Immobilier commercial volume 9 - numéro 5 by JBC Média inc.

VOLUME 9 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

SOLAR DE DEVIMCO

LA GENÈSE D’UN MÉGAPROJET TOP DES VENTES COMMERCIALES,

INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

COUP VISITE GUIDÉE DE D’ŒIL LA TOUR KPMG

RICHARD BERGERON POUR UNE

RENAISSANCE DU CENTRE-VILLE

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SOMMAIRE : : VOLUME 9 | NUMÉRO 5

31 25 CHRONIQUES 22 MONDE MUNICIPAL Habitation et logement social : les municipalités, des partenaires incontournables

Par Jean Bouchard

23 MOT DE L’IDU Le rapport Hubert : l’événement de 2016 en immobilier commercial

Par André Boisclair

33 QUÉBEC Le point sur le marché des immeubles de bureaux de Québec

5 MOT DE L’ÉDITEUR La renaissance des TOD Par Jacques Boisvert

37 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Densifier, pour assurer le succès du transport collectif

7 ENTREVUE Richard Bergeron Pour une nouvelle renaissance du centre-ville de Montréal Par Yasmina El Jamaï

15 FOCUS Solar Uniquartier

41 DONNÉES EN IMMOBILIER Tour d’horizon du marché du multiplex

Par Nathalie Savaria

20 PHOTO REPORTAGE FAYOLLE CANADA 25 COUP D’ŒIL Tour KPMG Une silhouette distinctive bientôt trentenaire Par Nathalie Savaria 30 LA PETITE HISTOIRE DE... JLR : un succès fabuleux Par Yasmina El Jamaï

44 GÉNÉRATION MONTANTE L’immobilier, un milieu de plus en plus branché ! Propos recueillis par Suzanne Gagné FOCUS

: SÉRIE ANNIVERSAIRE

47 Prélude Par Andrée De Serres

48 Efficience énergétique des immeubles Un potentiel commercial et financier à explorer Par Emmanuelle Gril 60 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

Par Alain Roy

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

Par Paul Lewis

39 COMMERCE DE DÉTAIL L’impact du commerce de détail dans l’économie du Québec

Par Léopold Turgeon

Par Joanie Fontaine

42 LE TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

46 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Promoteurs d’habitations neuves : attention au remboursement partiel de la TPS / TVQ !

Par Marie-Ève Côté, Catherine Gosselin et Kassandra Grenier

3 DROITS ET OBLIGATIONS 5 Montage physique et juridique défecteux de condominiums : poursuites en chaîne contre les promoteurs, prêteurs et divers professionnels

Par Me Sylvie Bouvette

55 ANALYSE DE MARCHÉ Bilan de mi-année : le secteur commercial reprend de la vigueur en 2016

Par Benoit Beauchemin

57 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Vers une nouvelle approche de développement des quartiers industriels

Par Frédéric Dufault

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Marie-Ève Côté, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Catherine Gosselin, Kassandra Grenier, Paul Lewis, Alain Roy et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité Québec 418 317-0669 Marie-Ève Groleau Chargée du développement et des contenus Région de Québec ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Alain Lambert et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Richard Bergeron : © JBC Média par Roxane Paquet Devimco : © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

LA RENAISSANCE DES TOD À la base, le concept très actuel des TOD (transit-oriented developpement) n’a rien de bien nouveau. Les grandes villes de l’Amérique du Nord se sont développées à proximité des gares de chemin de fer ou d’installations portuaires. L’étalement urbain parfois moins bien planifié qui sévit depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale et l’apparition des autoroutes a relégué aux oubliettes ce concept du gros bon sens. Toutefois, il ne faut pas voir « la renaissance » des TOD comme un retour en arrière, car il combine à présent tout le savoir-faire, les connaissances et le génie urbain d’aujourd’hui. Pour vous en convaincre, je vous invite à lire notre article sur le mégaprojet Solar à Brossard. Quel plaisir de lire les propos de Richard Bergeron dans ce numéro ! Certains considéreront sa vision du développement urbain au centre-ville de Montréal comme étant un peu optimiste, mais justement, il est temps de « revoir » grand pour Montréal ; et les leaders politiques doivent y croire profondément. À mon avis, le maire pouvait difficilement choisir mieux comme responsable de la stratégie de développement du centre-ville de Montréal. Le secteur de l’immobilier commercial représente une petite communauté. Tout le monde se connaît, mais souvent de façon superficielle. C’est pourquoi nous vous présentons une nouvelle série intitulée « La petite histoire de… ». La première entreprise à faire l’objet de cet article est JLR, une firme de deuxième génération qui compile et analyse toutes les transactions immobilières publiées au Registre foncier, depuis 1986. Notre section « Coup d’œil » vous propose par ailleurs une visite de la tour KPMG, qui comprend les Promenades de la Cathédrale, récemment acquise du Groupe immobilier Oxford par Bentall Kennedy. Nous avons rencontré pour vous la gestionnaire de l’immeuble et son directeur des opérations. Je manque maintenant d’espace pour vous présenter plusieurs autres articles d’intérêt publiés dans ce numéro. Je suis certain que vous les lirez tous et vous invite à partager votre exemplaire du magazine avec vos collègues de travail ou sa version numérique sur les réseaux sociaux. Bonne lecture !

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

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ENTREVUE

Richard

BERGERON POUR UNE NOUVELLE RENAISSANCE DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

« L’urbanisme est le métier le plus important pour le 21e siècle, et l’avenir du monde dépend précisément de la manière dont nous aména gerons les villes », affirme Richard Bergeron. Conseiller de ville au district de Saint-Jacques et responsable de la Stratégie centre-ville de Montréal, il place la métropole au cœur de cet enjeu de développement à l’échelle nationale, mais aussi internationale. Lorsqu’on sait que l’ONU avait constaté dès 2008 que plus de 50 % de la population mondiale se concentrait dans les milieux urbains et que cette proportion atteindrait 70 % d’ici 2050, concevoir Montréal comme le modèle d’un développement urbain respectueux des limites de la planète comme le fait Richard Bergeron apparaît opportun. L’homme aux multiples chapeaux partage avec nous la vision du développement du centre-ville de Montréal et ses rêves personnels pour cette cité où il s’est établi en 1975. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

ENTREVUE

MONTRÉAL, C’EST TOI MA VILLE « Nous voulons concentrer au centre-ville de Montréal le meilleur de l’Europe urbaine et le meilleur de l’Amérique urbaine », confie M. Bergeron avec enthousiasme. Tout au long de l’entrevue, c’est l’homme politique mû par une volonté de change ment qui parle, mais aussi le citoyen qui affectionne particulièrement la ville d’adoption où il a étudié, travaillé, aimé et où il continue de vivre, et ce, en plein cœur de l’action. Du haut de ses 61 ans, Richard Bergeron vit comme la génération des milléniaux, c’est-à-dire sans voiture et en bénéficiant de tous les services culturels, sportifs et ludiques à proximité. Tandis que certains acceptent avec résignation le stress quotidien de la circulation, lui s’adonne au jogging dans le VieuxMontréal en contemplant les beaux édifices du quartier historique. Cela, avant de retourner au domicile familial situé à trois minutes à pied de son bureau. Voilà une raison de penser que Richard Bergeron est particulièrement « bien placé » pour appuyer l’établissement de la stratégie du centreville de Montréal axée sur la croissance de celle-ci en misant sur son centre. Que le maire Denis Coderre ait confié à Richard Bergeron la mission de propulser l’élan de dévelop pement du centre-ville urbain n’a rien à voir avec son lieu de résidence en plein cœur de Montréal. C’est plutôt de qualifications-clés en matière de développement urbain qu'il s’agit ici. UN PARCOURS REMARQUABLE Pour propulser le centre-ville montréalais vers les sommets, qui est mieux qualifié qu’un homme à la fois passionné par l’urbanisme, docteur en

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

aménagement, auteur, professeur universitaire et conférencier spécialisé en développement urbain ? Richard Bergeron porte tous ces chapeaux avec aisance. Lui confier la mission d’optimiser le potentiel de développement du centre-ville comme territoire, moteur économique, espace de vie et de culture dans un environnement favorisant le transport en commun apparaît donc naturel, presque comme une évidence. Pour faire écho au document de consultation de la Ville de Montréal publié en juin dernier, Richard Bergeron veillera à poser tous les jalons importants du développement urbain pour faire rayonner la ville d’ici 2030. Un programme ambitieux pour les 15 prochaines années confié à un visionnaire des plus enjoués ! C’est à l’âge de quatre ans que Richard Bergeron, natif d’Alma, a découvert son penchant naturel pour l’architecture, après avoir créé de toutes pièces une maquette à l’orphelinat de Chicoutimi où il a passé cinq années de son enfance. Les religieuses du couvent, éberluées par son ingéniosité, avaient prédit qu’il deviendrait architecte. Dans cette veine, Richard Bergeron a étudié l’architecture à l’Université de Montréal en 1975, avant de prendre la décision d’y poursuivre une maîtrise en urbanisme en 1981. Il a par la suite jeté son dévolu sur l’aménagement dans le même établissement en 1986 et a obtenu un doctorat dans cette discipline à laquelle il a d’ailleurs contribué en publiant plusieurs ouvrages. Même s’il ne pratique pas le métier d’architecte, contrairement aux prédictions des religieuses, Richard Bergeron a gardé de son enfance le plaisir qu’il a à observer l’évolution de la construction des chantiers. Il semblerait que la vie l’ait plutôt amené

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ENTREVUE

« Montréal est très bien placée pour être un chef de file en Amérique du Nord et pour montrer la voie à l’Amérique urbaine, voire au monde. » – Richard Bergeron

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

à multiplier les expériences pour élargir ses horizons et acquérir la perspective globale en urbanisme qui lui vaut actuellement d’être reconnu comme un spécialiste du développement urbain. Une série de fonctions se sont effectivement succé dé tout au long de la carrière de M. Bergeron : ensei gnement à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal durant son doctorat et à l’Université Laval en 1992-1993, puis présidence de la Fédération des coopératives d’habitation de l’île de Montréal de 1990 à 1992. C’est à partir de 1996 que Richard Bergeron a commencé à travailler dans le secteur public, d’abord en tant que consultant au ministère de la Métropole, organisme pour lequel il a réalisé une dizaine d’études portant sur le potentiel de réaménagement des espaces vacants situés en périphérie immédiate des stations du métro de Montréal. Ensuite, il est devenu analyste et rédacteur pour le Groupe de travail sur les transports du Mécanisme québécois de concertation sur les changements climatiques. De 2000 à 2005, il a agi comme responsable des analyses stratégiques à l’Agence métropolitaine de transport (AMT). En bref, Richard Bergeron a touché à l’ensemble des éléments du développement urbain, incluant la planification, l’économie immobilière, la gestion des services, le transport en commun et l’environ nement. Il a revêtu tant de chapeaux différents au cours de sa carrière qu’il devrait pouvoir porter la métropole vers les cieux, a dû se dire le maire de Montréal. 10

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Compte tenu de son savoir-faire, il n’est pas étonnant que Richard Bergeron ait volontiers accepté de relever ce défi qui rend ses yeux pétillants à mesure qu’il partage sa propre vision du développement urbain montréalais. UN ESPACE RÉSOLUMENT HUMAIN La vision d’avenir de Montréal est centrée sur le bienêtre des personnes qui y vivent ; Richard Bergeron va plus loin en appelant de ses vœux l’édification d’une ville émancipatrice où les citoyens se sentent bien. En outre, « Montréal est très bien placée pour être un chef de file en Amérique du Nord et pour montrer la voie à l’Amérique urbaine, voire au monde », aux dires de l’expert en urbanisme. La perspective est celle d’un développement urbain plus respectueux des limites de la planète où nous habitons et qui satisfait mieux les besoins humains. Autrement dit, M. Bergeron considère que Montréal doit s’empresser de créer une vision de la vie autre que celle de la consommation effrénée ayant prévalu en Amérique du Nord depuis le milieu du dernier siècle. La logique est de privilégier un concept de dévelop pement urbain écoresponsable où les résidents et les visiteurs accèdent à des services à proximité de leur domicile, produisant ainsi le moins d’émissions de gaz à effet de serre possible. Pour ce faire, les transports en commun et leur expansion continue doivent évidemment être au centre de la stratégie. Il s’agit aussi de mettre de l’avant un mode de vie urbain en plein cœur de Montréal avec toutes les

notions branchées que cela évoque dans notre imaginaire collectif : vivre, étudier, travailler, faire du sport, se cultiver et se distraire, tout cela sans sortir du centre-ville. Dans un contexte si favorable, les citoyens seraient plus à même de se réaliser, croient les décideurs-clés de la métropole. MONTRÉAL, UNE VILLE FAITE POUR LE BONHEUR « Les quartiers anciens de Montréal constituent déjà un prototype à grande échelle de ce que signifie vivre de manière raisonnable tout en étant heureux. Il est possible de faire toutes ses courses à pied, sans voiture. Et la marche est bonne pour la santé », rappelle M. Bergeron en décochant un large sourire. Montréal présente une forme achevée pour le développement urbain futur au tournant du 21e siècle, car elle est caractérisée par plusieurs avantages : une densité de la population de moyenne à très forte, avec une mixité fonctionnelle et sociale, laquelle n’est, fort heureusement, basée ni sur le cloisonnement ni sur la ségrégation. Sans oublier la densité favorable sur le plan du commerce, des habitations et des équipements culturels, selon l’expert en développement urbain. Il estime que Montréal montre depuis 40 ans des signes d’émancipation par rapport au modèle américain où l’aménagement du territoire avait été conçu principalement pour faciliter et favoriser la circulation automobile. La réappropriation graduelle de la ville par les cyclistes et, à tout le moins, par les piétons, présente quelques symboles d’une ville moderne qui se refaçonne à l’échelle humaine, selon Richard Bergeron, convaincu que le centre-ville montréalais possède toutes les caractéristiques d’un modèle émancipateur pour l’individu et la société. Difficile d’envi sager le contraire, étant donné l’air confiant et serein du Montréalais de cœur. LE CENTRE-VILLE COMME UN MOTEUR ÉCONOMIQUE À en juger par des études comme celles de Colliers International, Montréal se démarque aussi par le fait que 64 % de ses locaux pour bureau sont concentrés au centre-ville. Il s’agit d’une caractéristique-clé que l’administration actuelle souhaiterait prioriser, d’autant plus que le centre-ville de Montréal vient d’accueillir 15 000 habitants additionnels, selon le document de consultation. Une fois

les tours et les édifices actuellement en construction terminés à Montréal, 10 000 personnes devraient pouvoir y loger, révèlent les prévisions officielles. Richard Bergeron estime qu’une tour de bureaux doit être construite chaque année au centre-ville à partir de maintenant pour répondre aux besoins commerciaux et sociaux actuels et à venir. L’objectif ultime pour 2030 est d’ajouter 800 000 m 2 de locaux pour bureaux et 200 000 m2 de commerces. « Durant 20 ans, le milieu des affaires à Montréal n’a pas suffisamment été sensible à l’importance de construire des espaces commerciaux au centre-ville, la périphérie comme la région de Laval ayant été plutôt privilégiées. Fort heureusement, au cours des cinq dernières années, Montréal est redevenue à l’honneur, comme en témoi gnent les tours de bureaux Deloitte, Manuvie, Desjardins et Aimia », explique M. Bergeron. Selon lui, c’est comme si le secteur privé redécouvrait le centre-ville, ce qui se traduit par une renaissance commerciale, immobilière et résidentielle, et ce, depuis 2011. Il s’agit d’une bonne nouvelle étant donné que le centre-ville de Montréal représente le pôle d’emploi le plus important du Québec.

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ENTREVUE

La stratégie de développement du centre-ville sur 15 ans veut renforcer l’attrait de Montréal pour les investisseurs immobiliers de grande envergure et les nouveaux résidents, ainsi que son caractère innovateur et créatif pour faire de Montréal un pôle économique encore plus dynamique. Dans cette optique, le développement du centre-ville pour l’amener à son plein potentiel permettrait à la métropole de conserver sa position privilégiée de pilier commercial de l’île de Montréal et de moteur économique pour l’ensemble du Québec. Lorsqu’on apprend que Montréal devrait accueillir 50 000 nouveaux résidents en 2030 et près de 100 000 en 2050, force est de constater qu’il était temps de penser aux moyens de faire rayonner la métropole pour qu’elle occupe la place de choix particulière qu’elle a toujours eue, avec son côté européen charmant et raffiné harmonieusement combiné à son caractère américain volontaire et dynamique.

UN DEVOIR PERSONNEL Richard Bergeron souhaite voir la place privilégiée de Montréal consacrée avant de prendre sa retraite. « Je suis convaincu que Montréal est prédestinée à être LE modèle de référence en Amérique du Nord. Nous avons ici une société modèle distincte avec une paix sociale inouïe, d’une part. D’autre part, Montréal peut jouer un rôle phare pour l’humanité, qui se trouve à un point inquiétant à cause de la conception du progrès et de la consommation des babyboomers, des personnes de ma génération. Par leurs choix, les baby-boomers nous ont en quelque sorte apporté ce nuage noir qui plane actuellement sur nos têtes en raison de considérations environnementales, entre autres. Pour ma part, je désire employer le temps qu’il me reste pour m’assurer que mes enfants et mes petits-enfants évoluent sous un ciel plus dégagé. Je souhaite que nous reprenions confiance et espoir en l’avenir. Il faut déterminer et mettre en œuvre les moyens de renouveler cette confiance qui passe par le réaménagement des villes, d’autant plus que le 21e siècle constitue justement le siècle des villes », soutient-il. Un programme opportun pour le rayonnement de Montréal et des pistes d’intervention audacieuses qui devraient servir de base au plan d’action de la Ville prévu l’hiver prochain !

LES GRANDS CHANTIERS POUR LE CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL UN RÉSEAU COMPLÉMENTAIRE DE TRANSPORT EN COMMUN : L’IMPLANTATION DU RÉSEAU ÉLECTRIQUE MÉTROPOLITAIN (REM) ISTOCK PAR BENKRUT

• UN CENTRE-VILLE OUVERT SUR LE FLEUVE : le réaménagement du Vieux-Port, du secteur du Havre et de l’autoroute Ville-Marie

• LA RECONVERSION DES ENSEMBLES INSTITUTIONNELS ET DES IMMEUBLES PUBLICS : un modèle de régénération urbaine (hôpitaux excédentaires, site de Radio-Canada, immeubles municipaux), pour y accueillir de nouveaux projets d’usage mixte

• Des milieux de vie complets et inclusifs, en développant notamment des projets résidentiels destinés aux familles, dans des environnements offrant tous les services collectifs nécessaires (écoles, garderies, bibliothèques, installations sportives, etc.)

LES ORIENTATIONS STRATÉGIQUES POUR LE CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL • Des milieux de vie complets et inclusifs • Un moteur économique distinctif • Une mobilité durable et intelligente • Des infrastructures mieux adaptées au tissu urbain Source : Ville de Montréal (2016). Document de consultation. Stratégie centre-ville. Soutenir l’élan. [En ligne], http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/ STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_WEB.PDF.

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SOLAR UNIQUARTIER PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Après avoir réalisé des centres commerciaux life style et des projets multirésidentiels mixtes d’envergure, Devimco Immobilier se lance dans l’édification de tout un quartier ! Immobilier commercial vous dévoile l’arrière-scène de ce mégaprojet en prédéveloppement.

DEVIMCO IMMOBILIER, ARCHITECTES ET URBANISTES : ACDF, LEMAY MICHAUD, FABG ET FAHEY ET ASSOCIÉS

LE PARC PUBLIC

LA GENÈSE D’UN MÉGAPROJET IMMOBILIER « Solar Uniquartier, c’est la quintessence de tous les projets conçus par Devimco Immobilier », déclare avec enthousiasme Mathieu Jobin, directeur général et associé. L’idée de cet ambitieux projet remonte à 2012-2013. En promoteur aguerri flairant la bonne affaire avec la cons truction du nouveau pont Champlain et l’implantation possible d’un moyen de transport public sur rail, Devimco procède à la fin de 2012 au dépôt d’une proposition d’acquisitions puis, au début de 2013, à l’achat et à l’assem blage de terrains à la jonction des autoroutes 10 et 30. Entre l’acquisition des terrains et l’annonce du projet en septembre 2016, trois ans et demi se sont écoulés, qui ont servi entre autres à rallier les forces vives du milieu, dont la Ville de Brossard, le ministère des Transports, de la Mobilité durable et de l’Électrification des transports, l’agglomération de Longueuil, le Réseau de transport de Longueuil (RTL) et, récemment, la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ).

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MATHIEU JOBIN Directeur général, associé Devimco Immobilier

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

FOCUS

DEVIMCO IMMOBILIER, ARCHITECTES ET URBANISTES : ACDF, LEMAY MICHAUD, FABG ET FAHEY ET ASSOCIÉS

VUE D'ENSEMBLE DU SOLAR UNIQUARTIER

DES ÉTUDES ET UN VOYAGE Pour concevoir ce quartier TOD (transit-oriented development), c’est-à-dire une zone résidentielle et commerciale urbaine et densifiée au cœur d’un axe de transport intermodal, Devimco a procédé à de nombreuses études. « Pour connaître la profondeur de marché, mais aussi pour s’assurer que le projet répond aux besoins de la clientèle cible, on a fait faire des études de marché pour tous les segments d’usage qui seront développés », indique Mathieu Collette, vice-président opérations / développement, à savoir le résidentiel locatif, le condominium, le bureau, le commerce de détail, l’hôtellerie et les centres de congrès. Devimco a procédé à des études environnementales afin de s’assurer de la qualité du site. Il a également organisé, début 2016, un voyage dans l’Ouest américain et canadien, à Portland, Seattle et Vancouver, qui a réuni une quinzaine de professionnels travaillant à la conception du projet. « Ce voyage a permis de cibler les meilleures interventions urbanistiques dans chacun des projets et de relever les points forts et les points faibles, ainsi que de comprendre de quelle façon on allait intégrer avec une grande cohésion les différents usages du site », rapporte M. Collette. Enfin, le promoteur a mis au point une recette pour répondre aux besoins de la population de Brossard, ajoute M. Jobin (lire notre article, p. 18). UN BRANDING ÉTUDIÉ Comme tous les aspects de ce projet, le branding a été soigneuse ment étudié. Si le mot Solar évoque le soleil, source d’énergie utilisée dans le futur quartier, il fait d’abord référence à la Rive-Sud. Il contient les lettres s, l, r qui évoquent le SLR, le système léger sur rail. Quant au mot Uniquartier, il vient valoriser le concept d’unicité du quartier, avec ses multiples composantes intégrées sans comparaison au Québec, explique M. Collette. Selon M. Jobin, le o fait également référence à l’aspect holistique du quartier, dans l’esprit du Work, Live and Play. 16

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MATHIEU COLLETTE Vice-président, opérations / développement Devimco Immobilier

UN MONTAGE FINANCIER EN COURS Le mégaprojet, évalué à plus de 1 G$, nécessite l’apport de différents partenaires financiers. « Sur le plan de la capitalisation cible, nous en sommes maintenant à 60 % », indique M. Jobin qui, au moment de l’entrevue en octobre 2016, ne pouvait encore dévoiler de noms. Des institutions financières ont aussi montré de l’intérêt, de même que des bâtisseurs et des locataires de locaux commerciaux et administratifs. De son côté, le promoteur participera au financement du futur Réseau électrique métropolitain de la CDPQ selon deux mécanismes encore à l’étude, comme l’explique M. Collette : « Il s’agira d’une captation de la plus-value foncière des immeubles existants autour de la future gare et de frais de développement à l’émission d’un permis

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RUE D'AMBIANCE

Avec une telle offre, le Solar Uniquartier ne risque-t-il pas de concurrencer le Quartier DIX30 ? « Nous sommes en complémentarité avec le Quartier DIX30, soutient M. Jobin. Le DIX30 est résolument une offre com merciale gigantesque, alors que sur 4 millions de pieds carrés constructibles au Solar, seulement 500 000 pi 2 seront destinés au commercial. »

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ÉCORESPONSABLE, COMPLÉMENTAIRE ET MIXTE Succédant à une première version appelée Tod Quartier, le Solar Uniquartier comptera 70 % d’immeubles résidentiels, dont des logements locatifs et une résidence pour aînés, pour un total de 2 500 unités. S’ajouteront des commerces de proximité, des bureaux, deux hôtels, un centre de congrès et un complexe sportif. Le site déploiera une trentaine de mesures environnementales qui sont pour la plupart encore à l’étude. « Le but est de présenter en fin de journée un bulletin environnemental exceptionnel », fait valoir M. Jobin.

24 October 2016 3:17 PM

de construction applicable au nombre de pieds carrés constructibles. » Pour l’heure, même si la somme de 10 M$ a été évoquée dans les médias, « il est trop tôt pour avancer un chiffre, car les négociations se pour suivent avec la Caisse », déclare M. Jobin.

L’ I D U F É L I C I T E L E S L A U R É A T S 2 0 1 6 C AT É G O R I E : C O M M E R C I A L

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C AT É G O R I E : C O M M E R C I A L

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C AT É G O R I E : M U L T I R É S I D E N T I E L

L ’ AV E N U E

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C AT É G O R I E : S E R V I C E S P U B L I C S

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Dossier: IDU_16000_Ann_Immobilier_Commercial

LA PLACE DES LOISIRS

P O U R E N S AV O I R P L U S : P R I X I N O VA - I D U .C O M

Pour Devimco, ce projet marque une nouvelle étape de son histoire. « C’est le plus grand degré de mixité jamais vu. Faire vivre tous ces usages et tous ces gens dans un site de 2,2 millions de pieds carrés comporte un degré de complexité opérationnelle et de développement en phasage immense. C’est là notre plus grand défi », affirme M. Jobin.

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Médias

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

FOCUS

UN LIEU DE DESTINATION Selon le directeur général de la Ville de Brossard, Nicolas Bouchard, « les terrains du futur site, qui appartenaient en partie à la Ville et à Devimco, étaient ciblés pour recevoir un projet TOD dans le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) ». >

DEVIMCO IMMOBILIER, ARCHITECTES ET URBANISTES : ACDF, LEMAY MICHAUD, FABG ET FAHEY ET ASSOCIÉS

LA PLACE DE LA GARE

De longues négociations échelonnées sur plus de trois ans ont précédé la vente des terrains de la Ville au promoteur. « Le conseil municipal voulait voir le programme de développement au complet avant de prendre la décision de vendre ces terrains. Pour nous, le site devait être un projet porteur, un lieu de destination », expose le directeur général. Le projet a également fait l’objet d’une consultation citoyenne. « Dans notre protocole d’entente, on a imposé au promoteur un guide d’aménagement des aires TOD, explique M. Bouchard. Ce guide a été élaboré en collaboration avec les citoyens lors de trois rencontres au début de 2016. » Le promoteur a ainsi modifié son projet afin de tenir compte de la mobilité active, de la qualité du cadre de vie, du caractère des lieux publics, de la performance environnementale et des mesures d’intégration aux quartiers avoisinants. La Ville de Brossard investira près de 100 M$ pour l’aménagement de la Place de la gare, du parc et d’une rue d’ambiance ainsi que pour la construction d’un viaduc au-dessus de l’autoroute 10. À terme, le Solar Uniquartier générera annuellement de 15 à 19 M$ en taxes municipales. Sans être le futur centreville de Brossard, « le Solar sera un lieu de destination au cœur du nouveau système de transport public, un élément distinctif, tout comme le Quartier DIX30 », déclare M. Bouchard.

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VILLE DE BROSSARD

NICOLAS BOUCHARD Directeur général Ville de Brossard

Entretien • Technique • Après-sinistre • Sécurité

Groupe SMR devient

ser vicesroy.com

COCKTAIL DE RECONNAISSANCE À LA SUITE DU DON DE FAYOLLE CANADA C’EST LE 6 OCTOBRE DERNIER QUE LA FACULTÉ DE L’AMÉNAGEMENT DE L’UNIVERSITÉ DE MONTRÉAL A EU LE PLAISIR DE RECEVOIR BRUNO FAYOLLE, PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION DE FAYOLLE CANADA, QUI, AU NOM DE SON ENTREPRISE, A FAIT UN DON HISTORIQUE DE DEUX MILLIONS DE DOLLARS À LA FACULTÉ. CE DON SERVIRA À LA CRÉATION DE LA CHAIRE DE RECHERCHE FAYOLLE-MAGIL CONSTRUCTION EN ARCHITECTURE, BÂTIMENT ET DURABILITÉ. VOICI QUELQUES PHOTOS DE L’ÉVÉNEMENT. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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Fayolle Canada appuie Campus Montréal dans la recherche et l’enseignement universitaire au Québec. Cet important don servira à financer la Chaire Fayolle-Magil Construction en architecture, bâtiment et durabilité de l’École d’architecture de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal.

Campus Montréal remercie le magazine Immobilier commercial pour son partenariat médiatique.

MONDE MUNICIPAL

HABITATION ET LOGEMENT SOCIAL : LES MUNICIPALITÉS, DES PARTENAIRES INCONTOURNABLES Jean Bouchard Expert invité

En avril dernier, le ministre des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire, Martin Coiteux, a annoncé la tenue d’une tournée auprès des principaux intervenants en habitation de toutes les régions du Québec – dont les municipalités – portant sur la nouvelle approche d’intervention en habitation que le gouvernement du Québec entend adopter au cours des prochaines années, entre autres en matière de logement social. Le ministre fédéral de la Famille, des Enfants et du Développement social, l’honorable Jean-Yves Duclos, a de son côté donné le coup d’envoi, en juin, à une vaste consultation d’un océan à l’autre visant l’élaboration d’une stratégie nationale sur le logement.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Ces deux consultations tombent à point nommé. Le Québec se trouve en effet à un carrefour au chapitre du logement social : les besoins sont grands et croissants en la matière, tant sur le plan de la consolidation des logements existants que sur celui du développement. Par ailleurs, les compressions récentes et la refonte prochaine du programme Accès logis, la fin des conventions d’exploitation par le gouvernement fédéral et le regroupement des offices municipaux d’habitation sont autant de dossiers qui inter pellent grandement le milieu municipal. Les municipalités, faut-il le rappeler, sont des partenaires de premier plan de Québec et d’Ottawa sur tout ce qui a trait au logement social. Elles comprennent bien la complexité des enjeux et agissent concrètement dans leur milieu. Les besoins en matière de logement social sont propres à chaque municipalité, à chaque région, et les élus municipaux sont les mieux placés pour agir, car ils connaissent intimement leur territoire et leurs citoyens. Dans le cadre de la mise en œuvre de projets de logements sociaux à l’échelle locale, les municipalités sont par ailleurs des actrices incon tournables. Elles soutiennent les établissements, fournissent les terrains et les services à raccorder, assument l’exonération des taxes foncières municipales et de services pour la durée de financement des édifices, et cela, en endossant une part du déficit.

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Les consultations qui se déroulent présentement du côté du gouvernement du Québec et du gouvernement fédéral sur les enjeux concernant l'habitation et le logement social sont importantes, puisqu’elles définiront le rôle qu’exer ceront les municipalités et les communautés à ce chapitre au cours des années à venir. Nous nous réjouissons donc que les élus locaux soient sondés en amont du processus. Ces consultations, pour mener à des résultats concrets et durables, devront impérativement se traduire par des approches à géométrie variable respectant les spécificités régionales. Sur cette question comme sur bien d’autres, le « mur à mur » n’est pas une option ! L’exercice doit également mener à l’attribution, pour les municipalités, de nouvelles sources de revenus d’ordre fiscal. L’impôt foncier représente actuellement plus de 70 % du financement des municipalités, ce qui pose des problèmes d’efficacité et d’équité, d’autant plus marqués que leurs responsabilités sociales augmentent. Enfin, il paraît essentiel de reconnaître, à l’issue de ces consultations, que le logement social est une compétence partagée entre les gouvernements fédéral, provincial et municipal, et que tous les acteurs impliqués autour de cet important enjeu de société doivent travailler en étroite collaboration, et non pas en silo, comme c’est malheureusement le cas à l’heure actuelle. Il en va de l’avenir et de la qualité de vie de l’ensemble des citoyens !

MOT DE L’IDU

LE RAPPORT HUBERT : L’ÉVÉNEMENT DE 2016 EN IMMOBILIER COMMERCIAL André Boisclair

e 22 août dernier, Anne-Marie Hubert, associée directrice pour le Québec chez EY, publiait le rapport du groupe de travail sur la fiscalité municipale non résidentielle et le développement économique qu’elle présidait à la demande du maire de Montréal. L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) voit dans cette réflexion tous les outils requis pour que la Ville de Montréal relève les défis de la décennie et accélère son développement. Pour nous qui, de longue date, réclamons un allègement du fardeau fiscal du secteur de l’immobilier commercial, ce rapport constitue une véritable bouffée d’air frais. Son à-propos fonde un nouvel espoir qui pourrait même déborder de l’environnement de la métropole et s’étendre à la capitale. De notre avis, il s’agit de l’événement de l’année. Déjà, à l’occasion de l’adoption du budget 2015, les autorités de la Ville de Montréal jetaient la base d’un renouveau économique. Le taux de taxe du secteur de l’immobilier commercial croissait alors de la moitié de celui du secteur résidentiel. L’industrie et, conséquemment, ses locataires étaient ainsi soulagés, de façon récurrente, d’une somme de 18 M$. La voie était tracée. Pour l’avenir, nous réclamons que cette mesure soit maintenue pour les cinq prochaines années, au minimum. Ainsi, la compétitivité et l’attrac tivité de la métropole seront améliorées. L’IDU apprécie particulièrement l’appel lancé par le groupe de travail, qui convie la Ville à privilégier ses fonctions de base et à développer plus d’efficacité dans l’exécution de celles-ci. Pour l’IDU, une ville qui contrôle judicieusement ses dépenses, qui s’appuie sur une fiscalité juste, verte, compétitive et adaptée au statut de métropole et qui fait le choix de réhabiliter ses infrastructures devient une précieuse alliée de la croissance durable, de l’économie et de l’emploi. Pour nous, le développement d’une « vraie culture de service à la clientèle » constitue toutefois un important préalable à l’atteinte de cet objectif. Nous souhaitons que ce sujet mobilise rapidement tous les membres du conseil municipal.

L’IDU considère aussi positivement la recommandation de nommer un commissaire à la simplification administrative et à l’allègement réglementaire, qui aura pour mandat de simplifier la réglementation et de déterminer des indicateurs de résultats applicables à tous les arrondissements. À ce sujet, nous réclamons que le commissaire relève directement du maire de Montréal et fasse annuellement rapport de ses travaux au conseil municipal. L’IDU demeure finalement très préoccupé par la situation des commerçants ayant pignon sur rue dans des artères commerciales en chantier. Nous applaudissons à la recommandation visant l’accélération du rythme de réalisation des travaux d’infrastructures sur les artères commerciales et l’adoption d’une approche 24 heures-7 jours par semaine dans l’exécution de ceux-ci. Nous demandons du même souffle la mise en œuvre de mesures afin d’amé liorer l’accessibilité et l’attractivité de ces artères pendant les travaux. En guise de conclusion, l’IDU félicite chaleureusement le maire Coderre pour son leadership dans le dossier de la fiscalité municipale et lui offre, ainsi qu’aux membres du conseil municipal, tout le soutien requis dans la mise en application des recommandations du rapport Hubert. Nous tenons aussi à remercier particulièrement Martin Galarneau, associé chez TGTA, qui a puissamment contribué aux travaux du comité. Le 20 novembre prochain, Pierre Desrochers, président du comité exécutif de la Ville de Montréal, déposera le budget 2017. Nous verrons là si nous avons de bonnes raisons de maintenir notre enthousiasme. J’espère que l’automne vous sourit. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général, IDU aboisclair@iduquebec.com

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Au cœur du centre-ville, la cathédrale de verre s’élève dans le ciel montréalais. Visite guidée de cet immeuble à l’architecture unique qui célébrera en 2017 son trentième anniversaire.

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ise au 600, boulevard De Maisonneuve Ouest, la tour KPMG, auparavant Maison des Coopérants et Place de la Cathédrale, est le dixième plus haut gratte-ciel de Montréal. Silhouette distinctive du paysage urbain, l’immeuble de 34 étages hors sol et de 146 mètres de hauteur compte également dans son sous-sol un centre commercial relié directement au Montréal souterrain. De l’extérieur, l’immeuble capte immédiatement le regard. Conçue par la firme d’architectes Webb Zerafa Menkès Housden Partnership1, la tour a été construite afin de s’harmoniser avec la cathédrale de style néogothique voisine, Christ Church. Les fenêtres encadrées d’arches au rez-de-chaussée ainsi que les deux pyramides jumelles qui coiffent le sommet de la tour sont autant de références à l’architecture de la cathédrale. « Certains comparent le sommet de la tour aux oreilles de Batman, mais il rappelle aussi le chapeau des évêques anglicans », indique Serge Lavallée, directeur des opérations, Services immobiliers, Bentall Kennedy, qui travaille dans

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

SERGE LAVALLÉE Directeur des opérations, Services immobiliers Bentall Kennedy

NATHALIE GAUTHIER Gestionnaire immobilier principal Services immobiliers Bentall Kennedy

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LA CATHÉDRALE CHRIST CHURCH ET LA TOUR KPMG EN ARRIÈRE-PLAN

1. Aujourd’hui connue sous le nom de WZMH Architects.

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l’immeuble depuis 1989. Doté d’une structure en béton armé et d’un revêtement en aluminium et en verre, l’immeuble comporte un système de murs-rideaux qui offre aux occupants une vue imprenable sur toutes ses façades et un maximum de luminosité. « Par son architecture et surtout par sa couleur rose peu commune, l’immeuble se démarque du lot », affirme Nathalie Gauthier, gestionnaire immobilier principal, Services immobiliers, Bentall Kennedy. À l’intérieur, le hall d’entrée subjugue le visiteur tant par la hauteur de son plafond et l’abondance de lumière que par la richesse de ses matériaux, et il rappelle encore la cathédrale. Dotée de 11 ascenseurs, la tour accueille, outre des bureaux, cinq boutiques et services, et elle héberge dans son sous-sol un stationnement de 441 places.

LA CHAMBRE IMMOBILIÈRE DU GRAND MONTRÉAL, EN COLLABORATION AVEC SON REGROUPEMENT COMMERCIAL, PRÉSENTE LE

Forum commercial 2e édition MERCREDI 23 NOVEMBRE 2016 AU PALAIS DES CONGRÈS DE MONTRÉAL LES BAUX COMMERCIAUX : mieux guider vos clients et éviter les litiges* Me Nadine Afif et Me Isabelle Grégoire, Tutino Joseph Grégoire *Conférence en processus d’accréditation par l’OACIQ

L’APPLICATION DE LA LOI 72 SUR LES SOLS CONTAMINÉS dans le contexte d’une transaction immobilière Me Rémi Jolicoeur, Daigneault, avocats inc. LA RECHERCHE DE DONNÉES IMMOBILIÈRES PERTINENTES pour le bon déroulement d’une transaction Monick Bergeron, JLR

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UNE CATHÉDRALE SUR PILOTIS! Réalisée par le groupe Westcliff et la corporation First Quebec pour loger notamment Les Coopérants, société mutuelle d’assurance-vie — aujourd’hui disparue — qui donnera son premier nom à l’édifice, la construction de la tour s’est accompagnée de celle du centre commercial souterrain, qui a constitué une véritable prouesse technique accomplie par Magil Construction. Située sur le site, la cathédrale Christ Church devait être préservée. Pour qu'on puisse creuser sous le bâtiment, celui-ci a été soutenu par des pilotis géants, donnant l'impression de presque léviter ! « Pendant tous les travaux, l’église n’a jamais fermé ses portes et n’a pas bougé d’un pouce », commente M. Lavallée. L’excavation a aussi nécessité la démolition du Parish House (maison paroissiale) qui a été reconstruit pierre par pierre.

DES LOCATAIRES DE PRESTIGE Immeuble de bureaux de catégorie AA, la tour KPMG attire depuis son inauguration les locataires les plus prestigieux. Parmi eux, citons KPMG qui a donné son nom à la tour (en remplacement de celui de Place de la Cathédrale), Marchés mondiaux CIBC, Oracle, Canadian Depository for Securities Ltd et Westcliff, locataire depuis l’ouverture de l’immeuble. Au sommet de la tour, Gildan Activewear a établi son siège social, mentionne Mme Gauthier. En 2015, l’un de ses plus anciens locataires, le cabinet d’avocats Blake Cassels & Graydon, a quitté les lieux. La clinique Medisys prendra le relais et occupera deux étages et demi en 2017, annonce Mme Gauthier. Actuellement, le taux d’occupation de l’immeuble se situe autour de 93 %.

UN EMPLACEMENT DE CHOIX Parmi les autres atouts de ce gratte-ciel, il y a son emplacement exceptionnel au cœur du centre-ville. « On fait partie du réseau souterrain. L’immeuble donne accès à la station McGill, la deuxième station de métro en importance du réseau après Berri-UQAM », fait valoir Nathalie Gauthier.

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ARCHIVES MAGIL CONSTRUCTION CORPORATION

LA CATHÉDRALE CHRIST CHURCH SUR PILOTIS GÉANTS, UNE VÉRITABLE PROUESSE TECHNIQUE

« La tour KPMG constitue aussi un attrait touristique impor tant », poursuit Mme Gauthier. Des autobus nolisés déversent leur lot quotidien de touristes venus admirer les lieux, dont la magnifique place située entre la cathédrale et la tour où l’on trouve un jardin public aménagé au gré des saisons ainsi qu’une grande fontaine. En 2012, l’aménagement du jardin, réalisé par Strathmore, a obtenu un prix d’excellence. Par ailleurs, la place est dédiée à Raoul Wallenberg, homme d’affaires et diplomate d’origine suédoise, qui a aidé au sauvetage de milliers de Juifs hongrois des camps de concentration pendant la Seconde Guerre mondiale.

Locataire principal de l’immeuble depuis 2005, KPMG occupe actuellement 10 étages. Pour Guy Castonguay, directeur, Services de bureau, la tour offre de multiples avantages tant pour l’entreprise que pour ses employés : « Elle est située en plein du cœur du centre-ville. Elle favorise la mobilité de nos employés, notamment avec un accès direct au métro McGill. L’architecture de l’immeuble de catégorie AA est aussi un élément important pour KPMG. » Les services constituent un autre atout. « Il y a un parc juste à l’arrière de l’édifice, un stationnement, une foire alimentaire, des magasins, tout est vraiment à portée de la main », ajoute M. Castonguay. L’an dernier, KPMG a décidé de louer un autre étage afin d’y aménager notamment de grandes salles de conférence. Bref, l’entreprise n’est pas près de quitter l’immeuble, dont le nom lui assure par ailleurs une belle visibilité. « On a signé notre renouvellement de bail pour plusieurs années, nous sommes bien à la tour KPMG », conclut M. Castonguay.

SC SERVICES DE GESTION KPMG

« NOUS SOMMES BIEN À LA TOUR KPMG »

GUY CASTONGUAY Directeur, Services de bureau SC Services de gestion KPMG

D’UN PROPRIÉTAIRE À L’AUTRE Propriété de Westcliff, de First Quebec et du Ontario Municipal Employees Retirement System (OMERS), la tour a été rachetée par OMERS en 1999. Plus tard, c’est le bras immobilier d’OMERS, Oxford Properties, qui est devenu propriétaire et gestionnaire de l’immeuble et du centre commercial, rapporte M. Lavallée. Depuis le 1er septembre 2015, la tour KPMG fait désormais partie du portefeuille immobilier de Bentall Kennedy. Au fil des ans, la tour KPMG, comme tous les grands immeubles de sa catégorie, a fait l’objet de rénovations et de mises à niveau continues de la part de ses propriétaires. Actuellement, l’accent est mis sur l’accroissement de l’efficacité énergétique. En plus de programmes environnementaux, « la tour est même dotée d’un écocentre », précise Mme Gauthier. En 2013, la tour KPMG / Promenades Cathédrale a reçu le prix Édifice de l’année dans la catégorie Immeuble de 500 000 à 1 000 000 de pieds carrés décerné par BOMA Québec. Bentall Kennedy a maintenant l’intention d’entamer le processus de certification LEED de l’immeuble. Pas de doute, ce gratte-ciel unique continuera de vieillir en beauté ! BENTALL KENNEDY (CANADA) LP

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LA PETITE HISTOIRE DE…

JLR

UN SUCCÈS FABULEUX PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Imaginez que vous ayez à vous présenter sur place dans un bureau d’enregistrement chaque fois que vous devez obtenir des données foncières pour faire l’acquisition de propriétés… Une contrainte difficile à concevoir de nos jours ! Mais pour que vous ayez accès à une panoplie d’informations en ligne sans avoir à vous déplacer à notre époque privilégiée, il a fallu que l’idée germe d’abord dans l’esprit de Jacques Laroche, le fondateur de JLR, en 1986.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

DANS LES BUREAUX MODERNES DE JLR SITUÉS AU 2020, BOUL. ROBERT-BOURASSA À MONTRÉAL, NE VOUS ATTENDEZ PAS À CROISER DES EMPLOYÉS EN COMPLETS. L’AMBIANCE DÉCONTRACTÉE S’APPARENTE DAVANTAGE À CELLE DES BUREAUX DE GOOGLE.

e fil en aiguille, l’entreprise québécoise JLR a réalisé une série d’innovations technologiques permettant d’accéder facilement et rapidement à des données critiques pour faciliter la prise de décisions informées de la part de différents acteurs du domaine financier, du courtage immobilier et de services gouvernementaux. Voici un aperçu de l’évolution étonnante d’une entreprise partie de rien pour devenir un chef de file dans le domaine des solutions foncières.

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LE PATRIARCHE ENTREPRENEUR Lorsqu’il a élaboré sa première liste en format papier pour recueillir les coordonnées permettant de contacter les propriétaires d’habitations en 1986, Jacques Laroche s’est aperçu qu’il y avait un manque à combler : « J’ai conçu la première liste au Québec permettant aux agents immobiliers de communiquer avec les propriétaires pour vendre leurs habitations dans la Belle Province. Sept jours après l’avoir rendue disponible, j’ai vendu 30 copies à 200 $ chacune ! À partir de ce moment-là, je me suis rendu compte de l’occasion d’affaires qui se présentait à moi et j’ai fondé JLR », explique-t-il avec un sourire bienveillant. Sur la même lancée, les volumes et les répertoires dans le domaine foncier se sont succédé au gré des idées novatrices de l’entrepreneur ; JLR a ensuite amorcé la conquête du domaine bancaire en réalisant une liste d’hypothèques venant à maturité particulièrement utile pour les fournisseurs de prêts. Toujours à l’affût de nouvelles idées, Jacques Laroche a ensuite réalisé des photographies des propriétés de la région de Montréal. Quelle coïncidence que la première ait été capturée rue Laroche en compagnie de son fils Félix qui allait prendre la relève de l’entreprise ultérieurement ! Entre 1998 et 2009, 1,1 million de photographies de façades d’habitation ont été prises, de quoi illustrer et agrémenter les évaluations de la communauté urbaine de Montréal. TEL PÈRE, TEL FILS À mesure que les 73 bureaux d’enregistrement foncier du Québec ont été informatisés, Félix Laroche, qui travaillait avec son père depuis 1997, a flairé l’excellente occasion de faire en sorte que JLR devienne la première entreprise à créer un espace informatisé pour acheminer de l’information provenant des bureaux fonciers vers le Web. Son père ayant soutenu sa stratégie, Félix Laroche a préparé le terrain plus d’un an avant l’informatisation des bureaux d’enregistrement foncier. « Il est formidable que Félix et son associé Christian Boivin aient prévu l’arrivée de ce changement de cap et la manière dont l’informatisation se déroulerait, de telle sorte que lorsque les 73 bureaux d’enregistrement foncier ont adopté l’informatique au début des années 2000, nous avons été les premiers à diffuser leurs données sur le Web », précise fièrement Jacques Laroche.

Au début des années 2000, JLR devient la première entreprise au Québec à fournir des services en ligne, soit des fiches de propriétés comportant des photographies et des cartes géographiques, de même que des outils de comparaison, des services d’évaluation ainsi qu’un registre des transactions immobilières. Ce virage informatique a procuré un avantage majeur à JLR en lui permettant de surpasser son principal concurrent de l’époque, la filiale québécoise de la compagnie américaine Teela. JLR a même acquis Teela en 2005, ce qui lui a fourni l’élan supplémentaire pour croître plus rapidement. Quatre ans plus tard, JLR établit une entente privilégiée avec une société américaine lui permettant d’intégrer plus de 90 % de l’information sur les propriétés aux États-Unis, propulsant ainsi l’entreprise au rang enviable des distributeurs de données immobilières les plus importants au Canada. UNE RELÈVE CRÉATIVE En 2011, les dirigeants trentenaires Félix Laroche et Christian Boivin prennent les rênes de JLR et mettent en branle encore plus de projets novateurs au sein de l’entreprise : une application mobile comprenant une recherche par GPS et la création de la filiale d’évaluation et d’analyse immobilière Evalweb pour les prêteurs et les évaluateurs comptent parmi leurs bons coups. La consécration de leurs exploits entrepreneuriaux et du transfert réussi de père en fils de JLR s’est matérialisée lorsqu’ils ont été désignés lauréats au concours Les médaillés de la relève en 2013 et que le prestigieux prix Les Mercuriades leur a été décerné en 2014. Qu’est-ce qui a permis à la jeune relève d’assurer la pérennité d’une entreprise âgée de 25 ans ? Félix Laroche nous dévoile la méthode gagnante qu’il a utilisée avec l’aide de son associé et de son équipe : « Nous avons continué à développer de nouvelles solutions ; la diversification de notre clientèle s’est intensifiée pour s’étendre au-delà du Québec, et nous sommes encore en discussion avec d’autres provinces pour y offrir nos produits et nos services. Nous souhaitons concevoir de nouvelles solutions informatiques principalement pour répondre aux besoins des banques, des compagnies d’assurance, des organismes gouvernementaux et de tous les professionnels de l’immobilier. » Et lorsqu’on l’interroge sur les avantages concurrentiels de JLR, l’entrepreneur énergique invoque sans hésitation sa capacité à innover. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

LA PETITE HISTOIRE DE…

Comme son père avant lui, Félix Laroche déborde d’idées. Il sait même créer de nouveaux besoins chez sa clientèle souvent conquise par les solutions fournies par JLR ainsi qu’en atteste l’engouement des clients pour les « démos » de solutions informatiques qui se traduisent par des achats fermes. Sans compter que l’entreprise peut concevoir des applications adaptées aux besoins particuliers de différentes organisations, lesquelles peuvent intégrer les données de JLR ou celles de leur propre base de données. Cette approche a l’avantage supplémentaire de dispenser les clients de débourser des coûts pour déployer leur propre application et gérer les licences y afférents. THE SKY IS THE LIMIT Malgré une diversification poussée de ses services, l’entreprise est loin d’avoir dit son dernier mot en matière d’innovation : elle recourt au géomarketing ainsi qu’aux solutions géomatiques et cartographiques dans le cadre de son approche de diversification et d’expansion continues. Autrement dit, les listes peuvent être établies en fonction de données sociodémographiques, des types de propriétés, de critères géographiques et d’autres variables qu’on peut définir et ajouter à l’infini. Pour Félix Laroche, ces conditions s’apparentent au nirvana, car il est passionné autant par la création que par la commercialisation de produits. JLR compte actuellement 45 employés et a établi des filiales à Québec, Trois-Rivières et Shawinigan. À partir de son siège social surplombant quelques gratte-ciel du centre-ville de Montréal, une équipe dynamique s’affaire à trouver de nouveaux moyens de recueillir et de disséminer les renseignements les plus complets sur le marché de l’immobilier. JLR cherche également à concevoir des solutions basées sur l’intégration et la diffusion de données immobilières toujours plus efficaces. 19_DeRico experts-conseils.pdf 1 13-07-23 11:55

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

FÉLIX LAROCHE Président de JLR

L’entreprise est maintenant considérée comme un chef de file dans le développement de solutions foncières incluant l’analyse de parts de marché, le suivi du portefeuille immobilier, l’analyse des risques, la réglementation et la conformité ainsi que l’évaluation immobilière. Elle fournit aussi un système de recherche sécurisé en ligne qui donne accès à plus de 15 000 utilisateurs à toute l’information légale liée à une propriété donnée et qui permet d’évaluer sa valeur marchande. « Nous cherchons à attirer une clientèle issue d’autres provinces canadiennes et des États-Unis et nous développons de nouveaux produits dans cette perspective. Nous nous intéressons actuellement aux possibilités d’intégrer la réalité virtuelle à nos applications et à la création d’applications d’envergure internationale », affirme Félix Laroche avec conviction. L’histoire de JLR continue.

QUÉBEC

LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Après deux importantes vagues de construction d’édifices de bureaux — la première entre 2008 et 2009 et la seconde de 2011 à 2013 —, l’activité de construction et de location tourne au ralenti sur le marché des bureaux de la capitale. À la suite de ces importantes vagues de projets, l’inventaire total pour la région de Québec, excluant les immeubles appartenant au gouvernement, dépasse aujourd’hui 19 millions de pieds carrés. Or, depuis 2014, seulement 455 000 nouveaux pieds carrés se sont ajou tés à l’inventaire, principalement des immeubles de plus petit gabarit construits en périphérie. Par ailleurs, aucun projet n’est actuellement en chantier. Le seul projet connu est la construction du complexe multifonctionnel Le Phare, du Groupe Dallaire. Or, même si sa première phase pourrait débuter dès la première moitié de 2017, il faudra compter au moins un an avant qu’un locataire n’y emménage.

Alain Roy, É.A. Expert invité

On enregistre, entre le 2e trimestre de 2014 et le 2e trimestre de 2015, une perte nette d’environ 80 000 pi2 d’espace occupé. Même scénario entre le 2e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016, avec une baisse de 83 000 pi2. Après deux années consécutives de demande négative, le taux de disponibilité a grimpé à 9,6 % au 2e trimestre 2016. Il s’agit du plus haut taux de disponibilité depuis 1999, soit depuis que le Groupe Altus enregistre cette donnée.

Ce ralentissement tombe à point, car il permettra d’absorber les pieds carrés excédentaires qui se sont accumulés rapidement depuis deux ans. Au cours des vagues de construction précédentes, la demande et l’offre se suivaient de près, et le taux de disponibilité se maintenait en équilibre, entre 6,0 et 7,5 %. Mais depuis deux ans, la croissance de la demande s’est essoufflée à un point tel que pour la première fois depuis 2000, le marché affiche une absorption négative.

VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ Québec Toute classe de bureaux 500 400 300

Pi2 en 000s

200 100 0 -100

20 Q3

20 Q4

-200

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Variation de l’espace occupé pour le trimestre Source : Altus InSite, 2e trimestre 2016

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QUÉBEC

Rappelons-nous qu’en 1999, à la suite d’un pro gramme de rationalisation des espaces échelonné sur plusieurs années, la Société immobilière du Québec (aujourd’hui la Société québécoise des infrastructures SQI) avait rétrocédé sur le marché locatif plusieurs centaines de milliers de pieds carrés et avait atteint son objectif de réduire la vacance de son propre parc de 6,7 % en 1996 à 1,9 %. Le concept d’aménagement adopté par la SIQ à l’époque a aussi permis d’économiser de 15 à 20 % d’espace par poste de travail. Certains se souviennent aussi que la société d’État avait signé ou renouvelé des baux pour une superficie totale de 57 824 m2 (ou 622 000 pi2) à un taux brut moyen de 121,11 $ / m2 (ou 11,26 $ le pi2) pour une échéance de 5 à 10 ans. Cela représentait des baisses substantielles (-29 %) par rapport au prix jusque-là payé pour loger les locataires gouvernementaux1. À l’époque, la SIQ jugeait le marché de Québec favorable aux locataires. UN MARCHÉ FAVORABLE AUX LOCATAIRES Le marché des immeubles de bureaux de Québec est-il favorable aux locataires ? Ceux-ci ont certaine ment plus de pouvoir de négociation depuis 2014. Et bien que le taux de disponibilité du marché de Québec soit plus faible que dans les autres marchés canadiens, il faut prendre en considération que sur un inventaire de 19 millions de pieds carrés appartenant au secteur privé, 4,1 millions sont « inactifs » sur le marché de la location de la capitale.

MARCHÉ

TAUX DE DISPONIBILITÉ

Québec

14,8 %

Ottawa

13,1 %

Toronto

11,4 %

Calgary

20,6 %

Edmonton

12,3 %

Vancouver

11,4 %

Halifax

15,7 %

Source : Altus InSite, 2e trimestre 2016

Cet inventaire inactif comprend huit grands immeu bles entièrement loués au gouvernement du Québec pour un terme de plus de 10 ans ainsi que quatre sièges sociaux de compagnies d’assurance. Si l'on retranche ces bâtiments de l’inventaire total, le taux de disponibilité sur le marché de Québec serait plutôt de 12,3 %, soit plus près de la moyenne des autres marchés canadiens, comme l’indiquent les taux suivants. Les locataires de la capitale ont également davan tage d’options sur le marché pour des locaux contigus de 10 000 pi2 ou plus. Par contre, pour un locataire majeur nécessitant une superficie de plus de 50 000 pi2, les options demeurent plutôt rares, comme l’indique le tableau suivant.

milliers (000) pi2

HISTORIQUE DE L'ABSORPTION 2000-2016

Nouvelle offre

Absorption

Source : Altus InSite, 2e trimestre 2016

1. Rapport annuel 1999-2000, Société immobilière du Québec.

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9,6 %

Montréal

Taux de disponibilité (%)

NOMBRE D’ÉDIFICES POUVANT OFFRIR 10 000 PI2 CONTIGUS (incluant les édiﬁces en construction) 39

Nombre de locaux

25 20

15 10

2 15 20

14 Q4

13 20

20 Q2

13 20

12 20 Q4

12 20 Q2

11 20 Q4

Nombre d’édifices avec locaux à louer de plus de 10 000 pi2 contigus Nombre de ces édifices offrant plus de 50 000 pi 2 contigus Source : Altus InSite, 2e trimestre 2016

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QUÉBEC

Même si le marché est moins serré depuis deux ans, la diversification de l’économie de la capitale amorcée dans les années 1990 a fait en sorte que le marché de la location est beaucoup moins dépendant des locataires gouvernementaux qu’à la fin de ces années. Aujourd’hui, le secteur privé, notamment les compagnies d’assurance et les entreprises technologiques, occupe une place plus importante dans l’économie. Or, malgré cette diversification de la demande, le gouvernement du Québec demeure le plus gros locataire de la capitale, occupant près de 25 % de l’espace locatif sur le marché, avec une forte concentration dans le secteur de la Haute-Ville. Et quand un locataire de cette taille est déterminé à se serrer la ceinture, le marché en ressent les effets. Les efforts du gouvernement ont porté des fruits, et les finances publiques sont équilibrées, ce qui constitue une bonne nouvelle. Il y a quand même un impact sur la crois sance de l’emploi, laquelle, selon le Conference Board du Canada (Note de conjoncture métropolitaine, printemps 2016), a ralenti, passant de 1,9 % l’an dernier à seulement

MARCHÉ

Québec

ESPACES LOUÉS DEPUIS 180 JOURS

NOMBRE DE LOCAUX DE MOINS DE 2 000 PI2

116

Québec centre-ville

Nord et Ouest

Sainte-Foy

Rive-Sud

0,7 % cette année. Les prévisions du Conference Board indiquent une progression de seulement 1,1 % en 2017. Les pertes d’emplois dans l’administration publique, le plus gros employeur de la ville, seront seulement en partie compensées par des secteurs plus dynamiques, notamment la fabrication, les services personnels et les finances, l’assurance et l’immobilier. Sur une note plus positive, le Conference Board prévoit que la croissance du produit intérieur brut réel de Québec devrait s’accélérer pour passer de 1,4 % en 2015 à 1,9 % en 2016, puis à 2,1 % en 2017. Ces données portent à croire que l’actuelle période de faible demande de locaux pour bureaux ne devrait pas s’éterniser, mais on ne peut s’attendre à un rebond vigoureux. Les propriétaires doivent faire preuve de patience. Les délais de location s’allongent. Selon les données compilées par Altus InSite, certains locaux loués au cours des six derniers mois ont pris plus de deux ans avant de trouver preneur. Pour la plupart des locaux, les délais de location varient de 40 à plus de 300 jours. Les ententes de location comportent plusieurs petites superficies. En fait, 44 % des locaux loués au cours des six derniers mois ont une superficie de moins de 2 000 pi2, comme l’illustrent les données suivantes. Les scénarios de croissance contenus dans la plus récente étude de marché sur les édifices de bureaux de Québec publiée par le Groupe Altus prévoient un retour à des taux de disponibilité en deçà des niveaux actuels au cours des prochains trimestres, dans la mesure où l’activité de construction demeure sous contrôle, ce qui est habituellement le cas à Québec.

Source : Altus InSite, 2e trimestre 2016

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

DENSIFIER, POUR ASSURER LE SUCCÈS DU TRANSPORT COLLECTIF Paul Lewis Expert invité

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Les projets de transport collectif connaissent généralement un succès rapide, parce que l’offre s’avère trop souvent inférieure à la demande. C’est le cas du prolongement du métro à Laval, qui a rapidement fait le plein de passagers. Certains projets ont toutefois le succès plus modeste, comme le train de l’Est, dont la clientèle n’est pas du tout à la hauteur des sommes investies. Le cas se répète ailleurs, par exemple à Toronto, avec le train qui assure la liaison entre le centre-ville et l’aéroport, où il a fallu consentir une réduction précipitée des tarifs pour atteindre un achalandage respectable. AUCUNE SURPRISE : LES USAGERS VEULENT DES TRAJETS EFFICACES ET EFFICIENTS ! Quelles sont les conditions qui garantissent la réussite des nouveaux services de transport collectif ? Pour les usagers, la réponse est simple : ils veulent se déplacer rapidement, facilement et à coût raisonnable. Plusieurs d’entre eux ont accès à une automobile ; généralement, ils évaluent les services sur cette base. Le transport collectif, souvent moins cher que l’auto, n’est toutefois pas le plus rapide, le plus facile ou le plus agréable, pour nombre de déplacements. S’il s’avère rarement concurrentiel, c’est que l’évolution des réseaux n’a pas suivi le dévelop pement de la région. L’automobile demeure trop souvent la seule solution ; il n’est donc pas étonnant qu’elle soit, et de loin, le premier mode de déplacement, même dans la zone centrale. La durée du déplacement constitue un facteur important, mais pas aussi déterminant que certains l’imaginent. La prévisibilité des temps de déplacement reste plus décisive. Sur ce plan, le transport collectif est plutôt gagnant, par rapport à l’automobile, surtout s’agissant du train ou du métro. La congestion devient un puissant argument en faveur du transport collectif… L’interconnexion entre les réseaux se révèle également indispensable aux usagers, car les trajets ne peuvent être tous directs. Les clients détestent l’attente en station ; il faut donc chercher à la minimiser, il faut soigner les pôles d’échange – les gares, les stations, les arrêts – et améliorer l’expérience usager, par un aménagement de qualité et une information en temps réel, par exemple.

LES OPÉRATEURS VISENT LE VOLUME Pour les opérateurs, le problème se pose en des termes différents. Afin d’offrir un haut niveau de service (sur rail ou par autobus express), ils doivent concentrer les usagers ; le transport collectif est, comme on le dit en anglais, du mass transit… Pour y arriver, il existe deux possibilités. La première : le rabattement, qui impose des correspondances (donc des attentes) et des coûts importants. Cette solution atteint rapidement ses limites ; plus encore, elle peut contribuer à la diminution de la densité, donc à fragiliser davantage le transport collectif. La seconde, plus structurante : densifier l’environnement urbain, principalement aux points d’accès, afin que les usagers puissent s’y rendre par eux-mêmes, à pied ou à vélo, ou par un court déplacement en autobus. C’est cette approche de densification qui soustend le plan métropolitain d’aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal. DES POSSIBILITÉS POUR LES PROMOTEURS IMMOBILIERS Le transport collectif a besoin d’environnements urbains denses et compacts pour se développer, et, à l’inverse, les quartiers denses ont besoin du transport collectif, mieux adapté que l’automobile à la densité. À cet égard, l’exemple du centre-ville est éloquent : les parts de marché du transport collectif y sont très élevées, soit environ 75 % des déplacements qui s’y destinent. Au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre, elles diminuent rapidement, comme les densités, pour être négligeables en périphérie.

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

DES SOLUTIONS TAILLÉES SUR MESURE

Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.

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ISTOCK PAR HOLGER METTE

Il faut densifier et, surtout, créer des milieux de vie attractifs, notamment des espaces publics qui vont permettre de soutenir une véritable vie urbaine. La qualité des aménagements devient d’autant plus déterminante que l’on densifie. Les promoteurs immobiliers ont montré qu’ils voulaient – et pouvaient – créer des environnements denses de qualité, que la densité n’était pas incompatible avec la qualité. Ainsi, on donne souvent les exemples du Quartier international de Montréal ou de la Cité du multimédia. Mais il y en a d’autres, au centre et en banlieue, où les promoteurs se sont adaptés à une demande renouvelée, pour créer des milieux qui offrent une grande qualité de vie, tout en étant plus denses. Les grandes métropoles ont besoin du transport collectif pour se développer, pour assurer les déplacements de manière efficace et efficiente. Montréal n’y échappe pas. Mais pour que ce soit possible, il faut d’abord construire une ville qui favorise ce type de transport. C’est là un des grands défis des prochaines années au chapitre de l’aménagement à Montréal.

COMMERCE DE DÉTAIL

L’IMPACT DU COMMERCE DE DÉTAIL DANS L’ÉCONOMIE DU QUÉBEC Léopold Turgeon Expert invité

En septembre, le Conseil québécois du commerce de détail (CQCD) lance une vaste campagne de communication visant à sensibiliser les instances gouvernementales à l’importance du secteur dans l’économie du Québec. Bien que l’activité commerciale fasse partie de nos vies au quotidien, peu d’entre nous réalisent pleinement l’impact considérable du commerce de détail dans l’économie de la province, et ce, dans toutes ses régions. Dans le cadre de sa tournée provinciale des chambres de commerce, le PDG du Conseil québécois du commerce de détail, Léopold Turgeon, n’hésite pas à mettre en lumière quelques statistiques évocatrices concernant l’impact du commerce de détail dans l’écono mie du Québec. Et les chiffres surprennent toujours l’auditoire, d’autant plus que nous avons tendance à oublier l’apport incroyable de ce secteur dans la vitalité économique de plusieurs régions.

Conférencier aguerri, Léopold Turgeon est le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Le commerce de détail est un contributeur de premier plan : il faut le dire haut et fort ! D’entrée de jeu, considérons qu’un dollar sur trois qui entre dans l’économie du Québec transite par le commerce de détail. La chose est somme toute logique, car nombreuses sont nos activités quotidiennes qui se passent dans un commerce : faire le plein d’essence, acheter des produits personnels à la pharmacie, faire l’épicerie, se procurer des souliers ; la liste de ces « transactions commerciales » semble infinie. En général, il ne se passe pas une journée sans que nous ne procédions à un quelconque achat en magasin.

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Précisons aussi un fait important : le commerce de détail constitue souvent une porte d’entrée sur le marché du travail pour bon nombre de jeunes diplômés et d’étudiants qui cherchent à cumuler ces nécessaires premières expériences de travail. C’est par un emploi en magasin que le jeune vit ses premiers contacts avec le public, qu’il s’initie à la gestion, au marchandisage et à la tenue d’une caisse.

Le secteur représente à lui seul 6 % du produit intérieur brut (PIB) et 12 % de tous les emplois. Il s’agit globalement de 480 000 emplois directs, soit l’équivalent d’un travailleur sur sept. Et si l’on ajoute les emplois indirects qui gravitent autour du commerce de détail — comptables, avocats, fiscalistes, professionnels en communication et en marketing —, on peut penser qu’un emploi sur cinq est lié au secteur.

Autre statistique méconnue : depuis 2012, le secteur du commerce de détail a investi en moyenne deux milliards de dollars en immobilisations et en équipements. Par ces investissements importants, il contribue direc tement à la vitalité de secteurs d’activité connexes au sien, comme la rénovation et la construction ou encore la location d’espaces.

Comme si ces données ne suffisaient pas, il faut ajouter que le secteur du commerce de détail est le deuxième plus important contributeur d’emplois du Québec, au moins égal en importance au secteur manufacturier.

Lorsque le commerce de détail se porte bien, ce ne sont pas seulement des emplois directs et indirects qui se créent, mais, fait intéressant pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles, ce sont aussi des pieds carrés IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

COMMERCE DE DÉTAIL

ADOBE STOCK PAR JACKF

additionnels nécessaires, des baux qui se renouvellent et des consommateurs intéressés par la variété de leur offre commerciale. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que ce sont les détaillants qui perçoivent les taxes à la consommation. Si nous prenons en compte les impôts et la parafiscalité, nos détaillants récupèrent environ 13,5 G$ en taxes pour nos gouvernements. Peut-on maintenant imaginer le nombre de jours / personne consacrés à ce travail seulement ? Il s’agit d’une contribution majeure pour l’État.

Le secteur du commerce de détail, nous le voyons, est un contributeur économique et social d’importance. Il génère de la richesse et crée des emplois intéressants dans plusieurs communautés. Ces faits et ces données doivent désormais nous servir à mettre en évidence et à faire valoir notre secteur et ses emplois auprès des élus et des instances gouvernementales. Il faut maintenant plus que jamais répandre la nouvelle : le commerce de détail représente une richesse sociale et économique inestimable.

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TOUR D’HORIZON DU MARCHÉ DU MULTIPLEX Le marché immobilier a considérablement ralenti au cours des dernières années. Même si une petite reprise s’est fait sentir en début de 2016, le nombre de transactions demeure

Joanie Fontaine

historiquement faible. Les immeubles locatifs de 12 logements et plus ne font pas exception à ces tendances.

Experte invitée

TENDANCES PROVINCIALES En 2015, 390 ventes 1 de propriétés multi résidentielles de 12 logements et plus ont été publiées au Registre foncier et colligées par JLR. Les ventes multiples sont exclues des calculs afin d’établir les tendances et le prix par porte. Par contre, il est intéressant de noter qu’on dénombrait 79 transactions de ce type en 2015, la moyenne étant de 2,2 multiplex par transaction.

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE VENTES ET DU PRIX MÉDIAN PAR PORTE (12 LOGEMENTS ET PLUS)

600

80 000 $

513

70 000 $

425

60 000 $

338

50 000 $ 40 000 $

250

Le nombre d’acquisitions en 2015 (en excluant les ventes multiples) est en hausse de 5 % par rapport aux 373 transactions de 2014, mais très en dessous des 533 ventes enregistrées en 2013. Le graphique qui suit montre bien la chute des ventes en 2013 et la stabilité de celles-ci à un nombre inférieur par la suite.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

ÉVOLUTION DU PRIX MÉDIAN Le prix médian d’un multiplex de 12 logements et plus était de 1 497 500 $ en 2015 pour des immeubles dont le nombre médian de logements était de 19. Le prix médian par porte atteignait 78 890 $, soit 5 % plus élevé que l’année dernière où une légère baisse avait été notée. Depuis la chute des ventes en 2013, les hausses des prix ont considérablement ralenti. Le marché a crû fortement pendant plusieurs années, poussé, entre autres, par la baisse des taux d’intérêt. Il se rééquilibre maintenant avec de faibles hausses de prix et des ventes moins nombreuses. TENDANCES À VENIR Pour les mois de janvier à juillet 2016, 248 ventes ont été enregistrées, soit une hausse de 8 % par rapport à la même période l’année dernière, ce qui laisse présager une progression pour l’ensemble de l’année. Par contre, plusieurs facteurs du marché permettent de croire que les hausses de ventes et de prix demeureront assez faibles au cours des prochaines années.

2010

2011

2012

NOMBRE DE VENTES

2013

2014

2015

PRIX PAR PORTE

Le prix d’un immeuble est principalement déterminé par la rentabilité de celui-ci. Au cours des dernières années, les taux d’intérêt ont diminué grandement, ce qui a permis de baisser le paiement en intérêt. En conséquence, les prix ont augmenté afin de contrebalancer cette réduction des coûts. Or, comme les taux actuels demeurent très bas, le marché ne pourra pas croître simplement par une diminution de ceux-ci dans les années à venir. La rentabilité est déterminée par le prix et les dépenses, mais également par les revenus. De ce côté, le taux d’inoccupation est à surveiller. Or, selon l’Enquête sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, celui des immeubles locatifs d’initiative privée de six logements et plus était de 4,8 % en octobre 2015, soit son plus haut taux depuis six ans. Plusieurs indicateurs laissent croire que ce taux restera élevé au fil des prochaines années. D’un côté, l’offre de logements en location devrait progresser un peu. En fait, depuis quelques années, de plus en plus de copro priétés sont disponibles en location, ce qui a contribué à la hausse du taux d’inoccupation des

1. En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES L’immeuble le plus cher au mètre carré des ventes de juin et juillet 2016 a été acquis par les Immeubles Prime inc. Celui-ci est situé au 1300, rue Sainte-Catherine Ouest et a été acheté au coût de 10 105 $ / m2. Malgré son prix total assez élevé, cette propriété commerciale du centre-ville de Montréal est la plus petite en taille (693 m2) des 15 ventes sélectionnées. D’un autre côté, un très grand immeuble de 28 744 m2 a été vendu à Victoriaville pour un prix de 191 $ / m2. Il s’agit de la propriété vendue au prix total et par mètre carré le plus bas du top 15 présenté ici.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1, av. Holiday

Pointe-Claire

23 500 000 $

13 018

1 805 $

75-100, rue Théophile-Brossard

Coteau-du-Lac

11 863 364 $

3 322

3 571 $

6755-6801, boul. des Grandes-Prairies

Saint-Léonard, Montréal

9 200 000 $

26 419

348 $

1221, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

9 200 000 $

5125, boul. Cousineau

Longueuil

8 300 000 $

1721

4 823 $

1965, aut. des Laurentides

Laval

8 100 000 $

4 688

1 728 $

3655, aut. des Laurentides

Laval

7 400 000 $

3 077

2 405 $

8600, rue Saint-Patrick

LaSalle, Montréal

7 147 999 $

8 179

874 $

1300, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

7 000 000 $

693

10 105 $

6800, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

6 900 000 $

11 315

610 $

5250, rue J.-A. Bombardier

Longueuil

6 200 000 $

7 895

785 $

4000, rue F.-X. Tessier

Vaudreuil-Dorion

6 100 000 $

422-424, rue Saint-François-Xavier

Ville-Marie, Montréal

6 100 000 $

4800, rue Rideau

Québec

6 000 000 $

303, boul. Pierre-Roux Est

Victoriaville

5 500 000 $

28 744

191 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Il est intéressant de noter que 5 des 15 multiplex vendus aux prix les plus élevés en juin et juillet 2016 sont situés dans l’arrondissement Ville-Marie, à Montréal. Les deux propriétés multirésidentielles les plus chèrement payées par logement se trouvent également dans cet arrondissement. D’un autre côté, le prix le plus bas par logement (63 855 $) de notre top 15 est noté pour un immeuble situé à Longueuil.

ADRESSE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1150-1160, rue Sherbrooke Est

Ville-Marie, Montréal

24 849 460 $

145

171 376 $

9 151

2 715 $

3460, rue Durocher

Plateau Mont-Royal, Montréal

13 900 000 $

144 792 $

4 647

2 991 $

5500, place de la Savane

Longueuil

5 300 000 $

63 855 $

2 699

1 964 $

2105, rue Chomedey

Ville-Marie, Montréal

4 750 000 $

139 706 $

2 725

1 743 $

3644, av. du Musée

Ville-Marie, Montréal

3 900 000 $

162 500 $

2 512

1 552 $

3435-3441, rue Jeanne-Mance

Plateau Mont-Royal, Montréal

3 600 000 $

120 000 $

1 003

3 589 $

11 666, boul. Saint-Germain

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

3 512 500 $

70 250 $

2 797

1 256 $

7450, rue Lajeunesse

Villeray/Saint-Michel/ Parc-Extension, Montréal

3 475 000 $

86 875 $

1 861

1 868 $

4615, boul. Léger

Montréal-Nord, Montréal

3 250 000 $

73 864 $

2 764

1 176 $

1014-1020, rue Melançon

Saint-Jérôme

3 200 000 $

100 000 $

7270-7272, rue Chambord

Villeray/Saint-Michel/ Parc-Extension, Montréal

2 750 000 $

80 882 $

1 577

1 744 $

515-535, boul. Casavant Ouest

Saint-Hyacinthe

2 750 000 $

114 583 $

3745-3747, rue du Frère-André

Côte-des-Neiges/NotreDame-de-Grâce, Montréal

2 622 000 $

138 000 $

2 010

1 304 $

3798-3800, boul. Sainte-Anne

Québec

2 560 000 $

106 667 $

151-157, rue Sainte-Catherine Est

Ville-Marie, Montréal

2 500 000 $

125 000 $

928

*juin-juilet 2016 42

ARRONDISSEMENT / VILLE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

Note : Les ventes multiples et les ventes liées sont exclues des tableaux présentés.

2 695 $

multiplex, un phénomène qui perdurera dans les années à venir. De plus, les promoteurs ont repris la construction de multiplex en 2016 à la suite du ralentissement du marché de la copropriété. Ainsi, les mises en chantier d’immeubles locatifs ont bondi de 31,6 % pour la période de janvier à juin 2016 comparativement à la même période en 2015. Cela devrait, à terme, faire croître l’offre de logements. D’un autre côté, l’arrivée d’immigrants stimulera la demande. Par contre, le solde migratoire international, quoique positif, s’est réduit entre 2010 et 2015, passant de + 51 876 personnes à + 44 753, ce qui cause un ralentissement de la croissance de la demande de logements locatifs. Les politiques d’immigration peuvent changer rapidement ; toutefois, pour l’instant, les instances gouver nementales semblent vouloir fixer le nombre d’immigrants à 50 000 par année au Québec, un

nombre plus bas que le sommet de 54 000 en 2010. Cette diminution limite donc l’arrivée de nouveaux ménages, mais les variations migratoires demeurent néanmoins à surveiller. Ajoutons à cela une demande de logements locatifs affaiblie par les bas taux d’intérêt qui ont permis à plusieurs locataires de devenir propriétaires. Bref, les taux d’inoccupation devraient rester assez élevés ; cependant, les tendances sont potentiellement très différentes selon les régions. Ainsi, les hausses de prix et de ventes devraient s’avérer modestes au cours des prochaines années pour l’ensemble du Québec, mais il faudra surveiller l’évolution des taux d’intérêt et de l’immigration, deux facteurs qui pourraient avoir des impacts import ants sur le marché multirésidentiel québécois.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

BRIGITTE DUPUIS

Gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin

GABRIEL DUTIL

STEPHANIE HART

Vice-président Développement Guimond Construction

Directrice de l’immobilier Groupe Aldo

PHILIPPE KRIVICKY Vice-président exécutif, division commerciale Société de gestion Cogir

L’IMMOBILIER, UN MILIEU DE PLUS EN PLUS BRANCHÉ ! PROPOS RECUEILLIS PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER, SAUF BRIGITTE DUPUIS

Les technologies de l’information (TI) bouleversent les façons de faire dans toutes les sphères de nos vies, et le domaine immobilier n’échappe pas à la règle. Dans cet article, nos jeunes gestionnaires posent un regard éclairé sur les changements que commencent déjà à apporter et que continueront de provoquer les TI dans nos villes et nos bâtiments.

« 44

La technologie est en train de changer la façon dont nous louons, achetons et vendons des biens immobiliers », déclare Gabriel Dutil, vice-président Développement, G2 Développement. Il donne pour exemple les appareils intelligents, qui offrent un accès sans précédent à une foule d’informations, et ce, en tout temps et en tout lieu. « Pensons à l’impact que cela peut avoir pour un courtier immobilier qui est constamment sur la route, illustre-t-il. Ces outils lui offrent une chance unique de stimuler ses ventes. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

DU DISCERNEMENT ET DE LA PATIENCE De son côté, Nicolas Désourdy, vice-président Location, Carbonleo, mise sur le discernement lorsqu’il est question de technologies : « Elles évoluent si rapidement que même les experts ont de la difficulté à demeurer au fait des nouveautés, dit-il, alors imaginez un gestionnaire d’immeuble com mercial qui doit s’adapter ! Ce n’est pas une tâche facile, mais il s’agit d’une bonne occasion puisqu’un centre commercial héberge des locataires qui sont souvent à la fine pointe de la technologie. Il est donc important de pouvoir les accommoder au chapitre des infrastructures. »

ADOBE STOCK PAR EVERYTHINGPOSSIBLE

Selon lui, des technologies comme les beacons et la géo localisation permettent de « générer de grandes quantités de données…, mais encore faut-il avoir la capacité analytique pour les comprendre et les utiliser ». Ainsi, en moyenne, seulement 20 % de ces données seraient réellement utilisables. « Big Data doit donc être la fondation et non la destination, estime-t-il. La technologie doit nous aider à améliorer l’efficacité, la gestion et la circulation sur nos sites, car nous savons pertinemment que, de nos jours, les gens n’ont plus de temps… et donc plus de patience ! » L’EFFICACITÉ DES PROCESSUS Stephanie Hart, directrice immobilier, Groupe Aldo, croit pour sa part que les TI ont un impact particulièrement important sur les processus : conclusion des transactions, repérage des documents, construction d’un magasin, gestion des baux, etc. « Après avoir travaillé pendant si longtemps avec une quantité impressionnante de courriels et de tableaux et organisé tant de réunions pour mettre à jour et valider les données, expose-t-elle, nous sommes enfin sur le point d’intégrer des solutions de TI qui créeront une seule version de la vérité, au moyen de plateformes Web orientées processus qui incluront tous les rôles et tous les règlements de notre milieu, ce qui facilitera la gouvernance des données, tout en favorisant l’accès à l’information ainsi que sa fiabilité. » Philippe Krivicky, vice-président exécutif, division commerciale, Société de gestion Cogir, abonde dans le même sens : « Les plateformes d’échange avec nos locataires sont en émergence afin de faciliter l’ensemble de nos interactions quotidiennes et d’offrir des services à valeur ajoutée », affirme-t-il. Selon lui, les TI faciliteraient également la construction et l’entretien des bâtiments : robotisation du briquetage, application permettant un balayage infrarouge, etc. En outre, le covoiturage et les automobiles sans chauffeur nous poussent à amorcer une réflexion sur les besoins futurs de stationnement. DES VILLES ET DES BÂTIMENTS INTELLIGENTS Anthony Arquin, avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg, croit que la révolution des TI s’observe tant

dans les villes que dans les immeubles. « Par exemple, dit-il, l’émergence des villes intelligentes favorise la gestion optimale des flux de circulation et de la consommation énergétique, les bases de données ouvertes, le crowdsourcing et d’autres initiatives comme Link NYC, à New York, ou WifiLib, en France. » Au chapitre des immeubles, il souligne que certains édifices de bureaux, hôteliers ou même résidentiels interagissent sans intervention humaine, grâce aux écosystèmes interconnectés et aux analyses de mégadonnées, notamment pour optimiser la consommation énergétique. « Également, des centres commerciaux visent une expérience consommateur accrue : plateformes interactives, analyse de données géolocalisées et WiFi en temps réel (street-to-store conversion), applications en géorepérage, gestion intelligente des stationnements… », ajoute-t-il. SOIGNER SON IMAGE Pour l’avenir, Brigitte Dupuis, gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin, croit que le marché immobilier devra soigner son image sur le Web : « La promotion d’un espace commercial se fera de plus en plus de manière virtuelle, explique-t-elle. La qualité de l’image deviendra donc primordiale. Pour se différencier de leurs concurrents, les entreprises devront miser sur la qualité du service à la clientèle en ligne, l’accès rapide à l’information et l’expérience virtuelle. Plus besoin de ruban à mesurer ! » Selon elle, les clients pourront aussi procéder à la modé lisation virtuelle du bâtiment pour mieux comprendre les systèmes mécaniques et électriques des immeubles, la configuration des pièces ou pour évaluer son efficacité énergétique. « En fait, je suis persuadée que, dans le futur, les applications mobiles remplaceront les agents commerciaux, ajoute-t-elle. Les clients utiliseront leur téléphone intelligent pour effectuer la veille des offres disponibles, visiter des locaux commerciaux et comparer la valeur d’un espace dans son marché. Aussi, par leur profil de consommation, des publicités ciblées leur proposeront des espaces commerciaux optimaux adaptés à leurs besoins, avant même qu’ils ne commencent leurs démarches de recherche. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

PROMOTEURS D’HABITATIONS NEUVES : ATTENTION AU REMBOURSEMENT PARTIEL DE LA TPS / TVQ !

Dans le secteur immobilier, il est courant que le remboursement pour habitation neuve (RPHN) soit réclamé par le promoteur (cédé par le particulier). Ce RPHN s’applique notamment à la vente de condos ou de maisons neuves au profit d’un particulier.

Marie-Ève Côté, avocate, M. Fisc. Directrice principale, Taxes indirectes, KPMG s.r.l. / S.E.N.C.R.L. Membre de CREWM depuis 2010 Membre du comité des communications de 2011 à 2014

Qu’advient-il si le promoteur verse ou crédite le montant du RPHN au particulier alors que ce dernier n’y avait pas droit ? Ou qu’arrive-t-il si le RPHN excède le montant admissible ? Le promoteur pourrait devoir rembourser aux autorités fiscales le montant du RPHN. En effet, la loi prévoit que le promoteur est soli dairement responsable avec le particulier s’il « sait ou devrait savoir » que ce dernier n’était pas admissible à ce remboursement. Rappelons que le RPHN constitue un rembour sement partiel de 36 % / 50 % de la taxe sur les produits et services / taxe de vente du Québec (TPS / TVQ) accordé à un particulier acheteur d’une habitation neuve lorsque certaines condi tions sont respectées, dont voici les principales :

Catherine Gosselin, CPA, CGA, LL M. Fisc. Directrice, Taxes indirectes, KPMG s.r.l. / S.E.N.C.R.L. Membre de CREWM depuis 2011 Membre du comité des communications depuis 2015 Responsable du comité des médias sociaux

• la vente taxable d’une habitation neuve ; • l’intention de l’acheteur que l’habitation serve de « résidence habituelle » à lui ou à l’un de ses proches ; • un prix d’achat inférieur à 450 000 $ pour la TPS et à 300 000 $ pour la TVQ ;

savoir que l’un d’eux ne se qualifiait pas à titre de résidence habituelle. • L’intention d’utiliser l’habitation à une date éloignée comme la retraite n’est pas acceptée par les autorités fiscales. • Si deux acheteurs ou plus sont indiqués sur le contrat de vente, ils doivent tous les deux satisfaire aux conditions d’admissibilité, et un seul RPHN peut être consenti par habi tation neuve. QU’EN EST-IL DES EXTRA ? Règle générale, les extra sont inclus dans le calcul du RPHN s’ils font partie du prix de vente unique de l’habitation neuve, s’ils sont raisonnablement nécessaires à l’utilisation et à la jouissance de l’habitation, et lorsqu’ils sont payés ou payables et fournis avant le transfert de propriété. Divers éléments peuvent être considérés afin de déterminer si les extra font partie du prix de vente unique. • Comment sont-ils traités dans l’acte de vente ?

• la demande effectuée dans les deux ans suivant le jour du transfert de propriété ; • le formulaire de cession du RPHN au promo teur dûment signé par l’acheteur.

Kassandra Grenier, avocate, LL M. Fisc. Conseillère, Taxes indirectes, KPMG s.r.l. / S.E.N.C.R.L.

Règle générale, la « résidence habituelle » est la résidence que l’acheteur habite de façon permanente. Plusieurs critères sont à considérer, et l’intention du particulier doit être manifeste au moment de l’achat. Voici quelques exemples de critères qui sont considérés :

Membre de CREWM depuis 2015

• Une seule résidence peut constituer le lieu de résidence habituelle d’une personne à un moment donné. Les autorités fiscales considéreront qu’un promoteur qui vend deux condos à un même acheteur aurait dû

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

• Existe-t-il un contrat distinct qui en détaille la nature et les coûts ? • Jusqu’à quel point, au chapitre des délais, l’entente relative aux extra est-elle liée à l’acte de vente ? Il est donc important que le promoteur s’assure de bien connaître et applique toutes les règles visant le RPHN avant de le verser à son acheteur ou de le porter au crédit de celui-ci. En effet, il faut se rappeler que le promoteur n’est pas obligé de verser ou de créditer le RPHN à l’acheteur et que ce dernier, s’il est admissible, peut en faire la demande directement auprès des autorités fiscales.

SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

L’EFFICIENCE ÉCOÉNERGÉTIQUE DES IMMEUBLES EST À NOS PORTES

ous la pression des changements climatiques et de l’augmentation des coûts de l’énergie, les pro priétaires et les investisseurs en immobilier doivent adhérer au courant d’amélioration de l’efficacité énergétique et de réduction des gaz à effet de serre. Ces grands enjeux économiques, sociaux et politiques soulèvent des défis de taille qui menacent la performance financière des actifs immobiliers. Et si les innovations permettaient aujourd’hui de valoriser ce potentiel inutilisé des immeubles, qu’ils soient nouveaux ou existants ? Comment alors capter cette valeur trop souvent inexploitée ? Il est possible de se fixer des objectifs d’efficacité énergétique, mais en privilégier un seuil et le maintenir. Il faut avoir recours à des technologies de pointe et à l’expertise des ingénieurs et des différents spécialistes en énergie. Viser l’efficience représente aussi un autre but, tant du point de vue énergétique que sur le plan financier, en recherchant l’optimisation des résultats obtenus par rapport aux ressources utilisées pour y arriver, tout en se donnant les moyens de maintenir ou d’améliorer la performance sur une longue période de temps. Il faut alors prendre en considération les nombreuses sources potentielles de création de valeur. Certaines se mesurent facilement : les économies de coûts de l’énergie, une contribution tangible aux objectifs de réduction de la production des gaz à effet de serre ; l’obtention des points supplémentaires pour les certifications BOMA BEST, LEED et Wells. D’autres sources, de nature plus qualitative, se révèlent tout aussi intéressantes à court comme à long terme : une meilleure qualité de l’air, une qualité de vie accrue et plus de produc tivité bénéficiant aux occupants ; une amélioration

du système de gestion des risques de l’immeuble pour faire face à une hausse future des coûts de l’énergie et à l’imposition d’une éventuelle taxe carbone ; un nouvel atout pour la réputation et l’attractivité de l’immeuble, le maintien de son taux d’occupation actuel ou futur ; une preuve tangible de responsabilité sociale de la part du propriétaire ; et la stabilisation, voire la hausse, de la valeur financière de l’immeuble, notamment en présence de changements réglementaires. Pour les immeubles commerciaux, le défi est de trouver un point d’équilibre entre les intérêts des propriétaires, qui supportent les investissements, et ceux des locataires, qui assument en général les coûts énergétiques des locaux qu’ils occupent. Pour les immeubles institutionnels (écoles, collèges, universités, villes, ministères, sociétés d’État), l’efficacité énergétique permet de dégager une marge budgétaire fort appréciée des dirigeants dans une époque de budgets limités. À la clef : des immeubles plus performants, des usagers et des locataires plus satisfaits et plus productifs, un parc immobilier compétitif, la création ou le développement d’emplois innova teurs et d’entreprises à valeur ajoutée dans un secteur d’avenir. Comment passer de la parole aux actes ? Pour viser l’efficience énergétique, il faut apprendre à combiner l’expertise technologique à l’expertise en ingénierie contractuelle. C’est l’objet de cet article qui traite de contrats innovateurs en performance énergétique mis au point par les entreprises spécialisées de services écoénergétiques. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

IVANHOÉ CAMBRIDGE

FOCUS

PLACE VILLE MARIE

EFFICIENCE ÉNERGÉTIQUE DES IMMEUBLES

UN POTENTIEL COMMERCIAL ET FINANCIER À EXPLORER PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

L’efficacité énergétique constitue un enjeu majeur pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles commerciaux. Dans ce contexte, les entreprises de services écoénergétiques (ESE) peuvent représenter des alliées de poids. Aperçu des avantages potentiels des contrats de performance énergétique que proposent ces firmes.

iminuer la consommation énergétique des immeu bles et, par ricochet, leurs émissions de gaz à effet de serre est une préoccupation constante des propriétaires et des gestionnaires immobiliers. La nouvelle politique énergétique annoncée par le gouvernement québécois fixe également des cibles ambitieuses qui nécessiteront des efforts supplémentaires. Toutefois, améliorer l’efficience énergétique requiert des investissements importants de la part des propriétaires immobiliers. Conscientes de cet enjeu, les ESE peuvent proposer des solutions avantageuses assorties d’intéressants retours sur investissement. Résultat : l’amélioration du bilan énergétique du bâtiment, la modernisation des

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infrastructures électromécaniques et l’optimisation du confort des occupants. Deux joueurs importants dans le domaine, ENGIE Services, une division de la multinationale ENGIE, et l’entreprise québécoise Énergère, lèvent le voile sur leur champ d’activité. UNE PRISE DE RISQUES… EN FAVEUR DES PROPRIÉTAIRES Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique et quels en sont les bénéfices concrets ? Sur le marché, il existe différentes formules qui varient selon les entreprises de services qui les offrent. Elles ont toutefois certains points en commun, notamment en ce qui concerne la prise de risques par rapport à la consommation énergétique anticipée, un net avantage pour les propriétaires immobiliers !

SÉRIE ANNIVERSAIRE

ENGIE SERVICES

FRANÇOIS DÉPELTEAU PDG ENGIE Services

WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

1000, PLACE JEAN-PAUL RIOPELLE

« Nous concevons et mettons en œuvre des stratégies visant à réduire la consommation d’énergie. Dans notre contrat de performance, nous garantissons cette réduction, et ce, sans faire de compromis sur le confort des occupants. En cas de dépassement, nous assumons la différence de coûts », explique François Dépelteau, président-directeur général chez ENGIE Services, connue jusqu’à récemment sous le nom de Cofely Services. Cette entreprise de gestion technique et énergétique œuvre pour des clients variés comme des aéroports, des immeubles de bureaux et des bâtiments industriels, etc. La firme a dans son portefeuille actuel et passé plusieurs adresses prestigieuses du centreville de Montréal comme le 1000 De La Gauchetière, la Place Ville Marie, la Place Victoria, le Windsor, la Place Alexis Nihon et l’édifice Jacques-Parizeau, siège social de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Pour sa part, Énergère assume également tous les risques en offrant une garantie sur les investissements, les économies d’énergie ainsi que les subventions, indique Marie-France Lefebvre, chargée d’affaires au sein de cette entreprise. « Une formule qui a fait ses preuves puisqu’en 20 ans, Énergère a fourni son expertise pour améliorer l’efficacité énergétique de plusieurs centaines de bâtiments dans le domaine commercial privé, institutionnel, municipal et industriel », souligne-t-elle. La Place Dupuis à Montréal a notamment fait appel à ses services. On la retrouve aussi derrière le CHUM Hôpital Notre-Dame, 17 écoles de la Commission scolaire English-Montréal et l’intégration d’un système de gestion de l’éclairage public à Montréal, important contrat octroyé récemment à la firme. Elle joue

également un rôle de premier plan dans l’ambitieux projet de conception de la boucle énergétique du Technopôle Angus, maximisant les échanges et la récupération entre les utilisateurs et jumelant des technologies de thermopompage en aérothermie à des solutions de contrôle sophistiquées. Pour évaluer les économies potentielles qui seront réalisées par ses clients, l’ESE doit s’appuyer sur un certain nombre de données. « Chez ENGIE Services, nous nous basons sur la moyenne de la consommation énergétique des trois dernières années. Dans les calculs, nous appliquons aussi des facteurs d’ajustement comme les degrés-jours de chauffage et de climatisation, le taux d’occupation des locaux quand il s’agit de bureaux, ou encore l’existence de projets spéciaux, par exemple lorsqu’un étage de l’immeuble abrite un centre de données, très gourmand en énergie. Selon les termes du contrat, nous absorberons les coûts de toute consommation énergétique supérieure à la moyenne établie, alors que les économies dégagées par une consommation moindre seront partagées entre nous et le client », précise M. Dépelteau. OPTIMISER LES SYSTÈMES « L’une des missions d’Énergère est d’arrimer l’implantation de solutions novatrices et technologiques à des modèles financiers économiquement viables », mentionne MarieFrance Lefebvre. Le premier secteur dans lequel la compagnie intervient pour améliorer la performance énergétique d’un édifice de bureaux, par exemple, est le système de chauffage, qui représente typiquement plus IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

FOCUS

ÉNERGÈRE

MARIE-FRANCE LEFEBVRE Chargée d’affaires Énergère

BUSAC

PLACE DUPUIS

de 60 % des coûts énergétiques, mais aussi l’éclairage, la ventilation / climatisation, le contrôle et l’enveloppe du bâtiment. « Nos projets s’autofinancent à même la réduction des coûts énergétiques, et nous adaptons nos solutions en fonction du retour sur l’investissement visé », précise-t-elle.

afin de pouvoir les utiliser de façon adéquate. Par ailleurs, au fil du temps, des changements ont pu être apportés aux systèmes de contrôle sans que les opérateurs aient adapté leurs façons de faire. C’est la raison pour laquelle nos équipes d’experts se rendent sur place pour former et coacher le personnel. »

Chez ENGIE Services, on mise également sur l’optimisation du fonctionnement des systèmes électromécaniques. « Nous effectuons un commissionnement continu pour nous assurer qu’ils sont exploités et entretenus de façon à atteindre une efficacité maximale, expose M. Dépelteau. Dans ce contexte, le facteur humain est primordial. Les nouvelles technologies sont très sophistiquées, mais malheureusement, le personnel n’est pas toujours formé

Chez Énergère, on considère également que le transfert de connaissances vers les opérateurs est essentiel. « La formation et la sensibilisation font partie intégrante de tous nos projets. Nous offrons aussi un soutien sur une base continue grâce à la télégestion, qui permet de faire un suivi à distance de l’opération des systèmes électromécaniques du bâtiment, et ce, durant toute la période de garantie du projet », indique Marie-France Lefebvre.

CONSEILS INDÉPENDANTS DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER Amener les clients à accroître leur savoirfaire à analyser, à mieux comprendre et à reconnaître la valeur de leurs investissements immobiliers

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

« En général, l’implantation de mesures relatives à l’efficacité énergétique permet de réduire la facture d’énergie de 25 à 45%. » – Marie-France Lefebvre

Occasions de location stratégique IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

POMERLEAU

1000 DE LA GAUCHETIÈRE

Un contrat de performance peut aussi constituer un véritable levier financier pour effectuer de la modernisation d’actifs. « Par exemple, les économies réalisées, parce qu’elles permettent de dégager les budgets nécessaires, aideront à payer le remplacement des équipements désuets », illustre Mme Lefebvre. Du point de vue des propriétaires et des gestionnaires immobiliers, ces contrats de performance procurent également plusieurs avantages notables. Ainsi, ils peuvent les aider à se démarquer devant la concurrence féroce dans le secteur des édifices de bureaux notamment. « L’obtention d’une certification environnementale – BOMA BEST ou LEED par exemple – peut constituer un élément qui les aidera à tirer leur épingle du jeu. Certains locataires exigent ce type de certification, car elle répond à leurs propres principes en matière de développement durable. Par ailleurs, les locataires perçoivent favorablement un environnement confortable doté d’une certaine intelligence », ajoute Mme Lefebvre. En outre, un contrat de performance aide à diminuer les frais d’exploitation du bâtiment. « En général, l’implantation de mesures relatives à l’efficacité énergétique permet de réduire la facture d’énergie de 25 à 45 % », estime Marie-France Lefebvre.

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FOCUS

GESTION SANDALWOOD

CENTRE SHERBROOKE

LE QUÉBEC EST-IL EN RETARD ? « Tout bâtiment, qu’il soit ancien ou récent, est susceptible de faire l’objet d’un projet de modernisation énergétique. Même les immeubles nouvellement construits peuvent revêtir un certain intérêt, notamment en ce qui concerne l’optimisation du contrôle. De façon générale, tout édifice où il existe un problème d’inconfort pour les occupants, des difficultés opérationnelles, une facture énergétique élevée, ou encore qui nécessite une modernisation des infrastructures électromécaniques profitera des avantages liés à un contrat de performance », soutient Mme Lefebvre.

Néanmoins, le coût relativement faible de l’électricité au Québec constitue un « beau problème » et un défi pour les ESE, puisque ces bas prix diminuent la motivation des propriétaires à améliorer l’efficience de leurs immeubles. « Par rapport au reste de l’Amérique du Nord et au monde occidental en général, la transition énergétique est retardée au Québec. Mais on n’y échappera pas ; tôt ou tard, il faudra emboîter le pas aux autres pays en matière de décarbonisation, de décentralisation de production d’énergie et de digitalisation. Le mouvement est en marche ! », assure M. Dépelteau. Pour sa part, Mme Lefebvre remarque qu’à la veille de la transition énergétique du Québec, chacun doit participer activement à la lutte contre les changements climatiques afin de réussir à atteindre les ambitieuses cibles de réduc tion de gaz à effet de serre fixées pour 2030. « L’efficacité énergétique n'est pas seulement un outil permettant d’atteindre ces objectifs de sobriété énergétique, mais pour les gestionnaires et les propriétaires immobiliers, elle constitue également un moyen d’augmenter leur compétitivité et leur productivité », conclut-elle.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

DROITS ET OBLIGATIONS

MONTAGE PHYSIQUE ET JURIDIQUE DÉFECTEUX DE CONDOMINIUMS : Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

POURSUITES EN CHAÎNE CONTRE LES PROMOTEURS, PRÊTEURS ET DIVERS PROFESSIONNELS Dans la cause de Syndicat des copropriétaires du 920 au 930 Marcil c. Habitation Promax, 2016 QCCQ, 5030, des poursuites réparties sur 14 dossiers ont été intentées devant la Cour du Québec, principalement par le syndicat des copropriétaires des condominiums en cause contre le promoteur (Les Habitations Promax inc., « Promax ») de même que contre les arpenteurs-géomètres, le notaire, la courtière immobilière, ainsi que contre Normand Sansoucy et Steve Bolland qui étaient les administrateurs de Promax, les administrateurs provisoires des copropriétés et les vendeurs de plusieurs unités. Notons d’abord que tout a été découvert par une copropriétaire d’un des condos qui ne comprenait rien à l’avis d’imposition (compte de taxes) émis à l’égard de sa copropriété, un triplex comportant trois unités (le « Triplex 1 »), lequel est jumelé à un autre triplex (le « Triplex 2 ») identique. L’avis d’imposition du Triplex 1 était substantiellement plus élevé que celui du Triplex 2. Voici l’histoire reconstituée.

QUE S’EST-IL DONC PASSÉ ? Promax obtient un permis de construction en novembre 2005 permettant l’édification d’une habitation multifamiliale isolée contenant six logements en condominium, soit un sixplex. À l’automne 2006, les dirigeants de Promax décident unilatéralement de convertir le sixplex en deux triplex, à l’insu des autorités municipales et en violation du permis de construction obtenu de la Ville de l’Assomption sans respecter les exigences réglementaires. Le but de ce changement était de permettre l’obtention d’un financement additionnel, car Promax et ses dirigeants éprouvaient des difficultés financières. Le financement disponible pour deux triplex était supérieur à celui d’un sixplex, et les mises de fonds exigées s’avéraient inférieures. Notaire et arpenteurs sont alors mandatés pour accomplir les tâches requises visant la constitution juridique de deux triplex, incluant deux nouveaux certificats de localisation, un cadastre vertical, deux déclarations de copro priété, la création de lots distincts, etc., en vue de former deux copropriétés divises dotées de deux syndicats distincts. Cependant, pour constituer deux triplex, il aurait fallu deux entrées d’eau, deux conduites d’égout, des services accessoires pour les desservir, alors

que tout a été construit en simple comme cela était envisagé pour le sixplex permis au départ. Ce n’est que par la suite que les six condos sont vendus, soit en 2008. La découverte de la copropriétaire s’est produite en février 2010, lorsque la Ville envoie les premiers avis d’imposition. La différence entre ces avis est due au fait que la totalité du terrain de stationnement de 12 places se trouve allouée au Triplex 1 et aucunement au Triplex 2. À la suite de diverses discussions avec la Ville de l’Assomption, cette dernière se rend alors compte que la conversion a eu lieu à son insu. Le 1er octobre 2010, elle envoie une lettre faisant état des dérogations et des vices qui touchaient l’immeuble, à la suite de laquelle une pléiade de plaintes déontologiques ont été déposées contre les professionnels impliqués ainsi que les poursuites successives visées par cette décision. De 2014 à 2015, les professionnels, sans admission de leur part, procèdent aux correctifs afin de reconvertir les deux triplex en un sixplex, ce qui implique un lotissement pour remplacer les deux lots par un seul, la modification des servitudes de stationnement, le regroupement

1. 2108805 Ontario Inc. c. Claude Boulad, 2016 QCCA 75 (Cour d’appel, 25 janvier 2016).

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DROITS ET OBLIGATIONS

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des syndicats des copropriétaires, l’annulation des deux déclarations de copropriété et leur remplacement par une seule, la confection d’un certificat de localisation global, les modifications aux couvertures d’assurance et aux comptes de banque, ainsi que les modifications rétroactives aux avis d’imposition. L’IMPLICATION ET LA RESPONSABILITÉ DE CHACUN La participation des divers intervenants dans cette affaire a été évaluée comme suit par la cour. Le promoteur Le juge retient la responsabilité de Promax et de MM. Sanscoucy et Bolland, comme vendeurs et administrateurs provisoires de la copropriété, malgré le fait que tous avaient fait faillite en 2008. La Cour considère que la faillite de ceux-ci ne les a pas libérés de leurs obligations. L’arpenteur-géomètre Quant aux recours contre les arpenteurs-géomètres, l’un d’eux a été déclaré imprudent, car il s’est engagé dans les opérations cadastrales sans avoir vérifié leur légalité auprès de la Ville et notamment sans avoir obtenu un permis de lotissement, la loi exigeant qu’il ait personnellement pris connaissance de la réglementation municipale applicable. Si le lotissement avait été demandé en temps opportun, la Ville se serait alors rendu compte de la situation des deux triplex, ce qui aurait évité la suite malheureuse des choses. Cet arpenteur-géomètre a donc été jugé comme ayant agi de manière fautive en regard de son obligation de résultat et comme ayant contribué à certains dommages réclamés. D’autres arpenteurs-géomètres qui avaient tenu un rôle plus accessoire n’ont pas vu leur responsabilité retenue. 54

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Le notaire En ce qui concerne le notaire, celui-ci a été l’archi tecte de la structure juridique des copropriétés et, quoique rien ne démontre qu’il ait participé sciemment au subterfuge, il appert néanmoins que chaque triplex aurait dû posséder son propre terrain de stationnement, alors qu’ici tout le stationnement se trouvait associé au Triplex 1. Des servitudes ont été créées pour ce stationnement, mais elles ont alimenté la confusion. Même si le notaire était en droit de se fier aux informations fournies par l’arpenteur-géomètre, il a contribué à l’ambiguïté juridique qui a persisté relativement à l’établisse ment des servitudes pour le stationnement, et la cour lui attribue ainsi une part de responsabilité. La courtière immobilière La courtière immobilière était l’épouse de M. Sanscoucy (ce qui avait été divulgué aux acheteurs potentiels), et elle a réalisé des ventes de condos. Il était précisé dans les fiches descriptives des immeubles préparées pour la vente à l’égard du Triplex 2 que le stationnement se trouve sur le lot voisin, alors que pour le Triplex 1, on y précisait que l’immeuble voisin a une servitude de passage pour le stationnement. La courtière était donc au courant de la conversion de l’immeuble de sixplex en deux triplex. Par ailleurs, elle avait fourni un financement garanti par hypo thèque en sa faveur sur les condos. Elle avait donc tout intérêt à les vendre rapidement pour se faire rembourser. La cour a déclaré que les ventes faites par l’entremise de la courtière l’ont été en violation de ses obligations de ne pas se placer en situation de conflit d’intérêts, d’agir de bonne foi et de remplir son devoir de vérification de conseil. La courtière possédait suffisamment d’information sur la conversion en triplex afin de donner l’heure juste aux acheteurs, ce qu’elle n’a pas fait. Il est d’ailleurs paradoxal qu’elle ait pris soin de divulguer qu’elle était la conjointe du vendeur, mais qu’elle ait omis de révéler qu’elle était également prêteuse hypothécaire sur l’immeuble pour 180 000 $. Sa responsabilité a aussi été retenue en partie. Finalement, Promax, Steve Bolland et Normand Sanscoucy ont été déclarés complètement respon sables du montant total réclamé de 27 865,75 $, en sus de certaines sommes demandées individuelle ment. L’arpenteur a été condamné à payer 7 500 $. Le notaire a été condamné à verser une quote-part de 2 000 $, et la courtière, une quote-part de 7 500 $ de la réclamation.

ANALYSE DE MARCHÉ

BILAN DE MI-ANNÉE : LE SECTEUR COMMERCIAL REPREND DE LA VIGUEUR EN 2016 Benoit Beauchemin

Alors que l’année 2015 a été frappée par un ralentissement du marché immobilier

Expert invité

misme. Contre toute attente, l’essor du secteur de la construction dans la province

commercial et de bureaux au Québec, 2016 semble se démarquer par un certain dyna indiquerait une reprise du marché immobilier industriel et surtout commercial. Le plus récent bulletin mensuel de la Commission de la construction du Québec (CCQ) révèle que « l’industrie de la construction évolue à un niveau qui n’avait pas été observé depuis les 18 derniers mois ». La Commission rapporte qu’entre avril et mai dernier, « un volume de 145,9 millions d’heures travaillées en termes désaisonnalisés et annualisés a été comptabilisé, en hausse de 1,8 %. Tous les secteurs sont en hausse sauf le résidentiel qui demeure stable1 ».

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Le secteur industriel a enregistré une augmen tation des heures travaillées de 10,8 % et totalise 11,8 millions d’heures en termes annualisés. La CCQ précise ceci : « Seules trois régions sur dix sont en baisse comparativement à l’année dernière. Le secteur institutionnel et commercial (incluant les immeubles résidentiels en hauteur) gagne 1,4 % et enregistre 78,3 millions d’heures travaillées en termes annualisés. Les régions du Grand Montréal et de Québec sont en croissance. Les grands chantiers de génie civil que sont la construction du nouveau pont Champlain et le réaménagement de l’échangeur Turcot contribuent à faire augmenter de 1,3 % le nombre d’heures travaillées. » Ces données positives récentes relatives au secteur de la construction contrastent nettement par rapport aux prévisions pessimistes de la CCQ en début d’année. La Commission prévoyait alors un ralentissement de l’industrie en 2016 de l’ordre de 0,9 %, qui devait se faire sentir dans 8 des 10 régions du Québec et dans les secteurs résidentiel, industriel, institutionnel et commercial. Seul le secteur du génie civil devait afficher une croissance cette année. Il était prévu que la grande région de Montréal échappe toutefois à ce ralentissement.

L’état de santé du secteur de la construction reflète une certaine stabilisation de la situation économique du Québec depuis le début de 2016. Au cours du premier trimestre, l’économie de la province a affiché une saine croissance de 2 % en rythme annualisé. Rappelons que le Québec avait connu une croissance de son produit intérieur brut (PIB) de 1,1 % en 2015. La croissance du PIB au premier trimestre est essentiellement attribuable à l’accélération des dépenses de consommation. Tout comme dans l’ensemble du Canada, les investissements des entreprises, toutefois, ne sont pas encore au rendez-vous, affichant un autre recul important. De fait, ils sont en baisse depuis plus de deux ans. L’enquête annuelle de Statistique Canada sur les intentions d’investissement annonce un redressement des montants à investir par les entreprises privées et le secteur public au Québec d’ici la fin de l’année2. Les prévisionnistes estiment toujours que l’accélération de l’économie américaine, le maintien de la devise canadienne à un niveau concurren tiel stimulant les exportations, une politique monétaire flexible et une relance des investis sements publics provinciaux et fédéraux sont autant de facteurs qui contribueront à la crois sance de l’économie québécoise au cours des prochains mois. Les données économiques récentes et la bonne tenue du secteur de la construction au Québec semblent leur donner raison. LES PERSPECTIVES À COURT TERME Malgré une légère croissance depuis le début de l’année, les perspectives dans le secteur industriel demeurent néanmoins préoccupantes, notamment en raison de la stagnation du secteur des ressources naturelles et du nombre

1. Les données chiffrées provenant de la CCQ sont tirées du Bulletin mensuel, Commission de la construction du Québec, mai 2016. 2. Revue économique et financière, 2e trimestre 2016, Autorité des marchés financiers, juin 2016.

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ANALYSE DE MARCHÉ

Il faudra sans doute attendre la fin des grands chantiers d’infrastructure prévue pour 2020 avant de constater une solide relance du marché commercial et industriel.

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moins important de chantiers d’agrandissement, de modernisation ou de construction de nouvelles installations. Cette situation contribue au déclin relatif de l’inventaire industriel québécois, et montréalais particulièrement. Le secteur manu facturier montréalais fait face, depuis plusieurs années, à une concurrence internationale. L’inven taire industriel de la métropole québécoise est vieillissant par rapport à celui de Toronto, par exemple. De plus, le faible rythme de croissance du nombre de bâtiments industriels dans la grande région de Montréal nuit à sa compétitivité à long terme. La forte croissance du secteur industriel torontois ces dernières années témoigne de ce déclin relatif. Montréal pourrait bénéficier de nouveaux investissements, comme c’est le cas sur le marché des locaux pour bureaux depuis quelques années. Les données sur les heures travaillées dans le secteur industriel n’y indiquent malheureusement pas de relance. Le secteur de la construction commerciale, notamment les locaux pour bureaux, est toujours en croissance, bien qu’un ralentissement s’y fasse sentir. Les travaux dans les commerces de détail et de services sont un peu plus vigoureux, alors que les investissements dans les immeubles de bureaux s’amoindrissent. Aucun autre projet de l’envergure de l’immeuble de bureaux Maison Manuvie, entrepris en 2015, n’est envisagé à court terme. La tour SSQ (215 000 pi2) à Longueuil est maintenant terminée. La grande région de Montréal fait toujours face à une offre de locaux pour bureaux excédentaire, ce qui génère une pression à la baisse sur les loyers3.

3. Perspectives, Commission de la construction du Québec, janvier 2016. 4. MarketView, Montreal Industrial Q2 2016, Manufacturing is alive and well in Montreal.

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La conversion de vieux espaces industriels en bureaux est une tendance qui se poursuit. Pour ce qui est de la location, le courtier immobilier CBRE rapporte que le taux de disponibilité des locaux pour bureaux est demeuré stable à 13,3 % au deuxième trimestre de 2016. La demande d’espace émanant du secteur des technologies, notamment les développeurs de jeux vidéo, demeure forte, et les exigences des locataires sont plus importantes. Le courtier CBRE se montre optimiste relativement au marché industriel de la grande région de Montréal, faisant écho aux prévisions du Conference Board du Canada. Celui-ci prévoit une croissance de 2,6 % du secteur manufacturier dans la région métropolitaine au cours des 18 prochains mois. Le courtier souligne que plusieurs investissements dans la mise à niveau de nombreux bâtiments sont en cours, ce qui devrait se répercuter positivement sur le marché. Soulignons toutefois que l’absorption des espaces industriels a été fortement négative au deuxième trimestre de 20164. Il faudra sans doute attendre la fin des grands chantiers d’infrastructure prévue pour 2020 avant de constater une solide relance du marché commercial et industriel. Les gains anticipés dans la fluidité du transport des marchandises et des travailleurs devraient dynamiser le marché immobilier du centre-ville. Sans compter que la fin des travaux marquera probablement la réconciliation entre des consommateurs de la banlieue et les commerçants du marché de détail de l’île de Montréal.

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

VERS UNE NOUVELLE APPROCHE DE DÉVELOPPEMENT DES QUARTIERS INDUSTRIELS Frédéric Dufault

Des élus locaux qui désirent une vitalité économique pour leur territoire, des déci

Expert invité

plus verte, des critères plus stricts quant aux types d’entreprises que toutes ces per

deurs municipaux et des promoteurs qui axent leur développement sur une image sonnes désirent voir s’établir et des employés qui recherchent des milieux de travail

Avec la collaboration de Gilles Michaud, géologue, EESA® et expert reconnu en vertu de la section IV.2.1 de la Loi sur la qualité de l’environnement. M. Michaud est président de la firme Envirodoc inc.

alliant qualité de vie, qualité des activités, proximité des services : voilà, selon Joël Monti, de PALME France, et Réal Patry, de PALME Québec, ce qui définit bien les enjeux de développement durable liés à l’évolution de ces territoires de plus en plus choyés que sont les parcs d’activités qui mettent de l’avant une approche différente de gestion, d’animation, d’aménagement et de promotion des territoires d’activités.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

PALME signifie Parcs d’Activités Labellisés Maîtrise en Environnement. Bien que cette appellation demeure assez méconnue au Québec, de plus en plus de municipalités et d’organisations de développement économique prennent un virage vert et de durabilité quand vient le temps de développer une nouvelle zone, un nouveau secteur industriel et commercial sur leur territoire. Selon M. Patry, directeur de PALME Québec, on sous-entend par « parc d’activités » les parcs industriels, les écoparcs, les technoparcs, les innoparcs, les aéroparcs, les zones logistiques, portuaires, récréotouristiques et autres. Tous ces secteurs se trouvent forcé ment près de zones plus sensibles, que ce soit des milieux hydriques, résidentiels ou simple ment des milieux agricoles ou vulnérables sur le plan environnement (milieu humide, zone de préservation, etc.). Mis en place dans les années 1990 en France, les parcs d’activités prennent en considération les problématiques environnementales dans la création et la mise en place des parcs industriels et des zones d’activités multi-usages. L’association PALME est composée de collec tivités territoriales et locales, d’urbanistes, de gestionnaires de parcs d’activités (les parcs industriels) et de représentants du monde des affaires. Comme le mentionne son site Web, « l’Association a pour objet l’amélioration de la qualité environnementale des territoires d’activités économiques, s’inscrivant dans le cadre de stratégies territoriales globales de

développement durable et de qualité environ nementale élevée, autour des questions d’amé nagement, de gestion et d’animation des parcs d’activités. L’association œuvre à : • accompagner la transition énergétique et écologique des territoires d’activités ; • promouvoir les territoires d’activités engagés sur la voie du développement économique et durable ; • accompagner ses adhérents dans la mise en place et la gestion de leurs systèmes de gestion environnementale (SGE – Norme ISO 14001, BNQ 21000) ; • être un espace coopératif d’échanges d’expériences, d’informations, de service et de formation. » (www.palme-asso.eu/association-palme-) Depuis 2013, l’association est établie au Québec sous le nom de PALME Québec (www.palmeasso.eu/-palme-quebec-), et l’on assiste à un début de promotion de ce concept dans la province. Victoriaville, siège social de PALME Québec, est une des premières villes à lancer le développement d’un écoparc industriel et à prendre un virage « vert » pour ce dernier. Depuis, plusieurs municipalités, sociétés de développement économique et autres sont devenues membres de l’organisation. Chacun y voit une façon de mieux mutualiser des

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

informations, de favoriser un réseau de contacts différent et de promouvoir le développement urbain et industriel de façon durable en respectant l’environnement. Que ce soit au moyen de divers outils économiques, comme les subventions pour des bâtiments LEED, de programmes favorisant l’utilisation de nouvelles technologies pour le chauffage des bâtiments, pour l’électrification des transports et l’aménagement des lieux, chaque approche est encadrée, et les membres de PALME bénéficient de soutien et d’entraide de la part de l’organisation et de ses membres. De plus, l’association offre des outils et des ressources par l’intermédiaire de son réseau, facilitant ainsi la prise de décision et la gestion des projets. On y encourage la coopération, un partage de plusieurs services (veille juridique, veille technique, etc.) et une capitalisation d’expériences et de connais sances au profit de tous. L’association offre également, surtout en Europe pour le moment, l’aide nécessaire pour l’accompagnement afin d’obtenir la certification ISO 14001 de parcs d’activités, une norme internationalement reconnue. Cette norme encourage chaque milieu à mettre en place des politiques de gestion et d’aménagement ainsi qu’un calendrier de réalisation de trois ans. Ce mode de gestion permet un meilleur contrôle des aspects environne mentaux, d’un développement durable plus harmonieux et du maintien dans le temps des critères établis par chaque milieu. De l’instauration d’un système de gestion environnemental (SGE), de politiques stratégiques et même de marketing pour attirer de nouvelles implantations, de la mise en place d’objectifs mesurables, de la détermination des rôles et des responsabilités de chacun des intervenants, de la formation et de l’établissement de procédures de contrôle, la norme ISO 14001 nécessite une approche sérieuse qui permettra un retour sur l’investissement. Cette approche permettra aux entreprises membres et présentes dans le parc d’activités de s’assurer qu’elles respectent l’ensemble de la réglementation environnementale en place, mais surtout, qu’elles tiennent les registres nécessaires, allant jusqu’à une veille environnementale, pour être proactives ou le devenir à ce chapitre. Les aspects de l’accep tabilité sociale et de la biodiversité de tels projets sont également encouragés et pris en compte, car ils constituent des éléments incontournables pour la réussite des projets. 58

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La figure ci-dessous démontre bien le processus à enclencher dans le cycle Planifier Y Exécuter Y Vérifier Y Agir. Il démontre l’utilité des outils et des procédures à mettre en place afin d’assurer une certaine continuité dans les opérations d’un parc d’activités, des liens à établir entre les différentes politiques d’implantation, les préalables, les jalons de performance, les objectifs et les actions à définir, permettant ainsi, dans une approche globale, d’avoir un impact positif sur l’environnement et sur la responsabilité sociale de chaque projet.

Planifier

Problématiques internes et externes

Besoins et intérêts/attentes des parties prenantes

Planification

Agir

Support et opération

Leadership

Support et opération

Exécuter

Évaluation de la performance

Vérifier

Résultats escomptés

Contexte de l’organisation (adapté de 14001 Academy – Explanation of ISO 14001, 2015, page 5)

Comme le mentionne M. Monti dans un article de la revue Urbanité (Printemps 2016, p. 45), « aménager un parc d’activités dans une démarche de qualité, c’est considérer l’ensemble des problématiques environnementales (eau, air, déchets, environ nement sonore, transport, etc.) quant à l’impact qu’elles peuvent avoir sur le territoire. La mise en œuvre sur le territoire de solutions collectives, chaque fois que cela est possible, est une donnée fondamentale et incontournable de l’aménagement (…). L’aménagement d’un parc d’activités est une opération complexe qui a de

JOËL MONTI / RÉAL PATRY

ÉCOPARC DE VICTORIAVILLE

multiples conséquences à l’échelle du territoire. Loin de se concevoir isolément, un tel aménage ment est à penser dans le cadre de politiques d’urbanisme local. » L’environnement au sens large prend de plus en plus d’importance dans l’aménagement du territoire, plus spécialement au moment de l’implantation d’industries et de l’expansion d’entreprises déjà implantées ; l’adoption de normes environnemen tales est donc de plus en plus considérée par les différents acteurs du milieu. L’approche de PALME est unique en son genre, et elle rassemble les acteurs du territoire, les entreprises et la municipalité en leur offrant une expertise et des outils permettant aux membres de répondre aux différentes questions touchant les concepts d’aménagement, les systèmes de gestion et l’animation du milieu. L’approche facilite également, de concert avec les acteurs impliqués, le développement des plans de mana gement et développement durable (PMDD), des plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) et des plans particuliers d’urbanisme (PPU) ; elle encourage ainsi une participation concertée à la protection de certains sites vulnérables, agricoles ou patrimoniaux. En accompagnant ses membres dans leur processus de reconnaissance ISO 14001, PALME favorise une collaboration entre les acteurs québécois et européens impliqués dans le développement économique au sens large.

Dans le but de mieux renseigner les acteurs concernés et de leur permettre d’échanger sur le sujet, PALME Québec tient un colloque annuel sur divers sujets. Cette année, l’organisation québécoise, en association avec LGP Stratégies immobilières, a présenté le colloque Le développement industriel et les écoparcs d’activités, un événement qui en est à sa troisième édition et qui a regroupé plus de 120 acteurs du milieu en septembre 2016 (www.colloqueparcsindustriels.com). Le colloque (volet formation) permet aux intervenants des milieux du développement économique, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire de partager leur vision et leurs expertises afin : • d’adapter les nouveaux concepts d’organisation territoriale ; • de respecter l’identité des villes et des munici palités régionales de comté comme architectes des facteurs d’attractivité ; • de favoriser l’émergence de nouveaux milieux de vie (famille-travail-loisirs) ; • de comprendre le secteur manufacturier et ses mutations au Canada, au Québec et dans leur milieu, suivant les tendances internationales ; • de voir le développement durable comme un facteur de croissance économique. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

BRÈVES IMMOBILIÈRES

ALIMENTATION COUCHE-TARD POURSUIT SON ASCENSION AUX ÉTATS-UNIS Alimentation Couche-Tard poursuit son ascension aux États-Unis en annonçant l'acquisition de 2000 nouveaux magasins, cédés par la chaîne américaine Circle K pour 1,12 milliard de dollars. Étant déjà le plus grand propriétaire de dépanneurs au Canada, Couche-Tard devrait passer, avec cette transaction, du septième au quatrième rang en Amérique du Nord avec un total de 4 630 magasins, dont 2 729 aux États-Unis. La nouvelle a propulsé l'action de la compagnie à un sommet historique de 21 $. Comme le soulignait récemment Gérald Fillion sur les ondes de RDI : « Alain Bouchard a fondé une entreprise qui est aujourd'hui une multinationale, installée dans plus de 24 pays, avec plus de 100 000 employés et 12 500 commerces. Surtout, en 2017, Couche-Tard sera l'entreprise qui génère le plus de revenus au Canada avec plus de 50 milliards de dollars, un chiffre d'affaires plus élevé que celui de la RBC, de Suncor ou de Loblaw. »

L’équipe de professionnels en droit immobilier de Gascon & Associés s’agrandit.

Hydro-Québec lance un appel de propositions afin de trouver des firmes d’architecture qui sont en mesure de fournir des services d’études préliminaires, d’études de faisabilité, d’état de santé, d’avant-projets, de conception, de préparation de plans et devis, d’assistance durant la période d’appel d’offres ainsi que d’assistance technique durant les travaux et la surveillance des travaux en architecture du bâtiment.

UN LABORATOIRE DES ODEURS

Le Groupe Altus a annoncé le lancement d’ARGUS Developer 7.5. L’amélioration des fonctions de finance et de comptabilité nouvellement incorporées à Developer 7.5 procurerait plus de puissance et de souplesse pour gérer les coûts comptables, les flux de trésorerie et les écarts réels par rapport au budget à différentes étapes du développement et entre les systèmes.

MARIE-CLAUDE CABANA DEVIENT CONSEILLÈRE PRINCIPALE MARKETING ET COMMUNICATIONS POUR ENGIE SERVICES EN AMÉRIQUE DU NORD

LES CENTRES DE DONNÉES ONT LE VENT DANS LES VOILES Selon une étude de Jones Lang Lasalle (JLL), le nombre des locaux voués aux centres de données a augmenté de façon considérable à Montréal, une tendance que les spécialistes de JLL s’attendent à voir se poursuivre. Cette forte demande vient principalement des nombreux fournisseurs de l’infonuagique et des firmes de technologie.

WIKIMEDIA PAR MORNING SUNSHINE

Le Centre de recherche industrielle du Québec a récemment inauguré le plus important laboratoire d’analyse de l’air et des odeurs dans la province. Il y offre notamment des services d’identification et de suivi des composés organiques volatils destinés aux entreprises voulant obtenir une attestation de conformité aux normes LEED, BIFMA ou Greenguard.

NOUVEAU LOGICIEL ARGUS

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Marie-Claude Cabana se joint à l’équipe d’ENGIE Services après deux ans en tant que directrice des communications pour BOMA Québec. Ex-journaliste et femme d’affaires, elle a fondé et géré pendant plus de dix ans une agence de communications, marketing et relations publiques. Elle mettra à profit l’expérience acquise pour ENGIE Services, un acteur majeur de l’efficacité énergétique, des énergies vertes et renouvelables et du facility management.

HYDRO-QUÉBEC LANCE UN APPEL POUR DES SERVICES EN ARCHITECTURE

WIKIMEDIA PAR MORNING SUNSHINE

Me Lily Germain s’est jointe à l’équipe à titre d’associée. S’ajoutent également Me Nicolas Lanthier, notaire, et Me Alexandre Lord-Andrade, fiscaliste. De plus, Me Janie Pelletier et Me Konstantino Psycharis se sont joints au cabinet à titre d’avocats après leur stage.

IVANHOÉ CAMBRIDGE INVESTIT 72 M$ EN COLOMBIE-BRITANNIQUE

NOMINATION DE NOMINATION DE MICHEL BOUCHARD NOMINATION DE, le groupe maurice. vice -président immobilier

Ivanhoé Cambridge a annoncé un inves tissement de 72 M$ pour agrandir et redévelopper le Mayfair Shopping Centre à Victoria, en Colombie-Britannique. L’ajout d’environ 100 000 pi2 permettra d'accueillir deux magasins piliers. Des discussions sont en cours avec plusieurs marques souhaitant y établir leur enseigne principale.

IVANHOÉ CAMBRIDGE

MICHEL BOUCHARD BOUCHARD vice -président immobilier , le groupe . LeMICHEL Groupe Maurice est heureux de maurice souhaiter

DOMINIC GILBERT DEVIENT VICE-PRÉSIDENT, LOCATION CHEZ BTB

-présidentà Michel immobilier , le groupe maurice. lavice bienvenue Bouchard à titre Le Groupe Maurice est heureux de souhaiter de vice-président, Immobilier. Lebienvenue Groupe Maurice estBouchard heureux de souhaiter la à Michel à titre la bienvenue à Michel Bouchard à titre de vice-président, Immobilier. Diplômé de l’université McGill, M. Bouchard possède plus de 30 ans d’expérience de vice-président, Immobilier. en immobilier, tant au niveau du développement que de la création de valeur Diplômé de l’université McGill, M. Bouchard possède plus de 30 ans d’expérience et de la gestion de portefeuilles d’importance. Il était jusqu’à tout récemment Diplômé de l’université McGill,du M.développement Bouchard possède 30 ans de d’expérience en immobilier, tant au niveau queplus de ladecréation valeur vice-président exécutif, en charge des opérations chez Carbonleo. Il a aussi en immobilier, tant au niveau du développement que de la création de valeur et de la gestion de portefeuilles d’importance. Il était jusqu’à tout récemment œuvré au sein du Groupe Redbourne en tant que vice-président exécutif, ainsi et de la gestionexécutif, de portefeuilles d’importance. Il était tout récemment vice-président en charge des opérations chezjusqu’à Carbonleo. Il a aussi qu’au Groupe Altus dont il est l’un des membres fondateurs. vice-président exécutif, enRedbourne charge des en opérations Carbonleo.exécutif, Il a aussiainsi œuvré au sein du Groupe tant que chez vice-président Reconnu pour sa rigueur, son excellent sens des affaires et sa grande capacité œuvréGroupe au sein Altus du Groupe tant quefondateurs. vice-président exécutif, ainsi qu’au dont ilRedbourne est l’un desenmembres d’analyse, Michel Bouchard sera un atout de taille au sein de la direction du qu’au Groupe dont ilson estexcellent l’un des membres fondateurs. Reconnu pour Altus sa rigueur, sens des affaires et sa grande capacité Groupe Maurice. Il mettra son expérience à contribution dans la réalisation du Reconnu pour sa rigueur, sonsera excellent sens salagrande capacité d’analyse, Michel Bouchard un atout dedes tailleaffaires au seinetde direction du plan d’expansion accéléré du Groupe, en plus de veiller à la gestion des actifs et à d’analyse, MichelIlBouchard sera un atout àdecontribution taille au seindans de laladirection dudu Groupe Maurice. mettra son expérience réalisation la maintenance des infrastructures de l’entreprise. Groupe Maurice. Ilaccéléré mettra son expérience à contribution la réalisation du et à plan d’expansion du Groupe, en plus de veiller àdans la gestion des actifs plan d’expansiondes accéléré du Groupe, plus de veiller à la gestion des actifs et à la maintenance infrastructures de en l’entreprise. la maintenance des infrastructures de l’entreprise. Pour plus de renseignement, consultez legroupemaurice.com

BTB

Fonds de placement immobilier BTB a Pour plus de renseignement, consultez legroupemaurice.com annoncé la nomination de Dominic Gilbert Pour plus de renseignement, consultez legroupemaurice.com au poste de vice-président, location. M. Gilbert était, depuis août 2013, viceprésident, gestion immobilière chez BTB. Il occupe ses nouvelles fonctions depuis le RICHARD CLARE SACRÉ AVOCAT ÉTABLISSEZ-VOUS AU CŒUR 2016-09-27 1:42 PM 11 juillet 2016. Très actif dans le domaine Corpo_2016_47 Nomination VP Immobilier-v2.indd 1 DU TECHNOPARC de l’immobilier depuis 20 ans, Dominic DE L’ANNÉE EN DROIT IMMOBILIER Corpo_2016_47 Nomination VP Immobilier-v2.indd 1 2016-09-27 1:42 PM Les deux centres d’affaires Technoparc Gilbert a géré de nombreux immeubles Les associés de Fasken Martineau ont Corpo_2016_47 Nomination VP Immobilier-v2.indd 1 2016-09-27 1:42 PM Montréal offrent des espaces locatifs de bureaux, commerfélicité leur collègue et ami Richard Clare, à toutes les entreprises spécialisées en ciaux, industriels et désigné comme « Avocat de l’année » recherche et développement, désireuses résidentiels. en droit immobilier à Montréal dans d’élire domicile au cœur du Technoparc. l’édition 2017 de Best Lawyers in Canada. Plus d’une trentaine d’entreprises y sont Me Clare est reconnu pour son approche déjà installées. conciliatoire fructueuse en affaires.

FASKEN MARTINEAU

UN PROJET IMMOBILIER DE 34 M$ À BAIE-SAINT-PAUL

WEWORK CHOISIT L’AVENUE Broccolini a réussi un coup de maître en signant un bail de location avec la multinationale des aires de travail partagées WeWork pour la tour L’Avenue. Cette entente survient alors que celle-ci est toujours en construction. L’entreprise s’est entendue pour 60 000 pi2 répartis au 4e, au 5e et au 6e étage.

Le Groupe Norplex de Québec va de l’avant avec son projet immobilier La Pignoronde de 92 condos à Baie-Saint-Paul. La valeur des investissements s’élèvera à 34 M$. Le projet immobilier sera érigé sur le site de l’ancienne auberge La Pignoronde, situé à l’entrée de la ville de Baie-Saint-Paul.

SNC-Lavalin a annoncé avoir conclu une entente pour la vente de ses activités secondaires de gestion de biens immobiliers au Canada à Brookfield Solutions Globales Intégrées (Brookfield SGI) pour 45 M$. Ces activités comprennent la gestion des installations, la gestion immobilière, la gestion foncière et la gestion de projet connexe.

GROUPE NORPLEXON

GOOGLE STREET

SNC-LAVALIN VEND SES ACTIVITÉS DE GESTION IMMOBILIÈRE AU CANADA

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

BRÈVES IMMOBILIÈRES

COÛT D’OCCUPATION ANNUEL MOYEN ($ CA)

HONG KONG CENTRE

376,55 $

LONDRES WEST END

340,32 $

PÉKIN DISTRICT FINANCIER

244,02 $

PÉKIN (CBD)

235,63 $

HONG KONG WEST KOWLOON

232,89 $

TOKYO

208,21 $

NEW DELHI

194,25 $

LONDRES CENTRE

188,63 $

NEW YORK

177,38 $

SHANGHAI

172,28 $

LES TOURS AXIAL ACCUEILLENT LEURS PREMIERS RÉSIDENTS

LA PLACE ALEXIS NIHON, UN EXEMPLE D’ACCESSIBILITÉ

TMSA : NOUVEAU NOM, NOUVEAU SITE ET NOUVEAUX BUREAUX !

Après avoir réalisé plusieurs aménagements durant les quatre dernières années, la Place Alexis Nihon est désormais l’un des centres commerciaux les plus accessibles aux personnes atteintes de limitations physiques. Dernièrement, des spécialistes de la question ont testé eux-mêmes les installations du bâtiment afin de l’amé liorer encore plus.

TGTA - anciennement TMSA - arbore depuis peu un nouveau logo et un site Web entièrement refait. À partir du 1er novembre, vous pourrez les visiter au 1002, rue Sherbrooke Ouest, bureau 2500, à Montréal. Malgré ces changements, les trois associés, Bernard Thibault, Guy Trudeau et Martin Galarneau, appuyés de leurs fidèles collaborateurs, demeu rent à votre disposition pour toutes questions ou projets !

WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

NOUVELLE DIRECTRICE GÉNÉRALE DE LA TOUR DELOITTE ET DE LA GARE WINDSOR

Un an après le début des travaux, Syscomax a annoncé la livraison des premiers logements de ce projet résidentiel locatif à Laval. Le bâtiment de 12 étages d’une superficie totale habitable de 108 000 pi2 et comptant 106 logements a nécessité le recours à des méthodes de construction particulières.

Guylaine Boivin a récemment rejoint les rangs de Cadillac Fairview à titre de direc trice générale de la Tour Deloitte et de la Gare Windsor. Il s’agit d’un nouvel environnement pour Mme Boivin, qui a travaillé au cours des trois dernières années en tant que directrice, administration et gestion immobilière chez Groupe immobilier Van Houtte, une entreprise familiale.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2016

MARCHÉ

Cet automne, le quinzième centre d’affaires Costco ouvrira ses portes au Canada, pour une grande première, dans la région de Toronto. Le magasin-entrepôt offrira spécifiquement des produits et services destinés à une clientèle de propriétaires et de gestionnaires d’entreprises, sans inclure d’autres produits de consommation dans le domaine, notamment, alimentaire ou du vêtement. Le géant Costco compte également ouvrir sept nouveaux magasins Costco en 2017.

Le Groupe SMR, l’entreprise de services d’entretien d’immeubles fondée en 1954, a récemment mené une campagne sur les médias sociaux et dans les médias traditionnels afin d’annoncer une nouvelle image de marque. Au cœur de cette campagne, la désignation de l’entreprise, qui s’appelle désormais Roy, du nom de la famille qui la dirige depuis maintenant trois générations.

SYSCOMAX

RANG

GROUPE SMR DEVIENT ROY

SEPT NOUVEAUX MAGASINS COSTCO EN 2017

Selon une récente étude de CBRE, Hong Kong est devenue la ville la plus chère au monde pour la location de bureaux. L’Asie est également bien représentée dans le palmarès, qui ne compte aucune ville canadienne. Sept des dix emplacements les plus coûteux sont asiatiques.

LES BUREAUX LES PLUS CHERS SONT À…

QUELS SONT LES LEVIERS DE RÉUSSITE POUR UNE NOUVELLE ENSEIGNE ? Les experts de la firme SGM ont fait la lecture d’une étude de l’institut Qualipsy portant sur les leviers de réussite pour une nouvelle enseigne de boutique. Ils ont retenu quatre points. 1) La location : les consommateurs misent de plus en plus sur un usage épisodique en louant plutôt qu’en achetant certains produits. 2) L’humanisation : le consommateur veut maintenant être considéré. 3) Le plaisir et la découverte : les consommateurs vont désormais dans les centres commerciaux pour vivre une expérience qui va au-delà de l’achat. 4) Le sur-mesure démocratisé : le produit doit apporter une dimension de personnalisation, être accessible financièrement et intégré au parcours d’achat.

6400, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 4 300 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Espaces communs modernisés

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2120, av. Victoria Greenfield Park > Jusqu’à 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice

nouvellement rénové

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ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

P R OJ E T : LE QG REPENTIGNY

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