Коментар до Проекту ЖИТЛОВОГО КОДЕКСУ, підготовленого профільним комітетом до 22-го читання з врахуванням поправок народних депутатів Ю. Одарченко, народний депутат України, М. Березовчук, заступник голови правління ВГО Спілка власників житла України При аналізі проекту нового Житлового Кодексу можна прийти до наступного узагальнюючого зауваження: багато його положень суперечать ст. 22 Конституції України, за якою при прийнятті нових законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав та свобод (у нашому випадку - з чинним Кодексом). Під час першого читання був прийнятий за основу проект ЖК, де у ст. 171 містилися абсолютно неприйнятні підстави вилучення житла «для задоволення суспільних потреб», які суперечили положенням Конституції України, зокрема статті 41, де визначено, що право приватної власності є непорушним і примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. У цій частині (ст.171), підготовленій до другого читання, цю норму дещо поліпшили і відіслали до Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”. Але у вищевказаному Законі є норми, в яких містяться підстави, котрі теж порушують конституційні права громадян, а саме вилучення житла для: розташування об'єктів природно-заповідного фонду, кладовищ. Крім того, згідно цього Закону житло у багатоквартирному будинку можуть відібрати, якщо він заважає прокладці через ділянку, де знаходиться будинок, дороги, будівництву моста, естакади, електростанції тощо, і при цьому немає можливості прокласти дорогу або міст в обхід або це занадто дорого. А вирішувати питання стосовно іншого маршруту для дороги чи оцінки вартості проекту буде чиновник, без участі власника житла або громадськості. У проекті також не вказано, хто саме і в якому порядку визначає ту суспільну необхідність, і ту суспільну потребу вилучення приватного житла, без чого реалізація вказаної норми на практиці може призвести до масового порушення права приватної власності. 2. У ст. 69 нового Кодексу передбачається надання житла у державному та комунальному житловому фонді загального призначення по договору найму (оренди) у строкове користування. А по чинному Кодексу – без визначення строків.
Надання наймодавцю у державному та комунальному житлових фондах права відмовляти наймачу в укладенні договору найму житла на новий строк (пролонгації) без будь-якого обґрунтування чи пояснення серйозно звужує права громадян, може призвести до масових зловживань та «викидання» людей на вулицю. Мабуть слід було виписати вичерпний перелік підстав, за яких можливі подібні дії, наприклад, псування житла, антисоціальний спосіб життя тощо. 3 .У 47 статті Конституції виписано обов‘язок держави, місцевої влади надавати громадянам, які потребують соціального захисту, житло за доступну для них плату. А у новому ЖК таких положень немає. 4. Сьогодні черговики мають право отримувати житло у межах жилої площі, а у проекті - у межах загальної, що звужує їх права. (Щоправда у порівняльній таблиці відповідна поправка депутата Баранова нібито врахована, але незрозуміло як). 5.У новому ЖК пропонується нараховувати пеню за несвоєчасну сплату житлово-комунальних послуг в розмірі 0,1 відсотка суми заборгованості за кожний день прострочення. При цьому на відміну від чинного Кодексу -без обмеження строку її дії і розміру (у старому Кодексі – вона не може бути більше суми боргу). 6. Ст. 2 передбачає запровадження державних житлових соціальних стандартів. А у ст. 20 визначаються підстави для взяття на квартирний облік громадян, які забезпечені житловою площею нижче норми, що встановлюється органами місцевого самоврядування і яка не повинна бути меншою за санітарну норму житлового приміщення для однієї особи, що визначається центральним органом виконавчої влади з питань охорони здоров’я. Але ця мінімальна санітарна норма повинна визначатись саме у Кодексі; на жаль відповідна поправка депутата Семиноги не врахована. Крім того, встановлення норми житлової площі залежно від місця проживання особи, порушує проголошену Конвенцією про захист прав і основоположних свобод 1950 року заборону дискримінації, відповідно до якої здійснення будь-якого передбаченого законом права забезпечується без дискримінації за будь-якою ознакою. 7. Каменем спотикання усіх попередніх редакцій Кодексу була норма про виселення через несплату житлово-комунальних послуг. Ця проблема була однією з причин відхилення нового Житлового Кодексу протягом останніх років. У даному проекті його автори застосували хитруватий (але дещо примітивний) спосіб – повністю вилучили цю болючу тему з VI розділу «Розв’язання житлових спорів» і заховали у статтю 7 (п. 5):, де записали: «Власник житла за своїми зобов’язаннями відповідає своїм власним майном, у тому числі належним йому житлом, згідно із законодавством». Крім того у п.2 ст. 177 зазначено: «Виселення осіб із займаного ними житлового приміщення допускається добровільно або на підставі судового рішення з підстав, установлених законом». А відповідний профільний Закон «Про виконавче провадження» передбачає звернення на стягнення суми по зобов’язаннях боржника (у тому числі зобов’язань по сплаті ЖКпослуг) на усе належне йому майно і, зрозуміло, і на його квартиру. При цьому у попередніх варіантах Кодексу, де ця тема мала місце, був перелік власників житла (бідні, сироти, інваліди тощо), по відношенню до яких вищевказана норма щодо виселення не застосовувалась.
8. У ст.166 «Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду» проект передбачає «реалізацію інвестиційних проектів з викупом земельних ділянок для задоволення суспільних потреб або без такого викупу». Тобто ОСББ і ЖБК, які набули право власності на свою прибудинкову територію, втрачають її без будь-якої компенсації. Крім того, слід згадати ст. 350 Цивільного Кодексу, де зазначено, що земельна ділянка не вилучається, а викуповується. При цьому треба взяти до уваги, що нерідко земля під будинком коштує більше, ніж сам будинок. 9. При обговоренні попередніх редакцій нового Кодексу точилися дискусії: який відсоток мешканців має проголосувати за своє виселення для здійснення реконструкції застарілого жилфонду? Пропонувалися цифри – 60%, 80%, 90%. А автори останнього варіанту Кодексу зробили просто – взагалі вилучили із законопроекту цю норму, тобто право громадян захищати свої житлові права банально не було закріплено. 10. Стосовно реконструкції житлових будинків: у ст. 169 зазначено, що «…вона здійснюється відповідно до затвердженого плану реконструкції житлових будівель…». Немає жодного слова про те, хто розробляє та затверджує цей план, яку участь приймають громадськість, зокрема мешканці, у підготовці даного плану, як відбувається його обговорення тощо. За таких обставин місцева влада має можливості порушувати житлові права громадян. 11. Стосовно реконструкції жилих приміщень (ст. 171): насамперед у її 1-й частині слід зазначити, що реконструкція жилого приміщення проводиться його власником самостійно з визначенням випадків, коли на її проведення потрібний дозвіл органу місцевого самоврядування. А у БТІ (краще – в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно ) має реєструватися не документація про виконані роботи (як у проекті), а відповідні зміни у стані приміщення, якщо це необхідно. Ця стаття проекту також передбачає, що якщо у результаті реконструкції квартира, яку займає наймач, не може бути збережена чи її площа змінюється, то йому надається інше упоряджене житло. Але слід було додати дуже важливу умову: «у межах даного мікрорайону». Тобто, якщо громадянин виселяється в зв’язку з реконструкцію, наприклад, з Хрещатика (центр столиці), то він не повинен надалі жити у Теремках2(околиці). 12. Стаття 171 проекту висуває невиправдано сувору умову зміни площі приміщення квартири або кімнати – тільки за згодою органу місцевого самоврядування. Незрозуміло, чому громадянин не може переставити перегородку у своєму житлі, якщо це не зачіпає несучих стін, інженерні мережі, комунікації, не змінює функціональне призначення приміщення? Зрозуміло, що мешканці в решті решт такі погодження будуть отримувати, але скільки хабарів одержать місцеві чиновники! 13. Новий Житловий Кодекс неправильно регулює переведення житлових приміщень у нежитлові та навпаки, а також виключення їх із складу житлового фонду. Згідно з його 11-ю статтею підставою для переведення житлових приміщень у нежитлові є також таке (п.2): «прийняття в установленому законодавством порядку рішення про зміну функціонального призначення житлової будівлі, іншого житлового
приміщення». Але таке правило переведення житлових приміщень у нежитлові не відповідає конституційному принципу, за яким кожен володіє, користується та розпоряджається своєю власністю на власний розсуд (ст. 41 Конституції та ст. 319 Цивільного кодексу України). Наприклад, ми вважаємо, що місцева влада або будь-який чиновник не має жодного права вирішувати: чи переводити приміщення на першому поверсі у нежитлове задля улаштування там дискотеки, а тільки співвласники будинку – власники приватизованих квартир. 14. У ст.116 проекту визначено, що «суб’єктами приватизації житла є громадяни України, які отримали житло до набрання чинності цим Кодексом» Тобто, громадяни, які перебувають на квартирному обліку на сьогодні, позбавляються передбаченого діючим законодавством права на приватизацію свого житла, яке вони отримують після набрання чинності нового Кодексу. Що знову ж таки суперечить ст. 22 Конституції України. 15. У Прикінцевих та перехідних положенням проекту передбачено, що приватизація житла завершується 1 січня 2012 року. Проте це не узгоджується із ст. 345 Цивільного кодексу, яка закріплює безстрокове право особи набувати право власності на майно у разі приватизації державного та комунального майна. До того ж Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” не встановлено строку приватизації житла. 16. У пункті 4 розділу VII. «Прикінцеві та перехідні положення» передбачено, що «громадяни України, які правомірно перебувають на квартирному обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до Житлового кодексу Української РСР, але на день набрання чинності цим Кодексом житло не отримали, не втрачають права на одержання житла на умовах і в порядку, визначених цим Кодексом, і підлягають взяттю на житловий облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до цього Кодексу з урахуванням дати взяття на квартирний облік». Іншими словами буде здійснюватися формування нової черги, що може призвести до того, що не всі нинішні черговики матимуть подальше право перебувати на квартирному обліку, частина з них може бути знята з існуючої квартирної черги і не потрапить до нової, тобто їх права порушуватимуться. Ідея цієї врахованої поправки депутата Радовця слушна, але її треба викласти більш однозначно. 17. У ході підготовки цього проекту до другого читання нам вдалося вивести увесь комплекс норм стосовно об’єднань співвласників багатоквартирних будинків з Кодексу у законопроект «Про зміни до Закону «Про ОСББ», залишивши там лише декілька головних. Тому до 3-ї глави «ОСББ» зауважень практично немає.А до 2-ї глави «Житловобудівельні кооперативи» є. По-перше, більшість голів ЖБК вважає, що надання їм статусу «споживчого товариства» не відповідає їх сутності і може завадити нормальній фінансово-господарській діяльності. По-друге, вилучення норми про те, що рішення зборів ЖБК є обов’язковим для виконання його членами, є недоцільним. Більше того, слід посилити цю норму і прописати, ці рішення обов’язкові також і для мешканців будинку, які не є членами кооперативу.
18. На відміну від чинного Кодексу, законопроект у своїй ст.164 покладає витрати на капітальний ремонт на співвласників багатоквартирного будинку. (Хоча це питання неоднозначне). 19. У цілому проект містить забагато відсилочних норм на законодавчі і підзаконні акти, які ще мають бути прийняті. Експертне управління ВРУ правильно критикує проект за те, що він «… не повною мірою відповідає загальним вимогам, які пред’являються до кодексу як окремого кодифікованого законодавчого акта. Зокрема, до кодексу як акта, що забезпечує систематизацію правових норм відповідної галузі законодавства, мають, як правило, включатися всі норми цієї галузі. По закінченні коментування законопроекту можна зазначити важливі теми, яких там взагалі немає, але повинні б бути обов’язково (далеко не усі) По-перше, це механізми для ефективного вирішення суперечок між співвласниками. В українському законодавстві відсутні ефективні механізми врегулювання конфліктів між співвласниками неподільного майна. Тому наприклад, люди можуть роками ділити в судах "на двох" придбану в шлюбі квартиру, а потім ще півроку реєструвати отримане судове рішення в БТІ. Першим кроком для вирішення цієї проблеми мала б стати доступна процедура формалізації прав власності на "частку квартири/будинку". Тобто, наприклад, якщо сім’я з п'яти осіб приватизувала в рівних частках одну квартиру, то кожен із співвласників повинен мати можливість безперешкодно отримати окремий правовстановлюючий документ на належну йому частку помешкання, аби він міг вільно розпоряджатися нею. По-друге, слід передбачити механізми реалізації права власності на багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси (що включають квартири, комунікації, землю, на якій стоїть будинок, та прибудинкову територію) Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року у справі N 1-2/2004 про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) - багатоквартирний будинок – це цілісний майновий комплекс, яким спільно володіють власники квартир, а частка кожного з власників визначається пропорційно до площі квартири. На практиці ж співвласники будинків в абсолютній більшості випадків не можуть розпоряджатися технічними приміщеннями, комунікаціями, землею, бо всім цим незаконно розпоряджається хтось інший (наприклад, місцева влада або ЖЕК, які неправомірно відстоюють в судах своє право незаконно використовувати ЧУЖЕ майно, причому суди зазвичай йдуть їм назустріч); невідомо, де знаходяться "межі" земель та підземних комунікацій, а тому також невідомо, хто має ремонтувати комунікації у випадку аварій, і чи можна будувати хмарочоси на дитячих майданчиках. Однак, відсутні механізми для того, щоб це майно використовувати. Якщо б власники квартир мали правовстановлюючі документи на сам
будинок, землю, на якій він стоїть, прибудинкову територію, комунікації тощо, то тільки б вони вирішували, що й кому здавати в оренду, опікувалися б ремонтом комунікацій і рештою проблем. Тобто були справжніми власниками, користувачами та розпорядниками свого майна. Таким чином можна було б вирішити проблему несанкціонованої забудови дворів та дитячих майданчиків, тобто прибудинкових територій. Коли б ця земля належала мешканцям будинків, всі забудовники мали б узгоджувати питання про те, чи можна щось будувати на ній, саме з її власниками. Але ж Україна - не Естонія, громадяни якої прокинулися в один прекрасний день вже співвласниками землі під їхніми будинками, тобто естонські законодавці просто віддали людям їхню землю - автоматично. Українцям же ж, для того, аби оформити земельну ділянку у співвласність - треба створити ОСББ, а потім принизливо прохати місцеву владу віддати їм цю землю в хоча б в постійне користування, не те що у власність