2015 年秋季
TM
美国南佛罗里达州新建公寓市场深度分析
塑造明天的迈阿密 影响迈阿密未来的关键因素
本期特辑 新建项目 MLS二手房库存 租赁趋势 国际市场 艺术与文化 ISG 城市观察 2020 年迈阿密 业内观点
总裁 | Craig Studnicky & Philip Spiegelman 主席 | Michael Ambrosio 副主席 | Sergio Pintos
编辑 市场总监 | Veronica Escobedo 公关总监 | Kattie Maldonado 市场协调专员 | Melissa Tello
调查 市场调查总监 | Athena Rossano 市场调查协调员 | Daniella Aragon
设计 创意总监 | Edward Trelles 设计师 | Anthony Anchante
捐稿人 Liliana Gomez, Alex Vidal, Andres Valdivieso, Raquel Kaufman, Amanda Manteiga, Patricia Restrepo, Marly Jaramillo, Andres Penalver, Rowena Luna
封面艺术 “城市车轮” 美工: James McNabb www.mcnabbstudio.com 摄影: Aurelie Laurent, Petit Jules Cover Credit:
CRAIG STUDNICKY
PHILIP SPIEGELMAN
ISG 总裁
ISG 总裁
欢迎阅读迈阿密报告
迎阅读我们最新版本的迈阿 密报告TM。ISG WORLD® 公 司非常荣幸地为您呈现这个 新兴全球城市当前市场状况 的最新情况。 迈阿密是全球性门户，是世 界舞台上冉冉升起的新星。 我们的城市将各种多元化但 互相补充的文化融合在一 起，构建了一个潜力无限的 神奇环境。 在过去的整整六年间，我们 透过 ISG 迈阿密报告记录了 迈阿密的豪华房地产市场， 澄清了许多错误观念、误导 性事实以及对迈阿密稳定性 和发展之质疑。我们的研究 也逐渐从纯粹性统计分析演 变成为对有助于南佛罗里达 地区的成长和成熟的各种因 素的呈现和说明。 在继续提供有关新建项目、 二手房库存、租赁趋势和新 兴次级市场的最全面统计的
同时，我们也囊括了巩固迈 阿密作为全球最重要城市之 一地位的文化和商业趋势。 在此版本中，我们进一步深 入分析这些文化宜居性因素 如何吸引超高净值人士。 如同全球经济中的所有大城 市，迈阿密也难免受到世界 性事件和周期之影响。巴 西、俄罗斯、印度、中国和 南非 (BRICS) 之经济疲软以 及南美之政治动荡均影响着 我们南佛罗里达市场之购买 动态。目前，美元价值飞涨 导致区域中新公寓吸收疲 软。然而，历史证明，一旦 新货币动态被公认为规范， 迈阿密的稳定投资环境和资 产保护之吸引力将再次激发 我们市场的国外投资。 我们也意识到中国市场对我 们城市的新兴趣。富有的中 国人对佛罗里达并不陌生， 他们正在探索我们的城市并 认识和发掘迈阿密能够提供 Craig Studnicky ISG 总裁
的“宜居优势”。我们将继 续观察此兴趣，参与发展此 兴趣并紧密追踪其发展趋势 情况。我们认为此趋势与巴 拿马运河扩张（将为我们的 城市港口引入更大的巴拿马 船只）相结合，将促进亚洲 人在我们整个地区的商务、 贸易、投资和就业。 此外，技术发展、国际金融 以及创业举措将为迈阿密提 供大量的就业机会。创新概 念的引入与良好教育的劳动 力相结合，吸引了大量资本 投资流入我们这座神奇的城 市。ISG期望见证这一令人激 动的时刻。 我们将继续与我们的听众和 同仁共享我们的资讯和观 察。希望我们的2015 年ISG 迈阿密报告能够为您提供信 息并能够为您所用。 谢谢您的持续关注！
Philip Spiegelman ISG 总裁
Micheal Ambrosio ISG 主席
4
8
10
本 期特 辑
财富报告
迈阿密的摩天大楼
12
16
26
新建项目
开发周期
二手房库存
32
40
42
租赁趋势
人口统计
国际市场
46
56
66
交通
文化与经济发展
未来前景
70
74
88
ISG 城市观察
2020 年南佛罗里达
业内观点
本期特辑
正在崛起的迈阿密
2015 2014 2013
2015 年，对于超高净值人士，迈阿密在世界最重要城市中的 排名上升至第 6 位。 由伦敦房地产咨询公司莱坊 (Knight Frank) 每年发行的《财 富报告》预测迈阿密至少在接下来的十年期间仍保持在前 10 名。
对超高净资产人士最重要的十大城市 — 2015 年全球调查 1. 2. 3. 4. 5.
来源: 4
伦敦 纽约 香港 新加坡 上海
Miami Herald Knight Frank Global Cities Report The Real Deal
ISG MIAMI REPORT
6. 7. 8. 9. 10.
迈阿密 巴黎 迪拜 北京 苏黎世
2011
“迈阿密的排名
导 致 迈 阿 密 排 名 上 升 的 因 素 ？
将继续上升，因为 超高净资产人士
经济活动
生活品质
知识与影响
政治力量
想居住于此。” 来源: Knight Frank
经济活动 迈阿密已为未来的经济繁荣和 市场活动的增强作好准备。这 座城市被称为美洲的门户，是《世界 500 强》中多家公司和 国际性企业的大本营。
生活品质 该市有大量文化和休闲中心，因其宜人的气候和美丽的海滩 而闻名。迈阿密空气品质居全国之首，始终倡导行人友好的 绿色举措。此外，该地区可确保高度的个人安全性、合理的 政治自由和稳定性。
知识与影响 迈阿密作为知识型劳动力聚集中心的地位日益显著。 新教育和科技计划层出不穷，促进了该地区新兴科技公司的 发展。
政治力量 迈阿密在国际与美国国内的地位使其成为对全球性政治观点 和意见有显著影响力的城市。佛罗里达州是美国人口第3大 州。被认为在美国总统选举期间最有决策权的一大州，其选 举投票为 29。
ISG MIAMI REPORT
5
QUALITY OF LIFE
国际买家眼中的迈阿密宜居因素 迈阿密因其环境安全、经济繁荣、丰富的生活型态和文化活力而独具一格。最重要的是， 全球各地的买家携带家眷来到这片土地，他们相信迈阿密能让他们感到安宁的生活。 这些宜居因素继续促进人们对于迈阿密作为超豪华市场的渴望程度。
“除了奢华的生活型态和宜人 的气候，经济保障和治安安全 也是国际客户前来迈阿密购买 的第一大原因。人们在享受富 有活力的社区和文化的同时， 还得益于稳定的政治及经济环 境。” Liliana Gomez 国际销售总监
金融安全 对比 其他国家
宜人气候
宜居性 名词 即生活品质，一般指城市功能方面可以 提供满足生活需要求，提高综合幸福指 数的条件。
迈阿密让国外买家感到放心。这座 城市拥有安全的环境，舒适的生活 方式以及全美稳定的成活成本。是 美国的宜居之地
迈阿密的热带气候全年吸引着国外买家 来到其海滨度假。
来源: Financial Security – USA Today, 2015 年5 月
来源:
每年有 248 个晴天 每年平均气温：77F / 25C 每年平均降雨量：62 英寸/157 厘米 U.S. Climate Data BestPlaces.net
“ [佛罗里达州是国际房地产销售第一大州] 每天有大量的国外资金 流入 美国房地产市场，特别是 通过迈阿密这样的门户城市。” - 《每日商业评论》，2015 年 7 月
6
ISG MIAMI REPORT
空气洁净度排名第一
高端购物
空气品质
空气质量
“作为全球财富的世界性集中地， 南佛罗里达州在以下各方面越来越 成为奢华之代名词；数百万美元的 房地产、超级跑车、游艇、高档手 表和大牌服装。”
迈阿密的“优质空气”天数多于美 国的大多数主要城市。
迈阿密是美国四座提供带健身区公 园和成人操场的城市之一，鼓励每 个人与其家人一起外出到充满活力 的绿色环境中欢度时光。
来源: Miami Herald, 2015 年1 月
来源: Air Quality – OurMiami.org, 2013 Readers Digest
来源: Livability.com, 2014年11月
国际房地产销售十大州
1. 佛罗里达州
6. 纽约州
2. 加州
7. 伊利诺斯州
3. 德克萨斯州
8. 华盛顿州
4. 亚利桑那州
9. 密歇根州
5. 新泽西州
10. 夏威夷州
来源: Daily Business Review, National Association of Realtors ISG MIAMI REPORT
7
投资 – 一位百万富翁的全球视野 迈阿密与莱坊全球 10 大城市对比 5 百万美元将在迈阿密买到的总平方英尺 (SQ.FT.) 5,000 SQ.FT. 4,500 SQ.FT.
迈阿密
4,000 SQ.FT. 上海
3,500 SQ.FT.
北京
3,000 SQ. FT.
苏黎世
迪拜 巴黎
2,500 SQ.FT. 纽约
2,000 SQ.FT.
新加坡 香港
1,500 SQ.FT. 1,000 SQ.FT.
伦敦
5 百万美元公寓每平方英尺 (PSF) 平均单价 $1,111 PSF
迈阿密
$1,315 PSF
上海 北京
$1,428 PSF
苏黎世
$1,429 PSF $1,562 PSF
迪拜
$1,666 PSF
巴黎
$2,000 PSF
纽约
$2,381 PSF
新加坡
$2,500 PSF
香港
$4,166 PSF
伦敦 $500
来源: 8
ISG MIAMI REPORT
$1,000
Knight Frank Wealth Report Forbes, 2014 年 6 月, Business Insider, 2014 年 3 月
$1,500
$2,000
$2,500
$3,000
$3,500
$4,000
$4,500
对超高净资产人士最重要的十大城市 — 2015 年全球调查 1. 2. 3. 4. 5.
6. 迈阿密 7. 巴黎 8. 迪拜 9. 北京 10. 苏黎世
伦敦 纽约 香港 新加坡 上海
在迈阿密的豪华公寓市场, 五百万美元能买到什么
迈阿密 4,500 SQ.FT. 市中心
来源:
上海
苏黎世
北京
3,800 SQ.FT.
3,500 SQ.FT.
3,500 SQ.FT.
迪拜
巴黎
纽约
3,200 SQ.FT.
3,000 SQ.FT.
2,500 SQ.FT
新加坡
香港
伦敦
2,100 SQ.FT.
2,000 SQ.FT.
1,200 SQ.FT.
Knight Frank Wealth Report Sotheby’s International Realty - NY LuxuryRealEstate.com ISG MIAMI REPORT
9
迈阿密到达新高度 迈阿密著名摩天大楼的历史趋势和图示。 摩天大楼对国际性城市的好处： • 减少了城市无计划扩张，增加了生态通勤（例如，
• 不断拔高的写字楼和住宅为市场和文化活动腾出了
慢跑或骑单车）
更多空间，提升了生活品质。
• 新技术的出现为建筑新高度和提高成本效益提供了 可能 来源: KnightFrank.com
2,000 尺 1,500 尺 1,000 尺 900 尺
789 尺
800 尺
637 尺
700 尺
586 尺
600 尺 500 尺
375 尺
400 尺
405 尺
256 尺
300 尺 200 尺 100 尺
FREEDOM TOWER
SUNTRUST INTERNATIONAL CENTER
COURTHOUSE CENTER
ICON BRICKELL NORTH & SOUTH TOWER
FOUR SEASONS HOTEL & TOWER
ECHO BRICKELL
1925
1973
1985
2008
2003
2017
已 竣 工
来源: Emporis.com
10
ISG MIAMI REPORT
“摩天大楼适应了经济和人口的快速发展，扩大了住宅和办公空间的面积。” 来源: Global Cities Skyscrapers 2015 Report
953 尺
1,000 尺
1,049 尺
1,049 尺
ONE BRICKELL CITY CENTRE
300 BISCAYNE
2019
2020
822 尺 706 尺
1000 MUSEUM
PANORAMA TOWER
2017
2017
施 工 中
THE WORLD TRADE CENTER OF THE AMERICAS TBD
SKYRISE MIAMI
2018
拟 建
ISG MIAMI REPORT
11
12
ISG MIAMI REPORT
新建项目
ISG MIAMI REPORT
13
新建项目摘要 待建、已售和待售信件公寓单元总计，Brickell（布里克尔），Biscayne Corridor（比斯坎湾走廊）[ Edgewater（滨 海区），Wynwood（怀恩伍德艺术区艺术区），Midtown（中城），Design District & Omni（设计街区和欧姆尼）/ Downtown Miami（迈阿密市中心）]，The Beaches海滩区[（South Beach南沙滩），Miami Beach（迈阿密海滩） ，Surfside（瑟夫赛德），Bal Harbour（保罗哈勃），Sunny Isles（阳光岛）, Hallandale（哈伦戴尔）, Hollywood Beach（好莱坞海滩）]，Aventura（阿文图拉）, North Miami Beach（迈阿密北滩）, Coconut Grove & Key Biscayne（椰林区与比斯坎岛）自2011年以来
项目单元总计
已售发商单元
17,007
4,061
总计
未售
12,946
76% 已售 自 2015 年 7 月起
14
ISG MIAMI REPORT
未售开发商单元
新建项目总结 自 2 0 1 1 年 中期投入市场销售的 9 5号公路以西新建公寓开发状态分析 状态
建筑总计
总单元
已售总计
已售%
未售总计
已交付
21
3,055
2,982 98% 73
施工中
49
9,367
7,800 83% 1,567
施工前
26
4,585
2,164 47% 2,421
总计
96
17,007 12,946 76% 4,061
5年每年吸收量 分析 对于从 2010 至 2015 年建筑的公寓 次级市场包括Brickell（布里克尔），Biscayne Corridor（比斯坎湾走廊）[ Edgewater（滨海区），Wynwood（怀恩 伍德艺术区艺术区），Midtown（中城），Design District & Omni（设计街区和欧姆尼）/Downtown Miami（迈阿密 市中心）]，The Beaches海滩区[（South Beach南沙滩），Miami Beach（迈阿密海滩），Surfside（瑟夫赛德），Bal Harbour（保罗哈勃），Sunny Isles（阳光岛）, Hallandale（哈伦戴尔）, Hollywood Beach（好莱坞海滩）]，Fort Lauderdale（劳德代尔堡），Aventura（阿文图拉）, North Miami Beach（迈阿密北滩）, Coconut Grove（椰林区） 和Key Biscayne（比斯坎岛）
2010-2015 年 平 均 每 年 公 寓 库 存 吸 收 量 Brickell
625 每年
Biscayne Corridor / Downtown Miami
611 每年
The Beaches North Miami Beach, Key Biscayne, Coconut Grove Aventura Fort Lauderdale
750 每年 105 每年
160 每年 210 每年
总计 来源:
2,461 每年
Integrated Realty Information System (Iris); Miami-Dade & Broward County Property Appraiser and Multiple Listing Service (MLS) ISG MIAMI REPORT
15
迈阿密新建项目 开发周期 ISG World® 全面考察了高层公寓的开发周期 — 从启动到竣工。根据以前的项目周 期，本节概述了每个项目在向市场交付最终产品之前必须经历的典型 2-3 年过程。
预售 0
合同
破土动工
6 个月
1年
1.5 年
新建筑盘存 竣工时限（正在建筑中）
2,321
2,326
2012 - 2019 根据子市场划分
ISG MIAMI REPORT
736 2019
2017
2016
2015
2014
2018
0 0
0 0 0 0 2013
2019
BISCAYNE CORRIDOR 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown & Omni
16
352
488 2018
2017
2016
0 2015
2014
0 0
2013
96 2012
2019
2017
2016
2015
2014
2013
2012
BRICKELL
2018
0 0
0 0
单元: 1,088 54% 已售
733 675
948 1,170 1,074
单元: 4,318 76% 已售
2012
单元: 5,513 85% 已售
DOWNTOWN MIAMI
40 层
封顶
40 层以上
完工 2.5 年
单元: 689 47% 已售
0
2019
86
529 2018
2017
22 52 2016
2015
2014
2013
0 0 0 2012
2019
2018
2017
0 2016
2015
2014
2013
2012
0 0
88
单元: 3,428 74% 已售
3.5 年
3年
794 947 613 986
2年
FORT LAUDERDALE
THE BEACHES 包括 South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour Sunny Isles, Hallandale and Hollywood Beach
AVENTURA
556 465
234
2019
2018
2017
0 2016
0
2015
154 2014
2013
0 0 2012
0
2019
2018
142 160 2017
0
2016
2015
2014
2013
2012
0 0
单元: 1,409 85% 已售
70 190
单元: 562 64% 已售
NORTH MIAMI / KEY BISCAYNE COCONUT GROVE ISG MIAMI REPORT
17
BRICKELL 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
已售开发商单元
1100 Millecento
未售开发商单元
382 个单元
100% 已售
387 个单元
1010 Brickell
94% 已售
Brickell City Centre Tower I - Reach
85% 已售
390 个单元
Brickell City Centre Tower II - Rise
40% 已售
390 个单元
Brickell Heights East
95% 已售
Brickell Heights West
80% 已售
Brickell House
BRICKELL
358 个单元 332 个单元 374 个单元
100% 已售
BrickellTen
95% 已售
Brickell Flatiron
40% 已售
Cassa Brickell
155 个单元 548 个单元 81 个单元
81% 已售
Echo Brickell
91% 已售
Le Parc
84% 已售
Nine at Mary Brickell Village
100% 已售
MyBrickell
100% 已售
180 个单元 128 个单元 390 个单元 192 个单元
SLS Hotel and Residences
98% 已售
453 个单元
SLS Lux
89% 已售
450 个单元
The Bond
95% 已售
*The Edge on Brickell 已取消 — 已删除数量
总计 5,513 个单元
4,676 个单元
837 个单元未售
平 均 吸 收 量 ：在过去的 5 年，平均每年 625 个单元 18
ISG MIAMI REPORT
323 个单元
BISCAYNE CORRIDOR DOWNTOWN MIAMI Biscayne Corridor 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown 和 Omni 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
已售开发商单元
250 Wynwood
WYNWOOD
Baltus House
DESIGN DISTRICT
100% 已售 100% 已售
26 Edgewater
98% 已售
Biscayne Beach
99% 已售
The Crimson
MIDTOWN
OMNI
90 个单元
即将推出
62% 已售
One Paraiso
100% 已售
100 个单元 300 个单元
100% 已售
317 个单元 276 个单元 388 个单元
90% 已售
368 个单元
100% 已售
Hyde Midtown
45% 已售
Aria
43% 已售
Canvas
50% 已售
Centro
89% 已售
1000 Museum DOWNTOWN MIAMI
165 个单元 399 个单元
Gran Paraiso
Paraiso Bay Tower I
96 个单元 86 个单元
73% 已售
Elysee
Paraiso Bayviews
167 个单元
84% 已售
Bay House
Icon on the Bay
11 个单元
100% 已售
23 Biscayne Bay
EDGEWATER
未售开发商单元
395 个单元 647 个单元 513 个单元 352 个单元
50% 已售
Krystal Towers
20% 已售
Paramount, Miami Worldcenter Signature Tower
35% 已售
Biscayne Corridor: 总计 4,318 个单元 Downtown Miami: 总计 1,088 个单元
83 个单元
153 个单元
3,276 个单元 586 个单元
500 个单元 1,042 个单元未售 502 个单元未售
平 均 吸 收 量 ：在过去的 5 年，平均每年 611 个单元
ISG MIAMI REPORT
19
THE BEACHES 包括 South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale 和 Hollywood Beach 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
已售开发商单元
321 Ocean Beach House 8 Edition Residences Faena House Glass L’Atelier
MIAMI BEACH / SOUTH BEACH
Louver House Marea South Beach One Ocean Palau Sunset Harbour
ISG MIAMI REPORT
26 个单元
85% 已售
47 个单元
100% 已售 100% 已售
10 个单元 21 个单元
50% 已售 50% 已售
12 个单元
97% 已售
30 个单元
100% 已售 100% 已售
50 个单元 45 个单元
Ritz-Carlton Residences
60% 已售
111 个单元
*1 Hotel and Homes
81% 已售
159 个单元 83% 已售
Surf Club Four Seasons Private Residences
70% 已售
Oceana Bal Harbour
65% 已售
* Bath Club Estates 已取消 – 已删除数量 *上一周期剩余库存
20
8 个单元
100% 已售
114 个单元
Fendi Chateau
BAL HARBOUR
21 个单元
95% 已售
100% 已售
Peloro On The Bay
SURFSIDE
未售开发商单元
58 个单元 150 个单元 239 个单元
已售开发商单元
400 Sunny Isles Residences by Armani Casa
Jade Signature
87% 已售
The Estates At Acqualina
30% 已售
192 个单元 264 个单元 79 个单元 65% 已售
Parque Towers
85% 已售
Porsche Design Tower
95% 已售
53% 已售
Turnberry Ocean Club
30% 已售
132 个单元
154 个单元 100% 已售
100% 已售
*Hyde Resort and Residences
100% 已售
Sage Beach HOLLYWOOD BEACH
Oceanbleau
39 个单元
212 个单元
Apogee Beach
HALLANDALE BEACH
68 个单元
320 个单元
92% 已售
Ritz Carlton Residences
BeachWalk
84 个单元
100% 已售
Muse
Regalia
308 个单元
58% 已售 100% 已售
SUNNY ISLES BEACH
230 个单元
100% 已售
Chateau Beach
Mansions At Acqualina
未售开发商单元
85 % 已售 21 % 已售
84 个单元
49 个单元 40 个单元 24 个单元 48 个单元
*仅公寓住宅
总计 3,428 个单元
2,523 个单元
905 个单元未售
平 均 吸 收 量 ：在过去的 5 年，平均每年 750 个单元 ISG MIAMI REPORT
21
AVENTURA 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计 已售开发商单元
Avva Echo Aventura
5 个单元
20% 已售
190 个单元
90% 已售 81% 已售
Bellini
AVENTURA
Privé Aventura Park Square Vida At The Point 总计 562 个单元
359 个单元
未售开发商单元
70 个单元 160 个单元
50% 已售
131 个单元
38% 已售
66Total Units 个单元
17% 已售
203 个单元未售
平 均 吸 收 量 ：在过去的 5 年，平均每年 160 个单元
NORTH MIAMI BEACH, KEY BISCAYNE & COCONUT GROVE 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计 已售开发商单元
The Harbour
80% 已售
Marina Palms Towers I & II
87% 已售
NORTH MIAMI BEACH
KEY BISCAYNE
COCONUT GROVE
425 个单元 468 个单元
Oceana
100% 已售
Grove at Grand Bay
100% 已售
One Park Grove
154 个单元 97 个单元
即将推出
40 个单元
87% 已售
Two Park Grove Park Grove Club Residences
未售开发商单元
90% 已售
总计 1,409 个单元 / 1,198 个单元 / 211 个单元未售
73 个单元 152 个单元
平 均 吸 收 量 ：在过去的 5 年，平均每年 105 个单元 22
ISG MIAMI REPORT
FORT LAUDERDALE 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计 已售开发商单元
1800 Las Olas Adagio On The Bay AquaBlu Fort Lauderdale
FORT LAUDERDALE
未售开发商单元
4 个单元
100% 已售
12 个单元
100% 已售
43% 已售
35 个单元
AquaLuna Las Olas
80% 已售
16 个单元
AquaMar Las Olas
45% 已售
20 个单元
AquaVita Las Olas
100% 已售
Auberge BellaVita Las Olas
22 个单元
171 个单元
28% 已售 即将推出
*Four Season Private Residences
20% 已售
*Gale Hotel & Residences
60% 已售
Paramount Fort Lauderdale
65% 已售
Riva
55% 已售
16 个单元
70 个单元 128 个单元 95 个单元 100 个单元
*不包括酒店单元 *PRIVAGE 已取消 — 已删除的数量
总计 689 个单元 / 327 个单元 / 362 个单元未售
平 均 吸 收 量：在过去的 5 年，平均每年 210 个单元
ISG MIAMI REPORT
23
1
A1A
75
FORT LAUDERDALE
PIKE FLORIDA’S TURN
595
HOLLYWOOD BEACH
1
A1A
HALLANDALE BEACH
AVENTURA
SUNNY ISLES BEACH
95
BAL HARBOUR SURFSIDE 1
NORTH MIAMI BEACH
95
DESIGN DISTRICT BISCAYNE CORRIDOR
MIDTOWN WYNWOOD
EDGEWATER OMNI
DOWNTOWN MIAMI BRICKELL
COCONUT GROVE
1
KEY BISCAYNE 24
ISG MIAMI REPORT
A1A
MIAMI BEACH / SOUTH BEACH
新建项目已售 % 子市场摘要 100% 已售 75% - 99% 已售 50% - 74% 已售 不到 50% 已售
FORT LAUDERDALE 47% 已售 HOLLYWOOD BEACH 74% 已售 AVENTURA 64% 已售 HALLANDALE BEACH 100% 已售 SUNNY ISLES BEACH 70% 已售 BAL HARBOUR 65% 已售 SURFSIDE 74% 已售 NORTH MIAMI BEACH 84% 已售 MIAMI BEACH / SOUTH BEACH 85% 已售 BISCAYNE CORRIDOR 76% 已售 DOWNTOWN MIAMI 54% 已售 BRICKELL 85% 已售 COCONUT GROVE 82% 已售 KEY BISCAYNE 100% 已售
ISG MIAMI REPORT
25
26
ISG MIAMI REPORT
MLS 二手房销售库存
ISG MIAMI REPORT
27
Brickell BRICKELL
自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
有效待售房源 每平方英尺价格
1,200 1,000
$489
1,110
800
$502
$531
$600 $500
868
600
$544
815
$400 $300
659
400
$200
200
$100
18 个月以前
12 个月以前
6 个月以前
目前待售
来源: Multiple Listing Service
BISCAYNE CORRIDOR
DOWNTOWN MIAMI
Biscayne Corridor 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown 和 Omni
自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售 有效待售房源 每平方英尺价格
1,200 1,000 800
$515
$504
$562
$571
$600 $500
1,132
$400
876 789
600
$300 596
400
$200
200
$100
18 个月以前 来源: Multiple Listing Service
28
ISG MIAMI REPORT
12 个月以前
6 个月以前
目前待售
AVENTURA 自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
有效待售房源 每平方英尺价格
$441
600
$431
500 400 300 200
392
$408
$430 $420
$412
$410
296 240 182
100
18 个月以前
12 个月以前
$440
6 个月以前
$400 $390
目前待售
来源: Multiple Listing Service
THE BEACHES 包括 South Beach/Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale 和 Hollywood Beach 自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售 有效待售房源 每平方英尺价格
2,000
$1,320
1,800
$1,280
$1,202
1,600 1,400 1,355
1,200 1,000 800
$1,091
$1,106
600
$1,120 812
654
400 18 个月以前
12 个月以前
6 个月以前
$1,200 $1,160
$1,098
1,045
$1,240
$1,080 $1,040 $1,000
目前待售
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT
29
Brickell
GREATER FORT LAUDERDALE 包括 Sunrise, Plantation 和 East Fort Lauderdale
自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售 有效待售房源 每平方英尺价格
600
$444
500
535
400 300
$446
$450 $440
$420
$430
426
$420
$410
$410
200
226
228
100
$400 $390
18 个月以前
12 个月以前
6 个月以前
目前待售
来源: Multiple Listing Service
EAST PALM BEACH 包括 Delray Beach, Boynton Beach 和 West Palm
自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售 有效待售房源 每平方英尺价格
600
$250
400
$212
200
$206 18 个月以前
来源: Multiple Listing Service
30
ISG MIAMI REPORT
$240 425
300
100
$243
557
500
12 个月以前
$230
$216
$220
248
191
6 个月以前
目前待售
$200
Brickell
上市天数 (DOM) 2013 年与 2015 年已完成的销售 MLS 分析 自 2006 年构造的新建筑
2013 平均 DOM
2015 平均 DOM
110
BRICKELL
120
BISCAYNE CORRIDOR / DOWNTOWN MIAMI
GREATER FORT LAUDERDALE EAST PALM BEACH
38
90
AVENTURA THE BEACHES
41
49
75
42 140 125
51 45
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT
31
32
ISG MIAMI REPORT
租赁趋势
ISG MIAMI REPORT
33
“ 我们期望迈阿密住
宅价格在 2015 年 继续上涨。新建项 目和现有公寓的需 求目前都很强劲， 因此，我们将继续 追踪迈阿密戴德郡 住宅价格上涨。” 2015 年迈阿密房地产经纪人协会总裁 Christopher Zoller
34 ISG MIAMI REPORT
BRICKELL 2010 年 1 月 — 2015 年 7 月 自 2006 年构造的新建筑公寓
$2.98
空置率历史 $2,858
4% $2.81
2015
$2,680 $2.57 9%
$2,462 $2.33
2010
$2.42
$2.30 $2,300 $2,200
$2,283
2010
2011
15%
2005
入住
空置率
2012
平均价格
2013
2014
2015
每平方英尺平均价格
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT
35
BISCAYNE CORRIDOR
DOWNTOWN MIAMI
2010 年 1 月 — 2015 年 7 月 Biscayne Corridor 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown 和 Omni 自 2006 年构造的新建筑公寓
$3,077 $2.89
空置率历史 4% $2,730
2015
$2.74
$2,687 $2.61 10%
$2,568 $2,425
2010
$2.32 $2.28 $2,211
11%
2005
$2.19
2010 入住
空置率
来源: Multiple Listing Service
36 ISG MIAMI REPORT
2011
2012
平均价格
2013
2014
2015
每平方英尺平均价格
THE BEACHES 2010 年 1 月 — 2015 年 7 月 包括 South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale 和 Hollywood Beach 自 2006 年构造的新建筑公寓
$5,894
$4.24
空置率历史 $5,563
3%
$3.84
2015
$4,902
14%
$3.26
$3.06
2010
$4,425
18%
2005
$2.63 $3,925
$2.49
2010 入住
$3,936
空置率
2011
2012
平均价格
2013
2014
2015
每平方英尺平均价格
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT
37
AVENTURA 2010 年 1 月 — 2015 年 7 月 自 2006 年构造的新建筑公寓
$3,925 $2.03
空置率历史 $1.82
1%
2015 $3,538
$1.69 $3,306 9%
$1.59
2010 $1.50 $1.40
15%
$3,056
$2,938
$2,820
2005
2010 入住
空置率
来源: Multiple Listing Service
38 ISG MIAMI REPORT
2011
2012
平均价格
2013
2014
2015
每平方英尺平均价格
FORT LAUDERDALE 2010 年 1 月 — 2015 年 7 月 自 2006 年构造的新建筑公寓
$2.01
空置率历史
$1.91
$2,657
5%
$1.82
2015
$2,482 $2,373 $2,226
10%
$1.68
2010
$1,935
15%
$1,974
$1.53
$1.54
2010
2011
2005
入住
空置率
2012
平均价格
2013
2014
2015
每平方英尺平均价格
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT
39
POLITICAL
政治力量 POWER
人口 佛罗里达州，人口数量曾在美国排名 33，现在已超过纽约成为人口第三大州。在 2015 年8 月，美国人口统计局也发布了有关“城区之间的迁移流量”数据。2009 年至2013 期间，22,000 名纽约市民迁移至迈阿密，这是在美国最大城市间发生的历史第二大人口迁移。 来源: U.S. Census Bureau
美国众议院 佛罗里达州
27 众议院成员 目前排名
佛罗里达州
1. 加州
53 名成员
2. 德克萨斯州 36 名成员 3. 佛罗里达州 27 名成员
佛罗里达州的人口数量决定了其有27 位美国众议院成员，并有29张
4. 纽约州 27 名成员
选举人票；在美国总统选举期间构成了强势的政治影响力。佛罗里
5. 伊利诺斯州 18 名成员
达州的人口增长决定了其在国家政治中的优先权愈发显著。
6. 宾夕法尼亚州 18 名成员 来源: Govtrack.us, USinfo.about.com
联合长途搬运公司 (United Van Lines) 是一 VT
OR
个全美范围内的搬家公司，该公司发布的
ID
第38届年度国家迁移者调查呈现了2014年
NV CO
DC
NC OK
SC
间各州的客户迁移情况。佛罗里达州在前 十名”迁入州”中排名第 5（美国 55 % 或更
TX #5 佛罗里达州
多的迁移者迁入佛罗里达州）。
联合长途搬动公司2014 年国内迁移者调查 平衡
40
ISG MIAMI REPORT
高迁出
高迁入
来源: United Van Lines 2014 National Movers Study
美国人口增长 = 1000万
2040*
4亿
2020*
3.36 亿
2015
321,360,000
2006
3亿
1967
2亿
1914
1亿
国家人口增长 1914
1967
2006
2015*
2020*
2040*
1. 纽约州
1. 纽约州
1. 加州
1. 加州
1. 加州
1. 加州
5. 德克萨斯州
2. 加州
2. 德克萨斯州
2. 德克萨斯州
2. 德克萨斯州
2. 德克萨斯州
12. 加州
6. 德克萨斯州
3. 纽约州
33. 佛罗里达州
15. 佛罗里达州
4. 佛罗里达州
3. 佛罗里达州
3. 佛罗里达州
3. 佛罗里达州
4. 纽约州
4. 纽约州
4. 纽约州
佛罗里达人口增长 = 100万
2040*
2600万
2020*
2120万
2015
20,297,000
2006
1800万
1967 1914
660万 88..2万
来源: U.S. Census Bureau ISG MIAMI REPORT
41
42
ISG MIAMI REPORT
国际 市场 报告
ISG MIAMI REPORT
43
全球买家简介 北美 3% 1%1% 1%
5%
佛罗里达
6%
墨西哥 纽约 加拿大
15%
45%
新泽西 德克萨斯州 田纳西州 马萨诸塞州 俄亥俄州
23%
来源: ISG - 截止2014年12月数据
南美 9% 3% 11%
巴西 34%
委内瑞拉 阿根廷 哥伦比亚
15%
秘鲁 玻利维亚 来源: ISG - 截止2014年12月数据
28%
44
ISG MIAMI REPORT
中美洲 4%
5% 6%
巴拿马 萨尔瓦多
8%
危地马拉 46%
洪都拉斯 尼加拉瓜
12%
伯利兹 哥斯达黎加 来源: ISG - 截止2014年12月数据
19%
欧洲和亚洲 俄罗斯
5%
法国
16%
5%
中国 意大利
4% 2%
9%
亚洲
16%
西班牙 日本 德国
13%
印度尼西亚 芬兰
15% 15%
来源: ISG - 截止2014年12月数据
ISG MIAMI REPORT
45
46
ISG MIAMI REPORT
交通
ISG MIAMI REPORT
47
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
迈阿密的竞争性优势 巴拿马运河扩张 截至 2015 年7 月底，马拿马运河扩张已完成了 91.3% 100%
来源: PanCanal.com
当 2016 年巴拿马运河开放之后，迈阿密港 口将成为维吉尼亚州以南唯一的重要全球性 物流中心，能够容纳更大的船只。
270 亿美元
迈阿密戴德郡的经济影响大约为 - 迈阿密戴德郡郡长 Carlos A. Gimenez
迈阿密港口也被称为“游轮之都”，这个“美洲门户”最靠 近巴拿马运河。迈阿密已加深了其航道，该项投资预计将创 造 30,000 个新工作职位，将迈阿密港对城市的年度经济贡 献提高至 340 亿美元以上。
美国港口 为巴拿马河扩张做好准备 美国港口纷纷进行港口深化并建立更大的码头，以便从2016 年 4 月开始，迎接从巴拿马运河通过的超级货轮。
48
ISG MIAMI REPORT
1. 迈阿密港口 2. 纽约和新泽西港口 3. 长滩港口 4. 西雅图/塔科马港口
来源: USA Today
“ 迈阿密港口将成为最接近巴拿马运河的港口，将有能力容纳世界超级货轮，这些货轮 满载时需要 50/52 英尺（15-16 米）深河道。迈阿密港口是全球著名的美洲门户。一 旦扩建挖掘完成，迈阿密港口将足以捕捉新的商机，特别是在不断发展的亚洲市场。” - 迈阿密戴德郡郡长 Carlos A. Gimenez
ISG MIAMI REPORT
49
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
迈阿密 — 前途无量 目前往返于迈阿密国际机场的100家航空公司 的航班量多于全美任何一个机场
经济影响
400 亿美元
迈阿密
迈阿密如何实现？ 迈阿密国际机场依旧是迈阿密戴德郡和佛罗里达
335 亿美元
300 亿美元
州的主要经济引擎。最新经济影响调查表明迈 阿密国际机场对当地旅游业、游轮业、国际银行 业务、贸易和商务的年度经济影响为 335 亿美
200 亿美元
迪斯尼乐园 - 182 亿美元
元。迈阿密国际机场及与航空相关的行业直接和 间接为迈阿密戴德郡创造了 278,081 个工作机 会，相当于总工作岗位的四分之一。
佛罗里达游轮产业 - 129 亿美元 劳德代尔堡国际机场 - 106 亿美元 佛罗里达大学 - 87 亿美元
100 亿美元
来源: 2014 Annual Report Miami-Dade Aviation Department
100
美国最繁忙机场营运航班总计美国 83 75
39
24
25
休斯顿
达拉斯 沃斯堡
42
43
芝加哥
旧金山
30
16
哈兹菲尔德 亚特兰大
(ATL)
(IAU)
(DFW)
来源: Miami Dade Airport | Miami-Airport.com 50
ISG MIAMI REPORT
纽瓦克
(EWR)
华盛顿州 杜勒斯
(IAD)
(ORB)
(SFO)
洛杉矶
(LAX)
纽约
(JFK)
迈阿密
(MIA)
#1
美国机场 — 国际货运 1. 迈阿密 (MIA)
#2
美国机场 — 国际乘客 1. 纽约 (JFK)
2. 洛杉矶 (LAX)
2. 迈阿密 (MIA)
3. 纽约 (JFK)
3. 洛杉矶 (LAX)
4. 芝加哥奥黑尔 (ORD)
4. 纽瓦克 (EWR)
5. 路易斯维尔/ UPS (SDF)
5. 亚特兰大哈兹菲尔德 (ATL)
6. 亚特兰大哈兹菲尔德 (ATL)
6. 芝加哥奥黑尔 (ORD)
7. 达拉斯沃思堡 (DFW)
7. 旧金山 (SFO)
8. 孟菲斯/联邦快递 (MEM)
8. 休斯顿 (IAH)
9. 纽瓦克 (EWR)
9. 华盛顿杜勒斯 (IAD)
10. 旧金山 (SFO)
10. 达拉斯沃思堡 (DFW)
“ 比记录更重要的是，[乘客量和货物运输量的不断增长]为我们的社会
创造了新工作，带来了经济增长以及新的机遇，进一步强化了迈阿密 作为美国其中一个顶级全球门户之地位。 ” - 迈阿密戴德航空总监 Emilio T. González
ISG MIAMI REPORT
51
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
劳德代尔堡机场
23亿美元
随着劳德代尔堡当前国际和国内乘客量的 增长，一项投资 23 亿美元的“FLL 机场改 造翻新计划”诞生，其目的是通过对航站楼
用于翻新
南部跑道扩张 7.91亿美元
已竣工
4 号航站楼重新开发和扩张 4.5亿美元
西部 2015/东部 2017
进行现代化翻新，为国际和国内航班增加登
航站楼大厅 A 1.5亿美元 2017 年初期
机口和开设更多商铺，达到加快办理登机手
楼航站楼翻新计划 3亿美元
续、减少航班延误、提供更多餐厅及商店以
行李输送系统 1亿美元 1 和 2 号航站楼已竣工
提升旅客乘机体验。
1,2 和 3 号航站 2017 年初期
降噪计划 1.75亿美元
进行中
在建项目 3.34亿美元
进行中
来源: CAPA - Centre for Aviation 来源: CAPA - Centre for Aviation
年度国际乘客增长 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2011
2012
2013
2014
来源: CAPA - Centre for Aviation
每年乘客总计 迈阿密国际机场/劳德代尔堡国际机场 7480万
2014
7270万
2013
7030万
2012
6930万
2011 6000万
6500万
来源: CAPA - Centre for Aviation
52
ISG MIAMI REPORT
7000万
7500万
加拿大 - 446
芝加哥 - 872
旧金山 - 342 洛杉矶 - 850
达拉斯 - 840 休斯顿 - 686
纽约 - 2,638
新泽西 - 752
华盛顿特区 - 994
亚特兰大 - 1,593
迈阿密 / 劳德代尔堡
墨西哥 - 393
多米尼加共和国 - 162 海地 - 134
危地马拉 - 71 萨尔瓦多 - 43 洪都拉琪 - 77 尼加拉瓜 - 78 哥斯达黎加 - 164 巴拿马 - 152
特立尼达和多巴哥 - 62 委内瑞拉 - 66 哥伦比亚 - 137
厄瓜多尔 - 80 秘鲁 - 70
2015 每周直达航班 迈阿密国际机场与
巴西 - 123 玻利维亚 - 7
劳德代尔堡国际机场
巴拉圭 - 4
美国境内 - 9,567 拉丁美洲 - 1,899
乌拉圭 - 7
加拿大 - 446
智利 - 27
阿根廷 - 42
来源: Marketing Division Miami-Dade Aviation Department Business Development Manager Broward County Aviation Department ISG MIAMI REPORT
53
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
QUALITY OF 生活品质 LIFE
迈 阿 密 的 “宏 伟 中 央 ”车 站 ... ALL ABOARD
佛罗里达州不久将建立美国最先进的客运铁路系统。All Aboard Florida（客满佛）将通过 235英里铁路联接迈阿密与奥兰多，行程只需3小时，与汽车相比节省时25%。其他途径车站 包括劳德代尔堡站和西棕榈滩站。 来源: All Aboard Florida
迈阿密中央车站现正在施 工，位于迈阿密市中心， 车站楼将与现有公交系统相 连接。旅客可快速前往著名 的海滩、世界一流的体育赛 事、户外和水上娱乐、自然 和野外游、购物中心、博物 馆等。
现代化旅行体验 All Aboard Florida 的设计制造以乘客体验为出发点。 西门子火车特征： 奥兰多 — 大约 3 小时
• 符合人体工程学的座位 • Wi-Fi
西棕榈海滩 — 大约 1 小时 劳德代尔堡 — 大约 25 分钟 迈阿密
• 无障碍上车 • 每天将发出16条南向及16条北向列车，时间安排更加灵活
2017年正式通车 来源: All Aboard Florida 54
ISG MIAMI REPORT
“ All Aboard Florida 将成为迈阿密市最具改革性的项目之一。这
个耗资数十亿美元的私人投资将刺激我们市中心和历史上城区 的经济和旅游业发展，创造数千个工作机会，和数亿美元的经 济影响。” 迈阿密市长 Tomas Regaloado
ISG MIAMI REPORT
55
56
ISG MIAMI REPORT
文化与经济发展
ISG MIAMI REPORT
57
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
KNOWLEDGE 知识与影响 & INFLUENCE
迈 阿 密 - BUILDING SILICON SOUTH 迈阿密 — 下一个硅谷科 技中心的五个城市之一。
• 佛罗里达州，迈阿密 • 德克萨斯州，奥斯汀 • 德克萨斯州，达拉斯 • 华盛顿州，西雅图 • 伊利诺伊州，芝加哥
在不到 2 年内, 迈阿密已成为美洲高科技 和创新中心。 该城市现成为大量举世瞩目的创业投资 支持的高科技公司所在地，包括: - 现代医疗公司 (Modernizing Medicine)（最 近跻身于福布斯彻底改革性企业家精神十大 公司之一，仅次于美国特斯拉汽车公司 (Tesla Motors） - YellowPepper - OpenEnglish
Apple, Uber, Twitter and Facebook 已在迈阿密建立了 地区办事处。
- LearnerNation
来源: CNBC
迈阿密新科技创新地区的九大高楼 迈阿密创新地区，这个项目耗资20 亿美元，将引发新创公司、中档市场和国际企业在创新性 混合用途开发区的协同性融合，这是将所未有的。
迈阿密创新大厦这项投资耗资2.5 亿美元， 将创造:
建筑特征:
- 1,700 个建筑工作
- 3,850,000 平方英尺办公空间
- 700 个固定工作
- 2,400,000 平方英尺住宅空间
- 13,000 高薪工作
- 250,000 平方英尺零售空间 - 2,500 停车位
58
ISG MIAMI REPORT
eMERGE AMERICAS eMerge Americas年度研讨会为先进技术、概念交流以及链接拉美、北美
迈阿密 海滩 4月 18-19 2016
和欧洲的创新技术启动提供了发展平台 。
经济影响
$2,000,000,000
16.8亿美元
$1,500,000,000
6.3亿美元
$1,000,000,000 $500,000,000
2900万美元
1800万美元 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
工作机会
20,000
2023
18,632
15,000
6,817
10,000 5,000
176 2014
来源:
271 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Washington Economic Group
“ 简而言之，迈阿密正处于转折点。”作为曾经的全球技术领域的二线角 色，“当今一些独特因素使迈阿密成为技术领域不可或缺的重要角色。迈阿 密现在在其名片上可以渲染浓重的一笔——蒸蒸日上的技术发展。” - eMerge Americas 创始人, Manuel D. Medina
ISG MIAMI REPORT
59
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
KNOWLEDGE 知识与影响 & INFLUENCE
QUALITY OF 生活品质 LIFE
迈阿密的文化复兴 南佛罗里达不同艺术区的发展在吸引着越来越多的国际艺术家， 促进了博物馆及其收藏的扩展。
博物馆/收藏/艺术中心
Gusman Center
1920
Vizcaya Museum & Gardens
1940 Fairchild Tropical Botanic Garden
Colony Theatre
1960 Lowe Art Museum
1981
Rubell Family Collection
Florida The Fillmore Grand Opera Miami Beach at the Jackie Gleason Theater
National Young Arts Foundation
Frost Art Museum
Miami Children’s Museum
The Wolfsonian
Art Center
Bass Museum
Art Deco Weekend Festival
1951
Miami Book Fair Intl
Design Miami
1984
Holtz Children’s Hospital
2002 Scope Miami Beach
Art Miami
Coconut Grove Arts Festival 60
ISG MIAMI REPORT
Miami Intl’ Film Festival
2005
NADA Art Fair
Aqua Art Miami
2015 South Beach Comedy Festival
Pulse Miami
Bakehouse Art Complex
Museum of Contemporary Art
艺术博览会/节日
Miami Project
Untitled
Select
Miami Context Miami River Beach Art Miami Art Fair Gay Parade
Margulies Collection
11亿美元
“ 多年以来，城市中的美术馆对我们今天的文化生活作出
了重大贡献...[它们]为将迈阿密推动至其在现代艺术界中 拥有显著地位的展览会和世界一流博物馆提供了沃土。”
迈阿密-戴德郡非盈利艺术 与文化组织为当地带来的经 济效益。 来源:
- Virginia Miller，ArtSpace 的创始人和总监， 南佛罗里达历史最悠久的精美艺术馆。
Miami Dade Arts
New World Center
2002
2011
2006 Haitian Heritage Museum
2013
De La Cruz Collection
CIFO
2016
MDC Museum of Art + Design
Little Haiti Cultural Center
Latin America Art Museum
Institute of Contemporary Art
South Miami-Dade Cultural Arts Center
Adrienne Arsht Center
Frost Museum of Science
PAMM
艺术画廊/艺术走廊 Art Space Virginia Coral Gables Miller Gallery Night
1974
Bird Road Art Walk
David Castillo Gallery
1998 Jazz at MOCA
2002
2015
Viernes Cultural
Britto Locust Emerson Central Projects Dorsch Gallery Fredric Snitzer
Studio Crawl
Avant Dimensions Primary Gallery Variable Projects
Spinello Projects
Dina Mitrani Gallery
Coconut Grove F.A.M. Art Walk Nights
Wynwood 6th Street Miami Site Walls Container Downtown Specific Art Walk
Wynwood Art Walk ISG MIAMI REPORT
61
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
QUALITY OF 生活品质 LIFE
健康革命 “ 迈阿密是美
美国最佳医院大本营 南佛罗里达州是美国一些最好医院的大本营，提供最新 最先进的医疗技术。
国第 4 大最健 康城市”
Livabilty.com 根据以下因素将迈
阿密指定为美国最健康的城市 之一：
• 排名第 1 - Bascom Palmer 眼科医院，连续 11 年排名第一 来源: University of Miami - Miller School of Medicine
• 迈阿密杰克逊纪念医院 (Miami Jackson Memorial Hospital) 是全国最 大的医疗保健机构
• 公园和娱乐服务 • 空气品质 • 海滩活动
• 迈阿密儿童被最评为美国最好的医院之一
• 健康营养选择 • 高医生/居民比例
来源: U.S. News
来源: Livability.com
质子治疗中心 质子治疗是一种先进治疗技术，将光束直接辐射到任何肿瘤以消灭癌症细胞，同时 避免破坏周围的健康组织。 浸会医院新迈阿密癌症研究中心 (Baptist Health New Miami Cancer Institute) 将于 2016 年开业，并为南佛罗里达州提供第一个质子治疗中心。 设中营运
在建
Baptist Health New Miami 癌症研究所 — 2016 年开业
来源:
The National Association for Proton Therapy
62 ISG MIAMI REPORT
迈阿密的全球经济 佛罗里达州在“最适合商业发展之州”排名 中位列第 2，是 16 家财富 500 强企业总 部所在地。
1. 德克萨斯州
6. 印第安纳州
2. 佛罗里达州
7. 路易斯安那州
3. 北卡罗来纳州
8. 内华达州
4. 田纳西州
9. 亚利桑那州
佛罗里达州的税收优势使其成为适合各类企业经营 的商业基地。
5. 乔治亚州
10. 南卡罗来纳州
来源:
Chief Executive Magazine & Enterprise Florida
城市
个人所得税
企业所得税
销售税
%
%
%
州
当地
当地
州
当地
0.0 0.0 5.5 0.0 6.0 1.0
迈阿密 纽约
4.0-8.9 2.9-3.6 7.1 8.85 4.0
洛杉矶
1.0-9.55 0.0 8.84 0.0 8.25 1.5
来源:
4.5
Miami DDA
500
南佛罗里达州私人财富产业
总部设在佛罗里达的资产
管理大约 3000 亿美元。 来源:
州
349
408
管理公司
Miami Herald
2013
来源: CNBC
2014
2015
迈阿密是工作增长率最快的第 1 都市区 4%
3.3
3.5%
3.8
3.6 2.9
3%
3.0
3.0
2.5% 2% 1.5%
1.5
1.4
波士顿
芝加哥
1.7
3.4
1.6
1.3
1% .5%
亚特兰大
来源:
达拉斯
休斯顿
洛杉矶
迈阿密
纽约
费城
菲尼克斯 旧金山
华盛顿
U.S. Bureau of Labor Statistics ISG MIAMI REPORT
63
ECONOMIC 经济活动 ACTIVITY
QUALITY OF 生活品质 LIFE
南佛罗里达的体育场所 MIAMI SPORTS EVOLUTION 自 1967 年迈阿密海豚橄榄球队建立以来，南佛罗里达州在体育方面获得惊人发展和 流行度。如今，南佛罗里达拥有一些国家级最著名的体育团队，为来自世界各地的居 民和游客提供娱乐。
迈阿密海豚橄榄球队
迈阿密热火篮球队
迈阿密马林鱼棒球队
迈阿密猎豹冰球队
成立于 1966 年
成立于 1988 年
成立于 1991 年
成立于 1993 年
2 次成为美国职业橄榄球锦 标赛冠军
3 次总冠军
2 次世锦赛冠军
1 次杀入总决赛
5 次进入美国职业橄榄球锦 标赛决赛
18 次打入季后赛
2 面锦旗
1 次打入季后赛
2 次打入季后赛
20-20 次季后赛记录
“ 仅举行一次美国职业橄榄球锦标赛就为南佛罗里达州及其企业创 造超过 3亿美元的经济利益。” - Sen. Oscar Braynon, Miami Gardens
各城市举办的美国职业橄榄球 锦标赛 10
各州举办的美国职业橄榄 球锦标赛 锦标赛
10
1. 佛罗里达州 - 15 2. 加州 - 11 3. 路易斯安那州 - 10 5
迈阿密， 佛罗里达
64
ISG MIAMI REPORT
新奥尔良， 路易斯安那州
帕萨迪纳 加州
4
坦帕， 佛罗里达
4. 德克萨斯州 - 3 3
3
圣地亚哥， 加州
格伦代尔 亚利桑那州
5. 亚利桑那州 - 3
贝 克 汉姆的新足球场将入 住 迈 阿 密 根据与迈阿密戴德市政府的初始协议，迈阿密马林鱼球场旁边将建立一个拥有25,000个座位的足球场
“我们变得更亲密。迈阿密充满了正能量， 我经常说道，迈阿密是一个喜爱球队的 地方。” - David Beckham
ML S专 员D on
ez en Gim s o l Garb Car 郡长 er，贝克 汉姆，迈阿密戴德郡
来源: Miami New Times, MLS Soccer
ISG MIAMI REPORT
65
QUALITY OF 生活品质 LIFE
未来前景 已提升的迈阿密交通网络和共享经济
为何共享?
通过与新绿色步行大道和人行道相结
1. 城 市都市化日渐显著 2. 经 济条件 不断变化 3. 用 户喜好/生活型态的转变
以倡导替代交通方式。这些方案，与新
合，迈阿密市也在制订单车/行人计划
的私有交通方式相结合，借助于城市中 共享单车和汽车，体现了对迈阿密市与 日俱增的城市化影响。
迈阿密是美国行人与单车 方案的先驱拥护者。政府 在单车相关项目上针对每位 迈阿密市民的平均支出为 $14.22。
单车/行人项目人均消费
共享性协作经济是一种新型业务，基于资 源共享概念。如此即保证了客户按需获得 货物或服务，而非购买以便“不时之需”。 -
66
ISG MIAMI REPORT
1. 佛罗里达州 2. 加州 3. 德克萨斯州 4. 亚利桑那州 5. 新泽西州 6. 纽约州 7. 伊利诺斯州 8. 华盛顿州 9. 密歇根州 10. 夏威夷州 来源: Alliance for Biking & Walking’s 2014 Benchmark Report
迈阿密单车共享计划 今年，Citi Bike Miami 启动了其单车共享计划，从城市 的最东侧扩展至椰林区南边。
4.5 亿
迄今为止骑车旅行总次数
1. 出发
从任何站点
2. 骑车旅行
前往您想要的任何地点
3. 返回
至任何站点
迈阿密市中心 1 辆单车 每 300 位居民
20 个站点 每平方英里
来源: the305.com
按需用车 汽车共享计划实现了按需用车，创造三郡之间自由随行网 络。从迈阿密海滩、椰林区和布里克尔到迈阿密市中心和设 计街区，均可参与计划使用汽车。
来源: Car2Go.com, Huffington Post, Hertz247.com
ISG MIAMI REPORT
67
QUALITY OF 生活品质 LIFE
预计总 27 US 投资: 1.8亿美元
未来前景 绿色景观方案
迈阿密注定要成为 美国最适合步行 的 5 大城市之一。 - Time Magazine, 2014 年 6 月
MIAMI RIVER DISTRIC
DOLPHIN EXPY
迈阿密河绿色通道 一段风景迷人的 10 英里栈道，配有历 史纪念性标记、资讯服务亭、公共艺 术和灯饰。 来源: Theunderline.org
迈阿密低线公园 (THE MIAMI UNDERLINE) The Underline 是世界闻名的带状公园和生活艺术目的
地，为行人和骑自行车者提供了更安全的路径。此城 市公园将包括公认的国家和迈阿密视觉艺术家提供的 创新性公共艺术装饰，将丰富美化公共领域和环境。 来源: Theunderline.org
68
ISG MIAMI REPORT
COCONUT GROVE
I-95
112 US 1
WYNWOOD
比斯坎湾干道 EDGEWATER
七英里的迈阿密未来海滨之路将从Rickenbacker Causeway 伸展至塔特尔 (Julia Tuttle)，另外沿迈阿 密河绵延 5 英里，创造了富有远见的海滨重新 开发计划。 来源: MiamiDade.Gov
CT PY EX IN PH L DO
US 1
I-95
MA CA RT HU RC AU SE WA Y
PO RT OF MIA MI
DOWNTOWN MIAMI
W FLAGLER ST.
BRICKELL KEY
MIAMI BRICKELL
5 I-9
1 US
比斯坎湾绿色公园 这一未来将开放的空间城市公园涉及到对 六段比斯坎湾林荫大道的几乎完全翻新， 距离美航球馆 (AmericanAirlines Arena)，迈阿 密海滨公园 (BayfrontPark) 和贝赛德 (Bayside) 数街之遥。 来源: MiamiDade.Gov
RICKENBACKER CAUSEWAY
VIRGINIA KEY ISG MIAMI REPORT
69
70
ISG MIAMI REPORT
ISG 城市观察 劳德代尔堡
ISG MIAMI REPORT
71
ISG 城 市 观 察
劳德代尔堡
劳德代尔堡是美国发展最快的大都市之一，整个海岸进行着无数扩建开发。每年 因其著名的海滩、风景迷人的水道、高档购物和丰富的夜生活而吸引了超过 1430 万游客，劳德代尔堡成为名符其实的世界级景点。
劳德代尔堡中心的的艺术、娱 乐和文化体验 艺术与文化 • 布劳沃德表演艺术中心 - 5000万美金翻新 • 科学探索博物馆 - 每年访客人数 400,000
体育与娱乐 • 阳光生活体育馆 (Sun life Stadium) - 3500万美金翻新
购物 • 长廊购物中心 (Galleria mall) 10 亿美金重新开发计划
劳 德 代 尔 堡国际船展
特色再开发项目
世界上最大的船展之一
拉斯奥拉斯走廊和街景计划
40亿美元 130,000 游客
劳德代尔堡的社群重新开发机构拨款 7800 万美
船只和相关产品的价值 来源: denisonyachtsales.com 72
ISG MIAMI REPORT
元重新开发劳德代尔堡海滩以及其它受居民游 客欢迎的景点。
300 多英里的沿海水路和可航行的内陆运河使大劳德代尔堡成为世界游艇之都以及 “美国威尼斯”。 来源: Greater Fort Lauderdale Alliance
为了深入分析劳德代尔堡房地产市场，请传送电子邮件至info@isgworld， 以收到我们免费赠送的 2015 年ISG World 迈阿密报告劳德代尔堡版。
ISG MIAMI REPORT
73
照片来源: Photographer: Nick Garcia 74
ISG MIAMI REPORT
南佛罗里达 2020 随着我们地区进行广泛的建设和扩建， 在这个十年结束之时，大迈阿密将是什么样？ 以下页面展示了 2020 年的迈阿密，按区域划分。
75
ISG MIAMI REPORT
DOWNTOWN MIAMI 2020
迈阿密市中心：整个20 个街区新开发投资 120 亿美元 MET (MDM) JW 万豪酒店 Beaux 艺术酒店 MET 广场 470 间酒店客房 1,700 个座位的剧院 4 层零售店, 41,000 平方英尺的餐厅
One Bayfront Plaza (FECR) 4.2 万平方英尺 72 层大厦 混合用途, 办公, 酒店, 零售 $20 亿美元
Biscayne Boulevard 美化 林荫大道景观与 海湾街道， 公园与海湾
Skyrise Miami Tower (Berkowitz) 1000 英尺观景台 混合用途，零售与 酒店 $4亿美元
Flagler on the River (MELO) 32 层大厦 300 间公寓住宅
Vizcayne 双塔 49 层大厦 849 个公寓 55,000 s.f. 平方英尺
全食超市
CENTRO (Newgard) 37 层大厦 352 间阁楼式公寓 $9000万美元
300 Biscayne (PMG) 住宅和 商用
All Aboard Florida (Florida East Coast Industries) 混合用途 9 英亩 150万平方英尺办公
零售 $2亿6500 万美元
EPIC
LAMM Nadar Latin American Art Museum at MDC 50 层 270 个单元
住宅、零售与 酒店
GUSMAN CENTER MET
MIAMI DADE COLLEGE
VICEROY
MIAMI RIVER
BAYFRONT PARK
BAYSIDE MARINA
BISCAYNE BAY
CRUISE SHIP PORT
TO SOUTH BEACH
金额为预估 76
ISG MIAMI REPORT
Port of Miami Tunnel 通过I-395 连接 沃森岛与港口
$6亿7 百万美元
Miami World Center (Falcone) 12 万平方英尺 27 英亩
1000 Museum (Covin) 63 层大厦 83 个公寓
酒店、零售、 民用空间、 办公，住宅 $4 亿美元
设计者
Zaha Hadid $3亿美元
Krystal Tower (Rodolfo Ishak) 35 层大厦 153 个公寓
Adrienne Arsht Center 48,000 平方英尺
Resorts World Miami (Genting) 14 英亩
Omni (Genting) 1.5 万平方英尺
电影制作工作室 1360 万美元
度假胜地 酒店与住宅 $30亿美元 拟建
希尔顿酒店， 办公，零售与 潜在娱乐城 $4亿美元
迈阿密佩雷斯艺术博物馆 Patricia & Phillip Frost 科学 博物馆 $5亿美元
Canvas (NR Investments) 37 层大厦 513 个公寓
Overtown Gateway (Peebles) 2期 150 Staybridge 酒店套房 635 个公寓单元 60,000 平方英尺零售 100,000 平方英尺办公 $2亿美元
600 Biscayne 待定
Museum Park 29 英亩
Paramount Miami World Center 749 英尺标志塔 500 个公寓
拟建
MIAMI INTERNATIONAL AIRPORT
MARLINS STADIUM MIAMI RIVER DISTRICT
FREEDOM TOWER
PERFORMING ARTS CENTER
AMERICAN AIRLINES ARENA
I-395 BISCAYNE BAY WATSON ISLAND MARINA
STAR ISLAND ISG MIAMI REPORT
77
BRICKELL 2020 布里克尔：60 亿美元新开发 Landscape Park 公共 海湾公园 已提议
Echo Brickell (PMG & JDS) 180豪华
Le Parc (ALTA & Strategic) 128 精品
住宅 57 层 协作者
12 层
公寓
BISCAYNE BAY
ISG MIAMI REPORT
设计者
Luis Revuelta
Brickell House (New Guard) 374 个公寓 46 层大厦
SLS Brickell (Related) 453 个公寓 120 间酒店客房 52 层大厦 Phillipe Stark
CORAL GABLES
78
Atton Hotel 270 间客房 12 层大厦
设计者
Carlos Ott + yoo Studio
金额为预估
Cassa Brickell (TSG) 10 层大厦 81 个公寓
The Bond (MDR) 323 个公寓 43 层大厦
1100 Millecento (Related) 382 个公寓 42 层大厦 设计者
Carlos Ott + Pininfarina
Panorama Tower (Florida East Coast) 821 间公寓 128 间酒店客房 81 层 82,000 平方英尺零售 38,000 平方英尺办公
BrickellTen (IBGroup) 155 个公寓 22 层大厦
1010 Brickell (Key International) 387 个公寓 47 层大厦
Brickell Flatiron (Ugo Colombo) 548 个公寓 65 层大厦
设计者
设计者
Sieger Suarez
Luis Revuelta
NINE at Mary Brickell (Starwood Capital & Lynd) 390 个公寓 48 层大厦 由 ADD 设计
Brickell Heights (Related) 双塔 690 个公寓 48 层大厦 由 Arquitectonica 设计
SLS Lux (Related) 450 个公寓 85 间酒店套房 57 层大厦
Brickell City Centre (Swire) 540 万平方英尺 9 英亩 773 个共管公寓 93 间公寓 243 间酒店客房 52 万平方英尺零售 24 万平方英尺办公
My Brickell (Related) 192 个公寓 27 层大厦
One Brickell (Related) 3 座大厦 80 层 70 层 55 层 1,200 间公寓 200 间酒店客房 20 万平方英尺零售 拟建
设计者
Arquitectonica
MARLIN’S STADIUM
MIAMI RIVER DISTRICT
DOWNTOWN
BRICKELL KEY BISCAYNE BAY
ISG MIAMI REPORT
79
BISCAYNE CORRIDOR 2020 滨海区、中城和设计街区：40 亿美元新开发
Aria on the Bay (Melo) 647 间公寓 50 层
The Filling Station (FLS Development) 81 个公寓 拟建
National Young Arts Foundation
Biscayne Line
Wynwood Art
拟建的新校园 由 Frank Gehry 设计 在历史性 Bacardi 建筑
公共海湾大道 提议从 Venetian Cswy 到 Julia
地区围墙 进行中 艺术运动
Tuttle Cswy
4 万平方英尺商用空间
250 Wynwood (Fortis) 11 个公寓 6 层大厦 混合用途 零售
26 Edgewater (Stripey) 86 个公寓 10 层大厦
Mbay (Hyperion) 129 个公 寓
39 层大厦 拟建
Elysee (Eastview) 100 个公寓 57 层大厦
DOWNTOWN MIAMI
23 Biscayne (Melo) 96 个公寓 18 层大厦
MIAMI INTERNATIONAL AIRPORT MARLIN’S STADIUM MIAMI RIVER DISTRICT
AMERICAN AIRLINES ARENA
ADRIENNE ARSHT PERFORMING ARTS CENTER PÉREZ ART MUSEUM
AY EW AUS H C R C THU I BEA M CAR MA O MIA T
金额为预估 80
ISG MIAMI REPORT
AY EW US CH A C EA IAN I B ET IAM N VE O M T
Bay House (Melo) 164 个公寓 38 层大厦
The Crimson (Mckafka) 90 个公寓 20 层大厦
Icon Bay (Related) 300 个公寓 42 层大厦
Biscayne Beach Club (Eastview) 399 个公寓 51 层大厦
Paraiso Bay / Gran Paraiso (Related) 双塔 685 个公寓 55 层大厦
Paraiso Bayviews (Related) 388 个公寓 44 层大厦
New Public & Private
Hyde Midtown (Related) 40 酒店 个公寓 395 个公寓 31 层大厦 *Midtown
海湾 码头 和公园
One Paraiso (Related) 276 个公寓 53 层大厦
WY NWOO D SHOPS AT MIDTOWN
NEW PUBLIC & PRIVATE PARK 1/2 ACRE
Dacra Project (Craig Robins) 54万平方英尺 奢侈品零售 *设计街区 拟建
Baltus House (Related) 167 个公寓 15 层大厦
The District 36 (Terra) 6万平方英尺 高端住宅 装饰零售 拟建
MIAMI DESIGN DISTRICT
LUXURY BAYFRONT RESTAURANT JU
LIA T TO UTT MI LE AM CA I B US EA EW CH AY
ISG MIAMI REPORT
81
SUNNY ISLES 2020 $11.5 百万美元新开发 Regalia (Regalia Beach Developers) 46 层大厦 39 个公寓
Armani Casa (Related/Dezer) 60 层大厦 308 个公寓
Porsche Design Tower (Dezer) 57 层大厦 132 个公寓
Turnberry Ocean Club (Turnberry Associates) 54 层大厦 154 个公寓
Mansions at Acqualina (GSF Acquisition) 47 层大厦 79 个公寓
The Estates at Acqualina (GSF Acquisition) 双塔
50 层大厦 264 个公寓
82
ISG MIAMI REPORT
Chateau Beach (Chateau Group) 33 层大厦 84 个公寓
MUSE (PMG) 48 层大厦 68 个公寓
Jade Signature (Fortune) 57 层大厦 192 个公寓
Parque Towers (Milton) 26 层大厦 320 个公寓
400 Sunny Isles (Key International) 230 个公寓
The Ritz-Carlton Residences (Fortune/Chateau Group) 50 层大厦 212 个公寓
ISG MIAMI REPORT
83
DORAL 2020 $20 亿美元新开发
Vintage Estates (Terra) 28 英亩封闭社群 110 所住宅
The IVI Doral 64 个公寓 12 英亩开发区
独立屋
Modern Doral (Terra) 3期 316 间公寓 豪华独立屋 27 英亩开发区 15 万平方英尺零售空间
Midtown Doral (Optimus) 3期 I + II 期 509 间公寓 III 期待定 15 万平方英尺零售 90 英亩
DOWNTOWN MIAMI
MIAMI INTERNATIONAL AIRPORT
金额为预估 84
ISG MIAMI REPORT
Isles at Grand Bay (Lennar) 672 个公寓 豪华独立屋
Downtown Doral 5252 Paseo + 5300 Paseo (Codina) 混合用途社群 1 百万平方英尺（办公） 18万平方英尺（零售） 2,840 间公寓
Bel Air Doral (ZOM) 249 间公寓 豪华租赁建筑群
2013 年 8 月破土动工 4.2 英亩湖滨
City Place Doral (Related) 48 英亩 2200万平方英尺
Oasis Park (Optimus) 150 个公寓 独立屋
Trump National Doral $2.5 亿美元翻新 10 万平方英尺活动空间 New BLT Prime 餐厅
30 万平方英尺零售 28 万平方英尺办公 1,000 所住宅
ISG MIAMI REPORT
85
FORT LAUDERDALE 2020 $30 亿美元新开发
Auberge Beach Residences (Related) 双塔
RIVA (Premier) 14 层大厦 100 个公寓
17 - 22 层 171 间公寓 Elan 16Forty (Greystar) 10 层 261 间公寓 6,000 平方英尺 健身馆 2,300 平方英尺 零售 拟建
The Pearl at Flagler Village (Morgan) 7 层大厦 331 个公寓 Henry Square (Related) 6层 382 所住宅 25,000 平方英尺零售
Adagio 2nd Street Residences On the Bay (Ellis Diversified) (Grupo Alco, Garcia 30 层 Stromberg + GS4 398 间公寓 Studio Architects) 2,200 平方英尺零售 12 个公寓 拟建
AquaBlu Ft. Lauderdale (Roy & Eisinger) 45 个公寓
Paramount (Encore Housing and Kodsi) 18 层大厦 95 个公寓 Privage (Roy & Eisinger) 22 个公寓 Gale Hotel & Residences (Neward Development & Menin Hospitality) 128 个公寓
Aquavita Las Olas (Roy & Eisinger) 两幢海滨建筑 22 间公寓
BellaVita Las Olas (Roy & Eisinger) 16 个公寓 W Hotel & Residences (Related NY) 171 个公寓
AquaLuna Las Olas (Roy & Eisinger) 2 幢海滨 建筑
16 间公寓 AquaMar Las Olas (Roy & Eisinger) 3 幢海滨 建筑
20 间公寓
BR
OW AR
D
BO
UL
EV AR
D
DOWNTOWN FORT LAUDERDALE
金额为预估 86
ISG MIAMI REPORT
MUSEUM OF DISCOVERY AND SCIENCE
BROWARD CENTER FOR THE PERFORMING ARTS
1800 Las Olas (Roy & Eisinger) 4 个公寓
Crocker Tower (Crocker) 42 层大厦 395 个公寓
ICON Las Olas (Related) 272 所住宅
New River Yacht Club (Related) 26 层大厦 249 个公寓 $3600 万美元
Marina Lofts (Asi Cymbal) 双塔
28 - 30 层 856 间公寓 29,000 平方英尺零售
New River Village III (American Land Ventures) 15 层大厦 209 个公寓 2,245 平方英尺的餐厅
South Andrews Tower (Fred Kern) 37 层
Airport and I-595 $42.5 百万美元 扩建至 I-595 $791 百万美元
办公、酒店与 住宅 拟建
劳德代尔堡机 场的
与餐厅 设计者
Bjarke Ingles 拟建
施 工中
LAS OLAS BOULEVARD
拟建
8th Avenue Residences (Rockefeller) 262 个公寓 2,500 平方英尺零售
SOUTH FEDERAL HIGHWAY
RIVER FRONT
ISG MIAMI REPORT
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业内观点 南佛罗里达房地产的目前状况 问: 依您看来，迈阿密的房租为何上涨？您认为房租 何时能稳定下来？ 答: 由于迈阿密的人口每天都在增长，才导致房租上 涨。大部分首次来到该城市的人，都是先租房，然后 再买房。他们想要体验一下迈阿密的生活，然后才能 在某个区域或子市场稳定下来。目前的南佛罗里达居 民也在促进租房需求，因为这是一项在经济上可行的 选择，特别是最近难以获取房贷。这些因素导致南佛 罗里达供出租的房源紧张，特别是在布里克尔和迈阿 密市中心之类的人口密集区域。当新建筑楼竣工以及 市场上有更多的房源之后，房租就会稳定下来。 问: 豪华公寓和住宅开发目前在迈阿密是一个较大的 市场。从长远来看，您认为该趋势保持长久持续的促 进因素是什么？ 答: 国内和国际买家均对豪华房地产市场起着关键作 用。佛罗里达有对经商有利的税务政策。
总裁 RelatedISG International Realty
答:我们的目标是与客户之间建立信任和感情。与豪华 市场中的高净资产人士打交道时，这点至关重要。我 们的客户相信我们能够以专业、谨慎和可靠的方式管 理其房地产交易，这点很重要。 问: 根据您的经验，您认为迈阿密下一个大受欢迎的 区域是哪个？ 答: 滨海区。随着市中心的扩张，它将合情合理成为 下一个重要开发区域。 问: 与孤军奋战相比，加入大型经纪公司有哪些优 势？ 答: 有经验的经纪人会加入大型经纪公司，是因为该 公司的价值观和经营方式与其相似，或是因为提供宝 贵的学习机会。
我有一些私人朋友已将其公司总部从其纽约搬迁至迈 阿密，节省了数百万税款。除了清新原始的气候，这
就我们的情况而言，有经验的经纪人将加入南佛罗里 达州房地产市场最有名的两家公司：Related 与 ISG。 因为这两家公司均是豪华、期房、高层建筑和卓越营 销的代名词。RelatedISG Intl Realty 也在当地和国际
是导致国内买家来到这个海滨地区的关键因素。
市场开设了多个办公地点和销售中心。
从国际上而言，迈阿密将继续保持相当的吸引力。当 买家将其各自国家的政治和经济稳定性与南佛罗里 达州进行比较时，他们认为我们这里的生活型态更舒 适，压力更小。迈阿密的豪华房产供应符合这些目 标。我们也看到大量亚洲人投资于迈阿密的房地产。 我们的房地产经纪人中有一个最近接待了一个由20 多 名中国CEO 组成的小组，他们在南佛罗里达寻找投资 机会。
此外，我们的经纪公司倡导一种鼓励经纪人实现自我 超越的环境和文化。我们想要他们尽其能力所及代表 他们自己和我们的品牌。我们团队的合作精神无可比 拟，是一个名符其实的令人激动和激励人心的工作环 境。
问: 豪华房地产，特别是在迈阿密，是一个竞争日益 激烈的市场。您认为在迈阿密豪华市场取得成功的最 重要秘诀是什么？ 88
Alex Vidal
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