Maintenance volume 4 - numéro 3 by JBC Média inc.

Volume 4 | Numéro 3

GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES ET DANGEREUSES

ÊTES-VOUS PROACTIF ?

Entretien des tours de refroidissement à l’eau Les nouvelles obligations des gestionnaires

PP 41614528

« Faites confiance dès aujourd’hui à la plus grande entreprise d’entretien ménager au Canada de propriété 100 % québécoise. » — Pierre Robitaille, président de PRM

Une équipe à part LE MEILLEUR CHOIX EN MAINTENANCE D’IMMEUBLES DE BUREAUX Dans son approche comme dans ses pratiques, PR Maintenance occupe toujours une position claire et nette. Sans compromis, cette option de choix répond à tous vos besoins d’entretien de vos immeubles selon les plus hauts standards de l’industrie. PR Maintenance : une équipe à part.

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mot de la rédaction

Du bon usage du recyclage N

Photo : jbc média PAR Alain Lambert

ous sommes à l’ère du recyclage. Gouvernements, individus et entreprises sont sensibilisés à cette question qui touche l’avenir de notre planète. À divers degrés, nous recyclons parce que nous voulons éviter le gaspillage et vivre dans un monde meilleur, mais aussi parce que cela rapporte : des emplois sont créés, des objets trouvent une seconde vie.

Nathalie Savaria

Or, les gestionnaires immobiliers font face à des exigences croissantes en ce domaine, notamment en ce qui concerne le tri des matières résiduelles. Dans notre dossier d’ouverture réalisé par la journaliste Johanne Landry, un spécialiste explique que pour accroître sa performance en gestion de ces matières, une bonne caractérisation est nécessaire. Il faut en effet connaître la composition et déterminer la quantité de matières résiduelles générées par les occupants d’un immeuble. Cela signifie qu’il faut ouvrir les sacs à déchets, analyser, identifier et peser chaque matière. Une telle opération, effectuée tous les cinq ans, permet non seulement d’améliorer le processus de récupération et de profiter des ristournes sur les matières recyclables, mais aussi de diminuer la quantité de celles qu’il faut éliminer. Nous avions promis de suivre de près l’évolution de la réglementation sur les tours de refroidissement à l’eau qui ont fait la manchette lors de la crise de la légionellose à l’été 2012 (voir notre dossier « Des tours qui sèment la mort », vol. 2, no 4, hiver 2013). Le 12 juillet dernier a marqué l’entrée en vigueur d’un nouveau règlement mettant en place des mesures d’entretien additionnelles visant le meilleur contrôle de la concentration en Legionella pneumophila. La journaliste Emmanuelle Gril fait le point sur le sujet. Tous les chemins mènent à la gestion immobilière. C’est le cas pour bon nombre de gestionnaires immobiliers, et le parcours de Martin Yelle, directeur d’immeubles chez Immobilier Manuvie, relaté dans « Une journée dans la vie de… » en constitue la preuve. Je vous invite à lire également vos chroniqueurs habituels qui contribuent, dans chaque numéro, à enrichir les pages du magazine. Au moment où vous prendrez connaissance de ces lignes, l’été tirera à sa fin, et la rentrée sera à nos portes. D’ici là, j’aurai profité de mes temps libres pour trier et recycler les objets qui encombrent mes placards, mais aussi pour relire les livres que j’ai aimés. Il y a mille façons de faire du recyclage ! Bonne lecture ! Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée Automne 2014 —

VOLUME 4 | NUMÉRO 3

5 Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

17 DOSSIER 5 Gestion des matières

info@jbcmedia.ca

résiduelles et dangereuses Êtes-vous proactif ? Par Johanne Landry

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Le magazine Maintenance est partenaire média de : Chef de file en gestion immobilière

PRÉSIDENT ET éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria Équipe de rédaction Sylvie Boisvert, Andrée De Serres, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Nathalie Savaria, Hélène Sicotte, Gaëtan Tremblay et Bruno Turcotte Révision Céline Bouchard et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher directrice artistique Carole Bordeleau infographiste Sandrina Villeneuve publicité José Cristofaro, directeur de la publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité Najat El Manir, responsable des projets spéciaux ADMINISTRATION Catherine Faucher, directrice des opérations et adjointe au président photo en page couverture © Shutterstock par Aleksey Stemmer photoS © JBC Média par Denis Bernier, Claude Gagnon, Denis Lemelin et Alain Lambert (sauf indication contraire) envoi de poste — publications Convention no PP 41614528

adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2011. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1925-7988

13 Gestion immobilière Les certifications environnementales À qui s’adressent-elles ? Par Bruno Turcotte

15 Question d’innovation Un bâtiment entièrement chauffé aux biogaz provenant de déchets enfouis ! Par Suzanne Gagné 17 Entretien des tours de refroidissement à l’eau Les nouvelles obligations des gestionnaires Par Emmanuelle Gril

20 CVAC Qualité de l’air dans les bâtiments La désinfection Par Gaëtan Tremblay

23 Une journée dans la vie de... Martin Yelle Par Nathalie Savaria

27 SAVOIR ET FORMATION La gestion de projet en immobilier Un outil de productivité et de performance Par Hélène Sicotte et Andrée De Serres

30 Le saviez-vous ? 4

24 23

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DOSSIER

Gestion des matières résiduelles et dangereuses

Êtes-vous proactif? Par Johanne Landry, journaliste

Une gestion efficace des matières résiduelles générées par les occupants d’un édifice passe d’abord par la caractérisation, pour savoir ce que contiennent les bacs. On peut ensuite profiter des ristournes sur les matières recyclables et réduire la quantité, donc les coûts, de celles qu’il faut éliminer.

Le recyclage se porte assez bien dans les édifices, car il génère des revenus », dit Jean-Michel Champagne, spécialiste en environnement chez SNC-Lavalin opération et maintenance. Une motivation qui incite en effet les gestionnaires immobiliers à minimiser les ordures en récupérant les matières résiduelles (MR) qui peuvent être recyclées. « Alors que nous payons pour les ordures et que cela coûte cher, le fait de recycler, surtout le papier et les métaux, rapporte des ristournes », ajoute M. Champagne.

Jean-Michel Champagne Spécialiste en environnement SNC-Lavalin

photo : Shutterstock par Atelier_A

Voilà pour la bonne nouvelle. Les gestionnaires immobiliers doivent toutefois faire face à des exigences grandissantes, notamment par rapport au tri. Il devient en effet nécessaire de connaître le contenu des poubelles et des bacs, et les systèmes de collecte actuels permettent difficilement d’obtenir des renseignements précis, selon le regroupement de propriétaires et de gestionnaires d’immeubles BOMA Québec.

Automne 2014 —

GESTION des matières résiduelles et dangereuses

La caractérisation Pour améliorer sa performance de gestion des MR, il faut connaître leur composition et leur quantité. D’où la nécessité d’une caractérisation (ou démarche d’analyse) des poubelles et des bacs ; en d’autres mots, éventrer les sacs à rebuts, examiner, identifier et peser chaque matière.

photo : jean-Mic hel Champagne

Au cours d’une démarche de caractérisation, les MR sont collectées et triées dans le but d’obtenir un portrait statistique des quantités et de la façon dont on en dispose ; cette opération s’effectue pendant quelques jours, durant une période où l’affluence dans l’édifice est représentative (les vacances ou les semaines comportant un jour férié sont à proscrire). On extrapole ensuite les résultats sur une année.

— Automne 2014

Il est judicieux de procéder à une caractérisation avant d’aller en appel d’offres pour la collecte des MR afin d’évaluer avec précision les quantités dont il faut disposer, combien de bacs seront nécessaires, par exemple, et de faire ainsi une bonne réflexion quant aux services indispensables, une information qui aidera grandement à choisir le transporteur et à négocier avec lui. On le fait également après l’implantation d’un nouveau programme afin de valider s’il fonctionne bien ou s’il y a des ajustements à faire et, le cas échéant, dans quel service ou à quel étage. Si rien de nouveau ne survient, on recommande de faire une caractérisation tous les cinq ans pour assurer un bon suivi. « La contamination est l’ennemi à abattre, explique Jean-Michel Champagne, parce qu’elle ruine nos efforts de recyclage. Si le contenu d’un camion est refusé au centre de tri et redirigé vers l’enfouissement, on aura recyclé pour rien. » Le tri Selon le Guide pour une caractérisation efficace des matières résiduelles, que l’on peut télécharger gratuitement sur le site www.boma-quebec.org, il existe quatre catégories de MR : les MR de produits de consommation courante (emballages, papiers, résidus alimentaires, plastiques et contenants); les MR de produits de consommation durable (outils, mobilier, équipement électronique); les MR de construction, de rénovation et de démolition ; enfin, les matières dangereuses qui doivent être traitées à part (voir à la page 11). Pour les matières provenant de produits de consommation courante, le tri se fait à la source par les utilisateurs dans des bacs à plusieurs voies pour chaque type de MR. « Le degré de tri dépend des transporteurs avec qui nous faisons affaire, explique Jean-Michel Champagne. Certains acceptent le papier et le carton mélangés, d’autres donnent un meilleur prix pour du papier de bureau, dont la fibre de qualité se négocie plus cher si elle est séparée du carton. En fonction des programmes de recyclage mis en place, on ajoute des voies pour le plastique, le verre et le métal. » Un débat a cours actuellement au Québec quant aux centres de tri et à la qualité des matières. Certains sites de récupération du plastique et du verre ont récemment fermé leurs portes. « Un gestionnaire immobilier porte une double responsabilité, souligne M. Champagne. Il n’est pas seulement question de bien faire les choses dans son bâtiment, il faut aussi aider les recycleurs à mettre en valeur nos MR. »

GESTION des matières résiduelles et dangereuses

photos : jean-Michel Champagne

Pour améliorer sa performance de gestion des MR, il faut connaître leur composition et leur quantité. D’où la nécessité d’une caractérisation (ou démarche d’analyse) des poubelles et des bacs ; en d’autres mots, éventrer les sacs à rebuts, examiner, identifier et peser chaque matière.

Pour que la bonne matière se retrouve dans le bon bac, le gestionnaire immobilier ne dépend-il pas du degré de coopération des occupants ? « Absolument, répond Jean-Michel Champagne. Mais il doit aussi mettre les chances de son côté en utilisant un programme simple et pratique. » Si c’est compliqué, les gens seront davantage portés à tout jeter dans le même bac et à le contaminer. « Des îlots de récupération centralisés et des instructions claires sont la meilleure option », recommande M. Champagne. Du côté de la réglementation Au ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC), la Politique québécoise de gestion des matières résiduelles annonce qu’à partir de 2020, l’ensemble de la matière organique, y compris le papier, le carton, le bois, les résidus alimentaires et les résidus verts provenant de l’entretien extérieur ne pourront plus être éliminés. « Même si nous ignorons actuellement comment cette réglementation va se concrétiser, commente Jean-Michel Champagne, nous préparons déjà nos clients à cet objectif, et certains gestionnaires immobiliers implantent la collecte des matières compostables de façon proactive afin de ne pas être pris de court. »

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Automne 2014 —

M.# 2

RÉFÉRENCE COULEUR

GESTION des matières résiduelles et dangereuses

Ici, tout est réutilisé . Dans la cafétéria, par exemple, les ustensiles et la vaisselle sont à base de fibres compostables.

» Le Campus Bell à L’Île-des-Sœurs

photo : Nexacor

Le Campus Bell Construit sur la pointe nord de L’Île-des-Sœurs en 2009, le Campus Bell, lieu de travail de 3 500 personnes, est un exemple de proactivité. Un programme de gestion centralisé des MR a été mis en place dès l’ouverture de l’immeuble. Il n’y a plus de poubelles individuelles dans les bureaux, elles ont été remplacées par des centres de tri – deux ou trois par étage ou par service – où les employés apportent eux-mêmes leurs déchets.

Wendy Ruel Gestionnaire du service aux locataires Nexacor

L’objectif de ce programme : réaliser des économies, explique Wendy Ruel, gestionnaire du service aux locataires chez Nexacor. Cette façon de faire réduit, entre autres, le nombre de personnes nécessaires à l’entretien ménager ainsi que la quantité de sacs à fournir. « Ici, tout est réutilisé, dit-elle. Dans la cafétéria, par exemple, les ustensiles et la vaisselle sont à base de fibres compostables. » Comment réussir à sensibiliser autant de monde à une telle discipline ? En faisant énormément de communication et d’éducation et en transmettant de l’information. « Chaque fois que nous avons implanté un nouveau programme, les compagnies sont venues ici les expliquer aux employés. Nous avons tenu des foires d’information. Nous nous sommes également promenés un peu partout pour observer les gens et nous assurer que tous comprenaient. Nous avons conçu un affichage clair et facile. Sur chaque bac, les matières à y mettre sont listées, et nous nous sommes assurés d’y avoir inscrit tout ce qui circule dans l’édifice, y compris les produits vendus au dépanneur et au restaurant Tim Hortons qui se trouve sur place. Nous demandons déjà aux employés de se déplacer, il fallait en contrepartie simplifier les choses. »

Bruno Simard Conseiller au Service de la gestion et de la planification immobillière Ville de Montréal

— Automne 2014

La Ville de Montréal Quels sont les objectifs de la Ville de Montréal en matière de récupération ? Le plan de développement durable vise 80 % de recyclage des MR sur tout le territoire, répond Bruno Simard, conseiller au Service de la gestion et de la planification immobilière. « Nous y accordons une grande importance, et cela commence dans nos propres bâtiments », ajoute-t-il. D’où la mise en place d’une politique, suivie d’un plan d’action et de systèmes de gestion environnementale qui visent avant tout à demeurer faciles à mettre en pratique.

photo : Christian Fleury, photographe

– Wendy Ruel

GESTION des matières résiduelles et dangereuses

Dans les édifices municipaux, on retrouve plusieurs catégories de déchets. « Pour chaque catégorie, nous faisons affaire avec des partenaires accrédités », explique Yvan Thiffault, chef de division par intérim, à la Section de l’entretien Est, du Service de la gestion et de la planification immobilière. Ainsi le bois, le gypse, la laine isolante, les ballasts et les néons sont récupérés et disposés dans des conteneurs séparés par les ouvriers qui travaillent à l’entretien et à la réparation des équipements des différents sites. Les métaux sont également rapportés et vendus à des récupérateurs qui paient selon leur quantité et leur type. Le matériel électronique défectueux et désuet est remis à l’organisme Ordinateurs pour les écoles du Québec (OPEQ), les cartouches d’imprimante sont données à la Fondation Mira. Depuis plusieurs années, tous les techniciens en réfrigération doivent récupérer les gaz à effet de serre comme les FréonMD qui sont emmagasinés dans des contenants spécialement conçus pour cet usage et retournés aux fournisseurs. Quant à l’amiante, des employés spécialisés l’entreposent dans des conteneurs hermétiques remis aussi à une entreprise accréditée qui en dispose de façon sécuritaire.

Yvan Thiffault Chef de division par intérim Section de l’entretien Est Service de la gestion et de la planification immobilière Ville de Montréal

Des chiffres qui parlent Tirés du Bilan de la gestion des matières résiduelles au Québec de Recyc-Québec, voici quelques chiffres illustrant ce que représentent les MR éliminées (c’est-à-dire ni récupérées ni recyclées) en 2011 dans les immeubles commerciaux et institutionnels (ICI) : 302 000 tonnes de papier et de carton, 33 000 tonnes de verre, 65 000 tonnes de métal, 277 000 tonnes de plastique et 809 000 tonnes de matières organiques.

QUAND C’EST CLAIR, C’EST NET. Lorsque vient le temps d’attribuer un contrat pour l’entretien ménager de votre édifice, assurez-vous auprès du Comité paritaire de l’entretien d’édifices publics que votre fournisseur est en règle avec la loi. Notre site Web vous permet de savoir si, dans les douze derniers mois, une entreprise d’entretien d’édifices a fait l’objet d’une condamnation dans un dossier de poursuite pénale ou civile relativement au respect de la réglementation de cette industrie. Misez sur une entreprise qui respecte les règles.

Région de Montréal

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GESTION des matières résiduelles et dangereuses

La gestion des MR pose généralement aux ICI des défis analogues à ceux que doivent relever les citoyens. Toutefois, l’optimisation en ce domaine, qui résulte d’une démarche structurée et de la mise en commun de services ou de points de service, permet d’économiser tout en diminuant l’impact environnemental de l’entreprise. Format (1/2 page îlot)

L : 4,75 po x H : 7,5 po

BOMA BESt : vOtrE iMMEuBlE à SOn MEillEur Chef de file en gestion immobilière

PEu cOûtEuSE Et AccESSiBlE à tOuS lES étABliSSEMEntS, PEu iMPOrtE lEur âgE, lA cErtificAtiOn BOMA BESt ESt cOnçuE POur réPOndrE Aux AttEntES grAndiSSAntES dES OccuPAntS En MAtièrE EnvirOnnEMEntAlE.

BOMA BESt (Building Environmental Standards) définit les normes de gestion d’un bâtiment vert. Le programme a été créé pour satisfaire les besoins de l’industrie en matière de normes réalistes concernant la performance énergétique et environnementale des immeubles existants. Lancé en 2005 par BOMA Québec (l’Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles), le programme de certification environnementale est passé d’une simple énumération des meilleures pratiques écoénergétiques à un programme de certification à quatre niveaux. Le programme à quatre niveaux est offert aux gestionnaires et aux propriétaires d’édifices commerciaux et industriels, aux centres commerciaux et, depuis peu, aux immeubles résidentiels à logements multiples. Grâce aux efforts de BOMA Québec, le plus important regroupement de propriétaires et d’administrateurs d’immeubles au Québec, plus de 400 édifices détiennent l’un des quatre niveaux de certification, ce qui fait du Québec la province la plus favorable (au prorata) aux initiatives de développement durable.

Pour un immeuble à son meilleur, offrez-lui une certification environnementale BOMA BESt.

Pour en savoir davantage, visitez : www.boma-quebec.org ou contactez Mme linda carbone, directrice générale, BOMA Québec, 514 282-3826 #2012. 10

— Automne 2014 BOMAQuebec_LesAffaires_4.75x7.5_F.indd 1

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Recyc-Québec a notamment mis en place le programme Amélioration des pratiques des ICI en gestion des MR, doté d’un budget de 10 M$. À ce jour, souligne-t-on au MDDELCC, il a soutenu 727 projets d’ICI en les aidant à installer des îlots de collecte, des bacs de récupération, des équipements de préconditionnement et des composteurs et en leur donnant accès à des services de consultants pour appuyer et planifier la gestion des MR. Ainsi, plus de 1 000 établissements ont pu installer des équipements ou avoir recours à des services professionnels grâce à une aide financière moyenne de 10 117 $ par demande. Les plans de gestion des MR sont en cours de révision dans la quasi-totalité des municipalités régionales du Québec, nous dit-on au Ministère, qui leur demande de prendre en compte les MR générées par les ICI situées sur leur territoire. Par ailleurs, la Loi sur la qualité de l’environnement prévoit la tenue de consultations publiques dans la plupart des cas au cours de ce processus de révision. « Il serait souhaitable que des représentants d’ICI et, en particulier, les gestionnaires d’immeubles commerciaux participent à ces consultations publiques », dit le porte-parole du Ministère. La gestion des MR pose généralement aux ICI des défis analogues à ceux que doivent relever les citoyens. Toutefois, l’optimisation en ce domaine, qui résulte d’une démarche structurée et de la mise en commun de services ou de points de service, permet d’économiser tout en diminuant l’impact environnemental de l’entreprise. La réduction des coûts provient souvent de la diminution des matières à éliminer qui se traduit par des conteneurs plus petits et des levées moins fréquentes, fait-on valoir au MDDELCC.

GESTION des matières résiduelles et dangereuses

PHOTOS : SHUTTERSTOCK

Les matières dangereuses et les déchets médicaux « Un édifice bien géré doit avoir un dépôt pour les matières dangereuses », souligne Jean-Michel Champagne, spécialiste en environnement chez SNC-Lavalin opération et maintenance. En effet, comme elles imposent un mode de disposition adaptée, les matières dangereuses ne doivent jamais, au grand jamais, se retrouver dans les voies de collecte des autres produits ou dans les poubelles. Leur traitement exige, en effet, qu’elles soient récupérées par des entreprises spécialisées qui procéderont au recyclage, à l’élimination responsable ou à l’incinération de ces matières. Dans un immeuble commercial, ce sont surtout les piles, les tubes fluorescents, les contenants souillés de produits chimiques comme les produits d’entretien ménager ou le chlore utilisé pour les tours d’eau. Que fait-on ? Pour les piles et les téléphones cellulaires, on recourt au programme Appel à recycler MD qui les collecte gratuitement. RecycFluo recycle gratuitement et de façon responsable les ampoules et les tubes fluorescents contenant du mercure que les consommateurs et les entreprises rapportent dans l’un des 400 points de dépôt de la province. Pour les contenants contaminés de produits chimiques ou de chlore, on suit la procédure pour les nettoyer, les désinfecter puis les recycler ou on les expédie vers un lieu autorisé de gestion des matières dangereuses résiduelles. Le Règlement sur les matières dangereuses définit que les matières qui présentent des propriétés explosives, gazeuses, inflammables, toxiques, radioactives ou corrosives sont dangereuses. En voici quelques exemples : les huiles usées, la graisse, les récipients vides contaminés, les restes de peinture, le matériel électronique, les pesticides, les accumulateurs au plomb, les piles, les cylindres de gaz ou les contenants aérosol renfermant une matière dangereuse. L’article 8 du Règlement interdit de les rejeter dans l’environnement. Vous trouverez à l’adresse suivante la liste des entreprises autorisées à recevoir des matières dangereuses résiduelles : www.mddep.gouv.qc.ca/matieres/dangereux/titulaire-permis/index.asp. Les cinq organismes de gestion reconnus pour se départir des piles, huiles, produits électroniques, peintures et lampes au mercure figurent dans le site Web à l’adresse suivante : www.recyc-quebec.gouv.qc.ca/client/fr/programmes-services/rep.asp. Pour ce qui est des déchets biomédicaux, surtout générés par les hôpitaux, les laboratoires d’analyse, les cabinets de médecins et de dentistes ainsi que les salons funéraires, ils présentent des risques pour la santé des travailleurs de ces établissements et de ceux qui les manipulent au moment de la collecte et du traitement ; aussi sont-ils régis par le Règlement sur les déchets biomédicaux.

Ils ne peuvent qu’être remis à l’exploitant autorisé d’une installation d’entreposage ou de traitement par désinfection ou incinération. Ce règlement précise entre autres que la population ne doit jamais y avoir accès, que ce soit durant leur entreposage, leur collecte ou leur élimination. Il est aussi interdit de rejeter des déchets biomédicaux dans un réseau d’égouts ou de les compresser mécaniquement. Au Québec, les déchets anatomiques doivent être incinérés. Dans un établissement qui génère des déchets biomédicaux, l’entreposage doit se faire de façon à éviter tout contact avec d’autres types de déchets dans un endroit accessible uniquement aux personnes autorisées. Il faut donc séparer les déchets biomédicaux des autres déchets aussitôt qu’ils sont générés et les placer dans des contenants identifiés et sécuritaires. Un immeuble commercial ou de bureaux sans vocation médicale peut également avoir des déchets biomédicaux, que l’on pense aux seringues qu’utilisent les diabétiques qui doivent s’injecter de l’insuline. Il existe un programme pour les récupérer. Pour en savoir davantage, il est possible de consulter le document Récupération des seringues et des aiguilles usagées au www.msss.gouv.qc.ca/sujets/ santepub/seringues.php. Automne 2014 —

Mot du président

Chef de file en gestion immobilière

Photo : jbc média par Denis Bernier

LA CRÉATIVITÉ AU PROGRAMME Ma nomination comme président de BOMA Québec me ravit au plus haut point. J’accède au sommet d’une organisation très dynamique, qui compte beaucoup de membres et de bénévoles dévoués et qui propose des activités stimulantes. Anne-Marie Guèvremont a accompli un excellent travail. Impliquée depuis plusieurs années dans l’organisation, elle continue de l’être à titre de présidente sortante. Lorsque j’ai adhéré à l’organisation, j’ai pu participer à l’un de ses comités, être partie prenante du lancement de Montréal du futur (exposition biennale sur les grands projets immobiliers) et finalement siéger au conseil d’administration. Cette implication m’a permis d’élargir mon réseau et mes connaissances tout en enrichissant ma vie professionnelle. Tout au long de mon parcours, j’ai géré toutes sortes d’immeubles. Cette expérience me fera, je l’espère, mieux comprendre les besoins des gestionnaires en général et imaginer ce qui pourrait les inciter à devenir membres de BOMA Québec. Aujourd’hui, ma priorité est de poursuivre le travail accompli par mes prédécesseurs tout en trouvant de nouvelles façons d’informer, de former et de séduire nos membres. Je voudrais que BOMA Québec soit pour eux l’endroit idéal pour rencontrer des gens, acquérir de nouvelles connaissances et se perfectionner, à l’occasion de nos activités de formation et de réseautage. Bref, que BOMA devienne un incontournable ! Pour ce faire, nous voulons innover ; nous avons donc organisé une demi-journée de créativité afin de bien cibler les attentes actuelles et futures des gestionnaires. Le sondage récemment envoyé aux membres nous permettra également de tenter de répondre à leurs demandes. Je compte aussi améliorer les liens de communication entre les différentes sections canadiennes afin que toutes puissent bénéficier de leurs expériences respectives, mais également

— Automne 2014

Dominic Gilbert

pour que nos accomplissements soient partagés dans le reste du Canada. D’ailleurs, de nouveaux outils seront mis à la disposition des membres cet automne ; BOMA Canada a déjà manifesté un intérêt pour leur diffusion dans tout le pays. Une autre de mes priorités est de poursuivre le développement de BOMA BESt, afin de faire connaître davantage cette certification auprès de nos membres. Sa crédibilité et sa notoriété doivent être maintenues et même renforcées dans le contexte compétitif des certifications. En outre, l’automne prochain marquera le lancement d’un nouveau module associé à un secteur d’activité qui n’était pas couvert par BOMA BESt à ce jour. Évidemment, la question de la relève en gestion immobilière est préoccupante et demeurera une priorité pour BOMA Québec. Plusieurs idées ont germé. Par exemple, notre organisation, en collaboration avec la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM et les autres universités, pourrait mettre sur pied un concours où les gagnants remporteraient des stages en entreprise. Ce serait une excellente façon de cibler des jeunes au fort potentiel qui pourraient par la suite être embauchés par des entreprises. Bref, une foule de possibilités s’offrent à nous, et les deux prochaines années promettent donc d’être très captivantes. Soyez au rendez-vous pour ne rien manquer ! Dominic Gilbert Président BOMA Québec

gestion immobilière

Bruno turcotte

Les certifications environnementales À qui s’adressent-elles ?

e m’intéresse aux certifications environnementales et je me souviens de l’époque où ce phénomène est apparu, il y a environ 15 ans. C’était juste après la vague de popularité des normes ISO, utilisées à toutes les sauces comme garantie de qualité et de la bonne organisation du travail.

Les immeubles qui détiennent une certification environnementale se caractérisent essentiellement par leur qualité supérieure, sont récents ou ont fait l’objet de rénovations substantielles, et sont occupés par des entreprises plus productives que la moyenne de leur industrie et où le capital humain est prépondérant. Leurs superficies sont généralement plus importantes que la moyenne des édifices de leur secteur.

Les certifications environnementales sont des outils pour afficher la performance écologique d’un immeuble. C’est une tendance majeure qui a beaucoup évolué et qui prend de plus en plus d’importance dans le marché immobilier. Les certifications environnementales répondent à des besoins des propriétaires immobiliers, mais aussi des entreprises qui utilisent leurs espaces. Qui sont les utilisateurs de locaux pour bureaux qui privilégient les immeubles détenant une certification environnementale et quels facteurs sont importants pour eux ?

Trois motivations principales inciteraient une entreprise à choisir un immeuble certifié. 1. La compétitivité, soit l’impact positif sur la performance financière de l’entreprise par : • la diminution des frais d’exploitation, principalement associée à l’énergie et au mode de collecte des ordures ; • la productivité du personnel, soit des gains associés à la diminution de l’absentéisme et à l’augmentation de la satisfaction des employés par un meilleur environnement de travail. La réputation de l’entreprise est ainsi augmentée, ce qui favorise le recrutement de personnel. 2. La légitimité, soit le signal clair transmis aux actionnaires, aux investisseurs et aux clients quant à l’orientation environnementale et à la responsabilité sociale de l’entreprise. 3. La responsabilité environnementale. Ce critère touche surtout les organismes gouvernementaux ou certains types d’entreprises ou d’organisations qui souhaitent donner l’exemple en inscrivant dans leur planification straté gique des orientations claires sur les normes environnementales à respecter et les objectifs de certification à atteindre, principalement pour diminuer leurs émissions de carbone, leur consommation d’énergie, leur production de déchets, etc.

photo : Bernard Fougère

Les entreprises des secteurs de la finance, de l’assurance et des services sont les principaux demandeurs de locaux pour bureaux dans des immeubles certifiés. La perception d’un meilleur environnement de travail par les ressources humaines est un facteur important au moment de faire un choix. Plus l’entreprise est importante et visible, plus elle s’orientera vers les certifications environnementales. Les administrations publiques suivent de près à titre de demandeurs.

La Maison du développement durable

Directeur Administration, Placements immobiliers à l’Industrielle Alliance, Bruno Turcotte supervise la gestion de 10 immeubles de bureaux. Il est diplômé de l’Université Laval en administration. Évaluateur agréé, courtier agréé, membre du CA de BOMA Québec, il possède plus de 20 ans d’expérience en exploitation et développement immobilier. Automne 2014 —

gestion immobilière

La majorité d’entre eux sont de classe A et comprennent des aménagements qui ajoutent au confort des occupants et aux services qui leur sont offerts, tels un centre sportif muni de vestiaires et de douches, un espace de rangement sécurisé pour vélos, des commerces de services et un centre de conférences.

Les entreprises qui choisissent ce type d’immeubles adoptent souvent des concepts d’aménagement favorisant les aires ouvertes et l’accessibilité, pour le personnel, à une fenestration maximale.

Le loyer net de ces immeubles se situe dans la fourchette supérieure de leur marché. Les entreprises qui choisissent ce type d’immeubles adoptent souvent des concepts d’aménagement favorisant les aires ouvertes et l’accessibilité, pour le personnel, à une fenestration maximale. Ces immeubles ont habituellement des systèmes mécaniques permettant une densification des espaces aménagés. De plus, comme la gestion énergétique y occupe une place prépondérante, nombreux sont les équipements de contrôle ; les détecteurs de mouvements pour l’éclairage et la ventilation, le contrôle centralisé évolué de la mécanique du bâtiment et les systèmes de récupération de la chaleur en sont des exemples. Force est de constater que cette tendance est désormais bien implantée et qu’elle prend de l’expansion, puisque les entreprises utilisatrices d’espaces réalisent de facto les bénéfices associés à ce type d’immeubles en matière d’opérations. Cette approche est logique du point de vue environnemental, mais elle positionne aussi ces immeubles comme des endroits plus attrayants pour les travailleurs.

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Gamme complète de services après sinistre

Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

Lavage de tapis à la vapeur

— Automne 2014

QUESTION D’innovation

Suzanne gagné

Un bâtiment entièrement chauffé aux biogaz provenant de déchets enfouis !

a récupération a la cote en ce moment. À Saint-Nicéphore, près de Drummondville, on va jusqu’à récupérer les biogaz générés par un site d’enfouissement des déchets ! En effet, la chaudière du Centre de formation en entreprise et récupération (CFER) des Chênes est entièrement alimentée par les biogaz tirés d’un site géré par Waste Management. Plus encore, ce site procure suffisamment d’énergie pour alimenter une petite centrale électrique et chauffer les serres d’un producteur de tomates. Le bâtiment du CFER des Chênes, certifié LEED Or depuis peu, est issu d’un partenariat entre la Commission scolaire Des Chênes et la firme Waste Management, gestionnaire du site d’enfouissement. Cette dernière a mis une partie de son terrain de 300 hectares à la disposition de la commission scolaire, qui cherchait à reloger les jeunes qui participaient au projet du CFER. « Nous avons été séduits par le projet de la commission scolaire, qui visait à aider des jeunes de 15 à 18 ans en difficulté d’apprentissage, explique Martin Dussault, directeur des affaires publiques chez Waste Management. Cela correspondait bien à nos valeurs. Nous avons donc entièrement financé la construction du bâtiment, qui totalisait 4 M$. »

Le bâtiment du CFER des Chênes

photos : Waste Management

Rappelons que la décomposition des déchets enfouis produit des biogaz, principalement du méthane, un composé qui génère 20 fois plus d’effet de serre que le dioxyde de carbone (CO2). La réglementation oblige les sites d’enfouissement à faire brûler en continu les biogaz à l’aide de torchères pour transformer le méthane en CO2. Waste Management récupère plutôt ces derniers en les aspirant à partir de 200 puits horizontaux et verticaux forés à même la masse de déchets. Une conduite de 500 mètres les achemine jusqu’au bâtiment.

« Le chauffage du bâtiment au moyen des biogaz permet de réduire les coûts énergétiques d’environ 77 % par rapport à un bâtiment ordinaire de superficie équivalente, précise M. Dussault. Cette initiative entraîne aussi une réduction annuelle des émissions de gaz à effet de serre de l’ordre de 235 tonnes équivalent CO 2, ce qui correspond à retirer une cinquantaine de véhicules de la circulation. » Waste Management a tenu à limiter encore davantage l’empreinte écologique en exigeant que le bâtiment soit conçu, érigé et occupé en respectant les critères de la norme LEED. Le bâtiment est donc également doté d’un système de récupération des eaux de pluie, d’un système de ventilation automatique comportant une fonction de mise en veilleuse, d’une toiture blanche, d’une fenestration et d’un toit qui maximisent l’apport en lumière naturelle, d’ouvertures

Les étudiants au travail au CFER

Journaliste, rédactrice et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s’est penchée plus particulièrement sur la question de l’énergie. Automne 2014 —

QUESTION D’innovation

stratégiques et d’un atrium ventilé qui fournissent une climatisation passive, d’un système d’éclairage qui s’éteint automatiquement en l’absence de mouvement dans une pièce, d’appareils de plomberie à faible débit et d’un aménagement paysager extérieur prévu pour créer de l’ombre sur 50 % de l’aire de stationnement d’ici cinq ans afin de diminuer les effets d’îlots de chaleur.

Robert Pelletier Cofondateur Demers Pelletier architectes

— Automne 2014

Quatre ans après sa construction, le CFER recevait d’ailleurs la certification LEED Or en février dernier. « La démarche a été longue, compte tenu des particularités du concept, indique Robert Pelletier, cofondateur, Demers Pelletier architectes. Par exemple, au moment où nous avons présenté le projet, il n’existait pas de façon de calculer la valeur énergétique des biogaz récupérés du site. Nous avons donc fait des démarches auprès du Conseil canadien du bâtiment durable pour en arriver à une vision commune de la façon dont ces éléments particuliers devraient être considérés dans le cadre de la certification. » Le site d’enfouissement de Saint-Nicéphore a reçu jusqu’à maintenant environ 12 millions de tonnes de matières résiduelles. On estime que la courbe de production de biogaz ne commencera pas à fléchir avant 25 ou 30 ans. « Cet horizon est considéré comme suffisamment long pour qu’il y ait un bénéfice tangible sur l’environnement, indique M. Pelletier. De toute façon, une chaudière comme celle installée au CFER a une espérance de vie d’environ 25 ans, et il y aura sûrement des choix énergétiques encore meilleurs à ce moment-là. » La récupération des biogaz pour le CFER n’était qu’une première étape pour Waste Management. Depuis, l’entreprise a érigé une centrale électrique, elle aussi alimentée par les biogaz, qui génère chaque année, pour Hydro-Québec, 7,6 mégawatts d’électricité, soit l’équivalent de la consommation d’environ 6 500 foyers. Plus encore, la chaleur récupérée des moteurs à combustion interne servant à produire l’électricité est utilisée afin de chauffer une autre entreprise, les Serres Demers, qui s’est installée sur la propriété de Waste Management en 2012 pour produire 2 000 tonnes de tomates annuellement. L’utilisation de cette chaleur résiduelle permet d’éviter la combustion de plus de deux millions de litres de mazout annuellement. D’autres utilisateurs pourraient éventuellement être raccordés. À l’heure actuelle, environ 90 % des biogaz du site d’enfouissement de Saint-Nicéphore sont ainsi récupérés. Ces initiatives ont valu à Waste Management le prix Geste durable remis au début de l’année par l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie.

Photo : Magnus

Entretien des tours de refroidissement à l’eau

Les nouvelles obligations des gestionnaires

Par Emmanuelle Gril, journaliste

Depuis le 12 juillet 2014, les propriétaires de bâtiments comportant des tours de refroidissement à l’eau doivent se conformer à de nouvelles exigences pour l’entretien et la maintenance de ces équipements. Voici un aperçu de cette réglementation jugée nécessaire pour la santé publique.

l’été 2012, 13 personnes sont mortes à Québec après avoir été infectées par la bactérie Legionella pneumophila. C’est dans la tour de refroidissement du Complexe Jacques-Cartier, dans le quartier Saint-Roch, que la bactérie de la légionellose s’était développée. Une fois la coupable identifiée, les autorités ont rapidement pris des mesures, qui ont débouché sur la mise en place d’obligations pour les propriétaires en matière d’entretien préventif des tours de refroidissement à l’eau. « Le gouvernement avait demandé à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) d’élaborer un premier règlement qui entrerait en vigueur au printemps 2013, explique Sylvain Lamothe, porte-parole de la RBQ. Cette première phase devait être suivie d’une deuxième, cette fois sur le contrôle de la qualité de l’eau dans ces tours de refroidissement », poursuit-il.

Sylvain Lamothe Porte-parole Régie du bâtiment du Québec

Automne 2014 —

Photos : Magnus

entretien des tours de refroidissement à l’eau

En mai dernier, le ministre du Travail, Sam Hamad, a donc annoncé la publication du règlement mettant en place des mesures d’entretien additionnelles visant le meilleur contrôle de la concentration en Legionella pneumophila dans le réseau d’eau d’une tour. Ces dispositions réglementaires sont applicables depuis le mois de juillet. Des exemples de dépôts et de corrosion dans les systèmes

Une réglementation en deux temps Sylvain Lamothe explique que la réglementation mise en place en 2013 visait l’élaboration d’un programme d’entretien préventif conçu par un membre d’un ordre professionnel, comme un ingénieur ou un chimiste. Les équipements de tours de refroidissement à l’eau devront aussi être déclarés à la RBQ, afin que celle-ci puisse créer un répertoire. « Deux mille installations ont déjà été répertoriées dans la province », se réjouit M. Lamothe. Par ailleurs, le propriétaire doit désormais tenir un registre pour chaque tour de refroidissement se trouvant sous sa responsabilité et y colliger toute l’information à son sujet (entretien, travaux, décontamination, etc.). « La deuxième phase concerne le contrôle de la qualité de l’eau. Ainsi, chaque printemps, lorsqu’on redémarre la tour, il faut effectuer un prélèvement d’eau et faire analyser cet échantillon par un laboratoire agréé par le Centre d’expertise en analyse environnementale du Québec. Un prélèvement et une analyse doivent être réalisés chaque mois durant la période de fonctionnement de la tour de refroidissement », indique M. Lamothe. Si la concentration de Legionella pneumophila dépasse le seuil permis, le propriétaire de la tour en cause devra transmettre l’information à la RBQ et à la Direction régionale de santé publique. Il faudra également qu’il prenne les mesures nécessaires pour assurer la décontamination des équipements. Toutes les installations de tours de refroidissement à l’eau, y compris celles d’industries, de commerces et d’établissements, sont visées par les nouvelles exigences. Par ailleurs, dans les 30 jours suivant la première mise en service de la tour, ainsi

— Automne 2014

entretien des tours de refroidissement à l’eau

Pour en savoir plus

que le 1er mars de chaque année, tous les propriétaires de tours de refroidissement à l’eau doivent transmettre à la RBQ la mise à jour des renseignements à leur sujet au moyen d’un formulaire disponible sur le site de la Régie. En cas de manquement des propriétaires à cette obligation, une gradation d’actions est prévue : simple avis de correction, avis d’ordonnance et amendes (pour un individu, de 1 000 à 5 000 $ pour une première infraction, puis jusqu’à 20 000 $ ; pour une compagnie, de 3 000 à 15 000 $ pour une première infraction, puis jusqu’à 95 000 $). Normaliser les procédures De l’avis de Jacques Paré, directeur des Services techniques au Groupe Immobilier Oxford, cette réglementation va permettre de normaliser les approches et la responsabilité des propriétaires, ce qui constitue en soi une bonne nouvelle. « La mise en place de dispositions réglementaires est nécessaire afin que tout le monde puisse s’y conformer et agir en fonction de ces balises. Je préfère que les règlements soient clairs et bien définis pour chaque gestionnaire, ce qui me permet de préparer un budget en conséquence », indique M. Paré. Il note toutefois qu’un propriétaire disposant de moyens moins importants trouvera sans doute la facture salée, surtout si celui-ci n’avait mis aucune mesure en place avant mai 2013. « L’application du programme d’entretien préventif requiert un mécanicien ou un entrepreneur spécialisé, ce qui représente une dépense supplémentaire pour ceux qui n’en avaient pas jusqu’au printemps dernier. Du côté de l’analyse d’échantillon, les coûts ne sont toutefois pas exorbitants ». M. Paré conclut en indiquant que quoi qu’il en soit, nul ne peut être contre la vertu ; il espère toutefois que la RBQ se dotera de moyens suffisants pour surveiller les propriétaires et poser les gestes qui s’imposent à l’égard des contrevenants.

www.rbq.gouv.qc.ca Cliquer sur « Salle de presse », puis sur « Les grands dossiers » et sur « Tours de refroidissement à l’eau ». Liste des laboratoires agréés par le Centre d’expertise en analyse environnementale du Québec (au nombre de huit actuellement, mais de nouveaux laboratoires sont ajoutés régulièrement) : www.ceaeq.gouv.qc.ca/documents/publications/listes.htm

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Automne 2014 —

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Gaëtan TREMBLAY

Qualité de l’air dans les bâtiments La désinfection

La qualité de l’air dans les immeubles de bureaux est primordiale pour bon nombre d’employeurs qui en ont fait une exigence. Ils y voient un moyen légitime d’améliorer l’efficacité de leurs employés en éliminant divers problèmes de santé tels que les affections des voies respiratoires et les migraines. Dans les hôpitaux, un air dépourvu de contaminants est essentiel pour contrer, entre autres, les risques d’infections nosocomiales. Les critères de qualité de l’air sont des volumes disponibles en fonction des besoins et l’absence de contaminants aériens. On s’attaque d’abord aux impuretés de l’air par la filtration en utilisant des filtres de type Merv ou HEPA. Les premiers sont cotés selon leur efficacité sur une échelle de 1 à 20. Les filtres Merv 13 à 16 sont les plus courants dans les bâtiments. Plus coûteux, les filtres HEPA, employés entre autres dans les hôpitaux, atteignent une efficacité de 98,9 % en présence de particules de trois nanomètres (nm) et plus. Pour enrayer les microorganismes de moins de 3 nm, on a recours à la désinfection par les ultraviolets (UV), une technologie commercialisée pour le traitement de l’air au début des années 1990 et à laquelle l’American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers (ASHRAE) a consacré un standard. Les lampes UV émettent des ondes lumineuses qui s’attaquent aux bactéries colonisant les systèmes de ventilation. La stérilisation par lampes UV permet de briser la chaîne d’ADN des bactéries, qui deviennent alors incapables de se reproduire et de proliférer dans les conduits d’air. Utilisé en combinaison avec la filtration de niveau Merv 13, le traitement par lampes UV procure un double avantage. Il élimine la contamination aérienne qui nuit directement à la santé des personnes exposées et il favorise l’efficacité du système de ventilation tout en abaissant les frais d’exploitation. « La prolifération bactérienne nuit à l’efficacité des systèmes de ventilation », explique Jocelyn Dame de Sanuvox Technologies inc., un fabricant québécois dont les produits de réputation internationale sont distribués par Groupe Master. « Les moisissures ont la fâcheuse habitude de se réfugier dans les serpentins de chauffage ou de climatisation installés dans les conduits, là où elles se multiplient rapidement. Plus les serpentins sont encrassés, moins l’air parvient à circuler librement. Pour maintenir la vélocité de l’air dans les conduits, les moteurs des ventilateurs doivent fournir plus d’efforts, ce qui augmente les coûts d’énergie. Un mauvais entretien peut aggraver le problème en colmatant les serpentins. Le traitement par lampes UV prévient cette accumulation et l’encrassement. Il allonge également la durée de vie des filtres », explique-t-il.

photo : Sanuvox technologies inc.

ien qu’ils soient de plus en plus conscients de la nécessité d’offrir un air de qualité aux occupants des bâtiments, nombre de gestionnaires attendent l’apparition des problèmes avant d’opter pour des solutions efficaces, dont la désinfection de l’air.

Une installation pour lampes UV

« Les bâtiments sont de plus en plus hermétiques, commente Luc Laperrière, de Luc Laperrière expert-conseil inc. Un important apport d’air extérieur est donc nécessaire au maintien de la qualité de l’air intérieur. Cet air est coûteux à traiter : il faut prévenir les entraves à l’efficacité des systèmes de ventilation. Il est donc important de débarrasser l’air de ses impuretés, qui favorisent le développement des bactéries dans les conduits. Les rayons ultraviolets réalisent ce travail à un coût raisonnable. » Le traitement des bactéries est effectué à une fréquence d’onde de 254 nm. Lorsqu’on utilise des lampes à 187 nm, on élimine les odeurs désagréables par oxydation. Cela s’avère particulièrement avantageux, par exemple, pour un immeuble de bureaux ou une boutique de lingeries situés à proximité d’un commerce de restauration rapide. Suite page 22 >

Journaliste en technologie depuis une vingtaine d’années, Gaëtan Tremblay s’intéresse plus particulièrement à la mécanique du bâtiment. 20

— Automne 2014

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La désinfection de l’air par ultraviolets est une très bonne solution. Les lampes UV s’installent préférablement dans les centrales d’air à proximité de la source d’air. Bien conçue et correctement installée, cette technologie est fiable si elle fonctionne adéquatement.

– Ronald Gagnon

Le 1250 René-Lévesque Lampes UV dans une centrale d’air

« La désinfection de l’air par ultraviolets est une très bonne solution, affirme Ronald Gagnon de Concept-R. Les lampes UV s’installent préférablement dans les centrales d’air à proximité de la source d’air. Bien conçue et correctement installée, cette technologie est fiable si elle fonctionne adéquatement. Le suivi demeure important. Il est essentiel de respecter la durée de vie utile indiquée par le fabricant. Il ne faut pas attendre que les lampes n’allument plus pour les remplacer, car elles ont perdu leur efficacité bien avant. »

Ronald Gagnon Concept-R

D’autres solutions s’adressent aux locataires des immeubles. Il est possible de profiter des avantages de la technologie même dans un bâtiment qui n’en est pas équipé en installant des appareils autonomes ; ceux-ci traitent l’air qui passe par les diffuseurs. La désinfection de l’air par ultraviolets est utilisée dans maints types de bâtiments commerciaux et institutionnels : bureaux, cliniques, boutiques de centres commerciaux, établissements scolaires, universités, etc. Les gestionnaires de grands immeubles comme l’Industrielle Alliance ou le 1250 René-Lévesque ont choisi d’intégrer cette technologie dans plusieurs centrales d’air de leur bâtiment. On compte une quarantaine de fabricants en Amérique du Nord, dont Sanuvox Technologies.

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— Automne 2014

entrevue

Une journée dans la vie de…

Martin Yelle

photo : jbc média par alain

lambert

Par Nathalie Savaria

Le sourire aux lèvres, Martin Yelle arrive pile à l’heure au rendez-vous en offrant une poignée de main cordiale. Pour cet homme, chaque détail compte, et c’est dans cet esprit qu’il entreprend son travail quotidien. et Pour lui, chaque journée est unique : c’est ce qui le rend heureux. Entrevue avec un gestionnaire taillé sur mesure pour l’emploi.

Automne 2014 —

entrevue

a gestion immobilière est fascinante, notamment parce qu’elle attire des personnes de tous les horizons. Le parcours de Martin Yelle, aujourd’hui directeur d’immeubles chez Immobilier Manuvie, en est la preuve. Une bifurcation Passionné d’histoire, Martin Yelle s’inscrit dans cette discipline à l’université. Si la matière lui plaît beaucoup, en particulier la période de la première révolution industrielle en Europe, il découvre rapidement qu’il n’en fera pas une profession et, surtout, qu’il ne l’enseignera pas. « Je ne pouvais pas m’imaginer enseigner à des gens qui sont là par obligation », confie-t-il. L’épisode universitaire se clôt donc rapidement. Comme beaucoup d’individus de la génération X, Martin Yelle exerce divers métiers, avant et après l’université, qui, de fil en aiguille, vont le propulser vers la gestion immobilière. Technicien en arpentage, surveillant de chantier de travaux de génie civil, serrurier, le jeune homme multiple les expériences de travail, puis décroche finalement un emploi chez Clearnet – aujourd’hui TELUS Mobilité – comme coordonnateur en gestion d’immeubles. « Pour simplifier, je dirais que je faisais tout, lance-t-il en riant, sauf que je ne touchais pas encore aux baux. C’était du day-to-day management. » 24

— Automne 2014

Son parcours en gestion immobilière est définitivement lancé. Après avoir notamment travaillé comme gestionnaire immobilier à l’Industrielle Alliance Placements Immobiliers, pour laquelle il gère plus de un million de pieds carrés de bureaux dans le quartier des affaires à Montréal, Martin Yelle entre, en janvier 2010, au service d’une entreprise de plus petite taille, Colterra, qui vient d’obtenir un premier gros mandat de gestion. « J’avais besoin de me mettre en danger ; chez Colterra, tout était à faire », explique le gestionnaire qui adore carburer aux défis. La stabilité et le souci du détail Sa mission accomplie avec succès chez Colterra, Martin Yelle part en quête d’un nouveau poste. En août 2013, Immobilier Manuvie, filiale de la Financière Manuvie, qui vient d’acquérir cinq nouveaux immeubles au Québec, l’embauche comme directeur d’immeubles. Le portefeuille québécois de Manuvie est composé de neuf propriétés, dont cinq sont sous la responsabilité de Martin Yelle, « ce qui représente grosso modo 450 000 pi2 d’immeubles commerciaux et industriels situés un peu partout, à Montréal et sur la Rive-Sud ». Qu’apprécie-t-il chez son employeur actuel ? « La stabilité. Manuvie est là depuis plus de 100 ans. La croissance et la qualité de la gestion aussi. C’est très important pour moi. J’aime faire les choses bien, et Manuvie fait les choses comme je les aime. Lorsqu’un local se libère, par exemple, Manuvie fait en sorte que tout soit impeccable », souligne le gestionnaire. Des journées atypiques À quoi ressemble une journée dans la vie de Martin Yelle ? « Il n’y a pas vraiment un quotidien fixe, ça n’existe pas pour moi en gestion immobilière, répond celui qui cumule aujourd’hui plus de 15 ans d’expérience. On a une idée de ce qu’on va faire dans une journée. Par contre, ça ne veut pas dire que les choses vont se dérouler comme on le pensait. Il y a toujours des événements qui viennent changer le cours de la journée : une rencontre imprévue avec un locataire, un sinistre, un bris d’équipement. Donc, une journée typique, il n’y en a pas. Et c’est pour ça que j’aime ça ! », s’exclame Martin Yelle qui privilégie l’action et la variété : relation avec les locataires, gestion des baux et des budgets, supervision des projets de construction et de rénovation, inspection et conformité des bâtiments, etc. Jusqu’à présent, tout s’est bien déroulé dans la carrière de ce gestionnaire appliqué, dont l’un des

entrevue

De gauche à droite, quatre des cinq immeubles gérés par Martin Yelle : le 290 Guthrie, le 3250 Lapinière, le 855 Industriel et le 715 Square-Victoria

photos : immobilier Manuvie

sinistres les plus inusités vécus jusqu’ici a été le bris d’une tour d’eau. « Un flot d’eau s’est répandu dans les escaliers d’urgence. Heureusement, personne n’a été blessé ! », se réjouit Martin Yelle pour qui la sécurité doit être la priorité du gestionnaire. Et cela passe par l’entretien préventif des bâtiments et des installations. Le locataire d’hier à maintenant Au cœur de la gestion immobilière, il y a évidemment le locataire, une autre des priorités de Martin Yelle. Si les temps changent, le gestionnaire croit que le locataire d’aujourd’hui a les mêmes attentes que celui d’hier. « Le locataire recherche toujours un bon service, la tranquillité et la propreté dans ses locaux ainsi qu’un délai de réponse raisonnable pour la demande de services », estime le gestionnaire, qui en profite pour mentionner que le taux d’occupation dans les cinq immeubles qu’il administre a presque atteint 100 %.

Entretien ménager commercial Entretien général d’immeubles Impartition de personnel

Automne 2014 —

Le 101 Roland-Therrien, un autre immeuble géré par Martin Yelle

Le développement durable Une autre des priorités de Martin Yelle est le développement durable. D’ailleurs, un des objectifs du gestionnaire chez Manuvie est de certifier certains des cinq immeubles qu’il administre. Au moment de l’entrevue, il s’apprêtait à entamer le processus de certification BOMA BESt du 101 Roland-Therrien, un immeuble de bureaux situé à Longueuil. Selon lui, « les gestionnaires et les propriétaires sont préoccupés par le développement durable, et ils s’en vont presque tous vers cela. C’est une nécessité si l’on veut rester compétitif dans le marché. Cela dit, c’est tout naturel de faire du recyclage et de tenter de réduire la consommation Ann_maintenance_monpeintre_pai-1.pdf d’eau et d’électricité. Car, au bout du

compte, si l’on fait des économies d’énergie, c’est le locataire qui en bénéficie, car ses frais d’exploitation resteront raisonnables ». Le gestionnaire d’aujourd’hui Lorsqu’on lui demande ce que signifie pour lui être un gestionnaire au 21e siècle, Martin Yelle répond sans hésiter : « Le défi est de gérer les ressources humaines et matérielles dont on dispose dans le but de répondre aux besoins du locataire, et cela tout en restant compétitif sur le marché et en respectant les objectifs du propriétaire et les normes du gouvernement. » Voilà un défi à la mesure de ce gestionnaire qui a obtenu en mai 2013 la désignation de RPA (Real Property Administrator) avec BOMI et qui compte bien poursuivre sa formation dans le futur. Une passion pour le vélo En attendant, Martin Yelle, père de deux garçons âgés de 12 et 16 ans, enfourche sa bicyclette tous les week-ends. Membre du club Les Bicycologues de Brossard, il roule en peloton avec des passionnés de vélo qui n’hésitent pas à parcourir des distances de plusieurs dizaines de kilomètres à chaque randonnée. Pas de doute, au travail comme dans ses loisirs, Martin Yelle est fidèle à lui-même : il1aime se dépasser ! 2014-04-03 09:06

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La gestion de projet en immobilier

Andrée De serres

un outil de productivité et de performance

a révolution industrielle insufflée par les technologies numériques pousse les entreprises des secteurs privé et public à innover si elles ne veulent pas stagner ou même périr (voir notre chronique précédente, vol. 4, no 2, été 2014, p. 23-24). Du côté des clients, ce contexte est stimulant puisqu’il propose une offre renouvelée et attrayante des produits et des services ; cependant, pour le fournisseur, cela se traduit par l’obligation de procéder à une succession de changements technologiques et d’améliorations, plus ou moins radicales, à ses processus opérationnels et administratifs ainsi qu’à son modèle d’affaires. Les connaissances acquises en gestion de projet peuvent aider les intervenants en gestion immobilière à faire face aux exigences accrues au chapitre de la productivité, de la gestion de risques et de la performance. L’intégration dans les processus de gestion de son entreprise d’outils et de méthodes en gestion de projets représente une de ces innovations à assimiler : comment savoir quand et de quelle manière changer le mode opérationnel habituel en mode « projet » ? La gestion de projet La gestion de projets (GP) se différencie de l’administration ou du management en ce qu’elle souscrit à des principes de temporalité et de transdisciplinarité. En effet, le projet possède une durée et un but déterminés : il a un début (pas toujours bien identifiable) et une fin, tous deux couplés à un objectif précis à atteindre, c’est-à-dire la situation désirée. Ce but peut être flou au départ de même que les moyens pour y parvenir. La force de la GP est justement 1) de parvenir à définir la situation attendue, 2) de planifier les moyens et le chemin nécessaires pour y arriver et 3) d’accomplir le tout de façon efficace. Il ne s’agit pas d’une démarche d’amélioration continue qui consiste à atteindre un résultat déterminé en cherchant à bonifier chaque fois sa façon de le produire ; il s’agit plutôt d’inventer une fois, de concert avec les parties prenantes, le trajet nécessaire pour atteindre les résultats imaginés. La transdisciplinarité s’impose tout au long de ce processus du fait de l’implication de parties prenantes de diverses provenances et, plus particulièrement, par la valorisation du rôle de l’équipe, élément central à la GP. Selon les exigences du projet, cette équipe sera en général composée du personnel rattaché à différentes fonctions et unités de l’entreprise ainsi qu’aux partenaires impliqués dans le projet.

Hélène SICOTTE

Les connaissances acquises en gestion de projet peuvent aider les intervenants en gestion immobilière à faire face aux exigences accrues au chapitre de la productivité, de la gestion de risques et de la performance.

En tant que discipline professionnelle et enseignée, la GP consiste en l’application de connaissances, de compétences, d’outils et de techniques aux activités d’un projet afin d’en respecter les exigences et d’atteindre une performance prédéfinie. Selon l’Institut de gestion de projet (Project Management Institute [PMI]), les processus

Andrée De Serres, Ph.D., est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM et Hélène Sicotte, Ph.D., est professeure à l’ESG UQAM. Automne 2014 —

SAVOIR ET FORMATION

de management regroupent différentes activités d’un cycle de vie, dont le déploiement est souvent plus itératif que linéaire. Les phases du projet sont segmentées comme suit : démarrage, planification, exécution et surveillance, maîtrise et clôture du projet. Le nombre de phases et de sous-phases du projet peut varier d’une industrie à l’autre et même entre les différentes entreprises d’un même secteur, car la segmentation appropriée dépend beaucoup des exigences fixées pour le contrôle et la surveillance, ainsi que du niveau acceptable de risques. démarrage

planification

EXÉCUTION et surveillance

iii

maîtrise et clôture du projet

Phase opérationNelle

Le programme et le portefeuille de projets En plus de pouvoir s’appliquer à des projets de nature très différente, la GP fournit d’autres outils hybrides, comme le programme de projets et le portefeuille de projets, qui permettent d’allonger et d’optimaliser la portée et les retombées des projets. Alors qu’un projet peut être associé à une aventure relativement simple accompagnée d’objectifs assez précis, le programme, pour sa part, rassemble plusieurs projets dans le but de les gérer de manière coordonnée, permettant ainsi de mieux

RESPECTEZ-VOUS LE NOUVEAU CHAPITRE VIII BÂTIMENT DU CODE DE SÉCURITÉ, EN VIGUEUR DEPUIS LE 18 MARS 2013 ? Insspec p tion des façades de 5 étages et plus Inspection des garages de stationnement et autres Système d’alarme incendie Prévention des incendies

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les contrôler et d’atteindre les objectifs stratégiques précis fixés. La notion d’interdépendance des objectifs et de coordination des ressources devient critique pour bien performer sur des périodes typiques de trois à cinq ans. Un portefeuille de projets, quant à lui, est une organisation ou une structure, temporaire ou permanente dans l’entreprise, qui rassemble l’ensemble des projets et des programmes. Ces projets sont regroupés afin de les gérer globalement et d’être en mesure de les analyser, de les filtrer et de les prioriser. La mise en place d’un portefeuille de projets permet aussi de coordonner leurs interfaces et les ressources requises de l’entreprise et, ainsi, d’atteindre plus facilement les bénéfices stratégiques déterminés tout en réduisant les risques et les efforts. La gestion de portefeuille va donc repérer rapidement les projets qui pourraient se nuire, souvent parce qu’ils nécessitent les mêmes ressources aux mêmes moments, et les prioriser ou les réordonnancer. Dans chaque entreprise vient un moment où il faut se poser la question suivante : doit-on continuer en mode traditionnel de gestion ou adopter un mode mixte, intégrant la GP ? Prenons deux exemples, soit la demande d’une certification « verte » ou la rénovation des façades d’un ensemble de bâtiments : ces deux activités peuvent tirer profit d’un encadrement par projet et être intégrées dans un programme de projets. •

Chaque certification comporte ses propres exigences et un objet déterminé à certifier qui requiert la disponibilité d’une équipe particulière. En conséquence, gérer une demande de certification en tant que projet peut être bénéfique. Les leçons apprises de cette expérience pourront servir à des demandes futures pour d’autres sortes de certification. Ainsi, les bénéfices recherchés seront au rendez-vous en faisant converger l’attention de l’équipe multidisciplinaire et ses actions vers un but auquel on assigne clairement les ressources et les délais.

SAVOIR ET FORMATION

• Un projet de rénovation des façades d’un bâtiment entrepris par un pro priétaire d’immeuble peut être intégré au sein d’un programme de projets : il permet d’imposer et de respecter un but stratégique (par exemple, l’amé lioration consécutive de plusieurs bâtiments d’un parc immobilier). La gestion de programme déploie une toile autour des activités et des ressources, laquelle permet une vision globale actualisée et suffisamment précise pour agir avec plus de synergie et d’efficacité. Outre le fait d’offrir une vision différente, la GP fournit aussi un véritable coffre à outils spécialisé qui contribue à un succès ciblé : respect de l’échéancier, du budget, des spécifications et de la qualité (le triangle de fer de la GP), satisfaction des parties prenantes et renforcement des capacités de l’organisation pour le futur. Management traditionnel ou gestion de projet ? Il n’y a pas de contradiction à passer alternativement ou parallèlement du mode gestion d’entreprise au mode GP. De nombreuses organisations ont intégré depuis maintenant plus de 40 ans la GP dans leurs pratiques. En procédant ainsi, il faut cependant s’attendre à un certain dédoublement de ressources, ce qui dicte le besoin de bien choisir les activités ou les objectifs qui bénéficient de la GP. En effet, appliquée à bon escient, celle-ci constitue une source de compétitivité et de productivité ; il n’en demeure pas moins que peu d’entreprises ont besoin d’être entièrement gérées par projets, l’exception type à la règle étant la firme-conseil ou l’entreprise de construction. Devenir mature en GP assure plus de constance sur le plan de ses performances et soutient le développement d’une utilisation intelligente conduisant à être non seulement efficace, mais aussi efficient. Certains outils de diagnostic permettent de mesurer le degré d’intégration des outils et des méthodes en GP utilisés au sein d’une organisation et de proposer

De nos jours, la compétitivité exige non seulement une meilleure productivité, mais aussi de la flexibilité et des réponses adaptées. En ce sens, la GP ajoute un élément compétitif à votre arsenal d’outils de gestion. un étalonnage de mesures visant à l’améliorer. Un sondage par Internet a été préparé pour vous : il permet d’évaluer le niveau de la pratique de la GP de votre organisation, de le mettre en relief par rapport à votre secteur d’activités et de proposer des recommandations pour vous améliorer. La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier vous le propose sur son site Web à l’adresse suivante : www.ivanhoecambridge.uqam.ca sous « Sondage ». Si vous le remplissez, vous recevrez un rapport personnalisé consécutif à notre analyse. L’introduction de la GP dans une organisation peut se faire très graduellement en commençant par l’utilisation d’outils relativement simples comme l’analyse des parties prenantes ou la validation du besoin. Une personne peut s’initier à la GP par des séances de formation de quelques heures ou de quelques jours. Elle peut ensuite viser des certifications professionnelles PMP ou IPMA encadrées par leur association respective. Chaque certification présuppose une expérience préalable et repose sur la réussite d’un examen. Il existe aussi des formations universitaires de 1er et de 2e cycle. Par exemple, l’ESG UQAM offre cinq programmes en gestion de projet : un certificat de 2e cycle, un DESS et trois maîtrises aux profils différents. De nos jours, la compétitivité exige non seulement une meilleure productivité, mais aussi de la flexibilité et des réponses adaptées. En ce sens, la GP ajoute un élément Maintenance-quart-A.pdf compétitif à votre arsenal d’outils de gestion. 1 2014-01-23 15:40

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Automne 2014 —

saviez-vous NOMINATION DE DENIS PERREAULT

Nouvelle entité chez GSF Canada

Mark E. Rose, président du conseil et PDG d’Avison Young, a annoncé l’embauche de Denis Perreault au poste de directeur général des activités au Québec. M. Perreault possède plus de 30 ans d’expérience en immobilier commercial. Auparavant, il occupait le poste de vice-président, Investissements, Est de l’Amérique du Nord, chez Ivanhoé Cambridge à Montréal. Il a également été responsable d’actifs immobiliers prestigieux au Canada et aux États-Unis. M. Denis Perreault

Marcel Langelier, président et chef de la direction de GSF Canada inc., annonce la création de GSF Canada Services associés inc. qui chapeaute les franchises d’après-sinistre Les Systèmes Paul Davis de Montréal et de Montréal-Ouest. La nouvelle entité propose des services de travaux de restauration aprèssinistre à la suite d’incendies, de vandalisme, de bris de tuyaux, de grands vents ou de grêle.

GUIDE SUR LES MATIÈRES RÉSIDUELLES DE BOMA QUÉBEC Il est possible de se procurer le nouveau Guide pour une caractérisation efficace des matières résiduelles réalisé par les membres du comité environnement de BOMA Québec. Ce guide vous servira d’outil afin d’établir les exigences minimales d’une caractérisation. M. Marcel Langelier

UN FINI À PLANCHER DURABLE ROBERT PICHÉ HONORÉ PAR LE CLUB ROTARY QUÉBEC Le 18 juin dernier, le Club Rotary Québec a décerné le prix Paul Harris Fellow à Robert Piché, vice-président et développement des affaires chez Déménagement & Transport Dolbec, afin de souligner son implication et son dévouement pour promouvoir les œuvres du Rotary. M. Robert Piché

Mélanie Moreau, gestionnaire de produits chez Wood Wyant, fait valoir les qualités du nouveau fini à plancher Forte, qui ne nécessite « qu’un minimum d’entretien, en plus d’être très durable, particulièrement dans les endroits où il y a beaucoup de circulation ». Le produit est maintenant disponible sur le marché.

RÉDUCTION DES COÛTS D’ÉNERGIE

SOLUCARE ACQUIERT UN CAMION-USINE Solucare, spécialiste en nettoyage de tapis commercial, a fait l’acquisition d’un tout nouveau camion-usine utilisant des procédés à la fine pointe de la technologie et répondant aux normes environnementales. En plus de nettoyer les surfaces en profondeur, il permettrait une restauration et une décontamination complètes des tapis tout en étant écoresponsable. 30

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Le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles offre de l’aide financière pour encourager la réduction des coûts d’énergie dans les bâtiments commerciaux, institutionnels et municipaux. En entreprenant une démarche de mise au point des systèmes mécaniques de bâtiments, un petit investissement pourrait se transformer en économies intéressantes. Pour en savoir plus, rendez-vous à l’adresse suivante : www.efficaciteenergetique.gouv.qc.ca/ remiseaupoint.

On a la chance d’avoir au Québec la plus belle industrie d’entretien d’édifices d’Amérique du Nord.

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