VOLUME 7 | NUMÉRO 1
DOSSIER ENTRETIEN SANITAIRE
DES PRIX IMBATTABLES QUI PEUVENT COÛTER CHER
SAVOIR ET FORMATION LE BÂTIMENT DURABLE : UN CONCEPT INNOVATEUR QUI CHANGE TOUT DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER !
EN TOUTE JUSTICE LE TROUBLE DE VOISINAGE APPLIQUÉ AU LOUAGE COMMERCIAL
UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...
RAYNALD LACHANCE UN JOUEUR D’ÉQUIPE QUI PRÉCONISE LE RESPECT
PP 41614528
À LA HAUTEUR DE L’URGENCE ! toitureshogue.com
UNE COUVERTURE D’AVANCE !
MOT DE L’ÉDITEUR
ÉDITEUR Jacques Boisvert JOURNALISTES Emmanuelle Gril et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Michel Landry, Andrée De Serres et Hélène Sicotte
PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité
LA QUALITÉ NE COÛTE PAS PLUS CHER
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel
Jacques Boisvert
Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet
C
omme le rappelle si bien dans ce numéro Raynald Lachance, vice-président, gestion des immeubles chez Bentall Kennedy (Canada), les locataires
satisfaits sont la base de l’équation du succès en immobilier.
PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier
Toutefois, Serge Rioux, consultant expert en hygiène du bâtiment, affirme que
ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528
trop de gestionnaires négligent de faire un suivi rigoureux des prestations de
ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca
leurs fournisseurs d’entretien. Il s’agit pourtant du deuxième poste de dépense en importance et il constitue une source potentielle d’insatisfaction chronique chez les locataires, pouvant conduire facilement au non-renouvellement de leur bail.
Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître. L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.
ISSN 1925-7988
Partenaire de :
Par ailleurs, notre dossier annuel sur l’entretien d’immeubles donne aussi la parole à Jean-Yves Roy, président de l’Association des entrepreneurs de services d’édifices Québec inc. Il nous rappelle que les employés d’entretien occupent des emplois de qualité, bien rémunérés et qu’il y a place à l’avancement pour les personnes motivées, disciplinées et ouvertes à la formation continue. Jacques Robitaille, vice-président opérations chez GDI Services aux immeubles, nous le prouve par sa propre histoire, lui qui a amorcé sa carrière au bas de l’échelle, mais qui occupe aujourd’hui un poste-cadre de haut niveau. Pour faire disparaître les préjugés envers les employés d’entretien,
Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc.
l’industrie doit mettre en valeur le métier et les gestionnaires, les personnes qui
Président : Jacques Boisvert
l’exercent. Tout le monde gagne à valoriser les ressources humaines qui travaillent à
2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771
la bonne marche d’un immeuble. Bonne lecture !
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Jacques Boisvert www.jbcmedia.ca
Éditeur
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VOLUME 7 | NUMÉRO 1
DANS CE NUMÉRO, ON PARLE DE…
5 UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE... Raynald Lachance
500, boul. René-Lévesque 6
International Sanitary Supply Association (ISSA) 29, 30
9185-4000 Québec inc. 32, 33, 34
ISO 14000 24
Allemagne 30
ISO 31000 24
Par Johanne Landry
Ashrae 24
ISO 50001 24
Association canadienne des fournisseurs de produits
J. Raymond Couvreurs et Fils inc. 37
sanitaires (CSSA) 29, 30
KPMG 6
Association des entrepreneurs de services
Lacasse et fils Maîtres Couvreurs inc. 37
d’édifices Québec inc. (AESEQ) 12, 14
Lachance Raynald 5, 6, 8
Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) 37
Lachine 6
Association des microbiologistes du Québec 36
Laliberté Richard 37
Autorité des marchés financiers (AMF) 18, 19
Langelier Marcel 18, 19
Australie 30
Lapierre Pascal 37
Bentall Kennedy (Canada) 5, 6, 8
Laval 6
Blainville 29
LEED 24
BOMA BEST 24
Les Halles St-Jean 37
BOMA Québec 8, 23
Les Toitures Couture et associés inc. 37
BOMEX 23
Les Toitures Hogue inc. 37
BREAM 24
Les Toitures Raymond & associés inc. 37
Brunet Jean-Yves 37
Lionhead Golf and Country Club 31
Caisse de dépôt et placement du Québec 27
Magnus 36
Can Clean 29
Mak Adith 31
Canada 17, 24
McCabe Al 31
Cégep Sorel-Tracy 20
McDowell Yamire 31
Centre Bell 17
Metro 32, 33
Centre Commercial Innovation Inc. (CCI) 32, 33, 34
Mexique 30
Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM 23
Multi-Toits M. F. inc. 37
Chapitre de l’Ontario 31
Nadeau Daniel 37
Chicago 30
Navada 37
Chine 30
Newell Rubbermaid 29
CHUM 36
Nosko Mike 31
Cleaning Industry Management Standard 29
SAVOIR ET FORMATION Le bâtiment durable : un concept innovateur qui change tout dans le domaine de l’immobilier !
Office d’investissement du régime
Club de Golf Le Blainvillier 29
de pensions du Canada 27
Code civil du Québec 32, 33
Ontario Teachers 27
Commission de la construction du Québec (CCQ) 19
Ordre des chimistes du Québec 36
Conference Board du Canada 12
Organisation des Nations unies 27
Construction Santé Montréal (CSM) 36
Pays-Bas 30
Par Andrée De Serres et Hélène Sicotte
Côté Sylvain 37
Pelletier Sébastien 37
Cour d’appel du Québec 32, 33
Place Bonaventure 8
29 BULLETIN QUÉBEC SALUBRITÉ
Couture Maryse 37
Québec 17, 24
Couvertures Basco ltée 37
Raymond Steve 37
32 EN TOUTE JUSTICE Le trouble de voisinage appliqué au louage commercial Par Me Sylvie Bouvette
Couvertures West Island inc. 37
Régie du bâtiment du Québec 19
Détection Thermique JD 36
Revenu Québec 19
Édifice Sun Life 6, 8
Rioux Serge 10, 11, 12
Energy Star 24
Robitaille Jacques 15, 17
Englobe 37
Rondeaunet 36
Estrie 17
Roy Jean-Yves 12, 13, 14
36 LE SAVIEZ-VOUS ?
États-Unis 17, 30
Saint-Laurent 6
Fleury Carl 37
Scan Plus Technologies 36
Fondation de l’Hôpital de Lachine 8
Sherbrooke 17
Fonds de placement immobilier BTB 37
Sigouin France 37
Fonds immobilier de solidarité FTQ 27
Soprema 37
GDI 15, 17
Southwood John 31
Gilbert Dominic 37
Sûreté du Québec 19
Gilles Veilleux ltée 37
The Value of Clean 29
Gonzalez Luis 31
Théberge Sylvain 18
Grande Place du Complexe Desjardins 23
Toronto 29
DOSSIER 9 ENTRETIEN SANITAIRE Des prix imbattables qui peuvent coûter cher Par Emmanuelle Gril 20 ENTRETIEN SANITAIRE ET BONNES PRATIQUES Des opérations de nettoyage innovantes
Par Michel Landry
23 MOT DU PRÉSIDENT DE BOMA QUÉBEC Unis depuis 90 ans !
Par Mario Poirier
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INDEX DES ANNONCEURS AESEQ 38
GSF Canada inc. 39
Association des Maîtres Couvreurs du Québec 26
Lafleur & Fils inc. 27
BOMA Québec 16
Larose et Fils ltée 21
Comité paritaire région de Québec 19
Les Services Ménagers Roy ltée 11, 13
Granite Club 31
Turquie 30
Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec 34
M.A. Baulne inc. 15
Gratton Yves 29
Unité permanente anticorruption 19
René Perron ltée 28
GSF Canada 18
Université du Québec à Montréal (UQAM) 23
Couverture Montréal-Nord ltée 7
Signature service d’entretien 14
Hébert Pierre 36
Vaillancourt Marco 37
Toitures Hogue inc. 2
Hogue Jocelyn 37
Wells 24
HQE 24
Westcliff 8
Entreprises J. Veilleux & Fils inc. 25 GDI Services (Québec) SEC 40
Vitreco inc. 33
Gestion Hygiène du Bâtiment inc. 17
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IBM 17
UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…
RAYNALD LACHANCE UN JOUEUR D’ÉQUIPE QUI PRÉCONISE LE RESPECT Par Johanne Landry, journaliste
APRÈS 34 ANNÉES DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE DE TOURS DE BUREAUX, DE CENTRES COMMERCIAUX ET DE LOCAUX INDUSTRIELS, RAYNALD LACHANCE CONTINUE D’APPREN JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
DRE. QUOTIDIENNEMENT. BUDGET ET RENTABILITÉ, SATISFACTION DES LOCATAIRES, ASPECTS TECHNIQUES DES BÂTIMENTS, ÉCONOMIE D’ÉNERGIE ET DÉVELOPPEMENT DURABLE : C’EST JUSTEMENT CETTE POLYVALENCE DES CONNAISSANCES NÉCESSAIRES À SES FONCTIONS QUI LE PASSIONNE. ENTRETIEN AVEC LE VICE-PRÉSIDENT, GESTION DES IMMEUBLES, CHEZ BENTALL KENNEDY (CANADA).
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UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...
Sa priorité, c’est la mise en valeur des immeubles. Il faut que le taux d’inoccupation soit le plus bas possible et que les frais d’exploitation demeurent compétitifs.
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
On voit souvent Raynald Lachance à son bureau de l’Édifice Sun Life dès 8 h, à faire bouger ce qui demande action. Il lui importe, en effet, de fournir rapidement des réponses à ceux qui les attendent, qu’il s’agisse d’un gestionnaire de son équipe ou d’un locataire. Une fois les urgences traitées, il passe en mode planification stratégique des travaux nécessaires dans les immeubles ou il prépare les nombreuses réunions qu’il doit tenir chaque mois avec les gestionnaires d’immeubles de son équipe et avec les gestionnaires de portefeuille qui représentent ses clients.
LA MISE EN VALEUR DES IMMEUBLES Dans la liste de ses responsabilités figurent des activités de marketing, de construction, d’agrandissement, de réparation, de positionnement et d’administration. Sa priorité, souligne-t-il, c’est la mise en valeur des immeubles. Il faut que le taux d’inoccupation soit le plus bas possible et que les frais d’exploitation demeurent compétitifs. « Les deux sont soudés ensemble », précise Raynald Lachance. De bonnes relations avec les locataires des immeubles importent également beaucoup, car les retenir chez soi est assurément plus rentable que d’en recruter de nouveaux. Une fois que le service de location a conclu un bail, les gestionnaires d’immeuble de son équipe prennent la relève auprès du locataire pour répondre à ses besoins durant toute la durée de ce contrat.
Sa mission : diriger les services immobiliers de Bentall Kennedy au Québec, soit, dans la région de Montréal, une quarantaine de bâtiments (dont l’Édifice Sun Life, la Tour KPMG et le 1600, boul. René-Lévesque), qui totalisent environ 2 350 000 pi2 de locaux pour bureaux, ainsi que 3 650 000 pi2 d’édifices industriels, notamment dans les arrondissements de Saint-Laurent et de Lachine ainsi qu’à Laval.
LA SATISFACTION DES LOCATAIRES : AU CŒUR DU SUCCÈS Dans un marché de locataires, comme c’est le cas en ce moment, propriétaires et gestionnaires déroulent le tapis rouge pour les attirer et surtout les retenir. Comment ? « Il ne faut pas dire non à un locataire, répond M. Lachance. Bien sûr, nous ne sommes pas capables de tout accorder, mais si nous ne pouvons pas lui donner exactement ce qu’il demande, il nous faut déployer de la créativité pour répondre à son besoin d’une manière qui le satisfera. »
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Bon an mal an, dans l’ensemble des édifices gérés par Bentall Kennedy au Québec, ce sont des travaux de 5 à 10 M$ qui doivent être réalisés pour entretenir les lieux ou les adapter aux besoins des nouveaux locataires.
Non seulement les casse-tête ne lui font pas peur, mais la résolution de problèmes le stimule, confie-t-il. « Certains voient les situations compliquées comme des boulets qui leur pèsent;
+ 50 000 PROJETS C’EST PAS RIEN.
UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...
moi, au contraire, je considère que résoudre un problème me fait grandir chaque fois. Ça fait partie de mon attitude. Je pense qu’à toute problématique on peut trouver une solution », précise Raynald Lachance. Sa recette ? Examiner la situation, prendre du recul, penser long terme, digérer avant de gérer. Ses fonctions de vice-président de la gestion des immeubles l’amènent aussi à conseiller les propriétaires, qui sont souvent des investisseurs plus ou moins à l’aise avec tout ce qu’impliquent le bon état et la bonne marche d’un bâtiment; ils font confiance à son expertise pour prendre certaines décisions par rapport au taux d’occupation ou à la rentabilité, entre autres. LE RESPECT CONSTRUIT LES BONNES RELATIONS On y reviendra à quelques reprises au cours de l’entretien, les locataires sont la base de l’équation du succès. Que serait, en effet, un immeuble de bureaux sans locataires ? Aussi, lorsqu’on lui demande quel est son défi principal, Raynald Lachance parle de la relation avec eux : « Lorsqu’un dossier arrive sur mon bureau, c’est qu’un problème a pris de l’ampleur et qu’il y a eu nécessité de monter un échelon pour essayer de rapprocher les parties et de trouver une façon créative de sortir de l’impasse. » Le respect est par ailleurs la valeur qui le guide lorsqu’il a l’impression de marcher sur un fil de fer. Le respect envers les clients, les fournisseurs, les collègues, le respect dans sa façon de travailler. « Je cherche à résoudre tout problème comme s’il s’agissait du mien directement et j’attends des gens de mon équipe qu’ils corrigent toute situation irritante correctement et définitivement afin qu’elle ne se reproduise plus. Bien entendu, on ne peut être d’accord avec tout le monde tout le temps, mais il faut garder une communication ouverte, demeurer capable d’échanger pour trouver la solution qui satisfera toutes les parties, qui fera en sorte que personne ne se sentira floué. Au cœur d’une divergence, en effet, la solution recherchée est un point commun. Et l’on 8
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«
Je cherche à résoudre tout problème comme s’il s’agissait du mien directement et j’attends des gens de mon équipe qu’ils corrigent toute situation irritante correctement et définitivement afin qu’elle ne se reproduise plus.
»
– Raynald Lachance
devra la trouver de toute façon, peu importe le chemin et le temps qu’on y mettra. Aussi bien le faire avec respect et le plus intelligemment possible. » LA GESTION IMMOBILIÈRE : UNE AFFAIRE DE DÉTAILS Entré dans la gestion immobilière un peu par hasard à la fin de ses études, Raynald Lachance est resté par choix et par plaisir dans ce domaine. Il a passé les 22 premières années de sa carrière chez Westcliff, où il a eu l’occasion de contribuer à l’ouverture de nombreux centres commerciaux et d’édifices de bureaux et de participer au repositionnement de Place Bonaventure. Puis il a fait le saut à la vice-présidence de la gestion des immeubles chez Bentall Kennedy voilà maintenant 12 ans. Comment voit-il cette industrie dans laquelle il a vécu toute sa carrière ? « En évolution, répond-il. Alors qu’auparavant la majorité des édifices appartenaient à des propriétaires privés, aujourd’hui, ils constituent davantage des investissements de la part d’institutions comme des compagnies d’assurances, des fonds de pension, d’autres fonds privés ou des fonds de placement immobilier. Aux connaissances techniques en matière d’immeuble, il a fallu ajouter de solides habiletés avec les chiffres pour bien remplir nos fonctions : comprendre les bilans, maîtriser la planification budgétaire, devenue un long processus mené en équipe, où les retours sur investissement sont importants. » Pour conseiller ses clients, en effet, le gestionnaire immobilier d’aujourd’hui fait appel à une expertise de plus en plus pointue. Et dans l’avenir ? « Comme dans tous les domaines, on attend beaucoup des gestionnaires, croit Raynald Lachance. C’est incontournable, il leur faut aussi se préoccuper de développement durable, d’économie d’énergie, de saine gestion des déchets et de recyclage. On leur demande de posséder des connaissances dans plusieurs champs d’activité et la capacité de réagir ou de monter des dossiers très rapidement, car tout va de plus en plus vite. Comme la gestion immobilière s’institutionnalise, les gens sur le terrain ont de plus en plus de rapports financiers précis et détaillés à produire. Nous faisons davantage de tâches, mais avec les mêmes équipes qu’il y a 20 ans. » Voilà donc un domaine où les nombreux défis sont autant d’occasions de se réaliser comme gestionnaire et comme personne. « Je recommanderais cette carrière à n’importe quel jeune, ajoute le vice-président de la gestion immobilière. Et je lui conseillerais de commencer par des études en comptabilité ou en finance, puis de venir acquérir de l’expérience sur le terrain. » Que fait Raynald Lachance quand il n’est pas dans son bureau de l’Édifice Sun Life? Il donne bénévolement de son temps comme premier vice-président chez BOMA Québec où il voit une occasion d’enrichir son réseau de contacts, de mettre à jour ses connaissances et de partager son expertise avec la relève, puis comme trésorier de la Fondation de l’Hôpital de Lachine. « Sortir de son domaine élargit sa vision », fait-il remarquer. Et quand il veut s’amuser, couper le courant et se ressourcer, il pratique des sports d’extérieur comme le tennis, le golf, le ski, le patin ou il s’évade à sa maison de campagne pour travailler sur son terrain. « Cette maison m’a permis de garder un équilibre dans la vie, de m’activer physiquement pour évacuer le trop-plein », confie-t-il.
DOSSIER
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ENTRETIEN SANITAIRE
DES PRIX IMBATTABLES QUI PEUVENT COÛTER CHER Par Emmanuelle Gril, journaliste
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TARIFS IMBATTABLES :
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
EST-CE VRAIMENT UNE BONNE AFFAIRE ? SERGE RIOUX CONSULTANT EXPERT ET PRÉSIDENT DE LA FIRME GESTION HYGIÈNE DU BÂTIMENT
PLUS QUE JAMAIS, LES GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES DOIVENT RÉALISER DES ÉCONOMIES SUR LEURS COÛTS D’EXPLOITATION. L’ENTRETIEN SANI TAIRE EST SOUVENT LE PREMIER POSTE QUI ÉCOPERA. EST-IL POSSIBLE DE RÉDUIRE LES COÛTS SANS QU’IL Y AIT UN IMPACT SUR LA QUALITÉ DES SERVICES ? ET SURTOUT, QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES POSSIBLES POUR LES OCCUPANTS ?
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S
erge Rioux est consultant en gestion de l’hygiène du bâtiment. À ce titre, il connaît bien l’industrie de l’entretien sanitaire des édifices et les grands enjeux auxquels elle fait face. Lorsqu’on lui demande si embaucher une entreprise d’entretien qui propose les tarifs les plus bas est réellement une bonne affaire pour un gestionnaire d’immeuble, il nuance sa réponse. « Bien souvent, ce n’est pas le prestataire le moins cher qui offrira la meilleure qualité, mais inversement, ce n’est pas nécessairement le plus cher qui donnera le meilleur service… », dit-il. En fait, tout dépend d’un certain nombre de facteurs. Voici quelques éléments à surveiller. OFFRIR PLUS Est-il possible d’offrir un bon service tout en réduisant ses prix ? Oui, si l’on s’y prend de la bonne façon, estime M. Rioux. « On peut avoir un excellent taux de productivité lorsque le personnel est bien formé, que l’on utilise les bons outils et les bonnes méthodes de travail. On croit à tort que tout le monde peut faire de l’entretien ménager, mais on ne s’improvise pas dans ce domaine, il faut de l’encadrement et de la formation pour que la qualité soit au rendez-vous », indique le consultant.
ENTRETIEN SANITAIRE
Une étude de temps et de mouvements a démontré qu’en éliminant les corbeilles à papier dans les bureaux d’un client, on économisait le temps de travail de trois employés d’entretien. Ces derniers ont pu être affectés à d’autres tâches, notamment aux travaux périodiques de grand ménage, rendant ainsi possible une meilleure prestation de service.
»
L’efficacité à meilleur prix peut passer par une analyse fine des besoins en entretien. « Par exemple, une étude de temps et de mouvements a démontré qu’en éliminant les corbeilles à papier dans les bureaux d’un client, on économisait le temps de travail de trois employés d’entretien. Ces derniers ont pu être affectés à d’autres tâches, notamment aux travaux périodiques de grand ménage, rendant ainsi possible une meilleure prestation de service », illustre M. Rioux.
De meilleurs outils de travail, comme des chiffons en microfibre de troisième génération, permettent aussi de gagner temps et argent.
Les conduits d’aération mal nettoyés (ou pas du tout), les tapis rarement lessivés peuvent également générer leur lot de problèmes de santé chez les employés.
Voici Roy . Un nouveau service de ressources ponctuelles conçu pour intervenir dans des situations exceptionnelles, partout et en tout temps. Exclusif à Roy. Unique dans le secteur de l’entretien en immobilier commercial et institutionnel.
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UNE QUESTION DE SANTÉ Des outils non appropriés, des techniques d’entretien dépassées et des préposés mal encadrés peuvent non seulement réduire la qualité du service, mais aussi nuire à la santé des locataires. On pense par exemple aux problèmes causés par la contamination croisée, lorsque les bactéries sont propagées d’une surface à une autre. « Il existe différentes façons simples de l’éviter, mais encore faut-il que les préposés les connaissent », fait valoir Serge Rioux.
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Dans ce cas de figure, les corbeilles individuelles ont été remplacées par un centre de tri situé dans un lieu stratégique, où les employés de l’entreprise allaient déposer leurs déchets en même temps qu’ils se levaient pour aller aux toilettes. Une idée simple, mais il fallait y penser !
– Serge Rioux
«
Par ailleurs, supprimer des postes de préposés sur le terrain pour couper ses coûts de fonctionnement fait en sorte qu’au bout du compte, ceux qui restent sont surchargés de travail et tournent les coins ronds. À terme, cela pourrait entraîner la perte du contrat d’entretien.
ENTRETIEN SANITAIRE
L’utilisation systématique de vaporisateurs, au lieu d’un contenant muni d’un bec verseur qui dépose le produit nettoyant sur le chiffon, contribue aussi à propager des composés organiques volatils dans l’air, causant des réactions incommodantes et parfois graves chez les personnes qui travaillent dans ces locaux. M. Rioux rappelle que selon le Conference Board du Canada, l’absentéisme dans les entreprises canadiennes, notamment pour des raisons de santé, leur coûte environ 24 $ pour chaque tranche de 1 000 $ de salaire brut versé, soit un total de 16,6 G$ par an! Un chiffre qui fait réfléchir. « C’est la preuve que les économies en entretien ménager, lorsqu’elles se font au mauvais endroit, ne constituent pas de réelles économies sur le plan global », soutient le consultant. DES DEVIS PERSONNALISÉS Quels éléments devrait considérer un gestionnaire d’immeuble au moment d’évaluer les différentes entreprises en entretien sanitaire ? « Beaucoup d’entre elles présentent des soumissions sans même lire attentivement l’appel d’offres. Les devis restent les mêmes d’une fois à l’autre, on n’a pas pris connaissance des spécificités du bâtiment. S’agit-il d’une usine, œuvre-t-on dans le domaine agroalimentaire, trouvet-on une garderie sur les lieux ? Ce sont autant d’éléments dont il faudrait tenir compte dans l’entretien », prévient M. Rioux, qui recommande donc aux gestionnaires de préciser clairement leurs attentes pour obtenir une soumission qui répond à leurs besoins. La qualité du travail effectué peut aussi se mesurer, et il existe d’ailleurs des firmes externes pour cela. « En prévoyant des clauses de pénalités pour non-conformité, on s’assure que l’entreprise d’entretien atteint les objectifs fixés. On trouve de plus en plus de ces clauses dans l’industrie, c’est un bon moyen de pression », conclut Serge Rioux. 12
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RESSOURCES HUMAINES :
UN ENJEU MAJEUR POUR L’INDUSTRIE DANS L’INDUSTRIE DE L’ENTRETIEN SANITAIRE, ATTIRER ET RETENIR LES MEILLEURS EMPLOYÉS EST UN DÉFI SANS CESSE RENOUVELÉ. COMMENT VALORISER LA MAIN-D’ŒUVRE ET S’ASSURER D’OFFRIR LE MEILLEUR SERVICE POSSIBLE À SES CLIENTS ?
U
n employé d’une entreprise d’entretien sanitaire à qui l’on avait demandé d’enlever les taches sur un tapis l’a tout bonnement arraché du sol. On imagine aisément l’étonnement du gestionnaire de l’immeuble lorsqu’il est arrivé sur les lieux le lendemain matin… Cette anecdote, racontée par Jean-Yves Roy, président de l’Association des entrepreneurs de services d’édifices Québec inc. (AESEQ), illustre bien à quel point la formation des employés et les communications claires sont essentielles pour s’assurer d’obtenir les résultats escomptés. Former la maind’œuvre, de façon régulière et sur des aspects pertinents de son travail, fait d’ailleurs partie des outils qui permettent à l’entreprise d’entretien de valoriser ses travailleurs et de les garder à son emploi. Mais ce n’est pas tout.
ENTRETIEN SANITAIRE
«
Lorsque le taux de chômage est bas, notre industrie ne constitue pas le premier choix pour les chercheurs d’emploi. Les gens ne savent pas que nous offrons une “vraie job” avec de bons salaires. Nous ne sommes pas une industrie saisonnière et cyclique; au contraire, nous proposons des postes stables, et il y a aussi des possibilités de promotion à l’interne.
»
– Jean-Yves Roy
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Pour attirer les candidats, on doit donc miser sur des conditions de travail favorables. « Il faut bien traiter ses employés, leur fournir la formation adéquate et ne pas les laisser livrés à eux-mêmes. Il est également important de faire preuve de transparence dans la gestion, tout en s’assurant de créer
VALORISER ET FORMER Jean-Yves Roy mentionne qu’au départ, le recrutement même de la main-d’œuvre constitue un défi. « Lorsque le taux de chômage est bas, notre industrie ne constitue pas le premier choix pour les chercheurs d’emploi. Les gens ne savent pas que nous offrons une “vraie job” avec de bons salaires. Nous ne sommes pas une industrie saisonnière et cyclique; au contraire, nous proposons des postes stables, et il y a aussi des possibilités de promotion à l’interne », expose-t-il.
JEAN-YVES ROY PRÉSIDENT DE L’ASSOCIATION DES ENTREPRENEURS DE SERVICES D’ÉDIFICES QUÉBEC INC. (AESEQ)
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«
L’industrie doit travailler à la valorisation de sa main-d’œuvre. C’est de cette façon que l’on pourra faire tomber les préjugés par rapport au métier.
»
– Jean-Yves Roy
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des équipes où régnera une bonne atmosphère. Si ce n’est pas le cas, il faut absolument apporter les changements nécessaires sans tarder pour maintenir une bonne ambiance de travail. Quand les employés sont heureux et que les équipes demeurent soudées, il y a nécessairement moins de taux de roulement », mentionne M. Roy. Au bout du compte, la qualité du service est bonifiée, et le client, rassuré. « Il ne faut pas oublier qu’il nous confie ses locaux et la sécurité de ceux-ci. Des équipes d’entretien stables, c’est tranquillisant », précise M. Roy. Le président de l’AESEQ conseille aussi aux employeurs dans ce domaine d’être attentifs aux besoins de leurs employés, en matière de formation par exemple, et de bien évaluer leurs capacités afin qu’ils sentent qu’ils ont une réelle possibilité d’avancement : « L’industrie doit travailler à la valorisation de sa main-d’œuvre. C’est de cette façon que l’on pourra faire tomber les préjugés par rapport au métier. » LA QUALITÉ À MOINDRE COÛT? Est-il vraiment avantageux pour un gestionnaire de faire affaire avec une entreprise d’entretien sanitaire aux prix imbattables ? La question peut se discuter, mais tout repose sur la qualité du service offert. En effet, des employés bien formés sont plus efficaces et rapides, ce qui permettra de proposer des tarifs plus compétitifs, sans nécessairement entraîner une détérioration de la prestation. Finalement, c’est la satisfaction du client qui prime. « Un locataire mécontent de l’entretien de ses locaux pourrait ne pas renouveler son bail, ce qui constitue une perte pour le gestionnaire qui, à son tour, décidera de changer d’entreprise d’entretien », prévient Jean-Yves Roy. Inversement, un gestionnaire satisfait demeurera fidèle, car on ne change pas une recette gagnante !
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GRAVIR LES ÉCHELONS JACQUES ROBITAILE VICE-PRÉSIDENT OPÉRATIONS DE GDI SERVICES AUX IMMEUBLES
LES POSSIBILITÉS D’AVANCEMENT À L’INTERNE SONT BIEN RÉELLES DANS L’INDUSTRIE DE L’ENTRETIEN SANI TAIRE DES ÉDIFICES. RETOUR SUR LA CARRIÈRE DE JACQUES ROBITAILLE, VICE-PRÉSIDENT OPÉRATIONS DE GDI SERVICES AUX IMMEUBLES, QUI A COMMENCÉ IL Y A UNE TRENTAINE D’ANNÉES COMME SIMPLE PRÉPOSÉ SUR LE TERRAIN.
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uand on demande à Jacques Robitaille quelle est sa recette pour avoir si bien réussi dans l’industrie de l’entretien sanitaire, il reste modeste : « On me donnait des mandats, je les réussissais, je parvenais à motiver mon monde, et les portes s’ouvraient… Quand on fait du mieux qu’on peut, quelqu’un va finir par le remarquer. Tous les petits gestes comptent », dit-il, ajoutant qu’il faut aussi se dévouer à sa tâche et toujours se comporter de façon professionnelle.
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ENTRETIEN SANITAIRE
UNE PROGRESSION CONSTANTE Ce fut manifestement la formule gagnante pour M. Robitaille qui a commencé sa carrière en tant que préposé dans une entreprise d’entretien ménager en 1984. Peu de temps après, celle-ci était rachetée par GDI, qui est encore son employeur 32 ans plus tard.
M. Robitaille ne s’arrête pas en si bon chemin et poursuit sa progression : en 2001, il est nommé directeur, avec 700 personnes sous sa responsabilité, et finalement en 2006, il obtient son poste actuel de vice-président des opérations. « Je gère de grosses équipes. Dans mes tâches, il y a beaucoup d’administration, de gestion de budget, j’accompagne aussi le service des ventes pour m’assurer que les opérations pourront livrer ce qui est proposé aux clients. Il y a également une bonne part de relations publiques, par exemple lorsqu’il y a un changement de gestionnaire d’édifice, je fais le pont avec le nouveau venu », énumère-t-il.
En 1987, Jacques Robitaille se retrouve déjà chef d’équipe avec six personnes sous sa responsabilité. En 1996, il est nommé contremaître de site pour IBM à Bromont. C’est à cette époque qu’il conçoit, avec d’autres collègues, le principe de team cleaning, une méthode qui permet d’établir une uniformité totale sur le plan de l’entretien.
Il faut dire que l’entreprise a elle aussi pris beaucoup d’envergure, comptant environ 18 000 employés au Canada et aux États-Unis. « C’est une fierté d’avoir vu GDI grandir; au Québec, nous sommes l’un des plus gros joueurs. Notre défi consiste à obtenir des contrats pour de nouveaux édifices et à faire en sorte que la satisfaction du client soit au rendezvous », souligne le vice-président. Certains sites présentent aussi des défis particuliers, par exemple dans le domaine événementiel : pas facile de rendre le Centre Bell impeccable après une grosse soirée et lorsqu’un autre spectacle est prévu quelques heures plus tard. « Il faut travailler vite et bien. On n’a pas beaucoup de marge de manœuvre. Il faut aussi être capable d’apporter rapidement les correctifs quand c’est nécessaire », explique M. Robitaille.
Trois ans plus tard, il est propulsé superviseur pour la région de l’Estrie, incluant Sherbrooke ainsi qu’une partie de Montréal : un vaste territoire où il doit encadrer de 300 à 400 employés.
« Dans notre champ d’activité, on veut des gens qui ont " le feu dans les yeux ", qui aiment leur travail et qui sont capables de faire preuve d’initiative, de proposer des solutions. C’est aussi un domaine valorisant, les employés sont félicités quand ils font de bons coups, et ils peuvent progresser dans l’entreprise même s’ils n’ont pas fait beaucoup d’études », affirme Jacques Robitaille. Voilà assurément un secteur où il y a de belles occasions à saisir !
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ÉTHIQUE, SÉCURITÉ ET MEILLEURE GOUVERNANCE
GSF CANADA
ENTRETIEN SANITAIRE
MARCEL LANGELIER PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION DE GSF CANADA
POUR S’ASSURER DE L’ÉTHIQUE IRRÉ PROCHABLE DES ENTREPRISES AVEC LESQUELLES LES GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES FONT AFFAIRE DANS LE DOMAINE DE L’ENTRETIEN SANI TAIRE (HYGIÈNE ET SALUBRITÉ), LE PRÉSIDENT DE GSF CANADA PROPOSE UNE IDÉE QUI POURRAIT FAIRE SON CHEMIN…
GSF Canada, un gros joueur de l’entretien sanitaire, a terminé le processus prévu par la Loi sur l’intégrité en matière de contrats publics et a reçu l’approbation de l’Autorité des marchés financiers (AMF). L’entreprise effectue en effet des soumissions pour d’importants contrats publics, par exemple auprès de commissions scolaires et d’universités. Marcel Langelier, président et chef de la direction de GSF Canada, indique que cette autorisation de l’AMF constitue une preuve de la saine gouvernance de l’entreprise. « Nous sommes fiers de pouvoir démontrer que nous faisons les choses correctement. Cette approbation nous distingue aussi de la concurrence et démontre aux gestionnaires qu’ils font affaire avec une compagnie dont l’éthique est irréprochable. Voilà une excellente carte de visite. D’ailleurs, je crois que la plupart des entreprises qui œuvrent dans le domaine de l’entretien sanitaire devraient elles aussi effectuer cette démarche auprès de l’AMF », soutient-il. Selon lui, il ne s’agit pas d’éliminer la concurrence, mais plutôt d’élever le niveau global des joueurs actifs dans le secteur et de faire en sorte que tous soient soumis aux mêmes règles. En fin de compte, cela aiderait à établir une saine compétition qui serait bénéfique à l’ensemble de l’industrie et aux gestionnaires d’immeubles privés. Mentionnons toutefois qu’à l’heure actuelle, l’AMF ne traite que les dossiers rattachés à une demande spécifique de contrat public, précise Sylvain Théberge, directeur des relations médias auprès de l’Autorité.
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ENTRETIEN SANITAIRE
UN PROCESSUS RIGOUREUX En vertu de la Loi sur l’intégrité en matière de contrats publics, l’Auto rité des marchés financiers (AMF) a été désignée pour délivrer les autori sations aux entreprises qui souhaitent conclure des contrats et des sous-trai tances publics.
une dépense égale ou supérieure aux seuils déterminés par le gouvernement. Par exemple, le seuil provincial pour un contrat de service est de un million de dollars. Ce processus rigoureux vise à s’assurer de la probité de l’entreprise et de celle de ses dirigeants. Après avoir reçu la demande, l’AMF transmet à l’Unité permanente anticor ruption les renseignements pertinents afin qu’elle effectue les vérifications qu’elle juge nécessaires, en collaboration avec la Sûreté du Québec, Revenu Québec, la Régie du bâtiment du Québec et la Commission de la construction du Québec.
Les entreprises qui doivent obtenir une autorisation de l’AMF sont engagées dans un processus d’appel d’offres ou d’attribution de contrats et de sous-traitances avec les ministères et organismes, les sociétés d’État et les municipalités au Québec et comportant
Le respect du décret, l’affaire de tous. DES EMPLOYÉS IRRÉPROCHABLES Mais il n’y a pas que les entreprises et leurs dirigeants qui montrent patte blanche, les employés y sont aussi soumis. M. Langelier souligne que la sécurité est un enjeu important, puisque les personnes qui effectuent l’entretien ont librement accès aux locaux des clients, et ce, après les heures de bureau. « C’est pourquoi on demande de plus en plus souvent aux travailleurs de se soumettre à une enquête de sécurité et, dans certains cas, on peut aussi requérir une enquête de crédit », explique-t-il. Il existe en effet des secteurs plus vulnérables que d’autres; on peut penser par exemple à une entreprise où transite beaucoup d’argent comptant, comme un casino ou une firme de transport de liquidités. Des personnes dont le casier judiciaire est pourtant sans tache pourraient ainsi être refusées parce qu’elles affichent un mauvais dossier de crédit. « Un très haut niveau d’endettement a tendance à susciter des craintes chez certains clients », affirme M. Langelier, qui précise que des entreprises effectuent leurs propres enquêtes en plus de celles de la compagnie d’entretien sanitaire auprès de ses employés.
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ENTRETIEN SANITAIRE ET BONNES PRATIQUES
DES OPÉRATIONS DE NETTOYAGE INNOVANTES Michel LANDRY
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n premier lieu, quelques fournisseurs proposent depuis peu aux gestionnaires de faire appel à l’Internet des objets dans les salles de toilette et les vestiaires (smart restrooms). Les objets ainsi connectés — réceptacles de papier à main, de papier hygiénique et de savon à main — sont capables de déceler le moment où il faut refaire le plein. Le système permet essentiellement de remplacer les distributeurs traditionnels par des réceptacles dotés d’une puce électronique qui prévient le prestataire de services. Fini le temps des plaintes de la part des usagers, celui passé à se déplacer, à discuter, à appeler le chef d’équipe, à faire le suivi... Voilà enfin une solution automatisée à un problème récurrent et désagréable à plusieurs points de vue. Une autre innovation va rapidement révolutionner l’exécution de certains travaux d’entretien des revêtements de sols qui requièrent de la main-d’œuvre : les travaux combinés d’aspiration et de lavage des planchers à l’autolaveuse. L’industrie de la robotique a commencé à s’intéresser aux opérations de nettoyage et a constaté qu’il existe des solutions pouvant s’adapter aux besoins et aux contraintes des prestataires de service de nettoyage. Certains de ces appareils « apprennent » une première fois le parcours à effectuer avec l’aide d’un opérateur et l’appliquent de façon autonome par la suite. D’autres appareils « voient » le parcours et peuvent ensuite optimiser la route de travail et l’exécuter seuls. Un fabricant a même mis au point un tableau de bord informatisé en entretien préventif d’équipements de nettoyage. Cela permet de planifier en temps voulu l’entretien préventif personnalisé de chacun de ceux-ci et de s’assurer de l’usage qu’en font ou non les opérateurs. Par ailleurs, d’autres fabricants sont à même d’offrir des stations compactes de fabrication de nettoyants qui font appel aux nanotechnologies afin de laver les surfaces avec de l’eau, suivant un procédé d’électrolyse. Les détergents à plancher achetés à fort prix ne sont donc plus nécessaires. Un accessoire peut aussi être installé sur les autolaveuses afin de générer un liquide nettoyant à partir du même procédé et, là aussi, d’économiser sur l’achat de détergent, la quantité d’eau utilisée et le nombre de remplissages.
Côté assainissement, le marché offre maintenant des bandes adhésives autonettoyantes qui allongent le temps de contact, procurant ainsi une assurance salubrité prolongée sur différentes surfaces critiques (high touch) et à achalandage élevé : poignées de porte, barres de sortie, barres de poussée, rampes d’escalier et de corridors, manches d’équipements et de chariots de nettoyage, etc. Cette technique consiste à créer une réaction oxydante, ayant un effet autonettoyant et bactériostatique. Les bandes autocollantes ne remplacent pas la désinfection, mais elles assurent une action permanente continue. Ces bandes adhésives sont durables, nettoyables, détachables et jetables. Résultat : une surface plus sécuritaire et plus propre, exempte de résidus nocifs. Plus encore, ces bandes adhésives servent en même temps d’alertes visuelles permettant de communiquer aux employés, usagers et visiteurs de l’immeuble l’engagement de son gestionnaire envers leur santé. Elles peuvent même être personnalisées avec le logo de l’entreprise ! Sur un tout autre plan, l’arrivée prochaine de la première cohorte québécoise de techniciens certifiés en santé publique environ nementale comblera un besoin criant. Ces techniciens auront obtenu une attestation d’études collégiales, après avoir suivi 1 955 heures de formation portant sur des disciplines scientifiques et comprenant des séances de laboratoire, des visites industrielles et des stages. Ce programme innovateur et exclusif réparti sur 18 mois consécutifs a été conçu et est offert par le Cégep Sorel-Tracy. Ces techniciens en santé publique environnementale, reconnus par une certification canadienne, pourront ainsi évaluer et gérer les risques sanitaires et environnementaux pouvant nuire à la santé et à la qualité de vie de collectivités diverses (établissements de santé, maisons d’hébergement, centres locaux de services communautaires, écoles, garderies, cafétérias, usines alimentaires, établissements hôteliers, groupes immobiliers). Ils seront en mesure d’effectuer des audits, des inspections, de la formation et de la sensibilisation de façon professionnelle et pourront agir à titre d’intermédiaires crédibles et fiables auprès des autorités sanitaires gouvernementales.
Michel Landry cumule 40 années d’expérience dans le secteur de l’hygiène et de la salubrité des immeubles commerciaux, industriels et institutionnels. Président fondateur de Sanigesco Plus, un cabinet-conseil en écopropreté et salubrité créé il y a près de 30 ans, il a réalisé plus de 2 000 mandats auprès de 800 clients différents. 20
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Prises dans leur ensemble, ces diverses innovations auront un effet synergique sur l’efficience, l’efficacité, la sécurité et la rentabilité des opérations de nettoyage afin : • de fournir un approvisionnement continu des fournitures indispensables ;
• d’auditer, de former et de sensibiliser les divers intervenants à modifier leurs comportements non souhaitables ; • d’optimiser les coûts de main-d’œuvre, de produits de nettoyage et d’inventaire ; • d’améliorer l’expérience des utilisateurs et des usagers ; • de se démarquer des compétiteurs.
• de prévenir plutôt que de corriger des déficiences et de réduire les coûts associés ;
Ainsi, lorsque la science et le nettoyage font bon ménage, les gestionnaires innovants et proactifs ont la partie belle pour en tirer profit.
• d’utiliser et de valoriser le personnel en confiant des travaux répétitifs et lourds à des machines-robots ; • d’assurer en tout temps un degré plus élevé de propreté, de sécurité sanitaire et de santé et sécurité au travail ;
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RÉFÉRENCES DE FOURNISSEURS INTELLICARE, NANOTOUCH MATERIALS et TENNANT RÉFÉRENCES D’ARTICLES COMPLÉMENTAIRES Jimy Baynum, « Enhancing restroom maintenance with smart technology », Cleaning and Maintenance Management, novembre-décembre 2016 Amanda Martini-Hughes, « Cleaning connectivity : Restroom technology », novembre 2016 Becky Mollenkamp, « Restroom cleaning that saves time and money », Cleanlink, 23 septembre 2016 The New Clean, NanoSeptic skins and mats Stephen Ashkin, « Face it, when handwashing alone is not enough », Cleaning and Maintenance Management, 2 janvier, 2017 NDLR L’Internet des objets représente l’extension d’Internet à des choses et à des lieux du monde physique. Alors qu’Internet ne se prolonge habituellement pas au-delà du monde électronique, l’Internet des objets connectés représente les échanges d’informations et de données provenant de dispositifs présents dans le monde réel vers le réseau Internet. Considéré comme la troisième évolution du Web, l’Internet des objets revêt un caractère universel pour désigner des objets connectés aux usages variés, dans le domaine de la e-santé, de la domotique ou du quantified self.
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MOT DU PRÉSIDENT
UNIS DEPUIS 90 ANS ! Voilà certainement un début d’année qui donne à réfléchir, en nous rappelant l’importance d’additionner nos forces au lieu de les soustraire. BOMA Québec soufflera 90 chandelles en 2017, et j’aime penser que les équipes qui nous ont précédés étaient habitées, comme nous le sommes, par cet esprit de collaboration, par un désir partagé de bâtir une industrie vigoureuse et performante. Ce que nous célébrons, ce sont 90 années de collaborations exemplaires entre tous les acteurs d’une industrie et des milliers de réalisations. Nos défis sont l’affaire de tous, nos succès rejaillissent sur tous. Grâce à cette intelligence collective, d’année en année, BOMA Québec demeure un véhicule pertinent où tout le monde est bienvenu à bord. Nous sommes fiers de notre organisation et nous entendons bien fêter nos 90 ans avec vous comme il se doit. Surveillez nos prochaines communications sur le sujet.
Seriez-vous prêt ? Sur une note moins enthousiaste, permettez-moi de revenir brièvement sur l’attentat haineux perpétré dans une mosquée musulmane de Québec. Ce triste événement m’a beaucoup fait réfléchir, tout comme vous, j’en suis certain, sur l’importance de mettre en place des mesures de sécurité et des plans de contingence rigoureusement implantés et viables. Je pense que nous ne pouvons pas occulter ces sombres réalités. Voilà une occasion de revoir nos obligations et nos responsabilités comme gestionnaires et propriétaires d’immeubles en de telles circonstances.
À prévoir à votre agenda Je profite de cette communication pour attirer votre attention sur quelques grands rendez-vous à garder en tête dans les mois à venir.
Mario Poirier
Assemblée générale annuelle de BOMA Québec mercredi 5 avril, de 17 h à 19 h Cette année, l’assemblée annuelle de BOMA Québec n’aura rien de banal alors que nous accueillerons nos convives dans la nouvelle salle multisensorielle de l’Université du Québec à Montréal (UQAM) pour un sympathique 5 à 7. Cette salle inédite est l’un des projets de recherche de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, un important partenaire de BOMA Québec. Soyez des nôtres!
Gala des Prix BOMA 2017-2018 • mercredi 10 mai Grande Place du Complexe Desjardins, Montréal Cette activité fait notre fierté à chacune de ses éditions. Voilà une belle occasion de se mesurer aux meilleurs et d’offrir une brillante vitrine pour les forces vives de notre industrie! Si ce n’est pas déjà fait, pourquoi ne pas inscrire votre organisation à ce prestigieux concours ? Celui-ci ne revient qu’une fois tous les deux ans. Ne le manquez pas! Toutes les informations s’y rapportant se trouvent en ligne au www.boma-quebec.org/prix-boma.
BOMEX 2017 • 27 et 28 septembre, Toronto Le site Internet et la toute nouvelle application mobile de BOMEX 2017 seront lancés le 1er mars prochain. L’horaire, les modalités d’inscription, les informations hôtelières ainsi que les activités et les conférenciers y seront présentés en détail. Des défis nous attendent au cours de la prochaine année, et nous saurons les relever ensemble. À BOMA Québec, nous avons bien l’intention de saisir toutes les occasions possibles pour faire de 2017 une période positive, encourageante et riche en nouveaux accomplissements. Au plaisir de vous rencontrer dans les mois à venir.
Mario Poirier, ing. Président de BOMA Québec et directeur immobilier, Canderel
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SAVOIR ET FORMATION
Andrée DE SERRES
LE BÂTIMENT DURABLE : UN CONCEPT INNOVATEUR QUI CHANGE TOUT DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER !
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epuis quelques décennies, le déploiement des concepts du développement durable, de la responsabilité sociale des entreprises et de la lutte contre les changements climatiques s’est immiscé dans toutes les sphères d’activité et de production de biens ou de services. Le domaine du bâtiment et de l’immobilier ne fait pas exception. Le concept du bâtiment durable est un exemple d’innovation qui a produit et qui continue de générer de très importants changements dans le domaine de l’immobilier. Ses impacts intéressent les utilisateurs, les propriétaires, les investisseurs, les assureurs, les prêteurs, les gouvernements, les autorités de réglementation et la société civile. Le bâtiment vert, le bâtiment sain et le bâtiment durable sont des déclinaisons de ces grands concepts dans le domaine de l’immobilier. Ils se déploient en un large éventail d’obligations, de normes et de bonnes pratiques. Elles sont inscrites dans les codes du bâtiment, les diverses normes réglementaires et légales qui gèrent l’usage des bâtiments, les exigences de qualité et de performance attendues des bâtiments ou des espaces loués et prévues dans les divers contrats qui lient propriétaires et locataires ou ceux qui lient les donneurs de contrats à leurs fournisseurs de services et de biens à toutes les étapes du cycle de vie du bâtiment. Les indicateurs et les mesures développés autour du concept de bâtiment durable imposent d’intégrer aux stratégies traditionnelles de la performance opérationnelle, technique et financière des immeubles des mesures additionnelles sur la gestion des performances écoénergétique, environnementale et sociétale; cela inclut les impacts sur le bien-être et la santé des occupants ainsi que les risques de gouvernance et éthiques (processus d’octroi de contrat, intégrité, corruption, pot-de-vin, blanchiment, etc.). Le bâtiment durable, en tant que concept structuré autour d’indicateurs, de mesures, de procédés et de méthodes, représente un des plus grands défis que doivent relever les gestionnaires des entreprises du bâtiment et du domaine de l’immobilier.
standards Ashrae, Energy Star; les normes et les politiques écoénergétiques. Au Canada et au Québec, les gouvernements de tous les paliers ont multiplié les interventions favorisant l’intégration de ces nouvelles pratiques : adoption de normes, de règles ou de lois ; modification de leur politique d’approvisionnement pour exiger que les bâtiments qu’ils louent, qu’ils achètent ou qu’ils font construire répondent à des exigences élevées en durabilité.
Ce concept s’est déployé en quelques décennies seulement à mesure du développement de nouvelles connaissances scientifiques permettant de déterminer et de mesurer les propriétés et les impacts du choix des matériaux, des systèmes et des procédés utilisés dans le bâtiment. Son déploiement s’est réalisé progressivement, mais sûrement, de multiples façons, dans toutes les strates de l’offre de biens et de services. Il s’est manifesté par le développement et l’apparition en vagues successives de différents outils, souvent complémentaires, que ce soit des indicateurs, des mesures, des méthodes, des normes qui peuvent toucher le bâtiment en entier, son enveloppe, son système électromécanique, la qualité et les impacts des locaux offerts à ses occupants, les conséquences sur son voisinage et sur la communauté qui l’entoure. Par exemple, les certifications de bâtiment LEED, BOMA BEST, Wells, BREAM et HQE ; les standards ISO 14000, 31000, 50001; les
Le concept du bâtiment durable s’est aussi manifesté par l’intégration de mentions et de mesures dans les rapports de responsabilité sociale des entreprises qui évoluent dans l’industrie, que ce soit à titre de propriétaire ou d’investisseur d’immeuble ou comme fournisseur de biens ou de services. Les entreprises ont pris l’habitude d’y décrire les actions qu’elles posent et les pratiques exemplaires qu’elles ont adoptées en tant qu’acteur responsable
Hélène SICOTTE
Par Andrée De Serres, Ph. D., professeure et titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG UQAM, et Hélène Sicotte, Ph. D., professeure et chercheuse, Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG UQAM 24
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SAVOIR ET FORMATION
socialement. Les entreprises du domaine de l’immobilier ont personnalisé le rapport : description de pratiques vertes adoptées concernant l’espace qu’elles occupent à leurs fins d’affaires; nombre d’immeubles certifiés dans leur portefeuille de projets réalisés; développement de compétences et formation en bâtiment durable chez leurs employés; intégration de normes dans leurs contrats d’approvisionnement ; fixation d’objectifs d’efficacité énergétique ; intégration d’objectifs de performance à atteindre dans les politiques de rému nération des employés; participation à des concours et à des prix récompensant les pratiques exemplaires; participation à des associations promulguant la protection de l’environnement; mesures du bien-être de leurs employés, etc.
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Lors de son congrès annuel tenu à Saint-Sauveur les 2 et 3 février, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture sur le projet CCSE Maisonneuve.
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Le mouvement du bâtiment durable a ainsi touché la construction et l’offre de biens et de services en immobilier de nombreuses façons. Il s’est incrusté dans les normes, mesures, indicateurs et procédés qui touchent la construction et l’usage des bâtiments. Il s’est aussi manifesté en tant que mesures et bonnes pratiques de la responsabilité sociale des divers acteurs du secteur privé et public. L’IMPACT SUR L’OFFRE DE SERVICES ET DE BIENS EN BÂTIMENT ET EN IMMOBILIER Le rythme soutenu des innovations en bâtiment et le dynamisme de la concurrence des entreprises qui ont eu l’audace de changer leur offre de services et de biens exercent actuellement de fortes pressions sur les gestionnaires des entreprises du domaine de l’immobilier et les obligent à renouveler leurs stratégies ou à concevoir des modèles d’affaires audacieux pour accroître ou maintenir leur clientèle. Ce qui apparaît comme une évidence, c’est que la décision de ne pas introduire les nouvelles mesures du bâtiment durable dans ses procédés et ses compétences menace la durabilité et la pérennité de l’entreprise elle-même ! Les intervenants du secteur du bâtiment, incluant la construction, les services et la production de biens en immobilier, n’ont pas d’autre choix que de faire partie de cette vague de changement : ils doivent adapter leur offre de services et de biens pour être en mesure de répondre à la demande et conserver leur part de marché. À défaut de le faire, ils en subiront les conséquences néfastes.
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L’INFLUENCE SUR LA DEMANDE PROVENANT DES PROPRIÉTAIRES ET DES INVESTISSEURS EN ACTIFS IMMOBILIERS DURABLES Le déploiement du concept de bâtiment durable s’est aussi manifesté chez les grands investisseurs institutionnels et les fonds d’investissement en immobilier. Ils sont de plus en plus nombreux à intégrer l’évaluation des facteurs environnementaux, sociétaux et de gouvernance (ESG) à leur processus de prise de décision en matière d’investissement et à leurs pratiques d’actionnariat dans le but d’atténuer les risques, d’accroître les rendements financiers et de répondre aux attentes de leurs propres bénéficiaires et clients. Ces mêmes investisseurs ont le pouvoir d’influencer directement des entreprises, des responsables politiques, des fournisseurs et d’autres acteurs de marché. Plusieurs d’entre eux adoptent une politique d’investissement responsa ble, préconisant par cette action que la performance financière d’un investissement ne puisse être évaluée sans prendre en considération les impacts ESG. En consé quence, ils s’engagent à sélectionner des projets immobiliers et des fournisseurs de biens et de services qui tiendront compte de la gestion des impacts ESG dans leur modèle d’affaires. Une façon encore plus claire de démontrer publiquement leur volonté d’intégrer les facteurs ESG dans leur processus décisionnel se fait en adhérant aux Principes d’investissement responsable (PRI), lancés par l’Organisation des Nations unies en 2008, comme l’ont fait la Caisse de dépôt et placement du Québec, l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada, Ontario Teachers, le Fonds immobilier de solidarité FTQ, de nombreuses grandes banques et sociétés d’assurances canadiennes. Leur adhésion aux PRI les incite à divulguer publiquement la façon dont ils considèrent les impacts ESG dans leur décision d’investissement et le choix des actifs qu’ils acquièrent ou qu’ils vendent. Tous possèdent des filiales ou gèrent des portefeuilles d’actifs en immobilier.
Les intervenants du secteur du bâtiment, incluant la construction, les services et la production de biens en immobilier, n’ont pas d’autre choix que de faire partie de cette vague de changement : ils doivent adapter leur offre de services et de biens pour être en mesure de répondre à la demande et conserver leur part de marché. À défaut de le faire, ils en subiront les conséquences néfastes.
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SAVOIR ET FORMATION
On peut résumer ainsi l’impact de ces changements chez les investisseurs : pour eux, il ne s’agit plus d’acquérir un actif immobilier performant uniquement sur le plan financier; il doit aussi l’être au chapitre social, environnemental et économique. Un moyen efficace pour gérer cette triple performance, garante d’une bonne perfor mance financière à long terme, c’est de s’assurer que le bâtiment est vert, sain, durable et bien intégré dans sa communauté. UNE NOUVELLE PERSPECTIVE GLOBALE DU CYCLE DE VIE D’UN PROJET IMMOBILIER Avec la montée en importance du concept de bâtiment durable, de la gestion des risques ESG et de l’investissement responsable, l’évaluation traditionnelle de la performance financière d’un projet n’est plus suffisante pour pouvoir penser à la première pelletée de terre! Dorénavant, pour satisfaire les assureurs, les prêteurs, les locataires, la communauté avoisinante, sans oublier les futurs propriétaires potentiels, on doit tenir compte des impacts associés aux risques ESG de l’immeuble dans une perspective globale du cycle de vie du projet immobilier et de ses différentes phases : conception, construction, démarrage, exploitation, rénovation ou transformation, démolition. Par exemple, le choix d’un matériau peut s’avérer moins cher au moment de la
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construction, mais que coûteront son maintien en bon état et son enlèvement ? Le design du bâtiment favorise-t-il la productivité et le bien-être des occupants ? Le choix du système de chauffage, de ventilation et de climatisation peut être acceptable dans le contexte actuel, mais le demeurera-t-il si les exigences de performance écoénergétiques changent ? Le projet immobilier s’intègre-t-il au plan de développement social et économique du quartier et des habitants ? Il s’agit aussi de démontrer non seulement qu’on a conscience de la présence d’un risque, mais qu’on sait comment bien le gérer s’il survient. Par exemple, on projette de construire un bâtiment sur un terrain dont les études techniques confirment le niveau de contamination, mais on sait comment traiter le sol contaminé et garantir le bon usage des lieux tout au long du cycle de vie du bâtiment. Bref, l’implantation du concept de bâtiment durable et l’application des nouvelles connaissances qui y sont associées ont touché peu à peu toutes les pratiques et les façons de faire de l’ensemble des intervenants de l’industrie du bâtiment et de l’immobilier, qu’on en soit conscient ou pas. Toute entreprise de construction, tout gestionnaire d’immeuble ou tout autre type d’entreprise qui offre des services ou • des biens destinés aux bâtiments Commercial ne peut éviter d’avoir à réévaluer sa stratégie en fonction de l’implantation du concept de • Industriel bâtiment durable et doit adapter son modèle d’affaires et sa chaîne de création de valeur • Résidentiel pour demeurer concurrentiel.
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QUÉBEC SALUBRITÉ NOUVELLES DU CHAPITRE DU QUÉBEC N U M É R O 33 • M ARS 2017
MOT DE LA PRÉSIDENTE
VOTRE ASSOCIATION À L’AUBE D’UNE NOUVELLE ÈRE J’ai le plaisir, dans ce quatrième numéro de Québec Salubrité, de vous faire part des récents développements et des activités prochaines de l’Association. Nina Bélanger Présidente CSSA, chapitre du Québec
Madame Bélanger compte plus de 15 ans d’expérience au sein de l’industrie de la salubrité représentant d’importants fabricants à titre d’agent manufacturier pour le Québec et les Maritimes auprès d’importants fabricants de produits sanitaires. Elle est directrice du chapitre du Québec de l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA) et en est la présidente depuis 2015. Mme Bélanger est bachelière de l’Université Concordia.
L’une des principales missions de notre association est de fournir aux membres les avantages et les services les plus appréciables possible. Notre industrie est en constante évolution, et la consolidation par les acquisitions et les alliances se poursuit. D’ailleurs, les associations les envisagent. Le chapitre du Québec a tissé des liens étroits avec d’autres groupes au cours de la dernière année, et l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA) à l’échelle nationale a saisi l’occasion d’une alliance pertinente avec l’International Sanitary Supply Association (ISSA) afin de continuer d’offrir à ses membres une association efficace et durable qui va de l’avant. Grâce à la nouvelle alliance entre la CSSA et l’ISSA, les membres canadiens bénéficieront d’une gamme plus importante d’avantages et de services offerts dans les deux langues officielles, créant ainsi encore plus de valeur. Aux activités et aux services actuels s’ajouteront de nombreux programmes offerts par l’ISSA, notamment The Value of Clean et sa panoplie
d’outils diversifiés, la certification CIMS (Cleaning Industry Management Standard), les ressources en marketing, les séminaires, ateliers et webinaires, pour n’en nommer que quelques-uns. Les membres d’ISSA Canada pourront compter sur une équipe canadienne qui fera tout en son pouvoir pour préserver l’identité nationale et s’assurer que les programmes et les services sont pertinents pour le marché canadien. Par suite de la décision de former ISSA Canada, l’exposition Can Clean, présentée par CSSA tous les deux ans à Toronto, demeurera, mais la prochaine édition sera reportée en avril 2018. Un comité du salon Can Clean sera formé afin qu’une stratégie dynamique soit élaborée en collaboration avec l’équipe expérimentée de l’ISSA, qui croit fermement qu’un salon canadien revêt la plus grande expérience. Notez que le tournoi de golf annuel du Chapitre du Québec aura lieu plus tard cette année. Il se tiendra à Blainville au Club de Golf Le Blainvillier, le 20 juin, sous la présidence d’honneur d’Yves Gratton de Newell Rubbermaid, comme le veut la tradition de rendre hommage à un membre ayant particulièrement contribué à l’Association et à notre industrie. Printemps 2017 —
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ANNONCE IMPORTANTE : CSSA DEVIENT ISSA CANADA Devant la prolifération de nouvelles entreprises devenues actives dans l’industrie de la salubrité au Canada et considérant le besoin de communication, de normalisation et d’éducation, un groupe d’entrepreneurs canadiens fondait, à la fin des années 1950, la Canadian Sanitary Standard Association, maintenant connue sous le nom Canadian Sanitary Supply Association (CSSA ; Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires). Au cours des six décennies qui ont suivi, grâce au soutien de ses innombrables volontaires et d’une équipe de gestion dévouée, la CSSA a eu pour mission d’offrir des services, des formations et des occasions d’affaires ayant largement contribué au succès de ses membres dans un marché canadien de plus en plus compétitif. Or, compte tenu de la réalité de consolidation et de mondialisation, le conseil d’administration de la CSSA, dans l’objectif d’élargir les services offerts et dans le respect des règlements administratifs de l’Association, présentait récemment à ses membres la proposition d’une prise en charge de l’Association par l’International Sanitary Supply Association (ISSA). Une majorité requise des membres s’est prononcée en faveur de cette proposition (et de la dissolution de la CSSA, par conséquent). C’est donc dorénavant sous l’appellation ISSA Canada que l’Association poursuit ses activités au bénéfice des membres de l’industrie de la salubrité au Canada. À propos de l’International Sanitary Supply Association Fondée en 1923, l’ISSA, une organisation à but non lucratif, est aujourd’hui incontestablement la référence mondiale de l’industrie de la salubrité. Sa vision : promouvoir l’impact de la propreté sur la santé publique et contribuer au succès de ses membres par l’éducation, l’innovation, le réseautage, la représentation législative et l’avancement de l’industrie. Comptant plus de 7 000 membres dans le monde — fabricants, distributeurs, agents, entrepreneurs et gestionnaires de services internes d’entretien —, l’ISSA, dont le siège social se trouve à Chicago, possède également des bureaux aux Pays-Bas, au Mexique, en Chine et en Allemagne et emploie au-delà de 55 personnes dans des fonctions de marketing, de communication, d’éducation et d’affaires légales. L’ISSA procure à ses membres des occasions d’affaires au moyen d’expositions d’envergure internationale tenues aux États-Unis, aux Pays-Bas, en Australie, en Turquie et au Mexique. Quant à elle, depuis sa création en 1988, la Fondation ISSA a versé plus de trois millions de dollars en bourses d’études et continue de remettre annuellement 50 bourses d’études dans le but de promouvoir l’industrie et d’y attirer les jeunes talents. Enfin, l’ISSA entretient des alliances étroites avec plus de 75 associations locales, régionales et nationales dans le monde. L’entente récente entre la CSSA et l’ISSA est le fruit d’une relation étroite de longue date, comme en témoigne la position de Director Canada au conseil d’administration de l’ISSA depuis plus de 40 ans. L’ISSA prévoit maintenir un bureau au Canada afin de continuer à participer activement au développement d’activités et de services et ainsi de contribuer à l’essor des acteurs de l’industrie de la salubrité au pays. Pour plus d’information, visitez issa.com.
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LAURÉAT DU PRIX DE L’INTENDANCE ENVIRONNEMENTALE C’est dans le cadre d’un récent dîner des fêtes tenu par le Chapitre de l’Ontario au Lionhead Golf and Country Club qu’a été honoré le tout premier lauréat du Prix de l’intendance environnementale. Créée en 2016, cette nouvelle distinction a pour but de reconnaître une organisation qui se distingue par la valorisation de la salubrité et la gestion responsable de l’environnement dont elle fait preuve. Le Granite Club de Toronto en a été le premier lauréat. Sur la photo, Yamire McDowell, gestionnaire de l’entretien, reçoit une plaque des mains du président entrant de l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA), Al McCabe, accompagné (de la gauche) de John Southwood, d’Adith Mak et de Luis Gonzalez du Granite Club. À l’extrême droite, Mike Nosko, directeur général de la CSSA. Le Granite Club est un prestigieux club privé offrant un large éventail d’activités athlétiques, culturelles et récréatives pour toute la famille. Il doit sa renommée non seulement à son histoire et à ses installations de première classe, mais à ses valeurs familiales, vieilles de 140 ans et toujours bien vivantes. graniteclub.com
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EN TOUTE JUSTICE
Me Sylvie BOUVETTE
LE TROUBLE DE VOISINAGE APPLIQUÉ AU LOUAGE COMMERCIAL
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ne décision de la Cour d’appel du Québec rendue le 29 mars 2016 (rectifiée le 29 juin 2016) ouvre une brèche pour rendre disponible la notion de responsabilité sans faute dans le cadre d’un bail commercial. Voici ce dont il s’agit1.
La juge de première instance conclut, après l’audition des témoins et de trois experts, à la présence d’un bruit anormal et perceptible dans le restaurant provenant de l’entrepôt de Metro. Cependant, elle statue que les demandeurs n’ont pas établi que la perte du chiffre d’affaires est causée uniquement par le bruit provenant du local de Metro. Elle rejette donc la demande en résiliation de bail et en dommages-intérêts et condamne 9185 à payer les loyers impayés ainsi qu’une pénalité de déguerpissement.
En février 2010, 9185-4000 Québec Inc. (« 9185 ») signe un bail pour devenir locataire d’un local situé dans un centre commercial afin d’y exploiter un restaurant Amir. L’entreprise apprend alors qu’il y aurait une épicerie Metro au-dessus du local en question. Cependant, 9185 ne saura que bien plus tard qu’il s’agissait d’un entrepôt Metro plutôt que d’une épicerie traditionnelle. Le restaurant ouvre officiellement ses portes en mai 2010. Après que des travaux de réfection de toiture ont été exécutés de septembre à novembre, 9185 constate que le bruit perdure en provenance du local de Metro et qu’il n’est pas uniquement attribuable aux travaux de réfection maintenant terminés. Le 24 novembre 2010, 9185 se plaint de la situation par écrit. Le propriétaire, Centre Commercial Innovation Inc. (« CCI »), en informe Metro en décembre 2010 ; en février 2011, 9185 intente un recours en annulation du bail et en dommagesintérêts, mais abandonne ensuite les lieux le 11 avril 2011 sans attendre que sa cause soit entendue.
La Cour d’appel déclare qu’avant de se prononcer sur la question du lien de causalité entre le bruit et la perte du chiffre d’affaires, la juge de première instance aurait dû répondre en premier lieu à la question suivante : CCI, comme bailleur, a-t-il rempli son obligation de procurer à son locataire la jouissance paisible des lieux? Comme le prévoit l’article 1854 du Code civil du Québec (« CCQ »), « le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué […] et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ». L’obligation du locateur de jouissance paisible des lieux en est une de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant soit la force majeure, soit la faute d’une personne dont il n’est pas responsable. De plus, le législateur, conformément à l’article 1859 du CCQ, prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de fait que pourraient causer d’autres colocataires. D’ailleurs, l’article 1860 du CCQ précise notamment ceci : « Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. » La Cour d’appel fait ensuite une analogie avec les critères de l’article 976 du CCQ qui traite des inconvénients normaux du voisinage, afin d’apprécier le comportement fautif. Elle déclare que la jouissance normale des lieux s’évalue selon les circonstances de l’affaire et la perception d’une personne raisonnable. Par analogie avec les inconvénients normaux du voisinage, il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les colocataires doivent supporter le bruit et les inconvénients normaux du voisinage, sans cependant être obligés d’en subir les excès. Le caractère anormal et persistant du trouble peut donner lieu, selon les circonstances, à une diminution de loyer ou à une résiliation de bail avec ou sans dommages-intérêts, comme le prévoit l’article 1861 du CCQ qui s’énonce comme suit : « Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une
1. 29185-4000 Québec Inc. et al. c. Centre Commercial Innovation Inc. et Metro-Richelieu Inc. (2016) QCCA 538
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier. 32
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diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi. » La Cour d’appel reproche à la juge de première instance de n’avoir cherché qu’un lien de causalité entre la faute et le dommage, sans considérer l’obligation de fournir la jouissance paisible des lieux, qui est une obligation de résultat, et à laquelle était tenu le bailleur. La juge ne pouvait donc pas se contenter de rejeter le recours en se basant sur le fait que 9185 n’a pas réussi à démontrer que le faible niveau de chiffre d’affaires découlait nécessairement de la présence d’un bruit. Or, tel n’était pas son fardeau. La jouissance des lieux qui abrite un restaurant ne s’évalue pas en fonction de son chiffre d’affaires. Le simple constat du fait que 9185 subissait un bruit anormal pour un restaurant et que ce bruit provenait de l’entrepôt exploité par Metro aurait dû conduire à l’affirmation que CCI n’a pas rempli sa principale obligation, laquelle constitue l’essence même du contrat de louage.
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Comment le défaut d’avoir respecté son obligation de jouissance paisible peut-il être sanctionné ? Selon l’article 1863 du CCQ, il y a trois possibilités :
a) l’exécution en nature ; b) la résiliation du bail ; ou c) la diminution de loyer.
L’exécution en nature n’a pas été possible puisque, malgré les efforts de CCI pour tenter de diminuer le bruit, cela n’a donné aucun résultat. La résiliation du bail est possible, bien que dans ce cas il s’agisse d’une résiliation pour perte partielle de la jouissance des lieux. Il importe peu que la perte soit partielle plutôt que totale, car le trouble est sérieux. La tranquillité de la clientèle et l’absence d’ambiance sonore appropriée ne pouvaient être assurées.
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Quand la résiliation peut-elle prendre effet ? Dès qu’elle est devenue certaine, ce qui s’est concrétisé au début du mois d’avril 2011, au moment où 9185 a abandonné les lieux ; c’est la date qu’a choisie la Cour pour résilier le bail ; celle-ci a, par ailleurs, jugé approprié de diminuer de moitié le loyer entre le mois de novembre 2010 et la résiliation au 11 avril 2011. En sus de ce qui précède, un recours en dommages-intérêts distinct de celui en résiliation de bail ou en diminution de loyer est possible. Cependant, à cet égard, la juge de première instance a eu raison de rejeter une réclamation pour perte de profits.
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De plus, 9185 réclame le montant investi dans ses amélio rations locatives, soit 211 345 $. Mais dans ce cas, les dommages-intérêts ne sont accordés que lorsque le locateur commun a fait défaut d’agir avec prudence et diligence. Or, la preuve démontre au contraire que CCI est intervenue de façon diligente auprès de Metro pour corriger la situation. En conséquence, la réclamation pour les améliorations locatives n’a pas été accordée.
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DES NOUVELLES DE MAGNUS L’Ordre des chimistes du Québec et l’Association des microbiologistes du Québec ont signé une entente avec Magnus, visant la formation continue de leurs membres sur « Les tours de refroidissement à l’eau et leurs conséquences sur la santé et sur l’environnement ».
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Saviez-vous que Construction Santé Montréal (CSM) a confié le mandat du nettoyage de chantier du nouveau CHUM à l’entreprise Rondeaunet ? Du fait de la taille de ce chantier, le plus gros en Amérique du Nord, Rondeaunet se distingue cette fois-ci grâce à sa division nettoyage final de chantier.
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L’Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) a le plaisir d’annoncer la nomination de M. Steve Raymond, président de J. Raymond Couvreurs et fils inc., comme président du Conseil d’administration. M. Raymond succède ainsi à M. Jocelyn Hogue, président de Les Toitures Hogue inc. Ce dernier continuera à siéger au sein du Conseil d’admi nistration de l’Association, à titre de président sortant. Dans ses nouvelles fonctions, M. Raymond pourra également compter sur l’appui et sur l’expertise de M. Sébastien Pelletier, de Couvertures Basco ltée, élu viceprésident.
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L’équipe d’administrateurs de l’AMCQ pour l’année 2017 est complétée par M. JeanYves Brunet (Couvertures West Island inc.), Mme Maryse Couture (Les Toitures Couture et associés inc.), M. Carl Fleury (Gilles Veilleux ltée), M. Pascal Lapierre (Lacasse et fils Maîtres Couvreurs inc.), M. Richard Laliberté (MultiToits M. F. inc.), M. Daniel Nadeau (Soprema), Mme France Sigouin (Englobe) et M. Marco Vaillancourt (Les Toitures Raymond & associés inc.).
LES HALLES ST-JEAN FONT PEAU NEUVE GRÂCE À DES MESURES D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE
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Le Vice-président Location de Fonds de placement immobilier BTB, Dominic Gilbert, et le gestionnaire des Halles St-Jean, Sylvain Côté, ont annoncé un projet d’efficacité énergétique majeur touchant le bâtiment des Halles St-Jean. Ce projet d’envergure permettra de réaliser des économies d’énergie en tirant profit de technologies novatrices. Le bâtiment 100 % électrique sera doté d’un système de contrôle centralisé qui optimisera les performances globales des équipements. La fin imminente des travaux est prévue pour février 2017.
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