V investíciách do sektoru industrial dominuje APAC

Z hľadiska objemu investícií do priemyselných a logistických priestorov máme za sebou rekordný rok. Zrealizované transakcie dosiahli v roku 2020 hodnotu približne 3,3 miliárd EUR a podieľali sa 32 % na celkových ročných investičných objemoch. Vyplýva to zo správy medzinárodnej konzultačnej a správcovskej spoločnosti Colliers s názvom: „The CEE Industrial Scene 2020-2021”.

ROK REKORDOV

Kapitál z regiónu APAC (ázijsko-pacifický región), konkrétne zo Singapuru, Číny a Južnej Kórey, mal v roku 2020 dominantný 52 %-ný podiel na objeme investícií do priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy (CEE). Nasledovaný bol kapitálom z EMEA (Európa, Stredný Východ a Afrika) so 16% podielom a Amerika zo 14 % podielom. Podľa údajov Colliers dosiahli objemy investícií do priemyselných a logistických nehnuteľností v závere roka 2020 rekordné úrovne. Zrealizované transakcie boli v roku 2020 na hodnote približne 3,3 miliárd EUR a podieľali sa 32 % na celkových ročných investičných objemoch.

Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum v strednej a východnej Európe vysvetľuje: „Väčšina investorov, ktorí sa zameriavajú na priemyselné a logistické investičné produkty, uprednostňuje portfóliá, platformy alebo príležitosti s možnosťou rozširovania. Objem 3,3 miliárd EUR v roku 2020 pozostával z približne 45 transakcií, čo predstavovalo transakciu v priemernej hodnote viac ako 70 miliónov EUR. Medzi nimi bolo aj niekoľko veľmi významných portfóliových transakcií. Najväčšou z nich bola spoločnosť GLP, ktorá získala aktíva spoločnosti Goodman v CEE za približne 1 miliardu EUR.“

ŤAHÚŇMI SÚ AJ RETAIL A E-COMMERCE

DOPYT A NEOBSADENOSŤ

V roku 2020 na trh pribudlo 9 miliónov m2 plôch, čo predstavuje medziročný nárast v priemere takmer o 25 %. V súlade s trendmi v roku 2019 bol dopyt v rámci krajiny najmä po nehnuteľnostiach v Bukurešti (70 %) a v Bratislave (73 %), zatiaľ čo, český a poľský trh zaznamenali vyššiu úroveň dopytu v regiónoch. Voľné priestory v regióne strednej a východnej Európy (SVE) sa pohybujú na úrovni približne 5,9 %. Niektorí developeri stavajú špekulatívne, zatiaľ čo iní sú pod menším tlakom a uprednostňujú metódu „build-to-suit“ (postavené na mieru).

Tomáš Horváth, riaditeľ divízie prenájmu priemyselných a logistických nehnuteľností Colliers približuje situáciu na slovenskom trhu: „Slovensko dokáže konkurovať krajinám regiónu SVE svojou výhodnou polohou a ponukou v oblasti vhodných nehnuteľností pre priemysel a logistiku. V silnej medzinárodnej konkurencii sa však Slovensku podarí presadiť, len ak sa úspešne podarí vyriešiť v prvom rade zdĺhavý proces získania územného rozhodnutia a súčasne sa zníži odvodové zaťaženie, ktoré patrí medzi najvyššie v regióne.“

V roku 2020 zaznamenali najväčšiu aktivitu spoločnosti z odvetvia 3PL logistických operátorov (asi 28 %), nasledoval retail (17 %) a e-commerce (12 %). Podľa dostupných údajov si 3PL spoločnosti a maloobchod zachovali približne rovnaké podiely v porovnaní s rokom 2019. E-commerce stúpol na celkovej aktivite medziročne o 200 %. Hoci bol počas pandémie zaznamenaný väčší dopyt po krátkodobých prenájmoch, typická dĺžka prenájmu v celom regióne sa pohybuje od 3 do 5 rokov pre logistiku a viac ako 5 rokov pre výrobu.

Nájomné zostáva v celom regióne stabilné, pričom niektoré trhy zaznamenávajú nárast v najvyhľadávanejších lokalitách. Najvyššie nájomné v celom regióne sa pohybuje od 2,9 EUR za m²/ mesiac v Poľsku a až po viac ako 5,0 eur za m²/ mesiac v Bulharsku. Výška dosiahnuteľného nájomného závisí aj od toho, kto je nájomca a od podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. Svoju úlohu zohrávajú aj stavebné náklady, ktoré v posledných rokoch rástli.

Z pohľadu investorov sa najvyššie dosahované výnosy z priemyselných a logistických nehnuteľností na niektorých trhoch zastabilizovali, čiastočne aj pre nedostatok dostupných podkladov, zatiaľ čo iné zaznamenali pokles. Možno očakávať ďalšie prírastky, najmä preto, že tento typ produktu je veľmi vyhľadávaný a prevažná časť produktu zostáva pevne v rukách dlhodobých vlastníkov. V roku 2021 sa uzavrie niekoľko ďalších portfóliových transakcií, takže podľa Colliers sa môžu výnosy priblížiť k najvyššie dosahovaným výnosom nákupných centier.

Podiel investorov z regiónov na celkovom objeme investícií do sektoru industrial v roku 2020

Amerika 14,0 APAC 52,0 CEE 4,0 EMEA 16,0 Globálni / Iní 14,0