REVISTA +VALOR - REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES

Más Valor, nuestro compromiso con los valuadores

Usted tiene en sus manos un nuevo concepto que representa el camino que -desde todos los escenarios- el Registro Nacional de Avaluadores decidió tomar para fortalecer el correcto ejercicio de la Valuación en el país, mucho más si tenemos en cuenta que en los últimos años la valuación de bienes en Colombia ha venido adquiriendo la importancia que reviste en la toma de decisiones en el ámbito empresarial, estatal y particular.

Indudablemente esta nueva perspectiva se genera gracias a una sólida competencia técnica, a sus fuertes lazos gremiales, al gran rigor y exigencia que junto con sus fundadores, Fedelonjas y la Sociedad Colombiana de Avaluadores, nos ha caracterizado durante más de un cuarto de siglo.

Ciertamente el Registro continuará en la búsqueda del mejoramiento continuo para nuestro sector a través de alianzas estratégicas como las que tenemos en marcha con el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y el ICONTEC, cuyo propósito es la normalización de la actividad, lo cual se ha visto materializado en la realización de 11 normas y guías técnicas sectoriales, que nos han llevado a escalar un peldaño más hacia la búsqueda de la profesionalización de la actividad valuatoria en Colombia.

Tenemos el convencimiento que MÁSVALOR-una publicación realizada por valuadores para valuadores- se constituirá en la revista de consulta de todos los sectores involucrados en temas valuatorios, máxime que como pioneros en esta materia no somos ajenos a los factores que afronta la globalización de la economía, lo que nos impulsa a trabajar como vector estratégico en la internacionalización en dos frentes concretos. En primer lugar en la certificación de nuestros valuadores, convirtiéndonos en la primera entidad acreditada como Organismo de Certificación de Valuadores, con competencia e independencia, no sólo en Colombia sino también con reconocimiento en el ámbito Internacional. Y en segunda instancia en materia de normalización, de la mano del ICONTEC, siendo los voceros de los valuadores de la normalización en los países de Centro y Suramérica.

Teniendo en cuenta este panorama el compromiso con nuestros lectores es total y el reto es aún mayor cuando le apostamos a dar MÁSVALORdesde esta publicación al sector valuatorio y en general al país con calidad en nuestros contenidos, con conocimiento de la realidad nacional, con herramientas que facilitan la toma de decisiones, con artículos que generen nuevas alternativas y promuevan la investigación e innovación en la actividad valuatoria, y sobre todo con la versatilidad que exige un mundo cambiante como el nuestro.

Finalmente, quiero citar una frase de Aristóteles muy pertinente a nuestro trabajo: “La inteligencia consiste no sólo en el conocimiento, sino también en la destreza de aplicar los conocimientos en la práctica”. Los valuadores somos los llamados a valorar un bien y únicamente con conocimientos sólidos basados en parámetros técnicos y objetivos podremos afianzarnos como un sector líder, sólido, eficaz y eficiente, y de esta manera generar MÁSVALOR .

Manuel Fernando Alfonso Carrillo Presidente Consejo Nacional de Avaluadores

Año 1 - Número 1 / Febrero de 2012

ISSN - 2256-2435

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES

El Registro Nacional de Avaluadores es una entidad fundada por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) y de la Sociedad Colombiana de Avaluadores. Y es miembro activo del International Valuation Standards Council (IVSC)

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CONCEPTO EDITORIAL

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El MEDIO AMBIENTE

SÍ tiene valor

Aunque pareciera un tema nuevo, la valuación de bienes ambientales es una corriente que se impone en el mundo entero porque encarna una ‘obligación’ y una gran responsabilidad de los valuadores: el respeto por el Planeta y la preocupación por el desarrollo sostenible. “Debemos ser los mayores interesados en que el valor de estos activos sea realmente reconocido. Y debemos hacerlo antes de que sea demasiado tarde”, asegura el autor de este artículo.

Por: German Noguera Camacho* Ingeniero Mecánico, Especialista en Finanzas, Especialista en Medio Ambiente Director de la División Avalúos y de la División Ambiental de Organización Noguera Camacho ONC Ltda.

bie inquie acti

DDesde hace varios años la valoración de bienes ambientales ha sido un tema de inquietud personal, entre otras razones por mi actividad como valuador y por el interés que me despiertan los temas ambientales.

Desde mi experiencia considero que los valuadores pueden y deben realizar su aporte a la humanidad y al planeta, reflexión ésta que me ha llevado a promover la introducción de una sección dedicada a la valoración de bienes ambientales dentro de las normas internacionales de valuación y al desarrollo de una norma panamericana de valuación respaldada por UPAV, temas que en algunos apartes del artículo serán retomados.

Como valuadores, diariamente nos encontramos frente a la necesidad de asignar valor a diferentes tipos de bienes: edificios, terrenos, maquinaria, obras de arte, piezas de colección, cultivos y plantaciones, vehículos, intangibles como el good will o patentes y derechos entre otros. Pero a pesar de esto, cuando aparece la necesidad de estimación de valor de cualquiera de ellos, no solamente encontramos que existen métodos apropiados para hacerlo, sino que nos parece normal que se presente esta necesidad.

Infortunadamente, en el caso de los bienes ambientales no ocurre lo mismo, pues cuando se hace referencia al tema aparecen interrogantes como:

¿Qué es un bien ambiental? ¿En qué mercados se realizan transacciones sobre este tipo de bienes?

¿Por qué se necesita avaluarlos? ¿Qué métodos valuatorios se deben utilizar? ¿Es posible aplicar los métodos tradicionales como el comparativo, el de costos o el de flujo de caja descontado?

Pues bien, el propósito de este artículo es tratar de responder estos interrogantes, hacer un llamado sobre la importancia de asignar un valor a lo ambiental y sensibilizar a los valuadores en relación con este tema.

1. Importancia de lo ambiental

Si bien a lo largo de los últimos años la conciencia sobre la importancia de lo ambiental se ha incrementado y las noticias que hacen referencia a problemas como el calentamiento global y sus efectos en el cambio climático, las inundaciones y sequías, huracanes y tormentas hacen que en el pensamiento colectivo exista hoy en día un espacio para los temas ambien-

tales, todavía no se avanza en esta materia como se quisiera para que exista una adecuada preocupación en lo referente al control del deterioro y destrucción del medio ambiente.

La Tierra tiene una capacidad limitada para mantener de modo sustentable a los seres humanos, sin embargo el reconocimiento de esta limitación por parte de la humanidad ha estado constantemente rezagado en relación con la magnitud del daño que se ha causado.

Hace más de un siglo algunos investigadores y políticos alertaron sobre la necesidad de equilibrar el crecimiento económico e industrial con la conservación del medio ambiente. Y en décadas más recientes, en los años 70, el denominado Club de Roma -una asociación privada compuesta por empresarios, científicos y políticos- encargó a un grupo de investigadores bajo la dirección del profesor Dennis L. Meadows, la realización de un estudio sobre las tendencias y los problemas económicos que amenazan a la sociedad global. Los resultados fueron publicados en marzo de 1972 bajo el título: "Los Límites del Crecimiento", y en ellos se hace un llamado sobre el desarrollo y los impactos ambientales.

En los 80, en la ONU, el PNUMA (Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (en inglés UNEP - United Nations for Environment Program) orientado a definir una estrategia para la conservación del planeta) introdujo el concepto de producción más limpia.

En 1983, la ONU estableció la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo, presidida por el ex primer ministro sueca, Gro Harlem Brundtland, que llevó a cabo estudios, mesas redondas y conferencias públicas en todo el mundo. Después de tres años, en abril de 1987, fue publicada la información generada por este trabajo bajo el nombre de: “Nuestro Futuro Común”, también conocido como “Reporte Brundtland”, en el cual se recalca que

“La humanidad debe cambiar sus estilos de vida y la forma en que se hace el comercio, pues de no ser así, se espera un padecimiento humano y una degradación ecológica inimaginables”.

“Our Common future” abre una alternativa de desarrollo que concilia economía, naturaleza y sociedad. “Humanity has the ability to make development sustainable -- to ensure that it meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs”. (World Commission on Environment and Development, 1987, p. 8)

“La humanidad tiene la posibilidad de hacer el desarrollo sostenible – para asegurar que atiende las necesidades del presente, sin comprometer la posibilidad de las futuras generaciones para atender sus propias necesidades”.

En los 90, específicamente en 1992, se llevó a cabo la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Medio Ambiente y Desarrollo en Río de Janeiro, en la que se elaboraron y firmaron documentos como la Declaración de Río, cuyo objetivo era establecer una nueva alianza mundial que permitiera alcanzar acuerdos internacionales en los que se protegiera la integridad del sistema ambiental, así como la denominada Agenda 21, que planteaba promover un nuevo sistema de desarrollo a nivel global, incorporando el concepto de desarrollo sostenible.

Luego se han realizado reuniones y firmado acuerdos como el Protocolo de Kyoto (1997), que planteó disminuir los niveles de emisión de gases de efecto invernadero en un 5% para los años 2008 a 2012, o el Protocolo de Cartagena sobre Bioseguridad (que regula el movimiento de transgénicos entre países). En

2002 se llevó a cabo la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible, conocida también como Cumbre de Johannesburgo (seguimiento al Programa 21 y logro del desarrollo sostenible). En el año 2012, en Río de Janeiro se realizará la cumbre Río+20, que servirá también para recordar lo ocurrido 20 años atrás en esta misma ciudad.

La ONU declaró el 2008 Año Internacional del Planeta Tierra y en 2009 se llevó a cabo la XV Conferencia Internacional sobre el Cambio Climático, que tenía entre otras la responsabilidad de fijar nuevas metas que reemplazaran las propuestas en el tratado de Kyoto. En 2010, la XVI edición de dicha conferencia se celebró en México y en 2011 se realizó en Durban (Sudáfrica).

En resumen, se avanza en el reconocimiento de la importancia de lo ambiental, se trabaja al respecto, pero no se hace a la velocidad necesaria y mientras tanto continúa la destrucción del medio ambiente.

A los valuadores nos cabe algo de responsabilidad en este tema, pues incluso podría concluir que buena parte del daño ambiental producido se debe a que no se asigna valor a los bienes ambientales o simplemente se subestima su valor.

2. Funciones del medio ambiente

Además de que el medio ambiente constituye un sistema integrado que proporciona los medios para sostener toda clase de vida, incluyendo la del ser humano, tal vez la función más importante del medio ambiente para la sociedad es la participación en la función productiva de una gran cantidad de bienes, algunos imprescindibles para el hombre y otros necesarios para mejorar su calidad de vida, pues el medio ambiente suministra materias primas utilizadas en la manufactura de bienes y proporciona, por ejemplo, agua y aire a los procesos productivos que los consumen.

De otra parte, el medio ambiente también ejerce el papel de receptor de los residuos y desechos que quedan, tanto de los procesos productivos como de la utilización de los bienes y servicios. El medio ambiente además proporciona bienes naturales (paisajes, parques, bosques, lagos, ríos, etc.), cuyos servicios son demandados por la sociedad.

Finalmente, es importante mencionar que nuestros países latinoamericanos son ricos en recursos ambientales y por eso debemos mirar este tema de manera especial.

3. Problemas ambientales

Los problemas ambientales son diversos y complejos, pero en términos generales se podrían clasificar en problemas globales y en problemas locales, aunque desde luego se debe reconocer que pueden estar interrelacionados y que muchos de ellos, de origen local o puntual, se traducen en problemas globales.

• Dentro de los problemas globales se puede mencionar el calentamiento global, la destrucción de la capa de ozono, la contaminación de los mares o la destrucción de grandes ecosistemas.

• Dentro de los problemas locales cabe mencionar el impacto de los desechos sólidos, la contaminación de cuerpos de agua, las emisiones atmosféricas, el ruido, la contaminación visual y la destrucción de pequeños ecosistemas.

Pese a que cada vez aparece un mayor número de mejoras tecnológicas orientadas a reducir el impacto ambiental de la sociedad, éstas lo hacen a un ritmo que es superado por el constante crecimiento de la población y el incremento del consumo per cápita, por lo que el consumo de recursos crece de forma significativa y constante, convirtiéndose en un serio problema pues el planeta es limitado en recursos.

“La humanidad tiene la posibilidad de hacer el desarrollo sostenible para asegurar que atiende las necesidades del presente, sin comprometer la posibilidad de las futuras generaciones para atender sus propias necesidades”.

World Commission on Environment and Development, 1987

Puede ser una cuestión de décadas o de siglos, pero claramente la tendencia conducirá al agotamiento de la reserva de recursos, lo que llevará al planeta a convertirse en un lugar inhabitable. Incluso en la actualidad se presentan casos en los que el impacto sobre el medio ambiente no puede ser asimilado por el entorno a nivel local y es posible que pronto no pueda serlo a nivel global.

Las siguientes gráficas corresponden a la versión traducida de las figuras de la presentación realizada en el Congreso UPAV de Cartagena (2004) por el profesor Robert Constanza, economista ambiental, quien durante varios años fue Director del Gund Institute for Ecologic Economics de la Universidad de Vermont y

hoy en día se encuentra vinculado a la Universidad de Portland como director del Institute for Sustainable Solutions (ISS).

En las figuras, el círculo verde representa al planeta y sus recursos naturales, el cuadrado rojo representa la economía y las flechas representan la demanda de recursos y energía de la sociedad y los desechos y energía sobrantes que son retornados al medio ambiente. Cuando el tamaño de la economía es pequeño, el planeta tiene capacidad para suministrar los recursos y energía que la sociedad requiere, pero cuando la economía crece y desborda los límites, el planeta no es capaz ni de suministrar todos los recursos ni de absorber todos los impactos.

Esto ocurre porque el sistema económico opera con una información incorrecta sobre el valor de la función ambiental prestada precisamente por los bienes ambientales. Su valor es subestimado y con frecuencia el sistema funciona como si estos bienes careciesen de valor (como si su precio fuese cero), es decir, como si el consumo de los recursos y/o como si su deterioro o destrucción no tuviese costo.

Ante la situación expuesta, con relación a un sistema económico que opera con una información incorrecta sobre el valor de estos bienes, el esfuerzo debe dirigirse a corregir este error. Y desde una perspectiva económica, integrar esta información a los procesos de toma de decisiones, de forma que cuando se utilice el medio ambiente (o sus funciones) se conozca (y se pague) el costo que ello representa. De igual manera, cuando se adopte una medida que mejore la calidad ambiental de un determinado entorno, este esfuerzo permitiría conocer el valor del cambio para la población afectada.

De lo anterior se establece que en general el medio ambiente puede carecer de sistemas para determinar su precio, pero algo que no se puede negar es que el medio ambiente SÍ TIENE VALOR.

Es claro que la sociedad se organiza para lograr una asignación de los recursos disponibles que garantice el máximo beneficio neto y el mercado es una forma de buscar esta asignación óptima. Si se trabaja bajo el supuesto de que el medio ambiente es un bien igual a los que se tranzan en los mercados se debe asignar buscando el máximo beneficio neto, lo que implica que usar el medio ambiente tiene un costo y que también tiene un costo el recuperarlo.

Así las cosas, el desarrollo sostenible debe decidir el nivel de contaminación que produce el máximo beneficio neto, de modo que la búsqueda del desarrollo sostenible requiere la incorporación de los costos y beneficios ambientales que se imponen sobre el capital humano, natural y físico, y en las decisiones eco-

nómicas, aspectos que hoy en día ni se reflejan ni se contabilizan en el mercado.

Es precisamente en lo referente a la asignación del valor adecuado a los bienes ambientales, el punto en el cual los valuadores -que entendemos nuestra actividad como la de asignar o estimar el valor de diferentes tipos de bienes- debemos asumir nuestra función. Como lo dije en alguna de las sesiones de Asamblea General de IVSC, esto no es una opción, es una obligación y así debemos asumir nuestro compromiso.

Pese a esto el tema resulta complejo, especialmente cuando existen en el camino intereses encontrados, cuando a algunas personas, empresas o países les resulta conveniente mantener el estatus actual, seguir consumiendo recursos naturales, destruyendo bosques, páramos, ecosistemas, consumiendo el agua o contaminándola, generando residuos sólidos o emisiones atmosféricas, sin asumir su real responsabilidad y sin atender el principio de “quien contamina paga”.

Estas personas que no ven el problema -o no lo quieren verse escudan en argumentos como el que no es posible determinar el valor de un bien que no está en el mercado o que si no existen derechos de propiedad sobre el bien, cómo se puede estimar su valor.

Sin embargo, sí existen métodos para hacerlo y encontramos en algunos conceptos de la economía las bases para la determinación del valor de los bienes ambientales, los cuales se explican brevemente en el siguiente capítulo.

4. Economía ambiental, clave para entender el valor de los bienes ambientales

En la medida en que la conciencia ambiental de la humanidad se despierta se ha venido dando valor a los bienes ambientales y en diferentes partes del mundo se han estudiado aproximaciones a la forma de dar valor a los bienes ambientales, basados principalmente en conceptos de la economía ambiental.

Frente a la necesidad de realizar estudios para determinación del valor de los bienes ambientales (con diversas motivaciones, como se expone más adelante) se realizan Valuaciones Ambientales o Valuaciones de Bienes Ambientales, de los cuales en la bibliografía se referencian algunas publicaciones en las que se presentan casos de asignación de valor a bienes como páramos, bosques, ecosistemas, nacimientos de agua, selvas, llanuras, especies, humedales, arrecifes, lagunas, costas, etc.

Algunos bienes ambientales hoy en día tienen mercado, como es el caso de los bonos de carbono, los derechos sobre el agua o los recursos forestales. Sin embargo, la mayoría de los bienes ambientales no tienen mercado y al no existir un mercado explícito en el cual adquirir directamente estos bienes y servicios, tampoco se encontrará un precio explícito para ellos. Nos encontramos con un mecanismo de asignación en el que el medio ambiente, y en particular muchos recursos naturales, no tienen precio.

Para entender los procesos de asignación de valor bajo estas circunstancias -y corregir esta situación- se debe empezar por comprender los conceptos de “Externalidad”, “Bien común” y “Bien público”.

Externalidades: En la economía de mercado (oferta y demanda) existen imperfecciones o fallas, entre las que se encuentran los monopolios o las externalidades.

Se dice que hay una externalidad cuando la actividad de una persona (o empresa) repercute sobre el bienestar de otra, sin que se pueda cobrar un precio por ello en uno u otro sentido.

Un ejemplo típico es el del ruido: Cuando a una persona se le ocurre poner música a todo volumen en una playa, el bienestar de todos los que

están tomando el sol o leyendo tranquilamente en los alrededores se ve afectado (disminuye) y, sin embargo, estos agentes no podrán exigir al causante de la disminución del bienestar una compensación (precio) por ello.

Desde luego existen externalidades positivas y negativas. Un ejemplo clásico de una externalidad positiva es el hecho de tener un vecino que mantiene su jardín exterior bien cuidado, pues bajo estas condiciones la vista de su casa y en general de la zona que la rodea será más agradable. Si logramos vender nuestra casa en un mejor valor, debido a que el comprador encuentra atractivo el entorno, muy posiblemente nuestro vecino no recibirá una participación de este mejor valor.

Lo realmente importante de este concepto es que quien genera una externalidad negativa no está obligado a pagar o a compensar por ello a pesar del perjuicio que causa; y quien produce un externalidad positiva, tampoco recibirá ninguna recompensa por sus actos.

Bienes públicos: Están definidos por dos propiedades fundamentales: No exclusión y No rivalidad.

• No exclusión: Quiere decir que cuando el bien se ofrece a una persona se ofrece a todas. Es decir, no puede excluirse a nadie de su disfrute, aunque no pague por ello (el coste marginal de ofrecerlo a una persona adicional es cero). Por lo tanto, los bienes públicos no pueden ser racionados a través de un sistema de precios.

• No rivalidad en el consumo: Cuando alguien consume el bien, no reduce el consumo potencial de los demás. Es decir, el hecho de consumir el bien no disminuye su disponibilidad. Por ejemplo, las emisiones de televisión o de radio, el alumbrado público, la señalización de las vías o un faro.

Bienes comunes: Están caracterizados por la libertad de acceso. Ello implica que su uso y disfrute no tienen ningún costo, pero a diferencia de lo que ocurre con los bienes públicos, en muchos casos sí existe rivalidad en el consumo. Por ejemplo, cuando se pesca una trucha en un río se impide que otro pescador lo haga.

Existen recursos comunes globales, como la capa de ozono, y recursos comunes locales, como un lago o el nacimiento de un río.

5. Valuación: ¿Qué debemos hacer?

Las externalidades son los impactos negativos y positivos de una actividad o proyecto sobre la estabilidad y crecimiento de la economía, el bienestar de la población y la cantidad y calidad de los recursos biológicos y físicos, por los cuales el responsable no paga o recibe un beneficio.

Para tratar de corregir esa situación se habla, por ejemplo, del establecimiento de impuestos asociados a la contaminación (como las tasas que obligan a pagar de manera proporcional al nivel de contaminantes en los efluentes generados por una empresa), como mecanismo que permite internalizar los costos sociales que significa la contaminación de los cuerpos de agua. También se habla de incentivos ambientales como un beneficio para quienes conservan o recuperan bienes ambientales.

Muchas de las preocupaciones relacionadas con el deterioro de los recursos y la degradación del medio ambiente se reflejan en el concepto de desarrollo sostenible. En su planteamiento más ampliamente aceptado, declarado por la Comisión Burtland, dice que “La humanidad tiene la posibilidad de hacer el desarrollo sostenible, para asegurar que éste atienda las necesidades actuales sin comprometer la posibilidad de las generaciones futuras de atender sus propias necesidades”.

Todo esto requiere la determinación del valor de los bienes ambientales y el desarrollo sostenible debe considerar que el capital ambiental no es gratuito, y que el capital ambiental debe ser valorado en su valor económico total.

En general, el medio ambiente puede carecer de sistemas para determinar su precio, pero algo que no se puede negar es que el medio ambiente SÍ TIENE VALOR.

6. Valor económico total de un bien ambiental

Conceptualmente, el Valor Económico Total (VET) de un bien ambiental está compuesto por:

·Su Valor de Uso (VU), que a su vez se descompone en:

• El Valor de Uso Directo (VUD), y en

• El Valor de Uso Indirecto (VUI)

· Su Valor de No Uso (VNU) que comprende:

• El Valor de Opción (VO) y

• El Valor de Existencia (VE).

Valor de Uso Directo (VUD) es el que los individuos están dispuestos a pagar por la utilización de los servicios del ambiente. Por ejemplo, quienes se benefician por la posibilidad de visitar un bosque natural debido a que viven cerca de éste.

Valor de Uso Indirecto (VUI) es, por ejemplo, el que pagarían quienes disfrutan con la lectura de un libro sobre el bien en cuestión o con la contemplación de unas fotos o un documental sobre el bosque.

Valor de Opción (VO) es el que tiene el bien para personas que no lo están usando, pero que prefieren tener abierta la opción de hacerlo en algún momento futuro. Para ellas, la desaparición del bosque supone una pérdida de bienestar.

Valor de Existencia (VE) es el que tiene el bien para el grupo de personas que no lo utilizan directa ni indirectamente y tampoco piensan usarlo en el futuro, pero que valoran positivamente el simple hecho de que el bien exista, por respeto a otras formas de vida o por simpatía con quienes resultan afectados con la pérdida del bien.

La sostenibilidad ambiental depende de que se cumplan una serie de metas que están en función de una serie de variables entre las que se encuentra la valoración de los activos ambientales, por lo que la valuación de dichos bienes es una condición necesaria para lograr implementar prácticas sostenibles eficazmente.

Los métodos de valoración que típicamente se encuentran en los textos son:

• Método de función de producción

• Método de coste de viaje

• Método de precios hedónicos

• Método de la valoración contingente

• Método de función de producción o de costos evitados busca la determinación del valor del bien ambiental con base en el mejoramiento de la función de producción o en los costos evitados de una actividad relacionada.

Por ejemplo: La asignación del valor a un río. A partir del incremento en la productividad de unas tierras que se benefician de un riego realizado a partir del río o la estimación del valor del mismo a partir del costo en que tendría que incurrir el agricultor para obtener el agua requerida, en caso de que no existiese el río.

El método de coste de viaje es un método de asignación de valor indirecto y se puede utilizar cuando existen bienes ambientales y bienes privados que son complementarios dentro de la función de utilidad de una persona, de tal forma que para el disfrute del bien ambiental se deben consumir algunos bienes privados.

Por ejemplo, las personas que disfrutan de las áreas naturales deben consumir bienes privados asociados al desplazamiento hasta dichas zonas. El método plantea entonces la posibilidad de estimar el valor del bien ambiental a partir de los costos en que se incurre para su disfrute.

El método de precios hedónicos busca determinar el valor de un bien ambiental a partir del valor de un bien privado, dentro del cual el valor del componente ambiental puede ser segregado. Se basa en que los bienes no tienen un único valor de uso, sino que satisfacen varias necesidades.

Por ejemplo, cuando una persona adquiere un automóvil no solamente compra un elemento que lo traslada de un lugar a otro, sino muchas otras cosas que los publicistas saben muy bien como explotar. Así, la disposición a pagar por calidad ambiental puede ser segregada en algunos casos para estimar el valor de un bien ambiental.

El método de la valoración contingente intenta averiguar la valoración que otorgan las personas a los cambios de bienestar que les produce la modificación en las condiciones de oferta del bien ambiental a través de la pregunta directa. Utiliza metodologías de encuestas aplicadas a una muestra y extrapoladas sobre una población objetivo.

El método de Valoración de los Servicios Ambientales propone la asignación del valor en función de los servicios ambientales prestados por un bien. Buena parte de los trabajos e investigaciones del profesor Robert Constanza se han dedicado a la asignación del valor a los bienes ambientales

a partir de los servicios ambientales que prestan. El propósito del profesor Constanza es que sus estimaciones sean utilizadas en los actuales sistemas de contabilidad para reflejar el valor de los servicios ambientales y que también se incorporen en la evaluación de proyectos en los que se subestiman o se ignoran los impactos ambientales.

7. Aplicaciones de la valuación ambiental

El camino recorrido a lo largo de este artículo nos ha llevado a reconocer la importancia de los bienes ambientales y las funciones y servicios que el medio ambiente presta a la sociedad, a repasar la problemática ambiental a la que nos conduce el crecimiento de la población y del consumo, y a la importancia de adoptar un modelo de desarrollo sostenible, dentro del cual se asigne su real valor a los bienes ambientales, de modo que sea posible establecer el verdadero costo que la destrucción de los bienes ambientales genera para la sociedad o el ahorro que significa su conservación.

Luego, pasando por algunos conceptos de la economía, nos aproximamos a la definición de valor ambiental y finalmente llegamos a los métodos valuatorios que pueden ser utilizados para la determinación del valor de los bienes ambientales. Veamos ahora cuáles pueden ser las aplicaciones de la valuación ambiental.

En la práctica, la valuación de bienes ambientales debería ser realizada -entre otros- para propósitos como:

Toma de decisiones (costo-beneficio):

La valuación de bienes ambientales brinda información que puede ser incorporada a la evaluación social de proyectos practicada tradicionalmente. De esta manera se consigue incorporar los costos o los beneficios ambientales dentro de los proyectos, con lo cual se mejora la calidad de la información utilizada a la hora de evaluar un proyecto.

Se logra entonces obtener mejores elementos de juicio a la hora de analizar la viabilidad y la importancia de

un proyecto, y lo mejor, incorporando el componente ambiental en la evaluación.

De esta manera será posible sopesar por ejemplo los beneficios que la construcción de una carretera o una obra de infraestructura conlleva, incorporando de manera apropiada dentro de los costos aquellos relacionados con los impactos ambientales que la acompañarán. Tradicionalmente, los estudios de impacto ambiental establecen los efectos de la obra sobre el medio ambiente a partir de una línea base y proponen medidas para mitigación de los impactos. Sin embargo, no es usual tratar de cuantificar el costo ambiental asociado a los impactos. La valuación ambiental permitiría afinar el proceso de toma de decisiones y análisis de alternativas.

Insumo del desarrollo sostenible: Hemos ya mencionado que el desarrollo sostenible requiere el valor de los bienes ambientales y si se acepta que las ideas de desarrollo sostenible son la nueva base para guiar las decisiones de producción del presente y del futuro, se tiene que la valuación ambiental juega un papel clave como proveedor de información relevante para estos propósitos.

La sostenibilidad ambiental depende de que se cumplan una serie de metas que la misma metodología propone en diferentes campos (unas relacionadas con la explotación de recursos y otras relacionadas con las cantidades de contaminación). Estas metas están en función de una serie de variables entre las que se encuentra la valoración de los activos ambientales, por lo que la valuación de dichos bienes es una condición necesaria para lograr implementar prácticas sostenibles eficazmente.

Valoración de perjuicios: En la actualidad, los bienes ambientales son explotados en numerosas actividades y en diferentes procesos productivos. Si bien desde hace varios años se han venido suscribiendo diferentes tratados y normas que han intentado reducir los impactos que se generan sobre el medio ambiente, hasta ahora ha sido casi imposible cuantificar en términos monetarios los daños y la presión que se ha ejercido sobre el ambiente para satisfacer estas actividades.

Eventualmente, el tema se menciona cuando ocurren grandes accidentes ambientales como el reciente caso de BP en el Golfo de México, que ya comienza a quedar en el olvido. Pero se debe tener en claro que los perjuicios ambientales no solamente se presentan cuando ocurren accidentes, pensemos que la tala de árboles en el Amazonas ocurre diariamente, como también la pesca en los océanos. Sin embargo, nadie paga por el impacto ambiental de la tala de bosques o por el efecto de la sobreexplotación pesquera.

Una vez se determine el valor de los bienes ambientales en una unidad común (dinero) será posible estimar el daño hecho sobre los ecosistemas y de esta manera se tendrán los argumentos suficientes para poder exigir compensaciones por la explotación de los recursos naturales.

Contabilidad ambiental (en las empresas y en los países):

La contabilidad ambiental tiene el propósito de incorporar los bienes ambientales no solo a la contabilidad de las empresas sino también la de los países, con lo cual se está reconociendo la importancia que estos bienes tienen para los seres humanos.

Para lograr su objetivo es necesario tener una valoración precisa de los distintos bienes ambientales, con lo que se tendrá la información necesaria para ingresar estos tipos de bienes a los sistemas de cuentas de la contabilidad tradicional, por lo que ya se habla de censos o inventarios ambientales, pasivos ambientales o activos ambientales.

La ONU creó el denominado “Grupo de Londres sobre Contabilidad Ambiental de Naciones Unidas”, que ha publicado el manual conocido como Sistema de Contabilidad Ambiental y Económica Integradas 2003, llamado de manera abreviada SEEA 2003. Es un documento de 598 páginas con algunos de sus capítulos dedicados al tema de métodos de valuación ambiental.

Más información se puede obtener en: http://unstats.un.org/unsd/envAccounting/default.htm

Si no nos preocupamos por la valuación de nuestra riqueza ambie ntal, otros no lo harán. Debemos ser los mayores interesados en que e l valor de estos activos sea realmente reconocido. Y debemos hacerlo antes de que sea demasiado tarde.

8. Conclusiones

Para los valuadores es necesario identificar el tema de la valuación ambiental no solamente como una oportunidad, sino también como una responsabilidad y como una obligación.

En Colombia, el Ministerio de Medio Ambiente expidió la Resolución 1478 de 2003, en la cual establece una Guía Metodológica para Valoración de Bienes, Servicios Ambientales y Recursos Naturales. En Brasil, la norma NBR 14653-6 de la ABNT (Asociación Brasilera de Normas Técnicas) se refiere a Valuación de Recursos Naturales y Ambientales. En la Asamblea Extraordinaria de UPAV Panamá 2007 se aprobó la propuesta de conformar un grupo de trabajo y estudio para desarrollar una “Guía de Valuación Ambiental Panamericana ”, proyecto en cuyo desarrollo actualmente participo

como líder del equipo de trabajo. Los países latinoamericanos tienen una gran riqueza ambiental, amenazada por la presión del crecimiento económico del planeta y en algunos casos con niveles de deterioro incipientes y en otros irreversibles.

Si no nos preocupamos por la valuación de nuestra riqueza ambiental, otros no lo harán. Debemos ser los mayores interesados en que el valor de estos activos sea realmente reconocido. Y debemos hacerlo antes de que sea demasiado tarde.

Para finalizar queda como reflexión el siguiente proverbio keniano: “Tratad bien la tierra. No os fue dada por vuestros padres. Os fue prestada por vuestros hijos”.

Bibliografía y Referencias relacionadas

• Banco Mundial. (2008). Manejo Sostenible de la Tierra. Mayol Ediciones.

• Castiblanco, C. (2008). Manual de Valoración Económica del Medio Ambiente. Bogotá: Universidad Nacional de Colombia.

• Costanza, R., Cumberland, J., Daly, H., Goodland, R., & Norgaard, R. (1999). Una Introducción a la Economía Ecológica. Mexico D.F.: Compañia Editorial Continental.

• Rodríguez, H. A. (2005). Estudios de Impacto Ambiental. Bogota: Editorial Escuela Colombiana de Ingeniería.

• Rojas Libreros, G. (1996). Evaluación Social de Proyectos aplicada al Medio Ambiente. Bogotá: Tercer Mundo - Universidad del Valle.

• United Nations, European Commission, International Monetary Fund, Organisation for Economic Cooperation and Development, World Bank, Sistema de Contabilidad Ambiental y Económica Integradas 2003, SEEA 2003. Copyright © 2003.

• Universidad Nacional de Costa Rica. (2007). Valoración económica, ecológica y ambiental: Análisis de casos en Iberoamérica. San José: Editorial Universidad Nacional.

• Uribe, E., Mendieta, J. C., Jaime, H., & Carriazo, F. (2003). Introducción a la valoración ambiental y estudios de caso. Bogotá: Ediciones Uniandes.

* Este artículo fue escrito con la colaboración de Germán Ricardo Noguera Monroy, estudiante de último semestre de Economía de la Universidad de los Andes (Bogotá, Colombia)

Los países latinoamericanos tienen una gran riqueza ambiental, amenazada por la presión del crecimiento económico del planeta y en algunos casos con niveles de deterioro incipientes y en otros irreversibles.

Valor de la tierra

Un acercamiento al desarrollo poblacional y su impacto en el valor de la vivienda y de la tierra en los países latinoamericanos, donde hay más coincidencias que divergencias. El caso de México, una urbe de más de 20 millones de habitantes.

a periferia de las ciudades tiene una tentación natural para que en ellas las familias de escasos ingresos económicos tengan alternativa para acceder a un patrimonio familiar, ya por vía del asentamiento irregular (Invasiones) o por la institucionalización de conjuntos habitacionales de interés social que el propio estado promueve. Este último caso es el mejor ejercicio porque implica necesariamente orden en la factibilidad de servicios. En el primer caso se tiene la presión social para conseguirlos, pero para qué llegar a esas inestabilidades.

El incremento poblacional de las principales ciudades de países latinoamericanos es evidente y se manifiesta hacia la periferia de las ciudades porque es donde se tiene la tierra barata y porque ha dejado de ser temporalmente agrícola por la proliferación de casas precarias autoconstruidas o bien son terrenos en breña sin ningún tipo de manifestación verde o agrícola.

Los países latinoamericanos estamos ante esta realidad: la población del campo está migrando a los principales centros urbanos de los municipios e in-

Por: Juan Antonio Gómez Velázquez Ingeniero Especialista en Valuación de la Universidad Nacional Autónoma de México Director General de la Empresa Valuación y Servicios S.A. de C.V.

esca

y crecimiento en las ciudades de América Latina

clusive de los estados federados que ofrecen mayores oportunidades de trabajo. Tal circunstancia propicia que la tierra que se consigue para vivir está retirada de las fuentes de trabajo y, por tanto, ahora los proveedores habrán de presupuestar los costos y gastos por concepto de transporte y esto repercutirá en sus ingresos.

Los tiempos de traslado de la zona de residencia a la fuente de trabajo sacrifican la convivencia familiar y se llega a casos extremos en los que se implementan ‘zonas dormitorio’, porque ambos proveedores de la familia tienen que salir a trabajar para que con la suma de sus ingresos solventen los requerimientos de toda la familia.

Estadísticas sobre la explosión demográfica en los países latinoamericanos constatan que la mitad de la población vive en los principales centros urbanos de estos países. Una variable determinante en el incremento de las zonas conurbadas es la migración promovida por transformaciones en el agro al interior de los países, porque éste reduce la ocupación de mano de obra. Esas zonas periféricas conurbadas se caracterizan en muchas ocasiones por asentamientos irregulares, donde predomina la autoconstrucción y donde sobre todo se tiene la posesión de predios urbanos, pero no tienen la seguridad jurídica de la propiedad de la tierra. El concepto de ‘ciudades dormitorio’ aparece como una realidad evidente y con ello todas las consecuencias sociales como la concentración o el incremento y consolidación de grandes núcleos de pobreza, debido a que no se tomaron las previsiones para generar condiciones aceptables de vida; es decir, no se previó la factibilidad de servicios o bien son escasos o están en vías de consolidación por la presión social de estos grupos marginados hacia las autoridades.

La falta de planeación de zonas periféricas omite entre cosas considerar la infraestructura adecuada para esos asentamientos e incluso carecen de transporte colectivo y de una oferta vial eficiente,

pues generalmente se convierten en ‘cuello de botella’ en las horas pico. Es preciso observar que el mayor obstáculo para el crecimiento equilibrado de las ciudades es la distribución regresiva del ingreso que caracteriza a nuestra sociedad y que genera continuamente pobreza, exclusión y frustración personal, con lo cual se convierte en una de las causas de la delincuencia.

Otra temática de primordial importancia es la seguridad jurídica de la propiedad de la tierra. Una cosa es poseer y otra muy distinta tener la propiedad jurídica del patrimonio familiar sobre la edificación y la tierra que habitan como núcleo.

La temática que abordamos implica que los gobiernos latinoamericanos tejan ordenamientos urbanos y territoriales en la agenda social, y por lo tanto en la agenda política, como un instrumento básico para avanzar hacia un desarrollo social equitativo.

La consolidación de los centros urbanos y su complementación con los asentamientos urbanos periféricos configuran la zona metropolitana, en la que se identifi-

can las variables que intervienen para configurar un intercambio mercantil de inmuebles en zonas de transición, urbano y de alta renta, en donde vendedores y compradores obtienen información sobre estos bienes, específicamente del suelo, por el que realizan transacciones comerciales para la satisfacción y resolución de sus necesidades y expectativas futuras.

Se concluye que el suelo es una mercancía que carece de un proceso productivo. El suelo es un obsequio de la naturaleza que no tiene costo alguno de producción; sin embargo, para su incorporación a las ciudades se requiere un proceso largo y difícil, además de un elevado costo económico para dotarlo de la infraestructura y servicios urbanos que le permitan estar en condiciones de satisfacer diferentes necesidades de la demanda.

Tener los antecedentes indicados nos llevará positivamente a influir en el precio de la tierra, aunque nunca se evitará la especulación sobre su valor. Siempre los actores de la compra o de la venta harán intervenir variables a favor o en contra, ya sea por la zona, la ubicación, la superficie, la forma, frente a lo s demás predios dentro de la manzana o región urbana.

Quiero destacar que la ciudad de México - Distrito Federal tiene en números aproximados 8 millones de habitantes, pero su zona conurbada en la que están integrados municipios de un Estado vecino y que integran la zona metropolitana tiene unos 20 millones de habitantes. Colindante al Distrito Federal está el Estado de México, cuyos municipios vecinos se han integrado al territorio de la ciudad capital de México y eso conlleva severos problemas de infraestructura vial, aun cuando se tienen más de diez líneas de transporte colectivo urbano llamado “Metro” y su complemento, el denominado Metrobus.

Ambos sistemas cruzan de norte a sur y de oriente a poniente.

La ciudad de éxico tiene -y no es exageración- ilómetros cuadrados de mancha urbana. En esa metrópoli se encuentran valores de tierra equivalente a ( m ) dólares norteamericanos en la periferia hasta los mil dólares norteamericanos ( m ) en zonas que han alcanzado su horizonte de desarrollo.

Las zonas habitacionales de clase media tienen valores unitarios de tierra que fluctúan entre 1.000 y 1.500 dólares. Capítulo aparte son las zonas industriales, de Abasto y las zonas agroindustriales.

Conclusiones

Primera: Una hectárea de tierra urbanizada es infinitamente más rentable que la destinada a la explotación agrícola temporal y por ello existe una complacencia

de los poseedores de esta tierra para que les sea invadida con desarrollos inmobiliarios irregulares y regulares. Esa tierra agrícola temporal es bastante probable que no les proveyera ni siquiera para el autoconsumo familiar.

Segunda: El crecimiento incontrolado de las zonas de transición, también llamadas eufemísticamente conurbadas, implica graves consecuencias sociales y de tipo urbano. Los costos que se tienen que pagar son altos -para sólo mencionar el de infraestructura vial que propicia zonas de exclusión- porque predomina la autoconstrucción, es decir, sin que medien licencias de construcción y sin que tampoco paguen impuestos fiscales (Catastral e Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles).

Tercera: Aun cuando los asentamientos sean regulados, hay que prever las consecuencias de grandes concentraciones de viviendas populares o de interés social y su proyección de crecimiento.

La concentración de personas en viviendas de escasa superficie habitable es promiscuidad que se recrudece conforme la familia y sus hi os van teniendo más edad y requieren de más espacio vital para desenvolverse integralmente.

Pero desde el punto de vista técnico, esas zonas son demandadoras de servicios. La pregunta para las autoridades locales sería: ¿Se tiene soportada la factibilidad de servicios? Y si la respuesta es positiva, ¿Por cuánto tiempo? ¿Y después?

Cuarta: La zona conurbada a la ciudad de México es 1.5 veces más que la propia. La pregunta para contestar en cada país latinoamericano es: ¿En qué proporción está la zona conurbada en cada una de sus ciudades?

Quinta: Tenemos tema para platicar en futuros eventos que se realicen para el estudio de desarrollos Inmobiliarios en nuestros países latinoamericanos, los cuales tienen más coincidencias que divergencias.

El er ado inan iero

y la aplicación de estándares internacionales de valuación

Para garantizar a los usuarios de los estados financieros información de alta calidad, es esencial que la valuación de los activos de las entidades respectivas se haya realizado de conformidad con los más altos estándares y las mejores prácticas internacionales. Importancia de esta herramienta para la valoración de las empresas colombianas.

Por: Sussy Rueda Garcés Administradora de empresas Asesora del Despacho del Superintendente Financiero de Colombia y miembro de los Comités Técnicos Sectoriales de Normalización en Avalúos de la Unidad de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos - USN AVSA

on la expedición de la Ley 1314 del 13 de julio de 2009, Colombia entró formalmente en el proceso de convergencia hacia los estándares internacionales de contabilidad y divulgación de información, de los cuales los más importantes son los emitidos por el International Accounting Standards oard (IAS ), que se conocen como NIIF o IFRS (por sus iniciales en inglés).

formalmen

Esta convergencia hacia los principios internacionales de contabilidad y de divulgación de información financiera constituye una herramienta muy importante para el desarrollo económico de nuestro país, ya que favorece el acceso de las empresas colombianas a los mercados internacionales, mejora su control interno y les facilita la obtención de crédito (a través de préstamos de las entidades financieras o de la colocación de bonos y otros títulos de deuda en el mercado de valores) y de recursos de capital (mediante la colocación de nuevas emisiones de acciones y títulos representativos de participación en el capital).

El objetivo de la información financiera, que generalmente se da a través de estados financieros, sus notas y anexos, es proporcionar información que sea útil a los inversionistas, entidades financieras y otros acreedores existentes y potenciales de la entidad que reporta, para tomar decisiones respecto al suministro de recursos a dicha entidad o de la adquisición, conservación o enajenación de los títulos emitidos por ella.

La utilidad de la información financiera está supeditada a su relevancia y representación, lo que implica, entre otros muchos aspectos, que la información financiera debe representar fielmente el valor de los activos controlados por la empresa y el de sus pasivos.

utilizando las metodologías de valuación que resulten más apropiadas en cada caso según los criterios establecidos en la norma que resulte aplicable, en forma neutral, completa y libre de errores materiales. Entre las diferentes bases de valoración consagradas en las NIIF se destacan los conceptos de Valor de Mercado y Valor Razonable o “ air Value ”, los cuales deben reflejar el estado y condiciones reales del mercado del bien respectivo a una fecha determinada

La importancia de que las cifras que reportan las empresas colombianas en sus estados financieros representen fielmente su valor razonable resulta evidente si se tiene en cuenta que a 31 de diciembre de 2010 las entidades del sector real1 que tenían sus títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores reportaron activos totales por 113,3 billones, de los cuales 45 billones (40%) están representados en inversiones, 15 billones (13%) en propiedad planta y equipo, 6 billones (6%) en 1  Empresas pertenecientes a los sectores de Agricultura Ganadería y Silvicultura, Explotación de Minas y Canteras, Industrias Manufactureras, Construcción, Comercio, Hoteles y Restaurantes, Transporte, Almacenamiento y Comunicaciones, Actividades Inmobiliarias, de Alquiler y Empresariales, Servicios Sociales y de Salud y Otras Actividades diferentes al servicio financiero, asegurador y bursátil. También se excluyen de este grupo las empresas del sector de Suministro de Electricidad, Gas y Agua.

activos intangibles y 29 billones (25%) en valorizaciones de inversiones e inmuebles.

Es por esto que como un complemento indispensable de la adopción de las NIIF resulta necesario lograr la convergencia de Colombia hacia las normas internacionales de valuación, emitidas por el Internacional Valuation Standards Comité (IVSC), dado que para garantizar a los usuarios de los estados financieros información de alta calidad, es esencial que la valuación de los activos de las entidades respectivas se haya realizado de conformidad con los más altos estándares y las mejores prácticas internacionales.

Por otra parte, la valuación para la presentación de estados financieros no es el único propósito de las normas emitidas por el IVSC. Otras aplicaciones, no menos importantes que la anterior, son la valuación de garantías para créditos, la valuación para determi-

nar el valor asegurable de los bienes de las personas naturales y jurídicas y la valuación para establecer los rangos de los precios en la negociación de empresas, inmuebles, maquinaria e intangibles, entre otras.

Al cierre del 2010, la cartera bruta de los establecimientos de crédito colombianos ascendió a un total de 175,9 billones. Adicionalmente, durante el periodo 2006-2010 se ofrecieron a través del mercado público de valores títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización2 de cartera de establecimientos de crédito por valor de 10,7 billones, por lo cual resulta fundamental que estos créditos, otorgados con recursos del público, estén adecuadamente garantizados.

Respecto a la valuación de las garantías que respaldan los créditos otorgados por los establecimientos financieros, el Decreto 2555 de 2010 sólo señala de manera general que su valor debe ser establecido con base en criterios técnicos y objetivos. Por su parte, la Circular Básica Contable y Financiera de la Superintendencia Financiera de Colombia, en

2  Titularización es un mecanismo de movilización de activos que consiste en el agrupamiento o empaquetamiento de bienes presentes o futuros generadores de Flujos de Caja denominados “Activos Subyacentes”, mediante una estructura autofinanciada creada a través de un Vehículo de Propósito Especial (VPE) a partir del cual se emiten valores que cumplan con los requisitos establecidos en el numeral tercero del artículo segundo de la Ley 964 de 2005, o demás normas que la sustituyan, modifiquen o adicionen. Se podrán realizar procesos de Titularización a partir de Patrimonios Autónomos o Universalidades. (Capítulo XV de la Circular Básica Contable y Financiera de la Superintendencia Financiera de Colombia)

Entre los usos antes mencionados se considera pertinente destacar por su importancia para el mercado financiero la utilización de los avalúos como parte del sistema de administración del riesgo de crédito de los establecimientos financieros, a la luz de las diferentes iniciativas de los organismos de supervisión y/o regulación internacionales, especialmente del Comité de Basilea para la Supervisión Bancaria, que en Basilea II señaló la necesidad de valuar, de acuerdo con normas que sean de general aceptación a nivel internacional, los activos que garantizan los créditos otorgados, para asegurar su confiabilidad, homogeneidad y comparabilidad.

su Capítulo II, otorga a la administración de los establecimientos financieros la facultad de definir internamente los criterios para la exigencia y aceptación de garantías para cada tipo de crédito, lo cual incluye la determinación de los criterios y metodología para la realización de los avalúos, los requisitos que debe cumplir el valuador, la antig edad y contenido mínimo del informe.

En razón de lo anterior se encuentra una amplia diversidad entre los requisitos exigidos por las distintas entidades financieras, tanto en lo relacionado con la idoneidad del valuador como con la metodología de valuación y el contenido del informe, observándose en la práctica que en algunos casos el criterio predominante es el ahorro

en costos, en detrimento de la calidad y confiabilidad del avalúo y de una adecuada gestión del riesgo de crédito.

Por las razones señaladas, si bien la Superintendencia Financiera de Colombia ya viene trabajando en la adecuación del régimen de garantías admisibles para los establecimientos de crédito, se considera de especial interés y utilidad para el mercado financiero colombiano el trabajo que está realizando la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos (USN AVSA), a través de sus diferentes comités, en la convergencia hacia los estándares internacionales de valuación emitidos por el IVSC para los distintos tipos de bienes, cuya aplicación sin duda aumentará la confianza de los inversionistas actuales y potenciales del mercado de valores, facilitará el estudio de las solicitudes por parte de los establecimientos de crédito y su gestión de riesgos y llevará a la profesionalización y elevación de estándares de quienes se dedican a la actividad valuatoria, cuyo campo de acción se ampliará en forma considerable.

Finalmente, para el éxito de este proceso se necesita el compromiso decidido no sólo de los valuadores, quienes deben dar estricta aplicación a las normas

éticas y técnicas que expida la USN AVSA, sino también de las personas naturales y jurídicas que contraten la realización de los avalúos, quienes deben reconocer, respetar y valorar adecuadamente el trabajo de estos profesionales.

Esta convergencia hacia los principios internacionales de contabilidad y de divulgación de información financiera constituye una herramienta muy importante para el desarrollo económico de nuestro país.

Val a i n de ar a n te a de alta o le idad

Aunque no resulta fácil estimar el valor de una marca de una empresa, las fortalezas percibidas en áreas como la habilidad de comercialización, la gestión financiera y la capacidad de contratar y retener al personal pueden ser determinantes al final de esta tarea.

Por: Martha Isabel Ferreira Duarte Contadora Pública Gerente de Tecnología Contable Cemex

vulnerabi somnolien conglomera

a valoración de las marcas fue presentada en los años 80 como una respuesta a la vulnerabilidad de negocios económicamente somnolientos a las atenciones de codiciosos conglomerados. En su valoración se exige la desagregación de la empresa en su componente marcas y la aplicación de métodos de valoración1 a cada componente de la marca.

Esta valoración fue polémica cuando se introdujo y lo sigue siendo hoy en día. Sus defensores sostienen que es perfectamente natural reconocer el valor económico 2 de una marca de la compañía explícitamente en el balance como activos intangibles, dado que se trata de bienes duraderos que ofrecen verdaderos beneficios financieros para el negocio en términos de un mayor precio o de mercado. Sus críticos, en igual medida, sostienen que cualquiera que sea la teoría las valoraciones de marca son arbitrarias, subjetivas y opacas y, por consiguiente, de uso limitado.

La última dificultad de valoración de marcas es que éstas se venden con poca frecuencia y ha sido objeto de menos pruebas rigurosas, ya que hay relativamente pocos casos de prueba. A diferencia de las marcas, las empresas o unidades de negocio se venden con regularidad, así que la teoría de valoración de empresas puede ser probada con muchos casos porque están fácilmente disponibles día a día e incluso minuto a minuto para las sociedades cotizadas.

Es decir, empresas cuyas acciones se negocian en un mercado de valores que cuentan con su valor de

1   Método o  enfoque de  valoración son las normas o  estándares y  cálculos usados en el proceso de valuación.

2   Valor económico corresponde al valor monetario de  una entidad, establecida por un método o enfoque de valoración.

mercado de libre disposición y calificación de riesgo de crédito todos los días. Sin embargo, los cálculos de valoración se requieren para las empresas en una serie de situaciones, incluida la venta o adquisición de:

• Algunas o todas las acciones de una empresa no cotizada en bolsa.

• Parte de una empresa (incluso si la empresa cotiza en bolsa).

• Una empresa cotizada en bolsa, en que el comprador cree que la valoración de mercado de la compañía no refleja el verdadero potencial de la empresa.

A diferencia de las marcas, las empresas o unidades de negocio se venden con regularidad, así que la teoría de valoración de empresas puede ser probada con muchos casos porque están fácilmente disponibles día a día e incluso minuto a minuto para las sociedades cotizadas.

En el análisis detrás de la valoración de empresas deberá verificarse la historia financiera de muchos años atrás y la evaluación de la credibilidad y los riesgos asociados con las previsiones financieras (que pueden haber sido elaboradas tanto por la dirección de la empresa o bien por consultores). Esta evaluación se utiliza para estimar el valor presente neto de los futuros beneficios objeto de distribución.

En cambio, el concepto de asignar un valor a una marca lleva naturalmente al cuestionamiento de si las valoraciones asignadas por el mercado para las

El concepto de asignar un valor a una marca lleva naturalmente al cuestionamiento de si las valoraciones asignadas por el mercado para las empresas depende n en parte de la buena o mala reputación corporativa de la empresa.

empresas dependen en parte de la buena o mala reputación corporativa 3 de la empresa. Los principales factores determinantes de la valoración de empresas serán naturalmente el actual y futuro rendimiento financiero esperado. Pero son las fortalezas percibidas en áreas tales como la habilidad de comercialización, gestión financiera y la capacidad de contratar y retener al personal también como factor, por encima de su efecto directo sobre las finanzas.

Antes de considerar una marca para su valoración, por lo menos se deben cumplir los siguientes criterios para estar seguro de que la marca es valiosa:

• La marca debe ser claramente identificable.

• El título de la marca debe ser inequívoco.

• La marca debe ser capaz de venderse por separado de la empresa (de lo contrario la valoración de la marca pasa a ser igual a la valoración de empresa).

• Debe haber un valor de prima sobre el producto básico equivalente.

almart, oogle y oca- ola fueron las marcas con mayor valor en .

El valor de estas marcas representó el , y del valor total del negocio, lo cual indica que por más valiosa que se considere la marca, sería difícil que fuera similar al valor del negocio.

3   Reputación corporativa incluye no sólo la responsabilidad social corporativa, sino también cuestiones como  la ética empresarial, las relaciones laborales, la correcta gestión de  la diversidad, cuestiones medioambientales, imagen de  marca tanto emitida como  percibida por parte de  los clientes internos y  externos que permiten de  algún modo valorar los activos intangibles de  la Compañía, mediante un factor estadísticamente significativo tanto en la capitalización del mercado como en las posiciones de riesgo de crédito.

A continuación se evidencian las ventajas y desventajas al aplicar los siguientes métodos o enfoques que deben ser considerados para la valuación de intangibles:

Enfo ue de mercado: Comparación entre el objeto de análisis y activos de referencia o similares que se han vendido en el mercado. Las principales desventajas de este método o enfoque son: a) Poca información disponible acerca de las ventas de las marcas, y b) aún cuando dicha información está disponible, es difícil extrapolar de una marca a otra.

Enfo ue de costo: Basado en el costo fundamentado en el principio de sustitución y determina el valor de un activo individual mediante la cuantificación de la cantidad de dinero necesario para reemplazar la capacidad de servicio futuro de ese activo. La principal desventaja es la dificultad en la estimación de cuánto costaría crear una nueva marca equivalente ahora. Sería una hipótesis discutible basar la estimación en el costo histórico de la creación original de la marca, ya que parece tener poca relación con el valor actual de la marca, sobre la base de los otros enfoques para la valoración de la marca.

Enfo ue de capitali ación de renta: Determinación del valor con uno o más métodos que convierten los beneficios económicos previstos en una sola cantidad presente. Las ventajas de este enfoque son: a) Una metodología más rigurosa para tomar en cuenta el crecimiento futuro de la marca, y b) un mecanismo para tener en cuenta el efecto de la fuerza de la marca en el nivel de riesgo asociado con los ingresos futuros. Sin embargo las ventajas de este enfoque tienen un costo:

Se requiere un modelo de previsión para la marca que es desarrollada. Este modelo debe incluir previsiones para los próximos cinco años de ingresos, márgenes (costos), el capital total atribuible a la marca y la tasa de descuento estimada que se utilizará en el cálculo del valor presente neto.

La complejidad para la valuación de marcas como intangibles se indica a continuación:

• Subjetividad en la contribución de la marca para la generación de ingresos, es decir, ¿Qué tanto contribuye la marca a la venta de los productos y servicios?

• Bases de datos especializadas y actualizadas. En el caso de las marcas, actualmente es un reto encontrar contratos de regalías suficientes y de fecha reciente, para obtener una muestra confiable.

• Considerar que el valor de la marca refleje una razonabilidad versus el valor total del negocio. Por ejemplo, Wal-Mart, Google y Coca-Cola fueron las marcas con mayor valor en 2010. El valor de estas marcas representó el 24%, 37% y 48% del valor total del negocio, lo cual indica que por más valiosa que se considere la marca, sería difícil que fuera similar al valor del negocio.

Las marcas y negocios de menor tamaño tienen mayor riesgo, por lo que hay que refle ar un descuento por tamaño. ara el caso de los negocios, hay estadísticas relativamente sólidas para agregar primas por tamaño, pero en el caso de los intangibles es difícil obtener una referencia en el mercado.

• Las marcas y negocios de menor tamaño tienen mayor riesgo, por lo que hay que reflejar un descuento por tamaño. Para el caso de los negocios, hay estadísticas relativamente sólidas para agregar primas por tamaño, pero en el caso de los intangibles es difícil obtener una referencia en el mercado.

• En el caso de activos intangibles que se valúen a través del método de utilidades en exceso, se deben considerar los activos (tangibles e intangibles) que contribuyen al valor del activo intangible sujeto a valuación. Es decir, reducir el efecto de los activos contributorios. Uno de los factores que puede ser subjetivo para esta consideración es que hay que estimar el rendimiento esperado de cada uno de los activos contributorios.

La valuación de bienes de la propiedad horizontal es relativamente compleja, por lo que requiere que el valuador tenga buen conocimiento de la Ley 675 de 2001 para que pueda cumplir con el encargo de manera eficiente, garantizando la conservación de los intereses de los copropietarios.

La valuación de bienes en la ro iedad ori ontal

Por: Guillermo Rico Ospina Valuador

Miembro Junta Directiva Lonja Propiedad Raiz del Tolima a Ley 675 de 2001 recogió y armonizó en un solo cuerpo normativo las disposiciones relativas en el régimen de propiedad horizontal, que se encontraban dispersas en tres leyes y dos decretos reglamentarios.

LA NORMA T CNICA SECTORIAL COLOMBIANA

NTS I-01 INFORME DE VALUACI N DE BIENES INMUEBLES URBANOS encamina de manera especial la valuación de bienes inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal conforme a los contenidos 11.6, 11.9, 12.6 y 12.7.

También, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en la Resolución Número 620 de 2008, Artículo 18 - Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, enfatiza sobre los bienes comunes, determinaciones en concordancia con la Ley 675 de 2001. El régimen legal vigente accede a la información valuatoria básica para bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, la cual debe reflejarse en las escrituras públicas de constitución y modificación de los Reglamentos de Propiedad Horizontal, en cuyo texto mínimo deben estar determinados los bienes privados, los bienes comunes, la sectorización de los

relati

bienes y servicios comunales, los criterios de ponderación indicativos de los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución según fuere el caso.

Sobre los bienes comunes aún persisten diversas interpretaciones en la percepción de que corresponden solamente a las zonas o áreas de circulación, de uso social y de recreación, concepto que tergiversa totalmente el espíritu de la Ley y desfigura la valuación de la propiedad horizontal particularmente relacionada para seguros.

Solamente con apoyo del Reglamento de ropiedad orizontal, ciertamente el valuador puede verificar el número total de edif icios y bienes privados que conforman la agrupación o con unto en donde se realiza el encargo, tipo del bien inmueble, uso actua l, construcción, bienes comunes y dotación comunal.

Las escrituras de adquisición de bienes privados son insuficientes para la información, en virtud de que hacen referencia únicamente al bien motivo de traspaso, mencionando el instrumento de constitución y modificaciones existentes, a los cuales el adquiriente implícitamente se adhiere habitualmente sin conocerlos.

El valuador debe tener buen conocimiento en cuestiones fundamentales que frecuentemente son desapercibidas en relación con el objeto de la valuación comercial o de mercado y para seguros.

Valoración Comercial o de Mercado

Es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes actúan con la información suficiente de manera prudente y sin coacción.

En esta valuación primordialmente debe tenerse en cuenta el género que constituye la propiedad horizontal con sus particularidades:

• Edificio – Conjunto – Unidad Inmobiliaria Cerrada

• Uso Residencial – Comercial – Uso Mixto

• Bienes Privados - Bienes Comunes

• Bienes Comunes Esenciales – No Esenciales – Uso Exclusivo

• Expensas – Módulos de Contribución (Cuotas de Administración)

• Coeficientes de Copropiedad

• Área Privada Construida – Área Privada Libre

Los bienes comunes pertenecen a cada uno de los propietarios de bienes privados, en la proporción de los derechos conforme a los coeficientes de copropiedad.

Es significativo recordar que con anterioridad a la expedición de la Ley 675 de 2001 y de concluir el término de transición de esta Ley, la Revista VA UACION VISI N PE SPECTIVA .N.A. en sus ediciones de junio y septiembre de 2001 presentó el Estudio Valoración de Locales Comerciales y en la edición de noviembre de 2002 publicó un trabajo sobre la Incidencia de las Cuotas de Administración en el Valor de los Inmuebles, conocimientos que puestos en práctica coadyuvan a hacer mejor el encargo de valuación comercial o de mercado a la propiedad horizontal.

Valoración para Seguros

El régimen de propiedad horizontal vigente, conforme al Artículo 15, obliga a todos los edificios o conjuntos la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes, con el objeto de garantizar la subsistencia del sistema de propiedad horizontal y conservar los intereses de los copropietarios:

• De acuerdo con los Artículos 13, 14 y 15 de la Ley 675 de 2001, es obligatoria la reconstrucción en caso de destrucción parcial.

• Los copropietarios deben concurrir a la reparación de los bienes comunes, que en la práctica corresponden aproximadamente a un 80% del área construida.

Los seguros por valores irrisorios o sectores del edificio ponen en serio peligro los intereses de los copropietarios, por lo tanto deben cubrir toda la construcción o construcciones y no parte de ellas.

De acuerdo con las normas legales sobre los seguros, Artículos 1088 y 1087 del Código de Comercio, el seguro es un contrato de mera indemnización y no podrá constituir para el tomador fuente de enriquecimiento.

En consecuencia, la valoración para seguros debe corresponder al Valor de Reposición de los bienes objeto del seguro, entendiendo como valor de reposición el costo de obtener un bien nuevo de características iguales o similares.

En algunas pólizas de seguro se procura que la suma asegurada corresponda al valor de reposición, mientras que en otras pólizas solicitan como suma asegurable el valor real o valor actual del bien, acogiendo como tal el valor de reposición menos un demérito ocasionado por el uso y desgaste a que ha sido sometido.

Las pólizas de seguros son muy específicas en cuanto a cuál debe ser el valor asegurado, por eso en algunos casos se puede excluir de la suma asegurada el valor de las cimentaciones; o en otros se exige que se excluyan los costos de instalación y montaje.

Todas estas consideraciones son fundamentales al determinar la valoración para seguros, evitando al tomador de la póliza incurrir en los siguientes errores:

• Infraseguro (Menor Valor)

• Supraseguro (Mayor Valor)

La valuación para seguros de la propiedad horizontal es relativamente comple a, por lo que requiere que el valuador tenga buen conocimiento de la Ley de para que pueda cumplir con el encargo de manera eficiente, garantizando la conservación de los intereses de los copropietarios.

Profesionali ación de la a tividad val atoria

Por: Tulio ambrano Abril Economista Director de Garantías y Bienes Recibidos en Pago BANCO DAVIVIENDA

os avalúos de bienes inmuebles que requiere el sector financiero para otorgar créditos hipotecarios se viene realizando de tiempo atrás. La tarea ha sido ejecutada por personas técnicas, que al transcurrir de los años se capacitaron en las diferentes escuelas, en la academia y quizás algunos otros adquirieron el conocimiento a través de la experiencia personal.

Día a día la solicitud de créditos crece, más aún con las ayudas y beneficios que el Gobierno otorga para la adquisición especialmente de vivienda, y por ende los avalúos son cada vez mayores. Esto significa que la tarea que antes era un tanto personal, con el tiempo se volvió masiva. Por eso, las entidades financieras han buscado optimizar el proceso y brindar un mejor servicio a sus clientes de crédito, por lo que han venido organizando esta labor, apoyando y coordinando a los peritos.

A tal punto ha llegado esta tarea, que hoy en día algunas de las entidades cuentan con oficinas que coordinan esta actividad a nivel nacional y que están muy atentas para brindar al perito el soporte necesario y la compañía que requieran. Por intermedio de estas oficinas coordinadoras se ha organizado mejor el tema al interior de las entidades financieras, ya se consiguen bases de información de los peritos, contratos formales por la prestación del servicio y además se está exigiendo para su vinculación, la presentación de la hoja de vida con los respectivos documentos que certifiquen su conocimiento y experiencia.

Todo esto debe estar acompañado de la tarjeta profesional, para lo cual se solicita que los profesionales tengan estudios superiores relacionados con dicha actividad y presenten los respectivos registros vigentes con los entes que los acreditan, como el Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas. Todos estos esfuerzos están encaminados a que la actividad valuatoria sea cada vez más profesional y ofrezca las garantías debidas a todos los usuarios de los créditos financieros.

hipote

Valora i n de redio en

proyectos de infraestructura

Por: Liborio Martín Plata Casas Ingeniero Industrial especialista en Gerencia Financiera Gerente Alianza Inmobiliaria S.A. Bucaramanga

per (HI

l final de la primera década del siglo XXI permitió al departamento de Santander ver sobre una realidad el inicio de la construcción de la Central Hidroeléctrica del Río Sogamoso (HIDROSOGAMOSO), proyecto que estará generando en noviembre del 2014, ochocientos veinte (820) megavatios/hora.

El proyecto en general interviene las zonas rurales de seis municipios: Betulia, San Vicente de Chucuri, Girón, apatoca, Lebrija y Barrancabermeja, en cerca de 21.000 hectáreas, con un área inundable de 69,6 km2.

El caso de Hidrosogamoso en el departamento de Santander revela los vacíos y las inequidades de la normatividad respecto de la valoración de los predios que se afectan o se impactan por la realización de un proyecto específico.

La importancia del proyecto desde el marco de la ciencia valuatoria muestra una vez más la carencia que existe en Colombia de una reglamentación unificada para la práctica de los avalúos, en la búsqueda del tan anhelado “valor comercial” o el “justi-precio” de los bienes, pues toda Ley que en su vigencia genere la necesidad de valorar alguna afectación lleva consigo la norma de cómo determinar estos valores.

La Ley 388 de 1997 de Ordenamiento Territorial y su decreto reglamentario 1420 de 1998 estableció la reglamentación para la práctica de avalúos por enajenación voluntaria o forzosa, permitiendo la expedición de la Resolución 768 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), posteriormente derogada por la Resolución 620 de septiembre de 2008 del mismo IGAC, en donde se establecen las metodologías valuatorias para estimar el “valor comercial” de los predios.

Esta reglamentación incluye la valoración de “lucro cesante”, con el fin de reconocer al afectado el detrimento producido en aquellos bienes generadores de renta, estimando esta afectación en un máximo al equivalente de 6 meses de la renta neta mensual generada por la activi dad comercial en el predio.

1. Elaborar un manual con los valores unitarios que sirvan de base para liquidar los inventarios de los bienes que habrán de afectarse con la obra.

2. Determinar el avalúo comercial de los predios.

3. Dirimir los conflictos que se presenten en la determinación de inventarios y las áreas.

Prácticamente esta reglamentación entrega la responsabilidad de la estimación de los valores a una ‘comisión’ y el papel del avaluador se reduce al de un simple inventarista, dado que la comisión establece el valor unitario que “sirve de base para liquidar los inventarios de bienes”, o sea que estos avalúos no requieren de avaluadores sino de “cotejadores” de inventarios.

Queda a criterio de dicha comisión, si para establecer los valores unitarios y los valores comerciales de los predios utilizan las metodologías establecidas por la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

La reglamentación entrega la responsabilidad de la estimación de los valores a una comisión y el papel del avaluador se reduce al de un simple inventarista, dado que la comisión establece el valor unitario que “sirve de base para liquidar los inventarios de bienes”, o sea que estos avalúos no requieren de avaluadores sino de “cote adores” de inventarios.

Los proyectos eléctricos también están reglamentados por la Ley 56 de 1981, cuyo objeto principal es dictar normas sobre obras públicas de generación eléctrica, acueductos, sistemas de regadío y otras, regulándose las expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras.

Esta Ley, reglamentada por el Decreto 2014 de 1982, estableció hace 30 años que para realizar los avalúos se debía nombrar una comisión, integrada por tres representantes: uno de la empresa dueña del proyecto, otro de los propietarios y otro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, todos con conocimientos en avalúos.

La comisión tiene las siguientes funciones:

Ahora bien, frente al tema del “lucro cesante”, la Ley 56 de 1981 lo manifiesta como una “prima del negocio” y la liquida así:

“La prima del negocio se pagará cuando dentro del predio existan establecimientos comerciales o industriales y será equivalente al 25% de las utilidades líquidas del establecimiento, según la declaración de renta del año gravable anterior a la declaratoria de utilidad pública”.

Este valor del 25% equivale a la mitad ofrecida por el Decreto Reglamentario 1420 de 1998 de la Ley 388 de 1997, luego guarda el equilibrio necesario para llevar a cabo las negociaciones.

Estas discrepancias de valores generadas por la falta de unidad de criterio en la manera de compensar los bienes declarados de utilidad pública son la causa de la demora en la realización de proyectos de infraestructura, ya que los propietarios consideran que no se está valorando el verdadero perjuicio que ellos reciben y tienen que recurrir a un Juez de la República para que corrija los errores plasmados en la leyes

El aval o de intangibles

os intangibles constituyen gran parte del valor de las empresas. Normalmente, los balances de las empresas reflejan el valor de los tangibles, es decir, los activos monetarios (bancos, cuentas por cobrar, inventarios) o los activos fijos (inmuebles, vehículos, maquinaria). Cuando le restamos los pasivos monetarios obtenemos lo que se denomina “patrimonio del balance ”, cifra que debe reflejar el valor que tienen los accionistas declarado en el balance.

Pero esto no vale la empresa. Este sería el valor “estático” de la empresa o negocio, pues estamos considerando todos los activos sin funcionar, sin producir, como si estuvieran a la venta en el mercado.

Valor en marcha

La Unidad Sectorial de Normalización del R.N.A. está desarrollando las normas técnicas de los avalúos intangibles, como un área muy importante de la valoración de activos. Sin embargo en los estrados judiciales y en los tribunales de arbitramento, son muchas las pericias de intangibles que se exigen en los procesos. Por eso, en el tema de valoración de intangibles en Colombia tenemos todo por hacer.

Una empresa es algo más que los activos menos pasivos. Ese ‘más’ significa que está FUNCIONANDO. Y si la empresa está en operación genera utilidades, las cuales generalmente denominamos “utilidades operacionales”, porque provienen del funcionamiento o la OPERACI N de la empresa. Es decir, porque la empresa está en MARCHA. De ahí viene un intangible que se denomina “negocio en marcha” o “business value”.

Si la empresa funciona puedo determinar las utilidades históricas operacionales con base en los balances anteriores. Esto me da una idea de lo que ha venido ganando el negocio por la simple operación. Observemos que denominamos “operativas” y no “netas”, porque la utilidad neta parte de la utilidad operativa y le suma las utilidades extraordinarias, es decir, aquellas que no proceden del negocio como tal, que bien podrían ser ventas de activos, ganancias financieras o de otros negocios. Una vez obtenida la utilidad neta se le restan los impuestos y obtenemos la utilidad des-

Por: Oscar Borrero Ochoa Economista Gerente Borrero Ochoa y Asociados

empre

pués de impuestos, que es la de todas las empresas al terminar el año fiscal.

Quien adquiere una empresa, compra un negocio que debe generar utilidades. Por lo tanto, el valor de la empresa estará en función de las utilidades operativas que obtiene hoy y puede obtener hacia el futuro. Por eso, uno de los métodos más prácticos para determinar el valor del negocio es el flujo de caja libre descontado. Otros lo aplican sobre el flujo de utilidades futuras descontado a valores presentes.

Para ello, el avaluador debe determinar las utilidades operativas que ha tenido en los últimos 5 ó 10 años, examinar las verdaderas utilidades del negocio eliminando otros componentes del ingreso y del gasto, establecer proyecciones con base en modelos econométricos y proyectar el futuro de la empresa. Normalmente se aplican varias alternativas (optimista, media, pesimista y gerencial).

Cuando se traen las utilidades a valor presente se tiene la base para determinar el valor de la empresa o lo que se denomina VALOR EN MARCHA. Es el valor de la empresa funcionando. Este valor se compara

El Valor en archa es el que agrupa todos los intangibles en una empresa. uando se adquiere una empresa o negocio se adquieren todos los intangibles ood ill, marca, derechos, franquicias, primas, etc.

No es la suma de los intangibles, porque hay intangibles que se interceptan con otros. Por ejemplo, la marca tiene parte del Good Will. El Good Will tiene parte del Know How. Unos se mezclan con otros y a veces es muy difícil avaluar cada intangible por separado.

Además del Valor en Marcha, que permite calcular el valor total de la empresa, los intangibles que más se valoran suelen ser:

1. Good Will: Tiene técnicas y metodologías independientes para calcularlo. El Good Will no se vende por separado de la empresa. Se suele calcular para colocarlo en el balance en el renglón de intangibles según el PUC.

con el patrimonio tangible o el que declara el balance y la diferencia es el Intangible total de la empresa. El comprador deberá pagar el Valor en Marcha y no el valor del balance, porque está adquiriendo un negocio con todos los intangibles de la empresa.

Cuáles son esos intangibles

Hay muchos intangibles, pero los principales se resumen en la siguiente lista:

• Valor en marcha de una empresa o negocio

• Marcas

• Good Will (comercial, industrial)

• Patentes

• Derechos de autor

• Franquicias

• Regalías

• El beneficio de la cosa establecida

• Ventaja de la COSA HECHA

• KNOW HOW

• Primas de inmuebles

• Primas de contratos y concesiones

2. Marca: Es más difícil de estimar, pero puede hacerse. Requiere mayor información, y especialmente encuestas de ‘top of mind’. Pero la marca se puede vender sin que se acabe la empresa.

3. Franquicias y regalías: Se pueden calcular por separado de la empresa. Es el uso de la marca y del Good Will de la empresa o negocio que cede el uso de la marca mediante un pago.

4. Know How: En las empresas de servicios se confunde con el Good Will y entonces se puede calcular por el mismo procedimiento.

5. Primas de contratos y concesiones: Se calculan con base en las utilidades futuras que tendrán

para los propietarios o concesionarios. Pero hay que aplicar márgenes de riesgo y ser cuidadosos con la tasa de capitalización.

6. Derechos de autor: Se valora con base en las ventas futuras y regalías para el autor. Se aplican márgenes de riesgo.

El avaluador de intangibles

Los métodos de valoración de un intangible se basan en las correctas proyecciones de las utilidades o de la empresa y del buen análisis de la historia de la empresa. Pero también se deben tener en cuenta las

condiciones futuras del país, de la economía mundial, del sector económico en que se encuentra y lo que es más importante, de las decisiones gerenciales y de la correcta administración del negocio.

Un nuevo empresario puede dañar todo el intangible adquirido o duplicarlo en cuestión de pocos años. Por eso el valor del intangible tiene corto plazo, tal vez uno o dos años, ya que las condiciones pueden cambiar. Cuando se adquiere una empresa se compra en ese momento, con base en los valores históricos y las proyecciones esperadas “ceteris paribus”, es decir, pensando en que las demás condiciones de la economía y los negocios no cambien.

El avaluador de intangibles debe conocer varias disciplinas contabilidad, economía, finanzas, mercadeo, estadística y administración. No es un traba o mecánico o estadístico. Requiere adentrarse en el conocimiento de la empresa y en las expectativas sectoriales del negocio.

El Registro Nacional de Avaluadores ha venido analizando la conveniencia de incorporar en sus Registros a los expertos avaluadores de intangibles. Hasta el momento se tienen las especialidades de Avalúos Urbanos, Rurales, Maquinaria y Equipo y Maquinaria Móvil. Pero falta una parte muy importante de los bienes o activos de las empresas: los intangibles.

La Unidad Sectorial de Normalización del R.N.A está desarrollando las normas técnicas de los avalúos intangibles, como un área muy importante de la valoración de activos. Es importante destacar que se han publicado 11 documentos entre normas y guías técnicas, entre ellos los de informes de valuación de bienes urbanos, rurales y generales. Así mismo se espera que la norma técnica sobre metodologías para la valoración de intangibles esté en consulta pública hacia el primer trimestre de 2012.

VALOR EN AR A es el valor de la empresa funcionando. Este valor se compara con el patrimonio tangible o el que declara el balance y la diferencia es el Intangible total de la empresa. El comprador deberá pagar el Valor en archa y no el valor del balance, porque está adquiriendo un negocio con todos los intangibles de la empresa.

Lamentablemente la transferencia de conocimiento en el área de los intangibles es muy escasa. No existen libros en castellano -y son pocos en inglés- que desarrollen las técnicas de valoración intangible. Tampoco se dictan cursos ni seminarios sobre el tema de los intangibles. La mayor parte de la información que se recolecta es legal, acerca de marcas y patentes. Pero poco hay sobre metodologías y experiencias de valoración en los activos intangibles.

Sin embargo en los estrados judiciales y en los tribunales de arbitramento, son muchas las pericias de intangibles que se exigen en los procesos. Por eso, en el tema de valoración de intangibles en Colombia tenemos todo por hacer.

Neurovaluación:

De a o ti o ient i o

Del cerebro y sólo del cerebro provienen nuestros placeres, alegrías, risas y humoradas, así como nuestras aflicciones, sufrimientos, penas y lágrimas...”. Hipócrates

n pleno siglo XXI, cuando los avances tecnológicos y la evolución de la sociedad hacen posible que los paradigmas de la humanidad sean por lo menos discutidos, surgen a escala mundial nuevas y diferentes formas de interpretar los fenómenos naturales, sociales y económicos. El hombre ha encontrado o por lo menos ha buscado interpretar y explicar el universo, acudiendo a doctrinas y conocimientos otrora inimaginables.

En temas económicos, por ejemplo, los clásicos basados en métodos deductivos actualmente están siendo -en el mejor de los casos- debatidos.

Gary Backer, economista exponente de la Escuela de Chicago obtuvo el premio nobel de Economía en 1992 por sus trabajo sobre “El Capital Humano”, con el cual llevó la microeconomía a los umbrales del comportamiento humano, fuera del mercado.

En 2002, el economista Vernon Smith y el psicólogo Daniel Kahneman obtuvieron el premio nobel de economía en reconocimiento a sus trabajos sobre economía empírica, proponiendo que la economía no debe considerarse como una ciencia no experimental y que al contrario debe centrarse en la formulación de nuevas teorías a partir de experimentos de laboratorio, generando de esta manera las bases de lo que hoy se conoce como Neuroeconomía.

La Neuroeconomía es una ciencia en ciernes que busca explicar los procesos de selección de los individuos, basándose en procedimientos inductivos, que combinan la neurociencia, la economía y la psicología.

La Neuroeconomía se concentra en las elecciones personales y en los fenómenos cerebrales y mentales que las originan.

Los economistas clásicos y neoclásicos desprecian los comportamientos individuales de la población bajo la hipótesis de que las leyes económicas se basan en los comportamientos colectivos y no en decisiones personales.

Pero, ¿qué hay detrás de las conductas humanas? ¿Cómo y por qué se toman las decisiones económicas? ¿Cómo comportamientos individuales que fundamentan las elecciones personales, pueden convertirse en com -

portamientos colectivos y elecciones masivas? ¿Cómo estas conductas colectivas se propagan o se concentran geográficamente? Estos temas son abordados por otra nueva ciencia, la Epidemiología Científica.

Con el florecimiento de estas neurociencias, el hombre, la sociedad y las ciencias en general están condenados a evolucionar.

El neuromarketing o neuromercadeo, por ejemplo, estudia la influencia de la publicidad y los medios de comunicación sobre el cerebro humano, buscando poder predecir la conducta y las decisiones de los consumidores. Sin embrago, los enemigos de estas técnicas de la mercadotecnia modeRna censuran lo que a su modo de ver son procedimientos invasivos para la intimidad de las personas, que pueden llegar a manipular las decisiones de consumo del cliente, sesgando las emociones personales a preferir ciertos productos del mercado.

En un ambiente socioeconómico tal, el horizonte puede verse pesimista o halagador pero en cual-

Por: Edwin Perez Carvajal Ingeniero Catastral y Geodesta. Especialista en Avalúos Docente Universidad Distrital Francisco José de Caldas

quier caso es apasionante. Podríamos conjeturar sobre diferentes perspectivas en dicho escenario, la del productor, la del consumidor, la del Estado, pero tal vez una de las más excitantes será la del valuador.

Imaginemos cómo se abordaría un encargo valuatorio en este hipotético mercado. Al eterno antagonismo entre teorías univalentes y multivalentes se sumarían otras encrucijadas, algunas de orden ético y otras de carácter técnico.

Si conforme a las directrices del pensamiento económico moderno el valor se forma en el cerebro, ¿un valuador deberá estimar la percepción de éste para el individuo o en su lugar la cuantía creada en su mente? Es decir, ¿deberá recurrir a la neurología o a la psicología como fundamento de su valuación?

O según los fundamentos de la economía clásica, ¿el valuador debe estimar las tendencias de los conceptos de valor, ya no de los individuos sino de las poblaciones?

En cualquiera de los casos, el valuador sustenta sus informes y su valuación en la “información de mercado”, que no es otra cosa que datos recolectados en la zona de estudio, reflejo del comportamiento y la preferencia de los consumidores. Pero esos datos a la luz de las neurociencias pueden tener información adjunta que subyace de diferentes fuentes:

• En primer lugar, más que la preferencia de los consumidores, las evidencias del mercado recolectadas por el valuador podrían estar indicando las necesidades de los productores o bien ser producto de la intervención de los publicistas o de los mercadotecnistas.

• Por otra parte la información obtenida por el valuador en el mercado refleja preferencias

individuales afectadas por predisposiciones genéticas, culturales, raciales, políticas o religiosas o simplemente no gozan de un sustento racional, como ya lo han comprobado algunas investigaciones en neuroeconomía, mediante las cuales se evidencia la irracionalidad, el capricho y el riesgo en algunas decisiones y elecciones individuales.

En consecuencia, los valuadores mismos en el proceso de estimación del valor no son ajenos a los fenómenos neurológicos, psicológicos, genéticos y socioculturales, y también son objetivo de la publicidad y la mercadotecnia.

Es decir que el ejercicio valuatorio también esta afectado por los fenómenos que el valuador intenta percibir y medir desde los datos, pero que no advierte en sí mismo y en su análisis.

En estas circunstancias surgen interrogantes de fondo. ¿El ejercicio valuatorio debe aislarse de tales circunstancias para seguir estimando y reportando lo que hasta ahora? ¿O por el contrario debe intervenir alertando sobre los posibles inconvenientes de redundancia cíclica provocados cuando el mercado altera el comportamiento de los individuos para inducirlos a determinado consumo, y luego captura la información que emana del mercado para inferir sobre el probable comportamiento del consumidor, que como hemos visto habría perdido a estas alturas su autonomía y al igual que los valuadores su papel en el mercado?

La participación del sector valuatorio debe ir mas allá, llegando a generar cuestionamientos en temas éticos y bioéticos, o en el mejor de los casos eliminando los paradigmas que han cimentado el quehacer valuatorio hasta nuestros días. Evolucionar para erguirse, ya no como una actividad sino como una ciencia neurológica, social y económica.

Calidad

en los servicios: na er e tiva de de el er ado

Una mirada que destaca la importancia de la normalización técnica en el desarrollo de la actividad valuatoria y una invitación a los profesionales del ramo para que participen del trabajo de los comités técnicos y demás foros creados para la elaboración y difusión de las normas que regulan su quehacer en el país.

Por: Germán Nava Gutiérrez Ingeniero Civil Director de Normalización del ICONTEC

a normalización técnica es una actividad encaminada a establecer los requisitos que deben cumplir los productos y los servicios que se elaboran y prestan en todo el mundo y se caracteriza por su desarrollo mediante consenso, amplia participación de todos los interesados y transparencia en la gestión de su proceso.

Adicionalmente tiene carácter voluntario, es ejecutada universalmente y en diferentes niveles por los denominados organismos de normalización, sean éstos de cobertura internacional, regional, nacional, de asociación o de empresa, con el fin último de propender por una calidad mínima para el consumidor.

Este proceso de normalización tiene como elemento tangible la norma técnica, que es uno de sus productos fundamentales y que en últimas es el medio para alcanzar y medir las bondades de los servicios, independientemente de su sencillez o de su mayor o menor grado de complejidad.

Esta contextualización es fundamental para mencionar que la labor normativa es de carácter global y que la manera como se ejecuta obedece a lineamientos inter-

nacionales y de igual manera sus impactos tienen este mismo alcance. En este sentido podemos mencionar que el Acuerdo de la Organización Mundial de Comercio (OMC), del cual Colombia forma parte activa, contiene entre sus disposiciones unas relacionadas con los denominados Obstáculos Técnicos al Comercio (OTC), que son los relacionados con las normas técnicas, los reglamentos técnicos y los procedimientos de evaluación de la conformidad (acreditación, certificación, metrología, pruebas y ensayos).

Estas disposiciones establecen las condiciones bajo las cuales se deben adelantar estas actividades y que por nuestra condición de miembros de este Acuerdo debemos cumplir.

A nivel nacional lo anteriormente expuesto está recogido en el Decreto 2269 de 1993 que Organiza el Sistema Nacional de Normalización, Certificación y Metrología, hoy denominado Subsistema Nacional de Calidad y que forma parte del Sistema Nacional de Competitividad.

Este Decreto define orientaciones sobre cada uno de los componentes antes señalados y en lo relativo a la normalización confirma que existe un Organismo Nacio-

nal de Normalización en Colombia (ONN) que es el ICONTEC y adicionalmente crea las Unidades Sectoriales de Normalización (USN), cuya finalidad es la de es la de apoyar al ONN en los sectores económicos de interés para promover la cultura, filosofía e importancia de trabajar con normas técnicas de alcance inteRnacional, para poder competir más adecuadamente en los mercados globales y proteger las necesidades de los consumidores.

En materia de servicios, la actividad normalizadora es relativamente reciente en el mundo, a pesar de que existen algunas normas desde hace varios años que podemos considerar eventualmente aisladas de una política mundial movida hoy por e l crecimiento y la importancia económica de los distintos servici os y su impacto en los consumidores.

Valga en esta línea mencionar los servicios de salud, cuya globalización es evidente, los servicios bancarios, los servicios de tercerización de actividades, los servicios informáticos que ya son parte de nuestro día a día, la seguridad social cuyo principal exponente en asuntos normativos es la responsabilidad social, los servicios de turismo en todas sus modalidades, los servicios de consultoría, los servicios de educación y obviamente los servicios valuatorios, cuyo alcance es de carácter transversal para algunos sectores de la economía.

La ISO (International Organization for Standardization), uno de los más reconocidos organismos de normalización a escala mundial, tiene entre sus comités uno sobre políticas para el consumidor (COPOLCO), que pretende ayudar a los consumidores a beneficiarse de la normalización, a tener en cuenta sus puntos de vista y a ser un foro para el intercambio de información sobre las experiencias de los consumidores en relación con el uso y aplicación de las normas técnicas.

De este foro han salido iniciativas mundiales para adelantar normas técnicas sobre los servicios de facturación, los servicios relacionados con la tercera edad y los discapacitados, sobre el “doping” en los deportistas y sobre la seguridad en productos de uso por parte de infantes y adultos.

Esto es solamente una muestra representativa del auge de la normalización técnica por la necesidad e importancia de los servicios en el mundo, que ya representan -por ejemplo en materia de empleo- un rubro mayor del que absorben las empresas de manufactura, principal fuente de referencia para la elaboración de normas técnicas hasta el siglo pasado.

Los servicios sin duda alguna seguirán creciendo y demandando una mayor atención en asuntos de definición de parámetros de calidad, esto es de establecimiento de normas técnicas, para aprovechar la transferencia tecnológica que éstas representan y para generar una óptima protección a los usuarios y consumidores en general.

Es un terreno abonado para que se siga gestionando el desarrollo de normas para la actividad valuatoria y el servicio de avalúos, cuyo alcance debe servir de marco de referencia para unificar los procesos de prestación de estos servicios y usar los requisitos que universalmente se aplican, garantizando de esta manera un servicio óptimo y de acuerdo con las necesidades y exigencias de los clientes.

Finalmente quiero mencionar la labor que en asuntos normativos ha realizado y debe seguir realizando la USN del Registro Nacional de Avaluadores, para dotar con normas técnicas al sector y así apoyar con estas herramientas en mayor grado su profesionalización y calidad en la prestación de los servicios relacionados, para lo cual es fundamental que los profesionales del ramo se sigan congregando alrededor del trabajo de los comités técnicos y demás foros creados para la elaboración y difusión de las normas y obtener de este modo documentos de consenso, adecuados a las necesidades nacionales y orientados con parámetros internacionales.

Importancia de la NOR ALI ACI N DE AVAL OS en

Colombia

Por: Luis Alberto Alfonso Ingeniero catastral y Geodesta Subdirección Técnica R.N.A.

estandari

a normalización es la actividad que estandariza y permite que se pueda entablar un mismo lenguaje para procesos repetitivos y comunes, por lo cual la adopción e implementación de la normalización en el ejercicio valuatorio es uno de los motores para alcanzar la profesionalización de la actividad y garantizar al usuario un trabajo de calidad.

Gracias a la asesoría y apoyo permanente del ICONTEC y a todo el trabajo de profesionales interesados en la estandarización del sector valuatorio que han estado presentes durante los últimos cuatro años, es posible contar hoy día con seis normas y cinco guías de esta estructura normativa, que equivaldrían al 26,19% del total de 42 normas proyectadas.

Esto refleja el empeño y dedicación de toda la unidad sectorial que trabaja en la aplicación y adopción de nuestras normas y guías en el mercado, además de servir de herramienta a la profesionalización de la actividad y a un aumento en la calidad de los trabajos valuatorios.

La USN AVSA está integrada por el Consejo Técnico y los diferentes comités, que de manera conjunta son los responsables de la elaboración de las normas y guías técnicas sectoriales en temas valuatorios. Estos importantes documentos siguen una temática específica como las metodologías, los contenidos de los informes, los requisitos de los valuadores para cada uno de los tema afines.

Actualmente, la Unidad cuenta con cuatro comités:

Comité 221 - “Valuación de Intangibles”

Comité 222 - “Generalidades de Valuación”

Comité 223 - “Valuación de Bienes Muebles”

Comité 224 - “Valuación de Bienes Inmuebles”

Cada comité está integrado por los diferentes actores involucrados con los temas valuatorios, de manera que se garantice la imparcialidad y transparencia en todo el proceso. Mediante consenso, estos comités establecen los requisitos fundamentales para el oficio de avalúos, en cuanto a calidad, seguridad, protección al medio ambiente y a la vida, del mismo modo que se realiza la normalización en el ámbito internacional.

Sea esta la oportunidad para invitar a todas las personas naturales y jurídicas para que participen dentro los comités en la elaboración de las normas y guías técnicas sectoriales y se vinculen a la USN AVSA para fortalecer y enriquecer estas herramientas, que harán del oficio de los avalúos un servicio más profesional.

El Registro Nacional de Avaluadores, a través de la USN AVSA, seguirá su trabajo abnegado en la tarea de buscar mediante la normalización la clave para que todos los valuadores en Colombia tengan las mismas directrices, requisitos y orientaciones, de manera que se pueda establecer un mismo lenguaje y un modelo por seguir en el desarrollo de la actividad.

No de e que otros decidan por usted. articipe.

Val adore Certi i ado or el R N A en Colo ia

Este es el listado vigente de Valuadores Certificados por el Registro Nacional de Avaluadores. Está clasificado en orden alfabético por cada Consejo Regional de Avaluadores (CRA). Para facilitar la búsqueda se incluye número de matricula y especialidad (ESP)

U: Urbano R: Rural ME: Maquinaria y Equipo MM: Maquinaria Móvil

ANTIO IA C OC