Konzeptpapier Wohnen 2020

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Wohnen 2020: Zukunft des Wohnens in Bamberg I.

Wohnen als zentrales Handlungsfeld der Stadt Bamberg

Die Gestaltung des zukünftigen Wohnens in der Stadt gehört zu den zentralen kommunalen Handlungsfeldern. Mit der Fortschreibung des Stadtentwicklungsplans „Wohnen“, welcher am 8. Mai 2013 im Bau- und Werksenat behandelt wurde, verfügt die Stadt Bamberg bereits über ein wichtiges, grundlegendes Thesenpapier für Fragen des künftigen Bedarfes. Außerdem liefert es Antworten auf die Frage, in welchen städtebaulichen und stadtentwicklungsstrategischen Gesamtkontext das Thema Wohnen eingebettet sein wird.

Die Kernaussage des Stadtentwicklungsplans „Wohnen“ lautet: die Konversion der US-Militärflächen wird der Stadt Bamberg die sonst nicht bestehende Möglichkeit bieten, ihre Einwohnerzahl auf dem heutigen Niveau langfristig zu stabilisieren und im Idealfall durch steuernde Maßnahmen auf ca. 74.000 Einwohner anheben zu können.

Diese Chance besteht allerdings nur in einem engen Konsolidierungsfenster, welches sich voraussichtlich ab 2018 aus Demografie bedingten Gründen bereits wieder zu schließen beginnt. Der Konversion der bislang durch das US-Militär genutzten Flächen fällt daher eine Schlüsselfunktion für die Gestaltung des zukünftigen Wohnangebotes in der Stadt Bamberg zu.

Nach Aussage des Gutachtens benötigt der Wohnungsmarkt in Bamberg bis zum Jahr 2030 insgesamt 4.500 neue Wohneinheiten, um ein stabiles bis leicht steigendes Einwohnerniveau zu schaffen. Folglich müssen bereits bis zum Jahr 2020 rund 3.100 Wohneinheiten bereitgestellt werden. Neben einer qualitätsvollen städtebaulichen Ausgestaltung ist darauf zu achten, dass die Angebote für die anvisierten Nutzergruppen auch finanziell tragfähig ausgestaltet sind.

Generell werden sich auch in Bamberg die mit dem demografischen Wandel verbundenen Symptomatiken verstärkt bemerkbar machen. Es ist insbesondere weiterhin mit einem Sterbeüberschuss und einer Zunahme der Haushaltszahlen zu rechnen. Die Bamberger Bevölkerung wird älter. In der nahen Zukunft müssen daher verstärkt die Voraussetzungen geschaffen werden, die Herausforderung des Übergangs der geburtenstarken Jahrgänge in die Rente zu bewältigen. Die grundsätzlichen Strukturprobleme einer sich stark verformenden Bevölkerungspyramide bleiben dabei weiterhin bestehen.

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Gleichzeitig bleibt die Stadt Bamberg durch die Faktoren Arbeitsplatzzentralität und Otto-Friedrich-Universität/Universitätsstadt attraktiv für Zuwanderung. Nur diese Zuwanderungen können unter den gegenwärtigen Voraussetzungen den Sterbeüberschuss in den nächsten Jahren ausgleichen oder unter optimalen Bedingungen sogar zu einem Bevölkerungsanstieg führen.

Im Folgenden sollen die Ausgangslage sowie die zu erwartenden Auswirkungen für einzelne, die Stadtgesellschaft besonders prägende, Lebensbereiche analysiert und exemplarisch dargestellt werden. Neben einer Prognose werden konkrete Maßnahmen zur Umsetzung vorgeschlagen.

Dieser Leitfaden versteht sich dynamischer Natur. Er muss daher ständig angepasst und aktualisiert werden.

Er verfolgt den Zweck, einen Maßnahmenkatalog zu formulieren, mit dem die zukünftigen Herausforderungen einer modernen und lebenswerten Kommune erfasst und Steuerungsstrategien definiert werden. Ziele sind insbesondere: a) erfolgreiche Bekämpfung von Wohnraummangel, b) Schaffung von einkommensgerechtem Bevölkerungsschichten und

Wohnraum

für

alle

c) sozialadäquate Begrenzung von Mietanpassungen.

II. 1.

Wohnformen im Überblick: Handlungsformen für die Zukunft Studentisches Wohnen: Ausgangslage Die Ausgangslage ist geprägt von stark steigenden Studierendenzahlen. Betrug die Zahl der an der Otto-Friedrich-Universität Bamberg immatrikulierten Studierenden im Wintersemester 2002/2003 noch 7.990 Personen, sind im laufenden Semester 2012/2013 bereits 12.834 Studenten immatrikuliert.

Prognose Der Höhepunkt der Studentenwelle wird nach Aussage der Universität 2015/2016 mit dann voraussichtlich über 15.500 Studierenden erwartet. Nach den aktuellen Prognosen werden nach einer leichten, demografisch bedingten, Abwärtsbewegung dann im Jahr 2020 etwa so viele Studenten wie 2013 in Bamberg studieren. Die Nachfrage nach studentischem Wohnraum wird sich daher auf hohem Niveau stabilisieren.

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Bewertung In den letzten Jahren wurden in Bamberg ca. 770 neue Appartements für Studenten durch private Investoren geschaffen (z.B. Erba-Gelände, Don-BoscoStraße, Bamberg Mitte, Schaeffler-Gelände). Mit einer Umsetzung der weiteren genehmigten bzw. geplanten Vorhaben an der Brenner- Memmelsdorfer- und Coburger Straße sowie auf dem ERBA- und dem Schaeffler-Gelände stehen bis etwa Ende 2015 weitere ca. 800 Studentenwohnungen zur Verfügung.

Zusammen mit den ca. 1.300 Plätzen in Studentenwohnheimen bilden diese das Rückgrat der studentischen Wohnraumversorgung.

Die aktuelle Versorgungsquote im Bereich der Studentenwohnheime entspricht der realen Nachfragesituation nach Wohnheimplätzen: Nach Aussage des Studentenwerkes Würzburg fragen nur ca. 12% aller Studenten tatsächlich einen Wohnheimplatz nach. Dies trotz der Tatsache, dass die Kaltmiete in den Studentenwohnheimen mit durchschnittlich rund 180 € deutlich günstiger als im privaten Bereich ist, wo für ähnliche Objekte 300 € und mehr aufgewendet werden müssen. Aufgrund dieser Entwicklung hat das Studentenwerk Würzburg die Aussage getroffen, in Bamberg keine über das Heim an der Coburger Straße hinausgehende Studentenwohnungen mehr realisieren zu wollen.

Gleichzeitig ist am freien Wohnungsmarkt eine verstärkte Bildung von Wohngemeinschaften durch Studenten zur Anmietung größerer Wohnungen (größer 3 Zimmer) zu beobachten. Problematisch ist dabei die Konkurrenz insbesondere zu Familien, welche im gleichen Mietsegment nachfragen. Da studentische Wohngemeinschaften regelmäßig in der Lage sind vergleichsweise höhere Mieten akzeptieren zu können, kommt es verstärkt zu Verdrängungseffekten, zudem die Neuvermietungsquote signifikant höher ist.

Die Vorgehensweise des Studentenwerkes, keine neuen Wohnheimplätze zu schaffen wird durch die Verwaltung daher einer kritischen Bewertung unterzogen.

Maßnahmen Aufgrund der realen Gesamtnachfragesituation besteht in Bamberg aktuell ein tatsächlicher Bedarf auch an Wohnheimplätzen über den genannten durchschnittlichen Erfahrungswert hinaus. Neben der Forderung an das Studentenwerk nach Schaffung neuer Wohnheimplätze sollten daher folgende Maßnahmen umgesetzt werden:

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Private Investitionen Unterstützung durch Beratung, Unterstützung bei der Grundstücksbeschaffung sowie eine Optimierung und Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren werden positive Impulse für den Bau von Studentenwohnungen gegeben.



Bauleitplanung Prüfung aller laufenden und künftiger Bebauungsplan-Verfahren, ob studentisches Wohnen (mit) realisiert werden kann.



Projekte „Wohnen für Hilfe“ Das Projekt „Wohnen für Hilfe“, das im Mai 2011 von der Stadt Bamberg und dem Studentenwerk Würzburg ins Leben gerufen wurde, soll intensiviert werden. Das vorhandene Informationsmaterial soll überarbeitet und die Werbung für dieses Projekt intensiviert werden.



Konversionsareal Die Verwaltung prüft, ob, wo und in welchem Umfang auf dem Konversionsareal vorhandene Truppenunterkünfte für studentisches Wohnen geeignet sind und versucht in den Verhandlungen mit der BImA eine möglichst zeitnahe Nutzung zu ermöglichen.

2.

Wohnen für Familien: Ausgangslage Der Wohnungsmarkt der Stadt Bamberg ist aktuell stark angespannt. Dies wird durch die deutlich unterhalb einer grundsätzlich benötigten Quote von 2,5% liegende Leerwohnungsreserve eindeutig belegt. Gleichzeitig ist durch die ungebrochene Attraktivität Bambergs ein großer Zuzugswunsch in die Stadt vorhanden. Dadurch sind die Mieten bei Neuabschlüssen in den letzten Jahren in Bamberg - besonders belegt für das Segment der größeren Wohnungen deutlich gestiegen. Für Familien in ihrer Gründungs- oder Erweiterungsphase hat dies unmittelbar zur Folge, dass sie nicht den eigentlich benötigten, größeren Wohnraum anmieten können. Konsequent ist daher die Abwanderungsquote insbesondere junger Familien hin zum Mietwohnungsmarkt des Landkreises nach wie vor sehr hoch. Dies gilt auch für Alleinerziehende.

Bereits die Wanderungsmotivuntersuchung des Stadtentwicklungsplanes Wohnen 2005 ergab, dass wegziehende Familien

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regelmäßig in der Stadt Bamberg wohnen geblieben wären, wenn ein adäquates Mietangebot vorhanden gewesen wäre. Hieran hat sich nichts geändert.

Auch vor diesem Hintergrund hat der Bamberger Stadtrat bereits im Jahr 1996 beschlossen, bei der Erschließung neuer Baugebiete im Stadtgebiet junge Familien und Mehrkinderfamilien im Rahmen eines städtischen Baulandmodells besonders zu fördern. So konnten in den vergangenen Jahren ca. 240 städtische Bauplätze neu geschaffen werden, von denen rund die Hälfte wiederum zu den besonders günstigen Konditionen des Baulandmodells an junge Familien veräußert wurden. Allerdings beschränkt sich das Modell derzeit auf das Angebot zur Schaffung von Eigentum und hat somit lediglich eine mittelbare Auswirkung auf die Mietsituation.

Prognose Durch die voraussichtlich weiterhin hohe Arbeitsplatzzentralität sowie das prognostizierte Wachstum der Otto-Friedrich-Universität wird der Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment großer Wohnungen, weiterhin angespannt bleiben. Da kurzfristig entsprechender Wohnraum nicht in der Größenordnung der Nachfragesituation baulich realisiert werden kann, wird es weiterhin zu einer Mietemigration junger Familien in den Landkreis kommen.

Bewertung Die Zukunft einer demografisch bedingt alternden Stadtgesellschaft wird maßgeblich davon abhängen, welche Chancen Kindern und damit zwingend auch Familien zur Entwicklung und Entfaltung eröffnet bekommen. Die Bereitstellung von lebensabschnittsgerechtem Wohnraum wird daher zu den Voraussetzungen für einen Attraktivitätsmessgrad einer Stadt werden. Dabei werden unter dem Eindruck sich wandelnder, persönlicher Modelle individueller Lebensführung, die nicht zwingend auf die Bildung von Familien klassischen Zuschnitts ausgerichtet sind, viele Familien ein möglichst flexibles Wohnraumangebot einfordern. Bedingt durch steigende Mobilitätskosten wird daneben auch ein Arbeitsplatznahes Wohnangebot erheblich an Bedeutung gewinnen. Die Verfügbarkeit von einkommens- und lebensabschnittsgerechtem Wohnraum wird daher in der Verknüpfung mit einer Verfügbarkeit ausreichender und qualifizierter Arbeitsplätze in dessen Nähe, zum Messgrad und zur Schlüsselqualifikation für die Vitalität und damit die Zukunftsfähigkeit einer Stadt.

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Maßnahmen Die Verwaltung schlägt folgende Maßnahmen vor: 

Wohnbaulandprogramm der Stadt Bamberg für Eigentumsmaßnahmen Das bisherige Wohnbaulandprogramm ist ein Erfolgsmodell. Es muss daher auch in Zukunft ein wesentlicher Baustein der Eigentumsbildung und damit der Beeinflussung der Gesamtwohnsituation in der Stadt sein.



Wohnbaulandprogramm der Stadt Bamberg für Mietwohnungsbau Das seit 1996 laufend weiter entwickelte Baulandmodell, bei welchem die Stadt Bamberg ein Drittel des Bruttobaulandes zu Vorzugskonditionen erwirbt und diese Flächen entsprechend einem Sozialkriterienkatalog weiterveräußert, hat sich für den Bereich eigentumsbildender Maßnahmen uneingeschränkt bewährt.

Das Baulandmodell als Erfolgsmodell soll daher weiterentwickelt und insbesondere auf den Bereich einer sozialgerechten Bodennutzung erstreckt werden. Erstmals wurde bereits bei der Entwicklung des Baugebietes „TV 1860“ eine Bindung im Geschosswohnungsbau erreicht.

Diese positiven Erfahrungen sollen genutzt, künftig verstärkt umgesetzt und soweit möglich ausgebaut werden.

Auftrag: Die Verwaltung erarbeitet ein für künftige Wohnbauflächenausweisungen optimiertes Bamberger Baulandmodell.

Nach verwaltungsinterner Aufbereitung und Abstimmung wird es dem Stadtrat zur Diskussion vorgestellt.

Mit der endgültigen Umsetzung stünde ein neues Instrument zur Förderung von familiengerechtem Mietwohnungsbau in der Stadt Bamberg zur Verfügung.



Konversion Der Konversion der militärisch genutzten Flächen im Bamberger Osten kommt für die Bereitstellung bzw. Schaffung sowohl von Wohnraum als auch von Arbeitsplätzen eine entscheidende Schlüsselrolle zu. Allein aufgrund der Größe des vorhandenen baulichen Bestandes, wie auch der Größe der hinzukommenden Fläche für potenzielle Neuvorhaben wird ersichtlich, dass die Entwicklung dieser Flächen der größte und nachhaltigste Impulsgeber für den Wohnungsmarkt sein wird.

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Konversionsperspektiven: a)

Voraussichtlich ab dem Frühjahr 2015 werden die 149 Wohneinheiten (Reihenhäuser und Doppelhaushälften) des so genannten „built-to-lease-Bereichs“ am Markt verfügbar sein. Zurzeit werden schon einzelne Objekte am Immobilienmarkt angeboten.

b)

Mit Stand Juli 2013 wohnen noch ca. 1.100 Amerikaner in ca. 310 Wohneinheiten im Landkreis Bamberg und in ca. 180 Wohneinheiten in der Stadt Bamberg. Schon seit geraumer Zeit werden diese Wohnungen Zug um Zug an die Eigentümer zurückgegeben und stehen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung. Dieser Prozess wird in den nächsten Monaten intensiv fortgesetzt. Ziel des US-Militärs ist es, die frei angemieteten Wohnungen aufzugeben und die Familien – bis zum endgültigen Abzug - in die eigenen Housing-Areas einzuquartieren. Nach Aussage des Standortes werden alle Wohnungen bis spätestens Ende September 2014 zurück gegeben sein.

Die bisher frei gewordenen Wohnungen wurden sofort vom lokalen Wohnungsmarkt absorbiert, ohne dass eine messbare Entlastung eintrat. Für die verbleibenden ca. 180 Wohnungen im Stadtgebiet (Stand Frühjahr 2013) ist nichts anderes zu erwarten.

Insbesondere für Familien sind diese ehemaligen US-Wohnungen von Interesse, da sie zwischen 80 und 200 qm groß sind und der Mietzins sich zwischen 600 und 1500 Euro Kaltmiete bewegt.

c)

Künftig ist insbesondere für die auf dem Konversionsareal befindlichen Mehrzimmer-Wohnungen der Housing-Areas eine grundsätzlich hohe Eignung für die Schaffung eines familienfreundlichen Wohnumfeldes zu prognostizieren. Wann dabei welche Wohngebäude dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, hängt insbesondere von dem weiteren Fortgang der Verhandlungen zwischen Stadt und BImA zum Erwerb der Flächen durch die Stadt ab. Dabei wird es eine kommunale Kernforderung sein, dass die BImA sämtliche für eine Nachnutzung vorgesehenen Liegenschaften insbesondere auf möglicherweise vorhandene Gebäudeschadstoffe untersucht. Die Stadt wird die anstehenden Verhandlungen mit der BImA insbesondere unter dem Aspekt einer möglichst raschen, zeitliche Verluste soweit als möglich minimierenden Verfügbarkeit von potenziellem Wohnraum führen und die bestehenden Möglichkeiten ausloten bzw. ausschöpfen.

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3.

Barrierefreies Wohnen: Ausgangslage In der Stadt Bamberg gibt es laut Zensus 2011 einen Bestand von ca. 38.000 Wohnungen. Bei einer durchschnittlichen Neubaurate von 250 Wohneinheiten pro Jahr sind in den letzten 15 Jahren ca. 3.000 Wohneinheiten neu gebaut worden. Diese „Neubauten“ entsprechen im Wesentlichen dem Standard für barrierefreies Wohnen. Der restliche Bestand kann hinsichtlich des Kriteriums Barrierefreiheit nicht ausgewertet werden. Mit Sicherheit wurden im Einzelfall entsprechende Maßnahmen realisiert, eine konkrete Erfassung im Bestand ist jedoch nicht erfolgt.

Prognose Die demographische Entwicklung und die geburtenstarken Jahrgänge werden voraussichtlich eine starke Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen ab ca.

2025 auslösen.

Bewertung Bauliche Antworten auf die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft werden zu einer Selbstverständlichkeit urbaner Kultur werden müssen. Legislative und Exekutive sind gefordert auf die Notwendigkeiten und Bedürfnisse einzugehen und nachhaltig umzusetzen.

Maßnahmen Die Verwaltung schlägt folgende Maßnahmen vor: 

Im Altbestand Beratung von Eigentümern bei Sanierungsoder Modernisierungsmaßnahmen. Information über Fördermöglichkeiten und technische Lösungen. Berücksichtigung der Checkliste „Barrierefreies Bauen“ aus dem Jahr 2008.



Im Neubau Qualitätsstandard „barrierefrei“ hat nicht nur etwas mit Alter und Gebrechlichkeit zu tun hat, sondern auch alle Altersschichten profitieren davon. Ausbau der Beratungstätigkeit, Checkliste „Barrierefreies Bauen“.

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4.

Wohnen für Bezieher geringer Einkommen: Ausgangslage Die Aufwendungen für Mieten schwanken, ebenso wie die durchschnittlichen Einkommen, stark von Stadt zu Stadt. Eine allgemein verbindliche Definition des zuletzt über Gebühr verwendeten Begriffs des „bezahlbaren Wohnraums“ ist nicht möglich. Lokal differierende Faktoren bestimmen dabei maßgeblich die möglichen Parameter eines „bezahlbaren“ Wohnraums: Personenzahl, Haushaltsnettoeinkommen incl. aller Transferleistungen, Miethöhe (kalt), Heizkosten, Warmwasserkosten und weitere Nebenkosten. Die Stadt Bamberg ist bemüht, die Daten dieser Einnahmen-Ausgaben-Situation aktuell im Rahmen der Arbeiten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels bei der Mieterbefragung mit zu erfassen. Die Fragebögen wurden entsprechend gefasst. Daher gilt, dass für die Stadt Bamberg voraussichtlich Anfang 2014 eine lokale sowie aktuelle Annäherung an den häufig gebrauchten Begriff erfolgen kann.

Mit Stand Mai 2013 gab es in der Stadt Bamberg noch einen Bestand von 2.079 Sozialwohnungen. Dabei fielen innerhalb der letzten 10 Jahre in Bamberg ungefähr die Hälfte der Sozialwohnungen aus der Bindung (Beispiel Stadtbau: 2002, 1.340 Sozialwohnungen, 2012, 689 Sozialwohnungen). Der derzeitige Bestand an Sozialwohnungen soll gesichert und auch nach dem Ablauf der Bindungsfristen preisgebunden weitervermietet werden.

Neue Wohnungen wurden im Rahmen der Wohnraumförderung nicht gebaut.

Gründe hierfür waren einerseits die gestiegenen Baukosten, welche die im WoFöG maximal geförderten Baukosten von 1.600 €/qm deutlich übersteigen (Hintergründe: allgemeine Baukostensteigerung, Kostenmehrung durch zusätzliche Verordnungen wie z.B. EnEV , Brand- und Lärmschutz, Lüftungskonzept etc.), sowie andererseits die sog. zumutbare Miete, welche in Bamberg bei 6,30 € (incl. kalter Betriebskosten) pro Quadratmeter Wohnfläche liegt (Beschluss des Stadtrates vom 12.12.2012, Leistungsgewährung nach dem SGB II und SGB XII; Festsetzung der Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft).

Mit 6,30 €/qm WF ist jedoch ein Neubau derzeit nicht zu finanzieren. Anders verhält sich beispielsweise die Situation in der Stadt Nürnberg, wo die zumutbare Miete bei 8,50 €/qm liegt.

Es wäre aber falsch anzunehmen, dass die aus der Bindung gefallenen Wohnungen teurer wurden. Das Beispiel des Bestandes der Stadtbau belegt, dass die in diesem Wohnungsbestand aus der Bindung gefallenen Wohnungen

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nach wie vor den Status einer bezahlbaren Wohnung für sich in Anspruch nehmen könne: Die Wohnungsmieten bei diesen Anwesen differieren in einem niedrigen Bereich zwischen 2,90 € und 5,50 €/qm und damit deutlich unter dem Niveau der zumutbaren Miete.

Ein weiteres Hindernis für den Neubau geförderten Wohnraums sind die geltenden, niedrigen Einkommensgrenzen. Diese werden von vielen Geringverdienenden überschritten. In der Konsequenz bedeutet dies, dass nur Transfereinkommensbezieher für eine Belegung in Betracht kommen.

Diese Entwicklung betrifft die gesamte Bundesrepublik Deutschland. Der Deutsche Städtetag warnt vor den negativen Auswirkungen des Mangels an bezahlbarem Wohnraum mit folgender Aussage: „Neben negativen Auswirkungen auf die Attraktivität der Städte als Wohn- und Wirtschaftsstandort mache sich der Mangel infolge steigender Transferleistungsempfänger auch unmittelbar in den städtischen Haushalten bemerkbar. Durch die allgemeine Mietpreisentwicklung und durch modernisierungsbedingte Mieterhöhungen kommt es zu Verdrängungseffekten und damit zu einer räumlichen Konzentration einkommensschwacher Haushalte in bestimmten Wohnlagen.“ Auch Bamberg ist von den Auswirkungen dieser bundesweiten Entwicklung betroffen.

Prognose Eine schnelle Lösung der Problemlage allein durch die Kommune ist nicht möglich. Bund und Land sind primär in der Pflicht über entsprechende Förderprogramme einen Anschub für Neubaumaßnahmen zu leisten sowie die Einkommensgrenzen entsprechend zu definieren, um der tatsächlichen Einkommensentwicklung im Segment der geringen Einkommensgruppen hinreichend Rechnung zu tragen.

Für die spezifische Situation in der Stadt Bamberg sind zunächst die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels einschließlich des Bestandteils „Kosten der Unterkunft“ auszuwerten. Hierbei können wichtige Daten und Informationen für weitere Analysen und Maßnahmen gewonnen werden.

Da die Stadt Bamberg seit 2005 nicht mehr als Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf eingestuft ist, liegt eine aktuelle Prognose über den tatsächlichen Bedarf bei Wohnungen mit Belegungsbindung nicht vor. Die Vergabe der Wohnungen erfolgt über die Wohnungsbauunternehmen, wobei die Stadt Bamberg nur die Einhaltung der Einkommensgrenzen prüft.

Es ist weiterhin ein Bedarf an zusätzlichen bezahlbaren Wohnungen vorhanden.

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Bewertung Die Forderung nach „bezahlbarem Wohnraum“ ist aktuell in aller Munde, jedoch nicht oder nicht ausreichend objektivierbar hinterlegt, um auf lokaler Ebene tatsächlich zu tragfähigen Aussagen über die konkreten Umstände, Ursachen und Wirkungen sowie Relationen im Verhältnis Einkommen - Mietzins gelangen zu können. Die aktuell laufenden Arbeiten zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels werden helfen, die notwendigen Datengrundlagen zu erheben und in der Auswertung zu, lokale Besonderheiten und Entwicklungen, einbeziehenden, Aussagen zu kommen.

Die Verfügbarkeit einkommensgerechten Wohnraums entspricht einem existenziellen Grundbedürfnis und muss daher für Bund, Land und Kommune zum Handlungsleitfaden werden. Dabei sind die Einflussnahmemöglichkeiten innerhalb der föderalen Struktur stark unterschiedlich ausgeprägt. Ohne die entsprechende (Neu-)Auflage von Förderprogrammen werden die Kommunen sowie kommunal beherrschte Baugesellschaften – evtl. abgesehen von Metropolen der Leistungsfähigkeit Münchens, Hamburgs, etc. – nicht in der Lage sein eigene, nachhaltig wirksame, Impulse im Neubausektor zu geben.

Maßnahmen Die Verwaltung schlägt folgende Maßnahmen vor:  Festsetzung von Bebauungsplänen

%-Anteilen

für

geförderten

Wohnungsbau

in

Die Definition eines Zielanteils von geförderten Wohnungsbauflächen in künftigen Bebauungsplangebieten ist grundsätzlich rechtlich möglich.

Voraussetzung ist jedoch die Anerkennung als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf sowie das Vorhandensein eines gültigen, qualifizierten Mietspiegels.

Unter diesen Voraussetzungen könnte eine Quote für den geförderten Wohnungsbau festgesetzt werden mit dem Ziel, den Anteil an „bezahlbaren“ Wohnungen, gerade auch im Neubau, insbesondere für junge Familien zu erhöhen. Um den gesamten Prozess steuern und auf mögliche Fehlentwicklungen möglichst zeitnah reagieren zu können, wäre über die Umsetzung dieser Maßnahme in jedem Bebauungsplanverfahren im Einzelfall zu befinden und von einer generellen, pauschalierten Anwendung abzusehen.  Konversionsfläche

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Die auf der amerikanischen Konversionsfläche stehenden Bestandsbauten entsprechen im Prinzip den Anforderungen, da sie überwiegend große 4Zimmerwohnungen beinhalten. Allerdings entspricht die Einzelzimmergröße nicht den bestehenden Vorschriften der Wohnbauförderrichtlinien.

Nachdem Neubauten eine längere Vorlaufzeit benötigen und Überkapazitäten vermieden werden müssen, sollte vorrangig der nach 2015 zur Verfügung stehende Liegenschaftsbestand geprüft und in die weiteren Planungen einbezogen werden.

Zwischenfazit: Die Konversion wird zur entscheidenden Maßnahme für die Bamberger Wohnraumversorgung der Zukunft.  Weitere Maßnahmen Die Stadtbau GmbH hat im Stadtteil Gereuth ein Vorrats-Grundstück erworben, um dort rund 10.000 qm Wohnfläche zu schaffen.

5.

Besondere Wohnformen: Ausgangslage Durch den demographischen Wandel, der sich in den nächsten Jahren noch beschleunigen wird, und das veränderte Familienbild gewinnen alternative Wohnformen rasant an Bedeutung. Dies ist nicht nur aufgrund einer sich wandelnden Lebenseinstellung, sondern auch zahlenmäßig durch die Nachfrage der geburtenstarken Jahrgänge bedingt.

Prognose Die Rahmenbedingungen werden in den kommenden Jahren zu einer intensiven Nachfrage sogenannter neuer Wohnformen führen.

Bewertung Insbesondere in Folge eines sich wandelnden Familienbildes mit mäandernden Lebensabläufen und Strukturen werden „besondere“ Wohnformen immer stärker nachgefragt werden. Dabei wird vor allem einer Generationen übergreifenden Wohnidee ein breiter Boden geebnet werden. Partiell werden an Stelle fester Familienverbünde freiwillige Zusammenschlüsse gleichgesinnter Personen und Personengruppen treten mit dem Ziel, das Zusammenleben gemeinsam zu gestalten und zu organisieren. Diese Wohnformen benötigen in aller Regel eine besondere Unterstützung in der Initiierungsphase. Dabei wird

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es lokal zu stark unterschiedlichem Nachfrageverhalten kommen, so dass kommunale Unterstützung sehr flexibel und individualisiert erfolgen muss. Ein allgemein gültiges Konzept ist daher eher hinderlich. Wichtiger scheint die grundsätzliche Öffnung der Verwaltung für die Thematik und eine im Einzelfall eingreifende Unterstützung zu sein.

Maßnahmen Die Verwaltung schlägt folgende Maßnahmen vor:  Genossenschaftliche Modelle „Wohnen in Gemeinschaft“ Beispielhaft dürfen die Planungen für das Grundstück Tocklergasse/Färbergasse gelten. Dort wird auf Basis eines durch das Immobilienmanagement in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachtens aktuell ein Ausschreibungsverfahren in Form einer sog.

Interessenbekundung durchgeführt. Dabei haben interessierte Gruppen die Möglichkeit, sich mit ihrem Projekt für ein Grundstück zu bewerben. Eine entsprechende Anzeige wurde am 13.7.2013 im Fränkischen Tag geschaltet. Über den Fortgang des Verfahrens wird weiter berichtet. Dieses Vorhaben ist ein erster Schritt.

Die Verwaltung will derartige Modelle künftig noch stärker in das Blickfeld der kommunalen Wohnungsbaupolitik nehmen. Die Verwaltung wird interessierte Bürger bei der Umsetzung ihrer Vorhaben beraten und begleiten.  Konversionsflächen Auf den Konversionsflächen sind ebenfalls derartige Projekte realisierbar. Im Rahmen des Fachforums Wohnen am 09.09.2013 wurde auch diese Thematik mit erörtert. Im Folgenden soll das Thema auch in den weiteren Beteiligungsprozess eingespeist werden mit dem Ziel, die planerischen Rahmenbedingungen zur Verwirklichung besonderer Wohnformen auf den Konversionsflächen in der Bürgerbeteiligung gemeinsam zu definieren.

6.

Wohnen im Alter: Ausgangslage Die demografische Entwicklung führt zu einer durchschnittlich älteren Stadtgesellschaft. Kommunale Stadtentwicklung muss diese unumkehrbare

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Entwicklung aufnehmen und mit zur Handlungsgrundlage künftiger Politik machen. Hiermit wurde bereits begonnen: Im Rahmen der Fortschreibung des Stadtentwicklungsplanes Wohnen wurde eine Wanderungsmotivuntersuchung durchgeführt. Die Altersgruppe der über 45-jährigen Personen, die im Jahr 2011 vom Landkreis in die Stadt zugezogen sind, wurde nach ihren Wohnwünschen befragt. Ziel war es, herauszuarbeiten, welche Wohnformen von dieser Altersgruppe nachgefragt werden, um zielgerichtet reagieren zu können. Die wesentlichen Ergebnisse der Befragung sind: 

als Ausstattungsstandard sollten sichtgeschützte Balkons, größer 8 m² und außen liegende Badezimmer sowie ein hoher Schallschutz im Gebäude



vorgesehen werden, für Wohnungseigentümer / Mieter und deren Besucher sind ausreichend und reservierte Parkplätze für PKW sowie Fahrräder einzuplanen, die Anzahl der Wohnungen pro Gebäude sollte 8 Einheiten nicht



übersteigen, geringe Besiedlungsdichte und genügend Freiflächen für Umgebungsgrün.



Prognose und Bewertung „Wir werden älter, aber auch bunter“, so lautet einer der Leitsätze des demographischen Wandels. Mittelfristig muss sich die Stadtgesellschaft mit den veränderten Wohnwünschen der geburtenstarken Jahrgänge auseinander setzen und Möglichkeiten der Umsetzung schaffen. Die Herstellung von altersgerechten Wohnungen wird eine elementare Handlungsanleitung der Stadtplanung auch in der Zukunft sein.

Maßnahmen Die Verwaltung schlägt daher folgende Maßnahmen vor:  Neubauten Neubauten sollen grundsätzlich altersgerecht gebaut werden.  Wanderungsmotivuntersuchung Einarbeitung der Ergebnisse in die Bauleitplanung.

Künftig ist bei Neuplanungen verstärkt auf die Umsetzung dieser Qualitätskriterien zu achten, um den Nachfragewünschen möglichst zielgerichtet entsprechen und ein marktgerechtes, qualitätsvolles Angebot generieren zu können.  Konversionsareal

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Auf den Konversionsflächen wird geprüft, ob Modellvorhaben „Wohnen im Alter“ mit entsprechender Fördermotivation generiert werden können. Die Verwaltung hat erste Bemühungen bereits unternommen und will diese intensivieren.

III.

Fazit:

Die demographische und gesellschaftliche Entwicklung in Deutschland ist eine der größten stadtentwicklungspolitischen Herausforderungen für die Kommunen. Immer weniger Menschen möchten in immer mehr Wohnungen leben. Um eine Stadt lebendig und lebenswert zu erhalten ist es dringend erforderlich, sowohl neuen Wohnraum zu schaffen, als auch einkommensgerechten Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten, junge Familien, Alleinerziehende, Singles, Senioren, Studenten, Auszubildende, zu realisieren. Dabei müssen alle Ebenen, also Bund, Land und Kommune, aktiv werden. Vor allem beim sozialen Wohnungsbau müssen Bund und Freistaat ihrer Verantwortung nachkommen und eine Förderkulisse aufbauen, die es Kommunen und privaten Investoren ermöglicht, wirtschaftlich tragfähige Wohnbaumaßnahmen auf lokaler Ebene zu verwirklichen.

Bamberg ist eine äußerst beliebte Stadt: eine prosperierende Wirtschaft, eine wachsende Universität, die große Kulturdichte, eine sehr gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität sorgen für einen steten Zuzug. In Oberfranken ist Bamberg die einzige Stadt, der stabile und im Zuge der Konversion sogar leicht steigende Einwohnerzahlen prognostiziert werden. Diese Entwicklung ist erfreulich; die sich daraus ergebenden Chancen müssen entschlossen angepackt werden.

Die Konversion schafft zusätzlichen Wohnraum und ermöglicht dort auch innovative Projekte. Der soziale Wohnungsbau erhält dort eine neue Perspektive. Zur Entspannung der Wohnungssituation muss die Stadt Bamberg ihren Spielraum nutzen, positive Impulse für die Wohnungspolitik zu setzen.