INMOBILIARE 49

NEGOCIOS INMOBILIARIOS

/ REAL ESTATE BUSINESS

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l tema de las propiedades inmobiliarias industriales siempre resulta de notorio interés para nuestros asiduos lectores pues, sin duda, la cada vez mayor eficiencia operativa en este sector atrae un alto monto de inversiones hacia México, que cuenta con un mercado de parques industriales de calidad superior, con alta tecnología, planeamiento preciso, conectividad e infraestructura sustentable. Así, en opinión de los diversos especialistas que aportaron sus valiosas experiencias en esta edición se trata de un sector consolidado en el nivel nacional, además porque la economía mexicana dispone de una base muy importante para la manufactura, en tanto los programas de infraestructura del gobierno federal constituyen otro elemento esencial, que estimula el crecimiento industrial y, en particular, la construcción de carreteras, puertos y vías férreas conlleva al notorio desarrollo de los mejores parques industriales del continente.

Y como muestra de la amplia participación de expertos inmobiliarios en este número especial de Inmobiliare Magazine cabe destacar los seis interesantes Paneles de Discusión, realizados en diversas locaciones de nuestro país, así como en Dallas y New York, en Estados Unidos. Entre los tópicos tratados estuvo el del financiamiento en el sector inmobiliario ante la coyuntura actual, organizado por nuestra revista en conjunto con Eurohypo, así como los desafíos que comparten México, EU y Canadá en pos del cumplimiento de los objetivos perseguidos por el Super Corredor NASCO, en un encuentro realizado en Dallas por Inbound Logistics México y su filial norteamericana, que culminó en un atractivo ejercicio de convergencia y colaboración.

De igual modo, ante la perspectiva de enfrentar las nuevas medidas y directrices del negocio inmobiliario que están afectando a México de diversa manera, los expertos de Jones Lang LaSalle compartieron criterios con Inmobiliare Magazine, evaluando el panorama del mercado industrial en México, mientras los especialistas de Baker & McKenzie expusieron sobre los retos legales para atraer la inversión y, en New York, en conjunto con los panelistas de Bovis Lend Lease se intercambiaron ideas acerca del desarrollo de proyectos y las tendencias actuales en materia de desarrollo sustentable. Además, otro de los paneles abordó el auge de la industria en la región del Bajío, donde han fructificado de manera adecuada las inversiones de la iniciativa privada en los últimos años, en una combinación idónea entre lo público y lo privado en materia empresarial.

Sin duda, esta edición constituye un aporte de gran valor al acervo editorial sobre el mercado industrial, con información de primera mano, altamente especializada y desde la óptica más contemporánea, que respaldará la labor de consulta de estudiosos y profesionales del sector inmobiliario.

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he topic of industrial real estate property is always notoriously interesting for our regular readers because, without question, the ever growing operational efficiency in this sector brings a great deal of investment to Mexico, that count on a high quality industrial parks market, with high technology, precise planning, connectivity and sustainable infrastructure. Therefore, in the opinion of several experts that contributed with their valuable experiences, in this edition we talk about a consolidated sector at national level, besides, the Mexican economy has a very important base for manufacture, while the Federal Government infrastructure programs are another essential element that stimulates industrial growth and, particularly, the construction of highways, ports and railways, that lead to the notorious development of the best industrial parks in the continent.

And as an example of the ample intervention of real estate experts in this special number of Inmobiliare Magazine, we have to emphasize about the six interesting Discussion Panels, which took place in different locations in our country, as well as in Dallas and New York, in the United States. Among the subjects discussed was the financing in the real estate sector facing the present situation, organized by our magazine in conjunction with Eurohypo, as well as the challenges that Mexico, the US and Canada share towards the fulfillment of the objectives pursued by the NASCO Super Corridor, in an encounter in Dallas by Inbound Logistics Mexico and their North American subsidiary, that ended in an attractive exercise of gathering and collaboration.

In the same way, at the perspective of facing the new orders and directions of the real estate business that are affecting Mexico in different ways, the experts of Jones Lang LaSalle share their criteria with Inmobiliare Magazine, evaluating the overview of the industrial market in Mexico, while the specialists of Baker and McKenzie talked about the legal challenges to attract investment and, in New York, jointly with the panelists of Bovis Lend Lease, we interchanged ideas about the development of projects and the present tendencies in the subject of sustainable development. Besides, another panel discussed the boom of industrial sector in the Bajio, where private sector investments in the last few years have been fruitful, in an ideal combination between public and private in business matters.

Without a doubt, this edition is a great contribution to the editorial load on industrial market, with first hand information, highly specialized and from a contemporary point of view, which will support the consulting of specialists and professionals in the real estate sector.

Guillermo Almazo Presidente Inmobiliare Magazine

Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex / Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700 ; México D.F. Número 49 año 8. Publicación bimestral Agosto-Septiembre 2009. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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Comentario de inversión/Investment comment

Publisher & CEO Guiller mo A lmazo Garza guillermo @ inmobiliare.com

Inversiones en Infraestructura y Propiedades Inmobiliarias Industriales Investments in Infrastructure and Industrial Real Estate

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Direc tor Gener al Er ico García García erico @ inmobiliare.com

Del Experto/From the Expert

Tendencias en los mercados industriales centro de México. Rompiendo las fronteras, explorando nuevos territorios

Direc tor Comercial y Webmaster Emiliano García García emiliano @ inmobiliare.com

Industrial market tendencies for central Mexico. Trespassing borders – exploring new territories

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Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Z apata carlos @ inmobiliare.com

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Parque Industrial FINSA Aeropuerto Guadalupe. Desarrollo integral

Editora Adjunta Mayra Rosa Á lvarez mayra @ inmobiliare.com

FINSA Airport Guadalupe Industrial Park. Integral Development

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Editor Asociado Yamal Chamoun ychamoun @ escala.com.mx

Reporte Especial/Special Report

Mercado Industrial de Ciudad Juárez.

Segundo Trimestre 2008

Ciudad Juárez Industrial Market. Second Quarter 2008

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Panel de Discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel

Nos parecemos más de lo que diferimos.

México, EU y Canadá, departiendo desafíos We look alike more than we differ. Mexico, US and Canada, talking challenges

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Panel de Discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel

El financiamiento en el sector inmobiliario ante la coyuntura actual Financing in the real estate sector in the present situation

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Entrevista/Interview

Panel de Discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel

Panorama del Mercado Industrial en México.

Una perspectiva desde la óptica de Jones Lang LaSalle

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

HINES. Setting a new Standard for Innovative Industrial Development

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Panel de Discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel

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En Portada/On Cover

Un equipo poderoso dedicado a servicios industriales y de logística Del Experto/From the Expert

Tecnología solar fotovoltaica en naves industriales

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

INTRAMERICA. El gigante industrial que no se detiene

INTRAMERICA. The industrial giant that doesn’t stop

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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisiment Section

Socio local para comercio global. La integración de dos compañías establece la plataforma AMB México Local partner to global trade. Integration of two companies establishes AMB’s Mexico platform

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Retos legales para atraer la inversión Legal challenges to atract investment

Why “green” is here to stay

Solar photovoltaic technology for industrial parks

El Seguro de Propiedad Inmobiliaria, base para el desarrollo inmobiliario

HINES. Imponiendo un nuevo estándar en desarrollo industrial innovador

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Por qué “green” está aquí para quedarse

A powerful team dedicated to logistics and industrial services

Entrevista/Interview

Real Estate Property Insurance, foundation for real estate development

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Panorama del sector inmobiliario industrial

View of the industrial real estate sector

A view of the industrial market in Mexico. A perspective from the angle of Jones Lang LaSalle

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Panel de Discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel

Orden urbano y desarrollo sustentable Urban order and sustainable development

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

ProLogis. El líder mundial en desarrollo de bienes raíces industriales ProLogis. The largest industrial real estate developer

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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Grupo GP

Building the present, planning the future Panel de Discusión Inmobiliare/Inmobiliare Discussion Panel

Bajío. Vertiginoso repunte de la región Bajio. Vertiginous climb of the region

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

NEXXUS, líder en desarrollo inmobiliario corporativo NEXXUS, a leader in corporate Real Estate development

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Reporte Especial/Special Report

Venta y renta de bodegas al alza en la Zona Metropolitana Sale and rent of warehouses, increasing in the Metropolitan Area

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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

FIDEPAR. Inversión, empleo y competitividad FIDEPAR. Investment, employment and competitiveness

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Client Ser vice s Manager Carolina López clopez @ inmobiliare.com Eduardo Ramirez Ogar r io eramirezo @ inmobiliare.com Direc tor Jur ídico Paolo Suro paolosuro @ sat ya.com.mx Consejo Editor ial Abraham Metta / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara / Jorge Lizan Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia Jorge Longoria Treviño Elliot Bross / Javier Llaca Antonio Elosua / Eduardo Güemez Colaboradore s A raceli Cano acano @ inmobiliare.com Dirección Cuent as Cor por ativas Lourdes Cuevas Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo @ emisa.info Suscr ipcione s suscripciones @ inmobiliare.com Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc .

Inmobiliare Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia @ inmobiliare.com Concepción Méndez concepcion @ inmobiliare.com Gerente Ser vicio a Cliente s Tr aduccione s Mar ía C . V ives Fotogr afía Feder ico de Jesús Sánchez dejesus @ inmobiliare.com Fotogr afías Monter rey Selma Fer nández info @ selmafernandez.com Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent @ inmobiliare.com Galer ía y Promoción de A r te pintura @ inmobiliare.com O f icinas M exico City +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 +52(55) 2454-4584 al 87 Monterrey +52(81)8000-7150 Fax: +52 (81) 8000-7085 Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 ventas@emisa.info / www.emisa.info

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Por Paulo Gomes, CFA PREI Latin America paulo.gomes @ prudential.com

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La perspectiva a largo plazo de un país está altamente relacionada con la cantidad de inversiones que asigna a su infraestructura. El Programa Nacional de Infraestructura es un ejemplo de la intención que tiene el gobierno mexicano de acelerar el crecimiento económico del país.

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L A ECONOMÍA GLOBAL ESTÁ ATRAVESANDO TIEMPOS DIFÍCILES, LO CUAL AFECTARÁ EL COMERCIO MUNDIAL Y LA DEMANDA INTERNA DE TODA CLASE DE PRODUCTOS. construir tres nuevos, sumando un total de 59 billones de pesos.

RED LOGÍSTICA DEL PAÍS Paulo Gomes paulo.gomes @ prudential.com

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icho programa considera un desarrollo importante en el ramo de la construcción, con inversiones de 2.5 trillones de pesos proyectadas en el periodo comprendido entre 2007 y 2012, o 422 billones de pesos anualmente hasta 2012.

Relevantes obras de infraestructura como aeropuertos, carreteras, vías férreas, puertos, plantas generadoras de energía y productoras de gas y petróleo, petroquímicas, así como redes de comunicación están consideradas en el programa. Las inversiones están enfocadas a incrementar la competitividad global de México, y consecuentemente formar nuevas oportunidades para los mercados inmobiliarios.

Actualmente, México cuenta con 26 puertos principales, y la meta es invertir, tanto con fuentes de inversión públicas como privadas, aproximadamente 71 billones de pesos, con la finalidad de restaurar y expandir 22 puertos existentes en el Pacífico y en el Golfo, incluyendo Manzanillo, Lázaro Cárdenas, Punta Colonet, Veracruz y Tuxpan, así como la creación de cinco nuevos puertos, lo cual incrementaría el potencial anual de carga marítima de 4.0 TEUs en 2006 a 7.2 TEUs en 2012.

Para el sistema carretero el programa incluye la restauración de las principales vías comerciales de transportación, que conectan a las ciudades importantes con los puertos, así como la construcción de nuevas carreteras, alcanzando mejoras y desarrollo en un total de 12.3 miles de kilómetros de caminos que demandarán inversiones por 297 billones de pesos. El sistema ferroviario recibirá inversiones por 49 billones de pesos para incrementar su extensión de 26.7 a 28.1 miles de kilómetros, destacando el proyecto del tren suburbano en la zona metropolitana de la Ciudad de México. En cuanto a transportación aérea, el gobierno planea mejorar 31 aeropuertos existentes y

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Dichas inversiones en la infraestructura del transporte están planeadas para mejorar la red logística del país. Mejoras en la infraestructura del transporte inmediatamente promueven inversiones en el sector industrial, quien a su vez requiere de más plantas manufactureras y almacenes de distribución, beneficiando de esta forma al mercado industrial inmobiliario.

Adicionalmente, la mayor eficiencia operativa atrae inversiones privadas, resultando en creación de empleo y en un mayor ingreso, consolidando finalmente a los sectores inmobiliarios residencial y comercial.

De manera adicional a los proyectos de transporte, el Programa Nacional de Infraestructura planea inversiones de 283 billones de pesos para incrementar el uso de Internet y teléfonos celulares entre los mexicanos.

Otros 380 billones de pesos se invertirán en la generación de energía y cuestiones ambientales relacionadas, y finalmente 379 billones de pesos se utilizarán en la refinación de gas y petroquímicos.

Inversiones en tratamiento y saneamiento de aguas residuales indican oportunidades para el sector inmobiliario residencial.

154 billones de pesos están pronosticados para proyectos de esta índole, estando 30% de todas las inversiones en saneamiento de aguas concentradas en el Valle de México.

No es coincidencia que ésta es el área del país con mayor inversión privada en el ramo residencial.

Las inversiones en petróleo y gas encabezan la lista de inversiones con más de 800 billones de pesos. Evidentemente, el tiempo y la asignación de recursos dependerán de las actuales discusiones alrededor del tema energético en México. Sin embargo, se espera que dichas inversiones provoquen un gran auge en los estados alrededor del Golfo de México.

La economía global está atravesando tiempos difíciles, lo cual afectará el comercio mundial y la demanda interna de toda clase de productos. Durante tales periodos las inversiones en infraestructura son bienvenidas: no sólo por el capital que inyectan en la economía, sino porque hacen al país más competitivo en el largo plazo.

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2><4=C0A8> 34 8=E4AB8º=

The long-term economic prospect of a country is strongly linked to the amount of investments it allocates to infrastructure.

The Mexico’s National Infrastructure Program is an example of the government’s intention to trigger economic growth.

THE GLOBAL ECONOMY IS GOING THROUGH SLOW TIMES, WHICH WILL AFFECT GLOBAL TRADE AND INTERNAL DEMAND FOR ALL SORTS OF PRODUCTS.

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he program envisages major development on the construction front, projecting investments of MXN2.5 trillion in the 2007-2012 timeframe, or MXN422 billion annually by 2012.

Important infrastructure developments such as airports, highways, railways, ports, power generation, oil & gas production, petrochemicals and communication networks are considered in the program. The investments are aimed to increase Mexico’s global competitiveness, and as a result shape new opportunities to real estate markets.

Mexico currently has 26 main ports, and the goal is to invest approximately MXN71 billion considering public and private sources to refurbish and expand 22 of these existing Pacific and Gulf Coast ports, including Manzanillo, Lazaro Cárdenas, Punta Colonet, Veracruz and Tuxpan, and develop five new ports, which should increase the country’s annual cargo shipment potential from 4.0 TEUs in 2006 to 7.2 TEUs in 2012.

For the highway system the plan is to refurbish the main commercial transportation corridors, which connect major cities and ports, as well as build additional highways, leading to total improvements and developments of 12.3 thousand kilometers of roads, demanding investments of MXN297 billion. The railway

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system will receive investments of MXN49 billion to increase its extension from 26.7 to 28.1 thousands of kilometers, highlighting the development of suburban railway projects in the Mexico City Metropolitan Area. Regarding air transportation, the government intends to refurbish 31 existing airports and construct three new airports, with total MXN59 billion.

Mexico’s logistic network

These investments in transportation infrastructure are aimed to improve Mexico’s logistic network. Improvements in transportation infrastructure immediately promote investments in the industrial sector, which in turn require more assembly facilities and distribution buildings, benefiting the industrial real estate market.

Additionally, the enhanced operational efficiency attracts private investments, resulting in job creation and increased income, essentially strengthening both the residential and commercial real estate sectors.

In addition to transportation infrastructure projects, the National Infrastructure Program schedules investments of MXN283 billion to increase the availability of internet and fixed and mobile phones to Mexicans. Additional

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MXN380 billion should be invested in power generation and clean energy and MXN379 billion in refining petrochemicals and gas.

Investments in wastewater treatment and water sanitation indicate opportunities for the residential real estate sector. As much as MXN154 billion are scheduled for related projects, with 30% of all investments in water sanitation improvements concentrated in the Valley of Mexico, in the center of the country.

Not by coincidence, this is also the area of the country that receives the greatest amount of investments in housing from the private sector.

On top of the list are investments in oil and gas, which should receive north of MXN800 billion. Evidently the timing and allocation will depend on current discussions surrounding energy investments in Mexico. Nevertheless, it is expected that such investments will be a boom to the states on the Gulf coast of Mexico.

The global economy is going through slow times, which will affect global trade and internal demand for all sorts of products. During such periods, investments in infrastructure are welcomed: not only because of the capital that is injected in the economy, but because they make the country more competitive for the long term.

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Por Alfredo Asali Senior Vice President National Director Corporate Industrial Ser vices Jones Lang LaSalle - México

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¿Qué ha cambiado en el mercado industrial de la zona centro del país de un año para acá? ¿Cuales son las nuevas tendencias?

Podemos afirmar que hoy se exploran nuevos “territorios”, pasando a través de fronteras anteriormente reconocidas como tales.

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NUEVOS TERRITORIOS Y SUB-MERCADOS

En la zona metropolitana de la Ciudad de México, aún y con sus casi 3,000,000 m 2 de bodegas clase “A” y con la innegable importancia del eje de la Autopista México- Querétaro (NAFTA highway) hay una primera frontera que empieza a mostrar porosidad. Nos referimos a la caseta de cobro de la Autopista México-Querétaro. ¿Por qué? Sencillamente el crecimiento de la metrópoli es tan grande que la misma empieza a desparramarse fuera de sus límites.

Las presiones demográficas, los desarrollos de vivienda que se han ubicado y siguen multiplicándose en los cuadrantes Norte, Noreste y Este, las obras de infraestructura carretera y de trenes suburbanos, que aunque sea tarde, pero finalmente se han hecho para responder a claras necesidades de la urbe, junto con el claro afán gubernamental de “industrializar” y “modernizar” las comunidades más atrasadas en su desarrollo económico, han hecho que el “centro de gravedad poblacional” se desplace continuamente en dirección Noreste.

La caseta de la Autopista México-Querétaro ha significado una frontera. Esto es innegable. Su sitio marca el final del corredor o sub-mercado Cuautitlán-Tepotzotlán. Como hito urbano señala “la puerta” de entrada y salida de la gran ciudad, significa el estar “dentro” o “fuera”, además de que cruzarla tiene un costo para todo vehículo y, por tanto, ha determinado decisiones económicas de las empresas que mayormente han preferido quedar dentro y evitar el costo del peaje.

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El crecimiento de la ciudad antes mencionado ha modificado paulatinamente esta visión: específicamente mirando hacia el norte de la zona metropolitana de México, los municipios de Coyotepec, Huehuetoca, Teoloyucan-Zumpango y Melchor Ocampo ya son realidades que cuentan con desarrollo significativo y perspectivas a futuro que no hubiera sido posible si no se hubiera “abierto” todo un territorio que va desde la caseta hacia el norte, cambiando el tabú de que dichas zonas se encontraban lejanas o si no se hubiera modificado el significado de lo que quedaba dentro y fuera de la metrópoli.

Es por todos conocido que hace tres años el Gobierno del Estado de México concluyó la Fase 1 del proyecto de infraestructura del Circuito Exterior Mexiquense. Ver Plano 1 Resultaba difícil creer que los transportistas en general, las grandes flotillas de empresas y más que nada los usuarios de espacios de almacenamiento estarían dispuestos a pagar el costo de la caseta y a “cruzar la frontera”. Sin embargo, a partir de la construcción de la primera fase del Circuito Exterior Mexiquense, día a día aumenta su número de usuarios, se observan crecientes filas de vehículos que llegan a la caseta de Jorobas y los principales desarrolladores industriales han hecho importantes inversiones en adquisiciones de terrenos por lo que hoy existe oferta de espacio industrial de gran calidad, y empresas como Liverpool, Mabe o Chedraui ya operan grandes centros de distribución, pues han visualizado su futuro en esa zona.

Plano 1: Circuito

En la actividad de investigación de mercado que realiza Jones Lang LaSalle, y que produce reportes semestrales del estatus de los mercados industriales clase “A” de todo el país, a partir del reporte de finales de 2007, se han incluido estos nuevos submercados en nuestros análisis. Esta inclusión conlleva el compromiso de dar seguimiento al comportamiento de sus variables básicas de inventarios disponibles y en construcción, absorción, tasas de desocupación y precios promedio desde esa fecha en adelante pues es evidente su creciente importancia.

El Circuito Exterior Mexiquense no solo recorre desde Jorobas-Huehuetoca hasta Texcoco. Sus fases 2 y 3 están modificando el mapa, abriendo nuevos territorios.

La Fase 2 unirá desde Zumpango hasta Lago de Guadalupe, realizando un trazo al Suroeste desde la Fase 1 haciendo intersección con la Autopista México-Querétaro al sur de la planta Ford de Cuautitlán para de ahí continuar y entroncar con la Autopista Chamapa –Lechería en zona muy cercana a San Martín Obispo. Acortará recorridos ciertamente eficientando el transporte y “acercando” la zona de Teoloyucan y Zumpango.

Sus efectos previsibles serán principalmente dos. Para quienes entren al corredor desde el norte y su destino sea San Martín Obispo y la Chamapa Lechería, contarán con un bypass evitando el congestionamiento de la zona sur del corredor y La Quebrada. Para quienes busquen llegar desde el corredor hacia el Norte y Oriente del Estado de Méxi-

Exterior Mexiquense

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Alfredo Asali

Senior Vice President National Director Corporate Industrial Services Jones Lang LaSalle - México

co, contarán con un bypass evitando el paso por la caseta de Tepotzotlán y el recorrido desviado al Oeste que actualmente obliga el trazo de la autopista México-Querétaro. Ver Plano 2.

La Fase 3 Unirá desde Texcoco hacia el Sur, cruzando por la Autopista México – Puebla a la altura del entronque a Chalco y de ahí seguirá su curso hasta Amecameca uniendo a través de los municipios del oriente del Estado de México hasta la ciudad de Cuautla en Morelos. Precisamente con frente

Plano 2: Circuito

Exterior Mexiquense

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Plano 3: Tren

Suburbano Fase I

R ESULTABA

DIFÍCIL CREER QUE LOS TRANSPORTISTAS EN GENERAL , LAS GRANDES FLOTILLAS DE EMPRESAS Y MÁS QUE NADA LOS USUARIOS DE ESPACIOS DE ALMACENAMIENTO ESTARÍAN DISPUESTOS A PAGAR EL COSTO DE LA CASETA Y A “CRUZAR LA FRONTERA”.

a esta vía y a menos de cinco km de la actual caseta de Chalco, con una inversión de 726 millones de pesos, WalMart opera desde hace poco más de un año un nuevo centro de distribución de 275,000 m 2 de terreno y 34,000 m2 construidos, contando con 110 puertas de embarque y capacidad para 350 mil cajas diarias. Este es el rompimiento más radical con las “fronteras” tradicionales pues ha creado un polo de distribución en un territorio nuevo desde el cual se captarán mercancías que arriben desde el Sureste y la zona del Golfo de México, que dará servicio a las zonas más pobladas del oriente de la zona metropolitana, incluido el sector más poblado del oriente del Distrito Federal. Ver Plano 2.

Este desbordamiento de la metrópoli se ve complementado con las obras de infraestructura de transporte del Tren Suburbano.

Si bien se trata de un proyecto que era requerido desde hace bastante tiempo, hoy es una pieza adicional que demuestra donde están las “nuevas fronteras” de la zona metropolitana.

En su Fase 1 conecta desde Buenavista hasta Huehuetoca recorriendo en paralelo con la autopista México-Querétaro. Sus fases posteriores cubrirán todo el sector Noreste de la zona metropolitana. Ver Planos 3 y 4.

NUEVAS TECNOLOGÍAS Y OPERACIÓN DE EDIFICIOS

En cuanto a fronteras del pensamiento, más que fronteras físicas o del territorio, hay un nuevo mundo que se acerca: el Desarrollo Sustentable. La era de los edificios verdes y un respeto conciente por el medio ambiente como preocupación de la propia supervivencia del ser humano ha llegado finalmente.

Desde hace décadas se esperaban acciones para contrarrestar el calentamiento global, la degradación de la naturaleza y el dispendio de combustibles. Es debatible si este creciente interés proviene de un crecimiento de

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la conciencia humana o más bien de necesidades económicas. Tristemente puede afirmarse que más bien debido a lo segundo, pero felizmente podemos esperar efectos positivos de disminución de emisiones, ahorros de energía en todas sus formas, desarrollo de energías y tecnologías sustentables.

Siendo objetivos; sea por moda, por marketing, por preocupación genuina o por políticas corporativas obligatorias; hoy en día las empresas en general han visto que “ser verde vende”, por lo que incrementalmente en el futuro habrá decisiones de ocupación de grandes usuarios de espacio industrial que serán motivadas por el grado de sustainability de los edificios que ocupen. Desarrolladores tomen nota.

El reto no es únicamente tecnológico ni solamente para los desarrolladores e inversionistas, para que estos nuevos edificios funcionen de la manera en que fueron concebidos, un importante componente será el comportamiento y la operación interna que de ellos hagan los usuarios.

Responsabilidad ambiental, certificaciones LEED, eficiencia energética, materiales de construcción innovadores ya sea reciclados y/o certificados desde un origen sustentable, incorporación de energía solar y eólica, manejos integrales de residuos, recuperación de agua, cuentas de carbono, son solo algunos conceptos que todos los participantes en este mercado debemos incluir en nuestra oferta de servicios. Jones Lang LaSalle no es la excepción y ha previsto en todos sus servicios una especialización y asesoría en temas sustentables.

Este “nuevo territorio” a explorar obliga a mayores conocimientos, capacitación, conciencia ambiental e innovación tecnológica siendo ciertamente promisorio. Habrá de reconfigurar la manera en que todos los participantes hagamos negocios en el futuro.

CONCLUSIONES

Así que tenemos un nuevo territorio físico, una ciudad que desborda su actividad hacia nuevos lugares obligando a los expertos en servicios industriales a conocerlo, junto con

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un nuevo territorio tecnológico y de conciencia obligado por la tendencia global que impone el desarrollo sustentable. Trabajar y pensar “fuera de la fronteras”, fuera de las anteriores fronteras del espacio físico y de la mente, competir en nuevos territorios. ¡Ciertamente, un momento importante y excitante para todos!

Fuentes: Jones Lang LaSalle Market Research, Notimex, Gobierno del Estado de México

New territories and sub-markets

Even with its almost 3,000,000 square meters of class “A” warehouse space and the incontrovertible importance of the Mexico – Queretaro highway (NAFTA highway) axis, there’s a border that’s becoming porous. We’re referring to the toll booth of Tepotzotlán.

Why? Simply because the growth of the metropolis overflows out of its limits. Demographic pressure, housing developments now located and still multiplying to the North, Northeast, and East sectors, road and suburban train infrastructure projects that better late than never but finally have been done responding to pressing urban necessities, conjoined with government wishes of “industrializing” and “modernizing” the least developed communities of the State of Mexico have continually moved the “population center of gravity” to the Northeast.

The Mexico – Queretaro highway booth has been a border. This was undisputed. It marks the end of the Cuautitlán – Tepotzotlán corridor or sub-market. It is “the door” indicating the entrance and exit to the great city, separating what is “in” or “out”, as well as the fact that crossing it has a cost for every vehicle and therefore has determined important economic decisions for companies that have mostly decided to remain inside of it avoiding the toll cost.

The aforementioned growth of the city has gradually modified this vision; specifically looking towards the north of the metropolitan area of Mexico, the municipalities of Coyotepec, Huehuetoca, Teoloyucan – Zumpango and Melchor Ocampo already have significant development and future perspectives that has been possible by the “opening” of a whole new territory north

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Plano 4: Tren

Suburbano Fase II

of the toll booth, eliminating the taboo in which those areas were considered far, changing the perception of what was considered within or without the metropolis.

It is well known that 3 years ago the Government of the State of Mexico concluded Phase 1 of Circuito Exterior Mexiquense road project.

See Figure 1.

It seemed hard to believe that freight carriers, company trucks but most of all large occupiers of warehouse space would be willing to pay the cost of the toll and to “cross the border”, but since the opening of Phase 1 of Circuito Exterior Mexiquense the number of users increases daily, longer lines are observed at the Jorobas booth but most of all, noteworthy developers have made important investments acquiring land so that today there is very good quality industrial space being offered, and firms such as Liverpool, Mabe and Chedraui have visualized their future in the area and are already operating large distribution centers.

Jones Lang LaSalle’s market research activity that produces the Industrial Market Dynamics report each semester and tracks the status of class “A” industrial markets in the whole country has included these new sub-markets since year end 2007. This includes the commitment to track the behavior of basic variables: available stock, construction in process, absorption, vacancy rates and average prices from date date on forward because of their growing importance in the future.

Circuito Exterior Mexiquense not only links Jorobas-Huehuetoca with Texcoco. Phases 2 and 3 are modifying the map, opening new territories will connect the Zumpango area with Lago de Guadalupe tracing a Southwest course intersecting the Mexico - Queretaro highway just south of the Ford plant in Cuautitlán continuing on and interlocking with the Chamapa – Lechería highway very near San Martin Obispo.

Transportation will be more efficient, reducing distances and making the Teoloyucan and Zumpango areas feel near. There are mainly two

14

foreseen effects. For those traveling the corridor southbound from the north, they will be able to bypass the congestion of the south of the corridor and the Quebrada areas on their course towards San Martín Obispo and Chamapa - Lechería and beyond.

For those traveling northbound, the North and East of the State of Mexico will be readily accessible and may bypass the Tepotzotlan toll booth and the current northwest bound mileage forced by the Mexico - Querétaro highway. See figure 2 Will join from Texcoco towards the South crossing the Mexico – Puebla highway at the Chalco intersection continuing to Amecameca through the eastern municipalities of the State of Mexico, finally reaching the city of Cuautla in the state of Morelos. Precisely on this new road only 5 km. south of the Chalco booth, WalMart opened a new high tech distribution center with 34,000 square meters on 275,000 square meters of land, designed with 110 loading doors and capable to handel 350 thousand boxes per day. Overall, an investment of 726 million pesos. This is a radical departure from the traditional “borders” as it has created a distribution axis in new territory attracting merchandise arriving from the Southeast and the Gulf coast and servicing the densely populated areas of the east of the metro area, including the Federal District’s eastern sector. See figure 2 This overflowing of the metropolis has been complemented by new suburban train lines.

Even these were needed long ago, today they demonstrate where the “new borders” of the metro area really are. Phase 1 conects Buenavista in downtown Mexico City to Huehuetoca running parallel to the México – Querétaro highway. Future lines will cover the complete Northeast sector of the metro area. See figures 3 and 4.

New Technologies and building operation

A New World is approaching, not a physical or territorial border, more so a border for thought: Sustainable Development. The era of green buildings and a conscientious respect for the environment focused on the very existence of

IT

the human race has finally arrived. Actions to decrease global warming, destructions of natural habitats and fossil fuel waste were required decades ago. It’s debatable if this growing interest is due to a positive change in collective human conscience or because of economic factors. Sadly, it may be more because of the latter, but anyway we may gladly welcome the positive effects brought about by lower emissions, energy savings and development of alternative energies and technologies.

Being objective; be it by a fad, by marketing, by true concern or by obligatory corporate policies; most firms have seen nowadays that “being green sells”, therefore, there will be more occupation decisions of large users of industrial space motivated by the mere building’s “sustainability” degrees in the future. Developers take notice.

The challenge is not only technological and not only for the developers and investors. To make these new buildings work the way they were designed for the most important component will be the behavior and internal operation that the occupiers must comply to.

Environmental responsibility, LEED certifications, energy efficiency, innovative construction materials either recycled and/or from certified origin, solar and wind energy, integrated waste management, water recovery, carbon counts are only but a few concepts that all participants in this market must include in their service offers. Jones Lang LaSalle is no exception, offering sustainability advisory and specialization available in all of our services.

This certainly promissory “new territory” requires more knowledge, training, environmental conscience and technological innovation and will reconfigure the way all participants will conduct their business in the future.

Conclusions

So the Industrial Market now has a new physical territory, a city overflowing its activity towards new frontiers forcing real estate experts to know it, together with a new territory for technology and conscience accelerated by a global tendency imposed by sustainable development. Working and thinking “out of the borders”, out of the previous boundaries of physical space and the mind, competing in new territories. Certainly an important and exciting moment for all!

Sources: Jones Lang LaSalle Market Research, Notimex, Government of the State of México

SEEMED HARD TO BELIEVE THAT FREIGHT CARRIERS , COMPANY TRUCKS BUT MOST OF ALL LARGE OCCUPIERS OF WAREHOUSE SPACE WOULD BE WILLING TO PAY THE COST OF THE TOLL AND TO “CROSS THE BORDER”. fff X]\^QX[XPaT R^\

B4228Âş= 4B?4280; ?D1;828C0A80

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

58=B0 0Xa_^ac 6dPSP[d_T 8]SdbcaXP[ ?PaZ 8]cTVaP[ STeT[^_\T]c

Ubicado en la nueva autopista al Aeropuerto Internacional de Monterrey, el Parque Industrial Finsa Aeropuerto Guadalupe es un desarrollo integral de vivienda, comercio e industria, en donde se combina abundante mano y mente de obra calificada, una localizaciĂłn inmejorable accediendo a las mĂĄs importantes arterias viales e infraestructura de clase mundial.

F

INSA, catalogada como la compaùía líder en el desarrollo de bienes inmuebles industriales en MÊxico, y que cuenta hoy en día con mås de 4 millones de metros cuadrados de propiedades desarrolladas, continúa en expansión.

La nueva inversiĂłn de FINSA es la de Parque Industrial Aeropuerto Guadalupe, un desarrollo que se concibe debido a la exitosa ocupaciĂłn del Parque Finsa Apodaca, cuyas reservas territoriales se ocuparon totalmente.

Comenta Sergio ArgĂźelles, Presidente de FINSA: â&#x20AC;&#x153;Buscando esta sinergia logramos encontrar un parque que estuviera ubicado en un radio de cinco km del parque de Apodaca en el municipio de Guadalupe, con una mayor accesibilidad a la mano de obra calificada y mĂĄs comercio. En sĂ­ntesis, vamos a tener un parque integrado en una zona Premium en Monterrey, en donde hay mucha demanda industrial y ĂŠsta es de las zonas que mĂĄs demanda registraâ&#x20AC;?.

EL PARQUE INDUSTRIAL

Tiene una extensiĂłn de 100 hectĂĄreas, con una primera etapa 60, mismas que se divi-

16

den en 32 lotes. La segunda etapa constarĂĄ de 40 hectĂĄreas en terrenos colindantes.

Lo importante de Parque industrial FINSA Guadalupe es su estratĂŠgica ubicaciĂłn en la nueva autopista al Aeropuerto Internacional de Monterrey.

Este proyecto es totalmente integral, donde confluyen desarrollos de vivienda, comercio e industria, en una ubicaciĂłn inmejorable accediendo a las mĂĄs importantes arterias viales y con una infraestructura de clase mundial. â&#x20AC;&#x153;El desarrollo es muy interesante debido a que combina un parque industrial de mĂĄs de 60 hectĂĄreas con ĂĄreas residenciales y comerciales. Este complejo se encuentra rodeado de las carreteras con las conexiones mĂĄs importantes, cuenta con acceso al ferrocarril, estĂĄ cerca de la autopista de Reynosa y de la que va hacia el Aeropuerto Internacional de Monterrey. AdemĂĄs, dispone de la excelente ventaja de tener a la mano una impresionante fuerza de trabajo calificada, con acceso a mĂĄs de dos millones de habitantesâ&#x20AC;?, afirma Sergio ArgĂźelles.

fff X]\^QX[XPaT R^\

30C>B 2;0E4 s UrbanizaciĂłn del Parque Industrial.

IniciĂł en octubre de 2006 y finalizĂł en febrero de 2008 s UrbanizaciĂłn Fraccionamiento Residencial.

IniciĂł el primero de octubre de 2007 y se estima concluir el 31 de mayo de 2009. s 1,048,000,000 dĂłlares de inversiĂłn total. s 50 mil empleos generados en su totalidad. De los cuales doce mil 500 son directos y 37 mil 500 indirectos.

B?4280; 03E4AC8B4<4=C B42C8>=

2[XT]cT El Fraccionamiento Residencial ocupa 34 hectáreas divididas en mil 500 lotes de 120 m2 en promedio, destinados a vivienda media residencial con precio de venta estimado de 600 mil a un millón de pesos. La vivienda se está desarrollando por un tercero especialista en el ramo. Por otra parte, el área comercial tiene 16 hectáreas de zonas comercializables y con cuatro hectáreas que tienen frente a la Avenida Prolongación Ruiz Cortines.

Parque Industrial FINSA Aeropuerto Guadalupe tiene la particularidad de poseer doce hectáreas con frente a la nueva autopista al aeropuerto. En este desarrollo integral se construirán un hotel de cuatro estrellas, restaurantes, edificios de departamentos y de oficinas.

El desarrollo está concebido para que sea un espacio abierto que albergará a algunas tiendas ancla y subancla, en un concepto del tipo Town Center. Se proyecta que todo el desarrollo quedará listo en dos años.

LOS CLIENTES

El parque FINSA Aeropuerto Guadalupe ha provocado una respuesta sin precedente en sus clientes, superando todas las expectativas de absorción. A escasos 12 meses de su inauguración se logró una absorción de 85%, y actualmente se está trabajando en la fase 2 del proyecto.

Afirma Sergio Argüelles: “Este parque ya cuenta con una excelente cartera de clientes, como la estadounidense Rockwell, que invertirá 55 millones de dólares; Luvata, de Finlandia, con 40 millones de dólares; la japonesa Nippon Seiki, con otro monto similar; Schlumberger, de Francia, con otros 10 millones. Otras compañías que están instaladas en el Parque son Magna, Grainger, Lumimexico, PCM y, recientemente, Tecumseh.

UN EDIFICIO SUSTENTABLE

Comprometidos con el medio ambiente, FINSA se encuentra desarrollando la primera nave industrial en México con la certificación LEED, justamente en este parque. Así, tanto

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Rockwell Automation

330,000 300,000

100%

Automotriz

55 millones

1300

Schlumberger

114,890

100%

Servicios Petroleros

10 millones

300

Grainger

239,701

30%

Eléctrico

20 millones

600

Luvata

211,301

70%

Tubos de cobre

40 millones

400

Lumimexico

83,968

20%

Eléctrico

7 millones

50

Nippon Seiki

150,000 200,000

20%

Automotriz

40 millones

150

Magna

40,000

100%

Automotriz

4 millones

50

Tecumseh

50,000

100%

Motores chicos

3 millones

50

PCM

80,000

100%

Papel

3 millones

50

el diseño como la construcción han sido formuladas pensando siempre en un estricto cumplimiento con los estándares internacionales. Por lo tanto, grandes compañías como Grainger están optando por hacerse verdes y, sin duda, las compañías pequeñas no tar-

darán en hacer lo mismo. Por eso, FINSA, como empresa desarrolladora siempre está a la vanguardia con los requerimientos del cliente y, en este caso, desarrolla en Parque Industrial FINSA Guadalupe este tipo de Naves industriales.

4; °G8C> 34; ?0A@D4 8=3DBCA80; 58=B0 04A>?D4AC> 6D030;D?4 El crecimiento de este parque se debe : s A su excelente ubicación – accediendo a las más importantes arterias viales: NAFTA highway, carretera a Reynosa, carretera a Saltillo y a cinco minutos del Aeropuerto Internacional de Monterrey. s A su infraestructura de clase mundial

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s A la combinación de vivienda, comercio e industria. s A las rutas de transporte público que transitan dentro del parque. s A la cercanía de mano de obra calificada. s A la vía de ferrocarril que pasa a un lado del parque en uno de los cinco puntos en donde se une Ferromex y Kansas City Southern.

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B4228º= 4B?4280; ?D1;828C0A80 Located in the new highway to the Monterrey’s International Airport, Finsa Airport Guadalupe Industrial Park is an integrated development where industrial, housing and commercial areas meet abundant qualified labor force, in an outstanding location with access to the most important roads and world class infrastructure.

F

INSA, listed as the premier industrial real estate developer in Mexico, with over 40 million square feet in developed properties, continues to expand. FINSA’s new investment is Airport Guadalupe Industrial Park, a development born due to the successfull occupation of Finsa Apodaca Industrial Park, where the land reserves were totally occupied.

Sergio Argüelles, President of FINSA, says: “We realized that it was necessary to build a park that would integrate commercial and housing areas, as we have in Matamoros and Reynosa. Looking for this synergy we developed this park within five kms from FINSA Apodaca Industrial Park in the municipality of Guadalupe, with more access to certified labor and commerce. We are developing an integrated park in a Premium zone in Monterrey, where there is a lot of industrial demand.

The Industrial Park

The park has an extension of 100 hectares divided in two phases: Phase I includes 60 hectares in 32 lots, and 40 additional hectares in Phase II. The success of FINSA Guadalupe Industrial Park is the strategic location in the new highway to the Monterrey’s International Airport. This project is fully integrated, where housing, commerce and industrial development meet, in an outstanding location, with access to the most important roads and world class infrastructure.

Located in the new highway to the Monterrey’s International Airport, Finsa Airport Guadalupe Industrial Park is an integrated development where industrial, housing and commercial areas meet abundant qualified labor force, in an outstanding location.

“The attraction of this development is that it combines an industrial park of over 60 hectares plus residential and commercial areas. This complex is surrounded by the highways with the most important connections; adjacent to Monterrey’s international airport Highway, near the highway to Reynosa and direct rail access.

Besides, it has the excellent advantage of an impressive amount of qualified labor, with access to more than two million inhabitants”, said Sergio Argüelles.

The Residential Complex occupies 34 hectares divided into 1500 lots which average 1,300 square feet assigned to medium class residential housing, with an estimated sale price of 600 thousand to one million pesos. The housing is

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Rockwell Automation

330,000 300,000

100%

Automotive

55 millions

1300

Schlumberger

114,890

100%

Oil Services

10 millions

300

Grainger

239,701

30%

Electric

20 millions

600

Luvata

211,301

70%

Copper Tubes

40 millions

400

Lumimexico

83,968

20%

Electric

7 millions

50

Nippon Seiki

150,000 200,000

20%

Automotive

40 millions

150

Magna

40,000

100%

Automotive

4 millions

50

Tecumseh

50,000

100%

Small Motors

3 millions

50

PCM

80,000

100%

Paper

3 millions

50

being developed by a third specialized party. On the other hand, the commercial area has 16 hectares of commercial zones with four hectares that face Prolongacion Ruiz Cortines Avenue.

FINSA Airport Guadalupe Industrial Park has the benefit of counting with twelve hectares facing the new highway to the airport. Commercial spaces, a four star hotel, restaurants, apartments and office buildings will be constructed in this integral development.

The development will be anchored by retail stores of all sizes in a Town Center type concept.

It is programmed to be ready in two years.

The clients

The FINSA Aeropuerto Guadalupe Industrial Park has caused an extraordinary response in the market, outgrowing all absorption expectancies. Twelve months after its inauguration, an 85% absorption was achieved and at the present, phase 2 is being planned. Sergio Argüelles says: “This park already has an excellent client portfolio, such as Rockwell from the U.S., which will invest 55 million dollars; Luvata from Finland, with 40 million dollars; Japanese Nippon Seiki, with a similar amount, Schlumberger from France with another 10 million. Other companies installed in the park are Magna, Grainger, Lumimexico, PCM and recently Tecumseh.

A sustainable building

FINSA Commited with the environment, is developing the first LEED certified industrial building

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s Industrial Park Urbanization.

Started in October 2006 and finished in February 2008. s Residential Complex Urbanization.

October 1st and is bound to conclude in May 31st 2009. s Total investment of 1,048,000,000 dollars. s A total of 50,000 jobs generated. 12,500 direct and 37,500 indirect. in Mexico, precisely in this park. The design and construction is always formulated in strict compliance with international standards.

Therefore, big companies like Grainger are choosing to go green and, no doubt, small companies will soon do the same. That is why, FINSA, as a developer is always one step ahead with the customer’s requirements and in this case, developing this type of industrial spaces in FINSA Airport Guadalupe Industrial Park.

C74 BD224BB >5 58=B0 08A?>AC 6D030;D?4 8=3DBCA80; ?0A: Key Factors: s Its excellent location – with access to the main roads: NAFTA highway, Highway to Reynosa, Highway to Saltillo and five minutes from Monterrey’s International Airport. s Its world class infrastructure. s The combination of housing, commerce and industry. s Public transportation routes that provides service inside the park.. s Closeness to skilled labor force. s Railway that runs sideways to the park in one of the five spots where Ferromex and Kansas City Southern meet. fff X]\^QX[XPaT R^\

A4?>AC4 4B?4280;

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

2XdSPS 9dÈaTi 8]SdbcaXP[ <PaZTc BTR^]S @dPacTa ! '

Ciudad Juárez es, sin lugar a dudas, el centro del desarrollo de la actividad industrial en el norte de México.

D

ebido al continuo crecimiento de la industria maquiladora, dicha ciudad es una de los principales generadoras de empleo de manufactura en la nación y por toda Ciudad Juárez uno puede encontrar compañías de clase mundial establecidas aquí, como Johnson & Johnson, Siemens, Electrolux, Foxconn, Delphi, Exel/DHL, Lexmark, Johnson Controls, Visteon y Flextronics. Estas empresas sólo representan una pequeña muestra de más de 300 multinacionales que operan en esta urbe.

Al segundo trimestre de 2006, Ciudad Juárez terminó con un inventario de más de 65 millones de pies cuadrados de construcción, MPC, distribuidos en cuatro submercados: Noreste, Noroeste, Sureste y Suroeste. A estas alturas del 2008, la actividad industrial ha permanecido muy fuerte y la desaceleración experimentada en la economía de Esta-

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dos Unidos aún no se ha infiltrado a Ciudad Juárez. Esto se hace evidente por la cantidad de actividad de arrendamiento que se registra en la ciudad, que fue de casi 2.7 MPC. Al final del primer semestre, la absorción positiva totalizó más de 2.8 MPC, que representan 60% de la absorción total en 2007 e indica un salto sobre la cifra de finales del pasado año. Dentro del número positivo de absorción, muchos edificios hechos a la medida para empresas manufactureras han sido anunciados, incluyendo Intermatic, Strattec, Victory Packaging, XPDEX y Cummins. Además, muchas compañías están actualmente expandiendo sus instalaciones, incluyendo Siemens y Vientek. El rango de disponibilidad fue de 6.43% a medio año, casi idéntico a la cifra de finales del 2007 de 6.45%. Esto demuestra la habilidad de los desarrolladores para ayudar a mantener el equilibrio entre la

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oferta y la demanda, con la correcta cantidad de producto especulativo abriéndose, a estas alturas de 2008. Sin duda, la actividad en el mercado industrial de Ciudad Juárez permanecerá firme hacia la segunda mitad de 2008, gracias al anuncio de uno de los proyectos más ambiciosos que se han visto aquí en los últimos dos años, el Foxconn Campus, de 1.3 MPC en el área de San Jerónimo.

Foxconn diseña, fabrica y ensambla bienes de consumo, que ahora serán fabricados en Ciudad Juárez. Foxconn provee comunicaciones y productos de consumo electrónicos para empresas como Apple, Sony, Cisco, HP, Compaq, IBM, Motorola, Nokia y Nintendo, entre otras. En su primera fase, Foxconn generará 10 mil nuevos empleos y hasta 20 mil más cuando esté a su capacidad total.

En suma, el mercado industrial en Ciudad Juárez está disfrutando otro año sólido y los indicadores sugieren que experimentaremos desarrollo y crecimiento constantes, para sobrepasar la actividad de arrendamiento y las cifras de absorción positivas logradas el año pasado.

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A ESTAS ALTURAS DEL 2008, LA ACTIVIDAD INDUSTRIAL HA PERMANECIDO MUY FUERTE Y LA DESACELERACIÓN EXPERIMENTADA EN LA ECONOMÍA DE E STADOS U NIDOS AÚN NO SE HA INFILTRADO A C IUDAD J UÁREZ.

Ciudad Juárez is without a doubt, the center of industrial development activity in all of Northern Mexico.

D

ue to the continued growth by the maquiladora industry, Juárez is one of the principal generators of manufacturing employment in Mexico. Throughout Juarez, one will find established companies of world class caliber, such as: Johnson and Johnson, Siemens, Electrolux, Foxconn, Delphi, Exel/DHL, Lexmark, Johnson Controls, Visteon and Flextronics. These companies only represent a small sample of more than 300 multi-national companies that operate in this city.

As of the Second Quarter of 2008, Juárez finished with an inventory of more than 65 million square feet (MSF) constructed, which is distributed into four submarkets: Northeast, Northwest, Southeast and Southwest. Thus far in 2008, the industrial development activity has remained very strong and the deceleration experienced in the United States economy has not yet trickled down to Ciudad Juarez. This is evidenced by the amount of leasing activity experienced in the city, which was nearly 2.7 MSF. At the end of the first semester, positive absorption totaled more than 2.8 MSF, which represents 60% of the total absorption in 2007 and indicates a jump over the year end 2007 figure. Within the positive absorption number, many new Build to Suit Buildings for manufacturing companies were announced, including: Intermatic, Strattec, Victory Packaging, XPDEX and Cummins. In addition, many companies are currently expanding their facilities, including

Siemens and Vientek. The overall vacancy rate stood at 6.43 % as of mid year, almost identical to the year end 2007 figure of 6.45%. This demonstrates developer’s ability to help keep the market in supply/demand equilibrium, with the correct amount of speculative product coming on line, thus far in 2008. Undoubtedly, the activity in the Juárez industrial market will remain strong going into the second half of 2008, due to the announcement of one of the most ambitious projects that Juarez has seen in a couple of years, the 1.3 MSF Foxconn Campus in San Jerónimo area.

Foxconn designs, manufactures and assembles consumer goods, that are now going to be produced in Cd. Juárez. Foxconn provides communications and products of electronic consumption for companies like Apple, Sony, Cisco, HP, Compaq, IBM, Motorola, Nokia and Nintendo, among others. In its first phase, Foxconn will be generate 10,000 new jobs and up to 20,000 jobs upon full capacity.

In summary, the industrial real estate market in Cd. Juarez is having another strong year

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and all indications suggest that we will experience continued growth and development, to surpass the leasing activity and positive absorption figures, achieved last year.

THUS FAR IN 2008, THE INDUSTRIAL DEVELOPMENT ACTIVITY HAS REMAINED VERY STRONG AND THE DECELERATION EXPERIENCED IN THE

UNITED STATES

ECONOMY HAS NOT YET TRICKLED DOWN TO

CIUDAD JUAREZ.

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?0=4; 34 38B2DB8Âş= 8=<>18;80A4

Por Adriana Holohlavsky editor@inboundlogistics.com.mx

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Los Ăşltimos dĂ­as del pasado mes de julio, Inbound Logistics MĂŠxico y su filial norteamericana llevaron a cabo en Dallas un interesante ejercicio de convergencia y colaboraciĂłn. En el contexto de un panel sentaron a la mesa a personalidades clave para el cumplimiento de los objetivos perseguidos por el Super Corredor NASCO. 22

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Asistentes Sentadas: Mariana Perrilliat, Chief Legal Officer, Industrial Global Solutions y Blanca RodrĂ­guez, Chair, Urban Land Institute MĂŠxico.

De izquierda a derecha: Keith Biondo, Publisher & CEO, Inbound Logistics; Jorge Canavati, Vice President of Business Development, Port San Antonio; Franco Eleuteri, Franco Eleuteri & Associates; LLC JosĂŠ MarĂ­a Garza, President of Construction & Development Division, Grupo Garza Ponce; Diego Semper, Managing Director, Intramerica GE Real Estate Group; Tiffany Melvin, Executive Director, NASCO; Francisco Conde, Director of Special Projects & Communications, NASCO; Norris Pettis, Canadian Consul General; Todd Carter, Vice President & General Manager, Global Transportation Management, Ryder; Hugo GonzĂĄlez, Director of Logistic Development, INVITE, State of Nuevo Leon; y Guillermo Almazo Garza, Publisher, Inbound Logistics MĂŠxico. RubĂŠn Navarro, Associate Director, Central BajĂ­o, NAI MĂŠxico.

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EN NASCO ESTAMOS DISEÑANDO UN

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éxico, Estados Unidos y Canadá estuvieron dignamente representados por diversos actores de la política fronteriza internacional, la logística y el desarrollo económico de los tres países, así como de miembros importantes del Super Corredor.

La convocatoria, realizada por Guillermo Almazo, Publisher de Inbound Logistics México, y Keith Biondo, Publisher de Inbound Logistics, no tan sólo fue inédita, sino también exitosa. La mesa se honró con la presencia de Norris Pettis, cónsul de Canadá para los estados de Texas, Louisiana, Arkansas, Kansas y Oklahoma; Francisco Conde, director de proyectos especiales y comunicación de NASCO; y Todd Carter, vicepresidente y director general de Global Transportation Management, en Ryder. Asimismo, importantes desarrolladores y consultores inmobiliarios mexicanos estuvieron presentes como Diego Semper, de Intramerica, José María Garza de Grupo Garza Ponce, Franco Eleuteri, de Eleuteri Asociados y Rubén Navarro, de NAI México.

Del mismo modo, instituciones y asociaciones importantes también fueron representadas en la mesa, como el Urban Land Institute de México, representado por Blanca Rodríguez; NASCO EU, por Tiffany Melvin; Industrial Global Solutions, por Mariana Perrilliat; Puerto de San Antonio, por Jorge Canavati; y el estado de Nuevo León, por Hugo González.

Al darles la bienvenida, Keith Biondo señaló que si bien estaban ahí reunidos para compartir retos y alinear esfuerzos, también lo hacían para compartir conocimiento y experiencia en aras de potenciar las economías de los tres países de Norteamérica. “A veces, tanto el sector privado como el público, somos criticados por estar muy enfocados en nuestras propias metas o emprendiendo iniciativas para obtener votos y poder político, y tienen razón. No pensamos realmente que estamos en los diferentes puestos para servir a la gente, sus países y sus economías”, puntualizó. “Nos parecemos más de lo que diferimos, por lo que esta reunión tiene que ser un punto de partida para comunicarnos mejor, difundir cultura y reeducar a nuestra gente”.

PROYECTO PARA PROVEER COMPLETA VISIBILIDAD PARA EL MANEJO RESPONSABLE DE LA CADENA DE ABASTECIMIENTO A LO LARGO DEL CORREDOR NASCO, QUE ES MÉXICO, ESTADOS UNIDOS Y CANADÁ.

Al presentarse, los mexicanos señalaron que “es necesario que seamos ambiciosos y hagamos cada vez más sociedades públicoprivadas. Agregar un poco aquí o mejorar un poco allá, sólo seguirá colocando a México en un tercero, cuarto o quinto lugar. Es necesario que demos un salto de rana, como lo han hecho los países asiáticos, que valiéndose de la logística han vencido sus miedos y complejos”, dijo Franco Eleuteri. “En este impulso que a la logística se le está dando en México es necesario que estemos todos juntos. No es cuestión de vender un estado o un puerto o un proyecto, sino de vender la marca país”, dijo Hugo González.

TRANSPORTACIÓN CARRETERA Y FERROVIARIA

Por su parte, José M. Garza externó su preocupación por la transportación carretera y ferroviaria que existe entre México y Estados Unidos, y la problemática de congestión existente en los cruces fronterizos, poniendo así el tema del pre-despacho sobre la mesa. “Éste es el segundo turno al bat para México y no podemos desaprovecharlo. Es necesario crear más fuentes de empleo para evitar la migración”, exhortó.

Fronteras, cadenas de abastecimiento y valor, regulaciones, logística, corredores, sustentabilidad, infraestructura, transportación, seguridad, pero sobre todo conectividad fueron los temas puestos sobre la mesa. La pregunta inicial fue dirigida al terreno mexicano, a propósito del esfuerzo que el gobierno de Calderón está haciendo en la materia: ¿realmente necesita México una inversión de 45 billones de dólares en infraestructura?

“Absolutamente”, contestó Rubén Navarro. “Necesitamos mucha infraestructura.

Necesitamos generar la cultura apropiada para usar los diferentes métodos de transportación existentes. Si comparamos las estadísticas del sistema ferroviario versus la de carreteras, creo que hay una cierta desproporción

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en la manera en la que se usa. Si comparas con Estados Unidos y Canadá creo que el uso es cerca de 30% de ferrovías y el otro tanto de carreteras. En el caso de México, 15% es de ferrovías y el resto carreteras. Las carreteras están muy congestionadas y amén de los problemas logísticos, como lo señalaba Hugo, estamos generando con ello mucha contaminación.

Necesitamos más infraestructura y generar una nueva cultura. Sin duda, la logística es una vía para nuestro desarrollo”.

Por su parte, Canadá pareciera tener menos problemas que México en materia de transportación y cruces fronterizos; no obstante ello, el mayor problema de los canadienses es resolver la reducida frontera que, debido a los grandes lagos, tienen del lado este, donde mayormente fluye el comercio entre este país y Estados Unidos.

Ante ello, Norris Pettis señaló estar teniendo problemas también con la infraestructura y quién debiera pagarla. “Tenemos un puente privado y se habla de construir un segundo puente, aunque entendiblemente hay discusión sobre quién lo va a pagar, pero algo interesante ha sucedido al margen de esta discusión. Para cruzar los bienes –hablamos de regímenes de pre-despacho- hace no mucho tiempo se hizo un acuerdo de frontera inteligente, que establecía áreas lejos de la frontera en las que se podía autorizar la salida de la carga; pero después del 9/11, con la aplicación de entendibles regímenes de seguridad, no había ninguna consideración hacia el negocio, y adivinen qué, el camionero se convirtió en el factor competitivo, combinando sus habilidades con las aplicaciones burócratas de las nuevas reglas y procedimientos.

Canadá es uno de los pocos países en el mundo donde realmente hay pre-despacho aduanal. Cuando pasas por aduanas, ya sea en Toronto o Montreal, ya estás dentro

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?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

José María Garza, Hugo González y Franco Eleuteri de Estados Unidos; pero el verdadero pre-despacho aduanal de seguridad no existe dentro de Estados Unidos. Una vez que entras a esa área, has dejado Canadá, y el reto entonces es asegurar el canal de distribución hasta donde vayas a Estados Unidos real y físicamente. Éstos son los temas aduanales que nos afectan mucho. Estos temas de pre-despacho tienen que ser tocados de una manera más sofisticada de lo que han sido hasta ahora, pues no tan solo está en juego el tema de la seguridad, sino también el de la contaminación”.

PRE-DESPACHO, OTRA PREOCUPACIÓN

Como era de imaginarse, el tema del pre-despacho mantuvo ocupados a los participantes de la mesa por un rato. Pre-despacho aduanal no es lo mismo que tener licencia para entrar a otro país, se dijo, poniendo el dedo en la llaga: desconfianza. ¿Cómo garantizo que el contenedor ha sido despachado y autorizado por las dos aduanas involucradas y que la carga se mantiene íntegra? Ante la pregunta, el descuidado ferrocarril salió a flote. Aun cuando este medio es mucho más seguro y parece brindar mejores garantías para el pre-despacho, la cultura enclavada en el camión, por un lado, y el lento desarrollo de la industria ferroviaria, por otro lado, sobre todo en México, hacen del tema otro gran dolor de cabeza. ¿Será que el sector público deba volver a in-

Jorge Canavati

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volucrarse en su desarrollo, replicando el esquema mixto público-privado?

Incuestionablemente, desde que el sector se privatizó en México, la carga de inversión para las ferroviarias es demasiado pesada y el desarrollo de nuevos corredores muy lento. Pero, la discusión puso de manifiesto un problema mucho más de fondo que de forma: ¿cómo presentar una evidencia sólida de que reducir obstáculos en las aduanas no amenaza la soberanía de los países? Aún cuando algunos esfuerzos de colaboración se han hecho en la frontera norte, como los llamados IBEX (Integrated Border Enforcement), donde oficiales de seguridad canadienses y estadounidenses trabajan juntos, hay un largo camino de ida y vuelta todavía por trabajar; es necesario compartir la inteligencia de una manera más práctica, y eso es justamente lo que NASCO ha pretendido hacer desde su fundación.

Al respecto, Tiffany Melvin comentó: “En NASCO estamos diseñando un proyecto para proveer completa visibilidad para el manejo responsable de la cadena de abastecimiento a lo largo del corredor NASCO, que es México, Estados Unidos y Canadá. Este programa no sólo es para saber dónde están los productos en tiempo real dentro del corredor, sino también para saber qué pasa con ellos dentro de los contenedores, es decir, qué pasa cuando cambia la temperatura, qué pasa con la seguridad y la luz, y si los contenedores se han abierto en un momento inapropiado. Este monitoreo está conectado electrónicamente con un sitio web al cual pueden enviar un correo electrónico o desde donde puede enviársele información al cliente sobre el tiempo de entrega, a su blackberry o computadora personal. Pero más allá de esto, es un diseño de arquitectura abierta, que puede unirse y conectarse a los esfuerzos de los otros dos países.

Pero, aun cuando este proyecto pudiera ayudarnos a minimizar la tensión provocada por la inseguridad y desconfianza de la que hablaban, el gran reto es ver si podemos trabajar de manera electrónica con las diferentes regulaciones entre México, Estados Unidos y Canadá, y simplificar este proceso para que la gente tenga acceso a la información de transporte, al papeleo, a los procesos y a todo lo necesario. La idea es que se pueda

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acceder en el sistema con cualquier requerimiento necesario, ya sea canadiense, estadounidense o mexicano, mandar ese dato automáticamente, desde el banco de información al gobierno que lo necesita.

Hoy, este programa es un piloto y lo estamos poniendo a prueba. Para que el piloto funcione debemos tener reuniones con las diferentes agencias aduanales, agencias de protección fronteriza y agencias federales involucradas. Pero, aun cuando NASCO está en el cruce de caminos, se hace necesario que los tres países trabajen un cambio de cultura respecto a que la reducción de obstáculos en las aduanas no es un atentado a la soberanía de los países y sí un esfuerzo de colaboración para facilitar el comercio entre ellos.

Al hablar de proyectos de colaboración como el que NASCO pretende implementar, el turno en la mesa fue para el tema de la tecnología; y si alguien experto había en la materia, ese era Ryder, líder logístico y referencia global en implementación tecnológica para la administración de cadenas de suministro. “La tecnología debe moverse más rápido que los bienes”, señaló Todd Carter.

“Hoy en día, sin información y sistemas los bienes no podrían caminar por el mundo”.

A decir de Carter, el 9/11 cambió al mundo, a partir de entonces la tecnología fue vista con más seriedad para el flujo de las mercancías.

“Cuando se firmó el TLC en 1994, el gobierno de Estados Unidos y las 65 Agencias Federales no se comunicaban entre ellos, no tenían información de lo que llegaba a las fronteras. Tras el suceso de las Torres Gemelas, el Departamento de Aduanas y de Tesorería de EU acudió a nosotros para compartir un prototipo de intercambio electrónico mercantil de Norteamérica, con el fin de hacer experimentos para el cruce de fronteras. Así, empezamos a trabajar en aspectos de seguridad, para crear lo que llamamos el Automated Commercial Environment, ACE, (Ambiente Comercial Automático).

Después de abril del año pasado no se puede traer nada a la frontera de EU, si no se avisa con una hora de antelación, ya sea por medio de Internet, de un manifiesto, de manera personal, de la compañía o de un

Diego Semper

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negociador. La búsqueda de seguridad ha empujado el desarrollo tecnológico en gran medida, dentro de los entornos empresariales y gubernamentales.”

Y si algo ha hecho también la tecnología es reconfigurar el mundo. Hoy, si no eres parte de un bloque, no eres suficientemente fuerte como para conquistar mercados y participar en el juego global. ¿Acaso las diferencias culturales entre los tres países norteamericanos serán suficiente excusa para justificar la falta de colaboración?

La mesa se cuestionó, ¿por qué tres países no pueden ponerse de acuerdo en temas fundamentales como el transporte, mientras Europa, conformada por muchos más países y culturas, está sumando fuerzas exitosamente? ¿No será que nos estamos haciendo tan complejos a través de nuestras excesivas regulaciones en aras de seguridad y soberanía? ¿No será necesario volver a lo básico? Ya no podemos, dijeron, vernos como países diferentes, sino como una sola región. Para dar el salto de rana del que hablaba Franco es necesario trabajar juntos; es necesario encontrar un punto de encuentro entre la ambición del sector público y la del privado. No obstante ello, Rubén Navarro consideró pertinente señalar que si alguien ha dificultado las cosas entre los tres países ha sido Estados Unidos, precisamente por la psicosis del 9/11, pues no es dificultando el cruce fronterizo como los tres países van a formar bloque.

Decidiendo dejar el ríspido tema a los gobernadores y el ámbito de la Conferencia de Estados Fronterizos, la mesa dio turno a un último punto, el impacto del alza del combustible en las estrategias logísticas. ¿Qué hace que empresas como Procter & Gamble consideren acercar sus plantas a su base de clientes? Sin duda, el aumento en los precios de transportación.

Si bien los bajos costos de manufactura en China habían estado dando márgenes interesantes a las empresas, hoy los altos costos de transportación están haciendo que algunas golondrinas viajeras regresen a México.

Muchos están volteando su mirada hacia el interior, a observar realmente el corazón y considerar minuciosa y absolutamente una posible reestructuración. ¿Seguirá la logística asistiendo a la razón?

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Todd Carter y Blanca Rodríguez

The last few days of the past month of July, Inbound Logistics Mexico and his North American subsidiary had an interesting exercise of convergence and collaboration in Dallas. In the context of a panel they had the presence of personalities that are key towards the fulfillment of the objectives set for the NASCO Super Corridor.

M

exico, United States and Canada were worthily represented by several actors of the international border politics, logistics and economical development of the three countries, as well as important members of the Super Corridor.

Guillermo Almazo, Publisher of Inbound Logistics Mexico and Keith Biondo, Publisher of Inbound Logistics summoned the participants, it was a first time and it was successful. The table was honored with the presence of Norris Pettis, Consul of Canada for the states of Texas, Louisiana, Arkansas, Kansas and Oklahoma, Francisco Conde, Director of Special Projects and Communications for NASCO; and Todd Carter, Vice-president and Director General of Global Transportation Management, in Ryder. Also, important Mexican real estate developers and

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advisors were there, like Diego Semper, from Intramerica, Jose Maria Garza from Grupo Garza Ponce, Franco Eleuteri, from Eleuteri Asociados and Ruben Navarro from NAI Mexico.

At the same time, important institutions and associations were represented in the table, like Blanca Rodriguez, from Urban Land Institute of Mexico, NASCO US, by Tiffany Melvin, Industrial Global Solutions by Mariana Perrilliat, Port of San Antonio by Jorge Canavati and the state of Nuevo Leon by Hugo Gonzalez.

In the welcoming speech, Keith Biondo declared that even if they were gathered to share challenges and line up efforts, they were also doing this to share knowledge and experience in view of strengthening the economies of the three North American countries. “Some times, both the private and the public sectors are criticized for being too focused in our own goals or undertaking initiatives to gain votes and political power and they are right. We don’t really think that we are in these positions to serve people, serve their countries and their economies”, he

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IN NASCO WE ARE DESIGNING A PROJECT TO PROVIDE COMPLETE VISIBILITY FOR THE RESPONSIBLE HANDLING OF THE SUPPLYING CHAIN, THROUGH THE NASCO CORRIDOR, WHICH IS MEXICO, UNITED STATES AND CANADA. said. We look alike more than we differ, that is why this meeting has to be a starting point for better communications, spread culture and reeducate our people”.

When introducing themselves, Mexicans said “it is necessary that we are more ambitious and that we consolidate more private-public associations. Add a little here and improve a little there will only drive Mexico to a third, fourth or fifth place. It is necessary that we take a frog leap, as the Asian countries have, that through logistics have defeated their fears and troubles”, said Franco Eleuteri. “In this impulse that Mexico is giving to logistics, it is necessary that we remain all together.

It is not a matter of selling a state, a port or a project, but selling the country mark”, said Hugo Gonzalez.

RAILWAY AND HIGHWAY TRANSPORTATION

Jose M. Garza exposed his worries for the railway and highway transportation that exists between Mexico and the United States and the existing problem of the over crowded border crosses, and bringing to the table the subject of pre-dispatch. “This is the second time for Mexico at the bat and we cannot waste it. It is necessary to create more job sources to avoid migration” he said.

Borders, supplying chains and value, regulations, logistics, corridors, sustainability, infrastructure, transportation, security, but, above all, connectivity were the subjects on the table.

The initial question was directed to the Mexican field, related to the effort that the government of President Calderon is making on this subject: Does Mexico really need an investment of 45 billion dollars in infrastructure?

“Absolutely” answered Ruben Navarro.

“We need a lot of infrastructure. We need to generate the appropriate culture for the use of the different existing transportation methods.

If we compare statistics on the railway system

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versus the highway system, I think there is a certain disproportion in the way they are used.

If we compare with United States and Canada, I think the use is close to 30% railways and the rest is highways. Highways are very crowded and besides the logistics problems, as Hugo said, we are generating a lot of pollution.

We need more infrastructure and generate a new culture. No doubt, logistics is a way for our development”.

Canada on the other hand, seems to have less problems than Mexico in the subject of transportation and border crossing, nevertheless, the biggest problem that the Canadian have to solve is the small border that, due to the great lakes, they have in the east side, where trade primarily flows between that country and the United States. In view of that, Norris Pettis pointed out that they are also having problems with infrastructure and who should pay for it.

“We have a private bridge and they are talking of constructing a second bridge, although understandably enough, there is a discussion about who is going to pay for it, but something interesting has happened aside from this discussion. To cross the goods –we are talking about pre-dispatch regulations – not much long ago an intelligent border agreement was made, which established away from the border areas where dispatch of the cargo could be authorized; but after 9/11, with the application of understandable security rules, there was no consideration towards the business and guess what, the trucker became the competitive factor, combining his skills with bureaucratic applications of new rules and proceedings.

Canada is one of the few countries in the world where there really is customs pre-dispatch. When you go through customs, in Toronto or in Montreal, you are within the United States, but the real security customs pre-dispatch does not exist within the United States. Once you come in this area, you have left Canada and the challenge then is to actually secure physi-

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cally the distribution channel to your point of destination in the United States. These are the customs subjects that affects us more This predispatch subjects have to be handled in a more sophisticated way than it has been done until now, because it is not only the security subject is at stake, but also the subject of pollution.

PRE-DISPATCH, ANOTHER CONCERN

As was expected, the subject of pre-dispatch kept the participants at the table busy for a while. Customs pre-dispatch is not the same as having a permit to enter another country, they said, pointing out the obvious: mistrust.

How do I make sure that the container has been dispatched and authorized by the two involved customs and that the cargo is still complete? After this question the neglected railway surfaced. Even when this means of transportation is much safer and seems to offer better guarantees for the pre-dispatch, the culture focused on the trucks, for one thing and the slow development of the railway industry, especially in Mexico, makes this theme a headache. Should the public sector involve again in its development, using the public-private mixed scheme?

Unquestionably, since this sector was privatized in Mexico, the investment burden for the railways is too heavy and the development of new corridors very slow. But, this discussion showed a problem more in depth than in form: how to present solid evidence that demonstrates that reducing obstacles in customs does not threaten the sovereignty of the countries Even when at the north border there have been some collaboration efforts, like the so called IBEX (Integrated Border Enforcement), where Canadian and United States security officers work together, there is a long way back and forth to work out, it is necessary to share intelligence in a more practical way and that is just what NASCO has pretended to do since its foundation.

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4 To this respect, Tiffany Melvin commented: “In NASCO we are designing a project to provide complete visibility for the responsible handling of the supplying chain, through the NASCO corridor, which is Mexico, United States and Canada. This program is, not only to know where the products are in actual time within the corridor, but also to know what happens to them within the containers, meaning, what happens when temperature changes, what happens with security and the light and if the containers have been opened in an inappropriate time. This monitoring is electronically connected with a web site where you can send an e-mail or where the customer can get information about time of delivery, to his blackberry or personal computer.

But beyond that, it is an open architectural design that can bond and connect with the effort of the other two countries.

But even when this project could help us minimize the tension arisen by insecurity and mistrust mentioned before, the great challenge is to see if we can work electronically with the different regulations between Mexico, United States and Canada and simplify this procedure so that people has access to information on transport, paperwork, procedures and everything necessary.

The idea is that anyone can access the system with any requirement, whether Canadian, American or Mexican, automatically send that information from the data base to the government that needs it. Today, this program is a pilot and it is being tested. To make this pilot work we must have meetings with the different customs agencies, border protection agencies and federal agencies involved. But, even when NASCO is in the cross road, it is necessary that the three countries work in a culture change so they understand that the reduction of obstacles in customs is not attempting against the sovereignty of the countries but a collaboration effort to facilitate commerce between them.

When speaking about collaboration projects like the one that NASCO pretends to implement, the turn in the table was for the theme of technology; and if there was an expert in this matter, that was Ryder, logistic leader and global reference in implementing technology for the administration of supplying chains. “Technology must move faster than the good”, pointed out Todd Carter. ”Nowadays, without information and systems the goods could not go around the world”.

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Norris Pettis y Keith Biondo

In Carter’s words, 9/11 changed the world, since then technology was regarded more seriously for the flow of merchandise. ”When the FTA was signed in 1994, the government of the United States and the 65 Federal Agencies has no communication between them, they had no information of what arrived at the borders. After the event of the Twin Towers, Customs Department and Treasury Department of US came to us to share the prototype of commercial electronic exchange of North America, in order to make experiments for the border crossing. So, we began working in security aspects, to create what we call the Automated Commercial Environment, ACE. After April of last year, nothing can be brought to the border of the US if we are not informed with and hour in advance, it can be via Internet, via a Manifesto, personally, from the company or a dealer. The seeking of security has greatly promoted technological development, within the business and governmental environment”.

And if technology has also done something is reshape the world. Today, if you are not part of a block, you are not sufficiently strong as to conquer markets and participate in the global game.

Perhaps the cultural differences between the three North American countries will be excuse enough to justify the lack of collaboration?

The table was asked, why three countries cannot agree in fundamental themes like transport, while Europe that is formed by many coun-

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tries and cultures is successfully joining forces?

Is it that we are becoming so complex through our excessive rules for the sake of security and sovereignty?

Is it necessary that we go back to basics?

We cannot look at each other as different countries but as one region. To achieve the frog leap that Franco was talking about, it is necessary that we work together, it is necessary to find a point of encounter between the ambition of the public and the private sectors. However, Ruben Navarro considered fit to point out that if someone has made things difficult for the three countries, it has been the United States, precisely because of the psychosis of 9/11, and it is not making difficult the border crossing how the three countries are going to form a block.

Having decided to leave the difficult theme to the governors and The Border States Conference, the table gave the turn to a last point, the impact of the fuel cost increase in the logistics strategies. What makes companies like Procter & Gamble consider bringing their plants closer to their customers’ base? The raise in cost of transportation, no doubt.

Even if the low manufacturing costs in China had been given interesting margins to the companies, today the high costs of transportation are making some traveler swallows come back to Mexico. Many are looking towards the interior, observing the heart and considering thoroughly and absolutely a possible restructuring. Will logistics assist the reason?

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

5X]P]RX]V X] cWT aTP[ TbcPcT bTRc^a X] cWT _aTbT]c bXcdPcX^] ¿Cuál es el apetito del sector inmobiliario por el financiamiento? ¿Cómo se benefician los desarrolladores e inversionistas con la oferta disponible? ¿Qué riesgos se ven en el sector por las condiciones actuales? En este panel, organizado por Inmobiliare Magazine, en conjunto con Eurohypo, tendremos estas respuestas y otras más, a cuestionamientos precisos de los profesionales de la industria de los bienes raíces.

N

o hay duda, en un mundo globalizado los efectos de la crisis hipotecaria en Estados Unidos tienen a todas las economías con altísimos temores y no es para menos, el mercado es muy volátil.

Al momento de realizarse este panel, organizado por Inmobiliare Magazine, en conjunto con Eurohypo, las condiciones eran otras. Hoy, cuando usted está leyendo este ejemplar seguramente tendrá recuerdos muy recientes de la caída de las bolsas de valores el pasado 6 de octubre y el aumento inusitado del dólar a casi 15 pesos el ocho del

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mismo mes. Unas horas después, ese mismo día se estabilizó a casi 12 pesos.

Y aunque las condiciones siguen siendo inciertas, en el total de los panelistas se percibió un aire de preocupación, mas no de pesimismo, pues todos concuerdan en que las condiciones de México al afrontar esta crisis mundial es totalmente diferente a otras coyuntura, como la de 1994.

Sin embargo, Edgar Perdomo, especialista financiero de Invex, no dudó en afirmar que la crisis hipotecaria de Estados Unidos hizo que otras economías del mundo se tambalearan.

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Asistentes al panel.

Panelistas.

Armando Valencia, Eurohypo; Jorge Quinzaños, Invertierra; Abraham Metta, ADI; Edgar Perdomo, INVEX; Claudia Pérez Salas, ADI; Alexander Pohl, Eurohypo; Francisco Navarro, Eurohypo; Nicole Jürgensen, Eurohypo; Víctor Lachica, Cushman & Wakefield; Jorge Martínez, Promodesa.

Inmobiliare Magazine Guillermo Almazo - Presidente Editorial Mexicana de Impresos Carlos A. Caicedo Zapata - Director Nuevos Negocios “Cuándo y en qué momento se normalizará la crisis, es difícil saberlo. Ante todo, porque hemos estado sufriendo los efectos en rubros muy concretos, como por ejemplo la desaceleración del consumo en los hogares, los inventarios que crecen y los problemas de cartera vencida”.

Y es que la crisis hipotecaria de los Estados Unidos ya afecta a México, sobre todo en sus comunidades de migrantes, muchos empleados en la industria de la construcción, en el envío de las remesas, que ya están bajando y en un mayor desempleo, sobre todo en las ciudades fronterizas.

8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4; Para Abraham Metta, Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, ante el efecto de la desaceleración de la economía estadounidense hay que crear vehículos en donde haya suficiente liquidez.

Según expresa se prevé que el impacto de la desaceleración económica estadounidense en México será menor al observado en 2001.

Sin embargo, el gobierno mexicano tendrá que moderar algunas expectativas, y descartó que el financiamiento vaya a detenerse. “Se podrá moderar el crecimiento, pero sobre el financiamiento de los últimos años habría que ver si era sostenible a esos ritmos; yo no creo que vaya a detenerse, pero a lo mejor puede moderarse”.

Abraham Metta - ADI y Jorge Quinzaños - INVERTIERRA

INVERSIONES A LARGO PLAZO

Armando Valencia, Director General del Banco Alemán Eurohypo, con representación en México comenta: “nuestra razón por sí misma es el bien raíz. Por lo tanto, nos gusta vernos en México como un socio estratégico del desarrollador e inversionista y, además, nuestra incursión en el país es a largo plazo, se trata de financiamientos a 10 años, con administraciones de dos a tres décadas. El interés por el sector comercial se sustenta, entre otras cosas, por la cobertura de rentas y si además el mismo inmueble tiene un valor agregado, porque se trata de un edificio icono o emblemático para la ciudad y está bien ubicado, en verdad todo esto ayuda para que el inmueble siga generando valor.

Nosotros, pese a la crisis que vive el mercado, seguiremos presentes en México”.

Además, el propio Francisco Navarro, de Eurohypo, reforzó el mensaje de optimismo de los inversionistas alemanes con el siguiente comentario: “Sentimos que el tren de la vivienda es sostenible en el país, pues hay demanda y porque los recursos que se requieren está proveyéndolos la Sociedad Hipotecaria Federal y porque también tanto el Infonavit como el Fovissste traen el mismo dinamismo en el otorgamiento de créditos para vivienda de los últimos años”, concluyó.

Y es que la sacudida impuesta por la desaceleración del mercado inmobiliario en Estados Unidos ha generado un temor muy grande y a hecho que se desencadene una reacción global vertiginosa, como nunca antes se había visto en el mundo moderno.

Ante esto, afirma Edgar Perdomo, de Invex, los primeros afectados son los mexicanos en Estados Unidos, muchos de ellos ocupados en la industria de la construcción.

Luego, van a seguir las tarjetas de crédito, y de hecho, ya estamos viendo una cartera vencida muy alta en todos los bancos y, finalmente, la industria automotriz, pues a diario vemos cómo se apilan cantidades de unidades nuevas sin vender.

Sin embargo, para Jorge Quinzaños, Director General de Invertierra, México está afrontando la crisis de una manera muy diferente a la de 1994. Quinzaños afirma que los fundamentales de la economía mexicana son más sólidos y hay mercados inmobiliarios que seguirán siendo demandados, como por ejemplo, el interés social y el medio residencial. “El sector más afectado es el residencial turístico,

;^b _TaSTS^aTb ST [P RaXbXb WX_^cTRPaXP TbcPS^d]XST]bT Wachovia Corporation, el cuarto mayor banco de Estados Unidos, que incurrió en mil 100 millones de dólares en pérdidas adicionales de valores hipotecarios. La institución ya había reportado pérdidas por mil 300 mdd.

Morgan Stanley sufrió pérdidas de tres mil 700 mdd por hipotecas de alto riesgo, lo que significará un golpe de dos mil 500 mdd en los resultados del cuarto trimestre.

Merrill Lynch anotó ocho mil 400 millones de dólares de pérdidas en el tercer trimestre por inversiones ligadas a hipotecas de alto riesgo, lo que provocó la salida de su presidente ejecutivo, Stan O’Neal.

Citigroup registró pérdidas por seis mil 400 millones de dólares en activos sacudidos por las turbulencias del mercado del crédito y, más tarde, junto a la renuncia de su presidente ejecutivo Charles Prince, advirtió que podría sufrir hasta 11 mil millones de dólares en pérdidas adicionales.

Fannie Mae, la mayor fuente de financiamiento hipotecario en Estados Unidos, dijo que duplicó sus pérdidas netas a mil 520 mdd en el tercer trimestre, respecto al mismo periodo de 2006, debido a la caída de los precios de las viviendas y al desplome del mercado de crédito.

HSBC, banco británico, anunció que cerrará su unidad de créditos hipotecarios de alto riesgo en Estados Unidos. fff X]\^QX[XPaT R^\

Las ganancias de Morgan Stanley cayeron a mil 470 mdd en el tercer trimestre del año por la crisis en los bonos hipotecarios, 120 mdd menos que un año antes.

Countrywide perdió aproximadamente mil 200 mdd en el tercer trimestre fiscal, mientras sus acciones bajaron a ese periodo 60%.

Bear Sterns, uno de los mayores bancos de inversión del mundo, registró sus peores resultados en cinco años, con una caída de 38% en sus ingresos y pérdidas por unos 200 mdd.

Accredit Home, prestamista hipotecario, perdió unos 260 mdd en el primer trimestre y solicitó perdones en sus líneas de crédito para todo 2007, anunciando el recorte de unos mil 600 empleos.

Credit Suisse recortó en septiembre pasado 150 empleos de su división de bonos respaldados por hipotecas.

Delta Financial Corporation, dijo que recortará unos 300 empleos, o 20% de su plantilla, para hacer frente a la baja en las emisiones de créditos.

Lehman Brothers Holdings Inc. anunció el despido de dos mil 50 trabajadores, la reducción de sus operaciones en Estados Unidos y el Reino Unido, y el cierre de su negocio surcoreano de hipotecas.

Fuente: Agencias de Noticias

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Claudia Pérez Salas - ADI

el de second homes, pero incluso en un nivel medio alto, porque los desarrollos de muy alto nivel, high end, siguen en demanda”.

En tanto, para Víctor Lachica, CEO de Cushman & Wakefield en México, el sector industrial y el de oficinas y corporativos es el menos afectado ante la crisis. De hecho, comenta que la oferta todavía es grande, y además, se van a ampliar más espacios en zonas como Polanco y Granada debido al desarrollo de usos mixtos, como es el caso de Parques Polanco.

Esta conclusión es compartida por Nicole Jürgensen, de EuroHypo, quien expresa el especial interés del fondo en quedarse a largo plazo en el país. “En México este banco sigue la misma línea de operación que lo ha llevado a ser exitoso en el negocio inmobiliario en todo el mundo, es decir, seguiremos realizando operaciones e inversiones en edificios corporativos de oficinas, en centros comerciales, naves, complejos logísticos y hoteles de negocios.”

Armando Valencia - Eurohypo

How is the appetite for financing in the real estate sector? How are investors and developers benefiting with the available offer? What are the risks in the present situation? In this panel, organized by Inmobiliare Magazine, together with Eurohypo, we will get these answers and some others, to precise questionings of the professionals in the real estate industry.

and the unusual rise of the dollar to almost 15 pesos on the 8th. A few hours later, that same day, it stabilized at almost 12 pesos.

And, even though the conditions are still uncertain, some worrying was detected in all the panelists, however without pessimism, for all of them agree that the conditions in Mexico in the face of this world crisis is totally different from other situations, like in 1994. here is no doubt, in a globalized world the However, Edgar Perdomo, Invex’ financial results of the mortgage crisis in the Uni- specialist did not doubt saying that the mortgated States have every economy with high ge crisis in the United States made other ecofears, and rightly, the market is very volatile. nomies in the world wobble. “When and at what When this panel was organized by Inmobi- time will the crisis normalize, it is difficult to liare Magazine, together with Eurohypo, the si- know. Especially because we have been suffetuation was different. Today, as you are reading ring the effects in very concrete subjects, like this issue, you will have very recent memories for instance, house consumption deceleration, of the fall of the stock markets last October 6th inventories growing and due portfolio”.

And, of course the mortgage crisis in the United States already affects Mexico, especially in the migrants community, many of them employed in the construction industry, in the remittances, that are already diminishing and in a larger unemployment, especially in the border cities.

For Abraham Metta, President of the Asociacion de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI (Real Estate Developers Association) before the effect of deceleration in the American economy, we have to create vehicles where there is enough flow.

According to what he says, it is foreseen that the impact of the American economic deceleration will be less than we observed in 2001. However, the Mexican government will have to moderate some expectancies and he ruled out that financing is going to stop. “The growth may be moderate, but about the financing in the last few years, we would have to see if it was sustainable at that rate; Edgar Perdomo - INVE X I don’t think it will stop, but it might moderate”.

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Francisco Navarro - Eurohypo

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Long term investments

Armando Valencia, Director General of the Banco Aleman Eurohypo, with representation in Mexico comments: “our reason to be is real estate. Therefore, we like to see us in Mexico like an strategic associate for the developer and the investor and, besides, our incursion in the country is for long term, we are talking of 10 years financing, with administrations of two or three decades. The interest for the commercial sector is sustained, among other things, by the rent coverage and if, on top the same building has and added value, because it is an icon or emblem building for the city and is well located, all this really helps to make this building generate more value. We, in spite of the crisis that the market is living, will remain present in Mexico”.

Besides, the very Francisco Navarro from

Jorge Martínez - PROMODESA

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Víctor Lachica - CUSHMAN & WAKEFIELD

Eurohypo reinforced the optimism message of the German investors with the following comment: “We feel that the housing scheme is sustainable in the country, because there is demand and because the required resources are being supplied by the Sociedad Hipotecaria Federal (Federal Mortgage Association) and also because both, Infonavit and Fovissste have had the same dynamic in the granting of credits for housing in the last few years”, he concluded.

Of course, the shake imposed by the deceleration of the United States real estate market has generated a great fear and has unchained a speedy global reaction, like no other seen before in the modern world.

In view of this, says Edgar Perdomo from Invex, the Mexicans in the United States are the first affected, many of them occupied in the construction industry. Then, the credit cards will be next, and, in fact, we are already looking at a very high due portfolio in all the banks and, finally, the automotive industry, for we see every day how new unsold units pile up.

However, for Jorge Quinzanos, Director General of Invertierra, Mexico is facing the crisis in a very different way than the 1994 crisis.

Quinzaños says that the funding of the Mexican economy is solid and there are real estate markets that will still be requested, like, for instance, residential, medium and social interest “The most affected sector is the tourist residential, the second homes, but including at a medium high level, because the very high level or high end developments are still on demand”.

While, for Victor Lachica, CEO for Cushman & Wakefield in Mexico, the industrial and the office and corporate sectors are the less affected with the crisis. In fact, he comments that the offer is still big and besides, more spaces will be extended in zones like Polanco and Granada due to the mixed use development like in the case of Polanco Parks.

This conclusion is shared by Nicole Jürgensen, from EuroHypo, who expresses the special interest of this trust to remain in the country on the long term. “In Mexico this bank follows the same operation line that has taken it to success in the real estate the world over, that is, we will keep making investments and operations in office corporate buildings, in shopping centers, plants, logistic complexes and business hotels”.

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Nicole Jürgensen - Eurohypo

Alexander Pohl - Eurohypo

CWT [^^bTab ^U cWT 0\TaXRP] \^acVPVT RaXbXb Wachovia Corporation, the fourth major bank in the United States, which had 100 million dollars additional loses for mortgage values. This institution had already reported loses for one thousand 300 million dollars.

Morgan Stanley suffered loses for three thousand 700 million dollars for high risk mortgages, that means a blow of two thousand 500 million dollars in fourth quarter results.

Merrill Lynch notified loses for eight thousand 400 million dollars in the third quarter for investments linked to high risk mortgages, which caused the departure of the executive president, Stan O’Neal.

Citigroup registered loses for six thousand 400 million dollars in assets, stirred by the turbulences of the credit market and, later on, together with the resignation of Charles Prince, executive president, he said it could have additional loses of up to 11 thousand million dollars.

Fannie Mae, the greatest mortgage financing source in the United States, said it duplicated its net loses to one thousand 520 million dollars in the third quarter, with respect to the same period in 2006, due to the drop in prices of housings and the collapse of the credit market.

HSBC, British bank, announced that it will close its high risk mortgage unit in the United States.

Morgan Stanley’s profits dropped to one thousand 470 million dollars in the third quarter of the year due to the crisis in mortgage bonus, 120 million dollars less than a year before.

Countrywide lost approximately one thousand 200 million dollars in the third quarter of the fiscal year, while its shares went down to 60% in that period.

Bear Sterns, one of the major investment banks in the world, registered its worst results in five years, with a 38% drop in its income and loses for some 200 million dollars.

Accredit Home, mortgage moneylender, lost some 260 million dollars in the first quarter and asked for write offs in its credit lines for the whole 2007, announcing the cut out of some one thousand 600 jobs.

Credit Suisse last September cut off 150 jobs from its bonus division, supported by mortgages.

Delta Financial Corporation, said it will cut off some 300 jobs or 20% of its personnel, to face the drop in credit issues.

Lehman Brothers Holdings Inc. announced the dismissal of two thousand 50 employees, the reduction of operations in the United States and The United Kingdom and the closure of its South Korean mortgage business.

Source: Agencias de Noticias

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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Entrevistamos a Lorenzo Berho, Presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, AMPIP, quien habló sobre la situación actual del sector inmobiliario industrial y, en específico, respecto de sectores como el aeroespacial, el manufacturero y el automotriz. ¿CUÁL ES EL PANORAMA ACTUAL DEL SECTOR INMOBILIARIO INDUSTRIAL EN MÉXICO?

Lorenzo Berho (LB): Éste es un sector consolidado en el nivel nacional debido a que la economía mexicana sigue siendo una base muy importante para la manufactura, especialmente hoy ante el debilitamiento del dólar (y del peso) frente al euro. No cabe duda que la crisis financiera y la desaceleración de la economía de Estados Unidos están teniendo un efecto negativo en México, en particular en las ciudades fronterizas, aunque el impacto no es igual. Hay otras regiones que se encuentran en mejor situación, como sería la zona del Bajío.

Los precios del petróleo han reconformado el esquema logístico de las empresas a escala mundial, de tal manera que muchas buscan tener su proveeduría más cerca. En este sentido, México se convierte en una plataforma atractiva respecto a la economía norteamericana, al tener la posibilidad de utilizar puertos existentes o el que se construirá en Punta Colonet, en Baja California, con el fin de desahogar el tráfico de carga en los puertos como el de Los Angeles, en Estados Unidos.

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El programa de infraestructura del gobierno federal es otro elemento que estimulará a la economía y, particularmente, a nuestro sector debido a que la construcción de carreteras, puertos y vías férreas conllevará al desarrollo de más parques industriales.

EL SECTOR AEROESPACIAL HA DETONADO VARIOS EMPLEOS, ¿QUÉ OTROS BENEFICIOS HA GENERADO ESTA INDUSTRIA EN EL PAÍS?

LB: Primero, quisiera resaltar el hecho de que la firma del Convenio Bilateral de Seguridad para la Aviación, denominado BASA, Bilateral Aviation Safety Agreement por sus siglas en inglés, fue clave para atraer inversión encaminada a la fabricación de aviones en nuestro país, concretamente con la instalación de la empresa Bombardier, en el estado de Querétaro. Sin el acuerdo BASA una empresa que ya operaba en México debía traer a los técnicos del gobierno de Estados Unidos para inspeccionar las partes o su ensamblaje en territorio nacional, o tenían que enviar las partes a la Unión Americana para que fueran certificadas allá, lo cual implicaba que la competitividad del sector no era la adecuada.

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En México operan alrededor de 124 empresas en Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León, Jalisco, Querétaro, San Luis Potosí y Yucatán, entre otras, las cuales realizan trabajos para el sector aeronáutico. El BASA permitirá el establecimiento de un número mayor de empresas. Aunado a esto varias universidades, públicas y privadas están incorporando ya la carrera de Ingeniería Aeroespacial.

Esta es una industria estratégica para el país y que maneja plazos más largos para su proceso de maduración. Considero que nuestro sector se beneficiará ampliamente, pues México se encuentra en una posición estratégica y está desarrollando la mano de obra tecnificada que se requiere.

¿LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS INDUSTRIALES ESTÁN ADECUANDO LOS ESPACIOS DE SUS INMUEBLES, A CARACTERÍSTICAS ESPECIALES QUE LA PROPIA INDUSTRIA AEROESPACIAL DEMANDA?

LB: Como en cualquier otra industria la aeroespacial requiere de edificios con sus propias especificaciones y los desarrolladores hacen edificios a la medida para cumplir con las mismas. En el caso particular de Querétaro, lo interesante es que se está creando el primer “cluster aeroespacial” en el país, lo cual imprimirá una dinámica muy interesante a toda la zona del Bajío.

¿CUÁLES SON LOS RETOS QUE LA INDUSTRIA AEROESPACIAL LE ESTÁ DEMANDANDO AL SECTOR INDUSTRIAL DE BIENES RAÍCES?

LB: La industria aeroespacial demanda edificios industriales similares a los de otros sectores. La diferencia está en el tipo de mano de obra requerida para llevar a cabo sus ac-

8=C4AE84F tividades y, por ello, el gobierno del estado de Querétaro, el gobierno federal y muchas universidades están invirtiendo de manera importante en programas de entrenamiento y en la creación de carreras que atiendan a esta industria.

¿HOY EN DÍA EL SECTOR AUTOMOTRIZ EN MÉXICO PARA EL DESARROLLADOR INDUSTRIAL ES UN MERCADO DE OPORTUNIDADES O DE RIESGO?

LB: El sector automotriz, a través de los proveedores de autopartes, tanto de equipo original (OEM) como de reposición, ha sido históricamente un mercado muy atractivo para el sector inmobiliario industrial y hoy en día es el de mayor concentración en los parques industriales. Sin duda, la demanda de naves industriales en este sector está vinculada de modo directo a las estrategias de largo plazo de las principales empresas ensambladoras en el mundo. En este sentido, el automotriz es uno de los sectores más sólidos en México y el riesgo que representa se refleja más en coyunturas económicas de corto plazo, las cuales inciden más en la pérdida de empleos que en la disminución de espacios de operación de las empresas.

Un ejemplo de lo anterior es la nueva tendencia de las grandes ensambladoras de ubicar sus operaciones cerca de su mercado de consumo, ante la presión del costo de transporte. En este ámbito, los proveedores también se ven obligados a instalarse cada vez más cerca de la ensambladora. Ante la presión de disminuir costos y ser más eficientes, las grandes empresas ensambladoras ya no hablan de sistemas just-in-time, como se escuchaba hace todavía unos años, sino que ahora la nueva estrategia se basa en sistemas de sequential time o entregas secuenciadas, cuyo fin es no tener inventarios, sino entrega secuenciada de la proveeduría, por línea de producción y modelo. Esta nueva forma de operar en las cadenas de producción del sector ha obligado a los proveedores a instalarse prácticamente en la misma área que la empresa ensambladora, en espacios inmobiliarios muy sofisticados, que les permitan operar de manera óptima tanto la manufactura como los aspectos logísticos de distribución.

México es parte de las cadenas de abastecimiento regional en Norteamérica, con un gran atractivo para las principales firmas productoras de autos y camiones ligeros, la mayoría de las cuales ya operan en el país. Lo anterior se comprueba cuando consideramos que más de 60% de la producción mundial de automotores se concentra en seis armadoras, y que todas no sólo operan en México desde hace algunos años, sino que además siguen ampliando sus inversiones.

En la coyuntura actual, en Estados Unidos el sector automotriz comenzó a vivir su propia crisis antes de la debacle financiera de Wall Street. Esto debido fundamentalmente a la enorme carga que representa el costo de las pensiones y a la lentitud en el diseño de productos que el mercado actual está demandando. Sus competidores japoneses y europeos han entendido mejor estas tenden-

Lorenzo Berho, Presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A MPIP

cias y les han quitado una participación importante, tanto en el mercado norteamericano como en el mundial. La crisis económica de Estados Unidos, aunado al incremento en los precios de la gasolina, ha generado una contracción en su demanda interna de vehículos, ocasionando a su vez una contracción en las exportaciones mexicanas de vehículos ligeros. De acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de la Industria Automotriz (AMIA), en los últimos meses esta disminución ha sido de 15%. No obstante lo anterior, los desarrolladores industriales somos optimistas en que el país tiene un gran potencial de crecimiento en este sector, y por tanto, que seguirá siendo atractivo entre las grandes ensambladoras de automóviles, principalmente las tres grandes de Estados Unidos. Los costos de producción más competitivos, la experiencia y la capacidad técnica de la mano de obra y la ventaja logística que ofrece el territorio mexicano son los principales factores para que México siga siendo un lugar atractivo para la inversión.

No es gratuito, entonces, ver anuncios de nuevos proyectos de inversión extranjera directa en el país, como la nueva planta de GM, en San Luis Potosí, y tres nuevas plantas de Ford anunciadas recientemente: dos en ampliación en Cuautitlán, Estado de México y Chihuahua, y una nueva de autopartes en Guanajuato.

A pesar de que los parques industriales atienden principalmente la demanda de naves industriales de los proveedores, las armadores trabajan de manera directa con nosotros, los desarrolladores en la planeación, desarrollo y operación de los parques de proveedores para que éstos surtan de manera eficiente, conforme con los requerimientos

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de entrega en secuencia y distribución logística de la planta ensambladora. Un ejemplo de esta tendencia es el parque industrial estratégico de proveedores de Chrysler de México en Toluca, desarrollado por G Acción - ahora AMB - (La inversión de mil millones es por parte de Chrysler).

La industria maquiladora se enfrenta a retos importantes debido a varios factores como la creciente competencia de China, la cada vez más fuerte dependencia de sus casas matrices y los cambios constantes en regulaciones y políticas arancelarias, entre otros. Como resultado de lo anterior el sector se ve obligado a ser más eficiente.

¿EN AMPIP CÓMO VEN ESTE PANORAMA? ¿QUÉ HAY POR HACER?

LB: En México no debemos temerle al fenómeno “China”. Si bien es cierto que hace 10 años muchas empresas extranjeras instaladas en territorio mexicano comenzaron a migrar a China buscando disminuir costos, principalmente en mano de obra, hoy en día estamos viendo que algunas de estas empresas están regresando al país, pues hay factores nuevos que están determinando la competitividad de las empresas. Además del costo de mano de obra, la certidumbre jurídica, la estabilidad económica, la integración a la zona dólar, la disponibilidad de mano de obra y sobre todo los costos de transporte están siendo aspectos que hoy por hoy los inversionistas están considerando a la hora de decidir la ubicación de nuevos proyectos.

Desde sus orígenes, la instalación de las maquiladoras en México se debió al interés de empresas manufactureras estadounidenses en ser más eficientes en costos de ope-

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4=CA4E8BC0 la automotriz, eléctrico electrónica, metal-mecánica, alimentos y bebidas, farmacéutica, plástica, química y aeroespacial.

¿CÓMO SE PUEDE EXPLICAR EL “FENÓMENO BAJÍO”, SIN DUDA UNO DE LOS CASOS DE ÉXITO EN EL PAÍS EN MATERIA INDUSTRIAL?

Claudia Ávila Connelly, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, AMPIP ración, principalmente en el factor mano de obra, buscando al mismo tiempo lugares óptimos que les brindaran tierra disponible con la infraestructura adecuada y el acceso a las principales vías de comunicación. Desde entonces, la oferta de los parques industriales en México se ha ido adaptando a las tendencias de la Inversión Extranjera Directa y en particular de la Industria Maquiladora de Exportación, y por tanto, a la demanda de espacios físicos que procuren una mayor eficiencia en costos, incluyendo la facilidad para las actividades logísticas, además de los otros factores como el acceso a mano de obra calificada, el ambiente de negocios y el bajo riesgo.

La evolución del mercado de los parques industriales en México depende, por tanto, de las tendencias que se vayan presentando en la manufactura globalizada bajo esquemas de producción compartida, la cual a su vez determina las necesidades de los usuarios en cuanto a diseño y servicios en los inmuebles, demanda que adicionalmente debe rendir una tasa de capitalización atractiva para los desarrolladores.

Un ejemplo de lo anterior es el boom de los parques logísticos en el país, pues el costo del transporte, de la administración de inventarios y de la distribución se han convertido en factores determinantes en las decisiones en cuanto a ubicación. En este sentido, las empresas que exportan al mercado norteamericano pueden generar ahorros importantes en los costos de transporte, impuestos de importación y tiempo de entrega, en especial para industrias con un alto valor agregado como

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LB: La Zona Bajío ha tenido un desempeño muy interesante a lo largo de estos últimos 10 años. Los costos y la rotación de la mano de obra en la frontera, el mayor costo de la tierra en algunas de estas ciudades, así como un aumento en la competitividad de los estados del Bajío son componentes fundamentales para este resultado positivo. Asimismo, el mejoramiento de la infraestructura nacional ha permitido una mejor comunicación de esta zona con la frontera y por tanto han reducido los tiempos de transporte. La disponibilidad de mano de obra calificada es otro factor que ha atraído la inversión en sectores tan importantes como el automotriz, pero principalmente el aeroespacial.

¿CUÁLES SON LOS RETOS PARA LA AMPIP TENIENDO EN CUENTA QUE EL SECTOR INDUSTRIAL ES PIEZA FUNDAMENTAL PARA LA ECONOMÍA DEL PAÍS?

LB: El reto de la AMPIP es fortalecer la función de los parques industriales en la competitividad del país. Nuestra posición es que los parques industriales deben verse como un espacio de grandes ventajas para el inversionista, pues en éstos se combinan las variables de ubicación, integración de cadenas productivas, logística y distribución en un mismo lugar, haciendo más eficiente la operación integral de las empresas instaladas dentro de los mismos.

Es un hecho que México seguirá siendo un lugar importante para la atracción de nuevas inversiones, por nuestra ubicación inherente a la geografía del país, pero además porque somos parte de los corredores productivos y logísticos de América del Norte, y esto último es un factor de mucha atracción para empresas asiáticas y europeas que exportan al mercado de Estados Unidos y que requieren mayor eficacia en términos de costo del transporte. Estas empresas, que seguirán llegando a México, requerirán de los espacios industriales que nosotros los desarrolladores ofrecemos a la medida de lo que demanda el mercado.

Gracias a la creciente importancia del sector inmobiliario industrial en la atracción

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de la inversión extranjera, la AMPIP se ha fortalecido y hoy en día representa a gran parte de los grandes desarrolladores industriales, gobiernos estatales y fondos de inversión en México, los cuales en su conjunto operan alrededor de 180 parques industriales ubicados en 25 estados de la república, con activos valuados en más de 20 mil millones de dólares.

FINALMENTE, EN EL TEMA DE PARQUES TECNOLÓGICOS, ¿CÓMO SE ENCUENTRA MÉXICO EN EL PANORAMA MUNDIAL? ¿QUÉ HAY POR HACER?

LB: Si bien México sigue siendo una región manufacturera muy importante, la nueva tendencia es que por disponibilidad de capital humano, el mismo huso horario de la región del dólar, las telecomunicaciones disponibles y el bajo riesgo económico el país se está convirtiendo en un lugar atractivo para la instalación de empresas de alta tecnología, cuyos requerimientos de infraestructura son diferentes a las necesidades tradicionales que atiende un parque industrial.

Diversos países en el mundo, tanto desarrollados como emergentes, han planeado como estrategia de largo plazo el desarrollo de parques tecnológicos desde hace más dos décadas, como lo vemos en India, España, Irlanda, y desde luego, Estados Unidos, como una actividad prioritaria para el desarrollo de sus economía. En México, algunos estados como Sonora, Aguascalientes, Jalisco, Baja California, Nuevo León y el Distrito Federal han venido desarrollando proyectos de parques tecnológicos, que en muchos casos inicia con la identificación de reservas territoriales destinadas a la construcción de inmuebles que alberguen empresas de tecnología y que, a su vez, estén vinculadas con las universidades vecinas. No obstante estos esfuerzos, el presupuesto público no es suficiente para financiar tan ambiciosos proyectos, por lo que es indispensable la participación del sector privado en el desarrollo de este tipo de infraestructura. Ante esta tendencia irreversible, los desarrolladores industriales queremos participar de manera conjunta con las autoridades locales para el desarrollo, financiamiento y mantenimiento de nuevos parques tecnológicos en el país.

En la AMPIP consideramos que éste es un tema crucial y estratégico para México, por lo que debe ser prioridad en la agenda nacional. Por esta razón, hace unos meses decidimos integrarnos al desarrollo y fortalecimiento de los parques tecnológicos desde la perspectiva de la infraestructura, con el fin de interactuar más de cerca con otras instancias en el país abocadas a este tema. Como parte de esta acción nos hemos afiliado como asociación a la Asociación Mundial de Parques Tecnológicos y Científicos (IASP por sus siglas en inglés), y hemos participado en foros internacionales en Barcelona y en Perú.

Aunque el diseño y los objetivos de un parque industrial y uno tecnológico son distintos, el denominador común es que representan un negocio muy atractivo desde la perspectiva de bienes raíces. En el caso de

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We interviewed Lorenzo Berho, President of the Asociacion Mexicana de Parques Industriales Privados, AMPIP, who talked about the present situation of the industrial real estate sector and specifically with respect to aerospace, manufacturing and automotive sectors.

petitiveness in that sector was not adequate.

There are around 124 companies in Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo Leon, Jalisco, Queretaro, San Luis Potosi and Yucatan, among others in Mexico, who work for the aeronautical sector. The BASA will permit the establishment of a greater number of companies, besides that, several public and private universities are incorporating Aerospace Engineering career to their programs.

This is an strategic industry for the country that has larger terms for its maturity process.

I consider that our sector will benefit widely, since Mexico is in a strategic position and is developing the required technological labor.

los parques tecnológicos, los usuarios requieren de espacios más sofisticados y, por lo mismo, la inversión inmobiliaria es mayor a la de un desarrollo industrial o logístico.

En consecuencia, la renta de edificios dentro de parques tecnológicos es mayor que la renta de una nave industrial, debido a que en éstos se considera también el costo de las áreas de estacionamiento, de servicios y de áreas verdes, básicas en un parque tecnológico. Así, creemos que en el mediano plazo, México representa un gran potencial en ciertos sectores como el sector automotriz, el aeroespacial o el de tecnologías de información, para ampliar sus operaciones al ámbito del diseño y de la investigación y desarrollo.

En conclusión, los desarrolladores industriales consideramos que el mercado de los parques tecnológicos es una área de oportunidad muy interesante, pero para que éste madure y sea atractivo para la inversión se requiere de la conjunción de esfuerzos de parte de los gobiernos federal y estatal, así como de universidades y empresas privadas, incluyendo a los desarrolladores inmobiliarios.

What is presently the view of the industrial real estate sector in Mexico?

Lorenzo Berho (LB): This is a consolidated sector at national level because the Mexican economy is still a very important base for the manufacture, specially today in view of the dollar weakness (and the peso) against the euro.

There is no doubt that the financial crisis and the recession of the United States economy are having a negative effect in Mexico, particularly in the border cities, although the impact is not the same. There are other regions that are in a better situation, like for instance, the Bajio region.

The oil prices have reshaped the logistic scheme of the companies on a world scale, in such a way that many of them choose to have their supplier closer. In this sense, Mexico turns into an attractive platform with respect to the North American economy, by having the possibility of using the existing ports or the one that will be constructed in Punta Colonet, in Baja California, in order to accommodate the cargo traffic in ports like Los Angeles in the United States.

The federal government’s infrastructure program is another element that will stimulate

economy, specially our sector, since the construction of highways; ports and railways will lead to the development of industrial parks.

The aerospace sector has created several jobs, what other benefits has this industry brought to the country?

LB: First, I would like to point out the fact that the signature of the Bilateral Aviation Safety Agreement, called BASA, was the key for the attraction of investment directed to the manufacturing of planes in our country, specifically the company Bombardier, in the state of Queretaro. Without the BASA agreement, a company already operating in Mexico had to bring the technicians from the United States to make the inspection or the assembly of parts in our territory, or the parts had to be sent to the American Union to be certified, which implied that com-

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Are the industrial real estate developers adapting their spaces to special characteristics which aerospace industry demand?

LB: Like in any other industry, aerospace industry requires buildings with precise specifications and developers build them to meet the specifications. In the particular case of Queretaro, the interesting thins is that the first “aerospace cluster” in the country is being created which will imprint a very interesting dynamic to the entire Bajio region.

Which are the challenges that aerospace industry is demanding from the industrial real estate sector?

LB: Aerospace industry requires industrial buildings similar to those of other sectors. The difference is in the labor required to develop its

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activities and, therefore, the government of the state of Queretaro, the federal government and many colleges are investing very importantly in training programs and in creating new careers that take care of this industry.

Is the automotive sector in Mexico today an opportunity market or a risk for the industrial developer?

LB: The automotive sector, through autoparts suppliers, both in original equipment (OEM) and replacements, has historically been a very attractive market for the industrial real estate and today this sector is the most concentrated in the industrial parks. No doubt, demand for industrial plants in this sector is directly related to long term strategies of the major assembly companies in the world. In this sense, the automotive sector is one of the strongest in Mexico and the risk it represents is reflected more in short term economic situation, which reflect more in lost jobs than in the decrease of operational spaces of the companies.

An example of this is the new tendency of the big assembly companies to locate their operations closer to their consumer market, because of the cost of transportation. In this field, suppliers are also forced to establish their operations closer to the assembly company as time passes. Under the pressure to cut costs and be more efficient, the big assembly companies are no longer talking of just-in-time systems, as they did some years ago, now the strategy is based in sequential time systems, or sequential deliveries, in order not to have inventories, but have the suppliers deliver sequentially instead, by production line and model. This new way the sector has of operating production chains, has forced suppliers to establish themselves prac-

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tically in the same area as the assembly company, in very sophisticated real estate spaces, that will allow them to operate in an optimum way in the manufacturing an distribution logistic aspects as well. Mexico is part of the North American region supply chains, with great attraction for the principal automobile and light buses manufacturers, most of them already operating in the country. All this is verified when you consider that more than 60% of the world automotive production is concentrated in six assembly companies and that all of them are not only operating in Mexico since a few years back but they are expanding their investments.

In the present situation, the automotive sector in the United States started living its own crisis before the Wall Street debacle started. This is mainly due to the enormous burden that represents the cost of pensions and the slowness in the product design that the present market is demanding. Their Japanese and European competitors have better understood these tendencies y have taken away an important share, in the North American and the world market. The economic crisis in the United States, together with the increase in fuel prices, has generated a decrease in the internal demand for vehicles, thus reducing light vehicles Mexican exports. According to the figures of the Asociacion Mexicana de la Industria Automotriz (AMIA), this reduction has been of 15% in the last few months. In spite of this, industrial developers are optimistic that the country has a great growth potential in this sector and therefore it will remain being attractive for the big automotive assemblers, specially the three big ones in the United States. The more competitive production costs, the experience, the technical ability of labor and the logistic advantage that the Mexican territory offers, are

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the main factors that make Mexico remain an attractive place for investment.

It is not gratuitous then, to see announcements of new foreign direct investment in the country, like the new GM plant in San Luis Potosi and three new Ford plants recently announced: two in expansion in Cuautitlan, Estado de Mexico and Chihuahua and a new autoparts plant in Guanajuato.

And while industrial parks take care mainly the demand of suppliers, assembly plants work directly with us, planning, construction and operation developers of the suppliers parks so that they can supply efficiently, according to the sequential delivery requirements and logistic distribution of the assembly plant. An example of this tendency is the strategic supplier industrial park for Chrysler de Mexico in Toluca, developed by G Accion – now AMB – (Chrysler invested one thousand million).

The maquiladora industry is facing important challenges due to various factors like the China increasing competition, the ever stronger dependence from their headquarters and the constant changes in custom policies and regulations, among others. As a result, the sector is forced to be more efficient.

How does AMPIP see this view? What has to be done?

LB: In Mexico, we must not fear the “China” phenomenon. Even if it is true that ten years ago many foreign companies installed in Mexican territory started migrating to China looking for cost reduction, mainly in labor, today we are watching some of those companies are coming back to our country, due to new factors that are determining the competitiveness of the companies. Besides the labor cost, the legal certainty, the economic stability, integration with dollar zone, labor availability and above all, transportation costs, are the aspects that investors are considering today when it comes to deciding the location of new projects.

Since the beginning, the maquiladoras location in Mexico was due to the interest of United States manufacturing companies to be more efficient in operations cost, specially the labor factor, at the same time they looked for optimum places that offered available land with adequate infrastructures and access to main roads. Since then, the offer of the industrial parks in Mexico has been adapting to the tendencies of Direct Foreign Investment and specially the Export Maquiladora Industry, and therefore, to the demand for actual spaces that give greater cost efficiency, including the easiness for logistic activities, besides other factors like access to capable labor, business environment and low risk.

The evolution of the industrial parks market in Mexico depends, therefore, of the tendencies that arise in the global manufacturing under the shared production schemes, which in turn determines the users requirements in terms of design and services for the buildings, a demand

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that, additionally, has to render an attractive capitalizing rate for developers.

An example is the boom of logistic parks in the country, because transportation cost, inventory management and distribution have become the decisive factors to decide location. In this direction, the companies that export to the North American market can achieve important savings in transportation costs, import duties and delivery time, specially for companies with high value added like automotive, electric-electronic, metalmechanic, food and beverage, pharmaceutical, plastic, chemical and aerospace industries.

How can the “Bajio phenomenon” be explained?

Without a doubt a successful case in industrial subject in the country.

LB: The Bajio area has had a very interesting development through these last 10 years.

Costs and labor rotation in the border, more expensive land in some cities, as well as a competitiveness increase in the Bajio states are the fundamental components for this positive result. Also, the improvement in national infrastructure has allowed a better communication with this area of the border and therefore has reduced transportation time. Capable labor availability is another factor that has attracted investments in such important sectors as automotive, but mainly, aerospace industries.

What are the challenges for AMPIP, considering that the industrial sector is a fundamental piece for the economy of the country?

LB: The challenge for AMPIP is to strengthen the roll of the industrial parks in the country’s competitiveness. Our position is that the industrial parks must be seen like a space with great advantages for the investor, because there you can find location variables, integration of productive chains, logistic and distribution in the same place, making the integral operation of the companies there installed more efficient.

It is a fact that Mexico will continue being and important place to attract new investments, for its location, inherent to the country’s geography, but, besides, because we are part of the logistic and productive corridors of North America, and that is a very attractive factor for Asian and European companies that export to the United States market and that require greater effectiveness in terms of transportation cost. These companies that will keep coming into Mexico will require industrial spaces that we, the developers will offer as the market demands.

Thanks to the growing importance of the industrial real estate sector in the attraction of foreign investment, the AMPIP has been fortified and today it represents a great part of the big industrial developers, state governments and investment funds in Mexico, which in whole

operate around 180 industrial parks, located in 25 states of the republic, with assets valued in more than 20 thousand million dollars.

Finally, in the subject of technological parks, How is Mexico positioned in the world scene? What is there to do?

LB: While Mexico is still a very important manufacturing region, the new tendency is that due to human capital availability, the same time zone of the dollar region, available telecommunications and the low economic risk, the country is becoming an attractive place for the establishment of high technology companies, whose infrastructure requirements are different from the traditional necessities that an industrial park faces.

Different countries in the world, both, developed and emerging, have planned as a short term strategy the development of technological parks for more than two decades, like we can see in India, Spain, Ireland and of course, United States, as a priority activity in developing their economy. In Mexico, some states like Sonora, Aguascalientes, Jalisco, Baja California, Nuevo Leon and the Federal District, have been developing technological parks, which in many cases begin with the identification of territorial reserves, destined to the construction of buildings that lodge technological enterprises which, in turn, are linked with neighboring universities. In spite of these efforts, the public budget is not enough to finance such ambitious projects, so the participation of the private sector is essential in the development of this type of infrastructure. In the face of this irreversible tendency, industrial developers want to participate in a joint manner with local authorities for the development, financing and maintenan-

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ce of new technological parks in the country.

In the AMPIP we consider that this is a crucial and strategic subject for Mexico, and that it should have priority in the national agenda.

For this reason, some months ago we decided to integrate to the development and strengthening of the technological parks from the infrastructure perspective, in order to interact closer with other instances focused on this subject in the country. As part of this action we have associated to the International Association of Scientific and Technological Parks and we have attended international forums in Barcelona and Peru.

Even when the design and the objectives of an industrial and a technological park are different, the common denominator is that they represent a very attractive business from the real estate perspective. In the case of the technological parks, users require more sophisticated spaces and therefore the real estate investment is higher that the one in a logistic or industrial development. Consequently, the rent of building within technological parks is higher than the rent of an industrial plant, due to the fact that in the first ones you have to consider the cost of parking areas, services and green areas, which are basic in a technological park. Therefore, we believe that in the medium term, Mexico represent a great potential for certain sectors, like automotive, aerospace or informatics technology, to extend its operation in the field of design and investigation and development.

Concluding, industrial developers consider that the technological parks market is a very interesting opportunity area, but in order for it to mature and be attractive for investment, joint efforts from federal and state government, as well as universities and private enterprises, including real estate developers are needed.

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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Asistentes al panel.

Panelistas.

Armando Garrido, Director de GP Desarrollos; Salomón Noble, Vicepresidente Comercial de FINSA; Carlos García, Vice President Industrial Services Jones Lang LaSalle; Juan José Copeland, Vice President Business Development Corporate Properties of the Americas; Guillermo Prieto Director Strategic Valuations Services Jones Lang LaSalle Inmobiliare Magazine Guillermo Almazo - Presidente Editorial Mexicana de Impresos

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8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4;

A partir de la crisis hipotecaria en Estados Unidos seguramente muchos de los fondos de inversión, desarrolladores y brokers de la industria han tenido que ajustar sus estrategias. ¿En particular, cuáles de estas nuevas medidas y directrices de negocio están afectando a México y en qué medida?

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a crisis hipotecaria en Estados Unidos y la manera como ha afectado a todas las economías del mundo es un tema que ya hemos venido tocando en varias ocasiones y pensamos que en materia de análisis debemos de darle seguimiento. En este panel los expertos de Jones Lang LaSalle nos dan su percepción de cómo afectará la crisis económica americana al mercado inmobiliario industrial y, en ese sentido, los expertos expresan que ellos como brokers ven todavía algunos mercados activos.

Comenta que en el norte de la república, Monterrey sigue siendo una plaza activa. Sin embargo, Reynosa sigue estancado y otros mercados como Ciudad Juárez y Tijuana continúan con su actividad industrial sin problema. Y es de resaltar que a México están llegando empresas europeas y asiáticas, y vienen del ramo manufacturero.

Hacia el centro de la república expresan que la vocación es mucho más hacia los centros de distribución. Sin embargo, al norte del país hay que recalcar que Jones Lang LaSalle cerró una negociación de uno de los centros de distribución más grandes de México, el inmueble tiene un millón de pies cuadrados.

No obstante, para el mercado inmobiliario habitacional de acuerdo con conclusiones de los invitados si hay aspectos muy marcados que afectan al desarrollador de este tipo de inmuebles. Por ejemplo, se citó que al frenarse el consumo viene un efecto de cascada que se reciente en los hogares, esto a su vez, detiene la movilidad en las ventas de inmuebles y muchos proyectos habitacionales se han visto en la necesidad de detenerse.

Desde el punto de vista del mercado, por supuesto, el ambiente en el ramo inmobiliario es de mucha mayor cautela y así se percibirá en lo que resta del año y seguro gran parte de 2009.

TASAS DE DEUDA

Por otra parte, en opinión de los invitados de LaSalle, las tasas de deuda que han ve-

Guillermo Prieto, Director Strategic Valuations Services Jones Lang LaSalle

nido subiendo repercuten de inmediato en una tasa de retorno menor y esto, ocasiona que las inversiones que estaban proyectadas entrar a México se detengan o se pospongan. No obstante, hasta el momento México se ha defendido bien de la crisis, dicen los panelistas. Tan es así que siguen llegando proyectos a plazas como Ciudad Juárez y Tijuana, no a los niveles de 2007, pero sí de manera moderada.

Hay que sumarle a la crisis del crédito subprime en Estados Unidos la volatilidad de los mercados y las bolsas de otras naciones y, en particular, el que los americanos están en proceso electoral, es decir, hasta no saber quién será su Presidente los empresarios siguen en la espera. Así mismo, si a esto le agregamos el ingrediente de incertidumbre y temor por cuestiones de seguridad en México, y a su vez, el alza en los precios de

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DESDE EL PUNTO

DE VISTA DEL MERCADO, POR SUPUESTO, EL AMBIENTE EN EL RAMO INMOBILIARIO ES DE MUCHA MAYOR CAUTELA Y ASÍ SE PERCIBIRÁ EN LO QUE RESTA DEL AÑO Y SEGURO GRAN PARTE DE 2009.

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Salomón Noble, Vicepresidente Comercial de FINSA

H AY

QUE SUMARLE A LA CRISIS DEL CRÉDITO SUBPRIME EN E STADOS U NIDOS LA VOLATILIDAD DE LOS MERCADOS Y LAS BOLSAS DE OTRAS NACIONES Y, EN PARTICULAR , EL QUE LOS AMERICANOS ESTÁN EN PROCESO ELECTORAL . algunos insumos como el acero, de casi de 55%, el entorno resulta un poco más complicado. Sin embargo, como conclusión, los panelistas opinan que la economía mexicana recibe esta crisis mucho más preparada.

La desaceleración se siente de manera diferente dependiendo del nivel. Por ejemplo, en el ámbito de la industria de la construcción y de los enseres domésticos sí se está padeciendo de manera más directa la crisis, en tanto aplicaciones relacionadas con el desarrollo de inmuebles nuevos han detenido su venta. Pero, por otra parte, algunos clusters, como el automotriz siguen muy activos, tratándose de un sector que sigue tomando un auge importante, pues se está reconfigurando la industria de una manera positiva.

El tema en turno en la mesa de discusión fue el de los altos precios de la construcción en el país y la infraestructura. Se concluyó en este punto que el costo de instalar la infraestructura básica en los parques industriales y que el desarrollador tenga que invertir y pagar por ese rubro, sin duda, hace que el costo del parque como tal aumente, y el precio de la tierra se eleve. También, se habló que los costos se ven reflejados como respuesta a los prolongados tiempos en los permisos. Y cada vez más los requerimientos apuntan a conseguir naves o inmuebles de tipo industrial con espuela de ferrocarril y esa infraes-

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tructura lastimosamente es escasa, pues son pocos los terrenos que se consiguen con esa especificación. A todo esto debe sumársele el aumento del costo del petróleo, afirman los panelistas.

LA ESTRATEGIA INDUSTRIAL

Cómo van asumir los distintos jugadores del mercado inmobiliario industrial la crisis económica de Estados Unidos, es la pregunta obligada. En ese tenor existen varias líneas que los propios desarrolladores inmobiliarios industriales pueden asumir, es decir, posiblemente algunos continúen dedicándose a la construcción de naves especulativas, otros desarrollarán buil to suilt o la tendencia será esperar a que pase este período de recesión.

Para los panelistas, sin duda, hay un sobre inventario de edificios, lo cual los hace actuar de manera más cautelosa, porque en efecto la competencia se vuelve más agresiva. Muchos asumirán este período de una manera más conservadora en sus planes de expansión y, seguramente, los desarrolladores que se han especializado o han tenido mayores demandas de trabajo al norte del país están viendo proyectos de interés en la zona del Bajío.

Se habla que al norte, en Monterrey, deben haber disponibles un aproximado de dos millones de pies cuadrados de edificios

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clase A, una cifra alta, comparada con años anteriores.

La postura en general es de cautela, pero continúa el optimismo. Hay ciertos proyectos, como dicen los desarrolladores, que no se pueden parar, traen una inercia y, sin duda, hay que tener productos a ofrecer pues muchos de estos inmuebles tienen períodos en que, por fortuna, se rentan muy rápido y por otra parte, si se tiene un buen producto en built to suilt igual no se puede detener. En síntesis, hay que balancearse entre el desarrollo de naves especulativas y trajes a la medida.

Concluyeron los invitados al panel que en breve, cuando llegue la renovación por parte de los fondos de inversión de los portafolios, deberán estar cautelosos, ante todo para entender qué está pasando con los inmuebles y si éstos serán susceptibles de renovar sus contratos.

Según los invitados al panel hay que evaluar los dos tipos de clientes a tener, esto es, aquéllos que toman una nave especulativa de manera inmediata y quienes toman una nave de segunda generación en donde mercados como Ciudad Juárez está llena de este tipo de inmuebles y claro, éstas no compiten con los precios de las naves recién terminadas.

En ese sentido hay que analizar al detalle aquellas empresas que buscan precio y comparan este tipo de inmuebles con los existentes en mercados como el de Texas, los cuales sin duda comparan los precios. Sin embargo, la empresa extranjera no hace el análisis completo de los costos. Claro, el precio de la tierra en México es mucho más costoso que en Estados Unidos, pero si se suman los demás ponderables es muy probable que en el país vecino aún siga siendo más oneroso el costo en renta de un inmueble.

PERSPECTIVAS PARA EL 2009

El análisis realizado por los panelistas concluye en varios puntos de vista. El primero, es que sin duda el primer semestre del siguiente año será más difícil que en 2008. El primer semestre de este año finalmente fue bueno, pues se traía la inercia de las negociaciones y de un mercado en muy buenas condiciones, lo cual se reflejó durante todo el 2007. Sin embargo, sigue siendo muy baja la capacidad de consumo del estadounidense y eso retrae de inmediato al mercado.

Sin duda, el inversionista y los fondos están a la expectativa de quien será el nuevo Presidente de Estados Unidos. Es algo que les inquieta, pues la administración actual ha venido arrastrando muchos problemas.

Por otra parte, en 2009 se seguirá viendo la entrada de capitales europeos y asiáticos interesados en invertir en México. No obstante, la economía de Estados Unidos es la más grande del mundo y siempre han salido de sus crisis. Hay que esperar, como dicen los panelistas, que se recuperen a finales del año siguiente.

Consideran los invitados al panel que en 2009 se consolidará el mercado automotriz como producto de un esfuerzo de las ensambladoras grandes, como Ford, General Mo-

8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4;

tors y Daimler Chrysler, las cuales desean mejorar sus utilidades, y que por otro lado están recapitalizando sus plantas ya existentes, se están reinventando con el fin de afrontar dos tendencias claras del mercado: la primera, el precio del combustible y además, la cadena de suministro lo que hará agotar la capacidad instalada en Estados Unidos y ampliarán sus plantas en el país.

Finalmente, una serie de ciudades harán muy atractivo el mercado industrial para el siguiente año, como toda la zona del Bajío, y al norte mercados que siguen en actividad como Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana, a los cuales se suma Matamoros. En síntesis, el mercado está dando un giro muy importante y hoy podemos afirmar que la mayoría de clientes son de logística. Hacia allá se dirige la tendencia.

T

he mortgage crisis in the United States and the way it has affected all the economies around the world is a subject that we have been discussing in several occasions and we think that we must follow up in the matter of analysis. In this panel, experts of Jones Lang LaSalle give us their perception of how the American economic crisis will affect the industrial real estate market and, in this direction, experts says that, as broker, they still see some active markets.

He comments that in the north of the republic, Monterrey is still an active market. However, Reynosa is stuck and other markets like Ciudad Juarez and Tijuana continue with their industrial activity without problems. We must point out that European and Asian companies are coming to Mexico and from the manufacturing sector.

To the center of the republic they say that the calling is more towards distribution centers.

However, to the north of the country we must stress that Jones Lang LaSalle closed a negotiation of one of the biggest distribution centers in Mexico; the property has one million square feet.

Carlos García, Vice President Industrial Services Jones Lang LaSalle

Starting with the mortgage crisis in the United States, surely many of the investment funds, developers and brokers in the industry have had to adjust their strategies. Which of these new measurements and directions in business are particularly affecting Mexico and to what extent?

Notwithstanding, for the housing real estate market, according to conclusions of the guests, there are very specific aspects that affect the developer of these type of real estate. For instance, he quoted that as consumption stops, there is a cascade effect that is felt in the homes, this in turn, stops the mobility of sale of real estate and many housing projects have been forced to stop.

From the market point of view, of course, the setting in the real estate sector is much more cautious and it will continue like that for the rest of the year and surely a great part of 2009.

Debt rates

Juan José Copeland, Vice President Business Development Corporate Properties of the Americas

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On the other hand, in the opinion of LaSalle guests, the debt rates that have been going up immediately reflect in a minor return rate and this cause the investments that were programmed to come into Mexico to be stopped or postponed. Nevertheless, until this moment Mexico has defended well from the crisis, say the panelists. Even so, the projects keep coming to cities like Ciudad Juarez and Tijuana, not at the same levels that in 2007, but in a moderate way.

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Armando Garrido, Director de GP Desarrollos

To the crisis of the subprime credit in the United States, we have to add that the markets and the stock markets of other countries are volatile and particularly the fact that the Americans are in the electoral process, this means that until we know who the President will be, businessmen will remain at a standstill. Of course, if you add the uncertainty ingredient and fear for safety issues in Mexico and, again, the increase in price in some materials like steel, (almost 55%), the setting results a little more complicated. However, as a conclusion, the panelists opinion is that the Mexican economy receives this crisis much more prepared.

Deceleration feels differently depending on the level. For instance, in the construction industry sector and the home appliances, the crisis is felt more directly, while in the subjects related to new real estate developments their sale has come to a stop. On the other hand, some clusters, like automotive are still very active, and this sector is getting an important boom because it is reshaping in a positive way.

The subjects in turn in the discussion table were the high construction prices in the country and infrastructure. It was agreed that on this issue the cost of installing basic infrastructure in the industrial parks and the fact that the developer has to invest and pay for this, undoubtedly make the cost of the park grow and the price of the land to increase. It was also discussed that the costs are a reflection of long times in the permits. And more and more the requirements point to plants or industrial type buildings with railway access and that infrastructure, sadly, is scarce,

because very few lands are found with this specification. To all these you have to add the increase in the price of oil, say the panelists.

The industrial strategy

The necessary question here is how different players of the industrial real estate market will assume the economic crisis of the United States. There are several lines that the real estate developers can assume, possibly some of them will continue building speculative plants, others will develop “build to suit” or the tendency will be to wait until the recession period passes by.

For the panelists, no doubt, there is an excess of building inventory, which causes them to act in a more cautious way, because the effect is that competition becomes more aggressive.

Many of them will assume this period in a more conservative way in their expansion plans and surely the developers that have specialized or have had more work demand in the north of the country are looking at interesting projects in the Bajio region.

It is said that to the north, in Monterrey, around two million square feet of class A buildings must be available, a high figure, compared with former years.

The position, in general, is cautious but optimism continues. There are some projects, like the developers say, that cannot be stopped, they have inertia and, no doubt, there have to be products to offer for many of these properties have periods when, fortunately they rent very quickly and on the other hand, if you have a good product in “built to suit”, the same you

F ROM THE MARKET POINT OF VIEW, OF COURSE , THE SETTING IN THE REAL ESTATE

SECTOR IS MUCH MORE CAUTIOUS AND IT WILL CONTINUE LIKE THAT FOR THE REST OF THE YEAR AND SURELY A GREAT PART OF 2009.

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can not have it. In summary, you have to balance between the development of speculative plants and “built to suit”.

The guests of the panel concluded that shortly, when renovation comes for part of the investment funds of the portfolios, they must be cautious, especially to understand what is happening to the properties and if these will be susceptible of renovating their contracts.

According to the guests of the panel, we have to assess the two types of clients that we should have, that is, those that immediately take an speculative plant and those who take a second generation plant, where in markets like Ciudad Juarez have lots of this type of properties and, of course, those are no competition with the prices for recently constructed plants.

In that sense, we have to analyze in detail those companies that look for price and compare this type of property with those existing in markets like Texas. However, foreign companies do not make the complete cost analysis. Of course, the price of the land in Mexico is much more expensive that in the United States, but if you add the rest of the issues to consider, it is very probable that in the neighboring country the cost of the rent of a property is still more expensive.

Perspectives for 2009

The analysis that the panelists made concludes in various points of view. The first one is that, undoubtedly the first semester of next year will be harder than 2008. This year the first semester was finally good, because it had the inertia of the negotiations and a market in very good conditions, which was reflected during all 2007. However, the American consumer capacity is still very low and that immediately retracts the market.

Undoubtedly, the investor and the funds are on the look out of who the next president of the United States ill be. It is something that makes them uneasy because the present administration has been dragging many problems.

On the other hand, in 2009 Mexico will still see the entrance of European and Asian capitals who are interested in investing here.

However, the economy of the United States is the biggest in the world and they have always emerged from their crisis. We will have to wait, as the panelist say, and see if they recover by the end of next year.

The guest of the panel consider that in 2009 the automotive market will consolidate as a result of an effort of the big assemblers, like Ford, General Motors and Daimler Chrysler, who wish to improve their earning, and on the other hand, they are recapitalizing their existing plants, they are reinventing themselves in order to face two clear market tendencies, the first one the price of the fuel and besides, the supply chain, which will use up the installed capacity in the United States and they will expand their plants in the country.

Finally, a series of cities will make the industrial market very attractive for the following year, like the entire Bajio region, and to the north, markets that are still active like Monterrey, Ciudad Juarez and Tijuana, followed by Matamoros. In summary, the market if taking a very important turn and we can say that most of the customers are of logistic. The tendency is headed that way.

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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El Seguro de Propiedad Inmobiliaria es un documento que, sin duda, deberĂ­a de ser utilizado por todos los desarrolladores de bienes raĂ­ces en MĂŠxico. Sin embargo, incluso despuĂŠs de mĂĄs de siete aĂąos de iniciada la colocaciĂłn del seguro en el paĂ­s, todavĂ­a hay desconocimiento. Entrevistamos a Ă lvaro Palma, Director de Stewart Title Guaranty de MĂŠxico, quien nos dio todo un ABC sobre este documento.

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S

i se trata de definir al seguro de propiedad inmobiliaria ĂŠste es un contrato de indemnizaciĂłn donde se cubre al asegurado sobre cualquier derecho que un tercero reclame tener sobre el inmueble sujeto del seguro. Por lo tanto, este documento garantiza los derechos del asegurado sobre el bien.

Dice Ă lvaro Palma, Director de Stewart Title Guaranty de MĂŠxico, que la cobertura hay que entenderla bĂĄsicamente en dos vertientes. La primera es la cobertura de los gastos legales generados en la defensa de los derechos del asegurado ante un tercero que reclame uno mejor, y la segunda, el pago del monto total asegurado en caso de que efectivamente el derecho reclamado por un tercero resulte mejor que el del asegurado sobre el bien en cuestiĂłn. â&#x20AC;&#x153;El seguro de propiedad inmobiliaria tiene particularidades diferentes a un seguro de los generalmente disponibles en el mercado, como el de vida o daĂąos, dado que

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M UCHOS

DESARROLL ADORES ESTÁN ASEGUR ANDO SUS TERRENOS PAR A DESARROLL AR CON EL PROPÓSITO DE CUBRIR CUALQUIER RIESGO QUE PUDIER A SURGIR DESDE EL MOMENTO DE COMPR A HASTA EL INSTANTE DE L A VENTA DE L AS UNIDADES FINALES . una reclamación no está sujeta a un evento impredecible en el futuro, como un accidente o una enfermedad, sino a eventos que se originan en situaciones que ocurrieron antes de que se asegurara el título de propiedad”, advierte Palma.

Hay que destacar que el costo o la prima de este seguro se paga una sola vez, esto es, cuando inicia la cobertura y es válida por todo el tiempo que el asegurado o sus herederos legales retengan la propiedad del bien.

En el mercado hay básicamente dos tipos de pólizas: la de propietario y la de acreedor.

“La primera cubre los intereses del dueño de la tierra y la segunda cubre los intereses del acreedor del inmueble. Esta última tiene la particularidad de que su vigencia termina cuando la deuda queda cancelada”, dice Álvaro Palma. No obstante, hay que aclarar que ambas pólizas se emiten de forma simultánea y en caso de un siniestro se indemniza primero al acreedor y el remanente es cancelado al propietario.

EL PROCESO, ES FÁCIL Y SIN COMPLICACIONES

Hay que aclarar que para tomar el seguro de propiedad inmobiliaria los trámites no son complicados y, por al contrario, se trata de que el interesado le invierta poco dinero y tiempo a este proceso, con el único y más importante fin, evitarse dolores de cabeza ante pleitos diversos. Así, el proceso inicia con la investigación al detalle del título, dice Álvaro Palma: “con el objeto de determinar la asegurabilidad o no del inmueble, así como cualquier condición preexistente que diera pie a una excepción que sería incluida en la Carta de Compromiso, ésta constituye un compromiso de la aseguradora por un plazo establecido de otorgar el seguro sobre el título investigado bajo las condiciones establecidas en la misma, posterior a la Carta de Compromiso y una vez realizado el cierre de la transacción se emite la Póliza de Seguro, siendo ésta el documento definitivo que otorga la cobertura al nuevo poseedor del inmueble”.

Por otra parte, la cobertura del seguro no se limita solamente a la tierra. También, puede cubrir las mejoras que tenga el inmueble o que se vayan a desarrollar sobre el mismo, por lo tanto 100% de la inversión queda protegida.

EL SEGURO DE PROPIEDAD INMOBILIARIA, BASE PARA UN DESARROLLO INMOBILIARIO SEGURO

El Seguro de Propiedad Inmobiliaria es una solución de bajo costo (menos de 1% del monto total de la inversión) y es la solución a diversos problemas que se le pueden presentar tanto al propietario del inmueble como a quien compró el terreno. Por eso, vale la pena analizar rápidamente el porqué hace tanto sentido la adquisición de un seguro de este tipo. Veamos: En el caso de las Reservas Territoriales dice el Director de Stewart Title Guaranty de México que no pocos inversionistas han medido el crecimiento del mercado inmobiliario en el país y han dedicado esfuerzos y recursos importantes a la adquisición de terrenos con el propósito de desarrollarlos a futuro. “Estos terrenos que permanecen sin construcción durante algún tiempo son muchas veces el blanco de oportunistas que buscan sacar algún provecho del mismo, sobre todo una vez que la zona empiece a mostrar el atractivo que fue previsto por los inversionistas”.

Por otra parte, cuando se trata de desarrollos inmobiliarios de cualquier índole no importa el tamaño del desarrollo o el segmento donde se ubique el comprador final que se esté persiguiendo; muchos desarrolladores están asegurando sus terrenos para desarrollar con el propósito de cubrir cualquier riesgo que pudiera surgir desde el momento de compra hasta el instante de la venta de las unidades finales, dice Álvaro Palma. Además, dice que dicha medida les permite cubrirse ante posibles terceros que al observar movimiento en el terreno, deciden que es una buena oportunidad para sacar provecho de la situación y buscar beneficios particulares afectando así la ejecución y el rendimiento del proyecto, y generando dolores de cabeza que pueden ser controlados por el Seguro de Propiedad Inmobiliaria.

Sin duda, el seguro de propiedad que emite Stewart Title es una Herramienta de Mercadeo, pues en muchos desarrollos inmobiliarios los esfuerzos de mercadeo se enfocan en inversionistas extranjeros, en su mayoría baby boomers. Por lo tanto, el hecho de contar con una póliza maestra sobre el desarrollo y la disponibilidad del seguro de propiedad inmobi-

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Álvaro Palma Director Stewart Title Guaranty de México liaria para los compradores individuales es una poderosa herramienta de mercadeo.

La mayoría de los fondos de inversión e instituciones crediticias solicitan como requisito un seguro de propiedad inmobiliaria que los proteja ante las eventualidades y, finalmente, otro de los motivos por los cuales es tan importante tener un seguro de propiedad es porque un prestamista que pretenda titularizar una cartera de hipotecas que cuente con el seguro de propiedad inmobiliaria está reduciendo el riesgo de su cartera al proteger los bienes recibidos en garantía, esto se traduce automáticamente en una mejor calificación del portafolio de hipotecas a titularizar y, por ende, un mejor precio al momento de realizar la transacción, concluye Álvaro Palma.

EL SEGURO DE PROPIEDAD INMOBILIARIA, COMPLEMENTO A LA LABOR DEL NOTARIO PÚBLICO

Hay que aclarar que el seguro de propiedad, lejos de entorpecer la labor del notario, es una figura que complementa su labor. Bien sabemos que en todas las transacciones inmobiliarias es indispensable contar con la participación de un notario, que con su autoridad como fedatario público perfecciona la transferencia de dominio sobre un inmueble para su posterior formalización en el registro público correspondiente.

“El Seguro de Propiedad Inmobiliaria entra como un complemento a la labor del Notario que otorga la certeza jurídica a la transacción, el seguro otorga la certeza económica de que los antecedentes registrales de la propiedad se encuentran en orden”, dice Palma.

En conclusión, lejos de entorpecer o complicar una transacción de bienes inmuebles, el seguro es necesario para dar certeza económica al futuro de la inversión en complemento a la certeza jurídica otorgada por la autoridad del notario.

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The Real Estate Property Insurance is a document that, no doubt, all real estate developers in Mexico should employ.

However, even after more than seven years from the introduction of this insurance in the country, there is still lack of information. We interviewed Alvaro Palma, Director of Stewart Title Guaranty de Mexico, who gave us thorough information on this document.

I

f you want to define the real estate property insurance, it is an indemnification that covers the insured over any right that a third party claims to have on the property subject of the insurance. Therefore, this document guaranties the rights of the insured over the property.

Alvaro Palma, Director of Stewart Title Guaranty de Mexico says that the coverage has to be understood, basically in two ways. The first one is the coverage of legal expenses generated in the defense of the rights of the insured before a third party that claims a better right, the second one is the payment of the total amount insured in case that indeed the right claimed by a third party turns out to be better that the insured over the property in question.

“The real estate property insurance has special features different from the insurance generally available in the market, like life insurance or damages insurance, considering that a claim is not subject to an unpredictable event in the future, like an accident or an illness, but more to events originated in situations that occurred before the property title was insured” In the market there are basically two types of policies: the owner policy and the creditor policy. “The first one covers the interests of the owner of the land and the second one covers the interests of the creditor of the property.

This last one has the feature that it is valid until the debt is cancelled”, says Alvaro Palma. Notwithstanding, we must clarify that both policies are issued simultaneously and in case of event, the creditor is indemnified first and the remainder is cancelled to the owner.

The process is easy and without complications.

We must clarify that in order to sign the real estate property insurance, the procedures are not complicated, on the contrary, we try to obtain that the interested party will invest little time and money in this process Thus, the process initiates with the thorough investigation of the title, say Alvaro Palma, “in order to determine the insurability or not of the property, as well as

any preexistent condition that would lead to an exception, that would be included in the Compromise Letter, which consists of a compromise of the insurer for an established period of time for granting the insurance over the researched title, under the conditions established therein, subsequent to the Compromise Letter and once the closure of the transaction is realized, the Insurance Policy is issued, being the definitive document that grants the coverage to the new property owner”.

On the other hand, the coverage of the insurance is not limited to the land. It can also cover the improvements in the building or the ones that will be done; therefore, 100% of the investment is protected.

Real Estate Property Insurance, foundation for a secure real estate development

The real estate property insurance is a low cost solution (less than 1% of the total cost of the investment) and it is the solution to different problems that can arise for the owner of the property as well as for the one that bought the land. That is why it is worth while analyzing why it makes such sense to acquire this type of insurance. Let’s see: In the case of Territorial Reserves, the Director of Stewart Title Guaranty de Mexico says that many investors have measured the real estate market growth in the country and have devoted efforts and important resources to the acquisition of land with the purpose of developing it in the future. “These lands that are not being constructed for some time are often the target of opportunists that plan to take advantage of them, especially once the zone begins to show the attraction that the investors had foreseen”. On the other hand, when it comes to any kind of real estate developers, no matter the size of the development or the segment where the target final buyer is placed, many developers are ensuring their lands to be developed with the purpose of covering any risk that might

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DEVELOPERS ARE ENSURING THEIR L ANDS TO BE DEVELOPED WITH THE PURPOSE OF COVERING ANY RISK THAT MIGHT ARISE SINCE THE MOMENT OF THE ACQUISITION UNTIL THE SALE OF THE FINAL UNITS .

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arise since the moment of the acquisition until the sale of the final units, says Alvaro Palma.

Besides, he says that such measures allow them to take cover against possible third parties that when seeing movement in the land, decide that it is a good opportunity to take advantage of the situation and seek for private benefits, thus affecting the execution and the output of the project, generating headaches that can be controlled by the real estate property insurance.

Without a doubt, the property insurance that Stewart Title issues is a Marketing Tool, for in many real estate developments, marketing efforts are focused in foreign investors, mainly baby boomers. Therefore, the fact that a master policy exist over the development and the availability of the real estate property insurance for individual buyers is a powerful marketing tool.

Most of the investment funds and credit institutions request a real estate property insurance that protects them against contingencies and finally, another reason for the importance of having a real estate insurance is because a moneylender that pretend to hold a mortgage portfolio that counts with the real estate property insurance, is reducing the risk of his portfolio by protecting the goods received in guarantee, this automatically translate in a better mark for the mortgage portfolio to be titled and therefore, a better price at the moment of the transaction, concludes Alvaro Palma.

The Real Estate Property Insurance complements the labor of the notary public

We have to clarify that the real estate property insurance, far from hindering the notary’s labor, it is a complementary figure. We very well know that in all real estate transactions, with his authority the notary perfects the transaction that later will be registered in the corresponding public registry.

“The Real Estate Property Insurance comes in as a complement to the labor of the Notary that grants the legal certainty of the transaction, the insurance grants the financial certainty that the background of the property that are to be registered are in order” says Palma.

In conclusion, far from hindering or complicating a real estate transaction, the insurance is necessary to give financial certainty to the future of the investment, complementing the legal certainty granted by the authority of the notary.

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78=4B BTccX]V P ]Tf BcP]SPaS U^a 8]]^ePcXeT 8]SdbcaXP[ 3TeT[^_\T]c

Hines es una empresa desarrolladora inmobiliaria, privada e internacional que ha ofrecido el mĂĄs alto nivel de calidad, servicio y valor a sus clientes e

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inversionistas por mĂĄs de 50 aĂąos.

on presencia en mĂĄs de 100 ciudades alrededor del mundo y relaciones de inversiĂłn con muchas de las instituciones financieras mĂĄs importantes, Hines posee la experiencia, la red de expertos y la solidez financiera necesarias para asumir complejos retos de inversiĂłn, desarrollo y administraciĂłn de proyectos.

Como uno de los desarrolladores inmobiliarios, privados, mĂĄs grandes del mundo, Hines cuenta con la fortaleza financiera y las capacidades para ejecutar proyectos de todos tamaĂąos y complejidad prĂĄcticamente ilimitada.

El nombre Hines se ha convertido en sinĂłnimo de calidad. Desde su fundaciĂłn en 1957, la firma se ha dedicado a lograr los mĂĄs altos estĂĄndares en sus productos, servicios y capital humano. Hines es ademĂĄs reconocido por contar con los mejores profesionales en la industria. La reputaciĂłn de la empresa por ser la mejor, ha llegado a travĂŠs de los aĂąos a ser conocida bajo el distintivo â&#x20AC;&#x153;EstĂĄndar Hinesâ&#x20AC;?.

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Desde los 1970â&#x20AC;&#x2122;s Hines ha tenido operaciones en MĂŠxico desarrollando, financiando y administrando inmuebles (property managment). Hines actualmente desarrolla mĂĄs de 20 proyectos en MĂŠxico con una inversiĂłn superior a los $750 millones de dĂłlares distribuidos principalmente en proyectos industriales, residenciales y comerciales.

HINES, SOLUCIONES INMOBILIARIAS INDUSTRIALES

La experiencia industrial de Hines incluye el desarrollo de mĂĄs de 21 millones de pies cuadrados y la administraciĂłn de mĂĄs de 11 millones de pies cuadrados de complejos industriales a lo largo de Norte y SudamĂŠrica, asĂ­ como en Europa. La clĂĄsica selecciĂłn y arquitectura de la empresa se trasladĂł exitosamente a este nicho de mercado, aspecto que tradicionalmente no habĂ­a sido valorado en la industria. Esta postura incrementĂł la eficiencia logĂ­stica, asĂ­ como el valor de las propiedades e ingresos a travĂŠs de sus inquilinos.

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Esta empresa altamente desarrollada ha establecido un historial proveyendo soluciones inmobiliarias a empresas trasnacionales como IBM, Intel, ABB y Samsung, entre muchas otras. La experiencia de Hines ha contribuido a la creaciĂłn de un equipo multinacional de expertos con la capacidad de ofrecer creativas soluciones inmobiliarias alrededor del mundo. Sin embargo, con el siempre creciente vĂ­nculo comercial entre MĂŠxico y los Estados Unidos, se ha puesto en marcha un exclusivo programa con la finalidad atender las necesidades especĂ­ficamente de clientes en ambos lados de la frontera.

Actualmente la compaùía mantiene operaciones en 13 mercados a lo largo del país incluyendo la Ciudad de MÊxico, QuerÊtaro, Guadalajara, San Luis Potosí, Irapuato, Aguascalientes, Hermosillo, MÊrida, Toluca, Acapulco, Los Cabos, Michoacån y Monterrey. La empresa tiene en una cartera de nuevos proyectos para 2009, que incluyen desarrollos industriales y comerciales en varias ciudades para atender las necesidades de sus clientes en MÊxico y el sur de los Estados Unidos.

HINES â&#x20AC;&#x201C; INDUSTRIAL CROSS-BORDER PROGRAM

Con base en Houston, este es el mismo grupo de expertos que ha generado proyectos de talla mundial en MĂŠxico, tales como Parque Industrial QuerĂŠtaro, Parque Industrial TecnolĂłgico I y II, Parque LogĂ­stico, y recientemente Parque Industrial TecnolĂłgico

B?4280; 03E4AC8B4<4=C B42C8>= III (PIT III) en Guadalajara. Estos desarrollos son normalmente considerados como puntos de referencia en el sector inmobiliario industrial. Con este programa, Hines continúa ofreciendo las mismas soluciones, de manera práctica, con un mismo punto de contacto tanto a compañías nacionales como internacionales en México y en los Estados Unidos por igual.

Los Servicios Industriales Inmobiliarios incluyen: s Edificios de inventario en arrendamiento (Multi-Tenant) s Edificios a la medida en arrendamiento (Build-to-Suit) s Adquisición y Arrendamiento (Sale & Leaseback) s Gerencia de Proyecto y Obra (Project & Construction Management) s Administración de Inmuebles (Property Management) s Selección/Análisis de sitio s Servicios Generales de Consultoría Inmobiliaria

PARQUE INDUSTRIAL QUERÉTARO, QUERÉTARO, MÉXICO

Hines inició este importante parque industrial en 1997 para satisfacer la enorme demanda de clientes internacionales en busca de espacios industriales de clase mundial en el centro de México a fin de beneficiarse del recién aprobado tratado de libre comercio NAFTA. Este proyecto se extiende sobre un área aproximada de 856-acres, estratégicamente ubicado sobre la carretera 57 (NAFTA) muy cerca de desarrollos habitacionales para ejecutivos y una basta y experimentada mano de obra, ofreciendo en arrendamiento tanto proyectos a la medida (build-to-suit) como proyectos multi-usuario. Con el Parque Industrial Querétaro (PIQ), Hines estableció el referente para este tipo de proyectos en el centro del país al proveer infraestructura completa y eficiente, así como los más altos estándares de calidad en el diseño, ingeniería, construcción y administración de inmuebles. Éstos incluían una serie de elementos nunca antes vistos en la región, tales como la utilización de paneles translúcidos en los techos para permitir la iluminación natural, y un conjunto de pozos de absorción para recuperar el agua pluvial y minimizar el impacto ambiental. Gracias a la solidez financiera y fuerte credibilidad de Hines, la empresa logró obtener la propiedad de la tierra y tomar la iniciativa al abrir franco acceso a este mercado de mano de obra, para un amplio espectro de negocios necesitados de instalaciones para manufactura, almacenamiento y distribución, iguales o mejores a las que tenían en sus países de origen. Este parque industrial terminado en 2005, cuenta con 960 mil pies cuadrados de edificios industriales, que hoy alojan a más de 70 empresas provenientes de 14 países.

PARQUE LOGÍSTICO SAN LUIS POTOSÍ, MÉXICO

Parque Logístico fue iniciado en 2004 como un vanguardista parque industrial y logístico, sobre una superficie aproximada a los 1,200 acres ubicada en el centro de México.

CON EL PARQUE INDUSTRIAL QUERÉTARO (PIQ), HINES ESTABLECIÓ EL REFERENTE PARA ESTE TIPO DE PROYECTOS EN EL CENTRO DEL PAÍS AL PROVEER INFRAESTRUCTURA COMPLETA Y EFICIENTE, ASÍ COMO LOS MÁS ALTOS

ESTÁNDARES DE CALIDAD EN EL DISEÑO, INGENIERÍA , CONSTRUCCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES .

Parque Logístico surge como otro ejemplo de la habilidad de Hines para comprender correctamente las cambiantes tendencias económicas y de mercado. Este proyecto, inteligentemente planeado, resultado de la alianza con Grupo Valoran, desarrollador líder en San Luis Potosí, incluye características únicas destinadas a clientes trasnacionales en busca de los beneficios derivados del tratado de libre comercio NAFTA, del Recinto Fiscalizado Estratégico, así como de muchos otros acuerdos comerciales con que cuenta México. En sus inicios, Parque Logístico fue el único parque industrial en México en contar con una terminal intermodal y una oficina aduanal en operación. Ofreciendo la ubicación per fecta, directamente sobre la línea de ferrocarril del NAFTA y a sólo 2 millas de la autopista 57 (NAFTA), la primera etapa del parque de 190 acres ofrece una red de distribución de gas natural, sistema de comunicación por fibra óptica, un sistema de protección contra incendios de acuerdo a los estándares Factory Mutual, ESFR y una planta de tratamiento de agua de vanguardia.

PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO III – JALISCO, MÉXICO Excelentemente planeado, sobre una extensión de 19 acres, este proyecto industrial de 49,000 pies cuadrados rentables inició en 2007 como una extensión natural a los altamente exitosos Parque Industrial Tecnológico I y II, los cuales Hines desarrolló entre 1998 y 2007 en respuesta a la enorme demanda de espacio industrial para manufactura con calidad internacional en el centro de México seguido de la aprobación de tratado de libre comercio (NAFTA). Sin embargo, en años recientes, el mercado laboral global ha sufrido grandes cambios, y la recesión económica surgida en 2001 tuvo un impacto significativo en el enfoque del uso de espacios industriales en México, pasando de la manufactura predominantemente a un rango más amplio de usos incluyendo almacenamiento y distribución, ensamble, desarrollo e investigación, así como servicios relacionados con la industria. Habiendo reconocido la necesidad de satisfacer los crecientes requerimientos de su clientela internacional, Hines ha desarrollado Parque Industrial Tecnológico III (PIT III) ofreciendo planes flexibles desde 15,000 hasta 250,000 pies cuadrados para albergar a muchas compañías distintas, grandes y pequeñas. Diseñado de acuerdo a estándares internacionales y en una ubicación ideal para una variedad de operaciones incluyendo logística y manufactura. PIT III

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estará terminado a principios de 2009. Hines ha rentado a la fecha 40 % del proyecto a un grupo selecto de clientes.

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ith a presence in more than 100 cities around the globe and investor relationships with many of the world’s largest financial institutions. Hines has the breadth of experience, the network of expertise and the financial strength to assume complex and challenging investment, development and management projects. As one of the world’s largest private real estate developers, Hines has the financial strength and experience to execute projects of all sizes and virtually unlimited complexity.

The name Hines has become synonymous with quality. Since its founding in 1957, the firm has been dedicated to the highest possible standards in its products, services and people.

The firm is recognized as employing the top professionals in the industry. The company’s reputation for being the best has through the years become known as the “Hines Standard.”

Since the 1970s, Hines has been operating in Mexico mainly in developing, funding and managing properties. Hines is currently developing more than 20 different projects in Mexico with a total value of more than $750 million dollars distributed mainly in industrial, residential, and retail projects.

Hines – Industrial Real Estate Solutions

Hines’ industrial experience includes the development of more than 21 million square feet and the management of more than 11 million square feet of industrial complexes throughout South and North America and Europe. Hines’ classic quality and architectural selection has been successfully translated into this niche market, which has traditionally not valued it, increasing logistics efficiency, property values and tenant revenue streams.

This highly developed company has established an impressive track record supplying industrial real estate solutions to many multinational companies like IBM, Intel, ABB and Samsung among many others. Hines’ experience has contributed to the creation of a multi-national team of real estate experts that can seamlessly provide creative industrial real estate solutions throughout the world. Nonetheless, with the ever increasing bi-lateral exchange between the United States and Mexico, an exclusive area has been created specifically requiring attention to the needs of clients on both sides of the Rio Grande.

Currently, the company has operations in thirteen markets throughout the country including Mexico City, Queretaro, Guadalajara,

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Hines is a privately owned, international real estate firm that has provided the highest level of quality, service and value to its clients and investors for nearly 50 years.

roofing to provide natural light and an array of percolation/absorption wells to capture rain water and lessen environmental impact. It was Hines financial strength and solid credibility that allowed the firm to acquire clear title to the land and take the lead in making this labor market accessible to a wide spectrum of businesses in need of manufacturing and warehouse/distribution facilities equal to or better than what they could find at home. Completed in 2005, PIQ includes over 960,000 square feet of industrial buildings, serving over 70 diverse companies from 14 countries.

Parque Logístico San Luis Potosí, México

San Luis Potosi, Irapuato, Aguascalientes, Hermosillo, Merida, Toluca, Acapulco, Los Cabos, Michoacan and Monterrey. The firm has several new projects in the pipeline for 2009 including industrial and retail developments in several cities to serve its clients throughout Mexico and the Southern United States.

Hines – Industrial Cross-Border Program

Based in Houston, this is the same team that has generated world-class projects in Mexico like Parque Industrial Queretaro, Parque Industrial Tecnologico I and II, Parque Logistico, and most recently Parque Industrial Tecnologico III (PIT III) in Guadalajara. These developments are commonly referred to as benchmarks in the industry.

Thus, Hines continues to offer the same one-stop, single-contact solutions for Domestic and Foreign companies in the U.S. and Mexico alike.

Industrial Real Estate Services include: s Inventory buildings for lease s Built-to-Suit buildings for lease s Sale & Leasebacks

s s s s

Constructions Management Property/Facilities Management Site Selection/Assessment General Real Estate Consulting

Parque Industrial Querétaro – Querétaro, México

Hines started this pace-setting industrial park in 1997 to meet a tremendous demand from international clients seeking world-class facilities in central Mexico to take advantage of the newly enacted NAFTA Treaty. The expansive 865-acre project is strategically located on the NAFTA Highway in close proximity to managementlevel housing and a large, experienced, direct labor workforce, offering both build-to-suit and multi-tenant lease space. In Parque Industrial Querétaro (PIQ), Hines set the benchmark for all such projects in central Mexico by providing a complete, cost-effective infrastructure along with the highest quality standards for design, engineering, construction, and property management. They included numerous features never before available in the region like translucent

I N PARQUE I NDUSTRIAL Q UERÉTARO (PIQ), H INES SET THE BENCHMARK FOR ALL SUCH PROJECTS IN CENTR AL M EXICO BY PROVIDING A COMPLETE , COST- EFFECTIVE INFR ASTRUCTURE ALONG WITH THE HIGHEST QUALIT Y STANDARDS FOR DESIGN , ENGINEERING , CONSTRUCTION , AND PROPERT Y MANAGEMENT. 58

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Parque Logistico was started in 2004 as a stateof-the-art, industrial and logistics park on more than 1,200 acres of land in central Mexico that serves as yet another example of Hines’ ability to accurately read and stay ahead of ever-changing economic and market trends. This intelligently planned project that was the result of a partnership with Grupo Valoran, a leading San Luis Potosí developer, includes a unique set of features designed for international clients who want to take full advantage of the NAFTA Free Trade Zone and Mexico’s many international trade agreements. When created, it was the only industrial park in all of Mexico that offered an on-site intermodal facility (a landbased container terminal designed for quick, efficient transfers between road and rail transportation networks) and a customs house. Offering the perfect location directly on the NAFTA Rail Line and just 2 miles from the NAFTA Highway, the first 190-acre phase completed in 2007, also provides a natural-gas distribution network, a fiber-optic communications system, a Factory Mutual-standard fire protection system, and a state-of-the-art wastewater treatment facility.

Parque Industrial Tecnologico III – Jalisco, Mexico

This well-planned, 19-acre, 49,000-square-foot industrial project began in 2007 as a natural extension of Hines’ highly successful Parque Industrial Tecnologico I and II which were developed between 1998 and 2007 in response to the huge initial demand for U.S.-quality manufacturing facilities in central Mexico following approval of the NAFTA Treaty. However, in recent years, the global labor market has undergone several mayor changes and the economic downturn in 2001 had a significant impact on the focus of industrial space usage in Mexico from primarily manufacturing to a broader range, including warehouse/distribution, assembly, R&D, and service related industries. Recognizing the need to accommodate the expanding requirements of its international clientele, Hines has developed Parque Industrial Tecnologico III (PIT III) offering flexible plans ranging from 15,000 to 250,000 square feet to suit many different types of companies large and small.

Designed to meet world-class standards and ideally located for a wide variety of logistics, manufacturing and other types of operations, PIT III will be completed in early 2009. Hines has already leased 40% of the space available to set of highly desirable tenants.

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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La inversión extranjera es una de las fuentes para el desarrollo económico del país y sin embargo, México ha mostrado en los últimos años cierta falta de competitividad y entre las razones para esto destacan la burocracia y los aspectos legales. Ante lo anterior, nos preguntamos ¿cuáles son los retos a asumir?

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Asistentes

De pie de izquierda a derecha: Federico Ruanova, Baker & Mckenzie; Miguel Leva, Econ Desarrollo Inmobiliario; Claudia Pérez Salas, ADI; Roberto Charvel, Prudential; Guillermo Villaseñor, Baker & Mckenzie, Antonio Diez de Bonilla, Baker & Mckenzie; Alejandro Sepúlveda, Baker & Mckenzie.

Sentados: Álvaro Palma, Stewart Title Guaranty de México; Ander Legorreta, O´Connor Capital Partners; Guillermo Sepúlveda, CB Richard Ellis; Mariana Perrilliat, Industrial Global Solutions y Blanca Rodríguez, Rockwood – ULI. Inmobiliare Magazine Guillermo Almazo Presidente Editorial Mexicana de Impresos Carlos A. Caicedo Zapata Director Nuevos Negocios

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éxico sigue siendo atractivo para el inversionista extranjero. Sin embargo, varias de las conclusiones de este panel -organizado por Inmobiliare Magazine y Baker & McKenzie– apuntan a que el extranjero necesita mucha más seguridad jurídica y la mejora de los procedimientos regulatorios.

Para Alejandro Sepúlveda, Director General de Baker & Mckenzie en México, la Ley de Inversión Extranjera tiene todavía varias restricciones que le generan al inversionista temores y dudas. En ese sentido, señala que a pesar de que la ley ha cambiado ostensiblemente, aún tiene algunos frenos. “No obstante, se han presentado iniciativas por parte de varias asociaciones ante el Congreso y se ha cabildeado en favor, precisamente, para liberar algunas restricciones”.

En el país hay varios retos importantes de tipo legal, los cuales si se ejecutan pueden ser un motor de impulso para atraer más a la inversión, concluyeron los panelistas. Por ejemplo, todavía hay que mejorar en materia de manejo fiscal, administrativo, en seguridad jurídica y en lo ambiental. Además, dice Ander Legorreta, de O´Connor Capital Partners, que hay se deben modernizar los procedimientos.

“La llegada de nuevas inversiones depende de la facilidad y el apoyo que tengan los inversores en el país destino. Si se encuentran trabas en lugar de buen trato, optan por emigrar a otra nación, y es justamente lo que pasa en México y otras naciones de América Latina”.

Citan, por ejemplo, Ander Legorreta, de O´Connor y el Director General de Stewart Title Guaranty de México, Álvaro Palma, casos en Europa, como el de España, en donde la tramitología es menor y en donde la estructura de la información y las disposiciones son muy claras, de tal forma que el inversionista se siente más protegido y se evitan los litigios.

En el caso de Latinoamérica, Brasil es un buen referente para varios de los panelistas a tener en cuenta, y fue citado como bueno en materia legal.

Por otra parte, para Antonio Diez de Bonilla, de Baker & Mckenzie, hay retos que se deben asumir a la brevedad, como el disminuir el cambio excesivo de leyes que sólo entorpecen los procesos de tipo legal para el inversionista inmobiliario, así como incentivar aún más la creación de fondos de capital cerrado, que sin duda beneficiarán al país.

Federico Ruanova y Antonio Diez de Bonilla. preocupaciones que más ahuyenta al inversionista, es decir, la inseguridad. Su opinión se centró más en un análisis macro de la situación por la que atraviesa el país. “La inseguridad no sólo aleja y dificulta las inversiones, sino que tiene efectos negativos, como por ejemplo en la productividad, el empleo, el consumo y la confianza misma de los inversionistas, y a esto debemos aunarle el costo que en sí misma representa para una sociedad, el temor o la falta de confianza”.

Y es que las cifras son alarmantes en materia de delincuencia tanto en el país como en la región. Por ejemplo, 75% de los secuestros en el nivel mundial se registran en América Latina y 73% de los latinoamericanos temen ser víctimas de delitos violentos. Por otra parte, la tasa de homicidios en la región está entre las más altas del mundo, de acuerdo con datos de la OEA, con un promedio mundial de cinco homicidios por cada 100 mil habitantes. Pero, en América Latina hay una tasa de más de 27 por cada 100 mil personas.

Otra cifra preocupante es la que arroja la ONU, según la cual a pesar de que Latinoamérica sólo representa 8% de la población global, 75% de los secuestros del mundo tienen lugar en esta región.

Y EL MEDIO AMBIENTE

El tema en turno en el panel correspondió a

lo que se refiere a lo ambiental. En ese sentido, Mariana Perillita, de Industrial Global Solutions comentó que es tal vez este rubro el que mejor está regulado en el país y, sin duda, “es una herramienta hasta de mercadeo para el desarrollador”. Sin embargo, aclaró que hay retos importantes, como hacer que el ordenamiento de uso de suelo de un terreno sea una disposición y un dictamen de tipo municipal.

Por otra parte, es importante que los congresistas entiendan que no todas las iniciativas de tipo ambiental son adecuadas. Los panelistas concluyeron que se debe educar a los legisladores de tal forma que su criterio u opinión sea el más adecuado. “Insisto, hay que capacitar al legislador para ver si hace sentido o no una propuesta de tipo ambiental, pues algunas, inclusive, inhiben el desarrollo industrial e inmobiliario”, afirmó la ejecutiva de Industrial Global Solutions.

Según Roberto Charvel, de Prudential, algunas situaciones hacen que el inversionista no piense en México como un destino atractivo. En ese sentido cita tres puntos que no están facilitando las condiciones para el inversor, es decir, la no permanencia de las leyes, no contar con un marco jurídico estable y regulatorio, y todas las complejidades que trajo consigo la aprobación del Impuesto Empresarial a Tasa Única –IETU-. “Este tipo de deter-

SEGUROS DE TÍTULO DE PROPIEDAD

Durante el panel también se habló de los Seguros de Título de Propiedad y en ese sentido Álvaro Palma comentó que el uso no sólo adecuado, sino continuo de esta figura por parte del inversionista inmobiliario, beneficia a la industria y además, no hay duda, como él mismo expresa: “el Seguro de Título de Propiedad es una herramienta confiable que lejos de entorpecer el trabajo de los notarios es un complemento.” No obstante para todos los panelistas uno de los principales retos es la necesidad de modernizar a los Registros Públicos de la Propiedad.

Guillermo Sepúlveda, Director de CB Richard Ellis en México, habló de una de las

Blanca Rodríguez

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Roberto Char vel

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Ander Legorreta y Guillermo Sepúlveda

minaciones no permiten una sofisticación en los bienes raíces”.

A su vez, Blanca Rodríguez, Directora del Urban Land Institute en México –ULI-expresó que una figura como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, Fibras, es un buen vehículo que está empezando a detonar la entrada de capitales extranjeros y nacionales.

Sin embargo, “debemos entender que en materia de entrada de inversión extranjera al país se prevé una parálisis momentánea debido a la crisis económica en Estados Unidos. De aquí que los Fibras se pueden convertir en un elemento vital para el desarrollo del mercado inmobiliario, como ha venido sucediendo”.

En materia de incentivos fiscales que permitan el ingreso de mayor capital extranjero la directora del ULI en México afirmó que es necesaria una política de ayudas concretas por estado, de tal forma que el inversionista se sienta cómodo.

A manera de conclusión los panelistas coincidieron en que los retos son varios. Por ejemplo, se debe organizar más la industria inmobiliaria en todo el país, de tal forma que se promueva México como un destino importante para la inversión. Además, hay que tropicalizar de manera adecuada aquellos modelos que funcionan bien en otras economías.

También, hay que generar mecanismos regulatorios más expeditos, así como educar a los legisladores en materia ambiental y, por último, hay que profesionalizar aún más al sector de los bienes raíces en México.

Foreign investment is one of the economic development sources of the country and however, in the past years, Mexico has shown a lack of competitiveness and among the reasons are bureaucracy and legal issues. In view of that, we asked, what are the challenges to assume?

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exico is still attractive for the foreign investor. However, several of the conclusions of this panel –organized by Inmobiliare Magazine and Baker & McKenzieshow that foreigners need much more legal certainty and the improvement of regulatory procedures.

For Alejandro Sepulveda, Director General of Baker & Mckenzie in Mexico, Foreign Investment Law still has various restrictions that generate fears and doubts to foreigners. In that direction he says that even when the law has changed ostensibly, it still has some obstacles.

“However, initiatives have been presented by several associations before the Congress and there has been lobbying, precisely to free some restrictions”.

There are several important legal type challenges in the country, that if executed can be a motor to impel and attract more investment, the Alejandro Sepúlveda panelist said. For instance, there is still room to

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Guillermo Villaseñor

improve in fiscal management, legal safety and environmentally. Besides, as Ander Legorreta, from O’Connor Capital Partners say, procedures must be modernized. “The arrival of new investments depends on the easiness and support that investors find in the destination country.

“If they find obstacles instead of good treat, they choose to migrate to other nations and that is just what is happening in Mexico and other countries in Latin America”.

Ander Legorreta, from O’Connor and Alvaro Palma, Director General of Stewart Title Guaranty de Mexico, point to cases in Europe, like in Spain, where procedures are less and where the structure of the information and the regulations are very clear, therefore the investor feel safer and the disputes are avoided. In the case of Latin America, Brazil is a good reference for various panelists to be taken into consideration and was quoted as good in legal issues.

On the other hand, Antonio Diez de Bonilla, from Baker & McKenzie, said there are challenges that must be assumed shortly, like diminishing the excessive change of laws, which only hinders the legal procedures for the real estate investor, and give an incentive to the creation of closed capital funds, that of course will benefit the country.

PROPERTY CERTIFICATE INSURANCE

During this panel, they discussed about the Property Certificate Insurance and Alvaro Palma said that the adequate and continuous use of this figure by the real estate investor, benefits the industry and besides, no doubt, like he said: “ the Property Certificate Insurance is a trustable tool that instead of hindering the work of notaries, complements it. ” However, for all the panelists one of the main challenges is the necessity to modernize the Registros Publicos de la Propiedad (Public Registry of Property), Guillermo Sepulveda, Director of CB Richard Ellis in Mexico, talked about one of the concerns that most scare the investor, namely, insecurity. His opinion was centered in a macro analysis of the situation which the country is going through. “Insecurity not only scares and makes investments difficult but also

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Álvaro Palma y Mariana Perrilliat

Guillermo Sepúlveda

has negative effects, like for instance in productivity, employment, consumption and the confidence of the investors and to this we must add the cost that represent to our society, the fear or lack of confidence. For instance, 75% of the kidnappings in the world take place in Latin America and 73% of Latin Americans fear to be victims of violent crimes. On the other hand, the homicide rate in the region is among the highest in the world, according to the figures of the OEA, with a world average of five homicides per 100 thousand inhabitants. But in Latin America there is a rate of 27 per 100 thousand people. Another worrying figure is the one given by the ONU, according to which in spite of Latin Americans only representing 8%

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mental initiatives are adequate. Panelists concluded that the legislators must be educated so that their opinion and criteria will be the best. “I AND THE ENVIRONMENT insist, the legislator must be made competent to The subject in turn in the panel corresponded to recognize if an environmental proposition makes the environment. In that sense, Mariana Perilliat, sense or not, because some of them, even inhibit from Industrial Global Solutions said that this industrial and real state development”, said the maybe the theme that might be more adequately executive of Industrial Global Solutions. regulated in the country and no doubt, “it is a According to Roberto Charvel, from Prudenmarketing tool for the developer”. However, she tial, some situations make the investor think clarified that there are important challenges, of Mexico as a non attractive destination. In like making the ordering of urban planning on a this direction he quotes three points that are land a law and ruling by the municipality. not facilitating the conditions for the investor, On the other hand, it is important that the that are, that laws are not permanent, there is congressmen understand that not all environ- no stable regulatory or legal frame and all the complexities that the approval of the Impuesto Empresarial a Tasa Unica –IETU- brought with it. “This kind of decisions does not allow sophistication in real estate”.

On time, Blanca Rodriguez, Director of the Urban Land Institute in Mexico –ULI- expressed that a figure like Fideicomisos de Inversion en Bienes Raices, Fibras (Trust for Investment in Real Estate) is a good vehicle that is beginning to detonate the incoming of national and foreign capital. However, “we must understand that in the matter of foreign investment in the country a momentarily paralysis is foreseen due to the economic crisis in the United States. From there that the Fibras can be invested in a vital element for the development of the real estate market, as it has been happening”.

As for the fiscal incentives that allow the incoming of major foreign capital, the director for ULI in Mexico said that a policy of specific help from the state is needed, so the investor feels comfortable.

As a conclusion, the panelists agreed that there are several challenges. For instance, real estate industry in the country must be organized, in a way that Mexico is promoted like an important destination for investment. Besides, we have to adequately tropicalize those models that work for other economies. Also, more expedite regulatory mechanisms must be generated, as well as educate legislators in environmental Miguel Leva y Claudia Pérez Salas issues and lastly, real estate sector in Mexico must become more professional.

of the global population, 75% of the kidnappings in the world take place in this region.

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in importar en donde esté por construir su proyecto, en Nuevo León, Tamaulipas, Coahuila, Jalisco, Panamá, Chile, Nicaragua, etc., no debe ignorar las realidades del medio ambiente y los beneficios de construir un edificio verde. Casi todos los días aparece un artículo en internet y en revistas especializadas sobre edificios verdes o amigables con el medio ambiente.

Los inversionistas y dueños nos preguntan: “¿Es esto sólo una moda o está aquí para quedarse? ” Nosotros creemos que la respuesta es un resonante: “¡Verde está aquí para quedarse!”

¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS?

Una de las razones primarias del reciente crecimiento de este movimiento es la llegada de un tercero que califica el sistema: El USGBC, US Green Building Council (Consejo de Construcción de Edificios Verdes de Estados Unidos, por sus siglas en ingles) ha creado un sistema abierto llamado LEED® (Liderazgo en el Diseño de Energía y Medio Ambiente por sus siglas en ingles), el cual califica el diseño de un edificio en cinco diferentes categorías en una escala de 69 puntos totales. Entre más alto sea el puntaje, se tiene una mejor calificación. Un mínimo de 26 puntos es requerido para el primer nivel de certificación.

Antes de existir LEED cualquiera podía pretender que había construido un edificio verde. LEED le da al comprador del edificio una definición de lo que constituye un alto desempeño, un edificio verde y después lo provee de una certificación por un tercero que garantiza que el edificio verdaderamente cumple estos criterios. LEED es algo así como la certificación “UL” de edificios verdes.

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LEED es un éxito porque todos nos beneficiamos de este proceso. Los dueños disfrutan de menor consumo de energía y menor costo de mantenimiento. La mayoría de los edificios LEED están teniendo 30% en ahorro de energía.

Ciudades y municipios se están interesando mucho en reducir tanto el uso del agua, como el desperdicio de esta durante lluvias. Los edificios LEED han usado de 30% al 50% menos de agua que los edificios diseñados tradicionalmente. Esto ayuda a reducir la carga en las fuentes de agua e infraestructura de la comunidad Los ocupantes del edificio también se benefician. La mayoría de los edificios verdes están diseñados para dar una alta calidad, iluminación natural, aire fresco, sistemas de calefacción y enfriamiento confortables y consistentes, y por si fuera poco, excelentes vistas al exterior.

Estudios han demostrado que en estos edificios saludables y confortables se ha incrementado la productividad y bajado el absentismo de los trabajadores.

Otro beneficio es que los edificios LEED ayudan al medio ambiente al disminuir el desperdicio, la contaminación y los gases invernadero. En el mundo actual ayudar al medio ambiente se ha convertido en una tarea cívica para las compañías. No hay duda de esto: una sociedad, como un todo, se beneficiará de un medio ambiente más limpio.

¿ES COSTOSAMENTE EFECTIVO?

La siguiente pregunta es “¿cuánto costará?” La buena noticia es que ser verde no cuesta tanto en realidad. Investigaciones han demostrado que los edificios certificados LEED cuestan poco más que un proyecto convencional.

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Con la llegada de cada vez mĂĄs productos verdes y con el crecimiento de la experiencia adquirida de arquitectos y constructores con edificios verdes los costos tenderĂĄn a bajar.

Los edificios verdes son el futuro y son un gran paso hacia delante para asegurar que en efecto proyectos ambientales sean construidos y que ademĂĄs disminuirĂĄn los costos de operaciĂłn totales. Si usted estĂĄ considerando un nuevo proyecto de construcciĂłn pregunte a su equipo de construcciĂłn y planeaciĂłn lo siguiente: - ÂżOfrece el edificio un alto nivel de contenido reciclable el cual podrĂĄ ser reusable al terminar su vida Ăştil?

- ÂżLa cubierta de su edificio tiene un acabado de â&#x20AC;&#x153;techo frĂ­oâ&#x20AC;? que ayudarĂĄ a disminuir el costo de la energĂ­a al operarlo?

- ÂżEl sistema de muro ofrece una alta calificaciĂłn de eficiencia de energĂ­a en ambos climas (frĂ­o y calor)?

- ÂżTiene su constructor la acreditaciĂłn profesional LEED (AP) en su staff?

- ÂżQuĂŠ iniciativas verdes han utilizado en otros edificios sus proveedores y vendedores?

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Cuando considere beneficios ambientales y beneficios del costo operacional a largo plazo, sĂ­, verde estĂĄ aquĂ­ para quedarse.

TODO EMPIEZA CON EL ACERO

El acero es el material estĂĄndar probado en el esfuerzo para crear arquitectura sostenible y es el principal material usado para fabricar los sistemas de construcciĂłn Butler MR . AdemĂĄs de ser 100% reciclable y reusable, el acero puede reducir los costos de utilidad, de mantenimiento de por vida y de la cantidad de desperdicio de material creado.

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NO SĂ&#x201C;LO PENSAMOS VERDE. ÂĄACTUAMOS VERDE!

El compromiso de Butler con la sustentabilidad es evidente en cada aspecto de nuestro negocio, empezando desde lo alto con nuestra compaùía hermana BlueScope Steel.

- BluesScope Steel ha demostrado un record en el desarrollo de prĂĄcticas de edificios ambientalmente seguros incluyendo proyectos de control de agua y contaminaciĂłn.

- Butler es miembro de la USGBC: United States Green Building Council.

- Butler tiene un historial de innovaciĂłn en la conservaciĂłn de la energĂ­a y continuamos siendo pioneros en tecnologĂ­a para optimizar la eficiencia de material.

- El Centro de InvestigaciĂłn y Desarrollo de Butler pone a prueba y valida con valores actuales el desempeĂąo tĂŠrmico de nuestros productos.

UN COMPROMISO CON LEED

Construir con Butler le puede hacer obtener puntos para certificar su edificio con LEED y le provee de mediciones cuantitativas para evaluar el desempeĂąo de su edificio y cumplir objetivos de sustentabilidad.

- Butler tiene una AcreditaciĂłn de Profesionales en su Staff-LEED - El sistema de edificios Butler se ha esta-

do usando para ayudar a cumplir con los requerimientos de certificaciĂłn LEED en proyectos de NorteamĂŠrica.

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NUESTRO PRINCIPIO VERDE LLEGA A TODOS LOS LUGARES PARA USTED

La propia estructura organizacional de Butler estĂĄ diseĂąada para promover prĂĄcticas de edificios verdes. Por ejemplo, somos capaces de reducir los costos de energĂ­a de transportaciĂłn a travĂŠs de plantas regionales que proveen una producciĂłn mĂĄs cercana al lugar de su obra.

SITIOS DE INTERĂ&#x2030;S: http://www.usgbc.org/ http://w w w.butlermfg.com/building_systems/environmental.asp http://w w w.butlermfg.com/steel_bld_ctr/ sustainability.asp http://www.aecdaily.com/en/303542

ÂżQUĂ&#x2030; ESTĂ HACIENDO SU COMPAĂ&#x2018;Ă?A PARA EMPEZAR A SER VERDE? fff X]\^QX[XPaT R^\

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egardless of where your company is planning to build- you cannot ignore the environmental realities and benefits of building a green building. Almost every day, an article in the newspaper or specialized magazine features a green, or environmentally friendly, building project. Investors and owners ask us: â&#x20AC;&#x153;Is this just a fad or is this here to stay?â&#x20AC;?

We believe the answer is a resounding: â&#x20AC;&#x153;Green is here to stay!â&#x20AC;?

WHAT ARE THE BENEFITS?

One of the prime reasons for the recent growth of this movement is the advent of a third-party rating system. The US Green Building Council (USGBC) has created an open system called LEEDÂŽ (Leadership in Energy and Environmental Design), which rates building designs in five different categories on a sliding scale of 69 total points. The higher the score, the higher the rating. A minimum of 26 points is required for the fists level of certification.

5>A 0 ?A>942C C> 142><4 ;443 24AC85843 8C <DBC 0CC08= 0 B4C =D<14A >5 ?>8=CB 0E08;01;4 8= B8G 0A40B) BdbcPX]PQ[T BXcTb ! FPcTa 4U RXT]Rh " 4]TaVh 0c\^b_WTaT # <PcTaXP[b ATb^daRTb $ 8]S^^a 4]eXa^]\T]cP[ @dP[Xch % 8]]^ePcX^] P]S STbXV] _a^RTbb Prior to LEED, anyone could claim they had produced a green building. LEED provides the building buyer a definition of what constitutes a high-performance, green building and then provides a third-party certification guaranteeing that the building truly meets these criteria.

LEED is sort of a â&#x20AC;&#x153;UL labelâ&#x20AC;? for green buildings.

Another big reason green is succeeding is that everyone benefits from the process. Owners are enjoying a lower energy and maintenance cost. Most LEED buildings are seeing a 30% drop in energy use.

Towns and municipalities are very interested in the reduction of water usage and the reduction in storm water runoff. LEED buildings have been using 30% to 50% less water than traditionally designed facilities.

This helps reduce the burden on the communityâ&#x20AC;&#x2122;s water sources and infrastructure.

The building occupant also benefits.

Most green buildings are designed to provide high-quality, natural lighting; clean, fresh air;

comfortable and consistent heating and cooling systems; and, to top it off, great views of the outdoors! Several studies have shown increases in worker productivity and decreases in employee absenteeism in these healthy and comfortable new buildings.

Another benefit is that LEED buildings help the environment by reducing waste, pollution, and greenhouse gases. In todayâ&#x20AC;&#x2122;s world, helping the environment has almost become a civic duty for companies. Thereâ&#x20AC;&#x2122;s no doubt about it: Society, as a whole, will benefit from a clean environment.

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IS IT COST-EFECTIVE?

The next question is, â&#x20AC;&#x153;What is this going to cost?â&#x20AC;? The good news is that going green does not cost much at all. Studies have shown that most LEED-certified buildings cost only a little bit more than a conventional project.

With the arrival of more green products and with architectsâ&#x20AC;&#x2122; and buildersâ&#x20AC;&#x2122; increasing expertise and experience with green projects, costs continue to decline.

Green building is the future. Green buildings are a major step towards ensuring that environmentally sound construction projects are being built that will also lower the overall operating cost. If you are considering a new building project, ask your planning and construction team the following questions.

- Does the building offer a high level of recycled content that can be recycled at the end of its useful life?

- Does the roof of the building have a â&#x20AC;&#x153;cool roofâ&#x20AC;? coating that will help lower the energy cost of operating the building?

- Do the wall systems offer a high energy efficiency rating in both cold and hot climates?

- Does your contractor have a LEED accredited professional (AP) on staff?

- What green initiatives have your various building suppliers and vendors used on their other building projects?

In todayâ&#x20AC;&#x2122;s competitive marketplace, not all building material suppliers have embraced the USGBC system or strive to create building products that will improve LEED scores. So make sure you have the right team of construction and building professionals who will guide you through the LEED process from beginning to end. They need to be willing to help you understand the costs and benefits of a green building.

Through early planning, you can not only save your company a lot of money in the long run, but also help your company become a more environmentally sound corporate citizen.

When you consider the environmental benefits and the long-term operating cost benefits, yes, green is here to stay!

IT ALL STARTS WITH STEEL

Steel is the proven standard in the effort to create sustainable architecture, and it is the primary material used to manufacture ButlerÂŽ building systems. In addition to being 100% recyclable and reusable, steel can reduce utility costs, lifetime maintenance, and the amount of waste material created.

WE DONâ&#x20AC;&#x2122;T JUST THINK GREEN. WE ACT GREEN

Butlerâ&#x20AC;&#x2122;s commitment to sustainability is evident in every aspect of our business, beginning at the top with our parent company, BlueScope Steel.

- BlueScope Steel has a proven track record on the development of environmentally safe building practices, including water and pollution control projects.

- Butler is a member of United States Green Building Council.

- Butler has a history of innovation in energy conservation, and we continue to pioneer new technologies that optimize material efficiency.

- The Butler Research Center tests and validates our productsâ&#x20AC;&#x2122; thermal performance with actual values.

A COMMITMENT TO LEEDÂŽ

Building with Butler can earn your building more points toward LEED certification. LEED stands for â&#x20AC;&#x153;Leadership in Energy and Environmental Design,â&#x20AC;? and it provides quantitative measures for evaluating building performance and meeting sustainability goals.

- Butler has LEED-Accredited Professionals on staff.

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OUR GREEN FOOTPRINT REACHES ALL THE WAY TO YOU

The Butler organizational structure itself is designed to promote green building practices. For instance, we are able to reduce transportation energy costs through regional fabrication plants that Â&#x201E; bring production closer to your building site.

BUTLER DE MĂ&#x2030;XICO

Lasser #425 Parque Ind. Finsa Mty. Apodaca, N.L. 66000 Tel. 8262-4600 www.butlerlatinamerica.com Ventas: 01-800-BUTLER-1

WHAT IS YOUR COMPANY DOING TO START BEING GREEN? 68

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Gracias a algunas de nuestras oficinas localizadas en México, Estados Unidos y Canadá, los servicios industriales y de logística de Jones Lang LaSalle se enfocan en ayudar a los arrendatarios y a los inversionistas en activos de inmuebles industriales en todos los mercados primarios y secundarios.

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uestro equipo de profesionales industriales ofrece una amplia variedad de expertos en la venta y la adquisición de propiedades industriales, incluyendo la representación de inquilinos, la comercialización de propiedades y portafolios, además de las instalaciones para manufactura, ensamblado, investigación y desarrollo, alta tecnología, procesamiento de alimentos, almacenamiento, distribución y logística.

Nuestro equipo de la región norte cubre mercados como los del área del Metro de Monterrey, Tijuana, Reynosa, Nogales y Ciudad Juárez, entre otros.

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DAMOS SERVICIO A LOS USUARIOS

Para los usuarios de propiedades industriales y de logística ofrecemos el análisis detallado de la selección de ubicación y los servicios de representación del inquilino. Nos especializamos en ofrecer suministros en cadena y soluciones logísticas, que otorgan efectividad a las capacidades de Nuestro Grupo Consultor Estratégico, de clase mundial, para guiar a nuestros clientes a través de la toma de decisiones complejas, lo cual incluye estudios que optimizan el flujo de productos, los modelos multimodales de transportación, el análisis de incentivos y el diseño de instalaciones.

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Una especialidad de la firma es la venta de instalaciones industriales de gran tamaño, donde nuestros equipos industriales trabajan con nuestro grupo Estratégico de Desarrollo e Inmuebles para determinar la mayor y mejor utilización, y han sido pioneros en una acometida en el nivel nacional para llegar a inquilinos potenciales, usuariosdueños o inversionistas, empleando programas de comercialización en línea, de primera tecnología.

SERVIMOS A INVERSIONISTAS

Para los inversionistas nuestros equipos industriales proveen programas comprensibles de arrendamiento y administración, diseñados para aumentar el valor para todo tipo de desarrollo de propiedades industriales.

Nuestros programas innovadores de mercadeo son reconocidos por acortar el ciclo de arrendamiento a través de la rápida identificación y el alcance de prospectos calificados, con materiales y programas de gran impacto. Nuestra lista de clientes corporativos nos permite llegar de manera instantánea al nivel ejecutivo de toma de decisiones. Para los inversionistas que buscan vender sus inmuebles industriales o logísticos, nuestro equipo de trabajo industrial en conjunto con nuestro grupo de Mercados de Capital proporciona acceso a financiamiento y capital global para

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inmuebles en tiempo real, dando liquidez a los compradores y a los vendedores.

NUESTRA SINERGIA CON NORTEAMÉRICA s

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Nuestro equipo de México coordina sus actividades industriales con otros colegas de Estados Unidos, Europa y Asia Pacífico. Nuestra oficina central en Chicago, junto con otras oficinas de Jones Lang LaSalle localizadas en la zona sur de Estados Unidos, comparte una relación abierta y de colaboración con México.

Considerada una de las regiones de negocios más poderosas en las Américas, la frontera México-EU es una de las áreas más importantes y estratégicas para el desarrollo industrial.

Estados Unidos representa un socio clave para la práctica industrial aquí en México; un gran número de empresas están ponderando el territorio mexicano para invertir y establecer sus oficinas principales, bodegas de distribución y plantas manufactureras.

Los mercados europeo y asiático también ofrecen grandes oportunidades industriales para instalar plantas de distribución/logística y manufactura en México

PORQUÉ JONES LANG LASALLE

Somos sus consultores de negocios: al desarrollar relaciones de largo plazo con nuestros clientes, suministrando servicios inmobiliarios que cumplan sus objetivos de negocios y financieros.

Les ofrecemos servicios inmobiliarios globalmente integrados: entregando servicios globales superiores y consistentes, con profesionales en 180 oficinas alrededor del mundo.

Somos expertos inmobiliarios: nuestros profesionales industriales se especializan en garantizar que las obligaciones inmobiliarias de nuestros clientes sean tan competitivas como lo permitan las condiciones del mercado. Creamos estrategias que se relacionan con sus metas inmobiliarias y de negocios.

Finalmente, buscamos crear las soluciones de tenencia más flexibles e innovadoras, al más bajo costo posible.

Operamos bajo prácticas de negocio superiores y éticas probadas: Jones Lang LaSalle es la única empresa de servicios inmobiliarios mencionada en los “Platinum 400” de la revista Forbes por tres años consecutivos y en la lista “100 Best Companies To Work For ” de la revista Fortune del 2007.

Estamos seguros de nuestras capacidades: nuestros programas y procesos han sido probados como las mejores prácticas; los hemos estado afinando a través de los años al ir ejecutando complejas estrategias con todo nuestro portafolio.

Poseemos nuestra propia plataforma integrada de mercados: tenemos nuestro consistente servicio de entrega –no importa donde en el mundo operen nuestros clientes-, combinamos nuestra plataforma global con nuestro liderazgo local de mercados, para asegurar decisiones oportunas e inteligentes.

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PAR A

LOS USUARIOS

DE PROPIEDADES INDUSTRIALES Y DE LOGÍSTICA OFRECEMOS EL ANÁLISIS DETALL ADO DE L A SELECCIÓN DE UBICACIÓN Y LOS SERVICIOS DE REPRESENTACIÓN DEL INQUILINO .

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4= ?>AC030 Aplicamos una cultura de colaboración que nos permite y nos impulsa a acudir con colegas alrededor del globo para sobrepasar las expectativas de nuestros clientes.

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Nosotros fijamos los estándares para las prácticas inmobiliarias en el nivel mundial: No hay firma que no podamos alcanzar en cualquier mercado principal en el mundo. Ninguna otra empresa de servicios inmobiliarios comprende las prácticas logísticas globales como Jones Lang LaSalle.

UNA FIRMA RECONOCIDA

No hay duda de que Jones Lang LaSalle es una de las empresas más reconocidas alrededor del mundo. Nos sentimos orgullosos de anunciar nuestra lista de logros: s ,ISTADA EN LA REVISTA Forbes dentro de “400 Best Big Companies” por tres años consecutivos. s Nominada a “Americas Most Admired Companies” de la revista Fortune en 2008. s Nominada a “100 Best Place to Work For” de la revista Fortune en 2007. s Nominada una de las “100 Best Corporate Citizens” en los E.U. por la revista CRO (Corporate Responsibility Officer). s Listada como una de los “Best Places to Work in Los Angeles” por Los Angeles Business Journal. s Premio “2007 Energy Star® Partner of the Year” otorgado por Environmental Protection Agency. s Nominada “Procter and Gamble Partner of the Year” en Estados Unidos.

NUESTROS PRINCIPALES SERVICIOS

Servicios industriales: Nuestro equipo de servicios industriales se asocia con nuestros clientes para determinar soluciones inmobiliarias óptimas en el largo plazo. Empleamos un acercamiento multidisciplinario, utilizando las capacidades de clase mundial de los servicios industriales, para desarrollar estrategias inmobiliarias ligadas al núcleo de los objetivos de negocios de nuestros clientes.

Representación de inquilinos: Ayudamos a los clientes al entender y definir asuntos de ocupación, desarrollando un proceso estratégico de planeación y ejecución, creando criterios selectivos de ubicación, identificando las alternativas del mercado y las instalacio-

N OSOTROS FIJAMOS LOS ESTÁNDARES PAR A L AS PR ÁCTICAS INMOBILIARIAS EN EL NIVEL MUNDIAL .

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nes, así como completando detallados análisis financieros de todas las opciones.

Representación de Agencia: Nuestra meta al representar propiedades para arrendamiento o venta es maximizar el beneficio de la inversión de nuestros clientes. Logramos esta meta a través de un conocimiento superior del mercado local y nuestra reputación como líderes del mercado local.

Nuestros profesionales tienen una extensa experiencia con activos de todos los tipos y tamaños, y la habilidad de crear estrategias innovadoras y campañas de mercadeo.

nivel global, incluyendo incentivos económicos y soluciones inmobiliarias de Six Sigma.

Le da a sus clientes servicios de evaluación profesional, ayudándolos a determinar los valores del mercado para sus activos.

Desarrollo/Administración de Proyecto: Proveemos una variedad de servicios, incluyendo administración de conversión, administración de mudanza y servicios estratégicos de planeación de ocupación –a inquilinos de espacios rentados y ocupantes-dueños-. Los servicios de Proyectos y Desarrollos a menudo incluyen la iniciativa de mudanza y construcción para nuestros clientes.

Logística de suministro en cadena: Nuestro equipo da soluciones superiores de consultoría tanto para operaciones internas como para racionalizar su actual red de suministro en cadena. Desde el análisis de servicio interno hasta el flujo de tráfico global le permitiremos elevar los niveles de servicio y calidad mientras los costos bajan.

Energía y sustentabilidad: Nuestra meta es dar ayuda a los ocupantes para desarrollar sus estrategias corporativas de sostenibilidad, hacer sus portafolios verdes al manejar métodos de construcción LEED o retroalimentación y suministrando administración operativa del edificio sostenible.

Consultoría y evaluación estratégicas: Damos a los clientes servicios de consultoría especializados con valor agregado y estrategias en áreas como fusiones y adquisiciones, desarrollo y estrategia de activos, estrategia del portafolio de inquilinos, soluciones para el lugar de trabajo y en el

Inversión en ventas/financiamiento corporativo: Para los inversionistas que busquen vender activos industriales o logísticos trabajamos en conjunto con nuestro grupo de Mercados de Capital, proporcionándoles acceso en tiempo real, a escala global de capital y financiamiento tanto para los compradores como los vendedores.

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ur Mexico industrial professionals team offer a wide variety of real estate expertise in the disposition and acquisition of industrial properties, including tenant representation, marketing properties and portfolios, including manufacturing, assembly, research and development, high tech, food processing, warehousing, distribution and logistics facilities. Our Northern Region team covers markets such as Monterrey’s Metro Area, Tijuana, Reynosa, Nogales, Ciudad Juárez, among others.

We serve occupiers

For the occupiers of logistics and industrial properties we offer detailed site selection analysis and tenant representation services. We specialize in offering supply chain and logistics solutions that leverage the capabilities of our world class Strategic Consulting Group in guiding our clients through complex decision making. This includes studies that optimize product flow, multi modal transportation models, incentive analysis and facility design. A particular specialty of the firm is the disposition of large scale industrial facilities where our industrial teams work with our Development and Asset Strategy Group to determine highest and best use and have pioneered a national approach to reaching potential tenants, owner-occupiers or investors using cutting edge web based marketing programs.

We serve investors

For investors, our industrial teams provide comprehensive leasing and management programs designed to drive value for all industrial property types and developments. Our innovative marketing programs are recognized for shortening the leasing cycle through quickly identifying and reaching qualified prospects with highly targeted materials and programs. Our well known list of major corporate clients allows us to reach executive level decision makers instantly. For investors looking to sell industrial or logistics assets, our industrial teams work in concert with our Capital Markets Group providing real time access to global real estate capital and financing providing liquidity for both buyers and sellers.

Our synergy with North America

s Our Mexico team coordinates its industrial activities with other colleagues from the United States, Europe and Asia Pacific. Our Chicago office together with other Jones Lang LaSalle offices located on the South side of the United States share a collaborative and open relationship with Mexico. s Considered one of the most powerful business regions in the Americas, the US-Mexico border is one of the most important and strategic areas for industrial development. s The United States represents a key partner for industrial practice here in Mexico; a great number of companies consider Mexi-

Our offices located in Mexico, United States and Canada, Jones Lang LaSalle logistics and industrial services focuses on assisting both occupiers of and investors in industrial real estate assets in all the primary and secondary markets can territory to invest and establish their headquarters, distribution warehouses and manufacturing plants. s Europe and Asian markets also offer huge industrial opportunities for logistics/distribution and manufacturing plants in Mexico.

Why Jones Lang LaSalle

We are your business consultants: developing long-term relationships with our clients, providing integrated real estate services that address your business and financial objectives.

We offer you globally integrated real estate services: delivering consistent, superior service globally, with professionals in 180 offices worldwide.

We are experts in real estate: Our industrial professionals specialize in guaranteeing that our clients’ real estate obligations are as competitive as current market conditions allow. We create strategies that relate to your real estate and business goals. Ultimately, we look to create the most flexible and innovative occupancy solutions at the lowest possible cost.

We operate under proven ethical and superior business practices: Jones Lang LaSalle is the only real estate services firm named to

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Forbes magazine’s “Platinum 400” three years in a row, and to Fortune magazine’s “100 Best Companies To Work For” lists in 2007.

We are certain of our capabilities: Our marketing programs and processes are proven best practices; we’ve been refining them over the years as we execute complex, portfolio-wide strategies.

We own our wholly-owned, seamlessly integrated markets platform: We have our consistent service delivery—no matter where our clients operate in the world; we combine our global platform with our local market leadership to ensure smart and opportune decisions. We apply a collaborative culture that allows and encourages us to tap into colleagues around the globe to exceed your expectations We set the standard for world-wide real estate practices there is no firm we can’t reach in any major market in the world: No other real estate services firm understands the global logistics practice like Jones Lang LaSalle.

A recognized firm

There is no doubt Jones Lang LaSalle is one of the most recognized companies throughout the

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THE OCCUPIERS OF LOGISTICS AND INDUSTRIAL PROPERTIES WE OFFER DETAILED SITE SELECTION ANALYSIS AND TENANT REPRESENTATION SERVICES . world. We are proud to announce our track record of achievements: s Listed on Forbes Magazine’s “400 Best Big Companies” for three years in a row s Named to FORTUNE Magazine’s “Americas Most Admired Companies” in 2008 s Named to FORTUNE Magazine’s “100 Best Place to Work For” in 2007 s Named one of the “100 Best Corporate Citizens” in the U.S.A. by CRO (Corporate Responsibility Officer) Magazine s Listed as one of the “Best Places to Work in Los Angeles” by the Los Angeles Business Journal s A “2007 Energy Star® Partner of the Year” awarded by the Environmental Protection Agency s Named “Procter and Gamble Partner of the Year” in the United States

Our main services:

Industrial services: Our industrial services team partners with our clients to determine optimal long term real estate solutions. We employ a multidisciplinary approach utilizing the capabilities of our world class suite of industrial services to develop real estate strategies linked to our clients’ core business objectives.

WE

SET THE STANDARD FOR WORLD - WIDE REAL ESTATE PR ACTICES THERE IS NO FIRM WE CAN ’ T REACH IN ANY MAJOR MARKET IN THE WORLD .

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Tenant representation: We assist clients by understanding and defining occupancy issues, developing a strategic planning and execution process, creating site selection criteria, identifying market and facility alternatives, and completing detailed financial analysis of all options.

Agency representation: Our goal in representing property for lease or sale is to maximize the return on our clients’ investments. We achieve this goal through superior local market knowledge and our reputation as local market leaders. Our professionals have extensive experience with assets of all types and sizes and the ability to create innovative strategies and marketing campaigns.

manages relocation and build-out initiatives for our clients.

Energy and sustainability: Our goal is to provide occupiers assistance in developing their corporate sustainability strategies, greening their portfolios by managing LEED construction or retrofits and providing sustainable building operations management.

Investment sales/ corporate financing: For investors looking to sell industrial or logistics assets, we work in concert with our Capital Markets Group providing real time access to global real estate capital and financing providing liquidity for both buyers and sellers.

CONTACTO/CONTACT:

Supply chain logistics: Our team delivers superior consulting solutions for both internal operations and rationalizing your current supply chain network. From internal service analytics to global traffic flow, we will enable you to raise service levels and quality while costs are lowered.

Jones Lang LaSalle Calzada del Valle 112 Ote, Piso 1, Col. del Valle, CP 66220, San Pedro Garza García, NL.

Strategic consulting and valuation: We provide clients with specialized, value-added real estate consulting services and strategies in such areas as mergers and acquisitions, development and asset strategy, occupier portfolio strategy, workplace solutions, global location solutions including economic incentives and Six Sigma real estate solutions.

Provides clients with professional valuation services, helping them determine market values for their assets.

Ángel Zúñiga Manager, Industrial Services Group, +81 8153 6917 angel.zuniga@am.jll.com

Project development/management: We provide a variety of services—including conversion management, move management and strategic occupancy planning services – to tenants of leased space and owner-occupiers.

Project and Development Services frequently

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Carlos García Varela Vice President, Industrial Services Group, +81 8153 6907 carlos.garcia@am.jll.com

Claudia Saucedo Lease Administrator Industrial Services Group +81 8153 6915 claudia.saucedo@am.jll.com Agahira Guevara Market Analyst, Industrial Services Group, +81 8153 6906 agahira.guevara@am.jll.com

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Por Rogelio Leal Cueva Arq. PhD/SOLECO

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La tecnología solar fotovoltaica es la que convierte la luz del Sol en energía eléctrica, esto es, mediante el efecto fotovoltaico. Cuando los fotones de la luz inciden sobre superficies semiconductoras se liberan electrones que mediante un circuito cerrado crean una corriente eléctrica capaz de alimentar, según la magnitud de la instalación, desde un pequeño reloj o calculadora, hasta ciudades enteras.

Rogelio Leal Cueva Arq. PhD/SOLECO

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l efecto fotovoltaico como concepto es el pilar fundamental de una revolución tecnológica que estamos a punto de presenciar, en la que equipos descentralizados de este tipo irán tomando cada vez más protagonismo en nuestro sistema energético. Algunos países, como Japón, Alemania y España, ya están implementando este tipo de tecnologías a gran escala. Y cada vez más países, entre éstos México, se están apuntando a la tarea de hacer esto una realidad.

Una forma de incentivar la implementación de la energía solar fotovoltaica es la de la interconexión de los equipos a la red eléctrica. De esta forma, se lleva a cabo un intercambio de kWh producidos por los sistemas fotovoltaicos, por kWh abastecidos por la compañía eléctrica. Esto se conoce como net-metering, donde se instala un medidor bidireccional para que se registre el flujo de energía en ambos sentidos. En México, la CFE apoya estas iniciativas mediante la elaboración del Contrato de Interconexión para Fuente de Energía Solar en Pequeña Escala, que se publicó en el Diario Oficial el miércoles 27 de junio de 2007. Mediante este contrato se pueden instalar sistemas fotovoltaicos conectados a la red de hasta 10 kWp para uso residencial y hasta 30 kWp para uso general en baja tensión.

TAMBIÉN, HAY UN INCENTIVO FISCAL

El artículo 32 fracción XXVI del ISR indica que “los contribuyentes del ISR que inviertan en maquinaria y equipo para la generación de energía proveniente de fuentes renovables podrán deducir 100% de la inversión en un solo ejercicio y con ello favorecer la protección del medio ambiente al disminuir el uso de combustibles fósiles”.

Anteriormente, las instalaciones fotovoltaicas se usaban sólo en ubicaciones remotas a la red eléctrica. Primero en el espacio, y luego en aplicaciones rurales. Pero, con estos incentivos se hace cada vez más viable la posibilidad de instalar equipos fotovoltaicos en áreas urbanas. Y por mucho, es el tipo de aplicación

con mayores previsiones a futuro. Algunas aplicaciones urbanas son en vivienda, en edificios de oficinas, y en naves industriales.

Las naves industriales son particularmente favorables para este tipo de instalaciones, ya que cuentan con grandes superficies techadas donde podrían ser ubicados los colectores solares. Éstos, además de producir energía eléctrica, son a su vez elementos de sombreado que ofrecen protección solar a los normalmente muy soleados techos. En nuestras latitudes, alrededor de 70% de las incidencias solares en las edificaciones son en los techos, calentándolos hasta más de 100ºC en algunos casos, causando excesos de calor en los interiores. Con los colectores solares haciendo las veces de protección solar, se disminuyen considerablemente las ganancias de calor producidas por el Sol. También, hay colectores solares fotovoltaicos integrados a membranas flexibles impermeables, con colores claros, que no solo protegen al interior de la humedad, sino que reflejan parte del calor solar. Otros están especialmente diseñados para integrarse a láminas como sistemas integrales de techo.

Aunque los costos de estos sistemas son elevados, un gran número de naves industriales alrededor del mundo están tomando decisiones inteligentes y visionarias a favor de esta tecnología. Para cada vez más empresas, es de suma importancia controlar las emisiones totales de CO2 a la atmósfera. El mercado de los bonos de carbono está creciendo y es necesario recurrir a tecnologías

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innovadoras de ahorro de energía y energías renovables no sólo para poder competir, sino para poder cumplir con las emisiones permitidas globalmente.

La unidad básica para medir las instalaciones solares es el kWp (kilowatt-pico). Esta es la capacidad instalada de un sistema bajo condiciones estándares de laboratorio para temperatura, presión atmosférica y radiación solar. A grandes rasgos, un kWp abarca aproximadamente 10 m2 de superficie, cuesta alrededor de 100 mil pesos, produce 1850 kWh al año de energía eléctrica bajo las condiciones climatológicas de la ciudad de Monterrey, Nuevo León, y mitiga aproximadamente 966 kg de CO2 anuales a la atmósfera.

Estos equipos pueden ir instalados tanto en los techos de las naves como en los estacionamientos de las mismas como elementos de protección solar para los vehículos.

Actualmente, la tecnología solar fotovoltaica es un símbolo de bienestar, de prosperidad y de esperanza en un futuro mejor. No es algo que solo se haga en otros países ni cosa del futuro. Los mexicanos tenemos todas las capacidades técnicas, económicas y morales para hacer de este tipo de tecnologías una realidad.

CONTACTO:

Rogelio Leal Cueva, Arq. PhD/SOLECO Ave. Gomez Morín 402, Col. Villas de Aragón, San Pedro Garza García. CP66273 Tel. +52 (81) 12578894 Cel. 044 818 0134416

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34; 4G?4AC>

Solar photovoltaic technology converts sunlight into electricity. This is the photovoltaic effect. When photons from sunlight reach a semiconductor surface, electrons are freed and create an electric current that is capable of feeding a calculator or an entire city, depending on the magnitude of the system.

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his concept of photovoltaic effect is the fundamental pillar of a technological revolution that we are about to witness, in which decentralized energy generation will slowly become more important in our energy system.

Countries like Japan, Germany and Spain are already implementing this technology at a larger scale. More and more countries, including Mexico, are beginning to do the same.

One way to encourage the implementation of photovoltaic technology is by facilitating Grid Connection. This way, kWh produced by the photovoltaic systems are exchanged for kWh supplied by the utility.

This is known as “net metering”, where a bidirectional meter is installed in order to meter the flow of energy in both directions. In Mexico, the CFE supports this initiative by creating a contract titled “Contrato de Interconexion para Fuente de Energia Solar en Pequeña Escala” (Interconnection Contract for Solar Energy Source at a Small Scale), which was published at the official gazzete (Diario Oficial) on Wednesday June 27, 2007. Applying this contract, photovoltaic systems may be grid-connected in low

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voltage at a maximum of 10 kWp for residence and 30 kWh for general use.

There is also a tax incentive

It is explained at the 32nd article fraction XXVI of the ISR, and it indicates that “you may deduct 100% of the investment in machinery and equipment for the generation of energy from renewable sources, thus, protecting the environment by reducing the use of fossil fuels”.

Previously, solar photovoltaic technology was used only in remote locations with no electrical grid. First, in outer space, and then, in rural applications. But with financial incentives, it is becoming increasingly more viable to install photovoltaic technology in urban areas. By far, it is the leading photovoltaic application, and with higher projections for the future. Most urban applications are in housing, office buildings and industrial parks.

Industrial parks are particularly suitable for photovoltaic technology. They have large roofed areas where solar collectors may be easily accommodated. In addition to producing electricity, solar collectors shade where normally high amounts of solar radiation would produce un-

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desirable heat gains. In our latitudes, close to 70% of total solar incidence on buildings is on the roof. Sometimes reaching temperatures that are higher than 100ºC (212ºF), and excessively heating the interiors. With the solar collectors acting as sunshades, heat gains produced by the Sun would be reduced considerably.

Photovoltaic solar collectors may be fixed to water-proof flexible membranes, in light colors that not only producing electricity, but also protecting the interior from moisture, and reflecting solar heat. Others, are attached to specially designed mounting systems that integrate to the roof. They may also be installed at the car parks, as shading systems.

Eventhough, costs of photovoltaic technology are high, a great number of companies around the world have decided in favor of installing it in their rooftops. To more and more companies, it is crucial to control their carbon footprint. Apart from energy efficiency measures, renewable energy is an innovative and intelligent approach to environmental awareness.

And companies know that positive environmental practices enhance their image, reduce costs and increase profits.

The basic unit for measuring photovoltaic technology is the kilowatt peak (kWp). This is the installed capacity of the system under standard conditions of temperature, atmospheric pressure and solar radiation. Roughly, a kWp covers 10m2, costs 100,000 pesos, produces 1850 kWh a year in Monterrey, and mitigates 966kg of CO2 a year.

Today, solar photovoltaic technology is a symbol of well being, prosperity and of hope in a better future. It is not something that is only done in other countries nor it is something that will only be done in the future. We Mexicans have all the technical, economic and moral capacities that are needed to use and apply this technology the best practical way there is.

B4228ยบ= 4B?4280; ?D1;828C0A80

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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B?4280; 03E4AC8B4<4=C B42C8>=

El liderazgo de Intramerica se demuestra a través de sus más de 160 propiedades, un millón y medio de metros cuadrados y un valor de 850 millones de dólares, lo que los convierte en uno de los principales propietarios y operadores del mercado de parques industriales en México.

L

a misión de Intramerica es muy clara: generar soluciones en propiedades de tipo industrial en México, además de ser reconocidos como el principal inversionista y operador de propiedades industriales en el país, proporcionando servicios con un alto valor agregado para las necesidades de sus inquilinos.

Y es que, sin duda, Intramerica ofrece excelentes opciones de tipo inmobiliario en regiones geográficas estratégicas para sus más de 200 clientes, entre los cuales encontramos corporaciones y grandes multinacionales, así como compañías regionales de menor tamaño.

Intramerica tiene como inquilinos de sus parques industriales a participantes de diversos sectores tales como Aeronáutico, Electrónica, Logística, Distribución, Metalmecánicos, Telecomunicaciones, Automotriz, Alimentos y Bebidas, Médicos, Plásticos y Textiles.

En la actualidad esta compañía subsidiaria y propiedad de GE Commercial Finance Real Estate tiene más de 160 propiedades, lo que significa contar con uno de los portafolios más grandes de México, con un valor de 850 millones de dólares.

Intramerica tiene como estrategia adquirir propiedades industriales, ya sea en forma

INTRAMERICA TIENE COMO ESTRATEGIA ADQUIRIR PROPIEDADES INDUSTRIALES,

INTRAMERICA’S STRATEGY IS TO PURCHASE INDUSTRIAL PROPERTIES,

YA SEA EN FORMA DIRECTA O EN

DIRECTLY OR IN ASSOCIATION

SOCIEDAD CON OTRAS EMPRESAS.

WITH OTHER COMPANIES.

The leadership of Intramerica is shown through its more than 160 properties, one and a half million square meters and a value of 850 million dollars, which makes it one of the principal owners and operators of the industrial parks market in Mexico.

T

he mission of Intramerica is very clear: to provide industrial type real estate solutions in Mexico, besides being known as the principal investor and operator in industrial properties in the country, offering services with a high value added for the needs of their tenants.

There is no doubt that Intramerica offers excellent options in real estate in strategic geographical regions for their more than 200 customers, among which we find corporations and big multinationals, as well as local smaller companies.

directa o en sociedad con otras empresas.

Cuenta con presencia en 20 zonas estratégicamente situadas en Tijuana, La Paz, Mexicali, Nogales, Los Mochis, Chihuahua, Ciudad Juárez, Ascensión, Hermosillo, Durango, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros, Monterrey, Saltillo, Querétaro, Ciudad de México, Puebla, Guadalajara y Villahermosa.

La empresa tiene oficinas centrales en Monterrey y con representación y personal en cada ciudad donde operan. Por lo tanto, dispone de la capacidad de ofrecer un gran número de servicios con valor agregado para complementar los requerimientos de operación de la industria, además de proporcionar un gran respaldo inmobiliario.

A través de una ya larga sociedad con una de las principales empresas constructoras y administradoras del sector, Intramerica está idealmente posicionada para ofrecer la mejor alternativa a los empresarios de logística y manufactura que quieran establecerse o ampliar sus operaciones en México. Intramerica cuenta con un equipo que combina una extensa experiencia inmobiliaria con formación en administración industrial, lo que les facilita entender perfectamente las operaciones de sus inquilinos y contribuir a su éxito de manera eficiente.

Intramerica has as tenants in its industrial parks, members of different sectors like Aeronautics, Electronic, Logistics, Distribution, Metal-mechanic, Telecommunications, Automotive, Food and Beverage, Medical, Plastics and Textile industries.

At present, this company, subsidiary and property of GE Commercial Finance Real Estate has over 160 properties, which means they count with one of the biggest portfolios in Mexico, with a value of 850 million dollars.

Intramerica’s strategy is to purchase industrial properties, directly or in association with

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other companies. It is present in 20 regions, strategically located in Tijuana, La Paz, Mexicali, Nogales, Los Mochis, Chihuahua, Ciudad Juarez, Ascension, Hermosillo, Durango, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros, Monterrey, Saltillo, Queretaro, Ciudad de Mexico, Puebla, Guadalajara y Villahermosa.

The company has central offices in Monterrey and representation and personnel in every city where they operate. Therefore, they have the capacity to offer a great number of value added services to complement the operational requirements of the industry, besides having a great real estate support.

Through an already large association with one the main construction and park management companies in the sector, Intramerica is ideally positioned to give the best choice to logistics and manufacturing enterprises that wish to establish or enlarge their operation in Mexico. Intramerica has a team that combines an ample real estate experience with industrial administration qualifications, which makes it easier for them to perfectly understand their tenant’s operations and contribute to their success in an efficient way.

81

B4228º= 4B?4280; ?D1;828C0A80

Socio local al comercio global.

La integración de dos compañías establece la plataforma AMB México Local partner to global trade.TM Integration of two companies establishes AMB’s Mexico platform

A principios del año, AMB Property Corporation® (NYSE: AMB), un desarrollador global líder y propietario de bienes raíces industriales, adquirió los activos restantes de G. Acción, S. A. de C. V. (“G. Acción”), que antes no poseía. A través de la adquisición, AMB, que empezó a desarrollar bienes raíces industriales en México en el 2002, creó una plataforma unificada y totalmente integrada desde la cual AMB continuará desarrollando, arrendando, adquiriendo y operando inmuebles industriales en México.

L

a nueva subsidiaria de AMB, re-nombrada AMB Propiedades México, opera como la cuarta región en la división América de la empresa. “Esta integración es la evolución natural de una sociedad larga y productiva entre AMB y G. Acción,” dijo Hamid R. Moghadam, Presidente de AMB. “Esta adición de Luis Gutiérrez y el equipo de G. Acción, experimentados profesionales en bienes raíces y desarrollos, mejora la plataforma AMB en México. Muy importante, el equipo trae consigo fuertes lazos con los clientes y una penetrante comprensión de las dinámicas del suministro en cadena mexicano, permitiéndonos capitalizar la creciente importancia de México como socio de E. U. en la manufactura y comercialización”.

82

AMB comenzó en 1983 como una firma administradora de inversión privada. Veinticinco años de administración del portafolio y su actitud como socios, han jugado un papel importante en el crecimiento de AMB y su expansión global. AMB desarrolla, posee y opera, instalaciones de distribución a través de América, Europa y Asia, en ubicaciones críticas en la cadena de suministro mundial, sirviendo a clientes regionales, locales y globales, con enfoque a la medida y desarrollos especulativos. La estrategia de inversión se enfoca en construir y comprar los productos mejor ubicados y más funcionales para los clientes que necesiten propiedades con redes de distribución eficientes. Los clientes de AMB son líderes en carga aérea y marí-

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tima, envío de carga, logísticas externas y productos al menudeo y para el consumidor.

Su éxito depende de la expedición de bienes al mercado y, por eso, las instalaciones de AMB están ubicadas en lugares vitales para el comercio global y la cadena de suministro- cerca de aeropuertos internacionales clave, puertos, sistemas carreteros y en submercados de suministro restringido de las principales áreas metropolitanas.

PROGRAMAS DE ALIANZA ESTRATÉGICA

Los Programas de Alianza Estratégica de AMB están diseñados para construir valores al crear relaciones mutuamente beneficiosas con los Socios de Alianza Estratégica. La estrategia de AMB es aplicar su experiencia a través de una larga base de clientes y complementar sus recursos administrativos internos con relaciones de largo plazo con expertos empresarios inmobiliarios locales en algunos de sus mercados. AMB cree que los bienes raíces son fundamentalmente un negocio local y será mejor operado por equipos locales en cada mercado.

Mientras que el outsourcing sólo recientemente se ha convertido en una importante característica distintiva de las corporaciones exitosas del siglo 21, siempre ha sido parte del modelo operativo de AMB. El Programa de Alianza Estratégica permite a AMB fusionar sus conocimientos en bienes raíces, inversión, financiamiento y experiencia en investigación, a través de una plataforma internacional, con los socios expertos en el mercado local en cuanto a servicios de desarrollo, administración de propiedades y servicios de correduría.

B?4280; 03E4AC8B4<4=C B42C8>= A través del modelo de AMB basado en la alianza, la firma se ha posicionado como un aliado –más que un competidor- para la inteligencia inmobiliaria local. Este modelo beneficia a los clientes de AMB a través de la disponibilidad de más oportunas opciones de arrendamiento.

PROGRAMA DE ALIANZA CON EL CLIENTE

El negocio de AMB y la durable excelencia de su marca dependen de la satisfacción de sus clientes. AMB tiene un grupo de personas dedicadas a interactuar con la base global de inquilinos de manera habitual a través de sus programas centrados en el cliente. AMB trabaja para entender las necesidades de sus Socios-Clientes y así cumplir sus objetivos, ya sea rentando o con un desarrollo construido a la medida, eficiente y efectivamente.

PROGRAMA DE ALIANZA ADMINISTRATIVA

El factor determinante de satisfacción de cada inquilino es que tan bien administrado está un edificio y que tan rápido se resuelven las necesidades. Mientras que los edificios industriales requieren menos mantenimiento que los edificios corporativos, comerciales o de vivienda, responder consistentemente a los problemas planteados por los inquilinos mantiene la ocupación y altas tarifas de retención mientras se mantiene una buena reputación en el mercado. Dentro de su modelo operacional flexible, AMB puede establecer relaciones con los Socios de Alianza Administrativa para proveer servicios de administración de propiedad bajo la dirección de AMB. La meta de AMB es asegurar la eficiencia óptima, control de calidad y satisfacción del cliente.

PROGRAMA DE DESARROLLO

El Programa de Desarrollo le da a sus clientes instalaciones de distribución con tecnología de punta en mercados estratégicos. AMB acomoda los requerimientos específicos del cliente e incluye el desarrollo de los edificios desde los cimientos, renovación-mejora de edificios existentes adquiridos, así como el reposicionamiento y funcionamiento de propiedades obsoletas, AMB tiene la habilidad de ejecutar renovaciones a propiedades o desarrollar un proyecto rápida y eficientemente. Su conocimiento del mercado local y sus relaciones civiles a menudo son cruciales para un desarrollo inmobiliario exitoso.

BENEFICIOS PARA LOS CLIENTES: Innovación en diseño ABM ha desarrollado las mejores prácticas en instalaciones para grandes volúmenes y alta rotación, optimizando las puertas de andenes, alturas de techos, espacio entre columnas, profundidad de los edificios y los patios frente a andenes, para maximizar la eficiencia del edificio. Los diseños incluyen los últimos avances en seguridad y manejo de inventario e incluyen instalaciones de varios pisos en mercados donde el espacio es restringido.

H ASTA

30

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2008 L A CARTERA DE AMB M ÉXICO TOTALIZABA APROXIMADAMENTE 9.6 MILLONES DE PIES CUADRADOS DE INSTAL ACIONES EN OPERACIÓN O EN DESARROLLO , ASÍ COMO TERRENOS CAPACES DE DAR CABIDA APROXIMADAMENTE A 6.8 MILLONES DE PIES CUADRADOS DE FUTUROS DESARROLLOS . L OS MERCADOS OBJETIVO SON L A CIUDAD DE M ÉXICO , G UADAL AJARA , M ONTERREY, Q UERÉTARO /B AJÍO , R EYNOSA Y TIJUANA .

G LOBALMENTE , AMB TENÍA INVERSIONES EN PROPIEDADES Y PROYECTOS EN DESARROLLO PARA TOTALIZAR APROXIMADAMENTE 155.5 MILLONES DE PIES CUADRADOS (14.5 MILLONES M 2 ) FORMADOS POR : s 125.9 MILLONES DE PIES CUADRADOS (11.7 MILLONES M 2 ) PROPIOS O EL

DE SEPTIEMBRE DE

ADMINISTRADOS EN CARTERA

s 17.3

MILLONES DE PIES CUADRADOS

(1.6

MILLONES M 2 ) DE PROPIEDAD

INDUSTRIAL EN DESARROLLO

s 4.1

MILLONES DE PIES CUADRADOS

(0.4

MILLONES M 2 ) DE DESARROLLO DE

PROYECTOS RECIENTEMENTE COMPLETADOS DISPONIBLES PARA VENTA O CONTRIBUCIÓN

s 7.5

MILLONES DE PIES CUADRADOS

(0.7

MILLONES M 2 ) DE INVERSIONES EN

INVERSIONES COMPARTIDAS NO CONSOLIDADAS , QUE

L OS

AMB

NO MANEJA Y QUE

NO ESTÁN INCLUIDAS EN L A CARTERA DE PROPIEDADES Y ADMINISTRACIONES .

EDIFICIOS DE

AMB

SE LOCALIZAN EN

OCUPADOS POR APROXIMADAMENTE

2,800

Tenencia de terrenos ABM tiene terrenos listos para el desarrollo de nuevas instalaciones. Con sitios disponibles en mercados de distribución clave, AMB puede apresurar el proceso de pre-desarrollo y entregar rápidamente, instalaciones de vanguardia tecnológica hechas a medida.

Renovación AMB pone a trabajar sus innovaciones en diseño, reconfigurando propiedades industriales existentes para cumplir las especificaciones de distribución actuales.

Solidez financiera AMB tiene listos recursos de capital, un balance sólido y clasificación por grados de inversión para acometer proyectos de desarrollo a gran escala.

Expertos locales AMB encara los retos de los reglamentos, políticos y prácticos que conllevan desarrollar una propiedad, con la fortaleza que le da la experiencia de su equipo local.

49

MERCADOS EN

CLIENTES .

15

PAÍSES Y SON

Experiencia En los últimos cinco años, AMB ha completado más de 21 millones de pies cuadrados de instalaciones de distribución alrededor del globo.

A

MB’s new subsidiary, re-named AMB Property Mexico, operates as the fourth region in the company’s Americas division. “This integration is the natural evolution of a long-standing and rewarding partnership between AMB and G. Accion,” said Hamid R. Moghadam, AMB’s chairman & CEO. “The addition of Luis Gutierrez and the G. Accion team of experienced development and real estate professionals enhances AMB’s platform in Mexico.

Importantly, the team brings strong customer relationships and a keen understanding of the dynamics of the Mexican supply chain, enabling us to capitalize on the growing importance of Mexico as a manufacturing and trade partner with the U.S.” AMB began in 1983 as a private investment management firm. Twenty-five years of portfo-

MIENTRAS QUE EL OUTSOURCING SÓLO RECIENTEMENTE SE HA CONVERTIDO EN UNA IMPORTANTE CARACTERÍSTICA DISTINTIVA DE LAS

21, SIEMPRE HA SIDO PARTE DEL MODELO OPERATIVO DE AMB.

CORPORACIONES EXITOSAS DEL SIGLO

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83

B4228º= 4B?4280; ?D1;828C0A80

E ARLIER

THIS YEAR ,

AMB P ROPERTY C ORPORATION ® (NYSE: AMB), A LEADING GLOBAL DEVELOPER AND OWNER OF INDUSTRIAL REAL ESTATE , ACQUIRED ALL THE REMAINING INTERESTS OF G. A CCION , S.A. DE C.V. (“G. A CCION ”) THAT IT HAD NOT PREVIOUSLY OWNED . THROUGH THE ACQUISITION , AMB, WHICH BEGAN DEVELOPING INDUSTRIAL REAL ESTATE IN M EXICO IN 2002, CREATED A UNIFIED AND FULLY - INTEGRATED PL ATFORM FROM WHICH AMB WILL CONTINUE TO DEVELOP, LEASE , ACQUIRE AND OPERATE INDUSTRIAL REAL ESTATE IN M EXICO . lio management and partnership mind-set have played an important role in AMB’s growth and global expansion. AMB develops, owns and operates distribution facilities throughout the Americas, Europe and Asia at critical locations in the world’s supply chain, serving global, regional and local customers with leading edge build-to-suit and speculative developments.

AMB’s investment strategy focuses on building and buying the best-located, most functional product for customers who need efficient distribution property networks. AMB’s customers are leaders in air and ocean cargo, freight forwarding, third-party logistics, retail and consumer products. Their success depends on expediting the delivery of goods to market. That is why AMB’s facilities are in locations vital to global trade and the supply chain—near key international airports, seaports, highway systems and in supply-constrained submarkets of major metropolitan areas.

Strategic Alliance Programs®

AMB’s Strategic Alliance Programs are designed to build value by creating mutually beneficial relationships with AMB’s Strategic Alliance Partners ®. AMB’s strategy is to leverage its expertise across a large customer base, and complement its internal management resources with long-standing relationships with entrepreneurial local real estate experts in some of its markets. AMB believes that real estate is fundamentally a local business and best operated by local teams in each market.

While outsourcing has only recently become an important hallmark of successful 21st century corporations, it has always been part of AMB’s operating model. AMB’s Strategic Alliance Programs allow AMB to fuse its real estate, investment, finance and research expertise across an international platform with AMB’s partners’ local market expertise in development services, property management and brokerage services.

Through AMB’s alliance-based model, AMB has positioned itself as an ally – rather than a competitor – to local real estate intelligence.

This model benefits AMB’s customers through the availability of better and more timely leasing opportunities.

Customer Alliance Program®

AMB’s business and the enduring excellence of its brand depend on the satisfaction of its customers. AMB has a dedicated group of people who interact with AMB’s global tenant base on a regular basis through its customer-centric programs. AMB works to understand the business needs of its Customer Alliance Partners ® so that AMB can meet their objectives, whether in leasing or build-to-suit development, efficiently and effectively.

Management Alliance Program®

The ultimate determinant of each tenant’s satisfaction is how well a building is maintained and how quickly any needs are addressed. Whi-

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A S OF S EPTEMBER 30, 2008, AMB’S M E XICO PORTFOLIO TOTALED APPROXIMATELY 9.6 MILLION SQUARE FEET OF OPER ATING AND UNDER DEVELOPMENT FACILITIES , AND L AND CAPABLE OF SUPPORTING UP TO APPROXIMATELY 6.8 MILLION SQUARE FEET OF FUTURE DEVELOPMENT. TARGET MARK ETS CONSIST OF M E XICO C IT Y, G UADAL AJAR A , M ONTERREY, Q UERETARO /B AJIO , R EYNOSA AND TIJUANA .

G LOBALLY, AMB OWNED , OR HAD INVESTMENTS IN , PROPERTIES AND DEVELOPMENT PROJECTS E XPECTED TO TOTAL APPROXIMATELY 155.5 MILLION SQUARE FEET (14.5 MILLION M 2 ), COMPRISED s 125.9 MILLION SQUARE FEET (11.7 MILLION M 2 ) OWNED AND MANAGED PORTFOLIO s 17.3 MILLION SQUARE FEET (1.6 MILLION M 2 ) OF INDUSTRIAL PROPERT Y UNDER DEVELOPMENT

s

4.1

MILLION SQUARE FEET

(0.4

MILLION M 2 ) OF RECENTLY COMPLETED

DEVELOPMENT PROJECTS AVAIL ABLE FOR SALE OR CONTRIBUTION

s

7.5

MILLION SQUARE FEET

(0.7

MILLION M 2 ) OF

UNCONSOLIDATED JOINT VENTURES THAT

AMB

AMB’S

INVESTMENTS IN

DOES NOT MANAGE AND WHICH ARE

E XCLUDED FROM THE OWNED AND MANAGED PORTFOLIO

AMB

APPROXIMATELY

84

49 2,800 CUSTOMERS .

BUILDINGS ARE LOCATED IN

MARK ETS IN

15

COUNTRIES AND ARE OCCUPIED BY

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le industrial buildings require less daily maintenance than office, retail or apartment properties, responding consistently to tenant concerns keeps occupancy and retention rates high while maintaining a good reputation in the marketplace. Within its flexible operating model, AMB may establish relationships with Management Alliance Partners ® to provide some propertylevel administrative and management services under AMB’s direction. AMB’s goal is to ensure optimum efficiency, quality control and customer satisfaction.

AMB’s Development Program

AMB’s development program provides customers with state-of-the-art distribution facilities in strategic markets. AMB accommodates specific customer requirements and includes developing facilities from the ground up, renovating/ upgrading recently acquired buildings and repositioning functionally obsolete properties. AMB has the ability to execute a property renovation or develop a project quickly and efficiently. Its local market knowledge and civic relationships are often crucial to a successful real estate development.

AMB’s Development Customers Benefit from: Design Innovation AMB has developed best practices for highvolume, high-turnover distribution facilities, optimizing dock-doors, ceiling heights, column spacing, building depths and truck bay ratios to maximize building efficiency. The designs support the latest security and inventory management advances, and include multi-story facilities in land-constrained markets.

Land Holdings AMB has land ready to support development of new facilities. With sites available in key distribution markets, AMB can expedite the pre-development process and rapidly deliver custom, state-of-the-art facilities.

Renovation AMB puts its design innovations to work reconfiguring existing industrial properties to meet modern distribution specifications.

Financial Strength AMB has ready capital resources, balance sheet strength and investment grade ratings to undertake large-scale development projects.

Local Expertise AMB faces the regulatory, political and practical challenges of developing property with the strength of its local staff and development expertise.

Experience In the last five years, AMB has completed more than 21 million square feet of distribution facilities globally.

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Por Guillermo Almazo guillermo@inmobiliare.com

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Una combinación entre el conocimiento del mercado al detalle, prácticas óptimas y redes globales le aseguran a los especialistas de BOVIS LEND LEASE el liderazgo mundial en soluciones de Project Management y justamente con ellos tuvimos oportunidad de reunirnos en New York, en donde se intercambiaron ideas acerca del desarrollo de proyectos y las tendencias actuales en materia de desarrollo sustentable.

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De izquierda derecha: Craig Covil, Principal Arup New York, Arturo Pérez Rivera, Vice President HOK Mexico, Gabriel Fernández, Managing Director de DTZ Rockwood NY. David Cook, Associate HOK NY. Joshua West, Principal Orange Investments, John Seitz, Director of Sustainable Design, Osvaldo Lutereau, Project Executive Bovis Lend Lease, Paul King, VP-Sustainability Executive

8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4;

TODO

PROYECTO INMOBILIARIO DEBE

DE SER ÍNTEGRO , ES DECIR , QUE POR SÍ MISMO COMBINE DE MANERA ADECUADA ASPECTOS AMBIENTALES

E

n varias naciones el boom inmobiliario y de la construcción es una realidad y se han realizado importantes avances.

Hoy las técnicas probadas y comprobadas por Bovis Lend Lease en la administración de proyectos lo ubican como una empresa sólida dedicada al project management, que impulsa con fuerza la cultura del desarrollo sustentable en el sector de los desarrolladores inmobiliarios. De hecho, Bovis Lend Lease tiene una división de sustentabilidad, encabezada por Paul A. King.

En este panel de discusión, realizado en las instalaciones de Bovis en New York, nos enteramos de primera mano cómo llama la atención que el mercado inmobiliario en el área profesional de proyectos esté tan competido. Sin embargo, elementos diferenciadores como las buenas prácticas en materia de desarrollo sustentable y orden urbano son factores que, sin duda, Bovis está analizando al detalle y colocando en la práctica de cada uno de los proyectos asesorados.

Para los profesionales de Bovis Lend Lease el tema del desarrollo sustentable debe asociarse al desarrollo inmobiliario de manera directa y como una tendencia a sostenerse a largo plazo. Esto es, desde la planeación ordenada del mismo desarrollo urbano. Por lo tanto, todo proyecto inmobiliario debe de ser íntegro, es decir, que por sí mismo combine de manera adecuada aspectos ambientales equilibrados y de construcción.

MODELOS VERDES, AHORROS Y PRODUCTIVIDAD

El tema de la sustentabilidad para el desarrollador significa en la mayoría de los casos un ahorro de energía, un alza en la productividad de los usuarios y una ventaja comercial sobre el resto del mercado.

Para los distintos invitados al panel dichos factores ponen de manifiesto la relevancia de los “Desarrollos Verdes”. Sin embargo, la pregunta concreta es: ¿qué pasará con esta tendencia… se mantendrá? Según los panelistas cada vez son mas los edificios certificados por el USGBC´s Leadership in Energy and enviromental design –LEED-, tanto en el sector privado como estatal. Entre las primeras tipologías de edificios en ser certificados se pueden mencionar universidades, bibliotecas y centros de investigación, entre otros.

EQUILIBRADOS Y DE CONSTRUCCIÓN .

Arturo Pérez Rivera y Joshua West

Estos proyectos, afirman los invitados al panel, deben de servir de inspiración y fuente de investigación para arquitectos, ingenieros, contratistas y desarrolladores, pues son un ejemplo de desarrollos construidos dentro de costos razonables y con alto porcentaje de desempeño, sobre todo en su operación y mantenimiento.

Según estudios, se ha comprobado que los edificios de alto desempeño, entre ellos los certificados, LEED, generan a los dueños ahorros de energía significativos; en algunos casos dependiendo del nivel de desempeño, se puede ahorrar hasta un 40%. Esta cifra, sin duda, causa un efecto positivo en los inversionistas, pues les significa un menor gasto de operación y excelentes números en cuanto al retorno de inversión. Por otra parte, al adoptar el desarrollador modelos verdes en sus proyectos se beneficia la salud de los trabajadores y el medio de trabajo se vuelve más productivo, con menos ausencias al trabajo y hasta con 5% de aumento en la productividad.

Por otro lado, también es importante resaltar que un edificio sustentable, o de alto desempeño, tiene además una gran ventaja comercial para su desarrollador ya que muchos inquilinos, independientemente del sector de mercado, se inclinan más a habitar un edificio sustentable que uno que no posea estas características.

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Los panelistas concluyeron que muchos desarrolladores, al combinar estrategias de diseño y una selección de materiales adecuados, han logrado también producir proyectos que por sí solos son sustentables. Sin embargo, la mejor manera de continuar con esta línea de acción, que se perfila como una alternativa que contribuye al confort de la vida urbana e incrementa de forma beneficiosa la densidad poblacional, es buscar la integración de los proyectos dentro de un orden urbano estructurado. El objetivo es ayudar y optimizar el entorno urbano, a partir de las buenas prácticas en materia de desarrollo sustentable, aplicadas no solamente a la construcción en gran escala sino también en la mediana y pequeña, en la medida que estas sean adecuadas dentro de la trama urbana.

EL DISEÑO SUSTENTABLE Y LA REPOBLACIÓN DE LOS CENTROS URBANOS

Sobre este tema, los panelistas comentaron que vivimos en un mundo donde la construcción y el medio ambiente están intrínsicamente conectados. Por tanto, el diseño de edificios debe de ir de la mano con un contexto regional, local y hasta global. Así, es importante notar que la densidad de población y su crecimiento sólo en Latinoamérica es cada vez mayor y se espera que en

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A combination of detailed knowledge of the market, best practices and global networks makes the specialists at BOVIS LEND LEASE worldwide leaders in Project Management solutions, and we had the opportunity to meet with them in New York, where we exchanged ideas regarding the development of projects and present trends in sustainable development. al concebirse espacios con varias vocaciones que reactivan o incentivan una zona, con un retorno de inversión relativamente rápido.

David Cook

10 años unos 3.9 billones de personas vivan en ciudades. De esa cantidad, 40% radicará en ciudades con un millón de habitantes.

Por otra parte, se espera que 375 millones de personas residan en 23 megaciudades, cada una con un área urbana aproximada de 10 millones.

Por lo tanto, hay que entender que las urbes son más susceptibles a un diseño sustentable en comparación con las áreas suburbanas ya que acomodan más personas en menos superficie. Una torre residencial puede tener 240 unidades en una cuadra; esta misma cantidad en un desarrollo horizontal cubriría una extensión de 30 acres. Por lo tanto, la primera configuración presenta la ventaja de reducir el uso del automóvil y las emisiones de carbono hasta en 40%.

Y sobre la construcción sin precedentes en el nivel mundial de grandes rascacielos, se expusieron varias conclusiones:

PRECIOS DE LA TIERRA AL ALZA

El costo de la tierra es siempre un factor determinante. Por lo tanto, los desarrolladores necesitan compensar el alto precio optimizando su uso y creando espacios innovadores y de uso múltiple. Justamente esos costos de los terrenos desempeñan un papel determinante en las grandes urbes de Estados Unidos y de México, donde se necesita repoblar centros urbanos. Así, se construyen edificios que combinan usos residenciales, comerciales y de hospitalidad en distintos porcentajes para ofrecer a sus usuarios la posibilidad de “vivir, trabajar y jugar” en el mismo lugar.

Por lo tanto, comentaron los invitados al panel, el alto costo del terreno se compensa

88

UN EDIFICIO EN ALTURA ES SINÓNIMO DE UN ICONO GLOBAL

Las grandes alturas en las construcciones son el resultado de la búsqueda de la rentabilidad de la inversión y la posibilidad de ofrecer más y mejores espacios que ayuden a la comercialización exitosa del proyecto. Sin embargo, una conclusión concreta del panel es que la altura del edificio contribuirá, en gran medida, a que ese edificio se convierta en un icono arquitectónico, proyectando la vitalidad de una urbe a escala global, ampliando los horizontes y las fronteras de reconocimiento para la firma desarrolladora.

Esta tendencia ha prevalecido por años y seguirá ocurriendo. No en vano en ciudades como México, D.F., estructuras como la Torre Mayor y el Corporativo de HSBC, cuyo project manager fue Bovis Lend Lease, son consideradas emblemas de la ciudad que contribuyen a su promoción global.

¿Y EL MEDIO AMBIENTE?

Este tercer factor es tal vez del que más se ha hablado en los últimos años. El calentamiento implica cambios en los patrones del clima, y de aquí la importancia dada al tema del desarrollo urbano e inmobiliario, porque la expansión inusitada de algunas ciudades ha contribuido a que el consumo de energía sea mayor, en consecuencia con más emisión de gas carbónico (CO2) a la atmósfera. Los gobiernos locales y los desarrolladores inmobiliarios deben de trabajar en conjunto justamente para crecer de una manera ordenada.

Resultan preponderantes las buenas prácticas en construcción, adecuación de redes de transporte y obras de infraestructura.

LOS RETOS. ¿QUÉ VIENE?

Ya se habló en el panel de la importancia de construir de una manera sustentable. Sin

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embargo, no todos los desarrolladores de edificios tienden a estas mejores prácticas, pues a menudo construir verde es más costoso, lo cual no obstante se compensa ampliamente con posterioridad. Por tanto, no basta con pequeños acercamientos a desarrollar de manera sustentable, esto es, con el uso de materiales renovables, tecnología y diseños acordes. Hay que ir más allá, pensar en la ciudad, en su orden como urbe y, básicamente, en qué tipo de desarrollo vamos a dejarle a las generaciones futuras.

Un segundo desafío en el desarrollo de grandes edificios es llegar a verdaderos avances en el uso del diseño y las tecnologías, con el fin de brindarle al capital humano espacios adecuados que sustenten muy bien no sólo la localización del inmueble, sino también su forma.

Otro reto importante es el empleo conveniente y la combinación adecuada de las posibles vocaciones del inmueble con espacios vegetados. Por ejemplo, algunas edificaciones recientes o en etapa de proyección en diversas ciudades a escala mundial están innovando al concebirse y desarrollarse como espacios que incorporan amplias zonas o “terrazas verdes”, cuya finalidad es ayudar reducir el efecto de isla de calor, mejorar el control térmico del edificio e incorporar espacios de esparcimiento.

Por otra parte, otro de los desafíos consiste en repoblar los centros de las grandes ciudades, abandonados por la tendencia a migrar a otras zonas de la periferia, generando en éstas una sobrepoblación. Así, el reto de los desarrolladores y de los gobiernos es generar programas de restauración de los centros de las grandes urbes, que sean atractivos para los inversionistas y estén enfocados hacía un crecimiento y reordenamiento sostenible por medio de la concentración de su población. Estadísticas recientes demuestran que en el reto de repoblar los centros de las ciudades implica captar a la población joven y profesional, a ejecutivos solteros o recién casados con deseos de radicar en espacios modernos, restaurados o en edificios emblemáticos.

Así, a manera de conclusión, los retos son diversos, y los invitados al panel expusieron

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Paul King que lo más importante en cuanto al orden urbano y el desarrollo sustentable es justamente hacer que las variables se conjuguen de manera adecuada, pensando que una ciudad sustentable por sí misma, es aquélla en donde su población disponga de espacios adecuados en donde vivir, trabajar, entretenerse y movilizarse.

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everal nations are experiencing a real estate and construction boom through which important advances have been achieved.

Because of its tested and proven techniques in project administration, Bovis Lend Lease is today a solid company devoted to Project Management that has been driving the culture of sustainable development in the real estate development sector. In fact, Bovis Lend Lease has a sustainability division headed by Paul A. King.

At this panel discussion, held at the Bovis office in New York, we learned first hand how competitive the professional project area of the real estate market is. Differentiating factors such as good practices with regard to sustainable development and urban planning are without

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doubt being analyzed in detail and implemented

by Bovis in each of its consulting projects.

For the professionals of Bovis Lend Lease, the issue of sustainable development has to be directly associated with real estate development as a long-term trend; that is, from the standpoint of orderly urban development. It is imperative that every real estate project be holistic, meaning that its plan should combine both environmental and construction aspects.

Green models – savings and productivity

To the developer, the issue of sustainability means, in most cases, energy savings, increased productivity for its users, and a commercial advantage over the rest of the market.

For the various participants in the panel, the above factors underscore the relevance of “Green Development Projects.” However, the concrete question is: Will this trend continue?

According to the panelists, every year more buildings are certified by the USGBC’s Leadership in Energy and Environmental Design – LEED, ranging from the private to public sector. Among

REAL ESTATE PROJECT SHOULD

BE INTEGRAL , IN OTHER WORDS IT SHOULD APPROPRIATELY COMBINE A BALANCE OF ENVIRONMENTAL AND CONSTRUCTION ISSUES .

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the first typologies of buildings to be certified are buildings such as universities, libraries and research centers.

These projects, according to the panelists, should serve as an inspiration and as research subject for architects, engineers, contractors, and developers, since they are an example of developments built at reasonable cost and with a high performance rating regarding operation and maintenance.

Studies have shown that high performance buildings, LEED-certified among them, generate significant energy savings for their owners, in some cases up to 40%. This figure, undoubtedly, has an immediate positive effect on investors, since it means less investment and excellent rates of return. In addition, the adoption of green development models in projects benefits the user’s health, increasing productivity about up to 5% and decreasing absenteeism.

Furthermore, it is important to bring up that a sustainable or high performance building also has a commercial advantage for its developer, since many tenants from different market sectors, prefer to inhabit a sustainable building instead of one without these characteristics.

The panelists concluded that many developers have, by combining design strategies and an adequate selection of materials, produced projects that are sustainable by themselves.

However, the best way to continue with this line of action, which is demonstrating to be an alternative that contributes to urban life comfort and increases density in a beneficial way, is to find a way to integrate these projects within a structured urban order. The objective is to help and optimize the urban environment through good practices in terms of sustainable development, applied not only to grand scale construction, but also in the mid and small scale, in a manner that these are adequate within the urban grid.

Sustainable Design and the repopulation of Urban Centers

Panelists stated, in this regard, that we are living in a world where construction and the environment are connected. Therefore, the design of buildings must go hand-in-hand with regional, local and even global contexts. Thus, population density and growth in Latin America is ever increasing and it is expected that in 10 years some 3.9 billion people will live in cities; of that number, 40% will live in cities with a million inhabitants. It is also expected that 375 million people will live in 23 mega cities, each with an urban area including approximately 10 million people.

Given this situation, urban areas are more susceptible to sustainable design than suburban areas since they accommodate more people in a smaller land area. For example, a residential tower can have 240 units in a block, an amount of units that would otherwise cover a 30 acre area; therefore the first scenario presents a great advantage since it can reduce the use of

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Osvaldo Lutereau the automobile and carbon emissions by 40%.

And, regarding the unprecedented worldwide construction of large skyscrapers, several conclusions were reached:

Rising land prices

The price of land is always a determining factor. Therefore, developers have to compensate the high price by making the most of its use and creating innovative multipurpose spaces. High land prices play a decisive role in the large urban areas of the United States and Mexico, where urban centers must be repopulated. In this manner, the buildings built combine residential, commercial, and hospitality uses, in different percentages, to offer the possibility of “living, working and playing” in the same place. Therefore, Panelists stated that, the high cost of land is compensated by the conceptualization of mixed-use spaces that reactivate or promote an area and provide a relatively quick return on investment.

changes in weather patterns, and is important to urban issues and real estate development because the extraordinary growth of some cities has contributed to increased energy consumption that, in turn, causes more carbon dioxide emissions into the atmosphere. Local governments and real estate developers should work together in order to grow in an orderly manner. It is critical to implement good practices in construction, improvements in transportation networks and in the construction of infrastructure.

The challenges.

What lies ahead?

The panel has already spoken of the importance of building in a sustainable fashion. However, not all building developers use these improved practices since building green is more costly, although it is broadly compensated afterwards.

Therefore, it is not enough to make small accommodations to sustainable development,

such as the use of renewable materials and the corresponding technology and designs. We must take this further, and think about the city, its urban plan and what type of development will be left for future generations.

A second challenge in the development of large buildings is to achieve true advances in the appropriate use of design and technology, providing people with appropriate spaces that sustain not only the location of the property but also its form.

Another important challenge is the convenient and adequate combination of the possible uses of the building with vegetated spaces. For example, some recently planned or constructed buildings, in global scale cities, are innovating by being conceived and developed with large spaces or green terraces, whose objective is to reduce the heat island effect, improve thermal control, and incorporate leisure spaces.

In addition, another challenge is the repopulation of urban centers in large cities, which have been abandoned over the years by urban flight to the suburbs, which have now become overpopulated. Given this situation, developers and the government face the challenge of creating programs aimed at the restoration of these urban centers in large cities to attract investment and create an appropriate and sustainable urban future with regard to population density. Recent statistical studies show that the challenge of repopulating the city center lies in capturing the young, professional, and single or recently married executives who want to settle in spaces that are modern, restored or located in emblematic buildings.

Thus, in conclusion, the challenges are diverse, and the panelists stated that what is most important in terms of urban planning and sustainable development is ensuring that these two variables are appropriately combined. It is necessary to envision a self-sustainable city in which the population has adequate space in which to live, work, play, and move about freely.

A tall building is synonym of a global icon

The great heights in construction are the result of the search for higher profitability on investments and the possibility of offering more and better spaces that contribute to the successful marketing of the project. However, one of the specific conclusions of the panel was that height will contribute greatly in making the building an architectural icon, projecting the vitality of a city at a global level, broadening the horizons and recognition for the developing firm. This is a trend that has prevailed for years and it will continue in the future. In cities like Mexico, structures like Torre Mayor and the corporate headquarters of HSBC, whose project manager was Bovis Lend Lease, are now regarded as emblems of the city that contribute to its global promotion.

And the Environment?

This third factor is perhaps the one most discussed in recent years. Global warming involves

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Arturo Pérez Rivera

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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La plataforma global de ProLogis en Norteamérica, Europa y Asia suma 132 mercados, sin duda, una cifra significativa para el mercado inmobiliario industrial. Hoy, la compañía cuenta con más de dos mil ochocientas propiedades a nivel mundial y casi cinco mil clientes.

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PROLOGIS HA ESTADO PRESENTE EN

MÉXICO EN

EL MERCADO DE LOS BIENES RAÍCES INDUSTRIALES DESDE

H

1997.

oy en día ProLogis es el propietario, administrador y desarrollador de bienes raíces industriales más grande del mundo y sus números son contundentes.

Por una parte, posee 2,884 propiedades en todo el mundo, lo que representa 50.4 millones de metros cuadrados. Tiene 4 mil 900 clientes en los 132 mercados en los que participa. A su vez, tiene más de mil 500 empleados y activos inmobiliarios que suman 40 mil 400 millones de dólares.

ProLogis es una empresa Fortune 500, es miembro de S&P 500 y su plataforma global se extiende por, Asia, Europa y Norteamérica. Por ejemplo, en Norteamérica cuenta con 50 mercados lo que representa un total de 32.5 millones de metros cuadrados, distribuidos en propiedades en Canadá, Estados Unidos y México.

ProLogis es el único proveedor verdaderamente paneuropeo de instalaciones de distribución, con presencia en 51 mercados, que representan 11.5 millones de metros cuadrados En Asia, ProLogis es uno de los más importantes proveedores de instalaciones de distribución dentro de los 31 mercados más importantes de China, Corea y Japón con 6.4 millones de metros cuadrados en este continente.

Desde que empezó a cotizar en bolsa en 1994, ProLogis ha experimentado un extraordinario crecimiento. Ha pasado de gestionar un activo de 400 millones de dólares en sólo nueve estados de Estados Unidos, a una cartera global de propiedades valorada en más de 40,000 millones de dólares. ProLogis sigue acompañando a sus clientes en los nue-

vos mercados y ampliando su posición como líder mundial en bienes raíces industriales.

LA TRAYECTORIA EN MÉXICO

ProLogis ha estado presente en México en el mercado de los bienes raíces industriales desde 1997. Esta compañía comenzó en el país con una participación de 33,514 metros cuadrados. Sin embargo, dicha cifra ha ido en aumento. Veamos: para 2005 el total sumaba 653,877 metros cuadrados, un año después en 2006 llegaron a poco más de un millón de metros cuadrados y para 2008 el total de portafolio asciende a más de 1,728,799 metros cuadrados.

Así, ProLogis cuenta con propiedades en 12 de las ciudades más importantes de México: Tijuana, Nogales, Ciudad Juárez, Hermosillo, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros, Monterrey, Saltillo, Guadalajara, Toluca y Ciudad de México. Entre los clientes de ProLogis en México se encuentran empresas como Epson, Key Tronic, Black & Decker, Jabil, Bissell, GE, Hasbro, DHL, Whirlpool, Bose, Omnilife, Evenflo, Hitachi Transport y Tyco, entre otros.

A su vez, ProLogis ha generado un alto compromiso de servicio con los clientes que tiene en todo el mundo. Diez de ellos representan 15% del total de su portafolio y seis de estos son globales. Sólo por citar algunos podemos enlistar los siguientes: General Motors, The Home Depot, DHL - Exel, Kraft, United States Postal Services, Procter & Gamble, Office Depot, Panasonic, Unilever, Kuehne + Nagel, CEVA, Konica, GE, FEDEX, Nippon Express, Sears, amazon.com, Muji, Whirlpool y Wal-Mart.

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LA SUSTENTABILIDAD, UN ALTO COMPROMISO QUE ASUMIÓ PROLOGIS

Como parte de su compromiso con la protección del medio ambiente, ProLogis ha establecido una serie de iniciativas a nivel global para que en el año 2010 todas las nuevas construcciones cumplan con los siguientes requisitos: s Instalación de fuentes de energía renovable que produzcan más de 25 millones de KWh al año. s Reducción de hasta 50% en el uso de agua potable para riego de jardines s Utilización de materiales con 20% de contenido reciclado s Reutilización de 75% de los residuos obtenidos durante la construcción.

Además, en Norteamérica, ProLogis ha implementado políticas para el uso eficiente de la energía, como la sustitución en centros de distribución existentes de los sistemas de iluminación halógena estándar por lámparas fluorescentes T5 y T8, las cuales reducen el consumo de energía en un 30% a 40%.

A la fecha se han instalado más de 1.3 millones de metros cuadrados con este sistema, lo cual ha producido un ahorro aproximado de 15.8 millones de KWh al año. Esto equivale a suficiente energía para abastecer a 1,489 casas durante un año en Estados Unidos.

Sin duda, ProLogis al sumar al día de hoy más de 50 millones de m2 de espacios industriales, es el mayor propietario, administrador y desarrollador mundial de centros de distribución y logística.

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ProLogis’ global platform in North America, Europe and Asia amounts to 132 markets, without a doubt, a meaningful figure for the industrial real estate market.

Today, the company owns more than two thousand eight hundred properties worldwide and has almost five thousand customers.

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oday, ProLogis is the world’s largest owner, manager and developer of distribution facilities and its numbers are impressive. With more than 542.3 million square feet (50.4 million square meters) of industrial space in 132 markets across North America, Asia and Europe. ProLogis employs more than 1,500 employees globally.

ProLogis is a Fortune 500 company and a member of the S&P 500. Its global platform embraces three continents. For instance, in North America it has presence in 50 markets within Canada, Mexico and the United States, which represent a total of 349.5 square feet in distribution facilities.

In Europe, ProLogis is present in 51 markets across the continent, with 123.4 million square feet of distribution space.

As one of Asia’s largest providers of distribution facilities, ProLogis owns over 69.4 million square feet in properties within China, Korea and Japan.

Since going public in 1994, ProLogis has experienced extraordinary growth. It has gone from $400 million in assets under management in just nine U.S. states to a global portfolio of properties valued at more than $40 billion.

ProLogis continues to follow its customers into new markets and to expand its position as the global leader in industrial real estate.

ProLogis’ path in Mexico

ProLogis has been present in the Mexican industrial real estate market since 1997. The company began operating in Mexico with a market share of 360,743 square feet. However, such figure has greatly increased since those days.

By 2005 ProLogis’ portfolio in Mexico was of 7’038,276 square feet. A year later in 2006, it reached 11’069,889 square feet, and as of today, ProLogis holds a total of 18’608,641 square feet of industrial real estate.

ProLogis offers distribution space in 12 of the most important cities in the country: Tijuana, Nogales, Ciudad Juarez, Hermosillo, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros, Monterrey, Saltillo, Guadalajara, Toluca and Mexico City.

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ProLogis was founded on a single, core idea: that it could create exceptional value by focusing on service and forging close, long-term ties with the companies it serves world wide.

Ten of their most important customers represent 15% of the firm’s total portfolio and six of them are global. We can enlist the following: General Motors, The Home Depot, DHL - Exel, Kraft, NYK, United States Postal Services, Procter & Gamble, Office Depot, Panasonic, Unilever, Auchan, Kuehne + Nagel, CEVA, Konica, GE, FEDEX, Nippon Express, Sears, amazon. com, Whirlpool, Wal-Mart and Bose.

ProLogis’ commitment to Sustainability.

As part of ProLogis’ commitment to Sustainability, ProLogis has company-wide targets for new construction, aimed to be achieved by 2010: s Install renewable energy sources that have a combined generation of over 25 million KWh a year. s Reduce the use of potable water for landscape irrigation on all new projects by 50%. s Utilize 20% recycled content based on cost on all new projects s Divert 75% of construction waste from disposal in landfills and incinerators on all new projects Besides these targets, ProLogis has implemented policies for efficient use of energy in existing distribution centers, replacing the standard halogen lighting systems for T5 and T8 fluorescent lights which reduce energy consumption from 30% to 40% in all of ProLogis, developments throughout North America.

Today, more than 14 million square feet have been installed with this new lighting system, which has produced estimated savings of 15.8 million KWh a year. This is enough energy to provide energy during a year to 1,489 households in the United States.

Undoubtedly, ProLogis is the world’s largest developer, owner and administrator of distribution centers, with more than 542.3 million square feet of industrial space.

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Grupo GP, con sede en Monterrey (MĂŠxico), es una instituciĂłn con mĂĄs de 40 aĂąos de experiencia en el ramo de la construcciĂłn y desarrollo inmobiliario, comprometida con la calidad y la satisfacciĂłn total del cliente. Con presencia en puntos estratĂŠgicos de la RepĂşblica Mexicana y con sĂłlidas sociedades de inversiĂłn con instituciones financieras globales, la organizaciĂłn tiene la capacidad de afrontar fuertes retos de inversiĂłn inmobiliaria e infraestructura urbana.

Desde 1966, Grupo GP ha erigido de manera exitosa proyectos clave

para el desarrollo econĂłmico nacional, como la creaciĂłn del primer parque industrial en la regiĂłn noreste del paĂ­s, el Parque Industrial Monterrey. Actualmente, su misiĂłn se orienta a consolidarse como una empresa socialmente responsable que fomenta sustentabilidad de activos inmobiliarios, atendiendo la dinĂĄmica del mercado global.

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on más de 52 millones de pies cuadrados desarrollados en la República Mexicana, Grupo GP es una de las principales empresas dedicadas al ramo de la Construcción y Desarrollo Inmobiliario en México. Con más de 40 años de experiencia y solidez financiera para ejecutar grandes proyectos de inversión inmobiliaria e infraestructura urbana, su capital humano está conformado por expertos en distintos sectores como el industrial, residencial, corporativo y de complejos comerciales o retail, así como proyectos de uso mixto.

GP DESARROLLOS

El sector industrial desempeña un papel vital en el desarrollo de la economía nacional y durante las últimas dos décadas Grupo GP ha alcanzado un crecimiento extraordinario en este sector. A través de GP Desarrollos, su división inmobiliaria, la organización mantiene altos estándares de calidad y diseños arquitectónicos acordes a la demanda global de los distintos procesos de logística y manufactura, causando un impacto positivo en la productividad y en el valor de la propiedad.

En la década de los años 80, Grupo GP fue pionero al desarrollar el primer parque industrial privado en Nuevo León, el Parque Industrial Monterrey. De esta forma detonó la instalación de la industria maquiladora en el Estado de Nuevo León, siguiendo el ejemplo de los Estados de Chihuahua y Baja California.

La organización cuenta con un esquema de ubicación estratégica en puntos clave de la República Mexicana como Nuevo León, Tamaulipas y San Luis Potosí. En Nuevo León, se ha registrado un crecimiento continuo de sectores dinámicos que han consolidado conglomerados o clusters en la región, comprendiendo la industria de electrodomésticos, desarrollo de software, industria alimenticia, aeroespacial y biotecnología. Los principales corredores industriales regiomontanos son Apodaca (representando aprox. el 70% de la absorción de inversión extranjera directa en el Estado), Escobedo y Guadalupe. Al día

Área (Hectáreas) Principales clientes Apodaca, NL de hoy, la economía de Nuevo BONAFONT, BASF León representa más del 10% Monterrey Industrial Park 108 Hectáreas MEXICANA del PIB nacional, albergando firmas extranjeras de clase LG ELECTRONICS, KRONOS Industrial Park 89 Hectáreas SMITHS MEDICAL mundial que hacen de la zona un excelente lugar para maApodaca I Industrial JUGOS DEL VALLE, 72 Hectáreas nufactura de alta calidad.

Development TEMPEL STEEL En Tamaulipas, las activiGENERAL ELECTRIC, dades económicas del EstaApodaca II Industrial 17 Hectáreas ADVANCED STEEL do se sitúan básicamente en Development TECHNOLOGY cuatro áreas: la franja fronteriza, los yacimientos de gas y Monterrey Business Park 16 Hectáreas CHRYSLER, MARY KAY petróleo, los distritos de rieMonterrey Business Park es un desarrollo único en Nuevo León, ideal para back office, go y la actividad portuaria. almacenamiento y manufactura ligera. Con un área mínima rentable de 1,200 m 2 y con GP Desarrollos tiene una fuerte amplia proyección para projectos hechos a la medida o Built to Suit como el Centro de presencia en la franja fronteDistribución de Mary Kay Cosmetics riza, específicamente en ReyÁrea (Hectáreas) Principales clientes Escobedo, NL nosa, con el complejo industrial RICSA (Reynosa Industrial TECNOCENTRO Industrial 21 hectáreas KAFUS, VITRO Center). Este Municipio es el Development principal destino de inversión Reynosa, Área (Hectáreas) Principales Clientes extranjera directa en el Estado Tamaulipas de Tamaulipas con compañías Reynosa Industrial EMERSON POWER como Kohler, Emerson Power 47 hectáreas Center (RICSA) SYSTEMS, KOHLER, TAKATA Systems y Takata. La franja fronteriza de Tamaulipas con Texas (EUA) es una ventaja competitiva con de GP Desarrollos, cuyo portafolio de servicios 8 cruces internacionales a lo largo de 250 mi- incluye gestorías legales y trámites primarios. llas de frontera. San Luis Potosí ofrece a em- Su política busca una excepcional atención al presas y desarrolladores ventajas competitivas cliente mediante una mejora continua de proque han impulsado la captación de inversión cedimientos certificados por ISO 9001:2000. de grupos transnacionales como Wall Mart El portafolio de servicios industriales de GP (Centro de Distribución), General Motors Desarrollos incluye asesoramiento del merca(Ensambladora), Ryder, Caparo y ABB, junto do inmobiliario, evaluación y selección de sicon otros jugadores de industrias clave. GP tio, proyectos hechos a la medida o built to suit, Desarrollos ha incursionado en este mercado disponibilidad de edificios especulativos en con el desarrollo de edificios especulativos y renta, Sale/Lease Back, administración de prola adquisición de una extensa reserva territo- yectos, diseño arquitectónico e ingeniería, adrial en una nueva plataforma logística única en ministración de propiedades y trámites en deMéxico, integrada a una terminal multimodal pendencias gubernamentales. Para Grupo GP, de carga y aduana (Logistik Free Trade Zone). la sustentabilidad es fundamental en todos los aspectos de su negocio y día con día la organización balancea los aspectos económicos, GP SERVICIOS El grupo ha penetrado en el mercado de la ambientales y sociales para integrarlos en sus administración y mantenimiento de activos in- decisiones, reafirmando más de 40 años de limobiliarios con GP Servicios, una subdivisión derazgo regional.

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Grupo GP, headquartered in Monterrey (México), is a construction and real estate firm committed to quality and customer satisfaction with over 40 years of experience. The organization is a key player in strategic markets across México and has investor partnerships with global financial institutions to undertake challenging investment projects.

Since 1966, Grupo GP has built successful projects boosting national economic development, such as the creation of the first industrial park in the northeast region of the country, the Monterrey Industrial Park. Currently, the company mission aims to establish itself as a socially responsible company promoting sustainability of real estate assets, in response to global market dynamics.

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ith more than 52 million square feet developed through the country with efficient planning, avant-garde designs and engineering innovation as main characteristics, Grupo GP is one of Mexico’s top Construction and Real Estate development companies with the financial strength and experience to execute projects of any size and complexity. The company has several areas of expertise in Real Estate sectors such as the industrial, high-end residential, corporate and retail, as well as mixed-use developments.

GP Industrial Developments

The Industrial Real Estate sector plays a vital role in the national economic development and over the past two decades Grupo GP has achieved remarkable growth and experience in this area.

GP Desarrollos, the real estate division, maintains high quality standards and supreme architectural and engineering designs that have a positive impact on tenant productivity and property value.

In the 80’s, Grupo GP became a pioneer by developing the first private industrial park in Nuevo Leon, the Monterrey Industrial Park, detonating national and foreign direct investment, as well as boosting the maquiladora industry activity in the

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State of Nuevo León, following the example of Chihuahua and Baja California.

The organization’s main industrial markets are the States of Nuevo Leon, Tamaulipas and San Luis Potosi. In Nuevo Leon, the past two decades have seen a buoyant growth from dynamic sectors that have emerged to develop key clusters in the region, including electronics, food processing, aerospace and biotechnology industries. Today, Nuevo Leon’s economy represents over the 10% of Mexico´s GDP, hosting foreign companies which support the region as a prime location for higher end manufacturing.

In Tamaulipas, GP Desarrollos has a strong presence in the border region, specifically in Reynosa with RICSA (Reynosa Industrial Center).

This municipality is the main destination of Foreign Direct Investment in the State of Tamaulipas with companies operating succesfully like Kohler, Emerson Power Systems and Takata. The border zone with Texas (USA) represents a competitive advantage with 8 international crossings and 250 miles of border. In San Luis Potosi the strengthening of competitive advantages in the region attracts investment with its strategic central location and the implementation of a Free Trade Zone as the first lo-

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gistics platform of its kind in Mexico (Logistik Free Trade Zone). The comercial growth in this State has been boosted by international corporations operating successfully, such as the Wall Mart Distribution Center and the General Motors Assembly Plant, among other key industrial players.

GP Servicios

In addition, the Group participates into Real Estate asset management with GP Servicios, a division of GP Desarrollos dedicated to provide Real Estate management and maintenance, including legal and primary services. Its operating policy seeks top performance quality by attending customers assets through continuous improvement of procedures certified by ISO 9001:2000.

GP Desarrollos has a solid industrial services portfolio containing Real Estate & market assessment, site selection, built to suit projects, inventory buildings for lease, sale/lease back, project management, architecture and engineering design and property management.

Grupo GP strives to balance economic, environmental and social objectives to integrate them into daily business decisions.

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

1098> ETacXVX]^db R[X\Q ^U cWT aTVX^] Pareciera que el auge de la industria en la región del Bajío respondiera no sólo a las adecuadas inversiones y a las apuestas de la iniciativa privada en los últimos años, sino también a una combinación idónea entre lo público y lo privado en materia empresarial. Así, sin duda, el “fenómeno Bajío” es uno de los casos de éxito en el país en materia industrial y, no obstante, a pesar de que algunos estados han cumplido bien con su tarea, aún falta mucho por hacer por parte del gobierno federal.

S

i hay una zona estratégicamente ubicada en México es el Bajío. A unos pocos no muchos kilómetros se encuentra la capital, el Distrito Federal, y también Guadalajara.

Varias de las ciudades medianas que conforman el Bajío, como Celaya, Salamanca e Irapuato, entre otras y también sus principales urbes, como Querétaro, San Miguel de Allende, León o Guanajuato muestran un ritmo acelerado y constante en su crecimiento inmobiliario. De tal forma, el Bajío en su conjunto presenta una estabilidad económica importante, que lo vuelve atractivo para el desarrollador habitacional, comercial e industrial.

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Aparte de la cercanía del Bajío con el D.F. y Guadalajara otros factores que hacen que esta zona se catalogue hoy en día como excepcional para el desarrollador y empresario.

Dice Alejandro Rojas, de O´Donnell, que de acuerdo con datos suministrados, el número de empresas que se están instalando en el Bajío es cada vez mayor. “El movimiento que ha tenido la zona y el interés en el nivel internacional es algo a marcarse, su ubicación estratégica la hace una de las zonas con mayor auge industrial y oportunidades de crecimiento”.

De las ciudades del Bajío, Querétaro arroja más números interesantes. Por ejemplo,

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Asistentes al panel.

Panelistas.

Francisco Estrada, Vesta; Abel Baca, Parque Industrial Querétaro; René Jasso, Parque Industrial Querétaro; Mauricio Lujambio, Navex; Federico Ruíz, FooQue; Norma Ruíz, Micro Parques Celaya; Rodrigo Villaseñor, SITE Soluciones Inmobiliarias; Manuel Barreiro, Cypress Real Estate Advisors; Cynthia González, Intermex; Alejandro Rojas, Grupo O´Donnell; Antonio Matas, SITE Soluciones Inmobiliarias; Juan Fernández, Mike Fangman, AMB property Corporation, Guillermo Espinosa, DCT Industrial.

Inmobiliare Magazine Erico Carcía García – Director General Emiliano García García – Director Nuevas Estrategias e Internet hay varios planes de expansión en muchos de los parques industriales localizados en la zona. Parque Industrial Querétaro, Parque Industrial Aeropuerto, el Parque El Marqués, el polígono industrial Santa Rosa, el mismo Parque Aeroespacial Querétaro, en fin, son algunas las industrias que se están instalando en la zona y, por eso, la mayoría de estos parques se están ampliando para crecer a una segunda o hasta tercera etapa”, confirma Antonio Matas, de SITE. Al Bajío, por lo tanto, hay que verlo como una región en donde el comportamiento industrial de acuerdo con los panelistas es excepcional. De hecho, a la zona han llegado

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varios clusters y, a su vez, la propia industria proveedora de éstos. Por lo tanto, se han venido instalando en los principales parques y corredores industriales de la región centro un número importante de empresas.

Hoy en día se registran crecimientos y movimientos industriales considerables no sólo en Querétaro, sino también en otras ciudades, como San Luis Potosí, Guanajuato, Silao y León. “El Bajío registra un potencial importante para la atracción de capitales y de industrias, y así se ha comportado en los últimos 10 o 15 años, en donde una serie de factores como la logística, la localización, la estabilidad política, los costos de infraestructura y la misma plataforma de vías terrestres, ferroviarias y todas sus comunicaciones han sido factores muy importantes para el crecimiento de toda la zona”, concluye Antonio Matas, de Soluciones Inmobiliarias, SITE.

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EN DÍA SE REGISTR AN CRECIMIENTOS Y MOVIMIENTOS INDUSTRIALES CONSIDER ABLES NO SÓLO EN Q UERÉTARO , SINO TAMBIÉN EN OTR AS CIUDADES , COMO S AN L UIS P OTOSÍ , G UANAJUATO , S IL AO Y L EÓN . haya buenos lugares para el asentamiento de parques, microparques o polígonos, en fin, cualquier tipo de inmueble, pero deben hacerlo con todo el apoyo institucional. Cebe reconocer lo que ya se ha hecho y aplaudirlo, pero debe reconocerse que aún hay mucho por hacer, desde el gobierno federal hasta los municipales en materia de infraestructura”, concluyó Javier Bacca.

Los panelistas coincidieron en que hay que reconocer a la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, AMPIP, que ha trabajado en concreto con el fin de que se logre un reconocimiento expreso al esfuerzo que hacen los inversionistas en materia de desarrollo inmobiliario. Sin embargo, comentaron los invitados que sólo se trata de que gobierno e iniciativa privada hagan su tarea, y se eviten malas prácticas y vicios.

UNA BUENA DUPLA, ESTADO E INICIATIVA PRIVADA

Cada uno de los estados que forman la región ha venido haciendo trabajos concretos con el fin de atraer inversión a sus regiones.

Sin embargo, en el estado de Querétaro han sido más selectivos en el tipo de industria que desean instalar. Hoy en día se ha formado el corredor o cluster aeroespacial, mismo al que le han puesto especial atención.

Por lo tanto, una mancuerna bien manejada entre gobierno y empresa hace sin duda que las cosas funcionen, pero en definitiva en opinión de los panelistas no es un componente definitivo para que las empresas tomen la decisión.

Para Cynthia González, de Intermex, algo que los animó a querer establecerse en el Bajío fue la ubicación, la infraestructura, toda la conectividad de carreteras y el apoyo gubernamental. “El gobierno del estado nos ha apoyado bastante, y de hecho contamos con importantes incentivos. Querétaro tiene una promoción muy fuerte y, en síntesis, es un lugar con mucha calidad para las empresas que vienen a instalarse”, dice la ejecutiva de Intermex.

Manuel Barreiro expresa que, en efecto, el gobierno del estado sí apoya. “Están haciendo bien su tarea y, en definitiva, es una región en donde se te ofrece la infraestructura necesaria para operar como empresa, siempre tienen a una persona en la Secretaría de Desarrollo Económico que te apoya en todo momento”. En tanto, para Federico Guez, de Parque Industrial Santiago, el que estén trabajando el desarrollo de los microparques de manera conjunta con el municipio al proveerle las instalaciones y ellos, a su vez, reubicando a gente mal establecida en zonas habitacionales en sus parques es un trabajo que en conjunto ayuda a sumar. Concluye el ejecutivo que, por lo tanto, la participación de ellos con el municipio ha sido muy intensa y buena.

Y es que en el caso de los microparques industriales la pieza fundamental es el crédito. Por lo tanto, los distintos bancos en la región están ofreciendo a los pequeños y

LA CAPACITACIÓN ES IMPORTANTE Abel Baca Atala medianos empresarios, prestamos para que ellos adquieran locales o espacios de trabajo en la formalidad y así, dejan sus locales ubicados en sus mismas casas lo que los hace informales. “Sin duda el crédito ha sido clave, es decir, el acceso y las facilidades para tomar algún crédito que les ayude a los pequeños empresarios a instalarse es muy bueno”, concluye Manuel Barreiro.

En opinión de René Jasso, de Parque Industrial Querétaro -la empresa anfitriona de este panel de discusión en conjunto con SITE– el estado se encuentra bien planeado, los usos de suelo no se cambian por amiguismos, es una región en donde se están haciendo vialidades muy importantes y el gobierno juega un papel fundamental. Este comentario fue apoyado por el Director del Parque, Javier Baca, quien expresa que sin duda el gobierno estatal ha sido pieza primordial para el desarrollo de la industria en Querétaro. No obstante, hizo hincapié en la necesidad de hacer un llamado a los distintos gobiernos de los estados, así estén haciendo bien o mal su tarea, con vistas a que inviten a los desarrolladores inmobiliarios en materia industrial a trabajar en conjunto, porque en algunos casos no convocan a los profesionales y eso genera problemas.

“Los gobiernos de los estados deben sumarse decididamente a impulsar el que

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Parte del auge del Bajío como región se debe a que se han sumado esfuerzos para capacitar a la mano de obra e incluir en los mismos parques o en zonas cercanas universidades o centros que instruyan al personal de una manera adecuada dependiendo de su giro. Comenta Rodrigo Villaseñor: “la idea de estos centros es que los estudiantes aprendan lo que van a aplicar en sus cadenas de producción y reducir la línea de aprendizaje y así disminuir el costo para esta industria.” En este punto, Mauricio Lujambio, de Naves, afirma que el que se vaya a instalar una escuela para la industria aeroespacial en terrenos cercanos al aeropuerto, generará un activo muy importante como es el conocimiento y esto, sin duda, será el gran detonante de la industria aeroespacial en Querétaro.

En opinión de René Jasso la apuesta más grande e incentivo más importante que el estado viene ofreciendo a los inversionistas que llegan a la zona es la capacitación.

El Bajío se ha caracterizado porque a lo largo del territorio se han asentado y formado clusters de la industria automotriz y aeroespacial y, ahora, los centros de distribución comienzan a desempeñar un papel muy grande en materia logística para las industrias.

Los panelistas coincidieron que en los últimos 10 años la región ha tenido un proceso de maduración muy grande y al Bajío hay que verlo como la región conformada por varios estados y en éstos se aprecian nichos industriales de crecimiento. Si se ve al Bajío como

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It would seem that the boom of the industry in the Bajio region is due not only to adequate investments and the private sector bets in the last few years, but also an ideal combination between public and private in business issues. So, no doubt the “Bajio phenomenon” is one of the successful industrial cases in the country and, notwithstanding, in spite that some states have done well their work, there is Guillermo Espinosa un todo, en efecto, el crecimiento ha sido importante y los modelos para atraer a la inversión que antes se centraban en la pelea de los estados por otorgar tierra y todo tipo de incentivos han ido cambiando. Para Antonio Matas, Querétaro se salió de ese modelo, es decir, nunca ha puesto ni tierra ni dinero sobre la mesa para atraer inversiones. “Creo que los estados se han venido equilibrando con el crecimiento de la infraestructura, con los incentivos, mano de obra, calidad de vida y estabilidad política, esto sin duda ha beneficiado a toda la industria” comenta el Director de SITE.

EL PARQUE AEROESPACIAL

El espacio en donde hoy se ha instalado este parque aeroespacial es de un área utilizable de unas 80 hectáreas, Bombardier se quedó con las primeras 35. En dicho terreno se han instalado los edificios en donde hoy se fabrican estructuras para aviones y, en otro espacio, al interior del parque se están haciendo todos los arneses de los modelos de aviones que tiene la compañía. “Hoy en día para quien visita el parque no va a ver mayor cosa. Sin embargo, los planes de crecimiento de Bombardier son muy agresivos, se está reestructurando su plan inicial parta tomar ventaja de las bondades que ofrece producir en Querétaro y esto ha traído consigo a otras empresas muy importantes.

En la actualidad, las 80 hectáreas de extensión del parque están totalmente colocadas, el parque en esencia está lleno” comentó Francisco Estrada, de Vesta.

No obstante, alrededor de 50% de las empresas que pensaron instalarse en el parque no van a tener cabida ya que no hay espacio. El reto para los desarrolladores será proveer de esos espacios que justamente las empresas que forman el cluster aeronáutico demandan.

still a long way to go for the federal government. makes it attractive for housing, commercial and industrial developer.

Aside from the closeness of the Bajio with D.F. and Guadalajara, other factors help this region to be considered today as exceptional for the developer and the businessman. Alejandro Rojas from O’Donnell says that according to information received, the number of companies that are locating in the Bajio is growing. “The movement that the region has had and the international interest are worth noting, its strategic location makes it one of the regions with greatest industrial boom and growing opportunities”.

“Among the cities in the Bajio, Queretaro shows the most interesting numbers. For instance, there are several expansion plans in many of the industrial parks located in the region. Queretaro Industrial Park, Airport Industrial Park, The Marques Park, the Santa Rosa industrial polygone, the very Queretaro Aerospace Park, etc., these are some of the industries that are coming to the region and therefore, most of these parks are extending to a second and even third stage”, confirms Antonio Matas, from SITE. Therefore, according to the panelists, the Bajio has to be regarded as a region where industrial behavior is exceptional. In fact, various clusters have arrived to the region and, the industry that supplies them too. Therefore, an important number of companies have been locating in the main industrial parks and corridors in the region.

Presently, considerable industrial growth and movements are registered not only in

I

f there is a region strategically located in Mexico it is the Bajio. A few kilometers away (not many) is the capital, the Distrito Federal as well as Guadalajara.

Several of the medium size cities that form the Bajio, like Celaya, Salamanca and Irapuato, among others, as well as the main cities, like Queretaro, San Miguel de Allende, Leon or Guanajuato, show a fast and steady real estate growth. This way, the complete Bajio region shows and important economic stability that

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Antonio Matas y Francisco Estrada

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Queretaro but also in other cities like San Luis Potosi, Guanajuato, Silao and Leon. “The Bajio is reflecting an important potential for the attraction of capital and industries, and it has been like that for the last 10 or 15 years, where a series of factors like logistics, location, political stability, infrastructure costs and even the roads and railways and all its communications have proven to be important factors for the growth of the region”, concludes Antonio Matas from Soluciones Inmobiliarias, SITE.

A great duo, State and private businessmen

Each one of the states that form the region has been doing concrete efforts in order to attract investment to their region. However, in the state of Queretaro they have been more selective about the type of industry that they wish to install. To date, an aerospace corridor or cluster has been formed which has drawn special attention.

Therefore, a well adjusted duo between the government and private companies will undoubtedly make things work, but definitely, in the panelists opinion, it is not a determinate compound for the companies to make the decision.

For Cynthia Gonzalez from Intermex, something that encouraged them to establish in the Bajio was the location, the infrastructure, all the roads connectivity and the governmental support. “The state government has given us a lot of support and we actually have important incentives. Queretaro has a strong promotion and, in summary, it is a place with great quality

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Qualification is important

for the enterprises that come to install here”, says this Intermex executive.

Manuel Barreiro says that in fact, the state government is supportive. “They are doing their job well and definitely it is a region where you can find the necessary infrastructure to operate a company, they always have someone at the Secretaria de Desarrollo Economico (Economic Development Department) who will support you at all times”. While for Federico Guez, from Santiago Industrial Park, the fact that they are working together with the municipality in the development of microparks, by providing the parks and the municipality relocating ill established people from housing zones to the work parks is a labor that is adding. The executive concludes that therefore their collaboration with the municipality has been intense and very rewarding.

In the case of industrial microparks the fundamental piece is the credit. Therefore, the different banks in the region are offering loans to small and medium companies, so they can buy formal spaces or premises and thus leave the sites in their houses, which make them informal.

“The credit, no doubt, has been the key, I mean, the access and the facilities to get a credit that help small companies to establish is very good”, concludes Manuel Barreiro.

In the opinion of Rene Jasso, from Queretaro Industrial Park, -the company hosting this discussion panel in conjunction with SITE- the state is well planned, the urban planning is not

Part of the boom of the Bajio as a region is due to the sum of efforts to qualify labor and include inside the parks or in nearby zones, universities or training centers that instruct the personnel in an adequate way, depending on the sector. Rodrigo Villaseñor comments: “the idea of these centers is that the students learn what they will use in their production line and reduce the training period and that way reduce costs for the industry”. At this point, Mauricio Lujambio from Naves, says that the fact that a training center for the aerospace industry is going to be established in the surroundings of the airport will generate a very important asset like knowledge, and this, no doubt, will be a great detonator for aerospace industry in Queretaro.

In the opinion of Rene Jasso, the biggest bet and the most important incentive that the state offers the investors coming into this reMauricio Lujambio y René Jasso gion is qualification.

The Bajio has been known because along the territory automotive and aerospace induschanged for friendships, in a region where very tries clusters have established and formed, and important roads are being constructed and the now, distribution centers are beginning to play government plays a fundamental roll. This com- a very big roll in the subject of logistic for the ment was supported by Javier Baca, Director of industries.

Panelists agreed that for the last 10 years, the Park, who says that without a doubt, the state government has been an important piece the region has undergone a very big maturing for the development of industry in Queretaro. process and the Bajio has to be seen like a However, he insisted on the necessity to make region formed by several states and in thoa wake up call to all the different state govern- se states you can appreciate signs of growth ments, whether they are doing their task or not, in industrial niches. If you see the Bajio like a to ask them to invite real state developers of whole, it is true, the growth has been important the industrial sector to work together, because and the models to attract investment that was in some cases they do not call the professionals centered in the fight of the states for granting land and all types of incentives have been chanand this generates problems.

“The state governments must determinately ging. For Antonio Matas, Queretaro walked out add, to promote that there are good sites for the of that model, meaning it has never given land construction of parks, microparks or polygones, or money over the table to attract investors. “I anyway, any type of building, but they must do think that the states have been balancing with it with all the institutional support. We must re- the growth of infrastructure, with incentives, cognize what has been done and applaud it, but labor, life quality and politic stability, this, no we must admit that there is still a lot to do, from doubt, has benefited all industry”, comments the federal to the municipal governments on the the Director of SITE. subject of infrastructure”, said Javier Bacca.

The panelists agreed that we have to ack- The aerospace park nowledge the AMPIP (Mexican Association of The space where this aerospace park is now Private Industrial Parks) that has made a con- installed is a usable area of around 80 hectacrete effort to obtain deliberate recognition to res, Bombardier took the first 35. In that land the work being done by investors in real estate buildings have been constructed where they development. However, the guests commented manufactures plane structures and in another that it is only a matter that the government and space, within the park, all the harnesses are the private companies do their job and avoid being manufactured for the airplane models that the company has. “Today, for the park vimalpractices and bad habits. sitors there is not much to see. However, Bombardiers growing plans are very aggressive, the company is restructuring its initial plan to take advantage of the benefits obtained by producing in Queretaro and this has attracted other important enterprises. Presently, every one of the 80 hectares of the park is totally sold, the park is essentially full” said Francisco Estrada from Vesta.

However, around 50% of the companies that thought of establishing in the park will not be able to do so because there is no more space.

The challenge for the developers will be to provide these spaces that the companies that form the aeronautic cluster demand.

PRESENTLY, CONSIDERABLE INDUSTRIAL

GROWTH AND MOVEMENTS ARE REGISTERED

QUERETARO BUT ALSO IN OTHER CITIES LIKE SAN L UIS POTOSI, G UANAJUATO, SILAO AND LEON. NOT ONLY IN

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A travÊs de los últimos 15 aùos, NEXXUS ha asistido a numerosas compaùías nacionales y multinacionales en la resolución satisfactoria de sus necesidades inmobiliarias.

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CON 1.5 MILLONES DE PIES CUADRADOS DE TIERRA DISTRIBUIDOS EN DIFERENTES MERCADOS Y UNA AMPLIA EXPERIENCIA EN DESARROLLO INMOBILIARIO, NEXXUS ES LA MEJOR ALTERNATIVA.

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lo largo del tiempo, NEXXUS ha apoyado a numerosas empresas satisfaciendo todas sus necesidades inmobiliarias. Además de su experiencia, NEXXUS cuenta con un Programa único de Administración de Desarrollos, así como una valiosa cartera de terrenos y un sólido capital. Una de las principales ventajas de NEXXUS es su ágil proceso en la toma de decisiones.

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DIFERENTES MERCADOS

NEXXUS desarrolla y mantiene una cartera de propiedades listas para ser ocupadas respondiendo a las exigencias de sus clientes y cuenta con siete parques industriales, incluyendo una reserva territorial de más de 1.5 millones de pies cuadrados de tierra disponible que los hace estar presentes en los diferentes mercados de Monterrey y en el 2009 la expansión de operaciones se dará hacia el centro del país y hacia sus fronteras.

La cartera de clientes incluye empresas como ArvinMeritor, Lear, Lego, Fluidmaster, Lifetime entre otras, que han confiado en la empresa.

La combinación de un estratégico portafolio de propiedades, con el conocimiento y la experiencia de sus profesionales convierten a NEXXUS en la mejor y más calificada alternativa en servicios de desarrollo.

NEXXUS, líder en desarrollo inmobiliario corporativo, experimenta un crecimiento sostenible, especialmente en la rama de manufactura y logística, NEXXUS va a consolidar su presencia en México manteniendo una fuerte línea de productos diseñados con los más altos estándares de flexibilidad y calidad.

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The expertise of NEXXUS in corporate real estate development has assisted successfully the most demanding needs of diverse national and multi-national Corporations for over 15 years.

goal of satisfying the market expectations and needs. NEXXUS features seven industrial parks including a territorial reserve for over 1.5 million sq ft of available land giving the company presence in all the submarkets of Monterrey and by the year 2009 the expansion of operations toward the center and borders of México.

NEXXUS client portfolio includes companies like Arvin Meritor, Lear, Lego, Fluidmaster, Lifetime and other who have trusted Nexxus.

The combination of strategic property portfolio with the knowledge and experience of it’s professionals makes NEXXUS the best and more qualified alternative for development services.

NEXXUS has leadership in the real estate market and is continuing to experience sustainable growth mainly in the manufacturing and logistic areas. NEXXUS will consolidate their presence in Mexico by maintaining a strong offering of products designed according to high standards of flexibility and quality. .

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EXXUS is a leader in corporate real estate development. Throughout the years, NEXXUS has assisted various corporations by successfully solving their real estate needs. In addition to this experience NEXXUS has a unique Development Management Program, important land reserves and is a well – capitalized company. One of the principal advantages of NEXXUS is the agile decisionmaking process.

Through its unique Development Management Program, NEXXUS combines profound market knowledge with professional design, engineering and project management skills to guarantee success and excellence in the service in Real Estate projects; maximizing resources while optimizing costs time and risk. All this is possible with NEXXUS commitment to work alongside clients, allowing them to establish their facilities in the right place, get everything configured and equipped in a proper manner.

DIFFERENT MARKETS

NEXXUS develops and maintains a portfolio of properties ready for occupancy with the main

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WITH OVER 1.5 MILLION OF SQ FT OF AVAILABLE LAND IN DIFERENT MARKETS AND FIFTEEN YEARS OF EXPERIENCE IN REAL ESTATE DEVELOPMENT, NEXXUS IS THE BEST ALTERNATIVE

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Por Lic. Javier Pichardini Quintana javierp@dieboqui.com Director de InversiĂłn Inmobiliaria y ComercializaciĂłn/ Grupo Industrial DiĂŠboqui

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Durante el primer semestre de 2008 la venta y renta de bodegas en la Zona Metropolitana ha tenido un repunte importante. No obstante, y pese a la desaceleraciĂłn de la economĂ­a americana, el mercado de naves industriales tambiĂŠn se ha recuperado en el segundo trimestre del aĂąo.

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ebido a un creciente interĂŠs de firmas por instalar industria ligera o bien para almacenar mercancĂ­a, en el segundo trimestre del 2008 la venta de bodegas industriales en Ciudad de MĂŠxico y el ĂĄrea metropolitana mejorĂł sensiblemente.

Las cifras que tenemos en DiĂŠboqui Bienes RaĂ­ces Industriales son contundentes, ya que ĂŠstas indican que en los primeros seis meses de 2008 se vendieron 432 mil 292 m 2 y en 2007 esa cifra fue de 145 mil 840 m 2.

Pese a la mayor demanda de energĂŠticos y a la desaceleraciĂłn de la economĂ­a americana, el mercado de venta y renta de naves industriales se ha recuperado en el segundo trimestre del aĂąo.

Actualmente, la AsociaciĂłn Industrial Vallejo, AIVAC, estĂĄ cabildeando una iniciativa con la Asamblea Legislativa del Distrito Federal para promover la primera ley para atraer industria limpia a la zona.

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Desde mi punto de vista es urgente atraer inversiĂłn a la ciudad, que se generen empleos y se respeten los usos de suelo, con un marco jurĂ­dico que ofrezca incentivos a 100% y multianuales.

LAS TRANSACCIONES

La mayorĂ­a de las transacciones del primer semestre de 2008 se realizaron en el corredor Vallejoâ&#x20AC;&#x201C;Azcapotzalco, donde se vendieron 89 mil 631 m 2. Le siguiĂł el corredor CuautitlĂĄnTultitlĂĄn y Tolucaâ&#x20AC;&#x201C;Lerma, con 70 mil 256 m 2 y 60 mil 500 m 2, respectivamente.

En el caso de la zona de Vallejo estuvo muy dinĂĄmico, pues por su ubicaciĂłn es ideal para almacenar mercancĂ­as, aunque ya su disponibilidad es muy poca, se trata de bodegas pequeĂąas, cerca de 25 mil m 2.

En la zona metropolitana es mĂĄs factible encontrar espacios superiores a los 10 mil m2, para industria limpia o centros de distribuciĂłn.

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Entre las transacciones de ventas mĂĄs relevantes destacan los nueve mil 300 m 2 de espacio industrial que adquiriĂł Triplay Sidery en Azcapotzalco y los siete mil 946 m 2 de una nave industrial que comprĂł un inversionista privado en la misma zona.

Respecto de la renta de naves industriales en el Distrito Federal y el ĂĄrea metropolitana, tambiĂŠn se presentĂł un crecimiento, al pasar de 250 mil 362 metros arrendados en 2007 a 580 mil 358 en los primeros seis meses del aĂąo.

Finalmente, me gustarĂ­a comentar sobre algunas negociaciones que le han dado un especial dinamismo al mercado inmobiliario industrial en la zona metropolitana. Se trata de la renta que hizo Bonafont en Iztapalapa de mil 696 m2 y la de British American Tobaco, que arrendĂł en Coacalco mil 580 m 2, mientras en la DelegaciĂłn Iztacalco, Polymeric Enterprises e Insumos Comerciales rentaron dos mil 514 m2 de bodega.

ZONA INDUSTRIAL

$ x M2 RENTA

CUAUTITLĂ N - TULTITLĂ N

40 a 45

TLALNEPANTLA

45 a 50

NAUCALPAN

50 a 55

VALLEJO - AZCAPOTZALCO

45 a 50

TOLUCA - LERMA

40 a 45

CENTRO

45 a 50

IZTACALCO - IZTAPALAPA

40 a 45

TLAHUAC

40 a 45

TLALPAN - XOCHIMILCO

45 a 60 Fuente: Grupo Industrial Dieboqui

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Pese a la mayor demanda de energéticos y a la desaceleración de la economía americana, el mercado de venta y renta de naves industriales se ha recuperado en el segundo trimestre del año.

Lic. Javier Pichardini Quintana

During the first semester of 2008, the sale and rent of warehouses in the Metropolitan Area has had an important rising. However, and despite the American economy recession, the industrial plants market has also recovered in the second quarter.

D

ue to a growing interest of companies for installing light industry or for storing merchandise, in the second quarter of 2008, the sale of industrial warehouses in Mexico City and the metropolitan area increased sensibly.

Figures that Dieboqui Bienes Raices Industriales has are convincing, they show that in the first six months of 2008, 432 thousand 292 sq. m. were sold, while in 2007 the figure was 145 thousand 840 sq. m.

In spite of the growing demand for energy and the American economy recession, the industrial plant sale and rent market has recovered in the second quarter of the year.

Presently, the AIVAC, Asociacion Industrial Vallejo is lobbying and initiative with the Asamblea Legislativa of the Federal District to promote the first law to attract clean industry to the area.

From my point of view, it is urgent to attract investment to the city, to generate jobs and res-

pect the urban ordering, within legal parameters that offer incentives to 100% and multiannual.

The transactions

Most of the transactions in the first semester of 2008 were done in the Vallejo-Azcapotzalco corridor, where 89 thousand 631 sq. m were sold.

If was followed by the Cuautitlan-Tultitlan and Toluca – Lerma corridors with 70 thousand 256 sq. m. and 60 thousand 500 sq. m. respectively.

In the case of Vallejo area it was very dynamic, given its location is ideal to store merchandise, even though there is little left, there are small warehouses, around 25 thousand sq. m.

In the metropolitan area it is more feasible to find spaces bigger than 10 thousand sq. m. for clean industry or distribution centers.

Among the more relevant sale transactions we can name the 9 thousand 300 sq. m. of industrial space that Triplay Sidery acquired in

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ZONA INDUSTRIAL

$ x M2 VENTA

CUAUTITLÁN - TULTITLÁN

3,500 a 5,000

TLALNEPANTLA

3,500 a 5,000

NAUCALPAN

5,000 a 7,000

VALLEJO - AZCAPOTZALCO

3,500 a 5,000

TOLUCA - LERMA

3,000 a 4,000

CENTRO

4,000 a 5,000

IZTACALCO - IZTAPALAPA

3,000 a 4,500

TLAHUAC

3,000 a 4,500

TLALPAN - XOCHIMILCO

4,500 a 6,000 Fuente: Grupo Industrial Dieboqui

Azcapotzalco and the 7 thousand 946 sq. m. of an industrial plant, bought by a private investor in the same area.

Regarding the rent of industrial plants in the Federal District and the metropolitan area, there was also an increase, going from 250 thousand 362 meters rented in 2007 to 580 thousand 358 in the first six months of the year.

Finally, I would like to comment on some transactions that have given the industrial real estate market a special dynamics in the metropolitan area. I am talking about the rent that Bonafont contracted in Iztapalapa, of 1,696 sq. m. and British Tobacco, that rented 1,580 sq. m. in Coacalco, while in Iztacalco, Polymeric Enterprises and Insumos Comerciales rented 2,514 sq. m. of warehouses.

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

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En FIDEPAR se han comprometido a desarrollar con oportunidad, calidad y esmero parques industriales que fomenten la instalaciĂłn de industrias. La empresa que se aloje en cualquiera de los parques del Fideicomiso en el Estado de MĂŠxico, gozarĂĄ no sĂłlo de ubicaciĂłn, sino tambiĂŠn de un mercado potencial de 22.7 millones de personas. AsĂ­, en FIDEPAR se fomentan las inversiones.

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espuĂŠs de 25 aĂąos de estar operando como una entidad impulsora del desarrollo industrial y de ser un alto generador de inversiĂłn para el Estado de MĂŠxico, hoy el Fideicomiso para el Desarrollo de Parques y Zonas Industriales continĂşa participando de manera activa en pos de la productividad de la regiĂłn.

Y es que, sin duda, el gobierno del Estado de MĂŠxico, a travĂŠs de FIDEPAR, maneja una polĂ­tica de calidad muy clara, la que su propio Director, Carlos MuĂąoz Infante define asĂ­: â&#x20AC;&#x153;En FIDEPAR estamos comprometidos a desarrollar con oportunidad, calidad y esmero parques industriales; fomentando la

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instalaciĂłn de industrias en nuestra entidad e impulsando las mejores condiciones de crecimiento para las empresas establecidas, a travĂŠs de la eficaz atenciĂłn de sus necesidades y manteniendo una mejora continua en nuestros procesos, con el fin de favorecer la inversiĂłn, la generaciĂłn de empleos y la competitividadâ&#x20AC;?.

AsĂ­, desde FIDEPAR se estĂĄ generando un mayor desarrollo para el Estado de MĂŠxico, con lo que se apoya el empleo y, claro, el bienestar de las familias mexiquenses.

Por otra parte, aquellos clientes o inversionistas interesados en acercarse al Fideicomiso van a encontrarse con una instituciĂłn

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que ofrece condiciones inmejorables de operaciĂłn, pues sus procesos estĂĄn bajo la Norma ISO 9001 â&#x20AC;&#x201C; 2000 y, ademĂĄs, tienen personal preparado y capacitado para seguir trabajando en pos de atraer empresas competitivas al Estado de MĂŠxico.

INMEJORABLES PARQUES INDUSTRIALES

Doce parques industriales hoy en dĂ­a estĂĄn desarrollados en el Estado de MĂŠxico y en ĂŠstos se hacen evidente los servicios de primer nivel, ademĂĄs de otras ventajas que vale la pena enlistar: s !PERTURA RĂ&#x2030;PIDA DE EMPRESAS E INTENSA desregulaciĂłn. s 5BICACIĂ&#x2DC;N ESTRATĂ?GICA s -ERCADO POTENCIAL DE MILLONES DE personas. s &UERZA DE TRABAJO ALTAMENTE CALIFICADA 351 Escuelas de EducaciĂłn Superior. s %XCELENTES CONDICIONES DE TRABAJO mil contratos colectivos de trabajo. s #ERTEZA Y SEGURIDAD JURĂ&#x201C;DICA PARA EL inversionista. s 3OPORTE GUBERNAMENTAL DE LA ACTIVIDAD empresarial. s MIL EMPRESAS INDUSTRIALES

comerciales y de servicios.

La ubicaciĂłn, como una de las ventajas mĂĄs importantes de los desarrollos de FIDEPAR, le permite al inquilino tener a la mano no sĂłlo un mercado de alto potencial de consumo, sino tambiĂŠn conectividad a travĂŠs de las distintas carreteras que se han venido

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construyendo a lo largo y ancho del Estado de MĂŠxico. Al respecto comenta Carlos MuĂąoz Infante, Director General del Fideicomiso: â&#x20AC;&#x153;Los distintos parques estĂĄn apoyados con una gran infraestructura en carreteras que se han venido construyendo en el territorio mexiquense, como son el Arco Norte, que va de Jilotepec a Atlacomulco, el Libramiento Nororiente en la ciudad de Toluca y el Circuito Exterior Mexiquense, de Huehuetoca a NezahualcĂłyotl.

Y se debe aclarar que parte de la estrategia de desarrollo del Estado de MĂŠxico, es impulsar una clara polĂ­tica industrial sustentada en los proyectos de carreteras, las cuales permiten movilidad hacia y desde las zonas mĂĄs importantes del estado y del paĂ­s. â&#x20AC;&#x153;En FIDEPAR hemos formalizado acuerdos muy importantes y estratĂŠgicos, que nos han permitido trabajar con los desarrolladores, para asĂ­ detonar nuevos parques industriales con el fin de que esto se traduzca en mĂĄs y mejores empleos para el estadoâ&#x20AC;?, comenta Carlos MuĂąoz Infante.

En los distintos parques industriales de FIDEPAR se han asentado compaùías que por su importancia mueven la economía estatal y, ademås, generan empleo. Algunas de estas son Derileq y Telcel, en el Parque Industrial de Ixtlahuaca, Chocolates Turín y Kellogg´s, instaladas en el Parque Industrial San Cayetano, Truper y ADS, en el Parque Industrial de Jilotepec, Smurfit Kappa, en el Parque Industrial de Atlacomulco, sólo por nombrar algunas.

Por otra parte, de los distintos desarrollos todavĂ­a hay espacios disponibles en los parques Jilotepec Etapa I y II, Atlacomulco, Santa BĂĄrbara, San Cayetano, Parque Industrial â&#x20AC;&#x153;Hermandad del Estado de MĂŠxicoâ&#x20AC;? y en el Parque Microindustrial CuautitlĂĄn Izcalli y hay reservas territoriales en el desarrollo Santa Margarita, ubicado en el municipio de Ixtlahuaca y en el Coecillo, en Toluca.

NĂ&#x161;MEROS CONTUNDENTES

Los resultados del Fideicomiso para el Desarrollo de Parques y Zonas Industriales son de destacar. Los esfuerzos de FIDEPAR y del mismo plan de infraestructura del Gobernador del Estado ha dado como resultado que a partir del segundo semestre de 2005 -para ser mĂĄs concretos a septiembre de dicho aĂąo hasta la fecha-, la entidad ha superado su monto de ventas de predios de tipo industria. De esta forma, la suma llega a superar los 162 millones de pesos, generando mĂĄs de 4 mil 500 empleos en las zonas industriales. â&#x20AC;&#x153;El Estado de MĂŠxico es un importante detonante para los desarrolladores de parques privados, pues ĂŠstos tuvieron una inversiĂłn de mil 358 millones de dĂłlares.

FIDEPAR busca ser un aliado estratĂŠgico de los desarrolladores para que apuesten su inversiĂłn en el Estado de MĂŠxico y procurar el crecimiento hacia regiones donde el gobierno del estado tiene puesto su interĂŠs para su desarrollo, como lo son las seis Ciudades Bicentenario; otro rubro que muestra gran

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Finalmente, el Fideicomiso iniciarĂĄ la construcciĂłn de un nuevo desarrollo en el municipio de NezahualcĂłyotl, el cual, sin duda reactivarĂĄ y apoyarĂĄ el crecimiento econĂłmico de la zona Oriente y del propio Estado de MĂŠxico.

MAYORES INFORMES:

FIDEPAR Lic. JosĂŠ Alvear Maldonado Director de ComercializaciĂłn Robert Bosch S/N casi esquina con Primero de Mayo, Zona Industrial Toluca â&#x20AC;&#x201C; C.P. 50200, Toluca - Estado de MĂŠxico.

TelĂŠfonos: (01722) 2114041 01-800-2019412 Fax 2751622 carlos.munoz@fidepar.edomex.gob.mx jose.alvear@fidepar.edomex.gob.mx

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fter 25 years of operating as an organization that promotes industrial development and being a high investment generator for the state of Mexico, today the Fidieicomiso para el Desarrollo de Parques y Zonas Industriales (Trust for the Development of Parks and Industrial Zones) continues to actively participate looking for productivity in the region. It must be, no doubt, that the government of the state of Mexico, through FIDEPAR, handles a very clear policy, which its own Director, Carlos MuĂąoz Infante defines like this: â&#x20AC;&#x153;In FIDEPAR we are commit-

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ted to developing on time, with quality and great care, industrial parks, promoting the establishment of industries in our state and providing the best growing conditions for the established industries, through the efficient care of their necessities and keeping a continuous improvement in our procedures, in order to favor investment, employment openings and competitivenessâ&#x20AC;?.

This way, a greatest development for the State of Mexico is being generated from FIDEPAR, therefore supporting employment and, of course, the well being of Mexiquenses families.

On the other hand, those clients or investors that are interested in approaching the Trust will find an institution that offers excellent operating conditions, because its procedures are under ISO 9001-2000 standards and, besides, they have prepared and qualified personnel to keep on working towards attracting competitive companies to the State of Mexico.

Excellent Industrial Parks

Twelve industrial parks are developed today in the State of Mexico and their first rate services are evident, plus other advantages that are worth mentioning: s Fast opening of companies and intense deregulation. s Strategic location. s Potential market of 22.7 million people. s Highly qualified personnel: 351 Higher Education Schools. s Excellent working conditions: 70 thousand working collective contracts. s Certainty and legal safety for the investor. s Governmental Support for business activity. s 365 thousand industrial, commercial and service enterprises.

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In FIDEPAR they are committed to developing on time, with quality and with great care, industrial parks that promote industry establishment. The company that accommodates in any of the parks of the Fideicomiso in the state of Mexico, will take advantage not only of its location but also of a potential market of 22.7 million people. This is the way, investments are promoted in FIDEPAR.

which allow mobility to and from the most important zones of the state and the country. â&#x20AC;&#x153;In FIDEPAR we have formalized very important and strategic agreements that have permitted us to work with developers in order to detonate new industrial parks so that this turns into more and better employments for the stateâ&#x20AC;?, comments Carlos MuĂąoz Infante.

In the different FIDEPARâ&#x20AC;&#x2122;s industrial parks the companies that have established are so important that they promote the state economy and besides, they generate jobs. Some of these are Derileq and Telcel, in the Ixtlahuaca Industrial Park, Chocolates Turin and Kellogg´s, installed in the San Cayetano Industrial Park, Truper and ADS, in the Jilotepec Industrial Park, Smurfit Kappa, in the Atlacomulco Industrial Park, just to name some.

On the other hand, of all these developments, there are still available spaces in the following parks, Jilotepec Stage I and II, Atlacomulco, Santa Barbara, San Cayetano, â&#x20AC;&#x153;Hermandad del Estado de Mexicoâ&#x20AC;? Industrial Park and in the Cuautitlan Izcalli Microindustrial Park and there are territorial reserves in Santa Margarita development, located in Iztlahuaca and in Coecillo, in Toluca.

Convincing Numbers Location, as one of the most important advantages of FIDEPARâ&#x20AC;&#x2122;s developments, permit the tenant to have easy access not only to a high consumption potential market, but also to connectivity through different roads that have been constructed all over the state of Mexico.

To this respect, Carlos MuĂąoz Infante, Director General of the Fideicomiso comments: â&#x20AC;&#x153;The different parks are supported by a great infras-

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tructure in roads that have been constructed in Mexiquense territory, like the Arco Norte, that goes from Jilotepec to Atlacomulco, the Libramiento Nororiente in the city of Toluca and the Circuito Exterior Mexiquense, from Huehuetoca to Nezahualcoyotl.

And we must clarify that part of the development strategy of the State is to impel a clear industrial policy, sustained in the road projects,

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n the past days FIDEPAR organized the Logistics Competitiveness Seminar 2008, which has some experts in its academic programming. In the first place, the event was inaugurated by Carlos MuĂąoz Infante, General Director of the Fideicomiso.

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The results of the Fideicomiso para el Desarrollo de Parques y Zonas Industriales stand out. The efforts of FIDEPAR and the very infrastructure plan of the Governor of the state have caused that starting in the second semester of 2005 â&#x20AC;&#x201C;to be concrete from September of that year to date- this entity has overcome its total industrial type land sale. This way, the total amount surpasses 162 million pesos, generating more than 4,500 jobs in the industrial zones. â&#x20AC;&#x153;The state of Mexico is and important target for the private parks developers, for they had a 1,358 million dollar investment. FIDEPAR seeks to be a strategic allied of the developers so that they place their investment in the state of Mexico and procure growth towards the regions where the state government has interest in developing, as the six Bicentennial cities, another subject that is showing great activity is logistics distribution and storage, for that reason, itâ&#x20AC;&#x2122;s another subject where the Fideicomiso is looking to generate alternatives to offer spaces and continue impelling the state development, said Carlos MuĂąoz Infante, Director General of FIDEPAR. Finally, the Fideicomiso will begin the construction of a new development in the municipality of Nezahualcoyotl, which, no doubt, will rekindle and support the economic growth in the East zone and the state of Mexico as well.Â&#x201E;

For more information:

FIDEPAR Lic. JosĂŠ Alvear Maldonado Director de ComercializaciĂłn Robert Bosch S/N corner with Primero de Mayo, Zona Industrial Toluca â&#x20AC;&#x201C; C.P. 50200, Toluca - Estado de Mexico.

Telephones: (01722) 2114041 01-800-2019412 Fax 2751622 carlos.munoz@fidepar.edomex.gob.mx jose.alvear@fidepar.edomex.gob.mx

AÑO 8 - NÚMERO 48