INMOBILIARE 55 by Editorial Mexicana de Impresos, S.A.

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34*15)*+6&17*%$8%999,%8(1&)*+-:;%"'(.%999<1=)*+-:%=#'(1&999> As of June 30, 2009, PREI managed $44.3 billion of gross assets ($24.4 billion net) on behalf of more than 400 clients and is ranked among the largest real estate investment managers. PREI offers a broad range of real estate investment management services around the globe. PREI is active in all of Mexico’s main industrial markets with an on-the-ground team of dedicated investment professionals who actively manage its expanding industrial portfolio in association with local partners. Some of PREI’s partners in Mexico include:

Amistad

Grupo O’Donnell

Contact: Claudio F. Ramon Tel: +52 (844) 416 4040

Contact: David O’Donnell Tel: +52 (55) 5281 3600

Industrial Global Solutions (IGS) Contact: Lachlan Elting Tel: +52 (55) 3098 9002

Real Estate Management and Services Group (RMSG) Contact: Pablo Culebro Tel: +52 (614) 432 0950

<11Q+&1+R#"'I%"999 S1"+,%&' SLP Multitenant III

Ramos Arizpe Spec IV-A

Location

San Luis Potosi, SLP

Gross Leasable Area

129,168 square feet

Office Area

3,875 square feet

Clear Ceiling height

28’

Loading docks

Parking spaces

Construction Type

Pre-cast

Location

Millennium Industrial Park

SLP Multitenant II

Location Gross Leasable Area Office Area Clear Ceiling height Loading docks Parking spaces Construction Type Location

Ramos Arizpe, Coahuila 93,702 5,435 25’ 6 49 Block & Metal PI Saltillo Ramos Arizpe

Escobedo Spec I

Location

San Luis Potosi, SLP

Location

Monterrey, Nuevo Leon

Gross Leasable Area

64,584 square feet.

Gross Leasable Area

116,509 square feet

Office Area

3,229 square feet

Office Area

TO SUIT

Clear Ceiling height

28’

Clear Ceiling height

28’

Loading docks

Parking spaces

Construction Type

Pre-cast

Construction Type

Tilt-Up

Location

Millennium Industrial Park

Location

Arco Vial Poligono 4

Nordika N5

El Salto Multitenant

Location

Tijuana, Baja California

Location

Guadalajara, Jalisco

Gross Leasable Area

97,719 square feet

Gross Leasable Area

134,654 square feet

Office Area

6,955 square feet

Office Area

Potential: 4% of GLA

Clear Ceiling height

26’

Clear Ceiling height

32’

Loading docks

Parking spaces

137

Parking spaces

Construction Type

Tilt - up

Construction Type

Block & Metal

Location

Nordika Industrial Park

Location

Carretera a El Salto

El Salto Spec I&II

Reynosa Warehouse

Location

Guadalajara, Jalisco

Location

Reynosa, Tamaulipas

Gross Leasable Area

164,282 square feet

Gross Leasable Area

160,722 square feet

Office Area

TO SUIT

Office Area

28,930 square feet

Clear Ceiling height

36’

Clear Ceiling height

17’

Loading docks

Parking spaces

142

Parking spaces

142

Construction Type

Tilt-up

Construction Type

Block

Location

Parque Industrial El Salto

Location

Carretera a Matamoros Km. 13.5

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Carta Editorial

Editor’s Letter

sta edición de Inmobiliare Magazine aborda diversos temas de interés acerca del sector industrial, con aspectos como el auge en México de las construcciones verdes en este tipo de edificaciones y la responsabilidad social de las empresas, así como lo referente a los parques industriales limpios, de notoria importancia, o lo significativo de saber elegir los inmuebles que albergan procesos de almacenaje y distribución, para lo cual hay un sin número de requerimientos y combinaciones posibles, e incluso, se tratan temas de logística, puntualizando cómo la inversión en infraestructura puede ser muy benéfica para el negocio inmobiliario industrial, pues la derrama en carreteras, puertos y ferrocarriles permite el movimiento de bienes que crean demanda para contar con un espacio de almacenamiento. Estos tópicos expuestos en nuestra publicación se acompañan con datos alentadores, a pesar del innegable embate de la crisis económica mundial, pues según informes del INEGI la Producción Industrial del país reportó un crecimiento de 2.84% durante el séptimo mes de 2009 respecto al inmediato anterior con cifras desestacionalizadas. Por ejemplo, por sectores económicos, las cifras ajustadas estacionalmente indican que las industrias manufactureras avanzaron 4.51%, la minería subió 2.47%, la electricidad, el agua y el suministro de gas por ductos al consumidor final 0.87%, y la construcción aumentó 0.47% durante julio de 2009 en relación con al mes precedente. De este modo, cabe destacar que la actividad industrial de México cayó menos de lo esperado en julio a tasa anual y logró crecer frente al mes previo, dando una señal clara de que habría pasado lo peor de la más severa recesión del país en décadas. Como ya es sabido, México atraviesa por una recesión, arrastrado por la caída de la economía de su principal socio comercial, Estados Unidos, a lo que se sumó el golpe del brote de influenza H1N1, que dañó al país, sobre todo en mayo. No obstante, sectores como el inmobiliario industrial trazan estrategias para el crecimiento, sin dar cabida al desaliento, y promueven el desarrollo de parques industriales de alta calidad como un instrumento eficaz para la atracción de inversiones y la consolidación sustentable de la industria nacional. Entre dichas acciones, destaca la Norma Mexicana de Parques Industriales, cuyo objetivo primordial consiste en regular el desarrollo de dichos parques en México, así como brindar condiciones favorables para la operación de las empresas que se establezcan en los mismos, gracias a lo cual se incentivan las inversiones extranjeras, al contar con infraestructura competitiva a nivel internacional, con un superior desarrollo regional y nuevas fuentes de empleo, buscando la reubicación industrial y la preservación del medio ambiente. De este modo, en las páginas de esta revista podrá encontrar una información certera y los criterios de especialistas o de algunos de los principales líderes del sector, pues las inversiones continúan y paulatinamente se patentiza un alza en las expectativas de los empresarios del sector inmobiliario

his edition of Inmobiliare Magazine addresses diverse topics of interest related to the industrial sector, including aspects such as the boom of “green” industrial constructions in Mexico and the social responsibility of companies, the extreme relevance of clean industrial parks, or the importance of knowing how to select storage and distribution sites. There are endless numbers of requirements and possible combinations, involving logistic aspects as well, all of which emphasize how infrastructure investments can translate into benefits for the industrial real estate business, considering that major investments in highways, ports and railroads allow for the movement of goods, creating a demand for storage spaces. The topics we discuss in this edition are accompanied by data that are encouraging despite the undeniably hard times brought about by the global economic crisis. According to INEGI reports, the country’s Industrial Production increased by 2.84% during the seventh month of 2009 with respect to the immediately previous month, expressed in seasonally disaggregated figures. As a matter of fact, seasonally adjusted figures by economic sectors indicate that manufacture industries grew by 4.51%; mining, by 2.47%; electricity, water and gas supplied through pipelines to the end consumer, by 0.87%; and construction, by 0.47% during July 2009 with regard to the previous month. It is thus worth emphasizing that the annual rate of Mexico’s industrial activities decreased less than expected in July; on the contrary, it experienced an increase when compared to the previous month, sending a clear signal that the worst part of the most severe recession in the country’s history in decades is over. As we all know Mexico is going through a recession, dragged by the collapse of the economy of its main business partner, the USA. The blow brought on by the H1N1 outbreak, severely damaging the country mainly in May, only added to this recession. Sectors, such as the industrial real estate sector, are however outlining growth strategies without allowing discouragement to take over, and promote the development of high-quality industrial parks as effective tools to attract investment and achieve the sustainable consolidation of national industry. The Mexican Norm for Industrial Parks is one among the most relevant actions. Its primary purpose is to regulate the development of industrial parks in Mexico and create favorable conditions for the operation of businesses established in them. It also provides incentives for foreign investment by possessing internationally competitive infrastructure, fostering superior regional development and the creation of new jobs, aiming at industrial relocation and environmental preservation. You will find accurate information on the pages of this magazine, including specialist criteria and opinions by the sector’s main leaders, since investments continue and the expectations of entrepreneurs in the real estate sector are on the rise.

Guillermo Almazo Publisher & CEO Inmobiliare Magazine

Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex /Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 55 año 9. Publicación bimestral Agosto - Septiembre 2009. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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Contenido/Content Publisher & CEO Guiller mo A lma zo Gar za guillermo @inmobiliare.com

Del Experto/From the Expert

Crisis y oportunidad Crisis and opportunity

14 18

Entrevista/Interview

Construyendo de manera inteligente… construyendo oportunidades Desarrollo sustentable/Sustainable development

Client Ser vice s Manager Carolina Lópe z carolina.lopez@inmobiliare.com

FINSA. Verde por excelencia Tendencias verdes/Green trends

ProLogis. Líder mundial en diseño y construcción de almacenes sustentables

Del Experto/From the Expert

Selección acertada de inmuebles para distribución “Distribution Site Selection” Accurate selection of real estate for distribution

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Grupo ACONSA. Proyectos exitosos Grupo ACONSA. Successful projects

En Portada/On Cover

Soluciones multimodales en el norte del país Multimodal solutions in the norther country

60 64

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

KOINOX Developers

Panel de discusión Inmobiliare/Inmobiliare discussion panel

Sector hipotecario. Todavía impactado por la crisis Mortgage Sector. Still shocked by the crisis

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Galerías Mall Sonora. Un espacio para las compras y la cultura A space for shopping and culture

Reporte Industrial/Industrial report

Parques industriales en Querétaro Industrial parks in Queretaro

Urban Land Institute Mexico

México,en crisis de seguridad Mexico, in Security Crisis

Consejo Editor ial German Ahumada / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Yamal Chamoun /Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia / Ricardo Ortega Adrián García Iza / Eduardo Güemez Javier Llaca / Jesús Acosta Castellanos Tr aduccione s Silvia E spinoza de los Monteros, Elena Ber na

Reporte Especial/Special Report

Diez años de la Norma Mexicana de Parques Industriales Ten years of the Mexican Standard of Industrial Parks

Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Zapat a carlos.caicedo @inmobiliare.com Editora Adjunta Mayr a Rosa Á lvare z mayra.mar tinez@inmobiliare.com

ProLogis. World leader in design and construction of sustainable warehouses

Direc tor Webmaster Emiliano García García emiliano @inmobiliare.com

Building intelligently... building opportunities

FINSA. Green per excellence

Direc tor Gener al Er ico García García erico @inmobiliare.com

Publisher Sabor e A r te K ar la Sentíe s karla@saborear te.com.mx Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo.trejo @emisa.info +52(55)5514-7914 Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia.farias@emisa.info +52(81)8000-7150 Guadalajar a Piccolo de la Peña piccolo.delapena@emisa.info +52(33)38178176 ext.104 EUA (US De sk) Jorge Orozco jorge.orozco@emisa.info Madr id Oscar Velasco +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 Fac tur ación y cobr anzas Ye senia Fer nánde z yesenia.fernandez@emisa.info Jur ídico Canale s.Dávila Eduardo L ar is Gonzále z eduardo @canales.com.mx Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc. Distr ibución y suscr ipcione s Claudia Car reño claudia.carreno @emisa.info Distr ibucion y logistica Monter rey Eduardo A ncona Eduardo.ancona@inmobiliare.com Fotogr afía Feder ico de Je sús Sánche z federico.dejesus@emisa.info Fotogr afías Monter rey Selma Fer nánde z selma.fernandez@emisa.info Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent.velasco @emisa.info

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Corporativo EMISA M exico +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077

DEL EXPERTO

Por Alfredo Asali de la Mora Senior Vice President Corporate Industrial Ser vice, Gerardo Ramírez B. Corporate Industrial Ser vices Jones Lang LaSalle México

CRISIS AND OPPORTUNITY

En Jones Lang LaSalle hemos presentado artículos del mercado inmobiliario industrial en la revista Inmobiliare desde el año 2006 hasta la fecha. Sin embargo, 2009 es muy distinto. Ante la situación actual, la opinión generalizada puede resumirse en esta frase: Como ha cambiado la situación desde 2008 hasta este momento. Aplica como interrogación (¿?) y como exclamación (¡!). Algunas voces podrán decir que “El mundo cambió”…

PO/Desintegración, Disgregación Antes de iniciar una nueva empresa uno debe asimilar el colapso de la anterior. El desastre implícito por Po no es la situación en si misma, sino el fracaso de haber reaccionado a esta y el proceso de recuperación del balance y sentido de dirección. Hexagrama 23, I Ching, Libro de las Mutaciones

l crecimiento económico mundial se detuvo, las economías entraron en recesión, el desempleo repuntó y visiblemente se perdieron años de desarrollos y crecimiento previos. La economía nacional está pasando por un punto crítico donde los factores internacionales referentes a la falta de crédito, la baja del consumo, el reacomodo financiero y de varios sectores de producción, como el automotriz, que traspasaron la frontera, han influenciado nuestros problemas económicos internos, creando un entorno difícil. La baja del comercio internacional, principalmente con Estados Unidos, nuestro mayor socio comercial, muestra el siguiente indicador, donde el total del comercio con ese país (importaciones mas

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exportaciones) ha sufrido una baja de alrededor de 25 % respecto a julio de 2008 La afectación en los mercados inmobiliarios y, obviamente, en el mercado industrial está claramente a la vista: gran desocupación, mayor disponibilidad de espacio, suspensión de proyectos de inversión; menor demanda de espacio en arrendamiento, mayor competencia por los escasos proyectos llave en mano y, por tanto, baja de precios generalizada. Un cambio importante para los mercados industriales que hace tan sólo dos años estaban tan activos. El Reporte del Mercado Industrial de 2Q 2009 de Jones Lang LaSalle, por cierto, el primero de su tipo que conjunta las realidades de los principales mercados industriales de Norteamérica, así lo demuestra: Sin embargo, el mundo no se detiene. Habíamos reportado en nuestros artículos previos que el desarrollo inmobiliario industrial había “cruzado la frontera”, rebasando la frontera física de la caseta de Tepozotlán en la carretera México Querétaro, siguiendo el crecimiento demográfico y urbano de la metrópolis, atraído también por los proyectos carreteros del Circuito Exterior Mexiquense y el Arco Norte. Se está cruzando también otra frontera, en este caso una frontera del pensamiento, al reconocerse la urgente necesidad e iniciar con la aplicación de nuevas tecnologías constructivas y medidas enfocadas al Desarrollo Sustentable y respeto al medio ambiente. Dichas tendencias siguen vigentes y toman

FROM THE EXPERT

CONTACTO/CONTACT:

Alfredo Asali de la Mora Senior Vice President Corporate Industrial Service Jones Lang LaSalle – México Monte Pelvoux 111, piso 5, Lomas de Chapultepec, 11000 México, D.F. Tel: +52 (55) 5980 8062

Gerardo Ramírez Barba

Alfredo Asali de la Mora

Trading Mexico USA Volumes January July

Amount in Billion Dollars

mayor relevancia junto con otras como el uso de puertos secos, las fronteras internas y los recintos fiscalizados, el manejo eficiente del ferrocarril o el ahorro de energía. Para las empresas líderes el reto más importante con esta reciente crisis será mayor exigencia por obtener eficiencias y ventajas competitivas. En Jones Lang LaSalle sugerimos encontrar ahorros en un “vuelo hacia la calidad” y soluciones inmobiliarias integrales. Mejores edificios en mejores proyectos y ubicaciones alineadas a sus estrategias corporativas siempre traerán ahorros a sus usuarios. Las empresas que ajusten su brújula en medio de la tormenta hacia lo verdaderamente importante serán las que ganen mercados y resulten fortalecidas. En este mismo ámbito de Crisis–Oportunidad, Jones Lang LaSalle se ha fortalecido, creciendo sus equipos de trabajo en una plataforma unificada de servicios, consolidando las capacidades que proporcionen soluciones integradas a todas las empresas. Como un grupo de trabajo unificado en las oficinas de México y Monterrey, con la participación de Gerardo Ramírez Barba, Alfredo Asali de la Mora, Beatriz Albores, Carlos García, Ángel Zúñiga, Claudia Saucedo y Agahira Guevara apoyados por jóvenes profesionistas, colaboradores y analistas de mercado han convertido la crisis en oportunidad, materializando un mayor conjunto de proyectos sofisticados de mediano y largo plazo que aprovechan precisamente las capacidades y plataforma global de Jones Lang LaSalle. Mejor que ninguna firma de servicios inmobiliarios, Jones Lang LaSalle es capaz de satisfacer las necesidades más exigentes agrupando en magníficos equipos de trabajo a expertos con especialidades en análisis de ocupación, transacciones, desarrollo de proyectos, administración de instalaciones, desarrollo sustentable, profesionales LEED, financiamiento, cubriendo todos los aspectos de un servicio determinado. Las empresas líderes han aprovechado siempre los entornos críticos que obligan a un replanteamiento. Únase a nosotros para aprovechar nuestra experiencia en identificar las oportunidades de este mercado, renegociando sus contratos, haciendo líquidas sus inversiones en activos, encontrando las condiciones óptimas para su caso particular.

Fuente: Oficina del Censo EUA / Balanza Comercial con México Source: US Census Bureau / US Trade Balance with Mexico

PARA LAS EMPRESAS LÍDERES EL RETO MÁS IMPORTANTE CON ESTA RECIENTE CRISIS SERÁ MAYOR EXIGENCIA POR OBTENER EFICIENCIAS Y VENTAJAS COMPETITIVAS .

Monterrey Calzada del Valle 112 Ote., 66220 San Pedro Garza García, N.L. Tel: +52 (81) 8153 6900

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DEL EXPERTO

Jones Lang LaSalle has regularly presented Industrial Real Estate articles for Inmobiliare magazine since 2006, however 2009 is quite different. The current situation in most opinions may be summarized with the following phrase: How the situation has changed since 2008 up to this moment. Question marks (¿?) and exclamation marks (¡!) shall apply. Some voices may say that “The World has changed”... he world’s economic growth came to a halt, economies entered into recessions, unemployment grew, and most notably, previous years of growth and development were lost. The Mexican economy is going through a critical phase as international factors in which the lack of credit capital, consumption downfall, a restructure in the financial and other various production sectors, such as the automotive activity, have poured through the border and influenced Mexico’s own internal economic problems, creating a most difficult environment. The slowdown of international trade, primarily with the United States, Mexico’s major commercial partner, shows the following graph,

PO/Disintegration, Peeling Off Before beginning a new enterprise you should wait for the collapse of the old one. The disaster implied by Po is not the situation itself but the failure to react to it and regain your balance and direction. Hexagram 23, I Ching, The Book of Change

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where the total value of trade with the US (imports and exports) has suffered a loss of approximately 25 % with respect to July of 2008. Real Estate markets have been clearly affected, and obviously the Industrial markets. Clearly we have witnessed: buildings being returned to landlords, higher availability and vacancy across the board, cancellation of investment projects, lower demand for leasable space, higher competition for scarce built to suit projects and therefore, lower prices across the board. Quite a change for the industrial markets that no more than 2 years ago were so active. Jones Lang LaSalle’s 2Q 2009 North America Industrial Market Report, by the way, the first report ever to cover the realities of the most important markets of North America shows the following situation: However, the world doesn’t stop. We’ve reported in our previous articles that Industrial real estate developments had “crossed the border”, spilling past the physical boundary of the Tepotzotlán toll booth in the NAFTA highway just north of Mexico City in accordance with demographic pressure and urban growth, also attracted by “Circuito Exterior Mexiquense” and “Arco Norte bypass” road infrastructure projects. Another border has been crossed, this one a border of thought, the recognition of the urgent necessity to address the need of sustainable development, new construction technologies and the focus on respect to the environment. Such tendencies are still alive today and gain relevance with others like: dry ports, internal customs, internal fiscal depots, railroad use and energy efficiency.

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Industrial Property Clock Q2 2009

FOR LEADING COMPANIES THE MOST IMPORTANT CHALLENGE IN THE RECENT CRISIS WILL BE: A STRONGER DRIVE TO ACHIEVE EFFICIENCIES AND COMPETITIVE ADVANTAGES.

For leading companies the most important challenge in the recent crisis will be:a stronger drive to achieve efficiencies and competitive advantages. Jones Lang LaSalle suggests a “fly to quality” coupled with integrated real estate solutions. Better buildings in better developments with locations that align to a user’s corporate strategy will always promote savings. Those companies that adjust their bearings in the middle of this storm towards their truly strategic matters will be those that win market share from competitors and become stronger as a result. In the same Crisis – Opportunity environment Jones Lang LaSalle has strengthened

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deploying larger teams into a unified service platform, consolidating the ability to deliver integrated solutions to all our clients. Jones Lang LaSalle’s integrated Industrial team in México and Monterrey offices, include Gerardo Ramírez Barba, Alfredo Asali de la Mora, Beatriz Albores, Carlos García Varela , Angel Zúñiga, Claudia Saucedo and Agahira Guevara supported by young professionals, collaborators and a respected market research practice. Together, they’ve turned the current crisis into a field of opportunity having gained a large number of sophisticated mid and long term projects and assignments that precisely take advantage of Jones Lang LaSalle’s capabilities and global platform. Better than any other real estate services provider, Jones Lang LaSalle is structured to satisfy the most exacting needs, assembling excellent work teams of experts specializing in transactions, occupancy planning, project and development, facility management, sustainability and LEED accredited professional, financing therefore covering al aspects of any specific service. Leading corporations have always taken advantage of challenging situations that call for a repositioning. Join us by tapping into our expertise in order to identify the opportunities in this market, either renegotiating contracts, flying to quality in this unique window of opportunity, recovering inactive investments and finding the optimal solution for your particular case.

ENTREVISTA

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Building intelligently... building opportunities DCT Industrial cotiza en la bolsa de valores de Nueva York, y DCT es un REIT, Fondo de Inversiones Inmobiliarias, líder en la industria que posee, opera y desarrolla propiedades de alta calidad de distribución masiva y propiedades industriales ligeras en mercados de distribución a gran volumen en Estados Unidos y en México. Desde el 31 de marzo de 2009 la compañía ha sido propietaria, administradora o ha tenido bajo su desarrollo 75.9 millones de pies cuadrados de activos arrendados a aproximadamente 850 clientes, incluyendo 14.6 millones de pies cuadrados administrados a nombre de tres socios institucionales de participación conjunta. DCT Industrial-México consiste de una cartera industrial de 1.4 millones de pies cuadrados ubicados en mercados tales como Tijuana, Monterrey, San Luis Potosí, Guadalajara y Querétaro. 14

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in duda, DCT Industrial es un líder en el desarrollo y operación de edificios, centros de distribución, bodegas, instalaciones de almacenamiento y parques industriales. La compañía cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York como uno de los Fondos de Inversiones Inmobiliarias o REIT más importantes y competitivos. DCT cuenta con proyectos en Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Querétaro y San Luis Potosí, sumando un total de 1.4 millones de pies cuadrados. En Estados Unidos, su cartera incluye 450 propiedades, con presencia en 24 mercados. James D. Cochran, Presidente y Director de Inversiones de DCT Industrial, y Guillermo Espinosa, Vicepresidente de Utilización de Capital de DCT Industrial-México, a quienes entrevistamos, establecieron que la mayoría de sus propiedades están destinadas para ser instalaciones de distribución, bodegas, instalaciones de almacenamiento, con los estándares más altos de construcción, así como características específicas requeridas por los sectores de construcción, ensamblaje, distribución y logística.

INTERVIEW ¿ES EL TEMA DE LA INDUSTRIA DE LA LOGÍSTICA DE INTERÉS ESPECIAL PARA DCT INDUSTRIAL?

DCT Industrial Trust es una compañía inmobiliaria industrial líder que se enfoca en la industria de la logística que posee, opera y desarrolla propiedades de alta calidad de distribución masiva y propiedades industriales ligeras en mercados de distribución a gran volumen en los Estados Unidos y en México. Al del 30 de junio de 2009, la compañía ha sido propietaria, administradora o ha tenido bajo su desarrollo 75.9 millones de pies cuadrados de activos arrendados a aproximadamente 850 clientes, incluyendo 14.6 millones de pies cuadrados administrados en nombre de tres socios institucionales de participación conjunta. En México somos propietarios de 1.4 millones de pies cuadrados, además de contar con 354,000 pies cuadrados bajo desarrollo. Nuestro proyecto más grande de desarrollo, el Centro de Logística de California del Sur (Inland Empire Market), es un desarrollo de lo que antes era una base de la Fuerza Aérea. El proyecto provee más de 60 millones de pies cuadrados para el desarrollo de espacio para fines de distribución. Está planeado como un centro multimodal, con un aeropuerto de carga, centro logístico que albergará a compañías comerciales e industriales, así como un vasto complejo para la movilización de la carga por riel.

tamos con experiencia en Estados Unidos en la creación de alianzas sólidas con gobiernos locales que permiten promover el desarrollo de manera conjunta. Esperamos poder aplicar esta pericia en México.

¿CUÁL ES EL SIGUIENTE PASO PARA DCT INDUSTRIAL EN MÉXICO DURANTE LOS PRÓXIMOS AÑOS? ¿HAY PLANES DE EXPANSIÓN?

Sí, con el tiempo esperamos expandirnos en México de acuerdo a lo permitido por las condiciones del mercado. Por ejemplo, en Monterrey tenemos una empresa conjunta

oportunidades de comprar edificios a costos menores que los costos de reemplazo. No obstante, el enfoque prioritario en el corto plazo es centrarnos en nuestra cartera de operaciones y aumentar la ocupación.

o doubt, DCT Industrial is a leader in the development and operation of buildings, distribution centers, warehouses, storage facilities and industrial parks. The company is listed on the New York Stock Exchange as one of the most important and competitive Industrial REITs or Real Estate Investment Trust. DCT has projects in Guadalaja-

¿CUÁL ES LA ESTRATEGIA QUE DCT INDUSTRIAL HA IMPLEMENTADO PARA PERMANECER ILESA Y AL MISMO TIEMPO SOBRESALIR, EN COMPARACIÓN CON OTROS REITS INDUSTRIALES QUE HAN SIDO SEVERAMENTE CASTIGADOS?

Consideramos que tenemos un estado de situación patrimonial muy sólido. Tenemos muy poca deuda, que vencerá hasta el 2011 y, recientemente, recaudamos 115 millones en capital común, lo que fortaleció nuestro estado de situación patrimonial todavía más. Estamos comprometidos con México, y deseamos incrementar nuestra presencia en el país con el tiempo.

CUANDO UN PAÍS DECIDE INVERTIR EN PROYECTOS MAYORES DE INFRAESTRUCTURA, LA ECONOMÍA DE DICHO PAÍS SE CONVIERTE EN UN LUGAR ATRACTIVO PARA LOS REITS, QUE BUSCAN OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN. DICHO ESTO, ¿CÓMO ES QUE DCT ESTÁ TOMANDO VENTAJA DEL PLAN FEDERAL DE INFRAESTRUCTURA EN MÉXICO?

La inversión en infraestructura puede ser muy benéfica para nuestro negocio, ya que la inversión en carreteras, puertos y ferrocarriles permite el movimiento de bienes que crean demanda para contar con un espacio de almacenamiento. Estamos monitoreando la ubicación de las nuevas mejoras en términos de infraestructura para entender cuáles serían las nuevas ubicaciones potenciales en nuestros mercados objetivo dentro de México para el desarrollo industrial. Además, con-

Guillermo Espinosa

Vicepresidente de Utilización de Capital

Cartera de DCT Industrial Mercados o presencia en ciudades

Propiedades

450

Total de pies cuadrados

75.9 millones

Porcentaje de operación

89.8%

con Nexxus, un desarrollador local fuerte con quien estamos construyendo tres edificios para un total de 354,000 pies cuadrados.

FINALMENTE, ¿CUÁL ES EL DIAGNÓSTICO PARA LA INDUSTRIA INMOBILIARIA PARA EL SEGUNDO SEMESTRE Y CUÁLES SON SUS PLANES BAJO ESTE ESCENARIO?

Aún cuando Estados Unidos y México están en recesión, habrá oportunidades atractivas de inversión. Por lo tanto, estamos monitoreando la situación. Por ejemplo, tal vez haya

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CONTAMOS CON EXPERIENCIA EN E STADOS UNIDOS EN LA CREACIÓN DE ALIANZAS SÓLIDAS CON GOBIERNOS LOCALES QUE PERMITEN PROMOVER EL DESARROLLO DE MANERA CONJUNTA . ra, Monterrey, Tijuana, Queretaro and San Luis Potosi, which adds up to 1.4 million square feet. In the United States, its portfolio includes 450 properties and they are present in 24 markets. James D. Cochran, President and Chief Investment Officer of DCT Industrial and Guillermo Espinosa, Vice President of Capital Deployment of DCT Industrial-Mexico, whom we interviewed, stated that most of its properties are intended for distribution, warehouses, storage facilities, all with high construction standards and specific features demanded by the manufacturing, assembly, distribution and logistics sectors.

ENTREVISTA Is the logistics industry a topic of special interest to DCT Industrial?

What is the strategy DCT INDUSTRIAL has implemented to remain safe, and at the same time excel, in comparison to other industrial REITs which have been severely punished?

DCT Industrial Trust is a leading industrial real estate company focusing on the logistics industry that owns, operates and develops high-quality bulk distribution and light industrial properties in highvolume distribution markets in the U.S. and Mexico. To June 30, 2009, the Company owned, managed or had under development 75.9 million square feet of assets leased to approximately 850 customers, including 14.6 million square feet managed on behalf of three institutional joint venture partners. In Mexico, we own 1.4 million square feet with another 354,000 square feet under development. Our largest development project, Southern California Logistic Center located in Southern California (Inland Empire market), is a redevelopment of a former Air Force base. The project can accommodate over 60 million square feet of distribution space development. It is planned to be a multimodal center, with a cargo airport, logistics center that would house industrial and commercial companies, as well as a vast complex for the mobilization of rail freight.

We believe we have a very solid balance sheet. We have very little debt coming due until 2011 and recently raised 115 million in common equity which further strengthened our balance sheet. We are committed to Mexico, and look forward to increasing our presence in Mexico over time.

When a country decides to invest in major infrastructure projects, the country’s economy becomes an attractive place for REITS to look for investment opportunities. That being said, how is DCT taking advantage of Mexico’s Federal infrastructure plan?

James D. Cochran

Presidente y Director de Inversiones

DCT Industrial Portfolio Markets or presence in cities

Properties

450

Total square feet

75.9 million

Percentage of operation

89.8%

WE HAVE EXPERIENCE IN THE U.S. IN BUILDING

STRONG ALLIANCES WITH LOCAL GOVERNMENTS TO WORK TOGETHER TO PROMOTE DEVELOPMENT. What is next step for DCT

DCT Industrial (NYSE:DCT) is a leading industrial REIT, Real Estate Investment Trust, that owns, operates and develops high-quality bulk distribution and light industrial properties in high-volume distribution markets in the U.S. and Mexico. As of March 31, 2009, the Company owned, managed or had under development 75.9 million square feet of assets leased to approximately 850 customers, including 14.6 million square feet managed on behalf of three institutional joint venture partners. DCT Industrial-Mexico consists of an industrial portfolio of 1.4 million square feet, located in markets such as: Tijuana, Monterrey, San Luis Potosi, Guadalajara and Queretaro. DCT Industrial-México consiste de una cartera industrial de 1.4 millones de pies cuadrados ubicados en mercados tales como Tijuana, Monterrey, San Luis Potosí, Guadalajara y Querétaro. 16

Investment in infrastructure can be very good for our business, in that investment in roads, ports, and railways allow for the movement of goods which creates demand for warehouse space. We are monitoring the location of new infrastructure improvements to understand potential new locations in our target Mexico markets for industrial development. In addition, we have experience in the U.S. in building strong alliances with local governments to work together to promote development. We hope to apply this expertise in Mexico.

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Industrial in the following years in Mexico? Are there plans for expansion?

Yes, we do hope to expand in Mexico over time as market conditions permit. In Monterrey, for example, we have a joint venture with Nexxus, a strong local developer with whom we are constructing three buildings totaling 354,000 square feet.

Finally, for the second semester, what is the prognosis for the real estate industry and what are your plans under this scenario?

Although both the U.S. and Mexico are in a recession, there will be attractive investment opportunities. Therefore we are monitoring the situation. For example, there may be opportunities to purchase buildings at less than replacement costs. The priority focus in the short term, however, is to focus on our operating portfolio and increase occupancy.

DESARROLLO SUSTENTABLE

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

FINSA. Green per excellence

Construir de manera sustentable no sólo empieza a apremiar a los desarrolladores de inmuebles de tipo industrial, sino también se trata de una tendencia que lejos de ser una moda constituye un paso obligado. En México, FINSA, el mayor desarrollador industrial, ya lo está haciendo y los resultados para sus clientes son benéficos y, además, hacen un importante aporte a la protección del medio ambiente.

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a productividad se mejora con la sustentabilidad, de eso no hay duda. La construcción y el desarrollo de edificios sustentables, o mejor llamados verdes, es un paso lógico en el que los desarrolladores en México deberán entrar en cintura. No obstante, en FINSA, ya vienen trabajando en ello. Y es que un edificio verde debe de cumplir con requerimientos muy precisos de construcción, funcionamiento y diseño, de tal manera que este inmueble aporta un verdadero beneficio no sólo al medio ambiente, sino también a la salud ya que se convierte en un lugar saludable para trabajar, permite incrementar la productividad de los empleados y se hace, económicamente más rentable. En FINSA definen a un edificio verde como aquel inmueble en donde se emplea eficientemente la energía y el agua, se estimula el control de los materiales empleados en el edificio, así como los recursos de la construcción, el cuidado de la calidad del ambiente interno y el emplazamiento sustentable. El reto para este desarrollador es precisamente construir edificios que permitirán reducir la utilización de energías no renovables, además de emplear materiales amigables con el medio ambiente. Por lo tanto, esto incrementará en el inmueble el bienestar de sus ocupantes, que será más eficiente en la operación, aminorando los costos. Y es que FINSA ha terminado la construcción del primer edificio considerado verdaderamente sustentable, el cual será certificado por LEED. Se trata de un inmueble instalado en el Parque Industrial FINSA Guadalupe.

DESARROLLO SUSTENTABLE

E L DESARROLLO SUSTENTABLE APLICADO A LA CONSTRUCCIÓN DE CUALQUIER TIPO DE INMUEBLE MÁS QUE UN TEMA DE MODA ES UNA NECESIDAD Y UNA REALIDAD A ASUMIR RÁPIDAMENTE . Estamos modificando nuestros anteproyectos y especificaciones estándares, para incluir los conceptos básicos de sustentabilidad, de tal forma que sea muy sencillo añadir sobre ese estándar los requerimientos específicos de nuevos clientes bajo este concepto. En este momento hemos iniciado un proyecto de nave inventario con dichas características y un edificio industrial para un cliente europeo, que también desarrolla el enfoque de edificio verde. Así, el desarrollo sustentable Sergio Argüelles González, aplicado a la construcción de Presidente y Director General de FINSA cualquier tipo de inmueble más que un tema de moda es una neComenta Sergio Argüelles, Director Ge- cesidad y una realidad a asumir rápidamente. neral de la desarrolladora: “En México existen las capacidades y las voluntades para En ese sentido, suponemos que toda la construir edificios de alto desempeño bajo empresa se ha incorporado al concepto estándares internacionales. Más que una de sustentabilidad. ¿Es difícil pasar de construcción es un mensaje de que en el país un modelo al otro? estamos listos para responder a los nuevos No lo consideramos difícil, una vez desaretos y las demandas de la sociedad por sos- rrollado el primer proyecto y el equipo de tener los niveles de bienestar de la comuni- diseño conoce los conceptos y las aplicaciones. Entonces, el modelo de trabajar cambia dad y la industria”. Este ejemplo reciente, sin duda, es un automáticamente. En realidad, el enfoque parteaguas para los desarrolladores en Méxi- sustentable es algo muy lógico, que tal vez co y al sector privado en general, con el fin hayamos olvidado al modernizarse el país. de ir mejorando en la eficiencia en el uso de ¿Ha habido requerimientos hacia ustela energía y la sustentabilidad. des de parte de empresas extranjeras o nacionales, en el sentido de instalarse EDIFICIOS SUSTENTABLES EN en un desarrollo verde o un parque inMÉXICO. ¿QUÉ DICEN EN FINSA? Ejecutivos de la empresa liderada por Sergio Argüelles como Director General explican que en los últimos dos años han observado cómo se ha acercado un mayor número de compañías solicitándoles cumplir con los lir 3FEVDDJÓO FO MPT DPTUPT EF neamientos de la certificación LEED. Señala Argüelles que: “En México actualoperación. mente estamos desarrollando varios proyecr *ODSFNFOUP FO MB tos que se pueden calificar como edificios sustentables, ambos de inversión europea. productividad. Tenemos la certeza que en un futuro cercano r %JTNJOVDJÓO FO MPT la construcción de este tipo de proyectos será consumos de agua y percibida como el deber ser y que cada vez más compañías, tanto extranjeras como mexienergía. canas, se apeguen a estos lineamientos que r .FKPSBNJFOUP EF MB TBMVE EF generan grandes beneficios tanto para la colos empleados a partir del munidad como para la empresa en sí misma.”

BENEFICIOS DE UN EDIFICIO VERDE

En FINSA, sin duda, han decidido apostarle y trabajar de manera concreta en el desarrollo de edificios verdes. ¿Qué otros proyectos e inversiones se realizarán en este sentido?

cuidado de la calidad del ambiente interno. r 3FEVDDJÓO EFM JNQBDUP ambiental.

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dustrial con normas exactas de sustentabilidad? En estos momentos, los requerimientos han estado relacionados más bien con edificios verdes, y no tanto en “comunidades verdes”, que viene siendo el siguiente paso, es decir, extender el concepto. Parece que la salida de la crisis mundial podría coincidir con una mayor conciencia de parte de los desarrolladores en temas de sustentabilidad. Algunas empresas como FINSA ya entraron en esta tónica. ¿Esto les daría una ventaja en el mercado inmobiliario industrial? Definitivamente, pensamos que cada vez más habrá requerimientos de proyectos de edificios verdes. Varias compañías extranjeras familiarizadas con este concepto ya están preguntando si es factible realizarlo en México y están gratamente sorprendidas al ver que sí se puede lograr. Y al estar FINSA en el proceso, nos da cierta ventaja competitiva, lo que ha sido una característica de la empresa, es decir, buscamos estar siempre un paso adelante en la innovación.

MAYORES INFORMES:

Parque Corporativo Santa Engracia, Ave. Ricardo Margaín 555-C, Valle del Campestre Garza García, N. L. C.P. 66267, México Tel: 52 (81) 8152-4200 www.finsa.net

ustainability improves productivity. There is no question about it. The construction and development of sustainable buildings, also known as green buildings, is a logical step that Mexican developers will have to take. Nevertheless, FINSA has already started to work in that direction. A green building must fulfill very stringent requirements in its construction, operation and design, so the immovable asset contributes with a real benefit not only to the environment, but also to wellbeing because it becomes a healthy place to work at, allowing employees to increase their productivity and generating a more profitable operation. FINSA defines a green building as one in which there is an efficient use of energy and water, one that stimulates the control of the materials used in the building, as well as the construction resources, the care for the quality of the internal environment, and the sustainable location. The challenge for this developer is precisely that: buildings allowing for the reduction in the

DESARROLLO SUSTENTABLE

Sustainable building is starting to exert pressure over the industrial property developers. It is a trend far from just a fashion, but rather a mandatory step. FINSA, the largest developer in Mexico, is already doing that with favorable results for its customers, additionally contributing to protect the environment.

use of non-renewable energy sources, as well as using materials that are friendly to the environment. In this way, the building will increase the wellbeing of the people living or working in it, its operation will be more efficient, and there will be a reduction in costs. FINSA has just finished building the first structure truly considered as sustainable, which will be LEED-certified. The construction is located at Parque Industrial FINSA Guadalupe (an industrial park located in the northern state of Nuevo LeĂłn). Sergio ArgĂźelles, General Director of the developer says: â&#x20AC;&#x153;MĂŠxico has the capabilities and the willingness to develop high performance buildings, under international standards. More than just a building it is a message saying that the country is ready to answer to the new challenges and demands from the society, as to sustain the welfare levels of the community and the industry.â&#x20AC;? There is no question that this recent example is a milestone for Mexican developers and the private sector in general, as to improve the efficiency in the use of energy and sustainability.

Sustainable buildings in MĂŠxico. Comments from FINSAâ&#x20AC;&#x2122;s management

Some executives from this company, headed by Sergio ArgĂźelles as the General Director, said that during the last two years they have seen many more companies coming to them, asking to honor the guidelines of the LEED certification. Mr. ArgĂźelles stated: â&#x20AC;&#x153;We are currently developing several projects that can qualify as sustainable buildings in Mexico, both of them for European investors. We are certain that in the near future, these type of building projects will be perceived as a must, and more companies, both Mexican and foreign, will adhere to these guidelines that bring great benefits for both the community and the companies themselves.â&#x20AC;?

There is no question that FINSA has decided to bet on and work specifically in the construction of green buildings. What other projects and investments are coming in the future? We are modifying our drafts and standard specifications, as to include the basic concepts of sustainability, so later on it is very simple to add the specific requirements of new customers under this concept. As we speak, we have started an inventory premise with such characteristics, and an industrial building for a European customer, also developing the green building approach. In this way, sustainable development applied to the construction of any type of building is more a need than fashion and it is a reality to be quickly accepted. So in this sense, can we assume that the whole company has joined the sustainability concept? Is it difficult to migrate from one model to the other?

BENEFITS OF A GREEN BUILDING r 3FEVDUJPO JO UIF DPTUT PG operation. r *ODSFBTF JO QSPEVDUJWJUZ r 3FEVDUJPO JO UIF consumption of water and energy. r *NQSPWFNFOU JO UIF IFBMUI of the employees based on the care for the quality of the internal environment. r 3FEVDUJPO JO UIF environmental impact.

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We think it is not difficult once we have developed the first project and after that, the design team gets to know the concepts and applications. It is then when the work model changes automatically. The sustainable approach is in fact a logical thing, that we might have forgotten when the country started its modernization. Have you had requirements from foreign or domestic companies to settle in a green development or in an industrial park with accurate sustainability standards? At this point, the requirements have rather been related to green buildings, and not so much in â&#x20AC;&#x153;green communitiesâ&#x20AC;?, which is the next step, in other words, to broaden the concept. It seems that the way out of the global financial crisis could go in hand with a greater awareness of the developers regarding sustainability subjects. Some companies, like FINSA, have already taken the first steps. Will this give you a competitive edge in the industrial real state market? Definitely. We think there will be more requirements to construct green buildings. Several foreign companies, that are familiar with this concept, are asking about the feasibility to build them in Mexico, and they are pleasantly surprised to learn that it is possible to accomplish it. Since FINSA is in that process, we have a certain competitive edge, which has always been a characteristic of the company. In other words, we are always looking to be a step ahead in innovation. Â&#x201E;

For more information contact: Parque Corporativo Santa Engracia, Ave. Ricardo MargaĂn 555-C, Valle del Campestre, Garza GarcĂa, N. L. C.P. 66267, MĂŠxico Phone: 52 (81) 8152-4200 www.finsa.net

TENDENCIAS VERDES

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Líder mundial en diseño y construcción de almacenes sustentables ProLogis. World leader in design and construction of sustainable warehouses Hace un poco más de dos años, en febrero de 2007, ProLogis fue la primera compañía inmobiliaria en todo el mundo en formar parte del Chicago Climate Exchange, cuyo programa de formación demanda a las empresas trabajar en pro de las reducciones voluntarias de emisiones de gases de efecto invernadero y sobre los créditos de carbono. En ProLogis están adelantando medidas concretas en todas las regiones donde está presente: Europa, Asia y Norteamérica. 24

ntre las prioridades en materia de políticas públicas que, sin duda, los gobiernos de naciones de Europa, Norteamérica y Asia han venido trabajando en los últimos años destacan las que atañen al cambio climático. Hoy en día, en esa materia, los responsables están consiguiendo trabajar en normas más fuertes y contundentes, que regulen las construcciones inmobiliarias. Por lo tanto, los constructores y desarrolladores deben de rendir cuentas en sus emisiones de carbono y detallar la manera como están aminorando otros impactos ambientales producto del desarrollo inmobiliario. Así, ProLogis ha respondido de forma anticipada a esta tendencia global de preocupación por el medio ambiente. De tal forma, han desarrollado conocimientos completos en esta materia, y siguen ampliando el número y el alcance de sus variados programas de sustentabilidad para mantener su posición de liderazgo. De hecho, en 2007 ProLogis se convirtió en la primera empresa inmobiliaria estadounidense en publicar un informe sobre sostenibilidad, según las normas establecidas por la organización sin ánimo de lucro Global Reporting Initiative, GRI, patrocinada por el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente. Este reporte se ha entregado desde entonces año tras año, como una política institucional de la empresa y un compromiso serio con el desarrollo sostenible. Tuvimos la oportunidad de entrevistar a Silvano Solís, Director General de ProLogis en México, y éstas son sus opiniones respecto al trabajo realizado por la empresa en materia de desarrollo sustentable.

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GREEN TRENDS ¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EN MÉXICO EL CONCEPTO DE LOS “EDIFICIOS VERDES”? ¿HA SIDO UN PROCESO DIFÍCIL?

Silvano Solís Director general

Más que difícil ha sido un proceso lento. México ha evolucionado de manera satisfactoria en este campo al empezar a implementar esta conciencia de construcciones verdes en las edificaciones, principalmente porque el factor verde permite que la operación de los centros de distribución tenga un menor costo. Además, el mercado de hoy en día demanda el inventario de este tipo de construcciones. Por otro lado, la conciencia de responsabilidad social de las empresas ha sido determinante para darle prioridad a la implementación de procesos verdes en la construcción de centros de distribución, así como hay ciertos códigos e instituciones, como la PROFEPA, la cual requiere que los desarrolladores construyamos guiándonos por prácticas sustentables. Sin embargo, aún hay mucho por hacer en materia de incentivos para la “construcción verde” y el aprovechamiento de las energías renovables, particularmente en el ámbito legislativo.

¿PROLOGIS ACONDICIONA TODOS SUS ESPACIOS, DE TAL FORMA, QUE SON EDIFICIOS SUSTENTABLES?

No hay una exigencia de parte de los fondos de inversión sobre este tema. Sin embargo, la misión de ProLogis es ser el proveedor global líder en bienes raíces industriales sustentables y crear un equilibrio óptimo entre valor para los inversionistas, el medio ambiente y la responsabilidad social empresarial. Si partimos de esta premisa, al integrar estos tres puntos dentro de nuestra operación creamos un ambiente sano en donde conviven de la mano, nuestro negocio como desarrollador inmobiliario, la comunidad y la naturaleza. De tal forma que a partir del año pasado instituimos cuatro objetivos que todas nuestras nuevas construcciones deberán tener en 2010: la instalación de fuentes para la generación de energías renovables por 25 millones de KWH por año; reducir el consumo de agua potable para riego de jardines; uso de materiales de construcción cuya composición contenga 20% de producto reciclado y desviar 75% de los desechos provenientes de la construcción de tiraderos e incineradores. Así mismo, desde 2007 los centros de distribución de ProLogis cuentan con iluminación de bajo consumo T5/T8, con la cual se logra un ahorro de 70% en el consumo de energía eléctrica para su operación. En ProLogis se busca que todos nuestros edificios puedan certificarse dentro del sistema LEED en Norteamérica, BREEAM en Gran Bretaña y Casbee en Japón. La visión de ProLogis hace perfectamente compatibles las metas financieras, con el compromiso permanente de cuidado al medio ambiente.

¿QUÉ TENDENCIAS PERCIBE PROLOGIS EN MATERIA DE SUSTENTABILIDAD INMOBILIARIA, PARA LOS PRÓXIMOS CINCO AÑOS?

DECLARACIÓN DE OBJETIVOS DE PROLOGIS SOBRE EL DESARROLLO SOSTENIBLE “Nuestra misión respecto a la sostenibilidad está muy clara: ser el proveedor global líder en las instalaciones de distribución sostenibles y crear un equilibrio óptimo entre el valor para el accionista, el medio ambiente y la responsabilidad social corporativa. Para ProLogis, la sostenibilidad es un enfoque empresarial que reconoce objetivos económicos, medioambientales y sociales. Define quiénes somos y cómo trabajamos. Nos esforzamos en retener la confianza y el apoyo de nuestros inversores, clientes, empleados y de las comunidades en las que actuamos y en dirigir nuestro negocio de una forma que sea beneficiosa para todos nuestros accionistas”.

Hay que crear una conciencia sobre las consecuencias de nuestros actos y el impacto de éstos en el medio ambiente.

Definitivamente creo que una tendencia inevitable es la implementación de prácticas sustentables para la selección de predios, la construcción de los centros de distribución y logística, así como para su operación. Otra tendencia que creo va a ser muy pronto una realidad, es la generación de energías renovables dentro de los desarrollos inmobiliarios. Por ejemplo, hoy en día ProLogis es propietario de más de 40 millones de metros cuadrados a nivel mundial, lo cual significa que existen 40 millones de metros cuadrados en techos para instalar paneles solares.

¿HAY ESTADOS EN LA REPÚBLICA QUE MANIFIESTEN MAYOR COMPROMISO HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS VERDES QUE OTROS? ¿POR QUÉ?

La PROFEPA está trabajando con AMPIP, de la mano de algunos de sus socios entre los

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TENDENCIAS VERDES

Margarita Zavala y Silvano Solís cuales está ProLogis, para crear una certificación de Parque Industrial Limpio, lo cual es importante y sienta el precedente para que haya un distintivo que permita diferenciar los parques que cumplen con estos requisitos, este proyecto está más enfocado a la operación del parque que al proceso constructivo. En cuanto a las entidades federativas que privilegian la construcción de edificios verdes, yo diría que existe una correlación directa y significativa entre los estados que invierten más en infraestructura y promueven el desarrollo de parques industriales de calidad, con la construcción de este tipo de edificios.

¿QUÉ TIPO DE FACTORES CULTURALES DEBEMOS CAMBIAR EN MÉXICO PARA SEGUIR EVOLUCIONANDO EN MATERIA DE SUSTENTABILIDAD INMOBILIARIA INDUSTRIAL, PARA ESTAR AL NIVEL DEL PRIMER MUNDO?

Primeramente, hay que crear una conciencia sobre las consecuencias de nuestros actos y el impacto de éstos en el medio ambiente. Según un estudio del Instituto Americano de Arquitectos los edificios que menos consumo de energía tienen son los centros de distribución y logística. Aprovechando este factor en beneficio del medio ambiente debemos buscar las fuentes de energía que hagan sustentable su operación, implementando procesos constructivos y de cadena de suministro que permitan el menor impacto posible en nuestro medio ambiente y hagan nuestra operación más eficiente. Tenemos que promover decididamente el uso eficaz de tecnologías que apoyen estos procesos y buscar estándares para que los edificios operando bajo esa modalidad tengan un claro diferenciador ante la comunidad. En el marco del diseño de la reglamentación sobre el aprovechamiento de energías renovables sería positivo que se otorgaran nuevos y mayores incentivos a las empresas que inviertan en fuentes alternas de energía. Esto significaría un gran avance para la industria.

In February 2007, ProLogis became the first real estate company in the world to join the Chicago Climate Exchange, whose formation program demand companies to work towards voluntary reduction of green house effect emissions and about the credits for carbon. In ProLogis they are taking concrete measures in every region where it has present: Europe, Asia and North America.

mong the priorities in public policies that, governments in Europe, North America and Asia have been working in the last few years, those concerning climate change stand out. Regarding this matter, those responsible, are working to achieve stronger and more forceful standards to regulate real estate development. Therefore, constructors and developers must report on their carbon emissions and detail the way they are diminishing the environmental impacts resulting from real estate development. ProLogis has responded ahead of to this global trend of concern for the environment. ProLogis has developed full knowledge on the matter and they continue expanding amount and scope of their varied sustainability programs in order to maintain a leadership position. In 2007, ProLogis became the first North

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American real estate company to publish a sustainability report, according to the standards established by the Global Reporting Initiative, GRI, a non profit organization, sponsored by the United Nations Program for the Environment. This report has been delivered year after year, as a company’s institutional policy and a serious commitment with sustainable development. We had the opportunity to interview Silvano Solis, Managing Director for ProLogis in Mexico and these are his opinions regarding the work done by ProLogis of sustainable development.

How has the concept of “green buildings” evolved in Mexico? Has it been a difficult process?

I would say that more than difficult, it has been a slow process. Mexico has evolved satisfactorily in this field by implementing the conscious-

TENDENCIAS VERDES

In 2007, ProLogis became the first North American real estate company to publish a sustainability report. ness of green building in practices, mainly because the green factor allows the operation of distribution centers to be less expensive. Besides, the market today demands the inventory of this type of construction. On the other hand, corporate social responsibility of the companies has been a priority to the implementation of green processes in construction of distribution centers, as well as some codes and institutions, like PROFEPA, that requires the developers to build under sustainable practices. However, there is still so much to do to foster “green construction” and take advantage of renewable energy, what concerns the legislation in this field.

Has ProLogis conditioned their spaces towards the construction of sustainable buildings?

There is no particular requirement from investment funds on this subject. ProLogis is to be the leading global provider of sustainable distribution facilities and to create an optimal balance between shareholder value, environmental stewardship and corporate social responsibility. Our policy is based on this three-part business approach, by unifying these interests, we are creating a healthy environment where business, communities and nature can thrive. Last year we established four company-wide targets for new construction to be achieved by 2010: install renewable energy for 25 million kWh per year, reduce the use of potable water for landscape irrigation, utilize 20% recycled content based on all new projects and divert 75% of construction waste from landfills and incinerators. Also, since 2007 ProLogis distribution centers utilize highly efficient T5 /T8 fluoresecent lights, reducing usage up to 70%. In ProLogis we want all our buildings in North America, to be LEED certified, BREEAM in Great Britain and Casbee in Japan. ProLogis ‘ vision makes the financial

DECLARATION OF PROLOGIS OBJECTIVES ON SUSTAINABLE DEVELOPMENT “Our mission with respect to sustainability is very clear: to be the leader global supplier in the sustainable distribution installations and create an optimum balance between the value for the share holder, the environment and the corporate social responsibility. For ProLogis, sustainability is a company approach that acknowledges economic, environmental and social objectives. It defines who we are and how we work. We endeavor to retain the confidence and support of our investors, clients, employees and communities in which we work and in conducting our business in a way that gives benefits for all our shareholders”. goals and the commitment to the environment perfectly compatible.

What trends does ProLogis see in real estate within the next five years?

I think an unavoidable trend is the implementation of sustainable practices for land selection, as well as the construction of distribution and logistics centers, as well as for their operation. Another trend I think will soon be a reality is installation of renewable energy within real estate developments. For instance, today, ProLogis is the owner of more than 40 million square meters around the world, which mean that there are 40 million square meters to install solar panels in roofs.

Which states of Mexico that have greater commitment to the construction of “green buildings”? Why is this?

PROFEPA is working with AMPIP, and some of its members, like ProLogis, to create a certification for Clean Industrial Parks, which is important, and establishes a benchmark that will differentiate the parks that meet these requirements. However, this project is more focused towards the operation of the park than to the construction process. As for the federal entities

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that privilege the construction of green buildings, I would say there is a direct and significant co-relationship between the states that invest more in infrastructure and promote the development of high quality industrial parks, with the construction of this type of buildings.

What kind of cultural elements must be changed in Mexico to continue evolving in the subject of industrial real estate sustainability, to reach the first class level?

We first have to create consciousness the consequences of our actions and the impact of these have in the environment. According to a study from the American Institute of Architects, the buildings that consume less energy are distribution and logistics centers. Taking advantage of this, we must look for energy sources that make their operation sustainable, implementing constructive and supply chain processes that permit the lowest possible impact in our environment and make their operation more efficient. We have to firmly promote the effective use of technologies that support these processes and search for standards that differentiate the buildings operating under this model it would be positive that new and bigger incentives be granted to the companies that invest in alternate energy sources by regulating the generation of renewable energy. This would definitely have a great impact in the industry.

We have to create consciousness of the consequences of our actions and the impact these have in the environment.

DEL EXPERTO

Por José González Rondón, SIOR Director Comercial Industrial Senior Cushman & Wakefield

Accurate selection of real estate for distribution “Distribution Site Selection” Tradicionalmente, los inmuebles que albergan procesos de almacenaje y distribución no son siempre los que se buscan de la manera más cuidadosa. Muchas veces lo único que se busca es un bajo costo de renta, sacrificando aspectos como patios, altura, sistemas de seguridad, ubicación, etc. Esto, desde mi punto de vista, puede llegar a ser un ahorro mal entendido capaz de poner en serios riesgos la operación y, por ende, la competitividad del negocio. 30

n este artículo vamos a citar algunos de los puntos que consideramos fundamentales en la selección acertada de una nave para utilizarla como centro de distribución y logística, y que pueden representar ahorros en el costo de ocupación. Aspectos a considerar: 1.- TECHUMBRE.- Cuando estamos en el proceso de selección de un inmueble es fundamental verificar el tipo de techo con el que cuenta la nave. Así mismo, conocer su antigüedad y periodicidad en el mantenimiento. Hay diferentes tipos de sistemas para techar una nave y, por consecuencia, el mantenimiento es variable. Una techumbre en mal estado puede generar serios problemas que van desde simples goteras hasta derrumbes completos del techo, lo que trae como consecuencia cuantiosas pérdidas de mercancía. 2.- ANDENES.- Muchos inmuebles se manejan en el mercado como edificios o naves con andenes. Sin embargo, no hay una clara diferenciación entre un simple anden de carga corrido con puertas, rampas de acceso, simples puertas a piso para carga y descarga, y andenes con rampas niveladoras, sellos, topes, semáforos y ganchos de seguridad. En una operación de distribución es fundamental cargar y descargar el producto de una forma eficiente y segura. Y el hecho de tener andenes de carga realmente equipados representa ahorros en varios rubros. Desde robos por contar con sellos, pasando por mantenimiento y reparaciones de montacargas por tener rampas niveladoras adecuadas, hasta percances de consideración por movimientos del trailer (caja), por no estar enganchada.

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FROM THE EXPERT

Los nuevos centros de distribución han sido desarrollados en lugares con

José González Rondón, SIOR Director Comercial Industrial Senior Cushman & Wakefield

una ubicación privilegiada tomando en consideración los planes estatales y federales de desarrollo carretero. TODO LO ANTERIOR PUEDE REPRESENTAR COSTOS 3.- PISOS.- No todos los pisos son iguales, disponen de capacidades de carga muy diferentes, los trabajos de terrecería y compactación, su formulación, temperatura, cortado, sellado y planicidad, entre otras, puede variar significativamente. Esto trae como consecuencia que se presenten fracturas o hundimientos que ponen en riesgo la estabilidad de los Racks, así como desgaste en los sistemas de tracción y estabilidad de los montacargas. Sin dejar a un lado el riesgo que implica mover producto a más de seis metros de altura sobre una superficie no uniforme. 4.- ILUMINACIÓN.- Es un factor que muy pocas veces se considera adecuadamente. Puede tener importantes repercusiones en la productividad de los almacenistas y llegar a ser un factor determinante en el número de errores tanto de clasificación de llegada como de cumplimiento de órdenes de salida/ entrega. Adicionalmente, muchos de los almacenes de bajo costo no tienen, o disponen de muy poca iluminación natural lo que representa un gasto importante en energía eléctrica, dado que deben de encender la luz artificial todo el día, sin dejar de mencionar que en la mayoría de los casos son lámparas obsoletas que no implican ningún ahorro en el consumo. 5.- INFRAESTRUCTURA INTERIOR.- Este es un tema que rara vez se contempla y sin embargo tarde o temprano representa importantes gastos adicionales. Consideramos infraestructura interior a la preparación eléctrica, drenaje, agua, telefonía, etc. En muchas ocasiones es necesaria la instalación de baños, oficinas, cuartos de equipos, bancos para baterías, etc; en diferentes secciones del inmueble, sin embargo para poder realizar las obras hay que llevar hasta el punto dichos servicios, lo cual, sin duda cuesta mucho dinero y en la mayoría de los casos es un gasto que el propietario del inmueble no está dispuesto a llevar a cabo. Este gasto debe ser efectuado directamente por el usuario. Muchos de los inmuebles de nueva generación ya cuentan con la infraestructura interior distribuida en puntos estratégicos, lo que implica importantes ahorros y da la flexibilidad de reacomodo en virtud de lo cambiante de los mercados.

6.- SISTEMAS DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIO.- Aun cuando muchas naves tienen sistemas contra incendio, en la mayoría de los casos éstos o son insuficientes, o no cuentan con el mantenimiento adecuado, o no sirven. Es evidente la importancia de estos sistemas, si bien, los que cuentan con certificaciones internacionales, como NFPA o Factory Mutual, representan una importante inversión que retraduce en un mayor precio de renta, este gasto se ve contrarrestado de alguna forma dado que las pólizas de seguro son más baratas. El ahorro de renta a costa de un sistema contra incendio deficiente o mal mantenido es un ahorro muy mal entendido. 7.- PATIOS DE MANIOBRA, “DROP LOTS”.Desde mi punto de vista, este es uno de los temas de mayor relevancia en un centro de distribución. Muchos de los centros de distribución no cuentan con patios de maniobras y mucho menos con “Drop Lots”. En consecuencia, los tiempos de carga y descarga se ven incrementados y la seguridad de la mercancía seriamente afectada ya que las cajas tienen que estar estacionadas en la calle y, en ocasiones, pasar la noche entera afuera esperando ser descargadas. Un inmueble adecuado tiene patios de maniobras con una distancia entre andenes y límite de la propiedad de 40 m y suficientes

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“Drop Lots”, a razón de uno por cada tres puertas de andén, ”Dock Doors”. Desde luego, esto es algo que varía de un inmueble a otro. Sin embargo, todos los de nueva generación lo contemplan. 8.- UBICACIÓN, ACCESIBILIDAD, ETC.- En materia inmobiliaria una de las premisas más importantes es la ubicación. El estar cerca de nuestros proveedores y clientes es muy importante y constituye uno de los factores determinantes en la selección de un inmueble para distribución. Sin embargo, la ubicación que hoy parece ser ideal mañana deja de serlo y la que no se contemplaba, de pronto es un punto estratégico. Esto ocurre ya que los usos de suelo llegan a ser modificados y la planeación de infraestructura carretera es cambiante.

DEL EXPERTO

Storage and distribution sites are not always selected with care. Decisions are often made based on the sole factor of low leasing costs, sacrificing aspects such as yards, height, security systems, location, etc. From my personal point of view, this may easily turn into misinter-

procedures also vary. A roof in a poor condition may bring on severe issues ranging from simple leaks to the complete collapse of the roof, resulting in considerable losses of merchandise. 2.- DOCKS. - Many buildings are referred to on the market as buildings or halls with docks. There is however no clear distinction between a simple loading dock with doors, access ramps, simple floor doors for loading and unloading, and docks with leveling ramps, seals, bumpers, lights and safety hooks. In distribution operations, products must be loaded and unloaded in an efficient and safe manner. The fact of having properly equipped loading docks represents savings in several items, ranging from the reduction of thefts by having seals, savings in forklift maintenance and repair by having proper leveling ramps, to the prevention of serious accidents caused by the sudden movement of an unhooked trailer.

preted savings capable of creating serious operational All of the above may risks, jeopardizing the business’ competitiveness. El tener un centro de distribución en un lugar que se ha vuelto conflictivo por tráfico, inseguridad, falta de mantenimiento a las calles, etc., representa gastos que podrían ser importantes. Los nuevos centros de distribución han sido desarrollados en lugares con una ubicación privilegiada tomando en consideración los planes estatales y federales de desarrollo carretero. Independientemente de que se encuentran en ambientes cerrados con seguridad que comparten entre los diversos usuarios. Los ocho puntos antes descritos son factores determinantes en el proceso de búsqueda y selección de naves industriales para centros de distribución y logística. Adicionalmente, es fundamental la implementación de un contrato de arrendamiento bien negociado y estructurado, que integre aspectos como renovaciones y sus condiciones, incrementos, seguros, garantías, mejoras al inmueble, subarrendamiento, uso de suelo, gravámenes al inmueble, mantenimiento, protección devaluatoria, de-

rechos de preferencia sobre áreas contiguas, adaptaciones y mejoras, etc. Hay un sin número de requerimientos y combinaciones posibles. Vale la pena llevar un proceso de búsqueda ordenado, bajo una metodología precisa y con la asesoría de profesionales en materia inmobiliaria industrial que pueda identificar las necesidades reales de la empresa y llevar a cabo la negociación en términos de arrendamiento o compraventa de la forma mas acertada, y velando siempre por los intereses del usuario.

n this article, we will address some of the points we believe are fundamental in the proper selection of halls to serve as distribution and logistics centers, and that may represent savings in leasing costs. The following are aspects to be considered: 1.- ROOFING.- When we are selecting a site, it is fundamental to verify the hall’s roofing type. We need to know its age and the periodicity of maintenance. There are different types of roof systems and, as a consequence, maintenance

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represent costs

3.- FLOORS.- Not all floors are equal; they have

diverse load capacities, and require varying terracing and compacting works, formulation, temperature, cutting, sealing and flatness, among other factors. The consequence of these differences are fractures or sinking that jeopardize the stability of racks, as well as wears in the traction and stability systems of forklifts, without overlooking the risk implied by moving a product at a height of more than six meters over an irregular surface. 4.- LIGHTING.- This factor rarely receives proper consideration. It may have important repercussions in the productivity of warehouse workers and become a decisive factor in the number of errors related both to classification upon arrival and performance of shipping/delivery orders. In addition, many low-cost warehouses do not have or only have reduced natural light, leading to important electricity consumption in view of the fact that artificial lights must be on throughout the day. In most cases, these lamps are outdated and do not contribute to consumption savings at all.

FROM THE EXPERT 5.- INTERIOR INFRASTRUCTURE.- This is another topic that rarely receives attention, but that sooner or later starts generating important additional expenses. Interior infrastructure encompasses electricity installations as well as drainage, water, phone, etc. services. Restrooms, offices, equipment rooms, battery banks, etc. must often be installed in different sections of the building; however, in order to execute works, the services listed above must be taken to these points, implying high costs and -in most cases- expenses for the site’s owner, who may not always be willing to make such an investment. These expenses must then be covered by the user. Many new-generation properties already possess interior infrastructure at strategic points, implying significant savings and providing rearrangement flexibility brought on by market changes. 6.- FIRE PROTECTION SYSTEMS.- Despite many halls being equipped with fire protection systems, in most cases they are either insufficient, do not receive proper maintenance, or simply do not work. The importance of these systems is evident; those that are certified by international agencies such as NFPA or Factory Mutual represent high investments translating into higher leasing costs, but this expense is often compensated since their insurance policies are less costly. Savings in leasing costs obtained through fire protection systems that are either inefficient or do not receive proper maintenance are greatly misinterpreted savings. 7.- HANDLING YARDS, DROP LOTS.- In my opi-

New distribution centers have been developed in privileged locations considering state and federal highway development plans. nion, this is one of the most relevant topics in a distribution center. Many of these centers do not have handling yards, not to speak of drop lots. As a consequence, loading and unloading times increase and the merchandises’ safety may seriously be affected, as boxes are left on the street, sometimes remaining outside during the night until they are unloaded. A proper site should have handling yards with a distance between docks and a property boundary of 40 m with sufficient Drop Lots, that is, one for every three Dock Doors. This of course would vary from one site to another, but new-generation buildings already include them. 8.- LOCATION, ACCESSIBILITY, ETC.- In real estate, location is one of the most relevant premises. Being in the proximity of our suppliers and clients is extremely important, constituting one of the decisive factors when selecting a distribution site. Nonetheless, locations that seem ideal today may cease to be ideal tomo-

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rrow, and sites that were not even considered yesterday may suddenly become strategic points. This is due to the fact that land uses may undergo modifications and highway infrastructure plans are ever changing. Having a distribution center in a location that has become conflictive due to traffic, lack of safety, lack of street maintenance, etc. represents potentially high expenses. New distribution centers have been developed in privileged locations considering state and federal highway development plans, regardless of the fact that they are located in closed environments equipped with security systems shared among different users. The eight points described above are decisive factors during the search and selection of industrial halls for distribution and logistics purposes. In addition, a well-negotiated and structured leasing agreement is fundamental in all cases, integrating aspects such as renewals and their conditions, increases, insurances, bonds, improvements to the property, sub-leasing, land use, property taxes, maintenance, protection against devaluation, preferential rights over neighboring areas, adaptations and improvements, etc. There is an endless number of requirements and possible combinations. It is worth following an orderly search process, employing precise methodology and requesting advisory services from industrial real estate experts able to identify the company’s actual needs and to carry out leasing or sales negotiations in the most convenient manner, always attending to the user’s interests.

REPORTE ESPECIAL

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Tenth anniversary of the Mexican Norm for Industrial Parks Al cumplirse una década de la conformación de la Norma Mexicana de Parques Industriales, lo que en 1999 parecía una disposición que demoraría en ser asumida por los desarrolladores industriales, sin duda, hoy es un compromiso de peso. De hecho, que un parque cuente con esta norma es un mecanismo de marketing y de promoción, que ayuda en su conjunto a que el desarrollo se promocione ante los inversionistas extranjeros y nacionales, quienes ven con buenos ojos el trabajo de la sustentabilidad.

a Asociación Mexicana de Parques Industriales, A.C, AMPIP, celebra los diez años de la conformación de la Norma Mexicana de Parques Industriales. Y en repetidas ocasiones, en la última década los distintos Presidentes de la Asociación le han dedicado un capítulo especial a dicha Norma. De hecho, expresa Alberto Chretin, actual Presidente de la AMPIP, que la misión de este programa consiste en promover el desarrollo de parques industriales de alta calidad como un instrumento eficaz para la atracción de inversiones y el crecimiento sustentable de la industria nacional. Así, en 1999, con el liderazgo de la Asociación Mexicana de Parques Industriales, A.C., además del Instituto de Ingeniería de la UNAM y Nacional Financiera, NAFIN, entre otros participantes y en coordinación con la Dirección General de Normas, DGN, de la Secretaría de Economía, se expidió la primera versión de la Norma Mexicana de Parques Industriales con la designación NMX-R-046-SCFI-1999 “Parques industriales- clasificación”. Comenta Claudia Ávila, Directora General de la AMPIP, que el objetivo primordial de la Norma Mexicana de Parques Industriales consiste en regular el desarrollo de los parques

industriales en México, así como brindar condiciones favorables para la operación de las empresas que se establezcan en los mismos. Por lo tanto, esta norma mexicana proporciona criterios para determinar si un desarrollo industrial puede ser catalogado como parque industrial, cumpliendo con las condiciones de calidad, infraestructura, urbanización y servicios adecuados, así como con las disposiciones legales vigentes. Es decir, se ofrecen parámetros de evaluación para que los desarrolladores y clientes potenciales tengan criterios unificados para determinar la planeación y construcción del parque o desarrollo, con estándares de mayor calidad. “La visión es que el país cuente con infraestructura competitiva a nivel internacional en parques industriales, incentivando así el desarrollo regional y nuevas fuentes de empleo, buscando la reubicación industrial y la preservación del medio ambiente”, expresa Alberto Chretin, Presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales. A la fecha se han verificado casi 40 parques industriales con el apoyo de la Secretaría de Economía para verificar el cumplimiento que guardan las instalaciones y la infraestructura en los términos de las especi-

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ficaciones técnicas establecidas en la norma. El procedimiento de evaluación lo lleva a cabo una Unidad de Verificación acreditada en los términos de la ley Federal sobre Metrología y Normalización. Las ventajas al instalarse en un parque industrial verificado son, entre otras, que se tiene seguridad en la tenencia de la propiedad de la tierra y se cuenta con los permisos correspondientes para operaciones industriales, además cumplir con una serie de especificaciones técnicas que dan certeza al inversionista para operar en éste óptimamente.

DISPOSICIONES DE PESO EN LA NORMA

A partir de agosto de 2005, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) incluye como requisito para autorizar la habilitación de un Recinto Fiscalizado Estratégico, que el solicitante someta su proyecto a la verificación de cumplimiento con la Norma Mexicana de Parques Industriales. Sin duda, esta determinación propició para que al año siguiente, en 2006, se expidieran cinco dictámenes y otros estuvieran en proceso. Además, se establecieron los métodos de prueba genéricos para estanda-

REPORTE ESPECIAL

La norma mexicana de parques industriales alienta a los desarrolladores de parques JOEVTUSJBMFT B NFKPSBS sus instalaciones y servicios existentes, y tambiรฉn sirve para que los nuevos proyectos tengan la oportunidad y los permisos para operar un Recinto Fiscalizado Estratรฉgico. rizar las mediciones requeridas dentro de los parรกmetros de evaluaciรณn. La norma mexicana de parques industriales alienta a los desarrolladores de parques industriales a mejorar sus instalaciones y servicios existentes, y tambiรฉn sirve para que los nuevos proyectos tengan la oportunidad y los permisos para operar un Recinto Fiscalizado Estratรฉgico.

BENEFICIOS AL OBTENER LA NORMA MEXICANA DE PARQUES INDUSTRIALES

En opiniรณn de los desarrolladores que han sometido sus parques a la evaluaciรณn de cumplimiento con la Norma Mexicana de Parques Industriales (a la fecha casi 40), los beneficios al contar con el Informe Tรฉcnico de Verificaciรณn, y en su caso el Dictamen de Cumplimiento (Certificaciรณn) son: ย Ordenamiento de la informaciรณn, detecciรณn de รกreas de oportunidad de mejora. ย Garantรญa de una oferta mรญnima y adecuada de servicios. ย Diferenciaciรณn y distinciรณn por calidad, sobresalir ante los inversionistas. ย Demostrar confiabilidad, oportunidades de negocio al estar normalizado. ย Se garantiza al cliente las caracterรญsticas de lo ofertado. ย Mejora posicionamiento en el mercado. ย Auditorรญa interna que demuestra competitividad nacional e internacional.

Parques Industriales que han obtenido dictamen de cumplimiento DPO MB /PSNB .FYJDBOB /.9 3 4$'*

1999 Nombre

Ubicaciรณn

CEDROS BUSINESS PARK (Parque en operaciรณn) 26,6 ha NOR-T PARQUE EMPRESARIAL (Parque en operaciรณn) 22,7 ha

TEPOTZOTLร N,

ESTADO DE Mร XICO

TULTITLร N,

ESTADO DE Mร XICO

2002 PARQUE INDUSTRIAL ORADEL (Parque en construcciรณn) Primera etapa: 50,34 ha

NUEVO LAREDO, TAMAULIPAS

PARQUE INDUSTRIAL LA SILLA APODACA (Parque en construcciรณn) 72,2 ha

APODACA, NUEVO LEร N

PARQUE INDUSTRIAL BELLA VISTA (Parque en Operaciรณn) Etapas 1, 2 y 3: 28,5 ha

EMPALME, SONORA

PARQUE INDUSTRIAL ROCA FUERTE (Parque en construcciรณn): 24,3 ha

GUAYMAS, SONORA

PARQUE INDUSTRIAL LA ANGOSTURA (Parque en construcciรณn) 11,72 ha SALTILLO, COAHUILA PARQUE INDUSTRIAL LAS CALIFORNIAS (Parque en operaciรณn) 21,79 ha MEXICALI, B.C. PARQUE INDUSTRIAL PALACO (Parque en operaciรณn) 34,63 ha

MEXICALI, B.C.

PARQUE INDUSTRIAL EL DORADO (Parque en operaciรณn) 37,15 ha

MEXICALI, B.C.

PARQUE INDUSTRIAL CACHANILLA (Parque en operaciรณn) 21,65 ha

MEXICALI, B.C.

PARQUE INDUSTRIAL AMISTAD RAMOS ARIZPE (Parque en operaciรณn) 40,41 ha

RAMOS ARIZPE, COAH.

PARQUE INDUSTRIAL LAS AMร RICAS (Parque en operaciรณn) 40,4 ha

CIUDAD JUร REZ, CHIH.

Nร RDIKA PARQUE INDUSTRIAL (Parque en operaciรณn) 21 ha

TIJUANA, B.C.

2005 PARQUE INDUSTRIAL RECINTO FISCALIZADO ESTRATร GICO, EN GUANAJUATO PUERTO INTERIOR, PRIMERA ETAPA (Parque en construcciรณn) 79,33 ha

SILAO, GTO. (RFE)

PARQUE INTERMODAL DE LA ISLA DE LA PALMA, RECINTO FISCALIZADO ESTRATร GICO (FRACCIONES TRES, CUATRO, NUEVE Y DIEZ) (Parque en construcciรณn) 102,07 ha

Lร ZARO Cร RDENAS, MICH. (RFE)

PARQUE INDUSTRIAL EL BAJร O lotes # 10, 11 y 12 FRACCIONES โ Aโ โ Cโ Y TECATE, B.C. โ Dโ (Parque en operaciรณn) (31,98 ha) โ PARQUE INDUSTRIAL ZONA DE CONECTIVIDADโ (Parque en operaciรณn) (34,38 ha)

Gร MEZ PALACIO, DGO.

โ PARQUE INDUSTRIAL MILLENNIUM, PRIMERA ETAPAโ (Parque en operaciรณn) (40,09)

SAN LUIS POTOSร , S.L.P

PARQUE INDUSTRIALโ GOLFO DE CALIFORNIA SUR DEL PUERTO ALTAMIRAโ (Parque en construcciรณn) (42,35 ha)

ALTAMIRA, TAM. (RFE)

PARQUE INTERMODAL ISLA DE LAS PALMAS, RECINTO FISCALIZADO ESTRATร GICO (FRACCIONES TRES, CUATRO, NUEVE Y DIEZ) (Parque en construcciรณn) (47,98 ha)

Lร ZARO Cร RDENAS, MICH. (RFE)

PARQUE INDUSTRIAL QUERร TARO (Parque en operaciรณn) (477,49 ha)

QUERร TARO, QRO.

PARQUE INDUSTRIAL CIUDAD INDUSTRIAL XICOHTENCATL II-HUAMANTLA (Parque en operaciรณn) (87,43 ha)

HUAMANTLA, TLAX

PARQUE INDUSTRIAL CIUDAD INDUSTRIAL XICOHTENCATL III-TLAXCO (Parque en operaciรณn) (40 ha)

TLAXCO, TLAX.

PARQUE LOGร STICO (FASE I - 77,39 ha, FASE II - 99,02 ha) (Parque en operaciรณn) (167,61 ha)

SAN LUIS POTOSร , SLP (RFE)

RECINTO FISCALIZADO ESTRATร GICO GUANAJUATO PUERTO INTERIOR (Parque en operaciรณn) (132,5 ha)

SILAO, GTO. (RFE)

PARQUE INDUSTRIAL VALLE BONITO (Parque en operaciรณn) (25,85 ha)

TIJUANA, B.C.

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REPORTE ESPECIAL

Ten years after the elaboration of the Mexican Norm for Industrial Parks, what -in 1999- seemed to be a provision that would take its time to be adopted by industrial developers, has certainly become a strong commitment. As a matter of fact, a park having such a norm is a marketing and promotional mechanism that promotes development before foreign and national investors pleased to see sustainable work in action.

sociación Mexicana de Parques Industriales, A.C, AMPIP, is celebrating the ten-year anniversary of the Mexican Norm for Industrial Parks. Many times during the last decade, Chairmen of the Association have dedicated a special chapter to this Norm. As a matter of fact, in the words of Alberto Chretin, current Chairman of AMPIP, the mission of this program is to promote the development of high-quality industrial parks as efficient tools to attract investment and achieve the sustainable growth of the national industry. Thus in 1999, with Asociación Mexicana de Parques Industriales, A.C., in the lead, the Engineering Institute of UNAM and Nacional Financiera, NAFIN, among others, in coordination with the General Directorate for Norms of the Ministry of Economy, jointly issued the first version of the Mexican Norm for Industrial Parks, known as NMX-R-046-SCFI-1999 “Industrial parks - classification”. Claudia Ávila, Director General of AMPIP, states that the main purpose of the Mexican Norm for Industrial Parks is to regulate the

development of industrial parks in Mexico and provide favorable conditions for the operation of businesses established in them. This Mexican norm therefore provides the criteria to determine whether an industrial development can be considered an industrial park complying with the conditions of quality, infrastructure, urbanization and proper services, as well as with the legal provisions in force. That is, the norm sets forth assessment parameters to provide developers and potential clients with unified criteria to plan and construct parks or developments with the highest quality standards. “The vision is for the country to possess internationally competitive infrastructure in industrial parks, offering incentives for regional development and creating new sources of employment, looking for industrial relocation and environmental preservation” says Alberto Chretin, Chairman of AMPIP. Up to this date, almost 40 industrial parks have been verified with the support of the Ministry of Economy in order to confirm compliance of facilities and infrastructures with the

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technical specifications set forth by the norm. Assessment is performed by a Verifying Unit accredited in terms of the Federal Measurements and Standards Law. The advantages of settling down in a verified industrial park include, among others, security regarding the tenancy of land ownership and the corresponding industrial operation permits, as well as compliance with a series of technical specifications offering the investor the certainty of operating in the best manner possible.

Relevant provisions of the Norm

Since August 2005, the requisites set forth by the Mexican Tax Administration Service (SAT) to authorize the creation of a Strategic Bonded Warehouse include the verification of the compliance of the applicant’s project with the Mexican Norm for Industrial Parks. Without doubt, this provision triggered the fact that by the next year, i.e. in 2006, five certificates were issued and others were being processed. Generic testing methods have been established to standardize measurements required within the assessment parameters. The Mexican Norm for Industrial Parks encourages industrial park developers to improve their existing facilities and services, but it also promotes opportunities for new projects with permits to operate Strategic Bonded Warehouses.

Benefits granted upon compliance with the Mexican Norm for Industrial Parks

According to developers who have already subjected their parks to an assessment of compliance with the Mexican Norm for Industrial Parks (almost 40 so far), the benefits of possessing a Technical Verification Report and, if applies, of a Certificate of Compliance are: Orderly information, detection of areas with improvement opportunities Guarantee of a minimum and proper service supply Differentiation and distinction by quality, standing out before investors Demonstration of reliability, more business opportunities due to being standardized Clients have a guarantee regarding the characteristics of supplied goods or services Improved market position Internal audit demonstrating national and international competitiveness

SECCIÓN ESPECIAL PUBLICITARIA

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Grupo ACONSA. Successful projects

Con una amplia experiencia nacional e internacional, el proveedor de servicios profesionales en Administración de Proyectos de Edificación, Grupo ACONSA, es una de las compañías más importantes de consultoría en el ramo inmobiliario. Su método ha sido probado en más de 275 proyectos nacionales e internacionales.

ay dos factores preponderantes en los que el grupo de trabajo de la empresa ACONSA ha puesto gran interés. Primero, su compromiso con el concepto de calidad total en todos los procesos relacionados con su gestión; segundo, entienden la importancia de un buen liderazgo y de la excelencia en la comunicación para el éxito de un proyecto, lo cual ha caracterizado a Grupo ACONSA desde sus inicios, en 1977. Y es que para el ingeniero Jesús Salas Berlanga, su Director General, la larga experiencia corporativa, un staff de profesionales altamente calificados, así como también la mejor tecnología disponible y vastos esfuerzos de entrenamiento, han permitido a ACONSA, lograr óptimos resultados aprovechando al máximo los recursos disponibles para la ejecución de los proyectos. El modelo de trabajo de esta compañía, dedicada a la administración profesional de proyectos, se encarga de gestionar de una manera integral todos los factores presentes

“EL SER HUMANO BASE ESENCIAL PARA DESARROLLAR PROYECTOS EXITOSOS”

A lo largo de los 32 años de experiencia de Grupo ACONSA han entendido, y así lo asumen en el día a día de su trabajo, que el factor humano funge como la base y parte medular para que un proyecto tenga éxito. En opinión de Jesús Salas Berlanga, Director General de Grupo ACONSA, la participación del hombre resulta clave en la realización de cada una de las fases del proyecto, (Idea – Conceptualización – Definición – Diseño -Construcción).

en una obra o edificación, en tanto su trabajo de consultoría le permite a los clientes, reducir riesgos y/o gastos innecesarios y así garantizar proyectos exitosos. Cabe destacar que en todas y cada una de las etapas de su Modelo de Operación aplican las prácticas y procedimientos del Project Management Institute vertidas en el PMBOOK.

Principios básicos de administración de Grupo ACONSA ~ 2^] P]iP T] T[ T`dX_^ ST caPQPY^ ~ ?aTeÐ] d]P eXbXÚ] R^\_[TcP ST[ proyecto. ~ 3TbPaa^[[P] h RdT]cP] R^] d] QdT] ]XeT[ de experiencia en el tema del proyecto. ~ BPQT] X]eXcPa h R^]RX[XPa ~ C^\P] aXTbV^b ~ <P]cXT]T] [P cT\_[P]iP h [P _adST]RXP ~ BX\_[X RP] _PaP ^QcT]Ta h \P]cT]Ta una mejor comunicación.

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Comenta el Director General de ACONSA que todo proyecto necesita de un líder que conozca y aplique los principios de Gerencia, Productividad y Calidad Total, de tal manera que el cliente obtendrá la máxima satisfacción, pues sin duda los resultados pueden superar sus expectativas. En síntesis, en Grupo ACONSA cuentan con expertos Gerentes de Proyecto, a quienes

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32 aĂąos de experiencia, mĂĄs de 275 proyectos, diversos clientes 4] [^b "! PĂ&#x2DC;^b ST Tg_TaXT]RXP 02>=B0 WP [^VaPS^ satisfacer las necesidades de una amplia cartera de clientes, realizando proyectos exitosos que van desde infraestructura del transporte hasta hospitales de alta especializaciĂłn. 4]caT [^b _aX]RX_P[Tb R[XT]cTb bT T]RdT]caP]) C^h^cP 7^]SP FP[ <Pac D]XeTabXSPS ATVX^\^]cP]P BâXP]P 8]bcXcdc^ CTR]^[Ă&#x161;VXR^ ST 4bcdSX^b Bd_TaXâTb ST <^]cTaaTh 5P\bP :aPUc <^]cTaaTh D=0< D0< B_âc 2Xch 7^cT[Tb <PaaX^cc T]caT ^ca^b Salas Berlanga define como: â&#x20AC;&#x153;un lĂder que promueve y obtiene decisiones dentro y mĂĄs allĂĄ de su ĂĄmbito de responsabilidad directa, para lograr el plan u objetivo, de acuerdo con los recursos requeridos en tiempo, costos y calidad predeterminadosâ&#x20AC;?. El Gerente de Proyecto tiene una funciĂłn fundamental: â&#x20AC;&#x153;planear, organizar, comunicar, manejar al personal, dirigir y controlar directamente el proyecto desde su concepciĂłn hasta su terminaciĂłn.â&#x20AC;? AĂąade cuĂĄles son las caracterĂsticas de un lĂder de proyecto. â&#x20AC;&#x153;Debe de ser adaptable, porque no hay proyectos iguales. Por lo tanto, las actividades son disĂmiles. Segundo, capaz de equilibrar soluciones tĂŠcnicas, pues debe de lidiar con factores como el tiempo, costo y, ademĂĄs, con factores humanos. Tercero, investigador y generalista, mĂĄs que un especialista, pues los factores que intervienen en los proyectos modernos son muy variados. Cuarto, capaz y dispuesto a dedicar la mayor parte de su

Portafolio de servicios ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

0S\X]XbcaPRXĂ&#x161;] ST ?a^hTRc^b 4bcdSX^ ST 5PRcXQX[XSPS 0S\X]XbcaPRXĂ&#x161;] ST[ 2^bc^ 0S\X]XbcaPRXĂ&#x161;] ST[ CXT\_^ 0bTVdaP\XT]c^ ST 2P[XSPS 8]VT]XTaĂ&#x201D;P ST EP[^a h ST 2^bc^ 0dSXc^aĂ&#x201D;P cĂ?R]XRP SXbTĂ&#x2DC;^ R^]bcadRRXĂ&#x161;] 3XbTĂ&#x2DC;^ Pa`dXcTRcĂ&#x161;]XR^ 3XaTRRXĂ&#x161;] Pa`dXcTRcĂ&#x161;]XRP 0_^h^ cĂ?R]XR^ TR^]Ă&#x161;\XR^ P X]bcXcdRX^]Tb ]P]RXTaPb h ^ X]eTabX^]XbcPb

tiempo a planear, comunicar y controlar, y ademĂĄs, debe de ser intelectualmente sofisticado en administraciĂłn y, finalmente, un guĂa efectivo, en el cual todos los involucrados en el proyecto, vean a una persona que los apoya para lograr soluciones en su participaciĂłn dentro del mismo. AsĂ, en Grupo ACONSA aplican conceptos y principios, mediante los cuales, en conjunto, con sus buenas prĂĄcticas y procedimientos logran que cada uno de los proyectos de obra o edificaciĂłn que asesoran, sin duda, alcancen un total ĂŠxito.

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Oficinas en Monterrey: RĂo de la Plata 451 Ote. Col. del Valle, San Pedro Garza GarcĂa, N.L. Tel: 52 (81) 536700 aconsamty@aconsamty.com Oficinas en DF: San Francisco No. 1626-203 y 204, Col. Valle 3100, MĂŠxico, D.F. Tel: 52 (55) 55249371 WEB: www.aconsamty.com

EL SER HUMANO BASE ESENCIAL PARA DESARROLLAR PROYECTOS EXITOSOS

Por Ing. JesĂşs Salas Berlanga Grupo Aconsa Monterrey

n grupo ACONSA, a travĂŠs de nuestros 32 aĂąos de experiencia en muchos tipos de proyectos, estamos completamente convencidos que el hombre, como ser humano, es la parte medular y bĂĄsica para obtener proyectos exitosos, pues su participaciĂłn resulta clave en la realizaciĂłn de cada una de las fases del proyecto, es decir, IdeaConceptualizaciĂłn-DefiniciĂłn-DiseĂąo-ConstrucciĂłn. Partiendo de que un proyecto: â&#x20AC;&#x153;es la concentraciĂłn de esfuerzos requeridos para realizar un plan y obtener un objetivo en un periodo de tiempo, costo y calidad predeterminadosâ&#x20AC;?; para lograr el ĂŠxito en ĂŠste se requiere de un â&#x20AC;&#x153;LĂder de Proyectoâ&#x20AC;?, que conozca y aplique los principios de Gerencia, logrando que otras personas realicen objetivos del gerente, convenciĂŠndolos que son objetivos comunes del equipo de trabajo integrado; Productividad, es decir, la â&#x20AC;&#x153;utilizaciĂłn Ăłptima de los recursos disponibles de un perĂodo de tiempoâ&#x20AC;?; Calidad Total: â&#x20AC;&#x153;obtener la satisfacciĂłn de los requerimientos del cliente mediante resultados mĂĄs allĂĄ de sus expectativasâ&#x20AC;?; a esta habilidad se le llama Gerencia de Proyectos. â&#x20AC;&#x153;Es la integraciĂłn de los conceptos arriba enunciados para lograr un proyectoâ&#x20AC;?. A este lĂder se le conoce en nuestro ambiente como el â&#x20AC;&#x153;Gerente del Proyectoâ&#x20AC;? y podrĂĄ lograr el ĂŠxito en el mismo mediante la integraciĂłn de los principios previamente enunciados. Por tanto, se puede decir que el Gerente de Proyectos: â&#x20AC;&#x153;es un lĂder que promueve y obtiene decisiones dentro y mĂĄs allĂĄ de su ĂĄmbito de responsabilidad directa, para lograr el plan u objetivo, de acuerdo con los recursos requeridos en tiempo, costos y calidad predeterminadosâ&#x20AC;?. El Gerente de Proyecto tiene una funciĂłn fundamental: â&#x20AC;?La del gerente del proyecto consiste en planear, organizar, comunicar, manejar al personal, dirigir y controlar directamente el proyecto desde su concepciĂłn hasta su terminaciĂłn.â&#x20AC;? Para lograr estas metas el Gerente de Proyecto debe ser: t Adaptable: considerando que no hay dos proyectos iguales, todas las actividades de los mismos tienden a ser muy disĂmiles. Por lo tanto, hay que ser adaptables a todas las circunstancias. t Capaz de equilibrar soluciones tĂŠcnicas: de acuerdo con el Tiempo, el Costo y los Factores humanos que intervienen en las diferentes actividades del proyecto. t Investigador y generalista mĂĄs que un especialista: los factores que intervienen en los proyectos modernos son muy variados, por lo que resulta importante conocer quiĂŠn sabe e investigar la manera de incorporarlo al proyecto en el momento adecuado. t Capaz y dispuesto a dedicar la mayor parte de su tiempo a planear, comunicar y controlar. El Project Management Institute hace un especial ĂŠnfasis en este punto. t Intelectualmente sofisticado en administraciĂłn: la manera de involucrarse en proyectos de personas con responsabilidades muy disĂmiles, y algunas de ellas muy especializadas, requieren de una administraciĂłn sofisticada. t Un guĂa efectivo: en el cual todos los involucrados en el proyecto vean a una persona que los apoya para lograr soluciones en su participaciĂłn dentro del mismo. El gerente del proyecto, para tener ĂŠxito en el mismo, debe aplicar los siguientes principios bĂĄsicos de administraciĂłn: t Confianza en el equipo de trabajo a todos los niveles de la organizaciĂłn y a todos los involucrados en el proyecto. t PrevĂŠ una visiĂłn completa del proyecto, asĂ como de todos los impactos que pudiera producir el ĂŠxito o el fracaso del mismo en la empresa o instituciĂłn. t Debe desarrollar o contar con un buen nivel de experiencia en el tema del proyecto, para ser un verdadero lĂder inspirador de confianza. t Debe saber invitar y conciliar al disidente, o sea, debe obtener resultados exitosos con todo tipo de personas y personalidades t Toma de riesgos, calculado, mediante anĂĄlisis de situaciones y decisiones oportunas. t Mantenimiento de templanza y prudencia, para no promover discusiones inĂştiles que fomentan la pĂŠrdida de confianza en el equipo. t Simplifica para obtener y mantener una mejor comunicaciĂłn (Keep It Simple Sir) a lo largo de la realizaciĂłn del proyecto. ApoyĂĄndonos en estos â&#x20AC;&#x153;Conceptos y Principiosâ&#x20AC;?, conjuntamente con las â&#x20AC;&#x153;PrĂĄcticas y Procedimientosâ&#x20AC;? del Project Management Institute, es como trabajamos en Grupo ACONSA para obtener proyectos exitosos.

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With a wide national and international experience, Grupo ACONSA, supplier of professional services in Management in Building Projects, is one of the most important companies in consultancy in the real estate sector. Their method has been tested in more than 275 national and international projects. Basic principles of management of Grupo ACONSA ~ 2^] ST]RT X] cWT fâZX]V cTP\ ~ 5âTbTT P R^\_[TcT eXbX^] Û cWT project. ~ 3TeT[^_ P]S W^[S P V^^S [TeT[ Û experience in the project theme. ~ ;TPa] W^f c^ X]eXcT P]S aTR^]RX[T ~ CPZT aXbZb ~ <PX]cPX] \^STaPcX^] P]S SXbRaTcX^] ~ BX\_[XUh c^ ^QcPX] P]S \PX]cPX] P better communication.

â&#x20AC;&#x153;The human being essential base to develop successful projectsâ&#x20AC;?

Along 32 years of experience in Grupo ACONSA they have understood and that is how they take it day by day in their job, that human factor is the base and essential part for a project to be successful. In the opinion of Salas Berlanga, General Director of Grupo ACONSA, the human participation is a key in the realization of each one of the phases of the project, (Idea â&#x20AC;&#x201C; Concept â&#x20AC;&#x201C; Definition â&#x20AC;&#x201C; Design â&#x20AC;&#x201C; Construction).

here are two outstanding factors in which the working team of ACONSA have a great interest. First, their commitment with the concept of total quality in every process related to their management; second, they understand the importance of a good leadership and of the excellence in communications for the success of a project, which have characterized Grupo ACONSA since their beginnings, in 1977. For Eng. Jesus Salas Berlanga, their General Director, the long corporate experience, a highly qualified professional staff, as well as the best available technology and vast training efforts have allowed ACONSA to achieve optimum results, taking the most advantage of the available resources for the execution of the projects. The working model of this company, dedicated to the professional administration of projects, takes care of negotiating in an integral way, all the factors which are present in a building or construction, while their consultancy job allows the customers to reduce risks and/or unnecessary expenses and therefore guarantee successful projects. It is important to highlight that in each and every stage of their Model of Operation, they apply practices and procedures from the Project Management Institute, exposed in the PMBOOK.

32 years of experience, more than 275 projects, different clients In these 32 years of experience 02>=B0 WPb bPcXb TS cWT ]TTSb Û P wide customerâ&#x20AC;&#x2122;s portfolio, achieving successful project varying from transport infrastructure to highly specialized hospitals. Among the principal customers are: C^h^cP 7^]SP FP[ <Pac D]XeTabXSPS ATVX^\^]cP]P BâXP]P 8]bcXcdc^ CTR]^[^VXR^ ST 4bcdSX^b Bd_TaXâTb ST <^]cTaaTh 5P\bP :aPUc <^]cTaaTh D=0< D0< B_âc 2Xch 7^cT[Tb <PaaX^cc and many others.

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The General Director of ACONSA comments that every project needs a leader that knows and applies the principles of Management, Productivity and Total Quality, in a way that the customers get the maximum satisfaction, because without a doubt, the results can surpass their expectancies. In short, Grupo ACONSA has expert Project Managers, who Salas Berlanga defines like: â&#x20AC;&#x153;a leader that promotes and achieves decisions within and beyond his direct responsibility field, to achieve a plan or objective, according to the required resources in preset time, costs and qualityâ&#x20AC;?. The Project Manager has a fundamental duty: â&#x20AC;&#x153;plan, organize, communicate, manage the personnel, directly control and lead the project since its conception until terminationâ&#x20AC;?. He adds which the characteristics of a project leader must be: â&#x20AC;&#x153;He must be adaptable, because there are no projects alike. Therefore, the activities are different. Second, capable of balancing technical solutions, because he must deal with factors like time, cost and besides, human factors. Third, investigator and become generalist, more than a specialist, for the factors that concur in a modern project are varied. Fourth, capable and prepared to dedicate most of his time to planning, communicating and controlling and besides, he must be intellectually sophisticated in management and finally, an effective guide in which all those involved in the project can see a person that is there to back them up to reach solutions for their part within the project.

Grupo ACONSA service portfolio ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

?a^YTRcb <P]PVT\T]c 5TPbXQX[Xch BcdSXTb 2^bc 0S\X]XbcaPcX^] CX\T 0S\X]XbcaPcX^] @dP[Xch 4]bdaT\T]c EP[dT P]S 2^bc 4]VX]TTaX]V CTRW]XRP[ PdSXcX]V Uâ STbXV] construction ~ 0aRWXcTRcdaP[ STbXV] 0aRWXcTRcdaP[ Lead ~ CTRW]XRP[ ]P]RXP[ bd__âc c^ ]P]RXP[ X]bcXcdcX^]b P]S â X]eTbcâb Thus, in Grupo ACONSA they apply concepts and principles with which, together with their good practices and procedures, make each one of the projects of building or construction that they advise, they will no doubt reach a total success. Â&#x201E;

For more information:

Oficinas en Monterrey: Rio de la Plata 451 Ote. Col. del Valle, San Pedro Garza Garcia, N.L. Tel: 52 (81) 536700 aconsamty@aconsamty.com Offices in DF: San Francisco No. 1626-203 y 204, Col. Valle 3100, Mexico, D.F. Tel: 52 (55) 55249371 WEB: www.aconsamty.com

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

SOLUCIONES

MULTIMODALES EN EL NORTE

DEL PAĂ?S 48

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Multimodal solutions in the norther country

ON COVER

Hoy México cuenta con varios corredores logísticos por donde se mueve la carga en el país, y adicional a esto hay más de una docena de terminales intermodales, tanto privadas como de los propios ferrocarriles y entre éstas surge INTERPUERTO MONTERREY, que presenta un innovador concepto de Puerto Interior, único en México y en el mundo. De hecho, integrarán además servicios complementarios, desde almacenamiento, mantenimiento, acarreo de última milla y recinto fiscalizado estratégico, entre otros servicios de valor agregado para sus clientes. Sin duda, este tipo de plataforma logística es una opción muy conveniente para reordenar las cadenas de suministro incluyendo las operaciones de importación y exportación de las empresas, o bien, de su tráfico doméstico.

l Intermodalismo como un esquema de transportación de carga, en donde se combinan distintas modalidades de transporte, en especial el terrestre y férreo sin dejar a un lado el marítimo y aéreo, hace mucho sentido en México. Considerando que en el país la logística es de gran importancia, se ha convertido en un pilar fundamental para la competitividad de las empresas y si añadimos que ya se ha desarrollado infraestructura especializada en terminales que ofrecen los servicios demandados por los principales sectores productivos del país, no hay duda en catalogar al intermodalismo como una opción verdadera, objetiva y que está creciendo de manera significativa. De hecho, el nivel de desarrollo de una nación se mide en gran parte, en qué tanta de su carga se mueve a través de contenedores y, en ese sentido, comenta David Eaton, de Kansas City Southern de México que en el país, de acuerdo con el último dato registrado, se mueve sólo 36% de su carga por

$0/403$*0 */5&316&350 .0/5&33&:

Panelistas invitados Jorge Garcilazo, Director General de Interpuer to Monterrey Ernesto Tatay, Director Zona Nor te de Hutchinson Por ts Holdings Hugo González, Director de Promoción y Vinculación Gubernamental Interpuer to Monterrey José María Garza Treviño, Presidente del Consejo de Interpuer to Monterrey y Grupo Garza Ponce. David Eaton, VP de Asuntos Corporativos y Protección al Derecho de Vía Kansas Cit y Southern de México Alejandro Lasheras, Presidente Kronoz International Moderadores Guillermo Almazo – Publisher & CEO Inmobiliare Magazine Blanca Rodríguez – Urban Land Institute

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este sistema. “Es un dato bajo, comparado con otros países. Pienso que el problema del intermodalismo en México es la falta de equipo de transportación para mover la carga doméstica. Por otra parte, esta modalidad de transporte va de la mano con un buen desarrollo inmobiliario y, por supuesto, con la logística.”

EL INTERMODALISMO EN MÉXICO

En efecto, ha crecido mucho en los últimos años si tenemos en cuenta que tiempo atrás no había nada. Hoy, podemos hablar de intermodalismo marítimo, transfronterizo y un intermodalismo del mercado doméstico. Por otra parte, antes no se tenían terminales ni la infraestructura adecuada, tampoco había suficientes contenedores para ser usados en tráfico doméstico. Sin embargo, ya se han ido desarrollando terminales intermodales, en donde es muy importante como estrategia, sustentar de acuerdo con su zona de ubicación y al tipo de empresas que atenderán, qué tipo de servicios se otorgarán y cuál será el verdadero valor agregado en cada una de estas terminales. Para David Eaton, el problema del intermodalismo en México, se sustenta en que hay muchas terminales, en vez de ser unas pocas, pero grandes. “Lo que no debemos de hacer en el noreste del país es diluir el mercado, la eficiencia del intermodalismo, obligan una terminal grande.” Por otra parte, para Jorge Garcilazo, de Interpuerto Monterrey, falta todavía visión para entender el intermodalismo y que haya una verdadera cooperación entre las modalidades de transporte que se conjugan. “Parece algo muy sencillo la fórmula del intermodalismo, pero es complicado, porque falta todavía alineación entre los proveedores de logística, principalmente entre los navieros y los ferroviarios.” Sin duda y en opinión de Ernesto Tatay, de Hutchinson Ports Holdings, la problemática del intermodalismo en México se centra igualmente en la falta de contenedores privados para realizar los traslados del mercado doméstico y, además, también está el mercado de tránsitos internacionales que se manejan con reglas y esquemas diferentes. Sin embargo, sí se ha avanzado en México en este tema, ya hay estructura, falta todavía equipo y manejar una política de costo que demuestre una ventaja competitiva. “En la medida que demos una solución al transporte intermodal tanto doméstico como internacional, con suficiente equipo y a precios competitivos, todavía habrá mucho por avanzar. En la actualidad se siguen sentando las bases. Sin embargo, proyectos como el de Interpuerto Monterrey, plantean un futuro muy interesante y una nueva manera de ver el intermodalismo”, concluye Ernesto Tatay. Para Jorge Garcilazo, de Interpuerto, lo que están proyectando en la plataforma logística que se desarrollará en Monterrey es un parque industrial de nueva generación, en donde están considerando la cantidad de contenedores (TEUs) que llegarán a futuro,

Interpuerto .POUFSSFZ FT un desarrollo que generará un impacto social muy importante, pues propiciará más de 50 mil empleos. es decir, debe de tener este recinto el suficiente espacio para albergar varios miles de contenedores. Además, comenta: “nuestro diseño logístico maestro en Interpuerto es complementario a la terminal intermodal de Kansas City Southern de México, es decir, no es nuestra ambición crear una terminal adicional a la que ya se tiene; sí queremos desarrollar una terminal multimodal tipo carrousel con espacios para el manejo de materiales especializados.” En la terminal de Interpuerto se cumple con el concepto de intermodalismo de manera estricta. De hecho, toda carga que llegue al lugar por vía férrea, debe de haber un trasvase, además de valores agregados de

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logística y según sea la entrega de insumos a quiénes van a transformarlos o el almacenamiento, y posterior distribución de la carga.

INTERPUERTO SE DESARROLLARÁ EN UN PARQUE INDUSTRIAL DE NUEVA GENERACIÓN

El polígono en donde se instalará la terminal multimodal de Interpuerto Monterrey goza de una ubicación muy importante, pues está de manera estratégica en un área con fácil salida y traslado hacia la frontera por la vía a Nuevo Laredo y, también, hacia la zona metropolitana de Monterrey. “Este desarrollo tiene una excelente conexión por carretera, vía férrea y aérea. Además, es una zona con alto ingreso per cápita y, por otra parte, las industrias o clusters en la región demandan los servicios de una terminal intermodal”, dice José María Garza Treviño, de Grupo Garza Treviño, una de las compañías que conforman el consorcio de Interpuerto Monterrey. Este proyecto también está ligado a construir y desarrollar la terminal con lineamientos de sustentabilidad. En ese sentido, expresa Hugo González, de Interpuerto Monterrey: “manejar el traslado de carga por ferrocarril hace eficiente no sólo el servicio, sino que también da más sentido a la protección al medio ambiente, aunque dadas las variables económicas de la actualidad, que no son las mejores, por la ubicación y los servicios que se prestarán en la terminal, Interpuerto Monterrey hace mucho sentido para la economía de México.” En un proyecto como éste comenta Ale-

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vada y el gobierno se desarrolle la infraestructura suficiente para que el proyecto funcione. En el caso de Interpuerto Monterrey es de vital importancia la conectividad. Los datos duros que nos entrega Jorge Garcilazo, Director General de Interpuerto Monterrey, son ĂŠstos: â&#x20AC;&#x153;hay un trabajo en conjunto entre nosotros y la SecretarĂa de Comunicaciones y Transporte en donde se decidiĂł la ampliaciĂłn de la carretera estatal nĂşmero 1, que va de Monterrey a Colombia, NL. AdemĂĄs de conectar a Interpuerto Monterrey con la carretera que va a Nuevo Laredo, es decir, la ampliaciĂłn de la carretera 49. Estos dos proyectos ya estĂĄn gestionados no sĂłlo por la SCT, sino tambiĂŠn por la SecretarĂa de Hacienda. La asignaciĂłn del monto de inversiĂłn, de recursos federales, ascendiĂł a los 624 millones de pesos.â&#x20AC;?

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*/5&316&350 .0/5&33&: ACCIONES CONCRETAS "ERVJTJDJĂ&#x201C;O EF UFSSFOPT IBT $BNCJP EF VTP EF TVFMP &TUVEJPT EF NFDĂ&#x192;OJDB EF TVFMP &TUVEJPT IJESPMĂ&#x201C;HJDPT 1SPZFDUP EF VSCBOJ[BDJĂ&#x201C;O EFM QSFEJP 1SPZFDUP EF WJBMJEBEFT %JTFĂ&#x2019;P EF QMBO NBFTUSP MPHĂ&#x17D;TUJDP &TUVEJP &KFDVUJWP EF MB DBSSFUFSB estatal no.1 y la carretera estatal OP &TUVEJPT FDPOĂ&#x201C;NJDPT Z EF WJBCJMJEBE EFM 3FDJOUP 'JTDBM &TUSBUĂ&#x160;HJDP 3'&

INTERPUERTO MONTERREY. PROYECTO MAESTRO

Dice Hugo GonzĂĄlez, de Interpuerto, que los servicios de esta terminal intermodal se ajustan a los nuevos requerimientos de Monterrey y su ĂĄrea conurbada, porque si bien la ciudad ha tenido una vocaciĂłn industrial por aĂąos, hoy la urbe se ha transformado a un lugar con varios clusters y cuya carga 'VFOUF *OUFSQVFSUP .POUFSSFZ se debe de transportar por contenedores y, sin duda, serĂĄ importante los esfuerzos jandro Lasheras, de Kronoz International, de la iniciativa privada y los gobiernos estatal serĂĄ importante delimitar y seguramente y federal, quienes deberĂĄn instalar la infraespermitir que la operaciĂłn de algunas de las tructura necesaria y adecuada para un proyecĂĄreas, recaiga justo en un operador logĂstico. to de este tipo. Para Ernesto Tatay, de Hutchinson Ports AĂąade que â&#x20AC;&#x153;pensando que el fuerte de quienes desarrollan el proyecto de Interpuerto Holdings, hay que pensar y decidir con el deMonterrey es el ĂĄrea inmobiliaria, valdrĂa la sarrollo de Interpuerto Monterrey la manera pena otorgar la operaciĂłn a un especialista como se integrarĂĄn las distintas modalidades en logĂstica y, asĂ, complementar muy bien de transporte y, ademĂĄs, lograr que el prolos trabajos y especialidades de los grupos yecto se vincule rĂĄpidamente a las vĂas de la zona metropolitana de Monterrey y a las caque participan en el proyecto.â&#x20AC;? En efecto, realizar un proyecto de tipo rreteras que van hacia Estados Unidos. â&#x20AC;&#x153;Interpuerto Monterrey es un desarrollo intermodal como esta terminal implica no sĂłlo la especializaciĂłn de los actores in- que generarĂĄ un impacto social muy imporvolucrados. Dice JosĂŠ MarĂa Garza TreviĂąo tante, pues propiciarĂĄ mĂĄs de 50 mil emque tambiĂŠn es preponderante atraer a los pleos, ayudarĂĄ al reordenamiento urbano y capitales de inversiĂłn. De hecho, Interpuer- movimiento de carga en la zona, ademĂĄs de to Monterrey tiene muchos beneficios que instalarse sobre el mismo proyecto, infraessustentan su factibilidad y posterior ĂŠxito. tructura de primer nivel. La derrama de inPor una parte, la excelente conexiĂłn por vĂa versiĂłn sobre Interpuerto alcanza los dos mil fĂŠrrea y terrestre a los principales corredores millones de dĂłlares. En sĂntesis, serĂĄ un delogĂsticos, ademĂĄs de ayudar al desarrollo sarrollo ordenado y operado por expertosâ&#x20AC;?, de infraestructura en la zona y desahogar el comenta Hugo GonzĂĄlez. Y es que en efecto, en un desarrollo de congestionamiento del parque vehicular de carga que ya comienza a ser un problema en este tipo hace sentido que en la conjunciĂłn de tareas y actividades entre la empresa priMonterrey y su zona metropolitana.

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Interpuerto conectarĂĄ con dos lĂneas fĂŠrreas concesionadas, una en direcciĂłn a Piedras Negras y la segunda vĂa en direcciĂłn a Nuevo Laredo. Al interior del desarrollo habrĂĄ varias terminales para el movimiento y almacenaje de productos especializados. Por ejemplo, la terminal de aceros, para productos como rollos, varillas, tuberĂa y productos de manejo especializado, con capacidad de 400 mil toneladas mĂŠtricas. La terminal de granos, con una capacidad de 144 mil toneladas anuales basada en 18 silos de 8 mil toneladas cada uno. La terminal automotriz, con instalaciones de tecnologĂa de punta y sistemas para almacenar mĂĄs de mil vehĂculos al mismo tiempo. El patio de almacenes a granel, en donde se podrĂĄ almacenar y hacer maniobras para productos forestales y minerales. TambiĂŠn, contarĂĄ con un almacĂŠn para petroquĂmicos, diseĂąado para cubrir las necesidades de las empresas de la regiĂłn, cumpliendo con los estĂĄndares de seguridad y calidad. La terminal intermodal estĂĄ ya en operaciĂłn para contenedores tipo marĂtimo y cajas de trĂĄileres en todas las modalidades, actualmente por Kansas City Southern MĂŠxico. Interpuerto Monterrey tendrĂĄ un recinto fiscalizado estratĂŠgico, una central de abastos, cuyo fin es agregar valor a los productos perecederos, ademĂĄs de la extensa ĂĄrea dedicada al intercambio de equipo especializado como trĂĄileres, furgones y contenedores, que facilitarĂĄn el intercambio multimodal. En las instalaciones del parque industrial de primera generaciĂłn, que albergarĂĄ el proyecto, se tendrĂĄ un ĂĄrea dedicada a servicios, hoteles, restaurantes y oficinas. En ese sentido, Interpuerto Monterrey contarĂĄ con los servicios de infraestructura necesarios para promociĂłn del mismo, fortaleciendo un nuevo polo de desarrollo al norte del paĂs. Otro servicio que, sin duda, revolucionarĂĄ el intermodalismo en la regiĂłn y en el paĂs, serĂĄ la aduana binacional con que contarĂĄ Interpuerto Monterrey. Este esquema vanguardista permitirĂĄ la pre-liberaciĂłn de

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Blanca RodrĂguez Urban Land Institute mercancĂas y seguridad en el origen. Comenta Jorge Garcilazo, de Interpuerto Monterrey, que se propone la reubicaciĂłn de la actual terminal ferroviaria, concesionada a Kansas City Southern de MĂŠxico. â&#x20AC;&#x153;Con la reubicaciĂłn de la actual terminal ferroviaria, se obtendrĂĄn los siguientes beneficios: primero, se reducirĂĄ en 65% el trĂĄfico de trenes en la zona metropolitana de Monterrey y, segundo, se obtendrĂĄ una disminuciĂłn importante de riesgo de accidentes viales con participaciĂłn del tren.â&#x20AC;?

LO QUE VIENE PARA EL PROYECTO INTERPUERTO MONTERREY

La primera etapa para el desarrollo de Interpuerto Monterrey ya se completĂł, teniendo en cuenta que esta primera fase incluye la planeaciĂłn, la conceptualizaciĂłn de todo el parque industrial y el plan de negocios en su totalidad. Dice JosĂŠ MarĂa Garza TreviĂąo, Presidente del Consejo de Interpuerto Monterrey, que sigue desarrollar el plan maestro, dividido en fases para el desarrollo y construcciĂłn de los distintos espacios que demanden el mercado y lo que ya se definiĂł como primera prioridad es la construcciĂłn del Recinto Fiscalizado EstratĂŠgico. Hoy en dĂa las relaciones institucionales entre Interpuerto Monterrey y todos los posibles jugadores involucrados en el proyecto ya han comenzado, indica JosĂŠ MarĂa Garza

JosĂŠ MarĂa Garza TreviĂąo, Presidente del Consejo de Interpuer to Monterrey y Grupo Garza Ponce

Interpuerto .POUFSSFZ JT B development that will generate a very important social impact because it will bring more than 50 UIPVTBOE KPCT TreviĂąo que las conversaciones con Kansas City Southern de MĂŠxico y Ferromex van por buen camino. Cabe aclarar que en ambos operadores recae la concesiĂłn de las dos vĂas fĂŠrreas del proyecto. Jorge Garcilazo seĂąala que por la envergadura del proyecto Interpuerto Monterrey plantea un modelo de negocio complejo. â&#x20AC;&#x153;Primero, es la rama del desarrollo inmobiliario y la otra parte, la operaciĂłn del Puerto Interno de Monterrey, dedicado a ofrecer distintos servicios. A partir de allĂ se tienen dos grandes planes de negocio, y por lo tanto, a pesar de que todo el proyecto lo vemos como un conjunto Ăşnico, ya al detalle, se divide en dos partes, como lo he explicado.â&#x20AC;? En cuanto al fondeo del proyecto, comentan los directivos de Interpuerto Monterrey que todavĂa no se ha definido la estrategia final, pues no sĂłlo hay que especificar la mejor manera de operar, sino tambiĂŠn la mejor y mĂĄs rentable forma de financiarlo, es decir, si se harĂĄ a travĂŠs de deuda o equito. En fin, todavĂa como expresa Jorge Garcilazo, estĂĄn en las definiciones. Para Alejandro Lasheras, de Kronoz, estas etapas iniciales son de vital importancia, es donde al proyecto se le asignan las variables y servicios que lo harĂĄn diferenciarse de otros desarrollos o en el mejor de los casos, servirĂĄ de complemento a otras plataformas logĂsticas instaladas y en funcionamiento al norte de la repĂşblica. â&#x20AC;&#x153;Este es un verdadero desarrollo de tipo multimodal. No obstante, opino que reproducir este concepto y proyecto en todos los estados, serĂa un error porque no hay mercado y no se cuenta con la infraestructura suficiente.â&#x20AC;? Finalmente, Interpuerto Monterrey es un proyecto que impulsarĂĄ la economĂa del estado de Nuevo LeĂłn, el noreste de MĂŠxico, de la regiĂłn fronteriza y del paĂs en general. AsĂ mismo, a la generaciĂłn de empleo, mejorar los movimientos de carga, a un reordenamiento urbano y vehicular; en sĂntesis, a hacer mĂĄs eficiente la operaciĂłn logĂstica de MĂŠxico. Interpuerto Monterrey es un proyecto

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que asegura el ĂŠxito por la buena combinaciĂłn de las variables de tamaĂąo, ubicaciĂłn, servicios, conectividad, un plan maestro de primer nivel y un grupo efectivo de empresas desarrolladoras que estĂĄn participando en el proyecto.

he intermodal mode as a cargo transportation scheme, where different forms of transport are combined, particularly land or road transportation and also including sea and air transportation, makes a lot of sense in Mexico. Taking into account that logistics in the country is very important, it has become a cornerstone for the competitiveness among companies. Also, if we consider that specialized infrastructure has been developed in terminals offering the services required by the principal productive sectors in the country, intermodal transportation can be regarded as a real, objective alternative with significant development. In fact, the level of development of a nation is measured mostly in how much cargo is moved in containers and, in that sense, David Eaton,

Jorge Garcilazo, Director General de Interpuer to Monterrey

from Kansas City Southern de Mexico says that according to the last registered report, only 36% of the cargo in the country is moved by container. â&#x20AC;&#x153;This is very low, compared to other countries. I think that the problem of intermodal mode in Mexico is the lack of transportation equipment to move domestic cargo. On the other hand, this transportation mode goes hand in hand with a good real estate development and, of course, with logistics.â&#x20AC;?

Intermodal mode in Mexico

Indeed, this mode of transportation has developed greatly in the last few years, considering that some time ago it was non-existent. Currently, we can speak of sea, trans-border and domestic market intermodal mode. On the other hand, there were no terminals or adequate infrastructure nor enough containers to be used in domestic traffic. However, intermodal terminals have been developed, where an important strategy is to sustain them based on their location and the type of companies that will be serviced, the type of services granted, and the real added value to offer in each of these terminals.

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Today Mexico has several logistics corridors where most of the cargo in the country is moved. In addition, there are more than a dozen intermodal terminals, both private as well as from the railroad, among these is INTERPUERTO MONTERREY, which presents an innovative, one-of-a-kind concept of Interior Port in Mexico and the world. In fact, they will include complementary services, from warehousing, maintenance, last mile carrying and strategic fiscal precinct, among other added value services for their customers. It can be assured that this type of logistics platform is a very convenient option to reorganize the supply chains, including import and export operations, or even domestic transportation.

Ernesto Tatay, Director Zona Nor te de Hutchinson Por ts Holdings

David Eaton explains that the problem of intermodal mode in Mexico is that it is sustained in the great number of terminals, instead of a few, big ones. â&#x20AC;&#x153;What we must not do in the northeast region of the country is to dilute the market; efficiency of intermodal mode demands a big terminalâ&#x20AC;?.

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On the other hand, Jorge Garcilazo, from Interpuerto Monterrey, thinks that what lacks is a vision to understand intermodal transportation, as well as a real cooperation between the different modes of transportation that are in place. â&#x20AC;&#x153;This intermodal mode formula seems to be very simple, but it is not, as there is no understanding whatsoever between the logistics suppliers â&#x20AC;&#x201C;mainly between ships and trains.â&#x20AC;? In the opinion of Ernesto Tatay, */5&316&350 .0/5&33&: from Hutchinson Ports Holdings, the problem of intermodal mode in Mexico ACCIONES CONCRETAS lies in the lack of private containers "ERVJTJDJĂ&#x201C;O EF UFSSFOPT IBT to execute transportation of domestic market. Besides, the international traf$BNCJP EF VTP EF TVFMP fic market is handled with different rules and schemes. However, Mexico &TUVEJPT EF NFDĂ&#x192;OJDB EF TVFMP has advanced in this matter, although &TUVEJPT IJESPMĂ&#x201C;HJDPT there is a structure, there is also a lack of equipment and a cost policy to pro1SPZFDUP EF VSCBOJ[BDJĂ&#x201C;O EFM QSFEJP vide competitive advantage. 1SPZFDUP EF WJBMJEBEFT â&#x20AC;&#x153;As long as we solve both domestic and international intermodal transpor%JTFĂ&#x2019;P EF QMBO NBFTUSP MPHĂ&#x17D;TUJDP tation issues by implementing sufficient equipment and competitive prices, &TUVEJP &KFDVUJWP EF MB DBSSFUFSB there is future. Foundations are been estatal no.1 y la carretera estatal settled, projects such as Interpuerto Monterrey picture a very interesting OP future, with a new perspective of inter&TUVEJPT FDPOĂ&#x201C;NJDPT Z EF WJBCJMJEBE modal modeâ&#x20AC;?, claims Ernesto Tatay. According to Jorge Garcilazo, from EFM 3FDJOUP 'JTDBM &TUSBUĂ&#x160;HJDP 3'& Interpuerto, what is been planned in the logistics platform to be developed 'VFOUF *OUFSQVFSUP .POUFSSFZ

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in Monterrey is a state-of-the-art industrial park, where the amount of containers (TEUs) that will arrive in the future is been considered, that means that this place must have enough space to house several thousands of containers. Besides, Garcilazo comments â&#x20AC;&#x153;our master logistics design in Interpuerto is complementary to the Kansas City Southern de Mexico intermodal terminal, that is, our goal is not to create an additional terminal, what we actually want to develop is a carrousel-like multimodal terminal, with spaces for handling specialized materials.â&#x20AC;? The Interpuerto terminal meets the intermodal mode concept. In fact, all the cargo that arrives to this site by train must conclude a transfer, and include logistics added values according to the items been delivered or warehoused, and later distribution of cargo.

Interpuerto will be developed in a state-of-the-art industrial park

The spot where the multimodal terminal for Interpuerto Monterrey will be set has a very important location. It is strategically located in an accessible place with exit to the border by the way to Nuevo Laredo, and also to the metropolitan area in Monterrey. â&#x20AC;&#x153;This development has an excellent connection by highway, railroad and by air. Besides, it is a big income per capita area. On the other hand, the clusters in the region require the services of an intermodal terminalâ&#x20AC;?, says Jose Maria Garza TreviĂąo, from Grupo Gar-

EN PORTADA za Treviño –one of the companies that belong to the Interpuerto Monterrey partnership. This project also includes the construction and development of the terminal under sustainability guidelines. In that sense, Hugo Gonzalez from Interpuerto Monterrey explains, “Handling the transfer of the cargo by rail makes the service efficient, and also gives more sense to the protection of the environment; although considering the current economic variables (which are not the best) and due to the location and services that will be rendered at the terminal, the implementation of Interpuerto Monterrey makes sense regarding the Mexican economy.” “In a project like this one, it is very important to delimit and allow the operation of some areas by a single logistics operator”, explains Alejandro Lasheras, from Kronoz International. Lasheras adds, “Taking into account that the main field of the project Interpuerto Monterrey’s developers is real estate, it would be a good idea to tender the operation to a logistics operator and thus help to the work and fields of operation of the groups involved in the project.” In fact, executing an intermodal project like this terminal, implies more than the specialization of the entities involved. Jose Maria Garza Treviño explains that attracting investment capitals is a key factor. Interpuerto Monterrey has many benefits which sustain its feasibility and later success. On the one hand, the excellent connection by land and train to the principal logistics corridors, and on the other, the fact of helping the development of infrastructure in the region and relieving the traffic caused by cargo vehicles, which is starting to be a problem in Monterrey and its metropolitan area. Hugo Gonzalez from Interpuerto says that the services of this intermodal terminal adjust to the new requirements of Monterrey and its neighboring area as even if the city has had an industrial calling for years, today the city has been transformed into a place with various clusters and the cargo must be transported in containers and, of course, the efforts from the private sector and the state and federal governments will be important, as they will have to install the necessary and adequate infrastructure for this type of project. Ernesto Tatay from Hutchinson Ports Holdings says that with the development of Interpuerto Monterrey, it will be necessary to think of a way for the different modes of transport to

5IJT QSPKFDU JT also linked to the construction and development of the terminal under sustainability rulings.

Alejandro Lasheras, Presidente Kronoz International

Hugo González, Director de Promoción y Vinculación Gubernamental Interpuer to Monterrey

be integrated, as well as to include the ways in the metropolitan area of Monterrey and the highways that go to the United States. “Interpuerto Monterrey is a development that will generate a very important social impact because it will bring more than 50 thousand jobs, it will help the urban reorganizing and cargo movement in the area, besides installing first level infrastructure in the project. The flow of investment over Interpuerto reaches two thousand million dollars. In short, it will be an organized development operated by experts”, says Hugo Gonzalez. As a matter of fact, in a development like this, the conjunction of works and activities between the private enterprise and the government makes sense, and it develops the necessary infrastructure to make the project work. In the case of Interpuerto Monterrey, connectivity is a key element. The report provided by Jorge Garcilazo, Director General of Interpuerto Monterrey, is as follows: “there is a collaboration between us and the Ministry of Transportation and Communications, SCT (Secretaria de Comunicaciones y Transportes), where the extension of state highway 1 was decided, it goes from Monterrey to Colombia, N.L. Besides connecting Interpuerto Monterrey with the highway that goes to Nuevo Laredo, that is the extension of highway 49. These two projects are already negotiated, not only by the SCT, but also by the Ministry of Treasury (Secretaria de Hacienda). The allocation of the amount of investment for federal resources summed up to 624 million pesos.”

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Interpuerto Monterrey. Master project

Interpuerto will connect with two concessioner railroads, one heading to Piedras Negras and the second one to Nuevo Laredo. In the development there will be several terminals for the movement and storage of specialized products. For instance, the steel terminal for products like rolls, rods, piping and special handling products, with capacity of 400 thousand metric tons. The grain terminal, with a capacity of 144 thousand annual tons, based on 18 silos of 8 thousand tons each. The automotive terminal, with state-of-the-art technology and systems facilities to store over one thousand vehicles. The yard of loose products where it will be possible to store and manipulate mineral and forest products. There will also be a warehouse for petrochemicals, designed to cover the needs of the companies in the area, fulfilling the standards of safety and quality. The intermodal terminal is already operating for sea containers and trailer boxes in all modes for Kansas City Southern Mexico. Interpuerto Monterrey will have a strategic fiscal precinct, a wholesale food center, to provide added value for perishable products. There will also be an extensive area dedicated to the specialized equipment exchange, like trailers, vans and containers that will facilitate intermodal exchange.

EN PORTADA In the facilities of this state-of-the-art industrial park, there will be an area dedicated to services, hotels, restaurants and offices. In that sense, Interpuerto Monterrey will have the necessary infrastructure services for its promotion, strengthening a new pole of development on the northern region of the country. Another service that will transform the intermodal mode in the region and in the country will be the bi-national customs that will be in Interpuerto Monterrey. This avant garde scheme will allow the pre-liberation of merchandise and safety of the origin. Jorge Garcilazo from Interpuerto Monterrey comments that the relocation of the present railroad terminal has been proposed, presently granted to Kansas City Southern de Mexico. â&#x20AC;&#x153;With the relocation of the present railroad terminal, the following benefits will be obtained: first, train traffic will be reduced by 65% in the

r r r r r r r r

Monterrey metropolitan area, and second, there will be an important decrease of car accident risks involving trains.â&#x20AC;?

What is coming for Interpuerto Monterrey project?

The first stage for the development of Interpuerto Monterrey has already been completed, considering that this first stage includes planning, conception of all the industrial park and the complete business plan. Jose Maria Garza TreviĂąo, Chairman of the Board of Interpuerto Monterrey says that now they have to develop the master plan, divided in stages for the development and construction of the different spaces that the market demands and the construction of the Strategic Fiscal Precinct, which has already been determined as first priority. Currently, the institutional relationships between Interpuerto Monterrey and all the possible entities involved in the projINTERPUERTO MONTERREY. ect are set; Jose Maria Garza TreviĂąo explains that conversations with Kansas CONCRETE ACTIONS City Southern de Mexico and Ferromex "DRVJTJUJPO PG MBOE IBT are in the right track. We must clarify that the concession of the two railroads of the -BOE VTF NPEJĂ DBUJPOT project are granted to them. Jorge Garcilazo points out that be4PJM NFDIBOJDT TUVEJFT cause of the size of the Interpuerto Monter)ZESPMPHJDBM TUVEJFT rey project, it presents a complex business model. â&#x20AC;&#x153;Firstly, the sector of real estate 6SCBO -BOE QSPKFDUT development, and secondly, the operation 1SPKFDU PG SPBET of the Internal Port of Monterrey, designed to offer different services. From there, we %FTJHO PG MPHJTUJDT NBTUFS QMBO have two great business plans. Therefore, &YFDVUJWF TUVEZ PG TUBUF IJHIXBZ /P notwithstanding that the whole project is

BOE TUBUF IJHIXBZ /P r &DPOPNJD BOE GFBTJCJMJUZ TUVEJFT GPS 4USBUFHJD 'JTDBM 1SFDJODU 3'& Recinto Fiscal EstratĂŠgico

4PVSDF *OUFSQVFSUP .POUFSSFZ

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considered a unique compound, it is divided in two parts, as I have explained.â&#x20AC;? Regarding the funding of the project, executives of Interpuerto Monterrey comment that the final strategy has not been determined yet, as not only they have to specify the best way to operate, but also because they must determine the best and most profitable way of financing it, that is, if it will be done by debt or equity. The fact is that they are still deciding, as Jorge Garcilazo says. For Alejandro Lasheras from Kronoz, these initial stages are fundamental, it is here where the project is assigned the variables and services that will separate it from other developments or, in the best scenario, it will serve as a complement to other logistic platforms already implemented and operating in the northern region of the country. â&#x20AC;&#x153;This is a real multimodal type development. However, I think it would be a mistake to reproduce this concept and project in every state as there is no market and there is not enough infrastructures.â&#x20AC;? Finally, Interpuerto Monterrey is a project that will impel the economy of the state of Nuevo Leon, in the northeast region of Mexico, of the border region and the country overall. Also, it will impel the creation of new jobs, it will improve cargo movements, and the urban and road reorganizing. In other words, it will improve the logistics operation in Mexico. Interpuerto Monterrey is a project that ensures success due to its precise combination of the variables of size, location, services, connectivity, a first level master plan and an effective group of developer companies involved in the project. Â&#x201E;

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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Con presencia desde hace tres décadas en México, KOINOX Developers es una desarrolladora de proyectos de oficinas, centros comerciales, vivienda, hoteles y edificios industriales. Ofrece soluciones e inversiones inmobiliarias de alto valor agregado para sus clientes, con un adecuado retorno de inversión para sus accionistas. Tiene una organización basada en la eficiencia operativa e innovación tecnológica y de procesos, creando empleos y bienestar para la sociedad. 60

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or definición, KOINOX es una palabra griega que significa “comunidad colaborativa, sociedad que colabora con un fin, con un mismo objetivo, con una misma mente. Aquellas sociedades que van un paso adelante. Creadores de ciudades.”

EL SELLO KOINOX: LO QUE LA DISTINGUE

Cimentada en valores fundamentales: Integridad, lealtad, ética y honestidad El éxito comercial y financiero que obtiene en sus proyectos Alta rentabilidad para sus inversionistas Experiencia en la búsqueda de oportunidades de negocios en nichos de mercado Eficiencia operativa por la aplicación de procesos y tecnología de punta Capital humano altamente especializado Desarrollo de proyectos “Llave en Mano” Innovación Inmobiliaria Espacios modulados para renta y venta: la adaptabilidad lo es todo Fondo inmobiliario privado 109º28’ SPACES En cada uno de los proyectos concebidos, KOINOX plasma su sello de calidad, buen gusto, innovación y ante todo, conocimiento. Su trabajo abarca las etapas de conceptualización, administración y comercialización de ellos.

¿QUÉ ES

Benjamín Díaz, Director de KOINOX nos explica: “109º28’ SPACES es la marca de nuestros productos. Este concepto surge del llamado ángulo perfecto, de la compleja elaboración del panal y sus celdas de cera hechas por las abejas, ellas hacen creaciones arquitectónicas eficientes que agilizan y mejoran su trabajo, cada detalle en la construcción tiene una inteligente justificación. El tamaño de la celda difiere según las necesidades de la abeja, adecuados a las respectivas castas.” “De la misma forma, los proyectos también tienen como uno de los valores agregados más importantes los espacios modulares, creando así áreas que satisfagan diferentes necesidades según el tipo de cliente, logrando crear espacios ideales. Por eso, decimos que la adaptabilidad lo es todo.” “Dado que por definición KOINOX es una comunidad colaborativa, creadores de ciudades, el concepto rector de la marca está basado en las abejas que también son una comunidad colaborativa y cada vez que hacen un panal, están creando una ciudad. De esta forma, se alinean la marca de la empresa con la marca de sus productos”.

109º28’ WORKSPACE RIO: SENCILLAMENTE, ADAPTABLE

Para KOINOX Developers, este proyecto no es el primero que ejecutan en Hermosillo, de hecho, también han trabajado en otras ciudades del norte de la República como son Tijuana, Saltillo, Chihuahua y Monterrey. Con este innovador proyecto de uso mixto con espacios para oficinas y locales comerciales, han venido a modernizar, embellecer

Los proyectos también tienen como uno de los valores agregados más importantes los espacios modulares, creando así áreas que satisfagan diferentes necesidades según el tipo de cliente, logrando crear espacios ideales. Por eso, decimos que la adaptabilidad lo es todo. y eficientar aún más, la zona conocida como Proyecto Río Sonora Siglo XXI. Este desarrollo se presenta como la única alternativa en Oficinas Modulares que van desde 51 m2 hasta 1,700m 2 y se adaptan a las necesidades de espacio de cada uno de sus clientes. Consta de una arquitectura moderna, con fachadas de cristal, aluminio y texturizado. Brinda una edificación con acabados de primera calidad, bien integrada y que sobresale en el entorno urbano sonorense. Destaca su ubicación privilegiada, colindando con el Centro de Gobierno Federal y Estatal; junto a bancos, hoteles, hospitales y restaurantes de prestigio. Se trata de un edificio de 4 niveles, con un área rentable de 6,359 m2 distribuida en áreas comerciales y de oficinas contando con 253 cajones de estacionamiento, con acceso por tres importantes avenidas de la ciudad, permitiendo el mejor flujo vehicular.

109°28’ WORKSPACE PERIFÉRICO 109º28’ WORKSPACE PERIFÉRICO se presenta como la única alternativa en Reynosa en Oficinas Modulares, creando así espacios inteligentes adaptados a sus necesidades. Av. de Los Encinos Col. Lomas de Jarachina Reynosa, Tamaulipas 7,260 m 2 de área vendible 5 Niveles de Oficinas Business Center equipado Comedor 273 cajones de estacionamiento

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109°28’ WORKSPACE VALLE: LA MEJOR ALTERNATIVA EN OFICINAS MODULARES

No hay duda, este desarrollo es la mejor alternativa en oficinas modulares de Monterrey. Los espacios van desde los 89 m 2 hasta 1,130 m2 para renta y venta, creando espacios que se adaptan a las necesidades concretas y especificas de los inquilinos. Cuenta con un Business Center y un comedor totalmente equipado para uso común. Posee, además, estándares de calidad muy altos, tanto en sus acabados, como en la estructura y tecnología, todo esto, con el objetivo de brindar confort y lujo. Este edificio de oficinas es funcional, cómodo, atractivo y ante todo eficiente, ya que sus espacios, ayudan a reducir el consumo de energía y sus costos de operación. Con acabados de primera, 109°28’ WORKSPACE VALLE, se hace atractivo no sólo para quien posea un espacio en este moderno edificio. Se localiza en una de las principales intersecciones de Monterrey, esto es, Avenida Lázaro Cárdenas (Las Torres) y Avenida Alfonso Reyes. 109°28’ WORKSPACE VALLE tiene 11 niveles, con un área rentable de 5,864 m 2, distribuidos en áreas comerciales y de oficinas y cuenta con 248 cajones de estacionamiento. Finalmente, para los especialistas de KOINOX, si bien están avalados por su prestigio, ellos han caminado al lado de sus clientes con el fin de crear comunidades. A lo largo de sus tres décadas de experiencia han concebido y ejecutado oficinas, fraccionamientos, plazas comerciales y departamentos, ese es su mayor ejemplo, de hecho, su eslogan así lo demuestra: “Nada como construir en el terreno de los que saben.”

MAYORES INFORMES,

con Gonzalo Díaz Sierra Madre Centro de Negocios Avenida Gómez Morín No. 1101, PH 306, Colonia Carrizalejo, San Pedro Garza García, Nuevo León, C.P.66254, México. 01.800.00.109.28 81.8174.7000 www.koinox.com www.10928.com.mx

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With track record of three de- novation and above all, knowledge. Their work three important city avenues, allowing the best the stages of concept, management automobile flow. cades in Mexico KOINOX De- embraces and marketing. 109°28’ WORKSPACE VALLE: velopers specializing in deve¿Wat is ? the best alternative in loping office, commercial malls Benjamin Diaz, President of KOINOX explains: modular offices SPACES is our products trademark. There is no doubt this development is the best housing, hotels and industrial “109°28’ This concept emerges from the so called per- alternative in modular offices in Monterrey. building projects with solutions fect angle based in the complex construction The spaces range from 89 sq. m. to 1,130 sq. m. and the efficient architectural creations of a for lease and sale, creating spaces that adapt and real estate investments with honeycomb which speed up and improve the job to the specific needs of the tenants. There the bees. Every detail in such construction is a Business Center and eating facility fully high added value for their cus- of has an intelligent explanation. The size of the equipped for communal use. It has very high tomers, with an adequate inves- cell differs according to the needs of the bee, quality standard in the finishing, structure and technology, providing comfort and luxury. adequate to the respective lineage”. tment return for their shareholThis office building is functional, comfort“In the same way, the projects have also able, attractive and more important, efficient the most important added values: the modular ders, through an organization spaces, thus creating areas that satisfy differ- because of its spaces that help reduce the enerbased in operative efficiency ent needs according to the type of customer, gy consumption and operations costs. 109°28’ achieving then the ideal spaces. That is why we WORKSPACE VALLE is attractive not only for and technological and proce- say that versatility is at the top”. those passing by, for those who own a space in “Since KOINOX is, by definition, a joint com- this modern building. It is located in one of the dures innovation, creating jobs munity, builders of cities, the ruling concept of the main intersections in Monterrey, that is, Aveand well being for the society. trademark is based on the bees, which are also nida Lazaro Cardenas (Las Torres) and Avenida

y definition, KOINOX is a Greek word which means “cooperative community or society with a same goal, a same objective and with a same mind. Those societies that are one step ahead. Builders of cities”.

What distinguishes the KOINOX trademark:

It is founded on essential values: Integrity, loyalty, ethics and honesty. Its commercial and financial success it achieves in each project. High profitability for their investors. Experience in the search of business opportunities in the commercial niches. Operative efficiency through the application of state of the art technology and procedures. Human values highly specialized Immediate development of projects. Real Estate innovation. Spaces for rent and sale. Versatility is at the top. Private Real Estate Fund. 109º28’ SPACES In each of the projects conceived by Koinox they express their quality seal, good taste, in

a joint community that every time they build a honeycomb, they are building a city. This way, the company and its products trademarks line up”.

109º28’ WORKSPACE RIO: Simply versatile

For KOINOX Developers this is not the first project they execute in Hermosillo. In fact, they have worked as well in other cities like Tijuana, Saltillo, Chihuahua and Monterrey. With this innovative product of Mixed Use for offices and commercial spaces, they have modernized, embellished and made more efficient the area known as Proyecto Rio Sonora Siglo XXI. They present this development as the only alternative in modular offices ranging from 51 sq. m. to 1,700 sq. m. adapted to the space needs of each one of its clients. They count with a modern architecture with glass , aluminum and textured panels in their fronts. the construction has first quality finishing, well integrated to the Sonora urban environment. Their privileged location stands out, adjacent to the Federal and State Government Center, near banks, hotels, hospitals and prestige restaurants. This is a four level building with a 6,359 sq. m for rent, with 253 parking spaces, distributed in commercial and office areas, accesible on

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Alfonso Reyes. 109°28’ WORKSPACE VALLE has 11 levels, with an area of 5,864 sq. m. rentable area, distributed in commercial and office spaces counts with 248 parking spaces. Finally, for the KOINOX specialists, who are endorsed by their prestige, they have walked side by side with their clients in order to create these communities. In their three decades of experience they have conceived and constructed office buildings, housing estates, shopping malls and apartments, that is their major example. In fact, their slogan proves it: “Nothing compares with building in the realm of the proficient”.

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with Gonzalo Diaz gonzalo@rwkoinox.com Sierra Madre Centro de Negocios Avenida Gomez Morin No. 1101, PH 306, Colonia Carrizalejo, San Pedro Garza Garcia, Nuevo Leon, C.P.66254, Mexico. 01.800.00.109.28 81.8174.7000 www.koinox.com www.10928.com.mx

PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

SECTOR HIPOTECARIO. Todavía impactado por la crisis Real Estate Mortgage Industry Still affected by the crisis Panelistas invitados Ricardo Ortega – HSBC Jorge Galindo – HITO Javier Barrios – MIRA Companies Fondo de Inversión Luis de Iturbe – MIRA Companies Fondo de Inversión Merle Atkinson – MIRA Companies Fondo de Inversión José Pelayo – Sociedad Hipotecaria Federal SHF Edwin Vega – SOFOM MIRA Ricardo Aguirre – HIPOTECARIA NACIONAL Blanca Rodríguez – Urban Land Institute ULI Lirio Elizabeth Rivera Calderón – AMFE Moderador Carlos A. Caicedo Zapata – Inmobiliare Magazine

Varios factores siguen afectando al sector hipotecario y, en especial, al mercado del financiamiento inmobiliario en general, desde la poca inversión en bienes raíces, vista en los últimos meses, hasta una “llave cerrada” para el crédito individual y puente, se muestra un panorama sombrío en el mercado inmobiliario. No obstante, en medio de la cautela que caracteriza a los jugadores del sector, hay retos y oportunidades. www.inmobiliare.com

INMOBILIARE DISCUSSION PANEL

i en algo coinciden los distintos jugadores inmersos en el medio inmobiliario es que la crisis económica todavía no toca fondo, pese a los informes y las cifras divulgadas por los organismos de gobierno. Basta con recordar lo que ocasionó la crisis y, sin duda, nos daremos cuenta de que muchas de las variables aún siguen con un comportamiento similar. Las llamadas hipotecas subprime, orientadas a clientes con escasa solvencia, en donde el riesgo de impago es mucho mayor al de cualquier otro crédito, hizo accesible la compra-venta especulativa a mercados que normalmente no podrían ni siquiera adquirir una casa propia, y mucho menos estar invirtiendo un dinero inexistente en bienes inmuebles. La especulación, por su parte, estuvo acompañada de un gran apalancamiento, esto es, con cargo a hipotecas que al venderse eran canceladas para volver a comprar otra casa con una nueva hipoteca, sin financiarse ambas operaciones mediante una hipoteca puente. En palabras más simples, los compradores invertían dinero imaginario esperando obtener ganancias reales. Este frenesí de inversión inmobiliaria conllevó a un incremento sin precedentes de la demanda y, por ende, a una elevación en los precios sobrevaluados, y por lo tanto, de la deuda. Lo cual, a su vez, trajo como consecuencia el crecimiento incontrolado de la oferta, causando el incremento de proyectos de construcción, condominios residenciales, casas, departamentos, en fin, saturando el mercado con propiedades a precios sobreinflados e irreales y rebasando la demanda que antes la superaba.

ANALIZANDO EL PANORAMA INMOBILIARIO

Para Javier Barrios, Director General del Fondo de Inversión MIRA, si se analiza el panorama inmobiliario actual y se revisa lo sucedido, encontramos que en efecto la inversión ha sido poca, y tanto el comprador que desea un crédito individual como el desarrollador tienen una posición de cautela. Además, la “llave de financiación está cerrada”. No obstante, comenta, los precios de los terrenos que eran totalmente especulativos se están aproximando a su precio real, o por lo menos, no tan elevados como ocurrió hace unos años, en tanto hay sectores como el residencial turístico que están totalmente congelados y el de la vivienda de interés social es de los pocos todavía activo. Así, Blanca Rodríguez, Directora del Urban Land Institute y del fondo de inversión DTZ Rockwood, expresa que la crisis ha servido para depurar el mercado inmobiliario. “En los últimos años vimos llegar varios fondos de inversión y, en efecto, ya hay varios que se han ido del país y por una razón sencilla,

no se cuenta con las condiciones para invertir en esta época. Las operaciones que hemos estado viendo son mínimas y están enfocadas a invertir en tierra, porque la compra de grandes portafolios también se ha detenido”. Cita José Pelayo, de la Sociedad Hipotecaria Federal, que el sector hipotecario ha estado impactado por una reducción en el nivel de originación, por el deterioro de los índices de cartera vencida, y también por la

falta de liquidez en el mercado bursátil, la reducción de calificaciones de emisiones y los bajos niveles de capitalización. De este modo, la contracción del mercado de las Sofoles y Sofomes ha sido severa. Sin embargo, expresa Lirio Rivera Calderón, Directora General de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas, AMFE, que el segundo semestre de 2009 muestra un mejor comportamiento en la originación de créditos. No obstante, presenta una disminución respecto al mismo período del año 2008, tanto en el crédito individual como en el puente. Pero, el colapso de la crisis en el sector de la vivienda e hipotecario en México no ha sido mayor, porque se mantiene la demanda en el país. Por ejemplo, para Jorge Galindo, Director General de HITO, 50% de la población tiene menos de 30 años, y hay todavía un rezago de vivienda estimado en los dos millones de unidades y, por otra parte, cabe resaltar que los programas de Infonavit y Fovissste se mantienen fuertes, impulsando la colocación de créditos, labor que es de admirar. “En México no se ha presentado una burbuja de valor en la vivienda, porque el valor de

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mercado promedio de vivienda fondeada por nosotros, por la SHF, se ha incrementado casi 12% entre 2006 y 2009”, comenta José Pelayo.

SITUACIÓN ACTUAL DE LAS SOFOLES Y SOFOMES

En total, el grupo de entidades financieras especializadas afiliadas a la AMFE presenta una cartera vencida promedio de 6.91%. De dicha cifra, la hipotecaria representa 12%. El

El colapso de la crisis en el sector de la vivienda e hipotecario FO .ÊYJDP OP IB TJEP mayor, porque se mantiene la demanda en el país. activo total de las Sofoles hipotecarias alcanza 183 mil millones de pesos, de los cuales 17 mil millones están en cartera vencida. Pero, el problema no sólo está en los créditos otorgados a sus clientes; en los mercados financieros, las emisiones de cartera de crédito hipotecario muestran un volumen importante de falta de pago. Comenta Ricardo Ortega, de HSBC, que la cartera vencida en crédito individual del

PANEL DE DISCUSIĂ&#x201C;N INMOBILIARE Javier Barrios - MIR A Fondo de InversiĂłn y Edwin Vega - SOFOM MIR A

pleo, factor clave para evaluar si una persona puede comprar o no una casa, es negativo. El panorama se ha visto superado por la realidad, pues el desempleo va en ascensoâ&#x20AC;?.

FINANCIAMIENTO BURSĂ TIL

Los retos apuntan a que se deben de crear o desarrollar productos, que se adecuen a nichos de mercado no atendidos, como QPS FKFNQMP MPT OP asalariados y de CBKPT JOHSFTPT

Blanca Rodriguez - DT Z Rock wood y Carlos Caicedo - INMOBILIA RE

banco asciende a un aproximado de entre 5 a 6% del crĂŠdito otorgado. En ese sentido, las cifras que entrega la ComisiĂłn Nacional Bancaria y de Valores y la propia AMFE indican que la cartera vencida a junio de 2009 en todo el sector asciende a 36.35% en crĂŠdito puente y en individual suma 11.44%. Lirio Rivera CalderĂłn, Directora General de la AsociaciĂłn Mexicana de Entidades Financieras Especializadas, AMFE, descarta un riesgo sistĂŠmico, pues al igual que todos los sectores productivos, comerciales y de servicios, todos se estĂĄn enfrentando a una crisis financiera y econĂłmica mundial. â&#x20AC;&#x153;Tenemos la capacidad suficiente para controlar la problemĂĄtica de pagos vencidos generados por el sobrendeudamiento de las familias y la pĂŠrdida de empleo, entre otros factoresâ&#x20AC;?, concluye la Directora. Por su parte, la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, estĂĄ apoyando a la mayorĂa de las Sofoles con garantĂas para cubrir una parte importante de la cartera. Sin embargo, afirma JosĂŠ Pelayo que la realidad es que dicho seguro cubre una parte de la cartera, pero las Sofoles deberĂĄn renegociar sus obligaciones con sus clientes, de eso no cabe la menor duda. Comenta Javier Barrios, del Fondo de InversiĂłn MIRA: â&#x20AC;&#x153;se corre el riesgo de que si la crisis se agudiza por mĂĄs tiempo, entonces el problema se podrĂa agravar y podrĂa pegarle a la liquidez de las empresas hipotecarias, frenando el otorgamiento de nuevos crĂŠditosâ&#x20AC;?. Por su parte, Edwin Vega, Director General de la nueva Sofome creada recientemente por el fondo de inversiĂłn MIRA, afirma que el sector hipotecario, no sĂłlo el de las Sofomes y Sofoles, sino en general el de los demĂĄs intermediarios financieros se enfrenta a un escenario complejo. â&#x20AC;&#x153;Y es que la crisis de liquidez y desconfianza ha durado mĂĄs tiempo de lo previsto por los analistas del sector. Esto es debido a que los indicadores macroeconĂłmicos, sobre todo de crecimiento, siguen siendo muy negativos. El desem-

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En 2009 y respecto a las nuevas emisiones cabe destacar las siguientes: en agosto BBVA - Bancomer realizĂł una emisiĂłn de BORHIS por 5,910 millones de pesos. Con esta cifra se rompiĂł rĂŠcord como la mĂĄs grande hasta el momento. El Infonavit, por su parte, tambiĂŠn en agosto realizĂł una tercera emisiĂłn de CEDEVIS por 1,500 millones de pesos, con lo que suma 6,109 millones de colocaciones durante este aĂąo. Y el FOVISSSTE, en junio, lanzĂł su primer certificado bursĂĄtil por 3,500 millones de pesos. En opiniĂłn de Jorge Galindo, de HITO, la figura de la bursatilizaciĂłn ha sido utilizada por innumerables empresas, intermediarios financieros y gobiernos alrededor del mundo y se ha probado, sin duda, los beneficios de bursatilizar activos como una alternativa de financiamiento a mediano y largo plazos. MĂŠxico no es la excepciĂłn. De hecho, la emisiĂłn de tĂtulos respaldados por hipotecas a partir de 2002 se han ido incrementando aĂąo tras aĂąo. Por ejemplo, en 2008 se realizaron 21 emisiones, que ascendieron a 51 mil 639 crĂŠditos burzatilizados. A agosto de 2009 se han realizado 7 emisiones que suman 17 mil 494 crĂŠditos. Sin embargo, expresa Jorge Galindo lo necesario de continuar reactivando las operaciones a futuro. No obstante, comenta que lo incierto es cuĂĄndo y de quĂŠ manera. â&#x20AC;&#x153;AsĂ, debemos esperar mayores niveles de aforo en las emisionesâ&#x20AC;?. SegĂşn Ricardo Aguirre, de BBVA Bancomer: â&#x20AC;&#x153;nuestra bursatilizaciĂłn mĂĄs reciente de cartera hipotecaria la realizamos a principios de agosto de este aĂąo por un monto de 5,910 millones de pesos, ubicĂĄndose como la mayor colocaciĂłn realizada en el mercado hasta la fecha, ademĂĄs de ser la primera en lo que va de 2009. Con esta operaciĂłn, ademĂĄs de obtener recursos para seguirnos fondeando, buscamos cubrir la demanda de los inversionistas, al realizar la emisiĂłn en tres tramos: corto, mediano y largo plazo, con duraciones desde 6 meses hasta 6 aĂąos.â&#x20AC;? Comenta el ejecutivo de BBVA Bancomer, que seguirĂĄn realizando emisiones de su cartera hipotecaria para proveer al mercado de emisiones de alta calidad; es decir, de productos de menor riesgo y alta rentabilidad.

LO QUE VIENE. RETOS Y OPORTUNIDADES

Sin duda, y como una de las conclusiones de los panelistas, es que el papel de las Sofoles y Sofomes Hipotecarias debe seguir siendo preponderante en el financiamiento a crĂŠditos individuales para la poblaciĂłn de bajos ingresos y el financiamiento para la construcciĂłn de vivienda o CrĂŠdito Puente. Comenta Lirio Rivera CalderĂłn, de la AMFE, que el modelo del agente financiero ha demostrado ser un ĂŠxito durante los Ăşltimos aĂąos, y sin duda, ha detonado el financiamiento en el paĂs.

PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE

Several factors are still affecting the real estate mortgage industry, and especially the overall real estate financing market. From the little investment noticed in the last few months, to a “closed bridge” for the personal credit, we can see a depressing scenery in the real estate market. In spite of the wariness that distinguishes the group of actors in this market, there are still challenges and opportunities. Los retos apuntan a que se Rockwood, explains that the crisis Lirio Elizabeth Rivera Calderón – A MF E y José Pelayo deben de crear o desarrollar prohas served to purge the real estate – Sociedad Hipotecaria Federal SHF ductos, que se adecuen a nichos market. “In the last few years we de mercado no atendidos, como saw several new investment funds por ejemplo los no asalariados and, indeed, many of them have aly de bajos ingresos. Además, ready left the country for a very simel servicio al otorgar un crédito ple reason, there are no investment debe de incluir el seguimiento a conditions at this time. The operafuturo. tions we have been witnessing are México todavía tiene un reminimal and are focused on investing zago de vivienda, lo cual consin land as the acquisition of big porttituye una gran oportunidad no folios has also stopped”. sólo para el desarrollador, sino Jose Pelayo, from the Sociedad también para la empresa creHipotecaria Federal, says that the diticia. Sin embargo, el crédito mortgage sector has been impacted individual y puente aún tardarán by a reduction at the origination en reactivarse. Como lo expresa level by the damage in the index of Javier Barrios, de MIRA Compapayable portfolio and also for the nies: “en Estados Unidos la crisis lack of cash flow in the stock marnos lleva unos meses de ventaja ket, the decrease of qualified issues y todavía no hemos visto las siand low levels of capitalization. guientes consecuencias”. This way, the contraction of the Finalmente, para los invitaSofoles and Sofomes market has dos al panel la crisis financiera been severe. However, “the second en México no ha tocado fondo. half of 2009 shows a better behavSin embargo, ya no habrá una tendencia tan with properties with overblown and unrealistic ior in the origination of credits”, says Lirio Rivera negativa, y ante esto lo que viene será un prices and surpassing the once higher demand. Calderon, Director General for the Asociacion proceso de estancamiento que costará entre Mexicana de Entidades Financieras Especializados y tres años para recuperarse. Analyzing the real estate das, AMFE. Nonetheless, it presents a decrease

he different actors in the real estate industry agree in that the financial crisis has not reached the bottom yet, in spite of the information and the numbers presented by the Government agencies. Suffice It is to remember what the crisis has caused for us to realize that many of the variables still have a similar behaviour. The so called subprime mortgages designed for the customers with low resources and where the risk for a non payment event is higher than in any other kind of credit, resulted in the speculative purchase and sale from actors that usually could not afford to own a house, much less to invest in the real estate market a non existent money. Speculation was accompanied by great leverage, that is, charging mortgages that when sold were cancelled to buy another house with a new mortgage, without financing both operations through a bridge mortgage. In simple words, buyers invested imaginary money, expecting real profits. This frenzy of real estate investment resulted in an unprecedented increase in demand and therefore, an increase in over valued prices –hence the debt; this, in turn, brought the uncontrolled growth of the offer, causing an increase in construction projects, residential condominiums, houses, apartments, etc., thus saturating the market

perspective

For Javier Barrios, Director General of Fondo de Inversion MIRA, if one analyzes the present real estate perspective and check the events, one will find that the investment has really been small and both the buyer looking fot an individual credit and the developers have a caution stance. Besides, financing “switch” is off. However, he comments, the prices for the land that were totally speculative are reaching their real price or, at least, not so high as a few years ago, while there are sectors as tourist residential that are completely frozen and the low budget housing is one of the few still active. Therefore, Blanca Rodriguez, Director for the Urban Land Institute and the investment fund DTZ

The collapse in the mortgage and housing sector in .FYJDP IBT OPU CFFO greater because the demand in the country is still there. www.inmobiliare.com

with respect to the same period of the year 2008, both in the individual and the bridge credit. But, the collapse in the mortgage and housing sector in Mexico has not been greater because the demand in the country is still there. For instance, for Jorge Galindo, Director General for HITO, 50% of the population is less than 30 years and there is still a lack of housing estimated in two million units and, on the other hand, Infonavit and Fovissste programs remain strong, promoting the placing of credits –an admirable effort. “In Mexico we do not have a value item in housing because the average market value for housing funded by us, the SHF, has increased almost in 12% between 2006 and 2009”, says Jorge Pelayo.

Present situation of Sofoles and Sofomes

Overall, the group of specialized financing entities associated to the AMFE present an average payable portfolio of 6.91%. Out of that figure, the mortgages represent the 12%. The total assets of the mortgage Sofoles reaches 183 thousand million pesos, of which 17 thousand million are in payable portfolio. But the problem is not only in the credits granted to their customers; in the financial markets, the issues for mortgage credit portfolio show an important volume of due payments.

PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE

The challenges indicate that products must be created or developed to adapt to those niches of the market that are not taken care of like, for instance, those including individuals with low incomes and not on payrolls. Ricardo Ortega, from HSBC, comments that the payable portfolio for individual credit of the bank adds to an approximate of between 5 to 6% of the granted credit. In that sense, the figures that the Comision Nacional Bancaria y de Valores and the AMFE itself, show that the payable portfolio as of June 2009 in the whole sector adds to 36.35% in bridge credit and the individual one adds to 11.44%. Lirio Rivera Calderon, Director General for the Asociacion Mexicana de Entidades Financieras Espepcializadas, AMFE, rules out a systemic risk, as the productive, trade and service sectors are all facing an economic and financial world crisis. “We have capable enough to control the due payments issues generated by over debt of families and the loss of jobs, among other factors”, says Rivera. Also, the Sociedad Hipotecaria Federal, SHF is supporting most of the Sofoles with guarantees to cover an important part of their portfolio. However, Jose Pelayo asserts that the reality for market is that said insurance covers a part of the portfolio, but the Sofoles should renegotiate their obligations with their customers. Javier Barrios from the Fondo de Inversion MIRA comments: “there is the risk that if the crisis intensifies much longer, then the problem could worsen and could hit the liquidity of the mortgage companies, stopping the granting of new credits”. Edwin Vega, Director General of the new Sofome, recently created by the Fondo de Inversion MIRA says that the mortgage sector, not only the Sofomes and Sofoles, but in general all of the financial intermediaries are facing a complex scenario. “The liquidity crisis and the distrust has lasted more than was foreseen by the sectors analysts. The later is because the macroeconomic indicators, especially in growth, are still very negative. The unemployment, a key factor for evaluating if an individual can or cannot buy a house, is negative. The perspective

has been surpassed by actual facts because unemployment is growing”.

Stock Market Financing

With respect to the new issues in 2009, it is important to note that: in August, BBVA – Bancomer made and issue of BORHIS for 5,910 million pesos. With this figure the record was broken as being the largest number issued up to date. Infonavit also last August made a third issue of CEDEVIS for 1,500 million pesos, which add to 6,109 million investments during this year. And in June the FOVISSSTE took out their first stock market certificate for 3,500 million pesos. In the opinion of Jorge Galindo, from HITO, the figure of stock market has been used by countless companies, financial intermediaries and governments around the world and has proved, without a doubt, the benefits of stock market assets as an alternative for medium and long term financing. Mexico is no exception. As a matter of fact, the issuing of titles supported by mortgages has increased every year since 2002. For instance, 21 issues were made in 2008, which added to 51 thousand 639 stock market credits. As of August 2009, 7 issues have been made, adding to 17 thousand 494 credits. However, Jorge Galindo comments how necessary it is to continue reactivating the operations in the future. Notwithstanding, he says it is uncertain as when and how. “So, we must expect greater levels of presence in the issues.” According to Ricardo Aguirre from BBVA Bancomer: “Our most recent stock market of mortgage portfolio was carried out at the beginning of August this year, for an amount of 5,910 million pesos, being the greatest investment performed in the market up to date, as well as being the first one so far this year. With this operation, besides obtaining resources to continue funding ourselves, we make efforts to

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satisfy the demand of the investors, by carrying out the issuing in three sections: short, medium and long terms, with a duration from 6 months to 6 years.” BBVA Bancomer’s officer comments that they will continue performing issues of their mortgage portfolio to provide the market with high quality issues; that is, small risk and high profitability products.

What is coming –Challenges and opportunities

Without a doubt and as one of the conclusions of the panelists, the roll played by the Mortgage Sofoles and Sofomes must continue being outstanding in the financing of individual credits for the population of low incomes and the financing for the construction of housing of Bridge Credits. Lirio Rivera Calderon from AMFE comments that the model of the financial agent has proved to be a success during the last few years and has brought the financing in the country. The challenges indicate that products must be created or developed to adapt those niches of the market that are not taken care of, like for instance, those of low income and not on payrolls. Besides, the service when granting a credit must include the following up in the future. Mexico still has lack of housing, which at the same time represents a great opportunity, not only for the developer, but also for the credit company. However, the individual and bridge credits will not reactivate very soon. As Javier Barrios from MIRA Companies explains: “the crisis in the United States is a few months ahead and we have not yet seen the following consequences.” Finally, for the panelists, the financial crisis in Mexico has not yet reached the bottom, but the tendency is not so negative and after this, a standstill process will come that will last about two to three years.

SECCIÓN ESPECIAL PUBLICITARIA

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

GALERÍAS MALL SONORA.

Un espacio para las compras y la cultura Galerias Mall Sonora. A space for shopping and culture Kimco, el fondo de inversión más importante en el desarrollo de centros comerciales en conjunto, con el desarrollador Grupo Link inaugurarán el 1 de diciembre de este año la primera etapa de Galerías Mall Sonora, un desarrollo que hace parte de un complejo de uso mixto, el cual tendrá varios espacios culturales, combinados con exclusivas tiendas de ropa, museos y hoteles.

ocas veces se ha concebido un centro comercial, con una mezcla entre un mall de lujo, centro de convenciones, teatro, museos y hoteles, sin embargo, Galerías Mall Sonora, es el primer complejo en la ciudad de Hermosillo, que reunirá todo este tipo de usos. Para Luís Joaquín González, Director de Comercializadora de Shopping Center, SA de CV, este Fashion Mall tendrá un centro de convenciones y exposiciones llamado ExpoShow y que se integrará al desarrollo cultural Musas, del proyecto Vado del Río Sonora y que consta de museos y teatro, y además de la instalación de dos hoteles adicionales en la zona.

Características del Mall

Terreno Superficie rentable Estacionamiento Locales comerciales Food court Subanclas Salas de cine Restaurantes Kioscos Concesiones

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150,000 m 2 42,000 m 2 2502 cajones 152 16 9 14 y 4 VIP de Cinépolis 3 22 4

SECCIÓN ESPECIAL PUBLICITARIA

Los números de Galerías Mall Sonora Inversión directa: Inversión complementaria de locatarios: Total de la inversión: Empleos temporales directos (durante la obra): Empleos temporales indirectos: Empleos permanentes directos: Total de personas beneficiadas:

El 1 de diciembre de 2009 se abrirá la primera etapa con un Cinépolis, como componente de entretenimiento. La firma, para este proyecto, desarrolló 14 salas de las cuales cuatro son de formato VIP. “En abril de 2010 se hará la apertura de todo el centro comercial, teniendo a la tienda Sears en su formato de mayor tamaño como ancla principal”, comenta Luís Joaquín González. Galerías Mall Sonora es el primer centro comercial de lujo, a diferencia de los ya existentes en Hermosillo, y es que este exclusivo desarrollo se ha concebido y desarrollado para satisfacer las necesidades de los habitantes de la zona. Sin duda, Hermosillo es la ciudad capital de mayor importancia en el noroeste del país y sus características ya demandaban un Mall de este tipo desde hace tiempo. “Su clase media es estable y con buen poder adquisitivo, y tienen que movilizarse al extranjero para cubrir sus demandas, lo cual nos proporciona un nicho de mercado no atacado todavía en la localidad”, concluye el Director de Comercializadora de Shopping Center, Luis Joaquín González.

UNA INTERESANTE MEZCLA DE OPCIONES

Así, Galerías Mall Sonora es un centro comercial que se concibe con una mezcla interesante, en donde sin duda quien lo visite podrá disfrutar de distintos espacios dedicados a la moda, la cultura y el entretenimiento. Galerías Mall Sonora se convertirá en un hito en la ciudad y en un referente a nivel nacional.

ew times a mall has been planned with a mixture between a luxury mall, a convention center, theaters, museums and hotels; however, Galerias Mall Sonora is the first complex in the city of Hermosillo that will group all these type of uses. For Luis Joaquin Gonzalez, Director of Comercializadora de Shopping Center, SA de CV, this Fashion Mall will have a conven-

577´800,000 pesos 312´000,000 pesos 889´800,000 pesos 1,250 2,200 850 4,300

Kimco, the most important investment fund in the development of malls, together with Grupo Link developers will inaugurate the first stage of Galerias Mall Sonora on December first, this year, a development that is part of a mixed used complex, that will have various cultural spaces, combined with exclusive clothing stores, museums and hotels. tion and exhibit center called Expo-Show that will integrate to the Musas cultural development, from the project Vado del Rio Sonora, which will have museums and theater, besides the construction of two additional hotels in the area. On December 1st, 2009, the first stage will open, with a Cinepolis, as part of the entertainment proposal. The company developed 14 cinemas, 4 in VIP format. “In April 2010 the whole mall will open, having Sears store in the big format as principal anchor”, says Luis Joaquin Gonzalez. Galerias Mall Sonora is the first luxury commercial center, different from the existing ones in Hermosillo, this exclusive development has been conceived and developed to satisfy the needs of the inhabitants in the area. Without a doubt, Hermosillo is the most important capital city in the northeast of the country and for its characteristics they needed this type of mall long ago. “Its middle class is stable and with good purchasing power and they have to travel outside the country to cover their needs, which opens a niche in the market which has not been attended in this location” says Luis Joaquin Gonzalez, Director of Comercializadora de Shopping Center.

An interesting mixture of options

So, Galerias Mall Sonora is a shopping center that has an interesting mixture, where the visitor will enjoy different spaces dedicated to fashion, culture and entertainment.

The figures for Galerias Mall Sonora Direct investment: 577´800,000 pesos Additional investment from rents: 312´000,000 pesos Total investment: 889´800,000 pesos Direct temporary employments (during construction): 1,250 Indirect temporary employments: 2,200 Direct permanent employments: 850 Total of benefited persons: 4,300

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Mayores informes:

Luis Joaquín González C. Comercializadora de Shopping Center, SA de CV, Av. Tecamachalco 14-102, Col. Reforma Social, C.P. 11650, México D.F. Teléfono: (55) 5202-1621 Fax: (55) 5202-2621 Celular: 044(55) 8549-4736 Nextel (477) 217-6690 lgonzalez@linkarquitectura.com www.linkarquitectura.com

Oficinas en El Bajío: Loma del Gigante 101, Col. Lomas del Campestre, C.P. 37150, León, Guanajuato. Tel. y Fax: (477) 773 7979

Characteristics of the Mall

Ground Surface for rent Parking Commerciales sites Food court Sub-anchors Cinemas Restaurants Kioscos Concessions

150,000 m 2 42,000 m 2 2502 boxes 152 16 9 14 y 4 VIP de Cinépolis 3 22 4

REPORTE INDUSTRIAL

Por Luis Medina Consultor de SOF T EC lmedina@sotec.com.mx

Industrial parks in Queretaro

La globalización es un proceso fundamentalmente económico consistente en la creciente integración de las distintas economías nacionales en una única economía de mercado mundial. De cara a este proceso socioeconómico, que se presenta en el mundo, nuestro país ha tenido que incrementar su presencia dentro de los mercado mundiales y, en este contexto, Querétaro se posiciona como uno de los estados que ha captado un monto importante de inversiones de empresas, tanto nacionales como trasnacionales. 76

a ubicación estratégica de la plaza respecto a las zonas centro, norte y bajío del país, la hace muy atractiva para las empresas manufactureras, pues optimizan costos en todas las actividades logísticas, que son el puente entre la producción y los mercados. Hay diferentes factores que han influido en el desarrollo inmobiliario presentado la entidad en los últimos años. Sin embargo, uno de los principales pilares lo representa la infraestructura vial existente, la cual ha facilitado la integración de la producción estatal hacia el norte del territorio nacional, además de estimular la aparición de la industria maquiladora cuya presencia ha cobrado relevancia en las últimas décadas. Las vías de comunicación existentes han posibilitado el desarrollo industrial, cuyo carácter de empresas pertenecientes a corporativos tanto nacionales como transnacionales ha hecho que resulte indispensable no sólo su vinculación con los principales mercados del país sino cada vez más con los mercados internacionales, principalmente con Estados Unidos. La estrecha relación comercial entre las industrias asentadas en Querétaro con el exterior ha obligado a hacer más eficiente y a ampliar la infraestructura urbana y de comunicaciones.

MUESTRA DE LA OFERTA VIGENTE

Softec realizó una muestra del mercado de parques industriales en Querétaro, la cual se compone de 17 Parques In-

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INDUSTRIAL REPORT

UBICACIÓN DE LA MUESTRA DE LOS PARQUES INDUSTRIALES DE QUERÉTARO ID

Núm

Nombre

Ubicación

Municipio

Área Total de Parque

Área Total Has.

Tipo de Oferta

Parque Industrial Finsa

Av. Los Arcos No. 1 Carretera México-Querétaro

El Marqués

410,000 m2

41.0 Has

Renta

Parque Industrial El Marqués

Carretera México-Querétaro Km. 195,5

El Marqués

1,370,000 m2

137.0 Has

Renta

Parque Aeroespacial Querétaro

Carretera Querétaro-Tequis Km. 22 Navajas El Marqués

El Marqués

783,000 m2

78.3 Has

Renta

Parque Industrial Aeropuerto

Camino a Chichimequillas Km. 4.5

El Marqués

740,000 m2

74.0 Has

Renta

Parque Industrial Santa Rosa

Santa Rosa Jauregui Km. 23 Carretera QuerétaroSan Luis Potosí

Querétaro

110,000 m2

11.0 Has

Renta

Parque Industrial Bernardo Quintana

Carretera México-Querétaro

El Marqués

1,480,000 m2

148.0 Has

Renta

Parque Industrial Querétaro

Carretera Querétaro-San Luis Potosí Km. 28,5

Querétaro

5,360,000 m2

536.0 Has

Renta

Parque Industrial Benito Juárez

Av. 5 de Febrero Sn

Querétaro

4,500,000 m2

450.0 Has

Renta

Parque Industrial La Noria

Carretera México-Querétaro Km. 200

El Marqués

640,000 m2

64.0 Has

Renta

Parque Industrial La Montaña

Av. Epigmenio González No. 98 Zona Industrial Querétaro

Querétaro

180,000 m2

18.0 Has

Renta

Parque Industrial Balvanera

Carretera Querétaro-Celaya Km. 10

Corregidora

960,000 m 2

96.0 Has

Renta

Parque Industrial La Cruz

Carretera QuerétaroTequisquiapan

El Marqués

615,000 m2

61.5 Has

Renta

Parque Industrial Jurica

Carretera México-San Luis Potosí Km. 229

Querétaro

604,000 m2

60.4 Has

Renta

Parque Industrial El Pueblito

Carretera Coroneo-Huimilpan

Corregidora

400,000 m 2

40.0 Has

Renta

Parque Industrial Nuevo San Juán

Carretera México-Querétaro

San Juan del Río

1,000,000 m 2

100.0 Has

Venta

Parque Industrial Querétaro

Carretera Querétaro-San Luis Potosí Km. 28,5

Querétaro

5,360,000 m2

536.0 Has

Venta

Parque Micro Industrial Santiago

Acceso 4 casi esq. Acceso 2, Parque Industrial Benito Juárez

Querétaro

12,000 m 2

1.2 Has

Renta

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REPORTE INDUSTRIAL

Cada vez será un mercado más competido en el que se tendrán que desarrollar productos más modernos y sofisticados, que ofrezcan un valor agregado a los clientes. dustriales, ubicados en los municipios más importantes del estado de Querétaro: Santiago de Querétaro tiene siete; Corregidora, dos; El Marqués, siete, y uno San Juan del Río. La oferta contempla 16 parques industriales con naves en renta y dos con tierra urbanizada en venta. El Parque Industrial Querétaro es el único que comercializa ambos productos.

TAMAÑO DE MERCADO

El área total disponible en el mercado de parque industriales es de 3,001,875 m 2, de los cuales las naves industriales en renta suman 2,204,165, mientras que la tierra urbanizada 797,720 m 2. Las naves en renta participan con una superficie de 73% y la tierra en venta con 27%.

CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO.

La oferta se concentra en espacios en renta

menores de 2,000 m2 con niveles de precio por m2 de 40 a 58.5 pesos.

INVENTARIO

que Industrial Querétaro tiene producto de 10,000 a 20,000 m 2, con menor absorción, pero bajo inventario.

La superficie total de la muestra de parques industriales es de 3,001,875 m 2, de los cuales se encuentra disponible tan sólo 10%. El municipio de San Juan del Río presenta el mayor nivel de meses de inventario, mientras el de Corregidora no cuenta con inventario disponible.

PRECIO POR M2

MUESTRA DE LA OFERTA DE TIERRA URBANIZADA EN VENTA

INVENTARIO

La oferta de espacios en venta consta de 2 parques industriales ubicados en los municipios de Santiago de Querétaro y San Juan del Río.

TAMAÑO DE MERCADO

El área total rentable tomando en cuenta los 2 parques es de 797,720 m2 y cuentan con una ocupación promedio de 77.5%.

CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO

La oferta de espacios en venta es muy dispersa, los productos tipo son de 500 m2 y 19,000 m2 con precios por m2, de 750 a 468 pesos, respectivamente. El precio de la tierra está en función de la superficie ofertada.

COMPETENCIA

Los competidores más representativos en la venta de tierra urbanizada en zonas industriales son: Parque Nuevo San Juan y Parque industrial Querétaro.

TAMAÑO DE PRODUCTO

El Parque Nuevo San Juan comercializa tierra urbanizada de 500 a 1,000 m 2 con mayor absorción e inventario, en tanto el Par-

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El Parque Nuevo San Juan comercializa tierra urbanizada de 501 a 750 pesos, con mayor absorción e inventario, en tanto que el Parque Industrial Querétaro tiene precio de 400 a 500 pesos, con menor absorción, pero bajo inventario.

El área total rentable tomando en cuenta los dos parques es de 797,720 m2 y cuentan con una ocupación promedio de 77.5%.

CONCLUSIÓN

En la medida que mejoren las condiciones económicas actuales en el país, la tendencia en el desarrollo inmobiliario de parques industriales en la plaza continuará en crecimiento. Sin embargo, cada vez será un mercado más competido en el que se tendrán que desarrollar productos más modernos y sofisticados, que ofrezcan un valor agregado a los clientes. Los factores clave para garantizar el éxito comercial en el desarrollo de los parques industriales son los siguientes: naves modulares de 500 a 10,000 m2; planes de financiamiento; parques estratégicamente bien ubicados y perfectamente comunicados; alturas de 15 metros; mayor número de andenes de carga y descarga con rampa niveladora; más patios de maniobra; sistemas contra incendio; seguridad y pisos que resisten arriba de ocho ton/ m2; superficies de hasta 10,000 m2; planta de tratamiento; canal de aguas pluviales y amenidades, tales como espuela de ferrocarril, estacionamiento, todos los servicios y oficinas.

REPORTE INDUSTRIAL

Globalization is essentially an economic process consisting in the growing integration of the various Inventory total surface of the sample of industrial national economies into a single world market eco- The parks is 3,001,875 m , only 10% of which is cunomy. In face of this socioeconomic process that rrently available. The Municipality of San Juan del Rio has the highest level of months of inventhe world is undergoing, our country has had to in- tory, whereas the Municipality of Corregidora has no available inventory. crease its presence in the global markets; in this of the offer of context, Queretaro stands as one of the states that Sample urbanized land for sale have collected a significant sum of investments from The offer of spaces for sale has 2 industrial parks located in the Municipalities of Santiago both national and transnational companies. de Queretaro and San Juan del Rio. 2

Market size

The total rentable area, considering both these parks, is 797,720 m 2 with an average occupancy of 77.5%.

Market characteristics

The offer of spaces for sale is rather scattered; product types have 500 m 2 and 19,000 m 2 with prices per m 2 of 750 and 468 pesos, respectively. The price of land depends on the area offered.

Competition

The most representative competitors in the sale of urbanized land in industrial areas are: Parque Nuevo San Juan and Parque Industrial Queretaro.

Product size

he state’s strategic location with regard to the center, north, and Bajio areas of the country makes it very appealing to manufacturing companies, as they can optimize costs in all the logistics operations which are the bridge linking production and the markets. Various factors have influenced the real estate development in the state over the last few years; however, one of the main pillars is the existing road infrastructure, which has simplified the integration of the state’s production towards the north of the country, in addition to stimulating the appearance of the in-bond (maquiladora) industry, whose presence has gained in importance over the last decades. The existing roads have enabled industrial development, wherein companies’ characteristic as a part of national and transnational conglomerates has made it essential not only to link these companies to the main markets around the country but also, more and more, to the international markets—namely, the US. The narrow relationship between industries based in Queretaro and foreign markets has made it necessary to expand the urban and communications infrastructure and make it more efficient.

Sample of the current supply

Softec collected a sample of industrial parks in Queretaro, including 17 industrial parks located in the most important municipalities in the State of Queretaro: Santiago de Queretaro has 7, Corregidora 2, El Marques 7, and SanJuan del Rio 1. The supply considers 16 industrial parks with premises for rent and 2 with urbanized

land for sale; Parque Industrial Queretaro is the only one marketing both products.

Market size

The total available area on the market of industrial parks is 3,001,875 m 2 , where industrial premises represent 2,204,165, and urbanized land 797,720 m 2 . Premises for rent have a share of 73%, and land for sale represents 27%.

Market characteristics

Most of the offer is for rental spaces of under 2,000 m 2 , at prices per m 2 ranging from 40 to 58.5 pesos.

With time, the market will become more competitive, requiring more modern and sophisticated products that will offer a higher added value to customers. www.inmobiliare.com

Parque Nuevo San Juan markets urbanized land from 500 to 1,000 m 2 with a higher absorption and inventory, whereas Parque Industrial Queretaro has product in the 10,000 to 20,000 m 2 range with a lower absorption and inventory.

Price per m2

Parque Nuevo San Juan markets urbanized land from 501 to 750 pesos with a higher absorption and inventory, whereas Parque Industrial Queretaro has prices of 400 to 500 pesos with a lower absorption and inventory.

Inventory

The total rentable area, considering both parks, is 797,720 m 2 with an average occupancy of 77.5%.

Conclusion

As the country’s economic situation improves, the trends of real estate development of industrial parks in the city will continue to grow; however, with time, the market will become more competitive, requiring more modern and sophisticated products that will offer a higher added value to customers. The key factors to guarantee the commercial success in the development of industrial parks are: modular premises of 500 to 10,000 m 2 ; financing plans; strategically well located and perfectly communicated parks; 15 meter heights; greater number of loading bays with a leveling ramp; more loading yards; fire protection systems; security; floors with a resistance of up to 8 ton/m 2 ; surfaces of up to 10,000 m 2 ; water treatment plant; a canal for rainwater; and amenities such as a railroad spur, parking lot, all the services, and offices.

URBAN LAND INSTITUTE MEXICO

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Mexico, in Security Crisis

El Urband Land Institute, ULI, puso sobre la mesa el tema de seguridad, reuniendo a tres organismos que trabajan en contra de la delincuencia: el Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuración de Justicia del Distrito Federal; México Unido Contra la Delincuencia y el Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS. Así, los líderes de estas corporaciones dieron un panorama de lo que sucede en la materia. Moderador: Víctor Lachica, Director de Cushman & Wakefield. Panelistas: Ana Franco, Directora México Unido Contra la Delincuencia. Meyer Klip Gervitz, Director del Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuración de Justicia del Distrito Federal. Orlando Camacho, Director del Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS. 82

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n un panel sin precedentes sobre seguridad, el Urband Land Institute invitó a los directivos de instancias como México Unido Contra la Delincuencia –Lic. Ana Franco-, del Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS, -Orlando Camacho- y al Ing. Meyer Klip Gervitz, del Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuración de Justicia del Distrito Federal, para que hablaran sobre lo que vienen realizando estas asociaciones en materia de seguridad. De entrada, las cifras preocupan. México ocupa el primer lugar en secuestros en todo el mundo. Y de hecho, en 2008 la cifra de averiguaciones previas por este delito es la más alta en la últimos ocho años, sumando 820. Comenta Ana Franco que, por otra parte, en 2008 se ejecutaron un 1,607,032 denuncias, de las cuales sólo concluyeron en sentencia menos de 8%, quedando 92% de los actos delictivos en la impunidad. Y esto justamente es lo que lleva a que la ciudadanía tenga una percepción negativa, un desaliento frente al Acuerdo Nacional de 74 Compromisos para Mejorar la Seguridad en México – documento firmado hace ya un año, en agosto de 2008-. Pues bien, los resultados de Consulta Mitofsky reflejan lo siguiente: en

URBAN LAND INSTITUTE MEXICO

4J OP USBCBKBNPT QBSB RVF MB TFHVSJEBE FO .ÊYJDP FTUÊ B MB BMUVSB EF OVFTUSPT TPDJPT DPNFSDJBMFT MB JOWFSTJÓO FYUSBOKFSB DBFSÃ B niveles históricos. Es muy importante organizarse en materia de seguridad. Por no hacerlo, hoy la delincuencia va ganando la batalla.

Orlando Camacho y Victor Lachica

Ana Franco cuanto a seguridad, tanto en el centro como en el norte del país, zonas donde la percepción está más deteriorada, entre 75% y 72% respectivamente, califican en forma negativa la evolución en este rubro. A un año del acuerdo el porcentaje nacional de ciudadanos que reportan haber estado cerca de un delito en los últimos tres meses llega a 24%. Por otra parte, en el país 60% de los personas tienen miedo a ser víctimas de robo a mano armada y 55% a ser secuestrados.

EN SÍNTESIS…

A un año de haberse firmado el acuerdo, sin duda, sale mal calificado. Ana Franco lamenta el escaso cumplimiento de los 60 puntos correspondientes a los tres Poderes de la Unión y las autoridades estatales. Finalmente, destaca que ellos como Asociación han venido trabajando en varios programas: Cultura de la Legalidad, Orientación a víctimas, Prevención del delito, Recaudación de Firmas contra la Delincuencia, Encuestas de atención a la ciudadanía en agencias del MP, Exigencia y vinculación con autoridades, Transparencia y Rendición de Cuentas y Servicio social. Por su parte, el Ing. Meyer Klip Gervitz, del Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuración de Justicia del Distrito Federal expresó que más de dos años de trabajo les ha permitido constatar cómo tiene mucho sentido la frase que expresa el espíritu de sus esfuerzos y principios, “pasar de la protesta a la propuesta y a la acción”, y destacó los resultados arrojados por los distintos programas del Consejo. Por ejemplo, Protejamos nuestro Aeropuerto, plan donde se aplicó un mismo esquema de seguridad al interior de

las terminales 1 y 2 del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, así como en 12 colonias aledañas. Por otra parte, otro de los Programas que ha tenido mucho éxito es el de No Más Extorsiones Telefónicas, en donde hasta agosto de 2009 el Consejo recibió 192 mil llamadas relativas al delito de extorsión; de entre éstas, 97% correspondieron a tentativas que fueron evitadas gracias a las recomendaciones del personal adscrito al Centro de Contacto. También, como resultado de las campañas preventivas iniciadas por este Consejo para prevenir y combatir las extorsiones, hoy los delincuentes se ven obligados a realizar, al menos, 30% más de llamadas para lograr sus objetivos. Orlando Camacho, de SOS, expresó que la ciudadanía debe de denunciar, exigir y exponer, y en ese sentido destacó que sí hay forma de hacerlo: “nosotros tenemos un programa en concreto llamado Mi Voto por Tu Compromiso, en donde el ciudadano puede hacerle un seguimiento exhaustivo, a partir de un observatorio conformado por ellos mismos y en donde van a constatar si en efecto las promesas de campaña del candidato han sido cumplidas.” Según expuso, realmente quedarse callado le hace mucho daño al país. “Si no exigimos y no nos volvemos molestos, no pasará nada en México en materia de prevención a la seguridad”. Además, hizo especial énfasis en trabajar de manera más exhaustiva y a los legisladores exigirles leyes más duras contra la delincuencia, a seguir aplicando la ley de extinción de dominio y a trabajar porque la ciudadanía gane de nuevo la confianza. “Si no trabajamos para que la seguridad

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Meyer Klip

en México esté a la altura de nuestros socios comerciales, la inversión extranjera caerá a niveles históricos. Es muy importante organizarse en materia de seguridad. Por no hacerlo, hoy la delincuencia va ganando la batalla.”

C AJA DE HERRAMIENTAS México Unido Contra la Delincuencia 4] RPb^ ST bTRdTbca^ bTRdTbca^ express, violación, homicidio, extorsión y narcomenudeo Tels: 52778311 - 55156759 Consejo Ciudadano Contra la Delincuencia Denuncias Tel: 55335533 Y 5533 mensaje por celular como texto Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS Participa en la solución del problema de la inseguridad. Envía tus observaciones y recomendaciones en videos, fotografías y correo electrónico: info@mexicosos.org 01 800-9999-767 (SOS)

URBAN LAND INSTITUTE MEXICO

Urban Land Institute, ULI, brought to discussion the subject of security, gathering three institutions that work against delinquency: Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuracion de Justicia del Distrito Federal, México Unido Contra la Delincuencia and the Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS. Therefore, the leaders of these organizations gave us an overall view of what is happening on this subject.

n an unprecedented panel about security, the Urban Land Institute invited the directors of institutions like México Unido Contra la Delincuencia –Lic. Ana Franco-, the Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS –Orlando Camacho- and Ing. Meyer Klip Gervitz from the Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuración de Justicia del Distrito Federal, to talk about what they have been working on, regarding this subject.

TOOL B OX México Unido Contra la Delincuencia 8] RPbT ^U ZXS]P__X]V Tg_aTbb kidnapping, rape, homicide, extortion and drug dealing Tels: 52778311 - 55156759 Consejo Ciudadano Contra la Delincuencia Reports Tel: 55335533 text message by cellular phone Sistema de Observación para la Seguridad Ciudadana, SOS CPZT _Pac X] cWT b^[dcX^] ^U cWT _a^Q[T\ of break down of law and order. Send your observations and recommendations in videos, photographs and electronic mail to: info@mexicosos.org 01 800-9999-767 (SOS)

At first the figures are preoccupying. Mexico holds the first place in kidnappings in the world. As a matter of fact, in 2008 the number of enquiries for this crime is the highest in the last eight years, adding to 820. Ana Franco comments that, on the other hand, in 2008 1,607,032 reports were executed, of which less tan 8% concluded in sentence, which leaves 92% of these crimes unpunished. And this is exactly what drives the citizens to have a negative perception, a total discouragement on the Acuerdo Nacional de 74 Compromisos para Mejorar la Seguridad en Mexico (National Agreement with 74 Commitments to Improve the Security in Mexico – document that was signed a year ago, in August 2008 -). Well, the results that Consulta Mitofsky obtained reflect the following: as for security, both in the center and in the north of the country, areas where this perception is worse, between 75% and 72% respectively mark negative for the evolution of this subject. One year from the agreement, the national percentage of citizens who report having been near a crime in the last three months amounts to 24%. On the other hand, 60% of citizens are afraid to become victims of an armed robbery and 55% of being kidnapped, in the country.

In summary

One year from the signature of the agreement, no doubt, it is badly marked. Ana Franco regrets the scarce fulfillment of the 60 points corresponding to the three Powers and state authorities. Finally she comments that as an association they have been working in several programs: Lawfulness culture, Advise to Victims, Crime prevention, Gathering signatures against delinquency, Polls on citizen’s attention in Public Investigation Departments, Demands and Relations with authorities, Transparency and Performance and Social Services. Ing. Meyer Klip Gervitz, from the Consejo Ciudadano de Seguridad Pública y Procuración de Justicia del Distrito Federal, on his side, expressed that in more than two years of work they have verified the sense in the phrase

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expressing the spirit of their efforts and principles, “to move from protest to proposal and to action” and he pointed out the results from the different programs they have, for instance, Protejamos nuestro Aeropuerto, a plan where the same scheme of security was implemented inside terminals 1 and 2 of the International Airport in Mexico City, as well as in twelve surrounding neighborhoods. On the other hand, another program that has had a great success is No Más Extorsiones Telefónicas (No more telephone extortions), until August 2009 192 thousand calls related to this felony were received by the Consejo, among these, 97% corresponding to attempts which were prevented thanks to the advice of personnel in the Contact Center. Also, as a result of prevention campaigns started by this Consejo to prevent and fight extortions; today, delinquents are forced to make at least 30% more calls to obtain their objectives Orlando Camacho, from SOS, expressed that the citizens must report, demand and expose and in that sense he stressed that there is a way to do it: “we have a particular program called Mi Voto por Tu Compromiso (My vote for your commitment), where the citizen can make an exhaustive follow up, from an observatory formed by themselves where they will register if the campaign promises have been fulfilled by the candidate”. According to him, to keep quiet really hurts the country. “If we do not demand and get annoying, nothing will happen in the subject of prevention for security in Mexico”. Besides, he emphasized that more exhaustive work has to be done and we have to demand tougher laws against delinquency from the legislators, to continue applying the law of dominion extinction and work to regain confidence from the citizens. “If we do not work to obtain security, Mexico will not be on the same standards as our commercial associates and the foreign investment will drop to historical levels. It is very important to get organized in the subject of security. Because of the lack of this, today delinquency is ahead in this battle”.

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