Immolife Rhein-Main | Ausgabe 52 by Immolife

52 | 2019 Frühjahr

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Editorial Liebe Leserinnen und Leser Vor drei Jahren hat die Europäische Zentralbank den Leitzins auf null gesenkt - und dort wird er bis mindestens Ende des Jahres 2019 bleiben. Sparer müssen sich also noch länger gedulden. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich beeilen und den Vertrag jetzt rasch eintüten, denn die Zinsen könnten bald wieder steigen. Nicht nur Zinsvorteile, sondern auch Zuschüsse für Familien wie z.B. Baukindergeld machen die Investition in Wohneigentum weiterhin interessant. In dieser Ausgabe ﬁnden Sie die aktuellsten Angebote aus dem Bereich Wohnimmobilien in Frankfurt sowie der Metropolregion. Vielleicht entdecken auch Sie Ihre Wunschimmobilie.

Die aktuelle Immolife als OnlineAusgabe ﬁnden Sie hier:

Impressum: Herausgeber + Verlag: DR Media Verlag Daniela Ringe Mettenheimer Straße 1 67574 Osthofen Telefon: 0 62 42 / 50 36 50 Fax: 0 62 42 / 50 36 49 E-Mail: oﬃce@immolife.biz Internet: www.immolife.biz Anzeigenleitung: Daniela Ringe Layout / Graﬁk: Schimanski Ltd.

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Immolife Bibliothek:

Herzlichst - Ihre Daniela Ringe

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Druck: Druckhaus Franz Seibert GmbH & Co. KG Ziegelhüttenweg 48 67574 Osthofen www.seibert-druck.de

Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers. Vom Verlag gestaltete Anzeigen dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers für andere Publikationen verwendet werden. Der Verlag haftet nicht für Satz-/ Druckfehler oder den Inhalt der gedruckten Anzeigentexte. Gerichtsstand ist Worms.

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

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Die Wohneinheiten teilen sich mehrheitlich auf 1-2 Zimmer Apartments mit Größen zwischen ca. 27 m2 bis ca. 49 m2

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schoss. Zum sehr ruhigen Innenhof hin sind die privaten Gartenﬂächen, Balkone sowie die Terrassen der Penthouses ausgerichtet. Der Ausblick ins Grüne, zu den parkähnlichen Gemeinschaftsﬂächen, bietet Ruhe und Erholung. Im Dezember 2020 soll das Neubauprojekt abgeschlossen und die Bezugsfertigkeit hergestellt sein.

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

“W” DOUBLE U – Frankfurt City West Double your Living Experience. Unter diesem Motto entsteht in der Frankfurter City West ein Neubaukomplex mit insgesamt 126 Wohneinheiten inkl. Tiefgarage mit 120 PKW Stellplätzen. Bei der Entwicklung wurde Wert daraufgelegt, dass sowohl qualitativ als auch optisch attraktive Wohneinheiten entstehen, die neue Akzente im Stadtbild der Frankfurter City West schaffen. Die im Innenhof entstehenden Grünﬂächen bieten eine Oase inmitten der Stadt. Bei der Planung wurde ein ausgewogenes Mischverhältnis zwischen 1 Zimmer Apartments bis hin zu 4 Zimmer Penthouses in den Größen zwischen ca. 36 m2 und ca. 152 m2 berücksichtigt. Die Bezugsfertigkeit der Wohnungen ist für Dezember 2020 vorgesehen. Bedarfsausweis, 25,9 kwh/qm a, Nahwärme (Vorläuﬁge Angaben)

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

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Aktuelle Angebote / Frankfurt / Nieder-Ramstadt

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

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Aktuelle Angebote / Bad Vilbel

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Aktuelle Angebote / Oberursel / Rosbach

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Kombikredit – was ist das eigentlich?

Wer die Anschaffung eines Eigenheims oder dessen Modernisierung plant, setzt oft auf Bankdarlehen. Beim klassischen Bankdarlehen werden die Darlehenszinsen meist für 10 bis 15 Jahre festgeschrieben. Ist die Finanzierung innerhalb dieses Zeitraums nicht vollständig getilgt, wird eine Anschlussﬁnanzierung fällig. Der Haken: Wer sich erst dann darum kümmert, bezahlt auch den dann gültigen – möglicherweise deutlich höheren – Zinssatz. Ein unnötiges Risiko! Denn alternativ können Sie sich die aktuell gültigen Niedrigzinsen jetzt schon auch für die spätere Anschlussﬁnanzierung sichern: zum Beispiel mit einem Kombikredit. Kombikredite verbinden Bausparen mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen. Dabei wird für die spätere Ablösung ein Bausparvertrag in Höhe des Kreditbedarfs abgeschlossen – während die komplette Finanzierungssumme über das Vorausdarlehen sofort quasi „vorgestreckt“ wird. Im Falle einer Modernisierung über die Sparda-Bank Hessen eG wäre das beispielsweise die Kombination vom SpardaModernisierungsdarlehenPlus mit einem Schwäbisch Hall-Bausparvertrag. In der ersten Phase zahlen Kreditnehmer/-innen beim Kombikredit nur die Zinsen für das Vorausdarlehen, während sie parallel ihren Bausparvertrag besparen. Sobald dessen Mindestguthaben bzw. Zuteilung erreicht ist, wird das Vorausdarlehen mit der Bausparsumme (bestehend aus angespartem Bausparguthaben

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plus Bauspardarlehen der Bausparkasse) komplett abgelöst. In der zweiten Phase geht es dann an die Tilgung des Bauspardarlehens. Ab jetzt fallen nur noch Zins und Tilgung für dieses an. Kombikredite eignen sich für Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung sofort kaufen bzw. modernisieren möchten. Sie verbinden mehrere Vorteile: 1. Sicherheit: Immobilienerwerber/-innen bzw. Modernisierer/innen können sich mit einem Kombikredit die derzeit besonders niedrigen Zinsen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung sichern – bis zu 30 Jahre lang. 2. Schnelle Entschuldung: Nach der Zuteilung können auf das verbliebene Bauspardarlehen jederzeit kostenlos Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe eingezahlt werden. 3. Staatliche Förderung: Auch für einen Kombikredit kann Wohn-Riester-Förderung eingesetzt werden. Wie Sie Ihre Finanzierung günstig gestalten und wann die Kombination mit einem Bausparvertrag sinnvoll ist, erfahren Sie ausführlich bei der mehrfach ausgezeichneten SpardaBank Hessen eG. Den Termin für ein unverbindliches Gespräch vereinbaren Sie am besten telefonisch unter (069) 7537-0 oder online: sparda-hessen.de/termin

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Information

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?

Die Wohnungseigentümer können also mit Stimmenmehrheit über die Bestellung eines Verwaltungsbeirates beschließen, soweit es keine abweichende Vereinbarung in der Teilungserklärung gibt. Unabhängig vom Wahlmodus ist mit der Wahl von drei Wohnungseigentümern zu Mitgliedern des Beirates der Verwaltungsbeirat als Verwaltungsorgan rechtswirksam bestellt. Da es keine gesetzliche Regelung für die Dauer des Bestellungszeitraumes gibt, sollte der Bestellungsbeschluss grundsätzlich eine Regelung über die Amtsdauer des Verwaltungsbeirates enthalten. Ist eine befristete Bestellung nicht ausgesprochen worden, kann die Abberufung jederzeit mit einfacher Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen. Dies gilt für den gesamten Beirat, aber auch für einzelne Mitglieder des Verwaltungsbeirates. Dabei bedarf die Abberufung keiner Begründung. Beirat unterstützt den Verwalter Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates. Danach hat der Beirat dann die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen. Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Wichtig ist insbesondere, dass der Beirat den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die Rechnungslegungen und die Kostenvoranschläge vor Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung prüft. Schließlich wird die Niederschrift über die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung von Seiten des Beirates unterzeichnet. Umfängliches Prüfungsrecht Damit der Beirat seine Aufgaben erfüllen kann, hat dieser ein umfängliches Prüfungsrecht, aber auch eine Prüfungspflicht mit der jederzeitigen Befugnis und dem Recht, vom Verwalter Auskunft über die laufende Verwaltungstätigkeit sowie Einsicht und Prüfung der Unterlagen, insbesondere der Abrechnungsunterlagen, zu verlangen. Dabei kann die zur Jahresabrechnung abzugebende Stellungnahme mündlich oder auch schriftlich, und zwar auch noch in der Wohnungseigentümerversammlung abgegeben werden, sofern eine vorherige Abgabe nicht ausdrücklich vereinbart ist. Mit der Stellungnahme des Verwaltungsbeirates zur Jahresabrechnung sollte, wenn Beanstandungen nicht feststellbar waren und die Genehmigung empfohlen wird, auch der Antrag auf Entlastung des Verwaltungsbeirates gestellt werden. Die Entlastung des Verwaltungsbeirates entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Diese ist jedoch dann nicht zu erteilen, wenn Schadensersatzansprüche gegen den Beirat bestehen oder geltend gemacht werden können.

Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sinnvoll Die Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirates über den gesetzlich vorgesehenen Rahmen hinaus können durch Vereinbarung oder durch Beschluss erweitert oder ergänzt werden. Der Verwaltungsbeirat ist aufgrund des bestehenden Rechtsverhältnisses nur den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit in der Wohnungseigentümerversammlung auskunftspflichtig. Dies insbesondere für diejenigen Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu

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Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist neben den Wohnungseigentümern und dem Verwalter das dritte Organ, dem das Wohnungseigentumsgesetz die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überträgt. So soll der Beirat Vermittler zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern sein. Er ist aber nicht Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter oder gegenüber Dritten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist frei, einen Beirat zu bestellen.

Rechtsanwalt Nikolaus Jung Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. beschließen haben. Der Geschäftsbesorgungsvertrag des Verwaltungsbeirates ist unentgeltlich, allerdings können die Beiräte von der Eigentümergemeinschaft den Ersatz notwendiger Aufwendungen verlangen. Soll der Aufwendungsersatz angemessen pauschaliert erstattet werden, ist hierfür ein Beschluss notwendig. Dies gilt auch, wenn über den angemessenen pauschalierten Aufwendungsersatz hinaus eine Vergütung bezahlt werden soll. Durch Beschluss der Eigentümerversammlung kann die Haftung der unentgeltlich tätigen Verwaltungsbeiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Allerdings sollte dieser Beschluss nicht allgemeingültig, sondern für die konkrete Beiratswahl gefasst werden. Nicht nur für den Verwalter, sondern auch für den Verwaltungsbeirat gibt es eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Diese sollte nach Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen werden.

Haus & Grund Frankfurt am Main Wir sind für Sie da – und setzen uns als Eigentümerschutzgemeinschaft engagiert für Ihr privates Eigentum ein: persönlich, vertraulich und kompetent. Mit unseren Rechts- und Fachanwälten kümmern wir uns um Ihre ganz persönlichen Rechtsfragen rund um Ihre Immobilie. Seit 1883 vertritt Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. die Anliegen von mehr als 10.000 Mitgliedern und nimmt über gezielte Interessenvertretung auch Einfluss auf politische Diskussionen und Entscheidungen. Sie können sich auf eine starke Gemeinschaft verlassen. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie mehr. Wir freuen uns auf Sie! Kennen Sie schon unseren Newsletter? Jetzt abonnieren unter www.haus-grund.org

Tel.: 069/959291-0 willkommen@haus-grund.org www.haus-grund.org

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Zahlungsanspruch auf Mängelbeseitigungskosten nach Kostenvoranschlag bei Erwerb einer mangelbehafteten Immobilie?

Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de) Der Fall: Der Käufer K und der Verkäufer V schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Nach Übergabe der Eigentumswohnung an den K wurde festgestellt, dass Teile der Eigentumswohnung massiv von Holzbock und Schwamm befallen waren. Ein vom K beauftragter Sachverständiger bestätigte die Mängel und erstellte eine Kostenschätzung (Kostenvoranschlag) zur Sanierung der Mängel. V hatte diese Mängel bei den Besichtigungen und bei Abschluss des Kaufvertrags wider besseres Wissen verschwiegen. V handelte damit arglistig. Nachdem der K mit den Mängelbeseitigungsarbeiten begonnen hatte, machte er zunächst die vom Sachverständigen ermittelten ﬁktiven Mängelbeseitigungskosten außergerichtlich und nach Nichtzahlung durch den V gerichtlich geltend. Mit Erfolg?

Entscheidung: Jein! Für den Bereich des Werkvertragsrechts wurde durch Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17) die bisherige Rechtsprechung, wonach auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags / einer Kostenschätzung fiktive Mängelbeseitigungskosten gegenüber dem Werkunternehmer geltend gemacht werden konnten, aufgehoben, so dass damit der Schaden vom Auftraggeber nicht länger nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann. Ob auch im Kaufrecht – also bei Erwerb einer mit Mängel behafteten Immobilie – eine Schadensberechnung auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags, also anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten vorgenommen und gegenüber dem Verkäufer durchgesetzt werden kann, ist in der Rechtsprechung streitig. Entsprechend dem Urteil des BGH vom 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17, sowie des OLG Düsseldorf vom 09.10.2018, Az. 24 U 194/17 ist im Kaufrecht die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags / einer Kostenschätzung möglich und ein Anspruch begründet. Das OLG Frankfurt (OLG Frankfurt, Urteil v. 21.01.2019, Az. 29 U 183/17) hält dagegen einen Schadensersatzanspruch des K gegenüber V wegen Mängeln des Kaufobjekts auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags, also fiktiver Mängelbeseitigungskosten für falsch. Eine mögliche Überkompensation des K durch Zuerkennung von höheren fiktiven Mängelbeseitigungskosten anstelle der tatsächlich geringer entstehenden oder bereits entstandenen Mängelbeseitigungskosten soll im Kaufrecht – genauso wie im Werkvertragsrecht – vermieden werden. Eine Besserstellung des Geschädigten, also des K soll durch die Geltendmachung eines fiktiven Schadensersatzanspruchs nicht erfolgen. Daher ist es auch nicht sachgerecht, wenn der mangelhafte Kaufgegenstand, also vorliegend die Eigentumswohnung mit eigenen Mitteln kostengünstig vom K saniert wird und dem K der wirtschaftliche Vorteil zwischen den fiktiven Mängelbeseitigungskosten und dem eigenen Aufwand verbleibt. So lange die Oberlandesgerichte in kaufrechtlichen Streitigkeiten noch uneinig sind, ob ein Schadensersatzanspruch auf

fiktive Mängelbeseitigungskosten gestützt werden kann oder ob nur die tatsächlichen Mängelbeseitigungsaufwendungen, die dem K aufgrund der Schadensbeseitigung entstanden sind, geltend gemacht werden können, ist wegen Fehlens einer höchstrichterlicher BGH-Entscheidung (noch) nicht rechtlich eindeutig zu beurteilen. Wäre im Falle eines Rechtsstreits das Landgericht / Oberlandesgericht Düsseldorf zuständig, wäre der vorliegende Schadensersatzanspruch des K gegen V auf der Grundlage der Sachverständigenschätzung begründet. Wäre das LG / OLG Frankfurt im Rahmen eines Schadensersatzrechtsstreits zuständig, wäre ein Schadensersatzanspruch des K gegen V i.H.d. fiktiven Mängelbeseitigungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags oder einer Kostenschätzung unbegründet. Nach alledem kann die Frage, ob dem K gegenüber dem V aus dem Kauf der mängelbehafteten Eigentumswohnung ein Anspruch auf Erstattung der fiktiven Mängelbeseitigungskosten zusteht oder nicht, nicht mit der gewünschten Sicherheit beantwortet werden. Es kommt bei der Beantwortung der eingangs gestellten Frage auf die Rechtsauffassung des mit der Klage des K gegen den V jeweils befassten Gerichts an. Eine höchstrichterliche BGH-Entscheidung, an der sich die zuständige Rechtsprechung dann orientieren wird, bleibt abzuwarten.

Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualiﬁzierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der Rhein-Main-Hochschule, Wiesbaden.

ANDREÄ PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT RECHTSANWÄLTE NOTARE Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 23

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