Gestion immobilière - volume 13 numéro 1

RENCONTRE AVEC MARC CORMIER

GESTIONNAIRE IMMOBILIER INDUSTRIEL

FORMATION

ENTRETIEN SANITAIRE

TENDANCES ET INNOVATIONS

ÉDITEUR

Jacques Boisvert

RÉDACTION

Johanne Landry, Nathalie Vallerand et René Vézina

COLLABORATION À CE NUMÉRO

Éric Bernard, Brigitte Dupuis et Linda Plante

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES

Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

PRODUCTION

Supervision : Edith Lajoie

Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign

PHOTOGRAPHES

Denis Bernier, Laëtitia Boudaud et Éric Carrière

PHOTO EN PAGE COUVERTURE

© JBC Média par Éric Carrière

PUBLICITÉ

Claire Boisvert

Conseillère en publicité

Camille Fréchette

Responsable Qualité et satisfaction client

Montréal Québec

450 670-7770 418 317-0669

ADMINISTRATION

Edith Lajoie

Directrice générale

COMPTABILITÉ

Catherine Faucher

Philippe Bérubé CPA

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS

Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR

70, rue De La Barre, bureau 120

Longueuil QC J4K 5J3

ABONNEMENTS

Fatima Reynel Gracia

Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca

Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Gestion immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Le magazine Gestion immobilière est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert

70, rue De La Barre, bureau 120

Longueuil QC J4K 5J3

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www.jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

QUE SIGNIFIENT CES LETTRES AJOUTÉES À

LA SIGNATURE D'UN GESTIONNAIRE IMMOBILIER ET COMMENT LES OBTENIR ?

Pour approfondir, enrichir ou diversifier leurs connaissances, l’industrie offre aux gestionnaires immobiliers détenant une certaine expérience plusieurs certifications qui leur donnent le droit d’ajouter une appellation professionnelle à leur titre. Mais que signifient ces lettres qu’on ajoute à sa signature de gestionnaire immobilier et comment les obtenir ? C ’est la question que s’est posée la journaliste Johanne Landry, qui signe un article détaillé sur la formation continue.

Elle a également rencontré un gestionnaire immobilier de haut niveau, Marc Cormier, à la une de ce numéro. Spécialiste notamment du secteur industriel, il partage avec vous les multiples facettes de son travail et de ses responsabilités au quotidien. En complément, dans un autre article, le gestionnaire Mario Poirier, bien connu dans l’industrie, nous rappelle à quel point il est important que les gestionnaires techniques et financiers travaillent en étroite collaboration.

Pour sa part, la journaliste Nathalie Vallerand s’est penchée sur les enjeux de ressources humaines dans le secteur de l’industrie sanitaire. Rétention de personnel et relève chez les dirigeants de haut niveau sont au cœur de son reportage.

Le journaliste économique bien connu René Vézina, quant à lui, s’est intéressé à l’événement annuel Propel, qui s’est tenu à New York en novembre dernier. Ses entrevues virtuelles (bien pratiques !) l’ont conduit de Montréal à Paris en passant par New York. Il nous apprend entre autres qu’Investissement Québec est en mesure de donner un bon coup de pouce aux entreprises innovantes d’ici, dans le secteur des nouvelles technologies en immobilier notamment.

Encore une fois, nos experts invités vous présentent d’excellentes chroniques, que vous prendrez certainement plaisir à parcourir.

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

Nous reconnaissons l’appui financier du gouvernement du Canada

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

3

MOT DE L'ÉDITEUR

Que signifient ces lettres ajoutées à la signature d'un gestionnaire immobilier et comment les obtenir ?

5 ENTREVUE – MARC CORMIER

Incursion dans le quotidien de Marc Cormier, ge stionnaire immobilier dans le secteur industriel

Par

9 FORMATION

Appellations professionnelles

Que signifient ces lettres qu’on ajoute à sa signature de gestionnaire immobilier ?

Par Johanne Landry, journaliste

15 TENDANCES ET INNOVATIONS

Visitez votre projet grandeur nature, à l’étape des plans !

Par Brigitte Dupuis, experte invitée x

19 D OSSIER ENTRETIEN SANITAIRE RÉTENTION DE PERSONNEL ET RELÈVE DIRIGEANTE

Par Nathalie Vallerand, journaliste

Re crutement et rétention

S’adapter à un contexte difficile Assurer la relève dirigeante avec succès

ÉCO-CALCULATEUR

m3 d’eau global équivalent

30 GESTION IMMOBILIÈRE

Les deux profils de la gestion immobilière Ge stion technique et gestion administrative Par Johanne Landry, journaliste

34 MOT DE LA PRÉSIDENTE DE BOMA QUÉBEC

Évoluer, avec des principes Par Linda Plante, experte invitée

37 PROPEL

L’efficacité énergétique au menu de Propel, avec une présence québécoise Par René Vézina, journaliste

40 DROIT IMMOBILIER

Un locataire a-t-il droit à des espaces non mentionnés dans son bail ? Par Sylvie Bouvette, experte invitée

42 PROFESSION CHASSEUR DE TÊTES

Le télétravail en mode hybride

Par Éric Bernard, expert invité

45 LE SAVIEZ-VOUS ?

Selon les produits Rolland sélectionnés, en comparaison à la moyenne de l’industrie pour des produits faits à partir de papier vierge, nos sauvegardes environnementales sont :

Imprimé sur Rolland Enviro® Satin 140M. Ce papier contient 100 % de fibres recyclées durables, est fabriqué avec un procédé sans chlore et à partir d’énergie biogaz.

est certifié FSC® et Garant des forêts intactesMC

INCURSION DANS LE QUOTIDIEN DE

MARC CORMIER, GESTIONNAIRE IMMOBILIER DANS LE SECTEUR INDUSTRIEL

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Gestionnaire de propriétés senior au Groupe CIL, Marc Cormier voit plusieurs avantages à consacrer ses talents et ses connaissances à la gestion d’immeubles industriels. Il nous invite dans son quotidien.

Il est responsable de 2,3 millions de pieds carrés dans cinq immeubles occupés par 70 locataires. Ses journées commencent à 7 h. Au cours de chacune, il reçoit en moyenne 50 appels téléphoniques et une centaine de textos. Souvent, avant même d’arriver au bureau, il contacte une dizaine de fournisseurs de services qui devront effectuer différents travaux chez les locataires. « En gestion immobilière, les communications et les relations sont le nerf de la guerre,

déclare-t-il. Faciliter les choses à ses fournisseurs de services est un important facteur de succès. Parce que si ça devient difficile ou désagréable pour eux, ils iront travailler ailleurs. On le sait, actuellement, du travail pour des ouvriers qualifiés, il y en a partout ! » Dès son arrivée au bureau, il se fait un café. « J’ai une bonne machine, car le café est indispensable pour accomplir mes journées », confie-t-il en riant.

Les défis d’un gestionnaire d’immeuble industriel diffèrent, à certains égards, de ceux d’un gestionnaire d’une tour de bureaux. Dans un bâtiment industriel, poursuit Marc Cormier, les systèmes mécaniques sont plus simples que dans une tour en hauteur, mais les locataires, eux, ont des procédés complexes, et son rôle exige de s’assurer que les procédés de production et de fabrication des usines n’endommagent pas les bâtiments.

Les immeubles industriels ne sont pas des lieux où priment le design et l’esthétisme. « Un gestionnaire qui veut travailler dans ce domaine ne doit pas avoir peur de se salir », dit-il. Quoique cet aspect soit en train de changer quelque peu, car les employés des usines réclament des milieux de travail agréables, des salles à manger et des aires de repos ; leur

satisfaction dans un monde en pénurie de maind’œuvre est donc cruciale pour les locataires qui les emploient.

La logistique des déplacements lui demande de l’organisation. Il serait contre-productif, en effet, de se rendre dans un même immeuble deux fois dans une seule journée. « Je vérifie à l’avance ce que j’ai à faire et je fixe les rendez-vous avec les entrepreneurs que je dois rencontrer pour les travaux dans une propriété. Et eux doivent respecter cet horaire, il est important qu’ils le comprennent bien. Si les travaux, par exemple, exigent qu’un locataire déplace ses palettes et interrompe ses opérations, il n’est pas question d’allonger cette période inutilement à cause d’un retard, car pour certains, la chaîne de production qui s’arrête entraîne des pertes qui peuvent aller jusqu’à 10 000 $ l’heure. »

DES RELATIONS À LONG TERME

« Ce que j’apprécie, confie Marc Cormier, c’est que nous avons développé une relation de confiance avec nos locataires, certains sont installés dans nos immeubles depuis 10 ou 15 ans. » Dans le milieu industriel, en effet, les déménagements sont plus rares que dans d’autres genres d’immeubles.

MÉDIA PAR ÉRIC CARRIÈRE

« Déménager une usine peut coûter 10 ou même 20 millions de dollars. Alors, nos locataires renouvellent volontiers leurs baux et comme ils n’ont pas l’intention de partir, une collaboration de longue durée s’installe, dit-il. Plusieurs fournisseurs de services, plombiers, électriciens et autres préfèrent aussi travailler dans le milieu industriel où ils n’ont pas à mettre de gants blancs et où l’on ne s’offusque pas s’ils entrent avec leurs bottes de travail et laissent une trace par terre. »

Parmi les autres aspects qui rendent les choses plus faciles pour un gestionnaire d’immeubles industriels, Marc Cormier parle de la tolérance des locataires. « Dans leur quotidien, ils vivent continuellement avec des risques qui peuvent contrecarrer la production. Dans une usine, les bris de toutes sortes sont fréquents et les gens sont habitués à gérer les changements temporaires et inattendus. Pour eux, c’est naturel que les choses se brisent ; on les répare et ils sont généralement reconnaissants que nous puissions le faire rapidement. J’ai autrefois été responsable du 1000 De La Gauchetière, compare-t-il, et les attentes dans ce milieu sont bien différentes. Pour eux, une fuite d’eau qui les oblige à travailler à un autre étage pendant un moment, c’est un événement rare qui peut prendre des allures de catastrophe pour laquelle ils s’attendent souvent que le gestionnaire se répande en excuses. »

Mieux encore, le secteur de l’immobilier industriel est plutôt rentable, selon Marc Cormier : « Le prix de la location au pied carré a presque doublé au cours des dernières années sans que nos dépenses augmentent au même rythme. Il manque actuellement d’espaces industriels, plusieurs bâtiments sont démolis et remplacés par des immeubles à condos ; cette diminution de locaux disponibles rend la situation plus difficile pour les locataires et, inversement, plus facile pour les propriétaires qui en sont très heureux. Leurs bâtiments sont occupés à 100 % et leurs revenus sont bons. J’ai l’occasion de gérer des projets intéressants et la rentabilité des propriétés se reflète dans les conditions d’emploi. »

« Ce que j’apprécie, c’est que nous avons développé une relation de confiance avec nos locataires, certains sont installés dans nos immeubles depuis 10 ou 15 ans. »

– Marc Cormier

UN PARCOURS RICHE D’EXPÉRIENCES VARIÉES

Employé du Groupe CIL depuis 2020, Marc Cormier est détenteur d’un MBA en gestion de la construction et de deux diplômes d’études supérieures spécialisées, l’un en gestion et l’autre en gestion urbaine pour les pays en développement, dans le cadre duquel sa thèse a porté sur la corruption et la collusion dans les offres de service, une comparaison entre Dakar et Montréal. Durant sa jeunesse, il a travaillé auprès de son père, entrepreneur général et propriétaire de la compagnie de construction Relève inc.

Il avait un grand projet, celui de travailler à l’international dans des pays en difficulté pour aider des communautés à rebâtir après des sinistres majeurs. Lorsqu’un camp de réfugiés où il devait se rendre, en Afrique, a subi une attaque et que plusieurs résidents ont été tués, il a subi un traumatisme et a choisi de se consacrer à des activités professionnelles moins dangereuses. Il a par la suite occupé différents postes en immobilier, au Fonds

immobilier de solidarité FTQ, chez Courbec et au Groupe Mach.

Alors qu’il travaillait pour ENGIE, il a été directeur régional, responsable de la gestion de 120 immeubles et installations militaires de la Défense nationale sur le territoire québécois.

Membre du Club universitaire de Montréal, il y organise une quinzaine de rencontres par année. « Avec des amis et des contacts du monde de l’immobilier, nous discutons des tendances. J’appelle ces rencontres de réflexion "Think Tank le meilleur immeuble". »

Comment voit-il l’évolution du métier ? « Dans les prochaines années, les gens en immobilier devront être de mieux en mieux organisés avec des outils de gestion de projet et de suivis automatisés. Parce que tous les besoins de diligence raisonnable et de conformité multiplient les requêtes et les suivis et qu’il faut dorénavant beaucoup de prédictivité dans les opérations », conclut-il.

« Dans les prochaines années, les gens en immobilier devront être de mieux en mieux organisés avec des outils de gestion de projet et de suivis automatisés. Parce que tous les besoins de diligence raisonnable et de conformité multiplient les requêtes et les suivis et qu’il faut dorénavant beaucoup de prédictivité dans les opérations. »

– Marc Cormier

APPELLATIONS PROFESSIONNELLES

QUE SIGNIFIENT CES LETTRES QU’ON AJOUTE À SA SIGNATURE DE GESTIONNAIRE IMMOBILIER?

Pour approfondir, enrichir ou diversifier leurs connaissances, l’industrie offre aux gestionnaires immobiliers détenant une certaine expérience plusieurs certifications qui donnent le droit d’ajouter une appellation professionnelle à leur titre.

Anne-Marie Guèvremont, RPA, CCPM, est gestionnaire immobilier principal chez Realterm. Elle a été présidente de BOMA Québec de 2012 à 2014 et de BOMA Canada en 2017-2018 ; elle est membre du conseil d’administration de BOMI Éducation Canada et porte le titre de BOMA Fellow. Elle nous guide pour un tour d’horizon des formations offertes par BOMI, par le Conseil international des centres commerciaux (International Council of Shopping Centers) et par l’Institute of Real Estate Management.

Chez BOMI Éducation Canada, www.bomi.org

Voici une revue de 11 programmes offerts par BOMI.

Le Real Property Administrator – qui donne le droit d’ajouter les lettres RPA à sa signature – développe les habiletés pour optimiser les aspects opérationnels ainsi que les revenus d’un bâtiment commercial dans son ensemble. Il comprend sept cours obligatoires et un cours facultatif et s’adresse aux gestionnaires immobiliers qui cumulent au moins trois années d’expérience.

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

ANNE-MARIE GUÈVREMONT, RPA, CCPM Gestionnaire immobilier principal Realterm

Le Facilities Management Administrator – qui donne droit à l’appellation FMA – comprend sept cours qui s’adressent aux gestionnaires immobiliers d’installations. Le FMA employé d’un locataire sera donc souvent le client du RPA responsable de l’édifice dans son entièreté. Les cours du FMA aident les participants à créer un environnement de travail productif et à gérer les problèmes qu’affronte un locataire, entre autres.

Le Facilities Manager Certificate – FMC –qui comprend trois cours seulement donne un aperçu des connaissances essentielles pour gérer efficacement les installations d’un locataire. « Il peut constituer une première approche avant de s’engager dans un FMA », précise Anne-Marie Guèvremont.

Le High-Performance Sustainable Buildings – BOMI HP – apporte une compréhension des façons d’obtenir un retour sur investissement pour des initiatives environnementales et de développement durable dans un portefeuille immobilier. Il comprend trois cours. Bien qu’aucune expérience spécifique ne soit exigée pour s’inscrire, « ce sont souvent des gestionnaires qui détiennent un RPA qui le font pour aller plus loin dans le développement durable », souligne Anne-Marie Guèvremont.

Le Property Administrator Certificate – PAC – s’adresse à « quelqu’un qui commence dans l’industrie ; la personne peut aller chercher ce certificat de trois cours qui constitue alors une étape préliminaire avant d’entamer un RPA ou un FMA plus costauds. Elle acquerra des connaissances sur la gestion et l’entretien des systèmes de bâtiment, sur le maintien de la propriété dans un état optimal, sur la compréhension des états financiers, ainsi que sur l’ajout de valeur à un portefeuille immobilier », explique AnneMarie Guèvremont.

Le Property Management Financial Proficiency – PMFP – comprend trois cours axés sur l’analyse financière, la gestion de l’actif et les investissements.

Le Certified Manager of Commercial Properties – CMCP – est une nouvelle certification offerte depuis peu aux personnes en début de carrière afin d’en apprendre davantage sur la gestion ; elle est principalement axée sur les aspects de la location et du marketing.

Le Building Energy Certificate – BEC –s’adresse surtout aux personnes qui occupent des fonctions d’exploitation et de maintenance des systèmes du bâtiment ; ses trois cours traitent de systèmes électriques, de climatisation, de ventilation, de chauffage, de qualité de l’air, du traitement de l’eau, de systèmes d’alarme et de gestion de l’énergie.

Nos 55 ans d’expérience donnent un net avantage à nos clients, c’est-à-dire: un service plus rapide, plus compétent et plus économique!

Le Environmental Social and Governance – ESG –, une tendance qui gagne en importance, comprend cinq modules, dont l’un explique ce qu’est l’ESG. Les autres traitent de décarbonation, de réduction de l’énergie et des déchets, de résilience devant les changements climatiques, de santé et de bien-être des employés, locataires et occupants de l’immeuble, ainsi que de diversité, d’équité et d’inclusion.

Enfin, pour les personnes qui travaillent dans les équipes de maintenance et de mécanique du bâtiment, le Service Maintenance Administrator – SMA – qui exige un préalable de trois années d’expérience dans l’ingénierie d’un bâtiment d’au moins 40 000 pi2 et le Service Maintenance Technician – SMT –, sans exigence pour l’inscription, vont leur permettre d’acquérir des connaissances sur les différents systèmes d’un immeuble. Le SMA comprend huit cours, le SMT, trois.

À l’International Council of Shopping Centers (ICSC), www.icsc.com

L’ICSC offre une nouvelle certification professionnelle destinée évidemment aux personnes qui travaillent dans le milieu du commerce de détail, le Certified Retail Real Estate Professionnal – CRRP. Pour s’inscrire, il faut posséder un minimum de cinq années d’expérience dans l’une des disciplines suivantes : gestion / exploitation de biens immobiliers, vente au détail, gestion d’actifs, location, finances, droit, construction,

développement ou marketing. Cette appellation remplace les précédentes, soit le directeur marketing certifié (CMD), le gestionnaire de centre commercial certifié (CSM), le professionnel certifié du développement de la conception et de la construction (CDP), le spécialiste certifié de la location (CLS), le cadre certifié de la vente de détail (CRX), le spécialiste de la location spécialisé (SLD). Les détenteurs de ces appellations qui les ont obtenues dans le passé peuvent toutefois continuer de les utiliser.

À l’Institute of Real Estate Management (IREM), www.irem.org

Le Certified Property Manager – CPM – comprend huit cours qui couvrent les compétences de base en gestion immobilière comme la maximisation de la valeur des biens immobiliers, l’éthique, le budget, le flux de trésorerie, les stratégies de marketing et de location, la gestion des opérations de maintenance, entre autres sujets.

L’IREM offre également l’Accredited Residential Manager – ARM© – ainsi que l'Accredited Commercial Manager – AcoM© –, ce dernier étant axé sur la gestion d’immeubles commerciaux ; il permet, entre autres, d’acquérir des connaissances plus poussées en budgétisation, comptabilité et capitalisation.

AEC en gestion immobilière

Une seule formation, deux institutions éducatives pour vous servir

LINA CANTIN Avocate et chargée d'enseignement en gestion et droit immobilier au sein d'établissements d'enseignement supérieur

« Des certifications recoupent les mêmes sujets généraux, comme le RPA, le FMA, le CPM et le CRRP. Toutefois, chacun comprend aussi des spécificités à un secteur de l’industrie. Les gestionnaires immobiliers peuvent en cumuler plus d’un, selon la tangente qu’ils veulent donner à leur carrière. Plusieurs entreprises ont un plan et une politique de formation, mais un gestionnaire immobilier peut aussi s’inscrire individuellement. La plupart des formations sont disponibles en ligne », conclut Anne-Marie Guèvremont.

LA FORMATION COLLÉGIALE ET UNIVERSITAIRE

Membre du Barreau du Québec depuis 30 ans et chargée d’enseignement en gestion et en droit immobilier à la formation continue et service aux entreprises du cégep de Saint-Laurent ainsi qu’à l’École d’éducation permanente de l’Université McGill, Lina Cantin collabore avec la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM, à l’Association francophone pour le savoir (ACFAS) et au Council on Tall Buildings and Urban Habitat, Chicago (CTBUH). Elle nous parle du développement de la formation scolaire en gestion immobilière.

« Les établissements d’enseignement ne sont pas en concurrence, souligne-t-elle. Il y a tellement de transformations dans le marché de l’immobilier que nous avons tous intérêt à avoir une industrie qui fonctionne bien, avec une main-d’œuvre bien

la situation est en train de changer. « Parce que les tâches sont de plus en plus complexes et l’information à connaître et à transmettre, plus pointue. Les produits immobiliers sont de plus en plus sophistiqués, poursuit Lina Cantin, et les occupants ont davantage d’attentes. Les systèmes technologiques et l’intelligence artificielle, par exemple, amènent de nouveaux défis qui s’ajoutent à la charge de travail du gestionnaire immobilier. »

Pour illustrer l’ampleur et la polyvalence des enjeux, qui demandent d’acquérir une méthodologie et de l’organisation, Lina Cantin, qui évolue en immobilier depuis 15 ans, propose une image à trois triangles, quatre rectangles et trois cercles. Les trois triangles sont la gestion d’actif, la gestion immobilière et la gestion des installations. À l’intérieur de ces triangles, le premier rectangle représente le volet physique du bâtiment qui inclut les certifications, la gestion préventive et la maintenance ; le second, les occupants et les liens qu’on établit avec eux ; le troisième, les contrats, la négociation et le volet juridique ; et le quatrième, les finances. « Ces rectangles sont omniprésents dans la vie quotidienne du gestionnaire immobilier », illustre Lina Cantin. À cela s’ajoutent les trois cercles liés au développement durable, soit le volet environnemental, le volet économique et le volet social. « Les enjeux du développement durable donnent le ton à l’orientation, à la façon de gérer les immeubles et les villes, comme une flèche qui traverse tout, qui touche à toutes les industries et à toutes les organisations et qui a une incidence importante sur l’immobilier », ajoute-t-elle.

entrepreneur en mécanique du bâtiment

NOMINATIONS EN CASCADE

GDI Service aux immeubles est f ière d’annoncer

4 nominations à des postes stratégiques

De gauche à droite:

Philippe Paquin, vice-président Ventes, Québec

Nadia Laventure, vice-présidente aux Opérations

Bruno Peterson, vice-président, a aires émergentes

Roger Lamontagne, vice-président, comptes stratégiques

LES PROGRAMMES OFFERTS DANS LES ÉTABLISSEMENTS D’ENSEIGNEMENT

Voici une liste non exhaustive des principales formations offertes en établissement.

ÉTABLISSEMENT PROGRAMMES

ESG UQAM Le Certificat en immobilier – 30 crédits. Formation pluridisciplinaire : comptabilité, droit, économie, finance, gestion, développement, marketing, construction et ingénierie, urbanisme et aménagement.

Le MBA pour cadres spécialisés en immobilier. S’adresse à des candidats qui possèdent une solide expérience en gestion.

Séminaires spécialisés :

La gestion de projet dans le secteur immobilier, cours d’une journée.

La gestion des risques et résilience des immeubles, cours de deux jours.

Université Concordia Certification en gestion immobilière en association avec l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le Centre des dirigeants John­Molson et le Jonathan Wener Centre for Real Estate. Cette formation continue est reconnue par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), l’Ordre des urbanistes du Québec (OUQ), le Barreau du Québec, l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le parcours comprend un cours d’introduction, cinq cours fondamentaux et un projet de synthèse. L’étudiant peut également suivre des cours à la carte.

Université McGill Certificat de perfectionnement professionnel en gestion immobilière résidentielle et des copropriétés, offert à l’éducation permanente. « Ce programme touche le résidentiel dans une perspective de gestion de l’immobilier. On voit de plus en plus d’immeubles mixtes avec des unités résidentielles, des commerces et des étages de bureaux. Il y a un enjeu important dans la compréhension de ces nouveaux projets immobiliers et des relations entre les différents types de propriétaires, notamment quant aux servitudes, aux droits qu’ils s’accordent et aux aspects juridiques », souligne Lina Cantin. Les cours sont bilingues et offerts en ligne. La formation est reconnue par l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Adm.A).

Cégep de Saint­Laurent

Collège Montmorency

Cégep Garneau

Gestion immobilière LCA.9Q – un programme à plein temps de 40 semaines avec un stage de neuf semaines qui donne une attestation d’études collégiales. « Ce programme vise à faire comprendre les enjeux dans une perspective à la fois d’immobilier commercial, de copropriété et de coopératives. Une formation large qui touche différents types d’immeubles incluant les immeubles de bureaux, les bâtiments industriels et les centres commerciaux. L’étudiant pourra ensuite choisir le domaine de l’immobilier dans lequel il souhaite travailler », explique Lina Cantin.

Cégep de Saint­Laurent « Par l’intermédiaire du service aux entreprises, les employés peuvent suivre des cours à la carte, en droit immobilier, négociation de contrat de service, rédaction de contrat, méthodologie de gestion des documents, gestion des ressources matérielles ou plan de gestion quinquennal », conclut Lina Cantin.

VISITEZ VOTRE PROJET GRANDEUR NATURE, À L’ÉTAPE DES PLANS!

Vous rêvez de faire une visite de site pour valider le concept d’un projet avec votre client, mais vous en êtes toujours à l’étape des plans et devis ? L’expérience de visite immersive est maintenant possible ! Elle se déroule dans une salle d’exposition adaptée avec une vue à 360°, par l’entremise d’une technologie de projection intégrée à des logiciels de gestion.

LA VISITE IMMERSIVE : COMME SI VOUS Y ÉTIEZ !

La plupart des non-professionnels, et même des initiés, ont de la difficulté à visualiser un environnement et à estimer les proportions d’un espace en regardant simplement un plan. La meilleure façon de vivre l’expérience d’un projet en période de plans et devis est de faire une visite immersive par l’entremise de la réalité virtuelle. Cette technologie permet d’avoir une perspective réelle d’un projet. Le concept est simple : vous entrez dans une salle équipée de multiples projecteurs, ce qui vous permet de visiter les plans en taille réelle ! Vous pouvez ainsi circuler dans les locaux de votre projet à une échelle de 1:1, comme si vous y étiez vraiment, du chalet urbain à la salle mécanique !

Par l’entremise de la technologie de réalité virtuelle, vous pouvez arpenter tout type de bâtiment, le stationnement et même les jardins extérieurs. La qualité des rendus est déterminée par le degré de détails des plans ou de la maquette numérique. Il est possible d’afficher une panoplie d’informations telles que les dimensions des pièces, les marges de recul, les sauts-de-loup, les façades, les élévations et tout autre élément architectural essentiel au projet. Il est même possible d’intégrer le mobilier, la décoration et divers accessoires qui viennent enrichir l’expérience. Certaines entreprises offrent du mobilier et des murs sur roulettes, que l’on peut déplacer dans l’espace pour tester l’aménagement intérieur.

Les technologies d’aujourd’hui regroupent différentes plateformes de réalité augmentée et de réalité virtuelle qui permettent de créer une expérience immersive d’un projet, par une expérience cinématographique en 4K. Afin de donner un aspect réaliste au concept, les murs

verticaux peuvent afficher des survols vidéo, des photographies et des éléments architecturaux. C’est une expérience idéale pour faire vivre un projet, car les visiteurs peuvent imaginer les espaces et se projeter dans l’environnement.

LA CONCERTATION EN AMONT

Cette technologie permet aux intervenants visiteurs de prendre des décisions concertées et surtout d’apporter des ajustements au concept, en amont de la construction. L’identification et la correction d’erreurs de conception, après le démarrage de la construction, entraînent des répercussions directes sur le budget et l’échéancier des travaux. Une visite de site immersive minimise le risque de changements en période de construction, précise le design et assure la cohésion des parties prenantes quant aux orientations du projet.

Brigitte Dupuis, directrice de projet chez Groupe Brivia, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique et développement durable.

Brigitte Dupuis

Experte invitée

La navigation dans un espace virtuel facilite la prise de décisions quant à l’aménagement des espaces ; elle peut rallier les parties prenantes sur des orientations ou leur permettre d’effectuer des modifications aux plans instantanément et de manière concertée. L’avantage de faire la visite avec les diverses parties prenantes d’un projet est que certaines décisions peuvent être devancées. Par exemple, la sélection des finis intérieurs s’effectue souvent à la toute fin d’un projet. Choisir les finis au cours d’une expérience immersive constitue une façon optimale de définir les orientations de couleurs et textures. Ainsi, il est possible d’utiliser un outil de mesure et de revoir le design de l’espace.

Certaines entreprises proposent également un studio de conception en direct, où les architectes

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et les concepteurs peuvent apporter des modifications en temps réel au plan 1:1 depuis leur ordinateur portable. Ainsi, l’équipe de projet peut modifier le design en fonction des commentaires des participants, corriger les plans et simuler la nouvelle orientation dans une même journée. L’expérience peut être optimisée par l’emploi de casques de réalité virtuelle pour mieux comprendre les équipements électromécaniques et autres systèmes.

DES PLANS COLLÉS À LA RÉALITÉ

Grâce à l’aménagement d’une salle d’exposition équipée de technologie de pointe, vous pouvez maintenant parcourir votre projet grandeur nature. Cette visite virtuelle deviendra un nouvel outil efficace pour rallier les différents intervenants – clients, architectes, constructeurs et locataires – à la prise de décision d’éléments

clés de design ou d’orientations du projet. Par l’intermédiaire de cette technologie, il est possible de revoir l’aménagement et de le tester dans l’environnement virtuel. Les collaborateurs peuvent mieux comprendre le projet, souvent difficile à évaluer sur plans. En plus d’accélérer le projet, la visite du site permet de réduire le nombre de révisions aux plans, de minimiser les erreurs de conception et d’éviter des changements coûteux en période de construction et le dépassement de l’échéancier. Le retour sur l’investissement d’une visite en réalité virtuelle est rapidement rentabilisé par l’ajustement des plans en amont de la période de construction. La simulation d’un concept vous donne la garantie que vos plans de construction reflètent exactement ce que vous souhaitez et qu’ils permettront de faire de vos rêves une réalité. Verra-t-on une multiplication de ce type de salles dans le marché ? Mon petit doigt me dit que oui !

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RECRUTEMENT ET RÉTENTION

S’ADAPTER À UN CONTEXTE DIFFICILE

En cette période de rareté de la main ­ d’œuvre, attirer et retenir des employés demeure le principal défi des entreprises du secteur de l’entretien sanitaire. Le point sur la situation et des pistes de solution.

Les travailleurs de 55 ans et plus forment 27,3 % du personnel de l’entretien sanitaire industriel, institutionnel et commercial, selon l’Étude sur les besoins de maind’œuvre du secteur de l’entretien ménager, publiée en 2022 par EnviroCompétences, le comité sectoriel de main-d’œuvre de l’environnement. Et pour une entreprise sur dix, les employés de cet âge constituent plus de 75 % de l’effectif

De nombreux départs à la retraite sont donc prévisibles au cours des prochaines années.

Cela, alors que les travailleurs ont l’embarras du choix et que la jeune génération a peu d’intérêt pour le métier. Bref, les difficultés de maind’œuvre ne sont pas près de se résorber.

Comment tirer son épingle du jeu ? GSF Canada, qui compte 600 employés au Québec, a récemment bonifié tous ses programmes en ressources humaines. « Nous avons ajouté une prime à l’embauche, revu notre façon de communiquer avec nos employés, amélioré l’encadrement et l’accompagnement des nouveaux, mis en place un site Internet qui permet aux employés de souligner les bons coups de leurs collègues et accentué notre présence dans les médias sociaux, énumère le président de l’entreprise, Antoine Lorent. En résumé, nous avons tout dépoussiéré. »

Et désormais, ce sont les membres de l’équipe des ressources humaines qui se déplacent pour

les entrevues d’embauche. « Les candidats sont tellement sollicités qu’il faut agir rapidement, poursuit le dirigeant. Demander à une personne qui postule un emploi à Longueuil de se rendre à nos bureaux de Laval n’a plus de sens. »

Faciliter la vie des recrues potentielles est en effet la chose à faire quand on sait que 59 % des entreprises peinent à trouver des travailleurs qui acceptent les conditions de travail, selon les données d’EnviroCompétences. Sans surprise, ce sont les horaires de soir, de nuit et de fin de semaine, ainsi que les quarts de travail coupés, qui rebutent le plus les candidats. L’horaire, en particulier la difficulté d’obtenir un quart de jour et des heures non coupées, demeure par ailleurs le principal motif de démission des employés en entretien ménager.

Signalons cependant que les quarts de travail moins populaires répondent aux besoins de certaines personnes. « Depuis la montée de l’inflation, nous voyons plus de candidats en emploi qui cherchent un salaire d’appoint », donne en exemple Antoine Lorent.

PLUS DE FLEXIBILITÉ

L’étude sur les besoins de main-d’œuvre suggère quelques solutions pour adapter les horaires aux attentes des travailleurs : proposer des rotations d’horaire pour que tous aient accès à l’occasion à un congé la fin de semaine, offrir des heures variables de début et de fin, instaurer un changement d’horaire tous les trois à six mois, permettre aux employés affectés au même contrat de gérer leur horaire entre eux, etc. Et bien sûr, planifier davantage d’horaires de jour.

ANTOINE LORENT Président GSF Canada

»

–

Roy., par exemple, fait dorénavant preuve de plus de souplesse. « Si un travailleur est disponible à 17 h alors que le quart commence à 16 h, on vérifie auprès des opérations si on peut l’accommoder, relate Isabelle Leblanc, vice-présidente Capital humain et développement organisationnel. Cela vaut la peine de décaler l’horaire d’une heure ou deux pour attirer quelques travailleurs de plus. Il y a cependant des limites à ce qu’on peut faire. »

En ce qui concerne les quarts de jour, des avancées timides sont constatées. Chez Roy., la proportion de l’effectif qui travaille de jour est passée de 5 à 10 % environ depuis deux ans. « Tout dépend du type de client, poursuit Isabelle Leblanc. Dans les immeubles de bureaux moins achalandés en raison du télétravail, certaines entreprises démontrent de l’ouverture. Nous travaillons avec elles pour transférer une partie du travail le jour, comme l’entretien des aires communes. Après tout, nos enjeux de recrutement sont aussi les leurs. »

Entreprise familiale québécoise de 3e génération Réputation d’excellence depuis plus de 65 ans

Les meilleurs employés aux quatre coins du Québec Service d’entretien ménager commercial et industriel Fabricant de produits de désinfection et de produits écologiques

ISABELLE LEBLANC Vice-présidente Capital humain et développement organisationnel Roy.

« Si un travailleur est disponible à 17 h alors que le quart commence à 16 h, on vérifie auprès des opérations si on peut l’accommoder. Cela vaut la peine de décaler l’horaire d’une heure ou deux pour attirer quelques travailleurs de plus. Il y a cependant des limites à ce qu’on peut faire.

Isabelle Leblanc

GDI est une autre entreprise du secteur qui a amorcé cette transition. Son premier vice-président opération, Sylvain Ouellet, souligne toutefois que le passage à un entretien de jour est surtout envisageable chez les clients qui occupent leur propre immeuble : « Dans les édifices qui abritent plusieurs entreprises locataires, c’est beaucoup plus compliqué, car il faut obtenir l’assentiment de toutes. »

Une chose est certaine, cela nécessite un changement de mentalité. « En Europe par exemple, les tâches des métiers de la propreté se font très tôt le matin afin d’économiser l’énergie la nuit, invoque pour sa part Antoine Lorent, de GSF, une entreprise française. C’est une avenue que nous envisageons au Québec. Ou encore, entretenir les aires communes au milieu de l’après-midi pour ensuite commencer à nettoyer les bureaux vers

SYLVAIN OUELLET Premier vice-président opération GDI

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

17 h. Nous devons avoir ces discussions avec nos clients. »

Étant donné le bas prix de l’électricité au Québec, la question de l’économie d’énergie ne pèsera pas nécessairement lourd dans la balance. Cependant, la transition vers l’entretien de jour pourrait s’inscrire dans les projets d’efficacité énergétique des exploitants d’immeubles ou encore intéresser les entreprises engagées dans le développement durable, selon Étienne St-Cyr, chef Expertise énergétique chez Hydro-Québec : « S’il n’y a personne dans les locaux la nuit, les lumières peuvent être éteintes et les systèmes de chauffage et de climatisation peuvent être maintenus au minimum. La facture d’électricité va alors diminuer. Sans compter qu’avec l’augmentation anticipée de la demande d’énergie dans les prochaines années, toute réduction de la consommation est une bonne chose. »

LA QUESTION DES SALAIRES

Après les horaires, l’obtention d’un emploi mieux rémunéré dans un autre secteur d’activité constitue le deuxième motif de départ des employés, révèle l’étude. Les employeurs sondés reconnaissent d’ailleurs que les salaires de base des décrets de Montréal et de Québec sur le personnel d’entretien d’édifices publics ne sont plus compétitifs par rapport à d’autres emplois peu spécialisés dont les salaires ont connu une poussée à la hausse ces dernières années.

Une majorité de répondants estime même que les décrets devraient être modifiés avant leur échéance – le 1er novembre 2024 pour celui de Montréal et le 1er novembre 2025 pour celui de Québec. Quelque 31 % des entreprises en entretien sanitaire n’ont toutefois pas attendu le renouvellement des décrets pour augmenter les salaires.

Au sujet de la compétitivité des salaires, le président de GSF Canada insiste sur l’importance d’expliquer les avantages sociaux en sus du taux horaire. « Les décrets incluent des vacances, des journées de maladie, un régime de retraite collectif avec participation de l’employeur. Il faut bien communiquer ces avantages, car parfois ce n’est pas bien compris », dit Antoine Lorent

« S’il n’y a personne dans les locaux la nuit, les lumières peuvent être éteintes et les systèmes de chauffage et de climatisation peuvent être maintenus au minimum. La facture d’électricité va alors diminuer. Sans compter qu’avec l’augmentation anticipée de la demande d’énergie dans les prochaines années, toute réduction de la consommation est une bonne chose. »

– Étienne St-Cyr

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LE SEUIL CRITIQUE DES 90 JOURS

Dans 57 % des entreprises, le taux de roulement annuel des préposés à l’entretien dépasse les 15 %, ce qui est considéré comme problématique. La majorité des démissions ont lieu dans les trois premiers mois suivant l’embauche. « Plus de 75 % des départs se font dans cette période, observe Isabelle Leblanc, qui a célébré récemment les 50 ans de service d’un employé. Par la suite, le taux de roulement chute de façon draconienne. »

Outre une plus grande flexibilité d’horaires, les principales stratégies des entreprises pour retenir les talents sont d’offrir des cadeaux, des repas et de la formation. Viennent ensuite le transport jusqu’au lieu de travail, les primes salariales et de référencement ainsi que la tenue d’activités sociales.

« Notre approche est la suivante : lorsqu’un employé est heureux au travail, il va rester, avance Isabelle Leblanc. Pour offrir la meilleure expérience à nos employés, nous misons sur la formation de nos chefs d’équipe, superviseurs et contremaîtres. » Roy. a en effet déployé des formations pour ses leaders, en collaboration avec la firme Happy Culture. Au programme : mobiliser les équipes, communiquer, être à l’écoute, allumer la flamme, etc. L’entreprise vient par ailleurs d’instaurer un programme dans le cadre duquel elle verse une allocation annuelle dans les régimes enregistrés d’épargneétudes des enfants de ses salariés.

ÉTIENNE ST-CYR Chef Expertise énergétique Hydro-Québec

HYDRO-QUÉBEC

GDI a pour sa part lancé un projet d’amélioration de sa marque employeur. « Nos employés consti tuent notre principale ressource, affirme Sylvain Ouellet. Ce sont eux qui représentent l’entreprise. Nous voulons nous assurer qu’ils se sentent bien au travail. Pour cela, nous devons notamment bonifier notre processus de communication pour être davantage à leur écoute. »

Pour finir, l’Étude sur les besoins de main-d’œuvre du secteur de l’entretien ménager souligne que les employeurs ont intérêt à multiplier les efforts pour comprendre les attentes de la nouvelle génération, car elle formera une forte proportion de la main-d’œuvre dans quelques années. Une génération à la recherche d’accomplissement de soi et qui s’attend à une gestion humaine, ouverte et axée sur la reconnaissance.

ASSURER LA RELÈVE DIRIGEANTE AVEC SUCCÈS

Les changements à la direction constituent souvent une étape délicate pour une entreprise. Comment réussir cette transition ? Un expert dans le métier de dirigeant partage ses meilleurs conseils tandis que deux cadres supérieurs font part de leur expérience.

Après 13 ans chez GDI au poste de vice-président directeur général pour l’est du Québec, Sylvain Ouellet a été promu premier vice-président opération en juillet dernier. « Ressources humaines, conventions collectives, ventes, finances, relations avec les clients… Mon expérience à la direction générale du bureau de Québec m’a donné une vision 360° de tous les volets d’une entreprise en entretien sanitaire. C’est un grand atout dans mon nouveau rôle », fait valoir celui qui a pris un pied-à-terre à Montréal pour occuper ses nouvelles fonctions.

De son côté, Antoine Lorent est président de GSF Canada depuis janvier 2021. Il faisait auparavant carrière chez Sodexo, un fournisseur de services alimentaires. S’il a pour sa part fait le saut dans une nouvelle entreprise et un nouveau secteur, il ne s’est pas retrouvé en terrain inconnu pour autant. En effet, les similitudes entre Sodexo et GSF sont nombreuses : « Les deux sont des entreprises françaises qui fournissent des services sur des sites appartenant aux clients et emploient la même catégorie de travailleurs. Et pour lesquelles la gestion du capital humain est fondamentale. » Une grande différence cependant : Sodexo est une société cotée en bourse tandis que GSF est un groupe privé. « J’ai retrouvé chez GSF des valeurs et des convictions importantes pour moi, comme l’entrepreneuriat, le professionnalisme, l’autonomie et le pouvoir décisionnel », souligne le président.

SE PRÉPARER, UNE CLÉ DU SUCCÈS

Les études indiquent que la majorité des dirigeants ne se sentent pas prêts lorsqu’ils accèdent à un poste de plus haut niveau. Or, être un bon dirigeant ne s’improvise pas, selon Réal Jacob, professeur émérite à HEC Montréal et directeur pédagogique du programme Ascension de l’École des dirigeants, une formation de cinq jours qui prépare la relève dirigeante.

« Pour réussir sa transition vers une équipe de direction, il faut élargir son schéma mental afin de changer de perspective et gagner en vision stratégique, insiste-t-il. Par exemple, si un directeur des finances devient viceprésident, il doit s’intéresser à toutes les fonctions de l’entreprise, pas seulement à la sienne. Il doit aussi porter

RÉAL JACOB

Professeur émérite à HEC Montréal et directeur pédagogique du programme Ascension de l’École des dirigeants

PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

son attention sur l’environnement externe de l’entreprise : les parties prenantes, les tendances du marché, les valeurs de la nouvelle génération de travailleurs, etc. Bref, quand on fait partie d’un comité de direction, on doit être capable de contribuer à la stratégie globale de l’organisation. »

Comment se préparer à cela ? Prendre la responsabilité d’un projet dans un autre domaine que le sien, suivre des formations exécutives comme

le programme Ascension et échanger avec des leaders inspirants sont autant de moyens d’approfondir ses capacités de dirigeant, d’après Réal Jacob qui est coauteur du livre Paroles de PDG

OUVRIR GRAND LES YEUX ET LES OREILLES

Quand Antoine Lorent est devenu président de GSF Canada, en plein milieu de la pandémie, il s’est mis en mode obser vation et écoute : « Ma priorité était de comprendre l’entreprise et la réalité du secteur de la propreté et de l’hygiène. J’ai visité les différents services, j’ai posé des questions, j’ai rencontré plusieurs clients. J’ai vraiment pris le temps d’analyser. Il faut dire que je remplaçais Marcel Langelier, qui est parti à la retraite en laissant la société en bonne santé. Je n’allais pas là pour tout refaire et recommencer à neuf. »

Même s’il travaille chez GDI depuis 15 ans, Sylvain Ouellet est passé lui aussi par cette étape. « Je connais bien l’entreprise et les clients de l’est du Québec. Mais j’ai dû bâtir mes repères à Montréal en me familiarisant avec les acteurs du milieu et avec les façons de faire les choses », se rappelle-t-il.

LE COMITÉ PARITAIRE AVISE LES EMPLOYEURS ET LES SAL ARIÉS

ASSUJETTIS AU DÉCRET que de nouveaux taux horaires sont en vigueur depuis le 1er novembre 2022

Catégorie « A » 20,07 $

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Chef d’équipe : Nombre de salariés à sa charge Prime horaire 5 et moins 0,63 $ 6 à 11 0,95 $ 12 et plus 1,26 $

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L’observation est en effet la posture à adopter quand on accède à un nouveau poste de direction, surtout si l’on vient de l’extérieur de l’entreprise. Ce temps de réflexion est nécessaire pour décoder la culture et les rouages d’une organisation et se faire une idée des enjeux, selon Réal Jacob : « Une erreur, c’est de vouloir appliquer les recettes qui ont fonctionné dans l’entreprise précédente. Il faut toujours contextualiser avant de passer à l’action. »

Précipiter les changements est un autre faux pas à éviter. À moins d’avoir le mandat de redresser une entreprise, il vaut mieux s’assurer d’avoir un portrait clair de la situation avant d’agir. En outre, il importe de bien cibler ses projets. « Notre président et chef de la direction, Claude Bigras, a l’habitude de dire qu’il ne faut pas essayer de réparer quelque chose qui n’est pas brisé, rapporte Sylvain Ouellet.

Le respect du décret, l’affaire de tous.

Je trouve cela très sage. » Réal Jacob est d’accord : « Faire des changements pour laisser sa marque, c’est dépassé et contre-productif. Cela dit, il y a toujours des améliorations à apporter dans une entreprise. C’est sur ces aspects-là que le nouveau dirigeant doit se concentrer. »

DES PROJETS D’AMÉLIORATION

À son entrée en poste, Antoine Lorent a voulu s’assurer que GSF redémarre du bon pied à la sortie de la COVID-19. « La pandémie a valorisé notre métier. Le défi est maintenant de préserver cette valorisation. Pour cela, il est essentiel de bien communiquer avec les clients et de bien comprendre leurs attentes. Nous voulons nous démarquer en leur offrant un accompagnement et des solutions adaptées à leurs besoins spécifiques. Il faut se détacher du modèle du plus bas prix pour devenir un partenaire d’affaires plutôt qu’une simple commodité », estime-t-il.

La santé et sécurité au travail (SST) et le développement durable figurent aussi parmi ses priorités. « La culture SST doit être mise de l’avant et nous travaillons fort là-dessus depuis un an », indique le président. Depuis son arrivée, l’entreprise a notamment créé un poste de directeur Santé Sécurité Environnement.

Quant à Sylvain Ouellet, accélérer l’utilisation de la technologie pour mieux servir les clients et mieux gérer les enjeux de main-d’œuvre est l’une de ses priorités : « Nous sommes en train de déployer une application qui nous permettra de montrer aux clients l’état de leurs locaux en temps réel. S’il y a un dégât par exemple, le client peut prendre une photo et la partager avec nous sur l’application. Après le

SERVICE EXCELLENCE FIABILITÉ

Votre tranquillité d’esprit, au sens propre.

« Faire des changements pour laisser sa marque, c’est dépassé et contre-productif. Cela dit, il y a toujours des améliorations à apporter dans une entreprise. C’est sur ces aspects-là que le nouveau dirigeant doit se concentrer. »

– Réal Jacob

nettoyage, notre employé peut prendre une photo à son tour. Et comme l’application accepte seulement les photos live, le client a l’assurance que le travail a été fait. »

GDI se prépare aussi à changer de système de paie. Le nouveau système permettra notamment de géolocaliser l’endroit d’où l’employé poinçonne. « Nous croyons beaucoup que l’information est le nerf de la guerre », affirme le premier vice-président

TRAVERSER LES GÉNÉRATIONS

Quelles sont les clés du succès de la relève d’une entreprise familiale ? Pour Annie Fortin, présidente et chef de la direction de For­Net, il importe d’abord d’incarner et de faire vivre les valeurs de l’entreprise. « L es nôtres sont le respect, la fierté, l’efficacité, la fiabilité et la fidélité, dit celle qui en est à la troisième génération d’une entreprise fondée par son grand­père il y a 66 ans. Avoir une philosophie de gestion où l’on respecte les employés fait en sorte qu’ils nous représentent bien et qu’ils donnent un bon service aux clients. Il est important aussi de pouvoir compter sur une équipe de gestion compétente et expérimentée qui veille au respect de ces valeurs. »

Pour préparer la personne qui prendra la relève, elle suggère le mentorat. « J’ai eu la chance d’avoir mon père comme mentor. Mais on peut aussi recourir à un mentor à l’externe. Il est essentiel également d’ouvrir ses horizons en participant à des événements et à des formations du monde des affaires. L’organisme Famille en affaires – HEC Montréal, notamment, m’a permis de développer un bon bagage de connaissances dans différentes sphères de l’entrepreneuriat. Faire partie d’un conseil d’administration est aussi très formateur. Je le recommande vivement. »

Enfin, elle se félicite d’être allée chercher son titre comptable après son baccalauréat en administration des affaires : « C ’était un conseil de mon père pour bien comprendre les aspects financiers de l’entreprise. Cela m’a permis d’être encore plus solide. »

opération. Terminés par ailleurs les multiples appels téléphoniques pour trouver des remplaçants. Les textos sont plus efficaces. L’entreprise améliore sans cesse l’application qu’elle utilise à cette fin. « L’entretien ménager n’est pas un secteur glamour, mais avec la technologie, on l’amène à un niveau différent, poursuit Sylvain Ouellet. On veut rendre les choses les plus intéressantes et les plus facilitantes possible pour les clients et les employés. »

ANNIE FORTIN Présidente et chef de la direction For-Net

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LES DEUX PROFILS DE LA GESTION IMMOBILIÈRE

GESTION TECHNIQUE ET GESTION ADMINISTRATIVE

Pour une gestion immobilière de haut niveau, il est indispensable que les deux facettes du métier – la gestion technique du bâtiment et celle des aspects administratifs – se fassent en étroite collaboration. Qu’elle soit mise en œuvre par la même personne ou par des équipes liées hiérarchiquement, la stratégie dépend de certains facteurs qu’explique Mario Poirier.

Il a été président de BOMA Québec de 2016 à 2018, co-instigateur et directeur du Défi énergie en immobilier, gestionnaire de Place Bonaventure, du Palais des congrès, du siège social de Standard Life (au 1245, rue Sherbrooke Ouest) et de la Cité du commerce électronique (1350 et 1360, boulevard René-Lévesque Ouest). Aujourd’hui consultant privé, Mario Poirier a passé toute sa carrière dans l’immobilier commercial. « Maintenant, je choisis mes mandats, dit-il. Je suis toujours directeur du Défi énergie en immobilier et je défends les intérêts du secteur dans cette cause bien légitime de la gestion de l’énergie. Je collabore actuellement au démarrage du Conseil de l’exploitation et de la maintenance de bâtiment. D’autres clients du secteur immobilier sollicitent aussi mon accompagnement. J’ai une vision assez élargie de l’ensemble de l’industrie qui me positionne adéquatement dans plusieurs dossiers pour établir des ponts, trouver des liens et faire avancer les causes. »

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

MARIO POIRIER Co-instigateur et directeur Défi énergie en immobilier

LE RAPPROCHEMENT DE LA TECHNIQUE ET DE L’ADMINISTRATIF

Le plus bel accomplissement de ses quelque 35 années de carrière, celui dont il est le plus fier, c’est d’avoir rapproché la gestion technique du bâtiment et la gestion financière. Car il y a, en effet, deux pendants au métier : la gestion technique et opérationnelle, celle des systèmes mécaniques, et la gestion administrative ou financière, celle des baux et des relations avec

la clientèle et avec les propriétaires. « Ingénieur de formation, j’ai eu le privilège de connaître et d’expérimenter les deux aspects. J’ai collaboré à des transactions immobilières, à des ventes et achats, et j’ai aussi géré la mécanique quotidienne de grands immeubles de plus d’un million de pieds carrés. Cette expérience me permet d’affirmer, aujourd’hui, qu’il est indispensable, pour valoriser un actif, de rapprocher le volet technique et l’administration afin d’assainir la gestion, de la rendre performante et de haut niveau. Ce qui n’est pas nécessairement facile, car il y a parfois discontinuité entre les deux », explique Mario Poirier, ajoutant que la taille de l’immeuble dicte souvent l’organisation du travail.

Prenons un petit immeuble, une banque ayant pignon sur rue, par exemple. Il y a l’entretien ménager à gérer, quelques éléments dont il faut assurer la maintenance, une complexité technique à peine plus élaborée que dans une résidence. Ce sera donc, la plupart du temps, le gestionnaire administratif, celui qui s’occupe des baux et des budgets, qui s’en chargera et qui, de plus, sera responsable de plusieurs immeubles.

« Lorsqu’on parle d’immeubles de plus grande taille, les démarches se complexifient, les opérations et la maintenance aussi, ce qui exige des qualifications plus étendues. C’est là qu’un

gestionnaire technique devient nécessaire. À Place Ville Marie, à Place Bonaventure ou au Complexe Desjardins, par exemple, la gestion technique est assumée par un professionnel en ingénierie, car elle s’apparente à un niveau industriel », précise Mario Poirier.

Trouve-t-on, alors, deux gestionnaires immobiliers dans les très grands édifices? « Oui. Souvent, le gestionnaire technique se rapporte hiérarchiquement au gestionnaire immobilier. Dans la réalité, il s’agit d’un partenariat entre les deux et s’il ne s’établit pas bien, la gestion immobilière de l’immeuble en question devient chaotique », répond Mario Poirier.

La complexité de l’usage est aussi prise en compte. Dans certains immeubles institutionnels, où il n’y a pas de baux à négocier, pas de transaction spéculative, la gestion administrative s’avère plutôt simple, alors que celle des systèmes mécaniques prend davantage de place. Prenons pour exemple un laboratoire ; ce n’est plus le nombre de pieds carrés à gérer qui devient un facteur déterminant, mais la complexité technique, dont la qualité de l’air. Autre illustration : dans un musée où sont gardées des pièces qui peuvent valoir un million et davantage, on ne veut assurément pas que l’environnement se dégrade, que des moisissures se déposent sur les toiles ou sur les artéfacts. La présence d’un gestionnaire technique possédant une expertise poussée s’impose alors.

UNE GESTION DE PLUS EN PLUS SPÉCIALISÉE

Pour illustrer l’évolution du milieu vers des défis de gestion qui se spécialisent, Mario Poirier fait un parallèle avec le développement durable : « Quand on a commencé à en parler, il y a une dizaine d’années, les gestionnaires immobiliers ont simplement coiffé un autre chapeau. Puis le développement durable a pris davantage de place ; aujourd’hui, les grandes entreprises embauchent des spécialistes détenant une solide formation universitaire. C’est répandu. Bentall Kennedy ou Canderel, par exemple, ont dans leur équipe un spécialiste du développement durable. Gestionnaire technique, gestionnaire immobilier et gestionnaire du développement durable, ils sont maintenant trois parce que la gestion évolue et que les propriétaires d’immeubles s’adjoignent des ressources spécialisées. Je ne serais pas surpris que la fonction de gestionnaire de l’énergie et celle de gestionnaires de projets prennent de plus en plus de place. D’ailleurs, plusieurs grandes sociétés ont déjà créé des postes permanents de gestionnaires de l’énergie et de projets. »

Bref, si l’on compare la gestion immobilière avec ce qu’elle était il y a 50 ans, on voit assurément qu’elle se complexifie. Pourquoi ? « Parce que la technologie est davantage présente dans les immeubles qui sont maintenant tous intelligents à certains égards et parce que le développement durable fait désormais partie du quotidien. Il n’est plus possible de payer ses factures d’énergie les yeux fermés ni de gérer les déchets en les enfouissant n’importe comment. Aujourd’hui, nous regardons un bâtiment comme un milieu de vie où la qualité de l’air, l’environnement et la technologie ont de plus en plus d’importance », répond Mario Poirier, ajoutant que cette complexité fait en sorte qu’une seule personne ne peut plus posséder des connaissances assez poussées dans chacun de ces domaines.

« De plus en plus, dans les grands édifices, conclut-il, on instaure une structure de gestion plus horizontale avec des spécialisations. Les jeunes qui veulent faire carrière en gestion immobilière choisiront, selon leurs aptitudes et leurs champs d’intérêt, une formation universitaire en ingénierie qu’ils compléteront en cours de carrière par une expérience et des formations d’appoint propres à l’immobilier pour un profil de gestionnaire technique. Ou ils iront chercher une formation solide en finance et administration ; certaines universités et quelques cégeps offrent d’ailleurs des programmes spécifiques de la gestion immobilière. »

Experte invitée

ÉVOLUER, AVEC DES PRINCIPES

En mai 2022, j’ai saisi l’opportunité de poursuivre mon implication à titre de présidente du conseil de BOMA Québec, une équipe et un réseau d’alliés remarquables à plusieurs égards. Je suis franchement impressionnée par l’engagement, la complicité et la vision des professionnels qui gravitent autour de l’organisation et je me sens très forte du soutien de ces personnes, qu’elles soient membres de notre association, membres du conseil, responsables de nos comités de travail, formateurs ou bénévoles.

Trois grands chantiers mobilisent notre énergie depuis des mois (et pour plusieurs années encore…) : la relève, l’innovation des pratiques et les facteurs ESG [environnementaux, sociaux et de gouvernance], ce dernier point étant l’une des grandes priorités de l’heure de BOMA Québec pour plusieurs raisons, notamment la décarbonation graduelle du parc immobilier de la province.

Ce comité s’est réuni une première fois pour convenir des éléments requis afin de fournir aux membres de BOMA Québec des outils et des formations pertinentes qui leur permettront de bien comprendre cette réalité et d’entreprendre des démarches ESG ancrées dans leur propre vécu de gestion d’immeubles. Nous sommes convaincus d’être en mesure d’annoncer plusieurs actions et services aux membres tout au long de 2023.

Linda Plante est présidente du conseil d'administration de BOMA Québec

Possédant une vaste expérience à titre d'administratrice et gestionnaire de grands immeubles, elle occupe le poste de directrice principale à la gestion immobilière au Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Les grands enjeux de notre époque requièrent des réponses, des solutions et des transitions qui mettront des années à s’implanter. Parmi celles-ci, la transition énergétique des immeubles du Québec, laquelle ira en s’accélérant suivant l’entrée en vigueur de nouvelles exigences réglementaires ainsi que l’intégration des facteurs ESG aux politiques des immeubles de l’avenir.

Nelson Mandela disait que l’éducation est l’outil le plus puissant qu’on puisse utiliser pour changer le monde. À notre échelle, bien humblement, c’est ce que nous souhaitons faire en aidant nos membres à intégrer l’approche ESG à leur gestion afin d’atténuer le risque et de soutenir la création de valeur à long terme.

Les facteurs ESG font couler beaucoup d’encre, mais concrètement, comment intégrer ces notions dans la pratique immobilière ? Les propriétaires et les gestionnaires ont besoin d’outils pour cheminer dans cet univers de manière avisée et tangible. Comme nous l’avions promis, un comité de travail ESG a été ainsi formé pour déterminer clairement nos objectifs et encadrer nos actions à ce chapitre.

Ce soutien est un très bon exemple de l’avantage d’être membre BOMA Québec. L’êtes-vous ? Nous serions heureux de vous compter parmi nous. Pour tout savoir : boma-quebec.org

FAIRE MIEUX,

SANS Y ÊTRE CONTRAINT Parlant d’évolution, j’attire votre attention sur le Défi énergie en immobilier (DÉI). Dans un souci d’inspirer la collaboration et le partage des connaissances, nous avons toujours présenté ce programme comme une compétition conviviale pour contribuer volontairement à changer les choses. C’est bien sûr vrai, mais j’aimerais revenir sur le fait que le DÉI, c’est d’abord un outil, justement. Y participer vous donne accès à plusieurs ressources et informations de pointe qui vous aideront à entreprendre les incontournables projets d’amélioration de la performance énergétique de vos actifs immobiliers.

Incontournable ? Oui. Avec le nouveau règlement de la Ville de Montréal et l’avènement prochain d’un nouveau cadre réglementaire à l’échelle de la province, la question n’est pas « si », mais « quand » prendre le virage énergie. Dans ce contexte, le DÉI offre une

Linda Plante

réponse tangible à quatre besoins fondamentaux des gestionnaires immobiliers : la nécessité (et l’obligation) de mieux gérer l’énergie, l’importance de développer une culture de l’innovation et de l'amélioration continue, le soutien dans l’action vers des résultats concrets et le besoin de confirmer son engagement avec toutes les parties prenantes : employés, fournisseurs, locataires, pairs, etc. Je rappelle que le DÉI est gratuit et qu’il est toujours temps de s’inscrire. Pour tout savoir, rendez-vous au defienergie.ca.

Je porte à votre attention que les dates officielles du DÉI 2.0 ont changé. La date limite pour inscrire vos immeubles et partager vos données énergétiques est maintenant le 31 mai de chaque année et les soirées reconnaissance auront lieu à l’automne plutôt qu’au printemps.

RENDEZ-VOUS INNOVATION / CARBONEUTRALITÉ : UN SUCCÈS SUR TOUTE LA LIGNE !

Toujours dans le « E » de notre vision ESG, le DÉI a convié l’industrie à son tout premier Rendez-vous innovation / carboneutralité qui a eu lieu le 26 janvier dernier à Montréal. Imaginée par le comité technique du DÉI, cette initiative visait à rapprocher les gestionnaires immobiliers engagés à réduire de façon draconienne

leurs émissions de GES avec différents spécialistes pouvant les appuyer dans ce processus. L’événement a fait salle comble, réunissant près de 100 personnes.

Plus de vingt-cinq candidatures d’entreprises innovantes évoluant dans le domaine de l’énergie avaient été reçues et cinq furent sélectionnées pour présenter leurs innovations en 10 minutes chacune. Un format d’événement différent pour mettre en vitrine les diverses solutions et les spécialistes à la portée des gestionnaires immobiliers de la province. L’événement fut un tel succès que nous avons d’ores et déjà le plaisir de confirmer qu’une deuxième édition suivra dès l’automne 2023 !

Notre équipe fourmille pour vous offrir plusieurs autres rendez-vous incontournables dans les mois à venir. Le prochain SYMPOSIUM GESTION TECHNIQUE INTÉGRÉE SUR LA CYBERSÉCURITÉ du 30 mars prochain est un autre bon exemple. Avez-vous vos billets ?

Consultez notre calendrier en ligne et revenez nous voir souvent ! Nous travaillons fort pour le bonifier chaque jour avec des activités en tout genre au bénéfice de notre communauté.

Au plaisir de vous y voir en grand nombre.

ISTOCK PAR SAKORN SUKKASEMSAKORN

L’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE AU MENU DE PROPEL, AVEC UNE PRÉSENCE QUÉBÉCOISE

PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE

Une PME québécoise se positionne pour ses avancées en matière d’efficacité énergétique, et grâce à la dernière édition de Propel, tenue au début novembre, elle a maintenant des chances de se faire valoir bien au­delà des frontières.

Propel, c’est ce grand rendez-vous pour les acteurs du monde de l’immobilier, qui réunit chaque année à New York des participants venus des quatre coins de la planète et qui partagent la même préoccupation : rendre les édifices et les bâtiments plus performants à l’aide des technologies les plus récentes. C’est dans ce contexte qu’intervient vadiMAP.

RÉUNIR DES PARTICIPANTS ORIENTÉS SUR L’INNOVATION

Cette start-up située au centre-ville de Montréal a mis au point un système qui lui permet d’établir le diagnostic d’un immeuble en matière d’énergie et d’offrir aux clients une solution globale pour optimiser sa performance énergétique. Entre autres avantages figure celui de réduire les coûts tout en aidant à protéger la planète... « Nous avions réservé un kiosque à New York, bien placé, et j’ai pu échanger avec des personnes qui venaient aussi bien de l’Argentine que de l’Espagne et aussi du Québec, comme des gens de Cogir », souligne Jérémy S. Boucher, chef de l’exploitation et cofondateur de vadiMAP, qui était sur place pour représenter son entreprise.

JÉRÉMY S. BOUCHER Chef de l’exploitation et cofondateur vadiMAP

JOHANNE ROYER

L’édition 2022 de Propel oscillait autour de trois grands axes : améliorer l’expérience client, en proposant des solutions qui mettent l’accent autant sur l’environnement que sur la gouvernance, tout cela en favorisant ultimement de bons résultats commerciaux. « On sent ici une vigueur accrue dans le marché immobilier, les nouvelles tendances s’imposent, c’est ce qui explique en bonne partie que nous ayons réuni quelque 800 participants », indique Lauriane Halle, directrice de Propel by MIPIM et basée à Paris, même si elle prend l’avion tous les mois pour New York.

Le MIPIM, c’est le Marché international des professionnels de l’immobilier, un grand salon international qui rassemble chaque année à Cannes, en mars, des acteurs de haut niveau de l’industrie. Propel en est, en quelque sorte, un prolongement américain.

« J’ai vu cette année beaucoup de propositions pour améliorer le bien-être des personnes qui vivent ou travaillent dans des immeubles », souligne Lauriane Halle.

Elle cite notamment des innovations qui concernent la qualité de l’air, une préoccupation fréquente. Lui vient aussi à l’esprit ce qui touche à l’éclairage, un enjeu important, mais fréquemment mal géré, faute de systèmes efficaces. « Ça va plus loin que la mise en place de capteurs de déplacements ou de luminaires DEL, précise-t-elle. Par exemple, les vendredis, les gens sont souvent moins nombreux dans les édifices, mais ils demeurent éparpillés sur plusieurs étages. Pourquoi ne pas les regrouper ? Et comment pourrait-on planifier cette réorganisation ? Comment réduire la demande en énergie ? »

L’idée demeure toujours de rendre l’occupation de l’espace plus efficace, d’autant qu’en moyenne, selon la directrice, 40 % de l’énergie consommée dans un immeuble relève du chauffage et de la climatisation, « avec les émissions de gaz à effet de serre qui suivent. Ce sont là des enjeux tant pour les propriétaires que pour les locataires ».

À ses yeux, le mot-clé devient convergence : « On parle encore de fintech, de greentech, de proptech, mais aujourd’hui, et l’on vient de le voir à Propel, tous ces mouvements se rejoignent pour améliorer l’état de l’immobilier. »

TIRER SON ÉPINGLE DU JEU

C’est précisément dans ce contexte que vadiMAP entend se faire valoir, puisque l’entreprise propose une intégration des systèmes disponibles. « Pensez entre autres aux thermopompes, aux panneaux solaires, aux lumières les plus avancées et à tout ce qui peut améliorer la performance énergétique d’un immeuble… nous pouvons les combiner », souligne Jérémy S. Boucher.

LAURIANE HALLE

Directrice

Propel by MIPIM

Évidemment, le fait que notre électricité soit abondante, propre et relativement peu chère ne sert pas vraiment la cause de vadiMAP au Québec, pour lequel c’est un bien pour un mal. Ici, les occasions d’affaires sont moins nombreuses. Par contre, ailleurs, où les factures énergétiques explosent, la demande est active. À New York, par exemple, les ménages payaient en moyenne 23 cents le kilowatt -heure en décembre dernier, et c’était à peine moins cher pour les entreprises. Au Québec ? Environ trois fois moins. La tendance est la même un peu partout dans le monde, notamment en Europe du fait des contrecoups de l’invasion russe en Ukraine.

Dans ces circonstances, pas étonnant que le kiosque de vadiMAP à Propel ait été bien fréquenté, d’autant que la PME ne fait pas que proposer des solutions : elle travaille également de concert avec des partenaires dont elle peut suggérer les technologies si elles s’avèrent les plus appropriées, et elle a pu nouer d’intéressants contacts sur place.

Pour une start-up comme vadiMAP, cette présence à Propel représente quand même des coûts ; heureusement, elle a pu compter sur des appuis. « Nous avons participé à Montréal à l’événement Batimatech, au Centre des sciences ; nous y avons remporté un prix qui consistait en une inscription à Propel, ce qui représentait quelques milliers de dollars américains », rapporte Jérémy S. Boucher. Il a également pu bénéficier du soutien d’Investissement Québec international qui a payé la moitié du prix de son billet d’avion tout en l’accompagnant sur place.

Finalement, l’expérience s’est révélée enrichissante pour vadiMAP qui peut déjà miser sur deux ou trois occasions d’affaires en Amérique du Nord, récoltées sur place, sans compter toutes les autres retombées de la visibilité dont la PME a pu profiter.

Ce genre de résultats est de nature à réjouir Lauriane Halle : « Nous savons bien que les prochains mois seront critiques en immobilier, avec les taux d’intérêt élevés et les mouvements dans un marché qui va devoir s’adapter à de nouvelles réalités. » Elle évoque notamment des cycles plus courts, alors que la norme était autrefois au « temps long », de même que la nécessité d’être plus agile dans ce contexte en évolution constante.

« Les groupes qui vont se distinguer seront ceux qui miseront sur l’innovation, conclut-elle. Les solutions existent, de là l’importance d’un événement comme Propel. »

LA DÉLÉGATION DU QUÉBEC À NEW YORK EN RENFORT

« Oui, il y a des billets d’avion, et nous pouvons offrir bien plus ! »

C ’est ce que précise la déléguée générale du Québec à New York, Martine Hébert, pour donner suite aux propos de Jérémy S. Boucher, de vadiMAP, qui a reçu le soutien d’Investissement Québec (IQ) pour assurer sa présence à Propel en novembre dernier.

Mme Hébert est naturellement sensible aux besoins des PME québécoises, elle qu’on a notamment connue comme vice­présidente de la Fédération canadienne de l’entreprise indépendante (FCEI), avant sa nomination à New York. Il faut comprendre que la délégation du Québec chapeaute également sur place les activités d’IQ international.

Pour elle, l’exemple de vadiMAP montre que le Québec est en mesure de soutenir les entreprises dont le potentiel d’exportation s’avère réel, pourvu que l’on sache frapper à la bonne porte. « Et cette porte d’entrée, indique­t­elle, c’est celle d’Investissement Québec, avant de partir. Des experts vont analyser les demandes et assurer le suivi, en offrant une gamme de services et de soutien qui peuvent aller bien au­delà du transport ! »

Parmi les nombreux programmes en place, Martine Hébert mentionne le Programme de soutien à la commercialisation et à l’exportation (PSCE) : « Si vous voulez investir le marché américain, quel que soit votre domaine, voici ce que je suggère : contactez Investissement Québec international, et si vous êtes sélectionné parce qu’on réalise que votre potentiel est intéressant, vous avez de bonnes chances d’être accompagné. Il serait dommage de ne pas en profiter ! »

POUR EN SAVOIR PLUS :

• Investissement Québec : https://investquebec.com

• P rogramme PSCE : https://www.economie.gouv. qc.ca/bibliotheques/programmes/aide­financiere/ programme­de­soutien­a­la­commercialisation­eta­lexportation­psce

Experte invitée

UN LOCATAIRE A-T-IL DROIT À DES ESPACES NON MENTIONNÉS DANS SON BAIL ?

C’est la question qui est posée dans l’arrêt de la Cour supérieure 1 dont les faits sont les suivants.

9435-8520 Québec inc. (« 9435 ») est propriétaire d’un immeuble commercial qui a été loué en partie à Restaurant La Station Châteauguay inc. (« Station ») pour l’exploitation d’un restaurant situé dans un des locaux de l’immeuble.

Station en est locataire depuis janvier 2020 et occupe un espace-terrasse extérieur qui existerait depuis l’année 2004.

9435 souhaite cependant utiliser l’emplacement de cette terrasse pour aménager des places de stationnement additionnelles. En effet, 9435 a son propre projet de commerce pour son immeuble qui, selon le zonage, requiert 47 espaces de stationnement alors qu’il n’en existe que 27.

Au printemps 2021, 9435 exige de Station qu’elle démolisse la terrasse du restaurant, arguant que le bail de Station ne lui donne aucun droit sur celle-ci.

De son côté, Station soutient que son bail incluait implicitement la terrasse.

Les faits révèlent que les baux signés antérieurement à celui de Station ne mentionnent aucunement le droit d’utiliser la terrasse. Celui de Station décrit les lieux loués comme étant : « le local 1, situé au 102 St Jean Baptiste, en la ville de Châteauguay. Le Locataire déclare par les présentes connaître parfaitement l’état des Lieux Loués pour les avoir vus, visités, examinés et s’en déclare satisfait. Le locataire loue cet espace mesurant environ 2140 pieds carrés ». Manifestement, la terrasse, qui mesure 1 320 pi2, n’est pas incluse dans la superficie des lieux loués par Station.

Il appert que la terrasse avait été aménagée par le locataire de l’époque, en 2004, avec le consentement de son bailleur d’alors et que ce locataire avait fait installer deux portes de garage afin d’y donner accès.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada ® dans la catégorie droit immobilier.

9435 est devenue propriétaire en mars 2021 de l’immeuble alors que le bail avec Station était en vigueur. Elle prétend que sa vérification diligente n’a révélé aucun fait lui permettant de croire qu’il y avait une entente quelconque relativement à l’utilisation de l’espace extérieur. Le Tribunal accorde peu de poids à ce point, car la présente cause ne porte pas sur la question de savoir si le vendeur de l’immeuble a ou non failli à ses obligations de divulgation. 9435 souligne aussi que le bail contient une clause voulant que «  la présente convention constitue l’intégralité et la totalité de la convention et aucun autre document ou entente verbale antérieure ou concomitante n’est admis ».

Le juge déclare que la jurisprudence a reconnu que, de manière accessoire à un bail, une entente peut intervenir pour permettre l’utilisation d’un espace additionnel à celui prévu au bail, et ce, sans loyer supplémentaire. Dans le même sens, des parties à un bail, par leur comportement, peuvent se trouver à confirmer d’année en année un droit non inclus dans le bail pour l’usage d’un espace additionnel.

La Cour conclut que l’usage de la terrasse s’avère, pour Station, un droit accessoire à son droit principal d’occupation résultant du bail. Cela suit la logique de l’article 1434 du Code civil du Québec

Me Sylvie Bouvette

qui stipule que le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. Ce droit accessoire existe donc depuis 2004, en vertu des baux successifs, malgré le fait que la terrasse ne soit pas décrite dans les lieux loués.

Le Tribunal ordonne notamment à 9435 de permettre à Station de continuer de jouir de ladite terrasse

pour tout le terme du bail et de ses options de renouvellement, le cas échéant.

Il est intéressant de constater que ce jugement ne précise pas si un certificat du locataire (connu comme certificat d’estoppel) avait été obtenu du locataire dans le cadre de la transaction de vente d’immeuble. Un tel certificat prévoit normalement une déclaration du locataire quant aux lieux loués occupés et aux ententes entre les parties. Cela aurait peut-être modifié la conclusion de cette décision !

Éric Bernard

Expert invité

LE TÉLÉTRAVAIL EN MODE HYBRIDE

L’immobilier aime parler d’innovation et de technologie, mais demeure une industrie où elles s’intègrent lentement. C’est aussi vrai dans la construction de nos bâtiments et dans la façon dont nous les occupons. En 2019 à l’aube de la pandémie, le télétravail, avec ses concepts d’aménagement flexible, connaissait une faible adhésion et était encore vu comme une mode ou un concept de start-up, sauf exception.

Avec le début de la pandémie, le télétravail imposé a tout changé. Les entreprises et les employés ont massivement été forcés de reconnaître qu’il était possible de faire autrement. Un pas de géant a été réalisé vers le futur du travail. Comme dans beaucoup de choses, la vérité ne se trouve jamais dans les extrêmes. Il faut reconnaître que nous n’étions pas prêts à affronter un changement si soudain. Les immeubles de bureaux comme nous les connaissons ne sont pas adaptés à la nouvelle réalité. Nos centres-villes en souffrent, affichant des taux d’inoccupation qui augmentent et des seuils d’occupation qui plafonnent.

Évoluant dans le milieu de l’immobilier depuis longtemps, je sens que je dois encourager notre industrie ; nous ne pouvons toutefois ignorer que nos immeubles ne seront plus jamais occupés

comme avant. Les besoins des locataires et surtout de leurs employés ont changé. Les employeurs ont appris et apprennent encore à gérer leurs équipes à distance. Les employés ont réalisé qu’une grande partie de leurs tâches pouvaient très bien se faire à la maison et que le temps de transport entre le bureau et le domicile pouvait être réduit. Ils aiment cette nouvelle flexibilité. Le retour en arrière n’est plus possible.

Il n’y a pas de recette magique et en contexte de pénurie de main-d’œuvre, les entreprises doivent écouter les besoins de leurs collaborateurs. Un récent sondage Gallup (https://www.gallup. com/workplace/316313/understanding-andmanaging-remote-workers.aspx) nous apprend que 90 % des employés souhaitent un certain degré de flexibilité à long terme et que 80 % l’attendent de leur employeur.

Éric Bernard est chasseur de talents immobilier chez Recrutement Performance depuis 2019. Passionné de culture et bien-être au travail, il met à profit plus de 30 ans comme professionnel de l’immobilier commercial dans des rôles de gestionnaire, de courtier, de prêteur et de responsable du développement des affaires. Il possède une vaste connaissance des différents métiers de l'immobilier et de la construction non résidentielle.

La prochaine grande préoccupation devient donc celle de déterminer la manière de coordonner les horaires de travail hybrides avec les attentes des employés, les besoins de l’entreprise ainsi que les paramètres imposés par le travail à distance et au bureau. S’il est mal coordonné, le travail hybride peut engendrer des problèmes de collaboration entre les gens, puisqu’ils sont éloignés, et nuire à la culture des organisations.

Gallup a sondé plus de 8 000 employés aptes au travail à distance et a exploré les expériences des travailleurs hybrides dans l’environnement de travail aujourd’hui. Ce sondage a abordé les politiques actuelles en matière de travail hybride, la façon dont elles affectent les employés et ce que ceux-ci désirent. Gallup a spécifiquement cherché à répondre à cinq grandes questions.

Combien de jours par semaine les employés hybrides travaillent-ils sur place et combien de jours préfèrent-ils y passer ?

La répartition des travailleurs hybrides oscille d’un à quatre jours de présence au bureau. Les préférences varient également, mais confirment qu’une très grande majorité souhaite travailler trois jours par semaine ou moins en présentiel ; 29 % des travailleurs préféreraient deux jours,

19 %, une journée, et 22 %, trois jours sur place. La présence deux ou trois jours par semaine semble rallier une majorité d’employés. Il n’y aurait pas de préférences notables selon les rôles et les tâches.

Quels jours de la semaine sont les plus populaires pour le travail sur place ?

Comme nous le constatons présentement dans nos immeubles de bureaux, les vendredis et les lundis sont les jours les moins populaires. Nous ne sommes pas surpris que les journées du mardi au jeudi soient largement favorisées. Le vendredi est assurément la journée la plus populaire pour travailler à domicile. On l’explique par un besoin de se concentrer sur la fin des tâches pour transiter rapidement vers la fin de semaine.

Combien de jours par semaine à travailler sur place sont optimaux ?

Sans généraliser, et pour favoriser l’engagement, il semble y avoir un consensus de deux ou trois jours en présentiel. Le nombre de jours idéal varie grandement selon l’emploi et le type de collaboration exigé. Les rôles indépendants où la plupart des activités sont réalisées individuellement et regroupées par la suite ont tendance à profiter de deux ou trois « jours de collaboration sur place » chaque semaine. Les rôles collaboratifs et interdépendants nécessitent plus de temps pour travailler ensemble. La relation entre les journées sur place et l’engagement des employés était encore plus prononcée pour ce groupe, et trois jours par semaine semblent constituer la façon optimale. Le fait d’exiger un nombre fixe de jours est lié à un désengagement des employés. La flexibilité est souhaitée, car le nombre optimal de jours en présentiel disparaît entièrement lorsque l’employeur « l’exige ».

Une constatation surprenante est que les employés hybrides qui profitent de flexibilité ont actuellement un engagement plus élevé. Ils sont plus susceptibles de croire que leur employeur se soucie de leur bien-être. Ces travailleurs souffrent également moins d’épuisement professionnel et disent qu’ils sont moins susceptibles de quitter leur organisation dans un avenir proche que ceux soumis à l’exigence d’être sur place un certain nombre de jours.

Quelles politiques de travail hybride sont mises en œuvre ?

On dénombre trois stratégies hybrides courantes :

• journée fixe déterminée et exigée au bureau (29 %) ;

• nombres de journées fixes par semaine, avec flexibilité (28 %) ;

• aucune exigence spécifique (43 %).

Une majorité des travailleurs hybrides (60 %) préfèrent la flexibilité et ne veulent pas que leur employeur établisse une politique universelle d’horaire. L’engagement des employés est le plus élevé parmi ceux-ci.

Qui devrait établir des politiques de travail hybride ?

Il semble que la politique établie soit importante, mais la personne ou l’équipe qui la met en place et l’impose

le serait tout autant. Actuellement, les politiques de travail hybrides sont décidées par la haute direction de l’organisation (26 %), les gestionnaires d’équipe (24 %), les équipes de travail (13 %) ou le travailleur luimême (37 %).

L’approche la plus engageante est la moins courante : 46 % des travailleurs se sentent engagés lorsque leur équipe détermine la politique, alors que seulement 13 % disent que leur équipe en est responsable. On doit en déduire que l’implication des employés s’avère très efficace, engageante et fortement recommandée.

En conclusion, le travail hybride est en évolution, mais certainement là pour de bon. Les employés veulent une flexibilité et être considérés individuellement et collectivement dans l’établissement des politiques de télétravail. Les employés capables de travailler à distance sont prêts à changer d’emploi pour maintenir cet acquis. Les entreprises et l’industrie immobilière doivent s’adapter à cette réalité.

1150, montée Masson, Laval (Québec) H7C 0J4

CANDEREL ÉTEND SON OFFRE DE SERVICES DE GESTION IMMOBILIÈRE AUX IMMEUBLES RÉSIDENTIELS

Canderel a annoncé son investissement dans Gestion immobilière Wilkar et TSE Management Services inc., deux entreprises bien établies du secteur de la gestion des propriétés résidentielles. Cette transaction permet à Canderel d’étendre son offre de services immobiliers à une plus vaste clientèle, tout en continuant à servir et à soutenir les clients de Wilkar et de TSE. L’entreprise bénéficie déjà d’une solide présence dans le secteur de la gestion immobilière commerciale, ayant plus de 24 millions de pieds carrés d’espace sous gestion à travers le pays.

CONVERSION RÉUSSIE DU 16 PLACE DU COMMERCE À L’ÎLE-DES-SŒURS

Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ ont inauguré le nouveau projet résidentiel locatif à l’Île-des-Sœurs, le 16 Place du commerce. Situé à quelques mètres de la station du REM Île-des-Sœurs, l’immeuble de 142 logements prestigieux, qui inclut également 6 000 pi2 d’espaces commerciaux au rez-de-chaussée, signe la réussite de la conversion d’un immeuble de bureaux datant de 1992 en un immeuble résidentiel. Les premiers locataires ont été accueillis en février.

AVIS DE NOMINATION

ISABELLE MORISSETTE EST ÉLUE PRÉSIDENTE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DE L'AMCQ

L'Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) a le plaisir d'annoncer la nomination de Mme Isabelle Morissette, co-présidente du Groupe Pentagone, à titre de présidente du Conseil d'administration. Elle succède à M. Carl Fleury de l'entreprise Toitures Gilles Veilleux qui devient président sortant.

C'est une équipe d'administrateurs chevronnés et impliqués qui épaulera Mme Morissette tout au long de son mandat : M. Sylvain Audet (Norman & Collie), M. Giancarlo Bellini (Toitures Trois Étoiles), M. Simon Bolduc (Toitures Duratek), Mme Maryse Couture (Toiture Couture), M. Richard Laliberté (Multi-Toits) et M. Stéphane Poissant (Ernest Hotte).

Les membres du Conseil d'administration de l'AMCQ souhaitent se pencher sur plusieurs dossiers, notamment le problème de la pénurie de main-d'œuvre pour les membres ainsi que les questions de sécurité et de formation, pour ne nommer que ceux-là. Des efforts seront également poursuivis pour améliorer l'offre de la Garantie Maître Plus de l'AMCQ.

SOUTENUE PAR FONDACTION, NORDIKEAU OUVRE LES VANNES

POUR

DÉPLOYER SA PLATEFORME INTELLIGENTE DE GESTION DE L’EAU

Animé par la volonté de préserver la ressource hydrique, Fondaction soutient le Groupe Nordikeau et sa solution numérique de gestion de l’eau. L’or bleu représente une richesse collective au Québec. Sa gestion responsable est une constituante essentielle du développement durable. Baptisée Nordicité, la nouvelle plateforme développée par l’entreprise de Joliette offre aux municipalités l’occasion d’optimiser en mode « SaaS » toutes les étapes du cycle de l’eau, tout en réduisant le nombre d’interventions humaines, la consommation énergétique, l’utilisation de produits chimiques et leur empreinte carbone.

MODÈLE DE RÉSOLUTION : DES MUNICIPALITÉS DÉCIDÉES À AGIR

POUR DÉCARBONER LES BÂTIMENTS

Les maires et mairesse des municipalités de Mont-Saint-Hilaire, Otterburn Park, Petit-Saguenay, Prévost et Saint-Cuthbert ont diffusé une lettre ouverte afin d’annoncer leur intention d’accélérer la transition énergétique des bâtiments. Un message est ainsi envoyé au gouvernement du Québec et à l’ensemble des acteurs du bâtiment, publics ou privés. Les municipalités qui souhaitent accélérer la décarbonation des bâtiments sont appelées à adopter une résolution-type. Ce modèle de résolution demande au gouvernement du Québec de planifier l’abandon rapide du gaz naturel dans les bâtiments et d’encourager les associations municipales ainsi que les MRC à agir dans le même sens.

NOUVEAU CONTRAT DE GESTION POUR LE GROUPE ALFID

Ce nouveau mandat concerne la gestion d’un nouveau projet immobilier situé au 1124, rue de Bleury. Érigé au cœur du centreville de Montréal, SERRA comptera 245 appartements – allant du studio aux deux chambres à coucher – au concept architectural réfléchi et épuré. Les unités donnant sur la cour intérieure, qui est agrémentée d’un vaste jardin, permettront aux familles, aux couples et aux professionnels de profiter du meilleur de la vie urbaine à Montréal !

QUÉBEC

TRANSPORT EN COMMUN, MOBILITÉ DURABLE ET TRAMWAY : UNE CONFÉRENCE DES VILLES DE LÉVIS ET DE QUÉBEC

MONTRÉAL SYMPOSIUM GESTION TECHNIQUE INTÉGRÉE - CYBERSÉCURITÉ

MONTRÉAL

COCKTAIL BILAN ET ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 2023

MONTRÉAL

GALA DES PRIX BOMA 2023-2024

Pour plus de détails : www.boma-quebec.org

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