© 2015 本土研究社（香港）有限公司
作 成 校 設 攝 出
者 員 對 計 影 版
發
行
出 版 日 期 定 價 國 際 書 號 圖 書 分 類
落 砌 本土研究社 石懷謙、伍世傑、武文鋒、陳家健、陳劍青、林芷筠、馮蘊妍、何雅心 陳可樂、林芷筠 李淳朗 (leesoenlong@gmail.com) 高 祈 本土研究社（香港）有限公司 http://www.liber-research.com info@liber-research.com 基道出版社 (852) 2687 0331 info@logos.com.hk 2015 年 2 月 港幣 88 元 978-988-14095-0-8 社會科學
版 權 所 有 不 得 翻 印 All Rights Reserved
區 出
城 理
市 想
系 的
列 家
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
作 成 校 設 攝 出
者 員 對 計 影 版
發
行
出 版 日 期 定 價 國 際 書 號 圖 書 分 類
落 砌 本土研究社 石懷謙、伍世傑、武文鋒、陳家健、陳劍青、林芷筠、馮蘊妍、何雅心 陳可樂、林芷筠 李淳朗 (leesoenlong@gmail.com) 高 祈 本土研究社（香港）有限公司 http://www.liber-research.com info@liber-research.com 基道出版社 (852) 2687 0331 info@logos.com.hk 2015 年 2 月 港幣 88 元 978-988-14095-0-8 社會科學
版 權 所 有 不 得 翻 印 All Rights Reserved
區 出
城 理
市 想
系 的
列 家
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
特
別
鳴
謝
感謝曾在在本土研究社舉辦的 「告別『唯搵』策略－民間房屋 政策研討會」擔任講者的三十會 理 事 何 建 威 先 生 ， 及 台 灣「 社 會 住宅推動聯盟」成員江尚書先 生，分別分享了賓館佔用住宅房 屋的研究發現，以及台灣推動房 屋稅制改革的進程；另外亦要感 謝研究小組顧問陳啟明先生一直 在研究過程中為我們提供建議。
本
土
研
究
社
簡
介
本土研究社是一個推動民間研究 的 知 識 社 群 ， 於 2010 年 成 立， 希望透過凝聚一群有志參與各範 疇 本 土 研 究 的 研 究 者， 推 動 民 間 知識生產。
我們集中推動以下幾方面的工作： 培育及凝聚各個政策範疇的研究 能力，建立具研究能力的知識社群 以民間自養研究計劃的方式，支援 各範疇的研究計劃 透過本土研究實踐，帶動民間自發 研究風氣 鼓勵介入各類本土政策議題
info@liber-research.com localresearch www.liber-research.com
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
特
別
鳴
謝
感謝曾在在本土研究社舉辦的 「告別『唯搵』策略－民間房屋 政策研討會」擔任講者的三十會 理 事 何 建 威 先 生 ， 及 台 灣「 社 會 住宅推動聯盟」成員江尚書先 生，分別分享了賓館佔用住宅房 屋的研究發現，以及台灣推動房 屋稅制改革的進程；另外亦要感 謝研究小組顧問陳啟明先生一直 在研究過程中為我們提供建議。
本
土
研
究
社
簡
介
本土研究社是一個推動民間研究 的 知 識 社 群 ， 於 2010 年 成 立， 希望透過凝聚一群有志參與各範 疇 本 土 研 究 的 研 究 者， 推 動 民 間 知識生產。
我們集中推動以下幾方面的工作： 培育及凝聚各個政策範疇的研究 能力，建立具研究能力的知識社群 以民間自養研究計劃的方式，支援 各範疇的研究計劃 透過本土研究實踐，帶動民間自發 研究風氣 鼓勵介入各類本土政策議題
info@liber-research.com localresearch www.liber-research.com
"The world is not © 2015 本土研究社（香港）有限公司 "You can't make an omelet getting so small that without breaking eggs." there is room for John Tsang. only one story." Former Secretary for Housing, Planning and Lands
Doreen Massey.
"The world is not © 2015 本土研究社（香港）有限公司 "You can't make an omelet getting so small that without breaking eggs." there is room for John Tsang. only one story." Former Secretary for Housing, Planning and Lands
Doreen Massey.
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
香港是土地不足嗎？ 還是有土地未被善用？ 香港住宅不足嗎？ 還是有太多住宅空置？ 不理實際需要 只顧追求供應 就能解決住宅問題？ 就像俄羅斯方塊一樣 只有對症下藥 「供得其所」 才能為住宅市場降溫 消減樓市泡沫 讓每一位香港人都有安居之所
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
香港是土地不足嗎？ 還是有土地未被善用？ 香港住宅不足嗎？ 還是有太多住宅空置？ 不理實際需要 只顧追求供應 就能解決住宅問題？ 就像俄羅斯方塊一樣 只有對症下藥 「供得其所」 才能為住宅市場降溫 消減樓市泡沫 讓每一位香港人都有安居之所
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
00
目錄 序 引言
012 014 019
04 空中樓閣
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
房屋空置問題的政策想像
01 長策今昔
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8
房屋策略框架的綜合比較 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
簡介 政策檢討與連貫性 住屋需求推算方法與基礎 公私房屋需求比例 推算「受重建影響的人士」數目 落實建屋目標的具體建議 「小型屋宇」與房屋供應 大城市長遠房屋策略 小結
028 030 031 034 037 037 040 041 048
02 誰主房屋供應？
2.3 2.4 2.5
簡介 善用政府土地？ 「西鐵及沙中線地皮」調查 港鐵「非豪宅化」的財政承擔能力 設立回撥機制 流標地皮改作居屋 小結
02 03
05 單一化市區重建模式的出路
05 04
港鐵及流標地皮考察
2.1 2.2
01
086 087 090 097 103 106 114 116
簡介 香港空置問題論爭 空置率估算粗疏 重新認識房屋空置現況 空置因由 外地應對空置物業措施 實行空置稅的可能性 小結
06
5.1 5.2 5.3 5.4
簡介 近年市區重建項目回顧 被遺忘的重建策略 重訪市區重建二例 小結
122 125 131 142
054 055 060 062 064
03 租賃作為方法 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
簡介 供應渠道現況分析 房屋租賃的發展誘因 租賃市場困境 建立鼓勵租賃的稅務政策 小結
070 071 076 078 080 081
06 重奪房屋視野的八個提問 附錄 附表：歷年長遠房屋策略比較 延伸閱讀 房屋研究報告的參考民間讀本
序及引言
162 168 196
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8
148 檢討供應公私營住屋用地分配 房屋供應民間可否擔當積極角色？ 150 151 如何監察房屋供應主導權？ 152 房屋新世代視野？ 154 租住市場再出發 155 制訂空置政策 從數據開始？ 156 如何防止市區住屋侵蝕？ 157 邁向房屋研究 2.0
012 | 013
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
00
目錄 序 引言
012 014 019
04 空中樓閣
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
房屋空置問題的政策想像
01 長策今昔
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8
房屋策略框架的綜合比較 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
簡介 政策檢討與連貫性 住屋需求推算方法與基礎 公私房屋需求比例 推算「受重建影響的人士」數目 落實建屋目標的具體建議 「小型屋宇」與房屋供應 大城市長遠房屋策略 小結
028 030 031 034 037 037 040 041 048
02 誰主房屋供應？
2.3 2.4 2.5
簡介 善用政府土地？ 「西鐵及沙中線地皮」調查 港鐵「非豪宅化」的財政承擔能力 設立回撥機制 流標地皮改作居屋 小結
02 03
05 單一化市區重建模式的出路
05 04
港鐵及流標地皮考察
2.1 2.2
01
086 087 090 097 103 106 114 116
簡介 香港空置問題論爭 空置率估算粗疏 重新認識房屋空置現況 空置因由 外地應對空置物業措施 實行空置稅的可能性 小結
06
5.1 5.2 5.3 5.4
簡介 近年市區重建項目回顧 被遺忘的重建策略 重訪市區重建二例 小結
122 125 131 142
054 055 060 062 064
03 租賃作為方法 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
簡介 供應渠道現況分析 房屋租賃的發展誘因 租賃市場困境 建立鼓勵租賃的稅務政策 小結
070 071 076 078 080 081
06 重奪房屋視野的八個提問 附錄 附表：歷年長遠房屋策略比較 延伸閱讀 房屋研究報告的參考民間讀本
序及引言
162 168 196
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8
148 檢討供應公私營住屋用地分配 房屋供應民間可否擔當積極角色？ 150 151 如何監察房屋供應主導權？ 152 房屋新世代視野？ 154 租住市場再出發 155 制訂空置政策 從數據開始？ 156 如何防止市區住屋侵蝕？ 157 邁向房屋研究 2.0
012 | 013
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
序
© 2015 本土研究社（香港）有限公司這樣可以降低管治成本 。 政府官員經常公開發言 ， 宣示
陳和順 新力量網絡副主席 | 理 工 大 學 專 業 進 修 學 院 首 席 講 師
在 Neil Postman 的 《 娛樂至死 》（ Amusing Ourselves
to Death ） 之 中 ， 他 指 出 在 現 代 社 會， 我 們 面 對 的 真 正
政 策 的 發 展 方 向 和 理 據。 他 們 最 擔 心 的 是 自 己 說 漏 了 咀 ， 被市民發現前言不對後語 ， 造成尷尬 。 但是 ，「 以 子之矛 ， 攻子之盾 」， 暴露政府的自打咀巴 ， 也是推動 政府回應政策批評的有力武器 。 糾正市民的政策認識上 的失焦 ， 也是推動政策討論的很好的嘗試 。
挑戰不再是資訊匱乏，而是資訊爆炸 。 試想像 ， 我們回
本 土 研 究 社 正 在 做 這 樣 的 事 。 一 個 例 子 是 2013 年 出 版
日入而息的農耕生活 ， 又從來未離開過縣城 ， 對外面世
這 份 報 告 指 出 ， 香 港 只 有 24% 的 土 地 是 已 發 展 地 區 ，
到一千年前的傳統社會 ， 一個農民每日過著日出而作 ， 界一無所知 。 他偶然被捲入官非 ， 根本完全無力保護自
的 《 不是土地供應 》， 內容戮破香港地少人多的神話 。 其 餘 都 是 郊 野 公 園 、 農 地 和 荒 地 等 等 。 在 24% 的 已 發
己 。 不要說他犯了甚麼法 ， 就算逮捕他的人是否真的來
展 地 區 之 中 ， 只 有 7% 是 住 宅 用 地 ， 而 其 中 只 有 1.4 %
十分重要 。
只 用 了 少 於 2% 的 土 地 （ 即 16 平 方 公 里 ）， 已 解 決 了
自官府 ， 他也不知道 。 一個人要保護自己，資訊的掌握 保護個人的自由和權利是現代文明的奠基石 。 所以 ， 在 現代社會裡 ， 資訊的流通更加重要 。 但是 ， 生活在資訊
是 公 營 房 屋。 以 香 港 一 半 人 口 居 住 在 公 屋 計 算， 香 港 3,500 ,000 人 口 的 居 住 問 題 。 請 注 意 ， 報 告 引 用 的 資 料來自政府的政策文件 ， 具有足夠的權威性 。
科 技 發 達 的 今 天， 我 們 面 對 的 挑 戰 已 經 不 再 是 資 訊 匱
這 些 都 是 真 實 的 數 字 ， 卻 製 造 了 戲 劇 化 的 效 果 。 2015
所提供的娛樂對人類文化的影響 。 其實 ， 只要將他的論
長遠房屋策略新視野 》，對 2013 年 9 月政府提出的《 長
樣深遠 。 不論是娛樂泛濫還是資訊泛濫 ， 在現代社會生
觀點是 ， 香港房屋政策的關鍵問題是 土地政策，而土地
乏 ， 而 是 資 訊 爆 炸 。 Neil Postman 關 心 的 是 經 由 電 視
點稍為延伸一下 ， 就會看到資訊科技對政治的影響也一
活 的 人 所 面 對 的 最 大 挑 戰 都 一 樣， 就 是 注 意 力 難 以 集
中 ， 我們對世界的認識失去焦點 。
回到今天的香港 ， 市民要求政治參與，已是政府必須適
應的社會轉變 。 在這種情況下 ， 對於政府來說 ， 我們對
政策的認識失去焦點 ， 將會是他們最樂於見到的 ， 因為 序及引言
年 ， 本 土 研 究 社 再 接 再 厲 ， 出 版 《 供 不 得 其 所 ── 香 港
遠房屋策略 》 諮詢文件進行詳細分析和批評 。 它的主要
政 策 的 核 心 問 題 不 是 土 地 供 應， 卻 是 土 地 分 配 。 換 言
之 ， 本土研究社繼續批評地少人多的神話 ， 和政府建築 6
6
6
6
在這個神話之上的 「 唯搵 」（ 尋找土地 ） 策略 。
我特別欣賞本土研究社的認真 。 在這份報告的 第二章 ， 他們批評長遠房屋策略 （ 以下簡稱長策 ）「 未有提出任
014 | 015
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
序
© 2015 本土研究社（香港）有限公司這樣可以降低管治成本 。 政府官員經常公開發言 ， 宣示
陳和順 新力量網絡副主席 | 理 工 大 學 專 業 進 修 學 院 首 席 講 師
在 Neil Postman 的 《 娛樂至死 》（ Amusing Ourselves
to Death ） 之 中 ， 他 指 出 在 現 代 社 會， 我 們 面 對 的 真 正
政 策 的 發 展 方 向 和 理 據。 他 們 最 擔 心 的 是 自 己 說 漏 了 咀 ， 被市民發現前言不對後語 ， 造成尷尬 。 但是 ，「 以 子之矛 ， 攻子之盾 」， 暴露政府的自打咀巴 ， 也是推動 政府回應政策批評的有力武器 。 糾正市民的政策認識上 的失焦 ， 也是推動政策討論的很好的嘗試 。
挑戰不再是資訊匱乏，而是資訊爆炸 。 試想像 ， 我們回
本 土 研 究 社 正 在 做 這 樣 的 事 。 一 個 例 子 是 2013 年 出 版
日入而息的農耕生活 ， 又從來未離開過縣城 ， 對外面世
這 份 報 告 指 出 ， 香 港 只 有 24% 的 土 地 是 已 發 展 地 區 ，
到一千年前的傳統社會 ， 一個農民每日過著日出而作 ， 界一無所知 。 他偶然被捲入官非 ， 根本完全無力保護自
的 《 不是土地供應 》， 內容戮破香港地少人多的神話 。 其 餘 都 是 郊 野 公 園 、 農 地 和 荒 地 等 等 。 在 24% 的 已 發
己 。 不要說他犯了甚麼法 ， 就算逮捕他的人是否真的來
展 地 區 之 中 ， 只 有 7% 是 住 宅 用 地 ， 而 其 中 只 有 1.4 %
十分重要 。
只 用 了 少 於 2% 的 土 地 （ 即 16 平 方 公 里 ）， 已 解 決 了
自官府 ， 他也不知道 。 一個人要保護自己，資訊的掌握 保護個人的自由和權利是現代文明的奠基石 。 所以 ， 在 現代社會裡 ， 資訊的流通更加重要 。 但是 ， 生活在資訊
是 公 營 房 屋。 以 香 港 一 半 人 口 居 住 在 公 屋 計 算， 香 港 3,500 ,000 人 口 的 居 住 問 題 。 請 注 意 ， 報 告 引 用 的 資 料來自政府的政策文件 ， 具有足夠的權威性 。
科 技 發 達 的 今 天， 我 們 面 對 的 挑 戰 已 經 不 再 是 資 訊 匱
這 些 都 是 真 實 的 數 字 ， 卻 製 造 了 戲 劇 化 的 效 果 。 2015
所提供的娛樂對人類文化的影響 。 其實 ， 只要將他的論
長遠房屋策略新視野 》，對 2013 年 9 月政府提出的《 長
樣深遠 。 不論是娛樂泛濫還是資訊泛濫 ， 在現代社會生
觀點是 ， 香港房屋政策的關鍵問題是 土地政策，而土地
乏 ， 而 是 資 訊 爆 炸 。 Neil Postman 關 心 的 是 經 由 電 視
點稍為延伸一下 ， 就會看到資訊科技對政治的影響也一
活 的 人 所 面 對 的 最 大 挑 戰 都 一 樣， 就 是 注 意 力 難 以 集
中 ， 我們對世界的認識失去焦點 。
回到今天的香港 ， 市民要求政治參與，已是政府必須適
應的社會轉變 。 在這種情況下 ， 對於政府來說 ， 我們對
政策的認識失去焦點 ， 將會是他們最樂於見到的 ， 因為 序及引言
年 ， 本 土 研 究 社 再 接 再 厲 ， 出 版 《 供 不 得 其 所 ── 香 港
遠房屋策略 》 諮詢文件進行詳細分析和批評 。 它的主要
政 策 的 核 心 問 題 不 是 土 地 供 應， 卻 是 土 地 分 配 。 換 言
之 ， 本土研究社繼續批評地少人多的神話 ， 和政府建築 6
6
6
6
在這個神話之上的 「 唯搵 」（ 尋找土地 ） 策略 。
我特別欣賞本土研究社的認真 。 在這份報告的 第二章 ， 他們批評長遠房屋策略 （ 以下簡稱長策 ）「 未有提出任
014 | 015
第一章
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
長策今昔 房屋策略框架的綜合比較 比較三份長策文件，尋找長策應有 的政策思路。 指出就政策連貫性、需求估算基礎 及落實目標的配套措施等範疇而 言，最新的長策框架遠遜過往長策 研究。 指出丁屋（小型屋宇）發展未被納 入長策，削弱房屋策略的整全性及 認受性。 擺脫「供應主導」的狹隘思路，提 出針對性房屋措施應對房屋問題。
01
第一章
© 2015 本土研究社（香港）有限公司
長策今昔 房屋策略框架的綜合比較 比較三份長策文件，尋找長策應有 的政策思路。 指出就政策連貫性、需求估算基礎 及落實目標的配套措施等範疇而 言，最新的長策框架遠遜過往長策 研究。 指出丁屋（小型屋宇）發展未被納 入長策，削弱房屋策略的整全性及 認受性。 擺脫「供應主導」的狹隘思路，提 出針對性房屋措施應對房屋問題。
01
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
1. 1
簡介
圖表 1. 1
© 2015 本土研究社（香港）有限公司 香港房屋政策推出時間
回顧歷史 ， 長遠房屋策略 （ 下稱長策 ） 其實是一套積極
戰前
應對香港房屋問題的行動框架 。 戰前香港政府對房屋問
香港政府對房屋問題 一直維持放任態度
題 一 直 維 持 放 任 （ Laissez-faire ） 態 度 ， 直 到 60 年 代
才有所改變 ， 逐步推出徙置房屋計劃 。 更重要的改變則
可追溯至 1972 年港督麥里浩公佈的《 十年建屋計劃 》， 當 時 的 港 英 政 府 主 動 定 下 十 年 內 為 1,800,000 香 港 居
民興建公共房屋的目標 ， 並成立房屋署作為官方執行機
構 ， 至 1987 年 建 造 出 可 供 1,500,000 人 居 住 的 公 屋
1960 年代 有關香港房屋政策發展歷史 的 綜 合 整 理， 可 參 看 Betty Yung （2008） Hong Kong's Housing Policy: A Case Study in Social Justice, Hong Kong University Press。
逐步推出徙置房屋計劃
1972
單 位 。 在 1987 年 ， 香 港 首 次 出 現 一 套 較 細 緻 的 長 遠 房
1987
屋策略文件 ， 內含時間跨度較長的策略性目標及相關政 策框架 。
《長遠房屋策略政策說明書》
1998
2013 年 ） 才 開 始 最 新 一 輪 的 長 策 諮 詢 。 房 屋 問 題 既 然
具 備 甚 麼 元 素 呢 ？ 可 是 2014 年 的 長 遠 房 屋 策 略 主 要 提
香港首次出現一套較細 緻的長遠房屋策略文件
第一份長策
本 港 第 二 份 長 策 於 1998 年 制 訂 ， 至 十 五 年 後 （ 即 被現屆政府形容為 「 重中之重 」， 最新一份長策究竟應
港督麥里浩公佈《十年 建 屋 計 劃 》， 主 動 定 下十年內為 1,800,000 香港居民興建公共房屋 的目標
《長遠房屋策略白皮書》
第二份長策
出 「 搵 」 與 「 量 」 兩方面的問題 ， 與過往的長策比較 ， 孰優孰劣﹖
參考過去長策的理念 、 框架與思路 ， 將有助我們構想與
設 定 未 來 房 屋 策 略 之 構 成 與 方 向 。 本 章 會 把 2014 年 長
策 最 後 報 告 、 1998 年 《 長 遠 房 屋 策 略 白 皮 書 》（ 簡 稱
《 白皮書 》），及 1987 年《 長遠房屋策略政策說明書 》 三份文件進行對照比較 ， 從其間的差異及變化中 ， 剖析 當今長策框架的狀況與問題 。
第 章 長 策 今 昔 ——房屋策略框架的綜合比較
2013 年 9 月 第三份長策 開始公眾諮詢
2014 年 12 月 第三份長策 最後報告出爐
028 | 029
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
1. 1
簡介
圖表 1. 1
© 2015 本土研究社（香港）有限公司 香港房屋政策推出時間
回顧歷史 ， 長遠房屋策略 （ 下稱長策 ） 其實是一套積極
戰前
應對香港房屋問題的行動框架 。 戰前香港政府對房屋問
香港政府對房屋問題 一直維持放任態度
題 一 直 維 持 放 任 （ Laissez-faire ） 態 度 ， 直 到 60 年 代
才有所改變 ， 逐步推出徙置房屋計劃 。 更重要的改變則
可追溯至 1972 年港督麥里浩公佈的《 十年建屋計劃 》， 當 時 的 港 英 政 府 主 動 定 下 十 年 內 為 1,800,000 香 港 居
民興建公共房屋的目標 ， 並成立房屋署作為官方執行機
構 ， 至 1987 年 建 造 出 可 供 1,500,000 人 居 住 的 公 屋
1960 年代 有關香港房屋政策發展歷史 的 綜 合 整 理， 可 參 看 Betty Yung （2008） Hong Kong's Housing Policy: A Case Study in Social Justice, Hong Kong University Press。
逐步推出徙置房屋計劃
1972
單 位 。 在 1987 年 ， 香 港 首 次 出 現 一 套 較 細 緻 的 長 遠 房
1987
屋策略文件 ， 內含時間跨度較長的策略性目標及相關政 策框架 。
《長遠房屋策略政策說明書》
1998
2013 年 ） 才 開 始 最 新 一 輪 的 長 策 諮 詢 。 房 屋 問 題 既 然
具 備 甚 麼 元 素 呢 ？ 可 是 2014 年 的 長 遠 房 屋 策 略 主 要 提
香港首次出現一套較細 緻的長遠房屋策略文件
第一份長策
本 港 第 二 份 長 策 於 1998 年 制 訂 ， 至 十 五 年 後 （ 即 被現屆政府形容為 「 重中之重 」， 最新一份長策究竟應
港督麥里浩公佈《十年 建 屋 計 劃 》， 主 動 定 下十年內為 1,800,000 香港居民興建公共房屋 的目標
《長遠房屋策略白皮書》
第二份長策
出 「 搵 」 與 「 量 」 兩方面的問題 ， 與過往的長策比較 ， 孰優孰劣﹖
參考過去長策的理念 、 框架與思路 ， 將有助我們構想與
設 定 未 來 房 屋 策 略 之 構 成 與 方 向 。 本 章 會 把 2014 年 長
策 最 後 報 告 、 1998 年 《 長 遠 房 屋 策 略 白 皮 書 》（ 簡 稱
《 白皮書 》），及 1987 年《 長遠房屋策略政策說明書 》 三份文件進行對照比較 ， 從其間的差異及變化中 ， 剖析 當今長策框架的狀況與問題 。
第 章 長 策 今 昔 ——房屋策略框架的綜合比較
2013 年 9 月 第三份長策 開始公眾諮詢
2014 年 12 月 第三份長策 最後報告出爐
028 | 029
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
1. 2
政 策 檢 討與連貫性
© 2015 本土研究社（香港）有限公司新一份長策欠缺社會政策應有的連貫性 ， 與先前政策即
政策脈絡對制訂長遠政策的過程非常重要 ， 因為透過對
過往問題的檢討 ， 及掌握過去政策演變的因由 ， 不但有 助縱向了解過去到現在的政策思路 ， 更有助橫向共同面 對方方面面的問題 ， 從而就更整全的對策達成共識 。
1987 年 與 1998 年 兩 份 長 策 的 共 通 之 處 ， 就 是 其 策 略
框架都是建基於對過往政策的 「 不足 」 之處進行檢討後
而 制 定 的 。 1987 年 的 《 長 遠 房 屋 策 略 政 策 說 明 書 》 除 了承認房委會轄下有不少舊式公共屋邨需要維修 ， 居住
環 境 欠 佳 外， 更 重 要 的 是 指 出 了 不 能 單 靠 居 屋 計 劃 及 私人參建居屋計劃以滿足資助自置居所需求 ， 原因是一
可說是完全割裂 ， 更談不上繼承其中的長處 。
1.3
住屋需求推算方法與基礎
有關住屋需求推算方法 ， 最新一份長策最後報告主要以
政府統計處於 2013 年 1 月發表的《 香港家庭住戶推算 》 為依據 ， 以估算未來十年家庭數目的增長情況 。 未來房 屋 需 求 則 被 簡 單 地 劃 分 為 四 大 類 別 （ 見 圖 表 1.2 ）， 再
加上對未來不同經濟及物業市場狀況作出情景分析 ， 從 而得出總房屋需求的預想 。
方面這會對政府造成沉重的資源壓力 ， 另一方面私人機
然而 ， 過去兩份長策就不同房屋需求的分類其實細緻得
1998 年 的 長 策 前 ， 房 屋 局 發 佈 了 一 份 官 方 評 議 文 件 ，
皮 書 》 為 例 ， 有 關 估 算 是 以 1996 年 10 月 的 一 份 獨 立
構卻存在資源和人才閒置不用的情況 。 特區政府在制定
檢討了上一份長策的執行結果及整體房屋策略的進度和
成效 ， 藉以掌握各種房屋需求的最新情況 ， 從而作出針 對性的改善和修正 。
可是 ， 最新一份 長策最後報告 並沒有就過去的房屋策略
成 效 進 行 檢 討 ， 不 僅 欠 缺 了 像 1998 年 長 策 評 議 文 件 中
「 過去政策檢討 」 這重要部份 ， 更在交代房屋需求推算
原 則 時 含 糊 其 辭 ， 只 表 示 「 參 考 了 1998 年 長 遠 房 屋 策
多 ，估算方法更具參考價值及說服力 。以 1998 年的《 白 的房屋需求模式研究報告作為估算基礎 ， 該研究報告不 僅詳細列出不同的住屋需要 ， 更進一步提供了不同類型 住戶的房屋需要衍生率 ， 如初婚住戶為總新婚夫婦數目 的 78 % 、 多 核 心 家 庭 住 戶 分 戶 家 庭 衍 生 的 新 增 房 屋 需
要 則 為 多 核 心 家 庭 住 戶 總 數 的 10 % 等 。 同 時 ， 該 研 究 報告亦針對不同房屋類型的需要 ， 就公營 、 私營房屋的 需求作出估算 （ 見圖表 1.3 ）。
略發表後房屋市場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影
然而 ，《 香港家庭住戶推算 》 僅考慮生育 、 死亡及人口
否準確 ， 卻簡單地予以否定 。 房屋需求估算的核心任務
只 以 有 否 60 歲 或 以 上 長 者 作 區 分 ， 然 後 按 過 去 的 趨 勢
響 ， 並汲取當中教訓 」， 根本沒有審視既有估算方法是
最後變成 「 維持物業市場的穩健發展 」， 由此可見 ， 最 第 章 長 策 今 昔 ——房屋策略框架的綜合比較
遷移的假設 ， 及過往住戶組成的趨勢 ， 家庭類別方面則 推斷住戶數目 、 住戶人數等 ， 這顯然未能反映其他因素
030 | 031
供不得其所－香港長遠房屋策略新視野
1. 2
政 策 檢 討與連貫性
© 2015 本土研究社（香港）有限公司新一份長策欠缺社會政策應有的連貫性 ， 與先前政策即
政策脈絡對制訂長遠政策的過程非常重要 ， 因為透過對
過往問題的檢討 ， 及掌握過去政策演變的因由 ， 不但有 助縱向了解過去到現在的政策思路 ， 更有助橫向共同面 對方方面面的問題 ， 從而就更整全的對策達成共識 。
1987 年 與 1998 年 兩 份 長 策 的 共 通 之 處 ， 就 是 其 策 略
框架都是建基於對過往政策的 「 不足 」 之處進行檢討後
而 制 定 的 。 1987 年 的 《 長 遠 房 屋 策 略 政 策 說 明 書 》 除 了承認房委會轄下有不少舊式公共屋邨需要維修 ， 居住
環 境 欠 佳 外， 更 重 要 的 是 指 出 了 不 能 單 靠 居 屋 計 劃 及 私人參建居屋計劃以滿足資助自置居所需求 ， 原因是一
可說是完全割裂 ， 更談不上繼承其中的長處 。
1.3
住屋需求推算方法與基礎
有關住屋需求推算方法 ， 最新一份長策最後報告主要以
政府統計處於 2013 年 1 月發表的《 香港家庭住戶推算 》 為依據 ， 以估算未來十年家庭數目的增長情況 。 未來房 屋 需 求 則 被 簡 單 地 劃 分 為 四 大 類 別 （ 見 圖 表 1.2 ）， 再
加上對未來不同經濟及物業市場狀況作出情景分析 ， 從 而得出總房屋需求的預想 。
方面這會對政府造成沉重的資源壓力 ， 另一方面私人機
然而 ， 過去兩份長策就不同房屋需求的分類其實細緻得
1998 年 的 長 策 前 ， 房 屋 局 發 佈 了 一 份 官 方 評 議 文 件 ，
皮 書 》 為 例 ， 有 關 估 算 是 以 1996 年 10 月 的 一 份 獨 立
構卻存在資源和人才閒置不用的情況 。 特區政府在制定
檢討了上一份長策的執行結果及整體房屋策略的進度和
成效 ， 藉以掌握各種房屋需求的最新情況 ， 從而作出針 對性的改善和修正 。
可是 ， 最新一份 長策最後報告 並沒有就過去的房屋策略
成 效 進 行 檢 討 ， 不 僅 欠 缺 了 像 1998 年 長 策 評 議 文 件 中
「 過去政策檢討 」 這重要部份 ， 更在交代房屋需求推算
原 則 時 含 糊 其 辭 ， 只 表 示 「 參 考 了 1998 年 長 遠 房 屋 策
多 ，估算方法更具參考價值及說服力 。以 1998 年的《 白 的房屋需求模式研究報告作為估算基礎 ， 該研究報告不 僅詳細列出不同的住屋需要 ， 更進一步提供了不同類型 住戶的房屋需要衍生率 ， 如初婚住戶為總新婚夫婦數目 的 78 % 、 多 核 心 家 庭 住 戶 分 戶 家 庭 衍 生 的 新 增 房 屋 需
要 則 為 多 核 心 家 庭 住 戶 總 數 的 10 % 等 。 同 時 ， 該 研 究 報告亦針對不同房屋類型的需要 ， 就公營 、 私營房屋的 需求作出估算 （ 見圖表 1.3 ）。
略發表後房屋市場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影
然而 ，《 香港家庭住戶推算 》 僅考慮生育 、 死亡及人口
否準確 ， 卻簡單地予以否定 。 房屋需求估算的核心任務
只 以 有 否 60 歲 或 以 上 長 者 作 區 分 ， 然 後 按 過 去 的 趨 勢
響 ， 並汲取當中教訓 」， 根本沒有審視既有估算方法是
最後變成 「 維持物業市場的穩健發展 」， 由此可見 ， 最 第 章 長 策 今 昔 ——房屋策略框架的綜合比較
遷移的假設 ， 及過往住戶組成的趨勢 ， 家庭類別方面則 推斷住戶數目 、 住戶人數等 ， 這顯然未能反映其他因素
030 | 031