NEGOCIOS INMOBILIARIOS
/ REAL ESTATE BUSINESS
Real Estate México tiene la palabra
AÑO 7 - NÚMERO 45 - 50 PESOS
GE Real Estate Mexico has the upper Hand Subprime, un
accidente previsible
Impacto de la ley del IETU en el sector inmobiliario
Subprime, a predictable accident
Impact of the Single Rate Tax to the Real Estate Sector
Perspectivas del mercado inmobiliario y de capitales en Estados Unidos
El impulso a la vivienda y la infraestructura continúa en 2008
US Real Estate and capital market perspectives
The housing and infrastructure boom continues in 2008
ยกDesafรญe sus lรญmites!
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Carta Editorial Editor’s Letter
Título de sección Español
Por Carlos A. Caicedo Zapata Cargo carlos@inmobiliare.com
Estimados Amigos
Dear Friends
I
2008
nicia el 2008 con atisbos de incertidumbre y con algunas interrogantes, entre las cuales, sin duda, destaca el cuestionamiento acerca de si la economía de Estados Unidos experimentará una recesión. De este modo, es un año con un comienzo difícil y un desenlace incierto, aunque según las expectativas de diversos expertos es posible confiar en la estabilidad alcanzada por México gracias a los avances concretados en los últimos 12 años de gobierno, sin fluctuaciones en el tipo de cambio y con un sistema financiero donde se observa solidez, mientras en el comercio exterior hemos diversificado los mercados de exportación, situación que nos fortalece frente a las turbulencias de los sectores hipotecario y crediticio estadounidenses. Así mismo, la liquidez mostrada por nuestro país en los mercados internacionales lo mantienen como una excelente opción para obtener mayores apreciaciones y buenos retornos, a lo cual cabe añadir que continuamos con una estabilidad monetaria y un crecimiento de entre 3 a 4% anual del PIB, conveniente para estimular la inversión, tanto nacional como foránea. A estas perspectivas se añade la reactivación del ritmo de crecimiento de la actividad constructora, impulsado por la derrama económica de los proyectos de inversión en infraestructura y vivienda que aplicará el gobierno federal. Por tanto, no pocas autoridades financieras, empresas calificadoras y analistas coinciden en que México no tiene por qué enfrentar una crisis inmobiliaria, y por tanto, el posible impacto de la ola recesiva estadounidense no provocará mayores preocupaciones en nuestra nación. De este modo, en Inmobiliare Magazine reforzamos nuestro compromiso por ofrecer a nuestros asiduos lectores en este 2008 una información de superior nivel, con secciones novedosas, que les permitan obtener la más completa y actualizada información sobre el universo de los negocios inmobiliarios.
starts with a hint of doubt and some questions, among which without doubt is if the United States economy will experience a recession. In this way it is a year with a difficult beginning and an uncertain end, although according to expectations of various experts, it is possible to trust the stability attained by Mexico thanks to the advances made in the last 12 years of government. No fluctuation in the exchange rate, a financial system which displays strength, and in foreign trade we have diversified exportation markets, a situation that strengthens us in the face of the turbulence of the American mortgage and loan sectors. Additionally the liquidity shown by our country in international markets keeps us as an excellent option for gaining better growth and good returns. It should be added that we continue to have monetary stability and an annual GDP growth of between 3 and 4%, convenient for encouraging both domestic and foreign investment. Added to this, is the reactivation of the construction activity growth rate, driven by the economic benefits of infrastructure and housing investment applied by the federal government. Therefore, not just a few financial authorities, rating agencies and analysts agree; there is no reason Mexico has to face a real estate crisis, and therefore the possible impact of the American recession will not cause major concerns in our country. In this way, at Inmobiliare Magazine in 2008 we are reinforcing our commitment to offer our regular readers a superior level of information, with new sections that allow you to have more complete and up to date information about the real estate business world.
Guillermo Almazo Garza Presidente. Inmobiliare Magazine
Impresión: Impresos y revistas S.A. de C.V. - Distribución: Sepomex / Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700 ; México D.F. Número 45 año 7. Publicación bimestral Diciembre 2007 - Enero 2008. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.
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Contenido/Content
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Publisher & CEO Guiller mo A lmazo Garza guillermo @ inmobiliare.com Direc tor Gener al Er ico García García erico @ inmobiliare.com
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Direc tor Comercial y Webmaster Emiliano García García emiliano @ inmobiliare.com
Evento/Event
Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Z apata carlos @ inmobiliare.com
En 2008, un año más ratificando el liderazgo editorial 2008, one more year confirming editorial leadership
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Directora Editorial Mayra Rosa Á lvarez mayra @ inmobiliare.com
Legal/Legal
Impacto de la ley del IETU en el sector inmobiliario
Editor Asociado Yamal Chamoun ychamoun @ escala.com.mx
Impact of the Single Rate Tax to the Real Estate Sector
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Client Ser vice s Manager Carolina López clopez @ inmobiliare.com
Investigación global/Global Research
Perspectivas del mercado inmobiliario y de capitales en EU
Eduardo Ramirez Ogar r io eramirezo @ inmobiliare.com
US Real Estate and capital market perspectives
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Direc tor Jur ídico Paolo Suro paolosuro @ sat ya.com.mx
Reporte Especial/Special Report
Subprime, un accidente previsible Subprime, a predictable accident
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Consejo Editor ial Abraham Metta / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara / Jorge Lizan Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia Jorge Longoria Treviño Elliot Bross / Javier Llaca Antonio Elosua / Eduardo Güemez
Reporte Especial/Special Report
El impulso a la vivienda y la infraestructura continúa en 2008
The housing and infrastructure boom continues in 2008
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Tendencias/Trends
Hacia un Nuevo Orden Urbano Towards a New Urban Order
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En Portada/On Cover
GE Real Estate tiene la palabra GE Real Estate has the upper hand
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Del Experto/From the Expert
Perspectivas para la economía y los mercados financieros en el 2008 Outlook for the Economy and Financial Markets in 2008
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Agenda Pública/Public Agenda
Dónde y cómo. Ciudad abierta a la inversión Where and How. A City Open to Investment
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Reporte Especial/Special Report
El IETU y los bienes raíces IETU and Real Estate
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Evento/Event
Convenio NASCO NASCO Agreement
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Entrevista/Interview
Alicia Guajardo, Eisenhower Fellow 2007 Alicia Guajardo, Eisenhower Fellow 2007
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Consejo Mexicano de Edificación Sustentable/Mexican Green Building Council
El despertar de la conciencia ecológica en el sector inmobiliario Awakening ecological conscience in the real estate sector
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Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo @ emisa.info Francisco A lva francisco @ emisa.info Fer nando Lópe z fernando @ emisa.info Suscr ipcione s suscripciones @ inmobiliare.com Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc . Inmobiliare Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia @ inmobiliare.com Concepción Méndez concepcion @ inmobiliare.com Gerente Ser vicio a Cliente s
Desarrollo sustentable/Sustainable development
Inversión en las personas. Beneficios sociales del diseño sustentable Investment in people. Social benefits of sustentable design
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Colaboradore s A raceli Cano acano @ inmobiliare.com
Pulso inmobiliario/The Real Estate pulse
¿Resistencia de la economía mexicana ante los nubarrones estadounidenses? Will the Mexican economy resist facing the black clouds of the US?
Tr aduccione s iNTERPRENET LTD Pangea Fotogr afía Feder ico de Jesús Sánchez dejesus @ inmobiliare.com Fotogr afías Monter rey Selma Fer nández info @ selmafernandez.com Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent @ inmobiliare.com Galer ía y Promoción de A r te pintura @ inmobiliare.com O f icinas M exico City +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 +52(55) 2454-4584 al 87 Monterrey +52(81)8000-7150 Fax: +52 (81) 8000-7085 Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321
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ventas@emisa.info / www.emisa.info
Legal
Por Ernesto Ocampo Langarica ernesto.ocampo-langarica@bakernet.com y Rodolfo Sánchez Arellano rodolfo.sanchez-arellano@bakernet.com
Impact of the Single Rate Tax to the Real Estate Sector El aspecto más destacado y novedoso del paquete de reformas fiscales para el 2008 es el nuevo impuesto empresarial de tasa única, IETU, el cual constituye un impuesto mínimo respecto del ISR, y por lo tanto, sustituye al impuesto al activo, IMPAC, que desaparece a partir de 2008.
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Régimen general
Al ser un impuesto mínimo respecto al ISR existe una mecánica de acreditamiento, la cual permite pagar por concepto del IETU, únicamente el excedente sobre el ISR. El objeto de este impuesto son los ingresos obtenidos por las personas físicas y morales, así como los residentes en el extranjero con establecimiento permanente, por la enajenación de bienes, prestación de servicios y el uso o goce temporal de bienes. En términos generales, este gravamen se determina con base en el flujo de efectivo, disminuyendo a los ingresos acumulables las erogaciones necesarias para la realización de dichas actividades, de las cuales se excluyen, entre otros, a los intereses, regalías pagadas entre partes relacionadas, sueldos y aportaciones de seguridad social. La tasa aplicable es de 17.5% sobre la utilidad resultante de disminuir a los ingresos, las deducciones autorizadas; sin embargo, por disposiciones transitorias, durante 2008 se aplicará una tasa de 16.5% y de 17% durante 2009. Una diferencia importante del IETU en relación con el ISR es el tratamiento de algunas deducciones; por ejemplo, para efectos del ISR el costo de adquisición de un terreno será deducible al momento en que dicho terreno sea vendido y para efectos del IETU el costo de
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adquisición será deducible al 100% en el ejercicio en que se pague. Se incluye la Tabla 1, en la cual se muestran algunas de las principales diferencias que por concepto de deducciones se tendrán entre el ISR y el IETU. En la ley del IETU, así como a través de un Decreto Presidencial publicado el 5 de noviembre de 2007, se establecen diversos créditos que pueden aprovecharse para efectos de determinar el monto del IETU a pagar. Tal como se mencionó antes, el ISR pagado en el ejercicio es acreditable contra el IETU, razón por la cual el IETU sólo se paga si este último es mayor al ISR y únicamente hasta por la diferencia. Otro crédito importante es el obtenido por el exceso de deducciones sobre los ingresos; es decir, por el equivalente a una pérdida. Contrario a lo dispuesto por la ley del ISR, la cual permite la amortización de pérdidas fiscales contra las utilidades generadas en los 10 ejercicios posteriores, la ley del IETU convierte a dicha pérdida en un crédito fiscal que puede aplicarse contra el IETU a cargo en los 10 ejercicios posteriores. Este crédito también puede aplicarse contra el ISR causado en el ejercicio en que se generó. Evidentemente, el monto que se aplique contra el ISR causado ya no podrá acreditarse en ejercicios futuros.
Evento
Por Carlos Armando Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
! ',
En
un año más ratificando
el liderazgo editorial
2008, one more year confirming editorial leadership
Cada año, por lo general, viene con nuevos propósitos, logros, metas y estrategias, ante lo cual en Inmobiliare Magazine no somos ajenos al espíritu emprendedor que implica comenzar el 2008. Por eso, a manera de resumen y con el fin de que nuestros lectores conozcan mejor hacia dónde vamos y qué hemos logrado, publicamos esta nota. De pie, de izquierda a derecha: Alberto de la Garza, Internacional de Inversiones; Paulo Gomes, PREI; Emilio Fautsch, Sombrillas Inmobiliaria; Javier Llaca, Jones Lang LaSalle; Gonzalo Montaño, Grupo MAC; Jorge Ávalos, INVEX; Emiliano García, Inmobiliare; César U. Treviño, Green Building Council; Humberto Treviño, Beck; Guillermo Almazo, Inmobiliare; Eduardo Güemez, LaSalle Investment Management; Carlos Caicedo, Inmobiliare; Edgar Perdomo, INVEX y Yamal Chamoun, Escala. Sentados: Alejandro Sepúlveda, Baker & McKenzie; Isaura González, SEDUVI; Adriana Alanis, Escala; Norma Sáenz, GE Real Estate; Claudia Ávila, AMPIP; Blanca Rodríguez , DTZ Rockwood Research; Federico Alcocer, Cushman & Wakefield; Érico García, Inmobiliare; Juan Pablo Arroyuelo, Mexpert; Abraham Metta, ADI y Arturo Pérez Rivera, HOK.
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esde hace ocho años hemos tenido una relación cercana con el sector inmobiliario de México, sin dudas uno de los mercados que más le ha aportado al país en materia de crecimiento. Este 2008 parece ser un año movido en el ámbito de los bienes raíces. Esta edición titulada año tras año como Perspectivas se ha con-
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vertido en un material de obligada consulta para el inversionista y el profesional del sector. Y es que justamente mucho de nuestro crecimiento como revista y la importante penetración obtenida en el mercado se la debemos a las recomendaciones oportunas y claras de nuestro Consejo Editorial. Por eso, a finales del año anterior, de nuevo nos reunimos para comunicarles nuestros resultados, logros y lo que buscamos en materia editorial para el 2008.
Inmobiliare Magazine se afianza y permite nuevos negocios
Es posible que la gran mayoría de la industria de los bienes raíces nos recuerde y tome a modo de referencia como la revista de los negocios inmobiliarios y, es cierto, no obstante la solidez que hoy refleja la publicación ha permitido el nacimiento y el sólido posicionamiento de nuevas revistas de nicho, como Inbound Logistics México (especializada en logística), Sabor e Arte (especializada en Gastronomía) y E.Security (edición de seguridad informática). Así, nuestra filosofía va más allá de editar una revista, pues queremos profesionalizar los nichos hacia los que vamos dirigidos. Por lo tanto, detallemos, ahora sí, que pasó con Inmobiliare Magazine en 2007. Conservamos y afianzamos exitosas alianzas con Asociaciones como ADI (Asocia-
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ción de Desarrolladores Inmobiliarios); ULI (Urban Land Institute), AMPIP, (Asociación Mexicana de Parques Industriales); ICSC (International Council Of Shopping Centers); AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios); Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León, con el ITAM y con el Consejo Mexicano de Edificación Sustentable. Asistimos a eventos de índole internacional, muchas veces, como el único medio o revista de México. Casos específicos: MIPIM, en Cannes y SIMA, en España. Además, estuvimos en conferencias de prensa como invitados especiales, tal es el caso de Grupo MALL y la inauguración de unos de los proyectos más ambiciosos y grandes de Latinoamérica, en Panamá. Por supuesto, seguimos asistiendo a eventos tan preponderantes como la Expo Desarrollo Inmobiliario, Expo Bienes Raíces, MINT Cancún, World Of Concrete, Expo Tu Casa, Congreso Nacional AMPI, Expo Cihac, Home & Garden, así como a las reuniones trimestrales de asociaciones como ULI y AMPIP. Las seis ediciones del año pasado incluyeron varios paneles de discusión como Perspectivas, Valuación, Desarrollo Urbano, Centros Comerciales, Retail, Parques Industriales y Centros de Distribución, así como mesas de discusión en otras ciuda-
Event
des. Por ejemplo, la realizada en Dallas, EU, en donde se habló sobre el mercado inmobiliario fronterizo y en Nueva York, sobre la llegada de fondos de inversión a México. Es decir, en 2007 efectuamos 15 paneles de discusión, espacio adecuado para el networking. Publicamos 78 artículos Del Experto; 50 de investigación propia de nuestro equipo de redacción y colaboradores, además de 31 publi-reportajes, con un total de 159 textos, que hoy son un acervo para la industria. Otro dato importante, aparecieron a lo largo de todo el 2007, 593 personalidades de la industria, esto es, implicados en el negocio inmobiliario en nuestras páginas.
El reto: seguir siendo la revista líder de los negocios inmobiliarios
En el 2008, sin duda, cuando celebraremos nuestro octavo aniversario, seguiremos siendo la única revista 100% de negocios inmobiliarios en México. Business To Business – B2B. Lo anterior implica estar en comunicación con nuestro Consejo Editorial. Por lo tanto, somos el único medio que sesiona con su grupo de consejeros editoriales. Organizaremos más paneles de discusión, seguramente en otras ciudades y hablando de nuevos mercados, lo cual nos posiciona como un medio que obtiene información actual y veraz de primera mano, y además, fomentamos el Network y las relaciones públicas entre el gremio. Esto origina una exitosa relación y gestión de negocios entre nuestros anunciantes y lectores.
Este 2008 publicaremos los siguientes temas:
Perspectivas 2008 (edición que ahora tiene en sus manos). Financiamiento inmobiliario y fondos de inversión. Desarrollo sustentable e infraestructura. Vivienda. Parques Industriales y tecnológicos. Centros comerciales, retail y corporativos.
www.inmobiliare.com un caso de éxito
Y es que en la WEB, de igual forma, hemos tenido logros muy importantes, pues nuestro crecimiento ha sido de manera exponencial y algo que bien vale la pena comentar, se ha referenciado el caso inmobiliare.com como de éxito, al cual le han dado seguimiento en materias relacionadas con el tema en algunas instituciones académicas como el ITAM, Anáhuac y Universidad Iberoamericana. Éstos son los números: 405,906 visitas de diciembre de 2006 a noviembre de 2007 y esto sigue sumando. Tres millones 871,072 páginas leídas (diciembre 2006 – noviembre 2007). 17 millones 775,422 hits (diciembre 2006 – noviembre 2007). 50 mil visitas mensuales promedio. En conclusión, tenemos el acervo informativo inmobiliario más importante de México y, además, publicamos ideas frescas para el mercado.
Every year, in general, proposes new objectives, achievements, goals and strategies, and in Inmobiliare Magazine we are not strangers to the enterprising spirit that implicates starting 2008. Because of that, to sum up and to let our readers know where we are going and what we have achieved, we are publishing these notes
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e have had a close relationship with Mexico’s real estate sector for eight years, without doubt one of the markets that has given the most to the country in matters of growth. 2008 looks like it’s going to be a busy year in the field of real estate. This issue titled year after year as Perspectives has become obligatory consulting material for sector investors and professionals. And a lot of our growth as a magazine and the important penetration obtained in the market we owe to the timely and clear recommendations of our Editorial Council. Because of that, at the end of last year, we got together again to tell everyone about our results, achievements and what we are looking for in terms of editorial subjects for 2008.
Inmobiliare Magazine strengthens and makes new business possible It is possible that the majority of the real estate industry remembers us and takes the magazine as a reference for the real estate business. It’s true, nevertheless, the solidity that the publication reflects today has made the solid positioning of new niche magazines possible, such as Inbound Logistics Mexico (specializing in logistics), Saborearte (specializing in gastronomy) and E.Security (a systems security publication). Our philosophy goes further than editing a magazine because we want to professionalize the niches we are directed towards. Therefore, we will now list what happened to Inmobiliare Magazine in 2007. We kept and strengthened successful partnerships with associations like the ADI (Real Estate Developers Association); ULI (Urban Land Institute), AMPIP, (Mexican Industrial Park Association); ICSC (International Council of Shopping Centers); AMPI (Mexican Association of Real Estate Professionals); Nuevo Leon Chamber of Property Owners, with ITAM and the Mexican Green Building Council. We attended international events, many times as the only media or magazine from Mexico. Specific cases: MIPIM, in Cannes and SIMA, in Spain. We also went to press conferences as special guests, such as the case of Grupo MALL and the opening of one of the biggest and most ambitious projects in Latin America, in Panama. Of course we continued to attend important events like the Expo Desarrollo Inmobiliario (Property Development Expo), Expo Bienes Raíces (Real Estate Expo), MINT Cancun, World of Concrete, Expo Tu Casa (Tu Casa Expo), Congreso Nacional AMPI (National AMPI Congress), Expo Cihac (Cihac Expo), Home & Garden, as well as the quarterly meetings of associations like ULI and AMPIP. The six issues last year included several dis-
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cussion panels like: Perspectives, Valuation, Urban Development, Shopping Centers, Retail, Industrial Parks and Distribution Centers, as well as discussion tables in other cities. For example, one that was carried out in Dallas, USA where the border real estate market was discussed and in New York, about the arrival of investment funds to Mexico. That is, in 2007 we carried out 15 discussion panels, a space set up for networking. We published 78 articles From the Expert; 50 investigations done by our own writing team and collaborators, in addition to 31 publicity reports, with a total of 159 texts, which today are an archive for the industry. Another important piece of information, 539 people from the industry appeared throughout 2007, that is, people from the real estate business in our pages.
The challenge: to continue to be the leading real estate magazine In 2008, without doubt, when we celebrate our eighth anniversary, we will continue to be the only magazine 100% focused on the real estate business in Mexico. Business To Business – B2B. This implies being in communication with our Editorial Council. Therefore we are the only medium that gets together with its group of editorial councilors. We will organize more discussion panels, surely in other cities and talk about new markets, which positions us as a medium that obtains current and accurate information first hand, and we will also promote the Network and pubic relations within the profession. This creates a successful relationship and business management between our advertisers and readers. In 2008 we will publish the following topics: Perspectives 2008 (the issue you have in your hands at the moment). Real Estate Financing and Investment Funds. Sustainable Development and Infrastructure. Housing. Industrial and Technological Parks. Shopping Centers, retail and corporate. www.inmobiliare.com, a success story We have also had some very important achievements on the Internet because our growth has been exponential and something that is worth mentioning. The inmobiliare. com case has been referenced as being one of success, to which follow up has been done in matters related to the topic by some academic institutions like ITAM, Anahuac and Universidad Iberoamericana. These are the numbers: 405,906 visits from December 2006 to November 2007 and this continues to be added to. 3, 871,072 pages read (December 2006 – November 2007). 17,775,422 hits (December 2006 – November 2007). 50,000 average monthly visits. In conclusion, we have the most important information archive in Mexico and we also publish fresh ideas for the market.
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Legal Tabla 1
Concepto
IETU
ISR
Inversiones (edificios, maquinaria y equipo, mejoras a locales arrendados, etc)
Al 100% en la fecha de pago
Terrenos
Al 100% en la fecha de pago
Inventarios Adquisición de intangibles Sueldos y prestaciones gravadas para el empleado Sueldos y prestaciones no gravadas para el empleado
Al 100% en la fecha de pago Al 100% en la fecha de pago
Como costo de adquisición al momento de la enajenación Vía costo de ventas Vía amortización o gasto
No deducibles – Crédito
Deducibles
No deducibles
Deducibles
Intereses Regalías
No deducibles (excepto cuando el interés forme parte del precio del bien) No deducibles
De modo adicional, hay otros créditos por conceptos específicos, tales como el relacionado con pagos de sueldos, prestaciones y contribuciones de seguridad social, así como acreditamientos que están encaminados a mitigar los impactos negativos relacionados con la entrada en vigor del IETU y la falta de reconocimiento de algunos conceptos o deducciones efectuadas antes del 1 de enero de 2008. En el caso de pagos por sueldos y aportaciones de seguridad social, los cuales, como mencionamos con antelación, no son deducibles dicho acreditamiento está diseñado para neutralizar el impacto de la no deducibilidad de dichos pagos; sin embargo, sólo aplica sobre pagos por sueldos que sean gravados para efectos del ISR del trabajador, dejando fuera todos aquellos pagos por sueldos y beneficios que por disposición de ley están exentos. Desde un punto de vista económico puede parecer que el resultado de aplicar un acreditamiento es el mismo que aplicar una deducción. Sin embargo, si el crédito obtenido por este concepto no es utilizado en el ejercicio que se genera, se pierde el derecho a aprovecharlo en el futuro, lo cual no es el caso cuando la empresa tiene más deducciones que ingresos y pueden aplicar dentro de los 10 ejercicios futuros, el crédito generado por dicho exceso (pérdida). Presentamos un ejemplo de la manera en que se calcula el IETU del ejercicio incluyendo la aplicación de créditos. Ver Tabla 2. Aun y cuando la mecánica de cálculo del IETU difiere de la aplicable al ISR, algunos requisitos y obligaciones son comunes en ambos impuestos, tales como la obligación de efectuar pagos provisionales mensuales, presentar declaración anual del ejercicio, cumplir con reglas de precios de transferencia, expedir comprobantes fiscales y cumplir con todos los requisitos formales para las deducciones.
Efectos para el sector inmobiliario 1.
Reconocimiento parcial de las inversiones efectuadas con anterioridad
Uno de los aspectos más criticables de la ley del IETU es que el régimen de transición del ISR y del IMPAC al IETU no reconoce plenamente los efectos pendientes de aplicar, como son las adquisiciones de inversiones, terrenos e inventarios efectuadas con anterioridad a
Vía depreciación
Deducibles Deducibles
Aun y cuando la mecánica de cálculo del IETU difiere de la aplicable al ISR, algunos requisitos y obligaciones son comunes en ambos impuestos, tales como la obligación de efectuar pagos provisionales mensuales, presentar declaración anual del ejercicio, cumplir con reglas de precios de transferencia, expedir comprobantes fiscales y cumplir con todos los requisitos formales para las deducciones. Tabla 2
Conceptos
Ejercicios 1
2
3
1,000 600
2,500 3,000
2,200 1,000
400
(500)
1,200
17.50% 70
17.50% 0
17.50% 210
0
0
(53)
Diferencia de IETU Crédito de ISR ejercicio1 (A) Crédito de ISR dividendos Crédito por sueldos y seguridad social
70 (30) 0
0 0 0
158 (90) 0
(30)
(30) 2
(30)
IETU del ejercicio a cargo (B)
10
0
38
Desembolso total de impuestos (A + B)
40
0
128
Ingresos Deducciones Base del IETU Tasa de impuesto IETU del ejercicio Crédito (deducciones mayores) anteriores
Crédito (deducciones mayores) por aplicar
(88) 3
Aplicación de crédito contra ISR del año
35
Saldo por aplicar
(53) 4
2008, las cuales en principio, no se pueden reconocer como deducibles para efectos del IETU. Esta situación generará un impacto muy significativo, por ejemplo al momento de enajenar inversiones o terrenos adquiridos con anterioridad a 2008, pues el ingreso total derivado de dicha enajenación será sujeto del IETU sin poder efectuar deducción alguna. Por ejemplo, en el caso de un edificio adquirido en 1995 con un costo fiscal actualizado de dos millones 500 mil dólares y el cual se vende en el ejercicio de 2008 a un precio de cinco millones, las consecuencias fiscales serían… Ver Tabla 3. Derivado de esta situación se han establecido algunos mecanismos de acreditamiento
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Legal
Tabla 3
Descripción Ingreso por venta Costo de adquisición
para efectos de minimizar el impacto negativo generado por el régimen de transición mencionado anteriormente. A continuación comentamos algunos de éstos.
Inversiones pendientes de depreciar adquiridas entre 1998 y 2007
El reconocimiento de estas inversiones se realiza a través de aplicar un crédito fiscal por las que se hayan adquirido durante este período, siempre y cuando no se haya optado por aplicar la deducción inmediata contenida en el ISR. Para obtener el crédito, deberá multiplicarse el saldo pendiente de deducir de las inversiones al 1 de enero de 2008 por la tasa del IETU vigente en el ejercicio de que se trate; el crédito del ejercicio será equivalente a 5% del producto de esa multiplicación. Un crédito similar podrá aplicarse contra el IETU resultante en los 10 ejercicios posteriores; sin embargo, al igual que el crédito correspondiente a los sueldos y las aportaciones de seguridad social, si el crédito aplicable a un determinado ejercicio no puede aprovecharse, se perderá el derecho a utilizarlo. Lo criticable de este régimen es: (1) que sólo se permita el acreditamiento de 5% en cada ejercicio, durante los 10 ejercicios posteriores, pues en el mejor de los casos, sólo podrá reconocerse el efecto de hasta 50% del saldo pendiente de depreciar de las inversiones; (2) que en el caso de inversiones que se vendan o dejen de ser útiles antes del fin del plazo de 10 años por los cuales se tiene derecho a este crédito, el remante no podrá ser aplicado en dicho ejercicio; y (3) que este crédito únicamente se calcula sobre inversiones adquiridas entre el periodo del 1 de enero de 1998 al 31 de diciembre de 20071, dejando fuera todas aquellas inversiones adquiridas antes del 1 de enero de 1998, las cuales pudieran tener un valor pendiente por depreciar considerable.
Inventarios adquiridos antes de 2008
Es un caso muy similar al de las inversiones, sólo que el crédito del ejercicio será equivalente a 6% de la existencia de inventarios al 31 de diciembre de 2007, multiplicada por la tasa del IETU vigente en el ejercicio de que se trate. Son aplicables las mismas limitaciones que para las inversiones, excepto en el caso de empresas que entren en liquidación antes del término de los 10 años en los cuales se puede
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aplicar el crédito, podrán utilizar el remante del crédito durante el ejercicio de liquidación. Para el caso del sector inmobiliario este crédito es aplicable únicamente a quienes enajenen los inmuebles que construyan o adquieran; los arrendadores no pueden aplicarlo.
Terrenos adquiridos antes de 2008
No se consideró disposición transitoria alguna para las inversiones en terrenos efectuadas con anterioridad a la entrada en vigor del IETU. Esta omisión resulta altamente criticable, pues al momento de que estas inversiones se enajenen, todo el ingreso se reflejará en una utilidad, desconociéndose la capacidad contributiva y pudiendo generarse tasas efectivas de impuesto exorbitantes.
2. Falta de armonización con estímulos
fiscales en materia de ISR La ley del ISR contiene un estímulo fiscal, consistente en diferir el ISR generado por la ganancia obtenida de aportar bienes inmuebles a fideicomisos que se dediquen a la adquisición y construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, o FIBRAS, o a sociedades mercantiles dedicadas a los mismos fines, es decir, SIBRAS. Sin embargo, resulta criticable que el pago del IETU que se genere por la aportación de dichos bienes, no se difiera a los mismos momentos establecidos para efectos del ISR. Esta falta de armonización puede generar una doble tributación, porque el IETU que se pague como consecuencia de la aportación de los bienes a los FIBRAS o SIBRAS, no podrá ser disminuido por el acreditamiento del ISR el cual será pagado posteriormente. Esto es más criticable aún si se toma en cuenta que el Dictamen de la Comisión de Hacienda reconoce que el sector inmobiliario genera importantes fuentes de empleo e impulsa el desarrollo de otros sectores de la economía. Tan es así que estimó conveniente exentar del IETU a los ingresos obtenidos por la enajenación de certificados de participación inmobiliaria emitidos por los FIBRAS, cuando se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores y su enajenación se realice a través de Bolsa de Valores o mercados reconocidos, de acuerdo con los tratados internacionales que México tenga en vigor.
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ISR
IETU
5,000,000 (2,500,000)
5,000,000 -
Utilidad o base
2,500,000
5,000,000
Tasa de impuesto
28.0%
16.5%
Impuesto Crédito por ISR pagado Impuesto a pagar Resumen ISR IETU Total de impuestos pagados
700,000
825,000 (700,000) 125,000
700,000 125,000 825,000
Tasa efectiva de impuesto
33.00%
700,000
3. Implicaciones para el financiamiento Tal como se mencionó anteriormente, los pagos por intereses no son deducibles para efectos del IETU, excepto cuando dichos intereses forman parte del precio de la operación. Esta situación requiere especial análisis al momento de planear el financiamiento de los proyectos de inversión en México, para determinar los efectos de la no deducibilidad de los intereses pagados; o en su caso, buscar alternativas de financiamiento que permitan considerar los intereses como parte del precio de la operación. Conclusiones
La falta de inclusión de un régimen adecuado de transición del ISR e IMPAC respecto al IETU puede generar consecuencias adversas muy significativas para casi todos los sectores de la economía; en el caso del sector inmobiliario el efecto es aún mayor, pues se desconoce por completo la deducción de los terrenos adquiridos con anterioridad a 2008. Por otra parte, la falta de armonización del estímulo fiscal contenido en la Ley del ISR para la aportación de bienes a los FIBRAS y SIBRAS, constituirá un obstáculo para el desarrollo del mercado inmobiliario a través de esas estructuras. Debido a que el IETU es un impuesto directamente relacionado con el ISR y a que en su mecánica para determinarlo influyen diversos factores y acreditamientos, es muy importante que las empresas realicen cálculos de impacto con base en sus proyecciones financieras y de negocios para efectos de poder identificar claramente los impactos de este nuevo impuesto en sus operaciones, y poder evaluar y analizar las alternativas disponibles para disminuir su impacto.
Notas al pie y en Tablas: 1. ISR pagado en el mismo ejercicio. 2. Este crédito se perderá debido a que en el segundo ejercicio se generó una pérdida para efectos del IETU y el remanente no podrá ser utilizado en años futuros. 3. Es el resultado de multiplicar la tasa del IETU por el monto de la pérdida del IETU. 4. Puede ser aplicada en los 10 ejercicios siguientes.
Legal The most relevant aspect of the tax reform package for 2008, is the new single rate tax (“IETU” for its Spanish acronym), which acts as a minimum tax with respect to income tax and replaces the asset tax which is being repealed as of 2008.
Table 1
General aspects By acting as a minimum tax with respect to the income tax, there is a credit mechanism, which allows for the IETU to be paid only to the extent that it exceeds the income tax. The IETU is levied on revenues from sales of goods, the provision of services or the granting of the temporary use of enjoyment of goods obtained by individuals and legal entities as well as foreign residents with a permanent establishment in Mexico. In general terms, this new tax is calculated based on cash flow, by deducting from taxable revenues certain expenses that are necessary for purposes of generating the taxable revenue, excluding, among others, interest payments, royalties paid to related parties, salaries and benefits as well as social security contributions. The applicable rate is 17.5% on the income derived from subtracting the total amount of authorized deductions from the total amount of taxable revenues; however through transitory provisions, a rate of 16.5% will apply during 2008 and 17% during 2009. An important difference of the IETU against the income tax is the treatment of certain deductions, for example, the cost of acquisition of land will be deductible for income tax purposes at the time in which such land is sold whereas for purposes if the IETU the cost of acquisition will be 100% deductible in the year in which its paid, the Table 1 highlights some of the main differences with regards to deductions for purposes of income tax and IETU. The IETU law as well as a Presidential Decree that was published on November 5, 2007, provide for several credits that could be applied in order to calculate the amount of the IETU that will be payable. As previously mentioned, the income tax paid in the year will be creditable against the IETU of such year, and thus the IETU will only be payable to the extent it exceeds income tax and up to the exceeding amount only. Another important credit is the one derived from an excess of authorized deductions over taxable revenues, in other words, a IETU loss. Contrary to the provisions of the income tax law, which allows for a 10 year carry forward of tax losses, the IETU law converts a IETU loss into a credit that can be applied against the IETU in the following 10 years. This credit can also be applied against the income tax of the same year in which the IETU loss is generated. Obviously, the amount of credit applied against the income tax may not be used against the IETU in future years. Additionally there are other credits on specific items, such as salary and benefit payments and social security contributions as well as credits that are aimed towards mitigating some of the negative impacts of the IETU and the lack of recognition of certain items or deductions that were incurred prior to January 1st 2008. In the case of salary payments and social
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Deduction
IETU
Income Tax
Investments (buildings, machinery and equipment, leasehold improvements, etc)
100% on the date in which payment is made
Through depreciation
Land
100% on the date in which payment is made
As cost of acquisition when the land is sold
Inventory
100% on the date in which payment is made
Through the cost of goods sold
Acquisition of intangibles
100% on the date in which payment is made
Through amortization or expense
Salaries and benefits payments that are taxable for income tax purposes to the recipient of the payment
Non Deductible – Credit
Deductible
Salaries and benefits payments that are exempt for income tax purposes to the recipient of the payment
Non Deductible
Deductible
Interest
Non-Deductible (except when payment is included in the price)
Deductible
Royalties
Non Deductible if paid to a related party
Deductible
Even tough there are significant differences between the income tax and the IETU, some of the requirements and obligations are common to both taxes, such as the obligation to file advanced payments, file annual tax returns, comply with transfer pricing regulations, issue invoices in accordance with tax regulations and comply with all formal requirements applicable to tax deductions. security contributions, which, as mentioned before, are not deductible, the credit is designed to neutralize it impact, however it only applies to salary payments that are taxable the employee’s income tax purposes, excluding all payments that are exempt for the employee’s income tax purposes. From an economic perspective, it seems as if the result of applying a credit as the allowance of deduction; however, if a credit is no used in full during the year in which is calculated, the unused portion may not be used in future years, which is not the case for companies with an excess of deductions over taxable income, a IETU loss, as they may apply such IETU loss during the following 10 years in the form of a credit. Below is an example of the calculation of the IETU, including the application of some of the credits mentioned in Table 2. Even tough there are significant differences between the income tax and the IETU, some of the requirements and obligations are common to both taxes, such as the obligation to file advanced payments, file annual tax returns, comply with transfer pricing regulations, issue invoices in accordance with tax regulations and comply with all formal requirements applicable to tax deductions.
Table 2
Description
Year 2
3
Taxable revenues
1 1,000
2,500
2,200
Deductions
600
3,000
1,000
Basis for the IETU
400
(500)
1,200
Rate
17.50%
17.50%
17.50%
IETU for the year
70
0
210
Credit of IETU losses from prior years
0
0
(53)
Difference
70
0
158
Credit for income tax paid during the year (A)
(30)
0
(90)
Credit for income tax paid on dividend distributions
0
0
0
Credit for salary payments and social security contributions
(30)
(30) 2
(30)
IETU payable (B)
10
0
38
Total taxes paid (A + B)
40
0
128
Impact to the Real Estate sector
1. Partial recognition of the costs of in-
vestments made prior to the enactment of the IETU One of the most controversial aspects of the IETU is that the transition regime of the income tax and the asset tax, does not allow full recognition of investment, land and inventory purchases made prior to 2008, which in principle,
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Credit of IETU losses from prior years
(88) 3
Application of the credit against the income tax of the year
35
Amount available for future years
(53) 4
Legal Table 3
Description
Income Tax
IETU
Taxable revenue
5,000,000
Tax basis
(2,500,000)
-
Taxable income
2,500,000
5,000,000
Tax rate
28.0%
16.5%
Tax
700,000
825,000
Credit for income tax paid Total tax payable
5,000,000
(700,000) 700,000
125,000
Summary Income tax
700,000
IETU
125,000
Total amount of taxes paid
825,000
Effective tax rate
33.00%
cannot be deductible for purposes of the IETU. This generates a significant impact, for example, at the time of a sale of property that was purchased prior to 2008 because the full sales price of such property will be taxable for purposes of the IETU without any deduction. The example below shows the tax consequences of a sale of a property that was acquired in 1995, having an adjusted tax basis for income tax purposes of $2,500,000 dollars at the time of the sale and that is sold in 2008 at $5,000,000 dollars… See Table 3. In order to minimize the negative impact mentioned above, there are several credit mechanisms that have been implemented. Our comments to some of these mechanisms are: Undepreciated amount of investments purchased between 1998 and 2007 A credit is available to recognize the impact of investments made during this period, as long as the company did not apply the immediate writeoff that is available for income tax purposes. To calculate the credit, the net tax value (undepreciated amount updated for inflation) as of January 1st, 2008 must be multiplied by the IETU rate applicable during the year for which the credit is calculated, the amount of the credit for that year will be 5% of such result. This credit may be applied against the IETU during the following 10 years, however, same as with the credit related to salary payments and social security contribution mentioned above, if the amount of the credit is not fully utilized in the year in which it should be applied, the remaining portion may not be used in future years. The most concerning issues about this credit are; (1) that the amount of the credit is only for 5% in each year, during 10 years, which in the best case scenario will only allow for a 50% credit of the net tax value of the investments, ( 2 ) that in the case of investments that are sold or that are no longer in use prior to the end of 10 year period, the unused portion of the credit cannot be used and ( 3 ) that this credit is only calculated for investments that were acquired between January 1st 2008 and December 31, 20071, leaving investments that were acquired prior to January 1st 1998, which may still have a significant net tax value, without the benefit of a credit. Inventory purchased prior to 2008 This is a similar credit to the one applicable
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to investments, with the difference that the yearly credit is 6% of the value of the inventory held as of December 31, 2007, times the IETU rate applicable in the year for which the credit is calculated. This credit has the same restrictions applying to the investment credit, except that companies going into liquidation before the end of the 10 year term under which the credit applies, may credit the unused portion of the credit during the liquidation period. This credit will apply to real estate developers that are engaged in selling property, landlords may not apply this credit. Land purchases made prior to 2008 There is no transitory provision related to purchases of inventory made prior to the enactment of the IETU. This lack of provisions has been highly criticized, because at the time of the sale of such land, the full sales price will become taxable income for purposes of the IETU with no deduction, which does not reflect the taxpayer’s capacity and generates significant effective tax rates.
2. Lack of harmonization with income
tax incentives The income tax law grants a tax incentive that provides a deferral of the income tax generated on the gain derived from the contribution of property into trusts or legal entities that are engaged in the acquisition and development of real estate destined for leasing activities (“FIBRAS” or “SIBRAS” for its Spanish acronym). It has been highly criticized that the IETU that is triggered on the contribution of property mentioned above is not deferred similarly than for income tax purposes. This lack of harmonization may cause double taxation, because the IETU that is paid upon the contribution of the property to the FIBRA or SIBRA, will be made without the credit of the income tax as this will be paid at a later time. Additional criticism raise if we take into account that the Finance Committee of Congress, through its dictamination of the IETU law, recognized that the real estate sector is a promoter of employment and economic development. Furthermore, it considered granting an exemption of the IETU to income derived from the sale of the participation rights issued by FIBRAS, when these rights are registered in the “Registro Nacional de Valores” and are
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sold through authorized stock exchanges in accordance with international treaties to which Mexico is a part of.
3. Implications on Financing As previously mentioned, interest payments are not deductible for purposes of the IETU, except when such interest is part of the price of the operation. This limitation will require special consideration at the time of planning financing structures for real estate projects in Mexico in order to determine the impact of the non-deductibility of interest payments and, if needed, to find alternatives to structure financing to allow for the interest to be considered as part of the price of the operation. Conclusions The lack of an adequate transition regime of the income tax and the asset tax with respect to the IETU may raise significant adverse consequences for all sectors of the economy; in the case of the real estate sector the impact is more significant because there s a lack of recognition of the cost of land purchased prior to 2008. Additionally, the lack of a tax incentive similar the one applicable for income tax purposes on the contribution of property to a FIBRA or a SIBRA, will be an obstacle for the development of real estate businesses through these structures. Due to the fact that the IETU is directly related to the income tax and because its calculation is dependant on several factors and credits, it is highly important for companies to run tax impact scenarios based on forecasted financial information in order to be able to asses the impact of this new tax on its operations and to identify and evaluate the alternatives that are available to minimize its impact.
Notes in text and Tables: 1 Income tax paid for the same year. 2 This credit will be lost, because in year 2 a IETU loss was generated and such credit cannot be used in future years. 3 Is the result of multiplying the IETU rate times the IETU loss. 4 Can be applied in the following 10 years.
Investigación global
Por DT Z Rockwood Research
US Real Estate and capital market perspectives La crisis de crédito inmobiliario que se vive actualmente en EU tiene enormes consecuencias en el financiamiento de todo tipo de inmuebles en ese país, lo cual, a su vez, está afectando a los mercados mundiales. Este artículo tiene como objetivo presentar un análisis de la situación del mercado de inversiones en bienes raíces de los EU, y cómo podría afectar a México, así como a otros países. 18
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TZ Rockwood cuenta con amplia experiencia en consultoría e investigación en EU que ayuda a los clientes de la compañía a tomar decisiones que reflejen sus conocimientos acerca de las tendencias en el mercado financiero y de inversiones en bienes raíces. A continuación encontrará un análisis de algunas de estas tendencias. Agradecemos la participación de Dan Sachs, Socio, Director Administrativo Senior y Jefe del Grupo de Ventas de Inversiones de DTZ Rockwood; y de John O’Rourke, Socio, Director Administrativo y Jefe del Grupo de Servicios Financieros de la compañía.
noristas sufrieron el mayor descenso, con volúmenes de venta que cayeron significativamente en comparación con los del tercer y cuarto trimestres de 2006. No obstante, los activos distintivos siguen dirigiendo los precios de oferta especial y, con los fundamentos económicos del mercado de departamentos reforzados por un mercado de viviendas en venta deprimido, las viviendas multifamiliares continúan siendo una clase atractiva de activos. Así mismo, los proyectos de construcción de condominios fallidos o “incompletos” están creando oportunidades únicas de inversión.
¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario a lo largo de 2007?
¿Cuál ha sido el impacto de la escasez de crédito en los mercados inmobiliarios?
Sachs: Aunque 2006 fue un año que impuso récord en la actividad de ventas de inversiones, 2007 comenzó aún más fuerte y el alza en las ventas continuó durante el primer semestre. Sin embargo, la actividad de ventas disminuyó considerablemente en los últimos seis meses, cuando comenzaron los problemas con los créditos. A pesar de esta disminución, el volumen de ventas desde octubre de todo tipo de propiedades ha excedido el total del 2006, y la actividad de ventas de inversiones de 2007 rebasará la de 2006 por más de 40%. A partir de agosto de 2007 los sectores de inmuebles para oficinas y comercios mi-
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O’Rourke: En la primavera, en un esfuerzo por evitar el problema de los créditos residenciales de alto riesgo, las agencias calificadoras se vieron más conservadoras en su suscripción de valores garantizados con hipoteca comercial (CMBS, por su sigla en inglés) y los márgenes se han empezado a ampliar. En agosto, a principios de la escasez de crédito, los prestamistas siguieron el ejemplo y endurecieron sus normas de suscripción, lo cual generó mayores requisitos en el índice de cobertura de los títulos de deuda, créditos con un menor valor del préstamo, mayores aportaciones de capital de los prestatarios,
Global Research
periodos con amortización al vencimiento (de haberlos) más cortos, y suscripción para utilidad neta de operación in situ en lugar de pro forma, acompañada de una dramática amplitud en las diferencias hipotecarias. Aunque los prestamistas de CMBS han adquirido durante los últimos años una participación cada vez mayor en el mercado de crédito, con términos y precios agresivos, las compañías que ofrecen seguros de vida y otras entidades que otorgan créditos en función del balance general han podido recuperar su participación en el mercado desde el principio de la escasez de crédito conforme vuelven a ofrecer términos más atractivos. Aunque se ha vuelto más difícil financiar tratos, los mercados de deuda de EU no se han cerrado por completo. Aun así, los prestamistas pueden seleccionar los mejores tratos de bajo riesgo para financiarlos. La mayoría de estas decisiones se basan en relaciones anteriores con los prestatarios o en historiales sólidos. Sachs: Sin duda, la escasez de crédito ha afectado al mercado de ventas, especialmente en los precios de los activos. Debido a que muchos negocios dependen de su capacidad de financiamiento, el mercado ha empezado a favorecer a los compradores que pagan totalmente en efectivo, abriendo la puerta a los inversionistas institucionales con grandes fondos. Sin embargo, persiste un diferencial comprador-vendedor donde no coinciden las expectativas de los compradores con las de los vendedores respecto a los precios. Se espera una moderación en los retornos sobre el crecimiento de capital y la plusvalía, mientras las tasas de capitalización han ido aumentando lentamente y continúan cambiando de manera modesta. En donde los inversionistas nacionales han empezado a dejar de comprar activos al precio actual, los inversionistas extranjeros llegan a tomar su lugar, especialmente en los principales mercados de la costa de los EU.
¿Cuál es su pronóstico para el 2008? Sachs: En 2008 probablemente se reducirá el diferencial comprador-vendedor en favor del comprador. Los vendedores comprenderán que los precios han cambiado y sus expectativas incluirán un descuento en los precios de principios de 2007. El descuento podría variar de manera significativa dependiendo del sector inmobiliario. Los terrenos e inmuebles en venta en mercados saturados como Florida y Arizona podrían presentar un reajuste significativo de los precios, mientras que el valor de los activos de oficina y servicios sufriría caídas limitadas. Quizás exista una oportunidad de compra para invertir en activos de calidad que atraviesan dificultades y generar retornos deseables de acuerdo con un horizonte de inversión a cinco años.
¿Por qué se ha vuelto tan difícil garantizar el financiamiento? O’Rourke: Aunque podríamos dedicar todo el artículo a responder esta pregunta, en resumen podemos decir que los prestamistas han endurecido sus normas de suscripción debido a que en estos momentos el valor de la garantía subyacente es incierto. Durante los primeros siete meses de 2007 los pres-
tamistas ofrecieron agresivamente créditos suscritos en flujos de efectivo pro forma que excedieron por mucho los ingresos in situ. En un entorno caracterizado por continuar la compresión de las tasas de capitalización, los bancos todavía tenían suficiente capital para apoyar estas agresivas suscripciones. Al fondo del problema estuvieron los aseguramientos de CMBS y las emisiones equilibradas de obligaciones de deuda colateralizadas que oscurecen aún más la calidad crediticia de los activos subyacentes, junto con las agencias de crédito. No obstante, una vez que las tasas de capitalización comenzaron a alcanzar cierta estabilidad, aumentó el escrutinio de las suscripciones y se originó un terrible desastre con créditos irracionales y calidades crediticias asignadas de manera equivocada. Hoy, después del desastre, vivimos un periodo de transición en el cual los deudores necesitan tiempo para recuperarse, para comprender mejor su cartera de créditos existente y, con el tiempo, pérdidas futuras potenciales en distintos mercados. Como consecuencia, en este clima actual de financiamiento adverso a los riesgos, los créditos de bajo valor por activos redituables en mercados sólidos son los proyectos con la mejor oportunidad de obtener financiamiento a tasas de interés razonables.
¿Cómo ha afectado el debilitamiento del dólar estadounidense a la inversión extranjera? O’Rourke: El debilitamiento del dólar estadounidense ha vuelto más atractivo el mercado inmobiliario de ese país para los inversionistas extranjeros; sin embargo, a pesar del elevadísimo volumen de adquisiciones extranjeras en EU durante 2007, los compradores extranjeros sólo representaron apenas el 8% del volumen total de ventas en el país. Tan sólo en el mercado minorista estadounidense, el total de inversión extranjera fue de 14,200 mdd durante noviembre de 2007, lo cual es más del doble del volumen total de dólares de 2006, y por primera vez está dejando atrás a la inversión extranjera en inmuebles para oficinas.
¿Cuál es el impacto mundial de la escasez de crédito? Sachs: Conforme disminuyen los retornos para los inversionistas de EU en el sector inmobiliario nacional, buscan invertir su capital
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en el extranjero, enfocándose en países con una demografía fundamentalmente sólida e índices de crecimiento reales, como México, en donde sus inversiones obtendrán una mayor apreciación y mayores retornos.
DTZ Rockwood Asociados DTZ Rockwood Asociados, una subsidiaria totalmente controlada por DTZ Rockwood, ofrece una amplia gama de servicios de administración de inversiones y banca de inversión en bienes raíces a sus clientes de México, EU y alrededor del mundo, en relación con bienes inmuebles y las entidades que los operan y que se encuentran ubicadas en México y en otros mercados selectos de América Latina. La compañía posee una combinación de personal profesional altamente calificado y la infraestructura necesaria para alcanzar los objetivos de sus clientes a través de su infraestructura mundial y de su experiencia en bienes raíces locales. Los profesionales de DTZ Rockwood Asociados cuentan con más de 15 años de experiencia en bienes raíces en México y América Latina, y han desempeñado diversos papeles relacionados con la asesoría, la inversión y el financiamiento de más de 3,000 mdd de proyectos inmobiliarios en México durante los últimos 10 años en todo tipo de propiedades. El papel de DTZ Rockwood Asociados con su equipo actual como asesor auxiliar de Lion Mexico Fund de ING incluye el desarrollar el concepto y la estructura del fondo, la creación del mismo, su comercialización con posibles inversionistas, la obtención de financiamiento, la diligencia requerida y el cierre de operaciones, además de la administración continua de los activos de las inversiones y asociaciones del fondo. En los últimos cuatro años DTZ Rockwood Asociados ha participado activamente en la asesoría, financiamiento o inversión de más de 1,000 mdd de activos inmobiliarios en todo México en varios tipos de propiedades, y actualmente tiene 472 mdd de activos en administración, incluyendo más de 150 MDD de activos en desarrollo. Nuestras oficinas en la Ciudad de México se encuentran en Reforma 265, piso 16, Col. Cuauhtémoc, México, DF, CP 06500. 011-52-555-0623432. Para más información, favor de ponerse en contacto con Blanca Rodríguez o José Arechederra.
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Investigación global
The current housing credit crisis in the US is having wideranging effects on financing for all types of real estate in the US, which, in turn, is impacting the global markets. This article is intended to provide insight into the state of the US real estate investment market, and how it may affect Mexico and other countries.
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TZ Rockwood has an extensive US advisory and research practice that helps the firm’s clients make decisions that reflect knowledge about trends in the real estate investment and finance markets. What follows is a discussion about some of these trends. The participants are Dan Sachs, Senior Managing Director and Partner, and head of DTZ Rockwood’s Investment Sales Group, and John O’Rourke, Managing Director and Partner and head of the firm’s Financial Services Group. How has the real estate market evolved throughout 2007? Sachs: While 2006 was a record-setting year for investment sales activity, 2007 started even stronger and the bullish sales activity continued throughout the first half of the year. However, sales activity slowed considerably in the latter half of the year, when credit troubles began. Despite this slowdown, sales volume for all property types through October exceeded the total for all of 2006, and 2007 investment sales activity was expected to surpass that of 2006 by more than 40%. Since August 2007, the office and retail sectors have seen the greatest decline, with sales volumes falling significantly when compared to the 3rd and 4th quarters of 2006. However, trophy assets continue to command premium prices, and with apartment fundamentals bolstered by the depressed for-sale housing market, multifamily continues to be an attractive asset class. Additionally, failed or “broken” condos are creating unique investment opportunities. What has been the impact of the credit crunch on the real estate markets? O’Rourke: In the spring, in an effort to avoid the sub-prime residential mess, ratings agencies became more conservative in their CMBS underwriting, and spreads began to widen. In August, at the onset of the credit crunch, lenders followed suit and tightened their underwriting standards, which manifested itself in the form of higher debt service coverage ratio requirements; lower loan-to-value loans; increased equity contributions from borrowers; shorter, if any, interest-only periods; and underwriting to in-place rather than pro forma NOI, accompanied by a dramatic widening in mortgage spreads. While CMBS lenders had taken an increasingly large share of the lending market over the past few years with aggressive deal terms and pricing, life companies and other balance sheet lenders have been able to regain market share since the start of the credit crunch as they, once
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loans and misallocated credit ratings. In today’s aftermath, we are in a transition period where debtors need time to recover, to better understand their existing loan portfolio and over time mark-to market for potential future losses. Consequently, in this risk-averse financing climate, low LTV loans on income-producing assets in strong markets are those projects that have the best chance at getting financed today at reasonable interest rates.
again, are offering more attractive deal terms. Although it has become more difficult to finance deals, the US debt markets have not shut down completely. Still, lenders are able to cherrypick low-risk deals to finance. Many of these decisions are based on previous relationships with borrowers and/or strong track records. Sachs: The credit crunch has undoubtedly impacted the sales market, most notably in asset pricing. As many deals are dependent upon their ability to be financed, the market has begun to favor allcash buyers, opening the door for deep-pocketed institutional investors. However, there continues to be a bid-ask spread where buyers’ and sellers’ pricing expectations do not match. As cap rates have slowly increased and continue to modestly move out, appreciation and capital growth returns are expected to moderate. Where domestic investors have begun to pull back from buying assets at current pricing, foreign investors have stepped in to fill the void, especially in major coastal US markets. What’s your prognosis for 2008? Sachs: In 2008 the bid-ask spread differential will likely narrow in favor of the buyer. Sellers will come around to the fact that pricing has changed and their expectations will include a discount to early 2007 pricing. Depending on the property sector, the discount could vary significantly. Land and for-sale residential product in overbuilt markets such as Florida and Arizona could see meaningful re-pricing, while office and hospitality assets could see limited drops in value. There may be a buying opportunity to invest in distressed, quality assets and generate desirable returns based on a five year investment horizon. Why has it become so difficult to secure financing? O’Rourke: Although the entire article could be devoted to this question, to state it simply, lenders have tightened their underwriting standards because the value of the underlying collateral is uncertain right now. Through the first seven months of 2007, lenders were very aggressive in offering loans underwritten on pro forma cash flows that far exceeded in-place income. In an environment characterized by continuing cap rate compression, the banks still had enough equity buffer to support this aggressive underwriting. Compounding this problem were CMBS securitizations and CDO Squared issuances that further obscured the credit quality of the underlying assets, which was assisted by credit agencies. Once cap rates began to plateau, however, underwriting scrutiny increased and a perfect storm had been created by irrational
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Has the weakened US dollar impacted foreign investment? O’Rourke: The weakened US dollar has made US real estate more attractive to foreign investors, but despite the record-high volume of foreign acquisitions in the US in 2007, foreign buyers still only accounted for roughly 8% of total US sales volume. In US retail alone, total foreign investment has totaled $14.2 billion through November 2007, which is more than double the total dollar volume of 2006, and which is outpacing foreign investment in office properties for the first time. What is the global impact of the credit crunch? Sachs: As returns are shrinking for US investors in domestic real estate, they are looking to deploy capital abroad, specifically in countries with fundamentally strong demographics and real growth rates, such as Mexico, where their investments will see greater appreciation and higher returns. DTZ Rockwood Asociados DTZ Rockwood Asociados, a wholly-owned subsidiary of DTZ Rockwood, provides a broad range of real estate investment banking and investment management services to Mexican, U.S. and other worldwide clients regarding real estate assets and real estate operating entities located in Mexico and other select markets in Latin America. The Company possesses the combination of a highly skilled professional staff and infrastructure necessary to serve the objectives of its clients through its global infrastructure and local real estate expertise. DTZ Rockwood Asociados’ professionals have 15-plus years of real estate experience in Mexico and Latin America and have actively participated in various capacities in the advisory, investment and financing of over $3 billion USD of real estate projects in Mexico in the last 10 years throughout all property types. DTZ Rockwood Asociados’ role with its current team as sub advisor to ING’s Lion Mexico Fund included development of fund concept and structure, formation of the fund, marketing to potential investors, sourcing, due diligence, and closing, and on-going asset management of the fund’s investments and partnerships. In the last four years, DTZ Rockwood Asociados has been actively involved in the advisory, financing and or investment of over $1 billion USD of real estate assets throughout Mexico in various property types and currently has $472 million USD of assets under management including over $150 million USD of assets under development.
Our office in Mexico City is located in Reforma 265, 16th Floor. Col. Cuauhtemoc, Mexico, D.F. 06500. 011-52-555-0623432. For more information please contact Blanca Rodriguez or Jose Arechederra.
Reporte Especial
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
SUBPRIME, un accidente previsible
SUBPRIME, A PREDICTABLE ACCIDENT
En términos financieros, la crisis hipotecaria de Estados Unidos no significa riesgos de magnitud para el sector inmobiliario. Algunos expertos ven más allá y comentan que el mercado turístico de bienes raíces sí se verá afectado, puesto que los Baby Boomers han detenido sus compras y, sin duda, las inversiones en el sector de fondos estadounidenses se van a contraer. Los próximos meses serán de incertidumbre y volatilidad, pues hasta el momento ni los economistas tienen clara la magnitud de la crisis en la Unión Americana.
E
l término subprime se aplica a créditos de alto riesgo que en México, sencillamente, no hay. Es decir, según se percibe, este fenómeno no afectaría la actividad del mercado inmobiliario nacional. En resumidas cuentas ni los pagos mensuales, ni las tasas contratadas se incrementarán. En México, después de las terribles experiencias provocadas por la crisis financiera de 1994, nació una nueva generación de hipotecas, la cual eliminó los riesgos relacionados con un proceso inflacionario, lo que no pasó en Estados Unidos. Además, en la actualidad todas las hipotecas son en pesos, con plazos, tasas y pagos fijos, e incluso, algunos planes ofrecen seguros a quien los contrata de desempleo y los protegen ante la posibilidad de que una eventualidad inflacionaria o laboral los lleve a incumplir con su pago.
México debe aprender de los errores subprime de EU
La crisis hipotecaria de Estados Unidos es ya un tema de reflexión para México y debe
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aprovecharse la experiencia internacional para no cometer los mismos errores, afirmó Guillermo Babatz Torres, presidente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, CNBV, quien señaló que en México “sería difícil caer en una dinámica tan grave” como la sucedida en EU, pues los bancos e inversionistas institucionales nacionales prácticamente no tendrían exposición a créditos subprime. “En México la bursatilización ha sido a tasas fijas y todas sus estructuras cuentan con seguro de crédito a la vivienda y/o una garantía financiera”. No obstante, en México se ha incrementado el otorgamiento de créditos hipotecarios, pero en cuanto a la cartera vencida el panorama es distinto al de EU, es decir, dicho monto suma sólo 3.1% cifra que abarca el crédito otorgado por los seis principales bancos del sistema financiero (Hipotecaria Nacional – Bancomer, Santander, HSBC, Scotiabank Inverlat, Banorte y Banamex). Además, el nivel de morosidad es aceptable, pues el criterio seguido por los bancos en México ha sido prudente y conservador. Y es que en México la mayoría de las personas que toman un crédito hipotecario lo
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prefiere a 15 años, a diferencia de otros países industrializados donde además de estar ya en segundas casas y hasta terceras hipotecas, los acreditados se va a 30 años. Es decir, el mexicano pide un préstamo, pero lo quiere pagar cuanto antes, no quiere vivir eternamente endeudado. Sólo por citar dos cifras importantes, el 2007 cerró con cerca de 65 mil créditos otorgados en la banca nacional y se espera crezca 10% durante el 2008. La crisis financiera del sector hipotecario en EU, la cual presenta ya algunos matices de “estanflación” (estancamiento económico con alta inflación) para el ex presidente de la Reserva Federal, Fed, de la Unión Americana, es un ejemplo a seguir por la banca comercial en México para no caer en los mismos errores de financiamiento, comentó a Inmobiliare Magazine el presidente de la Asociación de Bancos de México, ABM, Enrique Castillo Sánchez Mejorada. "La crisis bancaria en Estados Unidos es una buena experiencia para los bancos en México, que debemos tener mucho cuidado al otorgar un crédito”, señaló el líder de los banqueros en el país.
Reporte Especial
Por otra parte, hace unos días Alan Greenspan, quien fue el máximo responsable del Banco Central Estadounidense por más de 18 años (hasta mediados de 2006) comentó que veía algunos signos de “estanflación” en su país. “El problema de liquidez desatada por el segmento de préstamos hipotecarios a las personas de bajo historial crediticio ha requerido de multimillonarias inyecciones de capital por parte de los principales bancos central de Estados Unidos, Inglaterra, Canadá, y Suiza”, subrayó el economista. Así, tan sólo hace unos pocos días, el Banco Central Europeo inyectó al sistema bancario de la región el equivalente a 500 mil millones de dólares, cifra que para tener una magnitud se puede decir que representa 58% del Producto Interno Bruto de México, el cual se ubicó hasta septiembre de 2007 en 863,900 millones de dólares. Por otra parte, el presidente de la ABM recordó que en los últimos meses los mercados financieros internacionales han experimentado una volatilidad constante, la cual se mantendrá por varios meses del 2008.
La crisis del “ladrillo” y una inminente recesión en EU
La también llamada “crisis del ladrillo” seguirá restando crecimiento en EU al afectar al sector de la construcción, tan fundamental para el PIB. La desaceleración en su ritmo ocasionará una menor derrama económica y una menor contratación, con despidos que en su caso afectarán a la minoría latinoamericana. Muchos mexicanos trabajan en el sector en la Unión Americana y la mayoría envía parte del sueldo a sus familias, dando forma a las famosas remesas para México. Mientras tanto, en Europa los especialistas analizan los alcances por los excesos hipotecarios concluyendo que no ven un horizonte de crisis, aunque sí una desaceleración en el crecimiento motivada por una combinación de factores: subprime, precio del petróleo y cotizaciones de las materias primas. A diferencia de otras crisis, las economías emergentes están resultando un tanto ajenas a la del subprime, y entre menos vinculadas estén con EU sus efectos son más lejanos, sólo resintiendo un poco de volatilidad bursátil, en tanto los altos precios del petróleo y de las materias primas, así como las reformas macroeconómicas de tiempo atrás les están ayudando. De hecho, en todos los pronósticos los emergentes salen mejor librados en términos de crecimiento, empleo e inflación que los países más industrializados ligados con la crisis del ladrillo. México se mantiene a la expectativa, lo hace con un crecimiento esperado casi un punto porcentual mayor al de la economía estadounidense, pero sabemos bien que su ciclo de crecimiento depende en buena medida de las exportaciones manufactureras, la maquiladora y la industria automotriz ligadas al ritmo de importaciones del vecino del norte.
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La crisis hipotecaria de Estados Unidos es ya un tema de reflexión para México y debe aprovecharse la experiencia internacional para no cometer los mismos errores. Economía mundial Crecimiento porcentual anual País o región
PIB 2007
PIB 2008
Inflación 2008
Economía mundial
3.50
3.10
2.60
Estados Unidos
2.30
2.30
2.50
América Latina
5.20
4.60
5.80
México
3.00
3.30
3.90
Argentina
7.80
5.80
9.90
Brasil
5.30
4.70
4.50
Rusia
7.50
6.10
7.60
China
11.50
10.50
3.50
India
9.00
9.00
2.70
Fuente: Informe Proyecciones 2008 del IFF
Para EU se pronostica un PIB de 2%, un punto porcentual por encima de la estimación del Fondo Monetario Internacional, FMI, reajustada en 1.9%. Sobre de ambas previsiones, la Casa Blanca sostiene una visión más optimista al cifrar su dato de crecimiento esperado en 2008 en 2.7%. Standard and Poor’s, S&P, la compañía de análisis económico, entregó su proyección acerca de la crisis subprime que afecta actualmente al mercado de EU. Ellos dicen que aún no se siente con fuerza los coletazos de la baja en el mercado hipotecario estadounidense, pues el fenómeno no ha llegado a su momento más intenso. Las proyecciones de la calificadora apuntan al año 2009 como el momento de mayor intensidad de la crisis. Se estima que los incumplimientos de pagos totales podrían alcanzar los 150 mil millones de dólares. La preocupación de la región se centra en las consecuencias que este fenómeno tendrá en los mercados emergentes. Para S&P la situación de dichos mercados –incluyendo a México– es robusta y, por tanto, soportarán las crisis y, además, ayudarán a mantener fuerte al crecimiento económico mundial.
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In Financial terms, the mortgage crisis in the United States does not mean big risks for the real estate sector. Some experts see further than that and say that the tourist real estate market is going to be affected, since the Baby Boomers have stopped buying and without doubt, investments in the US funds sector are going to contract. The next few months will be uncertain and volatile because up to now not even the economists are clear about the magnitude of the crisis in the American Union.
T
he term subprime is applied to high risk loans that in Mexico, simply don’t exist. That’s to say, as it is perceived, this phenomenon would not affect the national real estate market and activity. To sum up, not even monthly payments, or contracted rates would be increased. In Mexico, after the terrible experiences caused by the 1994 financial crisis, a new generation of mortgages was born which eliminated the risks related to an inflation process, which did not happen in the United States. Also, currently all of the mortgages are in pesos, with terms, rates and fixed payments, and some plans even offer unemployment insurance to those who contract them and these protect them against the possibility that an inflation or labor issue could lead them to missing a payment. Mexico must learn from the US’s subprime mistakes The US mortgage crisis is already a topic for thought for Mexico and the international experience must be taken advantage of so that the same mistakes are not made, stated Guillermo Babatz Torres, President of the National Banking and Securities Commission (Commission
Special Report
Comisión Nacional Bancaria y de Valores, CNBV) who stated that in Mexico, “It would be difficult to fall into such a serious dynamic”, like what has happened in the US because national banks and institutional investors practically wouldn’t have exposure to subprime loans. “In Mexico securitization has been at fixed rates and all of its structures have loan insurance on the house and/or a financial guarantee”. Nevertheless, in Mexico the granting of mortgages has increased, but in regards to the non-performing loan portfolio the outlook is different to that of the United States, that is, said amount only adds up to 3.1%, a figure that covers the loans granted for the financial system’s six main banks (Hipotecaria Nacional – Bancomer, Santander, HSBC, Scotiabank Inverlat, Banorte and Banamex). Also, the level of default is acceptable because the criteria followed by the banks in Mexico has been prudent and conservative. And in Mexico most people who take out a mortgage prefer it at 15 years, unlike in other industrialized countries where in addition to already being in second homes and even third mortgages, those granted go up to 30 years. That is, Mexicans ask for a loan but want to pay it off as soon as possible, they don’t want to live in debt forever. Just to mention two important figures, 2007 closed with around 65,000 loans granted in national banks and it is expected to grow 10% in 2008. For the ex-president of the Federal Reserve, Fed, of the American Union, the financial crisis of the mortgage sector in the US, which already has some nuances of “stagflation” (economic stagnation with high inflation), is an example to follow for the commercial banks in Mexico so that they don’t fall into the same financing mistakes, stated the president of the Mexican Bank Association, ABM, Enrique Castillo Sánchez Mejorada to Inmobiliare Magazine. "The banking crisis in the United States is a good experience for the banks in Mexico, who must take a lot of care when granting a loan”, stated the leader of the bankers in the country. Furthermore, a few days ago Alan Greenspan, who was in charge of the US Central Bank for more than 18 years (until midway through 2006), commented that he was seeing some signs of “stagflation” in his country. “The problem of liquidity unleashed by the mortgage sector to people with low credit history has required multi-million injections of capital by the main central banks of the United States, England, Canada and Switzerland”, pointed out the economist.
The US mortgage crisis is already a subject for reflection for Mexico and international experience must be taken advantage of so that the same mistakes are not made. So, only a few days ago, the European Central Bank injected the equivalent of 500 billion dollars into the region’s banking system, a figure that in order to have some kind of scale could be said to represent 58% of the Gross Domestic Product of Mexico, which was at 863,900 million dollars in September 2007. Moreover, the President of the ABM remembered that in recent months, international finance markets have experienced constant volatility which will be maintained for several months in 2008. The “brick” crisis and an imminent recession in the US The “brick crisis” will continue to minimize growth in the US by affecting the construction sector which is so essential for the GDP. The deceleration in its rate will cause a lower economic output and less hiring, with dismissals that will affect the Latin American minority. Many Mexicans work in the sector in the American Union and the majority send part of their wages to their families, giving shape to the famous money transfers for Mexico. Meanwhile, in Europe the specialists analyze the reach of the mortgages excesses concluding they don’t see a crisis horizon, although they do see a deceleration in growth motivated by a combination of factors: subprime, gas prices and raw materials prices. Unlike other crises, the emerging economies are turning out to be a little unconnected to that of the subprime one, and the less they are linked to the US, the further away the effects are, only feeling a little bit of stock market volatility in regards to high petrol and raw materials prices, and the macroeconomic reforms
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from some time ago are also helping them. In fact, in all of the forecasts, the emerging economies end up with more freedom in terms of growth, employment and inflation than most industrialized countries linked to the brick crisis. Mexico remains alert, it does it with an expected growth almost one percentage point greater than that of the United States economy, but we know that its cycle of growth depends a great deal on manufacturing exports, the maquiladora industry and the automotive industry linked to the rhythm of imports from the northern neighbour. For the US a GDP of 2% is predicted, one percentage point above the estimate from the International Monetary Fund, FMI, readjusted to 1.9%. Above both predictions, the Whitehouse has a more optimistic outlook with an expected growth of 2.7% in 2008. Standard and Poor’s, S&P, the economic analysis company, delivered its projection about the subprime market that currently affects the US market. They say that the backlash of the drop in the US mortgage market still hasn’t been strongly felt because the phenomenon has not reached its most intense moment. The projections of the rating company point to 2009 as the time when the crisis will have the most intensity. It is estimated that the total missed payments could reach 150 billion dollars. The concern for the region is based on the consequences that this phenomenon will have on the emerging markets. For S&P the situation for these markets, including Mexico, is robust, and therefore, they will withstand the crisis and they will also help to keep global economic growth strong.
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Reporte especial
Por Araceli Cano acano@inmobiliare.com
El presidente Felipe Calderón informó que en su administración se otorgarán seis millones de créditos para vivienda, tanto para abatir el rezago acumulado durante décadas, como para atender la nueva demanda, lo cual se logrará poniendo al alcance de más familias los recursos y los instrumentos necesarios para que puedan hacerse de una casa.
E
n materia de vivienda, el primer año de gobierno fue muy fructífero, pues el sector conservó la dinámica ascendente que traía en relación al año anterior, afirmó Carlos Gutiérrez Ruiz, director general de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Tradicionalmente, añadió, en nuestro país la economía se contraía al inicio de cada nueva administración; sin embargo, en este primer año, la inversión en vivienda se mantuvo en ascenso, así como la estructura administrativa. “El proceso de transición no alteró ni desalentó el comportamiento del sector, por el contrario, se han generado buenas expectativas y los programas fundamentales continúan en operación”, dijo el titular de la CONAVI.
Respaldo presidencial
Aún cuando está latente el riesgo de una recesión económica en Estados Unidos, durante la presentación del Programa Nacional
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para el Desarrollo Habitacional Sustentable 2007-2012, el presidente Felipe Calderón aseguró que “contamos con dos poderosos motores de crecimiento que van a impulsar la actividad económica y el empleo en el país: la vivienda y la infraestructura”. La vivienda es un derecho constitucional que millones de familias mexicanas aún no concretan. Y añadió, “esto es un rezago social inocultable, especialmente entre quienes ganan menos de 200 pesos diarios, donde está, además, la mitad de la demanda de vivienda que estimamos de aquí al año 2012”. Al respecto, el director de CONAVI, Carlos Gutiérrez, mencionó que con este propósito, al igual que en el 2007, la Cámara de Diputados asignó a este organismo recursos del Presupuesto de Egresos de la Federación para el ejercicio 2008, destinados a subsidios para vivienda, los cuales darán oportunidad de adquirir un lote, una casa nueva o usada,
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edificar, autoconstruir, o mejorar los hogares, como una fórmula de ayudar a consolidar el patrimonio de los hogares mexicanos. El Programa Transversal para la Vivienda Sustentable, puesto en marcha por el presidente Felipe Calderón este enero, establece criterios y normas en materia de sustentabilidad. “Vamos a demostrar que sí es posible cuidar el medio ambiente y al mismo tiempo fomentar la construcción de vivienda para las familias”, afirmó el Jefe del Ejecutivo, quien destacó, además, que el sector vivienda es fundamental para la economía del país, pues representa 2.4% del Producto Interno Bruto, PIB, y tan sólo en 2007 generó un millón 300 empleos.
Señales de alerta
No obstante, cabe mencionar que el sector de la vivienda en México ya comenzó a sufrir por la situación económica de Estados Unidos. Nada menos, en los últimos días, con la
Special Report
debacle de las bolsas de valores en el mundo, el índice Habita, de la Bolsa Mexicana de Valores, BMV, se vio afectado al registrar caídas de 5% en promedio. Analistas de la industria dijeron que la posible confirmación de que el vecino del norte entre en recesión económica, así como la mala situación del sector vivienda en esa nación, desde hace más de un año, afecta la percepción del sector de forma generalizada en los mercados financieros.
La expectativa para 2008
El presidente Felipe Calderón señaló que al inicio de su mandato encontró “un programa exitoso, que durante la pasada administración otorgó un promedio de 500 mil créditos cada año; a partir de esa experiencia pusimos manos a la obra para continuarlo y mejorarlo, a fin de ayudar cada día a más mexicanos a tener una casa propia”. Así, en 2007 se invirtieron 260 mil millones de pesos en el sector vivienda, cifra que representó un incremento de 16% respecto del año previo, lo que permitió que los sectores público y privado otorgaran un millón 159 mil créditos para la adquisición y el mejoramiento de vivienda, lo cual es más del doble que el promedio anual en los seis años anteriores. La presente administración quiere ir más allá. Para este 2008 se estima una inversión de 281 mil millones de pesos en el sector, que impulsarán el otorgamiento de más de un millón 200 mil créditos, lo cual pone al gobierno en condiciones de alcanzar la meta de seis millones de créditos de aquí al 2012. Para lograrlo, el Programa Nacional de Vivienda Hacia Un Desarrollo Habitacional Sustentable plantea diversas estrategias: Incremento de la cobertura en financiamientos con la participación de los sectores público y privado de manera conjunta. Ayuda a las familias que, por ganar poco, requieren de apoyos y subsidios que complementen su capacidad de compra. Un ejemplo de este compromiso es el Programa “Ésta es Tu Casa”, que en 2007 benefició a 117 mil familias mexicanas, mencionó Carlos Gutiérrez, director de la CONAVI. Para este año se perseguirá una meta aún mayor, porque el plan es ayudar a 135 mil familias. Consolidación de un sistema nacional de vivienda, que tenga como prioridad las necesidades de quienes requieren un crédito para comprar una casa, para lo cual se fortalecerá a las pequeñas y grandes instituciones de vivienda, cuyos resultados en el primer año de gobierno son alentadores. Se impulsará el desarrollo habitacional sustentable, porque no sólo se trata de construir más casas, sino de asegurar que su construcción no ponga en riesgo el patrimonio de las generaciones futuras. Aquí hay que mencionar el caso del INFONAVIT, el cual está desarrollando el programa de hipotecas verdes. De acuerdo con información del director del organismo, Víctor Borrás Setién, mediante esta estrategia se incorporarán a los nuevos desarrollos habitacionales ca-
SECTOR VIVIENDA 2007 Adquisición
Mejoramientos
INFONAVIT
458,701
454,114
4,587
FOVISSSTE
69,664
68,270
1,394
CONAVI
117,620
79,419
38,201
FONHAPO
136,714
29,680
107,034
Entidades Financieras
260,396
226,797
33,599
Otras Entidades
115,911
16,843
99,068
Total
1’159,006
875,123
283,883
Reducción
-182,546
-161,617
-20,929
Unidades de vivienda equivalentes
976,460
713,506
262,954
Reducción: considera los cofinanciamientos y los subsidios. Entidades Financieras: Sofoles, Banca Comercial y de DesarrolloOtras Entidades: Orevis, Issfam, Pemex, PEFVM, CFE, LFC, Habitat A.C Fuente: CONAVI
lentadores solares de agua, focos fluorescentes eficientes de bajo consumo de energía, válvulas ahorradoras de agua y otros. Así, el director del INFONAVIT dio a conocer que en 2007 el instituto otorgó 458 mil créditos, 9% más que en 2006 y 2007, y para este año se planea llegar a la meta de 500 mil, de los cuales, aproximadamente 62% se destinarán a trabajadores que ganan menos de cuatro salarios mínimos. Borrás Setién comentó que el índice de cartera vencida se redujo a 4% y se espera disminuir aún más cada año; asimismo, dijo que la meta de bursatilizaciones para este año es de entre 15 mil y 20 mil millones de pesos, en tanto desde 2004 se han realizado 13 bursatilizaciones. Por otro lado, la Sociedad Hipotecaria Federal consolidó el mercado de capitales a través de bonos respaldados por hipotecas, para alcanzar la cifra de 26 mil millones de pesos, más del doble de lo logrado desde el 2003. El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, el FOVISSSTE, como administrador de créditos hipotecarios recibió en noviembre pasado el grado de superior al promedio de Standard & Poor’s, lo que permitirá duplicar los recursos de financiamiento en beneficio de un mayor número de trabajadores del sector público.
Se impulsará el desarrollo habitacional sustentable, porque no sólo se trata de construir más casas, sino de asegurar que su construcción no ponga en riesgo el patrimonio de las generaciones futuras. La opinión del sector privado
En 2007 el sector vivienda creció y se consolidó; cifras preliminares indican que lo hizo un 10% más respecto al año anterior, señaló Ramiro Guzmán Barbosa, presidente nacional de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI. Claudia Velázquez, directora de estudios de mercado de Softec, comentó que el 2007 fue un año difícil y competido para muchos desarrolladores en las principales plazas inmobiliarias del país, donde el mercado pre-
PROGRAMA DE FINANCIAMIENTOS 2008 Meta
Inversión (millones $)
INFONAVIT
540,000
109,747.0
FOVISSSTE
113,700
31,701.8
CONAVI
134,000
4,002.0
FONHAPO
100,675
1,500.0
Entidades Financieras
263,000
127,143.0
Otras Entidades
56,000
7,117.0
Financiamientos
1’207,375
281,210.8
Entidades Financieras: Sofoles, Banca Comercial y de DesarrolloOtras Entidades: Orevis, Issfam, Pemex, PEFVM, CFE, LFC, PET y Habitat A.C Fuente: CONAVI
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Reporte especial
CRÉDITOS EJERCIDOS POR PRODUCTO
Producto
2006
2007
Var. %
Vivienda / Crédito Económico
129,847
138,456
6.6%
Tradicional Bajo Ingreso
106,025
131,087
23.6%
Tradicional
112,125
110,961
-1.0%
Cofinavit
45,395
48,002
Cofinavit Ingresos Adicionales
7,162
12,151
Apoyo Infonavit
21,191
18,044
-14.9%
Total
421,745
458,701
8.8%
sentó un decremento de 5% en términos de unidades vendidas, aunque en valor creció 14% gracias a la dinámica de las plazas residenciales turísticas. De acuerdo con estudios de Softec, se espera que el crecimiento del mercado para el 2008, tanto en número de unidades vendidas como en valor, sea de alrededor de 11%. El auge del sector vivienda ha sido respaldado por seis años de crecimiento y estabilidad económica, y una escasez nacional de seis millones de viviendas. Aunque las tasas de interés están cayendo, apenas 6% de los 25.7 millones de viviendas en México están financiadas con hipotecas, en comparación con el 67% en Estados Unidos. La mayoría de los mexicanos heredan sus hogares, los compran con efectivo o los construyen. En EU las instituciones de préstamo que buscaban ampliar su cartera de clientes, otorgaron hipotecas riesgosas a personas con malos antecedentes crediticios, pero en México esa categoría de “préstamos de alto riesgo” o subprime no existe, porque los prestamistas no la necesitan para crecer.
Sin peligro de contagio
A fines de 2006, los analistas advirtieron la presencia de una combinación peligrosa para el mercado subprime. Por un lado, una baja importante en los precios de las viviendas desde 2005 y, por otro, el cambio a tasas variables por la antigüedad de muchos créditos, lo que generó una creciente cartera vencida en EU.
14.5%
De acuerdo con información de la CONAVI hay similitudes entre la cartera subprime y la “hipoteca mexicana” vigente hasta 1994. Por ejemplo, procedimientos descuidados de originación de crédito, políticas agresivas de búsqueda de utilidades y tasas variables de interés tan elevadas, que los pagos mensuales no alcanzan a pagar los intereses generados en cada periodo. Gracias a los cambios logrados a partir de la crisis de 1995, las autoridades financieras, las empresas calificadoras y los analistas coinciden en que México no tiene por qué enfrentar problemas hipotecarios, y por tanto ante las reacciones en los mercados bursátil y cambiario, la actividad hipotecaria tiene mayor solidez.
O
n the housing matter, the first year of government was very fruitful; the sector maintained the dynamic ascent in relation to the previous year, stated Carlos Gutiérrez Ruiz, General Director of the Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) (National Housing Commission). Traditionally, he added, in our country the economy collapsed at the beginning of each new administration; however, in this first year, investment in housing maintained an ascent, as did the administration structure. “The transition process neither altered nor discouraged sector behaviour, on the contrary, it generated good expectations and the fundamental programs continue in operation”, said the CONAVI head.
CUMPLIMIENTO DE METAS POR PRODUCTO
Meta
Realizado
% de Cumplimiento
Vivienda/ Crédito Económico
155,000
138,456
89.3%
Tradicional Bajo Ingreso
135,000
131,087
97.1%
Tradicional
97,500
110,961
113.8%
Cofinavit
67,500
48,002
71.1%
Cofinavit Ingresos Adicionales
17,500
12,151
69.4%
Apoyo Infonavit
27,500
18,044
65.6%
Total
458,701
91.7%
Créditos en proceso de escrituración
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Total
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Fuente: INFONAVIT
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Presidential backing Even though the risk of an economic recession in the United States is latent, during the introduction of the National Sustainable Housing Development Program 2007-2012, President Felipe Caldéron assured that “having two powerful motors of growth will drive economic activity and employment in the country: housing and infrastructure”. Housing is a constitutional right that millions of Mexican families have not yet achieved. And he added, “this is an undeniable social gap, especially between those that earn less than 200 pesos a day, where there is also half the demand for housing that we estimate from here to the year 2012”. On the subject, the CONAVI director Carlos Gutiérrez mentioned that with this proposal, the same as in 2007, the House of Congress assigned to this organization resources from the Federation’s Budget Expenditures for the 2008 tax year, allocated housing allowances which will give the opportunity to acquire a lot, a new or used home, build, self build or improve homes, as a form of aid to consolidate the heritage of Mexican homes. The Transversal Program for Sustainable Housing started by president Felipe Calderón this January, established criteria and regulations on the subject of sustainability. “We are going to demonstrate that it is possible to look after the environment and at the same time promote the construction of family housing”, stated the Chief Executive, who also emphasised that the housing sector is fundamental to the country’s economy and represents 2.4% of the Gross Domestic Product, GDP and in 2007 alone, generated 300 million jobs. Warning signs Nevertheless, it is worth mentioning that the housing sector in Mexico has already started to suffer due to the economic situation in the United States. In the last few days no less, with the world stock exchange debacle, the Habita index, of the Mexican Stock Exchange, BMV, has recorded a 5% fall on average. Industry analysts said that the possible confirmation of an economic recession by the northern neighbour, as well as the bad situation within the housing sector for more than one year in this nation, affect sector perception in a general form in financial markets. The expectation for 2008 President Felipe Calderón pointed out at the start of his term that he had found “a successful program that during the past administration granted an average of 500 thousand loans per year; from this experience we got to work on continuing it and improving it, in order to help more Mexicans everyday, to have their own home”. Thus in 2007, 260 thousand million pesos was invested in the housing sector, a figure that represented a 16% increase with respect to the previous year, which permitted the public and private sectors to grant one million 159 thousand loans for the acquisition and improvement in housing, which is more than double the annual average of the previous seven years.
Reporte especial
The present administration wants to go further. For 2008 an investment of 281 thousand million pesos in the sector is estimated, which will promote the granting of more than one million 200 thousand loans, which will put the government within reach of its goal of six million loans from now until 2012. To achieve this, the National Housing and Sustainable Residential Development Program suggests various strategies: An increase of the coverage in financing with the joint participation of the public and private sectors. Helping low income families who require support and subsidiaries to compliment their buying capacity. An example of this commitment is the program “This is Your House”, which benefited 117 thousand Mexican families in 2007, mentioned Carlos Gutiérrez Director of CONAVI. This year an even bigger goal is being chased, because the plan is to help 135 thousand families. Consolidation of the national housing system, which has as a priority the needs of those requiring a housing loan and will strengthen the small and large housing institutions, whose results are encouraging in the first year of government. Sustainable habitation development will be encouraged, because it is not only about the construction of houses, but also insuring that the construction is not putting the heritage of future generations at risk. Here it is necessary to mention INFONAVIT, which is developing the green mortgages program. According to information from the organization’s director Víctor Borrás Setién, solar water heating, efficient low energy consuming fluorescent lights, water saving valves and others will be incorporated into the new developments through this strategy. The director of INFONAVIT made it known that in 2007 the institute granted 458 thousand loans, 9% more than in 2006 and 2007. And for this year the goal is to reach 500 thousand, of which approximately 62% will be destined for workers who earn less than the minimum wage. Borrás Setién commented that the rate of past due accounts fell to 4% and it is hoped to decrease even more each year; and he said that the securitization goal for this year is between 15 and 20 thousand million pesos, even though since 2004 only 13 securitizations have been carried out. On the other hand the Federal Mortgage Society consolidated the stock market through bonds backed by mortgages to reach the figure of 26 thousand million pesos, more than double that achieved since 2003. The Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, (Housing Fund for the Institute of Social Services for State Workers), FOVISSSTE, as administrator of mortgage loans, received a superior grade last November from the Standard & Poor’s average, which will allow the financing resources to be doubled, benefiting a larger number of public sector workers.
The private sector opinion In 2007 the housing sector grew and consolidated; preliminary figures indicate 10% more than
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President Felipe Calderón said that his administration will award six million housing loans, both to abate the gap accumulated through the decades and to meet the new demand, which will put within reach for more families the necessary resources and instruments to build their own home.
the previous year, pointed out Ramiro Guzmán Barbosa, National President of the Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (National Industry Chamber for the Development and Promotion of Housing) CANADEVI. Claudia Velázquez, Director of Market Research at Softec, commented that 2007 was a difficult year and many developers competed in the country’s main real estate markets, where the market showed a decrease of 5% in terms of units sold, although value grew 14% thanks to the dynamic of the residential tourist markets. According to Softec research, it is hoped that the market increase for 2008 both in the number of units sold and value, will be around 11%. The housing sector boom has been backed by six years of growth and economic stability and a national shortage of six million homes. Although interest rates are falling, scarcely 6% of
Sustainable residential development will be encouraged because not only is it a matter of building more homes, but also ensuring that the construction does not put the heritage of future generations at risk. 45
the 25.7 million homes in Mexico are financed with mortgages, in comparison with 67% in the United States. The majority of Mexicans inherit, buy in cash or build their homes. In the United States loan institutions looking to increase their client portfolio grant risky mortgages to people with bad credit histories, but in Mexico this category of “high risk loan” or subprime does not exist because lenders do not need them to grow.
Without danger of contagion At the end of 2006 analysts warned of a dangerous combination for the subprime market. On the one hand an important lowering of housing prices since 2005 and, on the other hand, the change in variable rates because of the antiquity of many loans, which generated a growing non-performing loan portfolio in the United States. According to information from CONAVI there are similarities between the subprime portfolio and the “Mexican mortgage” valid until 1994. For example; negligent loan origination proceedings, aggressive policies for finding utilities and high variable rates, whose monthly payments do not even pay the interest generated in each period. Thanks to changes bought about by the 1995 crisis, financial authorities, rating agencies and analysts agree that in Mexico there is no reason to confront mortgage problems and therefore in view of reactions in the foreign exchange and stock markets, mortgage activity has better stability.
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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Hacia un Nuevo Orden Urbano El programa que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF ha venido ejecutando desde el inicio del mandato del Jefe de Gobierno capitalino, Marcelo Ebrard, lleva por nombre Hacia un Nuevo Orden Urbano y, hace unos días, el Arq. Arturo Aispuro, titular de la SEDUVI, presentó sus avances ante directivos y miembros de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, en un evento que sirvió, además, para cuestionar y preguntar por algunas obras importantes para la ciudad, así como para auscultar la opinión de empresarios sobre las perspectivas inmobiliarias para este 2008.
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Mauricio Carrillo - Grupo INTAC, Marcos Shabot - Arquitectura y Construcción, Claudia Pérez Salas - Directora Ejecutiva ADI, Ricardo Zúñiga - BCBA, Gaspar Rivera Torres - FRISA, Abraham Metta Cohen - Presidente ADI, Arturo Aispuro - Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF y Jorge Gamboa de Buen - Grupo Danhos.
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oy ya podemos ver de manera concreta cómo varios de los trabajos y acciones que conforman el Programa Hacia un Nuevo Orden Urbano, de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, se hacen realidad y significan, sin duda, el renacer de varias zonas que por su vocación en pocos años veremos cómo se detonan. Y es que a México se le debe contextualizar en la economía mundial como una importante nación en donde se concentran empresas que, por su relevancia, tienen alcances regionales y globales. Así, nuestro país, de una forma u otra representa casi el centro de América, y de allí la importancia de convertir a su capital en una urbe con equidad, sustentable y más competitiva. No obstante, de acuerdo con SEDUVI la ciudad presenta inequidad en materia de desarrollo. Así, desde la propia dependencia le han apostado a ejecutar una Agenda Metropolitana 2008, que permita la coordinación de todos los niveles del gobierno, y a ser la propia Secretaría el órgano ejecutor de proyectos metropolitanos; además, adoptarán criterios
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y normas comunes en materia de desarrollo sustentable y lograrán la integración de un proyecto regional de competitividad. Según el Secretario, Arturo Aispuro, los primeros trabajos que empiezan a ejecutarse responden a la necesidad de lograr un equilibrio entre las grandes obras de desarrollo y de infraestructura y la comunidad, así como tener respeto por los espacios públicos y zonas consideradas como “pulmones” naturales para la ciudad. Por eso, él comenta sobre varios proyectos estratégicos ordenadores. Son éstos: s Parque Recreativo Metropolitano Bosque de Aragón. s Pantaco y Ferrería. s Rescate de Barrancas - del suelo de conservación. s Parque Metropolitano de Xochimilco. s Centro Histórico. Por tanto, los primeros trabajos se han encaminado a la recuperación del espacio público, en tanto SEDUVI ha determinado 22 espacios para la convivencia ciudadana. “donde serán plantados 4,600 árboles de
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La ciudad de México en el 2018 lucirá renovada, con nuevos proyectos que ya se han empezado a planear. Las nuevas obras abarcan casi 900 mil m2 de oficinas consideradas de gran lujo y estarán ubicadas principalmente sobre Insurgentes Sur, Palmas, Reforma y Santa Fe. diferentes especies, con la restauración de 10 mil m2 de fachadas, así como la creación de los parques: Eduardo Molina y Virginia Fábregas, el cual se construye en la actualidad”, expresa el Arq. Aispuro. Esta recuperación del espacio urbano también está encaminada a la realización de trabajos puntuales en el Parque España, gracias a inversiones entre la empresa pública y privada. De este modo, se ha creado el Grupo Amigos del Parque España y México, y los comités vecinales de las colonias Hipódromo y Condesa continúan trabajando en pos de la recuperación del espacio público. SEDUVI, además, desde el Programa Hacia un Nuevo Orden Urbano impulsa el trabajo por una ciudad segura, limpia y ordenada, lo cual demanda trabajos puntuales como el retiro de estructuras en riesgo, la reubicación de espectaculares, las zonas libres de publicidad, el mantenimiento permanente de estructuras y un nuevo reglamento de anuncios. En cuanto a la vivienda, la meta sexenal incluye 200 mil acciones, de las cuales 34 mil corresponden a la construcción de nueva vivienda y 166 mil estarían en un plan de mejoramiento. Cabe comentar que la Secretaría ha venido impulsando programas para el mejoramiento y la protección de vivienda en alto riesgo, estableciendo y ejecutando normas en favor del desarrollo sustentable, la seguridad patrimonial y el régimen de Condominio Familiar, entre otras acciones. Por otra parte, SEDUVI ha venido trabajando en mejorar los procesos de gestión y los instrumentos de planeación vigentes. Por lo tanto, hay certificados de zonificación conforme a los Programas Delegacionales y parciales vigentes. “En síntesis, lo que queremos es simplificar la gestión, es decir, facilitarle al desarrollador su trabajo, que los permisos y trámites sean más ágiles. Ya existe, por lo tanto, el Sistema Integral de Trámites Electrónicos – SEDUVI Site, en donde se evalúan los proyectos de acuerdo con el impacto urbano ambiental”, comenta Arturo Aispuro. Así, los proyectos de bajo impacto podrán revisarse y ser gestionados en ventanilla electrónica; los que tengan un impacto en su entorno inmediato se diligenciarán en una
s Recuperación de espacios públicos y áreas deportivas. s Programa intensivo de mantenimiento de la infraestructura urbana. s Recuperación de mil espacios públicos de la ciudad. s 10 proyectos de restauración urbana de polígonos específicos y apoyo a centros históricos. s Construcción de cinco fábricas de artes y oficios. s Modernización de los espacios deportivos. s Mejoramiento de parques públicos. s Inicio del Programa de Mejoramiento de 1,200 unidades habitacionales. s Segunda línea del Metrobús y atención a cruceros viales conflictivos. Arturo Aispuro, Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda s Puentes en eje 3 Ciudad Azteca – Muyuguarda. s Puentes en el Eje 5. ventanilla única que la SEDUVI ha dispuesto s Modernización de los centros de y, finalmente, los proyectos de impacto matransferencia modal. yor deberán valorarse en una mesa de eva- s Red de agua potable y plantas de luación integral, así como revisar al detalle tratamiento. su estudio urbano ambiental. s Parque Ambiental y Recreativo Xochimilco Florido y el Acuario de la ciudad de México. Una ciudad con equidad, s Corredor Urbano de Tlalpan y sustentabilidad y competitividad Ciudad de la Salud. Por supuesto, para que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda continúe la eje- s Dos modernos y nuevos hospitales. cución del Programa Hacia un Nuevo Orden s Consolidación de la zona médica de Tlalpan. Urbano ya se han venido desarrollando trabajos puntuales, como un Código de Desa- s Rescate de barrancas. rrollo Sustentable, el cual como instrumento s Programa Integral de Mantenimiento de la Infraestructura Vial, esto es, bacheo, jurídico y normativo permitirá orientar el alumbrado, banquetas y mobiliario proceso de desarrollo urbano, y además hay urbano. varios proyectos de equipamiento social. Éss Pistas y carriles urbanos para ciclistas. tos son algunos:
En cuanto a la vivienda, la meta sexenal incluye 200 mil acciones, de las cuales 34 mil corresponden a la construcción de nueva vivienda y 166 mil estarían en un plan de mejoramiento. 45
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Felipe de Jesús Gutiérrez, Director General de Desarrollo Urbano, Abraham Metta, Presidente de la ADI y Arturo Aispuro, Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda.
s Mantenimiento general de las líneas del Metro y estacionamientos y biciestacionamientos.
Reforma, con 25 niveles y 30 mil m2 para oficinas, hotel y un condominio.
Las nuevas alturas de la ciudad de México
Una opinión autorizada la brinda Pedro Azcue, CEO para México y Latinoamérica de Jones Lang LaSalle: “El 2008 será un buen año para el sector inmobiliario, aunque realmente la crisis hipotecaria de Estados Unidos traerá resultados negativos para el sector. No obstante, hasta ahora no se ha expandido a México de manera grave, pero en cuanto al tema de la recesión del mercado estadounidense sí pegaría en México, sobre todo, en compañías que tienen inversiones y una participación en el sector, como es el caso de Citigroup y su filial en México, Banamex. Es probable que las medidas globales de dicho grupo se sientan, insisto, en el país, además, seguramente se presentarán casos de desempleo en sectores como el de la manufactura”. De igual forma añade Pedro Azcue que la crisis del crédito subprime sí afectará mercados como el residencial turístico, pues la demanda se va a frenar un poco. Sin embargo, las estadísticas continúan apuntando a que millones de americanos se retirarán y esto no cambia exista o no recesión. “Puede haber una baja temporal, pero a la larga no cambia el continuo desarrollo en zonas de playa y descanso”. En cuanto a la inversión extranjera en el sector inmobiliario, Pedro Azcue comenta
La ciudad de México en el 2018 lucirá renovada, con nuevos proyectos que ya se han empezado a planear. Las nuevas obras abarcan casi 900 mil m 2 de oficinas consideradas de gran lujo y estarán ubicadas principalmente sobre Insurgentes Sur, Palmas, Reforma y Santa Fe. En la actualidad, Grupo Carso proyecta la construcción de su corporativo, el cual aunque se encuentra todavía en la etapa de planeación, se comenta será un rascacielos que incluirá un centro comercial. Un proyecto en construcción es la Torre Axis, de 46 pisos, con una altura de 195 metros y 65,135 m2 disponibles para oficinas. Por otra parte, igualmente se planea la construcción de Torre Reforma, de 260 metros de altura, con 60 pisos y capacidad para albergar a más de 10 mil personas. Esta construcción, sin duda, dejaría atrás a Torre Mayor, que cuenta con 225.6 metros. Por otra parte, al frente del Ángel de la Independencia se construirá el Hotel Ritz Carlton de 36 pisos y 135 metros de altura, con 170 habitaciones de hotel y 185 residencias. Finalmente, GICSA no se quedará atrás, pues tienen en desarrollo el proyecto Capital
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Perspectivas para el 2008
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que en la actualidad entre 15 a 20 fondos de inversión están viendo a México como un país atractivo en este sentido y éstos, si existiera producto, podrían invertir un monto aproximado a unos 2,300 millones de dólares. Sin embargo, ese dinero entraría en los siguientes tres a cuatro años, por lo mismo, porque no hay producto suficiente y además, hay pocos terrenos buenos, acota el CEO de Jones Lang LaSalle. Por su parte, Sergio Argüelles, Presidente de FINSA, al preguntarle sobre los efectos de la recesión americana comentó: “Esperamos un crecimiento importante del mercado, especialmente en los sectores automotriz, electrónico, aeronáutico, médico y de distribución durante este año, aunque debido a una posible desaceleración en la economía de Estados Unidos muchas compañías estarán buscando estrategias para mejorar sus estructuras de costos. Es ahí donde México se proyecta como una excelente alternativa”. En cuanto al mercado inmobiliario industrial el ejecutivo expresa que dicho sector continuará creciendo. “Especialmente, el automotriz tendrá un impacto muy importante en 2008, debido a la restructuración que se está dando en el ramo. Esperamos una fuerte oleada de inversión proveniente de otros países como Alemania, Francia, España, Japón, Corea y, por supuesto, Estados Unidos.”
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The program that the Mexico City Urban Development and Housing Department has been carrying out since the beginning of the term of office of the new Mayor, Marcelo Ebrard, is called Towards a New Urban Order. A few days ago Arturo Aispuro, head of SEDUVI, presented their progress before the directors and members of the Real Estate Developers Association, ADI, at an event that also served to ask questions about some important projects for the city, as well as to sound out the opinions of businessmen in regards to the real estate perspectives for this year.
Sergio Argüelles, Presidente de Finsa
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oday we can already see how several of the actions and work that form part of the Program Towards a New Urban Order from the Urban Development and Housing Department have been made reality, and this means, without doubt, the rebirth of several areas that, because of their vocation, will be detonated in a few years. Mexico must be contextualized in the global economy as an important nation, where companies are brought together that have regional and global reaches because of its relevance. So, our country, in one form or another, almost represents the center of America, and that is where the importance of turning its capital into a sustainable, equitable and more competitive city comes from. Nevertheless, according to SEDUVI, the city has inequity in development matters. So, this government organization has committed itself to carrying out a Metropolitan Agenda 2008, which allows for the coordination of all levels of government, with the Department being the organization to carry out metropolitan projects. They will also adopt common criteria and norms for sustainable development and
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they will achieve the integration of a regional competitivity project. According to the secretary, Arturo Aispuro, the first activities that are beginning to be carried out respond to the need to reach a balance between the large development works and infrastructure and the community, as well as the need to have respect for public spaces and areas considered to be the natural “lungs” of the city. That’s why he mentions several strategic ordering projects. They are: s Metropolitan Recreation Park Bosque de Aragón. s Pantaco and Ferrería. s Gully rescue – conservation soil. s Xochimilco Metropolitan Park. s Historical Center. Therefore, the first jobs are directed towards the recovery of public spaces, as SEDUVI has determined 22 spaces for public coexistence, “Where 4,600 trees of different species will be planted, with the restoration of 10,000 m2 of facades, as well as the creation of the parks: Eduardo Molina and Virginia Fábregas, which are currently being built”, expressed Mr Aispuro.
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This recovery of urban space is also directed towards the realization of specific work in Parque España, thanks to investment between public and private companies. In this way the Grupo Amigos del Parque España y México (Friends of Parque España and Mexico Group) has been created and the neighborhood committees of the Hipódromo and Condesa neighborhoods continue to work in benefit of the recovery of public spaces. SEDUVI, through the Towards a New Urban Development Program, also drives the work for a safe, clean and ordered city, which requires specific jobs like the removal of at risk structures, the relocation of billboards, areas free of publicity, the permanent maintenance of structures and a new advertising regulation. In regards to housing, the challenge for this term of office includes 200,000 activities, of which 34,000 correspond to the construction of new housing and 166,000 would be in an improvement plan. It must be mentioned that the Department has been promoting programs for the improvement and protection of high risk housing, establishing and executing norms in favor of sustainable development, property security and the Family Condominium regime among other actions. Furthermore, SEDUVI has been working on improving management processes and valid planning instruments. Therefore, there are zoning certificates according to the valid Delegation and partial Programs. “In short, what we want is to simplify the formalities, that is, make the developer’s job easier, with more agile permits and procedures. Therefore, the Sistema Integral de Trámites Electrónicos (Integral System of Electronic Procedures) – SEDUVI Site exists, where projects are evaluated according to urban environmental impact”, comments Arturo Aispuro. So, low impact projects can be checked and processed in an electronic window; those that have an impact on their immediate environment will be registered at a window that SEDUVI has made available, and finally, projects with an impact must be evaluated at an integral assessment table, and their urban environment study checked in detail.
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In regards to housing, the challenge for this term of office includes 200,000 activities, of which 34,000 correspond to the construction of new housing and 166,000 would be in an improvement plan. A city with equity, sustainability and competitivity Of course, for the Urban Development and Housing Department, the execution of the Program Towards a New Urban Order continues, specific jobs have been developed, like a Sustainable Development Code, which as a legal and normative instrument will make it possible to orient the urban development process, and there are also several social facilities projects. These are some of them: s Recovery of public spaces and sports areas. s Intensive maintenance program for urban infrastructure. s Recovery of one thousand public spaces in the city. s 10 urban restoration projects for specific polygons and support for historic centers. s Construction of five arts and trades factories. s Modernization of sporting spaces. s Improvement of public parks. s Initiation of the Improvement Program for 1,200 residential units. s Second Metrobus line and attention to conflictive intersections. s Bridges on Eje 3 Ciudad Azteca – Muyuguarda. s Bridges on Eje 5. s Modernization of modal transfer centers. s Potable water network and treatment plants. s Xochimilco Florido Environmental and Recreation Park and the Mexico City Aquarium. s Tlalpan Urban Corridor and Ciudad de la Salud. s Two modern and new hospitals. s Consolidation of the Tlalpan medical zone. s Rescue of gullies. s Integral Maintenance Program for Road Infrastructure: pot-hole repair, lighting, curbs and urban furniture. s Urban tracks and lanes for cyclists. s General maintenance of the Metro lines and parking lots and bike parking spaces.
Finally, GICSA won’t be left behind because it has the Capital Reforma project in development with 25 levels and 30,000 m2 for offices, hotel and a condominium.
Pedro Azcue, CEO para México y latinoamérica de Jones Lang LaSalle
The new heights of Mexico City In 2018 Mexico City will be renewed with new projects whose planning has already started. The new works will cover almost 900,000 m2 of deluxe offices and will be located mainly on Insurgentes Sur, Palmas, Reforma and in Santa Fe. Currently, Grupo Carso is planning the construction of their corporate building, which even though it is still in planning stage, will contain a skyscraper that will include a shopping center. A project under construction is Torre Axis, 46 floors with a height of 195 meters and 65,135 m 2 available for offices. The construction of Torre Reforma is also being planned, 260 meters high with 60 floors and the capacity to house more than 10,000 people. This construction, without doubt, will leave Torre Mayor behind, which is 225.6 meters high. Also, opposite the Ángel de la Independencia (Angel of Independence), the Ritz Carlton Hotel will be built with 36 floors and a height of 135 meters, 170 hotel rooms and 185 residences.
In 2018 Mexico City will be renewed with new projects whose planning has already started. The new works will cover almost 900,000 m2 of deluxe offices and will be located mainly on Insurgentes Sur, Palmas, Reforma and in Santa Fe. 42
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Perspectives for 2008 An authorized opinion is provided by Pedro Azcue, CEO of Jones Lang LaSalle for Mexico and Latin America: “2008 will be a good year for the real estate sector even though the mortgage crisis in the United States will bring negative results to the sector. Nevertheless, up to now it has not expanded to Mexico in a serious way, but in regards to the topic of the recession of the US market, it would hit Mexico, above all in companies that have investments and a participation in the sector, such as the case of Citigroup and its subsidiary in Mexico, Banamex. It is probable that the global measures of said group will be established, I insist, in the country, and surely cases of unemployment will also be presented in situations like that of manufacturing” Pedro Azcue also adds that the subprime credit crisis will affect markets like the residential tourist one, because the demand is going to slow down a little. However, the statistics continue pointing to the fact that million of Americans will retire and this will not change, whether there is a recession or not. “There could be a temporary drop but in the long run the continuous development in beach and holiday areas will not change”. In regards to foreign investment in the real estate sector, Pedro Azcue comments that currently, between 15 and 20 investment funds are looking at Mexico as an attractive country in this sense and if there were a product, they would invest an approximate amount of 2.3 billion dollars. However, this money would come into the country in the next three to four years, for the same reason, because there are not enough products and also there are few good pieces of land, states the Jones Lang LaSalle CEO. Sergio Argüelles, President of FINSA, when asked about the effects of the American recession commented: “We expect significant growth in the market, especially in the automotive, electronic, aeronautic, medical and distribution sectors this year, although due to a possible deceleration in the US economy, many companies will be seeking strategies to improve their cost structures. It is there that Mexico is projected as an excellent alternative”. In regards to the industrial real estate market, the executive expressed that this sector will continue to grow: “The automotive sector in particular will have a very important impact in 2008, due to the restructuring that there is in this field. We expect a strong wave of investment from other countries like Germany, France, Spain, Japan, Korea and of course the United States.”
En Portada
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
Real Estate México
tiene la palabra
GE Real Estate Mexico has the upper hand Poco más de un siglo le ha bastado a GE para convertirse y seguir siendo una de las compañías que más le aporta a la economía del país, y es que no hay duda de su liderazgo, pues tiene participación en seis negocios, los cuales me atrevo a afirmar son sectores o industrias que de una u otra forma se hacen presentes en nuestro cotidiano vivir. Por ejemplo, GE interviene en sectores como el inmobiliario-financiero, el de autotransporte, de salud, energía, aeronáutico y ferroviario.
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ay cifras que realmente hablan por sí solas cuando se trata de entender por qué hoy GE está presente en nuestras vidas y esto es fácil de demostrar. Veamos: es una compañía que cuenta con alrededor de 125 años de experiencia y que la han llevado a extenderse y estar en más de 100 países en todo el mundo. Da empleo a unas 30 mil personas en México, cifra significativa si tomamos en cuenta que este número representa 10% de los empleados de GE en el nivel mundial. Además, sólo en Monterrey concentra la mayor cantidad de colaboradores y trabajadores de esta compañía, esto es, tres mil empleados. Tiene en el país 25 plantas industriales, la mayoría ubicadas al norte, en ciudades que por su vocación son totalmente estratégicas, es decir, Saltillo y Monterrey. Un dato más, todas las plantas de GE se encuentran certificadas como Industria Limpia o están en vías de hacerlo. De este modo, si a todo lo anterior le sumamos su participación en sectores como el financiero e inmobiliario, de energía, ferroviario, aeronáutico, salud, autotransporte e, incluso, su presencia en el sector del entrete-
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nimiento y el contenido mediático que posee con NBC, sin duda, estamos hablando de una de las empresas gigantes a escala global.
GE Real Estate, el protagonista de los bienes raíces en México
No hay duda que en términos generales el sector inmobiliario mexicano, pese a la desaceleración de la economía estadounidense producto de la crisis del crédito hipotecario, tiene un comportamiento sólido. Al respecto Raúl Gallegos, Director General de GE Real Estate en México, afirma que lo anterior se debe a dos factores fundamentales: “primero, a índices importantes como la inflación, el riesgo país y el mismo nivel de endeudamiento que han registrado estabilidad y, por otra parte, hay un plan fuerte de inversión en infraestructura, es decir, muchos de los gobiernos locales desean reactivar obras de gran magnitud a partir de la participación de inversión privada sobre todo en carreteras, puertos y aeropuertos. Por lo tanto, estos dos factores pueden compensar los efectos de la recesión de Estados Unidos en el país”. Por su parte Federico Ríos, Director Jurídico de GE Real Estate, expresa “es posible que el tema de la crisis del crédito subprime tenga
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ciertas consecuencias en México porque hay efectos en las bolsas de valores de todo el mundo. Hemos visto ajustes, aunque no son inmediatos, pero sí seremos más cautelosos este año. Habrá que ver si las condiciones de mercado cambian y cómo podría repercutir desde el punto de vista del financiamiento. La inversión de capital se podría inhibir, por la misma razón, porque los retornos se verán afectados”. Sin embargo, el 2008 es para GE Real Estate un año de retos y más cuando la perspectiva y la óptica general en la empresa es que el sector inmobiliario estará activo. Según Raúl Gallegos será muy importante ver el costo del dinero, el precio y los márgenes, tanto en inversiones de deuda como de equity. “En general, no estamos cambiando nuestra expectativa de crecimiento, pues nos sentimos cómodos en México y continuaremos trabajando en todas las áreas en donde participamos. Sin embargo, estamos siendo más cautelosos, es decir, analizaremos más en detalle la ecuación riesgo – retorno”. Para GE Real Estate no se verán cambios drásticos pese a los efectos de la recesión de Estados Unidos para la economía mexicana. Este año, al final del primer trimestre, GE
On Cover
Real Estate sobrepasará el monto de cinco mil millones de dólares (mdd) en activos en México, meta que está alcanzado 18 meses antes de lo previsto. Para el 2008 la cifra de dinero a prestar en créditos asciende a unos 900 mdd, lo cual seguramente implicará un aumento de la participación de GE Real Estate como proveedor de financiamiento y capital en los sectores en los que ha venido operando, es decir, centros comerciales, vivienda, hoteles, oficinas y naves industriales.
GE un proveedor efectivo de capital
Hay que ser claros, desde hace 15 años la presencia de GE Real Estate en el sector inmobiliario mexicano ha significado un parte aguas para la industria, sobre todo teniendo en cuenta que sus inicios se remontan entre los años 1993 y 1994, es decir, en plena crisis económica. En aquel entonces GE Real Estate focalizaba su negocio totalmente al sector industrial. No obstante, las experiencias ganadas a partir de la relación con sus clientes los han llevado desde sus inicios a crear un producto que, sin duda, significa un riesgo calculado en la colocación e inversión de dinero en México, sobre todo cuando la garantía es el mismo inmueble. Comenta Federico Ríos, Director Jurídico de GE Real Estate, que desde aquel entonces –1994– ha sido preponderante para la empresa realizar financiamientos a la medida y necesidad de cada cliente. Por lo tanto, dicha área básicamente contribuye a la estructuración y al cierre de las transacciones en términos generales y, además, observar al detalle que se cumplan todas las políticas internas en cuanto a aspectos regulatorios y administrativos. “Los clientes siempre te pedirán ahorro
Raúl Gallegos - Director General GE Real Estate en los costos, que les proporciones mejores condiciones, además de ser más eficiente y rápido. Cada vez que se cierra una operación inmobiliaria en deuda o equity tenemos un componente muy fuerte de colaboradores externos que entran en nuestro proceso y, en verdad, en GE Real Estate hemos sido muy cautelosos. Eso se traduce que en los últimos 15 años nunca hemos ejecutado alguna de nuestras garantías. De los casi cinco billones de dólares en activos a ninguno de éstos hemos tenido que darle la vuelta. Eso te habla de la disciplina y experiencia que hemos creado”, dice Federico Ríos. Por otra parte, en la actualidad el área
jurídica revisa las nuevas disposiciones gubernamentales en materia fiscal con el fin de asesorar a sus clientes de manera correcta, además de entender al detalle la miscelánea que traen consigo dichas leyes. Por ejemplo, el Impuesto Empresarial de Tasa Única, IETU, comenta Federico Ríos, es un reto para el mercado y para todos los involucrados en el sector inmobiliario y en el financiamiento. El 2008 significa para GE Real Estate un año con muchos retos, en donde seguramente el área Jurídica y Legal seguirá al detalle el tema del IETU. Comenta su Director: “en los últimos años hemos tenido que reaccionar a medidas fiscales. Y ahora, con este nuevo impuesto el ánimo de las autoridades es tratar de ajustar el aspecto impositivo en un marco general y que afecta el sector inmobiliario. Creo que el IETU significa un avance como país desde el punto de vista recaudatorio, sin embargo como toda nueva ley hay cosas que se deberán afinar, en específico para el sector inmobiliario es un tema ríspido, aunque el balance en la creación del mismo es positivo”.
Creciendo a la par con sus clientes
La economía mexicana ha evolucionado de una manera significativa, lo cual le ha permitido obtener mayores crecimientos, sobre todo en los dos últimos trimestres del año anterior y esto es resultado del dinamismo presentado en la producción industrial y en el sector servicios, dos nichos que no le son ajenos a GE. Diego Semper, Director de Intramerica, el ala industrial de GE Real Estate en México, es optimista frente al crecimiento de la economía mexicana pese a la desaceleración de Estados Unidos. Comenta que hay varios proyectos en puerta, e incluso van a registrar para este 2008 un auge considerable en
El seis perfecto
GE participa en los siguientes sectores y éstos son sus negocios:
s '% #OMMERCIAL &INANCE
GE Commercial Finance provee préstamos empresariales, arrendamientos, programas de financiamiento, y una gama de productos y servicios enfocados a apoyar al crecimiento de los negocios alrededor del mundo.
s '% -ONEY
GE Consumer Finance, bajo el nombre de GE Money, es un proveedor líder de servicios de crédito para los consumidores, proveedores y agencias de automóviles alrededor de todo el mundo. Entre sus servicios se encuentran préstamos personales, tarjetas de crédito, seguros, créditos compartidos con tiendas de autoservicio y departamentales, créditos hipotecarios y automotrices.
s '% (EALTHCARE
GE Healthcare es líder en el desarrollo de tecnologías para diagnósticos y tratamientos médicos. Trabaja de la mano con los médicos más especializados en las diversas áreas de la medicina para crear procedimientos específicos para cada padecimiento.
s '% )NDUSTRIAL
GE Industrial provee una amplia gama de productos y servicios para el desarrollo y la operación de la industria en el mundo, incluyendo productos de línea blanca, iluminación, así como servicios de equipamiento y transporte.
s ."# 5NIVERSAL
NBC Universal, junto con su filial Telemundo, es una de las compañías líderes en contenido mediático, producción y marketing de entretenimiento, así como de noticias e información para las audiencias globales.
s '% )NFRASTRUCTURE
GE Infrastructure es uno de los proveedores líderes de tecnologías que resultan fundamentales para países en desarrollo, incluyendo energía, petróleo y gas, así como alta tecnología en el procesamiento de aguas. Constituida por negocios de alto potencial, esta plataforma de alta tecnología comprende algunas de las unidades de más rápido crecimiento de GE, en áreas relacionadas con tratamiento de agua, generación de electricidad y negocios líderes en la industria ferroviaria y de aviación.
Fuente: Comunicación y Relaciones Públicas GE México.
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mercados o plazas donde ya hacen presencia, pero también en lugares como Guadalajara y la zona metropolitana de la Ciudad de México, en donde les falta crecer. “Vemos como meta factible invertir alrededor de unos 100 mdd y esto significa crecer alrededor de unos dos millones de pies cuadrados. Mucha de esa inversión sería a través de apoyar el crecimiento de los que ahora ya son nuestros inquilinos. Tenemos clientes que están siendo exitosos en México y esa oportunidad nos obliga a ir de la mano con ellos, apoyarlos y ayudarlos en su expansión”, comenta Semper. Incluso, el crecimiento al que se refiere el ejecutivo habla muy bien de la cada vez mayor independencia de la economía mexicana versus la de Estados Unidos. Semper opina que será muy importante la inversión en infraestructura, medida que el gobierno federal ya anunció y, por otra parte, elevar el consumo interno. “Las obras que ya se están haciendo en carreteras, puertos, centros intermodales, ampliación de los destinos turísticos, ferrocarriles, recintos fiscales, van hacer que aumente la demanda en el ingreso de inversión extranjera para este tipo de proyectos; esto debe de neutralizar la crisis americana. Además, los indicadores económicos del país tienen un buen comportamiento”. Añade que la desaceleración de la economía de Estados Unidos, en algún sentido es beneficiosa para la industria de la manufactura, porque lo que hace es que coloca una presión adicional para que las compañías que todavía tienen operaciones importantes en dicho país busquen formas de bajar sus costos. “El mejor ejemplo de esto lo estamos viendo en el sector aeroespacial y automotriz, donde México ha significado una magnífica oportunidad para las empresas de ambos sectores”. Y es que GE Real Estate el año pasado, de hecho, así lo confirmó al propiciar junto con Vesta desarrollador industrial, el ingreso de Bombardier a Querétaro. Hoy en día esta operación ha significado la expansión de la industria en el país y la creación de su respectivo cluster. Inversiones y proyectos como los que ejecutó Intramerica el año pasado, seguramente también los veremos durante el 2008, hay que recordar que sus metas ya están siendo alcanzadas antes de tiempo y sus ojos están puestos en la expansión de las plazas en donde ya tienen presencia y en aquéllas en donde aún no están. Dice Diego Semper que el crecimiento que han tenido es producto de la demanda de sus mismos clientes o inquilinos que han ido creciendo a buen ritmo. “Esperamos estar muy activos en el mercado durante todo el 2008, nos seguimos fortaleciendo y por otra parte, estamos ayudando al crecimiento de nuestros ya más de 250 clientes que tenemos hoy en día”.
Luis Sada - Director Equity GE Real Estate último trimestre del año anterior y, por otra parte, el crédito bancario sigue creciendo de forma estable, ayudando al consumo y demanda interna del país. Pues bien, estos dos factores, sólo por nombrar algunos, han sido preponderantes para que sectores como el comercial y el residencial continúen en auge. Precisamente, la plataforma de Equity de GE Real Estate se ha perfilado a trabajar de manera concreta en esos dos sectores. Por lo tanto, es un área de la que se espera mucho en términos de crecimiento; además, en los últimos años así ha ocurrido. Dice Luis Sada, Director de Equity, que a la fecha han invertido en el sector comercial y residencial unos 225 millones de dólares, la gran mayoría de este capital bajo la figura de joint venture. “Las expectativas de crecimiento en esta área siguen igual de fuertes, y de modo porcentual es la plataforma con más incremento. Además, respecto al año pasado estamos pensando aumentar nuestros acti-
Retail y sector residencial, en la mira del equity
Algunos factores de la economía del país son, por supuesto, indicadores muy precisos para que el sector empresarial enfile sus baterías. Por ejemplo, la tasa de crecimiento al consumo se ha mantenido elevada en el
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vos en 75% y lo seguiremos haciendo con nuestros socios actuales. En la parte comercial continuamos creciendo con nuestro socio Kimco, mientras por el lado residencial y de vivienda estamos abiertos a asociarnos con nuevos jugadores”, añade el ejecutivo. Y es que el mercado de vivienda ha tenido un alto crecimiento en los últimos años. En cuanto al número de viviendas, el segmento más económico es el más importante, pero el menos dinámico. Por eso, en GE Real Estate ven oportunidades latentes de expansión en casi todas las regiones del país. “El Distrito Federal, por ejemplo, representa para nosotros una plaza muy importante y claramente es una ciudad que en términos de inversión la tenemos en la mira. Sin embargo, implica muchos retos, sobre todo desde el punto de vista de la competencia y no es el mejor entorno pues las absorciones se han visto afectadas y, por supuesto, los retornos. En el sector vivienda hay mucha demanda insatisfecha, y por lo tanto es un nicho de mucho crecimiento. De allí el interés, como ya lo había comentado, de continuar creciendo en el mercado residencial”, señala Luis Sada. GE Real Estate y el área de Equity en el 2007 aumentó sus activos comerciales en nueve desarrollos, en tanto para el 2008 quieren incrementar la cifra en unos 12 a 14 nuevos activos. En la actualidad, con su socio Kimco han financiado y desarrollado un total de 13 proyectos ubicados en Monterrey (2), Saltillo (1), Ciudad Juárez (2), Tijuana (2) Rosarito (1), Ciudad del Carmen (1), Ciudad de México y Zona Conurbada (3) y Guadalajara (1). En cuanto al mercado de oficinas no deja de ser interesante para el área de Equity, aunque las plazas más importantes se limitan sólo a las ciudades de Monterrey, Guadalajara y el Distrito Federal. Así, de manera inmediata los esfuerzos no se centran en dicho sector, porque es chico. Aunque, a manera de dato general en el resto del mundo sí es uno de los mercados en donde más participa GE, es decir, dentro de todo el portafolio de GE Real Estate global el sector de oficinas representa 45%. Dice Luis Sada, Director de Equity, que tanto el sector comercial como residencial van a seguir creciendo. “En ambos, claramente, ha habido mucha participación institucional. Hay varios jugadores y un gran porcentaje de los desarrollos inmobiliarios construidos en México están respaldados por capital extranjero, en su mayoría americanos, y por eso no hay que desviar la atención a la desaceleración de Estados Unidos, pese a los buenos indicadores de nuestra economía. Este es un mercado de oferta y demanda, y el inversionista tiene muchas oportunidades para colocar su dinero en el país que le dé mejores retornos. México es uno de éstos y representa oportunidades importantes a aprovechar, pero no es el único”, concluye.
Soluciones inteligentes de financiamiento Federico Ríos - Director Jurídico
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A lo largo de los 15 años de operación en México, en GE Real Estate el área de Deuda ha sido un pilar fundamental para el crecimiento de la compañía. Hoy en día cuenta
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con alrededor de 12 ejecutivos especializados y enfocados única y exclusivamente a proveerle a la industria, en específico, al desarrollador, soluciones de financiamiento en deuda que les permita ser más competitivos. “Los productos que desarrollamos en el área son competitivos y no tenemos ningún crédito con problemas; nos sentimos cómodos con el sector inmobiliario y pensamos que va a seguir con sus fundamentos sólidos en términos de demanda por espacio. Nuestra meta para el 2008 es similar a la del año anterior, queremos fondear nuevo dinero y esto significaría una cifra cercana a los 900 millones de dólares por arriba de los 3,400 mdd colocados”, comenta José Alverde, Director del área. No obstante, cabe aclarar que en GE Real Estate no hay un límite de crédito, siempre y cuando las propiedades en donde se invertirá, o las que se financiarán estén en buenas condiciones y que hagan, por supuesto, sentido en su ubicación y mercado. “Por experiencias de años anteriores sí sabemos de sectores que han crecido más que otros. Por ejemplo, en el caso de centros comerciales, donde hemos colocado más dinero”, dice José Alverde. De acuerdo con los números que GE ha venido analizando se espera que en los siguientes cinco años se invierta en construcción de centros comerciales en todo México una cifra estimada en tres mil millones de dólares. Entonces, prevén que la compañía se lleve una décima parte de ese monto y en los siguientes tres años, aumentar su participación. Para José Alverde la ventaja de GE Real Estate respecto de otros competidores es que pueden dar crédito en el país, pues ellos tienen una plataforma de más de 90 especialistas dedicados exclusivamente al mercado de los bienes raíces. “Hemos ganado y adquirido mucha experiencia; cuando nos hemos enfrentado a operaciones con retos relacionados con construcción o renovación de inmuebles, entre otros, nuestro conocimiento del sector nos ayuda a brindarle al desarrollador propuestas más acordes con su negocio”, concluye el ejecutivo. Los profesionales de GE Real Estate han estado presentes en los proyectos más relevantes del sector inmobiliario de México y en algunos de Latinoamérica. A través de los años han demostrado su capacidad de respuesta y han sido proactivos a los cambios dados en el país y en el mundo. Por eso, no hay duda que es posible llamar a GE Real Estate como la empresa líder en financiamiento inmobiliario. En la actualidad, ellos tienen la palabra.
It has taken a little over century ago for GE to become and remain as one of the companies that makes a major contribution to the Mexican economy. Its leadership is undisputed, and its participation in six businesses encompasses sectors and industries, which I dare say, in one way or another impact on our daily lives. For example, GE participates in sectors such as real estatefinance, transportation, health, energy, aeronautics and rail transport. Moreover, the city that concentrates the largest number of this GE employees and collaborators is the city of Monterrey GE has 25 industrial facilities in Mexico, most of which are located in the northern region, in cities, which, due to their profile are strategic, namely Saltillo and Monterrey. Furthermore, all GE industrial facilities have been or are in the process of being certified as Clean Industries. If we add to the foregoing the fact that GE participates in sectors such as finance and real estate, energy, rail transport, aeronautics, health, transportation as well as its presence in the entertainment sector and the media content owned by its NBC division, we are without a doubt talking about a huge company on a global scale.
GE Real Estate, the Real Estate Leader in Mexico Despite the slowdown in the U.S. economy as a result of the mortgage loan crisis, in general terms the Mexican real estate sector has had a stable performance. In this regards, Raúl Gallegos, CEO of GE Real Estate in Mexico, asserts that its strong performance is attibuted to two basic factors: “On one hand major macroeco-
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here are figures that truly speak for themselves when we try to understand why GE has an impact on our lives, a situation which is easy to demonstrate. Let’s see: GE is a company that counts with 125 years of experience and has expanded its presence in more than 100 countries around the world. GE employs approximately 30,000 individuals in Mexico, a significant figure if we take into account that this represents 10% of GE’s worldwide work force.
Diego Semper - Director Intramerica
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nomic indexes, such as inflation, country-risk, and a steady level of debt which have been stable, and on the other hand, there is an strong policy in place for investment in infrastructure by many of the local governments which intend to reactivate large-scale projects which started with the participation of private investment, particularly roads, ports and airports. These factors in themselves can offset the contagion of the U.S. recession on Mexico.” For his part, Federico Ríos, General Counsel of GE Real Estate Mexico, states that It is possible that the issue of the subprime loan crisis may have certain consequences in Mexico, because there are effects on stock exchanges all over the world. “We have seen adjustments, although they are not immediate; however, we will be more cautious this year. We will have to closely observewhether any shift in, and how this could have an impact from a financing point of view. Equity investments could be constrained for the same reason, being this tighter returns.” Nevertheless, 2008 is a year of challenges for GE Real Estate, particularly since the outlook and general perspective within the company is that the real estate sector will be active, according to Raúl Gallegos, it will be essential to monitor at the cost of funds, the pricing and margins, for debt investments as well as equity. “In general, we are not changing our growth forecast, since we feel reasonably confident in Mexico, and we will continue to work in all areas where we participate. However, we are being more cautious, in other words, we will analyze the risk-return equation in greater detail.” GE Real Estate does not anticipate making drastic changes, despite the effects of the U.S. recession on the Mexican economy. By the end of the first quarter of this year, GE Real Estate will hold over five billion dollars in assets in Mexico, a target which is being reached 18 months earlier than anticipated. For 2008 the target lending amount is approximately 900 million dollars, which will certainly increase GE Real Estate’s participation as a provider of financing and capital in sectors where it has been operating, namely, retail centers, housing, hotels, offices and industrial facilities.
GE, an Effective Provider of Capital It is necessary to be clear. For 15 years, the presence of GE Real Estate in the Mexican real estate sector has been ground breaking for the industry, particularly when you consider that it started
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back in 1993 and 1994, i.e., during a major economic crisis. At that time, GE Real Estate focused its business completely on the industrial sector. However, the experiences gained from its client relationships enabled it to create a product entailinga calculated risk with regard to lending money in Mexico, particularly when the collateral is the real estate itself. According to Federico Ríos, General Counsel for GE Real Estate Mexico, since that time -1994- it has been a priority of GE Real Estate to provide financing according to the needs of each client. Therefore, the legal department it heads basically contributes to the structuring and closing of transactions in general terms and, also, overseeing compliance with all domestic policies, in terms of regulatory and administrative aspects. “Clients will always ask you to save on costs, offer them better terms, and also be faster and more efficient. Whenever a real estate transaction is closed in debt or equity, we have a very strong group of external collaborators whom enter the process, and, truthfully, at GE Real Estate we have been very cautious. Such efforts translate to the fact that, during the past 15 years, we have never foreclosed on any of our loans. Of almost five billion dollars in assets, we have not had to foreclose on any of them. These fact serve to attest about how disciplined we are and how much experience we have accumulated,” says Federico Ríos.
tax measures. And now, with this new tax, the intention of the authorities is to try to adjust the tax aspect within a general framework, and that affects the real estate sector. I think the IETU represents a step forward as a country, which they do need to fine tune. Specifically for the real estate sector it is rough around the edges, but on balance its enactment is likely to be positive.”
Growing Together With Its Clients The Mexican economy has evolved significantly, which has enabled it to attain more growth, particularly in the last two quarters of 2007. That growth is a result of dynamic activity in industrial production and the services sector, two José Alverde - Director Deuda GE Real Estate niches that are not unfamiliar to GE. Diego Semper, Director of IntrameriMoreover, the legal department is currently ca, GE Real Estate’s industrial operating platform reviewing the new governmental provisions on tax in Mexico, is optimistic about the growth of the matters, so that it can advise its clients correctly, Mexican economy, in spite of the slowdown in and it is studying in detail the most relevant tax reg- the U.S. He states that GE Real Estate has several ulations. Federico Ríos notes that the Single-Rate projects in the pipeline, and in 2008 there will be a Business Tax (IETU Spanish initials), for example, is substantial upturn in markets where it already has a challenge for the market and for everyone involved a presence, as well as in places like Guadalajara and the metropolitan zone of Mexico City, where in the real estate and lending sectors. For GE Real Estate, 2008 will be a year with the company needs to grow. “We consider investing approximately 100 many challenges, and a year in which the Legal Department will continue analyzing IETU issues million dollars to be a feasible goal, and that in greater detail. The General Counsel comments: means growing by about two million square feet. “Over the last few years we have had to react to Much of that investment would be through supporting the growth of businesses that are now our lessees. We have clients who are becoming The perfect six successful in Mexico, and that opportunity forces us us to go hand-in-hand, support them and help GE participates in the following sectors and these are its businesses: them with their expansion,” remarks Semper. s '% #OMMERCIAL &INANCE Also, that growth referred to by the GE Real GE Commercial Finance provides business loans, leases, financing programs Estate executive is a good indication of the Mexiand an array of products and services focused on supporting the growth of can economy’s increasing independence from the businesses around the world. United States. Semper thinks that infrastructure investment -which the federal government has s '% -ONEY already announced- will be very important, as is GE Consumer Finance, under the name ‘GE Money’, is a leading provider of credit increasing domestic consumption. “The projects services to consumers, suppliers and automobile agencies all over the world. that are being carried out -including roads, ports, Among its services are personal loans, credit cards, insurance, shared credits intermodal centers, enlargement of tourist destiwith self-service stores and department stores, mortgage loans and auto loans. nations, railroads, lower-tax locations - are going to increase the demand for foreign investment in s '% (EALTHCARE GE Healthcare is a leader in the development of technologies for medical these types of projects, and that should neutraldiagnoses and treatments. It works closely with highly-specialized physicians in ize the [impact of the] U.S. crisis. Also, Mexico’s diverse areas of medicine to create specific procedures for every ailment. economic indicators point to good performance.” He adds that the slowdown in the U.S. econos '% )NDUSTRIAL my is somewhat beneficial for the manufacturing GE Industrial provides a wide range of products and services for the development industry, because what it does is put additional and operation of industry worldwide, including white goods, lighting, as well as pressure on companies, which still have substanequipment and transport services. tial operations in that country to seeks ways to lower their costs. “We are seeing the best exs ."# 5NIVERSAL ample of that in the aerospace and automotive NBC Universal, with its Telemundo subsidiary, is one of the leading companies in sectors. Mexico has provided a magnificent opmedia content, and the production and marketing of entertainment -as well as news and information- to global audiences. portunity for companies in both sectors.” In fact, last year, GE Real Estate confirmed that, with s '% )NFRASTRUCTURE the industrial developer Vesta, it will arrange for GE Infrastructure is one of the leading providers of technologies that are Bombardier to come to Querétaro. This operation essential for developing countries, including energy, oil and gas, as well as highhas meant expansion of the industry in Mexico technology for processing water. Consisting of businesses with high potential, and the creation of the respective cluster. this high-technology platform includes some of GE’s fastest growing units, in In 2008 we will certainly also see investareas related to water treatment, electricity generation and leading businesses ments and projects such as the ones executed by in the railroad and aviation industries. Intramerica last year. Keep in mind that its targets are being reached ahead of time. Now it is lookSource: Comunicación y Relaciones Públicas GE México ing to expand the markets where it already has a
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presence and to enter new ones. Diego Semper says that its growth up to this point is the result of the demand of its existing clients or lessees who have been growing at a good rate. “We hope to be more active in the market throughout 2008. We continue to get stronger, on the other hand, we now have more than 250 clients who we are helping to grow.”
Equity has its eye on the Retail and Residential Sectors Some factors of Mexico’s economy are, of course, very precise indicators for the business sector to call up the artillery. For example, the rate of consumption growth remained high in the last quarter of 2007. Also, bank credit continues to grow in a stable manner, aiding consumption and domestic demand in Mexico. Therefore, these two factors, to name just a few, have carried a lot of weight to enable sectors such as commercial and residential to continue their rise. Specifically, GE Real Estate’s Equity platform has been designed to work very directly in these two sectors, therefore, it is an area in which expectations for growth are quite high; moreover, that has been the case in recent years. According to Luis Sada, Director of Equity, to date, the Equity division has invested about 225 million dollars in the retail and residential sectors, the great majority of these investments coming in the form of joint ventures. “Growth expectations in this area remain just as strong, and, in percentage terms, it is the platform with the most growth. Also, we are thinking about increasing our assets by 75% compared to last year, and we will continue doing that with our current partners. In the commercial part, we continue to grow with our partner Kimco, while on the residential and housing side, we are open to partnering with new players,” adds the executive. The housing market has had strong growth in recent years. In terms of number of homes, the lower income segment is the most important,but the least dynamic one. Therefore, at GE Real Estate they see latent opportunities for expansion in almost all regions of the country. “The Federal District, for example, represents a very important market for us, and it is clearly a city that we have our eye on, in terms of investment. However, it presents many challenges, particularly from a competition point of view, and it is not the best environment because mergers have been affected and, of course, the returns. The housing sector has a lot of pent-up demand and, therefore, it is a high-growth niche. That explains our interest, as I already commented on, in continuing to grow the residential market,” states Luis Sada. In 2007 GE Real Estate and the Equity Department increased their commercial assets in new developments, and in 2008 it wants to increase the figure by 12 to 14 new assets. At the present time, with its partner Kimco, they have financed and developed a total of 14 projects, located in Monterrey (2), Saltillo (1), Ciudad Juárez (2), Tijuana (2), Rosarito (1), Ciudad del Carmen (1), Mexico City and Conurban Zone (3) and Guadalajara (1). As for the office market, it continues to be of interest to the Equity Department, although the most important markets are only the cities of Monterrey, Guadalajara and the Federal District, therefore efforts will not be focused immediately
on that sector,due to its size. However, in terms of general data for the rest of the world, it is in fact one of the markets in which GE has the most participation, i.e., the office sector constitutes 45% of GE Real Estate’s entire global portfolio. Luis Sada, Director of Equity, says that the retail and residential sectors are continuing to grow. “Definitely, there has been a great deal of institutional participation in both. There are several players, and a high percentage of real estate developments in Mexico are backed by foreign capital, mainly American and therefore. we must be mindful of the slowdown in the United States, in spite of the positive indicators in our economy. This is a supply and demand market, and investors have many opportunities to put their money in the country that gives them the best returns. Mexico is one of these and it offers significant opportunities to take advantage of, but it is not the only one,” he concludes.
Intelligent Financing Solutions During its 15 years of operation in Mexico, GE Real Estate’s Debt Department has been a fundamental pillar of the company’s growth. It now has about 12 executives who are specialized and focused solely and exclusively on providing to the industry --specifically to the developer-- financing solutions that enable them to be more competitive. “The products that we are developing in the area are competitive, and we do not have any credit with problems; we are confident in the real estate sector, and we think it will continue to have solid foundations, in terms of demand for space. Our goal for 2008 is similar to last year’s. We want to search for new money, and that would mean a figure close to 900 million dollars on top of the the 3.4 billion dollars already invested,” com-
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ments José Alverde, Director of the Department. Nevertheless, it is appropriate to clarify that in GE Real Estate there is no credit limit, provided that the properties in which it will be invested -or the ones that will be financed- are in good condition, and, of course, that they make sense in their location and market. “Due to experiences in previous years, we are aware of sectors that have grown more than ours. That is the case with shopping centers, for example, where we have put more money,” says José Alverde. According to the numbers that GE has been analyzing, in the next five years an estimated amount of three billion dollars is expected to be invested in the construction of retail centers all over Mexico. Therefore, they foresee that the company may carry one tenth of that amount, and it will increase its participation in the next three years. For José Alverde, GE Real Estate’s competitive advantage is that it can give credit in the country, because it has a platform of more than 90 specialists dedicated exclusively to the real estate market. “We have gained and acquired a lot of experience; when we have taken on operations with challenges related to real estate construction or renovation, among others, our knowledge of the sector helps us offer the developer proposals that are more in synch with his business,” concludes the executive. GE Real Estate professionals have been present in the preeminent projects in Mexico’s real estate sector, and some elsewhere in Latin America. Over the years they have proven their ability to provide answers, and have been proactive to the changes that have occurred in the country and the world. Therefore, there is no doubt that GE Real Estate can be called the leading company in real estate financing. For all of these reasons, at this time, it is well-positioned.
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Del Experto
Por Rodolfo Campuzano Meza Director de Análisis INVEX Grupo Financiero rcampuzano@invex.com
Perspectivas
para la economía y los mercados financieros
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en el
Outlook for the Economy and Financial Markets in 2008
En el balance, el 2007 fue un año menos bueno que el 2006. El crecimiento económico en la mayoría de las regiones fue perdiendo fuerza a lo largo del año y las ganancias en muchos mercados terminaron siendo apenas aceptables.
P
odemos describir al 2007 como un año de dos etapas claramente marcadas: la primera, en que se vivió la prolongación de la bonanza registrada en los cuatro años anteriores, las economías mostraron crecimientos satisfactorios, los mercados financieros mantuvieron el optimismo y lograron niveles récord adicionales a los de años previos; la segunda, caracterizada por el resurgimiento de la aversión al riesgo, los temores de recesión, una mayor incertidumbre y volatilidad en los mercados, así como rendimientos poco satisfactorios. Ambas se definieron, casi con precisión, entre los dos semestres en que se divide el año. Abordamos el 2008 en medio de una fuerte incertidumbre y de importantes interrogantes. La primera, y quizás más popular, es si la economía de Estados Unidos experimentará una recesión. Muchos indicios apuntan en tal dirección: la recesión en el sector inmobiliario que no da trazas aún de presentar un punto de inflexión, los problemas de las instituciones financieras y su consecuente restricción en la dinámica de crédito, los débiles datos de la creación de empleos, los indicadores de desaceleración en la industria, los registros de pobres nive-
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les de ventas en el cierre del año pasado, la caída en los mercados financieros, el elevado nivel de precios de los energéticos, la debilidad del dólar, más los altos déficit comercial y fiscal. En las primeras semanas del año la información sugiere que el resistente consumidor americano está finalmente cediendo ante el cúmulo de factores adversos.
Pronósticos y premisas
Todavía al cierre del año pasado la mayoría de los pronósticos sobre el desempeño de la economía estadounidense describían una caída en el crecimiento de baja magnitud y de corta duración. Las principales premisas que hacen que algunos economistas estimen una recuperación de la economía hacia el segundo semestre son la solidez del crecimiento en otras regiones del orbe, lo cual mantendría el ritmo favorable de incremento en las exportaciones norteamericanas, la resistencia del consumo sobre tasas positivas, una baja moderada en la inversión de capital por parte de la mayoría de las empresas, una relativa estabilidad en el empleo, que el lastre de la inversión residencial sea de menor magnitud hacia el segundo semestre y la inflación tenga una moderación, permitiendo
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a la Reserva Federal, FED, reducir las tasas de interés de un modo más amplio. Sin embargo, en las primeras semanas de enero muchos analistas predicen ya una situación recesiva (definida de manera formal como dos trimestres consecutivos con tasa de crecimiento negativa) y los pronósticos sobre el crecimiento de EU se ajustan a la baja. Nuestra estimación es que la economía en Norteamérica crecerá a una tasa cercana a 1% en el 2008 y, efectivamente, la etapa más crítica se observará en el primer trimestre. Dado que la baja en el crecimiento previsto es de una magnitud considerable, esperamos que el crecimiento en otras regiones resultará afectado a la baja. Tanto en Europa como en Asia comienzan a presentarse pequeños síntomas de desaceleración. Las órdenes para exportación en EU disminuyeron considerablemente en diciembre, restando validez a la hipótesis del “desacoplamiento”, la cual afirma que otras regiones del mundo se han independizado de cierto modo con relación al desempeño de la economía estadounidense. En resumen, nuestra expectativa relacionada con el crecimiento global es de una disminución contra las tasas de crecimiento experimentadas en casi todas las zonas geográficas en el 2007.
De precios y bienes básicos
La expectativa de un aflojamiento más generalizado en el crecimiento nos hace proyectar también que el fuerte repunte en los precios de la mayoría de los bienes básicos en el nivel internacional no volverá a registrarse en el 2008. De hecho, hemos observado cómo los precios del petróleo y metales han dismi-
From the Expert
Abordamos el 2008 en medio de una fuerte incertidumbre y de importantes interrogantes. La primera, y quizás más popular, es si la economía de Estados Unidos experimentará una recesión. nuido al acentuarse la mala expectativa con relación al crecimiento. Consideramos que los niveles máximos se registrarían en el primer trimestre y en adelante observaremos una estabilización sobre niveles un poco más razonables. Estimamos un precio promedio del barril de petróleo de 75 dólares. Este comportamiento implica efectivamente una moderación en el repunte de la inflación observada a finales del 2007 en la mayoría de las regiones. Así mismo, en nuestra opinión, en el caso de EU la inflación general registrará su índice máximo superior a 4% también en el primer trimestre y en el resto del año descenderá a un punto más moderado cercano a 3%; por su parte, la inflación subyacente (la cual excluye de su medición los incrementos en energía y alimentos) se mantendrá en un nivel cercano a 2.6%. La moderación del impacto inflacionario descrita en el párrafo anterior y la mala situación en el crecimiento llevarán a las autoridades de la FED a seguir reduciendo las tasas. Anticipamos una tasa de referencia de los fondos federales en EU de 3% para el verano. Esperamos también que estos factores provoquen que otros bancos centrales, en especial el europeo, adopten una postura menos restrictiva que la actual e, incluso, generen la expectativa de una posible baja de tasas, si las condiciones de crecimiento se deterioran más. Bajo esta premisa consideramos que el debilitamiento del dólar alcanzará su punto crítico también en el primer semestre del año; visualizamos un cambio de tendencia en el momento en que los participantes en los mercados cambiarios descuenten que puede haber una convergencia de otros bancos centrales hacia la política de relajación que mantiene la FED; por tal motivo, nuestra expectativa con relación al Euro es de un nivel máximo inferior a los 1.55 y quizás una reversión a niveles cercanos al 1.40 hacia el cierre del año.
En el contexto global
Ante este entorno internacional México no puede dejar de resultar afectado. No obstante, consideramos que hay elementos para esperar un impacto controlado y no muy profundo. Sin duda, el efecto más directo sería sobre el crecimiento si se presenta un declive mayor al esperado en EU; ello provocaría un
crecimiento del sector industrial exportador inferior a 1%, con un efecto pernicioso sobre la dinámica de las exportaciones y sobre la creación de empleos, lo cual, a su vez, redundaría en una menor tasa de crecimiento del consumo. A pesar de lo anterior, algunos elementos se pueden constituir como paliativos relevantes ante este choque desfavorable proveniente del exterior. El principal es la recuperación del gasto público, sobre el cual se espera un crecimiento positivo interesante a raíz de los mayores recursos de que dispondría el gobierno gracias a la reforma fiscal que recién entró en vigor. La inversión programada en infraestructura podrá generar una dinámica en el sector de la construcción mejor a la del 2007. A
estos aspectos se suma el ciclo de inversión privada favorable, una dinámica del crédito que hasta el momento crece a tasas positivas y una mejor diversificación de las exportaciones, así como un precio del petróleo que se ubicaría por encima del presupuestado. Otro aspecto favorable es el anclaje de las variables financieras. A pesar de que el inicio del año trae consigo un momento de presión inflacionaria consideramos que la inflación observará un comportamiento apegado al rango de previsión establecido por el banco central; debido a ello y a la circunstancia de un balance de riesgos en donde el menor crecimiento cobrará relevancia, estimamos que Banxico no subirá las tasas la mayor parte del año a pesar de mantener un sesgo restrictivo en su política monetaria. Más aún, esperamos
PRONÓSTICOS PARA LA ECONOMÍA MEXICANA Concepto
2005
2006
2007/e
2008/e
3.10% 3.40% 2.20%
2.90% 3.20% 2.50%
2.40% 2.80% 2.20%
1.60% 2.60% 2.30%
2.80% 1.77%
4.78% 5.00%
3.02% 1.34%
2.78% 1.10%
3.68% 576,599
3.95% 879,533
3.73% 810,000
3.58% 663,258
0.15%
0.03%
0.00%
-0.20%
(7,640.7) (5,685.6) 0.67% 68,669 20,960 20,284
(6,133.2) (1,994.1) 0.27% 67,680 19,211 23,742
(11,250.7) (7,034.6) 0.89% 77,242 23,242 24,049
(15,078.0) (13,122.5) 1.64% 77,000 19,848 22,853
3.33% 4.00% 3.12% 3.39%
4.05% 3.63% 3.61% 3.26%
3.68% 3.96% 3.99% 3.84%
3.86% 4.08% 3.91% 4.08%
9.31% 8.27% 5.53% 9.27% 7.92% 3.72% 9.47% 5.64%
7.13% 7.00% 3.66% 7.48% 7.25% 3.45% 8.39% 4.26%
7.23% 7.50% 3.54% 7.60% 7.85% 3.84% 7.78% 3.55%
7.25% 7.25% 3.66% 7.67% 7.50% 3.66% 7.88% 4.13%
$10.65 $10.89 4.9% 4.7%
$10.81 $10.89 -1.6% -0.2%
$10.92 $10.93 -1.1% -0.7%
$11.17 $11.05 -2.3% -6.0%
Estados Unidos P.I.B. Tasa de crecimiento real (Var. anual)
Inflación total (promedio) Inflación subyacente (promedio) Producción P.I.B. Tasa de crecimiento real (Var. anual) Producción industrial (Var. anual)
Empleo Tasa de desempleo (% de la PEA) Creación de empleo IMSS
Finanzas Públicas Balance S. Público (%PIB)
Cuentas Externas Balanza Comercial (Mill. US$dls.) Cuenta Corriente (Mill. US$dls.) CC, como % del PIB Reservas Internacionales ne tas (Mill. US$dls.) Inversión Extranjera Directa (Mill. US$dls.) Remesas (Mill. US$dls.)
Inflación Total (fin del periodo) Total (promedio) Subyacente (fin de periodo) Subyacente (promedio)
Tasas de interés (en por ciento anual) Fondeo 1 Día (Promedio) Fondeo 1 día (Fin del período) Tasa real anualizada (prom.) Cetes 1 año (Promedio) Cetes 1 año (Fin del período) Tasa real anualizada (prom.) Bono Largo Plazo M10 (Promedio) Tasa real anualizada (prom.)
Tipo de cambio (pesos por dólar) Fin de período Promedio Apreciación nominal del peso Apreciación real del peso
FUENTE: Departamento de análisis de INVEX, Grupo Financiero. e/ Estimado 45
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Del Experto
que, de presentarse una trayectoria de baja en la inflación hacia el segundo semestre, el instituto pueda estar en posición de iniciar un descenso de tasas para no contribuir al menor crecimiento al establecer una situación de fuerte restricción con un peso fuerte y un diferencial de tasas elevado. Como ya se mencionó, nuestra expectativa es de estabilidad en el tipo de cambio derivada del importante anclaje que significa una diferencia de tasas que se mantendrá creciendo al menos en el primer semestre. Mientras haya la expectativa de que la FED siga bajando las tasas y se conjunte con un temor de que el Banco de México las pueda subir, no hay un camino de alza para el tipo de cambio. Creemos que éste modificaría su patrón de comportamiento en el momento que la FED dé pistas de que puede finalizar su ciclo de baja de tasas, o bien de que se anticipe que Banxico las puede bajar y ambas cosas, desde nuestro punto de vista, no sucederán antes del otoño. La gran perdedora en este año será la Bolsa. Sería sorprendente que se registrase un rendimiento en el Índice de Precios y Cotizaciones que rebase con claridad a la tasa de interés. Las valuaciones de muchas empresas nacionales siguen siendo elevadas y la proyección de sus resultados hacia adelante es menos buena que el año previo. Si combinamos lo anterior con un ambiente de mayor aversión al riesgo y de flujos menos favorables hacia mercados emergentes, la expectativa de un repunte relevante es escasa. Por último, el sector inmobiliario en México deberá resentir los efectos de una mayor incertidumbre reflejada en la dificultad para concretar proyectos, una menor dinámica de financiamiento al sector y una situación de crecimiento más lenta. Vemos con buenos ojos el sostén del sector de construcción de vivienda para estratos bajos, pero la inversión privada, y más la proveniente del exterior, deberá moderarse una buena parte del año a raíz de la menor disponibilidad de financiamiento que en general se observa en los mercados de dinero en el nivel global. Sin duda, se trata de un año con un comienzo difícil y un desenlace incierto, pero confiamos en que en México los avances concretados en los últimos 12 años generarán, en general, un episodio poco doloroso.
Overall, the year 2007 was not as good as 2006. In most regions, economic growth tapered off during the course of the year, and, in many markets, gains ended up being merely acceptable. 52
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2007
can be described as a year with two clearly defined phases. The first stage was marked by an extension of the considerable gains in the previous four years. Economies had satisfactory growth, financial markets remained optimistic, and new records were set, surpassing those of prior years. The second stage was characterized by a resurgence of risk aversion, recession fears, increasing uncertainty and market volatility, as well as returns that were not very satisfactory. Both stages coincided almost exactly with the first and second halves of the year. In early 2008, we are in an environment of noteworthy uncertainty and important questions. The first and, perhaps, more common question is whether the U.S. economy will go into recession. Many indicators point in that direction: the recession in the real estate sector which apparently has not yet reached an inflection point, the problems of financial institutions and the resulting limitation on credit availability, anemic jobs-creation data, signs of a manufacturing slowdown, record lows in year-end sales levels, the downtrend in the financial markets, rising energy prices, the weakness of the dollar, plus record fiscal and trade deficits. In the first weeks of the year, information suggests that the resilient American consumer finally seems pressured in the face of all these adverse factors.
Forecasts and Premises Nevertheless, at the end of last year, most forecasts concerning the performance of the U.S. economy anticipated a growth falloff of low magnitude and short duration. The main premises causing some economists to expect an economic recovery around mid-year are strong growth elsewhere in the world, (which would buttress the favorable growth rate for U.S. exports), strong consumption based on favorable rates, only a moderate decline in capital invest-
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ment by most companies, and the relative stability of the job market. Other factors pointing to a mid-year turnaround would be diminishing damage to residential investment and moderating inflation, which would allow the Federal Reserve --the so-called ‘Fed’-- to reduce interest rates more substantially. Nevertheless, in early January, many analysts are now predicting a recession scenario (formally defined as two consecutive quarters of negative growth) and U.S. growth forecasts are being revised to reflect a decline. We estimate that the U.S. economy will grow at close to 1% in 2008, and the most crucial time will indeed be the first quarter. Given that the decline in expected growth is of considerable magnitude, we anticipate that growth in other regions will be affected by the decline. Both Europe and Asia are starting to manifest some signs of deceleration. Orders for exports to the U.S. decreased notably in December, challenging the validity of so-called ‘decoupling’, which posits that other regions of the world have to a certain extent become independent vis-à-vis the performance of the U.S. economy. To summarize, our expectation related to global growth is for a decrease compared to 2007 growth rates in nearly all geographic areas.
On Prices and Commodities The expectation of a generalized weakening in growth also causes us to project that the sharp rise in most commodity prices internationally will not continue in 2008. In fact, we have seen that oil and metals prices have decreased, as lowered expectations in relation to growth have become more pronounced. We think that commodity prices will peak in the first quarter, after which we will see stabilization at slightly more reasonable levels. We estimate that the average price of a barrel of oil will be 75 dollars. This result does imply
Del Experto
Given this international situation, Mexico cannot remain unaffected. Nonetheless, we think there are reasons to expect the impact to be contained and not intense moderation of the inflation uptick in late 2007 in most regions. Likewise, in our opinion, general inflation in the U.S. will reach a maximum rate above 4%, also in the first quarter, and later in the year will decrease to a more moderate rate of about 3%; as for core inflation (which excludes from measurement price increases for energy and food), it will remain at approximately 2.6%. Moderation of the inflationary impact described in the above paragraph and the adverse circumstances with respect to growth will persuade the Fed authorities to continue to decrease rates. We anticipate a U.S. federal funds rate of 3% by summer. We expect also that these factors will influence other central banks, especially in Europe, to take a less restrictive stance than their current one, and even increase prospects of a possible lowering of rates, should growth conditions deteriorate further. Based on this premise, we think that the decline of the dollar will also reach a critical point in the first half of the year; we foresee a change in direction when participants in the currency markets come to expect that other central banks will enter into convergence with the Fed’s easing policy; for that reason, our expectation regarding the Euro is for a maximum below 1.55 and, perhaps, a reversion to levels close to 1.40 towards year-end.
In the Global Context Given this international situation, Mexico cannot remain unaffected. Nonetheless, we think there are reasons to expect the impact to be contained and not intense. No doubt, if a greaterthan-anticipated decline occurs in the U.S., the most direct effect would be on growth. An unexpected U.S. decline would cause growth in the export manufacturing sector to drop below 1%, and would have a destructive effect on export dynamics and job creation, which, in turn, would lead to a lower rate of consumption growth. In spite of the foregoing scenario, some factors could mitigate in a meaningful way the destruction brought about by a negative shock from outside the country. The principal element would be a recovery in government spending, in which significant positive growth is anticipated due to the increase in funds that the government is likely to have as a result of the recently enacted tax reform. Planned investment in infrastructure could give rise to a better dynamic in the construction sector than it had in 2007. In addition to these factors, the private investment cycle is favorable, credit flow has been increasing at positive rates, exports are becoming better diversified,
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and the price of oil is turning out to be higher than estimated. Another positive sign is the stabilization of financial variables. Although at the beginning of the year we are seeing inflationary pressure, we think inflation will stay within the range forecast by the central bank. Based on that inflation projection and a balance of risks wherein lower growth is taking on greater importance, we believe that the Bank of Mexico will not raise rates for most of the year, even though it maintains a restrictive bias in its monetary policy. Moreover, we expect that if inflation is trending lower by mid-year, the institute may be in a position to start decreasing rates, so as not to contribute to slower growth by creating a restrictionist environment, with a strong peso and an elevated rate spread. As we stated before, our expectation is for stability in the exchange rate, as it is firmly secured by the rate spread which will continue to increase, at least in the first half of the year. As long as the Fed is expected to keep lowering rates and there is fear that the Bank of Mexico might raise them, there is no way that the exchange rate can increase. We believe the exchange rate will change course when the Fed indicates a readiness to end its cycle of lowering rates, or when the Bank of Mexico is expected to lower them. In our view, neither will occur before autumn. This year’s big loser will be the Stock Exchange. It would be surprising for the Indice de Precios y Cotizaciones (IPyC) [Price and Quota-
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tions Index] to have a return that is substantially higher than the interest rate. Valuations of many domestic companies remain high, and their forward earnings forecasts are not as good as last year. If we add to that an environment of greater risk aversion and less favorable investment flows to emerging markets, the expectation for a convincing turnaround is limited. Finally, Mexico’s real estate sector will feel the effects of greater uncertainty, reflected by difficulty finalizing plans, less activity in financing the sector and a slower growth situation. We have a favorable impression of the support for the low-income housing construction sector, but private investment --and foreign investment-- should be moderate for most of the year, due to the decreased availability of financing which is generally apparent in money markets worldwide. No doubt, the year is off to a difficult start and its progression is uncertain, but we are confident that in Mexico the progress during the last 12 years will cause this period to be less painful, in general, than it might otherwise have been.
In early 2008, we are in an environment of noteworthy uncertainty and important questions. The first and, perhaps, more common question is whether the U.S. economy will go into recession.
Agenda Pública
Por Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal
Dónde y cómo.
Ciudad abierta a la inversión Where and How. A City Open to Investment
Definir dónde se puede invertir y qué tiene que ocurrir para que suceda es el compromiso del Gobierno del Distrito Federal para encaminar a nuestra ciudad hacia un mejor desarrollo. 56
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S
askia Sassen, socióloga holandesa que definió en 1991 el concepto de Ciudad Global, afirma que para tener esta condición las urbes tienen que pagar un precio ya que implica muchos costos, desde los monetarios para tener una infraestructura adecuada, hasta los sociales, cívicos y políticos. Los elementos que posicionan a la Zona Metropolitana del Valle de México como ciudad beta en el mapa de ciudades globales -infraestructuras convencionales, pero altamente especializadas; ambiente atractivo para potenciales inversionistas; regulaciones y mercados en el state of the art; grandes torres que son un acto de comunicación para decir que son bienvenidas las inversiones; mercado de talento y conectividad, entre otras-, están concentrados en la zona central y poniente de la ciudad, mientras que el resto del territorio enfrenta importantes rezagos principalmente en materia de infraestructura y equipamiento social. Lo anterior se traduce en importantes retos en materia de desarrollo urbano para el gobierno de la ciudad de México. Si queremos mejorar nuestro nivel de competitividad a nivel global, es necesario redistribuir los beneficios del dinamismo económico en toda la población por medio de inversiones en materia de infraestructura, transporte,
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vivienda y equipamiento social, entre otros. Entre las estrategias que han emprendido los gobiernos de ciudades como Barcelona, Londres, París, Shangai, Berlín y Madrid para asegurar su posición en el mapa de ciudades globales, están la reinvención de los espacios históricos e industriales; la revalorización del entramado urbano y la recuperación de los espacios públicos; todo de la mano de políticas de redistribución de los impactos del beneficio económico a todos los sectores de la población, de manera que así se evita el crecimiento de las desigualdades sociales al proporcionar calidad de vida a toda la ciudadanía. Atento a estas dinámicas urbanas, el Gobierno del Distrito Federal (GDF) plantea una serie de Zonas de Intervención Estratégicas (ZIE) en todo el territorio por medio del proyecto Hacia un Nuevo Orden Urbano para encaminar a la ciudad de México hacia la equidad, la sustentabilidad y la competitividad. El objetivo es recuperar la monumentalidad de la ciudad y convertir sus calles, plazas y parques en un verdadero espacio de integración social. Esta estrategia abre nuevas oportunidades a las inversiones privadas más allá de la ciudad central. Para incentivar el desarrollo, el gobierno capitalino otorgará facilidades admi-
Public Agenda
nistrativas, beneficios fiscales y de desarrollo a quienes dirijan sus inversiones a las ZIE.
Primeros pasos
En materia de desarrollo urbano el gobierno capitalinio inicia el 2008 con buenas noticias. La derogación del Bando 2 es una realidad, así como la actualización de los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano (PDDU) de Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Tlalpan y Miguel Hidalgo, que serán evaluados en el siguiente periodo ordinario de sesiones de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal. Cabe destacar que estas actualizaciones integran los conceptos del Nuevo Orden Urbano que hemos detallado en ediciones anteriores. Otro punto a destacar en materia de normatividad es la publicación en la Gaceta Oficial del Distrito Federal del Acuerdo para otorgar facilidades y beneficios para ejecución de acciones, construcciones, obras e instalaciones en los Corredores de Integración y Desarrollo y en el Centro Histórico de la Ciudad de México. Con este acuerdo se abren a la inversión privada las zonas de la ciudad donde se concentran las líneas de mayor capacidad de dotación de servicios y transporte público, así como actividades sociales y económicas, equipamiento, comercio y servicios. Los proyectos de inversión ubicados en la Calzada de Tlalpan, el Eje Central, el Eje 4, Calzada de los Misterios y Guadalupe, Reforma, Circuito Interior, Pantaco-Ferrería, y el Centro Histórico de la Ciudad de México, serán recibidos en la Ventanilla Única de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), con el objetivo de agilizar la gestión en un solo trámite. Un “Formato Universal” para la autorización del proyecto y el registro de la manifestación de construcción concentrará las autorizaciones, dictámenes, resolutivos, permisos, constancias y demás actos relacionados con los trámites establecidos en el Reglamento de Construcciones del Distrito Federal. En lo que toca a los beneficios de desarrollo y fiscales, en las siguientes semanas la Seduvi expedirá los lineamientos en los que se detallará el procedimiento a seguir para la aplicación del Acuerdo, así como la guía técnica, en la cual se determinarán los requisitos, términos, plazos y contenidos técnicos para la presentación de proyectos. Para que los inversionistas tengan la certeza de que existen condiciones óptimas para invertir en los Corredores de Integración y Desarrollo (CID) y el Centro Histórico, los recursos públicos están siendo destinados a aspectos como el reforzamiento de la infraestructura, mejoramiento de la imagen urbana, recuperación del espacio público y la creación de nuevas redes de transporte público. Ejemplo de lo anterior es el inicio de la construcción de la línea 2 del Metrobús -de Tacubaya a Tepalcates- en el Eje 4; la licitación de los Centros de Transferencia Modal (CETRAMS); el retiro del comercio ambulan-
te, la recuperación de la imagen urbana y el reforzamiento de la infraestructura de varias calles en el perímetro A del Centro Histórico; la recuperación de más de 900 espacios públicos en toda la ciudad; la construcción de equipamiento social como el Centro Comunitario Cuauhtémoc, en el barrio de Tepito, y el anuncio de la licitación para la Línea 12 del Metro.
Lo que viene
La recuperación de sitios históricos ha probado su éxito en diversas ciudades del mundo. En la edición anterior abordamos puntualmente el caso del Centro Histórico de la Ciudad de México donde en la actualidad hay 25 proyectos de inversión sobre la mesa, lo que demuestra el interés de invertir en la historia. Como extensión de esta estrategia de regeneración urbana, en 2008 el gobierno capitalino va por la recuperación de otros sitios emblemáticos del periodo colonial como Coyoacán, San Ángel y Tlalpan. El objetivo en todos los casos es fomentar el turismo en primer término, así como identificar acciones de intervención urbana y proyectos estratégicos que abran oportunidades de inversión a la iniciativa privada. A estas zonas se suma la intervención de la Plaza de la República y la Colonia Condesa, donde ya se dieron los primeros pasos con la rehabilitación del Parque España. Otro ejemplo de regeneración urbana en el que trabaja el gobierno local, es el referido en las ediciones 42 y 43, con el proyecto Regeneración Urbana Ferrería. Este es un proyecto de inversión público-privada; la
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licitación de las 58 Ha que serán intervenidas para convertir a esta zona en un corredor de alta tecnología fue ganada por un grupo jalisciense. En el norte de la ciudad hay siete proyectos de inversión muy importantes, lo que pone de manifiesto el potencial de la reactivación de esta antigua zona industrial. Por lo que se refiere al tema del desarrollo sustentable, evitar la expansión de la mancha urbana hacia el Suelo de Conservación es otra de las prioridades del Nuevo Orden Urbano. Al sur de la ciudad, en Xochimilco Tláhuac y Milpa Alta, el plan de intervención estratégica plantea reactivar actividades productivas orientadas a proteger nuestros recursos naturales.
Colofón
De esta manera, el gobierno encabezado por Marcelo Ebrard Casaubon avanza en el proyecto de la ciudad que podemos tener si todos los actores del desarrollo unimos esfuerzos. Una ciudad con mayor equidad, sustentabilidad y competitividad. Una ciudad habitable que ofrezca vivienda digna y genere fuentes de empleo, proteja sus recursos naturales y tenga sistemas eficientes de transporte público para movilizar a la mayoría de la población. Una ciudad que sea armónica en su paisaje urbano. Una ciudad atractiva para inversiones sanas que contribuyan a convertirla en un verdadero espacio de integración social y la posicionen en un lugar preponderante en el mapa de ciudades globales al lograr tener una mejor calidad de vida y oportunidades de desarrollo para su población.
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Agenda Pública
Deciding where and how to invest is the commitment the Mexico City Government has undertaken with a view to creating the conditions conducive to urban development.
I
n 1991, the Dutch sociologist Saskia Sassen defined the concept of Global City, but pointed out that there is a high price associated with this status, which has social, civic and political implications, aside from the financial cost of creating the appropriate infrastructure. On the map of global cities, the Metropolitan Area of the Valley of Mexico is positioned as a beta city, boasting conventional, but highly specialized infrastructure, attractive conditions and opportunities for prospective investors, state-of-the-art markets and regulations, high connectivity and enormous talent. However, these assets are concentrated in central and western areas, while other parts of the city face serious underdevelopment, particularly in terms of infrastructure and social facilities. Urban development disparities such as these pose a huge challenge to the Mexico City Government, which believes the best way to increase our competitiveness on a global scale is to redistribute the benefits of economic growth through investment in infrastructure, transport, housing and social facilities, among others. Cities like Barcelona, London, Paris, Shanghai, Berlin and Madrid have assured their position on the map of global cities by implementing strategies for the renovation of historic sites and the conversion of industrial facilities, reassessing their urban needs and recouping their public spaces with the aid of policies that ensure tangible economic benefits and quality of life for all sectors of the community, with a view to preventing the social inequality gap from widening. In its efforts to transform Mexico City into a sustainable, competitive and socially equitable metropolis, the Mexico City Government has taken these initiatives into account and is pro-
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posing a series of Strategic Intervention Zones (ZIE) as part of its “Toward a New Urban Order” project, the objective of which is to recover the splendor of the city of old and turn its streets, squares and parks into mechanisms of social integration. This strategy opens up fresh opportunities for private investment beyond the boundaries of the city’s nucleus, which the Mexico City Government plans to promote by streamlining administrative procedures, while providing tax and development incentives for those who opt to invest in these strategic zones.
Off to a Good Start The Mexico City Government has welcomed in 2008 with some good news as regards urban development issues. Laws restricting construction permits in the city’s four central districts have been repealed and the District Urban Development Programs (PDDU) for Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Tlalpan and Miguel Hidalgo —which will be evaluated during the next ordinary period of sessions of the Mexico City Legislative Meeting— have been updated. It should be noted that the updated versions of these programs are based on the concepts underlying the New Urban Order project discussed in previous issues. Regarding regulatory aspects, an Agreement for the Granting of Facilities and Benefits for Actions and the Construction of Buildings, Works and Installations in Integration and Development Corridors and the Historic Center of Mexico City was recently published in the Official Gazette. This agreement paves the way for private investment in areas of the city with the greatest development potential in terms of public services and transport, social and economic activities, social facilities, trade and services in general. To expedite the processing of investment projects targeting Calzada de Tlalpan, Eje Central, Eje 4, Calzada de los Misterios, Calzada de Guadalupe, Reforma, Circuito Interior, PantacoFerrería and the Mexico City Historic Center, the Ministry of Urban Development and Housing (Seduvi) has set up a Universal Counter to deal with all related paperwork. Likewise, a “Universal Form” has been introduced for the authorization of projects, while all reports, decisions, permits and other documents required under the Code of Construction Regulations for Mexico City will be filed under the corresponding construction manifesto to facilitate administrative tasks. As regards development and tax incentives, Seduvi will shortly be issuing guidelines detailing procedures for the enforcement of the aforementioned agreement, along with a technical guide setting forth requirements, terms, conditions and technical specifications for the submission of projects. To attract investors and provide greater security as to potential returns on projects in Mexico City’s Integration and Development Corridors (CID) and Historic Center, public resources are being channeled into infrastructure, improving the urban image of these areas, recouping public spaces and the creation of new public transport networks, etc. Some actions that have been taken to date in this regard include the beginning of construc-
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tion work on Line 2 of the Metrobús, which will run from Tacubaya to Tepalcates along Eje 4, the bidding call for the Modal Transfer Centers (CETRAMs), the removal of street vendors, the modernization of infrastructure and a general improvement in the image of streets along Perimeter A of the Historic Center, plus the refurbishment of over 900 public areas throughout the city, the construction of social facilities, such as the Cuauhtémoc Community Center in Tepito, and the recent announcement of the bidding call for Line 12 of the subway system (Metro).
What the Future Holds Cities around the world have successfully injected new life into their historic sites. In our previous issue, we discussed the case of Mexico City’s Historic Center, where there are currently 25 investment projects in the pipeline, indicating the enormous amount of interest in investing in and preserving our architectural and cultural heritage. As an extension of this urban renovation strategy, in 2008 the Mexico City Government aims to restore other emblematic sites dating from the colonial period, such as Coyoacán, San Ángel and Tlalpan. The primary objective here is to promote tourism, in addition to identifying urban intervention actions and strategic investment projects that appeal to the private sector. A step in the right direction has already been taken with the renovation of Plaza de la República and the Condesa district, where one of the local parks, Parque España, has been completely refurbished. In issues 42 and 43, we discussed the Railway Urban Regeneration project, which the Mexico City Government is financing in conjunction with the private sector. The bidding call to turn these 58 hectares of idle land into a high-tech corridor was won by a group of investors from the state of Jalisco, while seven major investment projects are currently underway in the north of the city, evidencing the many potential uses of this former industrial zone. On the subject of sustainable development, another priority of the New Urban Order project is to prevent urbanization from affecting protected areas. To the south, in Xochimilco Tláhuac and Milpa Alta, the strategic intervention plan provides incentives for environmentally friendly productive activities. Colofón The Mexico City Government, spearheaded by Marcelo Ebrard Casaubon, is making progress toward the global city of the future we are striving for, but this can only be achieved if all actors in the development process join forces. A sustainable, competitive city with greater social equality; a habitable city with decent housing, capable of providing sources of employment and sustenance for its inhabitants; a city that protects its natural resources, that exists in harmony with the urban landscape and that has efficient and extensive public transport systems. A city that attracts constructive, long-term investment, that promotes social integration and offers better quality of life and development opportunities for all its citizens, putting us firmly on the map of global cities.
Reporte Especial
Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com
IETU
El y los bienes raíces IETU and real estate La reciente Reforma Fiscal trajo consigo varias modificaciones y nuevos impuestos. Uno de estos es el Impuesto Empresarial de Tasa Única, más conocido por sus siglas como IETU y hay sectores que no han corrido con suerte respecto a este gravamen, pues sólo la industria manufacturera, como gremio, logró en favor de ellos que se le hicieran modificaciones, lo cual no ha ocurrido con el sector inmobiliario.
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ara varias empresas del sector inmobiliario la repentina aprobación de la nueva ley acortó los plazos necesarios para implementar las medidas que redujeran el impacto negativo. Por ejemplo, puedo citar el caso de los inventarios, problema que se presenta pues la mayoría de las inversiones para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios tuvieron efecto antes del 1 de enero de 2008, mientras buena parte de los ingresos se generarán a futuro. En el efecto desfavorable del nuevo gravamen las ventas que se hagan de los desarrollos inmobiliarios no tendrán costos que deducir. Así, como hay un estímulo fiscal que permite la disminución parcial de los inventarios, a 6% durante los 10 ejercicios siguientes al 2008, una posible solución al problema es la de seguir invirtiendo para proyectos futuros, de tal forma que las deducciones disminuyan el impacto negativo del IETU. Sin embargo, dicha solución no es viable para aquellas empresas que constituyan una sociedad diferente por cada proyecto inmobiliario, lo cual es bastante común, sobre todo entre las desarrolladoras de vivienda, salvo cuando se trata de grandes compañías constructoras, pues éstas suelen invitar a algún socio distinto para cada proyecto. Por ejemplo, se invita al antiguo dueño del terreno o a pequeños inversionistas decididos a emprender un negocio, en lugar de invertir sus excedentes en el sistema financiero.
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Otro problema es el de los accionistas que manejan fondos de pensiones y jubilaciones exentos del impuesto, pero como no lo están las sociedades en las que invierten así se afectará la tasa de retorno, precisamente por el monto del nuevo gravamen. Cabe aclarar que la exención a tales fondos atiende tanto a razones de mercado como de economía, así como a los tratados internacionales que así lo prevén. De no corregirse lo anterior disminuirá el ingreso de recursos provenientes de dichos fondos, destinados a la industria inmobiliaria en beneficio de los trabajadores.
El IETU y la inversión
En opinión de expertos de la firma Baker & Mckenzie la aplicación del IETU este año podría desincentivar la inversión de EU, aunque cada empresa deberá analizar su situación y definir cómo le impactará, pues en muchas ocasiones las compañías no son eficientes en la etapa de producción de algún bien o servicio, por falta de tecnología y capacitación, lo que los saca del mercado. Además, al tener insumos caros y un nuevo impuesto, las firmas tendrán que ser eficientes en su operación. De lo contrario, podrán cerrar. Por otra parte, el IETU no tiene por qué apagar a la inversión nueva. Aunque la incertidumbre respecto del periodo que dará Hacienda para definir si el IETU sustituye definitivamente al ISR a partir de 2011 sigue
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causando ruido en la industria maquiladora. No bien se logró la acreditación del IETU en las empresas de EU, las autoridades de ese país aseguraron que analizarán durante 2008 su impacto en esas compañías. Por lo tanto, sin duda, si las firmas se vieran afectadas, la autoridad hacendaria mexicana tendría que modificar su esquema fiscal para no perder competitividad, pues el sector maquilador es uno de los principales generadores de divisas. Estamos hablando del orden de los 27 mil millones de dólares al año. También, el IETU implica de entrada que al ser una carga fiscal importante para las empresas, sólo las que inviertan podrán neutralizar su impacto, es decir, aquellas compañías que realicen las inversiones en activos fijos podrán neutralizar el efecto IETU, y las que no, podrán ampararse. Fiscalistas consultados por la revista Inmobiliare coincidieron en que las firmas más afectadas serán aquéllas que paguen previsión social, además de regalías e intereses, pues no se permitirá deducir dichas partidas. Comentan de igual forma los especialistas que el impuesto real es el ISR, el cual se mantiene y el IETU viene a tratar de nivelar el impuesto activo, el cual no se estaba pagando de manera correcta. Por ejemplo, si una empresa factura 100 pesos, pero sólo cobra 20 y para reponer lo vendido gasta 30, entonces no pagará el gravamen en cuestión porque sus gastos
Special Report
ÂżQUÉ INCLUYE EL IETU? fueron mayores a los ingresos. Sin embargo, si tuviera cuentas por cobrar del orden de 100 pesos y sĂłlo cobra 90, debiendo gastar 30 pesos en inventarios, lo que le quedan serĂĄn 60 y sobre este monto deberĂĄ pagar el impuesto. AsĂ, podrĂĄn verse afectadas aquellas empresas con un alto grado de inventarios y las que hayan hecho inversiones previas a este aĂąo. En ese sentido podrĂan ubicarse las del sector industrial, inmobiliario, agrĂcola y comercial. Este nuevo impuesto del IETU depende igualmente de la temporalidad de los negocios. Por ejemplo, puede haber casos en los cuales en un mes la empresa sĂ tenga que pagarlo y en otros sĂłlo el ISR. Es decir, los negocios tienen perĂodos en los cuales no necesariamente llega el flujo de efectivo cuando facturan, sino al final o antes.
Se prevĂŠ alza en hoteles por el IETU
La AsociaciĂłn Mexicana de Hoteles y Moteles, AMHM, reconociĂł que debido al IETU este aĂąo las tarifas hoteleras aumentarĂĄn 10% y es que el nuevo impuesto se pagarĂĄ en dicho sector sobre el ingreso de los empresarios pues afecta directamente las prestaciones salariales de un sector altamente generador de mano de obra. El IETU tiene preocupado al sector hotelero por la forma en que impactarĂĄ. Cabe analizar las condiciones de las diferentes ciudades y los corporativos, pues en algunas plazas puede ser que no haya incrementos fuertes. El movimiento de las tarifas podrĂa darse de manera diferenciada, pues ciertas plazas registran pocas llegadas de turistas y, por tanto, tienen menos empleados. Los destinos que reciben mĂĄs turistas como los de playa y las grandes ciudades tendrĂan un incremento mayor de las tarifas, mientras las ciudades del interior podrĂan mantenerse en los niveles del aĂąo pasado. La industria hotelera cerrĂł el aĂąo pasado con alrededor de 810 mil empleos directos, esto significĂł un aumento de 6% respecto al 2006, pero se espera para este aĂąo menos crecimiento debido a las consecuencias del IETU. Por lo tanto, se prevĂŠ un aumento no mayor a 2%, advierten en la AMHM. El IETU tambiĂŠn impactarĂĄ en la inversiĂłn del sector hotelero, y el crecimiento que se viene registrando en la creaciĂłn de cuartos y hoteles podrĂa verse frenado. En 2007 el sector cerrĂł con 540 mil cuartos de hotel, lo cual representarĂa un incremento de 7%, con porcentajes muy buenos en destinos de playa, pero bajos en los del centro del paĂs. Finalmente, cabe comentar que el IETU afectarĂĄ a todas las empresas y, ademĂĄs, no hay una regla general para determinar a quienes afectarĂĄ mĂĄs que a otras, pues sin duda depende de la cobranza y de los gastos de cada compaĂąĂa. Ahora bien, tampoco podemos hablar de cuĂĄles sectores se verĂĄn mĂĄs afectados con el nuevo impuesto, porque todo dependerĂĄ de las decisiones de cada empresa en lo individual, de las decisiones de los accionistas, de comprar o de vender.
s (ACE PARTE DE LA 2EFORMA &ISCAL ACEPTADA EN EL Y ARRANCĂ˜ JUSTAMENTE ESTE AĂ—O CON UNA TASA DE 3UBIRĂˆ EN EL A Y TERMINARĂˆ EN EN ESE MISMO AĂ—O s %STE NUEVO IMPUESTO PERMITIRĂˆ DEDUCIR LAS EROGACIONES POR ADQUISICIĂ˜N DE BIENES
POR PAGOS DE SERVICIOS INDEPENDIENTES Y POR EL GOCE TEMPORAL DE BIENES QUE SE USEN PARA LAS ACTIVIDADES DEL CONTRIBUYENTE s ,OS ACTIVOS ADQUIRIDOS ANTES DE ESTE AĂ—O INCLUYENDO LOS RELACIONADOS CON EL ĂžLTIMO CUATRIMESTRE DE SE APLICARĂˆN POR PARTES IGUALES EN LOS TRES EJERCICIOS SIGUIENTES s ,OS ANTERIORES nESTO ES DESDE HASTA EL n TENDRĂˆN UN CRĂ?DITO CONSIDERANDO LA DEPRECIACIĂ˜N PENDIENTE DE APLICAR CONVERTIDA A LA TASA DEL AĂ—O DE QUE SE TRATE APLICANDO ANUAL DURANTE LOS PRĂ˜XIMOS AĂ—OS
Fiscalistas consultados por la revista Inmobiliare coincidieron en que las firmas mĂĄs afectadas serĂĄn aquĂŠllas que paguen previsiĂłn social, ademĂĄs de regalĂas e intereses, pues no se permitirĂĄ deducir dichas partidas.
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or several companies in the real estate sector the sudden approval of the new law shortened the terms necessary to implement the measures that will reduce the negative impact. For example, I can quote the case of the inventories; a problem that arises because the majority of investments for the development of real estate projects were valid before January 1 2008, while a good part of the revenue will be generated in the future. An unfavourable effect of the new tax is that the real estate development sales made will not have deductible costs. As there is fiscal stimulation which allows a partial drop in inventories, to 6% during the next 10 tax periods following 2008, a possible solution to the problem is to continue investing in future projects, so that deductions diminish the negative impact of IETU. However, said solution is not viable for those companies that represent a different company for each real estate project, which is very common among housing developers, except with big construction companies, because
they tend to invite different partners for each project. For example: a previous landowner or small investors deciding to start a business are invited, instead of investing their surplus in the financial system. Another problem is that of shareholders who manage pension funds and pensions exempt from tax, but as the companies that are invested in are not exempt from tax, the rate of return will be affected, precisely because of the total amount of the new tax. It should be clarified that the exemption for such funds depends on market behaviour and the economy, as well as international treaties that are predicted. So as not to contradict what was said previously, the revenue from resources coming from said funds will decrease, destined for the real estate industry benefiting the workers.
IETU and investment In the opinion of experts from the firm Baker & McKenzie, the application of the IETU this year could be discouraging to investment from
CAMBIOS QUE VIENEN CON EL IETU s ,AS FIRMAS MĂˆS AFECTADAS SERĂˆN AQUĂ?LLAS QUE PAGUEN PREVISIĂ˜N SOCIAL COMO VALES DE DESPENSA ADEMĂˆS DE REGALĂ“AS E INTERESES DEBIDO A QUE EL NUEVO IMPUESTO NO PERMITE DEDUCIR LAS PARTIDAS s ,OS INVENTARIOS QUE SE REGISTRARON A DE DICIEMBRE DE NO SERĂˆN DEDUCIBLES SINO QUE SE HARĂˆ A LO LARGO DE AĂ—OS Y SĂ˜LO SE PERMITIRĂˆ DEDUCIR HASTA ANUAL s 0ARA EL )%45 LAS EMPRESAS ENDEUDADAS NO PODRĂˆN DEDUCIR LOS INTERESES QUE PAGAN s ,AS EMPRESAS QUE PAGAN MUCHO DEL )32 NO DEBERĂˆN COMPENSAR NI TANTO NI SIEMPRE AL )%45 s %L OBJETIVO ES MOTIVAR LA INVERSIĂ˜N DE LAS EMPRESAS s ,A PLANEACIĂ˜N FINANCIERA DEBE DE CONTEMPLAR LA OPTIMIZACIĂ˜N DE UTILIDADES A TRAVĂ?S DE LA EFICIENCIA EN COSTOS 45
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Reporte Especial
The recent Fiscal Reform brought about several modifications and new taxes. One of them is the Impuesto Empresarial de Tasa Ăšnica (the Business Flat Tax), known by its acronym IETU and there are sectors that have not had any luck with this tax. Only the manufacturing industry, as a trade, managed to get modifications in its favour, something that has not happened in the real estate sector. WHAT DOES IETU INCLUDE? s )T MAKES UP PART OF THE &ISCAL 2EFORM ACCEPTED IN AND INITIATED THIS YEAR WITH A RATE OF TO BE RAISED TO IN AND TO END AT THAT SAME YEAR s 4HIS NEW TAX WILL ALLOW EXPENDITURE DEDUCTIONS FOR THE ACQUISITION OF GOODS
INDEPENDENT SERVICE PAYMENTS AND TEMPORARY BENEFITS OF GOODS USED FOR THE TAXPAYER S ACTIVITIES s !SSETS ACQUIRED BEFORE THIS YEAR INCLUDING THOSE RELATED TO THE LAST QUARTER OF THE TAX WILL BE APPLIED IN EQUAL PARTS IN THE FOLLOWING THREE TAX PERIODS s 0REVIOUS YEARS FROM TO WILL HAVE CREDIT CONSIDERING THE DEPRECIATION PENDING APPLICATION CONVERTING THE RATE OF THE YEAR APPLYING YEARLY DURING THE NEXT YEARS the United States. Although each company will have to analyze its situation and define how it will be impacted, as on many occasions companies are not efficient at the production stage of goods or services due to lack of technology and training which takes them out of the market. Also having expensive supplies and a new tax, companies will have to be efficient in their operation. If not, they could close. On the other hand IETU should not stop new investment. Although uncertainty about the period the Treasury will give to define if IETU will definitely replace ISR from 2011, continues to cause a commotion in the maquiladora industry. While IETU accreditation was achieved in US companies, that country’s authorities assured that they will analyse the impact on companies during 2008. Therefore without doubt, if firms are seen as being affected, the Mexican Treasury authority would have to modify its fiscal scheme so as not to lose competitivity, as the maquilador sector is one of the main foreign currency generators. We
are talking about somewhere in the order of 27 billion dollars a year. IETU also implies being an important tax burden for companies, only those that invest will be able to neutralize its impact, that is to say that some companies that carry out fixed asset investments will be able to neutralize the IETU effect, and those that do not, can protect themselves. Fiscal analysts for Inmobiliarie magazine agree that the firms most affected will be those that pay social welfare, royalties and interest; it will not allow them to deduct these items. Specialists also comment that the real tax is Income Tax which is maintained and IETU is trying to balance out the active tax which is not being paid correctly. For example, if a company invoices 100 pesos but only collects 20 and to replace sales spends 30, then it will not pay the tax in question, because expenses were greater than revenue. However if it had accounts receivable in the order of 100 pesos and only collected 90,
CHANGES THAT COME WITH IETU s &IRMS MOST AFFECTED WILL BE THOSE THAT PAY SOCIAL SERVICES LIKE FOOD VOUCHERS
ROYALTIES AND INTEREST BECAUSE THE NEW TAX DOES NOT ALLOW DEDUCTIONS FOR THESE ITEMS s )NVENTORY REGISTERED ON $ECEMBER WILL NOT BE DEDUCTIBLE BUT WILL BECOME SO OVER YEARS AND UP TO CAN BE DEDUCTED ANNUALLY s "ECAUSE OF )%45 COMPANIES IN DEBT CAN NOT DEDUCT THE INTEREST THEY PAY s #OMPANIES THAT PAY A LOT OF )32 WILL NOT BE COMPENSATED VERY MUCH OR ALWAYS BY )%45 s 4HE OBJECTIVE IS TO MOTIVATE COMPANY INVESTMENT s &INANCIAL PLANNING MUST CONSIDER THE OPTIMIZATION OF UTILITIES THROUGH COST EFFICIENCY
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having spent 30 pesos on inventory, what remains is 60 pesos and for this amount the tax must be paid. Thus you can see that the ones affected are the companies with a high level of inventory and those who made investments prior to this year. In this sense they would be found in the industrial, real estate, agriculture and commercial sectors. This new tax IETU depends equally on the temporality of businesses. For example, there can be cases in which in one month the company has to pay it and in others only ISR. That is to say that some companies have periods in which cash flow is not necessarily available when they invoice, only at the end or before.
A rise in hotels predicted because of IETU The Mexican Association of Hotels and Motels AMHM recognised that because of IETU, hotel tariffs will rise 10% this year and the new tax will pay company revenues in said sector and directly affect the salary benefits of a sector lead explicitly by labour. IETU is worrying the hotel sector because of the way it will have an impact. The conditions in different cities and corporations must be analyzed, some markets will not have high increases. The movement of tariffs could be given in a differentiated manner, as certain markets have few tourist arrivals and therefore have fewer employees. Destinations that receive more tourists such as beach areas and large cities would have a greater tariff increase, while the inland cities could maintain last year’s levels. The hotel industry closed the year last year with around 810 thousand employees; this means an increase of 6% with respect to 2006, but this year because of the consequences of IETU a lower increase is expected. Therefore an increase of no more than 2% is predicted by the AMHM. IETU will also impact investment in the hotel sector and the growth registered in the creation of rooms and hotels could slow down. In 2007 the sector closed the year with 540 thousand hotel rooms which represented a 7% increase, with good percentages in beach destinations but low ones in the country’s centre. Finally it should be commented that IETU will affect all companies and there is no general rule to determine who will be affected more than others, without a doubt it depends on the collection and expenses of each company. However, we can not say either which sectors will be more affected with the new tax, because everything depends on the decisions of each company or individual; the shareholders’ decisions to buy or sell.„
Evento
Por Jorge Rojas
Vancouver
Winnipeg Montreal Fargo
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Convenio
Ottawa Toronto Minneapolis/ St. Paul
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NASCO
Chicago Des Moines
Omaha
Kansas City
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Oklahoma City
Alliance, TX
Dallas
San Antonio 85
Laredo
Houston
Monterrey 40
Mazatlan
San Luis Potosi
Guadalajara 80
Hidalgo
Manzanillo Lazaro Cardenas
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Mexico D.F.
En el Foro “El Transporte y la Infraestructura Logística en Norteamérica” celebrado en Pachuca, Hidalgo, durante el 29 y el 30 de noviembre de 2007, la Comisión de Transportes de la LX legislatura del Congreso de la Unión y el Comité de la Coalición del Supercorredor de Norteamérica (NASCO, por sus siglas en inglés), firmaron un convenio de colaboración para el intercambio de información estratégica, así como el desarrollo de investigación en el tema del transporte y sus distintas modalidades.
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NASCO Agreement
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n la firma del convenio participaron el diputado federal Rubén Aguilar Jiménez, presidente de la Comisión de Transportes, además de los diputados Juan Darío Lemarroy Martínez, secretario y coordinador de la Subcomisión de Autotransporte y Transporte Multimodal; Gustavo Fernando Caballero Camargo, secretario, y coordinador de la Subcomisión de Transporte Ferroviario; Santiago López Becerra, secretario, y Rafael Franco Melgarejo, integrante de la citada comisión. Estuvo presente por parte del Comité NASCO de México, Carlos Moreno López, en calidad de presidente del comité y subsecretario de Desarrollo de Industria y Comercio del estado de Hidalgo. Así mismo, en calidad de testigo de honor firmaron el convenio George Blackwood, presidente ejecutivo de NASCO, y Gerardo González Espínola, secretario de Desarrollo Económico del estado de Hidalgo. En su intervención, el diputado Rubén Aguilar, presidente de la Comisión de Transportes, destacó que a través de este convenio se propiciará un intercambio de conocimiento especializado, el cual fortalecerá el trabajo legislativo que realiza esta comisión. A su vez, celebró que los principales actores en el tema del transporte en sus variantes terrestre, marítimo, ferroviario, aéreo y las plataformas multimodales, estén involucrados en el intercambio de ideas para consolidar propuestas integradoras de gran visión.
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Carlos Moreno López, presidente del Comité NASCO de México, señaló que a la firma de este convenio le anteceden muchas horas de trabajo y voluntad por parte de los involucrados, reconoció el apoyo y compromiso de todos los integrantes de la Comisión de Transportes. Añadió que “la firma de este convenio es una muestra de lo que podemos lograr los mexicanos cuando nos ponemos de acuerdo para construir acuerdos productivos. Además, entre los elementos que componen este convenio destacan aspectos como proporcionar capacitación técnica y normativa, así como la obtención de estudios, análisis e información relacionada con los avances e impactos tecnológicos, organizacionales, legislativos y de políticas públicas gubernamentales en el ámbito del transporte, su infraestructura y la logística del mismo”. Con este convenio se realizarán proyectos especiales en materia de transporte, para generar información de alto valor agregado para el trabajo legislativo de la Comisión de Transportes. Los involucrados señalaron que a través de esta relación de colaboración entre la Comisión de Transportes de la LX legislatura de la Cámara de Diputados y NASCO se desarrollarán mejores condiciones para la sustentabilidad del transporte mexicano en todas sus variantes, para incidir en la competitividad de nuestro país.
Evento
¿Qué es NASCO? Desde hace más de 12 años la Coalición del Super Corredor de América del Norte (NASCO ) y sus miembros activos hacen estudios sobre estrategia crítica de la transportación, la seguridad y el medio ambiente. Su enfoque es maximizar la eficiencia de la transportación de carga para soportar el comercio internacional. NASCO es una organización sin fines de lucro, representada por miembros que son países, ciudades, estados, provincias, sectores privados comprometidos con la maximización de la eficiencia y las operaciones del corredor carretero desde Winnipeg, Canadá, hasta México. NASCO usa el término Supercorredor para demostrar cómo es más que una simple coalición carretera. NASCO trabaja para desarrollar relaciones clave a lo largo de los corredores existentes y coordina esfuerzos para el desarrollo de tecnología de integración a proyectos, puertos secos, iniciativas ambientales, investigación universitaria, y el compartir mejores prácticas en América del Norte. El Comité NASCO-México se integra por gobiernos de estados involucrados en el Supercorredor, destacando la participación de Hidalgo, Guanajuato, Durango, Colima, Nuevo León, San Luis Potosí y Tamaulipas, de reciente inclusión, así como las Administraciones Portuarias Integrales (API) de Manzanillo, Lázaro Cárdenas, Corporación de Fomento Industrial de Hidalgo (COFOIN), además de representantes del sector privado, como Interpuerto, SSA México, Kansas City Southern, entre otras más.
En el evento se celebró que los principales actores en el tema del transporte en sus variantes terrestre, marítimo, ferroviario, aéreo y las plataformas multimodales, estén involucrados en el intercambio de ideas para consolidar propuestas integradoras de gran visión.
At the “Transport and Logistics Infrastructure in North America” Forum held in Pachuca, Hidalgo from the 29th to the 30th of November 2007, the Transport Commission of the LX Legislature of the Congress of the Union and the North American SuperCorridor Coalition (NASCO) signed a collaboration agreement for the exchange of strategic information, as well as the development of research on the topic of transport and its different modalities.
Carlos Moreno López, president of the Mexican NASCO Committee, pointed out that the signing of this agreement precedes many hours of work and will from those involved, he recognized the support and commitment of all of the members of the Transport Commission. He added that, “The signing of this agreement is a sample of what we Mexicans can achieve when we agree to build productive agreements. Also, among the elements that make up this agreement, aspects like providing technical and normative training stand out along with obtaining studies, analysis and information related to technological, legisla-
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At the event it was celebrated that the main actors in land, sea, rail and air transport and the multi-modal platforms, are involved in the exchange of ideas in order to consolidate integrating proposals of great vision.
ederal congressman Ruben Aguilar Jimenez, president of the Transport Commission and congressmen Juan Darío Lemarroy Martínez, secretary and coordinator of the Transport and Multi-modal Transport Sub-commission; Gustavo Fernando Caballero Camargo, secretary and coordinator of the Rail Transport Sub-commission; Santiago López Becerra, secretary, and Rafael Franco Melgarejo, member of the cited commission participated in the signing of the agreement. For the Mexican NASCO Committee, Carlos Moreno López was present in his capacity as president of the committee and sub secretary of Industry and Trade Development in the state of Hidalgo. Also, George Blackwood, NASCO executive president and Gerardo González Espínola, secretary of economic development for the state of Hidalgo, signed the agreement as witnesses. Congressman Rubén Aguilar, president of the Transport Commission, pointed out that through this agreement a specialized knowledge exchange will be favored, which will strengthen the legislative work that this commission does. In turn, he said that the main players in the topic of transport by land, sea, rail and air and the multi-modal platforms are involved in the exchange of ideas in order to consolidate integrating proposals of great vision.
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tive and public policies in the transport sector, its infrastructure and logistics”. With this agreement special projects will be carried out in transport matters to generate information with a lot of added value for the legislative work of the Transport Commission. Those involved stated that through this collaboration between the Transport Commission of the LX Legislature of the House of Congress and NASCO, better conditions will be developed for the sustainability of Mexican transport in all of its variants, in order to affect the competitiveness of our country.
What is NASCO? For 12 years the North American SuperCorridor Coalition (NASCO) and its active members have been doing studies about critical transport, security and environmental strategies. Their focus is to maximize the efficiency of freight transportation to support international trade. NASCO is a non-profit organization represented by member that are cities, states, provinces and private sectors committed to the maximization of the efficiency and operations of the highway corridor from Winnipeg, Canada to Mexico. NASCO uses the term SuperCorridor to demonstrate that it is more than a simple coalition highway. NASCO works to develop key relationships along the existing corridors and to coordinate efforts for the development of project integration technology, dry ports, environmental initiatives, university research, and sharing best practices in North America. The Mexican NASCO Committee is made up of state governments involved in the SuperCorridor, with the participation of Hidalgo, Guanajuato, Durango, Colima, Nuevo León, San Luis Potosí and Tamaulipas, recently included, standing out, as well as the Integral Port Administrations (API) from Manzanillo, Lázaro Cárdenas, the Hidalgo Industrial Development Corporation (COFOIN), and representatives from the private sector like Interpuerto, SSA México, Kansas City Southern, among others.
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Entrevista
Por Arq. Rober to Romero
Alicia Guajardo,
Eisenhower Fellow 2007 La arquitecta mexicana Alicia Guajardo ganó la beca senior denominada Eisenhower Fellowships, cuya misión es involucrar a líderes emergentes de todo el mundo para desarrollar aún más sus capacidades profesionales a través de ampliar sus contactos, profundizar sus perspectivas y unirlos en una comunidad diversa y global. 70
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RR. Primero, enhorabuena por el nuevo nombramiento recibido en el 2007 y que define una posición de aprendizaje e influencia para México en el tema urbano. Pero, antes de pedirte detalles del mismo, sabemos que tu interés por el tema de la planificación urbana te llevó a cursar un postgrado. De las opciones para realizarlo ¿qué atractivo académico ofrecía el programa de la Universidad de Harvard para elegirlo? AG. La elección no sólo me la dio el programa académico, sino también debía ser una universidad ubicada en una ciudad con un atractivo particular. Pensando en ello, una estadounidense me motivaba más que una europea por tratarse de ciudades recientes y bien planeadas. Boston, fundada en 1630, aún mantiene una escala manejable y su vida estudiantil siempre la hará singular. Elegí Harvard por considerarla una escuela que atrae a los mejores talentos mundiales, lo que representaba un reto en términos de competencia. RR. ¿Quiénes de tus maestros de posgrado consideras dejaron huella en tu aprendizaje? AG. Muchos fueron los profesores que impactaron mi desempeño e hicieron cambiar mis ideas radicalmente; tal vez tres de ellos,
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los más significativos, Rafael Moneo, por la crítica urbana que me permitiría fungir años después como juez de diseño; Alex Krieger, por su orientación para mejorar la imagen de la ciudades a través del diseño urbano; y finalmente, Jerold Kayden, abogado destacado con quien revisamos las leyes y juicios urbanos y del medio ambiente, así como el estudio de las prácticas del desarrollo público-privado, la negociación, los procesos de licitación y el manejo de los análisis financieros inmobiliarios. A través de mis estudios en esta universidad aprendí las mejores prácticas urbanas y la importancia de aplicar la ética profesional en toda operación de negociación. En la escuela de gobierno John F. Kennedy comprendí que sólo contamos con una “segunda oportunidad” para arreglar una negociación equivocada con la misma persona o empresa. Eso me llamó la atención y en la práctica me doy cuenta de la utilidad de este consejo. RR. Una vez asimilado todo esto, ¿cuáles fueron tus oportunidades de aplicarlo de regreso a México? AG. Han sido muchas, ya tengo en esto aproximadamente 15 años, por lo que la aplicación del tema ha quedado plasmada en mi paso por diversas responsabilidades y
Interview
proyectos. Por ejemplo, en 1997 en el proyecto del Plan de Desarrollo Urbano de Colombia, Nuevo León. Por tratarse de un proyecto en frontera, quedaban involucrados temas de tráficos carreteros entre Estados Unidos y México, y procesos logísticos derivados de zonas de libre comercio o recintos fiscalizados estratégicos. Posteriormente, en la investigación y diagnóstico denominado Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey que llevó a cabo el detalle de 34 temas como parte de los avances en planificación estratégica de ciudades. De 2003 al 2005 fui Presidente Ejecutiva de la Agencia para la Planeación del Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. En el 2000 fundé NEOCITY 1, y concluí que esta oficina debía funcionar, y de hecho ya lo hace, como una armadora de proyectos urbanos cuya base es una red de consultores especializados. En la actualidad el trabajo en México se disputa entre pequeñas firmas cuya infraestructura y organización administrativa no les da para competir con las empresas extranjeras en grandes proyectos. Confiando entonces en el talento mexicano, y procurando no caer en el desgaste individual, NEOCITY enlaza una red de despachos de alto nivel profesional, de distintas disciplinas del urbanismo y la arquitectura, que nos permite competir a la par con cualquier firma extranjera. Durante mi viaje estuve en contacto con firmas como Duany Plater-Zyberk & Company y Calthorpe Associates, ambas dedicadas al diseño de ciudades. Considero que nuestra obligación es hacer proyectos que aporten al entorno, a la comunidad y al país en donde se realizan y nuestro compromiso no sólo es hacer ciudades, sino llevar a cabo ambientes urbanos que mejoren la calidad de vida de los futuros usuarios. RR. En junio de 2007 fue el preámbulo del programa Eisenhower Fellowships, cuya agenda más completa empezó en septiembre. ¿Qué temas se abordaron en esta primera reunión? AG. Inició en Dublín, Irlanda a través de un Congreso de Bienvenida y primer intercambio de ideas de los Retos de la Urbanización o por su nombre en inglés “Challenges of Urbanization”. En este programa denominado Common Interest Program (CIP) 2007 participamos especialistas de 13 países entre ellos: México, España, Sudáfrica, Bangladesh, Brasil, China, Egipto, India, Indonesia, Filipinas, Tailandia, Nigeria y el anfitrión Estados Unidos. RR. ¿Quién patrocina este programa, están participando o han participado en el pasado, y cómo pudiera algún interesado entrar en esta red de especialistas? AG. Es una beca senior denominada Eisenhower Fellowships, cuya misión es involucrar a líderes emergentes de todo el mundo a desarrollar aún más sus capacidades profesionales a través de ampliar sus contactos, profundizar sus perspectivas y unirlos en una comunidad diversa y global. Una red donde el diálogo, el entendimiento y la colaboración lleven a un mundo más próspero, justo y
pacífico. Esta organización se fundó en 1953 como un tributo al presidente de EU Dwight D. Eisenhower. Su propósito proviene de la convicción de que un mejor entendimiento entre los individuos generará armonía entre las naciones y, por tanto, contribuirá al progreso y la paz. Los participantes nos exponemos a negocios, pláticas con organizaciones gubernamentales e instituciones civiles y sociales que nos permiten examinar, re-energizar y re-enfocar nuestros objetivos profesionales, asegurando estar informados y concientes. Existen más de 1,600 fellows de 106 países que han participado desde la fundación. Los patrocinadores son fundaciones y empresas de EU, en tanto hay patrocinadores mundiales y apoyos regionales dependiendo de la ciudad internacional en donde se lleve a cabo el debate. Como Consejeros se encuentran George Bush, Henry Kissinger y Donald Rumsfeld; como presidente, el General Colin L. Powell; vicepresidentes, James Hovey y Leisenring, Jr., y como directores John Wolf y Víctor Menezes. Otras personalidades en la red son, por ejemplo, Madeleine K. Albright, Derek Chilvers, Alfonso Vergara, por mencionar sólo algunos. RR. ¿Cuáles son los tópicos de estos modelos que has elegido? AG. En este programa específico participamos 21 personas. Uno de los representantes de España fue el Sr. Iñaki Urdangarin, Consejero de Telefónica, y por México estuvimos dos especialistas, donde también se encuentra Ramiro Barrios Castrejón, colaborador del Profesor Molina. Mi interés consistió, primero, en obtener una mayor experiencia del tema de la planeación y las innovaciones urbanas y segundo, un mayor conocimiento de las instituciones de planeación americanas y de sus mecanismos (públicos y privados) de apoyo financiero y atracción de inversión para proyectos inmobiliarios en ciudades y metrópolis. Conocer, asimismo, de parte de las instituciones americanas su estrategia para promover el desarrollo hacia los centros de ciudad que requieren de regeneración urbana. RR. El Programa Eisenhower Fellowships ayuda a formar redes mundiales entre diversos profesionistas. ¿Cuál es la mejor combinación de contactos para temas de planeación urbana en nuestro país? AG. El de asociaciones entre firmas nacionales y extranjeras que permitan participar en desarrollos fuera de México y en el que se pueda demostrar el talento mexicano en otras regiones del mundo. También, entre inversionistas mexicanos y desarrolladores que puedan de esta manera atraer inversión de fondos extranjeros aplicados a productos inmobiliarios en el país. El programa abre un nuevo esquema de relaciones internacionales que seguro favorecerá la generación de negocios y la aplicación de mejores prácticas urbanas en un futuro próximo. RR. El programa declara haber formado “una generación de jóvenes de líderes”.
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¿Consideras que en la historia de la planeación urbana han existido líderes? Si los ha habido, ¿por qué los son líderes? AG. El programa apoya a líderes en sus carreras intermedias (mid-career) y por supuesto entre los líderes urbano-políticos podríamos mencionar a Thomas Jefferson, quien realizara una división territorial de EU en el nivel geográfico de una milla por una milla, logrando además el desarrollo de Washington, D.C., como la capital y sus modelos de planeación fueron ordenados y equitativos. Pedro El Grande, quien fundara San Petersburgo, en Rusia, y la Villa de Peterhof a las afueras de la ciudad, o el mismo Napoleón, con la remodelación de París, por mencionar algunos. Como urbanistas líderes en la historia se encuentran arquitectos de paisaje como Frederick Law Olmsted, responsable del Central Park, en Nueva York, y el arquitecto responsable de los bulevares de París; el Barón Asuman, y muchos más que están remodelando y llevando a cabo las grandes propuestas urbanas de hoy en día, como Alfonso Vegara, en España; Jean Michael Wilmotte, en París; Renzo Piano, en Berlín, y los líderes anónimos de los gobiernos de las ciudades. Para mí, un líder es aquel que a través de su visión compartida permite lograr una aportación a su comunidad de forma tal que es reconocido por otros que disfrutan de los logros de esta visión hecha realidad. Mi compromiso es seguir trabajando por llevar a cabo aportaciones que permitan construir una mejor realidad urbana. Arq. Roberto Romero. Universidad La Salle, México, D.F. (1993); M.A. UPC, Barcelona (1995); Catedrático del ITESM Campus Monterrey desde 1997; Socio fundador de LOG Arquitectura (2003); editor de Objeto (2005) 1 http://www.neocity.com.mx
Mexican architect Alicia Guajardo won a senior scholarship named Eisenhower Fellowships, whose mission is to involve emergent leaders of all the world to develop, even more, their professional capacities through expanding their contacts, deepening their expectations and uniting them in a diverse and global community. RR. First, congratulations on your new appointment received during 2007, which establishes educational and influential position for Mexicans in the urban studies field. Before getting into the subject, we would like to ask how your interest in the urban planning field led you to pursue a master’s. From the options you had available, what was the academic motivation offered by Harvard University that made you choose this course? AG. The choice was not just due to the academic program, but also it had to be a university located in a city with a certain and particular attraction. Thinking about it, American cities made me feel more motivated than European ones, since they are younger and well planned cities. Boston, city founded in 1630, still keeps
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Entrevista
a manageable scale and its student life makes it unique. I chose Harvard since I consider it an attractive school for the best worldwide and talented people, which represented a challenge, in terms of competition.
ronment, to the community and to the country where they are carried out, and our engagement is not just to create cities, but to create urban environments that improve the life quality of future users.
RR. From your graduate professors, who do you think left their mark on your learning? AG. There were many teachers that touched my performance and made me change radically my ideas. Maybe, three of them, the most significant were: Rafael Moneo, for his urban critiques that would allow me, later years, to act as Design Judge; Alex Krieger, for his orientation towards improving the image of the cities through urban design; and finally Jerold Kayden, an outstanding lawyer with whom we reviewed laws and urban trials and the environment, as well as practices of the private-public development study; negotiation, litigation proceedings, and the management of real estate financial analysis. Through my studies at this University, I learned the best urban practices, and the importance of applying professional ethics through all negotiation operations. At The John F. Kennedy School of Government, I understood that we only have a “second opportunity” to fix a wrong negotiation with the same person or enterprise; that idea appealed my attention, and in practice I have realized the benefit of this advice.
RR. Last June was the preamble of the Eisenhower Fellowships Program, whose agenda, more complete started in September. Which subjects were discussed in this first meeting? AG. It started in Dublin, Ireland, through a Welcome Congress and first interchange of ideas about Challenges of the Urbanization. In this program, named Common Interest Program (CIP) 2007, we were specialists of 13 countries, among them: Mexico, Spain, South Africa, Bangladesh, Brazil, China, Egypt, India, Indonesia, Philippines, Thailand, Nigeria, and the United States, as host.
RR. Knowing and understanding all of the above, what opportunities did you have to apply these principles and experiences when you returned to Mexico? AG. There have been many. I have done this approximately 15 years ago; therefore, the application of this subject has been expressed through all my experience in different responsibilities and projects; for example, in 1997, in the Plan of Urban Development project of Colombia, Nuevo Leon; for being a project for the border, they were involved matters as roadway traffic between United States and Mexico, and logistics processes derived from free trade zones or strategic fiscal control precincts. Later, in the research and diagnosis named Strategic Analysis of the Metropolitan area of Monterrey that carried out 34 detailed themes, as part of the advances in strategic cities planning. From 2003 to 2005, I was Executive President of the Urban and Planning Development Agency of the State of Nuevo Leon. In 2000 I founded NEOCITY1. I concluded that this office should operate, and in fact it does it already, as an urban project framework whose base is a specialist consultants network. Presently, the work in Mexico is striven between small enterprises whose infrastructure and administrative organization do not give them the enough to compete with foreign firms in important projects. Trusting then in the Mexican talent, and trying not fall in individual wear, NEOCITY links a high level professional firms network from different urbanistic and architectural disciplines that allow us to compete at the same level of any foreign firm. During my trip I was in contact with firms such as Duany PlaterZyberk & Company and Calthorpe Associates, both firms related to city design. Our obligation is to make projects that contribute to the envi-
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RR. Who is participating or who has participated in the past? How can interested persons join this specialist net? AG. It is a senior scholarship named Eisenhower Fellowships, whose mission is to involve emergent leaders of all the world to develop, even more, their professional capacities through expanding their contacts, deepening their expectations and uniting them in a diverse and global community; a net in which the dialogue, the understanding and the cooperation lead to a more prosperous, fair and pacific world. This organization was founded in 1953, as a tribute to the President of the United States, Dwight D. Eisenhower. Its purpose comes from the conviction that a better understanding between the individuals will create harmony among the nations, and therefore, will contribute to the progress and peace. The participants expose themselves to business, conversations with governmental organizations and civil and social institutions that allow examining, re-energizing and reapproaching our professional objectives, ensuring to be informed and aware. There are more than 1,600 fellows from 106 countries that have participated from its foundation. The sponsors are institutions and firms from United States, and there are worldwide sponsors and regional support, depending on the international city in which the debate is carried out. As Counselors, they are Mr. George Bush, Henry Kissinger and Donald Rumsfeld; as Chairman General Colin L. Powell; Vice-Presidents, James Hovey and Leisenring, Jr., and as Directors, Mr. John Wolf and Victor Menezes. Other personalities in the network are for example Madeleine K. Albright, Derek Chilvers, Alfonso Vergara, just to mention some of them. RR. Which are the themes you have chosen for these models? AG. In this specific program, we were 21 persons engaged. One of the representatives from Spain is Mr. Iñaki Urdangarin, Counselor from Telefonica. From Mexico, we were two specialists, besides me, Mr. Ramiro Barrios Castrejon that currently cooperates with Professor Molina. My interest was first, to acquire a better knowledge of the Planning and urban innovations; and second, a better knowledge of the
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American Planning Institutions and its mechanisms (public and private) for financial support and investment attraction applied to Real Estate Projects in cities and metropolis. Moreover, the goal was to understand the strategy of the American institutions to promote development towards city centers in the process of urban regeneration. RR. The Eisenhower Fellowships Program helps to form worldwide nets among different professionals. In your opinion, which is the best combination of contacts for urban subjects in our country? AG. It is the association between national firms and foreign ones that allow participating in developments out of Mexico, in which the Mexican talent can be showed to different parts of the world. Also, between Mexican investors and developers that can, in this way, to attract foreign investments applied to the Real Estate market in the country. The program opens a new scheme for international relations that surely will benefit the creation of business and application to better urban practices in a very near future. RR. The program declares having formed “a young leaders’ generation”. Do you think that in the urban planning history have existed leaders? If so, why do you consider them leaders? AG. The program supports leaders in their mid-career, and yes, of course, from the urbanpolitician leaders, it can be mentioned Thomas Jefferson, who carried out a territorial division of the United States, at one mile by one mile geographic level; achieving, furthermore, the development in Washington D.C., as the capital of this country, and its planning models were ordered and fair. Peter the Great, who founded the city of St. Petersburg, Rusia, and the Village of Peterhof, on the outskirts of the city, or Napoleon himself, by remodeling the city of Paris, just for mentioning some. In the history of urbanism, there are urban leaders and landscape architects like Frederick Law Olmsted, responsible of Central Park, in New York, and the architect responsible of the boulevards of Paris, the Baron Haussmann, and many others which are remodeling and carrying out the great proposal of today, like Alfonso Vegara, in Spain; Jean Michael Wilmotte, in Paris; Renzo Piano, in Berlin, and anonym leaders from governments of the cities. For me, a leader is the one that shares his vision, and allows achieving a contribution to the community, in such a way it is recognized by others which enjoy the achievement of this vision made come true. From my side, my engagement is to continue working on contributions that allow building a better urban reality.
**Roberto Romero, Architect. Universidad La Salle, México D.F. (1993); M.A. UPC, Barcelona (1995); Professor at ITESM Campus Monterrey since 1997; Cofounder of LOG Architecture (2003); editor of Object (2005) 1. http://www.neocity.com.mx
Desarrollo sustentable
Por Arq. Ar turo Pérez Rivera Vicepresidente HOK
Inversión en las personas. Beneficios sociales del diseño sustentable El diseño de edificios tiene un alto impacto en la salud y el bienestar humano, así como en el desempeño laboral, y diversas evidencias lo vinculan con el valor económico, la renta de edificios particulares y el valor de la vivienda.
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Investment in People Social benefits of sustentable design
os vínculos con el desempeño del trabajo están razonablemente establecidos, pero la transición en cuanto al valor económico no es muy clara. Una variable más prometedora, aunque no bien entendida en el área de investigación, es el vínculo entre las características de la construcción, los beneficios humanos y la efectividad organizacional. Es alto el impacto en las variables de construcción -las cuales afectan múltiples beneficios para las personas que ocupan el edificio-, como la luz del día, el control humano sobre las condiciones ambientales y la conexión con la naturaleza (árboles, flores, jardines y agua). El reto para el diseño sustentable es incorporar estos elementos, especialmente la naturaleza en lugares donde los árboles, jardines y parques no están realmente integrados. Es evidente que las mejoras en la calidad del aire acondicionado han reducido los sín-
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tomas de enfermedades y el absentismo de empleados lo cual generaba altos costos a la organización. La discusión sobre el tema es limitada, pues es considerada como una estrategia de reducción de riesgo en lugar de ser parte de los beneficios que promueven la estrategia de mejoras enfocadas. El creciente interés en el “diseño biofílico” busca vías para incorporar la naturaleza y las características del diseño naturalista a través de los edificios, especialmente en asentamientos urbanos. Biofilia es un término propuesto por E.O. Wilson (1984), que se refiere a los fuertes lazos emocionales entre las personas y el mundo natural, que conjuntan el curso de la existencia humana en un mundo biocéntrico. Un reciente congreso organizado por la Universidad de Yale reunió a diversos científicos, físicos, ingenieros civiles, diseñadores y desarrolladores, con el fin de crear un nuevo diseño que logre reunir de manera eficiente y efectiva los vínculos entre
Sustainable development
la biofilia con las prácticas sustentables en la construcción, los vecindarios y los niveles comunitarios. El creciente interés en la biofilia y las dimensiones de la sustentabilidad humana coinciden con otros cambios sociales. En el ambiente laboral hay una notable preocupación acerca de la igualdad social y el acceso a los recursos compartidos, como la luz natural y el acceso al aire libre. Las grandes oficinas, alguna vez monopolizadas por los ejecutivos de alto nivel, han logrado compartir espacios para reuniones, mudando las oficinas de aquéllos al interior de la organización, lejos de las ventanas de la misma. En algunas otras organizaciones, con menores espacios y mobiliario más flexible, se implementan vías para apoyar la conciencia sobre dicho tema y la comunicación informal, así como el incremento de acceso a la luz del día y las vistas al exterior.
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inks with the performance of work are reasonably established, but the transition in terms of economic value is not very clear. A variable most promising, but poorly understood in the research area is the link between the characteristics of the construction, benefits and human organizational effectiveness. The high impact on the variables which affect the build-multiple benefits for the people who occupy the building as daylight, sunlight, human control over environmental conditions, and the connection with nature (trees, flower gardens and water) The challenge for them is to incorporate sustainable design elements, especially the nature in places where trees, gardens and parks are not really built. It is clear that improvements in the quality of air conditioning have reduced symptoms of illness and absenteeism of employees which generates high costs to the organization. The discussion on the subject is limited because it is considered as a
Desarrollo sustentable
The building design has a high impact on health and human wellbeing, as well as on job performance. There is evidence linking it to the economic value, income and value of individual buildings housing.
Características y atributos de los edificios vinculados con las necesidades y experiencias del bienestar humano Features and attributes of the buildings linked to needs and experiences of human well-being Experiencia/Necesidad
Experience/Need
Conexión con la naturaleza y los procesos naturales
Connecting with nature and natural processes
Oportunidad de practicar ejercicio de manera regular
Opportunity to exercise on a regular basis
Cambios vía sensor y variabilidad
Changes track sensor and variability
strategy to reduce risk instead of being part of the benefits that encourage improvements focused strategy. The growing interest in the “Biophilic” design looking for ways to incorporate the nature and characteristics of the design naturalist through the buildings, particularly in urban settlements. Biophilia is a term proposed by E.O. Wilson (1984) which refers to the strong emotional ties between people and the natural world that the current pool of human existence in a biocentric world. A recent conference organized by the Yale University attended by various scientists, physicists, civil engineers, designers and developers with the motive to create a new design that will bring together efficiently and effectively links between biophiilia with sustainable practices in the construction , neighborhoods and community levels. The growing interest in the biophilia and dimensions of human sustainability agrees with other changes in society. In the workplace, there is a significant concern about social equality and access to shared resources, such as daylight and outdoor access. Large offices once monopolized by senior executives, have managed to share spaces for meetings, moving the offices of senior executives within the organization, away from windows of the same. In some other organizations with fewer spaces and furniture are implemented more flexible ways of supporting awareness of this issue and the informal communication as well as increasing access to daylight and views to the outside.
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Control y elección sobre el comportamiento del ambiente
Control over the conduct of the election environment.
Apoyo social y a la comunidad
Social support and the community
Privacidad deseada
Privacy desired
Características y atributos del ambiente
Features and attributes of the environment
Luz solar; vista exterior a espacios naturales, clima y cielo, características de agua, jardines, plantas para interiores, vegetación, materiales naturales, etc.
Sunlight; Outside view to nature, weather and sky, water features, gardens, plants for interiors, vegetation, natural materials, and so on.
Escaleras interiores abiertas, atractivas vías para caminar, facilidades internas en el hogar para práctica del ejercicio, y elevadores skip-floor para incrementar el uso de las escaleras.
Stairs open interior, attractive paths for walking, internal facilities at home for practice exercise, and skip-floor elevators to increase the use of the stairs.
Luz solar, ventanas con vista al exterior, materiales seleccionados con sensor para experiencias mentales del usuario respecto al tacto, cambios visuales, colores, así como sonidos y olores placenteros. Espacios vitales, cambios a los niveles de luz y niveles moderados de complejidad visual.
Sunlight, windows overlooking the outside, selected materials with a sensor for mental user experiences with regard to the touch, visual changes, colors, and sounds and smells pleasant. Spaces vital, changes to the levels of light and moderate levels of visual complexity.
Control personal de condiciones del ambiente (luz, temperatura, ruido y ventilación). Habilidad para modificar y adaptar ambientes para adecuarse a sus necesidades personales y preferencias; múltiples configuraciones para desarrollar diversas actividades, tecnología de movilidad, habilidad para un rápido flujo de movimientos entre soledad y compromisos sociales y los espacios que mantengan a ambas direcciones.
Personal Control of environmental conditions (light, temperature, noise and ventilation). Ability to modify and adapt environments to suit your personal needs and preferences. Multiple configurations to develop a variety of activities, technology mobility, ability to rapid flow of movement between loneliness and social commitments and spaces to keep both directions.
Múltiples espacios compartidos, uso de artefactos y símbolos culturales e identidad de grupos, espacios de recreación y convivencia, señales para la prevención y cuidado del ambiente (mantenimiento, jardines, personalización y artesanía).
Multiple shared spaces, use of artifacts and cultural symbols and identity of groups, recreational spaces and coexistence, signals for the prevention and care of the environment. (Maintenance, gardens, customization and craftsmanship).
Habilidad y conjunto de materiales para lograr distanciamientos entre otros usuarios y espacios públicos con la extrema privacidad.
Skill and kit to achieve spacings between users and other public spaces with anonimicity.
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Consejo Mexicano de Edificación Sustentable
Por César Ulises Treviño MSc LEED AP Consejo Mexicano de Edificación Sustentable / Presidente World Green Building Council / Tesorero Bioconstrucción y Energía Alternativa / Director General utrevino@ mexicogbc.org
EL
DESPERTAR DE LA
CONCIENCIA ECOLÓGICA EN EL
SECTOR INMOBILIARIO Awakening ecological conscience in the real estate sector El reciente 2007 atestiguó el despegue de las tendencias ecológicas en los mercados inmobiliarios en el nivel internacional, y México no se sustrajo a estas corrientes vanguardistas.
E
n los últimos meses ha sido notorio el incremento de programas gubernamentales y disposiciones legales que refieren a la actividad de la construcción desde la perspectiva ambiental. Por ejemplo, el Programa Nacional de Vivienda Sustentable, liderado por CONAVI y de participación intersectorial con la SEMARNAT, SENER y los Institutos Estatales de Vivienda; las hipotecas verdes lanzadas por el INFONAVIT; los programas de ahorro de energía y energías renovables de la CONAE, entre otros. De modo similar, la temática más recurrente y preferida para eventos de carácter privado como congresos y exposiciones de las industrias del diseño, la construcción y los bienes raíces, ha sido además el desarrollo sustentable. Los sectores comercial, turístico e industrial parecen responder rápidamente a la imperante necesidad de realizar desarrollos que incluyan conceptos de planeación urbana sustentable, arquitectura bioclimática, eficiencia energética, ahorro de agua,
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materiales ambientalmente preferentes, así como calidad del aire en interiores con su consecuente impacto positivo en la salud y la productividad. La academia, en su función de formadora de profesionistas, actualiza los planes de estudio de las carreras de arquitectura, ingeniería civil, ingeniería mecánica y química, entre otras, con enfoque de conservación de recursos naturales. Son más comunes las especialidades en ingeniería ambiental y tópicos como el diseño solar pasivo, además de materiales o tecnologías alternativas de construcción. Más aún, los objetivos e indicadores que persigue la edificación sustentable se redefinen constantemente a la alza. Por ejemplo, EU, Europa y algunos países asiáticos buscan ya la creación de edificios capaces de generar más energía de la que consumen, y en términos generales, que neutralicen el impacto al medio ambiente en su completo ciclo de vida. Modelos de éxito han sentado precedente en el país, como es el caso de la nueva Torre Corporativa de HSBC, en la Ave. Reforma, de la Ciudad de México. Este edificio fue galardonado en noviembre de 2007 como el primero en América Latina con una certificación LEED™ Nivel Oro, prestigiado reconocimiento otorgado por el US Green Building
Council (www.usgbc.org) a las edificaciones que demuestran el cumplimiento de altos estándares internacionales de eficiencia energética y bajo impacto ambiental. Otros proyectos, algunos en etapa avanzada de construcción, buscarán también esta importante acreditación. Tal es el caso del complejo turístico de Loreto Bay, localizado en Baja California. Un reto para el crecimiento de esta ‘tendencia verde’ en el sector inmobiliario será demostrar el caso de negocio alrededor de los proyectos sustentables. En el extranjero, la existencia de subvenciones, incentivos fiscales y marcos regulatorios exigentes ha facilitado la adopción de mejores prácticas y tecnologías apropiadas para la construcción ecológica. Los primeros pasos firmes se han dado por empresas mexicanas comprometidas con su entorno y la calidad de vida de las comunidades donde operan. Los proyectos inmobiliarios pioneros en la aplicación de los principios de sustentabilidad, realizados con fundamento científico y respaldados con estudios ambientales y socio-económicos correspondientes, marcan un nuevo paradigma de desarrollo, generando confianza en las organizaciones públicas, las instituciones financieras y el usuario final.
Un reto para el crecimiento de esta ‘tendencia verde’ en el sector inmobiliario será demostrar el caso de negocio alrededor de los proyectos sustentables. No obstante, los primeros pasos firmes se han dado por empresas mexicanas comprometidas con su entorno y la calidad de vida de las comunidades donde operan. 45
Consejo Mexicano de Edificación Sustentable
2007 testified to the taking off of ecological trends in real estate markets around the world, and Mexico was not exempt from these cutting edge trends
I
n recent months the increase in government programs and laws related to construction activities from the environmental perspective has been very evident. For example, the National Sustainable Housing Program, lead by CONAVI, with inter-sector participation from SEMARNAT, SENER and State Housing Institutes; the green mortgages launched by INONAVIT; the energy savings and renewable energy programs from CONAE, among others. The most recurring and preferred topic for private events like congresses and exhibitions for the design, construction and real estate industries has been that of sustainable development. The commercial, tourist and industrial sectors seem to respond quickly to the prevailing need to carry out developments that include sustainable urban planning concepts, bioclimatic architecture, energy efficiency, water savings, environmentally friendly materials as well as interior air quality with its consequent positive impact on health and productivity. The academy, in its role forming professionals, updates the study plans of the architecture, civil engineering, mechanical and chemical engineering degrees among others, with a focus on the conservation of natural resources. Specialties in environmental engineering are more common as well as topics like passive solar design, in addition to alternative construction materials or technologies. Even more so, the objectives and indicators that follow sustainable housing are constantly redefined on the rise. For example, the US, Europe and some Asian countries are already looking for the creation of buildings capable of generating more energy than what they consume,
and in general terms, that neutralize the impact on the environment in their complete life cycle. Models of success have established a precedent in the country, such as the case of the new HSBC Corporate Tower in Reforma Ave, Mexico City. This building was awarded a prize in November 2007 as the first building in Latin America with a Gold Level LEED™ certification, a prestigious acknowledgement granted by the US Green Building Council (www.usgbc.org) to buildings that comply with high international standards of energy efficiency and low environmental impact. Other projects, some in an advanced construction stage will also seek this important accreditation. Such is the case of the Loreto Bay tourist complex, in Baja California. A challenge for the growth of this “green trend” in the real estate sector will be to demonstrate the case for business around sustainable projects. Abroad the existence of subsidies, tax incentives and strict regulatory frameworks have made the adoption of best practices and technology suitable for ecological construction easier. The first firm steps have been taken by Mexican companies committed to their environment and the quality of life of the communities where they operate. The real estate projects that are pioneers in the application of the principles of sustainability, carried out based on science and backed up with the corresponding environmental and socio-economic studies, mark out a new paradigm of development, generating confidence in public organizations, financial institutions and the final user.
A challenge for the growth of this “green trend” in the real state sector will be to demonstrate the case for business around sustainable projects. Nevertheless, the first firm steps have been taken by Mexican companies committed to their environment and the quality of life of the communities where they operate. 80
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Pulso inmobiliario
Por Raquel Ochoa Mar tínez raquelarre2001@yahoo.com.mx
¿
Resistencia de la economía mexicana
?
ante los nubarrones estadounidenses
Will the Mexican economy resist facing the black clouds of the US? La economía mexicana se mantiene moderadamente estable tras el preludio de la desaceleración-recesión en Estados Unidos y si bien la crisis hipotecaria, en ese país, aún no ha tocado fondo, México está en una posición favorable para enfrentar el entorno negativo internacional.
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as variables macroeconómicas, aunque modestas son positivas, y aunque se estimaba alcanzar en 2007 un crecimiento de 3.6% en el Producto Interno Bruto PIB, mientras que la inflación registrada fue de 3.8%, a la par, en el 2008 se prevé, oficialmente, que la economía interna registrará mayor dinamismo impulsado por la aprobación de la reforma fiscal, la cual implicará un aumento en la inversión productiva y el gasto social. A decir del presidente Felipe Calderón, uno de los objetivos de su gobierno es el de colocar al país en un nivel de infraestructura más competitivo; lo anterior significará el incremento del gasto en este rubro, beneficiando a los sectores de comunicación, transporte, agua y energía. Por el lado del sistema financiero se observa solidez, mientras en el comercio exterior el país ha diversificado sus mercados de exportación, situación que lo fortalece frente a las turbulencias de los mercados hipotecario y crediticio estadounidenses. Lo anterior, y con base a los Criterios Generales de Política Económica presentados por la SHCP en noviembre del 2007, permite vislumbrar que el 2008 será un año de crecimiento de 3.7% , a partir de los estímulos a la inversión pública y privada.
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Una de las actividades económicas que más contribuyó al crecimiento del PIB fue la industria de la construcción, que ha mantenido un ritmo de crecimiento importante en los últimos años (6.8% en 2006). Para el 2007 se esperaba un alza de 4.7% debido a la contracción de la capacidad de producción de esta actividad, originada por la tendencia histórica inercial del comienzo de sexenio, en una etapa de transición de una administración a otra. No obstante, la expectativa es que se reactive el ritmo de crecimiento de la actividad constructora impulsado por la derrama económica de los proyectos de inversión en infraestructura y vivienda que aplicará el gobierno federal. Entre los segmentos que mayormente detonaron el crecimiento de esta industria está la edificación y, particularmente, la reactivación de edificios para oficinas y centros comerciales, así como la vivienda, que en el 2006 alcanzó 54% en la participación de la edificación total. Se prevé que se mantenga esta participación para el 2008 al lograrse la meta de un millón de viviendas anuales. Consecuentemente con el auge de la edificación, las empresas constructoras y desarrolladoras que conforman este sector han registrado un desempeño positivo en su operatividad y rendimiento. Tal es el caso de
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ARA, GEO, HOGAR, HOMEX, SARE y URBI, entre otras.
Confianza y cautela
El país subió a la onda expansiva mundial de los bienes inmuebles y el sector continuará dando empuje a la actividad constructora nacional, con un crecimiento sostenido de entre 20% y 30% anualizado, según cifras de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef). En entrevista, Enrique Arias Zamarripa, director de registro y análisis financiero de esta institución, comentó que actualmente el mercado nacional está sano, en pleno desarrollo y no existen condiciones para que caiga en una sincronización con el estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense. A lo anterior hay que agregar el tamaño y la solvencia financiera de las empresas que integran el mercado inmobiliario mexicano, además de la solidez del sistema financiero y los excelentes niveles de capitalización y estándares internacionales que actualmente prevalecen en el país. No obstante el optimismo institucional sobre la fortaleza de la economía y en particular del ciclo inmobiliario mexicano, la fase expansiva puede llevar a la saturación
Pulso Inmobiliario
Variables Macroeconómicas
(%)
Estabilidad macroeconómica
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Variables Macroeconómicas
Reforma hacendaria Sin
Con
2007
2008
2008
PIB (var % anual) 1
3.6
3.5
3.7
Inflación (var % fin de periodo) 2
3.8*
3.0
3.0
Tipo de cambio (promedio)
11.0
11.3
11.2
Cetes 28 días (% , promedio)
7.2
7.1
7.0
Petróleo (dpb)
54.6
46.6
46.6
Reforma fiscal
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Sistema financiero sólido
20
Mayor gasto en infraestructura
15
Dinamismo interno de la economía
10
Opinión de los especialitas en economía del sector privado, recopilada de varias fuentes. Enero 2008.
Fuente: Criterios generales de Política Económica (CGPE) (1) estimado por la SHCP, 15-01-2008.
Debilidades para el crecimiento económico 2008
(%)
Desaceleracion en Estados Unidos
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Debilidad mercado externo y economía mundial
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Ausencia de cambios estructurales México
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Presiones inflacionarias
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Incertidumbre financiera internacional
6
(2) dato registrado por el Banco de México, 9-01-2008.
Opinión de los especialitas en economía del sector privado, recopilada de varias fuentes. Enero 2008.
del mercado y presentar sobreproducción. Según declaraciones de la Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios de México, ANAHM, los periodos de colocación de las hipotecas se han extendido e incluso disminuyó la demanda en 50%. Esto significa que el crecimiento acelerado de la oferta está rebasando a la demanda. A lo anterior hay que agregar los resultados arrojados por la encuesta más reciente realizada por el Banco de México a los Analistas Económicos del Sector Privado, en dicho instrumento, el clima de negocios y nivel de confianza para el año en curso es negativo. Para la gran mayoría de los encuestados (42%) el clima en los negocios empeorará en tanto 68% considera que la economía mexicana no mejorará en el primer semestre del año. Asimismo es importante considerar el escenario pesimista que se ha incrementado a medida que los indicadores de la economía estadounidense muestran mayores síntomas de desaceleración, como es el estimado para el último trimestre del 2007; así como la posibilidad de una recesión, es decir, tasas negativas en el primer semestre del año en curso; situación que, por supuesto, contagiará a la economía nacional. Las caídas del mercado de valores en el nivel mundial, durante las primeras tres semanas de enero, reflejan la incertidumbre en el futuro y el escepticismo de los inversionistas frente a las políticas anticíclicas del Banco Central (FED) –inyección de liquidez a las empresas y bancos, disminución de tasas de interés- y del Gobierno Federal–apoyo a los deudores hipotecarios y una reciente propuesta (al Congreso) de un paquete de estímulo a la economía de alrededor de 140 a150 mil millones de dólares (un punto porcentual de su Producto Interno Bruto), por medio de reembolsos de impuestos y estímulos a la inversión productiva. Por el contrario, en México se aumentaron los impuestos para una mayor recaudación y gasto público, en tanto en el veci-
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Composición del segmento de edificación (2007) Industria en general 46%
Otras 13%
Comercial, servicios y esparcimiento 2%
Vivienda 32% Oficinas y similares 7%
1. ¿Cómo considera que evolucione el clima de negocios?
no país el gobierno le apuesta al gasto del consumidor y a la promoción de la inversión empresarial, medidas consideradas con un mayor y rápido impacto en la economía. Las acciones monetarias y fiscales en Estados Unidos no se deben subestimar pese a que, en estos momentos, algunos analistas piensan que son insuficientes y tardías. Sin embargo, la historia muestra que los instrumentos de política económica si no han evitado la crisis, si han amortiguado su efectos negativos. El gran reto del gobierno federal mexicano es ejecutar el gasto con rapidez y eficiencia, para que el efecto multiplicador de la inversión pública contrarreste la influencia negativa internacional y, pueda lograrse el crecimiento estimado. Mientras que las expectativas optimistas del sector inmobiliario se verán impactadas por el entorno económico, el fantasma del estallido de la burbuja inmobiliaria y de la recesión recorre el mundo… ¿será el gobierno y el mercado mexicano capaz de neutralizarlos?
2. ¿Considera que la economía mexicana está mejor que hace un año?
Mejorará 19%
Empeorará 42%
Igual 39%
Fuente: Encuesta realizada por el Banco de México.
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Sí 40% No 60%
Fuente: Encuesta realizada por el Banco de México.
Pulso inmobiliario
The Mexican economy has remained moderately stable after the prelude of the deceleration of the recession in the United States and although the mortgage crisis in that country still has not reached rock bottom, Mexico is in a favorable position to confront the negative international environment.
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he macro-economic variables, although modest, are positive, and the Gross Domestic Product, GDP, was estimated to reach a growth of 3.6% in 2007, meanwhile inflation was recorded at 3.8%. At the same time, in 2008 it is officially predicted that the internal economy will record greater dynamism pushed by the approval of the fiscal reform which will imply an increase in productive investment and social expense. President Felipe Calderón has said that one of the objectives of his government is to place the country at a more competitive level of infrastructure; this will mean an increase in costs in this area, benefiting the communication, transport, water and energy sectors. In regards to the financial system, solidity is observed, while in exterior commerce the country has diversified its export markets, a situation that is strengthening facing the turbulence of the US mortgage and credit markets. This and based on the General Criteria of Economic Policy presented by the SHCP in November 2007, allows us to see that 2008 will be a year with 3.7% growth from the incentives for public and private investment. One of the economic activities that contributed most to the growth of the GDP was the construction industry, which has maintained a significant rate of growth in recent years (6.8% in 2006). In 2007 an increase of 4.7%is expected due to the contraction of the production capacity of this activity, caused by the historical inertial trend of the beginning of the six-year presidential term, in a stage of transition from one administration to another. Nevertheless, the expectation is that the rate of growth of construction activity will be reactivated, driven by the economic output of investment projects in infrastructure and housing that the federal government will apply. Among the segments that really detonated the growth of this industry you can find building and particularly the reactivation of buildings for offices and shopping centers as well as housing, which in 2006 reached 54% participation in total building. It is predicted that this participation will be maintained in 2008 by achieving the goal
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of one million houses per year. Consequently with the increase in building, the construction companies and developers that make up this sector have recorded positive results in their operation and performance. Such is the case of ARA, GEO, HOGAR, HOMEX, SARE and URBI, among others. Confidence and caution The country got onto the expansive global wave of real estate and the sector will continue to give a push to national construction activity, with a sustained annualized growth of between 20% and 30%, according to figures from the National Commission for the Protection and Defense of Financial Services Users (Condusef). In an interview, Enrique Arias Zamarripa, the Director of Admissions and Financial Analysis of this institution, commented that currently the national market is healthy, in full development and the conditions do not exist for it to fall into synchronization with the popping of the US real estate bubble. The size and financial solvency of the companies that make up the Mexican real estate market must be added to the previous information, as well as the so-
3. ¿Espera que la evolución económica del país mejore durante los próximos seis meses?
Sí 32% No 63%
Fuente: Encuesta realizada por el Banco de México.
4. ¿Cómo considera la situación del país? No sabe 50%
Buena 40%
Mala 10% Fuente: Encuesta realizada por el Banco de México.
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lidity of the financial system and the excellent levels of capitalization and international standards that currently prevail in the country. Despite the institutional optimism about the strength of the economy and in particular the Mexican real estate cycle, the expansive phase may lead to the saturation of the market and overproduction. According to declarations from the National Association of Mortgage Agents of Mexico, ANAHM, the periods of the granting of mortgages has been extended and the demand has even dropped 50%. This means that the accelerated growth of the supply is overtaking the demand. To this we must add the results shown by the most recent survey carried out by the Bank of Mexico for the Economic Analysts of the Private Sector. In this document, the business climate and the level of confidence for this year is negative. For the large majority of those surveyed (42%), the business climate will get worse as 68% consider that the Mexican economy will not improve in the first half of the year. It is also important to consider the pessimistic setting that has been increased as the indicators of the US economy show greater symptoms of deceleration, like the estimate for the last quarter of 2007; as well as the possibility of a recession, that is, negative rates in the first half of this year, a situation that of course will spread to the national economy. The falls in the values market at a global level during the first three weeks of January reflect the uncertainty in the future and the skepticism of investors facing the anti-cyclic policies of the Central Bank (FED) –injection of liquidity to companies and banks, reduction of interest rates- and from the Federal Government–support to mortgage debtors and a recent proposal (to the Congress) of a stimulus package to the economy of around 140 to 150 billion dollars (a percentage point of its Gross Domestic Product), through refunds of taxes and incentives to productive investment. However, in Mexico taxes were increased for greater collection and public expense, while in the neighboring country the government is betting on consumer expense and the promotion of business investment, measures considered with a greater and master impact on the economy. The monetary and fiscal activities in the United States must not be underestimated although at the moment, some analysts think that they are not enough and too late. However, history shows that the instruments of economic policy have not avoided the crisis, but they have mitigated the negative effects. The great challenge for the Mexican federal government is to execute the expense with speed and efficiency so that the multiplying effect of public investment counteracts the negative international influence and so that the estimated growth can be achieved. While the optimistic expectations of the real estate sector will be impacted by the economic environment, the ghost of the bursting of the real estate bubble and the recession travel around the world… Will the Mexican government and market be capable of neutralizing them?
AÑO 7 - NÚMERO 45