De nieuwe bergen

De Nieuwe Bergen Productverslag Stage II - 04/12/2015 - 07/04/2016

Indra Kooge Urban Design NIET OPENBAAR

00

Colofon Productverslag Stage II Stageperiode 04-05-2015 tot en met 08-04-2015 Stageplek: Bo.2 Architectuur & Stedenbouw Projecten: - !De Nieuwe Bergen!

- !De Magazijntuinen!

- ! Villa Kremer!

Indra Kooge Urban Design Studentnummer: 131788 NHTV Internationaal Hoger Onderwijs Breda Hogeschool voor Stedenbouw, Logistiek en Mobiliteit Hogeschool begeleider: Menno Slijboom E-mail: Slijboom.m@nhtv.nl Telefoonnummer: 06 57 88 82 53 Bo.2 Architectuur & Stedenbouw Bedrijfsbegeleider: Paul Goltstein Taalstraat 112, 5261 BH Vught, Nederland Telefoonnummer: 013 535 3611

00

Voorwoord Leergierig, ambitieus, innovatief en ruimdenkend. Dat zijn enkele eigenschappen die mij, Indra Kooge, als mens en als stedenbouwer toebehoren.

Momenteel zit ik in het derde leerjaar van de opleiding Urban Design aan de gerenommeerde NHTV hogeschool. Dit is een zeer brede studie waarvoor capaciteiten als creativiteit, technisch inzicht en kennis van sociale wetenschappen een vereiste zijn.

Wat aan innovatie voorafgaat is zelfreflectie. Met dit verslag leg ik mijn individueel functioneren en meen leerprocessen vast om inzichtelijk te maken hoe ik mijzelf gedurende mijn derde studiejaar ontwikkeld heb. Anderzijds biedt dit verslag de mogelijkheid tot inzage van verbeteringspunten om zodoende tot een betere aanpak van toekomstige uitdagingen te komen.

Ik acht dan ook de vakkundige visies van mijn begeleiders van essentieel belang om tot deze zelfreflectie te komen.

Ik ben dankbaar voor alle hulp en steun die ik heb mogen ontvangen van een aantal warmhartige mensen. Ten eerste gaat mijn dank uit naar de heer Paul Goltstein, die mij de eer heeft gegeven om stage te lopen bij zijn bedrijf. Dit was een uiterst leuke en educatieve periode. De stage is niet alleen zeer waardevol voor mij geweest in mijn ontwikkeling als stedenbouwkundig ontwerper, maar ook heeft het mij bepaalde vaardigheden bijgebracht die men uit geen enkel schoolboek kan leren. Zo ben ik gevorderd op het gebied van zelfvertrouwen, "zelf#verantwoordelijkheid en geordendheid. Ik kijk terug op een fijne cooperatie en hoop in de toekomst nogmaals te mogen samenwerken met dit bedrijf.

In het bijzonder zou ik graag Menno Slijboom willen bedanken voor zijn persoonlijke steun aan mij tijdens moeilijke periodes.

Bij tegenspoed en afdwaling heeft hij me altijd bemoedigd zodat ik weer gemotiveerd was om dieper op de stof in te gaan en de uitdaging te hervinden. Hierdoor heb ik veel geleerd en heb ik de verwachtingen die ik had van mezelf, overtroffen.

Heren, allebei, hartelijk dank!

Indra Kooge

00

Inhoudsopgave Voorwoord--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pagina - 03 Inhoudsopgave---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pagina - 04 Samenvatting-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pagina - 05 Inleiding------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Pagina - 07 Hoofdstuk I - De Nieuwe Regeling----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pagina - 09 - Opbouw van De Nieuwe Regeling - Mijn ervaring met De Nieuwe Regeling

Hoofdstuk II - Aanleiding & context-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pagina - 14 - Inleiding - Context van het plangebied

Hoofdstuk III - Fase I - Initiatief & Haalbaarheid "IH#-------------------------------------------------------------------------------------------------------Pagina - 23 - Woningmarkt Eindhoven - Huisvestigingsbehoefte Eindhoven - Haalbaarheid

Hoofdstuk IV - Fase II - Project Definitie "PD#---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pagina - 30 - Wensen van de opdrachtgever - Visie op stedenbouw - Programma van Eisen

Hoofdstuk V - Fase III - Structuur Ontwerp "SO#-------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pagina - 35 - Structuur ontwerpen - Voorkeursmodel - Investeringsbegroting

Hoofdstuk VI - Fase IV - Voorontwerp "VO#--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pagina - 44 - Concept - Stedenbouwkundigplan - Deeluitwerkin - Openbare ruimte - Deeluitwerking - Architectonische verschijningsvorm - Deeluitwerking - Woningen - Investeringsbegroting

Bijlage- Evaluatie-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pagina - 59 - Zelfreflectie - Beoordeling stagebedrijf

04

Samenvatting DOELSTELLING

H. I - DE NIEUWE REGELING

H. II - AANLEIDING & CONTEXT

Omdat de competenties die ik wil verbeteren tijd en energie vergen leek het mij verstandig om mij op een plek te ontwikkelen. Dus ging mijn voorkeur uit naar een aaneengesloten stage bij hetzelfde bedrijf. Dit heb ik gekozen, omdat ik zo de echt in het bedrijf en haar projecten verwikkeld raak. Hierdoor is er meer tijd om mij te binden met het bedrijf, haar werkwijze, kennis eigen te maken en mijn persoonlijke groei. Je bent tenslotte niet snel op een plek gesetteld. Er is altijd tijd nodig om de mensen, werkwijze van het bureau en projecten te leren kennen. Tevens wilde ik graag trajecten van projecten zo ver mogelijk volgen. De meeste projecten duren langer dan drie maanden en was een aaneengesloten stage wel zo verstandig. Ten slotte kan ik zo mijn geleerde competenties als het ware terug geven aan het bedrijf.

Mijn doel is om me van beginnende stagiair omhoog te werken tot toekomstig werknemer.

In het eerste hoofdstuk wordt een introductie gegeven tot De Nieuwe Regeling. Er wordt verteld wat de oorsprong hiervan is en hoe deze wordt gebruikt in het werkveld.

Ook wordt er verteld hoe deze in elkaar zit,werkt en toegepast kan worden. Tot slot wordt mijn eigen ervaring met De Nieuwe Regeling in het stage bureau toegelicht.

Omdat het complete proces van de DNR te lang is om alleen in een stage periode uit te werken, is het project uitgewerkt vanaf de eerste tot en met de vierde fase conform de DNR. Het resultaat hiervan leest en ziet u in dit verslag.

In dit hoofstuk van het verslag wordt de aanleiding tot de opdracht uitgelicht, wie de opdrachtgever ervan is, wat de opdracht en opgave is. Hierna wordt de werkwijze besproken en welke resultaten de opdrachtgever verwacht.

Hierna wordt de context van het planggebied onderzocht.

Hier wordt er onder andere gekeken naar de ligging in de stad, ligging in de wijk, de functie$s in de omgeving, infrastructuur, recreatie, morfologie en openbare ruimtes.

Tot slot wordt er ingegaan op de architectonische verschijningsvormen, sfeer en identiteit en de mogelijke kansen voor het plangebied zelf.

In mijn eerste stage periode heb ik veel ervaring opgedaan en geleerd. Zo heb ik andere inzichten gekregen op het ontwerp proces en de sector. Tijdens het ontwerp proces gebruik ik nu het bouwbesluit als maatstaaf en heb ik kennis gekregen over De Nieuwe Regeling "DNR#. Met beide instrumenten had ik nog niet eerder gewerkt. Het bouwbesluit bleek een handig instrument het ontwerp proces tijdens mijn eerste stage. Omdat de DNR veel wordt toegepast in de sector, zou ik mij in de DNR gaan verdiepen en toepassen in mijn tweede stage.

Eerst ben ik mij gaan verdiepen in de DNR, zodat ik grip zou krijgen op hoe deze in elkaar steekt en hoe deze valt toe te passen. Na dit overzicht wilde ik het nieuwe project !De Nieuwe Bergen!, wat zou starten in de tweede stage, op de manier van de DNR uitwerken.

05

H. III - FASE I - INITIATIEF & HAALBAARHEID

H. IV - FASE II - PROJECT DEFINITIE

BIJLAGE - EVALUATIE

In de eerste fase volgens De Nieuwe Regeling, wordt de woningmarktvraag onderzocht. Hierbij komt naar voren hoe deze functioneert en waarom deze zo functioneert. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de huisvestigingsbehoefte van de bewoners van Eindhoven.

Wat zijn hun woonwensen, hoeveel mag een woning kosten en wat ervaren zij als fijn.

In dit hoofdstuk komen de wensen en eisen van de opdrachtgever naar voren. Wat haar visie is op het plangebied en hoe zij verder wilt. Hierin wordt besproken en gevisualiseerd hoe de opdrachtgever wens hoe het gebied eruit komt te zien en wat voor sfeer deze zal krijgen.

In het laatste hoofdstuk worden er diverse evaluaties en conclussies beschreven en wordt er gereflecteerd op de volledige tweede stage periode en de opdracht.

Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een haalbaarheids conclusie. Is het plangebied intressant genoeg op planologisch, jurdisch, economisch en functioneel vlak?

De fase eindigt met een beslissing van de opdrachtgever om het project al dan niet voort te zetten met de opstelling van een Programma van Eisen.

Hierna komt een persoonlijke stedenbouwkundige visie van de stedenbouwkundige en wordt afgesloten met een Programma van Eisen voor het plangebied.

H. V - FASE III - STRUCTUUR ONTWERP

H. VI - FASE IV - VOORONTWERP

In dit hoofdstuk worden diverse structuur ontwerpen uitgelicht. Hierbij worden de stedenbouwkundige principes uitgelegd en wat de gevolgen ervan zijn. Ook worden voor alle structuur ontwerpen aantallen van woningen en parkeerplaatsen geraamd en daarmee een investeringsbegroting gemaakt in kerngetallen gemaakt.

In het een na laatste hoofdstuk wordt het structuur ontwerp verder uitgewerkt naar een voorontwerp. In het voorontwerp wordt de visie uitgelegt en wordt opgevolgt door een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan wordt in kaartvorm, doorsneden en een vogelvlucht.

Hierop volgt het voorkeursmodel die uit de structuur ontwerpen is gekozen door de opdrachtgever in overleg met de stedenbouwkundige. Het voorkeursmodel wordt dieper uitgelicht, waarmee duidelijk wordt hoe dit model werkt en eruit komt te zien.

Er wordt door de stagiair gereflecteerd hoe hij de tweede stage periode bij Bo.2 heeft ervaren. Wat hij van de opdracht vond en waar hij tegen aan liep in het proces.

Ook geeft hij aan wat hij hiervan heeft geleerd, wat hij meeneemt in de toekomst en wat zijn toekomst plannen zijn. Zowel voor het afstuderen als student, persoon en ontwerper.

Het verslag wordt afgesloten met een beoordeling van het stage bedrijf. Hier beschrijft het stage bedrijf hoe zij de stagiair heeft ervaren, hoe deze is gegroeid. De stagiare wordt in diepte beoordeeld op zijn persoonlijke houding, proces en methodiek en de producten die hij heeft geleverd aan het bedrijf en geeft hieraan een cijfer

Het stedenbouwkundig plan wordt hierna verduidelijkt door middel van deeluitwerkingen. In de deeluitwerkingen wordt zowel de openbare ruimte, architectonische verschijningsvorm als woningen gepresenteerd. Hierdoor staat er een goed beeld door de lagen heen en begrijpt men hoe het plan werkt en hoe deze eruit kan komen te zien.

Dit alles wordt afgesloten met een gedetaileerde investeringsbegroting, waarin alle kosten en opbrengsten zijn meegenomen.

06

Inleiding AANLEIDING Een onderdeel van het curriculum van de opleiding Urban Design aan het NHTV is stage lopen bij een relevant bedrijf, die werkzaam is in de sector. De stage moet worden gelopen in de periode van 31 augustus 2015 tot en met 8 april 2016. Deze periode is in tweeen gesplitst, zodat de mogelijkheid er is om bij twee verschillende stage bedrijven te kunnen werken.

DOELSTELLING Omdat de competenties die ik wil verbeteren tijd en energie vergen leek het mij verstandig om mij op een plek te ontwikkelen. Dus ging mijn voorkeur ging uit naar een aaneengesloten stage bij hetzelfde bedrijf. Dit heb ik gekozen, omdat ik zo intensiever in het bedrijf en haar projecten verwikkeld kan raken. Hierdoor is er meer tijd om mij te binden met het bedrijf, haar werkwijze, kennis eigen te maken en mijn persoonlijke groei. Je bent tenslotte niet snel op een plek gesetteld. Er is altijd tijd nodig om de mensen, werkwijze van het bureau en projecten te leren kennen. Tevens wilde ik graag trajecten van projecten zo ver mogelijk volgen. De meeste projecten duren langer dan drie maanden en is een aaneengesloten stage wel zo verstandig. Ten slotte kan ik zo mijn geleerde competenties als het ware terug geven aan het bedrijf. Mijn doel is om me van beginnende stagiair omhoog te werken tot toekomstig werknemer.

In mijn eerste stage periode heb ik veel ervaring opgedaan en geleerd. Zo heb ik andere inzichten gekregen op het ontwerp proces en de sector.

Tijdens het ontwerp proces gebruik ik nu het bouwbesluit als maatstaaf en heb ik kennis gekregen over De Nieuwe Regeling "DNR#. Met beide instrumenten had ik nog niet eerder gewerkt. Het bouwbesluit bleek een handig instrument bij het ontwerp proces tijdens mijn eerste stage.

Omdat de DNR veel wordt toegepast in de sector, zou ik mij in de DNR gaan verdiepen en toepassen in mijn tweede stage.

WERKWIJZE Ik ben mij eerst gaan verdiepen in de DNR, zodat ik grip zou krijgen op hoe deze in elkaar steekt en hoe deze valt toe te passen. Na dit overzicht wilde ik het nieuwe project !De Nieuwe Bergen!, wat zou starten in de tweede stage, op de manier van de DNR uitwerken. Omdat het complete proces van de DNR te lang is om alleen in een stage periode uit te werken, is het project uitgewerkt vanaf de eerste tot en met de vierde fase conform de DNR. Het resultaat hiervan leest en ziet u in dit verslag.

07

HET STAGEBEDRIJF

Het bedrijf waar ik heb gelopen is Bo.2, een bureau voor ruimtelijk ontwerp die door alle schalen heen werkt, van stedenbouw tot architectuur en interieur ontwerp. Hun werkgebied wordt dus niet beperkt door schaal of functie. Dit sprak mij al gelijk aan, want ik vind het belandrijk om vak overlappend te werken en wilde dit ook graag leren. Bo2 werkt diverse schaalniveaus en voor diverse doelgroepen. Dit maakt de opdrachten zeer divers en uitdagend en kan er kennis vanuit het ene schaalniveau of doelgroep ook worden door vertaald naar een ander. Het is dus een bureau waar veel kennis aanwezig is.

Zij beschrijven zichzelf als wereldverbeteraars. Ze doen dit werk om de wereld beter te maken. Deze ideologie sprak mij direct aan, omdat mijn visie hier op aansluit. Niet een bedrijf die alleen om omzet werkt maar vooral esthetisch, duurzaam en innovatief te werk gaat. En gaan tijdens hun proces altijd probleem oplossend te werk. Naast dit kijken zij ook naar de mens, de ervaring die zij beleefd en voelt op een plek, in een gebouw e.d. Die prikkelingen en ervaringen vind ik erg belangrijk in het ontwerp proces, zodat je een plek creeert en geen locatie.

Dit sprak mij al gelijk aan, want ik vind het belangrijk om interdiciplinair te werken en wilde dit ook graag leren. Bo2 werkt diverse schaalniveaus en voor diverse doelgroepen. Dit maakt de opdrachten zeer divers en uitdagend en kan er kennis vanuit het ene schaalniveau of doelgroep ook worden door vertaald naar een ander.

Het is dus een bureau waar veel kennis aanwezig is.Zij beschrijven zichzelf als wereldverbeteraars. Ze doen dit werk om de wereld beter te maken. Dit sprak mij direct aan, omdat dit gelijk aan mijn visie is. Niet een bedrijf die alleen om omzet werkt maar vooral esthetisch, duurzaam en innovatief te werk gaat. En gaan tijdens hun proces altijd probleem oplossend te werk. Naast dit kijken zij ook naar de mens, de ervaring die zij beleefd en voelt op een plek, in een gebouw e.d. Die prikkelingen en ervaringen vind ik erg belangrijk in het ontwerp proces, zodat je een plek creeert en geen locatie.

Paul Goltstein - Directeur

Ralphf van Gendt - Architect

Bart Thal - Projectleider

Rina Tijsen - Management

Dit leek mij een geweldige plek om mijn kennis te verbreden en ervaring op te doen. Een bedrijf wat vooruitstrevend is in haar denkwijze, de vooruitgang van de mens in plaats van haar portemonnee. Zodat er uiteindelijk een meer ontwikkelde wereld ontstaat. Deze denkwijze sluit compleet aan bij mijn denkwijze, dat stedenbouw en alles hieraan gerelateerd van groot belang is voor de mensheid. Zij wordt onbewust gevormd en getriggerd door haar omgeving, met alle gevolgen van dien.

08

Hoofdstuk I De Nieuwe Regeling In dit wordt een introductie gege ven tot De Ni e u we Re g e l i n g . E r ko m t n a a r v o r e n w a t de oorsprong hier van is en hoe deze wordt gebr uikt in het werkveld. Ook wordt er ver teld hoe deze in elkaar zit,werkt en toegepa st kan worden. Tot slot wordt mijn eigen er varing met De Nieuwe Regeling in het sta ge bureau to e g e l i c h t . Omdat het complete proces van de De Nieuwe Regeling te lang is om al leen in een sta ge periode uit te werken, is het project uitge werkt vanaf de eerste tot en met de vierde fa se conform de De Nieuwe Regeling, maar is er wel onderzocht hoe de vol ledige De Nieuwe Re g e l i n g i n e l k a a r z i t .

De Nieuwe Regeling - Pa gina 10 Wat is de oorsprong van De Nieuwe Regeling, hoe is deze opg ebou wd en hoe werkt dez e?

Mijn er varing met De Nieuwe regeling - Pa gina 12 Hoe de De Nieuwe regeling wordt toegepa st binnen het sta g ebu rea u en hoe ik dit er v a ren heb.

09

De Nieuwe Regeling OORSPRONG In 2005 kwam de !Rechtsverhouding opdrachtgever - architect, ingenieur en adviseur - De Nieuwe Regeling "DNR# 2005!uit. Dit was een samenbinding van de SR-97 voor architecten, de RVOI 2001 voor ingenieurs en adviseurs en de ARTA voor landschapsarchitecten.

Waar eerst richtgeving en rechtspositieregeling tussen opdracht gever en ontwerper diciplines e.d. los waren, werd deze nu gebundeld in een overzichtelijke bundel. In samenwerking met het BNA werd hier de Standaardtaakbeschrijving voor gemaakt. In deze bundel worden richtlijnen van begin tot eind beschreven, welke producten er worden gevraagd en wanneer deze nodig zijn, waardoor het makkelijker is om deadlines, afspraken en contracten op te stellen.

GEBRUIK De DNR is door haar uitgebreid karakter op diverse soorten projecten toe te passen, van simpelere renovatie werkzaamheden tot aan complexe en grote nieuwbouw projecten. Door het overzicht wat de DNR biedt wordt er meer overzicht gecreeerd en kan het ontwerp en bouwproces makkelijker doorlopen worden. Een tool die hierbij wordt toegepast is het werken met geintergreerde contracten. Dit houdt in dat, in tegenstelling tot het traditionele bouwprocesmodel waarbij verantwoordelijkheid voor ontwerp en bouw gescheiden zijn, ontwerp en uitvoering met elkaar verbonden zijn. De taken binnen de beide bouwprocesmodellen blijven hetzelfde, alleen de manier waarop er gewerkt wordt is dus anders en geeft participanten meer verantwoordelijkheid en affectie met het complete proces in plaats van maar een los deel van het ontwerp- en bouwproces.

OPBOUW De DNR is opgebouwd in fasen en bijbehorende taken van diverse diciplines. De fasen zijn gerangschikt naar de fasen in het ontwerp en bouwproces en zijn binnen deze fasen weer opgedeeld in thema$s.Onder deze thema$s staat op haar beurt weer precies beschreven wat er in de desbetreffende fase en thema verwacht wordt door de opdrachtgever.

Zo zijn er meer dan 2000 verschillende taken onder deze thema$s voor onder andere de stedenbouwkundige, architect en bouwkundige en worden deze op voorhand besproken en verdeeld. Aan de hand hiervan kan man duidelijk het werk verdelen, deadlines en contracten opstellen.

De fasen zijn in hoofdzaak op de volgende manier opgebouwd.

HEDENDAAGSE TOEPASSING Door dit divers en uitgebreid karakter begint de DNR is deze, met haar geintergreerde contract mogelijkheden, sterk in opkomst en begint langzaam aan het traditionele bouwprocesmodel te vervangen, waar verantwoordelijkheden bij het ontwerp en bouwproces gescheiden werden.

10

FASE I - INITIATIEF & HAALBAARHEID "IH#

FASE II - PROJECT DEFINITIE "PD#

Het doel van deze fase is het inventariseren en analyseren van een huisvestings behoefte of marktvraag en het onderzoeken van de haalbaarheid van een project om in die behoefte of marktvraag te voorzien. De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

Het doel van deze fase is het zodanig inventariseren en vastleggen van de ambities, eisen, wensen, verwachtingen en voorwaarden van de opdrachtgever en toekomstige gebruikers, dat op basis daarvan een ontwerpproces kan worden gestart. De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

- Het vaststellen van de ambities van de opdrachtgever.

- Het onderzoeken van het gewenste gebouw- en locatietype.

- Het onderzoeken van het kwaliteiten van het plangebied.

- Het analyseren en formuleren van de marktvraag van de gebruikersorganisatie"s#.

- Het analyseren en formuleren van de huisvestings behoefte van de gebruikersorganisatie"s#.

- Het onderzoeken van de planologische, functionele, economische en juridische haalbaarheid van verschillende oplossingsrichtingen.

- Het vaststellen van de visie van de opdrachtgever.

- Het opstellen van "prestatie-# eisen, wensen, verwachtingenen voorwaarden met betrekking tot het bouwwerk en het documenteren daarvan in een Programma van Eisen.

De fase eindigt met een beslissing van de opdrachtgever om het project al dan niet voort te zetten met de opstelling van een Programma van Eisen.

FASE VI TECHNISCH ONTWERP "TO# - BESTEK

FASE VII PRIJS- EN CONTRACTVORMING "PC#

Het doel van deze fase is het zodanig – in technische zin – uitwerken en specificeren van het bouwwerk in al zijn facetten, dat op basis daarvan definitieve prijsvorming voor de uitvoering kan plaatsvinden.De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

Het doel van deze fase is het selecteren en contracteren van een ‘aanbiedendepartij’ voor de uitvoering van het project, afhankelijk van de contractvorm al dan niet inclusief ontwerp, financiering, onderhoud en/of exploitatie. De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

- Het uitwerken van ‘technische’ tekeningen met definitieve indelingen, inrichting en aanzichten, inclusief ruimten-en bouwdeelspecificaties, maatvoeringen en detailleringen.

- Het technischs pecificeren van het ontwerp voor de buitenruimte.

- Het ondersteunen en sturen van de TO-ontwikkeling op bouwfysische en akoestische aspecten.

- Het uitwerken van het constructief ontwerp in een palenplan, plattegronden en doorsneden van de draagstructuur, inclusief maatvoeringen van constructiedelen en principedetailleringen.

- Het maken van constructieve hoofdberekeningen.

- Het maken van gedetailleerde installatieberekeningen.

- Het maken van installatie tekeningen.

- Het opstellen van technische specificaties(‘besteksomschrijvingen’).

- Het integreren van de deelontwerpen.

- Het adviseren van de opdrachtgever omtrent de wijze van aanbesteden.

- Het aankondigen, voorbereiden en houden van de aanbesteding.

- Het verstrekken van bestedingsstukken.

- Het verstrekken van inlichtingen aan(de)potentiëleaanbieders.

- Het beoordelen van door de aanbieder(s)ingediendeuitwerkingen,plannen of alternatieven.

- Het voeren van onderhandelingen met aanbieders overprijsenkwaliteit.

- Het adviseren van de opdrachtgever omtrent de gunning.

- Het voor bereiden van de contractvorming.

Hoofdstuk I De Nieuwe Regeling

FASE III - STRUCTUUR ONTWERP "SO#

FASE IV VOORONTWERP "VO#

FASE V DEFINITIEF ONTWERP "DO#

Het doel van deze fase is het ontwikkelen van een globale voorstelling van het project, zodanig dat deze een goed beeld geeft van de oplossingen op stedenbouwkundige schaal en van de hoofdvorm en hoofdindeling van de bebouwing. De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

Het doel van deze fase is het ontwikkelen van een globale voorstelling van het bouwwerk, zodanig dat deze een goed beeld geeft van de situering, de functionele en ruimtelijke opbouw, bestemmingen, gebruiksvoorzieningen, de architectonische verschijningsvorm en de integratie van constructieve en installatietechnische aspecten. De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

Het doel van deze fase is het ontwikkelen van een gedetailleerde voorstelling van het bouwwerk,zodanig dat deze een goed beeld geeft van de verschijningsvorm, de interne en externe structuur, het materiaalgebruik, de afwerking en detaillering, de constructieve opbouw en aard en capaciteit van de installaties. De werkzaamheden in deze fase omvatten in hoofdzaak:

- Het uit werken van de stedenbouwkundige inpassing van het bouwwerk in de omgeving.

- Het maken van een conceptueel ontwerp voor de buitenruimte.

- Het ontwerpen van de architectonische verschijningsvorm.

- Het ontwerpen van de hoofdopzet van de draagconstructie,inclusief voorlopige materiaalkeuze en globale dimensionering.

- Het opstellen van een gedetailleerde investeringsbegroting.

- Het vastleggen van de stedenbouwkundige inpassing van het bouwwerk.

- Het vastleggen van de definitieve ruimtelijke indeling.

- Het vastleggen van de architectonische verschijningsvorm.

- Het "globaal# bepalen van toe te passen materialen, afwerkingen en bouwtechnische uitwerking t.b.v. de definitieve beeldvorming.

- Het vastleggen van het definitieve ontwerp voor de buitenruimte.

- Het ondersteunen van de DO-ontwikkeling op bouw aspecten.

- Het uitwerken van de definitieve hoofd opzet van de draagconstructies, inclusief ontwerpberekeningen.

- Het integreren van de deelontwerpen.

- Het uitbrengen van brandveiligheidsadviezen.

- Het aanvragen van de bouwvergunning.

FASE VIII - UITVOERINGSGEREED ONTWERP "UO#

FASE IX - UITVOERING - DIRECTIEVOERING

FASE X - GEBRUIK/ EXPLOITATIE

Het doel van deze fase is het zodanig uitwerken van het ontwerp, dat aan de hand daarvan de productie van bouw- en installatiecomponenten, alsook de daadwerkelijke uitvoering en assemblage op de bouwplaats kan plaatsvinden.

De werkzaamheden van adviseurs omvatten in deze fase in hoofdzaak:

Het doel van deze fase is het namens de opdrachtgever begeleiden van en toezien op de uitvoering van het werk. Mogelijke werkzaamheden van adviseurs omvatten in deze fase in hoofdzaak:

Het doel van de gebruik/ exploitatie fase is het ondersteunen van de opdrachtgever c.q. eigenaar en gebruikers bij het gebruik, het onderhoud en de exploitatie c.q. het facility management van de huisvesting. De werkzaamheden van adviseurs kunnen in deze fase omvatten:

- Het ontwerpen van de hoofdvorm en de hoofdindeling van de bebouwing - Het maken van een stedenbouwkundigplan wat betreft bebouwing en landschap De Structuurontwerpfase is facultatief en hoeft in de meeste projecten niet te worden doorlopen. Bij grote, complexe projecten en in projecten met een sterke stedenbouwkundige component kan het gewenst en verstandig zijn om eerst een Structuurontwerp te "laten# maken, alvorens over te gaan tot het maken van een Voorontwerp.

- Het maken van bouwuitvoeringstekeningen (‘werktekeningen’) voor bouwkundig werk, constructies en installaties, inclusief de onderlinge afstemming daarvan; - Het maken van vorm tekeningen van buiten de bouwplaats te vervaardigen bouwkundige en constructieve componenten; - Het voorbereiden, verzorgen en/of coördineren van de detail engineering van (deel)constructies; - Het controleren van uitwerkingen door leveranciers van deelconstructies en het bewaken van de constructieve samenhang; - Het maken van gedetailleerde capaciteits- en dimensionerings berekeningen voor alle installatieonderdelen.

- Het voeren van de directie: het vertegenwoordigen van de opdrachtgever in alle zaken die de uitvoering van het bouwproject betreffen (voor zover het tussen de opdrachtgever en de uitvoerende partij(en) gesloten contract zich daar niet tegen verzet); - Het houden van toezicht op de uitvoering van het werk conformde contractstukken; - Het ondersteunen van directie en toezicht op het gebied van architectuur/ bouwkunde, interieur, bouwfysica en akoestiek, landschapsarchitectuur, constructies en installaties; - Het opnemen van het werk na uitvoering, het houden van de oplevering(en) en het verzorgen en vaststellen van het proces- verbaal van oplevering.

- Het adviseren in de onderhoudstermijn van het project.

- Het opstellen van beheerplannen.

- Het opstellen van onderhoudsplannen.

- Het opnemen van het werk na de onderhoudsperiode en het verzorgen van het proces-verbaal daarvan.

11

Mijn ervaring met De Nieuwe Regeling Voor mijn stage periode bij Bo.2 kende ik de DNR en haar werkwijzenog helemaal niet. In mijn eerste stage periode maakte ik er ligt kennis mee met het project !De Magazijntuinen!. Dit wekte mijn interesse om de DNR beter te leren kennen, omdat het mij een fijne manier van werken leek.

Omdat ik in mijn tweede stage periode aan een nieuw project zou gaan werken en deze zelfstandig moest uitvoeren. Leek het mij slim om hiervoor de werkwijze van de DNR te gebruiken om mijzelf deze zo aan te leren. Voordat ik aan het project was begonnen, ben ik de hele DNR gaan doornemen en voor mijzelf gaan opschrijven wat deze nu precies inhoud. Nadat ik dat gedaan had, had ik een overzicht met hoe en wat de DNR was.

Ik ben hierna met Paul gaan praten hoe ik dit het best kon aanpakken, het werken en toepassen van de DNR. Hij samen met Het Pietje Bell Collectief was de opdrachtgever voor mijn project in de tweede stage periode. We maakten afspraken over wat de opgave was, hoe hij deze wenste uitgewerkt te hebben en tot welke fasering dit moest.

Paul gaf aan dat hij dit tot aan voor ontwerp niveau wou hebben, zodat hij en Het Pietje Bell Collectief een goed inzicht kregen wat er mogelijk was met het plangebied. We spraken af om na elke fase het door te nemen, zoals gebruikelijk is tussen opdrachtgever en nemer, om zo goed te keuren.

De eerste fase gaf meer inzicht op de haalbaarheid van het plangebied. Deze ging in op de ligging van het plangebied in de stad en wijk en de huidige woningmarkt in de omgeving.

Dit was vergelijkbaar met de inventarisatie en analyse fase die wij op school hebben geleerd. Deze fase schepte voor zowel de opdrachtnemer als opdrachtgever overzicht. Want van deze gegevens maakte ik een klein rapport en besprak deze met Paul, de opdrachtgever. Deze bespreking diende zowel als goedkeuring om door te stromen naar de tweede fase als gesprek om de tweede fase te kunnen doen.

In de tweede fase worden de wensen van de opdrachtgever besproken. Wat wilt hij bereiken, wat zijn de wensen die hij

12

stelt aan het plangebied en het ontwerp? Zo werd er verwezen naar een referentie stad !Le Havre, in Frankrijk! en hoe hij zich dat voorstelde in dit plangebied.

Hiernaast moet er ook een Programma van eisen worden opgesteld in de tweede fase. Deze ben ik gaan opstellen aan de hand van de wensen van de opdrachtgever, de richtlijnen vanuit de gemeente en ruimtelijke bevindingen van mij als stedenbouwkundige. Normaal gesproken wordt dit vaak door een onafhankelijke partij gedaan via of door de opdrachtgever.

Dit was in dit project niet het geval en stelde ik, als ontwerpende partij het Programma van Eisen op, wat dus niet gebruikelijk is.

Hierna heb ik dit weer in een presentatie gezet en besproken met de opdrachtgever. Hier kwamen een paar kleine aanpassingen aan, waarna we het programma van eisen konden vaststellen. Nadat het Programma van Eisen was vastgesteld gaf de opdrachtgever het groene lciht voor het vervolgen van het project naar de volgende fase, het structuur ontwerp "SO#.

In het structuur ontwerp ben ik gaan kijken naar de ruimtelijke mogelijkheden binnen het plangebied. Wat is mogelijk en wat zijn de effecten hiervan? Wat voor ruimten, eenheden etc. levert mij dit op? Hiervoor ontwierp ik diverse plannen met aantallen en een investeringsbegroting in kergetallen. Hierna ben ik deze gaan bespreken met de opdrachtgever om zo zijn voorkeur te kunnen pijlen. Zelf had ik al een voorkeursmodel, met hoogbouw, wat het best in het plangebied zou kunnen worden toegepast. De opdrachtgever gaf aan dat dit ook zijn voorkeursmodel was.

Met deze structuur ontwerpen wilde de opdrachtgever gaan praten met geintresseerde partijen die eventueel in het project willen investeren. Echter omdat twee plannen veel op elkaar leken en wij de geintresseerde wilden sturen naar ons voorkeursmodel, maakte ik een financieel niet intressant model erbij. Zodat het voorkeursmodel, met laagbouw, er beter uit zou springen bij de besprekingen met eventuele investeerders. Wel heb ik de mogelijkheid voor laagbouw bekeken tijdens het ontwerpen maar was het onmogelijk om deze financieel haalbaar te maken.

Tijdens het gesprek met de investeerders, de woningbouw, kwam al naar voren dat zij graag laagbouw wilden hebben. Echter toen zij de structuur ontwerpen met de investeringsbegrotingen hadden gezien, ging hun voorkeur uit naar het zelfde model als wat de opdrachtgever en ik hadden gekozen. De woningbouw ging intern bespreken of zij willen investeren en komen hier later op terug. Hierna kreeg ik van de opdrachtgever groen licht om het project alvast verder uit te werken in de voorontwerp fase.

In deze fase ben ik het voorkeursmodel gaan aanscherpen. Zo ben ik ook dieper in gegaan op de bebouwing, hoe deze eruit moesten gaan zien qua materialiseering en interne indeling.

Ook ben ik gaan kijken hoe de openbare ruimtes gebruikt konden gaan worden en hoe deze ingedeeld konden worden.

Het was een extra laag over de structuur laag. Waar eerst de structuren lagen, werd deze nu ingevuld met details. Deze details gaven een beter zicht op hoe het plan zou werken. Dit bereikte ik door middel van de gevraagde weergaven vanuit de DNR, stedenbouwkundige kaart, doorsneden van het gebied en gebouwen etc.

Al deze ontwerpen zette ik samen met alle voorgaande fasen in een presentatie boek. Dit boek ben ik gaan bespreken met de opdrachtgevers die allemaal erg tevreden waren met het resultaat. Zij proberen nu financiering rond te krijgen, waarna het project eventueel verder uitgewerkt kan gaan worden Ik heb gemerkt dat het erg prettig is om met de DNR te werken. Het bied namelijk structuur. Structuur is essentieel in het chaotische proces van ontwerpen en biedt dus houvast.

Naast dat het houvast biedt, geeft het ook zekerheid aan zowel de opdrachtgever als opdrachtnemer. Elke partij weet wat er geleverd moet worden in een fase. De opdrachtgever krijgt alle benodigde informatie en de opdrachtnemer heeft werkzekerheid.

Ik ben blij dat ik mij hierin heb verdiept en ga deze manier van werken ook toepassen in de toekomst. Zowel tijdens mijn studie als later in het werkveld. Ik kan iedereen aanraden, die werkzaak is in deze sector, De Nieuwe Regeling toe te passen.

Hoofdstuk I De Nieuwe Regeling

FASE 1 - INIATIEF EN HAALBAARHEID "IH# - Ambities vaststellen - Behoeften onderzoeken - Markt defineren en onderzoeken - Haalbaarheid vaststellen

FASE 2 - PROJECT DEFINITIE "PD# - Wensen van de opdrachtgever - Afkaderen opgave - Opstellen van een Programma van Eisen

FASE 3 - STRUCTUUR ONTWERP "SO# - Een globale voorstelling van het ontwerp - Ruimtelijk onderzoek van het plangebied - Kwaliteiten en zwaktes vaststellen - Hoofdvormen ontwerpen - Schetsend ontwerpen - Een investeringsbegroting in kerngetallen opzetten.

FASE 4 - VOORONTWERP "VO# - Een gedetaileerde voorstelling van het ontwerp - Uitwerken stedenbouwkundigplan - Bouwkundig opzet - Materialen uitzoeken - V&G - Investeringsbegroting in detail.

WELSTANDSCOMMISSIE Een door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, waarvoor een aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand zoals in de Woningwet bepaald.

BOUWVERGUNNINGEN Bij de beoordeling of een bouwvergunning moet worden verstrekt, wordt getoetst of het bouwplan voldoet aan vier regels: - Het bestemmingsplan; - Het Bouwbesluit; - De lokale Bouwverordening; - De redelijke eisen van welstand.

FASE 5 - DEFINITIEF ONTWERP "DO# - Vastleggen stedenbouwkundigplan - Bouwkundig vastleggen bebouwing - V&G advies - Investeringsbegroting in detail - Beeld en principe details.

FASE 6 - TECHNISCHE UITWERKING "TU# Definitieve bouwkundige indeling van - De constructie - De installaties - De vaste inrichting - De terreininrichting

FASE 7 - PRIJS & CONTRACTVORMING "PC# - Selecteren en contracteren van een aanbiedendepartij voor de uitvoering van het project

FASE 8 -UITVOERINGSGEREED ONTWERP Het maken van een werktekeningenset, waarmee het bouwwerk daadwerkelijk gebouwd kan worden.

- Definitieve technische uitwerking van de tekeningen - Uitwerking detaillering - Gedetailleerde maatvoering - Verwerking constructiegegevens - Integratie van de installaties

FASE 9 - UITVOERING EN DIRECTIEVOERING - Namens de opdrachtgever begeleiden van en toezien op de uitvoering van het werk

FASE 10 - EXPLOITATIE - Het adviseren in de onderhoudstermijn van het project.

- Het opstellen van beheerplannen.

- Het opstellen van onderhoudsplannen.

- Het opnemen van het werk na de onderhoudsperiode en het verzorgen van het proces-verbaal daarvan.

13

Hoofdstuk II Aanleiding & context In dit hoofstuk van het versla g wordt de aanleiding tot de opdracht uitgelicht, wie de opdrachtge ver is, wat de opdracht en opga ve is.

Hier na wordt de werkwijze besproken en welke resultaten de opdrachtge ver ver wacht.

Hier na wordt de context van het plang gebied onderzocht. Hier wordt er onder andere gekeken naar de lig ging in de stad, lig ging in de wijk, de functie$s in de omge ving, inf ra str uctuur, recreatie, morfologie en openbare r uimtes. Tot slot wordt er ingegaan op de architectonische verschijningsvormen, sfeer en identiteit en de mogelijke kansen voor het plangebied zelf.

In l e i d i n g - Pa g i n a 1 5 -

Aanleiding De o pdr achtge ver De o pdr acht De o pga ve Wer kwijze Resultaat

Context van het plangebied - Pa gina 17 -

Lig ging in de stad Lig ging in de wijk Functies in de wijk Inf r a str uctuur Gr o en r ecr eatie Mo r fo lo gie Openbar e r uimte Ar chitectuur Sfeer & identiteit Kansen

14

Inleiding AANLEIDING

WIE IS DE OPDRACHTGEVER

WAT IS DE OPDRACHT

Tijdens mijn tweede stage periode bij Bo.2 kwam er vanuit Het Pietje Bell Collectief de vraag of ik een plangebied voor hun kon onderzoeken en hier een ontwerp voor kon maken. Hiermee kan zij toetsen of dit gebied intressant voor hun kan zijn om te ontwikkelen.

De opdrachtgever van het project !De Nieuwe Bergen! is Het Pietje Bell Collectief. Pietje Bell is een collectief van specialisten dat zich richt op vastgoedgerelateerde vraagstukken in de breedste zin van het woord. Zij bedenken oplossingen en concepten voor ruimtelijke ordeningsvraagstukken, gebiedsontwikkelingen, vastgoedprojecten en vastgoedexploitaties voor zowel publieke als private en PPS-opdrachtgevers. Een denktank zogezegd, die echter meer biedt dan creatieve denkkracht.

Zij analyseren het vraagstuk en brengen afhankelijk van de voorliggende uitdaging de juiste competenties bij elkaar.

Vervolgens genereren zij oplossingen en concepten die de opdrachtgever daadwerkelijk verder brengen. Denkkracht, creativiteit, organiserend vermogen, onbevangen blik, brutale kijk, Pietje Bell dus! Pietje Bell Collectief is een initiatief van Paul Goltstein, Gerrit Jan Koning, Hans Noordzij en Dries Steinmeijer.

Het Pietje Bell Collectief heeft haan pijlen gericht op een binnenstedelijke ontwikkeling in De Bergen, in Eindhoven. Het is intern bekend geworden dat een groot grondgebied, in eigendom van de gemeente, over een korte tijd de verkoop in gaat. Het Pietje Bell collectief wilt weten of het mogelijk is om hier een financieel winstgevend, en prettig leefbaar woongebied te ontwikkelen.

15

Hoofdstuk II Aanleiding & context WAT IS DE OPGAVE

HOE GAAT DIT IN WERKING

RESULTAAT

Voor De Nieuwe Bergen wil het Pietje Bell Collecgief een visie en een eerste ontwerp krijgen. Dit moet gebeuren aan de hand van de eerste vier fasen van De Nieuwe Regeling.

Met de visie en het eerste ontwerp krijgen zij inzicht in de ontwikkelmogelijkheden van het gebied. Hiermee kunnen zij deze producten voorleggen aan eventuele beleggers, woningbouw cooperaties, ontwikkelaars en de gemeente om haalbaarheid te pijlen.

Om de vraag van de opdrachtgever te beantwoorden zal er een onderzoek en ontwerp worden gemaakt, volgens de fasen uit de DNR. Om een goed beeld te kunnen krijgen zal er maximaal tot de vierde fase worden gewerkt, voorontwerp.

Na elke fase zal er een kleine presentatie worden gegeven aan de opdrachtgever waarna er besproken wordt wat de stand van zaken is en of zij verder wilt gaan naar de volgende fase.

Mocht er een winstgevend en prettigleefbaar woongebied ontworpen worden en steunen de diverse actoren de plannen, is ontwikkeling mogelijk.

Eerst zal de context en het plangebied zelf onderzocht worden. Hierna wordt er op grotere schaal gekeken hoe de woningmarkt momenteel in elkaar zit in Eindhoven en wat de behoeften zijn van haar inwoners. Na deze informatie is er een duidelijk beeld ontstaan van de situatie in de omgeving op diverse vlakken en wordt het Programma van Eisen opgesteld.

Hierop volgend worden diverse structuurontwerpen uitgelicht, een voorkeursmodel uitgekozen. Die op haar buurt zal worden toegelicht met stedenbouwkundige werking en een investeringsbegroting in kerngetallen.

Als laatste stap wordt de visie voor het plangebied verduidelijkt en wordt het voorlopig stedenbouwkundig plan gepreseneerd. Om een goed beeld te scheppen hiervoor zullen er diverse deeluitwerkingen worden gemaakt. Hierin zal een representatie worden gemaakt voor de openbare ruimte, architectonische verschijningsvorm en eventuele woningen.

Mocht fase 3 - structuur ontwerp bereikt worden,goedgekeurd en een voorkeursmodel wordt gekozen, zal er ook een apparte presentatie worden gemaakt om mee te geven aan de opdrachtgever, zodat zij kan lobbyen en eventuele investeringspartners kunnen vinden.

Als laatste onderdeel zal er voor het voorkeursmodel een voorlopig ontwerp worden gemaakt. Dit houdt in dat er een stedenbouwkundig plan wordt aangeleverd met daarbij deeluitwerkingen van onder andere openbare ruimtes, architectonische verschijningsvormen en woningen.

Hierna zal er met de opdrachtgever worden besproken wat haar mening hierover is, eventueel aanpassingen opgemaakt. Wanneer zij volledig tevreden is, wordt alles correct uitgewerkt en zal gereed worden gemaakt voor de welstandscommissie en bouwaanvragen.

16

Context LIGGING IN DE DE STAD Het plangbied is gelegen in de wijk !De Bergen! in het stadscentrum van Eindhoven. De Bergen ligt ten zuidwesten van het kernwinkel- en horecagebied van Eindhoven. Binnen vijf minuten lopen zit men in het kernwinkelgebied en Stratumseind, het uitgaansgebied ligt op tien minuten lopen van De Bergen. De Bergen heeft zelf ook diverse voorzieningen in haar buurt, wat op loop afstand van het plangebied ligt LIGGING IN DE WIJK Direct aan het centrum van de Bergen, de levendige Grote Berg, ligt het plangebied. Momenteel wordt het plangebied gebruikt door de Veiligheids Regio Brabant Zuid-Oost "VRBZO# en GGD vanwege de goede ligging in het centrum in combinatie met de uitvalswegen die direct aan het plangebied grenzen.

FUNCTIES IN DE WIJK Het plangebied ligt in een overgangsgebied van het centrale winkelgebied, de omliggende woongebieden en het groene gebied De Dommel. De wijk functies focussen zich vooral op huisvestiging, detailhandel en horeca. Door deze functie menging is het een hele levendige wijk, zowel dag als nacht.

Ligging in Eindhoven

17

Hoofdstuk II Aanleiding & context

Ligging in de wijk

Bestemmingsplan

Werk/Winkel Wonen Gebruik van grond

De uitgebreide winkel kern

De levendige Kleine Berg

18

Context INFRASTRUCTUUR Vanwege de centrum gelegen ligging zijn er diverse wijk- en stads-ontsluitingswegen. Vanaf de Zuiderlijk gelegen Edenstraat zit men met de auto binnen tien minuten op de snelweg. Ook zijn er diverse bushaltes rondom het plangebied, waardoor zij goed bereikbaar is.

RECREATIE Ten oosten van het plangebied loopt de hoofd groenstructuur van de stad; De Dommelzone, bestaande uit het Stadswandelpark en het Dommelplantsoen. Dit geeft erg groen en rustgevend karakter aan de directe omgeving en is vanaf het plangebied op loopafstand.

MORFOLOGIE Opvallend aan de stedenbouwkundige opbouw van de bebouwing is dat het merendeel van de bebouwing aan de westerlijke kant van De Dommel gesloten bouwblokken heeft. Dit komt voor in de vormen van rijwoningen en appartementen complexen. Echter aan de oosterlijke zijde van de groenstructuur zijn er naast de rijwoningen veel vrijstaande woningen en twee-onder-eenkap-woningen. Hierdoor ontstaat er aan de westerlijke zijde een meer stedelijk karakter en aan de oosterlijke zijde een groener en intiemer karakter.

OPENBARE RUIMTE Naast een morfologie aan beide kanten van de groenstructuur is ook de bijbehorende openbare ruimte anders. Het straat beeld aan de oosterlijke zijde van het Dommelgebied is overheersend groen en heeft een dorps karakter. De straten zijn smaller en er zijn veel private voortuinen. Echter is dit niet het geval aan de westerlijke zijde van het Dommelgebied. Hier is de schaal van de straten een stuk breder, minder groen en heeft een sterk stedelijk karakter. Het groen wat aanwezig is, is openbaar of semi-openbaar. Waar het hart van een bouwblok aan de oosterlijke zijde bestaat uit private achtertuinen, is dit aan de westerlijke zijde een gedeeld gebied en komt men zelden private achtertuinen tegen. De invulling van deze ruimtes verschuift van een groene invulling aan de oostkant naar een verharde invulling wanneer men westerlijk richting de stad trekt. Het plangebied ligt precies in dit transitiegebied, van groen naar verhard en kan hierdoor dienen als een verbindingsgebied tussen beide gebieden.

19

Gebieds ontsluiting Stads ontsluiting Infrastructuur

De Kleine Berg

Plangebied Hoofd Groenstructuur Groenstructuur

Het Dommelgebied

Hoofdstuk II Aanleiding & context

Wooncomplexen Vrijstaande woningen Morfologie

Westerlijk van de Dommel grote korrel bebouwing

Oosterljk van de Dommel vrijstaande woningen

Openbare ruimte

Het verharde stadshuisplein

Openbare ruimte wordt groener rondom de Dommel

Overwegend: Verhard karakter Groen karakter

20

Context ARCHITECTUUR Het centrum van De Bergen kent veel laagbouw met diverse architectuur stijlen. De wijk vormt een groot scala van architectuur uit de periode 1850-1940. Eclectische panden, Hollandse renaissance, Jugendstil, Rationalisme, Nieuwe Zakelijkheid en Modernisme. Hoewel dit een grote diversiteit aan stijlen zijn, werkt het wel in De Bergen. Dit komt omdat er altijd rekening is gehouden met context en maatvoering.

Panden lopen geleidelijk over en vloeken niet met elkaar. Dit geldt niet alleen voor de architectuur stijlen maar ook voor de bouwhoogtes. Door deze hoge diversiteit aan stijlen is er architectonisch veel mogelijk in het plangebied, mits er rekening wordt gehouden met de context. Zo zijn er al diverse nieuwbouw projecten geweest in De Bergen die door de bewoners als lelijk worden gezien. De oorzaak hiervan is dat er geen rekening is gehouden met de context en het alleen opzichzelf staande gebouwen zijn, die geen interactie hebben met de omgeving.

SFEER & IDENTITEIT De wijk kenmerkt zich door de diverse eetcafe$s en kleine winkeltjes in een dwaalgebied. De wijk is een van de oudste wijken van Eindhoven en tijdens de oorlog grotendeels gespaard, zodoende beschikt de wijk over veel karakteristieke woonhuizen en straatjes.

Diverse monumentale panden

Het oude politie bureau

Terrasjes op de Kleine Berg

Woningen veelal ontsloten door gallerijen richting de openbare ruimte

!Nergens mee te vergelijken. Stoer en zacht. Puur & Authentiek met al haar verschillende stijlen. Servicegericht tot in haar vezels. Je treft in een bruisende sfeer een gevarieerd dag- avond en nachtaanbod van "eet#cafe$s tot sterrenrestaurant, van zelf gebrande koffie tot verse jus en van boek- en antiekwinkeltjes tot de laatste, internationale, mode. Met recht de leukste straatjes van Eindhoven.! - thisiseindhoven.nl/location/de-bergen KANSEN Het plangebied ligt op het randje van De Bergen maar zit verbonden met het hart van de buurt, namelijk de Grote en Kleine Berg. Dit is een erg populaire buurt in Eindhoven en er is veel vraag naar woningen en winkelruimtes in dit gebied. Mede door het diverse karakter wat De Bergen hebben is er een ruim aanbod van mogelijkheden beschikbaar wat hier ontwikkeld kan worden.

21

Hoofdstuk II Aanleiding & context

Uitzicht op het plangebied vanuit de Edenstraat

De Brandweerkazerne aan de Edenstraat

Deken van Somerenstraat

Slangentoren op het brandweer terrein.

School aan de Deken van Somerenstraat

Hoek accent aan de Deken van Somerenstraat

22

Hoofdstuk III Fase I - Initiatief & Haalbaarheid "IH# In de eerste fa se volgens De Nieuwe Regeling, wordt de woningmarkt onderzocht. Hierbij komt naar voren hoe deze functioneerd en waarom deze zo functioneerd. Daar naa st wordt er ook gekeken naar de huisvestigingsbehoefte van de be woners van Eindho ven. Wat zijn hun woonwensen, hoe veel ma g een woning kosten en wat er varen zij als fijn.

Het doel van deze fa se is het inventariseren en anal yseren van een huisvestings behoefte of marktvraa g en het onderzoeken van de haalbaarheid van een project om in die behoefte of marktvraa g te voorzien Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een haalbaarheids oordeel. Is het plangebied intressant genoeg op planologisch, jurdisch, economisch en functioneel vlak? Het hoofdstuk wordt afgesloten met een besluit vanuit de opdrachtge ver.

Woningmarkt onderzoek Eindho ven 24

- Pa gina

Het anal yseren en formuleren van de marktvraa g van de g ebr u ikersorg a nisa tie "s#.

Hui sv e sti gi ngsbe h oe fte E i nd h o v e n - Pa gi na 26 Het anal yseren en formuleren van de huisvestings behoef te v a n de g ebr u ikersorg a nisa tie "s #.

Haalbaarheid - Pa gina 28 Het onderzoeken van de planologische, functionele, economische en juridische haalbaarheid van verschil lende oplossing srichting en.

De fa se eindigt met een beslissing van de opdrachtge ver om het project al dan niet voor t te zetten met de opstel ling van een Programma van Eisen.

23

Woningmarkt Eindhoven HUISHOUDENS De afgelopen tien jaar is het aantal huishoudens in Eindhoven sterk aan het stijgen. Wat echter opvalt is dat de grote van daarvan drastisch aan het afnemen is, mensen wonen vaker alleen en krijgen minder kinderen. Dit betekent dat er vraag is naar een ander type woning die een trend kan gaan worden in de toekomst. Niet gericht op gezinnen maar op echtparen en LAT$ers met eventueel een kind, expets die tijdelijk in de regio komen werken.

WONINGEN Na de economische crisis en de val in de bouwsector in de vroege jaren van 2000, begint het aantal bouwprojecten in Eindhoven weer te groeien. Deze groei focust zich vooral op huurwoningen in het DAEB klassement en minder op koopwoningen. Het aandeel gereedgekomen koopwoningen blijft dalen per jaar. Ook blijft er een woningtekort van ongeveer 10.000 woningen in Eindhoven.

ECONOMISCHE SITUATIE EN WOONBELEID Door de huidige economische situatie krijgen steeds minder werknemers een vast contract en zijn zij aangewezen op de markt van huurwoningen. Dit geldt ook voor werknemers met een hoger inkomen. Echter is de markt voor huurwoningen vooral gericht op mensen die aansprak maken op woningen in het DAEB klassement. Hierdoor valt deze doelgroep tussen wal en schip. Werknemers met een hoger inkomen kunnen door de wetswijziging nu minder makkelijk een huurwoning vinden.

Want er is nu een strenge grens gesteld aan welke woningen binnen en buiten het DAEB klassement vallen. Dit betekend dat het ontwikkelen van Niet-DAEB woningen in Eindhoven een gat in de markt is.

WOONCOOPERATIES Wat opvallend is aan de wooncooperaties in Eindhoven is dat het merendeel van de woningen zich in het DAEB klassement bevinden. Gemiddeld zijn 97% van de woningen, DAEB woningen, dit terwijl het minimaal percentage wat door de minister is opgelegd op 90% zit. Hierin is maar 3% boven de toeslaggrens. Dit betekent dat de wooncooperaties niet inspelen op de huidige vraag io de woningmarkt en dit een taak is geworden voor particuliere ontwikkelaars.

24

Hoofdstuk III Fase I - Initiatief & Haalbaarheid "IH#

25

Huisvestigings behoefte Eindhoven GEWENSTE PRIJS VAN EEN WONING De huidige economische situatie is af te lezen uit de gewenste woningprijzen. Zo is er een hele hoge vraag naar goedkopere koopwoningen. Dit is een gevolg van het aanscherpen van de hypotheek eisen. Mensen kunnen nu minder snel een hypotheek krijgen en wanneer zij een hypotheek kan krijgen is deze lager als voorheen. Het merendeel van de vraag naar koopwoningen zit tussen de 200.000 en 400.000 euro. Wat vooral opvalt is dat de bouw de vraag naar woningen niet aankan.

Daarentegen laat de huur markt een vraag naar een andere type woning zien. De vraag naar duurdere en veelal niet subsidiale huurwoningen is erg hoog. Dit is een gevolg van het aanscherpen van de regels tegen scheefwonen. Er is dus veel vraag naar huurwoningen in een duurder woonsegment.

Wat hieruit valt te concluderen is dat er nog niet voldoende wordt ingespeeld op de woningvraag. Er wordt door woningbouwvereenigingen vooral veilig gespeeld en deze luistert niet naar de marktvraag. Hierdoor onstaan er problemen met het huisvestigen van inwoners en kan dit nadelige gevolgen hebben op de stad Eindhoven. Het kan financieel intressant zijn voor ontwikkelaars om op in te spelen, om het gat naar 10.000 woningen te dichten.

WOONWENSEN Inwoners die opzoek zijn naar een andere woning, zijn niet perse opzoek naar grote of nieuwbouw woning. Wat voor hun erg meespeelt is hoe zij wonen. Ze willen graag stads wonen, met voldoende voorzieningen in de buurt. Echter willen zij niet de drukte van de stad ervaren in de buurt. Zij willen in hun buurt een gevoel van rust en veiligheid ervaren, met zo weinig mogelijk overlast. Over het algemeen zijn woningzoekende op zoek naar kleinere woningen. Dit komt door zowel de huidige economische situatie als gezinssamenstelling. Een groot deel van de woningzoekende is alleenstaand. Heeft dus een minder groot budget en heeft minder ruimte nodig. Tevens woont zij het liefst niet te grootschalig, de voorkeur gaat uit naar laagbouw en/of kleinere appartementen.

26

Hoofdstuk III Fase I - Initiatief & Haalbaarheid "IH#

27

Haalbaarheid Planologische haalbaarheid

Functionele haalbaarheid

Economische haalbaarheid

Op het plangebied is er r uimtelijk veel mogelijk door de grote opper vlakte, goede bereikbaarheid en lig g ing in de buur t en stad. Door de grote diversiteit aan stedenbouwkundige principes en architectonische verschijningsvormen in De Bergen, is er op het plangebied veel vrijheid om hie r binnen te ontwerpen mits er rekening wo r d t g e h o u d e n m e t d e co n te x t .

Wanneer men de functie van het plangebied veranderd naar een woon en/of detailhandel functie gaat het erg intressant zijn om op dit gebied te ontwikkelen. Eindho ven is een snel groeiende stad in zowel be volkingsaantal als ontwikkeling van detailhandel en hier kan goed op worden ingespeeld en sluit r uimtelijk goed aan bij de huidige functiestr ucturen in De Bergen.

Het plangebied is dankzij haar stedelijke ligging economisch erg intressant, omdat hier een hoge dichtheid een verreiste is van de gemeente en wenselijk door bewoners. Door een hogere dichtheidsvraag is het mogelijk om meer woningen te ontwikkelen en dus een hogere omzet te genereren.

Ook is er een groot gat in de woningvraag in Eindhoven. Naast de gebruikelijke vraag naar sociale huurwoningen of DAEB woningen, is er een hele hoge vraag naar non subsidiabele huurwoning of niet - DAEB woningen. Door de huidige economische en juridische situatie is het lastig voor de "hogere# middenklasse een woning te vinden. Door de nieuwe wet wat scheefwonen moet tegen gaan is het niet mogelijk om een sociale huurwoning te huren, voor sociale huurwoningen verdienen zij teveel. In het verleden zou deze doelgroep een woning kopen, echter door de huidige economische situatie is het niet ongebruikelijk dat werkgevers met jaarcontracten werken en is het vrij zeldzaam geworden om een vast contract te krijgen. En hier zit het grootste probleem voor deze doelgroep, zonder vast contract is het vrijwel onmogelijk en gevaarlijk voor hun om een hypotheek te krijgen, met als gevolg dat zij geen woning kunnen kopen en dus zijn aangewezen op een huurwoning.

Omdat dit echter een nieuw fenomeen is en de Nederlandse woningmarkt zich niet eerder op deze manier heeft ontwikkeld, zijn er nauwelijks huurwoningen buiten de subsidie grens en is de vraag hierna groot. Hierdoor valt deze doelgroep, met een groot budget, tussen wal en schip en is het te adviseren hierop in te spelen. Hiermee pakt men een maatschappelijke kwestie aan en valt er veel mee te verdienen.

28

Hoofdstuk III Fase I - Initiatief & Haalbaarheid "IH#

Juridische haalbaarhei d

Conclusie haalbaarheid

Besluit voering

Momenteel heeft het plangebied de bestemming openbare functie.

Ontwikkeling richting woningbouw en/of detailhandel is mogelijk op het plangebied, wanneer er bestemmingswijziging wordt aange vraa gd. De gemeente zal hier hoogswaarschijnlijk mee instemmen, omdat de gemeente in haar stedelijke ontwikkelvisie heeft aangege ven woningbouw in het stadscentr um te wil len ontwikkelen met vooral hoogbouw.

Het plangebied gelegen in De Bergen, Eindho ven heeft een gunstig en centraal gelegen positie in de stad en heeft veel potentie voor ontwikkeling.

De opdrachtge ver ziet het onderzoek positief in en wilt verder gaan naar de volgende twee fa sen.

Als de ontwikkelaar en de ontwerper inspelen op de vraa g in de woningmarkt is het mogelijk om hier een winstge vend, goed leefbaar plan van te maken.

Dit betekent dat de fa se project definitie gestar t kan worden, waarbij de wensen van de opdrachtge ver en een Programma van Eisen worden opgezet. Hierop zul len diverse studies en str uctuur ontwerp model len worden gemaakt voor het plangebied.

Momenteel is het een nauwelijks benut stuk grond wat men kan ontwikkelen in een sterk stedelijk gebied. Waarin de nieuwe be woners, de omwonenden e venals de o verige stadsbe woners kunnen profiteren.

29

Hoofdstuk IV Fase II - Project Definitie "PD# In dit hoofdstuk wordt er een studie gedaan naar de huidige woningmarkt in Eindho ven. De marktvraa g wordt geanal yseerd, er wordt onder andere ingegaan op de grootte van huishoudens, ty pe woningen en economische situatie.

Aanvul lend op de woningmarkt anal yse wordt ook naar de huisvestigingsbehoefte gekeken in Eindho ven. Wat zijn de behoeften van inwoners op financieel en r uimtelijk vlak.

Het doel van de project definitie fa se is het zodanig inventariseren en va stleg gen van de ambities, eisen, wensen, ver wachtingen en voor waarden van de opdrachtge ver en toekomstige gebr uikers, dat op ba sis daar van een ontwerpproces kan worden gestar t.

De fa se eindigt met een beslissing van de opdrachtge ver om het project al dan niet voor t te zetten met de opstel ling van een Programma van Eisen.

Wensen van de opdrachtge ver - Pa gina 32 Het v a ststel len v a n de v isie v a n de opdra chtg e v er.

Programma van Eisen - Pa gina 34 Het opstel len van "presta tie- # eisen, wensen, ver wachtingenen voor waarden met betrekking tot het bouwwerk en het documenteren daar van in een Programma v a n E isen.

30

Wensen van de opdrachtgever Het Pietje Bell Collectief heeft zelf geen onderzoek verricht naar het plangebied maar heeft wel gebrainstormd over de uiterlijke kenmerken en stedenbouwkundige principes die volgens hun passend zijn in het stadsdeel en die zij hier wensen. Hiervoor hebben zij Le Havre van Auguste Perret voorgedragen.

LE HAVRE Na de tweede wereld oorlog lag Le Havre in puin en kreeg Perret de opdracht deze te herbouwen. Le Havre is uitzonderlijk onder de vele gereconstrueerde steden vanwege haar eenheid en integriteit en is hierdoor Unesco werelderfgoed geworden.

Het Unesco beschrijft Le Havre als volgt: “Het combineert het vroegere patroon van de stad en de overgebleven historische gebouwen met nieuwe ideeen van stedenbouw en bouwtechnologie. De stad is een naoorlogs voorbeeld van stedenbouw en architectuur waarbij onder andere gebruik gemaakt werd van systeembouw, systematisch gebruik van een modulair patroon en het innovatieve gebruik van de mogelijkheden die beton biedt. " STEDENBOUWKUNDIG Door het totaal ontwerp met strak geordende bouwblokken, assen en straten voelt de hoofdopzet van Le Havre erg klassiek aan. Echter door de bouwblokken open te breken en bouwhoogtes te varieren, in tegenstelling tot het klassieke gesloten bouwblok, geeft dit een modern karakter aan de stad.

Hierdoor ontstaan er intressante openbare ruimtes en zichtlijnen die de observant triggeren. Bij de oorspronkelijke plannen die Perret had gemaakt voor Le Havre was hij zijn tijd ver vooruit en ontwierp toekomstbestendig. Zo wilde hij het maaiveld 3,5 meter verhogen en hier leidingen, openbaar vervoer, opslag en parkeervoorzieningen plaatsen. Echter werden deze ideeen vanwege financiele redenen afgewezen.

ARCHITECTUREEL Het ontwerp is modern en klassiek tegelijkertijd. Hoewel er veel gebruik is gemaakt van moderne bouwtechnieken zoals prefab en lijnenspel in de gevel van de draagconstructie, kent het ook veel klassieke karakter eigenschappen. Zo hebben diverse gebouwen zuilen die klassiek ogen, zijn de gevels nauwkeurig gecompositioneerd met daklijsten en staande ramen. Hierdoor voelt men de klassieke stijl overal om haar heen en is er een intressante en plezierige combinatie gemaakt tussen oude en nieuwe architectuur.

31

Stedenbouwkundige opzet Le Havre

Speelse bouwhoogtes

Groen prominent aanwezig in het straatbeeld

Hoofdstuk IV Fase II - Project Definitie "PD#

Diverse einzelgangers vormen samen een bouwblok

Strakke symetrische gevels

Door gebouwen omheinde en groene openbare ruimten

Op maaiveld bedrijfigheid, daarboven woningen

32

Programma van Eisen VISIE STEDENBOUW Het is essentieel dat De Bergen zijn bijzondere karakter behoudt. Om dit te kunnen waarborgen zijn er regels nodig om het ontwerpen in banen te begeleiden. Naast dat er rekening moet worden gehouden met de context, is het ook van belang dat er een paar persoonlijke richtlijnen vanuit de ontwerper worden gehandhaafd. De zeven fundamentele punten omtrent stedenbouw vanuit de ontwerper zijn hiernaast toegelicht.

OPENBARE RUIMTE Deze moet voldoende aanwezig zijn. Omheind door bebouwing heeft het een intiem karakter. Zo voelen mensen zich fijner. Een openbare ruimte is het omgekeerde van een woning. Bij een woning willen mensen graag privacy en geen contact met anderen, terwijl een openbare ruimte juist is bedoeld om te ontmoeten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de menselijke maat. Een openbare ruimte groter dan 30m heeft een negatief effect op de bezoeker. Men voelt zich in deze ruimte klein. Een goede maatstaaf is dat je het gezicht kan zien van een persoon die aan de andere kant van het plein is. Hierdoor voorkom je vervreemding en is contact maken tussen mensen makkelijk. Een ideale openbare ruimte geeft het gevoel van omheining maar non claustrofobisch.

LOKALE CONTEXT Niet alles hoeft overal hetzelfde te zijn. Mensen houden van unieke dingen. Dit geldt ook voor steden. Men vliegt niet naar de andere kant van de wereld om dezelfde stijl stad te zien als haar thuisstad.

Elke maatschappij heeft unieke krachten en behoeften en dit stralen de bekende steden zoals Venetie, Parijs, New York e.d. uit.

Er is geen exacte oplossing die overal van toepassing is. Overal zijn er diverse mogelijkheden. Hierdoor ontstaan steden met een sterk karakter, zowel door stedenbouwkundige opbouw als door lokaal materiaal gebruik in gebouwen. Dit zorgt bij het ontwerp van een gebouw ervoor dat het niet overal op de wereld kan staan maar het de locatie specifiek reflecteert.

ORDE, SYMMETRIE, REPETITIE EN CONTEXT Teveel orde kan namelijk hard en kil worden. Een goed voorbeeld van wat werkt is Java eiland. De stramien hiervan is gelijk, maar binnen de stamien is men vrij om te ontwerpen. Teveel orde is saai maar een te grote diversiteit is ook weer onprettig, daarom is een georganiseerde complexiteit de regel.

ZICHTBAAR LEVEN Werk wordt afgezonderd, terwijl dit juist aantrekkelijk is. Door gebouwen meer transparant te maken wordt het werk meer openbaart. Er moet van alles gebeuren. Zo moeten straten zullen weer gezellig en vol met leven worden in plaats van alleen maar dode gevels. Het is ook belangrijk om technologie esthetisch mooi te maken. Dus bouwen voor schoonheid en zorgen dat het praktisch is. Neem als voorbeeld moderne pijpleidingen, deze vinden mensen lelijk terwijl aquaducten uit de oudheid juist weer mooi worden gevonden. Beide hebben ze dezelfde functie.

COMPACTHEID Door het spreiden van woningen is er leegte ontstaan in het straat beeld. Het is kil en er is geen menselijk contact meer. Sommige mensen weten niet eens hoe hun buren heten. Het is tevens on duurzaam en het enigste wat de woningen verbind is een steriele autoweg. Ook gebruiken compacte steden minder energie in vergelijking tot uitgerekte steden.

ORIENTAIE & MYSTERIE Mensen houden vaak van steden met verscholen straatjes en kleine lanen. Dit ervaart men als gezellig. De gevoelens van mysterie en omheining die deze ruimten geven trekken de mens aan. Het effect van de woningen die dichter bij elkaar worden ontworpen is dat de woningen een stuk publieker worden maar het private karakter wel behouden. Buren zien elkaar meer en het sociaal effect hiervan is dat mensen vriendelijker tegen elkaar worden. Mensen houden hier onbewust van omdat de mens een groepswezen is, ook al wordt dit vaak vergeten. Hoewel dit op emotioneel vlak een positief effect heeft, zijn dit soort stedenbouwkundige toepassingen een ramp voor de infrastructuur en voor wanneer men zich wilt verplaatsen.

Een ideaal beeld is een stad met grote boulevards zodat men zich makkelijk kan verplaatsen met daartussen kleine, intieme woongebieden.

33

SCHAAL Als men naar een skyline van een stad kijkt, kan men door de grootste gebouwen aan de horizon zien wat belangrijk is voor die stad.

Vroeger waren dit de kerken die omhoog schoten vanuit een skyline.

Tegenwoordig zijn het de zakengebieden, overheidsgebouwen en sportvoorzieningen. Mensen hebben in theorie niks tegen grootse gebouwen, maar wel waar ze voor staan. De prominente gebouwen in de skyline van het verleden, vaak kerken of musea, waren iets waar een mens zich mee kon identificeren, binden en aanbidden.

Men heeft geen behoefte onmenselijke commerciele instellingen te aanbidden. Dit komt vooral omdat er gefocust wordt wie de grond bezit en niet wie de hoogte bezit en de gevolgen die dat met zich meebrengt. In het ideaal beeld zouden gebouwen niet hoger moeten zijn dan vijf lagen "+/- 15m.#, compact bij elkaar, zodat de menselijke maat behouden blijft. In plaats van een grote toren van vijftien lagen, kunnen ook drie compacte torens met elk vijf lagen op hetzelfde grondgebied worden gebouwd. Hoger dan 5 lagen mag wel, maar dan moet het iets speciaals zijn. Iets voor iedereen, denk hierbij aan functie en uitstraling, met menselijke ambities en lange termijn behoefte in gedachten.

Hoofdstuk IV Fase II - Project Definitie "PD#

STEDENBOUWKUNDIG

OPENBARE RUIMTE

ARCHITECTURELE VERSCHIJNINGSVORMEN

- Het unieke karakter van de Bergen houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen. Bewust omgaan met de aanwezige kwaliteiten, zoals sfeervolle openbare ruimten, verscheidenheid en speelse plaatsing van voorzieningen, diverse, samenhangende en luxer ogende architectuur en vandaar uit verder bouwen.

- De Bergen wordt gekarakteriseerd door over het algemeen gesloten gevelwanden met daarachter grote binnenplaatsen.

Toegangen tot de achterterreinen moeten bescheiden van omvang zijn.

- Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit.

- De Bergen is een dwaalgebied en dit kan worden uitgebreid in het ontwerp van de Nieuwe Berg. De straten en morfologie van het nieuwe gebied moeten wandelaars prikkelen. Dit kan bijvoorbeeld door de zichtlijnen naar de openbare ruimtes gedeeltelijk te doorbreken maar wel zichtbaar te houden. Zodat de passant getriggerd wordt om het achterliggende en verborgen gebied te ontdekken.

- Bij het ontwerpen van openbare ruimte moet rekening worden gehouden met schaalgroOTte van de aanliggende bebouwing en typologie.

- Authentieke bebouwing in standhouden "niet slopen# en respectvol behandelen.

- Het aanplanten van groen dient weloverwogen te worden uitgevoerd en moeten zowel een verblijfs functie als begeleidings functie dienen. Voorkeur gaat uit naar volwassen ranke bomen met een hoge kruin. Zo is de invloed op de belevingswaarde van de gevelwanden beperkt.

- Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten.

- De woonerven "Auto te gast# dienen geen aparte verhoogde stoepen te krijgen. Begrenzing tussen auto en voetganger kan worden verduidelijkt in kleur bestrating, materialisering banden en/of goten.

- Parkeren moet zoveel mogelijk verdwijnen uit het straatbeeld en leefgebieden moeten autovrij of luw zijn. Parkeergarages en de maatvoering hiervan moeten later makkelijk transformeerbaar kunnen zijn in woonblokken.

- Minimaal twee meter, vanaf de gevel, moet verhard enonbebouwd zijn ook mag hier geen straatmeubilair worden ingepland. Dit geeft de gebruiker van het object de mogelijkheid deze ruimte zelf in te vullen, wat bijdraagt aan het speelse karakter van De Bergen. Dit overgangsgebied tussen openbaar en prive kan worden verduidelijkt in kleur bestrating, materialisering, banden en/of goten

- Fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen uitbreiden Met in de plint van de nieuwe bebouwing actractieve functies. Het is van belang dat er een speelse plint ontstaat met diverse functies. Het is wenselijk dat minimaal 60 % van de gebruiksoppervlakte op maaiveld wordt gebruikt voor andere functies dan wonen. Hierdoor ontstaat er levendigheid en speelsheid en wordt er voorkomen dat er overdag niks gebeurd achter de gevel, zoals vaak het geval is bij woonunits.

- Gebouwen moeten als einzelgangers worden opgezet met elk een eigen openbare ruimte en moeten samen een geheel vormen.

- Het gevelmateriaal mag tot enkele meters doorlopen in de openbare ruimte, wat dient als wortels van het gebouw in de openbare ruimte.

- Ieder bouwplan moet zijn geinspireerd op de architectuur en schaal van de Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen baksteenarchitectuur "traditioneel of eigentijds#, ongeacht bouwstijl en - periode is het dit materiaalgebruik dat de bebouwing verbindt.

- Hoogte afgestemd op directe omgeving, perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen.

- De diversiteit aan daken draagt in grote mate bij aan de schilderachtigheid van het straatbeeld in de Bergen. Deze diversiteit moet worden uitgebreid, het ontwikkelen van lange rijen met identieke daken is niet gewenst.

- Aansluitende architectuur vormen zijn eclectische panden, Hollandse renaissance, Jugendstil, Rationalisme en Nieuw zakelijkheid. Deze kunnen met elkaar gecombineerd worden aan de hand van de directe omgeving van het te ontwerpen object en moeten een coherent beeld geven.

- Door de jongere grootschalige architectuut valt van de huidig aanwezige bebouwing de authentieke bebouwing enigzins in het niet. Grote gevel vlakken, veelal met eengesloten karakter, zorgen voor een monotoon beeld en hebben een negatieve invloed op de belevingswaarde van het gebied. Dit moet voorkomen worden.

- Het meubilair voor het groen moet multifunctioneel zijn, naast het houden van planten kunnen deze ook dienen als verblijfsplekken.

- De weg vanaf de Edenstraat, langs de brandweerkazerne, naar de parkeergarage dient ontworpen te worden als toegangslaan naar het plangebied. Deze mag grootser in karakter zijn. Zo wordt het plangebied verbonden met het groene karakter van het begraafplaats naar het Dommelgebied. Het nieuwe plangebied wordt verder ontsloten als woonerf waar de auto te gast is.

34

Hoofdstuk V Fase III - Structuur Ontwerp "SO# Het doel van de structuur ontwerp fase is het ontwikkelen van een globale voorstelling van het project, zodanig dat deze een goed beeld geeft van de oplossingen op stedenbouwkundige schaal en van de hoofdvorm en hoofdindeling van de bebouwing.

In dit hoofdstuk worden diverse structuur ontwerpen uitgelicht. Hierbij worden de stedenbouwkundige principes uitgelegd en wat de gevolgen ervan zijn. Ook worden voor alle structuur ontwerpen aantallen van woningen en parkeerplaatsen geraamd en daarmee een investeringsbegroting gemaakt in kerngetallen gemaakt.

Hierop volgt het voorkeursmodel die uit de structuur ontwerpen is gekozen door de opdrachtgever in overleg met de stedenbouwkundige. Het voorkeursmodel wordt dieper uitgelicht, waarmee duidelijk wordt hoe dit model werkt.

Structuur ontwerpen - Pagina 36 Het ontwerpen van de hoofdvorm en de hoofdindeling van de bebouwing.

Voorkeursmodel - Pagina 38 Het maken van een stedenbouwkundigplan wat betreft bebouwing en landschap.

Investeringbegroting - Pagina 40 Het opstellen van een investeringsbegroting in kerngetallen.

De Structuurontwerpfase is facultatief en hoeft in de meeste projecten niet te worden doorlopen.

Bij grote, complexe projecten en in projecten met een sterke stedenbouwkundige component kan het gewenst en verstandig zijn om eerst een Structuurontwerp te "laten# maken, alvorens over te gaan tot het maken van een Voorontwerp.

35

Structuur Ontwerpen BEHOUD & SLOOP Een deel van de bebouwing op het plangebied kan behouden worden. Zo kan het oude politie bureau gerenoveerd worden.

Is er de mogelijkheid om de constructie van het administratie gebouw van de VRBZO te behouden en hier een nieuwe gevel tegen aan te maken. Wel is het nodig om 1 gebouw te slopen, omdat deze ruimtelijk en visueel niet bij de visie past van het plangebied en de buurt.

STRUCTUUR ONTWERP I Voor het eerste structuur ontwerp is een campus ontworpen in de stijl van Le Havre. Hierbij is het plangbied opgedeeld in een gridstructuur, waarin drie woonerven zijn ontworpen. Op de woonerven staan appartement gebouwen met ieder een eigen openbare ruimte. De Stedenbouwkundige opzet is zo opgezet dat zichtlijnen worden doorbroken met bebouwing, waardoor er een ontdekkingsgebied ontstaat. Met dit ontwerp kan een hoge dichtheid worden gerealiseerd.

STRUCTUUR ONTWERP II In het tweede structuur ontwerp zijn grondgebonden woningen gecombineerd met appartement gebouwen. Hier is doorontworpen op de stedenbouwkundige opbouw van de Bergen. Parkeren wordt in de openbare ruimte opgelost en er zijn meerdere kleine openbare ruimten. Dit ontwerp heeft als gevolg een kleinschalige feel voor het gebied

Bestaande situatie

Sloop

Behoud

Grondoppervlakte " 10m. x 10m.#

STRUCTUUR ONTWERP III Het derde structuur ontwerp is opgebouwd uit lange lanen, waarin gebouwen zich laten zien. Zo wordt een gridstructuur gecombineerd met een ontdekkings gebied. Met dit ontwerp kan een hoge dichtheid worden gerealisseerd. In gebouw F zijn de parkeerplekken voor bewoners en bezoekers opgelost. Hierdoor wordt het plangebied autoluw. Tevens is de maatvoering van dit gebouw zo ontworpen dat transformatie naar woningen mogelijk is in de toekomst, mocht de trend van het verminderen van autobezit zich voortzetten.

BESLUIT Na overleg met de opdrachtgever is de voorkeur gegaan naar structuur ontwerp III. Structuur ontwerp zal worden voorgelegd aan andere partijen die eventueel willen mee participeren zoals de woningbouw cooperaties en project ontwikkelaars.

36

Hoofdstuk V Fase III - Structuur Ontwerp "SO#

F

A

B C

P

A

B

A B

D

A E

Structuur voorstel I A - 4 lagen, 7 woningen per laag = 28 woningen B - 6 lagen, 11 woningen per laag = 66 woningen C - 12 lagen, 5 woningen per laag = 60 woningen D - 6 lagen, 10 woningen per laag = 60 woningen E - 4 lagen, 11 woningen per laag = 44 woningen Totaal 258 woningen Parkeer norm 1.2 Minimaal aantal parkeerplekken nodig = 310 parkplekken F - Sociale voorzieningen, werkruimten en/of woningen Parkeerbak 2 lagen - 4400m2 per laag 25m2 per auto = 176 parkeerplekken per laag

G

A

B

Structuur voorstel II A - Grondgebonden = 35woningen B - Appartementen = 126 woningen Totaal 161 woningen Parkeer norm 1.2 Minimaal aantal parkeerplekken nodig = 193 parkplekken F - Parkeerplekken in openbare ruimte - 4000m2 25 m2 per auto = 160 parkeerplekken Parkeren op eigen terrein 70 parkeerplekken Totaal = 140 parkeerplekken

A

B

C

D

E

F

Structuur voorstel III A - 4 lagen, 7 woningen per laag = 28 woningen B - 6 lagen, 6 woningen per laag = 36 woningen C - 12 lagen, 7 woningen per laag = 84 woningen D - Bestaand, 4,5 lagen, 6 woningen per laag = 27 woningen E - 4 lagen, woningen per laag = 16 woningen Totaal 191 woningen Parkeer norm 1.2 Minimaal aantal parkeerplekken nodig = 229 parkplekken F - Parkeergarage, 5 lagen, 260 parkeerplekken G - Sociale voorzieningen, werkruimten en/of woningen

A - Sociale voorzieningen, werkruimten en/of woningen

37

Voorkeursmodel TOEGANKELIJKHEID Het plangebied wordt Zuidelijk ontsloten via de Edenstraat en Noordelijk via de Grote Berg. Tussen deze ontsluitingswegen zullen erftoegangswegen worden verbonden die het plangebied opdelen. Er zal, behalve de weg naar de brandweerkazerne zelf, gebruik worden gemaakt van het shared space principe en wordt de auto zoveel mogelijk geweerd uit het plangebied zelf.

Grote Berg

OPENBARE RUIMTES Hierdoor wordt het plangbied in drie deelgebieden opgedeeld met elk haar eigen kenmerken. Deelgebied A heeft een erg stedelijk karakter, Deelgebied C heeft een erg groen karakter en Deelgebied B zal dienen als overgangszone tussen A & C. RUIMTELIJK MORFOLOGIE De Bergen is een dwaalgebied en dit karakter wordt meegenomen in het plangebied. De bebouwing wordt zo geplaatst zodat met zichtlijnen de intresse getriggerd wordt naar wat er achter een gebouw schuilt door een klein deel van de openbare ruimte prijs te geven. Waar men diverse geborgen openbare ruimtes vindt. De bouwhoogtes spelen direct in op de omgeving en worden vanaf de randen telkens hoger, met in het hart van het plangebied de hoogste bebouwing. Hierdoor komen er mooie zichtlijnen over de stad vanuit de woningen.

TYPOLOGIEEN & FUNCTIE Om in te spelen op toekomstige vraag van ZZP$ers en kleine bedrijven moeten er op maaiveld niveau ruimtes komen voor detailhandel of kleine kantoorruimten. Hierboven komen appartementen in de vorm van DAEB en niet DAEBwoningen, om zo aan de woningvraag van de stad te voldoen.

Door appartementen te plaatsten komt het plangebied ook aan de woningdichtheid norm. Aansluitend op het shared space principe is de auto geweerd uit het plangebied door in gebouw F een parkeergarage te ontwerpen. Hier kunnen bewoners als mede bezoekers hun voertuig parkeren.

ORIENTATIE & ONTSLUITING De woningen zullen met hun leefruimte worden georienteerd op de pleinen waar zij aan gelegen zijn. Zo ontstaat een intiem en levendig karakter in de stedelijke pockets. Door de ontsluitingen en slaapkamers aan de weerzijde te plaatsen ontstaat er in de tussen straten een rustige sfeer.

38

Ed

en str a

at

Hoofdstuk V Fase III - Structuur Ontwerp "SO#

Berg Grote

Deelgebied A

Behoud

Ed

en str a

Gebiedsontsluitingsweg Deelgebied B

at

Sloop

Erftoegangsweg Deelgebied C

Behoud & Sloop

Toegankelijkheid

Openbare ruimte

A 5 L x 7 Won/L= 35 Woningen

B 6 L x 6 Won/L= 36 Woningen

C 12 L x 7 Won/L= 84 Woningen

D 3,5 L x 7 Won/L= 20 Woningen

E 5 L x 4 Won/L= 20 Woningen

F 5 L x 52 P/L= 260 Parkeerplekken

Appartementen

Orientatie woningen

G Opties: Wonen, sociale voorzieningen, werkruimtes etc.

Morfologie & zichtlijnen vanuit toegangswegen

Detailhandel/Kantoren

Op maaiveld zowel functie wonen als werken, erboven wonen.

Ontsluiting woningen

Orientatie & ontsluiting

39

Investeringsbegroting Grond = Ca. 10.000 m2 Wonen, 44 LL xx 77 Won/L = 28 Woningen AA--Wonen, Woningen Wonen, 66 LL xx 66 Won/L = 36 BB--Wonen, 36 Woningen Woningen

G

Wonen, 12 12 LL xx 77 Won/L = 84 CC--Wonen, 84 Woningen Woningen Wonen, 3,5 3,5 LL xx 77 Won/L Won/L = DD--Wonen, = 20 20 Woningen Woningen Wonen, 44 LL xx 44 Won/L Won/L = EE--Wonen, = 16 16 Woningen Woningen TOTAAL =184 WONINGEN

A

B C

Parkeernorm = 1,2 = 221 parkeerplekken F - Garage, 5L x 52 P/L= 260 Parkeerplek-ken

D

G - Opties: Wonen, sociale voorzieningen, G - Opties: Wonen, sociale voorzieningen, werkruimtes etc.

E

F

40

Hoofdstu

Fase III - Structuur Ontwer

nr 1.0 1.1

INVESTERINGSBEGROTING Kazerne eindhoven omschrijving verwerving grond aankoop aanpassen bestemmingsplan: - schrijven bestemmingsplan - onderzoeken bestemmingsplan: > archologisch onderzoek > Onderzoek milieuhinder bedrijven > Onderzoek externe veiligheid > Geluidsonderzoek > Geuronderzoek > Onderzoek flora en fauna > Bodemonderzoek > Sondering + funderingsadvies juridische kosten anterieure kosten planschade

2.1

totaal: Slopen + bouwrijp maken

1.0

totaal: totaal verwerving:

2.4

2.5

civieltechnische werken gemeente: aanleg openbaar wegen en parkeren planontwikkelingskosten gemeente fonds beeldende kunst totaal: planontwikkelingskosten gemeente: over de verwervingskosten over de grondopbrengst (quotte)

4.0

aantal

eenheid

1

4200

1 1

post post

1 184 1 1

post woningen post post

5.800 m² openbare ruimte 10,0% civieltechn. werk 2,0% civieltechn. werk

verwervingskosten

eenheidsprijs grond/m2 1.550 € € 15.000 € 30.000 €

15.000 € p.m p.m € 200.000 € € €

250 € 1.450.000 € 1.450.000 € € € 6.510.000 € 6.510.000 €

totaal: 2.6

2.0 3.0

3.0

fonds bovenwijkse voorzieningen bijdrage meerwijkse voorzieningen

€ grondopbrengst wooneenheden

p.m p.m € €

totaal: totaal exploitatiekosten gemeente: projectkosten stedenbouwkundige architect woningen constructeur EPN berekeningen verschotten legeskosten totaal: totaal projectkosten:

totaal 6.510.000 15.000 30.000 incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl.

15.000 p.m p.m

4.0 5.0

5.0

6.0

- € 200.000 - € €

1.450.000 145.000 29.000 - €

500 3.500 450 200 855.600 21.420.000

€ € € € € € € €

200.000 6.770.000

1.624.000

6.0 7.0 7.1

4,0% 184 184 184

investeringen 1,25% 1,0% eenheden

24.859.024 2.200 21.420.000 1.500

totaal: totaal promotiekosten: bouwkosten appartementen (incl. Balkons, galerijen, trappenhuizen en lift) parkeren afkooprisico

60000 6000 2,0%

m3 € m2 € bouwkosten

aansluitkosten aansluitkosten gas/water/elektra/glasvezel aansluitkosten riolering onvoorzien

7.0

totaal: totaal overige kosten:

994.361 404.800 214.200 276.000

€

- € € 18.000.000 3.000.000 420.000

1.889.361 1.889.361

- € €

21.420.000 21.420.000

€

184 184

eenheden eenheden

€ 2.500 € 200 €

totaal: totaal aansluitkosten:

7.2

€ € € €

€ € 300 € 500 € 21.000.000 €

totaal: totaal bouwkosten:

overige kosten garantiefonds post onvoorzien totaal: renteverlies tijdens bouw over 30%

-

0,90% 3,0%

van bouwkosten van projectkosten

5,0%

0,4

460.000 36.800

€

- € €

€ 21.420.000 € 2.500.000 € € 33.518.385 €

192.780 75.000 - € 201.110

€

- € €

201.110 468.890

€

33.987.275

TOTALE INVESTERING

496.800 496.800

267.780

OPBRENGST

- € p.m p.m €

184 eenheden 184 eenheden 184 eenheden 184 eenheden 4% over honoraria 2,00% over de bouwkosten

6.570.000

ontwikkeling en promotie kosten AK projectontwikkeling makelaar nieuwbouw kopersbegeleiding promotie materiaal/marketing

-

p.m 1.624.000

92.000 644.000 82.800 36.800 34.224 428.400 - € €

nr

omschrijving

1.0

opbrengsten appartementen (incl. Balkons, galerijen, trappenhuizen en lift) parkeren

1.1

1.0

1.318.224 1.318.224

aantal 184 260

eenheid eenheidsprijs/m2 gem. per woning pp

200.000 € 10.000 € € 21% € €

totaal 36.800.000 2.600.000 39.400.000 8.274.000 31.126.000

totaal opbrengsten

incl.btw btw excl. btw

€

39.400.000

TOTALE INVESTERING

€

33.987.275

TOTALE OPBRENGSTEN

€

31.126.000

EXPLOITATIE RESULTAAT

€

-2.861.275

41

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO# Het doel van de project definitie fase is het ontwikkelen van een globale voorstelling van het bouwwerk, zodanig dat deze een goed beeld geeft van de situering, de functionele en ruimtelijke opbouw, bestemmingen, gebruiks voorzieningen, de architectonische verschijningsvorm en de integratie van constructieve en installatietechnische aspecten. In het een na laatste hoofdstuk wordt het structuur ontwerp verder uitgewerkt naar een voorontwerp. In het voorontwerp wordt de visie uitgelegt en wordt opgevolgt door een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan wordt in kaartvorm, doorsneden en een vogelvlucht.Het stedenbouwkundig plan wordt hierna verduidelijkt door middel van deeluitwerkingen. In de deeluitwerkingen wordt zowel de openbare ruimte, architectonische verschijningsvorm als woningen gepresenteerd.

Hierdoor staat er een goed beeld door de lagen heen en begrijpt men hoe het plan werkt en hoe deze eruit kan komen te zien. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een gedetaileerde investeringsbegroting, waarin alle kosten en opbrengsten zijn meegenomen.

Concept - Pagina 43 Het uit werken van de stedenbouwkundige inpassing van het bouwwerk in de omgeving.

Stedenbouwkundigplan - Pagina 45 Het uit werken van de stedenbouwkundige inpassing van het bouwwerk in de omgeving.

Deeluitwerking openbare ruimte - Pagina 49 Het maken van een conceptueel ontwerp voor de buitenruimte.

Deeluitwerking architectonische vorm - Pagina 51 Het ontwerpen van de architectonische verschijningsvorm.

Deeluitwerking woningen - Pagina 53 Het ontwerpen van de hoofdopzet van de draagconstructie,inclusief voorlopige materiaalkeuze en globale dimensionering.

Investeringsbegroting - Pagina 55 Het opstellen van een gedetailleerde investeringsbegroting.

42

Concept - !De Nieuwe Bergen!

Grond = Ca. 10.000 m2

De Bergen hebben een sterk intiem en sfeervol karakter en worden door veel mensen als een van de fijnere plekken van Eindhoven ervaren. Mede hierdoor moet er worden doorgeborduurd op het stedelijke structuur in deze wijk.

A - Wonen, 4 L x 7 Won/L = 28 Woningen B - Wonen, 6 L x 6 Won/L = 36 Woningen

G

C - Wonen, 12 L x 7 Won/L = 84 Woningen

ONTDEKKEN De boulevards zijn de hoofdragers van het plangebied, men verplaatst zich in eerst oogopslag langs diverse einzelgangers die op zich zelf lijken te staan. Echt wanneer men begint te ontdekken ervaart men dat er diverse milieus in het plangebied te vinden zijn. De einzelgangers hebben contact met elkaar en vormen samen diverse openbare ruimte. Ze hebben er een speels en groen straatbeeld, waardoor de bezoeker wordt getriggerd en het gebied verder wilt ontdekken en de diverse pleinen ontdekt.

Deze pleinen dienen zowel voor bewoners als bezoekers van het plangebied.

D - Wonen, 3,5 L x 7 Won/L = 20 Woningen E - Wonen, 4 L x 4 Won/L = 16 Woningen TOTAAL =184 WONINGEN

A

B C

Parkeernorm = 1,2 = 221 parkeerplekken F - Garage, 5L x 52 P/L= 260 Parkeerplekken

D

G - Opties: Wonen, sociale voorzieningen, werkruimtes etc.

E

F

GEVELS De gevels van de woongebouwen zullen een regelmaat in zich hebben met een alure van luxe, denk hierbij aan gevelafwerkingen, zodat er geen kale en levenloze gevels ontstaan. De private buitenruimtes van de woningen moeten zich achter de gevel bevinden om een strak en rustig gevel beeld te geven en dat de bewoner een gevoel van privacy ervaart wanneer zij hier gebruik van maakt.

Voorkeursmodel

Berg Grote

De gevel van de parkeer garage zal worden bekleed met een verticale groene tuin om zowel de auto$s te laten verdwijnen uit het straatbeeld, als een transitie gebied te worden naar het groenere dommeldal.

De grote woontoren in het midden van het plangebied, wat zichtbaar is vanuit elk entree, moet dienen als eyecatcher. Waar de andere gebouwen strakker en neutraler ogen, mag deze zich meer profileren.

Deelgebied A

FUNCTIES In de plint van de gebouwen zullen vooral voorzieningen komen, zodat er een levendig straatbeeld zal ontstaan overdag. Echter wordt het ook aangemoedigd om her en der ook woningen te hebben in de plint, zodat er een divers straatbeeld ontstaat.

Vanaf de eerste etage is de functie wonen.

Gebiedsontsluitingsweg

Ed

Deelgebied B

en str a

at

Deelgebied C

Erftoegangsweg

Diverse uitvalswegen

43

Boulevards splitsen het plangebied op

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

Stedelijk plein

Op maaiveld bedrijfigheid, daarboven wonen

Strakke symetrische gevels met luxe accenten

Op de intieme pleinen horeca plaatsen

Verticale tuin tegen dode gevels

44

Stedenbouwkundigplan - !De Nieuwe Bergen!

TOEGANKELIJKHEID Door !De nieuwe Bergen! lopen drie assen die het plangebied op vier punten ontsluit. Deze assen dienen als boulevard, die het plangebied met zichzelf verbind. Aan de boulevards zijn diverse milieu$s, gebouw ontsluitingen en openbare ruimten, waardoor de voorbijganger langs diverse gevoelsruimten zal gaan. De zuiderlijke ontsluiting geeft toegang tot de parkeergarage, welk aan de kopse kant appartement gebouwen heeft en aan de lange kant is afgewerkt met verticale tuinen. In de Parkeergarage kunnen de bewoners en bezoekers van het plangebied hun voertuig parkeren. Dit heeft als gevolg dat in het plangebied de auto uit het straatbeeld verdwijnt, een menselijker karakter krijgt en een groener straatbeeld ontstaat. Hoewel er bij de bebouwing geen parkeer voorzieningen zijn ingepland is het plangebied ontworpen als woonerf. Dit betekent dat men overal kan komen met een voertuig in gevallen van nood of verhuizing.

OPENBARE RUIMTE Wanneer men zich verplaatst via de boulevards ervaart men diverse woonmilieu$s en openbare ruimten. De stedenbouwkundige opzet is zo opgebouwd dat het de zichtlijnen gedeeltelijk zijn afgeschermd door bebouwing en geven een deel van de openbare ruimte vrij, waardoor nieuwsgierigheid wordt getriggert en het een ontdekkingsgebied wordt. Een ander gevolg van deze opzet is dat elk gebouw een eigen woonmilieu heeft maar ook is verbonden met het groter geheel. Elke openbare ruimte is verbonden door middel van straatmeubilair. De bestrating geeft elke plek een eigen karakter wat aansluit aan de functies in de aanliggende plinten.

FUNCTIE$S In de plinten komen gecombineerde functies van wonen, detailhandel en horeca, gericht op de pleinen bij de gebouwen.

De eenheden van de gebouwen op maaiveld niveau worden als casco uitgegeven. Hierdoor kunnen ondernemers zelf bepalen hoeveel oppervlakte zij willen gebruiken. Hierdoor blijft het gevel beeld van de gebouwen behouden maar zal er wel een divers gevelbeeld komen. Vanaf de eerste etage hebben de gebouwen de functie wonen, ontsloten doormiddel van een gallerij of corridor.

De woonkamer en keuken zijn georienteerd op de pleinen voor de gebouwen, waardoor bewoners een mooi uitzicht hebben en er altijd leven is achter de gevel.

45

Woonerf Plein / OR Rijbaan Bestaande bebouwing Nieuwe bebouwing

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

Ontsluitings boulevards

Parkeren & woonerf

Openbare ruimte

6

6

12 5 Woningen

5

Wonen Sociale functie

Sociaal

5

Detailhandel/ Bedrijfigheid kantoor

Functie$s maaiveld

Gebouw ontsluiting

Gebouw orientatie en hoogten

46

Stedenbouwkundigplan

A 47

B

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

27

A

25

Zuid

Noord

B West

Oost 48

Deeluitwerking Openbare ruimte GROENE RANDEN De ontsluitingsroutes die door het plangebied lopen worden begeleid door een de groenstructuur die door het hele plan loopt.

Deze groenstructuur dient tevens als duurzame wateropslag van het plangebied. Deze wateropslag wordt tevens gebruikt om de verticale begroeiing te voeden.

OPENBARE RUIMTE Door de plaatsing van de bouwblokken onstaan er diverse verborgen openbare ruimten. Deze ruimtes zijn bedoeld voor zowel bewoners als bezoekers. Hier kunnen ze elkaar ontmoeten en eventueel gezamelijk eten of recreeren.

Met de groenstructuur worden meerdere kleinere plekjes te gecreeerd. Zo ontstaan er geborgen plekjes die aansluit op de natuurlijke menselijke maat. Er is gekozen voor meerdere kleine plekjes in plaats van een grotere pocket, zodat bewoners ook in de openbare ruimte een gevoel van privacy kunnen ervaren tegen over van andere bewoners. In deze knusse plekjes komen verschillende zitplekken, zodat men letterlijk in de gemeenschappelijke tuin zit.

49

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

Dode omliggende muren krijgen een verticale tuin

Geintegreerde zitplekken bij plantsoenen

Knusse plekken in het groen

Strakke lijnen in de openbare ruimte

50

Deeluitwerking Architectonische verschijningsvorm BESCHRIJVING De woningen hebben allemaal een private buitenruimte in de vorm van een balkon. Zo heeft elke woning toch een eigen buitenruimte maar wanneer bewoners meer ruimte nodig hebben worden deze gedwongen naar de openbare ruimte te gaan. Door dit te doen zal interactie tussen bewoners vergroot worden en ontstaan er sociale contacten.

DE APPARTEMENTEN De woningen zijn met hun balkons, grenzend aan de leeffuimte, gericht op de openbare ruimte. Hierdoor ontstaat de levendigheid voor en achter de gevel aan de openbare ruimte. Overdag creeeren de winkels de levendigheid maar wanneer deze sluiten valt het gebied niet dood. Dit zal worden opgevangen door de woningen die juist levendigheid hebben buiten de winkeluren.

DETAILLERING, KLEUR EN MATERIAAL GEVELS De bebouwing krijgt een natuurlijke, open en lichte sfeer. Zo wordt er gebruik gemaakt van grote ramen, met witte houte accenten in het raamwerk, voor optimale belichting. De gevels worden bekleed met baksteen.

Beglazing Trap Berging Lift Ingang

51

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

Materialen

Vandersandegroup Viola baksteen

Materialen

Geveldetails geven een luxere feel

Materialen

Regelmaat in de gevel

Materialen

Repetitie in de gevel, met een mix van klassieke en moderne elementen

Spaarzame details in de gevel

52

Deeluitwerking woningen MAATVOERING De appartementen in het westelijk gelegen woonblok, worden starterswoningen met een oppervlakte van 80m2, met een buitenruimte van 5 m2. Het woning stramien is 7,5 m. De appartementen zijn optimaal ontworpen waardoor een minimale verkeersruimte ontstaat. De woningen worden hierdoor knus en functioneel. En zijn uit oogpunt van duurzaamheid, toekomst bestendig.

ONTSLUITING Vanaf het trappenhuis en lift, bereikt men, via een galerij, de woning. Wanneer men de woning betreedt komt men in de hal die alle ruimtes in de woningen ontsluit.

INDELING VAN DE WONINGEN Rechts van de hal bevinden zich de hoofdslaapkamer en de badkamer. In de eerste ruimte aan de rechterzijde bevindt zich de hoofdslaapkamer. In de slaapkamer is aan de linkerzijde ruimte voor een kledingkast en blijft een royale ruimte over voor het plaatsen van het bed en meubilair. In de tweede ruimte zit de badkamer, met aan de een royale ingebouwde douchecabine en is er voldoende ruimte voor meubilair en eventueel een bad.

Aan de linkerzijde van de hal bevindt zich een slaapkamer, het toilet en de berging/ centrale verwarmingsruimte. De eerste ruimte kan dienen als werkruimte of als tweede slaapkamer.

Hiernaast zit het toilet, conform aan het bouwbesluit. De laatste ruimte is de berging, hier zijn diverse aansluitingen voor was- en droogmachines en zijn voldoende opslag mogelijkheden.

Aan het eind van de hal bevindt zich de grote woon- en eetkamer met open keuken. De gevel is kenmerkend door de grote raampartijen van HR+++ glas , die de woning erg licht en ruimtelijk maken. De woonkamer ontsluit een balkon waar de gevel volledig open van kan. Zo wordt het balkon een onderdeel van de woon- en eetkamer en verbindt buiten met binnen.

53

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

54

INVESTERINGSBEGROTING BOUWKOSTEN Door gebruik te maken van uniforme plattegronden, zullen de bouw- en advieskosten gunstig uitvallen. Ook zijn de sloopkosten gering, omdat er maar enkele gebouwen gesloopt hoeven te worden.

DE ONTWIKKELAAR Het exploitatie resultaat is positief en kan er volgens deze voorlopige berekening een winst worden gemaakt.. Dit maakt het aantrekkelijk voor de ontwikkelaar om dit plan te ontwikkelen.

Verder heeft dit ook een positief effect op het plan zelf. Met deze positieve investeringsbegroting verwachting is het mogelijk om aan bepaalde onderdelen van het plan een groter budget toe te kennen. Zo kan de openbare ruimte en afwerking aan de bebouwing meer uitstraling krijgen. Wat weer de waarde van de woningeenheden zal vergroten. Met deze extra investering is het dus mogelijk om toch voldoende winst te blijven maken. Met als gevolg een prettige leefomgeving in het centrum van Eindhoven, wat perfect in het stedelijk weefsel is geintergreerd. Het doel is dat mensen met trots kunnen zeggen: !Ik woon in De Nieuwe Bergen!.

nr 1.0 1.1

INVESTERINGSBEGROTING Kazerne eindhoven omschrijving verwerving grond aankoop aanpassen bestemmingsplan: - schrijven bestemmingsplan - onderzoeken bestemmingsplan: > archologisch onderzoek > Onderzoek milieuhinder bedrijven > Onderzoek externe veiligheid > Geluidsonderzoek > Geuronderzoek > Onderzoek flora en fauna > Bodemonderzoek > Sondering + funderingsadvies juridische kosten anterieure kosten planschade

2.1

totaal: Slopen + bouwrijp maken

1.0

totaal: totaal verwerving:

2.4

2.5

civieltechnische werken gemeente: aanleg openbaar wegen en parkeren planontwikkelingskosten gemeente fonds beeldende kunst totaal: planontwikkelingskosten gemeente: over de verwervingskosten over de grondopbrengst (quotte)

aantal

eenheid

1

10000

1 1

post post

eenheidsprijs grond/m2 400 € € 15.000 € 30.000 €

1 134 1

post woningen post

15.000 € p.m p.m

1

post

6.000 10,0% 2,0%

m² openbare ruimte civieltechn. werk civieltechn. werk

verwervingskosten

2.0 3.0

3.0

55

fonds bovenwijkse voorzieningen bijdrage meerwijkse voorzieningen

grondopbrengst wooneenheden

- € 200.000 - € €

250 € 1.500.000 € 1.500.000 € €

1.500.000 150.000 30.000 - €

€ 4.000.000 € 4.000.000 €

-

€

-

€ €

p.m p.m -

p.m p.m

totaal: totaal exploitatiekosten gemeente: projectkosten stedenbouwkundige architect woningen constructeur EPN berekeningen verschotten legeskosten totaal: totaal projectkosten:

134 eenheden 134 eenheden 134 eenheden 134 eenheden 4% over honoraria 2,00% over de bouwkosten

4.000.000 15.000 30.000 incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl.

15.000 p.m p.m

€ 200.000 € € €

totaal: 2.6

totaal

500 3.500 450 200 623.100 22.422.000

€ € € € € € € €

4.060.000 200.000 4.260.000

1.680.000

€

-

€

p.m 1.680.000

- € €

1.096.464 1.096.464

67.000 469.000 60.300 26.800 24.924 448.440

Hoofdstuk VI Fase IV - Voorontwerp "VO#

4.0

4.0 5.0

5.0

6.0

6.0 7.0 7.1

ontwikkeling en promotie kosten AK projectontwikkeling makelaar nieuwbouw kopersbegeleiding promotie materiaal/marketing

4,0% 166 166 166

investeringen 1,25% 1,0% eenheden

25.646.664 2.200 22.422.000 1.500

totaal: totaal promotiekosten: bouwkosten appartementen (incl. Balkons, galerijen, trappenhuizen en lift) Commercieel parkeren afkooprisico

€

57000 2400 6000 2,0%

m3 € m2 € m2 € bouwkosten

300 800 500 20.100.000

totaal: totaal bouwkosten:

aansluitkosten aansluitkosten gas/water/elektra/glasvezel aansluitkosten riolering onvoorzien

7.2

7.0

totaal: totaal overige kosten:

€ € € € € €

1.025.867 365.200 224.220 249.000 - € € 17.100.000 1.920.000 3.000.000 402.000

1.864.287 1.864.287

- € €

22.422.000 22.422.000

€

166 166

eenheden eenheden

€ 2.500 € 200 €

totaal: totaal aansluitkosten: overige kosten garantiefonds post onvoorzien totaal: renteverlies tijdens bouw over 30%

€ € € €

0,90% 3,0%

van bouwkosten van projectkosten

5,0%

0,4

415.000 33.200

€

- € €

€ 22.422.000 € 2.500.000 € € 31.770.951 €

201.798 75.000 - € 190.626

€

- € €

190.626 467.424

€

32.238.374

TOTALE INVESTERING

448.200 448.200

276.798

OPBRENGST nr

omschrijving

aantal

1.0

opbrengsten appartementen (incl. Balkons, galerijen, trappenhuizen en lift) Commercieel parkeren

14300 2400 240

1.1

1.0

totaal opbrengsten

eenheid eenheidsprijs/m2 m2 m2 pp

3.000 € 2.500 € 10.000 € € 21% € €

totaal 42.900.000 6.000.000 2.400.000 51.300.000 10.773.000 40.527.000

incl.btw btw excl. btw

€

51.300.000

TOTALE INVESTERING

€

32.238.374

TOTALE OPBRENGSTEN

€

40.527.000

EXPLOITATIE RESULTAAT

€

8.288.626

56

Bijlage Evaluatie In het laatste hoofdstuk worden er diverse e valuaties en conclussies beschre ven en wordt er gereflecteerd op de vol ledige tweede sta ge periode en de opdracht.

Er wordt door de sta giair gereflecteerd hoe hij de tweede sta ge periode bij Bo.2 heeft er varen.

Wat hij van de opdracht vond en waar hij tegen aan liep in het proces. Ook geeft hij aan wat hij hier van heeft geleerd, wat hij meeneemt in de toekomst en wat zijn toekomst plannen zijn.

Zowel voor het afstuderen als student, persoon en ontwerper.

Het versla g wordt afgesloten met een beoordeling van het sta ge bedrijf. Hier beschrijft het sta ge bedrijf hoe zij de sta giair heeft er varen, hoe deze is gegroeid. De sta giare wordt in diepte beoordeeld op zijn persoonlijke houding, proces en methodiek en de producten die hij heeft gele verd aan het bedrijf en geeft hieraan een cijfer

57

Zelfreflectie Ik heb tijdens mijn gehele sta ge periode bij Bo.2 erg veel geleerd. Ik heb nu na twee j aar studie de praktijk voor het eerst meegemaakt en dit is mij zeer goed be val len. Ik zie mijzelf werkzaam zijn in deze sector, want dit vak pa st perfect bij mij. Ik doe het werk met plezier en er vaar het niet als werk, ik zie het meer als een hobby. En dat is wanneer men weet wanneer hun roeping is ge vonden.

Ik heb mij ontwikkelt op de vlakken die ik wilde en waar het nodig wa s. Ik kan nu met de computer grafisch goede afbeeldingen maken.

Iets waar ik voor de sta ge nog moeite mee had, omdat ik hier nog niet veel er varing in had. Ik kan nu bijvoorbeeld le vendige 3D weerga ven maken, waardoor een ander een duidelijk i nzicht krijgt in mijn ideeen.

bladeren waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt en zo de kwaliteit van het plan te waarborgen.

Hierbij heb ik ook het belang van goed geschre ven tekst onder vonden. Wanneer je informatie kor t, krachtig en to the point kan opschrijven, hoef je later niet pa gina $s vol te r ug te lezen en is een idee of informatie stuk een stuk helderder. Hoe wel ik ben gegroeid in mijn schrijven, ben ik van mening dat ik dit moet blijven ontwikkelen.

Tot slot ben ik ook gegroeid als persoon. Ik heb een stuk meer zelfver trouwen gekregen o ver mijn kunnen. Dit heeft als positief effect dat ik nu meer durf in het ontwerp proces. Waardoor er dieper wordt ingegaan op de opga ve.

TOEKOMST PLANNEN

Ook heb ik nu me er inzicht in de sector. Ik weet nu hoe processen lopen, wie er al lemaal betrokken bij zijn en wat hun belangen zijn.

Verder heb ik mij ook ontwikkeld op bouwkundig en architectuur vlak. Ik heb nu grip op inter ne maatvoering, constr uctie en ontwerp. Hierdoor heb ik een breder toekomst perspectief gekregen en kan ik zowel voor als achter de ge vel ontwerpen. Hierdoor kan ik de grijze zone tussen stedenbouw en architectuur opvangen en de relatie tussen die twee versterken. Dit is erg handig voor mijn latere proffessionele carriere.

Waar ik vooral veel aan heb gehad is dat ik nu stukken gestr uctureerder en geordener werk dan voor mijn sta ge. Dit heeft als ge volg dat i k meer grip heb op al de ge vonden informatie en dieper in het project zit. Vooral het maken van een !draaiboek! tijdens het ontwerp proces wa s erg fijn. Hierdoor kan ik makkelijk ter ug

58

Nu ik de praktijk heb er varen wil ik mij verder blijven ontwikkelen. Zowel tijdens mijn studie als in mijn vrije tijd. Ik vind bijvoorbeeld het grijze vlak tussen stedenbouw en architectuur erg intressant. Hierin wil ik mij verder gaan verdiepen door middel van zelf studie, om zo meer architectuur kennis op te doen.

Hier naa st wil ik mij ook grafisch blijven ontwikkelen. Ik heb nu een ba sis opgebouwd wat nog sterker kan worden. Dit wil ik doen door middel van te blijven oefenen, tutorials te blijven volgen en feedback vra gen aan anderen.

Denk hierbij aan programma $s zoals Photoshop, AutoCAD en ArchiCAD. Na a st de progra m ma$s die ik al redelijk beheers wil ik mijzelf ook Re vit aan gaan leren. Ik merkte dat het andere bureau binnen ons pand hier mee werkte en hier erg mooie weerga ven mee

kon maken. Hier naa st wordt het veel gebr uikt in de sector. AutoCAD begint langzaam te verdwijnen uit de sector en bedrijven stappen o v e r naar and e re program m a $s. Daarom zal het verstandig zijn om met deze ontwikkeling mee te d o e n e n m i j z e l f d i t a a n te l e r e n .

Ook wil ik mij blijven verdiepen in stedenbouw zelf. Ik lees en volg hier al veel o ver en wil dit blijven doen. Want er valt veel inspiratie uit andere werken te halen. Wanneer ik dit zal doen, zal ik afstuderen als een stedenbouwkundige met een uitgebreide kennis van zijn vak en de sector.

Bijlage Evaluatie

STAGE FORMULIER BEDRIJFSBEGELEIDER Naam student Opleiding Stageperiode Naam stagebedrijf Naam bedrijfsbegeleider: Datum

: Indra Kooge : Ruimtelijke ordening en planologie - Urban Design : 03-12-2015 t/m 07-94-2016 :Bo.2 architectuur en stedenbouw bv :Paul Goltstein : 4 April 2016

CRITERIA

1.

BEVINDINGEN

PERSOON • Initiatief • Zelfstandigheid • Beroepshouding • Reflectie

• • • • •

2.

3.

PROCES • Plan van aanpak / methodische aanpak • Toepassing van kennis en vaardigheden • Planning • Feedback verwerken PRODUCT • Onderbouwing en verantwoording van keuzes • Taalgebruik • Diepgang • Bruikbaarheid

BEOORDELING (te beoordelen met een geheel cijfer van 1 tm 10)

•

• • •

• • •

Neemt initiatief vanuit zijn eigen vraag.

Indra start met het onderzoeken van de vraagstelling, legt de verschillende richtingen voor en overlegt deze en gaat vervolgens zelfstandig aan de slag.

Indra participeert en levert een ongevraagde bijdrage in gezamenlijke taken. De communicatie met externe partijen verliep goed en helder. Hij weet zich professioneel op te stellen.

Tijdens gezamenlijke rookpauzes hebben wij geregeld met elkaar gesproken over beroepshouding, de zakelijke kant van de bouwwereld, inbreng van de ontwerper en professionele houding.

In de loop van de stage heeft Indra methodisch leren werken. Zodra hij zich een beeld kan vormen over het gehele traject weet hij systematisch zijn analyse op papier te zetten. Hij zet eerst uiteen wat er moet gebeuren, wat er van hem verwacht wordt en wanneer hij dit af wilt hebben.

De praktijk verandert in meer specifieke vraagstukken en oplossingen. En dit vraagt om meer kennis over de vakgebieden naast stedenbouw, zoals de verkeersdeskundige, de architect, bewonersparticipatie e.d.. Hier kunnen de invloeden van de randvoorwaarden een plan onrealistisch maken. Indra heeft geleerd deze randvoorwaarden te onderkennen en heeft dit in de tweede stage periode zich eigen kunnen maken. Hij heeft kennis opgedaan over bouwkunde en architectuur en weet hierdoor vak overlappend te werken.

Indra heeft geleerd dat wat overdag niet afkomt ’s avonds en in weekend gedaan moet worden. Hier schuwt hij niet van terug.

Indra maakt feedback over zijn werk niet persoonlijk. Hij beschouwd dit als toegevoegde waarde van het ontwerpproces.

Indra heeft zelfstandig gewerkt aan een binnenstad invulling. Zijn onderbouwing van keuzes komen vooral vanuit onderzoek, zelf ontwerpen en referentieprojecten. Hier probeert Indra reeds gerealiseerde projectdelen in gelijkenis te brengen met zijn beeldverwachting en op elkaar aan te laten sluiten. Zijn ontwerpen zijn hierdoor goed onderbouwd en bruikbaar voor het bureau.

Het taalgebruik is verbeterd en professioneler geworden.

Hij is zeer leergierig, zoekt naar kennisontwikkeling en is van mening dat je nooit uitgeleerd bent.

De producten die Indra maakt zijn van goede kwaliteit en zeer geschikt in de communicatie met de verschillende betrokkenen.

8 59