NEGOCIOS INMOBILIARIOS
/ REAL ESTATE BUSINESS
Panel de discusión Inmobiliare
2007, Un año dinámico en vivienda. La región noreste sólida
2007, A dynamic year in housing. The northeast region is solid
Nuevos destinos turísticos en México: presencia mundial New turistics destinations in Mexico: global presence
La vivienda continúa su dinamismo Housing continues its dynamism
México ofrece seguridad a la inversión Mexico offers security for investment
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SID R EN ESI TIA DE LA N ND CIA TO L UR Y ISM TU ISS RIS UE M
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AÑO 7 - NÚMERO 44 - 50 PESOS
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Carta Editorial Editor’s Letter
Título de sección Español
Por Carlos A. Caicedo Zapata Cargo carlos@inmobiliare.com
Estimados Amigos,
C
oncluye el 2007 con una estabilidad económica creciente en nuestro país, contexto en el cual el mercado inmobiliario mexicano sigue consolidándose, respaldado por la confianza existente en materia de inversión extranjera, que cuenta cada vez más con la posibilidad de obtener mejores retornos y nos colocan como una opción inmejorable para realizar negocios en el largo plazo. Con firmeza, el mercado residencial sigue expandiéndose por toda la república, con grandes desarrollos y con zonas en franco auge, lo cual es consecuencia del mayor poder adquisitivo, resultado de la estabilidad económica citada al principio de esta nota. Así, el comprador cada vez se vuelve más exigente y, sobre todo, aprende más sobre el comportamiento y las variables del sector a la hora de comprar una residencia o simplemente para tomarlo como un instrumento de inversión. De este modo, en Inmobiliare Magazine nos dimos a la tarea de preparar una edición especial, donde se tocan los principales temas que permiten entender mejor la situación actual de este sector tan competitivo, es decir, el mercado inmobiliario nacional. Igualmente, agradecemos como siempre el apoyo brindado por nuestro Consejo Editorial, los anunciantes y los asiduos lectores durante el año, por confiar en nosotros y permitirnos seguir aportando ideas frescas al sector, así como servir de herramienta de consulta para los profesionales inmobiliarios. Feliz Navidad y Próspero Año Nuevo les desea el equipo que conforma Inmobiliare Magazine.
Dear Friends,
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007 is ending with growing economic stability in our country; a context in which the Mexican real estate market continues to strengthen, backed up by the confidence in foreign investment matters which now have more and more possibility of getting better returns and place us as an unbeatable option for long term business. The residential market continues to expand all over the republic, with large developments and areas in full growth, which is a consequence of greater purchasing power, a result of the economic stability cited at the beginning. The purchaser is becoming more and more demanding, and above all, is learning more about the behavior and variables of the sector at the time of buying a residence or simply taking it as an investment instrument. In Inmobiliare Magazine we gave ourselves the task of preparing a special edition looking at the main topics that make allow us to better understand this very competitive sector’s current situation, that is, the national real estate market. We appreciate as always, the support provided by our Editorial Council, the advertisers and the readers during the year, for trusting in us and allowing us to continue contributing fresh ideas to the sector, in addition to serving as a consultancy tool for real estate professionals. The team that makes up Inmobiliare Magazine wishes you all a Merry Christmas and a Happy New Year.
Guillermo Almazo Garza Presidente. Inmobiliare Magazine
Impresión: Impresos y revistas S.A. de C.V. - Distribución: Sepomex/Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 44 año 7. Publicación bimestral Noviembre-Diciembre 2007. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.
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Contenido/Content
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Publisher & CEO Guiller mo A lmazo Garza guillermo @ inmobiliare.com Direc tor Gener al Er ico García García erico @ inmobiliare.com
Entrevista/Interview
México ofrece seguridad a la inversión
Direc tor Comercial y Mar keting Emiliano García García emiliano @ inmobiliare.com
Mexico offers security for investment Investigación global/Global Research
El sector residencial es más próspero en México que en Estados Unidos
Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Z apata carlos @ inmobiliare.com
The Residential Sector is Healthier in Mexico than in the US
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Directora Editorial Mayra Rosa Á lvarez mayra @ inmobiliare.com
European investment/Inversiones europeas
Union Investment Real Estate AG intensifica sus actividades estratégicas
Client Ser vice s Manager Carolina López clopez @ inmobiliare.com
Union Investment Real Estate AG steps up strategic activities
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Legal/Legal
Algunos aspectos legales relacionados con el desarrollo de vivienda residencial turística en las playas de México
Eduardo Ramirez Ogar r io eramirezo @ inmobiliare.com Direc tor Jur ídico Adr ián Gómezperalta agomezperalta @ emisa.info
Some legal aspects related to residential tourist housing development at Mexican beaches
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Comentario de Inversión/Investment comment
Enfrentando el riesgo en el mercado de la vivienda
Dealing with Risk in the Housing Market
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Entrevista/Interview
La vivienda continúa su dinamismo
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Grupo Loma. Crea y comercializa desarrollos de primer nivel
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Grupo Loma. Creates and commercializes top level developments
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Evento/Event
Ge Money abre nueva sucursal VIP en Monterrey
En portada/On cover
DRT, un grupo de vanguardia
Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section
Prisma Proyectos. Líderes en la dirección y coordinación de proyectos hoteleros
Reporte Especial/Special Report
Riviera Nayarit, el destino “Premium” de México
Riviera Nayarit, Mexico’s “Premium” destination
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Panel de discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel
2007, Un año dinámico en vivienda. La región noreste sólida 2007, A dynamic year in housing. The northeast region is solid
GE Money opens a new VIP branch in Monterrey
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PlayaMar Tres Cantos makes the difference
Prisma Proyectos. Leaders in the direction and coordination of hotel projects
Housing continues its dynamism Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section
Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section
PlayaMar Tres Cantos marca la diferencia
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DRT, a group at the forefront
Administración de Proyectos/Project Management
Comunicación y Talento Humano= La Cimentación
Communication and Human Talent= The Foundation
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Consejo Mexicano de Edificación Sustentable/Mexico Green Building Council
Tasando la edificación verde: sus costos, economías y valor real
Valuing green construction: its costs, economics and real worth
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Evento/Event
Perspectivas de la vivienda en México, una mirada al sector Outlook for housing in Mexico, a look at the sector
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Entrevista/Interview
IOS Offices. Los detalles sí importan
IOS Offices. The details matter Agenda Pública/Public Agenda
El valor de invertir en la historia. Al rescate del Centro Histórico
The value of investing in history. To the Rescue of the Historic Center
102 Propiedad fraccional
Reporte Especial/Special Report Fractional Ownership
106 Heredamos un legado, respondemos a un compromiso
Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section
We inherited a legacy, we answer to a commitment
110 Arqueología del presente Arte/Art
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Consejo Editor ial Abraham Metta / Sergio Argüelles Fernando Schutte Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutiérrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara Eugene Towle / Jorge Lizan Gonzalo Montaño / Humberto Treviño José María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia Jorge Longoria Treviño Elliot Bross / Javier Llaca Antonio Elosua / Eduardo Güemez Colaboradore s A raceli Cano Gerente s comerciale s A r turo Trejo ventas @ emisa.info Francisco A lva francisco @ emisa.info Fer nando Lópe z fernando @ emisa.info Suscr ipcione s suscripciones @ inmobiliare.com Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc . Inmobiliare Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia @ inmobiliare.com Concepción Méndez concepcion @ inmobiliare.com Gerente Ser vicio a Cliente s Gerente Zona Nor te Carolina Palma carolina @ inmobiliare.com Fotogr afía Feder ico de Jesús Sánchez dejesus @ inmobiliare.com Elias Ter razas fotografia @ eliasterrazas.com Fotogr afías Monter rey Selma Fer nández info @ selmafernandez.com Fotogr afía de por t ada Claudia Pr udencio De sar rollo Re sidencial El Refugio Querét aro Mé xico Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent @ inmobiliare.com Galer ía y Promoción de A r te pintura @ inmobiliare.com O f icinas M exico City +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 +52(55) 2454-4584 al 87 Monterrey +52(81)8000-7150 Fax: +52 (81) 8000-7151 Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 ventas@emisa.info / www.emisa.info
Entrevista
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Mexico offers Security for Investment
En materia de generación de divisas al país el turismo ocupa el tercer lugar después del petróleo y las remesas. La inversión turística privada entre el 2000 al 2006 fue de 12,384 millones de dólares, y para el 2012 se estima que sea de 20 mil mdd, por lo cual hay trabajo y de sobra para las entidades turísticas del país. FONATUR ha hecho su tarea y bien. Ahora, al mando de Miguel Gómez Mont la institución sale a buscar fondos de inversión para aliarse y, seguramente, operará una Fibra a la brevedad.
L
a inversión turística privada en México ha venido creciendo de manera significativa en los últimos años. De acuerdo con la Secretaría de Turismo mientras en marzo de 2006 el monto de inversión acumulada era de 941 millones de dólares (mdd) en marzo de este año la cifra llegó a los 1.506 mdd, es decir, esto implicó un aumento de 60%. Por tanto, sin duda México se ha insertado en un entorno mundial, que le ha implicado abrirse a la economía, integrarse a los mercados comerciales y financieros, además de aplicar y llevar a cabo programas de simplificación y desregulación, lo cual ha facilitado que el inversionista extranjero o nacional se acerque a invertir principalmente en zonas turísticas. Por ejemplo, la inversión turística por estado a marzo de 2007 refleja estas cifras: en Sonora ha habido una derrama de 124 millones de dólares (mdd); en Baja California, 449 mdd; en Sinaloa, 83 mdd; Nayarit, 398 mdd y en Campeche, 370 mdd.
Gómez Mont habla de FONATUR y sus planes
Para este año se contempla el aumento de 4% en llegadas de turistas internacionales y
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se fortalecerá en 4.1% el crecimiento anual previsto hasta 2020. Por lo tanto, el turismo sigue jugando un papel importante en el ingreso de divisas al país y FONATUR ha logrado con los Centros Integralmente Planeados (CIP) que dichas zonas detonen el ingreso de inversión, aunque no necesariamente en estos lugares. Afirma Gómez Mont que se han invertido en Acapulco varios millones de dólares y lo mismo en Puerto Peñasco, así como en otros destinos, aunque de manera más lenta, como en Huatulco.
Efectivamente está entrando mucha inversión, ¿pero hay algunas zonas en donde se ha detenido?
Así es, se ha detenido en ciertos lugares, pues no se han facilitado los mecanismos y el inversionista se confunde. Regularmente, esta inversión llega al país de manera integral, esto es con sus hoteles y operadores. Sin embargo, su confusión se basa en que varios de los empresarios que traen inversión no llegan en estas condiciones y, por tanto, debe de diversificar y abrir su negocio a otros jugadores, lo cual no es malo, pero hace que el trabajo se prolongue.
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¿Cómo ayuda FONATUR al empresario - inversionista?
FONATUR debe supervisar que la tierra en donde realizó la inversión no tiene problemas desde el punto de vista jurídico. En segundo lugar, que el desarrollo a construirse será sustentable y, tercero, que existe una buena infraestructura en servicios, así como revisar que efectivamente la obra se realice de acuerdo con los planes del inversionista. FONATUR ha realizado donaciones de tierra para ayudar, sobre todo, desde el punto de vista social a algunas comunidades.
Cuéntenos sobre esto.
Efectivamente, en Huatulco e Ixtapa vimos la oportunidad de rehacer la parte social y queremos que se generen ciudades chicas, localidades en donde puedan vivir las personas que trabajan justamente del turismo, meseros, personal de limpieza, los trabajadores de los hoteles, etc. Así, FONATUR dona los lotes al municipio con la condición de que ellos busquen desarrolladores de vivienda, a los cuales los obliguen mediante un concurso a vender a precio de vivienda económica.
Interview
¿Podría hablarnos del corredor turístico de Teotihuacan?
Sobre esta zona hay mucha cultura y, en efecto, recibe 12 millones de personas al año. Pero, estamos desaprovechando a ese turista, y se debe generar en la región hoteles y restaurantes, es decir, sitios que propicien sobre el lugar facilidades para el turista y, además, se derrame dinero. Por otra parte, los campos de golf también han ayudado a detonar aun más a Cancún, Ixtapa, Loreto, Los Cabos, Huatulco, Nayarit, el mismo Mar de Cortés, así como la Costa y la Riviera Maya. Sin embargo, a esos mercados demandados de manera especial por los Baby Boomers no les resulta suficiente los campos actuales. Así es, se acaban de construir cinco campos en Huatulco, así como en Los Cabos, y es una tendencia que continuará, porque obviamente para los Baby Boomers es muy importante, aunque la estadística aún es baja, ellos demandan y es de su interés el que existan campos de golf en los lugares en donde invertirán. No obstante, sus prioridades son seguridad, salud, el clima, la cultura y el precio.
Miguel Gómez Mont Director general de FONATUR
Fibras y alianzas con fondos de inversión, la nueva estrategia de FONATUR Por Carlos A . Caicedo Zapata carlos @ inmobiliare.com
E
l Fondo Nacional de Fomento al Turismo – FONATUR– espera un incremento en el presupuesto vía gobierno federal para 2008. Sin embargo, la entidad al frente de la cual está Miguel Gómez Mont hará uso de dos mecanismos financieros que le van a permitir obtener más recursos para continuar sus operaciones. Se trata de las Fibras Inmobiliarias y de la creación de empresas paraestatales producto de una coinversión de fondos de inversión privados en proyectos de tipo turístico. Por lo tanto, el director general de FONATUR ha comentado que los primeros fondos interesados son Prudential, Oxif y Goldman Sachs. A estos tres fondos institucionales se sumarían otros dos que, de igual forma, están interesados en participar con FONATUR en la adquisición de reserva territorial para construir en éstos desarrollos de tipo turístico, tanto en playas como en ciudades. Este esquema permite por una parte la alianza entre FONATUR y el fondo, después la compra de tierra, incorporar infraestructura y, finalmente, invitar a desarrolladores inmobiliarios a formar un nuevo destino. En la actualidad, FONATUR está concluyendo el esquema. Así, la entidad va a adquirir nueva tierra apta y buena para dotarla de infraestructura y, después, venderla. Este esquema le permitiría a Fonatur contar con recursos que oscilan entre los cien millones hasta los cinco mil millones de dólares. Esta suma dependerá de las autorizaciones que otorgue la Secretaría de la Fun-
ción Pública, así como las Secretarías de Hacienda y de Turismo. FONATUR tiene en la actualidad alrededor de 44 mil hectáreas de reserva, de las cuales cerca de 33 mil son zonas ecológicas, las que van a ir siendo donadas a lo largo de este sexenio a la Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. También, hay unas tres mil que son vialidades, por lo cual sólo quedan unas seis mil hectáreas viables a desarrollarse. La meta de FONATUR es que al terminar la actual administración la cantidad de suelo apto se triplique. Dice Gómez Mont: “además de las 10 mil hectáreas que esperamos dejar listas con infraestructura, se comprarían a lo largo del sexenio otras 16 mil hectáreas más de tierra buena y vendible.” Afirma el director general de FONATUR que ya tienen tierra identificada. “Ya sabemos dónde conviene turísticamente, dónde tenemos que hacer un aeropuerto o un pueblo. No todo es ejidal, pues también hay gran parte de propiedad privada”. FONATUR espera que de aprobarse el proyecto de presupuesto por parte de los legisladores para 2008, contará con mil 174 millones 500 mil pesos para su administración.
Y las Fibras… Esta claro que para FONATUR ya no es prioridad y tampoco le interesa vender tierra como tal, sino más bien atraer a inversionistas que incentiven la llegada
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de turistas mediante la creación de hoteles, centros de diversiones, restaurantes, entre otras opciones. Por ejemplo, de tal forma desean dejar de ser una inmobiliaria como tal, y regresar a su función de fondo de fomento. Afirma Gómez Mont que la figura de las Fibras es prioritaria, por lo cual, aprovechando el evento Bolsa Mexicana de Inversión Inmobiliaria y Turística, que organiza la entidad en noviembre, piensa reunirse con grupos interesados para determinar si harán una serie de Fibras, ya sea por proyecto o inversionista. Para el 2008 se prevé lanzar las primeras.
Las licitaciones FONATUR tiene en puerta varias licitaciones. Sin duda, mediante éstas obtendrá recursos que le permitirán adquirir reservas territoriales en diversos estados de la república. Por lo tanto, se podrán iniciar destinos desde cero. Para finales de este año se espera publicar la licitación de desincorporación de los hoteles Las Pintas–Best Western–, que están en poder de FONATUR por medio de Nacional Hotelera de Baja California. Por otra parte, se licitarán dos campos de golf situados en Ixtapa Zihuatanejo y Huatulco. Se espera, además, que la entidad esté preparando la licitación de 50% de las acciones de una unidad hotelera en San Miguel de Allende, así como 180 hectáreas en Barrancas del Cobre, Chihuahua y otros terrenos en Valle de Bravo.
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Entrevista
ÂżFinalmente, quĂŠ le espera a MĂŠxico en materia de turismo?
Hay que hacer mucha mĂĄs inversiĂłn, porque cada vez la gente viaja mĂĄs, nos llega gente de todas partes, y ahora estas personas no sĂłlo vienen como turistas, sino tambiĂŠn a invertir. Otro punto importante es que se han acortado las distancias y, ademĂĄs, MĂŠxico es un paĂs tan bello que debe aprovechar a esos 50 millones de Baby Boomers que se van a jubilar. Ellos, sin duda, si no vienen a invertir viajarĂĄn al paĂs a vacacionar.
PaĂs
2007
%
Estados Unidos
415.97
49.23%
EspaĂąa
393.4
47.22%
CanadĂĄ
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0.60%
Seguridad a la inversiĂłn En la actualidad la legislaciĂłn permite al inversionista extranjero: s
)NTERVENIR EN TODO TIPO DE NEGOCIOS hasta con 100% de participaciĂłn en el capital social.
s
!SOCIARSE EN COINVERSIONES CON EMPRESArios mexicanos o de otras nacionalidades.
s
2EPATRIAR LIBREMENTE UTILIDADES REGALĂ“AS
dividendos y pagos por intereses.
s
%N CUANTO AL GRADO DE INVERSIĂ˜N Y RIESGO paĂs, la calificaciĂłn de Moodys pasĂł de Baa2 a Baa1. En cuanto a Standar and Poor´s: de BBB- en el 2004 a BBB en el 2007.
s
,A CALIFICACIĂ˜N EN EL RIESGO PAĂ“S EN FUE DE PUNTOS EN DE Y EN DE PUNTOS
an important role in the arrival of foreign currency into the country and FONATUR has managed to detonate investment with Centros Integralmente Planeados - CIP (Integrally Planned Centers) in these areas, but not necessarily in these places. GĂłmez Mont states that they have invested several million dollars in Acapulco and the same in Puerto PeĂąasco, as well as in other destinations, although a lot slower, like in Huatulco.
InversiĂłn extranjera por paĂs de origen
Fuente: &/.!452
Francia
4.5
0.54%
Inglaterra
4.5
0.54%
Italia
9.7
1.16%
P
Effectively a lot of investment is coming in but are there areas where it has stopped? That’s right, it has stopped in certain places, because the mechanisms haven’t been made easier and investors are confused. Usually, this investment arrives to the country integrally; this is with their hotels and operators. However, their confusion is based on the fact that several of the businessmen that bring investment don’t arrive in these conditions and because of that they must diversify and open their business to other players, which isn’t bad but makes the work take longer.
Cifras en millones de dĂłlares a marzo de 2007 Fuente: Cifras de la FED Fuente: SECTUR
rivate tourist investment in Mexico has been growing significantly in recent years. According to the Tourism Ministry, while in March 2006 the amount of accumulated investment was 941 million dollars, in March this year the figure reached 1.5 billion dollars, that is, there was an increase of 60%. Therefore, without doubt, Mexico has been put into the global environment, which has meant opening itself to the economy, being integrated into commercial and financial markets in addition to applying and carrying out simplification and deregulation programs, which has made it easier for foreign or national investors to invest mainly in tourist areas. For example, tourist investment by state to March of this year reflects the following figures: in Sonora there has been an investment of 124 million dollars; in Baja California, 449 million dollars; in Sinaloa, 83 million dollars; Nayarit, 398 million dollars; and in Campeche, 370 million dollars.
GĂłmez Mont talks about FONATUR and its plans This year a 4% growth in the number of foreign tourist arrivals is expected and annual growth predicted up to 2020 will be strengthened by 4.1%. Therefore, tourism continues to play
How does FONATUR help the businessman - investor? FONATUR must check that the land where the investment is carried out does not have any problems from the legal point of view. And secondly, that the development to be built is sustainable, and thirdly, that there is a good infrastructure in services, as well as checking that the project is effectively carried out according to the plans of the investor. FONATUR has made land donations to help, above all, from the social point of view of some communities. Tell us about that. Effectively, in Huatulco and Ixtapa we saw the opportunity to do the social part again and we want small cities to be generated, locations where the people that work in tourism, waiters,
In matters of the generation of foreign currency in the country, tourism is in third place after oil and remittances from emigrants. Private tourist investment between 2000 and 2006 was $12,384 million dollars, and it is estimated that by 2012 it will be 20 billion dollars; therefore there is work and more than enough for the country’s tourist organizations. FONATUR has done its job and has done it well. Now, under the direction of Miguel GĂłmez Mont, the institution is going out to look for investment funds to partner up with and soon it will probably operate a Fibra. Principales destinos turĂsticos con inversiĂłn extranjera por paĂs Estados Unidos
Espaùå
CanadĂĄ
Francia
Inglaterra
Italia
San Felipe
ChampotĂłn
San Felipe
San Felipe
San Felipe
San Felipe
Punta Mita
Nuevo Vallarta
MazatlĂĄn
Nuevo Vallarta Ensenada Puerto PeĂąasco Fuente: SECTUR
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Entrevista
Security in investment Currently the legislation allows foreign investors: s 4O TAKE PART IN ALL TYPES OF BUSINESSES WITH up to 100% participation in share capital. s 4O BE A PARTNER IN CO INVESTMENTS WITH businessmen from Mexico or other countries. s 4O FREELY REPATRIATE PROFITS ROYALTIES DIVIdends and payments for interest.
s )N REGARDS TO THE LEVEL OF INVESTMENT AND risk country, the Moody’s rating went from Baa2 to Baa1. In regards to Standard and Poor´s: from BBB- in 2004 to BBB in 2007. s 4HE RISK COUNTRY RATING WAS POINTS IN IN AND POINTS IN Source: FONATUR
cleaning personnel, hotel workers etc. can live. So, FONATUR donates lots to the municipality with the condition that they look for housing developers, who they oblige, through a tender, to sell at the price of economic housing.
Could you tell us about the tourist corridor of Teotihuacan? There is a lot of culture in this area and, in effect, it receives 12 million people a year. But, we are not taking advantage of these tourists, and hotels and restaurants must be generated in the region, that is, sites that favor facilities for tourists and also, the spillover of money. On the other hand, the golf courses have
also helped to detonate CancĂşn, Ixtapa, Loreto, Los Cabos, Huatulco, Nayarit, Mar de CortĂŠs, la Costa and la Riviera Maya even more. However, the current courses are not enough for those markets that are especially demanded by the “baby boomersâ€?. Five courses have just been built in Huatulco, as well as in Los Cabos, and it is a trend that will continue because obviously it is very important for the Baby Boomers. Even though the statistics are still low, they demand them and it is because of their interest that there are golf courses in the places they will invest in. Nevertheless, their priorities are safety, health, the weather, culture and price.
Finally, what can Mexico expect in matters of tourism? There must be a lot more investment because people are traveling more and more, people arrive from all over the place and now these people not only come as tourists, they also come to invest. Another important point is that distances have been cut down and also, Mexico is a very beautiful country that must take advantage of those 50 million Baby Boomers that are going to retire. Without a doubt, if they don’t come to invest, they will travel to the country on vacation.„
Fibras and partnerships with investment funds, the new FONATUR strategy Por Carlos A . Caicedo Zapata carlos @ inmobiliare.com
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he National Trust Fund for Tourism Development – FONATUR– expects a budget increase through the federal government by 2008. However, the organization headed up by Miguel Gómez Mont will make use of two financial mechanisms that are going to make it possible to get more resources to continue their operations. These are Fibras Inmobiliarias (REITs) and the creation of parastatal companies, the product of co-investment between private investment funds in tourist projects. Therefore, the General Director of FONATUR has commented that the first funds interested in this are Prudential, Oxif and Goldman Sachs. Another two would be added to these three institutional funds who are equally interested in participating with FONATUR in the acquisition of land to build these tourist developments both at the beach and in cities. This scheme makes the partnership between FONATUR and the fund possible after the purchase of the land, incorporating infrastructure and finally, inviting property developers to shape a new destination. Currently FONATUR is concluding this scheme. The fund is going to purchase new suitable and good land in order to provide it with infrastructure and then sell it. This scheme will make it possible for FONATUR to have resources that fluctuate between one hundred million to five billion dollars. This amount will depend on the authorizations granted by the Civil
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Service Department as well as the Tax and Tourism Departments. FONATUR currently has around 44,000 hectares of land, of which about 33,000 are ecological areas, which are going to be donated over this six year term to the National Commission for Protected Natural Areas. Also, there are 3,000 hectares that are roadways which only leaves about 6,000 hectares viable for development. FONATUR’s goal is to triple the amount of suitable land by the end of the current administration. GĂłmez Mont says: “In addition to the 10,000 hectares we expect to have ready with infrastructure, over this six year term another 16,000 hectares of good and sellable land would be bought.â€? The General Director of FONATUR states that the land has already been identified. “We already know where it is convenient in terms of tourism, where we have to make an airport or a town. Not all is ejidal (tenancy in common), a large part is also private propertyâ€?. FONATUR expects the project’s budget to be approved by legislators by 2008; it will have 1.1745 billion pesos for its administration.
And the Fibras‌ It is clear that for FONATUR it is no longer a priority and it is also not interested in selling land as such, but also attracting investors who boost the arrival of tourists through the creation of hotels, entertainment centers, and restaurants among other options.
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For example, they wish to stop being a real estate company as such, and return to their function as a development fund. GĂłmez Mont states that Fibras are their priority. Therefore, taking advantage of the Tourist and Real Estate Investment Stock Exchange Event that the fund organized in November, it is thinking of bringing together interested groups in order to determine if a series of Fibras will be made, either by project or investor. The first ones are predicted to be launched by 2008.
Tenders FONATUR has several tenders on the way. Without doubt, through these it will get resources that will make it possible to acquire land in different states. Therefore, destinations will be able to be started from scratch. At the end of this year the tender for the disincorporation of the Las Pintas–Best Western hotels is expected to be announced, which are in FONATUR’s power through the Baja California National Hotel Operator. Furthermore, two golf courses situated in Ixtapa Zihuatanejo and Huatulco will be tendered. It is also expected that the fund will prepare the tender for 50% of the shares of a hotel in San Miguel de Allende, as well as 180 hectares in Barrancas del Cobre, Chihuahua and more land in Valle de Bravo.
Investigación global
Por DT Z Rockwood Research ING Research
The Residential Sector is Healthier in Mexico than in the US La reciente caída en el mercado inmobiliario de EU fue principalmente el resultado de normas de crédito laxas, las cuales al final provocaron que muchos de los acreedores hipotecarios dejaran de pagar sus créditos. Las hipotecas con características tales como tasas de interés variable, pago sólo de intereses o sin comprobación de ingresos permitieron que muchas personas compraran viviendas más caras de lo que realmente podían pagar. Los especuladores también tuvieron su parte en la crisis inmobiliaria al generar una demanda artificial, la cual infló los precios de las viviendas y llevó a los constructores a crear una oferta excesiva de viviendas en diferentes mercados. 12
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n México la situación inmobiliaria es muy diferente. El Infonavit, una dependencia gubernamental, emite casi dos terceras partes de todas las hipotecas, la mayoría de las cuales son con tasas de interés fijo o flotante de acuerdo con la inflación, por lo que las hipotecas sólo tienden a subir a la par de los salarios. La comprobación de ingresos también es un requisito para una hipoteca, lo que elimina los problemas con los créditos “sin documentación”. Las cuotas y los enganches asociados con la mayoría de los créditos hipotecarios también son lo suficientemente altos en México como para desanimar a los especuladores, quienes perderían esos fondos en caso de cancelar un trato. El Infonavit ofrece sobre todo hipotecas a los compradores de su primera vivienda y con ingresos bajos, cuyos pagos se descuentan de manera automática de sus salarios, lo que reduce la posibilidad de tener pagos morosos. Por lo general, otros prestamistas en México también otorgan créditos a los compradores de su primera vivienda, mientras que otros segmentos importantes del mercado residencial del país se conforman de compradores adinerados mexicanos
Global Research
México se considera como una alternativa positiva de inversión para las empresas internacionales que quizá no encuentran oportunidades adecuadas o los rendimientos esperados en su país de origen.
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Source: INEGI
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están ansiosos por adquirir un nuevo hopero menos de una docena de éstas genera gar o por mudarse a uno mejor. más de cinco mil unidades al año. La sólida Reemplazo de viviendas: Gran parte demanda de nuevas viviendas en México ha Total household de las viviendas existentes en México no comenzado a llamar la atención de las desa30.0requisitos de habitabilidad y la reúnen los rrolladoras inmobiliarias del extranjero. 24.8 mayoría25.0 de sus ocupantes están ansiosos México se considera 22.3 como una alternapor encontrar otra de mayor calidad. tiva positiva de inversión para las empresas 20.0 del gobierno federal es cons16.2 El objetivo internacionales que quizá no encuentran 13.5 truir un millón oportunidades adecuadas o los rendimientos 15.0de nuevas viviendas cada año para satisfacer esta creciente demanda y9.8 que esperados en su país de origen. Por ejem10.0 otorguen 6.8 mil nuevos los prestamistas 750 plo, diversas empresas estadounidenses han 5.8 créditos para5.0 financiar la compra de nuevas creado asociaciones en participación para Total Population viviendas y la reventa de las existentes. proyectos de desarrollo residencial o han ad120.0 103.3 En 2006 0.0 se construyeron cerca de 750 quirido acciones 97.5 en las compañías construc1950un incremento 1960 1970 1980 mexicanas. 1990 2000 2005 mil nuevas 100.0 viviendas, consitoras 81.2 derable a comparación de las 200 mil erigi O’Connor Capital Partners (con sede Source: INEGI 80.0 66.8 das en el año 2000. En 2005 se otorgaron en Nueva York) es dueña de una parte 48.2 de 60.0 créditos, un incremento 577 mil nuevos de Desarrolladora Metropolitana Demet, 34.9 estas cifras 54% sobre el40.0 total del 2000. Con una constructora de viviendas de interés 25.8 las constructoras del país van por buen camisocial a gran escala. 20.0 las metas del gobierno. no para alcanzar Equity International Properties, con sede en Chicago, es copropietaria de De0.0 sarrolladora de C.V., una Inversión extranjera New Loans per 1994 - Homex, 2005 S.A.B. 1950 1960 1970 1980Year 1990 2000 2005 importante constructora de viviendas en Se calcula que hay aproximadamente 60 Source: INEGI tres sectores: interés social, clase media constructoras600,000 en México y que cada una 500,000 y residencias. construye más de mil nuevas viviendas al año, Millions
Además de las diferencias en el financiamiento de las viviendas en México, la fuerte demanda de viviendas es otro aspecto positivo del mercado residencial del país. Por lo general, cuatro tendencias básicas provocan esta demanda: El crecimiento de la población: En el país creció 1.6% en promedio al año entre 1990 y 2005, un aumento de 22 millones de habitantes durante dicho periodo. Menor tamaño de las familias: Aún más relevante que el cambio en la demanda del mercado inmobiliario es el aumento en el número de familias u hogares, pues cada nueva familia requiere una nueva vivienda. El total de familias en México se ha incrementado en un promedio anual de 2.9% desde 1990, mucho más rápido que el crecimiento de la población, lo que refleja una disminución en el tamaño promedio de las familias, cuyo tamaño se reduce conforme las familias grandes que viven en una sola vivienda se reparten en más de un hogar cuando los ingresos aumentan y sus miembros pueden adquirir una nueva vivienda. Los trabajadores jóvenes y preparados que dejan el hogar familiar por un nuevo empleo y un nuevo lugar donde vivir es otro factor que afecta el número total de familias y la reducción en el número de éstas. Mayores ingresos: México cuenta con una población creciente de familias de clase media y jóvenes profesionales que
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Demanda de viviendas
Total Population 120.0
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Total household
200,000 100,000 30.0
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0 1994
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y de compradores estadounidenses de una segunda vivienda, quienes no requieren de créditos hipotecarios. Por lo tanto, los pagos atrasados de las hipotecas en México suelen ser por cantidades mucho más bajas que el promedio de los créditos que provocó la desaparición de diversas compañías hipotecarias importantes en EU. Un menor flujo de remesas de los trabajadores de la construcción en EU para sus familias en nuestro país es una de las consecuencias negativas e indirectas provocadas por la crisis de la industria inmobiliaria estadounidense. Si la situación continúa y el volumen de remesas baja considerablemente, habrá menos familias mexicanas con los recursos necesarios para adquirir un nuevo hogar. No obstante, este factor negativo no tiene la suficiente fuerza como para afectar de manera importante al mercado inmobiliario en México.
1995 1996 1997 INFONAVIT
15.0 10.0
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2000 2001
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FOVISSSTE FONHAPO BANKS OTHER 16.2 13.5 Source: Sistema de Estadísticas Históricas de Vivienda CONAFOVI 9.8
5.0 0.0 1970
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Source: INEGI
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New Loans per Year 1994 - 2005
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Source: INEGI
Investigación global
New Loans per Year 1994 - 2005
Loans
600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 1994
1995 1996 1997 INFONAVIT
1998 1999
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FOVISSSTE
2000 2001 FONHAPO
2002 2003 2004 BANKS
2005
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Source: Sistema de Estadísticas Históricas de Vivienda CONAFOVI
Hines, una desarrolladora inmobiliaria con sede en Houston, y el Sistema para el Retiro de los Empleados Públicos de California (CalPERS, por su sigla en ingles) recaudaron juntas cerca de 200 mdd en dos fondos para financiar proyectos como el de Punto Central en Monterrey, un edificio de 13 pisos de oficinas, tiendas minoristas y departamentos. Loreto Bay Co., de Scottsdale, Arizona, se asoció con la agencia de turismo mexicana, FONATUR, para desarrollar un centro habitacional costero de seis mil unidades en un área de 3,200 hectáreas en Baja California. Sin embargo, no todas las compañías estadounidenses han prosperado en México. KB Homes tuvo una breve experiencia en México en la década de 1990 y Pulte Homes se retiró del país en 2005 después de 10 años. Las normas acerca de los extranjeros con propiedad de tierras y la competencia con las constructoras mexicanas ya establecidas son dos razones por las que la mayoría de las compañías extranjeras prefieren asociarse con las empresas locales en lugar de desarrollar proyectos de manera independiente en México. Por el contrario, algunas de las compañías mexicanas han explotado el capital de los mercados estadounidenses para generar fondos para el desarrollo. Por ejemplo, la constructora Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. ahora cotiza en la bolsa de valores de Nueva York.
Resumen
Los problemas en el mercado inmobiliario de EU no han tenido un gran efecto directo en el sector residencial de México debido a importantes diferencias en la dinámica de ambos mercados. En México una dependencia gubernamental controla la mayoría de las hipotecas, que se manejan ya sea con tasas de interés fijas o flotantes de acuerdo con la inflación. La demanda es fuerte, en especial en el mercado básico, conforme los compradores de su primera vivienda entran al mismo. La inversión especulativa es mínima, por lo que la oferta y los precios no se inflan artificialmente. Estas características positivas del sector inmobiliario en México han comenzado a atraer a los inversionistas extranjeros que reconocen el potencial de crecimiento sólido y rendimientos más altos que en EU u otros países. Las diferencias más significativas en los mercados de crédito hipotecario y las favorables tendencias demográficas en México ayudarán a que el país evite una caída como la de EU.
I
n Mexico, the housing situation is much different. Almost two-thirds of all mortgages are issued by Infonavit, a government agency. These mortgages are mostly fixed rate or have a floating rate tied to inflation, so mortgage payments only tend to rise at about the same rate as wages. Proof of income is also a requirement for a mortgage, eliminating the problems with “no-documentation” loans. Fees and down payments associated with most mortgage loans are
The recent downturn in the US housing market was largely the result of lax lending standards that eventually caused many mortgage-holders to default on their loans. Mortgages with features such as variable interest rates, interestonly payments, or no income verification permitted many people to purchase homes that were more expensive than they could reasonably afford. Speculators also had a role in the housing crisis by generating artificial demand, which inflated home prices and led builders to create an oversupply of housing in several markets. 14
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also high enough in Mexico that it discourages speculators who would forfeit those funds if they had to back out of a deal. Infonavit primarily provides mortgages to low-income, first-home buyers who have payments deducted automatically from their paychecks, minimizing the possibility of delinquent payments. Other lenders in Mexico also generally loan to first-home buyers, while other key segments of the country’s residential market are wealthy residents and second-home buyers from the US, who generally have little need for a mortgage loan. Mortgage defaults in Mexico therefore tend to be for much smaller loan amounts than the average size of the loans that caused the demise of several major US mortgage companies.
DTZ Rockwood Asociados DTZ Rockwood Asociados, una subsidiaria totalmente controlada de DTZ Rockwood, ofrece una amplia gama de servicios de administración de inversiones y banca de inversión inmobiliaria a clientes mexicanos, estadounidenses y de otros países respecto a activos y entidades operativas de bienes raíces que se encuentran en México y en otros mercados seleccionados en Latinoamérica. La compañía posee la combinación de personal profesional altamente calificado y la infraestructura necesaria para cumplir con los objetivos de sus clientes a través de su infraestructura global y su pericia en la industrial local de bienes raíces. Los profesionales de DTZ Rockwood Asociados cuentan con más de 15 años de experiencia en bienes raíces en México y Latinoamérica, y han participado activamente en varias capacidades en la asesoría, inversión y financiamiento de más de tres mmdd en proyectos inmobiliarios en México durante los últimos 10 años a lo largo de todos los tipos de propiedades. El papel de DTZ Rockwood Asociados con su equipo actual como asesor auxiliar de Lion Mexico Fund de ING incluye el desarrollar el concepto y la estructura del fondo, la creación del mismo, su comercialización con posibles inversionistas, contratación, la diligencia requerida y el cierre de operaciones, además de la administración continua de los activos de las inversiones y asociaciones del fondo. En los últimos cuatro años, DTZ Rockwood Asociados ha participado activamente en la asesoría, financiamiento o inversión de más de mil mdd de activos inmobiliarios en todo México en varios tipos de propiedades, y actualmente tiene 472 mdd en activos en administración, incluyendo más de 150 mdd de activos en desarrollo. Nuestra oficina en la Ciudad de México se encuentra en Reforma 265, piso 16, Col. Cuauhtémoc, México, D.F., 06500. 011-52-555-0623432. Para más información, favor de comunicarse con Blanca Rodríguez o José Arechederra.
Investigación global
Mexico is seen as a positive alternative for investment by foreign firms that may not be able to find suitable opportunities or returns in their home countries. One indirect, negative impact on Mexico from the US housing crisis is a reduced flow of remittances from residential construction workers in the US to their families in Mexico. If this situation continues and the volume of remittances drops substantially, there may be fewer families in Mexico who will be able to afford a new home. This one negative factor is not strong enough, however, to substantially affect the housing market in Mexico.
Demand for Housing Besides the differences in how homes in Mexico are financed, another positive aspect of the country’s residential market is that demand for housing in Mexico is strong. This demand is generally driven by four basic trends: Growing Population Base: Mexico’s population increased by an average of 1.6% per year between 1990 and 2005, adding 22 million residents in that period. Decreasing Household Sizes: Even more relevant to change in demand in the housing market is the growth in the number of households, since every new household requires an additional housing unit. Household totals in Mexico have been increasing at an annual average rate of 2.9% per year since 1990, considerably faster than population growth, reflecting a decrease in average household size. Household sizes are declining as large, extended families living in one housing unit split into more than one household when incomes rise and family members are able to afford new housing. Also adding to the household total and decreasing household sizes are young, educated workers who leave the family home for a new job and new living quarters. Rising incomes: Mexico has a growing population of middle-class families and young professionals who are eager to purchase a new home, or to upgrade to a better home. Replacement housing: A significant share of existing homes in Mexico are substandard in quality, and most occupants are anxious to find replacement housing that meets higher standards. The federal government’s goal is to have as many as one million new homes built each year to meet this growing demand, and to have lenders provide 750,000 new loans to finance new home purchases as well as existing home re-sales. In 2006, about 750,000 new housing units were created, a substantial increase over the 200,000 homes built in 2000. In 2005, there were 577,000 new loans issued, a 54 percent jump over 2000’s total. By these measures, the
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country’s homebuilders are well on their way to meeting the government’s goals.
Foreign Investment It is estimated that there are about 60 homebuilders in Mexico that each produce more than 1,000 new homes per year, but fewer than a dozen of these build more than 5,000 units per year. The solid demand for new housing in Mexico has now also begun to attract the attention of housing developers from outside the country. Mexico is seen as a positive alternative for investment by foreign firms that may not be able to find suitable opportunities or returns in their home countries. Several US firms, for example, have created joint ventures for residen-
DTZ Rockwood Asociados
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TZ Rockwood Asociados, a wholly-owned subsidiary of DTZ Rockwood, provides a broad range of real estate investment banking and investment management services to Mexican, U.S. and other worldwide clients regarding real estate assets and real estate operating entities located in Mexico and other select markets in Latin America. The Company possesses the combination of a highly skilled professional staff and infrastructure necessary to serve the objectives of its clients through its global infrastructure and local real estate expertise. DTZ Rockwood Asociados’ professionals have 15-plus years of real estate experience in Mexico and Latin America and have actively participated in various capacities in the advisory, investment and financing of over $3 billion USD of real estate projects in Mexico in the last 10 years throughout all property types. DTZ Rockwood Asociados’ role with its current team as sub advisor to ING’s Lion Mexico Fund included development of fund concept and structure, formation of the fund, marketing to potential investors, sourcing, due diligence, and closing, and on-going asset management of the fund’s investments and partnerships. In the last four years, DTZ Rockwood Asociados has been actively involved in the advisory, financing and or investment of over $1 billion USD of real estate assets throughout Mexico in various property types and currently has $472 million USD of assets under management including over $150 million USD of assets under development. Our office in Mexico City is located in Reforma 265, 16th Floor. Col. Cuauhtemoc, Mexico, D.F. 06500. 011-52-555-0623432. For more information please contact Blanca Rodriguez or Jose Arechederra.
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tial development projects, or purchased a share of Mexican homebuilding companies. O’Connor Capital Partners (New Yorkbased) owns part of Desarrolladora Metropolitana Demet, a builder of large-scale, entry-level home developments. The Chicago-based Equity International Properties is part-owner of Desarrolladora Homex S.A.B. de C.V., a major builder of homes in three pricing sectors (entrylevel, middle-income, residential). Hines, the Houston-based developer, and the California Public Employees’ Retirement System (CalPERS) together have raised about $200 million in two funds to finance projects such as Punto Central in Monterrey, a 13-story condo/retail/office building. Loreto Bay Co. of Scottsdale, Arizona has teamed with Mexico’s tourism agency, FONATUR, to develop a 6,000-unit seaside town on an 8,000-acre site in Baja California. Not all US companies have prospered in Mexico, however. KB Homes had a brief experience in Mexico in the 1990s, and Pulte Homes left the country in 2005 after 10 years. Regulations concerning land ownership by foreign owners, plus competition with established Mexican home builders, are a couple of reasons that most foreign companies prefer to team with local firms rather than to develop projects independently in Mexico. In the reverse direction, some Mexicobased companies have tapped into the US capital markets to generate funds for development. For example, the homebuilder Desarrolladora Homex S.A.B. de C.V. is now listed on the New York Stock Exchange.
Summary The problems in the US housing market have not had much direct effect on Mexico’s residential sector because of significant differences in the dynamics of the two markets. In Mexico, most mortgages are held by a government agency, and are either fixed-rate or tied to inflation. Demand is strong, particularly at the low end of the market, as first-time home buyers enter the market. Speculative investment is minimal, so supply and prices are not artificially inflated. These positive attributes of Mexico’s housing sector have begun to attract the attention of foreign investors who recognize the potential for solid growth and higher returns than can be found in the US or other countries. The major differences in the mortgage lending markets and favorable demographic trends in Mexico should help the country avoid the same type of downturn as the US.
Inversiones europeas
Por Fabian Hellbusch fabian.hellbusch@union-investment.de
Michael Montebaur Deputy Member of the Management Board
Reinhard Kutscher, presidente de la Junta Directiva de Union Investment Real Estate AG
Union Investment Real Estate AG
intensifica sus actividades estratégicas
Union Investment Real Estate AG steps up strategic activities Nueva estructura de administración para apoyar la estrategia de crecimiento; seis unidades de administración de activos basados en habilidad específica y un modelo de negocios enfocado como un gerente de inversiones inmobiliarias.
U
nion Investment Real Estate AG busca fortalecer su posición competitiva en los mercados internacionales de bienes raíces a través de una combinación de reestructuración y expansión de sus actividades esenciales. Revelada en la 5ª Cumbre de Propiedad, en Londres, la estrategia de crecimiento de la empresa incluye la extensión de su portafolio de productos paulatinamente para los inversionistas institucionales y privados. El proceso del desarrollo del producto ha sido remodelado y agilizado basándose en la práctica de negocio de valores de Union Investment Group para ayudar a cumplir con la demanda creciente para productos de inversión inmobiliaria indirecta. Además, todas las actividades relacionadas con el producto -estrategia de portafolios, administración de fondos, mercadotecnia, y una nueva unidad manejando finanzas y participaciones- se han reunido en una nueva área de responsabilidad, supervisada por el presidente de la Junta Directiva. Como parte de estos cambios, Union Investment Real Estate AG ahora operará en
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los mercados domésticos e internacionales mediante seis unidades especializadas de administración de activos. La unidad de Administración de Activos Alemania, con su estructura regional, está unida por una nueva división dedicada a los hoteles que se ha dado la tarea de implementar la estrategia de expansión de Union Investment en el sector hotelero mundial. Esta refleja el enfoque respecto a los centros comerciales –la unidad de administración de activos correspondiente se estableció hace dos años y ahora es responsable de todos los centros comerciales mundiales-. “La creciente globalización de los mercados de inversión hace que la creación de unidades de administración de activos especializadas y dedicadas sea esencial,” dice el presidente de la Junta Directiva, Dr. Reinhard Kutscher.
Administración Internacional de Activos como portafolio a nivel Consejo
Kutscher también anunció que Union Investment piensa apalancar el crecimiento po-
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tencial de los mercados globales a través de equipos regionales de especialistas. Estos equipos reportarán a Michael Montebaur, quien encabeza una nueva unidad internacional representada a nivel de la Junta. La unidad de Mercados Esenciales será responsable de manejar los bienes patrimoniales en los mercados esenciales de Europa y Estados Unidos, mientras que la Administración de Activos Asia/Pacífico, basada en Singapur, maneja adquisiciones y compras de propiedades, y mantiene contacto con los proveedores de administración de propiedades en el extremo oriente. La administración de activos en los mercados de crecimiento de Europa Central y Oriental y en América del Sur, donde Union Investment ha desarrollado un portafolio de 16 propiedades de oficinas desde el año 2005, es la responsabilidad de la unidad de mercados emergentes. “Esta separación clara entre los mercados esenciales, mercados emergentes y Asia/Pacífico significa que estamos idealmente posicionados para enfrentar el incremento anticipado en competetividad global para propiedades
European Investments
Union Investment Real Estate A.G. Hemos redefinido nuestra cadena de valor agregado Por Fabian Hellbusch y Nikolaus von Raggamby
Reinhard Kutscher, presidente de la junta directiva de Union Investment Real Estate AG desde junio del 2007, habló para Places & spaces –la revista inmobiliaria de Union Investment– acerca de la realineación internacional de la empresa, la reforma de la Ley de Inversión Alemana, y las perspectivas de los fondos inmobiliarios abiertos Places & spaces: Union Investment se está posicionando como un gerente de inversión inmobiliaria. ¿Esta realineación también se refleja en la nueva organización de administración? Reinhard Kutscher: A través del desarrollo de la propiedad en una clase de activo y la creciente demanda por los vehículos de productos indirectos, hay, como con los bonos, nuevas demandas en la administración de productos. En los últimos meses hemos redefinido nuestra cadena de valor agregado. Además de la optimización de nuestros activos, ahora estamos poniendo más atención al identificar los nuevos segmentos del mercado y los productos de inversión. Para fomentar este potencial hemos reunido todas las actividades relacionadas a los productos –estrategia de cartera, administración de fondos, mercadotecnia, finanzas y acciones– junto con una nueva área de responsabilidad supervisada por el presidente de la junta directiva. Adicionalmente, en el futuro participaremos activamente en el mercado con seis unidades de administración especializadas, mientras que en el pasado teníamos tres. La creciente globalización del mercado de inversión necesita esta diferenciación y conocimientos específicos del sector, por ejemplo en la rama de hoteles o ventas al menudeo. Places & spaces: Pero, Union Investment también se ha realineado internacionalmente. Kutscher: Nuestra realineación demuestra dónde vemos el potencial para el crecimiento. Para nuestros negocios internacionales estratégicamente importantes hemos ampliado la junta directiva, creando una cuarta unidad de administración. La Unidad de Negocios Internacionales se encabezará por Michael Montebaur. La responsabilidad de toda nuestra administración de operaciones internacionales, así como el control de la administración de nuestros activos en el extranjero está incluido en esta unidad de negocios, con la excepción de los centros comerciales de los cuales mi colega del consejo Frank Billand ahora es el responsable internacional. Places & spaces: Las demandas del mercado ahora son más complejas y las propiedades buenas y rentables son escasas. ¿Cómo están manejando el desarrollo del mercado?
Kutscher: La administración de activos es un negocio local –cuando se trata de adquisiciones, mucho se decide localmente-. Por eso, la nueva unidad de negocios internacionales está subdividida en tres áreas regionales de la administración de activos: la unidad de Mercados Principales, la cual se responsabiliza de los mercados principales de Europa y América; la unidad de la Administración de Activos Asia/Pacífico; y la unidad de la Administración de Activos de los Mercados Emergentes, responsable de los mercados de Europa Central y Oriental, así como Sudamérica. Es una formación que nos permite actuar en los mercados globales más efectivamente. Para lograr nuestros objetivos de crecimiento en el extranjero también estamos desarrollando, por ejemplo, nuestro personal tanto en Hamburgo como en nuestras subsidiarias extranjeras. Places & spaces: ¿Qué importancia tiene la gestión de riesgos en esta configuración? Kutscher: Los papeles, como el de gestión de riesgos, están creciendo en importancia mientras que internacionalizamos nuestras actividades, porque, por supuesto, también necesitamos cuidar los aspectos más riesgosos de los negocios más complejos de bienes raíces internacionales. La importancia de los aspectos estructurales y de riesgo se incrementa, en cierto modo, con cada inversión adicional en las empresas inmobiliarias. Por el momento, nuestra cartera incluye aproximadamente 50 inversiones en las empresas inmobiliarias de varios tamaños, pero la tendencia definitivamente va hacia arriba. Hoy, ningún inversionista inmobiliario puede excluir la necesidad de mejorar su sistema de gestión de riesgos, tanto en el nivel de la inversión como en el nivel de la cartera. Places & spaces: ¿Hasta qué punto les ayudará la reforma de la Ley de Inversión Alemana? Kutscher: El sector pasó por una fase difícil de 2004 al 2006. Pero, aprendió de eso y aceptó las consecuencias. Algunas de nuestras recomendaciones de la reforma se reflejan en la legislación propuesta para la Ley de Inversión, aún cuando no todas nuestras recomendaciones se tomaran en cuenta. En todo caso, el marco general para los fondos abiertos ha sido mejorado considerablemen-
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te. El producto será más seguro y más fácil de controlar. Pero la flexibilidad en las políticas de inversión también incrementará, y eso ayudará a mejorar nuestra posición competitiva a nivel internacional. Places & spaces: ¿Qué va a cambiar en este sentido exactamente? Kutscher: En la propuesta legislación, hay por ejemplo la intención de liberalizar los límites de inversión. Eso significaría que, en el futuro, podríamos invertir más en las entidades con fines especiales, algo que es normal y también necesario para fines fiscales en el negocio de inversión internacional. Adicionalmente, el así llamado “límite de tres propiedades” ya no aplicará. Es decir, en el futuro, los fondos abiertos podrían invertir en las empresas que son los dueños de más de tres propiedades. Algo todavía a mejorar, por otro lado, es el área de las estructuras de dos pisos. Por ejemplo, una sociedad de inversión en Luxemburgo invierte en una empresa de propiedades en Francia. Como un sector, estamos esperando que, en cuanto a éste, los creadores de las políticas permitan el estándar internacional. Places & spaces: ¿Eso significa que las perspectivas futuras para los fondos abiertos son buenas? Kutscher: Más que nunca. La demanda para los productos indirectos y de riesgo diversificado de inversión inmobiliaria es grande, entre los inversionistas institucionales y privados. El modelo de los fondos inmobiliarios abiertos cumple con una función importante en este respecto, y solamente es el inicio para generalizarse a nivel internacional.
Nota: Reinhard Kutscher ha sido el presidente de la Junta de Consejo directiva de Union Investment Real Estate AG desde junio del 2007. Él ha sido miembro de la junta directiva desde 1999.
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Inversiones europeas
New management structure to support growth strategy/Six asset management units based on specific expertise / Focused business model as a real estate investment manager. atractivas, que pueden entregar rendimientos sostenidos,” explica Kutscher respecto de la estrategia de expansión internacional de Union Investment. En el plazo medio, Union Investment Real Estate AG piensa invertir entre 1.5 y 2 billones de euros al año en los mercados extranjeros de propiedades.
Modelo enfocado de negocios
Al igual que con sus bienes patrimoniales internacionales y centros comerciales Union Investment piensa adoptar la combinación comprobada de los equipos internos de administración de activos y los proveedores externos de servicios para manejar sus propiedades alemanas. “La administración de arrendatarios y arrendamientos son una parte central de nuestro modelo de negocios, pero vamos a subcontratar los aspectos técnicos y comerciales de la administración de propiedades a los socios especialistas que comparten nuestros altos estándares de calidad.” Después de un proceso de selección de etapas múltiples, los contratos se cerraron recientemente con M+W Zander D.I.B. Facility Management GmbH para servir de socio de servicio para las 117 propiedades alemanas de la empresa. El volumen total de espacio rentable que se administrará externamente en Alemania bajo los nuevos acuerdos es de aproximadamente 1.45 millones de metros cuadrados. Esta decisión también refleja la intención de Union Investment para enfocar en su competencia elemental la administración de activos en el mercado alemán. “Una comparación de la mejor clase que iniciamos muestra que la estructuración y la administración de vehículos está ganando importancia en las cadenas de valores de los gerentes de inversión internacional,” añade Kutscher.
Más informes:
Union Investment Real Estate AG Jefe de Mercadotecnia Inmobiliaria, Comunicación, Fabian Hellbusch, Caffamacherreihe 8, 20355 Hamburgo, Alemania. Tel: +49 40 3491 9160, Fax: +49 40 3491 9190 E-Mail: fabian.hellbusch@union-investment.de
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nion Investment Real Estate AG is seeking to strengthen its competitive position in international real estate markets through a combination of restructuring and expanding its core activities. Unveiled at the 5th Property Summit in London, the company’s growth strategy includes gradually extending its product portfolio for institutional and private investors. The product development process has been remodelled and streamlined based on practice in the Union Investment Group’s securities business to help meet rising demand for indirect property investment products. In addition, all product-related activities – portfolio strategy, fund management, marketing, and a new unit handling finance and participations – have been brought together in a new area of responsibility overseen by the Chairman of the Management Board. As part of these changes, Union Investment Real Estate AG will now operate in the domestic and international markets via six specialised asset management units. The Asset Management Germany unit, with its regional structure, is joined by a new division dedicated to hotels which is tasked with implementing Union Investment’s expansion strategy in the hotel sector worldwide. This mirrors the approach with regard to shopping centres – the corresponding asset management unit was established two years ago and is now responsible for all shopping centres worldwide. “The increasing globalisation of investment markets makes the creation of specialist, dedicated asset management units essential,” says Chairman of the Management Board Dr. Reinhard Kutscher.
Asset Management International as board-level portfolio Kutscher also announced that Union Investment intends to leverage the growth potential of global markets by way of regional teams of specialists. These teams will report to Michael Montebaur, who heads up a new International unit represented at board level. The Core Markets unit will be responsible for managing property assets in the European and American core markets, while Singapore-based Asset Management Asia/Pacific handles property acquisitions, sales and liaising with property management providers in the Far East. Asset
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management in the growth markets of Central and Eastern Europe and in South America, where Union Investment has built up a portfolio of 16 office properties since 2005, is the responsibility of the Emerging Markets unit. “This clear separation between core markets, emerging markets and Asia/Pacific means we are ideally positioned to face the anticipated increase in global competition for attractive properties that can deliver sustained returns,” explains Kutscher with regard to Union Investment’s strategy of international expansion. In the medium term, Union Investment Real Estate AG intends to invest between 1.5 and 2 billion euros a year in foreign property markets.
Focused business model Like with its international property assets and shopping centres, Union Investment intends to adopt the proven combination of in-house asset management teams and external service providers to manage its German properties. “Tenant management and lettings are a central part of our business model, but we will outsource the technical and commercial aspects of property management to specialist partners who share our high quality standards.” Following a multi-stage selection process, contracts were recently closed with M+W Zander D.I.B. Facility Management GmbH to act as service partner for the company’s 117 German properties. The total volume of rental space to be managed externally in Germany under the new arrangements is approximately 1.45 million square metres. This decision reflects Union Investment’s intention to focus on its core competence in asset management in the German market as well. “A best-in-class comparison we initiated shows that structuring and managing vehicles is gaining importance in the value chains of international investment managers,” adds Kutscher.
Press contact: Union Investment Real Estate AG Head of Real Estate Marketing, Communication Fabian Hellbusch Caffamacherreihe 8 20355 Hamburg, Germany Tel: +49 40 3491 9160, Fax: +49 40 3491 9190 E-Mail: fabian.hellbusch@union-investment.de
Inversiones europeas
Union Investment Real Estate A.G. We have redefined our value-added chain
Por Fabian Hellbusch y Nikolaus von Raggamby
Reinhard Kutscher, chairman of the management board of Union Investment Real Estate AG since June 2007, spoke to Places & spaces –the real estate magazine of Union Investmentabout the company’s international realignment, the reform of the German Investment Act, and the prospects for open-ended real estate funds Places & spaces: Union Investment is positioning itself as a real estate investment manager. Is this realignment also reflected in the new management organisation? Reinhard Kutscher: Through the development of property into an asset class and the rising demand for indirect product vehicles, there are, as with bonds, new demands as to product management. In recent months, we’ve redefined our value-added chain. Besides the optimisation of our assets, we’re now paying greater attention to identifying new market segments and investment products. To boost this potential we’ve gathered all our product-related activities – portfolio strategy, fund management, marketing, finance and shareholding – together in a new area of responsibility overseen by the chairman of the management board. Additionally, in future we will be active in the market with six specialised asset management units, whereas previously we had three. The increasing globalisation of the investment market requires this differentiation and specific sector know-how, for example in the hotel or retail branch. Places & spaces: But Union Investment has also realigned itself internationally. Kutscher: Our realignment shows where we see potential for growth. For our strategically important international business, we’ve expanded the management board, creating a fourth management unit. The International Business Unit will be headed by Michael Montebaur. Responsibility for all our international transaction management as well as control of property management for our assets abroad is included in his business unit, with the exception of shopping centres, for which my board colleague Frank Billand is now responsible for internationally. Places & spaces: The demands of the market have become more complex and good, profitable properties are scarce. How are you handling market development?
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Kutscher: Asset management is local business – when it comes to acquisitions, a lot is decided locally. That’s why the new International Business unit is subdivided into three regional asset management areas: the Core Markets unit, which is responsible for European and American core markets; the Asset Management Asia/Pacific unit; and the Asset Management Emerging Markets unit, responsible for Central and Eastern European markets as well as South America. It’s a formation that allows us to act more effectively in global markets. To reach our growth goals abroad, we’re also building up, for example, our staff both in Hamburg and at our foreign subsidiaries. Places & spaces: Of what significance is risk management in this configuration? Kutscher: Roles such as risk management are growing in importance as we internationalise our activities, because, of course, we also need to take care of the riskier aspects of the more complex international real estate business. The significance of risk and structural aspects increases, in a way, with each additional investment in real estate companies. At present, our portfolio includes around 50 investments in real estate companies of various sizes, but the trend is definitely upwards. Today, no large real estate investor can circumvent the need to improve their risk management system, both on the investment and on the portfolio level. Places & spaces: To what extent will the reform of the German Investment Act help you? Kutscher: The sector went through a difficult phase in the years from 2004 to 2006. But it’s learned from that and accepted the consequences. Some of our reform recommendations are reflected in the proposed legislation for the Investment Act, even if not all our recommendations could be taken into account. At any rate, the general framework for open-ended funds has been improved significantly. The product will be more secure and easier to control. But
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the flexibility in investment policy will also increase, and that will help improve our competitive position internationally. Places & spaces: What exactly is going to change? Kutscher: In the proposed legislation, there is, for example, the intention to liberalise investment limits. That would mean that, in future, we could invest more in special purpose vehicles, something that is both normal and also necessary for tax purposes in the international investment business. Additionally, the so-called “three property limit” will no longer apply. That means open-ended funds could in future invest in companies that own more than three properties. Something that still needs to be improved, on the other hand, is the area of double-decker structures. For example, a holding in Luxembourg invests in a property company in France. As a sector, we’re hoping that, as regards this, the policy makers will allow the international standard. Places & spaces: Does that mean that the future prospects for open-ended real estate funds are good? Kutscher: More so than ever. The demand for indirect, risk-diversified real estate investment products is big, both among institutional and private investors. The open-ended real estate fund model fulfils an important function in this respect, and it is just beginning to become more widespread internationally.
Note:
Reinhard Kutscher has been the chairman of the management board of Union Investment Real Estate AG since June 2007. He has been a member of the management board since 1999.
Legal
Por Fabián Monsalve Agraz Socio Baker & McKenzie Abogados, S.C. fabian.monsalve-agraz@bakernet.com
Algunos
aspectos legales relacionados con el desarrollo de
vivienda residencial turística en las playas de
México
Some Legal Aspects Related to Residential Tourist Housing Development at Mexican Beaches El propósito de este artículo es destacar algunos de los aspectos legales que es importante considerar cuando se planea realizar un desarrollo de vivienda residencial turística en cualquiera de los destinos de playa ubicados en la república mexicana.
P
ara efectos de este artículo estamos considerando los siguientes puntos:
1. El desarrollador ya localizó el inmueble donde va a realizar el desarrollo. 2. El inmueble colinda en uno de sus lados con la playa. 3. El desarrollador será también el propietario del inmueble donde se realizará el desarrollo. 4. El inmueble que se planea adquirir cuenta con acceso vial. Sin embargo, no tiene infraestructura interna. 5. El desarrollador planea construir y comercializar vivienda residencial alta, es decir, con valor de venta entre tres y cinco millones de dólares. 6. El mercado meta para las viviendas es primordialmente extranjeros, sin dejar de considerar el mercado nacional.
Acuerdo preliminar
Entre los diversos tipos de acuerdos preliminares que la legislación mexicana contem-
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pla1 los acuerdos más utilizados para lograr este objetivo son: la Carta de Intención o el Contrato de Promesa de Compraventa. En cualquiera de estos dos tipos de acuerdo se contemplan los siguientes elementos: 1. Plena identificación de las partes contratantes. 2. Plena identificación del inmueble. 3. Acuerdo en el precio y forma de pago, así como posibles ajustes en el precio en su caso. 4. Establecimiento de condiciones para que se celebre la escritura pública ante notario público donde se haga constar el Contrato Definitivo de Compraventa. 5. Depósitos en garantía. 6. Periodo de auditoría legal/ambiental. 7. Cláusula de terminación anticipada. 8. Penas por incumplimiento. 9. Exclusividad para el desarrollador en el sentido de que el inmueble no se va a ofrecer a un tercero durante la vigencia del acuerdo preliminar.
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Realización de auditoría legal/ ambiental
En esta etapa es importante dividir la auditoría que se realizará al inmueble en la parte legal y en la parte ambiental. En cuanto a la parte legal es importante: 1. Verificar tanto en el registro público de la propiedad como en el catastro correspondientes que el vendedor es el legítimo propietario registrado del inmueble, así como que el inmueble se encuentra libre de gravámenes, limitaciones de dominio y al corriente en el pago del impuesto predial. 2. Confirmar que el uso de suelo aplicable a la ubicación del inmueble permite la realización de un desarrollo turístico para vivienda residencial. En algunos municipios expiden un Certificado de Uso de Suelo, que confirma esta situación. Este aspecto es generalmente regulado por el Ley de Desarrollo del Estado respectivo y el Plan de Desarrollo Municipal del Municipio correspondiente.
Legal
3. Confirmar las restricciones que tuviera el inmueble, como es la densidad y las alturas máximas permitidas para el inmueble en cuestión (COS y CUS). Este aspecto es regularmente contemplado en el Plan de Desarrollo Municipal respectivo. 4. Cerciorarse que el vendedor se encuentra en legítima posesión del inmueble y que no haya terceros ocupando parte o todo el inmueble. 5. Investigar la factibilidad de servicios en el inmueble, tales como agua potable, alcantarillado, drenaje, luz o teléfono, entre otros. En cuanto a la parte ambiental resulta importante: 1. Analizar el uso de suelo y las restricciones que determine el Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio aplicable. 2. Investigar si de conformidad con la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable el predio puede considerarse como de uso forestal, por lo que en su caso habrá que tramitar la autorización de cambio de uso de suelo forestal respectivo, así como realizar el pago conducente de compensación ambiental, conforme a la superficie que se vaya a deforestar. 3. Determinar si el inmueble se encuentra dentro de un Área Natural Protegida o alguna zona que tenga restricciones en materia ambiental, como puede ser el caso de la presencia de mangle o especies protegidas (Ley General de Vida Silvestre). 4. Verificar que no exista contaminación en el área, para evitar futuras contingencias relacionadas con la obligación de remediar la zona. 5. Delimitar la línea de la Zona Federal Marítimo Terrestre (conforme a la Ley General de Bienes Nacionales y al Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías navegables, playas, zona federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar) en la playa u otras zonas federales que colinden con el inmueble para tramitar en su momento las correspondientes concesiones y/o permisos, así como verificar si la misma no se encuentra ocupada por un tercero. 6. Verificar la disponibilidad de agua en la región, para ver si es posible obtener una concesión de la Comisión Nacional del Agua, CONAGUA, en caso de que no exista abastecimiento del servicio municipal o el mismo se considere inadecuado.
Contrato Definitivo y Plan Maestro
Una vez concluida la auditoría legal/ambiental y se han identificado las restricciones tanto legales como físicas del inmueble, el desarrollador procederá a cerrar la operación de compra del inmueble con el vendedor mediante la firma de la escritura pública ante notario público del Contrato de Compraventa del Inmueble. 2 Es importante dar seguimiento a la inscripción de esta escritura tanto en el registro público de la propiedad como en el catastro correspondientes, con el fin de que el inmueble quede debidamen-
te registrado a nombre del desarrollador. Adquirido el inmueble es indispensable que el desarrollador diseñe el Plan Maestro para su desarrollo, es decir, la forma en que convertirá un terreno en un desarrollo de vivienda residencial turístico, el trazo de las vialidades internas, la ubicación de la entrada principal al desarrollo, el tamaño, las medidas, las colindancias y la orientación de cada uno de los terrenos donde se construirán con posterioridad las residencias, la ubicación de las áreas comunes como puede ser un Club de Playa, entre otros elementos que varían según el gusto e intereses del desarrollador. El Plan Maestro sirve, entre otras cosas, para determinar la factibilidad financiera del desarrollo, para solicitar ante las distintas autoridades federales, estatales y municipales las concesiones, autorizaciones, permisos y licencias correspondientes, y para elaborar el Régimen de Propiedad en Condominio y Reglamento de Construcción3 correspondiente. Una vez que se cuente con el Plan Maestro, se podrá llevar a cabo la elaboración de la Manifestación de Impacto Ambiental, MIA, requerida para la obtención de la Autorización de Impacto Ambiental y, en su caso, el Estudio Técnico Forestal Justificativo, ETFJ, requerido para la autorización del cambio de uso de suelo forestal.
Obtención de autorizaciones, concesiones, permisos y licencias
En virtud de la ubicación del inmueble y conforme a lo previsto por la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, LGEEPA, en primer lugar el desarrollador debe obtener la Autorización de Impacto Ambiental por parte de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, SEMARNAT, ante quien debió haber presentado la solicitud respectiva junto con la correspondiente MIA. Al mismo tiempo, de ser requerido, puede interponerse la solicitud de autorización de cambio de uso de suelo forestal, junto con el ETFJ. Cabe destacar que previo a la autorización de impacto ambiental puede interponerse la solicitud de concesión de zona federal marítimo terrestre (en caso de que exista una zona colindante al predio) ante SEMARNAT4. También, es posible comenzar a tramitar la concesión de aguas nacionales ante CONAGUA, en caso de que las mismas sean requeridas para el proyecto. Con independencia del tiempo y el otorgamiento de las anteriores concesiones, el desarrollador presentará ante el municipio el Plan Maestro para la emisión de la licencia de construcción de infraestructura en el desarrollo, como son las vialidades internas, la entrada y las áreas comunes. Algunos estados exigen que el desarrollador realice donaciones en favor del municipio de la ubicación del inmueble, lo cual en algunos casos puede representar hasta el equivalente a 15% de la super ficie del inmueble. Una vez concluida esta etapa el desarrollador puede formalizar el régimen en con-
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dominio ante Notario Público y proceder a inscribir el mismo ante el catastro y el Registro Público de la Propiedad correspondientes a la ubicación del inmueble. Finalmente, el desarrollador deberá solicitar al municipio la licencia de construcción de cada una de las residencias que vaya a construir en el desarrollo, así como el Certificado de Habitabilidad una vez que la construcción de cada residencia haya terminado.
Comercialización
El desarrollador generalmente se apoyará de una firma reconocida para la comercialización de las residencias. El proceso de venta del producto final podrá comenzar aún antes terminar la infraestructura del desarrollo y las residencias, siempre y cuando se cumpla, entre otras, con las disposiciones de la Ley Federal de Protección al Consumidor, dentro de las que destacan el registro ante la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor del formato de contrato a utilizar. En el caso de desarrollos enfocados al mercado extranjero es recomendable trabajar de la mano con una compañía internacional de seguros de titulación (title insurance), para ofrecerle a los futuros compradores, la posibilidad de adquirir una póliza de seguro que respalde su adquisición al desarrollador.
1. Puede haber variación de nombre y disposiciones dependiendo del estado donde se ubica el inmueble. 2 En algunos estados se otorgan incentivos económicos para los Desarrolladores por lo que habrá que verificar antes de la compraventa la disponibilidad de incentivos en cada caso 3 En algunos estados y municipios se podrá requerir la aprobación del Régimen antes de su firma. 4 La concesión puede solicitarse ya sea para protección y/o ornato, o para uso general.
The purpose of this article is to point out some of the legal aspects that are important to consider when planning to build a residential tourist housing development at any of the beach destinations located in the Mexican Republic.
F
or this article we are considering the following points:
1. The developer has already found the property where they are going to carry out the development. 2. The property borders the beach on one of its sides. 3. The developer will also be the owner of the property where the development will be carried out. 4. The property that is planned to be bought has road access. However, it does not have internal infrastructure. 5. The developer plans to build and commercialize high income residential housing, that is, with a sale value of between three and five million dollars. 6. The target market for the houses is mainly foreigners, while still considering the national market.
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Legal
Preliminary agreement Among the different types of agreements that Mexican legislation contemplates1 the most used to achieve this objective are: the Letter of Intention or Promise of Sale Purchase Contract. In either of these two types of agreements the following elements are contemplated: 1. Complete identification of the contracting parties. 2. Complete identification of the property. 3. Agreement in terms of price and form of payment, as well as possible price adjustments, where necessary. 4. Establishment of conditions so that the public deed is entered into before the notary public where the Definitive Sale Purchase Contract is made certain. 5. Deposits as a guarantee. 6. Legal/environmental audit period. 7. Early termination clause. 8. Penalties for breaches. 9. Exclusiveness for the developer in the sense that the property is not going to be offered to a third party during the validity of the preliminary agreement. Carrying out the legal/ environmental audit In this stage it is important to divide the audit that will be done on the property into the legal part and the environmental part. In regards to the legal part it is important to: 1. Verify both in the corresponding public proper register and land register that the vendor is the legitimate registered owner of the property, and that the property is free of burdens, limitations of ownership and that it is up to date in land tax payments. 2. Confirm that the soil use applicable to the location of the property allows for a tourist development for residential housing. In some municipalities they require a Soil Use Certificate which confirms this situation. This aspect is generally regulated by the Development Law of the respective state and the Municipal Development Plan of the corresponding municipality. 3. Confirm the restrictions on the property, such as density and maximum heights allowed for the property in question (COS and CUS). This aspect is normally contemplated in the respective Municipal Development Plan. 4. Make sure that the vendor has legitimate possession of the property and there are no third parties occupying part or all of the property. 5. Investigate the feasibility of services on the property, such as potable water, sewer system, drainage, power or telephone among others. In regards to the environmental part the following is important: 1. Analyze the soil use and the restrictions that determine the applicable Ecological Zoning Program of the Territory. 2. Investigate if in conformance with the General Law of Sustainable Forest Development the land can be considered as being for forest use, in which case authorization must be requested for change of the respective forest soil use, in addition to carrying out the corresponding environmental compensation
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3.
4. 5.
6.
payment, according to the surface area that is going to be deforested. Determine if the property is located inside a Natural Protected Area or any area that has environmental restrictions, as may be the case with the presence of mangroves or protected species (General Wildlife Law). Verify that there is no pollution in the area in order to avoid future eventualities related to the obligation to remedy the area. Delimit the line of the Federal Coastal Area (according to the General Law of National Properties and the Regulation for the use of territorial seas, navigable areas, beaches, federal coastal area and land reclaimed by the sea) at the beach or other federal areas that are adjacent to the property in order to put into process the corresponding concessions and/or permits, as well as to verify if the property is occupied by a third party. Verify water availability in the region to see if it is possible to get a National Water Commission – CONAGUA - concession, if there is no supply from the municipal service or if the supply is considered to be inadequate.
Definitive Contract and Master Plan Once the legal/environmental audit has concluded and the legal and physical restrictions of the property have been identified, the developer will proceed to close the purchase of the property with the vendor through the signing of the public deed of the Property Sale Purchase Contract before a notary public. 2 It is important to follow up on the registration of this deed both in the corresponding public property register and land register, so that the property is duly registered in the name of the developer. Once the property has been bought, it is indispensable that the developer designs the Master Plan for the development, that is, the way in which the land will be turned into a residential tourist housing development, the layout of the interior roads, the location of the main entrance to the development, the size, the measurements, the boundaries and the orientation of each of the sections where the houses will later be built, the location of the common areas like the Beach Club among other elements that may vary according to the tastes and interests of the developer. The Master Plan serves, among other things, to determine the financial feasibility of the development, in order to request the corresponding concessions, authorizations, permits and licenses from the different federal, state and municipal authorities, and to elaborate the corresponding Condominium Property Regime and Construction Regulation. 3 Once the Master Plan is ready, the elaboration of the Environmental Impact Report, MIA, can be carried out which is required for the Environmental Impact Authorization, and where necessary, the Justifiable Forest Technical Study, ETFJ, required for the authorization for change of use of forest soil. Obtaining authorizations, concessions, permits and licenses In virtue of the location of the property and in accordance with the provisions of the General
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Law for Ecological Balance and Environmental Protection, LGEEPA, firstly, the developer must get Environmental Impact Authorization from the Ministry of the Environment and Natural Resources, SEMARNAT, before whom they must have presented the respective request together with corresponding MIA. At the same time, if required, they may file the authorization request for change of use of forest soil, together with the ETFJ. It must be pointed out that prior to environmental impact authorization the request for federal coastal area concession (if there is an area adjacent to the property) may be filed before SEMARNAT4 . Also, it is possible to start to process for the national water concession before CONAGUA, in case it is required for the project. Independent from the time and the granting of the previous concession, the developer will present the Master Plan to the municipality for the issue of the infrastructure construction license within the development, like the interior roadways, the entrance and the common areas. Some states require the developer to give donations to the municipality where the property is located, which in some cases may represent the equivalent of up to 15% of the surface area of the property. Once this stage is concluded, the developer may formalize the condominium regime before a notary public and proceed to register the property in the corresponding land register and Public Property Register at the location of the property. Finally, the developer must request the construction license from the municipality for each of the houses that they are going to build in the development, as well as the Habitability Certificate once the construction of each residence has finished.
Commercialization Generally the developer will be supported by a recognized firm for the commercialization of the residences. The sale process of the final product may begin even before finishing the development’s infrastructure and the residences, as long as the laws of the Federal Consumer Protection Law are complied with, among others, within which registration before the Federal Consumer Protection Attorney General’s Office of the contract format to be used stands out. In the case of developments focused on the foreign market it is recommendable to work hand in hand with an international title insurance company in order to offer future purchasers the possibility of getting an insurance policy that backs up their purchase from the developer. 1. There can be variations in name and dispositions depending on the State where the property is located. 2 In some States Money incentives are granted for the Developers therefore it is advised to verify the availability of such incentives in each case before the sale purchase 3 In some States and Municipalities the approval of the Regime must be required before signing it. 4 The concession can be requested either for protection and/or beautification, or general use.
Comentario de Inversión
Por Paulo Gomes, CFA Vicepresidente, PREI Latin America paulo.gomes @ prudential.com
Enfrentando el riesgo en el mercado de la vivienda
Dealing with Risk in the Housing Market ¿Qué es preferible?¿Un proyecto que resulta exactamente como se esperaba, o uno que resulta peor de lo esperado? No hay duda, el que se desempeñó de manera adecuada es siempre mejor. Sin embargo, ¿qué tal si la pregunta ahora es entre un proyecto que resulta mucho mejor de lo que se esperaba y del que se tiene una completa certidumbre?
L
a respuesta en este caso no es tan directa, y depende realmente de las expectativas originales del inversionista. En muchos casos, los inesperadamente buenos resultados vienen a consecuencia de tomar riesgos mayores a los que el inversionista hubiera querido, lo cual, por supuesto, no es bueno. Dada la gran actividad inmobiliaria observada en el sector residencial en México en los últimos cinco años es muy fácil encontrar casos exitosos. Cada desarrollador tiene varios ejemplos propios que satisficieron, o incluso, rebasaron sus expectativas. Estos son ejemplos en los cuales los participantes del mercado se enfocan típicamente. Para los inversionistas, en cambio, nos resulta muy importante observar los proyectos que no resultaron como se esperaban. Esto es porque a los ojos de los inversionistas el fallo en las proyecciones se traduce en un mayor riesgo. En retrospectiva, resulta relativamente fácil entender la razón por la que ciertos proyectos no salieron bien. Algunas razones son bastante claras, como una ubicación equivocada para cierto tipo de desarrollo, o enfocarse a una clientela que en verdad no existía en ese punto. No actuar en el momento
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adecuado suele ser igualmente un problema común, lo cual resulta en proyectos que fallaron porque aunque estaban en el lugar adecuado se presentaron muy temprano o muy tarde para su mercado. A menudo se comenta que los malos resultados en un proyecto pueden siempre ser recuperados, y eventualmente convertirse en una historia de éxito. Esto es tan cierto como el hecho de que buenos retornos son siempre bienvenidos en estos casos. Desde el punto de vista de los inversionistas, particularmente de instituciones que invierten basados en el rendimiento esperado en cada proyecto, la falta de precisión en el pronóstico del desempeño de éstos significa un riesgo grande, aún si los retornos esperados en el futuro son muy deseables. En el sector residencial, dichos riesgos emergen en tres etapas del desarrollo del proyecto: concepción, ejecución y mercadeo.
Fase de concepción
Como en muchas otras materias, cuando se trata de desarrollar un producto inmobiliario no es sólo viable sino necesario ordenar de manera correcta las ideas acerca de los pro-
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cesos a llevar a cabo. Particularmente, en el sector residencial es crucial una buena organización previa con la finalidad de mitigar lo más posible el riesgo, así como aprovechar al máximo el monto y el tiempo con los que se cuenta. Una vez que se sabe de la venta de una reserva de tierra, ya sea mediante un intermediario (broker) o bien, mediante algún otro modo, con probabilidad surge la pregunta más importante en el negocio inmobiliario, la cual es acerca de la vocación y posibilidades del predio para explotar todo el potencial de éste. Es decir, conocer el mercado meta y tratar de satisfacer una demanda latente. Con el propósito de hacer esto de manera eficiente es recomendable hacer un estudio de mercado, así como uno de factibilidad. Luego, es indispensable la correcta valuación del proyecto, tomando en cuenta los flujos de efectivo a lo largo de la vida de todo el proyecto, fundamentado con supuestos realistas, así como tomando en cuenta el marco legal vigente.
Fase de ejecución
Ya que se tiene una idea más clara acerca del
Comentario de Inversión
What’s better? A project that turns out exactly as expected or a project that turns out worse than expected? There’s no doubt about it, satisfactory results are always better. But what if the question becomes,“What’s better? A project that turns out much better than expected or one that is a completely sure thing?” the projects that did not turn out as expected. That is because investors translate a failure to meet projections as increased risk. In hindsight, it is relatively easy to understand why certain projects did not yield good results, the clearest reasons being poor location for a particular kind of development, or aiming the project at a demographic that did not really exist at that time. Failure to act at the right time is also a common problem and leads to projects that were less
than successful because, despite being welllocated, they appeared on the scene either too soon or too late for the market. It is often said that poor results of a project can always be recouped and can even become a success story over time. That is as true as the fact that good returns are always welcome in those cases. From the investor point of view, particularly institutions that invest based on an expected yield for each project, the lack of a good performance projection means high risk, even if the returns expected in the future are desirable. In the residential market, those risks emerge during three stages of a project: at the conception, upon execution and during marketing.
Conception As is true in several other areas, when developing a real estate product, it is not only feasible but necessary to appropriately organize ideas on the processes to be undertaken. Specifically, in the residential sector, it is crucial to have a good organization set up beforehand in order to mitigate as much risk as possible, and to take maximum advantage of the funds and time available. Once it is known that a piece of property is available for sale, either through a broker or any
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other means, it is likely that the most important question in the real estate business will arise: what are the possibilities of developing the potential of that piece of land to the maximum? In other words, what is the target market and how to meet latent demand. In order to accomplish this as effectively as possible, market and feasibility studies are highly recommended. Then, it is imperative to assess the project correctly, taking into account cash flows over the life of the entire project, based on realistic assumptions and the current legal environment.
Execution Once there is a clearer idea of the project’s potential and it looks like it would be profitable to develop it, then it is time to think about the optimum way of obtaining resources for development, including an appropriate mix of debt and capital on the part of the developer. The most common option is to apply for a bank loan for which some kind of security will be needed that, in many cases, is the property itself. Another option that is becoming ever more popular is finding resources through a private capital fund. In that case, the fund will participate in decisions made on the project and will often commit to contributing its experience in the field. Under that kind of agreement, also referred to as a joint venture, the fund expects to receive a certain yield on its capital and to share in any additional profits generated by the property with the project partner. Once purchase has been made, and with an executive project ready to develop, permits and licenses must be obtained to begin construction. Once those requirements are met, thought needs to turn to the work needed for infrastructure that will guarantee good functioning of the project. This part is essential because when done correctly, it will add surplus value to the property. Given the conditions, it is time to begin construction. At this stage, detailed supervision over the work in progress is imperative to keep costs and time in line with the master plan. Marketing The sales process tends to explode at the same time as construction - or even sooner, depending on the type of project, the target market, and how the end customer will finance his purchase. It is also very common for developers to use the revenue from pre-sales to fund development. This is a practice that is quickly disappearing in the more developed markets, such as in the U.S.A. where down payments are put into escrow accounts that the developer cannot avail himself of until the unit has been delivered.
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It is important to emphasize the role product promotion and customer follow-up on the part of developers plays because a large part of sales are determined by the initial contact between the potential customer and the seller and the seller’s follow-up. Good strategy on the sales floor and effective advertising can make the difference between quick and underperforming absorption. One of the first decisions to be made about what sales method to use is whether the developer will sell his own units or whether he will hire a company that specializes in that market. There are many reasons to lean one way or the other that depend on cost, experience, company loyalty, and post-sales labor. Once the unit sells, the collection period begins because very few buyers pay for a piece of real estate in one fell swoop. Collecting is in-
trinsically tied to the customer’s financing. For popular housing it is common for housing promotion institutions to finance up to 100% of the purchase whereby collecting from the customer is no longer the developer’s job. Other financing schemes generally include a percentage to be paid during construction with the rest due upon delivery, which is when the purchaser generally seeks bank financing. Another method is developers share in the financing of units over a very short term so that collecting becomes an indispensable factor in the success of a project since there is no advantage to having a unit sold but not paid for.
Managing Risk Unlike debt subject to contractual obligations that clearly establish return rates with collateral that backs them us, in the investor capital world risk is equivalent to uncertainty about the future. By definition, that means that it is impossible to predict with any kind of accuracy what all the risks may be. Nevertheless, by using simulation tools it is possible to run different scenarios to see what potential yields might be under various circumstances. Then it is possible to surmise and, thus, be better prepared to contend with those situations.
Investment comment
proyecto que potencialmente se puede desarrollar, y se piensa que es rentable hacerlo, es momento de pensar la manera óptima de obtener recursos para desarrollarlo mezclando de modo adecuado la deuda y el capital con el que cuenta el desarrollador. La opción más común es solicitando un préstamo bancario, con el cual será necesario contar con un colateral, que en muchos casos suele ser el total de la misma propiedad. Otra opción cada vez más popular es la obtención de recursos mediante un fondo de capital privado. En este caso, el fondo tomará parte en las decisiones del proyecto y comúnmente se comprometerá a aportar su experiencia en el ramo. Con este tipo de contrato, también llamado joint venture, el fondo espera obtener cierto rendimiento de su capital compartiendo los beneficios adicionales que genera la propiedad con el socio de proyecto. Efectuada la compra, y teniendo ya un proyecto ejecutivo para el desarrollo, es necesaria la obtención de los permisos y licencias necesarios para la construcción del proyecto. Una vez obtenidos dichos requisitos, es preciso pensar en las obras de infraestructura necesarias para el sano funcionamiento del proyecto. Esta parte es fundamental, pues de hacerse correctamente, agregará mucha plusvalía a la propiedad. Dadas las condiciones, es momento de comenzar la construcción. En esta etapa es imprescindible llevar un control minucioso de obra, con la finalidad de que ni el tiempo ni el costo se eleven en relación con lo estipulado en el plan maestro.
Fase de mercadeo
El proceso de venta suele detonarse al tiempo de la construcción o incluso antes dependiendo del tipo del proyecto, el mercado meta y la forma en que el cliente final financiará la compra. Es también muy común que los desarrolladores utilicen los ingresos de las preventas para fondear el desarrollo. Esta es una práctica en franca desaparición en mercados más desarrollados como el de los EU donde los anticipos entran a cuentas cerradas a las que el desarrollador no puede disponer sino hasta la entrega de las unidades. Es importante recalcar el papel de la promoción del producto y el seguimiento a los clientes por parte de muchos desarrolladores, pues gran parte de la venta se determina con los primeros contactos entre el cliente potencial y el vendedor y el seguimiento que éste último le dé. Una buena estrategia en piso de venta y efectiva publicidad puede ser la diferencia entre una rápida y una deficiente absorción. Una primera decisión acerca del método de venta es si será el mismo desarrollador quien venderá las unidades o contratará a una compañía especializada en este mercado. Hay múltiples razones para inclinarse por una o por otra que van desde el costo, la experiencia, la lealtad a la empresa, y la labor de post-venta. Una vez vendida la unidad inicia el periodo de cobranza, pues son pocos los que
Paulo Gomes paulo.gomes @ prudential.com
pagan un inmueble en una sola exhibición. La cobranza está ligada de manera intrínseca con la forma de financiamiento del cliente. En la vivienda popular es común que las instituciones de fomento a la vivienda financien hasta 100% de la compra con lo que el cobro al cliente deja de ser la labor del desarrollador. Otros esquemas de financiamiento generalmente incluyen un porcentaje a ser pagado durante el proceso de construcción con el restante a la entrega, donde generalmente el comprador busca financiamiento bancario. En otro esquema, muchos desarrolladores participan dentro del financiamiento de las unidades en plazos muy cortos, lo cual hace a la cobranza un factor indispensable para salir triunfante de un proyecto, ya que de nada sirve una unidad que, aunque vendida, no se ha recibido su pago.
Manejando el riesgo
A diferencia de la deuda donde hay obligaciones contractuales que establecen retornos (tasas) claros con un colateral que los soporta en el mundo de los inversionistas de capital el riesgo es igual a incertidumbre
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sobre el futuro. Esto implica, por definición, que no es posible predecir con exactitud todos los riesgos. Sin embargo, mediante el uso de herramientas de simulación es posible correr diversos escenarios con la finalidad de ver cuales podrían ser los potenciales rendimientos que se derivan de circunstancias alternativas. Es entonces posible vislumbrar, y de esta forma estar mejor preparado para lidiar con estas situaciones.
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he answer to the last question is not as clear as it might seem and it really depends on the investor’s original expectations. In many cases, unexpected good results come about due to taking bigger risks than the investor might have liked which, of course, is not good. Given the flurry of residential real estate activity in Mexico over the last five years, it is easy to point to successes. Every developer has several of his own examples in which expectations were met and exceeded. Those are the examples people in the market typically focus on. On the other hand, it is very important for those of us who are investors to look at
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Entrevista
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Isaac Metta Metta
La vivienda
continúa su dinamismo Housing continues its dynamism
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l mercado residencial plus ha tenido un importante despegue en los últimos años y su crecimiento, de acuerdo con datos de SOFTEC, parece sostenido en los siguientes años.
¿Qué opinión tiene al respecto?
Isaac Metta Metta es el Director de Vivienda Media y Residencial de GIM DESARROLLOS, y con él tuvimos oportunidad de platicar sobre el mercado de la vivienda en general, además de hablar sobre los proyectos más recientes.
Definitivamente, se ha sentido un gran empuje en el mercado de vivienda residencial. En el caso de GIM residencial estamos duplicando nuestro producto de vivienda media residencial para el 2008 en ocho mega desarrollos en el Distrito Federal, el Estado de México, Morelos y Querétaro. Sin embargo, para lograr el éxito que esperamos debemos de ser cautelosos y crear nuevos esquemas comerciales que se acomoden a las necesidades básicas del consumidor como lo son créditos, precio, ubicación, amenities, acabados contemporáneos, etcétera, pues cada día los consumidores y compradores de vivienda son más exigentes en la selección de su patrimonio.
¿GIM hace presencia en qué zonas?
¿En cuánto a la oferta de este tipo de vivienda en dónde se localizan los principales desarrollos?
¿Qué ha pasado en el sector residencial turístico? ¿Cuáles son los destinos predilectos y qué los hace tan especiales?
Básicamente los podemos encontrar en el Distrito Federal, en el Estado de México y, en
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específico, en la zona poniente en Santa Fe, Interlomas, Bosques de las Lomas, así como hacia el centro en Polanco, Lomas de Chapultepec y Paseo de la Reforma. En otros estados los podemos localizar en Morelos y Querétaro, en zonas netamente residenciales.
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GIM residencial tiene presencia en casi toda la gama y hago una mención en particular de la oferta tan exclusiva que se está dando en Paseo de la Reforma, en donde encontramos desarrollos imponentes, que alcanzan los niveles de las grandes metrópolis como Nueva York, Madrid y Londres, entre otras.
¿Qué tan demandado es este mercado?
Es un mercado en donde el consumidor toma su tiempo y evalúa su elección con un amplio abanico de producto, y esto hace que la demanda sea menor, a diferencia de la vivienda media, en donde el tema es precio y facilidad de pago.
Seguimos viendo un gran crecimiento en playas con toda la infraestructura como Aca-
Palapa Curacao Dive Resort Marina & Casino Antillas Holandesas
en Grupo Mac
¡hacemos que las cosas pasen...!
Melia Azul Ixtapa, Guerrero
Fontan Marina Club Cancún, Q.Roo
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y Asesoría Inmobiliaria + Estudios de factibilidad
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+ Desarrollos “Llave en Mano”
CORPORATIVOS +
CENTROS COMERCIALES
+
DESARROLLOS TURÍSTICOS
+ RESIDENCIAL
+
INDUSTRIAL
Entrevista
pulco, Vallarta, Cancún, Playa del Carmen y Los Cabos, pero es de mencionarse los nuevos destinos como Rosarito y Campeche, en donde se están dando las condiciones para invertir en el largo plazo.
¿La llegada de los Baby Boomers ya está incidiendo de manera positiva en el sector?
Creo que sí ha tenido una gran influencia, pero en ciertos destinos y en donde, sobre todo, su decisión sea por cercanía, específicamente en el norte del país.
¿Qué perspectivas de crecimiento tienen el mercado residencial plus y el residencial turístico?
Como lo comenté antes hay que ser consistentes y permanentes, pero con cautela en la vivienda residencial plus y en residencial turístico tenemos que verlo como una inversión en el largo plazo.
Isaac Metta Metta is the Director of Middle Income and Residential Housing for GIM DESARROLLOS and we had the opportunity to talk to him about the housing market in general as well as their most recent projects.
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he residential plus market has taken off significantly in recent years and it seems, according to SOFTEC data, that its growth will be sustained in coming years.
What do you think about that? Definitely, a great push has been felt in the residential housing market. In the case of GIM residential we are duplicating our middle income residential housing project in 2008 in eight mega developments in the Federal District, the State of Mexico, Morelos and Queretaro. However, in order to achieve the success we expect we must be cautious and create new commercial schemes that are accommodated to the basic needs of the consumer, such as loans, price, location, amenities, modern finishings etc., because consumers and housing purchasers are becoming more demanding in the selection of their property. In regards to the supply of this type of housing, where are the main developments? Basically, we can find them in the Federal District, in the State of Mexico, specifically in the west in Santa Fe, Interlomas, Bosques de las Lomas, as well as towards the center in Polanco, Lomas de Chapultepec and Paseo de la Reforma. In other states we can find them in Morelos and Queretaro, in clearly residential areas. In which areas does GIM have a presence? GIM residential has a presence in almost all of the areas and I can make mention in particular of the very exclusive supply in Paseo de la Reforma, where there are impressive developments that reach the levels of the great metropolises like
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New Cork, Madrid and London among others.
Is this market in demand? It is a market where the consumer takes his time and evaluates his choice with a wide product range, and this makes the demand less, unlike middle income housing where the issues are price and credit terms. What has happened in the residential tourist sector? What are the favorite destinations and what makes them so special? We continue to see a lot of growth in beach areas with all of the infrastructure in place, like Acapulco, Vallarta, Cancún, Playa del Carmen and Los Cabos, but new destinations like Rosarito and Campeche have to be mentioned where the conditions are good to invest in the long term. Is the arrival of the Baby Boomers having a positive effect in the sector? I think that it has had a lot of influence, but in certain destinations and where, above all, their decision is made because of proximity, specifically in the north of the country. What growth perspectives do the residential plus and residential tourist markets have? As I commented previously we have to be consistent and permanent, but cautious in residential plus housing and we have to see residential tourist housing as a long term investment.
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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
GRUPO LOMA
Crea y comercializa desarrollos de primer nivel
GRUPO LOMA. Creates and commercializes top level developments
Grupo Loma ofrece espacios que promueven y ayudan a una relación armónica entre el medio ambiente y el ser humano. Los desarrollos de este importante jugador del sector inmobiliario mexicano son espacios residenciales de lujo, que se diferencian notoriamente de la competencia. Así, Grupo Loma ha promovido una nueva cultura residencial por más de 30 años. 38
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Sección Especial Publicitaria
Grupo Loma offers spaces that promote and help a harmonious relationship between the environment and human beings. The developments carried out by this important player from the Mexican real estate sector are luxury residential spaces, which notoriously differentiate them from the competition. Grupo Loma has promoted a new residential culture for more than 30 years.
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he innovative architecture of Grupo Loma developments, as well as the creativity with which the interiors of their apartments and houses are conceived, have marked out an indubitable trend in the Mexican real estate sector. Grupo Loma doesn’t just develop, it also commercializes spaces. Therefore, the guarantee provided to purchasers and investors is complete, because in the end Loma’s services go beyond the initial sales advice. For example, they carry out the supervision of the work, they give fiscal, accounting and administrative support, in addition to helping with loans and legal aspects. Grupo Loma has built important developments all over the republic, even though they have mainly built in Mexico City, in the area of La Loma de Santa Fe. They have residential complexes like the so-called Misiones, which house horizontal type condominiums. They have also conceived developments like Las Ventanas, Dos Vistas, Rancho La Loma, El Secreto de Bosque Real and El Lago. Tatiana Ordorica, the company’s Director of Commercialization, stated that when someone interested in Grupo Loma’s developments purchases a property, they get a guarantee for added value with more than 30 years of success stories, in addition to a stupendous resale speed. “For more than 30 years, Grupo Loma has stood out from the other players in the sector for building well-located developments, with excellent finishings, extensive common areas, in short they are leading edge architectural projects, with a lot of security and they also provide the investor with a great quality of life”, states Tatiana Ordorica, Director of Commercialization.
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The best developments and places to live on another level Grupo Loma has built and delivered more than five thousand units in its 30 year history, which makes it one of the country’s most solid development groups and also a very successful one. Some other developments built by Loma are Hacienda Santa Fe, Secoyas, Dos Vistas, Tres Cañadas, El Refugio, El Secreto, Rancho Santa Fe, El Mirador and the most recent Misiones, Misión Del Lago and Misión San Aparicio. These developments –Misiones- are made up of four horizontal residential complexes with a contemporary Mexican style. All of the developments in the complex are distributed along a wide, beautiful avenue called Paseo de las Misiones, approximately 415 meters long. In the case of El Lago, this development is made up of 16 buildings, each one with four levels, and it is important to emphasize that the apartments in the complex are of different sizes, for example, they are 270, 380 or up to 500 m 2 , with private docks and terraces. This is, without doubt, one of the most exclusive and cutting edge projects in the market, located in La Loma de Santa Fe. Those who live in this beautiful development will have a view of a spectacular lake. Furthermore, the apartments that make up the Las Ventanas development are pure luxury and have a size of 200 m 2 , they have an unequalled modern architecture and the particularity of getting light from both sides. “The spaces have a functional and appropriate design for family life”, concludes Grupo Loma’s Director of Commercialization, Tatiana Ordorica. Dos Vistas, also built in the exclusive zone
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of La Loma, in Santa Fe, is a luxury residential complex that offers security, beautiful architecture in harmony with its surrounds, visual beauty and a space where form and function are perfectly mixed. If you’re looking for luxury, comfort and design, you’ll find Dos Vistas to be the perfect development for you. Tatiana Ordorica says that they point those interested in buying a Grupo Loma development towards the experts of Grupo Financiero IXE, a loan that according to their own customers, has been ranked as the best tool in the market in order to purchase, whether it’s the first property or as an investment. They say that it is the best 20 year fixed rate in pesos. Finally, for the directors of Grupo Loma, the growth plans for next year are very clear and their priority is to continue building in the area with the greatest added value and modernity in the Federal District –La Loma–, in addition to expanding and exploring different projects in other states. They predict a 2008 full of success, not only for them, but also for all of the purchasers and investors that purchase one of their developments.
Further information: Grupo Loma Mariano Escobedo No. 748, Piso 6, Colonia Anzures, Federal District, Mexico City Ph: 20994243 E-Mail: ventas@grupoloma.com.mx
Special Advertisement Section
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a innovadora arquitectura de los desarrollos de Grupo Loma, así como la creatividad con que son concebidos los interiores de sus departamentos y casas, han marcado una indiscutible tendencia en el sector inmobiliario mexicano. Grupo Loma no sólo desarrolla, sino que además comercializa los espacios. Por lo tanto, la garantía brindada a los compradores e inversionistas es total, pues finalmente los servicios de Loma van más allá de la asesoría inicial de la venta. Por ejemplo, realizan la supervisión de la obra, dan apoyo fiscal, contable y administrativo, aparte de ayudarle con el crédito y aspectos jurídicos. Grupo Loma ha construido importantes desarrollos a lo largo de toda la república, aunque principalmente han edificado en la ciudad de México, en la zona de La Loma de Santa Fe. Así, tienen conjuntos habitacionales como las llamadas Misiones, que albergan condominios de tipo horizontal. Además, también han concebido desarrollos como Las Ventanas, Dos Vistas, Rancho La Loma, El Secreto de Bosque Real y El Lago. Comenta Tatiana Ordorica, Directora de Comercialización de la compañía, que cuando un interesado en los desarrollos de Grupo Loma adquiere una propiedad, obtiene una garantía de plusvalía con más de 30 años de historias de éxito, además de una estupenda velocidad de reventa. “Por más de 30 años, Grupo Loma se ha diferenciado de otros jugadores del sector por construir desarrollos bien ubicados, con excelentes terminados, amplias zonas comunes. Son en síntesis proyectos arquitectónicos de vanguardia, con mucha seguridad y, así mismo, le brindan al inversionista una gran calidad de vida”, afirma Tatiana Ordorica, Directora de Comercialización.
Los mejores desarrollos y lugares para vivir a otro nivel
Grupo Loma ha construido y entregado en sus 30 años de historia más de cinco mil unidades, lo cual los convierte en uno de los grupos desarrolladores más sólidos del país y, además, con mucho éxito. Algunos otros desarrollos edificados por Loma son Hacienda Santa Fe, Secoyas, Dos Vistas, Tres Cañadas, El Refugio, El Secreto, Rancho Santa Fe, El Mirador y las más recientes Misiones, Misión Del Lago y Misión San Aparicio. Estos desarrollos –Misiones- se conforman por cuatro conjuntos habitacionales de tipo
horizontal, con un estilo mexicano contemporáneo. Todos los desarrollos del conjunto se distribuyen a lo largo de una amplia y bonita avenida llamada Paseo de las Misiones, aproximadamente de 415 metros de largo. En el caso Del Lago, este desarrollo se compone de 16 edificios de cuatro niveles cada uno, en el cual es importante resaltar en el conjunto que los departamentos tienen diversos tamaños, por ejemplo, tienen 270, 380 o hasta 500 m2, con muelles y terrazas privados. Este es, sin duda, uno de los proyectos más exclusivos y vanguardistas del mercado, ubicado en La Loma de Santa Fe. Quienes habiten en este hermoso desarrollo tendrán como vista un espectacular lago. Por otro parte, los departamentos que conforman el desarrollo Las Ventanas son totalmente de lujo y tienen un tamaño de 200 m 2, cuentan con una arquitectura moderna sin igual y la particularidad de recibir luz por ambos frentes. “Los espacios tienen un diseño funcional y adecuado para la vida familiar”, concluye la Directora de Comercialización de Grupo Loma, Tatiana Ordorica. Dos Vistas, igualmente construido en la exclusiva zona de La Loma, en Santa Fe, es un conjunto residencial de lujo que ofrece seguridad, hermosa arquitectura en equilibrio con su entorno, belleza visual y un espacio donde la forma y la función se mezclan
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de manera perfecta. Quien busca lujo, comodidad y diseño encuentra en Dos Vistas el desarrollo perfecto. Expresa Tatiana Ordorica que a los interesados en comprar un desarrollo de Grupo Loma, ellos los acercan a los expertos de Grupo Financiero IXE, crédito que de acuerdo con los mismos clientes ha sido calificado como la mejor herramienta del mercado para adquirir bien sea la primera propiedad o como inversión. Comentan que es la mejor tasa fija en pesos a 20 años. Finalmente, para los directivos de Grupo Loma los planes de crecimiento para el siguiente año están muy claros y su prioridad es seguir construyendo en la zona de mayor plusvalía y modernidad del Distrito Federal –La Loma–, además de expandirse y explorar diferentes proyectos en otros estados del país. Vislumbran un 2008 lleno de éxito no sólo para ellos, sino también para todos los compradores e inversionistas que adquieran alguno de sus desarrollos.
Mayores informes:
Grupo Loma Mariano Escobedo No. 748, Piso 6, Colonia Anzures, Distrito Federal, Ciudad de México. Tel: 20994243 E-Mail: ventas@grupoloma.com.mx
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Evento
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Ge Money abre nueva sucursal VIP
en Monterrey
GE Money opens a new VIP branch in Monterrey
Tras haber colocado 1,500 millones de pesos en créditos en la ciudad de Monterrey durante el 2007, GE Money Crédito Hipotecario decidió iniciar en esta ciudad el programa de apertura de sucursales. Su meta para el 2008 es colocar créditos por 2,800 millones de pesos en el noreste del país.
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a Sociedad Financiera de Objeto Limitado y filial del corporativo General Electric, GE Money Crédito Hipotecario, abrió las puertas de su nuevo centro hipotecario el pasado mes de octubre en la Zona Metropolitana de Monterrey. En esta oficina se ofrecerán servicios especializados a clientes de alto nivel para la adquisición de viviendas residenciales. La apertura del centro tiene como objetivo incrementar la capacidad de atención hacia los clientes de la región noreste del país, mercado en el que la compañía pretende colocar alrededor de 2,800 millones de pesos (mdp) durante el 2008. Así, con el fin de alcanzar dicha meta, GE Money ha puesto en operación un equipo especializado formado por personal administrativo y ejecutivos de venta. Además, este centro hipotecario contará con el apoyo de
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más de 15 brokers dedicados exclusivamente a la promoción de créditos GE Money, los cuales en la actualidad logran 80% de la colocación total de la financiera. “La iniciativa de GE Money Crédito Hipotecario es mantener el nivel de servicio que hasta este momento hemos ofrecido a nuestros clientes, en todos los segmentos de mercado, mediante nuestros centros hipotecarios. Por esto, muy pronto estaremos inaugurando otras sucursales en las principales ciudades del país”, señaló Edwin Vega, Director General de GE Money Crédito Hipotecario.
Crédito hipotecario GE Money, un producto difícil de igualar
GE Money Crédito Hipotecario tiene sólo cinco años de hacer presencia en el mercado de los créditos y en ese corto tiempo se ha
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posicionado entre los cinco primeros bancos y SOFOLES del país en materia de financiamiento para la vivienda. Es un crédito, sin dudas, con características especiales. Por ejemplo, con tasas de interés bastante competitivas, un desembolso inicial mínimo y un pago fijo bajo. Estas tres características han llevado a esta empresa a colocarse a la vanguardia en el desarrollo de productos accesibles para el cliente. Cabe mencionar, como dicen los propios ejecutivos de la empresa al mando de Edwin Vega, que es una compañía preocupada por el medio ambiente y el cambio climático. Por lo tanto, GE Money ofrece a sus clientes un concepto denominado “crédito amigable”, mediante el que se contribuye a disminuir el consumo de electricidad en México y a generar una conciencia de ahorro energético. Con este tipo de crédito, GE Money entrega a cada cliente un folleto explicativo con pequeños consejos para reducir el consumo de electricidad en el hogar y un paquete ecológico con cinco focos GE tipo espiral. De este modo, si en el siguiente año GE Money espera colocar alrededor de 12,500 créditos en el nivel nacional, esto equivaldrá a un total de 60 mil focos ahorradores de energía que se obsequiarán a sus clientes. “Lo anterior representaría un ahorro de energía anual similar al consumo de electricidad de las oficinas de GE Money México, o a iluminar 7,800 viviendas en México durante
Evento
David Álvarez y Enrique Balleza un año”, explica Edwin Vega, Director General de GE Money Crédito Hipotecario. Por otra parte, GE Money ha rediseñado sus procesos de otorgamiento de crédito para reducir al máximo el consumo de papel y ha invitado a todos sus proveedores a que se sumen a esta iniciativa, por lo cual cada día un mayor número de empresas se vuelven amigables con el medio ambiente. “GE Money Crédito Hipotecario brinda también los beneficios del programa Adicionando Valor, con el cual otorga a sus clientes descuentos en línea blanca y de audio y video de las mejores marcas, así como servicios telefónicos”, comenta Enrique Balleza, directivo de la entidad. Finalmente, hay que comentar que GE Money Crédito Hipotecario inició sus operaciones en el 2002, cuando General Electric adquirió General Hipotecaria. Con más de 1.5 billones de dólares en activos se encuentra posicionada hoy entre los cinco principales bancos y SOFOLES del país. En el 2006 recibió una Mención especial en el Premio Nacional de Vivienda por el producto Mexican Dream Mortgage, y en el 2007 fue calificada por CONDUSEF con un 10 en transparencia y calidad de la información.
Mayores informes: Centro Hipotecario GE Money Monterrey, Plaza Comercial Gómez Morín No. 404, Colonia Villas de Aragón, CP 66273, San Pedro Garza García. Tel: 0181 8378 6276. WEB: www.gemoney.com.mx
After having approved 1.5 billion pesos in loans in Monterrey during 2007, GE Money Crédito Hipotecario decided to start a branch opening program in this city. Their goal for 2008 is to approve loans to the amount of 2.8 billion pesos in the northeastern region of the country.
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he Limited Object Financial Society and subsidiary of General Electric, GE Money Crédito Hipotecario, opened the doors of its new mortgage center last October in Monterrey’s metropolitan area. In this office, specialized services will be offered to high level customers for the purchase of residential housing.
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The objective of the opening of this center is to increase the customer service capacity in the northeast region of the country, a market in which the company plans to invest around 2.8 billion pesos during 2008. So, in order to accomplish said goal, GE Money has put a specialized team into operation made up of administrative personnel and sales executives. Also, this mortgage center shall have the support of more than 15 brokers dedicated exclusively to the promotion of GE Money loans, which currently reach 80% of the total investment of the financial organization. “GE Money Crédito Hipotecario’s initiative is to maintain the level of service that, until now, we have offered to our customers in all of the market segments through our mortgage centers. For this, very soon we will be opening other branches in the country’s main cities”, stated Edwin Vega, General Director of GE Money Crédito Hipotecario.
Crédito hipotecario GE Money, a product that is difficult to equal GE Money Crédito Hipotecario has only been in the loan market for five years and in this short time it has positioned itself among the top five banks and SOFOLES of the country in matters of housing finance. It is a loan, without doubt, with special characteristics. For example, with very competitive interest rates, a minimum initial payment and a low fixed payment. These three characteristics have taken this company to the forefront in the development of accessible products for customers. It must be mentioned, as the executives of the company headed up by Edwin Vega say, that it is a company that is concerned about the environment and climatic change. Therefore, GE Money offers its customers a concept called “friendly credit”, through which it contributes to reducing the consumption of electricity in Mexico and generating awareness about energy saving. With this type of loan, GE Money delivers each customer an explanative brochure with small tips about how to reduce electricity consumption in the home and an ecological package with five GE spiral bulbs. In this way, if GE Money expects to approve around 12,500 loans nationally next year, this would be equal to a total of 60,000 energy saving bulbs that would be given away to their customers.
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“That would represent an annual energy saving similar to the consumption of the GE Money Mexico offices, or lighting 7,800 homes in Mexico for one year” explains Edwin Vega, General Director of GE Money Crédito Hipotecario. On the other hand, GE Money has redesigned its loan granting processes in order to reduce paper consumption and has invited all of its suppliers to join in with this initiative; therefore every day a greater number of companies are becoming environmentally friendly. “GE Money Crédito Hipotecario also provides the benefits of the Adding Value program, with which it grants its customers discounts in white ware and audio and video equipment of the best brands, as well as telephone services” comments Enrique Balleza, director of the organization. Finally, it must be mentioned that GE Money Crédito Hipotecario began operations in 2002, when General Electric bought General Hipotecaria. With more than 1.5 billion dollars in shares it is now positioned among the country’s main five banks and SOFOLES. In 2006 it received special mention in the National Housing Awards for the product Mexican Dream Mortgage, and in 2007 it was rated by CONDUSEF as having a 10 in terms of transparency and information quality.
Further information: Centro Hipotecario GE Money Monterrey, Plaza Comercial Gómez Morín No. 404, Colonia Villas de Aragón, CP 66273, San Pedro Garza García. Ph: 0181 8378 6276. Website: www.gemoney.com.mx
En Portada
un grupo de vanguardia DRT, a Group at the Forefront
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On Cover
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omo es sabido, el Grupo DRT ha incursionado en otros ámbitos empresariales con igual o mayor éxito, como es el caso del Parque Industrial Querétaro, considerado el mejor de Latinoamérica. Por otro lado, en el nuevo aeropuerto internacional del estado opera un FBO (Fixed Base Operation), el cual da servicio a la aviación privada a través de su empresa BUSSINAIR. En el 2008, celebrando sus primeros 15 años, propone y maneja el concepto de “Banco de Tierra” en alianza con el Grupo BRE, el cual tiene una trayectoria brillante e impecable tanto en México como en el ámbito internacional y MORGAN STANLEY, reconocido grupo con prestigio a escala mundial. En el marco de sus 15 años y de nuevas alianzas, el Grupo DRT ha puesto hoy en día en el mercado cuatro enormes proyectos inmobiliarios: Cumbres del Lago, Juriquilla Santa Fe, El Refugio y El Mirador. Estos proyectos, apegados a los lineamientos marcados por las autoridades para un crecimiento ordenado de la zona conurbada de la capital queretana, tienen tal fuerza y proyección que han impactado en toda la región.
Alianzas en favor del desarrollo
Residencial Cumbres del Lago, con una extensión de 202 hectáreas y 2,344 lotes, surge de la alianza entre Grupo DRT, familia Torres Landa a través de Provincia Juriquilla y la fa-
Desarrollos Residenciales Turísticos es reconocido en el mercado inmobiliario como un grupo vanguardista, pues todos sus desarrollos han sido siempre exitosos para satisfacción de sus clientes. milia Posada con Industriales Poblanos. Se ubica sobre la autopista federal 57, conocida como la del TLC (Tratado de Libre Comercio), columna vertebral de comunicación terrestre nacional y a escasos minutos del centro de Querétaro capital, Patrimonio Cultural de la Humanidad. Este desarrollo residencial se ha convertido en la cereza del pastel en Provincia Juriquilla, y es que desde su concepción, hace tres años, estuvo destinado a ser el desarrollo residencial más importante del centro del país. Una de las bondades de esta ubicación es que al encontrarse dentro de Provincia Juriquilla cuenta con la oferta de todos los servicios de primer nivel, tales como hotelería de gran turismo, exclusiva zona de restaurantes, club de golf, lago con 40 hectáreas de superficie, una encantadora plaza de toros, cercanía de universidades y escuelas de alto prestigio, ofreciendo lo mejor para la comodidad de sus residentes.
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En portada
Además de las cualidades que rodean su entorno ofrece a sus clientes terrenos desde 270 m 2 con vistas espectaculares, amplias avenidas arboladas, un parque central con más de 20 hectáreas, así como un parque temático compuesto por dos preciosos lagos artificiales e internet inalámbrico, control de acceso restringido, vigilancia y una infraestructura con los más modernos conceptos de urbanización. Actualmente ya están a la venta los terrenos de sus últimas etapas, correspondientes a la 5ta y 6ta, lo que da mayor plusvalía a los compradores.
Opciones de alto nivel
Para todos quienes tienen interés en vivir o invertir en un terreno en Provincia Juriquilla, zona exclusiva de Querétaro, cuentan también con la opción de Juriquilla Santa Fe, desarrollo realizado en conjunto con la familia Torres Landa que integra Provincia Juriquilla y la familia Posada, que conforma Industriales Poblanos. Este fraccionamiento tiene a la venta terrenos desde 160 m2 en dos condominios: Lomas de Santa Fe y Villas de Santa Fe. Ambos están totalmente bardados, con extensas y hermosas áreas verdes, accesos controlados, además de todos los servicios e instalaciones del más alto nivel. Juriquilla Santa Fe tiene una superficie total de 889,152.16 m 2 y cuenta con 49 macrolotes, tres de los cuales se han destinado para la comercialización de 210 lotes unifamiliares. Respecto del desarrollo residencial El Refugio, operado por PANGEA, empresa que surge de la alianza entre Grupo DRT, Grupo BRE y MORGAN STANLEY, se puede decir que es la punta de lanza de un ambicioso proyecto de crecimiento urbano planeado, llamado a ser el Querétaro moderno. Está ubicado en la zona de mayor plusvalía de la ciudad, a tan sólo 10 minutos del centro de Querétaro y a cinco del boulevard Bernardo Quintana, sobre el nuevo anillo Fray Junípero Serra, obra magna de infraestructura vial, que acortará distancias en la capital queretana hasta en 50%. El Refugio tiene un total de 2,915 lotes, entre macrolotes y lotes unifamiliares, y una superficie total de 134 hectáreas. Ofrece lotes que van de los 128 a los 450 m2, además de un importante corredor urbano comercial sobre el anillo vial Fray Junípero Serra. Este fraccionamiento estará totalmente bardado, contará con accesos controlados por plumas automáticas y con una espectacular fuente en el acceso principal, la cual ya se puede apreciar. Así mismo, el fraccionamiento está provisto de un conjunto de esculturas en glorietas para embellecer el lugar y de áreas verdes integrales, donde se puede disfrutar de una ciclopista y canchas de volley ball playero. Un caso excepcional ha sido el lanzamiento del desarrollo residencial El Mirador, pues en tan sólo tres semanas su primera etapa, compuesta por más de 230 lotes, ya estaba agotada. Este éxito se atribuye a su ubicación, ya que se encuentra al sur de la
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ciudad sobre una de las principales vías, la prolongación de la Avenida Constituyentes, antigua salida hacia México. Este desarrollo residencial tiene 135 hectáreas de extensión y está comercializando lotes individuales desde 128 m 2, macrolotes para el desarrollo de conjuntos condominales, así como lotes y macrolotes de uso comercial sumando un total de 1,802 lotes. El Mirador cuenta con amplias calles y avenidas con servicios ocultos para mantener la estética del paisaje, una ciclopista que recorrerá todo el fraccionamiento, hermosas áreas verdes diseñadas (al igual que en El Refugio) por el prestigioso arquitecto de paisaje Michael McKay, quien trabajó el World Trade Center de Dubai, así como Euro Disney, los hoteles Hyatt, Hilton y Marriot, entre muchos otros proyectos en más de 30 países. Con esto, Grupo DRT inicia una nueva y prometedora etapa y un número importante
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de alianzas estratégicas exitosas después de 15 años de trabajo y que gracias a éstas usted puede hacer realidad su deseo de vivir en una de las cuatro excelentes ubicaciones que le ofrece, realizar una extraordinaria inversión inmobiliaria o, si es desarrollador, adquirir macrolotes para ofrecer vivienda con la mejor infraestructura en servicios.
Contactos
Cumbres del Lago y Juriquilla Santa Fe: + 52 (442) 190 2302 francisco.mendez@cumbresdellago.net El Refugio: + 52 (442) 190 6622 mvega@drt.com.mx El Mirador: +52 (442) 125 7236 leonordrt@drt.com.mx
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Desarrollos Residenciales Turísticos is recognized in the real estate market as a cutting edge group; all of their developments have always been successful to the satisfaction of their customers.
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t is known that the DRT Group has moved into other business fields with the same or even more success, such as the case of Parque Industrial Queretaro (Queretaro Industrial Park), considered the best in Latin America. Furthermore, the state’s new international airport operates an FBO (Fixed Base Operation), which gives service to private aviation through its company BUSSINAIR. In 2008, celebrating its first 15 years, it proposes and manages the concept of the “Banco de Tierra” in partnership with the BRE Group, which has a brilliant and impeccable record both in Mexico and abroad and MORGAN STANLEY, a recognized group with international prestige. With their 15 years of experience and their new partnerships, the DRT Group has now put four enormous real estate projects into the market: Cumbres del Lago, Juriquilla Santa Fe, El Refugio and El Mirador. These projects, sticking to the guidelines marked out by the authorities for the orderly growth of the Queretaro State Capital’s suburban area, have such force and projection that they have had an impact on the entire region.
Partnerships in favor of development Residencial Cumbres del Lago, with an extension of 202 hectares and 2,344 lots, brings about a partnership between the DRT Group, the Torres Landa family through Provincia Juriquilla and the Posada family with Industriales Poblanos. It is located on federal highway 57, known as the TLC (Free Trade Agreement), the backbone of national land communication, and it is a few minutes from the Queretaro capital’s city center, a World Heritage Site. This residential development has been turned into the icing on the cake for Provincia Juriquilla, and since its conception three years ago, it was destined to become the most important residential development in the center of the country. One of the good things about this location is that because it is inside Provincia Juriquilla, it has all of the first class services such as gran turismo hotels, an exclusive restaurant area, a golf club, a lake with a surface area of 40 hectares, a charming bull ring, in addition to the proximity of very prestigious universities and schools, offering the best for the comfort of its residents. In addition to the features that surround this environment, it offers its customers sections from 270 m 2 with spectacular views, wide treelined avenues, a central park with more than 20 hectares, as well as a theme park made up of
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two precious artificial lakes, wireless internet, restricted access, security and infrastructure with the most modern concepts of urbanization. Currently, the sections from its final stages are for sale, corresponding to the 5th and 6th stages, which give better added value to purchasers.
Top level options All of those who are interested in living or investing in a piece of land in Provincia Juriquilla, an exclusive part of Queretaro, also have the option of Juriquilla Santa Fe, a development carried out with the Torres Landa family who make up Provincia Juriquilla and the Posada family, who make up Industriales Poblanos. This sub-division has sections from 160m 2 for sale in two gated communities: Lomas de Santa Fe and Villas de Santa Fe. Both are completely fenced with extensive beautiful green areas and controlled access in addition to all of the highest quality services and installations. Juriquilla Santa Fe has a total surface area of 889,152.16 m 2 and it has 49 macro-lots, three of which have been set aside for the commercialization of 210 single family lots.
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Regarding the residential development El Refugio operated by PANGEA, a company that came about from the partnership between the DRT Group, the BRE Group and MORGAN STANLEY, it can be said that it is the launching point for an ambitious planned urban growth project, meant to be the modern Queretaro. It is located in the area with the highest added value in the city, just 10 minutes from downtown Queretaro and five from Bernardo Quintana Boulevard, on the new ring road Fray JunĂpero Serra, a masterpiece of roading infrastructure that will cut down distances in the Queretaro capital by up to 50%. El Refugio has a total of 2,915 lots, being macro-lots and single family lots, and a total surface area of 134 hectares. It offers lots than go from 128 to 450 m 2 , in addition to an important urban commercial corridor on the ring road Fray JunĂpero Serra. This subdivision will be completely fenced, it will have controlled access by automatic arms and a spectacular fountain at the main access point, which can already be appreciated. Also, the subdivision has a collection of sculptures at the roundabouts in
En portada
order to beautify the area and a group of integral green areas, where a cycle track and beach volley ball courts can be enjoyed. An exceptional case has been the launch of the residential development El Mirador, in just three weeks of its first stage, made up of more than 230 lots, it has already sold out. This success is attributed to its location because it is to the south of the city on one of the main roads, the extension of Avenida Constituyentes, and the old exit to Mexico City. This residential development has 135 hectares of extension and is commercializing individual lots from 128 m 2 , macro-lots for the development of condominiums, as well as lots and macro-lots for commercial use, adding up to a total of 1,802 lots. El Mirador has wide streets and avenues with hidden services in order to maintain the aesthetics of the countryside, a cycle track that will go around the entire subdivision, beautiful green areas designed (just like in El Refugio) by prestigious landscape architect Michael McKay, who worked on the World Trade Center in Dubai, as well as Euro Disney, the Hyatt, Hilton and Marriot hotels, among many other projects in more than 30 countries.
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With this, the DRT Group is beginning a new and promising stage and a number of important successful strategic partnerships after 15 years of work and thanks to this, you can make your wish to live in one of the four excellent locations offered to you a reality, make an extraordinary real estate investment or, if you are a developer, purchase macro-lots in order to offer housing with the best infrastructure in terms of services.
Contact :
Cumbres del Lago y Juriquilla Santa Fe: + 52 (442) 190 2302 francisco.mendez@cumbresdellago.net El Refugio: + 52 (442) 190 6622 mvega@drt.com.mx El Mirador: +52 (442) 125 7236 leonordrt@drt.com.mx
Sección Especial Publicitaria
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
PlayaMar Tres Cantos
marca la diferencia
PlayaMar Tres Cantos makes the Difference
Con 28 años de experiencia Parque Reforma Promotora Inmobiliaria ofrece en Acapulco una redituable opción de inversión familiar y alta plusvalía. Se trata de PlayaMar Tres Cantos, un hermoso complejo de apartamentos en la Zona Diamante, el cual ya cautivó a varios inversionistas.
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uando se trata de hablar de PlayaMar Tres Cantos lo primero que se nos viene a la mente es su exclusivo diseño. Este desarrollo, sin duda, marca la diferencia por una sencilla razón, es un proyecto residencial que enamora a primera vista. PlayaMar Tres Cantos es ideal para aquellas personas que buscan un hogar único en la playa, con una ubicación privilegiada, al estar localizado en una de las playas más hermosas dentro de la Zona Diamante, así como de fácil acceso al aeropuerto y a la Autopista del Sol. Este desarrollo cuenta con apartamentos desde 250 m2 con una espectacular vista al mar, en un ambiente exclusivo y de alto nivel. Tiene el toque particular de los prestigiados arquitectos mexicanos Wiechers, por lo que la modernidad y el lujo son elementos que enmarcan cada rincón de los apartamentos, los cuales han sido diseñados pensando en la comodidad que demandan los residentes.
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PlayaMar Tres Cantos, sinónimo de plusvalía
Al adquirir su propiedad en PlayaMar Tres Cantos no tendrá duda que esta inversión será totalmente redituable, sobre todo, tratándose de un desarrollo con las características que éste ofrece. Hoy, PlayaMar Tres Cantos se ha convertido en una excelente opción de inversión familiar, pues es plusvalía que se disfruta. Con esto se muestra el liderazgo con el que cuenta Parque Reforma en Acapulco, donde más de 600 familias ya disfrutan del estilo de vida PlayaMar, distribuidas en cuatro hermosos complejos: Residencial PlayaMar, Club PlayaMar, PlayaMar Diamante y, ahora, PlayaMar Tres Cantos. Con la construcción de estos desarrollos, Parque Reforma confirma su compromiso de calidad, el cual se traduce en confianza y aceptación de sus clientes.
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PlayaMar Tres Cantos, un desarrollo al más puro estilo Parque Reforma
Parque Reforma Promotora Inmobiliaria es una empresa especializada en el desarrollo de inmuebles con los más altos estándares de calidad en el área corporativa, residencial y turística. Por eso, no nos debe sorprender la espectacular construcción y la arquitectura reflejada en PlayaMar Tres Cantos. Su filosofía se basa en la impecable calidad que deposita en cada proyecto, esto confirma su solidez y permanencia en el medio inmobiliario. Parque Reforma otorga a cada cliente una oportunidad de inversión y calidad de vida en cada edificación. Uno de los mayores orgullos de Parque Reforma es que adicionalmente a sus estrictos parámetros de calidad ha sido reconocida como Empresa Socialmente Responsable durante seis años consecutivos.
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Comodidad y vanguardia arquitectรณnica
s !PARTAMENTOS DESDE M . s !CABADOS DE LUJO s #UATRO RECร MARAS DOS CON VISTA AL MAR s !MPLIA TERRAZA s !IRE ACONDICIONADO CON CONTROLES INDIVIDUALES POR ZONA s 5NA BODEGA POR APARTAMENTO s %NLACE DE BANDA ANCHA PARA INTERNET EN CADA APARTAMENTO s !VANZADOS SISTEMAS DE SEGURIDAD s 3ERVICIO Mร DICO LAS HORAS
Diversiรณn al estilo PlayaMar
s s s s s s s s s s s s s s s s
0ALAPA snack Y BAR *UEGOS INFANTILES EN JARDINES *UEGOS ACUร TICOS Y TOBOGร N M DE ALBERCAS Jacuzzi EN LOS JARDINES ยญREA DE HAMACAS Y DESCANSO METROS DE FRENTE DE PLAYA MIL M DE JARDINES FRENTE AL MAR #ANCHAS DE padel Y TENIS 'IMNASIO EQUIPADO Y 3PA 3ALร N DE JUEGOS Mร LTIPLES Putting green. Business center. ,UDOTECA 3ALร N DE PROYECCIONES 3ALร N DE Jร VENES
PlayaMar Tres Cantos, uniรณn de talentos
%STE DESARROLLO UNE LA EXPERIENCIA DE 0ARQUE 2EFORMA 0ROMOTORA )NMOBILIARIA !NIDA FILIAL INMOBILIARIA DEL 'RUPO ""6! FIRMA ESPAร OLA CON AMPLIA TRAYECTORIA EN %UROPA ASร COMO $ESARROLLOS Y #ONSTRUCCIONES 3 ! $%#/3! ENCARGADA DE LA CONSTRUCCIร N &INALMENTE ESTE EQUIPO DE EMPRESAS VISIONARIAS ES EJEMPLO DE VANGUARDIA INMOBILIARIA Y COMPROMISO CON CADA CLIENTE AL CUIDAR CADA UNO DE LOS DETALLES LO CUAL DA COMO RESULTADO 0LAYA-AR 4RES #ANTOS UN PROYECTO CON ESTILO BUEN GUSTO Y SOBRE TODO PLUSVALร A GARANTIZADA
Mayores Informes
3I DESEA VIVIR AL ESTILO DE VIDA 0LAYA-AR VISITE EL APARTAMENTO MUESTRA UBICADO EN "OULEVARD "ARRA 6IEJA S N ANTES DE 4RES 6IDAS -AIL ventas@parquereforma.com.mx 7%" www.playamartrescantos.com.mx 4ELร FONOS EN -ร XICO 4ELร FONOS EN !CAPULCO
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SecciĂłn Especial Publicitaria
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Fun PlayaMar style 0ALAPA SNACK AND BAR 0LAYGROUNDS 7ATER SLIDE M 2 of pools. *ACUZZI IN THE GARDENS (AMMOCK AND REST AREA M ON THE BEACHFRONT M 2 of beachfront gardens. 0ADDLE TENNIS AND TENNIS COURTS %QUIPPED GYMNASIUM AND 3PA 'AMES ROOM 0UTTING GREEN "USINESS CENTER 0LAYROOM 0ROJECTION ROOM
With 28 years of experience Parque Reforma Promotora Inmobiliaria offers a worthwhile option for family investment and high added value in Acapulco. I’m talking about PlayaMar Tres Cantos, a beautiful apartment complex in Zona Diamante that has already captivated several investors.
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When talking about PlayaMar Tres Cantos the first thing that comes to mind is its exclusive design. This development, without doubt, makes the difference for one simple reason; it is a residential project that makes you fall in love at first sight. PlayaMar Tres Cantos is ideal for those people looking for a unique home at the beach, with a privileged location, because it is located on one of the most beautiful beaches in Zona Diamante, as well as easy access to the airport and the Highway del Sol. This development has apartments from 250 m 2 with a spectacular view of the sea, in an exclusive top level environment. It has the particular touch of the prestigious Mexican architects, Wiechers, therefore modernity and luxury are elements that frame every corner of the apartments that have been designed with the comfort that the residents have in mind.
PlayaMar Tres Cantos, a synonym for added value When making an investment in PlayaMar Tres Cantos you will have no doubt that your investment will be completely worthwhile, mainly because of all the characteristics that this development offers. Today, PlayaMar Tres Cantos has become an excellent family investment option
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because it is added value that can be enjoyed. With this, the leadership that Parque Reforma has in Acapulco is shown, where more than 600 families already enjoy the PlayaMar lifestyle, distributed in four beautiful complexes: Residencial PlayaMar, Club PlayaMar, PlayaMar Diamante and now PlayaMar Tres Cantos. With the construction of these developments, Parque Reforma confirms its quality commitment, which is translated into the confidence and acceptance of its customers.
PlayaMar Tres Cantos, a development in the purest Parque Reforma style Parque Reforma Promotora Inmobiliaria is a company that specializes in the development of properties with the highest quality standards in the corporate, residential and tourist areas. Because of that, the spectacular construction and architecture reflected in PlayaMar Tres Cantos shouldn’t surprise us. Its philosophy is based on the impeccable quality it puts into each project, this confirms their solidity and permanence in the real estate sector. Parque Reforma gives every customer an investment opportunity ad quality of life in every building. One of the greatest prides of Parque Refor-
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Architectural comfort and modernity !PARTMENTS FROM M 2 . ,UXURY FINISHINGS &OUR BEDROOMS TWO WITH SEA VIEWS ,ARGE TERRACE !IR CONDITIONING WITH INDIVIDUAL controls for each zone. /NE STORAGE ROOM PER APARTMENT "ROADBAND )NTERNET IN EACH APARTMENT !DVANCED SECURITY SYSTEMS HOUR MEDICAL SERVICE
ma is that in addition to its strict quality parameters, it has been recognized as a Socially Responsible Company for six consecutive years.
PlayaMar Tres Cantos, a union of talents This development brings together the experience of Parque Reforma Promotora Inmobiliaria, Anida, a real estate subsidiary of Grupo BBVA, a Spanish firm with a lot of experience in Europe as well as Desarrollos y Construcciones, S.A. (DECOSA), in charge of the construction. Finally, this team of visionary companies is an example of the real estate vanguard and commitment to each customer, by taking care of each of the small details, which has resulted in PlayaMar Tres Cantos, a project with style, good taste and above all, guaranteed added value. Further information If you would like to live the PlayaMar lifestyle, visit the show apartment in Boulevard Barra Vieja, numberless, before Tres Vidas. E-mail: ventas@parquereforma.com.mx WEB: www.playamartrescantos.com.mx Phone numbers in Mexico: 59802447 - 59802424 - 52811516 Phone numbers in Acapulco: 01(744) 462 1530/31
Sección Especial Publicitaria
Por Ing. Francisco Salas Director General de Prisma Proyectos
PRISMA PROYECTOS Líderes en la dirección y coordinación de proyectos hoteleros PRISMA PROYECTOS. Leaders in the direction and coordination of hotel projects
La dirección de obra de proyectos hoteleros es la principal característica de nuestra gerencia. Cumplir con los estándares marcados por las grandes cadenas… es nuestra especialidad
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risma Proyectos se ha caracterizado a lo largo de todos estos años por ser la única gerencia de obra que, en su experiencia, destaca de manera importante la dirección y la coordinación de proyectos hoteleros. Refiriéndonos a la administración de este tipo de desarrollos es muy importante hacer hincapié en que el alcance de nuestra parte va mucho mas allá de lo que nuestros competidores ofrecen, pues en estos casos el trabajo desempeñado por los profesionistas de Prisma Proyectos incluye un proyecto conocido como “LLAVE EN MANO.”
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Consideramos importante el definir a qué nos referimos con este término. Se trata de proyectos en los que la Gerencia de Obra se encarga de 100% del mismo, desde el diseño conceptual, el proyecto ejecutivo, las ingenierías, la construcción y el suministro de equipamiento, entre otros aspectos. Así, el alcance de Prisma en estos desarrollos abarca hasta el día de la apertura al público, entregar las habitaciones y demás áreas del hotel 100% terminadas, acondicionadas y equipadas para que los huéspedes puedan hacer uso de sus instalaciones en ese mismo instante.
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Con más de 10 proyectos hoteleros desarrollados y otros en proceso el compromiso de nuestra empresa con este ramo inmobiliario es muy grande, ya que ésta es nuestra especialidad, es decir, queremos que nuestros clientes tengan la tranquilidad de que están dejando su proyecto en manos de los expertos.
Prisma hace de su proyecto un total éxito
La construcción de hoteles tiene requisitos y especificaciones muy particulares como, por ejemplo, cumplir con una serie de es-
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tándares que cada cadena hotelera marca, y que además, debe de revisar y considerar a detalle, ya que si no se cumplen, no se permite la apertura de las obras. Por esto, en la Dirección de Obra de Prisma podemos ofrecer a nuestros clientes la tranquilidad de que seremos nosotros los responsables de que las cosas se den, y que los ahorros que les ofrecemos en sus proyectos, harán de éstos un gran éxito. Dentro de nuestra experiencia podemos mencionar que la construcción de un hotel de 11 niveles lo entregamos para su apertura en 10 meses. Hemos trabajado con varias de las más importantes cadenas hoteleras, como HILTON, con la construcción de los hoteles HAMPTON INN, DOUBLETREE y HOMEWOOD; con IHG, desarrollando hoteles HOLIDAY INN EXPRESS y HOLIDAY INN EXPRESS HOTEL & SUITES; con la cadena MARRIOT, hoteles COURTYARD y varios más.
Algunos proyectos HOTELEROS en los que ha participado Prisma s s s s s s s s s s
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No cabe duda que nuestra metodología ha sido examinada y calificada de manera exitosa por muchos profesionales de la industria inmobiliaria. Hoy podemos decirles a nuestros clientes del sector hotelero que tenemos estrategias probadas, las cuales nos permiten garantizarles que un día de entrega antes de lo planeado… es un día más de ocupación.
Para obtener mayores informes de Prisma Proyectos: Avenida Fundadores No. 953, 1er. Piso, Colonia Valle Oriente, NL. Tel: 0181 – 1352 2999 Fax: 0181 – 8486 1167 E-Mail: proyectos@prismaproyectos.com
The direction of hotel projects is the main characteristic of our management. Complying with the standards set by the main chains…is our specialty.
Prisma Proyectos professionals includes a project known as “TURNKEY”. We think it is important to define what we mean by this term. They are projects where the Project Management is 100% in charge, from the conceptual design, the executive project, the engineering, the construction and supply of equipment among other aspects. In that way, Prisma’s reach in these developments covers up to the day they are opened to the public, delivering the rooms and other hotel areas 100% completed, fitted out and equipped so that the guests can make use of the facilities at that very moment. With more than 10 hotel projects developed and another in process, our company’s commitment to this real estate sector is very big, because this is our specialty, that is, we want our customers to have the peace of mind that they are leaving their project in the hands of the experts.
Prisma makes your project a complete success Hotel construction has very specific requirements and specifications, for example, complying with a series of standards that each hotel chain sets, and that must also be checked and considered in detail because if they are not complied with, the project is not allowed to be opened. Because of this, in Prisma Project Direction we can offer our customers the peace of mind that we will be responsible for getting
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risma Proyectos has been characterized over all these years by being the only project management company that, in its experience, significantly emphasizes the direction and coordination of hotel projects. Referring to the management of these types of developments it is very important to stress that our reach goes a lot further than what our competitors offer, because in these cases the work performed by
everything done, and that the savings we offer them in their projects will make them a great success. From our experience we can say that the construction of an 11 storey hotel can be delivered for opening in 10 months. We have worked with several of the most important hotel chains such as: HILTON, with the construction of the hotels HAMPTON INN, DOUBLETREE and HOMEWOOD; with IHG, developing the hotels HOLIDAY INN EXPRESS and HOLIDAY INN EXPRESS HOTEL & SUITES; with the MARRIOT chain, COURTYARD hotels and many more.
Some HOTEL projects Prisma has participated in s $/5",%42%% (/4%, 2·/ #%.42/ -49 s (!-04/. ).. -49 '!,%2·!3 s (!-04/. ).. 35)4%3 -49 ./24% s (!-04/. ).. 3!,4),,/ !%2/05%24/ s (!-04/. ).. 4/22%¼. s (!-04/. ).. 2%9./3! s (!-04/. ).. 15%2³4!2/ s (/,)$!9 ).. %802%33 3!,4),,/ s (/,)$!9 ).. %802%33 (/4%, 35)4%3 TOLUCA s (/,)$!9 ).. %802%33 (/4%, 35)4%3 CD. JUÁREZ There is no doubt that our methodology has been examined and successfully graded by many professionals from the real estate industry. Today we can tell our customers from the hotel sector that we have proven strategies, which make it possible for us to guarantee them that delivering one day before planned…is one more day of occupation.
For more information about Prisma Proyectos: Avenida Fundadores No. 953, 1st Floor, Colonia Valle Oriente, NL. Ph: 0181 – 1352 2999 Fax: 0181 – 8486 1167 E-Mail: proyectos@prismaproyectos.com
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Reporte Especial
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Riviera Nayarit, el destino
“Premium” de México Riviera Nayarit, Mexico’s “Premium” destination
Considerado un destino joven, la Riviera Nayarit se localiza en la costa occidental de México y la conforman varias regiones que van desde el Río Ameca hasta el Puerto de San Blas. Este paraje considerado el hermano menor de Puerto Vallarta tiene la particularidad de contar con hoteles de lujo, campos de golf y, en síntesis, es un destino que por sus restricciones de construcción y ordenamiento lo hacen único. 64
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a Riviera Nayarit se encuentra en el estado de Nayarit, en el corazón de Bahía Banderas, a 10 minutos al norte del Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta. Es una franja costera de 80 km de largo que cuenta con un cálido clima tropical y una temperatura media anual de 25ºC. Está conformada por bellos escenarios naturales compuestos por jungla tropical, las montañas de la Sierra Madre y las aguas del Océano Pacífico. Riviera Nayarit es un destino que ha alcanzado gran desarrollo turístico en poco tiempo, pues ofrece a sus visitantes hoteles de categoría especial, lujosas embarcaciones en la Marina, excelentes spas y campos de golf de gran prestigio. En Riviera Nayarit se encuentran hermosas playas, bahías y costas donde conviven diversas especies de flora y fauna, formando magníficos escenarios para la práctica de deportes acuáticos como el surf, el nado con delfines, el esnórquel, el buceo y el veleo; y terrestres como el ciclismo, el excursionismo o tours de aventura, así como la posibilidad de disfrutar actividades al aire libre como paseos en barco, encuentros culturales, cabalgatas y el avistamiento de ballenas.
Nuevo modelo de desarrollo turístico
Cabe afirmar que la Riviera Nayarit está pegando fuerte en el ámbito nacional e internacional, y se trata de una marca, la cual ha adquirido presencia mundial, sobre todo en inversionistas que están viendo en el destino un importante centro con todo para desarrollarse, pero de una manera ordenada. Además, la Riviera Nayarit desde el punto de vista estratégico y de turismo busca que se deje de sobrexplotar a Nuevo Vallarta y Punta Mita. De acuerdo con diversas estimaciones en el municipio de Bahía de Banderas, al que pertenecen Nuevo Vallarta y Punta Mita, se proyecta una población de un millón 200 mil habitantes para el año 2020, lo cual significaría un incremento de mil 300%, pues en la actualidad tiene casi 90 mil pobladores. De acuerdo con el Gobernador de Nayarit, Ney González Sánchez, no quieren que ocurra con Riviera Nayarit lo que pasó con otros destinos turísticos. Por eso comenta que se ha planeado el crecimiento del destino a través del Plan Estatal de Desarrollo. “Queremos aprovechar nuestros recursos naturales, sobre todo de playa y sol, y no de forma intensiva como estaba sucediendo; esto quiere decir que ya no vamos tan sólo por la explotación de un espacio litoral de poco más de 30 km, sino por uno seis veces más grande, de 180 kilómetros, con el propósito de extender el beneficio de que Nayarit se ha posicionado muy bien en el ánimo del turista e inversionista”, señala el gobernador del estado. Y es justamente el turismo que respeta al medio ambiente, que no tira basura en la calle, ése es el turismo que están buscando en Riviera Nayarit. Por lo tanto, destaca el Gobernador que están haciendo inversiones
crecientes en los municipios de Compostela y Bahía de Banderas para construir plantas de tratamiento que garanticen la salud de la población y la limpieza de sus playas. Agrega Ney González que ya se trabaja para integrar muy bien el Plan de Desarrollo Urbano de la Bahía de Banderas, porque el decreto que crea la Riviera Nayarit obliga a un Plan de Ordenamiento Territorial, a un plan de protección al medio ambiente; “es decir, a una adecuada administración de los recursos naturales, materiales, y el mejor aprovechamiento del recurso humano.” Reiteró el Gobernador que la Riviera Nayarit representa una visión distinta de desarrollo, porque cuida el medio ambiente y genera condiciones de crecimiento organizado en la región.
Infraestructura hidráulica en Riviera Nayarit, de vital importancia para el desarrollo inmobiliario
El gobierno del estado trabaja con visión estratégica privilegiando lo importante sobre lo urgente; es un gobierno constructor y productivo que actualmente realiza diversas obras de infraestructura hidráulica en la Riviera Nayarit. Lo anterior fue señalado por el Director de la Comisión Estatal del Agua (CEA), Héctor González Curiel. Por acuerdo del Gobernador Ney González, en el municipio de Compostela se construye un acueducto de 14 km para resolver el abasto de agua potable en diversas poblaciones, mientras que en San Blas se está trabajando en la rehabilitación de 12 km de tubería de agua potable, con el fin de brindar un mejor servicio a los habitantes del puerto. En lo concerniente a Bahía de Banderas, próximamente dará inicio una obra de gran magnitud, la cual constará de 47 km de colectores, agregó el funcionario. En la zona turística tradicional de Compostela, lo que viene siendo La Peñita, Guayabitos y Los Ayala, la falta de agua potable constituye un problema muy serio, por lo que, por indicaciones del Gobernador Ney González Sánchez, se hizo la perforación de un pozo profundo y en este momento se lleva a cabo la construcción de un acueducto, el cual constará de más de 14 km de tubería, la cual va por un costado de la carretera, y dará servicio a La Peñita de Jaltemba, Rincón de Guayabitos y Los Ayala, así como localidades circunvecinas, donde tanto se carece del vital líquido. Esta obra beneficiará de manera directa a los 20 mil compostelanos que viven en esa zona, y de un modo indirecto a la población flotante que visita los lugares turísticos; la inversión en proceso asciende aproximadamente a 14 millones de pesos. Añade el Gobernador: “en este momento estamos haciendo el estudio integral para rehabilitar totalmente el alcantarillado sanitario de Rincón de Guayabitos, y para hacer la introducción de este servicio en Los Ayala, donde se carece de éste.” Por otra parte, el Director de la CEA agregó que en el municipio de San Blas se
Reporte Especial
Así, no cabe duda que en los próximos años se estará hablando de Riviera Nayarit, pues en la zona se está posicionando no sólo Litibú, sino también El Capomo como segunda etapa del CIP Nayarit y, además, la región cuenta con otros atractivos turísticos como Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, Punta Mita, Islas Marietas, Flamingos, San Blas, Sayulita, San Francisco, Rincón de Guayabitos, Chacala y Punta Raza.
realizan diversas obras por más de 28 millones de pesos, tanto en la rehabilitación de la línea de conducción de la Tovara -la cual abastece de agua potable al puerto de San Blas, cuya inversión asciende a más de cinco millones de pesos- como en la laguna de oxidación y el drenaje sanitario, también de la ciudad portuaria, en lo que se invertirán casi 23 millones de pesos.
Punta Raza, un paraíso en Riviera Nayarit
Considered a young destination, Riviera Nayarit is located on the west coast of Mexico and is made up of several regions that go from Río Ameca to Puerto de San Blas. This spot, considered Puerto Vallarta’s little brother, has the special feature of having luxury hotels and golf courses. In short, it is a destination made unique by its construction restrictions and ordinances.
Carlos Brockmann, vicepresidente del consorcio de desarrollo residencial y turístico C&C Capital, a cuyo cargo está el desarrollo de Punta Raza, en la Riviera Nayarit, señaló para Inmobiliare Magazine que están a punto de cerrar el plan maestro de lo que será el núcleo turístico. Expresó que Punta Raza se convertirá en un proyecto que vendrá a llenar un vacío en el mercado del turismo en virtud de la calidad en la hotelería. Según señala dadas las restricciones en cuanto a densidad hotelera será una opción completamente distinta a los Centros Integralmente Planeados (CIP) de Litibú y El Capomo, enclavados también en la Riviera Nayarit. La intención de C&C Capital es que Punta Raza conste de ocho hoteles, cuatro de los cuales serán construidos por la misma empresa como hoteles “ancla” con perfiles de turismo para convenciones, hasta conceptos más juveniles. Brockmann manifestó a Inmobiliare Magazine que la empresa, con amplia experiencia en desarrollos en Puerto Vallarta, decidió emprender el proyecto de Punta Raza en virtud de su inmenso potencial “es un lugar único, como este no hay otro” de suerte que se tienen los mejores augurios, ganando los inversionistas, pero también el estado porque constituirá un polo de actividad económica de suma importancia para la Riviera Nayarit. Detalló que Punta Raza consta de 293 hectáreas, 2.7 km de playa y otros 3.4 km adicionales de terreno accidentado, acantilados y playas dentro de ensenadas privadas.
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iviera Nayarit is in the State of Nayarit, in the heart of Bahia Banderas, 10 minutes to the north of the Puerto Vallarta International Airport. It is an 80km long coastal strip that has a warm tropical climate and an average annual temperature of 25ºC. It is made up of beautiful natural scenes with the tropical jungle, the Sierra Madre mountains and the waters of the Pacific Ocean. Riviera Nayarit is a destination that has reached the level of a great tourist destination in a short time because it offers special category hotel guests luxurious boats in the marina, excellent spas and very prestigious golf courses. In Riviera Nayarit there are beautiful beaches, bays and coasts where diverse species of flora and fauna live together, making magnificent scenes for the practice of aquatic sports like surfing, swimming with dolphins, snorkeling, diving and mailing; and land sports like cycling, hiking or adventure tours as well as the possibility of enjoying activities in the fresh air like boat trips, cultural activities, horse riding and whale watching. New tourist development model It must be said that Riviera Nayarit is booming both nationally and internationally, and it is because of a brand that has acquired global presence, above all with investors who see the destination as an important center with everything to be developed, but with order. Also, from the strategic and tourist point of view Riviera Nayarit is seeking to stop the overexploitation of Nuevo Vallarta and Punta Mita. According to different estimations, a population of 1.2 million inhabitants is expected by 2020 in the municipality of Bahia de Banderas, to which Nuevo Vallarta and Punta Mita belong; this would mean an increase of 1,300%, as currently there are almost 90,000 inhabitants. According to the Governor of Nayarit, Ney González Sánchez, they don’t want what happened to other tourist destinations to happen to Riviera Nayarit. That’s why he says that the growth of the destination has been planned through the State Development Plan. “We want to take advantage of our natural resources, above all the beach and the sun, and not intensively like
Otros desarrollos importantes en la zona
Hay que nombrar que uno de los desarrollos ya puesto en marcha y que sin duda ha sido exitoso para el inversionista es Litibú. Este destino contará en poco tiempo con una marina, ocho hoteles boutique, hospitales, centros comerciales, campos de golf, terrenos unifamiliares y desarrollo de condominios. Dice Miguel Gómez Mont, Director General del Fondo Nacional de Turismo (Fonatur), que este destino como primera etapa del Centro Integralmente Planeado, CIP, ya está 100% vendido respecto a los lotes hoteleros. Por lo tanto, la construcción del primer hotel ya comenzó y en breve se iniciará el desarrollo de otros seis. Comenta el Director General de Fonatur que Litibú albergará 4,188 cuartos; sólo Fadesa con su desarrollo Paraíso Litibú ofrecerá 320 unidades residenciales, cuatro clubes de playa, un spa, campo de golf, centro comercial y dos hoteles de lujo.
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Reporte Especial
what was happening; this means that we’re not just going for the use of a coastal space of a little more than 30 km, but for one six times bigger, one that’s 180 km, with the intention of extending the benefit of the fact that Nayarit has been positioned very well in the minds of tourists and investors”, stated the State Governor. And it is precisely the type of tourism that respects the environment, that doesn’t throw rubbish in the street, that is the tourism that they are looking for in Riviera Nayarit. Therefore, the Governor points out that they are making growing investments in the municipalities of Compostela and Bahía de Banderas in order to build treatment plants that guarantee the health of the population and the cleanliness of its beaches. Ney González adds that they are already working to integrate the Bahia de Banderas Urban Development Plan because the decree that created the Riviera Nayarit makes it obligatory to have a Zoning Plan, an environmental protection plan; “That’s to say, adequate administration of natural, material resources, and better use of human resources.” The Governor reiterated that Riviera Nayarit represents a different view of development because it takes care of the environment and generates organized growth conditions in the region. Water infrastructure in Riviera Nayarit, of vital importance for property development The state government works with a strategic vision putting what is important above what is urgent; it is a constructive and productive government that is currently carrying out different water infrastructure projects in Riviera Nayarit. This was pointed out by the Director of the State Water Commission (CEA), Héctor González Curiel. By agreement of Governor Ney González, a 14 km aqueduct is being built in the municipality of Compostela to resolve the problem of potable water supply in several populations, while in San Blas they are working on the rehabilitation of 12 km of potable water pipes, with the purpose of providing better service to port inhabitants. In regards to Bahía de Banderas, a large scale project will soon be started which will
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consist of 47 km of sewers, added the official. In the traditional tourist area of Compostela, Peñita, Guayabitos and Los Ayala, the lack of potable water is a very serious problem, therefore, by instruction of Governor Ney González Sánchez, a deep well was drilled and at the moment an aqueduct is being built which will have more than 14 km of pipes that run alongside the highway and will give service to La Peñita de Jaltemba, Rincón de Guayabitos and Los Ayala, as well as neighboring locations, where there is such a shortage of this vital liquid. This project will directly benefit 20,000 people from Compostela who live in that area, and will indirectly benefit the floating population that visits the tourist areas; the investment in process adds up to approximately 14 million pesos. The Governor adds: “At the moment we are doing an integral study to completely rehabilitate the sewer system of Rincón de Guayabitos, and to introduce this service in Los Ayala, where there is a shortage.” Furthermore, the CEA Director added that in the municipality of San Blas different projects are being carried out for more than 28 million pesos, both in the rehabilitation of the Tovara pipeline – which supplies potable water to the port of San Blas, whose investment goes up to more than 5 million pesos – and in the oxidation lake and drainage, also from the port city, in which 23 million pesos will be invested. Punta Raza, a Riviera Nayarit paradise Carlos Brockmann, Vice President of the residential and tourist development consortium C&C Capital, which is in charge of the Punta Raza development, in Riviera Nayarit, stated to Inmobiliare Magazine that they are about to close the master plan of what will be the tourist nucleus. He said that Punta Raza will be turned into a project that will come to fill a gap in the tourism market in virtue of quality in the hotel industry. According to him, given the restrictions in regards to hotel density, it will be an option completely different to the Integrally Planned Centers (CIP) of Litibú and El Capomo enclaves also in Riviera Nayarit. C&C Capital’s intention
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is for Punta Raza to have eight hotels; four of them will be built by the same company like “anchor” hotels with tourism profiles for conventions and even more youthful concepts. Brockmann stated to Inmobiliare Magazine that the company, with a lot of experience in developments in Puerto Vallarta, decided to undertake the Punta Raza development in virtue of its immense potential, “it is a unique place, like this there is no other”, luckily they have the best omens, winning over the investors, and also the state because it will constitute an extremely important center for economic activity for Riviera Nayarit. He mentioned that Punta Raza is made up of 293 hectares, 2.7 km of beach and another additional 3.4 km of uneven, cliffy land and beaches within private inlets. Other important developments in the area It must be mentioned that Litbú is one of the developments already underway and that without doubt has been successful for investors. This destination will soon have a marina, eight boutique hotels, hospitals, shopping centers, golf courses, single family land and condominium developments. Miguel Gómez Mont, General Director of the National Tourism Fund (Fonatur), says that this destination as the first stage of the Integrally Planned Center, CIP, is already 100% sold regarding hotel lots. Therefore, the construction of the first hotel has already begun and soon the development of another six will begin. The General Director of Fonatur says that Litibú will have 4,188 rooms; only Fadesa with its Paraíso Litibú development will offer 320 residential units, four beach clubs, a spa, golf course, shopping center and two luxury hotels. So, there is no doubt that in the next few years people will be talking about Riviera Nayarit, because in the area not only Libtbú but also El Capomo are being positioned as the second stage of CIP Nayarit, and also the region has other tourist attractions like Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, Punta Mita, Islas Marietas, Flamingos, San Blas, Sayulita, San Francisco, Rincón de Guayabitos, Chacala and Punta Raza.
Panel de discusión Inmobiliare
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
2007,
Un año dinámico en vivienda La región noreste sólida
2007, A Dynamic Year in Housing. The Northeast Region is Solid A pesar de que el año anterior, por la incertidumbre de las elecciones, algunas regiones se vieron rezagadas en la venta de vivienda, la zona noreste no detuvo de manera importante y considerable su crecimiento. Así, Monterrey y sus municipios conurbados siguen registrando buenos volúmenes de venta y, sin duda, este 2007 cerrará mucho mejor que el año anterior. Asistentes al panel: De izquierda a derecha de pie: Gerardo Álvarez, de Promotora Martel; Eduardo Bustillo, de Amitik Bienes Raíces; Hernán Martínez, de Promotora Martel; Federico Garza Santos, de Desarrollos Delta; Eduardo Mellado, de Desarrollos Delphi y Presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León; Miguel Ángel Hernández, de Ge Money. De izquierda a derecha sentados: Adriana Alanís, de Escala; José Villareal, de Orange Investments; Enrique Balleza, de Ge Money y Claudia Velásquez, de Softec.
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in duda, ya para terminar el 2007 se siente la certidumbre en materia de vivienda para el norte del país. Hace poco pregunté a una persona que hizo una inversión este año, pues él se compró una casa y me comentaba que si algo lo llevó a tomar esta decisión fue la certidumbre y la gama de productos hipotecarios que tuvo a la mano. Comenta Claudia Velásquez, de Softec, que ellos como compañía consultora y especialista en el tema de los bienes raíces han percibido por parte de las autoridades y organismos de vivienda lo que han llamado un año dinámico. “El volumen de ventas registrado en Softec para este año si es superior al 2006. De este modo, el 2007 sí crecerá de manera importante”. En materia de vivienda el país ha tenido políticas sólidas, las cuales han permitido que la compra y renta de inmuebles sigan
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su curso. Sin embargo, un tema a no olvidar y, además, conviene tener presente para el 2008 es la crisis del crédito subprime en Estados Unidos: ¿qué tanto afectará a México? Enrique Balleza, de GE Money, señala que en el ámbito de la macro economía, sin duda, sí habrá una repercusión, pues México tiene una dependencia económica de Estados Unidos. “Quienes compraron papel bursátil seguramente se verán afectados y, ante todo, el sector financiero. Sin embargo, para el cliente, para aquella persona interesada en tomar un crédito hipotecario, no hay mejor momento para hacerlo que ahora y por una sencilla razón, las condiciones están dadas, ya que la mayoría de los bancos y Sofoles contamos con esquemas de pagos únicos, con tasas fijas muy competitivas. Por lo tanto, el usuario está muy cuidado, ya hay muy pocos préstamos a tasa variable y en Udis. En ese
Inmobiliare Discussion Panel
sentido, hoy en día, en GE Money no vemos una afectación directa de la crisis subprime al crédito individual”, expresa Enrique Balleza. Los bancos hipotecarios en Estados Unidos tienen problemas graves. De eso, no hay duda. La pregunta a hacerse es: ¿qué tanto la crisis del crédito subprime impacta a los otros sectores de la economía americana? Cabe tener en cuenta que al día de hoy existen un trillón de dólares en créditos subprime, de los cuáles 20% ya tiene una cartera vencida de más de 60 días. “La duda que me salta es qué tanto esto afecte a toda la economía de Estados Unidos. Y eso a su vez quÉ tanto perturbe a México en su economía y fé en el negocio inmobiliario”, dice Eduardo Mellado, Director de Delphi.
Monterrey, un mercado con impulso
De acuerdo con varios especialistas consultados, entre ellos, Softec, Monterrey tiene factores propicios para la consolidación de la vivienda. Por ejemplo, es la segunda ciudad con mayor crecimiento de vivienda nueva en el país, además con una rotación ascendente de familias y un ascenso de ventas y profundidad de los mercados medio y residencial. Por supuesto, goza de una consolidación urbana muy importante. Dice José Villareal, de OH Investments: “en Monterrey estamos a punto de ver una serie de proyectos muy importantes y ejemplos muy similares a los de la Ciudad de México y, además, el mercado regiomontano ya es visitado por inversionistas no sólo locales, sino de otros lugares de la república, que quieren invertir en el área corporativa, vivienda y comercial. Esta tendencia la veremos a partir del siguiente año, en el 2008.” Datos consultados con Softec indican los varios factores que han propulsado el crecimiento de la vivienda, y dos muy importantes en el nivel nacional son el control de la inflación y la baja de las tasas de interés. Además, que el riesgo país está en sus niveles más bajos. Por otra parte, el estado de Nuevo León está por encima del índice nacional de empleos, y por ejemplo, si el país registró 25% en el 2005, el estado norteño tuvo 32% y ésta ha sido una tendencia que se ha conservado. Federico Garza Santos, de Desarrollos Delta, comenta que el impacto en la economía de los Estados Unidos de la crisis del crédito subprime no tiene relación con México. “El mercado crediticio en el país está muy sano. Sin embargo, las consecuencias a tener son otro tema. Pero, en efecto, sí impactará porque en la medida que se disminuya la dinámica económica estadounidense nos afecta y esto, por ende, generará complicaciones en el área inmobiliaria”. Monterrey, como ciudad, tiene una estabilidad muy interesante. Sobre todo, en el
tema crediticio, el cual impulsa el mercado de la vivienda. De este modo, en la capital del estado regiomontano hay tranquilidad y accesibilidad al mismo. Dice Enrique Balleza, de GE Money, que la diferencia entre lo que pasó en Estados Unidos y las perspectivas crediticias en México son totalmente diferentes. Al respecto comenta: “hay que recordar que mucho del origen del crédito en el país vecino era de palabra, es decir, resultaba suficiente la promesa del consumidor para otorgarle un crédito. En México hay muchos más filtros, lo cual viene a consolidar la cartera del país. En específico, el perfil del cliente del norte es aún más atractivo, por una sencilla razón, pues en esta zona hay más economía formal”. Podemos comentar que Nuevo León sobresale entre los 10 estados que más aportan al Producto Interno Bruto, PIB, por contar con altas tasas de crecimiento. Durante el período de 1993 a 2005 el país registró un PIB promedio de 3.4% y en Nuevo León sumó 4.4%, además de que la ciudad de Monterrey ha mejorado su ingreso promedio familiar de acuerdo con datos de Softec en los últimos 12 años. En ese sentido, Hernán Martínez, de Martell Conceptos Inmobiliarios, expresa que gracias a la propia estabilidad económica de Monterrey han podido ofrecer al mercado conceptos novedosos de uso mixto, como 02 Vasconcelos. “Este desarrollo nació para un segmento bien definido, es decir, enfocado para el joven, para la persona que vive sola
construir cada vez más proyectos de vivienda vertical pues lo demanda el mercado y el propio consumidor tiene las facilidades para adquirirlo. Eduardo Bustillo, de Amitie Inmuebles, argumenta que la crisis del crédito subprime seguramente afectará la demanda de créditos, de vivienda y de los desarrollos en general y, así mismo, cabe considerar que desde hace dos o tres años hay una sobre oferta, sobre todo en el sector residencial medio y alto, en donde es el triple de la demanda potencial, de 2,500 a tres mil unidades y en conjunto se están construyendo unas siete mil viviendas. Sin embargo, expresa Enrique Balleza: “más que faltar compradores para este número de casas el tema de liquidez también es preponderante; hoy la principal causa de rechazo para GE Money no es precisamente un mal historial crediticio, sino el apalancamiento de nuestros clientes, es decir, la liquidez que ellos tienen.” En Monterrey, dice Claudia Velázquez, de Softec, que el mercado residencial medio y alto ha aumentado en el número y valor de las ventas, aunque sin duda quien ya compró una vivienda difícilmente obtendrá la siguiente hasta no terminar de pagar el crédito. “Sin embargo, existe un proceso de movilidad que se está echando a andar en casi toda la población, en muchos segmentos, es decir, quien tenía una vivienda económica va escalando a la vivienda media y éstos a su vez a una de tipo residencial. Las familias ya no son un núcleo muy apegado,
y, también, para aquellos ejecutivos que por cuestiones de su trabajo visitan con frecuencia a Monterrey. Hoy, sin embargo, en Martell estamos cambiando un poco el concepto de los desarrollos de tipo horizontal, sobre todo a proyectos de apartamentos hacia el segmento medio y medio alto, en donde el interesado puede aprovechar figuras como el Cofinavit. Esto nos ha permitido desarrollar proyectos en un rango de un millón y medio de pesos a los dos millones.” Y es que sin duda a raíz del crédito el mercado de la vivienda ha cambiado de manera considerable. En la actualidad se ofrece menos preventa, pues el comprador a partir de la amplia oferta pide y demanda ver ya terminado el desarrollo, además, porque tiene varias opciones crediticias. El desarrollador, por lo tanto, en Monterrey tiende a
y por al contrario está el deseo de invertir y de tener una casa propia. Por tanto, esto ha generado otros mercados. Por ejemplo, el de la vivienda vertical y se están explotando ideas que están despertando el interés del comprador y, además, se está llegando a personas que nunca contemplaron tener o cambiar una casa”.
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Inversión en vivienda. ¿Buen negocio?
En los últimos años, debido a la demanda y variada oferta de vivienda, muchos inversionistas compraron inmuebles con el fin de moverlos a través de la renta. Sin embargo, justamente por las condiciones de un mercado sobre ofertado y con poca demanda dichas inversiones no se han visto reflejadas ni redituadas para el comprador. No obstante, en el caso de Delphi las condiciones han ido
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cambiando. Dice Eduardo Mellado: “cada vez más porcentaje de ventas de departamentos es de gente que sí va a vivir allí”. Por su parte, Eduardo Bustillo, de Amitie Inmuebles, comenta: “en el caso nuestro existe una demanda excesiva de inmuebles en renta. Tenemos más clientes buscando departamentos en alquiler en comparación con lo que hemos encontrado para ofrecerles”. Por otro lado, argumenta Hernán Martínez,
usada versus la nueva es notorio. Sin embargo, a escala nacional es cada vez mayor la importancia de esta vivienda en las decisiones de compra de las familias, aunque de acuerdo con Claudia Velázquez, de Softec, existe una carencia histórica en la información disponible tanto para los compradores como para los vendedores. “Hay la necesidad de integrar los esfuerzos para proveer de información al mercado”, agrega la ejecutiva.
de Martell, que los rendimientos de las rentas son muy bajos. Por lo tanto, los inversionistas que estaban buscando invertir en ese negocio están llevando su dinero a otros nichos. “El esquema anterior, en donde el inversionista compraba un grupo importante de departamentos, era producto de la necesidad de los desarrolladores de hacernos de recursos para construir. Sin embargo, en la medida que se han abierto oportunidades y el acceso a capital, a financiamiento e inversionistas institucionales, ya no hemos tenido la necesidad de traer inversionistas como fuente de financiamiento y, por eso, cada vez es menos. Por supuesto, los rendimientos no siempre son buenos y menos ahora”, comenta Federico Garza Santos, de Desarrollos Delta. Y es que sin duda en los tres últimos años en Monterrey se ha visto el crecimiento del desarrollo vertical, hay más jugadores y aparte peleándose el mercado. Esta situación, por supuesto de competitividad está demandando al desarrollador hacer mejores productos para bien del consumidor, que sin duda es más sofisticado. “Si bien en Monterrey somos varios desarrolladores compitiendo por un mercado, aún hay nichos no satisfechos. Por tanto, en función de eso, la creatividad representa un reto importante para darle al mercado lo que realmente necesita. Por ejemplo, en el caso nuestro con 02 Vasconcelos vinimos a satisfacer una necesidad en Monterrey. Por lo tanto, siento que proyectos de uso mixto seguirán funcionando, pues hay un consumidor dispuesto a invertir un poco más y que, además, entiende y conoce más, que sabe y está dispuesto a pagar por un diseño arquitectónico interesante y por las amenidades del conjunto o desarrollo. Creo que esto seguirá ocurriendo en la ciudad”, concluye Hernán Martínez.
Sin embargo, lo que si pueden ver y cada vez es más frecuente, según Miguel Ángel Hernández, de GE Money, es que las parejas en edad adulta venden la casa y optan por un departamento en donde hay todo tipo de amenities. “Al final del día lo que diferenciará los mercados, sea el de vivienda nueva o usada, es la experiencia de los participantes, es decir, sean intermediarios financieros, desarrollador o comercializador, esto va mejorando el producto y se va haciendo mejor promoción en el mercado. El nicho de la vivienda usada es cada vez más dinámico. Sin embargo, no lo hemos podido aún cuantificar, ha sido complejo saber que se está desplazando, pero en GE Money 30% del crédito es para vivienda usada”, agrega Enrique Balleza. “Lo que ha pasado en los últimos seis o siete años es que ciudades como Tuxtla Gutiérrez, Hermosillo Ciudad Juárez o Querétaro tienen una dinámica importante, el tamaño de los mercados de estas ciudades, entre otras, ha ido creciendo y hay nichos de oportunidad, tanto en la vivienda usada como en la nueva”, afirma Claudia Velázquez, de Softec.
¿Y el segmento de vivienda usada?
No hay duda que el rezago de la vivienda
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Las zonas de crecimiento en Monterrey y su problemática
Monterrey es una urbe con mucho dinamismo y en las áreas de residencial alto continúa siendo muy conservadora. Por ejemplo, siguen en auge las zonas como Country, Cumbres, Anáhuac y, ahora, Carretera Nacional. No obstante, los desarrollos que se construyen en Valle Poniente vienen a reiterar la importancia de la colonia Del Valle o San Pedro, en términos de la plusvalía. “En Monterrey todo lo que está sucediendo en torno a la vivienda vertical, en donde se menciona que la ciudad tiene mucha tierra. Yo lo veo muy relativo pues ya es una ciudad muy extensa, no hemos visto obras importantes de infraestructura vial y, tampoco, en el tema de transporte público. Sin lugar
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a dudas Monterrey se verticalizará muchísimo en todas las áreas y, desgraciadamente, en términos urbanos se está haciendo vivienda vertical de manera desordenada, pues se hace a través de proyectos individuales, pero son aislados y afectan el estilo de vida, así como la seguridad, ya que la gente busca la privacidad a toda costa”, dice Hernán Martínez, de Martell Conceptos Inmobiliarios. Comenta Eduardo Mellado, de Grupo Delphi: “por los lados de Carretera Nacional empezaremos a ver muchos corporativos y oficinas, que harán de la zona una ciudad independiente. Sin embargo, la autoridad en términos de decisiones viales realizó hace poco una obra en donde colocó un puente en el sitio menos adecuado e ilógico. Por lo tanto, allí se hará una ciudad aislada, pero la autoridad debe de darle solución a esta separación entre los desarrolladores y las autoridades del municipio.” Uno de los grandes riesgos que se están presentando en México surge a partir del cambio constitucional en el cual se faculta a los municipios que son los rectores urbanos, porque las autoridades de los mismos no tienen ni la capacidad ni el conocimiento para planear su urbanismo, comenta Federico Garza Santos, de Desarrollos Delta. “No podemos estar supeditados a si el gobernante en turno está de acuerdo o no con los Institutos de Planeación y esto lo hemos trabajado en la Cámara de Propietarios de Vivienda”, expresa el Director de Delta.
La visión frente al crédito
Los panelistas invitados a esta mesa concluyen que el crédito hipotecario ha ayudado al dinamismo del mercado de vivienda en Monterrey. Por lo tanto, la accesibilidad a varias opciones crediticias producto de una estabilidad macroeconómica es lo mejor que nos puede seguir pasando, porque el futuro de la vivienda será prometedor. Dice José Villareal, de OH Investments, que pese a las buenas condiciones del mercado a la banca mexicana todavía le falta por aprender. “Por ejemplo, el crédito a la preventa no existe como tal, en ese sentido el desarrollador aun en la primera etapa corre riesgos. Necesitamos una banca que participe aun más”, concluye. El año pasado en Monterrey se otorgaron alrededor de seis mil créditos, cuando se construyeron 44 mil viviendas. “En el sector residencial medio y alto 50 o 60% de las operaciones siguen siendo de contado, es decir, todavía hay un potencial en la colocación de crédito. El costo financiero es muy alto, tenemos una inflación de 4% y el CAT –Costo Anual Total– más barato anda por 12%, y esto para la gente todavía es muy caro”, comenta Eduardo Bustillo, de Amitie Inmuebles. Las tasas de interés hoy en día no son las mejores y todavía hay mucho por mejorar.
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No obstante, el nivel medio hacia abajo, el segmento que más está demandando créditos, se ha visto favorecido por éstos. “En el caso de las Sofoles tenemos tasas de 12 a 15%, y en especial para la economía informal, los bancos tienen una tasa máxima de 12% o la más baja de 8.75%, que se enfoca más al segmento de la economía formal, para aquellas personas con más recursos”, expresa Enrique Balleza, de GE Money. De este modo, el dinamismo en la vivienda en Monterrey gracias al crédito y a la buena oferta demostrada por algunos desarrolladores a través de sus proyectos, seguramente no decaerá, y a la capital regiomontana le esperan varios años de auge en el tema de vivienda. Sin embargo, hay que aprender de modelos exitosos, por ejemplo, como la ciudad de New York.
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ithout doubt, at the end of 2007 the certainty in housing matters is felt in the north of the country. A little while ago I asked someone who made an investment this year, they bought a house, and they told me that if anything had led them to making that decision it was the certainty and the range of mortgage products they had at hand. Claudia Velázquez, from Softec, comments that they, as a consultancy company and real estate specialist, have perceived what they have called a dynamic year from housing authorities and organizations. “The volume of sales recorded in Softec this year is greater than that of 2006. In this way, 2007 will grow significantly”. In matters of housing, the country has had solid policies which have made it possible for the purchase and rent of properties to follow their course. However, something that should not be forgotten and that is also convenient to have in mind in 2008 is the subprime credit crisis in the United States: How much will it affect Mexico? Enrique Balleza, of GE Money, states that in the scope of the macro economy, without a doubt, there will be a repercussion because Mexico has an economic dependency on the United States. “Those who bought listed securities and above all, the financial sector will surely be affected. However, for the customer, for each person interested in taking out a mortgage, there is no better moment to do it than now and for a simple reason; the conditions are there. The majority of the banks and Sofoles already have single payment schemes, with very competitive fixed rates. Therefore, the user is very well looked after, now there are very few loans with a variable rate or in Udis. In that sense, nowadays in GE Money we don’t see a direct effect from the subprime crisis to individual credit”, said Enrique Balleza. Mortgage banks in the United States have serious problems. Of that there is no doubt. The question to be asked is: How much does the subprime credit crisis impact the other sectors
Monterrey, a market with drive According to several specialists consulted, among them Softec, Monterrey has factors favorable to the consolidation of housing. For example, it is the city with the second greatest level of growth in new housing in the country. It also has a rising rotation of families and an increase in the sales and depth of the middle income and residential markets. Of course, it enjoys significant urban consolidation. José Villareal, of OH Investments: “In Monterrey we are on the verge of seeing a series of very important projects and examples very similar to those of Mexico City and also, the Monterrey area market is already visited by not only local investors, but also investors from others places in the republic who want to invest in the corporate, housing and commercial areas. We will see this trend from next year, in 2008.” Information coming from Softec indicates several factors that have propelled the growth of housing, and two very important ones at a national level are the control of inflation and the drop of interest rates. Also, the risk country rating is at its lowest levels. Furthermore the state of Nuevo León is at the top of the national
States and the outlook for credit in Mexico are completely different. On that respect he says: “It must be remembered that the origin of credit in our neighboring country was by word, that is, the consumer’s promise was enough to grant a loan. In Mexico there are many more filters, which consolidate the country’s portfolio. Specifically, the customer profile in the north is even more attractive, for a simple reason, in this area there is a more formal economy”. We can say that Nuevo León stands out among the 10 states that contribute the most to the Gross Domestic Product, GDP, because it has high rates of growth. During the period from 1993 to 2005 the country recorded an average GDP of 3.4%, and in Nuevo Leon it was 4.4%. The city of Monterrey has also improved its average family income in the last 12 years according to information from Softec. Hernán Martínez, from Martell Conceptos Inmobiliarios, stated that thanks to Monterrey’s economic stability they have been able to offer new mixed use concepts to the market, like 02 Vasconcelos. “This development was born for a well defined segment, I mean, focused on young people, on people who live alone and also those executives who for work reasons frequently visit Monterrey. Today however, in Martell we are changing the concept of horizontal developments a little, above all from apartment projects to the middle and middle upper income segment, where the interested party can take advantage of organizations like Cofinavit. This has made it possible for us to develop projects in the range of one and a half million pesos to two million.” And it is without doubt as a result of credit
employment index, and for example, if the country recorded 25% in 2005, the northern state had 32%, and this has been a trend that has been maintained. Federico Garza Santos, of Desarrollos Delta, stated that the impact of the subprime credit crisis on the United States economy is not related to Mexico. “The credit market in the country is very healthy. However, the consequences are another subject. But, in effect, it will have an impact because as long as the US economic dynamic is reduced, it will affect us and thus will generate complications in the real estate area”. Monterrey, as a city, has a very interesting stability. Above all in credit matters which drive the housing market. In this way, there is tranquility and accessibility in the capital of the state of Monterrey. Enrique Balleza, from GE Money, says that what happened in the United
the housing market has changed considerably. Currently fewer presales are offered because purchasers ask for and demand to see the development already finished, also because they have several credit options. Therefore, developers in Monterrey tend to built more and more vertical projects because the market demands it and consumers have the credit to purchase it. Eduardo Bustillo, from Amitie Inmuebles, argues that the subprime credit crisis will surely affect the demand for loans, housing and developments in general, and it must also be considered that two or three years ago there was an oversupply, above all in the middle and high income residential sector where there is triple the potential demand of 2,500 to 3,000 units as about 7,000 houses are being built. However, Enrique Balleza says: “In addition to the lack of purchasers for this number of houses, the
of the American economy? It must be taken into account that at the moment there are one trillion dollars in subprime credits, of which 20% are already into arrears by more than 60 days. “The doubt that leaps to mind is how much does this affect the entire economy of the United States. And how much does this affect Mexico’s economy and the real estate business”, said Eduardo Mellado, Director of Delphi.
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topic of liquidity is also preponderant; today the main reason for rejection by GE Money is not exactly a bad credit history but our customers’ leverage, that is, the liquidity that they have.” In Monterrey, says Claudia Velázquez of Softec, the middle and high income residential market has increased the number and value of sales, even though without doubt, those who have already bought a house will have difficulty to get the second one until they have finished paying off the loan. “However, there is a mobility process that is getting off the ground in almost all of the population, in many segments, that is, those who had economic housing are moving up to middle income housing and then on to higher income residential housing. Families are no longer a very close nucleus, and on the contrary, they have the desire to invest and have their own house. This has therefore generated other markets. For example, that of vertical housing and ideas are being exploited that are awakening the interest if purchasers and that are also reaching people that never contemplated having or changing house”.
Investment in housing. Good business? In recent years, due to the demand and varied supply of housing, many investors bought properties with the intention of renting them out. However, because of the conditions of an over supplied market with little demand for said investments, they haven’t been reflected or profitable for the purchaser. Nevertheless, in the case of Delphi, the conditions have been changing. Eduardo Mellado says: “More and more of the percentage of sales for apartments comes from people that are going to live there”. Eduardo Bustillo from Amitie Inmuebles, said: “In our case there is an excessive demand for properties for rent. We have more customers looking for apartments for rent in comparison to what we have found to offer them”. On the other hand, Hernán Martínez from Martell argues that the returns from rentals are very low. Therefore investors that were looking to invest in that business are taking their money to other niches. “The previous scheme, where the investor bought an important group of apartness, was the product of the need of developers to get resources in order to build. However, as long as opportunities have been opened and there is access to capital, financing and institutional investors, we have had the need to bring investors as a source of financing, and because of that it is becoming less and less. Of course, the returns are not always good and even less now”, comments Federico Garza Santos, from Desarrollos Delta. And without doubt, in the last three years in Monterrey the growth of vertical development has been seen, there are more players and they are fighting in the market. This situation of competitiveness demands better products from developers for the good of consumers who without doubt are more sophisticated. “Although in Monterrey there are several developers competing for a market, there are still some unsatisfied niches. Therefore, depending on that, creativity represents an impor-
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tant challenge in order to give the market what it really needs. For example, in our case with 02 Vasconcelos we came to satisfy a need in Monterrey. Therefore, I feel that mixed use projects will continue to work because there are consumers ready to invest a little more and who also understand and know more, who know and are ready to pay for an interesting architectural design and for the amenities of the complex or development. I believe that this will continue happening in the city”, concludes Hernán Martínez.
And the used home segment? There is no doubt that the gap between used housing and new is notorious. However, on a national scale the importance of this housing in the purchasing decisions of families is becoming more and more important even though according to Claudia Velasquez from Softec there is a historical lack of information available both for purchasers as well as vendors. “There is a need to integrate efforts in order to provide information to the market”, adds the executive. However, what can be seen more and more frequently according to Miguel Angel Hernandez from GE Money, is that adult couples sell the house and opt for an apartment where there are all types of amenities. “At the end of the day what will differentiate the markets, whether they are new or used houses, is the experience of the participants, that is, the financial intermediaries, developer or commercializer. This improves the product and makes promotion in the market better. The used housing niche is becoming more and more dynamic. However, we still haven’t been able to quantify it, it has been complex to know what is being displaced, but in GE Money 30% of the loans are for used housing”, added Enrique Balleza. “What has happened in the last six or seven years is that cities like Tuxtla Gutiérrez, Hermosillo, Ciudad Juárez or Querétaro have had an important dynamic. The size of the markets in these cities, among others, has been growing and there are niches of opportunity, both in new and used housing” stated Claudia Velázquez, from Softec. Areas of growth in Monterrey and their problems Monterrey is a city with a lot of dynamism and high income residential areas continue to be very conservative. For example, areas like Country, Cumbres, Anáhuac and now Carretera Nacional continue on the rise. Nevertheless, the developments being built in Valle Poniente reiterate the importance of the Del Valle or San Pedro neighborhoods, in terms of added value. “In Monterrey everything is happening around vertical housing, and it has been mentioned that the city has a lot of land. I see it as being very relative because it is a very extensive city. We haven’t seen important infrastructure projects for roadways or for public transport. Without doubt Monterrey will be verticalized a lot in all areas and unfortunately, in urban terms, vertical housing is being built in a disorderly manner because it is being done through individual projects, but they are isolated and they affect lifestyle, as well as security, since
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people are looking for privacy at all costs”, says Hernán Martínez, from Martell Conceptos Inmobiliarios. Eduardo Mellado, from Grupo Delphi says: “Around Carretera Nacional we will begin to see many corporations and offices, which will make the area an independent city. However, the authority in terms of roading decisions carried out a project a little while ago in which a bridge was put up in the least appropriate and illogical site. Therefore an isolated city will be created there, but the authority must give a solution to this separation between developers and municipal authorities.” One of the great risks that are showing up in Mexico comes from the constitutional change in which the municipalities that are the urban rectors are empowered because the authorities don’t even have the capacity or the knowledge to plan their urbanism, comments Federico Garza Santos, from Desarrollos Delta. “We can’t be subordinated if the governor in turn agrees or not with the Planning Institutes and we have been working on this in the Chamber of House Owners”, expressed the Director of Delta.
Viewpoints about credit The panelists invited to this table concluded that mortgages have helped the dynamism of the housing market in Monterrey. Therefore, the accessibility of several credit options, the product of macro economic stability, is the best thing that can continue happening to us, because the future of housing will be promising. José Villareal, from OH Investments says that despite the good market conditions Mexican banks still have a lot to learn. “For example, loans for pre-sales don’t exist as such, in that sense developers run risks even in the first stage. We need a bank that participates even more”, he concludes. Last year in Monterrey around six thousand loans were granted and 44,000 houses were built. “In the middle and high income residential sector 50 or 60% of the operations continue to be in cash, that is, there is still potential for the granting of loans. The financial cost is very high, we have 4% inflation and the cheapest CAT – Total Annual Cost – is around 12%, and this is still very expensive for people”, comments Eduardo Bustillo, from Amitie Inmuebles. The interest rates nowadays are not the best and there is still a lot to improve. Nevertheless, from the middle income level down, the segment that is demanding the most loans, has been favored by these. In the case of Sofoles we have rates from 12 to 15%, and especially for the informal economy, the banks have a maximum rate of 12% or the lowest of 8.75%, which is focused more on the formal economy segment, for those people with more resources”, expressed Enrique Balleza, from GE Money. In this way, the dynamism in housing in Monterrey thanks to credit and the good supply shown by some developers through their projects surely will not decline, and the capital of the Monterrey region expect several years of growth in housing. However, we must learn from successful models like New York City for example.
Administración de Proyectos
Por Arq. Antonio Villarreal Saldaña Director General Escala aalanis@escala.com.mx
2^\\d]XRPcX^] P]S 7d\P] CP[T]c , C74 5>D=30C8>=
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roactivamente y queriendo vernos muy conocedores damos una respuesta inmediata: te costará entre A y B; el cliente guarda la servilleta donde lo apuntó, la información queda registrada en su memoria y en el momento de presentar la información real, ya con los detalles definidos aparece el: “tú me dijiste que el proyecto costaría A y tardaría menos tiempo…” Este tipo de situaciones es un ejemplo de las que vivimos todos los días y si pensamos que es debido a una problemática técnica o de falta de capacidad, estamos equivocados. Tip de supervivencia: nunca le des a un cliente o un patrocinador un rango en un estimado. Dale un tope máximo. Si le das un rango, él recordará el número inferior y tú vas a recordar el superior. La mayoría de los problemas que hay en un proyecto NO son generados por cuestiones técnicas, ni por falta de capacidad o por falta de recursos, son ocasionados por problemas de comunicación y talento humano. Llevar
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Hace algún tiempo, en una plática de restaurante con un cliente, me dijo: “tengo un terreno ubicado en tal ciudad y quiero desarrollar un proyecto con estas características; el arquitecto ya me presentó el diseño y me dijeron que era muy buen negocio, ¿qué opinas? ¿Cuánto crees que va a costar mi proyecto?, ¿cuánto me voy a tardar en terminarlo?” una Administración Profesional de Proyectos requiere más que poseer talento técnico; se necesita contar con habilidades de liderazgo, trabajo en equipo, solución a problemas, integración de involucrados y hacer que las cosas sucedan. Quizá no consideremos relevante todo lo anterior, pues cuando estudiamos en la universidad no se incluyen estos temas en nuestros planes estudio, los cuales se enfocan principalmente a cuestiones técnicas o científicas. La realidad es que estas habilidades, que no se enseñan o desarrollan en nuestra formación profesional, son las que nos ayudarán a sacar adelante las situaciones diarias, los conflictos y las negociaciones.
Expectativas = una visión sin una estrategia es una alucinación
La comunicación empieza desde que identificamos las expectativas de los involucra-
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dos en el proyecto, cuando tratamos de responder a las preguntas ¿qué?, ¿cómo?, ¿cuándo? y ¿cuánto? Si fallamos en entender y administrar las expectativas de los involucrados cometemos un error grave, pues podremos terminar el proyecto en tiempo y costo, pero si no cumplimos con las expectativas que el cliente o los involucrados esperan del proyecto, lo pueden considerar como no exitoso. Por eso, se recomienda hacer una serie de preguntas desde el inicio para tener claras todas las expectativas y poder negociarlas cuando son diferentes entre los involucrados y el gerente de proyectos. Además, hay que confirmarlas y cambiarlas cuando hay un nuevo involucrado, asegurarnos que se administren y se vayan cumpliendo respecto al plan autorizado. Es clave comunicar tanto al cliente, como al patrocinador que al inicio del proyecto y en las etapas de planea-
Administración de Proyectos
ción se requerirá su participación con mayor frecuencia y les demandará más tiempo, porque hay que poner en blanco y negro sus expectativas, documentarlas y conciliarlas. En resumen, tienen que estar definidas a nivel SMART= Específicas, Medibles, Acordadas, Realistas y con un Tiempo definido.
Rol
Además de la comunicación, el talento humano o equipo de trabajo es uno de los pilares clave para el buen desempeño de los proyectos. En numerosas ocasiones hemos encontrado gerentes de proyectos con mu-
cha responsabilidad y poca autoridad, lo cual repercute en el proyecto, pues dificulta la rendición de cuentas y, sobre todo, se generan una serie de errores de comunicación. Recuerdo hace 17 años cuando el tema del gerente de proyectos y sobre todo el servicio de administración de proyectos era algo novedoso en la ciudad, pasábamos horas explicando el rol de esta figura y, al final, el cliente preguntaba: bueno, si tú no eres el diseñador, ni haces la ingeniería, ni construyes o ejecutas el proyecto, ni provees ningún material, ¿entonces qué haces? ¿Cuál es el papel del Gerente de proyectos? Desafortunadamente, esto es algo real, sigue sucediendo, aunque es la parte fina que hace toda la diferencia entre un buen gerente o un supervisor. De manera clara, si el gerente tiene fuertes habilidades de liderazgo (traducidas en habilidades de persuasión y negociación, entre otras) va a poder administrar, resolver y adelantarse a muchas situaciones. Esto no quiere decir que el éxito del proyecto está garantizado según la habilidad de liderazgo del gerente del proyecto o que un buen líder forzosamente tendrá proyectos exitosos. Hay que trabajar duro para desarrollar las habilidades del equipo completo que llevará a cabo el proyecto, pues en la complementariedad e integración de cada uno de los miembros se generará la sinergia para cumplir los objetivos del plan de proyecto.
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roactively and wanting to look very knowledgeable, we gave an immediate answer: it will cost you between A and B; the customer put away the serviette where he had noted it down, the information was stuck in his memory and at the time of presenting the real informa-
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A little while ago, during a conversation in a restaurant with a customer, he told me: “I have some land in such and such city and I want to develop a project with these characteristics; the architect has already given me the design and they told me it was a very good business. What do you think? How much do you think my project is going to cost? How long will it take me to finish it?”
tion, with all of the details now defined, the whole “you told me that the project would cost A and would take less time…” comes up. These types of situations are an example of what we go through everyday and if we think that it is due to a technical problem or lack of capacity, we are wrong. Survival Tip: never give a customer or sponsor a range or an estimate. Give them a maximum. If you give them a range, they will remember the bottom number and you are going to remember the higher one. The majority of the problems in a project are NOT caused by technical questions or the lack of resources, they are caused by problems with communication and human talent. Professional Project Management requires more than having technical talent; you need to have leadership abilities, teamwork, problem solving, the integration of those involved and the ability to make things happen. Maybe we don’t consider all of those things to be relevant because when we study at university, these topics are not included in our study plans, which are mainly focused on technical or scientific issues. The reality is that these abilities, which aren’t taught or developed in our professional training, are the ones that help us to get ahead in daily situations, conflicts and negotiations.
Expectations = vision without strategy is a hallucination Communication begins from the moment we identify the expectations of those involved in the project, when we try to respond to the questions what, how, when and how many? If we fail to understand and manage the expectations of those involved, we commit a serious mistake because we could finish the project within the time and the budget, but if we don’t fulfill the
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expectations of those involved and give them what they expect from the project, they could consider it as not being successful. Because of that, a series of questions is recommended from the beginning in order to have all of the expectations clear and to be able to negotiate them when the expectations of those involved and the project manager are different. In addition, they must be confirmed and changed when there is a new person involved, to assure ourselves that everything is managed and complied with in regards to the authorized plan. It is key to communicate both with the customer and the sponsor at the beginning when their participation is required more often and more time is demanded of them because their expectations must be put into black and white, they must be documented and reconciled. In summary, they must be defined at the SMART level= Specific, Measurable, Agreed, Realistic and with a defined Time.
Role In addition to communication, human talent or teamwork is one of the key pillars for the good performance of the projects. On numerous occasions we have found project managers with a lot of responsibility and little authority, which has repercussions in the project because it makes accountability difficult and above all, a series of communication errors are generated. I remember 17 years ago when the topic of project managers and above all the project management service was something new in the city, we spent hours explaining the role of this figure and in the end, the customer asked: well, if you’re not the designer and you don’t do the engineering and you don’t build or carry out the project or provide any material, what do you do? What is role of the project manager? Unfortunately, this is something very real; it continues to happen even though it is the detail that makes all the difference between a good manager and a supervisor. Clearly, if the manager has strong leadership skills (translated into persuasion and negotiation skills, among others), they are going to be able to manage, resolve and speed up many situations. This doesn’t mean that the success of the project is guaranteed according to the leadership abilities of the project manager or that a good leader will necessarily have successful projects. You have to work hard to develop the abilities of the whole team that will carry out the project, because the synergy to fulfill the objectives of the project plan will be generated from the complementarity and integration of each of the members.
Consejo Mexicano de Edificación Sustentable
Por César Ulises Treviño President Mexico Green Building Council bioenergy@intercable.net
Tasando
la edificación verde: Sus costos, economías y valor real
Valuing Green Construction: Its Costs, Economics and Real Worth En muchos países del orbe la edificación ‘verde’ o ‘ecológica’ está ganando aceptación a un ritmo acelerado. Gracias a múltiples informes y recientes investigaciones de mercado, nuevos datos duros avalan los beneficios y el potencial de este modelo de construcción más sustentable. Sin embargo, muchos tomadores de decisiones aún tienen sus reservas.
H
ay riesgos percibidos de la edificación verde y a pesar de centenares de exitosos proyectos y años de experiencia, este tipo de edificaciones pueden todavía ser consideradas como no probadas y costosas, y por ende, financieramente más riesgosas. Propietarios y desarrolladores constantemente buscan reducir el riesgo de sus inversiones. El alza sostenida en los precios de los energéticos ha hecho de la conservación de energía y la mitigación de riesgos relacionados con el futuro incremento de precios opciones atractivas. Inversionistas y promotores, en general, conceden ahorros en gastos operativos a las edificaciones ecológicas, pero no están convencidos de que los costos iniciales sean competitivos. Cuando han sido cuestionados al respecto, reconocen la falta de entendimiento sobre los beneficios de las edificaciones verdes, y creen que los costos de construcción son mucho mayores a lo que la experiencia demuestra. Adicionalmente, los valuadores y arrendadores comienzan apenas a reconocer y valorar la plusvalía de este tipo de construcciones. Estas incertidumbres incrementan el riesgo percibido entre los tomadores de decisiones.
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Aceptación de mercado
Propietarios, desarrolladores, inversionistas y profesionales de la construcción progresistas empiezan a aprovechar la oportunidad de negocio que representa esta transformación de mercado. Ellos creen en los beneficios y reconocen la ventaja competitiva que las prácticas verdes aportan a su actividad económica. Empiezan a disfrutar el éxito de ser los primeros en comercializar y crear una nueva identidad de marca. Y como bien reza el refrán: ‘el que pega primero, pega dos veces…’. En la realidad, el mercado se está moviendo más rápido de lo que muchos piensan. En este sentido, los sectores comercial e institucional en Estados Unidos crecen de forma rápida y sostenida. El sistema de calificación para edificios ecológicos denominado ‘LEED™’ y desarrollado por el US Green Building Council (USGBC) es el mejor testigo de esta tendencia de mercado. Desde su creación en el año 2000, el USGBC ha capacitado en temas relacionados con la edificación verde a más de 37 mil profesionales del diseño, y la construcción y ha acreditado 25 mil profesionales LEED. Una reconocida publicación especializada en Norteamérica destaca que, para ese país y en los dos últimos años, 94%
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de las firmas de servicios profesionales de diseño y construcción han experimentado un crecimiento en las solicitudes por construcciones más sustentables. La casa editorial McGraw Hill vaticina para la edificación verde un crecimiento de 5% a 10% en el mercado no residencial norteamericano, lo que representa entre 10.2 a 20.5 miles de millones de dólares para el 2010. Ahora, siendo los proyectos certificados LEED solamente un segmento, el emergente ‘mercado verde’ crece, en términos efectivos, a un mayor ritmo. Los datos del USGBC muestran que esta organización marcha bien en su objetivo de certificar 25% superior del mercado estadounidense.
Costos de construcción
Varios informes reportan que los edificios certificados LEED conllevan un sobre costo en su inversión inicial que oscila entre 0% y 10%, dependiendo de su nivel de certificación. Aunque existe escepticismo sobre los edificios certificados sin un costo adicional hay evidencia para probar que los costos de diseño y construcción no necesariamente deben aumentar para gozar de las ‘bondades verdes’.
Consejo Mexicano de Edificación Sustentable
El Departamento de Energía de EU estima que los edificios consumen 39% de toda la energía en ese país, lo que representa un costo de 200 mil millones de dólares por año. Se identifican dos razones por las que se pueden minimizar costos y maximizar estos beneficios. Primero, los objetivos ecológicos y sus resultados esperados deben identificarse claramente desde el inicio del proyecto. En segundo, es esencial un proceso de diseño integrado para todo proyecto. Este nuevo proceso provoca la maximización de sinergias entre los principales elementos del diseño y se traduce en una edificación más eficiente y efectiva, tanto en costos de inversión inicial como operativos.
Ahorros en costos operativos
El Departamento de Energía de EU estima que los edificios consumen 39% de toda la energía en ese país, lo que representa un costo de 200 mil millones de dólares por año. Este consumo es mayor que el de cualquier otro sector, incluyendo el transporte o la industria de transformación. Debido a su alto consumo energético, los edificios contribuyen con cantidades significativas de contaminantes al medio ambiente y gases de efecto invernadero: 9% del total de CO2 en el nivel mundial. Añadiendo las emisiones de CO2 que se producen durante la manufactura de materiales de construcción y su transporte, la aportación integral supera 50%. Las siguientes son algunas de las oportunidades de economía que ofrecen las construcciones verdes: Reducción en tarifas y menores costos totales en el consumo de energéticos y servicios públicos, por baja en la demanda y menores costos de infraestructura. Posibilidad de incentivos fiscales sobre la propiedad, por reducción en costos de infraestructura municipal. Mejora en el reclutamiento y retención de empleados; mayor entusiasmo en el ambiente de trabajo. Mayor productividad y salud de los empleados. Potenciales bajas en las primas de seguros. Disminución en los costos de operación, reparación y mantenimiento. Menores costos administrativos al disminuir la rotación de inquilinos en espacios rentados. Deducciones fiscales por servicios ambientales que aporta el proyecto.
Apreciación del valor
Los edificios verdes pueden lograr un mayor valor en activo que sus equivalentes convencionales. Los beneficios tangibles e intangibles para sus ocupantes en combinación con menores gastos operativos representan una utilidad operativa neta (UON) y un valor estimado superiores. La UON es un factor primordial para establecer el valor real del
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edificio. Para inversionistas y desarrolladores, los edificios verdes pueden promover precios de venta más altos por su desempeño sobresaliente en relación a construcciones convencionales. En EU instituciones financieras como HUD/FHA, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen ya créditos flexibles para casas que incorporan medidas de eficiencia energética. En nuestro país, el INFONAVIT está ya lanzando su esquema de ‘Hipotecas Verdes’ para vivienda de interés social.
Conclusiones
Quizás no lo hemos interiorizado por completo, pero es incuestionable que nuestra industria desempeña un papel primordial en el cambio climático global. ¿Qué estamos haciendo al respecto? Las buenas noticias son que un creciente número de protagonistas del sector de bienes raíces están tomando conciencia y ganando confianza conforme más proyectos verdes entran y triunfan en el mercado. Dados el creciente interés, los casos de éxito y los potenciales incentivos, no existe duda que el emergente mercado de la edificación verde continuará en franco ascenso. El progresivo número de proyectos exitosos reducirá paulatinamente el riesgo financiero percibido en torno a estas construcciones. Irrumpe aquí una reflexión: ¿cuán vigente será un proyecto convencional en el mercado del futuro verde?
Más informes:
César Ulises Treviño Treviño, MSc LEED AP Consejo Mexicano de Edificación Sustentable, Presidente. Consejo Mundial de Edificación Verde, Tesorero. Bioconstrucción y Energía Alternativa, Director General Tel: +52(81)8040-8080 E-Mail: utrevino@bioconstruccion.com.mx
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In many countries around the globe ‘green’ or ‘ecological’ construction is rapidly gaining acceptance. Thanks to multiple reports and recent market research, new information endorses the benefits and the potential of this more sustainable model of construction. However, many decision makers still have their reservations.
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here are perceived risks with green construction, yet in spite of hundreds of successful projects and years of experience, this type of construction can still be regarded as unproven and costly and consequently more of a financial risk. Owners and developers constantly seek out to reduce their investment risks. The sustained rise in energy prices has made attractive options out of energy conservation and the mitigation of related risks due to future price increase. Investors and developers, in general, concede savings in operating costs for ecological construction, but are not convinced that initial costs are competitive. When questioned about this, they admit a lack of understanding of the benefits of green construction, and mistakenly believe that construction costs are much higher than what experience has shown. Additionally, real estate appraisers have just started to admit and appreciate the capital gain from this type of construction. Undoubtely, these uncertainties increase altogether the perceived risk by the decision makers.
Market acceptance Proprietors, developers, investors and progressive construction professionals are starting to take advantage of the business opportunity this market transformation represents. They believe in the benefits and recognize the competitive advantage that green practices bring to their economic activities. They are starting to enjoy the success of being the first in commercializing and creating a new brand. And how applicable the saying: the first in commercializing and creating a new brand. And how applicable the
Consejo Mexicano de Edificación Sustentable
saying: ‘he, who hits first, hits twice…’ In reality, the market is moving in this direction much faster than many may think. In this sense, the commercial and industrial sectors in the USA are growing in a rapid and sustained manner. The assessment and rating system for green buildings, ‘LEED™’ developed by the US Green Building Council (USGBC), is the best proof of this market tendency. Since its creation in 2000, USGBC has influenced, in relative terms, green construction for more than 37 thousand design professionals and has accredited 25 thousand LEED professionals. A well known publication specializing in North American B&C points out that in this country and for the last two years, 94% of professional design and construction firms have experienced a growth in the demand for more sustainable construction. The McGraw Hill publishing house predicts a growth in the North American non-residential market for green construction of between 5% and 10%, which represents between 10.2 and 20.5 billion dollars by the year 2010. Now, LEED certified projects being only one segment, the emergence of the broader ‘green market’ in trade terms, is growing at a greater rate. USGBC information shows that this organization is performing well within its objective of certifying the top 25% of the USA market.
Construction costs Various reports indicate that LEED certified buildings entail an additional cost to the initial investment that oscillates between 0% and 10% depending on the level of certification. Although skepticism about certified buildings without additional costs exists, there is evidence to prove that design and construction costs do not necessarily have to markedly increase to enjoy ‘green benefits’. Two factors exist that can minimize costs and maximize benefits. Firstly, ecological objectives and their expected results can be clearly identified from the beginning of the project. Secondly, an integrated design process is essential for the whole project. This new process causes synergy maximization between the main design elements and translates into a more efficient and effective construction, both in terms of initial investment and production costs.
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Savings in operating costs The US Department of Energy estimates that buildings consume 39% of that country’s energy, which represents a cost of 200 billion dollars per year. This consumption is higher than in any other sector, including the transport or manufacturing industries. Due to their elevated energy consumption, buildings contribute in significant quantities to environmental pollution and greenhouse gases: 9% of the total CO2 on a world level. Adding the CO2 emissions produced during the manufacture of construction materials and their transportation, the contribution exceeds 50%. The following are some of the economic opportunities offered by green construction: Tariff reduction and lower costs in energy consumption and public services, because of lower demand and reduced infrastructure costs. Possibility of fiscal incentives on the property, because of the derived reduction in municipal infrastructure costs. Improvement in recruitment and retention of employees; high enthusiasm in the work environment. Better productivity and employee/occupant health. Potentially lower insurance premiums. Decrease in operation, repair and maintenance costs. Lower administrative costs, reducing the rotation of tenants in rental spaces. Fiscal deductions from the project’s environmental services. Value recognition Green buildings can achieve better value than their equivalents. The tangible and intangible benefits for the occupants in combination with reduced operating costs represent a net operating profit (NOP) and a higher estimated worth. NOP is a fundamental factor in establishing the real worth of a building. For investors and developers, green buildings can provide higher sales prices because of their excellent performance in relation to conventional buildings. In the USA, financial institutions like HUD/ FHA, Fannie Mae and Freddie Mac offer flexible loans for houses incorporating energy efficient methods. In our country, INFONAVIT is launch-
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The US Department of Energy estimates that buildings consume 39% of that country’s energy, which represents a cost of 200 billion dollars per year. ing its ‘Green Mortgage’ scheme to gage public interest.
Conclusion Perhaps we have not completely internalized the fact that our building and construction industry plays a primary role in the changing global climate. What are we doing in that respect? The good news is a growing number of leading players in the development and investment sectors are becoming aware of and gaining trust in more environmentally-conscious real estate, at the time that more green projects enter and succeed in the marketplace. Given this growing interest, the model cases and potential incentives, there is no doubt the emerging green construction market will continue in an upward trend. The progressive number of successful projects will gradually reduce the perceived financial risk surrounding these constructions. We finalize here with a reflection: what sort of projects will remain valid in the future greenoriented markets? More information: César Ulises Treviño Treviño, MSc LEED AP President.Consejo Mexicano de Edificación Sustentable (Mexican Sustainable Building Council). Consejo Mundial de Edificación Verde (World Green Building Council), Treasurer. Bioconstrucción y Energía Alternativa SA de CV, Founder & General Director Ph: +52(81) 8040-8080 & 81 E-Mail: utrevino@mexicogbc.org/utrevino@ bioconstruccion.com.mx
Evento
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Ing. Ricardo García Conde Rubio Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank
Mdi. Fernando Moreno Valle Real Presidente de la Asociación de Maestros en Desarrollo Inmobiliario ITAM
Ing. Gonzalo Palafox Rebollar Director de Desarrollo de Negocios Hipotecaria Su Casita
Perspectivas
de la vivienda en México,
una mirada al sector
Outlook for housing in Mexico, a look at the sector La vivienda continúa su expansión y hoy tenemos un mercado más maduro, hay mayor información y el comportamiento del número y monto de créditos otorgados en el primer semestre del año refleja el liderazgo de algunas organizaciones, entre éstas Su Casita, sobre la cual el Ing. Gonzalo Palafox, su Director de Desarrollo de Negocios, dio sus apreciaciones respecto a lo que viene para el sector. 86
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S
i bien el sector de la vivienda en la actualidad es más sólido y estable, conviene no menospreciar que este desarrollo no ha logrado beneficiar lo suficiente a familias con ingresos menores a tres salarios mínimos y en ese sentido podemos hablar de una segmentación marcada. Por ejemplo, los créditos para aquellas personas con ingresos altos han sido atendidos por la Banca y en algunos casos por Sofoles, en tanto el Info-
Cifras de Financiamiento Entidad
Financiamientos
Inversión (millones de pesos)
INFONAVIT
193,223
4 4,173.4
FOVISSSTE
18,076
5,373.6
CONAVI
20,930
583.9
FONHAPO
15,052
278.8
Entidades financieras
95,961
50,900.3
OREVIS
12,979
713.1
Otras entidades
12,882
2,620.3
Reducción
-58,999
-968.8
Total
310,104
103,674
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navit, Fovissste y Fonhapo se han enfocado a los segmentos bajos, con sus excepciones, pues sabemos que con el Infonavit ya no hay un techo en el tema de los préstamos. Las figuras de Apoyo Infonavit y Cofinavit han ayudado a atender a interesados identificables como de tipo mixto. Comenta el Ing. Gonzalo Palafox, Director de Desarrollo de Negocios de Hipotecaria Su Casita, que frente a los retos de la vivienda en los siguientes años hay una enorme oportunidad. “Percibimos que habrán cambios positivos y seguramente en el mismo sector habrá que reinventarse, pues se duplicará en los siguientes seis años”. Así, de acuerdo con datos de SOFTEC, el parque habitacional pasará de 22 millones en el 2000 a 41.4 millones en el 2020. Por lo tanto, el financiamiento es un factor crítico para el crecimiento de la vivienda, y basta detallar las cifras de financiamientos en el primer semestre de este año. Hipotecaria Nacional-BBVA continúa siendo el líder en el número de créditos otorgados, seguido por Su Casita, Banorte, Santander, Scotiabank, ING Hipotecaria, GE Money Crédito Hipotecario, HSBC, Banamex, Hipotecaria Crédito, así como Casa y Metro Financiera en el primer semestre de 2007.
Evento
En ese mismo período y en cuanto al monto expresado en millones de pesos la dupleta Hipotecaria Nacional–BBVA colocó 16,330; después le siguen Scotiabank, Banorte, Hipotecaria Su Casita, GE Money Crédito Hipotecario, Santander, HSBC, Banamex, ING Hipotecaria, Hipotecaria Crédito, y Casa y Metrofinanciera. Finalmente, separamos a la Banca y las Sofoles, y observamos cuál es el promedio respecto al monto de crédito. En el caso de los bancos es de 712,609 pesos y en las Sofoles de 341,207 pesos.
Las figuras de Apoyo Infonavit y Cofinavit han ayudado a atender a interesados identificables como de tipo mixto.
Colocación Monto de Crédito Promedio Tipo de entidad
Entidad
Monto de Crédito Promedio
Sofoles
Otras Sofoles
$ 292345
Patrimonio
$ 311657
Colocación de Crédito Hipotecario / Primer semestre 2007 Entidad Hipotecaria Nacional - BBVA
$ 319241 $ 34 4575
BBVA Hipotecaria Nacional
$ 4 31659
Bancos
Créditos
34283
Su Casita Hipotecaria Crédito y Casa
Banamex
$ 497681
Santander
$ 668426
HIP. NAL=29,197
Banorte
$ 687158
HSBC
$ 905673
GE Money
$ 917415
Scotiabank
$ 1157564
BBVA = 5,086 Hipotecaria Su Casita
12,455
Banorte
7,611
Santander
5,746
Scotiabank
4,682
ING Hipotecaria
4,464
GE Money Crédito Hipotecario
3,838
HSBC
3,538
Cofinavit have helped to attend to interested
2,658
parties identifiable as
2,633
mixed type.
Otras Sofoles
2,175
Metrofinanciera
1,268
Otros bancos
1,014
Housing continues its expansion and today we have a more mature market, there is more information and the behavior of the number and amount of loans granted in the first half of the year reflects the leadership of some organizations; among them is Su Casita, about which Gonzalo Palafox, its Business Development Director, gave his opinion regarding what is coming for the sector.
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lthough the housing sector is currently more solid and stable, it is advisable to not neglect the fact that this development hasn’t managed to benefit families with incomes lower than three minimum salaries, and in that sense we can talk about a marked segmentation. For example, the loans for those people with high incomes have been attended to by the banks and in some cases by Sofoles, while Infonavit, Fovissste and Fonhapo have focused on the lower segments, with its exceptions, because we know that with Infonavit there is no longer a ceiling in regards to loans. Apoyo Infonavit and Cofinavit have helped to attend to interested parties identifiable as mixed type.
$ 712609
Apoyo Infonavit and
Banamex
Fuente: BRIO, junio 2007; AMFE, Mayo 2007;
$ 341207
Fuente: AMSFOL – AMB, Noviembre 20 0 6
Hipotecaria Crédito y Casa
AMB, Junio 2007. Proyecciones realizadas por IM
Promedio
Gonzalo Palafox, Business Development Director of Hipotecaria Su Casita, says that facing the challenges of housing in the following years there is an enormous opportunity. “We think that there will be some positive changes and surely this same sector will have to reinvent itself, because it will be doubled in the next six years”. So, according to information from SOFTEC, residential parks will go from 22 million in 2000 to 41.4 million in 2020. Therefore, financing is a critical factor for the growth of housing, and it suffices to just list the financing figures in the first half of this year. Loan approvals according to financial organization Hipotecaria Nacional - BBVA continues to be the leader in the number of loans granted, followed by Su Casita, Banorte, Santander, Scotiabank, ING Hipotecaria, GE Money Crédito Hipotecario, HSBC, Banamex, Hipotecaria Crédito, as well as Casa and Metro Financiera in the first half of 2007. In that same period and in regards to the amount expressed in millions of pesos Hipotecaria Nacional – BBVA approved 16,330; it is followed by Scotiabank, Banorte, Hipotecaria Su Casita, GE Money Crédito Hipotecario, Santander, HSBC, Banamex, ING Hipotecaria, Hipotecaria Crédito, and Casa and Metrofinanciera. Finally, let’s separate banks and Sofoles and take a look at the average regarding the loan amount. In the case of the banks it is 712,609 pesos and for Sofoles, 341,207 pesos.
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Colocación de Crédito Por Monto Primer semestre 2007 Entidad
Monto
Hipotecaria Nacional BBVA
16,330 MP
Scotiabank
5,439 MP
Banorte
4,991 MP
Hipotecaria Su Casita
4,632 MP
GE Money Crédito Hipotecario
4,24 3 MP
Santander
3,504 MP
HSBC
3,391 MP
Banamex
1,912 MP
ING Hipotecaria
1,474 MP
Hipotecaria Crédito y Casa
975 MP
Otros bancos
947 MP
Otras Sofoles
648 MP
HIP.NAL=13,301 BBVA = 3,299
492 MP Fuente: BRIO, junio 2007; AMFE, Mayo 2007; AMB, Junio 2007. Proyecciones realizadas por IM
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MP= Millones de pesos
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Entrevista
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
IOS OFFICES. Los detalles
SÍ importan
IOS OFFICES. Details are important
Con más de 300 suites ejecutivas totalmente equipadas, IOS OFFICES abrió sus puertas en el primer semestre de 2007. Hoy, a punto de finalizar el año, más de 200 empresas instaladas en el Centro de Negocios Torre IOS Campestre le han ratificado su confianza. A futuro, la compañía piensa abrir más centros de negocios en otras ciudades importantes del país.
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in duda, el caso de IOS OFFICES es de éxito. De entrada, cabe comentar que el mercado o nicho de los Centros de Negocios no es fácil, es competido y, además, rompen los esquemas de una tradicional cultura de trabajo. Sin embargo, la experiencia de los hermanos García Iza, Adrián y Javier, ha hecho que en escasos seis meses IOS OFFICES sea reconocida en Monterrey como el principal Centro de Negocios. En Inmobiliare Magazine tuvimos oportunidad de entrevistar tanto a Javier como a Adrián, con quienes hablamos sobre la situación actual de la compañía, los planes de expansión y otros detalles. ¿Adrián, en la actualidad cuál es el personal de IOS OFFICES? Hemos generado en IOS OFFICES alrededor de 40 empleos desde el inicio de nuestras operaciones el pasado 1º de junio de 2007. La dirección de la empresa está a mi cargo y, también, de mi hermano Javier. Los dos conocemos bien la industria y nos consideran pioneros en las oficinas equipadas, pues contamos con más de 10 años de experiencia en el giro. IOS OFFICES -nuevo concepto en renta de oficinas equipadas- está conformada por una fuerza laboral que hace la diferencia, pues brindamos un servicio digno de aclamarse. Así, el staff está formado por un
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equipo de profesionales altamente calificados, 100% bilingües, dedicados enteramente a la satisfacción del cliente. Todo el personal tiene muy en claro el valor del servicio personalizado que se brinda a los Socios IOS, por lo que se encuentra en capacitación continua para la mejora de sus procesos. Javier, en Inmobiliare Magazine hemos sido testigos precisamente de ese servicio, somos uno de sus clientes y, además, este sentir de los demás socios lo hemos percibido, e incluso, nos lo han dicho. Supongo que este es un punto de mucha importancia para ustedes. Así es, en Torre IOS Campestre se transmite el entusiasmo y la energía en cada saludo brindado a los visitantes, ya que se busca crear toda una experiencia de servicio para Socios y visitantes. Esto me lleva a preguntarte, Javier, el número de clientes que ustedes tienen en la actualidad. Torre IOS Campestre alberga a más de 150 clientes en los seis pisos habilitados del edificio. Entre corporativos transnacionales, empresas de nueva creación, despachos y consultorías, emprendedores y nuevos negocios, IOS OFFICES tiene un espacio que se adapta a cualquier necesidad.
Entrevista
IOS OFFICES ha contado con la rápida aceptación del mercado regiomontano y el reconocimiento de empresas locales e internacionales. ¿Adrián, cómo ha sido la acogida de IOS OFFICES en el ámbito empresarial de Monterrey? Efectivamente, IOS OFFICES ha contado con la rápida aceptación del mercado regiomontano y el reconocimiento de empresas locales e internacionales. Proveedores, clientes y grandes empresarios han reconocido las capacidades de este nuevo concepto de oficinas equipadas y han sido partícipes del crecimiento inigualable de IOS en el mercado de bienes raíces. En el poco tiempo de operaciones de Torre IOS Campestre se ha logrado generar una proyección importante de la empresa, la cual permitirá explorar nuevos horizontes en un futuro muy cercano. ¿Javier, qué diferencia a IOS Offices de la competencia? La empresa nace con la firme determinación de cubrir necesidades no sólo de oficina, sino de todo lo que implica abrir un negocio, hacerlo crecer o establecerlo en un nuevo mercado. Por ello, IOS OFFICES concentra sus esfuerzos en la atención personalizada a cada Socio IOS, brindando un trato amable y un sin fin de servicios, los cuales permiten que su estancia en la oficina sea placentera y libre de preocupaciones. IOS OFFICES cuenta con los programas de oficina virtual más competitivos del mercado, está localizado en el parque corporativo de mayor distinción del distrito y dispone de más de 300 oficinas equipadas. Además de brindar un excelente servicio ofrecemos tecnología de punta en todas sus instalaciones y un sin fin de áreas comunes como comedor, coffee lounge, terraza panorámica y hasta cinco mil m 2 de jardines.
Empresas instaladas en la actualidad en IOS OFFICES s
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Nota: A los lectores de Inmobiliare Magazine que nombren este artículo se les otorgará un mes adicional gratis en la renta de 18 meses. 18+1
With more than 300 totally equipped executive suites, IOS OFFICES opened its doors in the first half of 2007. Today, nearing the end of the year, more than 200 companies set up in the IOS Campestre Tower Business Center have confirmed their confidence. In the future, the company is thinking of opening more business centers in other important cities in the country.
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ithout doubt, the case of IOS OFFICES is one of success. To start off it must be mentioned that the Business Center market or niche is not easy, it is competitive and also, they break the schemes of a traditional work culture. However, the experience of the García Iza brothers, Adrian and Javier, has led IOS OFFICES in just six short months to becoming recognized as the main Business Center in Monterrey.
Adrián, finalmente, ¿cuáles son los planes de expansión de IOS OFFICES? Para inicios del 2008 se planea la expansión de la empresa a la segunda Torre IOS Campestre, dando un total de más de 300 oficinas equipadas. A futuro se prevé abrir Centros de Negocios en otros mercados nacionales e internacionales, que sean punta de lanza para ejecutivos y empresarios. Mayores informes Av. Ricardo Margáin No. 575, Parque Corporativo Sta. Engracia, San Pedro Garza García, CP 66267, Nuevo León, México. Tel: +52 (81) 8000 7000 Fax: +52 (81) 8000 7011 E-Mail: info@iosoffices.com Web: www.iosoffice.com
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Javier García Iza y Adrián García Iza
In Inmobiliare Magazine we had the opportunity to interview both Javier and Adrian and we spoke to them about the company’s current situation, its expansion plans and other details. Adrian, currently who are the staff of IOS OFFICES? We have generated around 40 jobs since the beginning of our operations last June 1st 2007. My brother Javier and I are in charge of the direction of the company. Both of us know the industry well and are considered pioneers in equipped offices because we have more than 10 years experience in the field. IOS OFFICES – a new concept of serviced offices – is made up of a labor force that makes the difference, we provide a service worthy of acclaim. So, the staff is made up of a group of highly qualified professionals, 100% bilingual, completely dedicated to customer satisfaction. All of the staff
Entrevista
Héctor González, Ricardo del Valle, Francisco Montalvo y Guillermo García
members understand the value of the personalized service provided to IOS Members; therefore they are in continuous training to improve their processes. Javier, in Inmobiliare Magazine we have been witnesses to that service, we are one of your customers and we have also perceived this feeling from other Members, and they have even told us about it. I suppose that this is a very important point for you. That’s right, in IOS Campestre Tower the enthusiasm and energy is transmitted through each greeting given to its visitors, since we are looking to create a complete service experience for Members and visitors. This brings me to ask you, Javier, how many customers do you have currently? IOS Campestre Tower houses more than 150 customers on the six working floors of the building. Among corporate trans-nationals, newly created companies, offices and consultancies, entrepreneurs and new businesses, IOS OFFICES have a space that is adapted to any need. Adrian, how has IOS OFFICES been welcomed into Monterrey’s business community? Effectively, IOS OFFICES has experienced rapid acceptance in the Monterrey region market and the recognition of local and international companies. Suppliers, customers and important businessmen have recognized the capabilities of this new concept of equipped offices and have participated in the unequalled growth of IOS in the real estate market. In the short time IOS Campestre Tower has been operating, it has managed to create an important profile for the company, which will make it possible to explore new horizons in the very near future. Javier, what differentiates IOS OFFICES from the competition? The company was created with the firm determination to cover the needs, not only of offices, but also everything implicated in opening a business, making it grow or establishing it in a new market. For that, IOS OFFICES concentrates its efforts on personalized attention for each IOS Member, providing a friendly environment and an endless number of services,
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Companies currently set up in IOS OFFICES s
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Nota: A los lectores de Inmobiliare Magazine que nombren este artículo se les otorgará un mes adicional gratis en la renta de 18 meses. 18+1
IOS OFFICES has experienced rapid acceptance in the Monterrey region market and the recognition of local and international companies. which make their stay in the office pleasant and free of worry. IOS OFFICES has the most competitive virtual office programs in the market; it is located in a corporate park of great distinction in the district, and has more than 300 equipped offices. In addition to providing excellent service, we offer high technology in all of the facilities and endless common areas like a dining room, coffee lounge, panoramic terrace and five thousand m2 of garden areas. Adrian, finally, what are IOS OFFICES’ expansion plans? The expansion of the company to the second IOS Campestre Tower is planned for the beginning of 2008, leaving a total of more than 300 equipped offices. In the future we plan to open Business Centers in other national and international markets, which will be launching points for executives and businessmen. Further information Av. Ricardo Margáin No. 575, Parque Corporativo Sta. Engracia, San Pedro Garza García, CP 66267, Nuevo León, México. Phone: +52 (81) 8000 7000 Fax: +52 (81) 8000 7011 E-Mail: info@iosoffices.com Homepage: www.iosoffices.com
Federico Sada, Fidel de la Garza, Raúl Elizondo y Rafael Saldaña
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Agenda Pública
Por Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal
El valor de invertir
HISTORIA.
en la Al rescate del Centro Histórico
THE VALUE OF INVESTING IN HISTORY. To the Rescue of the Historic Center
Impulsar el rescate del Centro Histórico de la ciudad de México es uno de los proyectos prioritarios del Gobierno del Distrito Federal. Los avances están a la vista; tras el retiro del comercio ambulante y la modernización de la infraestructura en algunas de sus calles, el primer cuadro se alista para recibir nuevas inversiones. 94
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l Centro Histórico de la Ciudad de México es el más grande de Latinoamérica. Tras el descubrimiento en 1980 de la Coyolxauhqui y la localización del Templo Mayor fue declarado zona de monumentos históricos y a partir de entonces autoridades y ciudadanos volvimos a mirarlo con una nueva perspectiva. Sus calles y edificios plenos de historia podían tener nueva vida y nuevos usos, así como convertirse en un atractivo turístico, cultural, y por supuesto, regresar a habitar en éste. Desde entonces comenzaron los esfuerzos por impulsar su rescate. En la actual administración, el Gobierno del Distrito Federal (GDF) ha redoblado los bríos con el objetivo de convertir al primer cuadro en un lugar vinculado a la solución de problemas sociales y a su funcionamiento moderno e integral. Con la meta de celebrar en grande el Bicentenario de la Independencia (1810-2010) y el Centenario de la Revolución Mexicana (1910-2010), en el GDF trabajamos en un ambicioso plan maestro que contiene seis líneas de acción con objetivos específicos. La primera consiste en crear un corredor cultural en el cuadrante que va de Eje Central a 20 de Noviembre y de República de El Salvador a Izazaga. El segundo gran proyecto considera el rescate de varias zonas con
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valor patrimonial y cultural donde se buscará la participación de la iniciativa privada, embajadas y asociaciones. La tercera estrategia contempla el rescate y la rehabilitación de edificios y calles de la zona oriente con acciones de promoción para la vivienda y el equipamiento social. El cuarto eje rector plantea la creación de una red integral de museos y servicios. La quinta línea de acción incluye la reactivación de un corredor financiero y empresarial, y el sexto programa está enfocado a la vivienda y la promoción de inversiones en materia inmobiliaria con la finalidad de acercar alternativas inmobiliarias a quienes trabajan en el Centro Histórico.
Lo primero es lo primero
Rescatar el espacio público y, por ende, la imagen urbana del primer cuadro capitalino es el punto de partida de cara a las Celebraciones del Bicentenario de la Independencia y el Centenario de la Revolución Mexicana. Con el Programa Integral de Rehabilitación en las Calles del Centro Histórico 2007, que contempla una inversión de más de 400 millones de pesos, estamos rescatando las calles de Uruguay, Bolívar, Isabel la Católica, 5 de Febrero y Corregidora. Los trabajos consisten en cambiar las tuberías para drenaje y agua potable, mejorar el alumbrado público e ins-
Public Agenda
talar ductos para luz y teléfono. Además, en algunos casos se están ensanchando las banquetas para uso peatonal. Estas intervenciones ya están dando sus primeros frutos; en la calle de Uruguay la iniciativa privada invertirá 200 millones de pesos en la rehabilitación de un edificio de 1907, que se convertirá en un hotel de clase ejecutiva. El retiro del comercio informal en el perímetro A del Centro Histórico es una de las acciones más celebradas por los ciudadanos. 87 calles y 192 manzanas están libres de cerca de 15 mil vendedores ambulantes. Con ello, la belleza maltrecha de calles y fachadas capta las miradas asombradas de propios y extraños, y el calificativo de “Ciudad de los Palacios”, que Alejandro de Humboldt diera a nuestra ciudad en 1808 regresa a nuestra memoria. Es la zona oriente la más beneficiada con la salida del comercio informal. En el perímetro entre Circunvalación y Palacio Nacional, donde se encuentran las calles de Moneda, Corregidora y Correo Mayor, las portadas de los edificios históricos serán rehabilitadas, se recuperarán inmuebles y en las calles, las aceras, el mobiliario urbano y las luminarias serán remozados. El Jefe de Gobierno, Marcelo Ebrard Casaubon, anunció hace unas semanas la creación del Corredor Cultural Alhóndiga. En esta zona están el Templo de la Santísima Trinidad, una edificación del barroco colonial de 1677; el ex convento de la Merced, del cual se conserva el convento y claustro de 1616; la Casa Talavera, construida en la primera mitad del Siglo XVII, y la Casa Alhóndiga fundada en 1573 como almacén de grano. Estos espacios de alto valor cultural han permanecido por años relegados debido a la invasión del ambulantaje; su rescate estará articulado por un sistema peatonal que vinculará calles, plazas y edificaciones.
Más allá de la ciudad patrimonial
Si bien los perímetros A y B del Centro Histórico concentran el mayor número de edificaciones de alto valor patrimonial, el proyecto integral de rescate establece vínculos con la ciudad moderna al contemplar la recuperación de la Plaza de Tlaxcoaque para convertirla en la Plaza y Símbolo del Bicentenario, y de la Plaza de la República, donde hay hermosos inmuebles de estilo Art Déco subutilizados, como el Frontón México. La Plaza Tlaxcoaque que alberga a la iglesia de la Concepción del Siglo XVII fue declarada monumento histórico en 1932. Ubicada en el límite de la ciudad histórica hoy se encuentra muy deteriorada. Por su ubicación estratégica al inicio de la Avenida 20 de Noviembre que es el eje visual más importante de acceso al Centro Histórico, pues remata con el asta bandera de la Plaza de la Constitución y la Catedral Metropolitana es el sitio ideal para convertirse en el Símbolo del Bicentenario. El Gobierno de la Ciudad de México, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, convocó al Concurso Internacional de Arquitectura Plaza y Símbolo del Bicentenario. La finalidad es que arquitectos,
urbanistas y artistas plásticos propongan un espacio público, cívico y cultural, pero sobretodo creen un símbolo de identidad para los mexicanos. Con la recuperación de esta plaza planteamos el rescate de su entorno y la creación de un nuevo centro urbano en las manzanas colindantes que representan una gran oportunidad de regeneración urbana. Respecto al Centenario de la Revolución, con el proyecto Puerta de la República vamos a reactivar el dinamismo económico de la zona y atraer el turismo a esta parte de la ciudad. La intervención prevé el mejoramiento de la plaza, la restauración del Monumento a la Revolución, y la reactivación de los edificios subutilizados que rodean el lugar, entre otros.
Un centro con movilidad
Un aspecto de especial importancia en este rescate integral es la movilidad y la conectividad con puntos estratégicos de la ciudad. Al analizar el escenario, estamos evaluando varias opciones, entre ellas, la inserción de un tranvía. Esta propuesta plantea que este medio de transporte sustentable tenga su punto de partida en la Plaza de Tlaxcoaque, recorra la Avenida 20 de Noviembre, rodee al Zócalo
capitalino por las calles de la zona oriente, llegue a la Puerta de la República tras bordear la Alameda, para de allí partir hacia dos destinos estratégicos, La Villa y Buenavista. De este último punto partirá, a su vez, el Tren Suburbano Buenavista-Cuautitlán, que entrará en servicio a mediados del próximo año, de manera que al establecer una conexión con el tranvía el proyecto para mejorar la movilidad del Centro Histórico quedaría integrado a una gran red de transporte público.
Polo de atracción para inversionistas
Convertir al Centro Histórico y sus zonas aledañas en un imán de atracción turístico, cultural e inmobiliario donde los ciudadanos tengamos mejores oportunidades de desarrollo es una tarea que no sólo atañe al gobierno. En la reactivación económica la participación de la iniciativa privada es fundamental. Mediante el Acuerdo de facilidades y beneficios para la ejecución de acciones, construcciones, obras e instalaciones en los Corredores de Integración y Desarrollo y el Centro Histórico de la Ciudad de México, otorgaremos facilidades administrativas para la gestión y la tramitología, beneficios de desarrollo, así como beneficios fiscales en el pago de contribuciones. La implementación de estas políticas de desarrollo no es algo nuevo, pues el rescate de muchos entornos históricos de otras ciudades en el mundo es producto de acciones similares; en nuestra ciudad este esquema ha sido aplicado en el Corredor Reforma. En el caso del Centro Histórico pronto serán dados a conocer los detalles para incentivar las inversiones que contribuirán a restablecer su majestuosidad y así celebrar por todo lo alto 200 años de vida independiente y 100 de la primera revolución social del Siglo XX. Este programa es de carácter público, no es patrocinado por partido político alguno y sus recursos provienen de los impuestos que pagan todos los contribuyentes. Está prohibido el uso de este programa con fines políticos, electorales, de lucro y distintos a los establecidos. Quien haga uso indebido de los recursos de este programa en el Distrito Federal será sancionado de acuerdo con la ley aplicable y ante la autoridad competente.
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Agenda Pública
Promoting the restoration of Mexico City’s Historic Center is one of the priority projects of the Mexico City Government. Tangible progress has been made to date; the streets of one whole block have been cleared of vendors and their infrastructure modernized to pave the way for fresh investment.
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exico City has the largest historic center of any city in Latin America. Following the discovery of the stone monolith of the Goddess Coyolxauhqui in 1980 and the remains of the Aztec temple known as Templo Mayor, it was declared a zone of historic monuments, causing us to view it in a new light. The streets and buildings of Mexico City’s Historic Center are seeped in history, but it is up to us to ensure that that history survives by injecting new life into them and putting them to new uses, turning them into a tourist and cultural attraction and creating a city center that is habitable again. The current Mexico City Government administration has undertaken the task of promoting the restoration of the Historic Center and has stepped up efforts to solve the social problems of the first block and turn it into a functional zone with modern infrastructure. In preparation for the Bicentenary of Mexico’s Independence (1810-2010) and the Centenary of the Mexican Revolution (1910-2010), we have drawn up an ambitious master plan based on six lines of actions with specific objectives. The first of these provides for the creation of a cultural corridor along the streets running from Eje Central to 20 de Noviembre and República de El Salvador to Izazaga. Our second initiative seeks to involve the private sector, embassies and associations in the renovation of several areas of cultural and architectural importance. The third provides for the refurbishment of streets and buildings in the eastern zone, including the promotion of housing and social infrastructure programs. Our fourth line of action calls for the creation of a network of museums and services, which will be complemented with the revival of a financial and business corridor, while our sixth major
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initiative focuses on the residential sector and the promotion of real-estate investment with a view to providing viable housing options for those who work in the Historic Center.
First Things First As the Bicentenary of Mexico’s Independence and the Centenary of the Mexican Revolution approach, the Mexico City Government’s main priority is to renovate public areas in the first block of the Historic Center and improve its image in general. Under the 2007 Comprehensive Program for the Refurbishment of Streets in the Historic Center, over 400 million pesos will be invested in the streets of Uruguay, Bolívar, Isabel la Católica, 5 de Febrero and Corregidora. These resources will be used to replace drainage and water pipes, upgrade street lighting, install electricity and telephone cables, and widen sidewalks in certain areas. Already we are witnessing the fruits of these actions: the private sector has committed 200 million pesos to the restoration of a building on Uruguay Street dating from 1907, which will be turned into a business hotel. The clearance of street vendors from perimeter A of the Historic Center is another action
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that has been applauded by citizens. So far, 87 streets and 192 blocks have been cleared of some 15,000 street stands, revealing historic buildings and façades, which, although neglected, still elicit the admiration of locals and foreigners alike. Their beauty, hitherto obscured, reminds us why Alejandro de Humboldt named this the “City of Palaces” back in 1808. The eastern zone has benefited most from the exodus of black marketers. In the perimeter between Circunvalación and Palacio Nacional, which takes in the streets of Moneda, Corregidora and Correo Mayor, historic archways and façades will be restored, while sidewalks, roads, urban fittings and street lighting will be improved. Just a few weeks ago, Mexico City Mayor Marcelo Ebrard Casaubon announced the creation of the Alhóndiga Cultural Corridor. Several important historic buildings are located in this area, such as the Church of the Holy Trinity, a baroque-style colonial building dating from 1677; the former Merced convent, which still preserves its convent and cloister built in 1616; Casa Talavera, which dates back to the first half of the seventeenth century; and Casa Alhóndiga, originally a granary founded in 1573. These buildings, which form part of
Agenda Pública
our cultural and architectural heritage, have been neglected for years due to the invasion of street hawkers, but we aim to make them accessible again by creating a system of pedestrian-only streets.
Linking the Past and the Present While perimeters A and B of the Historic Center are home to the greatest number of important historic buildings, our project has the wider goal of tying our heritage in with the modern city through the renovation of two major squares: Plaza de Tlaxcoaque, which will be transformed into a symbol of the Bicentenary, and Plaza de la República, which boasts beautiful, but underutilized art deco buildings like the Frontón México. Plaza de Tlaxcoaque, where the seventeenth-century Concepción church stands, was declared a historic monument in 1932, but is currently in an advanced state of deterioration. Its strategic location on the edge of the Historic Center where 20 de Noviembre begins the main thoroughfare providing access to the Historic Center and which boasts vistas of the flagpole of Plaza de la Constitución and the Metropolitan Cathedral makes it an ideal symbol of our independence. To celebrate the Bicentenary of Mexico’s Independence, the Mexico City Government, via the Ministry of Urban Development and Housing, has organized an International Architecture Competition, calling on architects, town planners and plastic artists to propose ideas for a public, civic and cultural square that is symbolic of Mexican identity. The project for the renovation of Plaza de Tlaxcoaque includes adjacent blocks, where there are ample opportunities for development and the creation of a new urban center. To commemorate the Centenary of the Mexican Revolution, we have drawn up the Puerta de la República project for the revival of the local economy, with a view to attracting tourists to this part of the city. This project provides for the improvement of the square itself, the restoration
of the Monument to the Revolution and the conversion of underutilized buildings in the vicinity.
A Well-Communicated Center One highly important aspect of the project for the restoration of Mexico City’s Historic Center is to facilitate communication with other strategic areas of the city. We are currently in the process of weighing up several transportation options, of which the most environmentallyfriendly is a tram system. In theory, the tram would depart from Plaza de Tlaxcoaque, travel down 20 de Noviembre, circle the main square (Zócalo) along streets in the eastern zone and skirt the Alameda park before arriving at Puerta de la República, from where passengers can catch connections to two other strategic points: La Villa and Buenavista. From Buenavista, passengers bound for Cuautitlán can catch the suburban train, which will be fully operational by the middle of next year. A
tram system such as this would significantly improve the connectivity of the Historic Center by incorporating it into an extensive public transportation network.
A Magnet for Investors In its efforts to make the Historic Center and its peripheral areas attractive to tourists and property developers, revive its economy and transform it into a cultural center that offers development opportunities for its residents, the Mexico City Government requires the cooperation of the private sector. To encourage the participation of private initiative, we have come to an Agreement on Facilities and Incentives for the Implementation of Actions, the Construction of Buildings, Public Works and Installations in Integration and Development Corridors and the Historic Center of Mexico City, which establishes development and tax incentives, in addition to the streamlining of administrative procedures and the elimination of red tape. Development policies such as these are by no means new and have been implemented by many other cities worldwide. In fact, we need look no further than Mexico, where the capital’s main avenue, Paseo de la Reforma, was given a complete face-lift as a result of similar policies. As regards the Historic Center, we will shortly be announcing details of our plans to encourage investment in this part of the city and restore it to its former glory, so we can celebrate 200 years of independence and the 100th anniversary of the first social revolution of the twentieth century in a veritable “City of Palaces.” This is a public program funded by taxpayers’ contributions and is not sponsored by any political party whatsoever. This is a non-profit program and may not be used for political, electoral or any other ends than its established purpose. Anyone found making undue use of the resources of this program in the Federal District shall be subject to the sanctions stipulated in the applicable provisions of the law and shall be brought before the competent authorities.
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Reporte Especial
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Propiedad
fraccional Fractional Ownership
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e manera gradual empiezan a surgir otras modalidades de inversión en el mercado inmobiliario nacional, como es el caso de los proyectos de condohoteles o de propiedad inmobiliaria fraccional. En el caso de condohoteles se trata de un esquema más que adecuado para zonas de alto impacto turístico; es la oportunidad de comprar una habitación de hotel, con la posibilidad de dejarla para que sea administrada por una firma especializada en la industria hotelera, lo cual permite contar con la propiedad de un bien raíz de alto valor, en muchos casos por su importancia testimonial o histórica, pudiendo hacer uso de esta o dejar que genere ingresos, siendo parte de la oferta hotelera del grupo que opere el conjunto. No debe perderse de vista este modelo, que funciona con total éxito en plazas como Miami o Nueva York, teniendo como mejores ejemplos al emblemático Hotel Plaza, un auténtico símbolo de la Gran Manzana, en el cual hoy, a partir de un millón 500 mil dólares, se puede adquirir una habitación bajo la modalidad de condohotel. El otro modelo, el de propiedad fraccional, permite que un grupo de inversionistas se unan para adquirir un inmueble en copropiedad, de modo que cada uno adquiera, por contrato, la posibilidad de usar el bien raíz durante periodos preestablecidos. Este esquema reduce los altos costos de tener una
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A diferencia de los tiempos compartidos, en el esquema de propiedad fraccional un fideicomiso bancario otorgará al cliente un certificado que avala la propiedad del inmueble, similar al de las escrituras y podrá venderlo o prestarlo cuando desee, lo cual le brinda seguridad jurídica. propiedad en un destino turístico de mucha demanda. Un buen ejemplo de esto son las villas del Hotel Acapulco Princess, de la cadena Fairmont, donde cada villa fue adquirida en copropiedad por 10 inversionistas; cada uno de los cuales pagó la décima parte del valor del inmueble, y cada mes abona la décima parte del mantenimiento.
Magnífica inversión
Los condohoteles y tiempos fraccionales son una magnífica respuesta para quienes sólo usan en contadas ocasiones este tipo de propiedad, en tanto que deben cubrir los gastos que ello implica durante todo el año. Y si usted opera en la industria inmobiliaria y le llama la atención que en la década siguiente habrán de jubilarse 25 millones de estadounidenses, pues déjeme decirle que en el caso de Europa se espera una canti-
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dad similar en el mismo lapso. Y el interés de los extranjeros por comprar un bien raíz en México es una realidad, pues sólo hay que ver las caravanas de personas provenientes de Estados Unidos, quienes ven con todo interés las costas del Pacífico, en nuestro país, o los aviones repletos de españoles ávidos por empezar la reconquista, comprando “un piso” en una playa del Caribe mexicano. Los desarrolladores inmobiliarios ya trabajan en la generación de la oferta, en tanto las firmas financieras hacen su parte y diseñan modelos de crédito que respondan a este mercado.
Un poco de historia de la propiedad fraccional
El concepto fue desarrollado inicialmente en Estados Unidos de Norteamérica hace una década y sus ventas se han incrementado sustancialmente. En el año 2000, por ejem-
Special Report
plo, se registraron ventas por 328 millones de dólares (mdd). Ya para el 2005 las ventas alcanzaron la cifra de mil 532 mdd, es decir, casi 500%. Esto es un fiel reflejo del potencial de este nuevo mercado turístico en todo el mundo. En Europa, Asia, África y Oceanía se está registrando también este nuevo fenómeno de hacer negocios en el rubro del turismo, aunque todavía en menor escala, por la novedad del concepto, el cual se sustenta en el principio de propiedad completa, es decir, que quien compra una propiedad fraccional se convierte en un auténtico propietario de una hermosa residencia localizada en un bello destino turístico, con un título de propiedad debidamente notariado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad, lo que le da certeza jurídica de su calidad de propietario y una seguridad en su inversión. La propiedad fraccional significa que el adquirente del inmueble se convierte en copropietario, junto con otras personas, de esa residencia individualizada y esto le da derecho a usar esa unidad por el número de semanas que le correspondan, según el valor de la fracción adquirida. Si cuatro personas compran una residencia en Cancún bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá 25% de la propiedad total, y responderá por el mismo porcentaje de los gastos de mantenimiento y tendrá, cada uno, derecho a usar esa casa por 13 semanas al año. Como copropietario, el inversionista puede vender su parte en cualquier momento, a valor de mercado; la puede rentar y hasta la puede dar en garantía hipotecaria. Es, desde luego, trasmisible por herencia, ya sea testamentaria o legítima. El régimen interno de cada casa o residencia sujeta a la propiedad fraccional se rige por un reglamento que, de común acuerdo, establecen los copropietarios y por el Código Civil estatal. En el ámbito del turismo, la propiedad fraccional que se está ofertando en los denominados clubs residenciales privados le brinda al inversionista la oportunidad de adquirir
una fracción, a título de copropietario, de una hermosa residencia, con acceso a todos los servicios hoteleros (albercas, gimnasio, spa, campo de golf, etc.) sin tener que pagar una cantidad adicional. Ni siquiera se hace cargo el inversionista del mantenimiento de la residencia, pues la operadora del club residencial privado se hace responsable del mismo. Pero, también cabe señalar que existe la posibilidad de establecer un régimen de propiedad fraccional en casas particulares, que no necesariamente pertenecen a un club residencial privado. Imaginemos a un grupo de amigos que viven en la Ciudad de México y compran una casa en Cozumel bajo el régimen de propiedad fraccional y de común acuerdo se distribuyen los tiempos de uso de esa casa para cada uno de los copropietarios.
Las diferencias entre el tiempo compartido y la propiedad fraccional
Cabe destacar que la propiedad fraccional no es tiempo compartido; hay diferencias muy marcadas: En primer lugar, en el tiempo compartido el comprador no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino sólo el derecho a usar las instalaciones hoteleras por un número de semanas al año, durante una cantidad limitada de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho. En cambio, en la propiedad fraccional el adquirente sí se convierte en dueño –copropietario– de un bien inmueble que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino que además su derecho nunca se extingue. En segundo lugar, la plusvalía que se genere en un desarrollo de tiempo compartido no le beneficia al adquirente, sino sólo al desarrollador. En cambio, en la propiedad fraccional la plusvalía si le beneficia al propietario fraccional, en la misma proporción a su fracción. En tercer lugar está la seguridad jurídica y de la inversión. En el tiempo compartido el
Los condohoteles y tiempos fraccionales son una magnífica respuesta para quienes sólo usan en contadas ocasiones este tipo de propiedad, en tanto que deben cubrir los gastos que ello implica durante todo el año. 44
adquirente sólo tiene un simple contrato que le permite el uso de instalaciones hoteleras sin la posibilidad de recuperar su inversión. En cambio, en la propiedad fraccional el copropietario cuenta con una escritura pública, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, que lo acredita como tal, es decir, como copropietario, con el derecho a recuperar su inversión en cualquier momento y hasta generar ingresos o utilidades por rentar su parte o fracción a terceros. Este concepto de la propiedad fraccional, como se está desarrollando, es una idea genial; verdaderamente brillante, que incrementará la inversión, tanto en los nuevos desarrollos, como en los turistas que buscan seguridades y comodidades en su inversión.
Unlike time shares, in the fractional ownership scheme a bank trust grants a certificate to the customer that guarantees the ownership of the property, similar to that of deeds and they can sell it or lend it whenever they want, which provides them with legal security.
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radually other methods of investment began to come up in the national real estate market, such as the case of the condohotel or the fractional ownership projects. In the case of condo-hotels, we are talking about a more than adequate scheme for areas with high tourist impact; it is the opportunity to buy a hotel room, with the possibility of leaving it so that it could be managed by a firm specializing in the hotel industry, which makes it possible to have the ownership of a high value property, in many cases because of its testimonial or historical importance, being able to use this or leave it to generate income, being part of the hotel offer of the group that operates the complex. This model must not be lost from sight, which functions with complete success in markets like Miami or New York, having the emblematic Hotel Plaza as the best examples, an authentic symbol of the Big Apple, in which today, from 1.5 million dollars, a room under the method of a condo-hotel can be acquired. The other model, that of fractional ownership, allows a group of investors to come together to acquire a property in co-ownership, in such a way that each obtains, by contract, the possibility to use the property during preestablished periods. This scheme reduces the
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Reporte Especial
high costs of having a property in a highly demanded tourist destination. A good example of this are the Hotel Acapulco Princess’s villas, from the Fairmont chain, where each villa was acquired in co-ownership by 10 investors; each one paid one tenth of the property’s value, and each month pays one tenth of the maintenance.
Magnificent investment The condo-hotels and fractional times are a magnificent answer to those who only use this type of property on a few occasions, since they must cover the expenses that this involves during the year. And if you operate in the real estate industry and if the fact that in the following decade 25 million Americans will retire catches your attention, then let me tell you that in the case of Europe, a similar number is expected in the same period. And the interest of foreigners in buying property in Mexico is reality, you just have to see the caravans of people coming from the United States, who look at the Pacific coasts with a lot of interest, in our country, or the planes full of Spanish people excited about beginning the reconquest, buying “a floor” at a beach in he Mexican Caribbean. The property developers are already working on the generation of the supply, while financial firms do their part and design credit models that respond to this market. A little bit of history about fractional ownership The concept was initially developed in the United States of America a decade ago and sales have increased substantially. In the year 2000 for example, sales of 328 million dollars were recorded. By 2005 sales reached the figure of 1.532 million dollars, that is, almost 500%. This is a faithful reflection of the potential of this
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new tourist market around the world. In Europe, Asia, Africa and Oceania, this new phenomenon of doing business in the tourism field is also starting to show up, even though still on a smaller scale, because of the novelty of the concept, which is sustained in the principle of complete ownership, that is, that whoever buys a fractional property is converted into an authentic owner of a beautiful residence located in a beautiful tourist location, with a duly notarized property title registered in the Public Property Register, which gives legal certainty to their quality as owner and security to their investment. Fractional ownership means that the person who acquires the property is turned into a co-owner, together with other people, of that individualized residence and this gives them the right to use that unit for the number of weeks that correspond to them, according to the value of the fraction acquired. If four people bought a residence in Cancun under the concept of fractional ownership, each would have 25% of the total property, and would have to pay the same percentage of the maintenance costs and, each person would have the right to use the house for 13 weeks of the year. As co-owner, the investor is able to sell their part at any time, at market value; they
Firstly, with time-shares the purchaser does not acquire ownership of the property, but the right to use the hotel facilities for a number of weeks per year, for a limited number of years. At the end of the time-share period they bought, their rights are simply extinguished. On the other hand, with fractional ownership the purchaser is an owner – a co-owner – of a property which makes it possible for them to not only use it during the agreed time, but to also never lose their rights. Secondly, the added value that is generated in a time-share development does not benefit the purchaser, it benefits the developer; whereas in fractional ownership, the added value benefits the co-owner in the same proportion as their fraction. Thirdly, there is the legal security and the security of the investment. In time-share the purchaser only has a simple contract that allows them the use of the hotel facilities without the possibility of recovering their investment. On the other hand, with fractional ownership, the co-owner has a public deed, duly registered in the Public Property Register, which proves it as such, that is, as co-owner, with the right to recover their investment at any time and even generated income or profits by renting their part or fraction to third parties. This concept of fractional ownership, as it
The condo-hotels and fractional times are a magnificent answer to those who only use this type of property on a few occasions, since they must cover the expenses that this involves during the year. can rent it and even use it as a guarantee for a mortgage. It is, of course, transferable by inheritance, either by will or by law. The internal regime of each house or residence subject to fractional ownership is ruled by a regulation that, by common consent, is established by the co-owners and by the state Civil Code. In the field of tourism, the fractional properties that are being offered in the private residential clubs provide investors with the opportunity to purchase a fraction, a co-owner title of a beautiful residence with access to all the hotel services (pool, gymnasium, spa, golf course, etc.) without having to pay an additional quantity. The investor doesn’t even have to worry about the maintenance of the residence; the private residential club operator takes care of that. But, it must also be mentioned that the possibility exists of establishing a fractional ownership regime in private houses, that don’t necessarily belong to a private residential club. Let’s imagine a group of friends who live in Mexico City, they buy a house in Cozumel under the fractional ownership regime and by common consent the times of use of that house are distributed between each of the co-owners.
The differences between time-share and fractional ownership It must be pointed out that fractional ownership is not time-share, there are very marked differences:
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is being developed, is a great idea; truly brilliant, which will increase investment, both in new developments and from tourists looking for security and comfort in their investments.
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Por Redacción Viñedos Santa Fe
Heredamos
un legado, respondemos a un compromiso We inherited a legacy, we answer to a commitment
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emos decidido adoptar una historia, ya que las tierras que la forjaron en algún momento nos cobijaron en su regazo. Antes llamada Santa María de las Parras esta tierra fue vitalizada por el sueño de algunos Jesuitas quienes en 1597 empezaron a cultivar formalmente la vida. Para ellos era indispensable contar con vinos como parte de sus celebraciones de culto y religiosas. Sin embargo, la bondad de estas tierras los llevó a obtener resultados extraordinarios en la calidad de sus cosechas y, por consiguiente, de sus vinos. Un clima ideal, moderado en sus extremos, los adecuados baños del cielo y el brillo de un sol que parece acariciar estos valles, crearon las condiciones óptimas para que las cosechas fueran cada vez de mayor riqueza y calidad. Los vinos de Parras llegaron a España cuando el flujo natural de comercio era en sentido opuesto, ante la amenaza de que vinos de gran calidad se produjeran en México. En 1699 el Rey de España Felipe II prohibió el cultivo de la vid y la producción de tan magníficos vinos con el propósito de proteger las exportaciones del vino español a nuestro país. Sin embargo, con nuevos injertos y el cultivo de diferentes variedades, la calidad siguió creciendo. Con el paso de los siglos, el corazón de estas tierras parece estallar de ansiedad para compartir con el mundo la calidad de sus frutos y lo que el hombre aprendió a hacer de ellos: los vinos, néctares de probada calidad que en nuestros días deben de enfrentar majestuosas estructuras de producción y de comercialización. En la finca y viñedos Buena Fe hacemos mucho más que cosechar uvas y darle vida a un gran vino, trabajamos concientes de que hay razones de mucho más valor para hacer las cosas con esmero y pasión. Como familia encontramos un espacio de armonía en nuestro seno y lo proyectamos hacia el entorno que nos rodea.
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En la finca y los viñedos Buena Fe hacemos mucho más que cosechar uvas y darle vida a un gran vino. Trabajamos concientes de que hay razones de mucho más valor para hacer las cosas con esmero y pasión. El Valle de Parras de la Fuente nos ha dado grandes satisfacciones y hemos decidido corresponder este ancestral refugio Jesuita y al hermoso valle que lo arropa, un poco de la calidez que alguna vez nos fue incondicionalmente obsequiada. Pueblo mágico y gente noble que hace mucho y merece más, tierra fértil sedienta de sueños y realidades que son motivo suficiente para creer y crecer en ella. La historia se ha escrito en estos surcos de tierra y ha heredado la más antigua tradición vitivinícola del continente americano. Desde aquel 1592 este pueblo es cuna de vinos de la más alta calidad y eso nos obliga a cumplir con excelencia las expectativas de nuestros consumidores. Los últimos avances tecnológicos en los procesos de elaboración y la pasión con la que cada día se labora en la Finca y Viñedos Buena Fe son el medio ideal para albergar años de cultura y reputación vitivinícola que se traducen en un vino especialmente elaborado para satisfacer a quien sabe disfrutar de la buena mesa. Parte de nuestra devoción por la excelencia radica en encontrar el talento humano que logre hacer que la cultura, la ciencia y la tradición sean protagonistas en nuestros procesos de elaboración. Es así como nuestra familia se enriquece con técnicos y campesinos, enólogos y peones, gente comprometida que comparte una visión, gente que si bien los separan letras y habilidades, los une un objetivo común y los valores fundamentales que les permiten trabajar hombro con hombro para dar vida a un gran vino.
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Finca y Viñedos Buena Fe cuenta ya entre sus hijos con un primogénito, heredero de una historia de siglos, que como todo joven, manifiesta su rebeldía conquistando el paladar de propios y extraños: el Vino Tinto Rivero González. Portador de nuestro nombre y compromiso es la prueba de que las uvas del Valle de Parras son en realidad nobles gotas de tradición. Desde nuestra primera cosecha sembrada en 1998, un varietal de Merlot, Cabernet Sauvignon y Cabernet Franc, un cuidadoso proceso y largos meses de reposo encerrado en paredes de roble, construyeron un vino añada 2002 de color fuerte y definido, donde hizo presencia la Cabernet Sauvignon y al gusto resultó sutilmente afrutado. Nos esmeramos en verdad, fuimos a los límites controlando la calidad, respetando los métodos, pacientes en su transformación y devotos a nuestro compromiso. Numeramos las 3,466 botellas y a cada una le escribimos una dedicatoria que si bien no está escrita en tinta, si se encuentra en su luminosidad, su transparencia y su exquisito sabor. Estamos en vísperas de liberar la añada 2005 que promete aún mas que sus antecesoras, cada cosecha tiene su personalidad propia, pero un sello distintivo que ya está forjando una posición diferenciada en el gusto de quienes nos han honrado con una calurosa bienvenida en su mesa. Por ello, quien nos hace el honor de servir el vino tinto Rivero González, sabe que más allá de un perfecto acompañante para sus alimentos es la más auténtica manifesta-
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ción del amor por lo bien hecho. Por nuestra parte, reconocemos que quien nos honra con su preferencia, más que un consumidor es un gran amigo de Parras, es gente buena que le gusta llenar de alegría su corazón, es alguien que en cada copa encuentra un nuevo camino para seguir forjando la nobleza y distinción de la familia mexicana.
Algunos aspectos del viñedo Buena Fe
z Primer sembrado de viña: 1998. z Variedades actuales: Merlot, Cabernet
Sauvignon y Cabernet Franc. z Viñedos en proyecto: Syrah, Chardonnay
y nuevas siembras de Cabernet Sauvignon y Merlot. z Vino: Rivero González liberación limitada y numerada, sólo 12 mil botellas por año. z Actualmente en el mercado: Añada 2004. Más informes: María Rivero González, Arq. Pedro Ramírez Vázquez 200-10, Col. Valle Oriente, Garza García, NL, CP 66269. Tel: 8181521545. E-Mail: maria.rivero@gfm.com.mx
At Finca y Viñedas Buena Fe we do a lot more than harvest grapes and give life to great wines. We work conscious of the fact that there are much more valuable reasons to make things with care and passion.
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have decided to adopt a story, because the land that forged it has, at some time, sheltered us in its lap. Previously named Santa María de las Parras, this land was vitalized by the dream of some Jesuits who, in 1597, began to formally cultivate life. For them it was indispensable to have wine as part of their cultural and religious celebrations. However, the kindness of these lands led them to extraordinary results in the quality of their harvests and, as a consequence, in their wines. An ideal climate, moderate in its extremes, as well as the right amount of rain and the brightness of a sun that seems to caress these valleys, created the optimum conditions so that the harvests would be richer and of a greater quality. The wines from Parras arrived to Spain when the natural flow of commerce was back to front, in view of the threat of great wines being produced in Mexico. In 1699 the king of Spain, Felipe II, prohibited the cultivation of grapevines and the production of such magnificent wines with the purpose of protecting the exports of Spanish wine to our country. However, with new grafts and the cultivation of different varieties, quality continued to grow. With the passing of the centuries, the heart of these lands seems to explode with the anxiety to share the quality of its fruit, and what man learnt to make with it, with the world: the wines, nectars of proven quality that in these times must face up to stately structures of production and commercialization. At Finca y Viñedas Buena Fe we do a lot
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more than harvest grapes and give life to great wines, we work conscious of the fact that there are much more valuable reasons to make things with care and passion. As a family, we find a harmonious space in our heart and project it towards the environment that surrounds us. The Parras de la Fuente Valley has given us great satisfaction and we have decided to give back to this ancestral Jesuit refuge and to the beautiful valley that wraps it up, a little of the warmth that was unconditionally given to us. A magical town of noble people that do a lot and deserve more, a fertile land thirsty for dreams and realities that are a good enough reason to believe and grow in it. The story has been written in these furrows of land and has inherited the oldest viticulture tradition of the American continent. Since 1592 this town has been the cradle for the highest quality wines and that obliges us to fulfill the expectations of our consumer with excellence. The latest technological advances in the elaboration processes and the passion with which everyone works in Finca y Viñedos Buena Fe everyday are the ideal medium to house years of culture and viticultural reputation, which are translated into a wine especially elaborated to satisfy those who know how to enjoy fine dining. Part of our devotion to excellence lies in finding the human talent that can manage to make culture, science, and tradition the protagonists in our elaboration processes. It is in this way that our family is enriched with technicians, oenologists and laborers, committed people who share visions, people that although separated by letters and abilities, are united by a common objective and the fundamental values that allow them to work shoulder to shoulder in order to give life to a great wine. Finca y Viñedos Buena Fe has already got a first born amongst its children, an heir to a story of centuries, who, like all young people, manifests its rebelliousness by conquering the palate of its own as well as strangers: the red wine Rivero González. Bearer of our name and commitment is proof of the fact that the grapes from the Parras Valley are in reality noble drops of tradition. From our first harvest sown in 1998, a Merlot, Cabernet Sauvignon and Cabernet Franc varietal, a careful process and long months of rest enclosed in oak walls, built a year 2002 wine of strong and defined color, where the Cabernet Sauvignon made a presence and turned out to be subtly fruity to taste.
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We tried hard, we went to the limits controlling quality, respecting the methods, we were patient in its transformation and devoted to our commitment. We numbered the 3,466 bottles and wrote a dedication to each one that while not written in ink, can be found in the luminosity, transparency and exquisite flavor of each. We are on the verge of releasing the 2005 which promises even more than its predecessors, each harvest has its own personality, but a distinctive seal that is now forging a distinguished position in the taste of those who have honored us with a warm welcome at their table. For that, those who do us the honor of serving the red wine Rivero González, know that in addition to being a perfect partner for their food, it is the most authentic manifestation of love for things well done. For our part, we recognize that those who honor us with their preference, more than just a consumer, is a great friend of Parras, they are good people who like to fill their hearts with happiness, they are people who find a new way to continue forging the nobility and distinction of the Mexican family with each glass. Some aspects of the Buena Fe vineyard z First sowing of vineyard: 1998. z Current varieties: Merlot, Cabernet Sauvignon and Cabernet Franc. z Vineyards in project stage: Syrah, Chardonnay and new sowings of Cabernet Sauvignon and Merlot. z Wine: Rivero González limited and numbered release, only 12,000 bottles per year. z Currently in the market: year 2004.
Arte
Por Alejandra Grimberg CrĂtica de arte
ArqueologĂa del presente
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Art
N
os encontramos ante la obra de un artista, quien es un estudioso de la sociedad, de la psicologĂa humana y de la naturaleza como un todo, con una intenciĂłn analĂtica del mundo actual a travĂŠs del pasado, para provocar una visiĂłn mĂĄs universal de esta ĂŠpoca. Es lo que ĂŠl llama ArqueologĂa del Presente, es decir, un enfoque muy personal y coherente con su personalidad observadora y analĂtica desde su estudio taller en La Habana, donde diariamente diversos espectadores forman parte de ese conjunto. Constituyen la otra parte de esos espacios cĂłncavos, los cuales nos hacen reflexionar sobre nuestra visiĂłn del mundo. Su ya extensa obra abarca todas las manifestaciones de la plĂĄstica. Cada soporte y cada tĂŠcnica que domina es un recurso expresivo distinto para dialogar sobre los mĂĄs diversos temas, pero acuĂąados todos por su particular estilo, una especie de intimismo a piel abierta. Su pasiĂłn es estudiar el presente alejĂĄndose de ĂŠste, envejeciĂŠndolo para crear una mirada mĂĄs profunda. Es una metĂĄfora a la manera en que se estudian las grandes culturas. Este artista estudia de modo singular nuestra convulsa ĂŠpoca.
Leo D’ Låzaro Cubillas
Nacido en La Habana, 6 de marzo de 1965. s )NICIA SU VIDA ARTĂ“STICA EN s #READOR INDEPENDIENTE 2EGISTRO .ACIONAL DEL #READOR s %SCULTOR PINTOR DIBUJANTE DISEĂ—ADOR Y FOTĂ˜GRAFO s 'RADUADO EN LA !CADEMIA DE !RTE 3AN !LEJANDRO EN s -IEMBRO DE LA 'ALERĂ“A 0ROMOCIONAL 6Ă“CTOR -ANUEL s -IEMBRO DE LA 5.%!# Premios y distinciones #ABALLO 0REMIO ESCULTURA 3ALĂ˜N 0EQUEĂ—O &ORMATO )SLA DE LA *UVENTUD #UBA 3 4 -ENCIĂ˜N ESCULTURA DO 3ALĂ˜N DE !RTES 0LÉSTICAS )SLA DE LA *UVENTUD #UBA 3ANCHO 0ANZA 0RIMER 0REMIO DE %SCULTURA 3ALĂ˜N DE JULIO #IUDAD DE LA (ABANA #UBA 1995- Por su obra escultĂłrica. Premio Abril. Ciudad de la Habana, Cuba. 0REMIO -ARIPOSA #HEZ -ONIQUE #IUDAD DE LA (ABANA #UBA 2Ă?PLICA DEL -ACHETE DE -ÉXIMO 'Ă˜MEZ Obras en museos e instituciones #IUDAD /LEO 4ELA #ASA -USEO *OSĂ? ,EZAMA ,IMA #IUDAD DE LA (ABANA #UBA 3 4 4Ă?CNICA MIXTA #ITRUS 2ESEARCH AND %DUCATION #ENTER &LORIDA %5 3 4 4Ă?CNICA MIXTA )NSTITUTO 6ALENCIANO DE )NVESTIGACIONES !GRARIAS 6ALENCIA %SPAĂ—A )NAUGURACIĂ˜N DEL (OMBRE ,IBRERĂ“A ,A -ODERNA 0OESĂ“A )NSTANTE %TERNO Ă˜LEO SOBRE LIENZO DEDICADO A !LICIA !LONSO -USEO DE LA $ANZA %SCULTURA DE 6Ă“CTOR (UGO EN SU CASA MUSEO
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