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www.centrourbano.com RESPONSABLES DE LA EDICIÓN Horacio Urbano y Roxana Fabris Coordinación Editorial Abril Barajas ColaboradoraS Magali Roldán Gabriela Romero Judith Santiago Oyuki Sánchez Carolina Ruiz arte y DISEÑO Ángel R. Ruiz FOTOGRAFÍA Centro Urbano CORRECCIÓN DE ESTILO Patricia Alamilla ventas Eric Posada eposada@centrourbano.com (55) 5687 1331 ADMINISTRACIÓN Eusevia Hernández administracion@centrourbano.com (55) 56874873 ext. 18 Miguel R. Hidalgo circulación Sonia Prieto circulacion@centrourbano.com IMPRESO POR: MBM Impresora S.A de C.V. Primavera / 2010 / No. 5 / AÑO II
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Antecedentes
editorial
En 2004 surge el Mexican Housing Day, un foro de negocios especializado cuyo principal objetivo es atraer a inversionistas extranjeros al país para que contribuyan a fortalecer aún más el sector vivienda.
Durante el 2009 la vivienda mexicana se mantuvo activa, si bien sin el dinamismo que le ha caracterizado, pero sobre todo, manteniendo la fortaleza que se obtiene cuando iniciativa privada y gobierno cierran filas en torno a un objetivo común.
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De acuerdo con las proyecciones, en los próximos 20 años el reto del sector será proveer más de 11 millones de viviendas adicionales, sin considerar aquellas que se tengan que reponer por deterioro.
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ABM
SHCP
El presidente de la Asociación de Bancos de México, Ignacio Deschamps, estimó que la banca privada otorgará 50 centavos de cada peso del total de los créditos individuales que se otorguen por estas instituciones en el presente año.
El titular de Hacienda, Ernesto Cordero, destacó que en México se tendrá una política pública de apoyo a la creación de grandes centros urbanos, mediante los programas de Desarrollo Urbano Integral Sustentable.
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Fovissste
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MAGAZINE
Mexican Housing Day 2010
El vocal ejecutivo del Fovissste, Manuel Pérez Cárdenas, reiteró a los inversionistas presentes en Londres y Nueva York, la solidez del organismo y las ambiciosas metas que fijaron para este 2010.
/ Horacio Urbano
editorial Puentes al futuro
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a historia del sector vivienda es una historia de sobrevivientes. Y sin embargo, mal haríamos en pensar que esta definición implica que quienes militan en él, se han limitado a bajar la cabeza cada vez que se detecta una nueva ola en el horizonte. Todo lo contrario, los Hombres y Mujeres de la Casa han sido capaces de navegar en medio de la tempestad sin perder el rumbo, manteniendo como constante no sólo el objetivo, sino también, la forma en que lo pretenden alcanzar. Porque hay que recordar que en la vida, la forma en que se alcanzan los éxitos acaba siendo más importante que los mismos éxitos. Y es que esta industria, dicen los que han hecho su vida en torno a ella, se tiene que definir no como una carrera de velocidad, sino como una de fondo. Una carrera que hay que entender que es de largo plazo y que ello implica considerar que a lo largo del tiempo puede haber crisis económicas, sociales, urbanas, ambientales o políticas. Crisis y más crisis. Obstáculos que superar si es que se pretende seguir tras el objetivo planteado. El sector vivienda es una historia de sobrevivientes es cierto. Pero bien vale la pena puntualizar que es, por expresarlo con mayor claridad, la suma de las historias de quienes han trazado un rumbo y han puesto talento y esfuerzo en función del objetivo de cumplirlo. Son historias de sobrevivientes que nunca se resignaron a vivir de las migajas del destino, sino que tomaron la decisión de construir un futuro, aceptando y
superando toda eventualidad que pudiera representar un nuevo obstáculo. Esa es la vivienda, una industria cuyo resultado no se entiende si se analiza tomando como base la historia de las décadas recientes. Pero ¿Existen en esta ocasión razones que permitan suponer que ya inició la recuperación? Porque aun a pesar de que esta crisis es una crisis light si la comparamos con aquella devastadora que siguió al ya legendario “Error de Diciembre”, hay que decir que por mucho que mejore lo que queda del año, será imposible recuperar lo que se llevó esta primera crisis del milenio, que inicio como consecuencia de la voracidad y la soberbia del sistema financiero estadounidense. ¿Inició la recuperación? Esta edición de Hombres y Mujeres de la Casa Magazine analiza el tema a nivel de cancha, tomando como referente la voz de un selecto grupo de sobrevivientes de muchas batallas. Estas nuevas historias de sobrevivientes llegan cargadas de datos que permiten armar el rompecabezas. Llegan cargadas de buenas noticias que nos dicen que una vez más, en medio de la tormenta, los alfiles de esta industria siguieron haciendo su trabajo. ¿Hay fortalezas y oportunidades? ¡Claro que las hay! Y como no va a haberlas si el entorno macroeconómico se mantiene estable, los canales de crédito siguen abiertos y la demanda sigue ahí, esperando que se generen las condiciones que permitan que se transforme en la demanda real que constituye el verdadero motor del sector. Por eso, las mejores razones para salir de la crisis son quienes toman la palabra en este análisis del sector.
Conago de la mano
Fovissste. El futuro de la vivienda llama a la calidad más que a la cantidad, por lo que el Fondo trabajará a base de criterios de desarrollo social, a fin de respetar el medio ambiente y fomentar la participación comunitaria entre sus derechohabientes.
con la
vivienda
Conferencia Nacional de Gobernadores
Manuel Pérez Cárdenas, vocal ejecutivo del Fovissste
Conferencia Nacional de Gobernadores Verano / 2010
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Conago / Coferencia Nacional de Gobernadores
Implementando diversas acciones en sus estados, los gobernadores buscan mejorar las condiciones habitacionales de los sectores populares.
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éxico presenta una amplia gama de necesidades en materia habitacional, por lo que se dio a la tarea de crear un foro especializado donde los representantes de los gobiernos estatales pudieran atender más de cerca los asuntos relacionados con la vivienda a nivel nacional. El 25 de abril de 2008, la Conferencia Nacional de Gobernadores creó la Comisión de Vivienda, cuyo objetivo fundamental es atender la política pública de vivienda para favorecer a las personas más necesitadas.
El problema
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oy en día se estima que de las 26.7 millones de familias que habitan en el país, 17.8 cuentan con una casa propia, dejando así un rezago habitacional de 8.9 millones de familias. De estas casi 9 millones de familias:
552,000 viven con algún grado de hacinamiento
1 millón 141,000 habitan casas con deterioro.
7 millones 254,000 habitan casas hechas a base de materiales irregulares Ante esta situación, México tiene el reto de crear 11.3 millones de viviendas en los próximos 20 años, para lo cual, el impulso de nuevas políticas públicas en materia habitacional será indispensable para lograr el cumplimiento de las metas.
Objetivos
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nivel general, el objetivo de la Conago es impulsar el fortalecimiento de las entidades federativas para que contribuyan en mayor medida al desarrollo nacional y cuenten con los recursos y la capacidad de respuesta a las demandas de sus comunidades. Específicamente en materia de vivienda, el propósito es resolver la problemática habitacional del país mediante la implementación de una política social que atiende prioritariamente a los grupos sociales de mayores carencias.
La Comisión, hoy
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ctualmente, la Comisión de Vivienda de la Conago es coordinada por José Eduardo
Calzada Rovirosa, gobernador constitucional del estado de Querétaro, quien declaró que el país presenta gran demanda en la materia, especialmente económica y de interés social, y que es indispensable trabajar en esa materia para que las personas más necesitadas puedan tener acceso a una vivienda digna. En este sentido, detalló que el principal problema es la falta de financiamiento, razón por la cual la Comisión de Vivienda de la Conago buscará soluciones que logren nivelar la oferta y la demanda de vivienda a través de la ampliación del financiamiento. Entre las problemáticas del sector que destaca la Conago se encuentran, la regulación excesiva por parte de las autoridades; la deficiente coordinación entre los tres niveles de gobierno; la falta de un organismo rector de vivienda por parte del gobierno federal; y el limitado acceso al financiamiento.
Infonavit. El reto a corto plazo de la institución es ampliar su base de derechohabientes, incrementar la atención a las personas de menores ingresos y mejorar la calidad de vida de sus acreditados. Víctor Manuel Borrás Setién, director general del Infonavit
Primer Foro internacional de Vivienda, Querétaro 2010
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ara analizar la problemática habitacional que presenta el país, y así buscar soluciones oportunas que permitan a la sociedad tener acceso a una vivienda digna, se llevó a
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Fonhapo. Una vez que el Fonhapo ha logrado disminuir el monto de la cartera vencida, mismo que en 2007 ascendía a 97%, es fundamental que el organismo vuelva a otorgar créditos para atender a las personas de escasos recursos. Salvador López Orduña, titular del Fonhapo
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cabo el Primer Foro Internacional de Vivienda “Desarrollo habitacional Conago”, en la ciudad de Querétaro. En el foro interactuaron los titulares de los organismos del sector a nivel nacional, mismos que detallaron la situación actual en el país. A nivel general, la participación de autoridades, representantes de los tres niveles de gobierno, proveedores, desarrolladores y especialistas en el tema amplió la visión de la situación actual de la vivienda en México, y reafirmó el compromiso de todos los actores para impulsar las medidas necesarias que detonen el crecimiento de la industria.
XXXIX Reunión ordinaria en Ciudad Victoria, Tamaulipas Verano / 2010
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ebido a su importancia, el tema de la vivienda estuvo presente durante la XXXIX Reunión ordinaria de la Conago llevada a cabo en Ciudad Victoria, Tamaulipas, donde se apro-
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bó la agenda temática de la Comisión, contemplando cuatro puntos fundamentales:
1.
Reformas jurídicas profundas. Se estipula la realización de modificaciones a la legislación de las entidades federativas con la finalidad de convertir al orden estatal en el eje que regule y norme el desarrollo habitacional del país, viendo a éste como un tema integral donde se traten los siguientes puntos: n Corrección de la distorsión del uso del suelo. n Mejorar la ordenación territorial. n Ampliar los recursos. n Promover la coordinación municipal y la concurrencia de los órdenes de gobierno.
2.
Reingeniería institucional. En todos los estados de la República se promoverá la modernización de
Canadevi. A consecuencia de la crisis, la falta de liquidez impactó negativamente al sector, por lo que es necesario incrementar el monto de los subsidios por parte del gobierno federal para mejorar las condiciones habitacionales en el país. Ismael Plascencia Núñez, presidente nacional de la Canadevi
los marcos jurídicos y administrativos relacionados con la ordenación del territorio, el uso del suelo y la administración urbana y lograr:
Canorevi. Es necesario adecuar el sistema financiero para abarcar más segmentos de la población y así beneficiar a los más necesitados, además de que se debe facultar a los organismos estatales de vivienda para que puedan captar recursos. José Antonio Revah Lacouture, presidente del Conorevi
n Integrar todas las funciones del desarrollo habitacional n Promover la mejora de los instrumentos presupuestales n Fortalecer a los Institutos Estatales de Vivienda n Diseñar nuevos productos financieros
3.
Formación de funcionarios públicos especializados en desarrollo habitacional. Es importante la formación y capacitación permanente de funcionarios públicos en materia de planeación y administración de desarrollo habitacional, y para lograrlo, es necesario llevar a cabo las siguientes acciones: n Ofrecer programas a las organizaciones profesionales, civiles y ciudadanos interesados en la materia. n Gestionar programas de capacitación con organismos internacionales y multilaterales.
4.
Formular un programa estatal de desarrollo habitacional. Se impulsará a todas las entidades federativas a que formulen programas estatales de vivienda para desarrollar acciones de corto, mediano y largo plazo en diferentes campos: n Ordenación del territorio n Desarrollo habitacional n Acceso a la vivienda Con el trabajo diario y mediante la coordinación de la política pública a nivel estatal, la Comisión de Vivienda de la Conago buscará el fortalecimiento del sector a través del impulso real que los gobernadores de los diferentes estados de la República brinden para el desarrollo habitacional de su entidad, obteniendo con ello crecimiento social a nivel nacional. Para que el trabajo realizado tenga continuidad y para mejorar la situación habitacional del país, los gobernadores que han sido electos y que en breve tomarán posesión de sus cargos deberán conocer a fondo los retos del sector, ello con la finalidad de mejorar la situación de la vivienda en sus estados y posicionar a la Conago como una instancia promotora de desarrollo social.
SHF. La banca de desarrollo se ha logrado posicionar como una alternativa de financiamiento no bancario que brinda esquemas de garantía de pago. Javier Gavito Mohar, titular de la SHF
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Xxxx xx xxxx xxxx xxxx xxx, el evento logró despertar el interés de inversionistas europeos, propiciando un ambiente de confianza para seguir trabajando en el sector con miras al 2011.
Nos costó mucho trabajo elegir las carteras a bursatilizar, porque nuestra base de datos es muy completa, sin embargo, el organizar esta información para que de alguna forma sea tomada en cuenta por los inversionistas, resultó sumamente complicado
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Ariel Cano Cuevas MAGAZINE 10
titular de conavi
Entrevista / Enrique Vainer
Mejores conjuntos Xxxx xx xxxx xxxx xxxx xxx, el evento logró despertar el interés de inversionistas europeos, propiciando un ambiente de confianza para seguir R U P O trabajando en elGsector con miras al 2011.
habitacionales Hoy en día, la vivienda está en plena recuperación y pretende retomar el crecimiento obtenido en el pasado.
SADASI
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partir de que dio inicio la crisis económica, el sector vivienda ha presentado una serie de ajustes que han propiciado la necesidad de replantear las estrategias de acción, con la finalidad de superar los embates y volver a retomar el crecimiento presentado en años anteriores. El panorama que dejó la recesión en México no fue muy alentador debido a que hubo una depuración de desarrolladores de vivienda y el acceso al crédito puente se restringió de manera impresionante. Ante esta situación, Enrique Vainer, director general de Sadasi, comentó en entrevista que la industria debe encontrar las áreas de oportunidad que le permitan crecer, destacando que el sector de los no asalariados es la pieza clave para impulsar el crecimiento. Al ser cuestionado sobre las 10 razones para salir de la crisis, Vainer Girs detalló una serie de elementos que son la base para generar un mejor futuro en materia de vivienda:
1.
Mentalidad. Todos los actores del sector deben adquirir una mentalidad emprendedora que les permita apro-
vechar todas las oportunidades que se presentan en el camino.
2.
Tenacidad. En estos tiempos no sólo basta con vislumbrar las oportunidades, sino que hay que perseguirlas y hacer todo lo posible por alcanzar las metas propuestas.
3.
Análisis de mercado. La base para que un proyecto tenga éxito es conocer a la perfección el mercado a quien va dirigido, razón por la que resulta indispensable conocer a profundidad todos los esquemas crediticios, las oferta y demanda de la zona donde se pretende llevar a cabo, y las necesidades reales del comprador, a fin de satisfacer en su totalidad los requerimientos.
4.
No sobre endeudarse. Es necesario que las empresas desarrolladoras nivelen sus estados financieros y los mantengan sanos para poder salir de la crisis, debido a que un buen historial financiero propicia mejores condiciones crediticias y mejores condiciones empresariales.
5.
No sobre inventariarse. El desarrollador de vivienda debe construir de acuerdo a las necesidades reales tanto de la población como de su empresa. En este sentido, una dimensión inadecuada del proyecto que propicie un inventario mayor a lo requerido es negativo para el promotor debido a que si no desplaza el producto, esto afecta sus finanzas y el pago de intereses incidirá en el costo final de la vivienda.
6.
Integración vertical. Sin lugar a dudas, el futuro de la vivienda en México será la verticalidad, lo cual implica además de beneficios ambientales y de espacio, una baja de costos en materia de construcción y aspectos operativos, enunció.
7.
Conocimiento de los productos crediticios. Todos los integrantes del sector deben necesariamente tener amplio conocimiento de los productos crediticios y de las innovaciones que van presentando los mismos, debido a que aproximadamente 98% de las ventas de casas se da a través de un financiamiento hipotecario y si no se conocen
todos los esquemas de crédito se están desaprovechando oportunidades.
8.
Responsabilidad. Este aspecto debe darse en las diferentes etapas y con los diferentes sectores, es decir, tanto con los intermediarios financieros, con las autoridades y con el mercado en general, ello para generar un equilibrio en los diversos sectores. Buscar clientes. La cada vez más amplia competencia y las dificultades económicas, hacen difícil poder vender las viviendas, por lo cual, los promotores deben buscar a los clientes para poder mantener dinámico el mercado, es decir, deben crear estrategias de venta de acuerdo a las necesidades específicas de cada sector.
9.
10.
Llevando a cabo estas acciones y generando buenos productos y buena competencia, estoy seguro de que el sector saldrá adelante”
Enrique Vainer director general de sadasi
Ver al sector de largo plazo. Si se ve al sector como una oportunidad, es indispensable poner especial atención en la actividad que se realiza, y por ende, se tienen que esperar rendimientos de largo plazo, “la vivienda no es un tema efímero, hay que trabajarlo a lo largo del tiempo para conseguir buenos resultados”.
Enrique Vainer, director General de Grupo Sadasi.
Así, Enrique Vainer concluyó diciendo que el sector vivienda en México presenta grandes fortalezas tales como una buena calidad de las viviendas, que es un sector unido, que hay elementos internos y externos alineados con los intereses de la industria y que esos factores contribuirán para que el sector salga de la crisis. “Llevando a cabo las acciones antes mencionadas y generando buenos productos y buena competencia, estoy seguro de que el sector saldrá adelante”, finalizó.
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Entrevista / Ariel Cano Cuevas
Xxxxxxxxxx xx xxx xxxxn, el evento logró despertar el interés de inversionistas europeos, propiciando un ambiente de confianza para seguir trabajando en el sector con miras al 2011.
Panorama
de recuperación Implementando diversas acciones en sus estados, los gobernadores buscan mejorar las condiciones habitacionales de los sectores populares.
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ientras el país está superando lo que fue la peor parte de la crisis económica mundial, el sector vivienda se encuentra en un proceso de recuperación donde tendrá que potencializar sus fortalezas para generar los niveles de crecimiento obtenidos en el pasado. Ante esta situación, Ariel Cano Cuevas, titular de la Conavi, detalló en entrevista que durante 2009 el sector sufrió graves afectaciones a consecuencia de la recesión económica y que el año pasado presentó una variación anual negativa de -20 por ciento.
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A pesar del difícil panorama, Cano Cuevas mencionó puntos característicos que se convierten en excelentes razones para que el sector vivienda logre salir de la crisis:
1.
Crecimiento porcentual. Durante el primer cuatrimestre del año, la industria registró un crecimiento de 9% en comparación con el mismo periodo de 2009. Si bien esta cifra aún no supera los niveles de progreso de 2008, si es un signo de que la situación va mejorando.
2.
Producción. Las cifras al cierre de abril muestran que los inventarios de vivienda van en ascenso, y a pesar de que la producción fue uno de los rubros más afectados por la crisis, durante el primer cuatrimestre de 2010 el inventario registrado se ubica por arriba de las 347,000 unidades, es decir, 15% más que lo registrado en 2009 y 10% más que lo ubicado en 2008.
3.
Reposición de inventarios. La reposición de inventarios estimada a través del inicio de obra del RUV es 25% mayor en el primer cuatrimestre del año en comparación con el mismo periodo del año pasado aunque todavía no se mejora lo presentado en 2008.
4.
Crédito puente. A pesar de que en 2008 comenzó a presentarse un problema estructural con las sofoles y sofomes hipotecarias, mismo que repercutió negativamente en el otorgamiento de financiamiento a la construcción de vivienda. Actualmente los créditos puente comienzan a repuntar y se prevé que para el segundo semestre del año la situación mejorará considerablemente.
5.
Demanda. El bono demográfico y el rezago habitacional del país suponen una demanda constante hacia los distintos productos habitacionales y se estima que en los próximos 20 años el sector tendrá que desarrollar alrededor de 13 millones de acciones en materia de vivienda.
6.
Productos financieros. Hoy en día, la industria de la vivienda deberá encontrar esquemas de financiamiento capaces de atender las necesidades habitacionales de la población no derechohabiente pero que sí cuenta con capacidad de pago, a fin de que este segmento de la población tenga acceso a un patrimonio digno, siendo este un campo de oportunidad para potencializar el crecimiento del sector.
7.
Producción social. A partir de que en 2006 se reconoce formalmente a la producción social de vivienda, el sector se ha propuesto la meta de impulsar y mejoras los mecanismos de este sistema constructivo para que las personas de más bajos ingresos puedan tener un patrimonio propio.
8.
Sustentabilidad. Es bien sabido que el presente y el futuro de la vivienda en México se basa en la sustentabilidad, entendiendo este término en los sectores económico, ambiental y social, generando así la concepción de una industria integral que mejore la calidad de vida de los habitantes.
En 2009 el sector sufrió graves afectaciones a consecuencia de la recesión económica y que el año pasado presentó una variación anual negativa de -20 por ciento.
Ariel Cano Cuevas titular de conavi
9.
Integración urbana. Debido a que la construcción de viviendas ya no es suficiente, el sector se encuentra en busca de integrar las unidades habitacionales al entorno en el que se encuentran, a fin de crear verdaderas ciudades, con la infraestructura y los servicios requeridos por la población.
10.
Sector modelo. Gracias a los buenos resultados presentados a lo largo de los años, la industria de la vivienda en México se ha posicionado como un modelo a seguir a nivel mundial, donde países como Egipto, India y Brasil han intentado replicar el sistema. Con todas estas acciones, el futuro del sector vivienda es alentador y se estima que en poco tiempo logrará superar los embates que dejó la crisis económica mundial.
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Entrevista / José Manuel Rivero Andreu
Xxxxxxxxxx xx xxx xxxxn, el evento logró despertar el interés de inversionistas europeos, propiciando un ambiente de confianza para seguir trabajando en el sector con miras al 2011.
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Se reactivan los créditos puente El sector financiero está más estable que nunca.
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ese al panorama difícil que enfrentó el sector vivienda en 2010, el rubro hipotecario mostró una notable recuperación en lo que va del año, así lo señaló en entrevista, José Manuel Rivero Andreu, presidente ejecutivo de la Asociación Hipotecaria Mexicana. Ante los retos que representó salir de la crisis que afectpo al sector, la SHF logró fortalecer y asegurar la producción de vivienda, principalmente de interés social, para la reactivación de los créditos a la construcción que permitieron asegurar la oferta de vivienda y continuidad de los programas, dados a conocer a principios de este 2010. En este sentido, Rivero Andreu, comentó que en los primeros 5 meses del 2010, se logró revertir la tendencia a la baja en materia de créditos puente y un repunte contra lo reportado en el mismo periodo del 2009, con 396 créditos firmados por un monto de 16,677 millones de pesos, que representan un 22.39% más que el año anterior. Respecto al saldo de la cartera de créditos individuales, comentó que a partir de mayo, se tienen 4,438,158 créditos, lo que representa 1,120,194 millones de pesos, 8.05% más que a
mayo de 2009. Argumentó que la disminución de morosidad fue gracias a la recuperación de empleos, lo que representó un detonador de la cartera vencida, tanto para la banca, que se ubica en niveles de 3.0%, como para las sociedades de objeto limitado (Sofoles) y múltiple (Sofom), que se encuentran en 8.0 por ciento. Ubicando a la cartera vencida en 5.53%, “lo que no es tan malo” tras la crisis de 2009, explicó Rivero Andreu. Los créditos individuales se consolidaron notablemente tomando en cuenta Sofoles, Sofomes, banca, Infonavit y Fovissste. “Toda la industria colocó en enero 36,000 créditos individuales, en febrero casi 46,000 y en marzo 59,000. En cuanto al crédito puente, comentó que “en enero fueron 1,500 millones de pesos en créditos, en febrero subió a 4,300 y para marzo fueron más de 5,000, un total de 10,800 millones de pesos de colocación en crédito puente nuevo, con 221 proyectos nuevos”. Lo peor de la crisis ha pasado, pero la demanda hará que crezca entre 20 y 25% el financiamiento de vivienda usada, contra el 10% de otros años.
En los primeros 5 meses del 2010, se logró revertir la tendencia a la baja en materia de créditos puente y un repunte contra lo reportado en el mismo periodo del 2009, con 396 créditos firmados.
José Manuel Rivero DIRECTOR GENERAL DE LA AHM
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Perspectivas del sector vivienda ■ En México se mantiene el dinamismo, sin embargo, la falta de liquidez
reducirá la oferta en 63,000 casas, lo que abre oportunidades para el 2010. (Millones de pesos) 1’400,000
300,000 250,000
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800,000 150,000 600,000 100,000
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En el marco del Mexican Housing Day 2010, muestra a México, como un lugar con oportunidad de inversión para el sector vivienda.
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Ariel Cano, titular de la Conavi.
50,000
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Inversión
Financiamiento
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Conavi: 2010 será un año de crecimiento
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n el marco del Mexican Housing Day 2010, Ariel Cano Cuevas, director general de la Conavi (Comisión Nacional de Vivienda), durante su ponencia explicó, que a pesar de que 2009 fue un año difícil para la economía mundial, el desarrollo del sector vivienda fue bastante aceptable. Añadió: “Nos sentimos bastante seguros de que 2010 será el año de recuperar el crecimiento a largo plazo”. Cano Cuevas dijo sentirse seguro de la completa recuperación del sector para el segundo trimestre de 2010 y mencionó los factores para que esto sea posible: n La población mexicana joven, todavía requerirá en los próximos 20 años más de 11 millones de pesos traducidos en casas nuevas. n El sector ha llegado a ser muy relevante dentro de la economía mexicana, no sólo por ser un disparador de la demanda interna y por tanto, un vehículo eficaz para la recuperación económica, sino también por su enorme impacto en el desarrollo social. n El año pasado no se sabía si el Infonavit y el Fovissste iban a poder cobrar los préstamos
otorgados, sin embargo, se demostró que lo hicieron durante la parte más profunda de la crisis, y lo harán de nuevo. n Los desarrolladores y entes financieros se han mantenido fuertes, y son capaces de satisfacer las necesidades de nuevas viviendas. n Y por último, el gobierno federal seguirá apoyando el crecimiento a largo plazo en el sector de la vivienda. El sector de la vivienda en México mantiene su dinámica actividad, y debido a la falta de suministro de liquidez de la vivienda se redujo en 63, 000 casas. Por tanto está situación abrirá oportunidades para 2010. Cano, resaltó el tema de la sustentabilidad, comentó que se apoyará el desarrollo de viviendas bajo una visión sostenible. “Sostenible significa cuidar de la planificación territorial, planificación urbana y la vivienda sostenible, desde una perspectiva económica, ecológica y social”. Así, por ejemplo mencionó el tema de la experiencia de la hipoteca verde que promueve el Infonavit. Ariel Cano resaltó: “Hemos alcanzado el 95% de la meta, con 18, 000 millones de dólares”.
También enfatizó que se originaron 784,000 préstamos y que en 2010 la oferta de hipotecas, está por encima de 790,000 préstamos, lo que implica 19,000 millones de dólares. Se trata de un incremento de 5% en términos reales. Actualmente los promotores públicos de vivienda concentran el 36% del 40% de la producción de viviendas, y según la Conavi esperan una mayor concentración durante el transcurso del año. Cabe resaltar que la Conavi, asignará casi 7,000 millones de pesos a través de subsidios para apoyar las hipotecas de bajos ingresos. La Comisión Nacional de Vivienda alcanzó un acuerdo político entre los actores clave para perseguir: 842, 000 hipotecas; logro la financiación de 700,000 hogares, previendo 600,000 nuevos, con una inversión de al menos 19,000 millones de dólares. En conclusión, el director general de la Conavi, enfatizó que el 2010 será el año para recuperar el crecimiento a largo plazo, satisfacer las necesidades de liquidez y por último resaltó que el sector de la vivienda en México, representa claramente una oportunidad de inversión.
Industria de la vivienda, factor relevante para el crecimiento económico en México La reducción en la colocación de créditos hipotecarios durante el 2009, representa una oportunidad de negocio para el 2010.
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resente en la Séptima Edición del Mexican Housing Day 2010, José Manuel Rivero Andreu, presidente de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), expuso que la industria de la vivienda ha sido un factor relevante para el crecimiento económico de México. En este sentido, se refirió a la inversión que se ha destinado para este sector, así como a los créditos individuales y puentes que se han asignado y a las expectativas de crecimiento para este 2010. La estabilidad macroeconómica, la plena disponibilidad de financiamiento en los mercados, las bajas tasas de interés e hipotecas con tasa fija en pesos son elementos que han contribuido notablemente al avance de la industria hipotecaria en nuestro país, destacó Rivero Andreu. Además, de la diversificación de productos que los intermediarios financieros ofrecen; del trabajo promovido por el INFONAVIT y el FOVISSSTE y a la participación activa de constructores de viviendas, así como a la demanda de vivienda en nuestro país.
Otorgantes de créditos ■ Parte de los actores en el sector hipotecario
aumentó su participación en el mercado durante 2009, como se indica en el siguiente cuadro: ENTIDADES
PARTICIPACIÓN %
Infonavit
2008 64
2009 66
Sofoles/Sofomes
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Bancos
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prevén informes positivos en materia de colocación de vivienda debido al rendimiento obtenido en años anteriores. Sin embargo, a pesar de que el crédito puente otorgado por los bancos registró una ligera baja en 2009 respecto al 2008, esto representa una “oportunidad de negocio adicional para los constructores de vivienda para 2010”.
firmó un convenio de colaboración con el INFONAVIT para publicar mensualmente en su página de Internet (www.ahm.org.mx) la oferta asentada en el Registro Único de Vivienda (RUV). El propósito es mantener un registro estándar de todas las viviendas que se edifican en el país, para que instituciones financieras y proveedores de la cadena hipotecaria tengan información completa, útil, confiable y oportuna sobre la oferta de vivienda. Participación activa
J
osé Manuel Rivero Andreu dijo que la AHM seguirá participando activamente en el “replanteamiento del modelo hipotecario con el propósito de consolidar la oferta de vivienda y de instrumentos financieros; recuperar la cartera y lograr su reestructuración; así como garantizar la información confiable y oportuna”. También, buscará “mecanismos que estimulen la demanda de crédito y la liquidez para la construcción de vivienda y crédito individual, así como fomentar la oferta de vivienda, el apoyo a acreditados e impulsar nuevas alternativas de financiamiento”, para lograr una recuperación paulatina del sector.
José Manuel Rivero Andreu dijo que la AHM seguirá participando activamente en el replanteamiento del modelo hipotecario con el propósito de consolidar la oferta de vivienda y de instrumentos financieros; recuperar la cartera y lograr su reestructuración.
Garantía de esfuerzos Un balance positivo
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l presidente de la AHM estimó que la actividad hipotecaria aumentará considerablemente en las próximas décadas, por lo que se
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ebido a que la AHM busca implementar mecanismos que estimulen la demanda de crédito y la liquidez para la construcción de vivienda y crédito individual, recientemente
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Resultados financieros ■ Impacto en las ventas y el ingreso neto fue mayor para las empresas que en la crisis de 1995 (Cifras en millones de pesos).
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Periodo 1994-1996
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I-98 Ventas
Las empresas que cotizan en ambos períodos:
Luis Téllez, declaró que México podría tener un crecimiento de su Producto Interno Bruto (PIB) de hasta 5% respecto a 2009.
Alfa
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Cemex
Comerci
Periodo 2008-2009
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III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
Ingresos netos Femsa
Gcarso
Ica
Kimber
Telmex
Televisa
Walmex
Nuevas reglas del SAPI Bursátil aumentan el acceso de inversionistas institucionales Gobierno Corporativo propiciará que este mercado este mejor calificado: BMV.
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450
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os recientes cambios en el SAPI Bursátil anunciado por la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) propiciarán un mercado más accesible para los inversionistas institucionales, aseguró Luis Téllez, titular de la Bolsa Mexicana de Valores. Entre las modificaciones más importantes se encuentran la identificación de los grupos de control al interior de las compañías, asi como la
formación de un comité que vigile las prácticas de los socios accionarios, expuso el funcionario durante su presentación en el Mexican Housing Day. Con dichas modificaciones en el sector, “la bolsa será un mercado de inversionistas calificados y respaldados”, afirmó. Luis Téllez, declaró que México podría tener un desempeño de su Producto Interno Bruto (PIB) de hasta 5% respecto a 2009. “Ese es el crecimiento desde el punto de vista de la Bolsa; creemos que este desempeño estará sustentado en un aumento significativo de las exportaciones de autopartes, manufacturas, así como de productos varios”, dijo. Explicó que los seis principales constructores de viviendas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) producen entre 36 y 40
por ciento del total de casas habitación del país. Respecto al “Electronic Trading”, su modelo de negocio busca adaptarse a las mejores prácticas internacionales (RINO), ya que esto permitirá un acceso más rápido y más eficiente en el mercado. “Además aumentará la competencia con los ADR’s en Nueva York”, agregó Téllez.
El nuevo proyecto financiero
M
éxico contará con nuevos instrumentos que le ayuden a financiar nuevos proyectos especiales como infraestructura y proyectos industriales, dichos vehículos son los “CKD’s”, mismos que tendrán requisitos de registro de alta calidad y sólo serán accesibles para inversionistas institucionales.
Extender desarrollo
financiero a las viviendas: Sedesol El gobierno confía en desempeño de las DUIS como instrumentador de la sustentabilidad. Sistema de apoyo para la vivienda ■ El año pasado se presentó un sistema financiero altamente integrado que permita la
ACTIVIDADES
producción y distribución de un inventario de viviendas sin precedentes.
INSTITUCIONES DE AYUDA
C
on el fin de trasladar el desarrollo de los servicios financieros al ámbito de la vivienda sustentable en México, la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), conformará una red de servicios financieros durante el 2010 en donde se incluirá a la banca de desarrollo como principal fondeador. Con estas instituciones se dará prioridad tanto a la conformación de reservas territoriales, como a la entrega de licencias de construcción y a la instalación de servicios básicos, adelantó Sara Topelson en representación de Heriberto Félix Guerra, titular de la dependencia. Durante su presentación en el Mexican Housing Day, la funcionaria detalló que para lograr un desarrollo integral de la vivienda en el país, contarán con la participación en estos programas de entidades como la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett). Respecto a los servicios básicos para la constitución de viviendas, como agua, electricidad y comunicaciones, la representante de la Sedesol informó que éstas serán constituidas mediante las inversiones que el Gobierno Federal realice en infraestructura dentro de las áreas urbanas más pobres. Uno de los factores para desarrollar la vivienda sustentable en el país, será la rehabilitación de espacios públicos, y la revaloración de la vivienda usada, señaló.
Prestación de servicios: Agua, Luz y Comunicaciones
Banca de primer piso para vivienda
Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra
Gobierno Federal: Inversiones en infraestructura social en las zonas urbanas pobres
Mejores vías de comunicación
O
tro de los ejes para lograr la consolidación de la vivienda sustentable en México es el desarrollo de más vías de comunicación la rehabilitación de otras, con el fin de mejorar el nivel de vida de los habitantes de las zonas con mayor densidad poblacional. Por otro lado, el establecimiento de otros medios de transporte público ayudara a la reducción de emisiones de dióxido de carbono y otros contaminantes, explicó la funcionaria. La Sedesol anunció que apoyará a los gobiernos de los estados mediante iniciativas
Licencias y marco Jurídico
Gobierno Federal Banca de Desarrallo Conavi
Sara Topelson anunció que la Sedesol apoyará a los gobiernos de los estados mediante iniciativas de desarrollo territorial a través del financiamiento.
SEDESOL de desarrollo territorial a través del financiamiento de cinco áreas específicas: Los organismos de planificación, organismos públicos y privados para el desarrollo de proyectos estratégicos en las ciudades. El uso de la tierra e instrumentos fiscales diseñados para su fondeo, el crecimiento metropolitano y urbano. Así como la conformación de un Atlas de Riesgo, que identifique las zonas urbanas donde existen mayores riesgos con el fin de integrar estrategias para mitigarlos. Respecto a la tenencia y regularización de la tierra, destacó que el presupuesto 2010 para la entrega de escrituras será de 20 millones de pesos, lo que beneficiará a 27,000 hogares.
S E C R E TA R Í A D E DESARROLLO SOCIAL
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Presentación / SHF
60%
de las nuevas familias tienen acceso a un crédito hipotecario. Entre 1991 y 2007 los precios de las viviendas en Estados Unidos crecieron
124.1%
Reactivación del crédito puente Es necesario contribuir a mejorar el rendimiento de la cartera hipotecaria.
Entre 2005 y 2009 los precios de la vivienda en México se apreciaron 27.4%, representando
6.2%
anual.
Javier Gavito, titular de la SHF.
A
partir de la crisis subprime prácticamente se cerró el crédito a la construcción de vivienda en México, motivo por el cual la Sociedad Hipotecaria Federal creó tres productos enfocados a reactivar el crédito puente en el país y así brindar una solución habitacional a las 8.9 millones de familias que carecen de un patrimonio.
Los antecedentes
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urante su participación en el Mexican Housing Day 2010, el titular de la SHF, Javier Gavito, explicó que en el periodo 2001-2008 se construyó y financió el mayor volumen de vivienda en el país, presentando un crecimiento de 181% en unidades y 374% en inversión. De este desarrollo, 80%
de las viviendas construidas fueron de interés social, económica y media baja, y una gran parte fue financiada por sofoles y sofomes hipotecarias. Desde 2003, las sofoles y sofomes hipotecarias lograron fondearse a través de intermediarios privados, no obstante, a partir de 2008 cuando la crisis financiera se acentuó, estos intermediarios decidieron retirar el fondeo, situación que provocó que la SHF reactivara ese mismo año el apoyo que les brindaba años atrás.
Índice SHF
E
n 2009 la SHF implementó el índice SHF, herramienta estadística que impulsa la eficiencia en los sectores vivienda e hipotecario al registrar la expansión o contracción
del mercado de la vivienda. Este indicador permitió tener la certeza de que en México no hay una burbuja de precios alrededor de la vivienda.
La solución
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avito Mohar detalló que con la finalidad de reactivar el financiamiento a la construcción, la SHF ha diseñado tres productos.
Producto 1 Financiamiento a través de fideicomisos para construir proyectos en marcha Este producto consiste en abrir las líneas de fondeo mediante un fideicomiso o directamente con el intermediario financiero. El objetivo es dar liquidez a proyectos no con-
Déficit de vivienda ■ La población
■ 17.8 millones
■ 8.9 millones
mexicana incluye 26.7 millones de familias.
ya poseen una casa propia.
representan el déficit de vivienda de la población, ya sea porque no tienen una casa o la que tienen no posee las condiciones adecuadas.
1.1 Sobrepoblación
Garantía SHF a bancos que financien créditos puente a desarrolladores
Producto 3
Aquí, la SHF en conjunto con un interme-
Deterioro
Déficit de base
Mercado secundario de hipotecas
L
os últimos años se ha desarrollado un gran mercado secundario de hipotecas en México y con el paso del tiempo se ha ampliado significativamente el número de colocaciones. El dinamismo de este mercado ha generado que se convierta en una de las principales fuentes alternativas de fondeo para los intermediarios financieros y las instituciones públicas.
del mercado hipotecario lo representan las sofoles y sofomes.
45%
de la población son asalariados no afiliados.
7.2
diario financiero y un fondo de capital, brindarán liquidez a proyectos de construcción de vivienda nuevos o en marcha. Los beneficios de estos esquemas serán la conclusión de los proyectos en marcha y el inicio de nuevos proyectos; el desarrollo de fuentes de financiamiento privadas y la atracción de inversiones al sector vivienda.
Producto 2
Financiamiento de capital y crédito a proyectos de desarrolladores
8.9*
Casas construidas con material precario
Déficit extendido
FUENTE: SHF con información del Censo de población 2000, CONAVI y la ENIGH.
cluidos por falta de financiamiento.
SHF otorgará una garantía de segunda pérdida a un conjunto de proyectos de desarrolladores que reciban crédito de un banco. Así, el banco tomará la primera pérdida hasta cierto porcentaje y la SHF compartirá en partes iguales la segunda pérdida.
87%
1.7
0.6
2003 2008
De a los préstamos a la construcción fueron totalmente financiados por capital privado.
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
DUIS
36.3%
de los asalariados no afiliados tienen ingresos mensuales superiores a 4 salarios mínimos.
P
ara crear ciudades urbanas bien planificadas y que sean amigables con el ambiente, el gobierno federal está promoviendo la creación de desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). Los DUIS son áreas de desarrollo integralmente planeadas para contribuir con el ordenamiento territorial de los estados y municipios para promover un entorno sostenible. Todos los programas y acciones llevadas a cabo por la Sociedad Hipotecaria Federal están orientados a mejorar el rendimiento de la cartera hipotecaria y la capitalización de las sofoles; restaurar el financiamiento a la producción de vivienda y consolidar la producción de vivienda sostenible, concluyó Gavito.
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Más créditos hipotecarios / Por: Víctor Requejo
La vivienda en Xxxxx xxx xxxx xxxx xxxxx Luis Téllez, declaró que México podría tener un crecimiento de su Producto Interno Bruto (PIB) de hasta 5% respecto a 2009.Asociación
Asociación
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méxico
Hipotecaria Mexicana
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ues con la novedad de que las preocupaciones respecto al sector vivienda no amainan. De acuerdo con las cifras publicadas este mes por la Asociación Hipotecaria Mexicana, la suma de los créditos individuales hechos por bancos, sofoles y sofomes en los primeros cuatro meses de este año presenta, respecto al mismo período de 2009, una disminución del 29% en número y en importe casi el 8 por ciento. Afortunadamente Infonavit creció de enero a abril el 14% en número de créditos, respecto al mismo período de 2009, y en monto el 16%. Fovissste en ese período disminuyó el 12.8% en créditos hechos y el 3.6% en monto. Hipotecaria La mezcla Mexicana de todo lo acreditado por el sistema nos da prácticamente un empate en el número de financiamientos: 190,107 de enero-abril del 2009 y 190,944 en similar período de este año. En importe el 2010 parece que supera al anterior en el que se colocaron $58,775 millones de pesos, contra $61,382 millones, un 4.4% más este año. Decimos parece, porque en realidad el incremento fue por la inflación, así que los números reales del sector privado de ambos años son seme-
jantes, tanto en número como en monto. Después de leer estas cifras uno piensa: estamos como en el año pasado, no mejoramos en vivienda. Sin embargo la luz al final del túnel se ve en las cifras de los créditos puente publicadas por la misma Asociación, porque en los primeros 4 meses del año pasado se financió la construcción, entre bancos, sofoles y sofomes, de 42,389 viviendas, y en este año 54,206, un 28% de incremento. En monto, lo colocado en el 2009 fueron $9,899 millones, y en el 2010: $13,262 millones, un 33% mayor al año precedente. La información del crédito puente de este año nos da la esperanza de que en el 2011 será mayor el número de viviendas colocadas, y por tanto será mejor que el 2010. Aún cuando en el primer cuatrimestre de este año, la banca disminuyó en un 7% respecto al 2009 en número de préstamos individuales, las sofoles-sofomes bajaron en el mismo período el 40 por ciento. En donde la banca mejoró realmente es en el crédito puente, porque han apoyado de enero-abril 2010, la construcción de un 62% más de viviendas que en 2009; en cambio las sofoles y sofomes tienen un 46% menos que el año pasado. Los bancos desde 2009 están sustituyendo a las sofoles-sofomes en
Víctor Requejo, director de la AHM.
el financiamiento a la construcción, cuando dieron el 50% de los créditos; esa sustitución se ha hecho más evidente durante los primeros 4 meses del 2010, porque financian el 80% de la construcción viviendera, contra el 20% de las sofoles-sofomes. Estas son las razones y otras más, que han llevado a mucha gente a pensar que los mejores tiempos de estas últimas empresas financieras ya pasaron. En efecto, ahora las sofoles-sofomes deslucen frente a la banca, ya que por un buen tiempo han estado fuera del mercado tres de las más grandes (Metrofinanciera, Crédito y Casa y Su Casita). Los que han quedado tienen menos recursos que los que manejaban aquellas tres, pero además lo que tienen se les dificulta colocarlo entre buenos clientes. Al salirse del mercado las sofoles más grandes dejaron sin fondeo muchos de los proyectos contratados. Esto arrojó sobre ellas y sobre todo el sector de sofoles-sofomes un manto de duda entre los promotores, quienes ahora piensan que si contratan un financiamiento con alguna de las que están en activo, podrían también dejarles los proyectos a medias. Si además de estas dudas, las sofoles-sofomes prestan más caro que la banca, aún ofreciendo aquellas un mejor servicio, los promotores arrastran los pies para fondearse con las sofoles-sofomes. La circunstancia de que estas empresas financieras no tengan, como antes, una presencia no sólo cada vez más importante, si no que va disminuyendo, podríamos pasarla por alto, sobre todo porque al parecer la banca la ha venido sustituyendo, si no fuera porque son necesarias para financiar al promotor pequeño y mediano, aquel que no alcanza a abrir las puertas del crédito en los bancos. Efectivamente los bancos han crecido el fondeo entre los constructores grandes y medianos ¿y a quiénes no lo son quién los atiende? Lo anterior está conduciendo a
una concentración cada vez mayor de esta actividad en cada vez menos manos. Es cierto que en nuestro sistema de mercado se produce en varios sectores de la actividad económica la concentración de una cierta actividad (transportación aérea, energía, telecomunicaciones y varios más), pero en el caso de la vivienda esto no sucede hasta hoy y no debiera suceder. Los cientos y quizá miles de desarrolladores regionales o locales no deben desaparecer, son como los pequeños centros comerciales que distribuyen un producto hecho con el sabor local, adaptado a las costumbres de la zona, empleando mano de obra y materiales también locales y pueden ser tan eficientes como los grandes porque no tienen los costos operativos de éstos. Con frecuencia son empresas familiares que es cierto deben profesionalizarse cada vez más, pero para ello necesitan contar con la comprensión y ayuda de un asesor financiero de su tamaño o un poco más grande que les apoye y oriente, y les haga crecer como las sofoles ayudaron a crecer a las empresas que ahora figuran en los primeros lugares del ranking. Resumiendo: además de que en el mercado han quedado las sofoles más pequeñas, tienen un fondeo escaso y sufren el escepticismo de los promotores, quien las apoya ahora se pone muy rígido respecto a la normatividad que deben de cumplir para tener acceso al financiamiento oficial. Como la desregularización no funcionó se están yendo al otro extremo. La búsqueda del término medio en esta materia como en la mayor parte de las cosas importantes de la vida es lo prudente. Lo que conviene a la sanidad del sector vivienda, es que la Sociedad Hipotecaria Federal salga en defensa del gremio, que éste aún tiene mucho que decir y mucho que ayudar en aquellos nichos a los que la banca, por múltiples razones, no atiende.
80%
Xxxxx xxx xxxx xxxx xxxxx Luis Téllez, declaró que México podría tener un crecimiento de su Producto Interno Bruto (PIB) de hasta 5% respecto a 2009.
del financianmiento para la construcción de vivienda lo tiene la banca.
20% del financianmiento para la construcción de vivienda lo tienen las sofole-sofomes.
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Financiamiento / David Alvarez
Xxx xxxx xxxx bursatilización, el Fovissste cuenta con un programa sistémico de financiamiento a través del mercado de capitales y por lo tanto tiene más facilidad para cumplir con sus objetivos de originación.
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Sin duda el financiamiento es una de las razones para salir de la crisis en el sector vivienda.
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éxico experimentó una crisis económica derivada de diversos factores externos, entre ellos el mercado hipotecario de Estados Unidos. En un mundo globalizado, los efectos de una economía pueden afectar a varios países. Nuestro país resintió en mayor medida los impactos del vecino del norte. El año 2009, afectado por la Influenza, el nivel de desempleo y la incertidumbre económica, detuvo la velocidad de crecimiento del sector hipotecario, sin embargo continúo creciendo, pero a un ritmo menor. El financiamiento a la construcción también disminuyó en conjunto, afectado principalmente por la participación menor de las sofoles, sin embargo, la banca ha tenido una mayor penetración en el financiamiento de créditos puente. Durante el primer trimestre del 2010, se comenzó a ver un nuevo entusiasmo en el sector, los desarrolladores comienzan a reinvertir en proyectos detenidos momentáneamente por la coyuntura económica, pero al disminuir la cantidad de inventarios, se visualizan nuevas oportunidades de negocio y de consolidación. El financiamiento de construcción de la Banca permite la edificación de una importante porción del tren de vivienda, ya que en su mayoría contribuye a la edificación de viviendas del Infonavit y Fovissste, así como también diversos proyectos
de vivienda media y residencial. En cuanto a crédito individual el crecimiento durante el primer trimestre tiene un repunte versus el 2009, pero aún por debajo del 2008. La recuperación del empleo visualiza también un crecimiento en las ventas. El sector que fue afectado mayormente por la crisis será el que iniciará la recuperación, por ello vemos un repunte importante en la colocación del Infonavit. Un reto para todos los participantes es generar la confianza suficiente para que las familias tomen una de las decisiones más importantes e inteligentes de su vida y es la creación de patrimonio mediante la adquisición de una vivienda con crédito hipotecario. Hoy las tasas son muy atractivas, con pagos fijos o ajustables en proporción menor a la inflación, con niveles del CAT en su mínimo histórico y con una variedad de productos acordes a las posibilidades de muchas familias mexicanas, con mitigantes como el seguro de desempleo, seguro de vida y daños, además de atributos de programas como Cofinavit, Apoyo Infonavit, Alia2 y Respalda2. Aunado a lo anterior, existe una creciente oferta de vivienda en condiciones propicias de espacios, distribución, ubicación, acabados, espacios comunes y con diversos valores agregados. La recuperación de la economía es una tarea de todos, debemos dar continuidad al círculo virtuoso del financiamiento, de la creación de patrimonio, de la comunidad, y sobre todo para generar una mejor calidad de vida para nuestros seres queridos. En la Banca hay financiamiento disponible para todos, con parámetros y reglas claras, en condiciones atractivas que facilitan su adquisición.
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AFIN
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Xxxxx xxx xxx xx xxx bursatilización, el Fovissste cuenta con un programa sistémico de financiamiento través A 4 A Ma 4 F del mercado de capitales y por lo tanto tiene más facilidad para cumplir con sus objetivos de originación.
FIN BE8F
Inflación y tasas a la baja / Por: Manuel Zepeda Payeras
Perspectivas para el segundo semestre del año
Si bien el panorama internacional se ha complicado, su repercusión podría ser favorable para México y específicamente para el sector de vivienda media y residencia. El primer semestre
C
abe recordar que partimos de bajas ventas de vivienda media y residencia en el primer semestre. Los desarrolladores esperaban una recuperación sostenida, pues la economía mostró un crecimiento del PIB en el primer trimestre de 4.3% respecto a igual período de 2009, pero no se reflejó en un incremento en las ventas de viviendas. Varios factores
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influyeron: la inflación, que fue de 4.5% en enero-mayo contra igual periodo de 2009; el empleo que se concentró en trabajadores temporales y en el sector informal; y el pago de impuestos (tenencia, predial, etcétera). A su vez, los promotores enfrentaron altas tasas de interés y escasez de crédito. Las tasas para los adquirentes también permanecieron elevadas (12.5% en promedio). ¿Cómo cambiarán estos factores en el segundo semestre? El entorno internacional
D
e acuerdo con el último informe del Presidente de la FED, Ben Bernanke, la recuperación en Estados Unidos está procediendo adecuadamente. Sin embargo, existe el problema de Portugal, Irlanda, Italia, Gracia y España (PIIGS) en Europa. El origen del problema fue que se endeudaron demasiado para salir de la recesión y para apoyar a sus bancos, lo que incrementó el déficit a 13.5% de PIB en Gracia e Irlanda, 11% en España, 9.5% en Portugal, 7% en Italia. También a 11% en Inglaterra y 7.5% en Francia. Pero eso ocurrió sobre niveles de deuda pública elevados, lo que pone en duda la capacidad de pago de los PIIGS. La deuda Griega e Italiana alcanzan casi120% del PIB, Portugal 80% y España 53 por ciento. Como les tomará tiempo reducir su déficit y su PIB crecerá poco por las medidas de ajuste, la deuda/PIB continuará aumentando a niveles cercanos al 150% en Grecia, 125% en Italia y 72% en España. Si el déficit sobre PIB esperado es superior al crecimiento del PIB futuro, la razón de deuda a PIB aumenta hasta volverse impagable. El problema se complica porque además enfrentan:
a)
Un creciente margen de los inversionistas para refinanciar dichas deudas (la deuda
española ya cotiza 200 puntos base o 2% adicional sobre la deuda alemana), lo que aumenta el servicio de la deuda y dificulta bajar el déficit. Por eso se estableció un fondo de 750,000 millones de euros para comprar bonos de dichos países, pero la sola deuda griega es de 300,000 millones (si bien no toda vence en el corto plazo), por lo que si no se logra que los inversionistas mejoren su apreciación del riesgo de dichos países, dicho fondo será insuficiente.
b)
Dichos países ya enfrentan niveles de desempleo muy elevados (España de 18%), lo que crea una enorme resistencia social a las medidas de ajuste (recorte del gasto público, extensión de la edad de jubilación, reforma laboral, aumento de impuestos, etcétera)
c)
En los últimos meses el índice de inflación ha sido negativo. Pudiera ser un efecto temporal o solo estacional, como en el caso de México, pero de persistir una baja en los precios, el ajuste se complicaría enormemente, porque con inflación negativa las deudas y los salarios crecen en términos reales, lo que podría provocar un aumento en el desempleo y el incumplimiento de muchos deudores (en esos países el precio de las viviendas está bajando). En tanto se reestructuran las deudas, se fortalecen las finanzas públicas y se atemperan las expectativas de los mercados de capitales, Europa se mantendrá con un bajo crecimiento económico por varios años. Incluso los PIIGS podrían salir del euro, si políticamente el ajuste se vuelve insoportable. Por otra parte, tanto China como India enfrentan una inflación considerable en el mercado inmobiliario y están tomando medidas restrictivas, que reducirán algo su crecimiento.
Impacto en México
¿
Qué implicaciones tiene lo anterior para el mercado inmobiliario mexicano? En primer lugar, nuestra mayor dependencia de Estados Unidos, implica que nuestro crecimiento se verá poco afectado por lo que suceda en Europa y Asia. Esto, junto con la fortaleza de nuestro sistema financiero, está provocando que nuestro país se vea bien entre los inversionistas. En segundo lugar, México ha sido aceptado para incorporarse al World Government Bond Index (WGBI) de CitiCorp, de países con deuda sólida. Este índice lo utilizan los fondos de capital como referente y tratan muchos de ellos de replicarlo, invirtiendo proporcionalmente en los valores que lo componen. Se estima que si bien la ponderación de México en el índice será de 0.65%, el flujo de capitales a nuestro país en demanda de bonos M del gobierno, pudiera significar entradas de capital adicionales por unos 12,000 millones de dólares entre este año y el próximo a nuestro mercado de capitales. Por otra parte, la inflación general y subyacente en México van a la baja, lo que evitará se continué deteriorando el ingreso de las familias. El conjunto de ambos factores podría dar lugar a una baja significativa en las tasas de interés de largo plazo (ya está empezando), lo que se podría reflejar en una baja en las tasas de los créditos hipotecarios de bancos y sofoles a los adquirentes. Tanto esa baja en la tasa, como un mayor crecimiento del ingreso disponible de las personas por la menor inflación y mayor certidumbre sobre la recuperación de la economía, podrían significar mayores ventas tanto de interés social como de vivienda media y residencia en el segundo semestre, revirtiendo la tendencia del primer semestre. Ojala que así sea.
Manuel Zepeda Payeras, socio Director de AFIN:
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Este proyecto de comunicación es posible gracias a las empresas e instituciones que integran la comunidad.
La comunidad de la
vivienda
Gracias al apoyo ADI
Civiles de México
GMI
Murguía Consultores
Altta Homes
Conavi
Grupo Financiero Banamex
Real Paraíso
Asociación Hipotecaria Mexicana
Conorevi
Grupo Inmobiliario K-SA
Sare
Consorcio ARA
Grupo Marfil
Scotiabank Inverlat
Corporación GEO
Grupo Procsa
SHF Sociedad Hipotecaria Federal
Crédito Inmobiliario
Grupo Sadasi
Tu Hipoteca Fácil
Davivir
Hipotecaria Su Casita
Urbi
DeMet
Hito
ViveICA
EGP
Hogares Unión
Xterna
Fonhapo
Homex
Fovissste
Infonavit
Garcíavelez Arquitectos
Ke-Casas
Genworth Financial
Lonai Group
www.adi.org.mx www.alttahomes.com
www.ahm.org.mx
AMFE
www.amfe.com.mx
ANUVAC
www.anuvac.org.mx
Apoyo Inmobiliario
www.apoyoinmobiliario.com.mx
ASERVA Consulting Group www.gcaserva.com
Banca Hipotecaria Bancomer www.hipnal.com.mx
Capital Inmobiliario www.capitali.com.mx
Casas Va
www.casasva.com.mx
Centro Urbano
www.centrourbano.com
Cihac
www.cihac.com.mx Verano / 2010 Colegio de Ingenieros
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www.cicm.org.mx
www.conavi.gob.mx www.conorevi.org.mx www.consorcioara.com.mx www.casasgeo.com
www.credito-inmobiliario.com.mx www.davivir.com.mx www.demet.com.mx www.egp.com.mx www.fonhapo.gob.mx www.fovissste.gob.mx www.garciavelezarquitectos.com www.genworth.com
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