Система ограниченных вещных прав на земельный участок - Пробная глава by Infotropic Media

Глава 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: проблемы формирования, генезис и современное развитие

Несложно заметить то, что эта классификация достаточно близка к системе вещных прав Гражданского уложения Германии, выступившей, как мы уже выше показали, впоследствии в качестве образца для многих европейских правопорядков. Совершенность указанной системы вещных прав предопределила ее живучесть в течение уже второго столетия. Однако с ликвидацией Российской империи и соответственно ее правового и экономического строя дальнейшего развития исследование системы вещных прав не получило.

§2 Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве 1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных стран Существующие системы ограниченных вещных прав европейских правопорядков по многим сходным элементам (виды прав и их классификация, область применения) имеют достаточно близкие тенденции развития. Такая схожесть является результатом как общих корней (заимствование римского права), так и серьезного влияния пандектного учения.

противоречивое отношение. На законодательном уровне владение не закреплялось как самостоятельное вещное право, в теории относительно его правовой природы не было единства. Хизанское право представляло собой разновидность чиншевого права в виде хизанского владения на Кавказе. Колов А.Ю. Указ. соч. С. 12. См. также: Свод замечаний на проект части третьей Гражданского уложения о вотчинном праве. Издание редакционной комиссии по составлению гражданского уложения. СПб. 1903. С. 151.

106

§ 2. Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве

В свою очередь, современные системы вещных прав на земельные участки условно можно разделить на основные (классические), сформированные в XIX в., и системы, для которых классические явились образцом при построении национального законодательства. В качестве основных (классических) можно назвать системы, образованные под влиянием пандектного права, – германскую и сходные с ней австрийскую и швейцарскую, а также более романизированную – французскую 202. К более поздним следует отнести систематизации вещных прав, сформированные в середине и в конце прошлого столетия в связи с политическими изменениями в мире и соответственно реформированием национального законодательства – болгарскую, венгерскую, голландскую, испанскую, Квебека, польскую, чешскую. Самостоятельным направлением в формировании вещно-правовых систем можно назвать законодательство стран Восточной Европы, отказавшихся от социалистических правопорядков (Македония, Сербия, Словения, Хорватия), а также ряда бывших советских республик (Грузия, Латвия, Молдова, Туркменистан, Украина, Эстония). Институт вещных прав перечисленных государств, сориентирован на развитые правопорядки, причем в большинстве случаев образцом выступает германская (пандектная) правовая система. По содержанию видов вещных прав существующие системы ограниченных вещных прав можно разделить на: созданные по пандектному (германскому) праву (содержащие, как правило, двух- и трехзвенное деление прав) и по французскому праву (состоящие, чаще всего, из одной группы – вещных прав пользования). По образцу пандектного права сформированы вещные права в законодательстве Австрии, Венгрии, Чехии, Швейцарии и др. По французскому образцу – вещные права в гражданском праве Бельгии, Испании, Италии. 202

Не случайно в современной литературе наряду с обозначением роли немецкой, французской и швейцарской кодификации как «великих кодификаций XIX столетия» тем не менее отмечается освобождение от влияний двух первых швейцарской кодификации, имеющей серьезное своеобразие. См.: Кабрияк Р. Кодификации / Пер с фр. Л.В. Головко. М., 2007. С. 76.

107

Основное различие между указанными классификациями состоит в том, что пандектная строится не только на реципированных из римского права институтах, но и на национальных, созданных под влиянием фактических жизненных потребностей, тогда как французская и итальянская системы вещных прав основаны в большей части на положениях римского права. В этой связи перечни вещных прав, в основном имеющие общие элементы, тем не менее содержат права, которые вытекают из этого различия. Например, германская (пандектная система) наряду с сервитутами, застройкой, ипотекой разработала положения об ограниченных вещных правах, которые не были известны римскому праву и соответственно не закреплялись в системе, построенной по римскому образцу (Франции, Италии, Испании, Бельгии). В составе вещных прав французской системы не известны Reallast (Grundlast), Vorkaufsrecht, и, наоборот, сохранено право эмфитевзиса, которого нет в пандектном праве. Кроме того, во французской системе узуфрукт признан самостоятельным вещным правом наряду с сервитутами, тогда как в германском праве узуфрукт отнесен к сервитутам. Интересно заметить еще одну тенденцию – в германском праве сформированы институты, состоящие из различных вещных прав («выдел» пожилым людям, оговорка об узуфрукте в договоре о передаче имущества в собственность, право застройки с вещным обременением выплат и др.). Каждое вещное право в подобной «связке» прав имеет свое назначение и четко отграничено от другого права. Следует обратить внимание и на то, что при всех достоинствах представленных классических систем вещных прав каждая из них тем не менее имеет свои недостатки. Известно, что континентальные системы вещных прав были приняты с большим разрывом. Французская – в 1804 г., австрийская – в 1811 г., немецкая – в 1896 г., и швейцарская – в 1907 г. 203 203

Гражданский кодекс Франции 1804 г. (Code civil); Гражданское уложение Германии 1896 г. (Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)); австрийское Общее гражданское уложение 1811 г. (Österreich Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)); Гражданское уложение Швейцарии 1907 г. (Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB)).

108

Поэтому из анализа законодательного материала, практики его применения, цивилистической доктрины видно, что каждая последующая кодификация строила собственные законодательные акты, основываясь на опыте предыдущих кодификаций и с учетом существующих проблем предшествующего законодательства и собственных, обусловленных национальными особенностями, имущественных потребностей. Кроме того, необходимо отметить, что западная юриспруденция не стоит на месте и имеются критические суждения относительно системы вещных прав. В частности, несмотря на достаточно гибкую и легко приспосабливаемую немецкую цивилистическую юриспруденцию, германские ученые находят «пробелы» в системе вещных прав, которые выражаются в отсутствии самостоятельного ограниченного вещного права Anwartschaftsrecht (права ожидания) 204. Вещно-правовая природа права ожидания была выявлена еще в XIX в., однако при кодификации она не была возведена в разряд вещных. Сегодня научная доктрина и практика Германии придерживаются мнения о вещной природе указанного права 205. Австрийская доктрина и практика также усматривают недостатки в законодательстве о вещных правах. В частности, в австрийской юридической литературе достаточно категоричны суждения о необходимости пересмотра перечня вещных прав, закрепленного в ст. 308 ABGB. Такая система критикуется австрийскими цивилистами как отстающая от практических потребностей и не учитывающая признанные доктриной, практикой и законодательством другие права (например, вещные обременения, право застройки, права горнодобывающего предприятия, права ожидания и др.) 206. Что касается наиболее старого из приведенных законодательств – французского Code сivil, то следует сказать, что современная французская цивилистика критикует основы учения о вещном праве и так же считает, что виды вещных прав, известные французскому правопорядку, шире, чем тот перечень, который представлен в кодексе. 204 205 206

Wеstermann H. Op. cit. S. 26–28. Banke B. Das Anwartschaftsrecht aus Eigentumsvorbehalt in der Einzelzwangsvollstrek-kung. Berlin, 1991. Iro G. Op. cit. S. 2–3.

109

В частности, в Code сivil отсутствуют нормы о регулировании права застройки и эмфитевзиса, тогда как нормативные положения о данных правах содержатся в других французских нормативных актах: право застройки регулируется Жилищнокоммунальным кодексом (Code de la construction et de l’habitation), а эмфитевзис – Сельскохозяйственным кодексом (Code rural) 207. Безусловно, представленный критический обзор вовсе не означает «подрыв» классической системы вещных прав, а, наоборот, показывает существование вполне закономерных тенденций в развитии вещно-правовых систем. В сравнении с отечественным правом, неоднократно и кардинально меняющим отношение к правовому регулированию земельных правоотношений, в результате чего имеющийся в нынешнем российском праве перечень вещных прав существенно отличается от европейских, систематизация вещных прав развитых правопорядков на протяжении второго столетия представляется вполне стабильной.

Вещные права в Гражданском уложении Германии (BGB) регулируются Книгой третьей, которая, как уже говори-

лось, прямо не закрепляет классификацию ограниченных вещных прав по трем перечисленным группам, однако из нее вытекает логичное построение нормативного материала о вещном праве согласно указанному делению. В частности, вслед за тремя первыми частями Книги третьей, соответственно регулирующими владение, общие положения о земельных участках и собственность, BGB закрепляет часть четвертую, посвященную сервитутам (земельному сервитуту (Grunddienstbarkeiten) (§ 1018–1029 BGB), узуфрукту (Nießbrauch) (§ 1030–1089 BGB), ограниченному личному сервитуту (beschränkte persönliche Dienstbarkeiten) (§ 1090– 1093 BGB)); часть пятую, регулирующую преимущественное право покупки (Vorkaufsrecht) (§ 1094–1104 BGB); часть шестую, содержащую нормы о вещных обременениях (Reallasten) (§ 1105–1112 BGB); часть седьмую, устанавливающую нормативное регулирование 207

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B.4. Belgien, Frankreich,Italien, Spanien. Osnabrück. 2000. S. 198, 253–254.

110

ипотеки (Hypothek), поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentenschuld) (§ 1113–1296 BGB). В настоящее время ограниченные вещные права, известные германскому праву как bеschränkte dingliche Rechte (begrenzte dingliche Rechte) или как права на чужие вещи (Rechte an fremder Sache), классифицируются на три группы, которые весьма подробно представлены выше на основе систематизации Гирке 208: права пользования – Nutzungsrechte, права преимущественного приобретения чужой вещи – Erwerbsrechte, права принудительной реализации чужой вещи (права обеспечения) – Verwertungsrechte (Sicherungsrechte). В свою очередь, права пользования состоят из сервитутных прав (Dienstbarkeiten) (вещных и личных), узуфрукта (Nießbrauch) и наследственного права застройки (Erbbaurecht). Права преимущественного приобретения чужой вещи представлены правом преимущественной покупки (Vorkaufsrecht) 209. Права принудительной реализации чужой вещи включают вещные обременения (Reallast), залоговые права (Pfandrecht) в виде ипотеки (Hypothek), поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentenschuld). Фундаментальность данной систематизации вещных прав в современной зарубежной доктрине серьезно никем не оспаривается. Но тем не менее наблюдаются различия в подходах к формированию указанных групп. Например, К. Шваб и Г. Прютинг группу прав реализации чужой вещи называют как права реализации и обеспечения и включают также в ее состав залог движимых вещей. В группе права пользования они не выделяют узуфрукт, относя его к числу сервитутов 210. Г. Вилинг в группе права пользования перечисляет узуфрукт, сервитуты, застройку, жилищное право (Wohnrecht) (§ 1093 BGB) и (Dauerwohnrecht) (§ 31 Закона о праве собственности на квартиру и праве длительного пользования жилой площадью (WEG)) 211. К вещным правам приобретения чужой вещи он относит, 208 209 210 211

Однако в перечень вещных прав BGB включены не все права, которые O. Gierke рассматривал как вещные. Vieweg K., Werner A. Op. cit. S. 390–392, 585. Schwab K.H., Prütting H. Op. cit. S. 6–7. Имеется виду Закон о праве собственности на квартиру и праве длительного пользования жилой площадью 1951 г. (Wohnungseigentumsgesetz).

111

наряду с правом преимущественной покупки (Vorkaufsrecht), право обратного приобретения вещи (Wiederkaufsrecht), право на приобретение в собственность бесхозяйной вещи (Aneignungsrechte), предварительную запись (Vormerkung), права ожидания (Anwartschaftsrechte) 212. Сходный подход к изложению системы вещных прав избран Г. Вестерманом. О сервитутах (в том числе узуфрукте), праве пользования жильем и вещных обременениях он говорит как о правах пользования чужой вещью, о праве преимущественной покупки и обратной покупки как о праве приобретения чужой вещи, а о залоге как о праве реализации чужой вещи. При этом ученый считает, что существует ряд прав, обладающих вещными чертами, – права ожидания (Anwartschaftsrechte) и права, вытекающие из предварительной записи (Vormerkung), а также оговорки о сохранении за продавцом права собственности (Eigentumsvorbehalt) 213. Вещные права в австрийском Общем гражданском уложении 1811 г. (ABGB). В отличие от немецкой системы ограниченных вещных прав, в австрийской не содержится стройной их дифференциации, хотя в доктрине считается, что известные австрийскому праву вещные права можно подразделить так же на указанные три группы (несмотря на то, что некоторые из них прямо не закреплены в качестве вещных в австрийском BGB). Виды вещных прав вытекают из ст. 308 ABGB, которая закрепляет собственность, владение, залог, сервитуты, право наследования. При этом цивилисты и практики склоняются к мнению о том, что необходимо исключить из данного перечня владение, поскольку оно представляет собой не правовое, а фактическое состояние (tatsächlichen Zustand), а также право наследования, так как оно является способом приобретения права собственности 214. И, наоборот, предлагается ввести в австрийское законодательство такие права, которые в практике давно признаны как вещные, известные другим правопорядкам и вполне распространены в австрийских имущественных 212 213 214

Wieling H. Op. cit. S.18–19 Wеstermann H. Op. cit. S. 36–39. Iro G. Op. cit. S. 2–3.

112

отношениях, как Reallast и Vorkaufsrecht 215, а также не совсем традиционные для других правопорядков – право горнодобывающего предприятия (Bergwerksberechtigung) и право проживания (Wohnungseigentum) 216. Кроме того, в этом перечне отсутствует право застройки (Erbbaurecht), которое прямо определено в качестве вещного права в специальном австрийском законе о наследственном праве застройки 217. В качестве вещного права австрийские правоведы предлагают рассматривать и право удержания 218. Вещным правам (dingliche Rechte) в австрийском уложении посвящено отделение второе, в котором первая основная часть регулирует собственность и владение. Ограниченные вещные права регламентируются шестым разделом о залоге (Pfandrechte (§ 447–471 ABGB)) и седьмым разделом Dienstbarkeiten (Servituten) (вещные и личные сервитуты (Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten)) (§ 472–503 ABGB). Личные сервитуты разделены на право употребления (Recht des Gebrauches) (§ 504–508 ABGB), узуфрукт (Fruchtnießung) (§ 509–522 ABGB), право пользования жилым помещением (Dienstbarkeit der Wohnung) (§ 521–523 ABGB). Как уже отмечалось, по австрийскому BGB к вещным правам относят право наследования, полагая, что это абсолютное право, в связи с чем восьмой раздел посвящен праву наследования (Erbrechte). Одной из самых совершенных систем начала XX в. выступает Гражданское уложение Швейцарии 1907 г. (ZGB). Тот факт, что оно было принято позднее перечисленных законов, с учетом их преимуществ и недостатков, позволяет выделить его из указанных систем. В отличие от германского и австрийского права оно содержит двухступенчатое строение вещных прав и соответственно подразделяет их на Nutzungsrechte (сервитуты, в том числе и право застройки) и Verwertungsrechte (залог и вещные обременения). Швейцарскому праву известны и права 215 216 217 218

Koziol H., Welser R. Grundriss des bürgerlichen Rechts. B.1. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht, Wien, 2006. S. 240–241.

Iro G. Op. cit. S. 2. Закон Австрии «О праве застройки» от 26 апреля 1912 г. (в ред 1990 г.) (Baurechtsgesetz – BauRG). Schwimann. ABGB. Praxiskommentar. S. 355–356.

113

преимущественного приобретения чужой вещи, однако они рассматриваются швейцарским законодательством как ограничения права собственности, а не вещные права. Швейцарское уложение посвящает вещным правам четвертую часть (Sachenrecht), положения которой с 19 по 20 титул регулируют право собственности (Grundeigentum), его приобретение, ограничения, этажную собственность (das Stockwerkeigentum), право собственности на движимые вещи (Fahrniseigentum). Правовое регулирование ограниченных вещных прав (beschränkte dingliche Rechte) содержится в титуле 21 о сервитутах и земельных (вещных) обременениях (Dienstbarkeiten und Grundlasten). При этом сервитуты (Grunddienstbarkeiten) включают в свой состав узуфрукт (Nutzniessung) и другие сервитуты (andere Dienstbarkeiten), к которым швейцарское право относит право застройки (Baurecht) (аrt. 779–400 ZGB) и пользование водными источниками в чужом участке (Quelle auf fremdem Grundstück). Вещные обременения регулируются аrt. 782–792 ZGB, залогу посвящены аrt. 793–918 ZGB. Вещные права в Гражданском кодексе Франции 1804 г. (Code civil). Как уже отмечалось выше, Code civil не содержит стройной и последовательной системы ограниченных вещных прав по содержанию и исходит из принципа абсолютной свободы собственности. Однако во французском юридическом учении существует несколько систематических классификаций вещных прав, отличных от тех, которые известны германскому правопорядку. Во-первых, французские правоведы (Планиоль (Planiol), Карбониер (Carbonnier), Бергель (Bergel), Мацеауд (Mazeaud) выделяют две группы вещных прав: права с акцессорным характером (les droits reels accessoires) и права с неакцессорным характером (les droits reels principaux) 219. Последние, т.е. droits reels principaux, являются вещными правами, которые существуют независимо от права требования (обязательства) и предоставляют возможность пользования вещью. К группе droits reels principaux относят собственность, право пользования, употребления, жилое право, сервитуты, право наследственной аренды, наследственное право застройки и право «съемщика» на основе «строительной аренды». 219

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 4. S. 202.

114

Напротив, акцессорные вещные права служат для обеспечения требования и предоставляют господство над стоимостью вещи. По мнению французских цивилистов, они также являются вещными правами, но включены ими в группу вещных прав обеспечения (süretes reeles). В группу droits reels accessoires включают ипотеку и залоговое право. Важно отметить, что во французской доктрине обосновывается вещный характер привилегий как прав обеспечения (privilegien), они также относятся к droits reels accessoires 220. Несмотря на акцентирование внимания французских ученых на степень самостоятельности вещных прав в зависимости от права собственности при их деление на виды, несложно заметить существующую во французской доктрине тенденцию к систематизации вещных прав в двухзвенную структуру: права пользования и права принудительной реализации чужого имущества 221. Во французском Code Civil права пользования, а именно узуфрукт (l’usufruit) и вещный сервитут (les servitudes), регламентируются ст. 578–636 и ст. 637–710, право употребления и право проживания (droit d’usage et droit d’habitation) – ст. 625–636 Книги второй. К правам реализации (обеспечения) Code сivil можно отнести залог, который регулируются ст. 2393–2488, антихрезу (ст. 2387–2392) и привилегии (ст. 2374) гл. III «Об обеспечениях» Книги четвертой. Другие вещные права пользования – эмфитевзис (l‘emphyteose) и суперфиций (droit de superficie) регулируются специальными кодексами. Таким образом, в отличие от немецкой системы французскому законодательству не известны Vorkaufsrecht и Reallasten, и, наоборот, в группе прав пользования наряду с узуфруктом закрепляется эмфитевзис 222. Важно обратить внимание на то, что в Книге пятой Code Civil «Положения, применяемые на Майотт» в ст. 2521, посвященной регистрации прав на недвижимое имущество в Поземельной книге, названы как вещные права на недвижимость: собственность 220 221

222

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B .4. 244–245.

Именно таким образом вещные права разделены в другой работе. См.: Ferid M. Das Französische Zivilrecht. B.II. Sachenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Register. Frankfurt am Main, 1971. S.1063. Ferid M. Op. cit. S. 1063.

115

на недвижимость, узуфрукт, право употребления и проживания, эмфитевзис, регулируемый ст. L 451-1 – 451-12 Сельскохозяйственного кодекса, «площади» (аналог права застройки), сервитуты, антихрез, вещное право «на титуле занятия собственности государства». Законодательство Италии, Бельгии, Португалии имеет сходство с французским правом. В частности, Гражданским кодексом Италии (Книгой Второй) регулируются суперфиций (superficie) (аrt. 952–956), эмфитевзис (‘Enfiteusi) (аrt. 957–977), узуфрукт, узус, хабитацио (‘usufrutto, ‘uso, ‘abitazione) (аrt. 978–1026) и вещные сервитуты (servitu’ prediali) (аrt. 1027–1099) 223. Гражданским кодексом Бельгии регламентируются такие вещные права как узуфрукт, сервитуты, узус (пользование), хабитацио (право проживания), эмфитевзис и право застройки, ипотека и привилегии 224. В законодательстве Португалии (Código Civil) закреплены в качестве вещных прав: узуфрукт (аrt. В 1439–1483), узус и право проживания (аrt. В 1484–1490), эмфитевзис (аrt. В 1491–1523), наследственное право застройки (аrt. В 1524–1542) и сервитуты (аrt. В 1550–1575). Права обеспечения охватывают залоговое право, ипотеку, депонирование доходов (аrt. 656–665). Законодательству Португалии известно право на преимущественное приобретение (аrt. 733–753 e) 225. По Гражданскому кодексу Дании к ограниченным вещным правам относят узуфрукт, сервитуты, ипотеку и вещные обременения 226. Система вещных прав в законодательстве середины XX в. Гражданские кодексы Венгрии, Польши, Чехии, а также закон «О право собственности» Болгарии имеют большую схожесть 223

Гражданский кодекс Италии от 16 марта 1942 г. (Codice Civile Italiano). 224 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 4. S. 75–95. 225 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 3. S. 377–397. 226 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B.1. S. 13.

116

с регулированием указанных прав в германской и французской системах. Важно заметить, что на сегодняшний день данные законы имеют серьезные изменения в связи с отменой действия большого количества норм, которые были востребованы в прежних экономических условиях. Вещным правам в законодательстве Польши посвящен титул третий «Ограничения права собственности» (Prawa rzeczowe ograniczone) Книги второй «Право собственности и другие вещные права (Prawowłasności i inne prawa rzeczowe)» Гражданского кодекса Польши 1964 г. (Kodeks cywilny), действующий в настоящее время с многочисленными изменениями. Согласно § 1 ст. 244 Гражданского кодекса Польши к ограниченным вещным правам относятся узуфрукт (użytkowanie), сервитут (służebność), залог (zastaw), право жилищной кооперативной собственности (prawo własności spółdzielni mieszkaniowych) и ипотека (hipoteka). При этом, как видно из приведенных выше норм, в польском законодательстве сформирован своеобразный подход к определению видов вещных прав. В частности, узуфрукт регламентируется ст. 252–284 и, в свою очередь, разграничен польским законодателем на узуфрукт частных лиц (арт. 265–270) и узуфрукт сельскохозяйственных кооперативов на сельскохозяйственные земельные участки (ст. 271–282). Сервитуты рассматриваются польским правом как вещные (służebność gruntowa) и личные (służebność osobiste) (жилищные сервитуты и пользование) и соответственно нормы о них закреплены в ст. 285–295 и ст. 296–305. Право жилищной кооперативной собственности и залог урегулированы ст. 306–335 Кодекса. Любопытно заметить то, что наряду с традиционной классификацией в польской доктрине имеет место деление вещных прав по другому основанию – степени зависимости от собственности (имеющей также место во французской доктрине), согласно которой вещные права классифицируют на независимые права (собственность, наследственный узуфрукт, жилищное право) и зависимые вещные права (т.е. те, которые существуют вместе с собственностью, передаются с ней и прекращаются) – сервитуты и акцессорные вещные права, определяемые как права ответственности (залог и ипотека). Далее, существует деление 117

прав на назначаемые и неназначаемые, а также делимые и неделимые, передаваемые и непередаваемые 227. Законодательство Чехии о вещном праве в основном сосредоточено в Гражданском кодексе Чехии 1964 г. (в ред. 2001 г.) (Občanský zákoník). Сразу следует оговориться о том, что раздел Кодекса о вещном праве претерпел существенные изменениями (к примеру, в 2000 г. законом № 367/2000 S6 были отменены ст. 181–221 Кодекса) 228. На первый план в ГК Чехии выставлены вещные права обеспечения – залог (Zástavní právo) (ст. 152–180), а затем уже другие права которые включают вещные обременения (Věcná břemena), а также право преимущественной покупки (ст. 602–606) 229. Весьма полная система ограниченных вещных прав вытекает из законодательства Венгрии, урегулированная частью третьей (право собственности) Гражданского кодекса 1959 г. Из содержания венгерского Гражданского кодекса достаточно логично вытекает система вещных прав на права пользования и вещные права обеспечения (ответственности). Вещные права пользования включают узуфрукт (§ 157–164), пользование (§ 165) и вещные сервитуты (§ 166–170). Вещные права обеспечения (ответственности) были внесены в венгерскую систему вещных прав Законом 1996 г. № XXXVI/1996. При этом венгерский законодатель руководствовался модельным законом Европейского банка. В Гражданском кодексе Венгрии первоначально был установлен акцессорный характер залога (отсутствие абстрактного поземельного долга), но в 1996 г. было восстановлено действие Положения 1927 г., закрепляющего абстрактный характер залога, а не акцессорный 230. В теории отмечается признание венгерским правом Anwartschaftsrecht (права ожидания) в случае оговорки о собст227 228 229 230

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B.3. 2000. S.210. Гражданский кодекс Чехии 1964 г. (в ред. 2001 г.) (Občanský zákoník). Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte B. 2. 2000. S.119–121. Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 2. 2000. S. 185–186.

118

венности в договоре купли-продажи (§ 368, 376) и права наследника в наследстве (§645) 231, а также права преимущественной покупки (Vorkaufsrechte) (§ 97, 145, 148, 373) сособственника доли в общей собственности и собственника земельного участка на покупку строения в случае его застройки 232. Сходные с приведенными выше положения содержатся в законодательстве о вещном праве Болгарии (Закон Болгарии «О собственности» от 16 ноября 1951 г. (с изменениями от 23 января 2009 г. (Закон за собствеността)). Вещные права в данном законе регулируются разд. VI «Вещные права на чужие вещи» (Вещни права върху чужда вещь) и представлены правами пользования (ст. 56–62) (Право на ползуване), а также правом застройки (ст. 63–67) (собственост върху постройка), которое урегулировано как “право на строеж”, “на надстраивание” и “на пристроивание” 233. По мнению болгарского правоведа А. Джерова, права пользования, в свою очередь, можно рассматривать как сервитуты (сервитути), которые устанавливаются в виде вещных и личных (плодоползвание (узуфрукт), пользование (употребление), право проживания (обитаване)) 234. Система вещных прав в законодательстве конца XX в. В связи с политическими преобразованиями конце 90-х гг. XX в., в результате которых были образованы новые европейские государства, возникла тенденция к пересмотру института вещных прав на земельные участки (недвижимое имущество) во многих восточноевропейских государствах. Важно заметить то, что в данных государствах появилось новое направление при регулировании вещных прав, отличное от развитых правопорядков, которое заключается в принятии в этих странах отдельных законов о праве собственности и других вещных правах. При этом обращает на себя внимание серьезное влияние классических правопорядков на законодательство о вещных правах Македонии, Словении, Хорватии, Эстонии. 231 232 233 234

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 2. S. 194. Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 3. S. 203. Джеров А. Вещно право. София, 1995. С. 98–111. Джеров А. Указ. соч. 114–132.

119

Хорватский правопорядок содержит систему вещных прав, которая похожа по содержанию на системы развитых правопорядков континентального права. Речь идет о закрытом перечне, который состоит из пяти видов вещных прав. Центральное положение в этой системе приобрело право собственности, а вслед за ним ограниченные вещные права (stvarno pravo): сервитуты (prava služnosti), вещные обременения (Prava iz stvarnog tereta), право застройки (prava građenja) и залоговое право (založnoga prava (ст. 1 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» от 28 октября 1996 г. (O vlasništvu i drugim stvarnim pravima)) 235. Закон Македонии «О праве собственности и других вещных правах» от 20 февраля 2001 г. (О сопственост и други стварни права) содержит разд. III “Други стварни права”, который состоит из следующих ограниченных вещных прав: сервитуты (право на служебности (стварни служебности и лични служебности) (ст. 192–224)), права на залог (ст. 225–235), вещные обременения (реален товар (ст. 236–239)) 236. Закон Словении «О вещном праве» от 27 сентября 2002 г. (Stvarnopravni Zakonik) в ст. 2 к вещным правам (Stvarne pravice) относит наряду с правом собственности (lastninska pravica) ограниченные вещные права, а именно залог (zastavna pravica), поземельный долг (zemljiški dolg), сервитуты (služnosti), вещные обременения (pravica stvarnega bremena), право застройки (stavbna pravica) 237. Закон Эстонии «О вещном праве» от 9 июня 1993 г. (Аsjaõigusseadus) в ст. 5 перечисляет вещные права (аsjaõigused): собственность (omandiõigus), сервитуты (servituudid) (ст. 172–228), реальные повинности (reaalkoormatised) (ст. 229–240), право застройки (hoonestusõigus) (ст. 241–255), право преимущественной покупки (ostueesõigus) (ст. 256–275) и залоговое право (pandiõigus) (ст. 276–364) 238. 235

236 237 238

Gavella N. Sachenrecht in Kroatien: Einführung und Textübersetzung. Wien, Berlin, 2000. S. 30; Закон Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» от 28 октября 1996 г. (O vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Закон Македонии «О праве собственности и других вещных правах» от 20 февраля 2001 г. (О сопственост и други стварни права). Закон Словении «О вещном праве» от 27 сентября 2002 г. (Stvarnopravni Zakonik). Закон Эстонии «О вещном праве» от 9 июня 1993 г. (Asjaõigusseadus).

120

Гражданский кодекс Латвии от 1937 г. (Latvijas Republikas Civillikums) в третей части «Вещное право» (Lietu tiesоbas) закрепляет сервитуты (Servituti) (реальные и личные (ст. 1130–415), реальные тяготы (Reеlnastas) (ст. 1260–1269), право залога (Кilas tiesiba) (ст. 1278–1380), право выкупа (Izpirkuma tiesiba) (ст. 1381–1400) 239. В Гражданском кодексе Грузии от 26 июня 1997 г. вещному (имущественному) праву посвящена Книга вторая, где в качестве вещных прав регулируются право застройки (ст. 233–241), узуфрукт (ст. 242–246), сервитуты (ст. 247–253), а также обеспечительные права – залог и ипотека (ст. 254–310) 240. Право собственности и иные вещные права составляют Книгу третью Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 г., которая к вещным правам на чужое имущество относит: 1) право пользования чужим имуществом в виде земельных и личных сервитутов (ст. 401–406); 2) право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) (ст. 407–412), право пользования земельным участком для застройки (суперфиций) (ст. 413–417). Вместе с тем украинские правоведы, относя украинский Гражданский кодекс к кодексам «пассионарного типа» отмечают нелогичность содержания раздела «Права на чужое имущество», в частности, относительно включения в его состав института владения 241. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. к вещным правам наряду с правом собственности причисляет: 1) право землепользования; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) другие вещные права, предусмотренные Гражданским кодексом или иными законодательными актами (ст. 195). Вместе с тем правоведы Казахстана находятся на пути реформирования казахстанского законодательства о вещном праве. В частности, предлагается расширить перечень прав на чужие вещи, разделив их на шесть классификационных 239

240

Гражданский кодекс Латвии от 1937 г., восстановленный на территории Латвии в 1992 г. (Latvijas Republikas Civillikums). См.: Гражданский кодекс Латвийской республики / Науч. ред. Н.Э. Лившиц. Пер. с латыш. СПб., 2001. Гражданский кодекс Грузии от 26 июня 1997 г. См.: Гражданский кодекс Грузии / Науч. ред. З.Г. Биквава. Пер. с грузин. СПб., 2002.

241 Гражданский кодекс Украины: Комментарий. Т. 1. 3-е изд. Харьков, 2005. С. 12, 487.

121

групп: владение; сервитуты; права, обеспечивающие исполнение обязательства; права природопользования; права на жилище; права на вещь, переданную на основании договора 242. В заключение, хотелось бы обратить внимание на две весьма прогрессивные кодификации последних лет – Гражданский кодекс Нидерландов и Гражданский кодекс Квебека. Гражданский кодекс Нидерландов (Burgerlijk Wetboek) (Книги третья, четвертая и пятая «Имущественные отношения (Eigendomsrecht)», введенные в действие с 1 января 1992 г.) 243 регулирует две группы вещных прав: (1) вещные права пользования чужим имуществом (узуфрукт (Vruchtgebruik) (арт. 201–235), вещные сервитуты (Erfdienstbaarheden) (ст. 70–84), эмфитевзис (Erfpacht) (ст. 85–100), наследственное право застройки (Opstal) (ст. 101–105), жилищное право (Appartementsrechten) (арт. 106-116)) и (2) вещные права обеспечения (залог (Pandrecht)) (арт. 236–275). Следует обратить внимание на то, что в Гражданском кодексе Нидерландов узуфрукт и залог включены в Книгу третью «Общие положения об имущественных отношениях», а не в Книгу пятую «Вещные права». Тем не менее, несмотря на подобную систематизацию норм в кодексе, правоведы относят узуфрукт и залог к вещным правам 244. Голландскому кодексу известно право удержания, которое определяется в юридической литературе как «сходное с вещными правами право обеспечения», однако, по мнению правоведов, оно представляет обязательственный институт 245. Согласно Гражданскому кодексу Квебека, действующему с 1 января 1994 г. (Civil Code of Québec) (титулы третий 242 243

244 245

См.: Сулейменов М.К. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2006. С. 227–228. См.: Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch (Burgerlijk Wetboek. Buch 3, 4, 5. München, 1996. Гражданский кодекс Нидерландов был введен в действие в различные периоды. Так, Книга первая «Право личности и семейное право» была введена в действие в 1970 г., Книга вторая «Юридические лица» – в 1976 г., Книга восьмая «Транспортное право» – в 1991 г. Книги третья, пятая и шестая, посвященные регулированию имущественных отношений (Vermögensrecht), были введены в действие с 1 января 1992 г. См.: Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B. 3. S. 198–199. Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 3. S. 189, 195, 198–199. Ibid.

122

и четвертый), вещные права могут быть установлены в форме права застройки (De la propriété superficiaire) (ст. 1110–1118), узуфрукта (l’usufruit) (ст.1120-1171), узуса (право пользования) (ст. 1172–1176), сервитута (servitudes) (ст.1177–1194), эмфитевзиса (l’emphytéose) (ст. 1195–1211). Привилегии и ипотеки регулируются Книгой шестой кодекса (ст. 2644–2802) 246. Резюмируя изложенное, можно констатировать существующие в современных зарубежных правопорядках, развивающихся по образцу континентального гражданского права, тенденции к закреплению трехуровневой систематизации ограниченных вещных прав на земельный участок, а именно: вещных прав пользования, вещных прав преимущественного приобретения, вещных прав реализации чужого земельного участка.

2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в современном российском праве Возрождение построения системы вещных прав началось лишь в конце прошлого столетия, причем в условиях переходной экономики, неразвитого рынка недвижимости, отсутствия законодательного регулирования вещных прав, исследований зарубежного права, в связи с чем виды вещных прав отличаются большим разбросом и противоречиями. На страницах современной юридической литературы можно встретить систематизации по объекту 247, содержанию права 248, а также содержанию соответствующего права и предмету 249. В этой связи предлагается классифицировать вещные права на: 1) права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; 2) права сервитутного типа, охватывающие ограниченное пользование имуществом собственника; 3) права 246 247 248 249

Гражданский кодекс Квебека (Civil Code of Québec). Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав. С. 35. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. С. 19. См.: Бабаев А.Б. Система вещных прав. Монография. М., 2006. С. 306.

123

по использованию земельных участков; 4) правомочия залогодержателя в договоре о залоге имущества 250. В другом случае предлагается брать за основу классификации вещных прав содержание соответствующего права и его предмет (как следствие – момент возникновения) 251. На основании указанных критериев ограниченные вещные права делятся на: 1) права на владение (права закладодержателя, хранителя, перевозчика); 2) права на пользование (сервитут, права члена семьи собственника жилого помещения и нанимателя, а также лиц, проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма); 3) права на владение и пользование (владение и пользование движимостью арендатора, ссудополучателя, залогодержателя (перечень открытый) и владение и пользование недвижимостью арендатора и ссудополучателя (перечень закрытый)) 252. Очевидно, что подобные суждения не учитывают того положения, что содержание ограниченных вещных прав не сводится к трем правомочиям (владению, пользованию и распоряжению), в связи с чем, в соответствии с данной систематизацией, за ее рамками остается группа права на приобретение чужой вещи, а также прав на реализацию чужой вещи – залог, ипотека, вещные обременения (вещные выдачи). С восприятием в российской цивилистике классического учения о вещном праве, о чем свидетельствуют положения Концепции развития гражданского законодательства РФ и соответственно признания вещной природы прав, давно известных в качестве таковых в развитых зарубежных правопорядках и признаваемых вещными в дореволюционном русском праве, безусловно, необходима система, учитывающая в полной мере указанные тенденции. В этой связи предлагается переход от однотипной системы вещных прав, закрепленной в отечественном праве (вещные права пользования чужой вещью) к классической системе ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием 250 251 252

Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. С. 9. См.: Бабаев А.Б. Указ. соч. С. 306. Там же. С. 302–306.

124

по признаку содержания вещного права на три самостоятельные подсистемы: (1) ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки); (2) ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем); (3) ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи)). Разделение вещных прав по указанным трем подсистемам имеет практическую востребованность, поскольку правовой режим вещного права будет зависеть от классификационной группы. Например, ипотека по общему правилу будет означать невозможность пользования вещью (если иное не предусмотрено договором), а узуфрукт – невозможность обращения управомоченным лицом взыскания на вещь и ее последующей продажи. В зависимости от вида права, в силу которого возведена застройка, определяется правовой режим строения (признать его движимым или недвижимым). В частности, возведение строения на праве пользования (застройки, узуфрукта, сервитута) влекут признание права составной частью земельного участка и соответственно распространение на него режима недвижимости. Такого права не предоставляют преимущественные права и права на реализацию чужой вещи (залог, вещное обременение, преимущественное право покупки). В случае введения в отечественный правопорядок права застройки и концепции «составной части вещи», аналогичные особенности правового режима должны быть отражены и в отечественном праве. Что касается возможности применения в отечественном правопорядке известного пандектному праву критерия «качества (стоимости вещи), способного удовлетворить потребности субъекта вещного права», то следует отметить, что он также отражает особенности обособленной группы ограниченных вещных прав. Вместе с тем, вряд ли можно его рассматривать 125

в качестве критерия, позволяющего создать особый правовой режим для отдельных вещных прав. Его назначение сводится к определению экономической сущности той или иной подсистемы вещных прав. Ограниченные вещные права, перечисленные в представленной выше системе, в зависимости от «качества (стоимости вещи), способного удовлетворить потребности субъекта вещного права» можно рассматривать в рамках двух групп: вещные права, объектом которых выступает потребительская стоимость вещи (вещные права пользования) либо меновая стоимость вещи (вещные права реализации и вещные права преимущественного приобретения). В свою очередь, вещные права на меновую стоимость можно характеризовать как вещные права: (1) объектом которых выступает действительная (реальная) стоимость вещи (права преимущественного приобретения) и (2) объектом которых выступает потенциальная стоимость вещи (права реализации (обеспечительные права)). Разумеется, что приведение данных критериев не означает того, что ограниченные вещные права нельзя систематизировать по другим основаниям. Конечно можно, но они не будут иметь указанного выше эффекта: содержать наиболее общий правовой режим для одной группы, а также серьезные практические последствия. Например, возможно деление вещных прав по объекту. Учитывая то, что объектный состав большинства прав существенно не отличается, за исключением эмфитевзиса, который может быть установлен только на землю, и залога который может быть установлен как на движимые так и на недвижимые вещи, не видим большого смысла в данной классификации. Таким образом, при делении ограниченных вещных прав на подсистемы со сходными правовыми режимами наиболее приемлемым выступает критерий их деления по содержанию вещного права. Преимущества представленного деления на подсистемы состоят в том, что оно содержит единые критерии классификации, учитывает особенности правового регулирования каждой из представленных групп, а также традиции русского гражданского права, объявляя вещными права, которые русские цивилисты пытались включить в данную категорию ещё в конце XIX в. (залог, права проживания, сервитуты, чиншевое право). 126

В представленную выше систему вещных прав не включены пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, поскольку эти права подлежат преобразованию в право собственности, эмфитевзиса либо застройки. При этом в Гражданском кодексе необходимо указать, что права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования сохраняются до определенной в законе даты. В связи с тенденцией, заложенной в Концепции гражданского законодательства РФ, преобразования унитарных предприятий в акционерные общества со 100%-ым участием государства право хозяйственного ведения должно быть изъято из законодательства. Более того, полагаем, что отсутствуют вещные признаки у принадлежащего учреждению права оперативного управления. В частности, оно не обладает такими классическими признаками как непосредственное господство (частное и бюджетное учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним собственником имуществом (п. 1 ст. 298 ГК РФ)) 253, имеет особый объект (имущественный комплекс, а не земельный участок, как другие вещные права), имеет ограниченный круг субъектов (в частности, оперативным управлением наделяются только учреждения и казенные предприятия) 254. Право оперативного управления не известно ни одному правопорядку развитых зарубежных стран, поскольку оно было создано в условиях плановой экономики как способ управления государственным имуществом 255. 253

254

255

Однако согласно ст. 296 ГК РФ частное учреждение не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником. Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником, а также недвижимым имуществом (в ред. Федерального закона от 8 мая 2010 г.).

Сходные выводы неоднократно формулировались в отечественном праве. В частности, имеет место характеристика данного права как оперативного управления, принадлежащего учреждению в качестве корпоративного права. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М., 2005. С. 126–140. Однако оно закреплено в Гражданском кодексе Беларуси (ст. 115, 120, 279) и Молдовы (ст. 90-1). См.: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г.; Гражданский кодекс Республики Молдова (1964 г.) в ред. 29 июля 1999 г.

127

Как уже было показано выше в современном зарубежном праве получили развитие комплексные институты частного права, состоящие из различных вещных прав («выдел» пожилым людям (включает элементы узуфрукта, вещного обременения, личного сервитута), оговорка об узуфрукте в договоре о передаче имущества в собственность, право застройки и сервитуты с вещным обременением выплат и др.) 256. Подобные комплексные правовые конструкции имеют наибольшую эффективность при наличии всех сформированных в развитых правопорядках элементов. Введение в отечественное право классической системы вещных прав обуславливает формирование аналогичных институтов. Сказанное предопределило дальнейшее структурирование настоящего исследования, в котором виды вещных прав далее излагаются в рамках трех перечисленных классификационных групп по критерию содержания права. Поэтому следующая глава посвящена первой из них – ограниченным вещным правам пользования чужим земельным участком (вещным сервитутам, узуфрукту (праву личного пользовладения), праву застройки и эмфитевзису (праву постоянного владения и пользования)).

256

Об этом подробнее далее в настоящей работе. О комплексных конструкциях в договоре об узуфрукте см. С. 194–202; об использовании вещного обременения в договоре о застройке см. С. 224–226, 229–230; о разнообразных конструкциях вещного обременения (жилищное вещное обременение, «отцовский выдел», вещное обременение при осуществлении сервитута и права застройки и др.) см. С. 313–316, 322–327.

128