INMOBILIARE 60 by Editorial Mexicana de Impresos, S.A.

real estate business

AÑO 10 - NÚMERO 60 - $ 50 PESOS

AÑO 10 - NÚMERO 60

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

difundiendo el desarrollo inmobiliario 10 Years Spreading Real Estate Development

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difundiendo el desarrollo inmobiliario 10 Years Spreading Real Estate Development

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AÑO 10 - NÚMERO 60

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

difundiendo el desarrollo inmobiliario 10 Years Spreading Real Estate Development

“Who can help us trigger and materialize Real Estate opportunities in Mexico and Latin America?”

PREI has been investing in Latin America since 2000. We currently manage funds specializing in industrial, residential, and retail properties in Mexico, Brazil, Chile and Argentina, and we have transactions capabilities throughout Latin America. As of March 2010, PREI has over 70 associates operating in Mexico City, Rio de Janeiro, Miami, New York, and Los Angeles. Through its industrial and retail platforms, PREI Latin America has developed and managed 11 shopping centers and 151 industrial facilities. Through its housing platform, it has developed 207 projects and sold over 250,000 housing units. Additionally, we currently hold 150 million square feet of improved-land in 4 projects under development, a high-end second home project including a 250-slip marina and more than 5,000 apartments are under constructon.

Andres Bello 10, 11 th Floor, Mexico D.F. Mexico 11560

(52 55) 5093 2770

l ApARtMEnts l Condos l Housing l iMpRovEd LAnd l industRiAL l RE tA iL

PREI has presence in more than 67 markets in Mexico

Proven experience in Mexico since 2003 PREI is committed to championing efforts to provide environmentally sustainable real estate investments worldwide to its investor base while operating its business in a sustainable manner.

Sendero Shopping Centers l Automated air conditioning, temperature, and energy efficiency systems l Motion sensors in service areas l Segregation and recycling of subproducts (PET, aluminum, paper, cardboard) l Energy and water best management practices saving program l Wastewater treatment plant

COSTA BAJA - La Paz, Baja California l Touristic Environmental Compliance Certificate granted by SEMARNAT (recognition as a role model for the region) l Wastewater treatment plant l Water desalinization plant l Relocation and preservation of local flora and fauna l Waste materials management and disposal plan l Solar panels used to heat pools

InduSTrIAL POrTfOLIO l Wastewater treatment systems and reuse of treated water l Hazardous and non-hazardous waste management l Use of natural sunlight and energy efficiency systems l Promotion of green areas

A team you can trust

Carta Editorial

Editor’s Letter

Área de Dirección

Dear Friends,

Vincent Velasco, Emiliano Garcia, Carlos Caicedo, Adriana Leal, Erico Garcia y Guillermo Almazo. Estimados Amigos,

on el gusto de celebrar con ustedes nuestro décimo aniversario y nuestra consolidación como medio escrito más reconocido en la industria editorial internacional, nuestro equipo trabajó especialmente para ustedes este Primer Almanaque de la Industria Inmobiliaria en México. Un consejo editorial sólido, una excelente selección de colaboradores, y sobre todo el comprometido trabajo que realiza todo nuestro staff nos tiene hoy en día entusiasmados y motivados para innovar y mejorar nuestro desempeño, y así cumplir otros 10 años más al servicio de este fascinante y competido sector. Vaya nuestro más sincero agradecimiento… Para nuestros lectores, por los más de 3 millones de páginas leídas, y por habernos permitido alcanzarles con nuestro contenido y más de 80 paneles de discusión en México, Estados Unidos, Centro y Sudamérica. Para nuestro consejo, porque sin ellos este medio no hubiera podido funcionar. Gracias por su ejemplo y liderazgo en el sector, y sobre todo por ser un consejo participativo y crítico con nuestro trabajo. Para las Asociaciones e Institutos y las ferias Internacionales, con quienes tenemos alianzas estratégicas. ADI, ULI MEXICO, ICSC, MIPIM, AMPIP, gracias por trabajar con nosotros durante estos 10 años, porque sin sus enseñanzas y los valores que practican, el crecimiento del mercado inmobiliario en México simplemente no existiría. En esta década, fuimos testigos de un crecimiento acelerado en el sector inmobiliario, por la estabilidad económica que presentó el país hasta el 2008 –y el cual, pese a la crisis, se sigue desarrollando-, así como de la transformación del mercado hacia la meta de la profesionalización y un cambio importante hacia las empresas institucionales. Hoy día podemos palpar la globalización y los estándares de calidad que practican las diferentes empresas lideradas por mexicanos, quienes, ofreciendo una excelente opción de inversión para empresas financieras globales, han plasmado sus firmas en negocios trasnacionales traspasando las fronteras. México se transformó en estos 10 años y sigue creciendo hacia la modernidad, las empresas institucionales son punta de lanza para seguir creciendo a largo plazo y sobre todo para lograr un crecimiento sostenible basado en las buenas prácticas dentro del sector. Sin duda, este interesante especial nos ubicará objetivamente en el presente, a partir del interesante análisis retrospectivo que realizan cada uno de nuestros colaboradores. ¿Hacia dónde caminamos? ¿Cómo hemos de enfrentar lo venidero? 10 años no son mucho, pero sí lo suficiente para construirnos un presente y futuro promisorios.

t is our great pleasure to celebrate our tenth anniversary with you and our consolidation as the most recognized print media in the international editorial industry. Our team has worked especially hard for you to prepare this First Almanac of the Real Estate Industry in Mexico. A solid editorial board, an excellent selection of collaborators, and above all the dedicated work of all our staff is our motivation and enthusiasm to innovate and improve our performance, to be able to celebrate another 10 years serving this fascinating and competitive sector. Our most sincere appreciations go out to … Our readers, for the over 3 million pages read and for having allowed us to reach you with our content and over 80 discussion panels in Mexico, the US, and Central and South America. Our board, because without them this publication wouldn’t have gotten off the ground. Thanks to their example and leadership in the sector, and above all for being a participative board that aptly critiques our work. The Associations and Institutions and the International Trade Fairs, with whom we have strategic alliances. ADI, ULI MEXICO, ICSC, MIPIM, AMPIP, thank you for working with us over these past 10 years, because without your teaching and the values you exemplify, simply put, there would have been no growth in the Mexican real estate market. Over the decade we were witness to an accelerated growth in the real estate sector, from the economic stability that was present in Mexico until 2008 –and which, despite the crisis, continues to develop-, and also the transformation of the market towards the goal of professionalization and a significant change towards institutional companies. Today, we can feel globalization and the standards of quality practiced by the different companies headed by Mexicans, who, offering an excellent investment option for global financial companies, have signed transnational business deals crossing borders. Mexico has transformed over the past 10 years and continues growing towards modernity; institutional companies are the starting point for long term growth, and above all, striving to achieve sustainable growth based on good practices in the sector. Without doubt, this special edition will objectively place us in the present, with interesting retrospective analyses prepared by each of our collaborators. Where are we headed? How will we face what’s coming? 10 years are not a lot, but it’s enough to build us a present and promising future. THANKS!

¡MUCHAS GRACIAS! Guillermo Almazo Publisher & CEO Inmobiliare Magazine

Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex /Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 60 año 10. Publicación bimestral Junio - Julio 2010. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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HECHO EN México

Contenido/Content

8 Las aún visibles consecuencias de la crisis financiera Financiero / Financial

The Still Visible Aftermath of the Financial Crisis

Gerencia de Proyectos / Project Management Project Management en los últimos 10 años Project Management During the Last 10 Years

ADI – The Real Estate Show México se enfila a la recuperación del sector inmobiliario Mexico to the Real Estate Sector Recovery

ULI Investigación México / ULI Mexico Research Prácticas sustentables en el uso del suelo y la transportación pueden ayudar a mitigar el cambio climático

Sustainable Practices in Land Use and Transportation Can Help Mitigate Climate Change

32 Panorama de una década Mercado Industrial / Industrial Market

A Decade Review – Jones Lang LaSalle Corporate Industrial Services

ESPECIAL DE ANIVERSARIO / ANNIVERSARY SPECIAL 10 años de la industria inmobiliaria por INMOBILIARE Magazine 10 Years of the Real Estate Industry by INMOBILIARE Magazine

110 2000 -2010: El mercado de oficinas de la Ciudad de México Oficinas / Offices

116

Mexico City´s Office Market

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section La mujer en el mundo de la construcción Woman in the Construction Business

120

Mercado de Valores / Stock Market El factor determinante actual en el mercado cambiario The Current Determining Factors in the Currency Market

124 Simplemente Grupo INDI

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Simply Grupo INDI

128 Grupo Acosta Verde sigue firme por su SENDERO de crecimiento

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Grupo Acosta Verde Remains Committed to its path of growth

130 Crecimiento en México 2000 - 2010 Centros Comerciales / Shopping Centers

Growth in Mexico 2000 – 2010

136 Equipos para estacionamientos. El ABC para su compra

Equipments for Parking Lots. The ABC for your Purchase

138 IOS Offices revoluciona el concepto de oficinas en renta y

State of housing in Mexico

Del Experto / From the Expert Un panorama del mercado inmobiliario 10 años después A Picture of the Real Estate Market 10 Years Ago

78 Fideicomisos de administración inmobiliaria Fideicomisos / Funds

Real Estate Administration Trust

80 Recuperar posicionamiento… El gran reto Turismo / Tourism

To Recover Positioning… The Great Challenge

86 Zibatá rompe paradigmas

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Oficinas Inteligentes / Intelligent Offices

virtuales

IOS Offices Revolutionizes the Serviced Office Concept

142 Uncontrato inquilino satisfecho, un renovado Al cuidado del inquilino / Tenant Care

Want Renewals? Boost Tenant Satisfaction!

144

148

Arte / Art Yani Riveroll, poética en imágenes y paisajes Yani Riveroll, Poetic Images and Landscapes

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section Aviación Ejecutiva: Construyendo el futuro de su empresa Executive Aviation: Building the Future of your Company

Zibatá… Breaking Paradigms

92 Laañosindustria de la vivienda: 10 de evolución y enseñanzas

The Housing Industry: 10 Years of Evolution and Teaching

102 Evolución de las políticas de conservación: De la

Construcción Sustentable / Sustainable Construction

Direc tor Comercial Emiliano García García emiliano @inmobiliare.com Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Zapat a carlos.caicedo @inmobiliare.com Editora Adjunta Adr iana Leal adriana.leal@inmobiliare.com Client Ser vice s Manager Carolina Lópe z carolina.lopez@inmobiliare.com Consejo Editor ial Jesús Acosta Castellanos / Germán Ahumada / Francisco Andragnes Sergio Argüelles / Juan Pablo Arroyuelo Jorge Ávalos / Pedro Azcué Yamal Chamoun / Alberto De la Garza Evia / Adrián García Iza José Ma. Garza Treviño / Eduardo Güémez / Luis Gutiérrez Víctor Lachica / Javier Llaca Gonzalo Montaño John Newcomb / Claudia Pérezsalas Blanca Rodríguez / Alejandro Sepúlveda Silvano Solís / Eugene Towle Humberto Treviño Tr aduccione s Ma. De los Á ngele s Her nánde z Ma. Elena Cr uce s Ramíre z

Publisher Sabor e A r te K ar la Sentíe s karla@saborear te.com.mx Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo.trejo @emisa.info +52(55)5514-7914 Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia.farias@inmobiliare.com +52(81)4780 2050 EUA (US Sale s) Marc Soliz marc.soliz@inmobiliare.com Madr id Óscar Velasco +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 Fac tur ación y cobr anzas Ye senia Fer nánde z yesenia.fernandez@emisa.info Jur ídico Canale s.Dávila Eduardo L ar is Gonzále z eduardo @canales.com.mx Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc. Distr ibución y suscr ipcione s Gabr iela Her nánde z ghernandez@saborear te.com.mx

Vivienda / Housing

Direc tor Gener al Er ico García García erico @inmobiliare.com

Soluciones Tangibles / Tangible Solutions

70 Estado de la vivienda en México Reporte de vivienda/Housing Review

Publisher & CEO Guiller mo A lma zo Gar za guillermo @inmobiliare.com

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Distr ibución y logística Monter rey Eduardo A ncona Eduardo.ancona@inmobiliare.com Fotogr afía Feder ico de Je sús Sánche z federico.dejesus@emisa.info Fotogr afías Monter rey Selma Fer nánde z selma.fernandez@emisa.info Elías Ter r a zas

recomendación a los compromisos

Fotogr afías N.Y. K alalea

Evolution of Preservation Policies: From Recommendation to Commitments

Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent.velasco @emisa.info

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Corporativo EMISA M éxico +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 Monterrey: (+52) 81 80 00 7150

FINANCIERO

Por el equipo de UBS AG*

Las Aún Visibles Consecuencias de la Crisis Financiera

The Still Visible Aftermath of the Financial Crisis El paradigma de una nueva política post-crisis Sin lugar a duda, el evento financiero más relevante durante la última década es la crisis crediticia que surgió en 2007 y se intensificó durante 2008. Al medir con base en riqueza perdida, esta crisis financiera ya alcanzó proporciones históricas. Hoy, estamos siendo testigos de un nuevo paradigma en política económica. Después de décadas de un floreciente internacionalismo de libre Mercado, los gobiernos amplían sus alcances para intentar reavivar sus economías. Hasta ahora, los gobiernos y los bancos centrales han intervenido en dos frentes: estabilizando -y en algunos casos nacionalizando- sus sectores financieros discapacitados, y utilizando herramientas de política monetaria y fiscal para contrarrestar una recesión global profunda. En nuestra opinión, estas medidas son cruciales para cambiar el curso de la tendencia de una demanda decreciente, desempleo creciente y una amenazante deflación. Si los gobiernos no hubiesen tomado medidas fuertes durante la segunda mitad del 2008 para reparar los mercados financieros disfuncionales, la mayoría de los métodos de comercio global, los cuales ya se encontraban bajo un estrés severo, probablemente se hubiesen paralizado.

Los desequilibrios de deuda del sector público se volverán más incisivos Mientras los mercados crediticios sucumbían, los hogares y las corporaciones comenzaron a reducir el apalancamiento de sus balances rápidamente. Esto, a su vez, ha acelerado la contracción de la actividad económica total en los países más golpeados por la crisis financiera. Pero cuando un conjunto de desequilibrios comienza a desaparecer, otro está listo para aparecer, esta vez en los balances de los gobiernos. Con los bancos centrales reduciendo sus intereses de corto plazo a mínimos históricos, la atención ahora se desplaza a los planes de gasto de gobiernos y a las herramientas no tradicionales de política monetaria. Las medidas de gasto apuntan mayormente a impulsar la demanda a corto plazo, sin regresar la economía a una trayectoria de crecimiento sustentable a largo plazo. En el mejor de los casos, estas medidas fiscales van a tener éxito en disminuir el impacto de la recesión, permitiendo que los desequilibrios en la economía del sector privado se ajusten. Mientras el efecto que tiene el estímulo fiscal sobre la economía es altamente incierto y es también un tema de intenso debate académico, las consecuencias de los grandes

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paquetes de gasto sobre el déficit y la deuda gubernamental son claras. Estos paquetes fiscales, el costo del rescate de bancos y los ingresos de impuestos mayormente reducidos han incrementado la deuda del sector público más rápido que durante cualquier periodo desde la Segunda Guerra Mundial. De hecho, las implicaciones de este sobreapalancamiento del sector público han comenzado a mostrar efectos negativos en algunas partes del mundo como en la Eurozona, con Grecia como el ejemplo más claro. Al mismo tiempo, las adquisiciones de deuda pública y privada por parte de bancos centrales han inflado sus balances y por ende la oferta monetaria (ver Fig. 1). En nuestra opinión, la pregunta no es si los bancos centrales deberían haber adoptado métodos conocidos como flexibilización monetaria – incrementar la oferta monetaria a través de la compra de deuda (y de la imprenta) – sino cómo y cuándo van a dejar esta vía.

Tendencia de crecimiento más baja, riesgos de inflación más altos El continuo envejecimiento de la población, aunado a un desapalancamiento generalizado y un incremento en la regulación, muy probablemente van a reducir las tasas fu-

FINANCIAL

turas de crecimiento en países desarrollados. Consecuentemente, los gobiernos se enfrentan con déficits crecientes y crecimiento atenuado con pocas opciones efectivas a su disposición. Las razones de Deuda-a-PIB están elevándose demasiado a menos que existan recortes en el gasto discrecional o se incrementen los impuestos. Para muchos, la inflación de los años 70 aún se encuentra muy presente en sus mentes, y generalmente es considerada como algo malo. Sin embargo, la inflación aceleraría el proceso de desapalancamiento. Esto afecta profundamente la redistribución de riqueza, al reducir el valor real de la deuda total. El principal problema para las autoridades, una vez que la crisis financiera haya concluido, va a ser aseguMónica de la Grange rar que las inyecciones de Fernando Abadía liquidez masiva por parResearch UBS Asesores México te de gobiernos y bancos centrales no conduzcan a un alza en la inflación. Creemos que la re- res individuales. En general, creemos que una ciente historia nos ha demostrado que el en- tendencia de tasa de crecimiento cerca de foque en la estabilidad de los precios tiene 2.5% para EE.UU. es una suposición razonasus límites prácticos. Este enfoque no puede ble (ver Fig. 3). Aunque esto es significativaprevenir la “exuberancia irracional,” como lo mente inferior a la tasa de crecimiento de las han demostrado las burbujas de tecnología, utilidades durante las dos décadas anteriores de bienes raíces y de crédito, ni evitar el ries- a la crisis financiera, lo que está totalmente go de deflación cuando la exuberancia de en línea con la experiencia de la post-guerra. los participantes del mercado se convierte en pánico. Tendencia más baja de

Los bonos gubernamentales nominales están caros Dados los niveles cíclicamente deprimidos de los rendimientos de los bonos, encontramos que los bonos nominales gubernamentales ofrecen poco valor en el presente (ver Fig. 2). Desde un punto de vista aislado, observamos una compensación más atractiva en otros sectores del mercado de bonos, tal como instrumentos de mercado de dinero, bonos ligados a la inflación y bonos corporativos.

El crecimiento de ganancias va a volver a una trayectoria más sostenible La crisis ha tenido un profundo efecto en los impulsores de retornos de activos. En nuestra opinión, una recuperación aguda de las utilidades es improbable; de hecho, el crecimiento de las utilidades ha comenzado a mostrar una tendencia débil. Dada la diversidad de los sectores y de las compañías en la totalidad de los índices accionarios, el riesgo de un crecimiento de las utilidades sostenible es mucho más pronunciado que para los secto-

ganancias en el sector financiero

El sector financiero se enfrenta a mayor regulación y supervisión más estricta. Sin embargo, un control demasiado estricto en la industria podría socavar esfuerzos para desatascar al sistema financiero y promover el préstamo. Dentro de todo, esperamos que después que concluya la crisis, el sector financiero en los países desarrollados va a estar más regulado y se va a enfrentar con oportunidades de crecimiento más limitadas que en el pasado. Después de sobrepasar a

otras industrias desde los 80s, esperamos una tendencia de menor crecimiento de las utilidades en el sector financiero. Esto es debido a una regulación que limite las actividades que ofrecen márgenes y crecimientos mayores, ya sea por realidades de mercado, perdida de apetito de riesgo o a causa de limitantes regulatorias.

Invirtiendo en tiempos difíciles En tanto los individuos reevalúan su apetito al riesgo en la secuela de la crisis financiera, continuamos hacienda hincapié en los beneficios de la diversificación para todos los niveles de riesgo. Saber dónde se encuentran los “verdaderos” riesgos de su portafolio, especialmente en esos activos generalmente percibidos como seguros, es más importante que nunca. A pesar de que las acciones cayeron fuertemente desde su máximo y después experimentaron un repunte durante 2009, aún recomendamos tener exposición a renta variable, junto con inversiones en bonos (ver Fig. 4). Esto aplica también a inversionistas conservadores. La mezcla tradicional de bonos nominales y acciones es atractiva, especialmente para periodos en los cuales desenlaces extremos son probables. Las acciones ofrecen retornos potencialmente elevados al estabilizarse la economía. Creemos que aún los inversionistas medianamente defensivos pueden impulsar los retornos ajustados al riesgo a través de exposición a bonos corporativos. Los inversionistas con un horizonte de inversión suficientemente largo y la habilidad de soportar aún más volatilidad de mercado deberían considerar aumentar su exposición a renta variable significativamente. En nuestra opinión, el oro es el activo seguro de largo plazo preferido, especialmente si riesgos geopolíticos importantes fuesen a incrementar. También, los inversionistas deberían considerar el petróleo como un activo eficiente para diversificar sus carteras y tomar ventaja de la lenta, pero probable recuperación de la economía.

Si los gobiernos no hubiesen tomado medidas fuertes durante la segunda mitad del 2008 para reparar los mercados financieros disfuncionales, la mayoría de los métodos de comercio global, probablemente se hubiesen paralizado. www.inmobiliare.com

FINANCIERO FIGURA 1:

El balance de la Fed explota FIGURA 1:

El dede la Reserva Federal, en miles de billones de USD El balance balance la Fed explota 2.5 El balance de la Reserva Federal, en miles de billones de USD 2.5 2.0 2.0 1.5 1.5 1.0 1.0 0.5 0.5 0 0

2003

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Fuente: Reserva Federal

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Fuente: Reserva Federal

FIGURA 2:

Los rendimientos de los bonos se mueven FIGURA 2: a la par con la inflación Los rendimientos de los bonos se mueven Bono de 10 años gobierno de EUA y la inflación de EUA, en % a la par con la del inflación 16 14 16 12 14 10 12 8 10 6 8 4 6 2 4 0 2 -2 0 1960 1970 1980 1990 2000 -2 Rendimiento constante a madurez del bono a 10 años del Tesoro de EUA 1970 1980 1990 2000 1960

Bono de 10 años del gobierno de EUA y la inflación de EUA, en %

Inflación EUA Rendimiento constante a madurez del bono a 10 años del Tesoro de EUA Fuente: Bureau of Labour statistics , Federal Reserve Economics Data, UBS WMR Inflación EUA

2010 2010

Fuente: Bureau of Labour statistics , Federal Reserve Economics Data, UBS WMR

A new post-crisis policy paradigm Without a doubt, the most relevant financial event during the last decade is the credit crisis that erupted in 2007 and intensified throughout 2008. Measured in lost wealth, this financial crisis has already achieved historic proportions. Today, we are witnessing the emergence of a new policy paradigm. After decades of burgeoning free-market internationalism, governments will extend their reach as they struggle to revive their economies. So far, governments and their central banks have intervened on two fronts: stabilizing and in some cases nationalizing their crippled financial sectors, and using fiscal and monetary policy tools to counter a deep global recession. In our view, these measures are crucial to turn the tide of falling demand, rising unemployment and looming deflation. Had governments not undertaken strong measures during the second half of 2008 to repair dysfunctional financial markets, most forms of global commerce, which were already under severe stress, would have likely ground to a halt.

Public sector debt imbalances to grow more acute As credit markets seized, households and corporations began reducing balance sheet leverage rapidly. This, in turn, has accelerated the contraction in overall economic activity in the countries that were hit hardest by the financial crisis. But as one set of imbalances begins to fade, another is set to grow, this time on the balance sheets of governments. With central banks having cut short-term interest rates to historic lows, attention now shifts to government spending plans and nontraditional monetary policy tools. The spending measures mostly target boosting short-term demand, not returning the economy to a sustainable long-term growth path. At best, these fiscal measures will succeed in dampening the impact of the recession while allowing the private-sector imbalances in the economy to adjust. While the effect of fiscal stimulus on the economy is highly uncertain, and a subject of

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intense academic debate, the consequences of big spending packages on government deficits and debt are clear. The large fiscal packages, the cost of bank bailouts, and the generally diminished tax revenues have increased public sector debt faster than at any time since World War II. In fact, implications of this over-leveraging of the public-sector have started to show negative effects in some parts of the World like in the Eurozone, with Greece as the clearest example. At the same time, central bank purchases of public- and private-sector debt have swelled their balance sheets, and hence the money supply (see Fig. 1). In our view, the question is not whether central banks should have undertaken so-called “quantitative easing” measures – increasing the money supply by debt purchases (and the printing press) – but how and when they will exit this path. Lower trend growth, risk of higher inflation The ongoing aging of the population coupled with both broad-based deleveraging and increased regulation are very likely to significantly dampen future growth rates in developed countries. Consequently, governments face ever-increasing deficits and subdued growth with few effective options at their disposal. Debt-toGDP ratios are rising too much unless there are cuts in discretionary and entitlement spending or taxes are increased. For many, the inflation of the 1970s is still fresh and it is often regarded as something bad. Yet inflation would advance the deleveraging process. It profoundly affects wealth redistribution by reducing the real value of outstanding debt. The main problem for policymakers once the financial crisis has passed will be to ensure that the massive liquidity injections from governments and central banks do not lead to a surge in inflation. We think recent history has shown that the focus on consumer price stability has its practical limits. It can neither prevent “irrational exuberance,” as the Tech, real estate and credit bubbles have shown, nor avoid the risk of deflation when the exuberance of market participants turns to panic. Nominal government bonds expensive Given the cyclically depressed level of bond yields, we find that nominal government bonds offer little value at present (see Fig. 2). On a standalone basis, we find a more compelling risk-return tradeoff in other sectors of the bond market, such as money market instruments, inflation-linked bonds and corporate bonds. Earnings growth to return to a more sustainable path The crisis has had a profound effect on the drivers of asset returns. In our view, a sharp earnings recovery is unlikely; in fact, earnings growth has started to show a weak trend. Given the diversity of sectors and companies in overall equity market indexes, the risk to the sustainable earnings trend is much less pronounced than for individual sectors. Overall, we think a trend growth rate of real earnings of about 2.5% for the US is a reasonable assumption (see Fig. 3). Although this is significantly

FINANCIAL lower than the earnings growth rate during the two decades preceding the financial crisis, it is broadly in line with the postwar experience. Lower trend earnings in the financial sector The financial sector faces more regulation and tighter supervision. However, too tight a grip on the industry might undercut efforts to unclog the financial system and encourage lending. Overall, we expect that after the crisis passes, the financial sector in developed economies will be more heavily regulated and will face more limited growth opportunities than in the past. After outpacing other industries since the 1980s, we expect lower trend earnings growth in the financial sector as regulation curtails activities that offer higher margins and growth, whether because of market realities, loss of risk appetite or because of regulatory constraints. Investing in trying times As individuals reassess their risk appetites in the aftermath of the financial crisis, we continue to stress the benefits of diversification at all risk levels. Knowing where the “real” risks to your portfolio lie, especially for those assets traditionally perceived as safe, is more important than ever. Although equities fell sharply since their peak and then experienced a rally during 2009, we still recommend taking on equity exposure in combination with bond investments (see Fig. 4). This applies even for conservative investors. The traditional mix of nominal bonds and equities has appeal, especially in times when extreme outcomes are probable. Equities offer potentially strong returns as the economy stabilizes. We think even fairly defensive investors can boost risk-adjusted returns through corporate bond exposure. Investors with a sufficiently long time horizon and the ability to withstand further market volatility should consider adding more significant exposure to equities. In our view, gold is the preferred long-term safe asset, especially if major geopolitical risks were to increase. Also, investors should consider oil as an effective asset to diversity their portfolios and to take advantage of a slow but likely recovery of the economy. n

FIGURA 3:

Ruptura en la tendencia de las utilidades reales de EUA desde 1950 Utilidades reales para renta variable de EUA, en escala logarítmica 100

Un periodo temible: Larga Depresión, Gran Depresión, dos guerras mundiales

10 La experiencia post-guerra

1870

1890

1910

1930

1950

1970

1990

2010

Fuente: Schiller (2009) , UBS WMR

FIGURA 4:

Cambios bruscos en rendimientos reales de activos de EUA Rendimiento anual compuesto, en % 20 15 10 5 0 -5 -10 1935

1950

1965

1980

1995

2010

Acciones de alta capitalización Bonos de gobierno a largo plazo Fuente: Ibboston, UBS WMR

UBS Asesores México, S.A. de C.V. Tel.: (55) – 52 82 77 00 01-800-00827-86 87 *El presente artículo ha sido preparado por el equipo de UBS AG, Wealth Management Research: Thomas Berner, Felix Brill, Walter Edelmann, Dirk Faltin, Stephen Freedman, Andreas Höfert, Dewi John, Daniel Kalt, Achim Peijan, Kurt E. Reiman, Pierre Weill. Y adaptado por Fernando Abadía, Director de Inversiones de UBS Asesores México, S.A. de C.V. Tel.: 01800-00827-8687 / (55) 52 82 77 00 Es importante destacar que el presente artículo se basa únicamente en las opiniones personales de los autores, derivadas de la información de carácter público obtenida de fuentes fidedignas y de buena fe a la fecha del presente artículo. El presente artículo ha sido preparado exclusivamente con fines informativos y no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados. El lector no debería interpretar el contenido del presente documento como una recomendación o asesoría legal, tributaria, contable o de inversión. El lector debería consultar a sus propios asesores legales, tributarios y financieros con respecto a cualquier asunto legal, tributario o de otra índole que pudiera afectar cualquier operación descrita en el presente artículo. El presente artículo no pretende ser completo. Ningún acto o decisión de inversión, enajenación o otro acto o decisión financiera, debería basarse exclusivamente en la información contenida en el presente artículo. UBS expresamente rechaza cualquier responsabilidad derivada del uso del presente artículo y no garantiza de manera expresa o tácita, la fiabilidad o integridad de la información, así como tampoco garantiza que estas estimaciones o proyecciones serán cumplidas. Los resultados finales variarán de las proyecciones y dichas variaciones podrían ser sustanciales. La información contenida en el presente artículo no es ni debe ser considerada como una promesa o garantía con respecto al pasado o al futuro. Toda la información, opiniones y precios establecidos en este documento, son actuales únicamente al momento de su publicación y pueden ser alteradas sin previo aviso. Es importante destacar que los valores referidos en este artículo por los autores fueron valuados sobre la base de precios aproximados y de mercado utilizados comúnmente por la banca. Esos valores deberán considerarse como únicamente indicativos y UBS no está obligado para con ellos. Este artículo no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados por parte de UBS.

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Gerencia de Proyectos

Por Yamal Chamoun Presidente del Consejo de ESCAL A ychamoun@escala.com.mx

Project Management During the Last 10 Years En nuestro medio, el término Project Management se utiliza de diversas formas, con un enfoque más técnico que de negocio. En el sector inmobiliario -en lo que respecta a servicios profesionales- se emplean términos como coordinación, dirección, gerencia o supervisión de proyectos, los cuales no necesariamente reflejan el enfoque ni los beneficios que genera el Project Management. Para fines de este artículo utilizaré el término Project Management como la disciplina de planear, organizar, gestionar y controlar todos los factores que afectan un proyecto de inicio a fin, con un enfoque metodológico y sistemático, integrando equipos, con el objetivo de cumplir y superar las expectativas del cliente. ¿Cómo ha evolucionado la administración de proyectos en los últimos años? Previo a la definición de Project Management como una disciplina, los proyectos han tenido una singular importancia, ya fueran las Pirámides en México (600 AC), el Canal de Suez (1869), o el Canal de Panamá (1914), entre tantos otros. Los métodos utilizados para gestionar dichos proyectos a través de los años han sido por demás diversos. Sin embargo, no fue sino hasta inicios de los años 60 cuando las organizaciones empezaron a visualizar los beneficios de organizar los trabajos en función de proyectos, identificando la necesidad crítica de comunicar e integrar los trabajos a lo largo de múltiples departamentos y disciplinas. De acuerdo a un artículo sobre la evolución de la administración de proyectos por Harold Kerzner, se identifican tres períodos en función a la definición del éxito en proyectos. A continuación presento mi interpretación al respecto. Durante los 60 y hasta mediados de los 80 el Project Management pasó por un perío-

do Tradicional donde el éxito se midió en términos técnicos. En dicho período -y aun en casos actuales-, al contratar el diseño y la construcción de una residencia, típicamente se esperaba que el proyecto no se entregara en el tiempo estipulado, ni dentro del presupuesto asignado, sin embargo se calificaba al proyecto como exitoso si se lograba cumplir con la calidad técnica esperada. En dicho período los objetivos del proyecto eran 75% técnicos y 25% de negocio. De 1985 y hasta 1993 el Project Management vivió el periodo de Renacimiento, donde el éxito se midió en función del apego al tiempo, al costo y desempeño o calidad técnica. En dicho lapso -y aun en la actualidad-, no era suficiente que el proyecto cumpliera con los requerimientos técnicos si no se terminaba en el tiempo establecido y dentro de presupuesto. En este periodo, los objetivos del proyecto eran 50% técnicos y 50% de negocio. A continuación se incluyen algunos de los nuevos procesos que salieron a la luz de 1985 a 1993 y que permitieron el renacimiento del Project Management: n 1985: nace una nueva apreciación por la gestión total de calidad, lo que se denomi-

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na como TQM (Total Quality Management).

n Durante la recesión en Estados Unidos de 1989 a 1993, las compañías reconocen la importancia de reducir los tiempos de entrega y ser los primeros en salir al mercado con sus productos. n 1991-1992: los ejecutivos encuentran que el Project Management da mejores resultados si la toma de decisiones y la autoridad se descentralizan. De aquí nace la tendencia del empowerment y equipos autodirigidos, aun vigente en la actualidad. n 1993: al término de la recesión, se pone de moda el enfoque de re-ingeniería, que se traduce en la eliminación del exceso en las organizaciones. Las empresas requieren hacer más en menos tiempo y con menos personal, y los ejecutivos reconocen que uno de los beneficios del Project Management está en la habilidad de poder hacer eso. El Período Moderno del Project Management comprende desde principios de los 90 hasta la actualidad, donde el éxito se mide en función del apego a tiempo, costo, desempeño y aceptación del cliente. Actual-

Project Management mente, estamos conscientes que aun si entregamos el proyecto dentro de presupuesto, a tiempo y con la calidad técnica estipulada, si el cliente no está satisfecho, no podemos considerarlo exitoso. En este período, los objetivos del proyecto son 10% técnicos y 90% de negocio. Para cumplir y superar las expectativas del cliente es imprescindible entender el negocio del cliente, la gestión de riesgos y aplicar habilidades de integración de equipos. Algunos de los avances desde principios de los 90 que potenciaron el período moderno del Project Management son: n El procesador Pentium es desarrollado por Intel. n La World Wide Web y el HTML son creados por Tim Perners-Lee. n Las empresas identifican que muy pocos proyectos son terminados dentro del marco de referencia de los objetivos originales sin cambios sustanciales de alcance, aquí es donde son creadas metodologías para el manejo efectivo de cambios. n Las compañías reconocen que la gestión de riesgos es más que sólo acolchonar el presupuesto o el programa. Aquí es donde planes de gestión de riesgo son incluidos dentro de los planes de proyectos. n El reconocimiento del Project Management como una carrera profesional requiere de la consolidación del conocimiento del Project Management y la creación de grupos de Project Management centralizados u Oficinas de Proyectos. El benchmarking de mejores prácticas promueve la creación de Departamentos Ejecutivos de Project Management en las corporaciones. n El e-mail se vuelve popular. n Se desarrolla la tecnología de mensajes instantáneos. 2000: n El boom de fusiones y adquisiciones crea más compañías multinacionales. El Project Management multinacional se vuelve el mayor reto para la siguiente década. n Las corporaciones se encuentran bajo presión por lograr madurez tan pronto sea posible. Los Modelos de Madurez para Project Management ayudan a las empresas para lograr este objetivo. n Los Modelos de Madurez para Project Management le proporcionan a las empresas las bases para elaborar sus planes estratégicos para Project Management. El Project Management ahora es visto como una competencia corporativa estratégica. n Se incrementa la popularidad de los teléfonos celulares y mensajes de texto. n Se utiliza el intranet para reportar avances y colaborar en proyectos. n Se logran grandes incrementos de ancho de banda para el Internet. n Se crea YouTube, sitio para subir y ver videos en Internet. n Blogs, portales y wikis se vuelven métodos comunes para profesionales, amateurs y compañías para gestionar el conocimiento.

n Las redes inalámbricas se vuelven más comunes en hogares, escuelas y lugares públicos. n Sitios Web para redes sociales como Facebook y plataformas como Twitter ganan popularidad. n Cada vez son más los proyectos coordinados virtualmente. n Existe una creciente integración del Project Management con la estrategia de negocio de las empresas. La importancia estratégica del Project Management es ahora una tendencia ascendente. Una investigación reciente de Thomas y Mullaly, sobre el Valor de Administración Profesional de Proyectos, (libro Researching the Value of Project Management, publicado por PMI) llega a las siguientes conclusiones: n Más de la mitad de las organizaciones demuestran logros tangibles como consecuencia de implementar Project Management. El resto están satisfechas con los logros intangibles, y no sienten necesidad o interés en demostrar logros tangibles. n Dentro de los logros intangibles se documentaron los siguientes: t Mejoras en la toma de decisiones. t Mejoras en las comunicaciones y colaboración. t Alineación de enfoques, terminología, y valores dentro de las organizaciones. t Mejoras sustanciales en la efectividad global de las organizaciones y su enfoque de Management. t Mejoras en la transparencia, claridad de estructuras, roles y rendición de cuentas.

¿Cuál es el estatus del Project Management en nuestro medio? Estos avances en Estados Unidos y otros países desarrollados contrastan con el estatus de la profesión de Project Management en el sector inmobiliario de nuestro país. n La madurez del Project Management en la industria inmobiliaria en México y Latinoamérica es aún incipiente comparada con países desarrollados, por lo que el mercado presenta muchas oportunidades de mejora. n Aunque en los últimos 10 años ha existido un interés creciente en la disciplina de Project Management en nuestro medio, aún no existen estadísticas sobre el desarrollo de la profesión. n En nuestra educación formal se dio más importancia a los aspectos técnicos (enfocados al período tradicional) y se dejó el desarrollo de conocimientos y habilidades de Project Management a la escuela de la vida. n No hay duda que hay una escasez de talentos de Project Management, pues es común encontrar gerentes con conocimientos técnicos, lo cual es importante, pero cuando requerimos que sepan planear, controlar, liderar, negociar, comunicar efectivamente y hacer que las cosas sucedan, son escasos los candidatos que

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Yamal Chamoun Presidente del Consejo de ESCAL A ychamoun@escala.com.mx cubren el perfil.

n Actualmente, es poco común que las empresas que cuentan con departamentos de proyectos internos utilicen metodologías y procesos de Project Management como parte de su sistema de trabajo. n El enfoque denominado coordinación, gerencia, dirección o supervisón de proyectos tiende a ser más técnico que de negocios. La práctica es involucrar a empresas externas en la supervisión o coordinación del componente técnico del proyecto. Se integran en la etapa de concursos y construcción, donde la capacidad de generar ahorros es menor, con un enfoque principalmente técnico y empírico. n En lo que se refiere al outsourcing de servicios, las necesidades de esta disciplina son parcialmente cubiertas por una variedad de empresas pequeñas y medianas con enfoques que van de supervisión, coordinación y gerencia, utilizando esquemas principalmente técnicos y basados en la práctica empírica de la profesión. Se carece de metodologías estandarizadas y alienadas a mejores prácticas internacionales. Gran mayoría de ellas dependen de la participación operativa del dueño, no son institucionales y no desarrollan talentos en Project Management. n Esto hace concluir que la oferta de servicios integrados de Project Management es insuficiente y muy contrastante.

Efectos de las crisis económicas Las crisis económicas han generado reestructuraciones organizacionales, despidos, y reducciones de salarios, entre otras cosas, donde una multitud de empleados y empresas se ven afectadas. Las crisis obligan a las

Gerencia de Proyectos empresas a cambiar la forma de hacer negocios para asegurar su supervivencia. El Project Management se ha visto impulsado por los efectos de las crisis anteriores y pienso que no será la excepción en tiempos actuales. Ahora las empresas buscan soluciones de largo plazo con estrategias de negocio enfocadas. En la actualidad el Project Management es una herramienta para el cambio en un ambiente complejo y dinámico. Es una importante metodología y herramienta de Management esencial para la competitividad futura. Las recesiones tienden a despertar a las empresas sobre los beneficios del Project Management moderno, los cuales incluyen: n Mayor efectividad y creciente rentabilidad a través del mejor uso de recursos limitados. n Mejoras sustanciales en la planeación, estimación y control de costos, generando resultados más predecibles y reducción de riesgos. Los beneficios del Project Management moderno han sido muy conocidos por años y demostrados en una gran cantidad de industrias.

CONTACTOS Ing. Yamal Chamoun Presidente de Escala ychamoun@escala.com.mx Arq. Antonio Villarreal Director General de Escala avillarreal@escala.com.mx

Bibliografía. Chamoun Yamal, “Administración Profesional de Proyectos, La Guía”. Editorial McGraw-Hill. México, D.F. 2002

Inside our sector the term Project Management is used in several ways, focused overall on a technical viewpoint rather than in a business one. Relating to professional services, in the real estate sector, we use some terms like planning, supervising, managing and organizing projects which are not the guide line to know the study or advantages of the Project Management. In order to write about Project Management in this article, I will use the term as the discipline of planning, organizing, managing and controlling the resources that affect a project from the beginning until the end with a methodological and systematical guidance, creating groups with the main purpose of managing and surpassing the customer’s expectations. How has the Project Management evolved during the last years?

Previous to the definition of Project Management as a discipline, the projects have got a special importance, either the Pyramids in Mexico (600 B.C.), the Suez Canal (1869) or the Panama Canal (1914), among others. There have been several methods used to manage such projects through the years; however, until early 60s the organizations began to see the advantages of organizing the works in relation to the projects, by identifying the necessity of communicating and integrating the works along multiple departments and disciplines. According to an article about projects administration’s evolution by Harold Kerzner, there are three periods in relation to the project success definition, so I present my interpretation about that in the next lines. During the 60s and until the mid-80s the Project Management evolved to a Traditional

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phase where the success was measured in technical terms. In this phase, and even in current cases, when contracting the design and the construction of a residence is already known that the project will not be delivered on the estimated time, nor in the assigned budget, in despite of that, the project is qualified like successful if the expected technical quality is attended. In this phase, the project goals are 75% technical and 25% of business. From 1985 to 1993 the Project Management lives the Renaissance phase where success is measured in relation to the time attachment, cost, performance or technical quality. During this period and nowadays, it is not enough to achieve the project with the technical requirements if it is not completed on time and within budget. Here, the project objectives are 50% technical and 50% of business. Then, some new processes bringing to light from 1985 to 1993 are listed; they permitted the Project Management Renaissance: n 1985 a new appreciation for the quality was born, Total Quality Management (TQM). n During the American recession, from 1989 to 1993, the companies recognize the importance of reducing delivery times and of being the first to be present in the market with their products. n 1991-1992: the executives realize that the Project Management offers better results if the decision making and the authority are decentralized. So, the empowerment tendency and self-directed teams are originated, being still present in the current days. n 1993: when the recession has finished, the term “reengineering” becomes fashionable, since it means an excess elimination from the organizations. Enterprises require doing more in less time with less staff, and executives recognize the possibility to do that as a Project Management advantage. The Modern phase of the Project Management comprises since the beginnings of the 90s to the current days; here, the success is measured in relation to the time, cost, performance and the customer’s acceptation. Nowadays,

Gerencia de Proyectos even though the project is delivered on time and within gadget and the technical quality conditions, we cannot consider such project as successful if the customer is not satisfied. During this period, the project goals are 10% technical and 90% business. To achieve and surpass the customer’s expectations remains essential to understand the customer’s business, the risks and apply the abilities of work teams. Some advances since the early 90s that powered the Modern phase of the Project Management are: n The microprocessor Pentium is developed by Intel. n The World Wide Web and the HTML are created by Tim Perners-Lee. n The enterprises realize that a few projects are accomplished inside the original goals framework without important changes. Then, some methodologies appeared to the effectiveness control of changes. n The companies recognize that the risks management is part of the projects plans. n The recognition of the Project Management as a professional degree requires of the Project Management knowledge consolidation and it will be necessary to create some teams of Project Management centralized or Projects Bureaus. The benchmarking of better practices promotes the creation of Project Management’s Executive Departments in the corporations. n The e-mail becomes popular. n The technology for instant messages is developed. 2000: n The “boom” of some fusions and acquisitions creates more multinational companies. The multinational Project Management becomes the biggest challenge for the next decade. n The corporations are under pressure to reach maturity as soon as possible. The Maturity Models for Project Management help the enterprises to get this purpose. n The Maturity Models provide the enterprises the bases to develop their strategic plans for Project Management. The Project Management is now viewed like a strategic corporative competence. n Cellular phones and text messages gains more popularity. n The intranet is used to report advances and to participate in projects. n The broad band for the Internet increases. n Youtube is created. It is a website to load and watch videos on Internet. n Blogs, portals and wikis become common methods to professionals, amateurs and companies to manage the knowledge. n The wireless Net becomes more common at home, school and public sites. n Web sites for social networks like Facebook and platforms like Twitter increase their popularity. n There are more and more projects coordinated in a virtual way. n It is possible to see an increasing integration of the Project Management with the enterprises business strategy. The strategic importance of the Project Management remains now as a rising tendency. In the book “Researching the Value of Proj-

The Modern phase of the Project Management comprises since the beginnings of the 90s to the current days; here, the success is measured in relation to the time, cost, performance and the customer’s acceptation. ect Management” written by Thomas and Mullaly and published by PMI, we can read the following conclusions: n More than a half of the organizations demonstrate some tangible successes like a consequence of introducing Project Management; and they do not need to demonstrate or are not interested in demonstrating tangible successes. n Inside the intangible successes, the next ones are documented: t Improvement in communication and collaboration. t Alignment of objectives, terminology and values inside the organizations. t Remarkable improvements in global effectiveness of the organizations and their viewpoint about Management. t Improvement in transparency, clarity of structures, roles and accountability.

What is the status of the Project Management in our sector?

These advances in the United States and other developed countries contrast with the status of the profession of Project Management in the real estate sector of our country. n The maturity of the Project Management in the real estate industry in Mexico and Latin America is still incipient if we compare it to the developed countries; that is why the market has a lot of improvement opportunities. n Though in the last ten years a risen interest in the Project Management discipline has been rising, in our industry there are not any statistics about the development of the profession yet. n During our formal education, the technical aspects (focused on the Traditional phase) were more important, and the knowledge and abilities development was conferred to the school of life. n Without a doubt we can see a shortage of talent of Project Management, since it is very common to meet managers with technical knowledge, which is important, but when requiring them to plan, control, lead, make business, communicate effectively and make the things happen, the candidates having the desired profile are rare. n Currently, in the enterprises that count on internal projects departments it is not common to use Project Management methodologies and processes like a work system. n The viewpoint named planning, supervising, managing and organizing projects tends to be more technical than for business. The practice is to involve external enterprises in supervising or managing of the project technical compound. They can be integrated during the stage of contests and construction, where the capacity to generate sav-

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ings is less, focused on the technical and empirical aspects. n Related to the outsourcing of services the needs of this discipline are partially covered by a variety of small and medium enterprises with several visions, beginning from supervision, organizing and managing through mainly technical schemes based on the empirical profession practice. There is an absence of standard methodologies and alienated to better international practices. Most of them depend on the operative participation of the owner; they are not institutional and they nor develop talents in Project Management. n The conclusion is: the offer of services integrated of Project Management is not enough and contrasting.

Economical crises effects

The economical crises have generated organizational restructuration, dismissals and reductions of salaries, among others, where lots of employees and enterprises are affected. The crises force the enterprises to change the way to make business to assure their survival. The Project Management has been stimulated by the effect of previous crises and I think there will be no exception on the current days. Now, the enterprises look for the solutions of long term with focused business strategies. Today, the Project Management is a tool for the change in a complex and dynamic environment. It is an important methodology and tool for managing and at the same time, essential for the future competitiveness. The recessions tend to incite the enterprises about the benefits of the modern Project Management, which include: n Better effectiveness and increasing profitability through the better use of limited resources. n Elemental improvements in planning, estimating and controlling costs by generating more predictable results and risks reductions. The benefits of the Modern Project Management have been well known by years and demonstrated in a several number of industries.

CONTACT

Ing. Yamal Chamoun Escala President ychamoun@escala.com.mx Arq. Antonio Villarreal Escala General Director avillarreal@escala.com.mx

Bibliography. Chamoun Yamal, “Administración Profesional de Proyectos, La Guía”, Mexico City, McGraw-Hill, 2002.

ADI - THe REAL ESTATE SHOW

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Mexico to the Real Esta Por octavo año consecutivo la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI, celebró su congreso y exposición en donde se debatieron temas concernientes a la vivienda, centros comerciales, arquitectura, sistema bancario, alternativas de financiamiento, comercialización e inversión extranjera en el país. Dos días de negocios, networking y capacitación al más alto nivel.

ras dos días de intensos trabajos y en donde las personalidades más importantes del sector desarrollador, inmobiliario y constructor de México se dieron cita, éste es un resumen detallado del Congreso más relevante en materia inmobiliaria en el país.

Sistema bancario, vivienda, centros comerciales y entorno económico. El Octavo Encuentro de Desarrolladores Inmobiliarios que año tras año viene organizando la ADI, contó con la presencia de los directores de las 35 empresas más importantes del país y que desarrollan los principales proyectos de tipo habitacional, comercial e industrial de México. Germán Ahumada Alduncin, Presidente de la ADI, fue el encargado de abrir el certamen. Hizo hincapié en que la recuperación del sector de la vivienda será lenta sobre todo en las zonas turísticas. Consideró que en el rubro del desarrollo de viviendas nuevas, ha sido vital la participación del Infonavit en el otorgamiento de créditos individuales. En cuanto al segmento de construcción industrial, también estimó que se viene presentando un repunte pausado, pero fuerte, ligado sin duda a la recuperación de los Estados Unidos y a los sectores manufactureros y maquilador que reactivaron de nuevo. En

cuanto al golpeado sector residencial turístico, comentó: “En los nuevos desarrollos turísticos será más difícil su recuperación ya que se dio a lo largo de la crisis una disminución del 50% en la demanda y esa oferta se deberá absorber antes de que los norteamericanos vengan a México a comprar una segunda casa.” Para el sector comercial y en especial el de centros comerciales, auguró buenas señales en los siguientes años, ya que el dinamismo de cadenas como Wal-Mart y Chedraui, quienes planean la apertura de 150 y 60 tiendas respectivamente en un futuro cercano, mantendrá muy activo al sector. Por otra parte, el Presidente de la ADI, recalcó que la representación de los desarrolladores inmobiliarios en la economía del país es muy importante, si se parte de la base de que representa cerca del 10% del Producto Interno Bruto – PIB. Recordó a los asistentes a la Octava Expo Desarrollo Inmobiliario, que los recursos canalizados al sector de los bienes inmuebles pasó de 51.6 mil millones de pesos en 1999 a 188 mil millones de pesos en 2009, una cifra equivalente a un crecimiento anual del 15.5%.

La realidad de la banca en México. Luis Robles Miaja, Vicepresidente del Consejo de Administración del Grupo Financiero

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te Sector Recovery

BBVA – Bancomer, en su ponencia acerca de la realidad del sistema bancario en México, recordó que pese a que el crédito al consumo el año pasado se estancó, la tendencia durante 2010 es que ya comienza a estabilizarse. “Hoy las tasas promedio en distintos créditos son muy competitivas, por ejemplo, para las compañías que desean acceder a un préstamo, la tasa es del 8.9%, para un crédito hipotecario del 11.1% y para tarjetas de crédito del 26.1% en promedio.” Los retos de la banca para 2010, de acuerdo al ejecutivo, son estos: Primero, incorporar al sector informal al crédito hipotecario, se espera que entre bancos y Sofoles coloquen en el mercado un total de 88 mil millones de pesos para el financiamiento privado, 75 mil millones los bancos y 13 mil millones las Sofoles. Segundo, reorganizar el mercado de las Sofoles. Tercero, incrementar la participación de los intermediarios bancarios en el mercado de crédito puente. Y cuarto, desarrollar mecanismos de financiamiento a través del mercado de valores.

Situación y perspectivas del mercado de vivienda. De acuerdo a la conferencia de Eugene Towle, “Situación y Perspectivas del Mercado de Vivienda”, el mercado inmobiliario y el hipotecario se vieron sin duda, golpeados por la crisis, no obstante para este 2010 y años siguientes, se presenta una enorme oportunidad. A la pregunta ¿qué fue lo que pasó?, las respuestas están claras. Primero, las ventas por proyecto bajaron, por lo tanto el tiempo de venta creció; segundo, las preventas de inmuebles se desaceleraron, la tendencia es que suban y bajen sus ventas; tercero, para el mercado residencial medio, se hizo muy difícil la compra porque no se consiguieron los créditos por parte de los bancos y sofoles, esto por supuesto, contrae al sector; y cuarto en el mercado residencial plus, el sector de la vivienda turística se contrajo en un 75%.

ADI - THe REAL ESTATE SHOW Eugene Towle afirma: “2010 ha comenzado con un comportamiento de contracción en el primer trimestre, cuando en años anteriores se venían construyendo 100 mil viviendas, en este año se han construido solo 20 mil. Hay 4 mil 969 proyectos activos y mil 705 han tenido cero ventas. Finalmente Eugene Towle comentó que mientras más crédito se otorgue para la compra de vivienda usada, el mercado crecerá más en los sectores medio y residencial. Para los siguientes 20 años, hay que construir 13 millones de viviendas.

Panel de Vivienda. Perspectivas. Este año, el panel de vivienda fue moderado por Germán Ahumada, Presidente de Consorcio ARA y los panelistas invitados fueron: Víctor Borras, Director General del Infonavit; Ariel Cano, Director General de la Comisión Nacional de Vivienda; Manuel Pérez Cárdenas, Vocal Ejecutivo del Fovissste y Javier Gavito, Director General de la Sociedad Hipotecaria Federal - SHF. Por su parte, Javier Gavito comentó que la SHF el año anterior autorizó un monto de 16.3 mil millones de pesos para crédito puente, sin embargo, sólo se utilizaron 6 mil millones de pesos, es decir, hubo un lento desplazamiento en el fondeo. Ariel Cano, Director General de la CONAVI, afirmó que para 2030 se necesita la construcción de 11.3 millones de vivienda para suplir el rezago de 89 millones de personas sin casa propia. Además expresó: “El desplazamiento de casas usadas continuará con gran dinamismo ya que no hay un parque habitacional suficiente. El año pasado el 24% de los créditos otorgados por parte del Infonavit fueron destinados al segmento de vivienda usada, de hecho, la ubicación es un factor muy importante en este tipo de inmuebles, ya que los compradores prefieren vivir cerca de los lugares de trabajo.” Manuel Pérez Cárdenas titular del Fovissste hizo hincapié en el desarrollo sustentable de la vivienda, sin embargo, lo más relevante durante su participación en Expo Desarrollo Inmobiliario fue el anuncio de que el organismo buscará otorgar 100 mil créditos para 2010, lo cual se traducirá en una derrama económica del orden de los 55 mil millones de pesos. “Estamos fortaleciendo el cofinanciamiento y diversificando la oferta a efecto de que existan esquemas de crédito que satisfagan las diferentes necesidades de crédito de los que cotizan en el FOVISSSTE”, destacó. “Este año estamos buscando consolidar al FOVISSSTE como el segundo originador de vivienda más grande en México y como el más importante colocador de bonos respaldado por hipotecas en el sector financiero del país”, afirmó. Dijo que esa inversión se tradujo en una derrama económica que generó la creación de 550 mil empleos en diferentes localidades y regiones del país. Finalmente, Pérez Cárdenas refirió que su administración asumió el compromiso de enfrentar la enorme problemática acumula-

da a lo largo de 34 años y se logró resolver más de 400 mil problemas que afectaban el buen funcionamiento de la institución. Para el Infonavit la prioridad es apoyar a quien gana menos, el Instituto, como aseguró Víctor Manuel Borras financiará a las personas sin seguridad social, en este caso, afirmó el Director General de la institución, que los beneficiados serán los empleados domésticos y quienes participen en el régimen de pequeños contribuyentes. “En el país hay 1.8 millones de empleados domésticos, como choferes, jardineros y cocineros, que podrían adquirir una casa o departamento económicos. Además, hay entre 1.5 y 5 millones de trabajadores afiliados al Régimen de Pequeños Contribuyentes, quienes podrán verse beneficiados.” Finalmente, Víctor Manuel Borras, cerró el panel de discusión, comentando que después de la crisis de 2009, las perspectivas del Instituto son buenas y esperan cumplir con la meta de 500 mil créditos.

Entorno económico actual. Pedro Aspe Armella, afirmó en su conferencia magistral, que la recuperación económica del país sigue siendo lenta y sólo las empresas que mantengan una deuda baja y presenten innovaciones serán las que logren superar más rápido el entorno económico adverso. “El año anterior estuvo perdido, por lo que la recuperación vendrá en 2011, pero va a depender mucho del desempeño que tenga la economía de Estados Unidos, además de otros factores como la alta innovación que también será un factor muy importante.” “Las empresas no se pueden endeudar, deben de tener una mayor capitalización y buscar sinergias, mejorar sus prácticas y explorar la bursatilización”, añadió. Finalmente, para las empresas que estén capitalizadas, recomienda comprar bonos de deuda gubernamental, ingresar al mercado de capitales con empresas no apalancadas y elevar la competitividad.

Infraestructura. Hacia una economía de conocimiento. La conferencia y charla que el CEO y Presidente de Biotechonomy, Juan Enríquez dictó en Expo Desarrollo Inmobiliario, fue centrada en el postulado de crear una economía de conocimiento, lo que facilitará crear nuevas empresas, lo cual implica la generación de una clase empleadora que a su vez necesita de espacios sustentables y bien administrados. Por ejemplo, cita que la industria de la generación de células clon, moverá el crecimiento de espacios a nivel mundial, por eso, compañías multinacionales como Procter & Gamble, Dupont y GE, van a construir sus corporativos cerca a las zonas de conocimien-

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Alejandro Zozaya AM Resorts

to, como es el caso de las universidades, de estas entidades de hecho, recibirán el recurso laboral humano, afirmó. Comentó que es necesario, entender en qué nichos o negocios se dará un mayor crecimiento económico. En ese sentido las empresas dedicadas al manejo masivo de información y bases de datos a gran escala, necesitarán inmuebles que se adapten al requerimiento de estos inquilinos. “Hay que desarrollar y construir a gran velocidad y con propósitos bien definidos. En los siguientes cinco años, se va a generar igual o más información que toda la que se ha generado a lo largo de toda la humanidad.”

Perspectiva actual de la industria de los centros comerciales en México. Cuatro panelistas y reconocidos empresarios de la industria desarrolladora de centros comerciales conformaron este panel: Elliot Bross, Director General de Planigrupo; Jorge Gamboa de Buen, Director General Adjunto de Grupo Danhos; José Luis Quiroz, Director General de IQ Real Estate; y Alfonso Salem, Vicepresidente Ejecutivo de Grupo Ideal.

Dr. Mario Molina

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Alfonso Salem Grupo Ideal

La primera intervención corrió a cargo de Jorge García de Buen, quien marcó algunos hitos de la industria, por ejemplo, el ingreso en el año de 1900 de las tiendas departamentales Liverpool y Palacio de Hierro; la incursión en 1950 de los supermercados Sumesa y Aurrerá; el desarrollo de los primeros Fashion Malls en 1970, como lo fueron Plaza Universidad y Plaza Satélite; en 1990 la incursión de los Power Center anclados por la industria del cine, en el caso de México, Cinépolis y Cinemex; en el año 2000, el desarrollo de los Life Style Center y otros formatos híbridos como Parque Duraznos y Delta y en 2007; la tendencia actual de los Usos Mixtos, donde podríamos destacar los centros comerciales Antara y Reforma 222. Nombró además, cinco de los paradigmas que la misma industria y consumidores se encargaron de romper. Uno, los mexicanos nunca van a ir a comprar a una tienda grande; dos, los mexicanos nunca van a adoptar el modelo gringo de

empujar carritos; tres, un tercer piso en un mall o centro comercial, nunca se va a llenar; cuatro, los cines no le aportan visitas ni nada a los centros comerciales, solo le quitan capacidad a los estacionamientos; y quinto, no se podrá construir un Fashion Mall, sin una tienda departamental como ancla. Afirmó que si bien, no existen fórmulas mágicas para el desarrollo de un centro comercial, hay ciertas reglas básicas a cumplir: Uno, la demografía del lugar; dos, la localización tanto en la visibilidad como en los accesos; tres, la institucionalidad, es decir, un dueño o pocos dueños bien organizados y operando correctamente lo administrativo; cuatro, imagen, accesos y funcionamiento de los estacionamientos; y quinto, una adecuada comercialización en calidad y la mezcla de los giros. Para Alfonso Salem de Grupo Ideal, el impacto económico sobre los centros comerciales ha sido fuerte, sin embargo, varios de estos se construyeron aun durante la crisis y por lo tanto, se han convertido en grandes detonadores de la industria. En tanto para José Luis Quiroz, Director General de IQ Real Estate, la tendencia son los centros comerciales con varios usos mixtos tanto en México como en otras naciones. Como conclusiones del panelista, éste hizo especial hincapié en: Analizar la competencia, no repetir formatos, desarrollar proyectos que consideren la escala versus el mercado real, construir nuevos conceptos, crearle al visitante al centro comercial una experiencia memorable y generar una arquitectura de diseño de paisaje que involucre al medio ambiente. Finalmente, este panel se cerró con las declaraciones de Elliot Bross de Planigrupo quien afirmó: “la tendencia en el desarrollo de centros comerciales es construirlos chicos, que tengan un ancla, una subancla y 20 a 30 locales. De hecho, en cuanto a los cines, se cuestiona la necesidad de incluirlos en este tipo de proyectos.”

Sociedad, educación y democracia en México hacia 2012.

Elliot Bross Planigrupo

Jorge Castañeda, quien fuera Secretario de Relaciones Exteriores durante el período 2000 – 2003 y hoy, profesor de la Universidad de New York, abrió el segundo día de actividades en la Expo Desarrollo Inmobiliario. Su tesis y discurso lo centró en que el gran reto para México en términos políticos, culturales y sociales es organizarse como sociedad civil. “Solamente la sociedad capitalina se organiza en hechos de desastre, el claro ejemplo fue el terremoto de 1985. México, posee una sociedad no organizada, fragmentada y en donde el individualismo se convierte en la solución a sus problemas, por ejemplo, el fenómeno de la migración” acota el ejecutivo. Plantea Jorge Castañeda un programa que ha llamado: “Un Futuro para México”, en donde se esbozan cuatro puntos a trabajar. Uno, generar una vigorosa acción anti-

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monopolios de toda índole, tanto sindical, como política, económica y mediática. Dos, crear un piso social mínimo para todos los mexicanos, por años, se ha incentivado la informalidad y esto no deja crecer la productividad. Tres, generar una clara orientación a fortalecer el Tratado de Libre Comercio y cuatro, hay que realizar varias reformas políticas que ayuden a que las instituciones operen apegadas al entorno político actual y no a regímenes autoritarios.

Alternativas de financiamiento en la Bolsa Mexicana de Valores. En esta conferencia dictada por el Director General de la entidad, Luis Téllez, se plantearon los distintos instrumentos o alternativas de financiamiento que pueden operarse. También indicó que los fundamentales de México están bien, sin embargo, preocupa la situación

Pedro Aspe Protego

de varios países europeos y calificó la situación de delicada, no obstante afirmó que la economía del país es competitiva y no se verá afectada en mayor medida por la crisis de algunas economías en Europa. “En México se ha creado un pool de ahorro a partir de los activos de retiro de los trabajadores, el dinero de las Afores está creciendo a una tasa del 15% anual, hay unos 100 millones de dólares que se pueden invertir y para principios de 2011 se espera que sean 117, por lo tanto, este es un primer instrumento al que los empresarios estarán accediendo.” Por otra parte, la bursatilización sigue siendo una opción para generar liquidez, además, indicó el Director de la Bolsa Mexicana de Valores, que los Certificados de Capital de Desarrollo – CKD´s son un instrumento que inyectará al mercado inmobiliario de capital institucional para financiar proyectos de infraestructura o de cualquier otra índole. Finalmente, para el caso de las Fibras o Reits, se espera que entren en operación a la brevedad, ya que esta figura sin duda, proveería de recursos al sector desarrollador e inmobiliario, ya que el inversionista no solo recibiría el dinero producto del rendimiento

ADI - THe REAL ESTATE SHOW del activo como tal, sino también, de la apreciación del título.

Turismo: “Tiempo de crisis, tiempo de oportunidad.” Para Alejandro Zozaya, presidente de AMResorts, México ha perdido competitividad en el sector turístico, toda vez que no existen políticas públicas que realmente apoyen el crecimiento del sector y la actuación de las autoridades encargadas de la promoción del país ha dejado mucho que desear ante las recientes crisis que han afectado a la industria. Los altos impuestos aeroportuarios, de migración y de hospedaje, son sólo algunos ejemplos de los lastres con los que carga aún la industria turística mexicana y que no le permiten competir en igualdad con otros destinos de la región, como República Dominicana o Aruba, en el caso del Caribe, en donde existen muchos incentivos fiscales para las compañías que decidan invertir su dinero. Zozaya da como ejemplo lo que ocurre con el mercado norteamericano, en donde del total de turistas que viajan al extranjero, México sólo capta el 14%, a pesar de su cercanía con este país, por lo que existe aún un amplio margen de crecimiento y de oportunidades.

Panel de comercialización: Panorama inmobiliario. Con el fin de ampliar la perspectiva y el panorama actual sobre el mercado industrial, turístico, de oficinas y del sector comercial, los Directores Generales de las empresas Colliers International, CB Richard Ellis, Grupo CMI, Cushman & Wakefield y Jones Lang Lasalle, detallaron a profundidad las condiciones de dichos mercados. En general, la apreciación de los panelistas es que el sector se encuentra en plena recuperación, sin embargo para Javier Lomelín Director General de Colliers, México cuenta con un mercado de aproximadamente 3.17 millones de metros cuadrados de oficinas, el cual se vio afectado por la crisis económica mundial y que a causa de eso, las rentas de este tipo de inmuebles se redujeron 11% y se incrementó considerablemente la desocupación. Por su parte, Pedro Azcué, Presidente y CEO de Jones Lang Lasalle, comentó que si bien el golpe fue fuerte, se vislumbra que la recuperación comenzará este año y que para 2014 se estima que el mercado de oficinas en México se incremente hasta llegar a poco más de 4 millones de metros cuadrados. Acerca del mercado industrial en México, Lyman Daniels presidente de CB Richard Ellis, consideró que este mercado cuenta con amplias posibilidades de crecimiento y prueba de eso es que durante los cuatro meses anteriores, el país aumentó 11% su participación en Estados Unidos. En lo correspondiente al sector comercial, Víctor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield, planteó la interrogante de ¿Dónde estamos parados?, con la finalidad de hacer conciencia sobre los cambios que necesariamente tiene que realizar la industria. “Así, resulta indispensable que los nuevos diseños de los inmuebles comerciales sean formatos novedosos y específicos hacia

ciertas comunidades, deben presentar un balance entre la nueva tendencia tecnológica y el cambio de hábitos de la población, y se tiene que aprovechar el resurgimiento que la industria presentará como consecuencia de la crisis”, expresó Lachica. Finalmente, Enrique Carrillo socio, fundador y presidente de Grupo CMI, comentó que desde el año pasado el sector de inmuebles turísticos presentó una grave afectación que redujo su participación en el mercado aproximadamente en un 40%, no obstante, hoy en día se tiene un mejor panorama de este sector y mercados como Acapulco, la Riviera Nayarit y Baja California comienzan nuevamente a despuntar en su crecimiento.

Inversión: “México ante los ojos de los inversionistas internacionales.” Janice Stanton, Vicepresidente de Inversión de Cushman & Wakefield en su conferencia magistral comentó, que la recuperación del mercado inmobiliario en México todavía será lento y ésta se empezará a ver en el 2011. “Los inversionistas estadounidenses planean traer capital a México en un par de años, debido a que no se encuentra dentro de los 10 primeros lugares del ranking internacional - ocupa el lugar 16 - para invertir. Brasil y Colombia, cada uno mantiene un lugar preponderante en América Latina” comentó. En este sentido, enfatizó que los dueños del capital necesitan evaluar antes, el costo pasivo doméstico del 8 ó 9% y se necesita liquidez de asignación de activos a largo plazo y por supuesto, una tasa de retorno del 15% en un periodo de 5 ó 10 años para que su inversión regrese.

fter two hard days of work where the most important people from the developer, real estate and constructor sectors of Mexico met. This is a summary of the most eminent Conference concerning real estate in the country.

Janice Stanton

Cushman & Wakefield

curred a decrease of the 50% in the demand and that supply must be absorbed before the Americans come to Mexico for buying a new house.” For the commercial sector, and especially for the shopping malls’, he predicted good signs for the next years, because the dynamism of chains like Wal-Mart and Chedraui, which planned to open 150 and 60 stores respectively, in a close future, will keep the sector very active. On the other hand, the ADI’s President stressed that the representation of the real estate developers in the national economy is very important, since it is known that this sector represents almost the 10% of the Gross Domestic Product –GDP. He also commented to the people present to the Octava Expo Desarrollo Inmbolibiario that the resources channeled to the to the real estate sector went beyond the 51.6 million pesos in 1999 to 188 million pesos in 2009, a quantity equivalent to an annual growth of 15.5%.

The bank’s reality in Mexico

Luis Robles Miaja, Vice President of the Man-

Banking system, housing shopping malls and economical environment

The eighth meeting of Real Estate Developers that year after year the ADI organizes joined the directors of the most important enterprises in the country, which develop the main projects of housing, commercial and industrial sector of Mexico. German Ahumada Alducin, ADI’s President, was in charge of opening the conference. He emphasized that the housing sector recovery will be slow, overall in touristic areas. He considered that in the item of developing new houses has been essential the Infonavit’s participation when granting individual credits. As for the industrial construction segment, he mentioned that a slow, but strong recovery can be seen; without a doubt, it is linked to the United States recovery and to the manufacturer and contract manufacturing sectors that reactivated again. Related to the struck touristic residential sector, he said: “It will be a difficult recovery for the new touristic developments, since during the crisis oc-

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Pedro Azcué

Jones Lang LaSalle

ADI - THe REAL ESTATE SHOW

For the eighth consecutive year, the Association of Real Estate Developers, Asociacion de Desarrolladores Inmobiliarios- ADI (in Spanish), celebrated its conference and exhibit where several topics relating to the housing were debated: housing, shopping malls, architecture, banking system, financing alternatives, commercialization and foreign investment in the country. They met during two days for business, networking and training of the highest level.

Enrique Carrillo CMI

agement Board of the Grupo Financiero BBVABancomer, during his talk about the reality of the banking system in Mexico, remembered that in spite of the stagnation of the consumer credit last year, the tendency during 2010 is its stabilization. “Today, the average rates in several credits are really competitive, for instance, the companies desiring to accede to a lending have a rate of 8.9%, for a mortgage credit of the 11.1% and for credit cards of the 26.1% in average”. The challenges for the bank in 2010, according to the executive, are the following: First, incorporate the informal sector to the mortgage credit, there is an expectation that between banks and Sofoles can place in the market a total of 88 thousand million pesos for the private financing, 75 thousand million the banks and 13 thousand million the Sofoles. Second, reorganize the Sofoles market. Third, increase the participation of the bank intermediaries in the market of the bridge loan and forth, develop financing mechanisms through the market value.

Situation and perspectives of the housing market

According to the talk of EugeneTowlel, “Situation and Perspective of the housing market” the

Jorge Gamboa de Buen Grupo Danhos

real estate and the mortgage markets, were, without a doubt, struck by the crisis; however, for this 2010 and the next year, a great opportunity appears. To the question, what happened? The answers are clear. First, the sales for project fell, therefore the time of sale grew. Second, the presales of real estate decelerated, the tendency is that the sales rise and fall. Third, for the medium residential market, the purchase was difficult because the credits from the banks and Sofoles were not obtained, and, of course, this situation contracts the sector. Forth, in the residential plus market, the touristic housing sector contracted in a 75%. Eugene Towle affirms: “2010 has begun with a contraction behavior in the first quarter, when in the last years 100 thousand houses were built, this year there are only 20 thousand houses built. There are 4 thousand 969 active projects and a thousand 705 have had sales zero. Finally, Eugene Towle added that if there are more credits granted to the purchase of a used home, the market will grow more in the residential and average sector. For the next 20 years, 13 million houses must be built.

Panel of Housing Perspectives

This year, the panel of housing was moderated by German Ahumada, President of Consorcio Ara and the invited panelists were Victor Borras, General Director of the Infonavit; Ariel Cano, General Director of the Comision Nacional de Vivienda; Manuel Perez Cardenas, Executive Member of the Fovissste and Javier Gavito, General Director of the Operation Federal Mortgage Society, Sociedad Hipotecaria Federal, in Spanish- SHF. Then, Javier Gavito added that the SHF authorized last year an amount of 16.3 million pesos for bridge loan; however, only 6 thousand million pesos were used, it means, there was a slow displacement of the anchoring. Ariel Cano, General Director of the CONAVI, assured that for the 2030 it is mandatory to build 11.3 million houses to replace the delay of 89 million people without an own house. He also said: “The displacement of used homes will continue with a big dynamism since there is not an enough housing stock. Last year, the 24% of the granted credits by the Infonavit were assigned to the used home segment; in fact, location is a very important factor in this kind of real estate, since the buyers prefer to live close

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to their work places.” Manuel Perez Cardenas, Holder of the Fovissste emphasized the sustainable development of the housing; nevertheless, the most relevant aspect during his participation at Expo Desarrollo Inmobiliario was the announcement that the organism will look for granting 100 thousand credits for the 2010, which means an economic assessment of 55 thousand million pesos. “We are strengthening the co financing and diversifying the supply to create credit schemes satisfying the different needs of credit of the people quoting at FOVISSSTE”, he said. The purpose for this year is to consolidate the FOVISSSTE as the second biggest houses originator in Mexico and like the most important bond underwriter supported by mortgages in the financial sector of the country, he added. Finally, Perez Cardenas referred that his administration assumed the commitment to face the enormous accumulated problematic throughout 34 years, and more than 400 thousand problems affecting the good running of the institution were solved. For the Infonavit the priority is to help low wage workers. The Institute, like Victor Manuel Borras affirmed, will finance the people without social security; in this case, said the Institute’s General Director, the beneficiaries will be the home workers and those participating in the Regime of Small Taxpayers. “In the country there are 1.8 million home workers, like drivers, gardeners and cooks, who could acquire an economical house or apartment. Likewise, there are between

Javier Lomelín

Colliers International

ADI - THe REAL ESTATE SHOW of information and database on large scale will need real estate adapted to the requirement of these tenants. “We must develop and build in high speed and with well defined purposes. In the next five years, the same or more information will be generated compared to all that generated through all the humanity.”

Current perspective of the shopping malls industry in Mexico

José Luis Quiroz IQ Real Estate

1.5 and 5 million workers affiliated to the Regime of Small Taxpayers, who will be beneficiaries.” Finally, Victor Manuel Borras closed the discussion panel commenting that after the crisis of 2009, the perspectives of the Institute are good and they hope to fulfill with the aim of 500 thousand credits.

Current economic environment

Pedro Aspe Armella, in his talk, affirmed that the economical recovery of the country is still slow and only the enterprises keeping a low debt and creating innovations will be able to surpass quicker the adverse economic environment. “Last year was lost, because of that the recovery will come in 2011, but it is going to depend a lot on the redeeming of the United States economy, among other factors like the high innovation that will be also an important factor.” “The enterprises cannot get into debt, they must have a bigger capitalization and look for synergies, improve their practices and explore the securitization”, he added. Finally, for the capitalized enterprises, he recommends to buy public debt bonds, enter to the market of capitals with not leveraging enterprises and then, raise the competitiveness.

Infrastructure Through a knowledge economy

The talk and lecture that the CEO and President of Biotechnomy, Juan Enriquez dictated at Expo Desarrolo Inmobiliario, was centered in the postulate of creating a knowledge economy, which will facilitate to create new enterprises, implying the generation of an employer sector that at the same time needs sustainable and well managed spaces. For instance, he says that de industry of the clone cells will move the growth of spaces all around the world; that is why some multinational companies like Procter & Gamble, Dupont and GE are going to build their corporations close to the knowledge areas, like universities; in fact, from these entities they will receive the human labor resource, he affirmed. He commented that it is necessary to understand which niches or businesses will know a bigger economical growth. In this sense, the enterprises dedicated to the mass management

Four panelists and recognized businessmen of the shopping malls developer industry took part in this panel: Elliot Bross, General Director of Planigrupo; Jorge Gamboa de Buen, Deputy General Manager of Grupo Danhos; Jose Luis Quiroz, General Director of IQ Real Estate and Alfonso Salem Executive Vice President of Grupo Ideal. The first participation was in charge of Jorge Garcia de Buen, who remarked some hits of the industry, as the entry in the year 1900 of the department stores Liverpool and El Palacio de Hierro, the incursion of the supermarkets Sumesa and Aurrera in 1950, the development of the firsts Fashion Malls in 1970 like Plaza Universidad and Plaza Satelite, in 1990 the incursion of the Power Center anchored by the cinema industry, in Mexico some examples are Cinepolis and Cinemex, in the year 2000, the development of the Life Style Centers and other hybrid formats like Plaza Durazno and Delta; to finish, the current tendency of the Mixed-use where we can name the malls Antara and Reforma 222. Likewise, he mentioned five of the paradigms that the same industry and consumers broke. One, the Mexicans will never go buying to a big store. Two, the Mexicans will never adopt the American model of push carts. Three, a third floor in a mall will never be full. Four, the cinemas will not increase visitors or anything to the malls, they only eliminate capacity to the parking lots and five, it is not possible to built a Fashion Mall without a department store like anchor. He assured that, if there are not magic formulas to the development of a shopping mall, there are certain basic rules to attend, like the next: One, the demography of the place; two, the location in the visibility as in the accesses; the institutionalization, it means, an owner or a few owners well organized and operating administration correctly; four, image, accesses and parking lots running; five, an appropriate commercialization in quality and the mix of the drafts. For Alfonso Salem of Grupo Ideal, the economic impact over the shopping malls has been hard; nevertheless, some of them were built even during the crisis and therefore they have become into big detonators of the industry. Then, for Jose Luis Quiroz General Director of IQ Real Estate, the tendency is the malls with several mixed-use as in Mexico as in other nations. In his conclusions, he emphasized in analyzing the competence, not repeating formats, developing projects considering the scale versus the real market, building new concepts, creating to the shopping mall visitor a memorable experience and generating architecture of landscape design involving the environment.

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Jorge Castañeda Finally, this panel was closed with the statements of Elliot Bross of Planigrupo, who affirmed: “the tendency in the shopping malls development is to build them in a small size, with an anchor and a sub anchor and 20 or 30 business premises. In fact, relating to the cinemas, including them in this kind of projects is still in question.”

Society, education and democracy in Mexico throughout the 2012

Jorge Castaneda, who was Secretary of the State Department during the period 2000-2003 and today, professor of the University of New York, opened the second day of activities at the Expo Desarrollo Inmobiliario. His thesis and speech were centered in the big challenge for Mexico relating to political, cultural and social aspects: to be organized like a civil society. “Only the society in the capital city is organized in disaster situations, a good example is the earthquake in 1985. Mexico gets a not organized society, even fragmented and then, the individualism becomes the problems’ solution,

Víctor Lachica

Cushman & Wakefield

ADI - THe REAL ESTATE SHOW

Luis Téllez

Bolsa Mexicana de Valores

for example, the phenomenon of migration” says the executive. Jorge Castaneda suggests a program called “Un futuro para Mexico” (A future for Mexico), where four points to work with are included. One, generate a vigorous action anti monopolies of any sort, as syndical as political, economic and media. Two, create a minimum social floor for all the Mexicans, since for years the informality has been stimulated and it does not let raise the productivity. Three, generate a visible generation to strengthen the Free Trade Agreement; and four, we must do several political reforms helping the institutions to operate attached to the current political environment and not to authoritarian regimes.

Financing alternatives at the Mexican Stock Exchange (BMV)

In this talk dictated by the General Director of the entity, Luis Tellez, several instruments or financing alternatives were exposed. He also indicated that the fundamentals of Mexico are good, however, the situation of several European countries worries because it is delicate, nevertheless, he

affirmed that the country’s economy is competitive and will not be affected in a high degree by the crisis of some economies in Europe. “In Mexico, a pool of savings from the workers assets retirement has been created, the Afores’ money is growing with an annual rate of 15%, there are some 100 million dollars that can be invested and at the beginning of the 2011 they are expected to be 117, therefore, this is a first access instrument for the businessmen”. On the other hand, the rationalization is still an option to generate liquidity, likewise, the Director of the Mexican Stock Exchange pointed that the Capital Certificates or CKDs Development are an instrument that will inject the real estate market of institutional capital to finance the infrastructure projects or other any project. Finally, the operation of the Fibras or Reits is waited shortly, since this figure, without a doubt, would provide resources to the developer and real estate sectors, because the investor would receive not only the money from the returns on assets, but also from the appreciation of the title.

Tourism: “Moments of crisis, moments of opportunity”

For Alejandro Zozaya, President of AMResorts, Mexico has lost competitiveness in the touristic sector, since there are not public policies really supporting the sector’s growth and the behavior of the authorities in charge of the country’s promotion has not been the adequate to face the crises affecting the industry. The high airport, of migration and accommodations taxes, are just some examples of the ballast that the Mexican industry has and that obstruct to compete in the same level with other destinations in the region, Like Dominican Republic or Aruba, for the Caribbean, where there are lots of fiscal incentives for the companies that decide to invest their money. Zozaya put as example what happens with the American market, where the total of tourists traveling abroad, Mexico catches just the 14% in spite of the nearness with this country; that is why a wide growth and opportunities are present.

Panel of commercialization: Real estate panorama

Juan Enríquez Biotechonomy

Having as purpose to extend the perspective and the current panorama about the markets in the sectors like industrial, touristic, offices and commercial, the General Directors of the enterprises Colliers International, CB Richar Ellis, Grupo CMI, Cushman & Wakefield and Jones Lang Lasalle, went deeply into the conditions in such markets. In a general viewpoint, the panelists appreciate that the sector is in recovery, however, for Javier Lomelin, General Director of Colliers, Mexico gets a market almost reaching 3.17 million square meters of offices, and it was affected by the world economic crisis and due to that the rents of this kind of real estate diminished 11% and the cease of occupation increased considerably. Pedro Azcue, President and CEO of Jones Lang Lasalle, commented that the crisis was

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Lyman Daniels CB Richard Ellis

hard, but the recovery will begin this year, then, for 2014 it is estimated that the market of offices in Mexico will increase until getting more than 4 million square meters. Related to the industrial market in Mexico, Lyman Daniels, President of CB Richard Ellis, considered that that this market counts on vast possibilities of growth, the last four months are a proof of that, because the country increased 11% its participation in the United States. Corresponding to the commercial sector, Victor Lachica, President and CEO of Cushman & Wakefield, raised the question, where are we placed?, to make conscience about the new mandatory changes for the industry. “So, it is absolutely necessary that the new commercial real estate designs are attractive and specific through certain communities; they must present a balance between the new technologic tendency and the population habits changes, and the reappearance of the industry like a consequence of the crisis must be profitable. Finally, Enrique Carrillo, Partner, founder and President of Grupo CMI, commented that last year the touristic real estate sector presented a serious affectation decreasing its participation in the market in almost 40%, likewise, we can see today a better panorama of this sector, and markets like Acapulco, la Riviera Nayarit and Baja California begins to appear again with their growth.

Investment: Mexico seen by the international investors

Janice Stanton, Vice President of Investment of Cushman & Wakefield in a keynote speech commented that the recovery for the real estate sector will be still slow and it will be seen in the 2011. “The American investors plan to bring capital to Mexico in a couple of years, since the country is not in the first ten places in the international ranking- it has the place 16- to invest. Brazil and Colombia have a preponderant place in Latin America” the panelist added. In this sense, the lecturer emphasized that the owners of the capital need to evaluate before the domestic liability cost of the 8 or 9% and it is necessary a liquidity of assets in a long term, a return rate of the 15% in a period of 5 or 10 years for the investment to return. n

ULI Investigación México

Por Alber to Leonel de Cervantes aleonel@granreserva.com.mx

Prácticas sustentables en el uso del suelo y la transportación

pueden a y udar a mi tigar e l cam b io clim ático

Sustainable Practices in Land use and Transportation can help Mitigate Climate Change Un nuevo reporte del Urban Land Institute (ULI) concluye que el desarrollo compacto es un componente clave en los esfuerzos para mitigar el cambio climático. Dado que los Estados Unidos van a crecer en más de 130 millones de personas para el 2050, y que las investigaciones muestran que la mayoría continuará prefiriendo vivir en áreas metropolitanas, el uso del suelo continuará siendo un factor crítico para disminuir el total de emisiones de gases de invernadero, por medio de la reducción en el uso de vehículos y en el consumo de energía. En esta nota editorial, el Urban Land Institute resume tres estudios recientes sobre la emisión de gases de invernadero y el desarrollo compacto.1 30

l trabajo “Uso del Suelo y Manejo de Vehículos: El Rol que el Desarrollo Compacto puede jugar en la Reducción de Emisiones de Gases de Invernadero” resume la investigación y los resultados de tres estudios a fondo acerca del uso del suelo –Moving Cooler, Growing Cooler, y Driving and the Built Environment 2–. Esta publicación enfoca la manera en la que los tres reportes interconectan el uso del suelo, la utilización del vehículo y el consumo de energía. Mientras que la dispersión urbana ha sido ampliamente reconocida por sus efectos en los costos agregados en los rubros de vivienda y transporte, calidad de vida e infraestructura, el reporte puntualiza que un desarrollo más compacto puede tener impresionantes implicaciones positivas en el medio ambiente. El reporte del ULI identifica las tendencias en millas viajadas en vehículo (VMT, por sus siglas en inglés) y muestra que existe un potencial de reducción de VMT, de entre 8 y 18 porciento, entre hoy y el 2050, cuando el desarrollo compacto constituya al menos el 60 porciento de todo desarrollo futuro. De acuerdo con las tendencias demográficas, el desarrollo necesario para acomodar la mayor parte del crecimiento metropolitano aún no ha sido construido. Esto representa una oportunidad mayor para conformar patrones de uso del suelo que ayuden a contener el desarrollo de suburbios dispersos, orientados al uso del automóvil. Aún cuando la demanda de los consumidores será la que determine la magnitud de ese desarrollo compacto, los cambios en normatividad y políticas serán esenciales para que esto funcione como una estrategia efectiva de cambio climático. No obstante que existen obstáculos financieros y normativos para el desarrollo compacto, el interés y el apoyo a esta política están continuamente ganando

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ULI Mexico Research fuerza en la promoción de comunidades más vivibles y sustentables. El ULI condujo el estudio después de una oleada de nuevas y detalladas noticias a lo largo de los últimos años, que vinculaban algunas estrategias efectivas en el combate del cambio climático, con mejoras en edificios y en la eficiencia energética en vehículos. Antes de la publicación de los estudios Moving Cooler, Growing Cooler, y Driving and the Built Environment, hacía falta información concreta acerca del valor del desarrollo compacto en el largo plazo, aunque hubiera un entendimiento de sus numerosos beneficios en la calidad de vida. Quedaba en claro que hacía falta mayor información para responder a la pregunta de cómo, con mejores políticas de uso del suelo, se lograría disminuir la emisión de gases de invernadero. Adicionalmente, algunos estudios de mercado han mostrado un crecimiento significativo en la demanda de desarrollos compactos. Datos de la Agencia Ambiental de los Estados Unidos muestran ciudades que han duplicado, y hasta triplicado, su captura regional de construcción residencial desde el 2000. A lo largo del país, algunas entidades formuladoras de políticas se han fijado la meta de reducir las emisiones de gases de invernadero entre un 60 y un 80 por ciento para el 2050, con al menos 20 estados de la nación que ya han adoptado en su legislación metas de reducción de gases. Estos 20 estados representan a la mayoría de los mercados inmobiliarios metropolitanos más activos del país. De los tres estudios analizados, Moving Cooler y Growing Cooler fueron publicados por el ULI. Driving and the Built Environment fue producido por el Comité de Investigación del Transporte, de la Academia Nacional de Ciencias. Land Use and Driving (ISBN; 978-087420-147; Urban Land Institute 2010), al igual que todos los productos editoriales del ULI, puede obtenerse a través de la representación mexicana del ULI3 o directamente de su oficina central en EEUU 4. Igualmente, se pueden bajar copias electrónicas del Reporte aquí comentado, en el enlace abajo señalado5

and Use and Driving: The Role Compact Development Can Play in Reducing Greenhouse Gas Emissions summarizes the research and findings of three in-depth studies on land use – Moving Cooler, Growing Cooler, and Driving and the Built Environment. The publication focuses on how the three reports connect land use, driving, and energy consumption. While sprawl has long been recognized for its effects on combined housing and transportation costs, quality of life, and infrastructure, the report points out that more compact development can dramatically have positive environmental implications. The ULI report identifies the trends in vehicle miles traveled (VMT) and shows that there is a potential for reducing VMT by 8 to18 percent between now and 2050, when compact development makes up at least 60 percent of all future development. According to demographic

A new report from the Urban Land Institute (ULI) concludes that compact development is a key component in efforts to mitigate climate change. Given that the United States will grow by more than 130 million people by 2050, with research showing the majority will continue to choose living in metropolitan areas, land use will continue to be critical to lowering overall greenhouse gas emissions by reducing driving and energy consumption. Urban Land Institute Summarizes Three Recent Studies on Greenhouse Gas Emissions and Compact Development.

trends, the development needed to accommodate major metropolitan growth has not yet been built. This presents a major opportunity to shape land use patterns that help curb the development of sprawling, automobile-oriented suburbs. Even though consumer demand will drive the amount of compact development, policy and regulatory changes will be essential for it to work as an effective climate change strategy. While there are financial obstacles and regulatory challenges to compact development, interest and policy support are continually gaining traction in the promotion of more livable, sustainable communities. ULI conducted the study after a wave of detailed news stories over the past few years linked effective strategies of combating climate change to improvements in buildings and vehicle energy efficiency. Before the publication of the studies Moving Cooler, Growing Cooler, and Driving and the Built Environment, there was a lack of concrete information on the long-term climate value of compact development even though the numerous quality-of-life benefits were understood. Clearly, more information was needed to answer questions of how better land use policies could payoff in cutting greenhouse gas emissions. In addition, market studies have shown a significant growth in demand for compact de-

velopment. Data from the U.S. Environmental Agency finds that cities have doubled or even tripled their capture of regional residential construction since 2000. Across the nation, various policy-making bodies have set goals of reducing greenhouse gas emissions by 60 to 80 percent by 2050, with at least 20 U.S. states having already adopted greenhouse gas reduction targets into law. These 20 states makeup the majority of the vibrant metropolitan real estate markets in the country. Of the three studies analyzed, Moving Cooler and Growing Cooler were both published by ULI. Driving and the Built Environment was produced by the National Academy of Sciences’ Transportation Research Board. Land Use and Driving (ISBN: 978-0-87420147; Urban Land Institute, 2010) is available everywhere books are sold, and through the Urban Land Institute at www.uli.org or by calling 1-800-321-5011. The price is $9.95. To request a review copy, book cover art, or additional information, contact Robert Krueger at rkrueger@uli. org or call 202-624-7051. If in México, you can contact our District Council Coordinator Alejandra Villarroel at alejandra.villarroel@uli.org. Electronic copies of the report are free for download at: http://www.uli.org/ResearchAndPublications/PolicyPracticePriorityAreas/ Infrastructure.aspx n

1 Los derechos editoriales del artículo son propiedad del Urban Land Institute 2 Dejo al lector hacer su propia traducción de estos tres enunciados, para no arriesgar su eficacia expresiva. 3 Alejandra.Villarroel@uli.org 4 Robert Krueger (krueger@uli.org) 5 http://www.uli.org/ResearchAndPublications/PolicyPracticePriorityAreas/Infrastructure.aspx

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MERCADO INDUSTRIAL El articulo fue escrito por los directivos del equipo industrial de Jones Lang LaSalle: Alfredo Asali Executive Director - Industrial Ser vices Alfredo.Asali@am.jll.com Gerardo Ramirez Corporate Industrial Ser vices Leader Gerardo.Ramirez@am.jll.com Carlos Garcia Vice President -Industrial Ser vices Grou Carlos.Garcia@am.jll.com

Jones Lang Lasalle Corporate Industrial Services A Decade Review - Jones Lang LaSalle Corporate Industrial Services Abordar una retrospectiva de 10 años de actividad, tendencias y evolución de los Bienes Raíces Industriales en México ha sido un ejercicio muy interesante para los autores, quienes en representación de JLL presentamos este artículo al lector, con la satisfacción de mirar atrás y contextualizar logros individuales y colectivos de muchos de nuestros clientes, de nuestro equipo de trabajo y de la nación entera. El Mercado Industrial Inmobiliario en México Para facilitar su análisis, JLL México divide los 18 mercados industriales más significativos del país en tres regiones que se distinguen claramente por su geografía y economía (ver figura 1). Región Norte – comprende la franja fronteriza con los Estados Unidos, íntimamente ligada a los procesos productivos del vecino del norte en la que predomina manufactura para exportación. Región Bajío – comprende los estados de la mesa central, tradicionalmente el granero de la nación, donde actualmente predominan procesos agro-industriales, manufactura para exportación y consumo interno, así como distribución. Región Centro – comprende el área metropolitana de la Ciudad de México y su zona de influencia directa como polo económico y demográfico. Se mantiene como sede de principales industrias de consumo interno y exportación, además de concentrar las mayores necesidades de almacenamiento y distribución.

El mercado Industrial “clase A” presenta la evolución del tamaño total, la variación de rentas y la disponibilidad de espacio (“vacancy”) en la siguiente gráfica (ver figura 2) Podemos afirmar que en cuanto a estas tres variables básicas: El tamaño total del mercado es de 48 millones de metros cuadrados, siendo el principal mercado el del estado de Nuevo León. Adicionalmente hoy analizamos mercados como Huehuetoca, Reynosa, Toluca, SLP, entre otros mercados, los cuales al principio de la década no se habían desarrollado. Las rentas mensual promedio hoy en día se encuentran en US$3.99 / m2 / mes. La disponibilidad de espacio vacío, que entendemos como una medida tanto de actividad de los desarrolladores industriales en anticipación a captar más negocio, desocupación causada por problemas de algún sector o la economía en su conjunto, como también por procesos de relocalización -no forzosamente de índole negativa-, nos muestra que la disponibilidad de espacio asciende a 4.5 millones de m 2. Proporcionalmente al tamaño de los mercados y al hecho de que

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hoy existen mercados que hace diez años no existían, podemos concluir que la tendencia de la disponibilidad de espacio industrial es hoy en día estable. Lo anterior es la “fotografía general” que bajo la perspectiva de JLL iremos desmenuzando en sus diversas causas y efectos interconectados.

Economía y Mercado Industrial Es innegable que la economía de los Estados Unidos es (tanto afortunada como desafortunadamente) uno de los principales motores de la economía Mexicana. La siguiente gráfica muestra la evolución de la producción manufacturera en los Estados Unidos y su relación simbiótica con las exportaciones de México hacia los Estados Unidos, lo cual, a su vez, se refleja en el crecimiento de los mercados industriales en México.

Ámbito Público y Privado Tradicionalmente, el crecimiento industrial en la “economía mixta” de México era logrado con el empuje empresarial local y el de

INDUSTRIAL MARKET empresas multinacionales, acotado por las leyes de inversión extranjera, además de lineamientos y empresas del estado insertadas en una economía hasta cierto grado proteccionista, que buscaba sustituir importaciones e industrializar al país. Las únicas ciudades capaces de justificar y sostener sus propias áreas industriales privadas fueron México, Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez. Concediendo que existen excepciones a esta regla, en el resto del territorio nacional los gobiernos estatales crearon parques industriales en terrenos públicos para alojar y atraer industrias a sus jurisdicciones y crear empleos. Dichos “parques” eran más bien fraccionamientos de lotes de terreno con infraestructura vial y servicios destinados a uso industrial donde era posible establecerse y aprovechar ciertos subsidios y apoyos. Los parques industriales privados que hoy conocemos y que conforman la mayoría del mercado actual no existían. Estos llegan tras un proceso de cambio económico local que comprendió: i) gradual (y a veces obligatoria) apertura económica hacia el extranjero; ii) límites de la capacidad de maniobra del gobierno; iii) surgimiento y evolución de las maquiladoras para exportación; iv) inserción de México en el TLC; y por último, v) necesidad de adaptación de los desarrolladores locales a las necesidades y costumbres de clientes multinacionales y del financiamiento para desarrollo. Cabe destacar que todos los estados cuentan con direcciones de Desarrollo Económico que se encargan de fomentar inversiones y/o gestionar apoyos. Es importante mencionar que cada gobierno estatal tiene sus propios lineamentos en cuanto a los subsidios y/o apoyos que se le da a las empresas. Estos lineamientos se basan en el número de empleos que va a generar tal empresa y en el monto de la posible inversión que se hará. Es por esto, que cada entidad compite con el objeto de ganar y/o atraer dichas inversiones a su estado. En muchas de estas ocasiones y cada vez más, se ve que parques industriales privados hacen mancuerna con gobiernos y hacen un esfuerzo en común para atraer dicha operación, cuando anteriormente esto no se veía.

Evolución de los Parques Industriales Desde 2000 hasta 2010 pasamos de los gobiernos a la iniciativa privada, a los fondos de inversión institucionales multinacionales. La consolidación de la AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados) creada en 1996, y la creación de la Norma Oficial Mexicana para Parques Industriales en 1999 dan un viraje hacia la calidad en el sector. Se pasa de terrenos industriales estatales en venta a oferta privada para maquiladores, y de ahí a parques con oferta de arrendamiento especulativa o hecha a la medida con servicios completos -antes no disponiblescomo seguridad y mantenimiento en ámbitos cerrados. Somos testigos de especialización y creación de “clusters” por sectores industriales como el automotriz, aero-espacial, tecnológico.

FIGURA 1 – LAS TRES REGIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO

INDUSTRIAL

Existen también plantas gemelas en la frontera. Hace diez años, las reglas de los recintos estaban más limitadas a los servicios de exportación e importación de producto, lo cual limitaba ciertos sectores. Hoy en día, esas reglas han cambiado gracias a la creación de los recintos fiscalizados estratégicos. Empresas tipo maquiladoras y shelteras buscan este tipo de parques, en donde no pagan por importación de materia prima ni exportación de producto terminado, con la ventaja de la mano de obra mexicana, y permiso para ubicarse en el interior de la República, y no exclusivamente en la frontera con EEUU .

Evolución hacia la Sofisticación del Mercado Podemos afirmar de manera contundente que el industrial fue el primer sector inmobiliario en sofisticarse y que a la fecha continúa siendo el mercado más ordenado e institucional en el país, en comparación con los otros (oficinas, retail, turístico, habitacional, etc..) La seguridad que causó el “boom” del mercado industrial, influyó considerablemente en la detonación de la inversión extranjera (dinero institucional), en diferentes ramas inmobiliarias como oficinas, comercial y/o habitacional.

A partir de que los primeros inversionistas locales desarrollaron edificios para maquiladoras en la frontera y desearon descontar sus contratos para obtener más liquidez, así como solicitar más financiamiento para sus nuevos proyectos, se manifestó en México una necesidad diferente de hacer negocios inmobiliarios, principalmente como imitación del modelo americano. Con la intervención de bancos especializados en este tipo de crédito, los desarrolladores tuvieron que modificar y sofisticar los contratos de arrendamiento, principalmente end materia de estructura, garantías y plazos, para seguir después con las especificaciones completas de los inmuebles, y terminar modificando el modelo de negocio mismo. Aquellos “constructores” locales se transformaron primero en “desarrolladores” y/o “parqueros” independientes. Se convirtieron en objetivo de asociaciones cuando los desarrolladores multinacionales y los fondos de inversión buscaron tener entrada en el país, invitados por las expectativas de crecimiento y por el buen desempeño macroeconómico de principios de la década, y también cuando los propios jugadores locales buscaron competir contra las tasas de interés más agresivas disponibles en el extranjero. Asímismo, los inversionistas veían

Año 2000 - Alerta por crisis informática Y2K; elecciones presidenciales en México con grandes expectativas para traducir el cambio democrático en avances sociales y económicos; fin de la expansión económica de la era

Clinton en los Estados Unidos; y el otorgamiento de la calificación de grado de Inversión a México. www.inmobiliare.com

MERCADO INDUSTRIAL FIGURA 2 – TENDENCIA ACTUAL DE NIVELES DE RENTA Y

DESOCUPACIÓN (2007 – 2010)

los desarrollos como destino principal de la inversión y garantía del rendimiento de la misma, así como su vehículo de salida, “asset disposition”, donde evolucionaron también. En la última década, la calidad de los edificios ha aumentado considerablemente. Los edificios con muros tradicionales de tabique o block de concreto fueron sustituidos por muros “tilt-up” y “pre-cast”, con techos cubiertos con membrana aislante, con garantía hasta por 10 años; la cubierta del piso es nivelada con láser y resiste cargas de diferente tonelaje; la altura se convirtió en un factor muy importante en la toma de decisiones, pues cuando antes se ofrecía una altura entre 17’ y 23’, ahora la altura estándar está en un promedio de 29’ y 33’; el número de andenes aumentó, así como el sistema de manejo e instalación de estos. Todas estas mejoras tienen como propósito competir con edificios de mayor calidad y mantenerse en mejores condiciones con el paso del tiempo. Una nave mejor construida dura más tiempo en uso, produciendo retornos óptimos, y mantiene su valor a los ojos de los inversionistas. Estos edificios pasaron de una vida útil de 25 y 30 años, a tener un valor hasta por 50 años. Producto de lo anterior y de los cambios económicos a lo largo de estos años, se ha evolucionado desde esquemas casi exclusivos de construcción bajo pedido o a la medida (“built-to-suit”), hacia modelos de negocio enfocados para desarrollos predominantemente especulativos. Una década después nos toca tratar con desarrolladores y fondos institucionales que en muchos casos son producto de asociaciones entre previos inversionistas locales, ya mayormente diluidos en su participación. Los contratos que negociamos son reflejo de seriedad e institucionalidad y generalmente son bastante uniformes en sus términos y condiciones. Puede afirmarse que hoy los edificios son idénticos en calidad y especificaciones a los que se ofrece en los mejores mercados de EU, Europa y Asia Pacífico, incluso la oferta inmobiliaria entre desarrolladores distintos tiene similitudes fundamentales. Si la oferta de producto es similar, existe el riesgo de volverse un “commodity”, lo cual Jones Lang LaSalle combate con mayor capacidad de respuesta, entregando mayor valor agregado en cada negocio, lo cual nos distingue de nuestros competidores y nos permite ganar mercado y más negocios.

Evolución del Mercado Industrial en México

Año 2010 - Globalización e interconexión de empresas y países; la crisis económica de 2008 en Estados Unidos no cede; desánimo en México ante dependencia económica, incapacidad política para lograr acuerdos; y sensible poder del crimen organizado. 34

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La producción industrial en México fue cambiando gradualmente su destino: de producción interna, a maquiladoras y después, estas mismas fueron evolucionando de utilización de mano de obra barata hacia manufacturas con mayor valor agregado y reconocimiento de la calidad del obrero mexicano. Geográficamente, el desarrollo inmobiliario, con la calidad que hoy conocemos, siguió el recorrido de esta tendencia en la manufactura. Desde Tijuana y Ciudad Juárez hacia el sur, manifestándose en Chihuahua, Monterrey y Laredo. Surgieron los mercados de Reynosa, Hermosillo, Guadalajara, Bajío y D. F., así como concentraciones importantes de activi-

INDUSTRIAL MARKET dad y desarrollo inmobiliario, manifestándose en Apodaca N. L. y el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán, al norte del D. F. En México, en contraste con el resto del mundo desarrollado, las obras de infraestructura siguen al crecimiento económico y demográfico cuando ya son urgentes, y no de una manera planeada y programada, como previsión y motor de la economía. Esta década ha sido testigo del crecimiento de los puertos de Lázaro Cárdenas y Altamira, algunos esfuerzos tímidos de modernización ferroviaria, la pavimentación completa de la autopista 57 México-Laredo (Nafta Highway) con concreto hidráulico, los nuevos puentes fronterizos y los proyectos carreteros del Circuito Exterior Mexiquense y el Arco Norte, que fungen como primer libramiento oriente-poniente verdadero en la zona centro del país (ver figura 4). Hoy, México es un país más equilibrado en su producción industrial, pues se hace exportación desde muchos puntos del país y no sólo desde fronteras o maquiladoras. Hay industrias líderes en el mundo como la automotriz, auto-partes, electrodomésticos, computación, insumos médicos, pantallas de televisión y electrónica. No todas son buenas noticias, pues la globalización también ha hecho que desaparezcan ciertas industrias como la textil, enseres domésticos y productos químicos. Sin embargo, también se verifican retornos de líneas de producción y algunas industrias completas que, habiéndose ido a China, ahora regresan buscando mayor seguridad industrial, cercanía y calidad. En términos inmobiliarios las industrias en problemas significan la suma de oferta inmobiliaria con algo de obsolescencia, oportunidad para intermediarios como Jones Lang LaSalle, para vender propiedades, y oportunidad para inversionistas en lo referente al “in fill locations”.

Sector Automotriz como Vehículo de Crecimiento del Mercado Industrial Inmobiliario HOY MÉXICO ES EL QUINTO PRODUCTOR DE AUTOMÓVILES DEL MUNDO…. En 10 años, el sector automotriz y de autopartes de México ha ganado el reconocimiento mundial de prácticamente todas las armadoras de la industria, por la calidad de productos finales que se exportan a todo el orbe. Para el mercado de bienes raíces industriales, esta industria es polo de atracción de proveedores, los cuales ocupan cada vez mejores espacios. Estos espacios se localizan tanto en las ciudades emblemáticas de las grandes armadoras (Ford, Chrysler, Volkswagen, GM, Toyota, Kenworth, Navistar, Honda, Nissan), como en cruces de caminos estratégicos del Bajío, en caso de proveedores exclusivos (Hella, Gertrag y Draexlmaier, entre otros), así como en el centro del país, para servir a varias armadoras simultáneamente y exportar, en los casos de proveedores más diversificados (ver figura 6). Este sector ha sido un gran generador de inversión en bienes raíces industriales, no sólo

FIGURA 3 – EVOLUCIÓN

Exportaciones manufactureras de México y producción industral de Estados Unidos (variaciones anuales, %) 50 40

Producción Industrial de EUA

30 20

10 0 -10 -20

-5

Exportaciones Manufactureras de México

-10

-30 -40

-15 2007

2008

por la planta automotriz en sí, sino porque el esquema de Parque de Proveedores -ahora bajo la idea del “just in sequence”- hace que nazcan o se regeneren zonas industriales importantes. Ciudades como Tijuana, Toluca, Hermosillo, Saltillo-Ramos Arizpe, Puebla, Guanajuato, Aguascalientes, Cuautitlán Izcalli han sido beneficiadas con este esquema. Esta misma idea se aplicó a la industria Aeroespacial en Querétaro, Nuevo León, Chihuahua y Baja California, y hoy hay más de 190 compañías del sector, las cuales han creado una sinergia entre Industrias llamadas “Tier one” y sus proveedores con gran éxito, logrando exportar más de US$3.4 billones en el 2008. La crisis económica hacia finales de 2008 significó un retroceso importante y problemas en el sector, pero afortunadamente los bajos costos imperantes han incluso aumentado el número de líneas de producción en comparación con las que había antes de la crisis, en detrimento de las líneas automotrices de US y Canadá, ya que para el primer semestre de 2010 México ha roto récord con más de 1’000,000 unidades producidas en el año, y redobla empuje.

Evolución de Cap Rates (Tasa de Capitalización) Antecedentes La tasa de capitalización es una de las variables más importantes para evaluar alguna inversión inmobiliaria. Se puede decir que es un termómetro de la estabilidad macroeconómica, disponibilidad de capital, oferta y demanda en el mercado inmobiliario, la calidad crediticia de un inquilino y, el aspecto más importante, la medición del apetito y/o aversión al riesgo del inversionista. La tasa de capitalización determina el valor de la propiedad en proporción inversa a su flujo de efectivo: n Dado cierto flujo de efectivo, a mayor sea la tasa de capitalización menor va a ser el valor del inmueble y viceversa. n Para cierto precio de la propiedad o su costo de inversión, una tasa de capitalización alta demandará una renta más alta para contrarrestar el costo de la inversión y viceversa.

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2009

2010

Las tasas de capitalización en México han demostrado un descenso significativo durante los últimos 10 años debido a los siguientes factores: estabilidad política y macroeconómica, estabilidad en el tipo de cambios, disponibilidad de capital y crédito, el grado de inversión que recibió México de las agencias calificadores (S&P, Fitch y Moody’s) y sobre todo, la perspectiva de crecimiento económico que trajo consigo más demanda por espacios inmobiliarios de alta calidad. Para los edificios industriales clase “A”, las tasas de capitalización han decrecido de aproximadamente 15% en el año 2000, a 10% en el 2003, y a un rango de 8.0% 8.5% en el 2007. Para el año 2008, mientras la economía global entraba en recesión, las tasas de capitalización frenaron su descenso al tercer cuarto del año, cuando se secó la disponibilidad de capital. “El mundo cambio” como también cambió el costo del capital, y así las tasas de capitalización empezaron su ascenso. La pregunta era ¿de cuánto fue el ascenso? Situación Actual de las Tasas de Capitalización Del año 2009 a la fecha, han existido un limitado número de transacciones que nos pueden servir como barómetros para medir el mercado. La mejor percepción que se tiene por los expertos en bienes raíces, desarrolladores, inversionistas y prestamistas, es que las tasas de capitalización se han ajustado entre 2.5% y 3.0% por arriba del rango aceptado. Esto quiere decir que se ajustó de un rango de 8.5% - 9.0% a un rango de 11.5% - 12.0% (ver figura 6). Las tasas de capitalización -a los ojos de los inversionistas y como medida a la aversión al riesgo- permanecerá alto hasta que haya alguna confirmación de que la economía esté en vías de recuperación. Podemos deducir que solamente las oportunidades de inversión en bienes raíces que obtendrán el escaso capital que hay disponible, serán aquellas que tengan una ubicación privilegiada, arrendamientos a largo plazo e inquilinos con una buena calidad crediticia.

MERCADO INDUSTRIAL

FIGURA 4 – ARCO NORTE

a pronosticar que si las ciudades del país se acercaran al estándar de metros cuadrados de almacenamiento per cápita de ciudades medianas en los Estados Unidos, el total de metros cuadrados de almacenamiento debería cuadruplicarse o incluso quintuplicarse. Este es un indicativo del potencial de este mercado. El equipo de industrial Jones Lang LaSalle ha sido líder en apoyar a un gran número de empresas en la República Mexicana para lograr cristalizar sus objetivos en la distribución y logística, a través de su conocimiento del mercado y de su conocimiento de las mejores prácticas en bienes raíces. 1 SIGL AS EN INGLÉS DE FM FACTORY MUTUAL, LEED LEADERSHIP IN ENERGY AND ENVIRONMENTAL DESIGN Y UBC UNIFORM BUILDING CODE.

Jones Lang LaSalle en el Mercado Inmobiliario Industrial

Evolución del Mercado Inmobiliario en la Logística y Distribución en México El año 2000 marca un parte aguas en la industria de la distribución en México por varios factores; entre ellos, el crecimiento del consumo interno, la inclusión de México en los países con grado de inversión, la integración de infraestructura, el crecimiento de los operadores logísticos, la búsqueda de la industria por hacer llegar más eficientemente sus productos hacia el cliente y/o consumidor, y la integración de cadenas de suministro. Todos ellos crearon una demanda por un producto inmobiliario que no era común, los Centros de Distribución. Las industrias que producen bienes de consumo, de aseo personal, los supermercados, las de televisiones, las de línea blanca, las de cómputo, las de alimentos, las del sector farmacéutico, los fabricantes de juguetes… en fin, la industria y el comercio en general ordena y realiza proyectos de eficiencia y ahorro donde hay que buscar o construir un lugar propicio para realizar el acopio, clasificación y distribución de los productos de la manera más eficiente posible. En las principales ciudades de la República Mexicana, a lo largo de esta década, se han construido edificios modernos con alturas suficientes para albergar 4, 5 ó 6 posiciones de Racks, con pisos con especificaciones de “planicidad” estrictas, con sistemas contra incendio modernos, con configuraciones modernas y, sobre todo, con un mayor número de puertas, andenes y espacios amplios para maniobras tanto para tractocamiones como para trenes que traen o llevan los insumos o productos terminados. Estos edificios son administrados u operados ya sea por los mismos productores o por terceros, a los que se les ha denominado 3PL’s, por

su nombre en inglés “Third Party Logistics”. Cada uno de estos centros de distribución tiene una lógica diferente ya sea por tipo de producto (que puede ser desde el farmacéutico que es una caja pequeña con alta rotación, hasta línea blanca que es un producto con menor rotación, cajas grandes y pesadas, y diferente estacionalidad), o por localización, cerca de los centros de consumo o de producción o de vías de acceso a la ciudad o ferroviarias. Y varían sus especificaciones de acuerdo a las políticas de sus empresas, las empresas globales requieren de centros de distribución con calidades y especificaciones de nivel internacional (FM, LEED, UBC, etc.)1 Este tipo de edificios llamados Centros de Distribución han sido el producto favorito de varios desarrolladores, puesto que son inmuebles versátiles que pueden ser adaptados de manera sencilla a la gran mayoría de usuarios, o bien pueden ser también adaptados para manufactura ligera o industria maquiladora. Hace una década, se construían sólo sobre pedido, pero al llegar a ser tan demandados, los desarrolladores los hacen a su costo y los construyen como ‘de inventario’ en la mayoría de las ciudades mexicanas con vocación industrial. Ha jugado también un papel importante la creación y reforzamiento de infraestructura en las fronteras, en las carreteras, en las vías de ferrocarril y en los puertos, en especial Lázaro Cárdenas que ha tomado carga de Asia y que embarca hacia el este de Estados Unidos, amén de que por ahí llegan la mayoría de los productos provenientes de China hacia México. El crecimiento demográfico de México y la constante tendencia por hacer las cosas de manera similar o emular la economía de países desarrollados ha llevado a expertos

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Jones Lang LaSalle Industrial Services es un equipo dedicado y enfocado 100% al servicio de clientes industriales y a soluciones inmobiliarias que involucran bienes raíces de tipo industrial. Todos los servicios de nuestra empresa, ya sean transaccionales, de asesoría y valuación, desarrollo y administración de proyectos, manejo integral de instalaciones y soluciones financieras se ofrecen de manera unitaria por este grupo, que además realiza esfuerzos coordinados entre nuestras oficinas de México DF y Monterrey. Desde sus inicios en México en 1982 y la apertura de oficina permanente en México D.F., Jones Lang LaSalle ha sido líder de mercado, sin embargo el enfoque de la empresa en sus inicios se concentró más hacia trabajo en oficinas corporativas y propiedades urbanas o turísticas no precisamente industriales. En el año 2001 se abrió nuestra oficina en la ciudad de Monterrey para abrir a esa geografía la opción del servicio de clase mundial de Jones Lang LaSalle. Industrial Services surgió como iniciativa del Arq. Alfredo Asali en el año 2003, con la intención de proporcionar toda la gama de servicios de la firma: Transacciones, Consultoría Estratégica, Valuación, Administración de Proyectos, Administración de Instalaciones, Finanzas Corporativas, Asesoría Ambiental. Los primeros clientes y éxitos se lograron enfocando esfuerzos a ventas de propiedades industriales en la zona centro del país. Carlos García Varela se integró a la oficina de Monterrey en Julio 2003 para ofrecer igualmente este servicio en el vasto norte del país. Como toda nueva iniciativa, el principio no fue fácil y particularmente tratándose de una especialización en la cual ya existían competidores consolidados. Afortunadamente, los valores agregados de creatividad y experiencia de los profesionales, trabajo en equipo, atención al detalle, búsqueda irrestricta del mejor interés de nuestros clientes y altísimo estándar de ética y profesionalismo han permitido a Jones Lang LaSalle ganar posiciones y reconocimiento como uno de los principales jugadores en el mercado inmobiliario industrial.

MERCADO INDUSTRIAL

FIGURA 5 – MAPA DE ARMADORAS EN EL PAIS

Al cerrar esta primera década podemos confirmar orgullosamente que clientes tanto líderes industriales nacionales como internacionales consideran a Jones Lang LaSalle Industrial Services como su asesor de confianza en temas inmobiliarios de relevancia para su operación. Jones Lang LaSalle ha logrado conformar un grupo de profesionales inmobiliarios de primer nivel que agrega valor a cada servicio y transacción que se le encomienda. El grupo industrial cuenta con más de 70 años de experiencia conjunta interdisciplinaria en el sector inmobiliario. Actualmente el equipo se compone de: Beatriz Albores, Gerardo Ramírez Barba, Alfredo Asali, Alejandro del Valle, Javier González y Gerardo Garza en la oficina de México D.F. así como Carlos García, Angel Zuñiga, Claudia Saucedo y Agahira Guevara en la oficina de Monterrey N.L. Nuestro equipo actúa de manera unificada en toda la geografía del país y mantiene comunicación constante y lazos de operación con nuestros colegas de Jones Lang LaSalle Inc. en Norte America, Europa, y Asia. Al día de hoy y tan solo siete años después de entrar en este mercado, Jones Lang LaSalle Industrial Services es reconocido como un equipo de trabajo competitivo, versátil, experto y capaz en este campo. Anualmente producimos confiables reportes de mercado “On Point”, así como reportes trimestrales de JLL Norte América, habiendo participado también como autores de artículos del mercado industrial en Inmobiliare

In retrospective, to aboard 10 years of activity, trends, and evolution in the Industrial Real Estate Market in Mexico has been a pretty interesting experience for the authors of this article. We are satisfied to look back and measure the individual and collective accomplishments of much of our clients, our team, and the entire nation. los últimos 5 años. Principalmente nos sentimos parte del crecimiento y evolución de los bienes raíces industriales, ofreciendo lo mejor de nuestras capacidades y experiencia al servicio de nuestros clientes.

Industrial Real Estate Market in Mexico To facilitate the analysis, JLL Mexico divided the 18 most significant industrial markets of the country into three regions, which are clearly distinguished by its geography and economics. (see Figure 1). Northern Region - includes the border with the United States, closely linked to the production processes of their northern neighbor which is dominated by manufacturing for export. Bajio Region - includes the states of the central plateau, traditionally the agricultural belt of the nation, where there is a strong dominance in manufacturing for export and domestic consumption and distribution. Central Region - includes the metropolitan area of Mexico City and its area of influence. It remains home to major industries in domestic consumption and exports, as well as the largest storage and distribution needs.

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Industrial “class A” market shows the evolution of overall size, the variation in rent and the availability of space (vacancy) in the following graph (see Figure 2) We can state that with regard to these three basic variables: The total market size is 48 million square meters, being the main market the state of Nuevo León. Furthermore, today we analyze markets including Huehuetoca, Reynosa, Toluca, SLP, among other markets, which at the beginning of the decade had not been developed. The average monthly rent as of today stands at $ 3.99 / m 2 . The availability of empty space, which we view as a measure of both means of activity of industrial developers in anticipation of capturing more business, unemployment problems caused by some sector or the economy as a whole, as well as relocation (not necessarily view as negative), shows that the availability of space stands at 4.5 million square meters. Proportionally to the size of the markets, and the fact that the markets that exist today did not exist ten years ago, we can conclude that the trend of the availability of industrial space

MERCADO INDUSTRIAL FIGURA 6 – EVOLUCIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN

is now stable. This is the “general picture” in JLL’s perspective, which we will be crumbling it into various interconnected causes and effects later in the article. The Economy and the Industrial Market It is undeniable that the United States economy is (both fortunate and unfortunate) one of the main drivers of the Mexican economy. The following chart depicts the evolution of manufacturing in the United States and its symbiotic relationship with Mexico’s exports to the United States, which, in turn, is reflected in the growth of industrial markets in Mexico. Public and private spheres Traditionally, industrial growth in the “mixed economy” of Mexico was reached with the local entrepreneurial drive and multinational companies, limited by the laws of foreign investment, as well as companies in the state guidelines and inserted into a protectionist economy to a degree that sought to replace imports and industrialize the country. The only cities able to justify and sustain their own private industrial areas were Mexico,

Year 2000 – Y2K and the Internet Bubble; presidential elections in Mexico, which had great expectations to translate democratic change into social and economic growth; the end of the economic expansion in the US under the Clinton administration; and foremost, Mexico’s inclusion in the investment grade countries elite.

Monterrey, Tijuana, Ciudad Juarez, and Guadalajara. Granted that there are exceptions to this rule, the rest of the country’s state governments created industrial parks on public land to accommodate and attract industries to their jurisdictions and create jobs. These “parks” were rather subdivisions of lots of land with roads and services for industrial use, where they could settle and take advantage of certain subsidies and supports. Private industrial parks we know today, and which make up most of the current market, did not exist. These evolution happened after a process of local economic change which included: i) gradual (and sometimes mandatory) economic opening abroad, ii) limits to the maneuverability of the government, iii) the emergence and evolution of the maquiladora export business, iv) insertion of Mexico into NAFTA, v) need for adaptation of local developers to the needs of clients and, finally, v) behavior of multinational clients and financing. It is important to note that all Mexican States have their own Economic Development team in charge of promoting investment and / or management support. It’s important to mention that each start government has its own guidelines when referring to grants or benefits intended for interested investors. These guidelines are base on the number of Jobs generated as well as the monetary amount of the possible investment. This is the reason why each entity competes with the object of wining or attracting those investments for their state. In many of these cases, private industrial Parks work together with governments in a common effort in order to attract investment. Evolution of the Industrial From 2000-2010 we went through government intervention in the industrial world to the private enterprise model, which later transformed itself into institutional investment fund corporations that we know today. The consolidation of AMPIP (Mexican Association of Private Industrial Parks), created in 1996, and the creation of

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the Mexican Official Standard Industrial Parks in 1999, gave the industry a shift towards quality in the sector. Moreover, we also went trough an era where the state was the owner of the land to private offering for manufacturers, which later migrated to parks with speculative or lease offer tailored full service, which previously were unavailable, with services such as: security and maintenance in closed areas. We are witnesses of specialization and the creation of “clusters” of industries such as: automotive, aerospace, technology. Not to say the least, there are also twin plants at the border. Ten years ago , bonded warehouse rules and regulations limited those services like exports and imports of a product to only specific areas. Today those rules have changed with the creation of Strategic in-bond site regulations. Manufacturing and shelter companies look for this type of import and export “free-of-charge” industrial parks where they are benefited by the Mexican labor force. These companies are also able to operate not only close to the US border but within the Mexican republic as well. The Sophistication of the Market We can conclusively say that the real estate industrial sector was the first that went through sophistication process and that, to date, remains the most orderly and institutional market in the country compared with the others (i.e. offices, retail, tourism, housing) The security that this industrial “boom” brought, influenced considerably the sudden increase of foreign investment dedicated towards different real estate branches such as retail, office and housing. From the first maquila buildings developed by local investors on the border that wanted to discount their contracts to have liquidity and request more funding for their new projects in Mexico expressed a different need to do real estate, primarily as an imitation of American model. With the intervention of banks specialized in this type of credit, the developers had to change……… and more sophisticated leases, primarily in structure and guarantees were created. Furthermore, the full specifications of the buildings changed also the business model. The “builders” first became local “developers”. And then, they became the target of multinational partnerships for the developers and investment funds that have sought entry into the country invited by the expectations of growth and good macroeconomic performance in the early years, when the players sought to compete against local interest rates more aggressively with interest rates available abroad. Likewise, investors saw industrial developments as the main destination of a safe and sound investment and performance. In a decade, the quality of construction increased as its specifications are no longer an election of the developer, but a necessity and obligation in the fund business model and / or co-investor. Building with concrete block walls were substituted by tilt-up and pre-cast walls, fiber-optic roof insulation with a warranty for up to 10 years and floors are laser-leveled able to withstand heavy loads. An important factor that has changed notably and is a key factor in decision-making is the height of the buildings.

MERCADO INDUSTRIAL Buildings were usually between 17 and 23 ft, which now are on average about 29 to 33 ft. The number of docks has also increased improving its management. All these developments play an important role when competing with other quality buildings and the vital task of keeping these conditions the same as years go by. The better the construction quality of the buildings the lower maintenance they need which ends up on an asset that will last longer and will generate attractive returns to investors. Based on the aforementioned events and the economic changes over the years, the market has evolved from almost exclusive construction schemes on demand or action (“built-tosuit”), to focused business models for predominantly speculative developments. A decade later, we have to deal with developers and institutional funds, which in many cases are the result of partnerships between leading local investors which, as of today, their participation is almost diluted. The contracts we negotiate nowadays reflect the seriousness and institutionalization, and are generally quite uniform in their terms and conditions. It can be said that, today the buildings are identical in quality and specifications compared to the best markets in U.S., Europe and Asia Pacific, including the range of real estate between different developers have fundamental similarities. If the supply of product is similar, the risk of a “commoditization” of the market, which Jones Lang LaSalle offsets with responsiveness and analysis, which distinguish us from our competitors and allow us to win market share and more business. Evolution of the Industrial Market in Mexico Industrial production in Mexico was gradually changing its destination: domestic production and the maquiladoras have evolved to use cheap labor to higher value-added manufacturing and recognition of the quality of Mexican labor. Geographically, real estate development, with the quality we know today, followed the trail of this trend in manufacturing. From Tijuana and Ciudad Juárez to the south manifested in Chihuahua, Monterrey, Laredo. Some regional markets emerge such as: Reynosa, Hermosillo, Guadalajara, Bajio and DF. Significant concentrations of activity in real estate development can be found in the corridors of Apodaca, Nuevo Leon, and Cuautitlan, Tultitlan Tepotzotlán north of Mexico City. In Mexico, in contrast to the rest of the developed world, the infrastructure is developed when it’s urgent, it does not produce the effect as a growth engine for the economy. This decade has witnessed the growth of the ports of Lazaro Cardenas and Altamira. We have seen some shy efforts of railway modernization, paving the NAFTA highway complete with concrete. Moreover, new border bridges and highway projects “Mexiquense External Circuit” and the “Northern Arc” serve as the first true deliverance east-west in the center of the country (see Figure 4). Today Mexico has a more balanced industrial production, given that exports are made from many parts of the country, not only from borders or maquilas but also the world’s leading industries such as automotive, auto parts,

FIGURA 7 – GAMA DE SERVICIOS DE JONES LANG LASALLE

Strategic Consulting

Environmental Advisory

Disposition and Leasing Transactions

Corporate Industrial Services

Facilities/ Property Management

Tenant Representation & Acquisitions

Project management & Developmnet

Capital Markets & Financing Valuations

appliances, medical supplies, screens television and electronics. Not everything is good news as globalization whipped out certain industries such as: textiles, household goods, and chemicals. Nevertheless, we have seen entire production lines coming back to the country, as maquiladoras that went to China, are looking for greater industrial safety, proximity, and quality. In real estate terms, distressed industries that are almost obsolete have yielded and opportunity for intermediaries such as Jones Lang LaSalle, which sell the property to investors in what we referred it to as “infield locations.” The Automobile Sector as en Engine of Growth for the Real Estate Industrial Market TODAY MEXICO IS THE FIFTH PRODUCER OF AUTOMOBILES IN THE WORLD… In 10 years, the auto industry and auto parts from Mexico has won global recognition of virtually all the auto industry for the quality of the products that are exported all over the world. For the industrial real estate market, this industry has attracted all sorts of auto supplies that occupy larger and better industrial space. Having said this, these industrial spaces are located in cities that the auto industry is their flagship: Ford, Chrysler, Volkswagen, GM, Toyota, Kenworth, Navistar, Honda, Nissan, and in cases of exclusive suppliers, such as strategic crossroads of the Bajio (such as Hella, Draexlmaier Gertrag and others) and the metro area of the country to simultaneously serve several assemblers to export in the case of more diversified suppliers (see Figure 6). This sector has been a major source of investment in industrial real estate, not only for the auto plant itself, but also because the scheme of “Supplier Parks”, and now with the idea of “just in sequence”, thus regenerating important industrial areas. Cities like Tijuana, Toluca, Hermosillo, Saltillo-Ramos Arizpe, Puebla, Guanajuato, Aguascalientes, Cuautit-

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lan Izcalli have been benefited through these schemes. That said, this same idea was applied to the Aerospace Industry, and thus 190 companies in the sector have been established in Queretaro, Nuevo Leon, Chihuahua and Baja California, which have created a synergy between “Tier one” industries and its suppliers, which have successfully managed to export more than U.S. $ 3.4 billion in 2008. The economic crisis of the end of 2008 marked a major setback and problems in the sector, however, the prevailing low costs have actually increased the number of production lines in comparison to pre-crisis levels at the expense of auto lines in the U.S. and Canada, this is by the fact that the first half of 2010 Mexico has broken a record with more than 1’000, 000 units produced in the year and thus stepping up exports. Background Cap rate is one of the most important real estate investment variables. It is a measure of overall economic stability, capital availability, supply and demand in a real estate market, a tenant’s credit rating and perhaps most importantly, the measure of an investor’ appetite or aversion to risk. The cap rate directly determines the value of a property in an inverse proportion to its cash flow, which is: n for a certain cash flow, a higher cap rate means lower property value and vice versa n for a certain property price or its investment cost, a higher cap rate will demand a higher rent to offset its investment cost, while a lower cap rate allows for lower rents. Cap rates in Mexico had been in a steady decline over the past 8 to 10 years fueled by a number of combined factors: political stability, macro economical stability, exchange rate stability, increased availability of investment capital for real estate investments (most of it foreign) and which became more evident after Mexico obtained “investment grade” from cred-

MERCADO INDUSTRIAL

it rating agencies on 2001, and overall economic growth responsible for demand of new space and healthy new construction, absorption and vacancy rates. Applying to industrial class “A” buildings, cap rates decreased from around 15% or higher in 2000, to 10% by 2003 and to a range within 8.0 to 8.5% or lower by 2007. Through 2008 as the global economic slowdown approached, rates slowed their descent until the 3rd quarter when investment capital dried up. “The world had changed” and the cost of capital, thus the cap rates have no doubt increased. The question remaining was how much has this increase been. Current situation Through 2009 up to this date, there have a limited amount of significant transactions to serve as benchmarks for the market. The best perception by most real estate experts, developers, investors and lenders, is that cap rates may have to be adjusted between 2.5% and 3.0% above the previous accepted range. This would mean an adjustment to within 11% and 11.5% if the previous baseline was set at 8.5% or an adjustment to within 11.5% and 12% if the baseline considered was 9%.

Year 2010 – Globalization and interconnection of enterprises and countries; the great

recession has yet ease; Mexico

dependence to the US economy; the inability to achieve political agreements; and the fact that organized crime has terrorize the country. Since the latest crisis and until a certain measure of recovery is confirmed, cap rates, as a measure of investor’s uncertainty in the future, will remain high. It is reasonable to believe that only very secure investment opportunities in real estate, those in superior locations, with long term leases, and tenants with good credit ratings will be the ones that obtain the currently scarce capital. And not even those, at least for the moment, will be able to negotiate cap rates down from the currently assumed figures shown above. Evolution of the Real Estate Market in the Supply Chain Management Sector The year 2000 marks a milestone in the distribution industry in Mexico due to several factors, including: i) growth in domestic consumption, ii) Mexico gained investment grade by the credit agencies, iii) integration of infrastructure, iv) growth of the operators logistics, iv) the search for companies to more efficiently reach their customers and / or v) the integration of supply chains demanded a real estate product which was not common.... distribution centers. The industries that produce consumer

goods, personal care, supermarkets, televisions, white goods, computer manufacturers, food, the pharmaceutical industry…to cut to the chase….the whole industry was reshuffling itself in order to find more efficiency and savings, thus having the need to build a suitable location for the collection, classification and distribution of its products. In this decade, in the main cities of the Mexican Republic, there have been built modern buildings with heights sufficient to accommodate 4 or 5 position racks, floors with strict specifications of “flatness”, with modern fire protection systems, with modern settings and especially with a larger number of doors and ample space for patios for trucks / or trains that bring or carry inputs or finished products. These buildings are managed either by the producers themselves or by “Third Party Logistics” (3PL’s). Each of these Distribution Centers have a different logic either by product type (which could range from pharmaceuticals, which is a small box with high turnover, to white goods, which is a product with lower turnover and large heavy boxes) , by location, near the centers of consumption or production or access roads to the city or rail. And their specifications vary according to company policies; global companies need distribution centers with world-class quality. This type of buildings, called distribution centers, have been the favorite product from various real estate developers, because they are versatile and can be easily adapted to the vast majority of users or can be also adapted for light manufacturing or assembly industry. A decade ago, were built only on a built to suit basis, however, nowadays developers make their on investment and develop them as ‘speculative’ or ‘inventory’ in most Mexican cities with industrial vocation. Some of the elements that have played an important role in this industry are the creation and strengthening of infrastructure, roads, railway lines and ports, including Lazaro Cardenas, who takes shipments, form Asia and ships from eastern U.S., where most products come from China to Mexico. The population growth in Mexico and a continuing trend of doing similar things and emulate the economies of developed world, has led experts to predict that if the cities of Mexico approached the standard of square meters per capita storage of medium-sized US cities, the total square meters of storage should quadruple or even quintuple, therefore, indicative of the potential of this market. Jones Lang LaSalle industrial team has been a leader in supporting a large number of companies in the Mexican Republic to achieve its goals in the distribution and logistics through their market knowledge and their knowledge of best practices in real estate. Jones Lang LaSalle at the Industrial Real Estate Market Jones Lang LaSalle’s Industrial Services is a dedicated team focused 100% on customer service and industrial real estate solutions. All of our company’s services, whether they are transactional, advisory and valuation, development and project management, inte-

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grated management of facilities, and financial solutions, are not only offered uniformly but also coordinated efforts between our offices in Mexico City and Monterrey . Since its inception in Mexico in 1982, when a permanent office in Mexico City was opened, Jones Lang LaSalle has been a market leader. However, the company in its early days, was focused towards corporate offices and properties in urban or non-tourist markets. In 2001, our office was opened in the city of Monterrey to offer the option of Jones Lang LaSalle’s world class service in that geography. Industrial Services initiative emerged as Alfredo Asali, in 2003, with the intention of providing the full range of services of the firm: Transactions, Strategic Consulting, Valuation, Project Management, Facilities Management, Corporate Finance, and Environmental Consulting. The first customers and successes were achieved by focusing efforts on sales of industrial properties in the downtown area of the country. Carlos Garcia joined the office in Monterrey in July 2003 to offer this service also in the vast northern region. Like any new initiative, it wasn’t easy at first, particularly in the case of specialization, in which competitors were already consolidated. Fortunately, the aggregate values of creativity and experience of professionals, teamwork, attention to detail, unrestrained pursuit of the best interest of our customers, and high standard of ethics and professionalism have enabled Jones Lang LaSalle to gain positions and recognition as one of the major players in the industrial property market. Closing this first decade, we can confirm proudly that customers, both domestic and international industry leaders, consider Jones Lang LaSalle Industrial Services as their trusted advisor on real estate issues relevant to its operation. Jones Lang LaSalle has formed a group of first class professionals in real estate, that add value to each service and transaction entrusted to them. The industrial group has over 70 years of combined interdisciplinary experience in real estate. Currently the team consists of: Beatriz Albores, Gerardo Ramirez Barba, Alfredo Asali, Alejandro del Valle, Javier Gonzalez and Gerardo Garza’s in Mexico City office; and Carlos Garcia, Angel Zuñiga, Claudia Saucedo and Agahira Guevara in the Monterrey office. Our team operates in a unified manner across the geography of the country and maintains constant communication and operational links with our colleagues at Jones Lang LaSalle Inc. in North America, Europe and Asia. As of today and just seven years after entering the market, Jones Lang LaSalle’s Industrial Services is recognized as a competitive team, versatile, skilled, and capable in this field. Annually, Jones Lang LaSalle produces reliable market reports “On Point” as well as quarterly reports in JLL North America. Furthermore, we have participated as authors of articles in the industrial market in the last five years of Inmobiliare. To end this note, we are part of the growth and evolution of industrial real estate, offering the best of our abilities and experience to our customers. n

Ten Years of the Real Estate Industry by INMOBILIARE Magazine

Diez años de la

industria

inmobiliaria

por

INMOBILIARE

Magazine

En la última década, el sector inmobiliario ha sufrido una transformación sin precedentes. Del año 2000 a la fecha, son muchos los acontecimientos por los que la industria ha pasado, y justamente, comenzando esta primera década del siglo XXI, nació INMOBILIARE Magazine, una revista especializada en negocios inmobiliarios, que ha evolucionando de la mano del sector, siendo testigo de los hechos más relevantes de los bienes raíces en México y Latinoamérica. En el siguiente recuento de hechos, tratamos de resumir los últimos 10 años de la industria vistos desde la óptica periodística del equipo de INMOBILIARE Magazine; un resumen que sin duda, les servirá de consulta, constituyéndose el parte aguas para seguir informando sobre bienes raíces. La historia continua y estos son nuestros primeros 10 años. ¡Por supuesto, vamos por más!

2000

• Asume la presidencia de México Vicente Fox Quesada. El mandatario le daría un gran impulso a la vivienda como parte de su programa de gobierno. • Se consolida el proyecto Arcos Bosques. En este año ya contaba con las Torres Arcos Sur y Oriente. • Organiza la ADI su Tercer Simposium Inmobiliario. El Presidente de la ADI en aquel entonces era Ramón Amezcua. • El mercado local inmobiliario ve la llegada del concepto conocido como: Centros de Entretenimiento Familiar. Mundo E, el ejemplo más visible. • Escalan emisoras de vivienda en el mercado bursátil, tal es el caso de: ARA, GEO, SARE, CONSORCIO HOGAR. • Incursionan varias compañías de Brokers con el IPAB en la venta de activos o inmuebles mayores. • Las colonias Roma y Condesa siguen en un plan de reciclaje urbano.

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Con los años esto elevó los costos de m2 en dichas zonas. Se aperturan los centros comerciales Pabellón Cuauhtémoc y Parque Duraznos de Grupo Arquitech. Arranca FONATUR la comercialización de Ixtapa Contramar. Inicia la construcción de la primera etapa de la zona Cruz Manca en Santa Fe. Se construye el edificio corporativo Torre Siglum. HINES refuerza sus operaciones en el centro del país. Especialmente en Querétaro. Inicia la obra de la Plaza Outlet en Lerma por GICSA. Asume Andrés Manuel López Obrador como Jefe de Gobierno del Distrito Federal. En su mandato el Bando Dos permitió de nuevo la construcción en las delegaciones centrales. Bancos como Inverlat y Bital lanzan sus programas de Crédito Hipotecario.

• Realiza FINSA una alianza estratégica con AIG Global Real Estate Group.

2001

• Comienza la pugna entre Tizayuca y Texcoco para construir un aeropuerto alterno para el D.F. • Grupo IUSA informa acerca de la inversión de 973 millones de dólares en el desarrollo de tres parques industriales en Puebla. • En este año el Top 5 de las Sofoles en número de créditos otorgados lo conformaron: Hipotecaria Nacional, Su Casita, Hipotecaria Mexicana, Crédito y Casa y General Hipotecaria. • El conglomerado industrial DESC lanza a la venta el Centro Comercial Santa Fe y el desarrollo turístico Punta Mita en Nayarit. • ICA anuncia su marca comercial VIVEICA. • Llegan al Estado de Hidalgo importantes inversiones de empresas como: Procter & Gamble, Electrónica NGS, Cargill, Bombardier, Alsthom. • Colliers International inaugura sus nuevas oficinas en el D.F. • Inicia un boom de ferias y expos comerciales de tipo inmobiliario. • Crece la participación de fondos de inversión en México. La lista la conforman: JP Morgan, Citibank, Centex, Hines Interest, Equity International, ProLogis, ING, AIG, Kimco, Prudential y AMB. • Lanza Banamex su crédito hipotecario. • Jones Lang Lasalle inicia la operación de una oficina en Monterrey para atender la región norte. • Se lanza el proyecto de Bosque Real. • Entra en su fase final de construcción y comercialización Punta Langosta, desarrollado por GICSA en Cozumel. • Comienza el crecimiento de Acapulco en la zona de diamante. • Inicia operaciones las Plazas Outlet en Lerma. • Gana Parque Duraznos el premio ADI. • Se concibe el Centro Cultural de Convenciones & Negocios JVC en Guadalajara – Jalisco. • En un ataque terrorista son derrumbadas las Torres Gemelas en New York. • Santander lanza su crédito hipotecario. • Inaugura Grupo Frisa, Boulevard Magno Centro en Interlomas. • Fonatur da a conocer los detalles del proyecto Escalera Náutica.

2002

• Fonatur le da un nuevo impulso a las Bahías de Huatulco. • Se desarrolla Torre Sevilla por Grupo inmobiliario Hábitat.

• Se inaugura Centro San Miguel en el Estado de México por parte de PDC2 el área comercial de ARA. • Se consolida Fénix Administración de Activos como un jugador que en ese entonces contaba con 138 inmuebles en todo México, con un valor comercial a los 125 millones de dólares. • Inicia una nueva etapa en el Corredor Reforma con la construcción de varios edificios, entre ellos, Torre Mayor, Reforma 115, Reforma 222, el Hotel Sheraton, la Plaza Juárez, entre otros inmuebles. • Presenta Bancomer su programa de crédito hipotecario en conjunto con todo su staff de Banca Hipotecaria. • Monterrey y su zona metropolitana toman un nuevo aire en materia de desarrollo inmobiliario. • Ciudad Juárez y Tijuana se detonan nuevamente como destinos para la industria maquiladora y manufactura. • Adquiere GE la sofol General Hipotecaria y se crea GE Money Crédito Hipotecario.

2003

• Se detonan nuevos Fashion Malls en ciudades del interior de la república como: Pachuca, Culiacán, Torreón, Cancún, Puebla, Metepec, Monterrey y Guadalajara. • Se destinaron entre mil 200 a mil 500 millones de dólares en el segmento turístico. • Comienza la expansión de varias firmas de autoservicio en México, entre ellas Wal-Mart, H.E.B., Comercial Mexicana, Soriana, Gigante, Costco y Chedraui. • Cumple GE Real Estate 10 años de estar presente en México. • Cierra FINSA el proyecto para desarrollar el Centro de Distribución Latinoamericana de KELLOG. • Jones Lang Lasalle actúa como administrador de proyecto de construcción de 18 mil m2 de interiores de las nuevas oficinas corporativas de CEMEX en Monterrey. • Hines concreta una operación a la medida con Samsung para el arrendamiento de una nave de 14 mil m2. • Adquiere Grupo Acción el portafolio industrial de contratos en arrendamiento a largo plazo de Hines Interest México. • Cumple Bovis Lend Lease 10 años de presencia en México. • Fénix Capital Group adquiere en sociedad con Deutsche Bank y GE Capital un total de 13 mil quince inmuebles propiedad del otrora banco Bital. • Se hace la primera emisión de certificados de vivienda más conocidos como CEDEVIS. • El precio por m2 promedio en el segmento medio en la zona metropolitana de Monterrey fue de 5,413 pesos.

• Se transforma FOVI en la Sociedad Hipotecaria Federal. • La inversión inmobiliaria ascendió a 15 mil millones de dólares en diferentes segmentos. • Crece el mercado de oficinas en la Ciudad de México en venta y renta de espacios en edificios Clase A. • Carlos Gutiérrez, Director General de la CONAVI, afirma que la sobre oferta de vivienda en el país se cuantificó en 57 mil 947 unidades. • Butler construye y arranca su planta en México localizada en Apodaca, Nuevo León.

2004

• Lanza HSBC su crédito hipotecario con una tasa promedio de 11.95%, 10% de enganche y con el programa 11x12. • Carlos Slim Helú da a conocer que está formando una empresa Impulsora del Desarrollo Económico de América Latina. • Recibe el Premio ADI el Programa de Rescate para el Centro Histórico, liderado por la Fundación del Centro Histórico de la Ciudad de México. • Hubo un total de casi 308 mil 453 metros cuadrados disponibles de oficinas en el Distrito Federal. • El Infonavit concluye su primera emisión de Certificados de Vivienda de Interés Social por 750 millones de pesos.

Consejero INMOBILIARE Magazine

• El Infonavit otorgó su crédito tres millones. • Ofrece ScotiaBank Inverlat crédito hipotecario con una tasa de 9.9% • Se comienza a editar INMOBILIARE Magazine también en inglés. • Las reservas del Banco de México de acuerdo a Guillermo Ortiz están cerca a los 60 mil millones de dólares. • El mercado de oficinas en Monterrey tuvo una sobre oferta del 30%. • Promotora Martel inaugura dos parques industriales: Parque Industrial Martel Santa Catarina y Marfer. • Se consolida el mercado industrial en Reynosa con la presencia de varios desarrolladores. En ese entonces existían 11 parques industriales. • Cautiva el Proyecto Loreto Bay en

Baja California. • Cumple Marhnos 50 años. • Se inaugura en el Distrito Federal la primera etapa del Segundo Piso en El Periférico. • El precio por m2 promedio en el segmento medio en la zona metropolitana de Monterrey fue de 5,574 pesos. • Se autoriza en San Luis Potosí el primer Recinto Fiscalizado Estratégico. • Recibe Irapuato inversión española para la construcción del Parque Industrial Castro del Rio en 115 hectáreas. • Vicente Fox coloca la primera piedra del mega proyecto logístico Puerto Interior. • Jones Lang Lasalle a través de Lasalle Investment Management compra a GAcción un portafolio de propiedades de 550 mil m2 con un costo alrededor de 300 millones de dólares. • Los centros comerciales observaron un crecimiento promedio en piso de venta de 9.7% con ventas totales anuales de 25 mil 280 millones de pesos. • John McCarthy Director General de Fonatur anuncia que el PIB Turístico representó el 8% del PIB Nacional. • La Inversión Extranjera Directa fue en este año de 17 mil 301 millones de dólares.

Germán Ahumada Alduncin

Presidente Empresa: Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI Apertura: 1992

• La banca otorga más de 5 millones de nuevos créditos, tres millones en tarjetas de crédito y dos de préstamos personales. • El crecimiento de empleos en la industria maquiladora fue de 7.63% • Se inaugura Premium Outlets Punta Norte en el municipio de Cuautitlán Izcalli.

Consejero INMOBILIARE Magazine

2005

Sergio Argüelles González Presidente y Director General Empresa: Finsa Apertura: 1977

• Informa Hines la creación de un fondo de inversión por 100 millones de dólares con CalPERS. • La revista INMOBILIARE Magazine se convierte en la única revista especializada del sector en ser invitada a los eventos del Mipim en Cannes y al Salón Inmobiliario de Madrid. • Se apertura el Centro Comercial Las Américas desarrollado por PDC2. • La revista INMOBILIARE Magazine tiene oportunidad de entrevistar a Mr. Samuel Zell el gurú de los bienes raíces. • Se lanza el Plan Maestro de Playa Mujeres. • Anuncia O´Connor Capital Partners la inversión en centros comerciales en los siguientes dos años, de 300 millones de dólares en activos. • Se inaugura el Santuario un desa-

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rrollo náutico – residencial ideado por Michel Domit. Jones Lang Lasalle realiza la venta de cuatro edificios oficinas de HSBC en la Ciudad de México. Banorte afirma un incremento en la colocación de crédito hipotecario del 23%. Se da la compra de Hipotecaria Nacional por parte de BBVA Bancomer. Lanza el Banco Santander el crédito hipotecario con una tasa de 9.72% Comunica BBVA – Bancomer la intención de otorgar 36 mil nuevos créditos para vivienda. Se apertura el centro comercial Paseo Santa Catarina en Monterrey de Desarrollos Delta. Lanza Fonatur el Programa de Desarrollo Urbano Turístico para la región Lago de Tequesquitengo. Se apertura los centros comerciales Galerías Valle Oriente y Plaza Cumbres en Monterrey. El ICSC calculó que el valor del mercado de centros comerciales para este año fue de 26 mil millones de pesos. Azota el Huracán Wilma las costas de Quintana Roo. El sector turístico y desarrollador en la región, recibe un duro golpe. Se inaugura el centro comercial

Consejero INMOBILIARE Magazine

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Parque Delta, un desarrollo de Danhos en el Distrito Federal. Los mercados residencial y residencial plus aumentaron su volumen en 36.6% y 40.2% respectivamente. Promotora Martel coloca la primera piedra del desarrollo de uso mixto O Dos Vasconcelos en Monterrey. El precio por m2 promedio en el segmento medio en la zona metropolitana de Monterrey fue de 5,626 pesos. Mexico Retail Properties anuncia una inversión por 600 millones de dólares para el desarrollo y compra de centros comerciales en los siguientes cuatro años. El parque habitacional cierra el año 2005 en 25.2 millones de unidades con un valor de 12 billones de pesos. De acuerdo a la ABM el crédito hipotecario creció en este año a una tasa del 57%. FINSA vende su portafolio industrial a Intramerica Real Estate Group subsidiaria de GE Commercial Finance Real Estate. La operación fue valuada en 453 millones de dólares. De acuerdo a Jones Lang Lasalle, el portafolio de la industria maquiladora de exportación en México tendría un valor estimado de 4 mil 600 millones de dólares.

2006

• Es elegido como Presidente de México, Felipe Calderón Hinojosa, dándole continuidad al PAN en Los

Pinos. • Recupera Cancún el 75% de su ocupación hotelera. • Continúa la inversión de compradores de Estados Unidos y Canadá en los mercados de: Los Cabos, Puerto Vallarta y San Miguel de Allende. Se detonan La Paz, Loreto, Manzanillo, Rosarito y Puerto Peñasco. • Es inaugurado el centro comercial Parque Lindavista de Grupo Danhos. • Crédito Hipotecario Banorte ofrece una tasa de 8,90% si el pago es puntual. • En este año Cemex planeó subir en un 6% el precio del cemento en México y 9% en Estados Unidos. • Se detona Puerto Peñasco en el Estado de Sonora. Llegan varios desarrolladores a construir en la zona. • Lanza HSBC su crédito hipotecario Tu Casa desde Cero 0% enganche. • Umbral Capital planea la colocación de 325 millones de pesos para ser invertidos en proyectos de tipo inmobiliario. • Inician las obras de Ampliación y Remodelación del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México. La inversión asciende a tres mil 449 millones de pesos. • Inicia Grupo Mall en Campeche un importante complejo turístico y residencial. La inversión asciende a 450 millones de dólares. • Se termina de construir la Torre HSBC al frente de la glorieta del Ángel de la Independencia en el D.F., la

Consejero INMOBILIARE Magazine

Juan Pablo Arroyuelo

Director General Empresa: Fidelity National Title de México Apertura: 1847 Fidelity National Financial Apertura: 2008 apertura de oficinas en México

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Pedro Azcué

CEO Latin America Empresa: Jones Lang LaSalle Apertura: 1991

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inversión ascendió a los 150 millones de dólares. Aterriza en México el Fondo de Inversión Deutsche Inmobilien Fonds AG, más conocido como DIFA. Scotiabank Inverlat ofrece una tasa de 8.88% en su crédito hipotecario. Se consolida GE como compañía que tiene a la fecha 2.5 billones de dólares invertidos en bienes raíces en México. Se fusionan HOMEX y BETA. El sector de la construcción, de acuerdo a Guillermo Babatz, Director General de la SHF, aumentaría en un 3.5%. Anuncia Grupo Acosta Verde las aperturas de los centros comerciales San Roque en Monterrey, Plaza Sendero Querétaro y Hermosillo. Ofrece GE Money Crédito Hipotecario una tasa de 9.9% en su crédito hipotecario y lanza el Mexican Dream Mortgage, un crédito hipotecario en México para residentes en Estados Unidos. Apertura GICSA los centros comerciales: Forum Coatzacoalcos, Centro Maya y Paseo Cancún. Cumple la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP, 20 años. Anuncia Grupo Garza Ponce una participación conjunta con ING Clarion y Titán para el desarrollo de naves y parques industriales. FINSA y su socio AIG comunican

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la creación del Fondo FINSA II con un monto inicial de 100 millones de dólares. La actividad industrial en la zona metropolitana del Distrito Federal registró una absorción de 260,870 m2 de acuerdo a datos de Jones Lang Lasalle. Se concibe el Proyecto Arco Norte un complejo carretero de 223 kilómetros que conectará a los Estados de México, Hidalgo, Puebla y Tlaxcala. Los socios que representan a la AMPIP estiman inversiones por mil 77 millones de dólares para este año. Lanza GICSA la primera fase del desarrollo City Santa Fe. El precio por m2 promedio en el segmento medio en la zona metropolitana de Monterrey fue de 5,547

Consejero INMOBILIARE Magazine

Yamal Chamoun

Presidente del Consejo Empresa: Escala Apertura: 1990

pesos. • Lanza la compañía Internacional de Inversiones el Proyecto Céntrika en Monterrey, un importante desarrollo de renovación urbana. • Lanza HSBC su producto de Aprobación Express de Crédito Hipotecario. • Cumple la Riviera Maya 10 años de iniciar como destino de atracción del turismo internacional. • Estima GE Money financiar 10 mil viviendas, lo que implica una cartera de 600 millones de pesos, así lo afirmó Edwin Vega su Director General. • En el primer semestre de este año el sector turismo recibió una derrama de mil 135 millones de dólares. • Los niveles de precio promedio en la zona de Cancún y la Riviera Maya se ubican en el rango de 460,000 a 1,130,000 pesos con precios prome-

dio por m2 de 7,300 pesos en el segmento residencial medio. • El precio por m2 en Puerto Peñasco se registra en los cuatro mil 500 dólares. • Se lanza el centro comercial La Isla Acapulco de GICSA. • Adquiere ProLogis el portafolio de propiedades de Grupo Metta, se trata de 18 propiedades con un total de 325 mil m2 ubicadas en el D.F. y Guadalajara. • Crece la economía mexicana un 4.7% impulsada por las importaciones, el aumento en el precio del petróleo y un consumo nacional en crecimiento. • El índice de la Bolsa Mexicana gana un 50.3% • Adquiere DIFA el edificio de oficinas Reforma 265 de 23 mil 050 m2.

2007

• Las perspectivas para GE Real Estate es colocar en México un total de 1.3 billones de dólares. • Abre sus puertas el desarrollo de usos mixtos Reforma 222. • Compra Southern Cross Group y Morgan Stanley a MM Cinemas. • Las perspectivas de crecimiento de MM Cinemas son: invertir más de 50 millones de dólares en nuevas ubicaciones y abrir 150 salas. • Reporta Querétaro un inventario total de naves y bodegas Clase A de 1,419,925 m2 distribuidos en seis parques industriales.

Consejero INMOBILIARE Magazine

Alberto De la Garza Evia

Fundador y Presidente Ejecutivo del Consejo de Administración Empresa: Internacional de Inversiones Apertura: 1973

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• • Informan los especialistas internacionales que la economía de los Estados Unidos se encuentra inmersa en un proceso de desaceleración económica gradual. • Anuncia Wal-Mart establecer 125 tiendas. • Lanza el Presidente Felipe Calderón Hinojosa el Plan Nacional de Infraestructura 2007 – 2012. • Inician las obras de la Ruta 1 del Metrobus una inversión de 350 millones de pesos. • En el primer trimestre de este año el turismo recibía 55% de Inversión Extranjera Directa y 45% nacional. • Comunica FADESA inversión por 850 millones de dólares en México en desarrollos turísticos y residenciales de alto nivel. • Cumple FINSA 30 años. • Recibe la revista INMOBILIARE Magazine el Premio SMI Editorial 2007, como la mejor revista de desarrollo inmobiliario. • Cumple el ICSC 50 años de fundación. • Reporta en el primer semestre de este año la Secretaría de Economía, la suma de 13 mil 244.2 millones de dólares en Inversión Extranjera Directa en México. • De acuerdo a datos de Jones Lang Lasalle la actividad industrial en el primer semestre registró una absorción de espacios de 168 mil 327 m2. • Se reporta el ingreso de 700 millones de dólares a Nuevo León por parte de la inversión extranjera directa. • Cumple 10 años de operaciones la oficina de Colliers International en Monterrey. • Reporta FINSA en el primer semestre operaciones cerradas en Monterrey, Matamoros, Puebla, Reynosa, Ciudad de México y Saltillo un total de 210 mil 775 m2. • Cumple Cushman & Wakefield 15 años de operar en México. • Realizan VESTA y GE una alianza para desarrollar el Parque Aeroespacial Querétaro en donde se instalaran Bombardier y otros proveedores de la industria aeronáutica. • Inicia operaciones IOS Offices con

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oficinas en Monterrey en la Torre IOS Campestre y en México D.F. en el edificio Reforma 222. Comienza a debilitarse el crédito en Estados Unidos debido a la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Intramerica Real Estate Group, filial de GE, concretó la compra de un portafolio de 557 mil 400 metros cuadrados repartidos en 62 edificios industriales, pertenecientes a la empresa Intermex. Anuncia ING colocar en los siguientes dos años por lo menos 1.3 mil millones de dólares en México a través de su fondo de inversión cerrado Lion Value. INMOBILIARE Magazine informa acerca del riesgo de las hipotecas Subprime en Estados Unidos. En ese entonces informamos que el valor del mercado hipotecario ascendía a 10.4 trillones de dólares, de los cuales el 13%, es decir 13.5 trillones está catalogado como Subprime. Se convierte España en el principal inversionista europeo en México. En el primer semestre de este año canalizó a las actividades productivas mil 311.4 millones de dólares. En el primer semestre de este año, KIMCO mantiene el interés en mil 519 propiedades lo que suma 180 millones de pies cuadrados de espacio rentable en 45 estados de Estados Unidos, Puerto Rico, Canadá, México y Chile. Ofrece Banorte el pago inicial más bajo en crédito hipotecario: 8.70 por cada mil pesos, Santander lanza Hipoteca Más con un pago de 8.35 por cada mil pesos. Es inaugurado el desarrollo Playa Mar Tres Cantos en Acapulco, de Parque Reforma Promotora Inmobiliaria. Las bursatilizaciones hipotecarias alcanzaron este año 26 mil millones de pesos, lo que significó un aumento del 106% con respecto a 2006.

2008

• La Conavi anuncia una inversión estimada en 281 mil millones de pesos para el sector vivienda. • Es derogado el Bando Dos en el Distrito Federal. • Llega a México el fondo de inversión EuroHypo. • La Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura, AMFII anuncia la inversión de unos 25 mil millones de dólares en los siguientes cuatro años. • El Infonavit reitera su meta de otorgar 500 mil créditos. • Anuncia Mexico Retail Properties la adquisición de tres o cuatro centros comerciales ya existentes y desean colocar en el mercado 200 millones de dólares. • Anuncia MM Cinemas la inaugura-

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ción de 14 nuevos complejos en todo el país. Afirma BBVA Bancomer otorgar un total de 971 mil créditos hipotecarios para adquisición de vivienda. Adquiere AMB Property Corporation los activos restantes de Grupo Acción. Softec afirma que los 80 mercados más grandes alcanzarán un crecimiento total de 569 mil unidades y además, estima ventas por 33.1 mil millones en la industria. Lanza INMOBILIARE Magazine la edición B2B Real Estate Planner con la participación de 64 empresas anunciando sus servicios a partir de un Perfil Empresarial. Anuncia ProLogis la inversión de 400 millones de dólares para la creación de parques industriales en el centro y norte del país. Debido a la crisis del crédito Subpri-

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me en Estados Unidos, el Wachovia Corporation el cuarto mayor banco de la nación pierde mil 100 millones de dólares. Comunica la SCT la licitación del Puerto Punta Colonet. OHL afirma que los Baby Boomers tienen en México compradas nueve mil segundas casas. Recibe el Proyecto Reforma 222 el Premio ADI. Debido a la caída de los precios de la vivienda y al desplome del crédito hipotecario en Estados Unidos, Fannie Mae duplicó sus pérdidas netas a mil 520 millones de dólares. Se estima el crecimiento de la vivienda usada en un 15%. La Asociación de Bancos de México ABM espera que crezca el mercado de hipotecas en un 15%. Mexico Retail Properties apertura los centros comerciales Parques Polanco, en el D.F., Patio Aguascalientes y Pachuca. Inaugura FINSA el Parque Industrial Finsa Aeropuerto Guadalupe. En su primera etapa consta de 60 hectáreas. Lehman Brothers Holdings, anuncia el despido de dos mil 50 trabajadores, la reducción de sus operaciones en Estados Unidos y el Reino Unido, así como el cierre de su negocio surcoreano de hipotecas. Comunica Intramerica que cuenta con más de 160 propiedades con un portafolio que suma 850 millones de dólares. Dieboqui reporta que la venta y renta de bodegas está al alza en la zona

Consejero INMOBILIARE Magazine

Raúl Gallegos

Managing Director Empresa: GE Capital Real Estate Mexico Apertura: 1993

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metropolitana del D.F. con las operaciones de Bonafont en Iztapalapa al rentar mil 696 m2, British American Tobaco que arrendó en Coacalco mil 580 m2. Invierte Grupo Inmobiliario Monterrey – GIM 100 millones de dólares en la construcción de un centro comercial en el norte de Monterrey. Se trata de un complejo de usos mixtos denominado Plaza Fiesta Anáhuac. Cumple Grupo MAC 60 años. Mira Companies, el fondo de inversión liderado por Javier Barrios, concluye el levantamiento de recursos por 513 millones de dólares, recursos destinados a los sectores hipotecario, residencial e infraestructura. Entra Estados Unidos en una crisis económica que colapsa el mercado bursátil mundial y a varias economías.

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2009

José María Garza Treviño

Presidente Divisiones Construcción y Desarrollos Empresa: Grupo GP Apertura: 1966

• Asume la presidencia de los Estados Unidos Barack Obama. Recibe el mandato del país en una profunda crisis económica. • El peso mexicano entra en una serie de depreciaciones frente al dólar estadounidense que lo llevan a perder alrededor del 25% de su valor. • Se frena el Plan de Infraestruc-

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tura debido a la crisis económica mundial. El desempleo abierto en México subió a 4,06% en enero de este año. Se quedan sin empleo 336 mil personas. A la crisis económica mundial que afecta al país, se le suma el nivel de alarma desatado en México por la gripe AH1N1. Afirma la Secretaria de Desarrollo Urbano del D.F. que ante la crisis han tomado acciones para agilizar la gestión de trámites y otorgar incentivos fiscales para atraer inversiones por 39 mil millones de pesos. Se inaugura el centro comercial Gran Patio Texcoco de MRP. Obama destina un fondo de 75 mil millones de dólares para ayudar a quienes están ahogados en las hipotecas. Softec comenta que el segmento de vivienda económica y de interés social podrá tener crecimientos entre 10 y 12%, se construirán alrededor de 400 mil viviendas, 125 mil menos que el año anterior. Según la Asociación de Banca Hipotecaria de los Estados Unidos, cerca de 10 mil propietarios de viviendas ven ejecutada su hipoteca diariamente. Recibe el desarrollo inmobiliario

Real Estate Industry The main events during the last ten years Por: Carlos A. Caicedo Zapata carlos.caicedo@inmobiliare.com

IM: El auge inmobiliario va de la mano de la estabilidad económica.

JQ: Claro y puedo citar el caso de España que comenzó a tener un auge inmobiliario después de unos quince a veinte años de estabilidad económica, y esto hace todo el sentido. Hoy muchos de los compradores de bienes raíces son inversionistas, pero no son como los pensamos, los grandes inversionistas, no, se trata de profesionistas que tienen un capital y que desean comprar un inmueble porque es una inversión, que le genera plusvalía, aun siendo un inmueble rentado, es un dinero seguro y hasta con más utilidades que un banco. IM: Jorge, ¿ves con optimismo lo que ha sucedido en el sector? ¿Hacia dónde va?

JQ: Sí, soy muy optimista y lo veo con la empresa que dirijo, Invertierra, donde nos hemos ido acoplando a las necesidades del sector y hemos tenido que ir vinculando gente con más capacidad, porque si no, no eres competitivo y no consigues inversionistas. Siempre he dicho, cuesta lo mismo hacer una cosa buena que mala, por lo tanto, hay que hacer bien las cosas. Jorge Quinzaños

Presidente de Grupo Invertierra.

IM: Finalizando casi esta primera década del siglo, nos toca una crisis económica, cuando los fondos de inversión habían entrado al país de una manera inusitada. ¿Qué pasó?

n general, el sector de los bienes raíces ha sufrido una transformación sin precedentes en la última década. Jorge Quinzaños Suárez, Vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI y también, Presidente del Consejo de Grupo Invertierra, es uno de los profesionales que por su experiencia y años de trayectoria en el sector, tiene gran conocimiento del mismo. En esta entrevista, nos cuenta desde su perspectiva, qué ha pasado en los últimos 10 años en el sector inmobiliario.

JQ: Los grandes fondos tuvieron una gran sobre liquidez, que incluso todavía la tienen y no había la posibilidad de invertir todo el dinero en sus lugares de origen, y por otra parte, la diversificación se empezó a dar y estos fondos se fueron a donde vieron los marcos de referencia adecuados, y México en estos últimos 10 años ha estado como un jugador importante. Por lo tanto, independientemente de los inconvenientes de la crisis actual, yo sí creo que esta última década ha marcado los años más maravillosos para el mercado.

INMOBILIARE Magazine (IM): Han pasado muchos acontecimientos importantes para el desarrollo inmobiliario en la última década. Desde tu perspectiva, ¿cuáles destacarías?

IM: Respecto a las políticas y medidas asumidas por los distintos actores y entidades en esta última década -bien sea el caso Infonavit, Bancos, Sofoles, Conavi, SHF-, ¿cómo calificarías su gestión y aporte al desarrollo inmobiliario?

Jorge Quinzaños (JQ): Lo más relevante es que el sistema financiero mexicano se ha consolidado, ya que las instituciones, al ser más sólidas, han estado comprometidas con el desarrollo inmobiliario. Después de la crisis del 95, se empiezan a consolidar las grandes compañías desarrolladoras de vivienda, entran al mercado de valores, los grupos desarrolladores importantes que hoy existen, salen a la luz e incluso, los parques industriales comienzan a tener un gran auge desde ese momento. El sector inmobiliario hoy en día, está en una posición muy privilegiada en el país, independientemente de la crisis actual. Veo un sector con gente mucho más profesional, la conceptualización de los proyectos de los desarrolladores mexicanos son de clase mundial, tanto edificios de oficinas con certificaciones Leed, como centros comerciales, parques logísticos y algunos segmentos del mercado residencial; sin embargo, critico el concepto de interés social en la profesionalización y en la falta de calidad, no en las estructuras, critico también, estos grandes complejos de miles de casas individuales que son para mí un gran error. IM: De hecho, estos desarrollos son muy criticados.

JQ: En efecto y con toda razón. Hay que hacer ciudades para arriba, en donde el transporte y los servicios estén presentes. Son inhumanos y absurdos los traslados de camino y los rendimientos de la gente son decrecientes. Ese modelo de vivienda no te da competitividad, porque la gente vive a muchas horas de donde está su fuente de trabajo. En este rubro estamos atrasados a nivel mundial y creo que ha sido producto de una política gubernamental equivocada, y por supuesto, la necesidad del mercado. IM: ¿Temas como la violencia le pegan al sector?

JQ: Hay que acotar que en estos años la frontera por la crisis económica y la grave situación de inseguridad nos hace afrontar otra situación. Sí hay conjuntos habitacionales parados, en donde la gente que allí vivía se ha quedado sin trabajo y por la forma de financiamiento de esas casas, se han abandonado. O se han ido por la violencia. IM: El mercado se ha hecho más institucional, vemos despachos de arquitectura, de abogados, llegaron los fondos de inversión, la compra de portafolios, en fin.

JQ: Así es, esto hace parte del tema, ya no se trata de qué es lo que yo considero bueno o malo al construir un inmueble; no, ahora, se hace un análisis de mercado, contrato a un arquitecto que sepa y tenga prestigio, las estructuras corporativas son muy importantes, porque muchos de los proyectos no son de un solo inversionista, es de muchos, incluso hasta de fondos públicos o privados. Por lo tanto, en la última década, sí se ha conformado un cimiento importante para el futuro.

JQ: Yo diría que todas estas instituciones han sido, en su quehacer como entidades, mucho más profesionales e institucionales que hace unas décadas atrás y han hecho bien su trabajo. El Infonavit ha otorgado más hipotecas en los últimos diez años que sumando todos sus años anteriores, antes había una gran politización en la entrega de los créditos y de las casas, hoy, se trata de un mercado abierto y ha ganado mucho el cliente. IM: Pese a estos avances vemos todavía un retraso en materia de permisos, regulaciones, en los mismos registros, en fin. ¿Qué nos puedes decir al respecto?

JQ: Sí, es así, y esto se complica porque no hay una base, no hay una planeación de los gobiernos en materia de desarrollo urbano que permita ir a la par con el desarrollo. Por otra parte, ha sido una gran problemática por muchos años el tema de los ejidos, esto ha sido un freno para el desarrollo, no sólo inmobiliario, sino también social y económico. Los ejidatarios no han cuidado la tierra. La ley de ejidos tiene muchos problemas, no tiene una perpetuidad, no caduca. IM: ¿Cuándo crees que se pueda dar un cambio que permita un mayor orden en temas como tramitología, por ejemplo?

JQ: Yo sí he visto cambios en muchas cosas, pero faltan otras por hacer. Lo importante es que creo que vamos en la dirección correcta y esto tiene una parte muy política, los últimos doce años con los cambios de partido en el poder, hoy en México no veo un solo partido hegemónico, México, por muchos años ha estado sujeto a detenerse por intereses políticos IM: ¿Qué viene para el desarrollo inmobiliario? ¿Cómo ves este año, sigue siendo de cautela? ¿Estamos saliendo de la crisis?

JQ: No sé si estemos saliendo completamente de la crisis en todos los sectores, pues los números son muy fríos, para que los procesos de recuperación económica comiencen a permear a la población y se vea una verdadera recuperación se llevará tiempo, no se dan de la noche a la mañana, se tardan entre dos o tres trimestres. Yo espero que para el último trimestre de este año se empiece a sentir un crecimiento económico más generalizado. En el sector inmobiliario, si empiezan a caminar todos los mecanismos de fondeo de la vivienda, aunque no lo veo así ni en el sector comercial ni el de oficinas, y el sector industrial ya comienza a crecer. Los indicadores sí están mejores, pero también sufrimos los efectos negativos de la globalización, como son las equivocaciones, pasaron en Estados Unidos, ahora en Europa y toda esta secuencia de acontecimientos económicos nos va a pegar.

IM: Finalmente, tendencias como el desarrollo sostenible o sustentable, los usos mixtos, entre otras medidas, ¿seguirán siendo parte activa del desarrollo inmobiliario en el país?

JQ: Sí van a continuar y esto es parte del desarrollo de proyectos con mucho mayor sentido. Creo que el desarrollo inmobiliario se está humanizando, por ejemplo, los desarrollos de uso mixto son una maravilla, en ellos tienes todo. Hoy el desarrollo inmobiliario debe de tener mucha planeación, Santa Fe es un buen ejemplo y si se trata de desarrollos Leed, los beneficios son a largo plazo; en efecto, es más costoso, pero cuando desarrollas productos de gran envergadura, sí hay que hacerlos sustentables, porque eso te posiciona como empresa y los ahorros son a futuro.

general terms, the real estate sector has suffered a transformation without Ithenprecedents during the last decade. Jorge Quinzaños Suarez, Vice President of Real Estate Developers Association- ADI in Spanish, and also the Council’s President of Grupo Invertierra, is one of the professionals owning a big knowledge in the topic, due to his experience and years of career in the sector. INMOBILIARE Magazine (IM): Several important events have occurred for the real estate during the last decade. According to you, which would you highlight?

Jorge Quinzaños (JQ): The most relevant is that the Mexican financial system is consolidated, since the institutions have become more solid, and then, they have a bigger obligation with the real estate development. After the 95 crisis, the big housing developers companies began to consolidate, they enter to the values market, the important developer groups existing today were created and even, the industrial parks begin to have a boom since that moment. The real estate sector nowadays, has a privileged position in the country, independently from the current crisis. I can see a sector with more professional people, the projects conceptualization of the Mexican developers are of world class, either offices buildings with Leed certifications or shopping malls, logistical parks or some segments of the residential market; however, I criticize the interest social concept in the professionalization aspect and in the lack of quality, not in the structures. Besides, I criticize these big complexes with thousands of individual houses that mean for me, a big mistake. IM: In fact, these developments are hardly criticized.

JQ: Effectively, and with all the reason. We must build cities upward, where the transport and the services are already present. It is inhumane and absurd the long journeys and the people performance are decreasing. This housing model gives no competitiveness because the people live in a place located really far from their jobs. In this aspect we are really backward relating to a worldwide sense, and I consider it has been a result of a wrong government policy and, of course, a market necessity. IM: A topic like violence touches the sector?

JQ: We have to emphasize that during these years the frontier due to the economic crisis and the serious situation of insecurity, makes us to face another situation. In effect, there are housing complexes stopped, where the people living there have lost their work and, because of the financing ways of these houses, people have left them or even, because of the violence. IM: The market has become more institutional, we see architects or lawyers offices. The investment funds, the portfolios purchase, among others, have come.

JQ: That is right. It belongs to the topic, it is not anymore what I consider good or bad when building a real estate, not anymore; now, there is a market analysis, a prestigious and recognized architect is engaged, the corporative structures are really important because lots of the projects are not of a unique investor, it belongs to several, even they belong to public or private funds. Therefore, in the last decade, an important base for the future has been consolidated. IM: The real estate boom is walking jointly to the economic stability.

JQ: Of course, and I can mention Spain’s case that began to have a real estate boom after 15 or 20 years of economic stability, and this makes all the sense. Nowadays, a lot of the purchasers of real estate are investors, but they are not like we think, the big investor; they are professionals who have a capital and desire to buy a real estate because it remains as an investment generating appreciation, even if it is a rented real estate, it is steady money and, even with more profits than in a bank.

IM: Jorge, are you optimistic relating to the events occurred in the sector and where it is heading for?

JQ: Yeah, I am really optimistic and I can see it in the enterprise that I manage, Invetierra; for instance, it is adapted to the sector necessities and we must link more capable people, to become more competitive and get more investors. I have always said, doing something good is as costly as doing something bad, so, we must do good things. IM: Almost at the end of this first decade of the century, we have an economic crisis and the investment funds entered to the country in an unusual way. What happened?

JQ: The big funds had a big over liquidity, even they already have it, and there was no possibility to invest all the money in their hometowns, and, on the other hand, the diversification started and these funds were invested in those places counting on the adequate frameworks, and Mexico, in these last 10 years has remained as an important player. Therefore, in spite of the current crisis problems, I do believe that this last decade has meant the most wonderful years for the market. IM: Some policies and measures have been assumed by the several actors and entities in this last decade, like Infonavit, Banks, Sofoles, Conavi or SHF, how would you qualify their management and contribution to the real estate development?

JQ: I say that all these institutions have been, in their tasks as entities, much more professional and institutional than some decades ago, and they have work correctly. The Infonavit has granted more mortgages during the last ten years than summing all the years before. There was a lot of politicization when delivering the credits or houses; today, we have an open market where the customer has gained a lot. IM: In spite of these advances we still see some backwardness concerning the permits, regulations even the registrations. What can you tell us about that?

JQ: Yes, it is true. And it becomes more complicated because there is not a basis or a planning from the governments relating to the urban development permitting growing jointly to the development. On the other hand, the common lands have been a problem for several years, representing not only a real estate obstacle, but also social and economic. The owners have not taken care of the land. The common lands law has several problems, it has perpetuity, does not expire. IM: According to your experience, when can we see a change permitting a bigger order in topics like formalities, for instance?

JQ: I do see changes in lots of things, but there are more changes to do, we are walking through the right way and it has a politic side. During the last twelve years with the changes of party in the power, I do not see a hegemonic party; for several years, Mexico has been stopped because of politic interests. IM: What will happen for the real estate development? How do you see this year, is it still of caution? Are we going out from the crisis?

JQ: I do not know if we are completely going out from the crisis in all the sectors, the numbers are really cold, it is not so easy that the economic recovery processes get the people immediately and a real recovery is not so fast, they need two or three quarters, for the last quarter of this year, I hope to feel a more general economic recovery. In the real estate sector, the housing funds mechanisms do go well; but I do not see the same in the commercial sector or in the offices’, and the industrial sector begins to grow. The indicators are better, but we also suffer the negative effects of globalization like the mistakes, for instance, in the United States, in Europe and all this sequence of economic events are going to touch us. IM: Finally, some tendencies like the sustainable development, the mixed-uses, among other measures, will continue being active part of the real estate development in the country ?

Yes, they will. And it is the consequence of developing projects with much more sense. The real estate development is becoming humane, for example, the mixed-uses developments are wonderful because we can find everything there. Nowadays, the real estate development must have a lot of planning, Santa Fe is a good example and if we talk about Leed developments, the benefits are in long term, in effect, it is more costly, but when developing quality products, we must do them sustainable, because it gets you a better position as enterprise and savings are for the future.

Consejero INMOBILIARE Magazine

• Los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables – DUIS van a detonar la economía de las regiones en donde sean construidos. Prudential en conjunto con gobiernos locales y constructoras ya tiene varios en etapa de desarrollo. • El uso de los sistemas LEED sigue consolidándose en la industria inmobiliaria. • La crisis económica de algunos países en Europa, sí tocarán a México. • Los bancos salen de nuevo a la caza de usuarios para su crédito hipotecario. HSBC lanza su programa 1 con 1. • Pese a la inseguridad, en Estados como Tamaulipas se adelantarán obras como la reubicación de su aeropuerto. • Fonatur le da un espaldarazo al CIP Costa Lora y a La Pesca. • No vemos una recuperación total del sector inmobiliario en general. Éste será hasta el segundo semestre de 2011.

2000

Eduardo Güémez Sarre

Managing Director - CEO México Empresa: LaSalle Investment Management Apertura: 2004

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“Ciudad Jardín Bicentenario” de Grupo Carso el Premio ADI. Edita de nueva cuenta INMOBILIARE Magazine la edición B2B Real Estate Planner con la participación de 57 empresas anunciando sus servicios. El Foro Económico Mundial coloca a México en el lugar cinco de 12 países de Latinoamérica, como país atractivo para la inversión en infraestructura. Destina la SCT en México 762 millones de dólares para el mejoramiento de carreteras. Realiza el Infonavit una tercera emisión de CEDEVIS por mil 500 millones de pesos. Suma la firma DCT Industrial una cartera de 1.4 millones de pies cuadrados ubicados en los mercados de Monterrey, Tijuana, San Luis Potosí, Guadalajara y Querétaro. Asume Finsa la construcción de sus inmuebles apegado a normas de sustentabilidad. Cumple 10 años la Norma Mexicana de Parques Industriales. Es presentado el Proyecto Interpuerto Monterrey, un complejo intermodal y plataforma logística. Es inaugurado el centro comercial Lago Real en Nuevo Vallarta. Lanza el FOVISSSTE su primer certificado bursátil por tres mil 500 millones de pesos. BBVA Bancomer realiza una emisión de BORHIS por 5,910 millones

de pesos. • Es inaugurado el centro comercial Plaza Central en el D.F. • Presenta HINES su nuevo centro comercial ubicado en el municipio de Atizapán, City Center.

• Vicente Fox Quesada assumes the Mexico’s presidency. The head of state would give a big impulse to the housing as a main part of his government program. • The project Arcos Bosques is consolidated. In this year, it already counted on the Towers Arco Sur and Oriente.

• ADI organizes its Third Real Estate Symposium. The ADI’s President at that moment was Ramon Amezcua. • The local real estate market sees the arrival of the concept known as Family Entertainment Centers. Mundo E, the most visible example. • Some housing issuers climb in the stock exchange market, for instance: ARA, GEO, SARE and CONSORCIO HOGAR. • Several Brokers companies begin with the IPAB in the asset sales or major real estate. • The neighborhoods Roma and Condesa remains in an urban recycling plan. Throughout the years,

Consejero INMOBILIARE Magazine

2010 – Lo que vemos • Pese a ser presentados como una opción de inversión, los CKD´s Certificados de Capital en Desarrollo tendrán un gran protagonismo este año. • El Infonavit piensa otorgar entre 475 mil a 525 mil créditos, lo que equivale a un desembolso de 145 mil millones de pesos. • El sector Financiero prevé invertir más de 43 mil millones de pesos en préstamos para vivienda, lo que significará un incremento del 40% con respecto al año anterior. • El mercado de oficinas Clases A+ y A seguirá activo. • Pese a estar detenido el año anterior, el mercado de desarrollos para los jubilados americanos, se reactivará este año de manera paulatina. • La SCT al mando de Juan Molinar Horcasitas planea varias obras de infraestructura para este año. Pensamos que los esquemas públicoprivados, serán un buen esquema para desarrollarlos. • Seguirá consolidándose la figura del título de propiedad. Fidelity National Title de México es un importante jugador.

Víctor M. Lachica B.

Presidente - CEO México y Centro América. Empresa: Cushman & Wakefield de México y Centro América Apertura: 1992

Consejero INMOBILIARE Magazine

During the last decade, the real estate sector has suffered a transformation without precedents. Since the year 2000 to date, several events have occurred, events that the industry has lived, and justly at the beginning of this first decade of the XXI century, INMOBILIARE Magazine was born, a magazine specialized in real estate businesses that has evolved jointly to the sector, and that has been witness of the most eminent facts of the real estate in Mexico and Latin America. In the following facts inventory, we try to resume the last 10 years of the industry seen through the journalistic viewpoint of the INMOBILIARE Magazine team, a resume that, without a doubt, will serve you as reference and, at the same time, it will be a watershed to continue reporting about real estate. The story will go on, we are our first ten years old and we want more, of course! this plan put up the costs of the square meters in saying areas. • The shopping malls Pabellón Cuauhtémoc and Parque Duraznos of Grupo Arquitech were opened. • FONATUR got going the commercialization of Ixtapa Contramar. • The construction of the first stage of the area Cruz Manca in Santa Fe begins.

Consejero INMOBILIARE Magazine

Gonzalo Montaño Estrada

Director General GRUPO MAC S.C. Presidente del Comité Ejecutivo del Consejo del ICSC – México. Empresa: DECCA Apertura: Grupo MAC 1948 Apertura: 1990

• The corporative building Torre Siglum is built. • HINES strengthens its transactions in the center of the country, especially in Queretaro. • The work of the Plaza Outlet in Lerma begins by GICSA. • Andres Manuel López Obrador assumes like Chief of Government of Mexico City. During his mandate, the Bando Dos permitted again the construction in the central delegations. • Some banks like Inverlat and Bital launch their programs of mortgage credit. • FINSA makes a strategic alliance with AIG Global Real Estate Group.

2001

John Newcomb

Americas Delivery Manager Empresa: HP Critical Facilities Services Apertura: 2008

• The conflict between Tizayuca and Texcoco begins due to the construction of an alternate airport for Mexico City. • Grupo IUSA informs about the investment of 973 million dollars in the development of three industrial parks in Puebla. • In this year, the Top 5 of the Sofoles for the amount of granted credits was formed by: Hipotecaria Nacional, Su Casita, Hipotecaria Mexicana, Crédito y Casa and General Hipotecaria. • The industrial conglomerate DESC launches for sale the shopping mall Santa Fe and also the touristic development Punta Mita in Nayarit. • ICA announces its commercial brand VIVEICA. • Important investments of enterprises like Procter & Gamble, Electronics NGS, Cargill, Bombardier and Alsthom arrived to the State of Hidalgo. • Collier International inaugurates new offices in Mexico City. • A boom of fairs and commercial expos of real estate sort starts. • The participation of investment funds

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in Mexico grows. The listed is formed by: JP Morgan, Citibank, Centex, Hines Interest, Equity International, ProLogis, ING, AIG, Kimco, Prudential and AMB. Banamex launches its mortgage credit. Jones Lang Lasalle begins the operation of an office in Monterrey to serve the north region. The project Bosque Real is launched. The final stage of the construction and commercialization of Punta Langosta started, being developed by GICSA in Cozumel. The growth of Acapulco in the diamond area begins. The shopping malls Outlet, in Lerma, begin their operations.

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2002

• Fonatur impulses Huatulco Bays. • Centro San Miguel in Mexico State is inaugurated by PDC2, the commercial department of ARA. • Fenix Administración de Activos is

Consejero INMOBILIARE Magazine

Claudia Pérezsalas Rojina

Directora General Empresa: Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI Apertura: 1992

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consolidated like a player that at the moment counted on 138 buildings all around Mexico with a commercial value of 125 million dollars. A new stage in the Corridor Reforma begins thanks to the construction of several buildings, among them: Torre Mayor, Reforma 115, Reforma 222, the Sheraton Hotel and the shopping mall Juarez. Bancomer presents its program of mortgage credit jointly to all its staff of Banca Hipotecaria. Monterrey and its metropolitan area have a change of scene on the subject of real estate development. Ciudad Juarez and Tijuana are detonated again like destinations for the manufacturer industry. GE acquires the sofol General Hipotecaria and GE Money Crédito Hipotecario is created.

Consejero INMOBILIARE Magazine

2003

• New Fashion Malls are detonated in some cities of the republic interior: Pachuca, Culiacan, Torreon, Cancun, Puebla, Metepec, Monterrey and Guadalajara. • Between a thousand 200 and a thousand 500 million dollars were set aside for the touristic segment. • The expansion of several self-service firms begins, among others: WalMart, H.E.B., Comercial Mexicana, Soriana, Gigante, Costco and Chedraui. • GE Real Estate is ten years old in Mexico.

Blanca Rodríguez

Managing Director Elected Chair (2007-2010) - Chair Tourism Council ULI Empresa: Rockwood Mexico Apertura: 1991

• FINSA closes the project to develop the Latin American Distribution Center of Kellog. • Jones Lang Lasalle acts like the manager of the project to build 18 thousand square meters of interiors of the new corporative offices of CEMEX in Monterrey. • Hines makes an operation concrete in keeping with Samsung for hiring a nave of 14 thousand square meters. • Grupo Acción acquires the industrial portfolio of long term lease of Hines Interest Mexico. • Bovis Lend Lease is 10 years old in Mexico. • Fenix Capital Group acquires, in association with Deutsche Bank and GE Capital, a total of 13 thousand buildings property of the once bank Bital. • The first emission of housing certificates, best known as CEDEVIS, is made. • The average price for square meter in the medium segment in the metropolitan area of Monterrey was of 5,413 pesos. • FOVI becomes the Sociedad Hipotecaria Federal (Federal Mortgage Society). • The real estate investment rose to 15 thousand million dollars in different segments. • Carlos Gutierrez, General Director of the CONAVI assures that the oversupply of housing in the country was

quantified in 57 thousand 947 units. • Butler builds and starts its plant in Mexico, located in Apodaca, Nuevo León.

2004

• HSBC launches its mortgage credit with an average rate of 11.95%, 10% of deposit and with the program 11x12. • Carlos Slim Helu gets to know that he is creating an enterprise “Promoter of the Economical Development of Latin America”. • The Program Rescate para el Centro Histórico (Rescue for the Historical Center) wins the prize ADI; the program is leaded by the Fundación del Centro Histórico de la Ciudad de Mexico, Foundation of the Historical Center of Mexico City. • In Mexico City, there was an amount of almost 308 thousand 453 square meters available for offices. • The Infonavit concludes its first emission of Housing Certificates of Social Interest for 750 million pesos. • The Infonavit granted its credit of three million. • ScotiaBank Inverlat offers a mortgage credit with a rate of 9.9% • INMOBILIARE Magazine begins to be published in English, too. • The Banco de Mexico reserves, the central bank of Mexico, according to

Consejero INMOBILIARE Magazine

2005

Alejandro Sepúlveda de la Fuente Socio Principal Empresa: Baker & McKenzie, S.C. Apertura: 1962

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Guillermo Ortiz, are close to the 60 thousand million dollars. The offices market in Monterrey had an oversupply of the 30%. Promoter Martel inaugurates two industrial parks: Industrial Park Martel Santa Catarina and Mafer. The industrial market in Reynosa is consolidated with the presence of several developers. At that time, there were 11 industrial parks. The project Loreto Bay, in Baja California, captivates. Marnhos is 50 years old. In Mexico City, the first stage of the second level in the Periférico Freeway is inaugurated. The average price of the square meter in the medium segment concerning

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the metropolitan area of Monterrey was of 5,574 pesos. The first Recinto Fiscalizado Estratégico (Strategic Fiscal Area) is authorized in San Luis Potosi. Irapuato receives Spanish investment for the construction of the Industrial Park Castro del Rio in 115 hectares. Vicente Fox lays the foundation stone of the logistical mega project Puerto Interior. Jones Lang Lasalle, through Lasalle Investment Management, buys a portfolio of properties of 550 thousand square meters with a cost of almost 300 million dollars to G. Acción. The shopping malls had an average growth in floor sales of 9.7% with total annual sales of 25 thousand 280 million pesos. John McCarthy, General Director of Fonatur, announces that the Touristic GDP represented the 8% of the National GDP. The Direct Foreign Investment was of 17 thousand 301 million dollars this year. The bank grants more than new 5 million credits, three million in credit cards and two more for personal loans. The employments growth in the manufacturer industry was of 7.63% Premium Outlets Punta Norte in the municipality of Cuautitlán Izcalli is inaugurated.

• Hines informs the creation of an investment fund for 100 million dollars with CalPERS. • The INMOBILIARE Magazine becomes the first magazine, specialized in the sector, to be invited to the events of Mipim in Cannes and to the Salon Inmobiliario of Madrid. • The shopping mall Las Americas, developed by PDC2, is opened. • The magazine INMOBILIARE has the opportunity to interview Samuel Zell, the real estate guru. • The Master Plan of Playa Mujeres is launched. • O’Connor Capital Partners announces the investment in shopping malls in the next two years for 300 million dollars in assets. • El Santuario, a nautical-residential development, conceived by Michel Domit, is inaugurated. • Jones Lang Lasalle makes the sale of four buildings, offices of HSBC, in Mexico City. • Banorte assures an increase in the collocation of mortgage credit of the 23%. • BBVA Bancomer buys Hipotecaria Nacional. • The bank Santander launches the mortgage credit with a rate of 9.72% • BBVA Bancomer communicates the intention of granting 36 thousand new credits for housing.

• The shopping mall Paseo Santa Catarina of Desarrollos Delta, in Monterrey, is opened. • Fonatur launches the program Desarrollo Urbano Turístico (Urban Touristic Development) for the region Lago de Tequesquitengo. • In Monterrey, the shopping malls Galerías Valle Oriente and Plaza Cumbres are opened. • The ICSC calculated that the value of the shopping mall market, for this year, was of 26 thousand pesos. • The hurricane Wilma affected the coasts of Quintana Roo. The touristic and developer sectors in the region are also affected. • The shopping mall Parque Delta is

Consejero INMOBILIARE Magazine

Eugene Towle

Socio Director Empresa: Softec Apertura: 1980

Consejero INMOBILIARE Magazine

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inaugurated. It is a development of Danhos in Mexico City. The residential and residential plus markets increased their volume in 36.6% and 40.2%, respectively. Promoter Martel lays the foundation stone of the mixed-use development O Dos Vaconcelos in Monterrey. The average price for square meter in the medium segment in the metropolitan area of Monterrey was of 5,626 pesos. Mexico Retail Properties announces an investment of 600 million dollars for the development and purchase of shopping malls in the next four years. The housing park closes the year 2005 in 25.2 million units with a value of 12 billion pesos. According to the ABM, the mortgage credit grew this year to a rate of 57%. FINSA sells its industrial portfolio to Intramerica Real Estate Group, subsidiary of GE Commercial Finance Real Estate. The transaction was valued in 453 million dollars. According to Jones Lang Lasalle, the portfolio of the manufacturer of exportation industry would have an estimated value of 4 thousand 600 million dollars.

2006

• Felipe Calderon Hinojosa is elected as the President of Mexico, giving then, continuity to the PAN at Los Pinos. • Cancun recovers the 75% of its hotel occupancy.

• The investment of purchasers from the United States and Canada continues in the markets of Los Cabos, Puerto Vallarta and San Miguel de Allende. La Paz, Loreto, Manzanillo, Rosarito and Puerto Penasco are detonated. • The shopping mall Parque Lindavista of Grupo Danhos is inaugurated. • Mortgage Credit Banorte, Crédito Hipotecario Banorte, offers a rate of 8.90% if the payment is on time. • This year, Cemex planned to increase the cement price in a 6% in Mexico and 9% in the United States. • Puerto Penasco, in Sonora, is detonated. Several developers come to build in the area. • HSBC launches its mortgage credit Tu Casa, from Cero 0% of deposit. • Umbral Capital plans to invest 325 million pesos in real estate projects. • The works of extension and remodeling of the International Airport of Mexico City starts. The investment reaches the three thousand 449 million pesos. • Grupo Mall begins an important touristic and residential complex. The investment reaches an amount of 450 million dollars. • The HSBC building is already finished; it is located in front of the traffic circle of the Angel de la Independencia in Mexico City. The investment reached the 150 million dollars. • The Investment Fund Deutsche Inmobilien Fonds AG, best known like DIFA, lands in Mexico.

Consejero INMOBILIARE Magazine

Jorge Ávalos

Director Monterrey Empresa: Invex Apertura: 1999

Humberto Treviño Director General

Sam Ellison

Presidente y Director General Beck International Empresa: Beck México Apertura: 1912 The Beck Group 1993 Beck México

• Scotiabank Inverlat offers a rate of 8.88% in its mortgage credit. • GE is consolidated as a company investing 2.5 billion dollars in real estate in Mexico to date. • HOMEX and BETA merger. • The construction sector, according to Guillermo Babatz, General Director of the SHF, will rise in a 3.5%. • Grupo Mall gives to John McCarthy a prize for the best management in residential tourism. • Grupo Acosta Verde announces the opening of the shopping malls San Roque in Monterrey, Plaza Sendero in Queretaro and Hermosillo. • GE Money Crédito Hipotecario offers a rate of 9.9% in its mortgage credit and launches the Mexican Dream Mortgage, a mortgage credit in Mexico for residents in the United States. • GICSA opens the shopping malls Forum Coatzacoalcos, Centro Maya and Paseo Cancun. • The Mexican Association of Private Industrial Parks, AMPIP in Spanish, is 20 years old. • Grupo Garza Ponce announces a joint participation with ING Clarion and Titan for the development of naves and industrial parks. • The developer of shopping malls, Promodesa, launches the project Centro Sur, located in Guadalajara.

• FINSA and its partner AIG communicate the creation of the fund FINSA II with an initial amount of 100 million dollars. • The industrial activity in the metropolitan area of Mexico City registered a takeover of 260,870 square meters according to data of Jones Lang Lasalle. • The project Arco Norte is conceived. It is a road complex of 223 kilometers that will link the states of Mexico, Hidalgo, Puebla and Tlaxcala. • The partners representing the AMPIP consider investments for a thousand 77 million dollars for this year. • GICSA launches the first phase of the

Consejero INMOBILIARE Magazine

Javier Llaca G.

Executive Vice President Empresa: Jones Lang LaSalle México Apertura: 2001 oficinas en Monterrey

development City Santa Fe. • The average price for square meter in the medium segment in the metropolitan area of Monterrey was of 5,547 pesos. • In Monterrey, the company Internacional de Inversiones launches the project Centrika, an important development of urban renovation. • HSBC launches its product Express Approval of Mortgage Credit. • The Riviera Maya gets its 10th anniversary as an attractive destination of the international tourism. • GE Money estimates to finance 10 thousand houses, which implies a portfolio of 600 million pesos, something said by Edwin Vega, the General Director. • In the first six months of this year, the tourism sector received an assessment of a thousand 135 million dollars. • The levels of average price in the area of Cancun and the Riviera Maya rises a rank from 460, 000 to 1,130,000 pesos with average prices for square meters of 7,300 pesos in the medium residential segment. • The price for square meter in Puerto Penasco registers the four thousand 500 dollars. • The shopping mall La Isla Acapulco, of GICSA, is launched. • ProLogis acquires the portfolio of properties of Grupo Metta, consisting of 18 properties with a total of 325

thousand square meters located in Mexico City and Guadalajara. • The Mexican economy grows a 4.7% impulse by the imports, the increase in the oil price and a national consumption growing. • The rate of the Mexican Stock Exchange wins a 50.3%. • DIFA acquires the offices building Reforma 265 of 23 thousand 050 square meters.

• The President Felipe Calderon Hinojosa launches the National Plan of Infrastructure 2007-2012, in Spanish, Plan Nacional de Infraestructura. • The works for the Route 1 of the Metrobus begin with an investment of 350 million pesos. • In the first quarter of this year, the tourism has received 55% of direct foreign investment and 45% national. • FADESA announces an investment for 850 million dollars in Mexico for high level touristic and residential developments. • FINSA is 30 years old. • The magazine INMOBILIARE gets the prize SMI Editorial 2007 as the best magazine of real estate development. • The ICSC celebrates its 50th anniversary of foundation. • The Department of Economics reports, in the first six months, the sum of 13 thousand 244.2 million dollars in direct foreign investment in Mexico. • According to data of Jones Lang Lasalle, the industrial activity registered a takeover of spaces of 168 thousand 327 square meters in the first six months. • The income of 700 million dollars in Nuevo Leon from the direct foreign investment is registered. • The office of Colliers International in Monterrey celebrates its tenth anniversary of operations. • FINSA reports in the first six months of closed transactions in Monterrey, Matamoros, Puebla, Reynosa, Mexico State and Saltillo, a total of 210 thousand 775 square meters.

Consejero INMOBILIARE Magazine

2007

• The perspectives for GE Real Estate are to invest in Mexico a total of 1.3 billion dollars. • The development of mixed-use Reforma 222 opens its doors. • Southern Cross Group and Morgan Stanley buy MM Cinemas. • The growth perspectives of MM Cinemas are to invest more than 50 million dollars in new locations and open 150 cinemas. • Queretaro reports a total inventory of naves and warehouses Class A of 1,419,925 square meters distributed in six industrial parks. • The international experts inform that the economy of the United States remains immersed in a process of progressive economic deceleration. • Wal-Mart announces to establish 125 stores.

Adrian García Iza

Presidente Empresa: IOS Offices Apertura: 2007

• Cushman & Wakefield celebrates its 15th anniversary of operation in Mexico. • VESTA and GE make an alliance to develop the Aerospace Park in Queretaro, where Bombardier and other suppliers of the aeronautical industry will install. • IOS Offices starts operations with offices in Monterrey in the tower IOS Campestre and in Mexico City, in the building Reforma 222. • The credit in the United States begins to grow weak due to the crisis of the high risk mortgages. • Intramerica Real Estate Group, filial of GE, agreed on the purchase of a portfolio of 557 thousand 400 square meters distributed in 62 industrial buildings belonging to the enterprise Intermex. • ING announces to invest in the next two years, at least 1.3 thousand million dollars in Mexico through its fund of closing investment, Lion Value. • INMOBILIARE Magazine informs about the risk of the Subprime mortgages in the United States. At that time, we inform that the real estate market value rose the 10.4 trillion dollars, from which the 13%, it means, 1.35 % is categorized as Subprime. • Spain becomes the main European investor in Mexico. In the first six months of this year, Spain channeled to the productive activities a thousand 311.4 million dollars. • In the first six months of this year, KIMCO keeps the interest in a thousand

519 properties, which sums 180 million square feet of profitable space in 45 states of the United States, Puerto Rico, Canada, Mexico and Chile. • Banorte offers the lowest initial payment in mortgage credit: 8.70 for each thousand pesos. Santander launches Hipoteca Mas with a payment of 8.35 for each thousand pesos. • The development Playa Mar Tres Cantos is inaugurated in Acapulco by the Parque Reforma Promotora Inmobiliaria. • The mortgage securitizations rose this year26 thousand million pesos, which meant an increase of the 106% with regard to 2006.

2008

• The Conavi announces an estimated investment in 281 thousand million pesos for the housing sector. • The Bando Dos, in Mexico City, is derogated. • The investment fund EuroHypo comes to Mexico. • The Mexican Association of Real Estate Funds and Infrastructure, AMFII, announces the investment of some 25 thousand million dollars in the next four years. • The Infonavit reiterates its purpose of granting 500 thousand credits. • Mexico Retail Properties announces the acquisition of three or four existing shopping malls and they want to in-

vest in the market 200 million dollars. • MM Cinemas announces the opening of 14 new complexes all around the country. • BBVA Bancomer affirms to grant a total of 971 thousand mortgage credits for a house acquisition. • AMB Property Corporation acquires the remaining assets of Grupo Accion. • Softec affirms that the 80 biggest markets will reach a total growth of 569 thousand units and, also the company estimates sales for 33.1 thousand millions in the industry. • INMOBILIARE Magazine launches the edition B2B Real Estate Planner with the participation of 64 enterprises advertising their services from a Business Profile. • Prologis announces the investment of 400 million dollars to create industrial parks in the center and northern country. • Due to the crisis, the credit Subprime in the United States, the Wachovia Corporation, the fourth biggest bank, loses a thousand 100 million dollars. • The SCT communicates the tender of the Punta Colonet Port. • AHL affirms that the Baby Boomers have bought nine thousand second houses in Mexico. • The Project Reforma 222 receives the Prize ADI. • Due to the prices drop of the housing and

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the collapse of the mortgage credit in the United States, Fannie Mae duplicated its net loss to a thousand 520 million dollars. The used home growth is estimated in a 15%. The Association of Bankers of Mexico - ABM hopes the mortgage market to grow in a 15%. Mexico Retail Properties opens the shopping mall Parque Polanco in Mexico City, Patio Aguascalientes and Pachuca. FINSA inaugurates the Industrial Park FINSA Guadalupe Airport. In the first stage, the park consists of 60 hectares. Lehman Brothers Holdings announces the layoff of two thousand 50 workers, likewise its operations reduction in the United States and in the United Kingdom, and also the closing of the South Korean mortgage business. Intramerica communicates counting on more than 160 properties with a portfolio summing 850 million dollars. Dieboqui reports that the sale and rent of warehouses is rising up in the metropolitan area of Mexico City with the operations of Bonafont in Iztapalapa when renting a thousand 696 square meters and British American Tobaco that leased in Coacalco a thousand 580 square meters. Grupo Inmobiliario Monterrey- GIM invests 100 million dollars in the construction of a mall in the north of

Monterrey. It is a mixed-use complex named Plaza Fiesta Anahuac. • Grupo MAC is 60 years old. • Mira Companies, the investment fund leaded by Javier Barrios, concludes the resources’ raising for 513 million dollars, resources set aside for the mortgages, residential and infrastructure sectors. • The United States is in an economic crisis that collapses the world stock exchange market and more economies, too.

Certificados de Capital en Desarrollo CKD´s Una buena noticia… ya comenzaron Capital Development Certificates CKDs Good news… They have already started!

Germán Ahumada Artha Capital

ara el segundo semestre de este año, se espera el lanzamiento de cuatro nuevos fondos de capital privado enfocados a la infraestructura. Se harán bajo la figura de CKD´s o Certificados de Capital de Desarrollo. Estos fondos tienen como objetivo, la creación de un vehículo en el cual un “manejador de fondos” levanta capital de diferentes inversionistas institucionales y se ejercen en proyectos de diversa naturaleza. Hasta el año anterior, estos recursos se obtenían vía fondos de pensiones extranjeros, organismos multilaterales y fortunas familiares. Pero con reformas a la Ley del SAR ahora es posible que las Afores participen en este importante mercado. Se estima que América Latina participe sólo con el 1% de los fondos de capital privado del mundo. Las Afores están haciendo, con este instrumento, una diversificación dentro de la clase de activos, comenzaron hace tres años y fue sólo hace dos, cuando al cambiar las reglas se pudo tener una evolución. De hecho en el último año, para las Afores ha sido un gran mecanismo, porque hasta hace unos años, sólo podían invertir el 8% en CKD´s y hoy se acaban de incrementar al doble. En desarrollo inmobiliario, se sabe que las Afores van a invertir en México un 3% del total de capital que ya tienen, sin embargo, esta alternativa ha sido calificada por la industria en general, como una gran alternativa para levantar capital. Artha Capital, nuevo CKD´s Este fondo inmobiliario se fundó hace dos años por Carlos Gutiérrez y Por Germán Ahumada Alduncin. El enfoque o propósito de este fondo, es hacer macrodesarrollos en la primera etapa de su cadena de valor, es decir, en la compra de tierra, desarrollo de infraestructura básica, coordinar con las autoridades los planes de desarrollo urbano locales y tener de alguna manera, tierra preparada con servicios e infraestructura, para venderle a desarrolladores lotes para el desarrollo futuro de vivienda, industrial, comercial y turístico.

“Nosotros le damos el valor agregado a la tierra al hacer la compra, regularización, trámites, permisos y llevando infraestructura a los lotes de terreno. Nuestro objetivo es formar polos de desarrollo, aledaños a ciudades ya existentes. Estamos buscando reservas territoriales que van de las 500 a mil 500 hectáreas en diferentes lugares del país”, afirma Germán Ahumada Alduncin. Artha Capital, está levantando fondos por dos mil 500 millones de pesos primordialmente con las afores, aunque de manera adicional, ya está aprobado por algunos inversionistas otros montos de inversión, entre ellos FONADIN – Fondo Nacional de Infraestructura que depende de Banobras, quien va a participar con 500 millones de pesos, esto es, un 20% del capital total a levantar. “Sentimos que vamos muy bien en nuestro proceso, estamos pensando cerrar el fondo para los primeros días de septiembre. Tenemos ya identificados nueve proyectos en donde invertir, se trata de desarrollos enfocados a turismo y a componentes híbridos como es vivienda, comercial e industrial en el mismo desarrollo, es decir, serán Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables - DUIS”, comenta Ahumada Alduncin. Los otros CKD´s Se están construyendo otros fondos para participar en proyectos de infraestructura. AMB, especializado en desarrollo de infraestructura logística con un valor aproximado de tres mil 300 millones de pesos, manejado por AMB Property Corporation. Un segundo CKD´s, es el Fondo Prumex Industrial III, también para proyectos industriales y de logística que operará Prudential Real Estate Investments. Y el tercero es, Fondo I Cuadrada, enfocado a proyectos de agua y a carreteras. Buscan obtener cuatro mil millones de pesos y será operado por Mexico Retail Properties.

or the second six months of this year, the F launch of four new funds of private capital focused on the infrastructure is expected. They

will be done under the figure of CKDs or Capital Development Certificates. These funds have as main purpose to create a vehicle, where a “fund manager” will raise capital from different investors and they will be invested in projects of several sorts. Until the last year, these resources were obtained by foreign pension funds multilateral organisms and family fortunes. But due to the reforms made to the SAR Law (Ley del SAR), it is possible, now, that the AFORES participate in this important market. The participation of Latin America is estimated with only the 1% of the private capital funds of the world. The Afores, with this tool, are creating a diversification inside the class of assets, they started three years ago and, only two years ago, when changing the rules, they could have an evolution. In fact, during the last year, the certificates have been a great mechanism for the Afores because until some years ago, they could invest just the 8% in CKDs and today, they

Por: Carlos A. Caicedo Zapata carlos.caicedo@inmobiliare.com

have just increased twice as much. Relating to real estate development, we know that the Afores are going to invest a 3% of their total capital in Mexico, however, this alternative has been qualified by the industry in general, as a great choice to raise capital. Artha Capital, new CKDs

This real estate fund was founded two years ago by Carlos Gutierrez and German Ahumada Alduncin. The focus or purpose of this fund, is to create macro developments during the first stage of its value chain, it means, in the land purchase, development of basic infrastructure, they want also to coordinate jointly to the authorities the local urban development plans, and besides, to have land prepared with some services and infrastructure to sell to developers the lots for a future housing, industrial, commercial or touristic development. “We give the value added to the land at the time of purchase: regularization, formalities, permits, and carrying infrastructure to the pieces of land. Our purpose is to form development poles, bordering existing cities. We are looking for natural territorial reservations from 500 to a thousand 500 hectares in different places of the country”, said German Aumada Alduncin. Artha Capital is raising funds for two thousand 500 million pesos, mainly with the Afores, even though, some other investment amounts are also approved by some investors, among them FONADIN- Infrastructure National Fund depending on Banobras, which is going to participate with 500 million pesos, an amount that represents a 20% of the total capital to raise. “We feel we are good in our process, we are thinking about closing the fund on the first days of September. We have already identified new projects for investing, they are developments focused on the tourism and on hybrid components like housing, commercial and industrial in the same development, it means, they will be Sustainable Integral Urban Developments – DUIS”, commented Ahumada Alduncin. The other CKDs

Other fun funds are being built to participate in infrastructure projects. The first one: AMB, CKDs specialized in logistical infrastructure development with a rough value of three thousand 300 million pesos, managed by AMB Property Corporation. The second CKDs: the Fondo Prumex Industrial III (Fund Promex Industrial III), which is also for industrial and logistical projects operated by Prudential Real Estate Investments, and the third one, Fondo I Cuadrada, focused on water and roads projects, the purpose is to get four thousand million pesos and this fund will be operated by Mexico Retail Properties.

Crédito hipotecario, la última década Mortgage credit, the last decade Por: Carlos A. Caicedo Zapata carlos.caicedo@inmobiliare.com notarios, la Asociación de Bancos de México, el Registro Público de la Propiedad, todos en un esfuerzo coordinado, de tal manera que esto ayudó a generar por ejemplo, deducibilidad, mejoras en los procesos con los notarios, además de que el acreditado puede obtener créditos cofinanciados y/o con los distintos apoyos. En general te puedo decir que hoy tenemos productos más competitivos tanto en precio, como en el proceso y esto genera certidumbre. El cliente tiene opciones, condiciones atractivas y sobre todo la posibilidad de crear un patrimonio.

Edwin Vega Director General de la Sofol Mira Financiera Inmobiliaria

a industria de los bienes raíces tiene un sustento importantísimo en el financiamiento. En el recuento de estos últimos 10 años, han pasado varios acontecimientos en materia crediticia y en la óptica de Edwin Vega, hoy vinculado a la compañía MIRA Companies, se han aprendido varias lecciones que han fortalecido al sector. Esta, es la entrevista que hicimos a Edwin, un conocedor del sector por excelencia, quien ha estado vinculado por más de 20 años a la industria. INMOBILIARE Magazine (IM): En la última década, fuimos testigos quienes estamos cerca del mercado inmobiliario en el país, del repunte del crédito, tanto hipotecario como puente, sobre todo, después de estar contraído por varios años producto de la crisis económica de 1994. ¿Cómo describirías estos últimos 10 años en materia de financiamiento inmobiliario?

Edwin Vega (EV): En efecto, tenemos importantes lecciones aprendidas de la crisis económica del 94 – 95, por una parte, la banca aprendió a generar mejores productos hipotecarios apegados a sanas prácticas. Se establecieron tasas y pagos fijos, es decir, el cliente conoce desde un inicio cuanto tiene que pagar por su crédito en los siguientes 15 ó 20 años. Se generó también una cultura hacia el cliente, en donde primero le resolvimos su situación crediticia y después saldría a buscar el inmueble, sin embargo, ha sido importante concientizar al usuario en todo

lo que implica la compra de un bien raíz, es decir, impuestos, la mudanza, el mismo cierre de la compra, entre otros puntos. En este proceso de aprendizaje entendimos que hay cierta documentación que debemos pedir al cliente y debe de ser clara y completa, el cliente lo ha entendido y se ajustó a estas condiciones, además, con base en ese aprendizaje hoy en día el crédito está aunado a una serie de seguros que hacen más sano el contrato, por ejemplo, seguros de vida, desempleo, invalidez. En general te podría decir que le ofrecimos al cliente certidumbre. IM: Se dio una segmentación entre Sofoles y bancos a partir de la crisis del 95. ¿Qué nos puedes decir?

EV: Así es, las Sofoles le apostaron a los segmentos de interés social y algo de vivienda media, estas entidades apalancadas por supuesto por la Sociedad Hipotecaria Federal. Los bancos por su parte regresaron alrededor del 2000, atendiendo el mercado de vivienda residencial y residencial plus, aunque iniciaron con enganches altos de hasta el 40 ó 50% del costo del inmueble. Alrededor del 2003 el consumidor se benefició, ya que las Sofoles generaron diversidad de fondeo, el mercado se bursatilizó, se abrieron líneas de crédito incluso para extranjeros y los bancos al ver que perdían parte de ese “pastel”, comenzaron a atender segmentos como el medio y el bajo, lo que antes no se veía. Se consolidó una sinergia ya que los participantes, intermediarios financieros, el mismo gobierno a través de entidades como la CONAVI, la SHF, la Secretaría de Hacienda, además de entidades como el Infonavit,

IM: Sin duda los distintos esquemas derivados de los programas del Infonavit, Fovissste, SHF, entre otras entidades, le dieron otro “aire” el mercado del crédito hipotecario y puente. ¿Qué piensas al respecto?

EV: El Infonavit ha realizado un gran trabajo, ha atendido segmentos que la banca no tenía en cuenta, por otra parte, se han maximizado los recursos por medio de créditos cofinanciados, claro ejemplo es el Programa de Cofinavit y Apoyo Infonavit. Hoy el Infonavit ayuda en la dirección que debe tener la industria apostando al tema de las hipotecas verdes. En el caso del Fovissste es una entidad que poco a poco ha mejorado, ellos, no han reinventado el hilo negro, han replicado de muy buena forma los programas de apoyos y cofinanciamiento. El Fovissste y el Infonavit se han consolidado como participantes fundamentales en la industria, en momentos en los que ha faltado liquidez. IM: Han sido buenos generadores de crédito las Sofoles y bancos, sin embargo, desde tu opinión, ¿qué pasó en la crisis actual?

EV: Lo que vimos con las Sofoles lo dividiría en tres situaciones diferentes. La primera es que en algún caso hubo desvíos de recursos, es decir malos manejos; segundo, intermediarios que fueron utilizados por desarrolladores con prácticas no muy sanas; y tercero, prácticas como documentación más laxa, fondeo corto a préstamos largos, es decir todo lo que habíamos aprendido con la crisis del 94 se fue olvidando y en medio de la competencia que fue tan agresiva durante el “Boom”, volvimos a caer en los mismos errores, lo cual impactó muy fuerte. IM: ¿Cómo percibes hoy en día la situación del crédito hipotecario y puente?

EV: Durante esta crisis, hoy la banca y las sofoles han regresado a la básico, por otra parte, el mercado se ha depurado, lo cual ha favorecido a la industria, es decir, toda esta oleada de desarrolladores que llegaron al mercado sin mucha experiencia en el negocio han ido desapareciendo y esto, profesionaliza la actividad. En términos del crédito puente, en general se aplica lo que llamamos en el sector financiero, precio basado en riesgo, es claro que hoy hay crédito puente para cierto segmento y lo hay con diferente tasa, dependiendo del riesgo que la institución financiera percibe del desarrollador, por lo cual hay un rango de tasas desde por ejemplo TIIE + 3 hasta TIIE + 6. El puente se ve más activo ahora en segmentos de vivienda debajo de los 600 mil pesos, que es donde hay mayor oferta de crédito para los consumidores finales. IM: Los bancos han salido de nuevo a ofrecer sus mejores planes.

EV: Así es, hay de nuevo tasas muy atractivas, reglas de originación claras. Yo dividiría la situación de los créditos individuales en dos. Uno, el crédito para inmuebles de un valor por debajo de 600 mil pesos, en ese segmento todo el crédito se va a colocar, porque ese usuario quiere aprovechar su crédito y tiene, en los esquemas del Infonavit y Fovissste combinado con bancos y Sofoles, un gran aliado. Dos, el crédito para inmuebles arriba de los 600 mil pesos, donde tenemos todo un abanico por escoger, es decir, desde tasas fijas, variables, en un rango de 10 a 13% a largo plazo; sin embargo, en este segmento el que ha estado cauteloso es el mismo cliente, quien todavía no se atreve a tomar crédito por incertidumbre de empleo u otros factores. Esta misma situación ocurrió en el año 1999 en donde los bancos casi íbamos y le rogábamos al cliente para que tomara el crédito. IM: ¿Cómo comparas a México con respecto a otras economías en materia de crédito hipotecario, hablando en concreto de tasas de interés? ¿Cuál podría ser el país modelo? ¿Sigue siendo el crédito hipotecario y puente costoso?

EV: Es importante ver que las tasas y plazos que hoy tenemos hacen a la distinta oferta muy competitiva en una economía como la que tenemos. Siempre hemos dicho, quienes estamos en este sector, que en una hipoteca a 20 años caben hasta tres crisis y el acreditado sabe que la tasa que

amarra en el momento de la adquisición le da certidumbre por todo el plazo. Lo que es muy importante es que hoy en día el pago al millar es muy similar a lo que podría ser una renta y esto da accesibilidad. En cuanto al crédito puente, me parece que hay opciones atractivas, sobre todo para el desarrollador serio, institucional que tiene proyectos capitalizados. IM: En un futuro inmediato, ¿cómo ves el mercado de crédito?

EV: A corto plazo veo a un usuario conservador y veo que los créditos están de nuevo a disponibilidad del cliente. A mediano plazo me considero un optimista cauteloso, creo en la industria y los fundamentales de la economía mexicana que tienen un buen comportamiento. Este es un buen negocio y he participado en una industria que me ha permitido hacer cosas por mi país y de verdad te emociona ver como una familia puede adquirir una vivienda, eso, te da una gran satisfacción. El sector de los bienes raíces ha tenido una muy buena década, aun considerando sus tropiezos, el crédito (hipotecario y puente) ha ayudado al desarrollo de México.

he real estate industry has T a very important support in the financing. In the summary of

these last 10 years, several events concerning credits have occurred. Due to that, we have interviewed Edwin Vega, linked today to the company MIRA Companies, and through his viewpoint we have learnt several lessons that have grown stronger the sector. This is the interview to Edwin, an expert linked for more than 20 years to the industry.

INMOBILIARE Magazine (IM): In the last decade, those people related to the real estate market in the country were witnesses of the credit recovery, as mortgage as bridge, overall after being contracted for several years because of the economic crisis of 1994. How would you describe these last 10 years concerning the real estate financing?

Edwin Vega (EV): In effect, we have learnt important lessons from the economic crisis 94-95, on the one hand, the bank learnt to generate better mortgage products attached to healthy practices. Rates and fixed payments were established, I mean, the customer knows from the beginning how much to pay for the credit in the next 15 or 20 years. Also, a culture for customer service was generated, where we solve the customer’s credit situation and then he looks for the real estate, however, it is important to make the user aware of all that implies a real

estate purchase, it means, taxes, the move, even the purchase closing, among other aspects. In this learning process, we understood that there are certain papers or documents that we have to ask for to the customer and they must be clear and complete, the customer has understood the situation and is adapted to these conditions; besides, based on this learning, the credit today is linked to a series of insurances to make the contract safer, for instance, the life insurances, unemployment or invalidity. In general, I could say that we offered certainty to the customer. IM: There was a kind of segmentation between Sofoles and the banks since the crisis of the 95. What can you tell us about that?

EV: Yes, it is true. The Sofoles bet to the interest social segments and medium housing, entities leveraged by the Federal Mortgage Society SHF, of course. The banks, on their hand, came back around the year 2000 to serve the residential and residential plus housing market, though they began with high deposits raising the 40 or 50% of the real estate cost. Around the 2003, the consumer was benefited since the Sofoles generated fund diversity, the market got securitization, credits lines were opened even for foreigners and the banks saw that they were losing terrain, so they began to serve segments like the medium and low ones, something unusual in the past. A synergy was consolidated since the participants, financial intermediaries, the same government through entities like the CONAVI, the SHF, the Treasury, and also some entities like the Infonavit, notaries, the Banks of Mexico Association, the Public Property Registration, all of them with a coordinated effort help to generate deductibility, for instance, improvements in the processes with the notaries, besides, the accredited can obtain co-financing credits and/or with the several supports. In general, I can tell you that today we have more competitive products in price and in process, which generates certainty. The customer has options, attractive conditions and overall, the possibility to create a wealth. IM: Without a doubt, the several schemes derived from the programs of Infonavit, Fovissste, SHF, among other entities, gave change of scene to the mortgage and bridge

loans, what do you think about that?

EV: The Infonavit has done a great job, it has served to the segments that the bank has not; on the other hand, the resources have been maximized through co-financing credits; a good example, the Program of Cofinavit and Apoyo Infonavit. Today, the Infonavit helps the industry betting to the green mortgages. Infonavit is an entity that has improved little by little; they have not discovered anything new. They have reapplied in a good way the support and cofinancing programs. The Fovissste and the Infonavit are consolidated as important participants in the industry in moments of lack of liquidity. IM: Sofoles and the banks have been good credit generators; however, according to you, what has happened in the current crisis?

EV: What we have seen with Sofoles I would divide it into three different situations. The first one is the diversion of resources, which means bad managements. Second: intermediaries that were used by developers with non healthy practices. The third one, lax documentation, short funding for long loans, it means, everything that we had learnt with the crisis of the 94 was forgotten and due to the aggressive competition during the boom, we committed again the same mistakes, which impacted hardly. IM: How do you see today the mortgage and bridge loans situation?

EV: During this crisis, the bank and the Sofoles have returned to basic, on the other hand, the market has been purified, which has helped the industry, I mean, all these developers coming to the market without enough experience in the business have disappeared and then, the activity becomes professional. Relating to the bridge loan, in general, and using financial terms, we apply the risk-based pricing, it is clear that today there is bridge loan for certain segment, with different rates depending on the risk that the financial institution perceives from the developer, that is why there is a rank of rates from TIIE+3 until TIIE+6. The bridge becomes more active now in housing segments under the 600 thousand pesos, counting on a bigger credit supply for the final consumers. IM: The banks have offered again their best plans.

EV: Yes, they have. There are again very attractive rates, clear

origination rules. I would divide the situation of the individual credits into two. One, the credit for real estate valued under the 600 thousand pesos, in this segment all the credit is going to be invest, because that user wants to profit the credit and has in the schemes of Infonavit and Fovissste mixed with banks and Sofoles a great ally. Two, the credit for real estate from the 600 thousand pesos upward, here we have a complete range to choose, it means, fixed rates, variables, in a range from 10 to 13% in a long term. However, in this segment, who has been cautious is the customer, who does not dare to take a credit yet because of the employment uncertainty or other factors. This same situation happened in 1999, when the banks almost begged the customer to take the credit. IM: How do you compare Mexico regarding other economies relating to mortgage credit; to be specific, relating to interest rates, which country can be followed as a model? Are still the mortgage and bridge loans costly?

EV: It is important to see that the rates and terms that we have today make the different supply very competitive in the current economy. The people belonging to the sector have always said that in a mortgage of 20 years we can have until three crises and the accredited knows that the rate getting at the acquisition moment gives certainty all the term long. It is very important to know that today the payment to the thousand is very similar to a rent and it gives accessibility. Related to the bridge loan, I think there are really attractive options, overall for the serious institutional developer that has capitalized projects. IM: How do you see the credit market in an immediate future?

EV: In a long term I see a conservative user and I see that the credits are again available for the customer. In a medium term, I consider myself optimistic, I believe in the industry and the fundamentals of the Mexican economy have a good behavior. This is a good business and I have participated in an industry that gives me the chance of doing something for my country and, believe me, it is exciting to see how a family can acquire a house; that gives you a great satisfaction. The real estate sector has had a good decade, even considering the obstacles, the mortgage and bridge loans have helped to Mexico’s development.

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2009 • Barack Obama assumes the United States presidency. He receives the mandate of a country in a serious economic crisis. • The Mexican peso begins a series of depreciations relating to the American dollar. Then, at the end, the peso loses 25% of its value. • The Infrastructure Plan is stopped because of the economic crisis. • The open unemployment increase to 4.06% this January. 336 thousand people lose their employment. • Added to the economic crisis affecting the country, there is the alarm because of the Influenza AH1N1. • The Urban Development Department Mexico City affirms to take some actions to speed up the management of procedures and then, the Department will grant fiscal incentives to attract investments for 39 thousand million pesos. • The mall Gran Patio Texcoco of MRP is inaugurated. • Obama assigns a fund of 75 thousand million dollars to help those who are in financial mortgage difficulties. • Softec comments that the economical and the social interest housing sector will be able to grow between 10 and 12%. 400 thousand houses will be built, 125 thousand less than last year. • According to the Mortgage Bankers Association of the United States, almost 10 thousand houses owners see their mortgage to be applied daily. • The real estate development “Ciudad Jardin Bicentenario”, of Grupo Carso, receives the Prize ADI. • INMOBILIARE Magazine published again the edition B2B Real Estate Planner with the participation of more than 57 enterprises advertising their services. • The World Economic Forum places Mexico on the number five in the list of 12 Latin American countries like attractive destinations for the investment in infrastructure. • The SCT in Mexico assigns 762 million dollars to the roads improvement. • The Infonavit makes a third emission of CEDEVIS for a thousand 500 million pesos. • The firm DCT Industrial signs a portfolio of 1.4 million square feet located in the markets of Monterrey, Tijuana, San Luis Potosi, Guadalajara and Queretaro. • Finsa assumes the construction of its real estate become attached to the sustainability norms. • The Mexican Industrial Parks Norm is 10 years old. • The project Interpuerto Monterrey is presented. It is an intermodal complex and logistical platform.

INMOBILIARE MAGAZINE México D.F.

INMOBILIARE MAGAZINE Monterrey, N.L.

• The FOVISSSTE launches its first stock exchange certificate for 3 thousand 500 million pesos. • BBVA Bancomer makes an emission of BORHIS for 5,910 million pesos. • The mall Plaza Central is inaugurated in Mexico City. • HINES presents its new shopping mall located in the municipality of Atizapan, City Center. • The ICSC organizes the first RECON Latin America in Panama.

2010 – What we see

• In spite of being presented as an investment option, Capital Development Certificates (CKDs as its Spanish acronym) will know a great behavior this year. • The Infonavit considers granting from

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475 thousand to 525 thousand credits, which is equal to a payment of 145 thousand million pesos. The financial sector foresees to invest more than 43 thousand million pesos in housing loans, which means an increase of the 40% relating to last year. The offices market Classes A+ and A will remain active. In spite of being at a standing last year, the developments market for the American retirees will be reactivated this year eventually. The SCT, leaded by Juan Molinar Horcasitas plans several infrastructure works for this year. We think that the schemes public-private will be a good idea to develop them. The figure of the property title is consolidating. Fidelity National Title of Mexico is an important player. The Integral Sustainable Urban De-

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velopments – DUIS, in Spanish, are going to detonate the economy of the regions where they will be built. Prudential, jointly to the local governments and constructors, has some in the development stage. The systems LEEDS use is consolidating in the real estate industry. The economic crisis of some countries in Europe will touch Mexico. The banks are chasing again users for their mortgage credit. HSBC launches its program 1 con 1. In spite of the insecurity, in some states like Tamaulipas some works will start, like its airport relocation. Fonatur supports the CIP Costa Lora and La Pesca. We do not see a total recovery of the real estate in general. The recovery will be until the second six months of the 2011.

reporte de vivienda

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

State of housing in Mexico En los últimos 10 años la vivienda ha sido un motor de la economía muy importante para México. De hecho, pese a que en el país existe una problemática de sobre-oferta, continúa atendiendo la demanda y el rezago de este sector, lo que garantiza la viabilidad financiera de las políticas de vivienda para lo que resta de este sexenio. Sí, hoy podemos decir, que tanto el desarrollo como el financiamiento a la vivienda, han sido un pilar fundamental para el crecimiento del parque habitacional de México en la última década.

os apoyos derivados del Pacto Nacional por la Vivienda para Vivir Mejor, firmado a principios del año pasado, han estimulado al sector con una inversión de 180 mil millones de pesos, esto se traduce en 800 mil acciones de vivienda. Por otra parte, el apoyo se reforzó con dos préstamos del Banco Mundial y del Banco Interamericano de Desarrollo por mil y 2 mil 500 millones de dólares respectivamente, lo que permite a la Sociedad Hipotecaria Federal - SHF - promover el desarrollo de mercados hipotecarios eficientes e inclusivos en México. Toda vez que el Programa Nacional de Vivienda: Hacia un Desarrollo Habitacional Sustentable 2007-2012 plantea otorgar seis millones de financiamientos durante el sexenio, 71.6% para vivienda nueva y 28.4% para mejoramientos, resulta relevante que el objetivo el año anterior, fue la colocación de más de un millón 180 mil financiamientos. Por otra parte, hay que destacar a la bursatilización de hipotecas como una medida de apoyo al crecimiento del mercado de vivienda. En 2009 de hecho, comenzando el tercer trimestre, es decir en el mes de agosto, el

monto de bursatilización ascendió aproximadamente a 118 mil 745 millones de pesos, considerando, por supuesto, las emisiones realizadas por SHF, Infonavit y Fovissste.

Situación de las viviendas y los hogares en México ¿Qué ha pasado en los últimos 10 años? Pues bien, las siguientes cifras que nos da la SHF, ayudan a entender el panorama de la vivienda. Por ejemplo, el total de viviendas pasó de 23’364,983 en 2000 a 26’180,793 a finales de 2008, esto significó un crecimiento acumulado de 12.1% y equivalente a una tasa promedio anual de 1.4%. En cuanto a la antigüedad del parque habitacional, 56.3% tiene menos de 20 años y 35.1% más de 20, mientras que en el restante 8.6% de las viviendas sus residentes desconocen la fecha en que se concluyó la edificación. Así las cosas, la antigüedad media del parque habitacional en México es de 20 años, en tanto que en 2000 era de 16. El Distrito Federal destaca como la entidad con mayor antigüedad en sus construcciones, seguida por Zacatecas, Jalisco, Durango y Coahuila. Por su parte, entidades federati-

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vas de reciente poblamiento como Quintana Roo y Baja California, y las que registran altos porcentajes de viviendas con materiales precarios como Chiapas y Tabasco, presentan la antigüedad promedio más baja. Otras características del parque habitacional actual son: • En 48.2% de las viviendas la superficie construida no rebasa 75m2, 21.4% tiene entre 76 y 100 m2 y 21.9% más de 100 metros cuadrados. • En promedio, las viviendas tienen 3.9 cuartos de los cuales 2.1 son dormitorios. • En 28.1% de las viviendas carecen de un baño completo, mientras que 55.8% tiene uno, 13.1% dos y 3.0% tres o más baños completos. • Siete de cada diez viviendas están ubicadas en zonas urbanas y 33% en rurales. El volumen de viviendas de 8.7 millones en localidades rurales hoy en día, es similar a todo el parque habitacional de México existente en la década de los setenta. • El número de residentes por vivienda es de 4.0, mientras que por cuarto 1.3 y por dormitorio 2.2 personas. • El 71.5% del parque habitacional es de

housing review

uso propio, es decir que se encuentran habitado por sus dueños, 14.3% está en renta y 12.8% prestado. • Del total de viviendas propias, 3.5 millones fueron adquiridas mediante financiamiento, el 59.7% de éstos fueron otorgados por Infonavit, Fovissste o Fonhapo, 28% por la banca comercial, Sofoles o cajas de ahorro y 12.3% por prestamistas o familiares. • Por su parte, el número total de hogares o familias asciende a 26’732,594. Fuente: SHF

Vivienda producida por desarrolladores que cotizan en la BMV Corporación GEO, Desarrolladora Homex, Urbi, Consorcio Ara, Sare Holding y Consorcio Hogar, cuyo volumen de ventas representó 2.5% del PIB de edificación en 2009, cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) e integran el Índice Habita (IH), el cual monitorea las fluctuaciones del mercado accionario de vivienda. Las primeras cuatro forman parte también de las 35 empresas que integran el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) y representan 2% de su valor total de capitalización, lo que destaca la importancia de estas empresas constructoras. Desarrolladora Homex tiene la mayor participación en el IH con 33.4% del total de la capitalización generada por las seis empresas, la cual es cercana a 68 mil 198 millones; le sigue Urbi con 31.5%, Corporación Geo con 21.2%, Consorcio Ara 10.9% y por último Sare Holding y Consorcio Hogar con 2.0% y 1.0% en ese orden. Respecto al precio promedio mensual de sus acciones, la única empresa que tuvo una depreciación (entre los meses de marzo y julio de 2009) fue Consorcio Hogar, pasando de 1.32 a 1.22 pesos por acción, representando una disminución de (-)7.7%. En cambio, los mayores crecimientos se registraron en los precios de las acciones de Sare Holding, Homex, Corporación GEO: 150.7%, 107.6% y 82.3% respectivamente, siguiéndoles Urbi 62.5% y Ara con 53.1%.

Consorcio ARA. En el concierto de la vivienda mexicana Consorcio ARA en el ámbito de la vivienda en México es una desarrolladora que lleva ya 33 años de experiencia. A lo largo de toda su historia, ha construido más de 240 mil viviendas. Hoy un millón 200 mil mexicanos viven en una casa construida por ARA. Se han enfocado en el desarrollo de conjuntos habitacionales integrales, que ofrecen viviendas de calidad con un alto valor agregado en un entorno respetuoso del medio ambiente. En sus desarrollos se propicia una sana convivencia familiar y comunitaria y al mismo tiempo contribuyen con la consolidación del patrimonio familiar y de la formación de hogares. Al interior de los desarrollos habitacionales de Consorcio ARA, se realizan grandes obras de infraestructura y equipamiento

Empresas del Índice Habita: Distribución del valor de capitalización EMPRESA DEL IH

NÚMERO DE PRECIO POR VALOR DE PARTICIPACIÓN EMPRESA (%) ACCIONES ACCIÓN CAPITALIZACIÓN (MILLONES)

(PESOS)

(MILLONES DE PESOS)

Desarrolladora Homex 335.82

67.80

22,768.60

33.4%

Homex

Urbi

976.45

22.00

21,481.80

31.5%

Urbi

Corporación Geo

539.42

26.80

14,456.36

21.2%

Geo

Consorcio Ara

1,308.71

5.67

7,420.40

10.9%

Ara

Sare Holding

379.93

3.70

1,405.73

2.1%

Sare

Consorcio Hogar

559.20

1.19

665.45

1.0%

Hogar

4,099.52

16.64*

68,198.33

100.00%

Total

* PRECIO POR ACCIÓN TOTAL PONDERADO POR EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN. FUENTE: SHF CON CIFRAS DE BLOOMBERG

Empresas del Índice Habita: Distribución del valor de capitalización

urbano: vialidades, escuelas, áreas verdes, he supports resulting from the Pacto NaEMPRESA DELlaIHVivienda NÚMERO PRECIO POR VALOR D mercados, plantas de tratamiento de agua, cional por para VivirDEMejor ACCIÓN CAPITALIZA pozos de absorción, entre otras amenidades, (National Housing Pact ACCIONES to Live Better), (PESOS) (MILLONES DE P que benefician no sólo a los habitantes de sus signed at the beginning of last(MILLONES) year, have sti335.82 67.80 22,768.60 desarrollos sino a la comunidad en general. mulated the sector with an investment of 180 Desarrolladora Homex Además, ARA cuenta con una división que billion pesos, which translates into 800,000 976.45 22.00 21,481.80 Urbi desarrolla y promueve centros comerciales housing shares. The support was also reinfor539.42 26.80 14,456.36 Corporación que dan un alto valor agregado a los desa- ced with two loansGeo from the World Bank and the 1,308.71 5.67 7,420.40 rrollos habitacionales. En la actualidad ARA Interamerican Bank for US$1.0 ConsorcioDevelopment Ara cuenta con cinco centros comerciales, los and 2.5 billion, respectively, which means the 379.93 3.70 1,405.73 Sare Holding cuales, constituyen casi 150 mil m2 de área Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) (Federal 559.20 1.19 665.45 Consorcio Hogar rentable. Mortgage Society) can promote the develop16.64* 68,198.33 ARA tiene 54 desarrollos habitacionales mentTotal of efficient and inclusive4,099.52 mortgage maren operación desplegados en 18 estados, 36 kets in Mexico. *As PRECIO ACCIÓN TOTAL PONDERADO EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN. municipiosHomex y 20 ciudades. Cuenta con una thePOR Programa Nacional de POR Vivienda: FUENTE: SHF CON CIFRAS DE BLOOMBERG 33.4% de 40,9 millones de m2 sufi- Hacia Urbi reserva territorial un Desarrollo Habitacional Sustentable 31.5% (National Housing Program: Towards cientes como para edificar más de 155 mil vi- 2007-2012 viendas a plan maestro. ARA está verticalmen- Sustainable Residential Development 2007te integrada y abarca toda la cadena de valor, 2012) plans to give out six million financings durdesde los estudios de mercado y adquisición ing the presidential term, 71.6% for new housing de tierra, pasando por las licencias y permisos and 28.4% for improvements, it is then relevant de construcción, hasta la edificación, venta, that the goal for last year was the placement of escrituración y servicio de postventa. ARA es over 1,180,000 financings. Also of note is the sefabricante de su propia cimbra. Cuenta con curitization of mortgages as a measure to supuna capacidad instalada para cubrir prácticaHogar mente la1.0% totalidad de sus necesidades de concreto y es propietaria del 80% de la maquinaSare ria requerida para sus operaciones. 2.0%ARA cuenta con una gran solidez Consorcio financiera y tiene las mejores calificaciones Geo de 21.2% crédito del sector vivienda mexicano: “mxA” Homex de Standard & Poors y “A2.mx” de Moody´s. 33.4% Urbi * Precio por acción total ponderado por el valor de capitalización. Consorcio ARA es la primera empresa en 31.5% Fuente: SHF con cifras de Bloomberg adoptar el nuevo esquema contable basado en la INIF 14, mediante el cual, se reconocen ingresos una vez que la casa ha sido escriturada a favor del comprador y no, como se hacía antes, a través del método de ventas por avance. A partir del primer trimestre de 2009 ARA incorpora este nuevo sistema contable que será obligatorio a partir del primer triHogar mestre del año 2010, lo cual es una muestra 1.0% más de su transparencia y solidez. ARA es la Sare única empresa pública de vivienda que paga 2.0% dividendos a sus accionistas: desde 2005 a la Geo fecha, ha pagado un total de mil 900 millo21.2% nes de pesos en dividendos. ARA es la empresa desarrolladora de vi* Precio por acción total ponderado por el valor de capitalización. vienda que ha generado la mayor utilidad Fuente: SHF con cifras de Bloomberg neta.

Empresas del Índice Habita: Distribución del valor de capitalización

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reporte de vivienda

Over the past 10 years, housing has been a very important force in Mexico’s economy. In fact, although there is a problem of surplus offer in the country, this offer continues to be met with demand and the remnants in this sector, which guarantees the financial viability of the housing policies in place for the remainder of this presidential term. Today we can say that both housing development and financing have been fundamental pillars for the growth of the total number of houses in Mexico over the last decade. port the growth of the housing market. In 2009, in fact, beginning the third quarter, meaning in August, the securitization amounted to approximately 118.745 billion pesos, considering, of course, the offerings by SHF, Infonavit, and Fovissste.

Houses and homes in Mexico

What has happened in the last 10 years? The following figures are given to us by the SHF and help us to understand the housing panorama. For example, total housing rose from 23,364,983 in 2000 to 26,180,793 at the end of 2008, which meant a cumulative growth of 12.1% equal to an average annual growth of 1.4%. In terms of the age of the total number of houses, 56.3% are less than 20 years old and 35.1% are over 20, while the age of the remaining 8.6% of housing units is unknown to their residents. This being the case, the average age of the total number of houses in Mexico is 20 years, while in 2000 it was 16. Mexico City stands out as the state having the oldest constructions, followed by Zacatecas, Jalisco, Durango, and Coahuila. States with recent growths in population, such as Quintana Roo and Baja California, and those reporting high percentages of housing built with precarious materials, such as Chiapas and Tabasco, have the lowest average age. Other characteristics of the current total number of houses are: • 48.2% of units have a constructed area of less than 75m2, 21.4% have between 76 and 100 m2, and 21.9% have over 100 square meters. • On average, the units have 3.9 rooms, of which 2.1 are bedrooms. • 28.1% do not have a full bath, while 55.8%

30%

25%

20%

15%

10%

•

• • •

•

have one, 13.1% two, and 3.0% have three of more full baths. Seven of every ten units are located in urban areas and 33% are in rural areas. The volume of 8.7 million units in rural locations is today similar to all total number of houses in Mexico during the 1970’s. The number of residents per unit is 4.0, broken down into 1.3 per room and 2.2 people per bedroom. 71.5% of the total number of houses is for own use, meaning inhabited by its owners, 14.3% is rented, and 12.8% is on loan. Of all the owned housing units, 3.5 million were purchased through financing, 59.7% of these were given by Infonavit, Fovissste, or Fonhapo, 28% by commercial banks, Sofoles, or savings systems, and 12.3% by other lenders and family members. The total number of homes or families is 26,732,594. Source: SHF

Housing produced by developers listed on the Mexican stock exchange

Corporación GEO, Desarrolladora Homex, Urbi, Consorcio Ara, Sare Holding, and Consorcio Hogar, whose sales volumes represented 2.5% of the construction GDP in 2009, are listed on the Bolsa Mexicana de Valores (BMV) (Mexican Stock Exchange) and comprise the Índice Habita (IH) (Housing Index), which monitors fluctuations in the housing stock market. The first four are also included in the 35 companies that comprise the Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) (Prices and Quoting Index) and represent 2% of the total capitalization value, which emphasizes the importance of these construction companies. Desarrolladora Homex holds the largest share of the México: Viviendas según antigüedad IH at 33.4% of the total capiDistribución porcentual talization generated by the six companies, which is nearly 68.198 billion; Urbi follows at 31.5%, Corporación Geo with 27.5 21.2%, Consorcio Ara 10.9%, and lastly Sare Holding and Consorcio Hogar at 2.0% and 1.0%, respectively. Referring to the monthly 18.5 average Price of their shares, the only company that de14.7 preciated (between March 12.4 and July 2009) was Consor10.2 cio Hogar, falling from 1.32 8.6 to 1.22 pesos per share, representing a reduction of (-)7.7%. Meanwhile, the 4.1 3.9 greatest growths were postMenos de De 1 a 6 De 7 a 10 De 11 a 20 De 21 a 30 De 31 a 50 Más de 50 No sabe ed by the share prices of Sare 3 años años años años años años años Holding, Homex, Corporación Fuente: SHF

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GEO: 150.7%, 107.6%, and 82.3%, respectively, followed by Urbi 62.5% and Ara at 53.1%.

Consortium ARA. The Mexican housing concert

Consortium ARA is a developer in the Mexican housing sector with 33 years experience. Over its history, ARA has built over 240,000 housing units. Today, 1.20 million Mexicans live in homes built by ARA. ARA has focused on developing integral housing complexes that offer quality homes with high added value in surroundings that are environmentally respectful. Its developments encourage family and community sharing while also contributing to increasing a family’s patrimony and forming homes. Large infrastructure and urban equipping projects are executed inside the housing developments of Consortium ARA: roadways, schools, green spaces, markets, water treatment plants, absorption wells, among other amenities, benefiting not only the residents of these developments but also the community in general. In addition, ARA has a division that develops and promotes shopping centers that give added value to the housing developments. Today, ARA has five shopping centers, representing nearly 150,000 m 2 of leasing space. ARA has 54 housing developments in operation laid out in 18 states, 36 municipalities, and 20 cities. It has a territorial reserve of 40.9 million m2, which is sufficient to build over 155,000 houses under the master plan. ARA is vertically integrated and covers the whole of the value chain, from market studies and land purchase, to licenses and construction permits, up to building, sale, deeding, and post-sale service. ARA manufactures its own forms. Its installed capacity will cover almost all its concrete needs and ARA owns 80% of the machinery the company requires for its operations. Consortium ARA is financially solid and has the best credit ratings for the housing sector in Mexico: “mxA” from Standard & Poors and “A2. mx” from Moody’s. Consortium ARA is the first company to adopt the new IFRS 14-based accounting scheme, which recognizes incomes once the home has been deeded to the buyer and not, as was the case before, through the advance sales method. ARA began to incorporate this new accounting scheme in the first quarter of 2009, noting the scheme is mandatory as of the first quarter of 2010, which is another example of the company’s transparency and solidity. ARA is the only publicly traded housing company that pays dividends to its stockholders: since 2005 ARA has paid out a total of 1.90 billion pesos in dividends. ARA is the housing development company that has generated the greatest net earnings. n

DEL EXPERTO

Por Lyman Daniels lyman.daniels@cbre.com.mx

Un panorama del mercado inmobiliario

10 años después A Picture of the Real Estate Market 10 Years Ago En efecto, el 2000 y sus consecuentes 10 años han sido marcados por una serie de acontecimientos o proyectos claves en el mercado inmobiliario, en décadas pasadas, cualquiera de estos proyectos habrían hecho historia.

al vez, cuando transcurran dos o tres décadas, los acontecimientos de los 10 primeros años del siglo XXI en el mercado inmobiliario de México serán menos significativos. Con el transcurso del tiempo, probablemente la Torre Mayor será simplemente otra torre de oficinas en la Ciudad de México, la innovadora zona de Santa Fe será tan sólo otro espacio residencial en la capital del país. Actualmente parece improbable. En efecto, el 2000 y sus consecuentes 10 años han sido marcados por una serie de acontecimientos o proyectos claves en el mercado inmobiliario, en décadas pasadas, cualquiera de estos proyectos habrían hecho historia. Ha sido un lapso confuso y asombroso, casi épico en su primer y último acto: la entrada de capital institucional extranjero, adquiriendo agresivamente los principales activos en todo el país, y un colapso financiero glo-

bal que el sector inmobiliario nacional ha sobrevivido sorprendentemente bien. Hay que recordar dónde estábamos hace 10 años: n La actividad del mercado se concentró en condominios en edificios de oficinas. Desde la perspectiva del usuario, los inmuebles – sobre todo el espacio de oficinas – eran una inversión de balance general, un mal necesario. El espacio de oficinas Clase A en la Ciudad de México comprendía sólo 1.8 millones de m 2 comparado con los 3 millones de m 2 con los que cuenta actualmente; la mayor parte de ese espacio de oficinas era poco apreciado, propiedad de sus usuarios y no alquilada. n La mayor parte de las propiedades estaban en manos de unas cuantas familias locales. Pocos inversionistas instituciona-

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les representaban activos inmobiliarios produciendo ingresos. n Con una o dos excepciones, la torre más alta en el horizonte de México contaba con no más de 20 niveles. n Había solo algunos desarrolladores produciendo productos con cierto grado de inversión. De esos, muy pocos eran financiados con fondos extranjeros o tenían una plataforma global. n El mercado secundario para la mayoría de clases del mercado inmobiliario era pobre –se realizaban muy pocas transacciones comerciales – porque la demanda para mantener inmuebles como inversión era baja. Precios tope – el retorno no apalancado esperado para un edificio ocupado y funcionando oscilaba aproximadamente en el 15% según la clase de activo – sugiriendo un riesgo relativa-

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mente alto en la tasa de retorno para los inversionistas. Avanzando rápidamente hasta el año 2010, 16 años después de que se implementó el TLCAN, 11 años después de que México alcanzó un cierto estatus de inversión y 10 años después de que el PAN logró ganar las elecciones presidenciales, rompiendo con el gobierno del partido político único que había sobrevivido durante 70 años. La demanda del extranjero, de usuarios e inversionistas, creó una oportunidad y abrió la competencia. Los inmuebles mexicanos se volvieron muy solicitados después de que la clase de activos en los portafolios internacionales apuntaron hacia la diversificación de riesgos. Esta “perfecta tormenta” de crecimiento de inmuebles se creó a partir de la demanda derivada del TLCAN de más oficinas y espacios industriales, que se aceleró gracias al socio comercial políticamente estable y macro-económicamente viable en México. La colusión de estos dos acontecimientos creó una notable irrupción en el crecimiento de inmuebles, tanto para usuarios como para inversionistas. Junto con el crecimiento vino la competencia, la estandarización de la industria y las mejoras en la calidad del servicio. Varios desarrollos (y desarrolladores) pudieron dar el salto a la tecnología, aprovechándose de las nuevas tendencias y las prácticas en lo que efectivamente era la segunda generación de México de desarrollos de oficinas y a nivel industrial –compitiendo rápidamente y cara a cara contra inmuebles de clase mundial de cualquier mercado importante. En esta segunda generación de edificios, los desarrolladores en México comenzaron a usar el mismo equipo, material de construcción y hasta arquitectos reconocidos mundialmente, empleados de manera simultánea en la

Ciudad de Nueva York, Madrid y Londres. Se desarrollan y reinventan servicios relacionados con la industria inmobiliaria, que incluyen los servicios profesionales de corretaje y los servicios de administración de propiedades de calidad institucional que rodean el mercado inmobiliario. Los reportes de servicios inmobiliarios, por ejemplo, los reportes de administración de propiedades para inversionistas en todo el mundo transmitieron confianza, transparencia y control para los inversionistas ubicados a 10,000 km de distancia. Los servicios de corretaje proporcionados por firmas de categoría mundial ofrecieron servicios inmobiliarios completos a clientes corporativos nacionales e internacionales. Actualmente, más del 80% de todas las transacciones de inmuebles comerciales las manejan firmas de corretaje. Para fomentar el crecimiento, el gobierno apoyó la expansión inmobiliaria ampliando los incentivos fiscales a los fondos exentos de impuestos internacionales. En poco tiempo, México se consolidó como líder en el ámbito inmobiliario en toda América Latina y como mercado emergente favorito para inversionistas extranjeros. La Torre Mayor, el edificio de oficinas más alto de Latinoamérica; el Centro Comercial Santa Fe, anclando en una de las zonas con más crecimiento del país; y la Torre HSBC, el primer edificio de oficinas que cuenta con la certificación LEED en América Latina. Los inversionistas globales se apresuraron a comprar los mejores y nuevos espacios de oficinas así como nuevos parques o naves industriales disponibles, presionando a la baja los precios tope, tanto industriales como de oficinas. En 10 años, los precios de las tarifas tope para activos industriales y de oficinas con grado inversión se redujeron aproximadamente de 600 a 700 puntos rivalizando

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con los retornos a la inversión de Estados Unidos, y mofándose de los diferenciales de los riesgos soberanos entre los mercados de México y Estados Unidos. Pero la diferencia entre una burbuja inmobiliaria y el crecimiento realmente sostenido se sometió a prueba al final de esta década cuando el mundo entró a la Gran Recesión del Siglo XXI. Simultáneamente, a la desaparición de los débiles y sobre apalancados, sobrevivieron los proyectos capitalizados y bien concebidos. El poco apalancamiento y el financiamiento de deuda demostraron la fortaleza de nuestra industria, ya que sólo algunas propiedades se vieron afectadas. La adversidad de México al riesgo financiero ha dado resultado. ¿Existe algún acontecimiento significativo que haya llevado a este punto? Quizás es la aplicación del TLCNA o el apetito de fondos globales en México. La estabilidad de México como país de inversión es un reflejo de la constante evolución del mercado y de la globalización. El hecho de que la industria no se haya derrumbado bajo la mayor prueba de tensión financiera que se haya experimentado en el mercado nos alienta a creer que estamos en el camino correcto hacia un crecimiento sano y estable.

aybe, after two or three decades have elapsed, the events of the 21st century’s first 10 years in the Mexico Real Estate market will be less significant. Throughout time, perhaps Torre Mayor will become just another office tower in Mexico City and the vast modern area of Santa Fe will turn to be just another neighborhood in the country’s capital city. It sure seems unlikely from here. Indeed, the 10-year period beginning in 2000 has been marked by a string of iconic events in local real estate that, in any other decade, any of which

del experto

Indeed, the 10-year period beginning in 2000 has been marked by a string of iconic events in local real estate that, in any other decade, any of which alone would have been the undisputed story of its time. alone would have been the undisputed story of its time. It has been a confusing and astounding era, almost epic in its opening and last acts: the entrance of foreign institutional capital aggressively purchasing major assets all over the country and a global financial collapse that Mexico’s real estate sector has survived surprisingly well. Just remember where we were ten years ago: n Market activity was focused on condominium structures in office buildings. From a user perspective, real estate – especially office space – was an uncomfortable but necessary balance sheet investment. (Class A office space in Mexico City was only 1.8 million square meters compared to 3 million square meters today; much of that office space was reluctantly owned by its occupiers and not rented.) n Most properties were in the hands of a few local families. Few institutional investors were owned income producing real estate assets. n With one or two exceptions, the tallest of the residential and office towers in the Mexican skyline consisted of no more than 20 levels. n There were few developers producing investment degree product. Of those, very few were financed with off-shore funding or were internationally based. n The secondary market for most real estate market classes was poor – very few business transactions had taken place – because the demand to hold real estate as an investment was low. Cap rates – the expected unlevered return for an operating and occupied building were hovering around 15% depending on the asset class – suggesting a relatively high risk to return ratio to investors. Fast forward to the year 2010, 16 years after NAFTA was implemented, 11 years after Mexico first reached investment degree status, and 10 years after the PAN came to prominence in the Mexico presidential elections, breaking a single political party rule that had lasted several generations of voters. Foreign demand by users and investors created opportunity and competition. Mexican real estate became a sought after asset class in international portfolios aimed at diversifying risk. This perfect storm of real estate growth was created from the NAFTA demand for more office and industrial space and accelerated by a politically stable and macro-economically viable trading partner in Mexico. The collusion of these two events created a remarkable growth spurt in real estate for both users and investors. Along with growth came competition, industry standardization and service quality improvements. Many developments (and developers) were able to jump to technology taking advantage of state of the art technology and practices in what really was Mexico’s second

generation of office and industrial developments – quickly competing vis-à-vis with world class real estate from any major market. In this second building generation, developers in Mexico began using the same equipment, building material and even world renowned architects being used concurrently in New York City, Madrid and London. Infant industries including professional brokerage services and institutional quality property management services surrounding the real estate market were constituted and reformed. Institutional reporting for investors around the world from professional property management companies added transparency and comfort to investors 10,000 kilometers away. Brokerage services sponsored by worldclass firms offered full service real estate to global corporate clients. Today, more than 80% of all commercial real estate transactions are managed by professional brokerage firms. To encourage growth, the government fueled the real estate expansion by extending fiscal incentives to international tax exempt funds. Very soon, Mexico consolidated itself as leader in real estate throughout Latin America as well as favorite Emerging Market for foreign investors. Torre Mayor, the tallest office building in Latin America, Centro Comercial Santa Fe anchoring one of the fastest growing uptown markets “on the lower continent” and the first LEED certified (green) office building in Latin America, HSBC Tower. Global investors hungrily purchased the newest and best office and industrial assets available, pushing industrial and office cap rates downward. In ten years cap rates on investment degree industrial and office assets compressed from between 600 to 700 basis points – rivaling US returns and mocking sovereign risk differentials between the US and Mexico markets. But the difference between a real estate bubble and truly sustained growth was tested at the end of the decade when the world experienced the 21st century’s Great Recession. While the weak and over-leveraged were taken out, the well capitalized and well-conceived projects survived. Reduced leverage and debt financing proved the

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strength of our industry, since few properties were affected. Mexico’s adversity to financial risk has paid off. Is there one significant event that has led to this point? Perhaps it is the enforcement of NAFTA, or the appetite of global funds in Mexico. Mexico’s emergence is testimony to the steady evolution of globalization. The fact that the industry has not crumbled under the greatest financial stress test yet seen in the market encourages us to believe that we are on the right path to growth. n

FIDEICOMISOS

Real Estate Administration Trust El Fideicomiso de Administración Inmobiliaria es un contrato destinado para la construcción de desarrollos inmobiliarios y es utilizado, por inversionistas y desarrolladores, para garantizar que el destino de los activos y sus flujos, sean los pactados entre los socios del negocio.

n Banco Monex, S.A., División Fiduciaria, entendemos la importancia para nuestro país de construir y comercializar vivienda, conocemos cuáles son las necesidades financieras que se presentan en un proyecto de construcción y para ello, ofrecemos a nuestros clientes asesoría para instrumentar un esquema que permita a los desarrolladores crear un vehículo financiero que los apoye para la administración de los activos, contratación de crédito puente, seguridad y transparencia para los adquirentes, por esta y otras razones ofrecemos nuestros servicios fiduciarios para la constitución de “Fideicomisos de Administración Inmobiliaria”.

Descripción del Fideicomiso de Administración Inmobiliaria Es un contrato de Fideicomiso destinado para la construcción de Desarrollos Inmobi-

liarios, que es utilizado por inversionistas y desarrolladores inmobiliarios para garantizar que el destino de los activos y sus flujos sean los pactados entre los socios del negocio.

¿Como Funciona? Una vez celebrado el Contrato de Fideicomiso, el Fideicomitente aporta el bien inmueble donde se realizará el desarrollo y otro Fideicomitente aporta el plan de negocios, autorizaciones, así como licencias necesarias para fraccionar, urbanizar y construir, asímismo, éste último generalmente consigue el financiamiento para construir por sí o a través de un tercero, el desarrollo inmobiliario -por su parte el Fiduciario- tiene la encomienda de administrar los recursos y los destina única y exclusivamente a la obra. Una vez construido el desarrollo, el fiduciario realiza la comercialización de las viviendas y con el producto de la venta, paga

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el financiamiento (crédito puente) y posteriormente distribuye las utilidades entre los fideicomitentes.

Beneficios

n Un servicio rápido, personalizado y con la mejor atención del mercado fiduciario.

n Desde el momento de la constitución del

fideicomiso nuestros clientes cuentan con el respaldo y la asesoría de nuestros asesores fiduciarios especializados en el ramo. n Certeza de que el inmueble se destine a los fines establecidos por las partes. n Apalancamiento para obtener crédito puente, el cual funciona a través de administraciones conforme el avance de obra, instrumentado por medio de escritura pública con garantía hipotecaria, liquidándose con el producto de las individualizaciones de las viviendas.

FUNDS

The Real Estate Administration Trust is a contract designed to build real estate developments and is used by investors and developers to guarantee that the destination of the assets and their cash flows are those agreed between the business partners. ments and is used by investors and developers to guarantee that the destination of the assets and their cash flows are those agreed between the business partners.

How is it done?

Once the trust contract is celebrated, one Trustee contributes with land where the development will be built and another trustee contributes with the business plan, authorizations and the necessary licenses to divide, urbanize and build; generally this second Trustee obtains financing to build the development by himself or by subcontracting. On the other hand, the Fiduciary (Banco Monex) is in charge of managing the resources of the Trust and uses them exclusively for the construction of the development. Once the development is finished, the Trustee begins with the housing commercialization and with this income pays the bridge loan and finally distributes the earnings among the Trustees.

Advantages

n Apertura de subcuentas por cada proyecto inmobiliario.

n Agilidad para la escrituración de viviendas a favor de los adquirentes.

n Mayor control de los activos. n Seguridad para los inversionistas del pago de sus utilidades.

n Brinda seguridad y transparencia para los posibles adquirentes.

t Banco Monex, S. A., Trust Division, we understand the importance of building and commercializing housing in our country, we know the financial requirements demanded in a building project and therefore we offer our clients consulting in implementing an efficient scheme for developers to create a financial vehicle that provides: asset administration, bridge loans contracting, transparency and security for the acquirers. To succeed in this purpose, we offer our Trust Division services in the constitution of “Real Estate Administration Trusts”.

Definition of Real Estate Administration Trust

The Real Estate Administration Trust is a contract designed to build real estate develop-

n A quick, personalized service with the best attention in the fiduciary market. n From the beginning of the trust constitution, our clients are supported by the expertise of our fiduciary advisors specialized in different fields of real estate business. n Certainty that the real estate property will be used to the purpose established by the partners. n Leverage to obtain a bridge loan, which provides disbursements according to project advances, implemented by a public deed with mortgage guarantee, which is paid through the sale of the houses. n Opening of sub-accounts for each real estate project. n Rapid elaboration of public deeds for house acquirers. n Better asset control. n Certainty for investors in profit distribution. n Security and transparency for future acquirers. n Mayores informes:/Call for information: Welester D. Silva Galván 81 - 81528316 Mario Carbajal Bravo 55 - 52310166 Gustavo Pérez Carrera 55-52310845 Jonathan Gómez Montalvo 55-52310053

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TURISMO

Por Araceli Cano araceli.cano@inmobiliare.com

To Recover Positioning… The Great Challenge En la última década, como desde hace 60 años, el turismo ha experimentado un crecimiento sostenido y una constante diversificación, para convertirse en uno de los sectores que impulsa de manera importante la economía mundial. Pero en México, aún cuando las autoridades afirman que el turismo es un sector prioritario, la realidad es que no se le ha dado el impulso necesario y el país ha perdido posicionamiento en el ranking mundial.

ada vez más países invierten en el desarrollo del turismo, lo que ha dado lugar a que hoy en día esta actividad sea un motor clave del progreso socioeconómico. Así lo señaló la Organización Mundial del Turismo (OMT). Mientras que hace 10 años México ocupaba el 7º sitio a nivel mundial en cuanto a llegadas de visitantes y el 12º. en captación de divisas, este año podría caer al sitio 21 en este último rubro, dijo Miguel Torruco Marqués, presidente de la Confederación Nacional Turística (CNT). La Secretaria de Turismo, Gloria Guevara Manzo, mencionó que “el objetivo de esta administración es sentar las bases para que en los siguientes siete años nos convirtamos en la quinta potencia turística, no sólo en captación de divisas, sino también de turistas”. Pablo Azcárraga, presidente del Consejo Nacional Empresarial Turístico, reconoció que México tiene el potencial para convertirse en la quinta potencia turística, incluso, este objetivo puede ser superado. Para alcanzar esta meta, los empresarios se comprometieron a in-

vertir anualmente 20,000 millones de dólares en infraestructura turística, y a generar 1 millón de empleos adicionales a los 2.4 millones de plazas laborales que tiene esta actividad, la cual representa el 8.1% del PIB nacional.

Inversión Turística En el período 2003-2009 el sector turístico acumuló una inversión privada de 19 mil 325 millones de dólares, de acuerdo a la información proporcionada por la Secretaría de Turismo (SECTUR); de hecho, en 2008 se captaron 4 mil 641 millones de dólares (mdd). No obstante, debido a la crisis, la inseguridad y la emergencia sanitaria del año anterior, en 2009 sólo se captaron 2,957.58 mdd, lo que representó una caída de 36% con respecto a 2008. La composición de esta inversión privada ha sido por lo general de un 43% a 48% de recursos extranjeros, y el resto nacionales. La estimación para 2010, según datos del Centro de Información y Estadística para el Empresariado Turístico (CIEET) -dependiente de la CNT- es que se llegará a los 3 mil 99.54 mdd, apenas 4.8% más que la de 2009, lo cual nos habla de que México perdió atractivo ante los inversionistas extranjeros, debido a sus problemas y a que todavía no hay una total certeza jurídica. Cabe recordar que el Reporte Mundial de Inversiones reveló que el atractivo del mercado mexicano ante inversionistas extranjeros perdió fuerza, al caer el país del lugar 18 al 24 como economía receptora de Inversión Extranjera Directa (IED). El reporte elaborado por la Conferencia de las Naciones Unidas Sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD, por sus siglas en inglés), destacó que México salió del ranking que enlista a las 20 naciones más codiciadas para la inversión. Volviendo al tema del Turismo, la SECTUR indicó también que la inversión pública que se detonó entre 2003 y 2009 fue de 9 mil 362 millones 710 mil pesos, y se destinó a mil 706 proyectos turísticos.

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TOURISM Estos recursos se aplicaron para obras de equipamiento y mejoramiento de imagen urbana, rescate de espacios públicos y centros históricos, para centros de convenciones e iluminación escénica de edificios antiguos en los principales destinos turísticos.

Estados con mayor atractivo Francisco Madrid Flores, ex subsecretario de Turismo y Director de la Escuela de Turismo de la Universidad Anáhuac, afirmó que continúa la tendencia a seguir invirtiendo en el sector, pese a la caída del año pasado, y añadió que esta inversión va dirigida, sobre todo, a destinos de playa, lo que explica que algunos estados más que otros se vean beneficiados; es el caso de Quintana Roo, Nayarit, Guerrero, Baja California Sur, Baja California, Sonora y Jalisco. Dijo que de los desarrollos que se realizan en estas entidades, aproximadamente 40% es propiedad vacacional en tiempo compartido y departamentos en propiedad definitiva, aunque también aquí hay que incluir a Puer-

siendo pocos los que hay en operación, aún cuando hay mucho potencial para que crezca este segmento”. Otra inversión interesante de los años recientes, puntualizó, es la que se destina a recintos feriales, tanto pública como privada; y por lo que respecta a la inversión en puertos y marinas, admitió que es muy baja, ya que las autorizaciones son complejas, sobre todo en materia medioambiental, por lo que todavía es un segmento pequeño. En este punto explicó que los trámites se vuelven largos y complicados para estos grandes desarrollos, lo cual también ha alejado la inversión. En el caso de los ferrocarriles y aeropuertos, igualmente hay una falta de agilidad en los procesos, aún cuando es necesario invertir en estos rubros; y en lo que se refiere a la red de carreteras, esa sigue siendo también un área de oportunidad importante.

La hotelería en México

Alejandro Zozaya Fundador y presidente de AM Resorts

De acuerdo con información del CIEET, la hotelería en México en los últimos 20 años ha evolucionado en forma favorable al pasar de

Inversión privada por tipo de proyecto en lo que va de la presente administración Año

Proyectos Turísticos

Proyectos Turísticos Complementarios

Desarrollos Turísticos Inmobiliarios

Hoteles

Equipo y equipamiento de transporte turístico

Total

2007

794.14

60.95

1,361.68

1,215.22

31.96

3,463.95

2008

1,632.96

173.46

1,521.11

1,250.33

63.31

4,641.17

2009

486.03

90.99

1,359.06

1,015.40

6.10

2,957.58

Total

2,913.13

325.40

4,241.85

3,480.95

101.37

11,062.70 Fuente: SECTUR

to Vallarta y Huatulco, destinos que resultan atractivos para este tipo de proyectos. Los grandes hoteles, muchos con centros de convenciones, campos de golf y marinas, son un complemento ideal para estos complejos inmobiliarios, los cuales tienen un componente de inversión extranjera más alto, predominantemente española, y se ubican en la Riviera Maya, Puerto Vallarta, Los Cabos y Huatulco. Algunos de los principales desarrollos turísticos, sobre todo los conocidos como Centros Integralmente Planeados (CIP), que se han generado en nuestro país en los últimos 10 años impulsados por Fonatur, son los siguientes: CIP Costa Pacífico, en Sinaloa; CIP Nayarit; Huatulco (relanzamiento); Marina Cozumel y Proyecto Mar de Cortés. Madrid Flores comentó que otra inversión importante se está registrando en algunas ciudades y destinos catalogados como de negocios, especialmente Guadalajara, Monterrey y la ciudad de México, donde se construyen hoteles destinados a este tipo de turismo, de ahí que muchas cadenas como City Express, Indigo, Staybridge, Holiday Inn, Hampton y Radisson, entre otras, le estén apostando a este nicho desde la década de los años 90. “La hotelería ha ido acompañada, a últimas fechas, por infraestructura complementaria como los campos de golf, pero siguen

333 mil 547 cuartos en 1990 a 623 mil 555 cuartos en el 2009. Asimismo, los establecimientos pasaron de 7 mil 984 en 1990 a 16 mil 231 el año pasado. Durante los últimos 10 años ha presentado una tasa de crecimiento media anual de 3.3% en lo referente a cuartos y de 3.8% en el número de establecimientos.

AM Resorts El desarrollo inmobiliario ha crecido mucho en los últimos años y sobre todo se ha diversificado, sostuvo Alejandro Zozaya, fundador y presidente de AM Resorts. Hay productos nuevos, marcas globales con productos de lujo, pero también desarrollos turísticos inmobiliarios residenciales para una segunda y tercera residencia, así como el fraccional o el tiempo compartido. Esta última modalidad ha detonado desarrollos muy importantes en destinos que están bien comunicados, y por ello es un sector que ha crecido más que la media del turismo tradicional, con excepción de la Riviera Maya. Señaló que para los próximos años vienen nuevos y mejores productos, la construcción de aeropuertos alternos en zonas desarrolladas turísticamente, y mejores vías de acceso a destinos que ahora están subutilizados, como el caso de Huatulco, Loreto o Ixtapa. “Creo que en los próximos años no vere-

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mos el boom inmobiliario en lo que se refiere a venta con hipotecas de segunda y tercera residencia, pero sí un incremento en turistas que se hospedan en hoteles y también en la venta de tiempos compartidos”. No obstante, opinó que el país necesita mejores carreteras, mejores aeropuertos, más campos de golf y sobre todo mucho más y mejor marketing. AM Resorts inició operaciones en agosto de 2001 por lo que el próximo año, celebrarán sus primeros 10 años, con ventas por 429 mdd anuales. El grupo está conformado por 22 hoteles, 15 de ellos en México y siete más en el Caribe (República Dominicana y Jamaica), que operan bajo las marcas Zoëtry Wellness & Spa Resorts, Secrets Resorts & Spas y Dreams Resorts & Spas y funcionan bajo el concepto de “todo incluido”. En desarrollo hay 11 más, cinco en México, cinco en República Dominicana y uno en Costa Rica.

City Express En 2002 se constituye la compañía con el objeto de desarrollar una cadena de hoteles para hombres de negocios, dentro de un rango económico; el inicio fue con cuatro o cinco personas encabezadas por Luis Barrios Sánchez, director general de City Express. Carlos Adams Ruelas, Director de Franquicias de City Express, comentó que en

turismo surgió la oportunidad de crear una tercera marca: City Jr., encaminada a hombres de negocios en un segmento aún más barato, y así se pudieron abarcar tres mercados: muy económico, económico y estancias prolongadas. Adams Ruelas destacó que en la actualidad son ya 48 hoteles, de los cuales tres son City Suites, siete tiene la marca City Jr. y 38 operan bajo la primera marca, City Express. “Se encuentran ubicados en 28 estados de la República y continuamos creciendo a pesar del año crítico de 2009; se abrieron 10 hoteles y este año el objetivo son otros 10 para llegar a 58”. Explicó que después de los primeros cinco hoteles comenzaron a crecer con inversión de terceros, al 50-50%, y posteriormente entraron al sistema de franquicias, y en la actualidad son 15 establecimientos operando bajo este esquema.

This private investment has generally been made up of 43 to 48% foreign resources with the remainder being local. The estimate for 2010, according to information from the Centro de Información y Estadística para el Empresariado Turístico (CIEET), agency of the CNT, is that US $3.0995 billion will be reached this year, barely 4.8% more than 2009, which tells us that Mexico has lost its attraction for foreign investors, because of its problems and that legal certainty is still not 100%. It should be remembered that the World Investment Report reported that the attraction of the Mexican market for foreign investors has diminished, when the country fell from 18th to 24th place in economies receiving Direct Foreign Investment. The report, prepared by the United Nations Conference on Trade and Development (UNCTAD), noted that Mexico had fallen out of the

Over the last decade, just as 60 years ago, tourism has experienced a sustained growth and constant diversification, to become one of the sectors that significantly influences the global economy. But in Mexico, even though the authorities claim tourism is a priority sector, the reality is that the necessary attention has not been given and the country has lost positions in the global ranking.

mayo de 2003 nació el primer hotel en Saltillo. “El objetivo inicial fue de 10 hoteles en tres años, pero al llegar al segundo año ya se había completado el plan, por lo que vino un aumento de capital, llegaron los recursos y siguió el crecimiento”. Ya en este proceso, surgió una segunda marca, City Suites, destinada a viajeros de negocios también, pero a un segmento de estancias prolongadas. La cadena continuó creciendo y para 2007

“El objetivo de esta administración es sentar las bases para que en los siguientes siete años nos convirtamos en la quinta potencia turística, no sólo en captación de divisas, sino también de turistas”, Gloria Guevara, Secretaria de Turismo. 82

ore and more countries are investing in developing tourism, which has lead the way for this activity to become today a key player in socioeconomic progress, says the World Tourism Organization. Ten years ago, Mexico held 7th place globally in terms of visitors and 12th in tourist spending, while this year, Mexico could fall to the 21st spot, said Miguel Torruco Marqués, president of the Confederación Nacional Turística (CNT). The secretary of Tourism, Gloria Guevara Manzo, mentioned that “the goal of this administration is to set the bases so that over the next seven years we’ll become the fifth tourist power, not only in tourist spending, but also in numbers of visitors”. Pablo Azcárraga, president of the Consejo Nacional Empresarial Turístico, recognized that Mexico has the potential to become the fifth tourist power, and this objective may be exceeded. To reach this goal, businesses have promised to invest US $20 billion annually in tourist infrastructure and to generate 1 million additional jobs to the 2.4 million currently in the tourism sector, representing 8.1% of the GDP.

TOURISM INVESTMENT

During the period 2003-2009, the tourism sector accumulated private investment in the amount of US $19.325 billion, as reported by the Department of Tourism (SECTUR); meanwhile tourist spending in 2008 amounted to US $4.641 billion. However, due to the crisis, unsafe environments, and the health emergency of last year, tourist spending was only US $2.958 in 2009, representing a drop of 36% from 2008.

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ranking listing the 20 most coveted countries for investment. Returning to the topic of Tourism, the SECTUR also stated that public investment made between 2003 and 2009 was US $9.363 billion pesos allocated to 1,706 projects. These resources were spent on equipping and improving the urban image, rescuing public spaces and historic city centers, on convention centers, and on scenic lighting for old buildings at major tourist destinations.

MORE ATTRACTIVE STATES

Francisco Madrid Flores, former deputy secretary of Tourism and Director of the School of Tourism at Universidad Anáhuac, stated the trend continues of investing in the sector, despite the drop last year, and added that this investment is directed, above all, at beach destinations, which explains why some states are more benefited than others, such as is the case of Quintana Roo, Nayarit, Guerrero, Baja California Sur, Baja California, Sonora, and Jalisco. He said that of the developments being constructed in these states, approximately 40% are time share vacation properties and single ownership apartments, although Puerto Vallarta and Huatulco must also be included here, destinations that are attractive for these types of projects. The large hotels, many with convention centers, golf courses, and marinas, are an ideal complement for these real estate complexes, which have a higher foreign investment component, predominantly Spanish, and are located on the Maya Riviera and in Puerto Vallarta, Los Cabos, and Huatulco.

turismo

Some of the major tourist developments are those known as Integrally Planned Centers (IPC), which have sprung up in Mexico over the last 10 years, promoted by Fonatur and include: IPC Costa Pacífico, in Sinaloa; IPC Nayarit; Huatulco (relaunch); Cozumel Marina, and the Mar de Cortés Project. Madrid Flores commented that another important investment is being seen in some cities and destinations classified as business tourism, especially in Guadalajara, Monterrey, and Mexico City, where hotels are being built directed at this type of tourism, and many chains such as City Express, Indigo, Staybridge, Holiday Inn, Hampton, and Radisson, among others, have been gambling on this niche since the 1990’s. “The hotel business has been accompanied, recently, by complementary infrastructure, such as golf courses, but there are still few in operation, although there is much potential for growth in this segment”. Another interesting investment in recent years, he noted, is that made in fair sites, both public and private, and in terms of ports and marines, he admitted investment is very low, as authorizations are complex, especially environmental, therefore this is still a small segment. On this point he explained that processes are long and complicated for these large developments, and this has also pushed investment away. In the case of the railroads and airports, these processes are also difficult, even though investment is needed in these areas; and in terms of highways, this also continues to be a significant area for opportunity. Bruce Greenberg, President of Grupo MVIP Consultores y Valuadores, stresses the fact that “the world has changed from thirty-six months ago.” Mr. Greenberg believes that the Tourism Agencies projections to become the fifth most visited destination are accurate, but states “real estate and hospitality must be more affordable in Mexico to achieve these goals. In this economic cycle, the aging population became less wealthy and the youth finally received a dose of reality and are spending less. The less wealthy aging population need an affordable community to live and visit; Mexico is positioned to attract that market with an adjusted objective.”

THE HOTEL INDUSTRY IN MEXICO

According to information from the CIEET, the hotel industry in Mexico over the last 20 years has evolved favorably from 333,547 rooms in 1990 to 623,555 rooms in 2009. Also the number of establishments has increased from 7,984 in 1990 to 16,231 last year. The average annual growth rate over the last 10 years has been 3.3% in terms of rooms and 3.8% in the number of establishments.

AM RESORTS

Real estate development has grown a lot in the last few years and above all, it has diversified, said Alejandro Zozaya, founder and president of AM Resorts. There are new products, global brands with deluxe products, but also residential tourist developments for a second or third residence, and also part time or time shares. This last modality has set off very important developments at destinations that are well communicated, and therefore this is a sector that has grown more than traditional tourism, with the exception of the Maya Riviera. He noted that there are new and better products on the way, the construction of alternate airports in tourist developed areas, and better accesses to destinations that are currently under-utilized, such as Huatulco, Loreto, or Ixtapa. “I think we’ll see a real estate boom in coming years in terms of mortgaged sales for a second and third residence, but there will be an increase in tourists staying at hotels and also in the sale of time shares”. However, he said, the country needs better highways, better airports, more golf courses, and especially more and better marketing marketing. AM Resorts began operations in August 2001, celebrating their 10th anniversary next year with annual sales of US $429 million. The group is comprised of 22 hotels, 15 of which are in Mexico with seven more in the Caribbean (Dominican Republic and Jamaica), which operate under the brands Zoëtry Wellness & Spa Resorts, Secrets Resorts & Spas, and Dream Resorts & Spas, with the “all inclusive” concept. There are another 11 in development, five in Mexico, five in Dominican Republic, and one in Costa Rica.

“The goal of this administration is to

set the bases so that over the next seven years we’ll become the fifth tourist power, not only in tourist spending, but also in numbers of visitors”, Gloria Guevara, secretary of Tourism. CITY EXPRESS

The company was created in 2002 to develop a chain of hotels for businessmen, within an economic range; the company started with four or five people, led by Luis Barrios Sánchez, CEO of City Express. Carlos Adams Ruelas, Franchise Director for City Express, commented that their first hotel was opened in Saltillo in May of 2003. “The initial goal was 10 hotels in three years, but this plan had been completed by the second year, therefore there was an increase in capital, resources arrived, and growth continued”. A second brand, City Suites, came out of this process, also directed at business travelers, but for a segment of extended stays. The chain continued to grow and in 2007 there was an opportunity to create a third brand: City Jr., directed at businessmen in an even cheaper segment, to thus be able to cover three markets: very economical, economical, and extended stays. Adams Ruelas noted that there are now 48 hotels, of which three are City Suites, seven are of the City Jr. brand, and 38 operate under the first brand, City Express. “They are located in 28 states in Mexico and we continue to grow despite 2009 being a critical year; 10 hotels were opened last year and this year the goal is another 10 to reach 58”. He explained that after the first five hotels, they began to grow with third party investment at 50-50%, and subsequently started a franchise system that currentlyhas 15 establishments operating under this scheme.

GRUPO MVIP

Grupo MVIP is the foremost comprehensive valuation consultancy to leading institutional investors, lenders, developers, landowners, corporations, attorneys, accountants and government agencies on critical equity and debt investment decisions throughout Mexico, the United States and Latin America. Grupo MVIP specializes in deriving valuation, evaluation, and consultation, relevant to all types of real estate, machinery and equipment, and business assets. All assignments conducted by Grupo MVIP meet and conform with Mexican, U.S. and International Valuation Standards. n

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sección ESPECIAL PUBLICITARIA

Un nuevo desarrollo residencial que rompe con todos los paradigmas en lo que a productos residenciales se refiere, ofreciendo a sus residentes un único, vanguardista, inteligente y nuevo concepto de vida es Zibatá, diseñado hasta el último detalle para integrar y satisfacer todas las necesidades de las familias en un mismo lugar.

Zibatá… Breaking paradigms

IBATÁ, cuyo nombre proviene de la lengua otomí que significa “en la cima del valle”, está pensado para brindar una forma de vida plena, armoniosa y respetuosa del medio ambiente, fomentando así un contacto más humano con el lugar que habitamos. El desarrollo residencial está ubicado en el Querétaro Moderno, que es la zona de mayor crecimiento de la ciudad y se localiza frente a dos de las vialidades más importantes: el anillo vial Junípero Serra y el Circuito Universidades. Este concepto, el más importante para el futuro desarrollo de la ciudad, está planeado y diseñado por los prestigiados despachos EDSA y DTJ, quienes diseñaron una comunidad urbana con altos estándares de vida como el de los mejores desarrollos internacionales. ZIBATÁ es el resultado de la unión de importantes empresas como Anida, inmobiliaria especialista en grandes desarrollos urbanísticos, filial del Grupo BBVA; Pangea, empresa dedicada a la administración y manejo de bancos de tierra; Morgan Stanley Real Estate, uno de los administradores de inversiones inmobiliarias más grandes del mundo e IMDI/DRT, principal desarrollador inmobiliario del estado de Querétaro, que cuenta con 20 años de experiencia.

Comunidad integral ZIBATÁ recupera el sentido de comunidad a través de un proyecto residencial que valora la vida familiar, pero también el tiempo que estamos fuera de casa, no sólo en el trabajo, sino también en el deporte y el esparcimiento, por ello brinda a los futuros habitantes un amplio abanico de espacios empresariales y públicos para su goce y uso cotidiano.

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El concepto de “Comunidad Integral”, directriz de nuestro proyecto, es una planeación para que los espacios públicos del desarrollo formen parte sustantiva del hogar y de la vida de los residentes, fomentando las relaciones de la comunidad, lo que hace de ZIBATÁ un espacio rico, vivo y con identidad, algo mucho mayor que sólo un conjunto de casas. Entre muchas otras cosas, ZIBATA tendrá: un bello Town Center diseñado por OBM International que concentrará todos los servicios, comercios y lugares de esparcimiento necesarios para satisfacer las necesidades de vida de toda la familia. Un gran lago que alimentará la vida alrededor del desarrollo proveyéndolo de una atmósfera única y especial. El único campo de golf público en toda la República Mexicana, diseñado por Morrish Alarcón y la escuela será avalada por la campeona Lorena Ochoa. Grandes parques, ramblas, ciclopista, canchas deportivas, jardín botánico, espacios para actividades culturales, universidades, escuelas y más; todo en un entorno verde diseñado por Michael McKay, cuyo despacho es una de las mejores firmas internacionales de arquitectura de paisaje.

Estilo de vida El estilo de vida en ZIBATÁ será único en México, está planeado con una visión integral e inteligente, en la que se ha pensado en todo para ofrecer una forma de vida plena, armoniosa y respetuosa del medio ambiente, fomentando un contacto más humano.

Presente y futuro Planeado para el presente y futuro, en Zibatá cada etapa de su crecimiento está calculada para su completa funcionalidad, lo que lo hace además una gran oportunidad de inversión. Por éstas y muchas razones ZIBATÁ es una de las mejores y más innovadoras propuestas residenciales y uno de los mejores lugares para vivir en México Este pensado en la familia y donde “Lo imposible, es posible”. Este desarrollo incluye: • Campo de Golf • Town Center • Lago Central • Anillos Verdes • Parques • Ramblas • Paseos Peatonales • Ciclopista • Áreas verdes • Centros Culturales • Servicios • Universidades • Escuelas • Diseño Urbano • Diseño de Paisaje • Proyecto Sustentable • Planeación Futura • Lotes • Casas • Condominios • Condominios Verticales • Macrolotes

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new residential development that breaks all paradigms in terms of residential projects, offering residents the unique, cutting-edge, intelligent, and new lifestyle concept that is Zibatá, designed to the last detail to integrate and satisfy all a family’s needs in one place. ZIBATÁ, whose name comes from the Otomí and means “on top of the valley”, is designed to offer a full, harmonious, and environmentally respectful lifestyle, creating a more human contact with the place where we live. The residential development is located in New Querétaro, which is the area with the largest growth in the city and is located across from two of the most important arteries: the Junípero Serra ring road and the Circuito Universidades. This concept, the most important for the future development of the city, was planned and designed by the prestigious firms EDSA and DTJ, who designed a luxury lifestyle urban community in keeping with the best international developments. ZIBATÁ is the result of the joining of leading companies like Anida, real estate specialist on large urban developments, affiliate of the Group; BBVA; Pangea, company that manages earth banks; Morgan Stanley Real Estate, one of the largest managers of real estate investments in the world, and IMDI/DRT, leading real estate developer in the state of Querétaro, with over 20 years experience.

Título de sección ESPECIAL secciónPUBLICITARIA Español

ZIBATÁ, comunidad urbana con altos estándares de vida, como el de los mejores desarrollos internacionales, es planeado y diseñado por los prestigiados despachos EDSA y DTJ.

Integral Community

ZIBATÁ, a luxury lifestyle urban community in keeping with the best international developments, was planned and designed by the prestigious firms EDSA and DTJ. 88

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ZIBATÁ recovers the sense of community through a residential project that not only values family life, but also the time we are away from home, both at work and at play, and therefore offers future residents a broad spectrum of business and public spaces for their daily use and enjoyment. The concept “Integral Community”, the focal point of our project, consists of planning so that the public spaces in the development play a significant role in the home and life of residents, developing community relations, which makes ZIBATÁ a space that is rich, alive, and has its own identity, something that is much more than a group of houses. Among many other things, ZIBATA will have: a beautiful Town Center, designed by OBM International that will concentrate all the services, businesses, and recreational spaces necessary to satisfy the needs of the whole family. A large lake will feed life around the development, providing an atmosphere that is unique and special. The only public golf course in the whole of Mexico, designed by Morrish Alarcón and the school will be endorsed by golf champion Lorena Ochoa. Large parks, boulevards, bike paths, courts and fields, a botanical garden, spaces for cultural activities, universities, schools, and more; all in green surroundings, designed by Michael McKay, whose firm is one of the largest international landscape architecture firms.

Lifestyle

The lifestyle at ZIBATÁ will be unique in Mexico; it has been planned with an integral and intelligent vision, thinking of everything to offer a full, harmonious, environmentally respectful lifestyle, promoting a more human contact.

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Present and future

Planned for the present and future, each growth phase of Zibatá is calculated for complete functionality, which also makes this a great opportunity for investment. For these and many other reasons, ZIBATÁ is one of the best and most innovative residential proposals and one of the best places to live in Mexico. Zibatá thinks of family and makes “The impossible, is possible”.

This development includes: • Golf Course • Town Center • Central Lake • Green Rings • Parks

• • • • • • • • • • • • • • • • •

Boulevards Pedestrian Walks Bike Paths Green Spaces Cultural Centers Services Universities Schools Urban Design Landscaping Sustainable Project Future Planning Lots Houses Condominiums Vertical Condominiums Large Lots

ZIBATÁ contará con el único campo de golf público en toda la República Mexicana, diseñado por Morrish Alarcón, y la escuela será avalada por la campeona Lorena Ochoa. www.inmobiliare.com

vivienda

Por Claudia Velázquez cvelazquez@softec.com.mx Directora de Estudios de Mercado

La industria de la vivienda:

The Housing Industry: Ten Years of Evolution and Teachings

urante los últimos diez años, pocos sectores productivos en el país han experimentado una dinámica de crecimiento tan acelerada y voluble como lo ha hecho la industria de la vivienda en México. Las tasas de crecimiento en el número de unidades vendidas y producidas en el período 2000 - 2010, llegaron a alcanzar hasta 78% de crecimiento anual para el caso de las unidades iniciadas y hasta 40% en el caso de las unidades vendidas, durante la época de crecimiento de la industria (2000 a 2007). Asimismo, el período de madurez y ajuste presentó decrementos sustanciales en el nivel de actividad y ventas, que han llevado a ciertos segmentos de la industria a un retroceso en el volumen de ventas, comparable incluso, al que se tenía en el año 2000. Sin embargo, el valor de ventas del mercado pasó de 60 mil millones de pesos en el 2000 a poco más de 270 mil en el 2007. Para el 2010, Softec calcula que el mercado de vivienda nueva terminada podría alcanzar poco más de los 200 mil millones de pesos de ventas en las principales plazas urbanas de México. La evolución en la actividad productiva y de comercialización de la vivienda nueva terminada se ha dado en varios planos, de tal forma que las condiciones bajo las cuales conocimos a la industria hace diez años, y las condiciones actuales, ya no son las mismas. Su notable evolución ha hecho que los mercados pasen, en relativo corto plazo, de una

etapa de rápido crecimiento, a un período de madurez, y en algunos casos, de estancamiento. La naturaleza voluble de la actividad de la industria de la vivienda se ha manifestado en la magnitud y dirección de las interacciones entre oferentes, demandantes y financieros. El crecimiento sostenido hasta 2006 se caracterizó por un amplio auge de demandantes de vivienda en los segmentos Medio y de interés social, así como por la existencia de altas curvas de movilidad, impulsando las compras de vivienda en los segmentos Medio y Residenciales del mercado. Las entidades financieras privadas, principalmente los bancos, incrementaron por mucho su presencia y estrategias competitivas para ganar clientes. En el ámbito urbano, muchas ciudades contaron con nuevos ejes de crecimiento para dar cabida al desarrollo de vivienda nueva terminada. Las elecciones presidenciales del 2006 impusieron una presión adicional a la demanda que, previendo cambios abruptos en las condiciones del mercado para el sexenio siguiente, adelantaron su decisión de compra, haciendo del 2006 uno de los años récord de ventas de la industria. En 2007, la reacción de la oferta a los impulsos previsores de la demanda fue exagerada y en algunos mercados se registró sobreoferta, principalmente en segmentos de mayor valor. El crecimiento acumulado a la fecha empezó a hacer estragos sobre la capacidad de absorción y atención de las nece-

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sidades de la población por parte de las autoridades municipales, por lo que en muchas ciudades de altos índices de crecimiento se presentaron restricciones territoriales para el desarrollo de nuevos proyectos. El efecto combinado de la sobreoferta, la demanda que adelantó su compra el año anterior y las restricciones territoriales iniciaron un retroceso en el inicio de nuevos proyectos y unidades para atender el mercado. Este efecto siguió recrudeciéndose por diversas causas en 2008 y alcanzó su punto más crítico en 2009 con la crisis financiera. A partir de 2008 fue mucho más evidente que la industria inició un proceso de cambio de tendencia y maduración que afectó las previsiones de venta de casi todas las empresas desarrolladoras del país. Los cambios de mayor impacto fueron la baja en la velocidad de ventas y el poco incremento en precio que los consumidores estaban dispuestos a absorber, a pesar de los constantes incrementos en los principales insumos de la construcción. La cautelosa reacción de la demanda a los estímulos de la oferta se debió, en mayor medida a que los sectores de demanda en cuestión empezaron a evaluar una mayor cantidad de elementos antes de decidirse por alguna de las múltiples opciones evaluadas. A finales de 2008, con el inicio inminente de la crisis financiera internacional, las ventas e inversiones en vivienda de los segmentos altos del mercado, y en especial en el seg-

housing mento vacacional, presentaron los mayores índices de decremento. Al mismo tiempo, el agotamiento de inventarios en los proyectos aún en venta y que iniciaron actividades dos o tres años atrás y la falta de condiciones para el inicio de nuevos proyectos fueron disminuyendo las opciones. 2009 fue el año en el que la industria de la vivienda, como la conocemos ahora, finalmente cayó en cuenta que guarda una estrecha relación con los fenómenos económicos del país y en cierta medida, del mundo. Las distorsiones en el desempeño del mercado de vivienda a raíz de sectores de la demanda no atendidos por producto o por financiamiento quedaron finalmente saldadas en 2008. El impacto de la crisis mundial en el desempeño de la economía mexicana ocasionó un desbalance en el círculo virtuoso del desarrollo inmobiliario que finalmente afectó a la industria de la vivienda en México. La compra y arrendamiento de bienes raíces en México está ligada a las condiciones económicas del país. Mayor actividad industrial y comercial impulsa la demanda de los espacios comerciales, industriales y los de almacenamiento. La mayor actividad industrial, comercial y de servicios, a su vez, incrementa la demanda de espacios de oficinas. Ambos fenómenos incrementan los niveles de empleo, lo cual impacta positivamente en los niveles de demanda de vivienda. La crisis afectó al desarrollo inmobiliario mexicano desde dos ámbitos, desde la demanda de los inmuebles a raíz de las dificultades presentadas en diversas industrias que afectan empresas y empleos (familias), como desde el ámbito del financiamiento. Ante la incapacidad de muchos desarrolladores de continuar o expandir sus proyectos habitacionales, el mercado enfrentará una disrupción en 2010 a raíz del agotamiento de inventarios que le permita a los demandantes elegir las ubicaciones deseadas, con el tiempo de ahorro de enganche adecuado y en el tiempo suficiente para tramitar un crédito hipotecario. Desde mediados de 2009 la demanda ha buscado en productos alternativos (vivienda usada o en renta) la solución a sus necesidades temporales o permanentes de vivienda. Lo anterior incrementa las barreras competitivas de los desarrolladores de vivienda al tener que competir no sólo contra otros desarrolladores, sino contra el mercado de vivienda usada, en renta y la autoconstrucción.

Mercado Las condiciones que encontró la industria al principio de la década propiciaron el fortalecimiento tanto de los productores de vivienda de interés social, como de la estructura del mercado, de una manera más o menos congruente con la distribución socioeconómica y capacidad de pago del grueso de las familias mexicanas que habían estado fuertemente limitadas en cuanto a la existencia de créditos de interés social y producto acorde a ese segmento. A la par, el crecimiento de la actividad financiera de las Sofoles, operando los pro-

gramas hipotecarios institucionales para la compra y fabricación de vivienda, propició la consolidación de la industria. Este proceso de crecimiento de las Sofoles estuvo muy de la mano de la evolución y consolidación de diversas empresas desarrolladoras de vivienda de interés social en el país. Desde 1992, cuando el Infonavit concentra su actividad en el quehacer financiero, las empresas contratistas del Instituto inician un período de integración vertical para convertirse en las desarrolladoras que hoy conocemos. Para inicios de la década, con crecimientos anuales de alrededor del 20% en el programa de financiamiento del Infonavit, la oportunidad de crecimiento para las desarrolladoras de vivienda en México no podía ser mejor. En el año 2000 el 90% de la producción se concentraba en los segmentos de interés social (S y E), mientras que 55% del valor de ventas del mercado se concentraba en estos segmentos. Para 2005, 70% de las unidades vendidas se concentraban los plaza segmentos Estructura del mercadoenpor de interés social, sin embargo sólo 40% del Sales structure by market valor del mercado se ubicó en estos segmentos. Para 2010, Softec calcula que aunque casi 70% de las unidades vendidas pertenecerán a los segmentos de interés social, su valor de ventas representará sólo 30% del valor total

Proyectos vigentes según segme Projectos on sale by segments

Claudia Velázquez Directora de Estudios de Mercado Softec

L as tasas de crecimiento en el número de unidades vendidas y producidas en el período 2000 - 2010, llegaron a alcanzar hasta 78% de crecimiento anual para el caso de las unidades iniciadas y hasta

Proyectos vigentes y ventas 40% en el caso de las unidades vendidas .

del mercado. Lo anterior, sólo fue posible en mercados en expansión de ventas en donde una fuerte proporción del nuevo crecimiento se ubicó en la vivienda de mayor valor. En contraposición, los mercados de vivienda Media, Residencial y Residencial Plus han presentado una importante mejora en su posición de mercado, tanto en valor, que es el efecto más evidente, como en unidades vendidas. Lo anterior ha tenido, pese al desempeño de los últimos años, un efecto positivo en el valor del nuevo parque habitacional ya que, aunque la estructura de ventas en términos de unidades favorece a los segmentos

Projects on sale and units sold de interés social, el tamaño de la industria en términos de valor presenta una estructura favorable a los segmentos de mayor valor. El fenómeno anterior, tiene que ver con la atención de la demanda rezagada que pospuso su decisión de compra durante la crisis de 1995 y que fue atendida al regreso de los créditos a la vivienda Media y Residencial, pero también, y principalmente, tiene que ver con las condiciones de estabilidad macro económica y de crecimiento de los ingresos de las familias mexicanas y con el cambio en la estructura urbana de las principales ciudades de México. Cada uno de estos acontecimientos ha

Proyectosyyunidades unidad iniciados vs unidades vendidas vendidas 1. Proyectos iniciadas vs unidades Projects and units vs units sold Started projects and units vs units sold

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Evolución de las ventas por segmento Sales evolution by segment

vivienda donde la participación en las ventas de esas plazas, respecto al total de las ventas del mercado, se ha ido incrementando. Plazas como Hermosillo, San Luis Potosí, Culiacán, León y la ciudad de México perdieron participación comparativa respecto al total de las unidades vendidas. En plazas con amplia vocación turística, la participación respecto al total de las ventas mejoró sus cifras a partir de 2005. Hasta finales de 2008, el crecimiento de las ventas de los mercados Residencial Turístico fue uno de los fenómenos más destacables en términos de variedad de proyectos, variedad de ubicaciones, incremento de precios e incremento de ventas.

tenido, y tendrá, un impacto diferenciado sobre el desempeño del mercado de vivienda. En conjunto, estos tres aspectos propiciaron el acelerado crecimiento de las ventas y la producción de 2000 a 2007, además de la movilidad y mejora del parque habitacional. Analizando primeramente, los efectos financieros de la crisis de 1995, ya para el año 2000, el mercado llevaba cinco años sin financiamiento ni producción para los segmentos Medio y Residencial. Entre 2001 y 2003, el regreso de los créditos hipotecarios para la compra de vivienda Media y Residencial marcó un antes y un después en la estructura de valor de los principales mercados urbanos del país al potenciar la capacidad de compra de las familias y promover la construcción de vivienda Media. Asimismo, la incursión del financiamiento hipotecario para vivienda usada, sobretodo los programas del Infonavit para la compra de vivienda usada del interés social, propiciaron una mayor movilidad de las familias con propiedades en los segmentos de menor precio, hacia los segmentos Medio y Residencial. En segundo término, la estabilidad macroeconómica que experimentó el país a partir de 2000 permitió erradicar onerosos costos a las familias mexicanas. El control de

interés de los principales otorgantes de créditos hipotecarios no se vieron fuertemente afectadas. Uno de los principales aciertos de Bancos y Sofoles antes, durante y después de la crisis de 2008 fue el mantener el rigor en los requerimientos para otorgar créditos hipotecarios individuales y de construcción. Las condiciones económicas estables permitieron a muchas familias construir ahorros y mejorar sus esquemas de ingreso al modificarse la cantidad de aportantes de ingreso en cada familia. Cada vez más, en cada vez más mercados, el trabajo de ambos cónyuges e incluso las aportaciones económicas de hijos adolescentes permitieron mejorar las calificaciones de muchas familias aspirantes a un crédito hipotecario. A nivel territorial, durante el período 2000 a 2010, muchas ciudades medias y grandes agotaron gran parte de sus reservas territoriales para el crecimiento de los asentamientos basados en la autoconstrucción. Lo anterior impactó el precio de la tierra haciendo menos factible seguir creciendo basándose sólo en la autoconstrucción, sobretodo para los segmentos de interés social e incluso el segmento Medio. La alternativa de crecimiento más viable, entonces, fue el desarrollo de proyectos de vivienda nueva

La alineación de los programas de crédito y construcción en las diversas zonas de desarrollo en las principales ciudades del país ocasionaron que en principio, el ritmo de crecimiento en el volumen de ventas fuera mayor a la tasa de crecimiento observada para el número de proyectos vigentes. Hasta 2008, tanto las variaciones anuales en el número de vivienda vendida como el número de proyectos vigentes presentaron cada año cifras positivas. Sin embargo, el crecimiento en el número de proyectos a la venta se man-

la inflación y la paridad cambiaria permitieron incrementar el potencial de ahorro y la capacidad de compra de bienes y servicios, sobretodo de bienes duraderos. El control y paulatino descenso de la inflación tuvo un impacto positivo en el costo del dinero, lo cual se vio reflejado en las decrecientes tasas de interés hipotecario que permitieron comprar una mayor casa con pagos de hipoteca más o menos similares. Incluso durante la crisis económica de 2008, las tasas de

terminada. Los segmentos que mayormente fueron atendidos con estas alternativas fueron los de interés social y vivienda Media. Para un amplio sector de la población las opciones ofrecidas por los desarrolladores representan solucionar varios problemas operativos y financieros en lo que a atender las necesidades de vivienda se refiere. Las familias que compran en desarrollos de vivienda nueva terminada adquieren una propiedad con seguridad jurídica y título de propiedad. Cuentan con los servicios urbanos básicos, evitan muchas de las complicaciones que construir implica, sólo necesitan aportar inicialmente hasta el 20% o 30% del costo de la vivienda para habitarla y en algunos casos los pagos por mensualidades hipotecarios son menores a los que pagarían por renta. Así la escasez de tierra y lo práctico que resulta adquirir una vivienda terminada, sumaron al crecimiento de las ventas y la oferta de la industria de vivienda nueva terminada. Los efectos de las tres variables antes descritas (atención de demanda rezagada, la estabilidad macro económica y la consolidación urbana) tuvieron un mayor impacto en ciudades como Mexicali, Reynosa, Vallarta, Torreón, Cuernavaca, Cancún, Aguascalientes, Guadalajara, Querétaro y Monterrey, en

tuvo, desde 2002, por encima de la tasa de crecimiento de las unidades vendidas. Lo anterior impactó paulatinamente al desempeño de ventas por proyecto. Desde 2008, fue evidente que el desmedido crecimiento del número de competidores finalmente repercutiría en el desempeño individual de cada proyecto al disminuirse las ventas promedio por proyecto. Para algunos jugadores altamente apalancados, este fenómeno frenó el avance de nuevos proyectos y tuvo un efecto de depuración en la cantidad y variedad de competidores atendiendo el mercado. El incremento en la competencia, en cuanto al número de proyectos vigentes por año, presentó una dinámica mayor en los mercados de vivienda Media y Residencial. El regreso del financiamiento hipotecario a este sector, la demanda no atendida de la crisis de 1995 y la impresión de que el fenómeno de movilidad era generalizado y que justificaría indefinidamente el inicio de cada vez más proyectos nuevos. Sin embargo, el despertar a la realidad del verdadero tamaño del mercado, así como la saturación de algunas plazas, ha ido limitando el inicio de nuevos proyectos con lo que la cantidad de proyectos vigentes en los segmentos Medio y Residencial es cada vez menor.

Los gobiernos y los sectores financieros y de inversión han entendido el poder que el desarrollo inmobiliario -y en particular la vivienda- tiene

en la economía, especialmente en el empleo y en el incremento en la calidad de vida de las comunidades 94

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Proyectos y competencia

vivienda

3. Evolución de las ventas por segmento Evolución de las ventas por segmento Sales evolution by segment Sales evolution by segment

Estructura por segmento segúnunidades Segment structure by units sold

4. Evolución deldel valor ventas segmento Evolución valorde de las las ventas porpor segmento Sales value evolution byde segment Estructura de ventas según producto Sales value evolution by segment Sales breakdown by product type

5. Estructura por segmento según valor Estructura por segmento según valor S egment structure by value of units sold Segment structure by value of units sold

Dado que en los segmentos de interés social los procesos productivos orillaban al inicio de proyectos de mayor volumen para mejorar la rentabilidad, la cantidad de proyectos vigentes de estos segmentos creció moderadamente; no así -en muchos casosla cantidad de unidades iniciadas. La estructura competitiva del sector, entonces, consistió en enfrentar a menos competidores, pero de mayor tamaño y duración. En los últimos años, varios fenómenos concernientes a la demanda, la oferta y el financiamiento han incidido en que el inicio de nuevos proyectos sea limitado también en este segmento. La conformación de los proyectos definitivamente mostró evolución en cuanto a los conceptos y atributos, sin embargo, durante toda la década, la principal variable que determinó su estructura fue la dimensión y ubicación de los terrenos en los cuales se desarrollaron los proyectos. Cabe señalar que a medida que las restricciones territoriales crecieron y los procesos de gestiones para licencias y permisos incrementaron su complejidad, la tendencia de los desarrolladores fue a tratar de iniciar proyectos de mayor tamaño. Para los segmentos de interés social las eficiencias económicas logradas alcanzando economías de escala a raíz de grandes volúmenes de producción, incentivó el crecimiento del tamaño promedio de cada proyecto. Para el segmento Medio y Residencial cuyos proyectos se ubicaron en zonas con mayor cercanía a las zonas urbanas, o incluso en zonas de reciclaje de predios, los tamaños de los proyectos sólo pudieron crecer a raíz de ocupar predios cuya densidad presentó incrementos por cambios en la legislatura urbana municipal. Durante toda la década se presentó un incremento en la cantidad de vivienda comercializada bajo un formato vertical, sin embargo, en el total, este volumen incremental de departamentos vendidos no alcanzó a representar porcentajes crecientes dentro del universo total de las ventas. Lo anterior tiene que ver con que en el período bajo análisis, las políticas de expansión horizontal predominaron sobre las políticas de densificación al interior de los núcleos urbanos de las ciudades. Actualmente, una parte de las interrogantes al desarrollo es la posibilidad de que el crecimiento vertical solucione los costos e inconvenientes que ocasionan los largos trayectos de traslado entre las zonas habitacionales y las laborales. Sin embargo, las decisiones de compra de la mayoría de los segmentos del mercado, en muchas de las más importantes plazas del país apuntan todavía a la preferencia de una vivienda en horizontal.

Productos

6.E structura del mercado por plaza Estructura del mercado por plaza Sales structure by market

Sales structure by market

Estructura por segmento segúnunidades Segment structure by units sold

Evolución del valor de las ventas por segmento Sales value evolution by segment

La tendencia generalizada, tanto en el análisis por segmento como por plaza, ha sido a la disminución paulatina de los meProyectos vigentes según segmento tros cuadrados de área habitable que ofertan los productores de vivienda. Projectos on sale by segments Para los sectores de interés social la limitante de precio a financiar por parte de los organismos hipotecarios ha dirigido las estrategias a la conservación de los precios por unidad, a costa del metraje de las viviendas entregadas. Para el segmento Medio, principalmente, el agotamiento de reservas territoriales, el surgimiento de proyectos en predios reciclados al interior de las ciudades y en algunas ocasiones, preferenciar los atributos del conjunto por encima del área habitable de los productos, ha ocasionado también decrementos en los promedios de área habitable por unidad. Para los segmentos Residencial y Residencial Plus la baja en el metraje ofrecido tiene que ver con que en muchas plazas el posicionamiento de la vivienda terminada frente a la vivienda de autoconstrucción mejoró considerablemente. Con lo anterior, la propuesta de valor se centró más en el conjunto y sus atributos (ubicación en zonas de alta plusvalía, amenidades, acabados, Proyectos vigentes y ventas áreas comunes, accesos y vialidades, infraestructura en general) y and units sold no solamente en la Projects dimensiónon desale las casas. En sólo diez años, durante el período 2000 a 2010, el mercado pasó de estar predominantemente bajo el control de los productores y pasó significativamente al control de los compradores. Lo anterior se aprecia a través del cambio en las tendencias y

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housing

7. Proyectos vigentes y ventas

dinámica de sus decisiones de compra. Durante estos diez años, la exposición de los compradores a la información del mercado y a las opiniones de otros compradores, han permitido que el proceso de decisión sobre la forma de satisfacer su necesidad de vivienda cuente con más elementos y en ocasiones tome más tiempo. Uno de los indicadores de este fenómeno es el bajo incremento en los niveles de precios promedio del mercado. En términos reales, los precios promedio del mercado en cada uno de los segmentos han mostrado variaciones marginales. Lo anterior muestra la alta sensibilidad de la demanda y su baja disposición a que los oferentes le trasladen sus incrementos en costos. Los mecanismos empleados por la demanda para este fin han sido rentar, comprar producto usado, -en algunos segmentosautoconstruir e incluso, posponer la compra de la vivienda hasta encontrar una mejor opción.

Proyectos ventas Projectsvigentes on sale by y segments Projects on sale and units sold

Enseñanzas

Unidades/units Unidades/units

Aunque en efecto, hay sectores de la economía cuya tasa de crecimiento ha sido también muy alta, su impacto sobre otros giros de la economía es limitado dado que su consumo de insumos y servicios no se compara al que la industria de la vivienda ha desarrollado a nivel unidad iniciados vs unidades vendidas local en cada una de las plazas en las que haProyectos detonadoy los mercados. 8. Proyectos vigentes según segmento Projects and units vs units sold Proyectos Los gobiernos, en los diferentes ámbitos, así como el sector financiero vigentes segmento Estructura del mercado por plaza Projects on salesegún by segments y de inversión hanSales entendido el poder que el desarrollo inmobiliario, structure by market Projectos on sale by segments y en particular la vivienda tiene en la economía, especialmente en el empleo y en el incremento en la calidad de vida de las comunidades. De ahí la importancia de tomar de esta última década, las enseñanzas que nos permitirán mejorar el desempeño de la industria. En diez años aprendimos de la industria de la vivienda nueva terminada, la forma de cómo agotar no uno, sino varios modelos inerciales de crecimiento urbano. Aprendimos que la fabricación y venta de vivienda terminada es sólo una parte del proceso de desarrollo inmobiliario y que existen atrás otros pasos que deben estar igualmente planeados y financiados para lograr un crecimiento eficiente y equilibrado en nuestras ciudades. En lo anterior caben aspectos como la previsión de los nuevos ejes de crecimiento, la construcción y financiamiento de infraestructura y el desarrollo de los planes maestros de desarrollo de las reservas urbanizadas, antes de que la producción y 9. Evolución del tamaño de productos iniciados venta de vivienda pueda llegar. rojects size y evolution ProyectosPvigentes ventas Algunos fenómenos a destacar y que definitivamente tendrán que 11. Evolución del tamaño de productos iniciados Evolución las ventas por segmento ser vigilados de cerca son el progresivo agotamiento de los de acreditaProjects on sale and units sold iniciados 11. Evolución del tamaño de productos 16.000 evolution dos de bajo ingreso derechohabientes de Infonavit. La Sales incapacidad de by segment 16.000 las ciudades para seguir atendiendo las necesidades de vivienda en un 14.000 formato horizontal. El recrudecimiento en los requisitos solicitados 14.000 12.000 por las instituciones financieras para apoyar la compra y construcción 12.000 10.000 de vivienda nueva terminada y por todo lo anterior, los ajustes que se10.000 guramente se deberán realizar en la forma en la que se desarrollen los 8.000 nuevos proyectos habitacionales para la segunda década del siglo XXI. 8.000 6.000

6.000

Unidades/Units Unidades/Units

4.000 ver the last ten years, few production sectors in the country have 4.000 experienced growth dynamics as fast and voluble as the housing 2.000 industry in Mexico. Growth rates in the number of units sold and 2.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 produced in the 2000-2010 period reached up to 78% annual growth in 0 13.000 1.000 Max 2000 6.500 2001 13.800 2002 7.751 2003 6.500 2004 7.998 2005 8.000 2006 5.034 2007 7.868 2008 5.000 2009 2010 the case of unit starts, and 40% in the case of units sold, during the inProm 13.000 236 6.500 181 13.800 182 7.751 167 6.500 152 7.998 158 8.000 138 5.034 150 7.868 140 5.000 991.000 Max 223 dustry’s growth period (2000 to 2007). Likewise, the period of maturity 1236 1181 1182 1167 1152 2158 1 138 1 150 2 140 2 99 Min Prom 1223 and adjustment showed substantial decreases in the level of activity and 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 2 Min sales, leading certain industry segments to a decline in sales volume, comparable even with the level of the year 2000. However, the market’s sales Estructura ventas volume went from 60 billion pesos in 2000, to slightly over 270de billion by según de producto Sales breakdown 2007. For 2010, Softec estimates that the finished new housing market by product type 10. Estructura de ventas según tipo de productos Proyectos unidades vendidas could amount to slightly over 200 billion pesosyinunidad sales ininiciados Mexico’s vs main 12. Estructura de ventas según de productos Sales breakdown by tipo product type urban locations. Estructura de ventas según tipo de productos Projects and units vs units sold 12. 100% Evolution in the production and marketing activity of finished new 100% housing has happened on several levels, so that the conditions under 80% which we knew the industry ten years ago, and the current conditions, 80% 60% are no longer the same. This remarkable evolution has caused markets to 60% 40% go, in a relatively short time, from a stage of rapid growth to a period of 40% maturity and, in some cases, of stagnation. 20% The voluble nature of the activity in the housing industry has become 20% 0% manifest in the magnitude and direction of the interactions between sell2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0% 2000 ers, consumers, and financials. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Deptos/Appartments Casas/Houses The sustained growth up to 2006 was marked by a sharp boom in housDeptos/Appartments Casas/Houses ing buyers in the Middle and Affordable Entry Level segments, as well as

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vivienda the high move-up curves, promoting housing purchases in the Middle and Residential segments of the market. Private financial entities—mainly banks—greatly increased their presence and competitive strategies to win clients. In the urban environment, many cities had new growth axes to allow for the development of finished new housing. The 2006 presidential elections added pressure to the demand that, expecting sudden changes in the market conditions for the following six-year term, moved up their purchase decision, thus turning 2006 into one of the record years in terms of sales within the industry. In 2007, the reaction of supply to the forecasts of demand was exaggerated, and in some markets there was excess supply, mainly in the higher value segments. Accrued growth began to wreak havoc with municipal authorities’ capacity of absorption and to serve the needs of the population; for this reason, in many cities with high growth indices, there appeared limitations of land for the development of new projects. The combined effect of excess supply, the demand that moved up their purchase the previous year, and the limitations of land caused a backup in the start of new projects and units to serve the market. This effect was intensified for various reasons in 2008 and reached its critical point in 2009, with the financial crisis. From 2008 onwards, it became even more clear that the industry had begun a change in trend and maturity, affecting the sales forecasts of nearly all the homebuilders in the country. The most significant changes were the slowdown in the sales rate and the mild rise in the price that consumers were prepared to accept, despite the constant price hikes in the main construction inputs. The cautious reaction of demand towards the supply stimuli was largely due to the fact that the demand sectors in question began to assess a larger number of elements before making their choice from among the various options they evaluated. Towards the end of 2008, with the start of the imminent international financial crisis, sales and investments in housing in the top segments of the market, and particularly in the vacation segment, showed the largest drops. At the same time, the inventory depletion in the projects that were still for sale and that began functioning two or three years earlier, together with the lack of conditions to begin new projects, gradually reduced the options. 2009 was the year when the housing industry, such as we now know it, finally realized that it holds a narrow relationship with the country’s economic phenomena, and even to a point, with the world’s. The distortions in the performance of the housing market, due to demand sectors that remained unserved by products or financing, were finally settled in 2008. The impact of the global crisis on the performance of the Mexican economy caused an imbalance in the virtuous circle of real estate development that finally affected the housing industry in Mexico. Real estate purchases and rentals in Mexico are linked to the country’s economic conditions. Greater industrial and commercial activity boosts the demand for commercial, industrial, and storage spaces. In turn, greater industrial, commercial, and service activity increases the demand for office

Growth rates in the number of units sold and produced in the 2000-2010 period reached up to 78% annual growth in the case of unit starts, and 40% in the case of units sold, during the industry’s growth period (2000 to 2007). spaces. Both phenomena increase employment levels, which has a positive effect on the levels of housing demand. The crisis affected Mexican real estate development from two sides: from the demand for properties resulting from the difficulties that arose in various industries that affect companies and jobs (families), and from financing. In face of several developers’ inability to continue or expand their housing projects, the market will run into a disruption in 2010, caused by the inventory depletion that will enable consumers to choose the wanted locations, with an adequate time to save up for the down payment, and the time to apply for a mortgage loan. Since mid 2009, demand has looked to alternative products (used or rental housing) in search of a solution to their temporary or permanent housing needs. This raises the competitive barriers for housing developers who have to compete not only against other developers, but also against the markets of used or rental housing, and self-built homes.

Market

The conditions that the industry found at the beginning of the decade fostered the strengthening both of affordable entry level housing producers, and of the market structure, in a way more or less in agreement with the socioeconomic distribution and payment capacity of most Mexican families, that had been largely limited in terms of credits and products for the affordable entry level segment. Simultaneously, the growth of the financial activity of the Sofols that operate institutional mortgage programs to purchase and manufacture housing aided the consolidation of the industry. This growth process of the Sofols went hand in hand with the evolution and consolidation of several affordable entry level housing developers in the country. Since 1992, when Infonavit concentrated its activity in the financial business, the Institute’s contractor companies began a period of vertical integration to become the developers we know today. By the beginning of the decade, with annual growth of around 20% in Infonavit’s financing program, Mexican homebuilders’ opportunity for growth couldn’t have been better. In 2000, 90% of the production focused on the affordable entry level (S & E) segments, whereas 55% of the value of the market’s sales was in these segments. By 2005, 70% of the

units sold were concentrated in the affordable entry segments; however, only 40% of the market value was in them. By 2010, Softec estimates that although nearly 70% of the units sold will be concentrated in the affordable entry segments, their value sales value will only stand for 30% of the total market value. This was only possible in markets with expanding sales where a large share of the new growth was found in higher value housing. On the other hand, Middle, Residential, and Residential Plus housing markets have shown a significant improvement in their market position, both in value—the most evident effect— and in units sold. Despite the performance of the last few years, this has had a positive effect in the value of the new housing stock since, although the sales structure in terms of units favors the affordable entry level segments, the size of the industry in terms of value offers a favorable structure for the higher value segments. The above phenomenon is related to the serving of lagging demand which put off its purchase decision in the crisis of 1995, and was served when credits for Middle and Residential housing returned; yet it is also related—and mainly—to the conditions of macroeconomic stability and Mexican families’ income growth, as well as to the change in the urban structure of the main cities throughout Mexico. Each of these events has had, and will have, a specific impact on the performance of the housing market. Together, these three aspects encouraged the rapid growth of sales and production from 2000 to 2007, in addition to the move-ups and improvement of the housing stock. Analyzing, first of all, the financial effects of the 1995 crisis, by the year 2000, the market had had no financing or production for the Middle and Residential segments. Between 2001 and 2003, the return of mortgage loans for Middle and Residential housing was the turning point in the value structure of the main urban markets around the market by boosting families’ purchasing power, and fostering the construction of Middle housing. Likewise, the inroads into mortgage financing for used housing, particularly the Infonavit programs for the purchase of used affordable entry level housing, fostered greater move-ups of families with properties in the lower-priced segments towards the Middle and Residential ones. Next came the fact that the macroeconomic

The governments, at the various levels, as well as the financial and investment sectors, have understood the power that real estate development—and housing in particular— have on the economy, especially on employment and the improvement of communities’ quality of life. www.inmobiliare.com

vivienda 13. Evolución del área habitable por segmento 400

11. del Evolución del área habitable por segmento Evolución área habitable por segmento

13.

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Area evolution by segment

300 400

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300

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S E

100200

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R P

0100 2000

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2002

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2002

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2004

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0 2000

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12.del Evolución precio unitario por segmento Evolución preciodel unitario por segmento

14.

Unit price evolution by segment

14.$7.000.000 Evolución del precio unitario por segmento $6.000.000

$5.000.000

Precio por unidad/Price per unit (pesos) (pesos)

Precio por unidad/Price per unit

2001

$7.000.000

$4.000.000

$6.000.000

$3.000.000

$2.000.000

$4.000.000

$1.000.000

$3.000.000

$2.000.000

$5.000.000

$1.000.000

2000

2001

2002

2001

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2003

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2000

2003

2004

stability that the country experienced since 2000 made it possible to spare families the burdensome costs. The control of inflation and the foreign exchange rate made it possible to increase the savings potential and purchasing power for goods and services, particularly in terms of durable goods. The control and gradual decrease of inflation had a positive impact on the cost of money; this was reflected in declining mortgage interest rates, which made it possible to purchase a larger home with more or less the same mortgage payments. Even during the 2008 economic crisis, the interest rates of the main mortgage lenders weren’t significantly affected. One of the best moves of both Banks and Sofols, both during and after the 2008 crisis, was to maintain the strict requirements for granting individual and construction mortgage loans. The stable economic conditions allowed many families to save up and improve their income structure as the number of wage earners for each family was modified. More and more, in increasingly more markets, the work of both partners, and even economic contributions from teenage children, helped to improve the ratings of many families aspiring to a mortgage loan. In terms of land, in the period from 2000 to 2010, many medium and large cities used up a large part of their land banks for the growth of settlements based on self-building. The above affected the price of land, making it less feasible for growth to continue based only on selfbuilding—particularly for the affordable entry level and even the Middle segments. The most feasible growth alternative was thus the development of finished new housing developments. The segments with the most attention through

100

2005

2006

2007

2008

2009

2010

$0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

these alternatives were the affordable entry level and Middle housing. For a broad sector of the population, the options offered by developers imply solving several operative and financial problems with regard to serving housing needs. The families who purchase in finished new housing developments acquire a property with legal security and a deed. They have the basic urban utilities, prevent several of the complications implied by building, only 20% or 30% of the cost of the home is required up front in order to inhabit it, and in some cases, the monthly mortgage installments are lower than what they would pay for rent. Thus, the lack of land and the practicality of acquiring a finished home joined the growth of sales and supply in the finished new housing industry. The effects of the three variables described above (serving the lagging demand, macroeconomic stability, and urban consolidation) had a greater impact on cities such as Mexicali, Reynosa, Vallarta, Torreon, Cuernavaca, Cancun, Aguascalientes, Guadalajara, Queretaro, and Monterrey, where the market share in those cities’ total sales has been on the rise. Cities such as Hermosillo, San Luis Potosi, Culiacan, Leon, and Mexico City lost comparative share with regard to the total units sold. In cities with a high tourist vocation, the share of the total sales improved beginning in 2005. By the end of 2008, the sales growth in the Vacation Residential markets was one of the most remarkable phenomena in terms of project variety, location variety, price increments, and sales hikes.

Projects and competition

The alignment of the credit and construction

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programs in the various development areas of the main cities around the country initially caused the growth rate of the sales volume to be greater than the growth rate of the number of existing projects. Until 2008, both annual Svariations in the number of homes sold and the Enumber of existing projects showed positive figures each year. However, the increase in M Rthe number of projects for sale remained, since P2002, above the growth rate of units sold. This had a gradual effect on the performance of sales per project. Since 2008, it became clear that the unchecked rise in the number of competitors would finally affect the individual performance of each project, as their average sales decreased. For some highly leveraged players, this phenomenon hampered the advance of new projects and resulted in a cleanup in the number and variety of competitors serving the market. The increase in competition, in terms of the number of existing projects per year, was more dynamic in the Middle and Residential markets. The return of mortgage financing to this sector, the unserved demand from the 1995 crisis, and the impression that the move-up phenomenon was generalized and that it would justify indefinitely the start of more and more new projects. However, the return to the reality of the true size of the market, as well as the saturation of some locations, have gradually limited the start of new projects; thus, the number of existing projects in the Middle and Residential segments will slowly be less. Given that in the affordable entry segments production processes led to the start of projects with a larger volume to improve profitability levels, the number of existing projects in these segments grew moderately. In many cases, this was not so in terms of the number of units started. Thus, the sector’s competitive structure consisted in facing fewer, but larger and more lasting competitors. In the last few years, several phenomena concerning demand, supply, and financing have caused the start of new projects to be limited in this segment as well. The conformation of the projects definitely showed an evolution in terms of concepts and attributes; however, throughout the decade, the main variable that determined their structure was the size and location of the plots on which the projects were developed. It is worth noting that as land restrictions increased and the processes to obtain licenses and permits became more complex, developers’ trend was to attempt to start larger new projects. With regard to the affordable entry level segments, the economic efficiencies achieved through economies of scale obtained by the large production volumes fostered the rise in the average size of each project. As for the Middle and Residential segments, whose projects were located in areas closer to the urban zones, or even in areas of plot recycling, project sizes were only able to grow through using plots with a rising density, due to changes in municipal urban legislation. Throughout the decade, there was an increase in the number of homes sold under a vertical format; however, all together, this incremental volume of apartments sold was unable to represent greater percentages within the overall sales universe.

This is because, during the period analyzed, the policies of horizontal expansion predominated over those regarding densification within the urban core of the cities. Currently, a part of the questions regarding development is the possibility that vertical growth will solve the costs and inconveniences caused by long travel times between housing and work areas. However, the purchase decisions of most of the market segments in many of the most important locations throughout the country still indicate a preference for horizontal housing.

Products

The generalized trend, both in the analysis by segment and by location, has been towards the gradual decrease in the number of square meters of inhabitable area offered by homebuilders. For the affordable entry sectors, the limitation of the price to be financed by the mortgage lending institutions has driven the strategies towards the conservation of unit prices at the expense of the square meters of the homes delivered. For the Middle segment, mainly the depletion of land banks, the appearance of projects on recycled plots within the cities, and in some cases, giving preference to the complex’s attributes, rather than to the inhabitable area of the products, has also caused decreases in the average inhabitable area per unit. For the Residential and Residential Plus segments, the decrease in square meters offered is because in many locations the positioning of finished housing compared to self-built housing improved considerably. Thus, the value proposal focused more on the complex and its attributes (location in the high added value areas, amenities, finishes, common areas, access and thoroughfares, and overall infrastructure), and not only on the size of the homes. In only ten years, from 2000 to 2010, the market went from being mainly controlled by producers to being significantly controlled by the buyers. This can be seen through the changes in the trends and dynamics of their purchase decisions. In these ten years, buyer exposure to information on the market and other buyers’ opinions have enabled the decision-making process regarding how to meet their housing needs to have more elements, and at times, take longer. One of the indicators of this phenomenon is the small increase in the market’s level of average prices. In real terms, the market’s average prices in each of the segments have shown marginal variations. This shows the high sensitivity of demand and its low availability for buyers to pass through their cost increases. The mechanisms used by the demand for this purpose have been renting, purchasing used product, self-building in some segments, and even postponing the purchase of a home until they find a better option.

Teachings

Although there are indeed sectors of the economy whose growth rate has also been rather high, their impact on other sectors of the economy is limited, as their input and service consumption doesn’t compare to the one the housing industry has developed locally in each of the places where it has triggered the markets. The governments, at the various levels, as well as the financial and investment sectors, have understood the power that real estate development—and housing in particular—have on the economy, especially on employment and the improvement of communities’ quality of life. Thus the importance of taking from this last decade the teachings that will enable us to improve the industry’s performance. In ten years, we learnt from the finished new housing industry how to exhaust not one, but many, inertial models of urban growth. We learnt that the manufacture and sale of finished housing is but a part of the real estate development process, and that there are other steps before this, that must be likewise planned and financed to achieve efficient and balanced growth in our cities. Herein, we can include aspects such as foreseeing new growth axes, infrastructure construction and financing, and the development of master development plans for urbanized land banks, before the production and sale of housing can be achieved. Some phenomena worth highlighting and that must definitely be watched closely are the progressive depletion of Infonavit’s low-income borrowers. Cities’ inability to continue to meet the housing needs through a horizontal format. The intensification of all the requirements demanded by financial institutions to offer assistance in the purchase and construction of finished new housing, and therefore, in the adjustments that must surely be made in the way in which new housing projects are developed in the second decade of the XXIst century. n

CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

Por Área de Investigación de Diseño Sostenible, VFO Arquitectos

Residencial Hares

Evolución en las políticas de conservación:

De la recomendación a los compromisos Evolution of Preservation Policies: From Recommendation to Commitments Aún cuando el cuerpo normativo existe, en la mayoría de los casos su aplicación es voluntaria, e infortunadamente no existe la promoción necesaria para su conocimiento ni una difusión objetiva de sus beneficios económicos, y mucho menos un reconocimiento a las acciones en pro del medio ambiente que pueda significar un beneficio para los esquemas financieros de dichos proyectos inmobiliarios, por lo que su alcance pocas veces rebasa el ámbito de las instituciones públicas. No obstante ello, en el transcurso de estos cuarenta años la situación ha evolucionado y la práctica de la sostenibilidad en nuestro oficio se ha movido del intento de aplicar políticas de conservación derivadas de recomendaciones internacionales, al compromiso de logros de metas precisas de reducción de emisiones contaminantes. El reto, ¿cómo internalizar los beneficios de la sostenibilidad, para que no se vuelvan un factor más en la ecuación de los costos de la inversión?

ara enmarcar las importantes acciones que actualmente se llevan a cabo en el país y particularmente en la Ciudad de México en materia de sostenibilidad en el desarrollo de las actividades inmobiliarias, tanto en el ámbito de las edificaciones como en el de nuevos conjuntos urbanos de cualquier uso y dimensión, nos referiremos a los antecedentes citados en artículos anteriores. El impacto del crecimiento de la presión en los recursos naturales como resultado de las actividades del desarrollo material de las sociedades, se manifiesta en la forma de una demanda cuya proporción con el crecimiento de la población aumenta, con relación a las tendencias registradas hasta la mitad del siglo pasado. El crecimiento económico posterior a la Segunda Guerra Mundial da lugar a que aumente la demanda de bienes y servicios en las sociedades de alto poder adquisitivo, en forma de una mayor demanda de suelo,

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agua, materias primas, energía, medios y vías de transporte, así como una rápida tasa de reemplazo que genera gran desperdicio, para alojar viviendas y espacios productivos de variada índole con altos estándares de confort. Esta demanda aumentó en una proporción mayor al crecimiento de la población y la oferta para satisfacerla fue dejada a las fuerzas del libre mercado. Este fenómeno es reconocido formalmente por la comunidad mundial desde hace cuatro décadas y su atención toma forma en uno de los primeros programas en los cuales se compromete gran parte de la comunidad internacional por recomendación de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Desarrollo Humano (Estocolmo – 1972): Programa de las Naciones Unidas para el medio Ambiente (PNUMA). En 1976 después de la reunión sobre asentamientos humanos en Vancouver, me-

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diante la creación de la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas (SAHOP), se lleva a cabo en México uno de los primeros esfuerzos para armonizar el crecimiento y las demandas sobre los recursos naturales mediante acciones de planeación que trataban de coordinar la ocupación del suelo y las acciones del estado en materia de provisión de servicios públicos, de forma adecuada al medio ambiente. A nivel de edificación las acciones de sostenibilidad se dieron de manera particular y orientadas a la mayor demanda representada por el mercado de vivienda, y habida cuenta de la existencia de ejemplos notables de viviendas unifamiliares particulares, se manifestó en acciones aisladas de “vivienda ecológica” o “conjuntos ecológicos”, representadas por la creación de colonias semi rurales en Tlaxcala en los años 70, hasta los ejemplos de “vivienda bioclimática” de la ICA y

SUSTAINABLE CONSTRUCTION

Juan Andrés Vergara

Luis Fernández de Or tega

de URBI en la primera mitad de esta década. En cuanto a los edificios, las acciones de sostenibilidad se dieron en construcciones institucionales como el Centro de Investigación en Energía de la UNAM, el Instituto Nacional de Salud, El museo de sitio de Xochicalco, el Centro Campestre Asturiano, el club de los PUMAS, y la biblioteca de la Universidad Autónoma Metropolitana unidad Azcapotzalco, entre otros ejemplos aislados en el resto del país. Si bien las iniciativas de la SAHOP fueron de gran importancia -pues establecieron que las acciones se dieran de una manera estructurada y sistemática, e integraron el conocimiento sobre la planeación del desarrollo que se encontraba disperso-, sus resultados materiales se vieron diluidos por la falta de aplicación de sus programas debido principalmente a dos factores: la falta de recursos propios para la instrumentación de las acciones recomendadas por los mismos, y la falta de control sobre la ocupación de la tierra fuera de los mandatos sobre el uso del suelo establecidos en los programas. En el ámbito de la construcción de edificios los esfuerzos se vieron guiados por normatividad existente variada dependiendo del tipo de edificación de la que se tratara. Dentro del robusto cuerpo normativo con que cuenta, el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) publica normas bioclimáticas desde los años 70; en el ámbito de la vivienda, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), publicó en 1989 el Manual para el diseño bioclimático y enotécnicas en con-

juntos habitacionales; en su momento la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA) contó con certificaciones de edificios de bajo impacto ambiental; El Fideicomiso para el Ahorro de Energía Eléctrica tiene programas de apoyo económico y promueve la utilización de nuevas tecnologías para la Micro-generación y utilización de Energías Renovables; y la Comisión Nacional para el Ahorro de Energía (CONAE) hoy (CONUEE) tuvo normas para la eficiencia energética de la envolvente y la iluminación de los edificios. Aún cuando todo este cuerpo normativo existe, en la mayoría de los casos su aplicación es voluntaria, e infortunadamente no existe la promoción necesaria para su conocimiento ni una difusión objetiva de sus beneficios económicos, y mucho menos un reconocimiento a las acciones en pro del medio ambiente que pueda significar un beneficio para los esquemas financieros de dichos proyectos inmobiliarios, por lo que su alcance pocas veces rebasa el ámbito de las instituciones públicas. En el transcurso de estos cuarenta años la situación ha evolucionado y la práctica de la sostenibilidad en nuestro oficio se ha movido del intento de aplicar políticas de conservación derivadas de recomendaciones internacionales, al compromiso de logros de metas precisas de reducción de emisiones contaminantes como esperamos que ocurra en la

Reunión de Cancún a fines de este año, o la aplicación de teorías de diseño derivadas de las Ciencias Naturales, tan refinadas como el Bio-mimetismo (“How would mother nature do?”) del que esperamos tener oportunidad de hablar en alguna colaboración futura. Afortunadamente esta evolución, también ha tenido lugar en nuestro país tanto en el ámbito del desarrollo urbano como en el de la edificación, y hoy quienes participamos en el diseño integral de los desarrollos inmobiliarios, contamos con las herramientas de origen local que nos permiten elaborar proyectos alrededor de un cuerpo técnicoadministrativo que a su vez nos permite internalizar los beneficios de la sostenibilidad, o que al menos esta no se vuelva un factor más en la ecuación de los costos de la inversión. En cuanto a los proyectos urbanos me refiero a los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS); y en lo tocante a las edificaciones me refiero al Programa de Certificación de Edificaciones Sustentables (PCES) y las Hipotecas Verdes. Habida cuenta de la existencia de las Hipotecas Verdes, delineamos los dos anteriores a continuación. Los Desarrollos Urbanos Integrales -aunque de reciente creación en México- trazan su origen hacia Kenia, donde en 1991 el Centro de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos, Hábitat, propone el programa de Ciudades Sustentables, que tiene el aliento de los programas de participación mixta Pública-Privada que se aplicaban en otras esferas de la dotación de Servicios Públicos.

Los Desarrollos Urbanos Integrales -aunque de reciente creación en México- trazan su origen hacia Kenia, donde en 1991 el Centro de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos, Hábitat, propone el programa de Ciudades Sustentables. www.inmobiliare.com

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CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

Even though these programs exist, in most cases their application is voluntary. Despite the well-intentioned objectives and long-term economic benefits of the programs, they are not well-known due to the lack of publicity. Furthermore, there is no additional tax-break incentive for developers, which leaves the benefits only useful for public institutions, or buildings, which are not designed to realize a profit. However, during the past forty years, the sustainable climate has evolved in the Mexican design and construction industry from modest attempts to implement internationally recommended policies to the commitment of achieving strict standards for reducing pollutant emissions. The Challenge: How to use sustainable design in a way that does not negatively affect the investment or building costs? Estadio Chivas

Plan Maestro Vasconcelos El programa se enmarca en la eficiencia para la ejecución de los recursos mediante la integración de las estrategias de la Federación, promoviendo la participación de gobiernos estatales y municipales, desarrolladores inmobiliarios, propietarios de tierra, inversionistas, intermediarios financieros, y en la medida práctica, a los beneficiarios de la vivienda, a quienes se ha tomado como el eje central de estos desarrollos. Mediante el establecimiento con toda transparencia de prerrequisitos, criterios de elegibilidad, normas ambientales, urbanas, de infraestructura, equipamiento, y arquitectura, así como criterios sociales y condiciones económicas y de financiamiento para los desarrollos, impulsan el crecimiento sostenible y establecen las condiciones para

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el desarrollo de negocios sanos con flujos financieros programados, de manera que la eficiencia en su ejecución conlleve reducciones de costos tanto para los promotores como para los compradores. Los instrumentos de apoyo consisten en asistencia técnica para la definición de los criterios de sostenibilidad, utilización eficiente de la energía, así como la disponibilidad de financiamiento, créditos, y subsidios. Los principales actores del Gobierno federal son la SEDESOL, SEMARNAT, SENER, BANOBRAS, SHF, INFONAVIT, y CONAVI. El Programa de Certificación de Edificaciones Sustentables es posiblemente el de mayor relevancia para los desarrolladores de edificios, aún en proceso de regulación operativa y definición de procedimientos para la

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acreditación de los operadores y ejecución de beneficios fiscales, el PCES es un programa de otorgamiento de incentivos a edificaciones de vivienda y oficinas que cumplan con un conjunto de Normas Oficiales Mexicanas. Aún cuando éste hace énfasis en el ahorro de energía con tecnología, toma en cuenta la reducción efectos isla de calor, disminución de escurrimientos, naturación de azoteas, captación de agua potable y otorga su certificación en tres niveles relacionados con los niveles de cumplimiento más allá de la normatividad, estos son: cumplimiento, eficiencia y excelencia, y se otorgan con base en un sistema de obtención de 100 puntos máximo. Sus capítulos son la energía, el agua, los desechos sólidos, la calidad de vida al interior de las edificaciones y el impacto ambiental. Los beneficios que ofrece otorgar, son reducción en el monto del impuesto predial y el agua, y el apoyo en la simplificación administrativa. Los beneficios de la certificación tendrán una vigencia de dos años a partir de su obtención y podrán ser refrendados mediante la comprobación de que la edificación opera bajo las normas con las que obtuvo la certificación. Es importante considerar que los proyectos que aparenten incurrir en costos adicionales (lo cual está probado que puede evitarse siempre y cuando las estrategias del uso de la tecnología sean planteadas como una parte del programa de la inversión) deben evaluarse en los términos del análisis de los costos en su ciclo de vida y nunca bajo criterios de ingeniería de valor. De esta manera deberán sumarse los beneficios fiscales mencionados a la reducción de las inversiones en equipos y menores costos de operación y mantenimiento debido a la reducción del uso de energía. A la fecha, VFO tiene registrado el primer edificio aspirante a Certificación por el PCES, y tiene como objetivo que sea el primero en recibir esta distinción que lo equipare con el del HSBC, que recibió la primera certificación LEED Oro en América Latina, con base en nuestro diseño en 2008.

he real estate industry in Mexico, particularly Mexico City, has shown growth in sustainable design activity in both buildings and urban planning of all uses and sizes. The reaction is a welcomed response after years of seeing many of our planet’s resources be depleted at an alarming rate. The growing pressure on natural resources is a result of

CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

Corporativo Puer ta de Hierro

society’s developing activities and has formed a demand which is proportional to the population growth and the drastic change in activities since the middle of the last century. With the economic growth after World War II came an increase in demand on goods and services from the upper and middle classes. This was expressed as a greater demand on land, water, raw materials, energy, means and methods of transportation, and a rapid rate of replacement that generated a lot of waste; the demand grew to also include housing, services, and various other built spaces. Unfortunately, the solution to the increase in demands was left in the hands of the free market. The phenomena was been formally recognized by the community world-wide four decades ago. The United Nations Environment Program (UNEP) was one of the first programs committed to the international community’s environmental activities and was founded as a result of the United Nations Conference on the Human Environment (Stockholm - 1972). Following UNEP’s lead, Mexico created the Secretary of Human Settlements and Public Works (SAHOP) after the Vancouver Declaration on Human Settlements in 1976. The program was one of the first efforts to harmonize

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the growth and demands on natural resources by creating a plan to coordinate the land use and public utilities in a manner advantageous to the environment. Sustainability is unique and intended to target the demands from the housing market and various development sectors. Notable examples of unique single-family homes range from “ecological living” or “sustainable communes” in semi-rural neighborhoods in Tlaxala in the 1970’s to the “bioclimatic housing” from ICA and URBI in the first half of this decade. Sustainable design can also be seen in institutional construction such as the Center for Energy Research (UNAM), The National Institute of Health, Xochicalco Museum, The Asturiano Nature Center, PUMAS Club, and the Azcapotzalco Metropolitan Autonomous University Library. The initiatives of SAHOP were important in establishing a structured and systematic process in integrating the knowledge of planning and design. However, because the program was barely implemented in projects, the results showed it to be ineffective due to two primary factors: the lack of resources for the appropriate coordination and the lack of control over the use of the occupied land established in the programs. In the construction industry, efforts were driven by the existing building codes for each building type. The Mexican Institute of Social Security (IMSS) has published “Bioclimatic Norms” since the 1970’s; The National Housing Foundation for Workers (INFONAVIT) published a manual for Bioclimatic Design and Eco-Design for housing; The Federal Attorney for Environmental Protection (PROFEPA) certified buildings with low environmental impact; The Trust for Electric Energy Savings (FIDE) offers financial support for projects incorporating microgeneration and renewable energies; The National Committee for Energy Savings (CONAE, today CONUEE) had standards for the efficiency of the building envelope and lighting. Even though these programs exist, in most cases their application is voluntary. Despite the well-intentioned objectives and long-term economic benefits of the programs, they are not well-known due to the lack of publicity. Furthermore, there is no additional tax-break incentive for developers which leaves the benefits only useful for public institutions, or buildings which are not designed to realize a profit. During the past forty years, the sustainable climate has evolved in the Mexican design and construction industry from modest attempts to implement internationally recommended policies to the commitment of achieving strict standards for reducing pollutant emissions. It is hopeful that at the United Nations Climate Change Conference this year there will be a larger commitment from all countries to comply with higher standards. Fortunately, this trend is also unfolding in Mexico, in urban development as well as in the building industry. Today, those involved in the integrated design process of development have the tools to understand and use sustainable design in a way that does not negatively affect the investment or building costs. An example of a Mexican urban planning program is “The Integrated Sustainable Urban

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Development” (DUIS), (see Inmobiliare No. 58). The program is new to Mexico, but its origin can be traced back to Kenya, where, in 1991, the United Nations Centre for Human Settlements proposed the Sustainable Cities Program. It has the strength of both the private and public programs that were being applied in other areas of Public Service funding. The strength of DUIS lies in the ability to integrate the federal strategies, promote the involvement of state and city governments, real estate developers, land owners, investors, financial planners, and the end-users, around whom the developments have been focused. Sustainable growth is encouraged and conditions for financially stable developments are set by transparently establishing prerequisites, eligibility criteria, environmental standards, urban infrastructure, equipment, architecture, social and economic criteria and financial support. These standards result in cost savings for both developers and users. The support tools consist of technical assistance for the sustainability criteria, efficient energy use, and the availability of financing, loans, and subsidies. The principal government organizations are: SEDESOL, SEMARNAT, SENER, BANOBRAS, SHF, INFONAVIT, and CONAVI. An example of a Mexican building program is the future “Certification Program of Sustainable Buildings” (PECES), which will have most significant relevance for building developers in Mexico. The program is still in the process of defining what constitutes certification and the standards to which those who will certify the building will be held. However, once fully developed, the program will offer tax benefits for residential and office buildings that meet a set of Official Mexican Standards (NOM). Even though the emphasis of the program is on energy-saving technology, it also addresses heat island effect, reduced runoff, green roofs, and graywater harvesting. There will be three levels of certification related to the levels of performance beyond regulations: compliance, efficient and excellent, and will be awarded on a 100-point system. The categories covered will be energy, water, solid waste, the indoor quality of life, and the overall environmental impact. The benefits to certifying a building under this system will be a reduction in property and water taxes as well as streamlining administrative processes such as permits. The benefits of the certification will last 2 years, after which an additional verification will be done to ensure the building operates according to the standards it intended to meet during the initial certification. It is important to integrate sustainable design from the beginning of the design process. All strategies to improve on the building’s environmental impact should be considered from a life cycle perspective and never considered as “add-on” features. In this manner, one can evaluate the costs and the savings that various strategies can bring, not only for upfront costs and savings, but for building operations and maintenance as well. To date, VFO is working with the first building aspiring to achieve the PECES Certification. In 2008. VFO also designed the first building, the HSBC Tower, to achieve LEED Gold in Latin America. n

OFICINAS

Por Federico Alcocer Vicepresidente Ejecutivo federico.alcocer@cushwake.com Pablo Yrizar Vicepresidente Ejecutivo Pablo.yrizar@cushwake.com

2000 – 2010: Mexico City’s Office Market

¿Cuánto puede cambiar el mercado de oficinas en una década? Especialmente la primer década del Siglo 21, la cual estuvo llena de cambios económicos, tecnológicos y sucesos históricos nacionales y globales, que de una forma u otra afectan a nuestro mercado.

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Del año 2000 al año 2010, muchas cosas han cambiado y evolucionado. Por ejemplo:

n Al principio de la década, poca gente conocía el concepto de “edificio verde”, o mucho menos la certificación LEED, aun y cuando ésta fue fundada desde 1993. Hoy en día existe una tendencia entre los desarrolladores más vanguardistas del país de certificar sus edificios en LEED, así como la preferencia de ciertas corporaciones mundiales. n La tecnología ha jugado un papel importante en la evolución del diseño y construcción de los edificios de oficinas. La automatización y control de todos los sistemas de un edificio en un cerebro central es ahora uno de los temas más básicos. Ahora la tecnología también permite la reducción de los gastos de mantenimiento de un edificio, no sólo por el control de recursos y de energía, sino también por los materiales utilizados en las construcciones, los acabados, el tipo de fachadas, etc. n La mayoría de los edificios utilizaban en sus fachadas el vidrio espejo, cuando ahora se utilizan vidrios con mayor transparencia y con tecnología térmica. Lo anterior permite la entrada de más luz natural y a la vez bloquea la entrada de calor, lo que crea un ahorro de energía al requerir menor volumen de aire acondicionado, entre otras cosas. n Iniciamos la década con incidentes mundiales trágicos como el de Septiembre 11 del 2001, donde se devastó uno de los complejos de

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OFFICES

oficinas más emblemáticos a nivel mundial. Estos sucesos modificaron la forma de pensar de algunos desarrolladores y usuarios de edificios de oficinas a nivel mundial. La seguridad se convirtió en la prioridad más importante, por lo que los mecanismos de seguridad de los edificios fueron mejorados. Se generó mayor inversión en tecnología enfocada a este rubro, recursos humanos, y en algunas ocasiones cambiaron las políticas de ciertas corporaciones para ubicarse en edificios más discretos. Lo anterior también subió el costo del seguro del inmueble, especialmente los rascacielos. n En cuanto a vialidades se refiere, en esta década nos tocó vivir la construcción del segundo piso, mismo que sigue en expansión, y que ahora con la supervía poniente, es posible que se consolide un cambio en la funcionalidad vial de nuestra Ciudad, impactando positivamente a ciertas zonas geográficas de la Ciudad de México.

Aspectos Financieros

n La estructura financiera en la propiedad de los edificios ha evolucionado, y los desarrolladores han utilizado con mayor frecuencia el “apalancamiento positivo” para subir la tasa de retorno de su inversión. El apalancamiento positivo es la estructura financiera mediante la cual la tasa de capitalización (“Cap Rate”) sobre la inversión inmobiliaria es mayor que la tasa de interés del préstamo específico de la inversión, lo cual le permite al desarrollador incrementar la Tasa Interna de Retorno del capital invertido. n En esta última década se consolidó la entrada al país de grandes fondos inmobiliarios globales, principalmente Europeos, de Estados Unidos y Canadá. n En un mercado Global, con la economía Mexicana ganando estabilidad de largo plazo, se logra captar el ojo de muchos fondos internacionales, haciendo más eficiente y más sofisticado nuestro mercado. Uno de los resultados de esta sofisticación fue la disminución de las tasas de capitalización o “Cap Rates” que para edificios clase A con poca vacante o rentados al 100%, con contratos de arrendamiento de largo plazo en dólares (5 a 10 años) y con arrendatarios de alto nivel crediticio, han llegado a niveles por debajo del 8% anual, incrementando así el valor de los activos inmobiliarios. n El mercado de oficinas Clase A en México, está ahora ligado al mercado mundial de capitales, por lo que cuando existe una crisis financiera global como la sucedida en el 2008, también afecta nuestra economía y el mercado inmobiliario de oficinas, entre otros. Esta última crisis, creó una escasez de liquidez de capital, por un lado, así como una reducción considerable de préstamos inmobiliarios. Lo anterior puso un freno en el desarrollo de ciertos proyectos de oficinas, y en las transacciones de arrendamiento y de compraventas. Debido a lo anterior, ba-

jaron los precios de cierre en un pequeño porcentaje. A casi dos años de iniciada esta crisis, estamos notando una recuperación considerable en la liquidez del mercado de capitales, la disponibilidad de préstamos, y un incremento en el volumen transaccional tanto de arrendamientos como de compraventas. n Como consecuencia de lo anterior, algunas premisas cambiaron, como la noción de que el usuario puede pagar un precio más alto que un inversionista, lo cual ahora ya no es necesariamente cierto, y depende del tipo de inmueble y del inquilino. Si el inmueble es clase A con inquilinos de alto nivel crediticio, se invierten los papeles, y el inversionista es quien le atribuye un mayor valor al activo inmobiliario.

Federico Alcocer y Pablo Yrizar Vicepresidentes Ejecutivos Cushman & Wakefield

¿Qué significa el término tasa de capitalización o cap rate? n Sin duda es el término más simple y el más utilizado por los corredores especializados en

inversiones inmobiliarias, los fondos de inversión y los ejecutivos inmobiliarios en general, sin embargo tiene ciertas limitaciones. n Este término está basado en la premisa de que existe una correlación entre el ingreso o la renta que genera una propiedad y su valor de mercado. En este proceso se calcula el Ingreso Operativo Neto de un año y se convierte para obtener el valor de mercado de la propiedad. n El primer paso para obtener el Cap Rate es identificar el producto operativo neto de una propiedad, el cual se calcula con base en la siguiente formula: n Renta Potencial Anual + Otros Ingresos afectados por la vacante (estacionamiento, bodegas, etc. - Tasa Vacante (un porcentaje promedio de tasa vacante del inmueble) = Renta Efectiva Anual + Otros ingresos no afectados por la vacante (anuncios, etc.) = Ingreso Operativo Bruto - Gastos Operativos (inversiones de capital, seguros, comisiones, etc.) = Ingreso Operativo Neto n CAP RATE = I V n Donde: I = Ingreso Operativo Neto previsto de un año n V= Valor de la inversión o del inmueble n Pros: La ventaja principal de usar el método de “Cap Rate” es la simplicidad del cálculo, en donde se incluyen variables como: - Cualquier tasa vacante - Cualquier gasto operativo de la propiedad n Cons: Su simplicidad también limita un poco su exactitud o confiabilidad, ya que el “Cap Rate” no considera: - Financiamiento y su impacto en el retorno sobre la inversión - Impacto de impuestos Federales o Locales - Gastos de capital futuros - Valor residual del inmueble adquirido n Aun y cuando se utiliza el pronóstico del ingreso de un solo año, el inversionista puede seleccionar un Cap Rate diferente, reflejando el cambio que puede sufrir una propiedad más allá del primer año. Igualmente puede incluir gastos futuros o una tasa vacante que refleje las condiciones de oferta y demanda, sin embargo ya entramos a un terreno de escenarios optimistas, conservadores o pesimistas, y la línea gris que implica el tratar de pronosticar el comportamiento del mercado. El mercado de oficinas más importante del país se encuentra concentrado en la Ciudad de México, con un inventario de edificios clase A por arriba de los 3.6 millones de metros cuadrados rentables; le sigue la Ciudad de Monterrey, con un poco más de 500,000 m² y la Ciudad de Guadalajara con aproximadamente 140,000 m² de edificios de oficinas clase A.

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oficinas

El análisis histórico del mercado de oficinas en la Ciudad de México nos ilustra el comportamiento, el crecimiento y la dinámica del mercado de oficinas.

n En el año 2000 la Ciudad de México contaba con un inventario de oficinas Clase A de 1,430,000 m² y para el 2010 contaremos con un inventario de 3,587,000 de metros cuadrados rentables, lo que significa un 250 % de incremento. Aun y cuando a partir de la crisis financiera del 2008 frenó la economía nacional, y atrasó ciertos proyectos de oficinas, podemos apreciar un crecimiento considerable de inventario. n Actualmente se encuentran en construcción varios proyectos en la Ciudad de México y se espera que para el 2012/13 el inventario suba a 4.5 Millones de metros cuadrados rentables de oficinas, lo que nos colocará como el mercado de oficinas más grande de Latinoamérica. n Los precios de renta de edificios clase A han variado año con año, sin embargo no ha habido cambios bruscos a través de los últimos 10 años, oscilando la renta entre los 20 y los 25 dólares por metro cuadrado rentable mensual. El anterior rango es aplicable al precio de salida promedio de toda la Ciudad de México en edificios clase A.

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n Y qué podemos esperar en los próximos años: mayor competencia, mayor enfoque de las corporaciones en la eficiencia de uso del espacio, búsqueda de mayores ahorros en energía, más atención y demanda por edificios sustentables o verdes, mayor cantidad de complejos mixtos, lo cuales combinan usos como oficinas, habitacional, centro comercial, hotel, por ejemplo Plaza Carso en Polanco, Samara en Santa Fe, y el Conjunto Arcos en Bosques de las Lomas.

Many things have changed or evolved from year 2000 to 2010. For example:

n At the beginning of the decade, few people knew the “green building” concept, or even less people knew about the LEED Certification even though it was founded in 1993. Currently, a trend exists among the country’s most avant-garde developers to design green buildings, as also office users, some mayor global corporations are starting to develop a strong preference towards this type of buildings. n Technology has played an important roll in the evolution of office building design and construction systems. Full system automation and having a central computer control room is today one of the most basic features. Currently, technology also allows reducing the maintenance costs of a build-

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ing, not only by controlling resources and energy, also by using certain engineered construction materials, finishes, facade systems, that may reduce operating costs and maintenance. n Most of the office buildings built prior to the year 2000 have mirrored-glass facades, while today buildings use transparent glass systems with thermal technology. These systems allow more natural light intake and simultaneously blocks heat creating an energy reduction by requiring less air conditioning volume, amongst other advantages. n We began the decade with tragic global incidents, like 9/11, where one of the world’s most emblematic building complexes was devastated. These events modified the way some developers and tenants think. Security became the first priority, which triggered a growth to improve the security mechanisms. General increase in capital expenditure and human resources; even some corporations changed their preference by occupying more discrete buildings, recovery and back up plans, dividing the operation in two or more, etc.. This situation also increased building’s insurance costs, especially high-rise buildings. n With respect to roads and access in Mexico City, this decade we witnessed the construction of Periférico’s second floor, which is still in expansion and with the future construction of the new “Supervia Poniente”, our City will improve although not solve the transit and access situation, making a positive impact to certain specific Mexico’s City geographic areas, and reducing the commute time in some cases.

Financial Aspects

n The financial structure of real estate development and ownership has evolved and has become more sophisticated. Developers have become more sophisticated and more frequently use financing or “Positive Leverage” to increase the equity IRR. “Positive Leverage” is the financial structure where the loan interest rate is lower than the “cap rate” of the real estate investment.

oficinas

n In the last decade, major global investment funds entered and consolidated their participation in Mexico, mostly from Europe, United States and Canada. n In a global market, Mexico continued to consolidate a long term economic stability, earning as a Country an Investment Grade status. This situation attracted many international real estate investment funds, which forced our market to become more efficient and sophisticated. One of the results of this sophistication was the decrease of the Capitalization Rates or “Cap Rates”, which for low vacancy or 100% fully leased Class A buildings with long term 5-10 year Dollar denominated leases to high credit tenants have reached levels near or below 8%. This phenomenon increased the value of Qualified Real Estate assets. n The Mexico’s class A Office Building Market is now part of the global Capital Markets, and is more directly affected by global financial crisis, like the latest in 2008, which affected our economy in general as well as the real estate office market. This last crisis created a lack of cash liquidity and a considerable reduction on real estate loans. These conditions slowed down or froze the development of certain office projects and the volume of lease and sale real estate transactions. These conditions also decreased the closing prices in a marginal percentage. Almost two years from the beginning of this crisis, we are starting to notice a considerable recovery in the market’s capital liquidity, loan availability and an increase in the lease and sale transaction volume. n As a consequence to these conditions some paradigms have changed regarding the sale of office buildings, like the notion that an office User can pay a higher price than the investor, which now is not necessarily true and may depend on the building, the quality of the tenant, the term of the contract, etc.. If we are talking about an A-Class Building with high credit tenants, the investment community is usually able to pay a higher sale price than a user.

What does Capitalization Rate or Cap Rate means?

Without any doubt, this is the most simple and used term by specialized real estate investment brokers, investment funds and real estate executives, even though it has some limitations. This term is based on the premise that it exists a co-relationship between the income or generated rent by a property and its market value. In this process the Net Operative Income of one year is calculated and converted to obtain the property’s market value. The first step to obtain the Cap Rate is to identify the Net Operating Income of a property, by using the next formula: n Potential Annual Rent + Miscellaneous Incomes affected by vacancy (parking, storage, etc.) - Vacancy Rate (average percentage of building’s vacancy rate) = Annual Effective Rent + Miscellaneous Incomes not affected by vacancy (advertising, etc.) = Gross Operating Income Operative Expenses (capital investment, insurance, commissions, etc) = Net Operating Income n CAP RATE = I V n Where: I = Net Operative Income expected in one year V = Investment or property value n Pros: The main advantage of using the “Cap Rate” method is the simplicity of calculation, which includes variables such as: - Vacancy rate - Operating expense n Cons: I ts simplicity also limits its precision and confidence because the Cap Rate does not consider: - Financing and its impact in the investment’s return. - Federal and local taxes impact. - Future capital expenses. - Building’s residual value. Even though it only uses the potential annual rent income for one year, the investor can select a different Cap Rate, reflecting the estimated change that a building may suffer beyond the first year. Also it can include future expenses and a vacancy rate that reflects future supply and demand conditions, even though with this we enter to a field of optimist, conservative or pessimist scenarios and the gray line or uncertainty that forecasts implicate Mexico’s most important office market is located in Mexico City with class A building inventory of over 3.6 million rentable square meters, followed by Monterrey City with over 500,000 square meters and Guadalajara City with approximately 140,000 square meters.

How much can our office market change in one decade? More so if we are referring to the first decade of the 21st Century, a decade filled by economical and technological changes, with national and global historic events that in one way or another affected the Office Market.

Mexico’s City office market historical analysis shows us the behavior, growth and dynamic of the office market.

n Rent prices have changed year by year in the class A office market; nevertheless there with no abrupt changes in the last decade with rent prices ranging between $20 and $25 dollars per rentable square meter per month. The previous price range is applicable to the average asking price for the entire Mexico City’s class A office market. n What can we expect in the following years? More competition, more focus in space efficiency by corporations, search for additional energy savings, larger attention and demand for sustainable or green buildings, more mix-use complexes, which may combine office, residential, retail an hotel uses, for example Plaza Carso in Polanco, Samara in Santa Fe or Conjunto Arcos in Bosques de las Lomas. n

n In the year 2000, Mexico City had a class A office inventory of 1,430,000 square meters and by 2010 it will have an inventory of an estimated 3,587,000 rentable square meters, resulting in a 250% increment. Even though the 2008 financial crisis slowed down Mexico´s national economy and delayed certain office projects we can appreciate a considerable growth in Class A inventory. n Currently there are some projects under construction in Mexico City and it is expected by 2012/13 that the inventory will rise up to 4.5 million rentable square meters of office space, positioning us as the largest office market in Latin America.

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Woman in the Construction Business Son muchas las mujeres que han venido sobresaliendo en el sector de la construcción y en el inmobiliario. La arquitecta Yadira Martínez es una de ellas y tiene a su cargo la Dirección General de dps Gerencia de Proyectos, y como parte de su filosofía de trabajo, proyecta “pasión por el servicio”, frase que encierra la razón de ser de la empresa. Por ello, encontrando relevante su quehacer como mujer de negocios en un sector que ha venido siendo impulsado desde hace años por las mujeres, Inmobiliare Magazine la entrevista. 116

odemos recordar sólo por nombrar algunas arquitectas relevantes a: Zaha Hadid, de origen angloiraquí, cuya obra arquitectónica fue reconocida en diversas ocasiones con premios de rango internacional, entre ellos el Pritzker. O a Julia Morgan, quien durante sus cincuenta años de carrera, diseñó más de 700 edificios. Y qué decir de Denisse Scott Brown, arquitecta, urbanista, escritora, profesora y socia del estudio Venturi, Scott Brown and Associates en Filadelfia. También es de destacar a Lina Bo Bardí, cuyo trabajo se enfocó en el área de la construcción y en la creación de muebles. A Benedetta Tagliabue, arquitecta italiana establecida en Cataluña y la actual jefe del “Estudio Miralles Tagliabue EMBT”. A Kazuyo Sejima, la arquitecta japonesa contemporánea más relevante en los últimos años. Y a Alison Smithson -fallecida en 1993-, quien trabajó en los aspectos teóricos de la arquitectura de las décadas de los 50 y 60. Todas ellas, destacadas en sus trabajos.

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special advertisement section Inmobiliare Magazine (IM): ¿Qué hace una mujer en el mundo de la construcción?

TEC MILENIO, Campus Las Torres Monterrey, N.L.

Por años, las mujeres hemos estado presentes en el sector, incluso en la gerencia de proyectos las mujeres mexicanas estamos destacando.

IM: ¿Por qué está teniendo tanto éxito la mujer en la Gerencia de Proyectos? La mujer es por naturaleza apasionada, entregada, excelente administradora, detallista, honesta, ética, entre muchas otras cualidades. La Gerencia es un área de la construcción donde se pueden aplicar todos los talentos naturales de la mujer en pro de mejores resultados en la búsqueda de la perfección. No se trata de dirigir solamente, es lograr hacer verdadera gerencia, con pasión por el servicio, para lograr proyectos extraordinariamente bien administrados, cuidando los detalles y generando relaciones honestas, éticas y de largo plazo.

IM: ¿Cuándo y cómo fue el comienzo de su carrera? Me tocó trabajar fuera de Monterrey desde que inicie en la profesión. Cuando estás fuera y con una perspectiva más amplia, te puedes dar cuenta que el mundo lo diseñaron para los hombres, si quieres lograr algo en esta área tienes que trabajar el doble. Tuve la oportunidad de participar en el desarrollo de parques Industriales en Coahuila. Por un tiempo estuve en una Dirección en la Administración Pública Federal en el Distrito Federal y aprendí a ver el mundo de la construcción y la administración de una forma muy distinta. No nos damos cuenta que no sólo el que aporta el capital es el cliente, existe un variado número de clientes a lo largo del proceso de los proyectos, y si no aprendemos a escucharlos y atenderlos, se complica más lograr el éxito. Una de las cualidades como mujer es visualizar esto. ¿Acaso no nos critican por hacer varias cosas al mismo tiempo? así en la administración hay que atender todo con un excepcional orden y claridad de ideas.

rramientas tecnológicas… Todos contamos con sistemas y herramientas similares. Pero lo que hacemos diferente es la pasión por hacer bien las cosas. Las mujeres tenemos ese sexto sentido que nos permite anticipar un problema y tener la casta para resolverlo.

IM: ¿Cuál es su meta profesional y personal al mando de esta importante labor? Dejar huella desarrollando profesionales en la gerencia de proyectos enfocados a los resultados en un marco de ética, honestidad, responsabilidad y confianza. La administración requiere de atención en los detalles y en eso somos expertas.

Lograr la permanencia, el reconocimiento y la trascendencia aprovechando valores y talentos aplicados a la gerencia, haciendo las cosas extraordinariamente bien.

IM: ¿Cuál ha sido su mayor satisfacción?

Cuando regreso a Monterrey en conjunto con mi socio, vemos que el mercado requería de una compañía que tuviera una visión diferente de la Administración de Proyectos. DPS Gerencia de Proyectos, trabaja bajo el perfil que hoy nos caracteriza: nuestra pasión por el trabajo, responsable, entregados, con capacidad para aceptar riesgos y compartir triunfos.

Haber logrado que en poco tiempo de estar en el mercado, se hayan realizado exitosamente proyectos de gran magnitud tanto en tamaño como en presupuesto, con grandes retos y dificultades en sus tiempos y condiciones de ejecución, pero aún más importante, lograr que cada persona del equipo involucrada, se sienta parte del proyecto, y por supuesto, contar con la confianza y reconocimiento de nuestros clientes.

Me apasionan los retos y transformar el medio de la construcción a través de la visión femenina, para mejorar la Gerencia profesional de proyectos.

IM: ¿Qué diferencia a su empresa y servicio de la competencia? Todos los administradores de Proyectos te dirán lo mismo, que su sistema, que las he-

Centro Comercial Plaza Sendero Los Cabos Cabo San Lucas, BJS

IM: ¿Cuál es su mayor reto, como Director de un Negocio?

IM: ¿Cómo se establece en Monterrey?

IM: ¿Cómo definiría su visión?

UVM 4ta Etapa Campus Monterrey Monterrey, N.L.

IM: ¿Cómo afrontarán el corto y mediano plazo para mantenerse en la mente de su cliente cautivo, objetivo y potencial? Estamos seguros que nuestra oferta y diferencias son apreciadas por el mercado. Seguiremos la línea trazada desde la creación de nuestra empresa y confiamos que los resultados serán nuestra mejor carta de recomen-

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dación, con una conducta ética e intachable. Estamos seguros también de que en breve un alto porcentaje de nuestro trabajo será de clientes actuales. Seguiremos ofreciendo nuestro servicio a clientes que valoren la honestidad, el trabajo ético y profesional y que sepan que una gerencia profesional es capaz de agregar mucho valor a sus proyectos.

IM: ¿Cuál ha sido su más valioso aprendizaje al frente de la Dirección de su empresa o bien, qué mensaje le gustaría hacer llegar a nuestros lectores? Hay dos tipos de crisis: económica y emocional. Toda crisis representa una oportunidad para hacer las cosas de manera distinta, para cambiar y mejorar. Mejoremos, quitemos lo malo de nuestras vidas, aligeremos la carga y vayamos con pasión a conquistar nuevos éxitos.

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e recall, to name a few noteworthy women architects: Zaha Hadid, of British Iraqi origin, whose architectonic work has been recognized on various occasions with international awards, including the Pritzker. Or, Julia Morgan, who during her fifty year career, designed over 700 buildings. And what can we say about Denisse Scott Brown, architect, urbanist, writer, professor, and partner in the firm Venturi, Scott Brown and Associates in Philadelphia. Also noteworthy is Lina Bo Bardí, whose work focused on the construction and creation of furniture. Benedetta Tagliabue is a Italian architect living in Catalonia, and the current head of “Estudio Miralles Tagliabue EMBT”. Kazuyo Sejima is the most relevant contemporary Japanese architect in recent years. And Alison Smithson, who died in 1993, worked on the theoretical aspects of architecture from the 1950’s and 60’s, all of which stand out in her work.

Inmobiliare Magazine (IM): What is a woman doing in the construction business?

Women have been present in the sector for years, including in project management Mexican women stand out for their successes.

IM: Why is a woman having such success in Project Management?

A woman, by nature, is passionate, dedicated, an excellent manager, detail oriented, honest, and ethical, among many other qualities. Management is an area of construction where all a woman’s natural talents can be applied to achieve the best results in search of perfection. It’s not only about leading, it’s achieving true management with a passion for service to ensure projects are extraordinarily well managed,

taking care of details, and nurturing honest, ethical, and long term relationships.

IM: When and how did you start your career?

I was working outside of Monterrey since I started in the profession, when you are on the outside and have a broader perspective you realize the world was designed by men, if you want to achieve anything in this area, you have to work twice as hard. I had the opportunity to participate in the development of industrial parks in Coahuila; for a while I was a member of management for a Federal Government Agency in Mexico City and I learned to see the construction world and management in a very different way, we don’t realize that the client is not only the person that puts up the money, there are various clients throughout the process of a project and if we don’t learn to listen to them and take them in to account, success is more difficult. One of the qualities, as a woman, is to visualize this, “isn’t the constant criticism that we do various things at the same time?”, therefore in management we have to look after everything with exceptional order and clarity of ideas.

IM: How are you getting started in Monterrey?

When I returned to Monterrey together with my partner, we see the market needs a company that has a different way of looking at Project Management. DPS Project Management, works under the profile that characterizes us today; our passion for our work, responsibility, dedication, capable of accepting risks and sharing triumphs.

IM: How would you define your Vision?

There are many women who have stood out in the construction sector and in real estate. Architect Yadira Martínez is one of them. She´s the President of dps Project Management and, as part of her work philosophy and the activities of the company, she projects “passion for service”, the phrase that encapsulates the sense of the company. That is why, finding relevant her activities as businesswoman in a sector that has been driven for women since many years ago, Inmobiliare Magazine interviews her. Torre LOVFT Valle Poniente Santa Catarina, N.L.

I love challenges and transforming the construction media through the feminine vision to improve professional project management.

IM: What differentiates your company and service from the competition?

All Project managers will tell you the same thing, their system, the technological tools, in this sense we all have similar systems and tools. But what’s different about us is our passion for doing things right. We women have this sixth sense that lets us anticipate a problem and have the wherewithal to resolve it.

IM: What is your professional and personal goal at the head of this important work?

Leaving my mark, developing result-oriented project management professionals that exemplify ethics, honesty, responsibility, and trust; management demands attention to detail and we are experts in that.

IM: What is your greatest challenge, as the Director of a Business?

Achieve permanency, recognition, and meaning, taking advantage of the values and talents applied to management, making things extraordinarily good.

IM: What has been your greatest satisfaction?

Having achieved, after being in the market only a short time, the successful completion of huge projects both in terms of their size and their budget with great challenges and difficulties in times and conditions for execution, but most importantly, making sure that each person on the team feels they are part of the project, and of course gaining the confidence and recognition of our clients.

IM: How will you face the short and medium term to remain present in the minds of your captured, objective, and potential clients?

We are certain that our offer and differences are appreciated by the market. We follow the line drawn since the creation of our company and we trust our results to be our best letter of recommendation, under impeccable and ethical conduct. We are also certain that soon a high percentage of our work will come from current clients. We will continue to offer our service to clients that value honesty, professionalism, and ethics and who know that professional management is capable of added great value to their projects.

IM: What has been your most valuable learning experience leading your company, or what message would you like our readers to have?

There are two types of crisis, economic and emotional. There is opportunity in all crisis to do things differently, to change, and to improve. We get better, we take the bad out of our lives, we lighten the load, and move forward to conquer new successes. n

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MERCADO DE VALORES

Por Gabriela Siller Pagaza Directora de Análisis Económico-Financiero BASE Casa de Bolsa

El factor determinante

actual en el

mercado cambiario

The Current Determining Factors in the Currency Market

Así como en algún tiempo el mercado cambiario seguía de cerca el precio del petróleo, ahora sigue de cerca la evolución del índice accionario, aproximadamente desde principios de año, cuando sus movimientos empezaron a tomar importancia y cuando entró la cobertura del precio del petróleo en México. 120

l mercado cambiario es un mercado difícil de pronosticar, por la cantidad de variables que lo afectan. Recordemos que los factores económicos están interrelacionados entre sí y hay algunos que mantienen sus correlaciones a lo largo del tiempo (por ejemplo, el PIB depende siempre del consumo, la inversión, el gasto del gobierno y las exportaciones netas), siendo relativamente fácil de pronosticar con modelos que se mantienen a lo largo del tiempo. Hay mercados, como el accionario y el mercado cambiario, que parecen ser afectados por diferentes factores y en diferente medida a través del tiempo. Además de que se mueven intradía, permitiéndoles ser más sensibles a cambios, en relación a otros indicadores. Sin embargo, hablando en específico del mercado cambiario, es el desempeño económico de un país lo que de una u otra forma afecta a las variaciones de una moneda, cuando se encuentra en un régimen de libre flotación, como es el caso de México. Algunos argumentan que el mercado cambiario es impactado por factores externos que no tienen relación a la economía, pero cabe recordar que aún estos factores tienen implica-

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MERCADO DE VALORES

Es el desempeño económico de un país lo que de una u otra forma afecta a las variaciones de una moneda, cuando se encuentra en un régimen de libre flotación, como es el caso de México.

It is the economic performance of a country that in one way or another affects the variations of a currency,

when there is a free floating regimen, as

is the case in Mexico.

Also, at one time the currency market closely followed the price of oil, but now it follows the evolution of the stock index, approximately since the beginning of the year, when its movements began to take on importance and when oil hedging began in Mexico. ción sobre los datos económicos futuros, sólo que el impacto recae en la valoración de la moneda inmediatamente. Un ejemplo claro de esto es la correlación actual de las variaciones en el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV con las apreciaciones del peso respecto al dólar (la apreciación es la disminución en la paridad cambiaria medida en términos porcentuales). Así como en algún tiempo el mercado cambiario seguía de cerca el precio del petróleo, ahora sigue de cerca la evolución del índice accionario, aproximadamente desde principios de año, cuando sus movimientos empezaron a tomar importancia y cuando entró la cobertura del precio del petróleo en México. El mercado sabe que incrementos en el IPC implican entrada de capitales al país, que a su vez significan una mayor oferta de dólares. Mientras que disminuciones implican una menor entrada o salida, sobretodo hoy por hoy que los inversionistas están atentos a la evolución de la economía global, en donde las noticias interna-

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cionales son más relevantes que las locales. Otros factores determinantes en el tipo de cambio son el diferencial de tasas de interés de México y Estados Unidos y los pronósticos de crecimiento del PIB para este año.

he currency market is a difficult market to forecast, due to the number of variables affecting this market. We recall that economic factors are interrelated and there are some that maintain their correlations over time (for example, the GDP always depends on consumption, investment, government expenditure, and net exports), while it is relative easy to forecast with models that hold over time. There are markets, such as the stock and currency markets, that appear to be affected by different factors and in a different manner over time. In addition, they see movements during the day, making them more sensitive to changes, as compared to other indicators. However, speaking specifically about the currency market, it is the economic performance of a country that in one way or another affects the variations of a

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currency, when there is a free floating regimen, as is the case in Mexico. Some would argue that the currency market is influenced by external factors that have nothing to do with the economy, but it should be recalled that these factors still have implications on future economic data, although their impact is more on the immediate valuation of the currency. One clear example of this is the current correlation of the variances in the Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) (Price and Quote Index) of the Mexican Stock Exchange with the appreciations of the peso against the dollar (appreciation is the reduction of the exchange rate measured as a percentage). Also, at one time the currency market closely followed the price of oil, but now it follows the evolution of the stock index, approximately since the beginning of the year, when its movements began to take on importance and when oil hedging began in Mexico. The market knows that increases in the IPC imply an influx of capital into the country, which in turn means a greater offer of dollars. On the other hand, decreases mean a lower influx or exit, especially as today investors are very aware of the evolution of the global economy, where international news is more relevant than local. Other determining factors in the exchange rate are the differential in interest rates in Mexico and the US and the growth forecasts for the GDP for this year. n

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Hotel Boutique Magic Blue - Playa del Carmen

Simply Grupo INDI En los últimos años, México ha sufrido una transformación sin precedente en materia de infraestructura y desarrollo inmobiliario. Hoy, no podríamos hablar del devenir y evolución en ambos sectores, sin traer a colación el nombre de Grupo INDI, uno de los consorcios de construcción más destacados en el país. Tres décadas continuas siendo líderes en la industria, en los últimos 10 años, han participado en la construcción de los más importantes proyectos de infraestructura y construcción.

Tras declararse a Grupo INDI como la compañía ganadora para construir el nuevo edificio del Senado de la

República, la empresa

vive uno de sus momentos más importantes. 124

ace 33 años Grupo INDI fue creada como una organización cuyo desafió mayor, era fortalecerse y tener un crecimiento integral en el sector de la construcción. Hoy, estos principios se conservan y además, han incursionado en nuevos proyectos en el ámbito del desarrollo inmobiliario. Cuatro campos de acción son en los que se mueve Grupo INDI: infraestructura, construcción pesada, construcción urbana y comercial. Es de destacar que a lo largo de todos estos años, la compañía ha desarrollado obras de gran relevancia para clientes del sector privado y público. Por ejemplo, y sólo por citar algunas obras, ellos tienen en su haber: El Segundo Piso del Periférico en la Ciudad de México; la Mega Terminal de Contenedores en el Puerto de Lázaro Cárdenas, en Michoacán; el Puente de Rodamiento en el Aeropuerto Internacional de Cancún (primero en América Latina) y una obra que sin duda, marcará la historia de los inmuebles en el Distrito Federal, el Nuevo Recinto Legislativo de la Cámara de Senadores.

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A su vez, las incursiones de Grupo INDI en el sector inmobiliario, se han centrado en el desarrollo de condominios tanto para los niveles medio, como medio alto y alto, en diferentes ciudades en todo el país. Por otra parte, tienen lo que ellos llaman un centro de negocios o IndiBusiness Center. En el sector de los centros comerciales, están construyendo una plaza en la Terminal Central de Abastos de la Línea 1 del Mexibus. Grupo INDI, también ha participado en la construcción y operación de desarrollos hoteleros, se trata de conceptos como el hotel boutique, All-Inclusive de alto lujo y el hotel express o de negocios. Una de las estrategias que le ha dado amplios resultados a la compañía, ha sido la participación en proyectos de infraestructura, bajo el modelo de negocios Proyecto de Prestación de Servicios o PPS como se le conoce en la industria. Así las cosas, Grupo INDI es la empresa en México, con mayor participación en obras y concesiones de este tipo como son autopistas, estacionamientos y transporte público.

Grupo INDI en su mejor momento Tras declararse a Grupo INDI como la compañía ganadora para construir el nuevo edificio del Senado de la República, la empresa vive uno de sus momentos más importantes, además, si le sumamos los más de 25 proyectos que le han sido adjudicados en los últimos tres años, la empresa, se ha convertido en la más dinámica de la industria de la construcción. El año anterior, Grupo INDI, tuvo un crecimiento en ventas de 181% respecto

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Estacionamiento Plaza de la República - Ciudad de México de 2008. Por otra parte, esto le ha permitido conservar su mano de obra, por lo tanto, esperan cerrar el 2010 con más de cuatro mil empleados. Otra obra preponderante para la compañía es la construcción de una ciudad rural sustentable en Santiago del Pinar en el Estado de Chiapas. Este desarrollo contempla la construcción de todas las instalaciones de agua, luz y drenaje, además, de integrarle otro tipo de inmuebles como son hospitales, escuelas y viviendas.

Lo que viene para Grupo INDI La empresa tiene como uno de sus objetivos más importantes cotizar en el mercado de valores, esto seguramente los lleve a una fase de institucionalización. También, están en los procesos para obtener la certificación ISO 9000 para dos de sus empresas: Gami Ingeniería e Instalaciones – quien ha licitado para la construcción del Mexibus en el Estado de México - y Maquindi – dedicada al arrendamiento de maquinaria. A pesar de que Grupo INDI ha centrado muchas de sus operaciones en el Distrito Federal, por ejemplo, de manera directa en la construcción de los puentes del Circuito Interior y el del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, su interés está en todo el país. Recientemente han participado en la edificación del hotel Continental Plaza Playacar ubicado en Playa del Carmen, así como también, en la megaterminal de contenedores en el Puerto de Lázaro Cárdenas, Michoacán y en 16 hoteles en la Riviera Maya. Grupo INDI busca también diversificar en otras industrias, tal es el caso de proyectos de energía en donde en una alianza con la empresa coreana STX, piensan invertir más de 700 millones de dólares en el desarrollo de una terminal de regasificación de gas natural licuado (GNL), en el puerto marítimo de Lázaro Cárdenas. Dicha construcción iniciará en el primer trimestre de 2011 y estará funcionando en el año 2014.

Mayores informes. Grupo INDI Boulevard de los Virreyes No. 135 Lomas de Chapultepec México D.F. Tel. (52) + (55) 5540 6750 www.grupoindi.com

Algunas obras en proceso • Carretera en Nueva Italia - Michoacán (PPS) • Concesión de la Línea 1 del Mexibus - Corredor Cd. Azteca - Tecámac. • Concesión de la Línea 2 del Mexibus - Corredor Coacalco – Lechería. • Construcción del puente vehicular Dr. Ignacio Chávez Lázaro Cárdenas, Michoacán. • Construcción de la Aduana - Lázaro Cárdenas, Michoacán. • Taludes del Hotel Marriot Santa Fe – Ciudad de México. • Hospital del ISSSTE - Puerto de Veracruz. • Hospital en Mazatlán, Sinaloa. • Hospital Universal en Reforma, Chiapas. • Edificio de departamentos Haus Pedregal - Ciudad de México. • Nuevo Recinto Legislativo de la Cámara de Senadores - Ciudad de México. • Mercado público “Gustavo Díaz Ordaz” - Tuxtla Gutiérrez, Chiapas. • Parque la Tapatía - Guadalajara Jalisco. • Ciudad Rural Santiago el Pinar, Chiapas. • Línea 3 del Metrobus - Ciudad de México. • Paso a desnivel - Tuxtla Gutiérrez, Chiapas. • Estacionamiento Plaza de la República - Ciudad de México. • Rehabilitación de la refinería de Minatitlán - Veracruz. (PEMEX).

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Línea 1 Metrobus - Ciudad de México

Segundo Piso del Periférico - Ciudad de México

Over the past few years Mexico has undergone an unprecedented transformation in terms of infrastructure and property development. Today, we can’t talk about what’s to come and the evolution of both sectors without bringing up the name Grupo INDI, one of the most noteworthy construction consortiums in the country. Three decades as industry leaders, over the last 10 years Grupo INDI has participated in the most important infrastructure and construction projects.

hirty-three years ago Grupo INDI was created as an organization whose greatest challenge was strengthening its position and its integral growth in the construction sector. Today, these principles are still held and new projects have been undertaken in real estate development. Grupo INDI is focused on four fields of action: infrastructure, heavy construction, urban construction, and commercial. Over the years, the company has developed hugely relevant projects for clients in both the private and public sectors. For example, and just to mention a few of the projects the company is involved in: The Second Story of the Periférico in Mexico City; the Container MegaTerminal at the Port of Lázaro Cárdenas in Michoacán; the Bearing Bridge at the Cancun International Airport (first in Latin America) and a Project that without doubt will make architectural history in Mexico City, the New Legislative Building for the Senate. In turn, Grupo INDI’s entry into the real estate sector has been focused on condominium development for middle, high-middle, and high levels, in different cities around the country. The company also has what they call a business center or the IndiBusiness Center. In the shopping center sector, Grupo INDI is building a mal at the Central de Abastos Terminal on Line 1 of the Mexibus. The company has also participated in the construction and operation of hotel developments, involving concepts like the boutique hotel, all-inclusive luxury hotels, and the express or business hotel. One of the strategies that has given the company broad results has been its participation in infrastructure projects under the business model Proyecto de Prestación de Servicios or PPS (Service Oriented Project) as it is known in the industry. And so, Grupo INDI is the company that has the greatest participation in works projects and concessions of this type in Mexico, including highways, parking facilities, and public transportation.

Grupo INDI at its best

Since being declared the winning company for the construction of the new Federal Senate

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building, Grupo INDI is enjoying one of its most important moments, also, if we add the over 25 projects awarded to Grupo INDI over the past three years, the company has become the most dynamic in the construction industry. Last year Grupo INDI posted a sales growth of 181% over 2008. This growth has allowed the company to retain its workforce, and they expect to close 2010 with over four thousand employees. Another important works project for the company is the construction of a sustainable rural city in Santiago del Pinar in the State of Chiapas. This development includes considerations for utilities like water, power, and drainage, in addition to integrating other types of properties, such as hospitals, schools, and housing.

What’s next for Grupo INDI

One of the company’s key objectives is to be listed on the stock exchange, which is certain to take Grupo INDI into an institutionalization phase. The group is also processing ISO 9000 certification for two of its companies: Gami Ingeniería e Instalaciones – which has entered a bid for the construction of the Mexibús in Estado de México – and Maquindi – which leases machinery. Although Grupo INDI has centered many of its operations in Mexico City, for example, directly in the construction of the bridges on the Circuito Interior and the bridge at the Mexico City International Airport, its interest is throughout the country. Grupo INDI recently participated in the erection of the Continental Plaza Playacar hotel in Playa del Carmen, and also in the container megaterminal at the Port of Lázaro Cárdenas, Michoacán and in 16 hotels along the Maya Riviera. Grupo INDI is also looking to diversify into other industries, such as energy projects where, in alliance with the Korean company STX, they are considering investing over US $700 million in the development of a regasification terminal for liquefied natural gas (LNG) at the sea port of Lázaro Cárdenas. Construction will begin during the first quarter of 2011 and the terminal will be in operation in 2014.

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Some of Grupo INDI’s current projects (table) • Highway in Nueva Italia - Michoacán (PPS) • Concession on Line 1 of the Mexibus Cd. Azteca – Tecámac Corridor. • Concession on Line 2 of the Mexibus Coacalco – Lechería Corridor. • Dr. Ignacio Chávez Vehicular Bridge Lázaro Cárdenas, Michoacán. • Customs Building - Lázaro Cárdenas, Michoacán. • Banks for the Hotel Marriot Santa Fe – Mexico City. • ISSSTE Hospital – Veracruz, Veracruz. • Hospital in Mazatlán, Sinaloa. • Hospital Universal in Reforma, Chiapas. • Haus Pedregal apartment building – Mexico City. • New Legislative Building for the Senate – Mexico City. • “Gustavo Díaz Ordaz” Market - Tuxtla Gutiérrez, Chiapas. • La Tapatía Park- Guadalajara Jalisco. • Santiago el Pinar Rural City, Chiapas. • Line 3 of the Metrobus – Mexico City. • Split-level pass - Tuxtla Gutiérrez, Chiapas. • Plaza de la República Parking Facility – Mexico City. • Rehabilitation of the Minatitlán refinery - Veracruz. (PEMEX).

For more information Grupo INDI Boulevard de los Virreyes No. 135 Lomas de Chapultepec México D.F. Tel. (52) + (55) 5540 6750 www.grupoindi.com

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Grupo Acosta Verde sigue firme por su SENDERO de crecimiento

Grupo Acosta Verde remains Committed to its Path of Growth.

Grupo Acosta Verde está de norte a sur por todo México con más de 30 plazas comerciales, que reciben en promedio más de 156 millones de visitas al año y va por más…

rupo Acosta Verde nació hace más de 30 años en la ciudad de Monterrey, Nuevo León, primero como un despacho del Arquitecto Jesús Acosta Verde y Asociados, especializado en diseño, construcción y supervisión de obra, el cual realizó multiples proyectos comerciales y de vivienda; puso en marcha su creatividad e innovación, y hoy en día es una empresa reconocida por su experiencia y gran visión en el desarrollo, comercialización y administración de centros comerciales, con casi medio millón de personas que orgullosamente forman la gran familia del Grupo Acosta Verde. Esta última década ha sido decisiva, y es que representó un periodo de despegue, crecimiento e integración de más de 30 centros comerciales para Grupo Acosta Verde, uno de los desarrolladores más influyentes y de mayor proyección en México actualmente. En 2002 llegó la apertura del primer Sendero, marca registrada, en Escobedo, Nuevo León, lo que marcó para la empresa una nueva y emocionante etapa, ya que Sendero se convirtió en referencia de una plaza comercial de 5 estrellas al servicio de todos. En los años consecuentes la compañía

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siguió con el desarrollo de su Sendero de norte a sur por todo México llegando a más y más ciudades, para quedarse en la preferencia de los consumidores. Cabe señalar que Sendero se ha convertido en la plaza favorita para compras y entretenimiento, para miles de familias porque su formato presenta una amplia gama de soluciones para la vida cotidiana. Las personas se pueden surtir de despensa, ir al cine y ver una película, así como comprar a gusto en las tiendas departamentales, o en las boutiques para damas, caballeros y niños, encontrando todo en un solo lugar -zapaterías, joyerías, bancos, establecimientos de servicios-, además de disfrutar de paseo en un ambiente muy cálido y divertido. La estrategia de mercadotecnia de Grupo Acosta Verde incluye una constante organización de eventos de entretenimiento para los visitantes, dando así un plus al contenido de las plazas. En 2006 Grupo Acosta Verde inauguró 5 plazas casi al mismo tiempo. En 2007 se convirtió en la primera empresa mexicana en obtener un financiamiento bursátil para propiedades comerciales, con una cartera de contratos de arrenda-

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miento, a través de la emisión de deuda mediante colocación de certificados bursátiles en la Bolsa Mexicana de Valores. Definitivamente los éxitos son imperativos para Grupo Acosta Verde, en definición de su visión, misión y objetivos. Para poder lograr el crecimiento sustentable, cumplir con los compromisos de rentabilidad y ser un equipo íntegro, la empresa fortaleció su estructura organizacional, estandarizó sus procesos, estableció y puso en práctica el sistema de medición de resultados del funcionamiento de sus plazas. Hoy, en 2010, Grupo Acosta Verde es una compañía fuerte y unida, completamente orientada al servicio a clientes, generación de utilidades para los inversionistas y logro de las metas profesionales de sus colaboradores, con una filosofía de ética, lealtad, pasión y perseverancia. Claro está que no todo ha sido un éxito, y el grupo ha enfrentado retos aprendiendo de todas las experiencias. El aprendizaje es crucial para su constante empuje para mejorar y perfeccionar su know-how. El secreto del éxito no es golpe de suerte, sino es el trabajo continuo, así como conocimiento de todas las áreas del funcionamiento de los centros comerciales. Actualmente, Grupo Acosta Verde busca reinvención del proceso completo de desarrollo, por lo tanto, se dedica a revisar las áreas de oportunidades en el diseño, supervisión de construcción, comercialización, administración y mercadotecnia. Lo que busca es dar la mejor solución, integral en todos los sentidos a los clientes, bien sea consumidores o locatarios, para tener una relación a largo plazo… Y va por buen camino.

special advertisement section La buena reputación no se hace de la noche a la mañana Del 2002 al 2010, el número de locales en operación ha crecido exponencialmente, lo que demuestra la plena confianza de los comerciantes en el desempeño de Centros Comerciales de Grupo Acosta Verde. Más de 156,000,000 de visitas al año reciben tan sólo las plazas de formato Sendero. 2010 también representa para la empresa la extensión de cartera de centros comerciales en administración en un 50% en referencia a los inmuebles propios y en administración, debido a que más y más empresas buscan que sus plazas sean manejadas por Grupo Acosta Verde. Con el enfoque en perfeccionar lo que mejor sabe hacer, que son los centros comerciales completos y divertidos, Grupo Acosta Verde, junto con sus socios comerciales emprendedores, sigue por su Sendero llevando a las familias las soluciones a sus necesidades de consumo y entretenimiento que éstas requieren, siempre con la visión de dar más… Grupo Acosta Verde es Valor a la Inversión…Emoción a los Clientes.

rupo Acosta Verde was born over 30 years ago in Monterrey, Nuevo León, first as the firm of Arquitecto Jesús Acosta Verde y Asociados, specializing in project design, construction, and supervision, which executed numerous commercial and housing projects, driven by its creativity and innovation, and today Grupo Acosta Verde is a company recognized for its experience and grand vision in the development, commercialization, and management of shopping centers, with nearly half a million people that are proud to form the great Grupo Acosta Verde family. This past decade has been a decisive one and represented a period of the launch, growth, and integration of over 30 shopping centers for Grupo Acosta Verde, one of the most influential developers with the greatest projection in Mexico today. 2002 marked the opening of the first Sendero, registered trademark, in Escobedo, Nuevo León, beginning a new and exciting phase for the company, as Sendero became the reference for a 5 star shopping center that would serve everyone. Over the next years, the company continued to develop its Sendero from north to south throughout Mexico, opening in more and more cities to become the preferred choice of consumers. It should be noted that Sendero has become the favored mall for shopping and entertainment for thousands of families because of its layout, presenting a wide range of solutions for everyday life. These may include grocery shopping, going to the movies, and also shopping in the department stores or the boutique shops for ladies, gentlemen, and children; shoe stores, jewelry stores, banks, services, meaning, everything you want is found in one place in addition to enjoying a stroll through an inviting and fun environment. The marketing strategy of Grupo Acosta Verde includes ongoing organization of entertainment events for visitors, adding something extra to the malls themselves.

Grupo Acosta Verde is north to south throughout Mexico with over 30 shopping centers that receive, on average, over 156 million visitors every year and they are after more … In 2006 Grupo Acosta Verde opened 5 malls at almost the same time. In 2007, Grupo Acosta Verde became the first Mexican company to obtain security financing for commercial properties with a portfolio of leases, which was obtained using a debt offering by placing securities through the Mexican Stock Exchange. Without a doubt, its successes are imperative for Grupo Acosta Verde on defining its vision, mission, and goals. To be able to achieve sustainable growth, meet its commitments for profitability, and operate as a unified team, the company strengthened its organizational structure, standardized its processes, and established and put into practice result measuring system for the functioning of all its shopping centers. Today, Grupo Acosta Verde is a strong, united company that is completed service oriented, generating profits for investors, helping its collaborators to achieve their professional goals, with a philosophy of ethics, loyalty, passion, and perseverance. Of course not every endeavor has been a success and the group has faced challenges, learning from every experience. Learning is crucial to the company’s constant drive to improve and perfect its know-how. The secret to success is not to get lucky, it depends on continual work and expertise in all the operating areas of the shopping centers. Currently, Grupo Acosta Verde is seeking to re-

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invent the whole of the development process, for which it is reviewing areas of opportunity in design, construction supervision, commercialization, management, and marketing. Grupo Acosta Verde seeks to give the best, complete solution for clients, consumers and merchants, to nourish a long term relationship … And they are on the right path.

A good reputation is not made overnight.

From 2002 to 2010, the number of stores in operation has growth exponentially, which shows the full confidence of the merchants in the performance of Grupo Acosta Verde Shopping Centers. The Sendero format malls alone receive over 156,000,000 visitors per year. 2010 also represents for the company the expansion of their shopping center management portfolio by 50% referring to owned and managed properties as more and more companies are wanting their malls to be managed by Grupo Acosta Verde. With its focus on perfecting what it knows best how to do, that their shopping centers be complete and fun, Grupo Acosta Verde, together with their entrepreneur commercial partners, continues along its path, bringing solutions to families for their consumer and entertainment needs, under a vision of giving more … Grupo Acosta Verde is Value for Investment …Emotion for Clients. n

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CENTROS COMERCIALES

Por: Juan Ignacio Rodríguez Barrera. Director DIPSA - Grupo M AC Chair del Grupo Mexicano de Investigación del ICSC Equipo de Análisis de DIPSA

Growth in Mexico 2000-2010 Mucho se ha hablado sobre la diferencia que existe en la oferta comercial en México respecto a otros países, donde la proporción de superficie rentable en centros comerciales entre la población es mucho mayor, sin embargo, existen factores como la capacidad de gasto familiar y las diferencias en la composición de la oferta comercial tradicional, mercados, tianguis, comercio informal, etc., que hacen imposible la comparación entre países, incluso entre regiones de este país, donde también el clima y la cultura generan ofertas y demandas comerciales diferentes. Aun así, este artículo compará la oferta de centros comerciales en cada uno de los Estados en los que se divide el País con la finalidad de generar referencias que permitan entender cómo ha sido el crecimiento de los centros comerciales en México durante los últimos 10 años y cuál es la oferta existente. 130

ara este fin, consideramos todos los centros comerciales anclados por alguna tienda de autoservicio, departamental y/o cine, y que cuenten con más de 30 locales comerciales o bien, que aunque no tengan anclas, se clasifiquen como Life Style Center o Outlet. El primer Centro Comercial en México se inauguró en 1969 y a partir de eso la actividad inmobiliaria comercial ha sufrido importantes cambios, pasando de ventas de condominios a inversiones realizadas por desarrolladores y administradores profesionales con acceso a mucho mejores fuentes de crédito y capital tanto en bancos como en fondos de inversión nacionales e internacionales, por lo que ha llegado a ser uno de los segmentos más activos y con mayor participación en la Industria Inmobiliaria en México. Al iniciar el año 2000, la oferta en el país era de 254 Centros Comerciales, los cuales conjuntaban un total de 4.7 millones de metros cuadrados rentables. Estos inmuebles se ubicaban en las 41 ciudades con población mayor a 250,000 personas, lo cual significaba una cobertura del 50% de la población nacional. Para finales del año 2009, el inventario prácticamente se duplicó, contabilizando un total de 515 inmuebles y 11.4 millones de metros cuadrados rentables, cubriendo la demanda de las 59 ciudades con más de 200,000 habitantes que existen en el país , las cuales agrupan casi el 70% de la población. De esta forma, la dotación de área comercial por habitante aumentó un 70% al pasar de 0.10 a 0.17 metros cuadrados rentables por habitante. De acuerdo con la clasificación del International Council of Shopping Centers y el tipo de oferta que existe en México, podemos clasificar los Centros Comerciales de acuerdo a su tamaño, sus anclas y el mercado que atienden, en nueve tipos tal como se describen en la tabla anexa. El tipo de Centro Comercial que más participación tiene es el denominado Community Center, que se caracteriza por estar anclado por una tienda de autoservicio tipo Hipermercado y un com-

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SHOPPING CENTERS plejo de cines,. Este tipo de producto significa el 48% de la oferta actual y ha mantenido esta proporción durante los últimos 10 años, ya que en su mayoría atiende un mercado de nivel medio y medio bajo que representa la mayor parte de la población en México. El formato que más crecimiento proporcional ha tenido en el período en análisis, es el tipo Regional Mall, anclado por al menos una Tienda Departamental y en la mayoría de los casos por un complejo de cines, lo cual corresponde con la expansión que estos giros comerciales han tenido en los últimos años. Estos centros comerciales pasaron de 300,000 a 1.4 millones de metros cuadrados en los últimos 10 años. También es necesario resaltar que antes del año 2000, en México no existía ningún centro comercial con formato de Outlet y actualmente existen 6 plazas con este formato. Al principio de la década el estado con mayor oferta de centros comerciales era el Estado de México, seguido del Distrito Federal, Jalisco y Nuevo León, las cuales son las cuatro entidades con mayor población del país y cuentan con las zonas metropolitanas más extensas y pobladas. Al iniciar el año 2000, los estados de Baja California Sur y Oaxaca, no contaban con ningún centro comercial como los descritos, y para el final del período siguen siendo los menos ofertados junto con Durango, Tlaxcala y Zacatecas. Todos estos, aunque no son los estados con menor población, si los que cuentan con un mayor grado de marginación. La tasa de crecimiento demográfico entre el año 2000 y el año 2010, en todo México, fue de 0.94% anual. Los estados con mayor crecimiento fueron Baja California,

Equipo de Analisis de Dipsa

Chihuahua y Quintana Roo, mientras que los de menor crecimiento fueron Michoacán, El Distrito Federal y Zacatecas. En cuanto al desarrollo de centros comerciales, vimos que el inventario prácticamente se duplicó con una tasa de crecimiento promedio de 15% anual para los centros comerciales y de 20% en área rentable total. Los estados con mayor crecimiento en la oferta de área rentable fueron Nayarit, Gue-

rrero y Querétaro, con tasas que alcanzaron un 49% de crecimiento anual, aumentando más de siete veces la oferta inicial. En cuanto a la dotación de área rentable total, ART, entre la población, el estado con mayor oferta es Quintana Roo, que aunque cuenta con poca población se compensa de manera muy importante por la alta afluencia de turistas, seguido de Nuevo León y Baja California, todos ellos con un nivel de ingre-

Índice Económico CENTRAL. Resumen ejecutivo

l Índice Económico CENTRAL, es un indicador paramétrico de las operaciones de los diversos giros de la industria, del índice de confianza del consumidor y del crecimiento económico del país de manera regional y nacional. Permite inferir información relativa al comportamiento de los consumidores y facilita la toma de decisiones a los inversionistas.

IEC Junio 2010

En Junio de 2010, el Índice Económico CENTRAL se ubicó en 65.4 puntos, registrando un decremento del 2.59% respecto al mes inmediato anterior, resultado del incremento de operaciones por las celebraciones del mes de mayo. Junio es un mes más conservador de cara a la temporada vacacional. Esto se observa en el menor crecimiento del mercado en el último mes del segundo trimestre del

año, después del continuo y halagüeño crecimiento en los meses de abril y mayo de 2010.

IEC (Anual).

En Junio de 2010, el Índice Económico CENTRAL se ubicó en 65.4 puntos, registrándose en el mismo nivel del año 2009, cuando venía de un crecimiento en los dos meses previos, marcados por la contingencia por influenza y la crisis económica internacional. Lo anterior revela que la recuperación económica no está aún consolidada. Las proyecciones indican que el último semestre del año tendrá un buen comportamiento económico. La recuperación inminente del índice para el mes de Julio de 2010 dependerá de las estrategias implementadas por los empresarios para el período vacacional de verano. Al igual que el Índice de Confianza del Consumidor, el

Índice Económico CENTRAL proyecta la recuperación de la economía mexicana durante el último semestre del año. El indicador que eleva la tendencia es el de la Región Sur, que creció en un 3.51% con respecto al mes anterior, ligando dos meses de recuperación continua. Por el contrario, el indicador con menor crecimiento es el de Región Bajío, con sólo

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el 3.20%. Por otro lado, el índice de la industria de Edificios Corporativos creció en el mes un 5.19%, frente al 1.16% alcanzado por el índice para Restaurantes.

Las cifras mencionadas forman parte del Banco de Información Estadística propiedad de Operadora Central de Estacionamientos, S.A. de C.V.

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CENTROS COMERCIALES so familiar muy superior a la media nacional. Los estados que cuentan con menor oferta comercial son Oaxaca, Zacatecas, Chiapas y Oaxaca. Existen otros estados como Veracruz, Durango y Puebla, que aunque cuentan con una baja oferta, ésta se encuentra concentrada en una o dos ciudades, en las que podemos encontrar un índice mucho mayor de oferta por habitante. De la misma forma, encontramos otros estados como Campeche y Tabasco donde si bien actualmente existe poca oferta, hay varios centros comerciales, en proyecto, tanto en las principales ciudades como en algunas intermedias, lo cual hará que el índice en estas entidades aumente considerablemente. Durante 2010, se han inaugurado ocho

centros comerciales con 187,000 metros cuadrados de área rentable total en todo el país y existen veinticuatro más en construcción, de los cuales se espera que al menos 10 más se aperturen este año con poco más de 400,000 metros cuadrados. Adicionalmente existen 59 centros comerciales más en proyecto con cerca de un millón y medio de metros cuadrados rentables, de los cuales, existen algunos que han estado suspendidos hasta por cinco años, debido a diversos factores, mala promoción, falta de anclaje, financiamiento o simplemente porque no son proyectos realistas, en mercados sobre atendidos o con mercados insuficientes por lo que es difícil poder pronosticar cuáles de ellos se realizarán.

Para mayor información: www.grupomac.com.mx

or such purpose, we consider all those commercial malls that have a large supermarket, department store and/or movie theater as anchor and which have more than 30 commercial establishments, or which do not have anchor stores but are classified as Life Style Center or Outlet. The first Commercial Mall in Mexico was inaugurated in 1969 and since then the commercial real-estate activity has suffered important changes, going from the condominium-base sales to investments made by professional developers and administrators who have access to better credit and capital sources, both in banks and domestic and international investment funds, therefore, it has become one of the most active segments and one with the largest participation of the Real Estate Sector in Mexico. At the beginning of the year 2000, the supply in the Country was of 254 Commercial Malls, which represented a total of 4.7 million square meters available

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SHOPPING CENTERS

for lease. These properties were locates in 41 cities with populations above 250,000 persons, meaning a coverage of 50% of the countryâ&#x20AC;&#x2122;s population. By the end of the year 2009, the inventory basically two-folded, accounting for a total of 515 buildings and 11.4 million square meters available for lease, this served the demand of the 59 cities with more than 200,000 inhabitants in the Country, and which represent almost 70% of the population. In this way, the allocation of commercial area per inhabitant increased 70% going from 0.10 to 0.17 square meters available for lease per inhabitant. According to the classification of the International Council of Shopping Centers and the type of offer existing in Mexico, we may classify Commercial Malls according to their size, anchor stores, and the market they serve, in nine different types as described in the table enclosed. The Commercial Mall with the highest share is the so-called Community Center, which is characterized by a Hypermarket-type store and a movie-theater complex. This type of product represents 48% of the current offer and has kept the same proportion during the last 10 years, since it mainly serves a medium - medium-low market that represents most of Mexicoâ&#x20AC;&#x2122;s population. The format with the largest proportional growth in this analysis is the Regional Mall,

Much has been said about the difference existing between the commercial supply in Mexico compared to other countries where the proportion of surface available for rent in commercial malls is much greater; however, there are other factors such as family expenditure capacity and the differences in the composition of the traditional commercial offer, markets, tianguis, informal trade, etc., which make it impossible to have a good comparison amongst countries, or even among regions of this Country, where the weather and the culture also create different trade demand and supply. Even so, this article compares the supply of commercial malls in each State that comprises the Country, in order to generate references that provide a better understanding as to how has the growth of commercial malls been in Mexico during the last 10 years, and which is the current offer.

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CENTROS COMERCIALES

having at least one Department Store as anchor and in most cases a movie-theater complex, in line with the expansion that this trade sector has had in recent years. These commercial malls went from 300,000 to 1.4 million square meters in the last 10 years. It is also worth highlighting that prior to the year 2000, there was no mall in Mexico with the Outlet format and today there are 6 malls in this format. By the turn of the century, the State with the largest offer of commercial malls was the Estado de México, followed by the Federal District, Jalisco and Nuevo León, which are the four states with the largest populations in the Country and with the largest and most populated metropolitan areas. In early 2000, the States of Baja California

Sur and Oaxaca did not have any commercial mall as those described above, and by the end of the decade they are still the ones with the lowest offer along with Durango, Tlaxcala, and Zacatecas. Theses states, while they are not the states with the least population, they are in fact those with the largest degree of deprivation. The demographic growth rate between 2000 and 2010, in Mexico as a whole, was of 0.94% per year. The States with the largest growth rate were Baja California, Chihuahua, and Quintana Roo, while those with the least were Michoacán, the Federal District, and Zacatecas. With regard to the development of commercial malls, we saw the inventory basically twofolding at an average growth rate of 15% per annum for commercial malls and 20% for total leasable area.

The States with strong growth in the offer of leasable surface were Nayarit, Guerrero and Querétaro, with rates that reached 49% of annual growth, increasing by 7x the initial offer. Talking about the allocation of total leasable area, TLA, among the population, the States with the largest offer are Quintana Roo, which even if its population is small, it is highly compensated by the high influx of tourists, followed by Nuevo León and Baja California, all of which have a family income well above the domestic mean. The States with the lowest commercial offer are Oaxaca, Zacatecas, Chiapas, and Oaxaca. There are other states such as Veracruz, Durango, and Puebla that, although they have low offer, it is concentrated in one or two cities where we can find a higher offer per inhabitant ratio. Similarly, there are states such as Campeche and Tabasco where, even if today there is limited offer, there are multiple commercial malls in project, both in large and some intermediate cities, which will make the ratio in these states to considerably grow. During 2010, eight commercial malls have been inaugurated with 187,000 square meters of total surface available for lease around the country and there are other 24 under construction, of which at least 10 are expected to open this year with 400,000+ square meters. There are other 59 commercial malls in project with close to 1.5 million square meters for lease, of which some were stopped for up to five years due to multiple factors, such as bad promotion, lack of anchoring, financing or simply because they are not realistic projects, in over-served markets or with insufficient markets, therefore it is difficult to forecast which of them will finally be completed. n

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CENTRAL Economic Index . E xecutive summary

he CENTRAL Economic Index is a parametric indicator for the operations of the various sectors of industry, the consumer confidence index, and for the economic growth of the country by region and nationally. It permits information to be inferred regarding consumer behavior and facilitates decision making for investors.

IEC June 2010

In June 2010, the CENTRAL Economic Index was at 65.4 points, reporting a decrease of 2.59% compared to the previous month, as a result of increased operations for the celebrations held during May. June is a more conservative month given the vacation season. This is seen in the lower growth in the market during the last month of the second quarter, after the continual and promising growth

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during April and May 2010.

IEC (Annual).

In June 2010, the CENTRAL Economic Index was at 65.4 points, reporting the same level as for 2009, coming off a growth period during the two months previous, marked by the influenza contingency and the international economic crisis. This shows that the economic recovery is still not consolidated. The projections indicate that the second half of the year will report good economic behavior. The imminent recovery of the index for July 2010 will depend on the strategies implemented by businesses for the summer vacation period. As with the Consumer Confidence Index, the CENTRAL Economic Index projects the recovery of the Mexican economy during the second half of the year.

The indicator that raises the trend is that for the Southern Region, which grew 3.51% over the previous month, linking two months of continued recovery. Elsewhere, the indicator with the lowest growth is that for the Bajío Region, reporting only 3.20%. Meanwhile, the

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Corporate Building industry index increased 5.19% this month, compared to the 1.16% reached by the Restaurant index. The figures mentioned are drawn from the Statistical Information Bank of Operadora Central de Estacionamientos, S.A. de C.V.

soluciones tangibles

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Equipos para estacionamientos

ABC

para su compra Equipments for Parking Lots. The ABC for your Purchase

Una de las mejores inversiones que se debe de realizar para un estacionamiento, es justamente un buen equipo que le permita a la compañía administradora, medir variables que son “oro” en términos de información.

a compra de equipos para estacionamientos es una inversión tan preponderante que no hay que dejarlo ni de un lado, ni no darle la importancia adecuada. De hecho, esta adquisición es muy especializada y hay que tomar en cuenta dos factores relevantes. Uno, los costos post venta, y dos, los requerimientos necesarios de instalación. En el caso de los servicios post venta, hay que tomar en cuenta la garantía, las refacciones y el mantenimiento preventivo. En cuanto a la garantía, tenga en cuenta que normalmente los proveedores de equipo de estacionamientos manejan garantías de 12 a 24 meses en componentes, sin embargo, se excluyen los daños por descargas eléctricas que son a su vez ocasionadas por fenómenos naturales o una mala instalación y cableado, piezas sometidas a desgaste, daños por golpes o choques de autos, entre otras. En el caso de las refacciones, hay que tomar en cuenta que una vez terminada la

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garantía, habrá que gastar en las refacciones necesarias para mantener los equipos funcionando, por lo que hay que pensar que a partir de esta fecha, los presupuestos se verán afectados. Todo mantenimiento debe ser considerado como preventivo, lo demás se llama emergencia, contingencia o reparación. El enfoque preventivo es muy importante, ya que de él depende la vida útil de los equipos, el costo y hasta la misma frecuencia de las reparaciones, el servicio a clientes por máquinas fuera de servicio y además, el mal funcionamiento de los sistemas, se traduce en una oportunidad para dejar fugar recursos e información. En cuanto a la instalación y la obra civil que se requiere para el equipo de los estacionamientos, este rubro es de suma importancia, ya que influye de manera directa en el buen o mal funcionamiento del mismo. No importa, qué tan costosa sea la instalación, si se tiene en cuenta que de estos equipos que

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son sistemas complejos, obtenemos: control, transferencia de datos, verificación de códigos de seguridad, logística de flujos vehiculares y sobre todo, son la plataforma de recaudación y conciliación de efectivo.

CENTRAL, soluciones viables y tangibles. CENTRAL es hoy por hoy la empresa que opera el mayor número de estacionamientos automatizados en México, es además, el mayor comprador de equipos y refacciones, esto le permite otorgar a sus clientes la ventaja de un club de precios en la mayoría de los insumos, refacciones y componentes. En su laboratorio mantienen un stock de refacciones disponibles para resolver oportunamente las posibles eventualidades y ofrece el sistema de reemplazo temporal de piezas que evita los paros de equipo. Así las cosas, CENTRAL ofrece además estos otros servicios:

tangible solutions n Balanceo de unidades

CENTRAL le justifica la cantidad y ubicación de equipos requeridos. n Extensión de servicio del equipo CENTRAL lo protege incluso, cuando las garantías del fabricante se han terminado. n Garantía de funcionamiento En CENTRAL gracias a la experiencia de su equipo técnico, laboratorio propio de reparación y desarrollo de tecnologías, stock de refacciones y know how de todas las marcas, le ofrecen una garantía de funcionamiento, por lo que al estar operando y ofreciendo el mantenimiento a los equipos, le garantizan que ningún equipo estará fuera de servicio. Es importante a la hora de evaluar y decidir la compra de un equipo para estacionamientos, tener en cuenta no sólo el equipo como tal, sino también lo que le ofrece la empresa a quien le hará la compra. Algunos ejemplos n Garantías; tiempos de servicio n Disponibilidad de refacciones; tiempos de entrega n Costos iniciales y de refacciones n Tecnología consulta remota n Recomendaciones de otros usuarios n Reportes de pensiones e ingresos n Costos de tarjeta de pensión y boleto utilizados n Costo del mantenimiento post garantía En cuanto a la operación hay que tener en cuenta lo siguiente: n La administración institucional n Las garantías de respaldo económico n El manejo de quejas 01 800 n Los controles de auditorías y operativos n Reclutamiento y Capacitación n Manejo de fallas de equipo n Experiencia con autoridades n Procesos de conciliación de ingresos n Monitoreo de la calidad del servicio n Mantenimiento preventivo n Asesoría en Instalación, obra civil y diseño arquitectónico. Finalmente, contar con los servicios de CENTRAL es la mejor opción, no sólo por la amplia experiencia en el manejo de todas las marcas, sino también porque conocen las principales virtudes y defectos en los equipos. Tenga en cuenta que la operación de su estacionamiento tiene que ser óptima y contar con el consejo de CENTRAL, no tiene precio.

Mayores informes. CENTRAL Tel. 3640 3900 ventas@central-mx.com www.central-mx.com

he purchase of equipment for parking lots is an investment so preponderant that we must not set it aside, and we must not be without recognizing its importance. In fact, this acquisition is very specialized and we must bear in mind two eminent factors: One, the post sale and two, the necessary fitting requirements. In case of the post-sale services, we must bear in mind the guarantee, the spare parts, and the preventive maintenance. Relating to the guarantee, realize that normally, the suppliers of parking lot equipments

One of the best investments that must be done for a parking lot is, certainly a good equipment permitting the managing company to measure golden variables relating information terms. work with guarantees from 12 to 24 months in components, however, the damages for electrical discharges are rejected, being them caused by natural phenomenon or a bad installation and wired up, pieces submitted to wear, damages for blows or car crash, among others. In case of spare parts, we have to bear in mind that once the guarantee is finished, it is mandatory to spend on the necessary spare parts to keep the equipments working, and then, think that from this date, the budgets can be affected. Every kind of maintenance must be considered like preventive, the rest is called emergency, contingency or repair. The preventive approach is really important, since the equipments useful life depends on it, even the cost and the same frequency of repairs; some aspects like the customers service because of machines out of service and besides, the bad operation of the systems, mean an opportunity to leave escaping resources and information. Talking about installation and the civil work required for the parking lots equipment, is an item with extreme importance, since it influences directly in the good or bad operation of the equipments. How costly is the installation does not care if we know that we can obtain the following from these complex equipments: control, data transfer, testing of security code, vehicle flow logistics, and overall, they are the platform for conciliation and recovering cash.

CENTRAL, feasible and tangible solutions

CENTRAL is nowadays the enterprise operating the highest quantity of automated parking lots in Mexico, likewise, the biggest buyer of equipment and spare parts, due to that, the company can offer to its costumers the advantage of a catalog of prices in most of the inputs, spare parts and components. In the laboratory, they keep a stock of available parts to solve opportunely the possible contingencies and then, they offer the temporary replacement system of parts that avoids the equipment strike. Like this, CENTRAL also offers the following services: n Balance of units CENTRAL justifies the quantity and location of required equipments. n Length of the equipment service CENTRAL protects the equipment even

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when the manufacturer guarantees have finished. n Operation guarantee At CENTRAL, thanks to the technical staff experience, own laboratory of repair and technology development, spare parts stock and knowhow of all the brands, they offer a guarantee of operation, it means, they operate and offer the equipment maintenance in order to guarantee that no equipment will be out of service. It is important, when evaluating and deciding the purchase of parking lot equipment, to bear in mind not just the equipment such it is, but also what the supplier enterprise offers to you. Here you can see some examples: n Guarantees, service times n Spare parts availability, delivery times n Initial costs of spare parts n Technology for remote consultation n Suggestions from other users n Pensions and incomes reports n Pensioner cards costs and used tickets n Post-guarantee maintenance cost Related to the operation we have to bear in mind these aspects: n Institutional administration n Economic support guarantees n 01 800 handling complaints n Audit and operative controls n Recruitment and training n Equipment fault management n Experience with authorities n Income conciliation processes n Preventive maintenance n Consultancy for installation, civil work and architectonic design Finally, counting on the CENTRAL services is the best option, not just due to their wide experience, in the management of all the brands, but also because they know the main virtues and faults of the equipments. Remember, your parking lot operation must be the best and count on the CENTRAL support has no value. n

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OFICINAS INTELIGENTES

Por Javier y Adrián García Iza Fundadores del Concepto IOS OFFICES

IOS OFFICES

Revoluciona el concepto

de oficinas en renta y virtuales

IOS OFFICES Revolutionizes the Serviced Office Concept

Si bien IOS OFFICES se distingue por redefinir el concepto de oficinas físicas y virtuales equipadas en renta, su propuesta va más allá de proporcionar un simple espacio de trabajo confortable que cumpla con los más altos estándares de calidad en infraestructura y servicio a nivel mundial.

ara IOS, la importancia de conjugar todos los elementos que fortalezcan la operación sana y efectiva de las empresas para quienes ofrece sus servicios, forma parte de un principio básico y muy en especial de su misión, ya que su interés principal es hacer crecer los negocios de sus socios. Ofreciendo un ambiente laboral cómodo y efectivo, IOS brinda a sus socios la oportunidad de entretejer un sentido de pertenencia entre su espacio de trabajo profesional y su vida personal, procurando buscar balance único y saludable para beneficio de sus clientes. Luego del éxito de sus primeros centros de operación, Torres IOS Campestre en la ciudad de Monterrey, e IOS Reforma 222 en el D.F., IOS OFFICES expande su innovador servicio a Reforma 115, proponiendo un esquema novedoso de edificio corporativo situado en la

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mejor esquina de la Ciudad de México, en Paseo de la Reforma con la calle Ferrocarril de Cuernavaca, a unos cuantos pasos del Anillo Periférico, frente a la glorieta de Petróleos. En un ambiente integral de lujo y seguridad, Reforma 115 se caracteriza por sus amplios y cómodos espacios incluyendo terrazas y jardines interiores, únicos para promover la creatividad en un día de trabajo. Está conformado por impresionantes oficinas ejecutivas de distintos tamaños y configuraciones, listas para ocuparse por empresas nacionales e internacionales que buscan mejorar la imagen corporativa y todo lo necesario para consolidar su negocio. Cuenta con suites ejecutivas, oficinas virtuales, y los espacios más elegantes e inteligentes de salas de juntas, con arquitectura y diseño vanguardista. Reforma 115 ofrece un imponente di-

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seño urbano y es claramente identificado como un moderno complejo corporativo en la Ciudad de México. Localizado en la mejor zona de negocios, IOS Reforma 115 ofrece una amplia variedad de áreas comunes tales como: el Business Lounge y 4 salas de juntas, área de recepción, área de servicio al socio, avanzado centro de copiado, site de telecomunicaciones totalmente equipado, así como 50 suites ejecutivas diseñadas para diferentes necesidades. IOS OFFICES Reforma 115 cuenta con las mejores y más flexibles ventajas de contratación: n Cero inversión inicial. n Disponibilidad inmediata. n Contestación telefónica personalizada. n Domicilio fiscal y comercial en ubicación corporativa de prestigio con soporte técnico in-house. n Eventos de networking entre ejecutivos de alto nivel. n Mobiliario ergonómico Herman Miller. n Horario de atención extendido. n Sistema administrativo en línea y staff bilingüe altamente capacitado. n Además de una serie completa e impresionante de amenidades. Está localizado a sólo unos metros de distancia de los mejores y más reconocidos establecimientos comerciales y de negocios. Rodeado a su vez por distintos e importantes

INTELLIGENT OFFICES IOS OFFICES estrena Reforma 115. Su nuevo centro de negocios con Oficinas Equipadas en Renta y Oficinas Virtuales en la mejor ubicación de México D.F., en Paseo de la Reforma y Periférico, listas para ocuparse por empresas que buscan la mejor imagen corporativa y productividad para su negocio.

Centros Comerciales y restaurantes, a minutos de Presidente Masaryk, zona conocida por sus exclusivas tiendas y boutiques, cerca de hoteles y grandes cadenas de renombre internacional y rodeado de diversos e interesantes Centros de Entretenimiento tales como el Auditorio Nacional, el Lunario, el Bosque y Castillo de Chapultepec, el Centro Histórico y una serie de importantes museos como el de Antropología y el Museo Rufino Tamayo. Con todos estos beneficios y muchos otros, IOS OFFICES invita a conocer todos los servicios que lo caracterizan, en un ambiente integral de lujo y seguridad, con todo un equipo de trabajo profesional proporcionando la más confiable asistencia a las más exigentes necesidades. Formar parte de la comunidad de negocios más influyente del país, disfrutando de todos los privilegios de pertenecer a este sistema de elite, es parte de la experiencia IOS.

“Contribuyendo a promover la integración en un ambiente cálido, maximizando la productividad de su negocio, cualquier servicio que ustedes quieran en IOS… lo van a obtener”. (José Manuel Arana, Presidente y Director General de Tyson de México).

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OFICINAS INTELIGENTES

IOS OFFICES is distinguished for redefining the serviced offices concept as well as virtual offices, but this product goes far beyond a simple workstation or workspace that is comfortable and that complies with the most demanding worldwide standards of service and infrastructure.

or IOS, the importance to join and merge all the elements that solidify an effective and healthy operation of the enterprises, for which IOS offers its services, is essential; making it part of a principle as well as of its mission statement, due to the fact that its business is to be part of the growth, and success of its members. A very comfortable and effective working environment is what IOS offers to its members, as well as the opportunity to merge a sense of belonging and being part of a community; not just attending the business part, but also the personal part of their lives, contributing to a healthy balance of life. After the overwhelming success of the first two business centers: Torres IOS Campestre in Monterrey City, and IOS Reforma 222 in Mexico City, IOS OFFICES expands its unique concept of services with Reforma 115; with an innovative corporate building located in the best location in Mexico City, at Paseo de la Reforma and the street Ferrocarril de Cuernavaca, just a few steps from Anillo Periférico, right in front of the Glorieta de Petróleos. In an environment where luxury and security play an essential role in Reforma 115, this building is characterized by the wide and comfortable spaces including terraces and interior gardens, offering a unique way to promote creativity and comfort in the daily work. The amazing executive suites have different layouts and sizes, ready to be occupied by national or international corporations that seek to have a corporate environment and everything at their beck and call to optimize time and space. Offering executive suites as well as virtual offices with the most elegant and equipped with state-of-the-art technology; having a modern design in its architecture. Reforma 115 offers an urban design that is both imposing and clearly identifiable, making it an iconic modern corporate complex in Mexico City. Located in one of the most important business area, IOS Reforma 115 offers a variety of common areas such as: Business Lounge and 4 meeting rooms, front desk area, concierge, and the service to the members’ area, copy center with high technology equipment, IT site fully equipped, and 50 executive suites designed for different needs and layouts. IOS OFFICES Reforma 115 has the best and

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AL CUIDADO DEL INQUILINO

Por Bernhard Klein Wassink Chief marketing officer GE Capital Real Estate.

¿Qué es lo que buscan los inquilinos de una propiedad industrial? A menudo, una disminución en la renta no es la principal petición. De hecho, una encuesta realizada a más de 1,200 compañías en España, E.U.A. y Suecia indica que la atención, comunicación y solución de problemas son la clave para la satisfacción de los inquilinos, lo que se traduce directamente en probabilidades de renovación más altas.

l sector inmobiliario sigue atravesando momentos difíciles y los inversionistas buscan nuevas formas de elevar al máximo el valor de sus activos. Por este motivo, los propietarios han redoblado sus esfuerzos para retener inquilinos de calidad. La razón es muy sencilla: los retornos financieros de una sólida relación con los inquilinos pueden ser importantes. En este contexto económico, sustituir a un usuario es algo difícil y poco rentable. Pero, ¿cómo puede un propietario saber si sus inquilinos están satisfechos? ¿Cómo puede averiguar qué hacer para aumentar su satisfacción? Para convertirse en el “arrendador favorito”, los propietarios y gestores deben establecer una comunicación continua con sus inquilinos, hacerles preguntas y estar preparados para actuar conforme a las respuestas que obtengan. Las encuestas son una buena herramienta para obtener información de un grupo de inquilinos. Preparar cuidadosamente las preguntas hace que obtengamos una información precisa. Unos ejemplos serían: ¿Cuál es su grado de satisfacción con el tiempo de respuesta de su gestor inmobiliario? ¿Recomendaría este inmueble a otras personas?1 y ¿Qué probabilidades hay de que renueve su contrato de arrendamiento?

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Realizar encuestas a los clientes no es nada nuevo, pero atender sus necesidades sigue siendo poco habitual. ¿El motivo principal? Previo a la caída del sector inmobiliario, muchos propietarios e inversionistas se enfocaban en comprar y vender en lugar de diseñar una estrategia a largo plazo, con la cual crear valor en sus inmuebles. Con información valiosa y un plan para atender las demandas de los inquilinos, en Intramerica Real Estate Group consideramos que podemos superar a la competencia reteniendo inquilinos deseables. Para cultivar la fidelidad, que conduce a la renovación de contratos, los propietarios tienen que prestar un servicio mejor y más rápido, mejorar la comunicación y resolver los problemas de los inquilinos con celeridad. La encuesta realizada a inquilinos debe atender a una serie de cuestiones: desde la frecuencia de la comunicación hasta el mantenimiento, la intención de renovar, la sustentabilidad y los tiempos de respuesta. Las quiebras de los inquilinos y la disminución de la necesidad de espacio son factores a tener en cuenta, pero las expectativas de los ocupantes actuales son altas. La alta tasa de respuesta a una encuesta reciente de Intramerica Real Estate Group demuestra que quieren hacerse oír y que

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sus preocupaciones se tomen en serio. Sin embargo, los propietarios no deben pedir la opinión de sus inquilinos a menos que estén dispuestos a actuar en consecuencia. Si los arrendatarios identifican problemas para los que no se les da solución, acabarán frustrados e irritados, por lo que es fundamental contar con un plan de seguimiento y comunicación, así como compartir los resultados de la encuesta y los informes con toda la cadena involucrada en la gestión inmobiliaria. Este plan debe incluir una comunicación basada en la frecuencia en la que los inquilinos desean que se pongan en contacto con ellos. Dichas reuniones deben considerar las mejoras de carácter general o sugeridas, de tal forma que hagan más sencillo el arrendamiento. Asimismo, es muy importante invertir juiciosamente en las mejoras planteadas por los inquilinos. ¿Qué puede hacer un propietario para obtener una mayor rentabilidad de su inversión? Una solución es gastarlo de manera inteligente. Los datos de la encuesta, por ejemplo, revelaron una tendencia similar entre inmuebles en un mismo mercado: los inquilinos se mostraron descontentos con una respuesta lenta a problemas de fácil arreglo, como señalización, plomería, pin-

TENANT CARE

What do industrial tenants want? Here’s a clue: often rent reduction isn’t the top request. In fact, a survey of more than 1,200 tenants across the US, Spain and Sweden says hands-on service, communication and fixing problems drive satisfaction. Most important, tenant satisfaction translates directly into higher renewal rates. tura o iluminación. Un «equipo de acción regional», es decir, un grupo de mantenimiento autónomo capaz de responder rápidamente, podría hacerlo a bajo costo. Las pequeñas reparaciones, cuando se tratan de algo que se valora mucho, pueden tener un gran impacto en cómo perciben el mantenimiento de un inmueble. El contacto directo también es fundamental, por lo que es importante completar la encuesta con entrevistas de seguimiento y comunicación directa. En resumen, ¿qué buscan los inquilinos? Según la encuesta, las demandas principales incluyen ubicación, calidad del inmueble y una gestión eficaz. Además, la satisfacción del arrendatario guarda una relación prácticamente directa con una pronta respuesta a peticiones no urgentes. Los propietarios alimentan la fidelidad cuando se preocupan de las necesidades de los inquilinos y las atienden. El resultado es la mejor recompensa que se puede obtener en un mercado competitivo: unos inquilinos satisfechos que renuevan sus contratos de arrendamiento. 1 Esta pregunta forma parte de un sistema de puntuación llamado Net Promoter Score. Net Promoter ® es una marca registrada de Bain & Company, Inc., Fred Reichheld y Satmetrix Systems, Inc.

s the real estate sector continues to be challenged, investors are looking for new ways to maximize the value of their assets. In order to do so, owners and managers have redoubled efforts to retain quality tenants. The reason is simple: the financial rewards of strong tenant relationships can be significant. In this economy, replacing a tenant is a difficult and unprofitable event. But how can an owner know if tenants are satisfied – and how can he or she know what to do to boost satisfaction? To be a landlord of choice, owners and managers must actively reach out to tenants, ask substantive questions – and be prepared to act on what they learn. Surveys are powerful tools to get feedback from a range of tenants. Careful crafting yields real insight. Questions might include: “How satisfied are you with response time from your property manager?” “Would you recommend this property to others?1 and “How likely are you to renew your lease?” Surveying customers isn’t new of course, but developing actionable insights is still rare. The biggest reason? Until real estate sector began its downward slide, many owners and investors focused on buying and selling, rather than a long-term strategy to build value in their properties.

With meaningful insights, and a plan to address tenant feedback, Intramerica Real Estate Group believes it can beat the competition retaining desirable tenants. To cultivate loyalty that leads to renewals, owners must provide better and quicker service, improved communications and solve problems for tenants fast. A tenant survey should address a variety of issues, from frequency of communication to maintenance, intent to renew, sustainability and response times. Tenant bankruptcies and reduced need for space are real factors, but existing tenants still have high expectations. The high response rate to a recent Intramerica Real Estate Group survey proves tenants want to be heard and to have concerns taken seriously. There is a caveat. Owners shouldn’t seek tenant input unless they’re willing to take action. If tenants identify problems that aren’t addressed, they’ll be frustrated and angry. That’s why a plan, with follow-up and communications, is critical. Share survey results and reports with property managers, portfolio managers and asset managers, among others. This plan might include communications based on how often tenants want to be contacted, addressing capital or tenant improvements, making leasing more user-friendly and convening a tenant council. Right now, spending capital to make tenant improvements wisely is very important. What can an owner do to get the most out of his investment? One solution is to spend in a targeted way. Survey data, for example, revealed a pattern among buildings in one market: tenants were dissatisfied with slow response to “quick-fix” problems, like minor painting, signage, plumbing and lighting. A newly formed “regional strike team,” a self-contained maintenance group able to respond quickly, can do so quickly at a low cost. Small fixes, as long as they are on items the tenants value most, can have a big impact in how they experience the upkeep of a building. Direct contact with tenants is also critical. Supplement the survey with follow-up interviews and hands-on communication. So what are tenants looking for? According to the GE Capital Real Estate survey, top drivers include location, quality of building and property management. Moreover, proactive work on nonemergency inquiries has an almost linear relationship with satisfaction. By exploring what tenants want and delivering on their needs, owners engender loyalty. And that results in the ultimate payoff in a competitive market – satisfied tenants who renew leases. n 1 This question is part of“a scoring system called the Net Promoter Score. Net Promoter® is a registered trademark of Bain & Company, Inc., Fred Reichheld and Satmetrix Systems, Inc.”

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arte

Yani Riveroll

contacto: Ximena Carmona artelierdf@gmail.com

poética en imágenes y paisajes Yani Riveroll, Poetic Images and Landscapes

K I, Tríptico, óleo sobre tela 210 x 130 cms.

“Percibo en la obra de la artista una poética en sus imágenes y paisajes. Los territorios plásticos y emotivos están marcados por trazos y colores organizados intelectualmente, con proporción y medida adecuados a sus deseos. Yani es constructora de formas que nos permiten conocer espacios interiores. Para situarla dentro de la historia del arte, es necesario hacer una conexión con un procedimiento picótrico particular en el arte abstracto ya que retorna y renueva la premisa básica de la gráfica y el color. La artista hereda las transformaciones que se han dado en la historia del arte abstracto y consigue un espacio propio dentro de él.” Rosario Giovannini

Presidenta de la “AICA” (Asociación Internacional de Críticos de Arte) París, Francia

Selva, Tríptico, mixta sobre tela 195 x 110cms. 144

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art

JAZZ III, óleo / tela 100 x 120 cms.

FLOR DE ROCA, óleo / tela 110 x 90 cms.

JAZZ I, óleo / tela 90 x 110 cms.

TENOCHTITLÁN, óleo / tela 100 x 110 cms

ARRECIFE, óleo / tela 90 x 110 cms.

COSMOS, mixta / tela 120 x 100 cms.

K II, mixta / tela 120 x 100 cms.

KRATER I, Óleo / tela 120 x 60 cms. www.inmobiliare.com

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Executive Aviation: Building the Future of your Company

Hasta hace poco la Aviación Ejecutiva en México se veía como un servicio glamoroso y caro, y no como una herramienta de negocios que representa beneficios tangibles para las compañías que han optado por ella: Un jet privado no es sólo glamour, confort y estatus, sino un socio estratégico, competitivo, que eleva el valor de la empresa.

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ocos empresarios en México han descubierto el potencial y ventajas de este servicio. Aerolíneas Ejecutivas, compañía con 42 años de experiencia en México y la mayor y más moderna flota de jets privados en el país, logró lo que ninguna otra compañía aérea ha podido: Aterrizar a la aviación ejecutiva a un nivel que la convierte en un aliado de la empresa, que permite ahorrar costos de operación y elevar la competitividad, contrario a estigmas del pasado.

La innovación ha sido parte de este proceso La empresa, dirigida por Alejandro Alonso, con un récord perfecto de seguridad, y la cual ha contribuido a que México sea uno de los principales países en este servicio a nivel mundial, lanzó el año pasado la primera y única tarjeta en el mercado nacional de horas prepagadas de vuelo en jet ejecutivo: JetCard, que en ocho meses de operación ya cuenta con más de 20 clientes y ha puesto al alcance de más empresas el servicio ejecutivo. Con JetCard el cliente puede adquirir de 50 a 200 horas de vuelo efectivas pre-pagadas y utilizar una moderna aeronave el día, a la hora y hacia el destino que se desee, en cualquier terminal aérea autorizada del país, Estados Unidos y Canadá, sin necesidad de pagar ferries, pernoctas y tiempos de espera; es decir, paga exclusivamente el tiempo que se encuentre dentro de la aeronave volando.

¡Esto significa competitividad! Cabe decir que tan sólo 12 aeropuertos, de 84 internacionales en México, concentran más del 90 por ciento de la aviación comercial en territorio nacional. La falta de frecuencias comerciales impide a muchas empresas movilizar a sus ejecutivos a diferentes plazas, agilizar la toma de decisiones y concretar negocios. El crecimiento de la aviación ejecutiva ha sido significativo; en los últimos años México ocupa el tercer sitio mundial en flota de jets y el segundo lugar en operaciones, sólo superado por Estados Unidos y Brasil. El crecimiento

como sector ha sido de 2.0 por ciento anual en promedio, en los últimos años, en contraste con la aviación comercial que en 2009 registró una caída de 12 por ciento en pasajeros y se vio en la necesidad de cancelar rutas por la crisis económica registrada. Esta expansión del servicio ejecutivo, se debe también a la necesidad de muchos empresarios de incrementar la competitividad de sus compañías y sus ejecutivos. Uno o varios ejecutivos pueden visitar varias plazas en sólo un día, lo que le tomaría días enteros si pretende hacerlo por rutas comerciales. La JetCard representa ahorros si se observa cuánto puede costar el tiempo de un ejecutivo, su traslado, horas de espera en aeropuertos, pago de hoteles, comidas y otros gastos asociados que, con un avión ejecutivo, simplemente se eliminan en beneficio de la productividad de la empresa. Aerolíneas Ejecutivas cuenta con aviones Hawker, 400XP, 800XP y 900XP, con una edad promedio de tan solo tres años y medio. Estas unidades cuentan con todo lo necesario para la toma de decisiones: Asientos giratorios, pantallas de cristal líquido para hacer o revisar presentaciones, y confidencialidad garantizada. Ninguna línea aérea comercial puede ofrecer algo similar. También Aerolíneas Ejecutivas cuenta con el programa MexJet, donde el empresario tiene otros beneficios. Aquí las tarifas son más económicas, inclusive que en Estados Unidos, y los empresarios pueden contratar hasta cinco años de servicio, con disponibilidad para utilizar una aeronave, solicitándola hasta 4 horas antes. El programa fue renovado el año pasado y hoy se cuenta con más de 100 clientes, entre ellos empresas transnacionales que han visto una mejoría en su toma de decisiones gracias a la versatilidad, que les permite en un solo día estar presentes en diversas localidades del territorio nacional. Para mayores informes, favor de llamar al 4209-0221 o en la página: www.aerolineasejecutivas.com.mx

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ew businessmen in Mexico have discovered the potential and advantages of this service. Aerolíneas Ejecutivas, a company with 42 years experience in Mexico and the largest and most modern fleet of private jets in the country, has achieved what no other air company has: Bring executive aviation to a level making it an ally of the company, offering savings in operating costs, and increasing competitiveness, contrary to the stigmas of the past.

Innovation has also been part of this process

The company, led by Alejandro Alonso, with a perfect safety record and having contributed to making Mexico one of the leading countries in this service worldwide, last year launched the first and only card in the national market for prepaid flight hours on executive jets: JetCard, which in its eight months of operation already has over 20 clients and has put the executive

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Until recently, Executive Aviation in Mexico had been seen as a glamorous and expensive service, not as a business tool with tangible benefits for companies that have opted to use this type of service: A private jet is more than glamour, comfort, and status, it is a strategic and competitive partner, that elevates the value of the company. service within reach for many more companies. With JetCard, the client can purchase between 50 and 200 prepaid flight hours and travel by modern aircraft on the day, at the time, and to the destination they desire, at any authorized air terminal in Mexico, the US, or Canada, without needing to pay ferries, overnights, or wait times, meaning the client only pays for the time they are in the air.

This means competitiveness! 150

It should be noted that only 12 of the 84 international airports in Mexico, handle over 90% of the country’s commercial aviation traffic. Lack of commercial frequencies prevents many companies from mobilizing their executives to different locations, to facilitate decision making and close business. The growth of executive aviation has been significant; over the last few years Mexico has held third place globally in terms of jet fleets and is second in operations, surpassed only by

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the US and Brazil. The sector has grown 2.0% annually, on average, in recent years, compared to commercial aviation, which dropped 12% in 2009 in numbers of passengers and has needed to cancel routes due to the economic crisis. This expansion in the executive service is due also to the need of many businessmen to increase the competitiveness of their companies and their executives. One or more executives can visit multiple locations in a single day, which would normally take several days using commercial routes. The JetCard represents savings when looking at how much an executive’s time costs, their travel, wait times at airports, hotels, meals, and other associated expenses that, with an executive jet, are simply eliminated in benefit of productivity for the company. Aerolíneas Ejecutivas has Hawker, 400XP, 800XP, and 900XP planes, with an average age of only three and a half years. These units have all the amenities necessary for decision making: Adjustable seats, LCD screens to prepare or review presentation, and confidentiality guaranteed. No commercial airline can offer anything similar. Aerolíneas Ejecutivas also operates its MexJet program, where the businessman receives other benefits. Here, the rates are more economical, even more so than in the US, and businessmen can hire up to five years of service, with availability to use an aircraft on request 4 hours in advance. The program was renovated last year and today has over 100 clients, including transnational companies, which have seen improved decision making thanks to the versatility of being able to visit various sites within Mexico in a single day. n For more information, please call 42090221 or visit us at www.aerolineasejecutivas.com.mx

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difundiendo el desarrollo inmobiliario 10 Years Spreading Real Estate Development