Ingatlan-nyilvántartás - Az új Ptk. alapján

Petrik Ferenc

Ingatlannyilvántartás Az új Ptk. alapján

Új magánjog sorozat

Petrik Ferenc

Ingatlannyilvántartás Az új Ptk. alapján

Szerkesztő -lektor:

Kovács András György

Lap- és Könyvkiadó Kft.

© Dr. Petrik Ferenc, 2015 © Dr. Kovács András György, 2015 © HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2015 A kézirat lezárva: 2015. január 1.

A kiadó számára minden jog fenntartva. Jelen könyvet, illetve annak részleteit tilos reprodukálni, adatrendszerben tárolni, bármely formában vagy eszközzel – elektronikus, fényképészeti úton vagy más módon – a kiadó engedélye nélkül közölni.

ISSN 2064-7514 ISBN 978 963 258 271 9 Budapest, 2015 A HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft. kiadása Felelős kiadó: dr. Frank Ádám, a kft. ügyvezetője Internet: www.hvgorac.hu E-mail: info@hvgorac.hu Felelős szerkesztő: dr. Gábor Zsolt Tipográfia és műszaki szerkesztés: Harkai Éva Szedés: HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft.

5

Tartalom Rövidítések jegyzéke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Bevezető . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 1. Elvi és történeti alapok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.1. A nyilvántartás jelentősége . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.2. A nyilvántartás módjai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1.3. Társadalmi igények az ingatlanok nyilvántartására . . . . . . . . . . . . 18 1.4. A telekkönyv története . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 1.5. A telekkönyv jövője . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 2. A telekkönyvi jog jellege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. Az ingatlan-nyilvántartás belső rendszere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 I. fejezet • Bevezető rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 1. Az ingatlan-nyilvántartásról általában . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 1.1. Az ingatlan-nyilvántartás jelentősége . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 1.2. Az ingatlan-nyilvántartás folyamatossága . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 1.3. Az ingatlan-nyilvántartás belső rendszere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1.4. Az ingatlan-nyilvántartás törvényi védettsége . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 2. Az ingatlan-nyilvántartás elvei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 2.1. A nyilvánosság elve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 2.2. Az okirati elv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 2.3. A bejegyzési elv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 2.4. A rangsor elve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 2.5. A közhitelesség elve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 2.6. A közvetett jogszerző védelme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 2.7. A kérelemhez kötöttség . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 3. Az ingatlanügyi hatóság . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 3.1. A járási hivatal szakmai irányítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 II. fejezet • Az ingatlan-nyilvántartás tárgya és tartalma . . . . . . . . . . . . . . 68 1. Az önálló ingatlan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 1.1. A földrészlet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 1.2. Az alrészlet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 1.3. Egyéb önálló ingatlanok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 1.4. Társasház és szövetkezeti ház nyilvántartása . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 2. Az ingatlan adatai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 3. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 3.1. Tulajdonjog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

3.1.1. A tulajdonjog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

6

TARTALOM

3.1.2. Tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartáson kívüli személytől . . 90

3.1.3. Tulajdonszerzés hatósági határozattal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

3.1.4. Tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartáson kívül . . . . . . . . . . 91 3.1.5. Elbirtoklás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

3.1.6. A hozzáépítés, az átépítés, a beépítés és a ráépítés . . . . . . . . 95 3.1.7. Tulajdonjog átruházása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 3.1.8. Előszerződés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

3.1.9. A jogcím változása a bejegyzés után . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 3.1.10.

Bejegyzési engedély . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

3.1.11. Közös tulajdon megszerzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

3.1.12. Termőföld tulajdon megszerzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

3.1.13. Teljes és irányított tulajdon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

3.1.14. Az „egész tulajdoni illetőség” fogalma . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

3.1.15. Vagyonkezelői jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

3.1.16. A nemzeti vagyon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

3.1.16.1. A nemzeti vagyonról szóló törvény hatálya . . . . . . 150

3.1.16.2. Az önkormányzati vagyon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

3.1.16.3. A nemzeti vagyon megőrzése és védelme . . . . . . . . 157

3.1.16.4. A vagyongazdálkodás alapelvei . . . . . . . . . . . . . . . . 158

3.1.16.5. A nemzeti vagyon kezelése, hasznosítása . . . . . . . . 161

3.1.16.6. Az állam és a helyi önkormányzat kizárólagos

gazdasági tevékenységei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

3.1.16.7. A nemzeti vagyon tulajdonjogának átruházása . . 168

3.1.16.8. A külön törvényekben szabályozott vagyoni

elemek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171

3.1.16.9. Kezelői jogból tulajdonjog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

3.1.17. Önkormányzati tulajdon megszerzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

3.1.18. A tulajdonjog megszerzésének időpontja . . . . . . . . . . . . . . . . 181 3.2. Lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 3.3. Földhasználati jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

3.3.1. A tartós földhasználat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 3.4. Haszonélvezeti jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 3.5. A használat joga bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 3.6. Telki szolgalmi jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 3.7. Közérdekű használati jogok bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 3.8. A használati jogok ingatlan-nyilvántartással összefüggő különös szabályai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 3.9. Elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog bejegyzése . . . . . . . . . . 205

3.9.1. Az elővásárlási jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

3.9.1.1. Az elővásárlási jog gyakorlata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

3.9.1.2. Elővásárlási jog – bejegyzési engedély . . . . . . . . . . . . 217

TARTALOM

7

3.9.2. Visszavásárlási jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

3.9.3. Vételi jog, eladási jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 3.10. Tartási és életjáradéki jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 3.11.

Jelzálogjog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 3.12. Végrehajtási jog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 4. Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 4.1. A jogosult kiskorúsága, illetve gondnokság alá helyezése . . . . . . . . 242 4.2. A jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 4.3. Külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi

képviseletének a cégjegyzékből való törlése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 4.4. Kisajátítási és telekalakítási eljárás megindítása . . . . . . . . . . . . . . . . 243 4.5. Fellebbezés, ügyészi felhívás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 4.6. Bírósági jogorvoslati kérelem, ügyészi fellépés, felülvizsgálati kérelem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 4.7. Bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági

határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtása . . . . . . . . . . . . . . 244 4.8. Bejegyzés iránti kérelem elutasítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 4.9. Épület létesítésének vagy lebontásának ténye . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 4.10.

Tartós környezetkárosítás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 4.11. Bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 4.12. Telekalakítási és építési tilalom elrendelése, valamint egyéb építésügyi korlátozás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 4.13. Elidegenítési és terhelési tilalom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 4.14. Per és büntetőeljárás megindítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 4.15. A föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 4.16. Árverés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 4.17.

Zárlat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 4.18. Tulajdonjog fenntartással történt eladás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 4.19. Pénzügyi lízingbeadás ténye . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 4.20.

Kérelem elutasítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 4.21. Földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának ténye . . 259 4.22. A jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása . . . . . . . . . . . . . . . . 259 4.23. Lemondás jelzálogjog előzetesen biztosított ranghelyével való rendelkezés jogáról . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 4.24. Bizalmi vagyonkezelés alapján fennálló kezelt vagyonba tartozó tulajdonjog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 4.25.

Ranghely megváltoztatása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 4.26. Az ingatlan egészségügyi célvagyon jellege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 4.27.

Jogi jelleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 4.28. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének ténye . . . . . . . 264

8

TARTALOM

III. fejezet • Az ingatlan-nyilvántartás részei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 1. A tulajdoni lap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 1.1. A tulajdoni lap részei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 1.2. Bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése a tulajdoni lapon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 2. Az okirattár . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 3. Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 4. A törölt bejegyzések jegyzéke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 IV. fejezet • Az ingatlan-nyilvántartás módja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 1. Az ingatlan-nyilvántartás módja általában . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 2. A művelési ágak szerinti nyilvántartás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.1. Szántó . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.2. Rét . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.3. Legelő . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.4. Szőlő . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 2.5. Kert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 2.6. Gyümölcsös . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 2.7. Nádas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 2.8. Erdő . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 2.9. Fásított terület . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 2.10.

Halastó . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 2.11. A művelés alól kivett területek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 3. Az alrészlet szerinti nyilvántartás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 4. A társasház, a szövetkezeti ház és az önálló épület nyilvántartása . . . . . 294 V. fejezet • Az ingatlan-nyilvántartási eljárás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 1. Az eljárás fogalma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 1.1. Bejegyzés, feljegyzés és adatváltozás átvezetése a tulajdoni lapon . . 300 2. A központi címregiszterből történő adatátvétel és a címképző szerv értesítésének szabályai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 3. Az eljárás megindítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 3.1. Ügyfél az ingatlan-nyilvántartási eljárásban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 3.2. A kérelem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 3.3. Változás az adatokban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 3.4. Az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló okiratok, művelési ág változási eljárás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323

3.4.1. Bejelentésre induló egyesített eljárás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325

3.4.2. Hivatalból induló vagy hivatalból folytatott egyesített eljárás . . 327

3.4.3. A megkeresésre induló egyesített eljárás . . . . . . . . . . . . . . . . . 328 3.5. Jogok bejegyzése és tények feljegyzése alapjául szolgáló okiratok . . 331 3.6. Bejegyzés örökössel szemben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

TARTALOM

9

3.7. Az okiratok kellékei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338

3.7.1. Társasház és szövetkezeti ház bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . 354

3.7.2. Elővásárlási jog esetén a tulajdonjog bejegyzése . . . . . . . . . . 356 3.8. Külföldön kiállított okiratok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 3.9. Bejegyzéshez szükséges igazolások . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358 3.10. Biztonsági okmány a földre vonatkozó jogügyletekről . . . . . . . . . . 360 3.11. Tulajdonjog bejegyzéséhez kapcsolódó lakcímváltozás átvezetése . . . 364 3.12. Több járási földhivatalt érintő beadvány benyújtása . . . . . . . . . . . . 365 4. Az eljárás lefolytatása, közbenső intézkedések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 4.1. Hiánypótlás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 4.2. Az ügyész értesítése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375 4.3. A közbenső intézkedések hatálya . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 4.4. A beadványok intézése, soronkívüliség . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 4.5. Az eljárás felfüggesztése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380 4.6. Függőben tartás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 4.7. Széljegyzés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384 5. Határozathozatal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389 5.1. Határozathozatal kérelemre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389

5.1.1. A jog vagy tény bejegyzését (feljegyzését) elrendelő

határozat tartalma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390

5.1.2. A határozathozatal eljárási kérdései . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392

5.1.3. A végzés tartalma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 5.2. Hivatalból hozandó határozat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 5.3. Jelzálogjog bejegyzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 5.4. A határozat tartalmának bejegyzése a tulajdoni lapra . . . . . . . . . . 395 5.5. Az ingatlan megosztása, telek alakítási eljárás . . . . . . . . . . . . . . . . . 395 5.6. Belterület és külterület közötti határváltozás . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406 5.7. Közigazgatási határváltozás átvezetése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406 5.8. Az államhatár vonalában bekövetkezett változások ingatlan-nyilvántartási átvezetése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 5.9. A bejegyzési kérelem elutasítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 5.10. A határozat kézbesítése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412 5.11. A határozat, a végzés, illetőleg a bejegyzés, feljegyzés kijavítása, kiegészítése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416 5.12.

Kijavító-kiegészítő döntés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417 5.13.

Módosító-visszavonó döntés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420 VI. fejezet • A jogorvoslat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424 1. A fellebbezés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425 2. Bírósági jogorvoslati kérelem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430 2.1. A közigazgatási per lényeges szabályai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437 2.2. Újrafelvételi és méltányossági eljárás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

10

TARTALOM

3. Törlési és kiigazítási perek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442 3.1. A telekkönyvi igényről általában . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442 3.2. A törlési per . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 3.3. A törlés és a jogügylet érvénytelensége . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 3.4. A törlési és kiigazítási igény . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452 3.5. A törlési per megindításának határideje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455 3.6. A törlési per indításának további feltételei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458 3.7. Törlési per jog- (tény-) változás miatt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 4. Perfeljegyzés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 VII. fejezet • Az ingatlan-nyilvántartás adatainak felhasználása és az adatszolgáltatás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468 1. Az adatszolgáltatás rendje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469 1.1. A kötelező adatfelhasználás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469 1.2. Betekintés az ingatlan-nyilvántartásba . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469 1.3. Másolatok kiadásának módja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 1.4. Személyazonosító adatok használatának korlátozása . . . . . . . . . . . 474 1.5. Elektronikus adatszolgáltatás a számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszerből . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475 1.6. Adatlekérdezés a számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartásból . . 480 2. Adatszolgáltatás hivatalból . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 2.1. Törzskönyv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 2.2. Összesítők . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 VIII. fejezet • Különleges eljárások, záró rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . 484 1. Az ingatlan-nyilvántartás átalakítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485 2. Rendezetlen tulajdoni állású ingatlanokkal kapcsolatos eljárás . . . . . . . 488 3. A számítógéppel kezelt tulajdoni lap pótlása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495 4. Záró rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496 4.1. Felhatalmazás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496 4.2. Hatálybalépés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497 IX. fejezet • A földmérési és térképészeti tevékenységről . . . . . . . . . . . . . . . 506 1. Általános rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507 1.1. Az ország térképellátása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513 1.2. Állami térképi adatbázis kötelező használata . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513 2. Az állami alapadatok adatbázisai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515 2.1. Alapponthálózati pontok adatbázisa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515 2.2. Közhitelesség és kötelező felhasználás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518 3. Felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba kijavítása . . . . . . . . . . 520 Függelék . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532 Az 1996. évi LXXXV. törvény (Díjtörvény) kivonatos közlése . . . . . . . . . . . . . 533

11

Rövidítések jegyzéke Alaptörvény Áe.

BH BH+ Dtv. Dologi Jog Etv. Ft. Fttv.

FR. Fvhr.

Hiv. gy.

Inytv.

Ket. KGD Kolosváry KK régi Kvr. Kvr. Mötv.

Nvtv.

PK Pp.

Magyarország alaptörvénye Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló – már hatályon kívül helyezett – 1957. évi IV. törvény A Bírósági Határozatok c. lapban (új nevén Kúria Döntésekben) megjelenő döntvények A HVG-ORAC Kiadó döntvénytára, mely a Jogkódex terméken és a kuriaidontesek.hu oldalon érhető el A hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjról szóló 1996. évi LXXXV. törvény A tulajdonjog, in: Magyar Magánjog (szerk.: Szladits Károly), 1942.

Az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény végrehajtásáról szóló 16/1997. (III. 5.) FM rendelet Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet A Legfelsőbb Bíróság Határozatainak Hivatalos Gyűjteménye Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény Közigazgatási-Gazdasági Döntvénytár Magánjog (szerk.: Szladits Károly), Kolosváry: Dologi jog Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégium A földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzi név Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. r.

A földhivatalok, valamint a Földmérési és Távérzékelési Intézet feladatairól, illetékességi területéről, továbbá egyes földhivatali eljárások részletes szabályairól szóló 373/2014. (XII. 31.) Korm. rend.

A Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégium A Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény

12 Ptk. Ptk. Magyarázat

(új) Ptk. Magyarázat

RÖVIDÍTÉSEK JEGYZÉKE

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény Polgári Törvénykönyv Magyarázata (szerk.: dr. Gellért György) KJK, 1998.

Polgári jog I–IV. – Kommentár a gyakorlat számára, negyedik kiadás (szerk.: Petrik Ferenc), 2014.

Szladits Szladits Károly: Dologi jog, Budapest Grill, 1932.

Szladits Szladits Károly–Führer Imre: Magyar Telekkönyvi Anyagi Jog, Telekkönyvi jog, Budapest, 1924.

1924 Tankönyv Eörsi Gyula–Világhy Miklós: Magyar polgári jog,

Tankönyvkiadó, Budapest 1965.

Vhr. Az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet Vht. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény

Bevezető

15

1. Elvi és történeti alapok 1.1. A nyilvántartás jelentősége Ptk. 5:165. § [Az ingatlan-nyilvántartás] Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlannyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait.

Az ingatlan-nyilvántartás új rész a Polgári törvénykönyvben. Felvétele indokolt, ugyanis az ingatlanokra vonatkozó dologi jog több jelentős rendelkezése hiányzott a régi Ptk.-ból. A törvényben az ingatlan-nyilvántartási anyagi jog szabályai szerepelnek, s néhány jelentős eljárási szabály. A Ptk. rendelkezései feltételezik külön eljárási törvény megalkotását.

Az ingatlan-nyilvántartás célja kettős: (a) megbízható leltára, nyilvános és hiteles adattára az ország ingatlanainak, (b) a tulajdonszerzés egyik feltételének – a birtoklásra vonatkozó másodlagos jelzésnek – megvalósítása.

Az első célkitűzés részben gazdasági-igazgatási jellegű. Az ingatlan-nyilvántartásnak a nemzetgazdasági és üzemi tervezésben játszott szerepe a tervgazdálkodás időszakában volt jelentős. A földvédelem körében a rendeltetésszerű földhasználat, a területrendezés és a statisztikai adatgyűjtés azonban továbbra is az ingatlan-nyilvántartásra kell hogy alapozza működését. Másfelől ez a célkitűzés a jogbiztonságot is szolgálja, a tulajdonjog védelmét, a tulajdonosok és az ingatlan tekintetében jogot szerzők, kötelezettséget vállalók érdekeinek védelmét, a forgalom biztonságát.

A másodikként említett célnak kétségtelenül nagyobb a jogi jelentősége. A tulajdonjog megszerzéséhez ugyanis a tradicionális rendszerben nem elegendő az erre vonatkozó megegyezés. A tradicionális rendszer megkívánja az átruházás létre­jöttéhez a dolog átadását is, ami – ingatlanok esetében – természetesen nem az ingatlan átadását jelenti, hanem valamilyen külsőleg észlelhető – akár másodlagos – jelzést, amely bárki előtt nyilvánvalóvá teszi, hogy az ingatlan a tulajdonos hatalmába került.

Ehhez a feltételhez a világ szinte valamennyi jogrendszere eljut, a különböző történelmi hagyományok, az eltérő szokások és jogi alapok ellenére is. Mindegyik rendszer lényege azonban a hatalomban tartás külső jelzése. Így az Egyesült Államokban a common-law hagyományain építkező tulajdonjogi felfogás is a különféle teóriák közül a birtoklás tanát fogadja el tulajdoni rendszerének alapjául, amikor keresi a választ: ki egy dolog eredeti tulajdonosa. A válaszadó természetesen nem szabadulhat meg attól az örökségtől, amelyet az amerikai történelem a bíróságok gyakorlatában formált ki. Ezekben a bírósági ügyekben az első foglalás vált jogcímteremtő elvvé.

16

BEVEZETŐ

Az első földfoglalók, a bálnavadászok és az aranybányászok feltalálói érdekeinek védelmében született meg a tulajdon tárgyát keményen hatalmában tartó személyek tulajdonjogának elismerése, ha kell, a hatalomgyakorlást elmulasztó „lusta” tulajdonossal szemben, aki semmit sem tesz a tulajdonosi jogainak kinyilvánítására. „A birtok, birtoklás mint az ingatlantulajdon alapja tehát valami olyasmihez látszik hasonlítani, mint amikor valaki minden érdekelthez eléggé hangosan kiáltozik. Az első, aki oly módon, hogy a nagyközönség megértse, azt mondja: »ez az enyém«, megkapja a zsákmányt és a jog segíti őt megtartani valaki más ellen, aki azt mondja: »nem, ez az enyém«”. (Carol M. Rose: Possession as the Origin of Property; The University of Chicago Law Rewiew, 1985/1. 73–88. o.)

A tulajdonszerzés egyik legfontosabb mozzanata, hogy az ingatlantulajdonosok világossá tegyék szándékaikat, és ezt a külvilág előtt is maradandóan fenntartsák.

A világos jogcímek megkönnyítik a pereskedést és minimumra csökkentik az erőforrást pazarló konfliktusokat.

A birtoklásra vonatkozó külső másodlagos jelzéseken alapszik az ingatlantulajdonra vonatkozó igényeknek megfogható és tapintható sajátos jelzésrendszere, a jelzéseknek a közösség által megértett és jóváhagyott komplexuma, amely ma már többnyire az írott nyilvántartás formájában mint a leghitelesebb jelzés funkcionál (ingatlanok, hajók hiteles nyilvántartásai).

Az ingatlanszerzés külső megjelenítésére kialakult rendszerek nem választhatóak el az adott térség tulajdonjogi rendszerétől, illetőleg csak annak ismeretében érthetők meg. Ezért csak a fő tendenciákat vázolhatjuk. Két fő rendszer alakult ki a tulajdonjogokban: (a) a konstitutív rendszer, amelyben a nyilvántartásba való bevezetéssel jön létre a jog megszerzése; az osztrák–német tulajdonjog ezt követi; a rendszernek van egy szélsőséges változata, amely szerint a tulajdonjog megszerzése nem az átruházó szerződésen, hanem a bejegyzésen alapul (Torrens-elv); (b) a lajstromozástól függetlenül bekövetkező jogváltozás, amelynek alcsoportjai: (ba) a tulajdonjogban nincs rendszeresített lajstrom, az ingatlanszerző a maga kockázatára kell hogy felkutassa jogelődjeinek jogszerzését, egészen az eredeti jogszerzésig (ez a rendszer létezett az angol jogban az 1925. évi Land Registration Actig); (bb) a jogcímnyilvántartás rendszere, amelyben a bejegyzéshez nem fűződik jogváltozás, a nyilvános lajstromba a tulajdonátruházást, vagy más állagjogot alapító szerződéseket bejegyzik, jogi hatása az, hogy a jóhiszemű, lajstromban bízó jogszerző védelemben részesül a lajstromon kívül szerzővel szemben; (bc) a hatósági közzétételi rendszer, amelyben a bejelentett jogváltozást a hatóság közzéteszi, a nyilvánosságra hozatalt követően az érdekeltek felszólalhatnak, majd közokiratot állítanak ki az ingatlan megszerzéséről.

Ez utóbbi rendszer szolgált példaként az angol Land Registration Actnak, amely ugyan nem tette általánosan kötelezővé az ingatlanok bejegyzését, de a regiszterbe felvett ingatlan esetében e bejegyzés ténye elegendő volt a tulajdonjog bizonyítására.

A 2002. évi Land Registration Act szélesebb körben preferálja a nyilvántartásba való

BEVEZETŐ

17

bejegyzést, a legjelentősebb újítása pedig, hogy az ingatlanra vonatkozó jog keletkezése és ezzel egy időben a konstitutív bejegyzés elektronikus úton történjen (a számítógépen megküldött megállapodást a regisztráló hivatal ellenőrzi, majd az ellenőrzött szerződést elektronikus úton hagyják jóvá a felek).

Ma hatályos polgári jogunk a tulajdon átszállásának kauzális tradicionális rendszerén alapszik, amely a tulajdon átszállásához a jogcímen felül a dolog átadását, ingatlan esetében pedig az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követeli meg. Ez a tulajdonátszállás tekintetében a dualista álláspont, szemben a monista felfogással, amely szerint egyetlen kötelmi szerződéssel történik az átruházás (az ügyletegység elve).

A dualista álláspont felfogása szerint a tulajdonátszállás egy kötelmi és egy dologi ügyletre bontható. A dologi ügylet tartalmát – felfogásom szerint – az ingatlan-nyilvántartás szabályai határozzák meg.

1.2. A nyilvántartás módjai A telekkönyvi nyilvántartásnak két módját ismerik a jogrendszerek: a) Személy szerinti nyilvántartás (perszonálfólia), amelyben a tulajdonos szerint tartják nyilván annak valamennyi ingatlanát. b) Tárgy szerinti nyilvántartás (reálfólia), amelyben a tulajdonjog tárgya (az ingatlan) a nyilvántartás alapja, minden önálló ingatlantestről nyilvántartás készül, amely az ingatlanra vonatkozó minden lényegesebb jogot és tényt feltüntet.

Magyarországon a tárgyi alapú telekkönyvi nyilvántartásnak van hagyománya.

Ezt a rendszert az 1960-as évek végén fenyegette komolyabb veszély, amikor a politika, az ingatlan magántulajdon erőteljesebb korlátozását tűzte ki célul, s földjogi szakemberek támadást indítottak a fennálló telekkönyvi nyilvántartás ellen, azzal az érvvel, hogy nem ad választ arra a kérdésre; kinek, mennyi ingatlan van a tulajdonában. Nem csekély erőfeszítésbe került, hogy a megalkotandó új törvényerejű rendelet ne a személy szerinti rendszert válassza. (A személy szerinti nyilvántartás azonban tovább élt a külterületi földek tekintetében, ahol – a széles körű nacionalizálás eredményeként – a nagyüzemek szerinti nyilvántartás vált uralkodóvá.)

Mostanában egy új „veszély” fenyegeti az ingatlan-nyilvántartást: a számítógépes nyilvántartás. A gépi rendszer korlátlan lehetőséget ad a nyilvántartott adatok bővítésére és főként az országban bárhol tárolt adatok összekapcsolására. Ebben a rendszerben nincs jelentősége a perszonálfólium–reálfólium megkülönböztetésnek, hiszen mind a két módot – sok más szemponttal együtt – tudja a gépi nyilvántartás produkálni. Megőrizve a reálfólia előnyeit, a rendszer bármikor választ ad arra is, hogy valakinek az ország területén hol és mennyi ingatlantulajdona van. Ez már egy minőségileg más, fejlettebb rendszer, bár az előbb idézőjelbe tett veszély nem üres szófordulat: a magánautonómia, a magántitok könnyen kiszolgáltatottá válhat, a titokvédelmi szabályok azonban alkalmasak lehetnek a tulajdonosok jogos érdekei megvédésére.

18

BEVEZETŐ

1.3. Társadalmi igények az ingatlanok nyilvántartására Milyen társadalmi igények nyomán alakult ki az ingatlan-nyilvántartás (telekkönyv) mai rendszere? Azok a jogi-gazdasági körülmények, amelyek a mai ingatlannyilvántartás kialakulásához vezettek, igen különböző társadalmi, gazdasági viszonyból táplálkoznak. Három ilyen forrást jelölhetünk meg: a) A középkori jogfejlődésben a külön ingatlanjog kialakulásának az a felismerés volt az alapja, hogy a hűbéri viszonyok csak az ingatlan tulajdonjoga alapján ítélhetők meg, emiatt az ingatlanok tulajdoni viszonyait a közjog ellenőrzése alatt kell tartani.

Az ingatlantulajdon volt az alapja a tulajdonos közjogi állásának, a honvédelmi szolgáltatás mértékének, továbbá a közteherviselésének. Emiatt – szemben a római joggal – a tulajdonviszonyok az ingatlanok esetében az ingóktól eltérően alakultak.

A részletes szabályozás igénye elsősorban az adományos (nemes) ingatlanok tekintetében volt erőteljes, így a városi ingatlanok esetében nem is volt szokásos a nyilvántartókönyvbe való bevezetés – elegendő volt a városi tanács előtt végbement ügyleteknek a protokollumba való rögzítése. Később azonban egyes városokban – pl. Pozsonyban Zsigmond király korában – elterjednek a német mintájú Stadtbuchba – a telekkönyvbe való bejegyzések. b) Az ingatlanok nyilvántartásának másik jelentős igénye az adósságok nyilvántartásának követelményéből táplálkozott: a kielégítés alapjául szolgáló ingatlanok is tükrözzék a tulajdont terhelő terheket, nem utolsósorban a hitelezői igények kielégítése sorrendje érdekében. Az 1723. évi 107. cikk rendelte el az ingatlanok betáblázását, amely a tulajdonos adósságának „teher alá veendő javai” terhére való bejegyzését jelentette, az „adóssági követelések elsőbbség végetti betáblázásáról”. Az 1840. évi XXII. tc. már országosan szabályozta a betáblázást, amely csőd esetén rangsorelsőbbséget biztosított, s a későbbiekben már jelzálogot is adott (kezdetben a betáblázás nem követte az ingatlan átruházását). 1840-ben elrendelték a betáblázási könyvek és a földkönyvek egyesítését, ahol tehát még földkönyv nem létezett, ott a városnak két év alatt el kellett azt készítenie.

A városi ingatlaneladás ugyanis nyilvános formákhoz volt kötve, amennyiben a városi tanács előtt kellett végbemennie. Ha tehát az ingatlanra adósság volt betáblázva, a tanács meghívta a hitelezőt, tárgyalást tartott, és a hitelezőt a vevővel egyezkedésre utasította. Ha nem tudtak megegyezni, az esetben a vevő a vételárat a tanácshoz fizette le s abból nyertek kielégítést a hitelezők. Ha a hitelező nem nyilatkozik, akkor a vevő tetszésére bízzák, hogy az adósságot átvállalja-e a maga terhére vagy bírói letétbe helyezi. [Szladits Károly: Magyar Telekkönyv Anyagi Jog (szerk.: Fűhrer Imre) Budapest, 1924. továbbiakban: Szladits, Telekkönyvi Jog, 52. o.] c) Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához nem elegendő a megegyezés, hatályosságához kapcsolódnia kell egy külvilágban is érzékelhető történésnek. Ennek a követelménynek elvi alapját megtalálhatjuk a római pandektajogban, majd később az osztrák Ptk.-ban. A feudális jogban azonban ez csak mögöttes szándék lehetett, feltehetően elsődleges az átruházás nyilvánosságának igénye volt: az ingatlanra vo-

BEVEZETŐ

19

natkozó tulajdoni viszonyok a közjog ellenőrzése alatt álljanak, továbbá az ingatlan tulajdoni helyzete legyen a közösség előtt is tisztázott, egyértelmű.

A feudális magyar jogban az ingatlanszerzés külső megnyilvánulása a bevezetés volt. Ha valaki bármilyen címen „fekvő jószágot” szerzett, bírói bevezetésre került sor, hasonlóképpen öröklés, osztozás, zálogosítás (zálogváltás) esetében. Werbőczi tanítása nyomán a bevezetés már csak a királyi adományozás esetén volt szükséges.

A bevezetést a király, a nádorispán vagy a bán embere foganatosítja, szükséges továbbá, hogy a „hiteles hely embere” is jelen legyen (káptalan kanonok, konvent misés pap, vagy hasonló állású személy). Fennmaradt magyar nyelven I. Lajos király idejéből egy parancsolat „Ti kegyelmeteket kérjük a jelen levélben, […] egy embert adjatok bizonyságul, ki hív legyen, kinek jelenlétében […] a Lasztóczi jószág helyszínére jövén, egybejöjjön minden felül a szomszédság, és ezek jelenlétében osszák így ugyanazon jószágot három részre […]”. (Az eredeti írásmódot érzékeltetve álljon itt néhány sor: „Ty cegielmetecet ceerinc ez ielen való leveelben […] egi embert adyatoc bizonisagul, cy hiiv leegien…”). (Frank Ignácz: A közigazság törvénye a Magyarhonban, Budán 1845. 24. o.)

A bevezető parancsot vagy az adományozó király, vagy az ország egyik fő bírája (nádorispán, országbíró, törvényszéki helytartó stb.) adta, amelyben meghagyja, hogy küldjenek egy hiteles embert, akinek jelenlétében a parancsadó megbízottja az ingatlan helyszínén a meghívott szomszédok előtt az adományozást a birtokba bevezeti, ha senki ellent nem mond. A bevezetést követő 15 napig ugyanis a bevezetésnek bárki ellene mondhatott, aminek az a következménye, hogy a jószág birtokba nem vehető, s kénytelen az igazságot bíróság előtt keresni. Ha 15 napon belül senki nem mondott ellent, a bevezetés „épen maradt” és teljes erejűvé vált.

A városi ingatlanok esetében a germán jellegű jogkönyvek szerint az ingatlan átruházásának a városi tanács előtt – a Hármaskönyv szerint „coram praedictis judice ac juratis civibus” városi bíró vagy két esküdt jelenlétében – kellett végbemenni.

Tanácsülésekről jegyzőkönyveket, ún. protokollumokat vezettek, később már a változtatásoknak az ún. Stadtbuchba – telekkönyv – való bevezetését is megkívánták, ami később az ingatlanjog-változásoknak konstitutív eleme lett. (Szladits: Telekkönyvi Jog, 50. o.). d) Az ingatlanok nyilvántartásának ilyen rendszere mellett – ezzel párhuzamosan – kialakult a kataszteri nyilvántartás. Ezt a nyilvántartást ugyancsak közjogi igények hívták életre: a földadó mértékének pontos megállapítása.

A földadó mértékét a földek jövedelméhez igazodóan lehetett megállapítani, talajtani, agrárökonómiai vizsgálódásokkal. A földadó katasztert az 1875. évi VII. tc. vezette be és az 1885. évi XXII. tc. léptette hatályba. A kataszteri tisztajövedelemnek (aranykorona-érték) és ennek alapján a földadónak megállapítására az ún. földadóalap-munkálatok (földadókataszter munkarészei) szolgáltak (birtokvázlat, a kataszteri telekkönyv). A földadókataszter egyes részeit a községekben (pl. a birtokívek), más részeit (pl. a birtokvázlatok, kataszteri telekkönyvek) a Pénzügyminisztérium igazgatóságai vezették. A földadókataszter később többféle nyilvántartási feladatot

20

BEVEZETŐ

ellátó rendszerré alakult át és egyre inkább a földingatlanok minőségi jellemzőinek nyilvántartására szolgált. Jogi jellege mellett mindinkább gazdaságpolitikai jelentősége került előtérbe.

A kataszteri felmérés 1893. évig az „Állandó Kataszter” nevet viselte; az 1894. évben már „Országos kataszteri felmérés” 1918-tól az „Állami Főkimérés” elnevezés szerepel.

Magyarországon a földadókataszter 1964. január 1-jén megszűnt, az 1963. évi 32. törvényerejű rendelet az állami földnyilvántartás bevezetését rendelte el. A kataszteri nyilvántartás egybeolvadt a telekkönyvi nyilvántartással. (Ez a közeledés már korábban is tapasztalható volt, így az 1886. évi XXIX. tc. a kataszteri felvétel céljára készült térképek műszaki adatait a telekkönyv részévé tette.) e) A telekkönyv kialakulásában azonban a végső történelmi ösztönzőt a rendi különbségek megszüntetését célzó társadalmi mozgalmak jelentették.

1.4. A telekkönyv története Az ingatlan-nyilvántartás elődjét jelentő telekkönyvi intézmény jogi alapjai már 1848 előtt megjelentek Magyarországon: V. Ferdinánd 1847. évben készíttetett el egy törvényjavaslatot, amelyben a telekkönyvi hatóság a bírósági szervezetben működik, részletesen foglalkozik a jelzálogjoggal. Ebben az időben készült tervezetek jellemzője, hogy – az egyébként jól működő – városi telekkönyveket nem érinti, csak a nemesi ingatlanokra vonatkozik. Részben ezeknek a törvénykezdeményeknek köszönhető, hogy Magyarországon előbb volt telekkönyvi jog, mint Ausztriában. A másik sürgető ok: a szabadságharc utáni abszolutizmus ugyanis az Osztrák Polgári Törvénykönyv (Optk.) hatályát fokozatosan kiterjesztette Magyarországra, 1853-ban Erdély területére léptette hatályba (az Optk. házassági joga kivételével). Az Optk. „történelmi fejlemény, mely a jogegyenlőségen alapuló polgári társadalom felé vezet, s mint ilyen, vezető gondolatai a rendi jog megszüntetése, törvény előtti egyenlőség, az egyén jogkörének lehető felszabadítása…” (Szladits, i. m. 6. o.)

A feudális magánjogot két oszlopától fosztotta meg az 1848. évi XV. tc. az ősiség, valamint az úrbéri viszonyok eltörlésével. A feudális magánjog átadta helyét egy gyökeresen más szemléletű polgári jognak.

A szabadságharc leverése után Magyarországot koronaországokra darabolták, s az Optk. hatályát ezekre terjesztették ki (1852. november 29-i pátenssel Magyarországra, Horvát-Tótországra, a Szerb Vajdaságra és a Temesi bánságra, a 1853. május 29-i pátenssel pedig az Erdélyi Nagyfejedelemségre).

Az Optk. 431. §-a úgy rendelkezett, hogy az ingatlan dolog átruházásához az is szükséges, hogy a szerzési ügylet az – e végre rendelt – nyilván-könyvbe beik­tattassék.

Ez az ingatlanszerzés új feltétele volt, bevezetését nem kevés fenntartással fogadta a feu­dális joghoz szokott magyar közvélemény, s hosszú ideig az öröklés folytán megszerzett ingatlanok tulajdonosváltozásának bejelentése nem is történt meg.

BEVEZETŐ

21

Miután az Optk. tulajdonjogi rendelkezései a telekkönyvi nyilvántartás rendszerére épültek, ezért az 1855. december 15-i Telekkönyvi rendelet is kiadásra került, amely az egységes telekkönyvi jog alapjait teremtette meg. Ausztriában nem volt annyira sürgető igény a telekkönyvi rendszer bevezetésére (az egyes koronaországok­ ban különféle Landtafelpatentek voltak érvényben), így ott csak 1871-ben született meg az egységes telekkönyvi rendelet.

Hazánkban az Optk. – köztudottan – rövid ideig volt hatályban, az 1861-ben ös�szeült országbírói értekezlet által hozott ideiglenes törvénykezési szabályok – miután a szétrombolt feudális jog már nem volt visszaállítható –, megszüntette ugyan az Optk. hatályát, de hatályában fenntartotta az 1885. évi telekkönyvi rendeletet s mindazt az anyagi jogi szabályt is, amely a telekkönyvezés tárgyát képező dologi jog szerzésének vagy elidegenítésének módját határozta meg. Így az a különös helyzet állt elő, hogy írott magánjogunk nem volt, így a dologi jog törvényi szabályozása is hiányzott jogrendszerünkből. Az ingatlanokra vonatkozó „eljárási” szabályokat viszont az írott jog állapította meg. Így az országbírói értekezlet az Optk. bizonyos szabályait mint szokásjogi tételt tartotta „alkalmazásban”.

Emiatt a telekkönyvi rendeletben jelentős számban szerepeltek anyagi jogi szabályok is (ez ma is jellemző az ingatlan-nyilvántartási jogra).

Ez bizonyos kettősséget eredményezett a dologi jogban is. Így az Optk. szerint a telekkönyvön kívüli elbirtoklás 30 év elteltével következett be, s nyílt meg az igény a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzésére. Az országbírói értekezlet szabályai szerint az elbirtoklással történő tulajdonszerzésre a telekkönyvi rendelet szerint kerülhetett sor, de az elbirtoklás feltételeit és idejét (32 év) a magyar magánjog szabályai szerint kellett elbírálni. (Szladits: Telekkönyvi jog, 12. o.)

A telekkönyvet fokozatosan sikerült bevezetni. A telekkönyv bevezetésekor annak térképi alapja hibás és hiányos volt, ezért telekjegyzőkönyvek készültek, amelyeknek átmeneti szerepet szántak addig, amíg a telekkönyvi rendtartásban beígért telekkönyvi betétek ún. betétszerkesztés útján el nem készülnek.

Jellemző, hogy 1972-ben, amikor a telekkönyvek a bíróságtól a földhivatalhoz kerültek, a 3643 telekkönyvi községből csak 963 községben történt meg a betétszerkesztés teljes egészében (belterületre, külterületre egyaránt), 1304 község pedig még teljes egészében telekjegyzőkönyves volt. [Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás bírósági garanciáinak megerősítéséről (kézirat) 2002. 12. o.]

Az 1886. évi XXIX. törvény rendelte el a telekkönyvi jegyzőkönyvekről telekkönyvi betétek szerkesztését. A telekkönyvi betét három részből állt: az A) lap a birtokállási lap, amely az ingatlan tárgyi adatait tartalmazta (minőség, térmérték, jövedelem, esetleg iparjogok), itt vezették – az uralgó telek lapján – a szolgalmat, néhány külön jogszabály szerinti tartozást (pl. talajjavítási kölcsönt).

A B) tulajdoni lapon a tulajdonos neve, állása, a tulajdonszerzés alapja, vételnél a vételár szerepelt, s ide kellett feljegyezni a tulajdonszerzés feltételeire és korlátozására vonatkozó bejegyzést, az elővásárlási és zálog-visszaváltási jogosultságot.

22

BEVEZETŐ

A C) a teherlap az ingatlanra vonatkozó idegen dologbeli jogosultságokat tartalmazta (zálogjog, szolgalom, és néhány kötelmi jog, mint pl. a bérlet, haszonbérlet).

A felsoroltakban bekövetkező változásokat természetesen arra a lapra kellett bevezetni, amely az alapbejegyzést tartalmazta.

A telekkönyvi rendszert a gyakorlatban az 1886. évi XXIX. törvény által elrendelt telekkönyvi betétszerkesztés alakította ki, amelynek során a telekkönyvet a kataszterrel és a tényleges birtokállapottal hozták összhangba. E célt szolgálta a helyszíni azonosítási eljárás, majd a tényleges jogi helyzet megállapítása. Ez utóbbit a bíróság által kiküldött bizottság nyilvános eljárás keretében végezte, a feleket és szükség esetén más érdekelteket a helyszínen meghallgatta, az okiratokat megtekintette, s eljárásának eredményeként megállapította a tényleges birtokost s azt, hogy tulajdonjoga bevezethető-e a telekkönyvi betétbe. A törvény pontosan meghatározta, hogy ki nyilvánítható tényleges birtokosnak. Említést érdemel, hogy ilyenként volt minősíthető, aki az ingatlan három évig tartó tényleges birtoklását igazolja, és ezt a helyhatóság és a „bizalmi férfiak” is tanúsítják, s valaki tulajdonosként ellent nem mondott.

Ellentmondással a betétszerkesztés után is élhetett a telekkönyvi tulajdonos vagy jogutódja. (A betétszerkesztésre vonatkozó szabályozás amiatt is figyelmet érdemel, mert 1972-ben is hasonló eljárást rendelt a Tvr. Nem tartom kizártnak, hogy a tulajdonjogi viszonyok konszolidációja előbb-utóbb újabb általános betétszerkesztési akció elrendelését teszi szükségessé a tényleges állapot és a jogi helyzet megbomlott összhangjának megteremtése végett.)

Lényegét tekintve ez a telekkönyvi rendszer volt hatályban 1960-ig.

A telekkönyv újra szabályozása 1960. évben történt meg, ez a szabályozás még alapvető változást nem hozott. Bevezették azonban a szocialista típusú nyilvántartást, az állami földkönyvet, amely előbb a közületi és szövetkezeti tulajdonban (használatban) álló ingatlanokat tartotta nyilván: (a) a jogi adatokat, (b) a termelési adatokat, (c) pénzügyi adatokat. 1963-ban a mezőgazdaság nagyarányú nacionalizálása után továbbfejlesztették az állami földkönyvet [1963. évi 32. tvr. és 37/1963. (XII. 24.)

Korm. r.], amely már minden földre kiterjedő nyilvántartási rendszert valósított meg. A földkönyv volt a fő nyilvántartás, adatai a telekkönyv számára is irányadóak voltak.

Két egymással párhuzamos nyilvántartás létezett tehát, a szocialista jellegű és a kapitalista hagyományú. Mégis a kettő harcából a telekkönyv került ki győztesen, igaz, több sebből vérezve, ám mégis a teljes megszüntetéstől megmentve.

A földhivatalok 1972. január 1-jén vették át a telekkönyvi ügyek intézésével, a telekkönyv vezetésével kapcsolatos bírósági hatáskört, megkezdődött az állami földnyilvántartást és a telekkönyvet összeolvasztó új ingatlan-nyilvántartás működése.

Az 1972. évi 31. törvényerejű rendelet (a továbbiakban: Inytvr.) 1973. január 1-jén lépett hatályba. Az új ingatlan-nyilvántartás alapját képező szerkesztési eljárások mintegy nyolc év alatt fejeződtek be.

Az új ingatlan-nyilvántartás, szemben a telekkönyvvel, és az állami földnyilvántartással, már az ország teljes területére és valamennyi ingatlanára kiterjedő rend-

BEVEZETŐ

23

szert alkot. Kiterjed az ún. közterületekre is, valamint azokra az ingatlanokra, amelyeket ezt megelőzően a Fővárosi Bíróságon vezetett vasutak és csatornák központi telekkönyve tartalmazott. Minden településnek, a fővárosi és a megyei jogú városi kerületeknek külön-külön ingatlan-nyilvántartása van. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmává váltak ezekre az ingatlanokra vonatkozóan az állami földnyilvántartásból átvett adatok (területnagyság, művelési ág, művelés alól kivett terület elnevezése, földminőség, aranykorona-érték, beépítettség, település-, utcanév, házszám stb.).

Az 1967. évi 8. tvr. hozta létre a Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztériumon belül az Országos Földügyi és Térképészeti Hivatalt (OFTH) mint a földügyi szakigazgatás szakmai csúcsszerveit.

1981-ben jelentősen megváltoztak az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályai, azzal, hogy az 1981. évi I. törvény erre az eljárásra is az 1957. évi IV. törvényt (az államigazgatási eljárás általános szabályait) rendelte alkalmazni. Sokan vitatják még ma is, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárási rend önállóságát helyes volt-e megszüntetni, s lehet-e a közigazgatási eljárás szabályait erre az ügycsoportra alkalmazni. Magam a közigazgatási eljárás egységének vagyok híve, a sokféle – és többnyire felesleges – különbözőségre az eljárások tekintetében nincs szükség. Az ingatlan-nyilvántartás is besorolható a közigazgatási eljárás általános szabályai alá, úgy azonban, hogy a kétségtelenül meglévő sajátosságokat továbbra is fenn kell tartani. Ez 1981-ben nem történt meg, s valóban a közhitelesség ellen hatott, hogy a jogorvoslati rend szabályai nem voltak egyértelműek, s bizonytalan volt a gyakorlat pl. a földhivatali határozat módosítása vagy visszavonása tekintetében.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény jórészt tisztázta a korábbi ellentmondásokat. Továbbra is megtartotta az eljárás kapcsolódását a közigazgatási eljáráshoz, úgy azonban, hogy az Inytv. – az Áe.-hez képest – privilegizált eljárás volt (tehát rendelkezései eltérhettek az Áe. szabályaitól, s az Áe. csak akkor volt alkalmazandó, ha az Inytv. eltérően nem rendelkezett).

2005. év végén hatályba lépett a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.). Ez a törvény – a korábban hatályos Áe.-vel szemben – indokolatlanul megszüntette az ingatlan-nyilvántartási eljárás privilegizált helyzetét.

A Ket. hatálybalépése után az Inytv. rendelkezései csak akkor térhetnek el a Ket.től, amennyiben a törvény ezt lehetővé teszi, illetőleg kiegészítő jellegű szabályokat az Inytv. továbbra is tartalmazhat. Az Inytv. „hozzáigazítását” a Ket.-hez a 2005. évi CXXII. törvény végezte el, azzal a szépséghibával, hogy – míg a Ket. 2005. no­vember 1-jén hatályba lépett – ez a törvény 2006. január 1-jén. A módosító törvény szinte minden esetben kihasználta a Ket.-től való eltérés lehetőségét.

A Ket. 82. §-ának 2008. évi módosításával azonban az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó eljárás újabb győzelmet aratott: ugyan a törvény hatályát megállapító rendelkezés az ingatlan-nyilvántartási eljárást nem említi, a hatósági nyilvántartásról szóló fejezet 82. §-a szerint a Ket. szabályait ezekben az eljárásokban csak akkor kell alkalmazni, ha a nyilvántartást szabályozó jogszabály valamely kérdésről nem ren-

24

BEVEZETŐ

delkezik. Ez kétségtelenül előrelépést jelent, a végső – elvi alapon álló – megoldás azonban még várat magára. Ez a megoldás feltételezi az – a közigazgatási eljárásjogtól független – önálló telekkönyvi jog megalkotását.

A szabályozás kuszaságát tovább növelte, hogy – meglepetésszerűen – 2006. év végén a Kormány az ingatlan-nyilvántartási eljárás néhány kérdésében részletes végrehajtási szabályokat állapított meg [338/2006. (XII. 23.) Korm. r.]. Tehát jelenleg az Inytv.-nek két végrehajtási rendelete van. Bonyolítja a helyzetet, hogy 2015. január 1-jétől új Kvr. lépett hatályba [373/2014. (XII. 31.) Korm. r.] a régi Kvr. rendelkezéseit azonban a folyamatban lévő ügyekben alkalmazni kell. A második végrehajtási rendelet a Vhr.

1.5. A telekkönyv jövője A telekkönyvi elnevezést – a fenti címben – jóhiszeműen előlegeztük meg, hiszen jelenleg a hivatalos megjelölés az ingatlan-nyilvántartási eljárás, amelyben közigazgatási szerv, a földhivatal jár el.

A jogtudományban egyre erősödik a kívánság: a földhivatalok feladatát a bíróság vegye át, az ingatlan-nyilvántartás térjen vissza a telekkönyv hagyományaihoz.

A hatályos új Ptk. ezt a rendelkezést nem tartalmazza.

Az eljárás tekintetében még sok a nyitott kérdés. Elsősorban az, hogy a telekkönyv miként illeszkedik a bíróság szervezetébe és milyen jellegű lesz a telekkönyvi eljárás.

Az elmúlt több mint fél évszázad alaposan átrendezte a közigazgatás és a bíróság egymáshoz való viszonyát. A közigazgatási eljárásban kialakultak a garanciális eljárási rendelkezések, a hatósági határozatok bírósági felülvizsgálatával a közigazgatási eljárás becsatlakozott a bírósági szervezetbe. A régi modell tehát nem lesz követhető.

A Szerkesztői Javaslat ennek ellenére kifejezésre juttatja szerzőinek azt a törekvését, hogy megvalósuljon „az ingatlan-nyilvántartás közvetlen bírói felügyelet alá helyezése”. Ezt a javaslatot a jogállamiság megvalósítása szempontjából elengedhetetlennek tartják, továbbá szerintük a kataszteri nyilvántartás és a nyilvántartási könyv szétválasztása is szükséges (723. o.).

Ez a törekvés – ebben a formában – értelmezhetetlen. Az ingatlan-nyilvántartás közigazgatási eljárás (többségi vélemény szerint hatósági eljárás), amelynek során a földhivatal (a telekkönyv) határozatot hoz. A közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálatának alkotmányos rendje jelenleg e közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálata.

Az eljárás jellegét, az ehhez igazodó eljárási rendet nem kizárólag az eljáró szerv határozza meg. Ha a telekkönyvi hatóságot a bíróság részének tekintjük, eljárása akkor sem bírósági eljárás, az eljárás minősége akkor sem változik.

Az ingatlan-nyilvántartás (a telekkönyv) bírósági felügyeletének két megoldása képzelhető el, s jó lenne, ha a változást javasolók világossá tennék: ők melyiket javasolják.

BEVEZETŐ

25

Az első: a jelenlegi bírósági felülvizsgálat fenntartása. Ez sem jelenti azt, hogy az eljárás rendjét nem kell módosítani, nem kellene-e az igénybe vehető jogorvoslatok számát csökkenteni, az eljáró hatóság ügyintézését gyorsabbá és szakszerűbbé tenni.

Egyik követelmény megvalósítása sem igényeli az alapvető szervezeti változást. Megfontolandó lehet a hatóságon belül bizonyos ügyfajták tekintetében jogvégzett ügyintéző eljárásának előírása, a kérelemnek helyt adó határozatok elleni fellebbezés kizárása, ügyintézési határidő elírása stb.* A másik megoldás: a telekkönyvi hatóságnak a bírósági szervezetben történő elhelyezése.** Ez a cégbírósági nyilvántartás mintájára történhetne, azokkal az ellentmondásokkal azonban, amely ma a cégbíróság szervezetét terhelik. A cégbíróság ugyanis a bíróság keretei között végzi tevékenységét, ennek ellenére a nyilvántartás, igazgatási tevékenység idegen az igazságszolgáltatástól. A törvényességi felügyeleti eljárás – ezt már többször ki fejtettük – nem felügyeleti, hanem normál bírósági hatáskör, ugyanolyan, mint bármely más – a Pp. szabályai szerinti – nemperes eljárás.

(Hogy miért mégis a bíróság végzi, annak történeti okai vannak.) Kérdés, hogy a telekkönyv esetében akarunk-e egy hasonlóan öszvér megoldást választani. E megoldás választása esetén bizonyára meg kellene itt is ismételni azt az ellentmondást, hogy a megyei bíróság a cégbíróság, de a cégbíróság törvényben meghatározott végzései elleni fellebbezés elbírálása a megyei bírósági hatáskörébe tartozik [Ctv. 65. § (1) bek.], elismerve azt, hogy a cégbíróság – mint nyilvántartó hatóság – valójában nem része a bírósági szervezetnek.

Az új szervezet kialakítása – reméljük – nem sürgető feladat, gondos elemzés előzheti meg a döntést. Szerencsére az új Ptk. mellőzi a szervezetre vonatkozó szabályozást, felismerve a szabályozás bonyolultságát.

Más kérdés a telekkönyvi jog kapcsolódása a polgári joghoz, így a megújított Ptk.hoz. A telekkönyvi jog anyagi jogi szabályainak polgári jogi jellege nem vitatható, így az alapvető elvek (bejegyzési elv, a bizalom elve stb.) a Polgári Törvénykönyvből nem hiányozhatnak, hasonlóan a törlésre és kiigazításra vonatkozó feltételekhez. Ezeket az elképzeléseket az új Ptk. valóra váltotta. A törvény ötödik könyve tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó anyagi jogi rendelkezéseket (bejegyzési elv, rangsor elve, közhitelesség stb.), a bejegyzés, feljegyzés eseteit, továbbá a rangsorra és a ranghelyre vonatkozó szabályokat. A törvényszerkesztők itt helyezték el az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésére vonatkozó rendelkezéseket, a törlés és a kiigazítás szabályait. Ez utóbbi Címben keverednek az anyagi és eljárási rendelkezések, ráadásul az eddig egyértelmű szabályozást alaposan felforgatják, megnehezítve annak felismerését, hogy az adott eljárás kötelmi jogi vagy dologi jogi.

* Gazdasági-pénzügyi megfontolások is a jelenlegi szervezeti megoldás fenntartása mellett szólnak, ez azonban nem jogi megfontolást igényel. ** E megoldás praktikus nehézségeinek méltatásáról is eltekintünk, bár nyilvánvaló, hogy a földhivatalok helyileg nem tagozódhatnak be a bíróságok épületébe.