INMOBILIARE 58 by Editorial Mexicana de Impresos, S.A.

ISSUE

real estate business

SUSTAINABLE

SUSTENTABILIDAD

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

Union Investment Real Estate GMBH,

UN GIGANTE

VERDE MUNDIAL A GREEN GLOBAL GIANT

Chicago , 111 South Wacker Drive (LEED-certified)

Panel de Discusión Nueva York

¿Verde o Sustentable? ¿Green or Sustainable?

Panel de Discusión ULI

Desarrollo Inmobiliario y Sustentabilidad, Buenas Prácticas Best Practices in the Sustainable Real Estate Development

Panel de Discusión PREI

DUIS, Nuevas y Mejores Ciudades DUIS, New and Better Cities

AÑO 9 - NÚMERO 58 - $ 50 PESOS

AÑO AÑO 98 -- NÚMERO NÚMERO 58 48

ISSUE

real estate business

SUSTAINABLE

SUSTENTABILIDAD

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

Union Investment Real Estate GMBH,

UN GIGANTE

VERDE MUNDIAL A GREEN GLOBAL GIANT

Chicago , 111 South Wacker Drive (LEED-certified)

Panel de Discusión Nueva York

¿Verde o Sustentable? ¿Green or Sustainable?

Panel de Discusión ULI

Desarrollo Inmobiliario y Sustentabilidad, Buenas Prácticas Best Practices in the Sustainable Real Estate Development

Panel de Discusión PREI

DUIS, Nuevas y Mejores Ciudades DUIS, New and Better Cities

AÑO 9 - NÚMERO 58 - $ 50 PESOS

“Who can help us trigger and materialize Real Estate opportunities in Mexico and Latin America?”

PREI has been investing in Latin America since 2000. We currently manage funds specializing in industrial, residential, and retail properties in Mexico, Brazil, Chile and Argentina, and we have transactions capabilities throughout Latin America. As of March 2010, PREI has over 70 associates operating in Mexico City, Rio de Janeiro, Miami, New York, and Los Angeles. Through its industrial and retail platforms, PREI Latin America has developed and managed 11 shopping centers and 151 industrial facilities. Through its housing platform, it has developed 207 projects and sold over 250,000 housing units. Additionally, we currently hold 150 million square feet of improved-land in 4 projects under development, a high-end second home project including a 250-slip marina and more than 5,000 apartments are under constructon.

Andres Bello 10, 11 th Floor, Mexico D.F. Mexico 11560

(52 55) 5093 2770

l ApARtMEnts l Condos l Housing l iMpRovEd LAnd l industRiAL l RE tA iL

PREI has presence in more than 67 markets in Mexico

Proven experience in Mexico since 2003 PREI is committed to championing efforts to provide environmentally sustainable real estate investments worldwide to its investor base while operating its business in a sustainable manner.

Sendero Shopping Centers l Automated air conditioning, temperature, and energy efficiency systems l Motion sensors in service areas l Segregation and recycling of subproducts (PET, aluminum, paper, cardboard) l Energy and water best management practices saving program l Wastewater treatment plant

COSTA BAJA - La Paz, Baja California l Touristic Environmental Compliance Certificate granted by SEMARNAT (recognition as a role model for the region) l Wastewater treatment plant l Water desalinization plant l Relocation and preservation of local flora and fauna l Waste materials management and disposal plan l Solar panels used to heat pools

InduSTrIAL POrTfOLIO l Wastewater treatment systems and reuse of treated water l Hazardous and non-hazardous waste management l Use of natural sunlight and energy efficiency systems l Promotion of green areas

A team you can trust

Carta Editorial

Editor’s Letter

ara lograr la reducción de emisiones de carbono a nivel mundial se necesita de muchas acciones individuales. Estas acciones deberán incluir esfuerzos personales, para reducir el consumo de energía y extender estos a toda la comunidad de los negocios inmobiliarios, para obtener resultados a corto plazo. Varias estadísticas nos demuestran que mejorando la operación y desempeño de los desarrollos inmobiliarios que se construyen actualmente se puede aportar de una manera importante al mejoramiento del medio ambiente. Por este motivo Inmobiliare Magazine en conjunto con El Urban Land Institute nos dimos a la tarea de trabajar un especial totalmente enfocado al desarrollo sustentable de nuestro país y mandar un mensaje claro que en México vamos por el camino correcto. Nuevas tendencias de construcción, regeneración de antiguos edificios y políticas verdes dentro de las mismas empresas, serán los temas a tratar dentro de este especial. Además de las nuevas tendencias verdes generadas desde el sector financiero para desarrollar desarrollos urbanos integrales sustentables ( DUIS ), los jugadores inmobiliarios más comprometidos con el medio ambiente, así como los temas de responsabilidad social de las mismas, fueron el centro de debate en los paneles de discusión que organizamos en México y Nueva York en el mes de Febrero. Por lo anterior los invitamos a unirse a este esfuerzo editorial que trabajamos con la finalidad de adoptar un compromiso social que aporte soluciones a largo plazo en beneficio de todo aquel que vive en este planeta.

n order to achieve a global decrease in carbon emissions, many individual actions are required. Not only should be made personal efforts to reduce energy consumption, but these actions ought to extend to all of the real estate business community to accomplish short term results. Some statistics show us that upgrading operation and performance of property developments that are currently being built can be of help to improve the environment. For this reason, Immobiliare Magazine together with the Urban Land Institute set to the task of elaborate a special issue entirely focused on the sustainable development of our country and thus to send the message that in Mexico we are on the right way. The topics to be addressed in this special issue include new trends in construction, renovation of old buildings and the adoption of environmentally-friendly policies within enterprises themselves. The foci of debate during the discussion boards organized in Mexico and New York in February were the new “green” trends generated from the financial sector to create sustainable integral urban developments (DUIS, for their name in Spanish) together with the most committed realty companies and their social responsibility issues. For the reasons afore mentioned, we invite you to join our editorial effort with the intention of making a social commitment that will provide long term solutions to benefit all those living on this planet.

Guillermo Almazo Publisher & CEO Inmobiliare Magazine

Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex /Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 58 año 9. Publicación bimestral Febrero - Marzo 2010. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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HECHO EN México

Contenido/Content

Publisher & CEO Guiller mo A lma zo Gar za guillermo @inmobiliare.com

Edificaciones Verdes / Green Buildings

Sustentabilidad

Direc tor Gener al Er ico García García erico @inmobiliare.com

Sustainability

12 Sustentabilidad para la industria hotelera

Comunicado de Prensa / Press Release

Direc tor Webmaster Emiliano García García emiliano @inmobiliare.com

Sustainability for the Hotel Industry

Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Zapat a carlos.caicedo @inmobiliare.com

16 Urban Land Institute, Haciendo Huella en México Uno a Uno / One on One

Editora Adjunta Adr iana Leal adriana.leal@inmobiliare.com

Treading on Mexico

Client Ser vice s Manager Carolina Lópe z carolina.lopez@inmobiliare.com

18 Arquitectura Bioclimática Sustentabilidad / Sustainability, ULI Mx

Bioclimatic Architecture

22 Laasunto Evolución Urbana, un viejo Asistencia Técnica / Technical Assistance, ULI Mx

Urban Evolution, an old concern

28 Operaciones de Minoristas Ecológicas Caso Práctico / Case Study, ICSC

Green Retail Operations

32 La nueva infraestructura global Infraestructura / Infrastructure, Inmobiliaria & ULI Mx

The New Global Infrastructure

Panel de discusión / Discussion Panel Desarrollo inmobiliario y sustentabilidad, Buenas prácticas

Real Estate Development and Sustainability, Good Practices

48 Vivienda en el 2010

Vivienda / Housing, Inmobiliare & ULI Mx

Housing in 2010

52 Steelcase invierte en México

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Steelcase invests in Mexico

56 Union Investment, Un gigante verde mundial En Portada / On Cover

Union Investment, a Green Global Giant

Panel de discusión NY / Discussion Panel NY ¿Verde o Sustentable? Green or Sustainable?

68 Sustentabilidad: Arquitectura Responsable Diseño sustentable / Sustainable design

Sustainability: Responsable Architecture

76 Sustentabilidad, un compromiso global Arquitectura Responsable / Responsable Architecture

Consejo Editor ial German Ahumada / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Yamal Chamoun /Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia / Ricardo Ortega Adrián García Iza / Eduardo Güemez Javier Llaca / Jesús Acosta Castellanos Tr aduccione s Ma. Á ngele s Mar tíne z, Silvia E spinoza

Sustainability, a Global Commitment

80 DUIS, Nuevas y mejores ciudades Panel de discusión / Discussion Panel

DUIS, New and Better Cities

90 Grupo Acosta Verde, sendero de crecimiento Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Grupo Acosta Verde, Sendero is Growth

94 El futuro de dólar estadounidense Columna Financiera / Financial Column

The Future of US Dollar

96 El alcance de las Ecotecnologías Sección del Expeto / From the expert

Eco Technologies Potential

100 Hipoteca Verde SHF Agenda Pública / Public Agenda

Green Mortgage of SHF

Parques Industriales / Industrial Parks La cara de la sustentabilidad en los parques industriales

The face of sustainability in industrial parks

106 Amanali… Porque ser parte de la naturaleza es posible

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Amanali… Certainly it is posible to be part of nature

110 Central

Noticia / News

Central

Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo.trejo @emisa.info +52(55)5514-7914 Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia.farias@emisa.info +52(81)8000-7150 Guadalajar a Piccolo de la Peña piccolo.delapena@emisa.info +52(33)38178176 ext.104 EUA (US De sk) Jorge Orozco jorge.orozco@emisa.info Madr id Oscar Velasco +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321

102

Publisher Sabor e A r te K ar la Sentíe s karla@saborear te.com.mx

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Fac tur ación y cobr anzas Ye senia Fer nánde z yesenia.fernandez@emisa.info Jur ídico Canale s.Dávila Eduardo L ar is Gonzále z eduardo @canales.com.mx Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc. Distr ibución y suscr ipcione s Gabr iela Her nánde z ghernandez@saborear te.com.mx Distr ibucion y logistica Monter rey Eduardo A ncona Eduardo.ancona@inmobiliare.com Fotogr afía Feder ico de Je sús Sánche z federico.dejesus@emisa.info Fotogr afías Monter rey Selma Fer nánde z selma.fernandez@emisa.info

Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent.velasco @emisa.info www.inmobiliare.com

Corporativo EMISA M éxico +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077

Edificaciones Verdes

Por Mauricio Ramírez Sustainability Advisor mauricio.ramirez@bovislendlease.com

Sustainability El tema se ha puesto en la mesa de todos, permea como una nueva conciencia global que poco ha podido lograr para incentivar un cambio en la práctica de nuestro sector inmobiliario. Habría que preguntarse qué elementos podrían incentivar un cambio más representativo que vaya del conocimiento de la materia a la práctica; pasar del estar de acuerdo a ejecutar y cambiar la forma de trabajar en nuestro sector.

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green building

n los últimos años es notorio el incremento del uso del término sustentable en prácticamente todos los ámbitos de nuestras vidas, la ola sustentable ha invadido nuestro entorno; una creciente iniciativa del sector privado se evidencia en los medios de comunicación al buscar crear una conciencia ecológica en la sociedad mexicana; notamos la creciente preocupación sobre este tema, a través de la implementación de programas gubernamentales, incentivos fiscales, publicidad acerca de la responsabilidad social y ecológica; programas académicos de investigación y foros internacionales. Como una aproximación, sería conveniente revisar y replantearnos lo siguiente: n Cambiar el paradigma de cómo ejecutamos nuestra actividad. La sustentabilidad no es un elemento externo al proceso de diseño o a la forma de construir, la sustentabilidad es intrínseca al diseño y a la práctica de la construcción. n Las tecnologías sustentables son de alto costo. Las tecnologías fluctúan en la gama de lo tradicional (conocimiento y práctica popular) a la innovación tec-

nológica con altos precios en el mercado. La característica de la inversión y el objetivo a alcanzar en el proyecto, tendrán una gama de opciones no limitativa a alta inversión. n Costos de inversión en sustentabilidad son redituables. Hasta hoy no existe fórmula única para medir el costo beneficio en una construcción de forma global. Se puede medir el beneficio de manera parcial y particular: tales como en lo referente a costos de mantenimiento; costos de consumo de servicios; rendimiento del edificio mediante mediciones de confort óptimo alcanzado a través de minimizar el uso de recursos; rendimiento de personal (diseño sustentable busca minimizar el impacto en los individuos y el medio ambiente); entre otros. n Edificios sustentables son aquellos que reciben algún tipo de certificación reconocida a nivel internacional. Si bien es cierto que existen diferentes organismos que certifican y avalan el nivel de estrategias planteadas en un edificio, la sustentabilidad no se limita a

This topic is a global new concerning of all industries that is trying to create a new change in the practical of the construction sector. But however, the change in this sector has been limited, as it is in another industrial sectors. Which elements could be understood to be the decisive in this moment of truth?

n every Human Life aspect, the Sustainability is now present. from the commercial effort in everyday consumer goods, to the goals in government’s life; the sustainability issue is over there. An initiative in all over the world is to create consciousness of a Sustainable culture. All over the world, the initiative is developing new programs that could have fiscal benefits in order to promote responsibility, and academic programs to teach the people about this topic. As an approximation, it could be convenient to review and reconsider the following: n Change the paradigm of how we perform our activities: The Sustainability is not an element out of the process of design,

it is the way we can solve different issues and create different solutions to improve the quality of the resources and to get a better cost (budget). n The Sustainability technologies are expensive: The different schemes in the Sustainability, comes from technologies within the traditional architecture, to super high tech elements, and sustainability should exist, doesn´t matter which one we use. n The Sustainability effort makes return: There exist many different reasons why we have to induce the return of an investment made in Sustainability. In many cases the reasons why we base our projects in Sustainability, are the reduction of operations

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cumplir con los estándares que plantean los organismos certificadores ya que las estrategias no deben ser limitativas. Replantearnos lo antes descrito, podría generar una nueva pauta del quehacer de nuestra rama, a la vez que limitará claramente nuestra responsabilidad ambiental (como sector inmobiliario) ya que no podemos seguir pasando por alto el impacto que generamos en el entorno que desarrollamos. Cabe traer a la mesa la primicia de que el medio ambiente, al igual que la seguridad en las obras, es responsabilidad de todos. Así la sustentabilidad ya no solo es la aplicación de sistemas, procesos y diseños que protegen la salud y el bienestar de los seres humanos y los ecosistemas, hoy por hoy, la sustentabilidad, al igual que la seguridad en obras, es una oportunidad para pasar de “lo éticamente correcto” a lo “comercialmente inteligente de hacer”1 1

(Chris Doyle, Director de Seguridad e Higiene y Sustentabilidad para Europa Continental, Oriente Medio, África y Latinoamérica de Bovis Lend Lease.

cost and in services during facility operation, but one of the main purposes of this methodology is to improve the people performance in the day a day. n Sustainable buildings are changing the methodologies of being measured: The global and local certification for green building is not the only measures for quality in a green building program. The impact in those people and environment in which we develop, are the main reason why we should have a great consciousness in the construction industry, in any building we develop, and in any thing we do because those are the main steps of the environmental effects.. In this manner, the effects of Sustainability is the application of systems, processes and designs, in order to protect the welfare and the human being, but nowadays Sustainability, is an opportunity to practice a “correct ethic” or the n “commercially intelligent to do”1. 1 (Chris Doyle, Director de Seguridad e Higiene y Sustentabilidad para Europa Continental, Oriente Medio, África y Latinoamérica de Bovis Lend Lease

COMUNICADO DE PRENSA

Por Mauricio F. Lozano Parkman Capital Markets mauricio.lozano@am.jll.com

Sustainability for the Hotels Industry

Jones Lang LaSalle Hotels presenta su primer análisis de sustentabilidad utilizando la plataforma tecnológica Green Globes para el Hotel Palmer House Hilton, en Chicago. La asesoría de Jones Lang LaSalle Hotels establece estándares en la industria hotelera, aplicando prácticas comprobadas para optimizar el uso de energía y ahorros en los gastos operativos. 12

PRESS REALEASE

ones Lang LaSalle Hotels anunció que ha concluido un estudio de energía y sustentabilidad en el hotel Palmer House Hilton de Chicago, utilizando su plataforma tecnológica denominadaGreen Globes. Esta es la primera vez que este sistema interactivo ha sido adaptado para evaluar los aspectos energéticos y de sustentabilidad de un hotel. La evaluación del Palmer House Hilton, ícono en la industria y de renombre mundial, propiedad de Thor Equities y Joseph Sitt, pudo medir el éxito de sus esfuerzos de sustentabilidad a la fecha y sentó las bases para la aplicación en el futuro de mejores prácticas en los temas de ahorro de energía y sustentabilidad. Además, el nuevo modelo tecnológico de Green Globes, enfocado a la hospitalidad, puede sentar las bases para un nuevo estándar en el mercado. “Nosotros estamos buscando constantemente maneras para enriquecer nuestro servicio al cliente, y esta asesoría le proporciona a Palmer House Hilton un plan de acción para una mejora continua en la rama de energía y sustentabilidad” dijo Bruce Stemerman, director general de Jones Lang LaSalle Hotels’ Strategic Advisory and Asset Management Practice. “El análisis incluye la medición de retornos financieros para cada elemento del programa, para que la administración del hotel pueda hacer mejoras rápidamente, que resulten en un impacto inmediato y directo en las utilidades y se pueda empezar a planear una estrategia de largo plazo.” El análisis puso al descubierto estrategias gratuitas y de bajo costo, incluyendo el desarrollo de políticas de ahorro de energía y agua, como también la renovación de una política de control de desperdicios y el establecimiento de metas y parámetros, muchas de las cuales se podrán aplicar a otros hoteles. Jones Lang LaSalle Hotels desarrolló esta herramienta exclusiva con base en su plataforma tecnológica Green Globes, diseñada para otro tipo de propiedades, con licenciamientos autorizados en Estados Unidos y Canadá, para ser aplicada a la industria hotelera. A diferencia de otros sistemas de evaluación de edificios, Green Globes utiliza un formato de pregunta-respuesta interactivo para evaluar la efectividad de las estrategias del edificio en áreas como energía, monóxidos de carbono, agua, aprovechamiento de recursos, residuos líquidos y emisiones, medio ambiente interno y administración ambiental. En el caso específico del Palmer House Hilton, la asesoría proporcionó parámetros para evaluar cuestiones relacionadas con la energía, el agua, los desperdicios y la calidad del aire, así como sistemas de medición del rendimiento del edificio, identificando ventajas y áreas de oportunidad. “Nuestro acercamiento está enfocado en tres componentes: mejoras operacionales, suministro de energía e inversión”, dice Jiri Skopek director general de Jones Lang LaSalle y desarrollador de la plataforma original de Green Globes y del nuevo modelo enfoca-

do a hoteles. “Esperamos que el hotel Palmer House Hilton, con sus 1,640 habitaciones, pueda expandir sus ya intensivas prácticas de sustentabilidad.” “El programa de Jones Lang LaSalle Hotels ha sido un excelente paso a tomar para nosotros, tomando en cuenta las prácticas de sustentabilidad que ya se tenían implementadas en el hotel. La evaluación identificó mejoras adicionales en el rendimiento y oportunidades de ahorro en inversión de capital” de acuerdo con Eric Tschudy, el ingeniero del hotel Palmer House Hilton, “Esta herramienta apoya a mi equipo de trabajo para obtener mejoras en nuestras prácticas de sustentabilidad, lo cual es importante tanto para el negocio como para nuestros clientes.” La cadena de hoteles Hilton está demostrando su liderazgo en la industria con los programas de “Reporte de Medición de Oportunidades en Propiedades Sustentables” o SPORT por sus siglas en inglés (Sustainable Property Opportunity Report Tracking) y “Análisis y Registro del Medio Ambiente de Hilton” o HEAT por sus siglas en ingles (Hilton Environmental Analysis & Tracking). El sistema de clasificación de Green Globes fue diseñado para evaluar y clasificar las mejores prácticas de manejo de energía y medio ambiente en la administración y operación de edificios existentes. Las metas del programa son el monitoreo de prácticas en operación e identificar nichos de oportunidad para lograr ahorros de energía y agua, reducir desperdicios y prevenir contaminación de aire, agua y tierra durante la construcción, la administración y la operación del inmueble, basados en los elementos claves de la eficiencia ambiental. El programa, incluye un sistema gradual de clasificación, diseñado para identificar edificios que han alcanzado diferentes niveles de desempeño energético y ambiental.

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Habiendo establecido exitosamente los estándares de la industria para edificios de oficinas, Green Globes se ha aliado con Jones Lang LaSalle Hotels para la creación de un modelo enfocado a la industria hotelera. El enfoque de Green Globes sobre edificios existentes es lo que lo diferencia de otros programas de análisis y certificación en el mercado. “Muchas propiedades históricas e icónicas alrededor del mundo cuestionan la viabilidad del impacto de sus prácticas de sustentabilidad”, dijo Skopek. “La verdad es que cada propiedad puede mejorar su operación aplicando dichas prácticas y esta evaluación muestra por dónde empezar.”

El sistema de clasificación de Green Globes fue diseñado para evaluar y clasificar las mejores prácticas de manejo de energía y medio ambiente en la administración y operación de edificios existentes. 13

COMUNICADO DE PRENSA

Jones Lang LaSalle Hotels Completes First Sustainability Analysis Using Green Globes Technology Platform for Palmer House Hilton. Firm’s Assessment Serves as Industry Standard for Identifying Enhanced Energy Plans and Operational Savings for Hotels

ones Lang LaSalle Hotels announced last December 8th that it has completed an energy and sustainability analysis of the Palmer House Hilton in downtown Chicago, using its Green Globes technology platform. The assessment marks the first time that the interactive, online Green Globes system has been adapted to assess energy and sustainability features at a hotel. The assessment of the Palmer House Hilton, an iconic, world class landmark hotel, owned by Thor Equities and Joseph Sitt, measured the success of its extensive sustainability effort to date, and provided direction for the hotel to make further improvements toward greater energy efficiency and sustainability. In addition, the technology module created to apply the Green Globes platform to hospitality properties may form the basis of a new industry standard. “We are constantly looking for ways to enhance service delivery to our clients, and this assessment provides the Palmer House Hilton

with a roadmap for continuous improvement in energy and sustainability,” said Bruce Stemerman, managing director for Jones Lang LaSalle Hotels’ strategic advisory and asset management practice. “The analysis includes financial return metrics for each program element, so that hotel management can quickly make improvements that will result in direct and rapid impact to the hotel’s bottom line, and begin planning for longer term strategies that can be achieved over time.” The audit uncovered low-cost and no-cost strategies, including the development of energy and water conservation policies, formulation of a renovation waste management policy, and establishment of targets and metrics. Many of these strategies can also be applied to other hotels. Jones Lang LaSalle Hotels developed this proprietary tool with its Green Globes technology platform, developed for other properties types and licensed to organizations in Canada

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and the U.S. prior to Jones Lang LaSalle acquiring the underlying software. Unlike other building rating systems, Green Globes uses an interactive, Q&A-style format to analyze the effectiveness of a building’s strategies in areas such as energy and carbon, water, use of resources, effluents and emissions, indoor environment and environmental management. In the case of Palmer House Hilton, the assessment provided benchmarks for energy, water, waste and indoor air quality indicators, providing performance measurement for the building, and identifying best management practices and areas of improvement. “Our approach is focused on three components: operational improvements, energy procurement, and capital investments,” said Jiri Skopek, managing director of Jones Lang LaSalle and developer of the original Green Globes platform as well as the new hotel module. “We expect that the 1,640-room Palmer House Hilton can expand upon its already proactive sustainable practices.” “Jones Lang LaSalle Hotels’ program was an excellent next step for us, given the sustainability practices we had in place, and the existing building structure of the Palmer House Hilton. The evaluation identifies additional performance improvements and saving opportunities from ‘low-cost, no cost’ to ‘major capital Improvements’,” said Eric Tschudy, the property engineer for the Palmer House Hilton. “This tool supports my teams’ work in achieving best sustainable practices. This is important to our business, and it’s important to our clients.” Hilton hotels are showing leadership in the industry with their internal SPORT (Sustainable Property Opportunity Report Tracking) and HEAT (Hilton Environmental Analysis & Tracking) Programs. The Green Globes rating system was designed to evaluate and rate the best energy and environmental practices in the management and operation of existing buildings. The goals of the program are to monitor current practices and identify opportunities to save energy and water, reduce waste and prevent water, air and land pollution during building management and operation, based upon the key elements of ecoefficiency. The program involves a graduated rating system designed to recognize buildings that have achieved various levels of energy and environmental performance. Having achieved success in setting the industry standard for office buildings, Green Globes has partnered with Jones Lang LaSalle Hotels to create this model for the hotel industry. Green Globes’ focus on existing buildings differentiates it from the other certification and analysis programs that exist today. “Many historic, landmark properties around the world question the feasibility of impacting their sustainable practices,” said Skopek. “The truth is, every property can do something, and this assessment shows hotels where to start.” n

Hacia la Sustentabilidad, cada acción cuenta Bovis Lend Lease una Organización Sustentable Al trabajar con nuestros clientes, Bovis Lend Lease incorpora principios de sustentabilidad en cada parte en donde sea posible a fin de mejorar la calidad de vida y conservar los recursos naturales al máximo. Aunque la construcción verde trae consigo cambios en las metodologías y materiales de construcción, nuestros experimentados gerentes de proyecto y superintendentes han integrado a su actividad diaria el concepto de sustentabilidad; reflejándose en el incremento de profesionales acreditados LEED. A la fecha, hay más de 675 Profesionales Acreditados LEED dentro de las operaciones de Bovis Lend Lease.

Trabajamos con más de 9,800 empleados en más de 40 países a fin de definir la sustentabilidad en todas nuestras operaciones a nivel global. En América se han gerenciado 75 proyectos sustentables hasta la fecha. Nuestro compromiso con el Medio Ambiente: l Miembro del USGBC; l Miembro del comité LEED; l Colaboración en el desarrollo del sistema de clasificación de edificios ecológicos LEED;

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l Creación del Premio al mejoramiento del medioambiente (Environmental Improvement Award).

uno a uno

Por Guillermo Almazo Garza guillermo@inmobiliare.com

Urban Land Institute Haciendo huella en México

Urban Land Institute Treading on Mexico

Blanca Rodríguez es la Chairman del Urban Land Institute Mexico – ULI, organismo que desde el 2003, opera en México su primer Consejo Distrital en América Latina. En esta entrevista, cuenta acerca del trabajo, las políticas, la composición, estructura y beneficios que reciben los 300 miembros que hoy cobija el ULI en México. Desde su experiencia, nos refleja el interés y trabajo realizado por el instituto, en materia de sustentabilidad. Consejo ULI Guillermo Almazo Inmobiliare Magazine Communications, Promotion & Media Vice – Chair Fernando Vázquez Angel Ventures Mexico Sponsorship Vice – Chair Blanca Rodriguez DTZ Rockwood Chair Committees Infrastructure Carlos Santacruz Desarrollo Catalítico Personal Chair

Sustainability José Picciotto Picciotto Arquitectos Chair Patricio del Portillo Grupo Posadas Membership Vice – Chair Claudia Pérezsalas Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios/ADI Political Affairs Vice – Chair Alejandra Villarroel ULI Mexico Coordinator

Blanca: ¿Qué es el ULI y cuánto tiempo lleva operando en México?

ULI - The Urban Land Institute - es un Instituto de educación e investigación sin fines de lucro, sustentado por sus miembros. Su misión es proveer liderazgo en el uso responsable de la tierra, promoviendo la creación y apoyo de comunidades sustentables en todo el mundo. Nos debemos a nuestros patrocinadores y miembros. Desde su fundación en los Estados Unidos en 1936, el ULI ha sido el precursor de muchas de las prácticas y técnicas que se han vuelto estándares en el desarrollo inmobiliario profesional. El Instituto cuenta con más de 30 mil miembros en 97 países alrededor del mundo, que representan a todo el espectro de disciplinas sobre el desarrollo y bienes raíces, trabajando tanto en empresas privadas como del sector público. En México, se encuentra operando desde 1992, y a partir de junio de 2003 como el primer Consejo Distrital en América Latina. Actualmente el ULI México cuenta con 300 miembros.

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¿Quiénes se pueden vincular al Urban Land Institute?

Desarrolladores, inversionistas, constructores, firmas de arquitectura, diseñadores, brokers inmobiliarios, gente de la banca, consultores, abogados, financieros, estudiantes, etcétera. En síntesis, todos los interesados en promover el uso responsable de la tierra.

¿Cuéntenos acerca de la composición del ULI sobre todo en su estructura, hay comités o mesas de trabajo sobre temas en específico?

El ULI tiene diferentes consejos alrededor del mundo quienes representan el nivel local de la organización. Actualmente, contamos con 52 en Norteamérica y 13 en Europa. En México tenemos un comité ejecutivo conformado por representantes líderes en todo el espectro de disciplinas del sector de desarrollo inmobiliario y 3 consejos especializados de expertos en los temas de Infraestructura, Sustentabilidad y Vivienda.

one on one ¿Qué beneficios reciben los miembros al estar vinculados con el ULI?

students, etc. can be members. In short, all people interested in promoting the responsible use of land can be linked to the Urban Land Institute.

Participando dentro del ULI México, los miembros reciben una oportunidad incomparable para aprender, enseñar, hacer contactos, crecer personal y profesionalmente dentro de un ambiente colegial, en donde se reúnen las mentes más brillantes del mundo de la Industria Inmobiliaria privada y de las instituciones gubernamentales dedicadas a crear mejores comunidades. Nuestros miembros, fortalecen su red de contactos y hacen negocios.

Tell us about the composition of the ULI, overall, about the structure. Are there any committees or roundtables dealing specific subjects?

The ULI has different Councils around the world, and they represent the local level of the organization. At the moment, we have 52 Councils in North America and 13 more in Europe. In Mexico we have an Executive Committee formed by representative leaders in the spectrum of some disciplines of real estate development and 3 specialized councils of experts in subjects such as Infrastructure, Sustainability and Housing.

¿Qué esperan ustedes a corto plazo para el sector en cuanto a tendencias de espacio y desarrollo sustentable?

El tema de sustentabilidad en todos sus aspectos está aquí para quedarse, ya no es un tema ni un término de moda, sino un reto fundamental para todos los involucrados en nuestro sector. La sustentabilidad es una conciencia global que nos impulsa de muchas formas, empezando desde lo económico hasta lo ético y filosófico. El desarrollo sustentable evoluciona hacia la visión integral y global de las construcciones y estas fuerzas nos marcan una tendencia hacia la creación y promoción de más y más espacios y comunidades sustentables en el mundo, y nuestro país, no es la excepción. En el ULI buscamos contribuir y difundir sin fronteras las mejores prácticas, herramientas y técnicas en este tema, para promover esta visión de largo plazo.

Blanca, finalmente, ¿qué metas se han trazado en el ULI a corto plazo?

What are the benefits for the ULI’s members?

This time, we have interviewed Blanca Rodriguez, the Chairman of Urban Land Institute Mexico – ULI, organization that operates in Mexico its first District Council in Latin America since 2003. During the interview, she tells us about the work, the policies, the composition, the structure and the benefits owned by the 300 members of ULI in Mexico. Throughout her experience, she reflects the interest and the work done by the Institute related to sustainability.

El ULI México está convencido que el comienzo de todo es comunicar, educar y preparar, como cimiento de cualquier tema o iniciativa relevante en nuestro sector. Así que, a través del Comité Ejecutivo y los consejos especializados, y con el alcance que tiene nuestra red global, nos encontramos enfocados en proveer las herramientas necesarias para promover la parte educativa de nuestra misión. Una de nuestras más importantes herramientas de difusión son los diferentes eventos, incluyendo las conferencias mensuales y nuestro congreso anual. El comité está constantemente en la búsqueda de servicios de calidad, en donde nuestros miembros pueden encontrar un valor agregado y de mucha utilidad para la mejora de nuestro sector.

Blanca, what is the ULI and how long has the Institute been established in Mexico?

ULI – The Urban Land Institute – is an Institute of education and research with nonprofit, sustained by the members. The Institute’s mission is to provide the leadership in the responsible use of the land, providing the creation and the support for some sustainable communities in

the world. We are here thanks to our sponsors and our members. Since the foundation in the United States in 1936, the ULI has remained as the predecessor of the practices and techniques that have become standards in the professional real estate development. The Institute owns more than 30 thousand members in 97 countries all over the world; these countries represent all the spectrum of disciplines about the development and real estate, working as in the private sector as in the public one. In Mexico, the Institute is established since 1992 and from June 2003, it has been the first District Council in Latin America. Nowadays, the ULI Mexico has 300 members.

Who can be linked to the Urban Land Institute?

Developers, investors, constructors, companies of architecture, designers, real estate brokers, banking people, financial consultants, lawyers,

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When participating at ULI Mexico, the members receive a surpassing chance to learn, to teach, to make contacts, to know a personal and professional growth inside a good atmosphere by sharing experiences and learning the latest tendencies of the real estate market, the members can also strengthen their network and make business.

What is your vision in a short term relating the tendencies of space and sustainable development?

Sustainability in every way is here to remaining, it is not anymore a fashionable term, but an elemental challenge for all those people involved in our sector. Sustainability is a global conscience that pushes us in several ways, from the economical to the ethical and philosophical aspects. The sustainable development evolves through the complete and global vision of the constructions and these forces give us a tendency through creation and promotion of more and more sustainable spaces and communities in the world, and our country is not the exception. At the ULI we look for contributing and spreading better tools and techniques in this topic, without frontiers, to promote this long term vision.

Finally, Blanca, what are ULI’s goals in a short term?

The ULI Mexico is convinced that the first steps are communication, education and preparation like the base of any topic or outstanding initiative in our sector. So, through the Executive Committee and the specialized councils and our global network’s reach, we are focused on providing the necessary tools to promote the educative aspect of our mission. Our different events, such as the monthly talks and our annual conference are one of the most important elements to spread our ideology. The Committee is constantly in search of quality services where our members can find a value added being usefulness to improve our sector. n

sustentabilidad uli mexico

Por José Picciot to Urban Land Institute Mexico Sustainability Chair jose@picciotto.com

Arquitectura

Bioclimática Bioclimatic Architecture

La construcción y arquitectura sustentable han ganado presencia en periódicos y revistas, pero el tratamiento del tema es superficial, sin mayores detalles y explicaciones de lo qué es y cómo se aplica. En México existe poca bibliografía en español y pocos ejemplos construidos reales que expliquen a profundidad estos temas, especialmente desde un enfoque práctico en el diseño arquitectónico, dificultando su comprensión. ¿Qué significa Arquitectura Bioclimática? 18

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CENIT Plaza Arquímedes

n el mundo – y cada vez más en México – escuchamos de forma frecuente acerca de la construcción y arquitectura sustentable. La exposición y discusión de este tema cada día tiene más presencia en universidades, empresas y entidades de gobierno. La construcción y arquitectura sustentable han ganado presencia en periódicos y revistas, pero el tratamiento del tema es superficial, sin mayores detalles y explicaciones de lo qué es y cómo se aplica. Picciotto Arquitectos es una firma mexicana de diseño arquitectónico líder en la participación y divulgación de proyectos de construcción y arquitectura sustentable en México; fuimos la primera firma en preocuparse de manera fundamental por el tema. Rompimos con todos los cánones existentes en la búsqueda de un mejor funcionamiento de las edificaciones, generando grandes ahorros de energía en cada uno de nuestros proyectos. En México existe poca bibliografía en español y pocos ejemplos construidos reales que expliquen a profundidad estos temas, especialmente desde un enfoque práctico en el diseño arquitectónico, dificultando su comprensión por parte de estudiantes, arquitectos, ingenieros, funcionarios públicos y empresarios.

ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA: ¿Qué es la construcción y la arquitectura sustentable?

La arquitectura bioclimática es una arquitectura adaptada al medio ambiente, que es sensible respecto al impacto que provoca sobre la naturaleza, y que por consiguiente busca minimizar su consumo energético y material mediante la eficiencia de sus procedimientos y con ellos, disminuir la contaminación ambiental, todo esto claro, sin dejar de lado el confort del usuario. Para ello, la arquitectura bioclimática toma en cuenta diversas variantes como el clima y las condiciones del contexto a fin de conseguir el confort térmico interior. La bioclimática juega exclusivamente con el diseño y los elementos arquitectónicos, minimizando o de ser factible prácticamente eliminando el uso de sistemas mecánicos, puesto que más

bien se consideran como sistemas de apoyo. Pero también podemos clasificar a un edificio bioclimático, a partir de su nivel de compromiso con el medio ambiente. Para José Picciot to ello se ha generado 3 escalas bioclimáticas: Urban Land Institute Mexico En primer nivel, se encontrarían aqueSustainability Chair llos edificios que sólo se preocupan por conseguir una alta eficiencia energética una vez paisaje, limitando el impacto visual de las construidos, sin incluir más variables biocli- construcciones, hasta aquellas otras que se máticas que las derivadas del ahorro energé- preocupan por el mantenimiento de otros tico a largo plazo producto de su operación. recursos naturales limitados, como la incluEn un segundo nivel, se situarían aque- sión o el mantenimiento de la vegetación llos otros en donde el balance energético (fomentando la integración en la edificación global incluiría no sólo la fase de vida útil del de especies autóctonas) y el ahorro de agua edificio, sino todo su proceso constructivo, (mediante la introducción de redes separatipartiendo desde la extracción de los mate- vas de aguas grises y negras, la depuración riales, su elaboración industrial, su puesta en selectiva por filtros verdes o la captación de obra, su uso, su reciclaje y su destrucción. agua de lluvia). Sistemas complementarios En este caso, el balance energético global y que, utilizados en beneficio de la edificación, su equivalencia en contaminación ambien- son perfectamente compatibles e incluso tal llevaría a un análisis pormenorizado de coadyuvantes en el ahorro energético del los materiales de construcción, y por tanto, edificio y en la obtención de las condiciones a la utilización de aquellos menos costosos de confort deseadas. en términos energéticos (o en su equivalente, en contaminación ambiental), y al rechazo, o a la mejora del sistema productivo de aquellos otros con costos elevados, capaces de anular las posibles ganancias energéticas obtenidas durante el tiempo de usufructo del edificio. Según este principio, se primarían más, por ejemplo, aquellas técnicas capaces de introducir en la construcción materiales procedentes del reciclaje (actualmente se hace, en los países nórdicos, con el 40% del vidrio empleado en la edificación) y, a su vez, se fomentarían aquellos otros materiales que, en su proceso de mantenimiento o sustitución, puedan ser introducidos, a su vez, en un nuevo ciclo. En un tercer nivel, se situarían aquellas edificaciones que no sólo se preocupan de mantener buenos balances energéticos, sino también en adecuarse al medio en un sentido más extenso. Desde aquellas que se introducen en el Eclipse - Insurgentes 890

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Corporativo Insurgentes 553

n the world - and increasingly in Mexico - we hear frequently about the construction and sustainable architecture. The exhibition and discussion of this topic every day has more presence in universities, businesses and government entities. The construction and sustainable architecture have gained presence in newspapers and magazines, but treatment of the subject is superficial, without further details and explanations of what is and how it applies. Picciotto Architects is an architectural design firm Mexican leader in participation and dissemination of construction projects and sustainable architecture in Mexico, we were the first company to fundamentally concerned about the issue. We broke all existing fees in the search for a better functioning of the buildings, generating substantial energy savings in each of our projects. In Mexico there is little literature in Spanish, or few actual built examples to explain in depth these issues, particularly from a practical approach to architectural design, making it difficult to understand by students, architects, engineers, government officials and entrepreneurs.

BIOCLIMATIC ARCHITECTURE: What is the construction and sustainable architecture?

Bioclimatic architecture is an architecture adapted to the environment, which is sensitive

The construction and sustainable architecture have gained presence in newspapers and magazines, but treatment of the subject is superficial, without further details and explanations of what is and how it applies. In Mexico there is little literature in Spanish, or few actual built examples to explain in depth these issues, particularly from a practical approach to architectural design, making it difficult to understand. What does Bioclimatic architecture mean?

to the impacts they cause on nature, and therefore seeks to minimize energy consumption and material, by the efficiency of its proceedings and with them, reduce environmental pollution, that cleared up, without leaving the comfort of the user. To do this, bioclimatic architecture takes into account several variables such as climate and contextual conditions to achieve thermal comfort inside. The bioclimatic played exclusively with the design and architectural elements, minimizing or eliminating practically feasible mechanical means, rather than actual systems are seen as supportive. But we can also classify a bioclimatic building, from its level of commitment to the environment. This has generated 3 scales bioclimatic: In the first level, find buildings that are only concerned with achieving high energy efficiency once constructed, bioclimatic variables excluding more than those under long-term energy savings product of their operation. At a second level, would reach those others where the overall energy balance would include not only the stage of life of the building, but his whole construction process, starting from extraction of materials, industrial processing, putting into play, his use, recycling and destruction. In this case, the overall energy balance and its equivalent in air pollution would lead to a detailed analysis of building materials,

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and therefore the use of those less expensive in terms of energy (or its equivalent in environmental pollution), and rejection, or improving the production system, from those with high costs can nullify any energy gains obtained during the time of usufruct of the building. According to this principle, take precedence over, for example, can introduce those techniques in the construction materials from recycling (now becomes, in the Nordic countries, with 40% of glass used in building) and, in turn, It would encourage those other materials which, in the process of maintenance and replacement can be inserted, in turn, into a new cycle. At a third level, those buildings would be located not only concerned with maintaining good energy balances, but also adapt to the environment in a broader sense. From those that enter the landscape, limiting the visual impact of buildings, even those which are concerned with the maintenance of other limited natural resources, including the addition or maintenance of vegetation (to promote integration in building species native) and saving of water (through the introduction of separate networks of black and gray water, purification filters selective for green or collecting rainwater). Complementary systems, used for the benefit of the building, are perfectly compatible and even aids in building energy saving and obtaining the desired comfort conditions. n

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Por Alber to Leonel de Cervantes Vice Chair Technical Assitance Programs. Urban Land Institute México. aleonel@granreserva.com.mx

UN VIEJO ASUNTO Urban Evolution, An Old Concern

A 200 años del nacimiento de Charles Darwin y a 150 de la publicación de su influyente obra sobre el Origen de las Especies, conviene recordar que la supervivencia de aquellas primeras tribus sedentarias y la consecuente multiplicación de su herencia genética, fue posible gracias a su dominio sobre el medio ambiente.

oy, a 10 mil años de distancia y habiéndonos apropiado de todo el planeta, no podemos ocultar que nuestra iniciativa y creatividad están forjando condiciones negativas para el desarrollo de la propia especie humana. Tal vez llegó el momento en el que todos los que participamos en la transformación del espacio habitado le prestemos mayor atención a los mecanismos de la vida en el planeta. La utilización del suelo para el uso urbano comenzó siendo un asunto pequeño, muy pequeño, hace muchos años; hacia el final del Pleistoceno, para ser un poco más preciso, en el incierto ir y venir de la última edad del hielo. Cuando la última glaciación fue replegándose progresivamente hacia el norte del planeta, con retrocesos y retornos eventuales, hace ya más de 10 mil años, algunos pequeños grupos de cazadores y recolectores nómadas decidieron detener su marcha sin fin y asentar sus pocas pertenencias en algún aislado paraje de aquel paisaje sin fronteras. A partir de entonces y en el transcurso de unos cuantos miles de años, en diversas partes de ese mundo casi des-

habitado, fueron apareciendo los primeros asentamientos de la nueva y orgullosa especie humana moderna. Atrás habían quedado ya los otros parientes que nos acompañaron por un largo trecho en el misterioso camino de la evolución: los toscos Neandertales, los espigados Cromagnones; la especie humana arcaica, toda, reposaba ya bajo la tierra, convertida en montones de huesos desordenados, que algún día habrían de convertirse en preciados trofeos, para los pacientes y esforzados científicos que los irían descubriendo. A contrapelo de la teoría de que fue el dominio de la agricultura lo que le permitió a las viejas tribus nómadas arraigarse a un pedazo de tierra, hoy se propone que el proceso pudo haber sido un tanto diferente. En su bien documentado y legible estudio sobre el largo amanecer de la humanidad1, el autor y reportero del New York Times, Nicholas Wade, explora un escenario en el cual el sedentarismo se volvió posible cuando la seguridad del grupo se pudo sustentar, en parte, en el creciente número de sus miembros. En la condición nómada la movilidad representaba la seguridad, pero para tener

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capacidad de respuesta rápida ante el peligro, el grupo estaba obligado a viajar ligero, con lo mínimo indispensable, ante el temor constante de ser atacado a descubierto. Los expertos en el tema estiman que la tribu nómada típica no excedía de unos 150 individuos, incluyendo hombres, mujeres y niños y que estaba conformada básicamente por individuos ligados entre sí por lazos de sangre. La comunidad sedentaria, en cambio, pudo levantar fortificaciones y aceptar convivencias de beneficio mutuo con otros grupos ajenos a la familia ampliada. La tribu sedentaria, más numerosa que sus posibles atacantes, podía proteger a sus mujeres y a sus alimentos y pudo dar los primeros pasos en la gran revolución de la historia humana: la civilización. Una pequeña fracción de tierra, tal vez protegida por la topografía circundante, accesible pero fácil de controlar, probablemente fértil y cercana a un río o una laguna. Y luego un primer ordenamiento del territorio, para dar a cada cosa su lugar. “El asentamiento, en otras palabras –dice Wade, habría creado un ambiente considerablemente nuevo, al que la gente probablemente

Technical Assistance ULI Mexico se adaptó, desarrollando un conjunto diferente de comportamientos, incluyendo un rango de habilidades intelectuales para las cuales no había demanda en las sociedades de recolección y caza.” El asentamiento permitió y demandó una nueva organización social y la diversificación de tareas. Con ella nació la especialización. Así, la agricultura habría nacido de la experimentación paciente, con cereales salvajes inicialmente, según muestran las investigaciones. Teniendo un territorio propio y controlado, nuestros antepasados pudieron también acorralar y domesticar animales salvajes, como las cabras y los borregos, además, aseguran los expertos, de contar con el apoyo vigilante de su nuevo aliado domesticado: el perro. Las evidencias muestran igualmente los rastros de un nuevo orden social, con ricos y pobres, en el que aparece la propiedad, la estructura de poder y las primeras expresiones formales de religión. Finalmente, al paso lento del tiempo prehistórico, el asentamiento, la especialización, la producción de alimentos, la acumulación de excedentes y la propiedad dieron lugar al inicio del comercio con otras comunidades sedentarias. El uso y sentido del espacio territorial adquirió nuevas expresiones. La costa oriental del Mar Mediterráneo fue el primer escenario de esta gran revolución. Pero toda esta narración sobre el origen del asentamiento humano y del uso urbano o doméstico del suelo, para resolver nuevos y cambiantes problemas de las nacientes comunidades sedentarias, requiere de una lectura paralela: la de la Evolución (así, con mayúscula). Los teóricos de la evolución han señalado dos características fundamentales de este proceso, que conviene tener en cuenta para el tema que nos ocupa: en primer lugar, la evolución no supone ni garantiza un cambio necesariamente positivo o favorable, que “mejore” a las especies; en segundo lugar, la selección natural no es la única modalidad en la que la evolución procede. La evolución es una respuesta genética al cambio de condiciones externas a un organismo vivo y puede ser degenerativa y hereditaria, además de que la evolución también puede ser inducida y guiada por el ser humano, mediante lo que los teóricos en la materia llaman “selección artificial”, por oposición a la previamente mencionada selección natural. El ejemplo a la mano podrían ser los polémicos cultivos “transgénicos”, o las bellas rosas de invernadero, o los ejemplares de “pura sangre” y “pedigrí” que hoy en día desfilan y compiten en hipódromos o en competencias caninas. Ciertamente no son, estas dos formas de “selección” -la natural y la artificial-, las únicas maneras en las que la evolución opera, pero es esta segunda forma de selección, la “artificial”, y el riesgo degenerativo lo que tiene relevancia directa para el tema de esta breve reflexión. Los genes también responden a los cambios culturales, nos recuerda Nicholas Wade. La afortunada transición al sedentarismo y la capacidad humana de alterar o inducir cambios en los procesos evolutivos nos mueve a una tercera reflexión, acerca del tiempo.

Los más de cien mil años de aparición de la especie humana, desprendida ya de su tronco común con los simios; los cerca de cincuenta mil años de poblamiento y conquista progresiva del planeta a partir de nuestra original cuna africana; los casi diez mil años de civilización creciente. Toda esa maravillosa y larga historia no constituye sino una modestísima fracción del tiempo en el que la vida ha transcurrido en nuestro planeta. En su admirable simplificación del complejo mundo del conocimiento científico2, Bill Bryson propone una ilustrativa manera de entender esa brevedad relativa de nuestro tiempo en la Tierra. El ejemplo consiste en imaginar que todo el tiempo transcurrido en esa larga historia se corresponde con la duración de un solo día. Comprimido así el tiempo, la Tierra se habría formado en la hora cero y la vida en el planeta habría comenzado hasta las 4 de la mañana, con los primeros y más básicos organismos unicelulares, continuando sin mayores avances durante las siguientes dieciséis horas. Pasadas las 8:30 de la noche, la Tierra aún no habría tenido mucho más que mostrar que una extensa y delgada cubierta de microbios. A partir de entonces aparecerían finalmente las primeras plantas marinas, seguidas, veinte minutos después, por las primeras medusas, y durante los siguientes noventa minutos veríamos desfilar una fauna conformada por organismos menores, hasta que a las 10 de la noche brotarían las primeras plantas sobre tierra firme, seguidas por las primeras criaturas terrestres. Hacia las 10:24 pm y con un clima favorable, la Tierra se cubriría de bosques carboníferos, apareciendo los primeros insectos alados. Antes de que dieran las 11 de la noche entrarían en escena los dinosaurios, que no permanecerían en la Tierra más de tres cuartos de hora. Faltando veinte minutos para la media noche comenzaría la era de los mamíferos. La especie humana haría su arribo, finalmente, faltando un minuto y diecisiete segundos para las 24 horas, y toda la historia escrita de la humanidad tan solo alcanzaría los últimos segundos del día…Tan solo el 0.0001 porciento de la historia de la Tierra”. En este relativamente breve tiempo de existencia de la especie humana en la Tierra, ya hemos logrado la extinción de muchas otras formas de vida, animal y vegetal, que alguna vez tuvieron su propio nicho de existencia en este planeta. Apenas estamos terminando de explorar algunos los rincones del planeta y ya los gobiernos y los organismos civiles de todo el mundo organizan reuniones internacionales urgentes, para buscar la manera de frenar el riesgo de auto extinción al que la raza humana parece dirigirse con paso acelerado. Desde aquellos primeros pasos en la “domesticación” del territorio salvaje, hasta los últimos alardes de la exuberante arquitectura financiada por el petróleo, la raza humana se ha enseñoreado del planeta Tierra, interrumpiendo miles de millones de años de evolución natural, transformándolo a su parecer y conveniencia. Unos cuantos siglos de audacia, de ingenio, de ambición, de productividad desbordada. Maravillas del urbanismo, de la arquitectura,

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Alber to Leonel de Cervantes Vice Chair Technical Assitance Programs. Urban Land Institute México. de la ingeniería, de la civilización creativa. Al detener su esclavizante peregrinaje, la pequeña tribu de la especie humana moderna hizo un análisis del sitio, organizó el uso del suelo, levantó estructuras para guarecerse y realizó algunos cambios en el curso natural de las cosas, para asegurar el sustento alimenticio de sus miembros. Unos cuantos siglos después, la orgullosa especie humana sabe que su incontenible capacidad de transformar el mundo natural que heredó, se ha salido de control. A 200 años del nacimiento de Charles Darwin y a 150 de la publicación de su influyente obra sobre el Origen de las Especies, conviene recordar que la supervivencia de aquellas primeras tribus sedentarias y la consecuente multiplicación de su herencia genética, fue posible gracias a su dominio sobre el medio ambiente. Hoy, a 10 mil años de distancia y habiéndonos apropiado de todo el planeta, no podemos ocultar que nuestra iniciativa y creatividad están forjando condiciones negativas para el desarrollo de la propia especie humana. En ese largo –y a la vez breve- período de tiempo, nuestra especie ha alcanzado un desarrollo tecnológico asombroso, especialmente si consideramos que durante cientos de miles de años, nues-

¿Urbanismo y arquitectura del despilfarro o desarrollo sustentable? ¿Evolución o Predestinamiento? Está en nuestras manos hacer un uso racional de los recursos naturales. 23

Asistencia Técnica ULI Mexico tros ancestros no parecen haber dominado más tecnología que la necesaria para producir hachas de pedernal, pero no es sino hasta los últimos tres siglos cuando la ciencia se ha desarrollado realmente, abriendo una ventana para observar y comprender nuestro origen y nuestra interdependencia con el medio ambiente y permitirnos, además, evaluar los efectos inesperados e indeseables de nuestra maestría tecnológica. Durante aquel largo peregrinar, desde las selvas o las cavernas hasta las comodidades de la vida urbana moderna, las explicaciones sobre nuestra existencia en el mundo nos la dieron el mito, la religión y la filosofía; chamanes, sacerdotes, videntes, sabios, utopistas y todo tipo de iluminados. Hoy la ciencia nos ofrece una alternativa a los mensajes apocalípticos y escatológicos. Deducciones en vez de revelaciones; construcción del futuro en vez de aceptación de designios; planeación informada en vez de creatividad irreflexiva y ambientalmente irresponsable. Técnica y ciencia caminando de la mano. Tal vez llegó el momento en el que todos los que participamos en la transformación del espacio habitado –arquitectos, ingenieros, agentes inmobiliarios, constructores, financieros, entre otros- le prestemos mayor atención a los mecanismos de la vida en el planeta. Hace unos días, el diario The New York Times le dio espacio a una colaboración de la prestigiada escritora, editora y analista de temas ambientales y urbanos Allison Arieff 3. La autora nos recuerda aquí una vieja valoración hecha hace 40 años por el legendario Buckminster Fuller, que me permito transcribir: “Nuestras camas están vacías dos tercios del tiempo. Nuestras salas están vacías siete octavas partes del tiempo. Nuestros edificios de oficinas están vacíos la mitad del tiempo. Es tiempo de que pensemos un poco en ello”. En el artículo periodístico que cito, Arieff señala el valor de la tecnología GPS para localizar información espacialmente, cuyo “nivel de especificidad, tanto a nivel micro como macro, está ayudando a revolucionar la manera en que pensamos, planeamos y diseñamos el espacio que habitamos (o abandonamos). Un mapa visual puede enseñarnos patrones de sobre-edificación, uso equivocado (o falta de uso); nos puede ense-

ñar mucho acerca de nuestra tendencia actual de sobre-edificar”. El ejemplo al que nos acerca Arieff se refiere a la metodología que ha venido desarrollando un grupo de profesores y estudiantes de la Universidad de Berkeley, para identificar la inmensa cantidad de espacio desperdiciado dentro de una ciudad (“espacios entre espacios”): callejones, derechos de paso, excedentes sin uso asignado, etc., que podrían tener un aprovechamiento con impacto social, ambiental y económico. Tierra de nadie, en ocasiones útil para el crimen y la basura. En la veloz inercia de la urbanización y la creatividad tecnológica, vamos dejando desperdicios que dañan y degradan a la sociedad y al planeta. En la visión que proponen las grandes religiones, el mundo y la humanidad tienen un final inapelable a la vista. Nada de lo que hagamos evitará el cumplimiento de un ciclo cósmico más en el eterno devenir según el Hinduismo, ni la escalofriante llegada del día de pagar la cuenta, según el designio señalado por el Cristianismo y por el Islam. Al final, el planeta se queda y nosotros nos vamos -con un poco de suerte, antes de que éste se vuelva inhabitable. En la visión que propone la ciencia, todo cambia y toda causa tiene su efecto. Está en nuestras manos y es nuestra

Es nuestra obligación moral proteger y mejorar nuestro entorno y construir un espacio habitable, que no condene a las futuras generaciones.

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obligación moral proteger y mejorar nuestro entorno, hacer un uso racional de los recursos naturales y construir un espacio habitable, que no condene a las futuras generaciones a la escasez del agua, al envenenamiento del aire, a la improductividad del suelo, al deterioro del clima, a la desaparición de especies o al empobrecimiento de su variedad. ¿Urbanismo y arquitectura del despilfarro o desarrollo sustentable? ¿Evolución o Predestinamiento? Usted escoja.

1 “Before the Dawn. Recovering the Lost History of our Ancestors” (2006) The Penguin Press 2 “A Short History of Nearly Everything” (2003) Random House. 3 “Space: It’s Still a Frontier” (Feb, 3, 2010)

oday, 10,000 years later and in possession of the whole planet, we can’t deny that our initiative and creativeness is pushing a negative scenario for the evolution of the human species. Perhaps the time has arrived for all of us who participate in the transformation of the inhabited space to really pay attention to the mechanics of life on this planet. The urban use of land started out as a very, very small business, a time ago; towards the end of the Pleistocene, to be more precise, under the uncertain back and forth of the last ice age. When the last glaciation began its progressive retreat to the northern regions, more than 10,000 years ago, small groups of huntergathering people, nomads, decided to halt in their endless march and settle down with their few belongings on an isolated spot in that endless landscape. From then on and for the next few millenniums, the first settlements of the new and proud modern human species began to turn up on that inhabited world. Left behind remained those other relatives that walked along with us a long stretch of that mysterious road of evolution: the rude Neanderthals, the slender Cromagnones; that whole archaic human species turned into piles of scattered bones that would one day become treasured trophies for those patient and devoted paleoanthropologists that would discover them.

Technical Assistance ULI Mexico Unlike the theory that places the invention of agriculture as the fundamental cause leading the ancient, errant hunter-gathering tribes to hold on to a piece of land, we hear today that it could have been a rather different process. In a well documented and readable book , Nicholas Wade, author and reporter for The New York Times, explores a different scenario assuming that sedentary life became possible, to a large extent, when the increasing number of its members reinforced the security of the group. In the nomadic way of life mobility offered security, but in order for the group to be able to react quickly in the face of danger lightweight travel was essential, carrying only their basic belongings, in light of the ever present risk of being attacked in the open. According to pundits on the subject, the typical hunter-gatherer group was no larger than 150 individuals, men, women and children bound together by kinship. The sedentary society, instead, was able to set up fortified sites and accepted mutual-benefit co-habitation with other non related groups. More numerous than their potential assailants, the sedentary community was able to better protect their women and food stock and to start the great revolution of the new modern human species: civilization. A small piece of land; probably sheltered by the surrounding topography, most likely fertile and close to a river or a lake. And then a first land-use plan to assign a place to everyone and everything. “ Settlement, in other words, -says Wade- would have created a quite novel environment, to which people probably adapted by developing a different set of behaviours, including a range of intellectual skills for which there was no demand in huntergatherer societies”. The settlement allowed for, and required, a new type of social organization and the diversification of labour. Along with this, specialization was born and agriculture started out with the patient experimentation with wild grains and grasses, as studies show. With a controlled piece of land of their own, our forbearers took up penning, taming and domesticating some wild animals, like goats and sheep; besides, as the experts estimate, by those days the hunter-gatherer societies already had a domesticated ally working for them: the dog. Anthropologist have found evidence of a new, more complex social order, with hierarchy, authority, property, differences of wealth, and the primary expressions of religion. Finally, along the slow passing of pre-historical times, settlement, specialization, food production, storage and surpluses, among other things, gave birth to trade between nearby settled communities. The use and perception of territorial space acquired new meanings. The eastern coast of the Mediterranean Sea was the first setting for this great revolution. But all this narrative about the origins of human settlements and the urban or domestic use of land to serve new and changing problems for the emerging settled communities goes with a complementary reading: that of the Evolution (yes, with capital letter). Evolution scholars explain a couple of ideas in relation to this process that are worth taking into account in dealing with our subject matter. First, evolution doesn’t mean or imply positive or favorable change that “improves” the species; secondly, natural selection is not the only way in which evolution

200 years after Charles Darwin’s birth and 150 since the publishing of his influential work on The Origin of Species, we should remember that, for those original sedentary tribes, survival and the consequent prevalence of their genetic inheritance was possible due to their mastering of the surrounding environment. takes place. Evolution is a genetic response towards changes occurring in the environment and it could be degenerative and inherited, besides being a process that can be induced or influenced by human intervention, through the so called “artificial selection” (as opposed to “natural”). A few examples in case for this could be: the polemic “transgenic” crops; the beautiful red roses grown in nurseries, or the magnificent “pure bred” or “pedigree” specimens parading or competing in race tracks or dog shows. To be sure, these two “selection” alternatives are not the only ways in which evolution works, but it is this last form of selection (the “artificial” one) and the “degenerative” risk what is important for the subject matter of this brief essay. As Nicholas Wade remind us, genes are also responsive to cultural changes. The fortunate transition to sedentary, and the human capacity to alter or induce changes in the evolutionary process, moves us yet to another consideration: about time. The more than a hundred thousand years of existence of our human species, already branched off the common family tree of the other great apes; the more or less 50,000 years of populating and progressively conquering of the whole planet, after we moved out of our original African cradle; the 10,000 years of growing civilization. All that long and wonderful history is but a very modest fraction of the time of existence of life in this planet. In his admirable simplification of the complicated world of scientific knowledge , Bill Bryson offers a clarifying way to better understand that relatively brief time of our existence on Earth: “If you imagine the 4,500-billion-odd years of Earth’s history compressed into a normal earthly day, then life begins very

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early, about 4 A.M., with the rise of the first simple, single-celled organisms, but then advances no further for the next sixteen hours. Not until almost 8:30 in the evening, with the day five-sixths over, has Earth anything to show the universe but a restless skin of microbes. Then finally, the first sea plants appear, followed twenty minutes later by the first jellyfish and the enigmatic Ediacaran fauna first seen by Reginald Sprigg in Australia. At 9:04 P.M. trilobites swim onto the scene, followed more or less immediately by the shapely creatures of the Burgess Shale. Just before 10 P.M. plants begin to pop up on the land. Soon after, with less than two hours left in the day, the first land creatures follow. Thanks to ten minutes or so of balmy weather, by 10:24 the Earth is covered in the great carboniferous forests whose residues give us all our coal and the first winged insects are evident. Dinosaurs plod onto the scene just before 11 P.M. and hold sway for about threequarters of an hour. At twenty-one to midnight they vanish and the age of mammals begins. Humans emerge one minute seventeen seconds before midnight. The whole of our recorded history, on this scale, would be no more than a few seconds, a single human lifetime barely an instant.” “only about 0.0001 percent of Earth’s history” In such a relatively brief time of the human species’ existence on Earth, we’ve already achieved the total extinction of many other forms of life, both animal and plant, that in the past had their own ecological niche in this planet. We are barely finishing the exploration of some distant corners of our planet and there already are international meetings organized by national governments and NGOs, looking out

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It is our moral duty to protect and improve our environs, and build an inhabitable space without condemning the future generations. for ways to stop the growing risk of auto-extermination to which the human race seems to be heading towards. From that remote first steps in the “domestication” of the wilderness, up to the latest flashing examples of the extravagant oil-financed architecture, humankind turned itself into the master of the Earth, tampering with the several million years old natural evolution and transforming the planet according to its personal judgement and convenience; a few centuries of audacity, ingenuity, ambition and overflowing productivity; a long list of wonders of urbanism, architecture and engineering; all of them marvels of creative civilization. When the small tribe of the modern human species halted its endless pilgrimage, they performed a basic site analysis, organized the use of land, raised shelters, and carried out some changes in the natural flow of things to assure the food supply for its members. Just a few centuries later, the spirited human race understands that its unrestrained capacity to transform the natural world they inherited simply went out of control. 200 years after Charles Darwin’s birth and 150 since the publishing of his influential work on The Origin of Species, we should remember that, for those original sedentary tribes, survival and the consequent prevalence of their genetic inheritance was possible due to their mastering of the surrounding environment. Today, 10,000 years later and in possession of the

Resource-wasteful architecture and land use, or sustainable development? Understanding Evolution or accepting fate? It is within our reach make rational use of natural resources. 26

whole planet, we can’t deny that our initiative and creativeness is pushing a negative scenario for the evolution of the human species. In that long –and yet brief- period of time, humankind has achieved an impressive technological advancement, and more so if we take into consideration that for several hundreds of thousands of years the only technology that seems to have been mastered by our forbearers was that required to manufacture stone hatchets of all sizes and shapes; but it has only been over the last three centuries when science has really sprung up, opening a window for us to observe and understand our own origins and our interrelatedness with the environment, and to assess the unexpected and undesirable impact caused by our technological marvels. Along that endless pilgrimage, from the caves or the trees to the niceties of modern urban life, the only explanations about our presence in this world were given to us by myth, religion and philosophy: shamans, priests, foreseers, wise men, utopians and all kind of enlightened ones. Today, science gives us an alternative to apocalyptic and eschatological messages. Deductions, instead of revelations, future building, instead of prophecies, informed planning, instead of blind and environmentally destructive creativity. Technology and science hand in hand. Perhaps the time has arrived for all of us who participate in the transformation of the inhabited space –architects, engineers, real estate executives, builders, financiers, among others- to really pay attention to the mechanics of life on this planet. A few days ago, The New York Times ran an article by Allison Arieff , the renown writer, scholar and editor of environmental and urban topics. To begin with, the author calls our attention to an old remark by the legendary Buckminster Fuller that is worth transcribing here: “Our beds are empty two-thirds of the time. Our living rooms are empty seven-eighths of the time. Our office buildings are empty one-half of the time. It’s time we gave this some thought.” According to Arieff, “there’s a staggering glut of empty space around the country right now, unused space that’s not doing anyone much good. That in itself isn’t new; what is unprecedented is our ability to visualize that data in

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an entirely new ways.” Arieff goes on to mention the importance of GPS technology to locate information spatially: “That level of specificity, both at the micro and macro level, is helping revolutionize the way we think about, plan for and design the space we inhabit (or abandon). A visual map can show us patterns of overbuilding, abandonment, mis- (or lack of) use; it can teach us something about our current tendency to overbuild”. She also mentions a case in point: the methodology being developed by a group of teachers and students at Berkeley University, to help identify the huge amount of wasted space “(spaces between places”) -alleys, gutters, weedy no-man’s-lands”... that could be used with a positive social, environmental and economic impact. Large amounts of no man’s land, only good for criminal behaviour and littering. In the speedy pace of present-day urban sprawling and technology renewal, we go by leaving in our wake a pattern of waste that spoils the environment and degrades society. According to the most important religions of today, the world and humankind have an end at sight that cannot be appealed. There is nothing we can do to stop the fulfilling of yet another cosmic cycle in the eternal flow of things according to Hinduism, or to avoid the chilling arrival of the prophetical paying-of-the-bill day of Christianity and Islam. In the end, the planet remain and we leave –with a little bit of luck, before it becomes unliveable. In the perspective of science, everything changes and every cause has a corresponding effect. It is within our reach and our moral duty to protect and improve our environs, and make rational use of natural resources; build an inhabitable space without condemning the future generations to face water shortages, poisoned air or extinction of living species. Resource-wasteful architecture and land use, or sustainable development? Understanding Evolution or accepting fate? It is your choice. n 1 “Before the Dawn. Recovering the Lost History of our Ancestors” (2006) The Penguin Press 2 “A Short History of Nearly Everything” (2003) Random House. 3 “Space: It’s Still a Frontier” (Feb, 3, 2010)

CASO PRáCTICO ICSC

Por Yerry Yuderlson Presidente de Yudelson Associates Consultancy en Tucson, Arizona www.greenbuildconsult.com

The Business Case for Green Retail Operations A principios de la década del año 2000, a medida en que el interés por los edificios ecológicos y el desarrollo sustentable comenzó a crecer dramáticamente en los Estados Unidos, Canadá, Australia y el Reino Unido, así como en otros muchos países, específicamente en edificios públicos y oficinas comerciales, o campus universitarios y en el sector no lucrativo, me comencé a preguntar cuándo llegaría a suceder lo mismo en el sector minorista. Después de todo, este sector está más cerca del consumidor, y éste, en muchos países ha tenido conciencia acerca del ambiente durante mucho tiempo. 28

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n los Estados Unidos, el principal sistema para calificar a los edificios ecológicos y al sistema de desarrollo ecológico es “LEED”, el programa de “Leadership in Energy and Environmental Design”, introducido por el U.S. Green Building Council en el año 2000. En el Reino Unido, el sistema BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ha estado certificando construcciones desde mediados de 1990 y fue adoptado por el ICSC en 2008, como el sistema preferido para certificar los centros comerciales de Europa en cuanto a los estándares de ecología. Hacia fines de 2009, los dos sistemas principales de calificación, habían certificado a más de 5,000 edificios no habitacionales, aunque la proporción de las construcciones minoristas certificadas era menor que el 5 por ciento. En los Estados Unidos por ejemplo, hacia

Case Study ICSC

finales de 2009 había un grupo de centros comerciales certificados por LEED, aunque eran en su mayor parte edificios pequeños controlados por un desarrollador, minoristas de locales múltiples. ¿Por qué el sector minorista ha adoptado y acogido tan lentamente las medidas de sustentabilidad y del movimiento mundial hacia los edificios ecológicos y al desarrollo sustentable? Existen un número de razones. En primer lugar existen “incentivos divididos” entre los desarrolladores y los minoristas. En muchos lugares comerciales que tienen abastecimiento central de energía, los desarrolladores pagan la mayor parte de los costos del capital inicial destinado a las mejoras de energía, mientras que los ahorros en los costos de operación recaen principalmente en los arrendatarios. Hasta la fecha, los desarrolladores no han podido recuperar dichas

inversiones mediante rentas más altas, por lo que se han rehusado a realizarlas. La misma situación prevalece en centros al aire libre o en aquellos que reflejan tendencias en un estilo de vida, en donde el minorista individual es responsable de la mayor parte del diseño y de la construcción y tiende a diseñar al menor costo posible, sin considerar ahorros futuros en la energía. Existe un tercer actor en este escenario: el consumidor. Mientras que la gente ha estado dispuesta a pagar más por productos “ecológicos” y existen muchos minoristas que han hecho dichas propuestas, hay muy poca evidencia empírica de que los centros comerciales “ecológicos” o los minoristas “ecológicos” atraigan un mayor número de consumidores. Sin alguna evidencia del incremento en la demanda por parte del consumidor, hay pocos incentivos directos para que los desarrolladores y minoristas inviertan dinero adicional en construcciones o medidas de operación sustentables. Sin embargo, el desarrollo sustentable minorista es un hecho en todo el mundo. ¿Qué sucede? ¿Cuáles son las razones comerciales para que los minoristas y desarrolladores se vuelvan ecológicos? Desde mi punto de vista, existen cinco razones clave para buscar el desarrollo y las operaciones sustentables. En primer lugar, la reducción en los costos de energía, de abastecimiento de agua y del manejo de la basura, y/o la mejoría en la actividad de arrendamiento. En segundo, es muy probable que la certificación ecológica sea considerada de una forma más favorable por los inversionistas institucionales, que constituyen una gran fuente del capital social para el desarrollo minorista. La tercera razón es que las relaciones públicas favorables para el desarrollo ecológico ayuden a obtener aprobaciones para el desarrollo con una mayor rapidez, y quizás, de manera más económica. La cuarta es que, desde el punto de vista del reclutamiento y retención de los mayores talentos, la sustentabilidad corporativa debería ser fundamental en la estrategia central de negocios de cada minorista y desarrollador. La quinta es que el desarrollo sustentable es su responsabilidad social corporativa; todos sus competidores están avanzando hacia esa dirección, y usted también debería hacerlo. ¿Qué podría aprender usted de los primeros experimentos realizados con la sustentabilidad ecológica en diseño y corpo-

Jerry Yudelson Principal, Yudelson Associates jerry@greenbuildconsult.com ratividad? Una lección que podría llevarse es que el sector minorista se ha tardado en responder ante el desarrollo del diseño ecológico y sustentable. Sin embargo, existe una enorme preocupación a nivel mundial con respecto al calentamiento global y otros temas ecológicos que los minoristas han ignorado, peligrando así sus intereses de negocio a largo plazo. En los próximos cinco años, es muy probable que los gobiernos de todo el mundo obliguen a todos los propietarios de comercios, a que reduzcan el impacto ambiental de sus proyectos, comenzando con las reducciones en las emisiones directas e indirectas de carbono. En este sentido, espero que el futuro sea diferente al presente de manera drástica, – especialmente con respecto a las emisiones de carbono. Comenzando con un objetivo de emisiones netas de carbono de cero, para los centros comerciales y operaciones minoristas, espero que el cambio sea radical en el diseño y construcción de edificios, así como en cuanto a las operaciones. Los minoristas y desarrolladores inteligentes deberían estar obteniendo experiencia ahora, antes de que esta tendencia constituya la única forma en que usted pueda manejar su negocio, desde luego con compañías transnacionales.

En el Reino Unido, el sistema BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ha estado certificando construcciones desde mediados de 1990 y fue adoptado por el ICSC en 2008, como el sistema preferido para certificar los centros comerciales de Europa. www.inmobiliare.com

CASO PRáCTICO ICSC

Throughout the early 2000’s, as interest in green buildings and sustainable development began to grow dramatically in the United States, Canada, Australia, the United Kingdom and several other countries, especially in public buildings and commercial offices, on university campuses and the nonprofit sector, I wondered when the retail sector would catch on to this trend. After all, the retail sector is closest to the consumer, and the consumer in many of these countries has been environmentally conscious for a long time.

n the U.S., the leading green building and green development rating system is LEED, the Leadership in Energy and Environmental Design program introduced in 2000 by the U.S. Green Building Council. In the U.K., the BREEAM system (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) has been certifying buildings since the mid-1990s and was adopted in 2008 by ICSC as the system of preference for certifying European shopping centers to green standards. By the end of 2009, the two leading rating systems had certified more than 5,000 non-residential buildings, yet the proportion of retail buildings certified was fewer than 5 percent. In the U.S., at the end of 2009, for example, there were a handful of LEED certified shopping centers, but these were mostly developer-controlled smaller buildings, housing multiple retailers. Why has the retail sector been relatively slow to adopt sustainability measures and to embrace the worldwide movement toward green buildings and sustainable development? There are several reasons. First, there are “split incentives” between developers and retailers. In many shopping venues with a central power supply, the developer pays most of the initial capital costs for energy improvements, while operating cost savings accrue primarily to the tenants. To date, developers have not been able to recover these investments through higher rents and so have shied away from making them. The same situation prevails in open-air or “lifestyle” centers, where the individual retailer is responsible for most of the design and construction activity and tends to design to the lowest cost possible, without regard for future energy savings. There is a third actor in this drama, the consumer. While people have been willing to pay more for “green” products and there are many retailers with such offerings, there is little empirical evidence that “green” shopping centers or “green” retailers will attract greater numbers of shoppers. Without some evidence for increased consumer demand, there is little direct incentive for developers and retailers to invest extra money in green construction or operating measures. Yet, sustainable retail development is happening all over the world. What’s going on? What are the business reasons for retailers and developers going green? In my view, there are five key reasons to pursue sustainable development and operations. First, reducing operating costs for energy, water supply and waste management will keep tenant costs lower and must inevitably lead to an increase in rents and/or improvements in

leasing/letting activity. Second, green certification is likely to be viewed more favorably by institutional investors, a large source of equity capital for retail development. Third, favorable public relations from green commitments will assist in gaining development approvals faster and, perhaps, cheaper. Fourth, viewed from the standpoint of recruiting and retaining top talent, corporate sustainability should be a key part of every retailer’s and developer’s core business strategy. Fifth, sustainable development is your corporate social responsibility; all of your competitors are moving in this direction, and you should too. What can you learn from some of the early experiments with green design and corporate sustainability? One “take-away” lesson is that the retail sector has been late responding to developments in green building design and sustainable development. Yet, there is a worldwide

tidal wave of concern about global warming and other ecological issues that retailers ignore at the peril of their long-term business interests. In the next five years, it is likely that many governments worldwide will be pushing every commercial property owner to reduce the environmental impact of their projects, beginning with reductions in direct and indirect carbon emissions. In this sense, I expect the future to be dramatically different from the present—especially in respect to carbon emissions. Beginning with the goal of zero net carbon emissions for shopping center and retail operations, I expect a radical change in building design and construction, as well as in operations. Intelligent retailers and developers should be gaining experience now, before this trend becomes the only way you’ll be able to do business, certainly with global companies. n

In the U.K., the BREEAM system (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) has been certifying buildings since the mid-1990s and was adopted in 2008 by ICSC as the system of preference for certifying European.

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infraestructura

Por Carlos Santa Cruz Desarrollo Catalítico Personal, Comité de Infraestructura, ULI México csantacruz@mac.com

The New Global Infrastructure Muchos gobiernos alrededor del mundo han pasado de una administración de proyectos de infraestructura financiadas al 100% por el gobierno, a un escenario en donde hay una mayor participación del sector privado en el desarrollo y administración de infraestructura. Esta tendencia proporciona a los inversionistas oportunidades para invertir en proyectos para desarrollarse (greenfield) y colaborar con el gobierno en mejorar la eficiencia de negocios gubernamentales existentes; además, esta oportunidad ha impulsado un crecimiento significativo en el mercado privado de inversión en infraestructura. ¿Cuál es la infraestructura global que se demanda actualmente? 32

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ntes que nada, quiero agradecer a la revista Inmobiliare y a Guillermo Almazo Garza, así como a Erico García García por esta amable invitación para dar a conocer algunos aspectos del fascinante tema de la Infraestructura moderna: algunos dicen que es “la cara social de la sustentabilidad”, y definitivamente es un elemento esencial de la competividad internacional (¡China asigna un 15% anual de su PIB a la Infraestructura!). Este artículo es el primero de 6, que saldrán en los siguientes 5 números de la revista: su objetivo primordial es introducirnos a este tema; los siguientes, profundizarán en los aspectos más especializados y complejos de este amplio tema, tales como: 1) La privatización, 2) El surgimiento de los fondos de Infraestructura, 3) Los mercados emergentes y la Infraestructura, 4) Tendencias en la Infraestructura Global, 5) Los fondos de Infraestructura y las Instituciones Multilaterales.

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Se necesitará realizar un gasto en infraestructura de aproximadamente 32 billones de dólares antes del 2030 La revista Inglesa “Infrastructure Investor” nos ofrece esta definición de la ‘Nueva Infraestructura’ en su edición de Diciembre/ Enero 2009/2010: “Infraestructura es el término que cubre todas las instalaciones hechas por el hombre que facilitan la operación de cualquier economía. Puede segmentarse en 3 grandes áreas: Transportación, por ejemplo, ferrocarriles, carreteras y aeropuertos; Servicios Públicos, por ejemplo, generación y distribución de energía, procesamiento de agua y desperdicios y telecomunicaciones; e Infraestructura Social, por ejemplo, escuelas, hospitales y habitacional. Aunque tradicionalmente estaba reservado solamente para los gobiernos, el fondeo y la operación hoy en día recibe una participación significativa del sector privado – ya sea en asociación con el sector público (en los llamados “PPP’s” – Public Private Partnerships), o en forma independiente. El rango de participantes del sector privado ha crecido junto con las nuevas formas de fondear lo que inherentemente son proyectos intensivos en capital y a largo plazo. El financiamiento actualmente puede incluir capital o deuda proveniente de Bancos, otras instituciones financieras, desarrolladores, fondos, y otros inversionistas institucionales. No sólo los nuevos proyectos están siendo desarrollados por este grupo de instituciones, sino que además, activos existentes de infraestructura están siendo comprados por estos ‘sindicatos’ de inversionistas. El rango de proyectos que cubre actualmente, la importancia global para cualquier economía, el prominente rol del sector privado y su relevancia para el capital institucional como una clase de activos de inversión, única y diferente en la cual se puede invertir ya sea directa o indirectamente, es lo que define a la ‘Nueva Infraestructura Global’. Quisiera darle las gracias también a Paul Freudenthaler del recientemente creado “Fondo de Infraestructura Macquarie México” por su apoyo y disponibilidad para este artículo, así como por la valiosa información contenida en su prospecto de colocación, del cual vamos a citar extensivamente, dado que este es el Grupo preeminente en el mundo en este ramo. Pero, antes que nada, por qué no definimos el qué y el cómo de invertir en este ramo en México: consultemos qué nos dice el mayor ‘jugador’ mundial del ramo en su prospecto, enfocado a captar fondos de las Afores en el mercado de capitales Mexicano con los nacientes ‘Certificados de Capital en Desarrollo’ o “CKD’s”.

Invirtiendo en infraestructura… y en México

¿Qué es infraestructura? La Infraestructura es el cimiento de los servicios básicos, instalaciones e instituciones sobre el que depende el crecimiento y desarrollo de una comunidad moderna. Los activos de infraestructura comprenden las estructuras físicas y las redes que proporcionan servicios básicos a las comunidades, tales como carreteras, vías ferroviarias, aeropuertos, puertos, energía, telecomunicaciones, agua y redes de desecho de aguas; y por lo tanto son una condición previa para el desarrollo económico e industrial.

Carlos Santa Cruz

¿Por qué invertir en infraestructura? Muchos gobiernos alrededor del mundo han pasado de una administración gubernamental de proyectos de infraestructura financiadas al 100% por el gobierno, a un escenario en donde hay una mayor participación del sector privado en el desarrollo y administración de infraestructura. Este cambio ha sido causado por diversos factores, incluyendo las presiones para mantener un gasto público eficiente, impuestos más bajos, la asignación de riesgos de ejecución y administración al sector privado, así como una mayor demanda por financiamiento de infraestructura eficiente. Esta tendencia proporciona a los inversionistas oportunidades para invertir en proyectos para desarrollarse (greenfield) y colaborar con el gobierno en mejorar la eficiencia de negocios gubernamentales existentes; además, esta oportunidad ha impulsado un crecimiento significativo en el mercado privado de inversión en infraestructura. Una estimación reciente de Macquarie indica que se necesitará realizar un gasto en infraestructura de aproximadamente 32 billones de dólares antes del 2030, en transporte, energía, agua y comunicaciones. Esta inversión es necesaria en la medida en que el crecimiento de la población mundial, la existencia de un fuerte crecimiento económico y un mayor enfoque en la competitividad creen una demanda de nuevos activos de infraestructura. En México, la demanda de desarrollo de infraestructura es aún mayor que la de las tendencias globales recientes, en tanto que la economía mexicana continúa en desarro-

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Macquarie Capital Funds sirve a la comunidad diariamente AEROPUERTOS +80 millones de pasajeros por año COMUNICACIONES +82 millones de personas a través de infraestructura de televisión, teléfono y radio, y periódicos CAMINOS +2.0 millones de vehículos por día GAS +7.5 millones de hogares FERROCARRIL +47 millones de pasajeros por año AGUA +11.1 millones de hogares FERRIES +6.6 millones de pasajeros por año ELECTRICIDAD +4.1 millones de hogares BUSES +340 millones de pasajeros por año VILLAS DE RETIRO/ CUIDADO DE ANCIANOS +12,000 camas +8,400 unidades PUERTOS +3.0 millones de unidades de contenedores estándares procesadas por año DIRECTORIOS +33 millones de páginas amarillas distribuidas ESTACIONAMIENTOS +380,000 de espacios EMPLEADOS +85,000 en todos los negocios”

infraestructura llo y buscando competir en un mercado más globalizado. Los activos de infraestructura comparten muchas características en común que pueden convertirlos en inversiones atractivas a largo plazo, incluyendo condiciones como las siguientes: n Operan como monopolios relativos porque: - La necesidad de una inversión en capital significativa para desarrollar activos en infraestructura generalmente crea una barrera financiera de entrada importante. - Los activos en infraestructura frecuentemente son objeto de concesiones de largo plazo exclusivas, las cuales se otorgan de conformidad con lo previsto por la legislación y la regulación o conforme a contratos de servicios o abastecimiento de largo plazo. - Restricciones geográficas naturales, de planeación o ambientales impiden el desarrollo de activos de competidores.

n Tienden a ser más inmunes a ciclos de negocio normales toda vez que la demanda por sus servicios es relativamente inelástica. Como resultado, la inversión directa en infraestructura tiende a generar flujos de efectivo de largo plazo, predecibles y estables, creando relativa certidumbre de inversión a sus participantes. Desde el punto de vista del Administrador, otras características de los activos de infraestructura que son importantes para la consideración de inversionistas potenciales son: n Los activos en infraestructura demuestran tener riesgo y volatilidad bajos comparados con otra clase de inversiones. n Los activos de infraestructura actúan como mecanismos de cobertura de inflación debido a que los flujos de ingreso tienden a estar indizados a la inflación. n El desempeño de la inversión en activos de infraestructura está menos correlacionado al de otras clases de inversión.

En México, la demanda de desarrollo de infraestructura es aún mayor que la de las tendencias globales recientes, en tanto que la economía mexicana continúa en desarrollo y buscando competir en un mercado más globalizado.

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n Los activos de infraestructura son activos tangibles de largo plazo que proporcionan rendimientos de largo plazo. Hablemos de estos aspectos con mayor detalle. Riesgo y volatilidad relativamente bajos El Administrador cree que las inversiones en activos de infraestructura tienen menores riesgos y presentan una menor volatilidad en comparación con muchas otras clases de activos por diversas razones, incluyendo: n Los activos de infraestructura tienden a ser menos afectados que otras clases de activos por desaceleraciones en la economía, toda vez que típicamente tienen menor elasticidad en su demanda debido a su naturaleza de activos esenciales. n Los activos de infraestructura tienden a ser menos afectados que otras clases de activos por presiones de competencia de precios o de bienes semejantes. n Los riesgos operativos tienden a ser menores que en otras clases de activos debido a la relativamente baja proporción de costos de operación a ingresos totales. n Los activos de infraestructura típicamente tienen una baja exposición a riesgos provenientes de cambios en la tecnología. n Los activos de infraestructura típicamente tienen razones Sharpe más altas, es decir, mayores rendimientos para riesgos similares o menor riesgo para rendimientos similares, comparado con otras clases de activos. Podemos seguir por el objetivo y áreas de interés del mencionado Fondo: “El Administrador procurará reunir un portafolio diversificado de inversiones, incluyendo proyectos o contratos para construir, operar, administrar o mantener activos, los cuales, en la opinión del Administrador, se espera generen flujos de efectivos predecibles a largo plazo y presenten ventajas competitivas sostenibles, e incluyan una o más de las siguientes características: n Flujos provenientes de actividades reguladas o que hayan sido pactados en virtud de un contrato o convenio. n Demanda limitada o riesgo de uso limitado, o riesgo de uso derivado principalmente por factores demográficos. n Un nivel bajo de competencia debido a barreras de entrada o requisitos de licencias o autorizaciones gubernamentales. Los activos del portafolio podrán incluir, más no estarán limitados a: Carreteras; redes ferroviarias; puertos; aeropuertos; agua y tratamiento o desecho de aguas; energía y servicios públicos (incluyendo petróleo y gas, en la medida permitida por la legislación aplicable); infraestructura para telecomunicaciones; infraestructura social (tales como escuelas y hospitales); y otros activos de infraestructura que concuerden con los criterios de inversión del Fondo, pero sólo con la aprobación del Comité Asesor de Inversionistas (y sujeto a cualquier aprobación regulatoria necesaria). Existen varios niveles de Infraestructura: la primaria, que consiste en las obras masivas

Inmobiliare & ULI Mexico – normalmente ejecutadas por el gobierno federal y financiadas por Organismos Mundiales y los grandes consorcios financieros Internacionales, con una estructura de “Project Finance”, o sea, cada proyecto debe ser analizado individualmente y sujetas a concesiones federales, tales como los aeropuertos, carreteras, puertos, redes ferroviarias. La secundaria es la que cubre normalmente a los estados, y la terciaria a los municipios y la interacción de estos municipios y estados con desarrollos grandes. En los siguientes artículos analizaremos más a fondo proyectos específicos de los 3 niveles en México y el mundo, abordando aspectos técnicos de los mismos, sobre todo en relación a las formas de fondearlos y la comparación con otros tipos de activos – entre ellos diferentes tipos de bienes raíces y cómo los rendimientos de los activos de Infraestructura tienden a ser menos riesgosos, una vez que se ajustan a este menor riesgo por la estabilidad de sus flujos y el relativo “efecto monopólico” a nivel local. Finalmente, quiero dar una muestra de la amplitud y profundidad de la ‘privatización’ de la Infraestructura, a través de un resumen de las áreas de actividad de este grupo Australiano global, que es Macquarie:

irst of all, I would like to thank Inmobiliare magazine and Guillermo Almazo Garza, as well as Erico García García, for their kind invitation to talk about some aspects of the fascinating topic of modern infrastructure. Some say it is “sustainability’s social countenance”, and it most certainly is an essential element of international competitiveness (China earmarks 15% of GDP for infrastructure!). The main objective of this article—the first of six to be published in the magazine’s next five issues—is to introduce the topic. Subsequent articles will delve deeper into the more specialized and complex aspects of this wide-ranging subject, including 1) “Privatization”, 2) “The Emergence of Infrastructure Funds”, 3) “Emerging Markets and Infrastructure”, 4) “Global Infrastructure Trends”, and 5) “Infrastructure Funds and Multilateral Institutions”. In its December/January 2009/2010 issue, the British magazine Infrastructure Investor provides the following definition for ‘New Infrastructure’: “Infrastructure is the term covering all man-made facilities that make it easier for any economy to function. It can be segmented into three large areas: Transportation (e.g., railways, roads, airports), Utilities (e.g., energy generation and distribution, water and waste processing, telecommunications) and Social Infrastructure (e.g., schools, hospitals, housing).” Although traditionally the exclusive preserve of governments, today there is significant private sector participation in its funding and operation, either in partnership with the public sector (the so-called PPPs or Public Private Partnerships) or independently. The range of private sector participants has expanded along with the new financing methods for what are inherently long-term, capitalintensive projects. Funding now may include capital or debt issued by banks, other financial

Many governments around the world have transitioned from managing 100% government-financed infrastructure projects to a scenario where there is greater participation by the private sector in infrastructure development and operation. This trend offers investors opportunities to invest in projects to be developed (greenfield) and to work with the government to improve the efficiency of existing government businesses. In addition, this opportunity has driven significant growth in private market infrastructure investing. What kind of global infrastructure is the one the required now a days? institutions, developers, funds and other institutional investors. Not only are these institutions developing new projects, but existing infrastructure assets are also being purchased by these investment “syndicates”. What defines the “New Global Infrastructure” are the variety of projects it encompasses, its global importance for all economies, the private sector’s prominent role, and infrastructure’s importance to institutional capital as a unique and different asset class in which to invest, either directly or indirectly. I would also like to thank Paul Freudenthaler of the recently created Fondo de Infraestructura Macquarie México for his help with and availability for this article, as well as for the valuable information contained in the fund’s placement prospectus from which we will be quoting extensively given that Macquarie is the world’s preeminent group in this sector. But first, let us define what and how of investing in this sector in Mexico. Let us see what the sector’s leading global player has to say in its prospectus, which is aimed at attracting funds from Afores [private pension funds] in the Mexican capital market via the burgeoning Certificados de Capital en Desarrollo [development capital certificates] or CKDs.

Investing in infrastructure… and in Mexico

What is infrastructure? Infrastructure is the bedrock of basic services, facilities and institutions on which a modern community’s growth and development depends.

32 billion dollars will need to be spent before 2030 in infrastructure. www.inmobiliare.com

Infrastructure assets include networks and physical structures that provide communities with basic services such as roads, railways, airports, harbors, energy, telecommunications, water and wastewater networks, and which are therefore a precondition for economic and industrial development. Why invest in infrastructure? Many governments around the world have transitioned from managing 100% government-financed infrastructure projects to a scenario where there is greater participation by the private sector in infrastructure development and operation. This change is due to various factors, including the push to maintain efficient public spending, lower taxes, allocate administrative and execution risks to the private sector and a greater demand for efficient infrastructure financing. This trend offers investors opportunities to invest in projects to be developed (greenfield) and to work with the government to improve the efficiency of existing government businesses. In addition, this opportunity has driven significant growth in private market infrastructure investing. A recent estimate by Macquarie indicates that approximately USD $32 billion will need to be spent before 2030 on transportation, energy, water and communications infrastructure. This investment in infrastructure is needed as population growth worldwide, the existence of strong economic growth and a greater focus on competitiveness generate a demand for new infrastructure assets. In Mexico, the demand for infrastructure development exceeds even recent global trends as Mexico’s economy continues to grow and the country looks to compete in a more globalized market. Infrastructure assets share many features that can turn them into attractive long-term investments, including: n They operate as relative monopolies because: - The need for a substantial capital investment to develop infrastructure assets usually creates a significant financial entry barrier. - Infrastructure assets are frequently the objects of long-term, exclusive concessions that are granted in accordance with legislation and regulations or pursuant to long-term service or supply contracts. - Planning, environmental or natural geo-

infraestructura

In Mexico, the demand for infrastructure development exceeds even recent global trends as Mexico’s economy continues to grow and the country looks to compete in a more globalized market. graphic restrictions hinder the development of competitors’ assets. n They tend to be more immune to normal business cycles because the demand for their services is relatively inelastic. As a result, direct investment in infrastructure tends to generate long-term, predictable, steady cash flows, creating relative investment safety for participants. From the Manager’s standpoint, other major features of infrastructure assets that it is important for potential investors to consider are: n Infrastructure assets have proven to be lower risk and less volatile than other investment classes. n Infrastructure assets function as hedge mechanisms against inflation because their income flows tend to be indexed to inflation. n The performance of investments in infra-

Macquarie Capital Funds – Serving the Community Every Day

AIRPORTS 80 million+ passengers per year COMMUNICATIONS 82 million+ people through television, telephone, radio and newspaper infrastructure ROADS 2 million+ vehicles per day GAS 7.5 million+ homes RAIL 47 million+ passengers per year WATER 11.1 million+ homes FERRIES 6.6 million+ passengers per year ELECTRICITY 4.1 million+ homes BUSES 340 million+ passengers per year RETIREMENT VILLAS / ELDERLY CARE 12,000+ beds 8,400+ units HARBORS 3 million+ standard container units processed per year DIRECTORIES 33 million+ yellow pages given out PARKING 380,000+ spaces EMPLOYEES 85,000+ in all business sectors”

structure assets is less correlated to that of other investment classes. n Infrastructure assets are tangible, longterm assets providing long-term returns. Lets present these aspects in greater detail. Relatively low risk and volatility The Manager believes there are several reasons why investments in infrastructure assets carry a lower risk and are less volatile than many other asset classes. These reasons include: n Infrastructure assets tend to be less affected by economic downturns than other asset classes since the demand for them is typically less elastic because they are essential assets. n Infrastructure assets tend to be less affected than other asset classes by pressures due to competitive pricing or similar goods. n Operating risks tend to be lower than for other asset classes because of the relatively low ratio of operating costs to total income. n Infrastructure assets typically have low risk exposure to changes in technology. n Infrastructure assets typically have higher Sharpe ratios—i.e., higher returns on similar risks or lower risk on similar returns— compared with other assets classes. We can continue with the referenced Fund’s objective and areas of interest: “The Manager will endeavor to put together a diversified investment portfolio, including projects or contracts for asset construction, operation, management or maintenance, such as, in the Manager’s opinion, can be expected to generate predictable, long-term cash flows and offer sustainable competitive advantages, and include one or more of the following characteristics:

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n Flows from regulated activities or as agreed

upon by virtue of a contract or agreement.

n Limited demand or limited usage risk, or us-

age risk deriving mainly from demographic factors. n Low degree of competition due to entry barriers or necessary licenses or government approvals. Portfolio assets may include, but are not limited to: roads; railway networks; harbors; airports; water and wastewater or water treatment; energy and public utilities (including oil and gas as permitted under applicable law); telecommunications infrastructure; social infrastructure (such as schools and hospitals); and other infrastructure assets in line with the Fund’s investment criteria, but subject to approval by the Investment Advisory Committee (and to any required regulatory approval). There are several infrastructure levels: Primary infrastructure consists of massive works generally carried out by the federal government and financed by global organizations and major international financial consortiums under a “Project Financing” structure (each project must be individually analyzed) such as airports, highways, harbors, rail networks, and subject to federal concessions. Secondary usually encompasses works at the state level; and the third, that covers municipal works and the interactions between municipalities/states and large developments. Subsequent articles will examine in greater depth specific projects in Mexico and around the world at various levels and will discuss their technical aspects, particularly as regards financing methods and comparisons with other asset types, including different types of real estate and how infrastructure asset returns tend to be less risky once adjusted to the lower risk due to the steadiness of their flows and the relative “monopoly effect” at a local level. Finally, I would like to provide a sampling of the scope and depth of infrastructure “privatization” by summarizing the arenas in which Australia’s global Macquarie group is active. n

panel de Discusión

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Real estate development and sustainability, Good practices Siendo un tema de interés para la comunidad inmobiliaria y de desarrolladores en general, la revista Inmobiliare Magazine y el Urban Land Institute, convocaron a un panel de discusión, en donde se habló de las buenas prácticas en sustentabilidad y cómo usarlas a favor del sector desarrollador e inmobiliario. El foro, reunió a expertos y a importantes jugadores que desde su perspectiva, dejan claro un panorama muy aproximado de lo que está sucediendo en la materia. Panelistas Juan Carlos Baumgartner – Space Pedro Morales – Baker & McKenzie José Picciotto – Picciotto Arquitectos Fabian Llinares Koller – New Ventures Mexico Ignacio Aguinaga - Neko Design Rafael Ordoño – Bovis Lend Lease John Newcomb – Hewlett Packard Juan Andrés Vergara – Vergara & Fernández Ortega Arquitectos Blanca Rodríguez – Urban Land Institute Fernando Vázquez – Angel Ventures Mexico Renato Carregha – Jones Lang Lasalle Antonio Díez de Bonilla – Baker & McKenzie Carlos Santacruz – Urban Land Institute Karime Tosca Mata – Neko Design Claudia Pérezsalas – Directora de ADI Inmobiliare Magazine Lic. Guillermo Almazo Garza Lic. Carlos A. Caicedo Zapata

s un imperativo que el desarrollo inmobiliario sustentable ya no es una cuestión de moda, es una política que poco a poco ha ido tomando importancia en el sector y será en un futuro cercano, una de las buenas prácticas y decisiones de trabajo que le darán a la compañía que las practique, un lugar en la escala de valor del negocio inmobiliario. Colocar en práctica tendencias de este tipo – sustentables – es una necesidad, no obstante malas costumbres, una falta de regulación y de cultura por parte de la industria, han hecho que por años, se desarrollen inmuebles sin una preocupación real por proteger al medio ambiente. “Hemos venido heredando malos hábitos y creo que ahora estamos tratando de revertir estas malas prácticas. El desarrollo sustentable no es una moda y ya es una cuestión de criterio de vida, que no debe de tener marcha atrás en todos los sentidos”, dice José Picciotto.

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Por otra parte, mucho de lo que se construye, parques industriales, complejos de oficinas, desarrollos habitacionales, hoteles, en fin, tienen un gran consumo, por cierto, los centros de datos de empresas como Hewlett Packard, son grandes consumidores, por lo tanto, en opinión de John Newcomb ejecutivo de la firma, “lo que hace la empresa es buscar cómo reducir esos consumos. Con este ejercicio hemos llegado a bajar el consumo de energía hasta en un 40%. Este tipo de compromisos no es porque haya que hacerlo, sino, porque de no ejecutarse esta práctica, no estamos siendo responsables como empresa, por otra parte, el 2% de las emisiones de carbono en el mundo, es generada por centros de datos instalados en diversas regiones, de aquí que sea tan importante ejecutar prácticas de ahorro.” Jugadores en la industria inmobiliaria y desarrolladora por años, se preocuparon más por la construcción como tal, sin entrar

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Blanca Rodríguez – Urban Land Institute a ponderar el cuidado al medio ambiente, de hecho, para Juan Carlos Baumgartner, el término de sustentabilidad no ha estado desligado de la arquitectura y en algún momento esto se perdió, nos preocupamos más por la estética y hoy, es cuando estamos haciendo conciencia de lo importante que es la construcción verde. Juan Andres Vergara: “A partir de los años 80 empezó a surgir la idea de la sostenibilidad como un retomar del quehacer del arquitecto relacionado con un diseño que en efecto, protegiera al medio ambiente y a su vez, que el desarrollador se involucrara en esto. Hoy, todos debemos de estar comprometidos y afortunadamente, hay buenas iniciativas como las del Green Building Council y otras instituciones, que empiezan a crear conciencia y dictan, que todos los edificios que se construyan deben de empezar a reducir el consumo de energía por una parte y además, bajar la emisión de gases que crean el efecto invernadero. La única manera de lograr estos objetivos es teniendo compromisos serios”, afirma el Director General de Vergara & Fernández Ortega Arquitectos. “Creo que aparte del reto del compromiso como tal, lo complicado es lo que viene después, por ejemplo, la contraparte, debe de entender que no es un proceso rápido y una práctica que se logra de la noche a la mañana, desarrollos de este tipo son por supuesto, más costosos, con un retorno de inversión a más largo plazo”, afirma Juan Carlos Baumgartner, Director de Space.

La sustentabilidad, una práctica a largo plazo y no instantánea

Es importante entender el ciclo de vida de los bienes raíces, por cierto, lo más rentable para un desarrollador en años anteriores, era construir inmuebles sin buenas prácticas de sustentabilidad, sin embargo hoy en día, el reto es el diseño integrado de esa propiedad, en donde ingenieros y arquitectos deben de comunicarse con la parte legal. Así las cosas, los desarrollos bien construidos, diseñados y con un contrato acorde y definido, hacen que el proceso de compraventa sea para el interesado mucho más atractivo. “El concepto de sustentabilidad puede

llegar a ser muy ambiguo, lo que antes podíamos considerar como un desarrollo ambiental, hoy, puede que no lo sea, es pues, una ciencia y disciplina en evolución, por lo tanto, muchas veces en cuestión de diseño nos ha tocado ver desarrollos que van a captar agua de las lluvias, no obstante, puede ser que interrumpa el ciclo de vida y crecimiento de un manglar, por ejemplo. El gran problema en esta materia es que el concepto insisto es ambiguo, puede o no, ser reconocida por la autoridad o en otras ocasiones se contraponen regulaciones de tipo local, estatal y federal. Poder catalogar un proyecto como sustentable, es muchas veces, complicado”, dice Pedro Morales de Baker & McKenzie. El ímpetu con que el término de sustentabilidad viene siendo utilizado, comienza a tener mucho sentido y más, cuando parte la preocupación tanto por parte del desarrollador como del usuario o cliente, no es pues, una imposición de una ley o de un gobierno, ni una idea que ciertamente estén tratando de vender los desarrolladores a sus clientes. “Los desarrolladores de alguna manera se es-

John Newcomb – Hewlet t Packard tán apurando a presentar al usuario o cliente, lo que ellos, justamente están demandando, ideas de conservación, mesura y menos crecimiento desmedido y sin orden, hoy, hacen más sentido y recobran su importancia en el mercado”, dice Renato Carregha de la firma Jones Lang LaSalle. Hoy podemos afirmar, que tenemos a un cliente o usuario con mayor información y mucho más demandante lo que hace que el desarrollador se preocupe, le brinde un inmueble con ciertas características, el ideal, es que debería aplicar prácticas de sustentabilidad en esa propiedad, no obstante, a nivel de desarrollo urbano, no hay un incentivo real y constante, que le permita al propio desarrollador construir de una manera sustentable, de alguna manera el precio del inmueble es lo que importa. José Picciotto: “los precios matan todo, nos olvidamos de sustentabilidad y protección, porque no hay un incentivo real de fondo para que un desarrollador construya un edificio sustentable, todo se da en un gran porcentaje por una voluntad e iniciativa propia, salvo, la iniciativa por parte de la Secretaría del Medio Ambiente del

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José Picciot to – Picciot to Arquitectos Distrito Federal en donde busca incentivar al desarrollador con el descuento del 10% en el cobro por el predial de dicho inmueble, si en efecto, la propiedad cumple con ciertos requerimientos de sustentabilidad.” Por otra parte, hay otra iniciativa que posiblemente ayudará, como lo expresa Juan Carlos Baumgartner, socio y director de Space en incentivar el desarrollo sustentable, se trata, de la manera como están saliendo a comprar los gobiernos inmuebles, están de alguna manera ponderando que en efecto, una propiedad de este tipo es más costosa, pero los ahorros a futuro son grandes, incluso pensando a largo plazo hay ahorros significativos. Fernando Vázquez de Angel Ventures Mexico: “Siento que el mercado todavía sobre todo los desarrolladores y promotores inmobiliarios no han sabido comunicar el tipo de ahorro, en donde por ejemplo, una merma de dos horas mensuales en el costo de energía representan un brinco importante en el monto de renta mucho más bajo de lo que puede estar reflejando, el problema es que el usuario no ha entendido todavía este tipo de sofisticación, aun no tiene la confianza en el ahorro porque es a largo plazo. Falta pues, darle un valor y comunicar de mejor manera los incentivos y generarle importancia a la marca de Empresa Socialmente Responsable – ESR – en donde

Pedro Morales – Baker & McKenzie

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Tendencias que predominarán en la construcción en 2010

Tomado de: Círculo Verde www.circuloverde.com.mx

La EAI - Earth Advantage Institute – una organización sin fines de lucro, que se encarga de entregar programas sustentables a inversionistas de la construcción en Estados Unidos, ha detallado diez tendencias que serán predominantes en el mundo del desarrollo y la construcción. Estas son: 1. Incorporación de sistemas de monitoreo de energía, lo que le permitirá al dueño del inmueble saber en tiempo real, los gastos de energía que se vienen generando al interior de su vivienda, con esto, podrá sin duda, disminuir el desperdicio de energía lo que le significará ahorros muy importantes a largo plazo. 2. Las instituciones y organismos paulatinamente empezarán a establecer estándares para “etiquetar” las diferentes construcciones realizadas en función a su rendimiento y hacerlas accesibles a la ciudadanía como datos públicos, de tal manera que se estimulará a los inversionistas a construir con estándares de eficiencia más altos y también a los dueños a implementar mejoras de eficiencia en sus viviendas con el objetivo de aumentar el valor de reventa de las propiedades. 3. El uso de BIM como software de diseño se masificará en las oficinas más pequeñas debido al desarrollo de paquetes más económicos de este software. Por otro lado, el uso cada vez más masivo del BIM permitirá modelar de manera más precisa el comportamiento energético de los edificios, mejorando la calidad de las construcciones. BIM es el proceso de generación y gestión de datos del edificio durante su ciclo de vida. Normalmente se utiliza en tres dimensiones, en tiempo real, creación de software de modelado dinámico para aumentar la productividad en el diseño y la construcción. El proceso produce el modelo de información de edificios (Building Information Modeling BIM), que abarca la construcción de geometría, las relaciones espaciales de información geográfica, y las cantidades y las propiedades de los elementos de construcción. 4. Los créditos hipotecarios y los proveedores de seguros entregarán paquetes que beneficiaran a los dueños de construcciones sustentables, debido a los menores riesgos que representan estas construcciones al bolsillo de sus dueños. 5. Las viviendas grandes están en caída: las viviendas pequeñas o a la medida son las que cada vez se construyen más, reflejando la búsqueda de los usuarios por una vivienda más eficiente y consciente. Los consecutivos aumentos en el costo de la energía son también una de las principales razones. Esta tendencia se viene manifestando durante los 2 últimos años en Estados Unidos donde los clientes han dado preferencia a la eficiencia por sobre los metros cuadrados. 6. Hay un creciente desarrollo de eco-comunidades, las cuales consisten en proyectos inmobiliarios que agrupan viviendas con un diseño eficiente y con tecnologías de producción de energía. Estas nuevas construcciones también generan una renovación del tan criticado suburbio actual, transformándolos en áreas más descongestionadas y limpias. 7. La conservación y reutilización de aguas se transformará en algo cada vez más importante para las viviendas, es por eso que el desarrollo de nuevas tecnologías en los productos sanitarios será importante en el desempeño final de las viviendas. En la actualidad existe un claro énfasis a acumular las aguas lluvias para usar en el regadío. Esta condición de reserva y reutilización son parte de las exigencias de los programas de acreditación sustentables. 8. Reducir la huella de carbono será el nuevo desafío no solo para la vivienda, sino principalmente para las empresas que fabrican materiales y productos para la construcción. Las investigaciones acerca del ciclo de vida y el impacto de carbono en los materiales son un tema que está siendo estudiado arduamente y que además ya tiene un valor en el mercado a través de compensaciones y estrategias de créditos. 9. Las viviendas Net-Zero ganarán terreno. Actualmente son proyectos que progresan debido a iniciativas promovidas por los mismos dueños, sin embargo se espera que este tipo de construcciones proliferen con más fuerza en los próximos años como parte de un modelo de inversión inmobiliaria rentable. 10. La educación respecto a la construcción sustentable, tanto en arquitectura, construcción, urbanismo o finanzas, repercutirá en el mercado de la construcción durante los años siguientes. Se espera que este factor afecte fuertemente en la demanda por parte de los usuarios por casas más económicas y sustentables.

Renato Carregha – Jones Lang LaSalle el consumidor decide una compra, justamente por esta insignia.” Los incentivos de sostenibilidad encajan mucho mejor si en efecto, el desarrollador está pensando en la construcción o edificación a largo plazo con un retorno de inversión no muy cercano. Por ejemplo, afirma Juan Andrés Vergara: “En los proyectos público privados o llamados PPP en donde se tiene un grupo de inversionistas apostando su dinero en un proyecto a largo plazo y en donde por necesidad del negocio, la sostenibilidad tiene que formar parte de él, demuestra que un edificio mucho más eficiente, les va a retornar mejor la inversión realizada, por lo tanto, creo que los desarrolladores están empezando a darse cuenta de lo importante que es hacer que el inmueble, sea sostenible y paralelo a esto, hay que hacer una labor de educación y recopilar información de los beneficios reales que inmuebles considerados sustentables están arrojando al cliente y lo que significa en dinero.” Afirma Pedro Morales de Baker & McKenzie que es lamentable que existan tantos fondos de índole internacional, que generan a sus vez incentivos para aquellos proyectos de vivienda sustentable y que no se tomen, porque existe una falta de comunicación y de divulgación de estos programas, por ejemplo, afirma el ejecutivo que la Semarnat tiene una unidad que se encarga de coordinar estos fondos y muchas de las convocatorias se declaran desiertas porque no hay quien se postule, precisamente por una falta de comunicación los desarrolladores no conocen de estos programas. “Todavía es costosa la inversión y el desembolso que significa la construcción de un desarrollo sustentable y la compra de dicha propiedad, así las cosas, tanto el desarrollador como el usuario, tardarán todavía en entender los ahorros a largo plazo y en efecto, falta una divulgación más precisa de los beneficios demostrándolos a partir de datos duros”, comenta Fabián Linares de New Ventures Mexico.

Retornos de inversión a largo plazo y falta de coordinación

No hay duda que en efecto, un proyecto de tipo sustentable genera ahorros pero su construcción es aun costosa, por cierto, en inmuebles de tipo habitacional en donde el desarrollador busca vender rápido y recuperar la inversión de manera casi instantánea, es en donde, se están dando menos proyectos. Para Antonio Diez de Bonilla de Baker & McKenzie existe una corresponsabilidad en los diferentes jugadores, gobierno e inversión privada: “tanto a nivel local como federal, me gustaría ver que se apliquen y pongan en práctica, temas como la deducibilidad de impuestos como podría ser en el ISR y no solo para desarrolladores, sino también quizá de dónde viene el dinero, es decir de los bancos y/o de los intermediarios financieros. En México, ya comienza a tener sentido modelos como el de las hipotecas verdes, el de los DUIS – Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables, o los Borhris, bonos respaldados por hipotecas que emite la Sociedad Hipotecaria Federal, o los mismos Cedevis – Certificados de Vivienda respaldados por hipotecas originadas en el Infonavit. Por lo tanto, si creo que deben de haber incentivos para las empresas que están trayendo el dinero y que creen en el desarrollo sustentable y que van a tratar de que el inmueble sea menos costoso para el cliente.”, argumenta el directivo de Baker & McKenzie. Para Claudia Pérezsalas Directora de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI, el rubro de vivienda como parte de uno

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Juan Andrés Vergara – Vergara & Fernández Or tega Arquitectos de los nichos del desarrollo inmobiliario, está mucho más regulado, no obstante como lo afirma: “el problema es que entre las autoridades hay un choque político y de contrariedades, los pocos avances que se pueden dar, como es el caso de sustentabilidad que la propia Secretaria del Medio Ambiente le ha dado toda la importancia, se contrapone al plan de Desarrollo Urbano que hoy en día está en la Asamblea para ser autorizado. Lo importante son las reglas claras desde el inicio. Es urgente que todos los jugadores hagan el compromiso de asumir una responsabilidad por la protección al medio ambiente aplicada al desarrollo inmobiliario como tal.” Fernando Vázquez de Angel Ventures Mexico: “hoy en día es mucho más fácil contaminar y sobre todo cuando el costo lo voy a asumir a más de cincuenta años, pero hacer las cosas bien es más barato, no obstante, sino hay legislación en algún momento tendrá que ser regulatoria y en efecto, esto, es una cuestión de educación, en donde hay que ver los costos a largo plazo y medir las consecuencias de no proteger el medio ambiente hoy en día.” Pedro Morales de Baker comenta: “mientras no se regule y se le dé un valor a la parte ambiental no habrá un incentivo real que permita detonar aun más el desarrollo sustentable, sin embargo, sí hemos visto una preocupación por parte de los gobiernos por

Juan Carlos Baumgar tner – Space

sacar a la luz pública normas ambientales, pero es un esfuerzo muy poco coordinado y más con visos políticos, en donde en efecto, choca la legislación federal con la estatal y municipal y más cuando son partidos políticos distintos. Por lo tanto, se emiten leyes que lo que hacen es bloquear el desarrollo sustentable.” Por cierto, las leyes y normas en materia ambiental son federales, sin embargo en materia de uso de suelo quien tiene la facultad constitucional para regular es el municipio, por lo tanto, muchas ciudades empiezan a regular sin coordinarse con la federación. De hecho, es una labor loable la que viene realizando en el área de legislación de tipo medio ambiental de Baker & McKenzie en algunos municipios de los Estados de León, Jalisco y Quintana Roo, en donde se viene capacitando a las encargados de los POEL – Programas de Ordenamiento Ecológico Local que ahora pretenden regular temas de uso de suelo y conservación y aprovechamiento sustentable, para que estén coordinados con las mismas leyes de tipo federal.

Fernando Vázquez – Angel Ventures Mexico Blanca Rodríguez actual Chairman del Urban Land Institute argumenta la importancia que tiene el trabajar en conjunto todos los involucrados, esto es, desarrolladores, inmobiliarios, fondos de inversión, entidades de gobierno en todos los niveles, bancos y el propio usuario, en materia medio ambiental, el trabajo como ella misma lo afirma en desarrollo sustentable y medio ambiente es de todos y ellos en el Instituto, están tratando de tener acercamientos con el gobierno, mismos que no siempre se dan, pero sin embargo, siguen promulgando el uso responsable de la tierra. Para José Picciotto la cultura de la abundancia que por años se ha practicado en el medio inmobiliario, no ha permitido tener ahorros más concretos y un mejor uso de los recursos naturales y energéticos, por ejemplo, afirma que sí al dueño de un inmueble le dieran un límite de consumo de energía se ahorraría mucho. “El 80% del consumo de energía de un inmueble como un edificio, es su operación, el 20% restante se da en los insumos.” De hecho, este ejercicio de ahorro ya se ha realizado en otros países con buenos re-

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Claudia PérezSalas – ADI sultados, en donde el efecto, se coloca un límite, sin embargo, el problema que argumenta Pedro Morales de Baker & McKenzie en este tipo de prácticas, es que se desincentiva la entrada de nuevas empresas lo que es absurdo. “En México ya se vienen presentando algunos ejemplos en este sentido, como es el caso de Conagua, sin embargo en materia de energía hay mucha resistencia, pese a que la Semarnat ha venido promulgándose a favor de estas prácticas.” Para Juan Andrés Vergara de la firma Vergara & Fernández Ortega Arquitectos, el incentivo ya está presente y mientras se continúe en esta falacia de la abundancia y en donde no nos cueste en los valores reales, la energía, el uso del agua y de otros recursos, seguiremos siendo despilfarradores. En Bovis Lend Lease, comenta Juan Raúl Londoño, hemos detectado que justamente en la etapa de construcción es en donde el impacto medio ambiental es mayor, a largo plazo, el inmueble por supuesto comenzará a generar ciertos ahorros y en efecto, es importante, hacer el ejercicio de un mejor uso de los recursos. Esta práctica es preponderante hoy en día y a futuro.

El movimiento verde

No hay duda que en México se ha asumido una postura de preocupación y de trabajo acorde en el desarrollo sustentable, pensando, justamente en el ordenamiento territorial de los Estados y Municipios, en facilitar también, la provisión eficiente de servicios públicos y tercero en ayudar al crecimiento económico de la región, así las cosas, podemos afirmar, que no existe un solo desarrollador en el país que no esté pensando en construir un inmueble triple A, sin ajustarse a los estándares y con lo que dicta las normas medio ambientales. Por lo tanto, el Desarrollo Sustentable es un tema que día con día está cobrando mayor interés en las empresas mexicanas. Poco a poco se ha ido convirtiendo en una prioridad en las agendas de los Consejos de Administración, pues es un tema que debe incluirse en el análisis de riesgo integral de las organizaciones, de hecho, hoy el reto, es que las compañías necesitan saber que la sustentabilidad es más amplia que la huella

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Fabian Llinares Koller – New Ventures Mexico ecológica de la empresa, e incluye vertientes sociales hacia el interior de la organización, como por ejemplo, proveer buenas condiciones laborales para los empleados. También hay impactos en el exterior como puede ser respetar a las comunidades donde la organización opera y buscar su desarrollo.

t is true, the sustainable real estate development is no more a fashionable term, but a policy that little by little has gained importance in the sector, and in a closer future, it will be one of the good practices and working decisions that will give to the company that adopts them a place in the value scale of the real estate business. Put into practice this kind of tendencies – sustainable – is a need; however, bad habits, a lack of regulation and culture from de industry have done that for years, landed properties have been developed without taking care of the environment. “We have inherited bad habits and I think that we are trying to revert now these bad practices. The sustainable development is not in fashion but it is now, a life criterion, and it must not move back in any sense”, says Jose Piccioto. On the other hand, a big part of what is built: Industrial parks, offices complexes, housing developments, hotels, in short, has a big consumption; by the way, the data centers of enterprises like Hewlett Packard are big consumers, therefore, in John Newcomb’s opinion, executive of the company “the enterprise is in search of reducing these consumptions. With these actions we have reduced the energy consumption until 40%. This kind of engagements is not because we have to do it, but because if we do not carry out this practice, we are not being responsible as a corporation, on the other side, the 2% of carbon emissions in the world is generated by data centers located in several regions, that is the importance of executing these saving practices.” For a long time, actors of the real estate and developer industry have been worried about construction, without considering the environment; in fact, for Juan Carlos Baumgartner, the term sustainability has not been separated from the architecture and for a moment, it was lost, because we were more worried about aesthetic, and now is when we have become aware of the importance of green building.

Juan Andres Vergara: “Since the 80’s the concept sustainability emerged to take again the architect task related to a design that protects the environment and, at the same time, lets the developer be involved in it. Today, everyone has to be engaged and, fortunately, there are good initiatives like those of the Green Building Council among other institutions that also begin to become aware of and want all the new buildings to reduce the energy consumption first, and besides, to reduce the gas emissions that create the greenhouse effect. The only way to reach these goals is by having serious engagements”, comments the General Director of Vegara & Fernandez Ortega Architects. “I think that among the challenge of engagement, the complicated thing comes after, for instance, the other side has to understand this is not a quick process either a practice getting in a second. This sort of developments are, of course, costlier and with an investment return in a longer term”, says Juan Carlos Baumgartner, Director of Space.

Sustainability, a long term practice not immediate

It is mandatory to understand the life cycle of real estate. By the way, building without sustainability practices was the most profitable for a developer in the past years; however, the challenge today is the integral design of that property, where the engineers and architects must communicate with the law area. Like this, the consortiums that are well built, well designed and have an agreed and defined contract make the process of purchasing and sale more attractive for the people interested in that. “The sustainability concept can be ambiguous: something that before we could consider like an environmental development, nowadays, it may not be like that. Sustainability is then, a science and discipline in evolution; therefore several times we have seen developments getting water from rains, because of their design; nevertheless this action can interrupt the growth and cycle life of a swamp, for example. The big problem in the matter is that the concept is ambiguous, I insist, it can be recognized or not by the government or in other times, some local, state and federal regulations are opposed. To name a project as sustainable is, sometimes, complicated”, says Pedro Morales from Baker & Mackenzie. The impetus that the term sustainability is used with begins to have lots of sense and even more, when developers and users or customers are involved. Sustainability is not then, an imposed or governmental law or, nor an idea that, certainly, developers try to sell their customers. “The developers in their own way are hurrying to show the user or customer what they demand: conservation ideas, moderation and less excessive and disordered growth. These days, they make more sense and get back their importance in the market”, says Renato Carregha from the enterprise Jones Lang Lasalle. Today we can affirm that we have a customer or user with more information and much more claimant, what makes the developer to worry, and be able to offer a building with certain characteristics, the ideal is to apply sustainable practices in that property; nevertheless, in an

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Construction’s prevailing tendencies in 2010 Tomado de: Círculo Verde www.circuloverde.com.mx

The EAI – Earth Advantage Institute- a nonprofit organization, in charge of delivering sustainable programs to investors of the construction in the United States has detailed ten prevailing tendencies en the development and construction world. These are the following: 1. Incorporation of monitor energy systems, which let the building owner know on real time the energy use generated at the interior of the house, with this action, the proprietor will be able to decrease the wasting energy, what will mean very important savings in the long term. 2. The institutions and organisms will slowly begin to establish standards to label, the different buildings made as for their efficiency and do them accessible for the citizenship, like public data, in a way that investors will be motivated for building with efficiency standards and the owners also will implement efficiency improvements in their houses with the purpose of increasing the value of the properties. 3. The use of BIM as a design software will know an overcrowding in the smaller offices due to the development of more economical programs of this software. On the other side, the use in mass of the BIM will permit to model in a more precise way the energetic behavior of the buildings, improving the constructions quality. BIM is the process of generation and data management of the building during its life cycle. It is common to use three dimensions, in real time, creation of software of dynamic modeling to increase the productivity in the modeling and the building. The process produces the Building Information Model (BIM) that includes the geometry building, the spaces relations of geographical information and the quantities and proprieties of the building elements. 4. The mortgage credits and assurances suppliers will deliver some programs that will benefit the owners of sustainable buildings due to the small risks that these constructions represent to their owners’ pocket. 5. The big houses are falling: a small or a made-to-measure house is more demanded nowadays, reflecting the searching of the users for a more efficient and conscious house. The consecutive rises in the energy cost are one of the main reasons, too. This tendency has been present since the last two years in the United States, where the customers would rather have efficiency than squared meters. 6. There is a growing development of eco-communities, which consist on real estate projects that include houses with an efficient design and energy production technology. These new buildings also generate a renovation of the criticized actual suburb by converting them in clearer and cleaner area. 7. The preservation and re-use of waters will become something more and more important for the houses. That is why the development of new technologies in the sanitary products will be important for the final performance of the houses. These days, there is a clear emphasis to collect rains water to use it for the irrigated land. This reserve condition and the re-use form are some exigencies of the sustainable prove programs. 8. Reduce the trace of carbon will be the new challenge not only for houses, but mainly for the enterprises that make materials and products for the construction. The researches on the life cycle and the carbon impact on the materials are two topics that have been analyzed arduously and that have already got a value in the market through compensations and credit strategies. 9. The Net-Zero houses will gain terrain. Nowadays, they are projects that progress due to some initiatives promoted by the same owners; however, some people predict that this kind of buildings will proliferate in the next years like a part of a profitable real estate investment. 10. The education relating to the sustainable construction, as well as in architecture, constructions, urbanism and finance will have repercussions on the construction market during the next years. The expectation is that this factor will affect seriously the demand by the users for more economical and sustainable houses.

urban development level, there is not a real and constant incentive that lets the same developer build in a sustainable way, in any case, the building price is what really matters. Jose Picciotto: “Prices kill everything, we forget sustainability and protection, because there is not a real incentive for a developer to build a sustainable structure, everything is done in a high percentage of a will and own initiative, except the initiative of the Environment Department from Mexico City that searches to motivate the developer with a discount of 10% in the payment for the piece of land of the construction if the property owns certain requirements of sustainability.” On the other hand, there is another initiative that perhaps will help, expresses Juan Carlos Baumgartner, partner and Director of space. It is about how the governments buy real estate, they consider in some way that a property of this kind is more expensive but savings in a future are big, even thinking in a long term, there are significant savings. Fernando Vázquez from Angel Ventures Mexico: “I feel that the market, the developers and promoters overall, have not known how to communicate the type of saving, where, for instance, a decrease of two monthly hours in the energy cost represents an important leap in the amount of profit much lower that it can reflect, the problem here is that the user has not understood yet this kind of sophistication, the user has not got trust on the saving because it is in a long term. So, it is necessary to give a value, to communicate in a better way the incentives and also to give more importance to the trademark of Empresa Socialmente Responsable – ESR – (Socially Responsible Enterprise) where the consumer decides to buy due to this badge.” The sustainability incentives fit much better if, in effect, the developer thinks about the construction or building in a long term without attending a closer investment return. For instance, Juan Andres Vergara says: “In the public private projects or the called PPP, where a group of investors bets their money in a long term project and where for the business needs, sustainability has to be part of it, a more efficient building is going to returns them in a better way the investment done; therefore, I think the developers begin to realize how important is to build a sustainable real estate, and we have to do jointly an education labor and to compile information of the real benefits that sustainable real estate offers to the customer and the meaning in money.” Pedro Morales from Baker & MacKenzie says that it is regrettable to have a lot of resources of international nature that generate, at the same time, incentives for those projects of sustainable housing and that are not used because there is a lack a communication and spreading of these programs; for example, the executive says, SEMARNAT has a unit in charge of coordinating this funds and lots of notices are desert because there are not any people postulated; due to a lack of communication the developers do not know about these programs. “The construction of a sustainable development remains still expensive relating the investment and the payment and the purchasing of the property. So, the developer and the user will take a long time to understand the savings in a long term and a lack of spreading more precise of the benefits demonstrating them through hard data”, says Fabian Linares from New Venture Mexico.

Returns of investment in a long term and lack of coordination

There is no a doubt, a sustainable project generates savings but the building is still costly, by the way, there are less housing projects in housing real estate where the developer searches to sell quickly and recover the investment in an almost immediate way. For Antonio Diez de Bonilla from Baker & Mackenzie, there is certain co-responsibility related to the different actors, government and private investment: “in a local level as well as in the federal one, I would like to see some subjects like deduction taxes applied and put into practice, like the case of the ISR, not only for developers but also for those from who the money comes, I mean, the banks, and/or the financial intermediaries. In Mexico, some models begin to make sense, like that one related to green mortgages, the DUIS – Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (Sustainable Urban Integral Developments) or the Borhris, supported bonds by mortgages that the Sociedad Hipotecaria Federal (Federal Mortgage Society) provides, or the same Cedevis – Certificados de Vivienda (Housing Certificates), supported by mortgages originated at the Infonavit. Therefore, I believe incentives for that kind of enterprises must exist because they bring the

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Karime Tosca Mata – Neko Design

money and believe in the sustainable development and they are going to try that the real estate remains less expensive for the customer,” says the executive from Baker & MacKenzie. For Claudia Perezsalas, Director from the Asociacion de Desarrolladores Inmobiliarios (Real Estate Developers Association) – ADI, the housing sector like a part of one of the niches of the real estate development is much more regulated, nevertheless like she says: “the problem is that the authorities face a political conflict and oppositions; the few advances that can be reached, like sustainability, because the same Secretaria del Medio Ambiente (Environment Department) has given to it all the importance, are opposite to the Desarrollo Urbano (Urban Development) plan that today the Assembly has to analyze to be approved. The most important here is to have clear rules since the beginning. It is imperative that all the actors make the compromise to assume a responsibility to protect the environment applied to the real estate development just as it is.” Fernando Vázquez from Angel Ventures Mexico: “nowadays it is much easier to pollute, overall if the cost is assumed until fifty years later, but doing good things is more inexpensive, nevertheless, if there is no legislation, it has to be regulated at any moment and in short, this is an educative aspect and we have to see the costs in a long term and the consequences of not protecting the environment today.” Pedro Morales from Baker adds: “while the environmental aspect is not regulated and does not have a high importance, there will be no a real incentive that lets detonate even more the sustainable development; however, we have seen some worried governments to bring to public light some environmental rules, but it is a very little coordinated effort and it has more political appearance, and there is a conflict between the federal and state and local legislation, even more when they belong to different politic parties. Therefore, they issue some laws to block the sustainable development.” By the way, laws and norms relating to environmental matter are federal; however, relating to the land use, the town has the constitutional faculty to regulate it; therefore, lots of cities begin to regulate with no coordination with the federation. In fact, Baker & McKenzie is doing a

praiseworthy labor in the environmental legislation in Leon, Jalisco and Quintana Roo, where they enable the people in charge of POEL – Programas de Ordenamiento Ecologico Local (Local Ecological Order Programs) that tries now to regulate some topics of land use, preservation and sustainable exploitation, to be coordinated with the same laws of federal kind. Blanca Rodriguez, Chairman of the Urban Land Institute argues the importance of working in group with all the people involved, it means, developers, real estate, investment funds, government entities in all levels, banks and the same user, as for environmental matter, everybody has something to do relating the environment, she says. And, at the Institute, they are trying to approach the government, something that is not always possible but they continue to proclaim the responsible use of land. For Jose Picciotto, the culture of the plenty that has been practiced for years in the real estate sector, has not permitted to have more specific savings and a better use of natural and energetic resources, for instance, if building owners had an energy consumption limit, they would save a lot. “The 80% of the total energy consumption in a real estate like a building, is

Ignacio Aguinaga – Neko Design

the operation, the 20% represents the inputs. In fact this saving exercise has already been applied in other countries with good results; in fact there is a limit; however, the problem that Pedro Morales from Baker & McKenzie exposes in this kind of practices is that there are no incentives to the access of new enterprises, which is absurd. “In Mexico, we can tell about some examples in this sense, like the case of Conagua, however as for the energy we can find a lot of endurance, in spite of Semarnat’s promulgation in favor of these practices.” For Juan Andres Vergara from the company Vergara & Fernandez Ortega Architects, the incentive is already present and while this fallacy of plenty continues and if there is not payment for real values: the energy, the water use and other resources, we will continue to squander them.” At Bovis Lend Lease, comments Juan Raul Londono, we have detected that in the stage of construction is when the environmental impact is bigger; in a long term the real estate, of course, will begin to generate some savings and it is important to do the exercise of a better use

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Carlos Santacruz – Urban Land Institute

of the resources. This practice is preponderant today and in the future.

The green movement

There is no a doubt that Mexico has assumed a concern and working position in keeping with the sustainable development. Certainly, thinking about the territorial order of estates and towns, to provide the efficient supply of public services and third, to help the economical growth of the region, this way, we can say that there is not a developer in the country that does not think about building a triple A real estate, without adjusting it to the standards and the environmental laws. Therefore, sustainable development is a topic that everyday knows a higher importance in the Mexican enterprises. Little by little it has become a priority on the agendas of Administration Councils, since it is a topic that has to be included in the organizations’ integral risk analysis. The challenge today is that companies need to know that sustainability is wider than the ecological print of the enterprise, and it includes some social aspects through the interior of the organization, for example, providing good working conditions to the employees. There are also some impacts related to the exterior, like respecting the communities where the organization operates and look for its own development. n

Rafael Ordoño – Bovis Lend Lease

Inmobiliare & ULI Mexico Vivienda

Por Eugene Towle Vice Chair Housing comitee - ULI Presidente de Sof tec

Housing in 2010

2010 será un año de grandes retos para el mercado de vivienda en México. Por falta de competencia, las empresas públicas y grandes muy probablemente tendrán otro año récord. Para el resto de la industria éste será un año de reestructura y definición. 48

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Inmobiliare & ULI Mexico Housing

Antecedentes

Tras diez años seguidos de crecimiento, el mercado de vivienda enfrentó una gran crisis desde finales del 2007. Esta crisis fue consecuencia del endurecimiento de las políticas de crédito a nivel mundial y la consecuente escasez de créditos de construcción que inició en el 2008 y se exacerbó en el 2009. Las grandes empresas de vivienda sortearon la escasez de recursos para la construcción sustituyendo la emisión de papel en el mercado de capitales por préstamos del sector financiero. Los desarrolladores pequeños y medianos cada vez tienen menor acceso al crédito para construir. La consecuencia ha sido una contracción del mercado por el lado de la oferta. Esta contracción ha dado sostén a los precios, pero hará que tome de 5 a 10 años para que la producción, ya sea en volumen o en valor, recupere los niveles del 2008. El mercado de la vivienda vacacional, y para los llamados “baby boomers”, empieza a recuperar demanda, pero también resiente la falta de apoyo a la producción. Este tipo de vivienda, que llegó a representar más del 30% del valor de la industria y hasta el 25% de las economías de lugares como Cancún y Puerto Vallarta requiere de apoyos para promover su reinicio. A mediano plazo, el crecimiento demográfico del país apunta a que los años de contracción generarán una burbuja de demanda que debe de manifestarse a partir del 2012 y hasta el 2020. Sin embargo, los productos que se requerirán serán diferentes, pues servirán a una población más exigente y con un perfil de edad y necesidades distinto.

Mercado hipotecario

La oferta de créditos hipotecarios para compradores finales seguirá siendo suficiente y adecuada. Por sexto año consecutivo la oferta de créditos hipotecarios será superior a la formación neta de hogares en el país. Este superavit de crédito permite promover la reventa de casas usadas y la movilidad ascendente de las familias. La reventa le da valor a las casas compradas en el pasado y la movilidad permite a las familias acceder a casas de mejores atributos – más grandes, mejor ubicadas y/o con mejores amenidades. Una nube en el camino del sector hipotecario es que, dado el crecimiento de la cartera vencida, las condiciones de los créditos serán más duras. Las carteras vencidas han crecido en la frontera y las zonas vacacionales afectadas, las primeras por una reducción en las exportaciones y las segundas por la baja en el turismo y la construcción. Oferta de vivienda La contracción súbita en la oferta de créditos a la construcción ha tenido como consecuencia una reducción en la producción de vivienda nueva. La contracción de crédito hace que los desarrolladores no busquen terrenos ni negocien permisos y factibilidades. Desde la búsqueda hasta el inicio de escrituras, un proyecto inmobiliario puede tardar de 18 a 36 meses, por lo que los proyectos iniciados en el 2010 se convertirán en vivienda terminada hasta el 2011 ó 2012.

Como consecuencia, durante el 2010, con la excepción de vivienda de menos de $350,000 pesos, hecha por los desarrolladores más grandes, empezará a haber escasez de vivienda en todos los demás segmentos. Esta situación, combinada con la suficiente oferta de créditos al comprador final hará que los precios de las casas usadas con papeles en regla suban. Este 2010 puede ser un excelente año para vender casa, pero asegurándose de tener la siguiente para vivir.

Demanda de vivienda

La contracción de la economía de México en el 2009 ha tenido claramente un efecto sobre la demanda de vivienda. Las personas no compran casa y contratan créditos a largo plazo si no tienen una cierta tranquilidad acerca del futuro. Sin embargo, la contracción en la oferta, en casi todos los mercados, ha sido superior a la contracción de la demanda. Durante 2010, debido a la recuperación de la confianza, es muy probable que haya un acelerado deseo de comprar casa, pero habrá pocas casas nuevas que comprar. Esta situación pudiera hacer que el mercado de preventas empiece a regresar hacia finales del 2010.

Vivienda sustentable

Eugene Towle Vice Chair Housing comit tee

A mediano plazo, el crecimiento demográfico del país apunta a que los años de contracción generarán una burbuja de demanda que debe de manifestarse a partir del 2012 y hasta el 2020.

En medio de esta gran crisis, México inició el programa más ambicioso del mundo para la producción de vivienda con ecotecnias. Toda la vivienda con un precio menor a $240,000 pesos debe de incluir atributos que la hagan más amigable con el medio ambiente. Este programa propone las siguientes características para la vivienda: 1. Lámparas compactas fluorescentes 2. Llaves ahorradoras de agua 3. Regadera con obturador 4. Sanitarios de baño con consumo de agua menor a 5 lts. 5. Calentador solar de agua (en climas no cálidos) 6. Calentador de gas de alta eficiencia (en todos los casos) 7. Aislante térmico en techos (en climas cálidos) 8. Aire acondicionado eficiente (en climas cálidos, si la vivienda es de más de 148 VSM)

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9. Contenedores de residuos orgánicos e inorgánicos Este programa, de gran visión, tendrá un impacto extraordinario al mediano plazo en la construcción de vivienda del país.

Conclusión

El mercado de vivienda en México sufrirá una gran transformación en los próximos dos años. Habrá una severa contracción en la producción y en la oferta. Claramente, esto se reflejará en el empleo asociado a la vivienda, pero, pasado este momento, la demanda dada por la demografía mexicana generará una nueva ola de expansión que debe durar desde el 2012 hasta el 2020.

Inmobiliare & ULI Mexico Vivienda

2010 will be a year of great challenges for the housing market in Mexico. Public and large companies will most probable have another record year due to a contraction in competition. For the rest of the industry, this will be a year of restructure and redefinition. In the picture

After ten years of uninterrupted growth, the housing industry faced a great crisis at the end of 2007. This crisis was the consequence of a hardening of worldwide credit policies and the resultant scarcity of construction loans that started in 2008 and continued into 2009. The large builders circumvented the scarcity in construction lending by switching from the issuance of paper in the capital markets for loans from banks. Small and medium developers currently have severely reduced access to construction loans. The consequence has been a market contraction from the supply side. This contraction has supported prices, but will very likely take five to ten years to recuperate 2008 production levels in both value and/or volume. The second home market targeted to “baby boomers” is starting to recuperate demand, but has no lending support either for builders or buyers. This type of home which came to represent up to 30% of the value of the industry and 25% of the economies of places like Cancun and Puerto Vallarta, requires support to recuperate. In the medium term, demographic growth points to the fact that these contraction years will lead to a market expansion that will start in 2012 and should last to 2020. The products that will be demanded, however, will probably de different, as they will serve a population that is more demanding and has an age and requirement profile that is changing.

Mexico can take from 18 to 36 months. Projects started in 2010 will be become finished units by late 2011 or 2012 at the earliest. As a consequence, during 2010, with the exception of units worth less than P$350,000, made by the largest developers, the rest of the market will start experiencing a lack of available supply. This situation, combined with the adequate mortgage supply will probably make existing home prices rise. This 2010 could be an excellent year to sell a house, as long as one has a place to move to.

Housing demand

The contraction of the Mexican economy in 2009 clearly had an effect on housing demand. People do not usually buy a house and sign a long term loan unless they perceive a certain stability in their future. However, in most markets in Mexico, the contraction in supply has been larger than the contraction in demand. During 2010 it is very probable that with increased expectations about the future there is an acceleration in the desire to buy a house.

Mortgage market

The supply of mortgages for final buyers will continue to be sufficient and adequate. For the sixth consecutive year, the supply of loans is larger than the household formation rate in the country. This excess of mortgages allows the resale of existing homes and the upward mobility of families. Resale gives value to the housing stock and mobility allows families to find homes with better specifications – bigger, better locations and/or better amenities. A cloud in the way of the mortgage market is that, due to the growth of delinquent portfolios, credit conditions will be more stringent. Mortgage portfolios have grown in the border and vacation regions. The former affected by a reduction in exports, and the latter from a drop in tourism and construction.

Housing production

The consequence of the abrupt contraction of construction lending has been a reduction in the production of new homes for sale. The credit “crunch” has made developers stop looking for, and entitling land. From the start of the development process to a finished unit, a project in

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Unfortunately there will be few new houses for sale. This situation could make the market for “presales” grow toward the end of 2010.

Sustainable construction

In the middle of this great crisisi, Mexico started the world’s most ambitious program for the production of sustainable homes. All homes worth less than P$240,000 must include attributes that make it friendlier with the environment. This program proposes the following minimum requirements: 1. Compact fluorescent lights 2. Water saving valves 3. Water saving shower heads 4. Low water consumption toilets (less than 5 lts. per flush) 5. Solar water heater (cold climates) 6. High efficiency gas water heater (all cases) 7. Thermal insulation for roofs (hot climates) 8. Efficient air conditioning (hot climates for homes over P$240,000) 9. Organic and inorganic garbage containers. This program, will have an extraordinary impact on all housing in Mexico in the medium term.

Conclusion

The housing market in Mexico will undergo a great transformation in the next two years. There will be a severe contraction of production and availability. Clearly this will be reflected in the jobs associated to housing, but past this moment, demand driven by Mexico’s demography should generate a new expansion wave that will last from 2012 to 2020. n

sección especial publicitaria

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

c:scape de Steelcase / silla Leap de Steelcase

Invierte en México

Steelcase invests in Mexico

Steelcase, empresa líder a nivel mundial en diseño y mobiliario de oficina inauguró en la ciudad de Monterrey su centro de servicio, el cual apoyará inicialmente a las operaciones de Norte América y expandirá sus servicios globalmente en el corto plazo.

teelcase continuando con su política de expansión y de aperturas, inauguró en la ciudad de Monterrey su nuevo centro de servicio que tendrá aproximadamente, cien personas altamente calificadas para el final de este año y un 90% de estos, serán mexicanos. El amplio portafolio de productos de Steelcase es único en la industria e incluye productos arquitectónicos interiores, soluciones de sistemas, productos tecnológicos, sillería, iluminación, almacenaje y servicios relacionados. Por otra parte, las actividades que se realizarán en este establecimiento, están encaminadas al apoyo del área de ventas y mercadotecnia, al desarrollo y coordinación de propuestas comerciales, al análisis de precios y contratos, además, al diseño y aplicaciones, manejo de órdenes de servicio de distribuidores, al soporte a proyectos de ventas y a la planeación de cadenas de distribución, entre otras actividades. La ceremonia de corte de listón fue encabezada por Jim Hackett, CEO de Steelcase quien estuvo acompañado por el Lic. Andrés Franco Abascal, Subsecretario de Inversión

Extranjera y Comercio Internacional del Estado de Nuevo León; el Ing. Mauricio Fernández Garza, alcalde del Municipio de San Pedro Garza García; el Lic. Dionisio Herrera Duque, Secretario de Desarrollo Económico del Municipio de Monterrey; el Arq. Miguel Ángel García Domínguez, Secretario de Desarrollo Social y Humano del Municipio de Monterrey y la Sra. Diane Ishmael, Directora de la Oficina de Steelcase en Monterrey y Rafael Noriega Director General para Steelcase América Latina.

Crear oportunidades

Con el lanzamiento del Centro Global de Servicios Compartidos (Global Shared Service Center - GSSC Monterrey), Steelcase busca crear oportunidades de empleo y de negocio, de hecho, el crecimiento de esta compañía supone constantes mejoras y en algunos casos, reinventar sus procesos de negocio, por eso, en varios casos, sus operaciones globales se han regionalizado. Este Centro Global de Servicios Compartidos es el primero en Latinoamérica con sede en Monterrey, aunque es el segundo en

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el mundo, siendo el de Kuala Lumpur el pionero, así las cosas, debido al éxito del mismo, es que se replica y analizan los mercados y se decide que México es un lugar adecuado para establecer un Centro de este tipo. Comenta Jim Hackett, CEO y Presidente Ejecutivo de Steelcase, que ellos se han convertido en el mejor y más completo socio de negocio de cada uno de sus clientes. “El GSSC Monterrey, apoya nuestra misión, proponiendo valor, calidad y un proceso de excelencia a través de las diversas áreas que lo componen, este centro da servicio interno a Steelcase y a todos nuestros clientes.” Comprometido con México y creyendo firmemente en el país, Steelcase crea este espacio que consta de 1,337 mts 2, cuyos beneficios son: n Ofrecer servicios de alta calidad y mejorar la satisfacción del cliente. n Incrementar el nivel de estandarización y el uso de tecnología de punta. n Alcanzar la flexibilidad necesaria para rápidamente poder agregar nuevas unidades de negocio y expandirse globalmente. “México es un mercado estratégico para Steelcase, por lo tanto, nuestra inversión en el país consta de una planta manufacturera en Tijuana, una oficina de ventas en la ciudad de México y este nuevo Centro de Servicios en Monterrey junto con una nueva planta manufacturera en Reynosa que será inaugurada para este 2010. Por lo tanto, identificamos a México como un excelente lugar para hacer negocios.”, afirma Jim Hackett CEO de la compañía.

special advertisement section

Diane Ishmael Directora del Centro de Ser vicios y Mauricio Fernández, Alcalde de San Pedro Garza García

Diane Ishmael Directora del Centro de Servicios y Mauricio Fernández, Alcalde de San Pedro Garza García, Jim Hackett Presidente y CEO de Steelcase, Andrés Franco Abascal, Subsecretario de Inversión Extranjera de Nuevo León y Dionisio Garza, Secretario de Fomento Económico de Monterrey.

c:scape de S teelcase y silla Think de S teelcase

Klaus German, Revista Ganar-Ganar y Rafael Noriega Director General para América Latina de Steelcase

Sillón i2i de S teelcase

Steelcase promueve el desarrollo de la región Cuatro ejes fundamentales para desarrollar en el nuevo centro de servicio: n

Fomento al empleo Inversión n Capacitación n Mejora en las relaciones bilaterales México – Estados Unidos n

El valor de hacer negocios en México

Cualquier compañía quiere mantenerse competitiva para mejorar su estrategia corporativa. El modelo de Centro Global de Servicios Compartidos es una de las maneras en que Steelcase busca reinventar su negocio y mantener su posición como líder global en la industria. Recientemente nuestra compañía actualizó su propósito, el cual ahora es definido de la siguiente manera: “Ayudar a crecer grandes experiencias, en cualquier lugar donde se desarrollen actividades laborales.” Esto es un reconocimiento a la sociedad móvil actual, donde el trabajo no siempre sucede en el ambiente de oficina, comentó Jim Hackett, Presidente Ejecutivo de la firma. Steelcase ha estado operando en México por muchos años, además, cuenta con una oficina de ventas en la Ciudad de México que ha tenido resultados muy positivos ante el difícil entorno económico global. Recientemente fueron galardonados con un proyecto para General Electric.

teelcase continues the expansion and openings policy, that is why they inaugurated a new service center in Monterrey city that will have about a hundred highly qualified people to the end of this year and a 90% of them will be Mexican. The wide portfalio of products at Steelcase is the only one in the industry and includes some architectural interior products, system solutions, technological products, chairs, lighting, storage and more services. On the other hand, the activities of the establishment point to the support of the sales and marketing areas, to the development and coordination of commercial offers, to the prices and contracts analysis as well as the design and applications, control of distributors service orders, the support of sales projects and the distribution chains planning, among other activities. The opening ceremony was headed by Jim Hackett, Steelcase’s CEO, who was with Andres Franco Abascal, Sub Secretary of Foreign Investment and International Commerce of Nuevo Leon Estate; Mauricio Fernandez Garza, San Pedro Gaza Garcia council’s mayor; Dionisio Herrera Duque, Secretary of Economical Develop-

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Datos relevantes de Steelcase

n Steelcase fue fundada en 1912 como The Metal Office Furniture Company en Grand Rapids, Michigan. Desde el inicio, su enfoque ha sido estudiar el ambiente de trabajo y como las personas trabajan. n En 1914, recibe su primera patente por el desarrollo del basurero de metal. Un elemento tan simple como un basurero de metal fue una innovación mayúscula en el tiempo en que los basureros de paja significaban un serio peligro en los ambientes de oficina, ya que podían provocar incendios fácilmente. Esa innovación fue seguida por los escritorios de metal y desde entonces ha liderado el desarrollo de productos y servicios innovadores. n Cambió su nombre a Steelcase en 1954 y se convierte en una empresa pública en 1998. n Steelcase cotiza en la bolsa de valores de Nueva York bajo el símbolo de SCS. n Hoy en día, el portafolio de soluciones se enfoca en tres elementos clave de los espacios de oficina: arquitectura interior, mobiliario y tecnología. n Steelcase es una compañía global con aproximadamente 13 mil empleados, 30 plantas de manufactura y más de 600 distribuidores en 850 lugares alrededor del mundo.

sección especial publicitaria media:scape de S teelcase y bancos Enea de Coalesse

c:scape de S teelcase y sillas Think de S teelcase

media:scape de S teelcase con sillas cobi de S teelcase

Steelcase, leading company of world class in design and furniture offices, inaugurated in Monterrey City the Global Shared Services GSS, which will support to begin the operations of North America and will expand entirely the services in the short term. Interesting information related to Steelcase n Steelcase was founded in 1912 as The Metal Office Furniture Company in Grand Rapids, Michigan. Since the beginning, the company’s approach has been to study the work environment and how people work. n In 1914, they receive their first patent due to the development of the metal dust-bin. A simple element like this one was a great innovation when the straw dust-bin meant a serious danger in the office, since they could easily cause a fire. This innovation was followed for the metal desks and since then they have been the leaders in developing innovative products and services. n They changed name to Steelcase in 1954 and became a public enterprise in 1998. n Steelcase stands at the Stock Exchange under the symbol SCS. n Today, the variety in solutions is focused on three key elements of the office spaces: interior architecture, furniture and technology. n Steelcase is a global company with about 13 thousand employees, 30 manufacturing plants and more than 600 distributors in 850 places all around the world.

ment in the council of Monterrey; Miguel Angel Garcia Dominguez, Secretary of Social and Human Development in the council of Monterrey; Diane Ishmael, Steelcase Director in Monterrey office and Rafael Noriega, General Manager Latin America and Caribbean for Steelcase.

Creating opportunities

With the launch of the Global Shared Service – GSSC Monterrey, Steelcase is in search of creating more employments and business. In fact, the company growth carries itself constant improvements and in some cases, they can reinvent their business processes, because of that in several cases, the global operations have become regional. This Global Shared Service is the first in Latin America having the head office in Monterrey, although is the second center in the world being that one in Kuala Lumpur the pioneer, so, due to the success of this center, it has been replied. They have analyzed the markets and decided that Mexico is a perfect place to establish a center like this one. Jim Hackett, CEO and Executive President at Steelcase, comments that they have become the best and the most complete business partner of each of their customers. “The GSSC Monterrey helps our mission by proposing value and a process of excellence through the several areas that compose the center and at the same time they provide internal service to Steelcase and to all our customers.” Engaged with Mexico and firmly believing in the country, Steelcase creates this space that measures 1,337 m 2 , and which benefits are: n High quality service and improvement of the customer satisfaction. n Flexibility to add quickly new units of business and searching of global expansion. Mexico is a strategic market to Steelcase,

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Steelcase promotes the region’s development. There are present 4 essential axes to develop inside the new service center: n

Employment opportunities. n Investment n Qualification n Improvement of bilateral relationships MexicoUnited States. therefore, our investment in the country is a manufacturing company in Tijuana, a sales office in Mexico City and this new Service Center in Monterrey with a new manufacturing company in Reynosa that will be inaugurated this 2010. So, we identify Mexico as an excellent place to make business.”, says Jim Hackett.

The value to make business in Mexico

Every company wants to remain competitive to improve the corporative strategy. The model of Global Shared Service is one of all the ways that Steelcase has to reinvent the business and to keep the position as the global leader in the industry. Recently, our company updated the purpose, which is now defined as it follows: “Help to grow great experiences, at every place where there are work activities.” This is how we recognize the actual mobile society that does not work always in an office environment, said Jim Hackett. Steelcase has been operating in Mexico for several years. Then, we have to mention that the sales office located in Mexico City has known really positive results face the hard global economical environment and thanks to that, these days, they were rewarded with a project n for General Electric.

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Union Investment Real Estate GmbH, un gigante verde mundial Union Investment Real Estate GmbH, a green global giant

驴C贸mo afrontar el cambio clim谩tico y tener los rendimientos esperados por los clientes? La gran cantidad de iniciativas puestas en marcha y lanzadas durante 2009, como parte del programa de sustentabilidad de Union Investment, muestra que hay formas de conciliar estos objetivos en apariencia antag贸nicos. 56

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Los edificios sustentables se determinan por medio de cinco criterios: la energía y la protección del clima, el consumo de agua, el manejo de residuos y el reciclado, la eficiencia y la flexibilidad, y la salud y el bienestar.

London, 1 Coleman Street (BREEAM “Excellent”)

a conciencia en la eficiencia energética y las credenciales medioambientales de los edificios son cruciales para cualquier administrador de carteras que desee establecer un programa de acción estratégico en el que se involucren a todas las partes interesadas y se definan los objetivos obligatorios para reducir el impacto ambiental. Por consiguiente, Union Investment asignó recursos significativos durante 2009 para el análisis de aproximadamente 250 propiedades de su cartera. Durante el último año, 190 de nuestras propiedades obtuvieron certificación de “Pasaportes de Energía”, permitiendo a los arrendatarios o compradores identificar la eficiencia energética global de un edificio. Los Pasaportes de Energía se hicieron obligatorios para todos los edificios comerciales en Alemania desde el 1 de julio de 2009. Asimismo, la comprobación de inversión sustentable -una herramienta analítica desarrollada por Union Investment sobre la base de los sistemas de certificación más populares, como LEED, BREEAM y DGNBnos ha permitido examinar específicamente a más de 150 oficinas, hoteles y propiedades minoristas dentro de nuestros fondos, según los criterios de sustentabilidad. Cómo sean los edificios sustentables y “que toman en cuenta el futuro” se determinan por medio de cinco criterios: la energía y la protección del clima; el consumo de agua; el manejo de residuos y el reciclado; la eficiencia y la flexibilidad; y la salud y el bienestar. La Verificación de Inversiones Sustentables no sólo se utiliza para revisar los fondos existentes. Desde comienzos del año pasado, esta evaluación ha sido parte de nuestro proceso estándar para investigar los antecedentes de las adquisiciones. Las propiedades que no cumplen con los criterios de Verificación de Inversiones Sustentables son descartadas de manera automática. Cuando se trata de adquirir propiedades para nuestros fondos, la existencia de un certificado no es un factor decisivo ni lo será en el futuro. Dada la gran cantidad de disposiciones diferentes e incompatibles, esto no sería un enfoque viable. Nuestra actividad inversionista más bien se basa en nuestro estándar de sustentabilidad inmobiliario, el cual se adapta a las particularidades de las oficinas, los hoteles y las propiedades en centros comerciales. En un futuro no muy lejano, toda nuestra cartera será evaluada de esta manera. Las inversiones en inmuebles sustentables son ahora parte integral de nuestra estrategia de negocios. La compra tanto del centro comercial Mercado de Hamburgo como del Radisson SAS Hotel en Cracovia muestra el enfoque sustentable de nues-

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tra estrategia de inversión, la cual también puede ser comunicada a nuestros inversionistas de manera confiable. En 2009, Union Investment invirtió unos 465 millones de euros en edificios con certificaciones ecológicas, incluyendo la oficina inmobiliaria con certificación (“excelente”) de BREEAM en Gresham Street número 10, en Londres, y el edificio de oficinas ATMOS en Munich, que tiene un sello de calidad DGNB “plata”. Nuestro fondo incorpora 12 propiedades y proyectos con premios nacionales o internacionales para construcciones sustentables. El valor total de las propiedades certificadas, de aproximadamente 1.27 mil millones de euros, representa sólo una pequeña proporción de los activos inmobiliarios totales de los fondos (aproximadamente 16 mil millones de euros), pero tenemos la intención de seguir por este camino e invertir más en este ámbito. Como miembro fundador del DGNB (Gernman Sustainable Building Council) y socio de la ULI Energy Efficiency Exchange, estamos ayudando a crear conciencia entre los inversionistas y desarrolladores sobre las oportunidades que plantea hacer inversiones en bienes raíces sustentables, mientras que progresivamente se crea un mercado europeo de edificios ecológicos. Estamos persiguiendo el mismo objetivo con el Prime Property Award 2010, que es organizado por Union Investment cada dos años y reconoce a los inversionistas cuyos proyectos ejemplares incorporan factores de sustentabilidad en el desarrollo y renovación de edificios comerciales y residenciales en Europa. Más de 140 inscripciones han llegado a la competencia. Vemos este nivel de interés como una prueba de que los inversores inmobiliarios europeos buscan cada vez más tomar en cuenta la sustentabilidad cuando planifican y operan edificios, en tanto estudian su viabilidad económica. La ceremonia de premiación del Prime Property Award en EXPO REAL 2010 proporcionará valiosa información nueva sobre el compromiso de sustentabilidad de la industria. Esperamos compartir nuestros resultados con otros participantes en el sector. En 2009, hicimos progresos significativos por alcanzar nuestro objetivo de crear una cartera de propiedades sustentables en tantos niveles como fuera posible, para la compra de edificios ecológicos y seguir invirtiendo en las propiedades existentes. Los inquilinos que acondicionan las propiedades existentes, como el edificio de oficinas de Le Levant en Boulogne-Billancourt, toman en cuenta cada vez más la sustentabilidad. En caso de que se lleven a cabo renovaciones y actualizaciones, la tecnología de construcción eficiente en cuanto a energía se está

en portada

Toronto, Bell Trinity Square (LEED-EB-certified)

Union Investment Real Estate GmbH

nion Investment es una compañía internacional especializada en fondos inmobiliarios de capital variable para inversores privados e institucionales. Union Investment gestiona activos por 18 mil millones de euros en seis fondos inmobiliarios. Fundada en 1965, Union Investment Real Estate GmbH, con sede en Hamburgo, es la especialista en la inversión privada de bienes raíces dentro del Union Investment Group. Union Investment Institutional Property GmbH, su empresa hermana, se centra en la inversión de bienes raíces para clientes institucionales. La cartera de fondos inmobiliarios de capital variable de Unión Investement inlcuye cerca de 300 propiedades y proyectos en Alemania, en otros países europeos, así como en América y Asia. Dentro del sector inmobiliario comercial, Union Investment se desempeña como inversor, desarrollador y propietario institucional. Union Investment está aprovechando cada vez más las oportunidades que surgen de los diferentes ciclos inmobiliarios en todo el mundo. Para distribuir el riesgo y mejorar el rendimiento, la empresa tiene una estricta política de invertir en distintos usos, regiones y tamaños inmobiliarios. Las inversiones en espacios destinados a oficinas y parques empresariales en el distrito comercial son el pilar de la estrategia de inversión de la empresa. Además, Unión Investment está invirtiendo en propiedades logísticas, centros comerciales y hoteles de negocios en ubicaciones específicas que ofrecen la posibilidad de rendimientos atractivos en el mediano y largo plazos. La cartera de hoteles de la compañía abarca 21 propiedades con un valor actual de mercado de 1.6 mil millones de euros. Cerca de 3.8 mil millones de euros se han invertido en 22 centros comerciales en Alemania, Austria, Bélgica, Polonia, Italia, España y Turquía. Desde 2002, la empresa se ha extendido a 22 mercados nuevos, incluyendo Chile, México, Singapur y Malasia. Activa en el negocio de la

inversión inmobiliaria durante 45 años, Union Investment opera hoy en 26 países de todo el mundo, con aproximadamente 60 por ciento de los activos inmobiliarios fuera del mercado nacional. En 2009, Union Investment fue uno de los compradores europeos más activos al comprar 18 propiedades con una inversión total de más de 1.6 mil millones de euros. La inversión en bienes raices sostenibles es parte integral de la estrategia de negocios de Union Investment. En 2009, la empresa realizó un progreso significativo hacia su meta de crear una cartera de propiedades sostenibles en tantos estratos como fuera posible. El año pasado, Unión Investment invirtió cerca de 465 millones de euros en edificios ecológicos certificados, incluyendo la oficina inmobiliaria con certificación “excelente“ de BREEAM en Gresham Street número 10, en Londres, y el edificio de oficinas ATMOS en Munich, que tiene un sello de calidad DGNB “plata“. En la actualidad, el fondo de Union Investment incorpora 12 propiedades y proyectos con certificados nacionales o internacionales para construcciones sostenibles con un valor de mercado de 1.3 mil millones de euros. Con el Prime Property Award, Unión Investment se ayuda a crear conciencia entre los inversionistas y desarrolladores sobre las oportunidades que plantea hacer inversiones en bienes raíces sostenibles. El Prime Property Award, que se celebra cada dos años, reconoce a los inversionistas cuyos proyectos ejemplares incorporan factores de sostenibilidad en el desarrollo y renovación de edificios comerciales y residenciales en Europa.

Caffamacherreihe 8 20355 Hamburgo Alemania T: +49 40 349 19 0 F: +49 40 349 19 4191 E: service@union-investment.de W: www.union-investment.com/realestate

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desplegando en muchos casos. Esto tiene un impacto positivo en las credenciales medioambientales de los inquilinos y en los cargos por servicios. El apoyo de los inquilinos es esencial aquí: las soluciones que mejoran el rendimiento energético de los edificios requieren que el propietario y los usuarios trabajen en estrecha colaboración en beneficio mutuo. Por lo tanto, cooperar con los inquilinos establece un enfoque central de las iniciativas que Union Investment destinó al fomentar la innovación y animar a los inquilinos a participar como socios proactivos. Para tener éxito, promovemos el diálogo con todas las partes interesadas, incluyendo a nuestros propios empleados en Hamburgo. Las inversiones en bienes raíces sustentables son parte integral del plan de estudios en la academia de capacitación de nuestra empresa. En 2010, nuestro premio anual al personal reconocerá las contribuciones sobresalientes de los empleados de Union Investment en esta área clave. Así seguiremos siendo vanguardistas mientras nos preparamos para comprometernos para alcanzar el siguiente nivel.

on cover

Rotterdam, Las Palmas

wareness of the energy performance and environmental credentials of buildings is crucial for any major portfolio manager wishing to establish a strategic programme of action that engages all stakeholders and defines binding targets to reduce environmental impact. Accordingly, Union Investment devoted significant resources in 2009 to analysing the 250 or so properties in its portfolio. “Energy passports” have already been produced for 190 of our properties over the past year, allowing tenants or buyers to identify the overall energy efficiency of a building. Energy passports became mandatory for all commercial buildings in Germany on 1 July 2009. In addition, the Sustainable Investment Check – an analytical tool developed by Union Investment and based on popular certification schemes like LEED, BREEAM and DGNB – enabled us to examine over 150 office, hotel and retail properties within our holdings specifically in terms of sustainability criteria. How sustainable and “future-proof” buildings are is determined by means of five criteria: energy and climate protection; water consumption; waste and recycling; efficiency and flexibility, and health and well-being. The Sustainable Investment Check is not just used to screen existing holdings though. Since the beginning of last year, this assessment has been part of our standard process for vetting acquisitions. Properties that fail to meet the Sustainable Investment Check criteria are automatically ruled out. When it comes to ac-

How to combine tackling climate change with achieving the returns expected by customers? The large number of initiatives set up and launched in 2009 as part of the sustainability programme of Union Investment, shows that there are ways of reconciling these apparently opposing objectives. quiring properties for our funds, the existence of a certificate is not the deciding factor, nor will it be so in future. Given the plethora of different, incompatible schemes, this would not be a viable approach. Our investment activity is based instead on our proprietary sustainability standard, which is tailored to the specifics of office, hotel and shopping centre properties. In the not too distant future our entire portfolio will be rated in this way. Sustainable real estate investment is now an integral part of our business strategy. The purchase of the Mercado shopping centre in Hamburg and Radisson Blu hotel in Krakow demonstrates the sustainable focus of our investment strategy, which can also be credibly communicated to our investors. In 2009, Union Investment invested some EUR 465 million in other certified green buildings, including the BREEAM-certified office property at 10 Gresham Street in London (“excellent”) and the ATMOS office building in Munich, which has a DGNB “silver” certificate. Our holdings incorporate 12 properties and projects with national or international awards for sustainable building. At some EUR 1.27 billion, the total value of certified properties represents just a small

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proportion of our funds’ total property assets (approx. EUR 16 billion), but we intend to continue down this path and invest more in this area. As a founding member of the DGNB (German Sustainable Building Council) and partner of the ULI Energy Efficiency Exchange, we are helping to raise awareness among investors and developers of the opportunities presented by sustainable real estate investment, while progressively creating a European market for green buildings. We are pursuing the same objective with the 2010 Prime Property Award, which is organised by Union Investment on a bi-annual basis and recognises investors whose exemplary projects incorporate sustainability factors in the development and refurbishment of commercial and residential buildings in Europe. Over 140 entries have been submitted to the competition. We see this level of interest as proof that European property investors are increasingly seeking to take sustainability into account when planning and operating buildings, while at the same time focusing on economic viability. The awards ceremony for the Prime Property Award at EXPO REAL 2010 will provide valuable new insights into the industry’s commitment to sustainability. We look forward to

en portada

Union Investment Real Estate GmbH

nion Investment is a leading international investment company specializing on openended real estate funds for private and institutional investors. Union Investment has assets under management of € 18 billion in six real estate funds. Established in 1965, Hamburg-based Union Investment Real Estate GmbH is the specialist for private real estate investment within the Union Investment Group. Its sister company, Union Investment Institutional Property GmbH focuses on real estate investment for institutional customers. The portfolios of Union Investment’s openended real estate funds comprise some 300 properties and projects in Germany, other European countries, the Americas and Asia. Within the commercial real estate sector, Union Investment is active as an institutional investor, developer and landlord. Union Investment is increasingly leveraging the opportunities that arise from different property cycles around the world. To spread risk and enhance performance, the company has a strict policy of investing in a mix of uses, regions and property sizes. Investments in city-center office space and business parks are the mainstay of the company’s investment strategy. In addition, Union Investment is investing in logistics properties, shopping centers and business hotels in selected locations that offer the prospect of attractive returns over the medium and long term. The company’s hotel portfolio consists of 21 properties with a current market value of € 1.6 billion. Some € 3.8 billion is invested in 22 shopping centers in Germany, Austria, Belgium, Poland, Italy, Spain and Turkey. Since 2002, the company has expanded into 22 new markets, including Chile, Mexico Singa-

pore and Malaysia. Active in the property investment business for 45 years, Union Investment today operates in 26 countries around the world, with approximately 60% of property assets located in countries outside the domestic market. In 2009 Union Investment was one the most active European buyers purchasing 18 properties with a total investment of more than € 1,6 billion. Sustainable real estate investment is an integral part of Union Investment’s business strategy. In 2009, the company made significant progress towards its goal of creating a property portfolio that is sustainable on as many levels as possible. Last year Union Investment invested some EUR 465 million in certified green buildings, including the BREEAM-certified office property at 10 Gresham Street in London (“excellent”) and the ATMOS office building in Munich, which has a DGNB “silver” certificate. Union Investment’s holdings today incorporate 12 properties and projects with national or international certificates for sustainable building with a current market value of € 1.3 billion. With the Prime Property Award Union Investment is helping to raise awareness among investors and developers of the opportunities presented by sustainable real estate investment. The bi-annual Prime Property Award recognises investors whose exemplary projects incorporate sustainability factors in the development and refurbishment of commercial and residential buildings in Europe.

Caffamacherreihe 8 20355 Hamburgo Alemania T: +49 40 349 19 0 F: +49 40 349 19 4191 E: service@union-investment.de W: www.union-investment.com/realestate

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sharing our findings with others in the sector. In 2009, we made significant progress towards our goal of creating a property portfolio that is sustainable on as many levels as possible by purchasing green buildings and continuing to invest in existing properties. Tenant fit-out of existing properties, such as the Le Levant office building in Boulogne-Billancourt, increasingly takes sustainability into consideration. Where refurbishment and updating takes place, energy-efficient building technology is being deployed in many cases. This has a positive impact on the environmental credentials of tenants and on service charges. The support of tenants is essential here: solutions that enhance a building’s energy performance require the owner and users to work closely for mutual benefit. Cooperating with tenants therefore forms a central focus of initiatives by Union Investment aimed at fostering innovation and encouraging tenants to get involved as proactive partners. For this to succeed, we promote dialogue with all stakeholders, including our own employees in Hamburg. Sustainable real estate investment is an established part of the curriculum at our company’s training academy. In 2010, our annual staff award will recognise outstanding contributions by Union Investment employees in this key area. We thus remain trendsetters while at the same time preparing to take our commitment to the next level. n

PANEL DE DISCUSIÓN NUEVA YORK

Por Guillermo Almazo Garza guillermo@inmobiliare.com

¿Verde o Sustentable?

Green or Sustainable? En Febrero 16 de 2005 se firmó el Protocolo Internacional de Kioto, en el cual se acordó reducir de manera considerable las emisiones de gas y carbono, para combatir el calentamiento global y sus efectos en el cambio climático. 141 países firmaron este acuerdo, convirtiendo esta necesidad en un imperativo global hoy día. Sin duda, el mercado de los negocios inmobiliarios juega un rol muy importante en la ejecución de estos temas. Asistentes de izquierda a derecha Guillermo Almazo, Publisher & CEO Inmobiliare Magazine; Gilberto Salinas, Vice President Marketing & Communications Port of Brownsville; Antonio Rodriguez, Director of Cargo Services Port of Brownsville; Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel,Member of the Management Board of Union Investment Real Estate GmbH; Michele Neptune, Associate Mancini Duffy Architects; Victor Lachica, President & CEO, Cushman & Wakefield de Mexico; Keith Biondo, Publisher Inbound Logistics Magazine; Eleni Reed, Director Sustainability Strategies, Cushman & Wakefield, Inc; Alan Dandron, IIDA, LEED AP, Principal, Mancini Duffy Architects; Francisco Andragnes Chief Investment Officer, Prudential Real Estate Investors Latin America; Brett Levy, Prudential Real Estate Investors Global Sustainability Committee Coordinator.

stando la economía global en crisis, uno pudiera pensar en ella como un impedimento para la aplicación del desarrollo sustentable, sin embargo, la apreciación de los expertos convocados no fue esa. Ellos concuerdan en que si bien la gente comparte una percepción más clara sobre cómo invertir en proyectos inmobiliarios que traigan consigo buenos resultados en el retorno de capital a mediano y largo plazo, ahora lo hacen pensando también en el ahorro de energía en los edificios, el desarrollo social integral de las comunidades, así como las políticas sustentables de gobiernos y empresas privadas. El resultado de estos proyectos podrá beneficiar a las comunidades, pero sobre todo a las que se encuen-

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tran en las grandes ciudades, en las cuales se produce el 80% de las emisiones de carbono que se producen en el mundo, según estudios recientes. Si las grandes metrópolis consumen tres cuartas partes de la energía del planeta, podemos entender la urgencia de implementar mecanismos donde los sectores públicos y privados implementen estrategias para reducir el impacto ecológico que vivimos en la actualidad. Si bien existe en el mundo una preocupación general sobre el cuidado del medio ambiente, cada país es responsable de impulsar el desarrollo sustentable de acuerdo a sus posibilidades económicas y recursos naturales. Los gobiernos municipales, estatales y federales deben ser los im-

discussion panel new york

Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Antonio Rodriguez, Francisco Andragnes pulsores de iniciativas en temas de transporte, transformación del consumo de energía, ahorro de agua, reciclaje de desperdicios, pero sobre todo promoviendo programas que fortalezcan la educación respecto al medio ambiente.

Credenciales verdes

Desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario, esta tendencia va muy ligada a la demanda de los mismos usuarios que cada vez más adoptan políticas y prácticas verdes. Antes las empresas inmobiliarias se detenían preguntándose cuánto costaría implementar compromisos verdes o apegarse al desarrollo sustentable, pero en la actualidad ya es incuestionable; ellas adoptan estos compromisos verdes conscientes no sólo del beneficio ambiental, sino del mercadológico. Mostrar credenciales verdes, ante la oleada de usuarios demandantes de ellas, es indiscutiblemente una ventaja competitiva. Dada la crisis global, es una realidad que muchos proyectos se encuentran detenidos, esperando mejores tiempos, pero existe un fuerte interés de las empresas inmobiliarias, sobre todo el sector administrador de bienes raíces, por regenerar antiguos edificios y trabajar de lleno en la eficiencia de estos y sus recursos, buscando a su vez que sean más fáciles de operar. Se estima que para el 2030 contaremos con el 85 % de viejos edificios modernizados, lo cual muestra la tendencia.

Mas allá de la certificación LEED

Ciertamente, la nueva generación de edificios verdes deben responder a las necesidades climáticas de este planeta con diseños bioclimáticos estructurados por la nueva generación de arquitectos e ingenieros certificados bajo el programa LEED ( Leadership in Energy and Enviromental Design ), programa regulado por el Green Building Council, el cual regula estándares y códigos internacionales de edificación sustentable; no obstante ello, es necesario ir más allá, pues podríamos

preguntarnos qué hay de los edificios que no cuentan con esta certificación, pero sí con características de edificación sustentable. Muchas veces las empresas inmobiliarias no cuentan con los recursos para desarrollar todas las especificaciones solicitadas por un programa de certificación, porque los gastos presupuestados no alcanzan para cumplir todos los estándares que éste exige, o simplemente porque las situaciones climáticas de la zona no lo permiten. En Dubai o en los Emiratos Árabes Unidos, por ejemplo, se construyen grandes edificaciones con las últimas tecnologías, pero el clima desértico provoca un alto consumo de energía dada la necesidad de aires acondicionados. Esta condición, irremediablemente, los hace menos sustentables. Sin duda, el camino hacia las certificaciones es el correcto, pero hay que ir mas allá para solucionar situaciones particulares como la anteriormente mencionada, que nos lleven a entender mejor los conceptos de sustentabilidad, quizá desde un aspecto más cultural.

Sustentabilidad, ¿necesidad o moda?

El tema de sustentabilidad debe tratarse de una manera responsable. En los últimos 2 años se pudo observar un abuso del tema en materia publicitaria, el cual, como todo abuso, diluye el impacto en el mercado. Solo las empresas realmente comprometidas con el tema y aquellas que lo atiendan de manera responsable serán las que obtengan los mejores resultados a corto plazo. Desarrollos integrales sustentables son la prioridad para los asistentes del panel, quienes abordaron el tema de una manera profesional, entendiendo claramente que no todo lo que se construye debe ser verde, sino sustentable. La clave es, sin duda, “compromiso con el medio ambiente”, pero no sólo es necesario llevarlo a la empresa donde se trabaja, sino extenderlo a las comunidades circundantes, aportando soluciones que ayuden a nuestro planeta.

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Los gobiernos deben ser los impulsores de iniciativas sustentables, pero sobre todo promoviendo programas que fortalezcan la educación respecto al medio ambiente.

Algunas regulaciones en el Modelo Europeo.

as regulaciones y leyes que en materia ambiental se están dictando en los países europeos están funcionando con eficacia para bajar las emisiones de carbono, principalmente en Londres, donde el agresivo plan del alcalde en turno contempla reducciones hasta en un 60% para el 2015. Las medidas de seguridad en el transporte urbano son seguidas por las cuotas que se cobran a los automovilistas para ingresar a los centros urbanos como Barcelona, donde se han reducido las emisiones de dióxido de carbono un 20% desde 1999. Las autoridades locales emitieron una regulación en 2006, a partir de la cual los nuevos edificios y renovados del sector público y privado contarán con colectores solares y soluciones de reciclaje de agua. Asimismo, la ciudad implementó un pro grama para promover el uso de la bicicleta, haciendo uso de una membresía que trae consigo interesantes beneficios. Este programa contó en su apertura con 90 mil solicitudes, anotándose con ello un éxito rotundo. Estos ejemplos pueden ser un referente importante y un mo delo a seguir para aplicarlo de manera global por las autoridades locales de todos los países

PANEL DE DISCUSIĂ&#x201C;N NUEVA YORK

Alan Dandron, Eleni Reed, Michele Neptune

Brett Levy

On February 16, 2005, the International Kyoto Protocol was executed, where it was agreed to considerably reduce gas and carbon emissions to fight global warming and its effects on climate change. 141 countries executed this agreement, transforming this need into a current global imperative. Without any doubt, the market of real estate businesses plays a very important role in the performance of these themes.

he development of sustainable practices by real estate companies starts from a correct planning and a responsible urban vision for the development of their projects. To analyze these relevant matters, we traveled to New York, where, together with Cushman & Wakefield we organized a discussion panel last February 11. There, different opinion leaders were called to discuss any advances on this theme and their use. Since the global economy is in crisis, one could think about it as an impediment to the application of sustainable development, however, the expertsâ&#x20AC;&#x2122; opinion was not the same. They agree that, notwithstanding that people share a clearer perception on how to invest in real es-

tate projects which have good capital returns in the medium and short term, now they do it also taking into consideration energy saving for buildings, integral social development of communities, as well as sustainable policies of private companies and governments. The result of these projects may benefit the communities but, most of all, the ones located within the big cities, where 80% of carbon emissions are produced in the world, according to recent studies. If the big metropolis consume seventy five percent of the energy of the planet, we can understand the urgency of using mechanisms where public and private sectors implement strategies to reduce the ecological impact in which we currently live. Notwithstanding the fact that in the world there is a general concern for caring for the environment, each country is responsible for launching sustainable development according to is economic possibilities and natural resources. Municipal, state and federal governments shall promote initiatives for transportation, transformation of energy consumption, water saving, waste recycling, but, most of

Francisco Andragnes

all, for promoting programs which will strengthen environmental education.

Green credentials

From the real estate development perspective, this trend is closely related to the demands of the same users who constantly adopt more green policies and practices. Previously, real estate companies stopped themselves to ask, how much would it cost to implement green commitments or to stick to sustainable development, but currently it is unquestionable; they adopt these green commitments aware, not only of their environmental benefit, but also of the marketing benefit. To show green credentials, before the wave of users who demand these, is unquestionably a competitive advantage. Due to the global crisis, it is a reality that several projects have been halted, waiting for better times to come, but there is a strong interest from real estate companies, primarily from the real estate management sector, to rebuild old buildings and to work in the efficiency of the same and its resources, aiming for these to be easily operated. It is estimated that by 2030 85% of old buildings will be modernized; this evidences which is the trend.

Beyond the LEED certification

For sure, the new generation of green buildings

Governments shall promote sustainable initiatives, but, most of all, for promoting programs which will strengthen environmental education. www.inmobiliare.com

PANEL DE DISCUSIÓN NUEVA YORK

Keith Biondo

shall respond to the climate needs of this planet, with bioclimatic designs structured by the new generation of architects and engineers certified under the LEED program (Leadership in Energy and Environmental Design), which is governed by the Green Building Counsel, which regulates international standards and codes for sustainable construction; notwithstanding the above, it is necessary to go beyond this, since we may ask ourselves, what about the buildings that do not have this certification, but which do have sustainable construction characteristics. On certain occasions, real estate companies have no resources to develop all the specifications requested by a certification program, since the expenses in their budget are insufficient to comply with all the standards it demands, or simply because the climate situation of the zone does not allow it. In Dubai or in the United Arab Emirates, for example, huge buildings are constructed with the latest technologies, but the desert climate causes a high consumption of energy, due to the need for air conditioning. This condition makes such projects less sustainable. Without any doubt, the path to certifica-

Victor Lachica

tions is the correct path, but it is necessary to go beyond it to solve particular situations such as the one mentioned above, which will allow us to better understand the sustainability concepts, maybe from a more cultural aspect.

Sustainability, need or trend?

The sustainability theme has to be addressed from a responsible perspective. In the last 2 years we have observed an excess of publicity, which, as it happens with any excess, dilutes its impact in the market. Only the companies really committed with this theme and those who deal with it in a responsible manner will be the ones to obtain the best results in a short term. Sustainable integral developments are a priority for the persons assisting to the panel, who addressed the theme in a professional manner, clearly understanding that not everything, which is constructed shall be green, but sustainable. The key, unquestionably, is the “commitment with the environment”, but it is not only necessary to take it to the company where you work, but to extend it to other communities, providing solutions, which help our planet. n

Panel De Discusión Oficinas Cushman & Wakefield Nueva York

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Some regulations in the European Model

he regulations and laws for environmental matters, which are being adopted in European countries are working effectively to reduce carbon emissions, mainly in London, where the aggressive plan of the current major provides for reductions of up to 60% for 2015. Safety measures for urban transportation are followed by the fees charged to drivers in order to enter into urban centers such as Barcelona, where the carbon dioxide emissions have been reduced in 20% since 1999. Local authorities issued a law in 2006, which sets forth that new and renovated buildings of public and private sectors will have solar collectors and water recycling solutions. Furthermore, the city implemented a program to promote the use of bicycle, by using a membership, which grants interesting benefits. This program had, in its opening, 90 thousand applications, which meant a complete success. These examples shall be an important standard and a model to be followed, to be applied globally by the local authorities of all countries.

Diseño sustentable

Por Arq. Julio Bautista j.bautista@gmail.com Ximena Diaz. Diseño de interiores, xdiaz@grupomac.com.mx

SUSTAINABILITY: RESPONSIBLE ARCHITECTURE Daimler Chrysler

La creencia de supremacía de la raza y su apabullante necesidad de prevalecer ante todo, generó la evolución de un divorcio latente entre el hombre y su ambiente que, de alguna manera, se gestó desde el momento en el que en prácticamente en todas las áreas de desarrollo se adoptó la tecnología como aliada a los caprichos humanos y no a sus necesidades; la sociedad se precipitó hacia un uso excesivo de combustibles, energía, agua y materias primas, sin pensar en la repercusión de estas acciones. ¿qué acciones y decisiones debemos tomar? ¿Hacia dónde dirigir nuestro enfoque hoy en día? ¿Cuál es la nueva estrategia a seguir?

esde hace ya algún tiempo, los términos sustentable y sustentabilidad han sido temas recurrentes en lo referente a toda preocupación por el medio ambiente y lo que acontece en el planeta, pero ¿qué es ser sustentable? ¿Son sólo temas de moda, productos de la mercadotecnia que se nos han querido vender? ¿O nos enfrentamos realmente a una “emergencia planetaria”, como muchos especialistas han señalado? Todo este movimiento ha traído consigo el desarrollo de oportunidades reales y factibles que se basan en investigaciones y experimentación pública, resultado del ensayo y error, y que hoy en día nos encamina hacia aciertos. La creencia de supremacía de la raza y su apabullante necesidad de prevalecer ante todo, generó la evolución de un divorcio la-

tente entre el hombre y su ambiente que, de alguna manera, se gestó desde el momento en el que en prácticamente en todas las áreas de desarrollo se adoptó la tecnología como aliada a los caprichos humanos y no a sus necesidades; la sociedad se precipitó hacia un uso excesivo de combustibles, energía, agua y materias primas, sin pensar en la repercusión de estas acciones. Cuando las consecuencias se hicieron palpables, el mundo centró su atención en el tema emergente del calentamiento global, la inminente destrucción del ambiente y el costo económico que esto representaba para el futuro. Se enlistaron los posibles causantes de manera individual, y es cuando se analizaron en conjunto que se descubrió el estrecho vínculo de cada una de estas acciones con la proliferante y muy rentable industria de la construcción.

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Se identificó que la mayoría de los edificios consumían más de la mitad de la energía que se generaba en algunos países y que en cada etapa de la edificación sobresalían puntos que resultaban ser determinantes en el impacto nocivo al medio ambiente y que siguen vigentes; por ejemplo, el impacto comienza desde el momento en el que un edificio se planea en un entorno urbano poco favorable, hasta el proceso constructivo que se vuelve un factor altamente contaminante al contexto. Aunado a esto, la falta de control en el mantenimiento de los recursos de un edificio en operación significa un alto costo a largo plazo que se refleja en los índices de productividad y rentabilidad en el capital humano de las empresas, contagiándose irremediablemente del síndrome conocido como “edificio enfermo” pues es el culpable

Sustainable design de gran parte de las enfermedades crónicas de las personas que lo habitan. Entonces, ¿qué acciones y decisiones debemos tomar? ¿Hacia dónde dirigir nuestro enfoque hoy en día? ¿Cuál es la nueva estrategia a seguir?

IMPACTO DE LOS EDIFICIOS EN EL AMBIENTE

Nuestra capacidad de reacción ha emprendido el viaje hacia el desarrollo de una conciencia que hoy comienza a prevalecer como una cultura verde, la cultura de la sustentabilidad. El interés hoy es global y converge tanto en actores políticos y económicos, como en figuras científicas, representantes de diversos sectores profesionales, de desarrollo, ámbito social o incluso en el sector religioso. Se ha vuelto importante promover diversas medidas dirigidas a incentivar el uso de nuevas tecnologías a favor del medio ambiente, así como la posibilidad de recompensar los diversos esfuerzos de cada entidad por ser menos nocivos a su entorno. Por ello, tomando conciencia de la agresión que muchos edificios representan para el ambiente se volvió imprescindible que el desarrollo de la edificación y la arquitectura formaran parte de este movimiento y nació lo que hoy conocemos como ARQUITECTURA SUSTENTABLE, también conocida como Arquitectura Verde. El arquitecto Gonzalo Montaño, Presidente de GRUPO MAC (Montaño Arquitectos Consultores) y su arquitectura soportan este concepto desde hace ya muchos años y concuerdan tácitamente en que representa un nuevo planteamiento en la manera en que se planea, se diseña, se construye y se controla un edificio, y que representa un tipo de inversión en beneficio de la sociedad. Esta arquitectura tiene como meta optimizar todos y cada uno de los recursos que forman parte de la estructuración de una edificación, desde su localización en el entorno y la relación con él, como el resguardo de las áreas verdes, la comunicación con sus vialidades y la planeación de la infraestructura urbana. La arquitectura sustentable busca hacer más eficiente el consumo energético que demanda el edificio y por ello plantea estrategias de ahorro en energía, a través de la optimización de los recursos de ventilación, de la iluminación natural y artificial, del ahorro y reutilización del agua, la reutilización los materiales y de los desechos que se generan tanto en la etapa de la construcción como en la operación del inmueble; incentiva el uso de recursos y materiales locales, así como el uso de materias primas con baja o nula emisión de agentes tóxicos al medio ambiente y busca promover entornos libres de contaminantes en una atmósfera saludable para todos los usuarios. Como parte de los esfuerzos a realizar, este tipo de arquitectura también promueve la reutilización de edificios. Además, la arquitectura sustentable busca capitalizar cada una de estas estrategias que en conjunto representan un ahorro demostrable en la vida útil de un edificio, la cual evidentemente se prolonga. Los valores de costo-beneficio impactan de manera favorable al retorno de inversión a través de los aumentos en los índices de productividad, eficiencia y ahorro en cada uno de los

CONSUMO DE ELECTRICIDAD

14%

UNA NUEVA CULTURA

30%

72%

USO DE ENERGÍA EMISIONES CO2

38%

USO DE MATERIAS PRIMAS PRODUCCIÓN DE RESIDUOS

39%

40%

CONSUMO AGUA POTABLE Fuente: USGBC 2010

recursos de una empresa. Como beneficio primordial, también promueve el bienestar del más importante de los recursos, el capital humano.

ALTERNATIVAS DE CERTIFICACIÓN. CERTIFICACIÓN LEED

Con el surgimiento de todas estas alternativas y con el planteamiento de nuevos objetivos, se debía definir de igual forma la manera en que estas estrategias se volvieran mesurables y recompensadas económicamente. Por ello, a través de distintas organizaciones proambientales y con reconocimientos oficiales, surgieron los métodos de certificación, tanto de carácter local como algunos de reconocimiento internacional. Entre los diversos sistemas de certificación alrededor del mundo están el CASBEE, Sistema de Evaluación Integral para la construcción de la eficiencia del entorno, por sus siglas en inglés; BREEAM, acrónimo en inglés de Método de Evaluación ambiental para la Entidad de Investigación de Edificios, en Inglaterra; el sistema LEED, acrónimo en inglés de Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental, sólo por mencionar algunos. Entre los sistemas locales están el sistema PCES, Programa de Certificación de Edificios Sustentables del Gobierno del Distrito Federal y el Sistema del Consejo Mexicano de Edificación Sustentable. Actualmente en México, el proceso de certificación con mayor peso es el sistema

LEED, promovido por la U.S.G.B.C. (Consejo de la Edificación Sustentable de los Estados Unidos, por sus siglas en inglés), el cual fue implementado en Estados Unidos desde 1998. Este sistema de certificación evalúa el proceso de diseño, la construcción y el uso de los edificios en términos de su eficiencia energética, su consumo de recursos naturales y su desempeño en la preservación del ambiente, abarcando así el antes, el durante y el después de la construcción de un edificio. Actualmente el sistema LEED lleva distintos procesos de certificación para diversos edificios en más de 41 países. Para certificar un edificio LEED, se utiliza un sistema de puntaje con el cual se identifican las medidas de diseño sustentables que pueden ser incorporadas en un proyecto. Si el edificio cuenta con ciertas cualidades, es reconocido con distintos niveles de certificación. Estos niveles pretenden distinguir y premiar el esfuerzo por construir edificios altamente eficientes y poco contaminantes, creando así estándares que sirvan como ejemplo para lograr una concientización tanto en el público en general, como en los desarrolladores, los inversionistas y los usuarios de los propios edificios. Existen diversas clasificaciones dentro de este mismo sistema, dependiendo del tipo de construcción a realizar. Según la clasificación del edificio, existen distintos puntos a evaluar que se toman en cuenta a la hora de otorgar una certificación.

El Infonavit promueve préstamos e hipotecas especiales para la gente que adquiere propiedades con soluciones o rasgos verdes, aun cuando no estén certificados, sobre todo aquellos relacionados con el ahorro de energía y el agua. www.inmobiliare.com

Diseño sustentable CLASIFICACIÓN SEGÚN EL TIPO DE CONSTTRUCCIÓN LEED para Nuevas Construcciones (NC)

PUNTOS A EVALUAR Sitios Sustentables

LEED para Edificios Existentes (EB)

Eficiencia del Agua

LEED para Interiores Comerciales (CI)

Energía y Atmósfera

LEED para Estructuras - Core and Shell (CS) LEED para Casa Habitación (H)

Materiales y Recursos Calidad del Ambiente Interior

LEED para Desarrollos Habitacionales (ND)

Innovación y Diseño Fuente: USGBC 2010

El análisis y aplicación de cada uno de éstos se refleja en un puntaje que permite obtener una calificación; dependiendo de ésta, el edificio alcanza alguno de los cuatro niveles que concede el sistema LEED:

NIVEL DE CERTIFICACIÓN

RANGO DE PUNTAJE

Certificado Básico

40-49 puntos

Certificado Plata

50-59 puntos

Certificado Oro

60-79 puntos

Certificado Platino

80 puntos o más Fuente: USGBC 2010

En México hay muy pocos edificios que cuentan con esta certificación, entre ellos están el Proyecto de Intl Business Center, en Ciudad Juárez; el edificio corporativo de HSBC en la Ciudad de México; el complejo Loreto Bay, en Baja California Sur y el Parque de Innovación y Transferencia de Tecnología (PITT) del ITESM Campus Chihuahua. Cuando se habla de Arquitectura Sustentable, la primera reacción en el mercado in-

mobiliario es que es una inversión económica fuerte, tanto por el incremento de costo en la construcción como por el proceso mismo de certificación. Sin embargo, es fácil darse cuenta que al utilizar el sistema LEED en los edificios, se tiene un substancial ahorro de recursos, según el tipo de certificación que se obtenga: entre el 30% y el 70% de energía, entre el 30% y el 50% de uso del agua, entre el 50% y el 90% de la reutilización de los residuos y hasta un 35% de las emisiones de CO2, en comparación con un edificio no considerado “verde”. Además de los ahorros referidos, existen otro tipo de ventajas al convertirse en un edificio sustentable,: hay una reducción importante de gastos de operación y mantenimiento; aumenta el valor y la rentabilidad de un edificio; mejora el retorno de inversión y aumenta el rendimiento y la productividad de la gente que lo habita. También existen distintos incentivos por parte del Gobierno de determinados países, algunos de estos también implementados en México, que contemplan la reducción en el pago de impuesto predial; simplificación administrativa; financiamiento para programas de aho-

Actualmente en México, el proceso de certificación con mayor peso es el sistema LEED, el cual fue implementado en Estados Unidos desde 1998. AHORROS EN UN EDIFICIO SUSTENTABLE ENERGÍA

35%

30-70%

USO DE AGUA RESIDUOS EMISIONES CO2

50-90% 30-50% Fuente: USGBC 2010

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rro de energía; cuotas preferenciales en los derechos de agua; posibles financiamientos a tasas preferenciales; posibles reducciones en primas de seguros y la implementación de Fondos Verdes. También en nuestro país, El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) promueve préstamos e hipotecas especiales para la gente que adquiere propiedades con soluciones o rasgos verdes aun cuando no estén certificados, sobre todo aquellos relacionados con el ahorro de energía y el agua.

GRUPO MAC, PIONERO DE LA SUSTENTABILIDAD EN MÉXICO

Antes de que el término “sustentable” cobrara tanta fuerza, GRUPO MAC ya estaba haciendo propuestas y dando soluciones con rasgos verdes que hoy en día ya se consideran parte de LEED. El mejor ejemplo: el edificio corporativo Chrysler, que este año está cumpliendo su décimo aniversario de construcción. Éste es un edificio en el cuál se empleó tecnología de punta tanto por una Responsabilidad Social Corporativa como para reducir el costo de mantenimiento. Es un proyecto con plantas cuadradas de 2000 m2 de superficie con altos estándares de ahorro de recursos, que cuenta con controles computarizados que controlan todos los sistemas del edificio, que cuenta con cristales duo-vent en la fachada, iluminación artificial controlada, iluminación natural en todo el perímetro y piso falso en toda el área operativa para propiciar la flexibilidad de su uso; implementación de plantas de tratamientos de aguas residuales, donde toda el agua tratada es reutilizada; Todos estos elementos, utilizados en una época en la que LEED apenas comenzaba y que no se tomaban en cuenta en el diseño de los edificios construidos en México, hicieron que el mismo año de su construcción, el edificio fuera designado para obtener el Premio Nacional al Edificio Inteligente. GRUPO MAC, siempre interesado en la realización de proyectos enfocados en estos temas, actualmente diseña para Pepsico su edificio BIC (Baking Innovation Center), en la ciudad de Monterrey. La preocupación y el compromiso con nuestro medio ambiente deben ser una tarea continua y permanente, ya que es un proceso evolutivo a largo plazo. La urgencia de nuevas ideas y propuestas enfocadas en mejorar nuestro entorno respetando el ambiente, así como crear una conciencia real en todos los sectores de la población se vuelven hoy en día una necesidad demandante por ser sustentables. El ser verde, más temprano que tarde, marcará la diferencia.

or some time now, the terms sustainable and sustainability have been recurrent topics with regard to any concern about the environment and what happens in our planet, but what does sustainable mean? Are they just hot topics, produced by marketing that are being sold on us? Or, are we facing in fact a “planetary emergency,” as many specialists have stated? This whole movement has brought about the development of real and feasible opportunities that are based on public research

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Research and Publications: Respected as the gold standard for quality and objectivity, Urban Land Magazine and ULI’s research offer the latest in land use policy, best practices, and trends. Only ULI members have access to Urban Land Magazine and exclusive research and reports. ULI documents best practice and publishes books to impart cumulative knowledge to help the development community continuously improve its performance.

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What is the Urban Land Institute - ULI? The Urban Lnd Institute is an independent nonprofit education and research organization that is supported by its members. Established in 1936, the Institute has more than 30,000 members from 92 countries representing the entire spectrum of land use and real estate development disciplines. ULI’S MISSION leadership in the use of land and in sustaining thriving worldwide.

is provide responsible creating and communities

Diseño sustentable and experiments, resulting from trial and error, and which today lead us to wise decisions. The belief of mankind supremacy and its overwhelming need to prevail above all evolved into the latent divorce between man and the environment which, somehow, started as from the moment when in almost all the development areas technology was adopted as an ally to human caprice and not to human needs. Society rushed to an excessive use of fuels, energy, water and raw materials, without thinking about the repercussion of such actions. Once consequences were too obvious, the world centered its attention on the emerging topic of global warming, the imminent destruction of the environment and the economic cost it represented for the future. Possible causes were individually listed, and when they were analyzes as a whole, we discovered the close link each of these actions had with the growing and very profitable construction industry. It was clear that most of the buildings consumed more than half of the power generated in some countries, and that in each construction stage, there were some milestones that were determinant in the harmful impact on the environment and that are still applicable, such as, for example, the impact starts when a building is planned in a less than favorable urban environment all the way through the construction process that becomes a highly contaminating factor to its context. Along with all this, the lack of control in maintaining the resources of a building in operation leads to high costs in the long term, reflected in productivity and profitability rates of the human capital of the companies, which inevitably is infected with the so-called “sick building” syndrome, given that it is to be blamed for a large part of the chronic illnesses suffered by its inhabitants. Then, what steps to take and decisions to make? Where should we focus today? Which is the new strategy to follow?

A new culture

Our reaction capability has started its way to developing an awareness that is starting to prevail as a green culture, the culture of sustainability. Today this is a global interest which converges both on political and economic players and scientific celebrities, representatives from multiple professional, development and social sectors, and even churches. It is important to promote different measures aimed at encourage the use of new technologies in support of the environment, as well as the possibility to reward the multiple efforts form the different entities to be less harmful on the environment. Therefore, being aware of the aggression that many buildings represent for the environment, it was critical that the development of a construction and architecture became part of this movement, and this is how what we know as the SUSTAINABLE ARCHITECTURE or Green Architecture was born. Architect Gonzalo Montaño, President of GRUPO MAC (Montaño Arquitectos Consultores) and his architecture have been supporting this concept for several years now and tacitly agree that this represents a new approach in the way a building is planned, build and controlled, in such a way that it also represents some kind of

Daimler Chrysler

The belief of mankind supremacy and its overwhelming need to prevail above all evolved into the latent divorce between man and the environment which, somehow, started as from the moment when in almost all the development areas technology was adopted as an ally to human caprice and not to human needs. Society rushed to an excessive use of fuels, energy, water and raw materials, without thinking about the repercussion of such actions.What steps to take and decisions to make? Where should we focus today? Which is the new strategy to follow? investment in the benefit of society. The goal of this architecture is to leverage each and every resource that is part of the structure of a building, from its location in the environment and its relationship therewith, to the protection of green areas, the communication with its roads and the planning or urban infrastructure. Sustainable architecture looks for making a more efficient consumption of the power required by the building and, therefore, it sets forth energy-saving strategies through the optimization of resources such as ventilation, natu-

Currently in Mexico the certification process that is widely recognized is the LEED system, which was implemented in the United States since 1998. www.inmobiliare.com

ral and artificial light, water saving and reuse, reuse of materials and wastes being generated, both during the construction phase and during the operation of the building, encourages the use of local resources and materials, as well as the use of raw materials with low or null emissions of toxic agents into the environment, besides promoting pollutant-free environments in a healthy space for all users. As part of the efforts undertaken this type of architecture also encourages the reuse of buildings. Sustainable architecture is also active in capitalizing each of these strategies, which as a whole, represent tangible savings in the useful life of a building that is therefore extended. Cost-benefit values have a positive impact on the return-on-investment through improved productivity, efficiency and savings rates of each resource of a company. The main benefit is that it also promotes the wellbeing of the most important resource – human capital.

CERTIFICATION ALTERNATIVES. LEED CERTIFICATION

With the emergence of all these alternatives and by setting new objectives, we should also be able to define how these strategies would be measurable and economically rewarded. This is

Diseño sustentable

Pepsico BIC why, through different environment supportive organizations, certification method have arisen, both locally and internationally. Among the certification systems world-wide we have CASBEE (Assessment System for Building Environmental Efficiency); BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), in the UK; the LEED system (Leadership in Energy and Environmental Design), among others. Among the local systems are PCES (Programa de Certificación de Edificios Sustentables) from the Government of the Federal District and the System from the Consejo Mexicano de Edificación Sustentable. Currently in Mexico the certification process that is widely recognized is the LEED system, promoted by the U.S.G.B.C. (U.S. Green Building Council), which was implemented in the United States since 1998. This certification system assesses the design, construction and use processes of a building in terms of their energy efficiency, consumption of natural resources, and performance in preserving the environment, thus covering the before, during and after of the construction of a building. At present the LEED system includes several certification processes for a number of buildings in more than 41 countries. In order to get the LEED certification, a rating system is used to identify the sustainable design measures that can be incorporated into a project. If the building has certain qualities, it is rated with different certification levels. These levels are aimed to distinguish and reward the effort for building highly efficient and low contaminating buildings, creating standards that set the example to achieve awareness both of the general public and developers, investors and users of those buildings. There are multiple

classifications in this system, depending on the type of construction to build. According to the building’s classification, there are multiple elements to assess, which are considered when awarding the certification. The analysis and application of each of them is reflected in a score that leads to a rating, depending on which the building attains any of the four levels awarded by the LEED system: In Mexico there are very few buildings that have this certification, among them the Intl Business Center, at Ciudad Juárez; HSBC Corporate Building in Mexico City; Loreto Bay complex, at Baja California Sur, and Parque de Innovación y Transferencia de Tecnología (PITT) froml ITESM Campus Chihuahua. When talking about Sustainable Architecture, the first reaction of the real-estate market is that this represents a huge economic investment, both due to the increase in the cost of construction and the certification process itself. However, it is easy to realize that by using the LEED system in the buildings, there is substantial saving in resources, depending on the type of certification obtained: 30% - 70% in energy, 30% - 50% in the use of water, 50% - 90% in the reuse of wastes, and up to n 35% of CO2 emission, compared to a building that is not considered “green.” Besides all aforementioned savings, there are other advantages derived from becoming a sustainable building: There is an important reduction in operating and maintenance expenses, the value and profitability of the building is increased, the return on investment is improved, and the performance and productivity of the people living in it are increased. There are also multiple incentives from the Governments from

Infonavit fosters special loans and mortgages for individuals who buy real estate with green solutions or traits even though they are not certified, specially in anything related to power and water saving. 74

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certain countries, some of them have also been implemented in Mexico, aimed at reducing the payment of land property tax; administrative simplification; power saving programs funding; preferential water dues; possible financing at preferential rates; potential decrease in insurance premiums, and the implementation of Green Funds. Also in Mexico, the Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) fosters special loans and mortgages for individuals who buy real estate with green solutions or traits even though they are not certified, specially in anything related to power and water saving.

GRUPO MAC, PIONEER IN SUSTAINABILITY IN MEXICO

Before the term “sustainable” became so strong, GRUPO MAC was already proposing and providing solutions with green traits that today are considered part of LEED. The best example: Chrysler’s corporate building, which will celebrate its tenth anniversary this year. This is a building where state-of-the-art technology was used both for Corporate Social Responsibility and to reduce maintenance costs. This is a building with 2000 m2 square stories with high resource saving standards, which has computerized controls for all the building’s systems, with duo-vent glass on the facade, controlled artificial lighting, natural lighting all around and false floor in all operating areas in order to promote flexible use; it has waste-water treatment plans, where all treated water is reused. These elements, used at a time when LEED was still starting and was not considered in the buildings being constructed in Mexico, made the building, on the same year of its construction, to be awarded the National Smart Building Award. GRUPO MAC, always interested in these types of projects, is currently designing for Pepsico its BIC (Baking Innovation Center), in the city of Monterrey, Mexico. The concern and commitment with our environment must be an ongoing and permanent task, since this is long-term evolving process. The urgency of new ideas and proposals focused on improving our space while respecting the environment, as well as creating a real awareness from all sectors of the population are today a demanding need to become sustainable. Being green, sooner or later, will mark the difference. n

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