Nieuwe kansen en uitdagingen
Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2015
In 2015 hebben we onze dienstverlening verder geprofessionaliseerd. ‘Mijn Omnia Wonen’, het huurdersportaal op onze website, maakt het voor huurders mogelijk om 24 uur per dag, 7 dagen per week eenvoudig, snel en veilig woonzaken te regelen.
Jaarverslag 2015 2
Inhoudsopgave 7.6 Huurachterstand en huurderving 7.7 Aanvullende diensten
49 49
8.
FinanciĂŤn
51
19 19 19 20 22
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8
Beleidskader Waardering vastgoed Eigen vermogen en jaarresultaat Leningenportefeuille Treasurycommissie Kasstromen Verbindingen Toekomstverwachtingen
51 51 51 52 52 53 53 54
Participatie
23
9.
De organisatie Omnia Wonen
57
Beleidskader Bewonersparticipatie Duurzaamheid: bewustwording Klachtenadviescommissie Belanghouders
23 23 24 24 25
3.
Het woningbezit
27
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Beleidskader Nieuwbouw Verkoop Woningbezit Overige onroerende zaken Beheer voor derden
27 27 28 29 29 30
9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8
Beleidskader Organisatiestructuur Dienstverlening Sturing Personeel Ondernemingsraad Communicatie ICT
57 57 58 58 58 59 60 60
Verklaring van het bestuur Kengetallen
61 63
Jaarrekening
65
1. 2. 3.
66 68
Woord vooraf Governance Verslag van de Raad van Commissarissen Volkshuisvestingsverslag
5 7 11 17
1.
Strategie en beleid
19
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Werkgebied Ondernemingsplan Strategisch voorraadbeleid Prestatieafspraken met belanghouders Benchmarking
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
4.
Kwaliteit woningbezit
31
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Beleidskader Binnenonderhoud Buitenonderhoud en energiemaatregelen Energielabels Gelderse Impuls Asbest Samenwerken met markt
31 31 32 34 34 34 35
5.
Leefbaarheid
37
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Beleidskader Sociale problemen Maatschappelijk en commercieel vastgoed Buurt- en wijkbeheer Investeren: fysiek en sociaal
37 37 38 39 39
6.
Wonen, Zorg en Welzijn
41
6.1 6.2 6.3 6.4
Beleidskader Huisvesting specifieke doelgroepen Thuishuis Aanpassen woningen
41 41 43 43
7.
Toewijzen en verhuren
45
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
Beleidskader Huurverhoging Woonruimteverdeling Woningtoewijzing Mutaties en leegstand
45 45 46 47 48
Jaarverslag 2015
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
3
Fiscale positie per 31 december 2015 Geconsolideerde balans per 31 december 2015 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015 Geconsolideerd overzicht van totaalresultaat Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2015 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige informatie
Overige gegevens Ondertekening Bestuur en RvC Controleverklaring accountant
70 71 73 74 89 108 116 118 119 120 124 125
127 129 131
Naam van de toegelaten instelling
Stichting Omnia Wonen
Gemeente waar de instelling haar vestigingsplaats heeft
Harderwijk :
Kantooradres
Scheepssingel : 12 3841 KS Harderwijk Postbus : 418 3840 AK Harderwijk www.omniawonen.nl :
Postadres Website Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
6: februari 1920, nummer 42
Inschrijvingsnummer stichtingenregister bij Kamer van Koophandel en Fabrieken voor De Veluwe en Twente
Nummer : 31014972
Vestigingen: -
Amersfoort / Utrecht
Utrechtseweg : 14 3811 NB Amersfoort
-
Amstelveen
William : Boothlaan 2a 1185 NP Amstelveen
-
Arnhem
Huissensestraat : 27 6833 HL Arnhem
-
Assen
Scharmbarg : 213 9407 EE Assen
-
Den Haag
Goudenregenstraat : 42 2565 EZ Den Haag
-
Harderwijk / Ermelo
Scheepssingel : 12 3841 KS Harderwijk
-
Nunspeet
Stationslaan : 79 8071 CL Nunspeet
-
Oldebroek/ Elburg
Van Sytzemalaan 2 8096 AS Oldebroek
-
Steenwijk
Gasthuisstraat : 31 8331 JM Steenwijk
Jaarverslag 2015
4
Woord vooraf
ging het om 12 projecten en hebben we 545 woningen gerenoveerd. -
Daarnaast hebben we ook dit jaar weer een groot
Afgelopen jaar was een jaar vol veranderingen. De
aantal woningen opgeleverd voor specifieke
Woningwet vond in 2015 zijn weg naar de uitvoering in
doelgroepen. Mooie voorbeelden hiervan zijn de
ons werk. Tegelijkertijd vond een bestuurlijke wisseling
tweede fase van de Meenthehof in Steenwijk en
van de wacht plaats, waarin ondergetekende de
Swene van Brienenland in Nunspeet. Woningen
bestuurlijke taken overnam. Na 26 jaar een nieuwe
die het mogelijk maken om langer thuis te blijven
roerganger hetgeen – naast genoemde wetgeving –
wonen in een vertrouwde omgeving. Ons doel is
ook gewenning van de organisatie vraagt. Terugkijkend
om hiermee aan de behoefte in de markt naar dit
constateer ik dat Omnia Wonen de uitdagingen goed
type woningen te voldoen.
heeft opgepakt. Met vertrouwen in de toekomst timmeren we verder aan de weg en blijven we ons
Wij staan er goed voor. Wij hebben een hoge
inzetten om de goede dingen op de juiste manier te
tevredenheid onder onze huurders, onze woningen zijn
doen. Ook in 2015 hebben we mooie bijdragen kunnen
van een kwalitatief goed niveau en financieel zijn we
leveren vanuit onze maatschappelijke taak.
een gezonde corporatie. Dit neemt niet weg dat er genoeg uitdagingen zijn in onze branche. De Woningwet trekt een zware wissel op ons als
Een greep uit de opbrengsten van afgelopen jaar:
middelgrote organisatie. In hoog tempo worden nieuwe -
We hebben onze dienstverlening verder
zaken van ons gevraagd. Vanaf het vierde kwartaal van
geprofessionaliseerd. ‘Mijn Omnia Wonen’, het
het verslagjaar hebben we vanuit diverse gemeenten te
huurdersportaal op onze website, maakt het voor
maken met een toenemende vraag naar direct
huurders mogelijk om 24 uur per dag, 7 dagen per
beschikbare, betaalbare woonruimte. Dit wordt mede
week eenvoudig, snel en veilig woonzaken te
veroorzaakt door de toestroom van statushouders.
regelen. En inmiddels hebben wij al veel huurders kunnen helpen via de digitale weg.
Binnen de organisatie worden we helaas al geruime tijd geconfronteerd met een hoog ziekteverzuim. Dat is in
-
Waar we ook trots op zijn, is de tevredenheid van
eerste instantie heel verdrietig voor de mensen die het
onze huurders over hun woning, hun woon-
betreft, maar ook aan de organisatie in zijn geheel gaat
omgeving en onze dienstverlening. Bij het
dit niet ongemerkt voorbij. We hebben passende
klanttevredenheidsonderzoek kregen wij als
maatregelen kunnen treffen, die overigens wel tot een
gemiddelde een mooie 7,7.
verhoging van de bedrijfslasten in 2016 leiden. We zijn optimistisch over de nieuwe koers waarin wij blijven
-
Een ander groot project waar wij afgelopen jaar
zoeken naar efficiëntie en optimalisatie en waarin wij
veel tijd en energie in hebben gestoken is de
samen met onze partners optrekken voor een
‘Gelderse Investeringsimpuls’. Door energetische
maximaal maatschappelijk rendement in ons mooie vak
verbeteringen hebben we, met behulp van dit
van volkshuisvesters.
subsidieproject van de provincie Gelderland, voor de betrokken huurders de woonlasten kunnen
Monique Govers
verlagen en het comfort van de woningen kunnen
directeur-bestuurder
verhogen. Een mooie bijkomstigheid van dit traject was dat het provincie breed extra werkgelegenheid en leerlingplaatsen in de bouw opleverde. In totaal
Jaarverslag 2015
5
Jaarverslag 2015
6
Governance
en een aantal andere besluiten, heeft de bestuurder vooraf de goedkeuring nodig van de RvC.
Bestuursmodel Omnia Wonen heeft haar governancestructuur ingericht
De beloning van de bestuurder is een aangelegenheid
volgens het tweelagen bestuursmodel. Er is een Raad
van de RvC. Ook de bevoegdheid tot het benoemen,
van Commissarissen (RvC) en een bestuur.
schorsen en ontslag van de bestuurder, ligt in handen van de RvC.
Het bestuur wordt gevormd door de directeurbestuurder. Artikel 6 van de statuten van Omnia Wonen
De RvC benoemt de externe accountant en keurt de
geeft aan dat de bestuurder alle taken en bevoegd-
vergoeding voor de accountant goed. Uiteraard doet zij
heden toekomen die nodig zijn om de doelstelling van
dit na overleg met de bestuurder. Jaarlijks wordt op
de stichting te realiseren. Dit betekent onder andere dat
advies van de bestuurder beoordeeld of de accountant
de bestuurder zorg draagt voor een ondernemingsplan
ook voor het komende jaar weer de boeken controleert.
en voor de vertaling van dit plan in concreet beleid en
Elke vier jaar beoordeelt de RvC diepgaand en
jaarplannen, alsook voor de financiële vertaling van die
uitgebreid of de huidige accountant voldoet aan de
jaarplannen in een (meerjaren-)begroting. De bestuur-
verwachting of dat er een wisseling van de wacht moet
der is bevoegd tot alle rechtshandelingen die bijdragen
plaatsvinden. Ook hierbij wordt het advies van de
aan het realiseren van de doelstellingen van Omnia
bestuurder ter harte genomen. In 2016 vindt weer een
Wonen en die passen binnen het door de RvC goed-
diepgaande beoordeling plaats.
gekeurde jaarplan en begroting en binnen de kaders van het investeringsstatuut, het verbindingenstatuut en
De bestuurder kan de statuten wijzigen. Echter, hier-
het treasurystatuut. De bestuurder legt verantwoording
voor heeft hij vooraf de goedkeuring nodig van de
af aan de RvC. Voor de uitvoering van werkzaamheden
minister van Wonen en Rijksdienst en van de RvC. De
delegeert de bestuurder taken en bevoegdheden aan
bestuurder legt in het door de RvC goed te keuren
medewerkers binnen de organisatie. Dit is vastgelegd
jaarverslag, bestaande uit een volkshuisvestings-
in functieomschrijvingen, werkafspraken en een
verslag en een jaarrekening, verantwoording af over de
procuratieschema.
activiteiten van het afgelopen jaar.
De RvC houdt toezicht op het functioneren van de
Aedescode en Governancecode Woningcorporaties
corporatie in het algemeen en de bestuurder in het bijzonder en staat de bestuurder met raad terzijde. De
Omnia Wonen onderschrijft als lid van de branche
bestuurder zorgt er voor dat de RvC over de nodige
organisatie Aedes de Aedescode en daarmee ook de
informatie beschikt om haar taak uit te oefenen. De
Governancecode Woningcorporaties. Met ingang van 1
RvC heeft haar taak en werkwijze uitgewerkt in het
mei 2015 is de Governancecode woningcorporaties
Reglement voor de Raad van Commissarissen van de
2015 van kracht. Deze vervangt de code uit 2011.
1
Onder externe begeleiding hebben het bestuur en de
stichting Omnia Wonen .
RvC in een workshop de principes en bepalingen van In artikel 8 en 11 van de statuten staat aangegeven
de vernieuwde code besproken en ‘doorleeft’. Gecon-
welke besluiten zijn voorbehouden aan de RvC of
stateerd is dat Omnia Wonen op een aantal punten nog
waarvoor de bestuurder vooraf goedkeuring van de
niet geheel voldeed aan de code. Zo ontbrak een visie
RvC nodig heeft. Zo stelt de bestuurder minimaal
op besturen en toezicht (bepaling 1.1), was er behoefte
eenmaal in de vier jaar een nieuw ondernemingsplan
aan een breder toetsingskader voor het toezicht
vast en elk jaar het jaarplan en begroting, het
(bepaling 3.13) en een visie op wie we als onze
volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Dit doet
belanghouders zien (bepaling 4.1). Inmiddels beschikt
hij nadat de RvC haar goedkeuring heeft gegeven. Ook
Omnia Wonen over een visie op besturen en toezicht,
voor het aangaan van verbindingen en deelnemingen
is het toezichtkader verder uitgewerkt en is vastgelegd wie we als onze belanghouders zien, hoe we met hen om willen gaan en op welke niveaus we contact met
1
hen onderhouden. De visiestukken en het toetsings-
Het huishoudelijk regelement van de RvC en de statuten vindt u op www.omniawonen.nl
Jaarverslag 2015
7
kader willen we begin 2017 opnieuw tegen het licht
De heer A. van Eijk
5 PE-punten
houden en daarbij mede de uitkomsten van de visitatie
De heer R.J. Jansen
15 PE-punten
2016 betrekken.
Mevrouw M.L.A. de Klerk
16 PE-punten
In het kader van bepaling 3.27 van de Governancecode
Mevrouw M.E.G. Lindeman
9 PE-punten
Mevrouw A. van Vliet-Kuiper
6 PE-punten
is het van belang te melden dat het RvC-lid de heer Jansen werkzaam is in het zakelijk netwerk van Omnia Wonen. Er is afgesproken dat Omnia Wonen geen
Risicobeheersing
zakelijke relatie onderhoudt met de organisatie waar de
Risicobeheersing staat hoog op de agenda van
heer Jansen werkzaam is. In artikel 9, lid 6 en 7, van de
Omnia Wonen. Wij vinden het belangrijk op een
statuten is vastgelegd hoe te handelen bij belangen-
verantwoorde en transparante wijze om te gaan met
verstrengeling of de schijn van belangenverstrengeling
het maatschappelijke kapitaal dat ons ter
van leden van de RvC.
beschikking staat.
Principe twee en vier van de code gaan over
In het controlplan zijn de huidige tien belangrijkste
respectievelijk maatschappelijke verantwoording en
(operationele) risico’s opgesomd en zijn tevens de
beleidsbeïnvloeding. Wij sturen onze belanghouders
maatregelen om deze risico’s te beheersen
ons jaarplan, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening.
benoemd. Ook is aangegeven wie binnen de
Bovendien zitten wij regelmatig met hen om tafel om te
organisatie verantwoordelijk is voor het uitvoeren
discussiëren over onze koers en strategie. De belang-
van deze maatregelen. In de kwartaalrapportage
houders in ons kerngebied nodigen wij geregeld uit
aan de bestuurder wordt door de managers en
voor rondetafelgesprekken over onderwerpen die lokaal
teamleiders expliciet aandacht besteed aan deze en
spelen. Die gesprekken blijken in de praktijk waardevol
andere risico’s en de genomen en/of te nemen
te zijn, zowel voor de belanghouders als voor Omnia
beheersingsmaatregelen. Voor zover mogelijk
Wonen. Telkens neemt één lid van de RvC deel aan
worden risico’s gekwantificeerd.
een rondetafelgesprek. In de eerstvolgende vergadering van de RvC doet hij of zij hiervan verslag.
Periodiek wordt het controlplan herijkt en wordt opnieuw bepaald of de benoemde risico’s nog
Eenmaal in de vier jaar laten we ons visiteren. Het
steeds van toepassing zijn en/of er nieuwe risico’s
laatste visitatierapport staat op onze website. Dit geldt
van toepassing zijn geworden. Op basis van het
ook voor het standpunt van Omnia Wonen over de
controlplan wordt jaarlijks een auditplan opgesteld.
bevindingen uit dit rapport. De laatste visitatie is in
In het auditplan is voor de belangrijkste risico-
2012 gehouden. In 2016 laten we ons weer opnieuw
gebieden en voor een groot aantal deelprocessen
visiteren.
aangegeven welke interne audits uitgevoerd gaan worden. Het auditplan dient als toetsing van de werking van het risicobeheersings- en controle-
Permanente Educatie
systeem van Omnia Wonen.
In de nieuwe Governancecode is in bepaling 1.8 vastgelegd dat bestuurders en RvC-leden hun kennis
In 2015 zijn interne audits uitgevoerd op de
ontwikkelen door middel van permanente educatie
risicogebieden: autorisaties, het verkoopproces,
(PE).
projectontwikkeling, onderhoud, de salaris-
Voor bestuurders geldt dat zij in drie jaar tijd tenminste
administratie, de processen rondom de
108 PE-punten moeten halen. De bestuurder van
crediteuren/debiteuren administratie, de inkomens-
Omnia Wonen. Mevrouw Govers, heeft in 2015 139
toets bij woningtoewijzing, de werkkostenregeling
PE-punten gehaald.
en de verhuur van het bedrijfsonroerend goed.
RvC-leden moeten in twee jaar tijd tenminste 10 PEpunten halen. In 2015 zijn de volgende punten behaald:
Daarnaast wordt in de kwartaalrapportage
De heer G.A.C. Bouwmeester
verantwoording afgelegd over de besteding van de
De heer M.P. Celie
Jaarverslag 2015
5 PE-punten 18 PE-punten
op basis van de begroting aan budgethouders
8
beschikbaar gestelde budgetten. Er wordt een strikt
Financiële verslaggeving
budget bewakingsbeleid gevoerd.
Het aanpassen van de waarderingsgrondslag van materiële vaste activa van waardering op basis van
In 2015 werden als belangrijkste risico’s gezien:
bedrijfswaarde naar waardering op basis van marktwaarde. De risicobereidheid is laag.
Strategische risico’s Het vaststellen van een portefeuillestrategie, die
Vroeg in 2015 is begonnen met de voorbereidingen
tevens voldoende houvast biedt om keuzes te
voor deze aanpassing. Met een externe consultant
kunnen maken voor het scheiden of splitsen van
zijn de te nemen stappen vastgesteld. In een vroeg
daeb en niet-daeb activiteiten. De risicobereidheid
stadium is tevens de externe accountant betrokken
is laag.
om de voorgenomen stappen, en later de
Op basis van woningmarktonderzoek en actuele
uitgevoerde stappen, te valideren.
verhuurervaringen (aantal reacties, weigeringen en dergelijke) wordt beoordeeld of onze woning-
Wet- en regelgeving
portefeuille nog aansluit bij de huidige en toe-
De invoering van de nieuwe Woningwet, waaronder
komstige vraag. Zo nodig wordt de portefeuille-
beperking van aantal gemeenten waar kan worden
strategie bijgesteld.
uitgebreid (regionalisering), de noodzakelijke aanpassing van statuten en reglementen, het in lijn
Operationele risico’s
brengen van de deelnemingen met de nieuwe wet-
Invoering van een herzien woningtoewijzings-
en regelgeving en de administratieve last die
systeem (‘passend toewijzen’). De risicobereidheid
samenhangt met het invoeren van de wet. De
is laag.
risicobereidheid is laag. Het huidige risicoprofiel
De invoering van het ‘passend toewijzen’ is zeer
wordt als medium tot laag beoordeeld.
zorgvuldig gedaan. Binnen het verhuurproces zijn
Omnia Wonen heeft een stuurgroep geformeerd om
controlemaatregelen toegevoegd. In 2016 zal een
te waarborgen dat voldaan wordt aan de eisen van
interne audit plaatsgevonden om vast te stellen dat
de nieuwe Woningwet. Aan deze stuurgroep zijn
de woningtoewijzing conform de nieuwe richtlijnen
een aantal werkgroepen gekoppeld. Op basis van
plaatsvindt.
het implementatieplan, alsmede de bewaking en documentatie van de voortgang, zijn wij van mening
Financiële continuïteit
dat het risico dat niet tijdig aan de nieuwe eisen
Het blijven voldoen aan de gestelde financiële
voldaan wordt, adequaat beheerst wordt.
minimum normen (ICR, DSCR en leningenbedrag per verhuurbare eenheid). De risicobereidheid is
Risicobeheersing is een vast onderdeel van de
laag.
verantwoordingsrapportage van de bestuurder aan
Met behulp van een externe partij zijn een aantal
de RvC. Risico’s waar in 2015 met de RvC over is
scenario’s doorgerekend. In deze scenario’s is
gesproken zijn, naast bovengenoemde risico’s,
gerekend met een hoger investeringsvolume, en
onder andere:
met veranderende rentes. Bij al deze scenario’s
-
het relatief hoge ziekteverzuim;
blijft Omnia Wonen ruim binnen de door haar
-
de brandveiligheid van grote woongebouwen,
gestelde normen. De door Omnia Wonen gestelde
met name als daar minder valide mensen
normen zijn overigens stringenter dan de minimum
wonen; -
normen zoals gehanteerd door Autoriteit Woning-
de toestroom van statushouders in relatie tot de beschikbaarheid van (goedkope) woningen;
corporaties en het WSW. -
het risico op huurderving vanwege de terugval inkomen bij een deel van onze huurders en
-
het risico op huurderving vanwege de verhuurbaarheid van bedrijfsonroerendgoed.
Jaarverslag 2015
9
Jaarverslag 2015
10
Verslag van de Raad van Commissarissen
zich informeren over de diverse nieuwbouwplannen, plannen voor woningverbetering en energiebesparing en onderhoudsplannen. Hiermee zijn vele miljoenen
De Raad van Commissarissen (RvC) geeft in dit ver-
euro’s gemoeid. De prestatieafspraken met de
slag aan welke activiteiten hij heeft ondernomen om op
gemeenten, de relatie van Omnia Wonen met haar
een verantwoorde wijze toezicht uit te oefenen op de
belanghouders en informatie over bewonersparticipatie,
corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
huurderstevredenheid en verhuurresultaten heeft de
bijzonder.
aandacht van de RvC. Tot slot wordt in de RvCvergaderingen uitgebreid stilgestaan bij de belangrijkste
Toezichtkader
risico’s die Omnia Wonen loopt. Zo is onder andere
De wettelijke regels, zoals onder andere vastgelegd in
gesproken over de verhuurbaarheid van bedrijfsmatig
Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen
onroerend goed en de huisvesting van vergunning-
volkshuisvesting, het eigen ondernemingsplan ‘Omnia
houders.
Wonen – 2015-2018. Waar het echt om gaat!’, het meerjarenplan, het jaarplan en de begroting vormen het
Belanghoudersbijeenkomst
toezichtkader. In het ondernemingsplan is de koers
Door Omnia Wonen zijn in 2015 vier bijeenkomsten
uitgezet voor de periode 2015 tot en met 2018. Het
voor belanghouders georganiseerd in Nunspeet,
plan wijst de weg naar de doelen voor onze organisatie
Harderwijk, Oldebroek en Elburg. Rode draad van deze
en biedt onze huurders en andere belanghouders de
bijeenkomsten was de impact van de nieuwe Woning-
blik op wat wij in deze periode willen bereiken en hoe
wet en de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.
we dat gaan doen.
Dit mede in relatie tot ons ondernemingsplan waarin betaalbaarheid, duurzaamheid en wonen en zorg
De bestuurder stelt elk kwartaal een bestuurders-
centraal staan.
rapportage op. Met deze rapportage legt zij verant-
De RvC was bij deze bijeenkomsten vertegenwoordigd
woording af aan de RvC. De rapportage sluit aan op
en krijgt zo gevoel voor wat er bij belanghouders leeft.
het ondernemingsplan en het daarvan afgeleide
In de RvC-vergadering wordt verslag gedaan van de
meerjarenplan en jaarplan. Zo houdt de RvC zich op de
belanghoudersbijeenkomsten.
hoogte van de voortgang van het jaarplan en volgt of van Omnia Wonen in perspectief te kunnen plaatsen,
Samenstelling Raad van Commissarissen
kijkt de RvC naar allerlei kengetallen, zoals deze door
De RvC bestond in 2015 uit zeven leden.
binnen de begroting wordt gebleven. Om de prestaties
het Corporatie Benchmark Centrum (CBC), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en
Mevrouw A. van Vliet-Kuiper, voorzitter
IPD/aeDex worden aangeleverd.
Vele jaren bestuurlijke ervaring onder meer als burgemeester van Amersfoort. Momenteel waarnemend burgemeester van Gooise Meren
Mede gelet op de nieuwe Woningwet en de verhuurdersheffing volgt de RvC de ontwikkelingen rond de financiële continuïteit in relatie tot het volkshuisvestelijk presteren nauwlettend. In de begroting,
Woonplaats:
Amersfoort
Geboortedatum:
28 december 1951
Relevante nevenfuncties: Lid van de Commissie
het jaarverslag en in de bestuurdersrapportages is veel aandacht voor de ontwikkeling van de solvabiliteit en de
Aedescode, vice voorzitter van het bestuur
liquiditeit. Ook de treasury-activiteiten worden nauw-
van het Nationaal
lettend gevolgd. Het treasury-jaarplan wordt jaarlijks
Restauratiefonds, lid van
goedgekeurd en via de bestuurdersrapportages wordt
Raad voor het Openbaar
over de uitvoering van dit plan gerapporteerd.
Bestuur, voorzitter van de RvT van Victas
Verder denkt de RvC in haar rol als adviseur mee over strategische onderwerpen als het ondernemingsplan en de consequenties van de Woningwet. Ook laat de Raad
Jaarverslag 2015
11
verslavingszorg en commissaris van de
Nederlandse
Relevante nevenfuncties: voorzitter Stichting
Waterschapsbank
Brinkbelangen, Zuidlaren
Benoemd:
1 januari 2015
Benoemd:
1 januari 2013
Aftredend op:
31 december 2018
Aftredend:
31 december 2016
De heer A. van Eijk MBA, vice voorzitter/secretaris
Mevrouw M.E.G. Lindeman
Directievoorzitter van de Coöperatieve Rabobank
Zelfstandig adviseur, gericht op financieel en
Apeldoorn en omstreken; deskundig op het gebied van
juridisch advies aan kleine bedrijven en
besturen en financiën.
particulieren, beleidsadviseur bij de Stichting
Woonplaats:
Harderwijk
Visitatie Woningcorporaties; breed bestuurlijk en
Geboortedatum:
20 november 1963
maatschappelijk netwerk.
Relevante nevenfuncties: geen
Woonplaats:
Amersfoort
Benoemd:
1 januari 2008
Geboortedatum:
21 november 1958
Herbenoemd:
1 januari 2012
Relevante nevenfuncties: commissaris van Kinder-
Aftredend:
31 december 2015
opvang De Bilt, zitting in de Belanghebbenden
De heer G.A.C. Bouwmeester RA
vertegenwoordiging van
Zelfstandig ondernemer, advies- en interim
Woningbouwvereniging
management opdrachten: deskundig op gebied van
Amerongen, budget-
financiën en bewonersparticipatie.
coach en sociaal raads-
Woonplaats:
Barneveld
vrouw in Amersfoort
Geboortedatum:
3 maart 1963
Relevante nevenfuncties: penningmeester Stichting
Benoemd:
1 januari 2013
Aftredend:
31 december 2016
Vrienden van Norschoten, Barneveld, voorzitter Advies-
De heer R.J. Jansen
raad Sociaal Domein,
BAM, Directievoorzitter Heilijgers b.v.: deskundig op
Barneveld
gebied van bouwen en projectontwikkeling
Benoemd:
1 januari 2011
Woonplaats:
Amersfoort
Herbenoemd:
1 januari 2015
Geboortedatum:
23 oktober 1964
Aftredend:
31 december 2018
Relevante nevenfuncties: Lid Bouwend Nederland, VNO-NCW, VAB (Vereniging
De heer M.P. Celie
van Amersfoortse Bedrijven)
Rechter bij de Rechtbank Den Haag, sector
en bestuurslid Steunfonds
bestuursrecht en docent economie/management en
Zorginstellingen Nijenstede
organisatie, Isendoorn College Warnsveld.
en Lichtenberg Amersfoort
Woonplaats:
Harderwijk
Benoemd:
1 januari 2015
Geboortedatum:
17 september 1948
Aftredend:
31 december 2018
Relevante nevenfuncties: voorzitter Koninklijke
De heer Bouwmeester en de heer Celie zijn benoemd
Vereniging van Eervol
op voordracht van de huurdersorganisatie. Alle leden
ontslagen Officieren
worden benoemd voor een periode van vier jaar.
Benoemd:
1 januari 2014
Aftredend:
31 december 2017
In het afgelopen jaar heeft de RvC bij haar leden en bij de bestuurder geen situaties geconstateerd waarbij
Mevrouw M.L.A. de Klerk
sprake is van tegenstrijdige belangen. Alle leden van
Partner in adviesbureau aXis strategie beleid mana-
de Raad zijn onafhankelijk in de zin van bepaling 3.27
gement; deskundig op ruimtelijke-economische
van de Governancecode Woningcorporaties. De heer
ontwikkeling en organisatieontwikkeling.
Jansen is werkzaam in het zakelijk netwerk van Omnia
Woonplaats:
Zuidlaren
Wonen. Er is afgesproken dat Omnia Wonen geen
Geboortedatum:
17 december 1955
Jaarverslag 2015
12
zakelijke relatie onderhoudt met de organisatie waar de heer Jansen werkzaam is.
De heer Bouwmeester en mevrouw Lindeman zitten in de Auditcommissie, die in 2015 vijf maal bijeen is
Profielschets
geweest. De commissie heeft onder andere overleg
De RvC hanteert een uitgebreide profielschets bij het
gehad met de accountant ter voorbereiding op het
invullen van vacatures en het verdelen van de diverse
gesprek van de accountant met de voltallige RvC over
aandachtsvelden. De profielschets staat op de website
het jaarverslag. Ook heeft de Auditcommissie zich
van Omnia Wonen. Er wordt gestreefd naar een
gebogen over begroting, interne controle, risico-
samenstelling waarbij een meerderheid van de
beheersing, treasury en andere financiële zaken.
commissarissen actief is in het arbeidsproces. Gevraagd wordt om deskundigheid en levenservaring
Aan de vergaderingen van de commissies neemt ook
in combinatie met een sterk gevoel voor ontwikkelingen
de bestuurder deel en indien nodig medewerkers uit de
in de samenleving. Leden moeten onafhankelijk en
organisatie.
onpartijdig zijn ten opzichte van elkaar en het bestuur. De RvC functioneert als één college met een
Eigen ontwikkeling en functioneren
gezamenlijke verantwoordelijkheid.
De RvC heeft een eigen budget voor opleidingen, kennisuitwisseling en externe advisering. Alle leden zijn
De RvC vergadert collegiaal, maar met een kritische
lid van de Vereniging Toezichthouders Woning-
distantie naar het bestuur. Aan de functie van voorzitter
corporaties (VTW) en bezoeken bijeenkomsten van
worden daarnaast nog specifieke eisen gesteld. Dit
deze vereniging. Ook andere bijeenkomsten worden
geldt ook voor de leden met de aandachtsgebieden
bezocht. Nieuwe commissarissen nemen deel aan het
financiën, volkshuisvesting, bedrijfskunde/
introductieprogramma van de VTW.
organisatiekunde en bouwen/projectontwikkeling. Eind 2015 is onder externe begeleiding een evaluatie
Rooster van aftreden
van het eigen functioneren gedaan.
Rooster van aftreden per 31 december 2015: Mevrouw M.L.A. de Klerk
lid
31/12/2016
Mevrouw M.E.G. Lindeman
lid
31/12/2016
Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling
De heer M.P. Celie*
lid
31/12/2017
Omnia Wonen kent een integriteitscode. Ook is er een
De heer G.A.C. Bouwmeester*
lid
31/12/2018
klokkenluidersregeling. In de vergadering van septem-
Mevrouw A. van Vliet-Kuiper
vz
31/12/2018
ber zijn de uitvoering van de code en de regeling aan
De heer R.J. Jansen
lid
31/12/2018
de orde geweest. Zowel de integriteitscode als de klokkenluidersregeling staan op de website van Omnia
*niet herbenoembaar
Wonen.
Commissies Er zijn twee vaste commissies, te weten een Audit-
Bestuur
commissie en een Benoeming- en Remuneratie-
Het bestuur van Omnia Wonen was tot 1 augustus
commissie. In de RvC-vergadering van november 2014
2015 in handen van de heer G.W.M. van de Ven, die
zijn de leden voor de commissies benoemd.
met ingang van deze datum met pensioen is gegaan. Vanaf deze datum is mevrouw M.A.J. Govers de
Mevrouw A. van Vliet-Kuiper en de heer A. van Eijk
bestuurder van Omnia Wonen. Zij is door de Raad van
maken deel uit van de Benoeming- en Remuneratie-
Commissarissen benoemd voor een periode van vier
commissie. De commissie is in 2015 vier maal bij
jaar. Aan de benoeming van mevrouw Govers is een
elkaar geweest en heeft onder andere stilgestaan bij de
zorgvuldige werving- en selectieprocedure vooraf
Governancecode en de profielschets, het functioneren
gegaan, begeleid door een extern adviseur. De
en de beloning van zowel de bestuurder als de Raad.
sollicitatiecommissie bestond uit de leden van de
Het remuneratierapport over 2014 werd in de RvC-
Benoeming- en Remuneratiecommissie. De profiel-
vergadering van april 2015 besproken en staat op de
schets is opgesteld op basis van input van alle leden
website.
van de RvC en de OR evenals van een aantal mede-
Jaarverslag 2015
13
werkers van Omnia Wonen. De vacature is op ver-
persoonlijke leningen, garanties en dergelijke van
schillende websites en in enkele landelijke dagbladen
Omnia Wonen. Het salaris ontwikkelt zich conform de
gepubliceerd. Bij de selectie heeft onder andere een
afspraken van de CAO Woningcorporaties.
assessment plaatsgevonden. De bestuurder bepaalt het dagelijkse beleid en zorgt
Vergoedingen Raad van Commissarissen
voor de uitvoering daarvan. Zij is bevoegd tot alle
De vergoeding voor de voorzitter bedroeg € 16.740,-,
noodzakelijke rechtshandelingen om de doelstellingen
en voor de leden € 11.160,-. De vergoeding bedraagt
van Omnia Wonen te realiseren.
circa 75% van wat maximaal is toegestaan volgens de WNT en voldoet aan de Honoreringscode
In haar functie van directeur van Omnia Wonen is
commissarissen van de VTW en is exclusief BTW.
mevrouw Govers ook vertegenwoordiger van de stichting Omnia Wonen als bestuurder van Omnia
In 2015 bedroegen de kosten voor opleidingen en
Wonen Holding BV. Deze BV is op zijn beurt weer
excursies van de Raad van Commissarissen € 4.245,-.
bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV.
Vergaderingen De Benoeming- en Remuneratiecommissie van de RvC
De RvC heeft in het verslagjaar vijf keer regulier
voert jaarlijks een planning-, functionerings- en
vergaderd en is een aantal malen bijeen geweest in het
beoordelingsgesprek met de bestuurder en maakt
kader van de selectie voor een nieuwe bestuurder. De
daarvan een verslag voor de voltallige raad.
voorzitter, vice-voorzitter en de bestuurder bereiden de agenda van de vergaderingen voor.
Bezoldiging bestuur Het salaris van de bestuurder voldoet aan de Wet
Vergadering februari
normering bezoldiging top-functionarissen publieke en
De oordeelsbrief over het verslagjaar 2013 van het
semi-publieke sector (WNT). Door de wisseling van het
Ministerie van Binnenlandse Zaken en een rapportage
bestuur vermelden we separaat de verschillende
van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
bedragen.
‘Corporatie in Perspectief’ zijn behandeld. De volgende thema’s kwamen aan de orde: de financiële positie van
G.W.M. van de Ven
Omnia Wonen en de mate waarin de relevante regels
De bezoldiging van de heer van de Ven bestaat uit een
worden nageleefd. De rapportage van het laatste
jaarloon, inclusief vakantietoeslag, van € 71.976,-. De
kwartaal van 2014 en de management letter van de
bijtelling voor de ter beschikking gestelde auto bedraagt
accountant van november 2014 zijn besproken. Het
in 2015 € 5.887,-. Het werkgeversdeel voor de voor-
treasuryjaarplan is goedgekeurd. Verder is stilgestaan
zieningen voor beloningen op termijn (pensioen-
bij twee nieuwe leden die zitting in de Raad hebben
voorziening) bedraagt € 16.783,-.
genomen en het vertrek van de bestuurder per medio 2015. Ook werd gesproken over het eigen functioneren
M.A.J. Govers
van de Raad in 2014 en het proces voor de zelf-
De bezoldiging van mevrouw Govers bestaat uit een
evaluatie in 2015 met hulp van een extern bureau. Ook
jaarloon, inclusief vakantietoeslag, van € 49.312,-. De
werd melding gemaakt een de nieuwe
bijtelling voor de ter beschikking gestelde auto bedraagt
Governancecode.
in 2015 € 676,-. Het werkgeversdeel voor de voorzieningen voor beloningen op termijn (pensioen-
Vergadering april
voorziening) bedraagt € 8.933,-.
Het remuneratierapport over 2014 is besproken en goedgekeurd. De grondposities zijn besproken. Verder
Er is geen variabele of prestatiebeloning,
is stil gestaan bij de stand van zaken rondom de
winstdelingsregeling of beëindigings-regeling
werving van de nieuwe bestuurder voor Omnia Wonen.
afgesproken. De pensioenafspraken voor de
Besloten wordt om in de zomermaanden een aanvang
bestuurder zijn gebaseerd op dezelfde grondslagen als
te maken met de zelfevaluatie. Een delegatie van de
de medewerkers. De bestuurder heeft geen
Jaarverslag 2015
14
RvC heeft de jaarvergadering van de bewonersraad
Vliet-Kuiper benoemd als voorzitter en mevrouw L. de
bijgewoond en doet verslag hiervan.
Klerk als vice-voorzitter. Ook zijn het vergaderrooster
In een middagsessie werd verder gesproken over de
voor 2016 en de samenstelling van de Benoeming- en
nieuwe Woningwet onder leiding van een extern
Remuneratiecommissie en de Audit-commissie in 2016
bureau.
vastgesteld.
Vergadering mei
Overige bijeenkomsten
De leden van de Raad en de bestuurder hebben kort
De RvC heeft samen met de bestuurder en enkele
stilgestaan bij het naderende vertrek van de
medewerkers uit de organisatie werkbezoeken ge-
bestuurder. Met de accountant is gesproken over de
bracht aan een aantal woningcomplexen in Steenwijk
jaarrekening 2014 en het accountantsverslag. De Raad
en in Arnhem. Daarbij heeft de Raad zich uitvoerig
besluit dat de accountant het komende jaar weer de
laten informeren over onderhoud en lokale vraag-
controlewerkzaamheden voor Omnia Wonen mag
stukken. Ook zijn er themabijeenkomsten en
verrichten. Ook het in verband met de nieuwe
workshops georganiseerd. Ter voorbereiding op de
Woningwet aangepaste treasurystatuut is behandeld
nieuwe Woningwet heeft de Raad deelgenomen aan
alsook het besluit tot opheffing van de Stichting
twee workshops over de hoofdlijnen van het nieuwe
Woningbeheer Ons Belang. De bestuurdersrapportage
Woningwet en de consequenties voor Omnia Wonen.
van het eerste kwartaal werd besproken en het verslag
Ook is er een themabijeenkomst geweest over de
van de werkzaamheden van de Klachtenadvies-
nieuwe Governancecode. Tijdens deze bijeenkomst is
commissie is aan de orde geweest. Tijdens deze
geconstateerd dat Omnia Wonen op een aantal punten
vergadering wordt de nieuwe bestuurder van Omnia
nog niet geheel voldoet aan de code. Inmiddels zijn de
Wonen benoemd, mevrouw M.A.J. Govers. Zij volgt per
ontbrekende visiestukken en kaders vastgesteld en
1 augustus de heer G.W.M. van de Ven op, die met
voldoet Omnia Wonen aan alle bepalingen van de
pensioen gaat.
code. Tot slot was de Raad vertegenwoordigd bij de
Vergadering september
belanghoudersbijeenkomsten die georganiseerd zijn.
In de vergadering van september 2015 vergadert de Raad voor het eerst met de nieuwe bestuurder aan zijn
Een delegatie van de RvC heeft een gesprek gevoerd
zijde. Investeringen werden besproken evenals het
met de Ondernemingsraad en hiervan verslag gedaan
borgingsplafond van het WSW. Het integriteitsbeleid
aan de voltallige Raad. Een andere delegatie heeft de
en de bestuurdersrapportage van het tweede kwartaal
jaarvergadering van de huurdersorganisatie S.H.O.W.
kwamen aan de orde. Ook zijn het assurancerapport
bijgewoond. Ook hiervan is verslag gedaan in de
inzake de naleving van specifieke wet- en regelgeving
voltallige Raad.
en het assurancerapport inzake de dVi 2014 besproken. De actuele ontwikkelingen in de sector
Verantwoording
kwamen aan bod. Tijdens de middagsessie werd de
De RvC heeft kennisgenomen van het verslag van de
nieuwe Woningwet nader toegelicht. Ook werd de Raad
bestuurder over het boekjaar 2015. In het verslag zijn
geĂŻnformeerd over de actuele gebeurtenissen rondom
opgenomen de geconsolideerde balans en resultaten-
statushouders.
rekening 2015 en het volkshuisvestingsverslag 2015.
Vergadering november
De jaarrekening is door EY gecontroleerd en voorzien
In de vergadering van november zijn het jaarplan en de
van een goedkeurende controleverklaring. De RvC
begroting voor 2015 besproken en goedgekeurd.
stemt in met het volkshuisvestingsverslag en de
Tevens is stilgestaan bij de bestuurdersrapportage van
jaarrekening en heeft deze goedgekeurd.
het derde kwartaal 2015. Er is kennisgenomen van de toezichtsbrief van de Autoriteit Woningcorporaties (AW). De heer A. van Eijk neemt afscheid als lid van de RvC. De Raad heeft besloten om de vacature voor-
Harderwijk, 25 mei 2016
alsnog niet in te vullen. Voor 2016 is mevrouw A. van
Jaarverslag 2015
15
Jaarverslag 2015
16
Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2015
17
Jaarverslag 2015
18
1.
Strategie en beleid
1.1
Werkgebied
Zowel bij de speerpunten als bij de bouwstenen zijn concrete doelstellingen benoemd.
Stichting Omnia Wonen is een woningcorporatie die actief is in 12 gemeenten. Ons kerngebied bestaat uit
Jaarplan 2015
de gemeenten op de Noordwest Veluwe (met name
Het ondernemingsplan vertalen wij in jaarplannen. In
Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet en Oldebroek)
het Jaarplan 2015 stonden onze voornemens voor dat
en de gemeenten Amersfoort, Steenwijkerland en
jaar. In de volgende hoofdstukken leest u wat we daar-
Arnhem. In het kerngebied willen we een prominente
van hebben gerealiseerd. Daarbij geven wij ook de
rol spelen op het gebied van wonen. De gemeenten
beleidskaders aan. Zo leggen we een verband met de
Den Haag, Assen, Amstelveen en Utrecht rekenen we
speerpunten en bouwstenen uit het ondernemings-
niet tot ons kerngebied. In deze gemeenten willen we
plan.
1
een goede beheerder zijn. Wij stoten daar woningen af als dit nodig is om in het kerngebied te groeien. Als
1.3
Strategisch voorraadbeleid
gevolg van de in de nieuwe Woningwet opgenomen
Het strategisch voorraadbeleid is erop gericht dat ons
regionalisering, houden we opnieuw tegen het licht
woningbezit nu en in de toekomst aansluit op de vraag.
welke gemeenten we tot ons kerngebied rekenen.
Wij vinden het met name van belang dat er voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte beschik-
Wij bieden woonruimte aan ongeveer 7.600 huis-
baar is en blijft voor mensen die qua inkomen of om
houdens. Dit doen we met 78 enthousiaste mede-
andere redenen niet zelf kunnen voorzien in hun
werkers.
huisvesting.
1.2
Ondernemingsplan
Vanuit de doelstellingen van ons ondernemingsplan, de
Waar het echt om gaat!
marktvraag en onze financiële mogelijkheden bekijken
Het ondernemingsplan, dat geldt voor de periode 2015
we wat er aan onze woningportefeuille moet en kan
tot en met 2018, heeft de titel ‘Waar het echt om gaat!”.
veranderen. Per gemeente stellen we zo het
De missie van Omnia Wonen is in het
portefeuillebeleid vast. Het portefeuillebeleid geeft
ondernemingsplan als volgt beschreven:
antwoord op de vraag of we woningen willen bijbouwen of ingrijpend willen renoveren en of we woningen willen
“Met een gevarieerd woningaanbod bieden wij onze
verkopen of zelfs slopen. Wij stemmen ons portefeuille-
huurders een eigen thuis!”
beleid - veelal via prestatieafspraken - af met de gemeenten waarin wij actief zijn.
Hoewel we in het nieuwe ondernemingsplan niet wezenlijk een andere koers volgen dan voorheen,
Voor het bestaande woningbezit maken we het
hebben we wel keuzes gemaakt. Waar gaat het ons
portefeuillebeleid meer concreet in plannen per woning-
echt om? Wat vinden we té belangrijk om te laten
complex. Verreweg de meeste complexen willen we
liggen? Dit mondt uit in een drietal speerpunten:
nog lange tijd verhuren.
-
betaalbaar wonen;
-
wonen en zorg;
Naast de productstrategie wordt voor ieder
-
duurzaam wonen.
woningcomplex nog een aantal zaken vastgelegd. De belangrijkste zijn: -
Om de ambities op het gebied van deze speerpunten
verhuur);
waar te kunnen maken, is in het ondernemingsplan -
geformuleerd wat we daarvoor nodig hebben. Het gaat
de uitgangspunten voor het uitrustingsniveau van keuken, badkamer, toilet en installatiewerk;
om de volgende vier bouwstenen: -
een slagvaardige organisatie;
-
-
extra aandacht voor sturing op vastgoed;
-
-
extra aandacht voor bewonersparticipatie;
-
extra aandacht voor benutting van ons netwerk.
Jaarverslag 2015
de gewenste streefhuur (= huurprijs bij nieuwe
1
19
het gewenste energielabel; de doelgroep die gehuisvest wordt. Het ondernemingsplan ‘Waar het echt om gaat!’ en het Jaarplan 2015 vindt u op www.omniawonen.nl
De invoering van de nieuwe Woningwet heeft invloed
De nieuwe wensportefeuilles vraagt om het formuleren
op ons strategisch voorraadbeleid. De nieuwe
van nieuw huurbeleid. Dit wordt nog eens versterkt
Woningwet zorgt ervoor dat toegelaten instellingen alle
door het met ingang van 1 oktober 2015 geïntrodu-
activiteiten moeten scheiden of splitsen in diensten met
ceerde nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). In
en zonder algemeen economisch belang (daeb en niet-
het vernieuwde WWS telt de WOZ-waarde sterk mee
daeb activiteiten). Ook zullen er medio 2016 naar aan-
voor het bepalen van de maximaal redelijke huur. We
leiding van de nieuwe Woningwet woningmarktregio’s
zijn eind 2015 gestart met het formuleren van nieuw
worden vastgesteld. De woningmarktregio’s bepalen in
huurbeleid. Het zorgdragen voor een goede
welke gemeenten Omnia Wonen nog nieuwbouw en
betaalbaarheid speelt een belangrijke rol bij het
woningaankopen mag doen. Buiten de eigen woning-
opstellen van het nieuwe huurbeleid.
marktregio kan alleen nog het bestaande bezit worden beheerd. Verder moet er in het kader van het zoge-
Asielzoekers en verkoop
naamde passend toewijzen strikter worden gekeken
Het aantal vluchtelingen dat naar Nederland komt is in
naar de verhouding tussen inkomen en huurprijs.
2015 fors toegenomen. De grote vluchtelingenstroom is
Gezien al deze wijzigingen is begonnen het porte-
het gevolg van de oorlogen en politieke onlusten in
feuillebeleid in zijn geheel tegen het licht te houden.
onder andere Syrië en Eritrea. Veel vluchtelingen krijgen een verblijfsvergunning. Overheden doen een
Betaalbaarheid en passend toewijzen
sterk beroep op Omnia Wonen en collega corporaties
Wij willen de huur betaalbaar houden voor onze
om de grote aantallen vergunninghouders te huis-
huurders. Wij kijken bij woningtoewijzing naar de
vesten. Zo’n 250 woningen in Nunspeet hebben we
verhouding tussen inkomen en huurprijs. Het passend
daarom tijdelijk uit de verkoop gehaald. Hierdoor krijgen
toewijzen uit de Woningwet 2015 sluit hier naadloos op
bestaande woningzoekenden als vergunninghouders
aan. 95% Van de nieuwe woningtoewijzingen aan huis-
meer ruimte op de huurwoningmarkt.
houdens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens moet plaatsvinden in huurwoningen met een huur
Wijziging woningwaarderingsstelsel
onder de aftoppingsgrenzen. In 2015 hebben we een
Op 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel
huur-inkomenstabel opgesteld waarbij we, naast het
gewijzigd. De belangrijkste wijziging is dat de WOZ-
passend toewijzen voor de laagste inkomens, ook
waarde van de woning meetelt in de berekening van
gekeken hebben naar de betaalbaarheid van iets
het aantal punten. Het puntensysteem bepaalt wat de
hogere inkomens. Daarbij hebben we gebruik gemaakt
maximale huurprijs van een sociale huurwoning mag
van gegevens van het Nibud. Omnia Wonen voert de
zijn. De huurprijs van een klein aantal woningen bleek
nieuwe huur-inkomenstabel per 1 januari 2016 in.
in het nieuwe puntensysteem hoger dan de maximale huurprijs van deze huurwoningen. Wettelijk gezien mag
Beschikbaarheid en wensportefeuilles
de huurder de verhuurder (Omnia Wonen) vragen om
Voor de gemeenten in ons kerngebied waar we een rol
de huur te verlagen. Omdat Omnia Wonen de verhou-
van betekenis spelen, hebben we bepaald hoeveel
ding tussen de kwaliteit van de woningen en de huur-
woningen we per huurklasse beschikbaar moeten
prijs belangrijk vindt, verlaagden wij zelf de huurprijs
hebben voor de diverse doelgroepen. Hierbij hebben
van deze woningen.
we gekeken naar welke huur voor de diverse doelgroepen nog betaalbaar is alsook naar het passend verder vertalen naar onze woningvoorraad. Dit leidt tot
1.4 Prestatieafspraken met belanghouders
een onderverdeling van onze woningen in een daeb-tak
Wij maken prestatieafspraken met de gemeenten in
en een niet-daeb-tak. Daarnaast wordt een nadere
ons kerngebied. In de gemeenten buiten het kern-
onderverdeling gemaakt binnen de daeb-tak in
gebied doen we bewust niet mee aan het brede
woningen met een (streef)huur onder de
volkshuisvestingsoverleg.
toewijzen. Deze wensportefeuilles gaan we begin 2016
aftoppingsgrenzen en woningen met een (streef)huur boven de aftoppingsgrenzen.
Jaarverslag 2015
20
Amersfoort
Omnia Wonen zijn begin 2014 afspraken ondertekend
In Amersfoort hebben we samen met de gemeente, de
over (woningmarkt-)onderzoek, nieuwbouw, bestaande
corporaties de Alliantie en Portaal en de huurders-
voorraad, duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid,
organisaties eind 2015 prestatieafspraken gemaakt
specifieke doelgroepen, maatschappelijke zorg,
over het uitbreiden van de sociale woningvoorraad in
(regionale) woonruimteverdeling en maatschappelijk
de komende vijf jaar alsook richtinggevende uitspraken
vastgoed. De overeenkomst heeft betrekking op de
gedaan over het verder verduurzamen van de
periode 2014 tot en met 2016. De huurdersorganisaties
bestaande woningvoorraad. Omnia Wonen heeft zich
waren bij alle gesprekken betrokken.
bereid verklaard zich in te zetten om qua nieuwbouw en woningaankopen actief te mogen blijven in Amersfoort
In december 2015 is een prestatiecontract ondertekend
met als doel het realiseren van tenminste 300 nieuwe
waarin nog eens is bevestigd dat de in 2014 gemaakte
sociale huurwoningen.
afspraken in 2016 nog van kracht zijn. Daarnaast zijn in dit contract procedure afspraken gemaakt om tot
Arnhem
nieuwe prestatieafspraken te komen. Het contract is
De gezamenlijke corporaties en de gemeente Arnhem
getekend door de gemeente, de twee woning-
hebben in 2012 voor de periode tot en met 2015
corporaties en hun huurdersorganisaties.
prestatieafspraken gemaakt over:
bouwen en beheren;
Nunspeet
variatie en keuze;
In Nunspeet zijn voor 2015 geen concrete prestatie-
wonen, welzijn en zorg;
afspraken gemaakt. Wel zijn procedureafspraken
sociaal investeren en
gemaakt voor een nieuw prestatiecontract. De
duurzaam bouwen.
huurderorganisatie wordt daar ook bij betrokken. Vertrekpunt voor de nieuwe afspraken is de woonvisie van de gemeente en de ‘bieding’ van Omnia Wonen.
De afspraken die voor Omnia Wonen van belang zijn gaan met name over de woonruimteverdeling, de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad en het
Oldebroek
investeren in energiebesparende maatregelen in de
Met de gemeente Oldebroek hebben we nog geen
bestaande woningvoorraad.
prestatieafspraken. Wel hebben we zowel bestuurlijk als ambtelijk overleg over diverse zaken. Ook is
Elburg
afgesproken dat de gemeente Omnia Wonen en
In Elburg hebben we samen met de gemeente en
collega-corporatie deltaWonen alsook hun huurders-
collega-corporatie UWOON een Prestatiecontract
organisaties betrekt bij het opstellen van een
Wonen 2011-2015. Er zijn geen concrete plannen
woonvisie. Deze woonvisie zal mede de basis vormen
gemaakt voor 2015 omdat de belangrijkste doelstel-
voor nieuw prestatieafspraken.
lingen uit het plan reeds waren behaald. Het gaat dan met name om het toevoegen van nieuwe woningen en
Steenwijkerland
het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.
Begin 2015 zijn in Steenwijkerland voor de periode 2015-2017 prestatieafspraken gemaakt. De huurders-
Eind 2015 is een begin gemaakt met de gesprekken
organisaties zijn tussentijds een aantal maal om input
voor nieuwe prestatieafspraken. Hier zijn de huurders-
en commentaar gevraagd. Belangrijke thema’s voor de
organisaties ook bij betrokken. Dit gaat enerzijds om
afspraken zijn onder andere de benodigde (betaalbare)
meer globale afspraken voor de periode 2016-2019 en
sociale woningvoorraad, wonen, zorg en welzijn, nieuw-
anderzijds om meer concrete jaarafspraken voor 2016
bouw, duurzaamheid en betaalbaarheid en sociale
en 2017. De woonvisie van de gemeente voor de
problematiek en leefbaarheid. Eén van de afspraken is
periode 2015-2019 en de ‘biedingen’ van de
om een gezamenlijk woningmarktonderzoek uit te laten
corporaties zijn het vertrekpunt voor de gesprekken.
voeren. Dit onderzoek is begin 2016 afgerond en is mede basis voor een nieuwe woonvisie van de
Harderwijk
gemeente en concrete prestatieafspraken op jaarbasis.
Tussen de gemeente en de corporaties UWOON en
Jaarverslag 2015
21
Bestuurlijk en ambtelijk overleg
Het totale rendement kwam in 2015 uit op 5,8%. Dit
Op bestuurlijk en ambtelijk niveau hebben wij
rendement is opgebouwd uit een direct en een indirect
regelmatig formeel en informeel contact met de
rendement. Het directe rendement kwam uit op 4,1%
gemeenten en andere belanghouders. Deze contacten
en drukt het resultaat van de dagelijkse bedrijfsvoering
zijn divers van aard en leiden soms tot formele
uit. In dit rendement zitten enerzijds de huurinkomsten
afspraken.
en anderzijds de aan het vastgoed direct toe te rekenen uitgaven, zoals onderhoud en beheer, ver-
1.5
Benchmarking
werkt. Het indirecte rendement geeft de waarde-
Wij willen onze prestaties graag in perspectief plaatsen
ontwikkeling van het vastgoed weer. Hierin zijn ook de
en doen daarom mee aan de Aedes-benchmark en de
investeringen in het vastgoed en aan- en verkopen
MSCI/IPD Corporatie Vastgoedindex.
meegenomen. In 2015 is de waarde van ons vastgoed met 1,7% gestegen. De benchmark geeft de resultaten van alle deelnemende corporaties tezamen weer.
Aedes-benchmark In 2015 kreeg Omnia Wonen een BB-score in de Aedes-benchmark. We waren daarmee een goede
Onze bijdrage aan de betaalbaarheid van de huren en
middenmoter in de branche van woningcorporaties.
de leefbaarheid, het zogenaamde maatschappelijke
Voor klanttevredenheid behaalden we een 7,7. Het
rendement, bedroeg in 2015 1,4%. Dit is het rendement
gemiddelde voor de sector lag op 7,4. De bedrijfslasten
dat we, gezien onze doelstellingen, bewust laten liggen
waren € 992, - per verhuureenheid. Het sector
door geen markthuren te vragen en te investeren in
gemiddelde was € 925, -.
leefbaarheid.
MSCI/IPD Corporatie Vastgoedindex De belangrijkste resultaten over het boekjaar 2015 zijn:
Omnia Wonen
Benchmark
Totaal rendement
5,8%
7,1%
- indirect rendement
1,7%
3,2%
- direct rendement
4,1%
3,8%
Maatschappelijk dividend
1,4%
1,5%
€ 2.664
€ 2.894
Exploitatiekosten per verhuureenheid
Jaarverslag 2015
22
2.
Participatie
2.1
Beleidskader
zijn gestuurd en een afzonderlijk overleg over het jaarplan en de begroting 2016.
Omnia Wonen vindt het belangrijk om te weten wat er
Verder neemt de S.H.O.W. deel aan het overleg dat we
onder huurders en belanghouders leeft, wat ze van ons
regelmatig met de directies van onze onderhouds-
verwachten en wat ze te bieden hebben. En andersom
partners hebben. Ook woont ze het werkoverleg van
is het goed dat men weet met welke vraagstukken wij
het proces Wonen en de rondetafelbijeenkomsten met
bezig zijn en wat wij tot onze taken en verantwoordelijk-
onze belanghouders bij.
heden rekenen. De inbreng van huurders en belanghouders gebruiken we bij het formuleren, bijstellen en
Lokale huurdersorganisaties
uitvoeren van ons beleid.
Met de lokale bewonerscommissies of bewonersgroepen praten we over zaken die in of rondom een
2.2
Bewonersparticipatie
groep woningen spelen. In 2015 waren er 19
De participatie van bewoners vindt in verschillende
bewonerscommissies en –verenigingen actief. De
vormen plaats. Zowel centraal als lokaal praten wij met
onderwerpen waarover is gesproken hangen af van de
(vertegenwoordigers van) onze huurders. Daarnaast
lokale situatie en liepen uiteen van veiligheid in de
onderzoeken wij de woonwensen en tevredenheid van
buurt en parkeerproblemen tot verlichting van gemeen-
(toekomstige) bewoners en betrekken hen bij de bouw
schappelijke ruimten en beplanting rondom een
of onderhoud van hun woning.
woningcomplex.
Huurdersorganisatie
Wij betrekken bewonerscommissies ook bij onder-
De Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen
houdprojecten. Als een woningcomplex geen
(S.H.O.W.) is een belangrijke gesprekspartner voor
bewonerscommissie heeft, richten wij een tijdelijke
Omnia Wonen. De S.H.O.W. adviseert ons over
bewonersadviesgroep op. Vanaf de voorbereiding tot
(beleids-)zaken die de belangen van al onze huurders
en met de afronding van een onderhouds - of
raken. In 2015 is advies gevraagd over:
renovatieplan zitten wij met deze bewoners om tafel. Zij
-
prestatieafspraken met gemeente Steenwijkerland;
denken en beslissen mee over onder andere de
-
gezamenlijk woonruimte-verdeelsysteem Noord
verschillende keuzemogelijkheden.
Veluwe;
In 2015 waren bewonersadviesgroepen betrokken bij
verkoop vooroorlogse woningen in Arnhem en
tien projecten. Het gaat om drie projecten in Nunspeet,
Utrecht;
drie in Harderwijk, één in Arnhem, één in Den Haag,
-
aanpassen algemene huurvoorwaarden (asbest);
één in Amersfoort en één in Ermelo. In alle projecten is
-
jaarlijkse huurverhoging 12 juli 2015;
een breed scala aan werkzaamheden uitgevoerd.
-
nieuwe toewijzingsregels c.q. huur/inkomenstabel
-
(passend toewijzen);
De jaarlijkse bewonersdag werd in november 2015
-
verkoop woningen Amstelveen en
gehouden. Naast de bewonerscommissieleden waren
-
sociaal plan Veluwse Heuvel Nunspeet (sloop-
ook de S.H.O.W., woonadviseurs, leden van de RvC en
nieuwbouw).
de directeur-bestuurder aanwezig. Tijdens deze dag werden de bewonerscommissies uitvoerig geïnfor-
De S.H.O.W. plaatste een aantal maal kanttekeningen
meerd over passend toewijzen en veranderingen in het
bij onze voorstellen. Dit heeft op diverse punten tot
woningwaarderingsstelsel (WWS). De RvC heeft
aanpassing en verduidelijking van onze voorstellen
uitgelegd hoe de samenwerking tussen de RvC en
geleid.
Omnia Wonen geregeld is en welke zeggenschap en verantwoordelijkheden de Raad heeft. Verder is het
Naast de adviesaanvragen hebben wij diverse malen
nieuwe huurdersportaal ‘Mijn Omnia Wonen’
met de S.H.O.W. gesproken over de nieuwe
gedemonstreerd. Het middagprogramma had een
Woningwet en de gevolgen daarvan voor Omnia
informeel karakter met als doel elkaar beter te leren
Wonen. Ook is er een afzonderlijk overleg geweest
kennen en ervaringen uit te wisselen.
over de ‘biedingen’ die voor 1 juli aan de gemeenten
De activiteiten van de centrale en lokale huurders-
Jaarverslag 2015
23
organisaties vinden wij erg belangrijk. Daarom onder-
Wonen’. Verbeterpunten die gegeven werden
steunen wij ze ook financieel. In 2015 is zo’n € 37.500
gingen met name over de communicatie bij de
uitgegeven aan bewonersparticipatie. In 2014 was dit
verschillende stappen in het portaal. Deze
bedrag bijna € 34.000.
communicatie is op basis van de input van de huurders verbeterd.
Tevredenheidsonderzoeken In 2015 gaven nieuwe huurders die een bestaande
2.3
Duurzaamheid: bewustwording
woning betrokken voor klantgerichtheid een 8,0. In
Investeren in de energetische kwaliteit van nieuwe en
2014 was dat een 7,9. Voor de algemene tevredenheid
bestaande woningen alleen is niet voldoende om tot
rondom het afhandelen van repartieverzoeken kregen
lager energieverbruik te komen. Het gedrag van
we een 7,8, net iets lager dan de 7,9 die we in 2014
mensen is minstens zo belangrijk. Onze medewerkers
kregen. In 2015 werd geen onderzoek gedaan onder
wijzen huurders daarom bij projecten op de voordelen
nieuwe huurders die een nieuwbouwwoning betrokken.
en het belang van energiebesparing en duurzaamheid. We zetten niet alleen in op de bewustwording van onze
We hebben in 2015 bij 7 onderhoudsprojecten de
huurders, maar ook op die van onze medewerkers.
tevredenheid van de bewoners gemeten. De respons
Want alleen gemotiveerde medewerkers kunnen onze
was 40% en het gemiddelde cijfer was een 7,4. Dit is
milieudoelstellingen uitdragen.
iets onder de gestelde norm van 7,5.
2.4
Klachtenadviescommissie
De uitkomsten van het tevredenheidsonderzoeken
Bewoners met klachten over Omnia Wonen kunnen
gaven geen aanleiding het beleid of de processen bij te
terecht bij de woonadviseur. Is de bewoner niet
stellen.
tevreden over de oplossing? Dan kan de klacht worden neergelegd bij de bestuurder. Vrijwel altijd wordt de
Klantenpanels in 2015
klacht in goed overleg tussen de bewoner en Omnia
In 2013 is Omnia Wonen gestart met het digitaal
Wonen opgelost.
klantenpanel. In 2015 vroegen we de leden naar
Komen de bewoner en Omnia Wonen er samen niet
hun mening over ons bewonersblad ‘Voel je thuis!’.
uit? Dan kan de bewoner de klacht voorleggen aan de
Uit de resultaten van het panel bleek dat de meeste
Klachtenadviescommissie. Deze commissie is een
respondenten het blad kennen en lezen. Daarnaast
onafhankelijke instantie die adviseert over de
bleek dat zij de informatieve rubrieken in het blad
afhandeling van de klachten. Het advies van de
het meest interessant vinden. Ook geven veel
Klachtenadviescommissie is in principe bindend.
huurders de voorkeur aan nieuws uit hun regio. Over de vormgeving zijn respondenten tevreden. Bij
Er zijn vijf corporaties aangesloten bij de
de opzet van de bewonersbladen worden de
Klachtenadviescommissie:
resultaten van dit onderzoek meegenomen. We
-
kijken of we nog meer informatieve artikelen kunnen
UWOON met woningen in Elburg, Ermelo en Harderwijk;
plaatsen en we doen ons best om nieuws uit alle
-
Woningstichting Putten uit Putten;
regio’s te plaatsen.
-
Woonpalet uit Zeewolde;
-
Triada woondiensten met woningen in Epe,
Daarnaast nodigden we negen huurders uit voor
Hattem en Heerde;
een fysiek klantenpanel op het hoofdkantoor in
-
Omnia Wonen.
Harderwijk. Deze huurders (waaronder twee leden van de S.H.O.W.) testten het huurdersportaal ‘Mijn
Omnia Wonen voert het secretariaat van de commissie.
Omnia Wonen’ vooraf en gaven hun mening over dit portaal. Deelnemers testten verschillende zelf
Alle huurders van Omnia Wonen (dus ook buiten ons
service scenario’s zoals het doen van een
kerngebied) kunnen de Klachtenadviescommissie
reparatieverzoek, overlastmelding of het wijzigen
inschakelen. De Klachtenadviescommissie behandelde
van persoonlijke gegevens. Huurders waren
afgelopen jaar vijf klachten in een hoorzitting. Eén
enthousiast en gaven een acht voor ‘Mijn Omnia
klacht had betrekking op Omnia Wonen. Deze klacht
Jaarverslag 2015
24
ging over een factuur. Omnia Wonen heeft het advies
Het geeft inzicht in ieders belangen en de afwegingen
opgevolgd. Daarnaast is naar aanleiding van het advies
die gemaakt moeten worden. Daarnaast ontvangen de
de procedure en communicatie bij de doorberekening
aanwezigen waardevolle input voor hun eigen beleid en
van kosten geoptimaliseerd.
programma’s. Voor ons vormen de bijeenkomsten bovendien een goede basis voor het verder uitbouwen
2.5
Belanghouders
van de samenwerking.
Zowel op bestuurlijk als uitvoerend niveau zijn er formele en informele contacten met partners zoals
Overig
collega-corporaties, gemeenten, zorg- en welzijns-
Wij ontmoeten onze belanghouders ook op tal van
organisaties, politie, hulporganisaties en aannemers.
andere gelegenheden. Zo maken we bijvoorbeeld prestatieovereenkomsten, hebben overleg over bouw-
Rondetafelbijeenkomsten
en onderhoudsplannen, hebben contacten met zorg- en
In ons kerngebied onderhouden wij intensief contact
welzijnspartijen, doen wijkschouwen met onder andere
met gemeenten en andere belanghouders. Wij
wijkagenten en buurtbeheerders. Door ons voortdurend
organiseren in deze gemeenten rondetafelbijeen-
op allerlei niveaus te verbinden met onze belang-
komsten. In 2015 hielden we bijeenkomsten in Elburg,
houders zijn wij in staat optimaal gebruik te maken van
Harderwijk, Nunspeet en Oldebroek. Er is gesproken
elkaar.
over de lokale woningbehoefte en de gevolgen van de nieuwe Woningwet voor de lokale woningmarkt. De bijeenkomsten leiden tot meer begrip voor elkaars standpunten.
Jaarverslag 2015
25
Jaarverslag 2015
26
3.
Het woningbezit
3.1
Beleidskader
innovatief woonconcept voor alleenstaande ouderen. Vrijwilligers bezoeken de bewoners en ondersteunen hen om mee te doen aan sociale activiteiten in de wijk.
Wij maken onderscheid tussen gemeenten in het kerngebied en de overige gemeenten. In het kern-
In Steenwijk is de tweede fase van het project
gebied hebben wij intensief contact met gemeenten en
‘Meenthehof’ opgeleverd. Het gaat hierbij om 26 sociale
andere belanghouders. Dat zijn ook de plaatsen waar
huurwoningen en 28 vrije sector huurwoningen.
wij nog woningen bouwen of aankopen. In de overige gemeenten spelen we een minder actieve rol, maar zijn
Aan het Swene van Brienenland, gemeente Nunspeet,
we wel een betrokken beheerder. Zo nodig stoten wij
hebben 12 huurders de sleutel van hun sociale
daar woningen af om in het kerngebied te groeien.
huurwoning gekregen. Alle 12 woningen zijn grondgebonden seniorenwoningen.
Onze nieuwbouw-, aankoop- en verkoopplannen vloeien voort uit ons strategisch voorraadbeleid en de
Duurzaamheid
prestatieafspraken die we met gemeenten maken.
Om te voldoen aan de milieueisen die uit het Bouw-
Uitgangspunt voor het strategisch voorraadbeleid en de
besluit voortvloeien, gaan we uit van de Trias
prestatieafspraken is dat ons woningaanbod nu en in
Energetica. Dat betekent kort gezegd dat wij zoveel
de toekomst aansluit op de vraag van woning-
mogelijk isoleren in de schil en vervolgens kijken naar
zoekenden. Wij vinden het met name belangrijk dat er
het toepassen van technische installaties. In een aantal
voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte
projecten gebruiken wij nieuwere technieken. Zo pasten
is voor mensen die qua inkomen of om andere redenen
wij in de Meenthehof in Steenwijk warmte terugwin
niet zelf kunnen voorzien in hun huisvesting.
(wtw) installaties en led-verlichting toe. In de Meenthehof en aan het Swene van Brienenland
In de meeste gemeenten waar wij actief zijn is het niet
hebben we daarnaast aluminium kozijnen en
meer nodig grote aantallen woningen te bouwen. Een
driedubbel isolatieglas toegepast. Het Thuishuis is zo
uitzondering hierop vormt de gemeente Amersfoort.
ontworpen dat het nauwelijks energie verbruikt. Dit
Hier is wel sprake van een grote woningbehoefte.
wordt bereikt door hoge isolatiewaarden, driedubbel
Daarnaast zien we overal een toenemende vraag naar
isolatieglas en energiezuinige installaties.
woningen omdat er grote aantallen statushouders gehuisvest moeten worden. Ook verwachten we overal
Nieuwbouw in voorbereiding
een toenemende vraag naar woonruimte die geschikt is
In 2015 hebben we ook verschillende projecten in
voor ouderen en mensen met een beperking. Hierop
voorbereiding genomen.
spelen we in door vraag gestuurd bestaande woningen Aan de Haverweg in Elspeet, gemeente Nunspeet,
aan te passen en waar nodig ook door nieuwbouw.
zullen zes grondgebonden seniorenwoningen worden Voor nieuwe woningen voldoen wij aan de milieueisen
gebouwd met huurprijzen onder de liberalisatiegrens.
van het Bouwbesluit en maken wij gebruik van nieuwe
Start van bouwwerkzaamheden is in 2016 gepland.
technieken en duurzame materialen. Met name in complexen die bestemd of geschikt zijn voor ouderen
Ook het project ‘Veluwse Heuvel’ in de gemeente
maken wij gebruik van domotica concepten.
Nunspeet, is in voorbereiding genomen. Hier zal sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvinden. Het plan is
3.2
Nieuwbouw
om 62 seniorenappartementen en een wijkontmoetings-
Gerealiseerde nieuwbouw
centrum (WOC) te realiseren. Er wordt gestreefd naar
We hebben in 2015, zoals voorzien in het jaarplan, drie
een optimale verhouding tussen wonen, zorg en
nieuwbouwprojecten opgeleverd.
welzijn. De nieuwbouw vindt gefaseerd plaats. De eerste bouwwerkzaamheden zijn gepland in 2016.
In de wijk Stadsdennen, gemeente Harderwijk, is het ‘Thuishuis’ opgeleverd. Het Thuishuis bestaat uit zeven
Verder participeren wij in Harderwijk in de Ontwikkel-
zelfstandige wooneenheden. Het Thuishuis is een
combinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. Deze
Jaarverslag 2015
27
ontwikkelcombinatie bouwt woningen in het nieuw-
woning te koop aan op de vrije markt. Daarbij hebben
bouwplan De Hoge Varen.
huurders van andere woningen van Omnia Wonen voorrang. Zo stimuleren we de doorstroming op de
Ook bezitten we ten behoeve van toekomstige
woningmarkt.
woningbouw grondposities in Amersfoort (Vathorst Noord) en Elburg (De Dijkjes). Daarnaast behoren nog
Kopen met Korting
een aantal kleinere kavels tot ons eigendom.
In de wijk Bijsteren in Putten zijn onder het label ‘Kopen met Korting’ 100 woningen gebouwd tussen 2006 en
Samenwerken met de markt
2011. Met het label Kopen met Korting krijgt de koper
Voor onze nieuwbouw werken we samen met
een korting op de koopprijs van de woning. De koper is
aannemers en toeleveranciers die over aantoonbare
verplicht de woning terug te verkopen aan Omnia
ervaring en expertise beschikken die voor een specifiek
Wonen. Hierbij krijgt hij zijn oorspronkelijke koopprijs,
project van belang zijn. Waar nodig, schakelen we
onder aftrek van de korting, terug. Een waardestijging
onafhankelijke adviseurs in.
of –daling wordt volgens een van te voren vastgestelde sleutel gedeeld met Omnia Wonen. De waarde van
3.3
Verkoop
eventueel aangebrachte verbeteringen is volledig voor
Verkoop 2015
de oorspronkelijke koper. Omnia Wonen verkoopt de
In 2015 jaar werden in totaal 29 woningen verkocht:
woning vervolgens weer met korting door aan de
-
19 in Nunspeet;
opvolgende koper. Met deze constructie bieden wij
-
3 in Arnhem;
mensen die wat minder te besteden hebben, de kans
-
4 in Oldebroek;
een woning te kopen en blijven er goedkope woningen
-
1 in Harderwijk;
beschikbaar voor starters. In 2015 zijn er 17 woningen
-
1 in Assen en
opnieuw verkocht.
-
1 in Utrecht. KoopGoedkoop
Geplande verkoop
Onder het label ‘KoopGoedkoop’ geven wij grond in
Eind 2015 waren nog 474 huurwoningen gelabeld voor
erfpacht uit waarop de kopers van het erfpachtrecht
verkoop. Per gemeente ging het om de volgende
hun eigen woning laten bouwen. De vergoeding
aantallen:
voor het erfpachtrecht, de canon, is een vast
-
305 in Nunspeet;
percentage over de waarde van de grond. Deze
-
67 in Oldebroek;
canon wordt echter gefaseerd in rekening gebracht.
-
47 in Arnhem;
Bij aanvang van de bewoning bedraagt de korting
-
29 in Utrecht;
op de canon 100%, pas in jaar 11 betalen de
-
21 in Harderwijk;
kopers de volledige vergoeding. Dat wordt de
-
4 in Assen en
ingroeiregeling genoemd. Op deze wijze is het
-
1 in Steenwijkerland (Eesveen).
kopen van een eigen woning bij aanvang een stuk goedkoper.
In 2015 zijn onze vooroorlogse woningen in Arnhem en Utrecht in de verkoop gegaan. De overige woningen
Omnia Wonen heeft eind 2015 86 woningen onder het
zijn door ons in het verleden al eens aangewezen voor
label KoopGoedkoop. Het gaat om 31 woningen in
verkoop. Een aantal recent gerenoveerde woningen in
Nunspeet, 23 woningen in Harderwijk, 21 woningen in
Nunspeet zijn in 2015 uit de verkoop gehaald.
Elburg en 11 in Oldebroek. Vanwege verminderde financierbaarheid van erfpacht, is in 2015 besloten dat
Voor verkoop aangewezen woningen bieden wij aller-
een groot deel van de KGK-kavels aan de huidige
eerst aan de zittende huurder aan. Een zittende
eigenaren worden aangeboden. Dit heeft geleid tot de
huurder krijgt nogmaals de kans de woning te kopen bij
verkoop van tien kavels; zeven in Oldebroek, één in
aanvang van een renovatie van het betreffende
Elburg, één in Nunspeet en één in Harderwijk.
complex. Is hij niet geïnteresseerd, dan kan hij gewoon blijven huren. Gaat hij verhuizen? Dan bieden wij de
Jaarverslag 2015
28
3.4
Woningbezit
bijna 47% zijn etagewoningen en ongeveer 1% zijn duplexwoningen.
Door nieuwbouw, aankoop, sloop en verkoop telt het woningbezit van Omnia Wonen aan het einde van 2015 7.607 woningen. Dit zijn er 48 meer dan eind 2014
In het volgende overzicht staat hoe het woningbezit is
(exclusief. zorgappartementen). Ongeveer 5% van de
verdeeld naar huurprijscategorie.
woningen is voor 1950 gebouwd, 39% tussen 1950 en 1975, 40% tussen 1975 en 1999 en 16% vanaf 2000. Bijna 53% van de woningen zijn eengezinswoningen, Verspreiding bezit en huurcategorie (stand eind 2015)
<=403,06
403,07 t/m
576,88 t/m
618,25 t/m
576,87
618,24
710,68
>710,68
Totaal
Amersfoort
19
395
111
227
69
821
Amstelveen
3
133
0
0
0
136
Arnhem
128
264
10
79
97
578
Assen
44
269
23
3
0
339
Den Haag
85
519
3
0
0
607
Elburg
8
286
31
50
19
394
Ermelo
12
16
0
0
0
28
Harderwijk
29
599
106
155
175
1.064
Nunspeet
355
1.451
326
332
78
2.542
Oldebroek
94
388
39
78
4
603
Steenwijkerland
75
208
13
121
33
450
Utrecht
20
19
1
5
0
45
Totaal
872
4.547
663
475
7.607
3.5
Overige onroerende zaken
1.050
Garages en bergruimten zijn meestal gebouwd in
Omnia Wonen verhuurt ook andere onroerende zaken.
combinatie met woningen.
Deze verdelen wij in drie categorieĂŤn:
4. Overige verhuureenheden. Betreft verhuur van
1. Maatschappelijk vastgoed. Zoals steunpunten voor
woonwagens, woonwagenstandplaatsen en
ouderenzorg, complexen voor begeleid wonen en
kamers.
ruimten die aan welzijnspartijen worden verhuurd. 2. Overige bedrijfseenheden. Het gaat meestal om
Onder het maatschappelijk vastgoed vallen ook
combinatieprojecten zoals winkels of kantoren die
complexen of delen van complexen die we aan
onder woningen gevestigd zijn.
zorgpartijen verhuren.
3. Garages, parkeerplaatsen en bergruimten. Deze verhuren wij in principe aan onze eigen huurders.
Jaarverslag 2015
29
Verhuur overige onroerende zaken (stand eind 2015) Gemeente
Maatschappelijk - Overige bedrijfs- Garages
Overige verhuur- Totaal
vastgoed
eenheden
eenheden
e.d.
Amersfoort
5
50
55
Amstelveen
2
3
5
Arnhem Den Haag
42
42
2
7
9
Elburg
1
2
14
Harderwijk
4
10
24
35
73
Nunspeet
20
37
52
25
134
39
8
47
32
36
100
418
Oldebroek Steenwijkerland
Totaal
3.6
2
2
27
60
231
Beheer voor derden
Er zijn zeven VvE’s bij waar Omnia Wonen alle
Eind 2015 was Omnia Wonen betrokken bij 25
woningen nog in eigendom heeft en de
Verenigingen van Eigenaren (VvE). Wij doen vooral
woningen thans niet worden verkocht. Er is
de dingen waar wij goed in zijn, die tot onze
besloten om deze VvE’s slapend te houden.
kerntaken behoren en waarmee wij onze doelen
Hier wordt dus geen actief VvE-beheer
kunnen halen. Dit betekent dat wij geen woningen
gevoerd. Het gaat om woningen in Den Haag
en andere gebouwen meer beheren voor derden.
en Arnhem.
Beheren van VvE’s doen we alleen als we een meerderheidsbelang hebben in de betreffende VvE.
Jaarverslag 2015
17
30
4.
Kwaliteit woningbezit
4.1
Beleidskader
Zo kan bijvoorbeeld voor extra keukenkastjes, een verhoogd toilet of luxere kranen worden gekozen. Als de verbeteringen tot de door Omnia Wonen gehan-
Onze kerntaak is het bieden van passende en goede
teerde basis- of pluskwaliteit behoren, wordt een
huisvesting aan mensen die zijn aangewezen op de
huurverhoging doorberekend. De basiskwaliteit geldt
huurmarkt. Ons vastgoed zien we als middel om deze
voor de sociale huursector en de pluskwaliteit voor de
kerntaak te vervullen. Het is daarom belangrijk dat onze
vrije sector. Extra opties bovenop de basis- of
woningen goed worden onderhouden en blijven
pluskwaliteit worden in één keer met de huurder
aansluiten op de vraag. De kaders voor het bouw- en
afgerekend. Zit een woning bij mutatie nog niet op
markttechnisch op niveau houden van de woningen
basis- of plus-kwaliteit? Dan brengen wij dit in beginsel
worden vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid.
op dat moment aan.
We stellen ons tot doel het onderhoud zo efficiënt Als een huurder daarom verzoekt, kunnen (delen van)
mogelijk te organiseren.
de keuken-, douche- of toiletruimte eerder worden aanOok voelen wij ons medeverantwoordelijk voor de
gepakt dan technische gezien noodzakelijk is. De
kwaliteit van het milieu en het verminderen van de CO2-
huurder moet dan wel de vervroegde afschrijving
uitstoot. Daarom investeren we in onze woningen door
betalen. Verder mogen huurders, onder voorwaarden,
energiebesparende maatregelen te treffen en het
zelf materialen inbrengen bij een binnenrenovatie of er
gebruik van duurzame materialen te bevorderen. Het
zelf aan meewerken.
doel is dat eind 2018 de gemiddelde energie-index van Er is in 2015, evenals in 2014, ruim € 2,6 miljoen
onze woningen maximaal 1,30 is.
besteed aan onderhoud bij binnenrenovaties, waarvan
4.2
ruim € 1,0 miljoen project- of planmatig en bijna € 1,6
Binnenonderhoud
Bij binnenonderhoud maken we onderscheid tussen
miljoen bij mutatie of op individueel verzoek. Er was
dagelijks onderhoud, binnenrenovaties en onderhoud
een budget beschikbaar van bijna € 2,4 miljoen. Het
aan technische installaties.
budget is overschreden door met name hogere uitgaven voor asbestsanering en hoge kosten bij renovatie van vooroorlogse woningen.
Binnenrenovaties Binnenrenovaties hebben met name betrekking op onderhoud en verbetering van keuken, douche en
Naast onderhoud zijn bij binnenrenovaties ook
toilet. Binnenrenovaties kunnen op drie verschillende
verbeteringen aangebracht. Het gaat om ruim
momenten worden uitgevoerd:
€ 154.000, waarvan € 121.000 is doorberekend in de
projectmatig of op verzoek van de huurder;
huur en € 33.000 in één keer met de huurder is
bij mutatie en
afgerekend. In 2014 investeerden we bij binnen-
planmatig.
renovaties eveneens € 143.000 in kwaliteit verhogende voorzieningen. Hiervan werd € 52.000 in de huur
Het is de bedoeling dat in de toekomst binnen-
doorberekend en € 91.000 direct met de huurders
renovaties niet meer projectmatig, maar steeds meer
afgerekend.
op verzoek van de huurder gaan gebeuren. Alleen als om technische of organisatorische redenen een plan-
Technische installaties
matige aanpak handiger is, kiezen we daarvoor. Bij een
Bij technische installaties, zoals cv-ketels en liften,
project- of planmatige aanpak wordt een huurder
maken we onderscheid tussen contractonderhoud en
overigens niet verplicht mee te doen. Tenzij de
planmatig onderhoud. Contractonderhoud vindt
werkzaamheden om veiligheidsredenen of door
periodiek plaats en heeft tot doel de installaties in
wettelijke voorschriften uitgevoerd moeten worden.
goede conditie te houden. Ook het verhelpen van storingen behoort tot het contractonderhoud. Bij
Bij een binnenrenovatie wordt de woning aan de
planmatig onderhoud worden vitale onderdelen of
binnenzijde weer in goede staat gebracht. Daar-
volledige installaties vervangen omdat ze aan het einde
bovenop kan een huurder voor verbeteringen kiezen.
van hun technische levensduur zijn.
Jaarverslag 2015
31
We hebben in 2015 € 855.000 (2014: € 792.000) aan
kosten gaan omlaag doordat het aantal leveranciers
contractonderhoud uitgegeven. Dit is € 40.000 minder
wordt beperkt en daarmee het aantal facturen dat moet
dan begroot. Aan planmatig onderhoud is in 2015
worden verwerkt. We gaan gefaseerd terug van negen
€ 445.000 (2014: € 685.000) uitgegeven, € 10.000
naar één onderhoudspartij. Voor het onderhoud van cv-
meer dan begroot.
ketels en mechanische ventilaties zijn we ook een traject gestart voor efficiëntere inkoop. Dit traject
We hebben nieuwe overeenkomsten afgesloten voor
verwachten we in 2016 af te ronden.
onder andere liftonderhoud en -keuringen. Dit gaat aanzienlijke besparingen opleveren. Ook de indirecte
Overzicht van project- of planmatig uitgevoerde projecten (projectkosten > € 50.000) Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Nunspeet
Duinweg, Winckelweg e.o. (complex 16)
Keukenrenovatie
Nunspeet
Gerbrandystraat en Treubstraat (complex 29)*
Harderwijk Arnhem
Keukenrenovatie
Lammerskamp en Wezenkamp (complex 201)
Keukenrenovatie
Mierlostraat en Udenstraat (complex 353)
Badkamer-/toiletrenovatie
* gecombineerd met project buitenonderhoud
werkzaamheden bij mutaties voeren we zelf uit. De Dagelijks onderhoud
overige 40% besteden we uit aan derden.
Dagelijks onderhoud bestaat uit reparatie- en mutatieonderhoud. Het gaat dan om kleinere herstel-
In 2015 is ruim € 1,4 miljoen besteed aan dagelijks
werkzaamheden in een woning. Mutatieonderhoud
onderhoud. Dit is ruim € 0,1 miljoen meer dan begroot
wordt uitgevoerd als een woning van huurder wisselt.
en bijna € 0,1 miljoen minder dan in 2014 aan dagelijks
Bijna 60% van de reparatieverzoeken en onderhouds-
onderhoud is uitgegeven.
Uitgaven dagelijks onderhoud (inclusief eigen dienst) 2015 in € Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Totaal
1.186.000 235.000
2014 in € 6.189 meldingen 419 mutaties
1.421.000
1.217.000 219.000
5.945 meldingen 422 mutaties
1.436.000
4.3 Buitenonderhoud enenergiemaatregelen
bijvoorbeeld het vervangen van lateien, kozijnen, dakgoten en dakpannen. Zowel het planmatig onder-
Buitenonderhoud
houd als de levensduur verlengende maatregelen
Buitenonderhoud bestaat uit planmatig onderhoud en
worden per complex woningen uitgevoerd.
levensduur verlengende maatregelen. Planmatig onderhoud van de woning staat in het teken van het bouw-
In 2015 is ruim € 6,7 miljoen (2014 € 3,1 miljoen)
technisch op peil houden van de woningkwaliteit. Denk
besteed aan planmatig buitenonderhoud en € 0,9
bijvoorbeeld aan schilderbeurten of het herstellen van
miljoen (€ 2014: € 1,3 miljoen) aan levensduur
voegwerk. Daarnaast voeren we werkzaamheden uit
verlengende maatregelen. Dit is respectievelijk 6% en
die de technische levensduur van de woningen ver-
17% minder dan begroot. Dit komt met name doordat
lengd. Het gaat om ingrijpende maatregelen zoals
de begroting 2015 was gebaseerd op grove ramingen.
Jaarverslag 2015
32
Energiemaatregelen
vraag gestuurde mechanische ventilatie met een
Het buitenonderhoud combineren wij vaak met werk-
sensor voor CO2 en zonnepanelen.
zaamheden die de energetische kwaliteit verbeteren. Dit doen we door een combinatie van de volgende
Naast bovengenoemde maatregelen maken we gebruik
maatregelen toe te passen:
van milieuvriendelijke en duurzame materialen en werk-
-
Isoleren van daken, vloeren en gevels;
wijzen. Energiebesparende maatregelen verrekenen wij
-
Vervangen van enkel glas door HR++ glas;
in de huurprijs.
-
Plaatsen van hoogrendementsketels (HR 107) en In 2015 is circa â&#x201A;Ź 4,8 miljoen (2014: â&#x201A;Ź 2,0 miljoen)
mechanische ventilatie. In een enkel geval treffen we nog aanvullende maat-
uitgegeven aan energetische maatregelen. Dit is
regelen. Dit doen we als woningen tegen relatief
ongeveer 11% minder dan begroot. Ook dit wordt
geringe kosten een betere energie-index (minder
veroorzaakt door een op basis van grove ramingen
energielasten) kunnen krijgen. Te denken valt aan
opgestelde begroting 2015.
In het volgende overzicht zijn de grotere onderhouds- en investeringsprojecten uit 2015 opgenomen. Overzicht van enkele grotere projecten Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Arnhem
Ds. Bechtlaan, Ir. Schaapstraat,
schilderwerk, vervangen bergingen, werkzaamheden aan
Zaslaan (complex 352)
portieken en aanbrengen isolatie.
Ir. JP Van Muijlwijkstraat en Lange
schilderwerk, dakbedekking, reinigen kozijnen, balkons en aanpassen
Uitweg (complex 356)
hemelwaterafvoer parkeergarage.
Arnhem Assen
Brummelkampen en Groenkampen schilderwerk, vervangen voegwerk (complex 504)
Den Haag
Dedemsvaartweg, Erasmusweg
vervangen dakbedekking, schilderwerk, afdichten kelders
(complex 555) Ermelo
Kozakkenkamp (complex 331)
asbestsanering, schilderwerk en aanbrengen isolatie
Harderwijk
Thijmlaan, Hofdijkstraat
onderhoud dakbedekking, reiniging vliesgevel, aanbrengen
(complex 205)
warmtepompen en HR++-glas en bemetering i.v.m. Warmtewet
Arthur Brietstraat, Frans
schilderwerk, houtrotherstel, vervangen voegwerk, vervangen
Huismansstraat, George
dakpannen en aanbrengen dakisolatie en zonnepanelen
Nunspeet
Breitnerstraat (complex 28) Nunspeet
o.a. Duinweg en Feithenhofweg
Asbestsanering, schilderwerk en aanbrengen isolatie
(complex 16) Nunspeet
Treubstraat, Gerbrandystraat
schilderwerk, aanbrengen luifels, reinigen daken bergingen, vervangen kozijnen, metselwerk en balkonhekken, asbestsanering en isolatie aanbrengen asbestsanering, metsel- en voegwerkherstel, schilderwerk en isolatie
(complex 29)*
aanbrengen
Dahliastraat, Anjerstraat
versteviging zoldervloer, aanpassen elektra en aanbrengen isolatie.
Nyverheidsweg, Randweg e.o. (complex 18)**
Nunspeet Oldebroek
(complex 144) Oldebroek
Harm Aartsweg (complex 155)
asbestsanering, onderhoud dak en voegwerk en aanbrengen isolatie
Oldebroek
Looweg en Harm Aartsweg
asbestsanering, onderhoud dak en voegwerk en aanbrengen isolatie
(complex 154) * gecombineerd met binnenrenovatie
Jaarverslag 2015
** grootonderhoudsplan met doorlooptijd van drie jaar
33
4.4
Energielabels
Omnia Wonen heeft voor de periode 2010-2019 € 16,3
We investeren de komende jaren met name in
miljoen (prijspeil 2010) uitgetrokken voor energie-
woningen die nu nog een geel, oranje of rood label
besparende maatregelen. Wij verwachten dat daarmee
hebben (label D, E, F of G). In het volgende overzicht is
onze doelstellingen op energetisch gebied te kunnen
te lezen dat eind 2015 25,5% (2014: 35,3%) van onze
halen.
woningen nog een dergelijk label had en dat 74,5% (2014: 64,7%) een groen label (label A, B of C) droeg.
Overzicht energielabels per gemeente en totaal, eind 2015 (in %)* A
B
C
D
E
F
G
Amersfoort Amstelveen Arnhem Assen Den Haag Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Oldebroek Steenwijkerland Utrecht
Gemeente / label
0,0 0,0 16,8 32,2 0,0 69,1 29,2 18,7 28,5 13,4 33,1 0,0
16,4 0,0 40,9 33,6 2,8 22,4 25,0 44,0 29,8 23,2 32,3 0,0
57,8 0,0 28,8 0,9 26,6 4,2 20,8 25,2 27,7 18,4 7,8 0,0
8,9 9,6 5,4 26,3 34,9 4,2 20,8 9,4 9,4 29,0 23,2 37,8
8,8 47,1 2,3 0,9 8,2 0,0 0,0 2,6 2,0 12,5 3,3 24,4
2,3 36,8 4,6 5,3 7,6 0,0 4,2 0,1 1,9 3,1 0,3 17,8
5,9 6,6 1,3 0,9 19,9 0,0 0,0 0,0 0,7 0,5 0,0 20,0
Totaal bezit
21,4
27,4
25,7
14,2
5,1
3,2
3,0
* de op basis van het zogenaamde ‘nader voorschrift’ vastgestelde energie-indices zijn omgerekend naar een fictief energielabel
4.5
subsidievoorwaarden, voor het
Gelderse impuls
gesubsidieerde deel van de energetische verbeteringen
Voor 2014 en 2015 heeft de provincie Gelderland
geen huurverhoging gekregen.
subsidiegelden beschikbaar gesteld voor het verduurzamen van de woningvoorraad in haar provincie; de
4.6
Gelderse Impuls. Woningcorporaties kwamen hiervoor
In woningen die voor 1994 zijn gebouwd kunnen
in aanmerking als zij extra renovatieprojecten zouden
asbesthoudende materialen zitten. Omnia Wonen heeft
oppakken. Voorwaarden voor de subsidie waren:
in beeld waar asbest aanwezig is in de woningen. De
-
de energielabels van de woningen verbeteren met
bewoners van de woningen waarin asbest aanwezig is,
minimaal twee stappen;
hebben een brief en meterkastkaart ontvangen waarop
de bewoners krijgen een lagere energierekening
aangegeven staat waar de asbest in hun woning
én meer wooncomfort;
aanwezig is. Momenteel zijn er geen acute situaties
-
de projecten leveren extra werkgelegenheid op en
waarbij directe sanering van de asbest noodzakelijk is.
-
in de projecten worden leerling bouwplaatsen
-
gerealiseerd.
Asbest
Bij planmatig onderhoud, renovatie of andere ingrijpende werkzaamheden vindt altijd een uitgebreid
Omnia Wonen heeft in 2014 en 2015 tezamen 12
asbestonderzoek plaats. Ook in 2015 zijn voorafgaand
projecten met in totaal 545 woningen verduurzaamt
aan werkzaamheden aan de woningen deze onder-
onder de vlag van de Gelderse Impuls. Hiervoor is in
zoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken hebben geleid
totaal (over 2014 en 2015) € 10 miljoen uitgegeven en
tot sanering van asbest in combinatie met het uitvoeren
voor € 3,45 miljoen aan subsidie van de provincie
van planmatig onderhoud of renovatie werkzaamheden.
gekregen. In de projecten zijn zes leerling bouw-
Niet direct vanwege veiligheid maar vanwege het
plaatsen gerealiseerd en er zijn in totaal 1.651
asbest vrijmaken van de woningen.
labelstappen gemaakt.
Immers Omnia Wonen streeft ernaar om in de toekomst, volledig asbest veilige woningen te hebben.
Voor alle 545 woningen geldt dat zij nu minimaal label B hebben. De bewoners hebben, conform de
Jaarverslag 2015
34
4.7
Samenwerken met de markt
De samenwerking met de onderhoudspartners vindt
Samenwerking met de markt biedt een aantal voor-
plaats tegen vastgestelde eenheidsprijzen voor de
delen. Door open en transparant met elkaar samen te
werkzaamheden. De eenheidsprijzen worden jaarlijks
werken, wordt optimaal gebruik gemaakt van elkaars
objectief geïndexeerd en eenmaal in de drie jaar
expertise, innovatie en ervaring. Doordat partijen
objectief marktconform (extern) herijkt. In 2016 zal zo’n
steeds beter op elkaar ingespeeld raken, nemen
externe herijking plaatsvinden.
bovendien de afstemmingskosten (overhead) af, worden processen geoptimaliseerd en neemt de
Zowel de vaste onderhoudspartners als de voorkeurs-
kwaliteit van het werk toe.
leveranciers zijn mede geselecteerd op basis van hun kennis en ervaring met duurzaam onderhouden, waar-
Voor het onderhoud en de verbetering van onze
onder het gebruik van duurzame materialen en het
woningen werkt Omnia Wonen samen met vaste
toepassen van duurzame werkwijzen.
onderhoudspartners en voorkeursleveranciers die onze klant- en onderhoudsfilosofie onderschrijven. In 2015
In deze samenwerking neemt Omnia Wonen de
heeft Omnia Wonen gewerkt met vijf vaste partners:
regierol in en verzorgen de onderhoudspartners en
twee voor het onderhoud aan de buitenkant van de
leveranciers de planvorming en uitvoering van de
woningen en drie partners voor het onderhoud aan de
werkzaamheden. Voor het schilderwerk leidt dit tot een
binnenkant van de woningen. De voorkeurs
resultaat gerichte samenwerking (RGS). Onze partners
leveranciers worden ingeschakeld als de des-
zijn verantwoordelijk dat, na het uitvoeren van de werk-
betreffende discipline of product bij het onderhoud
zaamheden, het schilderwerk gedurende een periode
benodigd is. Zowel de onderhoudspartners als de
van zes à acht jaar in een van te voren vastgestelde
voorkeursleveranciers worden jaarlijks getoetst op hun
meetbare conditie blijft.
prestaties. De prestaties (KPI’s) waaraan de partijen moeten voldoen zijn vastgelegd in raamovereen-
Met onze onderhoudspartners hebben we afgesproken
komsten en jaarlijkse evaluatiedocumenten. In 2015
dat we samen op jaarbasis minimaal 1.200 uur werk
hebben de onderhoudspartners voldaan aan hun
bieden aan mensen van de Inclusief Gresbo groep. De
prestaties. Op basis van ervaringen uit 2015 brengen
Inclusief Gresbo groep begeleidt mensen met een
we in 2016 via een selectieprocedure het aantal
achterstand op de arbeidsmarkt. Op het gebied van
voorkeursleveranciers terug.
post, schoonmaak en groenonderhoud verlenen ze al jaren diensten aan Omnia Wonen. In totaal is er in 2015 door de onderhoudsorganisatie 1.200 uur aan werk geboden voor de Inclusief Gresbo groep.
Jaarverslag 2015
35
Jaarverslag 2015
36
5.
Leefbaarheid
5.1
Beleidskader
medewerkers van onze ketenpartners vangen signalen op.
Voel je thuis! Wij roepen onze huurders op daar zelf
Bij ‘problemen achter de voordeur’ hebben we een
verantwoordelijkheid voor te nemen. Soms constateren
belangrijke verwijsfunctie. Wij leggen rechtstreeks
wij niettemin dat er hulp nodig is. Bijvoorbeeld als we
contact met hulpinstanties of zorg- en welzijns-
zien dat mensen vereenzamen, hun onderlinge ruzies
organisaties of zetten het op de agenda van een
niet weten op te lossen of niet in staat zijn hun eigen
daarvoor bestemd overleg. In een dergelijk overleg
financiën te beheren. We verwijzen dan door naar
brengen wij complexe bewonerssituaties in die met
partnerorganisaties of stellen zo’n organisatie op de
politie en verschillende hulp-, zorg- en welzijns-
hoogte van een bepaalde situatie. Huurders worden
organisaties worden besproken.
echter nooit gedwongen hulp te zoeken of te aanVersterken en verbinden van het netwerk
vaarden.
In 2015 hebben we veel energie gestoken in het Wij werken samen met partnerorganisaties als zorg-,
versterken van ons maatschappelijk netwerk door
welzijns- en hulpinstanties, omdat zij de expertise
bestaande contacten aan te halen en nieuwe contacten
hebben kwetsbare mensen te ondersteunen om zo
te leggen. Zo kunnen we huurders, die dit nodig
zelfstandig mogelijk te wonen. Ook hebben wij hen en
hebben, naar de juiste partners verwijzen.
de politie nodig om mensen een ongestoord woongenot te bieden. Waar nodig maken we afspraken met
Omnia Wonen heeft ook een aantal bijeenkomsten
partners en spreken hen aan op hun verantwoordelijk-
(mede) georganiseerd met als doel verschillende
heid.
partijen met elkaar te verbinden. Te denken valt aan bijvoorbeeld ouderen- en zorgorganisaties, maar ook
Initiatieven van huurders, die de leefbaarheid in hun
aan wijkteams, welzijnsorganisaties en organisaties die
directe woonomgeving verbeteren, juichen we toe en
helpen bij betalingsachterstanden. Belangrijk is dat
moedigen we aan. Als zo’n initiatief de verhuurbaarheid
partijen elkaar weten te vinden, zodat in uiteenlopende
en waarde van onze woningen ten goede komt, onder-
situaties specifieke deskundigheid ingebracht kan
steunen we het ook nog eens. Te denken valt aan
worden. Het doel is tot sluitende ketens te komen.
investeringen in of rondom een woningcomplex en aan complex- of buurbeheer. Als initiatief van huurders
Naast contacten in samenwerkingsverbanden, hebben
achterwege blijft, nemen we zelf het voortouw als dit uit
we ook rechtsreeks contact met diverse partijen in het
oogpunt van verhuurbaarheid gewenst is.
maatschappelijk veld. Niet elk contact leidt tot een formele samenwerking. Het versterken en verbinden
Ook investeren wij uit oogpunt van leefbaarheid zo
van ons netwerk heeft er in geresulteerd dat we nu
nodig in maatschappelijk vastgoed in de buurt van
regelmatig worden uitgenodigd om onze kennis en
onze woningcomplexen.
ervaringen te delen in bijeenkomsten op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
5.2
Sociale problemen
Problemen achter de voordeur
Buurtbemiddeling
Omnia Wonen gaat actief om met ‘problemen achter de
In Amersfoort, Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet en
voordeur’. De vraagstukken die spelen kunnen heel
Oldebroek doet Omnia Wonen mee aan Buurt-
divers zijn. Bijvoorbeeld vereenzaming, schulden,
bemiddeling. Buurtbemiddeling wil conflicten tussen
verslaving, huiselijk geweld en psychiatrische
buren of buurtbewoners zo snel mogelijk aanpakken,
problematiek. Wij komen dergelijke kwesties vaak
zodat een irritatie of probleem niet uit de hand loopt.
tegen bij een betalingsachterstand of overlastsituatie.
Speciaal getrainde vrijwilligers proberen de kibbelende
Onze woonadviseurs hebben regelmatig persoonlijk
partijen bij elkaar te brengen en de problemen op te
contact met de bewoners. Maar ook onze vakmannen
lossen. In 2015 heeft Omnia Wonen 28 burenruzies
die een reparatie uitvoeren bij huurders thuis en
naar buurtbemiddeling doorverwezen.
Jaarverslag 2015
37
In meer complexe situaties, waar bijvoorbeeld drugs- of
vanwege huurachterstand. Voor de 35 gevallen die niet
psychiatrische problematiek speelt, kan niet op buurt-
tot ontruiming zijn gekomen is na het vonnis van de
bemiddeling worden teruggevallen. In die gevallen
rechter alsnog een passende oplossing gevonden.
verwijzen we door naar professionele hulp.
Bijvoorbeeld in de vorm van schuldhulpverlening.
Hennep
Ook in 2014 hadden we 13 daadwerkelijke ont-
Wij staan niet toe dat in onze woningen hennep wordt
ruimingen. Er waren in 2015 wel 22 minder
gekweekt. Het kan een enorme overlast veroorzaken
aanzeggingen dan in 2014.
voor omwonenden, gevaarlijk zijn voor de bewoners en de buren en flinke schade aan de woning toebrengen.
Gemeente
2015
2014
Aanpak Hennepkwekerijen Oost Nederland. In Assen
Amersfoort
1
1
en Amersfoort hadden we al eerder een convenant
Arnhem
3
4
ondertekend over de aanpak van hennepkwekerijen.
Assen
0
1
Als wij een hennepkwekerij ontdekken, dan wordt bij de
Den Haag
3
1
Kantonrechter direct om ontbinding van de huur-
Elburg
0
1
Harderwijk
1
1
Nunspeet
2
2
Oldebroek
1
1
Steenwijkerland
2
0
Utrecht
0
1
In 2015 ondertekenden we het convenant Integrale
overeenkomst gevraagd. Dit heeft zich in 2015 niet voorgedaan. Woonfraude Ook bij andere vormen van woonfraude, zoals onrechtmatige doorverhuur, treden we streng op. In 2015 hebben we in Amersfoort een convenant met
Totaal
13
13
procesbeschrijvingen voor woonfraude vastgesteld. Het gaat om afspraken hoe we elkaar kunnen helpen bij het bestrijden van illegale bewoning. Illegale bewoning kan
Tweede Kans We kennen geen formeel tweede kans beleid. Dit is
bepaalde vormen van overlast veroorzaken en doet
altijd maatwerk. Indien iemand nog een tweede kans
woningzoekenden tekort. In 2015 hebben we geen
krijgt is dit nagenoeg altijd in overleg met begeleiding
woonfraude geconstateerd.
op zorg, welzijn en/of financieel gebied.
Ontruimingen
5.3 Maatschappelijk en commercieel vastgoed
Voor ontruimingen hebben we convenanten afgesloten, bijvoorbeeld in Amersfoort. Bij een huurachterstand
Maatschappelijke voorzieningen zoals zorgsteun-
treden wij snel op. Hiermee willen wij voorkomen, dat
punten, ruimten voor dagbesteding en buurthuizen
huurschulden zo hoog oplopen, dat een huurder uit zijn
hebben een positieve invloed op de leefbaarheid in
woning wordt gezet. Wij maken met de huurder
dorpen, wijken en buurten. Dat geldt soms ook voor
afspraken over de manier waarop hij de huurschuld
voorzieningen zoals winkels en kinderdagverblijven.
inloopt of verwijzen door naar een budgetcoach. Ook
Gebouwen met een maatschappelijk functie realiseren
bij overlastsituaties geldt dat snel reageren erger kan
wij in buurten en dorpen, waar wij ook woningen
voorkomen. Bijvoorbeeld door mensen vroegtijdig in
verhuren. Voorbeelden van vastgoed met een
contact te brengen met hulpinstanties of door buurtbemiddeling in te schakelen. Toch rest ons soms, in het
maatschappelijke functie die wij verhuren zijn: -
belang van de directe woonomgeving, niets anders dan
zorgsteunpunten in Elburg, Harderwijk en Nunspeet;
de rechter te vragen een huurovereenkomst te ont-
binden.
ruimten voor dagbesteding in Harderwijk, Nunspeet en Steenwijk en
-
In 2015 heeft de kantonrechter 48 keer het vonnis
een Kulturhus in Elpseet.
â&#x20AC;&#x2DC;ontruimingâ&#x20AC;&#x2122; uitgesproken. Uiteindelijk zijn 13 van deze Voorbeelden van andere ruimten in ons bezit die van
woningen daadwerkelijk leeggekomen, allemaal
belang zijn voor de leefbaarheid in een dorp of wijk:
Jaarverslag 2015
38
ruimten voor kinderopvang in Harderwijk en
Huismeester
Nunspeet en;
woningen verhuren.
Onze huismeesters spelen een belangrijke rol in de leefbaarheid in en om ‘hun’ complex. Hun werk-zaamheden variëren van het opruimen van de gemeenschappelijke ruimten, tot het aanspreken van mensen op hun (woon)gedrag. Vaak lukt het hen een dreigende verloedering om te buigen naar een positieve sfeer waarin huurders gezamenlijk de mouwen opstropen en in hun woonomgeving aan de slag gaan.
Wijkaanpak
5.5
In onder andere Elburg, Harderwijk, Steenwijk en
Wij maken een onderscheid tussen fysieke
Oldebroek participeert Omnia Wonen in allerlei
leefbaarheid en sociale leefbaarheid. Fysieke
platforms. In deze platforms bespreken bijvoorbeeld
leefbaarheid heeft betrekking op de materiële zaken in
bewonersorganisaties, de gemeente, corporaties en
en rondom woningen, sociale leefbaarheid betreft de
andere instellingen de leefbaarheidsvraagstukken die
meer immateriële zaken die de sociale samenhang
in een dorp, wijk of buurt spelen.
verbeteren.
-
ruimten voor medische zorg in Amersfoort en Nunspeet.
5.4
Buurt- en wijkbeheer
Samen met bewoners en partners willen we bijdragen aan kwalitatief goede wijken. Dit doen wij vooral in dorpen, wijken en buurten waarin wij een flink aantal
Investeren: fysiek en sociaal
In Arnhem hebben we voor de leefbaarheid in de wijk de Laar-West afgesproken om bij een nieuwe woning-
In 2015 besteedden wij bijna € 105.000 aan
toewijzing de politie om ‘een woonadvies’ te vragen.
leefbaarheid, waarvan ongeveer € 95.000 in fysieke
Deze afspraak geldt voor de periode medio 2013 tot en
zaken en € 10.000 in sociale zaken. In totaal is
met 2015.
ongeveer € 6.000 meer uitgegeven dan in 2014 en € 8.000 minder dan begroot.
Voorbeelden van leefbaarheidsprojecten Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Amstelveen
Drs. O.G. Heldringstraat
de Stichting Beveiliging Ouderen Tegen Criminaliteit
W. Boothlaan
Amstelveen, de gemeente Amstelveen en Omnia Wonen hebben in een gezamenlijk project de bewoners gratis voordeurbeveiliging aangeboden. In totaal hebben ongeveer 70
Arnhem
Zaslaan e.o.
bewoners hiervan gebruik gemaakt tijdens de renovatie van het complex is ook een nieuw sleutelplan ingevoerd zodat portieken alleen nog voor de eigen bewoners toegankelijk zijn
Assen
Oranjestraat
onderhoud tuinen achter woningen
Den Haag
Melis Stokelaan e.o.
plaatsen speeltoestellen, onderhoud binnentuin, schoonmaak portieken, diverse gezamenlijk opruimacties, beschikbaar stellen gezamenlijke ruimte in het gebouw
Nunspeet
Mackaystraat
samen met de bewoners tuinen en portieken opgeruimd en schoongemaakt. Illegale schuttingen en bestratingen verwijderd en groenstrook opnieuw ingeplant
Gerrit Mouwweg
bewoners in zorgappartementen hebben extra vulkraan gekregen zodat wasmachine niet meer ontkoppeld hoeft te worden bij aansluiten vulslang voor de cv
Jaarverslag 2015
39
Jaarverslag 2015
40
6.
Wonen, Zorg en Welzijn
6.1
Beleidskader
weten zorg en begeleiding. Dit komt doordat de overheid de financiering van wonen en zorg voor een groot deel heeft losgekoppeld.
Iedereen wil zo lang mogelijk zelfstandig wonen. En natuurlijk het liefst in de eigen woonomgeving. Dit geldt
Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn
niet alleen voor ouderen. Ook mensen met een
voor ouderen of mensen met een beperking, maar
verstandelijke of lichamelijke beperking en mensen met
waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld.
sociale en psychische problemen willen als het even
Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn
kan op eigen benen staan. Het door de regering
ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig.
ingezette beleid van scheiden van wonen en zorg en
In totaal zijn bijna 1.300 van onze woningen geoor-
extramuralisering versterkt dit nog eens.
merkt voor senioren of andere specifieke doelgroepen.
Deze ontwikkelingen vragen om geschikte woningen in
In een aantal complexen laten we een zorgpartij, voor
de nabijheid van (zorg-)voorzieningen en om (de
een deel van de woningen, kandidaten met een zorg-
beschikbaarheid van) diensten van zorg- en welzijns-
indicatie voordragen. Deze woningen worden zo buiten
organisaties. Omnia Wonen speelt hier gericht op in.
het reguliere circuit om door ons toegewezen. Door de
Om dit zo goed mogelijk te doen, werken wij samen
overige woningen in een dergelijk complex via het
met zorg- en welzijnsinstellingen.
reguliere circuit aan te bieden, ontstaat er in een dergelijk complex een mix van vitale en minder vitale
6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen
ouderen.
Woningtoewijzing
Complexen voor ouderen en zorgbehoevenden
Een deel van de woningen van Omnia Wonen is
In 2015 is de 2 en laatste fase van de Meenthehof
bestemd voor specifieke doelgroepen. In Arnhem,
opgeleverd. De nieuwe Meenthehof bestaat uit
Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Steenwijk
appartementen, verpleeghuisplaatsen, gemeen-
verhuren wij (delen van) complexen en afzonderlijke
schappelijke woonkamers voor de bewoners van de
woningen aan zorgpartijen. Deze organisaties bieden
verpleeghuisplaatsen en een recreatieruimte. Een
de bewoners veelal begeleiding en/of verzorging. Vaak
zorgpartij huurt de verpleeghuisplaatsen en gemeen-
is een zorgindicatie vereist om een appartement of
schappelijke woonkamers.
e
kamer toegewezen te krijgen. In totaal verhuurt Omnia Wonen eind 2015 17 Het komt overigens steeds vaker voor dat mensen met
complexen of delen van complexen aan zorgpartijen.
een zorgindicatie rechtstreeks van ons huren. De
Het gaat om:
zorgpartij richt zich dan geheel op haar kerntaken, te Complexen verhuurt aan zorgpartijen Gemeente
Samenwerkingspartner/
Omschrijving
Huurder Arnhem
Stichting Philadelphia Zorg 21 appartementen voor begeleid wonen van ouderen en één gemeenschappelijke ruimte voor groepswonen ouderen (Schuytgraaf).
Arnhem
Stichting Siza Dorp Groep
20 appartementen voor begeleid wonen, één gemeenschappelijke ruimte en één kantoorruimte (Schuytgraaf)
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
12 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking (De Bogen)
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
7 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking (De Bogen) 12 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een nietaangeboren hersenletsel en twee ruimten voor begeleiding (De Bogen)
Jaarverslag 2015
41
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Omschrijving
Huurder Harderwijk
Stichting Philadelphia Zorg 19 appartementen, 2 gemeenschappelijke woonkamers en één
Nunspeet
Stichting Philadelphia
21 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking,
Zorg
drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte (Piersonstraat)
personeelsruimte (Gelreweg)
Nunspeet
Stichting Philadelphia Zorg 24 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking,
Nunspeet
Stichting InteraktContour
vier gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte (Watersnip) 18 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte (Veldweg) Nunspeet
Stichting InteraktContour
6 appartementen voor mensen met een lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, één gezamenlijke huiskamer en één ruimte voor een slaapwacht (ds. De Bouterlaan)
Oldebroek
Stichting EBC
8 wooneenheden en beheerderswoning voor begeleid wonen jongeren
Oldebroek
Stichting EBC
Oldebroek
Stichting Philadelphia Zorg 8 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte voor begeleid
Oldebroek
Stichting ’s Heeren Loo
(Bovenstraatweg) 8 wooneenheden en dagbestedingsruimte voor begeleid wonen jongeren (Bovenstraatweg) wonen (Kooiveen) vrijstaande woning met 8 onzelfstandige eenheden, logeerkamer, slaapwacht en 2 woonkamers en separaat woongebouw met 6 appartementen (Zwartweg) Steenwijkerland Stichting FRION
gezinsvervangend tehuis met 14 eenheden voor mensen met een verstandelijke beperking (Haagswold)
Steenwijkerland RIBW IJssel-Vecht
27 appartementen voor begeleid wonen van jongeren in het autistisch spectrum en één algemene ruimte (Parade)
Steenwijkerland Zorggroep Oude en
18 verpleeghuisplaatsen en algemene ruimten (Meenthehof)
Nieuwe Land Steunpunten
-
De Veluwse Heuvel in Nunspeet;
Veel gemeenten kennen steunpunten voor zorg en
-
De Brem in Nunspeet;
welzijn. Vaak is een dergelijk steunpunt gevestigd in
-
De Oranjehof in Elspeet en
een complex met appartementen waarin ouderen en/of
-
De Meentehof in Steenwijk.
mensen met een beperking wonen. Zowel de mensen die in het complex wonen als omwonenden in de wijk
Kleinschalige projecten
kunnen een beroep doen op de diensten van de zorg-
Naast woonzorgcomplexen en steunpunten voor
en welzijnspartijen in het steunpunt. Omnia Wonen
ouderen en andere hulpbehoevenden verhuurt
heeft de volgende zorgsteunpunten:
Omnia Wonen midden in woonwijken nog een aantal
-
De Bogen in Harderwijk;
woningen aan zorgpartijen voor begeleid of beschut wonen.
Kleinschalige projecten Gemeente
Samenwerkingspartner/
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
Harderwijk
Iriszorg
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
Omschrijving
Huurder vier appartementen, twee aan twee met elkaar verbonden, onderverdeeld in 10 onzelfstandige eenheden voor begeleid wonen (Drielandendreef) appartement voor beschermd of begeleid wonen van met name (ex-) verslaafden als opstap naar (meer) zelfstandige wonen (Hofdijkstraat
Jaarverslag 2015
drie appartementen voor begeleid wonen (Drielandendreef)
42
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Omschrijving
Nunspeet
GGZ Centraal
Nunspeet
Stichting InteraktContour
Nunspeet
Kansrijk Wonen
Nunspeet
Ben Effectief
vrijstaand woonhuis voor begeleid wonen van vijf jongeren (Eperweg)
Nunspeet
Stichting ELA
twee geschakelde eengezinswoningen voor begeleid wonen van vijf
Huurder eengezinswoning voor het beschermd wonen van mensen met psychiatrische of psychosociale (Jan Mankesstraat) zes appartementen voor begeleid wonen van ouderen met een lichamelijke beperking (Van Hallstraat) twee eengezinswoningen voor begeleid wonen van jongeren als opstap naar zelfstandig wonen (Dreeslaan, Mesdaghout)
jongeren (Strausserf) Oldebroek
Stichting EBC
eengezinswoning voor begeleid wonen van mensen met psychosociale problemen (De Bongerd)
Oldebroek
Stichting Philadelphia Zorg eengezinswoningen voor begeleid wonen van mensen met een beperking (Het Kooiveen)
6.3
Thuishuis
6.4
Aanpassen woningen
In 2015 heeft Omnia Wonen in samenwerking met
Vraaggestuurd
Stichting Thuishuis Harderwijk, in Harderwijk een
Door aanpassingen in woningen kunnen mensen met
Thuishuis gebouwd. Het is een woonvorm voor zeven
een beperking, waaronder vaak ouderen, vaak langer
bewoners van 60 jaar en ouder, die ervoor kiezen
zelfstandig wonen. Wij brengen de aanpassingen aan
samen met leeftijdgenoten in één groot huis, het
als een bewoner daar om vraagt. Vaak gaat het om
Thuishuis, te wonen. Het concept van het Thuishuis is
relatief eenvoudige veranderingen als een extra trap-
erop gericht dat ouderen zo lang mogelijk in
leuning of het weghalen van drempels in en om het
gezamenlijkheid thuis kunnen blijven wonen. Drie
huis.
elementen zijn hierbij van belang: mensen zo lang mogelijk zelf de regie over hun eigen leven laten
Afhankelijk van de specifieke situatie nemen we een
houden, toegankelijkheid en betrokkenheid. Het is een
aanpassing voor eigen rekening of berekenen we het
mooi voorbeeld van een innovatief woon- en
door aan de huurder. Aanpassingen die tot onze basis-
leefconcept dat uitgaat van de visie: professionals
of pluskwaliteit behoren, leiden tot een huurverhoging.
dienen vrijwilligers te ondersteunen.
Andere aanpassingen reken we in één keer af met de
Omnia Wonen is eigenaar van het vastgoed en
huurder.
verhuurt de woningen aan de bewoners. Stichting Thuishuis Harderwijk verzorgt de ondersteuning om
Stimuleringsregelingen
eenzaamheid tegen te gaan.
In sommige gemeenten wordt ter stimulering van het zo lang mogelijk zelfstandig wonen voor eenvoudige
Naast de ondersteuning van de bewoners van het
aanpassingen aan zowel kopers als huurders een
Thuishuis, legt de stichting ook thuisbezoeken af bij
kleine subsidie ter beschikking gesteld. Bijvoorbeeld in
andere ouderen die vereenzamen. De Thuishuis
de gemeenten Elburg en Nunspeet.
vrijwilliger adviseert over de mogelijke oplossingen, neemt zo nodig actie of verwijst eventueel naar andere
WMO-aanvragen
instellingen. Ook zijn er, al dan niet samen met andere
Gemeenten subsidiëren vanuit de Wet Maatschappelijk
organisaties, een aantal activiteiten georganiseerd voor
Ondersteuning (WMO) meer ingrijpende aanpassingen.
(eenzame) ouderen.
Omnia Wonen heeft in 2015 acht WMO-aanvragen aan de betreffende gemeente doorgestuurd, twee minder dan in 2014.
Jaarverslag 2015
43
In totaal hebben wij voor ruim â&#x201A;Ź 10.000 besteed aan
meeste gemeenten af of deze kan worden toegewezen
WMO-werkzaamheden. Dit is ongeveer â&#x201A;Ź 2.000 minder
aan iemand die deze voorzieningen nodig heeft.
dan in 2014. WMO-aanvragen lopen overigens lang niet altijd via de verhuurder. In toe-nemende mate doet
Het sterrenclassificatiesysteem verdeelt de woningen in
de huurder zelf de aanvraag en wordt ons zo nodig om
vijf klassen.
toestemming gevraagd. Sterren
Omschrijving
Sterrenclassificatiesysteem
Geen
Treden in/naar de woning
Wij vinden het belangrijk dat woningen die geschikt zijn
*
Nultredenwoning
voor ouderen of mensen met een beperking of zorg-
**
Rollator toegankelijke woning
behoefte ook bij voorrang aan deze doelgroepen
***
Rolstoel toegankelijk, rollator toe- en
worden toegewezen. Zo gaan we zorgvuldig om met de
doorgankelijke woning
investeringen die wij en de gemeenten voor de
****
Rolstoel toe- en doorgankelijke woning
specifieke aanpassingen hebben gedaan. Met behulp van een sterrenclassificatiesysteem hebben we in kaart
In het volgende overzicht staat per gemeente het
gebracht welke woningen van ons geschikt zijn voor
percentage woningen dat aan het einde van 2015 over
mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. In een
geen, 1, 2, 3 of 4 sterren beschikt. De circa 260
aantal gemeenten gebruiken we de sterren om
appartementen en kamers, die we aan zorginstellingen
woningen die vrij komen gericht aan te kunnen bieden.
verhuren, zijn niet in het overzicht opgenomen. Deze
Als een woning die vrijkomt die met behulp van WMO-
hebben veelal drie of vier sterren.
subsidie ingrijpend is aangepast, stemmen we met de Overzicht sterrenclassificatie woningbezit Omnia Wonen, eind 2015 Aantal sterren
0
1
2
3
4
Amersfoort
63%
8%
29%
0%
0%
Amstelveen
100%
0%
0%
0%
0%
Arnhem
91%
0%
0%
0%
9%
Assen
66%
35%
0%
0%
0%
Den Haag
100%
0%
0%
0%
0%
Elburg
85%
8%
0%
0%
7%
Ermelo
100%
0%
0%
0%
0%
Harderwijk
47%
48%
0%
1%
4%
Nunspeet
79%
15%
0%
2%
4%
Oldebroek
88%
12%
0%
0%
0%
Steenwijkerland
45%
32%
0%
0%
22%
Utrecht
82%
18%
0%
0%
0%
Totaal
74%
18%
3%
1%
4%
Jaarverslag 2015
44
7.
Toewijzen en verhuren
7.1
Beleidskader
de geliberaliseerde huurwoningen met een huur onder de markthuur dezelfde huurverhoging gegeven als die
Ons huur- en toewijzingsbeleid is erop gericht dat er
geldt voor de laagste inkomenscategorie voor niet
voldoende passende woonruimte is voor mensen die
geliberaliseerde huurwoningen, te weten 2,5%. Voor de
zijn aangewezen op de sociale huurmarkt.
overige geliberaliseerde huurwoningen vroegen we een huurverhoging van 1,0% (inflatie).
Centraal in ons huurbeleid staan de streefhuren. Wij hebben voor elke huurwoning een streefhuur vast-
De gemiddelde huurverhoging is per saldo op 2,15%
gesteld. De streefhuur is de huur die we aan een
uitgekomen. Ongeveer 13% van onze huurders had
nieuwe huurder vragen en is onder andere afhankelijk
volgens de Belastingdienst een huishoudinkomen van
van de kwaliteit van de woning. Wij gebruiken de
boven de € 43.786, 11% een huishoudinkomen tussen
streefhuur ook bij het vaststellen van de jaarlijkse huur-
de € 34.229 en € 43.786 en 60% had een inkomen van
verhoging. De streefhuren stellen we zodanig vast dat
maximaal € 34.229. Van de overige huishoudens kon
er nu en in de toekomst voldoende betaalbare huur-
de Belastingdienst geen inkomensindicatie opgeven of
woningen zijn voor de lagere inkomensgroepen. In de
hebben we het niet opgevraagd omdat het vrije sector-
vrije sector vragen we de markthuur.
huur betrof.
Wij vinden het belangrijk dat woningzoekenden een
Bezwaarschriften 2015
woning krijgen die bij hen past. De toewijzingsregels
Als een huurder het niet eens is met de jaarlijkse huur-
zijn er dan ook op gericht dat er zo veel mogelijk
verhoging, dan kan hij bezwaar aantekenen. Afgelopen
maatwerk wordt geleverd. Er wordt onder andere
jaar hebben 67 huurders bezwaar gemaakt. Bij 29
rekening gehouden met de inkomenssituatie van de
huurders werd de huur door ons gecorrigeerd op basis
woningzoekende. Ook is er ruimte om vergunning-
van de door de huurder aangeleverde gegevens. 34
houders en mensen die in acute woningnood zitten te
huurders hebben hun bezwaar ingetrokken nadat wij de
helpen.
verhoging verder hadden toegelicht. Vier bezwaren
7.2
zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. Eén huurder
Huurverhoging
werd door de commissie in het gelijk gesteld. We
Jaarlijkse huurverhoging
hebben de huurverhoging voor deze huurder met
Afhankelijk van het huishoudinkomen zijn de huren op
terugwerkende kracht verlaagd.
1 juli 2015 als volgt verhoogd; ≤ € 34.229 of onbekend
2,5% (inflatie + 1,5%)
In 2015 voerden wij voor vijf huurders een huur-
> € 34.229 en ≤ € 43.786 3,0% (inflatie + 2,0%)
verlaging door, na het indienen van een onderbouwd
> € 43.786
huurverlagingsvoorstel.
5,0% (inflatie + 4,0%)
Als door de toepassing van deze percentages de huur
De huurcommissie behandelt niet alleen bezwaren
boven de streefhuur uit zou komen, hebben we de huur
tegen de jaarlijkse huurverhoging. Een huurder kan ook
slechts verhoogd tot de streefhuur. Voor huishoudens
een huurverlaging vragen als hij vindt dat wij de woning
met een inkomen boven de € 43.786 hebben we niet
niet goed onderhouden. In 2015 is er geen verzoek tot
afgetopt op de streefhuur, maar op de markthuur.
huurverlaging bij de huurcommissie ingediend.
Door af te toppen op de streefhuur of de markthuur zorgen we ervoor dat voor iedereen de huur betaalbaar
Huurverhoging bij mutatie of na woningverbetering
blijft. Momenteel zit bij bijna 48% van onze woningen
De jaarlijkse huurverhoging is niet het enige moment
de huur al op de streefhuur.
waarop een huurprijs kan wijzigen. Ook als een woning van huurder wisselt, verhogen wij soms de huur. In de
In de vrije sector mag geen inkomensafhankelijke
sociale huursector vragen wij de streefhuur en in de
huurverhoging worden toegepast. Daarom hebben we
vrije sector de markthuur. Verder kan de huurprijs
Jaarverslag 2015
45
stijgen als de kwaliteit van de woning verbeterd.
Dit was eind 2015 gemiddeld € 793,- per woning; € 15,-
Bijvoorbeeld na het installeren van centrale verwarming
lager dan een jaar daarvoor. De gemiddelde markthuur
of een luxere keuken. Dit kan zijn op verzoek van de
bedroeg € 652,- per woning; € 3,- hoger dan in 2014
huurder of bij een planmatige aanpak.
(bron: aeDex). De werkelijke huren en onze streefhuren zijn meestal aanmerkelijk lager dan de maximaal
Ook als in een woning energiebesparende maatregelen
toegestane huur en de markthuur.
zoals isolatieglas wordt aangebracht, wordt de huur van de zittende huurder verhoogd. Tegenover de
De werkelijke huren stegen van gemiddeld € 515,- eind
huurverhoging staat immers een besparing op energie.
2014 naar gemiddeld € 530,- eind 2015. De streefhuren
De huurverhoging is gelijk aan 75% van de in een
gingen van gemiddeld € 547,- naar gemiddeld € 558,-.
complex gemiddeld te verwachten besparing op
Gemiddeld bedraagt de werkelijke huur dus 66,8% en
energiekosten. Wij noemen dit de woonlastengarantie.
de streefhuur 70,3% van de maximaal toegestane huur. In de volgende tabel staan de gemiddelde werkelijke
Werkelijke huren, streefhuren en markthuren
huur, de gemiddelde streefhuur en gemiddelde markt-
De huurprijsregelgeving bepaalt de maximale huurprijs
huur en de gemiddeld maximaal toegestane huur per
die wij mogen vragen voor een sociale huurwoning.
gemeente.
Werkelijke huur, streefhuur, markthuur en maximaal toegestane huur, gemiddeld eind 2015 Gemeente
gemiddelde werkelijke huur (% maximaal)
gemiddelde streefhuur (% maximaal)
gemiddelde markthuur
gemiddelde maximaal toegestane huur
Amersfoort
€ 581 (76,1%)
€ 587 (76,8%)
€ 664
€ 764
Amstelveen
€ 483 (78,0%)
€ 517 (83,5%)
€ 646
€ 619
Arnhem
€ 544 (74,3%)
€ 543 (74,2%)
€ 614
€ 732
Assen
€ 502 (66,5%)
€ 513 (67,9%)
€ 536
€ 756
Den Haag
€ 457 (79,7%)
€ 468 (81,7%)
€ 526
€ 573
Elburg Ermelo
€ 556 (62,6%) € 418 (66,2%)
€ 571 (64,3%) € 454 (72,0%)
€ 652 € 513
€ 887 € 631
Harderwijk
€ 584 (70,2%)
€ 595 (71,4%)
€ 659
€ 833
Nunspeet
€ 513 (59,4%)
€ 562 (65,0%)
€ 694
€ 864
Oldebroek
€ 502 (62,3%)
€ 579 (72,0%)
€ 694
€ 805
Steenwijkerland
€ 555 (74,5%)
€ 561 (75,2%)
€ 602
€ 745
Utrecht
€ 417 (67,7%)
€ 461 (74,8%)
€ 658
€ 616
Totaal
€ 530 (66,8%)
€ 558 (70,3%)
€ 652
€ 793
7.3
regels welke kandidaat de woning krijgt aangeboden.
Woonruimteverdeling
Voor de Noord-Veluwe werden medio 2015 de criteria
Huurwoningen worden volgens plaatselijke of regionale
voor de woonruimteverdeling gewijzigd. Niet de woon-
regels verdeeld. Omdat onze huurwoningen over 12
duur, maar de inschrijfduur bepaalt nu wie als eerste in
gemeenten zijn verdeeld, hebben wij te maken met
aanmerking komt voor een woning. In Amersfoort en
verschillende systemen en regels. In de meeste
Arnhem wordt een deel van de vrijgekomen woningen
gemeenten hanteren wij het aanbodsysteem. Vrij-
toegewezen door loting. In de gemeenten Assen,
komende woningen worden dan via een advertentie op
Steenwijkerland en Den Haag werken wij volgens een
internet aangeboden. Hierin staat informatie over de
distributiesysteem. Degene die bovenaan de lijst van
woning en aan welke eisen de nieuwe bewoner(s)
woningzoekenden staat, komt als eerste in aanmerking
moet(en) voldoen. Is een woningzoekende geïnteres-
voor de leegkomende woning.
seerd, dan reageert hij zelf op de woning. Als er meerdere belangstellenden zijn, bepalen objectieve
Jaarverslag 2015
46
Woonruimteverdeling 2015 Gemeente
Inschrijven bij
Algemeen
Amersfoort
WoningNet, Regio
Regionaal woningaanbod. Woningen worden toegewezen
Eemvallei
op basis van inschrijfduur. Een aantal woningen worden toegewezen door middel van loting.
Amstelveen Arnhem
WoningNet, Stadregio
Regionaal aanbodmodel. Woningen worden toegewezen op
Amsterdam
basis van inschrijfduur.
Entree
Regionaal aanbodmodel. Woningen worden toegewezen op basis van meettijd (combinatie van inschrijfduur en woonduur). 15% van de woningen wordt toegewezen door loting.
Assen
Omnia Wonen
Distributiesysteem. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur.
Den Haag
Omnia Wonen
Distributiesysteem. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur.
Elburg
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Woningen werden het eerste half
Noord Veluwe
jaar toegewezen op basis van woonduur. Vanaf 1 juli 2015 worden woningen toegewezen op basis van inschrijfduur.
Ermelo
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Woningen werden het eerste half
Noord Veluwe
jaar toegewezen op basis van woonduur. Vanaf 1 juli 2015 worden woningen toegewezen op basis van inschrijfduur.
Harderwijk
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Woningen werden het eerste half
Noord Veluwe
jaar toegewezen op basis van woonduur. Vanaf 1 juli 2015 worden woningen toegewezen op basis van inschrijfduur.
Nunspeet
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Woningen werden het eerste half
Noord Veluwe
jaar toegewezen op basis van woonduur. Vanaf 1 juli 2015 worden woningen toegewezen op basis van inschrijfduur.
Oldebroek
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Woningen werden het eerste half
Noord Veluwe
jaar toegewezen op basis van woonduur. Vanaf 1 juli 2015 worden woningen toegewezen op basis van inschrijfduur.
Steenwijkerland
Omnia Wonen
Distributiesysteem. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur.
Utrecht
WoningNet, Regio Utrecht Regionaal aanbodmodel. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur.
hebben. Dit zijn urgentiecriteria. In totaal hebben we in
7.4
Woningtoewijzing
2015 ongeveer 50 woningen op basis van urgentie
De criteria die worden gebruikt bij de woningtoewijzing
toegewezen. Dit zijn er 5 minder dan in 2014. Het gaat
verschillen per gemeente. Vaak wordt gekeken naar:
voor het grootste deel om woningen in Amersfoort,
-
het inkomen in relatie tot de huurprijs;
Nunspeet en Harderwijk.
-
de woninggrootte in relatie tot de samenstelling van
-
een huishouden;
In 2015 nam het aantal vluchtelingen dat naar
voorzieningen in een woning in relatie tot de
Nederland kwam sterk toe. Omnia Wonen plaatste in
(potentiële) behoefte aan hulp voor één of meer
2015 in totaal 134 vergunninghouders in 57 woningen.
leden van een huishouden.
Dit was een sterke stijging ten opzichte van 2014 toen 17 woningen werden toegewezen aan vergunning-
Daarnaast worden vaak afwijkende regels gehanteerd
houders. Wij hebben met gemeenten vaak afspraken
voor mensen die met spoed (andere) woonruimte nodig
over het huisvesten van deze doelgroep zodat
Jaarverslag 2015
47
gemeenten aan hun taakstelling kunnen voldoen.
bouwwoningen. Dit is inclusief de toewijzing van vrije
In het volgende overzicht staat hoe de woning-
sector woningen.
toewijzing het afgelopen jaar plaatsvond. Het gaat om 470 bestaande woningen en 65 nieuwWoningtoewijzing in 2015 Categorie huishouden
Leeftijd
Inkomen in € per jaar
Huur ≤ 403,06
Huur > € 576,87
aantal woningen
Huur > € 403,06 ≤ € 576,87 aantal woningen
Totaal
aantal woningen
eenpersoons
< 65 jaar
≤ 21.950
41
107
38
186
eenpersoons
< 65 jaar
> 21.950
9
23
21
53
eenpersoons
≥ 65 jaar
≤ 21.950
0
20
31
51
eenpersoons
≥ 65 jaar
> 21.950
0
6
16
22
tweepersoons
< 65 jaar
≤ 29.800
2
30
18
50
tweepersoons
<65 jaar
> 29.800
0
5
27
32
tweepersoons
≥ 65 jaar
≤ 29.825
0
8
18
26
tweepersoons
≥ 65 jaar
> 29.825
0
2 > € 403,06 ≤ 618,24
26
28
> € 618,24
meerpersoons
< 65 jaar
≤ 29.800
0
42
26
68
meerpersoons
<65 jaar
> 29.800
0
1
18
19
meerpersoons
≥ 65 jaar
≤ 29.825
0
0
0
0
meerpersoons
≥ 65 jaar
> 29.825
0
0
0
0
52
244
239
535
Totaal 90%-grens
508 woningen zijn of worden opnieuw verhuurd. De
95,9% van de sociale huurwoningen (huurprijs
overige 32 mutaties betreffen nieuwe woningen. De
maximaal € 710,68) is toegewezen aan mensen met
mutatiegraad loopt per gemeente sterk uiteen.
een inkomen van maximaal € 34.911,-. Hiermee voldoen wij aan de eis dat minimaal 90% van de
Mutatiegraad
sociale huurwoningen aan deze doelgroep moet worden toegewezen.
Gemeente
Om binnen de 90%-grens te blijven, hebben we sinds
Amersfoort
2011 de toewijzingsregels aangescherpt. Hierdoor zijn
Mutatie 2015
Mutatie 2014
4,9%
6,0%
Amstelveen
5,9%
4,4%
mensen met een inkomen boven de € 34.911,- (prijspeil
Arnhem
12,0%
12,0%
2015) aangewezen op een koopwoning of een woning
Assen
8,2%
5,6%
in de vrije sector huur. Voor met name gezinnen met
Den Haag
7,3%
9,1%
kinderen in deze doelgroep is dit echter lang niet altijd
Elburg
5,3%
4,3%
een reëel alternatief. Daarom verhuren we een aantal
Ermelo
7,1%
0,0%
duurdere sociale huurwoningen exclusief aan mensen
Harderwijk
7,2%
8,1%
die boven de inkomensgrens zitten. Per saldo zorgen
Nunspeet
6,3%
5,8%
Oldebroek
4,9%
4,3%
Steenwijkerland
10,6%
26,3%
Utrecht
0,0%
6,5%
we er voor dat wij aan de 90%-norm voldoen.
7.5
Mutaties en leegstand
In 2015 hebben 540 huurders hun huurcontract Totaal
opgezegd. Dit betekent een mutatiegraad van 6,9%.
Jaarverslag 2015
48
6,9%
7,6%
Eind 2015 stonden 77 woningen leeg. Ook 23
Service Huurders Onderhoud
garages/ bergingen en zeven bedrijfsruimtes waren op
Huurders moeten een deel van de onderhouds-
dat moment niet verhuurd.
werkzaamheden zelf uitvoeren, het zogenaamde (klein)
Eind 2014 stonden 65 woningen, 26 garages/bergingen
huurdersonderhoud. Voor een vaste vergoeding
en zeven bedrijfs-ruimtes leeg. Dikwijls moeten er
kunnen zij een aantal van deze werkzaamheden
onderhouds-werkzaamheden worden uitgevoerd
uitbesteden aan Omnia Wonen. Wij noemen dit het
voordat een woning of bedrijfsruimte weer verhuurd kan
Service Huurdersonderhoud (SHO). Het deelnemers-
worden. Aansluitende verhuur is dan niet altijd mogelijk.
percentage is gestegen van 82,4% eind 2014 naar
Soms staat een woning leeg omdat hij wordt verkocht.
83,8% eind 2015 en varieert van 60,0% in Utrecht tot
De verhuur van bedrijfsruimten vergt in de huidige tijd
90,8% in Steenwijkerland. Een nieuwe huurder kiest
extra inspanning en veelal wordt tegen een lagere
vrijwel altijd voor deelname aan het SHO.
huurprijs verhuurd dan voorheen. Glasverzekering
7.6
Huurachterstand en huurderving
Huurders kunnen voor â&#x201A;Ź 1,- per maand verzekeren
Met het volgen van een consistent incassobeleid
tegen glasschade. De verzekering zorgt ervoor dat
proberen wij de betalingsachterstanden te beperken.
schade snel wordt hersteld. Eind 2015 heeft 87,9% van
Zo proberen wij huurders te beschermen tegen de
onze huurders een glasverzekering afgesloten via
vervelende gevolgen van huurachterstanden. Als wij de
Omnia Wonen. Dit varieert van 39,3% in Ermelo tot
huurachterstand uitdrukken in een percentage van de
96,1% in Nunspeet. Eind 2014 had ook 87,9% van de
netto huren, dan bedraagt deze eind 2015 voor
huurders een glasverzekering via Omnia Wonen.
woningen 0,94% en voor bedrijfsruimten 0,24%. In WoonEnergie
2014 was dit respectievelijk 1,17% en 0,85%.
Wij brengen bij onze huurders WoonEnergie onder de Drukken wij de huurderving uit in een percentage van
aandacht. WoonEnergie levert standaard groene
de nettohuur, dan is dit eind 2015 1,21% voor
stroom. Daarnaast levert ze gas. Omdat WoonEnergie
woningen en 1,1% voor bedrijfsruimten. Het jaar
voor ruim 100 woningcorporaties collectief gas en
daarvoor was dit voor woningen 0,92% en voor
groene stroom inkoopt, is zij in staat scherpe prijzen te
bedrijfsruimten 4,9%. Huurderving ontstaat door
bieden. Eind 2015 had 14,2% van onze huurders een
leegstand van woningen of bedrijfsruimten en door
contract bij WoonEnergie. Het deelnamepercentage
huren die wij niet kunnen incasseren.
varieert van 8,6% in Den Haag tot 28,6% in Ermelo.
7.7
Aanvullende diensten
In aanvulling op de verhuur bieden we nog een aantal aanvullende diensten. Zo geven wij huurders de mogelijkheid om onderhoud van huurders over te nemen, bieden een glasverzekering aan en geven de mogelijkheid bij Woonenergie een energiecontract af te sluiten.
Jaarverslag 2015
49
Jaarverslag 2015
50
8.
Financiën
8.1
Beleidskader
sociale vastgoed bestaat uit woningen en maatschappelijk vastgoed die volgens de definitie van de nieuwe Woningwet DAEB zijn. Het overige vastgoed
Omnia Wonen is een financieel gezonde woning-
bestaat uit woningen en bedrijfsonroerend vastgoed die
corporatie. Dit willen wij ook in de toekomst blijven. Om
volgens de definitie van de nieuwe Woningwet niet-
onze ambities waar te kunnen blijven maken en een
DAEB zijn.
betrouwbare partner te zijn voor onze huurders en belanghouders stellen we onszelf hogere eisen dan de
Bij het bepalen van de marktwaarde is geen rekening
toezichthouder het Autoriteit Woningcorporaties (AW)
gehouden met de af te dragen vennootschaps-
en het borgingsinstituut Waarborgfonds Sociale
belasting. Daarmee sluiten wij aan op de zienswijze
Woningbouw (WSW) al doen.
van de Raad voor de jaarverslaggeving. Op basis van de meerjarenbegroting verwachten wij de komende
Meer concreet streven wij naar een gezonde ver-
tien jaar voor een totaalbedrag van € 41,0 miljoen aan
houding tussen de zogenaamde netto operationele
vennootschapsbelasting te moeten betalen.
kastromen (voor rente en belasting) en de renteuitgaven (Interest Coverage Ratio ofwel ICR). Onze
Zowel het sociaal als het overige vastgoed waarderen
eigen norm is dat de operationele kasstromen 1,9 keer
we op marktwaarde. Dit is de waarde die dit vastgoed
zo groot zijn als de rente-uitgaven. De WSW norm is
opbrengt als we het direct aan een andere partij
1,4.
zouden verkopen. Hoewel we niet van plan zijn het
Naast de rente-uitgaven moeten we ook onze
vastgoed direct te verkopen, weerspiegelt het wel de
aflossingsverplichtingen kunnen voldoen. Daarvoor
meest reële waarde van dit deel van ons bezit. Om de
kijken we naar de zogenaamde DSCR (Debt Service
marktwaarde te bepalen maken we gebruik van de
Coverage Ratio). De operationele- en verkoop-
aeDex. Voor de aeDex wordt ieder jaar minimaal een
kasstromen moeten wat ons betreft minimaal 1,25 keer
derde deel van ons bezit door een onafhankelijke
zo groot zijn als de rente- en aflossingsuitgaven. Het
taxateur gewaardeerd. De marktwaarde van ons
WSW houdt een DSCR aan van minimaal 1,0.
overige bezit is op 31 december 2015 € 82,6 miljoen; € 7,8 miljoen meer dan eind 2014. De marktwaarde van
Ook streven we naar een evenwichtige leningen-
het sociale vastgoed per 31 december 2015 bedraagt
portefeuille, waarbij rentekosten, aflossingsmomenten,
circa € 757,0 miljoen; € 25,9 miljoen meer dan eind
flexibiliteit en risico’s met elkaar in balans zijn. Verder
2014. De waardestijging heeft alles te maken met de
willen we maximaal € 40.000 aan leningen per
algemene (positieve) ontwikkeling op de
verhuureenheid hebben.
vastgoedmarkt.
In het investeringsstatuut staan de kaders voor onze
8.3
investeringsbeslissingen. Investeringen beoordelen we
Volgens de balansopstelling bedroeg het eigen
op hun financieel en sociaal rendement. In het deel-
vermogen op 31 december 2015 circa € 571,9 miljoen.
nemingenstatuut zijn de kaders voor het aangaan en
De solvabiliteit, berekend op basis van het balanstotaal,
beëindigen van deelnemingen vastgelegd.
komt hiermee uit op 65,2 % (2014: 63,4 %). Wij sloten
Eigen vermogen en jaarresultaat
het jaar 2015 af met een positief resultaat van € 36,2
8.2
Waardering vastgoed
miljoen. Wij hebben in 2015 ruim € 4,8 miljoen aan
Ons sociale vastgoed en ons overige vastgoed
verhuurderheffing betaald. Het positieve resultaat is
waarderen we op marktwaarde. Tot en met 2014 werd
toegevoegd aan ons eigen vermogen. Het resultaat,
het sociale vastgoed in exploitatie tegen de bedrijfs-
opgesplitst in beheeractiviteiten en overige activiteiten,
waarde gewaardeerd. Vanaf 2015 vindt waardering
ziet er als volgt uit:
plaats tegen de actuele marktwaarde. Meer specifiek gaat het om de marktwaarde in verhuurde staat. Het
Jaarverslag 2015
51
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-) 2015 Exploitatieopbrengsten Exploitatiekosten Aan de exploitatie toegerekende rente Resultaat beheeractiviteit Boekwinsten verkochte woningen
2014
52.738
51.081
-29.311
-26.378
-9.857 13.570
-10.343 14.360
1.835
985
Resultaat financieringsactiviteit
35
68
Resultaat deelneming
-750
-48
Afschrijvingen
-802
-808
Waardeverandering vastgoedbelegging
23.529
17.708
Jaarresultaat voor belastingen
37.417
32.265
Vennootschapsbelasting
-1.264
-2.591
Jaarresultaat na belasting
36.153
29.675
Het positieve resultaat wordt mede veroorzaakt door boekhoudkundige effecten. Als we deze effecten
8.5
(afschrijvingen en waardeveranderingen) buiten
Ook in 2015 is de Treasurycommissie vier keer
beschouwing laten, bedraagt het resultaat € 14,2
samengekomen. De commissie heeft een
miljoen positief. Ook onze kasstromen zijn positief. In
adviserende rol naar de bestuurder. De adviezen
paragraaf 8.6 wordt dit nader toegelicht.
die de Treasurycommissie geeft leiden na
8.4
Treasurycommissie
accordering door de bestuurder van de specifieke
Leningenportefeuille
transactievoorstellen, tot het aantrekken van
De leningenportefeuille is in 2015 met circa € 2,5
geldmiddelen of, indien de liquiditeitspositie dit
miljoen afgenomen tot ongeveer € 280,8 miljoen. Er is
toelaat, tot het beleggen van geldmiddelen op een
voor € 20,0 miljoen aan leningen aangetrokken en er is
spaarrekening dan wel tot een tijdelijke terugstorting
€ 22,5 miljoen afgelost. In het nieuwe jaar hebben wij
op roll-overleningen. Uiteraard houden wij de
een aflossingsverplichting op de leningenportefeuille
renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt
van € 14,1 miljoen. Dit bedrag is opgenomen onder de
nauwlettend in de gaten.
kortlopende schulden. Het verloop van de leningenportefeuille is als volgt:
Wij hanteren een treasurystatuut, dat in 2015 is vernieuwd. Onder andere is vastgelegd dat derivaten
Stand per 1 januari 2015
€ 283.416.000
alleen mogen worden ingezet om rente risico’s af te
Nieuwe leningen
€
dekken. Het geactualiseerde treasurystatuut is in mei
Aflossingen
€ - 22.553.000
2015 vastgesteld door RvC. Wij hebben geen derivaten
Stand per 31 december 2015
€ 280.863.000
maar wel voor een bedrag van € 20 miljoen aan
20.000.000
basisrente-leningen. Het kenmerk van deze De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille
basisrenteleningen is dat de basisrente voor de gehele
bedroeg eind 2015 circa 3,47%. Het WSW staat borg
looptijd vaststaat maar dat periodiek de opslag op de
voor € 284,1 miljoen van onze leningen. Dankzij de
basisrente herzien wordt (zogenaamde embedded
borgstelling kunnen wij relatief goedkoop geld aan-
derivaten). Deze leningen zorgen niet voor een
trekken. Hier staat tegenover dat een groot deel van
verhoogd risicoprofiel. Voor een nadere toelichting
ons bezit in onderpand is bij het WSW. Er staat voor
verwijzen wij naar de jaarrekening 2015. In het
€ 1,7 miljoen aan niet geborgde leningen in de boeken.
hoofdstuk “Niet in de balans opgenomen
Jaarverslag 2015
52
verplichtingen” onder “Financiële instrumenten” zijn de
exploitatie van de verhuureenheden (inclusief
doelstellingen en beleid voor het beperken van de
rentelasten). De (des-)investeringskasstroom betreft de
mogelijke risico’s uiteengezet.
ontvangsten en uitgaven die voort vloeien uit aan- en verkopen van verhuureenheden en investeringen in
Het renterisico van de leningenportefeuille is een
nieuwe en bestaande verhuureenheden. De
constant punt van aandacht en is onder controle.
financieringskasstroom betreft het aangaan van nieuwe
Dit mede dankzij de looptijden en de, historisch
leningen en de betaling van aflossingen.
gezien, nog steeds zeer lage rentepercentages van de in de laatste jaren aangetrokken dan wel
In 2015 bedroeg de vrije operationele kasstroom (de
geherfinancierde leningen. Omnia Wonen voldoet
operationele kasstroom plus de verkoopopbrengsten)
qua risicoprofiel van de leningenportefeuille
€ 19,5 miljoen. Onze investeringen bedroegen € 22,0
ruimschoots aan de eisen die in het treasurystatuut
miljoen. Per saldo was onze financieringskasstroom €
staan en die het WSW aan ons stelt.
2,6 miljoen negatief. Al met al heeft dit geleid tot een afname van de liquide middelen per eind 2015 ten
8.6
Kasstromen
opzichte van 2014 van euro 5,0 miljoen. Eind 2015 was het saldo liquide middelen € 4,7 miljoen.
Wij vinden een strakke sturing van de kasstromen belangrijk. Omdat kasstromen niet worden beïnvloed door boekhoudkundige effecten, geven zij bovendien
8.7
Verbindingen
een objectief beeld van de (ontwikkeling) van de
Omnia Wonen neemt deel aan diverse formele
financiële positie. Kasstromen kunnen worden verdeeld
samenwerkingsvormen. Wij zijn financieel betrokken,
in drie groepen. De operationele kasstroom betreft de
aandeelhouder of vertegenwoordigd in het bestuur.
ontvangsten en uitgaven die te maken hebben met de
Verbindingen Naam
Doel
Woningnet NV Opgericht 5 februari 2001
Het doel is: Het verdelen van vrijkomende woningen op een voor de consument overzichtelijke en transparante wijze in een groot gebied in de randstad. De deelnemers zijn uitsluitend toegelaten instellingen. Omnia Wonen neemt deel voor haar woningen in Amstelveen en Utrecht. Woningnet is gevestigd in Utrecht.
Omnia Wonen Holding BV Opgericht 31 december 2007
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Opgericht 31 december 2007
Jaarverslag 2015
Stichting Omnia Wonen heeft minder dan 1% van de aandelen. Het doel is: Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm dan ook. Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen. Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stichting Omnia Wonen heeft 100% van de aandelen. Het doel is: Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het (doen) ontwikkelen en realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Stichting
53
Naam
Doel Omnia Wonen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Omnia Wonen Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of (rechts)personen in welke vorm dan ook. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook. Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen. Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. Opgericht 24 juni 2011
Omnia Wonen Holding B.V. heeft 100% van de aandelen. Het doel is: Het verwerven van percelen en het ontwikkelen en realiseren van woningen in plangebied ‘De Hoge Varen’ in Hierden, gemeente Harderwijk Omnia Wonen Ontwikkeling BV heeft 50% van het vermogen ingebracht en deelt voor 50% in de winst en het verlies.
Met ingang van 2013 wordt de projectontwikkeling in
woningen per jaar. Daarnaast worden de stichtings-
beginsel vanuit de toegelaten instelling gedaan en niet
kosten per woning kritisch bekeken. Wij sturen goed op
meer vanuit Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Omnia
het rendement van (investeringen in) ons vastgoed en
Wonen Ontwikkeling BV is vennoot in de ontwikkelings-
waar nodig nemen we maatregelen voor verbetering.
combinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. Voorlopig is
We hebben als doel qua bedrijfslasten de dalende
dit de enige activiteit die de Ontwikkeling BV verricht.
trend binnen de corporatiesector als geheel te volgen.
In 2015 is de Stichting Woningbeheer Ons Belang
We doen dit onder andere door modernisering van de
opgeheven en is de betrokkenheid bij Stichting Domiso
dienstverlening aan onze huurders, door procesgericht
beëindigd.
te sturen, verdergaande automatisering, en samenwerking met vaste onderhoudspartners. Qua
8.8
Toekomstverwachtingen
personeelslasten voorzien we in 2016 nog geen daling,
Omnia Wonen heeft financieel gezien een solide
mede vanwege de inspanning die het kost om de
uitgangspositie om de toekomst in te gaan.
nieuwe Woningwet te implementeren.
In de meerjarenbegroting is voor de komende 10 jaar
Middels scenario analyses modelleren we de toekomst.
rekening gehouden met de bouw van ruim 700 nieuwe
Al met al levert dit een beeld op waarin de
huurwoningen, de verkoop van 300 bestaande huur-
rentedekkingsgraad en de DSCR ruim boven de
woningen, een onderhoudsnorm van € 1.200 per
minimumeisen van respectievelijk 1,9 en 1,25 blijven en
woning (prijspeil 2016). In de meerjarenbegroting staat
het bedrag aan leningen per verhuureenheid niet boven
voor de komende 10 jaar een investeringsbedrag van
de € 40.000 uitkomt.
ruim € 7 miljoen aan energetische investeringen. Voor
Gevoeligheidsanalyses laten zien dat Omnia Wonen in
overige investeringen in het woningbezit en voor
staat is risico’s als, lagere huurverhoging, hogere rente
individuele geriefsverbeteringen is een bedrag van € 3
en inflatie en lagere verkopen goed op te vangen. We
miljoen ingerekend. De investeringen in het voor-
blijven dan veelal voldoen aan onze eigen eisen en in
oorlogs bezit zijn voor de komende 10 jaar ruim € 7
ieder geval aan de eisen van het WSW en de AW. Ook
miljoen.
zijn we in staat om ons investeringsvolume op te voeren zonder deze kritische normen te overschrijden.
In verband met de verhuurderheffing hebben we vanaf 2021 ons nieuw-bouwprogramma teruggebracht van gemiddeld 90 woningen per jaar naar ruim 20
Jaarverslag 2015
54
Rentedekkingsgraad(ICR)
ontwikkeling van de rentedekkingsgraad weergegeven.
Op basis van de meerjarenbegroting voor de komende
Zelfs in het â&#x20AC;&#x2DC;slecht weerâ&#x20AC;&#x2122; scenario blijft Omnia voldoen
10 jaar is in onderstaande grafiek de verwachte
aan de minimum norm zoals door WSW gehanteerd van 1,4.
Rente- en aflossingsverplichting (DSCR)
ontwikkeling van de DSCR weergegeven In het slecht-
Op basis van de meerjarenbegroting voor de komende
weer scenario loopt de DSCR terug naar ongeveer 1.
10 jaar is in onderstaande grafiek de verwachte
Dit voldoet niet aan onze eigen norm van 1,25, maar wel aan de norm van het WSW.
Jaarverslag 2015
55
Ontwikkeling bedrag lening per verhuureenheid Uit onderstaande grafiek blijkt dat wij blijven voldoen aan onze norm om maximaal â&#x201A;Ź 40.000 te lenen per verhuureenheid.
Jaarverslag 2015
56
9.
9.2
De organisatie Omnia Wonen
Organisatiestructuur
Omnia Wonen heeft een procesgestuurde organisatiestructuur. Binnen een proces staan niet de taken van
9.1
Beleidskader
medewerkers, maar het eindresultaat van een proces
Omnia Wonen wil een actieve en slagvaardige
centraal. Medewerkers mogen daarbij, binnen de
organisatie zijn. Een woningcorporatie die zich continu
gestelde kaders, zelf beslissingen nemen. Zo willen we
verbetert en over de nodige flexibiliteit beschikt om op
bereiken dat huurders en woningzoekenden goed en
nieuwe ontwikkelingen in te spelen. We investeren
snel worden geholpen en projecten efficiënt en effectief
daarom in organisatieontwikkeling, ICT-toepassingen
worden afgerond. De organisatiestructuur is in
en personeel.
onderstaand figuur samengevat.
We kiezen voor een organisatiestructuur waar
Omdat één MT-lid langdurig ziek is en één MT-lid met
medewerkers elkaar snel weten te vinden en
ingang van 1 oktober 2015 een nieuwe baan heeft,
verantwoordelijkheden laag in de organisatie worden
bestaat het MT vooralsnog uit de bestuurder, de
gelegd. ICT-toepassingen helpen ons de efficiency van
procesmanager Wonen, de procesmanager Bouwen &
onze bedrijfsprocessen te verbeteren en huurders en
Onderhouden, de Bestuursadviseur en een interim-
woningzoekenden op een eigentijdse wijze van dienst
manager Financiën & Bedrijfsvoering. Ook de
te zijn. Van onze medewerkers verwachten we dat ze
aansturing van de teams en de processen wijkt op een
bekwaam, alert en verbindend zijn. Deze drie
aantal punten af van de formele structuur. In de loop
kernwaarden spelen bij het aantrekken van nieuw
van 2016 wordt besloten of en zo ja hoe de formele
personeel en de ontwikkeling van de huidige
structuur aangepast wordt.
medewerkers een belangrijke rol. Organigram Omnia Wonen, eind 2015
Bestuurder en MT (2,0 fte + 1,0 vacature)
Financieel team
Adviesteam
(9,0 fte)
(5,2 fte)
Facilitairteam (7,3 fte)
Proces Wonen (38,5 fte, incl. 7,1 fte Woonservice)
Jaarverslag 2015
Proces Bouwen & Onderhouden
Proces Bijzonder Bezit
(8,0 fte)
(1,8 fte)
57
9.3
basis van de verantwoordingsrapportages van
Dienstverlening
verschillende medewerkers wordt ieder kwartaal een
De alledaagse klantcontacten zijn zoveel mogelijk
managementrapportage gemaakt voor het MT. De
gestroomlijnd. Maar er is ook tijd voor vragen die
directeur-bestuurder deelt deze rapportage met de
maatwerk vereisen. Wij werken continue aan de
Raad van Commissarissen.
modernisering van onze dienstverlening. In november 2015 zijn we gestart met Mijn Omnia Wonen. Huurders
9.5
kunnen 24 uur per dag en 7 dagen per week
Personeel
Medio 2015 heeft Omnia Wonen een nieuwe directeur-
wijzigingen door geven. Daarnaast kunnen huurders op
bestuurder gekregen, mevrouw M.A.J. Govers. Zij volgt
werkdagen tijdens kantooruren vragen stellen aan de
de heer G.W.M. van de Ven op.
medewerkers van Woonservice. Voor meer ingewikkelde vragen of vragen waarvoor direct contact
In 2015 zijn we gestart met plannings-, voortgangs- en
nodig is, wordt een afspraak gemaakt met één van
beoordelingsgesprekken. Het was een proefjaar. De
onze woonadviseurs.
opgedane ervaringen nemen we mee naar 2016, dat ook weer een proefjaar zal zijn.
Mijn Omnia Wonen Mijn Omnia Wonen is een nieuw digitaal systeem dat
Op 31 december 2015 bedroeg de formatie 71,78 full
door huurders kan worden gebruikt om allerlei zaken te
time eenheden (fte’s) verdeeld over 78 medewerkers.
regelen. Via Mijn Omnia Wonen kunnen huurders
52,6% van de medewerkers is vrouw en 47,4% man.
bijvoorbeeld reparatieverzoeken indienen, huur-
De gemiddelde leeftijd is 45,0 jaar. De leeftijdsopbouw
betalingen doen, eigen gegevens inzien, overlast
van het personeel is in het diagram te zien (in
melden, klachten over Omnia Wonen indienen, de huur
procenten).
opzeggen en aanvragen om zelf wijzigingen in de woning aan te brengen.
Leeftijdsopbouw personeel Omnia Wonen in 2015
<20
Na twee maanden had meer dan 20% van de huurders
20<30
zich aangemeld voor Mijn Omnia Wonen door activatie
30<40
0,0%
van het account. Mijn Omnia Wonen lijkt vooralsnog
40<50
50>
2,6%
met name gebruikt te worden voor het betalen van de huur en het doen van reparatieverzoeken.
20,5% 9.4
Sturing
44,9%
Om de vier jaar actualiseert Omnia Wonen haar ondernemingsplan. De in het ondernemingsplan geformuleerde ambities en doelen, vertalen wij naar
32,1%
een meerjarenplan. Hierin staat wat er moet gebeuren om de geformuleerde ambities en doelen te bereiken, inclusief een tijdsplanning. Het meerjarenplan wordt jaarlijks bijgesteld en fungeert als basis voor de jaarplannen. Naast de jaarplannen geeft het MT kaders mee door middel van bijvoorbeeld het strategisch voorraadbeleid en de klantvisie van waaruit de
Ziekteverzuim
processen werken.
Het totale ziekteverzuimpercentage was in 2015 10,2%. Hiervan was 3,8% kortstondig verzuim. Ongeveer 6,4%
Over de jaarplannen en de daarbij behorende
was langdurig verzuim (langer dan een maand). In
budgetten wordt verantwoording afgelegd aan het
2014 hadden wij een totaal ziekteverzuim van 5,1%.
management. Daarbij wordt aandacht besteed aan
Eind 1015 zijn beheersmaatregelen genomen om
eventueel noodzakelijke bijstellingen van het jaarplan
verzuim te voorkomen en de re-integratie beter te
en aan belangrijke risico’s die worden gelopen. Op
faciliteren. Zo voeren we inmiddels frequent verzuim gesprekken, zorgen we ervoor dat mensen regelmatig
Jaarverslag 2015
58
verlof nemen en kijken we naar wat mensen wél
Er zijn zowel in collectief verband trainingen en op-
kunnen tijdens hun herstelproces.
leidingen gevolgd als individueel. Een voorbeeld van het eerste is een training over veiligheid en agressie.
Werkdruk
Op individueel niveau wordt zowel gewerkt aan
Door de vele ICT-projecten en door de invoering van de
vakbekwaamheid als aan persoonlijke ontwikkeling.
nieuwe Woningwet was in 2015 sprake van extra werkdruk. Het gaat om projecten, die naast de gewone
Integriteit
dagelijkse werkzaamheden uitgevoerd moeten worden.
In 2015 zijn er geen voorvallen geweest die volgens
De Woningwet zal ook in 2016 een extra beroep doen
onze integriteitscode niet gewenst zijn. De integriteits-
op onze medewerkers. Zowel voor de ICT-projecten als
code wordt jaarlijks op verschillende wijzen onder de
de Woningwet wordt tijdelijk extra externe capaciteit
aandacht van de medewerkers gebracht. Ook kennen
ingehuurd.
we een klokkenluidersregeling.
Bezoldiging topfunctionarissen
Agressie
Op grond van de Wet normering bezoldiging top-
Er zijn in 2014 16 meldingen geweest van agressie. De
functionarissen publieke en semi-publieke sector
meeste gevallen betrof verbaal geweld. Viermaal werd
(WNT) moet de bezoldiging van de topfunctionarissen
met fysiek geweld gedreigd en eenmaal was sprake
openbaar worden gemaakt. Ook de bezoldiging van
van daadwerkelijk fysiek geweld. Alle incidenten zijn
medewerkers die meer dan het WNT-maximum
uiteindelijk goed afgelopen.
verdienen moet gepubliceerd worden. In 2015 vielen alleen de heer W.G.M. van de Ven en mevrouw M.A.J.
Omnia Wonen kent een agressieprotocol. Nieuwe
Govers onder de WNT.
medewerkers die in hun functie contact hebben met de klant volgen een agressietraining, gericht op het
De heer G.W.M. van de Ven was tot eind juli 2015
voorkomen en beheersen van agressie. Periodiek vindt
directeur-bestuurder van Omnia Wonen. De
een opfriscursus plaats.
bezoldiging van de heer van de Ven is als volgt opgebouwd;
bruto jaarinkomen
€ 71.976, -
bijtelling leaseauto
€
beloning betaalbaar op termijn € 16.783, -
Totaal
9.6
5.887, -
Ondernemingsraad
In het overleg met de Ondernemingsraad (OR) is
€ 94.646, -
gesproken over werkdruk, ziekteverzuim en medewerkerstevredenheid. Ook de automatisering en de
Mevrouw Govers is sinds 1 augustus 2015 directeur-
inrichting van het kantoor waren onderwerp van
bestuurder van Omnia Wonen. De bezoldiging van
gesprek.
mevrouw M.A.J. Govers is als volgt opgebouwd;
bruto jaarinkomen
€ 49.312, -
De OR is in 2015 gevraagd advies uit te brengen over
bijtelling leaseauto
€
676, -
de beoordelingssystematiek. In 2015 vond toepassing
beloning betaalbaar op termijn €
8.933, -
plaats zonder gevolgen voor het individuele salaris van
€ 58.921, -
de werknemer. Daarnaast is advies gevraagd over een
Totaal
formatieplaatsenplan en de werkkostenregeling. Op De bezoldiging van de directeur-bestuurders als ook
advies van de OR is het formatieplaatsenplan aan-
die van de andere medewerkers van Omnia Wonen
gehouden tot de komst van de nieuwe bestuurder. Naar
vallen binnen de normen van de WNT.
verwachting wordt in 2016 een nieuw plan gepresenteerd.
Opleidingen Het beschikbare budget voor opleidingen van € 149.000 werd overschreden in 2015. Per saldo werd in 2015 bijna € 154.000 uitgegeven aan opleidingen voor medewerkers, ruim € 46.000 meer dan in 2014 en gemiddeld € 1.975 per medewerker.
Jaarverslag 2015
59
9.7
Communicatie
er in een huurdersportal (Mijn Omnia Wonen) geïntroduceerd;
De Communicatieadviseur is verantwoordelijk voor de
profilering van Omnia Wonen en onderhoudt daartoe
voor woningzoekenden Noord-Veluwe is samen
onder andere contacten met de pers. In 2015 is de
met andere corporaties een selectietraject gestart
verdere professionalisering van communicatie binnen
voor een nieuwe website;
Omnia Wonen voortgezet. De Communicatieadviseur
verbeterde systemen, waaronder de kennisbank, die er voor zorgen dat we huurders en woning-
richt zich daarbij op adviseren, faciliteren en monitoren
zoekenden nog beter van dienst kunnen zijn;
van de communicatie binnen de organisatie en het
begeleiden van medewerkers bij de externe
er zijn tests uitgevoerd met mobiele icttoepassingen voor de ondersteuning bij
communicatie.
woningmutaties, zodat deze vorm van mobiel werken in 2016 ingevoerd kan worden en
Sponsoring
In 2015 is circa € 7.000 uitgegeven aan sponsor-
er is een nieuw systeem voor document management in gebruik genomen;
activiteiten. Deze sponsoractiviteiten hebben e
plaatsgevonden in de 1 helft 2015 en vallen niet binnen de kaders van de nieuwe Woningwet. Na 1 juli
Omdat ICT een cruciale rol speelt in onze dienst-
2015 hebben wij geen sponsoring meer op ons
verlening en in onze processen en de wereld op dit
genomen.
terrein voortdurend in beweging is, is een begin gemaakt met een beleidsplan informatie en auto-
9.8
ICT
matisering. Dit plan wordt in 2016 afgemaakt en geïmplementeerd.
ICT zien we als een belangrijk middel om enerzijds onze huurders en woningzoekenden beter van dienst te zijn en anderzijds de efficiency van onze bedrijfsvoering
Tot slot is er een nieuwe overeenkomst afgesloten voor
te verbeteren. In dit kader waren er in 2015 een aantal
het primaire systeem. Dit heeft een aanzienlijke kosten-
activiteiten gepland. Het gaat om onder andere:
besparing opgeleverd.
Jaarverslag 2015
60
Verklaring van het bestuur Omnia Wonen is zich bewust van de aan woningcorporaties toebedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid. Omnia Wonen onderschrijft de Aedescode en daarmee ook de Governancecode Woningcorporaties. Als bestuurder verklaar ik dat de financiĂŤle middelen van Omnia Wonen in 2015 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
M.A.J. Govers, directeur-bestuurder Harderwijk, 25 mei 2015
Jaarverslag 2015
61
Jaarverslag 2015
62
Kengetallen 2015
2014
2013
2012
2011
7.607 8.025
7.361 7.731
7.281 7.612
6.676 6.965
6.674 6.971
71.271 4.505
69.305 3.838
42.363 1.498
41.873 -3.927
42.199 5.239
65,28% 0,11% 6,32%
63,38% 0,03% 5,54%
51,79% 0,04% 3,54%
50,61% 0,10% -9,38%
55,89% 0,17% 12,42%
4,13% 1.289 34.999
3,51% 1.713 36.660
1,83% 1.857 39.630
-4,75% 1.674 33.385
10,66% 3.129 29.873
2,15 13 7,3% 594 nb nb
3,82% 13 7,62% 515 nb nb
4,14% 16 6,80% 489 991 184
2,23% 32 7,36% 470 981 181
1,25% 12 7,30% 456 1.026 178
0,95%
1,12%
1,18%
0,96%
1,08%
1,60%
1,89%
1,38%
1,53%
1,63%
9,60%
9,83%
9,77%
10,11%
10,26%
174 1.354 1.314
176 1.843 859
192 437 1.178
159 670 1.201
140 471 605
Bezit Aantal woningen (excl. woonwagens en kamers) Aantal verhuureenheden FinanciĂŤle continuĂŻteit Eigen vermogen per verhuureenheid Jaarresultaat per verhuureenheid Solvabiliteit* Current Ratio Rentabiliteit eigen vermogen* Rentabilititeit eigen vermogen inclusief ontvangen rente* Operationele kasstroom per vhe Langlopende schulden per vhe Verhuurzaken Gemiddelde huurverhoging Aantal ontruimingen Mutatiegraad Gemiddelde kale huur 31 december Aantal huurders met huurtoeslag Gem. huurtoeslag per huurder per maand Huurachterstand in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen Huurderving in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen Personeel Aantal fulltime equivalenten (fte) per 1.000 vhe Onderhoudkosten Kosten reparatieonderhoud per woning Mutatie-onderhoud per mutatie Planmatig onderhoud per woning
* Voor de jaren 2011-2013 is er gewaardeerd op bedrijfswaarde. In de jaren 2014-2015 is er gewaardeerd op marktwaarde
Jaarverslag 2015
63
Jaarverslag 2015
64
Jaarrekening
Jaarverslag 2015
65
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
1
FISCALE POSITIE
Alle bedragen in € 1.000 1.1
Fiscale eenheid
Stichting Omnia Wonen vormt tezamen met haar dochtermaatschappijen: - Omnia Wonen Holding BV - Omnia Wonen Ontwikkeling BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting van de dochtermaatschappijen wordt rechtstreeks bij de moedermaatschappij in de jaarrekening verantwoord. 1.2
Berekening belastbaar bedrag 2015
Het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting over 2015 is als volgt berekend: 2015
€ Resultaat voor belastingen
€ 38.167
Waarderingsverschillen: Fiscaal lagere afschrijvingskosten Overige waardeveranderingen van vlottende en vaste activa Fiscaal lager verkoopresultaat en ov. bedrijfsopbrengsten Vrijval disagio langlopende leningen
-2.820 -23.439 -2.109 -423 -28.791
Fiscale verschillen: Niet aftrekbare kosten (incl. heffing Centraal Fonds) Dotatie Herinvesteringsreserve Fiscaal hogere onderhoudslasten
14 -654 -1.747 -2.387 6.989
Belastbaar bedrag 2015
Berekening vennootschapsbelasting De hierover verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt:2015
2015
€ 20,0% over € 200 25,0% over € 6.789
40 1.697
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2015
1.737
Per balansdatum bedraagt de vennootschapsbelasting € 768. De samenstelling van dit bedrag is als volgt: Verschuldigde vennootschapsbelasting 2015 € 1.737 minus reeds betaalde voorlopige aanslag € 2.505.
Jaarverslag 2015
66
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Jaarverslag 2015
67
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2015
(voor winstbestemming) Alle bedragen in € 1.000
31 december 2015
31 december 2014
€
€
ACTIVA Vaste activa (1)
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
7.477
7.584
82.590 757.025 14.474 125 2.670
74.756 731.134 14.111 80 2.640
856.883
822.721
1.974 1.930 192
2.376 1.300 257
4.096
3.933
435 62
514 62
497
576
356 2.142
389 551
2.498
940
4.666
9.654
876.118
845.408
(2)
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
(3)
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Vlottende activa
(4)
Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Voorraad klein- en groot materiaal
(5)
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen
(6)
Liquide middelen
Jaarverslag 2015
68
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
31 december 2015
31 december 2014
â&#x201A;Ź
â&#x201A;Ź
571.948
535.795
212 48
2.411 45
260
2.456
12 266.726 14.430
13 265.850 14.090
281.169
279.953
14.124 1.540 342 6.736
17.553 1.767 932 6.952
22.742
27.204
876.118
845.408
PASSIVA Groepsvermogen
(7)
Voorzieningen Onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen
(8)
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
(9)
(10)
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
Jaarverslag 2015
69
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
3
GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2015
2015
2014
€
€
Bedrijfsopbrengsten (11) (12) (13) (14)
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
50.163 1.611 1.835 964
48.576 1.681 985 824
54.573
52.066
802 55 13 4.123 541 668 12.051 104 1.631 10.125
808 100 13 3.768 563 728 8.579 99 1.814 10.714
30.113
27.186
24.460
24.880
(25)
23.528
17.709
(26) (27) (28)
1 35 -9.857
1 67 -10.343
-9.821
-10.275
38.167 -1.264 -750
32.314 -2.591 -48
36.153
29.675
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten (15) (16) (17) (18) (19) (20) (21) (22) (23) (24)
Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Financiële baten en lasten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Netto Resultaat na belastingen
Jaarverslag 2015
70
(29) (30)
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
4
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2015 (Directe methode)
Alle bedragen in € 1.000
2015 € Kasstroom uit operationele activiteiten - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Overige bedrijfsontvangsten
2014 €
50.356 1.526 417
€ 49.123 1.677 189
52.299 - Erfpacht - Lonen en salarissen - Pensioen- en sociale lasten - Onderhoudsuitgaven - Leefbaarheid - Sector specifieke heffingen - Overige bedrijfsuitgaven
- Renteontvangsten - Renteuitgaven - Betaalde vennootschapsbelasting
-28.742
-25.639
23.557
25.350
34 -10.037 -3.208
Saldo Kasstroom uit operationele activiteiten
50.989 -13 -3.376 -1.449 -8.578 -110 -5.546 -6.567
-13 -3.165 -1.412 -12.102 -85 -4.818 -7.147
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€
61 -10.252 -1.918 -13.211
-12.109
10.344
13.241
Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Nieuwbouw bestemd voor eigen exploitatie - Verbeteringen bestaand bezit - Aankoop woongelegenheden voor doorverkoop - Verkoopkosten - Aankoop grond - Overige investeringen activa t.d.v. - Verkoop ontvangsten bestaand bezit - Verkoopontvangsten na inkoop - Verkoop grond - Verkoop overig
Transporteren
Jaarverslag 2015
-10.748 -7.140 -2.638 -131 -192 -744 6.161 2.598 411 21
-11.284 -2.769 -1.217 0 0 -820 2.179 1.154 362 20
-12.402
-12.375
-12.402
71
10.344
-12.375
13.241
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
Transport Kasstroom uit financiële vaste activa - Desinvesteringen in financiële vaste activa
2014
€
€
€
-12.402
10.344
-12.375
-377
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
€
13.241
247 -12.779
-12.128
Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Ontvangsten uit langlopende schulden - Aflossing langlopende schulden
20.000 -22.553
30.300 -22.910
Saldo kasstroom financieringsactiviteiten
-2.553
7.390
Mutatie liquide middelen
-4.988
8.503
De mutatie van de liquide middelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: 2015
2014 €
€
Liquide middelen
9.654
1.151
Mutaties Liquide middelen
-4.988
8.503
4.666
9.654
Saldo 1 januari
Saldo 31 december Liquide middelen
Jaarverslag 2015
72
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
5
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT 2015
Alle bedragen in € 1.000 2015 € Geconsolideerde netto-resultaat Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen Verwerkt: - waardestijging vastgoed in het jaar - afname eerdere waardestijging vastgoed in het jaar
Totaal resultaat
Jaarverslag 2015
73
2014 €
€
€
36.153
29.675
0 0
0 0
36.153
29.675
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
6 GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Regelgeving De groep (hierna: Stichting Omnia Wonen), zijnde Stichting Omnia Wonen en groepsmaatschappijen, heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 25 mei 2016.
Consolidatie In de jaarrekening van Stichting Omnia Wonen zijn de financiële gegevens geconsolideerd van Stichting Omnia Wonen en de volgende groepsmaatschappijen:
Lijst met kapitaalbelangen Stichting Omnia Wonen te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het geplaatste kapitaal
Naam, statutaire zetel
Opgenomen in Consolidatie
% Omnia Wonen Holding BV Harderwijk
100,00
Ja
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Harderwijk
100,00
Ja
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan uitsluitend in een deelname in ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Stichting Omnia Wonen heeft de volgende kapitaalbelangen, die op nettovermogenswaarde zijn gewaardeerd:
Naam, statutaire zetel
Aandeel in het geplaatste kapitaal
Eigen vermogen ultimo boekjaar €
%
Woningnet NV Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF Harderwijk
Resultaat boekjaar
1
-
50,00
2.724
-
De activiteiten van Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF bestaan uit het verwerven van percelen en het (her) ontwikkelen en realiseren van (sociale) woningen op die locaties. Woningnet NV betreft een kleine minderheidsdeelneming (< 1,0%), deze wordt op verkrijgingsprijs gewaardeerd.
Varen VOF bestaan uit het verwerven van percelen en en realiseren van (sociale) 74 woningen op die locaties.
het (her)2015 ontwikkelen Jaarverslag
Woningnet NV betreft een kleine minderheidsdeelneming (< 1,0%), deze wordt op
€
-
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Omnia Wonen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stichting Omnia Wonen. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van (afgestoten) deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap.
Stelselwijziging Richtlijn 645 Ingaande 1 juli 2015 is de ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht. Door de Herzieningswet wijzigt de Woningwet, daaronder begrepen de artikelen betreffende de jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is per 1 juli 2015 vervallen en vervangen door het ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’. Per 1 juli 2015 is ook de ‘Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ in werking getreden. Als gevolg van deze wijziging in de wet- en regelgeving dienen toegelaten instellingen volkshuisvesting met ingang van 1 januari 2016 hun onroerende zaken in exploitatie te waarderen tegen marktwaarde conform bijlage 2 van de Regelging toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hiermee is de mogelijkheid om onroerende zaken in exploitatie tegen bedrijfswaarde te waarderen zoals in voorgaand jaar geschiedde komen te vervallen. Voorsorterend op de verplichte wijziging in de waarderingsgrondslag van de onroerende zaken in exploitatie heeft in 2015 zich de volgende stelselwijziging voorgedaan met als doel inzicht geven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille. Wijziging waarderingsgrondslagen De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat de groep haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2015 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: Tot en met 2014 werd het sociaal vastgoed in exploitatie op basis van RJ212 gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Vanaf 2015 vindt waardering tegen actuele waarde plaats op basis van RJ213. Voor sociaal vastgoed betreft dit de actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2014 herrekend. Het eigen vermogen per 31 december 2014 is toegenomen met een bedrag van € 253.588. Het eigen vermogen is op 1 januari 2014 gestegen van € 322.636 naar € 506.120. Het resultaat over 2015 bedraagt € 36.153 positief. Het resultaat over 2014 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 16.794 negatief. Bij waardering op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt het resultaat over 2014 € 29.675 positief. De vergelijkende cijfers over het verslagjaar 2014 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.
Jaarverslag 2015
75
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Dit effect alsmede het resultaateffect 2014, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:
Cumulatief effect 1-1-2014 (x € 1.000)
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Latente belasting vordering
Eigen vermogen Voorziening onrendabele investeringen
Stand 1-1-2014 vóór stelselwijziging 501.664
Stand 1-1-2014 ná stelselwijziging 684.161
Cumulatief effect 1-1-2014 182.497
9.489 2.503
10.141 2.171
652 -332 182.816
322.636 919
506.120 251
183.484 -667 182.816
Baten/(lasten) 2014 volgens jaarrekening 2014
Resultaateffect 2014
Baten/(lasten) 2014 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
Aanpass. resultaat 2014 voor vergelijkingsdoeleinden
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -/- Afschrijvingen -/- Overige waardeveranderingen van vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (sociaal en commercieel vastgoed zijn nu beiden vastgoedbeleggingen) -/- Belastingen
Resultaat voor stelselwijziging Resultaat na stelselwijziging Mutatie resultaat
1.191 (20.714) 7.051
985 (808)
(16.144) (2.558)
17.709 (2.591)
-
(206) 19.906 (7.051)
33.853 (33) 46.470
(16.794) 29.675 46.470
Voor de individuele balansposten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2014 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2015 vermeld.
Jaarverslag 2015
76
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Voorzieningen Onder het nieuwe stelsel wordt de voorziening voor onrendabele investeringen bepaald aan de hand van de (verwachte) marktwaarde in verhuurde staat per complex. Onder het oude stelsel was dit de (verwachte) bedrijfswaarde. Het effect hiervan is een verhoging van de voorziening met € 667.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Door de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Behoudens de hiervoor onder "stelselwijziging" benoemde aanpassing.
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en - het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Jaarverslag 2015
77
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA IN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
MateriĂŤle vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens per contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Omnia Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als vastgoedbelegging gekwalificeerd, aangezien het beleid van de corporatie is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement. Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens per balansdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. Jaarverslag 2015
78
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of - vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen reële waarde (i.c. geschatte marktwaarde in verhuurde staat) bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het positieve verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Afschrijvingen Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 "Vastgoedbeleggingen" niet afgeschreven. Buitengebruikstelling Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium "intern geformaliseerd" wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd naar lagere geschatte marktwaarde, gebaseerd op de contant gemaakte huuropbrengsten en kosten berekend over de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Reële waarde Jaarlijks wordt een derde deel van het sociaal en commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt. Aangezien de waardering van het niet getaxeerde deel van het sociaal en commercieel vastgoed niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario's. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo het 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). Jaarverslag 2015
79
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: * IRS * risico-opslag Mutatiegraad Onderhoudsnorm per vhe Beheernorm per vhe
2015 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS 6,84% - 10,28% 24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS 5,08% - 8,61% 7,91% (gemiddeld) € 803 (gemiddeld) € 350
2014 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS 7,51% - 10,37% 24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS 5,75% - 8,61% 8,50% (gemiddeld) € 825 (gemiddeld) € 335
Bepaling Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: - jaarlijkse huurverhoging: 2016 1,21%, 2017 2,34%, 2018 2,49% , 2019 2,39%, 2020 2,35%, 2021 2,42%, 2022 2,31%, 2023 en verder 2,12% (vg jaar: 3,00%); - jaarlijkse huurderving van 1,40% (vg jaar: 1,10%); - mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar gemiddeld 0,21 % (vg jaar: 0,10%); - stijging overige exploitatielasten en onderhoudsuitgaven: 2016 1,60 % (vg jaar 2,13 %) 2017 2,02 % (vg jaar 2,39 %) 2018 2,31 % (vg jaar 2,57 %) 2019 2,52 % (vg jaar 3,00 %) 2020 e.v. 2,50 % (vg jaar 3,00 %); Volumeparameters: Het uitgangspunt voor de in de bedrijfswaarde in te rekenen kosten is de vastgestelde meerjarenbegroting voor 2015. Middels een kostenverdeelstaat is per kostensoort bepaald welk deel kan worden toegerekend aan de kasstroom genererende eenheden en welk deel niet. Vervolgens is bepaald hoe deze kosten toegedeeld moeten worden aan Daeb en niet-Daeb activiteiten. De volgende normen zijn gehanteerd: - Norm binnenonderhoud o.b.v. ervaringscijfers € 392 (vg jaar: € 392) - Norm buitenonderhoud o.b.v. ervaringscijfers € 808 (vg jaar: € 808) - Directe (belastingen, verzekering) en indirecte overige exploitatie uitgaven voor zowel vastgoed gerelateerd (algemeen beheer): € 1.054 per vhe (vg jaar: € 961 ) - Heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2015 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2015 tot en met 2017 en voor 2018 en verder gebaseerd op de beste schatting die voor 2018 en verder op jaarbasis is ver - Disconteringsvoet van 5 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25 %); - Contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar waarvoor geen concrete sloop, renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten - Inrekenen restwaarde grond per verhuureenheid: gedifferentieerd naar gemeente waarbij tevens grondgebonden en gestapelde bouw worden onderscheiden, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het einde levensduur en gecorrigeerd met nog te maken kosten voor sloop. - Inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerde verkoopplan. Jaarverslag 2015
80
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Stichting Omnia Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de geschatte marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Bij Stichting Omnia Wonen is uitsluitend sprake van verkopen die kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder Vastgoed verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen inzake Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Sociaal en Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor) voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen".
Jaarverslag 2015
81
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities overeenkomstig de richtlijnen voor de jaarverslaggeving beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de reële waarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de reële waarde worden in het resultaat verantwoord onder de post "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". Indien de reële waarde niet realistisch kan worden bepaald, vindt waardering plaats tegen kostprijs of lagere verwachte directe opbrengstwaarde in de huidige bestemming. De waardevermindering wordt dan in het resultaat verantwoord onder de post "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting Omnia Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf 'Belastingen'. Vorderingen De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces. Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa Stichting Omnia Wonen beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te Jaarverslag 2015
82
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen of lagere opbrengstwaarde.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Jaarverslag 2015
83
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post "Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen" bij commercieel vastgoed en "Overige waardeveranderingen van vaste activa" bij sociaal vastgoed. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een "verkoop onder voorwaarden" regeling. Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de "verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering". In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 5,25% (2014: 5,25%) genomen. Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.
Jaarverslag 2015
84
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: - het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; - het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; - analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
Jaarverslag 2015
85
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING IN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieĂŤn opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdende met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huren maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedbeleggingen De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post "Vastgoed verkocht onder voorwaarden" in de grondslagen van balanswaardering. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Jaarverslag 2015
86
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop en grondposities bestemd voor de verkoop) opgenomen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Stichting Omnia Wonen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede (indien van toepassing) inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de positieve en negatieve veranderingen in de reële waarde verantwoord inzake respectievelijk het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling en in exploitatie, het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie, de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
Jaarverslag 2015
87
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Stichting Omnia Wonen het recht hierop heeft verkregen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Resultaat deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Omnia Wonen. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.
Jaarverslag 2015
88
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
7
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2015
Alle bedragen in € 1.000
ACTIVA
VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa 2015
2014
€
€
Onroerende en roerende zaken te dienste van de exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen
9.942 -2.358
9.797 -2.323
Boekwaarde per 1 januari
7.584
7.474
694 -593 -789 582 -106
932 -787 -802 767 110
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Cumulatieve afschrijving volledig afgeschreven
Aanschaffingswaarde
10.043
9.942
Cumulatieve afschrijvingen
-2.565
-2.358
7.477
7.584
Boekwaarde per 31 december
Afschrijving: - Kantoorgebouwen en werkplaatsen 50 jaar lineair, - Automatisering 3 jaar lineair, - Inventaris kantoor en werkplaatsen 5 of 10 jaar lineair, - Bedrijfsauto's 5 jaar lineair, Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijvingen op het resultaat en vermogen verwaarloosbaar is. De waardering van de kantoorpanden en werkplaatsen geschiedt op basis van de historische kostprijs. De actuele waarde van de roerende zaken ten dienste van de exploitatie, wijkt niet significant af van de historische kostprijs. De actuele waarde van de kantoorpanden bedraagt € 1.791 (2014 € 1.978).
Jaarverslag 2015
89
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2. Vastgoedbeleggingen
Sociaal vastgoed in Vastgoed exploitatie gekwalificeerd verkocht als vastgoed onder belegging voorwaarden
Commercieel vastgoed in exploitatie
€
€
Boekwaarde per 1 januari 2015 voor stelselwijziging
-
Effecten stelselwijzigingen per 1 januari 2015 Boekwaarde per 1 januari 2015 na stelselwijziging
Opleveringen stelselwijziging Investeringen Desinvesteringen Overige mutaties (ORT bij oplevering) Afschrijvingen Aanpassingen reële waarde Mutatie voorz. onrend. investeringen Herclassificaties Overige mutaties (voorraden vastgoed in ontwikkeling)
Boekwaarde per 31 december 2015
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
Jaarverslag 2015
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal
€
€
€
€
477.249
-
-
2.633
-
-
253.885
-
-
7
-
74.756
731.134
14.111
80
2.640
822.721
6.143 281 -1.994 -1.989 2.727 2.364 301
7.515 6.384 -2.635 -1.838 -13 18.841 -2.364 -
2.598 -2.876 642 -
-6.143 4.814 1.989 648 -1.264 -
-7.515 5.852 1.838 789 -935 -
19.929 -7.505 -13 23.648 -2.199 301
7.833
25.890
364
45
29
34.162
82.590
757.025
14.474
125
2.670
856.883
9.509
415.184
-
-
-
424.693
90
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
€
€
Commercieel vastgoed in exploitatie
Boekwaarde per 1 januari
74.756
78.297
Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Overige mutaties (ORT bij oplevering) Aanpassingen reële waarde Herclassificaties Overige mutaties (voorraden vastgoed in ontwikkeling)
6.143 281 -1.994 -1.989 2.727 2.364 301
4.419 -24 -203 -199 -2.176 -5.357 -
7.832
-3.541
82.590
74.756
9.509
9.920
Boekwaarde per 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van het commercieel vastgoed gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Exit Yield: gehanteerd in reële waarde 10,37% gemiddeld, mogelijke afwijking -1%, stijging reële waarde € 1.394 ofwel 3,3%. Disconteringsvoet: gehanteerd in reële waarde 7,29% gemiddeld, mogelijke afwijking -1%, stijging reële waarde € 2.069 ofwel -4,9%. Zekerheden en beperkingen Op de vastgoedbeleggingen rusten geen zekerheden. Verder bestaan er geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbetering ervan. Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per ultimo 2015 € 95.500 (2014 € 95.667). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel bezit zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed. De parameters zijn opgenomen in de grondslagen op pagina 80. Vanaf 2015 worden de erfpacht gronden opgenomen als commercieel vastgoed in exploitatie ten bedrage van € 2.449. Waardering vindt plaats tegen historische kostprijs.
Jaarverslag 2015
91
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
€
€
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Boekwaarde per 1 januari 2014 Effecten stelselwijzigingen per 1 januari 2014
-
501.664 182.497
731.134
684.161
7.515 6.384 -2.635 -1.838 -13 18.841 -2.364
23.496 3.199 -1.086 -5.352 -5 21.364 5.357
25.890
46.973
Boekwaarde per 31 december
757.025
731.134
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
415.183
398.027
Boekwaarde per 1 januari na stelselwijziging Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Overige mutaties (ORT bij oplevering) Afschrijvingen Aanpassingen reële waarde Herclassificaties
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van het sociaal vastgoed gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse is opgenomen: Exit Yield: gehanteerd in reële waarde, bij door exploiteren gemiddeld 7,61 % en bij uitponden gemiddeld 7,79 %, mogelijke afwijking -1 %, daling reële waarde € 15.853 ofwel -2,1 %. Disconteringsvoet: gehanteerd in reële waarde 5,48 % gemiddeld, mogelijke afwijking +1 %, stijging reële waarde € 53.584 ofwel +7,0 %. Bedrijfswaarde-informatie De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 446.029 (2014 € 474.389). Onder de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook warmtemeters opgenomen ten bedrage van € 77 (2014 € 63). Waardering vindt plaats tegen historische kostprijs. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn opgenomen op pagina 80. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa". Indien de regelgeving op basis waarvan de Daeb status wordt bepaald reeds per ultimo 2014 zou hebben gegolden, dan zou de marktwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie € 728.681 hebben bedragen in plaats van € 728.274. Het aantal vhe's dat dan zou zijn geclassificeerd als sociaal vastgoed had dan 7.085 bedragen in plaats van 7.081.
Jaarverslag 2015
92
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
€
€
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Boekwaarde Waardeveranderingen
14.111 -
13.047 -
Boekwaarde per 1 januari
14.111
13.047
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Aanpassingen reële waarde
2.598 -2.876 642
1.154 -1.341 1.251
364
1.064
14.474
14.111
-
-
Boekwaarde per 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
In de jaren 2006 tot en met 2010 heeft Stichting Omnia Wonen in de gemeente Putten 100 woningen gebouwd en verkocht onder de regeling Kopen met Korting waarbij de grond in erfpacht is overgedragen aan de kopers. Stichting Omnia Wonen heeft voor deze woningen een terugkoopplicht. De woningen dienen actief op de balans te worden gepresenteerd en passief dient de terugkoopplicht als financiering te worden verantwoord. Dit betekent dat deze woningen op het moment van verkoop worden geactiveerd op de balans en hier tegenover een verplichting wordt genomen. De waarde van de woningen alsmede de verplichting dient elk jaar opnieuw te worden bepaald aan de hand van geaccepteerde waarderingsmethode (onafhankelijke taxaties). Met de gemeente Putten zijn afspraken gemaakt dat Stichting Omnia Wonen gedurende 25 jaar, gerekend vanaf datum eerste verkoop, conform het regime van Kopen met Korting de woningen c.q. appartementen te koop moet aanbieden en vervreemden. Stichting Omnia Wonen is verplicht om de revenuen in de periode van 25 jaar gerekend vanaf de eerste verkoop ten gevolge van aan- en verkoop transacties in overleg met de gemeente Putten aan te wenden voor de volkshuisvesting in Putten. In het boekjaar 2015 heeft Stichting Omnia Wonen 17 woningen teruggekocht en weer doorverkocht met een resultaat van negatief € 57 (incl. verkoopkosten) waarvan het resultaat in de resultatenrekening is verantwoord.
Jaarverslag 2015
93
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
€
€
Commercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opleveringen Investeringen Overige mutaties (ORT bij oplevering) Aanpassingen reële waarde Terugneming waardeverminderingen ten gunste van het eigen vermogen
Boekwaarde per 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
80
4.784
-6.143 4.814 1.989 648
-4.419 -485 199 -1.264
-1.264 44
1.264 -4.705
125
80
-
-
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten.
Jaarverslag 2015
94
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
€
€
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarde per 1 januari 2014
-
9.489
Effecten stelselwijziging per 1 januari 2014
-
652
2.641
10.141
-7.515 5.852 1.838 789
-23.496 11.312 -604 5.352 -960
-935 29
896 -7.500
2.670
2.641
-
-
Boekwaarde per 1 januari na stelselwijziging Mutaties Opleveringen Investering Desinvestering Overige mutaties (ORT bij oplevering) Aanpassingen reële waarde Terugneming waardeverminderingen ten gunste van het eigen vermogen eigen vermogen Boekwaarde per 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten. Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 2.230 (2014 € 2.343) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht in de feitelijke projectontwikkeling is. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt rubricering plaats naar de betreffende posten.
Jaarverslag 2015
95
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
3. Financiële vaste activa
Andere deelnemingen
Latente belastingvordering(en)
Leningen u/g
Totaal
€
€
€
€
Boekwaarde per 1 januari 2014
2.503
Effecten stelselwijzigingen per 1 januari 2014
-332
Herberekende mutatie in 2014
-871
Stand per 1 januari Kapitaalstorting Desinvestering/Vrijval/Aflossing Dotatie Resultaat deelneming Stand per 31 december
2.376 350 -1 -750
1.300 -109 739 -
257 -65 -
3.933 350 -175 739 -750
-1.974 1.974
1.930
192
4.096
31-12-2015
31-12-2014
€
€
Andere deelnemingen Rhynstroom BV in liq. Woningnet NV Stichting Cai Harderwijk Stichting Cai Nunspeet Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF
1 1.974
1 1 2.374
1.974
2.376
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. 2015
2014
€
€
Stand per 1 januari Aflossing
-
148 -148
Stand per 31 december
-
-
31-12-2015
31-12-2014
€
€
Latente belastingvordering(en) Stelselwijziging te verkopen woningen: Stand per 1 januari 2014 Stelselwijziging per 1 januari 2014 Herberekende mutatie 2014 Latente belastingvordering te verkopen woningen Latente belastingvordering waardering leningen
Jaarverslag 2015
96
-
2.503 -332 -871
1.246 684
507 793
1.930
1.300
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering. Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. b Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen 5 jaar. Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur(sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen. c Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Aangezien er van waarderingsverschillen bij Omnia Wonen geen sprake is, is er geen latentie opgenomen. d Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en is de latentie op nihil gewaardeerd. e Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De tegen de contante waarde opgenomen tijdelijke waarderingsverschillen hebben een looptijd korter dan vijf jaar, met uitzondering van de leningen o/g die een looptijd hebben van langer dan vijf jaar. De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 2,5% (2014 5,25%). Van deze latente belastingvordering wordt naar verwachting een bedrag van € 109 (2014 € 106) binnen 1 jaar gerealiseerd. De niet in de balans tot waardering gebrachte tijdelijke, benaderde waarderingsverschillen zijn in nominale bedragen als volgt te specificeren: Boekwaarde vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) € 46.770 (ultimo 2014 € 340.670) Boekwaarde woningen in exploitatie met sloop < 5 jaar met herbouw € 1.390 (ultimo 2014 € 11.410) 31-12-2015
31-12-2014
€
€
Leningen u/g Startersleningen Lening fysiotherapeut (facilitering voor investering)
Stand per 1 januari 2015
Startersleningen Lening fysiotherapeut (facilitering voor investering)
Jaarverslag 2015
97
184 8
246 11
192
257
Aflossingen
Stand per 31 December 2015
246 11
-62 -3
184 8
257
-65
192
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Het bedrag aan startersleningen is door Stichting Omnia Wonen in het startersleningenfonds van de gemeente Nunspeet gestort. Vanuit dit fonds worden aan kopers van voormalige huurwoningen startersleningen gefinancierd. De lening fysiotherapeut is een onderhandse geldlening (ter facilitering van een investering) met een looptijd van 10 jaar tegen een vaste rente van 8,0 %. Aflossing geschiedt op basis van annuïteiten. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft goedkeuring voor deze lening verleend.
VLOTTENDE ACTIVA 4. Voorraden 31-12-2015
31-12-2014
€
€
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grondposities
435
514
62
62
Voorraad klein- en groot materiaal Voorraad klein- en groot materiaal
Dit betreft de voorraad onderhoudsmaterialen aanwezig in de werkplaatsen en serviceauto's van de technische medewerkers.
5. Vorderingen Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde er van gezien het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Huurdebiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders Voorziening wegens oninbaarheid
306 179
361 192
485 -129
553 -164
356
389
De nominale waarde van de huurachterstand bedraagt 0,95 % van de te ontvangen jaarhuren (voorgaand jaar 1,12 %).
Voorziening dubieuze huurdebiteuren Stand per 1 januari Dotatie
164 -35
154 10
Stand per 31 december
129
164
31-12-2015
31-12-2014
€
€
Overige vorderingen Debiteuren Overige Vennootschapsbelasting
1.035 322 786
237 314 -
2.143
551
Op de debiteuren is een voorziening voor oninbaarheid van € 106 (voorgaand jaar € 107) in mindering gebracht.
Jaarverslag 2015
98
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
31-12-2015
31-12-2014
€
€
6. Liquide middelen Rabobank Rabobank Rabobank spaarrekening Kas
11 1.188 3.466 1
11 1.949 7.693 1
4.666
9.654
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
PASSIVA Alle bedragen in € 1.000
7. Groepsvermogen Voor een toelichting op het groepsvermogen verwijzen wij u naar de toelichting op het eigen vermogen van de enkelvoudige balans op pagina 122 en 123 van dit rapport.
8. Voorzieningen 31-12-2015
31-12-2014
€
€
Onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening onrendabele investeringen sociaal vastgoed Voorziening onrendabele investeringen commercieel vastgoed
212 -
1.147 1.264
212
2.411
2015
2014
€
€
Voorziening onrendabele investeringen sociaal vastgoed Stand per 1 januari 2014 Effecten stelselwijziging Stand per 1 januari Dotatie nieuwe investeringen Vrijval wegens opleveringen e.d. Stand per 31 december
1.147 212 -1.147
919 -667 252 1.147 -252
212
1.147
Onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van de contracten afgesloten ten behoeve van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening heeft overwegend een kortlopend karakter.
Jaarverslag 2015
99
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
31-12-2015
31-12-2014
€
€
Voorziening onrendabele investeringen commercieel vastgoed
1.264 -1.264
1.264 -
-
1.264
Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking
45 7 -4
44 6 -5
Stand per 31 december
48
45
Stand per 1 januari Dotatie nieuwe investeringen Vrijval wegens opleveringen Stand per 31 december
Overige voorzieningen Voorziening toekomstige jubileumuitkeringen
9. Langlopende schulden 31-12-2015
Waarvan langer dan vijf jaar
€
Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
€
31-12-2014
Waarvan langer dan vijf jaar
€
€
12 266.727
9 205.030
13 265.850
10 202.325
14.430
-
14.090
-
281.169
205.039
279.953
202.335
Resterende looptijd
31-12-2015
Aflossingsverplichting 2016
> 1 jaar < 5 jaar
€
€
€
Resterende looptijd > 5 jaar €
13 280.850
1 14.123
3 61.697
9 205.030
14.430
-
14.430
-
295.293
14.124
76.130
205.039
Door de aard van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is niet met zekerheid te bepalen dat de verplichting binnen 5 jaar zal gerealiseerd worden.
Jaarverslag 2015
100
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Schulden/leningen overheid 2015 €
2014 €
Leningen overheid Stand per 1 januari Aflossing
13 -
162 -149
Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar
13 -1
13 -
Langlopend deel per 31 december
12
13
Van het restant van de leningen per 31 december 2015 heeft een bedrag van € 9 een looptijd langer dan vijf jaar. Het gemiddelde rentepercentage in 2015 bedraagt 4,25 % ( 2014 4,25%).
Schulden aan kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Opgenomen gelden Aflossing
283.402 20.000 -22.552
275.864 30.300 -22.762
Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar
280.850 -14.124
283.402 -17.552
Langlopend deel per 31 december
266.726
265.850
Het deel van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt € 205.030. Het gemiddelde rentepercentage in 2015 bedraagt 3,47 % (2014 3,73 %).
Jaarverslag 2015
101
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
31-12-2015 €
31-12-2014 €
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
14.430
14.090
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de regeling Kopen met Korting heeft betrekking op 100 nieuwbouwkoop woningen (2014: 100 woningen).
Verplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
14.090
Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardemutatie
2.598 -2.876 619
Stand per 31 december 2015
14.430
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardeveranderingen
13.812 619 14.430
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 284.104 geborgd door het WSW (2014 € 277.513). Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Omnia Wonen zich verbonden het onderliggende onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet te doen.
Jaarverslag 2015
102
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixed systeem.
10. Kortlopende schulden 31-12-2015
31-12-2014
€
€
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Overheidsleningen Schulden aan kredietinstellingen
1 14.123
1 17.552
14.124
17.553
1.540
1.767
269 73
529 209 117 77
342
932
Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Loonheffing Pensioenen
Op grond van de "Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013" d.d. 18 juli 2012 diende de werkgever in 2014 een 'crisisheffing' te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2013 aan een medewerker heeft betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000. De 'crisisheffing' is voor 2015 niet meer van toepassing. Overige schulden en overlopende passiva
Niet opgenomen vakantiedagen Vooruitontvangen huren Waarborgsommen Niet vervallen rente leningen Nog te verrekenen servicekosten Overige schulden Overige transitorische posten
Jaarverslag 2015
103
128 951 103 4.446 236 53 817
107 887 109 4.702 112 33 1.003
6.734
6.953
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN REGELINGEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Fiscale eenheid De vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting met Omnia Wonen Holding BV en Omnia Wonen Ontwikkeling BV; op grond daarvan is de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Bankgaranties (bedragen in € 1.000) Per 31 december 2015 zijn bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van € 1.347 ten behoeve van opdrachtgevers. Recht van hypotheek (bedragen in € 1.000) Tot zekerheid voor de voldoening van de verplichtingen jegens Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), voortvloeiende uit het Reglement van deelneming WSW, in verband met alle leningen welke door Stichting Omnia Wonen onder borging van WSW zijn aangetrokken, heeft WSW Stichting Omnia Wonen verzocht aanvullende zekerheid te verstrekken, bestaande uit een recht van hypotheek en pand. In verband hiermee zijn Stichting Omnia Wonen en WSW een overeenkomst van lastgeving met privatieve werking, als bedoeld in art. 7:423 BW, aangegaan om een recht van pand en hypotheek te vestigen, zulks tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van Stichting Omnia Wonen jegens WSW, voortvloeiende uit huidige verbintenissen van Stichting Omnia Wonen tot voldoening van een geldsom uit hoofde van geldleningen of anderszins, waarvoor WSW borg staat, alsmede uit huidige door WSW ten behoeve van verleende borgstellingen, en tot een maximumbedrag dat gelijk staat aan het saldo waarvoor WSW borg staat voor de verplichtingen van Stichting Omnia Wonen voortvloeiend uit voornoemde overeenkomsten van geldlening, zulks tot en voor een bedrag van maximaal € 553.000, te vermeerderen met rente, boete en kosten, begroot op 20% van dit bedrag, derhalve in totaal voor een bedrag van € 663.600 en voorts tot gelijke zekerheid, voor zover toepasselijk bij voorbaat, een recht van pand te verlenen op de roerende zaken, rechten en inventaris (zoals nader omschreven in een door Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. opgestelde akte van hypotheek en pand). Stichting Omnia Wonen heeft een onherroepelijke volmacht aan WSW verleend om namens Stichting Omnia Wonen het vorenbedoelde recht van hypotheek en pand te vestigen voor zover de voornoemde last met privatieve werking rechtsgevolg mocht ontberen. WSW obligoverplichting (bedragen in € 1.000) Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2015 heeft Stichting Omnia Wonen een aangegane obligoverplichting van € 10.774 (2014: € 10.500). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen.
Niet verwerkte verplichtingen Samenwerkingsverbanden Omnia Wonen Ontwikkeling B.V.is als (middellijk) vennoot van haar belang in Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap.
Jaarverslag 2015
104
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Heffing voor saneringssteun (bedragen in € 1.000) Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015-2019 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2015 tot en met 2019 van respectievelijk 0%, 0%, 1%, 1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: - 2015: € 0 - 2016: € 0 - 2017: € 496 - 2018: € 518 - 2019: € 541 - 2020: € 559 Deze heffing is niet als verplichting in de balans opgenomen.
Meerjarige financiële verplichtingen Erfpachtverplichtingen (bedragen in € 1.000) Ten aanzien van de onroerende zaken in de gemeente Den Haag zijn erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 13 per jaar tot het jaar 2035. Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Kopen met Korting regeling is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. De groep maakt geen gebruik van afgeleide instrumenten zoals renteswaps en andere derivaten. De belangrijkste risico's uit hoofde van financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico, prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico's te beperken is als volgt: Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn.
Jaarverslag 2015
105
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Renterisico Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij (huur)debiteuren. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Voor de corporatie is het risico inzake (huur)debiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, leningen met een variabele hoofdsom aangetrokken. Reële waarde (bedragen in € 1.000) De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de voor de betreffende lening geldende marktrente en bedraagt € 338.211.
Jaarverslag 2015
106
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Renterisico Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden ( x â&#x201A;Ź 1.000):
Restant looptijd 1 - 5 jaar 6 - 10 jaar 11 - 15 jaar 16 - 20 jaar > 20 jaar
Renteklasse: Tot 3%
Van 3% tot 4%
Van 4% tot 5%
Van 5% tot 6%
Totaal
5.000 32.000 7.000 2.800 21.000
46.945 0 14.826 12.920 61.881
22.995 25.293 0 13 23.190
0 5.000 0 0 0
74.940 62.293 21.826 15.733 106.071
67.800
136.572
71.491
5.000
280.863
Kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en renteconversies ( x â&#x201A;Ź 1.000): Jaaraflossingen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
269 277 285 293 106 106 107 107
Eindaflossingen 13.855 11.000 9.100 12.000 16.447 11.839 15.197 20.296
Renteconversies 10.000 2.000 0 0 0 826 920 0
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 8 jaar (2014: 8 jaar). Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: - De rente van vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente - De rente van de variabel rentende leningen ( roll-overleningen) zijn gebaseerd op eenmaandseuribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor-percentage en een liquiditeitsopslag van 0,04% tot 0,63% - De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor een overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De twee basisrenteleningen zijn als volgt te specificeren: Kredietopslag 0,36% 0,32%
Jaarverslag 2015
Basisrente 3,49% 3,53%
Startdatum 3-dec-12 1-nov-12
107
Einddatum 1-dec-60 1-nov-55
Marktwaarde 16.115 15.721
Nominaal -10.000 -10.000
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
8
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2015
Alle bedragen in € 1.000 2015
2014
€
€
11.Huuropbrengsten Huuropbrengsten woningen en woongebouwen Daeb Huuropbrengsten woningen en woongebouwen niet-Daeb Huuropbrengsten onroerende zaken niet zijnde woningen Daeb Huuropbrengsten onroerende zaken niet zijnde woningen niet-Daeb
42.165 3.969 3.537 1.305
40.571 3.882 3.636 1.411
Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Huurgewenning Huurkorting
50.976 -627 -113 -8 -65
49.500 -762 -83 -51 -28
50.163
48.576
Per 1 juli 2015 zijn de huren gemiddeld verhoogd met 2,15 %. De huurderving bedraagt 1,60 % van de te ontvangen huur (2014 1,89%) Inkomensafhankelijke huurverhoging (bedragen in euro's ): Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren. Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,5%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,5%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 wordt per 1 juli 2015 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 3,0%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786 wordt per 1 juli 2015 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 5,0%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke huurverhoging uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2015 is dus het inkomen over 2012 bepalend. De huuropbrengst nam met € 1.587 (bedragen in € 1.000) toe als gevolg van: - Algemene huurverhogingen en harmonisatie + € 1.245 - Huurderving € 112 - Verkopen - € 236 - Nieuwbouw + € 466
12.Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Te verrekenen met huurders
1.933 -270
1.969 -220
Vergoedingsderving wegens leegstand Vergoedingsderving wegens oninbaarheid
1.663 -49 -3
1.749 -66 -2
1.611
1.681
Jaarverslag 2015
108
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
De vergoedingen worden aan huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud. De vergoedingsderving bedraagt 3,9 % van de te ontvangen vergoeding minus het te verrekenen bedrag met huurders (2014 3,3 %) 2015
2014
€
€
13.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat bestaand bezit sociaal vastgoed Netto verkoopresultaat bestaand bezit commercieel vastgoed Netto verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten Netto verkoopresultaat erfpacht grond Netto verkoopresultaat projecten voor verkoop
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit sociaal vastgoed Af : Boekwaarde
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit commercieel vastgoed Af : Boekwaarde
Verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten Netto opbrengst verkopen erfpacht grond Af : Boekwaarde
1.448 310 -57 134 1
891 46 -30 78 -
1.836
985
3.773 -2.326
1.927 -1.035
1.447
892
2.304 -1.994
248 -203
310
46
-57
-30
443 -309
128 -50
134
78
Voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte reële waarde. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde, derhalve beperkt.
14.Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende kosten aan derden Ten laste van investeringen Erfpachtcanon gronden in MGE Overige opbrengsten en vergoedingen Dekking kosten eigen dienst Boekwinst afstoting materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie
231 40 157 145 362 29
122 76 140 105 335 46
964
824
789
802
13
5
15.Afschrijvingen Afschrijvingen materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Afschrijvingen vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Dit betreft de afschrijving over warmtemeters. Deze worden tegen de historische kostprijs gewaardeerd.
Jaarverslag 2015
109
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
€
€
16.Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Afwaardering grond bestemd voor verkoop Mutatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
90 -35 55
90 10 100
13
13
3.511 612 -
3.445 325 -2
4.123
3.768
541
563
17.Erfpacht Erfpacht gemeente Den Haag
18. Personeelskosten Lonen en salarissen Bruto lonen Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelduitkeringen
19.Sociale lasten Premies sociale verzekeringswetten
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
20.Pensioenlasten Pensioenlasten
668
728
De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Omnia Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middelloonregeling. - De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdoms-, partner- en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2015 109% (31-12-2014: 114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank.
Jaarverslag 2015
110
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Personeelsleden Bij de groep waren in 2015 gemiddeld 73 fte's werkzaam (2014 70). 2015
2014
Onderverdeeld naar de volgende processen: Wonen Financiën Directie, MT en Besturen Management Ondersteuning Bouwen en Onderhouden Facilitair Bijzonder Bezit Leven
35 9 7 8 8 2 2 2
33 8 7 8 8 2 2 2
73
70
2015
2014
€
€
21.Onderhoudslasten Buitenonderhoud Binnenonderhoud
8.011 4.040
4.562 4.016
12.051
8.578
94 10
92 7
104
99
1.631
1.814
722 120 257 368 688 2.287 217 54 4.818 594
751 77 270 439 720 2.179 166 50 5.546 516
10.125
10.714
Bankkosten Verzekeringen Representatiekosten Markt- en klantenonderzoek Portikosten Telecommunicatiekosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Advertentiekosten Kantinekosten
33 18 31 54 101 43 16 18
29 2 17 20 84 111 63 7 16
Transporteren
314
348
22.Leefbaarheid Leefbaarheid (fysieke activiteiten) Mens gerelateerde leefbaarheid
23.Lasten servicecontracten Kosten voor leveringen en diensten 24.Overige bedrijfskosten Automatiseringskosten Kosten Raad van Commissarissen Huisvestingskosten Overige personeelskosten Overige beheerkosten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Aedes Sectorheffingen Diverse bedrijfslasten
Overige beheerkosten
Jaarverslag 2015
111
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
â&#x201A;Ź
â&#x201A;Ź
Transport
314
348
Contributie en abonnementen Onderhoud inventaris Meldkamer boodschappendienst Sponsoring Overige algemene kosten Vervolgingskosten Gereedschappen Kosten organisatieontwikkeling Kosten samenwerkingsverbanden Klachtenadviescommissie Exploitatiekosten auto's Kosten huurdersvereniging Kosten woonruimteverdeling
22 5 6 7 -15 18 15 17 1 1 180 37 80
24 2 7 11 -30 21 11 13 4 1 184 34 89
688
720
4.818
1.474 4.072
4.818
5.546
84 251 84 51 124
84 180 79 173
594
516
Sectorheffingen Saneringsheffing Centraal Fonds Verhuurderheffing
Accountantskosten Advieskosten PR en communicatiekosten Beheerskosten Vve's Overige bedrijfskosten
Accountantshonoraria De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountsorganisatie behoort 2015 Ernst & Young Accountants LLP 84 84
Onderzoek van de jaarrekening Andere controle opdrachten Andere niet-controlediensten Adviesdienst op fiscaal terrein Totaal
2014 Ernst & Young Accountants LLP
Onderzoek van de jaarrekening Andere controle opdrachten Andere niet-controlediensten Adviesdienst op fiscaal terrein
66 18 -
Totaal
84
Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale begrote honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2015 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2015 zijn verricht.
Jaarverslag 2015
112
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2015
2014
â&#x201A;Ź
â&#x201A;Ź
25.Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Op(af)waardering commercieel vastgoed in ontwikkeling Op(af)waardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling
Jaarverslag 2015
113
2.727
-2.176
18.841 602
21.364 1.213
-619 928 1.049 23.529
-1.073 -1.264 -960 605 17.708
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Financiële baten en lasten 2015
2014
€
€
26.Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rente geldlening u/g
1
1
22 13
28 39
35
67
-9.780 -1 -51 -25
-10.266 -19 -49 -9
-9.857
-10.343
-1.737 -157 630
-3.353 795 -33
-1.264
-2.591
-750
-48 -
-750
-48
27.Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen Overige rentebaten
28.Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen kredietinstellingen Lening overheid Disagio borgstelling WSW Afsluitprovisie leningen
29.Belastingen Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting (nagekomen voorgaand boekjaar) Mutatie voorziening belastingen
30.Resultaat deelnemingen Aandeel resultaat Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. Aandeel resultaat Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF
Jaarverslag 2015
114
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
Jaarverslag 2015
115
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
9
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015
(voor winstbestemming) Alle bedragen in € 1.000
31 december 2015
31 december 2014
€
€
ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
7.477
7.584
82.590 757.025 14.474 125 2.670
74.756 731.134 14.111 80 2.640
856.883
822.721
1 -1 1.930 192
247 2 1.300 257
2.122
1.806
866.483
832.111
435 62
514 62
497
576
356 2.142 1.985
389 551 2.138
4.483
3.078
4.655
9.643
876.118
845.408
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (31)
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g
Vlottende activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Voorraad klein- en groot materiaal (32)
Vorderingen
Huurdebiteuren Overige vorderingen Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen (33)
Liquide middelen
Jaarverslag 2015
116
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
31 december 2015
31 december 2014
â&#x201A;Ź
â&#x201A;Ź
1.974 533.821 36.153
2.374 503.746 29.675
571.948
535.795
212 48
2.411 45
260
2.456
12 266.726 14.430
13 265.850 14.090
281.169
279.953
14.124 1.542 342 6.734
17.553 1.766 932 6.953
22.742
27.204
876.118
845.408
PASSIVA (34)
Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Onverdeelde winst Voorzieningen Onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
Jaarverslag 2015
117
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
10
ENKELVOUDIGE WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2015
2015
2014
€
€
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
50.163 1.611 1.835 964
48.576 1.681 985 824
Totaal bedrijfsopbrengsten
54.573
52.066
802 679 13 4.123 541 668 12.050 104 1.631 10.125
808 100 13 3.768 563 728 8.578 99 1.814 10.714
30.736
27.185
Bedrijfsresultaat
23.837
24.881
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
23.528
17.708
1 154 -9.857
1 67 -10.343
-9.702
-10.275
37.664 -1.264
32.314 -2.591
36.400 -247
29.723 -48
36.153
29.675
Bedrijfslasten Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten
(35)
Financiële baten en lasten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen (36)
Resultaat deelnemingen Resultaat
Jaarverslag 2015
118
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
11
ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING
Stichting Omnia Wonen heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 25 mei 2016. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede de toelichting op de onderscheidende activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niets anders wordt vermeld. In de jaarrekening van 2015 heeft Stichting Omnia Wonen verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële sturing en verantwoording verder te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat en de vermogenspositie. Voor dit doel zijn we in 2015 overgegaan naar een andere manier van waarderen, wat een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie tot gevolg heeft. De stelselwijziging is toegelicht in de geconsolideerde grondslagen op pagina 9.
Stelselwijziging Voor de toelichting van de stelselwijziging wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Omnia Wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.
Jaarverslag 2015
119
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
12
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015
Alle bedragen in € 1.000
VASTE ACTIVA 31. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Andere deelnemingen
Latente belastingvordering(en)
Leningen u/g
Totaal
€
€
€
€
€
Stand per 1 januari Desinvestering/Vrijval/Aflossing Dotatie Resultaat deelneming Stand per 31 december
247 -247
2 -1 -
1.300 -109 739 -
257 -65 -
1.806 -175 739 -247
-
1
1.930
192
2.123
31-12-2015 €
31-12-2014 €
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Omnia Wonen Holding BV
-
247
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:
Aandeel in het geplaatste kapitaal
Naam, statutaire zetel
Opgenomen in consolidatie
% Omnia Wonen Holding BV Harderwijk
100,00
Ja
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Harderwijk
100,00
Ja
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan uitsluitend in een deelname in ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV.
Jaarverslag 2015
120
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
VLOTTENDE ACTIVA 32. Vorderingen 31-12-2015
31-12-2014
€
€
Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rekening courant Omnia Wonen Ontwikkeling BV
1.985
2.138
2015
2014
€
€
Rekening courant Omnia Wonen Ontwikkeling BV Stand per 1 januari Rente Rekening Courant Omnia Wonen Ontwikkeling BV Kapitaalstorting Kapitaalonttrekking
2.138 120 350 -
2.263 -125
Voorziening
2.608 -623
2.138 -
Stand per 31 december
1.985
2.138
Over de vordering wordt 5,5% rente berekend. 31-12-2015
31-12-2014
€
€
33. Liquide middelen Rabobank Rabobank spaarrekening Kas
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
Jaarverslag 2015
121
1.188 3.466 1
1.949 7.693 1
4.655
9.643
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
PASSIVA Alle bedragen in € 1.000
34. Eigen vermogen 31-12-2015
31-12-2014
€
€
Wettelijke en statutaire reserves Reserve voor niet uitgekeerde resultaten deelnemingen
1.974
2.374
2015
2014
€
€
Reserve voor niet uitgekeerde resultaten deelnemingen Stand per 1 januari Dotatie Resultaat deelneming
2.374 350 -750
2.500 -126
Stand per 31 december
1.974
2.374
In deze jaarrekening is het beklemde vermogen van de deelnemingen verantwoord onder de wettelijke reserves deelnemingen. Overige reserves Stand per 1 januari 2014
-
94.341
Effecten stelselwijziging Stand per 1 januari na stelselwijziging Resultaatbestemming voorgaand boekjaar Dotatie wettelijke reserves
503.746 29.675 400
214.386 183.484 492.211 11.409 126
Stand per 31 december
533.821
503.746
Ongerealiseerde waardestijging sociaal en commercieel vastgoed per 1 januari 2014
Ultimo 2015 is in totaal € 424.693 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2014: € 407.947) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid. De mogelijkheden om vrijelijk door complex gewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbelegging te realiseren worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte van € 446.029 en € 757.025. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijging te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen. Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie
Jaarverslag 2015
122
415.184 9.509
398.027 9.920
424.693
407.947
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
De ongerealiseerde waardestijging sociaal- en commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de - per 1 januari 2015 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. Als gevolg van de herclassificatie is de ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie met € 366 toegenomen en de ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie met € 366 afgenomen. 2015
2014
€
€
Onverdeelde winst
Stand per 1 januari Resultaat boekjaar op basis van jaarrekening 2014 Correctie resultaat 2014 inzake vergelijkingsdoeleinden Onverdeeld resultaat boekjaar Winstbestemming vorig boekjaar
29.675
Stand per 31 december
36.153 -29.675
11.409 -16.794 46.469 29.675 -11.409
36.153
29.675
571.948
535.795
Totaal eigen vermogen Eigen vermogen
Jaarverslag 2015
123
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
13
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2015
Alle bedragen in € 1.000 2015 €
35.
2014 €
Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa
Afwaardering grond bestemd voor verkoop Mutatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid Mutatie voorziening rekening-courant Omnia Wonen Ontwikkeling BV
90 -35 623
90 10 -
679
100
-247 -
-48
-247
-48
Financiële baten en lasten 36.
Resultaat deelnemingen
Aandeel resultaat Omnia Wonen Holding BV Aandeel resultaat Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq.
Jaarverslag 2015
124
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
14
OVERIGE INFORMATIE
Bestuurders en commissarissen (bedragen in €) Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalige bestuurders €153.987 (2014 € 172.644) commissarissen en voormalige commissarissen € 83.700 (2014 € 52.248) De bezoldiging van bestuurders omvat a. periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, kostenvergoedingen, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), b. beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten) Noch aan bestuurders noch aan commissarissen zijn leningen, voorschotten of garanties verstrekt. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen excl. BTW): Als lid van de Raad van Commissarissen 2015
A. van Vliet-Kuiper, voorzitter RvC G.A.C. Bouwmeester, lid M.L.A. de Klerk, lid M.E.G. Lindeman, lid M.P. Celie, lid R.J. Jansen, lid J.G. de Groot, lid A. van Eijk, lid
2014
Belastbare kostenvergoedingen 2015
2014
16.740 11.160 11.160 11.160 11.160 11.160 11.160
8.316 7.440 7.440 7.440 12.468 9.144
201 648 151 1 -
212 412 112 489 -
83.700
52.248
1.001
1.225
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Zie voor regelgeving en normen onder "Bezoldigingsinformatie o.g.v. de Wet normering topfunctionarissen". Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn het gehele jaar in functie geweest (in 2014: iedereen het gehele jaar). Er is bij geen van de leden sprake van beloningen op termijn (in 2014: idem). In bovenstaand overzicht is de bezoldiging per persoon opgenomen.
Jaarverslag 2015
125
Bezoldigingsinformatie o.g.v. de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen 2015
2014
M.A.J Govers, directeur bestuurder Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten)
47.926 2.062 9.096
-
59.084
-
G.W.M van de Ven, directeur bestuurder Beloning Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten)
77.863 17.040
133.479 39.165
94.903
172.644
Er is geen sprake van belaste onkostenvergoedingen. Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Omnia Wonen van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. De beloning en beloning betaalbaar op termijn van G.W.M. van de Ven 2014 zijn gewijzigd ten opzichte van de vastgestelde WNT verantwoording 2014. De beloning was € 132.129 en is gewijzigd in € 133.479. De beloning betaalbaar op termijn was € 39.140 en is gewijzigd in € 39.165. De wijzigingen komen voort uit het feit dat voorgaand jaar per abuis de inhouding ANW premie opgenomen is in de beloning. Verder is de WIA premie ten onrechte als beloning gepresenteerd in plaats van als beloning op termijn. De wijzigingen in de verantwoording 2014 leiden niet tot onverschuldigde bedragen uit hoofde van de WNT. Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Stichting Omnia Wonen is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. De voormalige directeur bestuurder maakt gebruik van de overgangsregeling. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% (ofwel € 22.500) en voor de overige leden 10% (ofwel € 14.180) van het bezoldigingsmaximum. Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2015 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2015 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. M.A.J. Govers Functie: Duur van het dienstverband: Omvang dienstverband: Gewezen topfunctionaris?: (Fictieve) dienstbetrekking?:
directeur bestuurder 1-8 t.m. 31-12 1,0 fte (2014 0,0 fte) nee (in 2014: nee) ja
G.W.M. van den Ven Functie: Duur van het dienstverband: Omvang dienstverband: Gewezen topfunctionaris?: (Fictieve) dienstbetrekking?:
Jaarverslag 2015
directeur-bestuurder 1-1 t.m. 31-7 (in 2014: 1-1 t.m. 31-12) 1,0 fte (in 2014: 1,0 fte) nee (in 2014: nee) ja (in 2014: ja)
126
Overige gegevens 1
Ontbreken van de verklaring
Aangezien de werkzaamheden in het kader van de door u verstrekte opdracht nog niet zijn afgerond mogen wij nog geen verklaring verstrekken. 2
Statutaire regeling winstbestemming
In de statuten van Stichting Omnia Wonen zijn geen bepalingen opgenomen aangaande resultaatbestemming. 3
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014
Het jaarresultaat van 2014 wordt met goedkeuring van de raad van commissarissen d.d. 27 mei 2015 aan de overige reserves toegevoegd. 4
Bestemming van de winst 2015
De directie stelt voor om de winst over 2015 ad â&#x201A;Ź 36.153 in het boekjaar 2016 toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de goedkeuring van dit voorstel door de algemene vergadering is dit voorstel nog niet in de jaarrekening verwerkt maar opgenomen onder de post onverdeelde winst. 5
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet Daeb bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiĂŤle effecten te kwantificeren. Overigens hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan. 6
Verbonden partijen
Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de stichting, haar deelnemingen en hun toezichthouders, bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.
Jaarverslag 2015
127
Jaarverslag 2015
128
Ondertekening Bestuur en Raad van Commissarissen
Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening van 2015 van Stichting Omnia Wonen zijn vastgesteld door het bestuur na goedkeuring door de Raad van Commissarissen te Harderwijk 25 mei 2016. Directie voor akkoord
Raad van Commissarissen voor akkoord
M.A.J Govers, directeur bestuurder
A. van Vliet-Kuiper, voorzitter RvC
……………………………………………
…………………………………………… G.A.C. Bouwmeester, lid
…………………………………………… M.L.A. de Klerk, lid
…………………………………………… M.E.G. Lindeman, lid
…………………………………………… M.P. Celie, lid
…………………………………………… R.J. Jansen, lid
……………………………………………
Jaarverslag 2015
129
Jaarverslag 2015
130
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Jaarverslag 2015
131
Jaarverslag 2015
132
EY
Building a better working world
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Stichting Omnia Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekenina Wij hebben de jaarrekening 2015 van Stichting Omnia Wonen te Harderwijk gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2015 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en andere toelichtingen. In artikel 127, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is bepaald dat het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen door de accountant. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015 het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. verantwoordeliikt- iu van ue accountant: Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
EY
Pagina 2
Building a better working world
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Omnia Wonen per 31 december 2015 en van het resultaat over 2015 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Zwolle, 25 mei 2016
Ernst & Young Accountants LLP
w.g. drs. B.W. Littel RA
Postbus 418 3840 AK Harderwijk www.omniawonen.nl