Komerčné reality stále priťahujú investorov

place KOMERČNÉ REALITY STÁLE PRIŤAHUJÚ INVESTOROV

Celkovo sa v retaili na Slovensku preinvestovalo v minulom roku až 330 miliónov EUR, čo je najviac zo všetkých sektorov. Pre porovnanie, za roky 2019 a 2020 dosiahol objem investícií do retailu približne 150 miliónov EUR. Sektor je stále atraktívny, i keď záujem sa odkláňa od nákupných centier k retail parkom.

Red, Zdroj: C&W, Colliers, CBRE, BNP Pariba RE, J&T RE, Goodman, archív instore

Investori aktívne hľadajú príležitosti

Napriek naďalej pretrvávajúcemu vplyvu pandémie je objem investícií za prvé tri štvrťroky 2021 v celkovej výške 7,3 miliardy EUR medziročne nižší len o 10 % a približne o 20 % nižší ako v rovnakom období roku 2019. V správe „Investičná scéna CEE“ realitno-poradenská spoločnosť Colliers odhaduje, že na konci roka 2021 dosiahnu objemy podobnú úroveň ako v roku 2020, teda 10,0 až 11,0 miliárd EUR.

To, čo Colliers odhadovali na úrovni strednej Európy, potvrdzuje realitno-poradenská spoločnosť Cushman & Wakefi eld za Slovensko. Celkové investície do komerčných nehnuteľností na Slovensku v roku 2021 presiahli 750 miliónov EUR, čím prekonali objem investícií za predkrízový rok 2019. Výnosy prvotriednych nehnuteľností (tzv. prime yield) počas minulého roka klesali, čím sa potvrdila atraktivita investovania do trhu komerčných nehnuteľností na Slovensku.

Jedna z najväčších retailových akvizícií v SR

Pokým však Colliers na európskej úrovni eviduje tesné „víťazstvo“ kancelárskeho sektora, ktorý s 36%-ným podielom na objemoch za 1. až 3. štvrťrok 2021 predstihol logistiku, na Slovensku je situácia troška iná. Cushman & Wakefi eld hovoria o enormnom náraste záujmu o nehnuteľnosti v oblasti retailu, ktorým sa počas začiatku pandémie investori skôr vyhýbali, a to najmä kvôli zvýšenej opatrnosti z dôvodu neistoty ohľadom dopadu pandémie na ich budúci vývoj. V prvom polroku došlo k akvizícii 60 % vlastníckeho podielu nákupného centra Aupark Bratislava s celkovou prenajímateľnou plochou 59.600 m² investičnou skupinou WOOD & Company a jej joint venture partnerom Tatra Asset Management. Táto akvizícia sa zaradzuje medzi historicky najväčšie transakcie na slovenskom trhu komerčných nehnuteľností a potvrdzuje dôveru v budúci vývoj realitného trhu a nákupných centier na Slovensku. Medzi ďalšie transakcie v retaile patrili aj predaj hypermarketu Tesco Senec, nákupného centra Danubia Petržalka alebo portfóliová transakcia big box jednotiek hobbymarketu OBI. Košický kancelársko-retailový projekt Cassovar Business Center I získala skupina InTeFi z Českej republiky. Celkovo sa tak v retaili preinvestovalo až 330 miliónov EUR, čo je najviac zo všetkých sektorov. Pre porovnanie, za roky 2019 a 2020 dosiahol objem investícií do retailu približne 150 miliónov EUR.

Stúpa záujem o retail parky

Objemy v maloobchode naďalej podporujú aktíva nákupných parkov a supermarketov, pričom viaceré konzultačné spoločnosti hovoria o tom, že zaujímavé budú práve lokálne nákupné centrá so stabilnou klientelou a retail parky. Predpokladá sa, že trh strednej a východnej Európy bude atraktívny pre diskontné predajne. Preukázalo sa, že zákazníci obľubujú prístup „pomer cena-kvalita“, ktorý tieto predajne ponúkajú. Uvádza sa to v správe spoločnosti Colliers s názvom „ExCEEding Borders CEE | December 2021 Alive & Kicking CEE-16 on the radar of discounters“. O tom, že diskonty Lidl a obchodné domy s diskontnými cenami (ako sa defi nuje Kaufl and) sú na Slovensku úspešné, svedčia aj ich tržby. Takmer vo všetkých ekonomických ukazovateľoch predbiehajú dlhoročného lídra Tesco. V minulosti mal o vstup na Slovensko záujem aj „hard diskontér“ Hofer, ale plány mu zahatala kríza v rokoch 2008 - 2009. Od októbra 2021 je na českom maloobchodnom trhu nový hráč, spoločnosť Torgretail CZ. Aktuálne tu prevádzkuje dva obchody s názvom Mere, ale do dvoch rokov by malo byť v Česku približne 50 predajní. V tomto roku vstúpi aj na slovenský trh. Pôvodne ruský koncept „hard diskontu“ sa

pod značkou Mere rozvíja od roku 2009, v Európe pôsobí tretí rok. Možno očakávať, že osloví najmä cenovo senzitívnych spotrebiteľov v menších obciach, ktorí nevyužívajú cezhraničné nákupy.

Pandémia teda vniesla do retailových investícií zvýšený apetít po aktívach s menším počtom nájomníkov, ktorí sú viazaní dlhodobejšími nájomnými zmluvami. Investorom zabezpečujú príjem aj v prípade výkyvov v ekonomike. Patria sem spomínané retail parky alebo samostatne stojace retailové jednotky (stand alone). Dôvody? Prvý je bezproblémová dostupnosť nájomných jednotiek bez nutnosti vstupu do spoločných priestorov, ktoré sú náchylné na pandemické reštrikcie. Druhý a je diskontná skladba nájomcov v retail parkoch, ktorá sa javí ako odolná aj na saturovaných retailových trhoch. Tretí je jednoduchšia prevádzka v porovnaní s veľkým nákupným centrom, nakoľko odpadajú starosti so strážením, s kúrením či s chladením. Počas pandémie sa javili tieto parky zaujímavejšie pre nakupujúcich v porovnaní s veľkými shoppingami aj podľa údajov spoločnosti CBRE. V roku 2020 sa dokonca čísla návštevnosti približovali údajom z predpandemického obdobia. „Výhodou retail parku je, že svojou lokalitou nemusí fi gurovať iba vo veľkých mestách, ale pokojne aj v obciach, ktoré sú dobrou spádovou oblasťou,“ komentoval situáciu v médiách Peter Slovák, research analyst z CBRE.

Do tohto segmentu trhu investuje niekoľko významných developerov, a to napríklad Immofi nanz, Saller, EDS RP, Trei Real Estate či Fidurock. A prichádzajú noví hráči. KLM Real Estate chce v nasledujúcich štyroch rokoch postaviť 20 až 30 retail parkov. Tento rok KLM začne s ich budovaním v Pezinku, Chorvátskom Grobe či Svidníku a ďalšie centrá bude stavať aj vo väčších mestách, ako je Zvolen, Šaľa či Banská Bystrica. Záujem developerov, investorov a maloobchodníkov o tento typ aktív teda možno považovať za silný. Avšak práve vďaka vysokému dopytu sa výnosová miera postupne znižuje. Ku koncu roka 2021 dosahovala 7 % s potenciálom ďalšieho znižovania. Nákupné centrá si naďalej udržujú výnosovú mieru na úrovni 6 % a Cushman & Wakefi eld považuje túto mieru na rok 2022 za stabilnú. Väčšina z nákupných centier čaká alebo pracuje na zastabilizovaní príjmov predtým, ako sa budú ponúkať na predaj. Opäť sa možno pozrieť do ČR. V roku 2021 v segmente nákupných parkov pribudlo viac ako desať nových projektov na ploche presahujúcej 70 000 m². Lokality sú rôzne, od miest, ktoré majú desať až dvadsaťtisíc obyvateľov, až po krajské mestá. „Záujem developerov o formát obchodných parkov a menších obchodných zón je logický. Väčšinou ide o dlhodobé zmluvy za rozumný nájom, so stálou návštevnosťou a s nižšími prevádzkovými nákladmi. Ideálny produkt pre investorov. Tento koncept bol z pätnástich uzavretých investičných transakcií v maloobchode tento rok zastúpený štrnásťkrát,“ komentovala vývoj v Čechách vedúca poradenstva a prieskumu trhu v BNP Paribas Real Estate Kamila Breen. potrebnú likviditu. Zároveň je zjavné, že neistota spôsobená covidom v roku 2020 bola investormi plne prijatá ako súčasť rizika a to bez dopadu na výnosovú mieru.

Vďaka e-commerce idú do popredia industriálne reality

Pre zasadenie retailu do kontextu celého realitného trhu: industriálny a rezidenčný sektor naďalej zaznamenávajú čoraz väčšie objemy investícií, ktoré brzdí len nedostatok dostupných nehnuteľností na predaj na trhu. Developeri sa preto púšťajú opäť do špekulatívnej výstavby logistických realít, nakoľko stále nepokrývajú apetít raketovo rastúceho sektoru e-commerce. Pre majiteľov rezidenčných nehnuteľností je dobrou správou, že hodnota investície ďalej porastie. Odborníci však odhadujú, že tempo rastu cien bytov a domov sa zmierni a mohlo by sa pohybovať medzi 5-10%. Z dát RK HERRYS vyplýva, že napriek rekordne vysokému rastu cien neutíchla nákupná horúčka na realitnom trhu v Bratislave ani vo 4. kvartáli 2021. Nielenže ceny presiahli všetky doposiaľ zaznamenané rekordy, ale aj ponuka voľných bytov je najnižšia za posledné dva roky. Oblasť hotelierstva, pochopiteľne, zostáva na chvoste záujmu investorov. Na trh vplývajú problémy s dodávateľským reťazcom a pracovnou silou, ktoré sa premietajú do nárastu cien stavebných materiálov, základných komponentov a tovarov v iných odvetviach. Okrem energetickej krízy a ďalších infl ačných tlakov prudko rastú ceny bývania, čo vyvoláva obavy o cenovú dostupnosť. Aj z uvedených dôvodov majú investori na Slovensku menší výber nehnuteľností. Napriek tomu konzultanti v roku 2022 očakávajú nárast počtu transakcií. Rast kapitálovej sily domácich a regionálnych investorov, najmä realitných fondov riadených lokálnymi správcovskými spoločnosťami, dáva trhu

V roku 2022 môžeme očakávať aj investície nových majiteľov do retailu. Dvojciferným nárastom tržieb oproti rovnakému obdobiu v roku 2019 oslávilo v októbri OC Rokycanská v Plzni zavŕšenie rebrandingu a celkovej modernizácie. Viditeľné zmeny prišli po jeho 20-ročnej úspešnej prevádzke. Príklad tohto obchodného centra, ktorého vlastníkom je český fond Trigea, dokladá, že investície do starších nehnuteľností prinášajú efekt - a to nielen na úrovni návštevnosti, ale aj záujmu nájomcov.

Celkový obraz retailového trhu v SR zmenia aj centrá, ktoré sa majú dostavať v roku 2022. Bude zaujímavé sledovať, ako ovplyvní rozšírenie Eurovea s kotevným nájomcom Primark trh v širšom centre Bratislavy. Čo-to naznačuje už otvorenie centra Nivy, ktoré má veľmi pozvoľnú nábehovú krivku. Ukazuje sa, že ani vysoká návštevnosť v časoch spotrebiteľskej neistoty a šetrenia nezaručuje očakávané tržby. Centrá a ich nájomníci jednoducho budú musieť vplyv pandémie zarátať do zmlúv ako novú premennú, podobne ako s dôsledkami pandémie rátajú investori.