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Gastos adicionales en la compraventa de un inmueble
Additional costs when buying and selling property
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Nebenkosten beim Immobilienerwerb
By Armin Gutschick & Anja Sämann-Gutschick 23
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A la hora de comprar una vivienda ocurre muchas veces que tanto el vendedor como el comprador no prestan la atención suficiente a los gastos adicionales. Con este artículo queremos informarles de los principales impuestos y gastos relacionados con este tipo de transacción.
Al adquirir una vivienda en Ibiza, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) cuando se trate de un inmueble nuevo y el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano y el When you are buying a home, it is often the case that both buyer and seller do not pay enough attention to the additional costs incurred. In this article, we aim to inform you of the main taxes and expenses that are involved in this type of transaction.
When buying a property in Ibiza, the buyer will have to pay Value Added Tax (IVA) if it is a new build, and Property Transfer Tax (ITP) if it is a second-hand property and the seller is a physical
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Im Rahmen eines Immobilienerwerbes schenken Verkäufer und Käufer den anfallenden Nebenkosten oftmals zu wenig Beachtung. Hier soll deshalb ein Überblick über die wichtigsten Steuern und Kosten gegeben werden.
Bei dem Erwerb einer Immobilie auf Ibiza fällt entweder eine Grunderwerbssteuer („ITP“) oder eine spanische Mehrwertsteuer („IVA“) an. Ist der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie eine Privatperson, so muss der Käufer eine Grunderwerbssteu
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vendedor, una persona física. Desde hace algunos años, en Ibiza se aplican los siguientes tipos impositivos progresivos: si el precio de venta es inferior o igual a 400.000 €, se aplica el 8%; a precios entre 400.000 y 600.000 €, el 9%; entre 600.000 y 1.000.000 €, el 10% y si es superior a 1.000.000 €, el 11%.
Si el vendedor es una persona no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo a Hacienda en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residentes en un plazo de 30 días a partir de la formalización del contrato. Este pago se realiza a través del modelo 211 que sirve al vendedor no residente para que, en un plazo no superior a 4 meses a partir de la escritura, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210. No hay que confundir este modelo 210 con el de la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
En caso de tener un extranjero su domicilio fiscal en Ibiza, deberá aportar como prueba un certificado de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria, pues el notario tiene la obligación de hacer constar en escritura tanto la retención a cuenta como el domicilio fiscal del extranjero.
Generalmente, el IVA solo se paga cuando el vendedor del inmueble
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person. For a few years now, in Ibiza the following progressive taxes are applicable: if the price of sale is up to 400,000 €, 8% is applied; for prices between 400,000 and 600,000 €, it is 9%; between 600,000 and 1,000,000 € it is 10%, and for prices above 1,000,000 €, 11% tax is applied.
If the seller is non-resident, the buyer will have to retain 3% of the price of sale and pay it to the tax office in order to cover the Income Tax for Non-Residents, within 30 days after the contract is officially made. This payment is carried out by presenting the document called „modelo 211“, which then allows the non-resident seller to declare the capital gains obtained before the tax office by filling in the document called „modelo 210“. This 210 document must not be confused with the declaration of Income Tax for Non-Residents.
If a foreigner has their fiscal address in Ibiza, s/he must provide as proof a certificate of fiscal residence that is issued by the tax office (Agencia Tributaria), since the notary is obliged to note on the deed both the withholding tax (retención) and the fiscal address of said foreigner.
Generally, VAT is only paid when the seller of the property is a er („ITP“) entrichten. Seit einigen Jahren gelten auf Ibiza folgende stufenförmig progressive Steuersätze: Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € sind 8 % Steuern zu entrichten, ab 400.000 € bis 600.000 € sind es 9 %, ab 600.000 € bis 1 Million € sind es 10 % und ab 1.000.000 € aufwärts sind es 11 %.
Sollte der Verkäufer Nichtresident in Spanien sein, so ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten (sog. „retención) und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung einzuzahlen. Der Einbehalt wird mit dem Steuermodell 211 („modelo 211“) abgeführt, welches dem nicht in Spanien steueransässigen Verkäufer wiederum dient, innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages den Veräußerungsgewinn mit dem Modell 210 zu deklarieren („modelo 210“). Bitte nicht mit dem modelo 210 der jährlichen Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten verwechseln!
Sollte ein Ausländer steuerresident auf Ibiza sein, dann muss er das mit einem aktuellen Zertifikat („certificado de residencia fiscal“) vom spanischen Finanzamt nachweisen. Der Notar ist nämlich verpflichtet, sowohl die Quellensteuer („retención“) als auch die Steueransässigkeit des Ausländers in der Urkunde aufzuführen.
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es una persona jurídica. Se aplicarán los siguientes tipos impositivos: si se trata de la adquisición de un solar, el IVA asciende al 21%; si es un inmueble de obra nueva, al 10%. Además del IVA hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Éste se ha subido del 1,2 al 1,5%, lo que representa la única novedad fiscal relevante para Ibiza en el año 2020. Este impuesto se devenga en el momento de la inscripción registral de cualquier escritura pública, por ejemplo la de declaración de obra nueva, de disolución de una copropiedad o de constitución de una hipoteca.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (“Plusvalía Municipal”) grava únicamente el incremento del valor del suelo desde la última transmisión, pero no el de las edificaciones construidas sobre el solar. No hay que confundir la Plusvalía municipal con el pago del IRPF (de la ganancial patrimonial) por parte del vendedor. Por Ley, también el pago de la Plusvalía le corresponde al vendedor. Para evitar malentendidos entre las partes, sería recomendable hacer constar expresamente en el contrato quién es el que se hará cargo de la Plusvalía. El importe del impuesto está determinado por las ordenanzas municipales y, por lo tanto, difiere de municipio a municipio. Sería aconsejable informarse corporate entity. The following tax rates will apply: if the acquisition is of a plot of land, VAT is 21%; if it is a new building, it is 10%. As well as VAT, you must pay the Documented Legal Acts Tax (AJD). It has gone up from 1.2% to 1.5%, this being the only tax novelty relevant to Ibiza for 2020. This tax is accrued when any public deed is inscribed at the registry, such as when a new build is declared, a joint property is dissolved or a mortgage is taken on.
There is another tax, on the incremented value of urban land properties, (“Plusvalía Municipal”), which is applied solely to the incremented value of the plot since it was last sold, but not to the properties built on that plot. This must not be confused with the Capital Gains Tax, which must be covered by the seller. The law establishes that payment of the Plusvalía is also the responsability of the seller. In order to avoid misunderstandings between both parties, it is advisable to specify in the contract who will pay the Plusvalía tax. The amount of this tax will be determined by the municipal bylaws and thus differs from one municipality to another. It is advisable to find out in the corresponding Council about
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Mehrwertsteuer („IVA“) fällt bei einem Verkauf einer Immobilie in der Regel nur an, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist. Es gelten folgende Steuersätze: Beim Erwerb von unbebauten Grundstücken fallen 21 % IVA an, beim Erwerb von Neubauten sind es 10 % IVA. Neben der Mehrwertsteuer fällt zusätzlich eine Stempelsteuer („AJD“) von nunmehr 1,5 % (bisher 1,2 %) an. Dies ist zugleich auch die einzige wirkliche erwähnenswerte steuerrechtliche Neuerung auf den Balearen für das Jahr 2020. Die „AJD-Steuer“ fällt bei der Eintragung der unterschiedlichsten Notarurkunden an. Um hier nur 3 Beispiele zu nennen: Bei der Neubauerklärung, der Auflösung von Gemeinschaftseigentum oder der Hypothekenbestellung.
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer („Plusvalia Municipal“) besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden, also nicht der Aufbauten, seit der letzten Übertragung. Bitte verwechseln Sie die Plusvalia nicht mit der vom Verkäufer zu zahlender Gewinnsteuer. Auch die gemeindliche Plusvalia ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. Um Missverständnisse zwischen den Parteien zu vermeiden, sollte aber eine ausdrückliche Regelung bezüglich der Lastentragung der Plusvalia in den Vertrag aufgenommen werden. Die Höhe der Steuer wird per Gemeindesatzung festgelegt und fällt deshalb von Gemeinde zu Ge
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en el Ayuntamiento correspondiente sobre el importe de la Plusvalía antes de firmar un contrato. Si el vendedor no es residente, convendría retener el importe de la Plusvalía, pues en caso de impago es el inmueble y, por lo tanto, el comprador quien responde.
Por último, un consejo práctico: en su sitio web, la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) pone a disposición del ciudadano un programa para determinar el valor fiscal de un inmueble online y así poder calcular posteriormente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Para hallar el valor del inmueble basta con introducir en el formulario online los datos fundamentales del inmueble (metros cuadrados de superficie útil, valor catastral, etc.). Para acceder a esta herramienta, siga este enlace: http://www.atib.es/TA/valoraciones/ inmuebles.aspx
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the value of the Plusvalía before signing any contract. If the seller is not a resident, it would be convenient to retain the amount of the Plusvalía, since, if it goes unpaid, it will be the building, and thus the buyer, who will be responsible for it.
Lastly, a practical piece of advice: on their website, the Balearic tax office (ATIB) offers citizens a programme to determine the fiscal value of a property online, which allows you to calculate the Property Transfer Tax. In order to find out the value of the property, all you need to do is type into the online form the basic information about the property (built square metres, cadastral value, etc.). In order to access this tool, follow this link: http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx meinde unterschiedlich aus. Es ist ratsam, vor Vertragsabschluss bei der zuständigen Gemeinde die Höhe der Plusvalia ausrechnen zu lassen. Sollte der Verkäufer Nichtresident sein, ist es sinnvoll, den zu zahlenden Betrag vom Kaufpreis einzubehalten, da bei Nichtzahlung die Immobilie, und damit letzten Endes der Käufer, haftet.
Ein Tipp zum Schluss: Das Finanzamt der Balearen („ATIB“) stellt allen Bürgern online ein Programm zu Verfügung, mit dem man den steuerlichen Wert einer Immobilie zur anschließenden Berechnung der Grunderwerbssteuer feststellen kann. Es reicht aus, die Eckdaten der Immobilie online anzugeben (Quadratmeter Wohnfläche, Katasterwert etc.), um einen Wert zu erhalten. Hier finden Sie den Link zu diesem Hilfsmittel: http://www.atib.es/TA/valoraciones/ inmuebles.aspx
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Home & Ga rde n
Cómo crear un jardín mediterráneo
Creating a Mediterranean Garden
Einen mediterranen Garten kreieren
By Jerome Allen 31
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Una de las grandes alegrías de vivir en Ibiza con nuestro maravilloso clima es tener un jardín donde poder relajarse y disfrutar de la naturaleza. Con una buena planificación y un cuidado adecuado el jardín se convierte en un espacio al aire libre que añade belleza y gracia al hogar. El clásico jardín mediterráneo combina un diseño elegante con la informalidad rústica para así crear un ambiente cómodo y natural. Lo ideal es que incluya algún lugar para One of the great joys of living in Ibiza with our wonderful climate is having a garden that gives you a place to relax and enjoy being in nature. When properly planned and cared for your garden becomes an outdoor living space that adds beauty and grace to your home. The classic Mediterranean garden blends stylish design with rustic informality to create an ambiance that feels comfortable and natural.
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Ibiza hat ein wunderbares Klima. Einen Garten zu haben, in dem man entspannen und die Natur genießen kann, ist deshalb ein großes Vergnügen. Wenn man seinen Garten gut plant und pflegt, entwickelt sich dieser zu einem Lebensraum unter freiem Himmel, der jedem Zuhause zusätzliche Schönheit und Anmut verleiht. Der klassische mediterrane Garten verbindet stylisches Design mit rustikaler Zwanglosigkeit, er sollte ein behagliches und natürliches Ambiente
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relajarse junto con una mesa y sillas para tomar un café por la mañana, poder comer al aire libre o disfrutar de una cena de verano. Por supuesto, la elección de plantas y flores es un elemento esencial para crear la sensación que uno desea en su jardín. Da igual que queramos crear un jardín completamente nuevo, o simplemente renovarlo y replantarlo, lo mejor es buscar el consejo de un planificador de jardines o acudir a tu centro de jardinería local. Allí podrán ayudarte con todos los elementos del diseño y elegir qué plantas prosperarán en ese espacio.
El uso de macetas de terracota en diferentes tamaños y formas nos da la oportunidad de incluir muchos tipos de plantas en nuestro jardín mediterráneo. Podemos mezclar hermosas flores que florecen en diferentes épocas del año con hierbas aromáticas como la lavanda, el romero, la menta o el tomillo, y como la terracota es porosa, se pueden mantener las plantas frescas en el calor del verano. En el suelo se pueden plantar coloridas Ideally it should include some spots to relax along with a table and chairs for morning coffee, an alfresco lunch or a lazy summer supper. Of course the choice of plants and flowers is an essential element in creating the feeling that you want in your garden. Whether you are creating a completely new garden, or just renovating and re-planting an existing one, it’s a good idea to seek the advice of a garden planner or your local garden centre. They can help you with all elements of the design, and in choosing which plants will thrive in your space.
Using terra cotta pots in a variety of sizes and shapes gives you the opportunity to include many types of plants in your Mediterranean garden. Beautiful flowers that bloom at different times of the year can be mixed with fragrant herbs like lavender, rosemary, mint and thyme. Terra cotta is porous which helps to keep plants cool in the heat of summer. In the ground you can plant colourful
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verströmen. Mit einigen Ecken zum Relaxen sowie einem Tisch und Stühlen für den Morgenkaffee, das Mittagessen im Freien oder das gemütliche sommerliche Abendessen. Die Auswahl der Pflanzen spielt natürlich eine wesentliche Rolle, um in Ihrem Garten genau das Feeling zu kreieren, das Sie sich wünschen. Egal, ob Sie Ihren Garten komplett neu anlegen oder ihn nur reorganisieren und neu bepflanzen wollen, es ist immer eine gute Idee, sich in einer lokalen Gärtnerei oder von einem Gartendesigner beraten zu lassen. Diese können Ihnen hinsichtlich der Gestaltungselemente und der richtigen Auswahl der Pflanzensorten helfen.
Terrakotta-Töpfe in unterschiedlichen Formen und Größen ermöglichen es, viele Pflanzensorten in Ihren mediterranen Garten zu integrieren. Schöne Pflanzen, die zu unterschiedlichen Jahreszeiten blühen, können mit duftenden Kräutern wie Lavendel, Rosmarin, Minze oder Thymian kombiniert werden. Terrakotta ist ein durchlässiges Material, das Pflanzen in der Sommerhitze kühl hält. Farbenprächtige Bougainvilleas, Hibiskus
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buganvillas, hibiscos y glorias de la mañana; además se puede terminar la siembra con una capa de mantillo, lo que le dará un aspecto más natural. Si tu jardín es grande, los olivos y los cítricos le darán también un verdadero toque mediterráneo. Para darle más ambiente al jardín también puedes cultivar plantas trepadoras como viñas o enredaderas en enrejados verticales de aspecto rústico y así conseguirás aprovechar al máximo el espacio disponible, especialmente en jardines más pequeños.
El carácter de un jardín está determinado por el gusto personal de cada uno, pero ten en cuenta que los jardines mediterráneos tradicionales generalmente dan una sensación de comodidad en lugar de verse nítidos y nuevos. Esta sensación relajada se puede crear gracias al diseño, al mobiliario y los toques finales que cada uno elija, por ejemplo con mosaicos, que se usan comúnmente para decorar paredes, mesas y macetas, y los bancos de madera desgastados, o los enrejados también, y quizás una puerta rústica, contribuirán al ambiente del jardín. También puebougainvilleas, hibiscus and morning glories. Finishing off your plantings with a layer of mulch can add to the natural look. If you have a large garden area then olive and citrus trees provide a true Mediterranean touch. For further ambiance you can grow climbing plants like grapes or fragrant flowering vines on rusticlooking vertical trellises. This helps you to make the most of your available space, especially in smaller gardens.
Your garden’s character will be determined by your personal taste, but keep in mind that traditional Mediterranean gardens generally feel comfortable, broken-in and established, rather than looking crisp and brand new. You can create that relaxed feeling with the design, furnishings and finishing touches that you choose. Mosaic tiles are commonly used to decorate walls, tables and pots. Weathered wood benches, trellises and perhaps a rustic door will all contribute to your garden’s ambiance. A source of gently splashing water can also enhance
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oder Winden können direkt in die Erde gesetzt werden. Eine Mulchschicht, die am Ende auf dem Boden verteilt wird, sorgt für einen natürlichen Look. Wer einen großen Garten hat, kann Oliven- und Zitrusbäume pflanzen, die den echten mediterranen Touch verleihen. Um noch mehr Ambiente zu schaffen, können Kletterpflanzen wie Weinreben oder andere duftende, blühende und rankende Gewächse verwendet werden, die sich an vertikalen und rustikalen Gittern entlangschlängeln. So kann man vor allem aus kleinen Gärten das Optimum herausholen.
Der Charakter eines Gartens wird vom persönlichen Geschmack bestimmt. Aber man sollte bedenken, dass ein traditioneller mediterraner Garten eher behaglich und wie natürlich gewachsen wirkt, statt brandneu und frisch. Eine entspannte Atmosphäre entsteht durch Design, Möblierung und abschließende Details ihrer Wahl. Oft werden Mosaikkacheln genutzt, um Wände, Tische oder Töpfe zu dekorieren. Verwitterte Holzbänke, Gitter und vielleicht eine rustikale Tür tragen zum gemütlichen Gartenflair bei. Auch ein sanft plätschernder Brunnen kann das von
“Crea tu jardín para sentirte cómodo y a gusto”
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des mejorar la experiencia sensorial colocando una fuente en una pared de yeso áspero o de piedra natural, que le darán un aspecto clásico, aunque si lo prefieres, una fuente independiente o una fuente de agua burbujeante también servirían.
Hablando de agua, que es un bien escaso aquí en Ibiza, es importante saber que crear un jardín para usarlo de manera eficiente es beneficioso tanto ecológica como económicamente. La elección de plantaciones juega un papel importante en la conservación del agua, por lo que de nuevo es de gran ayuda preguntar a los expertos qué plantas necesitan menos agua. Por ejemplo, los cactus y suculentas serían una buena opción. También puedes considerar el uso de grava o adoquines en lugar de un césped sediento de agua. Quizás la forma más eficiente de regar la mayoría de los jardines es mediante la instalación de un sistema de riego por goteo; es decir, una red de tubos y emisores que permiten the sensory experience that you seek. A fountain set against a wall made of rough plaster or natural stone is a classic look, but a freestanding fountain or bubbling water feature will also do the trick.
Speaking of water, that is a scarce commodity here on Ibiza, so creating your garden to use it efficiently is both ecologically and economically beneficial. Your choice of plantings plays a big role in water conservation, so it is again helpful to ask the experts as to which plants need less water. For example, cacti and succulents would be a good option. You might also consider using gravel or paving stone in place of a water-thirsty lawn. Perhaps the most efficient way to water most gardens is by installing a drip irrigation system. This is basically a network of tubes and emitters that allow water to drip directly into the roots of the plants. Among its many advantages are saving
Ihnen gewünschte Sinneserlebnis verstärken. Eine Wasserquelle vor rustikalem Mauerputz oder Natursteinen verleiht ein klassisches Aussehen, aber auch ein freistehender Springbrunnen oder ein plätscherndes Wasserelement machen sich gut.
Wasser ist übrigens ein rares Gut auf Ibiza, deshalb sollte ein Garten so angelegt werden, dass er ökologisch und gleichzeitig kostengünstig ist. Die Pflanzenauswahl spielt eine wichtige Rolle bei der Wassereinsparung, auch deshalb macht es Sinn, sich Rat bei Experten zu holen, die wissen, welche Sorten wenig Wasser benötigen. Zum Beispiel wären Kakteen und Sukkulenten eine gute Option. Zudem sollte in Erwägung gezogen werden, Kies oder Pflastersteine zu verwenden, statt einen Rasen mit hohem Wasserverbrauch anzulegen. Die effizienteste Methode für die Bewässerung Ihres Gartens ist ein Berieselungssystem, das aus einem Schlauchnetz besteht, durch das Wasser direkt auf die Wurzeln der Pflanzen tröpfeln kann. Da
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que el agua gotee directamente a las raíces de las plantas. Entre sus muchas ventajas están el ahorro de agua, minimizar la evaporación y disminuir el crecimiento de malezas. El sistema se puede configurar en un temporizador para que funcione automáticamente, lo que lo hace muy fiable y sencillo.
La zona del comedor exterior puede ser uno de los grandes placeres del jardín. En un típico jardín mediterráneo, la mesa de comedor se encuentra debajo de una pérgola cubierta de un fragante follaje de rosas, viñas o jazmín. Esto ofrece protección contra el calor del sol de mediodía y además crea un espacio íntimo y aromático. Es aconsejable tener en cuenta la fragancia, no sólo al elegir plantas para una pérgola, sino también para las otras plantaciones. Y es que al final, el plan para el jardín es más un reflejo de nuestro gusto y estilo de vida que una lista de verificación de elementos específicos. Obtener asesoramiento profesional te ayudará a crear un espacio muy personal con el que sentirte a gusto.
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water, minimizing evaporation and lessening the growth of weeds. The system can be set on a timer to work automatically which makes it very dependable and convenient.
The eating area can be one of the great pleasures of your garden. In a typical Mediterranean garden the dining table is set under a pergola which supports fragrant climbing foliage such as roses, grapes or jasmine. This gives you some shelter from the hot midday sun, whilst also creating a space that is both intimate and aromatic. It is wise to keep fragrance in mind, not only as you choose plants for a pergola, but also for the other plantings. Your garden is meant to engage all of the senses, so fragrance is almost as important as colour. At the end of the day, the plan for your garden is less a checklist of specific items, and more a reflection of your taste and lifestyle. Getting professional advice will help you to create a very personal space that feels right for you. durch wird nicht nur Wasser gespart, auch die Verdunstung wird minimiert und es wächst weniger Unkraut. Das System kann durch eine Zeitschaltuhr automatisch gesteuert werden, es ist zuverlässig und praktisch.
Die Essecke in Ihrem Garten sollte Freude bereiten. In einem typisch mediterranen Garten steht der Esstisch unter einer Pergola, die von duftenden Kletterpflanzen wie Rosen, Weinstöcken oder Jasmin überrankt ist. So ist man nicht nur vor der heißen Mittagssonne geschützt, der Essplatz wirkt auch intimer und duftet aromatisch. Ihr Garten sollte alle Sinne ansprechen, deshalb sollte man nicht nur bei der Pergola wohlriechende Pflanzen verwenden, sondern im gesamten Garten. Wohlgerüche sind ebenso wichtig wie Farben. Letztendlich geht es bei der Gartengestaltung weniger darum, eine Checkliste abzuarbeiten, als einen Platz zu kreieren, der Ihrem Geschmack und Lebensstil entspricht. Wer auf professionelle Hilfe setzt, kann einen wunderbaren, ganz persönlichen und nach eigenen Wünschen gestalteten Rückzugsort schaffen.
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