IQ -Inspectan asiakaslehti 2/2015

INSPECTA STORIES

2 2015

TEEMANUMERO: RAKENNUSTEN KUNTOTUTKIMUKSET

Rakenteiden riskit esiin uusilla menetelmillä Teollisuudesta tutuilla tutka-aallolla ja ultraäänellä nähdään rakenteiden sisään niitä rikkomatta.

APUA YHTIÖKOKOUKSEEN, TUKEA PÄÄTÖKSENTEKOON

Miten perustelen kuntotutkimuksen yhtiökokouksessa?

TÖÖLÖN KISAHALLI

Vuoden 1935 rakenteet piti tutkia betonia vaurioittamatta.

Kari Avellan, Konsultointi Kareg Oy

YLI MILJOONA TYÖTUNTIA VIIDESSÄ VIIKOSSA

Nesteen suurseisokki hakee vertaistaan maailmankin mittakaavassa.

MITÄ JOS...

Talovanhus vastaanotolla TEKSTI TUOMAS SUOMINEN KUVA SHUTTERSTOCK

MITÄ JOS olisin 50-vuotias kiinteistö terveystarkastuksessa? Terveydenhoitajani kyselisi ensin korjaushistoriani, onko ikääntymiseni aikana havaittu vakavia vaurioita tai onko minulla synnynnäisiä vikoja. Osoittaisin toki, että hissini, sähkölaitteeni ja paloturvallisuuteen liittyvien laitteideni tarkastukset ovat ajan tasalla.

ENSIN TUTKITTAISIIN normaaliin tapaan putkeni: onko niiden paine normaali ja onko odotettavissa tukoksia? Homma hoituisi röntgenin avulla. Myös putkistoni veden laatu tutkittaisiin mikrobilaboratoriossa.

Tuloksista selviäisi, onko remontti lähellä vai voidaanko putkieni elinkaarta pidentää jollakin tavalla.

TOKI KATSOTTAISIIN, sovinko vielä alkuperäiseen käyttötarkoitukseeni ja huolletaanko minua oikein.

Sisäilmani tutkittaisiin otoksin, etteivät käyttäjäni sairastu ja etten minä joutuisi leikkauspöydälle. Koska olen iäkäs, voisi olla jo aika tutkia julkisivuni haurastuminen. Apuna käytettäisiin esimerkiksi ultraääntä tai tutka-aaltoa.

LABORATORIOSTA saisin raportin, jonka lääkäri tai hoitaja kävisi kanssani läpi ja josta hän osoittaisi ongelmat.

Rasitustestien jälkeen voitaisiin suunnitella ennakkoon oikein mitoitettuja ja ajoitettuja korjauksia.

TARKASTUKSEN JÄLKEEN , uusien ohjeiden ja suunnitelmien ansiosta minulla ja käyttäjilläni olisi taas varmempi olo jaksamisestani.

IQ – INSPECTA STORIES

Päätoimittaja: Tuomas Suominen, tuomas.suominen@inspecta.com

Julkaisija: Inspecta Oy, PL 1000, 00581 Helsinki Puh. 010 521 600

Toimitusneuvosto: Matti Järvi, Tomi Kasurinen, Karin Metsäpelto, Timo Okkonen, Mikko S. Törmänen, Toni Vepsäläinen, Jukka Verho, Markku Virtanen, Juha Visuri Tuotanto: Zeeland Family

www.inspecta.com

Graafinen suunnittelu: Jussi Kokkarinen Repro: Aste Helsinki Oy Paino: Esa Print Oy, Lahti Kannen kuva: Hiki Komori photography

2

IQ on Inspectan asiakas- ja sidosryhmälehti. Lehti postitetaan asiakasrekisterin perusteella.

ISSN: 2323-9662 Osoitteen- ja tilausmuutokset: www.inspecta.com/IQ tai asiakaspalvelu@inspecta.com

2 2015 TEEMANUMERO: RAKENNUSTEN KUNTOTUTKIMUKSET

06

Uudet menetelmät apuna kuntotutkimuksissa

”Miten kiinteistöjen omistajat voivat olla varmoja, ettei rakennuksia yli- tai alikorjata?”

Sivu 5 Topi Saarenhovi Maajohtaja, Inspecta Suomi

Kun Töölön Kisahallin kattorakenteita tutkittiin, Inspecta katsoi betonipalkkien sisälle rikkomatta niitä.

10

Voiko taloyhtiö säästää tarkastuksilla ja tutkimuksilla?

Kuntotutkimusten laatimisessa kriittinen tekijä on pätevän kuntotutkijan löytäminen.

18

Nesteen suurseisokki Porvoon Kilpilahden jalostamolla

Projektissa kaikki oli isoa: työmaa, nosturit, traktorit, telineet, kahvinkulutus sekä Inspectan panos.

15

Paineilmalaitteita pitää käyttää, säilyttää ja huoltaa asianmukaisesti.

16

Miten konkretisoida kunnostuksen tarpeellisuus asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa?

21

Onko rakentaminen Suomessa kokonaisuutena riittävän hallittua?

22

Sisäilman ongelmat eivät automaattisesti tarkoita hometta.

KOMMENT TI

Matkalla markkinajohtajaksi ON KULUNUT puolitoista vuotta siitä, kun Inspecta

päätti laajentaa kiinteistöihin ja rakenteisiin keskittyvää liiketoimintaansa ostamalla kuntotutkimuksiin erikoistuneen Kiratek Oy:n. Toimiala on sittemmin kasvanut tasaisesti, työsarkaa meillä riittää. Kuntotutkimusliiketoimintamme lähitulevaisuuden tavoite on laajentua suurimmille paikkakunnille ja maakuntiin, joissa Inspectalla on jo muuta toimintaa.

Päätavoitteemme on nousta toimialan markkinajohtajaksi Suomessa. Inspectan ja Kiratekin liitto avasi valtavia mahdollisuuksia. Esimerkeiksi kelpaavat

KiraLab-laboratorion meneillään olevat satsaukset niin omaan VOC-analytiikkaan ja asbestinäytteiden elektronimikroskopiaan kuin rakennetutkimuksissa hyödynnettävään huipputekniikkaankin. Inspectan tulee olla laadun synonyymi myös kiinteistöjen ja rakenteiden toimialalla.

Ja niin kuin kädessäsi oleva Timo Lauri lehti kertoo – osaamme nykyisin todella paljon. Tämän viestin Liiketoimintapäällikkö haluamme saattaa tiedoksi asiakkailKiinteistöt ja rakenteet lemme.

3

INSPECTA KUVINA

www.inspecta.fi

A

Turvallisuuden varmistamista, mittaamista, vastuullisuutta, sertifiointia ja hyödyllisen tiedon tuottamista päätöksenteon tueksi. Kaikesta tästä muun

Mikä on Inspecta?

Mikä tekee meistä ympäröivälle yhteiskunnallemme tärkeän yrityksen? Katso lyhyt tarinamme uudelta yritysvideoltamme.

muassa on Inspecta tehty. Lue lisää ajankohtaisia uutisia verkkosivuiltamme.

B

Videoartikkeleita kuntotutkimuksista

Inspecta on valmistanut asiakkaiden käyttöön haastatteluvideoita, joissa kerrotaan kiinteistöjen kuntotutkimusmenetelmistä. Valmiina ovat videot muun muassa asbestikartoituksesta, sisäilmatutkimuksesta, putkistojen kuntotutkimuksista ja julkisivututkimuksesta. Lisää on tulossa lähiaikoina.

C

Koepaalutukset alkoivat Äänekoskella.

Äänekosken biotuotetehtaan koepaalutuksilla säästetään aikaa ja rahaa tulevassa suururakassa. Lue Inspectan internetsivuilta, miten koepaalutukset tehdään ja miten ne antavat lisätietoa maaperästä.

A

B

D

Aineenkoetuskoneet kalibroitava säännöllisesti Teollisuus hyödyntää tuotekehityksessä ja laadunvalvonnassa aineenkoetuslaitteistoja. Antaakseen luotettavia tuloksia aineenkoetuskoneet on kalibroitava säännöllisin väliajoin. Lue nettisivuiltamme lisää Inspectan suorittamista sertifioiduista kenttäkalibroinneista tai ota yhteyttä Inspectan mittauspuolen ammattilaisiin.

E

Vapauttaako energianhallintajärjestelmä suuret yritykset energiakatselmuksesta?

C

Osana EU:n tavoitetta alentaa energiankulutusta 20 prosenttia vuoteen 2020 mennessä yrityksiltä vaaditaan energiakatselmus 5.12.2015 mennessä.

Yrityksillä, jotka eivät vielä ole havahtuneet uuden lain määräyksiin, alkaa olla kiire.

D

A

F

B

Mallisuoja pyörivien kappaleiden mittaukseen

Inspectalla on hallussaan hyödyllisyysmallisuoja pyörivien kappaleiden, kuten erilaisten uunien, tarkkuusmittauksille.

Parhaimmillaan menetelmän ansiosta säästetään reilusti rahaa ja energiaa.

C D E

KATSO INSPECTAN VIDEOITA

F G

E

Lataa puhelimeesi ilmainen QR-koodien lukusovellus ja skannaa koodi puhelimellasi.

F

4

KOLUMNI

Miten luottamus rakentamisen laatuun korjataan?

RAKENTAMISEN LAADUSTA puhutaan monissa kahvipöydissä. Vanhemmat ovat huolissaan lastensa koulujen sisäilmaongelmista. Asuintaloja joutuu purkutuomion alle, koska niitä ei enää kannata korjata.

Monista ihmisistä tuntuu, ettei rakentamisen ja kiinteistöjen ylläpidon laatuun voi luottaa.

SUURI OSA RAKENNUKSISTAMME on siinä iässä, että peruskorjaus tai rakenteiden ja tekniikan korjaus ovat ajankohtaisia aiheita kunnissa, yrityksissä ja asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokouksissa. Esimerkiksi julkisivuprojekteissa puhutaan sadoista tuhansista tai miljoonista euroista. Pelko lisäkustannuksista ja takaraivossa tykyttävä mielikuva laaduttomasta rakentamisesta hirvittävät kiinteistöjen omistajia. Miten he voivat olla varmoja, että kustannukset pysyvät kurissa eikä rakennuksia yli- tai alikorjata?

”Suosittelen, että kunnostusprojektiin otetaan mukaan ulkopuolinen arvioija, jolla ei ole sidoksia tilaajaan eikä rakentajaan.” .”

SORMI OSOITTAA liian herkästi rakennusmiehiä, vaikka syyt ovat yleensä muualla. Rakennusten toteutus ei ole ainoastaan heidän käsissään, virheitä voi syntyä monessa vaiheessa, mutta vastuu laadusta on viime kädessä johtajilla. Yleensä esimerkiksi sisäilman laatuongelmissa on löydettävissä yhteys huonosti johdettuun projektiin.

Projektin tilaaja, kiinteistön omistaja, voi vaikuttaa siihen, kenet hän ottaa projektia johtamaan. Hänhän loppujen lopuksi vastaa ja kärsii huonosti toteutetusta projektista.

MITEN KIINTEISTÖJEN OMISTAJAT voivat sitten olla varmoja laadukkaasta toteutuksesta ja minimoida yllätykset? Ratkaisu on aika yksinkertainen.

Suosittelen, että kunnostusprojektiin otetaan mukaan ulkopuolinen arvioija, jolla ei ole sidoksia tilaajaan eikä rakentajaan. Riippumaton toimija voi auttaa tilaajaa ja rakentajaa huolellisen työn suunnittelussa ja toteuttamisessa.

Lisäksi huolella tehty kuntotutkimus auttaa huolellisuusvelvoitteen saavuttamisessa ja rajaa kiinteistönomistajan vastuuta vahinkotapauksissa.

Topi Saarenhovi Maajohtaja Inspecta Suomi

KUVA INSPECTA

LAADUKAS KUNTOTUTKIMUS maksaa muutamista tuhansista euroista kymmeniin tuhansiin euroihin, mutta monesti alle prosentin koko projektista. Ero laaduttoman ja laadukkaan tutkimuksen välillä voi olla muutamia tuhansia euroja. Mutta miten paljon rahaa kuluu, jos suljemme silmämme ja korvamme mahdollisilta ongelmilta ja luotamme vain toistemme sanaan?

MEIDÄN LIIKEIDEANAMME on, että tuotamme informaatiota asiakkaillemme heidän päätöksentekonsa tueksi. Tarkastus-, testaus- ja sertifiointitoimintamme lisäksi teemme nykyään laajasti kiinteistöjen ja rakenteiden kuntotutkimuksia sekä sisäilmatutkimuksia. Apunamme käytämme alan uusinta teknologiaa. Tämä on meille luonnollista, koska olemme edelläkävijä esimerkiksi teollisuuden tarkastusten teknologian soveltajana.

5

ASENNE

3D-näkymä betonirakenteen sisälle Moni murhe poistuu, kun betonirakenteen sisään voi katsoa betonia rikkomatta. Missä raudoitus kulkee? Miksi uusi elementti halkeilee?

Missä kunnossa vanha palkki on?

TEKSTI MARIANNA SALIN KUVAT OLLI URPELA

T

öölön kisahalli on kaarihallien edelläkävijä, jonka A-osa rakennettiin vuonna 1935 Helsingin messuhalliksi. Kesäkuussa 1966 sen puurakenteinen vesikatto paloi, mutta kaksi kuukautta myöhemmin hallia peitti jo bitumihuovalla katettu, Siporexharkoista rakennettu vesikatto. Teräsbetonisten kaarien alle oli valettu uudet vetopalkit vanhan palkin molemmin puolin.

Viime vuonna rakennuksen katto herätti jälleen huomiota. Tuli ilmi, että A-osan uudet vetopalkit oli jännitetty KA-jännemenetelmällä, joka perustui vetymurtumalle alttiiseen teräslaatuun.

Samainen teräslaatu oli johtanut vuonna 2012 vesitornin sortumiseen Jyväskylässä.

Helsingin kaupungin liikuntavirasto tilasi Kareg Oy:n selvittämään kattorakenteen kuntoa.

Yrityksen perustaja, rakennesuunnittelun ja -tarkastuksen konkari Kari Avellan tarkasti vanhat laskelmat ja lähti tutkimaan paikkoja. Hän löysi vetopalkeista runsaasti halkeamia mutta ei havainnut muodonmuutoksia. ”Halkeamat johtuivat siitä, että uudet palkit oli valettu kiinni vanhaan palkkiin eikä betoni pystynyt kutistumaan vapaasti kuivuessaan”, Avellan selittää. Oli joka tapauksessa selvitettävä, missä kunnossa jälkijännitetyt jännepunokset olivat ja miten punoksia suojaava ja kuormitusta siirtävä injektointi oli aikoinaan onnistunut suojaputkissa.

Tämä oli tehtävä rakenteita rikkomatta.

TYHJÄT TILAT ESIIN Avellan kutsui Inspectan asiantuntijan Pekka Fribergin katsomaan betonipalkkien sisälle. Hän

skannasi valitut alueet tutka-aalto- ja ultraäänilaitteilla. Tutka-aalto avaa näkymän 30 senttimetrin syvyyteen, kun taas ultraääni kantaa jopa 2,5 metriä betonin sisällä. ”Menetelmät tukevat hyvin toisiaan. Tutkaaalto paikantaa parhaiten raudoitukset, ja ultraääni paljastaa erityisesti tyhjät tilat, esimerkiksi epäonnistuneen injektoinnin”, Friberg sanoo.

Skannauksen jälkeen Friberg siirtyi katonrajasta toimistoon pyörittämään laitteiden keräämiä 3D-kuvia. Kuvat viittasivat siihen, että injektointi oli kisahallin palkeissa onnistunut, eikä kuivassa, lämmitetyssä tilassa ollut muutenkaan erityistä vetymurtumalle altistavan korroosion riskiä. ”Rakenteiden kunto osoittautui hyväksi”, Avellan summaa.

Tavallisesti hän piikkaa vielä teräksen näkyviin, mutta tätä rakennetta hän ei halunnut rikkoa lainkaan. ”Silloin, kun halutaan avata rakennetta, 3D-kuvat näyttävät suoraan, mistä sopii piikata vahingoittamatta terästä”, Friberg sanoo.

MITÄ TYÖMAALLA TAPAHTUI? Avellanin mukaan betonia rikkomattomat tutkimusmenetelmät tukevat erinomaisesti rakennusten kuntotutkimusta ja korjaussuunnittelua.

Piirustuksiin hän ei luota. ”Esimerkiksi raudoittajat tiesivät ennen hyvinkin paljon raudoituksen toiminnasta ja tekivät työmaalla hyviä ratkaisuja, jotka eivät näy piirustuksissa, mutta insinöörit yleensä hyväksyivät nämä raudoitustarkastuksissa”, Avellan sanoo.

76

Uudet vetopalkit oli valettu vanhan molemmin puolin.

Kari Avellan, Konsultointi KAREG Oy ”Oli joka tapauksessa selvitettävä, missä kunnossa jälkijännitetyt jännepunokset olivat ja miten injektointi oli aikoinaan onnistunut suojaputkissa. Tämä oli tehtävä rakenteita rikkomatta.”

KATSO VIDEO INSPECTAN BETONIRAKENTEIDEN TUTKAAALTOTUTKIMUKSESTA. Lataa puhelimeesi ilmainen QR-koodien lukusovellus ja skannaa koodi puhelimellasi.

7

KATSO VIDEO INSPECTAN BETONIRAKENTEIDEN ULTRAÄÄNITUTKIMUKSESTA. Lataa puhelimeesi ilmainen QR-koodien lukusovellus ja skannaa koodi puhelimellasi.

8

Hän seurasi betoniraudoittajien töitä jo 1960-luvulla apuraudoittajana. Sittemmin hän on kouluttautunut töiden ohessa betonilaborantiksi, rakennusinsinööriksi, diplomi-insinööriksi ja lopulta tekniikan tohtoriksi. Hän uskoo säilyttäneensä tuntuman siihen, mitä työmailla tapahtuu ja mitä on saattanut tapahtua. ”Erityisesti silloin, kun betoni tehtiin paikan päällä, oli aina mahdollisuus inhimilliseen virheeseen. Betoni loppui ehkä kesken valun, töihin tuli tauko tai veden määrä muuttui”, Avellan sanoo.

Hän tutkii virheitä ja ratkoo ongelmatilanteita myös uudisrakennuksissa, ja tarvittaessa Inspectan avulla. ”Autamme selvittämään, miksi uusi seinäelementti tai paikalla valettu palkki halkeilee.

Tutkimme, onko valu mennyt pieleen tehtaalla tai työmaalla ja ovatko raudoitteet ja muut komponentit siellä missä pitäisi”, kertoo Fribergin kollega Jukka Hietikko. Hän huomauttaa, että Inspectan menetelmät auttavat myös silloin, kun tilan käyttötarkoitusta halutaan muuttaa. ”Suunnittelija haluaa selvittää vaikkapa jännepunosten määrät ja paikat, jotta hän voi tehdä läpivientejä tai laskea, millaista kuormitusta rakenne kestää”, Hietikko sanoo.

Rakennetutkimukset ovat vieneet Kari Avellania niin katonrajaan kuin merenpohjaankin. Tällä kertaa kohde oli Töölön kisahallissa.

KETTERÄSTI KATOLLE JA KUILUUN Fribergin ja Hietikon tutkimukset voivat kohdistua melkeinpä mihin tahansa betonirakenteeseen niin uudessa kuin vanhassa kohteessa: suojellussa arvorakennuksessa, urheiluhallissa, tehtaassa, vesitornissa tai sillassa. He tutkivat pilareita, laattoja, palkkeja ja perustuksia, mutta myös monenlaisia erikoisrakenteita ja massiivisia betonivaluja.

Friberg ja Hietikko nostavat mittalaitteensa betonille ja siirtävät niitä pintaa pitkin, kunnes valitun alueen jokainen pala on kuvattu ja tallennettu. Tutkimus ei vaadi merkittäviä esijärjestelyjä. ”Tutkimuskohteet ovat kyllä monesti hankalissa paikoissa, katossa tai kapeassa kuilussa, joten telineitä tai henkilönostinta tarvitaan”, Friberg huomauttaa.

UUTTA TIETOA MENETELMISTÄ Tutkimusten ohella Friberg ja Hietikko selvittävät, miten ultraääneen ja tutkaaaltoon perustuvia tutkimusmenetelmiä voisi soveltaa yhä monipuolisemmin eri käyttökohteissa.

Toisaalta he pohtivat kollegoidensa kanssa, miten Inspectan muut menetelmät sopisivat rakenteiden ja kiinteistöjen tutkimiseen. ”Esimerkiksi digitaalista röntgenkuvausta eli radiografiaa hyödynnetään pääasiassa teollisuuden tarkastuksissa, etenkin hitsauksen laadunvarmennuksessa. Mutta sitä voidaan hyödyntää myös betoniterästen tarkasteluun tietyin rajoituksin. Olemme jo saavuttaneet sillä hyviä tuloksia tutka-aalto- ja ultraäänitutkimusten rinnalla”, Hietikko sanoo.

Digitaalista radiografiaa käytetään myös putkistojen kuntotutkimuksissa.

Oli pieni tai suuri keikka, Jukka Hietikko ja Pekka Friberg nappaavat mukaan näppärät mittalaitteensa.

JATKUVAA TIETOA KUNNOSTA Kasvavaa suosiota on kerännyt viime vuosina rakenteiden optinen monitorointi. Kaksi tai viisi metriä pitkä valokuituanturi kiinnitetään riskialttiiseen paikkaan uuden tai vanhan rakenteen pintaan tai valetaan uuden betonirakenteen sisään.

Rakenteen puristuessa tai laajentuessa valokuitupunoksessa kulkevan infrapunavalon intensiteetti muuttuu muodonmuutoksen kanssa samassa suhteessa. Valokuituanturit mittaavat muodonmuutosta koko pituutensa matkalta kahden mikrometrin tarkkuudella, ja muutos välittyy ajantasaisesti mittausta seuraavalle tietokoneelle. ”Koska mittaus on automaattista ja jatkuvatoimista, rakenteen normaalikäyttäytymisen muutos havaitaan jo aivan alkuvaiheessa”, sanoo tuotepäällikkö Leena Sarell-Kankaanpää Inspectasta.

Tiedosta on hyötyä esimerkiksi silloin, kun monitoroitavan rakennuksen vieressä louhitaan. Sarell-Kankaanpää pitää optista monitorointia ainutlaatuisena varokeinona etenkin vanhoissa arvorakennuksissa sekä poikkeuksellisen korkeissa rakennuksissa. ”Kun betonirakenteet lähtevät hitaasti taipumaan, tiedetään, että luvassa on ongelmia. Silloin niitä on seurattava. En ole vielä käyttänyt optista monitorointia, mutta saatan kohta ehdottaa eräälle asiakkaalle”, Kari Avellan toteaa.

Riskit esille uusin menetelmin voi toki katsella, koputella, porata ja piikata, mutta joskus on tärkeää tutkia rakenne perinpohjin ainetta rikkomatta. Uudet menetelmät auttavat selvittämään muun muassa betonirakenteen kuntoa ja tunnistamaan turvalliset paikat läpivienneille.

RAKENTEITA

laitteiden esittelyvideot Inspectan verkkosivuilta.

KATSO

ULTRAÄÄNELLÄ JA TUTKA-AALLOLLA

INFRAPUNAVALOLLA MONITOROINTIA

Inspecta tutkii betonirakenteita ultraääneen ja tutka-aaltoon perustuvilla laitteilla.

Menetelmät auttavat paikantamaan teräkset, putket ja kaapelit sekä selvittämään niiden mittoja ja tartuntaa betoniin.

Tutkimukset tarjoavat tietoa betonin halkeamista, jännepunosten injektoinneista, tyhjätiloista sekä komponenttien dimensioista. 3D-kuvia voidaan tarkastella missä tahansa leikkaustasossa.

Inspecta auttaa seuraamaan rakenteiden kuntoa optisesti. Kaksi tai viisi metriä pitkä valokuituanturi venyy ja puristuu mitattavan rakenteen mukana, mikä vaikuttaa anturissa kulkevan infrapunavalon intensiteettiin. Optinen monitorointi paljastaa rakenteen muodonmuutokset kahdesta mikrometristä alkaen.

9

Rakennus säästää ja säästyy huoltamalla sekä tarkistamalla LAKISÄÄTEISET TARKASTUKSET JA LISÄPALVELUT

Mittaus ja kalibrointi Painelaitetarkastukset Ovien tarkastukset

Hissien ja liukuportaiden tarkastukset Palo- ja sammutuslaitteistotarkastukset Sähkölaitteistotarkastukset

KUNTOTUTKIMUS Sisäilmatutkimukset Ilmanvaihtotutkimukset Kosteus- ja homevauriotutkimukset Asbesti- ja haitta-ainekartoitukset Mikrobilaboratorio Haitta-aine- ja betonilaboratorio

10

Kuntoarviot

KUNTOTUKIMUKSET

Kerrostalo, myymälä, varasto vai kauppakeskus? Oli osoite missä tahansa, rakennukseen liittyy pitkä lista tarkistettavia ja huollettavia asioita. Osa on pakko tehdä ja osa kannattaa tarkistaa jo piilevien riskien ja ennakoinnin takia.

TEKSTI KIRSI RIIPINEN KUVITUS ERNO BÄRLUND / ZEELAND FAMILY

Paalumittaukset Monitoroinnit, koekuormitukset ja kantavuustarkastelut Infra- ja taitorakennetutkimukset Due Diligence

Projektinjohto ja -valvonta Korjaussuunnittelut Korjaushankesuunnittelut

SPALVELUT

Energiakatselmus ja -tehokkuus Lämpökamerakuvaukset Rakennusautomaation kunto Betonirakennetutkimukset Putkistotutkimukset

Julkisivu- ja parveketutkimukset Vaurioselvitykset

11

K

errostalossa pidetään asuntoyhtiön hallituksen kokousta teemasta tulevat huollot ja remontit.

Asukkaat tietävät, että putkiremontti on tehtävä, mutta milloin olisi paras ajankohta?

Asukkaat epäilevät osan putkista jo vuotaneen, sillä kellarissa on selvästi kosteutta. Onko kosteus vaikuttanut muutenkin sisäilmaan vai millä voimistuva outo haju selittyy? Tiedossa on lisäksi, että eristeenä on käytetty asbestia. Eikö siitä pitäisi päästä eroon?

Yksi asukkaista on kysynyt mahdollisuutta sähköremonttiin. Taloyhtiö on rakennettu 1940-luvulla, ja tuohon aikaan pistokkeita

tarvittiin murto-osa nykyiseen verrattuna.

Sulakkeet palavat usein.

Kannattaisiko kaikki remontit tehdä samalla kerralla?

Asukkaiden kysymyslista on pitkä: Voidaanko putket sukittaa vai pitääkö kaikki vaihtaa uusiin? Kestävätkö nykyiset kattorakenteet vai pitäisikö niitä uusia ja vaihtaa peltikatto uuteen? Entä sähköt, piileekö niissä riskejä?

Mistä päästä korjaussumaa kannattaisi lähteä purkamaan?

KUNTOARVIOINTI SÄÄSTÄÄ RAHAA Suomessa on kaikkiaan 60 000 asuinkerrostaloa.

Niiden yhtiökokouksissa käydään polveilevia

Kuntotutkimukset vain aidoille ammattilaisille laatimisessa kriittinen tekijä on pätevän kuntotutkijan löytäminen. Jos työhön hankitaan epäpätevä kuntotutkija, tulos voi olla aivan mitä sattuu”, sanoo Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Hän vastaa liitossa tutkimus- ja kehityshankkeista sekä teknisestä edunvalvonnasta ja koulutuksesta.

Mikäli kuntotutkijat eivät osaa asiaansa, koko tuleva remontti voi epäonnistua.

Ylimääräisiä kuluja epämääräiset kuntotutkimustulokset tarkoittavat joka tapauksessa.

Virta kehottaa etsimään asiansa osaavaa ammattilaista isoista toimijoista. Heiltä kannattaa kysyä referenssejä onnistuneista kuntotutkimuksista.

Omistajien eli osakkaiden on päätettävä taloyhtiön strategiaa laadittaessa, miten huolehditaan tulevista asumiskustannuksista. Heidän on päätettävä myös mahdollisesta kuntoselvityssuunnitelman tekemisestä. ”Hyvin laadittu kunnossapitosuunnitelma on hyvä apuväline kiinteistön omistajille”, Virta sanoo.

”KUNTOTUTKIMUSTEN

Taloyhtiöt tilaavat yleisimmin putkiston ja julkisivun kuntotutkimuksia. Myös kosteus- ja homevaurioita selvitetään.

Tutkimusmenetelmiä on erilaisia, mutta ammattilaiset osaavat valita kulloinkin sopivimmat.

Virta huomauttaa, että vaikka suunnitelmaan menevä muutama tuhat euroa tuntuisi äkkiseltään isolta summalta, se maksaa itsensä nopeasti takaisin. Kun tietää, missä mennään, ei remontissa maksa turhasta. Vaurioiden korjaaminen tulee aina kalliimmaksi. ”Ennakoiva lähestymistapa ja erityisesti hyvin laadittu kunnossapitosuunnitelma antavat hyvät mahdollisuudet kunnolliselle käsittelylle. Asioita kannattaa aina selvittää etukäteen eikä jäädä odottamaan vaurioiden muodostumista.”

Asuntoyhtiöitä varten on koottu runsaasti tietoa verkkoon, esimerkiksi taloyhtio.net-portaaliin.

TÄRKEÄT TAULUKOT JA OHJEKORTIT. Kun asuntoyhtiössä tehdään kiinteistönhoito-

sopimus, sen yhteydessä laaditaan tarkastustaulukoita ja ohjeita. Niihin merkitään, milloin ja millaista hoitoa ja kunnossapitoa mihinkin kiinteistön osaan tehdään.

Kiinteistönhoito-organisaatio käyttää apunaan päivä- ja viikkotehtävien luetteloita sekä kalenterivuoden ja 10-vuotiskauden tarkastustaulukoita. Ne toimivat muistilistoina sovituista teknisen hoidon ja huollon sekä ulkoalueiden hoidon tehtävistä. ”Rakennustietosäätiö on laatinut kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -ohjekortin, josta saa arvion, kuinka kauan eri rakennusosat, järjestelmät ja laitteet kestävät ja missä vaiheessa niiden korjaaminen tai uusiminen on todennäköisesti ajankohtaista.”

Rakennustietosäätiöstä on hankittavissa myös Excel-pohjainen sovellus tarkastustaulukoiden laadintaan.

Virta on ollut itsekin laatimassa asunto-osakeyhtiöitä varten suunnitelmallisen kiinteistönpidon ohjekortiston, jonka ohjekortteja saa ladattua maksutta osoitteesta www.taloyhtio.net/kiinteistonpito.

Jari Virta, Kiinteistöliitto ”Ennakoiva lähestymistapa ja erityisesti hyvin laadittu kunnossapitosuunnitelma antavat asuntoyhtiölle hyvät mahdollisuudet kunnolliselle käsittelylle.”

12

keskusteluja siitä, mitä olisi pakko tehdä, mitä voisi lykätä ja millaiset remontit voisi jättää väliin.

Tilanne on syytä selvittää ammattilaisten kanssa. Huolellisessa kiinteistön kuntoarvioinnissa selvitetään, millainen remontti taloyhtiöön kannattaa tehdä – oli kyse sitten putkista, kattorakenteista, niistä kummastakin ja kaikesta siltä välillä.

Toisinaan tilanne on edennyt niin pitkälle, että korjaaminen tulisi kalliimmaksi kuin purkaminen ja uuden rakentaminen. Niin pitkälle ei tarvitse mennä, kun tarkastukset ja huollot hoidetaan tarkoituksenmukaisesti. Ne maksavat itsensä nopeasti takaisin. Euroja säästyy iso tukku myös silloin, jos rakennekuvauksissa huomataan, ettei remonttiin olekaan tarvetta. ”Asiantuntijat saavat tutkimuksissaan selville muun muassa, millaisia menetelmiä kannattaa suosia. Tarvitseeko esimerkiksi putkiremontissa koko putkistoa uusia vai voisiko osan pinnoittaa”, sanoo Inspectan liiketoimintajohtaja Jukka Taitto.

Inspectalla on käytössään osaavien ammattilaisten lisäksi uusin tekniikka. Mikrobilaboratoriossa tutkitaan esimerkiksi mahdollisia kosteus- ja homevaurioita. Kuvantamislaitteistolla voidaan taas selvittää putkien kunto, mikä on suurena apuna remontin suunnittelussa. Tekniikka on apuna myös rakenteiden kunnon selvittämisessä.

Mahdollisen asbestin purkaminen vaatii oman suunnittelunsa, jota varten tarvitaan ammattilaisia.

LAITTEISTOILLE ON OMAT VELVOITTEENSA Jos taloyhtiössä – tai muussa kiinteistössä – on esimerkiksi myymälä, sen laitteiston kunnossapidolle ja huollolle on omat velvoitteensa. Nosto-ovet ja liukuportaat kuuluvat säännöllisesti tarkastettavien laitteiden piiriin. Sama koskee sammutuslaitteistoa sekä mittauslaitteistoa.

Inspectalla on ammattilaisten lisäksi monipuoliset tutkimusmenetelmät.

Asianmukaisessa korjaamisessa pätee sääntö: ei korjata liikaa eikä liian vähän vaan juuri oikea määrä.

Jos myymälä sijaitsee kerrostalossa tai isommassa kauppakeskuksessa on muistettava, että tällaisille rakennuksille vaaditaan myös pelastussuunnitelma ja varauloskäyntien merkintä. Inspectan asiantuntijat neuvovat esimerkiksi juuri pelastussuunnitelman laadinnassa. ”Mitä enemmän ihmisiä kiinteistössä liikkuu, sitä monimuotoisempia suunnitelmia, huoltoja ja tarkastuksia vaaditaan”, Taitto huomauttaa.

Turvallisuuden lisäksi on usein paikallaan tarkastella myös kestävyyttä. Säästöjä voidaan saavuttaa ilmastoinnin säädöillä tai ilmanvaihtoputkiston uusimisella. Nykyaikaisia ratkaisuja voidaan etsiä myös lämmitysmuodoista. Moni suunnittelee lisälämmönlähteeksi esimerkiksi uusiutuvaa energiaa. Aurinkopaneelit voivat sopia ratkaisuksi isommalle kiinteistölle, mutta yhtä hyvin niitä voi miettiä kerrostaloyhtiön katolle. Ne saattavat lisätä yleistä mielenkiintoa ja nostaa taloyhtiön arvostusta.

PROMILLE MAKSAA ITSENSÄ TAKAISIN Jokainen omistaja tai taloyhtiö päättää itse, miten remontti toteutetaan tai millainen politiikka ylipäätään kunnossapitoon, huoltoon, tarkistuksiin ja investointeihin valitaan. ”Meidän tehtävämme on tuottaa tietoa, jota kiinteistönomistajat remonteissaan tarvitsevat”, Jukka Taitto sanoo. ”Taloyhtiöissä ymmärrettävästi yhtiövastikkeet halutaan pitää kurissa. Mutta hyvä suunnittelu auttaa lopulta myös tässä.”

13

Jokainen taloyhtiö päättää lopulta itse, miten remontti toteutetaan – tai millainen politiikka ylipäätään kunnossapitoon, huoltoon ja tarkistuksiin valitaan.

Taitto huomauttaa, että huolellinen kuntoarviointi maksaa keskimäärin vain muutaman promillen verran remontista. Summa kannattaa suhteuttaa siihen, mitä esimerkiksi huonoon kuntoon päässeen sähkölaitteiston palo maksaisi. If vahinkovakuutusyhtiön vuodentakaisessa selvityksessä

huomattiin, että joka kymmenennessä sähkölaitteistossa on vikaa.

Laiminlyönneistä johtuvaa onnettomuutta vakuutuslaitoksetkaan eivät korvaa.

Suomessa on totuttu tarkkailemaan kiinteistöjen kuntoa määräaikaistarkastuksissa, kun tarkempaa tietoa saisi jatkuvalla monitoroinnilla. Se auttaisi huomaamaan ajoissa vaikkapa ilmanlaatuun liittyvät riskit tai vuotopaikat, ja helpottaisi korjaussuunnitelman tekoa. Lisäksi se auttaisi pitämään korjaukset ja niiden kustannukset entistä paremmin ennakoitavina ja maltillisina.

Määräaikaistarkastukset TARKASTUSVÄLI

KOHDE

(VUOTTA)

Nosturit, nostolaitteet ja nostoapuvälineet, VNa 403/2008

1

Henkilökuljetukseen tarkoitetut hissit, liukuportaat ja -käytävät, vammaishissit ja kevythissit KTMp 663/1996

2

Tavarahissit, hyllystöhissit, pikkuhissit sekä isot nosto-ovet KTMp 663/1996 (korkeus yli 5 m tai paino yli 400 kg)

3

Tavalliset nosto-ovet KTMp 663/1996

5

Kiinteistöjen sähkölaitteistot, KTMp 517/1996 Luokkaan 1 kuuluvat kiinteistöt Luokkaan 2 kuuluvat kiinteistöt Luokkaan 3 kuuluvat kiinteistöt

15 10 5

Palonilmaisulaitteistot Sisäministeriön asetus 1999-967/Tu33 Laitteistot, jotka rakennusluvan ehtona Muut laitteistot

3 5

Automaattiset sammutuslaitteistot, Sisäministeriön asetus 1999-967/Tu33 Sprinklerit ja vesisumut Kaasujärjestelmät ja puukerrostaloissa olevat järjestelmät

2 4

Paineastiat, KTMp 953/1999 Autoklaavit ja höyrykattilat Muut rekisteröidyt paineastiat

2 4

Mittauslaitteet, Mittauslaitelaki (707/2011) Polttoainemittarit, säiliöautomittarit Vaa’at, punnukset, pituusmittarit, muut nestemittarit (ei vesi) Kuljetusastiat

2 3 6

18 14

VAIKUT TA JA

Tarkasta paineilmalaitteesi

”On äärimmäisen tärkeää, että paineilmalaitteita käytetään, säilytetään ja huolletaan asianmukaisesti”, korostaa Johanna Soppela.

TEKSTI KIRSI RIIPINEN KUVAT SHUTTERSTOCK, TUKES

aineilmakompressorin säiliö pitää rekisteröidä, kun sen suurimman käyttöpaineen ja tilavuuden lukuarvojen tulo ylittää 3 000. Tällaisia säiliöitä käytetään muun muassa paineilmatyökaluissa. Kiinteistöissä yleisimmät paineilman käyttökohteet ovat paineilmatyökalut ja -verkot sekä paineentasaussäiliöt.

Tukesin ylitarkastaja Johanna Soppela kertoo, että rekisteröitäviä painelaitteita valvotaan monella tavalla: painelaiterekisterillä sekä valvontakyselyillä ja -käynneillä. Sen sijaan nippanappa rekisteröintivaatimuksen rajaa hipovat laitteet ovat oma juttunsa. ”Usein kuvitellaan, ettei rekisteröimättömiin paineilmalaitteisiin kohdistu minkäänlaisia velvoitteita”, hän sanoo.

Todellisuudessa jokaisen paineilmalaitteen hankkivan on vastattava sen kunnossapidosta ja oikeasta sijoituspaikasta sekä huolehdittava turvallisesta käytöstä.

Rekisteröitävän paineilmasäiliön omistaja ja haltija ovat vastuussa siitä, että säiliö rekisteröidään, sille nimetään käytönvalvoja ja tehdään määräaikaistarkastukset.

Laki ei velvoita nimeämään ei-rekisteröidyille painelaitteille käytönvalvojaa. Tästä huolimatta näitäkin laitteita on painelaitelain mukaan huollettava, tarkastettava ja valvottava.

Parhaiten nuo sujuvat nimetyn valvojan avulla.

Soppela toivoo, että kun kiinteistöjen isännöitsijät tilaavat tarkastuksia rekisteröitäville painelaitteille, tarkastukseen liitettäisiin katsanta

P

Rekisteröimättömiinkin paineilmalaitteisiin kohdistuu velvoitteita.

ei-rekisteröitävien painelaitteiden tilasta.

Silloin kunnossapitoon, huoltoon, sijoitukseen ja tarkistukseen liittyvät kysymykset tulisi hoidettua ammattilaisten kanssa.

Jo laitteen asianmukaiseen sijoittamiseen liittyy joukko tarkistettavia asioita, ja huomioon on otettava esimerkiksi, että paine purkautuu turvalliseen suuntaan. Mikäli maksimikäyttöpaineen ja -tilavuuden lukuarvojen tulo ylittää 10 000, omistajan ja haltijan on teetettävä sijoitussuunnitelman tarkastus ennen kuin säiliö asennetaan paikalleen. Tämä vaatimus koskettaa myös ei-rekisteröitäviä laitteita.

TARKASTA NELJÄN VUODEN VÄLEIN Tukesin tarkastajat ovat valvontakäynneillään huomanneet paineilmalaitteiden kunnossapidossa suuria eroja. Säiliöitä on kolhittu ja säiliöiden vesitys on unohdettu. Huonolla kunnossapidolla lyhennetään laitteen käyttöikää ja samalla aiheutetaan vaaratilanteita laitetta käyttäville. Pahimmassa tapauksessa säiliö voi syöpyä puhki tai ohentua ja aiheuttaa räjähdyksen.

Rekisteröitävien painelaitteiden määräaikaistarkastukset on tehtävä vähintään neljän vuoden välein. Käytönvalvojalla on iso vastuu. Hänen tehtävänsä on valvoa, että painelaite toimii ja että se on tarkastettu ja huollettu. Näiden lisäksi hän on vastuussa kaikista laitetta käyttävistä ihmisistä. ”Käytönvalvojalle on hyvä nimittää varavalvoja, sillä vastuu on voimassa jokainen päivä, ympäri vuorokauden.”

KURSSILTA ARVOKASTA TIETOA Laiminlyöntien seuraukset voivat olla ikäviä. Jo laitteen käyttökielto saattaa tietää eurojen menetystä. Mutta vielä ikävämpää on, jos asian takia joutuu käräjöimään tai pahimmassa tapauksessa käyttäjä loukkaantuu tai menehtyy.

Kun taloyhtiöihin ja yleensäkin kiinteistöihin suunnitellaan hankittavaksi painelaitteita, isännöitsijän on syytä selvittää alan toimijoiden kanssa, mitä kiemuroita laitteen hankkimiseen liittyy, miten laite rekisteröidään sekä miten viranomaisvelvoitteet ja yhteydet tarkastuslaitoksiin hoidetaan.

Soppela toivoo, että painelaitteiden omistajat ja käytönvalvojat kävisivät painelaitekurssin, sillä tieto auttaa ymmärtämään, mitä painelaitevelvoitteet tarkoittavat ja mitä laitetta hankittaessa otetaan kaiken kaikkiaan vastaan.

15

PUOLESTA VAI VASTAAN

Kiinteistöjen kuntokar Miten puhua rahasta ja konkretisoida kunnostuksen tarpeellisuus asuntoosakeyhtiön yhtiökokouksessa, kun linjasaneeraus tai julkisivuremontti tulee ajankohtaiseksi? Ovatko asukkaat vain haittana omistusasuntojen kunnostamisessa? Miten perustella kuntokartoituksen tarpeellisuus?

TEKSTI THOMAS FREUNDLICH KUVITUS KRISTIAN SUNDBERG

HAASTEITA PÄÄTÖKSENTEOSSA Asunto-osakeyhtiöiden hallinto perustuu enemmistöpäätöksiin yhtiön hallituksen kokouksissa. Korjaushankkeissa haasteita voi syntyä osakkeenomistajien erilaisista lähtökohdista.

Ongelmia syntyy, jos korjauspäätöksiä pitkitetään viimeiseen asti rahanmenon tai väliaikaisten asumisjärjestelyiden pelossa. ”Omistajilla voi olla erilaiset syyt asunnon pitämiseen, ja ne vaikuttavat siihen, miten halukkaita osakkaat ovat satsaamaan rahaa kiinteistön korjauksiin”, kertoo kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervan toimitusjohtaja Helena Kinnunen. ”Esimerkiksi sijoittajaomistajilla voi olla erilaiset intressit kuin muilla asukkailla.”

Hallitusten jäsenillä ei välttämättä ole rakennusteknistä tuntemusta, joka auttaisi arvioimaan korjaushankkeita ja niiden aikataulutusta. ”Tätä on viime vuosikymmeninä helpottanut toisaalta isännöinnin ammattimaistuminen ja toisaalta asunto-osakeyhtiölakiin tullut velvoite esittää yhtiökokoukselle tuleva korjaustarve seuraavien viiden vuoden kuluessa”, Kinnunen sanoo. ”Ongelmia syntyy, jos korjauspäätöksiä pitkitetään viimeiseen asti rahanmenon tai väliaikaisten asumisjärjestelyiden pelossa. Yleensä korjaukset ovat tällöin vielä kalliimpia ja kestävät pidempään kuin jos ne olisi tehty ajoissa.”

Tyypillisimmät asunto-osakeyhtiöiden korjausten riitatilanteet liittyvät päätöksenteon erimielisyyksiin sekä kustannusten jakoon osakkaiden kesken. ”Etukäteen perittyjen korjausvastikkeiden rahastointi aiheuttaa usein erilaisia näkemyksiä sijoittaja- ja muiden osakkaiden välillä”, Kinnunen sanoo. ”Ongelmatilanteita on syntynyt esimerkiksi siitä, miten kustannuksia on jaettu eri osakkaiden kesken, eli mitä vastikkeita peritään, ketkä osallistuvat mihinkin kustannuksiin, ja voiko joitakin osakkeenomistajia rajata pois joistakin menoeristä.”

16 18

SÄÄSTÖÄ VÄÄRÄSSÄ PAIKASSA Kuntokartoitukset ovat taloyhtiöissä yleensä ajankohtaisia silloin, kun tiedetään, että tulossa on laajempi korjaushanke. Korjausta pitää ryhtyä valmistelemaan ja sen kustannukset joudutaan kattamaan vastikkeilla. ”Kun tiedetään, että urakasta tulee kallis, halutaan usein säästää eikä kartoiteta rakennuksen kuntoa tarpeeksi hyvin”, kertoo Kristel Pynnönen Kiinteistöliitosta. ”Sitten törmätään ikäviin yllätyksiin, kun urakka aloitetaan ja pintoja ryhdytään avaamaan. Tämä johtaa lisätöihin, joita ei ole budjetoitu ja jotka joudutaan toteuttamaan erillisenä projektina.”

Puutteellisesta kartoituksesta johtuvat yllätykset kostautuvat paitsi lisäkustannuksina myös aikataulun venymisenä. ”Jos asukkaat ovat varautuneet kuukauden väliaikaisasumiseen, mitä jos hanke kestääkin kaksi kuukautta? Kartoituksen hinta on vain pieni osa pro-

toitukset Jos tietoa ei isännöitsijällä ja taloyhtiöllä ole, se pitää hankkia tekemällä tarpeelliset tutkimukset ja selvitykset.

FAKTOISTA SUUNNITELMIKSI

Kun tiedetään että urakasta tulee kallis, halutaan usein säästää eikä kartoiteta rakennuksen kuntoa tarpeeksi hyvin. jektin kustannuksista, mutta sen tekemättä jättämisen riskit ovat moninkertaiset”, sanoo Pynnönen.

Oikea-aikaiset kuntokartoitukset on syytä huomioida myös yksittäisten korjausten yhteydessä. ”Jos vanhemmassa kiinteistössä on putkivuoto yhdessä kylpyhuoneessa, kannattaisi ehkä pohtia asiaa laajemmin”, Pynnönen sanoo. ”Usein näitä ei haluta tutkia pidemmälle, koska silloin saataisiin tieto, että putkiston käyttöikä on lopussa. Vaurioita korjataan yksi kerrallaan ja odotetaan liian pitkään ennen laajempaa kuntokartoitusta.”

Pynnönen korostaa, että taloyhtiöiden hallituksissa olennaista on käynnistää korjaushankkeet oikealla tavalla. ”Ei ensimmäiseksi lähdetä kilpailuttamaan urakoitsijoita. Ensin kartoitetaan ja pohditaan mitä tehdään. Vasta sitten haetaan luotettava urakoitsija, joka pystyy hoitamaan työn kunnolla.”

”Yksinkertaisimmillaan asunto-osakeyhtiöiden korjauksia koskevissa keskusteluissa on kyse siitä, tehdäänkö vai eikö tehdä ja jos tehdään niin mitä”, sanoo Inspectan kiinteistöjen ja rakenteiden toimialapäällikkö Jyrki Pulkki. ”Isännöitsijällä voi olla taloyhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksessa orpo olo, kun osakkailla on mielipiteitä puolesta ja vastaan. Tällöin tarvitaan teknisiä faktoja ja taloudellisia laskelmia päätöksenteon tueksi.”

Pulkin mukaan päätöksenteko asunto-osakeyhtiöissä poikkeaa huomattavasti vuokrataloista tai muusta asuntokannasta, jossa päätöksentekijät ovat ammattilaisia. ”Vuokrataloissa isännöitsijöiden avuntarve on enemmän faktojen hankkimista. Asioita ei tarvitse niin paljon perustella kuin maallikko-omistajille.”

Taloyhtiöidenkin hallituksiin on nykyään saatavilla hallitusammattilaisia ja korjaushankkeen ja kiinteistön elinkaaren taitavia konsultteja. ”Inspectalla pystymme tarjoamaan myös tällaista palvelua, jos asiakas niin toivoo”, Pulkki kertoo.

Linjasaneerausten ja ikkunanvaihtojen kaltaiset korjaukset vaikuttavat pitkälle seuraavaan sukupolveen asti. Osakkeenomistajat tekevät päätökset, mutta hallituksella ja isännöitsijällä pitää olla strategia tulevaisuutta varten. ”Maailma muuttuu, energiaa pitää säästää ja monilla alueilla asuntojen hinnat voivat laskea”, Pulkki sanoo. ”Joissakin kiinteistöissä voi kysyä, onko saneeraus edes järkevää. Puretaanko tämä talo 20 vai 50 vuoden päästä? Hallituksella ja isännöitsijällä pitää olla käsitys tällaisistakin asioista.”

Rakennusten kuntokartoitukset tuottavat isännöitsijöille ja taloyhtiöille paljon hyödyllistä tietoa hankesuunnittelun tueksi. ”Jos tietoa ei ole, se pitää hankkia tekemällä tarpeelliset tutkimukset ja selvitykset. Teknisten faktojen pohdinnassa pitää kuitenkin aina muistaa tulevaisuus ja taloudelliset näkökohdat”, Jyrki Pulkki sanoo.

17

Superlatiivien sei Yksi projekti, viisi viikkoa aikaa, kymmeniä yrityksiä, tuhansia ihmisiä ja yli miljoona työtuntia.

Nesteen suurseisokki Porvoon Kilpilahden jalostamolla keväällä 2015 hakee vertaistaan maailmankin mittakaavassa. Kaikki oli isoa: työmaa, nosturit, traktorit, telineet, kahvinkulutus sekä Inspectan panos.

TEKSTI KARIN METSÄPELTO KUVAT INSPECTA (KUVAT ON OTETTU SEISOKIN AIKANA)

uurseisokit toteutetaan Neste Oilin öljynjalostamoilla 4–5 vuoden välein.

Pääasiallinen tarkoitus on määräaikaistarkastusten suorittaminen jalostamon laitteille ja niiden käytettävyyden varmistaminen. Tänä vuonna jalostamon neljälle tuotantolinjalle tehtiin myös mittavia investointihankkeita, kuten uudet energiatehokkaammat ja ympäristöystävällisemmät raakaöljyn tislausuunit sekä modernisoidut automaatiouusinnat. Seisokin valmistelu käynnistyi vuonna 2012. Seuraavana vuonna 2013 tehtiin työsuunnittelu ja urakoitsijoiden kartoitus. Vuonna 2014 urakoitsijat valittiin ja suunnitelmat lyötiin lukkoon.

Sitten hyväksyttiin budjetti ja investoinnit.

Inspecta oli mukana suunnittelussa alusta alkaen ja teki kartoittavia tarkastustöitä usean vuo-

S

18

den ajan ennen varsinaista vuosihuoltoa. Syksyllä 2014 alettiin varailla ensimmäisiä työmääriä Nesteelle, ja samaan aikaan käynnistyivät myös keskustelut Neste Jacobsin ja Borealiksen kanssa heidän tarpeistaan. Inspectan töihin seisokissa kuului laitteiden ja putkistojen tekninen tarkastus ja kunnon määrittely erilaisin menetelmin. Molemmat työkokonaisuudet vaativat Inspectan korkeaa osaamista paineastioiden lisäksi rikkomattoman testauksen NDT-tarkastuksissa. ”Voisi sanoa, että Inspecta teki NDT-töitä jalostamon kaikkiin kiinteisiin kohteisiin, kuten putkistot, kolonnit, säiliöt, reaktorit, ja varoventtiilit”, selittää kunnossapitopäällikkö Teppo Valle Nesteeltä. Projektissa oli mukana myös Inspectan HSE- ja QA-asiantuntijoita sekä projektinvetäjiä sekä jopa tukipalveluiden henkilökuntaa.

Inspecta on ollut mukana Nesteen seisokeissa aikaisemminkin, ja yritys valittiin vuonna 2010 silloisen seisokin parhaaksi tarkastusyritykseksi. Tavoitteet olivat korkealla tälläkin kertaa ja panostus sen mukainen. Kilpilahden seisokki oli Inspectan vuoden 2015 merkittävin yksittäinen teollisuusprojekti, johon lasketaan varsinaiset seisokin aikaiset työt sekä ennakko- ja jälkityöt.

SUURSEISOKKI

sokki

Porvoon jalostamo seisokin aikana.

ERITYISJÄRJESTELYJÄ, TUKEA JA TURVAKENKIÄ

Kilpilahti oli ensimmäinen melkein kaikki Inspecta-maat käsittävä yhteinen projekti.

Puhalsimme kaikki yhteen hiileen.

Tuhansien ihmisten työmaa vaati paljon erityisjärjestelyjä niin Nesteeltä kuin koko Porvoon kaupungilta. Tarvittiin muun muassa majoitusta, ruokaloita, vessoja, pysäköintipaikkoja sekä yhteistyötä erilaisten toimijoiden kanssa. Hotellit, majatalot ja asuntolat Porvoon ja Kehä III:n välillä oli kaikki varattu seisokin työntekijöille. Työmaaparakkeja vuokrattiin pitkin maail- Inspectalaiset valmistautumassa töihin Nesteen maa, jotta tarvittavat 300 saatiin Porvoon jalostamolla. kasaan. Ulkomailta haettiin vahvistusta työjoukkoihinkin. Näin myös Inspectalla. ”Kilpilahti oli ensimmäinen melkein kaikki Inspecta-maat tuntijamme pystyvät keskittymään täysin tarkastustyöhönsä. Kaikki käsittävä yhteinen projekti. Meillä oli noin 40 hengen apujoukot tuntikirjanpidosta muuhun raportointiin oli tunkipalvelujen vasVirosta, Latviasta, Liettuasta, Puolasta sekä Ruotsista ja puhalsimme tuulla”, kertoo korkokenkänsä turvakenkiin vaihtanut asiakaspalvekaikki yhteen hiileen tavalla, josta olen äärimmäisen ylpeä”, kertoo lukoordinaattori Elisa Nykänen. projektin vetäjä, aluejohtaja Jukka Virtanen. Kaiken kaikkiaan Projekti vaati siis paljon erityisjärjestelyjä myös Inspectalta. inspectalaisia oli mukana melkein 200. Eikä pelkästään tarkastusasiTyömaalle tulevat henkilöt kävivät kattavan koulutuksen, joka piti antuntijoita – myös tukihenkilöstö osallistui projektiin. Asiakaspalsisällään muun muassa kaikille pakollisen kulkulupakoulutuksen velukeskuksen henkilökunta tuki asiantuntijoita intensiivisesti sekä ja seisokki-infon. Lisäksi osa suoritti työtehtäväkohtaisia lisävaatikentällä että toimistolla. ”Tehtävänämme oli varmistaa, että asianmuskoulutuksia. Työturvallisuuskorttikoulutus oli edellytys kai-

19

Inspectalla oli projektissa neljä tavoitetta: turvallisuus, laadukas työ, aikataulussa pysyminen sekä taloudellinen kannattavuus. Kaikissa onnistuttiin.

kille seisokissa työskennelleille sekä pelkästään työmaalla vierailleillekin henkilöille. Suurimmalle osalle työntekijöistä oli hankittava majoitus ja ulkomaisille inspectalaisille myös kulkulupa ja veronumero. ”Vietin muistaakseni yli 14 tuntia Kilpilahden kulkulupatoimistossa ja vielä useampia tunteja erilaisten dokumenttien ja tahojen kanssa työlainsäädäntöihin ja -ohjeisiin liittyen. Olihan se aivan uusi tilanne monelle ja vaati paljon viestintää ja ohjeistuksia eri suuntiin”, selittää Marjo Rintamäki Inspectan henkilöstöhallinnosta.

MARATON-KILPIKONNAT ANSIOKKAASTI MAALISSA ”Projekti on todella merkittävä yhteinen rutistus, sillä tarkastustöitä tehtiin keskimäärin 10–12 tuntia vuorokaudessa viiden viikon ajan ja muita töitä aikataulua mukaillen”, kertoo Virtanen. ”Minulla oli ilo havaita, että toimimme 200 hengen joukkueena yhteisen päämäärän eteen auttamalla toisia tilanteen niin vaatiessa, vaikka väsymys toisinaan painoikin.

Kaikki tekivät laadukasta työtä jokaisella osa-alueella, oli sitten kyseessä tekninen laatu, toiminta asiakaspinnassa, turvalliset työtavat tai töiden oikea-aikaisuus. Olen ylpeä, että sain kokea seisokin tällaisen joukon kanssa”.

Inspectalla oli projektissa neljä tavoitetta: turvallisuus, laadukas työ, aikataulussa pysyminen sekä taloudellinen kannattavuus. Virtanen kertoo, että kaikissa onnistuttiin. ”Päättynyt huoltoseisokki oli haasteellinen työmäärältään, sillä esimerkiksi NDT-tarkastukset lähes tuplaantuivat alku-

20 18

Inspecta teki töitä seisokin aikana Nesteen Porvoon jalostamolla, Neste Jacobsilla ja Borealiksella kesällä 2015.

peräisestä suunnitelmasta seisokin aikana, mutta tästä huolimatta pystyimme vastaamaan meille asetettuihin haasteisiin. Ei se aina hymyilyttänyt, mutta siitä huolimatta huumori pysyi joukossa tallella”, kertoo Virtanen ”Inspecta oli yhteistyökumppanina luotettava, joustava ja osaava. Suuret kiitokset, ennen kaikkea hyvästä toiminnasta, hyvästä yhteistyöstä ja hyvästä turvallisuudesta”, kiittelee Valle.

Kilpilahden suurseisokki oli kokonaisuutena onnistunut ja menestyksellinen. Tilaajataholta kerätyn palautteen perusteella asiakkaat luottavat Inspectan asiantuntijoihin ja heidän ammattitaitoonsa sekä haluavat jatkossakin toimia yrityksen kanssa. ”Palautepalaverit asiakkaiden kanssa ovat olleet positiivisia ja olemme keränneet tärkeää tietoa toimiaksemme vastaisuudessa yhä tehokkaammin ja laadukkaammin”, kertoo teollisuuden NDT- ja tarkastuspalveluiden johtaja Jukka Verho. ”Projekti tuntui hitsaavan koko Inspectaa tiivimmin yhteen. Meille muodostui projektin aikana sellainen oma Turtles eli ’Kilppari’-tiimi, joka varmasti juoksee ansiokkaasti tällaisia maratoneja jatkossakin”, summaa Rintamäki.

KATSO MYÖS VIDEO ”CASE KILPILAHTI” INSPECTAN NETTISIVUILTA OSIOSTA TIEDOTUS, KUVAT JA VIDEOT. Lataa puhelimeesi ilmainen QR-koodien lukusovellus ja skannaa koodi puhelimellasi.

PUTKESSA

KATSO JARI PUTTOSEN TIETOPÄIVÄN SEMINAARIPUHE. Lataa puhelimeesi ilmainen QR-koodien lukusovellus ja skannaa koodi puhelimellasi.

”Onko rakentaminen Suomessa kokonaisuutena riittävän hallittua?” kysyy professori Jari Puttonen.

Teknisestä laadusta uusi kilpailutekijä Miten on mahdollista, että isojen julkisten tilojen kattoja on päässyt romahtamaan?

Eikö yhden onnettomuuden jälkeen tulisi kiire tarkistaa kaikkien muiden kunto?

TEKSTI KIRSI RIIPINEN KUVAT INSPECTA

alto-yliopiston talonrakennustekniikan professori Jari Puttonen sanoo huolestuneensa huomattuaan, että julkisuudessakin esillä olleissa tapauksissa katot eivät ole kestäneet kuormitusta, josta niiden suunnitelmien mukaan olisi pitänyt selvitä. ”Onko rakennuskannassamme enemmänkin tällaisia tapauksia, jotka eivät kestä suunnitteluperusteista kuormitusta?”

Puttonen huomauttaa, että jos haluaa maalailla kauhuskenaarioita, voisi pohtia vaikkapa suurten ostoskeskusten tai muiden julkisten tilojen lattioita. Kestävätkö ne suunnitelmien mukaista kuormitusta?

Miten tähän on päädytty? Onko suunnitelmat tehty hutiloiden? ”Se onkin hyvä kysymys. Kattosortumat ovat liittyneet rakenteisiin, joissa oma paino ei ole kuormituksena hallitseva verrattuna muihin kuormiin, esimerkiksi lumikuormaan.”

Toisin sanoen sortuneisiin kattorakenteisiin ei ole välttämättä kohdistunut kovin suuria kuormia verrattuna odotettuun kapasiteettiin, eikä rakennusvaihe ole samalla tavalla testannut niiden kuormankantokykyä – kuten tapahtuu rakenteilla, joilla oma paino on merkittävä osa kokonaiskuormituksesta.

Puttonen esittääkin johtopäätöksenä, että rakentaminen ei kokonaisuutena ole ollut riittävän hallittua. Alan keskimääräinen osaaminen ei ole ollut kohdallaan. ”Ehkä rakennusala on ollut niin voimakkaasti viranomaisten ohjaamaa, että huomiota on kiinnitetty lähinnä standardeihin. Suunnittelu ja rakenteen kokonaistoimivuus on jäänyt vähemmälle huomiolle.”

Hän toivoo, että tulevaisuudessa alan kilpailutekijöinä korostuisivat myös lopputuotteen tekninen laatu ja sen ylläpidettävyys.

Rakentamisen laatua pitäisi lähteä nostamaan jo alan kou-

A

lutuksessa. Opintopisteiden määrän sijaan pitäisi kiinnittää huomiota sisältöön: mitä meidän oikeasti pitää oppia hallitsemaan. ”Pyrimme opetuksessa toki tuohon, mutta ongelma ovat esimerkiksi pätevyyden myöntämisperusteet. Niissä korostuu edelleen opintopisteiden määrä.”

Rakennusmääräysten noudattaminenkaan ei takaa vielä laatua. ”Rakennusmääräykset on toteutettu menneisyyteen katsomalla.

Olisi tärkeää saada systemaattisesti tietoa nykyisistä rakenteista, jotta rakennusmääräykset voitaisiin tehdä tulevaisuuden näkökulmasta”.

ESIMERKKIÄ AUTOKAUPASTA Paitsi sortumariskit rakennusalaa ovat puhuttaneet myös kosteusongelmat ja home. Uusien energiamääräyksien on pelätty pahentavan sisäilmaongelmia. Kun yhtä osaa pyritään optimoimaan mahdollisimman pitkälle, jokin toinen osa voi tästä kärsiä. ”Suunnittelun, toteutuksen ja seurannan on oltava nyt aiempaa tarkempaa”, Puttonen huomauttaa.

Hän nimeää talojen suunnittelun ongelmaksi sen, että kohdekohtaisia olosuhteita voidaan vain rajallisesti simuloida etukäteen. ”Todellinen tilanne saadaan selville parhaiten monitoroimalla rakennusta käytön aikana. Silloin saadaan selville ympäristön sekä rakennuksen käytön yhteisvaikutukset. Osa tiloista voi olla tyhjillään, osa vilkkaassa käytössä. Tämäkin vaikuttaa kokonaistilanteeseen.”

Rakennuksen kunnon arviointia vaikeuttaa eri materiaalien kirjo. Runko elää myös vuodenaikojen rytmissä lämpötilan ja kosteuden vaihdellessa. Rakennuksen ikääntymiseen vaikuttaa, miten eri materiaaleista koostuvat kerrokset reagoivat muutoksiin.

Puttonen huomauttaa, että tämänkin vuoksi monitoroinnin merkitys kasvaa. Kun seuranta on järjestelmällistä, muutokset havaitaan ennen varsinaisten ongelmien syntymistä. ”Olemme tottuneet pitämään rakennusta passiivisena eikä sen kuntoa jatkuvasti mietitä. Mitä teknisemmiksi rakennukset muuttuvat, sitä aktiivisempaa seurantaa ne vaativat.”

Hän lisää, että jos rakennuksen kuormitukset ovat oletettuja pienempiä, rakennuksen käyttöikää voidaan jatkaa. Tämänkin saa selville monitoroinnilla.

Hyväkään valvonta ei korjaa osaamisen puutetta. Puttonen vertaa asenteita ja esimerkiksi viimeistelyä autoteollisuuteen. ”Rakentamisessa ollaan siitä kaukana. Tämä on pikemminkin kulttuurin kuin yksittäisen toimijan ongelma.”

21

”S

Osaamista ilmassa

isäilman ongelmat eivät automaattisesti tarkoita hometta”, sanoo Kaisa Wallenius. “Julkisuudessa usein yhdistetään nämä asiat, mutta asia pitäisi hahmottaa laajemmin.”

Wallenius vetää Inspectan sisäilmatiimiä Helsingin Lassilassa.

Sisäilmaprojektit vaativat laajaa asiantuntemusta, ja hankkeesta riippuen mukana voi olla esimerkiksi LVI-insinööri, rakennusinsinööri sekä mikrobi- ja haitta-ainetutkimusten asiantuntijoita.

Wallenius on työskennellyt sisäilman parissa vuodesta 2011, ja Inspectalla hän aloitti alkuvuodesta 2015. “Mikrobiologian alan tutkijatausta antoi hyvät valmiudet ymmärtää monimutkaisia sisäilmaongelmia”, hän toteaa.

Sisäilmaongelmat johtuvat usein huonosti toimivasta ilmanvaihdosta. Ilmanvaihto voi olla riittämätöntä, järjestelmässä saattaa olla epäpuhtauksia tai tulo- ja poistoilmanvaihto voivat olla epätasapainossa. Toisaalta vaikka rakenteissa olisi esimerkiksi kosteusongelmia, mutta ilmanvaihto toimii hyvin, haitat ovat merkittävästi vähäisempiä.

Kosteudesta johtuvat mikrobivauriot, sisustus- ja rakennusmateriaalien aiheuttamat pöly- ja kemikaalipäästöt sekä ulkoilman epäpuhtaudet saattavat myös huonontaa sisäilman laatua. “Siivouksen puute tai väärät siivoustavat aiheuttavat myös sisäilmahaittoja”, Wallenius sanoo. Jopa lämpötila vaikuttaa. “Jos työpaikalla on liian kylmä tai kuuma, se koetaan sisäilmaongelmana, vaikka ilmanlaatu olisi muuten kunnossa.”

TUTKIJAT TUKENA Sisäilmaongelmat ovat monimutkaisia kokonaisuuksia, joihin liittyy myös psykologisia tekijöitä.

“Huono ilmapiiri työpaikalla voi vaikuttaa siihen, että sisäilmaongelmat yleistyvät”, Wallenius kertoo.

“Käytännössä on mahdotonta saada koskaan täyttä varmuutta siitä, mistä ihmisten oireilu johtuu.”

Sisäilmaongelmien ratkomiseen tarvitaankin paljon erilaisia tutkimusmenetelmiä, mutta myös kykyä arvioida tilanteita laajemmin. “Jos tilanteesta ei osaa muodostaa kokonaiskäsitystä, ei pelkällä mittausdatalla tee mitään”, Wallenius sanoo.

Sisäilmaprojektia käynnistettäessä on tärkeää

22

tehdä huolellinen lähtötilanneselvitys. Tyypillisesti perehdytään käytettävissä oleviin lähtötietoihin, tutustutaan kiinteistön korjaushistoriaan ja toteutetaan katselmointikierros. Tämän jälkeen laaditaan tutkimussuunnitelma, jonka asiakas voi kilpailuttaa.

Walleniuksen mukaan keskustelu sisäilmaongelmista kärjistyy usein äärinäkemysten väittelyksi. “Toisten mukaan kyse on psykologisesta ongelmasta eikä mitään sisäilmaongelmia ole edes olemassa. Toiset taas ajattelevat, että koko Suomi on homeessa, eivätkä uskalla edes synnytyssairaalaan lähteä. Asiantuntijoidenkin keskustelu on usein aika ärhäkkää.”

”Julkisuudessa usein yhdistetään sisäilmaongelmat ja home, mutta sisäilmaan liittyvät asiat pitäisi hahmottaa laajemmin.”

Sisäilmaongelmat ovat tunteisiin vetoava aihe, joka nostetaan helposti esiin mediassa.

“Aidosti sairastuneilla ihmisillä on usein tunteet pelissä keskusteluissa”, Wallenius sanoo. “Toisaalta jos ongelmia ei itse ole kokenut, on ne helppo sivuuttaa huuhaana. Kyllä totuus on jossain siinä välissä. Meidän työtämme Inspectalla on auttaa asiakasta kohdentamaan tutkimukset oikeisiin kohteisiin, jotta sisäilmaongelmat saadaan selvitettyä mahdollisimman sujuvasti.”

TEKSTI THOMAS FREUNDLICH KUVA JUNNU LUSA

KATSO KAISA WALLENIUKSEN TIETOPÄIVÄN SEMINAARIPUHE. Lataa puhelimeesi ilmainen QR-koodien lukusovellus ja skannaa koodi puhelimellasi.

PAIK ALL A

Inspectan johtava asiantuntija Kaisa Wallenius korostaa, ett채 sis채ilmaongelmat ratkaistaan parhaiten kultaisella keskitiell채 kulkien.

23

10 Academy 10 vuotta

Inspecta Academy Lue lisää tarjoamistamme koulutuksista ja niihin osallistuneiden asiakkaidemme kokemuksista www.inspecta.com/fi/palvelut/koulutus/ RAKENTAMINEN JA KIINTEISTÖT, KURSSIT JA SEMINAARIT

KOULUTUSPÄIVÄT

Kun kosteus rasittaa: rakennusten riskit ja korjaaminen

9.3.2016 Vantaa

Puhdastilakoulutus

15.3.2016 Vantaa

Hallitse haitta-aineet saneerauskohteissa

10.5.2016

Ratkaisuja rakennusten sisäilmaongelmiin

22.4.2016

KIINTEISTÖN PALOTURVALLISUUS

KOULUTUSPÄIVÄT

Rakennusten savunpoistolaitteiston suunnittelu

3.3. ja 17.3.2016 Vantaa

Rakennusten savunpoistolaitteiston käyttö ja kunnossapito

20.4.2016 Vantaa

Inspecta Puh. 010 521 600 training.finland@inspecta.com www.inspecta.com