H.11 Hoe vertaalt de strategie zich ruimtelijk door in het Magazijnkwartier Als antwoord op de onderzoeken en analyses worden in dit hoofdstuk diverse ontwerpen verbeeld. Zowel een ontwerp aansluitend op de strategie, een ontwerp gericht op de doelgroep en een ontwerp met deze twee ontwerpen samengevoegd. In het eerste deel van dit hoofdstuk, Herontwikkeling Magazijnstraat, wordt het ontwerp gepresenteerd voor de Magazijnstraat. Deze is voortgekomen uit de strategie, waarin duidelijk werd dat het nodig was dat de noord - zuid verbindingen versterkt moest worden. Ook neemt deze diverse andere elementen mee uit de strategie, die al direct toepasbaar zijn, zoals de focus op langzame verkeersstromen en de straat terug geven aan de mens. Hierop volgend wordt het ontwerp voor het plangebied tegen de Magazijnstraat gepresenteerd. Een woonwerk ontwikkeling voor young urban professionals, op een locatie die voldoet aan hun wensen. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met de herontwikkeling voor het magazijnkwartier. Hierin worden beide ontwerpen samengevoegd en vormen zo een geheel voor een herontwikkeling voor het Magazijnkwartier. Deze vormen samen de eerste stappen naar een gentrificatie proces en woongelegenheid voor young urban professionals.
179
Ontwikkeling Magazijnkwartier plandeel C Het oude parkeerterrein wat oostelijk gelegen is aan de Magazijnstraat is her ontworpen naar een woongelegenheid voor young urban professionals. Centraal gelegen naast het centrum gebied van Tilburg met alle gewenste functies op loopafstand.
Spoorlaan
Het plan is opgebouwd uit drie massa’s; - Een appartementen complex parallel aan de Magazijnstraat, bestaande uit twintig wooneenheden.
Het plan is zo ontworpen dat zij aan westzijde met een grote massa aansluit aan de Magazijnstraat. De eenheden in dit appartementen blok zijn van dusdanig formaat dat het ook mogelijk is om te werken vanuit huis. Zo is er ook de mogelijkheid om in de plint te vullen met diverse functies naast wonen. Denk bijvoorbeeld aan bedrijvigheid aan huis, wat de Magazijnstraat levendiger maakt. Achter deze massa is een zeer persoonlijke en knusse leefwereld ontworpen voor de young urban professional. De woningen zijn rondom een groene semi openbare ruimte gesitueerd, wat het hart is van het plan en zijn hierop gericht.
Magazijns tra
at
- Rijwoningen in het hart van het plangebied, bestaande uit negen wooneenheden samen met een massa bedoeld voor bergingen.
1:1250
Stedenbouwkundigplan plandeel C 186 99
Plangebied Nieuwe bebouwing Bestaande bebouwing Trottoir Autorijbaan Fietspad Parkeren Groene pocket Boom
Stedenbouwkundig plan
Stedenbouwkundigplan plandeel C 187
Ontwikkeling Magazijnkwartier plandeel C Het plangebied is op twee manieren ontsloten met de buitenwereld. Alle vormen van verkeer kunnen het plangebied bereiken via de Spoorlaan. Via deze steeg kunnen bewoners met een auto het plangebied bereiken en hun auto parkeren en verder lopen naar hun woning. Dit geldt ook voor fietsers, die via deze steeg het gebied kunnen bereiken en hun fiets kunnen stallen in hun berging of fietsenrekken op maaiveld.
at Magazijns tra
Ook is het plangebied ontsloten met de Magazijnstraat. Zuidelijk van het appartementen complex aan de Magazijnstraat is een doorsteek voor langzaam verkeer gemaakt die beide gebieden verbinden. Deze doorsteek geeft vanaf beide gebieden een interessante zichtlijn. Vanuit het plangebied ziet men de massa aan de westzijde van de Magazijnstraat met de voorzieningen in de plint. Vanuit de Magazijnstraat ken men de centraal gelegen groene pocket in het plangebied zien, wat mensen kan triggeren om te gaan ontdekken in dit gebied.
Spoorlaan
Op het plangebied zijn er momenteel 21 parkeerplekken geplaatst. Hoewel de huidige parkeernorm 1 parkeerplek per woning is, zijn uitzonderingen mogelijk bij Gemeente Tilburg. Zo zijn er 20 vrije parkeerplekken voor bewoners en is er 1 parkeerplek gereserveerd voor een gemeenschappelijke elektrische auto voor de eenheden. Mochten er meer parkeerplekken nodig zijn is dit op te vangen in de parkeergarage onder het Pieter Vreedeplein.
1:1250
Entrees 188 99
Gemotoriseerd entree Nongemotoriseerd entree Plangebied Nieuwe bebouwing Bestaande bebouwing Trottoir Autorijbaan Fietspad Parkeren Groene pocket Boom
Entrees
Entree vanaf de Spoorlaan
Entree vanaf de Magazijnstraat 189
Ontwikkeling Magazijnkwartier plandeel C De massa parallel aan de Magazijnstraat is een appartementen complex, gericht op young urban professionals. De massa is 26 meter lang, 12 meter diep en heeft 5 bouwlagen. Per bouwlaag zijn er vier eenheden met een stramien van 5,4 meter en hebben elk een oppervlakte van 65 vierkante meter, conform aan de wensen van de young urban professional. Op maaiveld niveau zijn de eenheden ontsloten op zowel op het binnengebied als aan de Magazijnstraat. Dit biedt de gebruiker de mogelijkheid om eventueel bedrijvigheid te voeren vanuit huis en kan zo zichzelf ook tentoonstellen aan de kant van de Magazijnstraat. Dit is een mogelijkheid en de keus is aan de gebruiker dit zo te doen of niet. De boven gelegen eenheden zijn ontsloten aan het binnengebied via een galerij. De galerij sluit aan op een gemeenschappelijke ruimte waar het trappenhuis, lift en bergingen bevinden. Deze gemeenschappelijke ruimte is op maaiveld ontsloten aan zowel het binnen terrein als de Magazijnstraat.
De appartementen aan de Magazijnstraat 190 99
Bebouwing
De appartementen aan de Magazijnstraat 191
Ontwikkeling Magazijnkwartier plandeel C De massa op het binnenterrein van het plangebied zijn beneden- bovenwoningen gericht op young urban professionals. De massa is 17 meter lang, 14 meter diep en heeft 3 bouwlagen. Per bouwlaag zijn er drie eenheden met een stramien van 5,5 meter en hebben een oppervlakte van 71 vierkante meter, conform aan de wensen van de young urban professional. De woningen zijn ontsloten aan de westelijke kant van de massa, gericht op het groene binnen terrein. Intern is de woonkamer ook gesitueerd aan deze kant. Hierdoor brengt het de levendigheid in de woning en van het buitenterrein samen. De slaap gedeeltes van de woningen worden gesitueerd aan de westelijke kant, de kant met het parkeerterrein.
De rijwoningen aan de groene pocket 192 99
Bebouwing
De rijwoningen aan de groene pocket 193
Ontwikkeling Magazijnkwartier plandeel C In het hart van het plangebied bevind zich een groene pocket. Hoewel deze semi openbaar is, is deze vooral bedoelt voor de bewoners en kunnen gezamenlijk een invulling kunnen geven aan deze ruimte. De oude en grote boom die aanwezig was op het oude parkeerterrein blijft behouden en vormt het middelpunt van de groene pocket. Deze is al vanaf de Spoorlaan en de Magazijnstraat te zien.
at Magazijns tra
Omdat langzame verkeersstromen belangrijk werden geacht in het ontwerp proces is er in het ontwerp voor de openbare ruimte hier rekening mee gehouden. De voetpaden uitnodigend door hun formaat en materialisering. Ook worden de voetpaden bij de massa’s nog eens verbreedt, door elke eenheid op maaiveld een extra stuk stoep te geven, die zij naar eigen smaak kunnen invullen. Hierdoor zullen de grenzen tussen openbaar en privÊ vertroebelen en kan het plangebied een eigen karakter gaan vormen door middel van haar bewoners.
Spoorlaan
1:1250
Openbare ruimte 194 99
Openbare ruimte
Het groene binnenterrein
195
Conclusie Beide ontwerpen zijn puzzelstukjes tot het verbeteren van Tilburg op vlak van leefbaarheid, woningaanbod, verbinden van de stad en duurzaamheid. Hoewel deze los van elkaar geĂŻmplementeerd kunnen worden, zullen de ontwerpen elkaar versterken wanneer deze beide worden geĂŻmplementeerd. Het ontwerp voor het plangebied kan worden ontwikkeld zonder een ontwikkeling van de Magazijnstraat. Wanneer de Magazijnstraat wordt mee ontwikkelt in een de ontwikkelproces van het plangebied, zal de leefbaarheid van zowel het plangebied als het omliggende gebied verbeteren.
at Telegra af
straat
Telegraafstraat
Heuv elrin g
Magazijns tra
Door de ontwikkeling op het plangebied aan de Magazijnstraat en de ontwikkeling aan de weerszijde zal de Magazijnstraat haar karakter volledig transformeren. Van een straat gericht op auto verplaatsingen naar een bruisende straat met een divers programma van wonen, werken en recreatie. Hierdoor zal het stadscentrum verder noordelijk verbinden gaan verbinden richting de Spoorzone. Het zal een eerste stap zijn in een groter geheel naar de ontwikkeling van het stadscentrum van Tilburg in de 21e eeuw. Waarbij alle soorten doelgroepen kunnen wonen en hun voorziening wensen worden vervult. Niet langer is het voor de young urban professional lastig om een woning te vinden die voldoen aan haar woonwensen. Nu is het mogelijk te wonen waar zij altijd al heeft willen wonen, in en rondom het stadscentrum, met alle voorzieningen op loopafstand.
Spoorlaan
Pieter Vreedeplein 1:1250
Ontwerpen samengevoegd 196 99
Plangebied Nieuwe bebouwing Bestaande bebouwing Trottoir Autorijbaan Fietspad Parkeren Groene pocket Boom
Herontwikkeling Magazijnkwartier
Ontwerpen samengevoegd 197
Het stedenbouwkundig ontwerp
12
198 99
H.12 Welke gevolgen heeft deze ontwikkeling op het Magazijnkwartier? In dit laatste hoofdstuk worden de ontwerpen getoetst aan de eerdere bevindingen uit het onderzoek. Zo wordt er ingegaan op de gentrificatie theorie. Hierna wordt er gekeken hoe een eventuele uitbreiding van het plangebied mogelijk is in de nabije toekomst, als gentrificatie een succes is op de locatie. Zo is er een toekomstbeeld geschetst over hoe een eventuele uitbreiding van de ontwerpen mogelijk zijn in de wijk in twee verschillende modellen.
199 99
Gentrificatie In het Magazijnkwartier was al een gentrificatie proces gestart door de bouw van het studentencomplex in plandeel A. Momenteel wordt er ook ontwikkeld in plandeel B en staat de ontwikkeling van plandeel C in de planning. Dit betekend dat de buurt al meer in trek komt en zowel mensen als bedrijven zich hier willen vestigen. Na de ontwikkeling van plandeel C moet er gekeken worden naar hoe succesvol dit is. Mocht dit succesvol zijn en voldoen aan de voorwaarden van fase 2 uit het gentrificatie proces, Is er de mogelijkheid om de derde fase uit het gentrificatie proces te starten. De fase waarin ontwikkelaars, mensen en bedrijven bereid zijn om meer te betalen voor ontwikkeling. Mocht dit het geval zijn is het aan te raden om de wijk verder te ontwikkelen.
L1
Fase - 1
Oorspronkelijke buurt
L2
200 99
L1
L3
Gentrificatie
L1
L1
Fase - 2
Fase - 3
201 99
Mogelijke uitbreiding plandeel C Ten zuiden van het plangebied is een stuk verwaarloost gebied. Hoewel dit verwaarloost is, zijn er diverse structuren waar aan kan worden aangesloten. Zo zijn er fijnmazige doorsteken die het hart van de wijk met alle windrichtingen verbind. Wanneer na een succesvolle gentrificatie het gebied ten zuiden van het plangebied op zal worden gekocht, kan het plangebied worden uitgebreid. Met minimale sloop, 1 loods en 3 huizen, is het mogelijk een plangebied te creÍren waarbij er op een goede manier kan worden ontwikkeld aan zowel aan de Magazijnstraat als het hart van de wijk. Op de volgende pagina’s zijn er twee modellen gemaakt, om de mogelijkheden te verkennen van deze ruimte.
1:1250
Doorbraak mogelijkheden 202 99
Mogelijke uitbreiding plandeel C
Huidige situatie
1:1250
Eventueel uitbreidings gebied
Huidig plangebied Uitbreiding
Oosterlijke doorsteek 203 99
Gevolgen voor het Magazijnkwartier Het eerste model voor een eventuele uitbreiding van het bestaande plangebied gaat uit van dezelfde parkeernorm als gehanteerd is bij plandeel C. In deze uitbreiding worden dezelfde stedenbouwkundige principes gebruikt als bij de plannen voor plandeel C. Zo wordt aan de westelijke zijde een massa geplaatst aan de Magazijnstraat, waarmee de straat af wordt gemaakt. Hierdoor zal er aan beide zijden middelhoogbouw zijn. Echter tussen de gebouwen door zijn er doorgangen voor zowel de fietsers als de voetganger. Door de massa’s zo te plaatsen worden de Magazijnstraat en het binnen gebied achter de westelijke massa’s gescheiden. Deze doorgangen verbinden de Magazijnstraat met het binnen gebied, die op haar beurt noordelijk is verbonden met de Spoorlaan, oostelijk met de heuvelring en zuidelijk met de Telegraafstraat. Hierdoor is er een kans om een zeer uniek en een fijnmazig gebied te maken. In dit binnen gebied is er ruimte voor verdere ontwikkeling. Om in te spelen op de persoonlijke sfeer die is gecreëerd bij de ontwerpen voor plandeel C, wordt dezelfde typologie toegepast bij de uitbreiding. Door deze op dezelfde lijn te zetten, ontstaat er een groene pocket, voor zowel bewoner als voorbijganger. Het parkeren is opgelost, net zoals bij de plannen van plandeel C aan de oostelijke zijde van het uitbreidingsgebied. Door deze hier te plaatsen is er parkeer comfort maar nog belangrijker, de auto is niet aanwezig in het beeld van de bruikbare openbare ruimte.
Zuidaanzicht 204 99
Model 1
Westaanzicht
Noordaanzicht
Oostaanzicht
Entree Magazijnstraat
Groene pocket
Entree vanaf parkeerplaats 205 99
Mogelijke uitbreiding plandeel C In het tweede model is de parkeernorm omlaag gesteld. Een onderzoek is nodig na het ontwikkelen van plandeel C of de parkeernorm omlaag kan. Zijn mensen bereid om geen auto te bezitten wanneer zij rondom het stadscentrum wonen, openbaar vervoer in de buurt hebben en toegang hebben tot een gemeenschappelijke elektrische auto? Als dit het geval is kan het parkeerterrein van het eerste model plaatsmaken voor bebouwing. Door hier bebouwing te plaatsen is het mogelijk om fijnmazige assen te creĂŤren in het plangebied, die zowel van oost naar west lopen als van noord naar zuid. Aan deze assen kunnen diverse kleine openbare ruimten worden ontwikkeld, waardoor het hele gebied een zeer persoonlijk gevoel krijgt en de leefbaarheid zal worden verhoogd.
Zuidaanzicht 206 99
Model 2
Westaanzicht
Noordaanzicht
Oostaanzicht
Entree Magazijnstraat
Groene pocket
Entree Heuvelring 207 99
Conclusie Hoewel de plannen voor plandeel C nog in de begin stadia staan, is het essentieel om ook vooruit te kijken in de toekomst en na te denken over de mogelijkheden en gevolgen. Huidige ontwikkelingen en reacties van actoren geven een indicatie dat er vraag is naar dit soort ontwikkeling. Hierdoor is de verwachting dat de ontwikkeling op plandeel C goed zal verlopen en dit het gentrificatie proces binnen het Magazijnkwartier verder brengt. Hierdoor is het verstandig om de mogelijkheden alvast te verkennen wat er nog meer mogelijk is in het Magazijnkwartier. Het blijkt dat met een aankoop van een stuk grond met minimale sloop heel veel mogelijk is te ontwikkelen in de wijk om zo de wijk verder op te waarderen de leefbaarheid te verbeteren. De gevolgen voor het Magazijnkwartier zullen positief zijn met een ontwikkeling. Er zullen nieuwe mensen komen wonen, werken en gebruik komen maken van de functies. Niet langer is de wijk vooral gefocust op de auto maar meer op de mens. Hierdoor zal verblijf als prettiger worden ervaren en mensen aantrekken, met de positieve economische, culturele en sociale gevolgen van dien.
208 99
Wat zijn de gevolgen van een ontwikkeling?
209
Onderzoeksresultaten Fase IV - Stedenbouwkundig ontwerp Wat is de huidige situatie van het Magazijnkwartier? Er kan worden geconcludeerd dat het Magazijnkwartier een zeer divers karakter en programma heeft. In en rondom het Magazijnkwartier lopen diverse belangrijke verkeersaders, zowel voor gemotoriseerd verkeer als voor non gemotoriseerd verkeer. Dit wordt veroorzaakt door de ligging naast het stadshart en de parkeergarage van het centrum gebied. Al deze verkeersstromen maken van de Magazijnstraat een straat waar altijd beweging en leven is. Hoewel dit levendig is, zorgt dit soms ook voor chaotische en gevaarlijke verkeerssituaties, welke moeten worden aangepakt. Naast de straat zijn de gebouwen zo goed als altijd levendig. Dit komt door het diverse programma van wonen en werken, veelal in het zelfde pand. Hoewel het Magazijnkwartier een zeer levendig gebied is, is het plangebied dit niet echt. Het ligt aan de Magazijnstraat en is omringt met achterkanten van woningen. Hoewel dit in eerste instantie kan worden gezien als een zwakte, heeft dit ook een potentie om een opzichzelfstaand gebied te worden midden in het Magazijnkwartier. Dit gebied heeft een sterke potentie voor een ontwikkeling voor young urban professionals, omdat dit erg dicht bij het centrum met alle voorzieningen is gelegen. Wanneer er een opzichzelfstaand woon gebied wordt gecreĂŤerd, waar young urban professionals vanuit huis kunnen werken, kan dit een start zijn van het gentrificeren van het oostelijk Magazijnkwartier.
210 99
Hoe vertaalt de strategie zich ruimtelijk door in het Magazijnkwartier?
Welke gevolen heeft de ontwikkeling op het Magazijnkwartier?
Beide ontwerpen zijn puzzelstukjes tot het verbeteren van Tilburg op vlak van leefbaarheid, woningaanbod, verbinden van de stad en duurzaamheid. Hoewel deze los van elkaar geĂŻmplementeerd kunnen worden, zullen de ontwerpen elkaar versterken wanneer deze beide worden geĂŻmplementeerd. Het ontwerp voor het plangebied kan worden ontwikkeld zonder een ontwikkeling van de Magazijnstraat. Wanneer de Magazijnstraat mee wordt ontwikkelt in een de ontwikkelproces van het plangebied, zal de leefbaarheid van zowel het plangebied als het omliggende gebied verbeteren.
Hoewel de plannen voor plandeel C nog in de begin stadia staan, is het essentieel om ook vooruit te gaan kijken in de toekomst en na te denken over de mogelijkheden en gevolgen.
Door de ontwikkeling op het plangebied aan de Magazijnstraat en de ontwikkeling aan de weerzijde zal de Magazijnstraat haar karakter volledig transformeren. Van een straat gericht op auto verplaatsingen naar een bruisende straat met een divers programma van wonen, werken en recreatie. Hierdoor zal het stadscentrum verder noordelijk verbinden gaan verbinden richting de Spoorzone. Het zal een eerste stap zijn in een groter geheel naar de ontwikkeling van het stadscentrum van Tilburg in de 21e eeuw. Waarbij alle soorten doelgroepen kunnen wonen en hun voorziening wensen worden vervult. Niet langer is het voor de young urban professional lastig om een woning te vinden die voldoen aan haar woonwensen. Nu is het mogelijk te wonen waar zij altijd al heeft willen wonen, in en rondom het stadscentrum, met alle voorzieningen op loopafstand.
Huidige ontwikkelingen en reacties van actoren geven een indicatie dat er vraag is naar dit soort ontwikkeling. Hierdoor is de verwachting dat de ontwikkeling op plandeel C goed zal verlopen en dit het gentrificatie proces binnen het Magazijnkwartier verder brengt. Hierdoor is het verstandig om de mogelijkheden alvast te verkennen wat er nog meer mogelijk is in het Magazijnkwartier. Het blijkt dat met een aankoop van een stuk grond met minimale sloop heel veel mogelijk is te ontwikkelen in de wijk om zo de wijk verder up te graden die de leefbaarheid zal verbeteren. De gevolgen voor het Magazijnkwartier zullen positief zijn met een ontwikkeling. Er zullen nieuwe mensen komen wonen, werken en gebruik komen maken van de functies. Niet langer is de wijk vooral gefocust op de auto maar meer op de mens. Hierdoor zal verblijf als prettiger worden ervaren en mensen aantrekken, met de positieve economische, culturele en sociale gevolgen van dien.
Gevolgen Magazijnkwartier
211 99
212 99