히 외
떨어져 있기 때문에 이러한 시장에 관 심을 가지는 구매자는 제한되어 있다. 코어로직에서 약 6,000개 지역을 분석 한 결과 5월 5년 평균보다 총 매 물량 이 많은 곳은 938곳 밖에 없었다. 이 중에서 주택가격 상승세가 해당 지역 에 속한 권역보다 낮은 곳은 310곳으 로 다시 줄었다. 오웬 부장은 구매 조 건을 고려할 때 매 물량이 많다는 것 은 강력한 가격 성장에 힘입은 단기적 인 공급 증가를 시사하는 것일 수 있 기 때문에 가격 상승률이 중요하다고 설명했다. 코어로직 자료를 보면 매입 조건이 유
리한 시장을 찾는 구매자에게 선택 여 지가 많지는 않다. 그러나 외진 지방 주택이나 고밀도 도심 지역에서 매입 할 의사가 있는 경우 선택권이 더 많 아진다. 박은진 기자
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PROPERTY NEWS
Property & Business
The Korean Herald 11st Jun 2021
오리온 스타 프로퍼티 칼럼
첫 주택 구매자라면 7월말에 종료되는 혜택에 주목하길 바랍니다 윤선희 실장
여러분의 부동산 컨시어지, 호주 부동산
금액이 100만불인데 NSW의 하우스 평균
은 퍼스트 홈 바이어 혜택을 무조건 받고
전문가 오리온 스타 프로퍼티의 윤선희입
가격이 130만불이 되어버린 현실을 감안
사야 겠어. 그 혜택은 내가 호주에서 쌩으
Orion Star Property Property Advisor 한국마켓담당
니다.
한다면 첫 주택 구매자가 어느 지역에 어
로 저축해서 모으려면 몇 년은 걸리는 돈
호주의 주택가격이 상승하고 있고 연말까
떤 주택을 구매 하느냐에 따라 그나마 스
이니까…” 라고 생각했습니다.
지 추가로 상승할 전망이란 기사를 보면
템듀티 할인 혜택을 받고 살 수 있는 가능
어차피 딱 한번만 받을 수 있는 혜택이기
언제부터인가 깊은 시름에 빠지게 됩니
성이 있었지만 이 제도가 종료한 후에는
때문이고 개인적으로 큰 도움이 되었음을
다. 여태까지 고객 분들이 주택을 구매하
할인 혜택은 그저 한 줄 짜리 제도일 뿐
깨끗이 인정합니다. 이 혜택이 아니었다
였기에 사실 하락보다는 상승이란 무드가
이라는 겁니다. 기존 제도에 걸맞는 가격
면 제가 첫 집을 사기 위해서 3년 이상 돈
아무래도 마음을 편하게 하였는데 언제부
의 매물을 더이상 찾아보기가 쉽지 않기
을 더 모아야 했을 겁니다.
터인가 부동산이 계속 상승한다는 기사를
때문입니다.
7월말까지 이제 별로 안 남았습니다.
보면, 내 집을 마련하려고 계속 알아보는
물론 앞에서도 언급했듯이 정부가 그간
혜택이 가능한 매물을 과연 어떻게 일일
고객들이 주마등처럼 떠오르면서 마음 한
고심하던 스템듀티의 부담과 랜드텍스로
이 찾아낼 수 있을까 고민이 될 겁니다.
켠이 무거워지기 때문입니다.
의 대체, 첫 주택자들에게는 어떤 혜택을
한정된 시간 속에서 시간을 절약하려면
Covid-19하에 나왔던 부동산 정책이 이
줄 것인지에 대해서는 아직은 확정된 것
전문가가 가지고 있는 정보의 도움을 받
제 다음달이면 종료합니다. 첫 주택구매
이 없기에 여기에선 논외입니다만 평균
는 것도 좋은 방법입니다. 오리온 스타 프
자들에게 80만불까지 스템듀티를 면제해
집 값이 훌쩍 올라버린 상황은 그 어떤 제
로퍼티의 세미나에 문을 두드려 보시길
주고 80만불초과 1백만불까지 스템듀티
도로도 답답함을 해소할 길은 없을 거라
제안합니다.
를 할인해주었던 제도는 이제 종료가 됩
생각됩니다.
저희 오리온 스타 프로퍼티에서는 각 고
니다. 물론 후속 타로 정부가 고민하고 있
첫 주택 구매자이고 계속 내 집 마련을 하
객의 요구에 맞는 상담을 하며 시드니, 멜
는 스템듀티와 랜드텍스의 문제는 여기에
려고 준비하고 있는 분이라면 7월말까지
번, 캔버라, 브리즈번, 골드코스트, 퍼스까
선 논외로 합니다.
스템듀티 면제와 할인 혜택을 그나마 받
지 총 망라한 매물과 네트워크를 가지고
작년 하반기부터 시작한 부동산 가격 상
고 구입하면 좋겠습니다.
있으며 각 주 별 다른 부동산 법과 혜택에
승세로 NSW의 미디언 주택가격이 최근
저 또한 호주로 이민 와서 첫 집을 구매했
맞는 매물을 매칭하기 위하여 노력하고
4개월간 무려 10만 3천불이상 상승하여
을 때 가졌던 생각은 굉장히 뚜렷했습니
있습니다. 자주 바뀌는 제도와 혜택과 나
하우스 평균가격이 130만불이 넘었습니
다.
의 상황에 맞는 매물을 고민하신다면 부
다.
“어차피 내가 정말 꼭 사고 싶었던 집을
동산 전문가 오리온 스타 프로퍼티를 믿
한시적으로 스템듀티를 할인해주는 상한
첫 집으로 살 수는 없을 거야. 일단 첫 집
고 상담을 해보시기 바랍니다.
Notice to advertisers, Letter Writers, Contributors and Readers
[세미나 일정] [주말세미나] 6월 12일 (토) 오전 10:30 [평일세미나] 6월 16일 (수) 오후 6:30 [주말세미나] 6월 19일 (토) 오전 11:30 [평일세미나] 6월 22일 (화) 오후 6:30 장소: 오리온 스타 프로퍼티 세미나룸 Suite 905, 10 Help St, Chatswood (채스우드역 도보 3분, 주차가능) 예약: 0423 541 023 info@orionstarproperty.com 카카오톡 orionproperty 카톡, 유튜브, 페이스북에서 <Orion Star Property>를 검색하시면 정부개발계획과 최신 부동산 정보를 보실수 있습니다.
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O EMBLEM TYPE
Property & Business
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The Korean Herald 11st Jun 2021
PROPERTY NEWS
미래프로퍼티 칼럼
이성적인 사람의 부동산 투자 안녕하세요, 미래 프로퍼티 그룹의 이설아 대표입니다. 매달 많 은 고객님들을 만나뵙게 되는데 첫 주택 구매, 부동산을 통한 자산 증식과 은퇴 생활 계획 등 여러가지 목표를 말씀하십니다. 결국 모든 공통 분모는 부동산 투자의 성공입니다. 어떠한 성향을 가진 사람들이 부동산 투자에 성공할 수 있을까 요, 5년 전 비슷한 deposit을 가지고 상담을 하셨던 두 분의 고객 님이 있으셨습니다. A씨 경우는 적지 않은 나이에 호주로 이민 후 작은 중소 업체에서 일하시고 B 씨 경우는 호주의 유명 대학 을 졸업, 글로벌 회사에서 전문직으로 직장을 다니고 계셨습니 다. 월급 또한 A씨에 비해 훨씬 많이 받고 계셨습니다. 5년이 지 난 지금 두 분의 자산은 어떻게 바뀌었을까요? 어느 분이 더 재 테크를 잘 하셨을까요? A씨는 지난 5년간 첫 주택 구매와 투자용 소규모 부동산 투자 를 통한 집값 상승으로 50만불 정도의 큰 수익을, B씨는 주식 실패 등으로 deposit 일부를 손실, 결국 작년에 첫 주택을 구매 하셔서 그나마 5만불 정도의 수익을 올리고 계셨습니다. 일반적으로 재테크나 투자는 B씨와 같이 전문직을 갖고 과학 적이고 합리적인 사람들이 잘할 것이라고 생각합니다. 이들은 분석력이나 이해력, 정보력 등이 뛰어나기 때문에 실수도 덜하 고 이익도 많이 낼 것이라고 믿습니다. 정보에 근거해 합리적으 로 움직이면 투자에서도 발군의 실력을 보일 것으로 예상을 하 기 때문인데 모든 분들이 그렇지는 않겠지만 앞서 예를 든 것처 럼 똑똑하다고 알려진 전문직 종사자들의 재테크 결과는 오히 려 그렇지 못한 사람보다 더 낮은 편이였습니다. 이런 분들을 상담하다보면 숫자를 이용해 증명하기를 좋아하는 성향이 있 습니다. “지금 투자하면 1년 뒤 어느 정도의 수익률을 얻을수
는 모두 개인의 책임입니다만 부동산 흐름과 자신의 경제 상황 을 제대로 이해하고 전문가와 자신의 구매력 점검과 장기 투자 포트폴리오를 통해 합심해 투자에 나선다면 분명 더 나은 결과 를 얻을 수 있을 것입니다. *본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였 으므로 이와 관련한 법적인 책임을 지지 않습니다. “미래와 함께 미래를 만들어 가세요” “Explore Future with Mirae”
있을까요?” 라는, 방정식과 같이 딱 떨어지는 정확한 계산으 로 결과가 나오길 기대합니다. 아시다시피 이는 매우 어려운 일 입니다. 투자란 것은 예측한 듯 딱 맞아 떨어지지 않습니다만 호주에서 의 부동산 투자는 다른 투자와 비교했을 때 좀 더 예측이 가능 합니다. 이에 대한 80% 요소로는 타 투자 기법에 비해 안정적 이고 물가상승률과 임금상승률보다는 훨씬 높은 수익률을 보 이며 인구 성장으로 인한 수요로 꾸준한 집값 상승을 보이는 전 통적 기록에 기반한 것이라 할 수 있습니다. 하지만 20% 정도 는 부득이한 사정으로 때가 오기도 전에 판다던가 달라진cash flow등의 개개인의 불투명한 상황에 좌지우지됩니다. 그렇다면 예측 가능한 80%와 20%를 적절히 조화롭게 하려면 어떻게 해 야될까요? 무엇보다도 자신이 한 분야의 전문가인 것처럼 투자 분야의 전 문가의 의견에 귀기울여야 합니다. 재테크와 투자에 대한 결과
세미나 일정 6월 19일 토요일 오전 10:30 ~ 오후12:00 6월 24일 목요일 오후 06:30 ~ 오후08:00 장소: 미래 프로퍼티 그룹 사무실 Level 3, Suite 307,32 Delhi Rd,Macquarie Park (주차장 완비,Metro North Ryde 역 도보 가능)
이설아 대표 문의 0403 176 777 www.miraeproperty.com LO G O B A S I C T YP E
LO G O E M B L E M T YP E
카카오톡 친구를 등록하시면 부동산정보를 보내드립니 다. 카카오플러스 친구목록에서'미래프로퍼티그룹'으로 검색해서 친구추가해주세요
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신규 주택융자 310억 달러 새 기록 4월 신규 주택융자 약정액이 3.7% 증가 한(계절 조정치) 310억 달러로 새 기록 을 세웠다. 통계국(ABS)이 4일 발표한 가계 및 사업 체 대출 통계에 따르면 신규 주택융자 약정은 8개월 연속 증가한 후 2월 한차 례 줄었다가 3월과 4월 연속 상승세를 이어가고 있다. 캐서린 키넌 ABS 금융자산 실장은 또한 4월 “실수요자 신규 주택 융자 약정액 이 230억 달러로 4.3% 증가하면서 다시 한번 사상 최고 기록을 세웠다”고 밝혔 다. 실수요자 융자 약정액은 전년 대비 68.2% 증가한 것이다. 기존주택 매입용 신규 주택융자 약정액은 9.2% 오른 반 면 신규 주택 건설과 매입을 위한 융자 약정액은 하락했다. 실수요자 신규 주택융자 약정액은 서호 주를 제외한 모든 지역에서 상승했으며 NSW와 빅토리아가 각각 8.6%와 8.4% 로 최대 증가세를 보였다. 키넌 실장은 기존 주택구매 대출 약정액 증가가 9.2% 증가하며, 실수요자 대출 증가를 주도했다고 밝혔다. 신규주택 건 설에 대한 실수요자 융자 약정은 3월 14.8% 하락에 이어 또다시 11.4% 줄었 다. 키넌 실장은 2020년 6월 연방정부 홈빌 더 지원금이 발표된 이후 월간 하락은
퀸즐랜드 투자자 대출 증가폭 호주 최대
▲신규 주택융자 약정액이 3월에 이어 두달 연속 증가했다.
이번이 처음이지만 “주택건설용 융자 약정액은 계속 높은 수준을 유지했다” 고 덧붙였다. 홈빌더 지원금은 올해 1월 1일을 기해 2 만 5,000달러에서 1만 5,000달러로 감 소했으며 4월 14일부터 신규 신청이 마 감됐다. 실수요자 첫 주택구매자 융자약정 건수 는 4월 1.9% 하락한 1만 5,171건을 기 록했다. 3달 연속 하락을 기록했지만 약 정 건수는 2009년 7월 이후 최고 수준을 유지하고 있으며 전년 대비 59.6% 높은
수준이다. 실수요자 첫 주택구매 주택융자 약정은 전체 실수요자 주택융자 약정(재융자 제 외)의 32.9%를 차지한다. 이는 2009년 5월 이후 첫 주택구매자 대출이 최고를 기록한 1월 36.5%에서 낮아진 것이다. 서호주에서 주택융자 약정은 3월 5.1% 하락 후 다시 7.9% 줄었다. 연방정부 홈 빌더 지원금에 더해 서호주 정부에서 제 공한 빌딩 보너스 지원금은 지난해 12월 31일 이후 중단됐다.
투자자 대상 신규 융자약정은 2.1% 증 가한 81억 달러로 2017년 8월 이후 가장 높은 수준이며 전년 대비 63% 오른 것 이다. 에이드리안 켈리 호주부동산협회 (REIA) 회장은 투자자 주택융자가 11개 월 연속 증가했으며 이는 임대시장 개선 에 힘입은 것이라고 설명했다. 태즈매니 아와 ACT를 제외한 호주 전 지역에서 투자자 대출이 증가했으며 퀸즐랜드가 증가폭 7.1%로 가장 컸다. 켈리 회장은 “주택융자 수치가 시장 활 동의 선행지표”로 이번 ABS 통계는 “ 보통은 조용한 겨울 기간 구매자의 큰 관심을 나타낸다”고 해석했다. 또한 보 통 겨울과 달리 물건을 내놓으려는 집주 인의 문의가 증가하고 있다며 “앞으로 몇 달간 시장 활동이 높은 수준이 될 것”으로 내다봤다. 한편 개인 융자 신규대출액은 4월 (계절 조정치) 4.8% 증가했으며 통계국은 25.0% 상승한 개인 투자용 대출과 3.6% 증가한 도로 차량용 대출이 주도했다고 설명했다.
박은진 기자
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Property & Business
The Korean Herald 11st Jun 2021
PROPERTY NEWS
호주전체 임대지불능력 하락 주택구매능력 NSW·SA 개선 퀸즈랜드와 빅토리아, 태즈매니아, 북 부 준주에서 주택구매능력이 하락했 다. 2일 호주부동산협회(Real Estate Institute of Australia, REIA)가 발표한 Housing Affordability Report (주택구 매능력 보고서)에 따르면 뉴사우스웨 일스와 남호주에서는 반대로 주택구 매능력이 개선됐으며 서호주와 호주 수도 준주(ACT)에서는 이전과 같은 수준으로 유지된 것으로 나타났다. 에이드리안 켈리 REIA 회장은 호주 전역에서 융자상환을 맞추는데 필요 한 소득 비율이 34.7%로 전 분기 대비 0.1% 오르면서 주택구매능력은 전반 적으로 하락했다고 밝혔다. 그러나 지 난해 같은 분기와 비교했을 때 필요소 득이 0.5% 포인트 감소해 주택구매능 력은 개선됐다. 중위 임대료를 내는데 필요한 소득 비 율은 24.4%로 3월 분기에 걸쳐 0.4% 오르고 전년 대비 0.7% 오르며, 임대 지급능력도 하락했다. 켈리 회장은 임 대지급능력 “하락은 2020년 12월 분 기 0.1% 상승했던 주도 가중평균 임 대료가 3월 분기 그대로 유지된 것으
▲NSW와 남호주에서 주택구매능력이 개선됐지만 빅토리아, 퀸즈랜드, 태즈매니아, 북부준주에서는 하락 했다.
로 나타난 3월 분기 CPI와 일관된 것”이라고 설명했다. 3월 분기 첫 주택구매자는 4만 4,007 명으로 전 분기 대비 4.4% 줄었으나 전년 동기보다 62.6% 증가해, 전체 실 수요자 계약 중 40.3%를 차지한다. 켈 리 회장은 “2021년 3월 분기, 빅토리 아, 남호주, 서호주에서 첫 주택 구매 자는 늘어났지만 다른 모든 주와 준주
에서 하락했다”고 밝혔다. 그러나 지 난해 같은 기간과 비교해 첫 주택구매 자 수는 호주 전역에서 증가했다. 증가 폭은 태즈매니아 37.3%에서 서호주 105.0%까지 다양하다. 이 기간 중앙은행(RBA)은 계속 기준 금리를 0.1%로 동결해 주택구매능력 에 미친 영향은 거의 없었다. 3월 분기 첫 주택 구매자에 대한 평균
주택융자 규모는 42만 5,875달러로 늘어나 전 분기 대비 2.2%, 전년 대비 1.2% 증가했다. 3월분기 첫 주택구매 자에 대한 평균 융자 규모는 NSW를 제외한 호주 전 지역에서 증가했으며 증가 폭은 ACT 2.2%부터 빅토리아주 6.1% 사이였다. 실수요자 주택융자 총 건수는 10만 9,252건으로 3월 분기 0.6% 하락했지 만 전년 대비 48.4% 증가한 수치이다. 3월 분기에 걸쳐 실수요자 주택 융자 총건수는 빅토리아, 남호주, 서호주에 서 증가했지만 다른 지역에서는 모두 감소했다. 전년 대비 총 융자 건수는 태즈매니아 31.8%부터 서호주 94.6% 까지 모든 지역에서 증가했다. 3월 분기 평균 융자 규모는 50만 6,340달러로 증가했으며 전 분기 대비 1.0% 증가, 전년 대비 2.6% 증가한 것 이다. 3월 분기 중 평균 융자 규모는 NSW와 남호주를 제외한 전 지역에서 증가했다. 전년 대비 평균 융자 규모는 빅토리아 2.3%부터 태즈매니아 10.8%까지 전 지역에서 증가했다. 박은진 기자
집 팔까? 말까? 기대수익률이 결정한다 기대수익 증가로 매물 품귀 여전…일각에서는 "버티다가 폭탄 맞을 수도" 가격은 수요와 공급으로 결정된다. 수 요가 많아지면 가격은 오르고 공급이 증가하면 가격은 하락한다. 즉, 집을 파는 사람이 사는 사람보다 많다면 집 값은 떨어질 가능성이 높다. 반면에 파 는 사람보다 사는 사람이 많다면 집값 은 상승할 것이다. 최근 빠른 가격 상 승과 각종 규제로 인해 집을 사려는 사람이 줄고 있는 상황이다. 반면 집값 상승세는 지속되고 있다. 사는 사람이 줄고 있어도 파는 사람이 더 많이 줄 고 있기 때문이다. 향후 집값을 전망하 는 데 집을 보유한 사람들이 집을 파 느냐가 굉장히 중요한 변수가 될 수 있다. 매도 물량을 전망할 때 우선 현재 우 리나라 집은 누가 얼마나 가지고 있느 냐에 대한 면밀한 분석이 필요하다. 우 리나라 주택 수는 2019년 기준 총 1812만7000호다. 이 중에서 아파트가 1128만7000호로 62%를 차지하고 있 다. 반면 일반가구 2034만3000가구 중에서 주택을 소유한 가구는 1145만 6000가구로 전체 가구 중 56.3%가 집 을 가지고 있다. 주택을 소유하지 않은 가구는 43.7%다. 흥미로운 점은 주택 소유율이다. 주택
수는 1812만7000호이고 가구 수는 2034만3000호이기 때문에 한 가구가 주택 하나씩만 가지고 있다면 단순하 게 계산하면 주택 소유율은 89%가 넘 어야 한다. 그러나 실제 주택 소유율은 56.3%에 불과한 상황이다. 어떤 가구 는 집을 못 가진 반면 어떤 가구는 집 을 두 채 이상 가지고 있기 때문에 주 택 소유율이 낮게 계산된다. 그렇다면 집을 2채 이상 가진 가구는 얼마나 될까? 주택을 2채 이상 보유한 가구는 317만 가구로 전체 가구의 16%를 차지하고 있다. 집을 가진 가 구 중에서는 28%에 해당하는 가구가 집을 2채 이상 보유하고 있다. 집값 결정하는 것은 투자 목적 보유자들 현실적으로 집을 1채 보유한 가구가 집을 팔기 쉽지 않은 상황이니만큼, 유 통시장에서 매도 물량(공급)을 결정하 는 것은 집을 2채 이상 보유한 가구들 이 될 가능성이 크다.
▲4월30일 오전 서울 노원구 일대 아파트 모습ⓒ이종현
▶A21면으로 이어짐 이광수 미래에셋증권 수석연구위원
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▶A20면에서 이어받음 그렇다면 다주택자들은 어떤 주택을 보유하고 있을까? 거주 목적 이외의 집을 한 채 더 가지고 있다면 거주보 다 투자 목적일 가능성이 크다. 즉, 돈 을 벌기 위해 집을 한 채 더 샀을 것이 다. 이러한 관점에서 최근 한국도시연 구소의 보고서(2021년 1월 발표된 ‘ 임대주택등록제 현황 및 조세 등 개선 방안 마련’)를 주목할 필요가 있다. 한국도시연구소는 서울 주요 재건축 아파트의 등기부등본을 발급받아 단 지별 실거주 비율을 조사했다. 강남구 에 위치한 재건축 아파트는 실거주 비 율이 31.5%, 노원구의 재건축 아파트 는 실거주 비율이 12.5%에 불과했다. 즉, 재건축 아파트일수록 실거주 비율 이 낮은 것으로 조사됐다. 노후주택 비율이 높은 우리나라 특성 상 많은 다주택자가 투자 목적으로 재 건축, 재개발이 가능한 주택을 보유하 고 있다는 것을 실증적으로 판단할 수 있다. 즉, 다주택자들이 한 채 더 보유 한 집은 향후 투자 수익률이 클 것으 로 기대되는 재건축과 재개발 대상 주 택 비중이 높은 상황이다.
또 한 가지 흥미로운 사실이 있다. 우 리나라는 자가 보유율이 자가 점유율 보다 높다는 점이다. 자가 보유율이 자 가 점유율보다 높다는 것은 1주택자임 에도 거주하지 않는 주택을 많이 보유 하고 있다는 의미다(자가보유율은 전 체 가구 대비 자기 집을 보유한 가구 의 비중을, 자가 점유율은 자기 집에 거주하는 가구의 비중을 각각 뜻한다). 즉, 1주택자 중에서도 투자 목적으로 집을 보유하고 있는 가구가 많은 상황 이다. 결국 시장에 공급 가능한 집을 가진 능력자(?)는 투자 목적으로 집을 보유 한 사람들이다. 투자 목적으로 집을 보 유하고 있는 사람들이 집을 파느냐 계 속 보유하느냐에 따라 향후 집값이 결 정될 가능성이 크다. 투자 목적으로 집을 보유한 사람들이 집을 파느냐 혹은 안 파느냐를 결정하 는 가장 중요한 결정 요소는 기대수익 률이다. 지금 집을 보유하고 있는데, 기대수익률이 낮거나 혹은 마이너스 라면 당장 집을 팔 것이다. 반면 기대 수익률이 높다면 집을 당장 팔 이유가 없다.
이러한 측면에서 최근 재건축을 중심 으로 한 규제 완화 기대감은 집을 보 유한 투자자들의 기대수익률을 상승 시키는 결정적인 원인이 되고 있다. 특 히 투자 목적으로 재건축 대상 아파트 를 다수 보유하고 있는 상황에서 규제 완화 이슈는 기대수익률을 더욱 상승 시켜 매물을 줄이는 역할을 하고 있다. 또한 양도세와 보유세 등 세금 완화 가능성도 기대수익률을 올리는 효과 를 발휘하고 있다. 집값 안정에는 매도 증가가 중요 변수 단기적으로 집값이 안정되기 위해서 는 매도 물량이 증가하는 것이 중요하 다. 그러나 지금처럼 집을 보유한 사람 들이 기대수익을 높게 생각하는 한 매 도 물량이 늘어날 가능성은 적다. 사실 기대수익을 인위적으로 낮출 수 있는 방법은 많지 않다. 기대수익은 심리적 인 측면이 강하기 때문이다. 그래서 부 동산 정책도 쉽지 않은 상황이다. 유일 하게 기대수익률을 낮출 수 있는 방법 은 조세 수단이다. 그러나 지금처럼 일 관성을 유지하지 못한다면 조세 방법 도 기대수익률을 낮추기 어렵다.
최근 주택시장과 정책을 보면 우리가 너무나 잘 알고 있는 이솝 이야기 《 해와 바람》이 떠오른다. 힘자랑을 하 기 위해 해와 바람은 나그네 옷 벗기 기 시합을 한다. 세찬 바람은 나그네 옷을 벗기기는커녕 더 여미게 만들었 다. 반면 해는 더 강한 햇볕을 비추어 나그네 옷을 벗겼다. 거센 바람으로 주택 매도 물량이 증가 하리라고 생각했지만 투자자들은 증 여와 버티기로 옷을 더욱 여미기 시작 했다. 매도 물량은 더욱 줄어들고 오히 려 이제는 햇살이 비치리라는 기대감 이 커지고 있다. 문제는 현실이 동화와 완전히 다를 수 있다는 점이다. 바람이 더욱 거세지고 있는데 버티고 있다가 태풍으로 변한 바람에 옷이 아니라 몸 이 날아갈 수도 있다. 기다리던 해님은 구름에 가려 안 올 수 있다. 하늘 아래 영원한 것은 없다. 부동산 시장을 이야 기하면서 변화를 꼭 이야기해야 하는 이유다.
이광수 미래에셋증권 수석연구위원
대한민국 집값을 움직이는 힘은 '정치 논리' 소득 늘어난 중산층 위해 명품 주택 꾸준히 공급해야 다주택자에 대한 종합부동산세, 양도소득 세 중과와 전·월세 신고제가 6월1일부터 시행됐다. 중과세 시한 도래 이전에 다주 택자 매물 출회를 기대했지만 매도 물량은 예상만큼 늘어나지 않았다. 대신 증여가 증가했다. 증여의 경우 서울을 기준으로 2021년 5월 3039건에 이르면서 최대치를 기록하기도 했다. 반면 전·월세는 거래량 이 큰 폭으로 감소하고 있다. 서울 아파트 의 2020년 12월 전·월세 거래가 1만5241 건에서 5월에는 6483건까지 큰 폭으로 줄 어들고 있다. 공급의 경우 지난 2·4 대책 이후 도심 공 공주택 복합개발사업, 공공재개발·재건 축, 공공 직접시행 정비사업 등이 추진되 고 있다. 하지만 기본적으로 필요한 각종 요건 충족이나 의견 수렴 등의 절차에 시 간이 소요되기 때문에 당장의 변화를 기대 하기는 어려운 상황이다. 언제나 공급은 시차를 두고 이루어질 수밖에 없다. 하반기 주택시장의 상승을 우려하는 견해 도 제기되지만 강력한 대출 규제와 다주택 자에 대한 보유세 부담 증가로 신규 수요 유입은 제한적이다. 서울 아파트 중위가격 이 10억원에 이르면서 당장의 주택 구입을 포기하고 3기 신도시 또는 공공재개발 등 을 기대하는 수요가 증가하는 것도 주택가 격 급등이 나타나기 어려운 요인이라 할 수 있다. 하지만 내년 대선을 앞두고 진행 될 각종 개발 공약의 경쟁적 제시는 불안 요인으로 작용할 가능성이 있다. 주택가격과 관련한 논의는 언제부턴가 이 념적 논쟁처럼 흘러가면서 합리적 대안을
▲오세훈 서울시장이 5월26일 재개발 규제 완화 대책을 발표하기 위해 청사 브리핑실에 입장하고 있 다.ⓒ연합뉴스
도출하기 어려워지고 있다. 정책 당국과 시장이 바라보는 관점도 매우 다를 뿐만 아니라 서울·수도권 그리고 지방의 입장 역시 매우 다르다. 무엇보다도 2021년 대 한민국을 정확히 파악하고 있지 못하다. 경제력이 상승하고 소득이 증가하면 더 좋 은 물건과 서비스를 찾는 것은 당연하게 간주하지만 정작 대한민국이 그러한 상황 에 있는지에 대해서는 쉽게 받아들이지 못 하는 경우가 많다. 세계 10위 경제대국 위상 맞는 주거공간 필요 대한민국의 2020년 명목 GDP(국내총생 산)는 세계 10위로 추정되고 있다. 9위 캐 나다와는 130억 달러 차이고, 8위 이탈리 아와는 2500억 달러 정도 차이인데 우리 의 성장 속도 및 GDP 증가 속도를 감안하 면 곧 따라잡을 것으로 보인다. 여기에 더
해 경상수지 흑자는 매년 적으면 500억 달 러, 많으면 1000억 달러 수준에서 유지되 고 있다. 한마디로 세계에서 가장 돈을 잘 버는 나 라 가운데 하나이고 해외에서 유입되는 수 익과 자본이 본격적으로 축적되기 시작한 지 25년이 넘어가는 국가인 것이다. 이러 한 추세에 따라 주요 해외 언론에서도 대 한민국은 더 이상 개도국이나 신흥시장이 아닌 선진국, 그리고 부자 나라로 분류되 고 있다. 경제력 향상은 소비 수준을 끌어올리고 있 다. 지난 10년을 돌이켜보면 일상적으로 접하는 커피와 외식 수준만 해도 큰 폭으 로 향상되었음을 느낄 수 있다. 이러한 소 비력은 일상생활을 넘어 소비 전반으로 확 산되고 있다. 자동차의 경우 세계 네 번째 로 많이 포르쉐가 팔리고, 유럽 전체의 벤 츠 S클래스 판매량과 맞먹는 대수가 판매 되는 국가가 우리나라다.
주택 역시 이러한 추세에서 벗어날 수 없 다. 서울과 수도권, 그리고 대기업 소재지 등을 중심으로 소득 증가에 걸맞은 주택 수요는 지속적으로 유지되고 있지만 공급 은 여러 가지 이유로 부족한 것이 주택가 격 상승의 근본적 원인 가운데 하나라는 사실은 명확하다. 사실 이러한 문제는 우 리나라뿐만 아니라 전 세계 주요 도시에서 공통적으로 나타나고 있다. 대도시에 근무 하는 서비스업 및 IT(정보기술) 관련 산업 종사자의 소득이 타 지역이나 분야에 비해 빠르게 증가하고 있다. 그렇지만 공급은 각종 규제로 인해 쉽지 않기 때문에 가격 상승이 나타나는 것이다. 저금리와 통화 팽창에 따른 자산가격 상승이라는 본질적 요소를 배제할 수 없지만, 주택가격 상승 은 사회가 요구하는 주택의 수준이 급격히 올라가는 데 따른 결과라고 볼 수 있다. 이러한 상황에서 정부의 주택정책이 해야 할 일은 일정 수준 이하의 소득을 올리는 가구가 쾌적하게 살 수 있는 주택을 지속 적으로 공급하는 것이 돼야 한다. 공공에 의한 공급은 주택가격 변화와 관계없이 전 체 주택 공급에서 일정 비율 이상 지속적 으로 이루어져야 하고 민간은 시장 상황에 맞춰 대응하는 형태로 역할을 구분해야 한 다. 공공부문의 역할은 시장 상황에 따른 어설픈 물량 조절이 아니라 기본적인 물량 을 계속 공급하는 것이 돼야 하는 것이다.
최준영 법무법인 율촌 전문위원
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The Korean Herald 11th Jun 2021
리체 컨설팅 칼럼
5월 호주 부동산...코어로직
올해도 벌써 상반기가 지나고 하반기에 접어들었습니다. 월초에는 코어로직에서 발표하는 부동산 월별 실적과 성장세를 살펴보는 것이 일상이 된 요즘입니다. 그 만큼 부동산 시장이 성장세를 보이고 있 으나, 코비드 사태 등으로 아파트 및 유닛 등은 이 성장세를 온전히 누리지 못하는 현상이 벌어지고 있습니다. 그럼 5월 호 주 부동산은 어떤 모습을 보였는지 살펴 보겠습니다. 우선 3월 폭풍 성장세를 시현한 후 4월에 주춤하는 모습을 보였으나, 5월에는 이러 한 주춤세를 비웃듯 호주 전체가 월 2.2% 주택 가격 성장세를 보였습니다. 특히 시 드니가 3%의 월 성장세를 시현함으로써 3월에 이어 주택 가격 성장의 견인차 역 할을 충분히 하고 있습니다. 이에 대해 코 어로직의 팀 로리스(Tim Lawless)는 모든 주요 도시들에서 1%가 넘는 성장세를 보 였고, 하우스와 아파트가 전체적으로 성 장하는 모습을 보이고 있다고 밝혔습니 다. 이는 올해 들어 하우스의 성장세가 두 드러진 반면 아파트가 그 성장세를 쫓아 가지 못하는 상황에서, 5월부터는 아파트 도 최근의 주택 가격 성장세가 시작되었 다는 분석이 가능해, 의미 있는 현상이라 볼 수 있겠습니다. 또한 코비드 사태로 인해 보였던 지역 (Region)의 주택 가격 성장세가 주요 도 시(Capital city)의 성장세를 상회하는 현 상이 5월부터는 역전되어, 주요 도시 (2.2%)의 성장세가 지역의 성장세(2.0%) 를 추월했습니다. 특히 올해 들어 시드니 의 약진이 두드러집니다. 3월과 5월에 월 3% 이상 성장을 보여 지난 3개월간
9.3%의 높은 성장세를 보였습니다. 팀은 현재의 경제 펀더멘털이 주택 시장 부양 및 주택 가격 성장을 잘 이끌 만한 견인차 역할을 충분히 하고 있다고 밝히 고 있습니다. 또한, 개선되고 있는 경제 상황과 기록적인 저 이자율이 어우러져 소비자들의 경제 회복에 대한 정서가 고 양되고 있고, 이는 지속적인 주택 수요로 이어지고 있다고 피력합니다. 이와 함께, 현재 시장에 나온 매물의 양이 수요를 따 라가지 못하고 있어, 이러한 수급상황 불 균형이 주택 구매자들의 구매를 촉진하 고 있는 현상이 발생하고 있으며, 이는 주 택 가격의 상승 압력으로 작용하고 있다 고 팀은 밝히고 있습니다. 기존 주택의 공급인 리스팅의 부족은 시 장 내 새로운 리스팅의 증가가 부족한 것 이 아니라 수요의 대폭 증가로 인한 판매 활동의 증가로 인한 것으로 팀은 분석하 고 있습니다. 시장 내 새롭게 공급되고 있 는 리스팅은 5년 평균 대비 15% 증가한 반면 5월까지 3개월간 판매 활동은 5년 평균 대비 37%가 증가했습니다. 팀은 현 재 시장 내 수요가 공급 대비 1.1배이어 서 주택 재고 수준이 낮아 판매자 시장이 형성되고 있다고 밝히고 있습니다. 멜버 른의 경우 이러한 추세와는 달리 전체 리 스팅(Total listing)이 증가세를 보이고 있 지만, 이는 과거 1년간 아파트의 리스팅 이 29.1% 증가한 것에 기인하며, 같은 기 간 하우스의 리스팅은 0.2% 감소했습니 다. 이러한 낮은 수준의 주택 재고 상황으로 인해, 옥션 판매율이 3월의 80% 이상은 아니지만 70% 중반 이상을 유지하고 있
어 10년 평균 64%보다 높은 수준을 유지 하고 있습니다. 또한 옥션의 시장 내 평균 판매 기간은 25일, 요청 가격에서 할인율 은 -2.7%를 보이고 있어 기록적인 수준 을 시현하고 있습니다. 렌트 시장은 호주 전국적으로는 회복세 를 보이고 있으나, 시드니와 멜버른의 아 파트 렌트 시장이 침체되어 있어 부동산 시장이 전체적으로 성장하는 데 있어 아 파트 가격 성장세가 하우스 가격 성장세 를 따라가지 못하는 주요 요인이 되고 있 습니다. 시드니 아파트 렌트 시장은 2018 년 최고점일 때보다 7.5% 낮게 형성되어 있고, 멜버른의 렌트 시장은 2019년 피크 를 기록했을 때보다 8.5% 낮은 수치를 보 이고 있습니다. 또한 이번 코어로직 리포트에서 인베스 터, 즉 투자자가 진입을 시작해 아파트 가 격 성장의 시동이 걸렸다고 평가하고 있 는 반면, 이로 인해 첫 주택 구매자(FHB) 들과 시장 내 경쟁으로 인해 FHB의 구매 력이 감소 또는 악화될 수도 있다는 전망 을 내놓기도 했습니다. 다음 칼럼에서 뵙 겠습니다. 감사합니다. 저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시 드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통 해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여 러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습 니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요. *본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임을 지지 않습니다.
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