Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2013
Postadres
Postbus 418 3840 AK Harderwijk
Telefoon
0341 27 87 00
info@omniawonen.nl
Internet
www.omniawonen.nl
Balanceren
Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2013
Balanceren
Omnia Wonen Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
2
Inhoudsopgave Woord vooraf 5 Governancestructuur 7 Verslag van de Raad van Commissarissen 9 Volkshuisvestingsverslag
15
1.
Strategie en beleid
17
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Werkgebied Ondernemingsplan 2011-2014 Strategisch voorraadbeleid Prestatieafspraken met belanghouders aeDex Externe ontwikkelingen
17 17 17 18 19 20
2.
Participatie
21
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Beleidskader Bewonersparticipatie Duurzaamheid: bewustwording Klachtenadviescommissie Belanghouders
21 21 22 23 23
3.
Het woningbezit
25
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Beleidskader Nieuwbouw Verkoop en aankoop Woningbezit Overige onroerende zaken Beheer voor derden
25 25 26 28 28 29
4.
Kwaliteit woningbezit
31
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Beleidskader Binnenonderhoud Buitenonderhoud en energiemaatregelen Energielabels Asbest Warmtewet Samenwerken met markt
31 31 33 35 36 36 36
5.
Leefbaarheid
37
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Beleidskader Sociale problemen Maatschappelijk en commercieel vastgoed Buurt- en wijkbeheer Investeren: fysiek en sociaal
37 37 38 39 39
6.
Wonen, Zorg en Welzijn
41
6.1 Beleidskader 6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen 6.3 Aanpassen woningen
41 41 43
7.
45
Toewijzen en verhuren
7.1 Beleidskader 7.2 Huurverhoging 7.3 Woonruimteverdeling
Jaarverslag 2013
7.4 7.5 7.6 7.7
Woningtoewijzing Mutaties en leegstand Huurachterstand en huurderving Aanvullende diensten
47 48 49 49
8.
FinanciĂŤn
51
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8
Beleidskader Waardering vastgoed Eigen vermogen en jaarresultaat Realisatie versus begroting Leningenportefeuille Treasurycommissie Verbindingen Toekomstverwachtingen
51 51 52 53 53 53 54 56
9.
De organisatie Omnia Wonen
59
9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7
Beleidskader Organisatiestructuur Sturing Personeel Ondernemingsraad Communicatie ICT: OpPAD
59 59 60 60 61 61 61
Verklaring van het bestuur Kengetallen
63 65
Jaarrekening
67
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
45 45 46
15. 16. 17.
Fiscale positie per 31 december 2013 69 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 72 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 74 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 75 Geconsolideerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 77 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 78 Grondslagen voor resultaatbepaling 88 Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht 91 Toelichting op de geconsolideerde balans 92 Niet in de balans opgenomen verplichtingen 108 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 112 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 118 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 120 Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening 121 Toelichting op de enkelvoudige balans 122 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 125 Overige informatie 127
Overige gegevens Ondertekening Bestuur en RvC Controleverklaring accountant
3
129 131 133
Naam van de toegelaten instelling
Stichting Omnia Wonen
Gemeente waar de instelling haar vestigingsplaats heeft
Harderwijk :
Kantooradres
Scheepssingel : 12 3841 KS Harderwijk Postbus : 418 3840 AK Harderwijk www.omniawonen.nl :
Postadres Website Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
6: februari 1920, nummer 42
Inschrijvingsnummer stichtingenregister bij Kamer van Koophandel en Fabrieken voor De Veluwe en Twente
Nummer : 31014972
Vestigingen: -
Amersfoort / Utrecht
Utrechtseweg : 14 3811 NB Amersfoort
-
Amstelveen
William : Boothlaan 2a 1185 NP Amstelveen
-
Arnhem
Huissensestraat : 27 6833 HL Arnhem
-
Assen
Scharmbarg : 213 9407 EE Assen
-
Den Haag
Goudenregenstraat : 42 2565 EZ Den Haag
-
Harderwijk / Ermelo
Scheepssingel : 2 3841 KS Harderwijk
-
Nunspeet
Stationslaan : 79 8071 CL Nunspeet
-
Oldebroek/ Elburg
Van Sytzemalaan 2 8096 AS Oldebroek
-
Steenwijk
Gasthuisstraat : 31 8331 JM Steenwijk
Jaarverslag 2013
4
Woord vooraf
In het Kabinetsprogramma bij de start van Rutte II
probeert door kostenbesparing en het verminderen
zijn stevige maatregelen aange-kondigd voor de
van nieuwbouwinvesteringen ruimte over te houden
corporatiesector. In de loop van 2013 is geleidelijk
voor betaalbare huren voor de laagste
duidelijk geworden wat het Kabinet daarmee
inkomensgroepen en investeringen in de isolatie
bedoelt. Corporaties moeten fors bijdragen aan het
van de woningvoorraad. Door het solide financiële
begrotingstekort door het instellen van een
beleid van de afgelopen jaren ziet Omnia Wonen de
verhuurdersheffing die voor Omnia Wonen snel
toekomst toch met vertrouwen tegemoet. Door bij te
oploopt naar ruim € 6 miljoen euro per jaar vanaf
sturen en te versoberen verwachten wij de huurders
2017.
met een bescheiden inkomen ook de komende jaren te kunnen blijven voorzien van betaalbare
De mogelijkheid deze heffing door te berekenen
woonruimte.
aan de huurders stelt ons voor een lastig dilemma. Enerzijds willen we de huurders voor een redelijke
Ook in 2014 zullen nog belangrijke beslissingen
prijs goede woningen bieden en zorgen dat de
vallen in de Tweede Kamer over de
laagste inkomensgroepen betaalbaar kunnen
corporatiesector. De Novelle van minister Blok zal
wonen. Aan de andere kant vloeien de inkomsten
na advies van de Raad van State voor
voor een deel weg naar het Rijk en moeten we om
besluitvorming worden voorgelegd. Ook de
de financiële continuïteit te kunnen waar-borgen de
parlementaire enquête staat voor de deur en zal
huren wel extra verhogen. Wij hebben geprobeerd
zeker veel aandacht krijgen in de pers. Of de wereld
de huurders enigszins te ontzien door de geboden
van de woningcorporatie daarna weer anders wordt,
ruimte om huren te verhogen slechts gedeeltelijk te
is afwachten.
benutten. Om de heffing op te kunnen vangen zet Omnia Wonen daarnaast sterk in op efficiency-
Omnia Wonen gaat verder om samen met
verbetering en verlaging van de bedrijfskosten.
huurders, huurdersorganisaties, gemeenten, maatschappelijke instellingen en het bedrijfsleven
In de Herziening van de Woningwet en de discussie
woningen te verhuren aan huurders met een smalle
over de in het vooruitzicht gestelde Novelle is
beurs. Dit doen we met bekwaam en alert
duidelijk geworden dat het speelveld van de
personeel dat zich verbonden voelt met onze
corporatie sterk wordt beperkt. Wat rest is het
huurders.
bouwen en exploiteren van sociale huurwoningen.
Ik wil het personeel en de Raad van
Het beperken van de activiteiten zal op termijn
Commissarissen bedanken voor hun inzet en
ongetwijfeld zichtbaar worden in buurten en wijken.
betrokkenheid. Ondanks alle tegenwind was 2013
Maar ook de strenge scheiding tussen goedkopere
een succesvol jaar.
en duurdere woningen en overig onroerend goed, betekent een rem op de bouwactiviteiten, een beperking van de diversiteit aan doelgroepen waar
mr. G.W.M. van de Ven
we iets voor kunnen betekenen en geeft vooral veel
bestuurder
extra administratieve lasten. Omnia Wonen
Jaarverslag 2013
5
Jaarverslag 2013
6
Governancestructuur Bestuursmodel Omnia Wonen heeft haar governancestructuur ingericht
De beloning van de bestuurder is een aangelegenheid
volgens het tweelagen bestuursmodel. Er is een Raad
van de RvC. Ook de bevoegdheid tot het benoemen,
van Commissarissen (RvC) en een bestuur.
schorsen en ontslag van de bestuurder, ligt in handen van de RvC.
Het bestuur wordt gevormd door de directeurbestuurder. Artikel 6 van de statuten van Omnia Wonen
De RvC benoemt de externe accountant en keurt de
geeft aan dat de bestuurder alle taken en bevoegd-
vergoeding voor de accountant goed. Uiteraard doet zij
heden toekomen die nodig zijn om de doelstelling van
dit na overleg met de bestuurder. Jaarlijks wordt op
de stichting te realiseren. Dit betekent onder andere dat
advies van de bestuurder beoordeeld of de accountant
de bestuurder zorg draagt voor een ondernemingsplan
ook voor het komende jaar weer de boeken controleert.
en voor de vertaling van dit plan in concreet beleid en
Om de drie jaar beoordeelt de RvC diepgaand en
jaarplannen, alsook voor de financiĂŤle vertaling van die
uitgebreid of de huidige accountant voldoet aan de
jaarplannen in een (meerjaren-)begroting. De
verwachting of dat er een wisseling van de wacht moet
bestuurder is bevoegd tot alle rechtshandelingen die
plaatsvinden. Ook hierbij wordt het advies van de
bijdragen aan het realiseren van de doelstelling van
bestuurder ter harte genomen.
Omnia Wonen en passen binnen het door de RvC goedgekeurde jaarplan en begroting. De bestuurder
De bestuurder kan de statuten wijzigen. Echter, hier-
legt verantwoording af aan de RvC. Voor de uitvoering
voor heeft hij de goedkeuring nodig van het ministerie
van werkzaamheden delegeert de bestuurder taken en
van Binnenlandse Zaken en die van de RvC. De RvC
bevoegdheden aan medewerkers binnen de
en de bestuurder leggen in het volkshuisvestings-
organisatie. Dit is vastgelegd in functieomschrijvingen,
verslag en in de jaarrekening verantwoording af over de
werkafspraken en een procuratieschema.
activiteiten van het afgelopen jaar.
De RvC houdt toezicht op het functioneren van de bijzonder en staat de bestuurder met raad terzijde. De
Aedescode en Governancecode Woningcorporaties
bestuurder zorgt er voor dat de RvC over de nodige
Omnia Wonen onderschrijft als lid van de branche
informatie beschikt om haar taak uit te oefenen. De
organisatie Aedes de Aedescode en daarmee impliciet
RvC heeft haar taak en werkwijze uitgewerkt in het
ook de Governancecode Woningcorporaties. Op
Reglement voor de Raad van Commissarissen van de
enkele onderdelen wijkt Omnia Wonen af van de
corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
1
stichting Omnia Wonen .
richtlijnen van de Governancecode. De afwijkingen zijn:
In artikel 8 en 11 van de statuten staat aangegeven
a. Benoemen bestuurder. De RvC heeft in afwijking
welke besluiten zijn voorbehouden aan de RvC of
van artikel II.2.1 van de Governancecode besloten
waarvoor de bestuurder vooraf goedkeuring van de
de bestuurder voor onbepaalde tijd te benoemen.
RvC nodig heeft. Zo stelt de bestuurder minimaal
De RvC vindt dat zij de bestuurder kritisch kan
eenmaal in de vier jaar een nieuw ondernemingsplan
volgen en tijdig kan ingrijpen als dat nodig is.
vast en elk jaar het jaarplan en begroting, het
Bovendien voorkomt dit korte termijn denken bij de
volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Dit doet
bestuurder. Iets wat erg belangrijk is voor de stabiliteit en continuĂŻteit in de onderneming.
hij nadat de RvC haar goedkeuring heeft gegeven. Ook
b. Onafhankelijkheid RvC. Zes van de zeven leden
voor het aangaan van verbindingen en deelnemingen en een aantal andere besluiten, heeft de bestuurder
van de RvC voldoen aan de criteria die in artikel
vooraf de goedkeuring nodig van de RvC.
III.2.2 van de code aan formele onafhankelijkheid worden gesteld.
1
Het huishoudelijk reglement van de RvC en de statuten vindt u op www.omniawonen.nl
Jaarverslag 2013
7
Eén lid van de RvC is voorafgaand aan zijn
Ook is aangegeven wie binnen de organisatie
benoeming werkzaam geweest bij een belangrijke
verantwoordelijk is voor het uitvoeren van deze
zakelijke relatie van Omnia Wonen. Dit staat zijn
maatregelen. In de kwartaalrapportage aan de
onafhankelijkheid in de praktijk niet in de weg.
bestuurder wordt door de managers en teamleiders
In artikel 9, lid 6 en 7, van de statuten is vastgelegd
expliciet aandacht besteed aan deze en andere risico’s
hoe te handelen bij belangenverstrengeling of de
en de te nemen beheersingsmaatregelen. Voor zover
schijn van belangenverstrengeling van leden van de
mogelijk worden risico’s gekwantificeerd. Ook wordt in
RvC.
de kwartaalrapportage verantwoording afgelegd over de besteding van de op basis van de begroting aan
In de Governancecode staan diverse bepalingen over
budgethouders beschikbaar gestelde budgetten. Er
de werving en benoeming, het functioneren en de
wordt een strikt budget bewakingsbeleid gevoerd.
bezoldiging van zowel het bestuur als de Raad van Commissarissen. De Benoeming- en remuneratie-
Bij nieuwbouwprojecten, projecten voor woning-
commissie houdt zich met deze zaken bezig. Het
verbetering en andere projecten met een grote
remuneratierapport over 2013 verschijnt begin 2014 en
financiële impact, wordt per project telkens kritisch
wordt op de website van Omnia Wonen gepubliceerd.
gekeken of en zo ja wanneer het van start kan gaan. Hierover wordt verslag gedaan aan de RvC.
Paragraaf V. van de code gaat over maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding. Wij sturen
Risicobeheersing is een vast onderdeel van de
onze belanghouders ons jaarplan, volkshuisvestings-
verantwoordingsrapportage van de bestuurder aan de
verslag en jaarrekening. Bovendien zitten wij regel-
RvC. Risico’s waar in 2013 met de RvC over is
matig met hen om tafel om te discussiëren over onze
gesproken zijn onder andere:
koers en strategie. De belanghouders in ons kern-
-
gebied nodigen wij geregeld uit voor rondetafel-
de politiek onzekerheid om ook in de toekomst de huren extra te mogen verhogen in relatie tot de
gesprekken over onderwerpen die lokaal spelen. Die
verhuurdersheffing;
gesprekken blijken in de praktijk waardevol te zijn,
-
betalingsproblemen voor met name huurders die
zowel voor de belanghouders als voor Omnia Wonen.
langdurig rond moeten komen van een minimaal
Telkens neemt één lid van de RvC deel aan een
inkomen;
rondetafelgesprek. In de eerstvolgende vergadering
-
van de RvC doet hij hiervan verslag.
de huurderving en –achterstanden van maatschappelijk en overig bedrijfsmatig onroerend goed;
Eenmaal in de vier jaar laten we ons visiteren. Het
de stagnerende nieuwbouw en de gevolgen daarvan voor grondposities;
visitatierapport 2012 staat op onze website. Dit geldt
-
ook voor het standpunt van Omnia Wonen over de
de gevolgen van verplichte asbestinventarisatie en asbestbesmetting;
bevindingen uit dit rapport.
-
de financiële stabiliteit van onze bouwpartners en
-
de affaires bij diverse woningcorporaties en de gevolgen daarvan voor saneringssteun van het
Risicobeheersing
CFV en het storten van een obligo bij het WSW.
Risicobeheersing staat hoog op de agenda van Omnia Wonen. Wij vinden het belangrijk op een verantwoorde
In het auditplan is voor de belangrijkste risicogebieden
en transparante wijze om te gaan met het maat-
en voor een groot aantal deelprocessen aangegeven
schappelijke kapitaal dat ons ter beschikking staat.
welke interne controles uitgevoerd gaan worden. Het auditplan dient als toetsing van de werking van het
Er is in 2013 een nieuw controlplan en een auditplan
risicobeheersings- en controlesysteem van Omnia
vastgesteld. In het controlplan zijn de huidige tien
Wonen. In 2013 is een aanvang gemaakt met de
belangrijkste risico’s opgesomd en de maatregelen om
interne controle op de inkomenstoets bij woning-
deze risico’s te beheersen benoemd.
toewijzing.
Jaarverslag 2013
8
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) geeft in dit
en energiebesparing en onderhoudsplannen. Hiermee
verslag aan welke activiteiten hij heeft ondernomen om
zijn vele miljoenen euro’s gemoeid. Ook de prestatie-
op een verantwoorde wijze toezicht uit te oefenen op
afspraken met de gemeenten, de relatie van Omnia
de corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
Wonen met haar belanghouders en informatie over
bijzonder.
bewonersparticipatie, klanttevredenheid en verhuurresultaten heeft de belangstelling van de RvC. Tot slot wordt in de RvC-vergaderingen uitgebreid stilgestaan
Toezichtkader
bij de belangrijkste risico’s die Omnia Wonen loopt. Zo
De wettelijke regels, waaronder de prestatievelden van
is onder andere gesproken over asbestinventarisaties,
het Besluit Beheer Sociale Huursector, het eigen
toenemende betalingsproblemen bij huurders, de
ondernemingsplan ‘Omnia Wonen – Koers met
affaires bij andere corporaties, de grondposities en de
kansen’, het meerjarenplan, het jaarplan en de
solvabiliteit en liquiditeit van bouwpartners.
begroting vormen het toezichtkader. In het ondernemingsplan is de koers uitgezet voor de periode 2011 tot en met 2014. Het plan wijst de weg naar de
Belanghoudersbijeenkomsten
doelen voor onze organisatie en biedt onze klanten en
Door Omnia Wonen zijn in 2013 twee bijeenkomsten
andere belanghouders de blik op wat wij in deze
voor belanghouders georganiseerd: op 13 juni in
periode willen bereiken en hoe we dat gaan doen.
Arnhem en op 14 november in Nunspeet. De RvC was in wisselende samenstelling bij deze bijeenkomsten
De bestuurder stelt elk kwartaal een bestuurders-
vertegenwoordigd en krijgt zo gevoel voor wat er leeft
rapportage op. Met deze rapportage legt hij verant-
onder de vertegenwoordigers van de plaatselijke
woording af aan de RvC. De rapportage sluit aan op
maatschappelijke organisaties. In de RvC-vergadering
het ondernemingsplan en het daarvan afgeleide
wordt verslag gedaan van deze bijeenkomsten.
meerjarenplan en jaarplan. Zo houdt de RvC zich op de hoogte van de voortgang van het jaarplan en volgt of van Omnia Wonen in perspectief te kunnen plaatsen,
Samenstelling Raad van Commissarissen
kijkt de RvC naar allerlei kengetallen, zoals deze door
De RvC bestond in 2013 uit zeven leden. Twee van
het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het
hen zijn benoemd op voordracht van de
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en
huurdersorganisatie. Alle leden worden benoemd voor
IPD/aeDex worden aangeleverd.
een periode van vier jaar.
Mede gelet op de economische crisis, de verhuurders-
De heer J. G. de Groot, voorzitter
heffing en de overige plannen die het Kabinet in petto
Gepensioneerd, vele jaren bestuurlijke ervaring
heeft voor corporaties, volgt de RvC de ontwikkelingen
onder meer als burgemeester van Harderwijk.
rond de financiële continuïteit nauwlettend. In de
Woonplaats:
Harderwijk
begroting, het jaarverslag en in de bestuurders-
Geboortedatum:
11 maart 1943
rapportages is veel aandacht voor de ontwikkeling van
Relevante nevenfuncties: voorzitter van het bestuur
binnen de begroting wordt gebleven. Om de prestaties
de solvabiliteit en de liquiditeit. Ook de treasury-
van het Burgerweeshuis
activiteiten worden aandachtig gevolgd. Het treasury-
in Harderwijk, commis-
jaarplan wordt jaarlijks goedgekeurd en via de
saris van de Inclusief-
bestuurdersrapportages wordt over de uitvoering van
groep Nunspeet
dit plan gerapporteerd. Verder laat de RvC zich informeren over de diverse nieuwbouwplannen, plannen voor woningverbetering
Jaarverslag 2013
9
Benoemd:
1 januari 2007
Herbenoemd:
1 januari 2011
Aftredend op:
31 december 2014
De heer A. van Eijk MBA, vice voorzitter/secretaris
Mevrouw M.E.G. Lindeman
Directievoorzitter van de Coöperatieve Rabobank
Zelfstandig adviseur, gericht op financieel en
Apeldoorn en omstreken; deskundig op het gebied van
juridisch advies aan kleine bedrijven en
financiën.
particulieren, beleidsadviseur bij de Stichting
Woonplaats:
Harderwijk
Visitatie Woningcorporaties; breed bestuurlijk en
Geboortedatum:
20 november 1963
maatschappelijk netwerk.
Relevante nevenfuncties: geen
Woonplaats:
Amersfoort
Benoemd:
1 januari 2008
Geboortedatum:
21 november 1958
Herbenoemd:
1 januari 2012
Relevante nevenfuncties: commissaris van Kinder-
Aftredend:
31 december 2015
opvang De Bilt, zitting in de Belanghebbenden
De heer G.A.C. Bouwmeester RA
vertegenwoordiging van
Zelfstandig ondernemer, advies- en interim
Woningbouwvereniging
management opdrachten.
Amerongen, budget-
Op voordracht van de huurdersorganisatie: financiële
coach en sociaal raads-
deskundigheid en ervaring met bewonersparticipatie.
vrouw in Amersfoort
Woonplaats:
Barneveld
Benoemd:
Geboortedatum:
3 maart 1963
Herbenoemd:
Relevante nevenfuncties: penningmeester Stichting
Aftredend:
1 januari 2013 31 december 2016
Vrienden van Norschoten, Barneveld, voorzitter WMO-
De heer J. M. W. van Wieringen
Raad, Barneveld
Pensioen sinds 2009, vele jaren bestuurlijke ervaring
Benoemd:
1 januari 2011
als directeur van een bouw- en
Aftredend:
31 december 2014
projectontwikkelingsbedrijf. Woonplaats:
Holten
De heer G. de Klein
Geboortedatum:
31 maart 1948
Predikant
Relevante nevenfuncties: voorzitter Stichting Transities
Op voordracht van de huurdersorganisatie; deskundig
in Plattelandsgebieden
op het gebied van ethiek en bewonersparticipatie.
Benoemd:
1 januari 2010
Woonplaats:
Assen
Aftredend:
31 december 2013
Geboortedatum:
27 juni 1950
Relevante nevenfuncties: geen
In het afgelopen jaar heeft de RvC bij haar leden en bij
Benoemd:
15 februari 2006
de bestuurder geen situaties geconstateerd waarbij
Herbenoemd:
1 januari 2010
sprake is van tegenstrijdige belangen.
Aftredend :
31 december 2013 Met uitzondering van de heer Van Wieringen zijn alle
Mevrouw M.L.A. de Klerk
leden van de Raad onafhankelijk in de zin van bepaling
Partner in adviesbureau aXis strategie beleid
III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. De
management; breed bestuurlijk en maatschappelijk
heer Van Wieringen was voor zijn benoeming werk-
netwerk.
zaam bij een belangrijke zakelijke relatie van Omnia
Woonplaats:
Zuidlaren
Wonen. Dit staat zijn kritische en onafhankelijke
Geboortedatum:
17 december 1955
beoordeling van zaken niet in de weg.
Relevante nevenfuncties: voorzitter Stichting BrinkBenoemd:
belangen, Zuidlaren
Medio 2013 is een traject ingezet om te voorzien in de
1 januari 2013
vacatures per 31 december 2013 van de heren J.M.W.
Herbenoemd: Aftredend:
van Wieringen en G. de Klein. Inmiddels is één van de 31 december 2016
functies op voordracht van de huurdersorganisatie S.H.O.W. per 1 januari 2014 ingevuld door de heer M.P. Celie.
Jaarverslag 2013
10
Profielschets
De heren De Groot en Van Wieringen maken deel uit
De RvC hanteert een uitgebreide profielschets bij het
van de Benoemings- en Remuneratiecommissie. Zij
invullen van vacatures en het verdelen van de diverse
staan onder andere stil bij de Governancecode en het
aandachtsvelden. De profielschets staat op de website
functioneren en de beloning van zowel de bestuurder
van Omnia Wonen. Er wordt gestreefd naar een
als de Raad. Het remuneratierapport over 2012 werd in
samenstelling waarbij een meerderheid van de
de RvC-vergadering van april 2013 besproken en staat
commissarissen actief is in het arbeidsproces.
op de website.
Gevraagd wordt om deskundigheid en levenservaring in combinatie met een sterk gevoel voor ontwikkelingen
De heren Bouwmeester en Van Eijk zitten in de Audit-
in de samenleving. Leden moeten onafhankelijk en
commissie. Zij hebben overleg met de accountant ter
onpartijdig zijn ten opzichte van elkaar en het bestuur.
voorbereiding op het gesprek van de accountant met
De RvC functioneert als één college met een
de voltallige RvC over het jaarverslag. Tevens buigen
gezamenlijke verantwoordelijkheid.
zij zich over interne controle, risicobeheersing, treasury en andere financiële zaken.
De RvC vergadert collegiaal, maar met een kritische distantie. Aan de functie van voorzitter worden
Aan de vergaderingen van de commissies neemt ook
daarnaast nog specifieke eisen gesteld. Dit geldt ook
de bestuurder deel en indien nodig medewerkers uit de
voor de leden met de aandachtsgebieden financiën,
organisatie.
volkshuisvesting, bedrijfskunde/organisatiekunde en bouwen/projectontwikkeling.
Eigen ontwikkeling en functioneren De RvC heeft een eigen budget voor opleidingen,
Rooster van aftreden
kennisuitwisseling en externe advisering. Alle leden zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woning-
Rooster van aftreden per 31 december 2013: De heer G.A.C. Bouwmeester
corporaties (VTW) en bezoeken bijeenkomsten van
lid
deze vereniging. Ook andere bijeenkomsten worden
31/12/2014 De heer J.G. de Groot*
bezocht. Nieuwe commissarissen nemen deel aan het
voorz.
introductieprogramma van de VTW.
31/12/2014 De heer A. van Eijk*
secr. In het najaar van 2013 is onder begeleiding van een
31/12/2015 Mevrouw M.L.A. de Klerk
extern bureau gesproken over het functioneren van de
lid
Raad als geheel alsook over het functioneren van ieder
31/12/2016 Mevrouw M.E.G. Lindeman
lid afzonderlijk. Het rapport van het externe bureau is
lid
aan de orde geweest in de vergadering van februari
31/12/2016 De heer M.P. Celie*
2014. Op basis van dit rapport en het gesprek hierover
lid
is geconcludeerd dat de Raad functioneert overeen-
31/12/2017
komstig de statuten en de profielschets voor de leden
*niet herbenoembaar
van de Raad van Commissarissen van Omnia Wonen.
Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling
Commissies Er zijn twee vaste commissies, te weten een
Omnia Wonen kent een integriteitscode. Ook is er een
Auditcommissie en een Benoeming- en
klokkenluidersregeling. In de vergadering van
Remuneratiecommissie. De reglementen voor deze
september zijn de uitvoering van de code en de
commissies zijn op een aantal punten gewijzigd en
regeling aan de orde geweest. Zowel de integriteits-
opnieuw vastgesteld op 6 februari 2013. In de
code als de klokkenluidersregeling zijn op de website
vergadering van november 2012 zijn de leden voor de
van Omnia Wonen geplaatst.
commissies benoemd.
Jaarverslag 2013
11
Bestuur
Omnia Wonen. Het salaris ontwikkelt zich conform de
Omnia Wonen kent een bestuur dat wordt gevormd
afspraken van de CAO Woningcorporaties.
door de algemeen directeur, de heer mr. G.W.M van de Ven. De heer Van de Ven is bestuurder sinds het was hij 14 jaar directeur van een van de rechts-
Vergoedingen Raad van Commissarissen
voorgangers van Omnia Wonen. De bestuurder bepaalt
De vergoeding voor de voorzitter bedroeg € 12.132,-,
het dagelijkse beleid en zorgt voor de uitvoering
voor de vice-voorzitter € 8.904,- en voor de leden
daarvan. Hij is bevoegd tot alle noodzakelijke
€ 8.088,- (lid voor 31-12-2012) en € 7.440,- (lid na
rechtshandelingen om de doelstellingen van Omnia
31-12-2012). De vergoeding voldoet aan de WNT en
Wonen te realiseren.
aan de Honoreringscode commissarissen van de VTW.
ontstaan van Omnia Wonen op 1 juli 2003. Daarvoor
In zijn functie van directeur van Omnia Wonen is de heer Van de Ven ook vertegenwoordiger van de
Vergaderingen
stichting Omnia Wonen als bestuurder van Stichting
De RvC heeft in het verslagjaar vijf keer regulier vergaderd. Er werd één extra vergadering ingepland in maart 2013. De voorzitter, vice-voorzitter en de bestuurder bereiden de agenda van de vergaderingen voor.
Woningbeheer Ons Belang, Stichting Domiso en Omnia Wonen Holding BV. Deze BV is op zijn beurt weer bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Naast zijn functie binnen Omnia Wonen heeft de heer Van de Ven een tweetal nevenfuncties. Hij is onbezoldigd voorzitter van Estrado. Dit is een cultuurpodium in
Vergadering februari
Harderwijk. Deze nevenfunctie is eind 2013 beëindigd.
De oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 van het
Daarnaast is hij onbezoldigd lid van het bestuur van de
Ministerie van Binnenlandse Zaken en een rapportage
Stichting RK Liefdehuis Amersfoort in Amersfoort. Er is
van het CFV ‘Corporatie in Perspectief’ zijn behandeld.
geen sprake van tegenstrijdige belangen in de zin van
De volgende thema’s kwamen aan de orde: de
de bepaling II.3 van de Governancecode Woning-
financiële positie van Omnia Wonen en de mate waarin
corporaties.
de relevante regels worden nageleefd. De rapportage van het laatste kwartaal van 2012 en de management
De Benoeming- en Remuneratiecommissie van de RvC
letter van de accountant van november 2012 zijn
voert jaarlijks een functioneringsgesprek met de
besproken. Het treasuryjaarplan is goedgekeurd.
bestuurder en maakt daarvan een verslag voor de
Verder is stilgestaan bij de acties die voortvloeiden uit
voltallige raad.
de gehouden visitatie en het vertrek van twee commissarissen aan het einde van het jaar. Ook werd
Het salaris van de bestuurder voldoet aan de Wet
gesproken over het eigen functioneren van de Raad in
normering bezoldiging top-functionarissen publieke en
2012.
semi-publieke sector (WNT). De bezoldiging van de directeur bestuurder bestaat uit een vast jaarloon,
Vergadering maart
inclusief vakantietoeslag, van € 123.638,-. De bijtelling
De begroting voor 2013 is in november 2012 goed-
voor de ter beschikking gestelde auto bedraagt in 2013
gekeurd. Bij het opstellen van deze begroting waren de
€ 10.091,-. Het werkgeversdeel voor de voorzieningen
nieuwe voorgenomen maatregelen van het kabinet nog
voor beloningen op termijn (pensioenvoorziening)
niet bekend. In de bijgestelde begroting zijn de
bedraagt € 33.903,- en de door de werkgever betaalde
verhuurdersheffing, de huurverhogingen en de
premie VPL en VOP € 5.026,-. Er is geen variabele of
saneringssteun ingerekend voor de komende jaren.
prestatiebeloning, winstdelingsregeling of beëindigings-
Deze werd besproken en geaccordeerd tijdens een
regeling afgesproken. De pensioenafspraken voor de
extra vergadering op 26 maart 2013. Omdat dit ook
bestuurder zijn gebaseerd op dezelfde grondslagen als
invloed had op het treasuryjaarplan is deze ook tijdens
de medewerkers. De bestuurder heeft geen
de vergadering opnieuw behandeld en goedgekeurd.
persoonlijke leningen, garanties en dergelijke van
Jaarverslag 2013
12
Vergadering april
informeert de leden van de Raad. Er werd aandacht
Het remuneratierapport over 2012 is besproken en
besteed aan social media. De Raad heeft het WSW
goedgekeurd. De profielschets van de RvC werd
een volmacht verleend. De heer M.P. Celie is per 1
vastgesteld. Voorgesteld werd om de zelfevaluatie in
januari 2014 benoemd als lid van de RvC voor een
het vierde kwartaal van 2013 door een extern bureau te
eenmalige periode van vier jaar en in aansluiting hierop
laten plaatsvinden. Verder is stil gestaan bij de stand
is het nieuwe rooster van aftreden vastgesteld.
van zaken rondom de werving van twee nieuwe leden
Voor 2014 is de heer A. van Eijk wederom benoemd als
voor de RvC en is de Governancecode aan de orde
vice-voorzitter. Ook zijn het vergaderrooster voor 2014
geweest. Tot slot is de RvC geĂŻnformeerd over de
en de samenstelling van de Remuneratie- en Audit-
lopende organisatieontwikkelingen.
commissie in 2014 vastgesteld.
Vergadering juni
Overige bijeenkomsten
Met de accountant is gesproken over de jaarrekening
De RvC heeft samen met de bestuurder en met
2012, het accountantsverslag en de managementletter.
medewerkers uit de organisatie een werkbezoek
Het proces om de jaarrekening te vervaardigen is heel
gebracht aan woningcomplexen in Nunspeet en ‘t
intensief geweest. Dit heeft te maken met de implemen-
Harde. Daarbij heeft de Raad zich uitvoerig laten
tatie van nieuwe richtlijnen. De Raad is op de hoogte
informeren over onderhoud en lokale vraagstukken.
gesteld over de stand van zaken rondom de
Ook is er themabijeenkomst en een workshop
organisatieaanpassingen en de werving van twee
georganiseerd. De themabijeenkomst in juni ging over
nieuwe RvC-leden. In het kader van het eigen functio-
risicomanagement en aansprakelijkheid voor
neren wordt een brainstormmiddag gepland met een
commissarissen. De workshop ging over werving en
extern bureau voor de maand oktober. Voor deze tijd
selectie en heeft in september plaatsgevonden.
worden afzonderlijke gesprekken met ieder lid gevoerd. Verder zijn de bestuurdersrapportage van het eerste
Een delegatie van de RvC heeft een gesprek gevoerd
kwartaal en het faciliteringsvolume van het WSW
met de Ondernemingsraad en hiervan verslag gedaan
besproken en is het verslag van de werkzaamheden
aan de voltallige Raad. Een andere delegatie heeft de
van de Klachtenadviescommissie aan de orde geweest.
jaarvergadering van de huurdersorganisatie S.H.O.W. bijgewoond. Ook hiervan is verslag gedaan in de
Vergadering september
voltallige Raad.
In de vergadering van september 2013 is kennisgemaakt met twee kandidaten voor de RvC. Ook werd
Tot slot heeft de RvC met het MT en de partners eind
er teruggekeken naar de relatiebijeenkomst op 11
november een werkbezoek gebracht aan de vak-
september naar aanleiding van het tienjarig bestaan
federatie Rietdekkers die een toelichting gaven over het
van Omnia Wonen. Verder is het integriteitsbeleid
verwerken en toepassen van riet.
besproken en is de bestuurdersrapportage van het tweede kwartaal aan de orde geweest. Ook zijn de actuele ontwikkelingen in de sector en de afspraken
Verantwoording
tussen Aedes en het Kabinet besproken. De aan-
De RVC heeft kennisgenomen van het verslag van de
sprakelijkheid voor bestuur en Raad en het mede-
bestuurder over het boekjaar 2013. In het verslag zijn
werkerstevredenheidsonderzoek werden besproken.
opgenomen de geconsolideerde balans en resultaten-
Tot slot werd het programma van het eindejaarsbezoek
rekening 2013 en het volkshuisvestingsverslag 2013.
van de Raad vastgesteld. De jaarrekening is door Ernst & Young gecontroleerd Vergadering november
en voorzien van een goedkeurende controleverklaring .
In de vergadering van november zijn het jaarplan en de
De RvC stemt in met het volkshuisvestingsverslag en
begroting voor 2014 besproken en goedgekeurd.
de jaarrekening en heeft deze goedgekeurd.
Tevens is stilgestaan bij de bestuurdersrapportage van e
het 3 kwartaal 2013. De Remuneratiecommissie heeft de beoordeling van de bestuurder op zich genomen en
Jaarverslag 2013
Harderwijk, 4 juni 2014
13
Jaarverslag 2013
14
Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2013
15
Jaarverslag 2013
16
1.
Strategie en beleid
1.1
Werkgebied
Stichting Omnia Wonen is een woningcorporatie die
Strategische beleidslijnen
actief is in 13 gemeenten. Ons kerngebied bestaat uit
Om deze ambities te realiseren, moeten wij binnen
de gemeenten op de Noordwest Veluwe (met name
onze organisatie daarvoor de voorwaarden scheppen.
Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en
In het ondernemingsplan worden daarom drie
Putten) en de gemeenten Steenwijkerland, Amersfoort
strategische beleidslijnen geschetst:
en Arnhem. In het kerngebied willen we een prominen-
-
Hechter verbinden met mens en maatschappij;
te rol spelen op het gebied van het wonen. De gemeen-
-
Efficiëntere organisatie;
ten Den Haag, Assen, Amstelveen en Utrecht rekenen
-
ICT intensiever benutten.
we niet tot ons kerngebied. In deze gemeenten willen we een goede beheerder zijn. Wij stoten daar woningen
Het is belangrijk te weten wat belanghouders van ons
af als dit nodig is om in het kerngebied te groeien.
verwachten en we willen duidelijk zijn over wat we willen en kunnen bieden. Onze organisatie richten we
Wij bieden woonruimte aan ongeveer 7.500
zo in dat wij optimaal kunnen presteren met een
huishoudens. Dit doen we met ruim 80 enthousiaste
minimale inzet van mensen en middelen. Daarbij
medewerkers.
maken we intensief gebruik van Informatie en Communicatie-technologie (ICT) om zo kennis te organiseren, de primaire processen te verbeteren en de
1.2
klanten sneller en adequater te kunnen helpen.
Ondernemingsplan 2011-2014
Missie, visie en ambities Jaarplan 2013
In ons ondernemingsplan ‘Koers met kansen’, dat geldt
Het ondernemingsplan vertalen wij in jaarplannen. In
voor de periode 2011 tot en met 2014, is onze missie
1
het Jaarplan 2013 stonden onze voornemens voor dat
als volgt omschreven:
jaar. In de volgende hoofdstukken leest u wat we “Met maatwerk in wonen bieden wij onze klanten in al
daarvan hebben gerealiseerd. Daarbij geven wij ook de
hun diversiteit betere kansen op zelfstandigheid.”
beleidskaders aan. Zo leggen we een verband met de ambities en de strategische beleidslijnen uit het ondernemingsplan.
Omnia Wonen streeft naar kwalitatief goede woningen in een plezierige woonomgeving. We zien dit als een belangrijke basisvoorwaarde om mensen – met name
Niet alleen het ondernemingsplan gebruiken wij om
hen die daartoe minder goed in staat zijn – betere
onze jaarplannen te maken. Ook ons strategisch voorraadbeleid en de daarop afgestemde
kansen op zelfstandigheid te bieden. Het bieden van
prestatieafspraken met belanghouders vormen
een stabiele woonsituatie vraagt om maatwerk. Er is
belangrijke input.
immers sprake van een toenemende diversiteit van onze klanten. Naast het creëren van randvoorwaarden voor zelfstandigheid en het leveren van maatwerk is
1.3
duurzaamheid het derde belangrijke thema dat hoog op
Strategisch voorraadbeleid
onze agenda staat. Omnia Wonen werkt aan energie-
Het strategisch voorraadbeleid is erop gericht dat ons
besparing en duurzaam bouwen.
woningbezit nu en in de toekomst aansluit op de vraag. Wij vinden het met name van belang dat er voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte
Wij focussen ons kortom op de volgende drie ambities: -
zelfregie door wonen;
beschikbaar is en blijft voor mensen die qua inkomen of
-
maatwerk in wonen;
om andere redenen niet zelf kunnen voorzien in hun
-
duurzaamheid rond wonen.
huisvesting. 1
Jaarverslag 2013
17
Het ondernemingsplan ‘Koers met kansen’ en het Jaarplan 2013 vindt u op www.omniawonen.nl
Vanuit de doelstellingen van ons ondernemingsplan, de
Prestatiecontract Wonen 2011-2015 concrete
marktvraag en onze financiële mogelijkheden bekijken
afspraken gemaakt voor het jaar 2013. Deze afspraken
we wat er aan onze woningportefeuille moet en kan
hadden voor Omnia Wonen met name betrekking op de
veranderen. Per gemeente stellen we zo het
nieuwbouw van 16 sociale huurwoningen en 2 vrije
portefeuillebeleid vast. Het portefeuillebeleid geeft
sector huurwoningen in het plangebied Waterlanden in
antwoord op de vraag of we woningen willen bijbouwen
Doornspijk. We hebben toegezegd een aantal van deze
of ingrijpend willen renoveren en of we woningen willen
woningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen
verkopen of zelfs slopen. Wij stemmen ons
boven de € 34.229,-.
portefeuillebeleid – veelal via prestatieafspraken - af met de gemeenten waarin wij actief zijn.
Bij de evaluatie van de afspraken over 2013 is geconcludeerd dat we onze toezeggingen zijn
Voor het bestaande woningbezit maken we het
nagekomen.
portefeuillebeleid meer concreet in svb-plannen per woningcomplex. Verreweg de meeste complexen willen
Harderwijk
we nog lange tijd verhuren.
Tussen de gemeente en de corporaties UWOON en Omnia Wonen zijn afspraken gemaakt over
Naast de productstrategie wordt voor ieder
(woningmarkt-) onderzoek, nieuwbouw, bestaande
woningcomplex nog een aantal zaken vastgelegd. De
voorraad, duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid,
belangrijkste zijn:
specifieke doelgroepen, maatschappelijke zorg,
de gewenste streefhuur (= huur bij nieuwe verhuur);
(regionale) woonruimteverdeling en maatschappelijk
uitgangspunten voor het uitrustingsniveau voor
vastgoed.
keuken, badkamer, toilet en installatiewerk;
De overeenkomst heeft betrekking op de periode 2014
het gewenste energielabel en
tot en met 2016 en is in januari 2014 ondertekend. De
de doelgroep die gehuisvest wordt.
huurdersorganisaties waren bij alle gesprekken betrokken.
In 2013 is het portefeuillebeleid nagenoeg ongewijzigd gebleven. Een aantal complexen is nader bekeken om
Nunspeet
te beoordelen of we ze willen doorexploiteren of dat er
Ook in Nunspeet stonden eind 2013 de contouren voor
meer ingrijpende maatregelen nodig zijn. Hiervoor
nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en
hebben we een standaard stappenplan gemaakt.
Omnia Wonen vast. Er is gesproken over de consequenties van het (regionale) woningmarkt-
Daarnaast zijn we verder gegaan om ons strategisch
onderzoek voor het benodigde aantal sociale
voorraadbeleid te actualiseren en te verbeteren. Om de
huurwoningen en het aantal woningen voor de
verbeteringsslag mogelijk te maken, is onder andere
zogenaamde middeninkomensgroepen. Ook hebben
een automatiseringspakket aangeschaft dat aansluit bij
we het gehad over de consequenties van het scheiden
onze wensen. Het pakket zal in 2014 volledig
van wonen en zorg, zorgsteunpunten, het opnieuw
operationeel zijn.
inzetten van met WMO-gelden aangepaste woningen, het strategisch voorraadbeleid, leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed, duurzaamheid, grondprijs-
1.4 Prestatieafspraken met belanghouders
beleid en woonruimteverdeling.
Wij maken prestatieafspraken met de gemeenten in
ondertekend.
De afspraken worden naar verwachting in 2014
ons kerngebied. In de gemeenten buiten het kerngebied doen we bewust niet mee aan het brede
Oldebroek
volkshuisvestingsoverleg.
Met de gemeente Oldebroek hebben we nog geen prestatieafspraken. Wel hebben we zowel bestuurlijk
Elburg
als ambtelijk overleg over diverse zaken. Omnia Wonen
In Elburg hebben we samen met de gemeente en
heeft wel de intentie om ook in Oldebroek tot prestatie-
collega-corporatie UWOON op basis van het
afspraken te komen.
Jaarverslag 2013
18
Steenwijkerland
Bestuurlijk en ambtelijk overleg
De gemeente Steenwijkerland en de drie in deze
Op bestuurlijk en ambtelijk niveau hebben wij
gemeente werkzame woningcorporaties zijn eind 2013
regelmatig formeel en informeel contact met de
gestart met de gesprekken voor nieuwe prestatie-
gemeenten en andere belanghouders. Deze contacten
afspraken. Vertrekpunt voor de gesprekken is de met
zijn divers van aard en leiden soms tot formele
medewerking van de corporaties opgestelde ‘Visie op
afspraken. Een voorbeeld van dit laatste is een
wonen en leefbaarheid’ van de gemeente. Belangrijke
overeenkomst over de huisvesting van arbeids-
thema’s voor de afspraken zijn onder andere de
migranten die de gemeenten, corporaties en enkele
benodigde (betaalbare) sociale woningvoorraad,
uitzendorganisaties en werkgevers op de Noord-
wonen, zorg en welzijn, duurzaamheid, sociale
Veluwe dit jaar hebben gemaakt.
problematiek en leefbaarheid. Het doel is dat in de loop van 2014 de nieuwe prestatieafspraken worden
1.5
ondertekend.
aeDex
Wij willen onze prestaties graag in perspectief plaatsen Arnhem
en doen daarom mee aan de IPD/aeDex corporatie
De gezamenlijke corporaties en de gemeente Arnhem
vastgoedindex.
hebben in 2012 nieuwe prestatieafspraken gemaakt over:
bouwen en beheren;
variatie en keuze;
De belangrijkste resultaten over het boekjaar 2013 zijn: Omnia
Bench-
Wonen
Mark
2,2%
0,3%
wonen, welzijn en zorg;
sociaal investeren en
Totaal rendement
duurzaam bouwen.
- indirect rendement
-2,0%
-3,2%
- direct rendement
4,3%
3,7%
De afspraken die voor Omnia Wonen van belang zijn gaan met name over de woonruimteverdeling, de
Maatschappelijk dividend
betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad en het
Exploitatiekosten per
investeren in energiebesparende maatregelen in de
verhuureenheid
2,4%
1,6%
€ 2.153
€ 2.460
bestaande woningvoorraad. Het totale rendement kwam in 2013 uit op 2,2%. Dit Amersfoort
rendement is opgebouwd uit een direct en een indirect
In Amersfoort hebben we samen met de gemeente en
rendement. Het directe rendement kwam uit op 4,3%
de corporaties de Alliantie en Portaal aan prestatie-
en drukt het resultaat van de dagelijkse bedrijfsvoering
afspraken gewerkt voor de jaren 2014 en 2015. Het
uit. In dit rendement zitten enerzijds de huurinkomsten
gaat om afspraken over de regionale woonruimte-
en anderzijds de aan het vastgoed direct toe te
verdeling, het benodigde aanbod sociale huurwoningen
rekenen uitgaven, zoals onderhoud en beheer,
(kwantitatief en kwalitatief), duurzaamheid, wonen en
verwerkt. Het indirecte rendement geeft de waarde-
zorg, welzijn en veiligheid, wijkaanpak, specifieke
ontwikkeling van het vastgoed weer. Hierin zijn ook de
doelgroepen en financiën. Begin 2014 is er overeen-
investeringen in het vastgoed en aan- en verkopen
stemming bereikt over de te maken afspraken.
meegenomen. In 2013 is de waarde van ons vastgoed
Ondertekening volgt naar verwachting in de loop van
met 2,0% gedaald. Zowel het directe als het indirecte
dat jaar.
rendement lag ruim boven het rendement van de benchmark. De benchmark geeft de resultaten van alle
Daarnaast hebben we In Amersfoort onder de noemer
circa 35 deelnemende corporaties tezamen weer.
‘Hoogspringers’ samen met een groot aantal andere
Onze bijdrage aan de betaalbaarheid van de huren en
partijen medio 2013 een intentieverklaring ondertekend
de leefbaarheid, het zogenaamde maatschappelijke
waarin we toezeggen de mogelijkheden voor
rendement, bedroeg in 2013 2,4%. Dit is het rendement
energieneutraal renoveren te onderzoeken.
dat we, gezien onze doelstellingen, bewust laten liggen door geen markthuren te vragen en te investeren in leefbaarheid.
Jaarverslag 2013
19
We zijn zeer tevreden met de behaalde resultaten. Die
kernregio in het vooruitzicht gesteld. De verhuurders-
hebben we onder andere te danken aan een efficiënte
heffing doet een enorme aanslag op onze financiële
bedrijfsvoering. De efficiency ratio (de totale exploitatie-
middelen. De heffing bedraagt voor Omnia Wonen in
kosten als percentage van de huur) kwam uit op 34,7%.
2013 circa € 1,5 ton, maar loopt de jaren daarna snel
Het gemiddelde van de deelnemers ligt op 42,4%.
op tot zo’n € 6,2 miljoen in 2017 en daarna. Ook de financiële ondersteuning van collega corporaties via het
Behalve als benchmarkinstrument gebruiken we de
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting slaat een flink
aeDex ook voor ons strategisch voorraadbeleid.
gat in onze financiële mogelijkheden. Dit gaat naar schatting om ongeveer € 6,0 miljoen voor de periode 2013-2018.
1.6
Externe ontwikkelingen
Externe ontwikkelingen zijn van grote invloed op de
Onze investeringsruimte neemt dus fors af. Omnia
mate waarin en de wijze waarop we onze ambities
Wonen heeft daarom de nieuwbouwinvesteringen voor
waar kunnen maken. De maatregelen van het Kabinet
de verdere toekomst naar beneden bijgesteld, de
Rutte II hebben enorme gevolgen voor huurders en
verkoopdoelstelling enigszins verhoogd en zet de
woningcorporaties.
ingezette weg van verbetering van de efficiëncy en verlaging van de bedrijfskosten verder door. De
Huurders krijgen met grote huurstijgingen te maken.
mogelijkheden om de huren extra te verhogen
Weliswaar komen de allerlaagst betaalden veelal in
gebruiken we slechts ten dele, omdat we ook de
aanmerking voor huurtoeslag, maar deze regeling is in
betaalbaarheid voor de doelgroepen die zijn
voorgaande jaren behoorlijk versoberd.
aangewezen op sociale huurwoningen niet uit het oog willen verliezen. Al met al blijven we zo in staat te
Woningcorporaties wordt een beperking van het
werken aan onze ambities, te investeren in zowel
werkveld en een concentratie van activiteiten in één
bestaand als nieuw bezit en risico’s op te vangen.
Jaarverslag 2013
20
2.
Participatie
2.1
Beleidskader
Naast de adviesaanvragen hebben wij met de
Omnia Wonen vindt het belangrijk om te weten wat er
S.H.O.W. gesproken over onder andere energie-
onder huurders en belanghouders leeft, wat ze van ons
ambassadeurs, de Warmtewet, de stand van zaken bij
verwachten en wat ze te bieden hebben. En andersom
diverse prestatieafspraken, de plannen van het Kabinet
is het goed dat men weet met welke vraagstukken wij
Rutte II, servicekosten, de organisatiewijzigingen
bezig zijn en wat wij tot onze taak en
binnen Omnia Wonen, woningtoewijzing en zonne-
verantwoordelijkheid rekenen. De inbreng van huurders
panelen. Ook neemt de S.H.O.W. deel aan het overleg
en belanghouders gebruiken we bij het formuleren,
dat we regelmatig met de directies van onze
bijstellen en uitvoeren van ons beleid.
onderhoudspartners hebben. De samenwerkingsovereenkomst met de gemeente
2.2
Harderwijk is door de S.H.O.W. met een formele
Bewonersparticipatie
steunbetuiging onderschreven. Eén van de bestuurs-
De participatie van bewoners vindt in verschillende
leden is bij de totstandkoming van deze overeenkomst
vormen plaats. Zowel centraal als lokaal praten wij met
direct betrokken geweest. In de jaarvergadering van de
(vertegenwoordigers van) onze huurders. Daarnaast
S.H.O.W. hebben we een uitleg gegeven hoe we tegen
onderzoeken wij de woonwensen en tevredenheid van
onze betrokkenheid bij leefbaarheidsvraagstukken
(toekomstige) bewoners en betrekken hen bij de bouw
aankijken.
of onderhoud van hun woning.
Tot slot is de samenwerkingsovereenkomst tussen
Huurdersorganisatie
Omnia Wonen en de S.H.O.W. geactualiseerd en
De Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen
opnieuw ondertekend en heeft de S.H.O.W. een
(S.H.O.W.) is een belangrijke gesprekspartner van
voordracht gedaan voor een kandidaat voor de Raad
Omnia Wonen. De S.H.O.W. adviseert ons over
van Commissarissen.
(beleids-)zaken die de belangen van al onze huurders raken. In 2013 is advies gevraagd over: -
asbestbeleid;
-
aanpassing van doelstelling energiebeleid;
-
jaarlijkse huurverhoging per 1 juli;
-
jaarafspraken met gemeente Elburg en
-
visie op mens en buurt.
Lokale huurdersorganisaties Met de lokale bewonerscommissies of bewonersgroepen praten we over zaken die in of rondom een groep woningen spelen. In 2013 waren er 25 bewonerscommissies en –verenigingen actief, per saldo twee meer dan in 2012. De onderwerpen waarover is gesproken hangen af van de lokale situatie en
De S.H.O.W. plaatste diverse kanttekeningen bij onze
liepen uiteen van veiligheid in de buurt en parkeer-
voorstellen. Dit heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat ons
problemen tot verlichting van gemeenschappelijke
asbestbeleid en onze visie op mensen en buurt op
ruimten en beplanting rondom een woningcomplex.
onderdelen zijn aangepast en verduidelijkt. Ons voornemen niet al onze complexen op tenminste
Wij betrekken bewonerscommissies ook bij onder-
energie-label C te brengen kon op begrip van de
houdsprojecten. Als een woningcomplex geen
S.H.O.W. rekenen. Voor sommige complexen staan de
bewonerscommissie heeft, richten wij een tijdelijke
kosten namelijk niet in verhouding tot het resultaat. De
bewonersadviesgroep op. Vanaf de voorbereiding tot
suggestie van de huurdersorganisatie om de
en met de afronding van een onderhoud- of renovatie-
huurverhoging af te toppen op de streefhuur (als inkomen ≤ € 43.000,-) dan wel de markthuur (inkomen
plan zitten wij met deze bewoners om tafel. Zij denken
> € 43.000,-) hebben we overgenomen. Met de jaar-
en beslissen mee over bijvoorbeeld de verschillende keuzemogelijkheden. In het afgelopen jaar was er
afspraken met de gemeente Elburg kon de S.H.O.W.
alleen in de gemeente Nunspeet een bewonersadvies-
instemmen.
groep actief.
Jaarverslag 2013
21
Dit jaar hebben we voor de vierde keer een
In september is Omnia Wonen met een digitaal klanten-
bewonerscommissiedag georganiseerd. Deze dag
panel gestart. Het digitaal klantenpanel is een online
heeft tot doel de onderlinge contacten tussen
klankbord. Het is een makkelijke manier om de
bewonerscommissies, de S.H.O.W. en Omnia
wensen van huurders te leren kennen, nieuwe
Wonen te verbeteren. Er is onder andere stil
producten en diensten voor te leggen en beleid te
gestaan bij de organisatiewijzigingen binnen Omnia
toetsen. We zien het digitaal klantenpanel als een
Wonen Het centrale thema was dit keer social
aanvulling op de tevredenheidsonderzoeken die we al
media. In een interactief programma kregen de
langer uitvoeren.
deelnemers gereedschap aangereikt om met het thema aan de slag te gaan en verbindingen te
Huurders die deelnemen aan het klantenpanel
leggen.
ontvangen ongeveer vier keer per jaar een digitale vragenlijst over uiteenlopende onderwerpen. Eind 2013
De activiteiten van de centrale en lokale
hadden zich ruim 800 huurders aangemeld voor het
huurdersorganisaties zijn erg belangrijk. Daarom
panel. In oktober werd huurders gevraagd welke
ondersteunen wij ze ook financieel. In 2013 is bijna
wensen zij hebben ten aanzien van een nieuwe
€ 40.000,- uitgegeven aan bewonersparticipatie.
website en een huurdersportaal. De resultaten van dit
Gemiddeld is dit ongeveer € 5,45 per woning. Het jaar
onderzoek nemen we in 2014 mee als input voor het
daarvoor was het totaalbedrag ongeveer € 51.000,-.
ontwikkelen van een nieuwe website.
Tevredenheidsonderzoeken Ook in 2013 onderzochten we hoe tevreden onze
2.3
Duurzaamheid: bewustwording
huurders waren over onze dienstverlening. Huurders
Investeren in de energetische kwaliteit van nieuwe en
die bij ons een woning zijn gaan huren of een reparatie-
bestaande woningen alleen is niet voldoende om tot
verzoek indienden, ontvingen achteraf digitaal of per
lager energieverbruik te komen. Het gedrag van
post een enquête. Op de meeste onderdelen scoren
mensen is minstens zo belangrijk.
we lager dan in 2012, maar nog ruim boven onze norm van 7,0. Voor de klantgerichtheid bij het betrekken van
We hebben zo’n 15 huurders opgeleid tot
een bestaande woning scoorden wij een 7,9, voor de
energieambassadeur. Deze huurders hebben een
dienstverlening rondom een nieuwbouwwoning een 7,4
training gevolgd over energie, energieverbruik en de
en voor de algemene tevredenheid bij het afhandelen
mogelijkheden om als bewoner besparingen te
van een reparatieverzoek een 8,0. In 2012 kwam de
behalen. De ambassadeurs kunnen andere huurders
score in al de drie onderzoeken op een 8,1 uit.
adviseren en begeleiden bij hun energieverbruik.
We hebben dit jaar bij vier onderhoudsprojecten de
Eind 2012 hebben wij een publiciteitscampagne
tevredenheid van bewoners gemeten. Helaas kregen
gevoerd om huurders te interesseren voor het
we bij twee projecten onvoldoende respons om
ontvangen van een energieadvies. Hierop zijn slechts
betrouwbare conclusies te kunnen trekken. Bij de twee
een kleine 60 verzoeken binnengekomen voor een
andere projecten waren de bewoners tevreden tot zeer
bezoek van een energieambassadeur.
tevreden over zowel het proces als het eindresultaat
Door diverse oorzaken is de aandacht voor de inzet
van de werkzaamheden.
van energieambassadeurs helaas wat in het slob geraakt. We willen hen in ieder geval in het vervolg een
De uitkomsten van de zeven geplande tevredenheids-
rol laten spelen in onze eigen
onderzoeken gaven geen aanleiding het beleid of de
energiebesparingsprojecten. Zij kunnen bijvoorbeeld
processen bij te stellen. De onderzoeken naar de
goed uitleggen wat de voordelen zijn van het laten
tevredenheid van bewoners bij de onderhoudsprojecten
isoleren van een woning en huurders rondleiden in
zijn mede input geweest bij de keuze van onze
projecten waar reeds energiebesparende maatregelen
ketenpartner voor het planmatig onderhoud in Den
zijn getroffen.
Haag.
Jaarverslag 2013
22
Naast energieambassadeurs maken we gebruik van
2.5
Belanghouders
het instrument Beter Peter. Beter Peter is een bespaar-
Zowel op bestuurlijk als uitvoerend niveau zijn er
programma waarbij huurders via de computer een
formele en informele contacten met partners zoals
persoonlijk actieplan op kunnen stellen. Met Beter
collega-corporaties, gemeenten, zorg- en welzijns-
Peter of adviezen van een energie-ambassadeur kan
organisaties, politie, hulporganisaties en aannemers.
een huurder al snel € 150,- op zijn of haar energiekosten besparen.
Jubileum Medio 2013 vierde Omnia Wonen haar tienjarig
We zetten niet alleen in op de bewustwording van onze
bestaan. In dit kader hebben we voor onze
huurders, maar ook op die van onze medewerkers.
belanghouders een mini-symposium georganiseerd.
Want alleen gemotiveerde medewerkers kunnen onze
Philip Idenburg, co-auteur van het boek Sociaal Wonen
milieudoelstellingen uitdragen.
2030, nam de aanwezigen mee naar de toekomst aan de hand van vier aansprekende scenario’s over hoe wonen en sociale voorzieningen in Nederland op de
2.4
Klachtenadviescommissie
lange termijn eruit gaan zien. Na een geanimeerde
We willen van onze fouten leren. Bewoners met
forumdiscussie was er ruim gelegenheid na te praten
klachten over Omnia Wonen, kunnen altijd terecht bij
over het thema en andere zaken die ons bindt.
de woonadviseur. Is de bewoner niet tevreden over de oplossing, dan kan hij zijn klacht neerleggen bij de
Rondetafelbijeenkomsten
bestuurder. Vrijwel altijd wordt het bezwaar in goed
In ons kerngebied onderhouden wij intensief contact
overleg tussen de bewoner en Omnia Wonen opgelost.
met gemeenten en andere belanghouders. Wij
Komen de bewoner en Omnia Wonen er samen niet
organiseren in deze gemeenten rondetafelbijeen-
uit? Dan kan de bewoner zijn klacht voorleggen aan
komsten. Per bijeenkomst nodigen we ongeveer tien
een onafhankelijke Klachtenadviescommissie. De
belanghouders uit. De gesprekken spitsen zich toe op
uitspraak van de Klachtenadviescommissie wordt in
de lokale situatie. Wij willen één keer in de drie jaar met
principe opgevolgd.
belanghouders in de gemeenten in ons kerngebied om 1
tafel zitten. In 2013 waren dit Arnhem en Nunspeet . Er zijn vijf corporaties aangesloten bij de Klachtenadviescommissie:
Tijdens de rondetafelbijeenkomst in Arnhem
-
UWOON met woningen in Elburg, Ermelo en
passeerden de volgende onderwerpen de revue:
Harderwijk, Ermelo;
de rol van bewoners, professionele organisaties en
-
Woningstichting Putten uit Putten;
-
Woonpalet uit Zeewolde;
-
Triada woondiensten met huurders in Epe, Hattem
bewonersparticipatie;
en Heerde en
veranderingen en verbeteringen van het
-
vrijwilligers bij de zorg voor een leefbare woonomgeving;
Omnia Wonen.
woningtoewijzingssysteem en
Omnia Wonen voert het secretariaat van de commissie.
samenwerking van diverse organisaties bij overlast, huurschulden en huisuitzetting.
Alle huurders van Omnia Wonen, dus ook onze
Aan de tafel in Nunspeet deden de volgende
huurders buiten het kerngebied, kunnen de Klachten-
onderwerpen de ronde:
adviescommissie inschakelen. De Klachtenadvies-
de behoefte aan vrije sector woningen;
commissie behandelde afgelopen jaar vijf klachten.
de benodigde omvang en samenstelling van de
Geen van deze klachten had betrekking op Omnia
voorraad sociale huurwoningen en
Wonen. Wel is een klacht over Omnia Wonen terug
de betaalbaarheid van sociale huurwoningen.
verwezen omdat de procedure nog niet volledig was doorlopen. 1
Jaarverslag 2013
23
Het verslag van de bijeenkomsten is te vinden op www.omniawonen.nl.
De bijeenkomsten leiden tot meer begrip voor elkaars
Overig
standpunten. Het geeft inzicht in ieders belangen en
Wij ontmoeten onze belanghouders ook op tal van
de afwegingen die gemaakt moeten worden. Daarnaast
andere gelegenheden. Zo maken we bijvoorbeeld
ontvangen de aanwezigen waardevolle input voor hun
prestatieovereenkomsten, hebben overleg over bouw-
eigen beleid en programma’s. Voor ons vormen de
en onderhoudsplannen, hebben contacten met zorg- en
bijeenkomsten bovendien een goede basis voor het
welzijnspartijen en doen wijkschouwen met onder
verder uitbouwen van de samenwerking.
andere wijkagenten en buurtbeheerders. Door ons voortdurend op allerlei niveaus te verbinden met onze belanghouders zijn wij in staat optimaal gebruik te maken van elkaars capaciteiten.
Jaarverslag 2013
24
3.
Het woningbezit
3.1
Beleidskader
en een zorgsteunpunt voor de wijk opgeleverd. Eind 2013 stonden nog vier appartementen leeg.
Wij maken onderscheid tussen gemeenten in het kerngebied en de overige gemeenten. In het kerngebied hebben wij intensief contact met gemeenten en
Als onderdeel van de revitalisering van het winkel-
andere belanghouders. Dat zijn de plaatsen waar wij
centrum De Binnenhof hebben we in Nunspeet een
ons ook actief richten op nieuwbouw en aankoop. In de
nieuwe winkelruimte met daarboven 16 sociale huur-
overige gemeenten spelen we een minder actieve rol,
appartementen gebouwd en verhuurd. Ook de
maar zijn we wel een betrokken beheerder. Zo nodig
bestaande woningen en winkelruimten zijn aangepakt.
stoten wij daar woningen af als dit nodig is om in het Tot slot overhandigden we in Oldebroek de sleutel aan
kerngebied te groeien.
25 huurders van eengezinswoningen in de sociale In het kerngebied willen we een bijdrage leveren aan
huur. Dit project hebben we samen met een ontwikke-
het terugdringen van het (kwalitatieve) woningtekort.
laar, die de grond in eigendom had, gerealiseerd.
Wij bouwen met name sociale huurwoningen, soms in combinatie met huurwoningen in de vrije sector en
In aanbouw genomen
ruimten voor gemeenschappelijke gebruik of zorg-
Het afgelopen jaar zijn we begonnen met de bouw van
partijen.
vier projecten, waarvan één bij het opstellen van het Jaarplan 2013 nog niet was voorzien. Eén project uit het Jaarplan 2013 is doorgeschoven naar begin 2014.
Onze nieuwbouw-, aankoop- en verkoopplannen vloeien voort uit ons strategisch voorraadbeleid en de
e
prestatieafspraken die we met gemeenten maken.
In Steenwijk is de 1 fase van de nieuwe Meenthehof
Uitgangspunt voor het strategisch voorraadbeleid en de
van start gegaan. De 1 fase bestaat uit 42 sociale
prestatieafspraken is dat ons woningaanbod nu en in
huurappartementen met daaronder 18 verpleeghuis-
de toekomst aansluit op de vraag van woning-
plaatsen en een aantal gemeenschappelijke ruimten.
zoekenden. Wij vinden het met name belangrijk dat er
Aangrenzend wordt een nieuwe recreatieruimte
voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte
gerealiseerd. De appartementen worden in de eerste
is voor mensen die qua inkomen of om andere redenen
maanden van 2014 door de bewoners van de oude
niet zelf kunnen voorzien in hun huisvesting.
Meentehof betrokken. Een zorgpartij huurt de verpleeg-
e
huisplaatsen en de bijbehorende ruimten. Wij stimuleren de toekomstige huurders hun wensen en behoeften vroegtijdig in te brengen. Zo zorgen wij
Nabij het centrum van Nunspeet bouwen we 41
ervoor dat onze woningen en ons maatschappelijk
appartementen, waarvan 30 in de sociale huur en 11 in
vastgoed zo goed mogelijk worden afgestemd op de
de vrije sector. De appartementen zijn uitermate
behoeften van de uiteindelijke gebruiker.
geschikt voor ouderen en zijn begin 2014 gereed voor bewoning. Om de bouw van het appartementencomplex mogelijk te maken zijn 4-duplexwoningen
3.2
gesloopt.
Nieuwbouw
Gerealiseerde nieuwbouw We hebben in 2013, zoals ook voorzien in het Jaarplan,
de bouw van 20 zorgstudio’s en een aantal
drie nieuwbouwprojecten opgeleverd. Het gaat in totaal
gemeenschappelijke ruimten. Het complex wordt naar
om 70 huurwoningen, een zorgsteunpunt en een
verwachting medio 2014 opgeleverd.
winkelruimte.
Het vierde project betreft 18 eengezinswoningen in de
In ‘t Harde, gemeente Elburg, zijn 29 zorgapparte-
kern Doornspijk, gemeente Elburg. Het gaat om 16
menten, waarvan 25 in de sociale huur en 4 in de vrije
sociale huurwoningen en 2 vrije sector huurwoningen.
sectorhuur,
Jaarverslag 2013
In de kern Elspeet, gemeente Nunspeet, is gestart met
25
De huurders kunnen er begin 2014 in. Het project zou
Maatwerk
aanvankelijk door een collega corporatie worden
Alle woningen leveren wij op met een eigentijds
gebouwd.
afwerkingsniveau. Willen de huurders of kopers meer luxe of andere voorzieningen in de woning dan betalen
Tot slot is eind 2013 opdracht gegeven voor de bouw
zij een meerprijs. Op deze manier kunnen toekomstige
van 22 sociale huurwoningen in het Kornputkwartier in
bewoners hun woning naar eigen wens laten
Steenwijk. Het gaat om grondgebonden woningen die
uitvoeren.
qua indeling en plattegrond zowel geschikt zijn voor ouderen als kleine gezinnen. Begin 2014 is met de
Duurzaamheid
bouw begonnen.
Om te voldoen aan de milieueisen die uit het Bouwbesluit voortvloeien, gaan we uit van de Trias
Maatschappelijk vastgoed moet sinds 2011 aanbesteed
Energetica. Dat betekent kort gezegd dat wij optimaal
worden. Het hiervoor genoemde maatschappelijk
gebruik maken van de noord-zuid oriëntatie van
vastgoed in ’t Harde, Steenwijk en Elspeet is in een
woningen, zoveel mogelijk isoleren in de schil en zo
bouwteam ontwikkeld. De afspraken hiervoor dateren
min mogelijk via technische installaties aanpakken.
van voor 2011. In een aantal projecten gebruiken wij nieuwere Nieuwbouw in voorbereiding
technieken. Zo zijn in de projecten De Binnenhof en De
Er zijn ook nog een aantal projecten in voorbereiding.
Meenthehof warmte terugwin (wtw) installaties, led-
e
Dit betreft in de eerste plaats de 2 fase van de nieuwe
verlichting en driedubbel isolatieglas toegepast. In de
e
Meentehof in Steenwijk. In de 2 fase wordt de huidige
Meenthehof zijn bovendien zonnepanelen geplaatst
recreatieruimte en serviceflat met 48 eenheden
voor het elektraverbruik in de algemene ruimten alsook
gesloopt en 54 nieuwe appartementen gebouwd. Het
een ‘energie leverende lift’ en een mos-sedum dak voor
gaat om 26 appartementen in de sociale huur en 28
de recreatieruimte. Verder worden met het oog op
appartementen in de vrije huursector. Fase 2 start
duurzaam onderhoud in de Meenthehof en de 41
zodra de bewoners van de oude Meentehof zijn
appartementen nabij het centrum in Nunspeet
verhuisd naar hun nieuwe, in fase 1 gerealiseerde,
aluminium kozijnen toegepast.
appartement en wordt naar verwachting eind 2015 opgeleverd.
Samenwerken met de markt Voor onze nieuwbouw werken we samen met
In Harderwijk bereiden we de bouw van een ‘Thuishuis’
aannemers en toeleveranciers die over aantoonbare
voor. Dit is een kleinschalige woonvorm voor
ervaring en expertise beschikken die voor een specifiek
alleenstaande ouderen met 7 wooneenheden. Het
project van belang zijn. Waar nodig, schakelen we
streven is in de loop van 2014 met de bouw te starten.
onafhankelijke adviseurs in. Zo is ons kenniscentrum Domiso betrokken geweest bij de keuzes van de
Verder participeren wij in Harderwijk in de Ontwikkel-
zorginfrastructuur voor De Meenthehof en de
combinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. De
zorgstudio’s in Elspeet.
ontwikkelcombinatie bouwt in het nieuwbouwplan De Hoge Varen koopwoningen. Omnia Wonen heeft in 2013 één van de ontwikkelde woningen onder het label
3.3
KoopGoedkoop in de markt gezet.
Verkoop en aankoop
Verkoop 2013 Er zijn het afgelopen jaar 13 woningen verkocht, waar-
Ook is er nog een aantal (ver-)nieuwbouwplannen in
van 12 in Nunspeet en 1 in Harderwijk. Bij verkoop
onderzoek. Dit zijn plannen voor Assen en Nunspeet.
geven we geen kortingen of andere voordelen.
Tot slot hebben we grondposities in Amersfoort
Geplande verkoop
(Vathorst Noord), Elburg (De Dijkjes en Zuiderzee-
Aan het einde van 2013 zijn er nog 508 huurwoningen
straatweg) en Steenwijkerland (Gasthuisstraat).
die voor verkoop zijn aangewezen. Het gaat om:
Jaarverslag 2013
26
-
406 in Nunspeet;
Omnia Wonen. De waarde van eventueel aangebrachte
-
73 in Oldebroek;
verbeteringen is volledig voor de koper. Omnia Wonen
-
23 in Harderwijk;
verkoopt de woning vervolgens weer met korting door
-
5 in Assen en
aan de opvolgende koper.
-
1 in Steenwijkerland (Eesveen). Met deze constructie bieden wij mensen die wat minder
Voor verkoop aangewezen woningen bieden wij aller-
te besteden hebben, de kans een woning te kopen en
eerst aan de zittende huurder aan. Is hij niet geïnteres-
blijven er goedkope woningen beschikbaar voor
seerd? Dan kan hij gewoon blijven huren. Gaat hij
starters. In 2013 zijn er zes woningen opnieuw aan- en
verhuizen? Dan bieden wij de woning te koop aan op
verkocht.
de vrije markt. Daarbij hebben huurders van andere woningen van Omnia Wonen voorrang. Zo stimuleren
KoopGoedkoop
we dat huurwoningen vrij komen voor mensen die op
Omnia Wonen heeft eind 2013 98 woningen onder het
de huurmarkt zijn aangewezen.
label KoopGoedkoop. Het gaat om 32 woningen in Nunspeet, 26 woningen in Harderwijk, 22 in Elburg en
Aankoop
18 in Oldebroek.
Begin 2013 hebben we een deel van het bezit van woningcorporatie deltaWonen in de gemeente
Ook bij deze constructie koopt de koper alleen de
Oldebroek overgenomen. Het gaat om:
opstal en is de grond in eigendom van Omnia Wonen.
-
500 eengezinswoningen;
De grond wordt in erfpacht uitgegeven en daarvoor
-
52 etagewoningen;
wordt door de koper van de opstal jaarlijks een canon
-
4 zorgvastgoed complexen met in totaal 38
aan Omnia Wonen betaald. Op deze canon verlenen
appartementen/wooneenheden en een aantal
wij een korting, die geleidelijk aan minder wordt. Na tien
gemeenschappelijke ruimten;
jaar betaald men de volledige canon. Deze
-
18 KoopGoedkoop woningen en
ingroeiregeling zorgt ervoor dat een koopwoning
-
38 garages en 1 berging.
bereikbaar wordt voor starters waarvan aannemelijk is dat deze nog een inkomensstijging gaan doormaken.
Kopen met Korting In Putten heeft Omnia Wonen in de periode 2006-2011
In 2013 zijn vier KoopGoedkoop-woningen
onder het label Kopen met Korting 100 woningen
doorverkocht, waarvan één weer onder het label
gerealiseerd. De kopers hebben in deze constructie
KoopGoedkoop . De drie andere woningen zijn tegen
een korting op de taxatiewaarde van de woning
marktwaarde verkocht; twee nieuwe eigenaren hebben
gekregen. Ze zijn verplicht de woning te zijner tijd tegen
de grond van ons gekocht en aan één nieuwe eigenaar
de oorspronkelijke koopprijs, onder aftrek van de
is de grond in erfpacht uitgebracht.
korting, terug te verkopen aan Omnia Wonen. Een waardestijging of –daling wordt volgens een van te voren vastgelegde sleutel gedeeld tussen de koper en
Jaarverslag 2013
27
3.4
Woningbezit
Door nieuwbouw, aankoop, sloop en verkoop telt het
en 1999 en 14% vanaf 2000. Bijna 54% van de
woningbezit van Omnia Wonen aan het einde van 2013
woningen zijn eengezinswoningen, ruim 45%
7.281 woningen. Dit zijn er 605 meer dan het jaar daar-
etagewoningen en zo’n 1% duplexwoningen.
voor. Ongeveer 5% van de woningen is voor 1950 In het volgende overzicht staat hoe het woningbezit is
gebouwd, 40% tussen 1950 en 1975, 41% tussen 1975
verdeeld naar huurprijscategorie. Woningen verdeeld per huurcategorie (stand eind 2013)*
Netto huur december 2012
≤374,44
>366,44
>535,91
>574,35
≤535,91
≤574,35
≤681,02
Amersfoort
17
339
Amstelveen
5
131
Arnhem
162
245
>681,02
Totaal
58
821 136
126
233
25
64
Assen
46
247
41
6
Den Haag
92
540 340
74
523
10
Elburg
5
292
27
36
16
607 376
Ermelo
14
14
Harderwijk
30
549
74
167
206
1.026
Nunspeet
390
1.508
240
256
37
2.431
Oldebroek
107
343
35
88
4
577
Steenwijkerland
67
230
19
31
6
353
Utrecht
20
20
0
6
Totaal
901
4.429
633
899
28
46 419
7.281
* exclusief appartementen/kamers in diverse gemeenten die aan een zorgpartij worden verhuurd en exclusief 15 woonwagenstandplaatsen in Nunspeet en 15 woonwagenstandplaatsen en1 huurwoonwagen in Harderwijk
3.5
Overige onroerende zaken
Omnia Wonen verhuurt ook andere onroerende zaken.
3. Garages, parkeerplaatsen en bergruimten.
Deze verdelen wij in drie categorieën.
Deze verhuren wij in principe aan onze eigen
1. Zorgvastgoed.
huurders. Hiermee bieden we hen wat extra’s.
Voorbeelden hiervan zijn steunpunten voor
Garages en bergruimten zijn meestal ingebouwd in
ouderenzorg, complexen voor begeleid of
combinatie met een groep woningen.
beschermd wonen, een Kulturhus en ruimten die aan welzijnspartijen worden verhuurd.
Onder het zorgvastgoed vallen 17 complexen of
2. Overige bedrijfseenheden.
delen van complexen die we aan zorgpartijen
Hierbij gaat het meestal om combinatieprojecten
verhuren. Het gaat in totaal om ongeveer 245
zoals winkels of kantoren die gevestigd zijn onder
appartementen/kamers en een aantal algemene
woningen.
Jaarverslag 2013
ruimten.
28
Verhuur overige onroerende zaken (stand eind 2013)
Gemeente
Maat-
Overige
Garages,
schappelijk
bedrijfs-
parkeerplaatsen,
vastgoed*
eenheden**
bergruimtes***
Amersfoort
7
Amstelveen Arnhem
50
2 2
Den Haag Elburg
1
Totaal
57
3
5
42
44
2
7
9
0
14
15
Harderwijk
11
8
24
43
Nunspeet
20
37
52
109
Oldebroek
4
39
43
Steenwijkerland
4
2
42
58
Totaal
6 231
331
* zowel in Harderwijk als Nunspeet is 1 eenheid overgegaan van maatschappelijk vastgoed naar overige bedrijfseenheden ** in Jaarverslag 2012 was per abuis 1 eenheid te veel opgenomen in Elburg. In Nunspeet worden in het winkelcentrum De Binnenhof per saldo 1 winkelruimte minder verhuurd dan in 2012. In Harderwijk is 1 garage overgegaan naar overige bedrijfsruimte. *** in Jaarverslag 2012 was per abuis voor Arnhem 1 eenheid te veel opgenomen en voor Nunspeet 1 eenheid te weinig
3.6
Beheer voor derden
Naast onze eigen woningen en bedrijfsruimten beheren
Eind 2013 heeft Omnia Wonen nog
we ook woningen en bedrijfsruimten van Verenigingen
appartementsrechten in 25 VvE’s. Wij doen het
van Eigenaren (VvE). Dat zien wij niet als een kerntaak.
beheer van negen van deze verenigingen. Zeven
Wij doen het alleen als wij als eigenaar van de
zijn slapend omdat alle woningen van Omnia
appartementsrechten van woningen of bedrijfsruimten
Wonen zijn. De overige negen worden door een
minimaal 50% van het stemrecht hebben. In het
andere partij beheerd.
verleden deden we ook het beheer voor andere partijen dan VvE’s. Hiermee zijn wij gestopt.
Jaarverslag 2013
29
Jaarverslag 2013
30
4.
Kwaliteit woningbezit
4.1
Beleidskader
Tenzij de werkzaamheden om veiligheidsredenen of
Onze kerntaak is het bieden van passende en goede
door wettelijke voorschriften uitgevoerd moeten
huisvesting aan mensen die zijn aangewezen op de
worden.
huurmarkt. Ons vastgoed zien we als middel om deze kerntaak te vervullen. Het is daarom belangrijk dat onze
Bij een binnenrenovatie wordt de woning aan de
woningen goed worden onderhouden en blijven aan-
binnenzijde onderhoudstechnisch weer in goede staat
sluiten op de vraag. De kaders voor het bouw- en
gebracht. Daarbovenop kan een huurder voor woon-
markttechnisch op niveau houden van de woningen
technische verbeteringen kiezen. Zo kan bijvoorbeeld
worden vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid.
voor extra keukenkastjes, een verhoogd toilet of luxe
We stellen ons tot doel het onderhoud zo efficiënt
kranen worden gekozen. Als de verbeteringen tot de
mogelijk te organiseren.
door Omnia Wonen gehanteerde basis- of pluskwaliteit behoren, wordt een huurverhoging doorberekend. De
Plezierig wonen is één van de voorwaarden voor de
basiskwaliteit geldt voor de sociale huursector en de
tevredenheid van bewoners en voor het realiseren van
pluskwaliteit voor de vrije sector. Extra opties bovenop
zelfregie. Daarom laten wij mensen meedenken over
de basis- of pluskwaliteit worden in één keer met de
het onderhoud en de kwaliteit van hun huis. Zo kunnen
huurder afgerekend. Zit een woning bij mutatie nog niet
zij ervoor zorgen dat een woning zo goed mogelijk
op basis- of plus-kwaliteit? Dan brengen wij dit in
aansluit bij de eigen wensen.
beginsel op dat moment aan.
Tot slot voelen wij ons medeverantwoordelijk voor de
Als een huurder daarom verzoekt, kunnen (delen van)
kwaliteit van het milieu en het verminderen van de CO2-
de keuken-, douche- of toiletruimte overigens eerder
uitstoot. Daarom investeren we in onze woningen door
worden aangepakt dan technische gezien noodzakelijk
energiebesparende maatregelen te treffen en het
is. De huurder moet dan wel de vervroegde afschrijving
gebruik van duurzame materialen te bevorderen.
betalen. Verder mogen huurders, onder voorwaarden, zelf materialen inbrengen bij een binnenrenovatie of er zelf aan meewerken.
4.2
Binnenonderhoud Er is in 2013 bijna € 2,2 miljoen (2012: € 4,5 miljoen)
Bij binnenonderhoud maken we onderscheid tussen
besteed aan onderhoud bij binnenrenovaties, waarvan
binnenrenovaties, onderhoud aan technische instal-
ruim € 0,8 miljoen planmatig en ongeveer € 1,3 miljoen
laties en dagelijks onderhoud.
bij mutatie of op individueel verzoek. Er was een budget beschikbaar van bijna € 2,6 miljoen. Het budget
Binnenrenovaties
is onderschreden omdat minder mensen hebben
Binnenrenovaties hebben met name betrekking op
deelgenomen aan de binnenrenovaties dat bij de
onderhoud en verbetering van keuken, douche en
begroting is ingeschat. Ook is een planmatig project in
toilet. Binnenrenovaties kunnen op drie verschillende
Elburg niet doorgegaan omdat de keukens bij nader
momenten worden uitgevoerd:
op verzoek van de huurder;
bij mutatie en
planmatig.
inzien nog niet aan vervanging toe waren. Naast onderhoud zijn bij binnenrenovaties ook verbeteringen aangebracht. Het gaat om ruim € 277.000,-, waarvan € 216.000,- is doorberekend in de huur en
Het is de bedoeling dat in de toekomst binnen-
€ 61.000,- in één keer met de huurder is afgerekend.
renovaties steeds meer op verzoek van de huurder
In 2012 investeerden we bij binnenrenovaties
gaan gebeuren. Alleen als om technische of organisa-
€ 312.500,- in kwaliteitsverhogende voorzieningen.
torische redenen een planmatige aanpak handiger is,
Hiervan werd € 179.000,- in de huur doorberekend en
kiezen we daarvoor. Bij een planmatige aanpak wordt
€ 133.500,- direct met de huurders afgerekend.
een huurder overigens niet verplicht mee te doen.
Jaarverslag 2013
31
Uitgaven binnenrenovaties per gemeente in 2013 (x € 1.000)
Gemeente
Onderhoud
Verbetering
Amersfoort
130
Amstelveen
39
0
Arnhem
57
29
Assen
24
0
776
143
59
4
Ermelo Harderwijk
36 409
3 1
Nunspeet
580
34
Den Haag Elburg
Oldebroek
7
0
34
0
0
0
1.251
277
Steenwijkerland Utrecht Omnia Wonen totaal
62
In het volgende overzicht zijn de binnenrenovatieprojecten, die planmatig zijn uitgevoerd, opgenomen. Overzicht van planmatig uitgevoerde binnenrenovaties
Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Den Haag
Dedemsvaartweg, Melis
keukenrenovatie
Stokelaan, Leggelostraat e.o. Harderwijk
Hofdijkstraat
keukenrenovatie *
* gecombineerd met buitenonderhoud
Technische installaties
Dagelijks onderhoud
Bij technische installaties, zoals cv-ketels en liften,
Dagelijks onderhoud bestaat uit reparatie- en mutatie-
maken we onderscheid tussen contractonderhoud en
onderhoud. Het gaat dan om kleinere herstelwerkzaam-
planmatig onderhoud. Contractonderhoud vindt perio-
heden in een woning. Mutatieonderhoud wordt uit-
diek plaats en heeft tot doel de installaties in goede
gevoerd als een woning van huurder wisselt. Ongeveer
conditie te houden. Ook het verhelpen van storingen
45% van de reparatieverzoeken en onderhouds-
behoort tot het contractonderhoud. Bij planmatig onder-
werkzaamheden bij mutaties voeren we zelf uit. De
houd worden vitale onderdelen of volledige installaties
overige 55% besteden we uit aan derden.
vervangen omdat ze aan het einde van hun technische In 2013 is ruim € 1,4 miljoen besteed aan dagelijks
levensduur zijn.
onderhoud. Dit is circa 14% meer dan begroot. Deze We hebben in 2013 € 808.000,- (2012: € 667.00) aan
overschrijding komt met name door de strengere
contractonderhoud uitgegeven. Dit is zo’n 11% minder
wetgeving rondom asbest. In 2012 gaven we zo’n € 1,3
dan begroot. Aan planmatig onderhoud is in 2013
miljoen uit aan dagelijks onderhoud.
€ 838.000,- (2012: € 903.000,-) uitgegeven, 14,5% minder dan begroot. Een deel van de werkzaamheden is doorgeschoven naar 2014, een deel is niet uitgevoerd omdat het niet nodig bleek en er was sprake van een btw-voordeel.
Jaarverslag 2013
32
Uitgaven dagelijks onderhoud (inclusief eigen dienst)
2013 in € Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Totaal
4.3
1.235.000 207.000
2012 in € 5.561 meldingen
981.000
6.166 meldingen
460 mutaties
307.000
491 mutaties
1.442.000
1.288.000
Buitenonderhoud en energiemaatregelen
Buitenonderhoud
Te denken valt aan vraaggestuurde mechanische
Buitenonderhoud bestaat uit planmatig onderhoud en
ventilatie met een sensor voor CO2.
levensduur verlengende maatregelen. Planmatig onderhoud van de woning staat in het teken van het bouw-
Naast bovengenoemde maatregelen maken we gebruik
technisch op peil houden van de woningkwaliteit. Denk
van milieuvriendelijke en duurzame materialen en werk-
bijvoorbeeld aan schilderbeurten of het herstellen van
wijzen. Energiebesparende maatregelen verrekenen wij
voegwerk. Daarnaast voeren we werkzaamheden uit
in de huurprijs.
die de technische levensduur van de woningen verlengd. Het gaat om ingrijpende maatregelen als bij-
Er is in 2013 bijna € 4,8 miljoen (2012: € 7,9 miljoen)
voorbeeld het vervangen van lateien, kozijnen, dak-
besteed aan planmatig buitenonderhoud. Omdat een
goten en dakpannen. Zowel het planmatig onderhoud
deel van de werkzaamheden bij nader inzien nog niet
als de levensduur verlengende maatregelen worden
nodig bleken, zijn ze doorgeschoven naar 2014 en
per complex woningen uitgevoerd.
daarna. Hierdoor is 1,5% minder uitgegeven dan aan budget beschikbaar was.
Energiemaatregelen Het buitenonderhoud combineren wij vaak met werk-
In 2013 is circa € 0,7 miljoen uitgegeven aan levens-
zaamheden die de energetische kwaliteit verbeteren.
duur verlengende maatregelen en ruim € 1,8 miljoen
Dit doen we door een combinatie van de volgende
aan energetische maatregelen. Dit is respectievelijk
maatregelen toe te passen:
ongeveer 19% en 10% minder dan begroot. Dit komt
-
isoleren van daken, vloeren en gevels;
doordat plannen voor een deel zijn bijgesteld, één
-
vervangen van enkel glas door HR++ glas;
project is doorgeschoven naar 2014 en er minder huur-
-
plaatsen van hoogrendementsketels (HR 107) en
ders mee deden aan de energiebesparende maatre-
mechanische ventilatie.
gelen dan waarmee rekening was gehouden. In 2012
In een enkel geval treffen we nog aanvullende
is ongeveer € 5,4 miljoen uitgegeven aan levensduur
maatregelen. Dit doen we als de woningen daardoor
verlengende maatregelen en is voor een kleine € 3,1
tegen relatief geringe kosten net in een beter label
miljoen in energiebesparende maatregelen geïnves-
terechtkomen.
teerd.
Jaarverslag 2013
33
Uitgaven buitenonderhoud en energiebesparing per gemeente in 2013 (x â‚Ź 1.000)
Gemeente
Planmatig
Levensduurverlengend
onderhoud
Energiebesparing
Amersfoort
158
0
0
Amstelveen Arnhem
0 350
0 0
0 0
Assen
404
0
0
12
0
0
Elburg
4
0
0
Ermelo
105
0
137
Harderwijk
512
33
215
Den Haag
Nunspeet
3.146
642
1.459
Oldebroek
44
0
0
Steenwijkerland
70
0
2
Utrecht
0
0
0
Totaal
4.805
675
1.813
In het volgende overzicht zijn de grotere projecten uit 2013 opgenomen. Overzicht van enkele grotere projecten ( projectenkosten > â‚Ź 100.000,-)
Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Arnhem
dr. Schaepmanlaan e.o.
schilderwerk en asbestanering van bergingsdaken
Assen
Vreelanden e.o.
schilderwerk, houtrotherstel en aanpassen dakvoet
Assen
Sluisstraat
schilderwerk en houtrotherstel
Ermelo
Tijmlaan e.o.
schilderwerk en houtrotherstel
Harderwijk
Hofdijkstraat en Alberdingk vervangen dakbedekking en dak- en vloerisolatie * Thijmlaan
Harderwijk
Grote Poortstraat, deel
schilderwerk, houtrotherstel en dakisolatie
Vuldersbrink Nunspeet
Randweg e.o.
schilderwerk, houtrotherstel, kozijnvervanging, herstel voegwerk, asbestsanering, HR++-glas, dak-, vloer- en gevelisolatie, mechanische ventilatie en centrale verwarming **
Nunspeet
deel Nijverheidsweg
schilderwerk, houtrotherstel en HR++-glas
Nunspeet
Uitleg, deel Mackaystraat
schilderwerk, houtrotherstel, asbestsanering, vloerisolatie
Nunspeet
Martensweg, deel
en HR++-glas schilderwerk, HR++-glas en mechanische ventilatie
Mackaystraat Nunspeet
appartementen Binnenhof
renovatie buitenzijde en gemeenschappelijke ruimten in kader revitalisatie winkelcentrum
* gecombineerd met binnenrenovatie ** grootonderhoudsplan met doorlooptijd van drie jaar
Jaarverslag 2013
34
Zonnepanelen
4.4
We hebben in kaart gebracht welke woningen van
Energielabels
Omnia Wonen heeft voor de periode 2010-2019 € 16,3
Omnia Wonen in beginsel geschikt zijn voor het
miljoen (prijspeil 2010) uitgetrokken voor energie-
plaatsen van zonnepanelen. Met onze
besparende maatregelen. Wij verwachten dat daarmee
huurdersorganisatie S.H.O.W. hebben we
in 2020 ons woningbezit gemiddeld op een energie
doorgesproken binnen welke beleidskaders we
index van 1,33 (label C) uitkomt.
zonnepanelen willen toepassen. Begin 2014 verwachten we hierover hun advies. Mede in
We investeren de komende jaren met name in wonin-
afwachting van de beleidskaders hebben we in 2013
gen die nu nog een geel, oranje of rood label hebben
geen pilotproject uitgevoerd. Het budget voor een pilot
(label D, E, F of G). In het volgende overzicht is te
is doorgeschoven naar 2014.
lezen dat eind 2013 36,2% van onze woningen nog een dergelijk label had en dat 63,7% een groen label (label
Bewoners
A, B of C) droeg. Door de aankoop van 552 woningen
Bewoners denken en beslissen via bewonerscommis-
in Oldebroek ziet het totale bezit er iets minder ’groen’
sies of tijdelijke bewoners(advies)groepen mee over de
uit dan eind 2012. Toen had 35% een ‘groen’ label. Dit
inhoud en de uitvoering van onderhouds- en verbete-
neemt niet weg dat de gemiddelde energieindex is
ringsprojecten. In het afgelopen jaar was bij twee pro-
verbeterd van gemiddeld 1,67 (label D) eind 2012 naar
jecten een bewonersgroep actief, één in Nunspeet en
gemiddeld 1,58 (label C) eind 2013. Vergelijken we dit
één in Harderwijk. In beide projecten is een breed scala
met landelijke cijfers dan zien we dat de energieindex
aan werkzaamheden uitgevoerd. Omdat de werkzaam-
op 1,69 (label D) zit en dat ruim 50% van de woningen
heden door bewoners als ingrijpend ervaren kunnen
van corporaties een groen label heeft en een kleine
worden, is waar nodig sociale ondersteuning aange-
50% een rood, oranje of geel label (bron: Aedes:
boden.
SHAERE 2013).
Overzicht energielabels en energieindex per gemeente en totaal, eind 2013 (in %)
Gemeente label index Amersfoort Amstelveen Arnhem Assen Den Haag Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Oldebroek Steenwijkerland Utrecht
A
B
≤ 1,05 1,06-1,30
C
D
E
F
1,31-1,60
1,61-2,00
2,01-2,40
2,41-2,90
G ≥2,91
gemiddelde index
0,0 0,0 12,5 25,4 0,0 13,8 0,0 19,1 7,8 6,3 5,4 0,0
16,2 0,0 25,8 19,8 2,6 77,1 0,0 23,7 25,3 17,6 27,0 6,5
57,9 0,0 30,2 20,3 26,8 4,8 0,0 27,6 37,7 18,6 23,9 17,4
8,8 0,7 15,1 27,4 34,5 4,3 3,6 23,6 20,4 32,9 33,0 71,7
8,8 30,2 9,5 0,9 4,8 0,0 39,3 5,4 4,2 17,8 10,5 4,4
2,3 58,1 5,6 5,3 7,9 0,0 57,1 0,5 3,7 6,2 0,3 0,0
6,0 11,0 1,3 0,9 23,4 0,0 0,0 0,0 0,9 0,5 0,0 0,0
1,61 2,56 1,53 1,46 2,08 1,20 2,43 1,45 1,49 1,69 1,56 1,71
Totaal bezit
8,9
23,4
31,4
21,3
6,9
4,7
3,3
1,58
Landelijk
4,7
16,3
32,5
24,0
12,7
7,0
2,8
1,69
Jaarverslag 2013
35
4.5
Asbest
In woningen die voor 1994 zijn gebouwd kunnen
Voor het onderhoud en de verbetering van onze
asbesthoudende materialen zitten. Omnia Wonen
woningen werken we daarom samen met vaste
vindt het belangrijk om dit zo goed mogelijk in kaart
partners: twee voor de planmatige aanpak van de
te brengen. Al was het alleen maar om ongerustheid
buitenkant en drie voor de binnenrenovaties en een
bij bewoners weg te kunnen nemen. Daarom zijn in
deel van het dagelijks onderhoud. Deze vijf partners
2013 in vrijwel alle complexen, waar we nog geen of
onderschrijven onze klant- en onderhoudsfilosofie. De
weinig zicht hadden op de aanwezigheid
samenwerking vindt plaats op basis van vastgestelde
van asbest, steekproeven uitgevoerd. Uit deze
eenheidsprijzen van de werkzaamheden. De eenheids-
inventarisatie zijn geen acute situaties naar voren
prijzen worden jaarlijks geĂŻndexeerd en eenmaal in de
gekomen waarbij directe sanering noodzakelijk
drie jaar herijkt. In 2013 heeft zo’n herijking plaatsge-
bleek. In 2014 worden de laatste zes complexen
vonden.
onderzocht. Voor specifieke werkzaamheden zijn in 2012 preferred Bij planmatig onderhoud of andere ingrijpende
suppliers (voorkeurs leveranciers) geselecteerd. De
werkzaamheden vindt altijd een uitgebreid asbest-
prefered suppliers voeren gespecialiseerde werkzaam-
onderzoek plaats. Deze onderzoeken hebben in een
heden uit zoals bijvoorbeeld asbestsaneringen of
aantal gevallen geleid tot sanering. Deze sanerin-
betonwerkzaamheden. De samenwerking met de
gen waren niet direct nodig vanwege de veiligheid
prefered suppliers verliep in 2013 naar tevredenheid.
voor de bewoners, maar omdat we er naar streven al onze woningen op termijn zoveel mogelijk
Zowel de vaste onderhoudspartners als de preferred
asbestvrij te maken.
suppliers zijn mede geselecteerd op basis van hun kennis en ervaring met duurzaam onderhouden, waaronder het gebruik van duurzame materialen en het
4.6
toepassen van duurzame werkwijzen.
Warmtewet
Op 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking. Voor het schilderwerk is in 2013 het standaard proces
Deze wet zorgt er voor dat consumenten in een
geoptimaliseerd. Dit maakt het mogelijk bij schilderwerk
collectief warmtenetwerk niet meer voor hun energie
in het vervolg resultaat gestuurd samen te werken.
betalen dan consumenten met een individuele energie-
Resultaat gestuurd samenwerken (RGS) houdt globaal
voorziening (het-niet-meer-dan-anders-principe
in dat met de onderhoudspartner wordt afgesproken dat
(NMDA)). Dit heeft gevolgen voor de jaarlijkse service-
een complex woningen gedurende een bepaalde
kostenafrekening in woningcomplexen met een
periode in een vooraf afgesproken en meetbare onder-
collectieve warmte-installatie. Bij de betreffende
houdsconditie wordt gehouden. Met RGS verwachten
huurders moet vanaf 2014 het verbruik in Gigajoules
wij het onderhoudsproces te versnellen, de onder-
worden afgerekend in plaats van de totale inkoop-
houdskosten te verlagen en de kwaliteit en klant-
kosten. Daarom zijn technische aanpassingen
tevredenheid te optimaliseren.
uitgevoerd aan verschillende collectieve warmte-
Het kwaliteitsbewakingssysteem dat we met de vaste
installaties.
partners opzetten was in 2013 nog niet operationeel. De verwachting is dat dit in 2014 wel het geval zal zijn.
4.7
Samenwerken met de markt
Met onze onderhoudspartners hebben we afgesproken
Samenwerken met marktpartijen biedt een aantal voor-
dat we samen op jaarbasis minimaal 1.200 uur werk
delen. Door open en transparant met elkaar samen te
bieden aan mensen van de Inclusief Gresbo groep.
werken, wordt optimaal gebruik gemaakt van elkaars
Door de economische crisis is de ambitie helaas niet
expertise, innovatie en ervaring. Doordat partijen
geheel gehaald. De Inclusief Gresbo groep begeleidt
steeds beter op elkaar ingespeeld raken, nemen
mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt. Op
bovendien afstemmingskosten (overhead) af en de
het gebied van post, schoonmaak en groenonderhoud
kwaliteit van het werk toe.
Jaarverslag 2013
verlenen ze al jaren diensten aan Omnia Wonen.
36
5. Leefbaarheid 5.1 Beleidskader Omnia Wonen vindt dat mensen zelf verantwoordelijk
hulpverleners. Ook zijn er contacten met vrijwilliger-
zijn voor een plezierig woon- en leefklimaat. Soms
sorganisaties als Stichting Present.
constateren wij dat er hulp nodig is. Bijvoorbeeld als we zien dat mensen vereenzamen of niet in staat zijn
Buurtbemiddeling
hun eigen financiën te beheren. Daarbij maken we
In Amersfoort, Amstelveen, Assen, Elburg, Ermelo,
gebruik van ons netwerk. Wij dwingen echter niets af
Harderwijk, Nunspeet en Oldebroek doet Omnia
en hoeden ons voor ‘pamperen’.
Wonen mee aan Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling wil conflicten tussen buren of buurtbewoners zo snel
Naast hulp aan individuele huurders werken wij ook op
mogelijk aanpakken, zodat een irritatie of probleem niet
andere manieren aan de leefbaarheid in wijken, buur-
uit de hand loopt. Speciaal getrainde vrijwilligers probe-
ten en dorpen. Dit doen wij onder andere door in de
ren de kibbelende partijen bij elkaar te brengen en de
directe omgeving van onze woningen te investeren in
problemen op te lossen. In het afgelopen jaar hebben
maatschappelijk vastgoed en wijk- en buurtbeheer.
we 16 burenruzies naar buurtbemiddeling doorverwezen. In meer complexe situaties, waar bijvoorbeeld drugs- of
5.2
psychiatrische problematiek speelt, kan niet op buurt-
Sociale problemen
bemiddeling worden teruggevallen. In die gevallen is
Problemen achter de voordeur
professionele hulp nodig.
Omnia Wonen gaat actief om met ‘problemen achter de voordeur’. De vraagstukken die spelen kunnen heel
Hennep
divers zijn. Bijvoorbeeld vereenzaming, schulden, ver-
Wij staan niet toe dat in onze woningen hennep wordt
slaving, huiselijk geweld en psychiatrische problema-
gekweekt. Het kan een enorme overlast veroorzaken
tiek. Wij komen dergelijke kwesties vaak tegen bij een
voor omwonenden, gevaarlijk zijn voor de bewoners en
betalingsachterstand of overlastsituatie. Onze woon-
de buren en flinke schade aan de woning toebrengen.
adviseurs hebben regelmatig persoonlijk contact met
Begin 2013 hebben we een hennepconvenant onder-
de bewoners. Maar ook onze vakmannen die een
tekent met onder andere de gemeenten Elburg,
reparatie uitvoeren bij huurders thuis en medewerkers
Nunspeet en Oldebroek. In Assen, Amersfoort en
van onze ketenpartners vangen signalen op.
Harderwijk hadden we al eerder een convenant ondertekend over de aanpak van hennepkwekerijen. Als wij
Bij ‘problemen achter de voordeur’ hebben we een
een hennepkwekerij ontdekken, dan wordt bij de
belangrijke verwijsfunctie. Wij leggen rechtstreeks
Kantonrechter direct om ontbinding van de huurover-
contact met hulpinstanties of zorg- en welzijns-
eenkomst gevraagd.
organisaties of zetten het op de agenda van een daarvoor bestemd overleg. In zo’n overleg bespreken
Woonfraude
wij complexe bewonerssituaties met politie en verschil-
Ook bij andere vormen van woonfraude, zoals
lende hulp-, zorg- en welzijnsorganisaties. Het afge-
onrechtmatige doorverhuur, treden we streng op.
lopen jaar hebben we ruim 20 casussen in dergelijke
In Amersfoort hebben we met de gemeente en de
overleggen ingebracht.
overige corporaties een convenant met afspraken hoe we elkaar kunnen helpen bij het bestrijden van illegale
Elke woonwinkel heeft een sociale kaart. Hierin staat
bewoning. Illegale bewoning kan bepaalde vormen van
ons plaatselijk netwerk van politie, zorg-, welzijns- en
overlast veroorzaken en doet woningzoekenden tekort.
hulpinstanties. Het bundelen van de krachten van woningcorporaties met die van politie en hulpverleningsinstanties is een adequate manier waarmee huurders met (vaak meervoudige) problemen vroegtijdig in contact kunnen worden gebracht met
Jaarverslag 2013
37
Ontruimingen
Wel worden hieraan voorwaarden gesteld, die ervoor
Bij een huurachterstand treden wij snel op. Hiermee
moeten zorgen dat zij niet terugvallen in hun oude
willen wij voorkomen dat huurschulden zo hoog
gedrag. Afgelopen jaar zijn 2 woningen als tweede
oplopen dat een huurder uit zijn woning wordt gezet.
kans verhuurd.
Wij maken met de huurder afspraken over de manier waarop hij de huurschuld inloopt. Ook bij overlast-
Begeleid wonen
situaties geldt dat snel reageren erger kan voorkomen.
In Harderwijk hebben we onder de titel ‘Stap-voor-stap
Bijvoorbeeld door mensen vroegtijdig in contact te
wonen’ een samenwerkingsovereenkomst voor het
brengen met hulpinstanties of door buurtbemiddeling in
begeleid wonen van mensen die onder aan de woon-
te schakelen. Toch rest ons soms, in het belang van de
lader staan. Het idee achter de overeenkomst is dat
directe woonomgeving, niets anders dan de rechter te
mensen die verslaafd zijn of om een andere reden
vragen een huurovereenkomst te ontbinden.
geen dak meer boven het hoofd hebben, onzelfstandige woonruimte krijgen met op maat toegesneden
In 2013 heeft de kantonrechter 50 keer het vonnis
begeleiding. De begeleiding van de hulporganisatie is
‘ontruiming’ uitgesproken. Uiteindelijk zijn16 van deze
erop gericht dat men na verloop van tijd doorstroomt
woningen daadwerkelijk leeggekomen: 14 keer in
naar een (meer) zelfstandige woonvorm. Omnia Wonen
verband met huurschulden en twee keer in verband
verhuurt onder de vlag van deze overeenkomst nu één
met een combinatie van huurschuld en overlast.
woning aan Iriszorg.
Daarnaast zijn in verband met overlast nog vier
Onder de titel ‘Kansrijk Wonen’ participeren we in
woningen leeggekomen zonder een vonnis van de
Nunspeet een vergelijkbaar project. Voor dit project
rechter. Voor de 34 gevallen die niet tot ontruiming zijn
verhuren we al sinds jaar en dag een eengezinswoning
gekomen hebben we na het vonnis van de rechter
waarin vier jongeren begeleid wonen. De opzet is dat
alsnog een passende oplossing gevonden, bijvoorbeeld
ze na ongeveer één jaar volledig zelfstandig gaan
in de vorm van schuldhulpverlening.
wonen.
Ontruimingen
Amersfoort Amstelveen Arnhem Assen Den Haag Elburg Harderwijk Nunspeet Steenwijkerland Totaal
2013
2012
2 0 4 1 2 1 2 3 1
1 1 8 7 7 1 6 1 0
16
32
5.3 Maatschappelijk en commercieel vastgoed Maatschappelijke voorzieningen zoals zorgsteunpunten, ruimten voor dagbesteding en buurthuizen hebben een positieve invloed op de leefbaarheid in dorpen, wijken en buurten. Dat geldt vaak ook voor voorzieningen zoals winkels en kinderdagverblijven. Gebouwen met een maatschappelijk functie realiseren wij in buurten en dorpen waar wij ook woningen verhuren. Voorbeelden van vastgoed met een maatschappelijke functie die wij verhuren zijn:
Opvallend is dat het aantal ontruimingen in vergelijking
-
met 2012, ondanks de economische crises, sterk is
zorgsteunpunten in Elburg, Harderwijk en Nunspeet;
afgenomen.
-
Tweede Kans
-
ruimten voor dagbesteding in Harderwijk, Nunspeet en Steenwijk;
In Amersfoort en Arnhem hebben wij afspraken
in Nunspeet;
gemaakt met andere corporaties, de gemeente en hulpinstanties over de opvang van mensen die uit hun woning zijn gezet. Vaak krijgen deze huurders elders een tweede kans.
Jaarverslag 2013
ruimten voor welzijnswerk en maatschappelijk werk
38
-
een centrum voor maatschappelijke dienstverlening
Wijkaanpak
in Harderwijk;
Ook op andere plekken mag wijkaanpak rekenen op
een ruimte voor een sportvereniging in Steenwijk
onze belangstelling. Zo participeren we in onder andere
en
Assen, Elburg, Harderwijk, Nunspeet en Oldebroek in
een Kulturhus in Elspeet.
allerlei platforms. In deze platforms bespreken bijvoorbeeld bewonersorganisaties, de gemeente, corporaties
Voorbeelden van andere ruimten in ons bezit die van
en andere instellingen de leefbaarheidsvraagstukken
belang zijn voor leefbaarheid in een dorp, wijk of buurt
die in een dorp, wijk of buurt spelen.
zijn: -
winkels in winkelcentrum De Binnenhof in
In Arnhem hebben we voor de leefbaarheid in de wijk
Nunspeet;
de Laar-West afgesproken bij een nieuwe woning-
ruimten voor kinderopvang in Harderwijk en
toewijzing de politie om ‘woonadvies’ te vragen. Deze
Nunspeet en
afspraak geldt voor de periode medio 2013 tot en met
eenheden voor medische zorg in Amersfoort en
2015.
Nunspeet. Huismeester Onze huismeesters spelen een belangrijke rol in de
5.4
Buurt- en wijkbeheer
leefbaarheid in en om ‘hun’ complex. Hun
Samen met bewoners en partners willen we bijdragen
werkzaamheden variëren van het opruimen van de
aan kwalitatief goede wijken. Dit doen wij vooral in
gemeenschappelijke ruimten, tot het aanspreken van
dorpen, wijken en buurten waarin wij een flink aantal
mensen op hun (woon)gedrag. Vaak lukt het hen een
woningen verhuren.
dreigende verloedering om te buigen naar een positieve sfeer waarin huurders gezamenlijk de
Binnenhof in Nunspeet
mouwen opstropen en in hun woonomgeving aan de
Om de verhuurbaarheid van het winkelcentrum De
slag gaan.
Binnenhof en de leefbaarheid van de omliggende wijk een impuls te geven is samen met de gemeente een
5.5
revitaliseringsplan gemaakt. In het kader van dit plan
Investeren: fysiek en sociaal
In 2013 besteedden wij circa € 101.000,- aan leefbaar-
heeft Omnia Wonen in 2013 een nieuwe winkelruimte
heid. Dit is € 34.000 meer dan in 2012 en € 174.000
met daarboven 16 sociale huurappartementen
minder dan begroot. Bij het opstellen van de begroting
opgeleverd. Ook is de renovatie van de bestaande
stellen we een bedrag voor leefbaarheid vast. Daarna
winkels en het onderhoud aan de buitenzijde van de
worden plannen gemaakt en beoordeeld. Dit willen we
bestaande appartementen ter hand genomen. Samen
omkeren zodat realisatie en begroting in de toekomst
met de gemeente hebben we de herinrichting van de
beter op elkaar aansluiten.
openbare ruimte opgepakt.
Het geld is voor een deel uitgegeven aan fysieke voorzieningen in en rondom woningen en voor een deel aan allerlei zaken op sociaal gebied.
Voorbeelden van leefbaarheidsprojecten (fysiek en sociaal)
Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Amersfoort
alle complexen
bijdrage aan VIA-project voor hulpverlening aan huurders met
Arnhem
Zaslaan, portiekflats.
Elburg/Nunspeet
alle complexen
bijdrage aan Buurtbemiddeling
Nunspeet
Veluwse Heuvel
Opschonen en inrichten gemeenschappelijk groen
(woon-)problemen vervangen vloeren gemeenschappelijke ruimten en verwijderen graffity
Jaarverslag 2013
39
Jaarverslag 2013
40
6. 6.1
Wonen, Zorg en Welzijn Beleidskader
Iedereen wil zo lang mogelijk zelfstandig wonen. En
Het woonzorgcomplex in ‘t Harde bestaat uit 29
natuurlijk het liefst in de eigen woonomgeving. Dit geldt
zelfstandige appartementen en een aantal ruimten die
niet alleen voor ouderen. Ook mensen met een
we aan een zorgpartij verhuren. 16 appartementen zijn
verstandelijke of lichamelijke beperking en mensen met
door deze zorgpartij toegewezen aan kandidaten met
sociale en psychische problemen willen als het even
een zorgindicatie. Alle 29 appartementen worden
kan op eigen benen staan. Dit betekent een toenemen-
echter rechtstreeks van Omnia Wonen gehuurd.
de vraag naar zelfstandige woonvoorzieningen met e
mogelijkheden voor zorg en begeleiding. Dit wordt nog
De 1 fase van de nieuwe Meenthehof bestaat uit 42
eens versterkt door het door de regering ingezette
zelfstandige appartementen, 18 verpleeghuisplaatsen
beleid van scheiden van wonen en zorg en extramura-
en drie gemeenschappelijke woonkamers voor de
lisering. Omnia Wonen speelt op deze ontwikkelingen
bewoners van de verpleeghuisplaatsen en een
in en wil hierin maatwerk leveren. Om dit zo goed
recreatieruimte. Een zorgpartij gaat de verpleeghuis-
mogelijk te doen, werken wij samen met zorg- en
plaatsen en gemeenschappelijke woonkamers huren.
welzijnsinstellingen.
Deze eenheden zijn zodanig gebouwd dat ze in de toekomst ook als zelfstandige woonruimte zijn te verhuren. Omdat de verhuizing naar de nieuwe appartementen
6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen
ingrijpend kan zijn voor de bewoners van de oude Meentehof , worden ze daarbij door Omnia Wonen
Woningtoewijzing
begeleid.
Een deel van de woningen van Omnia Wonen is bestemd voor bijzondere doelgroepen. In Arnhem,
De zorgstudio’s in Elpeet bestaan uit 20 verpleeg-
Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Steenwijk
appartementen, 2 gezamenlijke woonkamers en 2
verhuren wij (delen van) complexen en afzonderlijke
logeerkamers. Een zorgpartij gaat de appartementen
woningen aan zorgpartijen. Deze organisaties bieden
toewijzen aan mensen met een zorgindicatie. Er wordt
de bewoners veelal begeleiding en/of verzorging. Vaak
echter rechtstreeks van Omnia Wonen gehuurd.
is een (zorg-)indicatie vereist om een appartement of kamer toegewezen te krijgen.
Het ‘Thuishuis’ in Harderwijk gaat huisvesting bieden aan een groep senioren die ervoor kiezen samen te
Daarnaast verhuren wij bepaalde woningen bij
wonen. Het huis bestaat uit een aantal gemeen-
voorrang aan ouderen of mensen met specifieke
schappelijke ruimten, zoals een grote leefkeuken, in
wensen. Zo hebben wij woningen die bestemd zijn voor
combinatie met zelfstandige eenheden voor de
mensen die om welke reden dan ook gelijkvloers
afzonderlijke bewoners. Inmiddels is een aannemer
moeten wonen.
geselecteerd die naar verwachting in de loop van 2014 met de bouw start. De eenheden worden in het sociale
In totaal zijn bijna 1.150 van onze woningen geoor-
huursegment aangeboden.
merkt voor ouderen of specifieke doelgroepen.
Stichting Thuishuis Harderwijk heeft in 2013 zo’n 80
Woonzorgcomplexen
thuisbezoeken gebracht aan ouderen die
In het afgelopen jaar is volgens planning een
vereenzamen. De Thuishuis vrijwilliger adviseert over
woonzorgcomplex in ’t Harde, gemeente Elburg,
de mogelijke oplossingen, neemt zo nodig actie of
opgeleverd, is de1e fase van de bouw van een
verwijst eventueel naar andere instellingen. Mede
woonzorgcomplex in Steenwijk vrijwel afgerond en is
gelet op de komst van het ‘Thuishuis’, verwacht de
begonnen met de bouw van zorgstudio’s in Elspeet,
stichting in 2014 een toename in het aantal thuis-
gemeente Nunspeet. Ook is een locatie gevonden voor
bezoeken.
de bouw van een ‘Thuishuis’ in Harderwijk.
Jaarverslag 2013
41
In totaal verhuurt Omnia Wonen eind 2013 17 complexen of delen van complexen aan zorgpartijen. Het gaat om: Complexen verhuurt aan zorgpartijen
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Omschrijving
Huurder Arnhem
Stichting Philadelphia Zorg
21 appartementen voor begeleid wonen van ouderen en één gemeenschappelijke ruimte voor groepswonen ouderen
Arnhem
Stichting Siza Dorp Groep
20 appartementen voor begeleid wonen, één gemeenschappelijke ruimte en één kantoorruimte
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
4 appartementen, 2 aan 2 met elkaar verbonden, voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
10 appartementen in de Bogen voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking 10 appartementen in De Bogen voor begeleid wonen van mensen met een niet-aangeboren hersenletsel en aantal ruimten voor begeleiding
Harderwijk
Icare
3 appartementen in De Bogen voor mensen die (tijdelijk) zorg of verpleging nodig hebben en ruimte voor dagopvang
Harderwijk
Stichting Philadelphia Zorg
Nunspeet
Stichting Philadelphia Zorg
Nunspeet
Stichting Philadelphia Zorg
Nunspeet
Stichting InteraktContour
19 appartementen, 2 gemeenschappelijke woonkamers en één personeelsruimte 22 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking, drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte 24 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking, vier gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte 18 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte
Nunspeet
Stichting InteraktContour
7 appartementen voor mensen met een lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, één gezamenlijke huiskamer en één ruimte voor een slaapwacht
Oldebroek
Stichting EBC
16 wooneenheden, beheerderswoning en dagbestedingsruimte
Oldebroek
Stichting Philadelphia Zorg
Oldebroek
Stichting ’s Heeren Loo
Oldebroek
Stichting ’s Heeren Loo
separaat woongebouw met 6 appartementen
Steenwijkerland
Stichting FRION
gezinsvervangend tehuis ter grootte van 6 eengezinswoningen
voor begeleid wonen jongeren 8 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte voor begeleid wonen vrijstaande woning met 8 onzelfstandige eenheden, logeerkamer, slaapwacht en 2 woonkamers
voor mensen met een verstandelijke beperking Steenwijkerland
RIBW IJssel-Vecht
24 appartementen voor begeleid wonen van jongeren in het autistisch spectrum en één algemene ruimte
Steunpunten Veel gemeenten kennen steunpunten voor zorg en
die in het complex wonen als omwonenden in de wijk
welzijn. Vaak is zo’n steunpunt gevestigd in een
kunnen een beroep doen op de diensten van de zorg-
complex met appartementen waarin ouderen en/of
en welzijnspartijen in het steunpunt.
mensen met een beperking wonen. Zowel de mensen
Jaarverslag 2013
42
In de wijk Drielanden in Harderwijk functioneert ons
Kleinschalige projecten
complex De Bogen als steunpunt. Het in 2013
Naast woon-zorgcomplexen en steunpunten voor
opgeleverde complex in ‘t Harde is zorgsteunpunt voor
ouderen en andere hulpbehoevenden verhuurt
het complex en de omliggende wijk. En in de gemeente
Omnia Wonen midden in woonwijken nog een aantal
Nunspeet zijn drie steunpunten voor zorg en welzijn in
woningen aan zorgpartijen. De verwachting is dat,
eigendom van Omnia Wonen:
door het in gang gezette rijksbeleid van scheiden van
-
De Veluwse Heuvel in Nunspeet;
wonen en zorg, zorginstellingen steeds minder vaak
-
De Brem in Nunspeet en
zelf woningen van ons zullen huren. In 2013 zijn drie
-
De Oranjehof in Elspeet.
contracten opgezegd. Bewoners gaan in de toekomst waarschijnlijk steeds vaker rechtstreeks van de
De nieuwe Meentehof in Steenwijk tot slot, gaat als
corporatie huren en de zorginstelling zal zich steeds
uitvalsbasis dienen voor de woonzorgzone Ooster-
meer toeleggen op puur de zorg en begeleiding.
meenthe e.o.
Kleinschalige projecten
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Omschrijving
Huurder Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
11 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking
Harderwijk
Iriszorg
appartement voor beschermd of begeleid wonen van met name (ex-) verslaafden
Nunspeet
GGZ Centraal
Nunspeet
Stichting InteraktContour
eengezinswoning voor het beschermd wonen van mensen met psychiatrische of psychosociale problemen 6 appartementen voor begeleid wonen van ouderen met een lichamelijke beperking
Nunspeet
Stichting Philadelphia Zorg
2 eengezinswoningen en twee appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking
Nunspeet
Kansrijk Wonen
2 eengezinswoning voor begeleid wonen van jongeren
Nunspeet
Ben Effectief
vrijstaand woonhuis voor begeleid wonen van 3 jongeren
Oldebroek
Stichting EBC
eengezinswoning voor begeleid wonen van mensen met psychosociale problemen
Oldebroek
Stichting Philadelphia Zorg
eengezinswoningen en twee appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking
6.3
Aanpassen woningen
Vraaggestuurd
Afhankelijk van de specifieke situatie nemen we een
Door aanpassingen in woningen kunnen ouderen en
aanpassing voor eigen rekening of berekenen we het
mensen met een beperking vaak langer zelfstandig
door aan de huurder. Aanpassingen die tot onze basis-
wonen. Wij adviseren hen en brengen de aanpas-
of pluskwaliteit behoren, leiden tot een huurverhoging.
singen aan als zij dat willen. Wij spelen dus in op de
Andere aanpassingen reken we in één keer af met de
vraag van individuele bewoners. Vaak gaat het om
huurder.
relatief eenvoudige veranderingen als een extra trapleuning of het weghalen van drempels in en om het
Stimuleringsregelingen
huis.
In sommige gemeenten wordt ter stimulering van het zo lang mogelijk zelfstandig wonen voor eenvoudige aanpassingen aan zowel kopers als huurders een kleine subsidie ter beschikking gesteld.
Jaarverslag 2013
43
Bijvoorbeeld in de gemeenten Elburg en Nunspeet. De
Sterrenclassificatiesysteem
gemeente Harderwijk geeft in haar Beleidsplan Wonen
Op basis van woningmarktonderzoek en gezien het
2016 ook aan met een stimuleringsregeling te komen.
regeringsbeleid van scheiden van wonen en zorg en extramuralisatie schatten wij in dat, in de meeste
WMO-aanvragen
gemeenten waarin wij actief zijn, er een (beperkt) tekort
Gemeenten subsidiëren vanuit de Wet Maatschappelijk
is aan gelijkvloerse woningen. Met behulp van een
Ondersteuning (WMO) meer ingrijpende aanpassingen.
sterrenclassificatiesysteem hebben we in kaart
Omnia Wonen heeft 18 WMO-aanvragen aan de
gebracht welke woningen van ons geschikt zijn voor
betreffende gemeente doorgestuurd, evenveel als in
mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. In een
2012.
aantal gemeenten gebruiken we de sterren om
Er zijn onder andere toiletten aangepast, trapliften
woningen die vrij komen gericht aan te kunnen bieden.
geplaatst en keukens en douches beter toegankelijk gemaakt. In totaal hebben wij bijna € 16.000,- besteed
Het systeem verdeelt de woningen in vijf klassen.
aan WMO-werkzaamheden. Dit is ruim € 16.000,minder dan in 2012. WMO-aanvragen lopen overigens
Sterren
lang niet altijd via de verhuurder. In toenemende mate
Geen
Treden in/naar de woning
doet de huurder zelf de aanvraag en wordt ons zo
*
Nultredewoning
nodig om toestemming gevraagd.
**
Rollator toegankelijke woning
***
Rolstoel toegankelijk, rollator toe- en
Als een woning vrijkomt die voorzien is van een
Omschrijving
doorgankelijke woning
ingrijpende aanpassing, kijken wij of wij deze kunnen
****
Rolstoel toe- en doorgankelijke woning
toewijzen aan een woningzoekende die deze voorziening nodig heeft. Op deze manier gaan wij
In het volgende overzicht staat per gemeente het
zorgvuldig om met het geld dat wordt uitgegeven aan
percentage woningen dat aan het einde van 2013 over
aanpassingen.
geen, 1, 2, 3 of 4 sterren beschikt. De circa 245 appartementen en kamers, die we aan zorginstellingen verhuren, zijn niet in het overzicht opgenomen. Deze hebben veelal drie of vier sterren.
Overzicht sterrenclassificatie woningbezit Omnia Wonen, eind 2013 (in %)
Aantal sterren
0
1
2
3
4
Amersfoort
63,3
7,9
28,7
0,0
0,0
Amstelveen
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Arnhem
91,5
0,0
0,0
0,0
8,5
Assen
65,6
34,4
0,0
0,0
0,0
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Elburg
83,8
8,5
2,1
0,0
5,6
Ermelo
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Harderwijk
47,2
48,5
0,0
0,5
3,8
Nunspeet
79,6
17,4
0,4
1,6
1,1
Oldebroek
83,9
15,8
0,3
0,0
0,0
Steenwijkerland
41,4
33,7
13,6
0,0
11,3
Utrecht
82,6
17,4
0,0
0,0
0,0
Totaal
74,2
18,6
4,2
0,6
2,4
Den Haag
Jaarverslag 2013
44
7.
Toewijzen en verhuren
7.1
Beleidskader
Ons huur- en toewijzingsbeleid is erop gericht dat er
De gemiddelde huurverhoging is per saldo op 4,14%
voldoende passende woonruimte is voor mensen die
uitgekomen. 15,8% van onze huurders had volgens de
zijn aangewezen op de huurmarkt of bewust ervoor
Belastingdienst een huishoudinkomen van boven de
kiezen te huren.
€ 43.000,-, 10,9% een huishoudinkomen tussen de € 33.614,- en € 43.000,- en 52,5% had een inkomen
Centraal in ons huurbeleid staan de streefhuren. Wij
van maximaal € 33.614,-. Van de overige huishoudens
hebben voor elke huurwoning een streefhuur
kon de Belastingdienst geen inkomensindicatie
vastgesteld. De streefhuur is de huur die we aan een
opgeven of hebben we het niet opgevraagd omdat het
nieuwe huurder vragen en is onder andere afhankelijk
vrije sectorhuur betrof.
van de kwaliteit van de woning. Wij gebruiken de streefhuur ook bij het vaststellen van de jaarlijkse
Bezwaarschriften
huurverhoging. De streefhuren stellen we zodanig vast
Als een huurder het niet eens is met de jaarlijkse
dat er nu en in de toekomst voldoende betaalbare
huurverhoging, dan kan hij bezwaar aantekenen.
huurwoningen zijn voor de lagere inkomensgroepen. In
Afgelopen jaar hebben 131 huurders bezwaar
de vrije sector vragen we de markthuur.
gemaakt, fors meer dan in de voorafgaande jaren. In 45 gevallen hebben de huurverhoging aangepast op
Wij vinden het belangrijk dat woningzoekenden een
basis van de door de huurder aangeleverde gegevens.
woning krijgen die bij hen past. De toewijzingsregels
59 huurders hebben hun bezwaar ingetrokken nadat wij
zijn er dan ook op gericht dat er zo veel mogelijk
de verhoging verder hadden toegelicht en 27 bezwaren
maatwerk wordt geleverd. Er wordt onder andere
zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. De
rekening gehouden met de inkomenssituatie van de
commissie heeft ons in 21 gevallen in het gelijk gesteld
woningzoekende. Ook is er ruimte om statushouders
en 6 huurders hebben hun bezwaar alsnog
en mensen die in acute woningnood zitten te helpen.
ingetrokken. Twee huurders zijn in beroep gegaan tegen de uitspraak van de huurcommissie. Hierin is nog geen uitspraak gedaan.
7.2
Huurverhoging De huurcommissie behandelt niet alleen bezwaren
Jaarlijkse huurverhoging
tegen de jaarlijkse huurverhoging. Een huurder kan ook
Afhankelijk van het huishoudinkomen zijn de huren op
een huurverlaging vragen als hij vindt dat wij de woning
1 juli als volgt verhoogd; -
≤ € 33.614 of onbekend
4,0%
-
> € 33.614 en ≤ € 43.000
4,5%
-
> € 43.000
6,5%
niet goed onderhouden. In 2013 is één verzoek tot huurverlaging bij de huurcommissie ingediend. De commissie moet nog uitspraak doen. Bij de twee verzoeken tot huurverlaging die in 2012 zijn ingediend, zijn de huurders uiteindelijk in het gelijk gesteld.
Als door de toepassing van deze percentages de huur boven de streefhuur uit zou komen, hebben we de huur
Huurverhoging bij mutatie of na woningverbetering
slechts verhoogd tot de streefhuur. Voor huishoudens
De jaarlijkse huurverhoging is niet het enige moment
met een inkomen boven de € 43.000,- hebben we niet
waarop een huurprijs kan wijzigen. Ook als een woning
afgetopt op de streefhuur, maar op de markthuur.
van huurder wisselt, verhogen wij soms de huur. In de sociale huursector vragen wij de streefhuur en in de
In de vrije sector mag geen inkomensafhankelijke
vrije sector de markthuur.
huurverhoging worden toegepast. Deze huren zijn grotendeels met 4% verhoogd. Twee complexen, die wat slechter verhuren, hebben een verhoging van 2,5% gekregen.
Jaarverslag 2013
45
Verder kan de huurprijs stijgen als de kwaliteit van de
was eind 2013 gemiddeld € 785,- per woning; € 30,-
woning verbetert. Bijvoorbeeld na het installeren van
hoger dan een jaar daarvoor. De gemiddelde markt-
centrale verwarming of het plaatsen van een tweede
huur bedroeg € 671,- per woning; € 6,- hoger dan in
toilet. Dit kan zijn op verzoek van de huurder of bij een
2012 (bron: aeDex). De werkelijke huren en onze
planmatige aanpak.
streefhuren zijn meestal aanmerkelijk lager dan de maximaal toegestane huur en de markthuur.
Ook als in een woning energiebesparende maatregelen, zoals isolatieglas wordt aangebracht,
De werkelijke huren stegen van gemiddeld € 470,- eind
wordt de huur van de zittende huurder verhoogd.
2012 naar gemiddeld € 489,- eind 2013. De streef-
Tegenover de huurverhoging staat immers een
huren gingen van gemiddeld € 500,- naar gemiddeld
besparing op energie. De huurverhoging is gelijk aan
€ 528,-. Gemiddeld bedraagt de werkelijke huur dus
75% van de in een complex gemiddeld te verwachten
62,4% en de streefhuur 67,2% van de maximaal toe-
besparing op energiekosten. Wij noemen dit de
gestane huur. In de volgende tabel staan de gemid-
woonlasten waarborg.
delde werkelijke huur, de gemiddelde streefhuur en gemiddelde markthuur en de gemiddeld maximaal
Werkelijke huren , streefhuren en markthuren
toegestane huur per gemeente.
De huurprijsregelgeving bepaalt de maximale huurprijs die wij mogen vragen voor een sociale huurwoning. Dit
Werkelijke huur, streefhuur, markthuur en maximaal toegestane huur, gemiddeld eind 2013
Gemeente
gemiddelde werkelijke huur (% maximaal)
gemiddelde streefhuur (% maximaal)
gemiddelde markthuur
gemiddelde maximaal toegestane huur
Amersfoort
€ 545 (70,6%)
€ 569 (73,8%)
€ 683
€ 772
Amstelveen
€ 450 (72,6%)
€ 496 (80,0%)
€ 578
€ 620
Arnhem Assen
€ 517 (73,9%) € 476 (64,0%)
€ 524 (75,0%) € 485 (65,1%)
€ 633 € 545
€ 699 € 744
Den Haag
€ 434 (80,5%)
€ 442 (82,1%)
€ 515
€ 539
Elburg
€ 513 (56,2%)
€ 536 (58,8%)
€ 733
€ 912
Ermelo
€ 358 (61,4%)
€ 427 (73,1%)
€ 465
€ 583
Harderwijk
€ 551 (67,6%
€ 561 (68,9%)
€ 665
€ 814
Nunspeet
€ 466 (53,9%)
€ 531 (61,3%)
€ 730
€ 865
Oldebroek
€ 464 (56,0%)
€ 557 (67,2%)
€ 738
€ 829
Steenwijkerland
€ 465 (71,9%)
€ 473 (73,1%)
€ 587
€ 646
Utrecht
€ 388 (55,8%)
€ 491 (70,5%)
€ 664
€ 696
Totaal
€ 489 (62,4%)
€ 528 (67,2%)
€ 671
€ 785
7.3
Is een woningzoekende geïnteresseerd, dan reageert
Woonruimteverdeling
hij zelf op de woning. Als er meerdere belangstellenden
Huurwoningen worden volgens plaatselijke of regionale
zijn, bepalen objectieve regels zoals woonduur of
regels verdeeld. Omdat onze huurwoningen over 12
inschrijfdatum welke kandidaat de woning krijgt aan-
gemeenten zijn verdeeld, hebben wij te maken met
geboden. Met ingang van 2013 wordt 15% van de
verschillende systemen en regels. De meeste gemeen-
vrijgekomen woningen in Arnhem door loting toe-
ten hanteren het aanbodsysteem. Vrijkomende wonin-
gewezen. In de gemeenten Assen, Steenwijkerland en
gen worden dan via internet of de krant aangeboden in
Den Haag werken wij volgens een distributiesysteem.
een advertentie. Hierin staat informatie over de woning
Degene die bovenaan de lijst van woningzoekenden
en aan welke eisen de nieuwe bewoner(s) moet(en)
staat, komt als eerste in aanmerking voor de leeg-
voldoen.
komende woning.
Jaarverslag 2013
46
Woonruimteverdeling 2013
Gemeente
Inschrijven bij
Algemeen
Amersfoort
Woonkompas
Aanbod via Woonkompas. Alle beschikbare woningen worden in de woonkrant en op internet geplaatst.
Amstelveen
WoningNet
Aanbod via Woningnet. Alle beschikbare woningen worden op internet geplaatst.
Arnhem
Entree
Aanbod via Entree. Alle beschikbare woningen komen op
Assen
Omnia Wonen
Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Elburg
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
Den Haag
Omnia Wonen
Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Harderwijk
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
internet.
Ermelo
Nunspeet Oldebroek
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
Steenwijkerland
Omnia Wonen
Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Utrecht
WoningNet
Aanbod via Woningnet. Alle beschikbare woningen worden op internet geplaatst.
Op de Noord Veluwe, Amstelveen, Arnhem en Utrecht
hebben. Dit zijn urgentiecriteria. In totaal hebben we in
is de woonkrant afgeschaft. Woningen worden in deze
2013 zo’n 35 woningen op basis van urgentie toege-
gemeenten nu nog uitsluitend via internet aangeboden.
wezen. Dit zijn er 4 minder dan in 2012.Het gaat voor
Op de Noord Veluwe hebben de corporaties daarvoor
het grootste deel om woningen in Amersfoort en
gezamenlijk een woningzoekendenportaal laten
Nunspeet.
ontwikkelen. Verder zijn buiten de reguliere woningverdeling om nog 10 woningen toegewezen aan statushouders. Dit zijn
7.4
Woningtoewijzing
er twee meer dan in 2012. Wij hebben met gemeenten
De criteria die worden gebruikt bij de woningtoewijzing verschillen per gemeente. Vaak wordt gekeken naar:
vaak afspraken over het huisvesten van deze doelgroep zodat gemeenten aan hun taakstelling kunnen voldoen.
-
het inkomen in relatie tot de huurprijs;
-
de woninggrootte in relatie tot de samenstelling van
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) legt een
een huishouden en
relatie tussen huurprijs, inkomen en samenstelling van
voorzieningen in een woning in relatie tot de
een huishouden. In het volgende overzicht staat hoe de
(potentiële) behoefte aan hulp voor één of meer
woningtoewijzing het afgelopen jaar plaatsvond binnen
leden van een huishouden.
de grenzen van het BBSH. Het gaat om 452 bestaande
-
woningen en 66 nieuwbouwwoningen. Daarnaast worden vaak afwijkende regels gehanteerd voor mensen die met spoed (andere) woonruimte nodig
Jaarverslag 2013
47
Woningtoewijzing in 2013 conform aanhangsel E van het BBSH
Categorie huishouden
Leeftijd
Inkomen in € per jaar
Huur ≤ 374,44
Huur ≥ € 535,91
aantal woningen
Huur > € 374,44 ≤ € 535,91 aantal woningen
Totaal
≤ 21.025 > 21.025
37 16
81 51
37 40
155 107
aantal woningen
eenpersoons eenpersoons
< 65 jaar < 65 jaar
eenpersoons
≥ 65 jaar
≤ 21.100
0
4
10
14
eenpersoons
≥ 65 jaar
> 21.100
1
4
11
16
tweepersoons
< 65 jaar
≤ 28.550
2
37
36
75
tweepersoons
<65 jaar
> 28.850
1
10
25
36
tweepersoons
≥ 65 jaar
≤ 28.725
0
3
9
12
tweepersoons
≥ 65 jaar
> 28.725
0
4 > € 374,44 ≤ 574,35
16
20
> € 574,35
meerpersoons
< 65 jaar
≤ 28.550
1
40
26
67
meerpersoons
<65 jaar
> 28.550
0
5
8
13
meerpersoons
≥ 65 jaar
≤ 28.725
0
2
0
2
meerpersoons
≥ 65 jaar
> 28.725
0
0
1
1
58
241
219
518
Totaal
90%-grens
7.5
92,1% van de sociale huurwoningen (huurprijs
In 2013 hebben 491 huurders hun huurcontract
Mutaties en leegstand
maximaal € 681,02) is toegewezen aan mensen met
opgezegd. Dit betekent een mutatiegraad van 6,8%.
een inkomen van maximaal € 34.229. Hiermee voldoen
474 woningen zijn of worden opnieuw verhuurd. De
wij aan de eis dat minimaal 90% van de sociale
overige 17 zijn verkocht dan wel gesloopt. De
huurwoningen aan deze doelgroep moet worden
mutatiegraad loopt per gemeente sterk uiteen.
toegewezen. Deze eis volgt uit de regels over staatssteun aan woningcorporaties. Als wij ons niet aan
Eind 2013 stonden 71 woningen leeg. Ook 23
de toewijzingseis houden, lopen wij in de toekomst
garages/bergingen en 13 bedrijfsruimtes waren op dat
onder andere goedkope financiering mis. Dat schaadt
moment niet verhuurd. Eind 2012 stonden 47
de financiële positie van Omnia Wonen.
woningen, 18 garages/bergingen en 9 bedrijfsruimtes leeg. Dikwijls moeten er onderhoudswerkzaamheden
Om binnen de 90%-grens te blijven, hebben we sinds
worden uitgevoerd voordat een woning of bedrijfsruimte
2011 de toewijzingsregels aangescherpt. Hierdoor zijn
weer verhuurd kan worden. Aansluitende verhuur is
mensen met een inkomen boven de € 34.229 (prijspeil
dan niet altijd mogelijk. Soms staat een woning leeg
2013) aangewezen op een koopwoning of een woning
omdat hij wordt verkocht. De verhuur van bedrijfs-
in de vrije sector huur. Voor een deel van deze doel-
ruimten vergt in de huidige tijd extra inspanning.
groep is dit echter geen reëel alternatief. Daarom verhuren we een aantal duurdere sociale huurwoningen exclusief aan mensen die boven de inkomensgrens zitten. Woningzoekenden met een urgentieverklaring krijgen ongeacht hun inkomen sowieso een sociale huurwoning aangeboden. Per saldo zorgen we er voor dat wij aan de 90%-norm voldoen.
Jaarverslag 2013
48
bieden een glasverzekering aan en geven de
Mutatiegraad
mogelijkheid bij Woonenergie een energiecontract af te
Gemeente
Mutatie 2013
Mutatie 2012
Amersfoort
4,9
4,9
Amstelveen
0,7
4,4
Arnhem
10,9
10,4
Assen
10,6
11,7
Den Haag
11,2
6,7
Huurders kunnen er voor kiezen de huurtoeslag op hun
Elburg
6,1
5,8
eigen rekening te laten storten of rechtstreeks aan de
Ermelo Harderwijk
7,1 6,8
0,0 9,3
verhuurder over te laten maken. Met ingang van 1
Nunspeet
4,8
5,2
In december 2013 ontvingen nog 991 huurders via
Oldebroek
5,3
-
Omnia Wonen huurtoeslag. Dit is 13,6% van onze
Steenwijkerland
13,3
17,8
Utrecht
0,0
2,2
Totaal
6,8
7,4
sluiten. Huurtoeslag Een van de mogelijkheden om een woning betaalbaar te houden voor de lagere inkomens is de huurtoeslag.
januari 2014 is deze laatste mogelijkheid vervallen.
huurders. De gemiddelde bijdrage die zij ontvingen was â&#x201A;Ź 184,- per maand. Wij brengen de huurtoeslag in mindering op de huurprijs die wij incasseren. Service Huurders Onderhoud Huurders moeten een deel van de onderhouds-
7.6 Huurachterstand en huurderving
werkzaamheden zelf uitvoeren, het zogenaamde
Met het volgen van een consistent incassobeleid
kunnen zij een aantal van deze werkzaamheden
proberen wij de betalingsachterstanden te beperken.
uitbesteden aan Omnia Wonen.
Zo proberen wij huurders te beschermen tegen de
Wij noemen dit het Service Huurdersonderhoud (SHO).
vervelende gevolgen van huurachterstanden. Als wij de
Het deelnemerspercentage is ligt gedaald van 81,9%
huurachterstand uitdrukken in een percentage van de
eind 2012 naar 80,5% eind 2013 en varieert van 53,2%
netto huren, dan bedraagt deze eind 2013 voor het
in Oldebroek tot 88,9% in Arnhem. Een nieuwe huurder
totale bezit 1,18% (woningen 1,25% en bedrijfsruimten
kiest vrijwel altijd voor deelname aan het SHO.
huurdersonderhoud. Voor een vaste vergoeding
0,53%). In 2013 was dit voor het totale bezit 0,96%. Glasverzekering Drukken wij de huurderving uit in een percentage van
Huurders kunnen voor â&#x201A;Ź 1,- per maand verzekeren
de nettohuur, dan is dit voor het totale bezit eind 2013
tegen glasschade. De verzekering zorgt ervoor dat
1,38% (woningen 1,01% en bedrijfsruimten 4,68%).
schade snel wordt hersteld. Eind 2013 heeft 85,5% van
Het jaar daarvoor was dit voor het totale bezit 1,53%.
onze huurders een glasverzekering afgesloten via
Huurderving ontstaat door leegstand van woningen of
Omnia Wonen. Dit varieert van 35,7% in Ermelo tot
bedrijfsruimten en door huren die wij niet kunnen
95,7% in Nunspeet. Eind 2012 had 83,6% van de
incasseren.
huurders een glasverzekering via Omnia Wonen.
Door de economische crisis nemen de huurachter-
WoonEnergie
standen toe. Ondanks al onze inspanningen om dit te
Wij brengen bij onze huurders WoonEnergie onder de
voorkomen. Zo zien we onder andere een toename van
aandacht. WoonEnergie levert standaard groene
het aantal betalingsregelingen.
stroom. Daarnaast levert ze gas. Omdat WoonEnergie voor circa 110 woningcorporaties collectief gas en groene stroom inkoopt, is zij in staat scherpe prijzen te
7.7
Aanvullende diensten
bieden. Eind 2013 had 14,6% van onze huurders een
In aanvulling op de verhuur bieden we nog een aantal
contract bij WoonEnergie; een afname van 3,6% ten
aanvullende diensten. Zo helpen wij huurders bij het
opzichte van een jaar daarvoor. Het deelname-
aanvragen van huurtoeslag, geven de mogelijkheid om
percentage varieert van 0% in Oldebroek tot 20,9% in
onderhoud van huurders over te nemen,
Harderwijk.
Jaarverslag 2013
49
Jaarverslag 2013
50
8. Financiën 8.1
Beleidskader
Om onze ambities waar te maken is een gedegen
tussen de componenten opstal, installaties en interieur.
financieel beleid nodig dat uitgaat van daadwerkelijk
Op de grondwaarde wordt niet afgeschreven.
beschikbare middelen en realistische toekomstverwachtingen. Wij vinden het belangrijk dat financiers
De bedrijfswaarde is gelijk aan de verdiencapaciteit van
vertrouwen in ons hebben en dat andere partners er
het sociale vastgoed, berekend als de contante waarde
vanuit kunnen gaan dat we gemaakte afspraken
van de toekomstige kasstromen. Er is in de bedrijfs-
nakomen. Dit betekent dat:
waarde geen rekening gehouden met de af te dragen
de inkomsten uit verhuur en verkoop voldoende
vennootschapsbelasting. Daarmee sluiten wij aan op
moeten zijn om aan al onze verplichtingen te
de zienswijze van de Raad voor de jaarverslaggeving.
voldoen;
Onze meerjarenbegroting leert ons dat wij de komende
het eigen vermogen voldoende moet zijn om risico’s
tien jaar voor een totaalbedrag van € 43,9 miljoen aan
op te vangen en
vennootschapsbelasting moeten betalen.
renterisico’s worden beperkt. Het is goed om met de nodige voorzichtigheid naar de
Meer concreet streven wij naar een gezonde
bedrijfswaarde te kijken. De hoogte hiervan hangt sterk
verhouding tussen de zogenaamde netto operationele
af van hoe de toekomstige kasstromen worden ge-
kastromen en de rente-uitgaven (rentedekkingsgraad).
schat. Vooral parameters zoals de huurstijging en de
Onze norm is dat de operationele kasstromen minimaal
inflatie laten zich moeilijk voorspellen. Op basis van de
1,4 keer de rente-uitgaven bedragen. Daarnaast sturen
huidige verwachtingen en uitgangspunten bedraagt de
wij op een solvabiliteit (op basis van bedrijfs-waarde)
bedrijfswaarde van het sociale vastgoed per
van minimaal 25 procent en willen we voldoen aan alle
31 december 2013 circa € 498,8 miljoen. Dit is inclusief
(financiële) eisen die toezichthouders en het WSW aan
€ 2,9 miljoen aan sociaal vastgoed in de vorm van
ons stellen. Ook streven we naar een evenwichtige
maatschappelijk gebonden eigendom en overige
leningenportefeuille, waarbij rentekosten, flexibiliteit en
onroerende zaken De bedrijfswaarde is € 70,4 miljoen
risico’s met elkaar in balans zijn.
hoger dan eind 2012. Dit komt per saldo met name door de aankoop van woningen in Oldebroek,
In het investeringsstatuut staan de kaders voor onze
nieuwbouw, de huurverhogingen en de verhuurders-
investeringsbeslissingen. Investeringen beoordelen we
heffing
op hun financieel en sociaal rendement. In het deelnemingenstatuut zijn de kaders voor het aangaan
Het commerciële vastgoed waarderen we op
en beëindigen van deelnemingen vastgelegd.
marktwaarde. Dit is de waarde die dit vastgoed opbrengt als we het direct aan een andere partij zouden verkopen. Hoewel we niet van plan zijn het
8.2
commerciële vastgoed direct te verkopen, weerspiegelt
Waardering vastgoed
het wel de meest reële waarde van dit deel van ons
Ons sociale vastgoed waarderen we op bedrijfswaarde
bezit. Om de marktwaarde te bepalen maken we
en ons commerciële vastgoed op marktwaarde. Het
gebruik van de aeDex. Voor de aeDex wordt ieder jaar
sociale vastgoed bestaat uit de woningen met een
minimaal een derde deel van ons bezit door een
huur onder de huurtoeslaggrens en het maatschappe-
onafhankelijke taxateur gewaardeerd. De marktwaarde
lijk vastgoed. Het commerciële vastgoed bestaat uit
van ons commerciële bezit is op 31 december 2013
woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en
€ 78,2 miljoen; € 3,7 miljoen minder dan eind 2012. De
garages, kantoren en winkels. Op het sociale vastgoed
waardedaling heeft alles te maken met de algemene
schrijven we jaarlijks af. Daarbij maken we onderscheid
ontwikkeling op de vastgoedmarkt.
Jaarverslag 2013
51
De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld: Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 2013
Bedrijfswaarde 2013 (bedragen x € 1 miljoen) Contante waarde van
467,1
de kasstromen Restwaarde grond Totaal bedrijfswaarde
31,7 498,8
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-)
2013
2012
a.
Bedrijfsopbrengsten
49.869
44.807
b.
Bedrijfslasten
- 23.262
- 59.458
c. d. e.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen Resultaat deelneming Rentebaten en opbrengsten effecten
-
3.529 0 329
-
1.319 0 828
f.
Rentelasten
- 10.264
-
8.551
g.
Vennootschapsbelasting
-
-
3.658
Jaarresultaat na belasting
8.3
1.735 11.409
- 27.351
Eigen vermogen en jaarresultaat
Volgens de balansopstelling bedroeg het eigen
Wij sloten het jaar 2013 af met een positief saldo van
vermogen op 31 december 2013 circa € 322 miljoen.
€ 11,4 miljoen. Dit bedrag is toegevoegd aan ons eigen
De solvabiliteit, berekend op basis van het balanstotaal,
vermogen. Het resultaat, opgesplitst in beheer-
komt hiermee uit op 51,8% (2012: 50,6%).
activiteiten en overige activiteiten, ziet er als volgt uit:
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-)
2013
2012
48.621
43.458
Exploitatiekosten
- 24.264
- 27.485
Aan de exploitatie toegerekende rente Resultaat beheeractiviteit
- 10.264 14.145
-
Exploitatieopbrengsten
Boekwinsten verkochte woningen Resultaat financieringsactiviteit Resultaat deelneming Afschrijvingen
8.551 7.421
1.249
1.388
329
828
0
0
- 18.543
- 19.076
Waardeverandering materiële vaste activa
15.964
- 14.254
Jaarresultaat voor belasting
13.144
- 23.693
Jaarverslag 2013
52
8.4
Realisatie versus begroting
Het jaarresultaat voor belasting ligt € 16 miljoen hoger
veroorzaakt door de posten afschrijvingen en
dan wij hadden begroot. Dit wordt voor een groot deel
waardeveranderingen materiële vaste activa.
Resultaat opgesplitst in beheeractiviteiten en overige activiteiten (bedragen x € 1.000,-)
Begroot
Werkelijk
Verschil
2013
2013
48.413
48.621
Exploitatiekosten
- 25.019
- 24.212
807
Aan de exploitatie toegerekende rente
- 10.594
- 10.264
330
12.800
14.145
1.345
994
1.249
255
Exploitatieopbrengsten
Resultaat beheeractiviteit Boekwinsten verkochte woningen Resultaat financieringsactiviteit Afschrijvingen
208
109
329
220
- 10.540
- 18.543
- 8.003
Resultaat deelneming
0
0
0
Waardeverandering materiële vaste activa
- 6.199
15.964
22.163
Jaarresultaat voor belasting
- 2.836
13.144
15.980
8.5
Leningenportefeuille
De leningenportefeuille is in 2013 met circa € 43,3
rol aan de bestuurder. De adviezen die de Treasury-
miljoen toegenomen tot ongeveer € 276,0 miljoen. Er is
commissie geeft, zorgen ervoor dat er op een verant-
voor € 56,0 miljoen aan leningen aangetrokken en er is
woorde manier geld wordt aangetrokken of belegd.
€ 12,7 miljoen afgelost. In het nieuwe jaar staat ons
Verder wordt er scherp gekeken naar het risico van
een aflossingsverplichting op de leningenportefeuille te
rentefluctuaties.
wachten van € 19,7 miljoen. Dit bedrag is opgenomen In het treasurystatuut is onder andere vastgelegd dat
onder de kortlopende schulden.
derivaten alleen mogen worden ingezet om renterisico’s af te dekken. Wij hebben overigens geen
Het verloop van de leningenportefeuille is als volgt:
derivaten. Wel hebben we € 20 miljoen aan basisrenteStand per 1 januari 2013
€ 232.730.000
leningen. Bij deze leningen staat de basisrente voor de
Nieuwe leningen
€
gehele looptijd vast en wordt een opslag periodiek
Aflossingen
€ - 12.706.000
56.000.000
opnieuw vastgesteld. Bij een dergelijk lening is sprake van een ‘embedded’ derivaat. Deze leningen zorgen
Stand per 31 december 2013 € 276.024.000
niet voor een verhoogd risicoprofiel. Voor een nadere De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille
toelichting verwijzen wij naar de jaarrekening 2013. In
bedroeg eind 2013 circa 3,76%. Het Waarborgfonds
het hoofdstuk ‘Niet in de balans opgenomen
Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor € 266,6
verplichtingen’ onder ‘Financiële instrumenten’ worden
miljoen van onze leningen. Dankzij de borgstelling
doelstellingen en beleid van Omnia Wonen ten aanzien
kunnen wij relatief goedkoop geld aantrekken. Hier
van het beperken van de mogelijke risico’s uiteengezet.
staat tegenover dat een groot deel van ons bezit in onderpand is bij het WSW. Er staat voor € 9,5 miljoen
Het renterisico van de leningenportefeuille is onder
aan niet geborgde leningen in de boeken.
controle. Dit mede dankzij de looptijden en rentepercentages van de in de afgelopen jaren aangetrokken leningen. Het risicoprofiel van de leningen-
8.6
portefeuille voldoet aan de eisen die in het Treasury-
Treasurycommissie
statuut staan en die het WSW aan ons stelt.
De Treasurycommissie is in het boekjaar vier keer samengekomen. De commissie heeft een adviserende
Jaarverslag 2013
53
8.7 Verbindingen Omnia Wonen neemt deel aan diverse formele
aandeelhouder of vertegenwoordigd in het bestuur
samenwerkingsvormen. Wij zijn financieel betrokken,
(verbindingen ex artikel 11a, lid 2, BBSH).
Verbindingen
Naam
Doel
Stichting Woningbeheer Ons Belang Opgericht 28 december 1994
Het doel is: Het verwerven, beheren, exploiteren en vervreemden van registergoederen en alles wat daarmee verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Woningnet NV Opgericht 5 februari 2001
Stichting Bouwontwikkeling Schuytgraaf (BOS) Opgericht 24 juni 1999
Rhijnstroom BV Opgericht 3 januari 2002
Schuytgraaf CV Opgericht 3 januari 2002
Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur van Omnia Wonen. De stichting heeft in 2013 geen activiteiten ontplooid. Het doel is: Het verdelen van vrijkomende woningen op een voor de consument overzichtelijke en transparante wijze in een groot gebied in de randstad. De deelnemers zijn uitsluitend toegelaten instellingen. Omnia Wonen neemt deel voor haar woningen in Amstelveen en Utrecht. Woningnet is gevestigd in Utrecht. Stichting Omnia Wonen heeft minder dan 1% van de aandelen. Het doel is: Het beheer van het te vormen risicofonds van de door de aan de samenwerkingsovereenkomst deelnemende corporaties (opgeheven op 5 april 2002). Het bevorderen van overleg tussen corporaties in het kader van de tussen de corporaties gesloten samenwerkingsovereenkomst. Het voeren van overleg met de gemeente Arnhem en andere publiek- en privaatrechtelijke instellingen ter uitvoering van de tussen de corporaties gesloten samenwerkingsovereenkomst. De deelnemers zijn: Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Vivare, Stichting Portaal, Stichting Omnia Wonen en Woningstichting Openbaar Belang. Het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurders van de aangesloten corporaties. Het doel is: De ontwikkeling en realisatie van onder andere woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf in Arnhem. Het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersonen of andere Vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn. En dit alles in de ruimste zin. De aandeelhouders zijn: Stichting Vivare, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Omnia Wonen (11,5%) en Woningstichting Openbaar Belang. De vennootschap is beherend vennoot in Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV. Het doel is: De ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf in Arnhem. De beherende vennoot is Rhijnstroom BV. De commanditaire vennoten zijn: Stichting Vivare, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Omnia Wonen en Woningstichting Openbaar Belang.
Jaarverslag 2013
54
Omnia Wonen Holding BV Opgericht 31 december 2007
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Opgericht 31 december 2007
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. Opgericht 24 juni 2011
Stichting Domiso Opgericht 7 december 2011
Het doel is: Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm dan ook. Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen. Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stichting Omnia Wonen heeft 100% van de aandelen. Het doel is: Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het (doen) ontwikkelen en realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Stichting Omnia Wonen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Omnia Wonen Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of (rechts)personen in welke vorm dan ook. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook. Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen. Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Omnia Wonen Holding B.V. heeft 100% van de aandelen. Het doel is: Het verwerven van percelen en het ontwikkelen en realiseren van woningen in plangebied ‘De Hoge Varen’ in Hierden, gemeente Harderwijk Omnia Wonen Ontwikkeling BV heeft 50% van het vermogen ingebracht en deelt voor 50% in de winst en het verlies. Het doel is: Het bieden van een platform om kennis en expertise op het gebied van domotica te delen en alles wat daarmee verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn. Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur van Omnia Wonen. De stichting heeft in 2013 activiteiten ontplooid voor twee woon-zorgprojecten van Omnia Wonen (Steenwijkerland en Elspeet).
Met ingang van 2013 wordt de projectontwikkeling in
De (gezamenlijke) ontwikkelingsactiviteiten van de
beginsel vanuit de toegelaten instelling gedaan en niet
corporaties in de Vinex-locatie Schuytgraaf zijn
meer vanuit Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Omnia
afgerond. Er worden in 2014 geen activiteiten meer
Wonen Ontwikkeling BV is vennoot in de
ondernomen.
ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. Voorlopig is dit de enige activiteit die de
Overig
Ontwikkeling BV verricht.
De heer M.R.H. Geerlings zit op voordracht van Omnia Wonen voor de periode 2012-2015 in het bestuur van
Stichting Bouwontwikkeling Schuytgraaf, Rhijnstroom
de stichting CAI in Harderwijk. Deze stichting beheert
BV en Schuytgraaf CV zijn in liquidatie.
het lokale kabelnet voor radio, tv, telefoon en internet.
Jaarverslag 2013
55
8.8 Toekomstverwachtingen ingang van 2014 enigszins verhoogd; van 13 naar 20
Omnia Wonen heeft financieel gezien een solide
per jaar. Het beleid om de efficiency te verhogen en de
uitgangspositie om de toekomst in te gaan.
bedrijfskosten te verlagen zetten we voort. In dat kader kijken we in 2014 nog eens kritisch naar onder andere
In de meerjarenbegroting is voor de komende 10 jaar
de benodigde formatie en de onderhoudskosten.
rekening gehouden met de bouw van 685 nieuwe huurwoningen, de verkoop van 200 bestaande huurwoningen, een onderhoudsnorm van € 1.200 per
Al met al levert dit een beeld op waarin de solvabiliteit
woning (prijspeil 2013) en een bedrag van € 24,5
en de rentedekkingsgraad ruim boven onze eigen minimumeis van respectievelijk 25% en 1,4 blijft en de
miljoen aan investeringen in het bestaande woning-
financieringsbehoefte binnen de normen die het onder
bezit, waarvan € 10,6 miljoen voor energiebesparende
andere het WSW, financiers en toezichthoudende
maatregelen. De huurverhoging toppen we met het oog
organen daaraan stellen.
op de betaalbaarheid voor huishoudens met een inkomen onder de € 43.000,- af op onze streefhuur
Gevoeligheidsanalyses laten zien dat Omnia Wonen in
(gemiddeld 67,2 procent van de maximale huur). Dit
staat is risico’s als een substantieel hogere sanerings-
vertaalt zich in een huurverhoging die snel afloopt van
heffing, lagere huurverhoging, hogere rente en inflatie
ruim twee procent boven de inflatie in 2014 tot nul
en lagere verkopen goed op te vangen.
procent boven de inflatie in 2023.
Ontwikkeling solvabiliteit
In verband met de verhuurdersheffing en de sanerings-
De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde en
heffing van het CFV hebben we vanaf 2018 ons nieuw-
actuele waarde bedraagt eind 2013 51,8%. De
bouwprogramma teruggebracht van gemiddeld 70
solvabiliteit loopt daarna volgens het basisscenario uit
woningen per jaar naar gemiddeld 40 woningen per
de goedgekeurde meerjarenbegroting geleidelijk op
jaar. Dit gaat om fictieve plannen wat betekent dat we
naar 64,2% per ultimo 2022. In het slecht-weer
minder dan voor heen in staat zullen zijn nieuwe
scenario zakt de solvabiliteit naar 40,6% in 2016 om
kansen op te pakken. De verkoopdoelstelling is met
daarna weer op te klimmen naar 51,9% in 2022.
Ontwikkeling solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde en actuele waarde 70,0% 60,0% 50,0% 40,0%
Basis Slecht weer
30,0%
Norm Omnia Wonen 20,0% 10,0% 0,0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Jaarverslag 2013
56
Rentedekkingsgraad Op basis van de meerjarenbegroting voor de komende
eind 2013 2,4, zakt naar 1,9 in 2014 en loopt daarna
10 jaar is in onderstaande grafiek de verwachte
geleidelijk weer op naar 2,8 in 2022. In het slecht-weer
ontwikkeling van de rentedekkingsgraad weergegeven.
scenario loopt de rentdekkingsgraad terug naar
De rentedekkingsgraad bedraagt in het basisscenario
ongeveer 1,8. Dit zit nog ruim boven onze norm van 1,4.
Ontwikkeling Rentedekkingsgraad (ICR) 3,00
2,50
2,00
Basis 1,50
Slecht weer Norm Omnia Wonen
1,00
0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Jaarverslag 2013
57
Jaarverslag 2013
58
9.
De organisatie Omnia Wonen
9.1
Beleidskader
Het ondernemingsplan van Omnia Wonen staat in het
beperkt aantal functies hebben we extern moeten
teken van drie ambities: het leveren van maatwerk aan
werven.
onze huurders, het werken aan duurzaamheid en het bevorderen van zelfregie voor onze bewoners die daar
De meest ingrijpende verandering was het opzetten
niet of onvoldoende toe in staat zijn.
van Woonservice. Huurders kunnen nu op alle werkdagen van 8.30 uur tot 17.00 uur tijdens
Om deze ambities waar te maken is het nodig dat
kantooruren met hun vragen bij de medewerkers van
Omnia Wonen efficiënter gaat werken, meer gebruik
Woonservice terecht. Ze zijn niet langer afhankelijk van
gaat maken van ICT toepassingen en investeert in een
de beperkte openingstijden van de lokale vestigingen.
sterkere relatie met bewoners en belanghouders.
Ons doel is zo de vragen van de klant snel, duidelijk en
Daarvoor hebben we medewerkers nodig die
efficiënt af te handelen.
bekwaam, alert en verbindend zijn. Deze drie kernwaarden spelen bij het aantrekken van nieuw personeel
2013 was ook het jaar waarin de overheid beslissingen
en de ontwikkeling van de huidige medewerkers een
heeft genomen die impact hebben op de organisatie.
belangrijke rol.
De verhuurdersheffing maar ook de inperking van de activiteiten van corporaties betekenen voor ons dat we minder nieuwbouw kunnen realiseren en kritisch naar
9.2
onze bedrijfskosten moeten kijken. Ook zullen we
Organisatiestructuur
minder aandacht kunnen geven aan leefbaarheid. Dit
Eind 2012 wisten we hoe we de nieuwe organisatie
heeft er al toe geleid dat we geen invulling gaan geven
wilden gaan vormgeven, in 2013 werd dit
aan het Proces Mens & Buurt, maar op dit veld met een
geëffectueerd. Functies vervielen, nieuwe functies
interne adviseur gaan werken. Hoewel Omnia Wonen
kwamen. Het proces van solliciteren naar interne
een verhoudingsgewijs bescheiden personeelsbestand
functies, gesprekken, assessments en keuzes maken
heeft, ontkomen we er niet aan kritisch naar de
heeft ongeveer drie maanden geduurd. Op 1 april wist
benodigde formatie te kijken.
iedereen waar hij werkzaam was: binnen welk proces, met welke functie en op welke vestiging. Voor een
Organigram Omnia Wonen, eind 2013
Jaarverslag 2013
59
9.3
Sturing
Om de vier jaar actualiseert Omnia Wonen haar
Ziekteverzuim
ondernemingsplan. De in het ondernemingsplan
Het ziekteverzuimpercentage over 2013 was 4,1% .
geformuleerde ambities en doelen, vertalen wij naar
Ongeveer de helft betreft langdurig verzuim (langer
een meerjarenplan. Hierin staat wat er moet gebeuren
dan 1 maand). In 2012 hadden wij een ziekteverzuim
om de geformuleerde ambities en doelen te bereiken,
van 5,0%.
inclusief een tijdsplanning. Het meerjarenplan wordt jaarlijks bijgesteld en fungeert als basis voor de
Bezoldiging topfunctionarissen
jaarplannen. Naast de jaarplannen geeft het MT kaders
Op grond van de Wet normering bezoldiging top-
mee door middel van bijvoorbeeld het strategisch
functionarissen publieke en semi-publieke sector
voorraadbeleid, het informatiseringsplan en de
(WNT) moet de bezoldiging van de topfunctionarissen
klantvisie van waaruit de processen werken.
openbaar worden gemaakt. Ook de bezolding van medewerkers die meer dan het WNT-maximum verdienen moet gepubliceerd worden.
Over de jaarplannen en de daarbij behorende budgetten wordt verantwoording afgelegd aan het Management Team (MT). Daarbij wordt aandacht
De bezoldiging van de directeur-bestuurder, de heer
besteed aan eventueel noodzakelijke bijstellingen van
G.W.M. van de Ven, is als volgt opgebouwd;
het jaarplan en aan belangrijke risico’s die worden
bruto jaarinkomen
€ 123.638,-
gelopen. De directeur bestuurder stelt op zijn beurt
bijtelling leaseauto
€ 10.091,-
ieder kwartaal een verantwoordingsrapportage op voor
beloning betaalbaar op termijn € 38.929,-
de Raad van Commissarissen.
Totaal
€ 172.658,-
De opbouw van de bezoldiging van manager Innovatie
9.4
& Strategie, de heer E. Zuidwijk, luidt als volgt:
Personeel
Op 31 december 2013 bedroeg de formatie 74,4 fulltime eenheden (fte’s) verdeeld over 81 medewerkers. Eind 2012 had Omnia Wonen 70,3 fte’s
bruto jaarinkomen
€
bijtelling leaseauto
€
6.983,-
beloning betaalbaar op termijn €
25.336,-
Totaal
en 78 mede-werkers. De groei heeft te maken met de
84.114,-
€ 116.433,-
effectuering van de nieuwe organisatiestructuur. Een En de opbouw van de bezoldiging van manager
aantal werkzaamheden werden in 2012 nog ingevuld
Bedrijfsvoering & Strategie, de heer V. Burger, is als
door externe krachten.
volgt: 49,4% van de medewerkers is vrouw en 50,6% man. De gemiddelde leeftijd is 46,1 jaar. De leeftijdsopbouw is in het volgende diagram te zien (in procenten).
bruto jaarinkomen
€
bijtelling leaseauto
€
3.569,-
beloning betaalbaar op termijn €
19.718,-
€
91.396,-
Totaal
68.109,-
Leeftijdsopbouw personeel Omnia Wonen in 2013
De manager Bedrijfsvoering & Strategie is per 1 september naar een andere werkgever vertrokken. De bovengenoemde bezoldiging is herrekend op jaarbasis. De bezoldiging van de directeur-bestuurder en de managers alsook die van de andere medewerkers van Omnia Wonen zitten ruim onder de WNT-norm van € 228.559,-.
Jaarverslag 2013
60
Opleidingen
benadering van communicatie binnen de organisatie.
Omnia Wonen ziet opleidingen als een investering in
De uitvoering van communicatie is verder in de
kwaliteit en professionaliteit. In 2013 zien we dat het
processen neergelegd. De Communicatieadviseur richt
aantal gevolgde opleidingen flink is toegenomen.
zich nu meer op adviseren, faciliteren en monitoren van
Weliswaar nog niet over de hele linie, maar toch. Per
de communicatie binnen de organisatie en het verder
saldo is € 127.000,- uitgegeven aan opleidingen,
begeleiden van medewerkers.
€ 37.000,- meer dan in 2012. De ontwikkeling naar een procesgerichte organisatie is Integriteit
een stap richting een efficiëntere organisatie. Hieraan
Omnia Wonen heeft integer handelen hoog in het
leverde communicatie afgelopen jaar een bijdrage op
vaandel staan. Onze uitgangspunten voor integer
het gebied van interne communicatie, waaronder het
handelen hebben we in een integriteitscode
opzetten van een nieuwe intranet. Dit project is nog in
opgenomen. Deze brengen we jaarlijks op
volle gang en wordt in 2014 afgerond. Daarnaast
verschillende wijzen onder de aandacht van de
draagt communicatie bij aan de dienstverlening van
medewerkers. Ook kennen we een
Omnia Wonen door middel van de ontwikkeling van de
klokkenluidersregeling. Er zijn in 2013 geen voorvallen
nieuwe website met huurdersportaal en de inzet van
aan het licht gekomen die in strijd zijn met onze code.
social media. Ook deze projecten lopen door tot in 2014.
Agressie Omnia Wonen kent een agressieprotocol. Dit betekent
We sponsoren met name activiteiten die de
onder meer dat agressie-incidenten geregistreerd
bewoners van onze woningen ten goede komen.
worden. In 2013 zijn ongeveer evenveel incidenten
Maar ook andere zaken die bijdragen aan het
geregistreerd als in 2012.
gewenste imago, sponsoren wij. In 2013 is ruim € 8.700,- uitgegeven aan sponsoractiviteiten,
Nieuwe medewerkers die in hun functie contact hebben
waarvan weer € 5.000,- aan Homeplan. Homeplan
met de klant volgen een agressietraining, gericht op het
realiseert huisvestingsprojecten in
voorkomen en beheersen van agressie. Periodiek vindt
ontwikkelingslanden. Onze bijdrage gaat naar
een opfriscursus plaats.
projecten in Nicaraqua en Zuid-Afrika.
9.5
9.7
Ondernemingsraad
ICT: OpPAD
Ook in 2013 is er weer veelvuldig en constructief
ICT zien we als een belangrijk middel om enerzijds de
overleg geweest tussen de Ondernemingsraad (OR) en
efficiency van onze bedrijfsvoering te verbeteren en
de directie. De veranderingen van de organisatie, die
anderzijds onze klanten beter van dienst te zijn. Het is
in overleg met de OR in en aantal fasen is opgeknipt,
echter een middel en moet daarom in een breder
vroegen weer veel aandacht. De OR en de directie
verband worden opgepakt. Daarom zijn we het pro-
hebben gedurende het jaar over allerlei aspecten die
gramma OpPAD gestart. Dit staat voor Optimaliseren
met de transformatie van de organisatie samenhangen
Processen, Automatisering en Dienstverlening.
met elkaar overlegd. Onder andere over het nieuwe functieboek. Ook het autobeleid, de verhuurdersheffing
In het kader van het programma OpPAD zijn in 2013
en andere maatregelen van de overheid die gevolgen
diverse projecten opgepakt. De processen zijn verder
kunnen hebben voor de organisatie, zijn onderwerp van
ingericht en verschillende verbeteringen zijn ingevoerd
gesprek geweest.
of in gang gezet. De grootste aandacht vroeg het opzetten van Woonservice. Huurders kunnen hier nu centraal met al hun vragen terecht. Dit vroeg om
9.6
Communicatie
aanpassingen in de infrastructuur voor telefonie en
De verdere professionalisering van communicatie
internet en om programmatuur waarmee kennis en
binnen Omnia Wonen is ook dit jaar voortgezet. Een
informatie beter en gemakkelijker kan worden ont-
procesgerichte organisatie betekent een andere
sloten.
Jaarverslag 2013
61
Parallel hieraan wordt gewerkt aan een systeem om
Ook wordt gewerkt aan een centraal document
gegevens op een beheersbare manier vast te leggen
management systeem, een nieuwe website met
en te onderhouden. De organisatie is gebaat bij
huurdersportaal, een nieuw intranet en een nieuw
betrouwbare en op eenduidige manier vastgelegde
rapportagesysteem voor managementinformatie.
gegevens, onder andere ter ondersteuning van het strategisch voorraadbeleid.
Het is de bedoeling het programma OpPAD in 2014 af te ronden.
Jaarverslag 2013
62
Verklaring van het bestuur
Omnia Wonen is zich bewust van de aan woningcorporaties toebedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid. Omnia Wonen onderschrijft de Aedescode en daarmee ook de Governancecode Woningcorporaties. Als bestuurder verklaar ik dat de financiĂŤle middelen van Omnia Wonen in 2013 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
mr. G.W.M. van de Ven, bestuurder Harderwijk, 4 juni 2014
63
64
Kengetallen 2013
2012
2011
2010
2009
7.281 7.612
6.676 6.965
6.674 6.971
6.570 6.863
6.555 6.839
42.363 1.498
41.873 -3.927
42.199 5.239
13.933 647
13.333 9.797
51,79% 0,04% 3,54%
50,61% 0,10% -9,38%
55,89% 0,17% 12,42%
43,30% 0,81% 4,64%
38,60% 1,72% 73,48%
1,83%
-4,75%
10,66%
1,39%
19,19%
4,14% 16 6,80% 489 991 184
2,23% 32 7,36% 470 981 181
1,25% 12 7,30% 456 1.026 178
1,19% 16 7,00% 446 1.066 176
2,37% 15 7,46% 437 1.312 172
1,18%
0,96%
1,08%
0,83%
0,84%
1,38%
1,53%
1,63%
1,55%
1,00%
9,77%
10,11
10,26
10,50
11,15
192 367 1.178
159 626 1.201
140 371 605
152 582 761
165 671 1.528
Bezit Aantal woningen Aantal verhuureenheden FinanciĂŤle continuĂŻteit Eigen vermogen per verhuureenheid Jaarresultaat per verhuureenheid Solvabiliteit Current Ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen inclusief ontvangen rente Verhuurzaken Gemiddelde huurverhoging Aantal ontruimingen Mutatiegraad Gemiddelde kale huur 31 december Aantal huurders met huurtoeslag Gem. huurtoeslag per huurder per maand Huurachterstand in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen Huurderving in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen Personeel Aantal fulltime equivalenten (fte) per 1.000 vhe Onderhoudkosten Kosten reparatieonderhoud per melding Mutatie-onderhoud per mutatie Planmatig onderhoud per woning
65
66
Jaarrekening
67
68
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
1
FISCALE POSITIE
Alle bedragen in € 1.000 1.1
Fiscale eenheid
Stichting Omnia Wonen vormt tezamen met haar dochtermaatschappijen: - Omnia Wonen Holding BV - Omnia Wonen Ontwikkeling BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting van de dochtermaatschappijen wordt rechtstreeks bij de moedermaatschappij in de jaarrekening verantwoord. 1.2 Berekening belastbaar bedrag 2013 Het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting over 2013 is als volgt berekend: 2013 €
Resultaat voor belastingen Aandeel in het resultaat van deelnemingen
13.144 -286 12.858
Waarderingsverschillen: Fiscaal lagere afschrijvingskosten Overige waardeveranderingen van vaste activa Fiscaal lager verkoopresultaat Vrijval disagio langlopende leningen
16.719 -16.256 -919 -442 -898
Fiscale verschillen: Niet aftrekbare kosten (incl. heffing Centraal Fonds) Dotatie Herinvesteringsreserve
1.520 -281 1.239
Fiscaal resultaat 2013 Compensabele verliezen
13.199 -2.256
Belastbaar bedrag 2013
10.943
Berekening vennootschapsbelasting De hierover verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt: 2013 € 20,0% over € 200 25,0% over € 10.743
40 2.686
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013
2.726
Per balansdatum bedraagt de verschuldigde vennootschapsbelasting € 751. De samenstelling van dit bedrag is als volgt: Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 € 2.726 minus reeds betaalde voorlopige aanslag € 1.975.
69
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ De ten laste van het resultaat gebrachte vennootschapsbelasting 2013 is als volgt te specificeren: 2013 â&#x201A;Ź Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Mutatie voorziening belastingen
2.727 -992 1.735
70
71
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(voor winstbestemming) Alle bedragen in € 1.000
31 december 2013
31 december 2012
€
€
€
€
ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa
(1)
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
501.664
430.645
9.489
7.172
7.474
7.704 518.627
Vastgoedbeleggingen
445.521
(2)
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
78.297 13.047
81.889 15.126
4.785
2.022 96.129
Financiële vaste activa
99.037
(3)
Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g
2.516
2.515
148 2.503 260
318 1.511 268 5.427
4.612
Vlottende activa Voorraden
(4)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Voorraad klein- en groot materiaal
310 62
311 61 372
Vorderingen
(5)
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Handelsdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa
Liquide middelen
372
392 836 -
(6)
72
314 36 1.950 2 1.228
2.302
1.151
24.382
622.934
576.226
_________________________________________________________________________________________________
31 december 2013
31 december 2012
€
€
€
€
PASSIVA Groepsvermogen
(7)
Voorzieningen Onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen
(8)
322.636
919 44
291.647
25.485 55 963
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
25.540
(9)
136 256.170
162 220.652
13.204
15.126 269.510
Kortlopende schulden (10) Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
19.719 2.324
11.916 2.848
1.373 6.409
583 7.752 29.825
622.934
73
235.940
23.099
576.226
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
3
GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013
2013 €
2012 €
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
45.785 1.956 1.249 879
40.859 1.671 1 1.391 886
49.869
44.808
18.543 -19.526 32 13 4.197 552 726 10.043 101 1.897 6.683
19.076 12.935 -39 13 4.342 477 717 14.854 67 1.619 5.399
23.261
59.460
26.608
-14.652
(27)
-3.529
-1.319
(28) (29) (30)
4 325 -10.264
2 826 -8.551
-9.935
-7.723
13.144 -1.735
-23.694 -3.657
11.409
-27.351
(11) (12) (13) (14) (15)
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen van vaste activa Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten
(16) (17) (18) (19) (20) (21) (22) (23) (24) (25) (26)
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen
74
(31)
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
4
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013
Alle bedragen in € 1.000 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: – afschrijvingen materiële vaste activa – overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen – bijzondere waardevermindering van vlottende activa – resultaat verkoop vastgoedportefeuille – geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen – geactiveerde rente inzake projecten – mutaties van voorzieningen
2012
26.608
-14.652
18.543
19.076
-19.526
12.935
32 -1.256
-39 267
-100 0 -11
-417 -52 -10
444 2
-70 67
0 15
0 182
0 -294
0 -4
-840
429
Veranderingen in werkkapitaal: – mutatie vorderingen – mutatie overlopende activa – mutatie voorraden en onderhanden projecten – mutatie handelscrediteuren – mutatie schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen – mutatie belastingen en sociale premies – mutatie overlopende passiva (excl. overlopende rente)
Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen intrest Betaalde intrest Betaalde winstbelasting
-2.992
32.365
23.616
17.713
745 -9.449 -1.975
Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten (transporteren)
75
202 -8.437 2.188 -10.679
-6.047
12.937
11.666
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2013 Transport Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen
12.937
0 180 -72.895 1.950 -9.802 1.103
Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet
2012
0 164 - 17.291 446 -3.142 875 -79.464
-18.948
-66.527
-7.282
56.000 -12.705
Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie geldmiddelen
76
11.666
40.000 -12.286 43.295
27.714
-23.232
20.432
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
5 GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN
Consolidatie In de jaarrekening van Stichting Omnia Wonen zijn de financiële gegevens geconsolideerd van Stichting Omnia Wonen en de volgende groepsmaatschappijen: LIJST MET KAPITAALBELANGEN
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het geplaatste kapitaal
Naam, statutaire zetel
Opgenomen in consolidatie
% Omnia Wonen Holding BV Harderwijk
100,00
Ja
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Harderwijk
100,00
Ja
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan uitsluitend in een deelname in ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Stichting Omnia Wonen heeft de volgende kapitaalbelangen, die (niet) op nettovermogenswaarde zijn gewaardeerd: Aandeel in het geplaatste kapitaal
Naam, statutaire zetel
%
Eigen vermogen ultimo boekjaar
Resultaat boekjaar
€
€
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. Arnhem
11,40
3
-
Rhynstroom BV Arnhem
11,50
13
-
Woningnet NV
-
1
-
Stichting Cai Harderwijk
-
-
-
Stichting Cai Nunspeet
-
-
-
50,00
2.500
-
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF Harderwijk
De activiteiten van Rhynstroom BV bestaan uit de ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf te Arnhem en het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersonen of andere vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn. Rhynstroom BV treedt op als beherend vennoot in realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV. De activiteiten van Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF bestaan uit het verwerven van percelen en het (her) ontwikkelen en realiseren van (sociale) woningen op die locaties. De VOF wordt op nettovermogenswaarde gewaardeerd. De kleine minderheidsdeelnemingen (allen < 1,0%) die zowel afzonderlijk als gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn, zijn Woningnet NV, Stichting CAI Harderwijk en Stichting CAI Nunspeet.
77
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Omnia Wonen zijn de financiĂŤle gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stichting Omnia Wonen. De financiĂŤle gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reĂŤle waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
6
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
78
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Omnia Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd en in de kostprijs opgenomen. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voorzover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waardeveranderingen materiële vaste activa". Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop.
79
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden waarbij per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling is de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: - jaarlijkse huurverhoging: 2013 4,21% , 2014 3,82%, 2015 2,92%, 2016 2,88% en 2017 2,82% (vg jaar: 2,5%); - jaarlijkse huurderving van 1,08% (vg jaar: 1,1%); - mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar gemiddeld 0,22 % - (vg jaar: 0,49%); - stijging overige exploitatielasten en onderhoudsuitgaven: 2013 1,50 % (vg jaar 2,25 %) 2014 1,50 % (vg jaar 2,48 %) 2015 1,95 % (vg jaar 2,63 %) 2016 2,27 % (vg jaar 2,74 %) 2017 2,49 % (vg jaar 3,00 %) 2018 e.v. 3,00 % (vg jaar 3,00 %); Volumeparameters: Het uitgangspunt voor de in de bedrijfswaarde in te rekenen kosten is de vastgestelde meerjarenbegroting voor 2014. Middels een kostenverdeelstaat is per kostensoort bepaald welk deel kan worden toegerekend aan de kasstroom genererende eenheden en welk deel niet. Vervolgens is bepaald hoe deze kosten toegedeeld moeten worden aan Daeb en niet-Daeb activiteiten. De volgende normen zijn gehanteerd: - Norm binnenonderhoud o.b.v. ervaringscijfers € 392 (vg jaar: € 377) - Norm buitenonderhoud o.b.v. ervaringscijfers € 808 (vg jaar: € 777) - Directe (belastingen, verzekering) en indirecte overige exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 961 per vhe (vg jaar: € 1.031 ) - Heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2014 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2014 tot en met 2017 en voor 2018 en verder gebaseerd op de beste schatting die voor 2018 en verder op jaarbasis is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2017
80
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Discontering: - Disconteringsvoet van 5,25% (vg jaar 5,25%) - Contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar waarvoor geen concrete sloop-, renovatie-of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: - Inrekenen restwaarde grond per verhuureenheid: gedifferentieerd naar gemeente waarbij tevens grondgebonden en gestapelde bouw worden onderscheiden, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geĂŻndexeerd naar einde levensduur en gecorrigeerd met nog te maken kosten voor sloop. - Inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiĂŤle vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Stichting Omnia Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post "Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie". De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
81
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. Waardering na eerste verwerking Stichting Omnia Wonen waardeert het commercieel vastgoed in exploitatie na eerste verwerking tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De reële waarde, oftewel de marktwaarde in verhuurde staat, wordt vastgesteld met gebruikmaking van de waarderingen voor de deelname aan de IPD/Aedex Corporatie Vastgoedindex. Bij deze waarderingen staan de huurcontracten en de kasstromen centraal. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 "Vastgoed beleggingen" niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden waarbij per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
82
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf "Sociaal vastgoed in exploitatie " zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde Jaarlijks wordt een derde deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt. Aangezien de waardering van het niet getaxeerde deel van het commercieel vastgoed niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario's. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo het 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,25% en 15, 37% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch, markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn: Prijsinflatie: 20-jaars gemiddelde conform CBS Bouwkostenstijging: 20-jaars gemiddelde conform DBD bouwkostenstijging Looninflatie: 20-jaars gemiddelde conform CBS regeringslonen Disconteringsvoet: 7,36% - 9,28% IFRS: 24-maands gemiddelde, 10 jaars Risico-opslag: 5,45% - 7,38% Mutatiegraad: 5,7% (gemiddeld) Onderhoudsnorm: € 888 (gemiddeld) Beheernorm: € 335 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Stichting Omnia Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Bij Stichting Omnia Wonen is uitsluitend sprake van verkopen die kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder Vastgoed verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen inzake Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. 83
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post "Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen".
Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting Omnia Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf 'Belastingen'. Vorderingen De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.
84
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Stichting Omnia Wonen beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
85
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiĂŤle positie van ĂŠĂŠn of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden zijn overgedragen onder een "verkoop onder voorwaarden" regeling. Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de "verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering". In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd in verband met de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen in het geval dat de groep zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk een feitelijke verplichting heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidstelling te verwachten eventuele kasuitstromen. Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 5,25% (2012: 5,25%) genomen.
86
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
87
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
7
GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING
Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Opbrengstverantwoording algemeen Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieĂŤn opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieĂŤn opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdende met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huren maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post "Vastgoed verkocht onder voorwaarden" in de grondslagen van balanswaardering. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.
88
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte gebruiksduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Verder wordt hieronder de waardevermindering als gevolg van herclassificatie verantwoord in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed: - wordt bestemd voor verkoop (voorraden) en de verkrijgingsprijs als voorraad zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de verwachte opbrengstwaarde; - wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingsprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de bedrijfswaarde. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop) opgenomen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Stichting Omnia Wonen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede (indien van toepassing) inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.
89
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etcetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Stichting Omnia Wonen het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder 'waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten'. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Vrijval van afschrijvingen over geherwaardeerde activa Een deel van de in het eigen vermogen opgenomen herwaardering wordt gerealiseerd wanneer het actief gebruikt wordt en daardoor afgeschreven. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. Een overeenkomstige mutatie vindt plaats voor bedragen die betrekking hebben op activa die zijn vervreemd.
90
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Resultaat deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Omnia Wonen. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
8
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiĂŤle leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiĂŤle leasecontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. De ontvangst uit hoofde van een sale and financial leaseback-transactie wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.
91
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
9
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Alle bedragen in € 1.000
ACTIVA
VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa
Boekwaarde per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardemutaties via het resultaat Waardemutaties via het eigen vermogen Herclassificaties
Boekwaarde per 31 december 2013 Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
€
€
€
€
430.645 -
12.126 -4.953
9.337 -1.634
452.107 -6.587
430.645
7.173
7.703
445.520
11.729 55.440 -779 -17.854 -7.539 27.725 2.297
-11.729 17.072 -3.027 -
466 -6 -689 -
72.978 -785 -18.543 -10.565 27.725 2.297
71.019
2.316
-229
73.107
499.332 2.332
17.469 -7.980
9.797 -2.323
526.598 -7.970
501.664
9.489
7.474
518.627
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 498.798. Onder de post sociaal vastgoed in exploitatie is tevens opgenomen sociaal vastgoed in het kader van de regeling "maatschappelijk gebonden eigendom" ten bedrage van € 2.866 (2012 € 2.256). Waardering vindt plaats tegen historische kostprijs.
92
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Analyse stijging/daling bedrijfswaarde Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat €
Bedrijfswaarde 1 januari 2013
428.389
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect één jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
-21.133 28.623 289 7.779
Volumewijzigingen Huurontvangsten Uitgaven planmatig onderhoud Verhuurderheffing Overige exploitatie-uitgaven Overige bedrijfsopbrengsten Voorraadmutaties (w.v. € 40 mln aankoop Oldebroek) Wijzigingen (des)investeringsbeleid
45.467 -1.954 -33.553 8.762 -6.805 68.935 -4.125 76.727
Wijzigingen stijgingsfactoren Indexaties Levensduur Mutatiegraad %
5.398 -17.948 -1.547 -14.097
Bedrijfswaarde 31 december 2013
498.798
93
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013
2012
€
€
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
430.645 -
399.004 -
Boekwaarde per 1 januari
430.645
399.004
Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardemutatie via het resultaat Waardemutatie via het eigen vermogen Herclassificaties
11.729 55.440 -779 -17.854 -7.539 27.725 2.297
4.593 8.907 -393 -18.500 -1.205 39.777 -1.657
71.019
31.522
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
499.332 2.332
410.454 20.191
Boekwaarde per 31 december
501.664
430.645
Sociaal vastgoed in exploitatie
Lees voor "Boekwaarde" in dit overzicht "Bedrijfswaarde". Per component wordt lineair afgeschreven over de geschatte resterende levensduur. De bedrijfswaarde geldt als basis voor de afschrijvingen. Over grond wordt niet afgeschreven, casco wordt lineair in 50 jaar afgeschreven, inrichting lineair in 17 jaar en installaties lineair in 23 jaar. In de kostprijs is tevens rente tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar is hiervoor een bedrag van € 210 geactiveerd. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa". De woningen aan de Weemstraat in Steenwijk zijn hypothecair bezwaard.
94
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013
2012
€
€
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Afwaarderingen
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
12.125 -4.953
9.889 -3.728
7.172
6.161
-11.729 17.072 -3.026
-5.108 9.648 -2.304 -1.225
2.317
1.011
17.469 -7.980
12.125 -4.953
9.489
7.172
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten. Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.061 (2012 € 3.057) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht in de feitelijke projectontwikkeling is. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt rubricering plaats naar de betreffende posten.
95
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013
2012
â&#x201A;Ź
â&#x201A;Ź
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Desinvesteringen volledig afgeschreven Cumulatieve afschrijving volledig afgeschreven (incl. correctie)
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
9.337 -1.634
9.260 -1.328
7.703
7.932
466 -6 -689 -
368 -34 -576 -257 271
-229
-228
9.797 -2.323
9.337 -1.634
7.474
7.704
Lees voor "Waardeveranderingen" in dit overzicht "Cumulatieve afschrijvingen". Afschrijving: - Kantoorgebouwen en werkplaatsen 50 jaar lineair - Automatisering 3 jaar lineair - Inventaris kantoor en werkplaatsen 5 of 10 jaar lineair - Bedrijfsauto's 4 jaar lineair De waardering van de kantoorpanden en werkplaatsen geschiedt op basis van de historische kostprijs.
96
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2. Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
€
€
€
Boekwaarde per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardemutaties via het resultaat Herclassificaties
Boekwaarde per 31 december 2013 Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
97
Totaal €
81.890 -
15.126 -
2.847 -825
99.863 -825
81.890
15.126
2.022
99.038
3.307 2.262 -1.756 -5.108 -2.297
849 -823 -2.105 -
-3.307 6.819 -748 -
9.929 -2.579 -7.961 -2.297
-3.592
-2.079
2.764
-2.908
83.405 -5.108
15.152 -2.105
6.357 -1.573
104.914 -8.786
78.297
13.047
4.785
96.129
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013 €
2012 €
Commercieel vastgoed in exploitatie Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
81.889 -
80.847 -
Boekwaarde per 1 januari
81.889
80.847
Mutaties Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Waardemutaties via het resultaat Herclassificaties
3.307 2.262 -1.756 -5.105 -2.297
3 -1.265 2.305
-3.589
1.043
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
83.405 -5.108
83.155 -1.266
Boekwaarde per 31 december
78.297
81.889
Lees voor "Waardemutaties via het resultaat" in dit overzicht "Aanpassingen reële waarde". Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van het commercieel vastgoed gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Exit Yield: gehanteerd in reële waarde 10,06 % gemiddeld, mogelijke afwijking -1 %, stijging reële waarde € 3.452 ofwel 6,7 %. Disconteringsvoet: gehanteerd in reële waarde 9,06 % gemiddeld, mogelijke afwijking +1 %, daling reële waarde € 4.137 ofwel 8,0 %. Zekerheden en beperkingen Op de vastgoedbeleggingen rusten geen zekerheden. Verder bestaan er geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbetering ervan. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per ultimo 2013 € 89.962 (2012 € 85.211).
98
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013 €
2012 €
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
15.126 -
15.565 -
Boekwaarde per 1 januari
15.126
15.565
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Waardemutaties via het resultaat
849 -823 -2.105
887 -875 -451
-2.079
-439
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
15.152 -2.105
15.577 -451
Boekwaarde per 31 december
13.047
15.126
Lees voor "Waardemutaties via het resultaat" in dit overzicht "Aanpassingen reële waarde". In de jaren 2006 tot en met 2010 heeft Stichting Omnia Wonen in de gemeente Putten 100 woningen gebouwd en verkocht onder de regeling Kopen met Korting waarbij de grond in erfpacht is overgedragen aan de kopers. Stichting Omnia Wonen heeft voor deze woningen een terugkoopplicht. De woningen dienen actief op de balans te worden gepresenteerd en passief dient de terugkoopplicht als financiering te worden verantwoord. Dit betekent dat deze woningen op het moment van verkoop worden geactiveerd op de balans en hier tegenover een verplichting wordt genomen. De waarde van de woningen alsmede de verplichting dient elk jaar opnieuw te worden bepaald aan de hand van geaccepteerde waarderingsmethode (onafhankelijke taxaties). Met de gemeente Putten zijn afspraken gemaakt dat Stichting Omnia Wonen gedurende 25 jaar, gerekend vanaf datum eerste verkoop, conform het regime van Kopen met Korting de woningen c.q. appartementen te koop moet aanbieden en vervreemden. Stichting Omnia Wonen is verplicht om de revenuen in de periode van 25 jaar gerekend vanaf de eerste verkoop ten gevolge van aan- en verkoop transacties in overleg met de gemeente Putten aan te wenden voor de volkshuisvesting in Putten. In het boekjaar 2013 heeft Stichting Omnia Wonen 6 woningen teruggekocht en weer doorverkocht met een resultaat van negatief € 20 (incl. verkoopkosten) welk resultaat in de resultatenrekening is verantwoord.
99
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013
2012
€
€
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen
2.846 -825
436 -
Boekwaarde per 1 januari
2.021
436
-3.307 6.819 -748
2.410 -825
2.764
1.585
6.357 -1.573
2.846 -825
4.785
2.022
Mutaties Opleveringen Investeringen Herinvesteringsreserve Waardemutaties via het resultaat
Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december Lees voor "Waardemutaties via het resultaat" in dit overzicht "Aanpassingen reële waarde".
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten.
100
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
3. Financiële vaste activa
Andere deelnemingen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Latente belastingvordering(en)
€
€
€
Leningen u/g €
Totaal €
Stand per 1 januari Toename Afname
2.516 -
318 3 -173
1.511 992
268 -8
4.612 3 812
Stand per 31 december
2.516
148
2.503
260
5.427
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Andere deelnemingen Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. Rhynstroom BV Woningnet NV Stichting Cai Harderwijk Stichting Cai Nunspeet Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF
3 13 1 2.499
3 13 1 2.500
2.516
2.517
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. 2013
2012
€ Stand per 1 januari Rente Aflossing Stand per 31 december
€ 318 3 -173
477 5 -164
148
318
Over de vordering wordt rente berekend ter grootte van de 1 maands-Euribor verhoogd met 1 %. 31-12-2013 €
31-12-2012 €
Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering te verkopen woningen Latente belastingvordering waardering leningen
101
1.597 906
495 1.016
2.503
1.511
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering. Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. b Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen 5 jaar. Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur(sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen. c Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Aangezien er van waarderingsverschillen bij Omnia Wonen geen sprake is, is er geen latentie opgenomen. d Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en is de latentie op nihil gewaardeerd. e Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De tegen de nominale waarde opgenomen tijdelijke waarderingsverschillen hebben een looptijd korter dan vijf jaar, met uitzondering van de leningen o/g die een looptijd hebben van langer dan vijf jaar. De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 5,25%. Van deze latente belastingvordering wordt naar verwachting een bedrag van € 113 binnen 1 jaar gerealiseerd De niet in de balans tot waardering gebrachte tijdelijke, benaderde waarderingsverschillen zijn in nominale bedragen als volgt te specificeren: Boekwaarde vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) € 293.210 (ultimo 2012 € 380.000) Boekwaarde woningen in exploitatie met sloop < 5 jaar met herbouw € 14.700 (ultimo 2012 € 4.000) 31-12-2013
31-12-2012
€
€
Leningen u/g Startersleningen Lening fysiotherapeut
Startersleningen Lening fysiotherapeut
102
246 14
250 18
260
268
Stand per 1 januari 2013
Af
€
€
Stand per 31 december 2013 €
250 18
-4 -4
246 14
268
-8
260
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Het bedrag aan startersleningen is door Stichting Omnia Wonen in het startersleningenfonds van de gemeente Nunspeet gestort. Vanuit dit fonds worden aan kopers van voormalige huurwoningen startersleningen gefinancierd. De lening fysiotherapeut is een onderhandse geldlening met een looptijd van 10 jaar tegen een vaste rente van 8,0 %. Aflossing geschiedt op basis van annuïteiten. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft goedkeuring voor deze lening verleend.
VLOTTENDE ACTIVA 4. Voorraden 31-12-2013
31-12-2012
€
€
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
310
310
62
61
Dit betreft grondposities voor de bouw van koopwoningen. Voorraad klein- en groot materiaal Voorraad klein- en groot materiaal
Dit betreft de voorraad onderhoudsmaterialen aanwezig in de werkplaatsen en serviceauto's van de technische medewerkers.
5. Vorderingen Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde er van gezien het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Huurdebiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders Voorziening wegens oninbaarheid
364 182
275 160
546 -154
435 -121
392
314
De nominale waarde van de huurachterstand bedraagt 1,18 % van de te ontvangen jaarhuren (voorgaand jaar 0,96 %). 2013
2012
€
€
Voorziening dubieuze huurdebiteuren Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking
121 33 -
161 -40
Stand per 31 december
154
121
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Vorderingen op gemeenten Nog te ontvangen bijdragen WMO
-
103
36
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 31-12-2013
31-12-2012
€
€
Handelsdebiteuren Debiteuren Overigen
829 6
806 1.143
835
1.949
-
2
11 1 1.135 3
11 62 4.299 20.007 3
1.150
24.382
Overlopende activa Niet vervallen rente leningen u/g
6. Liquide middelen Rabobank ING Bank Rabobank Rabobank spaarrekening Kas
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
PASSIVA Alle bedragen in € 1.000
7. Groepsvermogen Voor een toelichting op het groepsvermogen verwijzen wij u naar de toelichting op het eigen vermogen van de enkelvoudige balans op pagina 122 van dit rapport.
8. Voorzieningen 2013
2012
€
€
Voorziening onrendabele investeringen Stand per 1 januari Dotatie nieuwe investeringen Vrijval wegens opleveringen e.d. Stand per 31 december
25.485 919 -25.485
863 25.485 -863
919
25.485
Onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van de contracten afgesloten ten behoeve van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening heeft overwegend een kortlopend karakter. 31-12-2013 €
31-12-2012
€
Overige voorzieningen Voorziening toekomstige jubileumuitkeringen
44 104
55
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
9. Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
31-12-2013
Waarvan langer dan vijf jaar
€
€
€
€
136 256.170
214.886
162 220.652
14 -184.349
Waarvan langer dan vijf jaar
13.204
-
15.126
-
269.510
214.886
235.940
-184.335
Aflossingsverplichting
Resterende looptijd > 1 jaar en < 5 jaar
Resterende looptijd >
2014
31-12-2013 €
Schulden/leningen overheid Leningen aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
31-12-2012
€
5 jaar
€
€
162 275.863
25 19.694
136 41.284
214.886
13.204
-
13.204
-
289.229
19.719
54.624
214.886
Schulden/leningen overheid 2013
2012
€
€
Leningen overheid Stand per 1 januari Aflossing
186 -24
220 -34
Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar
162 -26
186 -24
Langlopend deel per 31 december
136
162
Van het restant van de lening per 31 december 2013 heeft een bedrag van € - een looptijd langer dan vijf jaar. Het gemiddelde rentepercentage in 2013 bedraagt 4,69 % ( 2012 4,67 %)
105
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Schulden aan kredietinstellingen 2013
2012
€
€
Stand per 1 januari Opgenomen gelden Aflossing
232.545 56.000 -12.681
204.798 40.000 -12.253
Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar
275.864 -19.694
232.545 -11.893
Langlopend deel per 31 december
256.170
220.652
Leningen kredietinstellingen
Het deel van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt € 214.886. Het gemiddelde rentepercentage in 2013 bedraagt 3,76 % (2012 4,04 %) 31-12-2013 €
31-12-2012
€
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
13.204
15.126
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de regeling Kopen met Korting heeft betrekking op 100 nieuwbouwkoop woningen (2012: 100 woningen).
Verplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
15.126
Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardemutatie
849 -823 -1.948
Stand per 31 december 2013
13.204
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardeveranderingen
15.152 -1.948 13.204
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 266.574 geborgd door het WSW (2012 € 222.076). Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Omnia Wonen zich verbonden het onderliggende onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet te doen. Voor één lening met een restant hoofdsom ad € 1.054 (2012 € 1.070) opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed.
106
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem.
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Kopen met Korting regeling heeft betrekking op 100 woningen die zijn verkocht als nieuwbouw koopwoningen in de jaren 2006 tot en met 2010 in de gemeente Putten.
10. Kortlopende schulden 31-12-2013 €
31-12-2012 €
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Overheidsleningen Leningen aan kredietinstellingen
25 19.694
24 11.892
19.719
11.916
2.324
2.848
752 419 134 68
437 127 19
1.373
583
Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Loonheffing Pensioenen
Op grond van de "Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013" d.d. 18 juli 2012 diende de werkgever in 2013 een (eenmalige) 'crisisheffing' te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker heeft betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000. Inmiddels is besloten dat de crisisheffing voor 2014 gecontinueerd zal worden. Derhalve is de crisisheffing in 2014 opnieuw van toepassing over loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat in 2013 aan een medewerker is uitbetaald voor zover dat hoger is dan € 150.000. Volgens RJ-bepalingen dient deze heffing ultimo 2013 als verplichting te worden opgenomen. Stichting Omnia Wonen heeft in 2013 geen medewerkers in dienst gehad met loon hoger dan € 150.000.
Overige schulden en overlopende passiva Overlopende passiva Niet opgenomen vakantiedagen Huurtoeslag Vooruitontvangen huren Waarborgsommen Niet vervallen rente leningen Nog te verrekenen servicekosten Overige schulden (2012 incl. projectadministratie) Overige transitorische posten
107
106 794 57 4.669 -115 118 780
102 160 722 98 3.854 164 1.562 1.090
6.409
7.752
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
10
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN
Voorwaardelijke verplichtingen Fiscale eenheid De vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting met Omnia Wonen Holding BV en Omnia Wonen Ontwikkeling BV; op grond daarvan is de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Recht van hypotheek Tot zekerheid voor de voldoening van de verplichtingen jegens Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), voortvloeiende uit het Reglement van deelneming WSW, in verband met alle leningen welke door Stichting Omnia Wonen onder borging van WSW zijn aangetrokken, heeft WSW Stichting Omnia Wonen verzocht aanvullende zekerheid te verstrekken, bestaande uit een recht van hypotheek en pand. In verband hiermee zijn Stichting Omnia Wonen en WSW een overeenkomst van lastgeving met privatieve werking, als bedoeld in art. 7:423 BW, aangegaan om een recht van pand en hypotheek te vestigen, zulks tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van Stichting Omnia Wonen jegens WSW, voortvloeiende uit huidige verbintenissen van Stichting Omnia Wonen tot voldoening van een geldsom uit hoofde van geldleningen of anderszins, waarvoor WSW borg staat, alsmede uit huidige door WSW ten behoeve van verleende borgstellingen, en tot een maximumbedrag dat gelijk staat aan het saldo waarvoor WSW borg staat voor de verplichtingen van Stichting Omnia Wonen voortvloeiend uit voornoemde overeenkomsten van geldlening, zulks tot en voor een bedrag van maximaal € 553 mln., te vermeerderen met rente, boete en kosten, begroot op 20% van dit bedrag, derhalve in totaal voor een bedrag van € 663,6 mln. en voorts tot gelijke zekerheid, voor zover toepasselijk bij voorbaat, een recht van pand te verlenen op de roerende zaken, rechten en inventaris (zoals nader omschreven in een door Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. op te stellen akte van hypotheek en pand). Stichting Omnia Wonen heeft een onherroepelijke volmacht aan WSW verleend om namens Stichting Omnia Wonen het vorenbedoelde recht van hypotheek en pand te vestigen voor zover de voornoemde last met privatieve werking rechtsgevolg mocht ontberen. WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Stichting Omnia Wonen een aangegane obligoverplichting van € 10,1 miljoen (2012: € 10,1 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Niet verwerkte verplichtingen Samenwerkingsverbanden Stichting Omnia Wonen is als (middellijk) vennoot van haar belang in Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: - 2014: € 1.447 - 2015: € 932 - 2016: € 969 - 2017: € 502 - 2018: € 519 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.
108
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Voorziening loopbaanontwikkeling (bedragen in euro's) Conform CAO heeft de werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden (opgebouwd uit vijfmaal het jaarlijkse budget van € 900). Voor parttime werknemers geldt e.e.a. naar rato van het dienstverband met een minimum van € 2.250. Voor deze verplichting is geen voorziening gevormd.
Meerjarige financiële verplichtingen Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van de onroerende zaken in de gemeente Den Haag zijn erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 13.000 per jaar tot het jaar 2035. Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Kopen met Korting regeling is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. De groep maakt geen gebruik van afgeleide instrumenten zoals renteswaps en andere derivaten. De belangrijkste risico's uit hoofde van financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico, prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico's te beperken is als volgt: Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn. Renterisico Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij (huur)debiteuren. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Voor de corporatie is het risico inzake (huur)debiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen. 109
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, leningen met een variabele hoofdsom aangetrokken en is er een rekening-courantkredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 2,5 miljoen. Reële waarde De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 5,25 % en bedraagt € 248.314. Renterisico Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden ( x € 1.000):
Restant looptijd
Renteklasse: Tot 3%
Van 3% tot 4%
Van 4% tot 5%
Van 5% tot 6%
Totaal
10.000 30.000 0 0 0
34.955 20.990 10.000 11.957 60.381
16.410 25.740 16.002 14 31.400
3.176 0 5.000 0 0
64.541 76.730 31.002 11.971 91.781
40.000
138.283
89.566
8.176
276.025
1 - 5 jaar 6 - 10 jaar 11 - 15 jaar 16 - 20 jaar > 20 jaar
Kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en renteconversies ( x € 1.000): Jaaraflossingen 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
974 530 417 436 448 460 473 457 265
Eindaflossingen
Renteconversies
11.731 19.334 16.429 13.855 11.000 9.100 12.000 16.251 11.839
0 2.617 836 0 0 0 0 0 516
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 8 jaar (2012: 10 jaar).
110
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: - De rente van vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: -
op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente De rente van de variabel rentende leningen ( roll-overleningen) zijn gebaseerd op eenmaandseuribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor-percentage en een liquiditeitsopslag van 0,04% tot 1,14% De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor een overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden.
De twee basisrenteleningen zijn als volgt te specificeren: Kredietopslag 0,36% 0,32%
Basisrente 3,49% 3,53%
Startdatum 3-dec-12 1-nov-12
Einddatum 1-dec-60 1-nov-55
Marktwaarde -11.953 -11.948
RJ-uiting 2013-15 (RJ 290) is niet in deze jaarrekening verwerkt. Op basis van de omvang en de niet complexe financiĂŤle instrumenten heeft dit naar onze inschatting geen substantiĂŤle gevolgen voor de waardering.
111
Nominaal -10.000 -10.000
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
11
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-ENVERLIESREKENING OVER 2013
Alle bedragen in € 1.000 2013 €
2012 €
11.Huuropbrengsten Huuropbrengsten woningen en woongebouwen Daeb Huuropbrengsten woningen en woongebouwen niet-Daeb Huuropbrengsten onroerende zaken niet zijnde woningen Daeb Huuropbrengsten onroerende zaken niet zijnde woningen niet-Daeb
38.648 3.135 3.381 1.261
34.218 3.040 2.654 1.647
Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
46.425 -556 -84
41.559 -561 -139
45.785
40.859
Per 1 juli 2013 zijn de huren gemiddeld verhoogd met 4,14 %. De huurderving bedraagt 1,38 % van de te ontvangen huur (2012 1,53%) Inkomensafhankelijke huurverhoging (bedragen in € ): Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren. Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend. De huuropbrengst nam met € 4.926 (bedragen in € 1.000) toe als gevolg van: - Algemene huurverhogingen en harmonisatie + € 1.413 - Huurderving + € 60 - Verkopen - € 40 - Slooppercelen - € 70 - Nieuwbouw + € 476 - Aankopen + € 3.087
12.Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Te verrekenen met huurders
1.971 52
1.927 -203
Vergoedingsderving wegens leegstand Vergoedingsderving wegens oninbaarheid
2.023 -63 -4
1.724 -51 -2
1.956
1.671
112
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ De vergoedingen worden aan huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud. De vergoedingsderving bedraagt 3,3 % van de te ontvangen vergoeding minus het te verrekenen bedrag met huurders (2012 3,1 %) 2013
2012
â&#x201A;Ź
â&#x201A;Ź
13.Overheidsbijdragen Overige rijksbijdragen
-
1
1.142 56 -20 15 56 -1
1.408 -87 70
1.248
1.391
1.827 -685
1.699 -291
1.142
1.408
255 -199
-
56
-
-20
-30
-
-57
-20
-87
15
-
115 -58
-
56
-
-
71
14.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat bestaand bezit sociaal vastgoed Netto verkoopresultaat bestaand bezit commercieel vastgoed Netto verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten Netto verkoopresultaat grond Netto verkoopresultaat erfpacht grond Netto verkoopresultaat projecten voor verkoop
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit sociaal vastgoed Af : Boekwaarde
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit commercieel vastgoed Af : Boekwaarde
Verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten Verkoopkosten Kopen met Korting gemeente Putten (2012 incl. nagekomen kosten)
Netto opbrengst verkopen grond Netto opbrengst verkopen erfpacht grond Af : Boekwaarde
Netto opbrengst projecten voor verkoop
Voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte reĂŤle waarde. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde, derhalve beperkt.
15.Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende kosten aan derden Opbrengsten detachering personeel Ten laste van investeringen Erfpachtcanon gronden in MGE Overige opbrengsten en vergoedingen
113
539 100 116 124
314 81 417 74 -
879
886
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
16.Afschrijvingen 2013
2012
€
€
Afschrijvingen materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
17.854 689
18.500 576
18.543
19.076
-7.539 1.213 -3.721 -9.013 -466
-5.956 11.008 17.889 -10.006 -
-19.526
12.935
32
-39
13
13
3.535 711 -49
3.213 1.141 -12
4.197
4.342
552
477
17.Overige waardeveranderingen van vaste activa Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering sociaal vastgoed in ontwikkeling Waardeverandering aankoop sociaal vastgoed Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijving Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen
Overige waardeveranderingen van vaste activa
18.Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Mutatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
19.Erfpacht Erfpacht gemeente Den Haag Personeelskosten
20.Lonen en salarissen Bruto lonen Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelduitkeringen
21.Sociale lasten Premies sociale verzekeringswetten
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
22.Pensioenlasten Pensioenlasten
726
114
717
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Omnia Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middelloonregeling. - De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdoms-, partner- en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank. Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen De beloning van de RvC en de bestuurder is opgenomen in de jaarrekening onder Overige informatie. Personeelsleden Bij de groep waren in 2013 gemiddeld 74 personeelsleden werkzaam (2012 70). 2013
2012
Onderverdeeld naar de volgende processen: Wonen Financiën Directie, MT en Besturen Management Ondersteuning Bouwen en Onderhouden Facilitair Bijzonder Bezit Leven
36 8 7 6 12 2 2 1
26 6 8 8 12 2 2 6
74
70
2013
2012
€
€
23.Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven Planmatig onderhoud Dagelijks mutatie- en klachtenonderhoud
10.043
14.853
8.576 1.467
12.899 1.954
10.043
14.853
In 2013 is groot onderhoud uitgevoerd bij een tweetal complexen voor een totaalbedrag van € 2,1 mln.
24.Leefbaarheid Leefbaarheid (fysieke activiteiten)
84
67
Transporteren
84
67
115
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013
2012
â&#x201A;Ź Transport
â&#x201A;Ź 84
Mens gerelateerde leefbaarheid
67
17
-
101
67
1.897
1.619
632 104 282 349 718 2.168 159 58 1.654 559
571 76 312 402 1.208 1.914 192 60 133 531
6.683
5.399
33 13 28 12 83 85 72 25 16 25 3 14 9 -90 20 18 64 4 1 187 40 56
28 2 19 23 73 98 72 46 16 19 5 11 9 416 48 8 62 3 1 162 35 52
718
1.208
1.505 149
133 -
1.654
133
Accountantskosten
88
41
Transporteren
88
41
25.Lasten servicecontracten Kosten voor leveringen en diensten
26.Overige bedrijfskosten Automatiseringskosten Kosten Raad van Toezicht Huisvestingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Aedes Heffing Centraal Fonds en verhuurderheffing Diverse bedrijfslasten
Overige beheerskosten Bankkosten Verzekeringen Representatiekosten Markt- en klantenonderzoek Portikosten Telecommunicatiekosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Advertentiekosten Kantinekosten Contributie en abonnementen Onderhoud inventaris Meldkamer boodschappendienst Sponsoring Overige algemene kosten (2012: incl. â&#x201A;Ź 359 nagekomen lasten) Vervolgingskosten Gereedschappen Kosten organisatieontwikkeling Kosten samenwerkingsverbanden Klachten adviescommissie Exploitatiekosten auto's Kosten huurdersvereniging Kosten woonruimte verdeling
Heffing Centraal Fonds en verhuurderheffing Heffing Centraal Fonds Verhuurderheffing
Diverse bedrijfslasten
116
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 2013
2012
â&#x201A;Ź Transport Advieskosten Overige bedrijfskosten
â&#x201A;Ź 88
41
374 97
452 38
559
531
46 37 5
31 2 8
88
41
-3.373 -2.104
-1.319 -451
1.948
451
-3.529
-1.319
4
2
210 93 22
52 74 700
325
826
Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening Nagekomen kosten controlewerkzaamheden 2012 Controle verbindingen Andere controlewerkzaamheden
27.Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
FinanciĂŤle baten en lasten
28.Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rente geldlening u/g
29.Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente vaste activa Rente liquide middelen Overige rentebaten
De overige rentebaten in 2012 zijn inclusief een vergoeding in verband met de latere levering van de aankoop van woningen in Oldebroek.
30.Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen kredietinstellingen Lening overheid Disagio borgstelling WSW Afsluitprovisie leningen Overige rentelasten
-10.209 -9 -46 -
-8.283 -10 -28 -228 -2
-10.264
-8.551
-2.727 992
-3.657
-1.735
-3.657
31.Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Mutatie voorziening belastingen
117
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
12
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(voor winstbestemming) Alle bedragen in € 1.000
31 december 2013
31 december 2012
€
€
€
€
ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
501.664
430.645
9.489
7.172
7.474
7.704 518.627
445.521
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
78.297 13.047
81.889 15.126
4.785
2.022 96.129
Financiële vaste activa
99.037
(32)
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g
247 17
248 17
148 2.503 260
316 1.511 268 3.175
2.360
617.931
546.918
Vlottende activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Voorraad klein- en groot materiaal
310 62
311 61 372
Vorderingen
(33)
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Handelsdebiteuren Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen en overlopende activa
Liquide middelen
372
(34)
118
392 836
314 36 1.950
2.263 -
2.263 2 3.491
4.565
1.140
24.371
622.934
576.226
_________________________________________________________________________________________________
31 december 2013
31 december 2012
€
€
€
€
PASSIVA Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeelde winst
(35)
214.386 96.841 11.409
200.551 118.447 -27.351 322.636
Voorzieningen Onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen
919 44
291.647
25.485 55 963
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
25.540
136 256.170
162 220.652
13.204
15.126 269.510
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
235.940
19.719 2.324
11.916 2.848
1.373 6.409
583 7.752
119
29.825
23.099
622.934
576.226
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
13
ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013
2013 €
2012 €
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
45.785 1.956 1.249 879
40.859 1.671 1 1.320 886
49.869
44.737
18.543 -19.526 32 13 4.197 552 726 10.043 101 1.897 6.683
19.076 12.935 -39 13 4.342 477 717 14.853 67 1.619 5.037
23.261
59.097
Bedrijfsresultaat
26.608
-14.360
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-3.529
-1.319
4 325 -10.264
2 826 -8.551
-9.935
-7.723
13.144 -1.735
-23.402 -3.657
11.409 -
-27.059 -292
11.409
-27.351
(36)
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen van vaste activa Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten
(37)
Financiële baten en lasten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
(38)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
(39)
Resultaat
120
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
14 ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede de toelichting op de onderscheidende activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niets anders wordt vermeld.
FinanciĂŤle vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiĂŤle beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Omnia Wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.
121
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
15
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Alle bedragen in € 1.000
VASTE ACTIVA 32. Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Andere deelnemingen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
€
€
€
Latente belastingvordering(en)
Leningen u/g
€
€
Totaal €
Stand per 1 januari Toename Afname
247 -
17 -
318 3 -173
1.511 992
268 -8
2.360 3 812
Stand per 31 december
247
17
148
2.503
260
3.175
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Omnia Wonen Holding BV
247
248
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het geplaatste kapitaal
Naam, statutaire zetel
Opgenomen in consolidatie
% Omnia Wonen Holding BV Harderwijk
100,00
Ja
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Harderwijk
100,00
Ja
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan uitsluitend in een deelname in ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV.
122
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
VLOTTENDE ACTIVA 33. Vorderingen 31-12-2013 â&#x201A;Ź
31-12-2012 â&#x201A;Ź
Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rekening courant Omnia Wonen Ontwikkeling BV
2.263
2.263
1 1.137 3
62 4.299 20.007 3
1.140
24.371
Over de vordering wordt geen rente berekend.
34. Liquide middelen ING Bank Rabobank Rabobank spaarrekening Kas
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
123
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
PASSIVA Alle bedragen in € 1.000
35. Eigen vermogen 2013
2012
€
€
Stand per 1 januari Mutatie als gevolg van herwaardering Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijving Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen Ongerealiseerde waardeverandering commercieel vastgoed
200.551 29.061 -9.013 -466 -5.747
177.443 23.108 -
Stand per 31 december
214.386
200.551
118.447 -27.351
80.128 36.523
Correctie overige reserves i.v.m. dotatie herwaarderingsreserve Reeds verwerkte waardeverandering stelselwijziging Dotatie herwaarderingsreserve
91.096 -2 5.747
116.651 1.545 251 -
Stand per 31 december
96.841
118.447
Herwaarderingsreserve
Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming voorgaand boekjaar
In de overige reserves (vermeld onder Herwaarderingsreserve) is ultimo 2013 een bedrag ad € 214.386 (2012: € 200.551) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie
206.061 8.325
186.854 13.697
214.386
200.551
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de - per 1 januari 2013 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. Als gevolg van herclassificatie is de ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie met € 375 toegenomen en de ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie met € 375 afgenomen.
Onverdeelde winst Stand per 1 januari Onverdeeld resultaat boekjaar Winstbestemming vorig boekjaar Stand per 31 december
-27.351 11.409 27.351
36.523 -27.351 -36.523
11.409
-27.351
322.636
291.647
Totaal eigen vermogen Geconsolideerd eigen vermogen
124
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
16 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-ENVERLIESREKENING OVER 2013 Alle bedragen in € 1.000 2013
2012
€
€
36.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat bestaand bezit sociaal vastgoed Netto verkoopresultaat bestaand bezit commercieel vastgoed Netto verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten Netto verkoopresultaat grond Netto verkoopresultaat erfpacht grond
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit sociaal vastgoed Af : Boekwaarde
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit commercieel vastgoed Af : Boekwaarde
Verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten Verkoopkosten Kopen met Korting gemeente Putten (2012 incl. nagekomen kosten)
Netto opbrengst verkopen grond Netto opbrengst verkopen erfpacht grond Af : Boekwaarde
1.141 56 -20 15 56
1.407 -87 -
1.248
1.320
1.827 -685
1.699 -291
1.142
1.408
255 -199
-
56
-
-20
-30
-
-57
-20
-87
15
-
115 -58
-
56
-
632 104 282 349 718 2.168 159 58 1.654 559
571 76 312 402 845 1.915 192 60 133 531
6.683
5.037
-10.209 -9 -46 -
-8.283 -10 -28 -228 -2
-10.264
-8.551
37.Overige bedrijfskosten Automatiseringskosten Kosten Raad van Toezicht Huisvestingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Aedes Heffing Centraal Fonds en verhuurderheffing Diverse bedrijfslasten
Financiële baten en lasten
38.Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen kredietinstellingen Lening overheid Disagio borgstelling WSW Afsluitprovisie leningen Overige rentelasten
125
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
39.Resultaat deelnemingen 2013
2012
€ Aandeel resultaat Omnia Wonen Holding BV
€ -
126
-292
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
17
OVERIGE INFORMATIE
Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van (bedragen in € ): bestuurders en voormalige bestuurders€ 173.558 (2012 € 168.293) commissarissen en voormalige commissarissen € 60.180 (2012 € 60.096) De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, belastbare kostenvergoedingen, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten) Noch aan bestuurder noch aan commissarissen zijn leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen 2013 Mr. G.W.M. van de Ven, directeur-bestuurder
Beloningen betaalbaar op termijn
2012
2013
2012
134.629
129.400
38.929
38.893
134.629
129.400
38.929
38.893
Er is geen sprake van belaste onkostenvergoedingen Naast de hierboven genoemde directeur-bestuurder was in 2013 een tweetal managers werkzaam. Het betreft de manager Innovatie & Strategie, de heer E. Zuidwijk en de manager Bedrijfsvoering & Strategie, de heer V. Burger. De periodiek betaalde beloning aan de heer Zuidwijk bedroeg € 91.097 en aan de heer Burger € 71.678 (herrekend op jaarbasis). De op termijn betaalbare beloning aan de heer Zuidwijk bedroeg € 25.336 en aan de heer Burger € 19.718 (herrekend op jaarbasis). Bij beide functionarissen is eveneens geen sprake van belaste onkostenvergoedingen. Met betrekking tot bovenstaande bezoldigingen is Stichting Omnia Wonen in 2013 een totaal bedrag aan crisisheffing verschuldigd van € 0. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de Raad van Commissarissen (excl. btw) 2013
2012
belastbare belastbare bezoldiging onkosten- bezoldiging onkostenvergoeding vergoeding J.G. de Groot A. van Eijk G.A.C. Bouwmeester M.L.A. de Klerk M.E.G. Lindeman G. de Klein J.M.W. van Wieringen H.A.P. Lohrengel J. Bakker
127
12.132 8.904 8.088 7.440 7.440 8.088 8.088 -
10 947 313 1.460 1.245 -
11.856 8.700 7.908 7.908 7.908 7.908 7.908
60.180
3.975
60.096
83 301 623 429 645 2.081
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk ________________________________________________________________________________________________ Het normenkader rondom de 'Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen . Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Ministervan Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 2014-0000142706 kรกn en hoeven wij niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT) Alle functionarissen die onder de werking van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) vielen, met uitzondering van de manager Bedrijfsvoering & Strategie die per 1 september is vertrokken naar een andere werkgever, zijn het gehele jaar werkzaam geweest. De bezoldiging is voor toetsing aan de WNT herrekend op jaarbasis.
128
Overige gegevens 1.
Statutaire regeling winstbestemming
In de statuten van Stichting Omnia Wonen zijn geen bepalingen opgenomen aangaande resultaatbestemming. 2.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012
Het jaarresultaat van 2012 wordt met goedkeuring van de raad van commissarissen d.d. 5 juni 2013 op de overige reserves in mindering gebracht. 3.
Bestemming van de winst 2013
De directie stelt voor om de winst over 2013 ad â&#x201A;Ź 11.409 in het boekjaar 2014 toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de goedkeuring van dit voorstel door de algemene vergadering is dit voorstel nog niet in de jaarrekening verwerkt maar opgenomen onder de post onverdeelde winst. 4.
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan. 5.
Verbonden partijen
Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de stichting, haar deelnemingen en hun toezichthouders, bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.
129
130
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk __________________________________________________________________________________________
Ondertekening Bestuur en Raad van Commissarissen Bestuur Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 van Omnia Wonen zijn vastgesteld door het bestuur op 4 juni 2014 te Harderwijk
……………………………………………… mr. G.W.M. van de Ven
Raad van Commissarissen Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 van Omnia Wonen zijn vastgesteld door de raad van commissarissen op 4 juni 2014
……………………………………………… J.G. de Groot, voorzitter RvC
……………………………………………… A. van Eijk, vice voorzitter/secretaris RvC
……………………………………………… G.A.C. Bouwmeester, lid
……………………………………………… M.P. Celie, lid
……………………………………………… M.L.A. de Klerk, lid
……………………………………………… M.E.G. Lindeman, lid
131
132
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
133
134
Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2013
Postadres
Postbus 418 3840 AK Harderwijk
Telefoon
0341 27 87 00
info@omniawonen.nl
Internet
www.omniawonen.nl
Balanceren