Immobilier commercial : HORS SÉRIE by JBC Média inc.

HORS SÉRIE | TIRAGE LIMITÉ

Franchir les frontières de l’immobilier

20 ans

de recherche et d’étude

ÉDITION SPÉCIALE À CONSERVER Sous la direction d’A ndrée De Serres, Ph. D., professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

Ce numéro hors série du magazine Immobilier commercial, publié à l’occasion du vingtième anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM, a été imprimé à seulement mille cinq cents exemplaires, numérotés de 0001 à 1500, sur un papier provenant de sources responsables.

Sommaire ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Andrée De Serres RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page d’origine Carole Bordeleau pour Carbodesign Adaptation visuelle et annonces publicitaires Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Claude Gagnon, Alexandre Messier, Roxane Paquet et Stéphan Poulin PHOTOS EN PAGE COUVERTURE De gauche à droite : Place Ville Marie : © Ivanhoé Cambridge L’Avenue : © Mélanie Dusseault Tour des Canadiens : © Illustration – Artist’s Concept E. & O.E. Tour KPMG : © Bentall Kennedy (Canada) LP Tour Deloitte : © Cadillac Fairview Maison Manuvie : © Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes 1250 boulevard René-Lévesque Ouest : © JBC Média par Denis Bernier Hôtel Marriott Courtyard : © Illustration – Groupe Canvar inc. Tour Aimia / Altoria : © Kevric ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

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Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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7 MOT D’ANDRÉE DE SERRES Un développement fulgurant 9

ENTREVUE Andrée De Serres Les nouvelles frontières de l’immobilier Tiré du magazine Immobilier commercial : : Février – Mars 2016

LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM : 20 ANS DE DÉVELOPPEMENT DE SAVOIR EN IMMOBILIER COMMERCIAL Tiré du magazine Immobilier commercial : : Février – Mars 2016

27 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Avril – Mai 2016 28 BÂTIMENT DURABLE : ENJEUX D’ÉVALUATION Tiré du magazine Immobilier commercial : : Avril – Mai 2016 35 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Juin – Juillet 2016 36 L’APPROCHE CYCLE DE VIE DANS LES PROJETS IMMOBILIERS Tiré du magazine Immobilier commercial : : Juin – Juillet 2016 41 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Août – Septembre 2016 43 ARCHITECTURE ET PATRIMOINE : UNE VALEUR AJOUTÉE POUR L’ÉDIFICE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Août – Septembre 2016 49 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Octobre – Novembre 2016 50 EFFICIENCE ÉNERGÉTIQUE DES IMMEUBLES : UN POTENTIEL COMMERCIAL ET FINANCIER À EXPLORER Tiré du magazine Immobilier commercial : : Octobre – Novembre 2016 55 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Décembre – Janvier 2017 56 DÉVELOPPEMENT DES CONNAISSANCES ET DE L’EXPERTISE EN IMMOBILIER : DES PAS DE GÉANT Tiré du magazine Immobilier commercial : : Décembre – Janvier 2017

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UN DÉVELOPPEMENT FULGURANT Chères lectrices, chers lecteurs, L’année 2016 marquait les 20 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM. Nos chercheurs et nos collaborateurs ont décidé de profiter de cet anniversaire pour prendre le temps de cartographier l’état des connaissances en immobilier commercial afin de pouvoir dresser un bilan du développement fulgurant qui l’a transformé depuis 20 ans. Sur le plan académique, l’augmentation phénoménale du nombre d’études publiées en immobilier dans les revues en sciences de l’environnement, génie, architecture, informatique, économie, gestion, finance et autres disciplines démontre une évolution marquante des connaissances durant cette période. Il est clair que les frontières de l’immobilier ont été repoussées plus loin ! Ce secteur ne se limite assurément plus à la brique et au béton. L’immobilier a acquis des dimensions immatérielles et se déploie en multiples superpositions de flux de données provenant non seulement de l’immeuble lui-même et de ses usagers, mais aussi du quartier et des citoyens qui l’entourent. Pour être utiles, ces connaissances demandent à être appliquées avec doigté et intelligence afin de pouvoir franchir les frontières. Les articles de ce numéro spécial d’Immobilier commercial donnent la parole à des experts de la scène québécoise, grands témoins de cette période riche et turbulente, afin qu’ils présentent leur opinion sur les enjeux et les défis à relever. Notre bilan met en évidence le rôle de promoteur que peuvent assumer les acteurs de l’immobilier dans la mobilisation de cette intelligence collective indispensable au développement économique et social des quartiers et des grandes villes. Bonne lecture !

Andrée De Serres, Ph. D. Titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

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Andrée

DE SERRES LES NOUVELLES FRONTIÈRES DE L’IMMOBILIER PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

Alors que la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM souligne cette année le 20e anniversaire de sa fondation, sa titulaire explique les grands changements qui ont marqué le secteur de l’immobilier commercial au Québec au cours de ces deux décennies et même au-delà. Ces changements, ce sont les nouvelles frontières de l’immobilier.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ENTREVUE

epuis le début des années 1980, le marché de l’immobilier commercial, au Québec et dans le monde, a connu des transformations sans précédent. LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES Selon Andrée De Serres, le changement le plus marquant est sans conteste le phénomène de la financiarisation des immeubles. « Traditionnellement, le secteur d’investissement en immobilier représentait la niche de quelques riches familles ou d’entrepreneurs visionnaires, explique Mme De Serres. Cette première génération d’investisseurs est toujours bien présente, mais elle doit maintenant adapter son modèle d’affaires en fonction d’investisseurs institutionnels et fiduciaires qui sont devenus des acteurs importants dans le marché immobilier. »

La taille imposante de ces investisseurs leur permet d’investir directement dans la propriété d’immeubles par l’entremise de filiales spécialisées. « Par exemple, la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui gère les avoirs de plusieurs grandes caisses de retraite et fonds publics, a développé sa filiale d’investissement en immobilier, Ivanhoé Cambridge ; les caisses de retraite ontariennes comme Teachers et OMERS ont créé leurs filiales respectives, soit Cadillac Fairview et Oxford Properties. De grands fonds souverains, comme celui de la Norvège, sont aussi entrés dans le marché de l’immobilier », ajoute Mme De Serres. C’est à la suite de la dernière crise financière de 2008 que le phénomène a pris toute son ampleur. « Les investisseurs moins importants, particuliers ou petites caisses de retraite, ont senti le besoin de diversifier leur portefeuille, constitué généralement d’actions et de titres à revenus fixes, en ajoutant de nouvelles classes d’actifs, comme l’immobilier et les infrastructures », indique Mme De Serres. Cet intérêt s’explique aussi par le fait que ces actifs peuvent générer des flux réguliers de revenus intéressants dans une conjoncture de faible taux d’intérêt et d’inflation. « Les investisseurs, petits ou grands, sont de plus en plus nombreux, poursuit-elle, à chercher à diversifier leurs portefeuilles et à y

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

En effet, à partir des années 1980, de nombreux investisseurs institutionnels, notamment de grandes caisses de retraite, de grands fonds de pension, des sociétés d’assurance, des fonds publics et des fonds souverains, affichent un intérêt croissant pour le développement de portefeuilles d’actifs immobiliers composés d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux et de bâtiments industriels.

LE 1250, BOULEVARD RENÉ-LÉVESQUE OUEST À MONTRÉAL

intégrer une part d’actifs immobiliers en investissant leurs capitaux non pas directement dans des immeubles, mais dans des titres émis par différents véhicules utilisés sur les marchés financiers, comme des actions de sociétés spécialisées en immobilier cotées en bourse ou des parts de fonds d’investissement en actifs immobiliers. » Selon Mme De Serres, cette évolution a pour conséquence d’accroître la concurrence pour tous les types d’investisseurs. Ceux-ci « doivent non seulement posséder toutes les compétences en investissement et en gestion d’immeubles, mais aussi faire preuve d’audace et de vision afin de créer de nouveaux modèles d’affaires innovateurs pour se distinguer de leurs concurrents et réussir à créer une valeur ajoutée ». LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE RISQUE La financiarisation de l’immobilier a donc pour effet de transformer le modèle de gouvernance et la gestion de risque. « Auparavant, l’immobilier était entre les mains de familles et de sociétés privées qui n’avaient pas besoin de rendre compte de leur gestion, puisque c’était leur argent, explique Andrée De Serres. Aujourd’hui, il y a beaucoup de propriétaires investisseurs qui sont des fonds. À ce titre, il faut qu’euxmêmes rendent compte de façon continue de leur gouvernance. »

Pour Mme De Serres, il s’agit d’un changement majeur « puisqu’il oblige à rendre compte non seulement de sa performance financière, mais aussi de sa responsabilité sociale, de sa façon de gérer les risques et les impacts sur le développement durable ». Dans un tel contexte, la gestion de risque devient pluridimensionnelle. « Pour l’investisseur, la gestion de risque, c’est le couple risque-rendement. Pour le gestionnaire immobilier, c’est le fait de gérer le bâtiment. Pour la ville, la gestion de risque comprend aussi les impacts d’un immeuble sur la communauté », dit Mme De Serres.

IVANHOÉ CAMBRIDGE

La gestion de risque ne repose donc plus essentiellement sur des calculs de probabilité, et elle englobe plusieurs disciplines. « Aujourd’hui, ajoute Mme De Serres, on analyse les impacts majeurs et les effets dominos ou d’enchaînement, on regarde les interrelations et les interdépendances, ce qui nous fait réfléchir selon

CADILLAC FAIRVIEW

EN HAUT, LE CENTRE EATON DE MONTRÉAL ; EN BAS, UNE VUE DES GALERIES D’ANJOU

COMINAR ET GROUPE DALLAIRE

LE COMPLEXE JULES-DALLAIRE À QUÉBEC

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ENTREVUE

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CADILLAC FAIRVIEW

LA TOUR DELOITTE, LE PREMIER IMMEUBLE DE BUREAUX CERTIFIÉ LEED PLATINE (CS) À MONTRÉAL

SHUTTERSTOCK PAR FASHIONSTOCK.COM

LA GESTION DES RISQUES FAIT AUJOURD’HUI PARTIE DU QUOTIDIEN DES PROPRIÉTAIRES ET GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES DANS LES VILLES

une vision beaucoup plus systémique des risques. Car le risque peut provenir d’un changement démographique, d’un problème de transport public, d’un accident de train ou d’une panne d’électricité. » Le phénomène de la densification des villes « nous oblige aussi, dit-elle, à prendre plus de précautions quant à la survenance d’un risque, car la population est plus exposée ».

LA PROFESSIONNALISATION DE LA GESTION DES IMMEUBLES Le phénomène de la financiarisation de l’immobilier entraîne également une pression sur la professionnalisation de la gestion des immeubles. « Cette pression se reflète d’abord sur le plan de la gestion des immeubles, en poussant vers la segmentation et la spécialisation de la gestion immobilière en différentes fonctions, explique Mme De Serres. Elle se reflète aussi dans le développement de capacités organisationnelles permettant de rendre compte au propriétaire investisseur de la gestion de la performance financière d’un immeuble. »

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GESTION GEORGES COULOMBE

LE 360, RUE SAINT-JACQUES, UN ÉDIFICE PATRIMONIAL CERTIFIÉ LEED POUR LES BÂTIMENTS EXISTANTS (LEED-EB O&M)

C’est la raison pour laquelle la gestion de risque migre vers la résilience organisationnelle, qui consiste pour une organisation à surmonter les impacts de catastrophes causées par exemple par une crise économique, un accident industriel ou un phénomène naturel. « Il faut apprendre à être surpris », plaide Andrée De Serres.

Avec la professionnalisation apparaissent ainsi des experts à tous les niveaux : gestion technique des bâtiments, des contrats, des certifications, de l’énergie, des risques et des relations avec les locataires et les usagers. Au centre de ces expertises se trouve le management. « Le gestionnaire est le chef d’orchestre qui officie les expertises. Il doit prendre des décisions jour après jour en fonction de ce qu’il peut interpréter des données qui lui sont livrées par ces experts », explique Mme De Serres. La migration de l’immobilier vers une classe d’actif financier nécessite aussi une gestion « documentée » de l’immeuble.

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LE SIÈGE SOCIAL DE LA CAPITALE À QUÉBEC, SUR LA COLLINE PARLEMENTAIRE, CERTIFIÉ LEED-NC DE NIVEAU OR

« Il y a une forte pression pour l’achat de propriétés immobilières bien gérées et sur lesquelles on trouve des renseignements, dit Mme De Serres. On n’achète pas une « boîte noire ». Les investisseurs institutionnels acquièrent des immeubles sur lesquels ils peuvent obtenir une information fiable. » Pour toutes ces raisons, le rôle du gestionnaire est désormais très complexe. « Il doit d’abord gérer le bâtiment et l’immeuble comme une organisation complète, mais il lui faut aussi apprendre à rendre compte au propriétaire investisseur de la régularité de la performance des revenus, de sa gouvernance et de sa gestion de risque. C’est beaucoup de connaissances qu’il doit traduire dans le langage d’un gestionnaire de portefeuille ou d’un investisseur », expose Mme De Serres. L’APPROCHE CYCLE DE VIE Cette professionnalisation de la gestion a par ailleurs suscité le développement de nouvelles connaissances. Parmi elles figure l’approche cycle de vie. « Ces nouvelles connaissances étaient là, précise Andrée De Serres. Les

grands visionnaires mettaient déjà en pratique l’approche cycle de vie. Conception, construction, exploitation, ils avaient déjà en tête ces différentes phases. » L’approche cycle de vie a été conceptualisée, étoffée et documentée dans les années 1990. « Cette approche permet de mieux planifier et gérer le déroulement de la vie d’un projet, en la défragmentant puis en la rassemblant, selon les objectifs souhaités, de la conception à la démolition de l’immeuble. » Elle permet aussi de positionner son modèle d’affaires, selon que l’on est investisseur, gestionnaire ou entrepreneur en construction, en rénovation et en démolition, par exemple, dans l’une des phases du cycle de vie. « Cette approche nous donne à la fois une perspective systémique tout en révélant les diverses spécialités où une entreprise peut exceller et apporter une valeur ajoutée dans l’une des phases », explique Mme De Serres. LES CERTIFICATIONS ÉCOLOGIQUES L’évaluation de la performance environnementale d’un immeuble s’inscrit dans la logique de valoriser les actifs immobiliers, « mais aussi dans l’objectif de gérer les impacts

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ISTOCK PAR ESPIEGLE

environnementaux des immeubles et de leur usage », affirme Mme De Serres. La multiplication des certifications écologiques, dont les plus connues au Québec sont LEED et BOMA BEST, en constitue la preuve. Cette multiplication des certifications environnementales a du bon, selon la titulaire de la Chaire, puisque tout propriétaire d’immeuble doit maintenant chercher à se positionner par rapport aux autres immeubles, que ce soit un immeuble neuf ou déjà bâti. « Si l’on renouvelle chaque année 1 % du parc immobilier, expose Mme De Serres, il en reste 99 %. Ces bâtiments doivent être mis à niveau et rénovés. Or, il est beaucoup plus difficile de mettre à niveau un immeuble bâti qu’un immeuble neuf, en ce sens que la réglementation pousse les immeubles neufs à se conformer à des normes environnementales. » Le défi actuel, c’est donc tout ce parc immobilier bâti à rénover. « Nous avons un lot de certifications, de mesures, de normes ISO et de gestion d’énergie dont il faut aujourd’hui tenir compte, énumère Mme De Serres. Le parc immobilier privé comme celui du secteur public sont tous les deux soumis aux mêmes pressions. » L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER Tous ces changements plaident en faveur d’une redéfinition et d’une vision plus globale de ce qu’est l’immobilier. Si à une époque, l’immobilier, c’était la brique et le mortier, il n’en est plus de même aujourd’hui. Certes, le bâtiment

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physique demeure une réalité incontournable pour son propriétaire, mais l’immobilier va bien au-delà. « On parle toujours de l’emplacement comme d’un principe fondamental en immobilier. Il faut peut-être lui donner un autre visage, déclare Mme De Serres. Ce n’est pas juste viser une localisation au sens physique du terme, mais aussi un emplacement dans une ville durable, intelligente, qui a une politique de développement économique et social. » L’autre aspect essentiel à reconsidérer est le rôle et la place qu’occupe l’immobilier dans l’économie. « Le développement économique basé sur l’activité immobilière dans le Grand Montréal représente au moins 15 % des emplois », affirme Mme De Serres. Selon elle, l’immobilier constitue un véritable écosystème formé de métiers, d’entreprises et de leurs partenaires qu’il faut étudier et comprendre. « Juste autour d’une simple transaction immobilière, illustre-t-elle, il y a très souvent un courtier immobilier, un courtier hypothécaire, un prêteur, un assureur, un arpenteur-géomètre, un technicien en qualité du bâtiment, un notaire, un déménageur, un paysagiste, des services publics, etc. » Dans cette perspective, l’immobilier englobe tout autant la construction et la gestion immobilière que les transactions et la production de biens et de services. « Cela représente un secteur énorme que l’on a intérêt à structurer avec une politique de développement économique », fait valoir Mme De Serres.

Afin de mieux caractériser cet écosystème, la Chaire mène en ce moment un important projet de recherche pour comprendre l’impact des changements et des innovations technologiques qui menacent les métiers et les acteurs de l’immobilier. Selon sa titulaire, il est urgent d’obtenir un portrait global et des données fiables permettant de mieux cerner cet écosystème immobilier et d’évaluer sa contribution au développement économique et social de grandes villes comme Montréal. LES MÉTIERS D’AUJOURD’HUI ET DE DEMAIN Par ailleurs, pour faire connaître les métiers de l’immobilier auprès de la relève, la Chaire a produit, en collaboration avec BOMA Québec, huit capsules vidéo portant sur les métiers de l’immobilier, deux webinaires et une série de huit émissions diffusées sur Canal Savoir. « Les métiers sont en train de connaître une vraie révolution, affirme sa titulaire. Les compétences propres à un domaine particulier ne sont pas toujours suffisantes. L’ingénieur a besoin de comprendre la gestion, et l’avocat, la gestion technique. Et puis, il y a les nouvelles technologies de l’information et de la communication qui deviennent nos outils courants et qui nous permettent de recueillir des mesures en continu. » ENTRE LE MATÉRIEL ET L’IMMATÉRIEL Pour Mme De Serres, les nouvelles frontières de l’immobilier imposent une vision de l’ensemble composé de ses

parties imbriquées l’une dans l’autre, à l’image des poupées russes : « D’abord, on a considéré l’immobilier en tant que bâtiment. Par la suite, l’usage de l’immeuble a pris toute son importance. Des experts sont apparus et des fonctions se sont développées autour de l’usage, de la gestion et de la valorisation de l’immeuble. Maintenant, on situe cet immeuble dans sa communauté. Les relations, les interdépendances, l’acceptabilité sociale, la gestion des risques environnementaux, l’impact de la qualité des transports publics et du développement de la ville en fonction du système d’éducation et la qualité de vie, de même que sa gouvernance, sont autant de facteurs immatériels qui contribuent à la valeur de l’immobilier. » Cette dernière dimension montre à quel point il y a de plus en plus d’aspect immatériel dans l’immobilier, un phénomène dont on n’a pas encore saisi tous les impacts, tant en recherche que sur le plan comptable et financier. Ainsi, selon Andrée De Serres, l’avenir commande d’adopter une approche holistique afin de mieux appréhender les multiples dimensions de l’immobilier : « Qu’est-ce qui contribue à attirer des investisseurs, des locataires, des usagers et même les gens qui se promènent autour d’un immeuble ? » Selon cette vision systémique, un immeuble s’insère au cœur « d’une ville durable, intelligente, qui pense à satisfaire divers intérêts au bénéfice de tous », conclut Andrée De Serres.

B O M A Québec est fière de collaborer aux projets de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM qui célèbre son

e anniversaire.

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ENTREVUE

ANDRÉE DE SERRES

LA PASSION DE TRANSMETTRE ET D’INNOVER M e Andrée De Serres est professeure à l’École des sciences de gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) depuis 1994. Elle est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM depuis 2011. Diplômée de la Faculté de droit de l’Université de Montréal, Mme De Serres est membre du Barreau du Québec depuis 1980. Tout en travaillant pendant une quinzaine d’années en pratique privée ou au sein de différentes institutions financières, elle poursuit ses études et obtient un DESS (HEC), un MBA (UQAM) puis un Ph. D. en finance et gestion de la technologie (UQAM) avec une thèse consacrée à l’allocation de capitaux aux grands projets innovateurs. Elle a créé et dirigé pendant 12 ans le MBA pour cadres en financement d’entreprise à l’ESG UQAM. Elle a dirigé de nombreux étudiants en maîtrise, doctorat et postdoctorat, tant au Québec qu’en Europe, et elle continue de le faire. Elle a reçu en 2003 le Prix Performance Enseignant du Réseau ESG pour sa contribution à l’enseignement. Mme De Serres agit aussi depuis plusieurs années comme professeure invitée en politique générale et stratégie des organisations ou en finance de plusieurs universités françaises, dont l’Université Paris Dauphine et l’Université Paris Ouest Nanterre La Défense. Multidisciplinaire, son parcours « est un heureux mélange, dit-elle, de droit, de gestion et de finance pour comprendre les enjeux du domaine de l’immobilier, des infrastructures et des institutions financières ».

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Attirée par l’innovation, Andrée De Serres s’intéresse aux montages juridico-financiers et à l’ingénierie contractuelle de grands projets immobiliers et d’infrastructures, l’un de ses domaines d’expertise. Ses champs d’intérêt de recherche et de formation touchent aussi la gouvernance, la gestion des risques et la responsabilité fiduciaire des différents types d’institutions financières ainsi que l’investissement responsable. Elle a écrit de nombreux articles universitaires et professionnels relativement à ces sujets. Membre du conseil scientifique de la Fondation Palladio vouée à la formation et à la recherche en immobilier (France) et de plusieurs autres comités scientifiques, elle siège aussi au conseil d’administration de Bâtirente et au conseil de surveillance du Fonds de placement du Barreau du Québec. Mme De Serres est membre de BOMA Québec, de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et de CREW Mtl, qui lui a décerné le Prix Excellence et Leadership 2014 pour son apport et ses réalisations en immobilier commercial.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM : IVANHOÉ CAMBRIDGE

20 ANS DE DÉVELOPPEMENT DE SAVOIR EN IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., PROFESSEURE ET TITULAIRE, CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE, ESG UQAM

La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier est une chaire universitaire de recherche innovation de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) qui célèbre cette année ses 20 ans d’existence voués au développement de nouvelles connaissances, de compétences et de formation en immobilier commercial. Génératrice de savoir immobilier, elle constitue une plateforme privilégiée d’échanges et de collaboration entre de nombreux chercheurs, étudiants, professeurs et experts du milieu des affaires et du secteur public, provenant du Québec, du Canada, de la France et de plusieurs autres pays. Ces experts du milieu universitaire et professionnel mettent en commun la richesse de leurs savoirs et de leurs expériences pour développer des connaissances théoriques et pratiques inédites et de nouvelles compétences dans le but de stimuler l’excellence et l’innovation dans le domaine de l’immobilier.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

AXE 1

a Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, d’abord connue sous le nom de Chaire SITQ d’immobilier, a été créée en 1995 et a démarré ses activités dès 1996. Jacques St-Pierre, professeur à l’ESG UQAM et expert reconnu en gestion immobilière, en a été le titulaire pendant les 15 premières années. Sous son leadership, de nombreuses réalisations ont vu le jour : conférences, colloques, création de bourses d’études, conception de programmes de formation universitaire innovateurs tels que le certificat de premier cycle en gestion immobilière et le MBA pour cadres en immobilier offerts à l’ESG UQAM. J’ai eu l’honneur et le plaisir de succéder à ce grand pionnier en 2011 ; mon mandat est de continuer les activités de la Chaire et de mettre au point un programme de recherche. Le plan d’actions de la Chaire est articulé autour de deux éléments fondés sur une perspective multidisciplinaire et systémique : • l’étude de l’évolution de la gestion des immeubles, incluant l’évolution de la fonction immobilier au sein des organisations du secteur privé ou public ; • l’analyse de l’évolution des biens immobiliers (plus particulièrement les tours de bureaux, les centres commerciaux, les immeubles multirésidentiels et les immeubles à usage mixte) en tant qu’actifs financiers. LE PROGRAMME DE RECHERCHE Le programme de recherche de la Chaire est structuré en fonction de cinq axes autour desquels se déploient différents projets entrepris par des équipes composées de chercheurs, d’experts, d’étudiants de doctorat ou de maîtrise, de stagiaires postdoctoraux.

L’ÉVOLUTION DES MÉTIERS EN IMMOBILIER

Il s’agit d’analyser l’évolution des compétences, des métiers et des professions dans le domaine de l’immobilier et, notamment, d’étudier comment ils sont touchés par les différents changements institutionnels et les innovations technologiques ou organisationnelles. Les nouvelles compétences en gestion immobilière passent toutes par l’appropriation de technologies de l’information et de la communication sans cesse actualisées. Elles touchent de nombreux aspects : les contrats, l’énergie, les certifications de bâtiment durable, la gestion de projet, les méthodes de gestion des risques, les risques majeurs et la résilience, les risques de réputation, éthiques et d’intégrité, l’intelligence stratégique (veille du marché, veille technologique, veille des changements institutionnels, législatifs et réglementaires, veille des nouvelles pratiques), les relations avec les investisseurs, avec les clients, avec la communauté et avec la ville, l’analyse des statistiques publiques ou privées et des métadonnées, etc. Les compétences en évaluation, en financement, en investissement et en gestion de portefeuille d’actifs immobiliers sont aussi concernées.

AXE 2

LA GESTION DES IMMEUBLES

Les multiples volets et facettes de la gestion et de la gouvernance du bien, de l’actif ou du patrimoine immobilier n’ont cessé d’évoluer. La création d’outils et d’indicateurs permettant le développement et la diffusion des meilleures pratiques en gestion immobilière est devenue une priorité pour les investisseurs et les gestionnaires en immobilier. La fonction immobilier au sein des organisations, tant du secteur privé que du public, s’est aussi raffinée et fait maintenant partie de leurs modèles d’affaires et de leur stratégie. Dans ce contexte, comment étudier la gestion des immeubles du point de vue des gestionnaires, des investisseurs, des acteurs et des élus des villes et des gouvernements ? Comment susciter une réflexion en profondeur sur le développement et l’évolution des meilleures pratiques de gestion des immeubles ? Les nouveaux besoins des locataires sont aussi étudiés : densification des espaces, zones collaboratives, mixité d’usage, développement d’indicateurs environnementaux, sociaux, de bien-être, de productivité, etc.

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LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES

AXE 3

LE DÉVELOPPEMENT DE L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER DES GRANDES VILLES

Les projets liés à cet axe visent à mieux prendre en compte l’environnement économique, social et institutionnel qui encadre les projets et les entreprises en immobilier. Se distinguant des concepts de grappe industrielle et de pôle de compétitivité, le concept de l’écosystème s’avère utile pour comprendre l’évolution des interactions et des interdépendances entre les différents acteurs de l’immobilier au sein des grandes villes et pour mesurer les impacts de leurs activités sur le développement social, culturel, patrimonial et économique. Il peut s’avérer utile sinon indispensable à la prise de décisions des acteurs de l’immobilier et de la ville. Outre les interrogations sur les fondements et l’évolution du concept d’écosystème, plusieurs questions se posent concernant la chaîne de valeur, les modèles d’affaires et les impacts socioéconomiques de ces évolutions. Au-delà de la sphère commerciale et industrielle, l’écosystème de l’immobilier renvoie aussi à l’analyse de l’évolution des conditions de qualité de vie des citoyens des villes et de l’intégration des impacts sociaux, politiques, économiques, générationnels et culturels sur l’aménagement du territoire (conditions économiques et sociales des individus, conséquences sur la qualité des logements et des infrastructures, la vitalité des quartiers, la résilience des bâtiments et des infrastructures ou, inversement, la vulnérabilité accrue des populations devant le phénomène de densification des villes, les risques climatiques et les risques majeurs, notamment les catastrophes naturelles, industrielles et pandémiques).

AXE 4

L’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE

L’ingénierie contractuelle des projets désigne la structuration des montages juridico-financiers des grands projets immobiliers et d’infrastructures en prenant en compte les spécificités du contexte institutionnel, politique, légal et réglementaire dans lequel évolue le projet. Plusieurs projets de recherche de la Chaire sont consacrés au repérage dans le monde entier de montages innovateurs afin d’en étudier les impacts sur le plan de l’appel d’offres, de la gouvernance, de la performance, du financement et de l’investissement dans le domaine immobilier. Une attention particulière est accordée à l’analyse de l’efficacité de ces montages en fonction des modes de segmentation ou de regroupement des phases du cycle de vie d’un projet, ainsi qu’aux méthodes de gestion et de répartition de risques et des bénéfices entre les différentes parties prenantes du projet.

AXE 5

L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER

Les études de cet axe s’intéressent aux méthodes et aux outils développés dans le domaine de l’évaluation, du financement et de l’investissement en immobilier, visant plus particulièrement :

• les modèles d’évaluation des différentes classes

d’actifs réels en immobilier : commercial, industriel, multirésidentiel et à usages mixtes ou autres ;

• les stratégies de diversification des portefeuilles à l’aide d’actifs immobiliers sur le plan national ou international ;

• l’évolution de l’intermédiation financière ; • les mesures de performance des multiples types de véhicules d’investissement en immobilier ;

• l’évaluation des nouvelles méthodes de notation et de certification associées aux risques environnementaux et au bâtiment durable (LEED, BOMA BEST®, etc.) ;

• les aspects comptables et fiscaux de la valorisa-

tion immobilière dans une perspective nationale et internationale.

« Il est primordial de souligner que toutes ces réalisations n’auraient pu être accomplies sans le soutien indéfectible d’Ivanhoé Cambridge, de l’ESG UQAM, de l’UQAM et sans le travail incessant et créatif de tous les membres de l’équipe de la Chaire. » – Andrée De Serres

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

DES RÉALISATIONS MAJEURES

STEPHAN POULIN

LE PAVILLON PRÉSIDENT-KENNEDY DE L’UNIVERSITÉ DU QUÉBEC À MONTRÉAL

L’UQAM occupe une place fort enviable sur la scène immobilière québécoise et canadienne. De 2011 à 2015, les réalisations de la Chaire ont été importantes et déterminantes pour la communauté immobilière. En voici quelques éléments :

• 11 personnes d’Ivanhoé Cambridge et de l’UQAM

impliquées dans le comité de direction et le comité scientifique de la Chaire, en plus de la titulaire ;

• 19 chercheurs associés et collaborateurs, 4 stagiaires

postdoctorants, 18 assistants de recherche de deuxième et de troisième cycle ; une coordonnatrice ;

• plus de 120 000 $ de remise en bourse aux étudiants des trois cycles universitaires ;

• un réseau d’une vingtaine d’associations fructueuses à l’échelle nationale et internationale ;

• 25 directions d’étudiants des cycles supérieurs et 7 participations à des jurys de thèse ;

• 55 publications, dont 33 dans des revues avec comité d’évaluation ;

• plus de 52 communications, dont 25 dans des colloques avec comité d’évaluation ;

• organisation de 25 conférences et de 12 colloques et forums d’experts ;

• 250 conférenciers et 2 000 participants aux événements organisés par la Chaire ;

• plus de 30 000 visionnements des 8 capsules vidéo et

8 émissions sur les métiers en immobilier réalisées par la Chaire en collaboration avec BOMA Québec, sur le site Web de la Chaire, sur UQAM.tv, sur Canal Savoir et sur les sites Web des collaborateurs ;

• plusieurs prix universitaires et professionnels décernés à la titulaire et aux chercheurs associés à la Chaire ;

• de nombreuses subventions et plusieurs mandats de recherche ; • huit projets de recherche en cours, dont un projet MITACS R&D en collaboration avec Ivanhoé Cambridge et BOMA Québec ;

• un site Web très fréquenté : www.ivanhoecambridge.uqam.ca.

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UNE INVITATION À RÉFLÉCHIR SUR L’ÉTAT DES CONNAISSANCES Dans le but de souligner en 2016 les 20 ans de la Chaire, nous avons mis en œuvre un programme mettant l’accent sur la synthèse et la mobilisation des connaissances en immobilier commercial. Nous participerons à plusieurs publications universitaires et professionnelles permettant aux chercheurs et aux experts du milieu des affaires de présenter leur point de vue sur l’évolution du domaine de l’immobilier commercial et sur leur vision de l’avenir. Ce sera notamment le thème d’une série d’articles dans le magazine Immobilier commercial. Il s’agira aussi de l’enjeu du Colloque 497 | Vingt ans de développement de savoir : vers une redéfinition des frontières de l’immobilier ? qui se déroulera à l’UQAM du 9 au 13 mai 2016 dans le cadre du 84e congrès de l’Association francophone pour le savoir (ACFAS), sous le thème « Points de rencontre ». En conclusion, il est primordial de souligner que toutes ces réalisations n’auraient pu être accomplies sans le soutien indéfectible d’Ivanhoé Cambridge, de l’ESG UQAM, de l’UQAM et sans le travail incessant et créatif de tous les membres de l’équipe de la Chaire. Au nom des membres du comité de direction de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM et en mon nom personnel, je les en remercie grandement. La Chaire espère pouvoir compter plus que jamais sur la collaboration des différents acteurs en immobilier pour poursuivre sa mission de développement des connaissances et des compétences en immobilier commercial.

LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES

FINANCIARISATION DES IMMEUBLES INTRODUCTION PAR ANDRÉE DE SERRES

L’immobilier a longtemps été considéré comme une

composent ces portefeuilles doivent en conséquence

classe d’actifs financiers réservée aux plus audacieux des

apprendre à répondre aux exigences de gouvernance,

investisseurs. Aujourd’hui, tout a changé. On constate

de gestion des risques et de communications que

l’engouement de nombreux types d’investisseurs de

doivent respecter les investisseurs institutionnels

toutes tailles qui jouent du coude pour acheter et

et fiduciaires. Ils doivent ainsi rendre compte

gérer, principalement dans les grands centres urbains,

régulièrement non seulement de leur bonne gestion,

des tours de bureaux, des centres commerciaux, des

mais aussi des risques et des autres facteurs qui

bâtiments multirésidentiels et d’autres catégories

peuvent influer sur la régularité des flux de revenus

d’immeubles. Ce sont des investisseurs institution

produits par les immeubles qu’ils gèrent ou sur leur

nels, comme des caisses de retraite et des fonds de

valorisation à moyen ou long terme. Étant donné la

pension, des investisseurs fiduciaires, comme les

forte compétition qui règne dans ce secteur d’activités,

fonds d’investissement en immobilier, des entreprises

un des principaux défis qu’ils doivent relever est de

familiales, des sociétés cotées en bourse et même

conserver leurs locataires ou de réussir à en attirer de

des fonds souverains.

nouveaux. Pour réussir, il leur faut pouvoir compter possèdent ou qu’ils gèrent, sur le dynamisme du

risation des immeubles, soit leur transformation en actifs

développement économique et sur la qualité de la vie

financiers pouvant être intégrés dans les portefeuilles

de la région ou de la ville où se situent leurs immeubles.

de tous les types d’investisseurs, a pris une ampleur

En bref, ils sont appelés à acquérir une véritable vision

considérable au cours de la dernière décennie.

de l’écosystème de l’immobilier où ils font affaire.

Ce phénomène a exercé à son tour une pression forte

Pour mieux comprendre le phénomène de finan-

et particulière menant à professionnaliser et à raffiner

ciarisation des immeubles, les articles qui suivent

la gestion des immeubles. En plus des fonctions tradi-

présentent les témoignages de deux acteurs experts

tionnelles qui y sont associées (location et relations

— un grand investisseur institutionnel et une fiducie

avec les locataires, marketing, entretien, finance et

de placement immobilier cotée à la bourse de Toronto.

comptabilité), de nouvelles fonctions de plus en plus

Les propos de Sylvain Fortier, vice-président exécutif

spécialisées se sont ajoutées : gestion des risques, gestion

et chef des investissements, Ivanhoé Cambridge, et

technique de bâtiments, gestion de certifications de

de Michel Léonard, président et chef de la direction,

bâtiments durables, gestion d’énergie, etc.

Fonds de placement immobilier BTB, permettront de mieux comprendre les effets de ces changements

La gestion d’immeuble a dû s’incruster dans une

qui touchent la propriété et la gestion des grands

autre dimension : la gestion de portefeuilles d’actifs

immeubles au Québec, dans les autres provinces

immobiliers. Les gestionnaires des immeubles qui

canadiennes, aux États-Unis et ailleurs dans le monde.

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ISTOCK PAR FRANCKREPORTER

à la fois sur les particularités des immeubles qu’ils Force est de constater que le phénomène de financia-

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SYLVAIN FORTIER VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF ET CHEF DES INVESTISSEMENTS, IVANHOÉ CAMBRIDGE

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

D’emblée, Sylvain Fortier tient à préciser que le phénomène de la financiarisation de l’immobilier – ou d’institutionnalisation – ne date pas d’hier : « Des institutions telles que la Caisse de dépôt et placement du Québec investissent depuis longtemps en immobilier. Cependant, depuis la crise financière de 2008, on note la présence accrue de joueurs institutionnels de tous types. »

L’ÉVOLUTION D’UN PHÉNOMÈNE Selon le dirigeant, l’intérêt de la Caisse et des autres grands investisseurs institutionnels pour les actifs immobiliers s’explique par la baisse constante des taux d’intérêt observée au cours des 30 dernières années et par la stabilité de cette classe d’actifs. « Plusieurs investisseurs institutionnels sont des caisses de retraite et des fonds de pension, donc des joueurs à très long terme qui ont un passif auquel faire face, explique M. Fortier. Ils détestent la volatilité dans leurs investissements. Par définition, l’immobilier étant un actif non liquide, il réagit moins à la nouvelle du jour. Donc, si une crise nous frappe, nous ne pourrons pas par exemple vendre Place Ville Marie demain. Ce n’est pas une action ou une obligation dont on peut se départir l’après-midi même. »

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Avec la crise de 2008, l’aspect non liquide de l’actif immobilier, jusqu’alors perçu comme un désavantage, est devenu un avantage. « Les valeurs sont beaucoup moins volatiles, et cela fait moins peur aux déposants, poursuit M. Fortier. Cette réalité combinée avec un rendement plus élevé traditionnellement attendu avec les revenus fixes que sont les obligations, gouvernementales ou d’entreprises, a fait en sorte que de plus en plus de joueurs regardent l’immobilier comme étant un écart positif au-dessus de ce qu’ils sont capables d’obtenir dans des investissements moins risqués. »

monde pense de la même façon, tout le monde a les mêmes besoins et tout le monde a un peu le même appétit pour le rendement et pas trop pour le risque. Au bout du compte, cela met de la pression sur les prix. » Pour illustrer son propos, Sylvain Fortier prend exemple sur la bourse : « Si tous les gros joueurs s’intéressaient aux 10 mêmes stocks, les prix monteraient et monteraient encore. Et les autres stocks négligés seraient légèrement dégonflés. C’est un peu ce qui se passe en immobilier. Tout le monde veut investir à New York et à Londres, d’abord, puis à Toronto, San Francisco et Paris. » La situation est tout à fait compréhensible, selon M. Fortier : « Après la sortie de la crise, le réflexe premier des grands joueurs a été de se diriger vers des endroits perçus comme étant plus sûrs quant aux investissements. Et puis, ce n’est pas nouveau en immobilier, on essaie d’aller là où la demande dépasse l’offre. » New York et Londres sont d’ailleurs deux marchés visés par Ivanhoé Cambridge, qui a pris la décision il y a quelques années de cibler non pas des pays, mais des villes clés, à l’instar de la plupart des investisseurs dans le monde.

UN PÉRIMÈTRE MONDIAL Cet attrait accru pour l’actif immobilier, accéléré par la crise financière de 2008, a eu un impact important sur les marchés désormais mondialisés. « Tout le

UN MODÈLE DE GOUVERNANCE ET DE GESTION Chez Ivanhoé Cambridge, l’impact de la financiarisation de l’immobilier, notamment sur la gouvernance, s’avère plutôt positif. « En un sens, cela vient faciliter

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LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES

notre travail. Nous-mêmes, lorsque nous voulons investir ailleurs, nous le faisons en partenariat. Et avec notre esprit entrepreneurial, nous avons toujours privilégié des partenaires locaux, qui connaissent très bien leurs marchés, qui ont les mêmes règles de gouvernance, le même code d’éthique et les mêmes horizons de détention que nous. » À ses partenaires, Ivanhoé Cambridge apporte les capitaux pour leur permettre de croître et laisse entre leurs mains la direction des opérations. « C’est de cette façon qu’il est possible de réaliser des rendements intéressants », croit Sylvain Fortier. L’immobilier étant devenu un actif, la façon de gérer un immeuble change. C’est le cas chez Ivanhoé Cambridge. « Nous mettons de plus en plus l’accent sur la gestion d’investissements. Il faut que le gestionnaire d’immeuble soit totalement au courant de ce qu’on veut faire aussi au point de vue de l’investissement. Il doit comprendre notre stratégie pour chaque immeuble, dans chaque marché, et ce, à long terme », expose le chef des investissements. Or, comme propriétaire investisseur, le bras immobilier de la Caisse calcule ses rendements réalisés, mais aussi en bonne partie ses rendements non réalisés. « C’est essentiellement la valeur marchande de nos actifs, dit M. Fortier. Pour nous, il y a donc moyen de créer de la valeur en rénovant, en relouant plus cher, en ajoutant de l’espace ou en brisant des espaces dans nos immeubles. » Dans cette perspective, la stratégie actuelle d’Ivanhoé Cambridge est d’opter pour l’achat d’immeubles qui ne sont pas totalement stabilisés ni entièrement loués. « C’est peut-être ce qui nous différencie de la majorité de nos pairs qui, eux, se bâtissent un portefeuille et veulent quelque chose de sécuritaire sur le plan du « cash-flow », indique le dirigeant. Nous, en étant en immobilier depuis longtemps, nous voyons un bon profil rendement-risque sur des immeubles qui vont peutêtre nécessiter des interventions et pour lesquels nous pensons pouvoir être rémunérés pour réaliser ce travail. » QUELQUES PROJECTIONS Comme on le sait, la faiblesse des taux d’intérêt a permis au phénomène de la financiarisation de l’immobilier de prendre son essor. Alors, que pourrait-il se produire advenant une hausse des taux ? Hormis pour les États-Unis, qui ont augmenté récemment leur taux directeur, « partout ailleurs, cela ne va pas très bien, que ce soit en Asie ou en Europe », observe M. Fortier. Et ce qui préoccupe davantage le dirigeant, ce n’est pas tant la hausse des taux d’intérêt, mais plutôt le fait « qu’avec des taux d’intérêt maintenus artificiellement très bas par les gouvernements, l’économie ne soit pas en feu ».

La société immobilière a tout de même esquissé certains scénarios dans le cas d’une hausse des taux d’intérêt. « Si c’est une hausse minime de 25 points de base, cela n’aura pas d’impact. À partir de 50 points de base, cela commence à impacter les valeurs de marché, simplement parce que le taux d’emprunt est plus élevé. Donc, les gens seraient portés à payer moins cher pour certains actifs. Cela viendrait limiter la croissance de la valeur telle qu’on la perçoit. Cependant, si l’on choisit des actifs qui ne sont pas autant stabilisés, ils s’avèrent un peu moins à risque que des actifs pleinement stabilisés, car la valeur est très liée au taux d’actualisation. Dès qu’il y a un mouvement, cela pourrait vouloir dire un ajustement à la baisse pour certains actifs », commente Sylvain Fortier. GARDER LE CAP Cela dit, l’un des éléments positifs de la financiarisation de l’immobilier, selon M. Fortier, est l’arrivée de grands investisseurs institutionnels capables de traverser certaines crises, ce qui n’était peut-être pas le cas auparavant pour de plus petits joueurs : « Si notre actif subit une perte de 5 % de sa valeur une année, ce n’est pas la fin du monde, si nous le regardons sur un horizon de 10 ou 15 ans. C’est un ajustement temporaire, un peu comme à la bourse. Nous allons quand même garder le cap. »

Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec, est aujourd’hui l’une des plus grandes sociétés immobilières au monde, avec des actifs totalisant 48 G$ au 30 juin 2015. Par l’intermédiaire de filiales et de partenariats, le bras immobilier de la Caisse détient directement ou indirectement une participation dans plus de 160 millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux et d’installations logistiques, de même que dans plus de 23 000 unités multirésidentielles.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

MICHEL LÉONARD PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION, FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER BTB

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

Fondé en 2006, le Fonds de placement immobilier BTB dirigé par Michel Léonard, président et chef de la direction, est le témoignage même du phénomène de financiarisation. M. Léonard utilise aussi le terme de « monétarisation des immeubles » pour décrire cette tendance : « Il s’agit du transfert de l’immobilier des mains de particuliers à des sociétés publiques, à des fonds de pension et à des caisses de retraite, etc. »

Michel Léonard a commencé à s’intéresser aux fonds de placement immobilier sur les conseils d’un homme d’affaires, qui a lui-même « monétarisé » sa propre société ; il a ensuite fondé BTB. « Hormis Cominar, je connaissais peu ce type de fonds, explique-t-il. J’ai effectué des recherches, et plus je faisais des recherches, plus cela m’intéressait. Au départ, tôt dans les années 1980, le phénomène concernait plus les grands fonds de pension comme la Caisse de dépôt et placement du Québec. Leur but à l’époque était d’aller chercher un retour additionnel, car, dans ces années, placer de l’argent à la banque ou dans des certificats de dépôt rapportait beaucoup plus qu’aujourd’hui. Maintenant, les investisseurs sont devant le fait que s’ils investissent dans un véhicule boursier comme BTB, ils vont obtenir un retour sur investissement d’au moins 9 %, à savoir les distributions payées, alors que s’ils laissent leur argent dans un certificat de dépôt, ils obtiendront souvent moins de 1 %. » LES IMPACTS DE LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES L’accélération du phénomène de la financiarisation depuis la dernière crise de 2008 a eu des impacts sur l’ensemble du marché et, par conséquent, sur la société dirigée par Michel Léonard. L’impact le plus notable est une concurrence accrue sur le marché. « Avant, si je tentais d’acheter un immeuble, j’avais certains compétiteurs, mais pas les grands fonds, alors qu’aujourd’hui, pour certains immeubles, ils sont devenus des concurrents, affirme M. Léonard. Les grands fonds vont même tenter d’acheter des immeubles de moindre valeur pour

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

obtenir plus de rendement, alors qu’avant ils se tenaient dans une strate plus élevée de 100 M$ et plus. Selon notre modèle d’affaires, nous nous concentrons dans un créneau où la valeur des immeubles est de 5 à 30 M$. Dans le passé, il y avait peu d’investisseurs dans ce créneau. » Cette concurrence a également eu pour conséquence de faire augmenter les prix et la valeur des immeubles, au Québec et ailleurs. Or, avant d’acheter un immeuble, BTB doit tenir compte d’un facteur important : la profitabilité d’une transaction ou sa relutivité. « La relutivité est atteinte si les revenus qu’engendre la propriété permettent de couvrir les coûts de fonctionnement, les frais de financement hypothécaires et le coût du capital investi, explique le dirigeant. BTB tente d’obtenir des financements hypothécaires couvrant de 60 à 65 % du coût d’acquisition de ses immeubles. Plus la résultante est élevée, plus la transaction devient relutive. Le coût des capitaux de BTB est actuellement de l’ordre de 9 à 10 %. » À cause de coûts de fonds inférieurs, poursuit-il, « nos compétiteurs peuvent se permettre de payer plus cher des immeubles. Cela fait en sorte que BTB ne peut pas acheter certains produits, un, parce que les coûts des fonds de certains compétiteurs

sont inférieurs et, deux, parce que nous avons une politique qui fait en sorte que si une transaction n’est pas relutive dès le premier jour où nous devenons propriétaire, nous ne la concluons pas. »

courtier en valeurs mobilières. On veut tenter d’autres approches pour les joindre, en publiant par exemple une infolettre ciblée, afin de leur faire connaître BTB et de les fidéliser. »

LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE RISQUE SELON BTB Afin d’encadrer ses activités et de renforcer la confiance de ses investisseurs, BTB s’est doté de règles de gouvernance. « La relutivité demeure l’un de nos principes de gouvernance. Notre but est d’avoir une gouvernance accrue pour ne pas se laisser aller dans des théories ou des investissements qui ne seraient pas relutifs la première journée », soutient M. Léonard.

LE SPECTRE D’UNE HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT BTB affiche une bonne performance, mais son dirigeant ne pense pas moins à l’avenir, et notamment à l’éventualité d’une augmentation des taux d’intérêt. Si Michel Léonard ne croit pas trop à une hausse marquée, la prudence est de mise chez BTB. « Maintenant, pour nos emprunts ou nos renouvellements, nous privilégions le long terme et contractons rarement des hypothèques de 5 ans, mais plutôt de 7, 10 ou 15 ans, ce qui nous permet de connaître nos frais d’intérêt dans les prochaines années. Même s’il y avait une hausse de 25 points de base du taux directeur, qui se traduirait probablement par une augmentation similaire des taux hypothécaires, BTB continuerait de réaliser des économies intéressantes sur les refinancements hypothécaires à venir en 2016. Une hausse de 25 points de base nous permettrait d’obtenir des financements à des taux de 3,50 % ou 3,75 %, alors que le taux moyen de nos financements échéants en 2016 est largement supérieur à 4 %. Donc, on est encore capable de générer des économies sur nos frais d’intérêt. »

Le fonds de placement a par ailleurs mis sur pied un comité spécial de gestion de risque. « Les risques sont multiples en immobilier. L’an dernier, nous avons vécu un risque environnemental avec l’un de nos immeubles à Québec. De l’huile hydraulique s’est répandue et s’est infiltrée dans le sol. Nous avons dû établir un protocole qui nous sert maintenant de modèle. Dans chaque immeuble, il faut s’assurer de déterminer nos risques adéquatement », expose le président. DE MEILLEURS IMMEUBLES L’un des effets de la financiarisation de l’immobilier est également d’accroître la qualité des immeubles. « En 2015, huit immeubles de bureaux ont reçu la certification BOMA BEST, annonce M. Léonard. Nous avons embauché une personne qui s’occupe exclusivement de certifier nos immeubles. Nous tenterons de certifier quatre autres immeubles de ce type cette année. Nous sommes en ce moment dans un virage afin de nous comporter de manière responsable. » En matière de gestion, BTB veille aussi à former adéquatement ses gestionnaires. La société offre ainsi de la formation, tant à l’interne qu’à l’externe, et investit chaque année 1 % de sa masse salariale dans des activités de formation. Peu à l’aise avec la verticalité, Michel Léonard préconise un style de gestion horizontale : « Il faut que tous adoptent la même façon de faire. Je veux avoir une relation avec tout le monde et beaucoup de transparence. Donc, toutes les portes sont ouvertes, y compris la mienne. » COMMUNIQUER AVEC LES INVESTISSEURS Cette transparence, BTB l’applique aussi dans les communications avec ses actionnaires. Le fonds de placement immobilier publie ses résultats financiers chaque trimestre ainsi qu’un rapport annuel disponibles sur son site Internet. Ce que déplore le plus le dirigeant : la difficulté de connaître l’ensemble des investisseurs. « On connaît à peine 50 % de nos investisseurs, parce qu’ils font affaire avec un

UN PEU PLUS HAUT, UN PEU PLUS LOIN Confiant envers l’avenir, le dirigeant de BTB s’apprête à célébrer avec son équipe le 10e anniversaire de la fondation de sa société. Lorsqu’on lui demande quel est son plus grand souhait pour les prochaines années, Michel Léonard répond : « Atteindre un milliard de dollars d’actifs avant 2020. »

BTB, un fonds de placement immobilier dont les actions se négocient à la Bourse de Toronto, est un important propriétaire immobilier dans l’est du Canada, au Québec et dans la région d’Ottawa. Il possède 71 propriétés commerciales, de bureaux et industrielles de classes A et B totalisant plus de 5,1 millions de pieds carrés. La valeur de ses actifs est de 650 M$.

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Entretien • Technique • Après-sinistre • Sécurité

Groupe SMR devient

ser vicesroy.com 24

DOSSIERS 20e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE

SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

Version : 1 Avec modification : Date :

App. tel quel :

Jusqu’à maintenant, les propriétaires d’immeubles mettaient généralement en place les mesures touchant l’immobilier sur une base volontaire. L’obtention d’une certification LEED ou BOMA BEST pour un immeuble, nouveau ou déjà construit, demeure l’une des mesures les plus populaires. Il s’agit cependant d’une démarche coûteuse et exigeante, et plusieurs propriétaires d’immeubles choisissent de ne pas l’entreprendre. L’investissement doit se justifier par la valeur potentielle qu’ajoute la certification, qui permet de mesurer la performance d’un bâtiment. Or, un immeuble peut être performant sur le plan énergétique, environnemental et sur celui du bien-être de ses occupants et de son intégration harmonieuse dans sa communauté sans nécessairement être certifié. Dans ce cas, il devient plus difficile de comparer sa performance à celles d’autres immeubles. Un fait demeure : le pourcentage d’immeubles certifiés par rapport à l’ensemble du parc immobilier reste encore faible. Alors, comment évaluer les impacts des investissements effectués pour rendre un bâtiment plus vert relativement aux valeurs foncière, comptable et financière ? Cette question mérite d’être débattue par les experts en évaluation foncière et par les experts-comptables. Elle soulève aussi une autre importante discussion : les locataires seront-ils prêts à payer plus pour loger dans un bâtiment durable ? Seront-ils enclins à débourser davantage pour obtenir un local dans un immeuble certifié, étant donné les coûts associés à l’obtention et au maintien de la certification ? Les courtiers immobiliers commerciaux, qui agissent comme intermédiaires entre les propriétaires et les locataires, sont en mesure de sonder ces derniers : Signature :

Production Rédaction

OLI

ans la foulée des discussions lors de la réunion internationale COP21 sur les effets des changements climatiques tenue à Paris en décembre 2015, nos gouvernements — tant à Ottawa qu’à Québec — se sont engagés à mettre en place des mesures permettant de mieux gérer les impacts des changements climatiques et les risques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Le secteur immobilier commercial est concerné, comme tous les autres, d’autant plus qu’il représente un grand consommateur d’énergie et un important producteur de gaz à effets de serre. Comment se préparer à relever ces défis ?

Approbation du client

Directrice Création Service conseil Direction Service conseil

SMR_16302_Annonce Pièce:

Infographie

Couleur:

8,75” x 11,25” Fond perdu:

SMR Client:

Total Ink:

300 DPI au final:

7” x 10” Marge de sécurité:

C M Y K

July 6, 2016 3:45 PM Date:

8,5” x 11” Format mécanique:

∑

Corr. d’épreuve

D Dossier: SMR_16302_Annonce

Andrée De Serres, Ph. D.

ces locataires connaissent-ils bien les avantages des immeubles certifiés ? Sont-ils plus exigeants ? Sont-ils prêts à payer pour jouir de cette qualité et pour obtenir une attestation de celle-ci par une partie tierce, à savoir le certificateur ? Que l’immeuble soit certifié ou non, veulent-ils payer plus cher pour la superficie occupée afin de pouvoir, en contrepartie, bénéficier d’économies d’énergie et d’une meilleure qualité de vie ? La situation évolue plus rapidement pour les immeubles nouvellement construits que pour les immeubles déjà bâtis. Les modifications apportées au cours des dernières années au cadre réglementaire québécois, par exemple au Code de construction du Québec, ont fait en sorte de normaliser et de rehausser les exigences à respecter en matière d’efficacité énergétique et de ventilation, et ce, pour tous les nouveaux bâtiments. Le marché est nivelé : les bâtiments neufs doivent tous respecter ces nouvelles exigences, qu’ils obtiennent une certification ou non. Ainsi, on ne parle plus de valeur ajoutée par le respect d’exigences supérieures aux normes. Les certificateurs de bâtiments durables ont réagi à ce changement réglementaire et ont élargi leurs familles d’indicateurs : ils intègrent maintenant non seulement des indicateurs environnementaux, mais aussi des indicateurs sociaux, économiques et, depuis peu, des mesures du bienêtre des occupants. Pour se distinguer de leurs concurrents, les propriétaires d’immeubles neufs chercheront à répondre à ces nouveaux indicateurs. La décision d’entreprendre une démarche de certification peut ainsi devenir un exercice de positionnement stratégique de l’immeuble sur le marché. Elle concerne aussi la responsabilité sociale des entreprises et des fonds d’investissement propriétaires d’immeubles. Il reste que la question de la valorisation des immeubles et le respect de nouvelles normes de bâtiment durable et d’efficacité énergétique représentent des défis complexes à relever pour les propriétaires des immeubles déjà construits. Voilà où se fait ressentir un véritable besoin de politiques gouvernementales efficaces visant à soutenir les initiatives des propriétaires ou des locataires qui sont prêts à investir pour améliorer la performance globale de leur immeuble.

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FOCUS

BÂTIMENT DURABLE

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

Les certifications environnementales se multiplient, et les propriétaires d’immeubles les adoptent de plus en plus. Dans ce second volet de notre série soulignant le 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, quatre intervenants analysent les enjeux du bâtiment durable sur le plan de l’évaluation foncière, comptable et financière.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

QUELS ENJEUX POUR L’ÉVALUATION FONCIÈRE, COMPTABLE ET FINANCIÈRE ?

EN PLUS D’ATTEINDRE UNE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE EXCEPTIONNELLE AVEC LEED PLATINE, HQE ET EFFINERGIE+, LES TOURS DUO SONT PARMI LES PREMIERS IMMEUBLES DE FRANCE À ÊTRE HOMOLOGUÉS WELL

SÉRIE ANNIVERSAIRE

LE BÂTIMENT DURABLE DU POINT DE VUE DE L’ÉVALUATEUR ROBERT DORION, É. A., VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, RECHERCHE, ÉVALUATION ET SERVICES CONSEILS, ALTUS SOLUTIONS DE DONNÉES, ET SYLVAIN LECLAIR, É. A., VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, QUÉBEC, GROUPE ALTUS

« Le défi de l’évaluateur demeure toujours celui de bien arrimer ses hypothèses de travail au niveau de risque associé pour chacune d’entre elles. Ces niveaux de risque et de volatilité sont plus critiques et ont nécessairement plus d’impact dans l’environnement économique et financier actuel, lequel se caractérise par un faible taux d’inflation et un taux de rendement financier resserré. Les études et la compréhension requises pour asseoir nos modèles de valorisation sont nécessairement plus complexes et plus sensibles qu’elles ne l’étaient auparavant », explique M. Dorion. Cependant, les deux experts notent l’émergence de nouvelles tendances dont il faut tenir compte dans l’appréciation de l’offre et de la demande. Parmi ces tendances, mentionnons l’impact du commerce en ligne sur la demande des locaux commerciaux ; le contexte démographique, particulièrement le vieillissement de la population, qui aura un effet notable sur les habitudes de consommation des biens mobiliers et immobiliers ; le télétravail et la densification des espaces de travail qui influencent aussi la demande de locaux pour bureaux ; enfin, une sensibilité accrue et une demande pour les aménités de mobilité et d’accès. « Les jeunes de la génération Y, par exemple, sont très urbains et apprécient la proximité et l’utilisation des transports en commun », dit M. Dorion. GROUPE ALTUS

Si Robert Dorion et Sylvain Leclair s’entendent sur le fait que la tendance actuelle pour les propriétaires va dans le sens de la recherche d’une certification de bâtiment

elon ces deux experts en évaluation, les enjeux actuels en valorisation d’immeubles commerciaux et du secteur public ne sont pas, en général, différents de ceux observés dans le passé.

ROBERT DORION

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pour la plupart une certification LEED, souligne M. Dorion. Son collègue cite aussi en exemple des immeubles de classe A du centre-ville montréalais, construits dans les années 1980, qui ont obtenu au cours des dernières années une certi fication environnementale BOMA BEST, et ce, sans requérir d’investissements considérables. « Ça démontre la volonté de réduire son empreinte écologique, et je pense que c’est un critère que les gens commencent à regarder quand ils louent des espaces. Je dirais que les certifications de base sont plus marketing, et que s’il y avait un coût énorme à débourser et qu’un seul propriétaire décidait de l’assumer, je ne suis pas certain que tout le monde suivrait. Quand même, il faut revenir au point de départ et se dire que si tout le monde le fait, on doit le faire parce que sinon on se démarque un peu de la compétition », explique M. Leclair.

GROUPE ALTUS

SYLVAIN LECLAIR

durable, ils ne peuvent affirmer que celle-ci a un impact sur la valorisation de l’immeuble. « La valorisation d’un immeuble repose sur de nombreux critères, dont certains sont pris en compte par les certifications environnementales, alors que d’autres ne le sont pas. Il devient donc difficile de formuler des impacts précis, puisque chaque cas est en principe différent », estime M. Dorion. Cela dit, les deux évaluateurs notent trois types d’impact associés aux certifications environnementales. Il y a d’abord des impacts économiques quantifiables et valorisés en pratique de façon immédiate. « Il est raisonnable d’affirmer que des investissements permettant d’améliorer la performance énergétique des immeubles pourraient réduire les frais d’exploitation. Dans ces circonstances, le propriétaire pourrait espérer récolter un loyer net effectif supérieur à celui qui aurait été recueilli en l’absence de ces investissements », indique M. Dorion. Un autre impact est celui de « l’effet de seuil » : avec le temps, on peut s’attendre à ce que des créneaux de marché plus prestigieux adoptent, par défaut, un certain niveau de normes environnementales. Cet effet de seuil s’observe déjà pour les immeubles neufs de classe A construits récemment dans le centre-ville de Montréal, qui affichent 30

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Le dernier impact concerne les bénéfices indirects. Selon les deux experts, on gagne à mieux mesurer le lien existant entre un environnement de travail supérieur en matière de confort ou d’éclairage et la productivité de la main-d’œuvre. Cette appréciation de la productivité peut aussi se définir selon des critères plus inclusifs comme la mesure du taux de rétention ou le taux d’embauche du personnel. « Toutes ces choses sont difficiles à évaluer, concède M. Dorion, mais si l’on était en mesure de le faire, cela donnerait un coup de main aux efforts qu’on consent pour améliorer la performance des immeubles. » Doit-on tenir compte des certifications d’immeubles dès maintenant, au risque d’affronter de graves problèmes de dévaluation le jour où le marché ne voudra plus investir dans les immeubles non certifiés ? « D’une façon générale, répond M. Dorion, les immeubles qui offrent des attraits supérieurs résistent mieux dans un contexte de marché plus difficile. » Pour M. Leclair, « quelqu’un qui n’applique pas une certification de base comme BOMA BEST ne subira pas de dévaluation maintenant, mais elle se fera sentir à court ou à moyen terme ». Selon M. Dorion, cette question en recouvre une autre : l’entrée en vigueur possible d’une législation ou d’une réglementation. « Nous avons l’Accord de Paris qui est très exigeant à terme. Alors, comment les gouvernements vont-ils faire pour atteindre les cibles fixées à Paris et comment cela va-t-il se traduire dans nos législations ? » « Il y a une transition qui est en train de s’opérer », note Sylvain Leclair. Cette transition ne concerne pas que les bâtiments, mais la ville elle-même, avec ses quartiers, ses infrastructures et ses services. « Le défi de notre siècle, c’est de réduire la consommation d’énergie dans les villes. Ce dont nous parlons, ce sont des mouvements de marché qui vont vers des villes plus efficientes », conclut Robert Dorion.

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« L’ENJEU EST DE PROUVER AUX LOCATAIRES QUE ÇA NE COÛTE PAS PLUS CHER AU BOUT DU COMPTE. » DENIS PERREAULT, ASSOCIÉ, DIRECTEUR GÉNÉRAL ET COURTIER IMMOBILIER AGRÉÉ, AVISON YOUNG

elon Denis Perreault, de multiples facteurs confèrent de la valeur à un immeuble. L’emplacement figure toujours en tête de liste. « Par exemple, si vous avez un immeuble dans un mauvais quartier, situé en bordure de l’autoroute, accessible d’un seul côté, sa valeur ne sera jamais aussi bonne que celle d’un immeuble très accessible et bien localisé. » L’emplacement, c’est aussi la ville où se situe un immeuble. « Certaines villes commandent des valeurs supérieures à d’autres. Je pense à New York où la densité et la rareté des terrains font que les immeubles prennent de la valeur. » Enfin, certaines catégories d’immeubles classés AAA ou A+ ont plus de valeur qu’un immeuble de catégorie B ou C, et la présence d’un locataire de prestige peut contribuer à rehausser la valeur d’un immeuble, indique M. Perreault. L’emplacement est-il un facteur déterminant pour les locataires ? Oui, mais cela dépend du type de locataires, répond le courtier. « Par exemple, un locataire de type gouvernemental va rechercher des aménités d’accès pour ses employés. Un locataire financier voudra davantage être au centre-ville, dans une tour plus traditionnelle. Dans l’industrie des jeux vidéo, les locataires qui emploient surtout des jeunes de la génération Y sont attirés par d’anciens immeubles industriels reconvertis de style loft, comme on en trouve dans le Mile End et le Mile-Ex. » Pour de nombreux locataires, le coût du loyer reste évidemment un facteur primordial. « Pour une entreprise, le poste de dépense le plus important demeure la masse salariale. En deuxième place, c’est souvent le loyer. Aujourd’hui, avec une

AVISON YOUNG

« C’est beau de dire qu’on a investi tant de milliers ou de millions de dollars pour convertir nos systèmes, pour économiser de l’énergie dans le futur, mais la preuve est-elle là ? » – Denis Perreault

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ISTOCK PAR TONY TREMBLAY

économie plus difficile, on doit surveiller nos dépenses », déclare M. Perreault. C’est pour cette raison que, selon lui, certains locataires hésitent avant d’emménager dans un immeuble certifié LEED par exemple : « Il y a une crainte pour les plus petits locataires qui se disent : " Pourquoi iraisje dans un immeuble certifié LEED quand je peux avoir à peu près ce que je veux dans un immeuble en payant un peu moins cher sans qu’il soit certifié ? " Ils vont préférer rester dans des immeubles de catégorie B ou C. Par contre, il faut que l’immeuble soit quand même performant. Pour les grandes entreprises, toutefois, c’est devenu presque une priorité de loger dans un immeuble certifié LEED à cause de l’image, de la question de l’environnement, de l’économie d’énergie, de leurs valeurs. » Selon le courtier, ce qui est mal véhiculé à propos des immeubles certifiés, ce sont les économies d’énergie

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réalisées au bout de l’année. « C’est beau de dire qu’on a investi tant de milliers ou de millions de dollars pour convertir nos systèmes, pour économiser de l’énergie dans le futur, mais la preuve est-elle là ? Il revient aux propriétaires de faire une publicité comme celle-ci, en disant : " Oui, nous avons diminué nos frais d’exploitation qui sont passés de tant à tant, en devenant certifié LEED. " Aujourd’hui, c’est encore difficile à prouver », estime M. Perreault. Cela dit, « il est certain que la certification crée un intérêt, et il s’agit d’une valeur ajoutée pour le propriétaire, confirme le courtier. Cela va faciliter la rapidité avec laquelle il va louer ses locaux. Mais cela ne veut pas dire que les locataires vont dire oui, je le veux, et qu’ils vont payer plus cher pour être là. »

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UN DES GRANDS DÉFIS DE MONTRÉAL

LE VIEILLISSEMENT DU PARC IMMOBILIER DOMINIC GILBERT, VICE-PRÉSIDENT, GESTION IMMOBILIÈRE, FONDS DE PLACEMENT BTB, ET PRÉSIDENT SORTANT DE BOMA QUÉBEC

elon Dominic Gilbert, « il faut trouver des solutions pour remettre ses immeubles en bon état ou les améliorer ». Or, pour remettre un immeuble au goût du jour, il faut généralement revoir son enveloppe, ses systèmes mécaniques / électriques et réaménager les aires communes qui ne répondent plus aux besoins actuels. « Donc, la disponibilité de liquidités ou l’accès à du financement par le propriétaire sont des enjeux majeurs pour maintenir nos immeubles à jour, afin que les locataires aient de l’intérêt à rester chez nous ou à venir s’y installer », estime M. Gilbert.

propriétaire à offrir un environnement sain pour ses locataires et envers l’environnement. »

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Dans ce contexte, l’application des certifications aux bâtiments existants peut représenter un défi de taille. « Pour aller chercher des certifications environnementales, il faut d’abord changer des façons de faire dans l’immeuble. À l’interne, ce sont nos équipes de gestion et technique, notre service d’entretien ménager, par exemple, et tous nos autres différents fournisseurs qui doivent s’adapter. Par contre, quand je parle d’énergie et de consommation d’eau, si mon immeuble est plus vieux, est-ce que j’ai les équipements qu’il faut pour atteindre le niveau de certification visé ? Si je n’ai pas les équipements en place, il faut que j’investisse. Et là, si j’investis, quelle sera mon économie d’énergie ? L’un des problèmes les plus fréquents est que le retour sur investissement se révèle trop long. Si, pour BOMA BEST, je suis en mesure d’aller chercher le niveau platine, je vais le faire. Mais si pour atteindre ces niveaux supérieurs, il me faut réaliser des investissements et que mon retour sur investissement est de 7, 8, 9, 10 ans, alors je commence à me questionner. » L’avantage d’un programme comme BOMA BEST, fait valoir M. Gilbert, est qu’il comporte plusieurs niveaux pouvant s’adapter à la réalité et aux besoins des propriétaires d’immeubles : « L’obtention du premier niveau de certification démontre un engagement du

Pour Dominic Gilbert, les propriétaires ont tout intérêt à entamer un processus de certification environnementale, ne serait-ce qu’à un niveau de base, car « les locataires sont soucieux d’offrir des environnements sains à leurs employés. Et là, plus ça va, plus les locataires vont s’engager et en vouloir. Quand ce sera le temps du renouvel lement des baux, le propriétaire certifié ou niveau bronze va peut-être travailler et investir pour monter de niveau ».

Mais comment améliorer l’état des immeubles sans que les propriétaires subissent des augmentations de taxes ? « Il faut travailler jour après jour à maintenir et à entretenir les immeubles, conseille M. Gilbert. Il faut chercher des employés et des partenaires / fournisseurs soucieux des détails, qui vont fournir le petit plus requis pour maintenir ou améliorer un élément architectural ou mécanique. » Étant donné les coûts qu’un processus de certification environnementale suppose, comment les villes et les gouvernements peuvent-ils soutenir le verdissement des immeubles ? Pour Dominic Gilbert, « le Fonds vert pourrait être une belle occasion pour le gouvernement du Québec de favoriser le verdissement du portefeuille immobilier dans la province et potentiellement d’aider les propriétaires en quête de certifications environnementales en leur accordant des subventions ». Par ailleurs, « si Montréal veut réussir à attirer de grandes entreprises, le propriétaire d’immeubles doit être compétitif sur le marché par rapport aux autres villes et surtout réussir à présenter des atouts différents et créatifs, plaide M. Gilbert. Pour ce faire, tous les intervenants publics et privés doivent pousser dans le même sens. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : JANVIER 2017 - HORS SÉRIE

FOCUS

LA RESPONSABILITÉ SOCIALE DES ENTREPRISES

LE CAS D’IVANHOÉ CAMBRIDGE ENTREVUE AVEC CHRISTINE BABKINE, DIRECTRICE, RSE

Pour un investisseur et gestionnaire comme Ivanhoé Cambridge, « être socialement responsable signifie demeurer à l’écoute des attentes et des besoins de nos parties prenantes : nos employés, nos actionnaires, nos fournisseurs et nos partenaires d’affaires, explique Mme Babkine. C’est aussi agir de façon responsable dans nos communautés. Dans nos investissements, notre objectif premier est évidemment d’obtenir un certain rendement pour nos actionnaires et nos déposants. Il faut aussi répondre à nos locataires qui ont des attentes en matière d’environnement, de bien-être et de confort. Il faut donc avoir et maintenir des certifications environnementales. Être responsable, c’est également adhérer aux meilleures pratiques dans la gestion d’immeubles, dans l’investissement et la gestion des risques ». Bien qu’il n’y ait pas de constatation de lien direct entre l’évaluation financière et la certification environnementale, le bâtiment durable reste une valeur ajoutée dans un portefeuille, affirme Mme Babkine : « On sait et l’on constate que le fait d’avoir plusieurs immeubles certifiés comporte des avantages. Cela permet d’attirer et de retenir une clientèle de qualité qui a des standards élevés et de créer une plus grande stabilité dans les revenus. La prime liée aux risques est donc moins élevée. Grâce

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

aux systèmes d’efficacité énergétique mis en place, les coûts d’exploitation peuvent aussi être réduits. Dans le cas d’une revente, l’analyse du cash flow peut s’avérer très intéressante, et un évaluateur peut conclure qu’il y a un potentiel de valeur dans ces immeubles. »

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PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

CYCLE DE VIE D’IMMEUBLE, TECHNOLOGIES DE L’INFORMATION ET MODE INTÉGRÉ DE GESTION :

UN TRIO GAGNANT ! e concept de cycle de vie fait partie des grandes avancées qui ont marqué la progression des connaissances en immobilier. Il s’appuie sur une vision systémique de l’évolution d’un immeuble en la segmentant en phases distinctes, mais inextricablement liées : conception, construction, exploitation, entretien, transformation, démolition, etc. Ce concept a permis de mieux comprendre les conséquences et les répercussions, à court comme à long terme, des choix, des décisions et de la qualité d’exécution des nombreux acteurs qui interviennent tout au long du cycle de vie d’un projet immobilier. Le défi consistait à connecter toutes les personnes qui participent aux différentes phases de la vie d’un bâtiment. Il fallait donc constituer, mettre à jour et gérer les bases de données contenant les documents, les contrats, les plans et les autres informations qui s’accumulent tout au long de cette période. Un mode intégré de gestion apparaissait possible, mais les moyens pour le mettre en œuvre étaient lourds. Les avancées technologiques proposent aujourd’hui des moyens plus efficaces grâce aux nouveaux supports de technologies de l’information (TI) comme le Building Information Management (BIM) ou la maquette 3D. Ces TI, et le nouveau savoir en gestion nécessaire pour bien les utiliser, confèrent une valeur additionnelle à l’actif immobilier. On voit maintenant au-delà d’un empla cement stratégique, d’un bâtiment de bonne conception et construit selon des normes de qualité, d’un immeuble géré avec efficacité et bien loué. Il existe désormais une véritable source de création de valeur potentielle découlant de l’appropriation et du bon usage de ces éléments immatériels, constitués de maquettes 3D, de modélisation

d’informations et de savoir innovateur. Ils constituent en quelque sorte l’ADN d’un bâtiment, susceptible de le suivre tout au long de son cycle de vie. Les défis soulevés pour réussir la transformation des modèles d’affaires sont nombreux : assurer la fiabilité et la rigueur des données, acquérir les nouvelles compétences et développer les nouveaux métiers, non seulement pour tenir à jour les informations, mais aussi pour apprendre à bien les intégrer dans les processus de prise de décision et de gestion. Il y a un autre enjeu de taille. Si le concept de cycle de vie a procuré une vision systémique, l’efficacité de ces nouvelles TI s’appuie sur une vision écosystémique. Pour donner une véritable valeur à ses données modélisées, à sa maquette 3D ou à ses autres informations, l’entreprise innovatrice devra tôt ou tard les partager avec les acteurs qui interviennent à l’une ou à plusieurs des différentes phases du cycle de vie de l’immeuble. Elle peut difficilement évoluer en solo. Bienvenue à l’ère de la transparence et du partage d’informations ! Le défi est lancé : qu’il s’agisse de grandes entreprises ou de PME, de financiers, d’assureurs, d’investisseurs, de propriétaires occupants du secteur privé ou du secteur institutionnel, de régulateurs, d’inspecteurs, d’émetteurs de permis, sans oublier les formateurs, les collèges et les universités, tous sont appelés à participer activement à cette révolution technologique pour maintenir la compétitivité des entreprises et des différents acteurs de l’écosystème de l’immobilier de Montréal et du Québec.

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LE 360, RUE SAINT-JACQUES, À MONTRÉAL

L’APPROCHE CYCLE DE VIE DANS LES PROJETS IMMOBILIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

L’approche cycle de vie s’impose de plus en plus dans les projets immobiliers. Véritable petite révolution, elle permet de prendre de meilleures décisions, qu’il s’agisse d’investissement, d’achat, de rénovations majeures ou de gestion. Témoignages de trois gros joueurs dans le domaine.

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approche cycle de vie n’a pas fini de faire parler d’elle dans le secteur immobilier. Ce mode intégré de gestion permet en effet de prendre des décisions bien plus éclairées lorsque vient le temps de bâtir ou de vendre un immeuble, de l’exploiter ou d’y effectuer des rénovations majeures. Développée dans les années 1990, cette approche aide à mieux planifier et gérer le déroulement d’un projet, notamment en tenant compte des coûts à chaque phase de vie du bâtiment. Elle appréhende donc un bâtiment de façon globale durant tout son cycle de vie, qui se décline en plusieurs étapes, soit la conception, la construction, l’exploitation, l’entretien, la rénovation et, ultimement, la destruction. Au bout du compte, l’approche cycle de vie aide à mieux évaluer la valeur et à planifier de façon plus efficace l’usage des immeubles à long terme, tout en intégrant les aspects de développement durable, divers facteurs socio-économiques ainsi que l’impact potentiel des risques.

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Cette approche s’appuie sur des outils de mesure et sur des technologies permettant d’établir un diagnostic très précis de l’état des actifs, et elle s’applique aussi bien aux nouveaux bâtiments qu’à ceux déjà construits. Parmi ces outils, on trouve ce qui touche aux certifications de bâtiment durable, mais aussi les maquettes 3D et l’incontournable BIM (Building Information Modeling) ou modélisation des données du bâtiment. Cette maquette numérique fournit une véritable radiographie d’un édifice et contient toute l’information technique nécessaire à sa construction, son entretien, ses réparations et sa démolition. Les différents intervenants dans le cycle de vie d’un bâtiment y trouvent aussi leur compte, dans la mesure où ils peuvent mieux positionner leur modèle d’affaires en fonction de leur rôle, que ce soit en tant qu’investisseur, gestionnaire, entrepreneur en construction, en rénovation ou en démolition.

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STÉPHAN POULIN

NORMAND BÉLANGER PDG Fonds immobilier de solidarité FTQ

Ce mode intégré de gestion n’est toutefois pas utilisé dans le cadre de tous les projets. « Cela dépend des classes d’actifs. Dans le secteur résidentiel, on commence à peine à le faire, car cette approche engendre des coûts additionnels que les acheteurs ne sont pas nécessairement prêts à payer. En revanche, dans les édifices de bureaux et commerciaux, il serait actuellement impensable de bâtir sans viser à terme une certification LEED. Si c’était le cas, on ne parviendrait pas à louer ce type d’emplacement », précise M. Bélanger. Quel est l’avantage de l’approche cycle de vie pour un investisseur comme le Fonds immobilier de solidarité FTQ ? « Au bout du compte, on obtient un meilleur retour sur inves tissement. De plus, lorsque nous revendons le bâtiment, nous pouvons faire valoir aux acheteurs potentiels que les coûts d’entretien et d’exploitation sont moindres que dans le cas d’un immeuble standard. Cette qualité de construction supérieure génère une plus-value », soutient M. Bélanger. Il ajoute que l’empreinte environnementale étant une préoccupation de plus en plus présente, les investisseurs s’y retrouvent sur le plan financier : « Finalement, on a des bâtiments de qualité supérieure qui sont également meilleurs pour l’environnement et qui constituent donc des investissements plus rentables », assure-t-il. C’est l’approche cycle de vie et le recours à la modélisation des données qui permettent d’obtenir de tels résultats.

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POMERLEAU

PIERRE POMERLEAU PDG Pomerleau

DE MEILLEURS INVESTISSEMENTS Créé il y a 25 ans, le Fonds immobilier de solidarité FTQ contribue au développement économique du Québec en participant financièrement à la réalisation de projets variés en partenariat avec de gros joueurs de l’immobilier. Au 31 décembre 2015, le Fonds détenait 41 immeubles sous gestion, 18 millions de pieds carrés de terrains à développer et il travaillait à la mise en œuvre de 37 projets immobiliers de tous les secteurs (résidentiel, bureaux, commercial et indus triel). La valeur de ces projets s’élevait à 1,9 G$. Le PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ, Normand Bélanger, explique que le processus se déroule générale ment ainsi : « Prenons un promoteur immobilier qui souhaite lancer un projet. Nous pouvons acquérir le terrain avec lui en partenariat à 50 / 50. Ensuite, nous décidons en équipe ce qui sera bâti, en réunissant les différents acteurs en construction et en investissement autour de la table », illustre-t-il. M. Bélanger ajoute que le travail s’effectue de plus en plus selon un processus de conception intégrée, ce qui n’a pas toujours été le cas. « Auparavant, on construisait sans se soucier de certains éléments, par exemple si tel ou tel système de chauffage avait une durée de vie utile de 25 ans ou si son coût d’entretien était moindre. Aujourd’hui, il serait inacceptable de ne pas faire ce type d’analyse », explique-t-il.

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POMERLEAU

LA PLACE BELL, À LAVAL

UNE APPROCHE QUI EN VAUT LE COÛT Pomerleau est sans contredit l’un des géants de l’industrie de la construction au Québec. L’entreprise possède une expertise aussi bien dans les secteurs institutionnel, industriel et commercial que dans les infrastructures et le génie civil. Avec à son actif des projets tels que la Maison Manuvie, la tour à condos Icône ou la Place Bell à Laval, sa réputation n’est plus à faire. Pionnière en matière de bâtiment durable, Pomerleau a également recours à l’approche BIM qui, avec ses méthodes d’accompagnement et de processus, est une composante majeure de sa stratégie d’amélioration continue de la qualité. Pourquoi avoir fait ce choix ? C’est simple, « parce que nous voulons constamment utiliser des technologies de pointe, fait valoir Pierre Pomerleau, PDG de la compagnie. Le BIM nous permet d’illustrer le projet dès le départ, de détailler la façon dont on va le construire et d’expliquer au client comment les travaux seront exécutés dans le temps. On précise même où l’on va positionner les équipements de construction, les grues, le rebut, etc. », explique-t-il. En fait, le BIM entre dans la danse avant même qu’une brique ne soit posée, et il sert d’outil de construction virtuelle. « On y intègre toutes les données dès le début, ce qui permet d’éviter les erreurs, et cela donne un très bon niveau de détail du bâtiment. C’est aussi un excellent outil de

planification et de communication, améliorant ainsi la rapidité d’exécution et aidant à prendre de meilleures décisions », ajoute M. Pomerleau. De plus, à la fin des travaux et au moment de la livraison du bâtiment au client, il est possible de remettre à celui-ci un modèle virtuel de ce qui a été construit. « Grâce à ce modèle, il saura littéralement tout ce qui se trouve derrière les murs, ce qui lui permettra sans doute d’économiser des sommes importantes en coût d’entretien », souligne M. Pomerleau. Investir dans cette approche en vaut largement la peine selon lui, aussi bien pour l’entreprise que pour les clients. « Chez Pomerleau, 30 employés travaillent dans le BIM, un nombre qui continue de croître. Cela nous donne un réel avantage sur la concurrence en matière d’agilité envers nos clients et nos partenaires. On y gagne tous, non seulement en performance, mais également en compétitivité des prix sur le long terme », assure le PDG. Outre le BIM, l’entreprise a recours à d’autres technologies. Par exemple, on ne trouve plus aucun plan sur papier dans les chantiers, mais des tablettes de 70 po. « Toute l’information est fournie au contremaître de cette façon. Grâce à cela, on s’assure que les intervenants travaillent avec la dernière version des plans, puisque dès qu’une modification est apportée au projet, la mise à jour se fait immédiatement », illustre M. Pomerleau. Voilà une autre amélioration notable dans les façons de faire.

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

GEORGES COULOMBE Président Gestion Georges Coulombe

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

UN DÉTAIL DE LA RESTAURATION DE L’ENTRÉE DE L’ÉDIFICE, RUE SAINT-JACQUES

RÉNOVATIONS MAJEURES, BÂTIMENTS DURABLES Georges Coulombe est un passionné des bâtiments patrimoniaux. Au fil de ce qu’il appelle lui-même ses « coups de cœur », il a ainsi acquis des édifices et y a effectué des restaurations majeures, comme le 360, rue Saint-Jacques, la Banque Molson et l’Insurance Exchange dans le VieuxMontréal, ou encore l’ancienne usine RCA Victor dans le quartier Sud-Ouest et l’édifice de l’American Can Company sur le boulevard Pie-IX. « Quand je choisis un projet, il faut que le bâtiment me parle et qu’il joue également un rôle important et représentatif dans le secteur. Je tiens à ce que sa rénovation permette de ramener et de garder les travailleurs dans le quartier. C’est pour cela que j’opte essentiellement pour des immeubles de bureaux, d’anciennes usines, des ateliers, etc. Deux mille personnes travaillent maintenant à l’American Can, alors que cet immeuble était désaffecté ! », explique-t-il. Ces restaurations majeures peuvent toutefois représenter un défi colossal. « Faire revivre un vieux bâtiment et le remettre au goût du jour représente des coûts importants. Il est souvent difficile, voire impossible, d’effectuer les mises à niveau, et l’on doit alors instaurer des mesures compen satoires. L’un des défis est donc de rénover le bâtiment tout en s’assurant que cet investissement demeure rentable », ajoute M. Coulombe.

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Dans cette perspective, et soucieuse d’offrir des projets toujours plus innovants sur le plan environnemental, la compagnie de M. Coulombe s’efforce de n’utiliser que des systèmes et des équipements haute performance et d’exploiter le minimum de ressources. Ainsi, le 360, rue Saint-Jacques a obtenu la certification LEED, ce qui a demandé un bon exercice de réflexion. « Nous avons changé la ventilation et le chauffage, recyclé les déchets de construction, mis sur pied des pratiques exemplaires de gestion en efficacité énergétique, instauré de nombreux programmes de recyclage, etc. Cela a été l’occasion de revoir nos façons de faire », mentionne M. Coulombe qui ajoute que cette démarche, au bout du compte, a aussi modifié leur mode de gestion. « Cela nous a permis d’acquérir une plus grande discipline en tant que gestionnaire, car nous devons tenir compte de toutes les actions que nous posons afin de pouvoir revalider périodiquement la certification », précise-t-il. Et du côté des locataires, la satisfaction est au rendez-vous. « Cela confère une réelle valeur ajoutée au bâtiment, plus de confort et de sécurité. Cela rassure aussi les occupants de l’immeuble, et c’est une façon de leur démontrer que l’on prend soin d’eux », estime M. Coulombe. En fin de compte, tout le monde en sort gagnant.

SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

ZONES GRISES DES FACTEURS CONTRIBUANT À LA VALEUR D’UN IMMEUBLE

identification des facteurs contribuant à la valeur d'un immeuble comporte encore plusieurs zones grises. Notamment, quelle valeur découle de la qualité architecturale et de la conservation du caractère patrimonial d’un édifice ? Comme l’évaluation comptable et financière d'un immeuble se reflète concrètement par la valeur des baux signés avec des locataires stables ainsi que par l'assiduité de ses usagers et de ses clients, il est souvent plus facile de privilégier ce qui est mesurable concrètement : la qualité et la performance d'un bâtiment, son accessibilité par les transports en commun, l'éventail et la qualité des services offerts aux locataires. L’équation financière à résoudre est classique : les propriétaires investisseurs veulent un retour direct sur les sommes d’argent qu’ils octroient à un immeuble. Si tous les locataires étaient disposés et capables de payer un loyer établi en fonction des investissements requis pour ajouter la touche architecturale distinctive ou pour conserver un élément patrimonial, une partie de ce problème aurait été réglé depuis longtemps. Une autre partie du problème est plus complexe : il ne s’agit pas uniquement de la question de mesurer la valeur créée, mais aussi de savoir comment elle peut être captée directement par le propriétaire immobilier qui effectue l’investissement. Une partie de la valeur d'un immeuble peut provenir des immeubles voisins ou du quartier. Les apports architecturaux et patrimoniaux profitent souvent à tous les édifices voisins, au quartier et à la ville. Ils contribuent à créer des quartiers recherchés par les locataires ainsi que par tous les citoyens de la ville qui y vivent et les touristes qui viendront la visiter.

En ce sens, il ne fait pas de doute que la localisation d'un immeuble demeure un facteur incontournable à sa valorisation. Cependant, il faut analyser plus en profondeur ce qui caractérise cet emplacement. On parle de la qualité de vie et de la popularité d'un quartier ou d’une ville, de sa renommée, de ses caractéristiques distinctives sur les plans urbain, architectural et patrimonial. Ces sources de valeur collectives doivent être identifiées et préservées. Les propriétaires d’immeubles institutionnels ont certes un rôle à jouer, mais ce n’est pas suffisant. Il faut aussi chercher des solutions innovatrices pour mobiliser les propriétaires des immeubles commerciaux, industriels et multirésidentiels, et les inciter à investir davantage sur les plans architectural et patrimonial, et soutenir du même coup le développement d’une ville attrayante qui se démarque par la diversité de ses quartiers et la qualité de vie qu’elle propose à ses citoyens. On peut penser par exemple à des programmes de crédit de taxes ou d'impôts similaires à la formule établie pour de la R&D, notamment dans les cas où les investissements consentis pour la qualité architecturale et patrimoniale contribuent à la valorisation des édifices voisins, mais aussi à la qualité de vie des citoyens du quartier. On peut aussi soutenir le développement de formes innovatrices d'arrangements contractuels et financiers qui pourraient réussir à combiner à la fois des mesures de protection des édifices patrimoniaux et des mesures d'efficacité énergétique et environne mentale permettant de mettre en valeur le potentiel souvent mal exploité des édifices patrimoniaux.

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Chef de file en gestion immobilière

FOCUS

ARCHITECTURE ET PATRIMOINE

UNE VALEUR AJOUTÉE POUR L’ÉDIFICE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Acquérir, revaloriser et préserver un édifice ayant une valeur patrimoniale ou architecturale peut constituer un défi pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers. Des experts renommés dans ce domaine nous expliquent pourquoi cet investissement et ces efforts sont justifiés.

es bâtiments représentatifs de notre histoire ou de notre passé industriel abondent au Québec. Les édifices dont l’architecture est digne de mention aussi. Si, aux yeux de certains propriétaires, cela constitue une valeur ajoutée, de nombreux autres leur préfèrent des immeubles sans histoire ni bagage architectural. Il faut dire que les enjeux dans ce domaine sont nombreux, ce qui peut avoir tendance à décourager les bonnes volontés... Phyllis Lambert, fondatrice du Centre canadien d’architecture (CCA), et Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal, nous livrent leur point de vue sur la question et nous rappellent pourquoi le jeu en vaut la chandelle. CONSTRUIRE AUJOURD’HUI LE PATRIMOINE DE DEMAIN Pour Phyllis Lambert, la valeur que l’architecture confère à un édifice, et plus largement à l’environ nement qui l’entoure, ne fait aucun doute. Elle déplore toutefois que cette réalité ne soit que rarement comprise par les promoteurs. « On construit des milliers d’édifices, mais combien d’entre eux ajoutent réellement à la qualité de vie des individus ? Il y a tant de promoteurs immobiliers qui nous proposent de vivre et de travailler dans des boîtes… », remarque-t-elle.

CANADIAN CENTRE FOR ARCHITECTURE, MONTREAL. EZRA STOLLER

Mme Lambert souligne pourtant l’apport incontestable de projets comme celui du Quartier international (QI) de Montréal, dans

LE SEAGRAM BUILDING, À NEW YORK

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FOCUS

JBC MÉDIA PAR CLAUDE GAGNON

PHYLLIS LAMBERT Fondatrice Centre canadien d'architecture

l’arrondissement Ville-Marie. « Le QI s’est construit sans qu’il ait été nécessaire de démolir quoi que ce soit. Il a permis de combler une plaie ouverte et de faire le lien entre le VieuxMontréal et le centre-ville. Il a été magnifiquement conçu et construit, et, au bout du compte, c’est tout le quartier alentour qui a pris de la valeur », souligne Mme Lambert. Autre exemple frappant : le Seagram Building, ce gratte-ciel mythique érigé sous sa gouverne sur Park Avenue, à New York, pour lequel elle avait recruté l'architecte de génie Ludwig Mies van der Rohe en 1954. Ce bâtiment longiligne, « une merveille de proportions et d’élégance », ceinturé de murs de verre et de bronze, affiche un concept très novateur pour l’époque, d’autant qu’il se trouve en retrait de 30 m par rapport à la rue. « Ce repli crée un espace public où l’on peut vivre et respirer. Il est composé de bassins et de fontaines, d’arbres et de vastes bancs où l’on peut se reposer. Parfois, des sculptures d’artistes majeurs y sont installées pendant une saison », explique Phyllis Lambert. Voilà tout un défi quand on sait que, généralement, les propriétaires veulent rentabiliser chaque mètre carré de terrain. « Le Seagram Building a été vendu avec l’obligation pour le propriétaire de respecter son architecture. Le bâtiment a conservé des prix de location de premier niveau grâce à sa grande qualité. De plus, il a toujours été très bien entretenu, ce qui est primordial. Sans cela, non seulement il voit sa valeur diminuer, mais c’est tout l’environnement alentour qui en perd aussi », remarque Mme Lambert.

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ALEXANDRE MESSIER

DINU BUMBARU Directeur des politiques Héritage Montréal

Parce que l’architecture est un art qui touche de près l’être humain qui vit et évolue dans le bâti, il faut aussi avoir une vision sociale, estime-t-elle. Ainsi, Mme Lambert a lutté pour préserver le quartier Milton. « Les bâtiments que l’on voulait démolir étaient des maisons de la classe moyenne de bonne facture, afin de les remplacer par les taudis de demain ! Elles ont heureusement été conservées, rénovées et transformées en des coopératives d’habitation sans but lucratif, qui ont une réelle valeur patrimoniale et où habitent des centaines de personnes, majoritairement des familles », explique-t-elle. Phyllis Lambert mentionne aussi le cas du CCA, qui a permis de rendre ses lettres de noblesse à un quartier dévasté par la construction d’une voie rapide. « La rénovation de l’ancienne maison Shaughnessy pour en faire un lieu muséal et l’aménagement du parc Baile ont métamorphosé le quartier. Les bâtiments environnants se dégradaient ; la création du CCA a tout changé », se réjouit-elle. TRAVAILLER AVEC L’EXISTANT « Autrefois, on démolissait et l’on construisait du neuf ; aujourd’hui, on s’efforce de travailler avec l’existant », explique Dinu Bumbaru. Si cette façon de faire est une bonne chose en soi, il n’en reste pas moins que les nombreux règlements et les multiples restrictions visant à protéger les bâtiments patrimoniaux rendent ardue la tâche des propriétaires immobiliers. « C’est un héritage des années 1970. À l’époque, il fallait ériger des obstacles pour protéger le patrimoine », précise M. Bumbaru.

SÉRIE ANNIVERSAIRE

CCA, VUE DE LA COUR INTÉRIEURE

Résultat : il n’est pas toujours facile de mener à terme les projets concernant des édifices patrimoniaux, car il n’existe pas de réel système de navigation. Selon M. Bumbaru, le défi consiste donc à défendre le patrimoine bâti, tout en faisant en sorte de ne pas placer trop d’embûches sur le chemin de ceux qui veulent acquérir et réhabiliter ces édifices. En outre, les chantiers concernant ces bâtiments comportent leur lot de difficultés et présentent un certain taux de risques. Car outre les nombreuses normes techniques auxquelles il faut se conformer, on ne sait jamais vraiment ce que l’on va trouver dans un mur avant de l’ouvrir : de l’amiante ou une autre mauvaise surprise ?

fait avancer un véhicule, pas en appuyant constamment sur les freins ! » illustre-t-il. Des avancées ont déjà été réalisées dans ce domaine, par exemple avec la mise en place de l’énoncé d’intérêt patrimonial à Montréal. Cet outil vise à exposer les différentes valeurs d’un lieu (historique, symbolique, artistique, sociale, etc.) et à cerner les caractéristiques qui les expriment. Chaque énoncé a été préparé en vertu d’un processus d’évaluation patrimonial du lieu mené par un groupe de travail réunissant l’administration publique, des experts et des propriétaires, permettant ainsi d’établir un portrait clair des différents enjeux relatifs à un bâtiment.

« Bien sûr, les entrepreneurs sont habitués à prendre des risques, mais il faut aussi appliquer la notion de juste compensation. On pourrait se pencher sur la question de l’encouragement de ces projets, que ce soit par une fiscalité incitative, des subventions ou différents modes de stimulation », souligne M. Bumbaru. Il rappelle que Montréal, parce qu’elle vise le statut de métropole culturelle, devrait saisir l’occasion pour travailler sur ce dossier. « C’est avec un moteur et un volant que l’on

COLLECTION CCA, MONTRÉAL

CCA, VUE DE LA FAÇADE SUD MONTRANT LE THÉÂTRE PAUL-DESMARAIS, LA MAISON SHAUGHNESSY ET L'AILE DES CHERCHEURS

COLLECTION CCA, MONTRÉAL

FONDS PHYLLIS LAMBERT, COLLECTION CCA, MONTRÉAL

PHYLLIS LAMBERT, 1981, AU CŒUR DE LA BATAILLE POUR L’AMÉNAGEMENT DU QUARTIER MILTON-PARC, MONTRÉAL

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FOCUS

ROBERT CUMMINS Chef de la direction TST Systèmes Énergie

GOLD CASTLE

ÉDIFICE CARON, VUE NOCTURNE

« Nous pouvons ainsi travailler ensemble et progresser », affirme M. Bumbaru, qui juge aussi important de se rappeler les bons coups de Montréal en matière de patrimoine. Il cite en exemple l’acquisition récente du site des Religieuses Hospitalières de Saint-Joseph, un ensemble patrimonial de plus de 36 600 pi2 situé à l’angle de l’avenue du Parc et de l’avenue des Pins, afin de le protéger et de le mettre en valeur. L’ÉDIFICE CARON : UN BEL EXEMPLE DE RÉHABILITATION Construit en 1923, l’édifice Caron occupe une place de choix dans le centre-ville de Montréal, à l’angle de la rue De Bleury et de l’avenue du Président-Kennedy. Érigé dans ce qui était autrefois le quartier des imprimeurs, nommé alors Paper Hill, ce bâtiment répond aux normes du règlement municipal de 1901 qui limitait la hauteur des gratte-ciel commerciaux à 10 étages ou 130 pieds. Même s’il n’est pas classé bâtiment patrimonial, l’édifice Caron témoigne d’une page de l’histoire de l’architecture montréalaise. Ainsi, l’une des caractéristiques de cette génération de gratte-ciel est sa façade divisée en trois portions : la première, d’une hauteur de un ou deux étages, présente généralement des matériaux différents et des fenêtres plus grandes. Celles-ci sont plus étroites et plus rapprochées entre le deuxième et le huitième ou le neuvième étage de l’édifice. Enfin, le dernier ou les deux derniers étages marquent une cassure architecturale

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par rapport aux autres. En plus d’une ligne horizontale traversant la façade, les décorations entourant les fenêtres sont plus travaillées, reprenant parfois les motifs de la portion inférieure. Le propriétaire de l’édifice Caron, Gold Castle, une entreprise familiale, a commencé les travaux de conversion du gratte-ciel en bureaux en 1991, explique David Gold, son directeur général. Il a fallu environ 25 ans pour finalement terminer le processus en 2009. C’est tout l’intérieur de l’édifice, étage par étage, qui a été démoli de façon à ne conserver que la structure de béton et à reconstruire totalement l’intérieur. « Nous avons tout refait à neuf en choisissant des matériaux et des équipe ments haut de gamme, l’éclairage, la ventilation, les gicleurs, etc. Heureusement, la construction était de qualité au début du 20e siècle, et nous n’avons pas eu de mauvaises surprises en ouvrant les murs », explique M. Gold. Non contente d’avoir totalement rebâti l’intérieur, Gold Castle s’est ensuite attaquée à l’obtention de la certification LEED Or pour bâtiment existant. Un travail de longue haleine entamé officiellement en 2013 et qui a abouti en septembre 2015. Les critères pour recevoir cette certification sont multiples et exigeants. La première étape consiste en un audit des systèmes pour établir la liste exhaustive de tout ce qui devra

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ÉDIFICE CARON, ÉBAUCHE ORIGINALE

GOLD CASTLE

ÉDIFICE CARON, VUE D'UN COIN EXTÉRIEUR

ÉDIFICE CARON, LOBBY

être modifié, aussi bien en ce qui concerne les installations que les pratiques des occupants. C’est la firme d’ingénierie TST Systèmes Énergie et son consultant Robert Cummins qui ont été chargés de mener à bien le dossier. De nombreux éléments ont dû être remplacés ou mis à jour, par exemple le système de ventilation, afin d’améliorer la qualité de l’air. De plus, la consommation d’eau et d’énergie est désormais contrôlée par informatique pour tenir compte notamment des heures de présence des locataires dans les bureaux. « Il a aussi fallu améliorer la cote Energy Star, l’un des critères essentiels à l’obtention de la certification. Cette cote n’était que de 47 en 2012 et devait atteindre un minimum de 69. Aujourd’hui, elle est de 84 », explique M. Cummins. Au bout du compte, les travaux dont a fait l’objet l’édifice Caron représentent un important investissement. Le jeu

en vaut-il la chandelle ? Oui, selon M. Gold, précisant toutefois qu’il faut voir les choses à long terme. « De plus, recevoir la certification LEED pour bâtiment existant est une démarche plus complexe que celle associée à un bâtiment neuf. Il faut le savoir et se montrer patient, car c’est un long processus », dit-il. Pour y parvenir, il conseille d’ailleurs de s’adjoindre les services d’une firme dont l’exper tise est reconnue dans le milieu. « On ne peut pas prendre le premier venu au hasard dans Google ! » plaisante-t-il. Mais une fois la reconversion terminée, les occupants se disent très heureux du changement et de pouvoir bénéficier des avantages d’un immeuble de grande qualité. « C’est une excellente façon de se différencier par rapport à la concurrence. Cette certification démontre que nous nous démarquons concrètement des autres bâtiments et que nous joignons les actes à la parole », soutient David Gold. Une belle façon de tirer parti du patrimoine tout en amenant un bâtiment au 21e siècle.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D.

L’EFFICIENCE ÉCOÉNERGÉTIQUE DES IMMEUBLES EST À NOS PORTES

ous la pression des changements climatiques et de l’augmentation des coûts de l’énergie, les pro priétaires et les investisseurs en immobilier doivent adhérer au courant d’amélioration de l’efficacité énergétique et de réduction des gaz à effet de serre. Ces grands enjeux économiques, sociaux et politiques soulèvent des défis de taille qui menacent la performance financière des actifs immobiliers. Et si les innovations permettaient aujourd’hui de valoriser ce potentiel inutilisé des immeubles, qu’ils soient nouveaux ou existants ? Comment alors capter cette valeur trop souvent inexploitée ? Il est possible de se fixer des objectifs d’efficacité énergétique, mais en privilégier un seuil et le maintenir. Il faut avoir recours à des technologies de pointe et à l’expertise des ingénieurs et des différents spécialistes en énergie. Viser l’efficience représente aussi un autre but, tant du point de vue énergétique que sur le plan financier, en recherchant l’optimisation des résultats obtenus par rapport aux ressources utilisées pour y arriver, tout en se donnant les moyens de maintenir ou d’améliorer la performance sur une longue période de temps. Il faut alors prendre en considération les nombreuses sources potentielles de création de valeur. Certaines se mesurent facilement : les économies de coûts de l’énergie, une contribution tangible aux objectifs de réduction de la production des gaz à effet de serre ; l’obtention des points supplémentaires pour les certifications BOMA BEST, LEED et Wells. D’autres sources, de nature plus qualitative, se révèlent tout aussi intéressantes à court comme à long terme : une meilleure qualité de l’air, une qualité de vie accrue et plus de produc tivité bénéficiant aux occupants ; une amélioration

Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

du système de gestion des risques de l’immeuble pour faire face à une hausse future des coûts de l’énergie et à l’imposition d’une éventuelle taxe carbone ; un nouvel atout pour la réputation et l’attractivité de l’immeuble, le maintien de son taux d’occupation actuel ou futur ; une preuve tangible de responsabilité sociale de la part du propriétaire ; et la stabilisation, voire la hausse, de la valeur financière de l’immeuble, notamment en présence de changements réglementaires. Pour les immeubles commerciaux, le défi est de trouver un point d’équilibre entre les intérêts des propriétaires, qui supportent les investissements, et ceux des locataires, qui assument en général les coûts énergétiques des locaux qu’ils occupent. Pour les immeubles institutionnels (écoles, collèges, universités, villes, ministères, sociétés d’État), l’efficacité énergétique permet de dégager une marge budgétaire fort appréciée des dirigeants dans une époque de budgets limités. À la clef : des immeubles plus performants, des usagers et des locataires plus satisfaits et plus productifs, un parc immobilier compétitif, la création ou le développement d’emplois innova teurs et d’entreprises à valeur ajoutée dans un secteur d’avenir. Comment passer de la parole aux actes ? Pour viser l’efficience énergétique, il faut apprendre à combiner l’expertise technologique à l’expertise en ingénierie contractuelle. C’est l’objet de cet article qui traite de contrats innovateurs en performance énergétique mis au point par les entreprises spécialisées de services écoénergétiques.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

FOCUS

PLACE VILLE MARIE

EFFICIENCE ÉNERGÉTIQUE DES IMMEUBLES

UN POTENTIEL COMMERCIAL ET FINANCIER À EXPLORER PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

L’efficacité énergétique constitue un enjeu majeur pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles commerciaux. Dans ce contexte, les entreprises de services écoénergétiques (ESE) peuvent représenter des alliées de poids. Aperçu des avantages potentiels des contrats de performance énergétique que proposent ces firmes.

D 50

iminuer la consommation énergétique des immeu bles et, par ricochet, leurs émissions de gaz à effet de serre est une préoccupation constante des propriétaires et des gestionnaires immobiliers. La nouvelle politique énergétique annoncée par le gouvernement québécois fixe également des cibles ambitieuses qui nécessiteront des efforts supplémentaires. Toutefois, améliorer l’efficience énergétique requiert des investissements importants de la part des propriétaires immobiliers. Conscientes de cet enjeu, les ESE peuvent proposer des solutions avantageuses assorties d’intéressants retours sur investissement. Résultat : l’amélioration du bilan énergétique du bâtiment, la modernisation des

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infrastructures électromécaniques et l’optimisation du confort des occupants. Deux joueurs importants dans le domaine, ENGIE Services, une division de la multinationale ENGIE, et l’entreprise québécoise Énergère, lèvent le voile sur leur champ d’activité. UNE PRISE DE RISQUES… EN FAVEUR DES PROPRIÉTAIRES Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique et quels en sont les bénéfices concrets ? Sur le marché, il existe différentes formules qui varient selon les entreprises de services qui les offrent. Elles ont toutefois certains points en commun, notamment en ce qui concerne la prise de risques par rapport à la consommation énergétique anticipée, un net avantage pour les propriétaires immobiliers !

SÉRIE ANNIVERSAIRE

ENGIE SERVICES

FRANÇOIS DÉPELTEAU PDG ENGIE Services

WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

1000, PLACE JEAN-PAUL RIOPELLE

« Nous concevons et mettons en œuvre des stratégies visant à réduire la consommation d’énergie. Dans notre contrat de performance, nous garantissons cette réduction, et ce, sans faire de compromis sur le confort des occupants. En cas de dépassement, nous assumons la différence de coûts », explique François Dépelteau, président-directeur général chez ENGIE Services, connue jusqu’à récemment sous le nom de Cofely Services. Cette entreprise de gestion technique et énergétique œuvre pour des clients variés comme des aéroports, des immeubles de bureaux et des bâtiments industriels, etc. La firme a dans son portefeuille actuel et passé plusieurs adresses prestigieuses du centreville de Montréal comme le 1000 De La Gauchetière, la Place Ville Marie, la Place Victoria, le Windsor, la Place Alexis Nihon et l’édifice Jacques-Parizeau, siège social de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Pour sa part, Énergère assume également tous les risques en offrant une garantie sur les investissements, les économies d’énergie ainsi que les subventions, indique Marie-France Lefebvre, chargée d’affaires au sein de cette entreprise. « Une formule qui a fait ses preuves puisqu’en 20 ans, Énergère a fourni son expertise pour améliorer l’efficacité énergétique de plusieurs centaines de bâtiments dans le domaine commercial privé, institutionnel, municipal et industriel », souligne-t-elle. La Place Dupuis à Montréal a notamment fait appel à ses services. On la retrouve aussi derrière le CHUM Hôpital Notre-Dame, 17 écoles de la Commission scolaire English-Montréal et l’intégration d’un système de gestion de l’éclairage public à Montréal, important contrat octroyé récemment à la firme. Elle joue

également un rôle de premier plan dans l’ambitieux projet de conception de la boucle énergétique du Technopôle Angus, maximisant les échanges et la récupération entre les utilisateurs et jumelant des technologies de thermopompage en aérothermie à des solutions de contrôle sophistiquées. Pour évaluer les économies potentielles qui seront réalisées par ses clients, l’ESE doit s’appuyer sur un certain nombre de données. « Chez ENGIE Services, nous nous basons sur la moyenne de la consommation énergétique des trois dernières années. Dans les calculs, nous appliquons aussi des facteurs d’ajustement comme les degrés-jours de chauffage et de climatisation, le taux d’occupation des locaux quand il s’agit de bureaux, ou encore l’existence de projets spéciaux, par exemple lorsqu’un étage de l’immeuble abrite un centre de données, très gourmand en énergie. Selon les termes du contrat, nous absorberons les coûts de toute consommation énergétique supérieure à la moyenne établie, alors que les économies dégagées par une consommation moindre seront partagées entre nous et le client », précise M. Dépelteau. OPTIMISER LES SYSTÈMES « L’une des missions d’Énergère est d’arrimer l’implantation de solutions novatrices et technologiques à des modèles financiers économiquement viables », mentionne MarieFrance Lefebvre. Le premier secteur dans lequel la compagnie intervient pour améliorer la performance énergétique d’un édifice de bureaux, par exemple, est le système de chauffage, qui représente typiquement plus

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FOCUS

ÉNERGÈRE

MARIE-FRANCE LEFEBVRE Chargée d’affaires Énergère >

BUSAC

PLACE DUPUIS

de 60 % des coûts énergétiques, mais aussi l’éclairage, la ventilation / climatisation, le contrôle et l’enveloppe du bâtiment. « Nos projets s’autofinancent à même la réduction des coûts énergétiques, et nous adaptons nos solutions en fonction du retour sur l’investissement visé », précise-t-elle. Chez ENGIE Services, on mise également sur l’optimisation du fonctionnement des systèmes électromécaniques. « Nous effectuons un commissionnement continu pour nous assurer qu’ils sont exploités et entretenus de façon à atteindre une efficacité maximale, expose M. Dépelteau. Dans ce contexte, le facteur humain est primordial. Les nouvelles technologies sont très sophistiquées, mais malheureusement, le personnel n’est pas toujours formé afin de pouvoir les utiliser de façon adéquate. Par ailleurs, au fil du temps, des changements ont pu être apportés aux systèmes de contrôle sans que les opérateurs aient adapté leurs façons de faire. C’est la raison pour laquelle nos équipes d’experts se rendent sur place pour former et coacher le personnel. » Chez Énergère, on considère également que le transfert de connaissances vers les opérateurs est essentiel. « La formation et la sensibilisation font partie intégrante de tous nos projets. Nous offrons aussi un soutien sur une base continue grâce à la télégestion, qui permet de faire un suivi à distance de l’opération des systèmes électromécaniques du bâtiment, et ce, durant toute la

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période de garantie du projet », indique Marie-France Lefebvre. Un contrat de performance peut aussi constituer un véritable levier financier pour effectuer de la modernisation d’actifs. « Par exemple, les économies réalisées, parce qu’elles permettent de dégager les budgets nécessaires, aideront à payer le remplacement des équipements désuets », illustre Mme Lefebvre. Du point de vue des propriétaires et des gestionnaires immobiliers, ces contrats de performance procurent également plusieurs avantages notables. Ainsi, ils peuvent les aider à se démarquer devant la concurrence féroce dans le secteur des édifices de bureaux notamment. « L’obtention d’une certification environnementale – BOMA BEST ou LEED par exemple – peut constituer un élément qui les aidera à tirer leur épingle du jeu. Certains locataires exigent ce type de certification, car elle répond à leurs propres principes en matière de développement durable. Par ailleurs, les locataires perçoivent favorablement un environn ement confortable doté d’une certaine intelligence », ajoute Mme Lefebvre. En outre, un contrat de performance aide à diminuer les frais d’exploitation du bâtiment. « En général, l’implantation de mesures relatives à l’efficacité énergétique permet de réduire la facture d’énergie de 25 à 45 % », estime MarieFrance Lefebvre.

SÉRIE ANNIVERSAIRE

GESTION SANDALWOOD

CENTRE SHERBROOKE

LE QUÉBEC EST-IL EN RETARD ? « Tout bâtiment, qu’il soit ancien ou récent, est susceptible de faire l’objet d’un projet de modernisation énergétique. Même les immeubles nouvellement construits peuvent revêtir un certain intérêt, notamment en ce qui concerne l’optimisation du contrôle. De façon générale, tout édifice où il existe un problème d’inconfort pour les occupants, des difficultés opérationnelles, une facture énergétique élevée, ou encore qui nécessite une modernisation des infrastructures électromécaniques profitera des avantages liés à un contrat de performance », soutient Mme Lefebvre.

Pour sa part, Mme Lefebvre remarque qu’à la veille de la transition énergétique du Québec, chacun doit participer activement à la lutte contre les changements climatiques afin de réussir à atteindre les ambitieuses cibles de réduc tion de gaz à effet de serre fixées pour 2030. « L’efficacité

POMERLEAU

Néanmoins, le coût relativement faible de l’électricité au Québec constitue un « beau problème » et un défi pour les ESE, puisque ces bas prix diminuent la motivation des propriétaires à améliorer l’efficience de leurs immeubles. « Par rapport au reste de l’Amérique du Nord et au monde occidental en général, la transition énergétique est retardée au Québec. Mais on n’y échappera pas ; tôt ou tard, il faudra emboîter le pas aux autres pays en matière de décarbonisation, de décentralisation de production d’énergie et de digitalisation. Le mouvement est en marche ! », assure M. Dépelteau.

1000 DE LA GAUCHETIÈRE

énergétique n'est pas seulement un outil permettant d’atteindre ces objectifs de sobriété énergétique, mais pour les gestionnaires et les propriétaires immobiliers, elle constitue également un moyen d’augmenter leur compétitivité et leur productivité », conclut-elle.

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FOCUS

H yg i è n e et p ro p reté

Siège social de GSF Canada 4705, rue Louis-B.-Mayer Laval (Québec) H7P 6G5 T. 450 686-0555

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e ré a m é n a ge m e nt Tra v a u x d

Ce qui fait la force du Groupe GSF : ¤ 32 000 employés à l’international ¤ Croissance organique depuis plus de 53 ans ¤ Services intérieurs/extérieurs des bâtiments ¤ Capacité d’adaptation et d’innovation

SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

MONTRÉAL, AU CŒUR DU DÉVELOPPEMENT DES CONNAISSANCES EN IMMOBILIER ET EN INFRASTRUCTURES !

epousser les frontières des connaissances en immobilier : c’est ce qu’a permis de faire le mouvement de financiarisa tion des biens immobiliers propulsé au cours des dernières décennies. Aujourd’hui, ces connaissances sont transférées et adaptées à d’autres secteurs d’investissement, comme celui des infrastructures et des villes intelligentes. Un bref retour dans le passé s’impose pour mieux comprendre cette évolution. L’immobilier a longtemps été le fait d’entreprises privées et de riches individus visionnaires jusqu’à l’adoption aux États-Unis, en 1974, de la loi ERISA (Employee Retirement Income Security Act), qui permettait d’ajouter des classes d’actifs autres aux portefeuilles des caisses de retraite et des fonds de pension, sous réserve toutefois de le faire de façon prudente et de respecter ses devoirs fiduciaires. Le processus de transformation des biens immobiliers en actifs financiers a alors connu un véritable essor. Un des moyens pour investir prudemment consiste à acheter des titres de sociétés par actions cotées ou de fiducies d’investissements, reconnues pour leur expertise en immobilier. L’autre option, plus audacieuse, passe par le développement et la maîtrise de l’expertise nécessaire pour effectuer directement les transactions d’acquisition ou de construction d’immeubles dans le but de les valoriser et de les revendre. On ne se contente plus du rôle de créancier ou d’investisseur. On devient une entreprise en immobilier. Cette stratégie a été retenue par la Caisse de dépôt et placement du Québec au début des années 1980, comme l’explique ci-après Fernand Perreault. Elle a marqué le développement des filiales immobilières, devenues de grands leaders reconnus à l’échelle internationale. Les changements sont majeurs : l’investisseur institutionnel s’ajoute un nouveau rôle, celui de promoteur immobilier, d’expert en développement, transactions et gestion immobilière. Il doit s’approprier des connaissances et acquérir des compétences pointues, différentes de celles

qu’exige son métier de base, et développer une expertise unique et distinctive tout en adaptant et en mettant au point son modèle de gouvernance et de gestion des risques. Savoir acheter, gérer, valoriser ou vendre un immeuble nécessite des connaissances. Son évaluation, actuelle et future, requiert aussi le développement d’outils et de mesures. Il faut de plus pouvoir compter sur des personnes bien formées qui sont en mesure d’appliquer ces connaissances dans l’exercice de leurs fonctions. C’est pour répondre à ces besoins qu’a été créée en 1995, à l’ESG UQAM, la Chaire SITQ, devenue en 2012 la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, comme l’explique ici Jacques Saint-Pierre, fondateur et premier titulaire de cette chaire. Le besoin en développement de mesures et de moyens demeure toujours aussi important, selon Alain Dumaine, vice-président principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge. Les outils sont de plus en plus sophistiqués afin de reconnaître, d’évaluer et de suivre finement l’impact des nombreux facteurs internes et externes qui influent sur la performance financière des immeubles. L’immobilier ne se contente assurément plus de son statut traditionnel de bien réel. Il se dématérialise en flux de services adaptés aux besoins et aux nouvelles attentes des usagers, étroitement liés à la qualité des infrastructures et des services offerts aux citoyens par une ville devenue plus intelligente. À l’ère des métadonnées, les acteurs de l’investissement, comme ceux de la recherche et du développement des connaissances dans le domaine de l’immobilier, doivent relever ce nouveau défi consistant à adopter une perspective plus écosystémique, pour mieux intégrer la complexité des interdépendances et des relations entre les immeubles, les infrastructures, la ville et ses citoyens.

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FOCUS

DÉVELOPPEMENT DES CONNAISSANCES ET DE L’EXPERTISE EN IMMOBILIER

DES PAS DE GÉANT PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

En l’espace de deux décennies, les connaissances et l’expertise en matière d’investissement en immobilier ont fait des pas de géant. Retour sur les étapes marquantes de cette évolution et sur les grands enjeux actuels.

A PHOTO DE LA CÉRÉMONIE DES 20 ANS DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER ESG UQAM, LE 11 MAI 2016 Première rangée, de gauche à droite : Élia Duchesne, coordonnatrice, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM (ci-après « la Chaire ») ; Caroline Rousseau, vice-présidente Efficacité organisationnelle, Ivanhoé Cambridge (ci-après « I.C. ».) ; Andrée De Serres, titulaire, la Chaire ; Mario D. Morroni, vice-président exécutif, Stratégie et allocation du capital, I.C. ; Hélène Sicotte, chercheure principale, la Chaire ; Ahmed Dridi, doctorant, la Chaire. Deuxième rangée, de gauche à droite : Alain Dumaine, vice-président principal, Portefeuille global et planification stratégique, I.C. ; Maazou ElHadji Issa, chercheur postdoctoral, la Chaire ; José Nadege Dongmo, chercheure postdoctorale, la Chaire ; Lina Cantin, doctorante, la Chaire ; Mélanie Larocque Aleman, gestionnaire de projet, la Chaire.

u fil des ans, le Québec a développé une remarquable expertise dans le domaine de l’investissement immobilier. Aujourd’hui, il peut s’enorgueillir de posséder une véritable masse critique de connaissances en la matière, alors que de gros joueurs québécois occupent une place de choix sur le plan national et international. DE PLUS EN PLUS COMPLEXE Jacques Saint-Pierre est le fondateur de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM), dont il a été le premier titulaire de 1996 à 2011. C’est Andrée De Serres, auteure de l’avant-propos de cet article, qui a d’ailleurs succédé à M. Saint-Pierre. C’est son vif intérêt pour le développement des sciences immobilières en milieu universitaire qui a conduit cet ancien professeur au Département de stratégie, responsabilité sociale et environ nementale à l’UQAM à créer la Chaire, dont la mission est aussi de tisser des liens étroits avec le réseau professionnel. Cet intervenant privilégié a été non seulement le témoin, mais également un participant actif au déploiement et à l’essor des connaissances dans ce domaine.

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« Dans les années 1970-1980, les universités, l’UQAM en particulier, n’offraient que des formations de base destinées à répondre aux besoins de certification des professionnels en évaluation foncière ou en gestion immobilière », explique M. Saint-Pierre. Puis, d’une simple certification, on est passé au baccalauréat et ensuite à la maîtrise. Par la suite, dans les années 1990, l’UQAM a commencé à offrir un MBA spécialisé en immobilier. « La Chaire est le fruit d’une conjonction entre l’offre et des demandes de plus en plus complexes en matière d’inves tissement, de marketing, de ressources humaines, etc. À l’époque, il y avait plusieurs nouveaux acteurs, de grands investisseurs, des fonds de pension. La Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), avec son bras immobilier, avait un intérêt marqué pour participer à la création d’un lieu qui constituerait un moteur de développement de l’expertise et des connaissances en immobilier. C’est ainsi qu’est née la Chaire SITQ (Société immobilière Trans-Québec) en 1996, avant de devenir la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier en 2011 », relate M. Saint-Pierre. L’émergence de nouveaux enjeux et outils a aussi accéléré l’évolution dans ce secteur, par exemple en stratégie de financement ou en performance énergé tique. L’explosion des technologies de l’information et des communications a également entraîné des modes de gestion différents et généré des connaissances de plus en plus pointues.

CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER ESG UQAM

JACQUES SAINT-PIERRE Titulaire (1995-2010) Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM

Outre le développement des technologies, le virage à l’international a aussi produit son lot de changements. Ainsi, des acteurs de premier plan comme Ivanhoé Cambridge investissent aujourd’hui aux quatre coins du monde, et plus seulement dans les limites des frontières du Québec et du Canada. Tous ces facteurs conjugués ont contribué à la création d’une expertise unique. « En 20 ans, la Chaire a également évolué, développant de nouveaux champs de recherche en lien avec les défis d’aujourd’hui », souligne Jacques Saint-Pierre. CDPQ : LA CRÉATION D’UN GROS JOUEUR INSTITUTIONNEL Fernand Perreault est un autre témoin et un acteur impor tant de cette évolution. Il a œuvré pendant 18 ans à la Société canadienne d’hypothèques et de logement avant d’être recruté en 1987 par la CDPQ pour prendre la tête de la SITQ. Il fut le principal artisan du portefeuille immobilier de la Caisse. Une bourse porte d’ailleurs son nom aujourd’hui à la Chaire Ivanhoé Cambridge. Il rappelle que les caisses de retraite ont commencé à s’intéresser à ce type d’investissement dans les années 1980. « Elles voulaient se diversifier, et l’immobilier constituait une solution de rechange intéressante au marché boursier et obligataire. Ce secteur était stable, affichait un bon rendement, et c’était aussi une bonne façon de se protéger contre l’inflation », mentionne M. Perreault. Il existait toutefois des barrières à l’entrée de ces investis seurs institutionnels dans le domaine immobilier : en effet, le marché était essentiellement constitué de promoteurs, et peu de chiffres étaient disponibles sur les loyers et la valeur des transactions. « C’était un milieu assez opaque qui manquait de transparence. Chaque entrepren eur possédait son propre système », se souvient M. Perreault. Au fil du temps, les informations sont devenues plus nombreuses et structurées, et un savoir en matière de gestion d’actifs immobiliers, incluant la gestion et l’acquisition, s’est développé.

CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER ESG UQAM

FERNAND PERREAULT

Pour sa part, la CDPQ a fait progressivement son entrée dans le domaine à partir des années 1980, se dotant de sa propre expertise à l’interne, et c’est ainsi que la SITQ a vu le jour. Avec l’acquisition des firmes Ivanhoé et Cambridge, elle a ensuite acquis un bagage supplémentaire de connaissances et un vaste portefeuille immobilier. « La Caisse a été une pionnière en matière d’investissement immobilier. D’autres lui ont ensuite emboîté le pas, par exemple l’Ontario Teachers’ Pension Plan, avec Cadillac Fairview. L’immobilier est devenu un investissement mature, l’arrivée de l’institutionnel a rendu ce marché plus global, avec davantage de liquidités », rappelle Fernand Perreault. Plusieurs moments marquants ont jalonné la carrière de M. Perreault, autant d’étapes importantes dans l’évolution du portefeuille immobilier de la CDPQ. C’est à lui notam ment que l’on doit d’avoir poussé la SITQ à investir en dehors des frontières du Québec, afin d’éviter qu’elle ne mette tous ses œufs dans le même panier. D’abord au Canada, puis à l’échelle internationale. En 1995, l’achat d’actifs à la Défense, à Paris, une transaction d’environ un milliard de dollars, est un véritable coup de maître à inscrire sur sa remarquable feuille de route. « Au Canada, la compétition était forte, il fallait donc s’ouvrir sur l’extérieur. Nous avons investi aux États-Unis et un peu partout en Europe. Ma contribution a été dans la vision du développement à l’international, ce en quoi j’ai toujours été appuyé par Jean-Claude Scraire, ancien PDG de la Caisse », souligne M. Perreault. Une stratégie qui a porté ses fruits, puisqu’aujourd’hui, la CDPQ est l’un des 10 plus grands investisseurs immobiliers institutionnels au monde. « La SITQ a pu grandir et évoluer en même temps que le marché institutionnel dans ce domaine, constate M. Perreault. Elle a développé ses connaissances, a embauché des gens compétents. C’est ce qui constitue la base de sa vaste expertise. »

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Fort de son expérience de plus d’une dizaine d’années dans le domaine, Alain Dumaine, vice-président principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, est également un témoin privilégié de l’évolution des investissements et des connaissances en immobilier.

ALAIN DUMAINE Vice-président principal, Gestion du portefeuille global Ivanhoé Cambridge ISTOCK PAR VGAJIC

UNE APPROCHE À 360 DEGRÉS Fort de son expérience de plus d’une dizaine d’années dans le domaine, Alain Dumaine, vice-président principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, est également un témoin privilégié de l’évolution des investissements et des connaissances en immobilier.

Alain Dumaine remarque que les investisseurs institutionnels ont un appétit très marqué pour l’immobilier qui, même si les prix ont beaucoup monté, présente toujours un potentiel et un rendement très intéressants par rapport aux autres classes d’actifs, et ce, même si la marge de manœuvre est plus restreinte qu’avant.

Selon lui, l’une des orientations marquantes actuelles est que l’on considère l’environnement d’affaires en mode 360 degrés, en vertu d’une approche plus globale. « Aujourd’hui, il faut tenir compte des différentes tendances, aussi bien en termes structurels, technologiques, économiques, etc. La valorisation des actifs est sujette aux différentes dynamiques à l’œuvre dans l’environnement », dit-il.

À l’instar de MM. Saint-Pierre et Perreault, il constate que la création de gros joueurs dans l’investissement immobilier au Québec a contribué au développement de compétences, de connaissances et d’expertise. Ainsi, l’information relative au marché immobilier est abondante et disponible, permettant aux professionnels de réaliser des analyses plus pointues. De nouveaux outils de simulation et de modélisation de portefeuille et des risques aident aussi à quantifier les décisions et à mieux évaluer les rendements. Depuis le début des années 2000, les gestionnaires d’actifs immobiliers peuvent également s’appuyer sur des indices de mesure de performance afin de comparer les rendements avec d’autres actifs similaires au Canada et dans le monde.

Dans le domaine des immeubles de bureaux, il cite en exemple la réduction de la superficie par employé, la popularité du télétravail et l’émergence du coworking. Dans le secteur de la vente au détail, le commerce électronique force les centres commerciaux à se réinventer et à se démarquer du point de vue de l’expérience de magasinage. « D’un autre côté, le commerce en ligne offre une belle perspective au segment logistique, car il crée des besoins en entreposage », précise le vice-président. Du côté multirésidentiel, le mouvement vers le Live, Work and Play constitue une autre tendance à surveiller. « Il faut des bâtiments qui s’adaptent à la clientèle, situés dans les grands centres urbains, près de centres commerciaux », illustre M. Dumaine. Quant aux entreprises, elles cherchent désormais à s’établir dans des zones géographiques où elles auront accès à un bassin de main-d’œuvre et de talent.

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Plusieurs programmes universitaires en immobilier, notamment au deuxième et au troisième cycle, ont aussi vu le jour. « L’arrivée sur le marché du travail de nouveaux diplômés possédant des connaissances plus poussées dans le secteur immobilier va très certainement faire progresser les métiers en immobilier, ce qui pourrait introduire de nouvelles pratiques. On peut s’attendre à voir une certaine évolution au cours des prochaines années », estime M. Dumaine, qui conclut en disant que c’est l’institu tionnalisation qui a permis de pousser le savoir et les analyses d’investissement à un autre niveau.

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