Глава I. Содержание программы реновации
Правовую основу для реализации программы реновации жилищного фонда составляют положения ст. ст. 4, 7, 7.1–7.8 Закона РФ от 15.04.1993 г. № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» 1, Закон г. Москвы от 17.05.2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее — З акон Москвы о реновации), а также Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 г. № 497-ПП. В Программе реновации утвержден перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, предусмотрено, что она финансируется за счет столичного бюджета и иных источников, определены стандарты улучшенной отделки квартир и благоустройства территории, а также учтены иные практические вопросы ее реализации. Городские власти устанавливают случаи и порядок разработки и утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение) территории, а также порядок определения точек подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим сетям. К полномочиям мэрии закон относит и определение порядка и условий улучшения жилищных условий собственников в многоквартирном доме, попавшем в программу реновации,
1
Все изменения, которые были внесены в данный закон, а также точечные изменения иных нормативных правовых актов РФ по вопросам реновации жилищного фонда в столице приведены в Федеральном законе от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве». 1
Глава I. Содержание программы реновации
которые при этом не должны снижать существующий уровень правовых гарантий. Для новых многоквартирных домов, а также обслуживающих их зданий и сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения правила пожарной безопасности могут применяться с особенностями, которые будут устанавливать уполномоченные государственные органы, либо для них могут вводиться новые своды правил, что обусловлено строительством в условиях стесненной городской застройки. Аналогичное законодательное решение предусмотрено для санитарно-эпидемиологических требований и санитарных правил, а также правил технического регулирования при осуществлении градостроительной деятельности. Отметим, что такой неоднозначный подход к регулированию пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения и технических требований к градостроительной деятельности при строительстве новых многоквартирных домов по программе реновации изначально вызывал опасения у противников данной программы. Остается только надеяться, что органы государственной власти при использовании данного полномочия будут руководствоваться в первую очередь требованиями безопасности населения, а не экономическим эффектом от того или иного девелоперского проекта. В проект программы реновации могут быть включены только многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения 2, аналогичные ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники и наниматели жилых помещений проголосовали за их включение в проект программы реновации (не менее 2/3 жилых помещений) 3. 2
3
2
В первый период индустриального домостроения в Москве велось строительство многоквартирных домов с количеством этажей не более девяти по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий. К ним относятся, в том числе крупнопанельные многоквартирные дома (серии I‑515, 1605-АМ, 1МГ‑300, К‑7, II‑32, II‑35), многоквартирные дома с неполным каркасом (серия I‑335), многоквартирные крупноблочные дома (серия I‑510), многоквартирные дома с кирпичными несущими стенами (серии I‑511, I‑513, II‑34) и многоквартирные дома из объемных блоков. Более подробная информация по этому поводу приведена в разделе 2 Программы реновации. Некоторые собственники, заинтересованные в скорейшем переезде в новое жилье, начинают суетиться уже сразу после того, как их многоквартирный дом попал
Глава I. Содержание программы реновации
Выход из данной программы возможен на любом этапе ее формирования и реализации до заключения первого договора с собственником или нанимателем при условии, что за такое решение будет отдано не менее 1/3 голосов от общего количества всех собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирного дома. Таким образом, само по себе попадание дома в программу реновации не является непреодолимым препятствием для тех жителей, которые хотели бы сохранить свое жилье и выступают против переселения. Для этого они вправе с учетом установленного порядка проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме поставить на обсуждение вопрос о выходе из программы реновации. Перед принятием такого решения необходимо тщательно оценить все возможные плюсы и минусы, поскольку в старом жилье хотя и привычней жить, но все-таки по программе реновации предполагается применение принципиально новых стандартов отделки и благоустройства. Так, в соответствии с разделом 8 Программы реновации квартиры будут иметь высокие потолки, в них будет произведена улучшенная отделка, звукоизоляция, на внешней стороне дома будут организованы места для установки кондиционеров, застеклены балконы и лоджии, для маломобильных групп граждан планируется организовать удобные входы в подъезд. Первые этажи новых многоквартирных домов планируется сделать нежилыми и разместить на них объекты инфраструктуры повседневного спроса, при этом входы в нежилые помещения должны размещаться только со стороны улицы, чтобы не причинять дискомфорта жителям. Внутренняя планировочная организация жилых помещений, кроме того, должна предусматривать возможность вариативности планировки или проемы в межкомнатных стенах (п. п. 3 и 5 ст. 11 Закона Москвы о реновации). в программу реновации, что, конечно же, является неразумным. Само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о том, что такой дом признан аварийным или ветхим, и его срочно нужно расселять, поскольку для этого существует иная процедура. Программа реновации была принята до 2032 г., так что всем собственникам нужно запастись терпением и ждать своей очереди (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2018 г. по делу № 33–3174/2018). 3
Глава I. Содержание программы реновации
Сами новые многоквартирные дома в определенных районах могут выгодно отличаться от остальной массы жилых комплексов за счет реализации индивидуальных архитектурных решений. Так, по имеющейся информации, в проекте на Проспекте Вернадского 4 испанский архитектор Рикардо Бофиль 5 задумал здание в виде вопросительного знака и офисные башни в виде парусов. Не факт, что в конечном итоге мы сможем увидеть такие чудеса архитектурного мастерства, возможно столичные кварталы заполонят привычные панельные многоэтажки, однако кому-то из жителей может действительно повезет жить в таком уникальном доме 6. Программа реновации предусматривает не только возведение новых многоквартирных домов, но и строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, формирование системы общественных пространств в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ, что направлено на создание необходимого уровня обеспеченности района соответствующей инфраструктурой и предотвращения увеличения нагрузки на существующие социальные объекты. Создание комфортной среды проживания для граждан призваны обеспечить Базовые требования к благоустройству территории жилой застройки при реализации программы реновации жилищного фонда в г. Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 г. № 515-ПП. Данный нормативный правовой акт предусматривает минимальные стандарты обустройства территорий, прилегающих к улично-дорожной сети, территорий внутриквартальных проездов, озелененных объектов рекреации квартала, микрорайона и спортивной зоны жилого квартала, общественных 4
5
6
4
Фонтаны и парки: каким может стать Проспект Вернадского после реновации // Электрон. ресурс: https://realty.ria.ru/20171227/1511785148.html (дата обращения — 11.08.2019 г.). Воронов А. В реновации пока мало нового. Куда переезжают переселенцы по главной столичной программе // Электрон. ресурс: https://www.kommersant.ru/ doc/3844247 (дата обращения — 3 1.07.2019 г.). В новых квартирах с улучшенной отделкой осталось только применить технологию «умного дома», объединяющую системы датчиков и электроники для обеспечения повседневных домашних потребностей жителей // Дворак М. Умные вещи века. К чему приведет экспансия интернета устройств, методично захватывающего нашу цивилизацию? // Профиль. 29.07.2019 г., № 29–30. С. 17.
Глава I. Содержание программы реновации
пространств и дворовых территорий, а также стандарты оснащения инженерным оборудованием и параметры нормирования объектами благоустройства. Для ускорения реализации программы реновации закон предусматривает возможность утверждения документации по планировке территории, в том числе в отношении такой территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки не предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию. Подготовка новой документации по планировке территории в рамках реализации решения о реновации осуществляется без учета ранее утвержденной документации, которая с момента утверждения новой утрачивает силу. Кроме того, одновременно с документацией по планировке территории готовятся изменения в правила землепользования и застройки в случае, если решением о реновации предусмотрено строительство капитальных объектов, виды разрешенного использования и параметры которых не соответствуют видам разрешенного использования и предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции. Указанные изменения в правила землепользования и застройки, а также документация о планировке территории утверждаются одновременно и не требуется соблюдение специальной процедуры внесения изменений, предусмотренной ст. 33 ГрК РФ. Дополнительные послабления предусмотрены законом для случая, когда возведение нового многоквартирного дома или нескольких домов будет происходить на земельном участке, образуемом из земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, и (или) из земельных участков, занятых многоквартирными домами, включенными в решения о реновации, а его границы не пересекаются с границами земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет и находящихся в федеральной либо частной собственности С целью обеспечения реализации программы реновации до оформления правоустанавливающих документов на земельный участок допускается выдача градостроительного плана земельного участка, подлежащего образованию в целях реализации проекта 5
Глава I. Содержание программы реновации
планировки территории, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектной документации для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Помимо того допускается также выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства, строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а к заявлению на выдачу разрешения на строительство прикладывается только схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Более того со дня представления на государственную экспертизу проектной документации многоквартирного дома и до дня выдачи разрешения на строительство допускается выполнение подготовительных работ, перечень которых будет утвержден в дальнейшем отдельно. Для размещения линейных объектов инженерной инфраструктуры и иных технологически связанных с ними объектов капитального строительства закон допускает выдачу разрешений на использование земельных участков без проведения процедуры их предоставления и установления сервитута. Указанное решение дает возможность получить разрешение на строительство без представления правоустанавливающих документов на земельный участок и позволяет осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и эксплуатацию указанных объектов. Для оперативного осуществления всех процедур, связанных с реализацией программы реновации, законодатель также установил, что раздел, объединение, перераспределение и выдел из земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, включенным в данную программу, нового земельного участка допускаются до осуществления сноса такого дома. Таким образом, цель приведенного законодательного регулирования градостроительной деятельности и земельных отношений заключается в снятии целого ряда административных барьеров для ускоренной реализации программы реновации и обеспечения возможности осуществления подготовительной работы параллельно с проведением процедур согласования технической документации. 6
Глава I. Содержание программы реновации
Наибольший интерес представляют собой те положения законодательства РФ, которые касаются объема прав собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, включенном в программу реновации. Взамен изымаемого жилья собственники получают равнозначные жилые помещения, в которых жилая площадь должна быть не меньше той, что у них была в прежней квартире, а общая площадь должна быть больше. Равнозначное жилое помещение должно соответствовать стандартам благоустройства и иметь улучшенную отделку, а сам новый многоквартирный дом должен находиться в том же районе Москвы, в котором находился дом, включенный в программу реновации (с определением границ района по состоянию на 01.01.2017 г.). Исключение составляют дома, расположенные в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе Москвы, в этом случае жилье предоставляется в границах соответствующего округа. Кроме того, с согласия собственника изымаемой квартиры ему может быть предоставлено новое жилье за пределами его района проживания без взимания доплаты и при условии соблюдения всех остальных гарантий, предусмотренных законодательством. Такая возможность была закреплена п. 1.4 Постановления Правительства Москвы от 11.03.2019 г. № 174-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 8 августа 2017 г. № 517-ПП», и она может быть использована только по усмотрению самих собственников путем расширения свободы выбора 7. Важно подчеркнуть, что никакой доплаты при предоставлении равнозначного жилого помещения граждане производить в бюджет не должны. При желании собственники могут за доплату приобрести жилье большей площади или с большим количеством комнат, в том числе с использованием средств материнского капитала и различных жилищных субсидий и социальных выплат. Например, одной из наиболее социально значимых социальных мер является целевая выплата из бюджета в размере не боле 450 000 рублей, 7
Воронов А. И реновации не чужды новации. Фонду реновации Москвы разрешили предлагать квартиры где подальше // Электрон. ресурс: https://www.kommersant. ru/doc/3936985 (дата обращения — 0 1.08.2019 г.). 7
Глава I. Содержание программы реновации
предназначенная для погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу), на которую вправе рассчитывать мать или отец, у которых в период с 01.01.2019 г. по 31.12.2022 г. родились третий ребенок или последующие дети. Выплата в полной сумме направляется для погашения основной задолженности по кредитному договору, а если сумма задолженности меньше размера выплаты, остаток идет в погашение задолженности по процентам. Такая льгота предусмотрена Федеральным законом от 03.07.2019 г. № 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния». При этом при приобретении квартиры с большей площадью или дополнительной квартиры участникам программы реновации предоставляется дополнительная скидка в размере 10 % от общей стоимости дополнительного объема жилья 8, рассчитанной в соответствии с регламентом Московского фонда реновации. Такая льгота прямо предусмотрена п. 1.6 Постановления Правительства Москвы от 01.02.2018 г. № 45-ПП «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения». Правом на приобретение дополнительного объема жилья собственник или наниматель могут однократно воспользоваться в течение двух лет с момента государственной регистрации права собственности на новую квартиру. Им также предоставлено преимущественное право приобретения жилых помещений в многоквартирном доме, 8
8
Стоимость жилого помещения в каждом конкретном случае будет определять независимый оценщик, однако скидка в указанном размере в любом случае будет являться существенным подспорьем // Рычагов М. Скидка на реновацию: власти Москвы предлагают доплатить за дополнительные метры // Электрон. ресурс: https://www.forbes.ru/biznes/356453-skidka-na-renovaciyu-vlasti-moskvy- predlagayut-doplatit-za-dopolnitelnye-metry (дата обращения — 1 4.08.2019 г.).
Глава I. Содержание программы реновации
строительство которого было выполнено в рамках программы реновации, при их отчуждении Московским фондом реновации. На основании письменного заявления собственника вместо равнозначного жилого помещения он может получить на выбор равноценное денежное возмещение или равноценное жилое помещение при условии, что в отношении изымаемого жилья не зарегистрированы ограничения или обременения его прав, что делает такой выбор невозможным. Такое требование направлено на защиту интересов кредиторов собственника изымаемого жилого помещения и сохранения обеспечения их требований, основанных на кредитной или заемной сделке, а также вытекающих из иных правоотношений (например, наложение ареста в рамках уголовного дела, возбужденного против собственника). Кроме того, замена способа возмещения за изымаемое жилье не допускается в случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, поскольку указанные лица являются уязвимой категорией населения и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, в том числе путем ограничения прав взрослых и дееспособных собственников. Если в отношении изымаемого жилого помещения была зарегистрирована ипотека, то она переносится на новую квартиру с целью защиты интересов залогодержателя, для чего данное обременение регистрируется одновременно с регистрацией права собственности на новую квартиру. В этом случае происходит изменение предмета залога, а сами условия договора об ипотеке и возникшие из него обязательства остаются без изменений. Если права залогодержателя удостоверены закладной, внесение изменений в нее в связи с изменением предмета залога осуществляется регистрирующим органом путем прикрепления к закладной дополнительного листа, при этом заключение соглашения между залогодержателем и собственником не требуется. Оценка нового предмета ипотеки осуществляется по соглашению собственника с залогодержателем, а при его отсутствии — н а основании отчета независимого оценщика или исходя из кадастровой стоимости. Со дня замены предмета залога по договору об ипотеке также происходит замена объекта договора страхования, если изымаемое 9
Глава I. Содержание программы реновации
жилое помещение было застраховано. Обязанность по направлению уведомления страховой компании в этом случае законом возлагается на залогодержателя. Объем обязательств страховой компании при наступлении страхового случая в отношении нового жилья при этом не изменяется, она отвечает в пределах ранее согласованной страховой суммы. Равноценное жилое помещение, предоставляемое собственнику взамен изымаемого жилья, не должно быть ниже его по стоимости, что отличает равноценное жилье от равнозначного, которое будет больше по общей площади, но может иметь менее выгодную локацию, что серьезно отражается на его рыночной стоимости. В связи с этим в каждом конкретном случае собственник должен внимательно изучить все предлагаемые ему варианты, чтобы выбрать наиболее оптимальный из них. Заявление о замене способа возмещения за изымаемое жилье собственник должен направить в срок не позднее 30 дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности с условием предоставления равнозначного жилого помещения. Любой способ возмещения за изымаемое жилье осуществляется на основании договора между городскими властями и собственником, к которому в зависимости от способа возмещения применяются правила о договоре купли-продажи или о договоре мены (главы 30 и 31 ГК РФ). В обоих случаях заключение договора с уполномоченным государственным органом является обязательным, что в случае уклонения собственника дает тому право требовать его заключения в судебном порядке (ст. 445 ГК РФ) с выселением собственника из занимаемого жилого помещения и одновременным предоставлением равнозначного жилого помещения. Таким правом уполномоченный государственный орган может воспользоваться по истечении 90 дней со дня получения собственником от него проекта договора. На практике уже пошла волна таких исков со стороны Департамента городского имущества г. Москвы к жителям домов, вошедших в программу реновации и определенных под снос. Суды не только выселяют неторопливых жителей из старых квартир с предоставлением взамен них нового жилья, но и обращают свои решения 10
Глава I. Содержание программы реновации
к немедленному исполнению, поскольку промедление чревато негативными последствиями. Так, в одном деле суд учитывал сообщение от управы района о том, что в сносимом доме почти 90 % жителей были отселены, в него неоднократно проникали посторонние люди, совершались акты вандализма в части нарушения теплового контура здания, несанкционированного демонтажа электропроводки и слаботочных систем. Нежелание ответчиков освободить занимаемую квартиру создавало риск совершения различных преступлений и иных противоправных действий, затягивало сроки сноса дома, поэтому суд обратил свое решение о выселении ответчиков к немедленному исполнению (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2019 г. по делу № 33–20320). При рассмотрении таких дел суды учитывают, что подавляющее большинство жителей из дома, подлежащего сносу, отселены, а задержка в начале работ по сносу влечет возникновение убытков у города, который срывает сроки реализации программы реновации. Управляющая компания в такой ситуации вынуждена оплачивать коммунальные расходы, затраты на электроэнергию и вносить иные платежи, связанные с содержанием многоквартирного дома. В такой ситуации дальнейшее промедление с выселением строптивых жильцов нарушает уже публичный интерес (Решения Никулинского районного суда г. Москвы от 12.04.2019 г. по делу № 2–2609/19, Бабушкинского районного суда г. Москвы от 23.01.2019 г. по делу № 2–948/19 и др.). Само по себе включение многоквартирного дома в программу реновации и даже ее практически полное расселение с отключением коммуникаций и подготовкой под снос не освобождают управляющую компанию от обязанности оплатить фактически поставленные коммунальные ресурсы и электроэнергию (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2019 г. № 10АП‑9103/2019), поэтому данное обстоятельство в любом случае будет учтено судом при разрешении спора о выселении из квартиры. Договор помимо общих сведений должен также содержать конкретные сроки исполнения передачи жилого помещения и предоставления взамен него равнозначного или равноценного жилого 11
Глава I. Содержание программы реновации
помещения, либо выплаты равноценного возмещения. Кроме того, в договоре необходимо указать перечень лиц, которые имели право пользования изымаемым жилым помещением и приобретают такое право пользования в отношении равнозначного/равноценного жилого помещения. Значительные преимущества от участия в программе реновации получат собственники комнат в коммунальных квартирах, поскольку на свои небольшие метры они смогут получить отдельную квартиру. Закон не допускает возможности предоставления им части жилого помещения или доли в праве собственности на квартиру, владельцы комнат могут рассчитывать на получение отдельного жилья. Если же комната принадлежит не одному владельцу, а нескольким, то им предоставляется отдельная квартира на праве общей долевой или совместной собственности. Рассматриваемая преференция касается только собственников комнат в коммунальной квартире, а не участников общей долевой собственности на нее, как ошибочно полагают некоторые жильцы, требующие предоставить им отдельную квартиру взамен изымаемой доли в праве собственности на прежнее жилье. В этом случае они вправе рассчитывать только на предоставление на аналогичном праве им новой квартиры (Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 25.09.2019 г. по делу № 2–5864/2018). Наниматели жилых помещений смогут по своему выбору получить равнозначное жилое помещение по договору социального найма или сразу в собственность по договору передачи, сэкономив тем самым время на приватизации жилья. В случае, если наниматели захотят получить не равнозначное, а равноценное жилье, либо денежное возмещение, предварительно они должны будут приватизировать свою квартиру, поскольку собственники законом наделены большим объемом прав, чем наниматели. Во внеочередном порядке смогут улучшить свои жилищные условия жители столицы, принятые на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору социального найма. Улучшение жилищных условий осуществляется по норме предоставления на одного человека в порядке, установленном нормативным правовым актом Москвы. При неиспользовании такой преференции они 12
Глава I. Содержание программы реновации
сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такая преференция есть только у тех семей, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений, в противном случае при переезде из старой квартиры жители могут претендовать только на получение равнозначного или равноценного жилья, либо выплаты денежной компенсации. Предоставление дополнительных квадратных метров в качестве улучшения жилищных условий во внеочередном порядке закон связывает с наличием сведений о семье в системе учета в качестве нуждающихся в таком улучшении (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2018 г. по делу № 33–38158/2018). Аналогичный подход применим и к отдельным категориям населения, которые пользуются повышенными социальными гарантиями со стороны государства в связи со своим особым статусом. Например, одному военнослужащему суд отказал в предоставлении дополнительной жилой площади в рамках реализации программы реновации со ссылкой на отсутствие сведений о том, что он с семьей состоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2019 г. по делу № 33–19573/19). Со дня утверждения программы реновации собственники освобождаются от обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт 9, а все ранее внесенные ими суммы взносов направляются для целей реализации данной программы. Если фонд капитального ремонта в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, был сформирован на специальном счете, права на такой счет подлежат передаче городу после перехода к нему права собственности на все помещения в таком доме. 9
Учитывая, что программа реновации рассчитана до 2032 г., а дома, которые в нее включены, нужно поддерживать в технически исправном и безопасном состоянии, мэрия планирует проводить в отношении них охранно-поддерживающие работы по мере необходимости, что позволит обеспечить проживание в таких домах, определенных под снос, в сравнительно сносных условиях // Воронов А. Дома из программы реновации еще отремонтируют. Москва выделит средства на охранно-поддерживающие работы // Электрон. ресурс: https://www.kommersant.ru/ doc/3798900 (дата обращения — 2 0.08.2019 г.). 13
Глава I. Содержание программы реновации
Такая передача осуществляется на основании решения Департамент капитального ремонта г. Москвы от имени столицы в срок не позднее 10 дней с момента перехода права собственности на все помещения в доме, включенном в программу реновации в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 26.09.2017 г. № 692-ПП «Об утверждении Порядка передачи прав владельца специального счета городу Москве при реализации программы реновации жилищного фонда в городе Москве». Денежные средства затем подлежат перечислению на счет Фонда реновации в Департаменте финансов г. Москвы для последующего использования в целях реализации программы реновации в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 27.03.2019 г. № 223ПП «Об особенностях использования взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в городе Москве». Фонд капитального ремонта г. Москвы со своей стороны со дня включения многоквартирного дома в программу реновации вправе отказаться от услуг привлеченной подрядной организации и от их оплаты, а если соответствующие работы были проавансированы, — в праве потребовать возврата соответствующей денежной суммы в качестве неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). В ст. 717 ГК РФ установлено право заказчика на отказ от договора подряда в любой момент отказаться от его исполнения, если иное прямо не предусмотрено таким договором. Поэтому, если договором такое право было исключено, Фонд капитального ремонта г. Москвы может инициировать рассмотрение данного вопроса в судебном порядке. Так, в одном деле указанный фонд добился расторжения договора подряда в судебном порядке на основании ст. 451 ГК РФ и взыскал неосновательное обогащение, поскольку в договоре было прямо предусмотрено, что его расторжение допускается по соглашению сторон (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2019 г. по делу № А40–79155/19–14–619). На многоквартирные дома, включенные в программу реновации и в которых соответствующие мероприятия выполняются в течение трех лет, наряду с домами, износ которых превышает 70 %, не распространяется требование об организации обязательного учета используемых энергетических ресурсов. Такое регулирование предусмотрено 14
Глава I. Содержание программы реновации
Федеральным законом от 26.07.2019 г. № 241-ФЗ «О внесении изменений в статью 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В рамках программы реновации ветераны, одинокие и/или одиноко проживающие пенсионеры, малоимущие, инвалиды, многодетные семьи и другие категории граждан, перечень которых будет определен нормативным правовым актом Москвы, смогут рассчитывать на оказание им содействия при переселении в новое жилье (п. 4.8 Программы реновации). В отдельном законодательном акте будет также раскрыты формы и объем такой помощи, которая, видимо, будет включать в себя услуги грузчиков, предоставление грузового транспорта и помощь в физическом сопровождении людей при наличии такой необходимости, либо компенсацию произведенных ими затрат. После изъятия всех жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, к городу переходит право собственности на них вне зависимости от наличия или отсутствия ограничений или обременений, которые переносятся на предоставляемое взамен жилье. Такое законодательное решение позволяет беспрепятственно городу оформить свое право собственности, а кредиторам собственников изымаемых квартир не только сохранить обеспечение, но и повысить его стоимость, поскольку новое жилье станет дороже. Аналогичным образом разрешается вопрос и в отношении ареста, залога как меры пресечения в уголовном процессе, а также запретом на осуществление определенных действий с недвижимым имуществом. Указанные ограничения и обременения также переходят на новое жилье, которое предоставляется собственнику взамен изымаемого у него жилого помещения. Лица, у которых имелось право пользования жилым помещением, сохраняют его в отношении нового жилья на тех же условиях. С целью ускорения реализации программы реновации закон предусматривает оформление права собственности на новое жилье без предварительной регистрации на него права собственности города, что возможно при одновременном наличии определенных условий. Во-первых, строительство многоквартирного дома должно осуществляться на земельном участке, принадлежащем Москве или 15
Глава I. Содержание программы реновации
государственная собственность на который не разграничена. Во-вторых, такое строительство должно быть произведено за счет средств Москвы организацией, подведомственной уполномоченному государственному органу, или Московским фондом реновации. Законом детально регламентирована процедура реализации прав собственника в отношении изымаемого жилого помещения в случае его смерти. В такой ситуации все права переходят к назначенному нотариусом доверительному управляющему, а договор заключается в нотариальной форме. При отсутствии доверительного управляющего в ЕГРН вносятся сведения о праве собственности Москвы в отношении соответствующей квартиры. Одновременно с этим в публичный реестр регистрирующим органом вносится информация о невозможности ее передачи в залог, а также обременения или отчуждения иным способом. Дополнительные гарантии предусмотрены законом и для собственников нежилых помещений, которые могут рассчитывать на выплату им предварительного равноценного возмещения. По оценкам экспертов, более чем в 4,5 тыс. зданий, запланированных столичными властями под реновацию, в настоящее время располагаются объекты социального и коммерческого назначения 10, владельцам которых предстоит переезд. Поскольку в законе прямо не приведен способ расчета соответствующей компенсации 11, некоторые собственники стали паниковать и даже обращаться в суды, пытаясь как-то подготовиться к спорам с городом. Например, в одном деле собственник нежилого помещения добивался пересмотра кадастровой стоимости своего нежилого помещения, ссылаясь на то, что заниженная стоимость нарушает его 10
11
16
Сухов О. Реновация пятиэтажек: с какими испытаниями столкнется малый бизнес // Электрон. ресурс: https://www.forbes.ru/biznes/345375-renovaciya-pyatietazhek-skakimi-ispytaniyami-stolknetsya-malyy-biznes (дата обращения — 20.08.2019 г.). Очевидно, что при определении рыночной стоимости изымаемого помещения скорее всего не будут учтены убытки арендатора из-за времени простоя его деятельности, на что справедливо указывают многие эксперты // Михайлов Д. Дисконтные магазины. Как реновация превратила коммерческую недвижимость в неликвид // Электрон. ресурс: https://www.forbes.ru/biznes/349909-diskontnye- magaziny-kak-renovaciya-prevratila-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-nelikvid (дата обращения — 20.08.2019 г.).
Глава I. Содержание программы реновации
права на получение в дальнейшем компенсации из городского бюджета за изымаемое имущество. Однако суд с предъявленным иском не согласился, отметив, что при реализации программы реновации действующим законодательством не предусмотрено, что выкуп нежилых помещений, расположенных в доме, вошедшем в программу реновации, будет осуществляться по их кадастровой стоимости, напротив речь идет о рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения. Такой вывод можно сделать из системного анализа положений ст. 32 ЖК РФ, ст. 7.4 Закона о статусе столицы и ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (Решение Московского городского суда от 11.12.2017 г. по делу № 3А‑2925/2017). Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости не влияет на оценку его рыночной стоимости и не учитывается при определении выкупной цены в случае его изъятия в рамках программы реновации. Субъекты малого и среднего предпринимательства, права которых на арендуемые нежилые помещения в многоквартирных домах, попавших под реновацию, могут рассчитывать на заключение с ними новых договоров аренды на тех же условиях и на срок, оставшийся до окончания ранее действовавшего договора аренды. Если срок действия старого договора аренды истек, и он был возобновлен в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, срок действия нового договора аренды устанавливается должен составлять 10 лет. Новый договор аренды заключается без проведения публичных торгов и с сохранением всех льгот, предусмотренных законодательством РФ, в том числе за арендаторами — с убъектами малого и среднего предпринимательства сохраняется преимущественное право выкупа равнозначного помещения, предоставляемого ему по договору аренды. Однако, как показывает практика, предприниматели могут не спешить с освобождением занимаемых по договору аренду нежилых помещений, как бы их не торопили с этим городские власти. В одном деле компании удалось добиться признания отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды недействительным, 17
Глава I. Содержание программы реновации
доказав, что у того не имелось предусмотренных законом оснований для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель ссылался на то, что Постановлением Правительства Москвы от 26.09.2017 г. № 708-ПП был утвержден Адресный перечень кварталов (территорий), в границах которых расположены существующие или подлежащие образованию земельные участки, предназначенные для проектирования и строительства «стартовых» многоквартирных домов, обеспечивающих «волновое переселение» граждан в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве. Посчитав, что одного только этого факта вполне достаточно для прекращения договора аренды, арендодатель направил уведомление об одностороннем отказе, указав в нем на то, что на земельном участке под здание, где расположенное арендуемое помещение, планируется осуществить проектирование и строительство «стартового» многоквартирного дома. Между тем в договоре аренды стороны согласовали условие о возможности его расторжения в одностороннем порядке арендодателем в случае принятия Правительством г. Москвы решения о сносе объекта нежилого фонда. Однако адрес спорного нежилого помещения в рассматриваемый адресный перечень не вошел. Департамент градостроительной политики г. Москвы, Департамент городского имущества г. Москвы и Департамент строительства г. Москвы были обязаны по мере утверждения градостроительной документации, необходимой для реализации программы реновации, но не позднее 31.12.2019 г. были обязаны разработать этапы ее реализации с указанием сроков их выполнения, но непосредственно в отношении спорного объекта никаких решений принято не было. На официальном сайте Мэра г. Москвы был размещен проект планировки кварталов по программе реновации в том же районе, при этом уже после даты направления арендатору арендодателем уведомления об отказе от договора аренды. Кроме того, Департамент городского имущества г. Москвы подготовил проект распорядительного акта о ликвидации объекта арендатора, вот только в виде итогового документа он принят не был. Таким образом, на дату направления арендодателем уведомления об отказе от договора у него еще не возникли 18
Глава I. Содержание программы реновации
законные основания для его прекращения, в связи с чем суд признал такое уведомление недействительным (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.06.2019 г. по делу № А40–54173/2019–28–340). Иным образом обстоит дело в ситуации, когда стороны в договоре прямо оговорили свои права на случай включения объекта недвижимости в программу реновации. К примеру, в договоре купли-продажи нежилого помещения, заключаемом между Департаментом городского имущества г. Москвы и субъектом малого предпринимательства, может быть предусмотрено условие о праве указанного департамента в одностороннем порядке его расторгнуть в случае включения многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, в программу реновации. Такое условие не противоречит закону, поэтому нет никаких препятствий для его включения в договор, при этом за покупателем должны быть сохранены все гарантии, предусмотренные для этого случая Законом о статусе столицы (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2019 г. по делу № А40–29323/19–149–274). Включение дома в программу реновации может быть расценено судом как основание для прекращения обязательств по инвестиционному контракту, поскольку оно влечет за собой невозможность его исполнения применительно к п. 1 ст. 416 ГК РФ. К таким выводам пришел Арбитражный суд г. Москвы в Решении от 10.07.2019 г. по делу № А40–33444/19–54–199, удовлетворив первоначальный иск инвестора и встречный иск Правительства г. Москвы о расторжении инвестиционного контракта, отметив, в том числе и тот факт, что дом, являющийся объектом указанной сделки, был включен в программу реновации. В отличие от арендаторов нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, никаких преференций законом не предусмотрено для организаций, за которыми они были закреплены на праве безвозмездного пользования. Так, руководство Московского союза художников опасается, что около 500 из 1,2 тыс. действующих в столице художественных мастерских могут попасть под снос 12 без 12
Борисов Н. Московские художники попали под реновацию. Почти половина их может остаться без мастерских // Коммерсантъ. 24.07.2019 г., № 129. С. 5. 19
Глава I. Содержание программы реновации
предоставления взамен других объектов под указанные цели. Выходом из ситуации могло бы быть дополнение действующего законодательства о реновации нормой о том, что подобным организациям предоставляются помещения на тех же условия, на которых они их занимали ранее. После выселения из многоквартирного дома, включенного в программу реновации, всех собственников и нанимателей уполномоченным государственным органом принимается решение о его выведении из эксплуатации. Собственники и наниматели жилых помещений не могут быть из них выселены до предоставления им нового жилого помещения или равноценного денежного возмещения. Приложением к решению о выводе многоквартирного дома из эксплуатации является схема границ территории, необходимой для проведения мероприятий по его сносу, подготовленная, в том числе в целях обеспечения выполнения требований безопасности при выполнении указанных мероприятий. Со дня вывода дома из эксплуатации осуществляется его отключение от сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей, а эксплуатация жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме не допускается. Для сноса такого многоквартирного дома не требуется принятие уполномоченным государственным органом какого-либо дополнительного решения.
20