Strategy Tilburg

H7. Welke strategie voor centrum Tilburg?

In dit hoofdstuk wordt er ingegaan op de strategie voor de binnenstad van Tilburg. Ten eerste wordt de ervaring in Tilburg weergegeven.

Aansluitend hierop wordt de opgave voor centrum Tilburg opgesteld. Deze is voortgevloeid uit de stedenbouwkundige analyse.

Hierop volgend is de huidige situatie uit geschetst met daarnaast de toekomst visie. Hier kan een duidelijk verschil uit worden gehaald. Hierna worden alle lagen van de visie een voor een behandeld, waardoor de totale visie duidelijk wordt.

In het hoofdstuk Noord - Zuid assen worden de nieuwe levensaders van de stad behandeld, hoe deze momenteel zijn en wat een eventueel toekomstbeeld is voor deze straten. Aansluitend hierop worden de oost - west assen behandeld en hoe deze kunnen dienen als secundaire verbindingen. Ook wordt er gekeken naar de tussengebieden die hierdoor ontstaan zijn en hoe deze moeten functioneren.

Aansluitend hieraan wordt de Cityring behandeld waarbij een nieuwe ader wordt gecreÍerd , die gebieden met elkaar verbindt en een oude barrière doorbreekt.

101

Ervaring Bus station

Trein station Stationsplein

Cityring n oord / Sp

oorlaan

Stati onss traat

Wanneer men met de bus of trein aankomt op Tilburg centraal station en aan de zuidelijke stadscentrum zijde naar buiten loopt, komt men uit op een stationsplein. Dit plein is momenteel ontworpen voor beweging en niet voor verblijf. Naast een aantal plantenbakken is er geen straat meubilair. Al gauw wordt duidelijk waarom dit niet aanwezig is. Het plein is namelijk verbonden aan de drukke Cityring noord, wat het geen prettige verblijf plek maakt.

OriĂŤntatie is ook vrij lastig, vanaf het plein is het niet duidelijk waar wat zich bevindt en waar men heen zou moeten lopen voor haar bestemming. Iets wat in het verleden wel erg duidelijk was in Tilburg. In 1893 was er een erepoort bij de Stationsstraat die een entree bood aan het stadscentrum. Deze entree mist er momenteel, zowel visueel als ruimtelijk.

Momenteel wordt dit opgelost door het plaatsen van een reeks borden op het stationsplein, die aangeven waar wat zich bevindt.

1:2500

Huidige situatie

Wanneer men de route volgt naar het centrum moet men langs een betonnen barrière langs de drukke Cityring noord lopen, een erg onprettige en eerste ervaring met de stad. In de verte wordt langzamerhand een zebrapad over de Cityring zichtbaar. Eenmaal daar aangekomen zijn er geen borden meer te vinden en is het weer onduidelijk waar men heen zou moeten gaan, mocht zij naar het stadscentrum willen gaan. Men kan zowel naar het busstation lopen of over de Cityring steken naar de Stationsstraat, waar enkele kantoren zichtbaar zijn.

Deze bedrijvigheid is de enigste trekker waardoor men zou kunnen denken dat zij deze kant op moeten gaan om bij het centrum aan te komen. Er is verder geen ruimtelijke geleiding.

Stationsplein 102 99

Tilburg CS

Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Gaten weefsel

Entree van het stadscentrum

G1

Entree Spoorlaan 1893

Entree Spoorlaan 2017

Diverse barrieres

Spoorlaan

Profiel Spoorlaan

Entree naar Stationsstraat 103

Ervaring Wanner men met de bus of trein aankomt op Tilburg centraal station en aan de noordelijke zijde naar buiten loopt komt men uit op een ander stationsplein, het Burgemeester Stekelenburgplein. Deze heeft een prettigere verblijfsfeer dan het Zuidelijk gelegen stationsplein. Er is een fontein, een aantal zitplekken en een grote fietsstalling. Echter missen hier nog functies, waardoor de levendigheid nog beperkt is.

Momenteel is dit gebied nog in ontwikkeling, dus dit zal waarschijnlijk nog veranderen in de nabije toekomst.

Het gebied wat hier aan het ontwikkelen is, is de Spoorzone. Een gebied met gemengde functies zoals: wonen, werken en Leisure, een hub voor innovatie. Momenteel mist er nog een prettige voetgangers verbinding naar dit gebied toe vanaf het station en moet men via de Burgemeester Bronkxlaan lopen. Een zeer brede en uitgestorven weg. Wanneer men hier loopt voelt men zich verdwaalt op een afgelegen industrie terrein en krijgt men niet het gevoel bij een innovatie hub te zijn. En hier ligt momenteel nog het obstakel, men moet er langs lopen en niet doorheen.

Wanneer men door het gebied heen geleid zou worden, zou dit een veel interessantere ervaring zijn voor de wandelaar.

Burgermeest e

r Bronkxlaan

Bus station

Burgermeest er Bronkxplein

Spoor zone

Trein station 1:2500

Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Gaten weefsel

Huidige situatie

Hier is echter wel de mogelijkheid voor in het stuk van de spoorzone wat reeds is ontwikkeld.

De voetganger en fietser wordt hier het gebied in gezogen en komt in een ontdekkingsgebied uit waarin zij het gebied kan verkennen en ervaren. Ook is hier een verbinding gemaakt voor voetgangers en fietsers door middel van de Willem II - passage, een tunnel die onder het spoor door loopt en de Spoorzone en met het stadscentrum verbindt.

Burgermeester Bronkxplein 104 99

Burgermeester Bronkxlaan

De Spoorzone

Burgermeester Bronkxlaan

Entree Spoorzone

Spoorzone

Willem II Passage

Entree naar Willem II straat

G2

Spoorzone

105

Ervaring Het stadscentrum is omringt door de ringbaan, een breed profiel gevuld met auto’s. Deze heeft een barrière werking en sluit het stadscentrum af van de omliggende gebieden. Hoewel er diverse toegangsroutes zijn tot het stadscentrum, zijn deze niet uitnodigend en veelal monotoon.

Echter aan deze monotone toegangsroutes, liggen er diverse mooie pleinen, welke vaak als knooppunt in de stad dienen. Eenmaal aangekomen in het kernwinkel gebied wordt men uitgenodigd om het gebied te verkennen. Het heeft een hele prettige sfeer, omdat het gebied alleen toegankelijk is voor voetgangers en de straten een menselijk profiel hebben. Tevens kent het stadscentrum een groot scala aan voorzieningen zoals; detailhandel, horeca, bedrijvigheid, diensten en kantoor voorzieningen.

Maar in het hart van het stadscentrum is een zo goed als onontdekt tussengebied, waar de voornaamste functie wonen is. Het tussengebied heeft diverse pockets, welke vaak een groene uitstraling heeft. Een deel van de straten sluit hier bij aan en heeft ook een groene uitstraling. Echter is het een terugkomend fenomeen dat de straten in het profiel gefocust zijn op de auto. Dit geeft de straten geen uitnodigend karakter noch is er plek voor de mens. Men zal hier niet snel voor haar plezier gaan wandelen.

106 99

1:10000

Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Openbaar groen

Huidige situatie

Omringt door auto’s

Monotone routes

Met mooie pleinen

Het Centrum

Uitnodigend winkelgebied

Diverse groene pockets

Diverse voorzieningen

Onontdekt tussengebied

Gefocust op auto’s

Met groene harten 107

Opgave Vanuit zowel de stedenbouwkundige analyse als de persoonlijke ervaring zijn er diverse opgaves die spelen in stadscentrum Tilburg. Deze zijn;

2

• Huisvestigingsbehoefte voor de yup Er voor zorgen dat er huisvesting mogelijkheden zijn voor de yup in de huur sector, die voldoen aan hun leef wensen, •

Verbinden van het stadscentrum met het stationsgebied als met de Spoorzone Er voor zorgen dat het stadscentrum, het stationsgebied en de Spoorzone aan elkaar worden gelinkt en samen de binnenstad van de 21e eeuw van Tilburg gaan vormen, • Gaten in het stedelijk weefsel op te vullen De diverse gaten in het stedelijk weefsel die worden veroorzaakt door parkeren invullen met andere functies die de leefbaarheid van de omgeving verbeteren, als mede andere parkeeroplossingen op te zoeken.

• Openbare ruimte en infrastructuur richten op de mens De focus van de straatprofielen verschuiven van de auto naar de mens, waardoor de beleving voor de mens verbeterd.

• Het vergroenen van de stadZowel uit het oogpunt van klimaat adaptief als esthetische waarde de binnenstad vergroening, zodat gevolgen van klimaatverandering worden tegengegaan en de ervaring van de openbare ruimte wordt verbeterd.

1

3

1:10000

Woongelegenheid yup

Verbinden deelgebieden

1 1:10000

108 99

Opgave

Gaten in weefsel opvullen

Straten terug voor de mens

Binnenstad vergroenen

G3 109

Huidige situatie Aan de noord - westelijke kant van het centrum bevindt zich het station. Aan de noordzijde hiervan bevindt zich de Spoorzone, een innovatie gebied waar werk, recreatie en wonen gemengd is. Aan de zuidzijde bevindt zich het stadscentrum. Het stadscentrum van Tilburg is momenteel omringt door de brede Cityring. Hoewel de Cityring het centrum goed bereikbaar maakt voor gemotoriseerd verkeer werk het als een barrière voor langzaam verkeer die naar het centrum wilt gaan.

Burgerme e

ster Brok x

Spoorzon e

Westelijk van het centrum bevindt zich de Stationsstraat.

Een dwaalgebied met een mix van woningen, detailhandel en horeca, volgens de gemeente, de verbinding tussen het station en het kernwinkelgebied.

Tussen al deze gebieden ligt een intiem woongebied, met intieme en karaktervolle straten.

Hoewel centrum Tilburg goed bereikbaar is voor de auto, is deze niet uitnodigend voor non gemotoriseerd vervoer. Het is niet duidelijk voor de fietser of voetganger op welke manier zij naar het centrum kan gaan. Hierdoor zijn er onbenutte kansen die het centrum gebied kunnen versterken.

Centrum Tilburg n Ker

w

d bie e g l e ink

oorlaan

Heuvel oost

Harmonie park

Cityring n oord / Sp

Cityring

Cityring west

Stati onss traat

Station

Aan de Cityring noord bevindt zich het trein en busstation en zijn hier veel kantoren gevestigd. Deze heeft een erg breed profiel, waarbij de auto het straatbeeld domineert.

De cityring oost verbind de noordelijke Cityring met de Zuidelijke Cityring, deze heeft een breed profiel waaraan diverse kantoren en horeca gelegenheden zijn gevestigd.

Ook komt deze langs de Heuvel, een van de pleinen van het kernwinkelgebied.

Bij de zuidelijke Cityring bevindt zich het kern winkelgebied met een groot scala van detailhandel. Deze is opgezet als een ladder structuur met diverse pleinen.

laan

Cityring z

uid 1:5000

Huidige situatie 110 99

Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Openbaar groen

Strategie voor centrum Tilburg In de vernieuwde strategie voor centrum Tilburg wordt het volledige centrum gebied toegankelijker gemaakt voor non gemotoriseerd verkeerd en wordt het centrum, het station en de spoorzone met elkaar gekoppeld.

De basis voor deze koppeling zijn het versterken van en ontwikkelen van de 4 noord - zuid assen, deze zullen als hoofdrager dienen voor de verbinding van alle gebieden.

Deze ontwikkeling bestaat uit diverse ingrepen, namelijk: • De vier karakters Het versterken van de identiteiten van de noord - zuid assen en daarmee het stadscentrum, stationsgebied en de Spoorzone met elkaar verbinden.

II

IV

• Secundaire verbindingen De oost - west assen transformeren naar goede functionerende secundaire verbindingen voor fietsers en voetgangers,

III

I

• Intiem groen leefgebied De leefbaarheid en ervaring van het woongebied versterken, transformatie van anonieme ruimte naar plekken, • Barriere doorbreken & verbinden van de stad Cityring noord omleiden via de Burgemeester Brokxlaan en de oude cityring transformeren naar een stads promenade.

X

1:5000

Visie

Station Noord - oost as Ringweg Oost - west as Knots Openbaar groen Nieuw centrum

Al deze ingrepen kunnen los van elkaar geïmplementeerd worden, echter versterken deze elkaar allemaal. Met deze ingrepen zullen de spoorzone, het centraal station en het stadscentrum beter met elkaar verbonden worden. Dit zal ook een prettigere ervaring creëren voor de gebruiker en zal er een bruisender 21e eeuws stadscentrum ontstaan. In de hier opvolgende pagina’s wordt er per ingreep dieper ingegaan op hoe deze werken en wat hun effecten zijn.

111

Noord - Zuid assen Aan de Spoorlaan zitten vier interessante noord - zuid assen, waarvan de volledige potentie momenteel nog niet gebruikt worden. Zij kunnen de verbindende factor zijn voor het verbinden van het bestaande stadscentrum en het station en de Spoorzone. Al deze straten hebben een zeer divers karakter en geven andere ervaringen aan de passant. Deze vier assen en hun karakter zijn, van west naar oost; • • • •

I - De Stationsstraat - kantoren en winkelen, II - De Langestraat - groen en intiem wonen, III - De Willem II straat - horeca speciaal, IV - De Magazijnstraat - stedelijk en parkeren.

Al deze straten hebben een zeer divers karakter en geven andere ervaringen aan de passant.

Echter hebben ze momenteel een ding gemeen, ze lopen allemaal van de Spoorlaan naar het kernwinkelgebied. Momenteel wordt er door de gemeente vooral gefocust op de Stationsstraat en de Heuvelring, echter lopen hier nog drie zeer interessante straten tussen die nog onbenut zijn, elk met een eigen sfeer en potentie.

II I

IV III

Wanneer men de potentie benut van deze vier assen en ruimtelijk uitbreid en versterkt met zowel de Spoorlaan als de Spoorzone, zullen deze assen alle drie de gebieden met elkaar samenbrengen.

Hierdoor

1:5000

Bestaande sferen 112 99

X

Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Noord - zuid as

Verbinden van de stad

2

3

I

IV

heu velr ing

De Magazijnstraat

De willem II straat

De Langestraat

De

Stat ions stra at

Spoorlaan

II

1

1:10000

Huidige situatie

III

1 X

1:5000

Assen versterken

Station Noord - zuid as Openbaar groen

1:10000

Nieuwe situatie 113

Noord - Zuid assen Alle vier de assen hebben dus hun eigen karakter maar ook hebben zij elk interessante hot spots aan hun as liggen. Deze hot spots kunnen meehelpen aan het creëren van een identiteit van de straat.

Deze hot spots zijn: • • • •

I

II

I - De Stationsstraat - Horeca pleinen, II - De Langestraat - Het groene karakter, III - De Willem II straat - Speciaal zaken, IV - De Magazijnstraat - Hoog stedelijk karakter.

Door elk karakter door te trekken naar de des betreffende straat kan er een basis identiteit worden gecreëerd. In combinatie met het verplaatsen van het maaiveld parkeren in het stadscentrum naar de omliggende parkeer garages wordt er ruimte gecreëerd voor een transformatie in de openbare ruimte.

De openbare ruimte kan hierdoor een compleet andere en prettigere invulling krijgen, ontworpen naar het karakter van elke straat. Door ruimte weg te nemen van de auto en terug te geven aan de mens, zal er compleet andere sfeer ontstaan, die vele mogelijkheden biedt.

III

IV

De Willem II straat 114 99

De Langestraat

De Stationsstraat

De Magazijnstraat

De vier karakters

Spoorlaan

II De Spoorlaan

I

IV III

bied elge k n i w kern X

1:5000

Het kernwinkelgebied

Station Noord - zuid as Knots Openbaar groen

De vier assen 115

Straat I - De Stationsstraat

Wanneer de straat autovrij wordt kan er worden ingespeeld op het karakter van de straat. Namelijk een levendig werk en horeca gebied. Zo zal er ruimte zijn voor terrasjes en invulling voor de openbare ruimte, waardoor het leven naar de straat kan worden getrokken in plaats van achter de gevel.

Stat ions stra at

I

De

De Stationsstraat is momenteel, in de ogen van de gemeente, de poort naar het stadscentrum en het kernwinkelgebied. Vanaf de Spoorlaan is de entree van de straat niet erg uitnodigend en is het geen rode loper naar het stadscentrum. Echter wanneer men door deze straat heen gaat geeft deze een semi prettige ervaring. Er is een grote diversiteit aan voorzieningen, van kantoren, horeca gelegenheden en detailhandel. Alleen is het profiel van de straat vooral gericht op de auto, een enkele rijbaan met parkeren ernaast en zijn er vrij smalle stoepen.

2

1

Spoorlaan

De Tuinstraat

3

traat De Heuvels 1:10000

X

Station Noord - zuid as

Situatie

Entree vanaf Spoorlaan

Straat profiel

Stoep vult met auto’s

In de Stationsstraat zijn er twee plekken die als plein dienen zonder daadwerkelijk een plein te zijn, het “plein” bij de Heuvelstraat en het “plein” bij de Tuinstraat. Deze plekken zijn erg in trek door de horeca gelegenheden die er aan vast zitten.

Echter kunnen deze worden uitgebreid tot plekken waar mensen kunnen samen komen in een fijnere ruimte, zonder de overlast van het voorbijgaande auto verkeer of een straat gevuld met geparkeerde auto’s.

Hierdoor zullen ondernemers potentie gaan zien in de straat om hier te vestigen en er nog een groter scala aan functies in de Stationsstraat bij kan komen. Hierdoor zal de verbinding tussen het kernwinkelgebied, het station en de spoorzone zowel ruimtelijk als ervaringsgewijs versterkt worden.

116 99

Werk & Horeca

Plein Tuinstraat

Plein Heuvelstraat

Gewenst toekomstbeeld 117

Straat II - De Langestraat

Zo bevindt het Harmoniepark zich aan deze straat, een vrije grote en openbaar toegankelijk stuk groen, waar maar weinig mensen gebruik van maken. Dit komt vooral door het ontbreken van een gebruiksinvulling. Zo is er bijvoorbeeld geen straat meubilair aanwezig of prullenbakken. Hierdoor ervaren mensen het als een transitie ruimte en niet als verblijfsruimte. De straat komt uiteindelijk uit op de Oude Markt, een horeca plein bij het kernwinkelebied.

Naast het Harmoniepark is dit een van de groenere straten in het stadscentrum van Tilburg en domineren bomen het straatbeeld in de zomer. Dit kan ook gelijk de fundering zijn voor het versterken van het karakter van de Langestraat. Namelijk een groene oase creëren in de stad waar men tot rust kan komen. Hier kunnen diverse Leisure en diensten functies zich aan koppelen, door bijvoorbeeld een horeca gelegenheid te creëren die ook overdag open is aan het Harmoniepark of een kinderopvang voor de buurtbewoners.

Station

II

Harmonie park

De Langestraat

De Langestraat is voor menig mens een nogal anonieme straat, haar entree is niet erg uitnodigend waardoor maar weinig mensen er naar binnen worden getrokken. Echter heeft deze straat een zeer prettige en intieme sfeer, met een aantal mooie plekken en interessante doorgangen.

Spoorlaan

2

1

3 De Oude markt

X

1:10000

Station Noord - zuid as Openbaar groen

Situatie

Entree vanaf spoorlaan

Harmoniepark

Groen domineert

Wanneer het groene karakter zich nog verder door vertaald in het straatbeeld van de Langestraat, volledig van noord naar zuid, zal deze een nog betere ervaring geven. Wat uiteraard essentieel is in het creëren van een groene poort aan de Spoorlaan.

118 99

Leisure en diensten

Deel is autovrij

De Oude markt

Gewenst toekomstbeeld 119

Straat III - De Willem II straat De Willem II straat is momenteel de enigste straat die het kernwinkelgebied en de Spoorzone directe verbinding brengt. Dit komt dankzij de veelgebruikte Willem II passage die onder het spoor door loopt.

De straat zelf heeft een vrij uitnodigend karakter bij haar entree, dit komt door de horeca gelegenheid die op de hoek is geplaatst en de brede voetpaden.

Echter voelt het alsof deze straat niet in directe verbinding met het station staat, dit wordt momenteel veroorzaakt door de drukke Ringweg noord. Met het verplaatsen van de Ringweg en het creëren van een promenade zal deze straat een veel sterkere potentie hebben.

De straat zelf heeft een zeer prettig profiel, conform aan de menselijke maat. Er zijn brede voetpaden en een deel van de straat is autovrij. Echter ontbreekt er een inrichting van de straat waardoor de voetpaden vaak gebruikt worden als parkeerplaats, waardoor de fijne ervaring in de straat verdwijnt. In de straat zelf is een divers scala aan functies, dit zijn onder andere woningen, kantoren en specialistische detailhandel.

2

1

Spoorlaan III

3

1:10000

X

Station Noord - zuid as

Situatie

Entree vanaf spoorlaan

Diverse speciaal zaken

Deel is autovrij

Door het volledig weren van gemotoriseerd vervoer en door middel van een betere inrichting in de openbare ruimte, zal deze straat kunnen opbloeien en haar volledige potentie kunnen benutten. Namelijk het creëren van een intiem winkelgebied met een gemengde functie. De diverse specialistische detailhandelaren en horeca gelegenheden kunnen zo het private gedeelte en de openbare gedeelte met elkaar laten samen smelten. Dit zal levendigheid in de straat creëren en er zal een dynamischer straatbeeld ontstaan en zo de verbinding tussen noord en zuid versterkt.

120 99

Intiem winkel gebied

Intiem profiel

Een lege openbare ruimte

Gewenst toekomstbeeld 121

Straat IV - De Magazijnstraat De Magazijnstraat is de meest oostelijk gelegen noord - zuid verbinding en wordt gekenmerkt door verval. Vanaf haar entree is het al duidelijk, leegstand en verval. In de straat zelf is het niet anders, het enigste wat hier momenteel te vinden is, is een brede rijbaan met een smalle stoep ernaast en parkeer velden op maaiveld. Ook staan er een aantal vervallen panden in de straat die al in jaren niet zijn onderhouden. Dit creĂŤert een anonieme en nietszeggende ruimte, waar zowel verblijf als transitie niet als prettig kan worden ervaren.

Aan het eind van de straat bevindt zich het Pieter Vreedeplein, een gigantisch winkel, Leisure en wooncomplex, wat met haar rug naar de Magazijnstraat staat. Onder het complex bevindt zich een parkeergarage met een groot aantal parkeerplekken. In het complex is er een doorgang door het pand heen wat uitkomt op het Pieter Vreedeplein zelf en een plein met diverse winkels en horeca gelegenheden.

2

1

Spoorlaan

IV

3

1:10000

X

Station Noord - zuid as

Situatie

Entree vanaf spoorlaan

Alleen ruimte voor de auto

Anonieme ruimte

De Magazijnstraat heeft de potentie om de verbindende factor te zijn tussen het Pieter Vreedeplein en de Spoorlaan. Deze potentie is nu nog onbenut en biedt veel kansen. Door de grote diversiteit aan functies en de korrelmaat in de directe omgeving, zal het krachtig zijn om deze straat te ontwikkelen naar een hoog stedelijk gebied met een gemengd programma. De auto zal echter hier niet uit het straatbeeld verdwijnen, dit komt door de aanwezigheid van de belangrijke parkeergarage.

Dit kan voor deze straat positief zijn, omdat automobilisten de straat kunnen ervaren en zo ook weer mensen trekt naar de functies die hier aanwezig kunnen zijn.

122 99

Hoogstedelijk gemengd milieu

Pieter Vreedeplein

Laden en lossen

Gewenst toekomstbeeld 123

Oost - West assen Momenteel zijn de oost - west assen voor alle vormen van verkeer toegankelijk. Deze assen, die lopen over de Poststraat en de Tuinstraat, lopen beide naar het Pieter Vreedeplein en worden veel gebruikt door fietsers. Maar ook zijn deze straten ook toegankelijk voor auto’s waardoor er chaotische verkeerssituaties kunnen ontstaan, die niet wenselijk zijn in dit gebied. Hiervoor zijn diverse oplossingen mogelijk: Model I - Verbod op parkeren Algeheel verbod op het parkeren in deze straten en het verbod ook handhaven door middel van geparkeerde auto’s weg te slepen. Zo zal het straat beeld opgeschoond worden en naast een veiligere verkeerssituatie ook een betere beleven creëren.

Model II - Rijbaan alleen voor fietsers Door deze assen af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer zullen er snelfiets routes ontstaan die van oost naar west, en visa versa, door het centrum heen lopen. Naast dat het overlast van het gemotoriseerd verkeer hierdoor verdwijnt, zal er een heel ander milieu ontstaan in deze straten en de leefbaarheid verbeteren.

Spoorlaan

Poststraa t

Tuinstraat

Pieter Vreedeplein

Model III - Autovrij en nieuwe inrichting Een uitgebreider model van het voorgaande model is de autovrije straten met een nieuw inrichting.

Doordat de auto uit de straat verdwijnt is er de mogelijkheid om een volledig nieuw profiel te ontwerpen voor de straten. Zo kan er meer groen worden toegevoegd, een van de speerpunten in de visie van de gemeente Tilburg voor het centrum gebied en kunnen er diverse plekken in de straten worden gecreëerd voor zowel bewoner als bezoeker.

1:5000

Versterken van de oost - west assen 124 99

Station Oost - west as

Secundaire verbindingen

Model I

Model II

Model III

G4

G5 125

Oost - West assen In deze visie is dit gebied ook auto vrij, waardoor de chaotische verkeerssituaties zich niet meer kunnen voordoen. Hierdoor ontstaat er ruimte om voetpaden te verbreden en zo kan de straat terug worden gegeven aan de bewoner. De huidige rijbaan blijft in een andere vorm aanwezig, deze kan worden verkleind en gericht worden op fietsers.

Zo blijven deze fiets aders behouden en worden deze versterkt en ontstaan er goed functionerende secundaire verbindingen voor zowel de bewoner als voor de passant.

Ook ontstaat er ruimte om de openbare ruimte een nieuwe invulling te geven en de ruimte terug te geven aan de mens in plaats van de auto. Er zijn ontelbare mogelijkheden, van een groene invulling tot het creĂŤren van middeleeuws achtige verharde straten, alles is mogelijk. Tevens zal hierdoor de woonkwaliteit van de bewoners, in deze voorheen drukkere straten, verbeteren. Zo zal hun gezondheid minder schade lijden, zal er meer sociale interactie ontstaan tussen de mensen en zal men meer connectie krijgen met hun straat. Ook is er potentie om hier diverse nieuwe functies te verwezenlijken.

G6

Mogelijke variaties

G8 126 99

G7

G9

De ideale toekomst

Gewenst toekomstbeeld 127

Het tussengebied Tussen de vier assen door is een zeer intiem leefgebied. Bestaande uit kleinere straten en veelal oudere maar goed onderhouden woningen. In dit gebied zijn diverse kleine pleintjes en parkjes, echter ervaar je deze nauwelijks wanneer je door het gebied heen gaat. Deze zijn veelal verborgen en weggestop. Wanneer de routing naar deze plekken verbeterd, zullen deze plekken hun potentie kunnen benutten. Hiervoor zijn diverse oplossingen mogelijk: Model I - Auto te gast Door de auto niet meer op nummer een te zetten maar op de laatste plaats, wordt de straat terug gegeven aan de voetganger en fietser. Door het toepassen van het auto te gast principe wordt autoverkeer beperkt en zodoende ook de negatieve aspecten van het auto verkeer in de binnenstad.

Model II - Autovrij maken tussengebied Het autobezit in dit gebied is vrij laag, waardoor het auto vrij maken van het stadscentrum wordt vergemakkelijkt. De bewoners kunnen bijvoorbeeld in samenwerking met de gemeente voor een gereduceerd tarief parkeren in de omliggende parkeergarages. Hierdoor kan het tussengebied volledig autovrij worden en wordt er ruimte gecreĂŤerd voor ontwikkeling in de openbare ruimte.

Model III - CreĂŤren van een groene route Naast het autovrij maken van het tussengebied, kunnen ook alle groene gebieden, die zich in de binnenstad en de omliggende gebieden, aanwezig zijn, met elkaar verbonden worden. Door deze met elkaar te verbinden ontstaan interessante routes en zullen deze gebieden meer ontdekt en gebruikt worden.

128 99

1:5000

Groene clusters

Station Groen structuur

Intiem groen leefgebied

Model I

Model II

Model III

129

Het tussengebied Doordat er ruimte is gecreëerd in de straten, is er ook ruimte voor ontwikkeling in de straten, waardoor de straat terug wordt gegeven aan de bewoner. In deze herinrichting van de openbare ruimte is het bijvoorbeeld mogelijk om in het centrumgebied een integraal netwerk te maken tussen alle groenvoorzieningen en kan tegelijk worden verbonden met de voorgaande visie voor de oost west assen. Hierdoor word voor zowel de bewoner als bezoeker een interessant gebied gecreëerd en kan dit fungeren als begeleiding en oriëntatie in het gebied.

Spoorzone Spoorlaan

Dit groene netwerk kan zich ook op grotere schaal aanknopen op groenvoorzieningen buiten het stadscentrum, zoals aan het oostelijk gelegen Tivolipark als aan de Spoorzone. Hierdoor kan het stadscentrum zich op een groene manier verbinden aan de rest van de stad en biedt dit een leuke optie voor omwonende om zo naar haar stadscentrum te gaan.

Tivoli Park

1:5000

Creeeren van een groene route 130 99

Station Groen structuur

De ideale toekomst

Gewenst toekomstbeeld 131

De cityring Een versterking van de verbinding tussen het centrum, het station en de Spoorzone is een must in de opgave voor Tilburg centrum. Momenteel werkt het brede wegprofiel van de Spoorlaan, met al het gemotoriseerd verkeer, als zware barrière. Hiervoor zijn diverse oplossingen mogelijk: Model I - Verbeteren oversteek mogelijkheden Het verbeteren van voet- en feestgangers oversteek plaatsen die tussen noord en zuid lopen.

Momenteel ontbreken deze of liggen deze niet ideaal. Door uitnodigende oversteek plaatsen te maken zullen deze drie gebieden beter met elkaar verbonden worden.

FOTO HUIDIGE SITUATIE

Model II - Meer ruimte voor de mens Het profiel van de Spoorlaan wordt nu gedomineerd door de auto. Dit maakt de Spoorlaan enkel een transitie ruimte en geen verblijfsruimte. Wanneer er meer ruimte wordt gegeven aan zowel de voetganger als fietser heeft de Spoorlaan de potentie om ook een verblijfsruimte te worden en te dienen als centrale hub aan het station wat het centrum, het station en de Spoorzone met elkaar verbind.

Model III - Spoorlaan autovrij Het ideaal beeld om de drie gebieden met elkaar te verbinden en de Spoorlaan zelf te verbeteren is het auto vrij maken van de Spoorlaan. Door het auto vrij maken van de Spoorlaan ontstaat er een enorme ruimte wat veel potentie heeft. Een potentie voor deze ruimte is het ontwikkelen van een Spoorlaan promenade, wat als centrale oost - west kan dienen in het stadscentrum van Tilburg. Een levendige plek met een groot scala aan voorzieningen, wat tevens een werende werking heeft op auto gebruik.

G10

De ringbaan 132 99

Barriere doorbreken

Model I

Model II

G11

Model III

G12

G13 133

De cityring

De Burgemeester Bronkxlaan heeft momenteel een vergelijkbaar wegprofiel met het wegprofiel van de Spoorlaan, waardoor deze de verkeersdruk op kan vangen. Tevens is uitbreiding van een extra rijbaan op de Burgemeester Bronkxlaan ook mogelijk, door een rijbaan te creëren in de zeven meter brede groen strook die momenteel de rijwegen scheidt.

Dit heeft verder geen invloed op de bereikbaarheid van de gebieden, omdat de parkeergarages met deze ingreep nog steeds bereikbaar zijn.

Burgerme e

ster Bron kx

P

Gasthuis ring

Het ideaal beeld voor de Spoorzone is het verleggen van de noordelijke Cityring. Deze loopt momenteel via de Spoorlaan en heeft een grote barrière werking in het gebied. Wanneer deze wordt afgesloten voor gemotoriseerd verkeerd en via de Gasthuisring en de Burgemeester Bronkxlaan zal lopen, zal dit de barrière werking wegnemen in het gebied.

Station Cit yring noo rd / Spoo rlaan

P P

P

Spoorzon e Station

laan

Spoorlaan

P

P P 1:10000

1:10000

Station Afsluitenautoverkeer Focusautoverkeer

Huidige situatie

Ingrepen

Spoorlaan

Burgermeester Bronkxlaan

Door deze ingreep ontstaat er ruimte en rust op de Spoorlaan waardoor ontwikkeling mogelijk is.

Hier zou een stadspromenade ontwikkeld kunnen worden, wat van de Spoorlaan een levendig gebied kan maken, waar wonen, werken en Leisure gecombineerd wordt, zowel in de gebouwen als in de openbare ruimte. Dit zal een prettig entree voor Tilburg creëren en biedt mogelijkheden voor een duidelijke geleiding naar de diverse omliggende gebieden. Tevens zal het stadscentrum hierdoor autovrij kunnen worden gemaakt, wat beperkt toegankelijk is voor bewoners. Het auto bezit is al vrij laag in het gebied en het huidig parkeren kan worden opgelost in de omliggende parkeergarages, zoals al aan de zuidelijke zijde van het stadscentrum wordt toegepast.

134 99

De ideale toekomst

Spoorzon e

P

Station

Spoorlaan

P

P P

P P

P

1:10000

Nieuwe situatie

Spoorzon e

P

Station Spoorlaan

Promena de

P

P P

P

1:10000

P P Station Promenade

Spoorlaan promenade

Gewenst toekomstbeeld 135

Conclusie In de vernieuwde strategie voor centrum Tilburg wordt het volledige centrum gebied toegankelijker gemaakt voor non gemotoriseerd verkeerd en worden het centrum, het station en de spoorzone met elkaar gekoppeld. De strategie bestaat vier verschillende ingrepen, die elke verschillende model opties hebben: • De noord - oost assen Het versterken van de identiteiten van de noord - zuid assen en daarmee het stadscentrum, stationsgebied en de Spoorzone met elkaar verbinden.

• De oost west assen De oost - west assen transformeren naar goede functionerende secundaire verbindingen voor fietsers en voetgangers, • Groene routes De leefbaarheid en ervaring van het woongebied versterken, • Spoorlaan promenade Cityring noord omleiden via de Burgermeester Brokxlaan en de oude cityring transformeren naar een stads promenade Al deze ingrepen kunnen los van elkaar geïmplementeerd worden, echter versterken deze elkaar allemaal en kunnen ook te samen worden toegepast. Elk van deze ingrepen hebben ook te maken met de gaten in het stedelijk weefsel die zullen worden opgevuld. Hierbij is het gebruik van de yup fundamenteel om de binnenstad verder te kunnen ontwikkelen. Met deze ingrepen zullen de Spoorzone, het centraal station en het stadscentrum beter met elkaar verbonden worden, een prettigere ervaring creëren voor de gebruiker en zal er een bruisender 21e eeuws stadscentrum ontstaan. In de hier opvolgende pagina’s wordt er per ingreep dieper op ingegaan hoe deze werken en wat hun effecten zijn.

Spoorlaan

II I

IV III

X

1:10000

Station Oost - west as

1:10000

Noord - zuid assen

Oost - west assen

Spoorzon e

P

Station Spoorlaan

Promena de

P

P

1:10000

Groene routes 136 99

Station Noord - zuid as Knots Openbaar groen

Station Groen structuur

P

P

1:10000

P P Station Promenade

Spoorlaan promenade

Welke strategie voor centrum Tilburg

X

1:5000

Station Noord - oost as Ringweg Oost - west as Knots Openbaar groen Nieuw centrum

Alle ingrepen samen 137

Strategie - Tilburg & Young urban professionals

8

138 99

H8. Welke locatie heeft de sterkste potentie voor gentrificatie?

In dit hoofdstuk worden de theorie en wensen van de young urban professionals met de praktijk gekoppeld. Zo wordt er gekeken naar welke reikwijdte vanaf het centrum in Tilburg voldoet aan de wensen van young urban professionals.

Hierna wordt er ingezoomd op dit gebied om een overzicht te krijgen op het stedelijk weefsel. Er wordt gekeken hoe het stedelijk weefsel in elkaar zit, waar er gaten in het stedelijk weefsel zitten die mogelijkheden bieden voor gentrificatie en welke locaties aan kunnen sluiten op de gemaakte stedelijke visie. Hierop volgend wordt een locatie uitgezocht voor het gentrificatie en ontwikkel proces.

139

Locatie wensen van de young urban professional

Het stadscentrum is merendeels goed bereikbaar vanuit andere stadsdelen door middel van alle vormen van verkeer. Echter willen de young urban professionals op een maximale loop afstand van tien minuten van het stadscentrum wonen. Dit is weergegeven in de kaart hiernaast. In deze radius zal een gentrificatie ontwikkeling met betrekking tot young urban professionals moeten plaats vinden.

Cup

Achtergrond HBO Diploma

Jaar contract Werkloos â‚Ź 500,Woonwensen

Het is duidelijk geworden in hoofdstuk 1 dat de young urban professional vooral dicht bij het stadscentrum en haar voorzieningen wilt wonen.

Het is duidelijk dat de doelgroep hier zou moeten landen.

0,3 per huishouden Onzeker over woonsituatie

Naast het stadscentrum

Appartement

Openbaar vervoer

50 m2 -100m2

Werken vanuit huis

â‚Ź 750,-

Supermarkt

Locatie in de stad 140 99

Tilburg Industrie Wonen Centrum

Locatie wensen van de young urban professional Het netwerk in en rondom het stadscentrum bestaat uit meerdere lussen met een bepaald soort typologie aan voorzieningen. Vanaf het station loopt er een lus met bedrijfigheid, wat overloopt in horeca en uiteindelijk in detailhandel. Aan de andere zijde, de Heuvel, zijn vooral horeca gelegenheden geclusterd in een lus. Tussen deze lussen bevind zich een woongebied, wat een perfecte locatie zou zijn voor young urban professionals.

1:5000

Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Openbaar groen

Locatie in de stad 141

Potentiele ontwikkel locaties In het netwerk van het stadscentrum en stationsgebied liggen een aantal potentiele ontwikkel gebieden. Deze gebieden worden momenteel veelal gebruikt voor maaiveld parkeren en zorgen voor een onprettige sfeer in haar directe omgeving. Ten eerste zijn dit gaten in het netwerk van de stad en ten tweede worden deze gaten opgevuld met geparkeerde auto’s De niet uitgelichte gebieden zijn plekken waar niet alleen geparkeerd wordt maar ook een verblijfsfunctie hebben maar deze niet optimaal benutten.

• • • • • •

4

Spoorlaan

6

1

1 - Betaald parkeerveld 2 - Parkeerveld voor kantoor 3 - Veld waar men een parkeerplek kan huren 4 - Fietsenstalling en ongebruikte ruimte 5 - Betaald parkeerveld 6 - Parkeerveld voor kantoren

Plek 1 & 3 zijn een mogelijke ontwikkel plekken, echter valt deze tussen allemaal gebouwen in en zal bouw hier moeizaam zijn en ligt deze niet direct aan een van de te ontwikkelen assen.

2 5

3

Plekken 2 & 6 vallen af voor directe ontwikkeling, omdat deze in beheer zijn van private eigenaren die deze niet snel zullen verkopen.

Plek 4 is een mogelijke ontwikkelplek, in beheer van de gemeente, echter is deze locatie zeer groot.

Plek 5 is een mogelijke ontwikkelplek, valt direct aan een as en heeft voldoende ruimte om te ontwikkelen en is niet dusdanig groot dat ontwikkeling in voor deze doelgroep een te groot risico zal zijn, de ideale locatie.

142 99

1:5000

Gaten in het stedelijk weefsel

Station Gaten weefsel

De leegte van de auto opvullen

1

2

3

4

5

6 143

Conclusie De locatie voor ontwikkeling van een van de noord - zuid assen en een gentrificatie proces met young urban professionals op een locatie die voldoet aan hun wensen is de Magazijnstraat heeft de meeste potentie. Noord oosterlijk gelegen van het stadscentrum is zij nu een erg anonieme straat, veelal alleen gebruikt om toegang te krijgen voor de parkeergarage onder het Pieter Vreedeplein.

Zo is er geen enkele rekening gehouden voor voetgangers in het gebied, waardoor men deze straat niet snel zou gebruiken.

In deze straat liggen, naast de parkeer garage van het Pieter Vreedeplein, ook twee maaiveld parkeerplekken. Een hiervan wordt reeds ontwikkeld en voor het tweede parkeerveld zijn er nog geen concrete plannen. Het is een bedrijf die beide parkeervelden beheerd en ook een van deze parkeervelden ontwikkeld. Dit betekend dat de eigenaar open staat voor ontwikkeling op de parkeervelden.

Spoorlaan

Dit zal een zeer goede en gewilde locatie zijn voor de doelgroep. De ligging is ideaal, alle gewenste voorzieningen zijn in de buurt en het openbaar vervoer is op loop afstand.

Door deze straat te ontwikkelen met betrekking tot young urban professionals zal deze van een anonieme grijze auto straat naar een levendige straat veranderen, waar wonen, werken en recreatie worden gemengd. Ook zal er een versterking plaats vinden van de verbinding tussen het stadscentrum, het station en de spoorzone.

1:5000

Ligging in de stad 144 99

Locatie Station Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Openbaar groen

Locatie Keuze

Ligging in de buurt 145

Strategie - Tilburg & Young urban professionals

9

146 99

H9. Welke actoren spelen mee in de ontwikkeling?

Omdat er in ontwikkeling altijd meerdere partijen betrokken zijn is het noodzakelijk om deze partijen in kaart te brengen. Na onderzoek is gebleken dat er vijf hoofdpartijen zijn in de ontwikkeling van de Magazijnstraat, deze zijn: - De projectontwikkelaar - De gemeente - De beheerder - Het ontwerpbureau - De toekomstige gebruikers In dit hoofdstuk wordt er dieper ingegaan op deze actoren. Er wordt gekeken wie zij zijn, wat hun belangen en wensen zijn in een ontwikkeling en welke rol zij hierin zullen spelen. Het hoofdstuk word afgesloten met een conclusie en ontwikkelmethode.

147

De eigenaar & projectontwikkelaar De eigenaar van het plangebied is Van de Ven Bouw en Ontwikkeling Tilburg, een bedrijf dat zich specialiseert in zowel projectontwikkeling als bouw. Dit bedrijf is zeer actief in en rondom Tilburg. Zo zijn zij momenteel bezig met diverse bouwprojecten in en rondom de Spoorzone en het stadscentrum van Tilburg. Dit betekend dat zij zeer bekend zijn met zowel de markt als de huidige situatie in Tilburg.

Een ander belangrijk aspect aan het bedrijf zelf tegen over de CUB’s is dat zij zich richten op duurzame bouw. Onder duurzaam verstaan zij niet alleen hoe milieu vriendelijk het gemaakte bouwwerk is maar ook de sociale aspecten, veiligheid, verzorging en bewustzijn tijdens de bouw zelf wordt in de gaten gehouden tijdens het bouwproces. Een verantwoorde manier van bouwen.

Van de Ven Bouw en Ontwikkeling Tilburg heeft het plangebied in de Magazijnstraat in eigendom en willen dit graag ontwikkelen, echter zijn hier nog geen concrete plannen voor. Dit betekend dat in theorie alle opties nog open zijn voor het plangebied, mits er een goed gefundeerd plan wordt opgesteld voor het gebied.

I1 148 99

Belangen

Rol in ontwikkeling

Wensen

I2 De projectontwikkelaar heeft een groot belang bij de ontwikkeling van het plangebied.

Dit komt vooral omdat voor deze partij de financiële risico’s en/of winsten het grootst zijn. Dit betekend dat deze partij overtuigt moet zijn van de gemaakte plannen, waarbij de projectontwikkelaar zo min mogelijk risico loopt en het grootst mogelijke financiële winst kan behalen. De projectontwikkelaar heeft dus vooral een financieel belang.

I3 Naast het financiële aspect heeft Van de Ven geen concrete wensen. Zij geven zelf aan dat door de geldende parkeer norm binnen het stadscentrum er weinig opties zijn naast sociale woningbouw. Momenteel mogen er volgens het bestemmingsplan veertig woningen worden gebouwd op het plangebied. Deze woningen mogen een maximale bouwhoogte hebben van vijftien meter met een eventuele kap met een hoogte van vier meter. Echter sluiten zij andere plannen niet uit, zolang er maar een ontwikkeling plaats vindt wat financieel positief is voor de projectontwikkelaar. Dit betekent de project ontwikkelaar geen specifieke wens heeft voor het plangebied, naast een ontwikkeling waarbij er winst wordt gegenereerd.

I4 De rol van de projectontwikkelaar binnen het ontwikkelproces is het goedkeuren van de plannen, alle vergunningen te regelen, afspraken te maken met alle betrokken partijen en de bouw verzorgen.

149

De gemeente De rol van gemeente Tilburg binnen dit proces is zeer belangrijk. Zij zal moeten instemmen met de denkwijze van de strategie als voor de plannen voor het plangebied zelf. Zo zal er een bestemmingswijziging aangevraagd moeten worden voor het plangebied. Een bestemmingsplanwijziging zal er niet komen wanneer de gemeente het niet eens is met de gemaakte plannen.

Hierom is het essentieel om transparant te zijn met de gemeente om zo de belangen van de projectontwikkelaar als zowel de gemeente met elkaar tegemoet te komen.

Na verkennende gesprekken met het hoofd van de afdeling stedenbouw Tilburg zijn er een aantal interessante zaken naar voren gekomen. Zo ziet de gemeente in dat de gebruikelijke parkeernorm wat geldt bij nieuwbouw projecten in de stad niet altijd even wenselijk is. Ook zij hebben geconcludeerd, net zoals eerder in dit verslag, dat er zowel een parkeerplaats overschot is in de binnenstad als dat het op maaiveld parkeren onwenselijk is. Tijdens dit gesprek gaf de gemeente ook aan dat het mogelijk is om de gehele parkeernorm te schrappen voor dit plangebied, mits er afspraken worden gemaakt met de naastgelegen parkeergarage.

Deze afspraken met de parkeergarage zouden betekenen dat de toekomstige bewoners, tegen een lager dan gebruikelijke vergoeding, kunnen parkeren in de parkeergarage aan het eind van de Magazijnstraat. Hieruit valt te concluderen dat de gemeente positief kijkt tegen de ideeĂŤn voor ontwikkeling op het plangebied.

I5 150 99

Belangen

Rol in ontwikkeling

Wensen

I6

I7

I8

Het belang van de gemeente met de ontwikkeling is dat het een positieve ontwikkeling is voor zowel, straat, wijk als stad. Voor de gemeente is het essentieel dat de ontwikkeling niet tegen vigerende plannen ingaat en de visie van de gemeente versterkt. Het grootste belang van de gemeente is een positieve ontwikkeling. Of in andere woorden een beter gebruik van het grond dan voorheen, waar veel mensen baat bij hebben.

Een grote wens van de gemeente is dat de binnenstad autovrij/luw wordt de aankomende jaren en dat de loopbaarheid en fietsbaarheid in het centrum wordt verbeterd. Andere wensen van de gemeente zijn het versterken van de diverse identiteiten in de binnenstad en het toevoegen van groen.

De voornaamste rol van de gemeente is het goedkeuren van de gemaakte plannen en het afgeven van vergunningen.

151

De beheerder - woningbouwcorporatie Vanwege de stagnerende huizenmarkt, als zowel de wensen van de yuppen, is het nodig dat er een beheerder komt voor de te ontwikkelende panden op het plangebied. De panden op het plangebied moeten namelijk de verhuur in. De faciliterende rol van de beheerder zal zorgen voor het verhuur van de panden en zal er voor moeten zorgen dat de panden worden verhuurt aan de aangewezen gebruikers. Zij moet er dus voor zorgen dat de correcte doelgroep gebruik zal maken van het plangebied.

Omdat de beheerder de panden over zal moeten nemen na de bouw is het belangrijk dat deze er al in een vroeg stadia bij wordt betrokken. Dit wilt zeggen na het goedkeuren van de plannen door zowel de projectontwikkelaar als eventueel de gemeente. Hierdoor ontstaat er zekerheid bij alle partijen en zal de daadwerkelijke ontwikkeling sneller en vloeiender kunnen verlopen.

Een eventuele beheerder is WonenBreburg. Na contact te hebben gehad met WonenBreburg over het doelgroep onderzoek en de plannen hebben zij interesse getoond hierin. Zij zien namelijk ook in dat er een gat in de markt is gevallen voor deze doelgroep en hebben tot op heden hier nog niet op in kunnen spelen.

I9 152 99

Belangen

Rol in ontwikkeling

Wensen

I10

I11

I12

Een belang voor de verhuurder is zekerheid hebben van het verhuur van de objecten. Het is daarom essentieel dat er hier in een vroeg stadium duidelijkheid over kan ontstaan, zodat zij geen pand in beheer nemen wat zij niet kunnen verhuren. Dit is dus een financieel belang.

De wensen van WonenBreburg zijn onder andere het kunnen aanbieden van woningen voor iedereen.

Hoewel WonenBreburg vooral inspeelt op de vraag naar sociale huurwoningen willen zij ook graag inspelen op andere bevolkingsgroepen.

De rol van de beheerder is het linken van de objecten met de gebruiker. Wanneer de beheerder in een vroeg stadium bij de ontwikkeling wordt betrokken, kan zij eerder opzoek naar eventuele gebruikers. Wanneer zij kan aantonen deze makkelijk te vinden, kan dit betekenen op een gemakkelijker ontwikkelproces.

153

Het ontwerpbureau De rechten voor het ontwerpen van het plangebied liggen bij Bo2, bureau voor architectuur en stedenbouw. Dit bureau zal de ideeĂŤn moeten door vertalen naar concrete bouwplannen en aangeven bij de projectontwikkelaar wat wel en niet mogelijk is.

Het bureau heeft zich al meerdere malen bewezen op vlak van architectuur, stedenbouw, duurzaamheid en stelt zich proactief op en denkt mee.

I13 154 99

Belangen

Rol in ontwikkeling

Wensen

I14

I15

I16

Het is voor het ontwerpbureau belangrijk om een goede uitwerking te kunnen maken van de plannen die aansluiten bij hun identiteit.

Dit betekend dat de projectontwikkelaar en de ontwerpers op een lijn moeten zitten over wat er gebouwd moet worden en hoe dit er uit komt te zien.

Een wens van het ontwerpbureau is dat zij de vrijheid heeft om van de te ontwerpen objecten zowel een esthetisch mooi als duurzaam iets kunnen maken.

De rol van het ontwerpbureau is het vertalen van de ideeĂŤn naar bouwplannen, in een zo esthetisch mooi en goed functionerend iets, wat betaalbaar is. Tijdens de ontwikkeling zelf is het bureau verantwoordelijk voor de directievoering en bewaakt de planning, de kosten en de kwaliteit.

155

De toekomstige gebruikers De toekomstige gebruiker is essentieel zowel tijdens als na het proces. Tijdens het proces is het mogelijk, mits er een beheerder is vastgesteld, om toekomstige gebruikers te vinden. Wanneer deze voor de concrete bouw gevonden zijn, is het mogelijk om hiermee in dialoog te gaan, om zo de gemaakte plannen te toetsen.

Door op deze manier te werken zal er niet per definitie gebouwd worden voor de bouw maar zal er gebouwd worden specifiek aan de wensen van de gebruiker. Dit kan vele voordelen hebben doordat dit de zekerheid van succes van gentrificatie kan beĂŻnvloeden. Wanneer de behoeften van de toekomstige bewoners zo veel mogelijk kunnen worden meegenomen in de planvorming zal deze niet achter de feiten aan lopen.

Ook zal de toekomstige bewoner het gevoel krijgen meer invloed te hebben op de beslissingen die uiteindelijk haar leefomgeving kunnen gaan beĂŻnvloeden. Dit zal ook de drang naar individualiteit beantwoorden.

Yup

I17 156 99

Belangen

Rol in ontwikkeling

Wensen

I18

I19

I20

De toekomstige gebruiker heeft de hoogste menselijke belangen bij een succesvolle ontwikkeling, want zij moet uiteindelijk gebruik gaan maken van het te plangebied. Het is daarom belangrijk om rekening te houden met de wensen van de toekomstige gebruiker, want dit heeft direct invloed op de haalbaarheid van het plangebied.

De wensen van de bewoners zijn het hebben van een woning in of rond het stadscentrum. Deze moet gelegen zijn bij diverse voorzieningen zoals een supermarkt, bakkerij, winkels en openbaar vervoer. De woning moet tussen de 50 en 100m2 groot is. Met een maximale huurprijs van 1000 euro per maand.

De toekomstige bewoner kan een belangrijke rol spelen om zekerheid van ontwikkeling te garanderen. Wanneer deze vroeg wordt meegenomen in het ontwikkelproces kunnen haar ideeĂŤn worden meegenomen in het ontwerp en kan men al zekerheid creĂŤren van het verhuur van de objecten.

Wanneer het plangebied positief wordt ontwikkeld in de ogen van de toekomstige gebruiker, zal zij hier willen vestigen, zal er geen leegstand komen en is het mogelijk dat dit invloed kan hebben op de prijzen van de bouwwerken op het plangebied.

157

Om ontwikkeling in goede banen te leiden is het verstandig om van te voren een plan van aanpak, of ontwikkelmethode op te stellen. Hiermee kan er een beeld worden geschept hoe er ontwikkeld kan worden en wanneer er betrekking is op welke actoren. Een gewenste scenario ziet er als volgt uit: 1 - De eigenaar en project ontwikkelaar hebben een stuk grond wat zij graag willen ontwikkelen.

2 - Bo.2 wordt ingehuurd om het plangebied te onderzoeken en ideeën te schetsen.

3 - Hun bevindingen en ideeën leggen zij voor aan de gemeente, om haalbaarheid te toetsen.

4 - Hun bevindingen en ideeën leggen zij voor aan diverse woningbouw instanties, om zo interesse te wekken en een eventuele beheerder te vinden.

5 - De ideeën samen, ondersteunt met het onderzoek worden voorgelegd aan de projectontwikkelaar ter goedkeuring.

6 - Wanneer de projectontwikkelaar haar goedkeuring heeft gegeven, kan Bo.2 haar plannen verder uitwerken.

7 - De uitgewerkte plannen gaan naar de gemeente om deze door te nemen en worden eventueel aangepast.

158 99

Actoren

Conclusie

1 Tijd

2

3

4

5

6

7

De ontwikkelmethode 8 - Met de goedkeuring tot ontwikkeling wordt er weer contact gemaakt met de diverse woningbouw instanties en wordt er een beheerder gezocht.

Yup

9 - De gevonden beheerder gaat op haar beurt weer opzoek naar geïnteresseerde gebruikers.

10 - Bo.2 gaat om tafel met geïnteresseerde bewoners en schetsen verdere ideeën uit met hun.

11 - Al deze plannen gaan terug naar de projectontwikkelaar voor een laatste goedkeuring.

Yup

12 - Nu gaan de plannen naar de gemeente voor het aanvragen van een bouwvergunning en kan de bouw starten wanneer deze er is.

13 - Wanneer de bouw start kan de beheerder opzoek naar eventueel extra benodigde gebruikers.

14 - Wanneer de bouw voltooid is en de objecten uit handen worden gegeven aan de beheerder kunnen de gebruikers intrekken in de objecten.

8

9

10

11

12

13

14

159

Conclusie Het is hiermee duidelijk dat een groot scala aan actoren meespelen in dit ontwikkelproces en elk hun eigen belangen en wensen hebben. Aan de ene kant is geld een groot belang en aan de andere zij is het leefbaarheid. Hierin moet een balans worden gevonden tijdens de ontwikkeling.

Er zijn vijf hoofdpartijen die mee zullen werken aan het proces, deze zijn: - De projectontwikkelaar - De gemeente - De beheerder - Het ontwerpbureau - De gebruiker Wat belangrijk is, is dat er goede communicatie is tussen alle partijen en dat hun belangen en wensen zoveel mogelijk worden gerespecteerd.

Op deze manier kunnen de ideeĂŤn worden omgevormd naar concrete plannen en uiteindelijk tot een ontwikkeling van het plangebied.

160 99

Yup

Belangen

Rol in ontwikkeling

Wensen

De projectontwikkelaar - Financiele winst

De projectontwikkelaar - Ontwikkeling wat winst gegenereerd

De gemeente - Verbetering van het gebruik van het grondgebied

De gemeente - Versterken voetganger en fietser - Minder gericht op de automobilist - Versterken identiteiten binnenstad - Meer groend

De beheerder - Financiele haalbaarheid Het ontwerp bureau - Identiteit De gebruiker - Woningen op maat - Een goede leefomgeving

De beheerder - Faciliteren iedereen

van

woningen

Het ontwerp bureau - Vrijheid - Duurzaamheid De gebruiker - Wonen in of naast het centrum - Nabij voorzieningen - Tussen de 50 en 100m2 - Maximale huurprijs 1000 euro

voor

De projectontwikkelaar - Juridisch aspect - Management De gemeente - Goedkeuren plannen - Afgeven vergunningen De beheerder - Het linken van gebruikers aan de objecten Het ontwerp bureau - Vertalen van ideeen naar bouwplannen - Directievoering De gebruiker - Meedenken in ontwerp proces - Zekerheid van verhuur geven

161

Onderzoeksresultaten Fase III - Strategie Welke strategie voor centrum Tilburg?

Welke locatie heeft de sterkste potentie?

In de vernieuwde strategie voor centrum Tilburg wordt het volledige centrum gebied toegankelijker gemaakt voor non gemotoriseerd verkeerd en worden het centrum, het station en de spoorzone met elkaar gekoppeld. De strategie bestaat vier verschillende ingrepen, die elke verschillende model opties hebben:

De locatie voor ontwikkeling van een van de noord - zuid assen en een gentrificatie proces met young urban professionals op een locatie die voldoet aan hun wensen is de Magazijnstraat heeft de meeste potentie. Noord oosterlijk gelegen van het stadscentrum is zij nu een erg anonieme straat, veelal alleen gebruikt om toegang te krijgen voor de parkeergarage onder het Pieter Vreedeplein.

Zo is er geen enkele rekening gehouden voor voetgangers in het gebied, waardoor men deze straat niet snel zou gebruiken.

• De noord - oost assen Het versterken van de identiteiten van de noord - zuid assen en daarmee het stadscentrum, stationsgebied en de Spoorzone met elkaar verbinden.

• De oost west assen De oost - west assen transformeren naar goede functionerende secundaire verbindingen voor fietsers en voetgangers, • Groene routes De leefbaarheid en ervaring van het woongebied versterken, • Spoorlaan promenade Cityring noord omleiden via de Burgermeester Brokxlaan en de oude cityring transformeren naar een stads promenade Al deze ingrepen kunnen los van elkaar geïmplementeerd worden, echter versterken deze elkaar allemaal en kunnen ook te samen worden toegepast. Elk van deze ingrepen hebben ook te maken met de gaten in het stedelijk weefsel die zullen worden opgevuld en is het gebruik van de yup fundamenteel.

162 99

Dit zal een zeer goede en gewilde locatie zijn voor de doelgroep. De ligging is ideaal, alle gewenste voorzieningen zijn in de buurt en het openbaar vervoer is op loop afstand.

Door deze straat te ontwikkelen met betrekking tot young urban professionals zal deze van een anonieme grijze auto straat naar een levendige straat veranderen, waar wonen, werken en recreatie worden gemengd. Ook zal er een versterking plaats vinden van de verbinding tussen het stadscentrum, het station en de spoorzone.

Welke actoren spelen mee in de ontwikkeling?

Het is hiermee duidelijk dat een groot scala aan actoren meespelen in dit ontwikkelproces en elk hun eigen belangen en wensen hebben. Aan de ene kant is geld een groot belang en aan de andere zij is het leefbaarheid. Hierin moet een balans worden gevonden tijdens de ontwikkeling.

Er zijn vijf hoofdpartijen die mee zullen werken aan het proces, deze zijn: - De projectontwikkelaar - De gemeente - De beheerder - Het ontwerpbureau - De gebruiker Wat belangrijk is, is dat er goede communicatie is tussen alle partijen en dat hun belangen en wensen zoveel mogelijk worden gerespecteerd.

Op deze manier kunnen de ideeën worden omgevormd naar concrete plannen en uiteindelijk tot een ontwikkeling van het plangebied.