2014年12月
南佛罗里达州公寓市场深度分析
艺术
文
化
教育
娱
房地
乐
产
国际
迈阿密 &
时
尚
国际都市的兴起
感知 VS. 现实 房屋租赁趋势
国际市场报告
艺术&文化 ISG 城市观察
金
电
影
融 科
技
封面设计:
ISG 总裁致词 欢迎您阅读ISG迈阿密报告，我们非常荣幸能为您提供南佛罗里达州市场的最新研究数据。这份最新的市场报告将展 示迄今为止最为全面深入的市场数据。 南佛罗里达州市场正在经历惊人的发展。 我们过去五年的工作目标是确定市场状况，并帮助我们的商业伙伴了解各种因素对我们的商业环境与区域界定有何 影响。 报告中，我们再次整合了现今市场的所有最新数据。我们对各个子市场的新建项目及期房项目进行逐个详细研究，了解 了房源数据库(MLS)的趋势，并且（首次）包括了对租赁市场的分析，因其在经济增长中的角色不容小觑。 本期最新报告不仅是单纯的数据分析更竭力地呈现了推动迈阿密成为国际化都市的各项因素。未来充满惊喜与活力。 本期报告中，我们对体现迈阿密发展历程的多个地区进行了重点研究。 同时，我们也审视了世界各地对南佛罗里达州兴趣日益浓厚的主观原因。在我们的研究过程中，我们逐渐得出这样一 个结论：迈阿密就是原因。来此定居的人可能出于不同或多种的目的。可能是因为政治、治安、文化、经济稳定性、教 育、气候，或者就是生活方式。可是总的来说，迈阿密就是耀眼的明星。 迈阿密是否已经享有“国际化都市”的地位了呢？也许，现在还没有。要真正的成为国际化都市，我们有很多方面需要 提升，例如基础设施建设、交通以及教育。但不可否认的是，我们正大步迈向辉煌。 ISG诚邀您与我们一起踏上将这座城市塑造成世界之都的征途。 我们希望这份报告能在您面对来自全球各地的人们推销商业项目时发挥作用。ISG致力于继续为大家提供如迈阿密报 告这样高品质的市场信息。
真诚地,
Craig Studnicky & Philip Spiegelman ISG 总裁 Michael Ambrosio ISG 主席
目 录
4.
特辑
6.
财富报告
8.
金融
12.
新建项目
24.
世界级顶层豪华公寓
26 .
MLS 二手房
32.
房屋租赁趋势
40.
人口数据
42.
国际市场
48.
交通
54.
文化&经济发展
68.
ISG城市观察
70.
南佛罗里达2020
82.
业内观点
特辑
感知 现实
“总的来看，市场缓慢却稳健地恢 复，与过去下行周期恢复趋势明显 不同。根据历史经验，尤其是鉴于 经济衰退的严重程度，恢复往往可 能是纵向的。此次的恢复与以往显 著不同，回升坡度不大且未达到预 期增速。”
Stuart A. Miller Quote Lennar Chairman 总裁 迈阿密先锋报，2014年10月13日，星期一
探讨南佛罗里达州新建公寓市场中“已规划”与“待售”的 差异 关于迈阿密/南佛罗里达市 场将过度开发新建项目的讨论 再次趋于热烈。甚至将市场于 2005年的房产泡沫相对比。 迈阿密先锋报在2005年5月刊 登了一篇文章“预测”在金融区 布里克尔大道/迈阿密市中心走 廊计划开发62,000套公寓。实 际上，这已规划的62,000套公 寓中，只开发了17,502套...还 不到规划的40%。 在追踪本周期迈阿密/南佛 罗里达州数据时，我们发现已规 划的新公寓的数量与真正投入市 场待售的公寓数量并不一样。此 外，只有相关的政策和商业问题 得以解决，已规划的新公寓才能 投入市场。但是必须指出的一 个关键点是：已投入市场（“待售”）与已规划的项目有很大区 别。已规划项目受以下因素制约：
-用地审批 -区划审批 -资格审批 -信誉良好的开发商支持 -合适的融资 -不断调整的业务计划
4
ISG 迈阿密报告
目前预计在95号州际公路 以东的迈阿密戴德，布劳沃德， 棕榈滩地区计划建设的公寓达 38,000套 （信息来自2014年10 月南佛罗里达州商业周刊）。 自2011年最后一个商业季度 以来，这些公寓中的16,033套已 投入市场（为“规划”的38,000 套的42%）。截至目前为止，超 过62%的房源已经售出。 目前仍有不到6200套新公寓 待售。基于过去市场销售情况推 算，南佛罗里达州的待售新公寓 将在18个月内全部售出。
2 0 0 5
已规划
2 0 1 4
已规划
62,000 38,000 仅限于迈阿密市中心 与布里克尔（金融区）
实 际 待售
迈阿密戴德，布劳沃德& 棕榈滩县 95号州际公路以东
实 际 待售
17,502 16,033 全部售出
62% 已售出
2014 年新建公寓总览 南佛罗里达州95号州际公路以东公寓分析 施工情况
公寓楼 总量
公寓 总量
已售出 总量
已售出 百分比
未售出总量
8
1,133
1,046
93%
84
在建
44
8,540
7,209
84%
1,331
期房
35
6,360
1,745
27%
4,615
总量
87
16,033
10,000
62%
6,030
已竣工
信息来源：房源数据库 (mls)，税务记录与实地销售
ISG 迈阿密报告
5
财富报告 超高净值人群关注的城市 – 全 关注重点
2014年迈阿密排名
7
2013年迈阿密排名
8
2011年迈阿密排名
29
2009年迈阿密排名
29
7. 迈阿密 $800/平方英尺
1. 伦敦 $6,000 / 平方英尺
2.纽约 $4,000/平方英尺 (纽约市、曼哈顿)
10. 巴黎 $4,400/平方英尺
5.日内瓦 $3,000/平方英尺
过去八年来，莱坊（Knight Frank）每年都发布年度财富报告—展现“UHNWI”人群 （超高净值人群）的研究数据。超高净值人群被定义为拥有三千万美元及以上资产的人。
资料来源: 莱坊财富报告 福布斯2014年6月 商业内幕2014年3月
6
ISG 迈阿密报告
全球调查
五大城市 北美
6. 上海 $2,000/平方英尺
9. 北京 $1,500/
8. 迪拜 $2,500 平方英尺
平方英尺
超高净值人群（UHNWI） 认为的北美重要城市， 迈阿密居第2——仅次于 纽约市。
1. 纽约 2. 迈阿密
4. 香港 $4,500/
3. 华盛顿特区
平方英尺 3. 新加坡 $1,500/ 平方英尺
4. 旧金山 5. 多伦多
ISG 迈阿密报告
7
“在布里克尔大道（金融 区）的53家银行拥有120亿 美元的国内存款与67亿美元 的国外存款，大迈阿密银行 的资产负债表上有70亿美元 的外币。”
迈阿密日报，2013年12月11日
8
ISG 迈阿密报告
南部的华尔街 迈阿密是美国第二大金融中 心，仅次于纽约。目前有超过60 家国际银行与近100家另类投资 公司*。迈阿密繁荣的金融区吸引 着世界各地的金融机构。 此外，美国许多富有的金融界 领袖也前来这阳光之州——带着 客户的资金——在这儿工作、生 活和娱乐，过着半退休的生活。 那么，为什么银行和对冲基金选 择在迈阿密开展业务，世界各地 投资商也在此存储巨资呢? 一个重要的原因是税收优 惠——佛罗里达州不征收个人所 得税州税和遗产税。另一个原因 则是迈阿密与拉美的密切联系。 作为拉美洲通往美国的门户，迈 阿密布里克尔金融中心是拉美投 资的汇集地。
据佛罗里达州政府网站 (Florida.gov)称，环宇投资公司 （Universal Investments）是近 年来入驻迈阿密的最大的对冲基 金。它的创始人Mark Spitznagel 说：“佛罗里达州与迈阿密戴德 县的商业友好政策为我们环宇的 商业发展提供了完美的环境。 未将业务直接带进迈阿密的 金融大亨们也通过一个重要渠 道带来资金——购买高价的房 产。据悉，高盛公司（Goldman Sachs）的CEO Lloyd Blankfein 和阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）的Leon Blac都在迈阿密海滩购买了价值 八位数的住宅。
*迈阿密市中心发展局 (DDA)
“迈阿密是南部的华尔街” 商业内幕，2014年2月
费尔霍姆（Fairholme）资本管理公司 总部图， 设计者：Arquitectonica
ISG 迈阿密报告
9
“迈阿密市中心是第二大国际银行聚集地 这些银行管理着260亿美元的国际银行资产 并为价值540亿美元的贸易提供融资。”
迈阿密先锋报 2014年8月
部分总部位于迈阿密的 对冲基金与金融机构名单 Banco Colpatria Red Multibanca
Encore Housing Opportunity Fund
Colpatria SA
WE Family Offices
Banco Davivenda SA
Atyant Capital (Boca)
Banco de Bogata SA
FINSER International Group
Banco de Credito del Peru
Riverloft Capital Management
Banco de Nacion Argentina
Universa
Banco de Brasil
City National Bank
Banco Industrial de Venezuela
USB
ESL Fund
TotalBank
Fairholme Capital
US Century Bank
Bayview Asset Management
10
ISG 迈阿密报告
主要企业 除上述迁至迈阿密或在迈阿 密设置分办公室的银行与对冲 基金外，不少其他领域的企业 入驻佛州为企业发展注入强大 动力。鉴于这里的税收减免政 策、毗邻拉美洲的地理优势和 舒适的气候，众多企业迁至这 阳光之州。 据 佛 罗 里 达 州 发 展 局 （Enterprise Florida）称，自 2013年来，已有21家企业宣 布将选址、迁址佛罗里达州， 或者扩大在佛州的总部。这将 创造3000个就业岗位及超过 2.09亿美元的投资。
目前，财富500强企业中也 有16家已入驻佛罗里达州。其 中包括全球最大的汽车租赁集 团赫兹（Hertz），近期已在此 开展业务。 此外，迈阿密云集全球各大 企业。全球贸易杂志（Global Trade Magazine）称，1,400 家跨国公司，如埃克森美孚 （Exxon），美国国际集团 （AIG），微软（Microsoft）， 维萨（Visa），沃尔玛 （Walmart）等都将迈阿密作 为它们拉丁美洲的总部。
ISG 迈阿密报告
11
12
ISG 迈阿密报告
新建项目
ISG 迈阿密报告
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布里克尔 自2012年起新建待售公寓总套数
开发商建房已售出
1100 Millecento
开发商建房未售出
共 382 套
100% 已售出
共 352 套
1010 Brickell
90% 已售出
Brickell City Centre Tower I - Reach
70% 已售出
共 390 套
即将上市
共 390 套
Brickell City Centre Tower II - Rise Brickell Heights East Brickell Heights West Brickell House
布里克尔
共 332 套
即将上市
共 374 套
100% 已售出
BrickellTen
60% 已售出
Brickell Flatiron
30% 已售出
Cassa Brickell
共 358 套
90% 已售出
共 155 套 共 548 套
60% 已售出 共
The Edge on Brickell
35% 已售出
Echo Brickell
86% 已售出
Le Parc
85% 已售出
Nine at Mary Brickell Village
85% 已售出
共 130 套 共 180 套 共 128 套
ISG 迈阿密报告
共 390 套 共 192 套
MyBrickell
100% 已售出
SLS
100% 已售出
共 453 套
SLS Lux
55% 已售出
共 450 套
The Bond
86% 已售出
共5,608套 • 已售出3,815套 • 未售出1,793 套 平均销售量: 近10年平均年销售量1,900套 14
81 套
共 323 套
比斯坎走廊 包括 怀恩伍德艺术区，设计区，滨海区，迈阿密中城&市中心 自2012年起新建待售公寓总套数
开发商建房已售出
怀 恩伍德艺术区
250 Wynwood Baltus House
设计区
23 Biscayne Bay
Biscayne Beach
82% 已售出
One Paraiso
97% 已售出
Paraiso Bayviews
55% 已售出
Paraiso Bay Tower I
95% 已售出
Aria 迈阿密市中心
共 399 套 90 套 共 300 套 共 330 套 共 276 套 共 388 套 共 368 套 共 397 套
即将上市 40% 已售出 共
83 套 共 647 套
34% 已售出
Canvas
5% 已售出
Centro
85% 已售出
共 513 套 共 350 套 即将上市
Krystal Towers Paramount，Miami Worldcenter Signature Tower
96 套
共 164 套
100% 已售出 25% 已售出
1000 Museum
共 167 套
72% 已售出 共
Ion
Hyde Midtown
11 套
100% 已售出 共 98% 已售出
Icon on the Bay
中城
97% 已售出
Bay House
The Crimson 滨海区
82% 已售出 共
开发商建房未售出
即将上市
共 153 套 共 466 套
共5,198 套 • 已售出2,590 套 • 未售出2,608 套 平均销售量: 近10年平均年销售量1,300套 ISG 迈阿密报告
15
海滩
包括南海滩、迈阿密海滩、瑟夫塞德、保罗哈博、阳光岛、哈伦戴尔和 好莱坞海滩 自2012年起新建待售公寓总套数 开发商建房已售出
321 Ocean The Bath Club Estates Beach House 8 Edition Residences Faena House 迈阿密海滩/ 南海滩
Glass Marea South Beach One Ocean Peloro On The Bay
开发商建房未售出
95% 已售出 15% 已售出
共 13 套
100% 已售出
共8套
88% 已售出 共
26 套
100% 已售出 共 90% 已售出 共
47 套
10 套
93% 已售出 共
30 套
100% 已售出 共
50 套
100% 已售出
共 114 套
Ritz-Carlton Residences
45% 已售出
共 111 套
1 Hotel and Homes
61% 已售出
*
Fendi Chateau
45% 已售出 共
瑟夫塞德
Surf Club Four Seasons Private Residences
60% 已售出
保罗哈博
Oceana Bal Harbour
50% 已售出
新建房房源
*
共2,970套 • 已售出2,228 套 • 未售出742 套 平均销售量: 近10年平均年销售量1,300套 16 ISG 迈阿密报告
共 21 套
共 159 套 58 套 共 150 套 共 239 套
开发商建房已售出
400 Sunny Isles
80% 已售出
Chateau Beach
98% 已售出
Jade Signature
80% 已售出
Muse
80% 已售出
Mansions At Acqualina
96% 已售出
Porsche Design Tower
93% 已售出
Turnberry Ocean Club
Apogee Beach Hyde Resort and Residences
*
好莱坞 海滩
Sage Beach
共 192 套 68 套 共 320 套 共 79 套 共 139 套 39 套 共 154 套
10% 已售出
BeachWalk
Gulfstream Park Towers
共 84 套
90% 已售出 共
100% 已售出共
*
哈伦戴尔 海滩
共 250 套
50% 已售出 共
Parque Towers
Regalia
共 230 套
100% 已售出
Armani Casa
阳光岛 海滩
开发商建房未售出
共 182 套
80% 已售出 100% 已售出共 100% 已售出共 71% 已售出 共
84 套
49 套 40 套
24 套
仅限公寓住宅
*
ISG 迈阿密报告
17
阿凡特拉 自2012年起新建待售公寓总套数
开发商建房已售出
阿凡特拉
Echo Aventura
85% 已售出
Bellini
70% 已售出
Prive
40% 已售出
开发商建房未售出
共 190 套 共 70 套 共 160 套
共420套 • 已售出274 套 • 未售出146 套 平均销售量: 近10年平均年销售量265套
北迈阿密海滩，比斯坎岛 & 椰树林 自2012年起新建待售公寓总套数
开发商建房已售出
北 迈阿密I 海滩
The Harbour
60% 已售出
Marina Palms Towers I & II
79% 已售出
Oceana
比斯坎岛
Grove at Grand Bay One Park Grove
椰树 林
Two Park Grove Park Grove Club Residences
100% 已售出
ISG 迈阿密报告
共 330 套 共 468 套 共 154 套
100% 已售出 共 97 套 即将上市
共 40 套
65% 已售出 共
50% 已售出
共1,314 套 • 已售出941 套 • 未售出373 套 平均销售量: 近10年平均年销售量200套 18
开发商建房未售出
73 套
共 152 套
劳德代尔堡 自2012年起新建待售公寓总套数 开发商建房已售出
1800 Las Olas Adagio On The Bay
75% 已售出 共
4套
83% 已售出 共
12 套
即将上市
AquaBlu Fort Lauderdale
劳德代尔堡
开发商建房未售出
共 45 套
AquaLuna Las Olas
50% 已售出 共
16 套
AquaMar Las Olas
90% 已售出 共
20 套
AquaVita Las Olas
100% 已售出共
22 套 即将上市
Auberge BellaVita Las Olas Paramount Fort Lauderdale Privage Riva
即 将上市 50% 已售出
共 16 套 共 95 套
7% 已售出 共 40% 已售出
共 171 套
22 套
共 100 套
共523 套 • 已售出152 套 • 未售出371 套 平均销售量: 近10年平均年销售量470套
新建项目市场总结 自2012年1月起在 布里克尔，比斯坎长廊 (迈阿密市中心， 滨海区，怀恩伍德艺术区，中城 & 设计区)，海滩 (南海滩 迈阿密海滩，瑟夫塞德，保罗哈博，阳光岛，哈伦戴尔， 好莱坞) 阿凡特拉，北迈阿密海滩，椰树林&比斯坎岛待建、 已售出与未售出新公寓总数
16,033
6,003
总数
待售
10,000 建房项目总数 开发商建房已售出 开发商建房未售出
62%
已售出
2014年10月
ISG 迈阿密报告
19
A1A
75
劳德代尔堡
PIKE FLORIDA’S TURN
595
好莱坞海滩
1
A1A
哈伦戴尔海滩
阿凡特拉
95
阳光岛海滩
保罗哈博 瑟夫塞尔
1
北迈阿密海滩
95
设计区 中城 比斯坎长廊
怀恩伍德艺术区
A1A
迈阿密海滩
滨海区
南海滩
迈阿密市中心 布里克尔
椰树林
1
比斯坎岛
20
ISG 迈阿密报告
劳德代尔堡 29% 已售出 好莱坞海滩 94% 已售出 阿凡特拉 65% 已售出 哈伦戴尔海滩 84% 已售出 阳光岛海滩 80% 已售出 保罗哈博 50% 已售出
子市场新建 项目销售情 况
瑟夫塞尔 56% 已售出 北迈阿密海滩 70% 已售出
100% 已售出 75% - 99% 已售出
迈阿密海滩/南海滩 82% 已售出
50% - 74% 已售出 低于 50% 已售出
比斯坎长廊 75% 已售出 迈阿密市中心 40% 已售出 布里克尔 80% 已售出 椰树林 67% 已售出 比斯坎岛100% 已售出 基于目前市场上待售房信息
ISG 迈阿密报告
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10年平均年销售量分析 2004-2014所建公寓 子市场包括布里克尔，比斯坎长廊 (迈阿密市中心，滨海区，中城 & 设计区)， 海滩，(南海滩，迈阿密海滩，瑟夫塞德，保罗哈博，阳光岛海滩，哈兰戴尔 & 好莱坞海滩)， 劳德代尔堡，阿凡特拉，北迈阿密海滩，椰树林 & 比斯坎岛。
2004-2014公寓库存年平均销售量
布里克尔 比斯坎长廊
1,300 套/年
海滩
1,300 套/年
北迈阿密海滩，比斯坎岛，椰树林 阿凡特拉 劳德代尔堡
总量
资料来源: 房产信息整合系统 (Irsi);迈阿密戴德 & 布劳沃德县 房产资源信息库 (MLS)
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ISG 迈阿密报告
200 套/年 265 套/年 470 套/年
1,900 套/年
4,700 套/年
ISG 迈阿密报告
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迈阿密顶层豪华公寓：冉冉升起之星 南佛罗里达州超豪华市场不断发展。消费者对宽敞、独一无二的住 宅之需求史无前例。顺应这一需求，顶层豪华公寓应运而生。他们 的面积从8,000平方英尺到16,000平方英尺不等，并配有设施齐全 的户外活动空间，广阔的屋顶花园，以及各种物业设施，如：私人 健身房、私人游泳池与SPA、私人停车场和先进的科技。这些“空 中楼阁”是市场上的新星，价格高达6千万美元。
阳光岛海滩
MANSIONS AT ACQUALINA 建筑师: COHEN，FREEDMAN，ENCINOSA & ASSC.室内面积: 15,219 平方英尺 价格: $55,000,000 每平方英尺价格: $3,614 MUSE SUNNY ISLES 建筑师: CARLOS OTT / SIEGER + SUAREZ 室内面积: 6,106 平方英尺 价格: $18,554,000 每平方英尺价格: $3,039
保罗哈博
瑟夫塞尔
JADE SIGNATURE 建筑师: HERZOG & DE MEURON 室内面积: 16,915 平方英尺 价格: $32,500,000 每平方英尺价格: $1,921 FENDI CHATEAU 建筑师: BERNARDO FORT-BRESCIA 室内面积: 6,861 平方英尺 价格: $24,500,000 每平方英尺价格: $3,571 RITZ CARLTON RESIDENCES 建筑师: PIERO LISSONI 室内面积: 10,000 平方英尺 价格: $32,000,000 每平方英尺价格: $3,200
迈阿密海滩/南海滩
THE BATH CLUB ESTATES 建筑师: BERNARDO FORT-BRESCIA 室内面积: 9,044 平方英尺 价格: $50,000,000 每平方英尺价格: $5,529 FAENA 建筑师: NORMAN FOSTER 室内面积: 8,273 平方英尺 价格: $60,000,000 每平方英尺价格: $7,252 ONE THOUSAND MUSEUM 建筑师: ZAHA HADID 室内面积: 15,738 平方英尺 价格: $45,000,000 每平方英尺价格: $2,859
迈阿密市中心
布里克尔
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ISG 迈阿密报告
ECHO BRICKELL 建筑师: CARLOS OTT 室内面积: 10,305 平方英尺 价格: $37,500,000 每平方英尺价格: $3,639
Mansions
at
Muse Sunny Isles
Acqualina
Jade Signature
Fendi Chateau
Ritz Carlton Residences
The Bath Club Estates
Echo Brickell
One Thousand Museum
Faena
26 ISG 迈阿密报告
MLS二手房
ISG 迈阿密报告
27
布里克尔 建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓
待售 每平方英尺价格 1,200
$470
1,000 800
$527
$510
$500
1,049
$425
$400
804 698
600
$600
$300
556
400 200
$200 $100
18 个月前 12 个月前 6 个月前 目前待售 资料来源：房源数据库(MLS)
比斯坎走廊 包括迈阿密市中心，滨海区，中城&设计区 建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓 待售 每平方英尺价格 1,200
$532 $488
1,000 800 600 400
$564
$500
1,071
$437
$600
$400
814 660
$300
420
200
$200 $100
18 个月前 12 个月前 6 个月前 目前待售 资料来源：房源数据库(MLS)
28
ISG 迈阿密报告
阿凡特拉 建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓 待售 每平方英尺价格 600
$440
$427
500
$420
387 $409
300 200
$417
436
400
$430
$410
$402
255 194
100
$400 $390
18 个月前 12 个月前 6 个月前 目前待售 资料来源：房源数据库(MLS)
海滩 包括南海滩，迈阿密海滩，瑟夫塞尔，保罗哈博，阳光岛，哈兰戴尔& 好莱坞海滩 建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓 待售 每平方英尺价格
$1,011
2,000 1,800
$1,000
1,600
1,717
$980
$957
1,400
$960
1,200
$933
1,332
$940
1,000 800 600
$1,020
$920
$907
$402
$900
890 623
400
$880 $860
18 个月前 12 个月前 6 个月前 目前待售 资料来源：房源数据库(MLS) ISG 迈阿密报告
29
大劳德代尔堡地区 包括桑莱斯，普兰特寻与东劳德代尔堡 建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓
待售 每平方英尺价格 900 800
844
700 600
$405
$379
$500
$439
$450 $400
$353
$350
610
500
$300
400
$250
372
300
$200
200
$150
240
100
$100
18 个月前 12 个月前 6 个月前
目前待售 资料来源：房源数据库(MLS)
东棕榈滩 包括德拉海滩，博因顿海滩与西棕榈滩 建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓
待售 每平方英尺价格
600
$257
500
$242
485 400
$231
300
330
200
$215
$260 $250 $240 $230 $220
202
$210
161
100
18 个月前 12 个月前
$270
6 个月前
$200
目前待售 资料来源：房源数据库(MLS)
30
ISG 迈阿密报告
在 市 时 间 (DOM) 2012 与 2014 MLS 成交量分析 2006年后新建公寓
2012 年平均在市时间 2014 年平均在市时间
布里克尔
比斯坎长廊
30
160 31
110
阿凡特拉
海滩
32
120
90
35 37
160
大劳德代尔堡地区
147
东棕榈滩
35
资料来源：房源数据库(MLS)
ISG 迈阿密报告
31
32
ISG 迈阿密报告
房屋租赁趋势
ISG 迈阿密报告
33
迈阿密空置率 之低，位全美 第三。
资料来源: 马库斯&米利扎普，2014
34
ISG 迈阿密报告
布里克尔 2013年1月 – 2014年10月 2006年后新建公寓 平均价格
每平方英尺平均价格
$3,000
$2,500
$2.31
$2.33
$2.36
$2.36
$2.38
$2.42
$2.55 $2,610
$2,510 $2,370 $2,000
$2.45
$2,460
$2.61 $2,638
$2.68 $2,650
$2.82
$2.73
$3.00
$2,790
$2,700
$2.50
$2,590
$2,475 $2.00
$2,250 $2,140
$1,500
$1.50
$1,000
$1.00
$500
$0.50
13年1月 13年3月 13年5月 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 14年3月 14年5月 14年7月 14年9月 14年10月
2013年1月 – 2014年10月
2006 空置率 18%
2010 空置率 9%
82%
2014 空置率 1%
91%
99%
出租率 空置率
资料来源：房源数据库(MLS) ISG 迈阿密报告
35
比斯坎走廊 2013年1月 – 2014年10月 包括 怀恩伍德，设计区，滨海区，迈阿密&市中心 2006年后新建公寓 平均价格
每平方英尺平均价格
$2,800
$2.78
$3.00
$2.69 $2,700
$2.40 $2,600
$2.20
$2.20
$2.25
$2.27
$2.42
$2.41
$2.45
$2.48 $2.50
$2.29
$2675 $2,628
$2,600
$2.00
$2,578 $2,500
$2,504 $2,444
$2,400
$2,300
$2,341 $2,315
$2,250
$1.00
$2,302
$2,298 $2,200
$1.50
$2,287
$0.50 $2,100
13年1月 13年3月 13年5月 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 14年3月 14年5月 14年7月 14年9月 14年10月
2013年1月 – 2014年10月
2006 空置率 13%
2010 空置率 10%
87%
2014 空置率 3%
90%
97%
出租率 空置率 36
ISG 迈阿密报告
资料来源：房源数据库(MLS)
海滩 2013年1月 – 2014年10月 包括南海滩，迈阿密海滩，瑟夫塞德，保罗哈博，阳光岛，哈兰戴尔&好莱坞海滩 2006年后新建公寓 平均价格
每平方英尺平均价格
$7,000
$4.50
$4.21 $3.76 $6,000
$4.00
$3.59 $2.91
$5,000
$2.72
$2.67
$3.06
$3.12
$5,813
$3.50
$5,38 $4,893 $4,716
$4,327
$3.36 $5,620
$2.76 $4,611
$4,000
$3.35
$3.34
$3.00
$4,709
$4,685
$4,376
$2.50
$3,927
$3,851
$2.00
$3,000
$1.50 $2,000 $1.00 $1,000
$.50
13年1月 13年3月 13年5月 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 14年3月 14年5月 14年7月 14年9月 14年10月
2013年1月 – 2014年10月
2006 空置率
2010 空置率 14%
20%
80%
2014 空置率 2%
86%
98%
出租率 空置率
资料来源：房源数据库(MLS) ISG 迈阿密报告
37
阿凡特拉 2013年1月 – 2014年10月 2006年后新建公寓
平均价格
每平方英尺平均价格
$3,500
$2.50
$3,000
$2,500
$1.64
$1.69
$1.70
$1.72
$2,502 $2,000
$2,415
$1.74
$2,517
$1.76
$2,525
$1.80
$1.77
$1.85
$1.98
$1.88
$2.02 $2.00
$2,621
$2,617
$2,679
$2,750
$2,720
$2,961
$2,480
$1.50
$2,320
$1,500 $1.00 $1,000
$500
$0.50
13年1月 13年3月 13年5月 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 14年3月 14年5月 14年7月 14年9月 14年10月
2013年1月 – 2014年10月
2006 空置率
2010 空置率
1%
1%
1%
99%
2014 空置率
99%
99%
出租率 空置率 38
ISG 迈阿密报告
资料来源：房源数据库(MLS)
劳德代尔堡 2013年1月 – 2014年10月 2006年后新建公寓
平均价格
每平方英尺平均价格
$3,000
$2.50
$1.96 $2,500
$1.88
$1.76
$1.96
$1.98
$1.92
$1.75
$2,000
$1.66
$1.70
$1.60
$1.54 $2,149
$1,500
$2.00
$1.73
$1,920
$2,234
$2,422
$2,363
$2,329
$2,484
$2,656
$2,680
$2,720
$1.50
$2,035
$1,785
$1.00
$1,000
$500
$0.50
13年1月 13年3月 13年5月 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 14年3月 14年5月 14年7月 14年9月 14年10月
2013年1月 – 2014年10月
2006 空置率 13%
2010 空置率
6%
10%
87%
2014 空置率
90%
94%
出租率 空置率
资料来源：房源数据库(MLS) ISG 迈阿密报告
39
人口 现在乃至未来南佛罗里达州房产市场需求的重要来源之一是州内不断增加的人口。近100年 来，佛罗里达州的人口总数从位居全美33位上升至第4位。截至2015年，预计佛罗里达州将成 为美国人口第三大州——将超过纽约州。
美国人口增长 = 1千万
2040*
4亿 3.36亿
2020*
3.21亿
2015*
3亿
2006 1967 1914 *人口数量预估
40
ISG 迈阿密报告
2亿 1亿
各州人口增长 1914
1967
2006
2015*
2020*
2040*
1. 纽约
1. 纽约
1.加利福尼亚
1.加利福尼亚
1. 加利福尼亚
1.加利福尼亚
5. 德克萨斯
2. 加利福尼亚
2. 德克萨斯
2. 德克萨斯
2.德克萨斯
2. 德克萨斯
12. 加利福尼亚
6. 德克萨斯
3. 纽约
3. 佛罗里达
3.佛罗里达
3.佛罗里达
33.佛罗里达
15.佛罗里达
4. 佛罗里达
4. 纽约
4.纽约
4. 纽约
佛罗里达州人口增长 = 1 百万
2600万
2040*
2120万
2020*
2029.7万
2015* 2006
1800万 660万
1967 1914
88.2万 资料来源: 美国普查统计局
ISG 迈阿密报告
41
42
ISG 迈阿密报告
国际市场报告
ISG 迈阿密报告
43
南美洲报告 ISG见证了佛罗里达房产市场的21 年，国际买家的结构与动机变化明显。 20世纪90年代初期，购房人群主要 来自如巴西的圣保罗、阿根廷的布宜诺 斯艾利斯这样大城市的富裕家庭。他们 在这里购置度假屋。到了20世纪90年代 末，购买人群转为主要来自哥伦比亚的 圣菲波哥大、委内瑞拉的加拉加斯和墨 西哥的墨西哥城。购买原因也不仅为度 假，同时也出于投资目的。 回顾2014年，我们发现拉美洲所有 国家的大多数城市都有买家在迈阿密与 南佛罗里达州购置房产。ISG见证了在 过去20年南美买家不断在迈阿密购置 房产，形成了南美洲新居民与新家庭的 社区，使得迈阿密有别于美国的其他城 市。南美洲房主数量之多与来自美国东 北部和加拿大的房主数量不相上下，使 得迈阿密成为来自美洲各地的家庭生活 栖居之所。 现在，南美洲人来南佛罗里达州购房 的主要动因如下:
•热带气候 •良好的治安 •丰富的夜生活 •发展中的文化中心 •声望 •世界顶级的购物场所
44
ISG 迈阿密报告
作者 Liliana Gomez – ISG国际部国际销售总监
南美洲各子市场的独特规律 更详细阐释了到南佛罗里达 州购房的原因 哥伦比亚 哥伦比亚近年来变化巨大。经济飞速发展。仅 在5年内拥有百万资产的人口总数就将近翻了一 倍。哥伦比亚买家大量来到南佛罗里达州。他们 更多是为了享受生活而非投资购房。现在，哥伦 比亚人也在寻求安全并且舒适之地进行投资。 资料来源: Fundspeople.ci，October，2013
巴西 巴西人一直以来都对美国，尤其是南佛罗里达 州兴趣浓厚。南佛罗里达州最吸引巴西人的地 方是它世界一流的购物场所——这里的物价远 低于巴西。此外，巴西至迈阿密的直达 航班数 量不断增加也充分体现了巴西游客人数之多。 据美国有线电视新闻网报道，佛罗里达州是巴 西人赴美国度假的首选地。 资料来源: CNN.com February，2012
秘鲁 年轻富有，拥有较多可支配收入的秘鲁人越来 越多，而他们对南佛罗里达州的生活方式也越 来越热衷。此外，秘鲁家庭在此购房也为了他 们的孩子们能有更多多元化的大学可供选择。 对秘鲁人来说，在南佛罗里达州购房不仅是一 种金融投资更是一种生活方式的投资。
深入市场 顺应南美邻国对南佛罗里达州房市持 续增加的需求，ISG 在南美洲的大多 数大城市都设立了办公室。 圣保罗 里约热内卢
墨西哥
布宜诺斯艾利斯 圣菲波哥大 加拉加斯 巴拿马
委内瑞拉
墨西哥 南佛罗里达州一直是墨西哥富人的“后院”。 在南佛罗里达州购房不仅可以利用这里靠近本 国而又安全的投资环境，而且可以享受城市齐 全的设施。墨西哥购房者偏爱沿海海滨社区与 大户型公寓。
哥伦比亚
秘鲁
巴西
阿根廷 阿根廷人对南佛罗里达州的喜爱由来已久。在 迈阿密拥有房产的家庭已亲眼见证了惊人的文 化转型。迈阿密房产市场为这个不断发展壮大 的群体提供长期且持续的稳定支持。
委内瑞拉 由于有石油作为收入来源，委内瑞拉一直被归 在富有国家之列。近十年来，委内瑞拉政局的 变化促使许多家庭在南佛罗里达州购房，作为 投资也作为第二个住所（长期计划是将之变为 永久住所）。
阿根廷
ISG 迈阿密报告
45
中国 中国逐渐成为南佛州房地产市场的新兴 市场。据全国房地产经纪人协会称中国已 成为美国房地产的最大买家,而这些买主 们也开始关注迈阿密。迈阿密房地产经纪 人协会称“截至今年，中国投资商仍不在 迈阿密市场最大的国际买家行列中。但仅
仅在2014年的前六个月，中国买家购买 的迈阿密-戴德县的房产已占总房产售出 量的1.6%。 随着巴拿马运河的扩建以及将从崭新贸 易局面中获利的迈阿密港的扩建工程的完 工，中国对这一地区的兴趣会日渐浓厚。
吸引越来越多中国房地产购买者的因素:
1
3
2
气候，环境 & 生活方式
中国房地产投资的限制
贸易
迈阿密的低污染
(福布斯杂志评
中国的房地产业经历过迅速发展的
巴拿马运河的竣工将使迈阿密成为
为全美最干净的城市)，一年四季
十年黄金期。现在，中国政府对每
连接北美洲、南美洲与亚洲的国
清新的空气，高植被覆盖率，洁
户在中国国内可拥有的房产设了限
际贸易中心。目前，中国是佛罗里
净的饮用水以及其热带气候使之
制。该政策促使富人转向海外寻求
达州最大的进口商和第三大商务伙
成为户外活动与体育运动的理想
投资机会。在南佛罗里达州，期房
伴，按照贸易总量来算是迈阿密港
之所。
的售价仅为北京同类房产售价的
口货运的最大客户。大多数专家都
50%。
一致认为巴拿马运河开通以后，中 国企业的分公司将遍布南佛罗里达 州。房地产业的各个方面（工业用 房、办公楼、住宅）都会受到影 响。
46
ISG 迈阿密报告
进入美国多户住宅市场的亚洲资金 2014年前5大城市
4 西雅图
1 旧金山
纽约 3
2 洛杉矶
5 南佛罗里达
2004
2010
2014
1. 纽约 2. 华盛顿特区 3. 洛杉矶 4. 旧金山 5. 西雅图 10.南佛罗里达
1. 纽约 2. 华盛顿特区 3. 波士顿 4. 旧金山 5. 洛杉矶 8. 南佛罗里达
1. 洛杉矶
资料来源: CBRE 资本市场 资产，房地产业与趋势, 2004年12月调查
资料来源: 商业新闻社, 2011年1月
资料来源: CBRE 资本市场，实际资 本分析, 2014年10月
2. 旧金山 3. 纽约 4. 西雅图 5. 南佛罗里达
ISG 迈阿密报告
47
48
ISG 迈阿密报告
交通
ISG 迈阿密报告
49
航空
迈阿密国际机场 (MIA) 是世界上发展最快 的航空运输中心之一。去年 (2013)，迈阿密 国际机场的年度乘客总量达四千零五十万人 次，比2012年增加了3%，创历史新高。在 这些乘客中50%是国际乘客，这一比率在美 国所有机场中位居前列。 2013年，49%从美国前往南美洲的乘客 选择了迈阿密国际机场。并且它还是两美洲 之间的航班与美洲和欧洲之间的航班最大的 转运中心。 迈阿密国际机场刚完成价值64亿美元的资 金改善计划 (CIP)，其中的大部分被用于新南 航站楼与新北航站楼的建设。航站楼的扩建 使登机门数量增加了23%，如今增加了29个 登机门可供国际与国内航班使用。
2014 年来往拉丁美洲与加勒比海地区的乘客总量 信息来源 U.S. Gateway 迈阿密 (MIA)
1千5百10万
纽约 (JFK)
7百万
哈兹菲尔德亚特兰大 (ATL)
380万
休斯顿 (IAH)
270万
劳德代尔堡 (FLL)
250万
纽瓦克 (EWR)
180万
2014年每周来往拉丁美洲与加勒比海 地区的航班总量：
20,200,000
资料来源: 迈阿密国际机场，通往迈阿密、佛州、美洲门户2014 / 2015 迈阿密戴德航空发展
1,120
迈阿密国际机场2014年乘客总量
美国主要机场排名 - 2014 国际乘客 1
纽约 (JFK)
迈阿密 (MIA)
2千2百万
洛杉矶 (LAX)
3
纽瓦克 (EWR)
4 5
哈兹菲尔德亚特兰大a (ATL) 芝加哥奥黑尔 (ORD)
6 7
旧金山 (SFO) 8
休斯顿 (IAH) 9
华盛顿杜勒斯 (IAD) 达拉斯沃尔斯堡 - (DFW)
10 5 百万
50
2014 年 排名:
2
2千万
2010 年 排名:
3
1千4百70万
2004 年 排名:
4
ISG 迈阿密报告
980万
2
1千万
1千5百万
2千万
2千5百万
资料来源: 迈阿密国际机场 通往迈阿密、佛州、美洲门户 2014-2015 报告. 迈阿密戴德航空部
San Francisco
New Jersey
Chicago
252
392
602
Los Angeles
700
New York
1,708
Washington D.C Atlanta
784
903
Dallas
560
Houston
476
MIAMI
Mexico
296
Venezuela
66
Colombia
76
2014年每周直飞航班
Surinam
5
Guyana
2
Ecuador
35
国内 拉美
Peru
35
Brazil
110
Bolivia
7
Paraguay
4
Argentina
42
Uruguay
7
Chile
27
资料来源: 迈阿密戴德航空部 市场部 *不包含加勒比海地区
ISG 迈阿密报告
51
客满佛（All Aboard Florida） 是 佛罗里达州高质量城际快速列车， 它将连结迈阿密、劳德代尔堡、西 棕榈海滩和奥兰多。该列车将为佛 罗里达州居民和游客提供便捷的交 通，并且它将是美国第一个私人拥 有、经营和维修的铁路交通系统。
奥兰多- 约3小时
西棕榈海滩- 约1小时
关于客满佛列车 迈阿密中央车站，客满佛列车位于迈阿密的多功能联 运中心将于2015年破土动工。它将是城际客运列车 运输旗舰站。迈阿密中央车站将： • 连接已有的公共交通系统—通过新车站连接火车， 地铁与公交 • 建造350万平方英尺的办公楼、商店、住宅及酒店 • 提供一系列高级且独特的餐饮、购物和娱乐选择
劳德代尔堡- 约25分钟
动工
迈阿密
“ 客满佛列车劳德代尔堡站已正式开始施工... 到2021年，该车站将创造800个建筑业的就业 岗位和3.33亿美元的经济收益。” 资料来源: 南佛罗里达州商业周刊 - 10/14
$60 亿
接下来8年对佛罗里达州经 济产生直接影响 迈阿密中心车站
资料来源：All Abroad Florida
52
ISG 迈阿密报告
超过 10,000 个就业岗位 铁道建设平均每年增加的就业 (2014秋季- 2015秋季)
高 达
3 百万
每年减少通行的车流量
巴拿马运河 / 迈阿密港
耗资52.5亿美元的巴拿马运河扩建现已完 成了80%。运河扩建之后有能力接纳更大型 船舶- 又称巴拿马效应。此举将使运河的航 运量翻倍且将改变世界海上运输的格局。为 顺利迎合该局面，迈阿密港斥资13亿美元 进行扩建-对接巴拿马效应的第一港。 该项目最重要的环节——将迈阿密港的深 度从44 英尺加深至 50-52英尺并拓宽其部 分货运航道，将于2015年完成。工程的其 他部分，如水下隧道和铁路已经建成并投入 使用。 迈阿密港航运道的加深将使其对中国更具 吸引力。中国是迈阿密港的第一大贸易伙 伴，在短期内贸易额就已将近翻了一倍。据 美国普查统计局世界城市分析称，十年前中 国仅占迈阿密港贸易总量的11.44%，而如 今已达到26.43%。 迈阿密港 / 中国贸易 % 2014: 26.43% 2004: 11.44%
航运
巴拿马超极限型船舶: 176’ 迈阿密港
巴拿马极限型船舶: 136’
50’
巴拿马船舶: 106
倒计时已经开始! 巴拿马运河项目的三分之 二已竣工。加宽加深的运河为从亚洲来美 国东岸进行贸易的船舶提供了新的航路。 迈阿密港，作为美国对接巴拿马运河的第 一大港，已充分准备好从崭新的贸易机会 中获益。 Bill Johnson，迈阿密港务局局长
商业扩建追踪预测 佛罗里达州东海岸铁路 (FECR) 将斥资5千万美元 将从迈阿密至杰克逊威尔长达351英里的铁路升级
已完成
迈阿密港水下隧道通车
已完成
政府疏浚项目 巴拿马运河扩建完成
预计2015年 预计2016年夏 资料来源: 迈阿密日报，巴拿马运河管理局
ISG 迈阿密报告
53
INE CUIS ION
H FAS
阿 ，迈 界 全 世 。正因 是 美 还 的城市 都的 全 之 轻 在 无 论 一个年 座传 奇 此令人 这 是 密都 近 年来 速 发 展 如 商业， ， 如 此 文化飞 娱乐再到 在经 历 与 商业 从艺术到的城市正 。 兴奋 冉升起 。 展 冉 这个 面的发 面 方方
fi
u t l u c & s t r a
n i a t r e t en
SPO
LITY PITA HOSR T S
Y G O L O N H C T E
Edu
n o i t ca
54
ISG 迈阿密报告
ilm e
r u
t n e m n
文化 & 经济发展
ISG 迈阿密报告
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给我一个不重视艺术的城市，我就能告诉你它 是怎样的没有个性。艺术是人性中超越时空限 制并将全人类联系在一起的一部分。艺术凝集 每一代人的灵魂与精神，代代相传。通过画 作、雕塑、书籍、建筑、音乐、舞蹈，我们展 现创造力、表达情感告诉世人我们是谁——这 样，我们才真正地活着。艺术承接着我们的过 去也将是我们留给未来的遗产。 迈阿密前市长 Manny Diaz 于 2014 年Sunny Isles市长舞会
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迈阿密与艺术的纽带一直十分紧密。近年，两者 的关系蓬勃发展日益密切。随着佩雷斯艺术博物馆 (PAMM) 的正式开业与创下历史新高(前四个月的访问 人数已超过150,000人次，而先前预计年访问人数仅 为200,000人次)，帕特里夏与菲利普佛罗斯特科学博 物馆(MiaSci)正在施工，在迈阿密市中心建立博物馆 公园的预想已经成为现实。此外，从怀恩伍德到椰树 林再到设计区，迈阿密当地艺术家的不断涌现使之不 断赢得国际赞誉。
“每个精彩的城市都要有一 个精彩的博物馆” 瑞联集团（Related Group）主席&CEO
4 天 $5亿
75,000
预计
经济收益
资料来源: nbcmiami.com，2013
游客人数 每年
资料来源: artbasel.com，2014
巴塞尔艺术展/迈阿密海滩 为期4天的国际最高 级别艺术展，巴塞 尔艺术展，展出价值 大约30亿美元的画 作、摄影作品 和雕塑。自 2002年成 立以来， 该艺术 展创新 不断。 据称去 年的迈 阿密海滩 巴塞尔艺 术展成交额 超过一千万美 元。但是，巴塞尔艺 术展不仅仅是艺术会 展。会展前期以及会 展期间有各种时装表
演，子艺术展， 如Scope、Art Miami、巴西艺术展 等，餐饮活动，演 出酒吧，音乐 演出，电影 首映等。 并且每个 环节都 有明星 闪亮登 场。有 75,000 来自世界 各地的游 客参加了这 为期一周的艺术 活动，给迈阿密带来 了5亿美元的经济收 益。 资料来源：洛杉矶时报 2002，巴塞尔艺术 展2014
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娱乐 迈阿密具有全球最为丰富的娱乐资源。从剧院到音乐，到体育运动和电影，娱乐产业 的未来发展商机无限。 艾德丽安阿什特
表演艺术中心，迈阿密戴德县
“仅次于林肯中心”
自2006年翻新之后，迈阿密戴德县艾德丽安阿什特表演艺术中心成 为了世界最大的表演艺术中心之一。每年，它都在市中心 570，000 平方英尺的表演厅上演新的令人激动的演出，如百老汇舞台剧、世界 音乐与舞蹈喜剧系列、佛罗里达大歌剧、迈阿密市芭蕾舞演出、新世 界交响演奏会。
Travel and Leisure.com网站，2011年11月
南佛罗里达州也有许多其他表演中心，世界各地最盛大的音乐表演 在此上演。从美航球馆到克鲁赞剧场、大西洋银行中心场馆、劳德 代尔堡音乐吧、圣米诺海德洛克俱乐部，全年全天次提供各型各类 的娱乐休闲活动。
艾德丽安阿什特表演艺术中心
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Marlins 公园
南佛罗里达州有着世界上最好地体育竞技队和场馆。迈阿密热火队主场美航球馆(AAA)，马林 鱼棒球场，佛罗里达美洲豹队主场大西洋银行，迈阿密飓风队与迈阿密海豚队对战于阳光生活 体育场，体育爱好者们的选择多种多样。
迈阿密不乏美式足球、篮球、棒球联赛，但却仍 少了一项运动——足球。贝克汉姆与他的商业集团 Beckham Miami United进驻，宣布将用100%的 私人资金建立迈阿密MLS足球队与20,000座的体 育场馆。
“在这一国家最具拉美风味的城市却 没有自己的足球队，我的任务就是改 变这一现状。” David Beckham Despierta America电视节目 2014年9月
如果这些还不够让你觉得南佛罗里达州精彩纷呈，20世纪福克斯电影公司已宣布将在迈阿密动物园附近 建立主题公园。这个待批准的“迈阿密原野”公园将以20世纪福克斯电影公司的动画人物如里约大冒险 为特色，并还将设有水上公园、400个客房的酒店、演出展台、电影院、保龄球馆、餐馆和零售商店。
已规划的迈阿密原野公园
$20亿 电影 & 娱乐产业
每年给南佛罗里达州带来的 经济利益
3,000
家
当地电影 & 娱乐公司
电 影
资料来源: MiamiWalkofFame.com
数十年来，迈阿密一直为各种电影 与电视的制作提供背后支持。近年 来，佛罗里达州的电影业已从提供 背后支持走向开发、推广和展出的 前沿。
70,000
参与者 2014 年电影节
“迈阿密有着经验丰富的电影团体与从业工作者, 它的地理优势在美国是独一无二的，好莱坞电影 业对佛罗里达州的影视业发展与优势十分关注”
Chris Cooney，EUE Screen Gems COO 迈阿密日报，2011年3月
EUE/ScREEN 宝石电影工作室电影园 —— 2015年秋开业 EUE/Screen 宝石电影工作室刚与迈阿密市中心的一家大型制 片工作室签订价值数百万的租约。该公司将建造两座面积各为 15,000平方英尺的摄影棚。“迈阿密是如此的独一无二，它 无需改变就已自然地符合了我们制片的需求,”EUE/Screen宝 石电影工作室的运营总监Chris Cooney说“拉美洲人都想来这 儿。印度和中国，甚至如土耳其、西班牙等欧洲国家都希望到 此开展业务。” 资料来源: Miami Today，March，2014 豪华餐厅电影院 高端电影院开始聚焦迈阿密。从太古集团计划在布里克尔城市 中心建造世界级剧院到位于市中心Met 3的silverspot餐厅电影 院；从北迈阿密海滩的豪华ipic电影院到计划在保罗哈博时尚奢 侈品店建造的豪华影院，使迈阿密的观影体验不断升级。
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时尚
多年来，迈阿密一直致力于成为经典时尚之都，是模特儿与精美摄影写 真的中心。由于一批时尚领军人物获得了Vogue时尚杂志安娜温图尔 的关注和赞许，这一梦想终于成为现实。该城市近年得到众多关注主要 归功于一批令人印象深刻的时尚博主们，他们成功吸引到了全世界的关 注。他们通过创造性的风格、诙谐的轶事、时尚走秀的前排机会、与名 人的亲密关系以及蓬勃发展的社交网络持续地吸引着他们的粉丝。
Elisea Holt of HOLT Swimwear，theholtstore.com
迈阿密是三个主要时尚 周的举办地：奔驰时装 周泳装秀、迈阿密海滩 国际时装周和Funkshion时装周。其中最盛大 的奔驰时装周泳装秀展 示年度最性感的泳衣设 计与度假休闲服，是时 尚编辑和时尚达人不会 错过的盛事。 大牌设计师Tommy Hilfiger 近期称迈阿密是他新的家园。他将 在这里完成一个大型设计项目。 资料来源: cnn.com，2014
“迈阿密国 际时装周已 成为全美最 大的拉丁美 洲与国际时 装盛事”。 资料来源: Elite Traveler
特别鸣谢Mara Hoffman
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别不把科技当一回事
2014 年科技增长百分比最高及新增就业 最多地区排行榜 2014年8月4日 | Shravan Goli
1. 德克萨斯............. 5.99%
6. 纽约..................... 3.08%
2. 佛罗里达............. 5.64%
7. 马塞诸塞............. 2.91%
3. 北卡罗来纳......... 3.80%
8. 新泽西................. 2.84%
4. 俄勒冈................. 3.57%
9. 密歇根................. 2.72%
5. 华盛顿................. 3.53%
10. 密苏里.............. 2.10%
资料来源: Bureau of Labor Statistics
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南 部 的 硅 谷 近年来迈阿密的金融界与商业界发展迅 速，可却不能与南佛罗里达州的科技行业迅 猛发展相提并论。这个被称为“硅谷海滩” 的神奇之都近年新增了1000多家新兴企 业，包括明星企业STS，Open English英 语学习平台和Live Ninja。 该城市还建立了共享空间支持科技行 业的发展，如：迈阿密实验室，Venture Hive，Rokk3r实验室——一家技术投 资公司，迈阿密大学发射台技术加速 器，Pipeline Brickell，微风险投资俱乐 部，和迈阿密创业者中心。大多数的新兴企 业和科技辅助企业都有自己的资金来源以及 Endeavor风投基金、Catalyst基金等资金 支持。 此外，一些组织，如迈阿密经济发展委 员会、佛罗里达国际大学和奈特基金等也 为迈阿密科技行业的蓬勃发展注资和提供 支持。最近，神秘的南佛州科技企业Magic Leap获得来自谷歌的5亿美元资金支持，用 以开发其高科技产品。 2014年5月，美洲科技基金会主办 了数千人参与的eMerge Americas会 议——美洲高级科技会议。第二届eMerge Americas年会将于2015年5月举办，届时 预计将有10,000人次参会。总部设在欧洲 的Sime ——北欧最大的关于网络与数字机 会的会议也在去年加入迈阿密科技大军举办 SimeMIA迈阿密会议。今年，也就是2014 年12月，将再次举办会议。 南佛罗里达州的新兴企业除了有经济支 持之外，另一个优势就是该地区是通往南 美洲的门户——过去10年，南美洲的网民 增加了一倍*。说它是门户不仅是指文化领 域，用科技术语来说，这是指速度——连接 迈阿密与南美洲只需几毫秒，若是在其他地 区所需要的时间则长得多。
微软选择在迈阿密创建第一个美国创 新中心 微软副主席 SANET AKERKAR 告诉美联社， 公司认为迈阿密是美国南部良好的科技中心。 - 将微软带入迈阿密是为实现更大的目标： “将世界带入迈阿密” 2014年5月30日 | Arian Campo-Flores
你能相信吗? 迈阿密科技业精彩纷呈 科技企业为进驻拉美涌入迈阿密 “我们是最合适的拉美科技之都” 一家在2011 年被Verizon Communication以14亿美元收 购的迈阿密数据服务公司Terremark创始人 Manuel Medina说。 2014年5月30日 | Arian Campo-Flores
SQUARE联合创始人计划壮大位于 迈阿密的科技中心团队 SQAURE创始人JIM MCKELVEY说 “..近期移居迈阿密拓展它的非盈利组 织 LaunchCode，帮助培训程序员。我们特别为 [迈阿密编程学校] Wyncode而欣喜”，McKelvey 告诉佛罗里达商业周刊。他还说将与来自哈佛大 学的一个团队在这里进行合作。他说“我认为让 哈佛大学的团队来迈阿密很容易，尤其是因为下 月波士顿就要开始降温了。” 资料来源: 商业周刊，2014
*Pingdom.com，2012
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酒店 南佛罗里达州的酒店业越来越红火，赢利情况让人欣喜。 每天都有众多品牌酒店加入迈阿密世界级的酒店服务业,进一步 巩固了该地区世界最佳旅游目的地的地位
过去20年5星级酒店分析
部分南佛罗里达州5星级酒店
95号州际公路以东南佛州酒店
45 10,281
5,643
14 7 1,254 1994
2004
2014
酒店客房数量 酒店数量 资料来源: GREATER MIAMI CONVENTION & VISITORS BUREAU
超过2,500 个酒店客房将于2015年竣工 大迈阿密地区会议与旅游局
预计将开业的酒店
The Edition - Miami Beach
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Aloft South Beach
The Thompson - Miami Beach
餐饮 新酒店的增加必将带来更多的顶级餐馆。 如今南佛罗里达州的餐饮业充满创新与活力利润之丰厚前所未有。
一直热闹的迈阿密餐饮业非常欣 喜地迎来新餐厅成员。新成员 包括：Tongue & Cheek， Il Mulino，Bar Crudo，Naked Taco，1826，Ceviche 105， Lure，新厨师入驻The Forge，Traymore，Top Chef’s Fabio Viviani’s Siena Tavern。
这些餐厅的加入在一些支柱餐 饮企业的基础上锦上添花。 如：Prime 112，Joe’s Stone Crab，Makoto，苏荷海滨别 墅酒店的Cecconi’s，Khong River house，枫丹白露酒店的 众多美味餐厅，Pubbelly连锁 店Yardbird餐厅等。
规划将建在迈阿密河上的餐饮大楼 将供SUSHISAMBA和DUCK&WAFFLES餐厅使用
部分附近地区餐饮企业 布里克尔市中心
来
自
各
设计区，滨海区, 怀恩伍德 & 中城
珊瑚阁市& 南迈阿密
业近年发展飞 密餐饮 速 阿 “迈 民和游客 带来了多样化 精致 居 的 、 地 美
味
的 餐
饮
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。
”
未来的蓝图 每个城市都有单一目标的发展项目，如住房、商店、酒店、办公楼等。而也有一些项目 则将改变整个城市的格局。迈阿密目前有三个大型项目工程：弗拉格勒街景工程，比斯 坎大道步行走廊计划，以及未来高达千尺的观景塔Skyline Miami。
步行街走廊 – 比斯坎大道 • 将停车场改建为绿色非机动车人行道 • 自行车车道: 两个自行车专用道 • 原人行道: 扩建 • 从东北第八街到比斯坎大道共耗资 = 2,400万美元 资料来源: MiamiDDA，May 2014
迈阿密观景塔Skyline Miami • 4.3亿美元工程 • 3 个观景台 • 餐 厅、夜店、舞厅、会议厅、互动 性展示 • 预计每年访客320万人次
东弗莱格勒街重建 • 耗资1,300万美元工程 • 部 分历史悠久的街道被改建为步行 长街
资料来源: Skyrise迈阿密.com 资料来源: 迈阿密日报，2014年3月
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教育 2014年，迈阿密戴德县公立学校总监Alberto Carvalho因其改善迈阿密戴德公立 学校系统的成就而被评为年度最佳总监。
年度最佳总监 迈阿密大学——全美顶尖私立大学之一，有15,000名来自世界各地的国际学生。 其中的30%为拉美学生。每年，来自115个国家各地区的3,000名国际学生（本科 生与研究生）和学者（教授与研究员）来迈阿密大学学习、讲学和开展研究。
美国新闻与世界报道2014年最佳大学排名： 全美大学排名前50 Eduardo Padrón博士是美国规模最大的高等学府迈阿密戴德学院的校长。该学 院因学生的优异成就当之全国典范。2009年，时代杂志称他为美国“十佳大学校 长”之一。Padrón博士在迈阿密戴德学院的先进工作被誉为美国高等教育的创新 模式。他被赞扬创造了在学生录取、保持、毕业和综合表现都取得令人瞩目成果的 成功文化。
时代杂志将迈阿密戴德学院校长Eduardo Padrón 博士列为全美“十佳大学校长”之一
佛罗里达国际大学 (FIU) 是南佛罗里达州最大学府。招生人数排全美公立大学第5， 国际商务项目全美第11，拉美学生学士学位与硕士学位授予量全国第1。此外，佛罗 里达国际大学的学生来自142个国家，主要组成是哥伦比亚，委内瑞拉，牙买加，中 国，秘鲁，巴哈马，以及特立尼达和多巴哥共和国。
全美第1
拉美学生学士学位与硕士学位授予量
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ISG 城市观察
都瑞尔
总体财产价值评估
人口增长 “25个美国 宜居城市” 排名第二
47,534
50,000
50,000+*
$120 亿* $100亿
$84 亿
40,000 30,000
26,438
$50亿
$49 亿
20,000
福布斯
10,000
2009年5月
2003
•商 业周刊称都瑞尔是佛罗里达州 最适宜创业的城市。 • 亚马逊与都瑞尔配送中心签订协 议，将 创造500个就业岗位。
2012
2014
2003
*预计
2012 2024-34
*预计
迈阿密日报，2014年 城市规划部
资料来源: South Florida Business， 2014年11月21日
迈阿密 布里 市中心 克尔 20 分钟 22 分钟
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都瑞尔城 市中心
迈阿密 国际机场 10分钟
都瑞尔 设计区
创普都瑞尔 蓝魔球场
“都瑞尔非常适合工作与生活…城市里有各种 类型的学校供家长选择——公立、私立、特 许——评分均为A级” Nathan Kogon城市规划部主任 Miami Today，2014年2月
都瑞尔城市中心 • 都瑞尔城市中心特许学校 • 幼儿园到12年级 • 学校将于2015年秋季开放 • 英语、西班牙语、葡萄牙语授课. • 超过50%的名额预留给都瑞尔城 市中心居民 • 首次公私立联合管理的特许学校 • 重视大学入学准备教育 • 品学高标准要求 • 优质师资及管理团队
创普都瑞尔 自2012年被创普都瑞尔集团购买之后，都瑞尔高尔夫酒店温泉水疗会 所斥资2.5亿美元“重塑辉煌”。这面积800公顷的度假村的每一部分 都已经或者正在重建。会所、豪华客房、豪华活动场所、餐饮理念、 高尔夫球联赛球场都将被重新打造，所有的仅供宾客与会员享用娱乐 设施和零售商店也将被重新构想。 变化 • Ivanka Trump设计的新豪华客房 • 计划2014年秋完成高尔夫球场的重新设计 • 面积100,000/平方英尺的新会场与活动场所 • 新添BLT Prime餐厅，现代化的美国牛排馆
• 度假村会所 (包括餐厅与零售店) 正在进行全面改造 • 新皇家棕榈游泳池将饱览美景，露台扩建、增加座位数 • 设施先进的新建健身房
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图片来源:
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南佛罗里达2020 随着这一地区的广泛建设与扩建，这个 十年末的大迈阿密地区将会是怎样的 面貌？接下来我们将分地区讲述2020 年的展望
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2020年迈阿密市中心 迈阿密市中心：110亿美元20个街区的新开发项目 MET (MDM) JW万豪酒店 美爵艺术酒店 MET 广场 470 间酒店客房 1,700 座的影 剧院 4 层商店 41,000平方英尺 的餐厅 Whole Food全食 美国有机商品超市
One Bayfront 比斯坎大道 Skyrise Miami Plaza 美化 塔 (FECR) 景观步行海滨大道& (Berkowitz) 420万平方英尺 &连接街道 1000英尺观景塔 72层高楼 公园及海湾 零售与酒店综合 办公室、酒店、商 用途 店使用 4亿美元 20亿美元
Flager on the River (MELO) 32层 300 户公寓
CENTRO (Newgard) 37 层 350 阁楼型公寓 9千万美元
客满佛列车 Vizcayne (Florida 两座49层高楼 East Coast 849套公寓 Industries) 55,000平方英尺 9公顷150万英 零售 尺办公室、住 2.65亿美元 , 宅区、商店、 酒店综合用途
EPIC
300 比斯坎 (PMG) 住宅及商业
Krystal Tower (Rodolfo Ishak) 35 层 153 套公寓
GUSMAN CENTER MET
迈阿密戴德 学院
VIZCAYNE
迈阿密河
贝塞德公园
码头
比斯坎海湾
游轮港口
往南海滩
数量为预估值
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迈阿密港隧道 将395 号州际公路和 华森岛与港口连接 6.07亿美元
600 比斯坎 未定
迈阿密世界中心 (Falcone) 12 00万平方英尺 27 公顷 酒店、商店、 公共用地、 办公室、住宅区 40亿美元 Paramount Miami World Center 749英尺标志建 筑塔 466套公寓
1000 Museum (Covin) 63 层 83 套公寓 Zaha Hadid 设计 3亿美元
博物馆公园 29 公顷 迈阿密佩雷艺术博 物馆 帕特里西亚&菲利 普佛罗斯特科技博 物馆 5亿美元
艾德丽安阿什 特中心 48,000平方 英尺 电影制作工 作室 1360万美元
迈阿密世界度假村 (Genting) 14公顷 目的地度假村 酒店 & 住宅 30亿美元
Omni (Genting) 150万平方英尺 希尔顿酒店 办公室，商店& 未来赌场 4亿美元 Canvas (NR Investments) 37 层 513套公寓
Overtown Gateway (Peebles) 2期 150个staybridge酒店套房 635套出租公寓 60,000/平方英尺零售店 100,000/平方英尺办公室 2亿美元
迈阿密河区
马林思 体育馆
自由塔 表演艺术中心 美航球馆
I-395 比斯坎海湾 华森岛港口
星岛
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2020年布里克尔 布里克尔：60亿美元新开发项目 景观公园 公共 海湾公园 已规划
Echo Brickell (PMG & JDS 180 套豪华 住宅 57层 Carlos Ott + yoo 工作室
Le Parc (ALTA & Strategic) 128个商店 公寓 12层
Brickell SLS Brickell Casa Atton House 克尔 Brickell Hotel (New (Related) (TSG) 270 个客房 Guard) 453 套公寓 10 层 12层 81 套公寓 Luis 374 套公寓 120 个酒店 46 层 房间 Revuelta 52 层 设计 Phillipe Stark设计
Panorama Tower (Florida East Coast) 821 套公寓 128个酒店 客房 81 层 82,000/平方 英尺零售 38,000平方英 尺办公室
珊瑚阁市
比斯坎海湾
数量为预估值
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1100 Millecento (Related) 382套公寓 42 层 Carlos Ott + Pininfarina 设计
The Bond (MDR) 323 套公寓 43 层
BrickellTen (IBGroup) 155 套 公寓 22 层
1010 Brickell (Key International) 352 套公寓 47 层 Sieger Suarez 设计
Brickell Flatiron (Ugo Colombo) 548 套公寓 65 层 Luis Revuelta 设计
NINE 位于玛丽布 里克尔 (Starwood Capital & Lynd) 390 套公寓 48 层 Add设计
马林思体育馆
My Brickell Brickell City (Related) Center 192 个公寓 市中心 27层 (太古集团) 540万平方英尺. 9 公顷 780套公寓 93 套公寓 Edge on SLS Lux 243间酒店客房 Brickell (Related) 520,000/平方英 (Grupo 450套公寓 尺商店 Habitat) 85个酒店套房 240,000/平方英 130 套 57 层 尺办公室 公寓 Arquitectonica 58 层 设计 Luis Revuelta 设计
Brickell Heights (Related) 2 座高楼 690 套公寓 48 层 Arquitectonica 设计
One Brickell (Related) 3 座高楼 80 层 70 层 55 层 1,200 套公寓 200 间酒店客房 200,000平方英 尺零售已规划已 规划
迈阿密河区
市中心
布里克尔岛 比斯坎海湾
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2020年比斯坎走廊 滨海区，中城与设计区: 35亿美元新建项目 Aria on the Bay (Melo) 647套公寓 50层 40,000平方英尺 商业用地
The Filing Station (FLS Development) 81 套公寓 已规划
全国年轻艺术家 基金会 已规划新园区 Frank Gehry设计 历史保护建筑布加迪 大楼
比斯坎海岸线 市民海湾步行街 规划从Venetian跨海大 桥到Julia Tuttle跨海 大桥
怀恩伍德艺 术区 持续进行 艺术活动
Mbay 250 Wynwood (Hyperion) (Fortis) 129 套公寓 39 层 11 套公寓 已规划 6层 综合用途
迈阿密国际机场 迈阿密市中心I
马林鱼体育馆 迈阿密河区 艾德丽安阿什特 表演艺术中心
美国 航空球馆 佩雷斯艺术博物馆
路
斯公
密
迈阿
通往
路
什公
马卡
的 海滩
滩
密海
阿 往迈
通
数量为预估值
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尼 的威
Bay House (Melo) 164 套公寓 38 层
The Crimson (Mckafka) 90套公寓 20 层
Ion (Sakor) 330 套公寓 36 层 Arquitectonica 设计
Icon on the Bay (Related) 300 套公寓 42 层 Biscayne Beach Club 海滩俱乐部 (Eastview) 399 套公寓 51 层
Paraiso Bay (Related) 2 座高楼 720 套公寓 55 层
新公共与私人 海湾 船港 和公园
Paraiso Bayviews (Related) 388 套公寓 44 层
中城购物区
怀恩伍德
新公私公园 1/2 公顷
One Paraiso (Related) 276 套 公寓 53 层
Hyde Midtown (Related) 40 家酒店 397套公寓 31 层 *中城 The District 36平 (Terra) 60,000平方英尺 高端住宅 精装修 已规划
Dacra Project (Craig Robins) 540,000/ 平方英尺 豪华零售 *设计区 已规划
Baltus House (Related) 167 套公寓 15层
迈阿密 设计区
豪华海湾餐厅
通往
迈阿
密海
滩 公路 朱丽
尔塔
多
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2020年都瑞尔 都瑞尔: 20亿美元新建项目 Vintage Estates (Terra) 28英亩门控社区 110 户住所 独户住宅
The IVI Doral 64 套公寓 12 公顷开发
Modern Doral (Terra) 3期 316 户公寓 豪华独户住宅 27 公顷开发 150,000平方英尺 商店
Midtown Doral (Optimus) 3期 第一与第二期 509套公寓 第三期待定 150,000/平方英尺 商店 90 公顷
迈阿密市中心
迈阿密国际机场
数量为预估值
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Isles at Grand Bay (Lennar) 672 套公寓 豪华独户住宅
Downtown Doral Paseo 5252 + 5300 Paseo (Cordina) 综合使用社区 1百万平方英尺. (办 公室) 180,000/平方英 尺. (商店) 2,840 套公寓
Bel Air Doral (ZOM) 249 套公寓 豪华出租公寓 2013年动工 4.2 公顷位于湖畔
City Place Doral (Related) 48英亩 2千2百万平方英尺 300,000平方英尺零售 280,000平方英尺办 公室 1,000住宅
Oasis Park (Optimus) 150 套公寓 独户住宅
Trump National Doral 2.5亿美元翻建 100,000/平方英尺 活动场地 新BLT Prime餐厅
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2020年劳德代尔堡 劳德代尔堡: 30亿美元新建项目 Auberge Beach Residences (Related) 2座高楼 17 - 22 层 171套公寓 RIVA (Premier) 14 层 100 套公寓
Elan 16Forty (Greystar) 10 层 261 套公寓 6,000/平方英 尺体育馆 2,300/平方英 尺商店 已规划
The Pearl at Flagler Villiage (Morgan) 7层 331 套公寓 亨利广场 (Related) 6层 382 户住所 25,000平方英尺 零售
2nd Street Adagio Residences On the Bay (Ellis (Grupo Alco，Garcia Diversified) 30层 Stromberg + 398套公寓 GS4 2,200/平方 Studio 英尺商店 Architects) 已规划 12 套公寓 AquaBlue 劳德代尔堡 (Roy & Eisinger) 45 套公寓
Paramount (Encore Housing and Kodsi) 18 层 95 套公寓
Aquavita Las Olas (Roy & Eisinger) 两座海滨大厦 22 套公寓 Bella Vista Las Olas (Roy & Eisinger) 16套公寓
Privage (Roy & Eisinger) 22 套公寓 Gale Hotel & Residences （Neward Development & Menin Hospitality） 128 套公寓
W Hotel & Residences （Related NY） 171 套公寓
AquaLuna Las Olas (Roy & Eisinger) 两座海滨大厦 16 套公寓 AquaMar Las Olas (Roy & Eisinger) 三座海滨大楼 20套公寓
布
劳
沃
德
大
街
劳德代尔堡
数量为预估值
80
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科学发明博物馆
布劳沃德 表演艺术中心
Crocker Tower (Crocker) 42层 395 套公寓 已规划
New River Village III (American Land Ventures 15层 209 套公寓 2,245/平方英尺 餐饮
Marina Lofts (Asi Cymbal) 两座高楼 28 - 30 层 856 套公寓 29,000/平方英尺 商店& 餐饮 Bjarke Ingles 设计 已规划
New River Yacht Club (Related) 26层 249 套公寓 3600万美元
South Andrews Tower (Fred Kern) 37 层 办公室、酒店& 住宅 已规划
ICON LAS OLAS (Related) 272住宅 建设中
Airport and I-595 州际公路 4,250万美元 I-595扩建 7.91 亿美元 劳德代尔堡机 场跑道 翻新
大街
1800 Las Olas (Roy & Eisinger) 4 套公寓
8th Avenue Residences (Rockefeller) 262 套公寓 2,500平方英尺 商店
南联邦高速公路
河边
ISG 迈阿密报告
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业内观点
QA &
Alex Vidal 总经理
RelatedISG 国际房地产
南佛罗里达州房地产概况
问: 目前人们在南佛州一般购买怎样的独户住宅?
问: 现在哪些地区的新房产最抢手？
答: 目前我们看到人们从购买价格不太高的房子却支付私 立学校的学费转向购买价格较高且位于有良好的公立学校 学区的房子。
答: 布里克尔（金融区），迈阿密市中心，滨海区，迈阿 密海滩，劳德代尔堡和都瑞尔地区 (这一“西部”社区吸 引了许多关注) 都很受欢迎。有意思的是，除了都瑞尔以 外，这些地区都是高层建筑区，很少有独户住宅。事实 上，大多数独户住宅都建于西部边缘的三县一区。
问: 你们经纪人所了解到的国外购房者在南佛罗里达 州购房的原因是什么？ 答: 我认为国外购房者购买的主要原因是安全——无论是 人身还是金融安全。
问: 这说明了需求。现在独户住宅的房源情况如何？ 答: 还是如老话说的一样：位置，位置，位置。真的，独 户住宅二手房市场的供应，尤其是95号州际公路以东的 住宅区的房源很紧张。在理想的社区待售的房源非常稀 少。
问: 在你看来，当前市场和2005年繁荣的市场的最 大区别是什么？ 答: 有天壤之别。2005年，市场主要是由金融机构提供 的“宽松信贷”带来的狂热投机行为推动的。现在的信贷 市场仍然收紧，因此消除了投机的可能。现今，购房者主 要寻求的是金融安全和稳定，或者只是简单地想购买第二 个住所。
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ISG 迈阿密报告
问: 鉴于目前的市场动态，你们是否改变了招聘房产 经纪人的类型? 答: 这个问题很有意思。我们RelatedISG的招聘理念与业 内的惯例有些不同。尤其是在这个新房产周期里。我们着 重于招募经验丰富且擅长期房销售的经纪人。二手房市场 的紧缩以及对新公寓需求的增加使得这样的房产经理人非 常抢手。此外，RelatedISG是南佛罗里达州两家最具实 力的专注于新建公寓市场公司的结合。这为我们的房产经 理人在新建房市场这个最具活力且回报最可观的市场竞争 中提供了优势。
V 热烈庆祝I S G 迈 阿 密 报 告 成 立 5 周 年
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