Immobilier commercial volume 16 - numéro 3

ANIK SHOONER

CRÉATRICE DE MILIEUX DE VIE INSPIRANTS

VINCENT CHIARA TRANSFORMER UN PROBLÈME EN OCCASION

LORSQUE LES RÈGLEMENTS

MUNICIPAUX MÈNENT À UNE EXPROPRIATION DÉGUISÉE…

LES ACTEURS DE L'IMMOBILIER SE TOURNENT VERS L'EST

STÉPHANIE GOULET

AU REINE ELIZABETH

Voir page 33

ÉDITEUR

Jacques Boisvert

RÉDACTION

Journalistes :

Foulques Delbar, Nathalie Savaria, Nathalie Vallerand et René Vézina

Responsable de la qualité des contenus et adjointe à l’éditeur :

Céleste Carpentier

COLLABORATION À CE NUMÉRO

Sylvie Bouvette, Jean-Michel Champagne, Jean-Marc Fournier, Emmanuelle Gril, Paul Lewis, Diana Pricop, Marie-Lou Rancourt, Murielle Sand, Mitch Strohminger et Josée Vidal

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES

Christine Barozzi, Céleste Carpentier, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

PRODUCTION

Supervision : Edith Lajoie

Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign

PHOTOGRAPHES

Denis Bernier, Laëtitia Boudaud, Éric Carrière et Foulques Delbar

PHOTO EN PAGE COUVERTURE

© JBC Média par Éric Carrière

PUBLICITÉ

Claire Boisvert

Conseillère en publicité

Marie Girard

Chargée de projets publicitaires

Montréal Québec

450 670-7770 418 317-0669

ADMINISTRATION

Edith Lajoie

Directrice générale

COMPTABILITÉ

Catherine Faucher

Philippe Bérubé CPA

ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS

Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR

70, rue De La Barre, bureau 120

Longueuil QC J4K 5J3

ABONNEMENTS

Fatima Reynel Gracia

Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca

Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert

70, rue De La Barre, bureau 120

Longueuil QC J4K 5J3

Téléphone : 450 670-7770

Sans frais : 1 866 446-3185

Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

ANIK SHOONER À LA UNE !

Le secteur de l’immobilier commercial et du développement urbain au Québec compte une multitude d’intervenants d’exception. Mais comme la publication paraît six fois l’an, seuls quelques-uns sont appelés à faire la une du magazine. Le choix n’est jamais facile : plusieurs méritent de faire la première page depuis longtemps. Justement, c’était le cas de l’architecte Anik Shooner ! Elle s’est confiée généreusement en entrevue pour faire un retour sur sa carrière extraordinaire, parsemée de distinctions et de belles réalisations.

Cette édition vous propose d’autres rencontres marquantes, notamment celle d’Alison K. Chave, vice-présidente principale et cocheffe, Financement, Marché des capitaux, chez JLL Canada.

Deux grands stratèges du secteur de l’évaluation et collaborateurs de longue date du magazine Immobilier commercial prennent leur retraite chez Groupe Altus : Sylvain Leclair et Yves Godin, qui nous brossent un bon portrait de l’évolution de l’industrie au cours de leurs brillantes carrières. Je me joins à mon équipe pour les remercier sincèrement de leurs contributions à nos publications au fil des ans. Une très belle retraite !

Comme le souligne Sylvain Leclair dans ce numéro, « on retrouve actuellement deux types d’investisseurs : ceux qui achètent au rabais pour repositionner l’actif et lui donner de la valeur, et ceux qui veulent acquérir un actif stable, durable et présentant moins de risques. » Vincent Chiara, président de Groupe MACH, qui ne cesse de faire des acquisitions d’envergure, fait assurément partie du premier groupe. Il en a discuté avec le journaliste économique René Vézina, qui a également interviewé l’économiste principale au Mouvement Desjardins, Hélène Bégin.

La série d’entrevues avec d’anciens participants à la chronique « Génération montante » se poursuit avec celle que je nomme affectueusement Madame 100 000 volts, la formidable Brigitte Dupuis. Elle nous fait part de ses défis quotidiens à titre de directrice de projets chez Groupe Brivia.

Je vous invite à parcourir votre magazine et vous verrez, vous découvrirez plusieurs autres textes d’intérêt !

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

3 MOT DE L’ÉDITEUR

Anik Shooner à la une !

7 ENTREVUE – ANIK SHOONER

Créatrice de milieux de vie inspirants

CHRONIQUES

14 DONNÉES EN IMMOBILIER

Transactions d'envergure - Région de Montréal

16 DÉVELOPPEMENT DURABLE

Les mécanismes de la responsabilité sociétale : touchons-nous au but ?

26 ÉCONOMIE

LE

SAVIEZ-VOUS ?

Quatre nouveaux associés d’un coup chez Immostar

22 ENTREVUE – VINCENT CHIARA

Transformer un problème en occasion, à la manière de Vincent Chiara

28 LE SAVIEZ-VOUS ?

Un investissement majeur pour les parcs montréalais

30 QUE DEVIENNENT-ILS ? – BRIGITTE DUPUIS

Le goût du dépassement et de la réussite

42 LE SAVIEZ-VOUS ?

Montréal

Les acteurs de l'immobilier se tournent vers l'Est

46 COURTAGE IMMOBILIER 360°

Alison K. Chave

La soif d’apprendre

50 LE SAVIEZ-VOUS ?

Mellem Manoir-des-Trembles

Un projet pensé pour les locataires

56 ENTREVUE – NATHALIE MARTIN

Nommée urbaniste émérite

64 LE SAVIEZ-VOUS ?

Auguste & Louis

Un projet phare pour le Quartier des lumières

65 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Une année sous le signe de la prudence avec éclaircies à l’horizon

34 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Deux témoins-clés du marché immobilier prennent leur retraite

40 DROIT IMMOBILIER

Lorsque les règlements municipaux peuvent mener à une expropriation déguisée…

44 MOT DE L’IDU

Le télétravail

Un risque urbain

52 ANALYSES IMMOBILIÈRES

Le Montréal de demain se dessine aujourd’hui

55 LIEUX COMMUNS

Le réservoir

60 NOUVELLE CONSO

Tirez-vous profit des clientèles touristiques ?

62 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE L’assurance, oui, mais la clé, c’est la prévention !

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CRÉATRICE DE MILIEUX DE VIE INSPIRANTS

Enfant, Anik Shooner aimait construire des maisons avec des legos et dessiner des villes. Quelques décennies plus tard, la passion pour l’architecture l’habite toujours. Au fil du temps, elle a contribué à plusieurs projets phares, dont la Maison du développement durable, le nouveau siège social de la Banque Nationale ou encore le Complexe des sciences du Campus MIL de l’Université de Montréal, lauréat  2023 d’un Prix d’excellence en architecture de l’Ordre des architectes du Québec.

Anik Shooner commence sa carrière d’architecte en 1987. Parce qu’elle veut voir du pays et que les perspectives d’emploi sont faibles au Québec à l’époque, elle met le cap sur Toronto. Là-bas, elle trouve du travail chez WZMH Architects, la firme qui a signé l’emblématique Tour du CN.

Preuve de son talent, après quatre ans dans la Ville Reine, la jeune architecte se voit offrir par son employeur de retourner à Montréal pour diriger la conception du siège social de l’Agence spatiale canadienne, à Longueuil. Un projet de 60 M$. Elle n’a que 26 ans. « J’étais jeune et j’avais peu d’expérience, reconnaîtelle. Mais de toute façon, personne n’avait d’expérience dans ce type de projet. C’était le seul au pays ! »

PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

ANIK SHOONER

ANIK SHOONER Présidente MSDL Architectes

Aujourd’hui encore, l’Agence spatiale demeure la réalisation la plus marquante de sa carrière. « C’est le premier projet dont j’ai été responsable et le premier que j’ai réalisé à Montréal. Je connaissais les détails techniques par cœur. J’ai vraiment tout donné pour réussir ce mandat. »

EN AFFAIRES

En 1994, Anik Shooner s’associe aux architectes René Menkès et Yves Dagenais pour se lancer en affaires. Lorsque Jean-Pierre LeTourneux les rejoint en 2004, la firme devient Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, aussi connue sous l’acronyme MSDL. Au fil des années, le cabinet est passé de 6 à 120 employés et figure aujourd'hui parmi les grands bureaux d’architectes au Québec. Une grande fierté pour sa présidente et associée principale. « Avoir contribué à bâtir une firme d’architecture renommée qui procure un environnement de travail sain à autant de personnes, c’est ma plus belle réussite », affirme-t-elle.

La phase 2 du nouveau CHUM, la revitalisation de Place Ville Marie, la tour du 1 Square Phillips, la Grande Bibliothèque, le Centre de recherche du CHUM, la restauration de la maison Louis-Hippolyte-La Fontaine… Depuis ses débuts, MSDL a œuvré sur plusieurs projets d’envergure qui ont transformé le paysage montréalais. Dire que sa cofondatrice avait hésité à s’inscrire à l’École d’architecture de l’Université de Montréal parce que le pays traversait une récession et que les emplois se faisaient rares dans le domaine !

LE NOUVEAU SIÈGE SOCIAL DE LA BANQUE NATIONALE, À MONTRÉAL

LE COMPLEXE DES SCIENCES DU CAMPUS MIL DE L’UNIVERSITÉ DE MONTRÉAL

MSDL ARCHITECTES

MSDL ARCHITECTES

La firme a une centaine de projets en cours. Parmi ceux dirigés par Anik Shooner figure le nouveau siège social de la Banque Nationale. Érigé à l’angle de la rue Saint-Jacques et du boulevard Robert-Bourassa, cet immeuble de 40 étages sera emblématique, selon elle. « Il est de nature à donner envie aux gens de revenir travailler au bureau. » L’édifice, qui vise les certifications LEED Or et WELL Argent, sera adjacent à un parc urbain et doté d’un jardin d’arbres et d’arbustes au sommet.

Dans un tout autre domaine, l’associée principale de MSDL est responsable du projet d’agrandissement de l’Hôpital PierreLe Gardeur, à Terrebonne. C’est elle aussi la répondante, pour sa firme, de l’agrandissement de l’Hôpital de Verdun et du futur Hôpital Vaudreuil-Soulanges, trois projets réalisés en consortium avec d’autres firmes d’architecture.

« Ce que j’aime dans les projets d’hôpitaux, c’est qu’il s’agit d’un service à la population. Créer un hôpital qui va servir à guérir les gens et le rendre le plus fonctionnel possible, c’est inspirant », dit celle qui a aussi participé à la modernisation du CHU Sainte-Justine.

MISER SUR LA DIVERSIFICATION

Le terrain de jeu de MSDL est vaste. « Souvent, les architectes se spécialisent. Ils ne font que des contrats publics ou seulement du privé. Alors que nous, dès le début, on a choisi de faire les deux parce qu’on voulait minimiser l’impact des cycles économiques baissiers », explique Anik Shooner

Mais cette décision n’était pas qu’une question de survie. Elle était aussi motivée par le désir de réaliser une variété de projets. « Pour moi, un architecte est un généraliste, poursuit-elle. Oui, cela demande plus d’efforts. Il n’y a pas de recettes toutes faites ni de détails standardisés. Mais c’est tellement stimulant ! »

Sans compter que le fait de travailler tant sur des tours de condos que sur des immeubles de bureaux, des écoles, des hôpitaux et des projets de villégiature, comme L’Hymne des Trembles, à Tremblant, favorise le transfert de connaissances et d’idées entre les différents types de projets.

Notons par ailleurs que MSDL est une pionnière en matière de développement durable. Elle a notamment décroché la première certification LEED Or pour une université au Canada (Pavillons Lassonde – Polytechnique Montréal en 2005) et la première certification Platine au Québec (Maison du développement durable en 2013).

DES LEGS POUR LES VILLES ET LES GENS

Après 36 ans de pratique, Anik Shooner est aussi passionnée par l’architecture qu’au premier jour. Qu’est-ce qui l’anime ? « J’aime créer des milieux de vie sains et inspirants pour les gens. De plus, les bâtiments sont des legs pour une ville et ses citoyens, car ils sont là pour plusieurs générations. »

L’architecte d’expérience trouve également son bonheur dans le processus de création. « On part d’une page blanche. On cherche des solutions, des idées, on fait des remue-méninges. On travaille en équipe avec les clients, les entrepreneurs, les ingénieurs. Et puis, un jour, on entre dans le bâtiment sans casque ni bottes de construction et on voit ses occupants souriants, contents d’être là. À chaque fois, je me dis que c’est pour cela que je suis architecte », s’enthousiasme celle qui a été reçue fellow de l’Institut royal d'architecture du Canada en 2000, à 36 ans seulement.

Quelles sont ses sources d’inspiration ? « L’historique du lieu est toujours à considérer. Par exemple, il y avait autrefois un entrepôt de glace sur le site de la Maison des étudiants de l’ÉTS. Nous avons donc conçu un édifice dont le verre et les angles évoquent les brisures et la transparence de la glace. Les bâtiments voisins sont aussi une source d’inspiration, car le projet doit s’harmoniser avec son environnement. »

Sinon, les voyages sont une pépinière d’idées pour Anik Shooner. « J’ai beaucoup voyagé, toujours en observant l’architecture, les milieux de vie et la nature. Dans une grande ville, je visite d’abord le Musée d’art contemporain. Le musée lui-même est habituellement l’œuvre d’architectes de renom. Et puis, l’art contemporain nourrit mon imaginaire. »

LA TOUR DU 1 SQUARE PHILLIPS, À MONTRÉAL MSDL ARCHITECTES

PIERRE-LE GARDEUR, À TERREBONNE

« Je veux poursuivre notre tradition d’excellence, continuer à mettre la barre haut comme nous l’avons toujours fait. Une architecture de qualité est esthétique, techniquement performante, respectueuse de l’environnement et elle favorise le bien-être des occupants. Je crois aussi qu’elle contribue à rendre les gens heureux. »

– Anik Shooner

ASSURER LA PÉRENNITÉ

En 2020, la cofondatrice de MSDL s’est vu décerner l’Ordre du mérite de l’Université de Montréal, et en 2022, elle était nommée chevalière de l’Ordre national du Québec. Des distinctions qui soulignent sa carrière remarquable, mais aussi son engagement envers sa profession et dans la communauté : vice-présidente de l’Association des architectes en pratique privée du Québec pendant six ans, membre du jury de concours d’architecture, ambassadrice de la campagne de dons planifiés de l’École d’architecture de l’UdeM, présidente de la Société de musique contemporaine du Québec, etc.

À 58 ans, Anik Shooner est la plus jeune des trois cofondateurs de MSDL (René Menkès est décédé en 2019). « Assurer la pérennité de la firme est une priorité pour nous. Elle n’est pas à vendre et on tient à ce qu’elle demeure québécoise. C’est pourquoi on investit beaucoup dans la relève. » D’ailleurs, six architectes sont devenus associés depuis 2016, dont quatre femmes. « C’est important pour moi de mettre les femmes de l’avant et de veiller à ce que nous soyons égalitaires en nombre au bureau », indique-t-elle.

Quelle est sa vision pour l’avenir du cabinet ? « Je veux poursuivre notre tradition d’excellence, continuer à mettre la barre haut comme nous l’avons toujours fait. Une architecture de qualité est esthétique, techniquement performante, respectueuse de l’environnement et elle favorise le bien-être des occupants. Je crois aussi qu’elle contribue à rendre les gens heureux. »

LA MAISON DES ÉTUDIANTS DE L’ÉTS, À MONTRÉAL

LA MODERNISATION DU CHU SAINTE-JUSTINE, À MONTRÉAL

LES TOURS DU YUL CENTRE-VILLE, À MONTRÉAL

MSDL ARCHITECTES

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À quelques pas de la station de métro McGill, future station REM, et du réseau souterrain de Montréal

Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal. Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes InSite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investissement immobilier.

RÉGION DE MONTRÉAL TRANSACTIONS D’ENVERGURE

T1-2023 (jan -mars). Les données ont été compilées avec minutie, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.

L'HÔTEL INTERCONTINENTAL MONTRÉAL, DANS VILLE-MARIE

En tant qu’enseignant et responsable du développement durable à HEC Montréal, Jean-Michel Champagne prépare les futurs gestionnaires aux enjeux d’affaires émergents et aux défis socioéconomiques de la crise climatique. Ayant mené une bonne partie de sa carrière en gestion immobilière, il collabore tout particulièrement avec cette industrie pour la rendre durable et responsable.

LES MÉCANISMES DE LA RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE : TOUCHONS-NOUS AU BUT ?

Depuis la fin des années 1990, les c odes de c onduite, les certifications, les reconnaissances et les palmarès ont permis aux industries, dont celles associées à l'immobilier commercial, de s'autoréglementer. Toutefois, l'absence de standard de comparaison nuit à la transparence de la performance ESG des organisations. La consolidation actuelle des mécanismes de déclaration extrafinancière permettrat-elle enfin d’avoir un langage commun ? Pour le savoir, il est important d’avoir une compréhension des outils d’autorégulation et de leur limite.

L’AVÈNEMENT DE L’AUTORÉGULATION

On ne peut pas parler des facteurs extrafinanciers sans comprendre les mécanismes qui régulent les entreprises. Au tournant des années 1970, la tendance à la surrèglementation des entreprises s’est estompée au profit d’une libéralisation de l’économie. Toutefois, cette dernière a créé un vide : sans mécanismes règlementaires forts dictant ce qu’une entreprise peut faire ou non, comment savoir si sa performance extrafinancière est bonne ? Et surtout, comment se comparer ?

En raison des pressions accrues des parties prenantes (actionnaires, créanciers, société civile, clients, gouvernements, médias), les différentes industries, incluant l’industrie immobilière, ont commencé à développer leur propre mécanisme d’évaluation. Le début des années 2000 a vu naître de nombreux outils et référentiels d’autorégulation permettant d’encadrer la performance des entreprises. C’est à travers l’utilisation de ces outils que sont nés les facteurs ESG. En effet, comment mesurer quelque chose s’il n’existe pas de méthode pour l’évaluer ? Ce ne sont pas tous les outils qui ont la même fonction, il importe de les séparer en trois catégories.

1. Les codes, les standards, les normes et les principes

Cette catégorie comprend tous les documents et les guides qui servent à définir les critères ESG, à établir une nomenclature pertinente et à orienter la réflexion des entreprises. Ce sont les piliers qui permettent de produire des rapports et des stratégies spécifiques.

2. Les certifications, les rapports et les accréditations

Cette catégorie comprend tous les outils et les référentiels qui peuvent être utilisés tels quels pour évaluer la performance ESG d’une industrie donnée et comparer les entreprises. Il est généralement impossible de modifier ces outils ou de les adapter à la réalité de l’entreprise.

3. La déclaration volontaire

et la transparence

Cette catégorie comprend les référentiels de déclaration extrafinancière, c’est-à-dire les guides et les outils reconnus qui permettent aux entreprises de déclarer leurs facteurs ESG dans des gabarits homogènes. Certains sont volontaires et flexibles, d’autres sont contraignants et contrôlés.

LA CONSOLIDATION DES STANDARDS

À l’image des années 2000 qui ont vu l’avènement des outils d’autorégulation, les années 2020 seront marquées par la consolidation de ces outils dans un cadre de plus en plus contraignant, et éventuellement, par leur institutionnalisation à travers des exigences règlementaires.

Les premiers standards applicables aux entreprises canadiennes seront les normes IFRS S1 et S2. Celles-ci établiront les bases sur lesquelles toutes les entreprises devront construire leur stratégie de déclaration extrafinancière. Ces deux standards permettront de déterminer avec précision les facteurs ESG que les entreprises publiques (cotées en bourse) devront divulguer annuellement.

Jean-Michel Champagne

Expert invité

Même si les entreprises publiques seront les premières touchées par cette consolidation, les experts prédisent que la grande majorité des entreprises privées devront elles aussi s’y plier dans une certaine mesure afin de répondre aux exigences de leurs clients, de leurs actionnaires et de leurs créanciers.

L’APPORT DES CERTIFICATIONS

Afin de répondre aux nouvelles exigences découlant de la consolidation des standards, les entreprises du monde de l’immobilier commercial pourraient utiliser les outils de certification existants pour alimenter leurs déclarations extrafinancières. Par exemple, les programmes de certification majeurs, comme BOMA BEST et LEED, contiennent des éléments de comptabilisation de la performance sociale et environnementale. Ceux-ci pourront être utilisés pour répondre aux nouveaux standards de comptabilité extrafinancière. Le problème est généralement non pas de poser les bons gestes, mais plutôt d’en prendre conscience et de consolider les savoirs de notre organisation de façon efficace.

LE DEVOIR DE TRANSPARENCE

Finalement, avec la consolidation des standards suivra une obligation morale ou légale de transparence. Historiquement, les déclarations extrafinancières, souvent appelées rapport ESG ou rapport de durabilité, ont été prises en charge par les équipes de communications et marketing. La recherche a démontré toutefois que les entreprises faisant des déclarations extrafinancières ont tendance à surévaluer les aspects positifs et à sous-évaluer ou même cacher les négatifs.

L’arrivée des nouveaux standards viendra changer la donne, car d’ici la prochaine année, ce seront les équipes financières qui devront intégrer la performance ESG dans leur déclaration. Les investisseurs, mais aussi les créanciers et les clients, auront donc graduellement accès à une information vérifiée, neutre et complète.

Les entreprises qui n’ont pas encore commencé à intégrer des facteurs ESG dans leurs rapports annuels, tout comme celles qui le font déjà, auront à surveiller le dévoilement des standards IFRS S1 et S2 à l’été 2023 afin de savoir sur quel pied danser dans les prochaines années.

Meilleur indice de vitalité économique au Québec parmi les 10 grandes villes

Population de 154 091

QUATRE NOUVEAUX ASSOCIÉS

D’UN COUP CHEZ IMMOSTAR

L’entreprise immobilière Immostar ne fait jamais les choses à moitié. À l’aube de son 20e anniversaire, voilà qu’elle accueille quatre nouveaux associés. De quoi solidifier encore plus son équipe de direction et assurer sa pérennité.

Travaillant pour Immostar depuis plusieurs années, les nouveaux partenaires se démarquent par leur volonté d’innover, leur créativité, leur intégrité, leur esprit d’équipe, leur rigueur et leur professionnalisme. Il s’agit d’Émilie Esber, de Jean-François Gobeil, de Christian Goupil et de Jean-François Poirier (voir p. 20).

« Après Kevin Lachance et François Pelchat en 2016, je suis fier d’accueillir quatre autres superstars dans notre équipe d’associés. Ensemble, nous allons continuer à transformer l’usuel en exceptionnel », se réjouit André Pelchat, président fondateur de l’entreprise de 113 employés.

En activité depuis 2003, Immostar a notamment réalisé les ensembles résidentiels MU, Le Huppé, LOGES Saint-Nicolas et le Maguire sur l’avenue ainsi que l'immeuble de bureaux Place de l’Escarpement dans la grande région de Québec. Elle gère un portefeuille de 57 propriétés d’une valeur de 750 M$ pour un total de 3 millions de pieds carrés.

UNE ANNONCE BIEN REÇUE

« Quand on a partagé la nouvelle, ce sont les mots " profondeur " et " solidité " qui sont revenus le plus souvent, rapporte François Pelchat, vice-président développement et marketing. En effet, il est rassurant pour les investisseurs, les sous-traitants, les clients et les employés de constater que nous solidifions les assises de l’entreprise en accueillant comme associés des employés clés d’expérience qui sont avec nous depuis plusieurs années. Cela envoie un signal de confiance fort au marché. »

Avec leur expertise respective en droit, en comptabilité, en exploitation d’immeubles et en financement / investissement , les nouveaux associés viennent compléter les forces des trois autres partenaires, indique également François Pelchat.

« Ils ont tous une feuille de route remarquable et un large réseau de contacts, ajoute Kevin Lachance, vice-président finance et stratégie. Leur expertise est

De gauche à droite : Kevin Lachance, associé, vice-président finance et stratégie ; François Pelchat, associé, vice-président développement et marketing ; Christian Goupil, associé, vice-président exploitation ; Jean-François Poirier, associé, vice-président investissements et valorisation des actifs ; André Pelchat, président ; Jean-François Gobeil, associé, directeur principal — comptabilité et administration ; Me Émilie Esber, associée, vice-présidente affaires juridiques

reconnue par l’industrie. Grâce à eux, nous avons tout ce qu’il faut pour mettre en œuvre notre vision, nos objectifs stratégiques et des projets d’une qualité supérieure. »

Et des projets, Immostar en a quelques-uns dans ses cartons. Entre autres, elle s’apprête à sortir de son marché habituel pour lancer un projet de 218 condos locatifs à Trois-Rivières. Voisin de l’Amphithéâtre Cogeco, à la croisée du fleuve Saint-Laurent et de la rivière Saint-Maurice, l’immeuble sera doté d’un système géothermique et visera une certification LEED. « Ce sera un projet signature » , affirme François Pelchat en précisant que l’architecture s’inspire d’une usine de pâtes et papiers qui occupait autrefois le site.

UNE ENTREPRISE PÉRENNE

La possibilité pour les membres de la direction de devenir associés et la mise en place récente d’un régime d’intéressement pour certains employés clés s’inscrivent dans une démarche structurée qui vise la rétention de ces personnes et la pérennité d’Immostar. « C’est aussi un outil pour aller chercher les meilleurs talents », note André Pelchat.

De son côté, Kevin Lachance souligne qu’André Pelchat a été prévoyant et stratégique en les faisant associés, lui et François, alors qu’il n’avait que 53 ans. « Il y a tellement d’histoires d’horreur dans les relèves d’entreprises. Plusieurs fondateurs s’y prennent malheureusement trop tard. »

André Pelchat, lui, a l’esprit tranquille. À 60 ans, il peut se concentrer sur son rôle de président et de mentor sans s’inquiéter pour l’avenir. Avec l’addition de quatre nouveaux associés, il vient d’assurer la pérennité de l’entreprise.

FUTUR PROJET D'IMMOSTAR, À TROIS-RIVIÈRES

QUI SONT-ILS ?

L’avocate Émilie Esber est la première femme à devenir associée de l’entreprise. Elle œuvre dans le secteur immobilier depuis 15 ans, dont 10 chez Immostar. À titre de vice-présidente affaires juridiques, elle dirige une variété d’opérations complexes touchant le financement, l’acquisition de terrains, le développement de projets, la négociation d’ententes de partenariat, la rédaction de contrats, etc.

Directeur principal — comptabilité et administration, Jean-François Gobeil est entré au service de l’entreprise en 2016. Après 10 ans en comptabilité et en immobilier, ce comptable professionnel agréé est toujours aussi passionné par la production de résultats financiers, la fiscalité et la planification financière.

Lui aussi expert en chiffres, Jean-François Poirier fait partie de l’équipe d’Immostar depuis 2009. Dans ses fonctions de viceprésident investissements et valorisation des actifs, il s’implique dans les projets à partir de l’analyse d’une occasion d’affaires jusqu’à la mise en exploitation d’un immeuble. Le suivi des budgets et la gestion des financements de construction n’ont plus de secrets pour lui.

Chez Immostar depuis 2017, Christian Goupil occupe pour sa part le poste de vice-président exploitation. Il compte plus de 30 ans d’expérience en immobilier. Sa vision stratégique et sa vaste expertise dans chacun des segments de l’industrie profitent grandement à l’entreprise.

Me ÉMILIE ESBER Vice-présidente affaires juridiques

JEAN-FRANÇOIS POIRIER Vice-président investissements et valorisation des actifs

JEAN-FRANÇOIS GOBEIL Directeur principal — comptabilité et administration

CHRISTIAN GOUPIL Vice-président exploitation

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Créer l’avenir de l’immobilier

Portée par notre perspective unique en tant que propriétaire et investisseur, notre équipe nationale mise sur l’innovation et la création de valeur dans toutes les sphères de l’expérience immobilière.

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TRANSFORMER UN PROBLÈME EN OCCASION, À LA MANIÈRE DE VINCENT CHIARA

PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE

En affaires, il faut de l’audace, mais si les choses ne tournent pas comme prévu, mieux vaut pouvoir compter sur un plan B. En résumé, c’est la stratégie que suit Vincent Chiara, PDG du Groupe MACH, et qui l’incite à multiplier les acquisitions alors qu’on nous annonce un repli de l’économie. Audacieux, mais quand même prudent : il ne part pas sans avoir assuré ses arrières.

«Pour reprendre un langage de hockey, dit-il, on regarde le match pour voir les occasions, et s’il y en a, on passe à l’offensive ! » Il ne s’en cache pas. Vincent Chiara est acheteur. Encore faut-il savoir quand, où et quoi acheter. « Prenons tout le secteur du bureau. Pour l’instant, il est en déclin. Mais je ne pense pas que ça va durer. »

Sur ce sujet, il est intarissable, et son analyse va bien au-delà de ses intérêts immédiats. « Les gens vont progressivement revenir au bureau, penset-il. Dans 12 mois ? 24 mois ? Oui, le télétravail est là pour de bon. Mais ce n’est pas vrai qu’on est naturellement plus efficace à la maison. Il manque l’inspiration, la stimulation, le sentiment d’appartenance… Mais il importe de revoir les aménagements, au-delà des cubicules et des lumières fluorescentes. Je pense qu’on se dirige vers une formule hybride. »

Évidemment, sans locataires, la valeur des propriétés risque de diminuer. « C’est une illustration de notre plan B, précise Vincent Chiara. Par exemple, nous venons d’acheter, à Ottawa, l’immeuble ONE60 Elgin. Il faudra le rénover, mais nous avons payé bien moins cher, une fraction de sa valeur d’il y a quelques années. Ça me permet d’être à l'aise. Et ça nous offre plein d’options pour la suite. »

UN MARCHÉ IMMOBILIER EN MUTATION

Sur ce sujet, Vincent Chiara est volubile. « Le marché s’est transformé depuis une trentaine d’années, dit-il. Autrefois, on trouvait de grandes familles fortunées au cœur de sociétés comme Trizec ou Ivanhoé, du temps des Steinberg… Aujourd’hui, ce sont surtout des groupes comme les institu-

tions financières ou les caisses de retraite qui interviennent. Et elles ont tendance à délaisser les classes d’actifs comme les bureaux ou les commerces. Il ne reste plus beaucoup d’acheteurs. Raison de plus pour que nous soyons intéressés », poursuit le PDG du Groupe MACH.

En même temps, on voit une tendance à la reconversion des commerces ou des immeubles de bureaux en logements, puisque la demande demeure forte dans le secteur de l’immobilier résidentiel. « Avec la pandémie, on a vu un déplacement – flight to quality – d’immeubles B ou C vers le haut. Mais la valeur des terrains, elle, demeure. Si on peut alors reconvertir les immeubles, parce qu’on ne peut pas les conserver tels quels, mieux vaut agir. »

De telles transactions exigent des reins solides pour le financement. MACH peut compter sur de bons partenaires. « Nous sommes choyés, notre feuille de route nous aide, nos institutions financières nous connaissent et nous appuient. C’est une question de confiance et de performance », affirme-t-il. Elles ne sont pas les seules à faire affaire avec MACH. De riches familles, comme Saputo et d’autres, viennent en renfort et participent à l’élan de l’entreprise.

Leur appui est bienvenu. Vincent Chiara demeure en mode acquisition, à preuve le bloc de 42 propriétés qu’il a obtenu pour près de 6 G$ lors de la vente globale de Cominar à l’automne 2021. MACH s’est ainsi implanté à travers le Québec et son offensive se poursuit. Le groupe vient tout juste d’annoncer l’acquisition du centre commercial de Victoriaville, qui compte d’importants supermarchés comme Metro et Canadian Tire.

SE DÉPLOYER HORS DU QUÉBEC

Désormais dominant au Québec, le Groupe MACH doit élargir ses horizons pour poursuivre sa croissance. C’est déjà le cas. « Nous venons d’acheter deux immeubles de bureaux à Halifax, le plus important centre des Maritimes, précise Vincent Chiara. Puis, j’ai mentionné le ONE60 Elgin à Ottawa, qui est pour nous une destination intéressante s’apparentant à celle de Québec. »

La fonction publique y est omniprésente elle aussi, quoiqu’occupant maintenant une proportion moindre des immeubles de bureaux. « L’économie du savoir crée des entreprises qui ont besoin d’espace et nous pensons pouvoir les servir. Le taux de chômage est bas, les salaires sont stables et c’est un marché dynamique à proximité de Montréal. »

Et Toronto ? « Nous y sommes déjà présents, aves 2 millions de pieds carrés de propriété, notamment dans les secteurs de Mississauga et de Markham, et de nouvelles acquisitions sont prévues », annonce-t-il en rappelant que le Groupe MACH est véritablement en mode attaque.

Ne craint-il pas pourtant le ralentissement, voire la récession prévue par bien des analystes ? « En tout cas, c’est une drôle de récession, répond-il. Le taux de chômage est au plancher, les magasins sont pleins, tout comme les restaurants, et quand je vais chez un concessionnaire, on me dit qu’il me faudra attendre deux ans pour une voiture. »

Il reconnaît cependant que de nombreux entrepreneurs ont pu être pris de court. « Certains ont pensé que les taux à 2 ou 3 % représentaient la nouvelle norme. Ce n’était pas réaliste, et leur plan d’affaires en a souffert. Le prime est à 6,75 %, le plus élevé en 20 ans. Mais on est loin du 20 % des années 80, rappelle Vincent Chiara, et s’il repart vers le bas, nous aurons vécu une récession plutôt douce. »

L’IMMEUBLE ONE60 ELGIN, À OTTAWA

Collaborateur d’Immobilier commercial et rédacteur en chef des magazines Le Québec économique et Montréal économique, René Vézina pratique le journalisme depuis 40 ans. Il a travaillé tant dans les médias écrits, comme au journal Les Affaires dont il a été le rédacteur en chef au début des années 2000, que dans les médias électroniques, notamment à Radio-Canada, où il a passé 15 ans. Au fil du temps, il est devenu un expert reconnu pour sa couverture des actualités économiques.

UNE ANNÉE SOUS LE SIGNE DE LA PRUDENCE AVEC ÉCLAIRCIES À L’HORIZON

L’économiste principale au Mouvement Desjardins, Hélène Bégin, demeure réservée dans ses prévisions, mais elle voit les nuages se dissiper progressivement en 2023, ce qui pourrait être bénéfique à l’ensemble du secteur de l’immobilier commercial.

« Il faut réaliser l’importance des taux d’intérêt, ils ont beaucoup d’impacts et demeurent un facteur clé pour comprendre l’évolution du marché », dit-elle, en ajoutant qu’il sera nécessaire de suivre les mouvements prochains de la Banque du Canada (BdC). À ses yeux, le portrait s’avère plutôt positif à plus long terme… pour l’instant du moins.

Au départ, elle note que l’économie canadienne demeure forte, avec une croissance évaluée à 3 % pour le premier trimestre. Parallèlement, le marché du travail est toujours costaud, même en surchauffe, avec des salaires en hausse moyenne de 5 %. Mais on doit s’attendre à ce que la création d’emplois ralentisse. Le nombre de postes à pourvoir décline déjà.

Par ailleurs, l’inflation est en baisse. « Pour la Banque du Canada, c’est un signal encourageant », souligne l’économiste, d’autant que les coûts de l’énergie et du transport sont moins élevés, eux qui ont fortement contribué à faire gonfler l’indice des prix à la consommation. Est-ce à dire que la BdC pourrait être incitée à relâcher bientôt ses taux ? « À notre avis, elle va les maintenir au même niveau pour les prochains mois, mais de premières baisses pourraient survenir plus tard en 2023, puis se poursuivre, ce qui ramènerait le taux directeur à 2,5 % à la fin de l’année suivante », avance Hélène Bégin. Pour mémoire, il se situe actuellement à 4,5 %.

Mais tout n’est pas rose pour autant. La spécialiste entrevoit toujours une « légère récession » en 2023 et souligne que le financement va demeurer difficile pour les acteurs du secteur de l’immobilier. Encore faut-il établir une distinction entre les différentes catégories, dont les perspectives sont loin d’être uniformes.

UNE SITUATION TOUJOURS PROBLÉMATIQUE

POUR LES IMMEUBLES DE BUREAUX

« On ressent toujours l’effet du télétravail, qui contribue à faire remonter les taux de disponibilité, constate Hélène Bégin, d’autant plus que des locataires attendent encore avant de libérer de l’espace, ce qui risque d’accentuer la pression. »

Cela dit, Montréal et Québec s’en tirent plutôt bien comparativement à ce qu’on note ailleurs au pays, précise-t-elle. Les récentes données de la firme Altus montrent que leurs taux respectifs sont de 17,7 % et 10,6 %, comparativement à 25 % pour Calgary, 14,7 % à Toronto et 10,4 % à Vancouver.

René Vézina

HÉLÈNE BÉGIN Économiste principale Mouvement Desjardins

Journaliste spécialisé en économie

« La situation s’est détériorée partout au Canada, ajoutet-elle. La sous-location est en hausse et les baux sont plus courts, comme si l’on ne voulait pas s’engager, ce qui réduit les revenus courants pour les propriétaires. Ils voient aussi fondre ce que leur rapportaient les stationnements, normalement un apport non négligeable, de 10 à 15 % pour les entrées de fonds globales. » Il reste toutefois un élément favorable, à ses yeux : les liquidités demeurent abondantes dans le marché, notamment du côté des caisses de retraite, ce qui atténue les difficultés de financement malgré les taux d’intérêt en hausse.

LES AUTRES SECTEURS EN MODE ADAPTATION

C’est quand même le secteur commercial qui aura été le plus touché par la pandémie. Les centres commerciaux en ont largement souffert. L’économiste note que bien des investisseurs ont dû rajuster leur stratégie : « Je pense cependant que le creux a été atteint et que ça devrait se stabiliser. Les joueurs restent prudents surtout dans l’éventualité d’une récession. Mais la reprise va finir par arriver. »

Par ailleurs, le segment industriel, lui, a bien fait. On a même assisté à une surchauffe. « Elle devrait s’atténuer, on s’attend à une accalmie, poursuit Hélène Bégin. Les terrains se font plus rares et il manque d’édifices. Ici aussi, on ressent les hausses de taux d’intérêt, mais ils ne devraient pas entraîner une correction dans le milieu. »

Finalement, le multirésidentiel est en mutation, selon elle : « On est passé d’une situation où il y avait peu de produits à vendre, ce qui faisait grimper les prix et laissait

entrevoir une plus-value rapide pour les investisseurs, à une autre où il faut maintenant miser sur le long terme, d’autant que ce secteur est plus sensible que les autres aux taux d’intérêt. Mais entre-temps, les revenus de location sont au rendez-vous. Encore faut-il assumer les charges accrues de financement. Au bout du compte, il y a deux camps : les acheteurs possédant des liquidités, et ceux qui doivent emprunter ou renouveler leurs prêts. »

Il reste que les mises en chantier sont en baisse dans toutes les grandes agglomérations québécoises, sauf à Trois-Rivières qui connaît actuellement un véritable boom dans le sillage des grands travaux de l’autre côté du fleuve, à Bécancour, au cœur de la nouvelle filière de l’électrification des transports.

À L’HORIZON

« L’année 2023 sera marquée par la patience, juge Hélène Bégin, en raison du facteur incontournable que représentent les taux d’intérêt. Ce sera plus difficile s’il faut refinancer un bien, mais à l’inverse, il y aura de bonnes occasions à saisir dans la mesure où l’on dispose de liquidités. »

On devra quand même oublier, pour l’instant, les gains rapides, sans plus-value à court terme. « Et l’on ne s’attend pas à beaucoup de transactions dans des secteurs clés comme le bureau ou le commercial. Les grands acteurs vont camper sur leurs positions », conclut-elle.

Pour reprendre l’expression anglaise, ce sera donc un cas de Wait and see

UN INVESTISSEMENT MAJEUR POUR LES PARCS MONTRÉALAIS

PAR FOULQUES DELBAR, JOURNALISTE

Mis en place en 2019, le programme de réfection et de verdissement des parcs locaux de la Ville de Montréal va être reconduit. La mesure s’applique aux 19 arrondissements de la ville, qui administrent plus de 1 300 espaces verts de proximité.

Bonne nouvelle pour les amateurs de plein air à Montréal : la Ville a annoncé dans un communiqué la poursuite du programme visant à améliorer la qualité de ses parcs. La première phase avait permis d’attribuer des financements à 97 projets de réfection des espaces verts. Désireuse de prolonger le dispositif, la municipalité a adopté un important règlement d’emprunt qui permettra de réaliser de nouveaux investissements. Une enveloppe globale de plus de 62 M$ sera ainsi allouée à la rénovation, à la mise aux normes et au remplacement de différents équipements dans les parcs locaux.

AMÉLIORER LE CADRE DE VIE DES CITOYENS

La Ville affiche sa volonté d’offrir à la population des espaces adaptés à la pratique d’activités sportives et de plein air, tout en favorisant des milieux de vie sains et sécuritaires. « Notre administration mise sur une ville à échelle humaine […] Nous devons nous assurer que toute la population montréalaise ait accès à des espaces verts de qualité à proximité », a déclaré Caroline Bourgeois, vice-présidente du comité exécutif de la Ville de Montréal et responsable des grands parcs, des sports et loisirs, d’Espace pour la vie et de l’Est de Montréal.

ÉDIFICE DU CANAL

1753, SAINT-PATRICK, MONTRÉAL

RÉSERVEZ VOTRE VISITE !

LE GOÛT DU DÉPASSEMENT ET DE LA RÉUSSITE

Depuis la fin de la série « Génération montante » dans Immobilier commercial, celle qui est aujourd’hui directrice de projets chez Groupe Brivia a poursuivi sa route, animée par sa soif d’apprendre, de créer des liens, de se dépasser et de réussir.

SON PARCOURS

C'est d’abord en dévalant les pentes de ski que Brigitte Dupuis a amorcé son cheminement exceptionnel, la pratique de ce sport à un haut niveau ayant forgé, ditelle, « la professionnelle qu[’elle est] aujourd’hui ».

Cette sportive accomplie a ensuite entrepris un baccalauréat en communication à l’Université de Montréal. Suite logique à son parcours d’athlète, c’est comme directrice du marketing et des communications de Ski Saint-Bruno qu'elle commence sa carrière de gestionnaire en 2004.

En 2007, embauchée par SNC-Lavalin, elle entre dans le marché de l’immobilier. Pendant près d’une décennie, elle occupe diverses fonctions, dont celle de directrice, planification de la commercialisation du programme Bâtiments d’Hydro-Québec. Parallèlement, elle obtient un MBA en double diplomation de l’Université du Québec à Montréal et de l’Université Paris-Dauphine.

Par la suite, elle poursuit sa carrière successivement chez Veolia, Engie et la Société de contrôle Johnson.

Aujourd’hui directrice de projets chez Groupe Brivia, l’une des grandes sociétés de développement immobilier au pays, Brigitte Dupuis met à profit son expertise dans les domaines du bâtiment, du développement des affaires, du marketing et de la gestion.

SON IMPLICATION DANS LE MARCHÉ

Dès le départ, cette passionnée d’immobilier s’est impliquée dans l’industrie, se distinguant par sa capacité à entretenir des liens durables avec son réseau.

« En fait, je m’implique autant dans mon entreprise que dans le marché et sur les réseaux sociaux. Au cours de

ma carrière, je me suis impliquée dans des associations comme l’IDU, CREW M, BOMA Québec, l’ASHRAE, le Cercle 13. J’ai également participé à la deuxième cohorte de l’effet A. Je suis modératrice pour le Forum immobilier multirésidentiel et le Sommet immobilier de Montréal. »

Actuellement, Brigitte Dupuis préside le comité du tournoi de golf de CREW M, qui aura lieu au Club de golf Pine Grove, le 18 septembre prochain. Désireuse de partager ses connaissances, cette fervente adepte du virage technologique, du bâtiment intelligent et du développement durable met également sa plume à contribution. Elle rédige notamment depuis plusieurs années la chronique « Technologie et innovation » dans le magazine Gestion immobilière, en plus d’être invitée comme experte dans plusieurs autres médias.

SON TRAVAIL CHEZ GROUPE BRIVIA

Brigitte Dupuis confie apprécier grandement les gens et l’organisation pour laquelle elle travaille, notamment le PDG et fondateur du Groupe Brivia, Kheng Ly, qu’elle a d’abord connu à travers les soirées de réseautage dans l’industrie.

Preuve qu’elle est appréciée tout autant par ses pairs, en 2022, au gala Brivia de fin d’année, elle a remporté le trophée Cheers up. « Ça correspond bien à la couleur que j’essaie d’amener dans l’équipe. Un de mes objectifs de vie est d’être heureuse et de créer une ambiance positive dans mon environnement de travail », commentet-elle fièrement.

En tant que société de développement immobilier, Groupe Brivia couvre toutes les phases d’un projet, de l’acquisition à la gestion immobilière. Le travail de Mme Dupuis se situe à l’étape du développement, selon l’état d’avancement de chacun de ses projets.

PROPOS RECUEILLIS PAR NATHALIE SAVARIA

MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Outre la gestion d’un mégaprojet à LaSalle, elle s’occupe de plusieurs projets dans la grande région de Montréal et dans la ville de Québec, qui en sont tous à des étapes différentes du cycle du projet.

Pour mieux comprendre les activités qui occupent sa journée et la complexité de son agenda, il faut connaître le travail à accomplir en phase de développement.

La semaine de Brigitte Dupuis débute avec une rencontre de département sur les projets actifs. « C’est dans une ambiance cordiale que l’équipe fait une mise en commun des enjeux pour trouver des solutions ou optimiser les projets », souligne-t-elle.

À la suite d’une réflexion sur le concept, elle travaille de pair avec des professionnels afin de consolider quelques détails techniques. Une charte du projet sera développée pour cristalliser ses orientations et permettre aux parties prenantes d’avoir une vision commune.

À cette étape, Mme Dupuis contribue au développement de l’analyse de faisabilité du projet en veillant à ce que toutes les parties prenantes de l’organisation détiennent l’information requise pour fignoler les études et les analyses, mais aussi les facteurs sociaux, économiques et environnementaux. « Cette étape est suivie, dit-elle, par une coordination des exigences municipales en collaboration avec les fonctionnaires municipaux. »

« Il s’agit d’un travail de collaboration avec divers départements pour s’assurer qu’ils possèdent l’information pertinente. En parallèle, je développe le calendrier principal qui définit les grandes lignes de toutes les étapes du projet. »

Vient ensuite le moment d’examiner de plus près le positionnement du projet sur le marché et ses normes et de s’assurer que tous les éléments répondent aux besoins de la communauté ciblée. « À cette étape, indique-t-elle, on concrétise les paramètres du projet, soit la densité recherchée, le niveau de qualité, les espaces communs, le paysagement, le niveau de confort, les services aux résidents. »

Enfin, elle doit s’assurer que les spécifications sont intégrées au contrat de vente, et que le lancement des ventes et les autres tâches connexes de développement sont bien coordonnés. Bref, le travail de Brigitte Dupuis, complexe de nature, consiste à assurer une coordination efficace des parties prenantes afin de garantir le succès des projets.

« Ma recette secrète, c’est de savoir instaurer un environnement sain et dynamique, où les intervenants se sentent écoutés et libres de proposer des solutions. Je suis fière de pouvoir affirmer que je contribue à la réalisation des projets les plus ambitieux au Canada avec Groupe Brivia, qui se distingue par sa capacité à créer des communautés verticales », conclut-elle.

UN GRAND PROJET POUR L’ARTISTE PEINTRE STÉPHANIE GOULET

AU FAIRMONT LE REINE ELIZABETH

GOULETART.COM

L’ARTISTE EST MAINTENANT INSTALLÉE POUR DEUX MOIS COMME RÉSIDENTE AU FAIRMONT LE REINE ELIZABETH DE MONTRÉAL. LE RSVP, UN GRAND LOCAL SITUÉ AU NIVEAU DU HALL DE L’HÔTEL, LUI TIENT LIEU D’ESPACE DE CRÉATION ET D’EXPOSITION.

PEIGNANT SOUS LE THÈME DE MONTRÉAL, STÉPHANIE PRATIQUE SON ART EN DIRECT SOUS LES YEUX DES PASSANTS DU BOULEVARD RENÉ-LÉVESQUE, DES CLIENTS DE L’HÔTEL ET DE LA COMMUNAUTÉ DU CENTRE-VILLE. L’UNE DE SES ŒUVRES, LE CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL, EST ÉGALEMENT EN VEDETTE AU CHIC RESTAURANT DU REINE ELIZABETH, LE ROSÉLYS.

ELLE SERA EN ACTION PRESQUE TOUS LES JOURS, DU 15 MAI AU 15 JUILLET, ET DURANT LES CÉLÉBRATIONS DES ÉVÉNEMENTS C2MTL, LE WEEKEND DU GRAND PRIX DU CANADA AINSI QUE LE CONGRÈS PCMA.

DEUX TÉMOINS-CLÉS DU MARCHÉ IMMOBILIER PRENNENT LEUR RETRAITE

Sylvain Leclair et Yves Godin, tous deux vice-présidents directeurs, ont pris leur retraite à la fin du mois de mars 2023. Après plus de 30 ans au sein de Groupe Altus, ils font un bilan de leur carrière et des tendances qu’ils ont pu observer sur le marché immobilier au fil du temps.

rise financière, récession, boom immobilier, montée en flèche des taux d’intérêt… En trois décennies, Sylvain Leclair et Yves Godin ont vu couler de l’eau sous les ponts et connu les hauts et les bas de l’industrie immobilière. Alors qu’ils s’apprêtent à passer le flambeau, ils ont accepté de s’arrêter un instant, de prendre un peu de recul et de porter un regard sur les faits marquants qui ont jalonné leur carrière.

LA PASSION DE L’IMMOBILIER

Après avoir démarré sa vie professionnelle en bureautique pour un transporteur ferroviaire national, Sylvain Leclair a été rattrapé par son intérêt marqué pour l’immobilier. « Mes parents travaillaient dans ce domaine, et dans le cadre de mon baccalauréat en administration, le cours en finance immobilière m’avait passionné. J’ai décidé de faire le saut et en 1988, j’ai commencé comme technicien au sein de la firme LCB, devenue plus tard LCBA. J’ai même accepté une diminution de salaire par rapport à mon emploi précédent, je voulais absolument travailler dans ce secteur ! », se souvient-il. Par la suite, il complète sa formation pour obtenir le titre d’évaluateur agréé et grimpe les échelons chez LCBA, où il deviendra associé en 1996. En 2000, il sera l’un des cofondateurs de Groupe Altus, où s’associent plusieurs grands bureaux canadiens en immobilier commercial.

De son côté, après un baccalauréat en urbanisme, Yves Godin a décidé de changer son fusil d’épaule. « Il n’y avait pas de travail à l’époque et j’ai alors étudié au bac en administration avec concentration en évaluation », se souvient-il. En 1985, il fait ses premiers pas comme évaluateur stagiaire dans la firme Roy, Sanche, Gold & associés, puis il obtient

PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

SYLVAIN LECLAIR GROUPE

son titre et devient associé en 1994. Il est engagé par le Groupe Altus lorsque ce dernier rachète son bureau en 2006.

Les deux professionnels ont ensuite progressé dans l’organisation jusqu’à leurs postes actuels de vice-présidents directeurs. « On est des petits gars stables… », dit en riant Sylvain Leclair. « Des occasions se sont présentées, mais nous avons choisi de contribuer à faire grandir Altus », explique-t-il. Preuve en est que la firme tient aujourd’hui le haut du pavé dans le marché et est devenue au fil du temps un chef de file mondial des logiciels, des solutions de données et des services spécialisés intégrant la technologie dans le secteur de l’immobilier commercial. « Nous nous sommes équipés pour répondre à la demande, nous diversifier et offrir un service 360 degrés à nos clients. Par conséquent, nous sommes en mesure de nous adapter aux conditions du marché, et si un secteur ne se porte pas bien, c’est un autre qui va croître en attendant », constate-t-il. Preuve de cette croissance, le nombre d’employés a été multiplié par deux pour atteindre aujourd’hui un total de 130 à Montréal et de 50 à Québec.

« Nos différentes divisions se complètent parfaitement, nous avons ajouté des services afin de nous développer avec nos clients et de pouvoir les accompagner dans leur expansion », précise Yves Godin. Il note d’ailleurs que dans le domaine, on trouve de plus en plus de gros joueurs, ainsi qu’une forte tendance à l’internationalisation de l’immobilier avec la clientèle institutionnelle.

« Altus a assurément contribué à l’éducation en immobilier, beaucoup de professionnels sont passés chez nous, nous sommes une bonne école ! D’ailleurs, lorsque nos gens partent œuvrer chez l’un de nos clients, nous continuons à collaborer ensemble, les liens ne sont pas rompus », souligne Sylvain Leclair. « Auparavant, chaque bureau gardait l’information pour lui et on ne pouvait pas faire de benchmark. Désormais, l’information circule, ce qui permet d’avoir une vision globale de l’industrie et de prendre de meilleures décisions », se réjouit-il.

YVES GODIN

« Nos différentes divisions se complètent parfaitement, nous avons ajouté des services afin de nous développer avec nos clients et de pouvoir les accompagner dans leur expansion. »

– Yves Godin

« Sur le marché, on retrouve actuellement deux types d’investisseurs : ceux qui achètent au rabais pour repositionner l’actif et lui donner de la valeur, et ceux qui veulent acquérir un actif stable, durable et présentant moins de risques. »

– Sylvain Leclair

DES HAUTS ET DES BAS

Sylvain Leclair mentionne qu’au début de sa carrière en immobilier en 1988, le Canada était alors en pleine récession. « Nous avons connu un creux qui a duré longtemps. L’activité a repris durant la décennie 1990-2000, puis cela a chuté à nouveau avec la crise de 2001. Ensuite, la crise financière de 2008-2009 nous a frappés », se remémore-t-il, soulignant que l’industriel, le bureau et même le résidentiel ont traversé des eaux très calmes pendant de longues années avant de renouer avec la croissance il y a 10 ans, environ.

« Le secteur commercial a commencé à bouger dans les années 2000. Les centres commerciaux se sont transformés, on a vu l’émergence de power centers, puis cela a décru avec la montée du commerce électronique », explique Yves Godin. En revanche, le secteur industriel est venu compenser cela avec la forte demande en entreposage, notamment. Résultat : les prix et les loyers ont littéralement explosé dans ce domaine. « Cela a augmenté de façon phénoménale, nous n’avions jamais vu ça auparavant », mentionne Yves Godin.

Le début des années 2000 a aussi été marqué par le développement de gros joueurs dans l’industrie, par de multiples acquisitions et par l’arrivée des REIT (FPI). Les fonds de pension sont aussi entrés dans la danse pour intégrer des actifs immobiliers dans leurs portefeuilles.

Sylvain Leclair précise que les grands groupes achètent aussi des actifs de meilleure qualité. « Sur le marché, on retrouve actuellement deux types d’investisseurs : ceux qui achètent au rabais pour repositionner l’actif et lui donner de la valeur, et ceux qui veulent acquérir un actif stable, durable et présentant moins de risques », note-t-il.

LES CONSÉQUENCES DE LA PANDÉMIE

Alors que le bureau se portait très bien auparavant, la COVID-19 a sonné le glas de cette belle vigueur. Le télétravail et le travail en mode hybride sont bien implantés, ce qui entraînera nécessairement une redistribution des espaces occupés par les entreprises. Même si les effets ne se font pas encore totalement ressentir actuellement, ils vont émerger au fur et à mesure du renouvellement des baux par les organisations.

« Les prévisions indiquent que le taux de disponibilité va augmenter dans le centre-ville de Montréal. On va connaître un nouveau mode d’occupation des bureaux, et cela va probablement s’équilibrer sur le long terme. Mais j’avoue qu’en 35 ans de carrière, je n’avais jamais assisté à un tel choc dans un segment du marché immobilier », admet Sylvain Leclair.

Yves Godin parle même d’un changement de paradigme pour le centre-ville, qui doit cependant continuer à exister malgré la baisse de fréquentation des bureaux. « Pour faire vivre les commerces, on devra réfléchir à d’autres options. Par exemple, construire des immeubles en copropriété, convertir les bureaux en logements, etc., afin d’augmenter le nombre de résidents dans le secteur », croit-il. Autrement dit, il faudra se montrer créatif et explorer de nouvelles voies.

En revanche, l’industriel a véritablement le vent dans les voiles depuis quelques années. Sylvain Leclair s’attend toutefois à un choc lorsque celui-ci sera frappé par la taxation engendrée par le nouveau rôle d’évaluation municipal. « À Montréal, il faudra compter avec une augmentation annuelle de 15 % des taxes de 2023 à 2025. Ce sera la même situation à Laval et sur la Rive-Sud », prévient-il. Des

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hausses qui feront certainement mal à l’industrie et ralentiront peut-être même sa croissance.

Ce qui a aussi émergé avec la pandémie, estime Yves Godin, c’est la très grande variation entre les différents segments : « Alors que certains se portent très bien, d’autres vont très mal. Il y a de grandes différences de l’un à l’autre et d’importants déplacements de valeurs », précise-t-il.

La hausse rapide des taux d’intérêt change aussi la donne. « C’est un vrai paradoxe : il y a une forte demande pour le logement, mais les pro forma ne fonctionnent plus en raison de la croissance des taux. Dans ces conditions, des promoteurs ont dû renoncer à construire, car sinon ils auraient dû demander des loyers trop élevés », remarque Sylvain Leclair. L’intégration des facteurs ESG va aussi contribuer à faire bouger les lignes, et l’industrie doit désormais en tenir compte dans ses prévisions. Une tendance qui pourrait aussi faire augmenter les coûts.

« Les changements sont extrêmement rapides, nous n’avions jamais assisté à de tels phénomènes au cours des années passées », affirme Yves Godin qui reste néanmoins optimiste pour l'avenir, tout comme Sylvain Leclair.

Même s’ils ont manifestement l’immobilier dans le sang, les deux vice-présidents directeurs comptent bien savourer leur retraite, et ce, d’autant plus qu’ils sont de jeunes retraités. « Je vais voyager, passer du temps en famille. Cela fera aussi beaucoup de pression en moins sur mes épaules et je veux profiter davantage des plaisirs de la vie », confie Sylvain Leclair. Pour sa part, Yves Godin souhaite lui aussi voyager, consacrer du temps à ses proches, se remettre en forme, mais aussi mener à bien des projets d’agrandissements et de rénovation. « J’aime travailler manuellement, je vais avoir du temps pour le faire ! », dit-il.

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Me Sylvie Bouvette

Experte invitée

LORSQUE LES RÈGLEMENTS MUNICIPAUX PEUVENT

MENER À UNE EXPROPRIATION DÉGUISÉE…

Propriétaire d’un terrain de six hectares à Saint-Bruno-de-Montarville depuis 2006 (le « Terrain »), Sommet Prestige Canada inc. (« Sommet Prestige ») prétend que les règlements adoptés par la Ville aboutissent, dans les faits, à une expropriation déguisée. Voilà la question qui est soumise à la cour dans une décision récente de la Cour supérieure1.

Le Terrain, adjacent au parc national du MontSaint-Bruno, est zoné résidentiel. Sommet Prestige souhaite y implanter un secteur d’habitation d’environ 30 résidences unifamiliales et le subdiviser en autant de lots. Après six ans d’études variées, un plan de lotissement pour créer 31 lots est déposé en décembre 2011. Une entente pour effectuer des travaux d’infrastructures intervient avec la Ville en vertu de laquelle Sommet Prestige lui verse une somme de 450 430 $.

En novembre 2013, une nouvelle équipe, opposée au projet, est portée au pouvoir de la Ville, menée par un nouveau maire, alors que le certificat d’autorisation demeure toujours en attente d’émission.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

De nombreuses contraintes ont été imposées au projet visant, entre autres, à limiter la superficie d’implantation des bâtiments, à prévoir des aires de conservation et à prohiber diverses structures. Saint-Bruno avalise donc le projet, sous réserve de l’obtention du certificat d’autorisation en vertu de l’article 32 de la Loi sur la qualité de l’environnement.

Malgré l’approbation du projet par la Ville, des citoyens s’organisent afin de préserver son état naturel au Terrain et ils déposent une demande d’injonction, qui est alors jugée prématurée.

Cette nouvelle administration multiplie les démarches afin de protéger le boisé situé sur le Terrain. En 2014, l’Agglomération de Longueuil adopte un règlement de contrôle intérimaire désignant le Terrain comme « écosystème d’intérêt confirmé », empêchant de ce fait tout développement. À la suite de pressions de la part de Sommet Prestige, la désignation est allégée.

La Ville, en décembre 2017, identifie le Terrain comme milieu naturel protégé, dont les restrictions sur l’abattage des arbres empêchent tout développement

En 2018, Sommet Prestige entreprend les procédures pour faire invalider ces règlements municipaux et, à défaut, pour obtenir une indemnité pour expropriation déguisée de plus de 15 millions de dollars.

1. Sommet Prestige Canada inc. c. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville, 2023 QCCS 676

ISTOCK PAR AH_FOTOBOX

En février 2020, le ministre de l’Environnement refuse d’autoriser le projet. Sommet Prestige conteste également ce refus dès mars 2020. La Communauté métropolitaine de Montréal procède à son tour à l’adoption d’un règlement qui a pour conséquence d’interdire toute construction sur le Terrain, en le désignant par l’appellation milieu terrestre d’intérêt métropolitain. Ce règlement fait à son tour l’objet d’une contestation par Sommet Prestige.

La demande de Sommet Prestige découle de l’article 952 du Code civil du Québec :

« Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. »

La cour retient trois principes, basés sur les autorités qu’elle cite, qui se dégagent de cet article :

a La doctrine de l’expropriation déguisée en droit civil québécois fondée sur cet article se base sur un régime de responsabilité sans faute ;

b Si la réglementation supprime toutes les utilisations raisonnables de l’immeuble, il y a expropriation déguisée ;

c Un propriétaire victime d’une expropriation déguisée peut contester la validité ou l’applicabilité du règlement en raison des principes de droit administratif ou, encore, réclamer une indemnité en vertu de cet article 952.

En l’espèce, les normes d’abattage d’arbres et les conditions imposées par les règlements sont tellement sévères qu’elles empêchent tout développement et toute utilisation raisonnable du Terrain. La Ville plaide que le Terrain conserverait une certaine valeur, par exemple pour des organismes voués à la défense et à la protection de l’environnement, ou pour des usages de sylviculture ou d’acériculture, ou comme piste cyclable, sentier piétonnier, parc, espace vert ou réserve naturelle, jardin communautaire, ou, enfin, comme un espace d’agriculture urbaine.

En examinant les usages effectivement permis par la réglementation actuelle, le tribunal constate qu’ils sont insuffisants pour avoir une utilisation raisonnable du Terrain.

Les usages potentiels évoqués plus haut, alors que le Terrain demeure dans une zone résidentielle, ne constituent pas une utilisation raisonnable d’un immeuble. Il y a donc, pour la cour, une expropriation déguisée.

Malgré le fait que la Ville ait pu agir de bonne foi et que les restrictions qu’elle a imposées puissent être véritablement nécessaires,

cela ne revêt aucune pertinence, et ces restrictions peuvent néanmoins entraîner une expropriation déguisée.

Le tribunal ne constate pas, non plus, de non-conformité quelconque touchant les règlements qui ont été adoptés ; ainsi, ce n’est pas parce que des règlements sont adoptés de manière conforme à l’habilitation législative que cela exclut la possibilité d’une expropriation déguisée.

Le juge indique que le droit de propriété n’est peut-être plus absolu, mais il s’agit tout de même d’un droit fondamental suivant la Charte des droits et libertés de la personne. Il est donc faux de prétendre qu’aucune indemnisation ne soit possible du fait que l’action posée était permise par la loi. Celle-ci doit permettre de façon claire de ne pas indemniser le réclamant, pour exclure le droit à l’indemnisation.

En conclusion, Sommet Prestige a été victime d’une expropriat ion déguisée et aura droit de toucher une indemnité en conséquence. Financement

Nous offrons aux développeurs immobiliers ou propriétaires fonciers des produits de financement adaptés à leurs besoins spécifiques.

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MONTRÉAL

LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER SE TOURNENT VERS L’EST

La Chambre de commerce de l’Est de Montréal organisait le 28 avril dernier un forum stratégique consacré au potentiel de développement immobilier dans cette partie de la métropole.

L'

événement se déroulait au Club de Golf Métropolitain Anjou, en présence de promoteurs immobiliers, de décideurs publics et d’experts. La journée a débuté par une série de présentations concernant les tendances et les occasions de développement immobilier dans l’Est. Il s’agissait de déterminer les secteurs stratégiques et de livrer quelques indicateurs liés à leur potentiel de croissance.

DES CLÉS POUR MIEUX INVESTIR

Différents panels de discussion se sont ensuite succédé. Des approches pertinentes en matière de financement de projets immobiliers dans l’Est ont été examinées, notamment à travers l’exemple de la requalification de l’ancien hôpital Grace Dart. L’un des panels était consacré aux stratégies novatrices permettant de construire dans une perspective de développement économique et social de l’Est. L’accent a été mis sur la réalisation de projets durables et respectueux de l’environnement, répondant aux besoins du territoire et incluant les communautés locales.

PROJETS ACTUELS ET PERSPECTIVES D’AVENIR

La matinée a été conclue par la présentation d’une étude de l’Université de Montréal : des étudiants en aménagement vont prochainement analyser des sites stratégiques pour la densification et l’intensification dans la partie orientale de la ville, en lien avec les nœuds de transport collectif.

Ministre responsable de l’Habitation

Gouvernement du Québec

Enfin, la ministre responsable de l’Habitation, FranceÉlaine Duranceau, a prononcé une allocution au cours de laquelle elle est revenue sur les réalisations récentes en matière de logement dans l’Est de Montréal. Elle a cité en exemple la Résidence des Ateliers dans Rosemont–La Petite-Patrie, la régénération des HLM de Saint-Michel ainsi que la Société de développement Angus, « un modèle de développement et d’innovation. »

FRANCE-ÉLAINE DURANCEAU

Mardi 13 juin 2023 ꞏ Palais des congrès de Montréal

des possibilités d’investissement à Montréal

Rejoignez plus de 1 500 participants seniors, dont plus de 530 propriétaires d’immeubles, promoteurs et investisseurs.

Comment l’économie québécoise continue de résister aux secousses internationales en mettant l’accent sur la croissance des infrastructures, le soutien au marché du travail et l’intérêt croissant pour les possibilités d’investissement.

Les répercussions de l’interruption du financement et de son incidence sur le plan de croissance de la province.

L’impact de la pandémie sur l’évaluation des biens immobiliers et les paramètres qui remplacent désormais la comparabilité historique des transactions.

www.MontrealRealEstateForum.com

Roger Plamondon

Président, Immobilier Broccolini

Francis Charron

Président Groupe Batimo

LE TÉLÉTRAVAIL UN RISQUE URBAIN

La pandémie semble derrière nous, mais certaines de ses conséquences vont subsister. Parmi celles-ci, l’adoption du travail virtuel.

La technologie constitue certes un outil de travail, mais elle n’est pas sans effets négatifs. Nous laisserons à d’autres le soin de discuter des mérites et des limites du travail à distance en matière de ressources humaines. Nous voulons ici mettre en lumière ses conséquences sur le tissu urbain. Cela nous semble particulièrement important alors que les décideurs publics font face à des demandes de leurs employés qui revendiquent un « droit au télétravail ».

En début de pandémie, le télétravail a vidé les bureaux ; aujourd’hui, le travail hybride s’impose. Les taux d’inoccupation ont donc augmenté. Un premier effet collectif en découle : l’affaiblissement de la valeur foncière des bureaux entraînera une diminution de l’impôt foncier versé par ce secteur immobilier dans les coffres municipaux.

Puis, avec une perte d’achalandage des bureaux, les commerces à proximité ont aussi connu un recul. Cette autre conséquence du travail virtuel entraîne une détérioration de l’offre de services commerciaux et porte atteinte à l’attrait économique des grands centres.

Pour remplacer cette clientèle, un consensus est rapidement apparu pour rehausser le nombre de résidents dans les centres urbains de manière à soutenir leur vitalité économique. Malheureusement, l’option du télétravail pousse dans le sens opposé en donnant un élan important à l’étalement urbain.

Les gouvernants nous rappellent quotidiennement de revoir nos modes de vie pour faire face à la crise climatique en nous incitant, avec raison, à la densification, mais voilà que le télétravail joue contre nous.

Jean-Marc Fournier

Président-directeur général jmfournier@idu.quebec

LES NÉGOCIATIONS DU SECTEUR PUBLIC

La revendication syndicale dans le cadre de la négociation des conditions de travail de la fonction publique fédérale fait du droit au télétravail un élément aussi important que les demandes salariales. Si on sait que l’État voudra contrôler la hausse salariale consentie, on peut craindre cependant qu’il souhaite accorder une plus grande flexibilité au travail virtuel. Un bref coup d’œil au Trésor fédéral pourrait ne laisser voir que les superficies de bureau épargnées, alors qu’un examen plus attentif fera apparaître un portrait différent. Et l’appel à la prudence concerne aussi le Conseil du trésor du Québec.

Les employeurs fédéral et provincial ont une empreinte importante à Gatineau, à Québec et à Montréal. Leurs décisions de ne pas requérir la présence au bureau de leurs employés affecteront pour longtemps la vitalité économique des milieux où ils sont situés. Par ailleurs, dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre, les choix qui seront faits influenceront les attentes et les demandes des travailleurs du secteur privé. Un effet boule de neige fragilisant des zones d’emplois importantes pourrait en découler.

Afin de compenser la baisse des revenus résultant de l’affaissement des valeurs foncières des immeubles commerciaux en centralité, les décideurs publics seront tentés d’aller chercher une contribution accrue dans le secteur résidentiel. Ceux qui vivent à l’écart des centres et qui croient ne pas être concernés par la négociation actuelle pourraient subir les contrecoups du phénomène du télétravail. Le fardeau sera d’autant plus lourd que les édifices commerciaux supportent un poids fiscal beaucoup plus important que le secteur résidentiel.

À cela, il faut ajouter la pression financière qui s’exercera pour la réalisation de nouvelles infrastructures publiques de transport, d’eau, d’écoles et bien d’autres encore au bénéfice de ceux qui auront adopté le télétravail en résidant loin des centres urbains ou dans des milieux à très faible densité. Du même coup, les infrastructures que nous avons déjà payées en centralité auront moins d’usagers : une perte nette de rendement de nos contributions antérieures.

Ensuite, une fois que nous aurons individualisé les lieux de travail en accordant un droit au télétravail et que l’étalement urbain aura pris un essor malheureux, on s’interrogera sur la cohérence des appels gouvernementaux en faveur de la réduction de l’empreinte carbone. Il sera un peu tard.

Évidemment, le travail hybride est là pour de bon et il faut bien admettre que ses conséquences sont moins dramatiques que si le droit au télétravail généralisé était concédé. Mais cela ne signifie pas que nous pouvons ignorer les effets déjà observés.

Nous croyons que les gouvernants devraient se préoccuper de nos centres urbains. Par exemple, en choisissant résolument la densification par un allègement des redevances et des divers frais ainsi que par des mesures de soutien à la requalification ou à la transformation de secteurs à potentiel de développement résidentiel.

Cela nous permettrait d’assurer la vitalité économique, de maximiser l’usage des infrastructures déjà payées et d’éviter de renforcer la vague d’étalement urbain.

CHANGEMENT DE DIRECTION À L’IDU

NDLR - La parution de ce numéro du magazine Immobilier commercial coïncide avec le départ à la retraite de Jean-Marc Fournier le 6 juin et la nomination de celle qui dirigera l’IDU au cours des prochaines années, Isabelle Melançon. Nous profitons de l’occasion pour souhaiter une belle retraite active à M. Fournier et la bienvenue dans le secteur de l’immobilier commercial et du développement urbain à Mme Melançon.

Avant de se joindre à l’IDU, Isabelle Melançon a été directrice générale des communications et des relations institutionnelles à la Société de développement des entreprises culturelles (SODEC) de 2008 à 2014, puis directrice de cabinet et députée de Verdun à l’Assemblée nationale de 2016 à 2022. Elle a également été ministre du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques.

ALISON K. CHAVE

LA SOIF D’APPRENDRE

PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Son parcours, qui s’étend sur plus de 30 ans, est la preuve que le talent et l’audace réunis, avec des chances à saisir, forgent les grandes carrières. Rencontre avec la vice-présidente principale et cocheffe, Financement, Marché des capitaux, chez JLL Canada.

Au départ, rien ne prédisposait cette Britannique d’origine et Québécoise d’adoption à faire carrière dans l’immobilier commercial.

DE LA LITTÉRATURE À L’IMMOBILIER

À preuve, c’est d’abord en littérature et linguistique française et anglaise qu’Alison Karen Chave, originaire de Bath, ville au sud-ouest de l’Angleterre, étudie à l’Université de Portsmouth.

Son baccalauréat en poche, suivant son instinct et ses envies plutôt qu’une stratégie particulière, elle effectue un premier saut en immobilier, par hasard, en lisant une offre d’emploi dans le Sunday Times pour un poste débutant en évaluation immobilière.

Sans expérience, mais déterminée, la jeune femme postule et convainc le propriétaire de l’entreprise de l’embaucher. Elle s’installe ainsi à Londres et commence son apprentissage.

Son patron se révèle un véritable mentor pour elle. « Je l’accompagnais partout. Il décrivait tout et moi, je prenais des notes », se remémore-t-elle en souriant. Grâce à lui, elle effectue un second baccalauréat en gestion immobilière à l’Université de West London. Dans son travail, elle touche à tout – location, vente, gestion immobilière –, devenant même responsable d’un petit centre commercial dans le nord de l’Angleterre.

D’UN CONTINENT À L’AUTRE

C’est nanti de ce bagage que la jeune Anglaise débarque à Québec, dans une province où elle a déjà séjourné pour parfaire son français durant son premier baccalauréat.

Alison Chave fait la connaissance du patron d’un bureau d’évaluation à Québec ayant établi un

partenariat avec un autre bureau en Angleterre. En plus de lui offrir un poste, il l’aide à accomplir sa transition professionnelle. Tout en s’intégrant à sa terre d’accueil, elle termine un certificat en gestion urbaine et immobilière, à l’Université Laval, qui lui permettra d’obtenir le titre d'évaluatrice agréée.

DE QUÉBEC À MONTRÉAL

Quelques années plus tard, en 1995, elle met le cap sur Montréal. Elle y fait la rencontre de Pierre Goudreau – actuellement président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec –, qui deviendra son plus grand mentor, mais également son mari.

La nouvelle Montréalaise utilise son temps libre pour comprendre la géographie de la métropole insulaire et ses deux rives, nord et sud, qu’elle ratisse de long en large, un peu comme elle l’avait fait à Londres naguère en visitant systématiquement toutes les stations de métro ! « Tu ne peux pas faire de l’immobilier si tu ne comprends pas le voisinage et les quartiers », estime-t-elle.

DE L’ÉVALUATION AU FINANCEMENT

C’est en rédigeant des rapports d’évaluation pour un vice-président chez Desjardins qu’elle voit une nouvelle occasion se présenter à elle. Bien qu’elle ne détienne aucune expérience en financement, Jacques Aubry, un de ses plus grands mentors, a vu son potentiel et n’a pas hésité à lui confier des dossiers de plus en plus complexes : « Il m’a poussée à apprendre toutes les structures de financement disponibles, jusqu’à m’occuper de dossiers audessus de 100 M$. »

Elle tirera d’ailleurs profit de ses compétences lors d’un premier séjour à la Caisse de dépôt et placement du Québec, avant de retourner chez Desjardins, à titre de directrice, financement institutionnel,

ALISON K. CHAVE Vice-présidente principale et cocheffe Financement, Marché des capitaux JLL Canada

de 2003 à 2010. Cette année-là, elle repart à la Caisse, au sein du groupe immobilier, comme directrice, Gestion de portefeuille, financement immobilier.

Toujours animée par sa soif d’apprendre, elle suit une formation en gestion des risques bancaires qui, à la faveur des circonstances, la mène l’année suivante chez Otéra Capital. Le président et chef de la direction d’alors, Raymond McManus, un autre de ses mentors, lui confie en effet la fonction de vice-présidente et chef de la direction des risques, qu’elle occupera de 2011 à 2014.

LE COURTAGE HYPOTHÉCAIRE COMMERCIAL

Par la suite, Alison Chave passe du monde de la finance au courtage hypothécaire, obtenant son permis en 2015 et prenant le risque, une fois de plus, de sortir de sa zone de confort.

Elle entre ainsi, l’année suivante, au service de CBRE à titre de vice-présidente associée, Finance et opérations, Financement, Marchés des capitaux. Un changement majeur pour celle qui a toujours eu un employeur, surtout en milieu institutionnel, et qui travaille maintenant à commission. « Les rendements peuvent être élevés, mais le risque est très grand », souligne-t-elle. Un défi qu’elle relève haut la main, participant aux transactions majeures et à l’organisation de multiples acquisitions et refinancements durant son mandat chez CBRE.

L’ARRIVÉE CHEZ JLL

En 2017, Brett Miller, alors chef de la direction de JLL Canada, vient chercher cette professionnelle de haut calibre et à l’expertise multiple pour lancer la division canadienne des marchés des capitaux.

EN MODE EXPANSION

La vice-présidente, Financement, Marchés des capitaux, se consacre dès lors avec son équipe à bâtir la plateforme et à obtenir des résultats probants. « Notre croissance dans le volume des prêts sollicités a augmenté d’année en année de façon très, très forte, et l’on est en mode expansion pour avoir d’autres membres qui vont se joindre soit à l’équipe de Toronto ou à celle de Montréal. Et l’on aimerait aussi ouvrir un bureau à Vancouver », annonce-t-elle.

Depuis janvier 2023, Alison Chave occupe la fonction de vice-présidente principale et cocheffe, Financement, Marché des capitaux. Parallèlement, soucieuse de se perfectionner et d’être à la pointe, elle a obtenu, en juin 2022, sa certification en finance verte et durable du Chartered Banker Institute.

« Ailleurs au pays, c’est normal de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Au Québec, c’est encore très relationnel, en ce sens qu’un propriétaire va dire : ça fait longtemps que je fais affaire avec mon prêteur. Je ne veux pas l’offusquer avec un courtier. Les choses commencent à changer. […] On voit de plus en plus la valeur ajoutée d’un courtier hypothécaire commercial depuis les cinq dernières années. »

– Alison K. Chave

UN DÉFI À RELEVER

L’un des défis de Mme Chave et de son équipe est de percer comme courtier hypothécaire commercial au Québec. « Ailleurs au pays, constate-t-elle, c’est normal de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Au Québec, c’est encore très relationnel, en ce sens qu’un propriétaire va dire : ça fait longtemps que je fais affaire avec mon prêteur. Je ne veux pas l’offusquer avec un courtier. Les choses commencent à changer. […] On voit de plus en plus la valeur ajoutée d’un courtier hypothécaire commercial depuis les cinq dernières années. »

REGARD SUR LE MARCHÉ

Quant au marché des capitaux actuel, elle résume ainsi la situation : « C’est très volatil actuellement et le marché prend une certaine pause, surtout en ce qui concerne les investisseurs institutionnels. L’augmentation du coût du financement a mis de la pression sur les valeurs immobilières. C’est une belle occasion pour les acheteurs privés qui étaient sur les lignes de côté. Le marché s’attend à ce que ça reparte au troisième ou au quatrième trimestre de 2023, en fonction de l’inflation et d’une possible récession. »

LA PUISSANCE D’UN GESTE

Ancienne présidente de CREW Montréal, Alison K. Chave confie que cette expérience de gouvernance lui a permis de développer son leadership. Elle précise que c’est Margarita Lafontaine, femme influente de l’immobilier commercial montréalais, qui l’a poussée à devenir présidente de CREW.

Consciente d’avoir reçu l’aide de personnes qui ont cru en son potentiel tout au long de sa carrière, et remplie de gratitude, elle donne à son tour au suivant quand elle le peut. « Il ne faut pas sous-estimer la puissance que le moindre geste peut donner », conclut-elle.

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MELLEM MANOIR-DES-TREMBLES

UN PROJET PENSÉ POUR LES LOCATAIRES

Un projet original est sur le point de sortir de terre à Gatineau. Avec le futur Mellem du quartier Manoir-desTrembles, le promoteur immobilier Maître Carré s’attache à renouveler les standards en matière d’offre locative.

En danois, « mellem » signifie « au milieu ». Un terme qui résume bien l’esprit des projets développés par Maître Carré. « L’essence de Mellem, c’est de créer des milieux de vie riches et inspirants, qui mettent le locataire au centre des préoccupations », déclare Étienne Payette Lebeau, directeur, marketing et locations chez Maître Carré. La construction d’un nouvel ensemble de 189 unités locatives dans le quartier Manoir-desTrembles, non loin du centre-ville d’Ottawa, s’inscrit pleinement dans cette perspective.

CRÉER DES COMMUNAUTÉS

Les locataires du Mellem de Gatineau bénéficieront d’un éventail de services et d’activités qui se distinguent des commodités habituelles proposées dans ce type de projet immobilier. « Un gestionnaire de communauté sera chargé d’animer les lieux et de favoriser les interactions en organisant divers événements comme un party d’été, une conférence ou une activité de bénévolat », indique Étienne Payette Lebeau.

Des services facilitant les échanges et les rencontres seront aussi mis en place : les occupants du Mellem pourront accéder à une application de prêt d’objets entre voisins ou bénéficier de cours de sport collectifs et en plein air. « Notre intention est de développer le mieux-être tout en créant des liens entre les locataires », souligne M. Payette Lebeau. Le projet se veut également multigénérationnel à travers la configuration des espaces et le type d’activités proposé.

UN SECTEUR PROPICE

Le Mellem Manoir-des-Trembles sera implanté dans un secteur qui présente de nombreux atouts. Avec la proximité de la capitale fédérale et le grand besoin de locaux à Gatineau, le projet semble placé sous les meilleurs auspices. « Le Mellem sera proche des

transports en commun et des pistes cyclables, explique Étienne Payette Lebeau. Il y aura aussi de quoi profiter de la nature avec le parc de la Gatineau et un chemin menant à la rivière des Outaouais. »

Conçu en collaboration avec la firme ACDF Architecture et construit par Pomerleau, le bâtiment de sept étages inclura une cour intérieure et plusieurs espaces partagés. La livraison est prévue pour l’automne 2024.

ÉTIENNE PAYETTE LEBEAU Directeur, marketing et locations Maître Carré

MAÎTRE CARRÉ

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La métamorphose du 600 DLG offre des environnements qui redéfinissent les standards au travail pour des équipes plus créatives, plus productives et plus mobilisées.

Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge. Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.

LE MONTRÉAL DE DEMAIN SE DESSINE AUJOURD’HUI

Le vieillissement du Grand Montréal devrait se poursuivre pendant une bonne partie de la prochaine décennie. L’importance de la cohorte des 60 ans et plus en termes absolus continuera d’éclipser les cohortes plus jeunes pour les années à venir. Déjà en 2021, environ un Montréalais sur quatre, soit 24 %, était âgé de 60 ans et plus. D’ici 2030, leur part devrait passer à 26 %. Les 15 à 29 ans devraient également connaître une croissance plus rapide au cours des prochaines années, augmentant leur part de la population totale de la région métropolitaine d’environ un demi-point de pourcentage d’ici 2030. L’augmentation de cette cohorte plus jeune est due à l’arrivée à l’âge adulte d’enfants dont les parents sont des membres de la génération X ou des millénariaux.

Les autres groupes d’âge devraient croître à un rythme plus lent, ce qui entraînera une diminution de leur importance par rapport à l’ensemble de la population métropolitaine de Montréal, qui devrait atteindre 4,6 millions de personnes d’ici 2030, contre environ 4,4 millions aujourd’hui. En fait, Oxford Economics prévoit que les niveaux de population des cohortes de 30 à 44 ans et de 0 à 14 ans resteront probablement constants pendant la majeure partie de cette décennie. La cohorte des 45-59 ans devrait augmenter un peu plus rapidement, avec le vieillissement des millénariaux.

LES AÎNÉS ET LES ÉTUDIANTS

Ces transformations donnent un aperçu de la dynamique potentielle de la demande immobilière. Le changement le plus impressionnant est la croissance rapide du groupe des 60 ans et plus. En 2000, cette cohorte était la plus petite de la métropole, mais en 2016, elle était devenue la plus importante. D’ici 2030, la taille de la cohorte fera probablement plus que doubler par rapport aux niveaux de 2000 pour atteindre 1,2 million de personnes, soit une augmentation de 150 000 personnes par rapport aux niveaux de 2021. Ce changement

PRÈS D'UN MONTRÉALAIS SUR QUATRE A PLUS DE 60 ANS

Mitch Strohminger

Expert invité

devrait continuer à soutenir diverses options de logement pour personnes âgées dans les années à venir, comme les communautés de retraités et les établissements de soins avec personnel infirmier spécialisé.

Pourtant, la plupart des personnes âgées continueront probablement à vieillir sur place, si leur santé le leur permet. Cela signifie qu’il est peu probable qu’une grande partie du parc de logements résidentiels en propriété devienne disponible pour atténuer la pénurie de logements. Les millénariaux et la génération Z verront probablement leur demande de logement satisfaite par la vie verticale – condos ou appartements. Cependant, certains pourraient chercher plus loin des options de logement unifamilial dans des zones ex-urbaines et rurales, une tendance qui s’est accélérée avec les options de télétravail qui ont ouvert davantage de possibilités de vie pour certains professionnels.

La croissance de la cohorte des 15 à 29 ans devrait constituer un vecteur de demande supplémentaire pour le secteur des appartements locatifs, en particulier près des universités et des cégeps. Les fondamentaux du logement étudiant devraient rester robustes, car la demande accrue d’appartements de la part des jeunes Montréalais signifie qu’il sera plus difficile de trouver un logement abordable pour les étudiants étrangers ou venus de l’extérieur de Montréal qui fréquentent l’un des nombreux établissements d’enseignement supérieur de la région.

LES BUREAUX ET LES COMMERCES À L’AVANT-PLAN

D’autres secteurs immobiliers sont susceptibles d’être également touchés par ces changements démographiques.

À l’avenir, les propriétaires et les occupants de bureaux devront repenser leur espace pour répondre aux besoins et soutenir les habitudes de travail des générations natives du numérique, les millénariaux et la génération Z. D’ores et déjà, les professionnels de l’immobilier étudient comment les espaces de bureaux peuvent s’inspirer de l’immobilier hôtelier et offrir des services et des commodités qui font que la présence au bureau en vaut le déplacement. En outre, il faut veiller à ce que la zone entourant les bureaux reste un pôle d’attraction pour les habitants. Cela signifie que les musées, les théâtres, les restaurants et les cafés doivent demeurer attrayants et servir d’aimants

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pour les Montréalais. Ainsi, le fait de se rendre au centre-ville pour le travail pourrait être considéré comme une sortie, où l’employé de bureau irait également voir un spectacle en soirée ou sortirait au restaurant avec des amis ou des collègues.

L’environnement pour les commerces de détail du Grand Montréal évolue au même rythme que son offre résidentielle. De nombreux projets sont en cours de construction ou seront bientôt livrés et offrent des locaux commerciaux nouveaux ou repositionnés à côté de nouvelles unités résidentielles. De cette façon, la demande de commerces de détail est soutenue en partie par les résidents. Plusieurs de ces nouvelles unités sont construites spécifiquement pour répondre aux besoins d’une cohorte d’âge. Par exemple, à Espace Montmorency, les appartements Yimby sont conçus pour les jeunes professionnels urbains ; Hoop, pour les familles ; Waltz, pour les personnes âgées. À Solar Uniquartier, on retrouve un autre projet à usage mixte : les résidents peuvent dîner aux Enfants Terribles ou faire des achats au Quartier DIX30 grâce à une passerelle piétonnière qui traverse l’autoroute 10.

Comme la population du Grand Montréal continue de vieillir, la demande de biens et de services liés à la santé est susceptible d’augmenter. Ainsi, les locataires du secteur des soins de santé sont des occupants potentiels de bureaux et de commerces de détail, une tendance qui est déjà en cours dans certains centres commerciaux existants. Les bureaux médicaux, les cliniques de santé et les centres de bien-être sont tous susceptibles de voir leur demande augmenter, les Montréalais cherchant à améliorer leur qualité de vie et à prolonger la durée de celle-ci. Bon nombre de ces locataires spécialisés dans la santé seront également en mesure de répondre à la demande d’autres cohortes d’âge.

Comme de nombreuses villes dans les pays industrialisés, Montréal est appelée à devenir une ville plus âgée, et son secteur multirésidentiel se transforme pour répondre à cette demande. D’autres secteurs évoluent également pour satisfaire aux besoins des nouvelles générations, notamment le commerce de détail et les bureaux. Le Montréal de demain commence déjà à se dessiner aujourd’hui.

Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos

LE RÉSERVOIR

Les réservoirs d’eau sont difficiles à rater à New York : ils sont partout et contribuent à définir la ligne d’horizon de la ville. Ces structures constituent très certainement une de ses icônes.

Tom Fruin (né en 1974), un sculpteur vivant à Brooklyn, en a fait des œuvres d’art, colorées et attirantes. Les réservoirs d’eau sont le plus souvent construits en bois ; Fruin a réalisé les siens avec des morceaux de verre et de plexiglas, trouvés ici et là dans son environnement. Sur la photo, on peut voir Watertower 3 : R.V. Ingersoll de la série Icon. Cette œuvre qui date de 2014 est installée à Brooklyn, près du Brooklyn Queens Expressway, un site qui ne lui rend peut-être pas tout à fait justice, même s’il fait très new-yorkais. Il est possible de l’apercevoir de loin, en marchant le long de l’East River. L’œuvre attire l’œil, surtout au moment où se couche le soleil qui l’embrase, comme le montre cette photo prise à l’automne 2022 depuis la promenade Brooklyn Heights.

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2022

NATHALIE MARTIN

NOMMÉE URBANISTE ÉMÉRITE

PAR FOULQUES DELBAR, JOURNALISTE

La directrice adjointe du service de l’urbanisme de la Ville de Laval s’est vu remettre le titre d’urbaniste émérite 2022. Décernée par l’Ordre des urbanistes du Québec (OUQ), cette distinction met en exergue la qualité des réalisations de Mme Martin ainsi que son apport au rayonnement de la profession.

athalie Martin entame sa carrière en 1996 à la Commission de la capitale nationale du Québec, un organisme public qui œuvre à la mise en valeur de la colline parlementaire. « On travaillait de manière très étroite avec la Ville de Québec pour tout ce qui touchait aux grands projets de réaménagement de la colline », raconte-t-elle. Le boulevard René-Lévesque, la Grande Allée ou encore l’esplanade du Parlement figurent au rang des chantiers dans lesquels elle s’implique.

La jeune urbaniste intègre en parallèle une autre commission, chargée de formuler des recommandations dans le cadre de la révision de la loi sur les biens culturels. « J’ai eu l’opportunité de débuter ma carrière avec des gens de grande qualité qui ont été mes mentors et dont l’influence a teinté la suite de mon parcours », se remémore-t-elle.

DE QUÉBEC À LAVAL

Nathalie Martin s’est aussi distinguée au travers de sa pratique privée. Consultante pour diverses municipalités au Québec, elle est alors amenée à travailler sur des plans et des programmes particuliers d’urbanisme, des révisions règlementaires ou des outils de protection du patrimoine et de l’architecture. Forte de ces expériences variées, elle est nommée, en 2014, cheffe de la division du patrimoine à la direction de l’urbanisme de la Ville de Montréal.

Responsable entre autres de l’entente de développement culturel entre la Ville et le ministère de la Culture et des Communications, elle participe également à la réalisation du plan d’action quinquennal en patrimoine et supervise divers comités consacrés à cette thématique. En 2017, Mme Martin rejoint le service d’urbanisme de la Ville de Laval en tant que directrice adjointe. Elle y coordonne les activités de trois divisions intervenant sur l’aménagement et le design urbain, la planification du territoire et la réglementation d’urbanisme.

UN REGARD NEUF SUR L’URBANISME

Nathalie Martin a su mettre à profit son expérience pour faire de Laval une municipalité à la pointe de l’urbanisme. Elle s’attache depuis son arrivée à créer des synergies entre les services concernés, au travers de comités d’action transversale : « On essaie de briser les silos et de travailler en mode matriciel, en réunissant en amont toutes les expertises reliées aux différents dossiers. » L’idée est de favoriser la transversalité, tout en adoptant un point de vue global sur les enjeux qui touchent le territoire.

Votre tranquillité d’esprit, au sens propre.

Le titre d’urbaniste émérite est attribué selon différents critères : si les réalisations professionnelles sont regardées avec une attention particulière, des aspects tels que l’intégrité, le souci de l’intérêt public ou l’engagement communautaire sont aussi pris en considération.

L’adoption en 2017 d’un nouveau schéma d’aménagement donne lieu à une révision complète de la règlementation d’urbanisme. Mme Martin participe activement à l’élaboration de la nouvelle mouture, sobrement intitulée Code de l’urbanisme, mais porteuse d’innovations majeures. Entrée en vigueur en novembre 2022, cette règlementation s’affranchit des approches traditionnelles, basées sur le zonage et la séparation des usages, pour mettre l’accent sur la notion de forme urbaine. « Ça a été un virage à 180 degrés, indique la directrice adjointe. On a eu la chance d’avoir des élus et une direction générale qui nous ont appuyés tout au long du projet. »

FAIRE RAYONNER LA PROFESSION ET LES TERRITOIRES

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La distinction remise à Nathalie Martin par l’Ordre des urbanistes du Québec vient donc récompenser un parcours exemplaire. Le titre d’urbaniste émérite est attribué selon différents critères : si les réalisations professionnelles sont regardées avec une attention particulière, des aspects tels que l’intégrité, le souci de l’intérêt public ou l’engagement communautaire sont aussi pris en considération.

Les candidatures qui se distinguent sont souvent celles qui démontrent la capacité de l’urbaniste à faire rayonner sa profession au-delà de sa seule sphère d’activité. « M me Martin participe à des conférences et à des colloques, elle s’implique pour partager les nouvelles bonnes pratiques et contribuer à la diffusion des connaissances », souligne David Alfaro Clark, conseiller aux affaires publiques et gouvernementales à l’OUQ.

L’attribution de ce titre a aussi permis de mettre en lumière les récents accomplissements de la municipalité lavalloise en matière d’urbanisme. « Les projets sur lesquels les urbanistes émérites ont travaillé entrent en ligne de compte, et il faut dire qu’un travail important a été fait à Laval au cours des dernières années, note M. Alfaro Clark. Il y a aussi la question du patrimoine, qui est maintenant une préoccupation beaucoup plus présente sur ce territoire. » Nathalie Martin n’y est une nouvelle fois pas étrangère, elle qui est à l’origine de nombreuses initiatives sur ce sujet.

CHOISIR LA VILLE.

Choisir les bénéfices de la mobilité durable et de la densification urbaine, qui favorisent la proximité des services de toutes sortes, c’est se donner le temps de vivre.

L’Institut de développement urbain du Québec, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale de la province, encourage le développement urbain qui répond aux actuels défis démographiques, sociaux, économiques et environnementaux.

NOS PARTENAIRES ANNUELS

Sociologue de formation, Marie-Lou Rancourt est planificatrice stratégique chez SGM, une agence de marketing basée à Montréal. L’agence a développé une expertise fondée sur le design thinking pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs locaux commerciaux, multi-usages ou de bureaux. Le design d’une expérience client mémorable est au cœur de l’approche de SGM.

TIREZ-VOUS PROFIT DES CLIENTÈLES TOURISTIQUES ?

Le commerce et le tourisme ont longtemps été pensés indépendamment. Pourtant, beaucoup de lieux commerciaux qui ne sont pas strictement à vocation touristique, comme les aéroports ou les hôtels, reçoivent ces clientèles à différents moments de l’année. Les centres commerciaux, ou plus largement les commerces, peuvent assurément bénéficier des avantages du maillage avec le tourisme.

POTENTIEL DE RETOMBÉES ÉCONOMIQUES

Sans que le Québec soit une destination de retail tourism, la province attirait 45 millions de visiteurs en 2021. Près de 95 % de ceux-ci sont des excursionnistes ou des touristes québécois.

Le 5 % restant est composé de touristes provenant principalement de nos marchés de proximité comme l’Ontario ou les États-Unis, puis de touristes internationaux. À lui seul, ce 5 % génère près du tiers des 9 G$ que l’industrie touristique engendre annuellement.

INTÉGRER LES CLIENTÈLES TOURISTIQUES

Penser des stratégies marketing destinées aux touristes est un bon moyen d’augmenter l’achalandage et les ventes d’un commerce, et globalement, d’enrichir l’économie locale. Commencez par évaluer le potentiel de ces clientèles au sein de votre communauté. Y en a-t-il dans votre secteur ? Et si oui, qui sont-elles ? Pourquoi visitent-elles votre quartier ? Quels sont les expériences, les produits ou les marques qui les attirent ? Mieux comprendre les clientèles touristiques, c’est créer des espaces toujours plus accueillants, ajouter des commodités et créer du ravissement. Pour stimuler la réflexion, SGM a relevé les nouvelles approches qui rompent définitivement avec le traditionnel bureau de change ou les boutiques de souvenirs remplies de produits arborant la fleur de lys.

SERVICE DE NAVETTE

Situé au cœur de Minneapolis, le centre commercial Mall of America s’est assuré d’être sur le chemin des touristes. En s’intégrant dans le service de navette gratuit de plus de 50 hôtels, il est devenu un arrêt incontournable avant de se rendre à l’aéroport.

MAGASINAGE MAINS LIBRES

Ce service 5 étoiles permet au client de remettre ses achats à un concierge qui s’occupe de les faire livrer à son hôtel. Plus besoin de se limiter : les acheteurs peuvent continuer à visiter la ville sans être encombrés.

Marie-Lou Rancourt

Experte invitée

ACCUEIL TOURISTIQUE

Bicester Village, en Angleterre, a les touristes dans sa mire. Une section complète de son site Web, avec des contenus et des itinéraires personnalisés, leur est consacrée. Plus encore, le centre d’information gère et héberge un hub touristique pour le compte de l’office de tourisme régional : un partenariat gagnant-gagnant puisqu’il sert plus d’un demimillion de visiteurs annuellement.

MARKETING CULTUREL DESTINÉ

AUX CLIENTÈLES CHINOISES

Longtemps, les détaillants en dehors de l’Asie se sont privés des retombées générées par les clientèles chinoises. Le frein principal est le mode de paiement. Alors que ce marché est actuellement en mode revenge travel et qu’il comptait déjà en 2019 pour plus du tiers des ventes de produits de luxe dans le monde, les solutions de paiement comme Alipay et WeChat Pay se multiplient. Plus de 60 détaillants de mode britannique et de grands joueurs du commerce de détail comme les Galeries Lafayette et Yorkdale proposent maintenant ces nouveaux services.

EXPÉRIENCE IMMERSIVE

Comme la plupart des consommateurs, les touristes recherchent davantage les expériences que les produits. Les attractions immersives donnent assurément des raisons supplémentaires de visiter un endroit. L’an dernier, l’exposition Van Gogh Distorsion, entièrement conçue au Québec et présentée par OASIS immersion au Palais des congrès de Montréal, a été prolongée quatre fois en raison de sa grande popularité.

Les pop-ups artistiques et les marchés locaux éphémères sont également deux tendances fortes cette année. Explorez et trouvez la bonne approche pour vous ! Bonne saison touristique !

L’ASSURANCE, OUI, MAIS LA CLÉ, C’EST LA PRÉVENTION !

L’assurance en immobilier, est-ce une obligation ? Les prêteurs l’exigent-ils ? Ou estce simplement pour garantir la protection du patrimoine ? Peu importe la raison, il est primordial d’assurer ses actifs immobiliers pour couvrir les dommages au bâtiment, mais également la responsabilité civile envers les tiers.

La tarification en assurance se base sur l’état du risque et sur le ratio pertes / primes des assureurs. Les actuaires de ceux-ci évaluent semestriellement les taux à appliquer. Ces taux réévalués sont sujets à l’application d’autres critères de souscription qui déterminent, in fine, le taux de prime (occupation, type et année de construction, protection incendie et vol, situation géographique, etc.).

Comment obtenir le meilleur taux disponible sur le marché selon l’état du risque ? Grâce à une gestion proactive et constante ! La clé demeure dans la prévention et la mise en place de bonnes pratiques. Un bâtiment qui semble en désuétude est souvent sujet à un sinistre prévisible ; il sera donc difficile de démontrer une gestion rigoureuse et d’obtenir des termes et conditions d’assurance avantageux.

Les risques de poursuites font aussi l’objet d’une évaluation : le gestionnaire ou le propriétaire agit-il de manière responsable envers le public, ses locataires, ses fournisseurs ? Le Code civil du Québec, aux termes de l’article 2503, encadre l’obligation de défendre les assureurs, selon les modalités du contrat. Gardez en tête que pour l’instant, les frais de défense sont en sus des limites d’assurance. Les assureurs souhaitent donc souscrire des risques pour lesquels les pratiques de gestion et de contrôle s’avèrent adéquates.

Habituellement, les assureurs basent leur tarification sur les facteurs suivants.

• Rénovations effectuées au cours des années

• Inspection annuelle du système de gicleurs et respect des recommandations

• Maintenance périodique des équipements fixes, du toit, du système électrique, etc.

• Listes des locataires et de leurs activités (commerciales)

• Taux d’occupation du bâtiment

• Sinistres antérieurs et fréquence de ceux-ci

• Type de bail et dispositions particulières au contrat

• Transfert de risque au locataire / fournisseur de service (p. ex. : service de déneigement)

• Plan de relance à la suite d’un sinistre

• Équipe d’entretien sur place ou à forfait

Ce n’est pas seulement au propriétaire qu’il revient de bien encadrer ses pratiques de gestion des risques, mais également au gestionnaire

Josée Vidal

Directrice de compte adjointe

Murielle Sand Vice-présidente HUB International

Josée Vidal, C.d’A.Ass

Murielle Sand, B.A., CRM, FPAA, RF Expertes invitées

immobilier quant à ses diverses responsabilités liées à ses propres services professionnels.

Plusieurs produits d’assurance sont également offerts dans le but de répondre aux différents risques, et ce, en plus de l’assurance des biens et de la responsabilité civile générale : la responsabilité professionnelle (pour l’étendue des services rendus à ses clients), l’assurance contre le crime, le vol et les détournements (pour les loyers perçus au nom de ses clients), la cyberassurance (pour protéger son parc informatique et pour se prémunir contre d’éventuelles poursuites pour atteinte à la confidentialité des données de tiers), l’assurance responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants, etc. Toutes ces couvertures d’assurance ont leur particularité et doivent être observées avec une certaine diligence.

Avec de bonnes pratiques démontrées en gestion des risques, il est plus facile de négocier des garanties et des couvertures d’assurance qui sont plus étendues et qui comportent une prime plus attrayante.

Comme le dit si bien la publicité : « Votre meilleure assurance est un courtier d’assurance ! » Il est votre meilleur conseiller en matière de prévention, d’optimisation des bonnes pratiques de prévention et de transfert de risque.

ISTOCK PAR ANYABERKUT

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AUGUSTE & LOUIS

UN PROJET PHARE POUR LE QUARTIER DES LUMIÈRES

Porté par Groupe Devimco, en partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Fiera Immobilier, le projet Auguste & Louis en est maintenant à la phase 2 de sa construction. Implanté au cœur du secteur historique des Faubourgs, cet ensemble de condominiums viendra bonifier l’offre résidentielle dans l’arrondissement Ville-Marie.

Le projet a été baptisé en hommage aux frères Lumière et verra le jour dans le quartier du même nom. De passage à Montréal en 1896, les inventeurs du cinématographe y avaient organisé la première projection publique d’images animées au Canada. Cette référence se retrouve dans le concept architectural du bâtiment, qui se caractérise par des contrastes et des jeux de lumière.

UNE NOUVELLE OFFRE RÉSIDENTIELLE

Auguste & Louis est à l’image de nombreux projets d’envergure réalisés par Devimco dans la région du Grand Montréal, à savoir des complexes résidentiels à usage mixte connectés à leur environnement, autour desquels s’articulent de véritables milieux de vie.

La première mise en chantier, débutée en 2021, aboutira à un ensemble de 265 studios et condos. Représentant un investissement de 111 M$, la seconde phase verra sortir de terre 253 logements supplémentaires, répartis sur 21 étages et bénéficiant d’un accès à une cour intérieure végétalisée. Les premières unités devraient être livrées en 2025.

UN QUARTIER EN DEVENIR

Le projet s’inscrit dans un ambitieux programme de transformation du site de l’ancienne Maison de Radio-Canada, où s’établira le futur Quartier des lumières. Développé par le Groupe MACH, ce vaste ensemble immobilier s’étendra sur environ 4 millions de pieds carrés. Le quart de la superficie sera consacré à des bureaux, tandis que 230 000 pi2 seront attribués à des grandes surfaces et à des locaux commerciaux.

Le quartier comprendra près de 3 000 unités résidentielles, dont une partie de logements sociaux et abordables. Doté de nombreux espaces verts et favorisant les modes de déplacement actifs, il se distinguera également par son accessibilité en transports en commun. L’investissement global du Groupe Devimco sur ce site s’élève à 1,15 G$.

PAR FOULQUES DELBAR, JOURNALISTE

La pelletée de terre du lancement de la Phase 2 du projet Auguste & Louis. De gauche à droite : Pierre Pelletier, chef du développement et financement immobilier, Fiera Immobilier ; James Goulet, associé, Groupe Devimco ; Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers, Fonds immobilier de solidarité FTQ.

LE DANAUS : PROJET DE 110 CONDOS À CANDIAC

La Société de développement Bertone a annoncé le lancement officiel de son projet immobilier haut de gamme. Le Danaus est érigé au cœur du quartier TOD de la ville de Candiac, un milieu résidentiel articulé autour d’une infrastructure de transport qui conjugue notamment les déplacements actifs, la mixité sociale et le design urbain.

AVIS DE NOMINATION

Alfid services immobiliers élargit son comité de direction. Composée initialement de quatre vice-présidents, l’équipe se consolide en intégrant cinq directeurs de filiales et de département. Celle-ci mettra efficacement en œuvre la planification stratégique du groupe grâce à la diversité de ses connaissances et de ses compétences. Forte d’une feuille de route établie jusqu’en 2025, l’entreprise mise sur la croissance et la diversification de son portefeuille clients, tout en prévoyant de devenir à terme un employeur de choix.

ACQUISITION D’UN CENTRE COMMERCIAL POUR MACH

MACH a annoncé l’acquisition du Centre Victoriaville, une propriété commerciale de 380 000 pi2, répartie en quatre bâtiments sur un terrain de plus de 1,3 million de pieds carrés. Situé au cœur de la ville, le Centre Victoriaville propose une offre commerciale diversifiée regroupant de nombreux détaillants nationaux tels que Canadian Tire, Metro, Dollarama et L’Équipeur.

DÉVELOPPEMENT D’UN PARC INDUSTRIEL À LAVAL

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ a conclu un partenariat avec MONTONI pour le développement d'un terrain à Laval dans le but d'y ériger des immeubles à vocation industrielle. Situé en bordure ouest de l'autoroute 15, entre les boulevards Chomedey et Dagenais Ouest, ce terrain de 3,9 millions de pieds carrés était auparavant occupé par un ciné-parc. Le zonage en place permet la construction d'immeubles pour des industries légères, de l'entreposage, des centres de distribution et des commerces de gros. Le zonage permet également un développement résidentiel pour une portion du site. La construction d'un premier bâtiment pourrait débuter dès 2023.

CERTIFICATION CARBONE ZÉRO

POUR UN IMMEUBLE DE QUO VADIS

GI Quo Vadis a obtenu la certification

Normes du bâtiment carbone zéro (BCZ) du Conseil du bâtiment durable du Canada pour son immeuble à l’intérêt patrimonial Complexe du Canal Lachine. Cette certification reconnaît son engagement à repositionner des projets immobiliers durables et responsables.

De gauche à droite, derrière : Gilles Binette, Maryse Vachon, Frédéric Bossart et José Melo ; devant : Joël Chareyron, Pascal Beauregard, Alexandra Hart, Hervé de Feydeau et Julia Bergel.

AVIS DE NOMINATION

ISABELLE MORISSETTE EST ÉLUE PRÉSIDENTE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DE L'AMCQ

L'Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) a le plaisir d'annoncer la nomination de Mme Isabelle Morissette, co-présidente du Groupe Pentagone, à titre de présidente du Conseil d'administration. Elle succède à M. Carl Fleury de l'entreprise Toitures Gilles Veilleux qui devient président sortant.

C'est une équipe d'administrateurs chevronnés et impliqués qui épaulera Mme Morissette tout au long de son mandat : M. Sylvain Audet (Norman & Collie), M. Giancarlo Bellini (Toitures Trois Étoiles), M. Simon Bolduc (Toitures Duratek), Mme Maryse Couture (Toiture Couture), M. Richard Laliberté (Multi-Toits) et M. Stéphane Poissant (Ernest Hotte).

Les membres du Conseil d'administration de l'AMCQ souhaitent se pencher sur plusieurs dossiers, notamment le problème de la pénurie de main-d'œuvre pour les membres ainsi que les questions de sécurité et de formation, pour ne nommer que ceux-là. Des efforts seront également poursuivis pour améliorer l'offre de la Garantie Maître Plus de l'AMCQ.

GROUPE DALLAIRE AJOUTE UN COMPLEXE DE 176 UNITÉS

AU QUARTIER FAUBOURG DU MOULIN

Groupe Dallaire poursuit le développement du quartier Faubourg du Moulin situé à Beauport en y ajoutant un nouveau complexe locatif de 10 étages. L’ajout de ce complexe de 176 unités viendra enrichir un quartier déjà dynamique et doté de multiples commerces de proximité et de services.

LE GROUPE ALFID SERVICES IMMOBILIERS LTÉE OBTIENT UN NOUVEAU CONTRAT DE GESTION !

Dans le cadre de son engagement constant à fournir des services de gestion immobilière de qualité, le Groupe Alfid est heureux d'annoncer la conclusion d’un nouveau contrat de gestion pour deux bâtiments situés au 1705 et 1999, rue William à Montréal. Avec ses 257 portes, ce contrat augmente le portefeuille du groupe à 4 000 portes et couvre un grand nombre de services : gestion des opérations, gestion de la maintenance et gestion des relations avec les locataires.

TROIS PROJETS EN BOIS RÉCOMPENSÉS AUX PRIX

D’EXCELLENCE EN ARCHITECTURE

L’Ordre des architectes du Québec (OAQ) a dévoilé les projets lauréats de ses Prix d’excellence en architecture 2023. Au total, onze projets ont été récompensés en plus de deux personnes et deux firmes engagées de façon exemplaire envers une architecture inclusive et de qualité au Québec. Parmi les lauréats, trois projets d’exception arborent une structure en bois : Esplanade Tranquille du Quartier des spectacles (Les architectes FABG), Institut Quantique (Saucier + Perrotte architectes), et Collège Durocher SaintLambert — Pavillon l’Alinéa et le Cœur (Atelier Pierre Thibault).

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Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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