финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Однако п. 8 ПБУ 6/01 сообщает, что не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств. Заработная плата управленческого персонала, ЕСН с нее и тому подобные расходы, понесенные заказчиком-застройщиком за период консервации объекта строительства, на наш взгляд, не связаны с его сооружением. Поэтому представляется, что для отражения таких расходов на счете 08 оснований не имеется. В свою очередь, в п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, определено, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией. На основании изложенного считаем возможным до момента возобновления деятельности заказчиком-застройщиком учитывать понесенные расходы (заработная плата администрации, ЕСН и т.п.) на счете 97. Способ списания таких расходов на счет 26 следует закрепить в учетной политике организации.
1.2. Долевое строительство Можно ли с учетом новой редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ продолжать обеспечивать установленную предварительным договором обязанность граждан в будущем заключить договор купли-продажи квартиры путем получения от граждан денежных средств? Стороны вправе оформить предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем договор о передаче 40
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен быть заключен в установленной для основного договора форме, а если она не установлена, то в письменной форме. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 1–3 ст. 429 ГК РФ). Основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором. Передача денежных средств по предварительному договору в оплату будущего основного договора не допускается (постановления Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 № 7494/00, Президиума ВАС РФ от 08.04.1997 № 5472/96, ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 № А56-4796/2007, ФАС Уральского округа от 16.06.2005 № Ф09-1660/05-СЗ). В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Это в полной мере относится и к обязательству заключить договор в будущем. В п. 1 ст. 329 ГК РФ перечислены обеспечительные меры, посредством которых может быть обеспечено надлежащее исполнение принятых обязательств. Приведенный перечень (в который включены, в частности, неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток) является открытым и может быть дополнен. Это дает основания утверждать, что стороны вправе обеспечить исполнение установленной предварительным договором обязанности заключить договор в будущем определенной денежной суммой (см., например, постановления ФАС Московского округа от 17.10.2005 № КГ-А40/9765-05, от 28.04.2008 № КГ-А40/2122-08, ФАС Центрального округа от 07.07.2006 № А48-6424/05-10, от 17.05.2006 № А36-3634/2005, ФАС ВолгоВятского округа от 11.11.2005 № А17-150/3-2005, ФАС СевероЗападного округа от 18.03.2004 № А56-19741/03)1. 1
Отметим, что в судебной практике встречается и противоположная позиция (постановления ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 № А56-50744/2006, ФАС Уральского округа от 29.06.2006 № Ф09-5566/06-С3).
41
Однако в любом случае, когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи квартир в строящихся домах, применять положения ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре необходимо с учетом специальных норм, регулирующих участие в долевом строительстве. Частью 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрен исчерпывающий перечень способов, с помощью которых могут привлекаться денежные средства граждан в связи с возникающим у них впоследствии правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Такое привлечение допускается: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. По смыслу Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан в целях долевого строительства осуществляется только на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном 42
порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирного дома имеет право только застройщик и только на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, обязательными условиями для получения права на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства недвижимости является не только соблюдение требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 этого Закона (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Как указано в постановлении ФАС Московского округа от 27.04.2010 № КА-А41/3858-102, именно совокупность выполнения перечисленных требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. В этом же постановлении разъяснено, что, анализируя предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры и ссылаясь на ст. 421 ГК РФ, необходимо учитывать, что согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и 2
Текст постановления см. на с. 269.
43
иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Поэтому привлечение денежных средств граждан для долевого строительства недвижимости по предварительному договору недопустимо даже в том случае, если деньги привлекаются в виде обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор в будущем. Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ в законодательство внесены изменения, направленные на усиление защиты участников долевого строительства. В частности, теперь в Законе № 214-ФЗ и в КоАП РФ вместо формулировки «привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» используется формулировка «привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности». Это означает, что во всех случаях привлечение денежных средств граждан, если оно связано с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только в порядке, предусмотренном Законом № 214-ФЗ, т.е. исключительно способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ. Привлечение денежных средств в указанных целях иными способами влечет ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ. Отметим, что в отдельных случаях суды первой и апелляционной инстанций указывали на то, что привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании предварительного договора купли-продажи квартиры не противоречит Закону № 214-ФЗ, в связи с чем привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в подобных случаях неправомерно (см., например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 № 10АП44
4008/2009). Однако на уровне кассационной инстанции выработан единообразный подход, в соответствии с которым данный способ привлечения денежных средств в силу требований ч. 2 ст. 1 и ст. 3 Закона № 214-ФЗ не допускается. Организации, заключающие предварительные договоры в обход заключения договора участия в долевом строительстве, и ранее привлекались к административной ответственности, а противоречащие этой правовой позиции решения нижестоящих судов отменялись (постановление ФАС Московского округа от 27.04.2010 № КАА41/3858-103, ФАС Центрального округа от 27.01.2010 по делу № А14-6317-2009/151/344, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 № А53-11831/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 16.11.2009 № А32-15422/2009-51/200-95АЖ, ФАС Московского округа от 07.05.2009 № КА-А40/3802-08, ФАС Волго-Вятского округа от 29.04.2009 по делу № А82-14398/2008-31, ФАС Поволжского округа от 10.03.2009 № А12-16426/2008, ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2008 № А21-1047/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2008 № Ф08-2128/2008-787А). Представляется, что со вступлением в силу Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ этот подход должен сохраниться.
Застройщик на собственном земельном участке построил с привлечением средств дольщиков жилой дом. Дом сдан в эксплуатацию, квартиры переданы участникам долевого строительства. Право собственности на земельный участок осталось зарегистрированным на застройщика. Что необходимо предпринять застройщику для передачи права собственности на земельный участок участникам долевого строительства? Право собственности на земельные участки, согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в со3
Текст постановления см. на с. 269.
4
Текст постановления см. на с. 279.
45
ответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Согласно ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество этого дома, не являющееся частью одной из квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом. При этом исходя из ст. 273, п. 2 ст. 290 ГК РФ, ст. 38 ЖК РФ доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома переходит вместе с правом собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Учитывая, что право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевой собственности с момента государственной регистрации такого права (п. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ), право долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, также возникает с момента государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации, п. 6 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, 46
ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 № 82), что естественно следует из изложенных выше принципов. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, 47
посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него (п. 8, п. 16 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29, п. 42, п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219). Таким образом, в случае регистрации права собственности на объект долевого строительства право общей долевой собственности на земельный участок, находящийся под домом, должно регистрироваться автоматически. Соответствующая запись вносится в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме. Единственное, что требуется от застройщика, не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости передать это разрешение (или нотариально удостоверенную копию этого разрешения) в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч. 3 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
Договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома предусмотрены следующие условия: срок сдачи – в течение III квартала 2010 г., первоначальный взнос – 10% (20%, 30%), оставшаяся сумма вносится дольщиком (равными, пропорциональными частями или до 31.12.2010). Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке. Застройщик сдает дом 31.07.2010, 48
подписывает акт приема-передачи квартиры в течение десяти дней. После чего дольщик с договором долевого участия и актом приема-передачи регистрирует право собственности. Возможна ли государственная регистрация права собственности на квартиру, если сумма по договору долевого участия дольщиком погашена не полностью? Если нет, то по каким основаниям будет отказано в регистрации права собственности? По нашему мнению, участник долевого строительства свои обязательства по оплате должен выполнить в полном объеме до государственной регистрации права собственности объекта долевого строительства. В противном случае в регистрации права собственности может быть отказано.
Обоснование вывода Пункт 4 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов 49
передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Под объектом долевого строительства понимаются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). В силу п. 3 ч. 4 и ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ цена договора, сроки и порядок ее уплаты являются существенными условиями данного вида договора, подлежащими обязательному отражению в нем. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются на основании передаточного акта или иного документа о передаче. Частью 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства может быть осуществлена только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 50
Право на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства, участник долевого строительства приобретает только после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта (ч. 4 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). В силу ст. 18 Закона № 214-ФЗ привлеченные застройщиком денежные средства дольщиков имеют строго целевое назначение и должны расходоваться на определенные указанной статьей цели. Из приведенных норм следует, что дольщик участвует в долевом строительстве многоквартирного дома путем финансирования этого строительства, в обязанности дольщика входит оплата предусмотренных договором денежных средств в установленные сроки. При этом обязательства дольщика по договору долевого участия в строительстве считаются исполненными им после полной оплаты денежных средств и подписания сторонами передаточного акта. Отметим, что у дольщика право требования по передаче застройщиком объекта недвижимости возникает лишь после полной оплаты определенной договором долевого участия суммы (постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 № А56-3767/2007)5. Возможность внесения части средств дольщика после введения объекта недвижимости в эксплуатацию Законом № 214-ФЗ не предусмотрена. Вместе с тем теоретически договором может быть установлен любой порядок оплаты. По нашему мнению, выполнение дольщиком обязательств по оплате после составления передаточного акта, даже если это предусмотрено договором долевого участия, противоречит существу данного вида правоотношений, поскольку по смыслу вышеуказанных норм строительство объекта недвижимости должно осуществляться за счет средств дольщиков. Аналогичную позицию занимают и суды. Так, например, ФАС Московского округа в постановлении от 23.06.2010 № КГ-А41/5191-10-Б6 отмечает, 5
Текст постановления см. на с. 306.
6
Текст постановления см. на с. 262.
51
что «регистрация права собственности на объекты долевого строительства возможна только при условии, когда обязательства сторон по такому договору исполнены». ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 09.01.2008 № Ф08-8190/07, давая оценку содержанию ст. 4 Закона № 214-ФЗ, указал следующее: «из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора» (см. также постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2009 № Ф04-4558/2009(11929-А27-49); Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 № 07АП-2396/09). Таким образом, полагаем, что указание в договоре долевого участия на строительство условия об уплате части цены договора после составления передаточного акта противоречит природе такого договора. Дольщик по договору долевого участия должен выполнить свои обязательства по оплате в полном объеме до подписания сторонами передаточного акта. Что касается регистрации права собственности на объект долевого участия в строительстве, то необходимо отметить следующее. Частью 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122ФЗ). Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимости регулируются также Инструкцией, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 (далее – Инструкция). 52
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, п. 10 Инструкции). Как видим, представления документов или сведений об оплате дольщиком цены договора указанными нормативными актами прямо не предусмотрено. В то же время в силу п. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. В соответствии со ст. 17 Закона № 122-ФЗ проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом № 122ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона № 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона № 122-ФЗ). Однако в случае, если у государственного регистратора возникнут сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, то ему предоставлено право приостановить регистрацию и истребовать дополнительные сведения и подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 19 Закона № 122-ФЗ). Таким образом, законодательством регистратору предоставлено право истребовать документы, и не поименованные в законе. Отметим также, что на сайте Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области среди документов, представляемых участником долевого строительства на регистрацию права собственности на 53
жилое или нежилое помещение, указан «передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, содержащий полное описание жилого (нежилого) помещения, вид права и указание, что расчет произведен в полном объеме».
Между учреждением и строительной компанией заключен договор долевого строительства объекта (стояночные места в подземной автостоянке). Оплата по договору с заказчиком произведена в полном объеме. Срок договора истек. Однако в связи с ненадлежащим выполнением работ акт о приемке объекта сторонами не подписан. При этом подрядчик (за пределами срока действия договора) направлял в адрес заказчика уведомления о том, что имеющиеся недостатки будут устранены и указывал сроки устранения, что также не исполнялось. На сегодня принято решение отказаться от стояночных мест. Какие требования можно предъявить подрядчику (помимо возврата перечисленной суммы), если срок действия договора истек? Прежде отметим, что согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если законом или договором не установлено, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока действия договора. Если в рассматриваемом случае в договоре не закреплено условие, в соответствии с которым обязательства сторон прекращаются с окончанием срока его действия, то в этом случае истечение срока договора само по себе не прекращает возникших из него обязательств. Соответственно, такой договор является действующим, и его можно расторгнуть в одностороннем порядке при наличии оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и п. 3 54