전국 임대공가율 4월 하락 골드코스트·노스코스트 임대료 껑충
▲ 골드코스트 요구임대료는 지난 1년간 주택 32%, 유닛은 14% 급등했다.
교외 주택가에서 공가율이 계속 떨어지 면서, 전국 거주 부동산 임대 공가율이 3 월 2.1%에서 4월 1.9%로 감소했다. 골 드코스트와 NSW 노스코스트 같은 일부 지역에서는 임대주가 막대한 임대료 인 상을 요구하고 있는 것으로 알려졌다. SQM 리서치 자료에 따르면 호주 전역 총 빈집 물량은 6만 6,411채로 3월 7만 2,436채에서 줄었다. 멜버른 공가율은 4.4%에서 4월 4.0%로, 시드니는 3.4% 에서 3.1%로 하락했다. 퍼스, 애들레이 드, 캔버라, 다윈, 호바트에서 공가율은 1.0% 미만이며, 브리즈번에서는 1.4%로 떨어졌다. 시드니와 멜버른 도심에서는 아파트 공 급과잉으로 공가율이 각각 7.3%와 8.3% 로 뛰어올랐다. 루이스 크리스토퍼 SQM 리서치 전무이
사는 “주택가 공가율은 계속 하락해 현 상을 보고 있다”고 전했다. 골드코스트 재 도심-주택가 지역을 모두 포함하고 에서 요구임대료는 지난 1년간 주택 있다”고 밝혔다. 그러나 이와 반대로 “ 32%, 유닛은 14% 급등했다. 멜버른과 시드니 CBD 비율은 유학생 세 ▶A08면으로 이어짐 입자 손실이 아파트 공급과잉과 결합하 박은진 기자 면서 높은 상태를 유지하고 있다”고 지 적했다. 크리스토퍼 전무이사에 따르면 시드니 리버풀을 제외하고 공가율이 상 승을 기록하는 지역은 시드니와 멜버른 도심 외에는 없다. 반대로 다른 소규모 주도와 함께 브리즈번 공가율은 극도로 낮아 올해도 임대료가 급증할 것으로 예 상했다. 크리스토퍼 이사는 또한 호주인들이 “ 대도시를 떠나 지방과 따뜻한 지역으로 이사하면서 골드코스트와, 발리나와 바 이런베이를 포함하는 NSW 노스코스트 에서 빈집이 급감하면서 임대료 급증 현
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▶A01면에서 이어받음 소규모 도시 특히 퍼스와 다윈에서도 임 대료가 뛰어올랐으며 크리스토퍼 이사는 철광석과 다른 비금속에서 보이는 원자 재 붐을 고려할 때 이러한 추세는 계속될 것으로 전망했다. SQM은 또한 한 집에 거주하는 인원이 하 락하는 추세도 공가율에 압력을 가하고
있다고 설명했다. 또한 원격근무가 코로 나19 이전보다 확대되고, 이전과 달리 가 족이 아닌 사람과 함께 사는 것을 꺼리면 서 호주인들이 더 큰 부동산을 찾고 있는 것으로 보인다. 크리스토퍼 이사는 기록적인 첫주택구매 자 활동과 인구확장 대비 거주부동산 완 공이 큰 상황을 감안할 때 전국적으로 빈 집이 감소하는 상황이 “놀랍다”고 평
가했다. 내 집 마련의 꿈을 이루는 주민과 주택공급이 늘고 있지만, 임대 숙소에 대 한 수요가 여전히 공급을 앞지르고 있어 많은 지역에서 임대료 인상 효과를 낳아, 저소득 임차인이 감당할 수 없게 되고 있 다. 5월 4일 기준 한 달간 주도 평균 요구임 대료는 주택이 주당 557달러로 0.4%, 유 닛은 411달러로 0.2% 올랐다. 1년간 주
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도 임대료는 주택은 3.3% 상승했지만, 유 닛은 -3.7% 떨어졌다. 멜버른과 시드니 유닛 임대료가 각각 -11.0%와 -5.6%로 크게 하락했다. 전국적으로 지방과 해안 가 지역에서 큰 성장에 힘입어, 주택 임대 료는 15.9%, 유닛 임대료는 7.6% 인상됐 다. 박은진 기자
내 수입으로 집 살 수 있나?
호주 주택시장이 계속 성장할 것이 거의 확실해 보이면서 주택구매능력이 점점 더 큰 문제가 되고 있다. 주택가격이 오르 면서 첫주택구매자 활동도 감소하기 시 작했다. 코어로직에 따르면 4월 한 달간 전국 거 주 부동산 가격은 1.8% 상승했으며 이는 지난 10년간 부동산 가격 평균 월간 변화 의 6배에 달하는 큰 증가폭이다. 중위주 택가격을 월간 상승으로 조정하면 평균 주택가격은 한 달간 1만 1240달러 오른 것에 해당한다. 이렇게 집값이 빨리 오르는데 아직 주택 시장에 살 수 있는 집이 남아 있을까? 당 연히 고소득층이 주택 구매에 유리하지
정은 거주 부동산의 57.1%를 살 수 있지 만, 저소득층이 살 수 있는 부동산은 17.6%밖에 되지 않는다. 코어로직은 소득에 따른 주택구매능력을 계산하기 위해 호주국립대 사회연구방법 연구소에서 모델화한 가계소득을 활용했 다. 이에 따라 하위 25% 저소득층, 50% 중간소득층, 상위 25% 고소득층 임금 추 정치로 주간소득 추정치 905달러, 1,654 달러, 2,760달러를 얻었다. 이러한 소득을 기준으로 30년 만기 이자 율 2.44% 융자 상품에 소득의 30%를 상 환할 수 있다는 가정으로 구매능력을 추 정했다. 융자능력에는 20% 예치금도 더 해 소득별 구매 가능한 부동산 가격을 계
종류
고소득
중간소득
저소득
주택
81,9%
51.9%
15.1%
유닛
92.7%
68.2%
22.4%
부동산
85.1%
57.1%
17.6%
▲ 호주 전체 소득별구매 가능 주택 비율
만 그렇다고 호주 주택 시장에 나온 집을 100% 살 수 있는 것은 아니다. 고소득층은 호주 부동산 중 최소한 85.1%를 구매할 능력이 되며 유닛은 93%, 주택은 82% 가능하다. 중간소득 가
산했다. 소득별 구매가격은 37만 6,041달 러, 68만 5,273달러, 114만 4,715만 달러 이다. 아래 ‘지역-소득별 구매 가능 부동산 비율’ 표에는 주도에서 소득별 구매 가
능한 부동산의 비율이 나와 있다. 주도 데 이터에 대해서는 해당 지역에 대한 ANU 추정치에 기반해 소득수준과 구매능력이 변경됐다. 예를 들어 시드니 가구 중위소 득으로는 광역시드니 지역에서 주택의 24.5%, 유닛의 59.0%를 구매할 능력이 있는 것으로 추산된다. 코어로직에서 제시한 데이터에는 호주 가계 특히 하위 소득층과 시드니와 멜버 른 같은 대도시에서 겪는 주택구매의 어 려움이 여실히 드러나 있다. 4월까지 지난 12개월간 매매량은 22.6% 증가한 것으로 추정된다. 최근 주택소득 데이터 조사 자료에 따르면 응답자의 대 다수는 집을 소유하고 있다. 가격이 오른 다고 구매 기회가 사라지는 것은 아니다. 그러나 소득과 저축액만으로는 부동산을 구매하기가 점점 더 어려워지고 있는 것 도 사실이다. 통계국 대출 자료에 따르면 현재 시장에 서 3월 주택융자의 약 51.6%인 구매자 대부분은 첫주택구매자가 아닌 실수요자 이다. 다른 말로 구매자 대부분은 더 큰 집으로 옮기거나, 집을 줄이거나 다른 집 으로 이사하는 사람들이다. 이 구매자들 은 소득만으로 집을 살 수 있는 것이 아 니라 기존 주택을 팔거나 담보로 구매력 을 더 확대한 것이다. 최근 중앙은행 통화
정책 발표문에 따르면 기존 주택융자의 98.7% 정도가 플러스 자산 상태로, 첫주 택 구매자가 아닌 대부분 실수요자는 이 러한 상황일 가능성이 크다. 이러한 이유로 일라지아 오웬 호주연구 실장은 첫주택구매자가 가격변화에 훨씬 더 민감하며 최근 ABS 대출 자료에 따르 면 지난 두 달간 첫주택구매자 대출이 4.8% 하락한 것으로 나타났다고 전했다. 또 다른 이유로는 소득보다 가격이 더 빠 르게 오르면서, 예치금을 저축하기가 더 어렵게 된다는 점을 들었다. 지난 몇 차례 호주 주택시장 붐은 첫주택 구매자들이 주택시장이 진입하기 위해 다양한 방법을 찾으면서 여러 가지 신조 어를 만들어냈다. 자신은 임대주택에서 살며 다른 지역에 집을 사는 ‘rentvesting (임대 투자)’, 융자담보나 예치금 지급에 부모의 도움을 받는 ‘bank of mum and dad (엄마·아빠 은행)’, 친지 가 공동으로 부동산에 투자하는 ‘fractional investing (분할 투자)’ 같은 말들이다. 그러나 이러한 다양한 방법에 도 불구하고 오웬 실장은 올해 첫주택구 매자는 줄어들 것으로 전망했다.
박은진 기자
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RBA, 주택가격 아직은 실수요자 경기
호주 언론 대부분은 최근 호주 주택시 장에 투자자가 다시 “쇄도”, “급 증”하고 예상하지 못한 “맹렬”한 속도로 되돌아오고 있다고 보도하고 있다. 뉴스닷컴은 심지어 기사 내용에 는 없는 “해외 투자 급증”까지 들먹 이며 “호주 주택가격과 첫주택구매자 가 위협받고” 있다는 제목의 온라인 기사까지 냈다. 이러한 수많은 보도는 12.7%라는 호주 통계국 자료에서 시작됐다. 이 수치는
5일 통계국(ABS) 발표 자료에 따른 3 월 투자용 주택융자 증가율로 융자계 약액 증가액은 78억 달러이다. 투자자 융자는 지난해 3월보다 54.3% 증가했 지만 같은 2월에서 3월 실수요자 융자 는 224억 달러 증가해 3.3%에 그쳤다. 그러나 호주중앙은행(RBA)은 투자자 귀환에 대한 경제계의 요란스런 환영 인사 대신 5월 ‘통화정책 발표문’에 서 여전히 실수요자를 강조했다. 중앙 은행은 7일 발표문에서 “자가점유자
특히 첫주택구매자의 강력한 수요로 주택신용성장이 상승했다”고 지적했 다. “투자자 신용도 증가했지만, 자가 점유자에 대한 신용보다 느린 속도” 라며 “임대시장 상황이 고르지 않아, 일부 시장에서 부동산에 대한 투자자 수요를 짓누르고 있다”고 해석했다. RBA는 최근 투자자 대출 성장을 지금 까지 기록의 맥락에서 봐야 한다며 투 자자 활동에 남아있는 역풍을 강조했 다. RBA는 “투자자 신용이 역사적 기
준으로 낮은 상태이며 낮아진 투자 수 익률, 일부 지역에서 높은 공가율과 이 민 감소를 포함해 앞으로 투자자 활동 에 부담을 줄 많은 요소가 있다”라고 지적했다. 국경봉쇄로 멜버른과 시드니 도심 아 파트 빈집비율은 급등하고 임대료는 급락했다. 이 두 지역 아파트 부문은 투 자자가 선호하는 부문이다. ▶A18면으로 이어짐 박은진 기자
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리체 컨설팅 칼럼
가격 정점 이전 7가지 징후
3월 시드니가 주택가격이 월 2.8% 오 르고, 호주 주요도시들의 주택가격 상승 률이 시드니와 같이 높아져 호주 지역 (Region)의 주택가격을 상회 하자, 이는 1988년 이후 최고의 월 상승률이라는 기 사가 넘처나고 하우스를 중심으로 부동 산 즉, 주택가격은 앞으로 지속적으로 상 승할 것이라는 정서가 지배하고 있는 요 즘입니다. 물론 아파트가 기대에 부응하 지 못하고 있으나 코비드로 인한 국경봉 쇄가 주요인이라는 것에는 이의가 없는 듯이 보여 향후 주택 전 부문에 걸쳐 상 승세가 지속될 것이라는 열광적인 분위 기가 지속 되고 있습니다. 그러나 한편으 로는 3월의 놀랄만한 주택 가격 성장 이 후에 성장세가 둔화되어 정점을 지나가 고 있다는 의견도 나오고 있습니다. 이는 코어로직이 3월 호주 주택가격의 급성장 이후 4월 부터 통계를 매일 살펴 본 결과 호주 주택시장은 가격 정점 (Peak)을 지나가고 있다는 징후가 나타나 고 있다고 밝히고 있어 주목됩니다. 이는 급격한 주택가격 성장으로 취득할 수 있 는 수익이 줄어들 수 있다는 의미로 받아 드릴 수 있어, 현재의 파티? 분위기와는 사뭇 다른 논의 입니다. 코어 로직 팀 로 리스(Tim Lawless)의 칼럼을 통해 제시 된 7가지의 징후를 통해 주택 가격이 정 점을 지나가고 있다는 논의에 대해 알아 보겠습니다. 팀은 이러한 논의의 첫째 이유로 매일 주택가격을 살펴보고 있는 코어로직의 주택가격 지수(Home Value Index)에 의 하면 현재 주택 가격 상승세가 전체적으 로 정체현상을 보이고 있고, 이러한 추세
는 3월말부터 확연해 지고 있다는 것입 니다. 둘째로 떨어지고 있는 주택 판매율 (Clearance rate)을 들고 있습니다. 3월 마 지막 주에 가중 평균 주택 판매율이 83.1%의 정점을 찍더니, 부활절 시기 옥 션 판매율이 주춤 하다가 4월18일 주 현 재 78.6%로 하락 했습니다. 과거의 부동 산 가격 추이를 보면, 주택 가격 상승세와 옥션 판매율과는 강한 상관 관계가 있었 다는 사실을 감안할때, 주택 가격의 상승 세는 주춤 하고 있다고 말할 수 있겠습니 다. 셋째는 시장내 공급(listing)이 수요대 비 적어 가격상승의 주요 요인이었으나, 4월 18일 주에 주요도시들의 리스팅이 26,470건이 새로히 광고 되어 해당 주간 에 리스팅된 물량으로는 2016년 이후 최 고이며, 해당 주간 리스팅의 5년간 평균 물량대비 17%가 높은 수준입니다. 전체 적으로 광고되는 리스팅 물량은 5년 평 균대비 낮은 수준에 있어 아직 시장에서 는 공급대비 수요가 높은 정서가 지배하 고 있지만, 판매 조건이 좋아짐에 따라 리스팅 물량이 점점 증가해 부동산 열기 가 가라앉을 수도 있다는 관측입니다. 넷 째는 상기한 바와 같이 기존 주택의 시장 내 공급(listing)과 더불어 신규주택의 건 설도 증가하고 있다는 점입니다. 작년 4/4분기에 주택 공사 개시 물량이 전년도 즉 2019년 4/4분기 대비 20% 증가 하였 고, 같은기간의 10년 평균대비 5.5% 증 가하였습니다. 이러한 신규건설 증가 물 량이 시간이 지나 완공시기가 도래 했을 때 코비드 사태등의 이유로 인구 증가율 이 감소 하는 상태와 만나면 주택 가격 성장률은 감소 할 수 도 있습니다. 다섯째
는 이러한 인구 증가율을 감소가 렌트시 장에 직접적인 영향을 주어 종국적으로 주택의 성장세를 둔화 시킬 수도 있다는 것입니다. 영구 거주를 목적으로 호주에 도작하는 이민자들중 30%이상이 첫번째 주거 선택으로 주택 구매보다 렌트를 선 택 하기 때문입니다. 여섯번째로는 정부 지원책의 감소입니다. 홈빌더 그랜트, 잡 키퍼 등의 감소는 구매력을 감소시켜 주 택 가격 상승률에 영향을 줄 수 있습니다. 일곱번째로는 주택 가격 성장이 소득의 증가률을 앞서가 구매력이 저하 되고 있 다는 점입니다. 주택 가격의 20%를 마련 하기 위해 호주 전체 평균은 8.6년이 필 요하고 시드니와 멜번은 각각 11.4년 과 9.8년 이상이 필요한 현실이기 때문입니 다. 그러나 이러한 주택 가격 성장 저해 요 인이 현실에서 존재하지만, 기록적인 저 이자 정책 지속, 급속한 경제 성장과 이에 따른 소비자 경제 심리 회복, 백신 공급으 로 인해 국경개방이 이루어질 가능성 등 상기와는 달리 지금의 성장세를 이어 갈 수 있는 요인들도 시장 내 상존 하고 있 습니다. 이에따라 코어로직에서는 올해 2021 년과 내년에는 주택 가격의 성장세는 이 어가겠지만, 성장율은 높은 성장이 꾸준 히 이어진다든지 성장세 하락이 지속 된 다든지 하는 한방향의 지속가능한 (sustainable) 한 성장이 아니라, 성장세가
*본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임을 지지 않습니다.
상기 한 바와 같이 주춤하다가 다시 오르 다가 하는 상태로(unsustainable pace of growth) 진행 할 것으로 전망 했습니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다. 있으신 분 들은 언제든지 문의 주세요.
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미래프로퍼티 칼럼
첫 주택 구매자 하우스 VS 아파트 안녕하세요, 미래 프로퍼티 그룹의 이설아 대표입니다. 하우스와 아파트 중에 어느 것을 선택할지는 첫 주택 구매자들 에게는 언제나 어려운 질문입니다. 하지만 요즘 높아지는 주택 가격 상승으로 인해 하우스를 소유하려는 꿈이 손에 잡히지 않 게 되면서 시드니 첫 주택 구매자들은 점점 더 아파트로 시선을 돌리고 있습니다. 시드니에서 아파트와 하우스의 가격 차이는 근래 사상 최고에 달하고 있으며 일부 지역의 주택 가격은 아파트 평균 가격의 4 배 이상이 되고 있습니다. 시드니 하우스 가격은 지난 분기 동 안 10만 달러 이상 급등하여 $1,310,000 로 사상 최고치를 기록 했습니다. 이 상승폭은 가격 상승 역사상 가장 큰 수치이며 이 는 당연히 첫 주택자들의 진입을 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 하우스 마켓은 최근 부동산 시장 가격 상승을 이끌고 있습니다. 현재 주택 가격 상승은 중간 가격대 하우스와 외곽에 위치한 교 외 지역의 수요, 국경 폐쇄, 재택 근무의 증가에 따른 생활 방식 으로 인해 촉발되었습니다. 그러나 판데믹에 대한 대응이 잡혀 가는 이 시점에서 기존 및 신규 투자자들의 복귀와 가격 affordability 로 인해 아파트 가격이 상승할 가능성이 예측됩니 다. 10년 전의 주택 구매 패턴은 아파트에서 방 3개짜리 주택으로 업그레이드, 5년 전에는 아파트에서 타운하우스로 업그레이드 였다면 이제는 더 많은 사람들이 아파트에서 아파트로 (신축이 건 면적이 더 크건) 이동이 많아졌습니다. 아파트와 하우스 사 이의 격차가 매우 크기 때문에 다른 투자용 주택이 있다면 두 개의 주택을 합쳐서 하우스로의 업그레이드 말고는 방법이 있 을 수 없습니다.
은 마당이 굳이 필요하지 않는 구매자들이 찾는 지역에 미래를 위해 지금 바로 좋은 위치의 아파트를 선점하는 것을 강력히 추 천 드리고 그 과정에 미래 프로퍼티그룹에서 함께 하겠습니다.
*본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였 으므로 이와 관련한 법적인 책임을 지지 않습니다. 하우스와 아파트. 두 가지 유형의 부동산 사이에서 고객분들의 결정은 위치와 예산에 의해 판가름이 됩니다. 즉 자신의 예산을 아는 것이 첫 번째 단계라고 할 수 있습니다. 자신의 디포짓과 은행에서 빌릴 수 있는 가용 금액을 정한 후 어떤 종류의 부동산을 살 수 있는지를 결정하는 것입니다. 필요 한 것, 원하는 것 및 협상 불가능한 것들의 목록을 작성하여 낭 비되는 시간을 최소화할 것을 권장합니다. 아파트는 종종 기차역 노선 근처 또는 쇼핑 허브와 가까운 중심 지에 집중되는 반면 외곽 지역은 구입 예산 범위 내의 주택 있 을 가능성이 더 높습니다. 이를 고려하여 자신에 맞는 라이프 스타일과 직장 위치가 첫 주택 구매자들에게 주요 요인이라고 할 수 있습니다. 만약 고객 여러분께서 지금과 같은 상승 마켓에서 외곽의 주택 보다 더 좋은 위치에 아파트를 살 수 있다면 그것은 확실히 고 려해 볼 가치가 있는 기회입니다. 천정부지로 치솟은 하우스 가 격으로 인해 시드니 첫 주택 구매자들은 점점 더 아파트로 시선 을 돌리고 있는 이 시점에 쇼핑, 병원, 교통, 교육, 환경이 갖춰 있고 현대의 라이프 스타일에 맞는 명소들이 근접해 있으며 넓
“미래와 함께 미래를 만들어 가세요” “Explore Future with Mirae”
세미나 일정 5월 29일 토요일 오전 10:30 ~ 오후 12:00 6월 10일 목요일 저녁 6:30 ~ 저녁 8:00 장소: 미래 프로퍼티 그룹 사무실 Level 3, Suite 307,32 Delhi Rd,Macquarie Park (주차장 완비,Metro North Ryde 역 도보 가능)
이설아 대표 문의 0403 176 777 www.miraeproperty.com LO G O B A S I C T YP E
▶A08면에서 이어받음 최근 몇 달간 아파트 가격 성장세는 주택 에 뒤처졌다. 코어로직에 따르면 4월 시드 니와 멜버른 유닛은 각각 1.3%와 1.0% 올 랐지만, 시드니 주택은 2.8%, 멜버른 주택 은 1.4% 상승했다. ETF 제공사 베타셰어스 데이빗 바사니즈 수석경제학자는 역풍에 대해 동의하면서 도 이 때문에 주도 투자자들이 교외 주택 가에서 부동산을 찾게 된다고 보았다. 아 파트에 대해서는 분명 역풍이 존재하지 만, 단독주택은 덜해 “일정 정도 투자자 들이 돌아와 주도 단독주택을 놓고 경쟁 할 수 있다”는 것이다. 바사니즈는 부동산 시장이 더 뜨거워지기 전에는 RBA가 나서지 않겠지만 결국 나 서게 될 것으로 보고 있다. 바사니즈는 거 시건전성 규제가 “올해 말 나오게 될 것”으로 예상하며 “누구를 표적으로 삼 을지 투자자를 특정하게 될지는 사태 진 전에 달려있다”고 덧붙였다. 규제 당국은 투자자와 실수요자 모두 부 동산 시장에서 활동을 면밀히 지켜보고 있다고 거듭 밝혀왔다. 2017년 은행규제 기관인 호주건전성감독청은 주택가격 열 기를 가라앉히기 위해 투자자와 거치식 대출을 표적으로 새 대출 규제를 세운 바 있다. 그러나 최근 웨인 바이어스 APRA 위원장 은 대출기준이 계속 지켜지는 한 주택가 격 상승에 우려하지 않는다는 입장을 밝 힌 바 있다. 그는 최근 호주경제개발위원
▲부동산 신규대출 (2016년 3월 - 2021년 3월)/ 표: 모닝스타. 자료: 통계국
▲거주부동산 신용 증가 (2017년 1월 - 2021년 3월)/표: 모닝스타. 자료: 통계국
회(CEDA)에서 “금융 제도에 대한 위험 은 대출기준이 약하거나 낮을 때 발생한 다”며 “지금까지는 이와 같은 일이 없 다·은행이 대출기준을 제대로 지키는 일
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을 아주 완벽히 왔다”고 평가했다. 투자자 대출 깊은 저점에서 회복 중
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최근 ABS 대출 수치는 저점에서 반등을 보여준다. 2017년 3월부터 2020년 1월까 지 투자자에 대한 월간 신규대출 계약은 39% 하락했다. 이러한 추세는 지난해 4월 최저점에 달했고 이후 꾸준히 상승하고 있다. 그러나 여전히 성장세는 실수요자 신규 대출보다 낮은 수준이다. 3월 실수요자 대상 신규대출은 224억 달 러로 투자자 대출 78억 달러의 약 4배 정 도이다. 실수요자와 투자자 대출 간 금액 차이는 2016년 말 이후 꾸준히 커졌다. 격 차는 3월 분기 소폭 줄어들었지만, 여전히 사상 최대 수준에 가깝다. 3월 RBA 자료에 따르면 투자자 신용 성 장은 0.2%로 2월과 같은 수준이다. 실수 요자는 6.1% 증가했다. 통계국 수치는 신 규 대출을 측정하지만, RBA는 총 대출 미 상환액 변화를 측정하기 때문에 RBA 투 자자 수치 변화는 ABS보다 상당히 적다. 그러나 ABS 자료상 신규대출 78억 달러 는 총 대출 미상환액 6,700억 달러의 1% 정도에 불과하다. 한편 바사니즈는 주택시장에 대한 RBA의 태도가 자산가격에 대한 사고의 변화를 보여준다며 “부동산에 대해 180도 전환 했다. 규제당국은 자산가격에 대해 더 우 려해 왔다”고 지적했다. 그는 “가이 드 벨 (RBA) 부총재는 최근 자산가격을 통화 정책 전달 메커니즘의 일부라고 불렀다” 며 “엄청난 안일주의로 사고의 전환”으 로 볼 수 있다고 해석했다. 박은진 기자
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서울 아파트 수요 줄었는데, 집값은 왜 안 떨어지나 종부세·금리인상 부담으로 서울 아파트 수요 감소 전망 최근 서울 아파트를 중심으로 일어나는 시 장의 명확한 변화는 거래량 감소와 가격 상승률 둔화다. 4월 서울 아파트 실거래 건 수는 1820건을 기록(5월5일까지 집계 기 준)해 3월 대비 51% 감소했고, 2020년 4월 과 비교하면 거래량이 2000건 이상 줄어 들었다. 거래량 감소와 함께 가격 상승률 도 하락하고 있다. 실거래 가격 기준 서울 아파트 가격 상승률은 4월 0.2%를 기록해 올해 1월 2%를 기록한 이후 상승률이 계 속 둔화하고 있다. 거래가 위축되고 가격 상승률이 떨어지는 이유는 무엇일까. 우선 거래가 감소하는 이유는 수요가 줄어들고 있기 때문이다. 주택 수요는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 실수요와 투자수요다. 가격이 상승하면 실 수요는 줄어들게 된다. 반면 투자수요는 가격이 상승할수록 미래 가격 상승에 대한 기대감이 커져 더욱 늘어날 수 있다. 그런 데 가격 상승에도 수요가 줄어들고 있는 이유는 실수요뿐만 아니라 투자수요도 감 소하고 있기 때문이다. 공급 물량 감소는 여전히 불안 요인 투자수요가 감소하는 데는 기대수익률 하 락이 결정적인 이유다. 즉, 미래 가격에 대 한 불확실성이 커지면서 기대하는 수익률
▲ 서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 서울스카이에서 바라본 잠실주공5단지 일대
이 하락하고 집을 투자 목적으로 사는 사 람이 적어지고 있다. 기대수익률이 하락하 는 가장 직접적인 이유는 세금 증가다. 집 을 투자 목적으로 한 채 더 사려고 하면 취 득세를 8% 이상 내야 하고 종부세를 비롯 한 보유세도 증가한다. 가격은 사실 오를 수도 떨어질 수도 있지만 세금을 내야 하 는 건 확실하기 때문에 주택 투자를 통해 얻을 수 있는 기대수익률이 빠르게 하락하 고 있다. 기대수익률이 떨어질 수 있다는
기대가 작용되면 투자수요는 줄어들 것이 다. 그런데, 수요가 줄어드는 상황에서도 아파트 가격이 상승률만 둔화될 뿐 바로 하락하지 않는 이유는 무엇일까. 수요 감소에도 가격 상승세가 유지되는 가 장 직접적인 이유는 공급이 줄어들고 있기 때문이다. 시장 가격에 직접적으로 영향을 미치는 주택 공급은 매도 물량이다. 집을 보유한 사람이 시장에 집을 팔려고 내놓는 물량이 공급이다. 그런데 최근 매도 물량 이 감소하고 있다. 즉, 공급이 줄어들고 있 는 것이다. 매도 물량을 간접적으로 측정할 수 있는 거래회전율(실거래 가격 공개 단지별 거래 건수를 해당 단지의 가구 수 총합으로 나 눈 비율)을 살펴보면 4월 0.08%로 역대 최 저치를 기록했다. 2020년 월평균 거래회 전율 0.5%와 비교해도 현저하게 낮은 수 치다. 쉽게 이야기하면 1000가구가 있는 아파트 한 단지에 월평균 5채 정도 팔려는 사람이 있었는데, 지금은 0.8채로 크게 감 소했다는 이야기다. 부동산 시장의 특성상 사려는 사람이 아무 리 줄어들어도 팔려는 사람이 늘어나지 않 고 가격을 낮추지 않으면 가격은 떨어지지 않는다. 현재 수요가 줄어도 거래량이 감 소할 뿐 가격 상승세가 지속 유지되는 이 유다. 매도 물량이 줄어든 가운데, 집을 사려는 사람이 많아지면 주택 가격은 다시 상승할 가능성이 높다. 따라서 집값을 전망하는 데 수요에 대한 전망이 필요하다. 그러한 차원에서 금리와 세금 전망이 중요하다. 금리와 세금 모두 투자수요의 기대수익률 에 크게 영향을 미치기 때문이다. 우선 시중 금리가 최근 오름세를 보이고 있다. 한국은행에 따르면 3월까지 은행권 주택담보대출 금리는 7개월, 신용대출 금 리는 2개월 연속 상승했다. 물가 상승에 따 른 시중 금리 인상은 지속될 가능성이 있 다. 최소한 금리가 추가적으로 인하될 가 능성은 현저히 낮다. 세금은 정책이 변할 수 있지만 투자 수요자의 세금을 줄여주는 정책이 나올 가능성은 매우 낮은 상황이 다. 그렇다면 향후에도 금리 인상과 세금 부담으로 투자수요가 감소할 가능성이 높
다. 반면, 주택 유통시장에서 실수요도 감소하 고 있다. 정부가 주도하는 3시 신도시 사전 청약이 본격화될 뿐만 아니라 증여로 인해 구매 여력이 있는 잠재 실수요자도 줄어들 었기 때문이다. 한국부동산원 자료에 따르 면 서울 아파트 증여 건수는 매월 2000건 을 유지하고 있다. 세금 회피 목적으로 다 주택자들이 자식들에 대한 증여를 선택하 고 있다. 중요한 것은 증여로 인해 향후 잠 재적인 주택 수요가 크게 줄어들고 있다는 점이다. 증여를 많이 할수록 고가주택을 중심으로 집을 살 만한 사람이 감소하고 있다. 내 집 마련이든 투자 목적으로 아파트를 사든 중요한 것은 현재가 아니라 미래 전 망이다. 그러나 미래는 예측하기 힘들고 불확실성이 크다. 그렇다면 어떻게 미래를 예측해야 하는가? 유명한 경영학자인 피 터 드러커는 ‘The futures that have already happened’라는 명언을 남겼다. 즉, ‘미래는 이미 일어나고 있다’는 말 이다. 미래를 예측하기 위해선 현재 일어 나는 일들을 면밀하고 객관적으로 분석해 야 한다. 금리·세금·규제 고려하면 수요 줄어들 가능성 한국 아파트 시장의 현재 모습을 보면 거 래량은 감소하고 있고 가격 상승률은 둔화 되고 있다. 이유는 투자수요가 줄어들고 있기 때문이다. 금리, 세금, 규제를 고려할 때 수요가 증가할 가능성은 낮은 상황이 다. 수요가 감소하면 거래량은 지속적으로 위축될 가능성이 높다. 자, 이제 중요한 것은 가격이다. 수요가 줄 어들고 있음에도 가격이 하락하지 않는 이 유는 집을 보유한 사람들이 팔지 않기 때 문이다. 명확해졌다. 그럼 앞으로 집값 전 망의 핵심은 집을 가진 사람들이 집을 파 느냐 안 파느냐에 따라 결정될 것이다. 노자는 강물을 최고의 선이라고 했다. 강 물은 절대 무리하거나 싸우지 않고 시류에 순응하기 때문이다. 강물은 돌을 만나면 몸을 나누어 흘러가고 구덩이를 만나면 채 운다. 절벽에서는 홀연히 몸을 던지고 큰 계곡에서는 속도를 늦춘다. 다투지 않고 순응한다. 미래를 예측하기 위해서는 순응 해야 한다. 현재 우리가 지나고 있는 곳이 절벽인지, 계곡인지, 바위틈인지를 알아야 하는 이유다. 통한 전망을 위해 다시 한번 명확히 해야 할 것이 있다. 바로 ‘집을 갖고 있는 사람 들이 팔 것인가, 말 것인가’ 하는 전망이 다. 매도 물량이 집값을 결정하기 때문이 다. 다음번에는 매도 공급을 다룰 예정이 다. 파느냐 마느냐, 그것에 따라 향후 집값 이 결정될 것이다.
이광수 기자