Immolife Rhein Main | Ausgabe 43

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April - Juni 2016

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Das aktuelle Immobilienmagazin Rhein-Main

Aktuelle Angebote / Offenbach

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Editorial Liebe Leserinnen und Leser Urban leben, urban investieren - die Zeit als aus Städten Großstädte wurden, weil die Arbeitsbedingungen dort besser waren, liegt schon über einhundert Jahre zurück. Dieser Trend hat sich bis heute nahtlos fort gesetzt, mit der höheren Bevölkerungsdichte und Größe der Städte konzentrierten sich automatisch auch die Kultur-, Freizeit- und Konsumangebote, womit große Städte noch zusätzlich an Attraktivität gewannen.

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Spätestens mit dem Beginn der 2000er Jahre haben sich Städte wie Frankfurt in ihre Agenda geschrieben, den urbanen Lebensraum noch mehr an die Bedürfnisse des Menschen anzupassen: mehr Grün, mehr Raum, mehr Nahverkehrsmöglichkeiten sind nur einige Beispiele dafür, die das Wohlgefühl der Bewohner berücksichtigen. Die Stadt mutierte über einen langen Prozess zum zentralen Lebensraum, der in den letzten Jahren eine neue Qualität an großstädtischem Leben bietet.

In einer Zeit, in der als sichere Anlage Ihres Geldes eine Immobilie mit an erster Stelle zu nennen ist, wünsche ich Ihnen viel Erfolg bei Suche und Kauf!

Herzlichst - Ihre Daniela Ringe

Die Online-Hefte finden Sie hier:

Bitte beachten Sie in dieser Ausgabe die Projektvorstellung der Fa. Dexturis-Bau GmbH auf der Seite 19.

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Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers. Vom Verlag gestaltete Anzeigen dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers für andere Publikationen verwendet werden.

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

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Aktuelle Angebote / Frankfurt

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Information Frankfurter Immobilien stehen vor weiterem Preisaufschwung Auch auf dem bereits erreichten Preisniveau sollten Wohnimmobilien in Frankfurt 2016 positive reale Renditen erzielen, sagt Birgit Knüpfer, Deutsche Bank.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frankfurt und anderen deutschen Großstädten bleibt hoch. Kein Wunder: In- und ausländische Investoren sind händeringend auf der Suche nach sicheren und doch einigermaßen renditeträchtigen Anlagen. Der Rentenmarkt bietet angesichts ultraniedriger Zinsen von deutlich unter 1 Prozent auf zehnjährige Bundesanleihen und einer negativen Rendite für kürzere Laufzeiten kaum noch Alternativen. Damit rücken deutsche Wohnimmobilien noch stärker in das Blickfeld der Investoren, bieten sie doch solide, stabile Renditen und große Renditeabstände zu vergleichbaren Anlagen am Rentenmarkt.

Das Angebot am deutschen Wohnimmobilienmarkt kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass in den wichtigsten sieben Großstädten bis 2020 jährlich rund 47.000 neue Wohnungen benötigt werden. Neben dem strukturellen Trend zur Urbanisierung spielen dabei auch der positive Arbeitsmarkt und die höhere Zuwanderung eine Rolle.

Doch obwohl in den Metropolen die Zahl der Baugenehmigungen steigt, bleibt die Bauaktivität vergleichsweise träge. „Knapper Wohnraum, ein wachsender Nachfrageüberhang und mangelnde Alternativen am Rentenmarkt sollten auch 2016 ein Rezept für weiter steigende Preisen bei deutschen Wohnimmobilien sein“, sagt Birgit Knüpfer, Baufinanzierungs-Experte der Deutschen Bank in Frankfurt. Dies gilt umso mehr, als günstiges Öl die Inflation weiter niedrig hält. Außerdem spricht die sehr lockere Geldpo-

„Die fundamentalen Trends, die den Preisauftrieb der vergangenen Jahre bewirkt haben, bleiben intakt“, betont Birgit Knüpfer. „Dabei sollten Neubauwohnungen bundesweit ein Plus von rund 6 Prozent erreichen. Auch die Mieten legen weiter zu. Kapitalanleger können mit deutschen Wohnimmobilien demnach auch künftig von Mietrenditen oberhalb der Inflationsrate profitieren.“ Das inzwischen erreichte Preisniveau sollte potenzielle Käufer dennoch veranlassen, die infrage kommenden Immobilien eingehend zu prüfen – besonders bei Objekten in Spitzenlagen. „In Frankfurt könnten Immobilien aus der zweiten Reihe unter Umständen mehr Entwicklungspotenzial bieten“, so Knüpfer.

Die Deutsche Bank Expertin empfiehlt, für jede Immobilieninvestition ein individuelles Finanzierungskonzept zu erstellen und den Kauf in eine umfassende Vermögensstrategie einzubinden.

Weitere Informationen erhalten Sie bei

litik der EZB für anhaltend günstige Finanzierungskosten.

Am Frankfurter Immobilienmarkt wurden 2015 erneut höhere Preise und Mieten gezahlt, gerade bei qualitativ hochwertigen Objekten in beliebten Lagen. Seit 2009 sind die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt jährlich um rund 6,6 Prozent gestiegen. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum um rund 4,3 Prozent im Jahr. Laut Angaben des Analysehauses bulwiengesa lag die durchschnittliche einfache Mietrendite ohne Transaktionskosten, aber auch ohne Berücksichtigung einer Kreditaufnahme für Frankfurt 2015 bei 3,7 Prozent.

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Information Fehlende Betriebskostenabrechnung: BK-Vorauszahlungen sind zurückzuzahlen!

Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de) Der Fall: Der Vermieter V hat im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum (Eigentumswohnung) nicht fristgerecht über die vom Mieter M erbrachten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 – nämlich innerhalt der Jahresfrist, also bis 31.12.2015 – abgerechnet.

Daraufhin begehrte der Mieter M die Rückzahlung sämtlicher von ihm erbrachten Betriebskostenvorschüsse für den Verbrauchszeitraum (01.01.-31.12.2014). Im Laufe der rechtlichen Auseinandersetzung verkaufte V die Eigentumswohnung. Es fanden ein Eigentümer- und damit ein Vermieterwechsel statt.

Hat der Mieter M einen Anspruch auf Rückzahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung, auch wenn das Mietverhältnis nicht beendet wurde, sondern mit dem Käufer fortgesetzt wird?

Das Ergebnis: Bezogen auf den bisherigen Vermieter, der mit Vollendung des Rechtserwerbs des Erwerbers – also der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch – kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, ist eine Situation eingetreten, die in Bezug auf das Mietverhältnis der bisherigen Vertragsparteien V und M einer Beendigung des Mietverhältnisses gleich steht (LG Berlin, Urteil v. 02.10.2015, Az. 63 S 184/15).

Dem M steht im Falle des Vermieterwechsels nicht mehr die Möglichkeit zur Verfügung, über die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den nach Ablauf des Verbrauchszeitraums (31.12.2014) fällig werdenden Betriebskostenvorauszahlungen Druck auf seinen Vermieter auszuüben, um diesen zur Vornahme der Abrechnung anzuhalten. Mit dem Vermieterwechsel tritt im Mietverhältnis eine zeitliche Zäsur insofern ein, als der Käufer für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraums zuständig ist, innerhalb dessen er in das Mietverhältnis eingetreten ist ‑ vorliegend für das Jahr 2015 ‑, während der bisherige Vermieter, also V, für die zum Zeitpunkt des Eintritts des Käufers in das Mietverhältnis bereits abgelaufenen Zeiträume – vorliegend 2014 – zuständig bleibt.

Da der aus dem Mietverhältnis ausgeschiedene Vermieter V keinen Anspruch auf weitere Entrichtung von Betriebskostenvorauszahlungen hat, steht dem Mieter M nicht die Möglichkeit zu, durch Einbehalt der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen Druck auf den Vermieter V zur schnelleren Erteilung einer Betriebskostenabrechnung auszuüben.

Insoweit steht dem Mieter M an Stelle des nicht mehr bestehenden Zurückbehaltungsrechts an dem Vermieter V gegenüber nicht mehr geschuldet monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvorschüsse wie nach endgültiger

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Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, IMR 2006, S. 42; BGH, IMR 2012, S. 493) zu.

Praxishinweis: Ein Vermieter muss fristgerecht, d.h. innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des jeweiligen Verbrauchszeitraums über die während des Verbrauchszeitraums mieterseits geleisteten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen und darüber hinaus formell fehlerfrei abrechnen.

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht bzw. formell mangelhaft ab, so ist er mit Betriebskostennachforderungen gem. § 556 BGB gegenüber dem Mieter ausgeschlossen.

Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses, sei es, der gänzlichen Beendigung oder der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem ursprünglichen Vermieter durch Eigentümerwechsel, steht dem Mieter darüber hinaus ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen gegenüber dem (ursprünglichen) Vermieter zu.

Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualifizierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der Rhein-Main-Hochschule, Wiesbaden.

ANDREÄ PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT

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RECHTSANWÄLTE NOTARE Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 51 - 53 Tel.: 06 11/ 9 89 19-0 Fax: 06 11/9 89 19-81/83 kanzlei@rechtsanwalt-wiesbaden.de www.rechtsanwalt-wiesbaden.de

Information

Die Eigentümerversammlung – Das Steuerrad der WEG Schlachtrufe – Säbelgerassel – Hahnenkämpfe. Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht selten Schauplatz lautstarker Diskussionen um Jahresabrechnungen, Reparaturen und die Frage, ob der Verwalter ordnungsgemäß verwaltet hat. Viele Debatten sind sinnvoll und notwendig, andere leider nicht immer zielführend.

Wer aktiv den Kurs seiner Wohnungseigentümergemeinschaft mitbestimmen möchte, sollte Folgendes beachten: 1. Vor der Versammlung a) Einberufung Die Versammlung wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Zusätzlich können die Eigentümer vom Verwalter weitere Versammlungen verlangen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer nach Köpfen den Verwalter schriftlich unter Angaben von Gründen zur Einberufung auffordert. b) Einzuladende Zur Wohnungseigentümerversammlung ist jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer einzuladen. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, vielfach ist dies bei Ehegatten der Fall, sind alle diese Wohnungseigentümer einzuladen. c) Tagesordnung Die Einladung zur Versammlung erfolgt zwei Wochen vorher unter Angabe der Tagesordnung. Gegenstände, über die ein Beschluss gefasst werden soll, sind in der Tagesordnung so genau anzugeben, dass sich jeder Eigentümer auf den Beschluss und die zugehörende Diskussion vorbereiten kann. Jeder Eigentümer hat zudem das Recht, die Aufnahme von Tagesordnungspunkten zu verlangen, deren Behandlung im Interesse der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer liegt. Soll über diese Punkte nicht nur diskutiert, sondern auch Beschluss gefasst werden, muss der Eigentümer dies ausdrücklich verlangen. Dieses Begehren muss er – von wenigen Ausnahmen wegen Eilbedürftigkeit abgesehen – so frühzeitig an den Verwalter stellen, dass die zweiwöchige Ladungsfrist eingehalten werden kann. d) Versammlungstermin/Versammlungsort Die Versammlung hat am Ort, das heißt der Stadt oder Gemeinde, der Wohnanlage stattzufinden. Zudem muss der Versammlungstermin zu verkehrsüblichen Zeiten stattfinden, also zu Zeiten, zu denen die Teilnahme auch berufstätigen Eigentümern möglich ist. Die Versammlung sollte um spätestens 23:00 Uhr enden.

2. Ablauf der Versammlung a) Überprüfung der Teilnahmeberechtigung der erschienenen Personen Die Versammlung ist nicht öffentlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter können daher außenstehende Dritte von der Teilnahme ausschließen. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn die Teilungserklärung sie ausdrücklich vorsieht, ein Eigentümer selbst faktisch nicht teilnehmen kann oder ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Teilnahme Dritter besteht. Ein Eigentümer, der selbst nicht teilnehmen kann, kann daher – unter Vorlage einer Originalvollmacht – einen Vertreter schicken. Insoweit kann die Gemeinschaftsordnung allerdings bestimmen, dass sich die Wohnungseigentümer nur durch einen eingeschränkten Personenkreis, oftmals andere Eigentümer oder den Verwalter, vertreten lassen können. Sachverständige oder Rechtsanwälte können hingegen nur teilnehmen, solange und soweit dies erforderlich ist. Es gilt meist nur für die Zeitdauer eines bestimmten Beschlusspunktes. b) Ermittlung der Beschlussfähigkeit der Versammlung Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Ist die Beschlussfähigkeit nicht gegeben, ist durch eine neue, zweite Einladung wiederum mit zweiwöchigem Vorlauf zu einer zweiten Versammlung einzuladen. Diese zweite Versammlung ist dann unabhängig von der Zahl der Erschienenen bzw.

Vertretenen beschlussfähig. Eine Eventualeinladung, die für den Fall, dass die erste Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, vorsieht, dass direkt im Anschluss an die erste Versammlung eine zweite Versammlung stattfindet, welche dann unabhängig von

den repräsentierten Miteigentumsanteilen beschlussfähig sei, ist nicht zulässig. c) Versammlungsleitung unter Beachtung der Geschäftsordnung Die Versammlungsleitung obliegt dem Verwalter. Er übt das Hausrecht aus und kann Ordnungsmaßnahmen ergreifen, etwa die Redezeit begrenzen oder Störern das Wort entziehen bzw. sie – als letztes Mittel – sogar von der Versammlung ausschließen. d) Durchführung der Abstimmung und Feststellung der Beschlussergebnisse Ein Beschluss kommt zustande, wenn er die nötige Mehrheit findet.

Sehen Gesetz oder Teilungserklärung keine besondere Mehrheit vor, erfolgt die Beschlussfassung mit einfacher Stimmenmehrheit nach Köpfen. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, haben diese nur eine gemeinsam Stimme. e) Verkündung der Beschlüsse Der Verwalter hat nach erfolgter Abstimmung das Abstimmungsergebnis und das Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Beschlusses festzustellen und zu verkünden. Erst dadurch kommt ein Beschluss wirksam zustande.

3. Nach der Versammlung a) Protokoll Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist ein Protokoll anzufertigen, welches vom Verwalter, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates und einem Wohnungseigentümer zu unterzeichnen ist.

Das Protokoll soll binnen drei Wochen nach der Versammlung angefertigt werden. Es muss neben der genauen Formulierung des Beschlusstextes auch das Ergebnis der Abstimmung nach Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen aufzeigen. Ist das Protokoll fehlerhaft, bestehe ein Anspruch jedes einzelnen Eigentümers auf Berichtigung, wenn der Fehler rechtserheblich ist. b) Beschlussanfechtung Verstoßen Beschlüsse gegen geltendes Recht, müssen sie, wenn sie nicht ausnahmsweise gänzlich nichtig sind, angefochten werden. Eine solche Anfechtung muss binnen eines Monats ab Beschlussfassung, das heißt ab der Eigentümerversammlung, erfolgen. Der Zeitpunkt, zu dem das Protokoll den Eigentümern zugesendet wird, beeinträchtigt den Lauf der Frist nicht. Eigentümer, die mit einem bestimmten Beschluss nicht einverstanden sind, sollten daher dringend in der Versammlung den Beschlusswortlauf mitschreiben. Die Anfechtung ist nur klageweise bei Gericht möglich. Die Fertigung eines Schreibens an den Verwalter ist nicht ausreichend. c) Beschlusssammlung Alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse sind fortlaufend nummeriert in einer Beschlusssammlung aufzunehmen. Zweck der Beschlusssammlung ist es, Eigentümern und Käufern einen Überblick über die Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu geben. Jeder Eigentümer besitzt daher ein Einsichtsrecht und kann gegen Kostenübernahme Kopien verlangen.

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Ist das passende Objekt erst einmal gefunden, bieten sich dem künftigen Immobilienbesitzer zahllose Varianten zur Finanzierung über ein Darlehen. Hier lohnt ein Vergleich – hinsichtlich der Sollzinssätze ebenso wie im Hinblick auf die Rückzahlungsmodalitäten. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie vor allem darauf achten, dass Sie sich die günstigen Darlehenszinsen möglichst lange – bestenfalls bis zur vollständigen Tilgung Ihrer Darlehensschuld – sichern. So vermeiden Sie böse Überraschungen: Denn falls die vereinbarte Zinsbindung ausläuft, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, kann es passieren, dass die Restschuld zu einem bis dahin möglicherweise stark angestiegenen Sollzinssatz finanziert werden muss. Eine Mehrbelastung, die zu ganz erheblichen Problemen führen kann.

Vermeiden lässt sich dies beispielsweise mit einem sogenannten Kombikredit, bei denen das Bankdarlehen mit einem Bau-

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sparvertrag kombiniert wird. In diesem Fall schließt der Kreditnehmer einen Bausparvertrag ab, bei dem die vereinbarte Bausparsumme der Höhe seines Kreditbedarfs entspricht. Er erhält daraufhin ein Sofortdarlehen für den Immobilienerwerb, das jedoch nicht sofort getilgt wird: Der Kreditnehmer zahlt hierfür zunächst ausschließlich die Zinsen, während er parallel monatliche Sparbeiträge auf seinen Bausparvertrag einbezahlt.

Sobald die Zuteilung des Bausparvertrages erreicht ist, löst der Kreditneh­mer mit der Bausparsumme – bestehend aus den verzinsten Sparleistungen plus einem Bauspardarlehen – das Sofortdarlehen komplett auf einmal ab. Er bezahlt ab dann nur noch die monatlichen Raten, bestehend aus Zins und Tilgung, für das Bausspardarlehen.

Der besondere Vorteil dieser Konstellation ist die sehr langfristige Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, denn die Konditionen stehen hier von Anfang an fest. Die finanzielle Belastung eines Immobilienerwerbs wird dadurch auch über Zeiträume von 20 Jahren und mehr gut planbar. Ein weiterer Vorteil: Sobald das Sofort-Dar­lehen durch den Bausparvertrag abgelöst wird, kann das noch verbleibende Bauspardarlehen flexibel getilgt werden. Mit­hilfe von Sondertilgungen kann der Bausparer seine Schulden vorzeitig zurückzahlen und damit Zinskosten sparen.

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