INMOBILIARE 48 by Editorial Mexicana de Impresos, S.A.

NEGOCIOS INMOBILIARIOS

/ REAL ESTATE BUSINESS

AÑO 8 - NÚMERO 48 - 50 PESOS

Mortgage credit in a stronger Mexico

La inflación y el sector de la vivienda en México

Inflation and Mexico’s Housing Sector

DRT Una empresa de vanguardia A Pioneering company

Autofinanciamiento de vivienda:

la otra opción

House leasing: the other option

César Pelli.

Máximo exponente de la arquitectura moderna Maximum representative of modern architecture

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Carta Editorial Editor’s Letter

Título de sección Español

Por Carlos A. Caicedo Zapata Cargo carlos@inmobiliare.com

nmobiliare Magazine cumple ocho años de estar brindando la más certera información sobre el sector de los negocios inmobiliarios, así como sus tendencias y expectativas, todo desde un punto de vista objetivo y global, con el firme compromiso de mantenerse siempre como un medio de imprescindible consulta para el profesional inmobiliario. De este modo, teniendo en cuenta la importancia que reviste la vivienda en sus diversas categorías dentro de esta industria, Inmobiliare Magazine dedica esta edición de octavo aniversario al análisis de los múltiples factores que propician su crecimiento en México y a escala internacional. Y cabe destacar que pese al entorno adverso, los estados de resultados de las compañías han demostrado un crecimiento sostenido en ventas, pues los mayores desarrolladores de vivienda presentan tasas de crecimiento que alcanzan los dos dígitos, además de que la disponibilidad de hipotecas ha desempeñado un papel decisivo en el sector de vivienda de nuestra nación. Sin duda, el desarrollo de los mercados hipotecarios, también presentado en estas páginas, ha sido el principal motor del sector en el país durante los años recientes. Incluso, los precios de vivienda se estima crezcan entre 2% y 3% en 2008 de acuerdo con Canadevi, a comparación del incremento de 18% de los precios de materiales de construcción. Otro tópico de interés para nuestros lectores puede ser el del autofinanciamiento, el cual ofrece una alternativa atractiva para la adquisición de una vivienda y cuyas características se presentan en este número. Por otra parte, destaca el mercado de la propiedad residencial turística, que el año pasado tuvo un valor de 6 mil 400 millones de dólares, representando 20% del total vendido durante 2007, con 32 mil millones de dólares, pues los compradores internacionales fueron el factor decisivo para el crecimiento del mismo en el territorio nacional. También, en Inmobiliare Magazine realizamos un Panel de discusión acerca de un mercado en plena expansión, el residencial en la capital jalisciense, Guadalajara, donde en los últimos dos años la inversión en bienes raíces fue un buen negocio, pues llegó a registrar en algunos casos incrementos en los precios de los inmuebles en 10%, en tanto hoy en la “Perla Tapatía” ya hay antecedentes sobresalientes que muestran una tendencia hacia la construcción vertical. Confiamos así que esta edición especial sirva como material de consulta y enriquezca el acervo de conocimientos sobre un sector tan dinámico en México como lo es el inmobiliario, tanto para especialistas como para aquéllos que se acercan a estos temas en pos de mayor información.

nmobiliare Magazine celebrates eight years of offering the most accurate information on the real estate business sector, as well as trends and expectancies, all this from a global and objective point of view, with the firm commitment to remain as an essential reference book for the real estate professional. This way, considering the importance of different categories of housings in this industry, Inmobiliare Magazine dedicates this eight anniversary edition to the analysis of the multiple elements that promote its growth in Mexico and on an international level. It is important to stress that in spite of the unfavorable surroundings, the balance sheets of the companies have shown a sustained sales increase, for the major housing developers present increase rates that reach the two digits, besides, the availability of mortgages has played a decisive roll in the housing sector in our country. No doubt, the development of mortgage markets, also presented in these pages, has been the principal promoter of this sector in the country during recent years. Even more, prices on housing are estimated to grow between 2 and 3% in 2008, according to Canadevi, in comparison with the 18% increase of the construction materials prices. Another interesting theme for our readers may be cofinancing, which offers an attractive alternative for the acquisition of housing and whose characteristics are presented in this issue. On the other hand, tourist residential property market stands out, which last year had a value of 6 thousand 400 million dollars, representing 20% of the total sold during 2007, with 32 thousand million dollars, and international buyers were the decisive factor for its growth in national territory. Also, in Inmobiliare Magazine we had a discussion panel about a market in frank expansion, the residence market in Guadalajara, the capital of Jalisco, where for the last two years, investment in real estate was a good business, registering increases in prices of 10% in some cases, while today in the “Perla Tapatia” there are records that show a tendency towards vertical construction. Therefore, we trust that this special edition works as a reference book and enriches the knowledge over such a dynamic sector in Mexico as real estate is, for experts as well as for those who approach these themes seeking for more information.

Érico García García Director General Inmobiliare Magazine

Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex / Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700 ; México D.F. Número 48 año 8. Publicación bimestral Junio-Julio 2008. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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Contenido/Content

8 14

48 Publisher & CEO Guiller mo A lmazo Garza guillermo @ inmobiliare.com

Noticias/News

Direc tor Gener al Er ico García García erico @ inmobiliare.com

Reporte Especial/Special Report

Vivienda turística en México Tourist housing in Mexico

Direc tor Comercial y Webmaster Emiliano García García emiliano @ inmobiliare.com

Comentario de Inversión/Investment Comment

La inflación y el sector de la vivienda en México

Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Z apata carlos @ inmobiliare.com

Inflation and Mexico’s Housing Sector

18 20 28 34 36

Editora Adjunta Mayra Rosa Á lvarez mayra @ inmobiliare.com

Reporte Especial/Special Report

Vivienda usada. Un mercado en crecimiento

Used housing a growing market

Editor Asociado Yamal Chamoun ychamoun @ escala.com.mx

Panel de discusión Inmobiliare/Inmobiliare discussion panel

La apertura de la construcción no se detiene

The liberalization of construction does not stop

Client Ser vice s Manager Carolina López clopez @ inmobiliare.com

Legal/Legal

Las playas de México y su desarrollo inmobiliario

Eduardo Ramirez Ogar r io eramirezo @ inmobiliare.com

Mexican beaches and Real Estate development

Direc tor Jur ídico Paolo Suro paolosuro @ sat ya.com.mx

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

KIMCO. Gigante portafolio de centros comerciales KIMCO. Giant portfolio of commercial centers Reporte Especial/Special Report

Autofinanciamiento de vivienda. La otra opción House leasing. The other option

Crédito hipotecario en un México fortalecido

HSBC México Institución de Banca Múltiple.

Reporte Especial/Special Report

Mortgage credit in a stronger Mexico

Reporte Especial/Special Report

César Pelli. Máximo exponente de la arquitectura moderna Cesar Pelli. Maximum representative of modern architecture

Proyectos de playa: ¿cómo transformar las condicionantes en oportunidades?

Beachfront projects: how to transform conditioning elements into opportunities?

Directorio Inmobiliare

Grupo Financiero HSBC

Tendencias de Construcción/Construction Trends

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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisiment Section

D.R.T. Una empresa de vanguardia D.R.T. Pioonering company

Tecnología/Technology

Información, una de las claves del éxito en la empresa inmobiliaria

Information, one of the keys to success in the real estate business

Hipoteca + predial= un solo pago

Consejo Mexicano de Edificación Sustentable/Mexico Green Building Council

Agenda Pública/Public Agenda

Mortgage Plus State tax: One Payment

Certificación LEED™, efectiva herramienta en la transformación del mercado inmobiliario hacia la sustentabilidad LEED™ certification, effective tool in the transformation of real estate market towards sustainability

Agenda Pública/Public Agenda

Mercado inmobiliario en Guadalajara: características y oportunidades Real Estate Market in Guadalajara: characteristics and opportunities

Agenda Púbica/Public Agenda

Región Centro País. Hacia un posicionamiento estratégico

The Central Region. Toward a strategic positioning

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Arte/Art

G.A.P.A En vida y sentimientos Genaro Pimentel Arte/Art

Edwin Rojas y el realismo fantástico

Consejo Editor ial Abraham Metta / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara / Jorge Lizan Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia Jorge Longoria Treviño Elliot Bross / Javier Llaca Antonio Elosua / Eduardo Güemez Colaboradore s A raceli Cano acano @ inmobiliare.com Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo @ emisa.info Suscr ipcione s suscripciones @ inmobiliare.com Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc . Inmobiliare Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia @ inmobiliare.com Concepción Méndez concepcion @ inmobiliare.com Gerente Ser vicio a Cliente s Tr aduccione s Mar ía C . V ives Rosie M. Ogrodnik Fotogr afía Feder ico de Jesús Sánchez dejesus @ inmobiliare.com Fotogr afías Monter rey Selma Fer nández info @ selmafernandez.com Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent @ inmobiliare.com Galer ía y Promoción de A r te pintura @ inmobiliare.com O f icinas M exico City +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 +52(55) 2454-4584 al 87 Monterrey +52(81)8000-7150 Fax: +52 (81) 8000-7085 Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 ventas@emisa.info / www.emisa.info

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Noticias Inmobilare

Pedidos de hipotecas en EU retroceden

Negocio de vivienda, saludable

a vivienda en México está comportándose de forma saludable respecto a la situación inmobiliaria que se vive en Estados Unidos. En suelo mexicano 270 mil 610 personas ejercieron entre enero y el 27 de julio de 2008 su crédito de Infonavit, 20% más respecto al mismo periodo de 2007. La oferta registrada significa 11% más de la reportada en el mismo lapso de 2007. La derrama económica nacional por el ejercicio de estas hipotecas fue de 81 mil 490 millones de pesos. (Fuente: El Universa/31 de julio 2008)

Healthy Housing Business

Mexico´s housing business is healthy compared to the Real-Estate situation the United States is living in México, 270 thousand 610 people exercised between January and July 27 of 2008. Their Infonavit credit, 20% more than in the same period of 2007. The nationwide economic spill of this mortgages was of 81 thousand 490 million pesos. (Source: El Universal/July 31st, 2008)

a Asociación de Banqueros Hipotecarios de EU (MBA, por sus siglas en inglés) dijo que su índice desestacionalizado de actividad de solicitudes hipotecarias bajó 14.1%, a 420.8 puntos en la semana concluida el 25 de julio. El índice desestacionalizado de la MBA sobre las solicitudes de refinanciación se derrumbó 22.9% a 1,074.4. La lectura de la MBA sobre las peticiones de préstamos para la compra de casas disminuyó 7.8%, a 309.5. (Fuente: CNN/Expansión/30 de julio 2008)

Orders for mortgages in US jumps

The MBA (Mortgage Bank Association) seasonally adjusted index of activity of mortgages lowcred 14.1% to 420.8 points in the week of July 25th. The MBA on applications of refinancing were collapsed 22.9% to 1,074.4. The MBA reading of credit diminished of house sales lowerd 7.8% to 309.5 (Source: CNN / Expansion /July 30th 2008)

Hay fortaleza en el mercado de fusiones en AL

l mercado de las fusiones y adquisiciones en América Latina sigue siendo “próspero”, en especial en Brasil y México, aseguró la firma Mergemarket, que auguró un futuro similar para la región, de cara a los próximos 12 meses. La firma especializada, consultora del grupo Financial Times, encargada de monitorear fusiones y adquisiciones, difundió ayer en su reciente reporte el dinamismo en este campo en América Latina. Así, 62% de los encuestados considera adquisiciones estratégicas en la región de cara a los próximos 12 meses. 78% dijo que los acuerdos de mediano tamaño —que no exceden los 250 mdd— serán los que más se den en 2009. (Fuente: NTX/22 de julio 2008)

Fusion market prosperous in LA

Strong market fusion the Latin American merge market is still prosperous specially in Brazil and México assures merge market firm who wish a similar future for the next 12 months, The specializing firm consultant for the Financial Times, charge of monitoring fusions and acquisitions said yesterday in the recent report the Latin American dynamics in this field 62% of the respondents consider acquisition strategies in the region will face the following 12 months 78% said the medium agreements that do not exceed 250 million dollars will be the most solicited in 2009. (Source: NTX/22 de julio 2008)

El “boom” inmobiliario en México atrae la inversión extranjera

l potencial de crecimiento del mercado inmobiliario en México, especialmente en el sector de viviendas residenciales, ha comenzado a atraer una fuerte inversión extranjera al país. (…) Según datos de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios, se espera para los próximos meses una inversión cercana a los 6 mil mdd. La mayoría de este capital iría destinado al desarrollo de locales de oficinas, vivienda residencial y centros comerciales (…). (Fuente: www.americaeconomica.com)

Mexico´s real estate boom attracts foreign investments to its market

Potential growth, specially in residential housing sector, has begging attracting strong foreign investments according to data from the Mexican Association of Real Estate Funds, waits for the following months an investment of 6 million dollars. The majority of capital is destined for office developments, malls and residential housing. (Source: www.americaeconomica.com)

Busca Carlyle socio inmobiliario

rimero fue el negocio de adquisiciones y fusiones de empresas mexicanas, ahora The Carlyle Group lanza una filial enfocada en asociarse y financiar proyectos inmobiliarios. La nueva filial, denominada Carlyle Latin America Real Estate Partners, abrió sus oficinas simultáneamente en México y Brasil. A través de su filial inmobiliaria, The Carlyle Group cerró en 2007 cerca de 99 adquisiciones de inmuebles en Asia, Europa y EU, por un monto de 10 mil 900 mdd. (Fuente: Reforma/21 de julio 2008)

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Carlyle seeks real estate partner

First was the business fusion of Mexican companies now the Carlyle Group Launches an alliance focured in financing and partners in Real Estate projects. The new alliance called Carlyle Latin America Real Estate Partners opened offices in México and Brazil through its subsidiary real estate. The Carlyle Group closed in 2007 close to 99 real estate acquisitions in Asia, Europe and U.S. for the amount of 10 thousand 900 million dollars. (Source: Reforma, July 21st 2008)

Reporte Especial

Por Araceli Cano canoara @ hotmail.com

Tourist Housing In Mexico El tener una segunda casa para ir en vacaciones, o incluso los fines de semana, se está convirtiendo en una alternativa de vida y de inversión para muchas familias. Y es que el contar con una propiedad de descanso antes era un lujo que sólo se daban las personas con un alto poder adquisitivo, pero en la actualidad hay muchas opciones para contar con una vivienda en un sitio diferente a donde vivimos, aunque por lo general, cercano.

sí, podemos adquirir directamente una casa o departamento en alguno de los desarrollos que surgen regularmente en los diferentes destinos turísticos de México, o comprar un tiempo compartido o bajo el régimen de propiedad fraccional. Cabe mencionar que la diferencia con el tiempo compartido es que la propiedad fraccional es una inversión y no sólo un derecho de uso. De hecho, a través de un fideicomiso se divide la propiedad del inmueble en partes iguales, y se organizan las semanas del año para habitar la residencia. Hoy por hoy, los destinos de playa siguen siendo los preferidos. Sin embargo, cada vez más ciudades, por supuesto, con vocación turística, se incluyen a la lista de sitios de descanso. En los años 50, 60 y 70 del siglo XX varios hoteles abrieron sus puertas al turismo en Acapulco, Guerrero, nuestro destino por excelencia en ese entonces, pues comenzó a

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acaparar la atención mundial por la belleza de la Bahía de Santa Lucía. Y vaya que en aquellos primeros años tomaba dos días, desde el Distrito Federal llegar a Acapulco, por lo que las autoridades promovieron la ampliación de la carretera y el aeropuerto. En la actualidad, muchos otros destinos se han sumado a Acapulco, rebasando incluso a este puerto en el ranking de los más buscados; así, tenemos el caso de Puerto Vallarta, Los Cabos, Cancún, Cuernavaca, Puerto Peñasco, San Miguel Allende y Mazatlán, entre otros.

Un notorio auge

Uno de los mercados que tuvo un mayor crecimiento pasando de menos de mil unidades vendidas en el 2001 a 18 mil en el 2007 fue el de la vivienda turística, afirmó Gene Towle, socio director de Softec. Añadió que el mercado de la propiedad residencial turística –que el año pasado tuvo

un valor de 6 mil 400 millones de dólaresrepresentó 20% del total vendido durante 2007 (32 mil millones de dólares), y los compradores internacionales representaron el factor decisivo para el crecimiento del mismo (52.5% respecto a 2006). “Y si bien se ha reducido el ritmo de venta, el mercado no se ha colapsado, lo que indica también que México sigue siendo un productor de bajo costo de propiedades en playas como Puerto Vallarta –que por cierto fue el destino líder en ventas-, donde el m 2 de tierra está en 3 mil dólares aproximadamente, comparado con mercados como el de Miami donde el costo por m 2 está por arriba de los 15 mil dólares”. Al respecto, Marcos Goldfried, director general de la exposición Mint Cancún 2008, realizada en junio, comentó que México sigue siendo una opción interesante para el mercado estadounidense, debido a que comprar una casa vacacional en nuestro país es más barato que en la Unión Americana. “Los estadounidenses que no están comprando una segunda casa en destinos turísticos ante los temores por la desaceleración económica que vive su país sí podrían venir a México”. De acuerdo con un estudio de Softec, el valor de la vivienda residencial turística se incrementará debido a que en México y en el mundo existen grupos de desarrolladores que están promoviendo este tipo de vivienda en todos los destinos turísticos del mundo. Gene Towle dijo que aún con la desaceleración de los mercados internacionales de bienes raíces se prevé que las ventas de propiedades vacacionales seguirá arriba de las 600 mil unidades anuales, y nuestro país puede capturar hasta 10% de este mercado por su posición geográfica y atributos físicos.

Reporte Especial

PROYECCIONES MERCADO VACACIONAL 50,000

Veracruz Vallarta Tijuana San Felipe Puerto Peñasco Mazatlán Los Cabos Loreto La Paz Ixtapa Cuernavaca Cancún Acapulco

45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000

Año

Por supuesto, advierte, siempre y cuando los destinos y los desarrolladores cumplan con las expectativas de los clientes, las cuales están cambiando en cuando a tipo de propiedad, ocupación, duración de estadía, uso, servicio y como espera ser tratado. Puntualizó que siendo el mercado vacacional el de mayor crecimiento en México en los próximos años se estima que las ventas anuales pueden llegar hasta los 18 mil millones de dólares en cinco años. “Su desempeño futuro depende de que se hagan las inversiones pertinentes en infraestructura y planeación”. Además, consideró que este mercado debe continuar creciendo por otros 10 años, por lo menos, antes de llegar a su curva de saturación. Por su parte, un estudio de Grupo RCI menciona que la propiedad vacacional de lujo en México registró un aumento promedio de 46.6% en 2007 y todo indica que este año la demanda seguirá creciendo.

México, un imán de desarrollo

De acuerdo con el Libro informativo de la propiedad vacacional 2007, de la región que comprende México, el Caribe y Centroamérica, nuestro país concentró 69% de ese tipo de propiedades. Lo anterior quiere decir que se crearon 44 nuevos desarrollos en diversos destinos, especialmente en Cancún, donde el crecimiento fue de 200%, y Los Cabos, con 80%. Con base en información de este análisis, la mayor parte de los propietarios son estadounidenses (82.5%), seguidos de los latinoamericanos (15%) y europeos (2.5%). Esto se puede explicar, señala, por el alto número de ciudadanos estadounidenses y europeos que van llegando a su edad de retiro con disponibilidad de recursos económicos. RCI destaca que la demanda podría provenir, sobre todo, de los baby boomers (norteamericanos en edad de retiro con altos recursos económicos). No obstante la desaceleración de la economía estadounidense se estima que las atractivas tasas de interés en México, el costo de la tierra –bajo para ellos- y, sobre todo, la certeza a largo plazo en la estabilidad del

país, podrían ser un 308.3% y San Miguel de Allende 47.7%. El informe sobre La migración de jubifactor que incentive la adquisición de se- lados de EU a México y Panamá, afirma que estos tres sitios son las ciudades no fronterigundas casas. "80% de las vi- zas en donde existe la mayor concentración viendas en playa fue de estadounidenses retirados y que poseen adquirida por extran- una propiedad. Refiere que en Chapala hay poco más de 3 jeros, principalmente de Estados Unidos y mil 500 jubilados, en Mexicali casi 3 mil, TijuaCanadá, donde el pre- na y Monterrey con mil cada una, Los Cabos es cio promedio de las lugar de residencia de 939, seguidos de Ciudad Número de unidades unidades fue de 350 Juárez con 810; Playas de Rosarito con 685; San Fuente: Softec mil dólares", indica Miguel de Allende, 650 y Zapopan con 645. El documento menciona que la tendenGene Towle. Y ya que hablamos de los estadouniden- cia será creciente para los próximos años y ses que gustan de comprar su segunda casa México podría tener un mercado de vivienda en México, de acuerdo con un estudio de turística con un valor estimado entre 100 mil BBVA Bancomer, la llegada de un millón de y 150 mil millones de dólares anuales. La principal clientela serían estos retirababy boomers a México ha rebasado la infrados estadounidenses, grupo de alrededor estructura y los servicios existentes. En su reporte de la Situación Inmobiliaria de 60 millones de personas de entre 42 y 60 2007, los analistas de la institución indican años, de los cuales una tercera parte cuenque existe un déficit de servicios como ca- ta con ahorros suficientes para comprar una rreteras, puertos, hospitales, sucursales ban- casa en el extranjero. Según la National Association Realtors carias, tiendas departamentales, etc., ya que en algunos casos se construyen proyectos (NAR), los estadounidenses están compranen zonas casi desérticas, como es el caso de do alrededor de un millón de propiedades de todo tipo fuera de su país cada año. Puerto Peñasco. "La construcción de infraestructura será el mayor reto que tendrá México para apro- A second home for vacationing or to vechar el potencial de los jubilados de Esta- go on the weekend, has become a dos Unidos”. life alternative and an investment for Los baby boomers se han convertido en many families to count with a vacauno de los participantes más activos en la tion property is considered a luxury compra de vivienda vacacional, que actual- that only gave wealthy families could mente ronda las 10 mil unidades, a decir de have but now there are many options BBVA Bancomer, y agrega que la mayoría del to count with another property besidesarrollo del mercado inmobiliario turístico des the one we live in even though gese ha concentrado en el Pacífico. nerally is close by. El análisis establece que este segmento tiene un gran potencial, pues en los próximos his way we can purchase apartment or a house 20 años se van a incorporar un millón 200 in one of the developments that regularly surmil personas con un ingreso anual de 75 mil ge in different Mexican tourist destinations, dólares, superior al promedio del americano, or buy a timeshare or fractional property regime. quienes desean adquirir una segunda vivienMentioning the difference with the timesda, ya sea fraccional o como propietarios. hare and the fraction property is that this last Según un encuesta entre baby boomers, PROYECCIONES MERCADO VACACIONAL 57% de los jubilados Ventas P royec tada opta por las propiedades fraccionadas, $20,000 15% son propietarios, $18,000 y 28% tiene más de un $16,000 bien inmueble. $14,000 Según el Instituto de Política Migratoria $12,000 (MPI, por sus siglas en $10,000 inglés) del gobierno $8,000 de Estados Unidos, los $6,000 destinos elegidos por $4,000 l os e s t ad ounid e nse s jubilados son la zona $2,000 $del Lago de Chapala, 2005 2006 2007 2008 2009 2010 que tuvo un aumento Fuente: Softec de 581.4%, Los Cabos

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La construcción de infraestructura será el mayor reto que tendrá México para aprovechar el potencial de los jubilados de Estados Unidos.

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Reporte Especial

one is an investment not only a right to uses in fact, with a trust the property is divided in equal parts and the weeks of the year are organized to reside the property. Today beach destinations are preferred however, more cities; with tourist vacation of course sum up to the preference lists for vacationing. In the 50, 60 and 70´s of the XX century hotels opened their doors for tourists in Acapulco, Guerrero, our most excellent destination at the time which started grabbing world attention because of the beauty Santa Lucia´s bay even though in those days it took 2 days to get to Acapulco from México city these fore authorities promoted the building of a high way and the airport. Today other destinations have summed up to Acapulco even including outstripping the ports ranking of the most saught after that is the case of Puerto Vallarta, Los Cabos, Cancun, Cuernavaca, Puerto Peñasco, San Miguel Allende and Mazatlan among others.

A notorious boom One of the markets that had major growth, selling less than 1 thousand units in 2001 to 18 thousand in 2007 was tourist housing gene towel partner and director of Softec adding that the property market of residential tourist last year had a value of 6 thousand 400 million dollars representing 20% sales in total sold during 2007 (32 million dollars) and international buyers represented a decisive factor for such growth (52.5 % in 2006) Even though sales have reduced, the market has not collapsed, which indicates that México still has low cost production of beach properties like Puerto Vallarta that by the way was the destinations sales leader where the M 2 of land is at approximately 3 thousand dollars. Marcos Goldfried, general manager of Mint Cancun expo 2008, that took place in June said that Mexico is still an interesting option for the U.S market, because purchasing a vacation home in this country is still cheaper than in the U.S Americans that are not purchasing second homes in tourist destination because of the tear of the economic relevance the country is living could therefore come to México. The Americans that are not purchasing a second home in tourist destinations have economic fear that their country lives, they could come to México. According to the Softec study, the tourist housing prices will increase in México and the rest of the world, there exists groups of developers that are promoting these type of developers that are promoting these type of tourists destinations housing developments throughout the world. Gene Towel said even with the relevance of the real estate international markets it is believed the vocational property sales will continue to rise, more than 600 thousand unit annually and our country can capture 10% of the market because of its geographic position and physical attributes of course the destinations and developers have to meet the clients´ expectations, are constantly changing in the type of properties conditions time of use, services and how they wish to be treated. Reassuring México is the vocational market with most growth. México estimated annual sales could top 18 thousand dollars in the next 5 years.

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Preferencias Inmobiliarias de Baby Boomers en EU Mercado de segunda residencia Propietarios de segunda vivienda (% del total)

15%

Propiedad de viviendas fraccionales (% del total)

57%

Propiedad en renta (% del total)

58%

Tiempo de habitación esperada (años)

Más de una propiedad en vivienda (total)

34%

Área promedio en propiedad de suelo

20,000 m2

Valor promedio segunda residencia

$ 197,341

Pago anual hipotecario promedio

$ 13,456

Fuente: BBVA Bancomer con datos de MBA, NAR, Realtors

The future performance depends on marking the right investments in it´s planning and infrastructure. Also considering, the market will continue growing the next 10 years at least before saturating. On the other hand Q Group RCI study mentions Mexicans luxury vacation properties registered a 46.6% Growth in 2007 indicating the growing demand for this year.

Mexico, a development magnet According with the informative book of vacation properties 2007 the region conformed of México the Caribbean and Central America México concentrates 69% of these types of properties. These means there are 44 new developments created in different destinations especially in Cancun, where the growth was of 200% and Los Cabos with 80%. Based on the information analysis, the largest part of property owners are Americans (82.5%) followed by latin americans (15%) and European (2.5%) explains the high number of U.S citizens and Europeans that are retiring age with economic possibilities. RCI highlights the demand could be coming specially from the baby boomers, (north Americans at retiring age with high economic status) never the less the slowing U.S economy and attractive Mexican interest rates, cost of land, low for them and above all the countries long term stability could be an incentive factor them to purchase their second home 80% of beach homes where purchased by foreigners specially U.S and Canada where the average cost per unit is 350 thousand dollars says gene towel. Americans that like to purchase their second home in México, according to a BBVA Bancomer study shows the coming of 1 million baby boomers to México has outstripped the infrastructure and existing services. In a report of situation inmobiliaria 2007 (real estate situation 2007) the institutes analysts indicated the existing deficit of services like highways, ports, hospitals, banks, malls, etc, because in some cases the construction took place in deserted areas like is the case of Puerto Peñasco. The infrastructures´ constructions is the greatest challenge that México will have to take advantage of the coming of U.S retired citizens. The baby boomers have become one of the most active candidates in the purchasing of vocational housing, that today rooms 10 thousand units says BBVA Bancomer and adds, the mayority of tourist real estate market development has concentrated in the Pacific.

The analysis established in this segment has great potential for in the next 20 years 1,200,000 people will incorporate with an annual income of 75 thousand dollars, greater than the average American income, that wish to purchase a second home either fractional or as owners. A baby boomers inquiry says 57% of the retired purchase fractional properties 15 % are owners and 28% have more than one property. The U.S Government (MPI) Instituto de Politica Migratory, establishes the destinations chose by the retired Americans are in the area of lago de Chapala which had a rise of 581.4%, Los Cabos 308.3% and San Miguel de Allende 47.7% The report of the migration of retired Americans to México and Panama confirms that these three sites are the cities (not borders) is where the greatest concentration of retired Americans are and own a property. Referring to Chapala with more than 3 thousand 500 retired, in Mexicali 3 thousand Tijuana and Monterrey with 1 thousand each residing in Los Cabos are 939 followed by Ciudad Juarez with 810 Playas de Rosarito with 685, San Miguel de Allende 650 and Zapopan with 545. The documents mentions the growing tendency for the coming years and México could have a tourist housing market with an estimated value of 100 thousand and 150 millions of dollars annually. Being the retired Americans the principal group of approximately 60 millions people between 42 to 60 years old, which one third counts with sufficient savings to purchase a foreing home. (NAR) National Association Realtors says Americans are purchasing approximately 1 million properties of all lands outside of the U.S annually.

Entidades con Desarrollos Inmobiliarios para Retirados Baja California: San Felipe, Los Algodones, Rosarito Baja California Sur: La Paz, Los Cabos, Todos Santos, Loreto Sonora: Puerto Peñasco, Bahía Kino, San Carlos Sinaloa: Mazatlán Colima: Comala Nayarit: Nuevo Vallarta, Punta Mita Jalisco: Ajijic, Chapala, Puerto Vallarta Guerrero: Punta Ixtapa, Taxco, Acapulco Guanajuato: Guanajuato, San Miguel de Allende Morelos: Cuernavaca Fuente: BBVA Bancomer

Título de sección Comentario de Inversión Español

Por Paulo Gomes, CFA Vicepresidente, PREI Latin America paulo.gomes @ prudential.com

Inflation and Mexico’s Housing Sector Las presiones inflacionarias en el mundo están cambiando la dinámica interna de los mercados locales. El incremento en la demanda de los países emergentes se ha traducido en un boom de los precios de los insumos de construcción.

l comercio internacional y los mercados financieros han causado que los países importen inflación de otras partes del mundo a través de los bienes primarios. Los precios del acero, cemento, cobre y petróleo, por ejemplo, han incrementado en gran medida y han estado afectando las estructuras de costos de los desarrolladores de bienes raíces. Los eventos económicos internacionales recientes han causado un incremento en la inflación de precios de bienes primarios en todo el mundo, así como condiciones crediticias más astringentes. Se espera que la economía norteamericana crezca 1.6% en 2008 y que los mercados financieros sigan siendo afectados por la incertidumbre creada por la crisis subprime del país. Este contexto ha llevado a una modificación de las proyecciones de inflación del Banco de México. La inflación se esperaba que estuviera entre 4.25% y 5% en 2008 y ahora la inflación es estimada entre 5.25% -6% para el mismo periodo. La revisión de las estimaciones de inflación se debe a la reciente expectativa del alza en los precios de bienes primarios durante los siguientes meses. El Banco de México también ha modificado su pronóstico de crecimiento del PIB de 2.4% -2.9% para el 2008 a 2.25% -2.75%. En su conjunto, las presiones inflacionarias, el bajo crecimiento de la economía de Estados Unidos y de México y las condiciones crediticias adversas deben afectar al sector de vivienda de México. En México los costos de construcción han aumentado 18% en los últimos cuatro meses. Desde enero, los precios del cemento han aumentado en promedio 8%, del acero más de

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50% y del cobre 43%. Más aún, los precios del petróleo que eran menores a $100 hasta el mes de febrero alcanzaron un máximo de $147 por barril a mediados de julio. Se espera que las compañías empiecen a buscar sustitutos directos para mitigar el efecto del alza en precios. Sin embargo, en el corto plazo continuarán enfrentando altos precios. Los incrementos en los precios de insumos de la construcción han mantenido a los desarrolladores de bienes raíces bajo presión. La reducción en los márgenes de utilidad ha llevado a los desarrolladores a transferir parcialmente el incremento en los precios al consumidor final. Sin embargo, la demanda de bienes raíces es más sensible a cambios en precios que la demanda de insumos de los desarrolladores, lo que ha llevado a éstos últimos a absorber la mayor parte del alza en precios. Los precios de vivienda se estima crezcan entre 2% y 3% en 2008 de acuerdo con Canadevi, a comparación del incremento en 18% de los precios de materiales de construcción. Los incrementos en precios deben ser más evidentes en los sectores de mayor ingreso. Los constructores de vivienda pueden compartir una mayor parte del costo en dicho sector, ya que la demanda es menos elástica. Por otro lado, los desarrolladores que se enfocan en el segmento de bajo ingreso no podrán incrementar precios de manera similar, lo cual reducirá los márgenes de utilidad significativamente. A pesar del entorno adverso, una fuerte demanda de vivienda significa una prospectiva positiva para el sector. Los estados de resultados de las compañías han demostrado un

crecimiento sostenido en ventas. Los mayores desarrolladores de vivienda presentan tasas de crecimiento que alcanzan los dos dígitos. La disponibilidad de hipotecas ha desempeñado un papel decisivo en el sector de vivienda de México. El desarrollo de mercados hipotecarios ha sido el principal motor del sector de vivienda en el país en los años recientes. El volumen de créditos hipotecarios creció 102% en los primeros cuatro meses del año de acuerdo a la CONAVI. El Infonavit, que ha sido responsable del 38.1% de las hipotecas financiadas en el segundo trimestre del 2008, anticipa financiar 500,000 casas en 2008, 9% más que en 2007. Los oferentes privados de hipotecas se preparan para la futura demanda. Las compañías emitieron más de 1.7 billones de dólares en bonos y pagarés en el segundo trimestre aceptando términos menos favorables como resultado de las condiciones adversas del sector financiero internacional. El sector bancario ahora ofrece productos hipotecarios que no requieren un enganche y que ofrecen mayor flexibilidad a los consumidores. Las instituciones financieras se están enfocando en el potencial a largo plazo de México, ya que el país tiene tendencias demográficas muy favorables. La población mexicana crece al 1.14% anual comparado a 0.23% en los países en desarrollo de acuerdo al U.S. Census Bureau. Adicionalmente, México tiene una población muy joven, aproximadamente 39.4% de la población tienen menos de veinte años, lo cual significa que serán consumidores de vivienda en los próximos veinte años. La demanda actual es muy amplia, ya que los consumidores representados

Investment comment English

por la población que actualmente tiene entre 20 y 30 años corresponde a 17.3% del total de habitantes del país. Una fuente importante de riesgo del sector residencial es el alza en las tasas de interés, ya que afectará de manera negativa la demanda hipotecaria. La inflación ha forzado al Banco de México a adoptar una estrategia defensiva y ha incrementado las tasas de interés en 0.5% en los últimos seis meses. Adicionalmente, el banco central ha tomado una postura más rigurosa en sus comunicados señalando que futuras alzas en las tasas de interés son posibles. Hasta ahora los desarrolladores han sido exitosos dado su incremento en ventas a pesar de que los altos costos los han dejado con menores márgenes de maniobra. Es importante estar atento al entorno económico en los próximos meses, sin embargo, en su conjunto, la prospectiva para el sector residencial mexicano se mantiene positiva.

Inflationary pressures worldwide are changing the internal dynamics of local markets. Rising demand from emerging countries has led to a boom in the prices of construction inputs.

nternational trade and financial markets have caused countries to import inflation from other parts of the globe through commodities. Steel, cement, copper and oil, for example, have all suffered large increases and have been pressuring cost structures of real estate developers. Recent international economic events have led to an increase in inflation of commodities worldwide as well as more stringent credit conditions around the globe. The U.S. economy is expected to grow only 1.6% in 2008 and financial markets are likely to remain adversely affected given the uncertainty created by the country’s subprime crisis. This context has led to a revision in the inflation figures projected by Mexico’s Central Bank. Inflation in Mexico was expected to remain between 4.25% and 5% in 2008, and now inflation is estimated between 5.25% and 6% for the same period. The revision in inflation figures is due to the recent assessment that inflation of commodities is yet to reach its peak. The Mexican Central Bank has also revised its projections for GDP growth from 2.4%-2.9% for 2008 to 2.25%-2.75%. Altogether, inflationary pressures, lower growth of the U.S. and Mexican economies and more stringent credit conditions should affect the Mexican housing sector. In Mexico, construction costs have surged 18% in the past four months. Since January, cement prices increased by an average of 8%, steel by more than 50% and copper by 43%. Furthermore, oil prices, which traded below $100 until February, have peaked at $147 per barrel in mid July. Albeit it is expected that companies will start to look for direct substitutes to mitigate the effects of higher prices, in the short term at least, they will continue to be subject to high prices.

Price increases for construction inputs have kept real estate developers under pressure. Shrinking profit margins have forced developers to partially pass through price increases to consumers. However, consumer demand is much more sensitive to price changes than producer’s demand for inputs, which has caused developers to absorb the largest share of the increases. Housing prices are expected to rise between 2% to 3% in 2008 according to Canadevi, a much milder rate than the overall 18% increase in construction materials. Price increases should be more evident on the upper income sectors. Homebuilders are

Mortgage availability has played a decisive role in supporting housing demand in Mexico. The development of mortgage markets has already been the main driver of the Mexican housing sector in recent years, and has continued to do so in 2008. The volume of mortgages was up 102% in the first four months of the year, according to data by Conavi. Infonavit, responsible for 38.1% of the mortgages financed in the second quarter of 2008, expects to finance 500,000 homes in 2008, a 9% increase when compared to 2007. Private mortgage providers are also preparing for future demand. Companies reportedly raised more than $1.7 billion in the second quarter through bond and debenture issuances, accepting more stringent terms as a result of the global credit crunch. Banking institutions are now offering mortgage products that do not require an initial down payment with additional flexibility to customers. Home financers are targeting the country’s long term potential, as Mexico has very favorable demographic trends. The Mexican population grows at a 1.14% annual rate against only 0.23% in developed countries, according to data by the U.S. Census Bureau. Additionally, Mexico has a very young population. Approximately 39.4% of Mexicans are under 20 years old, and would therefore qualify as potential homebuyers in the next 20 years, leaving ample room for future growth. Present demand is strong, as new homebuyers, represented by the 20-30 year old cohort, correspond to nearly 17.3% of the total population. A major source of risk to the residential sector is interest rate hikes that might curb mortgage demand. Inflation has forced Banxico to

able to share a larger part of the burden in the high-income segment, where demand is less elastic. On the other hand, developers that focus on the low-income segment will not be able to raise prices in a similar manner, resulting in a relatively greater reduction in profit margins. In spite of the current harsh environment, strong demand has supported the positive longterm outlook for the sector. Firms’ income statements have shown solid growth so far this year, reflecting buyer’s interest. Some of the largest homebuilders in the country are posting doubledigit growth in sales.

adopt a defensive strategy and raised interest rates by 0.5% in the past six months. In addition, the Mexican monetary authority has adopted a more hawkish stance in its post meeting communiqué, signaling that further rate hikes are possible. So far, developers have been successful due to sales growth, although cost increases have left them with considerably less room to maneuver. It is important to be mindful of the economic environment in the months ahead, but the overall outlook for the Mexican residential market remains positive.

Paulo Gomes paulo.gomes @ prudential.com

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Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Viviendausada. mercado en CRECIMIENTO Used housing a growing market

Se estima que para el 2008 la venta de vivienda usada en México crecerá alrededor de 15% respecto al año anterior. De hecho, así lo afirma Carlos Gutiérrez Ruiz, Director General de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Sin duda, a este segmento le espera un buen panorama.

a Conavi y el Infonavit, así como los propios bancos y profesionales inmobiliarios están haciendo labores concretas con el fin de reactivar un mercado que, por años, no ha sido el más atendido: el de la vivienda secundaria. Para el 2008, de acuerdo con datos suministrados por la Conavi en cuanto a la demanda de este tipo de vivienda, se estima que el crecimiento esté incluso por encima de 15%. En 2007 la misma institución informó que del total de financiamientos otorgados -suma que llegó a los 881 mil 738 préstamos para adquisición de vivienda-, 10% correspondió a la compra de casas usadas. Por otra parte, de los 117 mil 786 subsidios

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otorgados a través del programa “Esta es tu casa” en el mismo período –2007 que fue el primer año en que la Conavi otorgó dichos apoyos- 6% fueron para la compra de vivienda de este tipo. Según Carlos Gutiérrez Ruiz “hay que dar tiempo para que esto camine, pero los subsidios ya están reactivándose, sobre todo en el segmento de vivienda económica, pues el mercado residencial es más maduro en este tema”. Para impulsar este mercado, la Conavi otorga el máximo subsidio para adquisición de vivienda cuando se trata de una unidad usada, que es de 52 mil pesos. Sin embargo, Gutiérrez señala que se necesita mayor difu-

sión del tema, para lo cual la Comisión trabaja con los miembros de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, AMPI, ya que son ellos quienes continuamente ofertan este tipo de vivienda. Cabe destacar que la mayor demanda de casas de segunda mano se presenta en las zonas metropolitanas, donde el parque habitacional es más grande y hay más oferta.

Un nuevo nicho para las hipotecarias: las casas usadas

La apuesta por el mercado de casas usadas, cuyo financiamiento ofrecen de una manera aun tímida los bancos y sociedades financieras, promete dar un nuevo impulso al sector hipotecario. Sin embargo, las entidades financieras atienden mayormente los segmentos medio, residencial y residencial plus. No hay que olvidar que el sector de interés social también puede ser atractivo en cuanto al segmento de vivienda usada. Eduardo Osuna, director de banca hipotecaria del mexicano BBVA Bancomer, comenta que si bien hoy hay poca movilidad en términos de casas usadas en interés social, con el tiempo deberá modificarse. Los organismos gubernamentales que financian la compra de casas en México y las sociedades financieras hipotecarias y los ban-

Special Report

housing sector because in the residential it already natured” to give the market impulse, CONAVI give a maximum credit to acquire a used unit that is 52 thousand pesos. However Gutierrez beliaves the subject needs more; Which the comision is working with the AMPI (Mexican Association of Professional Realtors) members because they frequently offer this type of housing. Mighlighting that the greatest demand for used homes one in the metropolitan areas where living is greater and has more offers.

cos se preparan para lanzarse a este mercado como una manera de seguir aumentando el volumen de la cartera crediticia. Actualmente, apenas entre 6 y 7% de las hipotecas que se dan en México son para casas usadas, en comparación con entre 60 y 70% en países desarrollados.

Casas usadas en pago

En México hay 24 millones de casas y un déficit de hasta siete millones si se incluyen las que están en mal estado. La cifra refleja que hay menos de una casa por familia y es una cantidad de viviendas similar a la de España -21 millones- aunque el país europeo posee menos de la mitad de los más de cien millones de habitantes de México. Analistas consideran que el desarrollo del mercado de casas usadas puede ser benéfico para la venta de vivienda nueva, aunque prevén que tomará tiempo para que la oferta se consolide. Además, podemos pensar que a las personas puede hacérseles más fácil vender su casa y traspasar una hipoteca o utilizarla como un adelanto de otro crédito para vivienda nueva. En este año del total de financiamientos que otorgará el Infonavit, 100 mil serán para vivienda usada, por un monto de 25 mil millones de pesos. Mientras en países como Estados Unidos se destina 85% de los créditos hipotecarios a vivienda usada, en México es menos de 10%, por lo que se requiere impulsar este segmento del mercado. Finalmente, las hipotecas para casas usadas podrían ser la solución para promover la adquisición de nuevas viviendas e impulsar la construcción, considerando además su precio más bajo frente a las nuevas y su mejor ubicación en muchos casos. Además, este tipo de vivienda tiene otras ventajas como un precio 30% menor al de una casa nueva, es una alternativa para las familias que adquieran su primera vivienda con financiamiento, además, suelen ser 35% más grandes que otros inmuebles.

Used Homes: A new niche for mortgage the bet for the used homes market whose credits offered by the banks and financial institutions are still shy but promises to give new impulse to the mortgage sector, however, financial entities cater mostly the middle, residential and residential plus segments. We cannot forget the social interest sector which can be attractive to the used housing sector. Eduardo Osuna, Director of Mexican BBVA Bancomer Mortgage Banking comments that today there is little movement in terms of used housing in the social interest sector but with time will be modified. The Government organisms that finance the purchase of homes in Mexico and the mortgage financial society and banks preparate to launch the market to increase the volume of loan portfolio. Today only 6 and 7 % of mortgages given in Mexico are of used homes compared with 60 to 70% in developed countries.

The used housing sales estimated for 2008 in Mexico will grow approximately 15 % compared to last year. Confirms Carlos Gutierrez Ruiz, General Manager of (CONAVI) Comision Nacional de Vivienda. Without doubt, this sector awaits a good view.

he CONAVI and the Infonavit as well as private banks and real estate professionals are working hard to reactivate a market that for years has not been attended: Second Housing. The demand for this type of housing has grown above an estimated 15% in 2008 according CONAVI’s information sata and in 2007 the same institution reported a total of 881 thousand 738 financial credits given 10% corresponding to the purchasing of used houses. On the other hand of the 117 thousand 786 credit given with the program “Esta es tu Casa” the same 2007 period that was the first year CONAVI began the program 6% where given to this type of housing. Carlos Gutierrez Ruiz “we need time for market to reactivate above all in the economic

Payments of Used Homes Mexico has 24 million homes which 7 million are in deficit including the ones that are in bad state. The number reflects less than 1 house per family similar to Spain - 21 million, even though the European Country has less than halt of the population in Mexico ( More than 100 million people). Analisis consider the markets development of used homes can be beneficial for new housing sales but will take time for the offer to consolidate. also, thinking it can be easier for people to sell or traspass a mortgage or use it as downpayment for advancement credit of a new property. This year Infonavit will approve 100 thousand credits which will be destined to used homes with a total of 25 million pesos. Meanwhile in countries like the U.S 85% of mortgage credit are destined to used homes, in Mexico less than 10% meaning an impulse to this market is required. Finally, mortgages for used homes could be the solution for the aquisition of new housing promotions and impulse the construction also considering much lower price compared to the new and better location of much cases. Also, this type of housing has other advantages like 30% less in price than the new houses, this being an alternative for families that purchase their first home with credit and these properties are usually 35% larger than other properties.

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Panel de discusión Inmobiliare

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

The liberalization of construction does not stop En los últimos dos años la inversión en bienes raíces en Guadalajara fue un buen negocio que llegó a registrar en algunos casos incrementos en los precios de los inmuebles de hasta 10%. Y, sin duda, en la Perla Tapatía ya hay antecedentes sobresalientes que muestran una tendencia hacia la construcción vertical. Por otra parte, hay varios megaproyectos y, además, para el 2011 será sede de los Juegos Panamericanos, por lo cual están en marcha muchas construcciones y desarrollos. 20

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Panelistas invitados Carlos Arpio Zepeda Tierra y Armonía Desarrollos Inmobiliarios Mauricio Martínez Camarena Tierra y Armonía Desarrollos Inmobiliarios Ignacio Ramírez Ramírez Delegado Asociación de Desarrollos Inmobiliarios - ADI Jalisco y Nayarit Eugene Towle Softec Hugo Tostado Martínez Grupo LAR Arturo Pérez Rivera HOK Gilberto Hidalgo Grupo Inverdesarrollos Carlos Ramírez de Loza Hines Residencial Guillermo Almazo Inmobiliare Magazine

Inmobiliare Discussion Panel

ay cifras en Guadalajara en el sector inmobiliario que nunca antes se habían visto. Por ejemplo, sólo en los alrededores del Bosque Los Colomos, en el norponiente de la ciudad, se están construyendo más de 20 torres de edificios de departamentos de lujo. Es cierto, se trata de la “zona dorada” de Zapopan, uno de los sitios con mayor desarrollo inmobiliario en el área metropolitana, aunque el crecimiento horizontal y vertical de la ciudad no se limita a ese lugar ni a ese municipio. También, en el suroeste por la prolongación de la Avenida López Mateos, está Tlajomulco de Zúñiga, el municipio considerado con mayor crecimiento inmobiliario en los últimos 10 años en Jalisco, periodo en el que se construyeron más de 100 fraccionamientos nuevos. Por eso, no es gratuito que en esta edición de Inmobiliare Magazine, dedicada al sector inmobiliario residencial, se hablara del caso Guadalajara, hoy tildado de exitoso, no obstante los riesgos de un 2008 complicado en materia inmobiliaria y de un mercado que, según los especialistas, ya empieza a saturarse.

Magnitud de la vivienda

Durante el panel de discusión, Hugo Tostado Martínez, de Grupo LAR, compañía española presente en Guadalajara hace ya unos años, destaca la importancia y magnitud que han tomado mercados como el de la vivienda media y residencial plus, segmentos que, afirma, son interesantes para el grupo a pesar de la sobreoferta que comienza a sentirse en la ciudad. “Sin embargo, los directivos de Grupo LAR en Guadalajara han visto la oportunidad de construir en formato vertical, pues este sigue siendo un mercado en potencia. Por otra parte, detectamos en la ciudad varios inmuebles ya usados con los mismos precios a los que nosotros podemos ofrecen nuevos departamentos. Por lo tanto, Guadalajara se nos ha vuelto muy atractiva para el desarrollo inmobiliario y la expansión de la empresa”, dice el ejecutivo de LAR. Por otra parte, el que la ciudad sea sede de los Juegos Panamericanos en 2011 despierta un especial interés en los desarrolladores. Por ejemplo, hay varios megaproyectos que permiten considerar que la ciudad tiene mucho futuro de crecimiento por delante, pero lo más importante es que ya están en marcha los proyectos para la construcción del Centro Cultural Universitario de la Universidad de Guadalajara, el Museo Guggenheim y el Centro de Convenciones y Exposiciones JVC, de Jorge Vergara, quien ha prometido un nuevo estadio de fútbol para Las Chivas, en cuyo desarrollo está presente HOK. Por eso, sin duda la ciudad ha cambiado y lo seguirá haciendo. Carlos Arpio Zepeda, de Tierra y Armonía, ve en Guadalajara un mercado con mucho auge para el desarrollo vertical. Sin embargo, él también se suma a la opinión generalizada de que existe una sobreoferta temporal. “Aunque pensamos que en efecto el mercado absorberá dichos espacios”. Por su parte otro de los ejecutivos al frente de Tierra y Armonía, Mauricio Martínez Camarena, expresa que ellos como desarrolladores han

El dato clave

La mancha urbana en Guadalajara se ha multiplicado con rapidez: de dos mil hectáreas en 1940, pasó a 9 mil 500 en 1960 y después a 25 mil en los años 80. Para 2008, los cálculos estiman que serán alrededor de unas 48 mil hectáreas. La ciudad empezó un proceso de reciclaje de algunas áreas de crecimiento vertical. El caso más célebre es el predio que hasta 2006 ocupó el Club Deportivo Guadalajara en la colonia Providencia, una de las zonas con mayor plusvalía de la urbe y que es utilizado para construir vivienda. Otro menos publicitado fue el de la Cervecería Cuauhtémoc, que se convirtió en el fraccionamiento Residencial Chapalita y está en puerta el proyecto de La Ciudadela, centro comercial y 500 departamentos en los terrenos de lo que fue la planta de Motorola, en Zapopan. El municipio de Guadalajara sólo puede crecer hacia arriba y lo está haciendo. Zapopan ha crecido en zonas de alto valor –como Valle Real, Puerta de Hierro y los Colomos, por ejemplo- pero también en territorios de origen ejidal y en asentamientos irregulares, no totalmente urbanizados. Tlaquepaque, Tonalá y El Salto están concentrando las viviendas económicas y sociales, mientras que en Tlajomulco conviven zonas exclusivas, como Santa Anita y Club de Golf, con fraccionamientos de clase media. Hay varios desarrolladores, entre los cuales cabe destacar a Grupo Inverdesarrollos, que han centrado sus negocios en el nicho de mercado de los edificios de departamentos de lujo, con precios desde 160 mil a 800 mil dólares o más (de 1.7 a 8.6 mdp), a razón de 1,700 o dos mil dólares el m2 (18,000 o 21 mil pesos por m2 ). Se trata de conjuntos que incluyen vigilancia, clubes deportivos, áreas de recreo, comercios, adelantos tecnológicos y exclusividad. Hay una oportunidad en el segmento medio, de gente que no puede pagar dos o más millones de pesos por un departamento, pero con ingresos superiores a los que se requieren para la vivienda de interés social. Es un segmento que ya empieza a atacar el Grupo LAR. Comprar casas o departamentos en zonas nuevas puede ser una buena idea ahora, aunque no tanto para renta, porque éstas van a bajar como resultado del crecimiento y la facilidad para obtener créditos hipotecarios. Se pueden aprovechar las oportunidades de vivienda baratas para reciclarlas y revenderlas.

Eugene Towle, Softec construido durante mucho tiempo vivienda horizontal en Guadalajara. Pero, ahora están complementando su portafolio con la construcción y el desarrollo de departamentos. “El formato vertical es innovador siempre y cuando se ofrezca un buen diseño y amenidades”. En Guadalajara participan empresas internacionales como Grupo LAR y Hines, además de desarrolladores nacionales como Homex, Grupo Anima, GEO, Legorreta Arquitectos y otros jugadores locales tradicionales, como Tierra y Armonía, Inverdesarrollos, Grupo San Carlos o Desarrolladora Mexicana de Inmuebles, entre otros, además de los que podríamos llamar “lobos solitarios” de los negocios que no faltan, teniendo en cuenta las expectativas que hoy el mercado de Guadalajara arroja como favorables. Por ejemplo, Gilberto Hidalgo, de Grupo Inverdesarrollos dice: “la ciudad está viviendo lo que la mayoría de urbes les ha pasado, esto es, una vez expandidas casi hasta sus límites, la ciudad comienza a crecer en pro-

yectos de tipo vertical porque la gente que regresa a vivir a Guadalajara ya no encuentra producto horizontal. Por lo tanto, esa es la opción, aunque las zonas que empiezan a verse más pobladas son aquellas cercanas a las vialidades y en donde la infraestructura de servicios es más eficiente”. Los indicadores demográficos del Censo General de Población y Vivienda para la zona metropolitana de Guadalajara también muestran oportunidades de crecimiento y, en ese sentido, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, en sus estudios han encontrado que Guadalajara es la segunda ciudad del país que más está recibiendo inversión y, además, 40% de la población tiene entre 15 y 35 años. Así, muchas de estas personas están entrando en la etapa de adquirir créditos para vivienda. Pensamos que frente al auge del crédito hipotecario, sobre todo con tasas fijas más accesibles, no cabe duda que el mercado seguirá creciendo respecto a vivienda vertical. Y es que para los invitados al panel en todas las zonas que hoy se detonan en la ciudad, hay suficiente mercado como para ser absorbida toda la demanda durante el 2008 y 2009. El potencial de Guadalajara es grande, afirma Arturo Pérez Rivera, de HOK. De allí el interés de estar presentes en la ciudad en la construcción del Estadio de Las Chivas, pese a ser un proyecto criticado, pues no se le considera un desarrollo con un alto impacto para la región. La ciudad en la actualidad recibe 9% de todos los créditos hipotecarios del país y, además, es la que más crece en el mercado de vivienda para clase media y de lujo. También, cabe destacar el avance en los créditos para viviendas de más de 700 mil pesos que en el 2006 tuvo un ritmo anual de 18%, más rápido que en Monterrey o, incluso, que la misma Ciudad de México.

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Panel de discusión Inmobiliare

Hugo Tostado Martínez, Grupo LAR Según esos datos, compilados por Omega - Observatorio Metropolitano de Guadalajara- 60% de la población económicamente activa tiene capacidad crediticia para adquirir una vivienda. Por otra parte, el estudio estima que poco más de 64 mil unidades están en condiciones de hacinamiento, por lo que habrá una mayor demanda.

Guadalajara un mercado dinámico

El mercado de bienes raíces en Guadalajara se está haciendo muy dinámico; cada sector se está especializando en su área, los desarrolladores que antes eran constructores, ahora se centran sólo en planear, contratan a constructores y comercializadores para las otras actividades. Ya no se puede intentar hacer todo porque el mercado se ha ido sofisticando. Incluso, las grandes empresas se están especializando y muchos de los desarrolladores que podríamos llamar medianos y chicos ya tienen problemas por no hacerlo. Ignacio Ramírez Ramírez, de la ADI, afirma que el desarrollador local es muy rápido en reaccionar y es una ventaja, pues observa un nicho y entra muy rápido a desarrollar o detecta

Mauricio Martínez Camarena, Tierra y Armonía

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un mercado en declive y se sale. Sin embargo, hay productos residenciales que no han sido exitosos. “Es más, yo me atrevería a comentar que todavía hay mucho por aprender”. Carlos Arpio Zepeda, de Tierra y Armonía, expresa que el mercado de La Perla Tapatía es hoy más sofisticado, exigente y está en la capacidad de pagar por un mejor producto, aunque no hay duda que en algún tiempo se empezó a ver en Guadalajara demasiados proyectos similares en donde no había mucha capacidad de innovación. Para Hugo Tostado Martínez, de Grupo LAR, A la compañía le ha sido más fácil innovar en la ciudad porque no es un mercado tan saturado como el de la Ciudad de México y Monterrey. Sin embargo, en el sector de edificios corporativos y oficinas no hay duda que la ciudad tiene un rezago importante. Dice Arturo Pérez Rivera, de HOK, que en la Ciudad de México muchos de los desarrolladores que construían oficinas y corporativos migraron a construir vivienda. Hoy, las compañías desean moverse, salir a buscar nuevos espacios. Sin embargo, deberán esperar de dos a tres años para instalarse en los edificios corporativos que hoy se construyen, es decir, hay un déficit de espacios y en Guadalajara, por su parte, no vemos un mercado organizado y creativo. “Yo lo calificaría como una plaza con deficiencias en el nicho comercial, me refiero a pequeñas oficinas con muchas limitaciones arquitectónicas en las que no se ve ni calidad ni innovación”. Por otra parte, el que un desarrollador que por mucho tiempo se ha dedicado a construir vivienda y pase a desarrollar oficinas justamente porque en la ciudad se encuentre una oportunidad de mercado en este nicho, no es fácil. Ignacio Ramírez Ramírez: “yo veo difícil esa migración, hay diferencias notorias en cada uno estos mercados, el comprador es diferente; por lo tanto, percibo que es peligroso hacer estos cambios en tu estructura de negocio, al fin y al cabo los ciclos económicos son diferentes”. Y es que sin duda una buena planeación como ciudad depende en gran medida de los estudios de mercado y de las metodologías desarrolladas en los mismos. Destaca Gilberto Hidalgo, de Grupo Inverdesarrollos, que muchas de las deficiencias presentadas en nichos como el de oficinas o incluso, en formatos que son exitosos y que muchos desarrolladores comienzan a copiarse, son producto justamente de estos estudios superfluos y sin fundamento. Guadalajara ha comenzado, según Carlos Arpio Zepeda, de Tierra y Armonía, a planearse un poco mejor para ir detonando la ciudad hacia cada uno de sus cuadrantes. Para el ejecutivo, la zona que sigue detonándose es Valle Real y Puerta de Hierro, porque allí todavía hay muchas hectáreas disponibles, aunque hacia otros polos de la ciudad haya tierra, esas zonas tienen muy poca infraestructura, el reto es mejorar esas partes de Guadalajara, conectarlas con vialidades y detonarlas. Para Eugene Towle, de Softec, el desarrollador siempre hace estudios de mercado y éstos pueden ser implícitos y explícitos, y en Guadalajara, en efecto, se hacen estudios.

Hoy día, los bancos están recibiendo clientes con distintas condiciones, pero más endeudados y eso limita, sin duda, el otorgamiento del crédito. Sin embargo, ha sucedido que conforme la plaza ha crecido, ésta se ha vuelto más complicada y, por otra parte, la competencia es más variada. “Hoy en la ciudad hay 400 proyectos activos de vivienda y en este mercado, como en todos, hay que ver quien es el comprador final”, concluye el Director y Socio de Softec.

Carlos Ramírez de Loza, Hines Residencial Finalmente, para ver el potencial del mercado en Guadalajara basta con revisar cifras de Softec. “Aquí se venden 40 mil viviendas al año, con un valor de mercado de dos mil millones de dólares y es una ciudad que deberá de crecer su mercado habitacional en 800 mil viviendas al 2020. Por lo tanto, dice Eugene Towle que para generar este número de viviendas tienes que generar un millón 600 mil empleos y esta cantidad de empleos demandarán agregar 50 millones de m 2 en espacios de oficinas y de trabajo, hoy Guadalajara cuenta con 10 millones de metros”. Así, los retos son interesantes y grandes pues para generar esta cantidad de millones

Panel de discusión Inmobiliare

de m2 se deberán construir sólo en la ciudad unos 500 edificios corporativos, cada uno de 100 mil m 2. La pregunta para reflexionar es: ¿cómo diseñar a Guadalajara para que se convierta en un polo de atracción de inversión? Es la tarea que tendrán desarrolladores, entidades de financiamiento y, en síntesis, los profesionales de la industria inmobiliaria.

Gilberto Hidalgo, Inverdesarrollos

n the real estate sector in Guadalajara there are figures that have never been seen before. For instance, only in the surroundings of Bosque Los Colomos, in the northwest part of the city, more than 20 towers are being built for luxury apartments. It is true, it is the “zona dorada” (golden zone) of Zapopan, one of the locations with greatest real estate development in the metropolitan area, although horizontal and vertical growth in the city is not limited to this place or this municipality. Also, in the southwest by the extension of Lopez Mateos Avenue, you find Tlajomulco de Zuñiga, the municipality which is considered to have the greatest real estate growth in the last 10 years in Jalisco, time when more than 100 new compounds were built. That is why, it is not a coincidence that in this issue of Inmobiliare Magazine, dedicated to the residential real estate sector, we bring the case of Guadalajara, today quoted as successful, notwithstanding the risks of a complicated 2008 for the real estate industry and a market that, according to the experts, is beginning to saturate.

Magnitude of housing During this discussion panel, Hugo Tostado Martínez from Grupo LAR, Spanish company which has been present in Guadalajara for some years, points out the importance and magnitude that markets like middle housings and residential plus have gained, segments that, he says, are interesting for the group in spite of the super offer that is beginning to feel in the city.“However, the directors of Grupo LAR in Guadalajara have seen the opportunity to build in vertical format, because this is still a growing market. On the other hand, we have spotted in the city several used buildings at the same prices that we can offer new apartments. Therefore, Guadalajara has become very attractive for development of real estate and the ex-

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In the last two years, investment in real estate in Guadalajara was a good business that in some cases had a price increase of up to 10%. And, no doubt, in La Perla Tapatia there are outstanding previous cases that show a trend towards vertical construction. On the other hand, there are various mega projects and, besides, by 2011 it will be the host of the Panamerican Games, which has triggered many constructions and developments. pansion of the company” says LAR’s executive. On the other hand, the fact that the city will host Panamerican Games in 2011 creates a special interest in developers. For instance, there are several mega projects that lets us consider that the city has a great growing future ahead, but most important is that the projects for the construction of the Centro Cultural Universitario (University Cultural Center) of the Universidad de Guadalajara, the Guggenheim Museum, the JVC Trade and Show Center are already in motion, and Jorge Vergara has promised a new football stadium for Las Chivas, where HOK is present. That is why, no doubt, the city has changed and will continue to do so. Carlos Arpio Zepeda from Tierra y Armonia, sees in Guadalajara a great booming market for vertical development. However, he also agrees with the general opinion that there is a temporary super offer. “Although we think that the market will actually absorb those spaces” Mauricio Martinez Camarena, another executive with Tierra y Armonia tells us that as developers, they have built horizontal housings in Guadalajara for a long time. But, now they are completing their portfolio with the construction and development of apartments. “The vertical format is innovative as long as it offers good design and amenities”. In Guadalajara there are international enterprises like Grupo LAR and Hines, besides national developers like Homex, Grupo Amira, GEO, Legorreta Arquitectos and other traditional local players, like Tierra y Armonia, Inverdesarrollos, Grupo San Carlos or Desarrolladora Mexicana de Inmuebles, among others, besides those that we can call “lonely wolfs” of business, that always show, considering the expectancies that the market in Guadalajara show as favorable. For instance, Gilberto Hidalgo of Grupo Inverdesarrollos says: “the city is going through what most of the big cities have gone through, that is, once they expand almost to their limits, the city starts growing in vertical format projects because people who is coming back to live in Guadalajara do not find horizontal housing. Therefore, that is the option, although the parts that are beginning to look more crowded are those near to the main roads and where service infrastructure is more efficient”. The demographic studies (population growth) made by the Censo General de Población y Vivienda for the metropolitan zone of Guadalajara also show growth opportunities and, in that line, The Asociacion de Desarrolladores Inmobiliarios (Real Estate Developers Association) ADI, have found in their studies that Guadalajara is the second city in the coun-

Ignacio Ramírez Ramírez, ADI- Jalisco/Nayarit try that is receiving more investment and besides, 40% of the population is between 15 and 35 years. So, many of these people are entering the stage of getting credits for housing. We think that in view of the booming of the housing credit, specially with more accessible fixed rates, no doubt the market will keep growing in terms of vertical housing. And, for the guests at the panel, in every zone that is open in the city, there is enough market so that the demand during 2008 and 2009 will be absorbed. The potential of Guadalajara is big, says Arturo Perez Rivera, from HOK. Therefore the interest in being present in the city in the construction of the Las Chivas stadium, although it is a much criticized project because it is not considered a high impact development for the region. The city presently receives 9% of all the housing credits in the country and, besides, it is the fastest growing in the middle and luxury housing market. Also, it is important to point out the advance of credits for housings of over 700 hundred pesos that in 2006 had an annual rate of 18%, fastest that Monterrey, or, even Mexico City. According to this information, compiled by Omega – Observatorio Metropolitano de Guadalajara – (City Observatory) 60% of the population which is economically active has credit capacity to acquire housing. On the other hand, the study shows that a little over 64,000 units are overcrowded; therefore there will be a bigger demand.

Guadalajara, a dynamic market The real estate market in Guadalajara is getting very dynamic; each sector is specializing in its area, developers that were constructors before,

Panel de discusión Inmobiliare

Arturo Pérez Rivera, HOK are focusing in planning, hiring constructors and marketing people for other activities. You cannot try to do everything because the market has become sophisticated. Even the big companies are specializing and many of the developers that we could call medium and small size are already having problems for not doing it. Ignacio Ramirez Ramirez, from ADI, says that local developer is quick in reacting, which is an advantage, for he finds a niche and quickly begins to develop or he detects a declining market and he immediately goes out. However, there are some residential products that have not been successful. “What is more, I would even dare to comment that there is still a lot to learn”. Carlos Arpio Zepeda, from Tierra y Armonia, says that the market in La Perla Tapatia is more sophisticated today, more demanding and

has the capacity to pay for a better product, although there is no doubt that at one point too many similar projects were seen in Guadalajara, where there was not much room for innovation. For Hugo Tostado Martinez, from Grupo LAR, the company has found it easier to innovate in this city because the market is not as saturated as in Monterrey or Mexico City. However, in the sector of corporate and office buildings there is no doubt that the city has an important deficiency. Arturo Perez Rivera from HOK says that in Mexico City many developers that used to build corporate and office buildings have moved to constructing housings. Today, the companies wish to move, get out and seek for new spaces. However, they must wait two or three years to occupy the corporate buildings under construction today, that is, there is a shortage of spaces and in Guadalajara we do not see a creative and organized market. “I would say it is a market with shortages in the commercial niche, and I mean small offices with several architectonic limitations where you don’t find quality or innovation”. On the other hand, the fact that a developer that for a long time has been dedicated to the construction of housings change to develop offices just because there is an opportunity for that market in the city is not easy. Ignacio Ramirez Ramirez said: “I see this change difficult, there are notorious differences in each one of these markets, the buyer is different; therefore, I sense it is dangerous to make these changes in your business structure, on the end, economic cycles are different”. There is no doubt a good planning of the city depends mostly in the market studies and methodologies developed. Gilberto Hidalgo, from Grupo Inverdesarrollos, says that many of the deficiencies that exist in niches like offices or even in successful formats and that

many developers are starting to copy, come precisely from these shallow, unsuited studies. Guadalajara has started, according to Carlos Arpio from Tierra y Armonia, to be planned a little better to guide the city towards each one of its squares. For this executive, the zone that is still booming is Valle Real and Puerta de Hierro, because there are many hectares available, although towards other poles of the city there are grounds, those grounds have little infrastructure, the challenge is to improve those parts of Guadalajara, connect them through roads and make them explode. For Eugene Towle, from Softec, the developer always makes market studies and these can be implicit and explicit and in Guadalajara, ii is a fact, they make studies. However, it has happened that as the market grows it becomes more complicated and on the other hand, competition if more varied. “Today, there are 400 active housing projects in the city and in this market, like in all of them; you have to see who the final buyer is”

The clue data

The urban spot in Guadalajara has grown rapidly: from two thousand hectares in 1940, it grew to 9 thousand five hundred in 1960 and then to 25 thousand in the 80s. For 2008 the estimate is there will be some 48 thousand hectares, The city started recycling some areas with vertical format. The most well known case is the land occupied until 2006 by the Club Deportivo Guadalajara in Providencia neighborhood, one of the zones that have most capital gain in the city and that is used to construct housing. Another one, less known was the Cerveceria Cuauhtemoc that became Residencial Chapalita compound and the project of La Ciudadela, commercial center with 500 apartments in the grounds that were the Motorola plant in Zapopan, is coming. The municipality of Guadalajara can only grow vertically and is doing so. Zapopan has grown in high value zones –like Valle Real, Puerta de Hierro and the Colomos, for instance- but also in territories of sown fields and irregular settlements, partially urbanized. Tlaquepaque, Tonala and El Salto are concentrating social and economic housings, while in Tlajomulco there are exclusive zones, like Santa Anita and Club de Golf, as well as middle class compounds. There are several developers, among which Grupo Inverdesarrollos stands out, that have focused their business in the luxury apartments buildings market niche, with prices ranging from 160 thousand to 800 thousand dollars or more (1.7 to 8.6 million pesos), which mean 1,700 to 2000 dollars per square meter (18,000 or 21,000 pesos per sq. mt.) They are compounds which include surveillance, sports clubs, recreational areas, shopping centers, technological advances and exclusivity. There is an opportunity in the middle segment, people that cannot pay two or more million pesos for an apartment, but with higher incomes than those who require social housing. It is a segment that Grupo LAR is beginning to attack. To buy houses or apartments in new zones can be a good idea now, although not for rent, because they will become cheaper as a result of the growth and the easiness to obtain housing credit. You can take advantage of opportunities to buy cheap houses for recycling and reselling.

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Carlos Arpio Zepeda, Tierra y Armonía Finally, to see the potential of the market in Guadalajara, you just have to go through Softec’s numbers. “There are 40,000 houses sold in one year, with a market value of two thousand million dollars and it is a city that must grow its housing market in 800 thousand houses by 2020. Therefore, says Eugene Towle, to generate this housing number you have to generate one million 600 thousand jobs and this number of jobs will need 50 million square meters in office and work space; today Guadalajara has 10 million meters”. So, challenges are great and interesting, for in order to generate this amount of millions of square meters there must be built, only in the city, around 500 corporate buildings, each one with100 thousand sq.mt. The question to think about is: how to design Guadalajara to make it an investment attraction pole? That is the task that developers, financial institutions and, in short, all real estate professionals will have.

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Por Gerardo E. Mar tínez Orozco gerardo.martinez-orozco@bakernet.com y Virginia del Monte Paz virginia.delmonte-paz@bakernet.com

Mexican Beaches and Real Estate Development Sin duda alguna, México ha sido privilegiado con sus costas, las que cuentan con una diversidad sorprendente, abarcando desde el Golfo de México hasta el Océano Pacífico. Y durante décadas las playas de México, reconocidas como destinos turísticos, eran muy limitadas, siendo Acapulco la de preferencia del país tanto para los nacionales como para los extranjeros.

osteriormente, cobraron importancia lugares como Mazatlán, Puerto Vallarta, Cancún y Los Cabos, al grado que México hoy en día tiene una de las industrias turísticas más importantes del mundo, según cifras recientes de la Organización Mundial del Turismo.1 Siendo que la mayor parte del territorio nacional está rodeado por costas, y que los ingresos derivados del turismo internacional representan el tercer lugar respecto del Producto Interno Bruto (PIB), nuestros representantes del gobierno en sus tres niveles, Federal, Estatal y Municipal, están haciendo grandes esfuerzos por atraer mayor turismo al país y a sus costas, con la finalidad de fomentar el turismo y captar las divisas provenientes del extranjero, como es el caso del Fondo Nacional de Fomento al Turismo, FONATUR, y su escalera náutica, con proyectos en Loreto, Los Cabos, el Mar de Cortés, Nayarit, Ixtapa, Huatulco, la Riviera y Costa Maya.

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La misión y visión de FONATUR es ser “la institución responsable de la planeación y desarrollo de proyectos turísticos sustentables de impacto nacional, el órgano de fomento a la inversión y la capacitación del sector, así como la entidad nacionalizada que aporte su experiencia a regiones, estados y municipios, y a la pequeña y mediana empresa” y “palanca del desarrollo nacional sustentable, competitivo, adecuadamente financiado y proyectos acordes a las demandas dinámicas del mercado; que capta divisas y promueve la imagen de México en el exterior; pero fundamentalmente con sentido social que propicia el desarrollo regional y genera empleos permanentes, además de bien remunerados”. Dada la importancia que representan las divisas e inversiones provenientes del extranjero para nuestra economía, se advierten con más frecuencia los esfuerzos, incluso en el nivel estatal, por promover sus playas como destinos turísticos, como es el caso del esta-

do de Nayarit, que se ha visto beneficiado por su cercanía a Puerto Vallarta, y de la carretera de Guadalajara a Puerto Vallarta, ya que pasa en gran medida por las costas nayaritas. Recientemente hemos visto un crecimiento notable en los destinos turísticos de Nayarit, cuyos gobernantes han sabido aprovechar la infraestructura que le ha brindado Puerto Vallarta y su aeropuerto internacional. El crecimiento inicial de Nayarit como destino turístico comenzó por las playas de Punta Mita, Nuevo Vallarta, y Sayulita. Punta Mita, sede del hotel Four Seasons, se ha destacado por ser un destino turístico exclusivo y de lujo, que se destaca por la belleza de sus playas. Nuevo Vallarta cobra relevancia por su cercanía a Puerto Vallarta y Sayulita por ser una playa con un estilo muy relajado que atrae a un turismo muy diferente al de Punta Mita que se caracteriza por los surfeadores. Actualmente, se ha creado un corredor turístico con el apoyo del estado de Nayarit

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denominado la Riviera Nayarita, que comprende 160 km de costa entre el puerto de San Blas y Nuevo Vallarta, en la Bahía de Banderas. Dicho corredor turístico pretende impulsar el desarrollo y competir sólidamente en el mercado turístico internacional con proyectos nuevos tales como Litibú, San Francisco, Chacala y Lo de Marcos. Otra Riviera, y quizás la más famosa del país en la actualidad, es la denominada Riviera Maya ubicada al sur de Cancún, que comprende desde Puerto Morelos, Playa del Carmen, Tulum, Cozumel y Felipe Carrillo Puerto, cuyos destinos son reconocidos internacionalmente por sus sitios y parques arqueológicos, sus playas de blanca arena y arrecifes ideales para esnorquelear y bucear. Baja California Sur se ha distinguido también como un destino turístico relevante por sus campos de golf de reconocimiento mundial. Puerto Peñasco, también conocido como Rocky Point por los estadounidenses, debido a su cercanía a Arizona, de ser un pueblo pesquero se ha convertido en un destino turístico cada vez más relevante. Otras notables playas del país que atraen divisas e inversiones y que han tenido éxito atrayendo turistas son las de Ixtapa/Zihuatanejo, Huatulco y Manzanillo. Durante muchos años las inversiones en el país provenientes del extranjero se vieron limitadas por restricciones a los extranjeros que deseaban adquirir viviendas en la “zona restringida” del país que, según la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, comprende la faja del territorio nacional de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las playas. En virtud de las modificaciones que se han dado en las últimas décadas a la Ley de Inversión Extranjera se ha permitido la adquisición de residencias a extranjeros mediante el contrato de fideicomiso. México está inspirando confianza en los ojos del mundo como un sitio seguro para vacacionar logrando posicionarse como uno de los sitios turísticos más populares del mundo. No obstante, el impulso de desarrollos en el país no ha sido tan fácil como pareciera, pues la creación de un desarrollo residencial en las costas involucra varios aspectos legales, que van desde los aspectos previos a la adquisición del terreno, tales como el due diligence o auditoría del inmueble, hasta la terminación de las obras y la venta del productos del desarrollo, que se describen a continuación.

Adquisición de terrenos en la Zona Restringida

Hay varios aspectos a considerar al adquirir terrenos en esta zona, entre otros la restricción a los extranjeros para adquirir inmuebles en esta zona, por lo que previo a la adquisición es importante considerar el mecanismo y el destino que se le pretende dar al inmueble, así como el régimen de la tierra, en virtud de que la mayoría de los terrenos ubicados en las costas del país y que aún no han sido desarrollados, pertenecen al régimen ejidal y, por lo tanto, están gobernados por las disposiciones de la Ley Agraria, la cual es muy celosa en sus disposiciones en relación con la transmisión de las tierras e involucra

Es fundamental que el desarrollador esté bien asesorado respecto de las autorizaciones previas al comienzo del proyecto, de tal forma que obtenga todos los permisos y licencias requeridos para su realización. a una serie de órganos y asambleas previas a cualquier disposición de estas tierras. Otro aspecto fundamental a considerar es el uso de suelo asignado a los terrenos que se pretenden adquirir el cual es asignado por el municipio respecto de su ubicación y en algunos casos por los estados en sus programas de ordenamiento ecológico del territorio (“POETS”) o por la federación en caso de haberse establecido una limitante al uso de suelo por haberse decretado un área natural protegida. Así mismo, es importante considerar la existencia de la flora y la fauna en el terreno en cuestión ya que el mismo puede contar con la presencia de especies protegidas y/o ecosistemas protegidos como es el caso de los manglares. En cuyo caso el proyecto que se pretenda realizar se vería limitado y en algunos casos imposibilitados ya que las licencias de cambio de uso de suelo, de construcción y la autorización de impacto ambiental para el proyecto no serían autorizadas por las autoridades correspondientes. Una vez analizada la factibilidad del proyecto sobre el terreno en cuestión es indispensable realizar una auditoría tomando en cuenta las posibles afectaciones, gravámenes del terreno, la infraestructura, accesos, así como la disponibilidad de agua, energía eléctrica y otros servicios públicos, ya que de no existir éstos el desarrollador tendría que realizar una inversión sustancial para incluirlos en su proyecto. Por lo que es recomendable que el desarrollador, con el apoyo de un profesionista especializado en la materia, busque negociar con la parte vendedora un contrato preliminar que le permita llevar acabo las investigaciones necesarias para comprobar la factibilidad del terreno para el proyecto que pretende llevar acabo, minimizando así su riesgo en esta etapa en relación con su inversión en el terreno.

Desarrollo y venta del proyecto

Es fundamental que el desarrollador esté bien asesorado respecto de las autorizaciones previas al comienzo del proyecto, de tal forma que obtenga todos los permisos y licencias requeridos para su realización, y en el transcurso de la obra no quebrante las disposiciones aplicables, que en su caso podrían representar multas cuantiosas y en algunos casos la demolición de las obras construidas. Así mismo, es muy importante considerar la legislación aplicable y las limitación que puedan imponer las leyes de desarrollo urbano correspondientes, entre otras, en relación con la promoción y venta de viviendas ubicadas en los proyectos que aún no han sido

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Unquestionably, Mexico has been blessed with its coasts, which have an amazing diversity comprising from the Gulf of Mexico to the coasts of the Pacific Ocean. For decades there were very few Mexican beaches that were considered tourist destinations, with Acapulco as the favorite beach in the country, both for Mexicans and for foreigners. terminados y/o aprobados por los autoridades competentes, pues la violación a estos en algunos estados puede tener repercusiones hasta del índole penal. Además, el desarrollador del inmueble deberá de observar la dispuesto en la Ley Federal de Protección al Consumidor, especialmente lo relacionado a los contratos que esta ley señala deben ser registrados ante la Procuraduría Federal del Consumidor y los documentos que deben ponerse a disposición del comprador.

Productos inmobiliarios

Cada vez más los desarrolladores buscan innovar con productos que les puedan ser más redituables que las ventas tradicionales de un terreno o una residencia construida, como en el caso de las ventas de inmuebles en co-propiedad bajo el esquema de fractional ownership, servicios de tiempo compartido, o desarrollos que incluyen dentro del mismo proyecto hoteles, campos de golf, clubs de playa, residencias y departamentos, operados y regulados bajo uno o varios regímenes de condominio. Por lo anterior, es imprescindible confirmar en la etapa de adquisición que el inmueble a desarrollar cuenta con las características, ubicación, el uso de suelo necesario y que es adecuado para el perfil del cliente a que se pretende vender el producto específico a desarrollar. En los casos de los productos anteriores, es recomendable que el desarrollador tome en cuenta desde la etapa de la planeación, la estructuración, reglamentación operación y administración del proyecto, así como en su caso el reglamento de construcción, lo anterior con la finalidad de permitirle al desarrollador mantener la calidad del proyecto y, en su caso, la correcta administración del mismo.

Venta

Una vez que se completó el proyecto y se obtuvieron los permisos requeridos para la venta de las residencias o productos inmobiliarios, es muy recomendable que el posible

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comprador, previo a firmar el contrato de compraventa, también realice una auditoria legal due diligence respecto de la misma, la cual comprenderá, entre otros, un estudio de los documentos relativos a los antecedentes y el título de la propiedad, los permisos y licencias para la construcción del desarrollo y de la residencia en particular, el estudio de el/los régimen(es) en condominio, en su caso, en el cual se establecen las limitantes y restricciones de para las construcciones dentro de dicho proyecto, así como la operación del condominio de su ubicación, los servicios públicos con los que cuenta, los gravámenes impuestos sobre el proyecto y la residencia en particular, y que se encuentre al día en el pago de impuestos y derechos. Por lo tanto, es muy recomendable que previo a la adquisición de viviendas o terrenos en el país los potenciales desarrolladores, inversionistas o compradores de residencias busquen asesorarse adecuadamente, con el fin de que adquieran tierras libres de problemas, y en el caso de los desarrolladores realicen los procesos y permisos necesarios para contar con todas las licencias y autorizaciones requeridos para sus proyectos inmobiliarios y así mantener y crear confianza para futuros inversionistas, además de continuar impulsando el turismo como un motor para la economía de nuestra nación. Nota a pie http://www.unwto.org/facts/eng/pdf/highlights/ UNWTO_Highlights07_sp_LR.pdf

ventually, other places such as Mazatlan, Puerto Vallarta, Cancun and Los Cabos became important, so much so that México currently has one of the most important tourism industries in the world, according to recent figures by the World Tourism Organization.1 Since most of the Mexican territory is surrounded by coasts and since the income resulting from the international tourism is in the top third place regarding the Gross Domestic

Product (GDP), our governmental representatives for the three levels (Federal, State, and Municipal) are presently making great efforts to attract more tourists to the country and its coasts, in order to promote tourism and attract foreign currency, as is the case of the National Fund for the Promotion of Tourism (“Fonatur”) and its nautical route with projects in Loreto, Los Cabos, the Sea of Cortez, Nayarit, Ixtapa, Huatulco, the Mayan Riviera and the Mayan Coast. Fonatur’s mission and vision is to be “the institution responsible for planning and developing sustainable tourism projects with a national impact, the organism that promotes investment and training in the sector, as well as the nationalized entity that provides experience to regions, states, and municipalities and the small- and medium-sized company” and “a lever for the nation’s competitively, adequately financed sustainable development,, and other projects in accordance with the market’s dynamic demands; one that attracts foreign currency and promotes Mexico’s image abroad, but basically, one with social sense that fosters the regional development and creates permanent, well-compensated jobs.” Given the importance of foreign currency and investment for our economy, efforts have become increasingly frequent, even at the state level, to promote beaches as tourism destinations, such as the case of the state of Nayarit, which has benefited from its proximity to Puerto Vallarta, and the Guadalajara – Puerto Vallarta highway, of which a great portion runs along the Nayarit coasts. Recently we have seen an evident growth in the tourism destinations of Nayarit, where its governors have made the best of the infrastructure provided by Puerto Vallarta and its international airport. Nayarit’s initial growth as a tourism destination commenced with the beaches of Punta Mita, Nuevo Vallarta, and Sayulita. Punta Mita, where the Four Seasons hotel is located, stands out as an exclusive, deluxe tourism, renowned for its beautiful beaches. Nuevo Vallarta has become more relevant due to its proximity to Puerto Vallarta and Sayulita is characterized

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as a beach town with a very relaxed style that attracts tourists that are very different from that of Punta Mita, mainly surfers. Recently a tourism corridor, called the Nayarit Riviera, has been created with the support of the State of Nayarit, which comprises 160 kilometers of coasts between Puerto de San Blas and Nuevo Vallarta, in Bahía de Banderas. Such tourism corridor aims at promoting development and competing strongly in the international tourism market with such new projects as Litibu, San Francisco, Chacala, and Lo de Marcos. Another Riviera, perhaps the most famous one in the country at present, is the Mayan Riviera, located south of Cancun and comprising Puerto Morelos, Playa del Carmen, Tulum, Cozumel, and Felipe Carrillo Puerto. These destinations are recognized worldwide because of their archeological sites and parks, white sandy beaches, and reefs that are ideal for snorkeling and scuba diving. Baja California Sur is another relevant tourism destination because of its worldwide recognized golf courses. Puerto Peñasco, also known as Rocky Point in the US, has gone, due to its proximity to Arizona, from being a fishermans village, to an increasingly relevant tourism destination. Other outstanding beaches in the country that attract foreign currency and investment and that are successful attracting tourists are the beaches of Ixtapa/Zihuatanejo, Huatulco and Manzanillo. For many years the investments in Mexico that came from abroad were limited by restrictions to foreigners that wanted to purchase residences in the country’s “restricted zone” or “zona restringida” which, according to section I of article 27 of the Mexican Constitution, comprises the strip of national territory that stretches 100 kilometers along the borderlines and 50 kilometers along the beaches. Changes to the Foreign Investment Law over the last decades have enabled foreigners to acquire residencies through a trust agreement. Mexico is building confidence in the eyes of the world as a safe place to spend holidays, thus positioning itself as one of the most popular tourism destinations in the world. Nonetheless, promoting developments in the country has not been as easy a task as it may seem, since the creation of a residential development in the coasts of the country involves several legal aspects, which comprise tasks that must be observed prior to the purchase of the land, such as the “due diligence” of the property, to the completion of the construction works and the sale of the development products, which are briefly described below.

Acquisition of land in the Restricted Zone There are several aspects to be considered when purchasing land in the Restricted Zone, among others, the restriction for foreigners to purchase real property in this zone. For this reason, prior to the acquisition, it is important to bear in mind the mechanics and the intended use of the property, as well as the land regime, given that most of the land located along the

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Mexican coasts that have not yet been developed belong to the “ejido” regime, and therefore, are governed by the provisions of the Agrarian Law, which is very zealous of its provisions in connection with the transfer of land and involves a series of organisms and meetings prior to any disposition of these lands. Another fundamental aspect to take into account is the land use assigned to the plots of land intended to be acquired, which is assigned by the municipality according to the location, and in some cases by the conditions of the ecological zoning program for territories (“POETS” for its Spanish initials) or by the federation, in case a limitation is set forth to the land use or if such zone is declared as a protected natural area. Similarly, its important to take into account the existence of flora and fauna in the real estate at hand, since it may have protected species and/or protected ecosystems such as mangrove swamps. In which case, the intended project would be limited and in some cases prohibited because the licenses for the change of land use, the construction licenses, and the authorization of the environmental impact for the project would not be authorized by the corresponding authorities. Once the feasibility of the project on the plot of land in question is analyzed, it is essential to carry out a due diligence, taking into account the possible liens or encumbrances of the plot of land, infrastructure, accesses, as well as the availability of water, electric energy, and other public utilities, given that if these utilities are not available, the developer would have to make a considerable investment to include them in the project. For that reason, we recommend that the developer, with the support of a professional specialized in the matter, negotiate with the selling party, a preliminary agreement permitting to carry out the necessary investigations to verify the feasibility of the land for the project it intends to carry out, minimizing its risk in this stage relating to its investment on the plot of land.

Development and sale of the project It is essential that the developer is well advised on everything concerning the authorizations that are required prior to executing the project, so that it may procure all the required permits and licenses for the execution of the project and will not violate of any of the applicable provisions throughout the course of the works, which may represent substantial fines and in some cases the demolition of works already constructed. Another important aspect to take into account is the applicable law and the limitations that may be imposed in the corresponding urban development laws, among others, in connection with the promotion and sale of the houses located within the projects that are in process of completion and/or pending to be approved by the competent authorities, as the breach of such dispositions in some States may have consequences even of a penal nature. Likewise, the real estate developer shall comply with the provisions of the Federal Consumer

Protection Law, especially everything relating to the agreements that this law stipulates that must be registered with the Consumer Protection Agency and the documents that must be available to the buyer.

Real Estate Products More and more developers are seeking to innovate with products that can be more profitable than traditional sales of a plot of land or a constructed residence such as the case of real estate under the “fractional ownership” scheme, timeshare services, or developments including within the same project: hotels, golf courses, beach clubs, residencies, and apartments that are operated and regulated under one or various condominium regimes. Therefore, it is essential to confirm during the acquisition stage, that the property to be developed has the necessary characteristics, location, land use, and that it is suitable for the customer’s profile to whom the specific developed product is intended to be sold. In the cases of the previous products, we recommend that the developer consider from the planning stage, the organization, regulation, operation and management of the project, as well as the construction regulations, in order to enable the developer to maintain the project quality and the proper management thereof. Sale Once the project is completed and the permits required for selling residencies or real estate products are obtained, it is highly advisable that the potential buyer, prior to the execution of the sale and purchase agreement, carries out a due diligence with respect to the same on this regard, which will comprise of, among other things, a study of the documents relating to the property background and title, the construction permits and licenses of the development and the particular residence, a study of the condominium regime(s), if any, whereby the limitations and restrictions for constructions within such project are set forth, as well as the condominium operation location, its public utilities, the encumbrances imposed on the project and the specific residence, and that it is in compliance with the payment of taxes and fees. Therefore, it is highly recommended that prior to the acquisition of residences or any real estate product in Mexico, the potential developers, investors or buyers of residences seek the proper advice to acquire real estate in order to avoid potential problems, and in the case of developers to carry out all the necessary processes and procure all the necessary permits and the required licenses and authorizations for the real estate projects, and by doing so to build and maintain the future investors’ trust and continue to promote tourism as a driving force for our country’s economy.

Footnote http://www.unwto.org/facts/eng/pdf/highlights/ UNWTO_Highlights07_sp_LR.pdf

Sección Especial Publicitaria

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

KIMCO.

Gigante portafolio de centros comerciales KIMCO. Giant portfolio of commercial centers

En el primer semestre de 2007, Kimco mantenía intereses en 1,519 propiedades abarcando más de 180 millones de pies cuadrados de espacio rentable en 45 estados de Estados Unidos, Puerto Rico, Canadá, México y Chile. Hoy esa suma sigue al alza.

imco, como uno de los jugadores más importantes en el mundo en el ramo de inversiones inmobiliarias, cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York, NYSE, bajo el símbolo KIM y, además, forma parte del índice S&P 500, habiéndose especializado en la adquisición, desarrollo y administración de centros comerciales por más de 45 años. En México ingresó en el año 2002 con la adquisición de dos centros comerciales

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anclados por tiendas de autoservicio en el norte de México. La compañía posee hoy intereses en más de 60 propiedades comerciales en todo el país y un portafolio de 73 propiedades industriales cerca de la frontera de entre Estados Unidos y México, entre otras inversiones. De modo adicional, Kimco recientemente integró, junto con inversionistas institucionales, un fondo por US $324MM para la adquisición de reservas territoriales en mercados en crecimiento.

“Aquellos socios que nos presenten propiedades, los cuales lleguen a ser adquiridas por el fondo, tendrán el derecho de participar en su desarrollo cuando el momento para construir una plaza comercial haya llegado” dice Mike Melson, Managing Director de Kimco para Latinoamérica. Kimco tiene más de 60 centros comerciales en el país y aporta a sus socios una ventaja competitiva importante de economía de escala y experiencia en su trato con inquilinos, y en la construcción, administración y financiamiento de sus propiedades. “Ahora, con nuestro fondo de reservas territoriales, ofrecemos a nuestros socios la oportunidad de controlar puntos para desarrollo a futuro”. Kimco, por su parte, está en la vanguardia en cuanto a tendencias en el desarrollo de centros comerciales. Al respecto, el director para Latinoamérica dice: “en la actualidad, hay una tendencia fuerte en el mundo por incorporar elementos de “new urbanism” y “sustainable development” en proyectos comerciales. Y estamos participando en varios proyectos de uso mixto, como “Ciudadela”, en Guadalajara, que combinan componentes residenciales y comerciales, reducen la necesidad de viajar en auto, y crean nuevos espacios de reunión para la comunidad”. Kimco Realty Corporation en México prepara sus siguientes inversiones en adición a los 18 proyectos que hoy en día están en construcción. Por ejemplo, hace poco anunciaron la compra de Gran Plaza Cancún, y la adquisición de terrenos para desarrollo en Nuevo Vallarta, Tapachula y Los Mochis.

Special Advertising Section

Expresa Mike Melson, Managing Director de Kimco para Latinoamérica, que ellos están orgullosos de poder trabajar con los mejores desarrolladores de México, como Planigrupo, FRISA, SSC Inmobiliaria, MRA, Grupo Chartwell, Promodesa y Grupo LINK, entre otros. Esto significa que Kimco tiene proyectos desde Tijuana a Cancún, y de Reynosa a Tapachula. No hay un límite de crecimiento. Kimco en la actualidad está identificando un mercado interesante en ciudades más pequeñas, de entre cien mil y un millón de habitantes. “Estamos siguiendo la expansión de las anclas con formatos chicos dirigidos al mercado popular, como “Bodega Aurrerá” de Wal-Mart, “Al Precio”, de Comercial Mexicana y “Mercado”, de Soriana”, afirma Mike.

La estrategia Kimco.

Kimco trabaja con socios locales en todas sus inversiones en México y América Latina. Mediante la combinación de conocimiento del mercado local y experiencia aportados por sus socios, junto con el capital y dirección estratégica proporcionada por Kimco, están convencidos de ser la mejor alternativa para cualquier desarrollador que busca un socio estratégico. Las propiedades de Kimco abarcan desde un centro comercial tipo lifestyle de 3,500 m 2 hasta un centro comercial regional con tienda de autoservicio y un componente fashion de 75 mil m 2. Por otra parte, Kimco ha conformado un equipo de profesionales con amplia experiencia en México, Chile, Brasil, y América Latina. “Nuestro equipo cuenta con experiencia combinada de más de 50 años desarrollando diferentes programas comerciales e inmobiliarios tanto en Estados Unidos como en América Latina”, dice Mike Melson. En Kimco conocen los retos y dificultades que enfrentan los desarrolladores para integrar un proyecto de calidad y tienen la capacidad de adaptarse para lograr los mejores proyectos en el menor tiempo posible. Su compromiso con América Latina y con aquéllos con quienes trabajan es insuperable.

Informes

División de Desarrollo de Negocios Tel: (210) 566 7610 E-mail: kimcolatinamerica@kimcorealty.com

imco, like one of the most important players in the world in the branch of real estate investments, quotes in Stock-Market of Values of New York, NYSE, under the symbol KIM and, in addition, it comprises of the S&P 500, having itself specialized in the acquisition, development and administration of commercial centers by more than 45 years. In Mexico it entered in 2002 with the acquisition of two commercial centers anchored by supermarket stores in the north of Mexico. The

elements of “new urbanism” and “sustainable development” in commercial projects. And we are participating in several projects of mixed use, like “Ciudadela”, in Guadalajara, that combine residential and commercial components, they reduce the necessity to travel in car, and create new spaces of meeting for the community”. Kimco Realty Corporation in Mexico prepares its following investments in addition to the 18 projects that nowadays are in construction. For example, recently they announced the purchase of Gran Plaza Cancun, and the acquisition of lands for development in New Vallarta, Tapachula and Los Mochis. Mike Melson, Managing Director It express Mike Melson, Managing Kimco Realt y Latinoamérica Director of Kimco for Latin America, that they are proud of being able to work with the best developers of Mexico, like In the first semester of Planigrupo, FRISA, Real estate SSC, MRA, Grupo Chartwell, Promodesa and Grupo LINK, among 2007, Kimco maintained others. This means that Kimco has projects from Tijuana to Cancun, and of Reynosa to Tapachula. interests in 1,519 proper- There is no a growth limit. Kimco at present is identifying an interesties including more than ting market in smaller cities, among one hunthousands and a million inhabitants. “We 180 million squared feet dred are following the expansion of the anchors with formats directed to the popular market, of profitable space in 45 small like “Bodega Aurrera” of Wal-Mart, “Al Precio”, Comercial Mexicans and “Mercado”, of Sostates of the United Sta- ofriana”, affirms Mike.

tes, Puerto Rico, Canada, Mexico and Chile. Today that sum follows the rise.

company owns today I interest in more than 60 commercial properties in all the country and a portfolio of 73 industrial properties near the border among the United States and Mexico, among others investments. Of additional way, Kimco recently integrated, along with institutional investors, a bottom by U.S. $324MM for the acquisition of territorial reserves in markets in growth. “Those partners who present properties to us, which arrive to be acquired by the bottom, will have the right to participate in its development when the moment to construct a commercial place has arrived” says Mike Melson, Managing Director of Kimco for Latin America. Kimco has more than 60 commercial centers in the country and contributes to its partners an important competitive advantage of economy of scale and experience in its deal with renters, and the construction, administration and financing of its properties. “Now, with our territorial reserve fund, we offer to our partners the opportunity to control points for development to future”. Kimco, on the other hand, is in the vanguard as far as tendencies in the development of commercial centers. On the matter, the director for Latin America says: “at present, there is a strong tendency in the world to incorporate

The Kimco strategy. Kimco works with local partners in all investments in Mexico and Latin America. By means of the combination of knowledge of the local market and experience contributed by its partners, along with the capital and strategic axis provided by Kimco, they are convinced of being the best alternative for any developer that a strategic partner looks for. The properties of Kimco include from a commercial center type lifestyle of 3.500 m2 to a regional commercial center with supermarket store and a thousands component fashion of 75 m2. On the other hand, Kimco has conformed a team of professionals to ample experience in Mexico, Chile, Brazil, and Latin America. “Our equipment as much counts on combined experience of than 50 years developing more different commercial and real estate programs in the United States as in Latin America”, Mike Melson says. In Kimco they know the challenges and difficulties that face the developers to integrate a quality project and have the capacity to adapt to obtain the best projects in the smaller possible time. Its commitment with Latin America and those with those who work is insurmountable. Information Division of Development of Businesses Tel: (210) 566 7610 Email: kimcolatinamerica@kimcorealty.com

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Título de Especial sección Reporte

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

House Leasing: The Other Option A pesar de que el autofinanciamiento fue creado a partir de la crisis de 1995, este sistema ha permitido la compra de vivienda a un sector de la población que encontró en esta figura una mejor opción y así como el acreditado no paga intereses ni enganche, si tarda más tiempo en obtener su vivienda, sólo lo hará hasta cuando sea adjudicado el inmueble.

ara definir el autofinanciamiento sólo basta explicar que se trata de un sistema de comercialización de bienes basado en la integración de grupos de consumidores que realizan aportaciones mensuales a la cuenta de un fideicomiso, de tal forma que cada mes con el monto de las aportaciones se financia la adquisición del bien a algunos miembros del grupo seleccionados mediante diversos mecanismos establecidos por cada empresa. La idea con esta figura es que cuando todos han recibido su dinero se cierra el grupo, es decir, este mecanismo es muy similar a las

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llamadas “tandas”. Sin embargo, resulta muy conveniente, antes de optar por un autofinanciamiento, pensarlo bien, ya que después de cinco días hábiles de haberse inscrito al sistema no se puede cancelar el contrato sin la aplicación de una pena convencional, que por lo regular va de una a dos veces el valor promedio de las aportaciones realizadas. Además, las penalizaciones por retraso en los pagos son superiores a las de los créditos hipotecarios. Actualmente, los autofinanciamientos se encuentran regulados por el artículo 63 de la Ley Federal de Protección al Consumidor

y por la Norma Oficial Mexicana NOM-143SCFI-2000, que establecen los requisitos a cumplir por los proveedores respecto de la conformación de los grupos y el plazo de los contratos. La NOM también indica que éstos deberán proporcionar amplia información al consumidor sobre el sistema y poner a su disposición un resumen de su viabilidad financiera; por otra parte, tendrán que prevenirlo de que no se puede garantizar la adjudicación del bien en un lapso predeterminado, pues debe sujetarse a los procedimientos definidos en el contrato.

Un poco de historia

El autofinanciamiento inmobiliario intentó iniciar en México en 1989 con dos empresas nacionales: Plan Firme y Aco, las cuales surgieron sin ninguna regulación específica y con un novedoso esquema, permitiendo que ambos corporativos gozaran de éxito casi inmediato con miles de consumidores. Después, y en el caso de Plan Firme, entregaron el fideicomiso al departamento Fiduciario de Banca Serfín y este siguió administrando el sistema hasta que en 1997 adjudicó al último consumidor inscrito, sin necesidad de integrar a nuevos usuarios al sistema. La búsqueda de una regulación con la participación conjunta de autoridades y empresarios, logró que en 1994 se publicara en

Special Report

el Diario Oficial de la FederaciĂłn la actual legislaciĂłn que rige a los sistemas de autofinanciamiento, lo cual permitiĂł la constituciĂłn y la operaciĂłn de nuevas empresas y el resurgimiento del autofinanciamiento inmobiliario. Sin embargo, cuando en 1995, a partir de la crisis hipotecaria que sufriĂł el paĂs, los acreditados se vieron afectados con los pagos de sus crĂŠditos hipotecarios que habĂan contratado bajo un esquema de tasa variable, se dispararon de manera inusitada, el autofinanciamiento comenzĂł de nuevo a surgir y a constituirse compaĂąĂas que ofrecen este esquema de crĂŠdito. AsĂ, despuĂŠs de 13 aĂąos se observa que en el mercado crece la oferta de esta figura y, por otra parte, la banca continĂşa con su colocaciĂłn de crĂŠditos de manera exitosa y con condiciones cada vez mĂĄs atractivas para los acreditados. Por lo tanto, ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas. A continuaciĂłn se muestra un cuadro comparativo en donde se pueden analizar las distintas variables:

ÂżCĂłmo funciona?

Ahora bien para dejar mĂĄs claro cĂłmo opera esta figura y la adjudicaciĂłn paso a ejemplificarlo de la siguiente forma: Una familia que decide entrar a un sistema de autofinanciamiento sin contar con el capital correspondiente al enganche debe realizar primero la contrataciĂłn, pagar lo correspondiente a la inscripciĂłn o apertura del contrato que puede ser un promedio de 4% sobre el valor del contrato o bien de la propiedad. El siguiente paso serĂĄ comenzar mes a mes con las aportaciones designadas de acuerdo al valor de su contrato hasta reunir un promedio de 60 mensualidades puntuales (cinco aĂąos) o adelantadas y asĂ tendrĂĄn derecho a una lista de espera o bien participar en alguna subasta para poder adjudicar su contrato. En ocasiones, las listas de espera, por ejemplo, suelen ser hasta de 24 meses de espera, totalmente ineficiente para personas que iniciaron desde cero y no podrĂĄn tener su casa hasta que haya pasado ese periodo de siete aĂąos. Para las personas que cuentan con un capital mĂnimo de 40% para el enganche puede resultar conveniente sĂłlo en contadas ocasiones. Ă&#x2030;stas pueden ser, por ejemplo, en un fideicomiso nuevo, en que la lista de espera sea nueva y no haya demasiada gente. AĂşn asĂ se tendrĂĄn que esperar un promedio de cuatro meses para obtener el capital que necesiten. Para obtener el dinero de una forma mĂĄs rĂĄpida sĂłlo hay subastas o bien tendrĂan que aportar un promedio de 60% del valor del contrato o de la propiedad. Por lo tanto, el autofinanciamiento puede ofrecer una alternativa interesante para la adquisiciĂłn de una vivienda, siempre y cuando el cliente no tenga la necesidad de subastar de inmediato y vea este esquema con un matiz de instrumento de ahorro.

VARIABLES

AUTOFINANCIAMIENTO s 0OR SORTEO PUEDE TARDAR AĂ&#x2014;OS O MĂ&#x2C6;S

CRĂ&#x2030;DITO HIPOTECARIO s )NMEDIATO

s 0OR SUBASTA INMEDIATO SI SE SUBASTA 50% del financiamiento solicitado

Disponibilidad del financiamiento

s %L lNANCIAMIENTO SE OTORGA CON LOS RE- s %L CRĂ?DITO SE OTORGA MEDIANTE LOS cursos de las cuotas de las personas recursos de la entidad financiera que integran los grupos

Requisitos del acreditado

CaracterĂsticas del financiamiento

s.O SE REQUIERE COMPROBAR INGRESOS NI reporte de BurĂł de CrĂŠdito, aunque hay excepciones en algunas empresas.

s .ECESARIO COMPROBAR INGRESOS

aunque hay algunas alternativas y planes de ahorro

s #ONSTANCIA EN EL PAGO DE SUS CUOTAS DEL plan autofinanciamiento

s 2EPORTES SATISFACTORIOS DE "URĂ&#x2DC; de CrĂŠdito

s 0OCA mEXIBILIDAD EN LOS PRODUCTOS ofrecidos

s 'RAN VARIEDAD DE PRODUCTOS

s 0LAZOS DE A AĂ&#x2014;OS MĂ&#x2C6;S COMUNES son 14 y 15 aĂąos

s 0LAZOS DE HASTA AĂ&#x2014;OS

s #UOTA DE INSCRIPCIĂ&#x2DC;N

s #OMISIĂ&#x2DC;N POR APERTURA DE CRĂ?DITO

s $ERECHOS POR SUBASTA

s !LTERNATIVAS DE PAGOS lJOS EN PEsos, con incrementos preestablecidos o ajustados al salario mĂnimo

s $ERECHOS POR SORTEO

s %L PAGO SE INTEGRA POR EL PAGO DE capital e intereses y seguros

s ,OS PAGOS PUEDEN SER EN PESOS AJUSTAdos mensual, semestral o anualmente por inflaciĂłn, variaciones % del salario mĂnimo o algĂşn otro factor pactado. s %L PAGO SE INTEGRA POR EL PAGO DE capital mĂĄs cuota de administraciĂłn e IVA y seguros

Riesgo del cliente para obtener su crĂŠdito Otras ventajas

s 1UE LA EMPRESA NO LE OTORGUE EL financiamiento, no obstante el pago de sus cuotas

s .INGUNO SI LOGRA CUMPLIR CON los requisitos de la instituciĂłn

s &LEXIBILIDAD EN LOS REQUISITOS DEL CLIENTE

s $EDUCIBILIDAD lSCAL DE LOS intereses reales

s 0LAN ALTERNATIVO DE AHORRO HASTA obtener el financiamiento

s 2EDUCCIĂ&#x2DC;N EN TASA O PAGOS A clientes puntuales

s 4IEMPO DE ESPERA

s 2EQUISITOS COMPROBACIĂ&#x2DC;N DE ingresos y reporte de burĂł )

s .ECESIDAD DE RECURSOS PARA SUBASTAR

s -AYOR NĂ&#x17E;MERO DE TRĂ&#x2C6;MITES

Mayor desventaja

Fuente: www.ibeteta.com

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Reporte Especial

Even though leasing was created after 1995 crisis the sistem has allowed the purchase of properties to the populations sector that found this figure a better option even the a credited does not have to pay interest nor downpayment it will take longer for them to obtain their home and will purchase until the property is awarded.

o define leasing all we need is to explain that it is a comercialization sistem of assets based on the integration of consumer group that give monthly contributions a trust account. This way with the monthly amount per property financed; to menbers of a selected group through various mechanism established by the company. Whisch to say this mechanism is similar to what is known as "batches" even though the result is convenient before choosing to lease we have to think it through because once recorded in the systen we are allowed only 5 working days before cancelling the contract without the conventional penalization applied, which regularly consists of twice the average value of the monthly payments, also the past due penalizations are usually greater than those of the mortgage credits. Today, leasing is regulated by article 63 of the federal consumer law and by NOM (Mexican Official Standar) NOM -143-SCFI 2000 which establishes the requirements followed by the respective providers of the groups conformed and the timing of contract. NOM also indicates these should provide extensive information to the consumer about the system and place a financial viability statement. On the other hand will have to prevent that there is no guarantee of the awarded criteria of assets in a predetermined period which is subject of the contracts defined procedure.

A bit of history Real Estate leasing tried to iniciate in Mexico in 1989 with 2 national companies: Plan Firme and ACO, who arose with no specific regulation and with a novel scheme, allowing both companies to have almost immediate success with thosands of consumers. Later, in Plan Firme's case they handed the trust to Serfin bank trustees which kept on with the administration until 1197, when the last customer was awarded. The lookout of a regulation with the participation of authorities and entrepeneurs in 1994 achieved the publication of the Federal Official Diary, the actual legislation that governs the leasing system allowing the constitution and operation of new businesses and the resurgence of Real Estate leasing. However, in 1995, the suffering of the countries mortgage crisis, creditors where affected with the credit payments contracted under variable rates that fired in an unusul way .The leasing system arose and formed companies with this form of credit. How it works Clearing how the system criteria operates is the following example: a family that decides to enter in the leasing system and is not counting with a corresponding capital for the downpayment should first enter the contract and make the subscription payment or opening contract, it can be an above the asset value. The next step will be to begin with the monthly designated contributions according with the

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VARIETY

LEASING By lot could take 5 years or more

Financial Disponibility

By Auction: Inmediate if 50% auctioned of solicited financing Finance given with resouces of shareholders conforming groups

Creditor Requirements

Financial Characteristics

MORTGAGE CREDIT Inmediate

The credit is given throughout the financial entities resources

Proof of income not required credit report Proof of income is neccessary, with not required with some exceptions same alternatives and saving plan Constant plan payment of shareholders

Satisfactory credit reports

Low Product Flexibility

Great product variety

5-20 Yr. Plans most common 14 to 15 years plans

5 to 30 year plans

Subscription Share

Commision with credit approval

Auction Rights

Payment alternatives: Fixed in Pesos with preestablished increase or adjustments of minimun wage

Rights by Lots

The payment is made up of the capital, interests and insurance

Payments can be made in pesos Monthly adjustments or by anual inflation, % variation

Clients´Risks Obtain Credit Other Advantages

Greatest Disadvantage

The company does not give credit without share payment

None, If it meets all of the institution´s requirements

Flexibility in client´s requirements

Tax deduction of real interests

Attractive savings plan to obtain credit

Percentage reduction or payments of on time clients

Time out

Requirements (proof of income and credit report)

Need of resources for auction

Greater number of procedures Fuente: www.ibeteta.com

contract value until averaging 60 punctual or advanced monthly payments. Having, this way the right to enter in a waiting list or to participate in an auction for the awarded contract. Occasionally, the waiting list is of a 24 month wait. Totally, inefficient for people beginning from scratch; and may not have their home until the 7 year period has ended. For people counting with capital downpayment of 40%minimum it may result convenient; in a few occasions. For example: for a new trust which a new waiting list exists and has only few people. Even so, they will have to wait an average of 4 months to obtain the capital needed. To obtain the money faster it can be by an auction or contributing an average of 60% of the propertie's value. Therefore, leasing can be an interesting alternative for the acquisition of a dwelling; as long as the client does not have the need of an immediate auction and sees this system as a nuance instrument of savings.

Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Crédito hipotecario en un México fortalecido

Mortgage Credit in a Stronger Mexico Una realidad respecto al crédito hipotecario en México es que tiene bases sólidas, las cuales permiten su sostenimiento y lo seguirán impulsando pese a la crisis de los préstamos subprime, aún vigente en Estados Unidos. Sin duda, el crédito hipotecario es una buena herramienta que, al final de cuentas, ayuda a generar un ahorro y un patrimonio importante. Por cierto, a pesar de los temores derivados de la crisis del vecino, hoy en México tomar una hipoteca no es tan descabellado.

l 2008 ha sido un año con menor crecimiento en el crédito hipotecario lo cual es importante comentar, pues no podemos hablar de una desaceleración o un retroceso. Sin embargo, algo presente es que el ritmo de crecimiento del crédito respecto a los últimos tres años ha sido inferior. Ahora bien, nos hacemos la pregunta: ¿esto por qué sucede? La respuesta es simple, en los últimos cuatro años, hasta finales de 2007 hubo una mayor oferta en los distintos segmentos de vivienda, surgieron más jugadores y, por ende, fue superior el número de créditos otorgados durante este periodo por las distintas instituciones. Según Gonzalo Palafox, Director de Desarrollo de Negocios de Hipotecaria Su Casita, la burbuja que había de posibles compradores esperando el mejor momento para comprar vivienda, ya está siendo atendida. Además, tanto el Infonavit como el Fovissste han tenido una participación más activa en la colocación de crédito, lo cual ha originado que algunos bancos y Sofoles bajen sus niveles en el otorgamiento de hipotecas. No obstante, el costo de fondeo ha aumentado y en ese sentido algunas instituciones crediticias se han visto en la necesidad de reflejar este ascenso en las tasas de interés. Por tanto, varios organismos han ido ajustando sus productos al alza. “Conviene aclarar que no es un tema de crisis, ni estare-

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mos viendo niveles de tasas de interés de 15 a 20%, simplemente se han hecho ajustes de uno a dos puntos porcentuales en los esquemas de crédito”, dice Palafox. Para Luis Molina Ancona, Director de Crédito Hipotecario de Banca Mifel, el factor que consideran más importante relacionado con la tasa de interés es el tema de la inflación. En el caso de Banca Mifel no tienen contemplado subir las tasas, pese a que el fondeo sí se ha incrementado. “Por otra parte, pensamos que lo importante no sólo es la tasa de interés, sino también el acceso y el costo al crédito. En nuestro caso, nos hemos enfocado más en tener un crédito muy transparente en el sentido de que el pago mensual siempre será el mismo. Hacemos mucho énfasis a nuestra clientela de que sepan cuánto van a pagar desde el primero hasta el último día”. Para Carlos Javier Zambrano, Director de Crédito Hipotecario de Banorte, en la actualidad el mercado hipotecario en México tiene un comportamiento mixto en su crecimiento, es decir, no todos los segmentos muestran el mismo comportamiento. Por ejemplo, la vivienda pequeña trae crecimientos importantes, impulsada por organismos como Infonavit y Fovissste. Pero, por otro lado, en valores de vivienda más altos los bancos y Sofoles evidencian una ligera desaceleración en la colocación de sus créditos.

Los clientes han cambiado

Sin dudas, las tasas de interés en el mercado mexicano siguen siendo más altas que en Estados Unidos y esto, por consiguiente, lleva a la afectación de los créditos que prestan las instituciones financieras, sobre todo porque se encarece el dinero. Hoy día, los bancos están recibiendo clientes con distintas condiciones, pero más endeudados y eso limita, sin duda, el otorgamiento del crédito. Sin embargo, se han tomado medidas más estrictas para tomar una hipoteca de liquidez, pues éstos tienen una tasa de morosidad más alta frente a los de adquisición y por una razón muy sencilla, al no tener un destino específico son créditos más complejos. Para Edwin Vega, Director de Crédito Hipotecario de GE Money, la situación del mercado de vivienda sigue siendo activa, aunque en menor escala que en años anteriores, pues están llegando clientes con un mayor endeudamiento. Por lo tanto, nuestra labor ha sido asesorar de manera adecuada a quien desee tomar un crédito. “64% de las personas que llegan con nosotros a tomar una hipoteca tienen algunas deudas, y a ese tipo de clientes buscamos no sobre endeudarlos y asesorarlos en recomendaciones precisas que les permitan ir pagando otros créditos y, en esa medida, otorgarles el crédito que están buscando”, afirma Edwin Vega.

Flavio Franyuti HSBC Los acreditados de vivienda media, residencial y residencial plus tienen una capacidad de endeudamiento más alta. Es decir, el hecho de que este mercado haya podido acceder a más créditos para el consumo ha significado una disminución en el número de créditos que este año las instituciones de crédito piensan entregar. Enrique Margain Pitman, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, afirma: “el nivel de endeudamiento de las personas es mayor, por lo cual la posibilidad de que tengan para contratar un nuevo crédito se haya venido limitando. Por tanto, hay menos accesibilidad, y no obstante la vivienda debe seguir creciendo”. Para Oscar Regalado, Director Banca y Productos y Banca Hipotecaria de Banamex, este año ha sido muy estable con un crecimiento ligero. Sin embargo, para el Infonavit y Fovissste los niveles de crecimiento han sido muy favorables. Así, en México el mercado hipotecario se está normalizando en su ritmo de crecimiento. Por otra parte, debe tenerse en cuenta la existencia de una demanda normal por el crédito hipotecario, esto es, familias y jóvenes que están demandando vivienda; esto quiere decir que para este grupo de personas hay productos específicos. No obstante, hoy tenemos un mercado con una tasa de interés que ha subido y en donde, realmente, las hipotecas que se están tomando son para vivir en el inmueble no para especular con el producto. Frente a esta situación y respecto al mercado de vivienda media, residencial y residencial plus en los últimos años han sido sectores en crecimiento y con dinamismo. Y en 2008, sus niveles de incremento serán más lentos. Por su parte, segmentos como el de la vivienda de interés social y económica contarán con crecimientos notables para este año y así se ha reflejado en el primer semestre. Para José Antonio Alonso, Director de Banca de Particulares, PyMES e Hipotecario del Banco Santander, la situación de México comparada con la de Estados Unidos es

totalmente distinta. Por ejemplo, hoy en el vecino país hay una situación crítica en las adjudicaciones, ellos pasaron de 70 mil a 240 mil en octubre de 2007 y esto ocurrió porque se abusó de políticas laxas de crédito. Además, la mayoría de hipotecas otorgadas tienen una tasa ajustable en donde comienzas con un interés cómodo al inicio y después del tercero o quinto año se dispara de manera importante. Por eso, hoy son créditos impagables para muchas familias. En México la situación es totalmente diferente. Se aprendió de la crisis de 1995 y para tomar un crédito en el país se debe comprobar los ingresos, hay un buró de crédito y en la gran mayoría de los casos se piden enganches. Según José Antonio Alonso arriba de 90% de las operaciones de crédito que se hacen en México llevan un enganche, aunque algunos participantes estén utilizando la figura de “sin enganche”, pero aún así debe pagarse un seguro. Carlos Javier Zambrano, de Banorte, afirma que las tasas de referencia están subiendo en el país como una herramienta del Banco de México para controlar la inflación. Por lo tanto, esta situación genera mucha presión sobre los márgenes financieros de las instituciones financieras, pues en el caso de los créditos hipotecarios son muy pequeños. Ante esto, dice el ejecutivo, probablemente empecemos a ver pequeños incrementos en las tasas de interés. Así, para quien tomó un crédito a tasa fija, los incrementos en la tasa no representarán ningún efecto sobre el monto que está pagando. Cabe aclarar que desde hace varios años la mayoría de los créditos de la banca mexicana se otorgan en tasa fija. Sin embargo, afirma Zambrano, los créditos que se dan en Udis o en Salarios Mínimos tendrán un impacto en función del incremento en la inflación o en el aumento de los mismos salarios mínimos, respectivamente. “Por último, en los créditos en tasa variable, que son los

Gonzalo Palafox Su Casita

Reporte Especial

La colocación de los bancos

Luis Molina Ancona Banca Mifel menos, los pagos mensuales se verían afectados en tanto se vaya dando el incremento en las tasas de referencia”. Hoy México cuenta con un mercado atractivo y maduro en cuanto al crédito hipotecario, pues la mayoría de financiamientos son a tasa fija y el riesgo del mercado lo asume la entidad financiera, además de tener mucho cuidado con la originación de los créditos. “A pesar de que los costos de fondeo en el largo plazo se han venido afectando en las últimas semanas debido al aumento de la inflación, el que impacten o no a las tasas de interés de los nuevos créditos hipotecarios dependerá de los diagnósticos de cada entidad financiera, es decir, las distintas instituciones tienen una serie de variables a mover como puede ser incrementar la tasa activa o, también, elevar las comisiones que cobran por los créditos o tener políticas más restrictivas en cuanto al otorgamiento de una hipoteca. En fin, pueden haber distintas variables que les permita solventar el costo del crédito”, afirma Enrique Margain, de Scotiabank.

El año pasado Santander colocó 12 mil 906 hipotecas, lo que significa una participación de mercado de 20.4% a diciembre de 2007. Esta medición la realiza Santander frente a otros cinco principales bancos: BBVA–Bancomer, Banamex. HSBC, Banorte y Scotiabank. “A diciembre de 2006 la participación fue de 14.6%. Por lo tanto, esto hace pensar que es el banco que mayor participación de mercado ganó en 2007 y respecto al período de enero a junio de 2008 la participación de la entidad es de 22.1%, esto significa que el banco ha colocado 6 mil 805 hipotecas, tenemos un crecimiento interanual de 18.4% cuando el mercado está creciendo 6.1%, es decir, estamos creciendo tres veces con respecto a los demás bancos, además vamos en presupuestos, este año colocaremos 14 mil 500 hipotecas”, afirma José Antonio Alonso, Director de Crédito Hipotecario de Santander. En el caso de Banamex, dice Oscar Regalado, que ellos han colocado 12% más del número de hipotecas del año pasado y esto se debe en buena parte a que han entrado a nuevos segmentos como el Cofinavit. “El año pasado nuestra hipoteca promedio estaba por arriba de los 800 mil pesos, hoy está en unos 600 mil, es decir, no sólo estamos dando más crédito, sino también participando en segmentos que antes no otorgábamos como el de la vivienda económica.” Hoy Banamex, del total de créditos que otorga en el mercado mexicano 20% son cofinanciados, tanto con Infonavit como con el Fovissste y esa cifra va en aumento, dice Regalado. En este sentido, la alianza comercial que cerró Banamex con el Infonavit llamado “Infonavit Total Banamex” le está permitiendo a la entidad tener niveles muy buenos de colocación pues es un programa que redefine el cofinanciamiento. “Este programa toma lo mejor del Infonavit, como es su manera rápida de colocar un crédito y, por otro lado, absorbe los recursos del banco para complementar la línea de crédito que ya otorga el Infonavit en una sola ventanilla y en un solo crédito, lo cual revolucionará al acreditado de la economía formal”, concluye Oscar Regalado.

DATOS CLAVES

En los últimos cinco años, el Costo Anual Total, CAT, de los créditos hipotecarios se redujo cerca de 50%.

En la actualidad, las tasas para este tipo de préstamos se ubican entre 11.95% en promedio; hace cinco años, los créditos se ubicaban en más de 18% anual.

Al cierre del primer semestre del año, el saldo de la cartera crediticia total de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Sofoles, ascendió a 177 mil 768 millones de pesos.

Las tasas de interés de algunos créditos hipotecarios disminuyeron hasta 29% en los últimos cinco años, informó la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, Condusef.

Según datos del Fondo, México ocupó el tercer lugar después de España y Chile con un capital de prevención que representó 194.70% de la cartera vencida que mantienen en promedio los bancos comerciales. Además, la cartera vencida promedio de los bancos de México representa 2.50% del total de los créditos en el mercado. Este índice está por debajo de 3.10% de Brasil, 5.30% de Italia, 6.60% de China y 24.7% de Egipto.

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Por otra parte, los montos a los que se refiere GE Money hablan de colocar este 2008 entre 800 mil y mil millones de dólares en hipotecas nuevas, sin incrementar la tasa. En el caso de Banca Mifel en cuanto al crédito individual la proyección es colocar 600 millones de pesos en 2008, lo cual implicará 300% más de lo que colocó el año pasado; en el caso de los créditos puente en donde Banca Mifel ha tenido más tiempo esperan concretar proyectos por un monto de mil 200 millones de pesos. Para Banorte los esquemas de Cofinavit y Apoyo Infonavit representan 38% de su colocación total, destacando entre los bancos como la institución con mayor participación en el mercado de los esquemas del Infonavit. En el caso de Fovissste, Banorte recientemente inició el otorgamiento de créditos bajo los esquemas de Alia2 y Respalda2. Seguro, en los próximos meses estos esquemas irán tomando mayor importancia en la colocación de esta institución. Según Carlos Javier Zambrano, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Banorte, esperan colocar 19 mil créditos en 2008.

José Antonio Alonso Santander Por su parte, Flavio Franyuti, Director Hipotecario de HSBC, comenta que durante este año piensan colocar un volumen similar al de 2007, esto es, alrededor de ocho mil créditos. “Tenemos un gran producto y seguiremos siendo muy selectivos en su otorgamiento. HSBC es un banco muy conservador en el otorgamiento de crédito y es la causa por la cual nuestra cartera vencida se encuentra controlada y nos ha permitido salir al mercado de valores bursatilizando hipotecas de alta calidad que han tenido un extraordinario desempeño en el mercado”, concluye Franyuti. En Scotiabank la meta de colocación de crédito hasta el momento se ha cumplido en el segmento de vivienda residencial y residencial plus. No en vano, esa institución lidera este mercado. En Banamex tienen proyectado un crecimiento positivo para este 2008 pese a las

Reporte Especial

Edwin Vega GE Money

coyunturas de este año, dice Oscar Regalado, que el número de hipotecas colocadas entre todos los jugadores va a crecer entre 6 y 8%, menor a los años anteriores, pero mayor al crecimiento de la economía. Así, para el ejecutivo la vivienda sigue siendo un sector dinámico. Finalmente, los niveles de crecimiento del crédito hipotecario que año tras año venían aumentando. Para este 2008, según los expertos consultados, se espera que sea moderado, esto es, alrededor de 8 a 10%, aunque la Asociación de Bancos de México, ABM, ha dicho que al cierre de este año las hipotecas crecerán 15%.

2008

has been the year with less mortgage credit growth which is important to comment but we cannot talk about a

ents to purchase a property is being catered. Also, as well as Infonavit as Fovissste have had an active participation in the credit placement, which has origmated some banks and Sofoles lowering the level of credits given. The funds costs have increased in the sense that credit institutions have come to the need to reflect this increase in interest rates. Now, various organisms have adjusted the products raise “Is conveniently to mention”, This is not a crisis, nor will we see interest rate levels of 15 to 20% simple adjustments of are or two percentage points have been made in the credit scheme, says Palafox. For Luis Molina Ancona, Director of Mifel Bank Mortgage Credit the most important factor to consider regarding interest rate is inflation in Bank Mifel´s case they have not considered rising interest rates, even though the funds have increased. “On the other hand, we believe not only the interest rate is important but also the access and credit cost. In our case, we are more focused in having a transparent credit in the sense that the monthly payment will always be the same, emphasiting that our clients know how much they will pay from beginning to end.” For Carlos Javier Zambrano, Director of Banorte Mortgage credit, today the México Mortgage market has a mixed behavior in its growth meaning not all segments show the same behavior for example: small housing has important growth boosted by organisms like Infonavit and Fovissste. But, on the other hand, in higher housing levels the banks and Sofoles show a slight relevance in credit placements.

them more in debt but to indebtedness giving them the precise recommendations that will allow them to keep on paying other debts and at the same time give them the credit they are looking for; “says Edwin Vega”. The middle, residential plus and residential housing credit have the capacity of highest debt. The fact that this market has been able to more credit means less number of credits the credit institutions will give this year. Enrique Margain Pitman, Scotianbank Mortgage Credit Director says “ The debt level of the people is greater, limiting the possibilities for them to get a new credit, therefore, there is less access even though housing market will continue to grow. Of Oscar Regalado, Banking and Products Director and Banamex Mortgage Bank, this year has been stable with slight growth. Even though, for Infonavit and Fovissste the growth levels have been very favorable. In México the Mortgage market is getting normal in it’s growth rhythm on the other hand, talking to count the existence of a mortgage credit normal demand. That is families demanding housing, training a specific product.

The clients have changed Without doubt, the interest rates in the Mexican market are still higher than in the United States consequently affecting the credits given by financial institutions, mainly because of low cash flow. Today, banks are receiving clients with different conditions, but mainly more in debt clientele

In reality, Mortgage credit in México has a strong base that allows them to sustain and will keep on boosting it even though of the actual U.S. credit crisis without doubt is a good tool that in the end help generate savings and an important patrimony. Even though of the neighbors derived fear, today to take a mortgage in México is not absurd. relevance or slow however the of credit growth has been in that in the last 3 years. Now, we ask the following question. Why is this happening? The answer is simple, in the last 4 years until the end of 2007 there where great sales in the different housing segment new players rose there fore the number of credit given where superior in this period by different institutions. According to Gonzalo Palafox, Director of Business Development of Mortgage su Casita, the bubble of possibilities of waiting cli-

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limiting without doubt the credits given however, strict measures have been made to take a Mortgage because these have a higher delinquent rate acquired for this simple reason not having a specific destiny they are more complex credits. For Edwin Vega, GE Money Mortgage Credit Director, the situation of the housing market is still active, even though less than years before, now with clients that are more in debt. Therefore our job to advise correctly who wishes to get credit. 64% of the people that come to US for Mortgage are in debt, and we don’t look to put

Enrique Margain Scotiabank

Today we have a market where interest rates have increased and where the mortgage credits given are for properties to live in not to with the product. In this situation regarding middle, residential and the residential plus market, in the last years have been of growth and dynamic sectors. In 2008, the level of growth will be slower segments of social interest and economic housing will count with noticeable growth for this year and has been reflected in the first semester. For José Antonio Alonso, Pand MES Particular Bank and Santander Mortgage Bank Director Mexico’s situation compared to that of the United State is totally different, for example: Today the situation for our neighboring Country is critical for awarding credit. They went from to thousand to 240 thousand in October 2007 but this happened because of the political credit abuse, also the majority of mortgages

Reporte Especial

KEY DATE s

CAT (Total Annual Cost) of mortgage credits lowered 50% in the last 5 years.

The rates for these type of credits are an average 11.95% compared to 18% 5 years ago.

The years first semester closed with a total credit budget of the finance companies with limited objectives Sofoles, more than 177 thousand 768 million pesos.

The interest rates of some mortgage credits, lowered up to 29% in the last 5 years; informed National Protection Commission and Condusef and defending the financial users.

México won third place after Spain and Chile with a prevention capital representing 194.70% maintaining the commercial Bank average. Also, Mexican Banks´ average represent 2.50% of total market credits indicating; below 23.10% of Brazil 5.30% of Italy, 6.60% of China and 24.7% of Egypt.

the inflation or by the increase of minimum salary. The monthly payments could be affected on variety rates with the increase reference. Today México counts with an attractive and mature mortgage credit market the majority of credits are of fixed rate and the market risk is assumed by the financial entities which are very careful with the credits origin. Even though the funds cost in the long in has been affected in the last weeks because of the inflation increase. The impact or not in new mortgage credits will depend on the diagnosis of each financial entity. The different institutions have a variety of ways in movements can affect by increasing the active rate or also increase the charging credit commissions, or have strict politics with the mortgages given. Enrique Margain of Scotiabank assures there are a variety of ways to pay the credit’s cost. Oscar Regalado Banamex

given at the beginning count with a comfortable adjustable interest rate but them fires up in an important way after the third or fifth year. For this reason these mortgages are unpayable for many families today. In México the situation is totally different. Learning from the 1995 crisis to take credit in the country we must have proof of income, there is a credit bureau and in most cases, down payment must be given, According to José Antonio Alonso, above 90% of the credit operations done in México, have given down payment event though some are using the “ NO DOWN PAYMENT” figure they still have to pay a security deposit. Carlos Javier Zambrano from Banorte assures the reference rates in the country are going up as a tool from the Mexican Bank to control the inflation. The situation generate a lot of pressure over the financial institutions economy making very small mortgage credits. Before this situation the executive says we will probably see a small increase in the interest rates. For who has a fixed rate credit, this increase will not affect their total payment and most of the credits given by the Mexican Bank are of fixed rate since years back. Even though Zambrano assures the credits given or of minimum salary will have an increasing impact by

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Bank placement Santander placed 12 thousand 906 mortgages last year with a market participation of 20.4% to December of 2007 the estimate is realized by Santander with the participation of 5 main banks: BBVA-Bancomer, Banamex, HSBC, Banorte and Scotiabank. To December of 2006 the participation was of 14.6% placing Santander as the bank with most market participation in 2007. The period of January to June of 2008 the entities participation is of 22.1% meaning

In the last 4 years until the end of 2007 there where great sales in the different housing segment new players rose there fore the number of credit given where superior in this period by different institutions. 48

the bank has placed 6 thousand 805 mortgages with a grown 6.1% Santander has grown 3 times more than other banks and is budget this year is to place 14 thousand 500 mortgages assures Jose Antonio Alonso, Mortgage Credit Director of Santander. Oscar Regalado of Banamex says they have placed 12% more mortgage numbers than last year since they started participating with new segments like Cofinavit. “Last year our mortgage average was more than 800 thousand; this year to date is 600 thousand meaning we are placing more credits with the participation of the economic housing segment. Today, Banamex credit given to the Mexican market; 20% are cofinanced with Infonavit or Fovissste and the numbers are rising says Regalado. The commercial alliance between Banamex and Infonavit called “Infonavit total Banamex” is allowing the entity better placement levels with the co financed refined program. “The program takes the best of Infonavit, a quick credit placement and also absorbs the banks resources to complement the credit line given by Infonavit in a step; which will revolution the formal economy creditor; concluded Oscar Regalado. On the other hand, GE money amounts referred talk about placing in 2008 between 800 thousand and 100 million dollars in new mortgages without increasing its rate Bank Mifel is projection of individual credits are of 600 million pesos in 2008 300% more than last year, and in the bridge credits they are waiting to close 1,200 million Pesos. Cofinavit and apoyo Infonavit represent 38% of Banorte´s total placement; highlighting as the institution with most market participation with Infonavit. Banorte also began giving credits with Fovissste projects of Alia2 and Respalda2 and will be of most importance for the institutions credit placement in the following months. According to Carlos Javier Zambrano, Banorte´s Mortgage Credit Executive Director; are waiting to place 19 thousand credits in 2008. Flavio Franyuti, HSBC mortgage Director, comment during this year they are going to place a similar volume as in 2007; approximately 8 thousand credits. “We have a great product and we will continue to be very selective HSBC is a very conservative bank and in our credit authorizations reasons why our due clientele is controlled and has allowed us to reflect in the market with high quality mortgages with extraordinary performance in the market. Scotianbank´s credit placement goals have been met in the middle, residential plus and residential segments a leader institution in the market. Banamex has positive growth projected for 2008 says Oscar Regalado the number of mortgages placed between all will be of a 6 to 8% growth less than years before but grater in the economies growth making the housing sector still dynamic. Finally, the levels of mortgage credit growth has increased throughout the years. Experts consultant have said that for 2008 a moderate growth awaits between 8 to 10% even though ABM (Mexican Bank Association) says the mortgages will close this year with 15% growth.

Directorio Inmobiliare

HSBC México

Institución de Banca Múltiple Grupo Financiero HSBC Portafolio de servicios

} Atención integral bancaria a desarrolladores inmobiliarios u hoteleros que incluye entre otros servicios y productos los siguientes: s Cash Management. s Avalúos s Manejo de Tesorería s Crédito hipotecario s Factoraje s Fiduciario s Mesa de dinero s Derivados } Financiamiento Inmobiliario bajo la base de revisión de apetito caso por caso para: s Vivienda de interés social, media, residencial y residencial plus s Edificio de oficinas s Centros comerciales s Bodegas, parques y naves industriales s Proyectos turísticos s Reserva territorial (Banco de Tierra) s Proyectos Mixtos s Línea de crédito multidestino para desarrolladores con probada experiencia y sólida posición financiera s Urbanización e infraestructura s Capital de trabajo s Esquemas de sindicaciones para proyectos de gran magnitud s Financiamiento de cuentas por cobrar de tiempo compartido o propiedad vacacional

Ing. Luis F. Massieu Clasing Director Financiamiento y Servicios Inmobiliarios

Ing. Luis F. Massieu Clasing Director Financiamiento y Servicios Inmobiliarios Tel. 57216605 Lic. Ricardo Ortega Abadía Director Área Especializada Financiamiento y Servicios Inmobiliarios Tel. 57216605

Financiamiento y Servicios Inmobiliarios

on sede en Londres, HSBC es la compañía de ser vicios financieros más grande de Europa y una de las más importantes a nivel global. La red internacional de HSBC comprende cerca de 9,800 oficinas con sede en cerca de 77 países y territorios. Con más de 140 años de historia, HSBC se ha consolidado como una de las instituciones con mayor reconocimiento y mejor desempeño a nivel mundial. Actualmente en México, HSBC es uno de los cuatro principales Grupos Financieros, contando con más de 1,400 sucursales localizadas en todo el país, 4,500 ATMs, más de 5.5 millones de clientes y 21,000 empleados. HSBC en México, a través de la Dirección de Financiamiento y Ser vicios Inmobiliarios, cuenta con un grupo a nivel nacional de más de 50 especialistas atendiendo todos los nichos del sector inmobiliario con productos bancarios y ser vicios financieros de la más alta calidad a nivel mundial. Los principales nichos de apoyo financiero son, entre otros: proyectos de vivienda de todos los segmentos; proyectos de oficinas; centros comerciales; turísticos y hoteleros e industriales. Financiamiento y Ser vicios Inmobiliarios de HSBC cuenta con: Atención integral de necesidades de los desarrolladores contando con el respaldo de una Institución sólida y con presencia a nivel global. Grupo de especialistas en la industria asesorándolo y analizando sus propuestas brindando un valor agregado. Tecnología de punta para el manejo eficiente de su información reduciendo tiempos de respuesta. Cobertura amplia a nivel nacional con presencia física de especialistas en las principales ciudades del país. Productos bancarios y de financiamiento novedosos con estructuras atractivas y acordes a las necesidades de cada proyecto. Comisión integral atractiva. Hoy en día HSBC representa ser una atractiva alternativa para la industria inmobiliaria, ya que además de fomentar una relación integral de largo plazo con nuestros clientes, brindamos asesoría y valor agregado que nos diferencia de nuestra competencia.

Contacto HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC. Paseo de la Reforma No. 347, oficina 16. Col. Cuauhtémoc. C.P. 06500, México, D.F. Tel: (52 55) 5721-6605 Fax: (52 55) 5721-2975

Lic. Ricardo Ortega Abadía Director Área Especializada

s s s s

ith largest headquarters in London, HSBC is the financial services company in Europe and one of the most important worldwide. HSBC´s international web is composed of 9,800 office building based in 77 countries and territories, with more than 140 years of history HSBC has consolidated as one of the best and most recognized institutions worldwide. Actually, HSBC in México is one of the four main financial groups that counts with more than 1,400 branches located throughout the country 4,500 ATM´s, more than 5.5 million customers and 21,000 employees. HSBC in México through the financial direction and real estate services counts with a national scaled group of more than 50 specialists working all the real estate sectors with banking products and financial services of the highest quality worldwide. Principally in the financial management among others, housing projects in all of its sectors, office building projects, malls, tourist and hotel industries. HSBC´s Real estate finance and services count with: care of the develops Comprehensive ers needs counting with the backup of a solid institution with worldwide presence. of specialists in the induss Groups try analyzing the proposals giving added value. support for an effis Technological cient management information reducing response timing. of national level with spes Coverage cialists physically present in the countries main cities products and new financing s Banking management with attractive structures according to each projects´ needs. comprehensive commission s Attractive Today, HSBC represents an attractive alternative for the real estate industry, therefore, forming a long-term relationship with the clients, giving guidance and value it is what makes the difference from our competitors.

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Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

CÉSAR PELLI. Máximo exponente de la

arquitectura moderna

CESAR PELLI. Maximum representative of modern architecture César Pelli es hoy por hoy el arquitecto más reconocido en el nivel mundial por sus esplendorosas obras de arquitectura. Es un profesional que bien puede diseñar y concebir desde el más importante edificio corporativo en Hong Kong hasta una vivienda en Honolulu, o bien, cambiar la cara de una ciudad con sus centros financieros, como el de New York, o aportarle belleza estética a ciudades como Osaka. En Latinoamérica también se le reconoce con obras realizadas en Argentina, Chile y Ciudad de México.

asó, cautivó y tuvo a más de un centenar de personas que asistieron a Expo Desarrollo Inmobiliario, Congreso de la ADI, atentas a cada una de sus palabras. Y es que César Pelli ha venido concibiendo proyectos por más de 50 años. Su historia se remonta a la provincia de Tucumán, en Argentina, en donde nació y posteriormente estudió arquitectura, para más tarde comenzar a trabajar. En 1952 se trasladó a los Estados Unidos, donde tomó esa nacionalidad. Pelli fue socio del despacho de Eero Saarinen y luego de Gruen Associates. En 1977 fundó su propio despacho, César Pelli and Associates. Fue decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Yale y ha sido distinguido con la medalla de oro del American Architect Institute (Instituto Estadounidense de Arquitectos). Su obra más famosa la constituyen las Torres Gemelas Petronas, en Kuala Lumpur, que hasta mediados de 2003 fueron los edificios más altos del mundo. En Pelli destaca la elegancia y sobriedad de las líneas, y la forma como combina el cristal y la piedra o el metal en sus edificios. Una de las obras en construcción más importantes está la Argentina, es el Campus de la Universidad Empresarial Siglo 21, al norte de la ciudad capital de Córdoba. Los edificios hasta ahora construidos son muy modernos

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y muestran una completa sencillez y, a la vez, un alto lujo. En 2006 fue el líder del proyecto Costanera Center, el cual será el edificio más grande de Sudamérica y el segundo comercial mayor de América Latina, en construcción en Santiago, Chile. En 2007 se levantó el proyecto del Centro Municipal Distrito Sudoeste, CMDSO, en Rosario, Argentina, donde antiguamente estaban las instalaciones de la fábrica Acindar. Y en Madrid se está llevando a cabo la construcción de otro diseño suyo, la Torre de Cristal, uno de los cuatro rascacielos que se están concibiendo en el complejo empresarial Cuatro Torres Business Area. Tendrá una altura de 249 metros sobre rasante, convirtiéndose en el segundo edificio más alto de España. Además, César Pelli se está haciendo cargo de la construcción de la Torre Iberdrola en Bilbao, que será el edificio más alto de Vizcaya, y también ha diseñado la Torre Cajasol, en la ciudad de Sevilla, un rascacielos de 178 metros y 43 plantas cuya construcción concluirá en 2010. Cuatro Torres Business Area, CTBA, es un parque empresarial que se está construyendo junto al Paseo de la Castellana, en Madrid, España, sobre los terrenos de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid. Conocido inicialmente como Madrid Arena, el consorcio de propietarios de las cuatro torres decidió adoptar una nueva imagen corporativa para

el conjunto y el nombre Cuatro Torres Business Area. Este parque empresarial consta de cuatro rascacielos que son los edificios más altos de Madrid y de España. Los cuatro edificios son la Torre Caja Madrid, la Torre Sacyr Vallehermoso, la Torre de Cristal y la Torre Espacio. La primera es la más alta de Madrid y España con sus 250 metros de altura. Junto con las cuatro torres y dentro del recinto del parque empresarial se ubicará el Centro Internacional de Convenciones de Madrid, un edificio de congresos con 70 mil m² de superficie y un auditorio principal con capacidad para 3,500 personas. César Pelli viene concibiendo proyectos de uso mixto desde hace ya varias décadas. Sin embargo, sus últimos diseños tanto en Estados Unidos, Canadá, México, Argentina, Chile, Hong Kong, China, España e Italia, entre otros países, se han concebido bajo la premisa de encontrar en ellos residencias, oficinas, centro comercial, zonas de recreación y, ante todo, totalmente sustentables, con amplias zonas peatonales y llenos de zonas verdes, en algunos casos, con jardines interiores en los inmuebles. Sin duda, César Pelli es un gigante de la arquitectura, sus obras son extensas y en la actualidad, a pesar de sus más de 70 años, constituye un modelo a seguir por las nuevas generaciones de arquitectos. Así, se le considera un icono de la arquitectura moderna.

Reporte Especial Cesar Pelli is at the present time the most well known architect worldwide thanks to his splendid architectural work. He is a professional that can design and plan from the most important corporate building in Hong Kong to a house in Honolulu, or change the face of a city with its financial centers, like the one in New York, or add aesthetic beauty to cities like Osaka. In Latin America he is well known for this works in Argentina, Chile and Mexico City.

e came, he captivated and he retained more than a hundred people who attended Expo Desarrollo Inmobiliario, ADI Congress, pending from his words. And it happens that Cesar Pelli has been planning projects for more than 50 years. His story goes back to Tucuman province in Argentina, where he was born and where he studied architecture and later began to work. In 1952 he traveled to the United States, where he took this nationality. Pelli was associate of the Eero Saarinen office and then of Gruen Associates. In 1977 he opened his own office, Cesar Pelli and Associates. He was dean of the Faculty of Architecture at the University of Yale and has been distinguished with the gold medal of the American Architect Institute. His most famous work are the Petronas Twin Towers in Kuala Lumpur, which until the mid 2003 were the tallest buildings in the world. Pelli stands out elegance and sobriety of design in the way in which he combines crystal and stone or metal in his buildings. One of his most important works under construction is in Argentina, the Campus for the 21 Century Business University, to the north of the capital city of Cordoba. The buildings constructed so far are very modern and show a total simplicity and, at the same time, a grand luxury. In 2006 he was leader of the Costanera Center project, which will be the tallest building in Southamerica and the second commercial building in Latin America, under construction in Santiago, Chile. In 2007 the CMDSO (Centro Municipal Distrito Sudoeste) project was raised, in Rosario, Argentina, where the Acindar factory used to be. In Madrid, another one of his designs is being built, the Crystal Tower, one of the four skyscrapers that are being planned in the business complex Four Towers. It will have 249 meters high, becoming the second tallest building in Spain. Besides, Cesar Pelli is taking charge of the construction of the Iberdrola Tower in Bilbao, that will be the highest building in Vizcay and he has also designed the Cajasol Tower in Sevilla, a 178 meter skyscraper with 43 stories which will be finished in the year 2010. CTBA, Four Towers Business Area is a business complex which is being built beside the Paseo de la Castellana in Madrid, Spain, on the land that belonged to the Real Madrid Sports City. Initially known as Madrid Arena, the ownersâ&#x20AC;&#x2122; consortium of the four towers decided to adopt a new corporate image for the complex

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and the name Four Towers Business Area. This business complex has four skyscrapers which are the tallest buildings in Madrid and in Spain. These four buildings are the Caja Madrid Tower, the Sacyr Vallehermoso Tower, the Crystal Tower and the Space Tower. The first one is the tallest in Madrid and Spain with its 250 meters high. Together with the four towers and within the grounds of the business complex there will be the Centro Internacional de Convenciones de Madrid (Madridâ&#x20AC;&#x2122;s International Convention Center) a congress building with an area of 70,000 m2 and a main auditorium with a seating capacity for 3,500 people. Cesar Pelli has been designing mixed uses projects for several decades, however, his most

recent designs in the United States, Canada, Mexico, Argentina, Chile, Hong Kong, China, Spain and Italy, among other countries, have been designed under the premise of finding therein residences, offices, commercial areas, recreational areas and most of all, totally sustainable, with wide pedestrian areas and full of green areas, in some cases, with inside gardens in the buildings. There is no doubt, Cesar Pelli is a giant in architecture, his works are extensive and today, despite his 70 years old, he is a roll model to follow by the younger generations of architects. Therefore he is considered an icon of modern architecture.Â&#x201E;

Tendencias de construcción

Por BLL Technical Ser vices

Proyectos de playa ¿Cómo transformar las condicionantes en oportunidades? Beachfront projects: how to transform conditioning elements into opportunities? Varias cuestiones se asocian al interés del inversionista para desarrollar un producto único y de alta calidad. Entre otras surgen preguntas acerca de cómo manejar reglamentos ambientales cada vez más rigurosos o cómo administrar los riesgos de la inversión y operación derivados del incremento de precio de energéticos y servicios. Incluso, cómo responder a la reorientación del mercado con productos más amigables con el medio ambiente.

l reto es balancear las características del proyecto con los parámetros de inversión para evitar sobrecostos resultantes de estas condiciones. Es común que en algún momento del proceso de diseño estos factores motiven distintos análisis para evaluar la integración de elementos ambientales y de nuevas tecnologías para diferenciar el producto. Como ejemplo, exploraremos la configuración de un proyecto de playa. En general, todos los códigos y normas se han vuelto más estrictos en términos de impacto ambiental y conservación ecológica. De cualquier manera, siempre se recomienda iniciar el proceso de diseño con un estudio profundo del sitio, el cual incluye los siguientes análisis: 1. Levantamientos para definir sus: Perfiles y curvas de nivel (topografía). Perfil marino y patrones de mareas (batimetría). Nivel de aguas máximo extraordinario (hidrológico). Especies vegetales (levantamiento de especies). Patrones de viento y zonas críticas (análisis y modelo en túnel de viento). 2. Estudios para determinar sus:

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Capacidades de carga y composición de estratos geológicos (mecánica de suelos). Ubicación de las fuentes de agua en el subsuelo (geo-hidrológico). Niveles de contaminación de sus estratos (químico). Capacidad de alojar vegetación (composición química). Impactos en el medio ambiente (impacto ambiental). Todos los anteriores contienen no sólo información necesaria para la integración de los reportes ambientales, sino también valiosos datos para el desarrollo general del proyecto y para sus definiciones particulares. Algunos ejemplos son las recomendaciones de mecánica de suelos para la cimentación y la definición de la cota de seguridad para proteger la construcción del nivel máximo del mar; la definición de cualquier punto crítico para reforzar las ventanas e, incluso, la de un sistema más sofisticado de barreras anti-huracán. Estas dos acciones pueden minimizar los riesgos de pérdida frente a fenómenos naturales, y asociado a esto las primas de seguros. De la misma forma, la información recolectada puede ayudar a asegurar ahorros impor-

tantes en el presupuesto general del proyecto. Por ejemplo, al tener el levantamiento de especies vegetales se puede adoptar una estrategia para reutilizar el material existente en el diseño de paisaje. De modo adicional, el estudio de composición química ayudará a definir las especies vegetales, evitando con esto importar volúmenes significativos de suelo de otro lugar. Dependiendo de la sofisticación del diseño, el presupuesto de paisajismo puede variar entre 6 y 10% del presupuesto general, y adoptar estas medidas ha reportado importantes ahorros en el presupuesto general. ¿Es cuestión de ser ambientalmente amigable? Posiblemente sí. Pero también de generar las sinergias necesarias para el beneficio del proyecto. En otro contexto y para muchos de los proyectos de playa, una de las mayores preocupaciones son las factibilidades de servicios y los tiempos de espera para su disponibilidad, los cuales requieren destinar una gran inversión al comienzo del proyecto. En algunas áreas, el acceso limitado a las redes de agua, drenaje y energía eléctrica presiona el costo de inversión al tener que invertir en infraestructura, que en otros casos estaría disponible desde el inicio del proyecto.

Construction Trends

Para proyectos que alcanzan cierto tamaño y requieren grandes cantidades de estos servicios, la alternativa puede ser diseñar un sistema que integre la generación de agua, el tratamiento de la misma y la generación parcial de energía eléctrica. Si este es el caso, la primera parte a considerar es la preparación de un balance de servicios para determinar los requerimientos básicos de los mismos, y una vez que éstos han sido cerrados, se evalúa y define el tamaño de la infraestructura requerida (plantas de tratamiento y generadores). Un sistema así configurado tiene ventajas operativas adicionales, de manera que la provisión y calidad del servicio están garantizadas y, generalmente, los precios por los suministros son menores a los de los proveedores locales. De esta manera, los ahorros generados en el largo plazo no sólo pagan el costo de la infraestructura, sino que representan ahorros considerables que hacen más eficiente la operación. Además, esta solución ofrece la flexibilidad suficiente para poderse implementar simultáneamente entre varios usuarios o inversionistas. En la actualidad hay varios ejemplos de proyectos que producen su propia agua, tratando un parte para riego y otra para usos industriales ligeros, como lavanderías. Además de lo anterior, hay cada vez una mayor conciencia para integrar tecnología que reduzca el uso de combustibles fósiles. En este sentido, el precalentamiento de agua utilizando intercambiadores de calor o sistemas de calentamiento solar ayudan a reducir costos de servicios (electricidad o combustibles) en áreas que emplean agua caliente de manera intensiva. Los retornos de inversión varían dependiendo de los requerimientos específicos y de los precios de insumos en la localidad del proyecto. Sin embargo, algunos ejemplos han probado que se requiere entre tres a cuatro años para recuperar la inversión. Así mismo,¿utilizar menos energía y tratar el agua residual es un valor agregado ambiental? Sin duda, pero nuevamente representa ventajas operativas y posibilidades para ahorros a futuro. Por otro lado, además de la calidad de la arquitectura y de los exteriores, uno de los mayores valores en un proyecto de playa es la calidad de la misma. Esta condicionante genera diversos retos y a continuación exponemos dos ejemplos. En primer lugar, están las limitaciones impuestas a los gerentes de proyecto y a los equipos de construcción para preservar las cualidades naturales de la arena, como su textura, color, limpieza, y volumen. Dependiendo de distintos factores como el área, el diseño de paisaje y la superficie de intervención se convierte en requerimiento indispensable diseñar una estrategia de obra y de logística que permita la protección del material para evitar cualquier tipo de contaminación durante el proceso constructivo –con la finalidad de proveer un material impoluto al usuario final. En consecuencia, se encuentran los temas asociados al mantenimiento y la conservación de la playa. La SEMARNAT ha publicado

la Norma Oficial Mexicana NMX-AA-120SCFI-2006 con lineamientos específicos para la certificación del estado de las playas. El Esquema de Certificación de Calidad de Playas establece al propietario una base para evaluar la calidad ambiental de la playa y un instrumento para diferenciarse de otros prestadores de servicios, contribuyendo con una ventaja competitiva ante aquellos que no poseen los mismos estándares de calidad. Esta evaluación comprende los siguientes parámetros: Calidad de Agua. Incluyendo análisis físicos, químicos y bacteriológicos para establecer la seguridad del agua de mar. Residuos Sólidos. Establece límites a 0% para residuos biológicos y minerales tóxicos (incluyendo hidrocarburos), y para residuos no tóxicos un límite de cinco kg por cada 100 metros de frente de playa. También, requiere el establecimiento de programas de recolección y recipientes diferenciados para residuos. Infraestructura Costera. Establece restricciones para la construcción en zona de intermarea excluyendo cualquier construcción permanente (a menos de contar con un permiso avalado en la Manifestación de Impacto Ambiental), permitiendo únicamente estructuras ligeras como palafitos, sombrillas y parasoles. Ningún tipo de construcción está permitido sobre las dunas. Biodiversidad. Establece que debe haber señalización informativa sobre todas las especies animales y vegetales existentes en el área así como medidas específicas sobre su protección. Sobre las dunas, el hábitat no debe ser perturbado y se requiere proveer de señalización extensiva con medidas sobre su protección. El propietario debe preparar un reporte de especies así como las metas a mediano y largo plazo para proteger o restaurar las condiciones. En caso de que la playa sea un punto de anidación de tortuga marina, no deberán existir interferencias físicas (estructuras) o iluminación en las áreas de anidación y un programa de vigilancia debe ser implementado. Seguridad y Servicios. Establece que debe desarrollarse una estrategia de zonificación para las actividades en tierra. Para las actividades acuáticas motorizadas deberán existir rutas de ingreso y egreso claramente señalizadas. Las playas mayores a 500 m deberán contar con un acceso al público, así como señalización propia de sus atributos físicos (patrones de oleaje, corrientes, pendiente de la playa y riesgos de temporadas) e información de servicios (estaciones de emergencia y de salvavidas, rutas accesibles, prohibiciones a vehículos motorizados excepto aquellos de servicios de emergencia). Educación Ambiental. Establece que se deberán señalar todas las prohibiciones y métodos para proteger las especies naturales y evitar la interferencia con éstas. El propietario debe publicar información sobre los temas listados y desarrollar un programa de difusión para escolares,

empleados y la comunidad en general para sensibilizarse sobre la protección al medio ambiente. La conservación de la playa es una actividad cotidiana para la administración del conjunto. Hacer un esfuerzo adicional para exceder el desempeño convencional con el fin de ganar una acreditación, permite al desarrollador promover en consecuencia el destino. A la fecha hay una playa certificada y 13 en proceso. Como se ha expuesto, hay alternativas para transformar esas condiciones en oportunidad. Se requiere echar mano de la ingeniería, la integración de sistemas y las técnicas profesionales de administración de proyecto y construcción. El incorporar un diseño ambientalmente amigable y estrategias de sustentabilidad está dejando de ser una carga para el desarrollador y se está convirtiendo en un valor agregado en términos de flexibilidad operativa, diferenciación y posibilidad de ahorro a futuro; todo esto conjugándose en ventajas competitivas dentro de un mercado que se satura rápidamente.

There are various questions that are associated to the investor’s interest in order to develop a unique and high quality product. Among others, we find questions of how to deal with increasingly more rigorous environmental codes, how to manage rising investment risks and operational costs due to fuel and utility prices, and how to address product re-orientation to satisfy the demand for environmentally friendly projects.

he challenge is to balance the project features with the investment parameters to avoid over costs resultant from those conditions. It is common, that at some point of the design process, these factors motivate analyses to assess the integration of environmental features and new technologies to differentiate the product. As an example, we will explore the configuration of a beachfront project. In general, all codes and norms have become stricter in terms of environmental impact and ecological conservation. Either way, it’s always been recommended to start with a thorough assessment of the site, which includes the following analyses: 1. Surveys to define its: Elevations and contours (topography), Sea-front profile and tidal patterns (bathymetry), Maximum level of extraordinary water (hydrology),

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Tendencias de construcción

Investment returns vary depending on the specific requirements and the utility rates specific to its location. Vegetal species it contains (vegetal species inventory), Critical areas for wind pressure (wind tunnel modeling). 2. Studies to determine its: Load bearing capacities and layering composition (geotechnical), Location of underground water sources (geo-hydrological), Pollution levels of its strata (chemical), Capacity to bear vegetation (soil composition). Impacts to the existing environment (environment impact) All the above, contain not only information for the file integration in terms of environmental reports, but valuable information for the whole project development and its particular definitions. Some examples are: the geotechnical solution to foundations and the safe elevation to locate features as pools and beach front villas to protect the construction from the highest sea level, the definition of any critical points to reinforce windows, and sophisticated hurricane proof barriers. These two actions can minimize the risks of loss by natural events, and accordingly the associated insurance premiums. In the same way, the collected information can help to secure important savings on the overall project. For example: by having the inventory of the existing plant material, the landscape architect can incorporate them into the project. In addition, a soil analysis would reveal the type of vegetation that the site can tolerate, allowing the design team to define low maintenance plant material and avoid importing foreign soil to the site. Depending on the project’s uniqueness, the landscape budget can range from 6% to 10% of the general budget; reusing existing vegetation has reported important savings on the overall budget. Is it matter of being environmentally friendly? Yes, probably it is, but it is also a matter of wisely associating local conditions for the project’s benefit. In another context and for most beachfront projects, a mayor concern is the utility’s feasibility and the lead time for their availability, which requires investing a great sum in the very beginning of the project. In some areas, the limited access to water, sewage and electricity pressures the investments with front costs and infrastructure investments which in other cases would be available. For projects that reach certain size and require great quantities of those services, an alternative can be to design a system that integrates water generation, water treatment and partial electric generation. If that is the case, the first task is to prepare a thorough utility balance to determine the baseline requirements for electri

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city and water services (including services, fire protection, irrigation, and HVAC systems). Once the balances are closed, the design team assesses and defines the size of the required infrastructure (generators and water plants). A system with such configuration may have operational advantages in the way that the provision and quality are guaranteed and generally, the prices are much lower to those services provided by local suppliers. As a result, the savings not only pay off the cost of the infrastructure but that represent important savings that make operations more efficient. Additionally the solution offers enough flexibility to be able to implement the solution on a multi user / investor basis. Today, there are many examples of projects producing their own water, then treating part of it for irrigation and part for higher standards such as light industrial uses like laundry. In addition to this, there is a mayor concern to integrate alternative technologies to reduce the use of fossil fuels. In this sense, to preheat water using heat exchangers or solar panels can help to reduce the operational costs (electric or fuel bills) in areas that intensively use hot water. Investment returns vary depending on the specific requirements and the utility rates specific to its location; however some examples prove that it takes around 3 to 4 operational years to pay for the investment. Is using less energy and treating water an environmental added value? Yes, but again, it allows creating a synergy between operational savings and additional advantages. Undoubtedly, besides of the project’s architecture and landscape quality, for beachfront projects, one of the most important features is the quality of the beach itself. This condition raises different challenges, such as the two examples presented below: First there is the limitation placed on the construction management and their associated teams to preserve the sand’s natural qualities such as texture, color, neatness and volume. Depending on different factors such as site area, landscape scheme, and intervention surface, it becomes relevant to develop a very refined construction logistics and phasing strategy that allow the preservation of the original material and to protect it from any sort of contamination during the construction process – thus providing an unpolluted material to the final customer. Next, there are the concerns for beach management and conservation. The Mexican Minister for Environment and Natural Resources SEMARNAT (Mexican agency for environmental protection) published the NMX-AA120-SCFI-2006 - The Clean Beach Certification. This certification provides the owner with a framework to assess the environmental quality of the beach and an instrument to differentiate him from other service providers who don’t have the same quality standards. The assessment comprises the following parameters: Water Quality. Includes bacteriological, chemical and physical analysis and surveys to guarantee its safety. Solid Waste. Establishes limits to hazardous biological and mineral (including hydro carbon compounds) to 0%, and non hazardous solid waste to up to 5kg each 100m long.

Also, it includes management programs to waste disposal and the provision of differentiated bins for waste collection. Coastal Infrastructure. Requires protecting the inter-tidal band excluding any permanent construction (unless otherwise indicated by the EIA), allowing only light structures such as palaphites, umbrellas and light shades. On sand dunes, none structure can be built. Biodiversity. Demands all species (animal and vegetal) to be described to the public, as well as specific actions to protect them. On sand dunes, the habitat should not be disturbed and thorough signaling with measures to protect them must be provided. The owner shall prepare a report on the existing species as well as mid – long term goals to protect or restore the conditions. If the beach is a turtle nesting spot, there shall not be interfering structures or lighting on the nesting areas and a surveillance program must be designed. Security & Services. Requires developing a zoning strategy for ground activities, and indicated access / egress paths for motorized water vehicles. It also includes public access to beaches larger than 500m as well as proper signaling of physical attributes (waving patterns, cross currents, beach steepness, any seasonal risk) and service information (emergency – life saving stations, accessible paths – ADA (like) compliance, prohibitions to all motorized vehicles except for emergency vehicles) Environmental Education. Demands thorough signaling of all prohibitions and methods to protect the natural species and avoid interfering with them. The owner shall publish information on all the listed items and develop educative programs for scholars, employees and the community to learn about the environmental protection. Preserving the beach is most of the time, a continuous task for the complex administration. To make an additional effort to excel over the normal performance by reaching certification entitles the bearer to further promote the destination. At the moment, there is only 1 beach bearing this certification and 13 more in the process to obtaining it. As exposed, there are alternatives to transform the different conditions into opportunity. Making use of cutting edge engineering, systematic integration, professional construction and project management techniques are required to reach this goal. Incorporating environmentally friendly design and sustainable strategies into the project is migrating from a burden in overcosts to an asset in terms of operational flexibility, means of differentiation, and the possibility for future savings, all of them competitive advantages on a rapidly saturated market.

Contact: technical.services@bovislendlease.com.mx Paseo de la Reforma 505, Piso 32 Cuauhtémoc 06500, México DF, México T(5255) 5980-1600 F(5255) 5980-1601

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Una empresa de vanguardia Pioneering Company

Cumbres del Lago

Hoy por hoy la ciudad de Querétaro es reconocida como una de las de mayor calidad de vida, no sólo en la república mexicana, sino también en Latinoamérica. Hay varios y diversos factores que la han colocado en la elite internacional, desde temas como seguridad, infraestructura, ubicación y servicios, hasta el mismo clima y, por supuesto, su destacada oferta inmobiliaria, rubro en el cual debemos colocar en la delantera a Desarrollos Residenciales Turísticos, DRT, grupo de vanguardia, cuyo firme objetivo es y seguirá siendo brindarle a sus clientes los desarrollos de mayor calidad en el mercado. 58

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esarrollos Residenciales Turísticos es reconocido dentro del mercado inmobiliario principalmente porque todos sus desarrollos han sido siempre exitosos, manteniendo como eje fundamental la satisfacción de sus clientes; reto que además no ha sido sencillo si tomamos en cuenta la gama de proyectos tan diversos en los que ha incursionado. Dentro del ramo industrial, Grupo DRT ha logrado consolidar el Parque Industrial Querétaro, PIQ, como el mejor en Latinoamérica, entre otros aspectos por sus extraordinarias instalaciones y su privilegiada ubicación. Localizado en la Autopista 57, que comunica al centro del país con la frontera norte en la carretera denominada del TLC, el PIQ cuenta con los mejores servicios de planta de tratamiento de agua, subestación eléctrica, red contra incendios, gas natural, ferrocarril, seguridad monitoreada las 24 horas, servicio de ambulancia y aduana interior, entre otros. A lo largo de 11 años el parque se ha convertido en la sede de más de 84 empresas multinacionales de 14 países, fomentando una derrama económica que se traduce en una de las entradas más importantes de recursos para la región.

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fortalece y consolida con la incorporación de Morgan Stanley, reconocido grupo con prestigio a nivel mundial, y juntos crean PANGEA, empresa que resulta punta de lanza para un ambicioso proyecto de crecimiento urbano planeado, llamado a ser el Querétaro moderno con su primer desarrollo: El Refugio, ubicado en la zona de mayor plusvalía y crecimiento de la ciudad, a tan sólo 10 minutos del centro de Querétaro y a cinco del boulevard Bernardo Quintana, sobre el nuevo anillo Fray Junípero Serra, obra magna de infraestructura vial, que acortará distancias en la capital queretana hasta en 50%.

El Refugio

El Refugio Así, el Parque Industrial Querétaro continúa con sus planes de expansión con el propósito de atraer nuevas y más inversiones al estado.

Mercado de la aviación y alianzas

Por otro lado, Grupo DRT participa también dentro del mercado de la aviación, operando un FBO, Fixed Base Operation, servicio que se brinda al sector privado a través de su empresa BUSSINAIR y que se ubica en las inmediaciones del nuevo Aeropuerto Internacional de Querétaro. Además, a lo largo de los años DRT ha establecido importantes alianzas, con las cuales ha puesto en el mercado cuatro enormes proyectos inmobiliarios: Cumbres del Lago, Juriquilla Santa Fe, El Refugio y El Mirador. A su vez, trabaja en la planeación e implementación de un nuevo desarrollo que, sin duda alguna, será el más importante en el centro del país e incluirá un campo de golf.

Residencial Cumbres del Lago

Con una extensión de 202 hectáreas y 2,344 lotes surge de la alianza entre Grupo DRT, a través de Provincia Juriquilla y grupo Proyecto. Este magnífico desarrollo se ubica sobre la Autopista federal 57, columna vertebral de comunicación terrestre nacional y a escasos minutos del Centro de Querétaro Capital, nombrado por la UNESCO Patrimonio Cultural de la Humanidad. Este desarrollo residencial se ha convertido en la cereza del pastel en Provincia Juriquilla y es que desde su concepción estuvo destinado a ser un proyecto residencial muy exitoso. Residencial Cumbres del Lago cuenta con la oferta de todos los servicios de primer nivel, entre los que podemos des-

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tacar Hotelería Gran Turismo, exclusiva zona de restaurantes, club de golf, un encantador lago, plaza de toros, además de tener en las inmediaciones universidades y escuelas de gran prestigio, todo ello pensando en la comodidad de sus residentes. Además de las cualidades que rodean su entorno, Residencial Cumbres del Lago ofrece terrenos desde 270 m2 con vistas espectaculares, amplias avenidas arboladas, un parque central con más de 20 hectáreas, así como un parque temático compuesto por dos preciosos lagos artificiales e internet inalámbrico, control de acceso restringido, vigilancia y una infraestructura con los más modernos conceptos de urbanización. Actualmente, ya están a la venta los terrenos de sus últimas etapas, correspondientes a la 5ta y 6ta, lo que da mayor plusvalía a los compradores. Para aquellas personas que tienen interés en vivir o invertir en un terreno en Provincia Juriquilla, sin duda la zona más exclusiva de Querétaro, tiene también la opción de Juriquilla Santa Fe, fraccionamiento con todos los servicios e instalaciones del más alto nivel. Ahí, en una superficie total de 889,152.16 m 2 podrán adquirir macrolotes, una extraordinaria oportunidad para desarrolladores de vivienda. Hablando de oportunidades para desarrolladores de vivienda, el Grupo DRT, estableció en 2002 una importante alianza con el Grupo BRE, el cual tiene una trayectoria brillante e impecable tanto en México como en el ámbito internacional, creando así la empresa Impulsora Mexicana de Desarrollos Inmobiliarios (IMDI), para manejar el concepto de Banco de Tierra. Dicha alianza se

Tiene un total de 2,915 lotes entre macrolotes y lotes unifamiliares y una superficie total de 139 hectáreas. Ofrece lotes que van de los 128 a los 450 m2, además de un importante corredor urbano comercial sobre el anillo; este fraccionamiento estará totalmente bardado, contará con accesos controlados por plumas automáticas, y usted puede apreciar una espectacular fuente en el acceso principal y un conjunto de esculturas en glorietas que embellecen el lugar además de las áreas verdes integrales donde se puede disfrutar de una ciclopista y canchas de voleibol playero.

El Mirador

Cabe mencionar como un caso excepcional, el lanzamiento del desarrollo residencial El Mirador, ya que en tan sólo tres semanas su primera etapa compuesta por más de 230 lotes ya estaba agotada. Este éxito se atribuye a su ubicación, ya que se encuentra al sur de la ciudad sobre la prolongación de la Avenida Constituyentes, una de las principales de la ciudad, y sobre la antigua salida hacia México. Este desarrollo residencial tiene 135 hectáreas de extensión y está comercializando lotes individuales desde 128 m2, macrolotes para el desarrollo de conjuntos condominales, así como lotes y macrolotes de uso comercial sumando un total de 1,802 lotes. El Mirador cuenta con amplias calles y avenidas con servicios ocultos para mantener la estética del paisaje, una ciclopista que recorrerá todo el fraccionamiento, hermosas áreas verdes diseñadas (al igual que en El Refugio) por el prestigioso arquitecto de paisaje Michael McKay, quien trabajó el World Trade Center de Dubai, el Euro Disney, los hoteles Hyatt, Hilton y Marriot, entre muchos otros proyectos, en más de 30 países. Con estos desarrollos, Grupo DRT inicia una nueva y prometedora etapa y un número importante de alianzas estratégicas exitosas después de 15 años de trabajo y que gracias a éstas usted puede hacer realidad su deseo de vivir en una de las cuatro excelentes ubicaciones que le ofrece, realizar una extraordinaria inversión inmobiliaria o, si es desarrollador, adquirir macrolotes para ofrecer vivienda con la mejor infraestructura en servicios.

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Today, Queretaro City is known as one of the best cities with quality life not only throughout the Mexican Republic but also Latin America existing a variety of factors that have placed them in the international elite, like security infrastructure, location and services, even the climate and of course , the highest Real Estate sales in which DRT (Tourist Residential Development) group is taking the lead, with the firm objective to be and continue giving their clients the highest quality developments in the market.

ourist residential development is recognized in the Real Estate market mainly because all of their developments have always been a success maintaining as cornerstone the satisfaction of taking their clients. But that has not being an easy task into account the variety and range of projects that they have established. Industrial DRT group has consolidated PIQ Queretaro´s Industrial park as the best in Latin America, because of its extraordinary installations and it’s privileged location among other aspects, located in highway 57 that communicates the center of the country with the northern frontier in the highway known as TLC. The PIQ counts with the best water plant treatment services, Sub Power Station, Fire Station, Natural Gas, Train station, 24 hr. Monitored Surveillance, Ambulance Services, Interior Customs, among other services. Throughout 11 years, the park has become the base of more then 84 multinational companies of 14 Countries. Promoting the economic that translates as one of the most important resource low of the region. Today, Queretaro´s Industrial park continues their expansion plans with the purpose of attracting new and more investments to the state of Queretaro.

Aviation market and alliance On the other hand, DRT group also participates in the aviation market, operating an FBO (Fixed Base Operation) that gives services to the private sector through buss Nair company, located nearby Queretaro´s new International Airport. Throughout the years, DRT has established important alliances, with which has placed 4 enormous Real Estate projects: Cumbres del Lago, Juriquilla Santa fe, El Refugio and El Mirador. In return working with the planning and implementing new developments that without doubt will be of most importance in the countrie´s center, including a golf course. Residencial Cumbres del Lago Counts with an extension of 202 acres and 2,344 lots rising from the alliance between DRT group and the Juriquilla province, and Proyecto group. This magniticicent development is located on federal highway 57, the backbone

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El Mirador that communicates national land and is a few minutes from Qeretaros´ Capital downtown, named by the UNESCO named by the UNESCO world cultural heritage. This development has become the “Cherry on the pie” of the Juriquilla Province, beginning from its conception, it was destined to be the most success full residential project found. Cumbres del Lago Residential offers the highest quality services highlighting: Great tourism hotels, exclusive restaurant area golf course, an enchanting lake, bulls plaza as well as universities and schools of great prestige; always thinking in the comfort of their residents. Besides the qualities Cumbres del Lago Residential also offers spectacular views of 270 M 2 of land large forest avenues more than 20 acre central park as well as a Theme Park made of two beautiful artificial lakes and wireless internet restricted access control, surveillance a modern urban concept and infrastructure. Today, the properties for sale are in their last stages, corresponding to the 5th and 6th section adding more value to their buyers. For those who are interested in living or investing in a Juriquilla province property. Without doubt the most exclusive area in Queretaro There is also, Juriquilla Santa fe option. This complex counts with all the amenities and highest quality services and installations. With total ground of 889,152.16 M 2 able to purchase macro lots an extraordinary opportunity for housing developers. Talking about opportunities for housing developers DRT group established in 2002 an important alliance with BRE Group that has a brilliant and impeccable project in México as well as internationally there for creating IMDI (Real Estate Development Mexican Boost) company, to mange the Earth Bank concept. Such alliance is consolidated with the Morgan Stanley Corporation a highly prestigious group recognized worldwide, jointly creating PANGEA a company. That results as arrows point in an ambitious project of urban growth, called modern Queretaro with it’s first development El Refugio. El Refugio is located in the most valuable and growing area of the city. Only 10 minutes

from Queretaro´s Downtown and 5 minutes from Bernardo Quintana Boulevard, over the new Fray Junípero Serra ring Magna work of road infrastructure. That will shorten the distance from Queretaro´s Capital in 50%.

El Refugio El Refugio has a total of 2,915 lots between macro lots and family lots in 139 acre of land, offering lots from 128 to 450 M 2 also an important commercial urban area over the ring. This complex is totally gated, will count with controlled access only, automatic gates with an spectacular fountain in its main entrance and sculptures that will bring beauty to the place also green areas where cucling can be enjoyed and beach volleyball courts. To mention an exceptional case, the launching of the residential development El Mirador that in only 3 weeks, it’s first stage made of 230 lots, Is already sold out. This success is attributed to its location, found south of the city on Constituyentes are one of the Cities main avenues and the old city exit to México. This residential development has 135 extended acres and individual commercial lots of 128 M 2 Macro lots for Condominium development as well as lots for commercial use adding a total of 1,802 lots. El Mirador El Mirador counts with hidden services in its streets and avenues to maintain the beautiful views. A cycling trail throughout the complex, beautiful green areas. (The some as in El Refugio) Designed by the prestigious architect Michael Mc Kay that worked in Dubai’s World Trade Center, Euro Disney, The Hyatt, Hilton and Marriott hotels among other projects in 30 countries. With these developments, DRT Group iniciates a new and promising stage and a number of important and success full alliance of 15 years work which thanking them you can make your wish come true, living in one of the four greatest locations ever offered; make an extraordinary Real Estate investment or if you are a developer, purchase – lots and offer housing with the quality services highest.

Tecnología

Por Elías Hanan ehanan@intelisis.com

Information, One of the keys to success in the real estate business El uso de tecnología para hacer más eficiente la operación de un negocio se ha convertido en un deber para las empresas que buscan mantener su nivel de competitividad en el mercado.

as herramientas administrativas de software están, en forma general, dirigidas a simplificar la operación, al acelerar la entrega de información oportuna para la toma de decisiones, así como automatizar y estandarizar los procesos operativos para hacerlos más eficientes. El sector inmobiliario no es la excepción. Una forma de identificar las necesidades de su empresa en materia de TI es haciéndose algunas preguntas básicas: ¿tengo el control de todos los procesos y etapas de mis proyectos inmobiliarios?, ¿sé con exactitud dónde y cómo se ha invertido el presupuesto?, ¿con qué velocidad y exactitud puedo tener un reporte de los inmuebles con el detalle que requiero para la toma de decisiones informada?, ¿estoy seguro de que mis desarrollos “en todas sus etapas” están operando de la manera más eficiente”? Hoy en día hay herramientas especializadas como CADI Vertisoft, que permiten responder a los grandes restos de las empresas desarrolladoras, administradoras y comercializadoras del sector inmobiliario, en cualquiera de sus áreas de interés.

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En el área de proyectos estas herramientas administrativas de software ayudan a las empresas a gestionar los proyectos desde su concepción hasta su comercialización u operación. En el área administrativa permiten controlar las operaciones con clientes, contratos, proveedores, socios o inversionistas, inmuebles, unidades privativas y áreas corporativas, etc., manteniendo el historial de todas esas operaciones. En cuanto a comercialización, gestionan las oportunidades de renta y venta, además de permitir a la dirección de ventas controlar, cotizar y organizar el proceso de comercialización. En el área de operaciones apoyan a la empresa en la prevención y ejecución de mantenimientos de equipo, además de facilitar a las áreas de mantenimiento, archivo, legal y operaciones la ejecución y análisis eficiente de su trabajo. Por último, en el área de finanzas las optimizan y controlan mediante herramientas de gestión financiera, analizan el comportamiento de las cuentas por cobrar y por pagar, además de presentar en forma integrada las finanzas de la empresa. La información es un recurso clave en cualquier empresa; administrarla y usarla para la toma de decisiones es indispensable para alcanzar nuestras metas corporativas.

The use of technology to build a more efficient business operation has become a must to maintain a competitive level in the market

he administrative tools of software are in general addressed to simplify the operation accelerate the adequate information for decision marking, as well as automate and standardize the process of operation to make they more efficient.

In the real estate sector this is not the exception. A form or way to identify the necessities in the business is asking the basic following questions: Do I have control of the process and stages of my real estate projects? Do I know where and how my budget has been invested? With what exactness and promptness can I have a report regarding the details of the property that I need to make a decision? Am I sure of the development in all of its stages operating efficiently? Today they are special tools that exist like CADI vertisoft that allows us to respond to the remaining developing business administrative and the commercial sector of real estate in whatever area of interest. These software administrative tools help a business manage a project from its beginning until the commercialization or operation of such. The administrative area allows you to control client operations, contracts, providers, partners or investors, properties, private units and corporate areas, etc. Keeping a history of all operations. Regarding the commercialization, it manage the opportunities of rent and sale, also allows the sales department to control, quote and organize the commercialization process. In the operations area, it supports the business with the prevention and execution of the equipments, maintenance, files, legal and the execution and analysis of the operations to work efficiently. Lastly, in the finance department optimise and control them with finance management tools, analyzing the behavior of the accounts to receivables and payables, also present in complete form the business finances. Information, is the key in any business using and making it for decision malting is priority to reach our corporate goals.

Agenda Pública

Por Carlos A. Caicedo Zapata Cargo carlos@inmobiliare.com

Mortgage Plus State tax: One Payment.

State tax raising program by Financial Entities

Empieza en Tecámac (Edo. de México), con la participación del Municipio, Grupo Sadasi e Hipotecaria su Casita, el programa diseñado por SHF. Se pagará el impuesto predial conjuntamente con el crédito hipotecario, con lo que se incrementará la recaudación y el Municipio contará con más recursos para dotar de servicios a la comunidad.

utoridades del Municipio de Tecámac, Estado de México, Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF), institución de Banca de Desarrollo, Grupo Sadasi e Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V., firmaron un convenio de colaboración para que las familias que contraten un crédito hipotecario para comprar una casa en el desarrollo Héroes Tecámac paguen el impuesto predial correspondiente junto con el pago de su crédito hipotecario. Este Programa de Recaudación, cuyo piloto empieza en Tecámac, tiene enorme importancia porque tradicionalmente ha faltado infraestructura técnica y administrativa que permita determinar y mantener una base actualizada y completa de los inmuebles susceptibles al pago de impuesto predial, así como el monto y el responsable del pago. Así mismo, ha habido baja percepción de los contribuyentes sobre la retribución en cuanto a beneficio social del impuesto pagado, y ausencia de un seguimiento oportuno de los contribuyentes morosos.

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Con este convenio de colaboración el acreditado pagará, dentro de la mensualidad de su crédito hipotecario, el impuesto predial correspondiente a su casa, con lo que se incrementará la recaudación municipal (en el caso de Tecámac se calcula que con este mecanismo el Municipio recaudará 1.7 veces lo que logra actualmente) y ello se traducirá en los siguientes beneficios: Dotar de más recursos financieros al Municipio para brindar a la comunidad de más y mejores servicios y obras públicas. Fomentar el mantenimiento y el desarrollo de servicios públicos. Propiciar la cultura del pago sobre el impuesto predial. Facilitar el pago del predial a los contribuyentes. Obtener financiamiento destinado a servicios públicos por parte del Municipio. Mejorar la plusvalía en los conjuntos habitacionales. Con este esquema, el otorgamiento de licencias para construcción de vivienda en

municipios irá acompañado de su propia recaudación, generando los recursos para dotar de servicios que la población demanda. Además, el Municipio podrá, eventualmente, obtener financiamiento de los intermediarios financieros que otorgaron el crédito hipotecario, con cargo a los futuros ingresos correspondientes al pago del predial. Con la firma de este convenio arranca la primera etapa de un ambicioso programa que busca extender el proyecto hacia el resto de los desarrolladores que actualmente están haciendo inversiones en este Municipio mexiquense y, con posterioridad, a otros municipios que ya han manifestado su interés en participar en el proyecto. En el evento estuvieron presentes el Presidente Municipal de Tecámac, Octavio Germán Olivares; el Titular de la Unidad de Banca de Desarrollo de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), Rafael Gamboa; el Tesorero del Municipio, José Fernández; el Secretario del Ayuntamiento, José Alberto Bejarano; el Síndico Municipal, Agustín Hernández; el Director General de Sadasi, Enrique Vainer; el Director General de Hipotecaria Su Casita, José Manuel Agudo, y el Director General de SHF, Javier Gavito.

Agenda Pública

Beginning in Tecamac, Edo de México, with the participation of the town, the Sadasi Group and mortgage Su Casita, the program was designed by SHF. The state tax will be payed jointly with the mortgage payment which will increase the raising of funds and the town will count with more resources to fill the community with services.

own authorities of Tecamac (EDO de Mexico) the federal mortgage societu, S.N.C. (SHF) bank development institute, sadasi group and mortgage Su Casita, S.A. de C.V signed a collaboration agreement therefore credit to buy a home in The Heroes Tecamac complex will pay the corresponding state tax jointly with the mortgage payment. The raising of fonds program which will begin in Tecamac is of great importance since traditionally the administrative and technical infrastructure had been very poor. The programan will allow them to determine and keep an up to date record of the homes that need to pay the state tax, including the amount and who is responsible for the payment. The taxpayers so far, have had a low perception of the social benefits in the community with the taxes that have been payed including the absence of a follow-up of the delinquent taxpayers. With this collaboration agreement the creditor will pay jointly with the mortgage payment, the state tax corresponding to their home, increasing the town funds (In Tecamac´s case it is calculated with this mechanism the town will receive a raise of 1.7 more than what it actually does) translating in the following benefits Give more financial resources to the town which will give the community more and better services and public establishments. Promote the maintenance and development of public services. Propiciate the payment of state taxes. Make it easier for the taxpayers to pay their state taxes. Obtain funds destined for public services in the community.

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Better the quality of living complex. With the program the approval of licences

for the construction of community complex will be sustained by the funds, generating population. The town will also obtain these funds from the financial entities that approve mortgage credits, with charge of future revenue corresponding to each state tax payment. The first stage of this ambitious project begins with the signing of such agreement looking to extend the project to the rest of the developers that are investing in the Mexican towns.

Following, other communities that have shown their interest to participate in the program. Present in the event was the Mayor of Tecamac Octavio German Olivares, Holder of the banking unit development of the Secretary of Financial and public credit, Rafael Gamboa, town treasurer, José Fernández, Secretary of Council José Alberto Bejarano, Municipal liquidator, Agustín Hernández, General Manager of Sadasi group, Enrique Vainer, General Manager of Mortgage Su Casita, José Manuel Agudo and the General Manager of SHF, Javier Gavito.

Consejo Mexicano de Edificación Sustentable

Por Ulises Treviño, MSc LEED AP President Mexico Green Building Council utrevino@ mexicogbc.org

Certificación ™ efectiva herramienta LEED , transformación en la

del

mercado inmobiliario hacia la sustentabilidad

LEED™ certification, effective tool in the transformation of real estate market towards sustainability.

Desde su inserción en el US Green Building Council (USGBC www.usgbc.org) hace más de una década, el sistema de calificación y certificación para edificaciones sustentables LEED -Leadership in Energy and Environmental Design, por sus siglas en inglés- se ha posicionado en el mercado inmobiliario doméstico de los EU e internacionalmente como la herramienta predilecta y, más efectiva, para transitar hacia un entorno construido más sustentable.

l LEED es un sistema de acreditación voluntario que reconoce a las construcciones y los desarrollos inmobiliarios que demuestran un desempeño superior en materias de eficiencia energética y de preservación del medio ambiente. La familia de productos LEED incluye sistemas de certificación para casi toda la tipología de edificación: existentes, construcciones comerciales e institucionales nuevas, residencias individuales y desarrollos inmobiliarios completos. El LEED es un compendio de las mejores prácticas ecológicas de diseño, construcción y operación de edificios y consiste en una exigente revisión externa -por el USGBC-, de todas las acciones realizadas para cumplir con los múltiples requisitos establecidos en los ‘prerrequisitos’ y ‘créditos’ que componen este esquema de certificación. A su vez, los créditos, que varían entre 60 y +100 según el tipo de proyecto a certificar, se agrupan en seis áreas principales: I) planeación y manejo sustentable del sitio; II) aprovechamiento del agua; III) eficiencia energética y protec-

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ción a la atmósfera; IV) materiales y recursos ambientalmente preferentes; V) calidad del ambiente en interiores y VI) innovación en procesos y diseño.

El caso de negocio de la edificación verde

La exitosa fórmula del sistema LEED del USGBC radica en dos principios fundamentales: fue creado con participación y por consenso de todos los actores de la industria del diseño y construcción, y porque logra un balance entre el rigor científico y el pragmatismo de mercado. El LEED está concebido para ser alcanzado, potencialmente, por 20% superior del universo de proyectos en Estados Unidos. El objetivo es distinguir a estos proyectos verdes de clase mundial, otorgándoles un verdadero valor agregado en el mercado. Hoy en día los proyectos certificados LEED tienen un valor comercial superior, se rentan más rápido, favorecen la salud y productividad de sus ocupantes y se benefician de menores costos de operación y manteni-

miento. Adicionalmente, este tipo de proyectos está encontrando acceso a préstamos en condiciones preferenciales y primas de seguros más atractivas. Por su parte, las autoridades locales reconocen también las ventajas que conllevan estas edificaciones ecológicas acreditadas: reducción en inversiones de infraestructura y servicios públicos, así como el hecho de representar nuevos paradigmas de diseño y construcción, que a su vez impulsan el desarrollo de nuevos mercados y elevan el nivel de calidad de la planeación urbana y sus edificaciones singulares.

Expectativas para México

Lo anterior es una realidad ya consolidada en los EU, Canadá y algunos otros países desarrollados. En esas latitudes, se ha generado un círculo virtuoso donde la fórmula de ganar-ganar favorece a todos los involucrados en los proyectos inmobiliarios. Desde los profesionales del diseño y la construcción, las instituciones financieras, el inversionista,

Mexico Green Building Council

En meses recientes, de modo similar, muchos desarrolladores nacionales han analizado seriamente las ventajas y la positiva diferenciación de los proyectos LEED en México. los gobiernos locales, hasta el usuario final y, por supuesto, el medio ambiente. A la fecha hay dos proyectos certificados LEED en el país. El primero es el Centro Internacional de Negocios en Ciudad Juárez, Chihuahua. Y el más reciente, el primer edificio LEED-Gold en América Latina, la Torre Corporativa de HSBC en México, DF. Más de una docena de proyectos están en proceso y buscan la prestigiada certificación. Recientes inversiones extranjeras que han llegado al país, por ahora en mayoría en los sectores comercial y turístico, desean garantizar para sus mercados objetivo el valor añadido que representa esa certificación ecológica. En meses recientes, de modo similar, muchos desarrolladores nacionales han analizado seriamente las ventajas y la positiva diferenciación de los proyectos LEED en México. A pesar de la actual ausencia de mecanismos financieros e incentivos fiscales que promuevan una edificación eficiente y ambientalmente responsable, inversionistas visionarios apuestan ya por proyectos LEED en nuestro país, detonando nuevas e interesantes oportunidades de negocio e, indudablemente, acelerando la urgente transición hacia la sustentabilidad. Ese esfuerzo y liderazgo se pagará con creces…

Since its introduction in the US Green Building Council (USGBC www.usgbc.org) more than a decade ago, the LEED -Leadership in Energy and Environmental Designqualification and certification system for sustainable building has found a niche in the US domestic and international real estate market as the favorite and most effective tool to pass to a more sustainable building environment.

EED is a voluntary proof system that recognizes the constructions and real estate developments that show a higher fulfillment in terms of energy efficiency and preservation of the environment. The LEED family of products include systems for certification of almost all types of buildings, existing, new commercial

and institutional constructions, individual residences and whole real estate developments. LEED is a summary of the best ecological design practices, construction and operation of buildings and it consists in a demanding external inspection by -USGBC-, of all the actions taken to fulfill the many established requisitions in the ‘prerequisitions’ and ‘credits’ that form the certification plan. Also, the credits, which vary between 60 and +100, according to the type of project to be certified, are grouped in six main areas: I) Sustainable planning and handling of the site; II) good use of water; III) energy efficiency and atmosphere protection; IV) environmentally preferred materials and resources; V) interior environment quality and VI) innovation in design and processes.

The business case of the green building The successful formula of the USGBC LEED system lies in two fundamental principles: it was created with the participation and the consensus of al the parties involved in the construction and design industry and also, it achieves a balance between the scientific severity and the market pragmatism. The LEED is conceived to be reached, potentially, by 20% of the superior universe of projects in the United States. The goal is to distinguish these world class green projects, granting them a real added value in the market. Today, the LEED certified projects have a greater commercial value, they lease more rapidly, they favor health and productivity of their inhabitants and benefit with smaller maintenance and operation costs. Additionally, these ty-

In recent months, many national developers have seriously analyzed the advantages and the positive differentiation of the LEED projects in Mexico.

Ulises Treviño utrevino@ mexicogbc.org

pes of projects find easy access to preferential loans and more attractive insurance premiums. On the other hand, local authorities also recognize the advantages that these ecological credited constructions carry: decrease in substructure and public services investments, as well as the fact that they represent new design and construction paradigms, which in turn impel the development of new markets and raise the quality level of the urban planning and its singular buildings.

Expectancies for Mexico The mentioned afore is a consolidated fact in the US, Canada and some other developed countries. In these regions, a virtuous circle has been generated where the formula of win – win favors all involved in the real estate projects. From professionals in design and construction sectors, including financial institutions, the investor, local governments, the final user and, of course, environment. To date there are two LEED certified projects in our country. The first one is the Centro Internacional de Negocios (World Trade Center) in Ciudad Juarez, Chihuahua. And the most recent one, the first LEED-Gold building in Latin America, the HSBC Corporate Tower in Mexico, D.F. More than a dozen projects are in process and are seeking for this prestiged certification. Recent foreign investments which have arrived in our country, for now, most of them in commercial and tourist sectors, wish to guarantee for their target markets the value added that represent this environmental certification. In a similar way, in recent months, many national developers have seriously analyzed the advantages and the positive differentiation of the LEED projects in Mexico. In spite of the actual absence of financial mechanisms and fiscal incentives that promote an efficient and environmentally responsible building, visionary investors are already betting for the LEED projects in our country, triggering new and interesting business opportunities and, indeed, speeding up the urgent transition towards sustainability. This effort and leadership will give great pay...

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Agenda pública

Mercado inmobiliario

en Guadalajara:

características y oportunidades

Real Estate Market in Guadalajara: Characteristics and Opportunities Los proyectos que ofrecen mejores condiciones de financiamiento, así como la oferta de un buen aprovechamiento de los espacios, todo dirigido al mejoramiento del estilo de vida, obtienen un mejor desempeño de producto al que dicta en promedio el mercado habitacional en la Zona Metropolitana de Guadalajara. La mancha urbana

256 mil a 480 mil pesos). La vivienda media La Zona Metropolitana de la ciudad de Gua- (con valor de más de 480 mil a 1,200,000 dalajara, Jalisco, está integrada por los si- pesos) ha incrementado considerablemente guientes municipios: Guadalajara, El Salto, su participación en el mercado habitacional Tlajomulco de Zúñiga, Tlaquepaque, Tonalá a partir del año 2005. (ver gráfica 1) Es importante señalar que antes del y Zapopan. Dentro de estos municipios el desarrollo habitacional se genera de la si- 2001 la demanda de vivienda para los segmentos residencial y residencial plus estaba guiente manera (ver mapa 1): atendida en 80% por el mercado de lotes Guadalajara: Vivienda para los urbanizados. Sin embargo, es a partir del segmentos medio plus, residencial y 2004 que surge la oportunidad por el deresidencial plus. sarrollo de vivienda nueva construida para El Salto: Vivienda para los segmentos de entrada y medio. Tlajomulco de Zúñiga: Mapa 1 Vivienda para los segmentos de entrada, medio, medio plus y residencial. Tlaquepaque: Vivienda para los segmentos medio y medio plus. Tonalá: Vivienda para los segmentos social, de entrada y medio. Zapopan: Vivienda para los segmentos medio plus, residencial y residencial plus.

Evolución del mercado habitacional

Teniendo como base la segmentación de Softec y su archivo histórico se observa que el incremento del mercado habitacional en la ciudad de Guadalajara despuntó a partir del año 2002, principalmente para el desarrollo de vivienda social (con valor de 96 mil a 256 mil pesos) y de entrada (con valor de más de

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los segmentos residencial y residencial plus. Poco a poco el mercado residencial y residencial plus, con producto de departamentos, fue obteniendo mayor participación en el valor total de las ventas del mercado habitacional, disminuyendo la participación del valor de ventas por parte de los mercados social y de entrada Los dos segmentos de vivienda antes mencionados no sólo han incrementado el valor del mercado en la plaza, también se ha aumentado el número de competidores en la plaza y, por consiguiente, la cantidad de unidades a la venta, principalmente para producto del segmento residencial. (ver gráfica 2)

Mercado actual de vivienda Residencial y Residencial Plus

Producto para los segmentos residencial (con valor de 1,200,000 a 2,670,000 pesos) y residencial plus (con valor de más de 2,670,000 pesos) se ha concentrado principalmente en la zona poniente del municipio de Guadalajara y en la zona oriente del municipio de Zapopan. En menor volumen se desarrolla vivienda para estos dos segmentos en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga, en la zona conocida como Santa Anita. (ver mapa 2) Para el primer trimestre del año 2008, el mercado habitacional para vivienda con valor superior a 1,200,000 pesos por municipio se definía de la siguiente manera: de una muestra de 192 proyectos, 67.2% de los proyectos

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Gráfica 1

Gráfica 2

Proyectos que ofrecen mejores condiciones de financiamiento, así como la oferta de un buen aprovechamiento de los espacios y dirigidos al mejoramiento del estilo de vida obtienen mejor desempeño de producto al que dicta el promedio de la ciudad. a la venta pertenecían al segmento residencial, con 6,610 unidades de casa habitación y 1,708 unidades en torres de departamentos. El 32.8% restante formaba el mercado residencial plus, con un promedio de 1,065 unidades de casas y 1,154 unidades de departamentos. (ver gráficas 3 y 4) El mayor volumen de ventas para segmento residencial se concentra en el municipio de Zapopan desplazando un total de 98 unidades al mes, con ventas promedio por proyecto de 1.3 unidades al mes. El mayor volumen de ventas para el segmento residencial plus también se registra en el municipio de Zapopan, con un total de 51 unidades al mes, estimando un desplazamiento promedio por proyecto de 1.1 unidades al mes. El valor de las ventas mensuales para el segmento residencial se estima en aproximadamente 336,827,831 millones de pesos, mientras que el valor de las ventas mensuales para el mercado residencial plus se estima en unos 245,154,646 millones de pesos.

Oportunidades

Se detecta como área de oportunidad el desarrollo de vivienda en un rango de precio por m2 de 15,000 a 25,000 pesos, con una superficie habitable promedio de producto de 80 a 125 m 2 (ver gráficas 5 y 6), para el desarrollo y comercialización de casas y/o departamentos. El tipo de producto a desarrollar puede variar de acuerdo con la zona a ubicarse. El tipo de amenidades a promocionar debe estar en función del estatus y el nicho de mercado al cual se desea acceder. Las amenidades más comunes para producto que atiende a población con alto nivel de ingreso mensual son: Juegos infantiles Áreas verdes

Caseta de vigilancia Barda perimetral Alberca Caseta de vigilancia Casa club y Salón de usos múltiples Como consecuencia de la proliferación de pequeños desarrolladores sin conocimiento del mercado habitacional en la ciudad de Guadalajara y Zona Metropolitana, el desplazamiento promedio de los proyectos ha sido bajo en comparación con otros años. Sin embargo, proyectos que ofrecen mejores condiciones de financiamiento, así como la oferta de un buen aprovechamiento de los espacios y dirigidos al mejoramiento del estilo de vida obtienen mejor desempeño de producto al que dicta el promedio de la ciudad. En conclusión, el mercado habitacional en la Zona Metropolitana de Guadalajara se encuentra en constante cambio como consecuencia del crecimiento y diversidad cultural que presenta la ciudad, generando más y mejores opciones habitacionales a la población. De esta manera, las familias del mercado ob-

Mapa 2

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jeto obtienen más opciones antes de tomar la decisión de compra de una vivienda. Por tal motivo, antes de introducirse al mercado inmobilario de la ciudad resulta primordial tener conocimiento específico del mercado habitacional, así como definir el tipo o tipos de clientes objeto.

The urban stain The metropolitan area in the city of Guadalajara, Jalisco is integrated of the following towns: Guadalajara, El Salto, Tlajomulco de Zuñiga, Tlaquepaque, Tonala and Zapopan In these towns the housing developments are generated as follows (see map 1) Guadalajara: Housing for the middle plus class, residential and residential plus class sectors El Salto: housing for the low and middle class sectors. Tlajomulco de Zuñiga: housing for the low middle, middle plus and residential sectors. Tlaquepaque: housing for the middle and middle plus sectors. Tonala: Housing for the social, low and middle class sector. Zapopan: Housing for the middle plus, residential and residential plus sectors. Housing Market Evolution With Softec´s sectorial base and historic files you can observe the housing markets raise in the city of Guadalajara which began since 2002. Principally the social housing developments. (valued from 96 thousand to 256 thousand pesos) Low class (with a value of more than 256 thousand to $480 thousand pesos) middle class housing (valued at more than 480 thousand to 1,200,000 pesos) has considerably increased the participation in the housing market from the year 2005) (see graphic 1) It is important to point out that the housing demand before 2001, for the residential and residential plus sectors was 80% attended by the urbanized lots market therefore from 2004 on the opportunity of new housing development for the residential and residential plus sector arise. Little by little the residential and residential plus market, with apartment complex, began obtaining a major participation in the total of sales value for the

Agenda pública

Gráfica 3: Segmento residencial

Gráfica 4: Segmento residencial plus

The Projects that offer better Financial conditions as well as better advantage of space usage is all addressed to upgrade the lifestyle abstaining a better performance of the housing market of Guadalajara’s metropolitan area. housing market, lowering the sales value of the social and low class market. The two housing sectors mentioned before not only have increased the plaza´s market valve but also have increased the number of competitors, therefore, the quantity of units on sale for the residential sector have increased. Current Market for residential and residential plus housing. Residential sector products (with a value of 1,200,000 to 2,670,000 pesos) and residential plus (with a value of more than 2,670,000 pesos) Specially concentrating in the west area of the Guadalajara’s towns and in the east area of the Zapopan town housing is developed at a lower level for these two sectors in the towns of Tlajomulco de Zuñiga and an area known as Santa Anita. In 2008´s first trimester, the housing market value was more than 1,200,000 pesos per town and defined as follows: From 192 projects shown, 67.2 percent of the projects on sale belonged to the residential sector, which 6,610 house units and 1,708 apartment complex units. 32.8 percent resting formed the residential plus market with an average of 1,065 housing units and 1,154 apartment units. (see graphics 3 and 4 ) The largest volume of sales for the residential sector concentrates in the town of Zapopan moving a total of 98 units monthly, and an average of 1.3 units sold per project monthly. The largest volume of sales for the residential plus sector is also registered in the Zapopan town, with a total of 51 units sold monthly and moving an average of 1.1 units per project. The value of monthly sales for the residential sector is estimated approximately at 336,837,831 million pesos meanwhile the value of monthly sales of the residential plus market is estimated at 245,154,646 million pesos

Offered Units The type of promotional amenities must meet the markets standards that want to be reached the most common amenities that meet the population with a level of monthly income are: Children Playground Green Areas Wheelhouse surveillance Pool Clubhouse Multiple Use Salon

Gráfica 5: Oportunidad de mercado en rango de precio por m2

Gráfica 6: Oportunidad de mercado en rango de superficie habitable

Opportunities Housing development are known as an area of opportunity in a price range of 15,000 to 25,000 pesos per M 2 with living space of 80 to 125 M2 (see graphics 5 and 6) for the development and commercialization of either houses or apartments, the development varies regarding the location.

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Consequently small developers without housing market knowledge in the Guadalajaras City and metropolitan area have the average of projects compared to other years. Never the less projects that offer better financial conditions as well as better space use and are addressed in raising the lifestyle obtain more results than the rest offered in the city. In conclution, Guadalajara’s Metropolitan housing market is constantly changing in growth and cultural diversity present in the city resulting in more and better housing options for the population. Therefore the families have more options before making the decision of purchasing a home for thise reason before the realestate market was introduced in the city it is basic to knowledge of the housing market and also define the type of clients objected.

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Por Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal

THE CENTRAL REGION. Toward a

strategic positioning

La competencia global ya no es entre países, sino entre regiones y ciudades. De ahí la importancia de fortalecer el desarrollo de la Región Centro País, RCP, con una adecuada planeación integral.

esde los años 80 las regiones más competitivas de Europa, Asia y Sudamérica sentaron nuevos paradigmas espaciales al ordenar su territorio en sus distintas dimensiones anticipándose a la globalización pues definieron las bases para desarrollar vocaciones especializadas. En la actualidad, Cataluña es el centro industrial de España; Baden-Wuerttemburg, en Alemania, tiene la concentración más alta de los institutos de investigación en Europa y Shangai es el centro financiero de China. En nuestro país la toma de conciencia de la importancia del desarrollo regional cobró dimensiones reales hasta el año 2000, cuando el territorio fue dividido en cinco mesorregiones para articular la coordinación: Noroeste, Noreste, Centro–Occidente, Centro–País y Sur–Sureste. Integrada por los estados de Hidalgo, Estado de México, Querétaro, Morelos, Puebla, Tlaxcala y el Distrito Federal, la Región Centro País (RCP) concentra 12 de las 55 Zonas Metropolitanas, ZM, que define la SEDESOL en el territorio nacional y aporta 39.9% del PIB nacional. Esta zona, que abarca 4.42 % (ocho mil 622 km 2) de la superficie de la república,

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concentra a 34.6% de la Población Económicamente Activa, PEA, del país; cuenta con 39.2% del capital intelectual en ciencia y tecnología y reúne 31.5% de la matrícula escolar nacional. Esto la coloca como una región con alto potencial para especializarse en una sociedad del conocimiento. Para insertarnos exitosamente en procesos globales como el Suplay-Chaining (logística de competitividad); Insourcing (sincronizado de cadenas globales de abasto y comercio); e Informing; (empoderamiento por la colaboración en línea y a cúmulos infinitos de información), requerimos seguir formando recursos humanos calificados y promover grandes proyectos de desarrollo regional en materia de infraestructura que mejoren la accesibilidad, movilidad y conectividad del territorio.

Trabajo integral

Desde marzo de 2006, el Gobierno del Distrito Federal, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, Seduvi, está al frente del Consejo Técnico Sectorial de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, que es uno de los 11 Consejos Técnicos Sectoriales, CTS, del Fideicomiso para el Desarrollo Regional Centro País, Fidcentro, organismo fundado el siete de diciembre de 2001 con el objetivo de promover estudios y talentos que propicien la planeación y las estrategias del desarrollo regional. Los CTS buscan propiciar la planeación y las estrategias de desarrollo regional de los tres ámbitos de gobierno. Además, del que encabeza la Seduvi, hay consejos de Infraestructura, Comunicaciones y Transportes; Desarrollo Económico; Desarrollo Agropecuario; Medio Ambiente; Seguridad Pública; Desarrollo Social; Salud; Educación; Asuntos Indígenas y Geografía, Estadística e Informática. Para articular las visiones de los CTS que inciden directamente en el desarrollo urbano de la RCP -Ordenamiento Territorial

y Desarrollo Urbano, Infraestructura Comunicaciones y Transportes; Medio Ambiente; Desarrollo Económico y Geografía Estadística e Informática-, en diciembre de 2007 la Seduvi reunió por primera vez en una sola mesa de trabajo a estos cinco Consejos en el “Capítulo de Desarrollo del Territorio de la Región Centro País”. La estrategia de trabajo es que cada CTS presente la cartera de proyectos que propone para conducir a la región hacia un mejor desarrollo ante los miembros del Capítulo para que analicen su viabilidad. Proyectos para desarrollo sustentable, protección al medio ambiente, infraestructura, vivienda, parques industriales, nuevas ciudades, así como el ordenamiento territorial, son algunos de los temas que se discuten en el seno del Capítulo. El gran reto en materia de planeación urbana es crear un esquema maestro de ordenamiento del área megalopolitana que integran la ZMVM junto con las zonas metropolitanas de los estados que conforman la RCP -Puebla-Tlaxcala, Toluca-Lerma, Querétaro, Cuernavaca, Pachuca, Cuautla, Tlaxcala, Tulancingo, Tula, Apizaco, San Martín Texmelucan-, lo que requiere que los gobiernos fortalezcan sus técnicas del ordenamiento territorial y desarrollo urbano para trabajar en conjunto. El Gobierno del Distrito Federal, a través de la Seduvi, lidera la elaboración y coordinación del Fondo Regional para la Reserva Territorial de la RCP, la simplificación del proceso de regularización de la tenencia de la tierra y la homologación del marco legal en materia de desarrollo urbano.

Lo primero, fortalecer la infraestructura

Para que la RCP se convierta en un campo fértil para atraer las inversiones que trasformarán al sector productivo y detonarán la creación de bienes y servicios de calidad, el

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primer paso es fortalecer la infraestructura (en la actualidad hay 50 obras en proceso en la RPC); de la calidad de esta dependerá el impulso de la competitividad de la región. Las tres líneas del tren suburbano; el libramiento surponiente de la Ciudad de México; la construcción de la carretera NaucalpanToluca para el Edomex; la Autopista Siglo 21, en Morelos; la modernización de la Carretera México-Pachuca, para Hidalgo, y el Libramiento Arco Norte -que comunicará las autopistas México-Guadalajara y México-Puebla-, son algunos de los proyectos que están en la mesa de análisis del Capítulo de Desarrollo del Territorio de la Región Centro País. En materia de conectividad aérea, la creación de una red de aeropuertos regionales va por el fortalecimiento de la competitividad a nivel internacional. Debemos mencionar que además de estos y otros proyectos de infraestructura, en la mesa de trabajo del Capítulo están siendo analizadas propuestas dirigidas a encaminar a la RCP hacia la equidad social y el desarrollo sustentable; temas que para la presente administración capitalina son fundamentales. Y en lo que toca a los recursos, el Fidcentro financia siete de los 28 proyectos prioritarios para la RCP; además, están los capitales de cada una de las entidades y del Fondo Metropolitano.

Colofón

Para que la Región Centro País sea más competitiva tenemos que pensar globalmente y actuar de manera regional. Si bien los seis estados que la conforman generan cuatro de cada 10 pesos del PIB nacional, aún hay grandes desigualdades e inequidades, y su medio ambiente es uno de los más degradados del país. En este primer recuento, a grandes pinceladas, de las acciones de coordinación que en materia de desarrollo regional son parte de la agenda de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, destacamos que con la creación del Capítulo de Desarrollo del Territorio de la Región Centro País, el Gobierno del Distrito Federal redobla los esfuerzos para abordar los proyectos de ordenamiento del territorio desde una perspectiva de desarrollo integral que permita avances significativos para transformar a la RCP de una región de uso intensivo de mano de obra a una sociedad del conocimiento.

n the eighties, the most competitive regions of Europe, Asia and South America anticipated globalization by organizing their territories to fulfill specialized functions, laying the foundations for new spatial paradigms. Catalonia is today Spain’s industrial hub, while Baden-Württemberg in Germany has more research centers than any other European city and Shanghai has been transformed into the financial center of China. In Mexico, regional development was not taken seriously until 2000, the year in which the country was divided into five main regions for coordination purposes: Northwest, Northeast, Central–West, Central and South–Southeast. The Central Region, comprised of the states

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of Hidalgo, Estado de México, Querétaro, Morelos, Puebla, Tlaxcala and the Federal District, encompasses 12 of the country’s 55 metropolitan zones, as defined by the Ministry of Social Development, SEDESOL, and accounts for 39.9% of GDP. This region, which covers 4.42% (8,622 km 2 ) of the country’s surface area, is home to 34.6% of the country’s economically active population and 39.2% of its intellectual capital. It also accounts for 31.5% of enrolled students nationwide, revealing its enormous potential for the creation of a “society of scientific and technological know-how”. If we are to successfully participate in global processes such as supply-chaining (logistics of competitiveness), in-sourcing (the synchronization of global supply chains and trade) and informing (empowerment via on-line cooperation and the sharing of knowledge and information), we must step up our efforts to produce highly skilled human resources and promote infrastructure projects that improve accessibility, mobility and connectivity, with a view to encouraging regional development.

Regional development: a team effort Since March of 2006, the Mexico City Government, via the Ministry of Urban Development and Housing (Seduvi), has headed the “Technical Board for Town Planning and Urban Development,” one of 11 sector-specific boards set up under the “Trust for the Regional Development of the Central Region” (Fidcentro), founded on December 7, 2001 for research into regional development strategies. The purpose of these boards is to promote planning and regional development strategies at all three levels of government. In addition to the board headed by Seduvi, there are boards specializing in infrastructure, communications and transport, economic development, agricultural development, environment, public safety, social development, health, education, indigenous affairs and geography and statistics. In December of 2007, Seduvi called a meeting on the Development of the Central Region, which brought together for the first time all five boards that have a direct bearing on the urban development of the region: town planning and urban development, infrastructure, communications and transport, environment, economic development and geography and statistics. Each board was asked to submit a portfolio of development projects, whose viability would be discussed by the meeting. Sustainable development, environmental protection, infrastructure, housing, industrial parks, new cities and town planning were a few of the issues debated. With regard to planning and organizational issues, the major challenge has been to draw up a master plan for the metropolitan areas of Mexico City, Puebla-Tlaxcala, Toluca-Lerma, Querétaro, Cuernavaca, Pachuca, Cuautla, Tlaxcala, Tulancingo, Tula, Apizaco and San Martín Texmelucan, an initiative that will require local governments to work in coordination with one another and design joint urban development strategies. The Mexico City Government, via Seduvi, has played a leading role in the establishment and coordination of a Regional Territorial Reser-

Global competition is no longer limited to countries, but has expanded to regions and cities, hence the importance of promoting the development of Mexico’s Central Region with a comprehensive planning strategy. ve Fund, simplifying regulations governing land ownership and creating a more standardized legal framework for urban development initiatives in the region.

Establishing priorities: better infrastructure The first step on the road to turning the Central Region into fertile ground for investment in the productive sector and encouraging the creation of quality assets and services is to improve its infrastructure. There are currently 50 projects underway, all of which will help boost the region’s competitiveness. The three lines of the suburban train, the south-east beltway in Mexico City, the construction of the Naucalpan-Toluca highway in Estado de Mexico, the Siglo 21 highway in Morelos, the refurbishment of the Mexico City-Pachuca highway in Hidalgo and the Arco Norte beltway connecting the Mexico CityGuadalajara and Mexico City-Puebla highways are just a few of the projects being analyzed by the meeting. There are also plans to create a network of regional airports to increase competitiveness on an international level. These and other infrastructure projects are being discussed, in addition to proposals intended to put the Central Region on track to social equality and sustainable development, issues that are of key importance to the current Mexico City government administration. Seven of the 28 priority projects for the Central Region will be financed by Fidcentro, while funds will also be put up by state governments and the Metropolitan Fund. Colofon Boosting the competitiveness of the Central Region requires us to think global and act regional. Although the six states that comprise this region generate 4 out of every 10 pesos of Mexico’s GDP, there are still huge social gaps that need to be closed, while this is one of the areas of the country where the environment has suffered most as a result of urbanization processes. The meeting of technical boards called by Seduvi to coordinate regional development initiatives represents a concerted effort on the part of the Mexico City Government to approach development projects of this type in a comprehensive manner with a view to transforming the Central Region from a labor-intensive society to one of technological and scientific know-how.

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oven pintor egresado de la Escuela Nacional de Artes Plásticas “La Esmeralda”, del Instituto Nacional de Bellas Arte, INBA, es mexicano y cuenta con varios años en la plástica nacional, presentando exposiciones tanto colectivas como individuales. Su obra nueva “En vida y sentimientos” no busca una definición, intenta darle al espectador opciones para que logren encontrar algo de ellos en sus creaciones. Su pintura es una confrontación de el con el mundo que lo rodea, él pinta para despertar emociones; expresa pasión, duelo, tristeza, alegría, enojo, sexo, sensualidad, temas que para el artista son más que una necesidad, son la vida. Dar un mensaje es una necesidad, ¿pero cómo hacerlo? Es lo interesante para el artista, lograr encontrar el lenguaje con el cual quiere abrir su cerebro y corazón a los demás. Web: genaropimentel.com celular: 0445531666429 E-Mail: gapa10@yahoo.com Sin, 80 x 120 cms

Rosso, 180 x 90 cms

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Tejedora de sue帽os, 贸leo sobre lino 119 x 140 cms

Edwin Rojas y el realismo fant谩stico

Los coleccionistas 贸leo, sobre lino 113 x 140 cms

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Recuperando el silencio, óleo sobre lino 104 x 150 cms

El término “realismo fantástico” puede aplicarse a la obra de Edwin Rojas de manera exenta de cualquier exceso.

a crítica Carolina Abell caracteriza dicha obra con rasgos que no dejan lugar a duda sobre la voluntad narrativa de este pintor chileno: “Con una serie de imágenes que son evidentemente narrativas Rojas va construyendo un lenguaje… cargado de una rica y contrastada iconografía que cada día se va haciendo más coherente y más propia. Sin embargo, hay que recordar que su obra surge en un ‘caldillo’ artístico marcado por la apertura, por el eclecticismo y la tolerancia a todos los estilos en pos del personal. En este sentido, Edwin Rojas recoge aspectos lúdicos de El Bosco, por ejemplo, y de la pintura internacional.” Numerosas han sido sus exposiciones individuales, sobre todo en los últimos años. Sólo por mencionar algunas: “Mujeres de porcelana”, Martha Flores Galería, Monterrey, México (2004); “Secretos de Sobremesa”, Galería Praxis Buenos Aires; “Jardín Atrapa Aviones”, Galería Giovanni Huidobro, Santiago de Chile (2000); “El rey del Albur”, Galería 1-2-3, San Salvador, República del Salvador (1999); “Pasajero en Tránsito”, Centro Cultural Fátima, Monterrey, México (1998); “Sobre Ruedas”, Galería Praxis, México, D.F. (1995). Su obra ha sido objeto de diversas distinciones: Comité Internacional de la Cruz Roja; The State of Rhode Island; Concurso Nacional de Pintura “El Color del Sur”. Edwin Rojas nació en Valparaíso, Chile. Estudió Artes Plásticas en la Universidad de Chile. Es Maestro en Artes de la Universidad de Playa Ancha de Valparaíso, Chile. Especialidad en Grabado en la Escuela de Bellas Artes de Viña del Mar, Chile y Maestría en Artes Visuales de la Universidad Nacional Autónoma de México.

Vendedor de Aves, óleo sobre lino 125 x 155 cms

El gran debut, óleo sobre lino 130 x 160 cms

Martha Flores - Galería Av. Vasconcelos 300, Ote. Res. San Agustín (Int. Hotel Presidente – Intercontinental), San Pedro Garza García, N.L. Tel: 8368 6123. E-mail: mfgaleri@prodigy.net.mx Web: www.mfgallery.com.mx Paraguas en el silencio, óleo sobre lino 125,5 x 160 cms

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AÑO 8 - NÚMERO 48