Maintaining a habitation by Iconic Design Division

март 2016

Поддържане на жилището: ПОДОБРЯВАНЕ НА УСЛОВИЯТА В ДОМА ПРОБЛЕМИ И РЕШЕНИЯ Наръчник за участници в обучение

Проект „Подобряване на жилищните условия чрез безлихвено финансиране за жилищни подобрения на семейства с ниски доходи, отглеждащи деца” се осъществява с финансовата подкрепа на Фондации „Велукс“

УВАЖАЕМИ УЧАСТНИЦИ, П редстои ви едно итересно и полезно преживяване, което ще ви даде знания и добри примери за това как

по-добре да се грижите за жилището си.

В това обучение ще споделим с вас ценни практически съвети и ще ви предложим интересни упражнения, които ще ви помогнат да разберете как на практика да поддържате жилището си в добро състояние и да имате здравословна и комфортна среда на живот, без да влагате огромни средства. В КРАЯ НА ОБУЧЕНИЕТО ЩЕ ЗНАЕТЕ: • Защо е важно жилището ви да е законно, какви са стъпките за извършване на законно строителство и какви варианти за узаконяване на постройки съществуват. • Какво трябва да се спазва при строителството, за да бъде една сграда конструктивно здрава и безопасна. • Как да прецените от какъв ремонт има нужда жилището ви и как правилно да подредите необходимите ремонти по важност и спешност. • Какви са възможните решения на най-често срещаните проблеми в едно жилище. • Какво да правим с отпадъчните води, така че да не замърсяваме околната среда и питейната вода. • Какви ползи ни носи поддържането на района, в който живеем, чист и приветлив.

ПОЖЕЛАВАМЕ ВИ УСПЕХ И СМЕ СИГУРНИ, ЧЕ ЩЕ СЕ ЗАБАВЛЯВАТЕ УЧЕЙКИ!

СЪДЪРЖАНИЕ ЧАСТ 1: ЗАКОННОСТ И СИГУРНОСТ НА ЖИЛИЩЕТО

СТР 01 СТР 07 СТР 12 СТР 21 СТР 24

ТЕМА 1 Законни и незаконни сгради – предимства и недостатъци ТЕМА 2 Инвестиционен процес – стъпки за законно строителство и основен ремонт ТЕМА 3 Конструкция на сграда ТЕМА 4 Как да преценим имаме ли нужда от ремонт и какъв ТЕМА 5 Безопасност на жилището и защита

ЧАСТ 2: ПОДДЪРЖАНЕ НА ЗДРАВОСЛОВНА И КОМФОРТНА ЖИЛИЩНА СРЕДА

СТР 34 СТР 43 СТР 53

ТЕМА 7 Основни проблеми на жилищната среда и възможни решения. ТЕМА 8 Вода и канализация. Санитарни възли. ТЕМА 9 Поддържане на вида и чистотата на нашата улица

ЛЕГЕНДА ?

ЧАСТ 1:

ЗАКОННОСТ И СИГУРНОСТ НА ЖИЛИЩЕТО ТЕМА 1: ЗАКОННИ И НЕЗАКОННИ СГРАДИ – ПРЕДИМСТВА И НЕДОСТАТЪЦИ

България сградите по своя статут са три вида: законни, незаконни и една особена категория - търпими. Според това с какъв статут е една сграда, се определя дали може да се ползва, дали подлежи на събаряне, дали може да се продаде/купи, дали може да се надстроява или преустроява и др.

КОГА ЕДНО НОВОПОСТРОЕНО ЖИЛИЩЕ Е “ЗАКОННО ЖИЛИЩЕ” Съгласно Закона за устройство на територията жилищните сгради с височина до 10 м. попадат в 5-та категория строежи, които се съгласуват и контролират от общината. Жилището е законно, ако за неговото проектиране, построяване и въвеждане в експлоатация са следвани всички стъпки, предвидени от закона: • строителството се планира в собствен или с отстъпено право на строеж урегулиран парцел, предназначен за жилищно строителство; • издадена е виза за проектиране от главния архитект на общината; • подписани са предварителни договори за присъединяване към мрежите на експлоатационните предприятия (ВиК и електроснабдяване);

• изготвен е инвестиционен проект от екип от специалисти - архитект, инженер-конструктор, ВиК/електроинженер и т.н.; • инвестиционният проект е одобрен в общината; • издадено е разрешително за строеж от главния архитект; • сградата е построена, спазвайки проекта; • жилището е въведено в експлоатация въз основа на удостоверение за въвеждане в експлоатация, което е издадено от органа, издал разрешението за строеж. Законните строежи могат да се купуват/продават, преустройват, надстройват, пристрояват, да се ползват по предназначение, да сменят предназначението си, да се добавя ново застрояване в парцела и имат всички други права.

КОИ СГРАДИ СА "ТЪРПИМИ"

а да бъде възможно един строеж (къща, сграда, пристройка, надстройка) да придобие статут на търпим, той трябва да отговаря на няколко условия: • да е бил изграден до 31 март 2001г.; • да не разполагате със строителни книжа за него; * Строителни книжа са всички одобрени проекти или проекта за узаконяване на строежа, разрешението за строеж или акта за узаконяване, както и протоколите за определяне на строителна линия и ниво; 10 5 • да е бил допустим по разпоредбите, които са действали по времето, 3 когато е построен, или по действащите разпоредби в момента. Това означава да отговаря на изискванията за максимално допустима височина и минимални разстояния до границите на парцела. За ниско застрояване тези изисквания към момента са: до 10 метра висока сграда до стрехата (кота корниз) и 3м. до страничните граници и 5м. до дъното на парцела.

Статута „търпим строеж“ се удостоверява с документ, наречен „Удостоверение за търпимост“. Това удостоверение се издава от главния архитект на общината. Имайте предвид, че Удостоверението за търпимост не узаконява къщата! Сграда с удостоверение за търпимост : • остава незаконна, но • не подлежи на премахване и • може да се ползва и може да се продава/купува, но • в нея не могат да се правят преустройства, надстройки или смяна на предназначението.

НЕЗАКОННО ЖИЛИЩЕ Да се живее в незаконно жилище е не само против закона, но е и опасно за живущите!

дин строеж може да е целият незаконен или само част от него: • Ако строите нова сграда и не следвате горепосочените стъпки - тя е цялата незаконна. • Ако сте правили надстрояване (допълнителен етаж) или пристрояване към законна къща, то пристройките са незаконни.

Ето по-конкретно кога един строеж или част от него е незаконен. Всяко едно от по-долу изброените прави строежа незаконен: • строежът няма одобрени проекти и/или няма разрешение за строеж; ПРОЕКТ • сградата е построена в несъответствие с предвижданията на действащия градоустройствен план.

Например: Не са спазени разстоянията към границите на парцела, не е спазена разрешената височина на сградата, построена е жилищна сграда в парцел, отреден за други нужди и др. • строежът има съществени отклонения от одобрения проект.

КУХНЯ

Например: Намерили сте архитект, който е направил проект. Проектът е одобрен и сте получили разрешение за строеж, но след това са ви дошли нови идеи и сте решили да го направите по различен начин. • строежът е изпълнен със строителни материали, несъответстващи на изискванията или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на закона. ВСЕКИДНЕВНА

ко в един парцел има незаконен строеж в този парцел се забранява всякакво ново строителство, изискващо разрешение за строеж, т.е. в парцел, където има незаконни сгради, не могат да се строят нови, законни сгради. СПАЛНЯ

баня

кухня СПАЛНЯ

спалня хол

ПРИМЕР ЗА АРХИТЕКТУРНА СКИЦА / ПЛАН

ЗАДАЧА: Прочетете примерите по-долу. В кои примери имаме случаи на незаконно строителство и в кои – на законно?

ПРИМЕР 1: Методи и Златка Кирилови живеят в къща, наследена от дядото на Методи. Къщата е строена още през 1960 г. и има документи, но като площ е малка, а и доста стара. Тъй като децата им растат, Кирилови са решили да пристроят една малка стая към къщата си. Как точно да я направят ги е посъветвал братовчедът, който е майстор. Той им е помогнал и да я построят. ПРИМЕР 2: Александрови са младо семейство, току-що са се оженили. С парите от сватбата са решили да си построят нов дом. Избрали са и място – в края на квартала, където има парцели, които от години не се ползват и сигурно са свободни. Измислили са и как ще изглежда, но не са ползвали архитект, защото ще им струва много скъпо. Уговорили са една много добра бригада строители да започнат още следващия месец. ПРИМЕР 3: Сашка и Асен Стефанови имат две момчета, за които искат да осигурят дом, в който да живеят с бъдещите си семейства. От години спестяват за тази своя мечта и са щастливи, тъй като току-що са получили разрешение за строеж от Общината. Това лято ще работят здраво, за да завършат грубия строеж и да получат поне Акт 14.

ПРИМЕР 1: ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ПРИМЕР 2: ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ПРИМЕР 3: ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................

ТЕМА 2: ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЦЕС – СТЪПКИ ЗА

ЗАКОННО СТРОИТЕЛСТВО И ОСНОВЕН РЕМОНТ

И зграждането на един законен строеж преминава през следните етапи:

ОСНОВНИ УЧАСТНИЦИ В ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЦЕС: Възложител – този, който инициира строежа - собственик на земята или на учреденото право на строеж; Проектант – този, който проектира строежа и осъществява авторски контрол по време на строителството, като подписва голяма част от протоколите съставяни по време на строителството; Строител – този, на който е възложено да изпълни строежа; Консултант – този, който осъществява строителния надзор на обекта. За строежите V-та категория, каквито са еднофамилните и двуфамилните жилищни сгради с височина до 10 м., това се изпълнява от техническия ръководител на обекта; Общината – контролен орган по целия процес за строежи ІV, V и VІ-та категория.

1. ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ

ко решите да строите нова постройка, е необходимо да се сдобиете със скица с виза за проектиране за вашата сграда от главния архитект на общината. НЕОБХОДИМИТЕ ДОКУМЕНТИ, КОИТО ТРЯБВА ДА ПРЕДСТАВИТЕ ЗА ИЗДАВАНЕТО НА ВИЗА СА: • Документ за собственост: нотариален акт или договор за учредено право на строеж (копие); • Удостоверение за наследници (копие) – в случай, че парцелът, в който искате да строите е наследствен; • Предложение за ситуиране на сградата в имота, нанесено на копие на скицата на имота; • Документ за платена такса. Срокът за издаване на виза е 14 дни и се заплаща такса, която се определя от общината. Визата представлява разрешение за изработване на проекта. Въз основа на нея, архитектът ще ви каже какво можете да построите в имота си и ще се състави задание за проектиране.

2. ПРОЕКТИРАНЕ, СЪГЛАСУВАНЕ И ОДОБРЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЕКТ

зработва се инвестиционен проект от проектантски екип. Инвестиционният проект се състои от няколко части: • Геодезия • Архитектура • Конструктивна • Електро • ВиК • Енергийна ефективност • Вертикална планировка за устройство на прилежащия към обекта терен • Проект за организация и изпълнение на строителството • Организация и безопасност на движението Инвестиционните проекти се внасят в общината, проверяват се дали съответстват на Подробния устройствен план (ПУП) и дали са спазени правилата и нормите за застрояване и се одобряват от Експертния съвет по устройство на територията на общината.

СЪВЕТ: Попитайте във вашата община дали не могат да ви предоставят типови проекти за жилищна сграда, които само да бъдат адаптирани към вашия имот. Така проектирането би ви струвало доста по-евтино!

3. РАЗРЕШАВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

В ъз основа на одобрен инвестиционен проект се издава Разрешение за строеж

от главния архитект на

общината.

ЗНАЕТЕ ЛИ ЧЕ? Разрешението за строеж се губи ако в продължение на 3 години от неговото издаване не е започнало строителството или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите.

4. ИЗВЪРШВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

З а извършване на строителството е необходимо да наемете лице, което е компетентно да извършва

строителен надзор. За строежите V-та категория това се съвместява от техническия ръководител на обекта. При започване на строителството е необходимо да се направят няколко стъпки, в присъствието на служители на общината и лицето, извършващо строителен надзор/техническия ръководител на обекта: • Съставя се протокол за откриване на строителна площадка; • Определя се строителна линия и ниво от геодезист и се поставят регулационни и ниве летни репери (летвички, с които се указват границите на строежа).

Лицето, извършващо строителен надзор е необходимо да направи проверка и да одобри всеки етап от строителството преди да се продължи към следващия, а именно на следните нива: ИЗКОП; ЦОКЪЛ; КОРНИЗ (СТРЕХА); БИЛО (ПОКРИВ ИЛИ НАЙ-ГОРНАТА ТОЧКА НА СТРОЕЖА). Проверката и одобрението се отразяват в протоколи/актове със съответните номера (вж. т.5).

5. ЗАВЪРШВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО И РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ

огато се говори за строеж или купуване на жилище, със сигурност сте чували за Акт 14, Акт 15, Акт 16. Какво означават тези понятия? Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 документират основните етапи, през които минава изграждането на една сграда преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици. Правят се с цел да се контролират отделните етапи от строителните дейности и да се проследява дали отделните строителни и монтажни работи са извършени според действащите закони. С Акт 14 се приема изграждането на конструкцията на сградата т.е това е документът, който се издава, когато сградата достигне етап „груб строеж’’ или етапът, на който са изпълнени ограждащите стени и покривът. Акт 14 се съставя и подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта. Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят протокол с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти и изискванията към строежите. С това се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя. След издаване на Акт 15 се издава и технически паспорт на строежа. Финалният документ при строителството на нова сграда е издаването на Удостоверение за въвеждане в експлоатация или т.нар Акт 16. С него се удостоверява, че дадена сграда е годна за обитаване и ползване.

ТЕМА 3: КОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДА В

сяка сграда е съставена от подредени по определен начин части, взаимно свързани в система, която работи като единно цяло. Тази система се нарича конструкция на сградата, а частите – конструктивни елементи. Основните конструктивни елементи на сградата са основи, стени,скелет, подове и покрив. Елементите на сградата могат да бъдат два вида –носещи и ограждащи. Носещи елементи са тези, които поемат върху себе си и предават към земята всички сили, които действат на сградата. Това са колоните, стените, подовете. Съвкупността от всички свързани носещи елементи на сградата се нарича носеща конструкция на сградата. Ограждащи елементи са тези, които отделят сградата от външната среда и разделят вътрешното й пространство на помещения, т.е стени, подове, покрив. Както виждате, някои елементи на сградата могат да изпълняват носеща и ограждаща функции едновременно.

1. ОСНОВИ

O сновите са разположени най – отдолу на сградата и служат да предадат натоварването от нея върху здрава строителна почва. Ако почвата е разположена на голяма дълбочина или е слаба, се предприемат допълнителни мерки за заздравяването й. В зависимост от височината на сградата, вида на почвите и земетръсния риск се поставят следните видове основи: • монолитен единичен фундамент – използва се за малки жилищни сгради до два етажа и за селскостопански сгради;

сграда

• каменни – за едноетажни жилищни или селскостопански сгради в планински райони; ростверк

• ивични основи – за сгради до два етажа под стени; пилоти

пилоти

слаба почва

• бутобетон ( смес от бетон и камък) – използва се за едноетажни сгради от всякакъв вид;

слаба почва здрава почва

• бетонови – при едноетажни и двуетажни сгради; • стоманобетонови - при многоетажни сгради;

Точката на замръзване на почвата през зимата е до 120 см, затова основите задължително се правят на минимум 120 см дълбочина.

В ажно е при изливането на основите да се спазва следното: • да се прави хидроизолация и дренаж на терена, за да се отведат подпочвените води и да се избегне появата на влага в къщата; • да се постави настилка около сградата с наклон навън, за да се осигури оттичане на дъждовната вода и да се избегне проникване на влага в основите и стените на сградата; • да се изгради подходящ цокъл на стените над повърхността, така че да се избегне проникване на дъждовна вода и влага в основите и стените на сградата.

НОВ ОБЕКТ

ДРЕНАЖЕН КАНАЛ

ПРИМЕР ЗА ДРЕНАЖЕН КАНАЛ (РАЗРЕЗ)

2. ЗИДАРИЯ

идарията представлява наредени по определен начин тухли, камъни, кирпич или друг вид изкуствени блокове (напр. газобетонни блокчета), скрепени с помощта на съответстваща свързваща част – вароциментов, циментов разтвор, лепилна зидарска смес и др.

ЗИДАРИИ С КИРПИЧ

ЗИДАРИИ С ГАЗОБЕТОН

бързо се зида с него; добри топлоизолационни свойства и товароносимост; лесно се реже и оформя; позволява на стените да дишат;

евтин, естествен и екологичен материал;

неустойчив на вода-ако няма водонепропусклива мазилка се руши от дъжд и влага;

ТУХЛЕНИ ЗИДАРИИ

добри топлоизолационни качества; устойчив и дълготраен материал; стените „дишат“ и задържат топлина;

сравнително дълъг процес на зидане; голямо разнообразие от видове и изборът трябва да се прави от специалист;

+ !

зидането става с лепилото на производителя;

КАМЕННИ ЗИДАРИИ

естествена красота; висока якост и издръжливост на атмосферни влияния;

тежък материал; силно топлопроводим;

П равилното изпълнение на зидарията е едно от нещата, които трябва винаги да са на висота, затова дори и

при най-простите строежи е важно да се спазват някои основни правила:

• дебелината на стената трябва да е еднаква от пода до тавана; • зидарията трябва да се изпълнява с подходящ разтвор за материала, с който се зида (тухли, газобетонни блокчета и т.н.) ; • зидарийните тела трябва да се поставят правилно напр. тухлите трябва да лежат така, че кухините им да остават затворени между редовете, а не да зеят. Ролята на кухините е да се затвори в тях въздух, който да служи като топлинен изолатор. Ако се сложат непра вилно, въздухът ще преминава през кухините и дори и да има замазка отгоре, стената ще бъде студена;

• страните и стените на отворите пък трябва да бъдат абсолютно вертикални, което се проверява чрез спускането на отвес. Той се спуска от всеки нов хоризонтален ред към едни и същи контролни тухли от по-долните редове.

ПРАВИЛНО

ГРЕШНО

Всяко укрепване или преустройство в една сграда трябва да се прави по проект и от професионалисти! За да бъде една сграда конструктивно здрава и устойчива на климатични влияния и бедствия е важно да бъдат вложени и необходимите армировки, да се изградят на съответните места щурцове (греда над врата или прозорец), пояси, а носещите греди и колони да са изпълнени правилно.

3. ПОКРИВ

З дравият покрив е важна предпоставка за поддържането на добри условия на живот в едно жилище. Ако покривът и прилежащите му части не са добре изградени, неминуемо ще се стигне до течове, възникване на влага и мухъл в дома, както и други неприятности. ПОКРИВАЩА ЧАСТ (ХИДРОИЗОЛАЦИЯ):

Покривът на сградата се състои от пет части:

от ламарина, плочи, керемиди, материали на битумна или полимерна основа или от "мазана хидроизолация"

ТОПЛОИЗОЛИРАЩА ЧАСТ:

МЕЖДИНЕН СЛОЙ

между конструкцията и покриващата част винаги има междинен слой, който може да е от летви, дъски, ламарина, замазка, бетон и др.

ОТВЕЖДАЩА ЧАСТ:

НОСЕЩА ЧАСТ (КОНСТРУКЦИЯ):

дървена, стоманена, стоманобетонна или смесена

улуци и водосточни тръби от метал или готови пластмасови профили

В сички тези части от покрива са важни и не бива да се изпуска нито една от тях, тъй като всяка от тях има

своята важна роля. Задължителен елемент от всеки покрив са улуците и водосточните тръби. Ако не са правилно изградени или липсват, дъждовната вода ще се излива по стените на сградата или ще се изсипва в основите, а това ще доведе до нежелано проникване на влага в стените и помещенията.

Важно е водосточните тръби и yлуците да се изтичат на минимум 1 метър от стените, за да не се навлажняват основите и стените на къщата! РЕМОНТИТЕ НА ПОКРИВА ЗАДЪЛЖИТЕЛНО ТРЯБВА ДА СЕ ИЗВЪРШВАТ ОТ СПЕЦИАЛИСТ!

1 метър

ЗАДАЧА: Разгледайте внимателно снимката на следващата страница. Какви недостатъци и проблеми има тази сграда? Какво решение на проблемите бихте предложили? Опишете ги по-долу:

ГРЕШКИ

СЪВЕТИ

. . . . . . . . . . . . . . ............................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .............................................................................................