Immobilier commercial volume 9 - numéro 2 by JBC Média inc.

VOLUME 9 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2016

ÉVALUATION D’IMMEUBLES CERTIFIÉS AU SOMMET PLACE VILLE MARIE LA TRANSACTION QUI A PROPULSÉ MARC VADEBONCŒUR NOUVELLE SÉRIE : GÉNÉRATION MONTANTE COMMERCE DE DÉTAIL

Richard Hylands

LEADER CRÉATIF DE MONTRÉAL À TORONTO

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Bienvenue au niveau supérieur Félicitations à Rio Tinto, le plus récent chef de file international à emménager dans ses espaces de bureaux de calibre mondial en plein coeur du nouveau quartier Quad Windsor au centre-ville de Montréal. Voisine du Centre Bell, directement reliée à l'autoroute, intégrée à RÉSO et aux transports collectifs locaux et régionaux, la Tour Deloitte, détenue et gérée par Cadillac Fairview, offre à la ville et aux entreprises les plus performantes au monde un environnement de travail à la fine pointe, conforme aux normes LEED® Platine NE. Pour en savoir plus : 514 353-4411 | info@latourdeloitte.ca | latourdeloitte.ca

La Tour Deloitte au Quad Windsor présente l’architecture signature de Kohn Pedersen Fox.

SOMMAIRE : : VOLUME 9 | NUMÉRO 2

RICHARD AU SOMMET HYLANDS PLACE VILLE MARIE 5 MOT DE L’ÉDITEUR Un superbe numéro ! Par Jacques Boisvert 7 ENTREVUE Richard Hylands Un leader créatif de Montréal à Toronto Par Suzanne Gagné 14 MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR Marc Vadeboncœur Le développement d’un parc industriel à Boisbriand Par Johanne Landry FOCUS

: : SÉRIE ANNIVERSAIRE

17 PRÉLUDE Par Andrée De Serres 18 BÂTIMENT DURABLE : ENJEUX D’ÉVALUATION Par Nathalie Savaria 30 COUP D’ŒIL Au Sommet Place Ville Marie La renaissance d’un lieu emblématique du centre-ville Par Charles Allain

35 COMMERCE DE DÉTAIL À l’affût de bonnes occasions d’affaires Par Johanne Landry 38 GÉNÉRATION MONTANTE Pleins feux sur les leaders de demain Par Suzanne Gagné 52 BRÈVES IMMOBILIÈRES 54 EN COMMENÇANT PAR LA FIN Mon souhait le plus cher Par Nathalie Savaria 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

CHRONIQUES 28 DROITS ET OBLIGATIONS Peut-on calculer une réduction de prix sur la base unique du taux d’actualisation ?

Par Me Sylvie Bouvette

37 MOT DE L’IDU Les Sommets immobiliers de Montréal et de Québec : les événements marquants de l’année en matière d’information d’affaires et de réseautage Par Bernard Poliquin

40 ANALYSE DE MARCHÉ Le mouvement des entreprises technologiques vers les centres-villes Par Benoit Beauchemin 43 MONDE MUNICIPAL Aménagement et habitation, deux priorités municipales pour 2016 Par Jean Bouchard 44 ENVIRONNEMENT ET URBANISME La vérification environnementale : outil de prévention et de concertation

Par Frédéric Dufault et Stacy Legrand

47 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Cinq façons de profiter des programmes de subventions pour la rénovation des bâtiments Par Sandrine Tremblay 49 QUÉBEC Réflexion sur le rôle d’évaluation triennal 2016-2017-2018 de Québec Par Alain Roy

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF Nathalie Savaria RÉDACTION Charles Allain, Suzanne Gagné, Johanne Landry et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Frédéric Dufault, Stacy Legrand, Bernard Poliquin, Alain Roy et Sandrine Tremblay RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Buntha My Conseiller publicitaire Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Alain Lambert ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRES MÉDIA

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

UN SUPERBE NUMÉRO ! Décidément, l’équipe éditoriale du magazine Immobilier commercial et nos collaborateurs experts invités n’ont aucun problème avec le syndrome de la page blanche ! Encore une fois, ils vous ont préparé un superbe numéro. Tout d’abord, vous en apprendrez davantage sur le parcours d’exception de Richard Hylands, le président de Kevric. Il a développé une expertise unique dans les stratégies d’acquisition, de développement et de mise en valeur d’immeubles commerciaux. Impliqué dans la réalisation de nombreux projets d’envergure sur la scène nationale, il a notamment acquis une connaissance approfondie du marché et des approches de gestion à privilégier pour obtenir du succès. Il est aujourd’hui à la tête d’une centaine de personnes, regroupant des spécialistes dont les compétences sont reconnues dans leurs champs d’activités respectifs. Notre série anniversaire consacrée à la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM traite cette fois des enjeux associés au bâtiment durable quant à l’évaluation foncière, comptable et financière. Voyez l’opinion de quatre experts à ce sujet. La série « Coup d’œil », quant à elle, atteint un nouveau sommet ! En mai s’ouvrira un nouvel observatoire aux étages supérieurs de la Place Ville Marie. Philippe Bertout, directeur général d’Au Sommet Place Ville Marie nous présente un avant-goût de ce qui vous y attend. « Ma meilleure transaction à ce jour » dépeint l’incontournable Marc Vadeboncœur, président de l’agence immobilière Immodev. Il nous raconte comment il a réussi la mise en marché des terrains d’un parc industriel naissant. Une transaction qui allait propulser sa carrière. Le commerce de détail subit une métamorphose avec le phénomène de l’achat en ligne. Pourtant, Philippe Krivicky de chez Cogir est toujours à l’affût des bonnes occasions pour faire l’acquisition de centres commerciaux. Il nous explique pourquoi. Les jeunes cadres de l’immobilier bâtissent aujourd’hui la société qu’ils dirigeront demain. À quoi ressemblent leurs priorités et quels sont les enjeux qui les touchent ? Pour le savoir, Immobilier commercial vous offre une nouvelle série d’articles : « Génération montante ». Dans ce numéro, nous vous présentons les six jeunes leaders qui y participeront.

info@jbcmedia.ca

À tout cela s’ajoutent les textes de nos chroniqueurs experts habituels. www.jbcmedia.ca

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

NOUS CRÉONS V I VA N T S DES E S PAC E S

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LE 1000 DE LA GAUCHETIÈRE, PROPRIÉTÉ D’IVANHOÉ CAMBRIDGE

ENTREVUE

JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

Richard

HYLANDS

UN LEADER CRÉATIF DE MONTRÉAL À TORONTO PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

À la fois visionnaire, créatif et pragmatique, Richard Hylands, fondateur et président de la Corporation immobilière Kevric inc., a acquis un instinct de fin renard pour acheter, développer ou repositionner des bâtiments commerciaux au Québec et en Ontario. Aujourd’hui, on associe notamment son entreprise à des immeubles comme la Place Bonaventure et la tour Altoria, à Montréal, et le 150 Bloor Street, à Toronto. Sa marque de commerce ? L’honnêteté et la clarté.

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« ENTREVUE

Le développeur est un peu le chef d’orchestre d’une équipe qui travaille ensemble sur un projet, résume Richard Hylands. Il doit s’assurer qu’ils possèdent les mêmes valeurs et visent les mêmes objectifs. Les gens savent aussi que lorsqu’ils font des affaires avec moi, tout doit être transparent et bien négocié à l’avance, de sorte qu’on n’a plus besoin de consulter les ententes une fois que les projets démarrent. L’honnêteté est aussi très importante pour moi. Mes parents m’ont inculqué cette valeur très tôt, et je l’ai aussi transmise à mes fils. » Avec ses parents, Richard Hylands a baigné très jeune dans le monde des affaires. Son père, Diarmid, de descendance irlandaise, était courtier immobilier avant de finir sa carrière chez Travaux publics et Services gouvernementaux Canada. Sa mère, Liane Valois, était pour le moins avant-gardiste pour son époque : présidente d’une société de financement, elle était aussi propriétaire de plusieurs commerces de nettoyage à sec. Adolescents, les trois frères Hylands travaillent durant l’été dans les commerces de leur mère. À la fin du cégep et au cours de ses années d’université, le jeune Richard trouve un emploi dans une division de Lavalin, une compagnie fondée par son oncle, pour la construction d’autoroutes et aussi pour des projets à la Baie-James, où il participe à des études d’environnement et à des plans d’urbanisme pour des villages amérindiens.

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C’est que, quelques années plus tôt, l’adolescent a eu la piqûre de l’urbanisme : le père de l’un de ses amis était Jean-Claude La Haye, celui que l’on surnomme parfois le « père de l’urbanisme » au Québec. « Je suis allé à son bureau à quelques reprises et j’y ai vu des maquettes de projets, comme celle du Complexe Desjardins, se souvient-il. J’étais fasciné. » Il s’inscrit donc à la Faculté des sciences de l’Université McGill en urbanisme, mais la déception le frappe vite : « C’était l’année qui suivait les Olympiques de Montréal, et il y avait énormément de démolition un peu partout, raconte-t-il. L’urbanisme était à l’époque un environnement négatif, où les gens voulaient tout arrêter. Je n’étais pas à ma place : je préférais trouver des solutions et faire avancer les choses. » Heureusement pour lui, l’Université McGill vient de mettre sur pied un nouveau programme en développement immobilier, grâce à un professeur venu de la ColombieBritannique. « Cette province était à l’avant-garde compa rat ivement à Montréal ou à Toronto, dit-il. C’était un programme très intéressant et unique à l’époque. La cohorte était petite, et plusieurs des étudiants de l’époque évoluent d’ailleurs encore dans le domaine aujourd’hui, comme Mireille Nault, à Montréal, et Pierre Gagné, à Toronto. » Richard Hylands termine ses études à l’âge de 20 ans. Il est pressé de commencer sa vie professionnelle, et son diplôme lui ouvre vite des portes. Il trouve un premier emploi à La Prudentielle d’Amérique, à Toronto, mais hélas, cette entreprise ne bouge pas assez vite à son goût. Après un an moins un jour, il la quitte et se joint à Cadillac Fairview. « Ça a été une très bonne école, estime-t-il. Les antennes de Cadillac Fairview étaient partout, non seulement ici, mais aussi aux États-Unis. » Il prend de l’expérience, d’abord à titre d’analyste financier, puis il devient responsable du programme de vente d’immeubles. Il participe aussi notamment au réaménagement du Pacific Center, à Vancouver, et au développement du Yonge Corporate Centre, à Toronto. Surtout, la diversité des expériences qu’il trouve chez Cadillac Fairview satisfait son goût du mouvement. UN QUARTIER D’AVENIR En 1986, après avoir terminé un MBA à temps partiel à l’École Schulich, à Toronto, Richard Hylands devient vice-président au développement urbain chez Westcliff. « Cette entreprise avait le vent dans les voiles, déclare-t-il. Elle faisait principalement des centres commerciaux à ce moment, et j’y suis arrivé pour créer une division de bureaux. Nous avons développé le projet de la Maison des coopérants et du Centre Corporatif Décarie et procédé au redéveloppement de la Place du Centre, à Hull, ainsi que de plusieurs autres. »

KEVRIC

« Lorsque nous avons acquis la Place Bonaventure, elle était presque vide. Nous y avons ajouté des fenêtres et nous avons repositionné l’édifice en louant les vastes étages à de grandes entreprises qui préféraient rassembler tous leurs bureaux sur un seul étage plutôt que de les disperser. » – Richards Hylands

LA PLACE BONAVENTURE, À MONTRÉAL

De 1994 à 1996, l’immeuble de l’Organisation de l’aviation civile internationale (OACI), un bâtiment de 430 000 pi2, deviendra pour lui un grand projet. Dès lors, il garde dans sa mire le Quartier international, un secteur de la ville dans lequel il voit un avenir prometteur – ce que la suite des choses confirmera. RÉINVENTER LE BÂTIMENT En 1997, Richard Hylands œuvre déjà chez Westcliff depuis 11 ans. Afin d’acquérir une participation dans les projets immobiliers et de devenir partenaire plutôt qu’employé, il forme sa propre compagnie, Kevric (le nom vient d’une combinaison de Kevin, son deuxième prénom – une coutume chez les anglophones – et de Richard, son prénom usuel). Kevric collabore avec Westcliff au développement de la pointe ouest de L’Île-des-Sœurs, de même qu’au repositionnement de plusieurs édifices, dont le Centre Corporatif Décarie, le Dominion Square et la Place Bonaventure, à laquelle son équipe contribue à procurer une toute nouvelle identité. Rappelons que cet édifice, bâti en 1967, était à l’origine le deuxième plus grand show mart au monde, après le Merchandise Mart de Chicago, dont il est inspiré. Sa caractéristique devient aussi un peu un défaut : chaque étage compte une superficie équivalente à 10 étages d’un édifice de bureaux moyen ! « Lorsque nous avons acquis la Place Bonaventure, elle était presque vide, explique-t-il. Nous y avons ajouté des fenêtres et nous avons repositionné l’édifice en louant les vastes étages à de grandes entreprises qui préféraient rassembler tous leurs bureaux sur un seul étage plutôt que de les disperser. »

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KEVRIC

ENTREVUE

LE 150 BLOOR STREET, À YORKVILLE

KEVRIC

Le premier grand locataire est Fido. Il est bientôt suivi d’autres entreprises comme Rogers et Telus. En louant les bons locaux aux bons locataires, l’équipe arrive à transformer un inconvénient majeur en avantage, et le taux d’occupation passe de 15 à 97 %. « Nous avons acquis la Place Bonaventure en 1998, et, aujourd’hui, l’immeuble vaut environ 10 fois plus », précise M. Hylands.

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LA TOUR AIMIA / ALTORIA, À MONTRÉAL

LA CRÉATIVITÉ : UNE CLÉ En 2005, à la faveur d’un changement de cap important chez Westcliff, Richard Hylands se dissocie de cette entreprise et décide de faire cavalier seul. En plus des intérêts qu’il possède dans la Place Bonaventure, il détient notamment un contrat de cogestion au Dominion Square. Dès 2007, il ouvre un bureau à Toronto puis, l’année suivante, il démarre un projet marquant : l’acquisition et le repositionnement du 150 Bloor Street, à Yorkville, un immeuble de bureaux d’une trentaine d’années qui était vacant. Comme ce fut le cas pour la Place Bonaventure, lui et son équipe relancent l’édifice en lui procurant une toute nouvelle identité. « Nous avons fait deux étages de commerces en y intégrant des magasins haut de gamme comme Louis Vuitton et Tiffany & Co, puis nous avons relancé la location de bureaux dans l’immeuble. Cela a très bien fonctionné. La créativité est d’ailleurs la clé du succès dans plusieurs de nos projets : nous voyons les choses d’une façon différente de ce qu’elles ont toujours été », expose-t-il.

KEVRIC

1. LE 7250 MILE END, À MONTRÉAL 2. LE 7450 MILE END, À MONTRÉAL

En 2011, Kevric comptait aussi parmi les premières entreprises à Montréal à réaliser un projet mixte résidentiel et bureaux, avec la Tour Aimia/Altoria, un projet de 25 étages de condos résidentiels au-dessus de 10 étages de bureaux, qui contribue à consolider la vocation d’affaires du Quartier international. « Nous savions que ça fonctionnerait, affirme M. Hylands. L’emplacement était difficile à battre, autant pour le résidentiel que pour les bureaux, puisque l’immeuble se trouve au-dessus d’une station de métro et devant une place publique. Altoria possédait tous les atouts, en plus d’un montage financier intéressant. » UNE BOUTIQUE EN CROISSANCE Au cours des cinq dernières années, Kevric a connu une croissance appréciable, passant de 60 à 110 employés. « La façon dont nous envisageons tous nos dossiers est de minimiser les risques, puis de rouler nos manches et de travailler fort sur nos projets, dit le président. Nous n’avons aucune ambition de devenir un Cadillac Fairview ou un Oxford. Nous sommes une boutique. Habituellement, nous avons deux ou trois projets en cours, qui totalisent de 200 à 250 M$. Cela nous suffit. » À l’heure actuelle, Kevric travaille à développer le 280, rue Faillon, un immeuble de bureaux dans le Mile End, situé à côté du 7250, rue du Mile End, récemment redéveloppé par l’entreprise. Ces anciens bâtiments industriels totalisant 400 000 pi2 sont déjà presque entièrement loués. « Le Mile End est un secteur absolument dynamique, axé vers des locaux pour bureaux

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MÉDIA

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ENTREVUE

de la nouvelle économie, avec de jeunes employés qui ne veulent pas nécessairement travailler dans des bureaux fermés », soutient M. Hylands. D’ailleurs, selon lui, Montréal se trouve une douzaine d’années derrière Toronto avec le déplacement des bureaux vers d’anciens bâtiments industriels, que ce soit dans le Mile End, le Mile-Ex (entre la Petite Italie et le Mile End) ou la rue Chabanel. « Le transport en commun est excellent dans ces quartiers, et les anciens bâtiments industriels offrent de grandes superficies qui conviennent bien

à certains locataires, précise-t-il. Je dis souvent que c’est un peu ce que nous avons fait à la Place Bonaventure, mais il n’y a pas d’autre endroit comparable au centre-ville, ce qui fait que les gens se déplacent un peu au nord. » Toutefois, il croit fermement à un retour du balancier vers le centreville d’ici une dizaine d’années. « La croissance se poursuivra, et l’espace finira par se combler dans ces quartiers, explique-t-il. Par contre, les propriétaires de bâtiments qui ont été construits dans les années 1970 devront faire de gros investissements pour les rénover et les adapter aux nouvelles réalités de densité d’espace. Selon moi, cela va ouvrir des perspectives : si certains propriétaires ne veulent pas ou ne peuvent pas investir, d’autres pourront acheter ces immeubles et le faire. »

LE CONSILIUM PLACE, À TORONTO

KEVRIC

LE 99 ATLANTIC, À TORONTO

KEVRIC

CAP SUR L’ONTARIO Du côté de Toronto, la croissance va bon train pour Kevric. « Les secteurs banquier, financier et du multimédia sont très forts là-bas, affirme M. Hylands. Même si la croissance est de seulement quelques points de pourcentage par année, cela crée des occasions intéressantes dans les immeubles. »

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Ainsi, en ce moment, Kevric est en train de rénover le 99 Atlantic Avenue, un édifice historique qui sera accompagné d’un nouveau bâtiment à vocation mixte visant la certification LEED Argent. Ce projet devrait être lancé au cours de 2016. Et en 2017, l’équipe a pour objectif d’entreprendre les projets de densification du prestigieux complexe Consilium Place, dont elle est copropriétaire. Trois nouvelles tours de bureaux totalisant plus de 1 000 000 de pieds carrés sont prévues. Kevric envisage également la construction d’un second complexe comprenant un hôtel et des espaces commerciaux, de même que l’édification d’un troisième complexe incluant quatre tours résidentielles. « Tout cela devient prometteur avec l’arrivée de la nouvelle station de métro, récemment confirmée par les instances gouvernementales, se réjouit M. Hylands. Cette station permettra aux usagers de se rendre au centre-ville en environ 30 minutes. »

UNE RELÈVE BIEN PRÉPARÉE Pour l’avenir, bien qu’il ne soit âgé que de 56 ans, Richard Hylands a déjà prévu la relève de son entreprise. Lui et son associé, François Desjeans, ont ainsi ciblé 10 jeunes professionnels (avocats, comptables, ingénieurs, etc.) âgés de moins de 30 ans qui pourraient constituer la relève de l’entreprise. « Nous avons une équipe de coachs qui travaille avec eux pour leur développement professionnel, expose-t-il. Avec l’expansion de Kevric, nous devrons leur donner rapidement de nouvelles responsabilités, plus stratégiques. Plutôt que d’aller chercher des gens expérimentés, nous avons décidé de former des jeunes à l’interne. J’aime les voir s’épanouir pour assurer la continuité de l’entreprise. »

EN VISITE À ATHÈNES EN 2011

SAFARI EN FAMILLE EN AFRIQUE EN 2013

VOYAGE DE VÉLO DANS LA RÉGION DE BOURGOGNE EN 2015

Son fils Sébastien, 27 ans, ingénieur mécanique et détenteur d’un MBA de Insead, figure d’ailleurs au sein de ce groupe, après avoir fait ses preuves dans l’entreprise et gagné le respect de ses pairs. Son autre fils, Mathieu, 26 ans, a reçu son diplôme de médecine de l’Université McGill et fait actuellement sa résidence en chirurgie générale à Sherbrooke. Leur père prend d’ailleurs un grand plaisir à organiser régulièrement des rencontres familiales avec eux, en compagnie de son épouse Arièle.

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VISITE DE PETRUS EN SEPTEMBRE 2015 AVEC UN ÉCHANTILLON DU PETRUS 2014 ET SA MASCOTTE - UN CADEAU DE LA SAQ

Et malgré les nombreux allers-retours qu’il effectue entre Montréal et Toronto et les quelque 80 heures par semaine qu’il consacre au travail, M. Hylands cultive la passion des arts et, surtout, des voyages… où il ne laisse aucune place à la paresse ! « Dernière ment, j’ai passé beaucoup de temps en Asie, précise-t-il. J’en profite pour faire du ski, du vélo ou de la randonnée pédestre. J’aime rester continuellement actif. »

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

MARC VADEBONCŒUR

LE DÉVELOPPEMENT D’UN PARC INDUSTRIEL À BOISBRIAND Un mandat d’envergure qui a solidifié les bases d’Immodev, l’agence qu’il a fondée, et qui a établi sa réputation de courtier immobilier capable de relever de grands défis : Marc Vadeboncœur raconte comment il a réussi la mise en marché des terrains d’un parc industriel naissant.

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

MARC VADEBONCŒUR, PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION COURTIER IMMOBILIER AGRÉÉ, DA IMMODEV AGENCE IMMOBILIÈRE

Cette transaction va propulser ma carrière d’agent immobilier commercial et faire reconnaître Immodev comme un joueur d’importance », a dit Marc Vadeboncœur à sa conjointe, en 1997, alors qu’il venait d’entreprendre un virage professionnel. Il parlait alors du mandat que lui confiait un client propriétaire de terrains situés au nord-ouest du carrefour des autoroutes 15 et 640, à Boisbriand, soit celui de trouver des acquéreurs pour quatre millions de pieds carrés afin de les transformer en parc industriel. N’a-t-il pas eu le vertige ? « Aucunement », répond-il. Comme banquier, dans sa précédente carrière, il avait acquis une solide connaissance des méthodes de financement et développé une habileté de prospecteur. Marc Vadeboncœur se

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définit comme celui qui sait dénicher des occasions, des clients et des acheteurs. VENDRE QUAND L’ÉCONOMIE EST À PLAT « Y en aura pas de facile » : Marc Vadeboncœur aurait pu reprendre cette populaire expression à son compte. Rappelons, en effet, qu’en 1996, l’économie du Québec tournait au ralenti. Qu’à cela ne tienne, le courtier immobilier avait bâti son argumentaire de vente autour d’avantages importants comme la proximité d’axes autoroutiers et le taux de taxation plutôt bas ; parce qu’à l’époque, les villes et les municipalités consentaient des crédits fiscaux qui pouvaient aller jusqu’à cinq ans aux entreprises qui venaient s’établir sur leur territoire. « Mon défi était

1 1. ÉDIFICE IMMODEV À BOISBRIAND 2-3. ÉDIFICES DU PARC INDUSTRIEL BOISBRIAND

2 Sur mesure

de démontrer que ce parc était un bon endroit », soutient M. Vadeboncœur. Un ou deux bâtiments, quelques rues et un début d’infrastructure, aussi bien dire que les lieux, au moment de l’octroi du mandat, étaient presque vides. Marc Vadeboncœur a mis à contribution le commissariat industriel, il a sollicité des constructeurs toujours à la recherche de terrains pour leurs clients et il a offert aux PME – qui constituent encore une partie importante de sa clientèle – un service de guichet unique. Si bien que trois ans plus tard, il a gagné son pari, rempli le parc industriel et contribué à la création de quelque 4 000 emplois.

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

MARC VADEBONCOEUR EN BREF UNE TRANSACTION EN ATTIRE UNE AUTRE « À cette époque, relate le courtier, il y avait peu de parcs industriels, donc peu de terrains, et ceux qui étaient disponibles n’offraient pas nécessairement tous les services. Pour nous, le moment a été propice. C’est ma meilleure transaction dans le sens qu’elle en a entraîné une multitude d’autres. Des terrains et des immeubles ont été revendus deux ou trois fois et ont constitué des transactions générant des retombées économiques intéressantes pour Immodev. » L’agence immobilière fondée par Marc Vadeboncœur en 1996 célèbre ses 20 ans cette année et fournit du travail à une équipe de 13 courtiers indépendants. « Je répartis les mandats qu’on nous confie afin que chacun puisse en profiter. C’est la formule à succès d’Immodev. Nous sommes devenus la plus grande agence immobilière commerciale indépendante au Québec, nous sommes présents dans toutes les régions de la province où nous faisons la promotion, la mise en marché, la vente et la location d’immeubles de bureaux, de bâtiments industriels et d’espaces commerciaux », fait valoir M. Vadeboncœur, qui se dit heureux de faire partie de la proportion de 20 % de joueurs qui réussissent bien dans un marché où il en évolue beaucoup. Aujourd’hui, ce n’est pas sans fierté que le fondateur regarde ce qu’est devenu Immodev grâce à ses initiatives dans l’essor de plusieurs parcs industriels. « Ce départ m’a permis de développer mon expertise et de faire reconnaître Immodev comme un acteur incontournable dans la grande région métropolitaine », conclut-il.

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PROFESSION : courtier immobilier agréé commercial, DA Propriétaire fondateur, président et chef de la direction, Immodev EMPLOIS ANTÉRIEURS : court épisode d’agent immobilier commercial et résidentiel. Nommé directeur de succursale dans le domaine bancaire à 25 ans. A été banquier durant 15 ans. FORMATION : en immobilier. Comme banquier, il a acquis le sens du service professionnel et la rigueur, des qualités appréciables. SIGNES DISTINCTIFS : rigoureux, persévérant et adepte des suivis de qualité. Croit que la résilience, cette capacité de rebondir après un recul, constitue un atout indispensable dans le milieu de la vente. AUTRES TRANSACTIONS RÉUSSIES : la vente sous contrôle de justice faite par appel d’offres du Cloverdale, un projet résidentiel de 79 immeubles totalisant 491 unités résidentielles dans le secteur Pierrefonds. COMPLEXITÉ : amalgamer plusieurs phases en une transaction de 7,4 M$ finalement conclue avec un seul acheteur. Gouverneur de la Chambre de commerce et d’industrie Thérèse-de-Blainville, membre de plusieurs centres locaux de développement, membre de Lions Clubs International, il a également présidé des campagnes de collecte de fonds pour la Croix-Rouge, la Fondation Rosemère et la Fondation Autisme Laurentides.

CONSEILS INDÉPENDANTS DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER Amener les clients à accroître leur savoirfaire à analyser, à mieux comprendre et à reconnaître la valeur de leurs investissements immobiliers

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SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

ans la foulée des discussions lors de la réunion internationale COP21 sur les effets des changements climatiques tenue à Paris en décembre 2015, nos gouvernements — tant à Ottawa qu’à Québec — se sont engagés à mettre en place des mesures permettant de mieux gérer les impacts des changements climatiques et les risques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Le secteur immobilier commercial est concerné, comme tous les autres, d’autant plus qu’il représente un grand consommateur d’énergie et un important producteur de gaz à effets de serre. Comment se préparer à relever ces défis ? Jusqu’à maintenant, les propriétaires d’immeubles mettaient généralement en place les mesures touchant l’immobilier sur une base volontaire. L’obtention d’une certification LEED ou BOMA BEST pour un immeuble, nouveau ou déjà construit, demeure l’une des mesures les plus populaires. Il s’agit cependant d’une démarche coûteuse et exigeante, et plusieurs propriétaires d’immeubles choisissent de ne pas l’entreprendre. L’investissement doit se justifier par la valeur potentielle qu’ajoute la certification, qui permet de mesurer la performance d’un bâtiment. Or, un immeuble peut être performant sur le plan énergétique, environnemental et sur celui du bien-être de ses occupants et de son intégration harmonieuse dans sa communauté sans nécessairement être certifié. Dans ce cas, il devient plus difficile de comparer sa performance à celles d’autres immeubles. Un fait demeure : le pourcentage d’immeubles certifiés par rapport à l’ensemble du parc immobilier reste encore faible. Alors, comment évaluer les impacts des investissements effectués pour rendre un bâtiment plus vert relativement aux valeurs foncière, comptable et financière ? Cette question mérite d’être débattue par les experts en évaluation foncière et par les experts-comptables. Elle soulève aussi une autre importante discussion : les locataires seront-ils prêts à payer plus pour loger dans un bâtiment durable ? Seront-ils enclins à débourser davantage pour obtenir un local dans un immeuble certifié, étant donné les coûts associés à l’obtention et au maintien de la certification ? Les courtiers immobiliers commerciaux, qui agissent comme intermédiaires entre les propriétaires et les locataires, sont en mesure de sonder ces derniers :

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM ces locataires connaissent-ils bien les avantages des immeubles certifiés ? Sont-ils plus exigeants ? Sont-ils prêts à payer pour jouir de cette qualité et pour obtenir une attestation de celle-ci par une partie tierce, à savoir le certificateur ? Que l’immeuble soit certifié ou non, veulent-ils payer plus cher pour la superficie occupée afin de pouvoir, en contrepartie, bénéficier d’économies d’énergie et d’une meilleure qualité de vie ? La situation évolue plus rapidement pour les immeubles nouvellement construits que pour les immeubles déjà bâtis. Les modifications apportées au cours des dernières années au cadre réglementaire québécois, par exemple au Code de construction du Québec, ont fait en sorte de normaliser et de rehausser les exigences à respecter en matière d’efficacité énergétique et de ventilation, et ce, pour tous les nouveaux bâtiments. Le marché est nivelé : les bâtiments neufs doivent tous respecter ces nouvelles exigences, qu’ils obtiennent une certification ou non. Ainsi, on ne parle plus de valeur ajoutée par le respect d’exigences supérieures aux normes. Les certificateurs de bâtiments durables ont réagi à ce changement réglementaire et ont élargi leurs familles d’indicateurs : ils intègrent maintenant non seulement des indicateurs environnementaux, mais aussi des indicateurs sociaux, économiques et, depuis peu, des mesures du bienêtre des occupants. Pour se distinguer de leurs concurrents, les propriétaires d’immeubles neufs chercheront à répondre à ces nouveaux indicateurs. La décision d’entreprendre une démarche de certification peut ainsi devenir un exercice de positionnement stratégique de l’immeuble sur le marché. Elle concerne aussi la responsabilité sociale des entreprises et des fonds d’investissement propriétaires d’immeubles. Il reste que la question de la valorisation des immeubles et le respect de nouvelles normes de bâtiment durable et d’efficacité énergétique représentent des défis complexes à relever pour les propriétaires des immeubles déjà construits. Voilà où se fait ressentir un véritable besoin de politiques gouvernementales efficaces visant à soutenir les initiatives des propriétaires ou des locataires qui sont prêts à investir pour améliorer la performance globale de leur immeuble.

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FOCUS

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

Les certifications environnementales se multiplient, et les propriétaires d’immeubles les adoptent de plus en plus. Dans ce second volet de notre série soulignant le 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, quatre intervenants analysent les enjeux du bâtiment durable sur le plan de l’évaluation foncière, comptable et financière.

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QUELS ENJEUX POUR L’ÉVALUATION FONCIÈRE, COMPTABLE ET FINANCIÈRE ?

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

LE BÂTIMENT DURABLE DU POINT DE VUE DE L’ÉVALUATEUR ROBERT DORION, É. A., VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, RECHERCHE, ÉVALUATION ET SERVICES CONSEILS, ALTUS SOLUTIONS DE DONNÉES, ET SYLVAIN LECLAIR, É. A., VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, QUÉBEC, GROUPE ALTUS

Si Robert Dorion et Sylvain Leclerc s’entendent sur le fait que la tendance actuelle pour les propriétaires va dans le sens de la recherche d’une certification de bâtiment durable, ils ne peuvent affirmer que celle-ci a un impact sur la valorisation de l’immeuble. « La valorisation d’un

GROUPE ALTUS

Cependant, les deux experts notent l’émergence de nouvelles tendances dont il faut tenir compte dans l’appréciation de l’offre et de la demande. Parmi ces tendances, mentionnons l’impact du commerce en ligne sur la demande des locaux commerciaux ; le contexte démographique, particulièrement le vieillissement de la population, qui aura un effet notable sur les habitudes de consommation des biens mobiliers et immobiliers ; le télétravail et la densification des espaces de travail qui influencent aussi la demande de locaux pour bureaux ; enfin, une sensibilité accrue et une demande pour les aménités de mobilité et d’accès. « Les jeunes de la génération Y, par exemple, sont très urbains et apprécient la proximité et l’utilisation des transports en commun », dit M. Dorion.

ROBERT DORION

GROUPE ALTUS

« Le défi de l’évaluateur demeure toujours celui de bien arrimer ses hypothèses de travail au niveau de risque associé pour chacune d’entre elles. Ces niveaux de risque et de volatilité sont plus critiques et ont nécessairement plus d’impact dans l’environnement économique et financier actuel, lequel se caractérise par un faible taux d’inflation et un taux de rendement financier resserré. Les études et la compréhension requises pour asseoir nos modèles de valorisation sont nécessairement plus complexes et plus sensibles qu’elles ne l’étaient auparavant », explique M. Dorion.

elon ces deux experts en évaluation, les enjeux actuels en valorisation d’immeubles commerciaux et du secteur public ne sont pas, en général, différents de ceux observés dans le passé.

SYLVAIN LECLERC IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

FOCUS

immeuble repose sur de nombreux critères, dont certains sont pris en compte par les certifications environnementales, alors que d’autres ne le sont pas. Il devient donc difficile de formuler des impacts précis, puisque chaque cas est en principe différent », estime M. Dorion. Cela dit, les deux évaluateurs notent trois types d’impact associés aux certifications environnementales. Il y a d’abord des impacts économiques quantifiables et valorisés en pratique de façon immédiate. « Il est raisonnable d’affirmer que des investissements permettant d’améliorer la performance énergétique des immeubles pourraient réduire les frais d’exploitation. Dans ces circonstances, le propriétaire pourrait espérer récolter un loyer net effectif supérieur à celui qui aurait été recueilli en l’absence de ces investissements », indique M. Dorion. Un autre impact est celui de « l’effet de seuil » : avec le temps, on peut s’attendre à ce que des créneaux de marché plus prestigieux adoptent, par défaut, un certain niveau de normes environnementales. Cet effet de seuil s’observe déjà pour les immeubles neufs de classe A construits

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récemment dans le centre-ville de Montréal, qui affichent pour la plupart une certification LEED, souligne M. Dorion. Son collègue cite aussi en exemple des immeubles de classe A du centre-ville montréalais, construits dans les années 1980, qui ont obtenu au cours des dernières années une certi fication environnementale BOMA BEST, et ce, sans requérir d’investissements considérables. « Ça démontre la volonté de réduire son empreinte écologique, et je pense que c’est un critère que les gens commencent à regarder quand ils louent des espaces. Je dirais que les certifications de base sont plus marketing, et que s’il y avait un coût énorme à débourser et qu’un seul propriétaire décidait de l’assumer, je ne suis pas certain que tout le monde suivrait. Quand même, il faut revenir au point de départ et se dire que si tout le monde le fait, on doit le faire parce sinon on se démarque un peu de la compétition », explique M. Leclair. Le dernier impact concerne les bénéfices indirects. Selon les deux experts, on gagne à mieux mesurer le lien existant entre un environnement de travail supérieur en matière de confort ou d’éclairage et la productivité de la main-d’œuvre. Cette appréciation de la productivité peut aussi se définir selon des critères plus inclusifs comme la mesure du taux de rétention ou le taux d’embauche du personnel. « Toutes ces choses sont difficiles à évaluer, concède M. Dorion, mais si l’on était en mesure de le faire, cela donnerait un coup de main aux efforts qu’on consent pour améliorer la performance des immeubles. » Doit-on tenir compte des certifications d’immeubles dès maintenant, au risque d’affronter de graves problèmes de dévaluation le jour où le marché ne voudra plus investir dans les immeubles non certifiés ? « D’une façon générale, répond M. Dorion, les immeubles qui offrent des attraits supérieurs résistent mieux dans un contexte de marché plus difficile. » Pour M. Leclair, « quelqu’un qui n’applique pas une certification de base comme BOMA BEST ne subira pas de dévaluation maintenant, mais elle se fera sentir à court ou à moyen terme ». Selon M. Dorion, cette question en recouvre une autre : l’entrée en vigueur possible d’une législation ou d’une réglementation. « Nous avons l’Accord de Paris qui est très exigeant à terme. Alors, comment les gouvernements vont-ils faire pour atteindre les cibles fixées à Paris et comment cela va-t-il se traduire dans nos législations ? » « Il y a une transition qui est en train de s’opérer », note Sylvain Leclair. Cette transition ne concerne pas que les bâtiments, mais la ville elle-même, avec ses quartiers, ses infrastructures et ses services. « Le défi de notre siècle, c’est de réduire la consommation d’énergie dans les villes. Ce dont nous parlons, ce sont des mouvements de marché qui vont vers des villes plus efficientes », conclut Robert Dorion.

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« L’ENJEU EST DE PROUVER AUX LOCATAIRES QUE ÇA NE COÛTE PAS PLUS CHER AU BOUT DU COMPTE. » DENIS PERREAULT, ASSOCIÉ, DIRECTEUR GÉNÉRAL ET COURTIER IMMOBILIER AGRÉÉ, AVISON YOUNG

L’emplacement est-il un facteur déterminant pour les locataires ? Oui, mais cela dépend du type de locataires, répond le courtier. « Par exemple, un locataire de type gouvernemental va rechercher des aménités d’accès pour ses employés. Un locataire financier voudra davantage être au centre-ville, dans une tour plus traditionnelle. Dans l’industrie des jeux vidéo, les locataires qui emploient surtout des jeunes de la génération Y sont attirés par d’anciens immeubles industriels reconvertis de style loft, comme on en trouve dans le Mile End et le Mile-Ex. » Pour de nombreux locataires, le coût du loyer reste évidemment un facteur primordial. « Pour une entreprise, le poste de dépense le plus important demeure la masse salariale. En deuxième place, c’est souvent le loyer. Aujourd’hui, avec une économie 22

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AVISON YOUNG

elon Denis Perreault, de multiples facteurs confèrent de la valeur à un immeuble. L’emplacement figure toujours en tête de liste. « Par exemple, si vous avez un immeuble dans un mauvais quartier, situé en bordure de l’autoroute, accessible d’un seul côté, sa valeur ne sera jamais aussi bonne que celle d’un immeuble très accessible et bien localisé. » L’emplacement, c’est aussi la ville où se situe un immeuble. « Certaines villes commandent des valeurs supérieures à d’autres. Je pense à New York où la densité et la rareté des terrains font que les immeubles prennent de la valeur. » Enfin, certaines catégories d’immeubles classés AAA ou A+ ont plus de valeur qu’un immeuble de catégorie B ou C, et la présence d’un locataire de prestige peut contribuer à rehausser la valeur d’un immeuble, indique M. Perreault.

« C’est beau de dire qu’on a investi tant de milliers ou de millions de dollars pour convertir nos systèmes, pour économiser de l’énergie dans le futur, mais la preuve est-elle là ? » – Denis Perreault

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

plus difficile, on doit surveiller nos dépenses », déclare M. Perreault. C’est pour cette raison que, selon lui, certains locataires hésitent avant d’emménager dans un immeuble certifié LEED par exemple : « Il y a une crainte pour les plus petits locataires qui se disent : " Pourquoi irais-je dans un immeuble certifié LEED quand je peux avoir à peu près ce que je veux dans un immeuble en payant un peu moins cher sans qu’il soit certifié ? " Ils vont préférer rester dans des immeubles de catégorie B ou C. Par contre, il faut que l’immeuble soit quand même performant. Pour les grandes entreprises, toutefois, c’est devenu presque une priorité de loger dans un immeuble certifié LEED à cause de l’image, de la question de l’environnement, de l’économie d’énergie, de leurs valeurs. » Selon le courtier, ce qui est mal véhiculé à propos des immeubles certifiés, ce sont les économies d’énergie réalisées au bout de l’année. « C’est beau de dire qu’on a investi tant de milliers ou de millions de dollars pour convertir nos systèmes, pour économiser de l’énergie dans le futur, mais la preuve est-elle là ? Il revient aux propriétaires de faire une publicité comme celle-ci, en disant : " Oui, nous avons diminué nos frais d’exploitation qui sont passés de tant à tant, en devenant certifié LEED. " Aujourd’hui, c’est encore difficile à prouver », estime M. Perreault. Cela dit, « il est certain que la certification crée un intérêt, et il s’agit d’une valeur ajoutée pour le propriétaire, confirme le courtier. Cela va faciliter la rapidité avec laquelle il va louer ses locaux. Mais cela ne veut pas dire que les locataires vont dire oui, je le veux, et qu’ils vont payer plus cher pour être là. »

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UN DES GRANDS DÉFIS DE MONTRÉAL : LE VIEILLISSEMENT DU PARC IMMOBILIER DOMINIC GILBERT, VICE-PRÉSIDENT, GESTION IMMOBILIÈRE, FONDS DE PLACEMENT BTB, ET PRÉSIDENT SORTANT DE BOMA QUÉBEC

Dans ce contexte, l’application des certifications aux bâtiments existants peut représenter un défi de taille. « Pour aller chercher des certifications environnementales, il faut d’abord changer des façons de faire dans l’immeuble. À l’interne, ce sont nos équipes de gestion et technique, notre service d’entretien ménager, par exemple, et tous nos autres différents fournisseurs qui doivent s’adapter. Par contre, quand je parle d’énergie et de consommation d’eau, si mon immeuble est plus vieux, est-ce que j’ai les équipements qu’il faut pour atteindre le niveau de certification visé ? Si je n’ai pas les équipements en place, il faut que j’investisse. Et là, si j’investis, quelle sera mon économie d’énergie ? L’un des problèmes les plus fréquents est que le retour sur investissement se révèle trop long. Si, pour BOMA BEST, je suis en mesure d’aller chercher le niveau platine, je vais le faire. Mais si pour atteindre ces niveaux supérieurs, il me faut réaliser des investissements et que mon retour sur investissement est de 7, 8, 9, 10 ans, alors je commence à me questionner. »

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elon Dominic Gilbert, « il faut trouver des solutions pour remettre ses immeubles en bon état ou les améliorer ». Or, pour remettre un immeuble au goût du jour, il faut généralement revoir son enveloppe, ses systèmes mécaniques / électriques et réaménager les aires communes qui ne répondent plus aux besoins actuels. « Donc, la disponibilité de liquidités ou l’accès à du financement par le propriétaire sont des enjeux majeurs pour maintenir nos immeubles à jour, afin que les locataires aient de l’intérêt à rester chez nous ou à venir s’y installer », estime M. Gilbert.

« Le Fonds vert pourrait être une belle occasion pour le gouvernement du Québec de favoriser le verdissement du portefeuille immobilier dans la province et potentiellement d’aider les propriétaires en quête de certifications environnementales en leur accordant des subventions. » – Dominic Gilbert

SÉRIE ANNIVERSAIRE

L’avantage d’un programme comme BOMA BEST, fait valoir M. Gilbert, est qu’il comporte plusieurs niveaux pouvant s’adapter à la réalité et aux besoins des propriétaires d’immeubles : « L’obtention du premier niveau de certification démontre un engagement du propriétaire à offrir un environnement sain pour ses locataires et envers l’environnement. » Pour Dominic Gilbert, les propriétaires ont tout intérêt à entamer un processus de certification environnementale, ne serait-ce qu’à un niveau de base, car « les locataires sont soucieux d’offrir des environnements sains à leurs employés. Et là, plus ça va, plus les locataires vont s’engager et en vouloir. Quand ce sera le temps du renouvellement des baux, le propriétaire certifié ou niveau bronze va peut-être travailler et investir pour monter de niveau ». Mais comment améliorer l’état des immeubles sans que les propriétaires subissent des augmentations de taxes ? « Il faut travailler jour après jour à maintenir et à entretenir les immeubles, conseille M. Gilbert. Il faut chercher des employés et des partenaires / fournisseurs soucieux des détails, qui vont fournir le petit plus requis pour maintenir ou améliorer un élément architectural ou mécanique. » Étant donné les coûts qu’un processus de certification environnementale suppose, comment les villes et les gouvernements peuvent-ils soutenir le verdissement des immeubles ? Pour Dominic Gilbert, « le Fonds vert pourrait être une belle occasion pour le gouvernement du Québec de favoriser le verdissement du portefeuille immobilier dans la province et potentiellement d’aider les propriétaires en quête de certifications environnementales en leur accordant des subventions ». Par ailleurs, « si Montréal veut réussir à attirer de grandes entreprises, le propriétaire d’immeubles doit être compétitif sur le marché par rapport aux autres villes et surtout réussir à présenter des atouts différents et créatifs, plaide M. Gilbert. Pour ce faire, tous les intervenants publics et privés doivent pousser dans le même sens. »

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FOCUS

LA RESPONSABILITÉ SOCIALE DES ENTREPRISES

LE CAS D’IVANHOÉ CAMBRIDGE ENTREVUE AVEC CHRISTINE BABKINE, DIRECTRICE, RSE

Bien qu’il n’y ait pas de constatation de lien direct entre l’évaluation financière et la certification environnementale, le bâtiment durable reste une valeur ajoutée dans un portefeuille, affirme Mme Babkine : « On sait et l’on constate que le fait d’avoir plusieurs immeubles certifiés comporte des avantages. Cela permet d’attirer et de retenir une clientèle de qualité qui a des standards élevés et de créer une plus grande stabilité dans les revenus. La prime liée aux risques est donc moins élevée. Grâce

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Pour un investisseur et gestionnaire comme Ivanhoé Cambridge, « être socialement responsable signifie demeurer à l’écoute des attentes et des besoins de nos parties prenantes : nos employés, nos actionnaires, nos fournisseurs et nos partenaires d’affaires, explique Mme Babkine. C’est aussi agir de façon responsable dans nos communautés. Dans nos investissements, notre objectif premier est évidemment d’obtenir un certain rendement pour nos actionnaires et nos déposants. Il faut aussi répondre à nos locataires qui ont des attentes en matière d’environnement, de bien-être et de confort. Il faut donc avoir et maintenir des certifications environnementales. Être responsable, c’est également adhérer aux meilleures pratiques dans la gestion d’immeubles, dans l’investissement et la gestion des risques ».

aux systèmes d’efficacité énergétique mis en place, les coûts d’exploitation peuvent aussi être réduits. Dans le cas d’une revente, l’analyse du cash flow peut s’avérer très intéressante, et un évaluateur peut conclure qu’il y a un potentiel de valeur dans ces immeubles. »

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DROITS ET OBLIGATIONS

PEUT-ON CALCULER UNE RÉDUCTION DE PRIX SUR LA BASE UNIQUE DU TAUX D’ACTUALISATION ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Pour plusieurs joueurs de l’immobilier, le taux d’actualisation est roi dans le calcul des valeurs. Une décision de la Cour d’appel1 du 27 janvier 2016 vient mettre un bémol à cette présomption, comme nous le verrons ci-dessous. Kinmont Canada inc. (« Kinmont ») a acheté de Meyerco Enterprises Ltd. (« Meyerco ») un immeuble commercial le 13 juillet 2010 au prix de 2 750 000 $. Parmi les locataires occupant l’immeuble et dont les baux ont été assumés par Kinmont se trouve Moni-Trans-Import-Export Inc. (« Moni-Trans »), dont le bail stipulait un loyer de base net annuel de 27 999 $ auquel un montant de 1 425,87 $ s’ajoutait pour sa part proportionnelle des dépenses d’exploitation et des taxes foncières. Le bail contenait une clause standard selon laquelle le locataire renonçait à son droit d’opérer compensation. Lors de la clôture de la transaction, Moni-Trans a signé un certificat (communément appelé « estoppel ») dans lequel elle confirmait que le loyer était payé normalement, sans aucune compensation.

M Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, acheteurs, coentrepreneurs, prêteurs et emprunteurs dans le cadre de transactions et financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour l’inclusion dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier. e

Or, après avoir pris possession des lieux, Kinmont découvre que Moni-Trans n’a jamais versé son loyer en numéraire, celui-ci étant plutôt payé par un jeu de compensation puisque Moni-Trans rendait des services à une autre société liée à Meyerco, ce qui compensait le loyer. Kinmont poursuit maintenant Meyerco et son seul dirigeant administrateur et actionnaire, Daniel Ouaknine (« Ouaknine »), et la succession de feu Henri Ouaknine (« Succession ») en réduction du prix, alléguant, d’une part, des fausses représentations équivalant à dol et, d’autre part, que si elle avait su que MoniTrans n’avait jamais payé son loyer, elle n’aurait pas tenu compte des revenus nets générés en vertu du bail de cette entreprise dans la détermination de son prix de vente. À cet égard, Kinmont a démontré qu’elle avait utilisé un taux d’actualisation de 10,8 % sur la base des revenus 1. Meyerco Enterprises Ltd. c. Kinmont Canada inc. (C.A., 2016-01-27), 2016 QCCA 89

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nets annuels totaux de 285 250 $ générés par l’immeuble pour établir son prix de vente. En appliquant la même formule, le prix de vente aurait donc dû être réduit de 256 815 $. Meyerco allègue qu’il appartenait à Kinmont de faire sa vérification diligente et que, même si sa responsabilité devait être engagée, la valeur demand ée excède les dommages réellement subis. La Cour supérieure a donné partiellement raison à Kinmont et a conclu aux manœuvres dolosives de Meyerco, mais n’a accordé que la somme de 100 000 $ à Kinmont. Le juge a réduit le montant des dommages subis en indiquant que l’utilisation d’un taux d’actualisation multiplié par le loyer net représentait une somme excessive et a plutôt accordé 100 000 $. Cette cause a été portée en appel. La Cour d’appel a déterminé qu’il n’y a pas d’erreur manifeste du juge de première instance en concluant que l’omission volontaire de Meyerco d’informer Kinmont du mode particulier de paiement de loyer pouvait cons tituer un dol dans les circonstances. Par ailleurs, Ouaknine et la Succession ont voulu se rabattre sous la protection du voile corporatif pour éviter leur responsabilité, puisque c’est leur compagnie qui a vendu l’immeuble et non pas eux personnellement. La Cour, au contraire, déclare que cette responsabilité extracontractuelle est distincte de celle du vendeur Meyerco et a permis que le voile corporatif puisse être soulevé de sorte que la responsabilité personnelle des administrateurs soit engagée dans cette affaire. Ces derniers peuvent donc être tenus responsables de manière extracontractuelle.

La Cour d’appel indique que la détermination des domma ges et la réduction du prix ne doivent pas être fixées de façon arbitraire ni de manière à enrichir qui que ce soit. L’article 1407 du Code civil du Québec prévoit qu’en cas de dol, la réduction de l’obligation doit être « équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer ». La Cour d’appel déclare que le refus d’accorder la différence de prix entre ce que Kinmont aurait à payer si elle avait su la situation du bail de Moni-Trans et ce qu’elle a payé en réalité ne conduit pas à un résultat injuste. En effet, la victime avait le choix du recours ; elle aurait pu, à la place, demander l’annulation de la vente, ce qu’elle n’a pas fait.

échéance, si les locaux peuvent être reloués à un loyer supérieur, etc. La détermination de la valeur d’un immeuble se révèle être un exercice élaboré, et la technique des revenus est plus complexe que ce que suggère l’approche adoptée. Le résultat d’une telle approche conduit à des incongruités puisque l’acheteur recevrait plus que sa part réelle, ayant reloué les lieux en question deux ans après le départ de Moni-Trans.

En l’espèce, Kinmont n’a fourni aucune autre preuve des dommages qu’elle avait subis, se contentant du calcul basé sur une formule.

Selon la Cour d’appel, le juge de première instance a commis une erreur en octroyant 100 000 $ comme dommages réels, car la preuve des dommages est virtuellement inexistante. Tout ce que l’on sait, c’est que Moni-Trans n’a jamais payé son loyer, qu’un règlement était intervenu aux termes duquel son bail fut résilié et qu’à peu près deux ans plus tard, les lieux ont été reloués, sans indication quant au nouveau loyer reçu.

La Cour d’appel considère qu’un immeuble locatif inoccupé, en tout ou en partie a, malgré tout, un potentiel locatif qui lui confère une valeur économique. Il y aurait lieu, par exemple, de déterminer si les loyers générés sont ceux du marché, quelle est la durée des baux, quelle est leur

En conséquence, Kinmont n’a pas prouvé les dommagesintérêts qu’elle a subis, elle ne s’est pas déchargée de son fardeau, et, dans les circonstances, bien que le dol de Meyerco et de ses dirigeants soit confirmé, on ne peut lui attribuer de montant pour la réduction de prix d’achat de l’immeuble.

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En mai prochain s’ouvrira un nouvel observatoire aux étages supérieurs de la Place Ville Marie. Outre une terrasse embrassant toute la région métropolitaine et permettant d’admirer le centre-ville de Montréal, Au Sommet Place Ville Marie offrira un restaurant « bistronomique » et une exposition interactive et évolutive du Montréal actuel. Regard sur un projet séduisant qui s’inscrit dans l’importante transformation en cours du centre-ville montréalais.

« Les observatoires et les points de vue en hauteur attirent les gens depuis toujours, fait valoir Philippe Bertout, directeur général d’Au Sommet Place Ville Marie, mais la construction de gratteciel tels que le Burj Khalifa à Dubai et le Shard à Londres ont accru l’engouement du public pour l’expérience des hauteurs en milieu urbain. Avec le projet Au Sommet Place Ville Marie, nous misons sur la superposition du Montréal visible, celui que l’on peut découvrir à partir de la plateforme du 46 e étage, et de la vie montréalaise actuelle, dont la créativité et la diversité sont explorées au moyen d’une grande exposition multimédia occupant tout le 45e étage de l’édifice. » 30

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vanhoé Cambridge, propriétaire de la Place Ville Marie, cherchait à faire revivre les trois derniers étages de l’édifice, fermés depuis la fin des activités du célèbre Club Lounge Altitude 737 en février 2013. Sous l’impulsion d’Alexandre Taillefer, ex-dragon entrepreneur amoureux de Montréal et sensible à la qualité exceptionnelle du lieu, un consortium réunissant Ivanhoé Cambridge, gsmprjct0, Claridge et le partenariat Sid Lee / Cirque du Soleil a conçu une transformation des lieux pour en faire une expérience-découverte à la hauteur des attentes d’aujourd’hui.

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SID LEE ARCHITECTURE

UNE VUE AÉRIENNE DES DERNIERS ÉTAGES DE LA PLACE VILLE MARIE

UNE MAQUETTE DE L’INTÉRIEUR DE L’OBSERVATOIRE DU 46e ÉTAGE

UNE MAQUETTE DE LA BRASSERIE LES ENFANTS TERRIBLES, SITUÉE AU 44e ÉTAGE DE LA PLACE VILLE MARIE

Les visiteurs d’Au Sommet Place Ville Marie arriveront par un ascenseur particulier ultrarapide – situé au niveau de la galerie commerciale – directement au Foyer du 43e étage, d’où ils pourront aller visiter l’exposition au 45e étage et l’Observatoire au 46e étage. On trouvera au 44e étage la brasserie Les Enfants Terribles, doublé d’une terrasse chauffée de près de 5 000 pi2 donnant sur l’ouest du centre-ville. UN CHANTIER TOUT EN HAUTEUR La transformation et l’aménagement d’Au Sommet Place Ville Marie ont comporté d’importants défis techniques, dont le plus évident fut sans contredit celui de démolir et de reconstruire près de 16 500 pi2 situés à plus de 175 m d’altitude. Une plateforme éléva trice extérieure a donc dû être mise en place d’octobre 2015 à mars 2016 afin de sortir les rebuts et hisser les nouveaux matériaux. « Nous avons voulu faire table rase de ce qui se trouvait sur place afin de créer de nouveaux espaces en accord avec la vision des promoteurs et des créateurs, explique Philippe Bertout. Le 43e étage en particulier, qui se trouve être en fait le dernier étage cruciforme de l’édifice, comprenait de nombreuses salles mécaniques. Il a fallu manœuvrer dans des lieux exigus, remplis de conduites, et dont les murs n’étaient pas toujours assez solides pour servir aux nouveaux usages des lieux. Nous avons aussi dû décontaminer les étages où se trouvait de l’amiante, une pratique courante à l’époque de la construction de la tour. » Construite au tout début des années 1960, la Place Ville Marie n’est pas un édifice ordinaire. Conçue par le duo d’architectes I.M. Pei, auteur de la pyramide du Louvre, et Henry N. Cobb, célèbre architecte américain, la tour s’est imposée dès sa construction par 32

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AU SOMMET PLACE VILLE MARIE

COUP D’ŒIL

UNE MAQUETTE DE LA TERRASSE EXTÉRIEURE DE L’OBSERVATOIRE DU 46e ÉTAGE

son élégance et sa structure bien particulière en forme de croix. Il n’était donc pas question de modifier les derniers étages au détriment de sa valeur iconique et architecturale très représentative de son époque. Provencher Roy et l’équipe de Jean Pelland de Sid Lee Architecture, responsables des nouveaux espaces, ont donc consulté Henry N. Cobb, maintenant âgé de 90 ans, qui a donné son aval à l’ajout d’une nouvelle structure pour le restaurant du 44e étage, car elle ne nuisait pas au concept d’origine ni à l’aspect visuel de la tour. L’EXPOSITION SUR MONTRÉAL : UNE EXPÉRIENCE QUI ÉVOLUERA AVEC LE TEMPS D’une superficie de 5 700 pi2, l’espace exposition vise à faire découvrir le Montréal actuel vu par les Montréalais eux-mêmes. Les visiteurs pourront explorer la ville à travers 11 thèmes porteurs de l’identité de la métropole : plusieurs ont trait à la géographie des lieux, comme le fleuve Saint-Laurent, le Vieux-Montréal, l’Est de la ville, le centre-ville, le mont Royal et le Plateau Mont-Royal, alors que d’autres mettront en valeur la vie nocturne, le hockey, les langues et les communautés culturelles, la cuisine et les spectacles. « Tout comme les gens veulent vivre comme des Parisiens à Paris ou des New-Yorkais à New York, nous voulons que l’exposition puisse servir de point de départ vers une découverte du Montréal authentique, précise Philippe Bertout. Que les Montréalais connaissent mieux leur ville et que les visiteurs aient des points de repère lorsqu’ils redescendront et exploreront ce qui a suscité leur intérêt au cours de la visite de l’exposition. » On peut faire confiance aux créateurs de gsmprjct0 pour la mise en scène des lieux et de l’exposition. À Montréal, le concept ne se cantonne pas à l’aménagement des trois étages supérieurs, mais

FICHE TECHNIQUE AU SOMMET PLACE VILLE MARIE ARCHITECTURE : Provencher Roy et Sid Lee Architecture DESIGN ET PRODUCTION : gsmprjct0 GÉNIE MÉCANIQUE ET ÉLECTRICITÉ : Pageau Morel (PMA) STRUCTURES : Nicolet, Chartrand, Knoll CONSTRUCTION : Magil Construction GESTION DE PROJET : gsmprjct0+ CIM + Blü

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POUR EN SAVOIR PLUS

www.ausommetpvm.com

info@ausommetpvm.com

touche à tous les aspects du projet, de la billetterie en passant par les ascenseurs, le site Web et l’accueil des visiteurs au 43e étage. Les nouvelles technologies seront évidemment exploitées : à l’achat de son billet, chaque visiteur recevra un bracelet RFID (Radio Frequence Identification ou identification par radio fréquence) lui permettant de connaître plus en détail les éléments de l’exposition et de les liker en direct. Enfin, Au Sommet Place Ville Marie disposera, dans la galerie commerciale de la Place Ville Marie, d’une boutique Made in Montreal : on pourra y acheter un large éventail d’objets conçus et fabriqués entièrement à Montréal. Enfin, mentionnons que l’on pourra aller manger à la brasserie Les Enfants Terribles du 44e étage sans avoir besoin d’acheter de billets pour l’Observatoire et l’exposition, car un ascenseur montera directement à cet étage à partir du grand hall du 1, Place Ville Marie. « Nous espérons accueillir de 250 000 à 300 000 visiteurs par année, un objectif réaliste, car le projet a déjà conquis l’industrie touristique montréalaise, conclut Philippe Bertout. Nous avons d’ailleurs déjà reçu plus de 90 préréservations pour des événements privés au cours de 2016. Nous souhaitons qu’Au Sommet Place Ville Marie devienne un lieu faisant partie de la vie de Montréal, un lieu que s’approprieront non seulement les visiteurs de la métropole, mais tous les Montréalais. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

COMMERCE DE DÉTAIL

À L’AFFÛT DE BONNES OCCASIONS D’AFFAIRES ISTOCK PAR MACIEJ NOSKOWSKI

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

La recette de la Société de gestion Cogir pour « revamper » un centre commercial qui bat de l’aile : concentrer les efforts vers un pôle d’attraction porteur d’avenir.

vec un portefeuille constitué d’une quarantaine de centres commerciaux et de centres linéaires de services dans l’est du Canada, Cogir, société bien connue dans la gestion immobilière, se taille également une place dans le commerce de détail. « Notre force, résume Philippe Krivicky, vice-président exécutif, division commerciale, réside dans notre approche entrepreneuriale ainsi que dans l’expérience que nous développons depuis quelques années dans le créneau des propriétés qui ont manqué de soins et d’amour, mais qui, par leur localisation, offrent un bon potentiel. » Si l’industrie du commerce de détail traverse en ce moment une période de turbulence qui entraîne la faillite de commerç ants qui étaient bien établis, il reste que… les consommateurs continuent de consommer et d’avoir besoin de services. « Il importe d’être créatif et de travailler en étroite collaboration avec les détaillants pour obtenir la meilleure complémentarité. Et prendre son temps est nécessaire, car les joueurs de l’industrie du commerce de détail ouvrent moins de nouveaux magasins », explique Philippe Krivicky, ajoutant que construire un « mix » optimal dans un centre commercial demande maintenant plus d’un an, chose qui se faisait en quelques mois dans le passé. Il faut surtout être suffisamment avisé pour saisir les occasions intéressantes quand elles se présentent, insiste-t-il. Il y a toujours des magasins de détail qui vont bien.

PHILIPPE KRIVICKY Vice-président exécutif, division commerciale Société de gestion Cogir

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1. La Grande Place des Bois-Francs à Victoriaville 2. Le Carrefour Trois-Rivières Ouest

DEUX BELLES RÉUSSITES La Grande Place des Bois-Francs à Victoriaville constitue un exemple de repositionnement des commerces. Pour combler l’espace laissé vide par le départ de Zellers, on a déplacé certains magasins pour réaménager les locaux, puis on a amené Sports Experts, Atmosphère, Surplus RD, une animalerie, Korvette, un Centre Hi-Fi ainsi qu’un Jeans Dépôt. Cogir a également construit une clinique de 9 000 pi2 ainsi qu’un centre de conditionnement physique de 12 000 pi2 qui offre des services de kinésiologie et d’entraîneurs spécialisés. « Les clients de la clinique augmentent le nombre de personnes qui circulent dans le centre commercial, qui mangent chez les concessionnaires de la foire alimentaire et qui font des achats à la pharmacie et dans d’autres magasins. La combinaison clinique et centre de conditionnement en côte à côte crée un pôle santé / mieux-être, et les gens, quand ils pensent santé, pensent à cet endroit où ces services sont concentrés », fait valoir M. Krivicky.

Deuxième exemple : le Carrefour Trois-Rivières Ouest encore en transformation avec un super Walmart agrandi de 30 000 pi2, l’arrivée d’un World Gym et la relocalisation des restaurants pour leur donner une visibilité extérieure. « Leurs affaires vont mieux, et tout le centre profite d’un achalandage en croissance », souligne Philippe Krivicky. Cogir travaille maintenant au développement d’un pôle divertissement et famille pour cette propriété ; ce sera la phase deux, ajoute-t-il. Avec un cinéma, probablement à moderniser, et un Quillorama déjà en place, pourquoi ne pas ajouter un billard et un centre d’amusement pour enfants, par exemple ? Ainsi, l’endroit deviendra un lieu auquel on pense pour une sortie en famille. « Nous planifions l’usage du terrain dont nous disposons pour maximiser chaque pied carré et établir clairement le positionnement de cette destination », expose M. Krivicky. PROJET À VENIR Par ailleurs, Cogir a récemment acquis le Centre commercial Forest, un emplacement à proximité de la gare SaintMichel–Montréal-Nord du train de banlieue, un secteur pour lequel l’administration municipale a annoncé un projet de requalification du boulevard Pie-IX et des infrastructures. Tout demeure à l’étape exploratoire pour cette propriété, mais on comprend que l’occasion est excellente et que les idées de revitalisation de l’endroit seront nombreuses alors que les objectifs de l’arrondissement sont de faire du carrefour Pie-IX / Henri-Bourassa un milieu de vie dynamique pour les citoyens, de favoriser l’épanouissement d’une vie de quartier et de créer un effet levier pour le développement économique. « Nous pensons à un site multiusage avec des espaces résidentiels et des commerces de détail. Cette propriété illustre bien ce que nous voulons dire par saisir les occasions de développement quand elles se présentent », exprime Philippe Krivicky. Dans le créneau des centres commerciaux, Cogir se positionne par son expertise dans le marché des centres de services linéaires et celui des mails intérieurs de petite et de moyenne taille comme les Galeries des Sources, le Centre Carnaval à Drummondville et le Carrefour Neufchâtel, que Philippe Krivicky et son équipe considèrent comme d’excellents emplacements. L’important, résume-t-il, c’est de rester concentré sur son axe de développement et de cultiver une expérience client avant-gardiste.

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GESTION COGIR

COMMERCE DE DÉTAIL

MOT DE L’IDU

Bernard Poliquin

LES SOMMETS IMMOBILIERS DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC : LES ÉVÉNEMENTS MARQUANTS DE L’ANNÉE EN MATIÈRE D’INFORMATION D’AFFAIRES ET DE RÉSEAUTAGE n tant que président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), et avant d’avoir le plaisir de vous annoncer celui ou celle qui succédera à Mario Lefebvre à titre de PDG de l’organisation, je signerai le mot de l’IDU dans le magazine Immobilier commercial. J’aimerais d’abord remercier Jacques Boisvert et son équipe de JBC Média d’être partenaires de l’IDU pour les deux prochaines années. Nous sommes fiers de nous associer une fois de plus à ce magazine, pilier important de l’industrie immobilière au Québec. LE 18e SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL : UN INCONTOURNABLE QUI SE TIENDRA LE 5 AVRIL L’IDU collabore depuis plusieurs années avec Informa Canada pour l’organisation du Sommet immobilier de Montréal, qui aura lieu le 5 avril au Fairmont Le Reine Elizabeth. Ayant le privilège d’œuvrer à titre de président de cet important événement, je suis très fier de la programmation de cette année, qui s’articulera autour du statut de la ville de Montréal, maintenant reconnue comme l’un des marchés canadiens suscitant le plus d’intérêt de la part des investisseurs étrangers. Au menu, des présentations et des tables rondes portant sur des sujets d’intérêt : les grandes tendances dans les marchés des immeubles de bureaux, industriels, multirésidentiels, centres commerciaux et terrains; les activités de développement en cours; les stratégies et les initiatives municipales stimulant le développement économique de la ville. Au moment d’écrire ces lignes, il était toujours possible de s’inscrire pour se joindre au millier de participants attendus1. LE 5e SOMMET IMMOBILIER DE QUÉBEC : UN ÉVÉNEMENT À NE PAS MANQUER LE 27 AVRIL Cette année 2016 sera chargée en conférences d’envergure, car le Sommet immobilier de Québec accueillera plus de 350 participants le 27 avril au Fairmont Château Frontenac. France Rodrigue, viceprésidente, Immobilier et ressources matérielles chez

SSQ Groupe financier, le présidera. On y discutera de la force de l’économie de Québec, affichant l’un des taux de chômage les plus bas au pays, ainsi que de la croissance constante du développement immobilier à Québec au cours de la dernière décennie. Les participants auront aussi la chance d’entendre Pierre Dion, président et chef de la direction de Québecor Média, à propos des plans de développement du Centre Vidéotron. Ce sommet profite du dynamisme d’un comité consultatif regroupant plusieurs membres de l’IDU de la région de la CapitaleNationale et présidé par Marie-France Benoit du Groupe Altus et membre du conseil d’administration de l’IDU. L’Institut de développement urbain du Québec est honoré de faire partie des principaux partenaires de ces événements se tenant au cœur des deux centres urbains d’importance au Québec. L’IDU remercie également George Przybylowski et son équipe de lui permettre d’organiser les deux cocktails précédant ces Sommets : la Soirée immobilière de Montréal le 4 avril et celle de Québec le 26 avril. Elles se dérouleront sous la forme d’un cocktail dînatoire, où différentes entreprises présenteront leurs projets immobiliers et leurs services par l’intermédiaire de kiosques interactifs. Ces soirées offrent donc une excellente occasion d’échanger avec les acteurs de l’industrie. Je vous invite donc à participer en grand nombre à ces rendez-vous, qui attestent de la vitalité et du dynamisme du secteur immobilier québecois. Bernard Poliquin Président du conseil d’administration Institut de développement urbain du Québec Vice-président principal, Bureaux, Québec Ivanhoé Cambridge

1. En raison de l’intérêt suscité par cet événement, il est possible qu’il soit complet au moment de la publication de cet article.

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GÉNÉRATION MONTANTE

PLEINS FEUX SUR LES LEADERS DE DEMAIN PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER, SAUF BRIGITTE DUPUIS

Les jeunes cadres de l’industrie immobilière bâtissent aujourd’hui la société qu’ils dirigeront demain. À quoi ressemblent leurs priorités et quels sont les enjeux qui les touchent ? Pour le savoir, Immobilier commercial vous offre une nouvelle série d’articles. Dans ce premier texte, nous vous présentons les six jeunes leaders qui y participeront. Il y a de l’énergie dans l’air !

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg Naviguer dans le monde des acquisitions, des projets de développement et des coentreprises en immobilier commercial est une seconde nature pour Anthony Arquin, avocat associé chez Davies Ward Phillips & Vineberg, où il pratique depuis 10 ans. Lauréat du prix de l’avocat de l’année 2014 de l’Association du Jeune Barreau de Montréal (prix Avocat JBM) dans la catégorie Droit corporatif, il est également membre du comité des jeunes ambassadeurs de l’Institut de développement urbain du Québec. « Le Québec bouillonne de créativité, tant sur le plan du design que sur celui de l’architecture, et de nombreux projets immobiliers innovants en sont la preuve, estime-t-il. Je retire une grande satisfaction à participer à ces projets structurants pour le développement socioéconomique de la province. »

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location, Carbonleo Armé de valeurs comme l’intégrité, l’honnêteté, la rigueur, le respect et le travail d’équipe, Nicolas Désourdy est responsable de la location des espaces commerciaux et des bureaux du portefeuille de projets immobiliers de Carbonleo. Il est également membre du comité principal de la section du Québec de l’International Council of Shopping Centers (ICSC) et président du programme Next Generation de cet organisme. Détenteur d’un baccalauréat en administration des affaires de l’Université de Sherbrooke et d’un certificat en gestion urbaine et immobilière de l’Université Laval, il a aussi terminé le programme University of Shopping Centers de l’ICSC. « L’immobilier commercial traverse une période de bouleversement, indique-t-il. Il est important de comprendre les besoins de tous et d’aborder les transactions dans un esprit de partenariat. »

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BRIGITTE DUPUIS Gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin Au cours des 14 dernières années, Brigitte Dupuis a acquis une vaste expérience en planification stratégique, marketing, relations publiques et gestion du savoir. Depuis son entrée chez SNC-Lavalin en 2007, elle a aussi développé une expertise dans le marché du bâtiment et elle s’intéresse actuellement à l’amalgame du Building Information Modeling, de la gestion de l’information et de la technologie. Mme Dupuis s’est aussi fait connaître en s’impliquant dans l’Institut de développement urbain du Québec, BOMA, l’ASHRAE, l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie et CREW M. Cette bachelière en communication de l’Université de Montréal et détentrice d’une maîtrise en administration des affaires pour cadre (EMBA) de l’Université du Québec à Montréal est reconnue pour sa détermination, son esprit créatif et son souci du développement des compétences.

GABRIEL DUTIL Vice-président Développement, Bonzaï Développement Entreprendre, créer, innover et faire les choses autrement tout en respectant ses valeurs : voilà à quoi Gabriel Dutil carbure ! Il est le cofondateur de Bonzaï Développement et le président des Centres d’affaires évolués OVUM. Ce bachelier en administration des affaires de HEC Montréal détient un permis de courtier commercial, et il est membre du Comité des jeunes ambassadeurs de l’Institut de développement urbain du Québec. « L’urbanisation fait maintenant partie de la norme de l’immobilier canadien, exprime-t-il. Cependant, comme on le voit dans certains quartiers en développement ou en redéveloppement, les services publics n’ont malheureusement pas suivi le rythme, si bien qu’aujourd’hui, l’offre de services est parfois simplement insuffisante. Il appartient à la prochaine génération de promoteurs de régler ces problèmes en favorisant des projets mixtes, mieux intégrés à leur milieu et basés sur le concept des communautés. »

STEPHANIE HART Directrice de l’immobilier, Groupe Aldo Mme Hart travaille pour le Groupe ALDO depuis plus de 10 ans. À titre de directrice de l’immobilier, elle supervise l’ensemble du portefeuille immobilier canadien de l’entreprise, ainsi que ceux de Manhattan et de Porto Rico. Née et élevée à Montréal, elle détient un baccalauréat en planification urbaine et régionale de l’Université Ryerson. Elle estime qu’il est important de bâtir dans l’industrie des relations solides, fondées sur l’intégrité et le respect mutuel. Elle se concentre actuellement à mieux comprendre l’impact et la synergie des communications électroniques sur les commerces de détail ayant pignon sur rue, ainsi que la façon dont elles influencent le processus décisionnel en matière de location.

PHILIPPE KRIVICKY Vice-président exécutif, division commerciale, Société de gestion Cogir Philippe Krivicky se distingue par sa passion du service, son sens de la collaboration, du respect et de l’éthique, ainsi que par son souci du bien commun. À titre de vice-président exécutif de la division commerciale chez Cogir, il est responsable des opérations de la division commerciale de Cogir Immobilier. Diplômé de l’Université de Sherbrooke en administration des affaires, il compte plus de 12 ans d’expérience en développement des affaires, en gestion, ainsi qu’en planification et implantation stratégiques. Il est également membre du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec. Ses priorités ? « Rester ouvert sur le monde et les grandes tendances, le redéveloppement des actifs, les projets de développement à usages multiples, l’expérience client, les besoins des nouvelles générations et leur impact sur les projets immobiliers, l’avenir du commerce au détail, l’avenir des régions et l’espace de travail de demain », expose-t-il.

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ANALYSE DE MARCHÉ

LE MOUVEMENT DES ENTREPRISES TECHNOLOGIQUES VERS LES CENTRES-VILLES Benoit Beauchemin

Historiquement, en Amérique du Nord, les entreprises de technologie ont eu

Expert invité

disponibilité de grands terrains et des employés prêts à se déplacer vers des lieux

tendance à s’implanter à l’extérieur du centre-ville. La faiblesse des loyers, la de travail plus éloignés expliquaient cette décision. Cela a conduit à la création de grands pôles technologiques situés à l’extérieur des grands centres, le meilleur exemple étant la Silicon Valley en Californie.

Au fur et à mesure que les changements technologiques sont survenus, les besoins en espace et les exigences des travailleurs de cette industrie ont aussi changé. Depuis quelques années, on constate que les entreprises de technologie ont amorcé leur migration des banlieues vers les centres-villes. Bien que cette tendance en soit à divers stades dans différentes villes, on note quelques modèles communs à tous les marchés. Les entreprises de haute technologie sont essentiellement soumises aux mêmes pressions que celles du marché du travail en général. Elles cherchent désormais des espaces branchés, bien situés et à proximité des services. C’est notamment le cas des entreprises du secteur de la production de jeux vidéo. Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin possède 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Jusqu’à tout récemment analyste principal, Intelligence de marché chez Colliers Inter national Canada, il était responsable de la recherche et de l’analyse du marché immobilier industriel et de bureaux au Québec.

• Des espaces branchés : ces espaces permettent aux entreprises de se démarquer en imposant une image de marque unique. Ils sont souvent caractérisés par des aires ouvertes et des espaces communs. • Une bonne localisation : les espaces doivent se trouver à proximité des transports en commun, en particulier afin d’attirer les jeunes employés ne disposant pas de voiture. • Un accès aux services : les espaces doivent être situés près des services tels que les restaurants et les bars. Ils doivent également offrir des aménagements spécialisés au sein même des lieux de travail, comme des aires communes, un salon, une cuisine, un mini-golf, un studio de yoga, des jardins sur les toits, des arcades de jeux, tout cela afin de séduire les jeunes employés de talent.

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DES ESPACES URBAINS ADAPTÉS AUX BESOINS Ces lieux diffèrent de la configuration classique des bureaux qui ont été conçus pour remplir des fonctions plus traditionnelles. Les nouveaux espaces recherchés par les entreprises technologiques sont souvent caractérisés par de hauts plafonds, de grandes fenêtres, des piliers en brique ou des poutres apparentes. Il s’agit parfois d’anciens locaux industriels convertis en espace de bureaux. Ces caractéristiques, juxtaposées au type de travail effectué par les entreprises technologiques, ont favorisé l’émergence d’aménagements ouverts. En 2013, Colliers International publiait une étude intitulée Changing Landscapes, précisant que les aménagements ouverts offrent aux entreprises l’occasion de changer leur culture tout en séduisant une génération d’employés plus jeunes. Sur le plan opérationnel, ces aména gements permettent aussi de réduire la superficie des espaces tout en incorporant des aires communes. Celles-ci sont souvent plus pratiques que des espaces fermés, alors qu’elles peuvent être utilisées pour la tenue d’événements internes et externes. L’entreprise peut notamment y tenir des événements de relations publiques permettant de mieux s’impliquer dans la communauté. ATTIRER LES JEUNES PROFESSIONNELS La décision de s’installer dans les quartiers d’affaires centraux constitue une tendance bien amorcée basée sur un choix stratégique fondamental : celui de faciliter le recrutement et la rétention des meilleurs talents dans un marché central et attrayant. En Amérique du Nord, le nombre d’entreprises technologiques se relocalisant au cœur des centres-villes

Les entreprises technologiques tentent d’attirer les jeunes employés les plus créatifs. Ceux-ci ont maintenant des exigences très différentes de celles des travailleurs de ce secteur dans les années 1980 et 1990. Ces nouveaux travailleurs veulent maintenir un équilibre entre le travail et la vie personnelle. Ils sont moins susceptibles de posséder une voiture et veulent souvent vivre assez près de leur lieu de travail. Pour cette raison, les entreprises ont intérêt à se localiser au cœur des centres-villes, à proximité des services et des moyens de transport. Également, la mise en place de services au sein même des espaces de travail contribue à attirer les employés et à accroître leur rétention. LE CAS DE MONTRÉAL Le développement de la Cité du Multimédia à Montréal a fortement contribué à l’implantation de plusieurs entreprises technologiques internationales au centreville. Le dynamisme du secteur des technologies de l’information et des communications (TIC) fait en sorte que Montréal est maintenant considérée comme la capitale du jeu vidéo en Amérique du Nord. Située dans le quadrilatère formée de la rue de la Commune, de l’autoroute Bonaventure, de la rue McGill et de la rue St-Jacques, la Cité du Multimédia continue de subir une revitalisation réussie depuis la fin des années 1990. Les divers programmes de subvention du gouvernement du Québec, parmi les plus généreux dans le monde, ont certes contribué au développement de ce centre technologique au cœur de la ville, malgré le fait que les loyers y sont

ISTOCK PAR SVETIKD

continue de croître sensiblement. Les quartiers des affaires de Seattle, Vancouver, Toronto, New York et Montréal sont désormais parmi les plus grands centres technologiques sur le continent. La reloca lisation de grandes entreprises technologiques au centre-ville stimule le développement de jeunes entreprises en démarrage dans ce domaine.

généralement plus élevés. Montréal offre également une main-d’œuvre spécialisée bien formée et multilingue. En outre, les coûts de production des jeux vidéo sont moindres au Canada. Aujourd’hui, 70 % des entreprises technologiques de la grande région métropolitaine sont situées sur l’île de Montréal. Les 100 plus grandes entreprises de ce secteur occupent 2 574 000 pi2 de locaux pour bureaux au centre-ville de Montréal et dans ses quartiers périphériques. Au centre-ville, les sociétés Ubisoft, CGI, Metafore, Gamma, Fujitsu, Autodesk et Gameloft occupent, à elles seules, près de 500 000 pi2. Depuis 15 ans, le nombre d’emplois dans l’industrie du jeu vidéo à Montréal a été multiplié par 10, ce qui représente près de 10 000 emplois. La concentration de ces entreprises technologiques au cœur du quartier des affaires contribue à créer un fort pôle d’attraction pour de nouvelles entreprises technologiques, notamment de jeunes sociétés en phase de démarrage. Toutefois, rien n’est acquis pour Montréal dans ce secteur alors que la métropole fait face à une concurrence mondiale.

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

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PERSONNALISATION DE PROJET IMMOBILIER PRÉSENTATION AUX INVESTISSEURS GESTION DES CONSULTATIONS PUBLIQUES MISE EN MARCHÉ PROACTIVE STRATÉGIE INTÉGRÉE DE VOS COMMUNICATIONS

Johanne Royer

Stratège - Communications en immobilier Déléguée Canada pour le MIPIM Gaudi Stratégies

514 999-8128

MONDE MUNICIPAL

AMÉNAGEMENT ET HABITATION, DEUX PRIORITÉS MUNICIPALES POUR 2016 Jean Bouchard Expert invité

Alors que s’amorce une nouvelle année, l’UMQ est déjà au travail pour faire avancer les enjeux prioritaires qui touchent non seulement toutes les municipalités québécoises, mais aussi l’ensemble des citoyens. Mentionnons notamment l’adoption d’un nou veau plan d’investissements en infrastructures totalisant 125 G$ sur 10 ans, la création de la Banque de l’infrastructure du Canada, l’ajout de 20 G$ sur 10 ans dans le transport collectif et l’accroissement de la transparence du Fonds Chantiers Canada-Québec. Lors de la dernière campagne électorale fédérale, l’ensemble du milieu municipal québécois et canadien a d’ailleurs reconnu l’investissement fédéral dans les infrastructures comme l’enjeu prioritaire pour les prochaines années. L’UMQ a été particulièrement active sur cette question et a proposé qu’Ottawa transfère aux municipalités la totalité des revenus de la taxe fédérale d’accise sur l’essence, soit l’équivalent de 2 G$ annuellement, afin d’augmenter la contribution fédérale dans les infrastructures publiques.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste, au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Au Québec, près de 60 % de l’ensemble des infra structures publiques au Québec relèvent des municipalités. C’est énorme ! Malheureusement, malgré les différents programmes fédéraux et provinciaux mis en place au cours des dernières années, les municipalités assument toujours plus de 75 % de la charge financière totale, un fardeau de plus en plus insoutenable, il va sans dire. Une étude réalisée par Deloitte pour le compte de l’UMQ en 2012 a d’ailleurs évalué le déficit d’infrastructures dans les municipalités québé coises à 34 G$. La même étude révèle qu’il est pourtant payant pour Ottawa et Québec d’investir dans nos infrastructures collectives pour stimuler le développement économique. Pour chaque dollar investi à ce chapitre, le gouvernement fédéral récolte environ 0,30 $ en recettes fiscales. Pour le gouvernement québécois, c’est 0,27 $. Et pour les municipalités ? Beaucoup d’espoir pour le développement local, mais bien peu d’argent sonnant ! Des infrastructures publiques de qualité sont pourtant essentielles à la croissance économique et au bien-être de la population. C’est particulièrement

vrai en ce qui concerne les infrastructures locales, qui ont un impact direct sur le quotidien de chaque citoyen (pensons, par exemple, aux rues, aux réseaux d’aqueduc, aux parcs, aux bibliothèques, aux centres communautaires, au transport collectif, etc.). Ce type d’infrastructures a en effet des impacts socioéconomiques directs et importants. Elles favorisent un milieu de vie attractif et propice à la rétention de la main-d’œuvre et permettent aux municipalités d’offrir des services publics de qualité à la collectivité et aux entreprises. Plus encore, ces infrastructures – particulièrement dans le secteur du transport – stimulent la productivité, les échanges commerciaux et la prospérité économique. Les municipalités en sont bien conscientes, et c’est pourquoi plusieurs dizaines de projets d’infrastructures locaux ont été développés au cours des dernières années, dans toutes les régions du Québec. Malheureusement, faute d’une entente administrative entre Québec et Ottawa au sujet du Nouveau Fonds Chantiers Canada-Québec, ces belles initiatives restent sur la glace depuis deux ans. Au bout du compte, c’est l’économie de nos régions et du Québec entier qui en souffre. Il est donc urgent d’investir collectivement dans nos infrastructures. En ce sens, le nouveau gouvernement fédéral a mis la barre haut et les attentes des élus municipaux sont tout aussi élevées ! Mais au-delà des chèques fédéraux qui doivent être envoyés aux municipalités pour leur permettre de financer adéquatement leurs infrastructures, il est essentiel de revoir le rôle que jouent ces dernières dans la définition des orientations nationales et provinciales à ce chapitre. Les municipalités sont des partenaires incontournables dans le développement du réseau d’infrastructures d’un bout à l’autre du pays. Il est donc tout naturel et essentiel qu’elles participent aux choix importants qui sont faits pour l’avenir ! IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

LA VÉRIFICATION ENVIRONNEMENTALE : OUTIL DE PRÉVENTION ET DE CONCERTATION Tout comme les études environnementales de site, qui permettent de connaître la qualité des sols, de l’air et de l’eau, ainsi que l’impact sur la faune et la flore d’un

Frédéric Dufault

site, la vérification environnementale — ou audit environnemental — existe depuis plusieurs années.

Expert invité

Avec la collaboration de Stacy Legrand

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

La vérification de conformité environnementale examine la conformité des activités seulement par rapport aux aspects réglementaires en vigueur. Cette pratique connaît une popularité grandissante, car elle répond à une demande croissante des institutions prêteuses, des assureurs et d’autres parties prenantes dans les processus de diligence raisonnable ou dans le cas de refinancement. Il s’agit de réaliser un audit environnemental afin de s’assurer que l’ensemble des activités d’une entreprise est conforme aux normes en vigueur, à son système de gestion environnementale (SGE) et, surtout, à la réglementation environnementale en vigueur. Certaines entreprises ont recours à la vérifi cation dans le cadre de leurs activités afin de faire la démonstration d’actions positives et concrètes sur l’environnement et sur le milieu de vie où elles se trouvent. Ces activités visent entre autres à répondre à une préoccupation soutenue des citoyens pour les questions environnementales, à permettre de prouver la diligence raisonnable depuis que les administrateurs d’entreprises peuvent être tenus personnellement responsables de délits environnementaux et à aider l’entreprise à démontrer sa proactivité et ses engagements dans le domaine environnemental. De plus, les différents paliers gouvernementaux, les agences, les ministères et les municipalités tendent à allouer aux entreprises la majorité de leurs ressources consacrées au contrôle environnemental et voient d’un bon œil celles qui entreprennent une sorte « d’autorégulation » de leurs pratiques et impacts environnementaux sur une base volontaire ou au moyen de programmes participatifs. Le secteur immobilier se doit également de devenir proactif dans ce domaine. Le propriétaire d’un ensemble de condos industriels voudra

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s’assurer que les activités de ses locataires respectent l’ensemble de la réglementation, voire qu’ils se montrent proactifs sur ce plan. Les locataires voudront, quant à eux, démontrer leur saine gestion des lieux et des aspects environnementaux, facilitant ainsi les rapports avec le ou les propriétaires, mais également avec les voisins, les différentes parties prenantes et les autorités compétentes dans le milieu. De plus en plus de propriétaires ou de gestion naires immobiliers exigent des vérifications de conformité environnementale de façon régulière dans leurs baux. Ainsi, l’Administration portuaire de Montréal (APM) va même plus loin, par l’inter médiaire des clauses de son bail, et impose une vérification environnementale sur une base régulière tout en exigeant que l’équipe qui procède à la vérification de conformité ait un vérificateur environnemental agréé (VEA) comme membre de l’équipe. Cette personne fait partie de l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE), et cela assure à l’équipe de vérification la qualité de la procédure, atteste des qualifications du vérificateur et d’un certain standard par rapport à ce qui doit être présenté dans le rapport final.

Denis Sirois, formé en administration et en gestion de l’environne ment et vérificateur environnemental agréé (VEA), mentionne que la vérification environnementale est un moyen pour l’entreprise, le propriétaire ou le gestionnaire :

• de « soigner l’image publique de l’entreprise en documentant

d’une manière transparente ses actions en matière d’environ nement, que ce soit au moyen d’une politique environnementale, d’un rapport sur les actions environnementales, un rapport détaillé de développement durable, etc. ;

• d’accroître

sa connaissance / compréhension des risques à l’environnement liés aux activités sur le site, à de mauvaises pratiques, à l’ignorance, etc. ;

• de réduire les risques pour la santé des employés et des citoyens habitant en périphérie des activités en question ;

• de disposer d’un outil de base pour vérifier l’amélioration de la conformité / sécurité de ses activités ;

• de réduire les coûts en opérant de manière sécuritaire et efficace ; • d’éviter les poursuites et problématiques avec les autorités • de réduire ses primes d’assurances ; • de faciliter le financement ; • de planifier ses interventions et les ressources financières / humaines à allouer pour corriger et / ou maintenir le contrôle environnemental ;

• de mesurer l’état du maintien / de la mise en œuvre de son

PHOTO : Yves Lefebvre

au niveau environnemental ;

système de gestion environnementale1. » Il est donc important de procéder à une vérification environne mentale, que l’entreprise ou certaines de ses activités soient certifiées ISO 14001 ou non. Cette vérification, faite selon la norme sur les audits de conformité environnementale de l’Association canadienne de normalisation (ACNOR – Z773-03) et les lignes directrices pour l’audit des systèmes de management de qualité ou de management environnemental (CAN/CSA ISO-19011), permettra donc de mieux positionner l’ensemble des activités et l’entreprise elle-même par rapport à la réalité environnementale dans laquelle l’ensemble des entreprises évolue aujourd’hui. Cette vérification peut être conduite par des consultants spécialisés extérieurs à l’organisation ou réalisée à l’interne par des personnes clés qui détiennent la formation et les qualifications nécessaires. Il est cependant primordial que ces personnes aient les coudées franches pour rapporter les problématiques notées et qu’elles obtiennent le soutien de la haute direction afin que soient mises en place les recommandations qui émaneront de la vérification.

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1. Sirois, D. (2013, mars). Audit environnemental. Sherbrooke, Québec : Université de Sherbrooke, Centre de formation en environnement.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

Voici quelques éléments qui seront vérifiés au moment de cette visite : • la conformité des activités et des installations par rapport aux différentes lois, réglementations et politiques environ nementales, et ce, à l’échelle fédérale, provinciale ou municipale ; • la conformité des activités et des installations par rapport aux différents certificats d’autorisation obtenus en vertu de l’article 22 de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE), ou que l’entreprise devrait obtenir, et des conditions qui s’y rattachent ; • la conformité des activités et des installations par rapport aux autorisations reçues en vertu de l’article 32 de la LQE – système de traitement d’eau – ou de l’article 47 de la LQE – système de rejet à l’atmosphère – et des conditions qui s’y rattachent ; • la conformité des activités et des installations par rapport à l’ensemble des règlements qui émanent de la Loi canadienne sur la protection de l’environnement (LCPE) ou de la LQE, dont : > les matières dangereuses (c. Q-2, r. 32) ; > l’assainissement de l’atmosphère (c. Q-2, r. 4.1) ; > le captage des eaux souterraines (c. Q-2, r. 6) ; > la déclaration des prélèvements d’eau (c. Q-2, r. 14) ; > l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées (c. Q-2, r. 22) ; > les déchets solides (c. Q-2, r. 13) ; > la protection et la réhabilitation des terrains (Q-2, r. 37) ; > les transports des matières dangereuses (c. C-24.2, r. 43 / DORS-2015-100). Si l’entreprise est certifiée ISO 14001 ou qu’un SGE est en place, une vérification environnementale consistera à s’assurer, en plus de contrôler les autres points précédemment mentionnés, que l’ensemble des activités et des installations respecte les politiques, procédures, formations et standards mis en place dans le cadre de la norme ISO ou du SGE.

Le rôle du vérificateur sera, dans un cas comme dans l’autre, de bien comprendre le procédé industriel et les lieux, de réviser le SGE en place, de connaître la réglementation qui s’applique aux activités en cours et de faire les vérifications nécessaires pour valider les informations et les procédures. Cette validation pourra se faire de différentes façons, mais elle consistera surtout à :

• déterminer les objectifs de la vérification ; • valider des informations et le cadre réglementaire auprès des propriétaires et des utilisateurs des lieux ;

• visiter les lieux avec des personnes clés de l’entreprise ; • comprendre le processus industriel en place et les tenants et aboutissants de la production ;

• vérifier les différents registres de l’entreprise ; • rencontrer le personnel-cadre et le personnel exécutant et sonder

leur compréhension des obligations environnementales et des procédures à suivre ;

• valider certaines informations obtenues lors de la visite et

des entrevues menées auprès des personnes-ressources de l’entreprise ;

• remettre un rapport préliminaire faisant état des déficiences notées et un rapport complet exposant les problématiques et fournissant des recommandations et des points d’amélioration.

La vérification environnementale et de conformité environnemen tale est une activité souvent négligée, mais qui permet de mieux connaître et comprendre l’état des activités d’une entreprise quant aux exigences de plus en plus sévères sur le plan environnemental. Un SGE ne garantit pas la conformité à la réglementation, mais une vérification environnementale ou une vérification de conformité environnementale permet de veiller à cet aspect tout en obtenant des recommandations quant à la solution à apporter. Une chose importante demeure toutefois : le succès d’un audit environnemental, tout comme pour un SGE, découle de l’engagement de l’ensemble du personnel de l’organisation.

VÉRIFICATION DE CONFORMITÉ ENVIRONNEMENTALE VÉRIFICATION ENVIRONNEMENTALE Vérification de l’ensemble des activités de l’entreprise / industrie en lien avec les différentes réglementations / législations applicables mais également par rapport au système de gestion environnementale en place dans l’entreprise, à la norme ISO 14001 si présente, aux bonnes pratiques de l’industrie, etc.

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Vérification de l’ensemble des activités de l’entreprise / industrie en lien avec la réglementation et législation environnementale applicable selon la province et juridiction. Souvent, les deux se regroupent ou il n’est pas exceptionnel que lors d’une vérification de conformité, le vérificateur mentionne d’autres éléments vus lors de son inspection.

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

Experte invitée

Possédant 13 années d’expérience dans la construction, la mécanique du bâtiment et l’ingénierie, Sandrine Tremblay a trouvé naturel de fonder KROME Services inc., une entreprise spécialisée dans la réalisation de projets électromécaniques. Mme Tremblay a principalement œuvré en efficacité énergétique où elle s’est servie de son expertise pour améliorer la valeur des bâtiments de ses clients.

Au Québec, il existe plusieurs programmes de subventions destinés à la réalisation de projets dans les bâtiments commerciaux ; certains peuvent couvrir jusqu’à 75 % des coûts du projet. Par contre, selon un sondage mené en 2014 par l’Alliance de l’efficacité énergétique du Canada (CEEC), 69 % des propriétaires d’entreprises québécoises avouent ne pas bien connaître tous les programmes d’aide disponibles ou ignorer leur existence. Voici cinq suggestions pour profiter des programmes de subventions présentement en vigueur.

1. Bâtir le montage financier des projets en fonction de l’optimisation des subventions. Certains travaux présentés conjointement permettent d’augmenter les subventions de façon importante. Par exemple, des travaux touchant à la fois un système de chauffage et l’enveloppe du bâtiment, présentés dans une même demande, permettraient de doubler l’aide financière initiale accordée à deux demandes faites séparément.

4. Bonifier les demandes à chaque phase de projet. En cours de réalisation de projets, il s’agit de transformer un imprévu en occasion. Un agrandissement qui s’avère nécessiter plus de capacité de chauffage, par exemple, peut transformer le remplacement du système de chauffage en projet autofinancé sur trois ans grâce aux subventions du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles (MERN).

2. Utiliser les appuis financiers comme levier pour atteindre de multiples objectifs : maintien d’actif, économie d’énergie, amélioration locative, augmentation du confort, certifications environnementales, etc. Une demande de subvention associée à la réfection de l’enveloppe pourrait permettre d’améliorer la performance de celle-ci, ce qui réduit la consommation d’énergie et augmente le confort des usagers. Un projet de certification LEED pourrait voir son pointage bonifié à la suite de certains travaux grâce à l’apport d’un appui financier supplémentaire.

5. Demander des garanties de performance. Les gestionnaires ont souvent l’impression que les subventions relèvent du domaine des professionnels, dont les honoraires dépassent parfois les montants possibles octroyés. Pourtant, plusieurs entrepreneurs font directement les demandes de subventions pour leurs clients et les garantissent. Ces derniers entretiennent des relations de confiance avec les organismes subventionnaires, ce qui améliore leur chance d’obtenir l’argent.

3. Profiter des subventions de recommissioning (remise au point des systèmes mécaniques –RCx) pour transformer de petits mandats en projet global ayant un impact durable sur le bâtiment. En plus de l’appui financier, avoir recours aux programmes de recommissioning permet une approche globale et structurée, ce qui évite la multiplication des mandats octroyés de manière réactive lorsque des problèmes surgissent.

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Sandrine Tremblay

CINQ FAÇONS DE PROFITER DES PROGRAMMES DE SUBVENTIONS POUR LA RÉNOVATION DES BÂTIMENTS

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

Il est donc rentable d’avoir recours aux subventions. Mais comment procéder pour les obtenir ? Voici les conseils de Myrielle Robitaille, cofondatrice de KROME Services inc. et spécialiste en subventions, concernant les programmes les plus intéressants du secteur commercial. • Programme des fournisseurs d’énergie Le programme Bâtiments d’Hydro-Québec se révèle parfait pour les immeubles dont la consommation est principalement électrique, et il inclut l’amélioration d’éléments architecturaux. La subvention peut atteindre 18 cents par kWh économisé. Par ailleurs, Gaz Métro offre à ses clients des appuis variés pour la réalisation d’études, de mesures efficaces, d’amélioration de l’enveloppe ou de recommissioning ainsi que de nombreux rabais à l’achat d’appareils efficaces sur le plan énergétique. Son processus d’octroi est parmi les plus simples et les plus efficaces de l’industrie. • Programme ÉcoPerformance du MERN Ce programme permet de financer parfois jusqu’à 75 % des coûts de projet pour les bâtiments qui consomment de l’énergie produite à partir d’hydrocarbures (gaz naturel, mazout, propane).

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En conclusion, si les projets de rénovation sont menés par des entrepreneurs compétents, il sera toujours possible, grâce aux subventions, de profiter d’économies importantes en matière d’énergie, de rentabiliser un investissement et d’augmenter le confort des usagers, tout en diminuant l’impact environnemental des bâtiments. Sachez en profiter ! 19_DeRico experts-conseils.pdf

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11:55

QUÉBEC

RÉFLEXION SUR LE RÔLE D’ÉVALUATION TRIENNAL 2016-2017-2018 DE QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

La valeur réelle du parc immobilier de l’agglomération de Québec depuis le 1er janvier 2016, date d’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation foncière, s’élève à 78,5 G$. Une hausse de valeur globale de 10,80 % par rapport au rôle antérieur est notée, ce qui demeure considérablement moindre que l’augmentation survenue entre les deux rôles précédents (23,20 %). Le Groupe Altus s’est penché sur les tenants et aboutissants de ce nouveau rôle triennal, celui-ci étant basé sur les conditions du marché en date du 1er juillet 2014 et qui sera en vigueur pour les années 2016, 2017 et 2018.

Il nous semble d’abord opportun d’effectuer un rappel sur la nature du rôle et sur ses raisons d’être. Le rôle d’évaluation, réalisé par le Service d’évaluation de la Ville de Québec, permet d’inventorier et d’estimer la valeur réelle de l’ensemble des immeubles situés dans l’agglomération. Sa visée étant informative, le thème de la transparence, tant dans la façon de procéder que dans l’accessibilité de l’information pour les citoyens, reste en toile de fond. Le processus d’évaluation foncière permet à chaque propriétaire de comparer la valeur réelle de son bien immobilier, mais l’objectif principal demeure avant tout de déterminer l’assiette fiscale dont dispose la municipalité pour réaliser ses projets et remplir ses obligations. Effectivement, les valeurs indiquées au rôle servent de base au calcul des taxes foncières et ont donc un impact direct sur le choix des mesures fiscales, dont les taux de taxation, qui sont rendus publics au moment de l’établissement du budget municipal. Gardons en tête que la taxation sur la richesse foncière constitue la source de revenus la plus importante dont disposent les municipalités. Le palier décisionnel municipal, les propriétaires, et finalement les locataires, subissent tous les conséquences lors d’un changement de rôle.

On remarque que la portion occupée par les immeubles résidentiels, toutes catégories confondues, est très importante, représentant approximativement 55 des 78,5 G$ de richesse foncière. Toutefois, en observant le diagramme suivant, on s’aperçoit que c’est pourtant dans la catégorie résidentielle que le rôle actuel a subi une augmentation de valeur moins importante, et même de beaucoup inférieure à celle connue entre le rôle 2013-2014-2015 et le précédent, alors que pour la plupart des autres catégories, l’augmentation n’est que légèrement inférieure à la précédente. VARIATION DE VALEUR ENTRE LES RÔLES FONCIERS

Le diagramme circulaire suivant dresse un portrait de la répartition de la valeur foncière au sein de l’Agglomération de Québec en fonction des types d’immeubles présents sur son territoire.

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L’analyse du nouveau rôle permet donc de constater que les valeurs ont grimpé moins rapidement que lors du changement de rôle précédent, mais aussi que la hausse n’est pas uniforme ; elle varie substantiellement d’une catégorie d’immeubles à l’autre. Globalement, les immeubles non résidentiels ont connu une hausse de valeur de 12,1 %, plus importante que celle de 9 % associée aux immeubles résidentiels. Mentionnons que du côté de ces derniers, ce sont les immeubles de haute densité qui ont vu leur valeur foncière augmenter de façon plus importante par rapport au rôle antérieur.

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QUÉBEC

Les variations de valeurs s’observent également dans la subdivision par secteurs. Les augmentations de valeur par secteur ou par arrondissement se lisent comme suit : Bien que les hausses se tiennent d’un secteur à l’autre, on remarque que les valeurs ont augmenté plus fortement dans certains secteurs, et c’est notamment le cas de la Ville de Saint-Augustin-de-Desmaures. En jetant un œil sur la ventilation de l’augmentation de la valeur foncière totale de cette ville, c’est la hausse de valeur des copropriétés qui détonne. Comme l’illustre le diagramme ci-dessous, la valeur moyenne au rôle des copropriétés à Saint-Augustinde-Desmaures a augmenté plus qu’ailleurs, et de façon notable, avec l’avènement du nouveau rôle. HAUSSE DE VALEUR – COPROPRIÉTÉS

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Bien que nul amalgame ne doive être fait quant aux valeurs au rôle et aux taux de taxation qui sont retenus par les villes, car ces derniers ne sont établis qu’une fois l’assiette fiscale déterminée par le service d’évaluation, il n’en demeure pas moins qu’une hausse de valeur beaucoup plus importante que la moyenne risque également de se transformer en hausse de taxes foncières. Dans le cas précis des copropriétés situées à Saint-Augustin-de-Desmaures, mentionnons que s’ajoute à la hausse imposante des valeurs, un taux de taxation résidentiel pour l’année 2016 plus élevé qu’ailleurs dans l’agglomération de Québec. Les propriétaires n’auront donc pas de répit pour l’année en Source des tableaux : Base de données de Groupe Altus Limitée©

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cours, pas plus qu’ils n’en ont eu pour l’année précédente, alors qu’ils ont aussi connu une hausse de taxes record. Le taux d’imposition devenait alors le plus élevé de l’Agglomération. La mauvaise posture financière de cette ville affiliée est désormais d’ordre public, et elle fait couler beaucoup d’encre depuis quelque temps. Le cas de Saint-Augustin-de-Desmaures fait exception, notamment en raison de la convention de répartition des charges de l’Agglomération de Québec, toutefois, il faut comprendre que ce n’est pas l’avis d’imposition qui peut être contesté, mais plutôt la valeur réelle estimée pour un immeuble. Indépendamment du type de propriété, un propriétaire insatisfait de la valeur attribuée à son bien immobilier pourra effectuer une demande de révision, qui devra être transmise au plus tard le 30 avril 2016. La procédure permet également de faire appel devant le tribunal advenant que le processus de révision demeure

infructueux aux yeux de celui qui présente la demande. Il est important de garder en tête que des frais sont associés à ces procédures (par exemple, des frais légaux ou d’expertise) et qu’en ce sens, il n’est pas systématiquement intéressant de soumettre une contestation malgré une valeur jugée inadéquate. L’avis d’un professionnel et son opinion d’expert sur les questions foncières sont fortement recommandés lorsque vient le temps d’élaborer une stratégie de contestation. De multiples approches peuvent être mises de l’avant lorsqu’il est question de faire reconnaître une modification de valeur aux évaluateurs municipaux. Des dépenses en capital à venir ont-elles été prises en considération ? Le départ prochain d’un locataire d’importance est-il connu ? Y a-t-il présence de vacance structurelle non considérée ? Note-t-on un manque de fonctionnalité dans une propriété industrielle ? Sans s’y limiter, ce sont quelques exemples auxquels les experts en contestation du Groupe Altus sont habitués.

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CHARLES FLICKER NOMMÉ ASSOCIÉ CHEZ MCCARTHY TÉTRAULT Me Charles Flicker figure parmi les 15 membres du cabinet McCarthy Tétrault qui ont récemment accédé au rang d’associé. M e Flicker concentre sa pratique sur l’immobilier commercial, notamment sur la location de locaux pour commerce de détail et le louage commercial, les acquisitions, les composantes immobilières des opérations de fusion et d’acquisition, les opérations de vente et de cession-bail, ainsi que les opérations de financement au nom de sociétés emprunteuses et d’institutions financières.

LA VILLE DE MONTRÉAL DONNE LE FEU VERT AU RÉAMÉNAGEMENT DU SQUARE DORCHESTER Réal Ménard, membre du comité exécutif et responsable du développement durable, de l’environnement, des grands parcs et des espaces verts, a annoncé l’octroi d’un contrat de services professionnels à Claude Cormier et associées inc. pour le réaménagement de la portion nord du square Dorchester.

PLUS DE 500 PROJETS CERTIFIÉS LEED EN 2015 En 2015, ce sont 527 projets qui ont obtenu une certification du Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa), portant ainsi à 2 576 le nombre total de projets et à 34 054 312 m2 la superficie des espaces certifiés LEED sur la scène canadienne. Le CBDCa a souligné que les certifications Or et Platine, les deux niveaux les plus élevés, ont respectivement progressé de 6,2 et de 28,6 %.

NOUVEAU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE CREW La section montréalaise de CREW Network a dévoilé son nouveau conseil d’administration à l’issue de son assemblée annuelle. Voici les nouveaux membres du conseil d’administration 2016 de CREW M : • présidente, Guylaine Boivin, Groupe immobilier Van Houtte ; • présidente sortante, Julie Lanteigne, De Grandpré Chait ; • présidente élue, Stéphanie Lincourt, Richter ; • secrétaire, Mylène Forest, Société de gestion Cogir ; • trésorière, Maryse Couture, Toiture Couture ; • directrice planification stratégique, Chantal Cousineau, BDO ; • directrice communications et relations publiques, Sonia Gagnon, SGM ; • directrice membership et mentorat, Linda Rouleau, FPI Cominar ; • directrice financement et commandites corporatives, Marie-Claude Breault, Installe-Tech & Modulaction ; • directrice événements, Brigitte Dupuis, SNC-Lavalin.

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La Société de développement Angus vient d’annoncer la nomination de quatre nouveaux administrateurs reconnus qui mettront leurs expertises au profit des projets de l’entreprise. Il s’agit de Coralie Deny, directrice générale du Conseil régional de l’environnement de Montréal, de Christine Fréchette, directrice des relations externes et institutionnelles de Montréal International, d’Alexandre Taillefer, associé principal chez XPND Capital, et de Jean-Martin Aussant, directeur général du Chantier de l’économie sociale.

Coralie Deny

Christine Fréchette

Alexandre Taillefer

Jean-Martin Aussan

L’IMPRESSIONNANT PROJET IMMOBILIER D’ANDRÉ DESMARAIS ET DE GUY LALIBERTÉ Devcore, Canderel et le Groupe DLS, qui regroupe André Desmarais, Guy Laliberté, William J. Sinclair et la famille Mierins (le Groupe DCDLS), ont dévoilé les détails de leur proposition pour réaménager les plaines LeBreton, à Ottawa. Le projet du Groupe propose une grande variété d’aménagements publics, d’imposants espaces verts préservant l’environnement et pourvus de sentiers publics, des musées culturels et historiques, un aquarium et un planétarium, ainsi qu’une enceinte à usages mixtes.

FABIENNE BENOIT DEVIENT VICE-PRÉSIDENTE, VENTES AU COMMERCIAL ET DÉVELOPPEMENT DES AFFAIRES La Compagnie d’assurance titres Chicago Canada vient d’annoncer que Fabienne Benoit, avocate, a été promue au poste de vice-présidente, Ventes au commercial et Développement des affaires. Mme Benoit a été reçue avocate en 1986 et a fait carrière en pratique privée pendant plus de 18 ans. Elle cumule également plus de 10 a nn ées d ’ex périence dans le domaine de l’assurance titres.

QUÉBEC : DES INVESTISSEURS ÉTRANGERS S’INTÉRESSENT AU PHARE Jean-Michel Genois Gagnon, du journal Le Soleil, a récemment rencontré les copropriétaires de la franchise québécoise de Engel & Völkers. Dans cette entrevue, publiée le 2 février dernier, les représentants pour la province de la firme de courtage allemande ont mentionné leur intention d’ouvrir un premier bureau dans la capitale nationale. Parmi leurs objectifs principaux figurerait la vente de condos du projet du complexe Le Phare, en particulier à des investisseurs étrangers.

SIXIÈME ÉDITION DU MONTRÉAL DU FUTUR La sixième édition officielle de cet événement aura lieu du 19 au 25 avril et mettra en valeur les projets en immobilier et en infrastructures (sur les plans commercial, résidentiel, institutionnel et gouvernemental) qui moduleront le visage de Montréal au cours du prochain quart de siècle. Une grande soirée de lancement aura lieu sur le site de l’exposition le mardi 19 avril 2016 en présence de plus de 500 invités.

AVIS DE NOMINATION JOCELYN HOGUE ÉLU PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’AMCQ L’Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) a le plaisir d’annoncer la nomination de Jocelyn Hogue comme président du Conseil d’administration. M. Hogue, président de Toitures Hogue inc., succède ainsi à Jean-Yves Brunet, vice-président de Couvertures West-Island inc. Ce dernier continuera à siéger au sein du conseil d’administration de l’Association, à titre de président sortant. Dans ses nouvelles fonctions, M. Hogue pourra également compter sur l’appui et sur l’expertise de Sébastien Pelletier, de Couvertures Basco, élu vice-président, ainsi que sur le soutien de Steve Raymond, de J. Raymond Couvreur et fils inc., élu à titre de secrétaire-trésorier. L’équipe d’administrateurs de l’AMCQ pour l’année 2016 est complétée par Carl Fleury (Toitures Gilles Veilleux ltée), Marco Vaillancourt (Toitures Raymond et associés inc.), Pascal Lapierre (Lacasse et fils Maîtres Couvreurs), Richard Lacombe (Toitures Quatre Saisons inc.), Jacques Veilleux (J. Veilleux et fils), Marc Brault (Toitures Omer Brault inc.), Hardeep Bhuller (Groupe IRC), membres / associés, et Denis Lefebvre (Tremco), membres / bureaux de contrôle.

100_Ass Maitre couvreurs MARK BÉDARD AU_avis.indd SEIN DE L’ÉQUIPE POITRAS

Mark Bédard, qui possède 29 années d’expérience en immobilier commercial, s’est joint à l’équipe Poitras de NAI Commercial. Au cours des ans, M. Bédard a travaillé sur une multitude d’activités transactionnelles mettant en jeu des propriétés industrielles, commerciales et des bureaux. Après avoir travaillé pour des bailleurs durant 25 ans, il se joint à l’équipe Poitras afin de pouvoir utiliser toute son expérience dans le but de structurer les meilleures transactions possible pour chacun de leurs clients.

ÊTES-VOUS PRÊT POUR LE DÉFI CANDEREL ? Le 5 mai prochain, plus de 1 000 personnes courront contre le cancer à l’occasion de la 27e édition du défi Canderel. En faisant un don de 3 500 $, vous pouvez inscrire votre équipe à cette traditionnelle course dans les rues du centre-ville de Montréal. L’an dernier, l’événement a amassé plus de 1,1 M$.

2016-03-02 16:03 NOUVELLE VENUE EN DROIT IMMOBILIER CHEZ CAIN LAMARRE

Le bureau de Montréal voit arriver une pointure en droit des affaires et en droit immobilier, Me Anne Boutin, avocate en droit immobilier commercial et en droit des affaires. Son expertise en location et gestion immobilière, incluant la rédaction et la négociation de baux commerciaux, est reconnue au Canada. M e Boutin a travaillé pendant plus de 18 ans chez Cadillac Fairview à Toronto et Montréal, où elle a notamment été responsable de la mise sur pied du contentieux du portefeuille de l’est du Canada. Elle a ensuite intégré l’équipe du secteur immobilier de Delegatus.

LA CAGE BIENTÔT DANS LE QUARTIER DES SPECTACLES Une nouvelle enseigne de restauration s’ajoutera au cœur du Quartier des spectacles. En effet, la chaîne La Cage – Brasserie sportive a récemment fait l’acquisition du local du Complexe Desjardins auparavant occupé par la boutique Le Château. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

EN COMMENÇANT PAR LA FIN

MON SOUHAIT LE PLUS CHER Lorsqu’une nouvelle année s’amorce, un vent d’optimisme souffle, et une page blanche se profile devant soi. Trois mois se sont déjà écoulés et, admettons-le, avec le climat de morosité économique qui règne en ce moment, il est franchement difficile de se réjouir. Comme l’a souligné l’un des dirigeants que j’ai récemment interviewés, force est de constater que malgré des taux d’intérêt maintenus artificiellement très bas par les gouvernements – hormis pour les États-Unis qui ont haussé leur taux directeur –, l’économie n’est pas flamboyante. Ce qui relève un peu mon moral, ce sont tous ces projets en cours pour le 375e anni versaire de la fondation de Montréal, en 2017. Oui, je sais, plusieurs de ces projets ne seront pas achevés pour les célébrations. Mais qu’importe, les legs sont importants et permettront de rehausser nos infrastructures, nos parcs et nos installations, tous des aspects qui rendent une ville plus attrayante pour les investisseurs. Un autre grand projet m’enthousiasme : le Complexe des sciences et de génie de l’Université de Montréal sur le site d’Outremont, dont le coût est évalué à 350 M$, plus 135,9 M$ pour la décontamination et l’aménagement des terrains. Il s’agit du plus important projet d’infrastructure universitaire au Canada qui revitalisera tout un secteur laissé en friche depuis trop longtemps. Dans cette ancienne zone industrielle située entre les stations de métro Acadie et Outremont, un campus naîtra, mais aussi tout un quartier. Quelques chiffres ? Le site est l’équivalent en superficie de 38 terrains de football. Outre deux pavillons, un centre d’innovation et des appartements pour les résidents universitaires, le campus comptera quatre hectares de parcs et de places publiques, ainsi qu’une esplanade de un hectare et demi. À la rentrée 2019, il accueillera quelque 2 200 étudiants. Aux environs de 2025, lorsque son développement sera terminé, le campus créera des milliers d’emplois et apportera environ 2,7 G$ au produit intérieur brut du Québec. De quoi positionner encore plus avantageusement Montréal comme métropole universitaire ! Mon souhait le plus cher, en tant que citoyenne, contribuable et observatrice du monde de l’immobilier, est que plus de projets, commerciaux et institutionnels, de cette envergure voient le jour à Montréal et qu’ils soient soutenus par une volonté collective de les mener à terme.

Nathalie Savaria Rédactrice en chef

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2016

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