Artikel interparking vastgoedmarkt by Interparking Nederland

16 Vastgoedmarkt

www.vastgoedmarkt.nl

mei 2015

ACHTERGROND

www.vastgoedmarkt.nl

mei 2015 Vastgoedmarkt

PARKEREN

ACHTERGROND

BELEGGEN / PARKEERGARAGES / TARIEFSTELLING

daar ook voor beloond en geprezen. Onlangs riep Detailhandel Nederland de parkeergarage Damsterdiep in Groningen van Interparking uit tot de beste van Nederland en begin maart deelde de parkeergarage van de Markthal Rotterdam in de feestvreugde van een Mipim

In Nederland is Q-Park de marktleider en is Interparking een goede tweede. Tol: ‘In Europees verband behoren we samen met Apcoa, Vinci Park en Q-Park tot de vier grootste spelers’. Op dit moment heeft Interparking in negen Europese landen in meer dan 335 steden met in totaal meer dan 316.000 par

nog meer kwaliteit.’

RUUD DE WIT

land met 405 parkeervoorzieningen en ruim 103.000 par parkeerplaatsen. Nederland is relatief bescheiden met 65 par keervoorzieningen en rond de 30.000 plaatsen. Tol: ‘Dat zul len er de komende jaren meer worden.’ Van alle parkeerplekken in Nederland valt verreweg het grootste deel onder straatparkeren. En daarvan is de gemeen

soorten gemeenten waar het gaat om parkeergarages: ‘Veel gemeenten besteden beheer en/of exploitatie uit aan private

Interparking Nederland heeft een actief acquisitiebeleid voor nieuwe parkeergarages. Tol: ‘Vorig jaar hebben we van ASR met PTV (Dura Vermeer en SENS) de nog te bouwen garage onder het Tournooiveld in Den Haag.’

‘Ook bij parkeren telt locatie, locatie, locatie’ Hij stond in maart in Cannes op het podium bij de overhandiging van de Mipim Award voor de Markthal Rotterdam. Glunderend en trots. Naast Hans de Jong van ontwikke laar Provast. ‘Zo vaak win je niet de belangrijkste vastgoedonderschei ding met een parkeergarage. Wij zijn echt trots op ‘onze’ parkeerga rage onder de Markthal.’

Loopbaan Johan Tol (64) is een enthousiaste verteller over parkeren en over parkeergarages. Zijn hele leven zit hij al in het vastgoed. Hij startte zijn loopbaan bij Empeo en Bredero Consulting en was deputy director bij het beursgenoteerde Wereldhave. Daarna werkte hij veertien jaar bij Vendex KBB als vastgoedmanager en was ook voor Multi actief in Turkije. Maar zijn echte vastgoedliefde vond hij in de nadagen van zijn loopbaan in de niche parkeergarages bij Q-Park als directeur Business Development. ‘In mijn loopbaan heb ik altijd met par keren en parkeergarages te maken gehad. Retail en detailhandel heb ben er nu eenmaal een bijzondere relatie mee.’ In 2011 krijgt hij de mogelijk heid om over te stappen naar een belangrijke concurrent van Q-Park, Interparking. ‘Voor mij was het een uitdaging om aan het einde van mijn loopbaan nog de eindverant woordelijkheid te hebben van een

parkeerbedrijf. Interparking is een prachtig bedrijf. Maar dat betekent niet dat ik geen bewondering heb voor mijn vorige werkgever.’ De oorsprong van Interparking gaat terug naar de Wereldtentoonstelling van 1958 in Brussel. Claude De Clercq begon in dat jaar zijn eerste parkeergarage, Parking 58, in de Bisschopstraat om de vele bezoekers die met de auto naar de Wereldtentoonstelling kwamen, van dienst te zijn. In een later stadium verwierf Fortis het meer derheidsbelang in Interparking. Sinds september 2010 gaat Fortis Real Estate door het leven als AG Real Estate. Tol: ‘AG RE, de grootste Belgische vastgoedontwikkelaar en -belegger, heeft 51 procent van de aandelen in Interparking. Recent heeft AG 39 procent van de aande len verkocht aan de Canadese insti tutionele belegger CPPIB, terwijl de overige tien procent nog bij de oorspronkelijke oprichters zit.’

Parkeertarieven Parkeren en de hoogte van de parkeertarieven staan in Nederland, maar ook daarbuiten, vaak in de schijnwerpers. Ook op dit moment. Detailhandel Nederland startte recent samen met de NRW een discussie over de parkeertarieven en de wenselijkheid parkeren goedko per of zelfs gratis te maken om de consumenten terug naar de tradi tionele winkelkernen te brengen.

‘Wij willen het aantal parkeer garages in eigendom sterk uitbrei den’ Tol: ‘Toen ik bij Vendex KBB werkte, schreeuwde ik ook vrolijk mee dat de tarieven voor parkeren te hoog waren en dat parkeren gratis moest zijn. Maar de discussie ligt genuanceerder.’ Er ligt een wetsvoorstel van de PvdA om de dienstverleners te dwingen parkeren per minuut af te laten rekenen. Tol: ‘Als Interparking heb ik daar geen probleem mee. Maar met het aanbieden van parkeren met een betaling per minuut heeft ook een kostenfactor en maakt par keren niet per se goedkoper.’ Tol merkt op dat het betalen per reëel gebruikte parkeertijd in Spanje al tien jaar geleden is inge -

De inrit van de Interparking-garage onder de Markthal in het Rotterdamse Laurenskwartier.

voerd. ‘Dat gebeurde van de ene dag op de andere, ook middels een wetsvoorstel. Het enige wat veran dert, is de tariefstelling, waarbij de inkomsten voor de exploitanten van parkeervoorzieningen worden herschikt. Parkeren voor kortere tijdsperiodes zal inderdaad wat goedkoper worden, maar dat wordt gecompenseerd door de consu menten die langer parkeren. Uit de ervaringen in Spanje blijkt dat dit juist in het nadeel kan zijn van de detailhandel. Die heeft er immers baat bij een langere verblijfstijd van de consument.’ Parkeren per minuut is vooral een technische zaak. Tol: ‘Zeker nog ders betaalt cash. En dan moet er worden afgerond naar vijf cent en zelfs een dubbeltje. Als je zegt: dan laten we de klanten alleen maar met plastic betalen, jaag je een deel weg. Maar ook de retailbranche heeft alle belang bij zoveel moge lijk betalen met plastic. Wij volgen daarin de detailhandel.’ En gratis parkeren? ‘Dat bestaat niet. Ik denk dat je moet proberen, ook in de kernwinkelgebieden de tarieven zo acceptabel mogelijk te houden. Maar parkeren blijft een stukje onrendabele top, die ergens moet worden versleuteld. Als een retailer als Ikea zorgt dat er gratis kan worden geparkeerd, komt dat toch ergens terug. Dat geldt ook voor differentiëren in de tijd. Dus

door bijvoorbeeld op maandagoch tend, als het in een stadskern min der druk is, minder te laten betalen. Dan kan dat ergens anders, dus bijvoorbeeld op zaterdagmiddag, weer gecompenseerd worden.’

Meer eigendom Voor een parkeerbedrijf als Interparking kunnen de activitei ten in drie categorieën worden ondergebracht: parkeergarages in eigendom, in exploitatie en in beheer. ‘Als je een parkeergarage in eigendom hebt - zeg maar de stenen - is het veel makkelijker een lange termijnbeleid te voeren. Wij hebben een beperkt aantal parkeer garages in Nederland in eigendom en willen dat aantal sterk opvoeren. Dat kan me niet snel genoeg gaan. Maar daarvoor ben je wel afhan kelijk van andere eigenaren zoals gemeenten, die overwegen hun parkeergarages af te stoten. Want zoveel nieuwe garages worden er op dit moment niet gebouwd. Wij zijn nu vooral beheerder en willen dus naar een substantiële groei van het eigendom toe. Als je een parkeer garage exploiteert, huur je die in feite van een eigenaar. Zoals in het geval van de Markthal in Rotterdam van de gemeente. Dat betekent dat je de parkeergarage voor een lange termijn huurt en exploiteert voor eigen rekening en risico. En dan heb je ook nog het beheer, namens een andere partij. Daarvoor spreek

je een fee af, maar het risico blijft liggen bij de eigenaar. Wij noemen dat ontzorgen.’

gen de tarieven, zelfs in steden als Parijs en Berlijn, aanzienlijk lager.’

Vraag en aanbod

Nederland is dus, met name in de grote steden, relatief duur wat parkeren betreft. Tol: ‘Op een gegeven moment hebben sommige exploitanten van Nederlandse par keergarages het uurtarief gekoppeld aan minder dan 60 minuten. Dat noemen ze in het buitenland het Hollandse uurtje. Interparking heeft daarentegen bij de VIP Parking van de Brusselse luchthaven de Belgische Dag van 25 uur ingevoerd. Als je je auto bij de luchthaven hebt geparkeerd en je vliegtuig heeft bij voorbeeld vertraging en de parkeer tijd loopt door tot in de volgende

Bestaat er een relatie tussen de parkeertarieven op straat, veelal in handen de gemeenten, en die in parkeergarages van private par tijen? Tol: ‘Daar zijn geen afspraken over, maar het is een ongeschreven wet dat de tarieven in de parkeer garages iets lager liggen. Er bestaat bij de consument nog steeds enige weerstand om een parkeergarage in te rijden, waarschijnlijk omdat hij of zij denkt dat het duurder is. Als de tarieven hoger zouden zijn, gaat een autorijder rondrijden om op straat te parkeren en dat willen veel gemeenten niet. Ook parkeren is een zaak van locatie, locatie, loca tie. Het gaat om aanbod en vraag. In theorie is het zelfs mogelijk dat er twee parkeergarages vlak bij elkaar staan die eigendom zijn van een verschillende exploitanten en verschillende tarieven aanhouden. Het is trouwens ons beleid om de tarieven niet te verhogen. Wij zijn van mening dat de tarieven voor parkeren de afgelopen jaren in Nederland te veel zijn gestegen. Dat komt deels door de gemeenten, maar ook door particuliere exploi tanten die achter de brede rug van de gemeenten wel erg makkelijk de tariefknop hebben gemanipuleerd. Ik kom overal in Europa en daar lig

Duur

‘Ik ben voor stander van het wokkelsys teem’

dag, wordt dat niet in rekening gebracht. Als consument heb je daar toch een goed gevoel over. Dat zo’n parkeerbedrijf het er niet om te doen is nog even een extra tientje uit je zak te kloppen.’ Tol beschouwt parkeergarages als vastgoed, maar dan wel een bijzondere vorm van vastgoed. ‘Bij kantoren en winkels gaat het om business to business. Je hoeft als consument niet te betalen om een kantoor binnen te gaan of een win kel te mogen betreden. Bij musea, hotels en parkeergarages ligt dat anders. Daar gaat het om business to consumers. Neem de discussie over het invoeren van een minu tentarief voor parkeergarages. Dat lijkt een hele gewone en voor de hand liggende discussie. Maar ken jij een museum waar je achteraf moet betalen voor de tijd waarin je in het museum hebt doorgebracht? Iedereen die een museum bezoekt, heeft er geen enkel probleem mee om een vast bedrag per keer te beta len. Als je vervolgens na vijf minu ten weer buitenstaat, is dat jouw besluit. Toch zie ik een voortgaande ontwikkeling in het steeds kleiner worden van de betaal-tijdseenhe den. Momenteel worden eenheden van 10 minuten als zeer acceptabel ervaren.’

Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog in het vaandel van Interparking. ‘Daarom

zijn we ook trots op de garage onder de Markthal, die we voor een lange periode hebben gehuurd van de gemeente Rotterdam en die in alle opzichten een voorbeeld is van de hoogstaand kwalitatieve garage die we graag in portefeuille willen hebben. Een mooi voorbeeld vind ik het parkeerverwijssyteem, waarbij de parkeerder in een oogopslag ziet waar de vrije plaatsen zijn en hij dus niet meer eindeloos hoeft rond te rijden. Er zijn nog genoeg parkeergarages in ons land waarin je soms een kilometer moet rondrij den om weer naar buiten te komen. Dat is niet bepaald duurzaam. In onze nieuwe garage onder het Haagse Tournooiveld gaan we ook over drie verdiepingen naar bene den. Ik ben een voorstander van het wokkelsysteem, een draaispiraal waardoor je naar beneden en naar boven kunt rijden zonder eindeloos rondrijden. In combinatie met het parkeerverwijssysteem scheelt dat heel wat meters.’

Interparking is daarom CO2neutraal: ‘Dat gebeurt met allerlei nieuwe technieken, zoals led-ver lichting, een parkeerverwijssyteem en oplaadpunten voor elektrische auto’s. We doen ook aan ecopar king. Onze automaten bij de slag boom in twee garages - de Markthal staan in directe verbinding met de computers van de RDW. Als blijkt dat het kenteken gekoppeld is aan een auto met een A-label gaat er per ticket 20 cent per uur af. Ook daar mee laten we als enige parkeerga ragebedrijf in Nederland zien waar we staan als het om duurzaamheid gaat.’

E-commerce Waar gaat het met de parkeerbran che naar toe? Tol: ‘De digitale veran deringen laten ook hun sporen na in het parkeerwezen. Ons doel is: hoe maak ik het onze klanten naar hun zin? We zien dat de e-com merce steeds meer een stempel zet op parkeren. Denk daarbij aan online reserveren en het gebruik van mobiele telefoons en apps.’

Johan Tol.