Immobilier haut de gamme : Rapport sur l’immobilier résidentiel, Mi-exercice de 2024
Immobilier haut de gamme
RAPPORT SUR LE MARCHÉ DU LUXE, MI-EXERCICE DE 2024
COUVERTURE : Rural Foothills County, AB (VENDU)
GAUCHE : Siravitplug (Unsplash)
Avertissement
Les renseignements présentés dans ce rapport renvoient à des données sur le marché provenant des chambres immobilières MLS de l’ensemble du Canada. Sotheby’s International Realty Canada avise les lecteurs que les données sur le marché MLS peuvent être utiles pour établir des tendances au fil du temps, mais n’indiquent pas les prix réels dans des quartiers extrêmement différents ni ne tiennent compte des différentiels de prix à l’intérieur des marchés locaux. Ce rapport est diffusé uniquement à des fins d’information générale et ne doit pas servir de fondement à toute transaction. Bien que des normes élevées aient été suivies lors de la préparation des renseignements et de l’analyse présentés dans ce rapport, Sotheby’s International Realty Canada ou les sociétés affiliées de Sotheby’s International Realty n’assumeront aucune responsabilité pour toute perte ou tout dommage résultant de l’utilisation du contenu de ce document ou de toute référence à ce contenu.
Sommaire exécutif
Des gains de population sans précédent refaçonnent le marché de l’immobilier classique et de luxe au Canada, selon le Rapport de mi-exercice sur l’immobilier résidentiel de catégorie supérieure de 2024 de Sotheby’s International Realty Canada. Selon les données les plus récentes de Statistique Canada, toutes les principales régions métropolitaines de recensement (RMR) ont affiché leur plus forte croissance depuis 2001-2002 au cours de l’année se terminant le 1er juillet 2023. Calgary arrive en tête avec un taux de croissance de 5,9 %. Elle est suivie par Edmonton et Vancouver, à 4,1 %, Toronto, à 3,3 %, et Montréal, à 2,9 %1. Cependant, selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, les tendances migratoires interprovinciales et interrégionales représentent également les principaux indicateurs de la confiance locale dans l’économie et du sentiment des consommateurs, ainsi que du rendement des marchés de l’immobilier classique et de luxe. Notamment, la RMR de Vancouver a connu sa plus forte perte nette au chapitre de la migration interprovinciale en plus de 20 ans (-4 795 personnes), tandis que toutes les RMR de l’Ontario, y compris Toronto, ont enregistré des pertes nettes en termes de migration interprovinciale2. Inversement, l’Alberta a dépassé la ColombieBritannique au chapitre du solde migratoire interprovincial, Calgary arrivant en tête des RMR (+26 662). Toronto (-93 024), Montréal (-20 624) et Vancouver (-18 399) ont continué à enregistrer des pertes nettes significatives en termes de migration régionale3. Le rendement du marché des résidences de luxe au premier semestre de 2024 a fait état de ces tendances.
Soutenu par le gain de population le plus important du pays, de 221 588 personnes dans la RMR de Toronto au cours de l’année se terminant le 1er juillet 20234, le plus grand marché immobilier de luxe métropolitain au Canada a défié les aspects négatifs attribuables aux taux d’intérêt élevés, à l’incertitude économique et aux taxes municipales et règlements étouffants sur le logement pour maintenir une activité stable et des conditions équilibrées au cours du premier semestre de 2024. Alors que l’activité prétransactionnelle et les ventes ont connu une progression
constante, l’accumulation des inscriptions a permis aux acheteurs potentiels et aux investisseurs de prolonger leur recherche de logement et de retarder les transactions. Dans l’ensemble, la région du Grand Toronto (Durham, Halton, Peel, Toronto et York) a constaté une hausse modeste de 8 % des ventes de résidences de plus de 4 millions de dollars d’une année sur l’autre par rapport au premier semestre de 2024. Trois propriétés ultra-luxueuses se sont vendues à plus de 10 millions de dollars sur MLS, toutes situées dans la Ville de Toronto, contre sept résidences vendues au-dessus de ce seuil de prix dans la RGT au cours de la même période l’année dernière. Les ventes de résidences de plus d’un million de dollars ont reculé de 10 % sur douze mois au premier semestre de 2024. Dans la Ville de Toronto, les ventes de résidences de plus de 4 millions de dollars ont augmenté de 4 % sur douze mois, tandis que trois propriétés ultraluxueuses se sont vendues à plus de 10 millions de dollars sur MLS, contre cinq au premier semestre de 2024. Les ventes de résidences de plus d’un million de dollars ont baissé de 7 % dans la Ville de Toronto.
Une hausse de l’immigration, ainsi qu’une migration interprovinciale record, a fait en sorte que les ventes et les prix des logements dans les marchés de l’immobilier classique et de luxe de Calgary ont atteint de nouveaux sommets au cours du premier semestre de 2024. L’augmentation de la population a également exercé une pression sans précédent sur l’offre de logements dans la ville et a suscité des inquiétudes quant à l’abordabilité des logements. Avec une population en hausse de 6 % et l’arrivée de 95 784 personnes dans la RMR de Calgary5, la concurrence pour un ensemble limité d’inscriptions s’est constamment intensifiée dans des conditions de marché des vendeurs de plus en plus serrées dans tous les secteurs du marché. Les ventes de résidences de catégorie supérieure de plus d’un million de dollars ont augmenté de 46 % d’une année sur l’autre au cours du premier semestre de 2024, tandis que les ventes de 4 millions de dollars ont enregistré des gains annuels de 75 %, éclipsant les gains de ventes annuels des autres principaux marchés immobiliers métropolitains.
Des gains modérés au chapitre des inscriptions des propriétés de luxe et de l’activité les touchant ont contribué à maintenir des conditions équilibrées au sein du marché des résidences de luxe à Montréal au cours du premier semestre de 2024. Dans l’ensemble, le volume des ventes de résidences de 4 millions de dollars et plus a augmenté de 29 % par rapport aux niveaux observés au premier semestre de 2023, tandis que les ventes de résidences de plus d’un million de dollars ont augmenté de 25 % d’une année sur l’autre. Les acheteurs potentiels et les investisseurs ont continué d’évoluer sur le marché en toute tranquillité et en toute autonomie, la recherche d’un logement et les négociations prolongées étant la norme.
Malgré un regain des activités prétransactionnelles et des ventes au cours du premier trimestre de l’année, le sentiment des consommateurs et les ventes dans le marché des résidences luxueuses de Vancouver sont restés modérés tout au long du printemps, alors que le nombre d’inscriptions a continué de grimper. Entre le 1er janvier et le 30 juin, les ventes de résidences de luxe de plus de 4 millions de dollars ont chuté de 16 % par rapport à la même période de l’année dernière, tandis que sept propriétés ultraluxueuses ont été vendues pour plus de 10 millions de dollars, soit une baisse de 50 % par rapport au nombre de propriétés vendues au cours du premier semestre de 2023. Malgré une modeste augmentation annuelle de 27 % des ventes de copropriétés de plus de 4 millions de dollars au cours du premier semestre de 2024, la demande pour des copropriétés luxueuses dans la ville est restée faible, car la confluence des prix élevés et des coûts de possession, un changement au chapitre des préférences des consommateurs de luxe qui optent pour des maisons unifamiliales et les conditions problématiques dans le centre-ville, ont découragé les achats. La perte nette de 18 399 personnes de la RMR de Vancouver vers d’autres régions de la Colombie-Britannique a également freiné la demande pour des habitations classiques et de catégorie supérieure dans la ville.
« Alors que les gains démographiques records dans les principales régions métropolitaines du Canada continuent d’influencer fortement le marché immobilier local, les tendances migratoires interprovinciales et interrégionales sont désormais des signaux de premier plan pour le sentiment économique local, la demande pour des logements de base et le rendement global du marché immobilier classique et de luxe, déclare Don Kottick, président et chef de la direction de Sotheby’s International Realty Canada . La migration des résidents, de leurs talents et de leur capital financier des villes comme Toronto et Vancouver vers des communautés des régions environnantes ou vers certaines provinces, comme l’Alberta, laisse présager les tendances au chapitre des ventes, des prix du logement et du rendement du marché immobilier. Cela s’applique aux villes qu’ils quittent et aux marchés dans lesquels ils s’installent, et cela vaut pour les marchés classique et de luxe. »
Selon M. Kottick, les ventes dans la grande majorité des marchés métropolitains de l’immobilier de luxe au Canada sont restées stables, mais modérées au cours des derniers mois, car les prix et les taux d’intérêt encore élevés continuent de peser sur la prise de décision des consommateurs, et l’accumulation des inscriptions de catégorie supérieure permet aux acheteurs potentiels de prolonger la prise de décision et de retarder les transactions. Cependant, les principaux marchés immobiliers métropolitains de l’Alberta continuent d’afficher un rendement exceptionnel, les gains démographiques records ayant permis aux ventes d’habitations classiques et de luxe d’atteindre de nouveaux sommets au cours du premier semestre de 2024.
Vancouver
Après une année où les ventes de résidences de luxe de plus de 4 millions de dollars ont augmenté de 8 % d’une année sur l’autre en 2023, et malgré une amélioration prometteuse de l’activité prétransactionnelle et des ventes au cours des quatre premiers mois de 2024, les ventes sur le marché immobilier de luxe de la Ville de Vancouver ont ralenti en mai et en juin, clôturant le premier semestre de l’année sur une note terne. Bien que le renforcement des indicateurs économiques dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Vancouver, notamment l’augmentation de la population de 3,8 % et la croissance de l’emploi de 3,3 % sur douze mois6, ait été propice aux ventes potentielles de résidences,
les prix élevés des habitations et les taux d’intérêt ont continué de nuire à la mobilité résidentielle. Cela a retardé les transactions de vente et tempéré les prix de l’immobilier de luxe au cours du premier semestre de l’année.
Selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le rapport ventes-nouvelles inscriptions (RVNI) pour l’ensemble du marché de la revente de maisons de la RMR de Vancouver affiche une tendance à la baisse depuis le sommet atteint en avril 2023. À la fin d’avril 2024, le rapport avait diminué pour atteindre 43,2 %, indiquant que le marché était équilibré. Tandis que les ventes ont augmenté de 7,2 % au cours des quatre premiers mois de 2024 par rapport à la même période l’an dernier, le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 3,7 fois (26,6 %)7. Dans le marché de l’immobilier de luxe de la Ville de Vancouver, la hausse du nombre d’inscriptions, particulièrement dans le segment des copropriétés, signifie que les acheteurs potentiels disposent d’un vaste choix, qu’ils sont plus sélectifs et qu’ils ont un pouvoir de négociation plus important que dans le passé. Ainsi, le prix médian au pied carré dans la Ville de Vancouver pour les propriétés résidentielles dont le prix se situe entre 4 millions et un peu moins de 10 millions de dollars est tombé à 1 179 $ le pied carré en mai 2024, le niveau le plus bas observé depuis trois ans[8], ce qui indique un déséquilibre de l’offre par rapport à la demande, la nécessité pour les vendeurs d’adapter leurs attentes en matière de prix et des occasions pour les acheteurs de maisons astucieux.
Dans l’ensemble, pendant le premier semestre de 2024, les ventes de résidences de luxe de 4 millions de dollars et plus (copropriétés, maisons attenantes et unifamiliales) ont reculé de 16 % pour se chiffrer à 160 propriétés vendues entre le 1er janvier et le 30 juin, par rapport à la même période l’an dernier. Au cours de cette période, tous les segments de prix ont connu une réduction des ventes. Cependant, la baisse la plus considérable des ventes a été observée dans le segment des résidences ultra-luxueuses de 10 millions de dollars et plus, qui a diminué de 50 % pour se chiffrer à sept propriétés vendues au cours du premier semestre de 2024. Au cours
de ce semestre, 2 216 propriétés de plus de 1 million de dollars ont été vendues, ce qui représente une baisse annuelle nominale de 3 %.
Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, le ralentissement des ventes de résidences de luxe fait état du malaise sous-jacent des consommateurs concernant l’effet en cascade des prix élevés des habitations à Vancouver, la capacité de la ville à attirer et à maintenir en poste le capital humain et les investissements qui en découlent, et les répercussions subséquentes sur l’économie locale et le marché immobilier de catégorie supérieure. Notamment, la RMR de Vancouver a connu sa plus forte perte nette en raison de la migration interprovinciale en plus de 20 ans (-4 795 personnes) et une perte nette de 18 399 personnes de la RMR de Vancouver au profit d’autres régions de la Colombie-Britannique, selon les données les plus récentes publiées par Statistique Canada9
Les ventes de maisons unifamiliales de luxe de plus de 4 millions de dollars ont connu la plus forte baisse d’une année sur l’autre parmi les trois types de logements, affichant un recul de 19 % pour atteindre 143 résidences vendues. Les ventes de maisons unifamiliales dans le segment des résidences ultra-luxueuses de 10 millions de dollars et plus ont connu la plus forte baisse en pourcentage des segments de prix de 1 million de dollars et plus étudiés, alors que seulement sept maisons ont été vendues au cours du premier semestre de 2024, soit une baisse de 46 % par rapport à la même période de l’année dernière. Dans l’ensemble, les ventes de maisons unifamiliales de plus de 1 million de dollars ont baissé de 8 % sur douze mois pour se chiffrer à 891 résidences vendues entre le 1er janvier et le 30 juin.
Parmi tous les types de logements offerts sur le marché immobilier de catégorie supérieure de Vancouver, le segment des maisons attenantes est le seul à avoir affiché une croissance dans la fourchette de prix de 1 million de dollars et plus au cours du premier semestre de 2024 par rapport à la même période de l’année dernière. Cependant, ces gains n’ont pas suffi à compenser la baisse des transactions pour les autres types d’habitations de catégorie supérieure. Entre le 1er janvier et le 30 juin, 647 maisons attenantes de plus d’un million de dollars ont été vendues, soit une augmentation de 10 % par rapport au premier semestre de l’année dernière. Bien que les maisons de 4 millions de dollars et plus soient passées de deux à trois au cours du premier semestre de 2023, la majorité des activités a eu lieu dans le segment des résidences attenantes de luxe dont le prix se situe entre 1 million et un peu moins de 4 millions de dollars. Au cours du premier semestre de 2024, 644 résidences ont été vendues dans cette fourchette de prix, soit une hausse de 10 % par rapport à la même période de l’année précédente. Aucune vente de maisons attenantes ultra-luxueuses d’au moins 10 millions de dollars n’a eu lieu entre le 1er janvier et le 30 juin, ce qui correspond au volume des ventes du premier semestre de 2023.
Le marché des copropriétés de catégorie supérieure de la ville a
stagné au cours du premier semestre de l’année. Dans l’ensemble, 678 copropriétés de plus d’un million de dollars ont été vendues au cours du premier semestre de 2024, soit une baisse de 5 % par rapport à la même période de l’année précédente. Les ventes de copropriétés luxueuses dont le prix se situe entre 1 million et un peu moins de 4 millions de dollars ont diminué de 6 % par rapport aux volumes de ventes du premier semestre de 2023, alors que 664 résidences avaient été vendues. Cependant, les ventes de copropriétés luxueuses de plus de 4 millions de dollars ont augmenté de 27 % sur douze mois au premier semestre de 2024 pour se chiffrer à 14 résidences vendues. Aucune vente de résidences ultra-luxueuses d’au moins 10 millions de dollars n’a été enregistrée, alors qu’une résidence avait été vendue au premier semestre de 2023.
Au cours de l’été 2024, on prévoit, pour le marché de l’immobilier de luxe dans la Ville de Vancouver, l’atteinte d’un équilibre, avec une activité stable, mais limitée. Cependant, les tendances migratoires régionales et interprovinciales laissent entrevoir une tendance contraire pour l’activité immobilière classique et de luxe au cours des prochains mois. En raison d’une concurrence moins forte de la part d’un groupe plus restreint que d’habitude de candidats pour l’achat d’une résidence de prestige, les prix de l’immobilier de luxe devraient se tasser dans un marché prêt à offrir des occasions favorables aux acheteurs potentiels.
Calgary
L’immigration record et la migration interprovinciale ont transformé le marché du logement de la Ville de Calgary en un marché de vendeurs animé, catapultant les ventes de maisons classiques et de luxe à des sommets sans précédent au cours du premier semestre de 2024. Selon Statistique Canada, la région métropolitaine de recensement (RMR) de Calgary a connu un gain de population record de 5,9 %10 entre juillet 2022 et juillet 2023. L’explosion démographique, qui a atteint 95 784 nouveaux résidents, a aggravé la demande locale en logements préexistante et intensifié la pression sur l’offre. Cela a entraîné une forte hausse des prix et une augmentation des ventes de propriétés de plus d’un million de dollars, qui a dépassé le rythme de croissance des autres principaux marchés métropolitains.
Selon le Calgary Real Estate Board (CREB), Calgary a enregistré, au cours du premier semestre de l’année, des hausses de prix considérables pour tous les types de logements, le prix de référence des maisons unifamiliales et des copropriétés ayant augmenté de 12 % et de 17 %11 d’une année sur l’autre pour atteindre respectivement 767 600 $ et 344 700 $12 en juin 2024. Les pratiques de surenchère des acheteurs venant des régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver, y compris les offres à plein prix et les offres principalement en espèces, ont intensifié la concurrence pour les propriétés offertes sur le marché.
Dans l’ensemble, le marché immobilier de catégorie supérieure à Calgary (copropriétés, maisons attenantes et maisons unifamiliales) a connu une forte activité entre le 1er janvier et le 30 juin, les ventes de résidences de plus de 1 million de dollars ayant augmenté de 46 % d’une année sur l’autre pour atteindre 1 130 propriétés vendues. Quatre-vingt-onze pour cent de ces propriétés se sont vendues entre 1 et 2 millions de dollars. Dans ce segment de prix, les ventes ont augmenté de 50 % sur douze mois. Les ventes de propriétés de luxe de plus de 4 millions de dollars ont augmenté, passant de quatre
propriétés vendues au cours de la période allant du 1er janvier au 30 juin 2023 à sept propriétés au cours de la même période cette année. Aucune vente de propriété résidentielle de plus de 10 millions de dollars n’a été enregistrée sur MLS au premier semestre de 2024, comme c’était le cas au premier semestre de l’année précédente.
La demande pour des maisons unifamiliales a continué à dominer le marché du logement de prestige de la ville, représentant 83 % du total des ventes résidentielles supérieures à 1 million de dollars entre le 1er janvier et le 30 juin, soit une baisse par rapport au niveau de 88 % enregistré au cours de la même période l’année dernière, les ventes de résidences à plus forte densité occupant une plus grande part du marché de catégorie supérieure. Dans l’ensemble, les ventes de résidences luxueuses de plus de 1 million de dollars ont augmenté de 39 % sur douze mois pour atteindre 943 propriétés vendues au cours du premier semestre de 2024. Au nombre de ces ventes, sept
se sont produites dans le segment des propriétés de prestige de 4 millions de dollars et plus, soit une hausse de 75 % sur 12 mois. Comme au premier semestre de l’année précédente, aucune vente de maisons unifamiliales ultra-luxueuses de plus de 10 millions de dollars n’a été enregistrée.
La hausse des prix et la concurrence intense ont poussé les acheteurs potentiels de maisons unifamiliales de catégorie supérieure à tenir compte des maisons attenantes comme solution de rechange, ce qui a conduit à une augmentation frappante des ventes au cours du premier semestre de 2024. Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, la demande pour ce segment de logement devrait rester forte tout au long de l’été et jusqu’à l’automne, la construction et l’achèvement de nouveaux projets créant un pipeline de nouvelles résidences partout dans la ville. Dans l’ensemble, les ventes de maisons attenantes de prestige de plus d’un million de dollars ont augmenté de 133 % pour atteindre un nombre remarquable de 149 propriétés vendues au cours du premier semestre de l’année, ce qui représente les gains en pourcentage les plus importants parmi les types d’habitation de catégorie supérieure. Dans la même foulée que l’année précédente, il n’y a eu, jusqu’à maintenant, aucune vente de maison attenante de plus de 4 millions de dollars signalée sur MLS durant cette période.
La démographie générationnelle en évolution, ainsi que l’arrivée de citadins en provenance des régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver, a stimulé la demande pour des copropriétés de catégorie supérieure à Calgary au cours du premier semestre de l’année. Les ventes de copropriétés de luxe de plus d’un million de dollars ont augmenté de 27 % sur douze mois pour se chiffrer à 38 propriétés vendues; cependant, aucune vente de résidence de plus de 4 millions de dollars n’a été signalée sur MLS, tout comme lors du premier semestre de 2023.
Alors que le rendement économique vigoureux de Calgary, son degré d’abordabilité relative et son cadre de vie agréable continuent
d’attirer de nouveaux résidents, le marché de l’immobilier classique et de luxe de la ville se prépare à un marché estival actif. Bien que cela soit de bon augure pour les vendeurs potentiels et la valeur des propriétés, les acheteurs devront composer avec une hausse des prix et à une concurrence acharnée qui nécessiteront de la préparation et une approche stratégique. En outre, selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, les premières répercussions des tensions au chapitre de l’offre de logements montrent que la ville devrait planifier des options de logement élargies pour répondre aux besoins d’une population croissante et éviter les problèmes d’offre et d’abordabilité qui sont endémiques dans les régions métropolitaines de plus grande taille au Canada.
Région du Grand Toronto
Soutenu par un gain annuel de population de 221 588 personnes (3,4 %) dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Toronto entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2023 selon Statistique Canada13, le marché de l’immobilier de luxe de la région du Grand Toronto (Durham, Halton, Peel, Toronto et York) est resté confiant, actif et étonnamment résilient au premier semestre de 2024, défiant les tendances négatives que représentent des taux d’intérêt encore élevés, la stagnation de l’économie canadienne, les troubles géopolitiques mondiaux et de nouvelles politiques et taxes sur le logement. Cependant, une perte nette concurrente de 93 024 résidents de la RMR de Toronto, en grande partie au profit d’autres régions de l’Ontario, a pesé sur le sentiment et le rendement du marché de catégorie supérieure.
Malgré un début d’année 2024 morose, le deuxième trimestre a repris de la vigueur avec le retour régulier d’acheteurs actifs et qualifiés dans le segment des résidences luxueuses et une reprise de l’activité prétransactionnelle et des ventes. Ce regain de la demande a été contrebalancé par une augmentation constante de l’offre de propriétés inscrites. Alors que les propriétés luxueuses s’accumulaient et que la concurrence se relâchait, les acheteurs potentiels ont renforcé leur position en vue de négociations favorables, ont bénéficié d’un délai suffisant pour prendre leurs décisions et ont profité d’un marché qui penchait en leur faveur. Bien que les conditions soient demeurées quasiment équilibrées dans le marché des résidences de luxe dans la région du Grand Toronto tout au long du premier semestre de l’année, le rendement a varié d’un quartier à l’autre, plusieurs secteurs, en particulier ceux situés hors de la Ville de Toronto, favorisant les acheteurs en milieu d’année. Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, les conditions actuelles du marché permettant aux acheteurs de résidences luxueuses de négocier sont les plus favorables observées depuis 2017, lorsque le gouvernement fédéral a mis en œuvre pour la première fois le seuil minimum du « test de résistance » hypothécaire afin de calmer le marché immobilier en surchauffe. Par conséquent, il est impératif que les prix des propriétés soient réalistes et correspondent aux normes immédiates du marché afin de conclure la vente d’une maison de prestige.
Dans l’ensemble, pendant le premier semestre de 2024, les ventes de résidences de luxe de 4 millions de dollars et plus (copropriétés, maisons attenantes et unifamiliales) dans la RGT ont augmenté de 8 % sur douze mois pour se chiffrer à 300 propriétés vendues sur MLS, alors que les inscriptions se sont accumulées au cours des mois printaniers. Les ventes de propriétés ultra-luxueuses de plus de 10 millions de dollars dans la RGT se sont calmées, alors que trois propriétés ont été vendues sur MLS dans la Ville de Toronto entre le 1er janvier et le 30 juin, contre sept au cours de la même période en 2023. Les ventes de résidences d’un million de dollars et plus ont connu une baisse annuelle de 10 % pour se chiffrer à 17
023 propriétés vendues dans la RGT au cours du premier semestre de l’année. Les ventes de propriétés entre 1 million et 2 millions de dollars ont représenté 84 % du marché des résidences de 1 million de dollars et plus de la région, tout comme lors de la première moitié de 2023.
Dans la Ville de Toronto, le rythme des ventes des résidences de luxe a été lent, les acheteurs continuant à reporter leurs achats pour évaluer l’afflux constant de propriétés inscrites au printemps. Les ventes de résidences de plus de 4 millions de dollars ont connu une hausse marginale de 4 % sur douze mois pour se chiffrer à 186 propriétés vendues au premier semestre de 2024, les transactions de résidences ultra-luxueuses de plus de 10 millions de dollars ayant diminué pour totaliser trois propriétés vendues sur MLS, contre cinq vendues au premier semestre de 2023. Dans l’ensemble, les ventes de résidences de catégorie supérieure de plus de 1 million de dollars ont enregistré un recul annuel de 7 % pour se chiffrer à 5 665 propriétés vendues dans la région au cours du premier semestre de l’année.
Les experts de Sotheby’s International Realty Canada signalent que, sur le marché actuel, les propriétés entièrement rénovées situées dans des quartiers de premier plan et présentant une conception sur mesure, des attributs résidentiels et des commodités associées au style de vie, comme des améliorations récréatives, une technologie de pointe et une sécurité robuste, restent très recherchées et attirent parfois de multiples offres d’achat. Cependant, le marché du luxe n’accepte plus les propriétés dont le prix est supérieur à la valeur marchande, les offres surévaluées ne suscitant que peu d’intérêt ou d’offres.
Les ventes dans le marché des maisons unifamiliales de luxe de la RGT ont continué à ralentir hors de la Ville de Toronto au cours du premier semestre, les inscriptions continuant à s’accumuler. Entre le 1er janvier et le 30 juin, 271 résidences de plus de 4 millions de dollars ont été vendues dans la région, soit une augmentation annuelle de 8 %. Trois résidences ultra-luxueuses se sont vendues
pour plus de 10 millions de dollars, par rapport à sept au cours de la première moitié de 2023. Dans l’ensemble, les ventes de maisons unifamiliales de plus de 1 million de dollars ont affiché une baisse de 8 % sur douze mois, 12 451 propriétés ayant été vendues au premier semestre de 2024. Dans la Ville de Toronto, les consommateurs sont demeurés positifs et le marché des résidences unifamiliales est resté actif. Cependant, les recherches élargies des acheteurs ont entraîné une absorption plus lente des propriétés offertes. Les
Image : 260 Russell Hill Rd #8, Toronto, ON (VENDU)
ventes de maisons unifamiliales de plus de 4 millions de dollars sont restées stables, avec une hausse nominale de 3 % sur douze mois pour atteindre 158 maisons vendues, trois de ces propriétés ayant été vendues pour plus de 10 millions de dollars sur MLS, contre cinq maisons ultra-luxueuses vendues au premier semestre de 2023. Dans l’ensemble, 3 463 maisons unifamiliales se sont vendues à plus de 1 million de dollars dans la ville au premier trimestre de 2024, soit une baisse annuelle de 6 %.
Compte tenu du déficit prolongé et sous-jacent de logements de moyenne densité dans la région, les ventes de maisons attenantes de luxe de plus de 4 millions de dollars ont été limitées au cours du premier semestre de 2024, malgré une demande persistante. Sept maisons attenantes ont été vendues pour plus de 4 millions de dollars entre le 1er janvier et le 30 juin, toutes dans la Ville de Toronto, ce qui correspond au nombre de maisons vendues dans cette fourchette de prix au cours du premier semestre de 2023. Les ventes de maisons attenantes de catégorie supérieure de plus de 1 million de dollars ont reculé de 6 % sur douze mois pour se chiffrer à 1 268 propriétés vendues dans la Ville de Toronto au premier semestre de 2024, alors que les ventes de propriétés de 1 million de dollars et plus dans la RGT ont diminué de 13 % pour s’établir à 3 289 résidences vendues.
Le marché des copropriétés de luxe de Toronto a poursuivi sa transition favorable aux acheteurs au cours du premier semestre de 2024, alors que les inscriptions ont augmenté, les acheteurs ont hésité à s’engager et les compromis sur les prix sont devenus la norme. Malgré tout, au premier semestre de 2024, les ventes de copropriétés de plus de 4 millions de dollars dans l’ensemble de la région du Grand Toronto sont restées relativement stables, avec une hausse de 5 % sur douze mois pour atteindre 22 résidences vendues. Aucune transaction de plus de 10 millions de dollars n’a été enregistrée, comme c’était le cas au premier semestre de 2023. Pendant cette période, les ventes de copropriétés de plus de 1 million de dollars ont baissé de 12 % sur douze mois pour se chiffrer à 1 283 résidences vendues dans la RGT entre le 1er janvier et le 30 juin.
Des 22 copropriétés vendues pour plus de 4 millions de dollars, 21 l’ont été dans la Ville de Toronto, une hausse de 24 % des ventes dans la ville par rapport au premier semestre de 2023. Comme cela a été le cas au cours du premier semestre de 2023, aucune vente de propriété de plus de 10 millions de dollars n’a été enregistrée sur MLS jusqu’à maintenant. Les ventes de copropriétés de 1 million de dollars et plus ont baissé de 11 % sur douze mois, 934 résidences ayant été vendues dans la Ville de Toronto.
Les experts de Sotheby’s International Realty Canada prévoient un marché des résidences luxueuses stable pour les mois estivaux, car la réduction de 25 points de base du taux du financement à un jour de la Banque du Canada en juin, bien qu’elle ne soit pas financièrement significative pour les acheteurs et les vendeurs de maisons de prestige, a été un catalyseur psychologiquement important pour certains acheteurs potentiels qui ont joint à nouveau un marché de plus en plus favorable. Avec l’augmentation des inscriptions, les vendeurs devront tenir compte de la réalité actuelle au chapitre des prix pour pouvoir vendre leur résidence.
Montréal
Les marchés de l’immobilier classique et de luxe dans la Ville de Montréal ont gagné en vigueur au cours du premier semestre de 2024, car les acheteurs et les vendeurs de maisons sont revenus sur le marché en plus grand nombre, encouragés par la perspective d’une amélioration des taux d’intérêt. Cependant, l’augmentation du nombre d’inscriptions, combinée à la réticence des vendeurs potentiels à accepter des prix de marché inférieurs aux sommets précédents atteints dans la ville et au refus des acheteurs de payer plus que les prix de référence actuels, a entraîné une stagnation des transactions et une augmentation modérée des ventes.
Les statistiques les plus récentes sur le marché immobilier résidentiel de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) pour le mois de mai 2024 indiquent que le marché de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal reprend graduellement de la vigueur. Au cours des cinq premiers mois de l’année, les volumes en dollars ont augmenté de 23,3 %, sous l’effet d’une hausse de 16,3 % des ventes14. Les attentes selon lesquelles la Banque du Canada assouplira sa politique monétaire au cours de 2024 et les gains d’emploi dans les secteurs clés à revenu élevé dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, y compris la santé et les services sociaux (en hausse de 6,5 % d’une année sur l’autre) et la finance, l’assurance, l’immobilier et la location (en hausse de 0,7 % d’une année sur l’autre)15, font en sorte que les perspectives sont plus positives. À la lumière de l’amélioration des conditions économiques, les vendeurs sont également revenus en plus grand nombre sur le marché. Les nouvelles inscriptions au cours des cinq premiers mois de 2024 ont augmenté de 20,1 % par rapport à la même période en 202316 Même si le nombre de nouvelles inscriptions a été supérieur à la croissance des ventes, le marché global est demeuré favorable aux vendeurs (59,6 %), selon le rapport ventes-nouvelles inscriptions au cours des cinq premiers mois de 2024 par rapport à la même période de l’année dernière (61,6 %) en raison d’un nombre élevé de
Dans l’ensemble, au cours du premier semestre de l’année, Montréal a enregistré 864 transactions immobilières de catégorie supérieure au total (copropriétés, maisons attenantes et unifamiliales) de plus de 1 million de dollars, soit une hausse annuelle de 25 %. Parmi ces transactions, 18 propriétés ont été vendues dans le segment des résidences de luxe de 4 millions de dollars, soit une augmentation de 29 % par rapport à la même période en 2023. À l’instar du premier semestre de 2023, aucune transaction n’a été enregistrée dans MLS dans le segment des propriétés ultra-luxueuses de 10 millions de dollars et plus entre le 1er janvier et le 30 juin. Il faut noter que les ventes de propriétés dont le prix se situe entre 1 et 2 millions de dollars ont augmenté de 27 % d’une année sur l’autre et ont représenté 84 % du total des ventes dans le marché montréalais des résidences de 1 million de dollars et plus.
Selon les experts de Sotheby’s International Realty Québec, une nouvelle génération de nouveaux entrants locaux, aisés et disposant de ressources suffisantes, soutient largement l’activité du marché du luxe. Cependant, ces acheteurs adoptent une approche prudente et sont surtout attirés par les maisons à bon prix et prêtes à être emménagées. Ils ne cherchent pas à se surendetter et, par conséquent, achètent des maisons qui correspondent à leurs besoins en matière de luxe à un prix qui leur convient personnellement et qui est conforme aux réalités du marché. L’afflux de jeunes professionnels entrant sur le marché de l’immobilier de luxe, dans de nombreux cas pour la première fois, stimule l’activité pour les maisons de luxe prêtes à être emménagées dans les secteurs clés de la ville, y compris le centre-ville, Westmount, Outremont et le Sud-Ouest.
Les maisons unifamiliales représentaient la plus grande proportion (41 %) de toutes les ventes dans le marché montréalais des résidences de 1 million de dollars et plus au premier semestre 2024. L’augmentation annuelle des ventes de maisons unifamiliales audessus de ce seuil de prix de 26 % pour se chiffrer à 355 résidences
Image Crédit : Zhao Yangyang (Unsplash)
vendues au premier semestre de 2024 a contribué à stimuler le rendement du marché du luxe dans son ensemble. Les ventes de maisons unifamiliales de luxe de plus de 4 millions de dollars ont augmenté de 9 % d’une année sur l’autre pour se chiffrer à 12 propriétés vendues. Les ventes de maisons unifamiliales de luxe dont le prix se situe entre 1 million et un peu moins de 4 millions de dollars ont augmenté de 27 % d’une année sur l’autre pour se chiffrer à 343 propriétés vendues. Entre le 1er janvier et le 30 juin, aucune transaction n’a été enregistrée dans le segment des résidences ultra-luxueuses de 10 millions de dollars et plus, comme l’année dernière.
Les ventes de maisons attenantes de luxe de plus d’un million de dollars ont augmenté de 13 % d’une année sur l’autre au cours du premier semestre de 2024 pour se chiffrer à 271 maisons vendues. Il s’agit d’un taux de croissance robuste, mais du taux le plus faible parmi les types de logements résidentiels. Une maison attenante de luxe a été vendue dans le segment des résidences de luxe de 4 millions de dollars et plus au cours des six premiers mois de 2024, contre zéro au cours des six premiers mois de 2023.
Dans l’ensemble, les ventes de copropriétés de luxe de plus d’un million de dollars ont augmenté de 38 % sur douze mois pour atteindre 238 propriétés vendues au premier semestre de 2024, un rythme plus rapide que les ventes pour l’ensemble du marché des copropriétés, qui a augmenté de 16 % au cours d’une période similaire, selon l’APCIQ17. Parmi elles, cinq copropriétés ont été vendues pour plus de 4 millions de dollars, contre trois au premier semestre de 2023. À l’instar de la même période l’année dernière, aucune vente n’a été déclarée jusqu’à maintenant dans le segment des résidences ultra-luxueuses de 10 millions de dollars et plus du 1er janvier au 30 juin. L’augmentation de l’offre de copropriétés de luxe flambant neuves et récemment achevées attire un plus grand nombre d’acheteurs fortunés qui profitent de l’accroissement des options d’inscription pour acheter des logements.
Selon les experts de Sotheby’s International Realty Canada, le
17 Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, juin 2024
marché des résidences luxueuses de la Ville de Montréal devrait maintenir des conditions équilibrées tout au long de l’été 2024. Cette situation est attribuable à l’augmentation du nombre de nouvelles inscriptions, qui reviennent sur le marché grâce à l’amélioration des ventes, et au retour des acheteurs, attirés par le vaste choix de propriétés, une amélioration de la confiance dans le marché de l’habitation et des prix et conditions favorables. Malgré un léger déséquilibre entre l’offre et la demande, les transactions constantes pour les propriétés de luxe de qualité, prêtes à être emménagées, devraient soutenir une modeste augmentation des prix au cours des mois à venir.
