Immobilier haut de gamme : Rapport annuel 2024 sur l’état du luxe
Immobilier haut de gamme
Rapport annuel 2024 sur l’état du luxe
COUVERTURE : Rural Rocky View County, AB (VENDU)
GAUCHE : Dmitry Spravko (Unsplash)
Avertissement
Les renseignements présentés dans ce rapport renvoient à des données sur le marché provenant des chambres immobilières MLSMD de l’ensemble du Canada. Sotheby’s International Realty Canada avise les lecteurs que les données du marché MLS peuvent être utiles pour établir des tendances au fil du temps, mais n’indiquent pas les prix réels dans des quartiers extrêmement différents ni ne tiennent compte des différentiels de prix au sein des marchés locaux. Ce rapport est diffusé uniquement à titre indicatif et ne doit pas servir de fondement à toute transaction. Bien que des normes élevées aient été suivies lors de la préparation des renseignements et de l’analyse présentés dans ce rapport, Sotheby’s International Realty Canada ou les sociétés affiliées de Sotheby’s International Realty n’assumeront aucune responsabilité pour toute perte ou tout dommage résultant de l’utilisation du contenu de ce document ou de toute référence à ce contenu.
Sommaire exécutif
Le marché canadien de l’immobilier de luxe a suivi un parcours tumultueux en 2024, façonné par des forces concurrentes. L’incertitude politique et économique, les taxes résidentielles, les modifications réglementaires de fond en comble et les niveaux d’inventaire à la hausse ont pesé sur l’activité de ventes. Cependant, des facteurs plus décisifs, y compris la demande contenue, la croissance démographique sans précédent et la baisse des taux d’intérêt se sont révélés des catalyseurs dominants du marché et ont renforcé la stabilité du marché. Ces dynamiques continueront de contrebalancer les vents contraires et de jeter les bases pour un marché résidentiel de catégorie supérieure actif en 2025.
Selon le rapport de Sotheby’s International Realty Canada intitulé Rapport annuel sur l’immobilier résidentiel de catégorie supérieure de 2024, la croissance démographique sans précédent, y compris l’afflux de 471 771 nouveaux résidents permanents au Canada en 20231 et une cible de 485 000 en 20242, a constitué l’influence transformative principale sur l’activité du marché conventionnel et de luxe en 2024 alors que les nouveaux résidents ont fait en sorte d’intensifier la demande pour des habitations dans les grandes villes. L’assouplissement de la politique monétaire de la Banque du Canada, entrepris en juin, a aussi influencé de manière graduelle, mais formative, le rendement du marché de luxe. Bien que les acheteurs et vendeurs d’immobilier fortunés soient en général immunisés contre les effets des changements de taux hypothécaires, la rapide série de réductions consécutives des taux d’intérêt a amélioré la confiance des consommateurs et permis une mobilité ascendante des marchés conventionnels au segment de niveau d’entrée de la catégorie supérieure. L’activité de ventes de maisons enregistrée sur les systèmes canadiens de services interagences (MLS®) a enregistré une hausse inattendue de 7,7 % d’un mois sur l’autre en octobre 2024, son niveau le plus haut depuis avril 20223 suivie d’une autre hausse de 2,8 % d’un mois sur l’autre en novembre4. Selon Sotheby’s International Realty Canada, cette
augmentation généralisée de l’activité de ventes résidentielles au cours du dernier trimestre de 2024 a aussi culminé en une activité accrue des ventes de résidences de prestige. La baisse de 50 points de base du taux directeur de la banque centrale pour s’établir à 3,25 % en décembre 20245 continuera également de faciliter une nouvelle activité en 2025.
Soutenu par ces facteurs, le plus grand marché canadien de l’immobilier métropolitain de luxe, la Région du Grand Toronto (RGT), a connu une résurgence en 2024, donnant le ton pour de plus vastes tendances du marché à l’échelle du pays. À travers la RGT (Durham, Halton, Peel, Toronto et York), l’activité de ventes de résidences de luxe a connu des gains soutenus et solides tout au long de l’année, avec une hausse notable de l’activité vers la fin de 2024. Les ventes de propriétés résidentielles de plus de 4 millions de dollars (copropriétés, maisons contiguës et maisons unifamiliales) ont crû de 21 % sur douze mois dans l’ensemble, soutenues par une population et une demande d’habitations à la hausse, la confiance résiliente des consommateurs et l’adaptation des attentes des vendeurs pour rééquilibrer les conditions du marché. Les ventes de résidences de grand prestige de plus de 10 millions de dollars ont affiché un gain de 20 % sur la plateforme MLS en 2024, alors que les experts de Sotheby’s International Realty Canada ont constaté une résurgence concurrente des ventes privées hors marché. Les ventes de maisons unifamiliales ont continué de dominer le marché de prestige alors que les préférences des consommateurs fortunés ont grandement penché en leur faveur; les ventes de maisons unifamiliales de 4 millions de dollars et plus ont affiché une hausse de 22 % sur douze mois pour représenter 91 % de toutes les ventes résidentielles de plus de 4 millions de dollars. Les ventes de maisons contiguës de plus de 4 millions de dollars ont été stables aux niveaux de 2023, tandis que les ventes de copropriétés de 4 millions de dollars et plus ont augmenté de 12 % d’une année sur l’autre. Dans l’ensemble, les ventes de propriétés de plus de 1 million de dollars ont connu une légère augmentation de 1 % sur douze mois en 2024.
Calgary est arrivée au premier rang des plus grandes régions
métropolitaines du Canada pour ce qui est du rythme de son expansion de l’activité de ventes de résidences de luxe en 2024, alors que le boom démographique de la ville a introduit une pression sans précédent sur la demande et les prix des résidences. La ville a surpassé Toronto, Vancouver et Montréal sur le plan des gains annuels en pourcentage des ventes de propriétés résidentielles de plus de 1 million et 4 millions de dollars, à des taux de 42 % et 100 % respectivement. Les ventes de maisons individuelles et contiguës de plus d’un million de dollars ont affiché des hausses de 34 % et 130 %, respectivement, alors que les ventes de copropriétés de plus d’un million de dollars ont connu une majoration de 31 % sur douze mois.
L’activité de ventes de résidences de prestige à Montréal a reflété une résilience accrue et une nouvelle activité notable en 2024 comparativement à 2023. Les ventes de propriétés de plus de 4 millions de dollars ont connu une amélioration de 16 % sur douze mois, alors que les ventes de résidences de plus de 1 million de dollars ont crû de 38 %. La ville a connu de solides gains à travers tous les types de résidences de catégorie supérieure, les ventes de maisons unifamiliales et de maisons contiguës de plus de 1 million de dollars ayant affiché une hausse de 38 % et 27 % d’une année sur l’autre respectivement. Les ventes de copropriétés de 1 million de dollars et plus ont progressé de 53 % par rapport aux niveaux de 2023.
Le rendement du marché de luxe de Vancouver a fait du sur-place en 2024, alors que la confiance des consommateurs et leur disposition à réaliser des transactions sont demeurées faibles. Même si l’inventaire d’inscriptions de propriétés a augmenté et les conditions ont tourné en faveur des acheteurs, les attentes à l’égard des prix des vendeurs éventuels ne correspondaient souvent pas aux réalités du marché. Cela a donné lieu à des impasses dans les négociations individuelles et à un immobilisme à travers le plus vaste marché. Les transactions de ventes résidentielles de plus de 4 millions de dollars ont clôturé l’année à 11 % en deçà des niveaux de 2023, alors
que les ventes de plus de 10 millions de dollars ont reculé de 29 % d’une année sur l’autre. Dans l’ensemble, les ventes de propriétés de plus de 1 million de dollars ont connu une légère augmentation de 4 % par rapport aux niveaux de 2023. Bien que la demande des consommateurs de résidences de prestige ait poursuivi sa tendance en faveur des maisons unifamiliales, les ventes de plus de 4 millions de dollars ont reculé de 15 % sur douze mois pour représenter 89 % des ventes de propriétés au-dessus de ce seuil de prix en 2024, tandis que les ventes de maisons contiguës de 4 millions de dollars et plus ont augmenté d’une unité sur douze mois pour se chiffrer à trois maisons vendues. Le marché des copropriétés de catégorie supérieure de la ville a subi les conditions d’un marché d’acheteurs en 2024, malgré le fait que les transactions de plus de 4 millions de dollars ont augmenté de 26 % comparativement aux niveaux de 2023. Dans l’ensemble, les ventes de propriétés résidentielles de plus de 1 million de dollars ont clôturé l’année à des niveaux qui étaient supérieurs de 4 % à ceux de 2023.
« Le marché canadien des propriétés conventionnelles et de luxe a fait preuve d’une résilience remarquable en 2024 et a clôturé le dernier trimestre de l’année avec une reprise de l’activité de ventes qui laisse présager d’autres améliorations au cours des mois à venir. Bon nombre des plus grands marchés du pays ont émergé après deux années d’incertitude pour afficher des gains soutenus et constants en 2024, la demande étant réorientée vers le segment des maisons unifamiliales. La revitalisation généralisée du marché de l’immobilier de Toronto et de Montréal est le reflet des changements dans la dynamique du marché qui sont nécessaires pour stimuler la mobilité résidentielle et les ventes à l’étendue du pays : les vendeurs
affichent maintenant des prix réalistes, permettant ainsi des négociations constructives, alors que les taux d’intérêt à la baisse permettent graduellement une mobilité ascendante, du marché conventionnel à ceux de première catégorie et de luxe », a affirmé Don Kottick, président et directeur général de Sotheby’s International Realty Canada . « Calgary continue d’être au premier rang au pays, avec une augmentation des ventes de résidences de catégorie supérieure, plaçant une pression sans précédent sur l’offre de résidences et les prix. En revanche, une image généralement plus faible pour l’économie locale de Vancouver, ainsi que l’impasse permanente entre les vendeurs se campant sur les évaluations qui avaient cours lors de la période record et les acheteurs demandant des prix qui reflètent la réalité d’aujourd’hui, influencent négativement le marché de Vancouver. »
Vancouver
Selon M. Kottick, le marché des copropriétés de luxe est devenu l’une des principales occasions d’investissement à long terme dans l’immobilier résidentiel au Canada, particulièrement dans les villes de Toronto et Vancouver, où l’offre dépasse la demande, et les prix ont baissé par rapport aux seuils précédents. L’environnement actuel, caractérisé par des prix plus bas, une faible concurrence et des taux d’intérêt moins élevés, est dorénavant avantageux pour les acheteurs en quête d’investissement. Un ralentissement des nouvelles constructions de copropriétés laisse présager des contraintes d’offre éventuelles à moyen et long terme, alors que la croissance démographique inévitable améliore le potentiel du marché pour les investisseurs.
Le marché de l’immobilier de luxe de la ville de Vancouver est resté en demi-teinte en 2024, alors que la confiance des consommateurs et l’activité de ventes ont fait du sur-place comparativement à celles des autres grandes régions métropolitaines. Malgré une amélioration prometteuse de l’activité prétransactionnelle et de ventes au cours des quatre premiers mois de 2024, les ventes de propriétés de luxe ont reculé à la fin du printemps et pendant la saison estivale alors que les acheteurs éventuels ont adopté des attitudes prudentes et décidé d’attendre de voir en prévision des futurs assouplissements monétaires. Le recul de la confiance dans l’économie et les défis d’habitabilité de la ville à travers les entreprises et les résidents de Metro Vancouver6 ont aussi assombri le marché de l’habitation de catégorie supérieure. L’automne venu, le marché de première catégorie favorisait manifestement les acheteurs dans tous les types d’habitation, alors que l’inventaire accumulé a permis une recherche prolongée de propriétés et une négociation de prix et de conditions assertive; toutefois, l’écart entre les anticipations de prix des vendeurs et les réalités du marché ont fréquemment empêché les transactions d’aboutir. Malgré une légère hausse de l’activité sur le marché au quatrième trimestre de l’année alors que le marché a absorbé le point culminant des baisses de taux d’intérêt, le marché des propriétés de prestige de Vancouver a terminé l’année dans une position assurément avantageuse pour les acheteurs éventuels, donnant le ton pour des occasions favorables d’achat au cours des premiers mois de 2025.
Dans l’ensemble, les ventes de propriétés luxueuses (copropriétés, maisons unifamiliales et maisons contiguës) de plus de 4 millions de dollars ont reculé de 11 % sur douze mois dans la ville de Vancouver en 2024 pour se chiffrer à 296 propriétés vendues, alors que les ventes de résidences de grand prestige de plus de 10 millions de dollars ont connu une baisse de 29 %, 15 propriétés ayant été vendues sur MLS. Dans l’ensemble, les ventes de propriétés de
catégorie supérieure de plus d’un million de dollars ont marqué une faible augmentation de 4 % sur 12 mois, 4 129 propriétés ayant été vendues. Les ventes de propriétés entre 1 million et 4 millions de dollars ont aussi marqué une faible augmentation de 6 % sur 12 mois, 3 833 propriétés ayant été vendues. Ce segment a représenté 93 % de l’ensemble des ventes de propriétés de 1 million de dollars et plus, en hausse par rapport à 92 % en 2023, contrebalançant partiellement les reculs dans les seuils de prix supérieurs.
La demande de maisons unifamiliales a continué de dominer le marché de prestige à Vancouver, représentant 89 % de toutes les transactions résidentielles de plus de 4 millions de dollars et 39 % de toutes les transactions de plus de 1 million de dollars. Cependant, les ventes sont demeurées relativement calmes tout au long de l’année alors que les acheteurs, particulièrement les acheteurs visant une catégorie supérieure dans le marché d’entrée de la catégorie supérieure, sont restés prudents, accordant la priorité à l’abordabilité en cette période d’incertitude économique et de taux hypothécaires élevés. Dans l’ensemble, les ventes de maisons individuelles de luxe de plus de 4 millions de dollars ont reculé de 15 % sur 12 mois et atteint 264 propriétés vendues, alors que les ventes de propriétés de grand prestige de plus de 10 millions de dollars ont enregistré une baisse de 35 %, pour arriver à 13 propriétés vendues. Au total, les ventes de maisons unifamiliales de plus de 1 million de dollars ont diminué de 5 % d’une année sur l’autre pour se chiffrer à 1 620 propriétés vendues, les ventes dans le segment des résidences de 1 à 4 millions de dollars représentant 84 % de ces transactions, en hausse par rapport à 82 % en 2023.
Le segment des maisons contiguës de luxe est celui qui a connu le meilleur rendement dans le marché des résidences de luxe de Vancouver en 2024 alors que les acheteurs incapables d’entrer sur le marché des maisons unifamiliales se sont tournés vers les options de maisons contiguës. Le segment a enregistré une hausse de sa part du marché de catégorie supérieure, affichant une augmentation pour passer de 25 % des ventes de 1 million de dollars et plus en
2023 à 30 % en 2024. Les ventes de plus de 4 millions de dollars ont crû pour atteindre trois propriétés vendues comparativement à deux en 2023. Bien qu’aucune maison contiguë de grand prestige n’ait été vendue à plus de 10 millions de dollars, à l’instar de 2023, les ventes de maisons contiguës de catégorie supérieure de plus de 1 million de dollars ont affiché un gain de 23 % sur douze mois pour s’élever à 1 234 propriétés.
Le marché des copropriétés de luxe a dû négocier d’importants vents de face pour la majeure partie de 2024, alors qu’un retour de l’activité en fin d’année a permis à ce segment de terminer l’année sur une note positive. Les taux d’intérêt et les coûts de portage élevés, ainsi que l’important virage des goûts des consommateurs d’immobilier de luxe en faveur des maisons unifamiliales, ont fait en sorte de réduire la confiance et l’activité, donnant lieu à l’accumulation d’inventaire disponible et à une pression baissière
Image Crédit : Luke Lawreszuk (Unsplash)
sur les prix. Bien que les acheteurs de propriétés de niveau d’entrée de la catégorie supérieure aient gravité vers des options à plus forte densité alors que les maisons unifamiliales devenaient moins accessibles, ce changement de cap n’a pas suffi pour en faire une année charnière pour ce segment. Malgré les conditions du marché radicalement en faveur des acheteurs en 2024, les ventes de copropriétés de plus de 4 millions de dollars ont affiché un gain de 26 % d’une année sur l’autre, avec 29 unités vendues, alors que deux ventes de copropriétés de grand prestige de plus de 10 millions de dollars ont été enregistrées sur la plateforme MLS, une de plus qu’en 2023. Cependant, dans l’ensemble, les ventes de copropriétés de plus de 1 million de dollars sont restées relativement stables avec une légère augmentation de 3 % sur douze mois pour atteindre 1 275 propriétés vendues alors que la baisse des ventes entre 2 millions et 4 millions de dollars a plombé l’ensemble des transactions de 1 million de dollars et plus.
Un optimisme prudent définit les perspectives du marché de l’immobilier de luxe de Vancouver pour 2025. Le marché actuel en faveur des acheteurs prévaut pour tous les types d’habitation, avec une variation selon l’emplacement et l’état de la propriété; toutefois, les experts de Sotheby’s International Realty Canada identifient les marchés de la prévente et de la revente de copropriétés de luxe comme des possibilités d’investissement favorables compte tenu de l’offre excédentaire persistante, des prix en baisse et de la chute des taux d’intérêt. Dans l’ensemble, la culmination des baisses de taux d’intérêt, y compris la réduction par la Banque du Canada de son taux directeur de 50 points de base en décembre, devrait stimuler une nouvelle activité dans le marché conventionnel au début de 2025, permettant une mobilité vers les segments de catégorie supérieure et de luxe, et poussant le marché vers un meilleur équilibre dans l’ensemble.
Calgary
La ville de Calgary s’est classée au premier rang au pays sur le plan de la croissance des ventes de propriétés de prestige en 2024, surpassant Toronto, Vancouver et Montréal pour ce qui est des gains annuels en pourcentage dans les transactions de première catégorie. Les conditions favorables aux vendeurs ainsi qu’un marché actif et concurrentiel ont obligé les acheteurs à agir rapidement et de manière décisive pour réussir à acquérir une maison. La montée en flèche de la demande d’habitations conventionnelles et haut de gamme a été principalement stimulée par les gains record en population de la région, qui a vu la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Calgary surpasser toutes les autres grandes RMR canadiennes avec un taux de croissance de 5,9 % au cours de l’année se terminant le 1er juillet 20237, et la population de la ville de Calgary augmenter de 69 000 résidents au cours de l’année se terminant le 1er avril 2024, représentant un taux de croissance annuel de 4,9 %8
Bien que l’abordabilité relative et l’habitabilité exceptionnelle de Calgary en aient fait une destination de choix pour l’immigration et la migration interprovinciale, son essor démographique a fait en sorte d’intensifier la pression sur l’infrastructure de la ville, d’augmenter la demande en services publics, d’accroître le prix de tous les types d’habitation et de diminuer son avantage en matière d’abordabilité.
En décembre 2024, le prix de référence non ajusté d’une propriété dans la ville de Calgary a augmenté de 3 % sur douze mois pour s’établir à 583 300 $ selon le Calgary Real Estate Board, avec des gains annuels de 7 %, 8 % et 7 % pour les maisons unifamiliales, les maisons contiguës et les copropriétés respectivement9.
Même si Calgary doit faire face au défi d’équilibrer la croissance démographique avec l’abordabilité du logement, 2024 a renforcé la confiance des consommateurs et des investisseurs locaux dans le marché de l’immobilier résidentiel conventionnel et de luxe et a jeté les bases pour une croissance continue au cours du prochain
trimestre. Dans l’ensemble, en 2024, les ventes d’immobilier résidentiel de luxe de plus de 1 million de dollars ont crû de 42 % pour passer à 2 044 propriétés vendues. Au nombre de ces ventes, 16 transactions se sont produites dans le segment des propriétés de prestige de 4 millions de dollars et plus, soit une hausse de 100 % sur 12 mois. Continuant de refléter la situation de l’année précédente, aucune vente n’a été enregistrée dans le segment de grand prestige de 10 millions de dollars et plus.
Les maisons unifamiliales de catégorie supérieure ont représenté 82 % des transactions immobilières de plus de 1 million de dollars à Calgary en 2024, soulignant leur statut de type d’habitation le plus recherché pour les résidents locaux et les nouveaux venus au sein du marché de prestige de la ville. Dans l’ensemble, les ventes de
maisons de 1 million de dollars et plus ont affiché un gain de 34 % sur douze mois pour se chiffrer à 1 686 unités vendues. Au nombre de ces ventes, 16 transactions se sont produites dans le segment des propriétés de 4 millions de dollars et plus, soit une hausse de 100 % sur 12 mois.
Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, les prix des maisons unifamiliales continueront d’augmenter en 2025, mais à un rythme plus faible qu’en 2024. La hausse des prix des maisons unifamiliales continuera de pousser certains acheteurs éventuels vers les maisons contiguës de catégorie supérieure comme solutions de rechange. Cette situation avait été annoncée, alors que les ventes de maisons contiguës de luxe de Calgary ont monté en flèche en 2024, les ventes de plus de 1 million de dollars augmentant de 130 % d’une année sur l’autre pour atteindre 287 maisons vendues en 2024. Conformément une fois de plus aux chiffres de 2023, aucune résidence n’a été vendue dans le segment du marché des 4 millions de dollars et plus.
L’activité de ventes dans le marché des copropriétés de luxe de Calgary a enregistré des gains soutenus en 2024, reflétant ainsi la confiance accrue dans le rendement des investissements. Dans l’ensemble, les ventes de copropriétés de 1 million de dollars et plus ont affiché un gain de 31 % sur douze mois en 2024 pour se chiffrer à 71 unités vendues. Comme cela a été le cas au cours de l’année précédente, aucune vente de copropriété de 4 millions de dollars et plus n’a été enregistrée sur MLS en 2024. Bien que les copropriétés demeurent le segment du marché le plus accessible sur le plan du prix, les ventes de 1 million de dollars et plus n’aient représenté que 3 % du total des ventes de propriétés résidentielles de plus de 1 million de dollars en 2024, en baisse par rapport à la part de 4 % du marché en 2023. Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, la demande de maisons contiguës et unifamiliales continuera de surpasser la demande de copropriétés dans le segment de prestige de Calgary, reflétant ainsi les très fortes ambitions des résidentes et des nouveaux arrivants pour plus
Image : Calgary, AB (VENDU)
d’espace et de superficie au pied carré.
Selon la ville de Calgary, le taux de croissance économique de la ville devrait dépasser celui de l’économie nationale au cours de l’année à venir10. Un contexte financier plus favorable et une plus vaste population de base feront également en sorte de favoriser la consommation des ménages, d’encourager l’investissement des entreprises, d’accroître la demande en logement et d’encourager la construction11. Malgré des tensions commerciales anticipées avec les États-Unis avec la nouvelle administration, et des vents de face dans les marchés mondiaux du pétrole et de l’énergie compte tenu des menaces géopolitiques au Moyen-Orient, la force des éléments de base locaux et l’impact positif de la baisse des taux d’intérêt placeront Calgary en bonne posture pour un marché de prestige actif et sain au premier trimestre de 2025.
Région du Grand Toronto
Alimenté par la croissance démographique, la confiance renforcée des consommateurs et l’harmonisation des attentes des acheteurs et des vendeurs avec les réalités du marché, le plus important marché de l’immobilier de luxe du Canada a connu une revitalisation constante en 2024. La résilience du rendement du marché de l’immobilier de luxe et de catégorie supérieure de la Région du Grand Toronto a été soutenue par l’importante croissance démographique de la région, enregistrée par Statistique Canada à une augmentation de 3,4 % de 221 588 résidents dans la Région métropolitaine de recensement de Toronto du 1er juillet 2022 au 1er juillet 202312. Cela comprenait une croissance particulière dans la ville de Toronto qui en a fait la ville à la croissance la plus rapide aux États-Unis et au Canada selon le Centre de recherche urbaine et d’aménagement du terrain de l’Université métropolitaine de Toronto.13 La confiance des consommateurs de luxe, qui a toujours été solide au premier semestre de 2024, ne s’est pas traduite en une amélioration notable de l’activité de ventes jusqu’à la mi-année, lorsque les vendeurs ont diminué leurs anticipations de prix pour correspondre à un bassin d’acheteurs potentiels de plus en plus exigeants et sélectifs à la lumière d’un inventaire croissant. La baisse des taux d’intérêt a aussi motivé une activité accrue sur le marché des résidences de luxe tout au long de la deuxième moitié de l’année, particulièrement dans le marché de l’habitation de niveau d’entrée de la catégorie supérieure. Bien que les acheteurs de résidences de luxe bien établis soient moins touchés par les taux d’intérêt en raison de leurs ressources financières plus solides, la baisse des taux a stimulé le sentiment général sur le marché et a permis aux acheteurs de niveau d’entrée du segment de catégorie supérieure de vendre leurs résidences actuelles et de passer au marché de catégorie supérieure, ce qui a par la suite entraîné un mouvement de cascade ascendant de la mobilité résidentielle.
En conséquence, malgré un début d’année trépidant et une abondance d’inventaire de première catégorie, l’activité de ventes
dans le marché de l’immobilier résidentiel de luxe de plus de 4millions de dollars dans la RGT (copropriétés, maisons contiguës et maisons unifamiliales) a enregistré des gains soutenus en 2024, avec un élan allant en s’intensifiant lors de la dernière moitié de l’année et une légère, quoique robuste, hausse des transactions de résidences de prestige au dernier trimestre. Dans l’ensemble, les ventes de propriétés de 4 millions de dollars et plus ont enregistré une hausse de 21 % d’une année sur l’autre pour se chiffrer à 587 propriétés ayant changé de mains en 2024, les maisons unifamiliales de luxe représentant 91 % de ces transactions. Les ventes de résidences de grand prestige de plus de 10 millions de dollars enregistrées sur la plateforme MLS ont augmenté de 20% pour atteindre 24 propriétés vendues, soit toutes des maisons unifamiliales. Les experts de Sotheby’s International Realty Canada ont signalé un renouvellement concurrent et significatif des ventes privées hors marché de résidences de grand prestige, alors que le réalignement des attentes des vendeurs et des acheteurs a entraîné des négociations couronnées de succès. Dans l’ensemble, les ventes de propriétés supérieures à un million de dollars ont peu bougé avec
une légère hausse de 1 % pour atteindre 31 608 propriétés vendues dans la région du Grand Toronto en 2024. Dans la ville de Toronto, les ventes de résidences de plus de 4 millions de dollars ont crû de 13 % sur douze mois pour se chiffrer à 341 propriétés vendues en 2024, dont 14 qui ont été vendues à plus de 10 millions de dollars sur MLS, à l’instar des niveaux de 2023. Dans l’ensemble, 10 239 propriétés ont été vendues à plus de 1 million de dollars dans la ville de Toronto en 2024, ce qui représente une faible amélioration annuelle de 1 % par rapport à l’année précédente.
La revitalisation des ventes de propriétés résidentielles de luxe dans la RGT en 2024 a été attribuable en grande partie à la demande exceptionnelle des consommateurs pour des maisons unifamiliales de catégorie supérieure, alors que les prix et les coûts de portage élevés ont changé la dynamique d’investissement pour les copropriétés et les maisons contiguës de première catégorie, faisant des maisons unifamiliales des solutions de rechange plus favorables. Dans l’ensemble, les ventes de maisons unifamiliales de luxe de plus de 4 millions de dollars ont augmenté d’un pourcentage appréciable de 22 % par rapport aux niveaux de 2023 pour s’établir à 537 propriétés vendues en 2024, avec les transactions de 10 millions de dollars et plus sur MLS en hausse de 20 % d’une année sur l’autre pour atteindre 24 résidences vendues. Globalement, les ventes de maisons individuelles d’un million de dollars et plus ont enregistré un gain annuel de 3 % pour atteindre 23 387 propriétés vendues.
Les ventes de maisons unifamiliales de plus de 4 millions de dollars dans la ville de Toronto ont connu une majoration de 12 % sur douze mois pour se chiffrer à 294 maisons vendues, dont 14 au-dessus de 10 millions de dollars, comme ce fut le cas en 2023. Pendant ce temps, les ventes de propriétés de plus d’un million de dollars sont demeurées relativement soutenues avec une hausse de 3 % pour s’élever à 6 364 maisons ayant changé de mains.
La forte demande pour des maisons contiguës de première catégorie de la part des acheteurs appartenant à de multiples générations a été dissuadée par l’inventaire limité et les prix élevés, encourageant certains acheteurs éventuels à se tourner vers des maisons
unifamiliales. En 2024, les ventes de maisons contiguës de 4 millions de dollars et plus sont restées aux mêmes niveaux que 2023 pour s’établir à 13 maisons vendues, toutes dans la ville de Toronto, tandis que le groupe des maisons contiguës de 10 millions de dollars et plus est resté calme. Globalement, les ventes de maisons contiguës de 1 million de dollars et plus ont accusé un recul de 2 % par rapport aux niveaux de 2023 pour se chiffrer à 5 955 propriétés vendues dans la Région du Grand Toronto, tandis que les ventes dans la ville de Toronto ont crû de 2 % pour s’établir à 2 266 propriétés vendues au total.
Malgré la variabilité du rendement du marché selon la ville et le quartier, les marchés des maisons unifamiliales et des maisons contiguës de luxe de la Région du Grand Toronto ont en général maintenu des conditions équilibrées tout au long de 2024. Un important inventaire a même permis aux acheteurs les plus motivés d’adopter une approche sélective et prolongée à l’égard du processus de recherche de propriété pour garantir des propriétés sur mesure aux caractéristiques et exigences particulières répondant aux besoins individuels.
En revanche, les conditions d’un marché d’acheteurs se sont intensifiées à travers le marché des copropriétés de luxe de la Région du Grand Toronto tout au long de 2024, alimentées par un changement de cap de la grande demande des consommateurs vers des maisons unifamiliales, et une accumulation d’inscriptions non absorbées. À la fin de l’année, la dynamique du marché d’acheteurs était consolidée en tant que nouvelle norme, les négociations serrées et les compromis favorables en matière de prix et de conditions devenant la norme pour les acheteurs avisés. Malgré ce changement de cap, les ventes de copropriétés de luxe de plus de 4 millions de dollars ont gagné du terrain à travers la Région du Grand Toronto, avec un gain annuel de 12 % pour atteindre 37 unités vendues. À l’instar de 2023, aucune vente de copropriétés de plus de 10 millions de dollars n’a été enregistrée sur MLS dans la RGT en 2024. Dans l’ensemble, les ventes de copropriétés de premier rang de plus de 1million de dollars de la RGT étaient en baisse de
9% sur douze mois, avec 2 266 propriétés vendues en 2024. 34 des 37 copropriétés de la Région du Grand Toronto vendues à plus de 4 millions de dollars l’ont été dans la ville de Toronto, reflétant une hausse annuelle de 31 % des ventes de copropriétés de 4 millions de dollars et plus dans la ville; toutefois, aucune vente de copropriétés n’a été enregistrée à plus de 10 millions de dollars au cours de cette période. Les ventes de copropriétés de 1 million de dollars et plus ont baissé de 8 % sur douze mois, 1 609 résidences ayant été vendues dans la Ville de Toronto.
Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, le marché des copropriétés de première catégorie à Toronto constitue maintenant l’une des principales occasions d’investissement immobilier à long terme au pays, particulièrement au centreville. La baisse des prix des copropriétés, l’offre excédentaire, le manque de concurrence et les taux d’intérêt à la baisse offrent un contexte favorable pour les acheteurs éventuels, tandis que les gains démographiques projetés dans la région ainsi que la baisse des niveaux de construction de copropriétés laissent présager des pressions sur l’offre à moyen et long terme.
Dans l’ensemble, bien que le marché des copropriétés de luxe dans la Région du Grand Toronto devrait demeurer favorable aux acheteurs au cours des premiers mois de 2025, des conditions équilibrées prévaudront à travers les marchés des maisons unifamiliales et des maisons contiguës de la région pour entreprendre l’année. Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, les conditions actuelles du marché pour les acheteurs de résidences luxueuses demeurent les plus favorables observées depuis 2017, lorsque le gouvernement fédéral a mis en œuvre le seuil minimum du « test de résistance » hypothécaire afin de calmer le marché immobilier. Compte tenu de la demande latente, des pressions démographiques continues et des taux d’intérêt plus bas, une offre supplémentaire d’inscriptions de propriétés et une concurrence accrue de la part des acheteurs actifs pointent à l’horizon. Par conséquent, une saine activité de ventes est attendue pour les mois à venir.
Montréal
Le marché de l’immobilier de luxe de la ville de Montréal a montré une résilience accrue et une nouvelle activité notable en 2024 comparativement à 2023. Malgré les pressions des taux d’intérêt, le marché est d’abord passé d’une reprise post-pandémique à la stabilité, puis à des conditions du marché en faveur des vendeurs dans les principaux quartiers de catégorie supérieure au deuxième semestre de l’année. Un inventaire limité a fait en sorte d’appuyer la croissance soutenue des prix, tandis qu’une meilleure correspondance entre les prix demandés par les vendeurs et les offres des acheteurs potentiels a donné lieu à des négociations plus fructueuses et à une activité de ventes accrue. Bien que les conditions du marché aient tourné en faveur des vendeurs à la fin de 2024, les acheteurs étaient optimistes, quoique pragmatiques et ils étaient disposés à négocier uniquement sur les propriétés qui affichaient des prix appropriés et sans en entreprendre trop pour leurs moyens. Cette dynamique a donné lieu à un sain équilibre dans le marché de catégorie supérieure.
Dans l’ensemble, les ventes de propriétés résidentielles de luxe de plus d’un million de dollars ont connu un gain de 38 % sur douze mois pour passer à 1 757 propriétés vendues en 2024. Les ventes de plus de 4 millions de dollars se sont améliorées de 16 % pour atteindre 37 propriétés vendues. Trois propriétés de grand prestige de plus de 10 millions de dollars ont été vendues sur MLS en 2024, ce qui représente une hausse par rapport à une seule en 2023. Les propriétés de luxe d’entrée de gamme évaluées entre 1 million et 2millions de dollars ont connu un surcroît d’activité de 40 % d’une année sur l’autre et ont représenté 82 % des ventes de propriétés de plus de 1 million de dollars, alors que les acheteurs étaient à la recherche d’occasions avant que le marché se resserre davantage et pour réduire les risques financiers à l’égard des taux hypothécaires toujours élevés. Les propriétés de plus de 4 millions de dollars ont continué de représenter un segment de niche avec un volume limité, représentant 2,1 % de toutes les ventes de plus de 1 million de dollars
en 2024, en baisse par rapport à 2,5 % en 2023. Le segment des copropriétés de luxe a affiché la croissance la plus élevée des ventes de tous les types d’habitation; toutefois, les maisons unifamiliales étaient le premier choix des acheteurs fortunés, représentant 42 % de l’ensemble des transactions résidentielles de plus de 1 million de dollars, la même proportion qu’en 2023.
En 2024, les ventes de maisons unifamiliales de catégorie supérieure ont été précoces, plus de la moitié des ventes de 1 million de dollars et plus ayant été réalisées pendant la première moitié de l’année. Dans l’ensemble, les ventes de maisons individuelles de plus de 1 million de dollars ont crû de 38 % sur 12 mois et atteint 733
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: Hanna Elesha Abraham (Pexels)
propriétés vendues, tandis que les ventes de plus de 4 millions de dollars ont enregistré une baisse de 8 %, pour arriver à 22 propriétés vendues. L’activité de ventes dans le segment des propriétés de 1 à 2 millions de dollars a dominé le marché, représentant 76 % des ventes de maisons unifamiliales de 1 million de dollars et plus. Deux maisons individuelles de grand prestige ont été vendues à plus de 10 millions de dollars par l’entremise de la plateforme MLS en 2024, en hausse par rapport à une seule en 2023.
L’offre limitée de maisons unifamiliales de catégorie supérieure, ainsi que les taux d’intérêt élevés, ont fait que certains acheteurs de propriétés de luxe de niveau d’entrée ont retardé l’achat de leur maison ou exploré les maisons contiguës ou les copropriétés, stimulant les ventes des options d’habitation de catégorie supérieure à plus forte densité. Par conséquent, les ventes de maisons contiguës de prestige de plus de 1 million de dollars ont affiché un gain de 27 % sur douze mois, 529 propriétés ayant été vendues, ce qui représente le deuxième segment en importance du marché des propriétés résidentielles de 1 million de dollars et plus à 30%. Les propriétés dans le segment de 1 à 2 millions de dollars ont représenté 86 % des ventes de maisons contiguës de plus de 1million de dollars. Trois maisons contiguës ont été vendues à plus de 4 millions de dollars en 2024, en hausse par rapport à aucune en 2023, cependant, aucune vente de maisons contiguës de plus de 10 millions de dollars n’a été enregistrée, comme ce fut le cas en 2023.
Les copropriétés de luxe ont vu les gains annuels les plus solides en matière d’activité de ventes. Malgré le fait qu’elles ne représentaient que 28 % du marché des propriétés résidentielles de 1 million de dollars et plus, en hausse par rapport à 25 % en 2023, les ventes de plus de 1 million de dollars ont crû de 53 % sur douze mois pour se chiffrer à 495 propriétés vendues en 2024. Les ventes de plus de 4 millions de dollars ont connu une majoration de 50 % d’une année sur l’autre, avec 12 propriétés vendues. Une copropriété de grand prestige a été vendue à plus de 10 millions de dollars par l’entremise de la plateforme MLS en 2024, en hausse alors qu’aucune vente
n’a eu lieu en 2023. Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, l’amélioration de l’activité de ventes dans le marché des copropriétés de catégorie supérieure a été soutenue par l’ajout d’un inventaire de luxe et de prestige au cours de l’année écoulée, ainsi que par la demande des parents face au nid vide qui souhaitaient réduire la superficie de leur résidence et des acheteurs des banlieues revenant en ville ou souhaitant acquérir un pied-àterre. Les facteurs tels que l’abordabilité relative des copropriétés de catégorie supérieure de Montréal, et l’attrait des services et des commodités sur mesure offerts uniquement par les copropriétés de luxe ont aussi stimulé la demande. Dans l’ensemble, les experts de Sotheby’s International Realty Canada indiquent que la baisse des taux d’intérêt, les offres de produits de grande qualité et un choix d’inventaire adéquat placent le marché des copropriétés de catégorie supérieure de Montréal en bonne posture pour représenter une occasion pour les acheteurs qui souhaitent investir dans les mois à venir.
Avec une fermeté accrue dans le marché à la fin de l’année, les experts de Sotheby’s International Realty Canada prévoient que l’activité de ventes à travers le marché conventionnel et de luxe de l’immobilier résidentiel à Montréal continuera de s’améliorer au cours des premiers mois de 2025. L’assouplissement de la politique monétaire ainsi que la baisse des taux d’intérêt devraient améliorer la confiance et attirer plus d’acheteurs sur le marché, et les prix devraient afficher une tendance haussière au premier trimestre de 2025 en raison de ce contexte. Selon les experts des marchés locaux, une présence sur le marché dès le début de 2025 permettra aux vendeurs potentiels de tirer profit de la demande contenue, et permettra aux acheteurs d’éviter le renforcement de la concurrence qui est anticipé à mesure que l’année progresse.
