Immobilier commercial volume 9 - numéro 3 by JBC Média inc.

VOLUME 9 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2016

LA MEILLEURE TRANSACTION DE LAURENT BENARROUS LOUER LE MÂT DU STADE

TOP 15 VENTES COMMERCIALES INDUSTRIELLES ET MULTIPLEX

SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL LE TOUR DU MONDE EN QUATRE JOURS SÉRIE 20e ANNIVERSAIRE L’APPROCHE CYCLE DE VIE

GÉNÉRATION MONTANTE PP 41614528

FAISONS AFFAIRE ENSEMBLE

ESPACES LOCATIFS 5100 RUE SHERBROOKE EST, MONTRÉAL John Anthony Tenaglia 514 337-8151

Stationnements intérieur et extérieur Près de l’autoroute 25 et du métro Viau Vue panoramique sur le centre-ville

3100 BOUL. DE LA CÔTE-VERTU, MONTRÉAL Alexandre Cowper 514 337-8151

Facilement accessible et près de tous les services Stationnements intérieur et extérieur Facilité d’accès par transport en commun

PLACE LAVAL, LAVAL

Courtage Immobilier Trillion 450 973-1737 Le plus important complexe de bureaux de Laval Près de tous les services Stationnements intérieur et extérieur Facilité d’accès par transport en commun

3055 BOUL. SAINT-MARTIN OUEST, LAVAL Courtage Immobilier Trillion 450 973-1737 Immeuble neuf situé au cœur du Centropolis Certification LEED Or Près des grands axes routiers (A-15 et A-440) Vaste stationnement extérieur Multitude de commerces et restaurants sur le site

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Espaces de bureaux de 1 800 à 32 350 pi2 Excellente accessibilité Immeuble récemment rénové

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Parc Technologique du Québec Métropolitain Possibilité d’affichage sur l’immeuble visible de l’autoroute Excellentes accessibilité et visibilité

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Laissez notre nouveau look inspirer le vôtre. La plus grande destination mode du centre-ville d’Ottawa se refait une beauté. À la suite de rénovations audacieuses totalisant plus de 360 millions de dollars, notre célèbre centre commercial est prêt à redéfinir le commerce de détail. En plus d’un agrandissement de 230 000 pi2, c’est l’expérience client dans son ensemble qui a été réinventée.

Joignez-vous à nous pour l’inauguration officielle le 11 août 2016.

SOMMAIRE : : VOLUME 9 | NUMÉRO 3

31 CHRONIQUES

5 MOT DE L’ÉDITEUR Faire des choix, sans tout manquer Par Jacques Boisvert 6 COUP D’ŒIL Sommet immobilier de Montréal Le monde change… l’immobilier aussi ! Par Suzanne Gagné 14 MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR Laurent Benarrous Le déménagement d’AccèsD dans le mât du stade Par Johanne Landry

FOCUS

: SÉRIE ANNIVERSAIRE

17 PRÉLUDE Par Andrée De Serres

18 L’APPROCHE CYCLE DE VIE DANS LES PROJETS IMMOBILIERS Par Emmanuelle Gril

28 GÉNÉRATION MONTANTE L’espace de travail de demain Place à la communauté Propos recueillis par Suzanne Gagné 31 INTERNATIONAL Le tour du monde en quatre jours À Cannes, le MIPIM braque ses projecteurs sur l’immobilier planétaire Par Jacques Boisvert 52 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

24 DONNÉES EN IMMOBILIER Les parts de marché hypothécaire secteur commercial, industriel et multiplex 26 TOP 15 Commercial et multirésidentiel Par Joanie Fontaine

38 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Partage collectif d’énergie et changements climatiques Par Marie-France Lefebvre 40 MONDE MUNICIPAL Antenne sur lampadaires: quels impacts pour les municipalités ? Par Jean Bouchard 41 DROITS ET OBLIGATIONS L’imbroglio des couvertures d’assurance en cas de dommages à un immeuble causés par un locataire

Par Me Sylvie Bouvette

44 ANALYSE DE MARCHÉ Marché immobilier de bureaux : peut-on entrevoir une reprise en 2016 ? Par Benoit Beauchemin 46

ENVIRONNEMENT ET URBANISME Attention… usages désignés et cessation d’usage sur un terrain : vous avez probablement des comptes à rendre ! Par Frédéric Dufault et Gilles Michaud

49 QUÉBEC Multirésidentiel : un marché qui s’essouffle Par Alain Roy

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Suzanne Gagné et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Marie-France Lefebvre, Gilles Michaud et Alain Roy RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Buntha My Conseiller publicitaire Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Stade Olympique : Provencher_Roy © Génération montante : JBC Média par Denis Bernier, sauf Brigitte Dupuis ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

FAIRE DES CHOIX, SANS TOUT MANQUER En immobilier commercial, les occasions de réseauter, d’assister à des conférences, de participer à des séminaires de formation ou encore de contribuer à des activités philanthropiques ne manquent pas. C’est sans compter la multitude d’invitations aux tournois de golf de l’industrie qui accompagnent la belle saison. Bien sûr, il est très important de prendre part aux événements de notre secteur, mais certains diront qu’ils doivent aussi se garder du temps pour faire leur travail. Comme en toute chose, il faut faire des choix, d’autant plus lorsque les dates de certains événements se chevauchent. C’est pourquoi nous avons couvert, pour nos lecteurs qui n’ont pu y participer cette année, deux événements d’envergure, soit le Sommet immobilier de Montréal et le Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM). Comme une image vaut mille mots, nous vous offrons également des photoreportages de la Soirée immobilière de Montréal, de la grande conférence du 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, et du Grand Bal immobilier de Montréal. Le grand courtier (au propre comme au figuré) Laurent Benarrous a fait preuve de génie créatif en pensant au mât du stade olympique, lieu inoccupé depuis sa construction, pour loger les employés d’AccèsD. En fin stratège, il a réussi à arrimer l’offre de la Régie des installations olympiques avec les besoins de Desjardins, son client. Voilà pourquoi il est le courtier honoré dans ce numéro, dans la chronique Ma meilleure transaction à ce jour. Notre série 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge se poursuit de plus belle avec un sujet fort intéressant : l’approche cycle de vie dans les projets immobiliers. Par ailleurs, ne manquez pas la chronique Génération montante dans nos pages centrales. Nos jeunes leaders partagent avec vous leur vision de l’espace de travail de demain. Également, je vous invite fortement à lire la chronique de Me Sylvie Bouvette, qui traite de l’imbroglio des couvertures d’assurance en cas de dommages à un immeuble causés par un locataire. En terminant, je suis très heureux d’accueillir une nouvelle collaboratrice experte invitée, l’économiste Joanie Fontaine, de la firme JLR. Pour sa chronique Données en immobilier, elle puise ses informations dans la base de données de JLR ; celle-ci compte plus de sept millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier. Cette chronique offre un excellent complément aux statistiques de la région de Québec présentées par Alain Roy de chez Altus et à l’analyse de marché du consultant Benoit Beauchemin.

info@jbcmedia.ca

Bonne lecture ! www.jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

COUP D’ŒIL

SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL

LE MONDE CHANGE… L’IMMOBILIER AUSSI ! PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

Changements démographiques, technologie avancée, transformation de l’économie… L’immobilier n’évolue pas en vase clos, loin de là, et nombreux sont les facteurs qui l’influencent, de près comme de loin. Nous vous présentons ici un aperçu de ces facteurs, comme les ont présentés certains des conférenciers de la 18e édition du Sommet immobilier de Montréal, qui se tenait le 5 avril dernier à l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth.

Jean Charest, associé chez McCarthy Tétrault, ancien premier ministre du Québec et conférencier d’hon neur lors du Sommet, a d’ailleurs offert un portrait étonnant de cette transformation mondiale. Ainsi, selon lui, en 2009, le produit intérieur brut (PIB) des pays du G7 (États-Unis, Japon, Allemagne, RoyaumeUni, France, Italie et Canada) atteignait 29 billions de dollars américains (29 T$ US), et celui des pays du E7 (Chine, Inde, Brésil, Russie, Indonésie, Mexique et Turquie) était d’environ 20,9 T$ US ; en 2050, le PIB du G7 sera probablement de 69,3 T$ US, et celui du E7 de… 138,2 T$ US, soit près du double !

« En 2025, a indiqué M. Charest, les consommateurs des pays émergents deviendront une force dominante dans l’économie mondiale. La firme McKinsey a d’ailleurs décrit cette tendance comme étant la plus grande opportunité de croissance de l’histoire du capitalisme. » 6

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INDUSTRIELLE ALLIANCE

Le monde a changé », annonce d’entrée de jeu Clément Gignac, vice-président principal et écono miste en chef, Industrielle Alliance, mentionnant en particulier que les pays émergents font aujourd’hui partie intégrante de l’économie mondiale et que l’Inde est un joueur qui devrait contribuer de plus en plus à la croissance économique mondiale. En outre, les changements dans l’économie mondiale touchent également les entreprises d’ici, leurs façons de faire des affaires et d’occuper des locaux.

CLÉMENT GIGNAC Vice-président principal et économiste en chef Industrielle Alliance

MCCARTHY TÉTRAULT

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Autre changement important : la montée de la Chine, qui a profité de la crise de 2008 pour surpasser les États-Unis comme chef de file mondial en matière de commerce international de biens. Ce pays est aussi devenu récemment le plus important partenaire commercial des États-Unis, déclassant le Canada à ce titre.

L’ex-premier ministre du Québec, Jean Charest, aujourd’hui associé chez McCarthy Tétrault, était le conférencier d'honneur du Sommet immobilier de Montréal cette année.

Comme on le sait, les Asiatiques investissent aussi beaucoup à l’étranger. « Le mois dernier, a rappelé M. Charest, les économistes de la Banque Nationale du Canada menaient une étude démontrant qu’au cours des 12 derniers mois, 33 % de tous les achats de résidences dans la région de Vancouver et 14 % de ceux de Toronto étaient faits par des Chinois. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

PEDRO ANTUNES Économiste en chef adjoint et directeur général, Prévisions et analyses Conference Board du Canada

Par ailleurs, l’ancien premier ministre n’a pas manqué de souligner les occasions extraordinaires, pour les entrepreneurs d’ici, découlant des accords d’échanges commerciaux, comme l’Accord de libre-échange nord-américain (ALENA), mais également l’Accord économique et commercial global (AECG) et le Partenariat transpacifique (PTP), qui a été signé en février dernier. « Le Canada a ainsi un accès préférentiel à 11 pays, soit un marché de près de 800 millions de personnes et un PIB combiné de 28,5 T$ », a-t-il mentionné. Les changements démographiques étaient égale ment dans la mire des conférenciers : « De manière semblable aux changements climatiques actuels, nous commençons à sentir l’impact des changements démographiques », a déclaré Clément Gignac.

INFORMA

LE CONFERENCE BOARD DU CANADA

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COUP D’ŒIL

les plus prometteurs seraient les entrepôts, les centres de traitement et les centres commerciaux de proximité. De belles occasions de développement se trouveraient aussi du côté des centres médicaux et des installations de soins de santé. UNE CROISSANCE MODESTE Au Canada, selon Clément Gignac, le commerce extérieur contribue maintenant de façon positive à la croissance économique. Il estime que l’austérité est terminée du côté du gouvernement fédéral : « Le Canada a la volonté et la capacité d’utiliser sa position fiscale avantageuse, et le gouvernement fédéral va de l’avant avec un plan de stimulation fiscale », a-t-il indiqué.

De son côté, M. Charest a fourni des chiffres éloquents : cinq pays d’Afrique s’approprient la moyenne d’âge la moins élevée au monde (de 15 à 17 ans seulement), tandis que l’Allemagne, le Japon, l’Italie, l’Autriche et les îles Vierges remportent la palme de la moyenne d’âge la plus forte (de 44 à 46 ans), le Canada se situant à 41,7 ans. « En 2036, 25 % de la population canadienne aura plus de 65 ans », a-t-il rappelé.

Par ailleurs, Pedro Antunes, économiste en chef adjoint et directeur général, Prévisions et analyses, au Conference Board du Canada, signale que l’économie du Québec tarde à reprendre son élan après la croissance très faible des trois dernières années. « Le manque d’investissement au Québec ces dernières années limite la capacité de la province à satisfaire la demande étrangère, souligne-t-il. Malgré des signaux mixtes, on entrevoit un revirement pour les investissements privés en 2016. »

Selon lui, le marché immobilier mondial sera marqué par la croissance de l’urbanisation un peu partout sur la planète. En Amérique du Nord, les sous-secteurs

M. Antunes souligne également que les dépenses de consommation des ménages sont assez fortes et qu’elles seront à même de soutenir la croissance économique.

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GROUPE ALTUS INFORMA

« Le rôle du gouvernement pourrait être plus important que prévu pour soutenir la croissance, ajoute-t-il. La balle est dans le camp du gouvernement libéral et de son plan d’investissement dans les infrastructures. Nous voyons aussi la fin des budgets déficitaires au Québec en 2016, avec un PIB en croissance. » UN ÉLAN VARIABLE SELON LES RÉGIONS Au Groupe Altus, Marie-France Benoit, directrice principale, Produits commerciaux, Altus Solutions et données, et Sylvain Leclair, vice-président directeur, Québec, ont pour leur part brossé un tableau du marché immobilier montréalais.

MARIE-FRANCE BENOIT Directrice principale, Altus InSite Groupe Altus limitée

Selon eux, l’immobilier est actuellement touché par différents facteurs économiques, comme le prix du pétrole, qui a atteint un creux pour longtemps, croient-ils, la faible croissance du PIB au Canada et ailleurs dans le monde, la devise canadienne vacillante, la Réserve fédérale (Fed) qui hausse très graduellement son taux directeur, le maigre rendement sur obligation et la baisse de 50 points du taux directeur du Canada. Ils ont souligné que les activités d’investissement immobilier varient d’une région à l’autre. Ainsi, on enregistre une augmentation de volume de 73 % en 2014-2015 pour Vancouver, comparativement à une

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

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COUP D’ŒIL

LE MAGAZINE IMMOBILIER COMMERCIAL EST FIER DE CONTRIBUER AU SUCCÈS DU SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL, À TITRE DE PARTENAIRE MÉDIA OFFICIEL, DEPUIS PLUSIEURS ANNÉES.

diminution de 21 % à Montréal et à une stabilité à Toronto pour la même période.

Sur mesure

« Les acheteurs asiatiques s’invitent surtout à Vancouver et à Toronto, signale Mme Benoit. À Montréal, il y a plus d’acheteurs européens, comme Akelius, qui a fait quatre acquisitions récemment. » Le Groupe Altus entrevoit une activité soutenue du côté multirésidentiel, peu d’activité sur le marché des bureaux et beaucoup de petites transactions du côté commercial. Les présentateurs ont également souligné que les activités des centres commerciaux fluctuaient selon le type de centre. Ainsi, le taux d’inoccupation varie de 13,1 % pour les centres à vocation mixte et de 13,1 % pour les centres commerciaux régionaux.

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Par ailleurs, le secteur industriel serait de plus en plus recherché, comme en témoignent notamment les nouveaux pôles logistiques et industriels de Contrecœur, Varennes et Vaudreuil-Soulanges. « À Montréal, on voit aussi un bon usage du recyclage, avec des immeubles comme celui de Radio-Canada, la Tour du Stade, la Gare Viger et le Carré Saint-Laurent, dit Marie-France Benoit. On ajoute ainsi d’autres types de locaux pour bureaux, mais il reste à voir si la demande sera au rendez-vous… »

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Les taux de disponibilité affichent également une tendance à la hausse, atteignant par exemple une moyenne de 15 % à Montréal, mais c’est aussi le cas dans d’autres villes, comme à Halifax où ce taux s’élève à 16 % et à Calgary, avec 18 %. « Dans le Grand Montréal, l’offre croît plus vite que la demande », dit Mme Benoit. Pour sa part, Mathieu Collette, directeur principal, division résidentielle au Groupe Altus, souligne que les mises en chantier sont en hausse pour le marché locatif. Selon lui, les promoteurs sont motivés à construire entre autres à cause de la demande soutenue pour des logements neufs, d’un taux d’inoccupation de 4 % seulement pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, ainsi que du niveau d’emploi et de la démographie. Par ailleurs, Jean Charest a rappelé que malgré le taux d’inoccupation de 10,3 % dans les immeubles de catégo ries A et B à Montréal, et certaines inquiétudes au sujet du commerce de détail, la métropole présente des signes encourageants, comme son PIB qui devrait avoisiner les 2,7 % en 2016, les investissements attendus en infrastructures,

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COUP D’ŒIL

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qui devraient profiter notamment à l’industrie de la construction, et la baisse du prix des hydrocarbures et du dollar canadien, qui devrait stimuler le secteur manufacturier. Enfin, il n’a pas manqué d’évoquer la vision des firmes PwC et NKFD, selon laquelle Montréal devrait continuer de se positionner dans le peloton de tête des marchés canadiens à suivre en 2016.

UNE TENDANCE NUANCÉE POUR LES VENTES AU DÉTAIL En ce qui concerne les ventes au détail, le Conference Board souligne qu’elles ont crû de seulement 0,9 % au Québec en 2014-2015, comparativement à 6,7 % en Colombie-Britannique – une tendance décevante. En revanche, les ventes en ligne semblent connaître une croissance. En effet, selon le sondage annuel d’Altus Recherche

PARTENAIRES ANNUELS PLATINE

Marketing mené à l’hiver 2016 sur les intentions d’achat des

ARGENT

Québécois, 51 % d’entre eux ont aujourd’hui un téléphone intelligent, et de plus en plus s’en servent pour effectuer des achats, le pourcentage étant

BRONZE

MÉDIA

passé de 23 % à l’hiver 2014 à 34 % à l’hiver 2016, soit une hausse de 11 %.

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PHOTOREPORTAGE

JBC MÉDIA / IDU PAR ROXANE PAQUET ET YANNICK BESSETTE

AUTRES PHOTOS DE LA SOIRÉE EN PAGE 37

LE MAGAZINE IMMOBILIER COMMERCIAL PARTICIPAIT À LA 22e SOIRÉE IMMOBILIÈRE

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

LAURENT BENARROUS

LE DÉMÉNAGEMENT D’ACCÈS D DANS LE MÂT DU STADE

Avoir eu l’audace de penser au mât du stade, lieu inoccupé depuis sa construction, pour loger les employés d’AccèsD et avoir réussi à arrimer l’offre de la Régie des installations olympiques (RIO) avec les besoins de Desjardins, son client, voilà qui rend Laurent Benarrous particulièrement fier.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

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emplacement n’était pas évident au départ, et plusieurs ont pensé que c’était chose impossible, relate Laurent Benarrous, associé chez Avison Young, au sujet de cette transaction hors de l’ordinaire qui amènera 1 400 employés d’AccèsD dans leurs nouveaux bureaux de la Tour de Montréal à l’été 2018. « Lorsque j’ai présenté le site pour la première fois à Desjardins, je dois admettre que j’ai vu quelques sourires se dessiner sur les visages de mes interlocuteurs », raconte-t-il. Qu’à cela ne tienne, grâce à une matrice des besoins du client mise en place dès les premiers jalons du projet, Desjardins a rapidement réalisé qu’effectivement, le site correspondait à ses besoins, du moins sur papier.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

LAURENT BENARROUS, ASSOCIÉ, AVISON YOUNG

Son critère personnel pour désigner cette trans action comme la meilleure à ce jour pour lui, c’est le plaisir qu’il a eu à la concrétiser avec l’équipe de Desjardins Gestion immobilière (Erick Element, André Desjardins, Patrice Crête, Mélanie Pouliot et Marie-Josée Despins pour ne nommer que ceux-ci), « probablement l’un des meilleurs services d’immo bilier d’entreprise au Canada ». Cette transaction est intéressante à plusieurs égards, notamment parce qu’elle a demandé d’asseoir à la table de négociation la RIO, un bailleur détenant une expérience très limitée dans ce genre de transaction. Jusqu’ici, en effet, les seuls locataires du stade avaient été des fédérations ou des installations sportives.

« Cette transaction est la meilleure que j’aie réussie à ce jour parce qu’elle marie les intérêts de Desjardins et de ses employés avec ceux de la RIO tout en constituant un beau projet qui rayonnera sur l’est de Montréal et sur le quartier Hochelaga-Maisonneuve. Cet aspect est aussi important pour moi », exprime Laurent Benarrous.

PROVENCHER ROY

Mais pourquoi le mât du stade ? Parce qu’il est une icône de Montréal, un bâtiment fabuleux et unique (la plus haute tour inclinée au monde) qui était pourtant invisible sur le marché de la location de locaux pour bureaux jusqu’à tout récemment. Parce qu’il offre un espace à la configuration atypique, des hauteurs libres très impressionnantes, car au départ, l’architecte Taillibert l’avait conçu pour abriter notamment des aires d’entraînement destinées aux athlètes. Pour les nombreuses places de stationne ment à même l’immeuble et les deux stations de métro à proximité. Pour l’ambiance de ce lieu qui correspond à ce que cherchent les jeunes, qui constituent une grande majorité des employés qui vont y travailler. Parce que l’endroit se trouve en retrait et est calme tout en étant entouré de l’animation des fêtes de quartier qui se tiennent aux abords du stade tout au long de l’année. Pour le Centre sportif du Parc olympique, au pied de la tour, où les abonnés peuvent profiter d’équipements à la fine pointe et utilisés par les athlètes.

espaces à louer

L’OFFRE DE LA RÉGIE DES INSTALLATIONS OLYMPIQUES Tout au long du processus, Laurent Benarrous a eu l’occasion d’apprécier le sérieux des représentants de la RIO, leur connaissance extrêmement pointue de tous les aspects de l’immeuble, tant au chapitre de l’architecture qu'à celui de l’ingénierie, leur efficacité qui égale et même dépasse celle de bailleurs

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

d’expérience dans le domaine des tours de bureaux, une collaboration indispensable pour rendre le projet faisable et attrayant pour Desjardins. « Dès les premiers instants, Maurice Landry, le vice-président construction de la RIO, a agi comme porteur de ballon. Il a fait preuve d’une résilience à toute épreuve et a su rallier son équipe au grand complet : Michel Labrecque, Philip Tousignant et Denis Privé », reconnaît le courtier immobilier.

Lorsque Desjardins lui a demandé de trouver un emplacement pour loger les employés d’AccèsD dans l’immense périmètre compris entre la station de métro Honoré-Beaugrand, la Place Dupuis, le fleuve et le boulevard Métropolitain, le courtier immobilier a ratissé le secteur de long en large à la recherche de tous les sites qui pouvaient correspondre aux paramètres qu’il avait préalablement établis avec son client. De sept endroits probables, les possibilités ont été réduites à deux bailleurs entre lesquels, confie-t-il, la compétition a été serrée. « Ce fut un dossier complexe, commente-t-il. Pas moins de 700 documents de nature légale, technique ou d’analyses financières ont été échangés. Il y a eu beaucoup de considérations techniques, opérationnelles et d’ingénierie ; le processus a duré 17 mois. »

PROVENCHER ROY

Rappelons que la RIO investira près de 60 M$ pour refaire l’apparence extérieure de la tour, notamment l’installation de murs rideaux qui procureront aux lieux une fenestration hors norme, une lumière naturelle abondante et une vue extraordinaire « qui ne sera jamais obstruée », ajoute Laurent Benarrous.

LAURENT BENARROUS EN BREF

AccèsD occupera approximativement 155 000 pi2 sur sept des douze étages de la tour.

UNE STRATÉGIE BASÉE SUR LA TRANSPARENCE Pour Laurent Benarrous, les valeurs à la base d’une stratégie gagnante sont la transparence et la bonne foi, et elles font en sorte que chacun des intervenants dans la transaction a le sentiment qu’elle s’avère juste et équitable.

Dans cet esprit, le courtier immobilier se préoccupe d’aider chacun des bailleurs dont il retient le site en lui donnant des outils qui lui permettront de présenter l’offre qui correspondra le mieux aux attentes du client. Il lui importe donc de bien communiquer ces attentes, d’expliquer au bailleur comment il se situe à l’égard de chacune d’elles, bref, d’engager un dialogue constructif qui aide chacun à donner le meilleur de lui-même avec cohérence. Pour ce faire, il utilise une matrice de visualisation qui s’appuie sur un système de pointage où chaque bailleur voit clairement où il se positionne en regard des critères décisionnels du client et par rapport aux autres bailleurs. « Aider les bailleurs à répondre le mieux possible aux besoins de mes clients, c’est aussi aider mes clients », soutient-il. Derrière le comptoir de la réception chez Avison Young, des édifices à vendre ou à louer défilent sur un écran. Parmi eux, la Maison de RadioCanada. « L’un de nos associés s’occupe de la vente de l’édifice actuel pendant que j’accompagne la société d’État dans sa recherche de nouveaux locaux. Le processus n’est pas suffisamment avancé pour que nous puissions en parler cependant », conclut Laurent Benarrous. S’agirat-il de sa prochaine « meilleure transaction à ce jour » ? Un dossier à suivre. 16

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PROFESSION : expert en immobilier commercial depuis 1992. Plus de 1 000 transactions à son actif pour le compte de locataires et de bailleurs. Associé chez Avison Young. EMPLOIS ANTÉRIEURS : gestion d’équipes de location de la SITQ, responsable d’un portefeuille immobilier de sept millions de pieds carrés. FORMATION : détient un B.A.A. et un certificat en finance avec spécialisation en immobilier, HEC Montréal. SIGNES DISTINCTIFS : a reçu le prix Innovation et le prix Efficacité et intégrité à l’occasion du Gala qualité de la SITQ en 2002. Préside le conseil d’administration de la Fondation Héma-Québec et siège au conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec. A siégé au conseil d’administration d’Aéroports de Montréal. A été l’un des cinq représentants de la délégation canadienne au Comité consultatif public mixte concernant les accords environnementaux pris par l’ALÉNA. A financé la construction d’une école pour 1 500 étudiants au Népal avec le renommé moine bouddhiste Matthieu Ricard.

SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

CYCLE DE VIE D’IMMEUBLE, TECHNOLOGIES DE L’INFORMATION ET MODE INTÉGRÉ DE GESTION :

UN TRIO GAGNANT !

e concept de cycle de vie fait partie des grandes avancées qui ont marqué la progression des connaissances en immobilier. Il s’appuie sur une vision systémique de l’évolution d’un immeuble en la segmentant en phases distinctes, mais inextricablement liées : conception, construction, exploitation, entretien, transformation, démolition, etc. Ce concept a permis de mieux comprendre les conséquences et les répercussions, à court comme à long terme, des choix, des décisions et de la qualité d’exécution des nombreux acteurs qui interviennent tout au long du cycle de vie d’un projet immobilier. Le défi consistait à connecter toutes les personnes qui participent aux différentes phases de la vie d’un bâtiment. Il fallait donc constituer, mettre à jour et gérer les bases de données contenant les documents, les contrats, les plans et les autres informations qui s’accumulent tout au long de cette période. Un mode intégré de gestion apparaissait possible, mais les moyens pour le mettre en œuvre étaient lourds. Les avancées technologiques proposent aujourd’hui des moyens plus efficaces grâce aux nouveaux supports de technologies de l’information (TI) comme le Building Information Management (BIM) ou la maquette 3D. Ces TI, et le nouveau savoir en gestion nécessaire pour bien les utiliser, confèrent une valeur additionnelle à l’actif immobilier. On voit maintenant au-delà d’un empla cement stratégique, d’un bâtiment de bonne conception et construit selon des normes de qualité, d’un immeuble géré avec efficacité et bien loué. Il existe désormais une véritable source de création de valeur potentielle découlant de l’appropriation et du bon usage de ces éléments immatériels, constitués de maquettes 3D, de modélisation

d’informations et de savoir innovateur. Ils constituent en quelque sorte l’ADN d’un bâtiment, susceptible de le suivre tout au long de son cycle de vie. Les défis soulevés pour réussir la transformation des modèles d’affaires sont nombreux : assurer la fiabilité et la rigueur des données, acquérir les nouvelles compétences et développer les nouveaux métiers, non seulement pour tenir à jour les informations, mais aussi pour apprendre à bien les intégrer dans les processus de prise de décision et de gestion. Il y a un autre enjeu de taille. Si le concept de cycle de vie a procuré une vision systémique, l’efficacité de ces nouvelles TI s’appuie sur une vision écosystémique. Pour donner une véritable valeur à ses données modélisées, à sa maquette 3D ou à ses autres informations, l’entreprise innovatrice devra tôt ou tard les partager avec les acteurs qui interviennent à l’une ou à plusieurs des différentes phases du cycle de vie de l’immeuble. Elle peut difficilement évoluer en solo. Bienvenue à l’ère de la transparence et du partage d’informations ! Le défi est lancé : qu’il s’agisse de grandes entreprises ou de PME, de financiers, d’assureurs, d’investisseurs, de propriétaires occupants du secteur privé ou du secteur institutionnel, de régulateurs, d’inspecteurs, d’émetteurs de permis, sans oublier les formateurs, les collèges et les universités, tous sont appelés à participer activement à cette révolution technologique pour maintenir la compétitivité des entreprises et des différents acteurs de l’écosystème de l’immobilier de Montréal et du Québec. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

LE 360, RUE SAINT-JACQUES, À MONTRÉAL

L’APPROCHE CYCLE DE VIE DANS LES PROJETS IMMOBILIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

L’approche cycle de vie s’impose de plus en plus dans les projets immobiliers. Véritable petite révolution, elle permet de prendre de meilleures décisions, qu’il s’agisse d’investissement, d’achat, de rénovations majeures ou de gestion. Témoignages de trois gros joueurs dans le domaine.

’ L

approche cycle de vie n’a pas fini de faire parler d’elle dans le secteur immobilier. Ce mode intégré de gestion permet en effet de prendre des décisions bien plus éclairées lorsque vient le temps de bâtir ou de vendre un immeuble, de l’exploiter ou d’y effectuer des rénovations majeures. Développée dans les années 1990, cette approche aide à mieux planifier et gérer le déroulement d’un projet, notamment en tenant compte des coûts à chaque phase de vie du bâtiment. Elle appréhende donc un bâtiment de façon globale durant tout son cycle de vie, qui se décline en plusieurs étapes, soit la conception, la construction, l’exploitation, l’entretien, la rénovation et, ultimement, la destruction. Au bout du compte, l’approche cycle de vie aide à mieux évaluer la valeur et à planifier de façon plus efficace l’usage des immeubles à long terme, tout en intégrant les aspects de développement durable, divers facteurs socio-économiques ainsi que l’impact potentiel des risques.

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Cette approche s’appuie sur des outils de mesure et sur des technologies permettant d’établir un diagnostic très précis de l’état des actifs, et elle s’applique aussi bien aux nouveaux bâtiments qu’à ceux déjà construits. Parmi ces outils, on trouve ce qui touche aux certifications de bâtiment durable, mais aussi les maquettes 3D et l’incontournable BIM (Building Information Modeling) ou modélisation des données du bâtiment. Cette maquette numérique fournit une véritable radiographie d’un édifice et contient toute l’information technique nécessaire à sa construction, son entretien, ses réparations et sa démolition. Les différents intervenants dans le cycle de vie d’un bâtiment y trouvent aussi leur compte, dans la mesure où ils peuvent mieux positionner leur modèle d’affaires en fonction de leur rôle, que ce soit en tant qu’investisseur, gestionnaire, entrepreneur en construction, en rénovation ou en démolition.

WIKIMEDIA COMMONS_PAR JEAN_GAGNON

FOCUS

SÉRIE ANNIVERSAIRE

DE MEILLEURS INVESTISSEMENTS Créé il y a 25 ans, le Fonds immobilier de solidarité FTQ contribue au développement économique du Québec en participant financièrement à la réalisation de projets variés en partenariat avec de gros joueurs de l’immobilier. Au 31 décembre 2015, le Fonds détenait 41 immeubles sous gestion, 18 millions de pieds carrés de terrains à développer et il travaillait à la mise en œuvre de 37 projets immobiliers de tous les secteurs (résidentiel, bureaux, commercial et industriel). La valeur de ces projets s’élevait à 1,9 G$.

« Auparavant, on construisait sans se soucier de certains éléments, par exemple si tel ou tel système de chauffage avait une durée de vie utile de 25 ans ou si son coût d’entretien était moindre. Aujourd’hui, il serait inacceptable de ne pas faire ce type d’analyse », explique-t-il.

Occasions de location stratégique IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

Le PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ, Normand Bélanger, explique que le processus se déroule généralement ainsi : « Prenons un promoteur immobilier qui souhaite lancer un projet. Nous pouvons acquérir le terrain avec lui en partenariat à 50 / 50. Ensuite, nous décidons en équipe ce qui sera bâti, en réunissant les différents acteurs en construction et en inves tissement autour de la table », illustre-t-il. M. Bélanger ajoute que le travail s’effectue de plus en plus selon un processus de conception intégrée, ce qui n’a pas toujours été le cas.

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NORMAND BÉLANGER PDG Fonds immobilier de solidarité FTQ

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POMERLEAU

FOCUS

PIERRE POMERLEAU PDG Pomerleau LA PLACE BELL, À LAVAL

Ce mode intégré de gestion n’est toutefois pas utilisé dans le cadre de tous les projets. « Cela dépend des classes d’actifs. Dans le secteur résidentiel, on commence à peine à le faire, car cette approche engendre des coûts additionnels que les acheteurs ne sont pas nécessairement prêts à payer. En revanche, dans les édifices de bureaux et commerciaux, il serait actuellement impensable de bâtir sans viser à terme une certification LEED. Si c’était le cas, on ne parviendrait pas à louer ce type d’emplacement », précise M. Bélanger. Quel est l’avantage de l’approche cycle de vie pour un investisseur comme le Fonds immobilier de solidarité FTQ ? « Au bout du compte, on obtient un meilleur retour sur inves tissement. De plus, lorsque nous revendons le bâtiment, nous pouvons faire valoir aux acheteurs potentiels que les coûts d’entretien et d’exploitation sont moindres que dans le cas d’un immeuble standard. Cette qualité de construction supérieure génère une plus-value », soutient M. Bélanger. Il ajoute que l’empreinte environnementale étant une préoccupation de plus en plus présente, les investisseurs s’y retrouvent sur le plan financier : « Finalement, on a des bâtiments de qualité supérieure qui sont également meilleurs pour l’environnement et qui constituent donc des investissements plus rentables », assure-t-il. C’est l’approche cycle de vie et le recours à la modélisation des données qui permettent d’obtenir de tels résultats.

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UNE APPROCHE QUI EN VAUT LE COÛT Pomerleau est sans contredit l’un des géants de l’industrie de la construction au Québec. L’entreprise possède une expertise aussi bien dans les secteurs institutionnel, industriel et commercial que dans les infrastructures et le génie civil. Avec à son actif des projets tels que la Maison Manuvie, la tour à condos Icône ou la Place Bell à Laval, sa réputation n’est plus à faire. Pionnière en matière de bâtiment durable, Pomerleau a également recours à l’approche BIM qui, avec ses méthodes d’accompagnement et de processus, est une composante majeure de sa stratégie d’amélioration continue de la qualité. Pourquoi avoir fait ce choix ? C’est simple, « parce que nous voulons constamment utiliser des technologies de pointe, fait valoir Pierre Pomerleau, PDG de la compagnie. Le BIM nous permet d’illustrer le projet dès le départ, de détailler la façon dont on va le construire et d’expliquer au client comment les travaux seront exécutés dans le temps. On précise même où l’on va positionner les équipements de construction, les grues, le rebut, etc. », explique-t-il. En fait, le BIM entre dans la danse avant même qu’une brique ne soit posée, et il sert d’outil de construction virtuelle. « On y intègre toutes les données dès le début, ce qui permet d’éviter les erreurs, et cela donne un très bon niveau de détail du bâtiment. C’est aussi un excellent outil de

POMERLEAU

SÉRIE ANNIVERSAIRE

planification et de communication, améliorant ainsi la rapidité d’exécution et aidant à prendre de meilleures décisions », ajoute M. Pomerleau. De plus, à la fin des travaux et au moment de la livraison du bâtiment au client, il est possible de remettre à celui-ci un modèle virtuel de ce qui a été construit. « Grâce à ce modèle, il saura littéralement tout ce qui se trouve derrière les murs, ce qui lui permettra sans doute d’économiser des sommes importantes en coût d’entretien », souligne M. Pomerleau. Investir dans cette approche en vaut largement la peine selon lui, aussi bien pour l’entreprise que pour les clients. « Chez Pomerleau, 30 employés travaillent dans le BIM, un nombre qui continue de

croître. Cela nous donne un réel avantage sur la concurrence en matière d’agilité envers nos clients et nos partenaires. On y gagne tous, non seulement en performance, mais également en compétitivité des prix sur le long terme », assure le PDG. Outre le BIM, l’entreprise a recours à d’autres technologies. Par exemple, on ne trouve plus aucun plan sur papier dans les chantiers, mais des tablettes de 70 po. « Toute l’information est fournie au contremaître de cette façon. Grâce à cela, on s’assure que les intervenants travaillent avec la dernière version des plans, puisque dès qu’une modification est apportée au projet, la mise à jour se fait immédiatement », illustre M. Pomerleau. Voilà une autre amélioration notable dans les façons de faire.

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GEORGES COULOMBE Président Gestion Georges Coulombe

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

FOCUS

UN DÉTAIL DE LA RESTAURATION DE L’ENTRÉE DE L’ÉDIFICE, RUE SAINT-JACQUES

RÉNOVATIONS MAJEURES, BÂTIMENTS DURABLES Georges Coulombe est un passionné des bâtiments patrimoniaux. Au fil de ce qu’il appelle lui-même ses « coups de cœur », il a ainsi acquis des édifices et y a effectué des restaurations majeures, comme le 360, rue Saint-Jacques, la Banque Molson et l’Insurance Exchange dans le VieuxMontréal, ou encore l’ancienne usine RCA Victor dans le quartier Sud-Ouest et l’édifice de l’American Can Company sur le boulevard Pie-IX. « Quand je choisis un projet, il faut que le bâtiment me parle et qu’il joue également un rôle important et représentatif dans le secteur. Je tiens à ce que sa rénovation permette de ramener et de garder les travailleurs dans le quartier. C’est pour cela que j’opte essentiellement pour des immeubles de bureaux, d’anciennes usines, des ateliers, etc. Deux mille personnes travaillent maintenant à l’American Can, alors que cet immeuble était désaffecté ! », explique-t-il. Ces restaurations majeures peuvent toutefois représenter un défi colossal. « Faire revivre un vieux bâtiment et le remettre au goût du jour représente des coûts importants. Il est souvent difficile, voire impossible, d’effectuer les mises à niveau, et l’on doit alors instaurer des mesures compen satoires. L’un des défis est donc de rénover le bâtiment tout en s’assurant que cet investissement demeure rentable », ajoute M. Coulombe.

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Dans cette perspective, et soucieuse d’offrir des projets toujours plus innovants sur le plan environnemental, la compagnie de M. Coulombe s’efforce de n’utiliser que des systèmes et des équipements haute performance et d’exploiter le minimum de ressources. Ainsi, le 360, rue Saint-Jacques a obtenu la certification LEED, ce qui a demandé un bon exercice de réflexion. « Nous avons changé la ventilation et le chauffage, recyclé les déchets de construction, mis sur pied des pratiques exemplaires de gestion en efficacité énergétique, instauré de nombreux programmes de recyclage, etc. Cela a été l’occasion de revoir nos façons de faire », mentionne M. Coulombe qui ajoute que cette démarche, au bout du compte, a aussi modifié leur mode de gestion. « Cela nous a permis d’acquérir une plus grande discipline en tant que gestionnaire, car nous devons tenir compte de toutes les actions que nous posons afin de pouvoir revalider périodiquement la certification », précise-t-il. Et du côté des locataires, la satisfaction est au rendez-vous. « Cela confère une réelle valeur ajoutée au bâtiment, plus de confort et de sécurité. Cela rassure aussi les occupants de l’immeuble, et c’est une façon de leur démontrer que l’on prend soin d’eux », estime M. Coulombe. En fin de compte, tout le monde en sort gagnant.

LA GRANDE CONFÉRENCE DES 20 ANS DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE ESG UQAM A RÉUNI LE 11 MAI DERNIER L’ÉLITE DU SAVOIR EN IMMOBILIER. DENIS BERNIER POUR LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE ESG UQAM

DONNÉES EN IMMOBILIER

LES PARTS DE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE SECTEUR COMMERCIAL, INDUSTRIEL ET MULTIPLEX Joanie Fontaine Experte invitée

Au moment de l’acquisition d’une propriété, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un immeuble qui sert à générer un revenu, le recours à une hypothèque est fréquent. Même si les prêteurs demeurent sensiblement les mêmes, peu importe le type de propriétés financées, les parts de marché sont réparties différemment selon la classe d’immeuble. Il faut dire que certains créanciers se spécialisent dans un secteur d’activité en particulier.

En 2015, selon les données colligées par JLR, 12 706 hypothèques ont été publiées au Registre foncier sur des immeubles commerciaux et indust riels, ainsi que sur des multiplex de 12 logements et plus ; cela représente une diminution de 4 % par rapport à l’année dernière. Toutefois, précisons que les renouvellements hypothécaires ne sont pas systématiquement republiés au Registre foncier, ce qui peut influ encer le nombre d’actes colligés. Parmi les actes publiés en 2015 dans ce secteur, 3 189 étaient liés à l’acquisition d’une nouvelle propriété.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

LES PRÊTEURS NON TRADITIONNELS De ces 3 189 actes, 27 % ont été émis par des créanciers autres que les huit plus grandes institutions financières au Québec, comme l’illustre le graphique ci-contre. En isolant les hypothèques liées à des ventes de plus de 500 000 $, ce pourcentage grimpe à 31 %. La portion récoltée par les prêteurs non tradi tionnels est largement plus élevée dans ce secteur que dans l’ensemble du marché, où ils ont obtenu 11,5 % des nouvelles hypothèques émises en 2015. DESJARDINS ET LES GRANDES BANQUES Desjardins émet une plus grande proportion des hypothèques dans la catégorie de bâtiments regroupant les multiplex, les immeubles com merciaux et industriels que dans l’ensemble du marché. Cependant, lorsqu’on soustrait du calcul les hypothèques dont les ventes associées sont de moins de 500 000 $, la part de marché du Mouvement Desjardins tombe à 33 %, ce qui est largement moins que les 41 % obtenus dans l’ensemble du secteur. En fait, Desjardins détient une meilleure portion de marché hors

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PARTS DE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE SUR LES IMMEUBLES COMMERCIAUX, INDUSTRIELS ET SUR LES MULTIPLEX DE 12 LOGEMENTS ET PLUS VENDUS EN 2015 BMO 4 %

Laurentienne 4 % BNC 11 % Scotia 1 %

AUTRES 27 %

RBC 6 % TD 3 %

DESJARDINS 41 %

CIBC 3 %

des grands centres, où elle est plus présente que ses concurrentes. Or, les propriétés y sont habituellement moins chères. Par conséquent, la place qu’occupe Desjardins est généralement plus grande sur le marché des immeubles de moindre valeur. Quant aux sept principales banques cana diennes, seule la Banque Laurentienne a mieux réussi dans le secteur comprenant les multiplex, les immeubles commerciaux et les immeubles industriels que dans l’ensemble du marché en 2015. Pour les six autres institutions, en ce qui a trait aux parts de marché hypothécaire du secteur non résidentiel et du multiplex, la BMO détenait 4 %, la BNC obtenait 11 %, la Scotia

propriétés résidentielles étant donné leur risque plus important. Les particularités liées au financement des propriétés non résidentielles expliquent qu’on y trouve une répartition différente des hypothèques entre les prêteurs.

ADOBE STOCK PAR THP

Les prêteurs non traditionnels représentent donc des options largement considérées lorsque vient le temps de financer des propriétés non résidentielles et des multiplex. Malgré l’importance que prennent les petits joueurs dans ce secteur, Desjardins se démarque encore une fois.

récoltait 1 %, la TD affichait 3 %, et la CIBC recueillait 3 %. D’un autre côté, tous types de propriétés confondus, 7 % des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions appartenaient à la BMO, 14 % à la BNC, 4 % à la Scotia, 7 % à la TD et 5 % à la CIBC. LES SECTEURS INDUSTRIEL ET DU MULTIPLEX Dans le secteur industriel, ce sont les prêteurs non traditionnels qui ont signé le plus d’hypothèques reliées à une nouvelle acquisition avec 35 % des parts de marché. Desjardins suit avec 31 % des hypothèques émises pour ce type de propriétés. Le portrait diffère dans le multiplex. Desjardins a récolté un peu plus de la moitié des hypothèques d’immeubles de 12 logements et plus, alors que les bailleurs de fonds non traditionnels ont obtenu 26 % du marché. Comme il s’agit de propriétés considérées comme résidentielles, il est possible d’assurer son prêt avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) si l’immeuble est acquis pour moins de 1 M$. Dans ce cas, le ratio prêt-valeur peut atteindre 85 %. Au contraire, les immeubles non résidentiels ne peuvent être assurés par la SCHL, et les créanciers exigent généralement une mise de fonds supérieure. En outre, les prêts sur les immeubles commerciaux ou industriels sont habituellement assujettis à des taux d’intérêt plus élevés que les prêts sur les IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES

22000, AUTOROUTE TRANSCANADIENNE

ALTUS INSITE

OLYMBEC

Les propriétés situées au 22000, autoroute Transcanadienne et au 9393, boulevard Louis-H.-Lafontaine sont les deux moins chères au mètre carré. En fait, il s’agit de propriétés industrielles, un type de bâtiment généralement moins coûteux que les propriétés commerciales.

9393, BOULEVARD LOUIS-H.-LAFONTAINE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

7800, boul. Décarie

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

19 194 000 $

3 417,2

5 616 $

2077-2101, rue Sainte-Catherine O.

Ville-Marie, Montréal

11 000 000 $

5 375,6

2 046 $

575-5581, av. Royalmount

Mont-Royal

10 000 000 $

22000, aut. Transcanadienne

Baie-d’Urfé

9 150 000 $

24 735,9

370 $

4100-4130, rue Wellington

Verdun, Montréal

8 200 000 $

3 611,0

2 271 $

233-237, boul. Saint-Jean-Baptiste

Châteauguay

7 774 413 $

4 008,1

1 940 $

8, boul. des Îles

Port-Cartier

7 500 000 $

20500, av. Clark-Graham

Baie-d’Urfé

6 750 000 $

3 928,0

1 718 $

9393, boul. Louis-H.-Lafontaine

Anjou, Montréal

6 300 000 $

11 296,1

558 $

5327-5349, rue Ferrier

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 978 000 $

4 290,4

1 393 $

260-264, boul. Louis-Philippe-Picard

Repentigny

5 900 000 $

570, rte du Président-Kennedy

Pintendre

5 600 000 $

3285, 1re Avenue

Rawdon

5 539 813 $

2 130,5

2 600 $

1200, boul. Saint-Félicien

Saint-Félicien

5 200 000 $

7 790,2

668 $

947-955, boul. du Séminaire N.

Saint-Jean-sur-Richelieu

4 709 081 $

PRIX / M2

ND * Février - mars 2016

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

Au Québec, 162 propriétés commerciales, industrielles et multiplex ont été vendues à un prix supérieur à 1 M$ en février et mars 2016 selon les actes publiés au Registre foncier et colligés par JLR. Les tableaux suivants recensent les 15 ventes réalisées aux prix les plus élevés pour le secteur non résidentiel ainsi que pour le secteur des multiplex.

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL L’imposante tour à logements du 1101, rue Rachel construite en 1965 a été vendue le 9 mars dernier. L’entreprise ontarienne Interrent International Properties a acquis l’immeuble des mains d’une société de la Colombie-Britannique. Il s’agit non seulement de la plus grosse transaction des mois de février et mars, mais également de celle dont le prix par logement est le plus élevé.

LESPAC

Parmi les 15 plus importantes transactions, la moins chère par logement se situe au 10000, avenue Audoin à MontréalNord. Cet immeuble construit en 1963 a été vendu pour 4 M$, soit 67 797 $ par logement.

10000, AVENUE AUDOIN À MONTRÉAL-NORD

ARRONDISSEMENT / VILLE

1101, rue Rachel E.

Plateau-Mont-Royal, Montréal

5505-5625, av. Platon

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

21 550 000 $

127

169 685 $

8 381,8

2 571 $

Brossard

8 875 000 $

109

81 422 $

3420, rue Sainte-Famille

Plateau-Mont-Royal, Montréal

5 850 000 $

102 632 $

2 534,4

2 308 $

10000, av. Audoin

Montréal-Nord, Montréal

4 000 000 $

67 797 $

3 175,4

1 260 $

1375, rue la Fontaine

Ville-Marie, Montréal

3 475 000 $

73 936 $

1 421,7

2 444 $

401, av. Proulx

Québec

3 141 000 $

112 179 $

2 917,0

1 077 $

4930, ch. Queen-Mary

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

2 640 000 $

125 714 $

1 595,5

1 655 $

2805, place de Darlington

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

2 275 000 $

119 737 $

1 401,9

1 623 $

120, rue Fraser

Québec

2 212 000 $

110 600 $

1 346,2

1 643 $

245, rue Fraser

Québec

2 188 000 $

109 400 $

1 116,4

1 960 $

9349, rue Francoeur

LaSalle, Montréal

2 120 000 $

75 714 $

1 524,3

1 391 $

5880, rue Chambord

Rosemont-Petite-Patrie, Montréal

2 050 000 $

78 846 $

1 610,9

1 273 $

4803-4805, av. St.Kevin

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

1 980 000 $

132 000 $

1 352,5

1 464 $

4270, av. Kindersley

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

1 950 000 $

84 783 $

1 273,1

1 532 $

180, rue du Campagnol

Terrebonne

1 950 000 $

162 500 $

* Février - mars 2016

Note : Les ventes multiples et les ventes liées sont exclues des tableaux présentés. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

BRIGITTE DUPUIS

Gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin

GABRIEL DUTIL

Vice-président Développement Bonzaï Développement

STEPHANIE HART

Directrice de l’immobilier Groupe Aldo

PHILIPPE KRIVICKY

Vice-président exécutif, division commerciale Société de gestion Cogir

L’ESPACE DE TRAVAIL DE DEMAIN

PLACE À LA COMMUNAUTÉ PROPOS RECUEILLIS PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER, SAUF BRIGITTE DUPUIS

Dans ce numéro, nos jeunes gestionnaires se penchent sur les tendances nouvelles et à venir en matière d’environnements de travail. La connectivité y occupe notamment une place de choix, que ce soit sur le plan humain ou électronique.

D 28

écidément, la jeune génération ne perçoit pas l’environnement de travail comme le font ses aînés… « Un simple bureau ne suffit plus : il faut maintenant une communauté, annonce d’entrée de jeu Nicolas Désourdy, vice-président Location, Carbonleo. La popularité des lieux de travail communautaires comme WeWork, Regus, Ecto, Station-C et autres démontre que l’espace de travail de demain est appelé à être davantage axé sur le partage d’information et la communauté. La combinaison de plusieurs expertises et expériences permet la réelle création de valeur, en se connectant avec des gens qui partagent des champs d’intérêt communs ou qui peuvent s’entraider grâce à leurs expertises spécifiques. La valeur de ce réseau est si forte que même les grandes compagnies telles que Coca-Cola, Google et Microsoft louent des espaces chez WeWork. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

Plus près de nous, les nouveaux bureaux de Deloitte seraient un autre exemple d’aménagement axé sur la communauté, comme l’explique Anthony Arquin, avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg. « Les employés n’ont pas un bureau attitré et doivent réserver électroniquement leur espace de travail parmi 18 modèles différents, explique-t-il. Un escalier relie les étages de bureaux afin de favoriser les rencontres et les discussions impromptues. Un tel environnement permet d’encourager la collaboration entre les employés et les services, de créer un avantage concurrentiel pour la rétention de talents et d’accroître la flexibilité et la productivité grâce à des investissements massifs en technologies innovantes, comme le Centre Greenhouse interactif, les salles de vidéoconférence à la fine pointe, etc. »

ADOBE STOCK PAR ARSDIGITAL

L’ÉQUILIBRE DANS LA SOUPLESSE Outre les aires de travail de type 2.0, Brigitte Dupuis, gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin, croit que nous assisterons dans le futur à « une augmentation du nombre de salles permettant les rencontres ad hoc, des tableaux intelligents et des plateformes de travail intégrées. Pour répondre aux exigences de travail à distance, les horaires de travail et les technologies assureront aussi une meilleure efficacité des ressources. Par ailleurs, la nouvelle génération de travailleurs demandera un plus grand équilibre travail-famille ». Elle estime également que le virage vert sera manifeste dans le bureau de demain.

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Stephanie Hart, directrice, Immobilier, Groupe Aldo, croit par ailleurs qu’il est de plus en plus pertinent d’avoir des environnements de travail qui encou ragent la santé, dotés d’un gymnase, par exemple, et offrant des programmes d’activité physique : « Le fait d’avoir des employés en forme peut facilement se traduire en une main-d’œuvre beaucoup plus productive. Les normes WELL Building Standards reconnaissent justement, par une série de mesures, le lien entre l’espace physique et les gens qui l’utilisent.

Toutefois, il faut aussi intégrer la santé à la culture de l’organisation, par exemple en créant des pro grammes de motivation ou en inscrivant l’entreprise à des événements comme des marchethons, des courses à vélo, etc. » VIVRE, TRAVAILLER ET JOUER Gabriel Dutil, vice-président Développement, G2 Développement, croit que les « espaces qui mettent en valeur le vivre, travailler et jouer » font partie d’une nouvelle tendance de fond. Il constate également que les grands espaces contigus sont de plus en plus en vogue, afin de favoriser une aire de travail intégrée. Par ailleurs, l’utilisation de matériaux nobles, comme le bois lamellé-collé, croît en popularité, notamment parce qu’il réduirait le stress et favoriserait la santé. Le mobilier serait également en mutation. « Une recherche auprès de Distrimar, un distributeur de mobilier d’entreprise, révèle que depuis 2012, le segment des meubles de type collaboratif-lounge augmente de plus de 20 % annuellement, ce qui représente le segment le plus en croissance de son portefeuille de produits », rapporte-t-il. Mais malgré tous ces changements, il resterait des valeurs fondamentales à conserver : « Aujourd’hui, les installations comme les salles de sport et les espaces voués à la santé sont plus importantes que jamais, conclut Philippe Krivicky, vice-président exécutif, division commerciale, Société de gestion Cogir. Il reste que les éléments fondamentaux seront toujours aussi importants : accessibilité, environnement du quartier, service et qualité de l’édifice, proximité avec le lieu de résidence, espace de travail, possibilité d’agrandissement... Ce qui change, c’est le fait que les organisations sont de plus en plus conscientes que l’environnement de travail communique la culture de l’entreprise et attire les bons employés. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

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À CANNES, LE MIPIM BRAQUE SES PROJECTEURS SUR L’IMMOBILIER PLANÉTAIRE PAR JACQUES BOISVERT, ÉDITEUR

MIPIM

Pour les professionnels et les investisseurs, visiter le Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), c’est un peu comme faire le tour du monde de l’immobilier en quelques jours. La vue évocatrice des maquettes et les possibilités d’échanger avec les promoteurs de projets de grande envergure en provenance de partout sur le globe rendent l’expérience particulièrement enrichissante.

n organisant le plus grand rassemblement inter national d’investisseurs (plus de 4 800) aux côtés de promoteurs, d’architectes, de groupes hôteliers, d’autorités publiques, de start-up, d’associations de professionnels et d’utilisateurs, le MIPIM s’impose encore une fois comme un rendez-vous exceptionnel pour le monde de l’immobilier. Témoin du succès de l’événement, la fréquentation cette année a enregistré une hausse de 10 % comparée à 2015. Ainsi, près de 23 500 décideurs de l’immobilier originaires de quelque 90 pays se sont retrouvés à Cannes pour ce temps fort de l’immobilier mondial. Comme cela est devenu une coutume, le magazine Immobilier commercial s’y trouvait afin de rapporter à ses lecteurs les faits marquants de la cuvée 2016 du MIPIM. Sur place, le kiosque de Montréal, bien que relativement modeste, n’a pas manqué de retenir l’attention des investisseurs cette année. Avec une devise faible comparativement à l’euro, notre marché s’avère aujourd’hui particulièrement attrayant. La Ville de Montréal, Aéroport de Montréal, le Fonds immobilier FTQ, Technoparc Montréal, le

gestionnaire de projets Macogep, le courtier Himalaya, Montréal International, Ivanhoé Cambridge, la firme d’architectes Lemay, le bureau d’avocats BLG et l’éditeur JBC Média étaient du nombre des parti cipants québécois présents au MIPIM 2016. En outre, on notait également parmi les visiteurs plusieurs experts d’ici en immobilier commercial comme Mario Caron, associé principal du cabinet Norton Rose Fullbright, un habitué de l’événement. Lors de cette 27e édition, qui se déroulait comme à l’accoutumée au Palais des Festivals et des Congrès de Cannes, du 15 au 18 mars dernier, les nombreux conférenciers ont globalement exprimé un mélange d’optimisme et de prudence à l’égard du marché mondial. « L’approche très diversifiée apportée aux différents types d’actifs composant l’immobilier d’aujourd’hui, alliée aux débats féconds organisés autour de la thématique choisie cette année par le MIPIM, baptisée Housing the World, aura permis une cuvée 2016 plus exhaustive que jamais », a déclaré Filippo Rean, directeur de la Division Immobilier de Reed MIDEM. De fait, l’un des traits les plus marquants IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

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du MIPIM cette année aura été de proposer une thématique centrale qui a permis de mettre l’accent pour la première fois sur l’immobilier résidentiel. Tout au long de ces quatre journées, ce marché a été analysé sous toutes ses facettes, des exigences du secteur public par rapport à celles du privé, en passant par l’intérêt des investisseurs d’intégrer cet actif dans leur portefeuille, sans oublier les évolutions prévisibles de l’habitat du futur. De toute évidence, Housing the World aura eu un effet mobilisateur, comme en atteste la présence de personnalités politiques de premier plan telles qu’Anne Hidalgo, la mairesse de Paris, ainsi que l’ancienne ministre du Budget et actuelle présidente du Conseil régional d’Île-de-France, Valérie Pécresse. Sans oublier Emmanuel Macron, ministre français de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique, qui a profité de son passage au MIPIM pour souligner l’importance du soutien politique aux projets de régénération urbaine. Par ailleurs, on aura également remarqué la visite à Cannes de ministres des gouvernements polonais, russe, luxembourgeois, italien et turc. Cette année encore, le MIPIM a enregistré la présence remarquée de nouveaux venus du milieu des affaires turc, de Dubaï ou encore du plus grand promoteur chinois, Dalian Wanda Commercial Properties. Certaines villes participaient aussi pour la première fois au MIPIM : Casablanca, Belfast, Newcastle, Bologne ainsi que les villes américaines de Chicago, Houston, Birmingham et Albuquerque. 32

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Comme prévu, le choix du thème central aura aussi attiré nombre de responsables de collectivités locales et permis aux visiteurs de se rendre compte du dynamisme de ces dernières. De fait, on constate que les villes et les munici palités optent de plus en plus pour une stratégie marketing groupée à destination des investisseurs. C’est en particulier le cas de la région Île-de-France et de son projet Grand Paris Express autour duquel se sont rassemblés tous les exposants de cette région présents au MIPIM. Les grandes lignes de cette initiative ambitieuse, lancée en 2007 et dotée d’un budget de 32 G€ (approximativement 46 M$ CA), ont d’ailleurs été détaillées par Emmanuel Macron qui a expliqué à l’auditoire qu’elle comportera 14 projets d’aménagement urbain majeurs, incluant réseaux ferrés et gares, sur le pourtour de la capitale. Au Royaume-Uni également, les villes prennent progres sivement l’habitude de former des alliances à des fins promo tionnelles. À la tête de ce mouvement, on trouve la Northern Powerhouse Alliance regroupant les villes de Manchester, Liverpool, Leeds, Sheffield et Newcastle. Par ailleurs, au centre de l’Angleterre, 11 partenaires locaux d’entreprises se sont regroupés, en 2015, en créant Midlands Engine. Du côté des États-Unis, on a pu constater la vigueur du marché immobilier qui s’affichait notamment au pavillon de la National Association of Realtors avec des projets comme

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les Douglas Ranch/Trillium et The Villages of Vigneto dans la région de Scottsdale, en Arizona. Au pavillon des États-Unis, le Grand Houston présentait pour sa part un vaste projet d’aménagement de site piloté par le groupe industriel Goodman Global. Par ailleurs, avec une population mondiale de plus en plus concentrée en milieu urbain, il n’est pas étonnant que le MIPIM 2016 ait également organisé son traditionnel Mayors’ Think Tank autour du thème central de cette année, Housing the World. « L’une des questions clés abordées par les élus et les profes sionnels de l’immobilier était de savoir comment les responsables de l’aménagement urbain peuvent répondre à l’urbanisation continue du monde au moyen de politiques de densification réussies. Les architectes jouent un rôle crucial dans le futur aménagement urbain ; il n’était donc pas surprenant de constater que près de 2 000 d’entre eux étaient présents à Cannes cette année », a fait remarquer Filippo Rean. Le MIPIM constitue également un lieu privilégié pour la présentation d’études sur l’état du marché de l’immobilier. Au cours du sommet à huis clos MIPIM RE-Invest, auquel participaient 53 investisseurs insti tutionnels représentant plus de 500 G€ (565 M$ US)

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d’investissement immobilier, Real Capital Analytics a annoncé que le volume total des transactions immobilières commerciales, en 2015, avait atteint 1 300 G$ US, soit une hausse de 5 % par rapport à 2014. Real Capital Analytics a également précisé que, si l’investissement s’est ralenti en Asie, les États-Unis ont connu, en revanche, une croissance de l’activité, et le marché européen s’est consolidé. Les classes d’actifs les plus prometteuses sont le secteur des appartements locatifs, qui a crû de 15 % l’année dernière en Europe, ainsi que les logements pour les personnes âgées et les étudiants. C’est toutefois l’hôtellerie qui a le mieux tiré son épingle du jeu, avec 31 % d’augmentation par rapport à 2014. Globa lement, à Cannes, les investisseurs du monde entier ont manifesté cette année leur détermination à diversifier leur portefeuille en y incorporant d’autres types d’investissements, comme des établissements de santé, des logements étudiants, des hôtels, des logements locatifs et des résidences pour personnes âgées. Parmi les types d’actifs dont la présence s’est renforcée cette année au MIPIM, on a noté la santé, la logistique, l’hôtellerie et le tourisme. L’engouement pour des biens immobiliers de type entrepôt se renforce toujours davantage en raison des besoins en logistique créés par le commerce électronique. 34

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L’édition 2016 du MIPIM a également été marquée par la première initiative de réseautage réservée aux femmes travaillant dans l’immobilier. Organisée conjointement avec REWIRE (Recognising and Empowering Women in Real Estate), World Women in Real Estate, l’association italienne AREL (Associa zione Real Estate Ladies) et leurs consœurs polonaise et espagnole, cette activité a réuni une centaine de femmes influentes du monde de l’immobilier.

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VOLUME 9 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2016

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

PARTAGE COLLECTIF D’ÉNERGIE ET CHANGEMENTS CLIMATIQUES Experte invitée

Marie-France Lefebvre, ingénieure mécanique, œuvre dans le secteur de la mécanique du bâtiment depuis 11 ans. Elle a entamé sa carrière en représentation technique. À cette expérience de ventes s’est greffée une expertise technique dans le secteur de l’énergie. À titre de conseillère en efficacité énergétique, Mme Lefebvre a participé à l’élaboration de nombreuses analyses de potentiel et d’études de modernisation énergétique. Elle occupe actuellement le rôle de chargée d’affaires au sein de l’entreprise Énergère.

La lutte contre les changements climatiques est plus que jamais un sujet d’actualité et demeure une source de préoccupations à l’échelle mondiale. En décembre dernier, 195 pays ont signé un accord international lors de la Conférence des Nations Unies sur le climat à Paris. Les ambitions sont grandes, et les gouvernements passent à l’action afin de maîtriser les émissions de gaz à effet de serre (GES), limiter le réchauffement de la planète et aider les populations à y faire face. Le gouvernement Couillard a dévoilé dernièrement sa nouvelle politique énergétique et propose notamment de tirer pleinement parti du potentiel de l’efficacité énergétique à l’horizon 2030.

Les propriétaires, les promoteurs, les gestion naires et les municipalités ont un rôle important à jouer dans la transition énergétique du Québec. Réduire la consommation d’énergie, choisir des énergies renouvelables ou à faibles émissions de GES, moderniser les infrastructures des bâti ments, aménager le territoire de façon durable, voilà autant de décisions déterminantes pour l’avenir. Les entreprises spécialisées en contrats de performance énergétique mettent de l’avant leur expertise et leur savoir-faire depuis des décennies pour proposer des solutions techno logiques arrimées à des modèles financiers économiquement viables. Qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’un parc immobilier existant, la performance énergétique des bâtiments doit être un objectif à atteindre et contribue au développement d’une économie à faible empreinte carbone. À cet égard, les pratiques en matière de développement urbain et la gestion de la demande en énergie peuvent notamment être améliorées par l’introduction d’infrastructures énergétiques communautaires. En effet, les progrès technologiques permettent aujourd’hui le déploiement de boucles énergétiques dites de quatrième génération. La boucle énergétique favorise la récupération et les échanges d’énergie entre des bâtiments à vocations diverses, d’un ensemble urbain ou d’un parc industriel. Elle permet l’intégration d’une ou de plusieurs sources d’énergies renouvelables produites localement telles que l’aérothermie, la géothermie, la biomasse ou l’énergie solaire.

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Cette approche répond aux objectifs de sobriété énergétique et d’optimisation des ressources naturelles attendus par l’ensemble de la collectivité. Résolument orienté vers les principes de développement durable, le concept de boucle énergétique offre des avantages indéniables, tels l’exploitation centralisée des installations, le déploiement d’infrastructures flexibles et évolutives en fonction des besoins, l’accès à des tarifs énergétiques concurrentiels, l’intégration de technologies émergentes et la réduction majeure des émissions de GES.

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Marie-France Lefebvre

Citons en exemple la Société de développement Angus et ses partenaires, notamment Énergère et Engie, qui déploieront d’ici la fin de l’année une boucle énergétique pour le futur écoquartier du Technopôle Angus à Montréal. Cette infra structure de production et d’échange d’énergie sera évolutive, au rythme de la construction des bâtiments. D’ici 2026, le site sera composé de 15 bâtiments incluant 480 unités d’habitation, 120 unités de logements sociaux ainsi que 450 000 pi2 d’espace à bureaux. Les installations de production d’énergie couvrent l’ensemble des besoins de la communauté dans le cadre d’un circuit fermé auquel seront greffés des points d’injection et d’extraction d’énergie ; elles feront appel à des technologies de thermopompage et d’aérothermie. Le plan d’aménagement de l’îlot central résulte d’un travail de plusieurs années réunissant une équipe aux savoir-faire variés composée d’architectes, d’urbanistes, d’ingénieurs et d’entrepreneurs. Le concept de boucle énergétique est reproductible sur des sites aux caractéristiques semblables. La réduction de notre empreinte environne mentale ne représente plus une option, mais un devoir à accomplir. Rassemblons nos efforts en vue d’assurer une croissance urbaine à faible impact climatique et un futur viable pour les générations à venir.

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MONDE MUNICIPAL

ANTENNES SUR LAMPADAIRES :

QUELS IMPACTS POUR LES MUNICIPALITÉS ? Jean Bouchard Expert invité

Depuis quelques années, les entreprises de télécommunications pressentent les municipalités afin d’augmenter leur couverture et leur capacité pour chargées qu’un grand nombre d’utilisateurs puissent avoir accès au réseau sans fil et pour accélérer la vitesse de transmission des données. Communément appelées small cells, les antennes proposées par les entreprises sont installées dans l’emprise municipale ou dans les parcs et sont normalement localisées sur une structure (municipale ou autre) existante. Les lampadaires, les feux de circulation et les poteaux de Bell et d’Hydro-Québec sont particulièrement visés par les entreprises de télécommunications. Ces dernières ciblent de multiples structures, couvrant l’ensemble des territoires et offrant un dégagement pour une transmission d’ondes optimale. Pour l’instant, plusieurs municipalités ont été sollicitées pour la mise en place d’un projet pilote de 200 antennes sur leur territoire.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste, au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Il est important de rappeler que la radiocom munication et la radiodiffusion sont des domaines relevant de la compétence du gouvernement fédéral. Néanmoins, les entreprises de télé communications ont des responsabilités envers leurs clients, les citoyens ainsi que les municipalités. UNE ACCEPTABILITÉ SOCIALE NÉCESSAIRE Les entreprises doivent travailler en étroite collaboration et en toute transparence avec les municipalités afin que les projets de déploiement acquièrent une acceptabilité sociale. La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) ainsi que la Loi sur le développement durable (LDD) jettent les bases en matière de consultation publique. Dans ce domaine, les municipalités sont des pionnières et mettent en place de réels mécanismes de consultation pour tenir compte des préoccupations et des intérêts de leurs citoyens. L’Union des municipalités du Québec (UMQ) avait d’ailleurs produit, en 2012, un guide pour accompagner les municipalités dans l’élaboration d’une politique d’information et de consultation municipale.

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L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE : UNE COMPÉTENCE MUNICIPALE À RESPECTER De grands principes guident la LAU : l’aména gement est une responsabilité politique, les pouvoirs en cette matière sont partagés entre les divers intervenants, et il nécessite une concertation des choix et des actions de ces derniers. En étant chargées de l’aménagement de leur territoire, les municipalités assument l’importante respons abilité de veiller à la protection et au bien-être de leur population. Ainsi, si les entreprises de télécommunications travaillent de concert et en toute transparence avec les municipalités, des sites optimaux d’implantation peuvent être choisis, générant des impacts sociaux, environnementaux et économiques moindres. POUR UNE POLITIQUE MUNICIPALE DE GESTION DES ANTENNES DE TÉLÉCOMMUNICATION Pour faire en sorte que les projets de déploiement génèrent une relation gagnante / gagnante, l’UMQ travaille actuellement sur un modèle de politique municipale de gestion des antennes de télécommunication sur structures non conçues expressément pour en supporter l’installation. Cette politique aura pour objectif de doter la municipalité d’un cadre de gestion relatif à l’implantation de systèmes d’antennes sur son territoire, tout en respectant les champs de compétence qui lui sont impartis, de guider les promoteurs afin que les systèmes d’antennes soient déployés en tenant compte de l’environ nement local, ainsi que de présenter les méca nismes de consultation municipale préliminaire et de consultation publique. Bref, il s’agira d’un outil essentiel pour les muni cipalités, qui leur permettra de mettre en place les conditions propices à un aménagement adéq uat et à un développement équilibré du territoire, au bénéfice de la qualité de vie des citoyens.

DROITS ET OBLIGATIONS

L’IMBROGLIO DES COUVERTURES D’ASSURANCE EN CAS DE DOMMAGES

À UN IMMEUBLE CAUSÉS PAR UN LOCATAIRE Me Sylvie Bouvette Experte invitée

En 2011, un incendie endommage un immeuble appartenant à Corporation Immobilières Timex (« Timex »). Cet immeuble est assuré auprès de Royal & Sun Alliance du Canada, société d’assurance (« Royal »). Un des locataires de l’immeuble est Services Professionnels Brio inc. (« Brio ») en vertu d’un bail commercial signé avec Timex. La compagnie d’assurance du propriétaire immobilier, Royal, subrogée dans les droits de Timex, poursuit la locataire Brio en dommage, alléguant qu’elle est responsable de l’incendie. Pour sa part, Timex réclame à Brio le montant de la franchise que comporte sa police d’assurance et qu’elle a dû assumer. Or, il appert que Brio paie, comme loyer addi tionnel en vertu de son bail, une portion de la couverture d’assurance de l’édifice où elle est locataire selon la clause suivante de son bail : « The monthly net net rental will be $76000 plus GST and QST […]. All additional expenses, such as taxes (surtax, municipal, MUC, school), building insurance, grass cutting snow removal, security service, maintenance, and administration costs are payable upon invoicing. » [Nos soulignés]

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, acheteurs, coentrepreneurs, prêteurs et emprunteurs dans le cadre de transactions et financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour l’inclusion dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Brio conclut que, de ce fait, Royal ne peut donc pas exercer les droits de subrogation contre elle. Brio allègue les principes établis en vertu de trois décisions-clés de la Cour suprême du Canada en matière de recours en responsabilité et de recours subrogatoires des assureurs, soit, principalement, qu’en payant une partie de la couverture d’assurance de Timex aux termes de son bail, Brio bénéficie de cette protection de sorte que les poursuites de Royal et de Timex sont manifestement mal fondées. Timex allègue d’abord que les termes du bail ne sont pas clairs, puisque, de toute façon, le Code civil du Québec ne permettrait pas à Brio d’exclure sa faute lourde en se fiant aux conditions de son bail.

La Cour supérieure étudie ensuite l’analyse qui a été faite des trois décisions de la Cour suprême en droit québécois et retient notamment les principes suivants : • L’engagement d’un locataire selon les termes du bail à rembourser les primes d’assurance permet de conclure que le propriétaire assumait l’obligation d’assurer l’immeuble et faisait alors bénéficier le locataire de cette protection. Ce principe fait en sorte qu’un locataire ne pourrait être tenu responsable des dommages assurés si le bailleur s’est engagé implicitement ou explicitement à s’assurer, pourvu que le locataire ait l’obligation corrélative de payer les primes d’assurance, ce qui est notre cas. • L’engagement du bailleur à s’assurer peut être implicite ou explicite et doit être interprété de manière libérale. En l’espèce, le bail ne contenait aucune dispo sition ayant trait à l’obligation pour l’une ou l’autre des parties de souscrire une police d’assurance. Cependant, dans les faits, tous les locataires de l’immeuble, en sus de Brio, payaient des primes d’assurance au prorata de leur superficie d’occupation respective, alors que Timex ne payait rien. Étant donné les termes du bail, il faut conclure que le propriétaire, Timex, s’était engagé implicitement à assurer l’immeuble occupé par Brio, que celle-ci s’était engagée à payer les primes d’assurance et donc que cette protection bénéficiait tant à Timex qu’à la locataire Brio, même si celle-ci n’est pas l’assurée nommée dans la police d’assurance émise par Royal.

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DROITS ET OBLIGATIONS

Sur ce point, la Cour en vient à la conclusion que les procédures de Royal et de Timex sont mal fondées dans la mesure où Brio n’aurait commis qu’une faute simple. Reste donc le second argument invoqué par Timex et Royal, à savoir que, selon l’article 1474 du Code civil du Québec, une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute intentionnelle ou une faute lourde. La Cour déclare que si jamais nous sommes en présence d’une faute lourde ou intentionnelle commise par Brio (et non pas d’une faute simple), il ne lui serait pas permis d’échapper à sa responsabilité et de bénéficier quand même de la police d’assurance de Royal. En effet, même si Brio

bénéficie de la couverture d’assurance de Royal, cela ne fait pas d’elle une coassurée, et elle n’a donc pas de recours direct contre Royal. Il est à noter que les avocats de Timex et de Royal ont dû amender leur requête à la dernière minute pour y ajouter le fait que Brio aurait commis une faute lourde. Étant donné la présence d’allégations de faute lourde, la Cour ne rejette pas les procédures et permet que la cause aille de l’avant sur ce seul point qui sera alors tranché par le juge du fond. Si jamais la faute lourde de Brio était établie, cette dernière n’aurait plus le bénéfice de la couverture d’assurance de Royal.

Royal & Sun Alliance du Canada, société d’assurance et Corporation immobilières Timex c. Services professionnels Brio inc., Cour Supérieure, 14 septembre 2015, 500-17-082302145 (AZ-51213875).

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GRAND BAL IMMOBILIER DE MONTRÉAL Plus de 700 invités et dirigeants de l’industrie immobilière étaient présents et cette prestigieuse soirée cravate-noire fut la plus réussie à ce jour. Les revenus de l’événement qui dépassent 480 000 $ seront investis dans des projets immobiliers au profit de plusieurs organisations de charité qui viennent en aide aux jeunes en difficulté à Montréal. De nombreux invités VIP étaient présents incluant M. Pomerleau et les vice-présidents d’honneur du Grand Bal qui représentent les Commanditaires Platine de la soirée : Sylvie Bouvette, Borden Ladner Gervais Joseph Broccolini, Broccolini Sylvain Cossette, FPI Cominar Viviane Garneau, Mouvement Desjardins

Richard Hylands, Kevric Blake Hutcheson, Groupe immobilier Oxford Danielle Lavoie, Cadillac Fairview Claude Sirois, Ivanhoé Cambridge

De gauche à droite : Bernard Poliquin, Ivanhoé Cambridge, Dominic Gilbert, Fonds de placement immobilier BTB, Jean-Guy Bernard, Groupe Altus, Nathalie Bédard, Donati Maisonneuve et présidente du Comité du Bal, Mario Bédard, Bentall Kennedy, Renée Vézina, Groupe Immobilier Oxford et présidente de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes, Pierre Pomerleau, Pomerleau et président d’honneur du Grand Bal 2016. Christine Babkine, Ivanhoé Cambridge, Yves Dubois, Borden Ladner Gervais, Jacques Laplante, Wal Immobilier

BOB HENDRICKS

POUR DES RENSEIGNEMENTS SUPPLÉMENTAIRES SUR LA FONDATION : www.fimj.org

ANALYSE DE MARCHÉ

MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX : PEUT-ON ENTREVOIR UNE REPRISE EN 2016 ? L’année 2015 n’a pas été particulièrement reluisante pour le marché des locaux pour bureaux à Montréal. Elle s’est néanmoins terminée sur une note plus positive. Alors

Benoit Beauchemin

qu’une faible récession a caractérisé les deux premiers trimestres, les données économiques de la fin de l’année traduisent une certaine reprise au Canada.

Expert invité

Le Québec a connu une croissance de son produit intérieur brut (PIB) de 1,1 % comparativement à 1,5 % en 2014. Le PIB a même quelque peu fléchi durant les trois derniers mois de l’année 2015. La faiblesse du dollar canadien par rapport au dollar américain a fait en sorte que les expor tations nettes ont été le principal moteur de la croissance, suivies par la consommation des ménages. En effet, les entreprises québé coises ont été en mesure d’accroître leur compétitivité sur le marché américain en voyant leurs exportations augmenter de 11,7 %. Les exportations entre les provinces ont stagné en raison du ralentissement de la demande intérieure, particulièrement attribuable au recul prononcé de l’économie dans l’ouest du pays provoqué par la chute du prix des ressources.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin possède 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Le repli des investissements privés et des dépenses publiques a ralenti l’économie, notamment le marché immobilier commercial et, dans une moindre mesure, le marché industriel. L’évolution du secteur immobilier en 2015 a aussi reflété une certaine morosité sur le marché de l’emploi. Le Québec a connu une croissance de 48 600 emplois en 2015. La majorité de ceux-ci ont été créés lors des deux premiers trimestres de l’année, alors que le marché a connu nettement moins de dynamisme durant la seconde moitié de celle-ci. Depuis le début de 2016, l’emploi stagne, et le taux de chômage au Canada à la fin du premier trimestre était identique à celui de décembre 2015, soit 7,1 %. Durant la même période, le taux de chômage au Québec affichait une baisse de 0,4 % pour s’établir à 7,5 %, et plus particulièrement en chute de 0,5 % à Montréal, pour se fixer à 8,3 %. À QUOI PEUT-ON S’ATTENDRE EN 2016 ? Selon l’Autorité des marchés financiers, « le Québec devrait connaître un certain redresse ment et faire bonne figure parmi les provinces

canadiennes. Les exportations devraient notam ment continuer sur leur lancée, stimulées par le raffermissement de la demande intérieure américaine et la reprise graduelle de l’économie canadienne1». À l’échelle canadienne, la Banque du Canada estime que la croissance annuelle de l’économie se situera à 2 % et que les effets interventionnistes découlant du dernier budget fédéral devraient compenser l’ensemble des facteurs qui pèse sur la santé économique en 2016. La Banque, par ailleurs, ne constate « aucune indication tangible d’une hausse des investissements et d’une solide création d’entreprises2 ». Voilà donc le portrait global de la situation économique. L’offre de locaux pour bureaux à Montréal demeure excédentaire, et la conjoncture du marché continue de profiter aux locataires. Tout indique que cette tendance lourde du marché montréalais se poursuivra en 2016. Une forte absorption de locaux pour bureaux reste improbable à moins d’une croissance économique vigoureuse dans la région de Montréal. À l’offre de nouveaux locaux sur le marché du Grand Montréal s’ajoute le fait que les locataires poursuivent la densification des espaces de travail et examinent la mise en place de grandes aires ouvertes. Alors que les perspectives économiques, tant québécoises que canadiennes, semblent indiquer une certaine embellie, les données du marché du premier trimestre de 2016 constituentelles une indication de l’état de santé à venir du marché des bureaux de la grande région de Montréal ? Afin de poser un diagnostic sommaire du marché pour le premier trimestre 2016, cons tatons que les données des principaux courtiers immobiliers présentent, comme toujours, une grande variabilité.

1. Revue économique et financière, 1er trimestre 2016, Autorité des marchés financiers, avril 2016. 2. Rapport sur la politique monétaire, Banque du Canada, avril 2016.

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DONNÉES DU MARCHÉ DES LOCAUX POUR BUREAUX – GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL CBRE enregistre une absorption positive pour tous les marchés, sauf celui de Laval et de l’Ouest-de-l’Île, vraisemblablement en raison de l’impact croissant des nouveaux pieds carrés qui y ont été construits au cours des dernières années. On note une nette amélioration relativement au quatrième trimestre 2015, alors que la majorité des marchés avaient enregistré des absorptions négatives. Toutefois, CBRE fait remarquer que le nombre de pieds carrés occupés au centre-ville de Montréal demeure inchangé depuis le premier trimestre de 2013. Il note que le taux d’inoccupation reste stable depuis deux trimestres, autour de 13,4 %. La livraison de nouvelles constructions au cours des 12 prochains mois devrait contribuer à main tenir ce taux, voire à l’augmenter. En raison notamment des nouvelles construc tions qui seront achevées en 2016 et des espaces disponibles en sous-location, JLL estime également que « le taux d’inoccupa tion devrait reprendre sa tendance à la hausse dans tous les segments de marché, de sorte que le taux d’inoccupation global devrait s’élever au-dessus de 13,5 % dans la GRM, au cours de 20163 ». Le taux d’inoccupation global, selon JLL, se situe actuellement à 12,6 %. Malgré des indicateurs économiques favora bles et plusieurs facteurs incitatifs pour les nouveaux investissements, Colliers Interna tional constate une chute très importante de l’absorption nette en ce début d’année. Selon Colliers, cet affaissement s’explique en partie par un accroissement de l’inventaire de 700 000 pi2 au centre-ville et de un million de pieds carrés en banlieue. En tout, c’est près de 8,3 millions de pieds carrés qui sont désormais disponibles dans la grande région de Montréal. La forte tendance des entre prises à se relocaliser dans des espaces plus petits et l’engouement pour les aires de type loft nuisent à une hausse de l’absorption au centre-ville. Colliers note une hausse du taux d’inoccupation de 2 % au premier trimestre, soit 10,7 %. Selon les données d’Altus, recensant 96 millions de pieds carrés de locaux pour bureaux dans la région de Montréal, le taux de disponibilité

3. Rapport sur la politique monétaire, Banque du Canada, avril 2016.

COURTIERS

LOCAUX POUR BUREAUX

ABSORPTION NETTE

(PIEDS CARRÉS) (1er TRIMESTRE 2016)

(PIEDS CARRÉS) (4e TRIMESTRE 2015)

(PIEDS CARRÉS) (1er TRIMESTRE 2016)

CB RICHARD ELLIS (CBRE)

72 543 178

- 400 000

453 505

JONES LANG LASALLE (JLL)

95 817 729

- 254 500

274 620

COLLIERS INTERNATIONAL

87 917 930

- 203 965

- 1 376 092

global était de 14,5% au quatrième trimestre de 2015, alors qu’il se situe à 14,9 % à la fin du premier trimestre de 2016. En bref, le marché immobilier de la région de Montréal fait face à une hausse importante de l’offre de même qu’à une demande qui tend à stagner ou à décroître. Le cas de la Rive-Sud est particulièrement révélateur : la superficie de quelques projets actuellement en construction ou à l’étape de planification totalise 1 766 000 pi2, soit une augmentation de 40 % des locaux pour bureaux disponibles sur la Rive-Sud d’ici 2019. En 2016, il faut souhaiter que l’économie du Québec et de Montréal tire profit de l’accroissement des exportations, des dépenses des ménages, de la reprise des investissements des entreprises et des mesures budgétaires expansionnistes du nouveau gouvernement fédéral. L’accélération de la vigueur économique est la clé de voûte d’une amélioration du marché immobilier montréalais dans son ensemble. À cet égard, nous pouvons être raisonnablement optimistes en 2016.

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JUILLET

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

ATTENTION… USAGES DÉSIGNÉS ET CESSATION D’USAGE SUR UN TERRAIN :

VOUS AVEZ PROBABLEMENT DES COMPTES À RENDRE ! Adopté en 2003, le projet de loi no 72, aujourd’hui connu sous la nouvelle section

Avec la collaboration de Gilles Michaud, géologue, EESA® et expert reconnu en vertu de la section IV.2.1 de la Loi sur la qualité de l’environnement. M. Michaud est président de la firme Envirodoc inc.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

régime de responsabilités et de gestion des terrains contaminés au Québec. Le projet de loi instaure alors les obligations découlant de certains usages et de situations problématiques sur le plan environnemental et vise le transfert de l’information au fil des années et d’un propriétaire (et usager) à l’autre des terrains en question. Un client ferme son entreprise et désire vendre son terrain et la bâtisse dont il est propriétaire depuis plus de 25 ans ; celle-ci a servi au fil des années de lieu de fabrication, d’entreposage de divers matériaux et de bureaux pour son entreprise d’usinage. Le nouvel acheteur désire donc acheter le tout, mais sans y poursuivre les activités d’usinage qui ont cessé sur les lieux depuis près de six mois. Lors de l’évaluation environnementale de site (ÉES) Phase I demandée par l’acheteur, mais aussi exigée par celui qui le finance, on lui apprend qu’étant donné qu’il y a cessation d’un usage désigné en vertu de l’article 31.51 de la LQE, des études doivent être réalisées puis attestées par un expert habilité par le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC). Cet expert, dont il existe un peu plus d’une centaine au Québec1, viendra certifier que l’ÉES Phase I et les études subséquentes, Phases II et III s’il y en a, respectent bel et bien les critères établis par le MDDELCC. Son rôle sera également crucial lorsque viendra le temps de confirmer que la réhabilitation du terrain a effectivement été réalisée en fonction des objectifs fixés dans le plan de réhabilitation déposé, approuvé et autorisé par le Ministère. Le client, surpris, voit ainsi grimper sa facture d’études environnementales, en plus de devoir possiblement, en cas d’évidence de contami nation mise au jour par ces études, soumettre le tout au MDDELCC, inscrire un avis de contami nat ion au Registre foncier et procéder à une réhabilitation, le tout dans le respect des normes d’acceptabilité dictées par les valeurs de concentration de contaminant limites stipulées par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (RPRT).

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FRÉDÉRIC DUFAULT

Expert invité

IV.2.1 de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE), visait à mettre en place un

ÉQUIPE DE FORAGE EN DÉBUT DE TRAVAIL SUR UN SITE PENDANT UNE ÉES PHASE II

Frédéric Dufault

L’un des changements apportés par le projet de loi no 72 est entre autres celui qui vient préciser les conditions auxquelles les entreprises appartenant à des secteurs industriels ou commerciaux désignés par règlement (voir l’Annexe III du RPRT) doivent se soumettre lorsqu’elles cessent définitivement leurs acti vités, et ce, afin de documenter, de connaître et de corriger toute contamination éventuelle des terrains où elles étaient installées et qu’elles ont possiblement contaminés. Mais le projet de loi va plus loin dans son application et dans la réutilisation de terrains où il y a eu une activité désignée dans le temps (et rétroactivement) ou dans le cas d’une simple réhabilitation volontaire. Les possibilités sont encadrées par des conditions, et un expert doit être impliqué dans le dossier. 1. La liste de ces experts se trouve à l’adresse suivante : www.ceaeq.gouv.qc.ca/accreditation/experts/liste_experts.pdf.

Ainsi, dans notre dossier, le client doit se conformer aux points suivants de la LQE. Article 31.51, alinéa 1 : « Celui qui cesse définitivement d’exercer une activité industrielle ou commerciale appartenant à l’une des catégories désignées par règlement du gouvernement est tenu de procéder à une étude de caractérisation du terrain où elle s’est exercée, dans les six mois de cette cessation d’activité ou dans tout délai supplémentaire n’excédant pas dix-huit mois que peut accorder le ministre, aux conditions qu’il fixe, dans l’éventualité d’une reprise d’activités. L’étude doit, sitôt complétée, être communiquée au ministre et au propriétaire du terrain. » Article 31.67, alinéa 1 : Attestation par un expert. « Toute étude de caractérisation d’un terrain réalisée en application des dispositions de la présente section [dont fait partie 31.51] doit être attestée par un expert visé à l’article 31.65. » Ainsi, du fait que ses activités ont cessé, notre client se voit contraint, dans les six mois ou plus s’il demande un délai pour invoquer une cessation temporaire ou pour orienter ses affaires, de procéder à une ÉES Phase I et probablement une suite en Phase II pour vérifier l’état du terrain. Advenant qu’aucune contamination ne soit trouvée à la suite de la Phase II, durant laquelle on procède à l’échantillonnage des sols et de l’eau souterraine et éventuellement des matières résiduelles ou au démantèlement au moyen de tranchées, de forages et de puits d’observation, le client pourra être rassuré et procéder à la vente de son terrain sans soucis additionnels. Cependant, si la contamination dépasse les critères de l’Annexe I du RPRT – critères de valeurs limites de contaminants pour l’établissement d’usage résidentiel – ou de l’Annexe II

du RPRT – critères de valeurs limites de contaminants pour un usage industriel ou commercial selon le zonage prévu pour le nouvel usage du terrain –, le client devra procéder à l’inscription d’un avis de contamination au Registre foncier. Même si les critères prévus pour un usage industriel ne sont pas dépassés, l’inscription au Registre foncier est obligatoire depuis 2003. Mais la vente peut avoir lieu, et le futur acheteur devra accepter le terrain tel quel avec des restrictions quant au développement futur de celui-ci et, s’il désire en changer l’usage (article 31.53 LQE), le réhabiliter afin de se conformer au zonage prévu pour la réutilisation du site. Donc, qu’advient-il du terrain si, dans le cadre des ÉES Phase II (et Phase III), on trouve des concentrations de contaminants plus grandes que les valeurs prévues pour les usages à venir ? Le propriétaire (ou le locataire) devra déposer un plan de réhabilitation et le soumettre au ministre. Ce plan de réhabilitation doit être accompagné d’un calendrier d’exécution et doit énoncer clairement les mesures qui seront mises en œuvre pour protéger l’environnement et rendre le site dans un état acceptable en fonction des usages prévus au zonage pour le terrain (résidentiel ou industriel / commercial). De plus, l’alinéa 1 de l’article 31.52 de la LQE stipule ceci : « Celui qui, à titre de propriétaire, de locataire ou à quelque autre titre que ce soit, a la garde d’un terrain dans lequel se trouvent des contaminants dont la concentration excède les valeurs limites réglementaires et qui proviennent de l’exercice sur ce terrain d’une activité industrielle ou commerciale appartenant à l’une des catégories désignées par règlement du gouvernement, est tenu, s’il est informé de la présence de ces contaminants aux limites du terrain ou de l’existence d’un risque sérieux de migration hors du terrain de contaminants susceptibles de compromettre un usage de l’eau, d’en aviser sans délai et par écrit le

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

propriétaire du fonds voisin concerné. Copie de cet avis est aussi communiquée au ministre. » Cet article ouvre tout grand la porte à des conséquences relevant des dispositions du Code civil du Québec et requiert l’implication d’un avocat spécialisé, car il importe de bien établir les circonstances et les conséquences d’une telle situation. Le rôle de l’expert qui atteste que les travaux ont été réalisés conformément au plan approuvé par le MDDELCC au moyen d’une grille établie par ce dernier est de s’assurer que ces travaux respectent bien les exigences administratives du MDDELCC. Ayant en main cette attestation des travaux et du résumé de l’étude de caractérisation de l’expert établissant l’état du terrain réhabilité, notre client peut déposer un avis de décontamination au Registre foncier et, ainsi, procéder à la vente de son terrain, non sans délais, dépassements de coûts et fort probablement maux de tête. Mais comment éviter une telle situation ? Il n’y a pas de formule magique ni de réponse facile. La diligence en environnement et en urbanisme dans tout ce que l’on entreprend dans le domaine immobilier est une bonne façon de bien gérer le risque. Travailler avec des professionnels qui connaissent la réglementation ou qui ont accès à des personnes informées de celle-ci constitue un gage de sécurité et possiblement de succès ou encore une façon d’éviter un cauchemar administratif et des délais impor tants, une réutilisation du terrain difficile et jonchée de ratés. Malgré des études en apparences plus laborieuses, il n’existe pas vraiment d’autre option. La plupart du temps, je suggère fortement à mes clients de procéder à des études urbanistiques et environnementales de site complètes avant l’achat ou l’aménagement d’un terrain, que l’on en soit propriétaire ou locataire. En ayant ainsi en main des études environnementales de site complètes et attestées, le client obtient une bonne image de l’état du terrain dès le début d’un projet de réutili sation. Ces études serviront de base à toutes les analyses subséquentes, qu’elles soient d’ingénierie ou architecturales, ou qu’il s’agisse d’une demande de changement de zonage. 19_DeRico experts-conseils.pdf

13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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Les études urbanistiques serviront à définir les usages ou les zonages permis ou envisageables ainsi que les projets pouvant être établis sur le site. Également, si l’entreprise ou le type d’activité de notre locataire fait partie de la liste des usages désignés de l’Annexe III du RPRT, il est important d’en faire reconnaître la prévalence auprès du locataire, des patrons et des dirigeants de l’entreprise, afin qu’advenant une vente, une cessation d’activité ou un changement d’usage, ces derniers soient au courant des obligations légales et des délais possibles que pourrait engendrer un processus de vente, d’achat ou d’usage du terrain, sans oublier les coûts associés à l’expertise professionnelle qui s’y rattachent. La LQE et le RPRT sont des textes juridiques qui comportent leurs lots de surprises et de difficultés d’interprétation. Il est important de procéder avec diligence et de retenir l’avis de professionnels qui s’y connaissent : avocats, professionnels de l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE), consultants en environnement spécialisés. Les municipalités ont également un rôle à jouer compte tenu de leur obligation de tenir une liste des terrains contaminés situés sur leur territoire en interdisant l’émission de permis de construction ou de lotissement pour les sites inscrits sur cette liste, à moins d’avoir obtenu une attestation d’un expert (selon les articles 120 et 121 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme) relativement à la compatibilité de réutilisation du terrain et une conformité du projet de réutilisation du site par rapport aux conditions de celui-ci, aux dispositions du plan de réhabilitation soumis au MDDELCC et au zonage du site. Mais attention, ces listes ne sont pas toujours exhaustives. Bon nombre de municipalités peinent à maintenir une liste des sites contaminés malgré l’obligation de le faire… Rien ne vaut l’investissement de quelques milliers de dollars pour obtenir une ÉES complète qui répondra aux questions et établira les conditions de base qui influent sur la réutilisation du site ou simplement sur la gestion du départ d’un locataire réalisant des activités désignées.

QUÉBEC

MULTIRÉSIDENTIEL : UN MARCHÉ QUI S’ESSOUFFLE

Alain Roy, É.A. Expert invité

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

La dernière année n’a certainement pas été la plus active dans la région de Québec au chapitre de la nouvelle construction d’immeubles de bureaux, commerciaux ou industriels. Cependant, la situation a été différente pour le marché des immeubles résidentiels multilocatifs. En effet, de nombreux projets ont vu le jour au courant de 2015, venant changer la dynamique en place depuis déjà un certain temps dans la capitale. Depuis plusieurs années, les publications de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) concernant le marché locatif présentaient ce dernier comme étant relativement stable. À l’opposé du marché des copro priétés, il ne semblait pas y avoir eu de croissance prononcée des mises en chantier pouvant mener à une saturation et, éventuellement, à une chute des constructions. Effectivement, avant 2015, dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec, on relevait une certaine stabilité de la progression des mises en chantier, avec une moyenne annuelle d’environ 1 400 à 1 500 nouvelles unités locatives construites et disponibles. On pouvait même noter une progression annuelle légère, mais constante, depuis le dernier repli observé en 2011. Remarquons que celui-ci coïncidait avec une hausse importante des constructions de copropriétés. Cette période a effectivement été une année décisive où, pour la première fois depuis que la SCHL recense ces données, le nombre de copropriétés construites a surpassé celui des logements locatifs.

Quoi qu’il en soit, la dynamique du marché locatif a changé de manière importante à l’échelle de la RMR de Québec au cours de l’année 2015, où une progression importante a été observée. En effet, le nombre de mises en chantier a augmenté de façon assez spectaculaire avec une croissance de près de 100 % par rapport à 2014. Dans le secteur de Sainte-Foy, où se trouve une forte concentration de nouveaux projets locatifs – le complexe La Garde (256 logements), le Quartier R (150 logements), le complexe Le Prisme (184 logements) –, cette progression a été d’un peu plus de 385 % pour cette même période. Le graphique suivant présente l’historique des mises en chantier au sein de la RMR de Québec et, plus précisément, pour le secteur de Sainte-Foy. L’offre ayant changé de manière importante, il convient de se questionner sur le niveau de risque actuel à détenir un immeuble locatif résidentiel.

HISTORIQUE DES MISES EN CHANTIER

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2015.

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QUÉBEC

Selon les plus récentes études du Groupe Altus, un logement de type 4 ½ pièces se trouvant dans une nouvelle construction et comptant deux chambres à coucher peut se louer 1 300 $ par mois, alors que le loyer moyen selon la SCHL pour l’ensemble des logements de deux chambres dans la région est de 788 $. Les hausses possibles de loyers pourraient être plus limitées au cours des prochaines années. D’ailleurs, soulignons le retour des incitatifs à la location, disparus du marché depuis longtemps, tels que des réductions de loyer, des gratuités, des électroménagers inclus dans le coût du loyer, etc. En ce qui concerne le taux d’inoccupation, la progression a été d’environ 1 % en 2015 par rapport à 2014 selon la SCHL, se chiffrant désormais à 4,0 % pour l’ensemble de la RMR (octobre 2015). Une tendance haussière est d’ailleurs observée depuis 2012, où l’on observait un taux d’inoccupation de 2,0 %. Le graphique suivant illustre la tendance de l’inoccupation depuis 2006.

TAUX D'INOCCUPATION – RMR QUÉBEC

L’augmentation de l’offre permet donc de constater une détente dans le marché. Il est important de préciser que la situation particulière touchant actuellement le marché des copropriétés a également eu son rôle à jouer dans cette hausse de l’inoccupation des appartements locatifs. Certains promoteurs, n’ayant pas réussi à écouler leurs copropriétés en raison de la saturation du marché, ont décidé de les offrir en location, ajoutant ainsi une pression supplémentaire, particulièrement pour les logements locatifs haut de gamme, lesquels comportent des attributs s’apparentant à ceux des copropriétés.

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ISTOCK PAR DAVID HENDERSON

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2015.

Quoi qu’il en soit, l’offre accentuée combinée à une demande relativement stable serait la principale cause de l’augmentation du taux d’inoccupation, qui s’ajuste en fonction des mises en chantier survenues au cours des périodes précédentes. Nous pouvons envisager qu’à la suite du sommet atteint en 2015, le rythme des mises en chantier pourrait ralentir pour 2016 et 2017 afin de permettre au marché de se stabiliser et d’absorber les nouvelles unités. Malgré cela, les analystes de la SCHL prévoient que le taux d’inoccupation continuera d’augmenter au cours des deux prochaines années, à savoir de 4,5 % en 2016 et de 5,0 % en 2017. Notre questionnement doit aussi prendre en considération les dépenses d’exploitation rattachées aux immeubles. En effet, les promoteurs deviennent de plus en plus créatifs pour rentabiliser leur projet et attirer la clientèle, ce qui fait apparaître de nouvelles

tendances à Québec. À cet égard, pensons aux loyers qui incluent les services d’énergie ou encore à certains projets dont les réservoirs d’eau chaude individuels ont été remplacés par un système centralisé, permettant ainsi de récupérer des pieds carrés dans chacun des logements. Malgré tout, l’expectative demeure à la hausse au chapitre des dépenses d’exploitation, notamment celles liées à l’énergie. Par ailleurs, inutile de parler des taxes municipales… les baisses demeurent plutôt rares ! Cela dit, il est légitime de se questionner sur les critères de rendement actuel du marché locatif et du risque associé à la détention de ce type d’actif. Selon les plus récentes données en provenance d’Altus InSite, on observe une contraction très faible depuis 2013 du taux global d’actualisation (TGA) et du taux de rendement interne (TRI), comme l’illustre le graphique suivant.

CRITÈRES DE RENDEMENT Historique – Québec Multifamilial en banlieue

Source : Altus InSite, 2016.

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Ces données mettent en lumière les principaux éléments à prendre en compte au moment de se positionner sur le niveau de risque associé au marché locatif. La hausse de l’offre et une demande relativement stable constituent les principales raisons du desserrement des conditions du marché. Effectivement, alors que la quantité de logements achevés et disponibles a continué de croître, la demande est demeurée plutôt inchangée, engendrant ainsi une augmentation du taux d’inoccupation. Par la suite, il faut penser à l’expectative limitée des hausses de loyer et à la croissance constante des dépenses d’exploitation.

Une fois ces éléments pris en considération, il convient tout de même de préciser le fait que le logement locatif répond à un besoin primaire. Bien sûr, c’est également le cas de la copropriété, mais l’accession à celle-ci s’avère plus limitée en raison de nombreuses barrières à l’entrée, de sorte que pour une grande partie de la population, résider en appartement apparaît le seul moyen économiquement viable de se loger. Ayant pris conscience de cela, et sachant que le solde migratoire de la ville de Québec demeure positif, nous pouvons nous attendre à une certaine stabilisation, voire à une légère diminution des valeurs, laquelle traduirait un assouplissement des critères de rendement sur un horizon de court à moyen terme.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Le célèbre architecte japonais Kengo Kuma se trouvait récemment à Vancouver pour présenter sa première tour d’importance en sol nord-américain. L’immeuble à usage mixte possédera un style unique. Sa façade sera faite d’un ensemble de verre et d’aluminium qui lui donnera un air de légèreté. Voyez par vous-même.

NOBEL FPI ACHÈTE UN IMMEUBLE RUE STANLEY ET Y ACCUEILLERA LE SIÈGE SOCIAL DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC Le Fonds de placement immobilier Nobel vient d’annoncer qu’il entend finaliser l’acquisition de 50 % des actions de la Société en commandite 2045 Stanley, qui détient l’immeuble de bureaux situé au 2039-2047, rue Stanley au centre-ville de Montréal. La Chambre des notaires du Québec y déménagera ses bureaux en décembre 2017. Un espace destiné au public sera aménagé au rez-de-chaussée, un lieu d’information, mais aussi d’éducation.

RÉSEAUTAGE ET CONFÉRENCE SUR LE THÈME DU DÉVELOPPEMENT ET DU REDÉVELOPPEMENT DES ACTIFS

V2COM

Cet événement, qui aura lieu le 9 juin prochain, a pour objectif d’offrir une tribune à la relève de 40 ans et moins œuvrant dans le secteur de l’immobilier. Cette activité sera l’occasion pour les jeunes membres du réseau de l’Institut de développement urbain du Québec d’effectuer des présentations de type éclair autour du thème du développement et du redéveloppement des actifs. 52

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LUC PERRON NOMMÉ VICE-PRÉSIDENT, FINANCEMENT IMMOBILIER POUR L’EST DU CANADA La Banque Laurentienne a promu Luc Perron au poste de vice-président, Financement immobilier. Œuvrant dans ce secteur depuis près de 40 ans, M. Perron est responsable d’une équipe d’experts chevronnés situés dans différents centres d’affaires dans l’est du Canada. Il assure également la croissance et la rentabilité du portefeuille de prêts en finance ment immobilier. BANQUE LAURENTIENNE

KENGO KUMA CONÇOIT UN IMMEUBLE À VANCOUVER !

PAS DE VOITURE SVP ! Le comité de planification d’Ottawa a accepté de réduire considérablement le nombre minimal de stationnements pour permettre à Textbook Student Suites Inc. de construire deux immeubles de 275 unités au total. Au lieu de 164 stationnements, ils n’en construiront que 20 ! Les employés municipaux ont accepté le projet ainsi, car il se trouve à moins de 400 km d’une station de train léger sur rail.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

AVIS DE NOMINATION

NOUVEAU VICE-PRÉSIDENT, EXPLOITATION CHEZ CADILLAC FAIRVIEW

MATHIEU COLLETTE, VICE-PRÉSIDENT, DÉVELOPPEMENT / OPÉRATIONS

Cadillac Fairview (CF) a récemment annoncé la nomination de Christian Vézina au poste de vice-président, Exploitation, portefeuille Est du Canada. Il occupait jusqu’à tout récemment le poste de directeur général de CF Carrefour Laval. Il est désor mais responsable de l’exploitation des centres commerciaux CF de Montréal, d’Ottawa et de Dieppe ainsi que de la Gare Windsor et de la Tour Deloitte.

M. Serge Goulet, président de Devimco Immobilier, est heureux d’annoncer la nomination de M. Mathieu Collette au poste de vice-président, Développement / Opérations. Il entrera en fonction à la mi-juin. Mathieu Collette était jusqu’à récemment directeur principal de la division résidentielle au sein du bureau montréalais du Groupe Altus. Comptant près d’une vingtaine d’années d’expérience, il est un expert du secteur des études de marché résidentielles pour aider les développeurs et investisseurs dans leur processus décisionnel. M. Collette se

UN AUTRE ASSOCIÉ D’EXPÉRIENCE SE JOINT À BLAKES

à l’étape du pré-développement. Il a également une vaste connaissance du domaine de l’évaluation immobilière.

Vitale Santoro s’est joint au groupe de droit des affaires du cabinet d’avocats Blakes à Montréal. Depuis près de 20 ans, Me Santoro se spécialise en droit des sociétés, dont l’immobilier. Avant de se joindre à Blakes, il était associé dans un autre grand cabinet canadien.

Diplômé en architecture et en évaluation immobilière, Mathieu Collette est membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec et de l’Institut canadien des évaluateurs.

BLAKES

Sa compétence et son expertise seront des atouts majeurs pour Devimco Immobilier et il apportera assurément une grande contribution au succès des projets que l’entreprise développe actuellement.

RIO TINTO EMMÉNAGE À LA TOUR DELOITTE

À QUI PROFITERA LE TRAIN ÉLECTRIQUE DE LA CAISSE DE DÉPÔT ?

JEAN-LUC LANDRY DEVIENT PRÉSIDENT DU C. A. DE TECHNOPARC MONTRÉAL

Si le projet se concrétise, le réseau de train électrique de la Caisse de dépôt et placement du Québec comptera 24 stations. Non loin de l’une de ces stations se trouve notamment le Quartier DIX30 près duquel DEVIMCO a l’intention de construire un nouveau projet de 1 G$ ! Plusieurs autres sites d’intérêt longent le trajet, comme le Technoparc Saint-Laurent.

Technoparc Montréal vient d’annoncer la nomination de Jean-Luc Landry au poste de président de son conseil d’administration. M. Landry est administrateur chez Technoparc Montréal depuis 2007, où il était le président du comité des ressources humaines. Bachelier en sciences économi ques du Collège Sainte-Marie, M. Landry détient également une maîtrise en économie de l’Université d’Ottawa.

CADILLAC FAIRVIEW

LA PLACE DES CANOTIERS : UNE OUVERTURE SUR LE FLEUVE INSPIRÉE DES QUAIS DU 19e SIÈCLE

CDPQ

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Cadillac Fairview accueillera à la Tour Deloitte les 550 employés du leader mondial Rio Tinto. Ceux-ci profiteront également d’une garderie et d’un centre de bien-être à la fine pointe des tendances, tous deux situés au niveau de la Salle des pas perdus de la Gare Windsor.

Le maire de Québec, Régis Labeaume, a récemment présenté le concept et les esquisses de la future place des Canotiers. « À terme, cette place offrira à nos concitoyens un nouvel accès convivial au fleuve, en plus d’offrir une porte d’entrée exceptionnelle à nos visiteurs maritimes », a déclaré M. Labeaume. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

BRÈVES IMMOBILIÈRES

LEMAY ACCUEILLE HUGO LAFRANCE À TITRE DE SPÉCIALISTE EN DÉVELOPPEMENT DURABLE

Les 16 et 17 juin prochains se tiendra à l’Université du Québec à Montréal le Sommet sur les infrastructures naturelles du Grand Montréal, organisé conjointement par la Fondation David Suzuki et la Communauté métropolitaine de Montréal. Selon le maire de Montréal, Denis Coderre, « les infrastructures naturelles du Grand Montréal contribuent à notre bien-être à tous. Elles remplissent des fonctions écologiques essentielles. Elles contribuent à notre confort, à notre qualité de vie, à notre sécurité et à notre santé ».

Hugo Lafrance se joint à l’équipe de professionnels en développement durable de Lemay, qui a pour mandat d’accompagner l’ensemble des équipes de projets dans leurs démarches liées à la conception de milieux de vie durables. Depuis plus de 10 ans, M. Lafrance étend son expertise dans la résolution d’enjeux de développement durable entourant l’environnement bâti. Durant sa carrière, il a cofondé Écotactiques, une firme indépendante de consultation en bâtiment durable, en plus de travailler avec de nombreux architectes.

ÆDIFICA DÉVOILE SON PROJET MÉTRO EN RÉALITÉ VIRTUELLE Ædifica a profité de l’exposition architecturale biennale LE MONTRÉAL DU FUTUR organisée par BOMA QUÉBEC pour présenter l’audacieux projet MÉTRO. Celui-ci intègre une centaine des voitures désaffectées MR-63 dans une structure qui évoque et célèbre l’histoire du réseau de métro montréalais.

ÆDIFICA

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RENFORCER LA RÉSILIENCE URBAINE À L’ÉGARD DES CHANGEMENTS CLIMATIQUES

JOCELYN TROTTIER DEVIENT PRÉSIDENT DE GDI SERVICES

BERNARD SÉVIGNY ÉLU PRÉSIDENT DE L’UMQ

GDI Services aux immeubles inc. a récem ment annoncé que Jocelyn Trottier occupe désormais les postes de vice-président exécutif de GDI Services aux immeubles inc. et de président de GDI Services où l’une de ses responsabilités concerne la gestion des activités du service d’entretien ménager pour le marché du Québec. M. Trottier est un gestionnaire comptant 30 ans d’expérience dans des postes de haute direction dans les secteurs de l’immobilier commercial, de l’hôtellerie et de la vente au détail.

Le maire de Sherbrooke vient d’être élu président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) lors des assises 2016. Il succède ainsi à la mairesse de SainteJulie, Suzanne Roy. M. Sévigny, qui a été élu par acclamation, a déclaré vouloir tout de même continuer d’être le plus présent possible à Sherbrooke.

Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes s’est vu décerner le prix d’excellence des prix Durabilys pour la Maison du développement durable dans la catégorie Nouvelle construction et rénovation majeure LEED. Créés par le Conseil du bâtiment durable du Canada, ces prix reconnaissent et récompensent des projets qui s’illustrent en bâtiment durable au Québec. Le concours comportait au total 12 catégories comprenant 5 types de certifications LEED.

MENKÈS SHOONER DAGENAIS LETOURNEUX ARCHITECTES

AÉROPORTS DE MONTRÉAL INAUGURE SES AGRANDISSEMENTS

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2016

Aéroports de Montréal (ADM) a récemment inauguré plusieurs agrandissements pour lesquels la facture totale s’élève à 350 M$. Aucun élément ne semble avoir été laissé au hasard, notamment l’agrandissement de la jetée internationale afin d’obtenir la certification LEED. Les améliorations aux infrastructures ont également permis d’ajouter plusieurs commerces dont la signature est représentative de Montréal.

DEUX COURTIERS D’IMMODEV CONCLUENT DES TRANSACTIONS POUR PRÈS DE 9 M$ Deux courtiers d’Immodev ont récemment annoncé avoir conclu deux transactions majeures au cours des derniers mois. Marc Vadeboncœur a notamment annoncé la vente du 18, rue Sicard à Sainte-Thérèse. Cette propriété industrielle de 60 814 pi2 a été vendue pour 3,5 M$. Également, après de nombreux mois de négociation, Simon Legault a finalisé la vente du 80088048, avenue Marcel-Villeneuve à Laval. Cette propriété commerciale abritant sept locataires a été vendue pour 5,1 M$.

VILLE DE SHERBROOKE

MENKÈS SHOONER DAGENAIS LETOURNEUX ARCHITECTES REMPORTE LE PRIX D’EXCELLENCE LORS DU GALA DURABILYS 2016

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Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait Faire tourner l’économie d’ici. P r o j e t : Centre de données de Montréal

Pa r t e n a i r e :